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過去持續上揚的房租指數，漲勢已逐漸趨緩。據主計處統計，2月房租指數年增率僅1.85％，寫下近44個月新低，反映房租漲勢減速的趨勢逐漸成形。不過短期內油價大幅波動，市場擔憂下一波通膨是否又來臨。

統計顯示，過去房租指數年增率長期維持在1％左右，自2022年以來住宅租金隨通膨壓力等因素飆漲，房租指數年增率站上2％；不過今年1月指數年增率跌破2％後，2月更收歛至1.85％。

今年2月雖然居住類的指數年增率仍達2.06％，不過主要因為過年前的家事打掃等需求增加，季節性的家庭管理費用年增8.47％，實際上的房租指數年增1.85％，增幅寫下近44個月以來新低；去年底前房租指數連續29個月年增超過2％，今年才開始回落至2％以內，顯示雖然房租指數仍創新高，但過去幾年的強勁漲勢已開始收斂趨緩。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，去年的房租指數年增還有2.3％，今年連續兩個月跌破2％，這波因中東戰事帶動短期能源價格大幅波動，倘若快速獲得控制，可能對於市場影響較小，但短期股市巨幅波動就是擔憂事件是否難以受控，倘若時間拉長，就要觀察能源價格是否帶來一波新的通膨。

曾敬德表示，目前經濟動能表現穩健，民眾還能夠負擔租金，另一方面房市交易量衰退，租轉買的動能相對較弱，短期之內租金應該還是會維持高檔，除非經濟發生比較大的變化，否則租金可能先呈現漲勢趨緩，而非轉頭向下。


2月房租指數年增率寫44個月新低 專家憂中東戰事引發通膨
經濟日報 2026/03/09 16:26:38

根據行政院主計總處統計顯示，2月的房租指數年增率進一步趨緩，年增率1.85%寫下近44個月以來新低，反映房租漲勢減速的趨勢逐漸成形。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從統計來看去年的房租指數還有2.3%，今年連續兩個月都跌破2%，統計租金似乎逐漸脫離有感上漲的趨勢。

不過曾敬德指出，短期內的油價波動與天然氣大漲，市場也會關注能源上漲是否進一步推升通膨，後續也可能對於房市帶來新的影響。

曾敬德分析，這波因中東戰事帶動短期能源價格大幅波動，倘若快速獲得控制，可能對於市場影響較小，但短期股市巨幅波動就是擔憂事件是否難以受控，倘若時間拉長，就要觀察能源價格是否帶來一波新的通膨。

永信建設（5508）受到政策打房衝擊，去年業績縮水，全年營收25.34億元、年減74.75％，每股稅後純益3.07元、年減80.85％，董事會決議擬配發現金股息2.77637元，配息率仍維持9成以上，以9日收盤價51.30元計，殖利率約5.41％。

永信建發言人陳怡均表示，未來半年內，永信建將有二個新完工建案，總銷合計52億元，陸續加入銷售行列，貢獻營收。

苗栗縣邁入高齡化社會，有許多高齡長者獨居在屋齡高達5、60年的老舊居所，為了讓長者住得安全，苗栗縣政府民國115年、116年共獲中央補助1億6000萬元，將用來優先補助屋齡30年以上4至6樓公寓與6樓以下透天住宅，以及加碼室內修繕補助65歲以上長者、中低收入戶或長照需求者，縣長鍾東錦希望長輩踴躍提出申請，讓長輩有新家可住。

鍾東錦日前針對老屋健檢補助計畫，在縣務會議上請工商處加強宣導，協助導入無障礙空間設計，落實高齡友善居住環境，並請社會處配合協助，針對獨居老人及居住於無電梯公寓的長者，加強宣導與鼓勵個案關懷。

工商處長詹彩蘋表示，配合內政部補助計畫，推動辦理「建築物耐震能力初步評估及弱層補強計畫」與「老宅延壽機能復新計畫」，透過補助機制提升建築安全。2項計畫內容與目標是推動建築物耐震能力初步評估，以及弱層補強，並建立民眾對房屋安全檢查、防災及居住安全的認知。

詹彩蘋指出，強化高齡者及弱勢族群居住安全，提升無障礙環境品質，政府特別修正「危老條例2.0」相關法令，並推動「老宅延壽機能復新計畫」，優先補助屋齡30年以上4至6樓公寓及6樓以下透天住宅。此外，也加碼室內修繕補助65歲以上長者、中低收入戶或長照需求者。

依中央初步分配，苗栗縣在115年獲撥約4025萬元、116年約1億2075萬元，另結構安全評估及地方服務團費用由中央全額補助，其餘項目由縣府依規定編列10％配合款。

鍾東錦期望結合在地公所、村里長等共同關懷長輩，並宣導「老屋健檢、居家安全改善」，把危老重建列為長期照顧與老後安居的一環，打造更安全、友善的高齡生活環境。

2026/03/09 13:56:38

根據永慶房產集團統計財政部房地合一2.0相關數據顯示，2年內短期交易有顯著下降趨勢，不過2025年前三季，持有2年內交易被課45%重稅，仍達9,615件，占比仍達12%，

合計房地合一2.0自2021年7月上路，至2025年第3季為止，遭到課徵45%重稅的房市短期交易案件已累積10.1萬件。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，根據財政部統計，房地合一2.0上路後，即使持有2年內轉售即要課45%重稅，剛開始短期交易件數仍小幅增加，顯示市場上短進短出的情況還是相當活躍。

不過，從2022年開始，內政部提出平均地權條例修正草案，並於2023年正式修法上路後，對投資客產生一定嚇阻效果，讓短期交易的比例逐年下降。

數據顯示，2年內短期交易占比已從2022年的25%減少至2023年的19%，最新2025年前三季短期交易占比更降至12%，呈現逐年遞減的趨勢，顯示投機客已淡出市場，但仍有約一成的人在市場活動。

相較之下，遭課徵20%稅率的件數占比卻有逐年攀升的趨勢。自房地合一2.0上路後，持有5~10年課徵20%的買賣交易占比從2022年的29%大增至最新2025年前三季的42%，占比突破四成，成為房市交易主流。

陳金萍表示，房地合一2.0修法上路後，短期交易期間從1年內交易改成2年內交易，都須被課徵45%的高額稅率，對短線投機買盤形成嚇阻作用，有效抑制整體房市短期炒作交易的風氣。

從2022-2025年的數據來看，適用45%稅率的2年內短期交易占比確實下降，而持有5-10年的交易占比則有明顯提升。這顯示在政策修法後，購屋族群的持有年限有拉長趨勢，市場結構逐步轉向以中長期持有為主流。

2026/03/09 14:46:41

中信房屋研展室彙整實價登錄資料發現，過去一年桃園市成屋市場多數行政區房價均下跌，又以兩大蛋白區、新屋區年跌幅達12.9%和大園區跌價10.5%最有感。

然而，在一片跌勢中，蘆竹區卻逆勢上揚，平均單價從2024年的每坪30.6萬元微幅攀升至2025年的每坪31.1萬元，年增1.6%，成為桃園市唯一維持房價正成長的行政區。

新屋與大園近一年平均房價出現較大的跌幅，中信房屋南崁捷運加盟店店長王立君分析，新屋與大園同屬桃園相對外圍的區域，過去幾年受惠於過嶺重劃區、大園客運園區等建設題材的發酵，吸引大量建商進駐推案，在新建案拉抬下，區域平均房價快速墊高。

惟王立君分析，目前在市場交易已回歸剛性需求的情況下，這些新興重劃區內、價格相對較高的新建案，對自住客的吸引力相對較弱，成交量明顯下滑，區域平均房價自然就會有所回落。

至於蘆竹，王立君表示，蘆竹的交易熱區主要集中在A10山鼻重劃區和南崁生活圈，A10重劃區近年陸續出現不少每坪成交價4-5字頭的新成屋交易，對整體區域均價形成拉抬效果。

蘆竹區內的南崁生活圈發展成熟，區內亦不乏高單價、低總價的小坪數產品，如「星池」、「River One」、「爵仕堡」等社區，總價多在千萬元以內，符合首購與小資族群預算，買氣相對穩定，而這類小宅產品因單價較高，也會給區域價格帶來支撐力道。

展望未來，王立君指出，隨著捷運綠線工程推進，加上緊鄰航空城、機場捷運的地利之便，蘆竹區有望持續磁吸雙北外溢客群，長線發展動能相當看好。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，相較於雙北，桃園房價仍具備顯著的價格優勢，加上區域內建設題材豐沛，長期來看，房市發展前景依然充滿想像空間。不過她也提醒，隨著市場氛圍轉趨理性，購屋族進場應更為審慎，區域選擇應以自身實際需求為主要考量，切忌盲目追逐題材或短期熱度。

2026/03/09 13:57:04

受到中央銀行信用管制和限貸令的影響，雙北預售市場進入冷靜期。第一建經研究中心統計內政部實價登錄的預售交易，雙北市預售屋買氣在2025年出現明顯降溫現象，近兩預售案交易量減幅前五名行政區中，台北市以信義區年減83.3%居冠，交易量從2024年的627件驟減至105件；新北市則以蘆洲區減幅83.9%最高，從155件縮減至25件。

除了信義和蘆洲區外，台北市包括中正、中山、內湖、松山等，交易量則有42~80%不等的年減幅；新北的土城、淡水、鶯歌、林口等區，交易量皆有7成左右的縮減。

第一建經研究中心副理張菱育觀察，2024年房市正熱絡時，信義、中山、松山等蛋黃區，預售單價多已突破百萬元大關，建商積極規劃中坪數或小坪數的產品，訴求蛋黃區的中低總價，吸引置產族目光。不過隨著貸款趨嚴，置產買氣縮手，2025年預售交易大幅縮減。至於信義區因2023年底大巨蛋開幕利多，吸引不少建商積極在基隆路一段和基隆路二段周邊推新案，買氣正旺，而2025年市場變化，但預售單價卻不見修正，在房價居高不下的情況下，買方追價意願有限，形成觀望氛圍，交易量年減逾8成。

至於新北市蘆洲區，預售交易年減幅也逾8成，台灣房屋集賢加盟店店長張漢崴指出，蘆洲原本居住密度就相當高，舊市區僅少數預售個案銷售，而南港子重劃區已發展多年，所剩可開發建地不多、預售新案少，再加上蘆洲新案大多為在地建商，且多採先建後售模式，因此不會進到預售交易中，在景氣反轉之際，預售交易表現更出現明顯落差。

張漢崴觀察，2024年蘆洲預售案交易，成交單價落在6~8字頭，其中「新樸王樣」有不少1房的小坪數產品交易，總價1200萬元上下可入手，因此吸引不少小資族或置產族購買，推升當年交易基期。

另外，2024年新北淡水和林口的預售交易量曾分別高達2739件、2279件，土城也有1938件，是因有大規模新案推出，買方積極進場，但2025年景氣反轉，市場觀望氣氛濃，建商推案縮手，市場大規模推案幾乎銷聲匿跡，交易量就呈現「斷崖式下滑」。而過去林口、淡水、蘆洲、鶯歌等區域，雖然位處新北的蛋白區，但是有低總價、好入手的優勢，吸引小家庭和首購族購屋，但是在房價逐漸攀升和限制貸款的雙重壓力之下，首購族負擔能力達到臨界點，讓買方去年購屋態度轉趨觀望保守，市場熱度也同步降溫。

第一建經總經理謝萬雄指出，2025年的量縮並非市場崩盤，而是經歷過去幾年建商積極推案後的修正狀態，且央行的第七波信用管制加上去年銀行大幅限縮房貸額度，影響預售買方的心理恐懼，擔心未來交屋時會面臨「貸款不足」的狀況，導致置產族和短期買盤撤出市場，市場已從「投機導向」轉為「長期自住」，預計2026年將延續此趨勢，維持「量縮、價穩」的趨勢，自住的剛性買方能從容的挑選適合自己的房子。

營建股新潤受惠雙北市多筆大案密集完工交屋入帳，去年業績旺到爆，全年營收94.55億元，稅後純益15.22億元，每股稅後純益7.81元，三項數字均刷歷史新高。

新潤表示，去年大豐收，主要受惠於北市南港百億級大案「擎天森林」及新北土城「新潤青樺」等二筆新案完工交屋，合計總銷93.6億元，平均銷售率達99％，推升全年營收達94.55億元創新高，稅後純益15.22億元、年增56.75％，已連續3年成長。

另，新潤9日董事會也通過購地案，授權董事長在50億元額度內，執行購置營業用不動產或購地或合建或共同投資興建開發簽約相關事宜，加碼布局房市。

至於橫跨代銷和房地產開發的愛山林，去年因股本擴大近5成稀釋每股獲利，加上費用和成本攀升，雖然營收113.04億元創新高，但EPS下降至0.69元，為近八年最低。愛山林去年稅後純益6.44億元，為近三年最低量。

愛山林董事長祝文宇表示，去年獲利下滑係因去年房市欠佳影響愛山林收入，加上成本攀升，以及近年大手筆配發股票股利，導致股本膨脹近5成，稀釋每股獲利數字。

不過祝文宇指出，今年愛山林營收和獲利將可望明顯攀升，房地產開發案會進入收割期，陸續交屋挹注，因此今年起的未來幾年業績可望比去年明顯彈升。

永慶房產集團統計財政部《房地合一2.0》相關數據發現，《房地合一2.0》自2021年7月上路至2025Q3為止，遭到課徵45%重稅的房市短期交易案件已累積10.1萬件。不過，從2022年至今，2年內短期交易占比逐年遞減且有顯著下降趨勢，2025年前3季的短期交易占比12.6%，已創《房地合一2.0》上路以來的新低。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，根據財政部統計，自2021年7月《房地合一2.0》上路後，即使持有2年內轉售要課45%重稅，剛開始短期交易件數仍小幅增加，顯示市場上短進短出的情況還是相當活躍。不過，從2022年開始，內政部陸續提出《平均地權條例》修正草案，並於2023年正式修法上路後，對投資客產生一定嚇阻效果，讓短期交易的比例逐年下降。

數據顯示，2年內短期交易占比已從2022年的25.5%減少至2023年的19.8%，最新2025年前3季短期交易占比更降至12.6%，呈現逐年遞減的趨勢，顯示投機客已淡出市場。

相較之下，遭課徵20%稅率的件數占比卻有逐年攀升的趨勢。自《房地合一2.0》上路後，持有5~10年課徵20%的買賣交易占比從2022年的29.5%大增至最新2025年前3季的42.3%，占比突破4成，成為房市交易主流。

陳金萍表示，《房地合一2.0》修法上路後，短期交易期間從1年內交易改成2年內交易，都須被課徵45%的高額稅率，對短線投機買盤形成嚇阻作用，有效抑制整體房市短期炒作交易的風氣。從2022-2025年的數據來看，適用45%稅率的2年內短期交易占比確實下降，持有5-10年的交易占比則有明顯提升。這顯示在政策修法後，購屋族群的持有年限有拉長趨勢，市場結構逐步轉向以中長期持有為主流。整體而言，修法後確實發揮抑制短期炒作、引導理性持有的政策效果。

政府擬放寬都市更新容積獎勵上限至1.5倍，並研議若開發案願意捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，可在既有上限基礎上再加碼50%容積，希望透過制度設計，讓都市更新開發利益回饋住宅政策，不過業界指出，若要讓青年住宅供給與地主參與都更形成「雙贏」，仍有建築成本、基地規模與法規配套等多項現實門檻需要克服。

在高房價與少子化壓力並存下，政府正研議透過都市更新制度，將開發利益與住宅政策結合，行政院近期提出放寬都市更新容積獎勵方向，內政部國土管理署表示，未來將加速推動以「住戶為主體」的都市更新政策，規劃針對符合一定條件的自主更新案件，給予最高1.5倍容積獎勵，且免再逐項檢討疊加。國土署表示，若開發案願意捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，在現行1.5倍容積獎勵上限的基礎上，未來還可再加碼50%的容積獎勵，希望透過制度設計，引導開發利益回饋住宅政策需求。

國土署指出，此次政策方向以「公共利益」為前提，將新增容積與社會住宅供給直接連結，使都市更新帶來的開發量體能回應居住需求，未來相關更新案件仍須依據都市計畫及環境承載力進行審議，並在「總量控管」、「區位適宜」及「公共設施容量可負荷」三項前提下推動，以兼顧都市品質與公共利益。

國土署說明，政策核心在於配合國家住宅政策，鼓勵開發單位透過捐贈社會住宅、尤其是婚育宅，提供新婚與育兒家庭或弱勢族群居住空間，藉由制度設計將都市更新的容積獎勵轉化為公共利益，促進住宅政策多元發展。

對於政策方向，深耕北市都更市場多年的璞永建設董事長楊岳虎指出，若以容積換取青年住宅供給，仍需考量實際開發成本（例如地主也會要求分配），他表示：「蓋青年宅會需要額外建築成本，如果用容積去換建築成本，還是要讓建商取得部分容積，透過多出來的容積蓋房子，才有辦法平衡成本。」

楊岳虎指出，依過去經驗，容積獎勵至少要有約20%的差額空間，加上基地規模需夠大，才有機會將一般住宅與青年住宅分流規劃，他認為整體政策方向是正面的，「還是要多為年輕人著想，有意願結婚、生小孩，國家經濟才會有動能。」

近年積極切入市中心都更案的亞昕集團總裁姚連地也表示，容積獎勵提高有助於提升地主參與都更的意願，他指出：「這政策對地主都更一定會更有意願，有機會做到一坪換一坪。」

不過姚連地也提醒，相關配套措施仍須同步調整，他舉例說明，若容積獎勵提高，但建築物限高規定未調整，增加的容積未必能在建築量體上實際使用，「容積增加、但高度不變，多出來的容積也可能用不上。」

台北市地政局統計2025年新成屋熱門交易路段，其中，房價最親民的前三名路段都在北投區。信義房屋在地專家指出，北投確實較遠離台北市蛋黃區，但畢竟仍是北市門牌，房價有吸引力，加上有捷運、生活機能完整，近期還有北士科及輝達總部進駐等話題，吸引不少剛需客戶，因此才會呈現「房價相對全市親民，交易量也表現不俗」的市場狀況。

地政局統計去年屋齡5年以下，排除透天、店面、1樓、地下層與特殊交易的實價登錄案件，交易量前40名的路段中，價格最親民的三路段，分別是北投清江路、奇岩路與稻香路。

信義房屋北投捷運店長張育綸說明，清江路位於北投舊市區，距離北投捷運站步行約10分鐘、與奇岩重劃區接壤，機能相當好，唯整體屋齡相對較高一些。當地中古公寓成交均價普遍在5字頭，中古屋6字頭，若屋齡較新的成屋或預售案，目前站穩8字頭。

奇岩路與稻香路共通點則是比較靠山坡，房子坐落位置略有坡度，且因平地的腹地小，商業機能相對缺乏，離最近的復興崗、忠義捷運站，也有約15至20分鐘左右步行距離，是房價相對親民的原因。張育綸觀察，兩路段公寓產品多數仍找得到4字頭，中古屋6字頭但若屋齡高於25年，甚至地點更偏一些，有機會成交在5字頭，而新成屋與預售屋則上看8字頭。

張育綸表示，三路段各有不同的原因，使其房價在整個北市之中相對親民，但畢竟還是台北是門牌，所以仍能躋身熱門交易路段前40名。值得注意的是，近前北投受惠北士科及輝達總部進駐等話題，隨之帶動新成屋、預售屋價格，但因8字頭房價仍比蛋黃區動輒破百萬的行情有吸引力，仍吸引不少有工作需求，或是願用距離換更大的居住空間、更新屋齡的剛需客戶鎖定。

3月4日，中信建投(22.840, -0.31, -1.34%)首農食品集團封閉式商業不動產證券投資基金、華安陸家嘴(7.990, -0.11, -1.36%)封閉式商業不動產證券投資基金兩單商業不動產REITs專案申報進度均取得新進展。記者梳理滬深交易所官網REITs專案動態發現，自2025年12月31日商業不動產REITs開啟試點至今，已申報14單專案，其中，9單已獲得交易所回饋或問詢。

目前，除廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金申報資料未披露外，其他13單商業不動產REITs專案均已披露相關資料。記者梳理招募說明書資料發現，這13單商業不動產REITs項目擬募資金額合計427.52億元，平均募資金額32.89億元，底層資產經營狀況卻表現不一。

商業不動產“跑步”進場

商業不動產REITs的落地正在提速。2025年底，中國證監會印發《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》，在基礎設施REITs之外，單列商業不動產REITs項目，公募REITs的底層資產範圍正式擴張至商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店、公寓等。

新政出爐不到一個月，商業不動產REITs便迎來密集申報，申報節奏刷新公募REITs紀錄。今年1月29日，上交所迎來中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金等首批3單商業不動產REITs專案申報；1月30日，上交所再收華夏保利發展(6.350, -0.18, -2.76%)封閉式商業不動產證券投資基金等5單專案申報。

進入2月，商業不動產REITs項目申報熱情不減。2月3日，華泰紫金華住安住封閉式商業不動產證券投資基金提交申報，這也是深交所迎來首單商業不動產REITs項目；2月5日至2月27日期間，上交所又陸續收到光大保德信光大安石封閉式商業不動產證券投資基金等5單專案申報。

從基金管理人來看，14單申報項目均由國內知名基金管理公司、券商資產管理公司擔任管理人，其中，華夏基金有3單，國泰海通(18.020, -0.44, -2.38%)資管、華安基金各有2單，中信建投基金等7家機構各有1單；除了光大保德信基金，其他9家機構均曾成功發行國內REITs專案，管理經驗豐富，華夏基金更是管理著18只REITs專案。

申報熱度為何如此高漲？光大證券(16.040, -0.14, -0.87%)此前在研報中指出，海外REITs多在房地產市場承壓下行時推出，通過為企業提供穩定的股權融資新途徑，起到降低企業杠杆及優化企業資產結構的作用，推動企業從“重開發”向“重運營”轉型。當前，國內房地產市場回穩向好仍面臨波動，在此背景下推出商業不動產REITs，有望盤活存量商業不動產。

在政策支持下，地產領域各類經營主體積極參與商業不動產REITs申報，以盤活存量資產。今年申報的14單項目，其原始權益人陣容也印證了這一點，當中既有銀泰百貨、杉杉商業、凱德等民企或外企，也有保利發展、首開股份(5.030, -0.10, -1.95%)（維權）、陸家嘴集團等央企或地方國企。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進強調，從首批申報啟動後僅一個多月，就有14單專案申報，反映出原始權益人對新政策的快速回應，以及希望通過REITs盤活存量、回籠資金的迫切需求，也體現了監管部門對商業不動產REITs這一創新工具的高度重視，以及對加快推動優質資產落地的支持態度。

底層資產“成色”不同

自2021年首批9只公募REITs上市破冰，目前國內已上市REITs數量已達到79只，發行規模合計2033.74億元（不含擴募）。規模快速擴張之下，一級市場認購倍數屢創新高，去年12月發行的華夏中核清潔能源REIT網下有效認購倍數高達340.47倍，創全市場已發行公募REITs歷史新高。

商業不動產REITs募資規模如何？截至發稿時止，已有13單商業不動產REITs披露招募說明書，每只REITs產品計畫募資規模均在10億元以上，規模合計427.52億元。其中，中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金擬發行規模最大，達到74.70億元，嘉實首開封閉式商業不動產證券投資基金擬發行規模最小，僅10.42億元。

至於暫未披露申報資料的廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金，中國證監會官網審批進度公示進行了更新，3月2日發佈補正通知、3月5日接受補正材料。但在今年2月，新城發展與新城控股(15.540, -0.22, -1.40%)在香港舉辦非公開路演活動時卻已透露，今年公司希望發行各類型、多層次REITs類產品，目前在評估資產總額最高達80億元。

對比一級市場“申報潮”，公募REITs在二級市場的走勢分化仍在持續。2025年底，全市場78只已上市REITs，年內有47只實現上漲，31只下跌；進入2026年，截至3月4日收盤時，全市場79只已上市REITs中有60只實現上漲，18只下跌，1只持平。

二級市場走勢分化的關鍵，就在於底層資產的估值分化。在這場商業不動產REITs專案“搶跑”中，底層資產的品質如何？記者梳理招募說明書發現，13單商業不動產REITs專案的底層資產有7類，涉及酒店、服務式公寓、寫字樓、購物中心、商業零售綜合體、奧特萊斯、社區商業，部分專案涉及多個類別不動產。

具體來看，6只REITs產品不動產專案涉及購物中心，4只REITs產品不動產專案涉及寫字樓，涉及商業零售綜合體、酒店、奧特萊斯的REITs產品各有2只，涉及服務式公寓、社區商業的REITs產品各有1只。這些商業不動產項目，大部分位於一二線城市且位置良好，如上海前灘、上海市黃浦區、廣州市天河區珠江新城。

從經營情況來看，13只REITs產品底層資產的表現各有差異，廣州保利中心、上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊等多個底層資產最近一期租約處於滿租狀態，而酒店業態的21家錦江都城酒店在2025年1月至9月平均入住率約61.58%。財信證券近期發佈的研報對其中5只REITs產品的底層資產盈利能力持謹慎態度。

該研報指出，華安錦江封閉式商業不動產證券投資基金的酒店入住率偏低，需觀察其存量競爭下的市場表現；華安陸家嘴封閉式商業不動產證券投資基金的商業零售綜合體西北區出租率低、租金下滑明顯；華夏保利發展封閉式商業不動產證券投資基金的寫字樓短期內仍面臨存量競爭，辦公業態或成為產品彈性項。

“倒逼”商業地產重視運營

記者梳理發現，滬深交易所已對9單REITs申報給出回饋或問詢。監管部門的回饋意見涵蓋多個方面，涉及業務參與人資質、合規手續、專案經營情況、資產估值、基金管理費、回收資金使用等。

華安陸家嘴封閉式商業不動產證券投資基金申報資料提到，該專案報告期租金呈負增長，辦公部分前兩年設定為不增長，後續增長率逐步從2%提升為2.5%，商業部分前2至3年設定為不增長，後續增長率逐步從2%提升為2.5%。對此，上交所回饋意見要求管理人、評估機構審慎評估長期增長率取值的合理性。

華安錦江封閉式商業不動產證券投資基金申報資料在運營方面提到，最近兩年及一期，項目各期平均入住率、平均房價、每間可售房收入持續降低。對此，上交所回饋意見要求管理人結合酒店行業發展趨勢、專案所處城市及區域市場競爭情況等，說明專案運營資料下滑的原因、是否為趨勢性下滑，並充分揭示相關風險。

在嚴躍進看來，監管和市場對底層資產的評估是綜合性的，回報率與租金收入是商業資產最直接的財務表現，出租率與人流量反映了資產的日常活躍度與市場認可度，業態結構與坪效水準體現運營方對空間的精細化運營能力，資產區位與債務壓力則涉及資產的抗風險能力和長期穩定性。

嚴躍進指出，當前這類REITs產品密集申報，意味著底層資產的估值邏輯正逐步清晰，即圍繞消費流量與租金收益構建價值體系，對於商業地產企業而言，REITs不僅是融資“解渴”的工具，更是推動其從“重持有”向“重運營”轉型的契機。

“以新城控股為代表、擁有大量自持商業的企業，未來將更加依賴運營能力來釋放其資產價值。”在嚴躍進看來，REITs的推出，實際上是在用資本市場的標準反向引導企業練好內功、提升坪效和租戶活躍度，從而實現資產與管理的分離，走向真正的輕資產運營模式。

記者注意到，今年以來已有多家上市公司官宣參與商業不動產REITs申報或啟動轉項研究，包括嘉澤新能(6.760, -0.01, -0.15%)、華聯股份(1.830, -0.03, -1.61%)、首開股份、光大嘉寶(2.790, -0.03, -1.06%)、茂業商業(6.370, -0.03, -0.47%)、保利發展、武商集團(9.020, -0.12, -1.31%)，首開股份、保利發展則在公告不久之後正式開展申請。在此情形下，商業不動產REITs“申請潮”是否會延續，並迎來“上市潮”？

“在保障專案品質的前提下，今年實現商業不動產REITs的快速發行上市，既是市場各方的共同期待，也將成為金融支援實體經濟和消費復蘇的重要抓手。”嚴躍進強調，隨著商業不動產REITs管道打開，市場也在關注更多元化的消費類資產，若能通過運營提升現金流穩定性，有望以類似邏輯對接REITs市場，成為REITs的底層資產。

堅定不移深化企業改革，優化資源配置，實施“雙輪驅動”發展戰略，成為賦能集團高品質發展的價值型企業，全力打造“好產品、好服務、好品牌、好團隊、好作為”的“五好”企業。這是首鋼地產深入貫徹集團黨代會、“兩會”精神，進一步明確的“十五五”時期發展目標。

連日來，首鋼地產通過多種形式認真學習貫徹集團黨代會、“兩會”精神，要求全員切實把思想和行動統一到集團決策部署上來，以實幹踐行使命，把學習成果轉化為攻堅動能。該公司明確提出“十五五”時期發展目標與2026年重點任務。

“十五五”時期是首鋼地產適應行業深度調整、實現穩健發展的關鍵時期。首鋼地產將堅定不移地貫徹集團整體部署，堅持“穩中求進”工作總基調，始終將推動高品質發展作為首要任務。公司聚焦“雙輪驅動”發展戰略，深化“一引領兩融合”發展路徑，全面貫徹“八個注重”經營方針與“四個極致”管理要求。持續增強企業核心競爭力，努力補齊資產品質與運營效率短板，築牢風險防控體系，致力於成為賦能集團高品質發展的價值型企業，全力打造“產品好、服務好、品牌好、團隊好、作為好”的現代化房地產企業。

同時，首鋼地產對2026年重點任務進行了周密部署，一是聚焦自有用地盤活攻堅，明確節點、掛圖作戰，力爭為集團創造更大價值；二是深化市場化運營，實施“一盤一策”，強化銷售去化與回款管理，提升經營現金流；三是壓實各專案公司主體責任，確保年度重點任務、保交付目標圓滿完成，彰顯國企擔當；四是以客戶為中心，堅持產品創新與服務創優，通過極低成本管理和精益運營，構築持續的市場競爭優勢；五是強化全面預算與資金精細管控，著力降低融資成本、壓降“兩金”佔用，堅決守住資金鏈安全底線；六是持續完善公司治理，強化依法合規與審計監督，系統提升風險抵禦能力；七是堅持和加強党的全面領導，推動党建工作與經營中心任務深度融合，為高品質發展提供堅強保障。

3月9日，據樂有家研究中心監測，上週末（3月7日至8日）深圳一二手住宅成交量預計突破1300套，市場活躍度顯著提升，"小陽春"行情正式開啟。

資料顯示，上周（3月2日至8日）樂有家門店二手簽約量環比激增132%，創下自2024年3月底以來的單周新高；二手房看房量亦攀升至2024年10月中旬以來最高點，熱度僅次於去年"929"新政後的國慶黃金
另據深圳貝殼周。
研究院監測，上周深圳貝殼合作門店二手房簽約量環比大漲118%，3月8日單日簽約量創近一年新高。

鄞州陳婆渡區域、鄞州外國語中學東側的“鄞州區YZ09-10-b2地塊”，以總價66997.5萬元、樓面價約10912元/平方米，被寧波綠城浙凡置業有限公司收入囊中。

該宗宅地東至慶元大道、南至規劃金峨東路、西至規劃道路、北至句章東路，鄰近錢湖南路、天童南路、滄海南路、鄞州大道等城市核心幹道以及環球銀泰城、羅蒙環球樂園、星空天地廣場等。

該地塊不是“高品質住區試點地塊”，但適用寧波“計容新規”以及利用地下空間設置儲藏室等配套設施的新規，也適用3月3日起試行的“抬板新規”。

地塊現狀圖。地塊現狀圖。
陳婆渡區域內上一次土拍是2020年4月弘陽拿下現湧潮印府所在地塊，成交樓面價21470元/平方米，整盤住宅備案均價約33600元/平方米。

美雲合府於2019年年中拿地，成交樓面價16410元/平方米，整盤住宅備案均價約30300元/平方米。

再往前是2016年拿地的美瀾園地塊和堇天府地塊，樓面價分別為11240元/平方米和10550元/平方米，整盤住宅備案均價分別為約23800元/平方米和約25600元/平方米。記者鮑志良

龍湖集團高管曾預測，到2028年經營性收入將超過房地產開發業務，並將其作為公司戰略轉型的核心目標。3月6日公佈的資料顯示，這一目標或許比預期中更快實現。

龍湖集團3月6日公佈最新未經審核運營資料顯示，截至2026年2月末兩個月，該集團累計實現總合同銷售金額44.5億元，合同銷售面積52.7萬平方米，二月單月實現合同銷售金額20.0億元，合同銷售面積22.7萬平方米；二月單月實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額13.4億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積16.7萬平方米。

與此同時，龍湖集團首兩月實現經營性收入約44.0億元（含稅金額約47.0億元）；其中，運營收入約24.4億元（含稅金額約人民幣26.2億元），服務收入約19.6億元（含稅金額約20.8億元）。

計算結果顯示，龍湖集團2月份單月實現經營性收入約21.3億元，按含稅口徑，2月單月經營性收入約22.7億元，均已超過當月開發業務的合同銷售額20.0億元。

另外從1-2月資料看，經營性收入44.0億元與合同銷售金額44.5億元相差無幾，而從含稅口徑比較，47.0億元也已超過合同銷售金額。

雖然將合同銷售與經驗收入兩相比較不夠嚴謹，畢竟兩者實為兩個不同維度的概念，按照通俗理解就是，“合同銷售”體現的是簽約階段的預期收入，而“經營收入”指房地產企業通過主營業務活動（如銷售、出租開發產品）實際實現的經濟利益流入，屬於會計意義上的收入。

但這不妨礙經營性收入正逐漸成為龍湖集團核心盈利來源的事實。因為從首兩個月的淡季資料看，龍湖集團合同銷售同比下跌超55%，而經營性收入則繼續維持增長，同比漲幅1.85%（含稅漲幅1.73%）。

這種此消彼長的趨勢早在過去資料中體現，只是這種反差在今年更為明顯而已。

2025年資料顯示，龍湖集團去年累計實現總合同銷售金額達到631.6億元，同比下降37.5%；合同銷售面積為518.6萬平方米，同比下滑27.2%。與此同時，龍湖集團截至2025年12月末的經營性收入約為267.7億元（含稅金額約285.4億元），較上一年的267.1億元（含稅金額約人民幣284.8億元）不僅沒有減少，還稍有增長。

事實上，這種趨勢預計還將繼續加劇，按照龍湖集團執行董事兼CFO趙軼去年預測，“未來1-2年，開發結算量會逐步減少”。不過他同時補充，隨著存貨的逐步去化和毛利率健康的新專案穩定補入，開發業務對集團整體利潤的影響將逐步修復。

而龍湖集團高管早在過去兩年就明確表示，經營性收入將超過房地產開發業務，並將其作為公司戰略轉型的核心目標。

如2024年8月23日，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在中期業績會上表示：“預計到2028年，龍湖經營性收入占比將過半，實現第二曲線收入超過第一曲線，完成新舊動能轉換。”

同一時期，管理層進一步指出：“低負債水準、高經營性收入，是成為穿越週期的百年房企的必備條件。”

2025年3月28日的業績會上，陳序平再次強調：“經營性業務已成為龍湖集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源”，並重申了向“開發+經營”雙輪驅動模式轉型的決心。

此外，龍湖集團2024年度財報顯示，截至2024年底，龍湖經營性收入達267.1億元，占總營收（1274.7億元）的21%；同年實現歸屬于股東的淨利潤58.7億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利達47.5億元，其中運營及服務業務利潤貢獻占比持續提升，達到80%以上。

按照企業公開的財報表述，經營性收入2024年已實質性超越開發業務成為核心盈利來源，那時其經營性業務的毛利率超50%、淨利率超25%。後續資料顯示，龍湖集團運營業務及服務業務在2025年上半年的毛利率分別為75%、31.4%，始終維持在高位。

而龍湖集團開發業務的毛利率在2022-2024年分別為17.9%、11%、6.1%，至2025年中期進一步降至0.2%，若考慮到市場持續調整以及房價下行對結算項目盈利空間的影響等，該項資料或許還有進一步回檔空間。

很顯然，從龍湖集團角度看，經營性收入超越開發業務早已成定局，剩下的只是冷靜等待那一刻到來。

時隔兩年，金地管理與光谷地產再度合作，落子武漢。

近期，位於武漢的P（2024）164號地塊住宅專案委託開發管理服務專案評標結果出爐，金地房地產建設管理集團有限公司中標，競得該專案代建管理權。

據觀點新媒體瞭解，P（2024）164號地塊住宅專案土地面積2.1萬平方米，建築面積3.36萬平方米，起始價2.55億元。早在2024年12月，武漢光谷地產有限公司以25530萬元的底價摘得該地塊，成交樓面價7579.52元/平方米。值得注意的是，地塊容積僅約1.6，定位低密宅地，根據規劃，該專案將建設低密度住宅社區，根據已經公開披露的專案效果圖，其將由4棟小高層及高層住宅、景觀花園組成。

三次武漢落子

在金地管理中標之前，湖北省招標股份(16.880, -0.01, -0.06%)有限公司受武漢光谷地產委託，組織了此次國內公開招標，其投標報價包括委託人員管理費750萬元，產品提升服務費為受託管理方退出時點的項目實際銷售額的1.3%。

此外，服務期限自合同簽約之日起，至項目最後一期集中交付滿6個月為止，暫定27個月；品質目標要求所有工程符合設計規範及驗收合格標準，並滿足銷售合同及招標人的交付要求。

媒體注意到，這宗地塊熱度頗高，早在2025年12月，其項目規劃方案已經披露，項目總投資額約為5.7億元，工程總投資額約為1.99億元，建設規模包括新建住宅及相關配套設施，2025年7月完成立項審批，項目擬建成時間為2027年12月1日，計畫工期為800日曆天。

事實上，金地管理與光谷地產並非首次合作，此前雙方曾共同操盤光谷地產金地鉑翠專案。2023年12月22日，光谷地產在武漢土拍場上以底價9.3億元摘得一宗光穀P（2023）098號純住宅地塊，樓面價6875.27元/平方米。

在拿到地塊的一年內，光谷地產並未公佈地塊未來專案規劃，直至2025年3月，其才披露了規劃方案，這座位于武漢光谷金融港板塊的宅地計畫建造為四代住宅專案。項目分為二期建設，總建築面積21.75萬平方米，計容建築面積13.52萬平方米，整體容積率2.4，住宅戶數1200戶。

金地代建的加入則要從2024年底說起。彼時，金地管理與金地中西部區域一起共同中標武漢P(2023)098號地塊EPC+O服務專案，EPC+O意味著金地代建將包攬：設計施工（EPC）、運營服務（O）兩項服務，此次合作成為是金地管理以聯合體形式在武漢中標的首個專案，也是其在武漢中標的第三個開發管理服務專案。

光谷地產之外，金地管理在武漢的合作夥伴還包括武漢江夏城市更新集團。2025年2月8日，金地管理聯合金地商置東部區域中標武漢P（2024）097號地塊的全過程委託管理服務。

資料顯示，該地塊位於武漢江夏區文化大道與譚鑫培路的交叉口，共包含A-1、A-2兩個子地塊，總建面約15萬平方米，A-1商務商業用地，規劃167米地標寫字樓、A-2住宅用地，規劃戶均202平方米住宅，總建築面積約15萬方，由金地管理代建，中建三局施工。

與上述兩宗純宅地不同，該專案將建造為TOD綜合體，正中金地代建的擅長領域。

金地代建路線延伸

近年來，金地代建對於TOD項目的拓展從上海延伸至武漢、天 津等多個城市。例如2025年7月。天津信達金地·中山印28萬平方米的TOD商業綜合體專案啟動全面建設，這宗城市更新類TOD將在2029年投入運營，在這其中，金地代建中標了其項目及配套住宅的代建服務。

值得注意的是，金地在天津代建市場的發展，節奏明顯快過武漢。據觀點新媒體統計自2023年-2025年，金地在天津的代建專案合計11宗，涉及西青、津南、河北、河東四個區域，除了中山印之外其餘專案均為住宅社區，合作企業大多為天津本地企業，如侯台集團、山川集團、津梁置業等。

如果說天津和武漢的項目代表了金地代建不斷尋求業務增量的腳步，其在太原的項目則映射了行業調整期紓困、盤活的項目。

以金地管理代建2022年的太原東社專案為例，該專案位於太原市萬柏林區東社西銘片區，是在售在建階段引入代建的住宅專案，專案建設用地面積約3.8萬平方米，規劃總建築面積約18.9萬平方米，同時規劃幼稚園、商業等配套，作為為出險房企開發的半停工工程，於2022年年中，金地代建接手該項目，建設後將項目命名為金地蔚來雲著。

另悉，太原小店區還有一宗由山西千禧房地產開發有限公司開發的住宅專案千禧花香麗舍，其情況略微特殊，該專案主要由聯排及疊拼別墅組成，早在2009年便已完成首次交付。

然而，花香麗舍部分住宅因受市場波動及管理問題影響，在首期交付後處於停滯建設狀態，最終陷入爛尾困境。2026年2月，金地管理簽約該專案，成為其全過程代建方。

縱觀金地管理近期的業務動態，從光谷地產二次合作到天津TOD建設，再到接手太原爛尾項目，其在代建業務中的擴張路徑已經明晰。

中標P（2024）164號地塊，是2026年金地管理佈局華中代建市場的第一步棋，但不代表其將全盤業務押注在此，其不斷在華中市場尋找紓困專案，更企圖盤活部分爛尾工程，“代建行業要通過長期主義尋求生存，做到攻守兼備。”

金地管理董事長郝一斌表示，當前的代建行業的競爭已經來到深水區，如何在當前環境下尋得一席之地，是每一家企業需要思考且實踐的課題，金地管理亦如此。

受“滬七條”政策影響，上海各個新房樓盤的售樓處，在上週末迎來到訪高峰，三月新房交易量較去年同期也明顯增長。在上海虹口一處新樓盤的銷售中心，記者注意到，短短十幾分鐘就有五、六組購房者來瞭解樓盤的房源情況。記者走訪多個樓盤發現，目前的新房市場，以首套剛需性住房和家庭改善型住房兩類需求為主。隨著近期政策頻出，購房者的市場信心有所回升，購置新房的意願也更為強烈。資料顯示，3月1日-7日，上海新房網簽套數為2312套，同比增長約10%。

3月9日，中國金茂披露2月銷售簡報。簡報顯示，2月中國金茂及其附屬公司簽約銷售金額為53.27億元，簽約銷售建築面積約22.45萬平方米。

3月9日，招商蛇口(9.420, -0.28, -2.89%)（001979）發佈公告，2026年2月，公司實現簽約銷售面積32.3萬平方米，實現簽約銷售金額77.65億元。

2026年1-2月，公司實現簽約銷售面積59.52萬平方米，實現簽約銷售金額154.39億元。自2026年1月銷售及購地情況簡報披露以來，公司近期未新增土儲項目。

2025年前三季度，招商蛇口實現收入897.66億元，歸母淨利潤24.97億元。

3年前掃深水埗6舖 售出最後一個

由資深投資者李根興創辦的盛滙商舖基金（盛滙），去年起大規模蝕讓沽貨套現，今年續減持舖位。盛滙3年半前大手斥資7000萬元吸納深水埗欽州街建新大樓6個舖位，剛以660萬元賣出最後一個地舖，賬面累計共損手2487萬元，料成該基金虧損金額最大的一項舖位買賣。

盛滙在2022年9月向一老牌業主一次過大手買入深水埗欽州街11至21號建新大樓地下6個舖位，位處欽州街及海壇街單邊，建築面積410至790方呎，每個舖位分拆成交，作價由613.2萬至1378.7萬元，成交總值7000萬元。當時雖然屬疫情期間，但6個舖位全數租出，月租收入共約17.4萬元，租金回報約3厘。據李根興當年透露，買入上述一籃子舖位因看好該區前景，撈底等全面通關。

基金虧損金額最巨項目

其後香港在2023年初全面恢復通關，盛滙把建新大樓地舖原有租客租約期滿後重新招租，望提高租值，同時提價60%至1倍把6個舖位拆售。而在2023年10月，即一籃子舖位買入13個月後，成功以交吉形式售出面向海壇街的11A舖，成交價838萬元，賬面獲利224.8萬元或36.7%。

但之後舖市急轉直下，建新大樓大部分地舖招租一段時間仍未能租出，叫價亦徐徐向下。直至去年10月終再錄成交，惟要大幅蝕讓19號舖，成交價700萬元，較買入價貶值678.7萬元或49.2%。在去年12月再分別以1000萬及665萬元售出11B及11C舖和13號舖，各蝕261.2萬及587.3萬元。

踏入2026年，建新大樓餘下兩舖續積極放售，終先後售出。首先以650萬元交吉沽出17號舖，賬面損失599.8萬元或48%。最後一個待售的15號舖，由冷氣維修以2.8萬元租用，原以2000萬元放售，去年中減至1500萬元，今年初減至850萬元，終劈至660萬元賣出。由於舖位買入價達1244.8萬元，故賬面虧584.8萬元或47%。

建新大樓地下6個舖位購入3年半後悉數售出，作價由650萬至1000萬元，錄得5蝕1賺，合共套現4513萬元。惟與買入價7000萬元作比較，賬面共輸2487萬元，整體虧損35.5%，損失金額為盛滙沽貨以來之冠。

荃灣TML廣場5年蝕2500萬

市傳永倫集團沽售慈雲山毓華里51至59號萬年戲院大廈地下2號舖及1至2樓現老人院部分，總面積約16450方呎，作價8300萬元，呎價約5046元。永倫集團2002年底以3650萬元入市萬年戲院大廈一籃子物業，現賣出部分。

此外，工廈市場亦錄得大幅蝕讓，荃灣海盛路3號TML廣場25樓C室，建築面積7739方呎，成交價3000萬元，呎價約3876元。單位由胡桃資本（00905）聯席主席蒙建強相關人士於2021年3月以5500萬元入市，持貨5年，勁蝕2500萬元或45.5%。

近日大額成交不絕，昨天全港一手市場至少錄4宗成交價逾半億元成交。盈大地產（00432）與資本策略（00497）合作的中環半山雅盈峰，一個3房戶連一個車位以6307萬元售出，呎價58724元，成交價及呎價創項目3房戶新高。

盈大地產銷售及市務總監陳惠慈透露，雅盈峰獲一組大手客斥資8107.3萬元購入兩伙，包括21樓B室，實用面積1074方呎，屬3房間隔，連一個車位成交價6307萬元，呎價58724元；以及2樓C室，實用面積510方呎，連17方呎平台，成交價1800.3萬元，呎價35300元。

新地（00016）九龍東啟德天璽．海第1期的5座8樓A室，實用面積1401方呎的4房戶，成交價6304.5萬元，呎價45000元。太古地產（01972）前主席簡基富（Keith Kerr）旗下The Development Studio與富合置業合作的堅尼地道33號首錄複式戶成交，單位為28及29樓EAST，實用面積1276方呎，連49方呎平台，以5448.52萬元售出，呎價42700元。

Blue Coast四房將加價4%

建灝地產發展的赤柱黃麻角道One Stanley，昨天售出1座地下及1樓A室，實用面積1826方呎，4房間隔，設415方呎花園，成交價5387萬元，呎價29502元。

另外，長實（01113）與港鐵（00066）合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast及第3C期Blue Coast II昨天連沽兩個4房戶。長實營業部副首席經理楊桂玲表示，整個發展項目今年暫售出27個4房戶，有見及此，本月21日起全面上調4房單位招標意向價，加幅最高達4%。

汽車共享平台黃蜂集團早前獲「補習天王」林溢欣（YY Lam）入股，為拓展業務，以約1170萬元購入新蒲崗東傲合共8個車位，平均每個車位作價146.25萬元。

擬擴充電設施網絡

美聯工商營業董事莊梓榮表示，主力發展智慧出行及新能源相關業務的黃蜂集團，有意擴充其停車場及充電設施網絡，而集團最近獲林溢欣入股，近期開始由租轉買，逐步建立自有資產組合，最終鎖定新蒲崗七寶街1號新式工廈東傲，以1170萬元買入共8個車位。

林溢欣稱，黃蜂集團創始人為其舊生，近年電動車普及速度加快，加上共享出行模式逐漸成熟，相關產業具長遠發展空間，而是次入股並非純粹財務投資，而是希望透過自身品牌及市場經驗，協助企業在市場推廣及策略發展上更進一步。

3年最大鐵路項目 估值最高72億

多個鐵路項目工程全速推展，相關物業發展項目也陸續登場。位於元朗的港鐵錦上路站第二期物業發展項目，落實今天（10日）起開始招收意向書，下周一（16日）截止。該地盤將作商住發展，總樓面面積約120.65萬方呎，屬於2022年12月以來，逾3年以來登場的鐵路物業發展項目之中規模最大，市場估值約36.2億至72.4億元。

總樓面120萬呎 涉1290伙住宅

發展局局長甯漢豪去年底公布今年1月至3月的賣地計劃時，預告本季擬推出錦上路站第二期項目招標，預計可興建約1290個住宅單位，屬於因應北環線發展而批予港鐵（00066）作「鐵路加物業」發展的土地。

港鐵昨天收市後宣布，今天起推出錦上路站第二期，先行邀請發展商及財團提交發展意向書，下周一下午2時截止。

錦上路站第二期所在的地盤，毗鄰現時屯馬線錦上路站。港鐵透露，該用地的地段編號將屬丈量約份第106約地段第2329號，為綜合發展項目，包括私人住宅和商場等。

根據港鐵公布，該項目住宅樓面面積約76.79萬方呎，另有約43.86萬方呎作零售等非住宅用途，總樓面面積約120.65萬方呎，日後將和港鐵網絡無縫連接。待北環線通車後，錦上路站將升級為北環線和屯馬線的轉乘樞紐。

翻查近年鐵路物業發展項目的招標紀錄，前述錦上路站第二期的總樓面面積，是2022年12月大嶼山小蠔灣物業發展項目第一期推出招收意向書以來，逾3年登場的鐵路物業項目之中規模最大的一個。不過，當時房地產市場氣氛未見起色，前述小蠔灣地皮結果流標收場。

資料顯示，位於屯馬線錦上路站上蓋的第一期，總樓面面積約123.67萬方呎，早於2017年5月由信置（00083）夥拍中國海外（00688）和嘉華國際（00173）斥資83.3億元摘下，每方呎樓面地價約6735元，並已發展成大型私人住宅項目柏瓏。

業界料樓面呎價低於第一期

值得留意的是，港鐵昨天公布時特別提到，日後招標時，發展商及財團可選擇競投商業部分的未來權益安排。

對於政府最新推出的錦上路站第二期，市場估計地皮價值約36.2億至72.4億元，每方呎樓面估值約3000至6000元。

美聯測量師行董事林子彬最樂觀，直言該項目坐擁鐵路優勢兼北都發展潛力，相信不少發展商會提交意向書以取得入場券，意向書數量動輒逾30份，地皮估值約72.4億元，每方呎樓面估值約6000元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，該項目規模龐大，投資額和風險較高，相信稍後入標時仍以大型發展商或財團入場為主。由於現時樓市和土地市場仍在復甦階段，即使第二期成功批出，樓面呎價料較第一期低，他估計第二期用地的市值約50.4億元。

一組有內地背景的「西餅客」，兩年前大手斥逾9300萬元購入將軍澳海茵莊園共17伙，去年起以「蝕讓價」放售，最新以467萬元沽出一個一房單位，賬面蝕逾97萬元或17.2%。

市場消息指出，海茵莊園2座高層C12室，實用面積298方呎，一房間隔，以467萬元易手，呎價約15671元。單位於2024年10月以564.1萬元一手購入，賬面虧損97.1萬元，單位跌價17.2%。

資料顯示，上述單位原由一名陳姓及呂姓人士組成的「西餅客」組合，2024年4月及10月先後動用近2.26億元購入佳明集團（01271）土瓜灣明雋、同系青衣明翹匯，以及九建（00034）將軍澳海茵莊園3盤合共29個單位。

其中購入海茵莊園單位最多，佔17個，涉資9327.2萬元。

累沽兩伙共虧損190萬

據了解，該「西餅客」去年起積極放售海茵莊園單位，17伙全數以叫價445萬至500萬元放盤，終在去年底以450.46萬元沽出其中一伙，賬面虧損93.14萬元或17.1%；連同最新售出的單位，「西餅客」已蝕沽海茵莊園兩伙，賬面共損手190.24萬元。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，自去年12月起展開連續14周的升浪，惟終在昨天斷纜，最新指數報139.25點，按周回吐0.19%。

今明兩年私樓落成量預計趨減，將配合新盤庫存量回落，為發展商就新盤定價提供更大空間。過去幾年以「爭崩頭」、貼市價甚至低市價賣樓的情況，有機會提前告終。

新盤庫存量受到新增供應量及市場消化速度所影響，按照最新數據，新增供應已經走出了過去幾年的高峰期，未來將走向回落靠穩趨勢。

而隨着「撤辣」、減息周期及內地客湧入，均刺激一手樓銷情，去年達到逾2萬宗成交的12年新高。

在此消彼長推動下，新盤庫存減少速度，有機會較外界預期為快。短中期供應壓力紓緩，有利發展商加快清理現有餘貨，而不必過度擔心「後浪」大量湧現。

走出「雙高」階段 轉向有序提價

市場由高庫存加上高落成的「雙高」階段，步入結合庫存下降及落成放緩的階段，發展商在推售新盤時，相對毋須以大幅折讓推盤「以價換量」，轉向有序提價的策略，更傾向採用首批貼市價入場，期後分批加價、收窄優惠，同時鞏固發展商加快推盤的意慾。

控制推盤節奏 鞏固議價能力

結合市場憧憬今年進一步減息、租金高企及政策利好下等因素支撑，一、二手之間形成「量升價穩」格局，預計發展商在核心地段及具特色項目上，將更有條件以略為進取的首批定價登場，並透過控制推盤節奏鞏固議價能力，以及提高賣樓利潤。

永倫集團續沽貨，以8,300萬元沽出慈雲山老人院舖位。

消息指，慈雲山毓華街68至72號萬年戲院大廈地下、1及2樓（部分）2號舖位易手，地下面積約450平方呎，1及2樓各8,000平方呎，合共面積約16,450平方呎，以約8,300萬元易手，呎價約5,045元，目前舖位由老人院租用。

據了解，該舖原由永倫集團持有，2002年以3,650萬購入物業地下兩舖位連同1及2樓樓面，去年集團先以2,400萬元沽出其中兩舖，如今再售出餘下樓面，合共套現約1.07億元。持貨20多年，獲利約7,050萬元，升值逾1.9倍。

新入伙單幢租盤錄高回報租賃成交，尖沙咀高臨1房戶月租2.18萬元成交，呎租高見81元，業主料享5.2厘回報。

中原高級區域營業經理麥景培表示，尖沙咀高臨A2座低層F室，實用面積270平方呎，1房間隔，開放式廚房，單位向正南，望都市景，剛以2.18萬元租出，呎租高達81元。

新租客為企業高管，鍾情油尖旺區物業，樓齡極新，區內罕見，睇樓後不久即決定承租作新居。據悉，上址業主於2024年5月以503.2萬元購入上址，持貨僅1年多，是次租出單位可享5.2厘租金回報，回報豐厚。

同區單幢樓AVA 62高層D室，實用200平方呎，開放式間隔，享開揚樓景，最初以1.6萬元放租，最後以1.5萬元租出，呎租75元。新租客為國內人士，因來港工作，見AVA 62位處市區而決定承租。據悉，上址業主於2018年5月以500萬元購入，持貨8年，是次租出單位可享3.6厘租金回報。

幸薈開放式 購入3個月回報4.3厘

另外，長沙灣幸薈亦錄高回報租賃，單位為中層B室，實用181平方呎，開放式間隔，享都市景致，最新以1.2萬元租出，呎租達66元。

業主於2025年12月以331.1萬元買入，持貨短短3個月即順利租出，現可享約4.3厘租金回報。

隨着近月金融業擴充帶動，中環租務改善，特別超甲廈率先起動連錄租務，個別出租率近滿。

據萊坊統計，現時中環超甲廈呎租為105元，按年升2.3%，而中環整體甲廈租金按月升0.3%，按年則下跌1.9%，反映中環超甲廈租金走勢理想。

國金2期 出租率近百分百

該行指，2025年的租賃趨勢延續至2026年1月，中環優質甲級辦公室出租率持續上升，市場上可供出租的空間有限，推動了超甲廈的租金上漲。如中國資產管理公司，擴大其在中環國際金融中心二期（Two IFC）23樓辦公樓面，進一步將該大廈的出租率推近100%。

其他地區上，較大跌幅為鰂魚涌，現呎租為37元，按月跌1.9%，較去年同期更跌10.2%。

萊坊指，受金融行業需求帶動，加上優質中環寫字樓市場缺乏空置寫字樓供應，傳統甲級寫字樓及次級地段的寫字樓亦有望受惠。

空置率上，現時中環空置率為11.3%，而銅鑼灣區約9.7%。

九龍區方面，該行指，平均租賃面積增大，主要由大型公司搬遷所帶動。超過10,000平方呎的租戶轉向更主動，有別於去年的短期續租，1月出現積極行動，例如一家美國家居用品供應商，將樓面縮減10%並在觀塘區內搬遷，而一家本地建築公司，縮減20%至13,000平方呎，亦在觀塘區內搬遷。

新租務方面，以新甲廈租務較為理想，如長沙灣瓊林街83號連錄租務，包括物業A座低層單位，面積約2萬平方呎，以每呎約20元租出。消息指，新租客為宣道國際學校，資料顯示於2017年創立，提供課程包小學中學部等，校園正位於瓊林街，亦即鄰近是次所租用商廈。相信租瓊林街83號約2萬平方呎樓面，作校園擴充之用。

IGC 3層 獲安盛洽租

另外，物業A座低層全層，面積約2.5萬平方呎，以每平呎約20元租出。據悉，新租客為一家醫療機構，從事醫療科技儀器、器具及設備的批發分銷與服務。據悉，該商戶目前租用長沙灣商廈，涉及約7,000平方呎，如今於同區轉租全新甲廈，兼擴充樓面。

至於市場上亦有大手洽租個案，包括高鐵站IGC，涉及1座高層3全層單位，面積合共約10萬平方呎，據悉獲國際大型保險機構安盛積極洽租，呎租約45元。據了解，安盛現時租用本港多幢寫字樓，包括早年租用黃竹坑道38號多層，涉及逾10萬平方呎，現易名為安盛匯。至於九龍區方面，該企業亦租用尖沙咀中港城多層，是次洽租IGC，料部署整合業務，並提升個別辦公室級數，遷入全新超甲廈。

市況前景上，萊坊指，整體而言九龍仍是租戶青睞的市場，西九龍租金正在穩定，而中九龍隨着尖沙咀海港城空置率跌至8.6%以下，顯示租金反彈潛力。

中原地產黃廷傑表示，分行最新促成堅尼地城泓都買賣成交，單位為2座高層G室，實用面積490平方呎，2房間隔，望開揚無遮擋海景，最新以1,160萬元成交，折合實用呎價23,673元。

黃廷傑表示，新買家為投資客，心儀物業鄰近大學，接近中上環商業區，且會所設施齊全，看好其升值及租賃潛力，遂決定入市作投資用。按屋苑同類單位租金約3.8萬元計，新買家料享3.9厘租金回報。

據悉，原業主則於2020年以1,118萬元購入單位，持貨6年，是次轉手賬面獲利42萬元，單位升值3.8%。