優先至台北市、新北市、高雄市、嘉義市等地說明；室內最高補助30萬

內政部次長吳堂安4日表示，為解決當前國內「人屋雙老」的普遍現象，政府主動出擊開辦「老宅延壽計畫」，優先至人口稠密及老宅分布較多的台北市、新北市、高雄市、嘉義市等縣市展開巡迴說明，今年底會先完成10場，2026年會陸續至其他縣市宣導辦理。內政部指出，補助金額室外公共空間最高960萬元，室內最高補助20萬元，如有高齡弱勢者，更可加碼至每戶30萬元。

內政部推動「老宅延壽機能復新計畫」正式上路，由特別預算編列3年50億經費，提供最高65％經費補助，預期改善全國500棟屋齡30年以上老屋，整體估可帶動百億內需經濟。補助對象主要針對屋齡30年以上的合法建物，包括4至6樓集合住宅，及6樓以下的透天住宅。

在條件和補助項目方面，公寓公共區域部分若要申請修繕補助，住宅使用比例應占1／2以上；申請公寓專有或透天住宅部分修繕則應全戶均做住宅使用，可進行建物室外的公共區域管線更新、立面及外牆磁磚修繕、屋頂防水、新增升降設備及無障礙設施，最高每棟公寓可以補助960萬元。

針對室內私人空間的優化部分，補助項目則有扶手更新、高低差改善、地面防滑及防墜設施等，提供最高每戶可補助20萬元，如戶內有高齡弱勢者，更可加碼至每戶30萬元。

內政部表示，老宅延壽計畫將透過專案管理顧問團並搭配簡易申請程序，協助民眾進行先期評估、整合作業及居家修繕專業輔導等，同時各地建築師公會也提供簡易諮詢服務。

內政部日前11月30日已於新北市三重先嗇宮展開政策宣導，並於4日在台北市大同區進行第二場說明會，透過面對面溝通讓民眾深入瞭解老宅延壽政策最新資訊，鼓勵社區或房屋所有權人善用政府資源，在2027年12月31日前踴躍提出申請，使老屋化身為高齡者生活機能所需的銀髮友善宅。

台北市房仲公會4日舉辦年終記者會，理事長蘇金城表示，預估全台全年房市交易量勉強守住26萬棟、量縮約26％，其中台北市預估約2.26萬棟，接近2016年的慘況。

但蘇金城強調，「最壞的時刻已經過去」，市場共識逐漸成形，明年會是「調整、整理、等待」的一年，呈現「價跌量出」格局，他並呼籲政府，對炒房下重手，但自住要給生路，提供長期持有及自住的更多的貸款彈性。

蘇金城表示，受到去年第七波選擇性信用管制的強烈衝擊，即使中央責令開水龍頭，中央銀行也放寬換屋族限期，仍然止不住潰散的市場信心，不少業者都是在苦撐待變，蛇年房市可說是個「虎頭蛇尾」淒風苦雨冷清的一年，六都交易量更是全線潰敗。

國內房市在經歷近兩年的急速萎縮、政策打壓與全球經濟不確定性後，蘇金城分析，市場氛圍正悄悄轉變，雖然明年整體房市尚未脫離盤整的格局，但「最壞的時刻已經過去」，對於剛需與換屋族而言，可望以更合理預算購屋；對建商與投資人而言，更是重新審視市場、調整策略的重要一年。

以台北市來看，個別行政區只有北投區與士林區因輝達效應異軍突起，台北市不動產房仲公會公關主委張欣民表示，台北市房市儘管「冷支支」，價格卻格外堅挺，超豪宅「陶朱隱園」突破彭淮南防線，進一步將台北市房價天花板往上推高。

此外，蛋白區預售價格屢創新高，特別是士林科技園區所在的北投士林房價屢屢創新高，北投預售案「潤泰之森」寫下每坪152.05萬元天價，士林區「久年松芮」也創下每坪152.12萬元的新紀錄，頗有急追蛋黃區價格的跡象，後市仍不容小覷。

國內經濟表現雖因製造業暢旺繳出亮眼成績單，但並非所有產業同步向上。其中，不動產及住宅服務業面臨逆風，是今年唯一連續三季國內生產毛額（GDP）成長率呈現負值的行業，反映出房市慘淡，對GDP形成向下拉力。

觀察總體經濟數據，今年前三季GDP成長率分別為5.54%、7.71%與8.21%，表現強勁。然仍有少數行業成長衰退，例如農林漁牧業第1季-3.8%、第3季-0.76%；礦業及土石採取業、電力及燃氣供應業第1季也分別為-3.2%、-0.9%。

其中不動產及住宅服務業疲軟態勢最顯著。該行業是今年唯一連續三季GDP成長率均為負值的行業，第1季衰退0.79%、第2季衰退0.76%、第3季衰退幅度雖然略為收斂，但仍有0.71%。

從貢獻度來看，該行業在今年前三季分別拖累總體GDP達0.06個百分點、0.06個百分點與0.05個百分點。

此外，不動產及住宅服務業占總體GDP比率也自2018年的8%逐步下滑，到今年第3季已降至6.77%。

整體而言，國內整體產業結構中，服務業占比約五成、工業部門約四成、農林漁牧業約一成。其中製造業規模最大，貢獻度穩居第一。

若以今年第3季GDP占比觀察，製造業以39.48%比重遙遙領先各業，其餘依序為批發及零售業12.06%、不動產及住宅服務業6.77%，以及金融及保險業6.59%。

製造業去年名目GDP達9.1兆元，占整體GDP 35%；今年前三季名目GDP更呈現逐季增長，從第1季2.3兆、第2季2.7兆，攀升至第3季逼近2.8兆元，占整體GDP比重也從35%一路走揚至39%，擴張態勢明確。

此外今年前三季製造業GDP成長率均維持在雙位數水準，分別為10.32%、17.22%、13.44%。

主計總處綜合統計處長蔡鈺泰分析，製造業擁有比服務業更高產業關聯效果，例如興建工廠需要營建業，營運需要金融服務、批發零售等；製造業規模擴張，會拉動其他相關產業成長，提高生產總值，這也是各國如美國積極爭取製造業回流的主要原因。

蔡鈺泰說明，台灣亮眼GDP表現正是建立在製造業高占比基礎上，特別是資通訊產品需求持續增長，為台灣帶來更多產品生產與出口機會。在AI熱潮下，製造業投資維持動能，扮演穩定經濟發展關鍵角色，估明年GDP總值可望達29兆元，成長率估3.54%。

房市冷颼颼，建商一線地帶推案腳步謹慎，北台灣黃金門牌氣勢暫歇，據統計，今年台北市、新北市、新竹等區域蛋黃行政區其最高成交單價下滑，顯見市況冷，不僅難創價，許多品牌建商乾脆不推案。

據住展雜誌彙整比較實價揭露北台灣台北市、新北市、桃園市、新竹地區，其中的蛋黃行政區大安區、板橋區、中壢區、竹北市近兩年新建案最高單價，包括「德運元鼎」、「松柏大院」、「威均天璽」、「富源豐岫」等，單價依序各為208.5萬、98.4萬、82.6萬、86.3萬元。若對比前一年的「吾雙」、「三輝白昀」、「樺龍淳藝」、「庫勒修」等，交出的220.7萬、125.1萬、73.2萬、88.9萬元成績單，僅桃園市中壢區比去年高。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，今年蛋黃行政區單價不再走高，首要關鍵在市況偏冷。

2025/12/04 18:21:07

國內經濟表現雖因製造業暢旺而繳出亮眼成績單，但並非所有產業都同步向上。其中，不動產及住宅服務業面臨逆風，是今年唯一連續三季GDP成長率呈現負值的行業，實質上成為拖累總體經濟的「拉力」。房仲業者也示警，今年房市買賣移轉棟數恐寫下2017年以來的新低紀錄。

觀察總體經濟數據，今年前三季GDP成長率分別為5.54%、7.71%與8.21%，總體表現強勁。然而，仍有少數行業出現成長衰退，例如農林漁牧業第1季為-3.8%、第3季為-0.76%；礦業及土石採取業、電力及燃氣供應業第1季也分別為-3.2%、-0.9%。

其中，不動產及住宅服務業的疲軟態勢最為顯著。該行業是今年唯一連續三季GDP成長率均為負值的行業，第1季衰退0.79%、第2季衰退0.76%、第3季衰退幅度雖然略為收斂，但仍有0.71%。

從貢獻度來看，該行業在今年前三季分別拖累總體GDP達0.06個百分點、0.06個百分點與0.05個百分點，實質上並未對經濟成長提供正面助益。此外，不動產及住宅服務業占總體GDP的比例也從2018年的8%逐步下滑，到今年第3季已降至6.77%。

房市交易量持續低迷，是該行業衰退的主因。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，今年買賣移轉棟數預估約26萬棟，將寫下2017年(26.8萬棟)以來的新低，不過仍高於2016年的24萬棟。

徐佳馨指出，部分建商擔憂消費者無法順利取得房貸，而技術性延後交屋，導致市場供給縮水，而央行資金未見鬆綁，房價居高不下，市場交易狀況持續疲軟，預估央行可能要到明年第1季或第2季啟動資金鬆綁，效應將在明年下半年慢慢浮現。但她評估，明年交易量也可能僅落在27萬至28萬棟之間，讓近兩年呈現如同2017年至2018年間的低迷態勢。

2025/12/04 17:47:50

買了房子幾年再賣最有利？根據財政部個人房地合一稅繳稅資料顯示，今年上半年最多人繳納的是20%房地合一稅，也就是持有5年以上，平均繳納房地合一稅88.7萬，換算屋主平均獲利達443萬元。

另觀察上半年繳納45%稅率的屋主，也就是持有不到兩年就賣，平均稅金約61.1萬元，反推平均獲利約135.8萬元，持有2~5年，稅率35%的屋主平均稅金87.3萬元，推估獲利約249.6萬元。

賺最多的，則是採取自住持有並設籍滿6年方式，稅率僅10%、平均繳稅33.5萬元，若計入400萬元免稅額度，獲利推估多達735萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅制有設計持有時間不同稅率，若不動產價格保持平穩對於市場供需影響就不大。

但遇到房地產價格上漲時，屋主可能預期持有滿5年再出售，稅金比較少，就可能導致流通物件變少，扭曲市場供需結構。這波持有滿5年的屋主，充分參與不動產的價格上漲，因此統計發現持有滿5年的出售多獲利也多。

曾敬德表示，今年房市進入盤整期間，房價也趨於平穩，部分區域看到些微房價回檔，由於房價上漲過後房地合一稅相對可觀，國稅局也宣導多次報稅違規的狀況，民眾節稅應遵循規定。

另外，想要利用400萬免稅額度的民眾，要留意相關要件，包括個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並實際居住於該房屋連續滿6年，現在增值很可觀，國稅局多會留意是否符合節稅優惠的條件。

日勝生（2547）受惠桃園土地出售挹注，加上AI智慧水資源事業的表現快速成長，推升今年前三季每股稅後純益（EPS）達2.78元，獲利為近七年最高。展望2026年，日勝生的新北三芝日初不老莊園，二期總銷近50億元，將會是業績最大亮點，明年日勝生的房地產本業業績將明顯飆高。

日勝生4日舉辦法說會，釋出明年業績利多訊息。今年業績在認列子公司立疆開發於去年底以53.67億元處分桃園觀音科技工業園區土地後，推升前三季獲利衝高。日勝生表示，旗下日鼎水務執行桃園污水下水道BOT案，至今年第三季累計接管16.3萬戶，明年三期完工後將成為全台最大公共污水處理系統。

另，日勝生在全台三都布局有八大開發案，中長線業績來源無虞。其中新北三芝樂齡園區「日初不老莊園」652戶及出租型樂陶居164戶，預計於明年第一、第二季陸續完工，總銷近50億元，可望推升日勝生明年業績。

台北市館前路A級綠辦大樓總銷上看100億元，預計2031年底完工；大安區僑安新村都更案「鑄慕」預計2027年第二季完工入帳。北投新秀閣溫泉飯店開發案目前正規劃中。


日勝生法說會 多軌布局 三芝「日初不老莊園」全案2026年上半年完工
經濟日報 2025/12/04 16:21:24

日勝生（2547）4日召開法說會，日勝生指出，三芝大案「日初不老莊園」，預計全案2026年上半年完工，一、二期總銷約50億元，將挹注營運，另，水資源方面，AI智慧水資源穩定成長，打造台灣首座「全自動智慧再生水廠」。

日勝生前三季營收41.98億元，其中水資源事業營收超過19億元，占日勝生合併營收46%。日勝生表示，旗下日鼎水務執行桃園污水下水道BOT案，目標桃園六大都市計畫區全面接管，至今年第3季累計接管戶數達16.3萬戶，貢獻桃園公共污水下水道接管戶數超過60%。建設管線長度171公里，污水可處理量10萬CMD，目標2026年三期完工後將提升至15萬CMD。

日勝生表示，此為全台最大公共污水處理系統，為再生水廠提供穩定且可預測的水源，形成「污水→處理→高階淨化→再生水→產業再利用」的循環鏈，促成北台灣重要水資源基礎建設。這項整合不只是單一工廠，計畫以區域性的循環水平台，提升城市水資源韌性。

另，子公司寶鼎再生水於桃園北區執行的再生水BTO計畫，如期今年下半年每日供應再生水至南亞與中油2.5萬 CMD、至觀音工業區及亞東石化1.5萬CMD，整體供水量達4萬CMD。

全期預計供水量11.2萬CMD，為北台灣最大規模再生水廠，供水對象將橫跨石化、電子、與未來的航太園區，使再生水成為北台產業鏈不可或缺的韌性水源。

日勝生表示，以多項高階淨化與AI控制技術，打造資料驅動的水資源平台，包括污水廠以MBR薄膜生物處理結合BioNET生物網膜技術，確保處理後放流水質具高度穩定性。

再生水場域運用UF與RO雙重純化，以正壓式UF與低壓RO薄膜組合，提升效率並降低能耗、維修成本。並導入AI 膜壽命預測、能耗模型、水質異常預測技術，強化再生水的穩定供應。日勝生再生水事業已具備「自動啟停、能耗最佳化、水質自動判別、異常預警」四項智慧能力，為台灣水資源系統的技術新標竿。

日鼎並規畫研發厭氧消化與沼氣發電、智慧農耕與水能整合應用，預期完成三期擴建後，整體污水處理流程碳排放可降低6%以上，使水資源事業兼具環境、能源與經濟效益。

康養樂齡事業方面，日勝生表示，建立「樂陶居」與「日初不老莊園」雙品牌。中和樂陶居導入健康管理、照護科技與專業營運；三芝日初不老莊園816戶全齡社區，預計全期於2026年上半年完工，以銀養經濟為長期成長方向，結合地產開發、綠建築與智慧照護打造示範性的康養樂齡園區。

建設事業方面，日勝生表示，台中捷運綠線三站TOD聯開案，計畫於2028年至2030年分別完工。台北館前路都更案，以A級綠建築商辦新地標，正進行權利變換程序，預計2031年底完工。北市大安區輕豪宅鑄慕危老案，計畫於2027年上半年完工。而淡水「淡金安居」社會住宅，於2024年12月開工，620戶全齡友善設施，建設期程約5.5年。


展望未來，日勝生表示，將持續推動水資源與再生水技術升級、循環經濟平台整合，並投入AI科技深化轉型，以TOD、社宅、樂齡專業在台灣各主要城市建設，推動台灣永續城市發展與集團價值成長。

國泰人壽3日發布金融業首份《未來辦公趨勢報告》，並宣布以「資產轉型、智慧驅動、人本共榮」三大策略，啟動商辦資產的全面升級，大規模導入hub服務，能依據租戶需求，量身打造彈性空間，並運用智慧環境數據管理機制，協助租戶在日常營運中實踐永續經營，預計未來5年內，將在台灣六都超過20棟國壽商辦大樓導入hub服務，打造商辦服務生態圈的新世代。

國泰人壽身為全台持有最多商辦的壽險業者，自2019年起，陸續透過空間彈性化、服務層建置、永續建物設計等方式進行轉型，並將「綠色、科技、人性」作為未來商辦服務設計的重要概念；2024年進一步整合推出「hub新型態辦公服務（hub服務）」，首棟導入松江商業大樓，廣受租戶好評，穩定出租近9成。

國壽不動產管理部副總經理郭文鎧表示，國壽身為綠色商辦領先者，面對市場結構變化與租戶需求升級，以模組化方式將hub服務導入既有與新建商辦，全面提升軟硬體，推動「資產轉型」；整合多種管理系統讓大樓從「物件」變成「營運平台」，以「智慧驅動」讓企業租戶便捷獲取所需服務，提升效率與透明度；並以「人本共榮」為空間設計概念，跳脫傳統拘束，為企業租戶創造兼具健康、舒適跟專注的辦公環境與多元化社群活動。

「hub服務」從硬體、服務雙管齊下，首創在公共區域導入綠電，租戶進駐即成為綠電用戶，若企業對綠電比例有特定需求，也可依其永續目標進行客製化配置；並透過智慧化管理平台整合機電、門禁梯控、IoT環控等串聯租戶、樓管與樓宇，支持租戶跨區域協作、有效控管成本，實現具易用性、即時性、高擴展性的新商務模式。

中科生活圈喜訊不斷，繼台積電中科1.4奈米最先進製程新廠11月啟動後，如今又傳出台中第三家好市多有望落腳於台中精機舊廠原址，區域房市齊唱高歌。房仲業者表示，好市多第三店若順利落腳西屯區，將補強台中海線與西屯交界的商業量體，推升就業、人潮與消費動能，也為中科生活圈房市再添利多與話題。

針對台中第三店展店一事，好市多並未正面回應。好市多台灣區行銷企劃部經理劉恒嘉表示，將持續透過展店與全球採購來降低成本、回饋會員，未來會積極評估合適據點，依相關規範與政府單位密切合作推動後續作業。

好市多在台中已有南屯、北屯兩家分店，且業績長年表現亮眼，尤其南屯店更是多年蟬聯全球業績冠軍。看準大台中強勁的消費實力，好市多近年積極評估在台中設立第三家分店。

先前市場盛傳第三店有望選址於梧棲、沙鹿等海線地區，然而4日傳出好市多台中第三店鎖定位於西屯區與龍井區交界的台中精機舊廠原址，不僅使海線居民的期待落空。

房仲業者表示，好市多落腳中科生活圈，最先受惠的當屬西屯中科特區房市，尤其是「寶輝VILLAGE」系列新案最受矚目，隨著「寶輝國際莊園」與「寶輝世紀莊園」陸續落成，城區輪廓逐漸成形，最新案「寶輝THE TOWER」實登揭露，全案已有105筆交易，高樓層成交站上8字頭，刷新中科區段單價。

同樣位於中科特區的「磐鈺雲詠」預售案，最高成交單價已達71.19萬元，展現科技族群的購買實力；與西屯區僅一路之隔的龍井區同樣受惠，其中「精銳WORLD」距離中科車程約10分鐘，目前銷售破9成。

房仲業者分析指出，台積電中科兆元擴廠帶來的是連續性的科技就業人口，若好市多展店案後續順利推進，將補上海線最後一塊商業拼圖，使中科生活圈外溢的買盤，在更廣範圍內找到高品質住宅，預期海線的龍井、沙鹿將會是受惠區。

海悅國際（2348）在代銷案回穩、建案「南悅豐映」持續交屋挹注下，11月合併營收8.46億元，連二月站穩8億元大關；前11月合併營收達65.72億元，雖年減2成，但海悅除手握近5,000億元代銷案之外，還有新北市「A3光點」、高雄「達麗未來市」等二大案將完工交屋，市場樂觀明年將進入收穫期，業績可望正向展望。

海悅表示，今年憑藉「擎天森林」與「南悅豐映」等二建案完成交屋認列，且降低土建融額度與減少利息支出，使財務結構於2026年趨向高值化發展；目前海悅約當現金約55億元，將為後續評估可行性的投資標的做充裕的資金準備。

海悅指出，目前全台銷售中個案與後續接案總銷金額約4,996億元，代銷本業的業績來源無虞。目前銷況相對佳的代銷案有漢皇River Sky、義泰信、豐森大境、國泰原美等，將挹注海悅後續代銷收入。

在商用不動產開發案方面，海悅子公司金毓泰「台北市議會舊址地上權」開發案，11月底已完成8億元現增，偕大股東福清營造打造鋼骨造空調型綠建築頂級商辦，目前該基地進入鋼樑柱地面以上施工階段。

今年海悅建設也買下台北市信義區逸仙段國有土地地上權案「仁愛逸仙辦公大樓」案，地上權年期70年，預計2026年取得建造執照，未來可望挹注長期穩定的租金收益，擴張營運版圖。

中國執行資訊公開網顯示，12月2日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱為“大連萬達商管集團”）、宿遷萬達廣場投資有限公司新增一則被執行人資訊，執行標的1.7億餘元，執行法院為江蘇省宿遷市中級人民法院。

值得一提的是，同一天，在拋售了40多座萬達廣場後，大連萬達商管集團首次贖回一座萬達廣場。天眼查工商資訊顯示，12月2日，煙臺芝罘萬達廣場有限公司發生工商變更，新華保險(64.160, -0.16, -0.25%)旗下坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）、坤元辰興（廈門）投資管理諮詢有限公司退出股東行列，新增萬達商管旗下上海萬達銳馳企業管理有限公司為全資控股股東，同時多位高管發生變更。

上海萬達銳馳企業管理有限公司成立於2023年，註冊資本5000萬人民幣，法定代表人吳華。該公司的控股股東為大連萬達商管集團，持股比例100%。

天眼查App顯示，大連萬達商管集團成立於2002年9月，法定代表人為張春遠，註冊資本約271.6億人民幣，經營範圍包括建設工程設計、代理記帳、商業綜合體管理服務等。股東資訊顯示，該公司由大連萬達集團股份有限公司、王健林等13位股東共同持股，公司主營業務包括為全國各地的萬達廣場提供商業管理服務。

天眼風險資訊顯示，大連萬達商管集團現存多條被執行人、股權凍結資訊。截至目前，公司涉及被執行人高風險資訊4條，被執行總金額約1.7426億元。除了上述最新的一條，11月18日，大連萬達商管被執行48萬元，執行法院為上海市青浦區人民法院。10月28日，公司被執行13.8萬餘元，執行法院渭南市臨渭區人民法院。9月28日，公司被執行52.7萬元，執行法院重慶市江津區人民法院。公司有39條歷史被執行人資訊，被執行總金額約6億餘元。

此外，大連萬達商管集團還有56條股權凍結風險資訊。最近的一次是10月27日，當天有兩則股權凍結資訊。一條的被凍結股權所在企業為義烏萬達廣場投資有限公司，凍結股權數額為1億元；另一條的被凍結股權所在企業為綿陽涪城萬達廣場有限公司，凍結股權數額為5000萬元；兩者的凍結期限均為2025年10月27日至2028年10月26日，執行法院均為江蘇省南京市中級人民法院。

10月10日，據天眼查資訊，大連萬達商管集團新增兩則股權凍結資訊，一個股權所在企業為齊齊哈爾萬達廣場投資有限公司，凍結股權數額5000萬元；另一個股權所在企業為廣州萬達廣場投資有限公司，凍結股權數額1億元；兩者的凍結期限均為2025年10月9日至2028年10月8日，執行法院均為成渝金融法院。

資不抵債的38家蘇寧系公司正推進破產重整，為爭取更多債權人的支持，重整草案的表決期被再次延期至12月14日。債權人不僅要對整體重整草案投票，還需同步表決《關於以共益債形式借款的議案》。

記者獲取的共益債議案顯示，中信金融資產管理股份有限公司江蘇省分公司（下稱“中信金融江蘇省分公司”）與中國東方資產管理股份有限公司江蘇省分公司（下稱“東方資產江蘇省分公司”）擬組成聯合體，提供最高80億元共益債借款，專項用於蘇寧4個在建地產項目的盤活續建。

投資人並非無條件“輸血”，這筆錢要落地，得闖過多層審批和表決關卡，還得滿足其嚴格的放款和增信條件；而這4個在建項目，正是重整後新蘇寧集團最重要的核心資產，其盤活成效影響著重整的成敗。

80億元共益債“進場”，放款環節設置六大前置條件

今年4月25日，蘇寧系38家公司破產重整的管理人發佈投資人招募公告，為陷入債務危機的企業尋求外部資金支持，意向投資人可選擇整體投資、共益債投資、單項權益投資等模式。

報名期間內，中信金融江蘇省分公司與東方資產江蘇省分公司組成的聯合體通過資格審查並繳納意向金，明確以共益債（指人民法院受理破產申請後，為了全體債權人的共同利益以及破產程式順利進行而發生的債務）形式參與，擬提供總額不超過80億元的資金，專項用於江蘇南京仙林、鼓樓以及安徽滁州和安慶的四個在建項目的盤活與續建。

其中，首期擬投放不超過14億元，定向用於仙林、安慶、滁州三個項目的盤活及復工續建，首期投資款的期限為三年，投資人可在滿足其認可條件的情況下延長兩年。

這筆資金的落地並不簡單，從“有意向”到“實際放款”，有清晰又嚴苛的流程。

首先是內部決策。記者獲取的檔顯示，目前雙方僅擬簽署《重整投資框架協定》，各專案具體投資條件尚未最終敲定，所有方案均需提交兩家資管公司各自總部進行決策，方能正式簽署投資執行協議。協定中特別約定，若因總部未審批導致資金無法投放，不視為投資人違約，也不影響重整計畫執行，為投資人預留了退出緩衝。

另一方面，後續還需就核心細節展開深度磋商，包括最終實際投放金額（不超過80億元上限，按實際需求確定）、資金投放節奏、項目監管細則等，這些內容都將寫入正式投資協定，作為資金投放的核心依據。

放款環節設置了六大前置條件，覆蓋審批、擔保、管控全鏈條。議案顯示，即便達成投資協定，首期14億元資金的放款還需滿足六大硬性條件，缺一不可：法院裁定批准重整計畫，這是共益債投放的基礎法律前提；取得管理人出具的、經投資人認可的共益債優先受償確認文件；與專案現有債權人簽署協議，明確專案收入後的退出安排，同時就專案公司證照、資金、開發、銷售的管控達成一致，實現資金封閉運作等。

議案還明確了共益債的收益和退出。共益債投資期限內年化利率為6.9%-8%，計息與投資期限一致。同時投資人明確，項目復工實現銷售收入後，在不影響後續建設的前提下，有權要求提前還款，以此保障資金回籠效率。

記者注意到，債務人（管理人）保留了“擇優而投”權利。在投資人投放首筆資金前，若出現投資條件更優的其他投資人，債務人有權更換合作方，此時原投資人可要求退還2000萬意向金或履約保證金及對應利息。

仙林蘇寧廣場等四專案成核心盤活標的

被80億元共益債鎖定為定向盤活標的的四個在建專案，本質上是蘇寧十年激進擴張的遺留產物。這些曾承載著蘇寧商業地產佈局野心的項目，因企業債務危機陷入停滯，如今則成為蘇寧系重整過程中的抓手。

作為首批獲共益債資金馳援的標的，仙林專案源于2018年蘇甯高光時期的一筆重磅拿地。彼時蘇寧以12.3億元競得南京城市副中心核心區的商辦地塊，該地塊緊鄰地鐵2號線及規劃8號線交匯的仙林中心站，區位優勢顯著。按照當時的規劃，蘇寧計畫斥資67億元，將這宗規劃建築面積約51.25萬平方米的地塊，打造成集29.31萬平方米高端購物中心、8.98萬平方米五星級酒店、12.96萬平方米甲級寫字樓於一體的地標綜合體。不過專案2019年剛宣佈開工，蘇寧的流動性危機便已初現，項目隨即陷入停工，至今未能推進。

滁州項目的拿地時間，更能看出蘇寧當時的擴張慣性。2020年1月，已經顯露出流動性困難的蘇寧，仍舊花費8.69億元拿下了滁州城南新區核心地塊，規劃建築面積約20.67萬平方米，計畫建設安徽第6座蘇寧廣場。但受資金鏈斷裂影響，專案最終沒能按計劃開工，一直處於待開發狀態。

安慶專案是蘇寧典型的“商住聯動”佈局。2019年8月，蘇寧花5.09億元拿下安慶東部新城中央商務區的兩宗地塊，整體規劃建築面積約33.89萬平方米，包含13.72萬平方米商業地塊和20.16萬平方米住宅地塊，原本是想靠賣住宅快速回籠資金，再反哺商業板塊建設。可企業經營危機打亂了這個節奏，到2024年，項目只完成地下基礎施工到正負零標高就全面停工了，當地住建部門還曾公開回應，暫時沒有項目的具體施工計畫和完成時間。

未納入共益債首期投資範圍的睿城專案，則是蘇甯在核心商圈佈局的超大綜合體。專案地處南京河西中央商務區，鄰近地鐵2號線集慶門大街站且緊鄰在建地鐵9號線清江南路站，2020年宣佈開工，涵蓋E0304、D07、C0102三大地塊，總規劃建築面積達61.15萬平方米。按照規劃，E0304地塊將建1幢300米超高層辦公、2幢186米辦公及18幢2層單體商業；C0102地塊包含1幢8層購物中心和1幢180米辦公塔樓；D07地塊則規劃1幢7層商業、1幢13層酒店和1幢155米五星級酒店。不過債務危機的爆發讓項目開工後不久便陷入停滯，其大體量也讓其暫未進入首期盤活名單。

從資產歸屬來看，這四個項目都屬於新蘇寧集團有限公司（簡稱“新蘇寧集團”）旗下的核心板塊蘇寧置業集團有限公司（簡稱“蘇寧置業”）。重整完成後，蘇寧置業的資產包不只有這些待盤活項目，還包含南京、無錫等5個已建成的大型商業綜合體，以及部分合作專案公司股權、9項不動產REITs份額，是新蘇寧集團的核心資產池。

根據蘇寧系重整的核心安排，38家公司的股權和資產已整體打包納入破產重整服務信託，債權人將依據債權性質和金額成為信託受益人，未來通過信託收益逐步實現債權受償。信託資產被劃分為“保留運營”和“處置變現”兩大類，分別由新蘇甯集團和南京眾城資產管理有限公司（以下簡稱“南京眾城”）承接，而蘇寧置業正是新蘇寧集團手中負責資產運營增值的核心載體。

為避免核心資產長期閒置貶值，重整檔還明確了專案盤活的“底線條款”：若相關專案在重整計畫獲批後兩年內未能實現實質性復工，將轉入南京眾城，參照即期處置類資產的方式進行變現，以此保障資產價值不持續縮水，維護全體債權人的根本利益。

力量發展12月5日在港交所公告，力量山西同意收購，而遵義實地同意出售太原實地100%的股權，總代價為人民幣384,000,000元，並以2025年終止物業已付金額抵銷。於該等抵銷後，力量山西應付予遵義實地的股權代價餘額為人民幣130,266,000元。同日，力量山西與遵義實地已就收購太原實地100%股權之條款訂立股份轉讓協議。此外，廣東實地及力量秦皇島與實地及北京實地訂立債務償還合約，其中包括力量秦皇島同意收購，而北京實地同意出售東直門物業，包括(i)東直門3110號物業，代價為人民幣45,100,000元；及(ii)東直門3111號物業，代價為人民幣41,230,000元（合共人民幣86,330,00

12月4日，保利發展(6.480, 0.02, 0.31%)旗下保利華南實業有限公司以底價約12.66億元競得佛山市南海區桂城街道文海圍江景地塊，編號ID2025(NH)WG0069，成交樓面價約1萬元/平方米。

據悉，該地塊是繼獅山保利湖光裡二期、三期地塊和順德北滘新城地塊後，保利華南年內在佛山拿下的第四宗地塊，也是繼華僑城半月島純水岸後，片區時隔兩年推出的新地塊。

地塊位於佛山南海桂城街道石啃片區，五嶺路北側、工業路南側、半島路西側、直湧路東側地段，土地面積5.27萬平方米，容積率≤2.4，分為A、B兩區規劃，建築限高150米。

出讓檔要求，項目總投資額不得低於5.06億元，須於1年內動工、4年內竣工，並需配建總計超過2萬平方米的公園綠地。

檔明確，項目可設計陽臺占比最高達30%的“超新規”產品；同時，若成功申請為佛山市“第四代住宅”建設試點，則將按相關方案執行，並有望成為桂城首個四代宅項目。

資料顯示，保利已在同一板塊有所佈局，旗下豪宅專案保利天匯正在主推約199-299平方米大平層。

同屬石肯片區的保利琅悅，項目一期已在10月底完成首批交付，目前在售約98-183平方米新規產品，單價約2.2萬/平方米起；保利琅悅二期也已全面動工，主打120平方米以上大面積產品，規劃建設5棟住宅，大概700戶。

至於文海圍板塊上一次住宅用地出讓在2023年，由華僑城競得，後續開發為華僑城半月島純水岸江景大平層，在售均價約2.4萬至3.5萬元/平方米。

文海圍所處石肯片區競爭同樣激烈，招商青雲臺於11月9日開盤，主推123-168平方米“超新規”產品，截至目前累計網簽過100套；藍城代建專案藍城悅雅園規劃11棟住宅，全部採用1梯1戶設計，戶型125至218平方米。

一河之隔的奇槎板塊，鵬瑞•三龍灣1號已完成第二批次交付，在售280-480平方米產品，均價4.8萬-7.8萬元/平方米。

時間回溯至2月15日，保利華南2025年首次落子佛山，以2.9億元、樓面價8800元/平方米競得南海獅山博愛路北側地塊，已打造為保利湖光裡二期，上半年已入市。

7月31日，保利華南以10億元、樓面價約7000元/平方米拿下順德北滘新城地塊，打造北滘首個“超新規”改善住宅，也是保利華南時隔三年再次進入順德北滘新城市(13.540, -0.34, -2.45%)場。經觀點新媒體查詢，此前保利華南在北滘新城的首作為珺悅府。

10月29日，保利華南經過20多倫競價，以3.81億元、樓面價5232元/平方米競得獅山博華路西側地塊，開發湖光裡三期，專案命名為“湖光瑧悅璟院”，預計於2026年1月動工。項目總用地面積29138.24平方米，總建築面積72845.6平方米，容積率控制在2.5以下。

保利發展此前在投資者互動中表示，公司“看好並聚焦市場表現穩定、公司競爭優勢突出的一二線核心城市”。

佛山正是其優勢區域，此前保利華南在佛山打造的保利秀台天珺項目，在2025年9月曾以單價61888元/平方米的成交記錄問鼎佛山房價榜首。

在整體市場承壓的當下，憑藉稀缺資源與代際產品創新，文海圍項目能否以“超新規”或“四代宅”撬動3.5萬元/平方米以上售價空間，將成為觀察保利在佛山高端市場走勢的關鍵一役。

在與佛山相鄰的廣州，保利之前已經交出了一個還算不錯的答案。

11月7日消息，保利發展旗下廣州保利•玥璽灣項目正式開盤，首開成交236套，單日實現認購金額106億元，成為2025年全國唯一單日破百億的高端住宅項目，刷新廣州樓市銷售紀錄。

據悉，該項目成交均價17萬/平方米，最高成交單價超30萬/平方米。

同樣是11月7日，保利發展發佈的2025年10月份銷售情況簡報顯示，2025年10月實現簽約面積109.38萬平方米，同比減少50.86%；簽約金額211.16億元，同比減少50.12%。

2025年1-10月，保利發展累計實現簽約面積1119.81萬平方米，同比減少28.78%；簽約金額2228.47億元，同比減少21.54%。

有了廣州保利•玥璽灣的加持，也許11月的銷售表現不會與10月一樣錄得大幅下跌。截至目前，保利尚未發佈2025年11月份銷售情況簡報。

根據以往情況，一般在當月第二周發佈。

12月4日，綠城中國公告稱，11月，公司及聯營、合營公司自投項目取得銷售2718套，銷售面積約40萬平方米，當月銷售金額約144億元，銷售均價約3.62萬元/平方米；代建項目取得銷售面積約74萬平方米，銷售金額約99億元。

1~11月，公司及聯營、合營公司取得合同銷售面積約390萬平方米，合同銷售金額約1329億元，歸屬綠城集團的權益金額約為877億元。截至2025年11月30日，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約54億元，歸屬綠城集團的權益金額約38億元。此外，公司及聯營、合營公司代建項目累計取得銷售面積約692萬平方米，銷售金額約906億元。

又一家大型房企完成了規模龐大的境內外債務重組。

12月4日，碧桂園（02007.HK）規模約177億美元的境外債務重組方案，已獲香港高等法院正式批准。

與此同時，該公司境內債務重組也取得重大成果。同一日，碧桂園披露，公司最後一筆境內債券的重組方案通過了債券持有人會議審議。這意味著碧桂園涉及9筆合計規模約137.7億元的境內債務重組方案，已全部通過。

回顧碧桂園重組歷程，其境外債自1月9日披露重組方案關鍵條款，到4月11日正式公告重組支援協定，從8月18日代表性債權人群體就主要條款達成一致，到11月5日債權人會議投票通過，再到12月4日法院裁定通過，全程歷時329天。而境內債從9月19日公佈重組方案，到12月3日9筆債券重組方案全部通過，全程歷時85天。

至此，碧桂園境內外債務重組已基本落地。

分析人士認為，碧桂園境內外債重組的成功落地，將對其財務結構進行系統性重構，實現資產負債表的實質性修復。這標誌著碧桂園率先實現了風險處置的“軟著陸”，意味著碧桂園可將精力從“求生”全面轉向“造血”，真正實現輕裝上陣迎接新階段。

碧桂園境內外債務重組收官，成為出險房企債務風險加速出清過程中，一個重要事件。

就在上個月，融創中國境外債務重組計畫呈請於11月5日獲法院批准，完成境外債二次重組，而其年初已完成境內債重組。據中指院統計，融創、富力、中梁、當代、佳兆業、奧園、金輪天地、禹洲、遠洋、時代中國、綠地、金科、協信遠創等14多家房企債務重組或重整獲批。

業內人士認為，碧桂園境內外債務重組“闖關”成功，是行業風險化解進入新階段的標誌性事件，也是房企積極展開自救的一個重要注腳，將為行業在政策支持下逐步企穩復蘇，注入重要信心與動力。

將極大緩解5年內償債壓力

“從法理角度來說，此次香港高等法院批准碧桂園境外債務重組計畫，標誌著碧桂園完成了境外債重組。”中指研究院企業研究總監劉水表示。

此前一日，碧桂園12月3日舉行的股東特別大會，以投票方式高票通過涉及境外債重組全部十項普通決議案。在獨立股東的參與下，十項決議案贊成票占比均超過99%。

按碧桂園公佈的資訊，公司控股股東必勝集團及其關聯方（包括楊惠妍、陳翀等），執行董事莫斌，以及股份獎勵計畫受託人貴能企業有限公司，均依據上市規則及利益回避原則，對相關議案放棄表決權。

具體來看，批准發行本金總額最高約為75.15億美元的強制性可轉換債券(A)、本金總額最高約為54.43億美元(B)、本金總額最高約為0.39億美元(C)，合計約為130億美元，其贊成票比例分別為99.77%、99.84%和99.77%；批准發行最多為11.57億份SCA認股權證的贊成票比例為99.86%；批准發行最多約為9.14億股新股份以作工作費用安排的贊成票比例為99.34%。

同時，批准發行最多約1685萬股新股份以作大豐銀行雙邊貸款解決方案的贊成票比例為99.50%；批准股東貸款股權化協議以發行最多約155億股股份（資本化股份）的贊成票比例為99.2%；管理層激勵計畫的贊成票比例高達99.85%；股份購買協議的贊成票比例為99.38%；管理服務框架協定的贊成票比例為99.86%。

分析人士認為，碧桂園債務重組決議案，主要聚焦於優化資本結構、鎖定長期價值、保障運營體系這幾個方面。

其中，最高約130億美元可轉債與最多155億股資本化股份，直接將短期償債壓力轉化為中長期經營改善的紅利，實現了債務屬性的根本性轉換。SCA認股權證與框架協議，著眼于未來戰略的靈活性，為其儲備了未來改善基本面時的溢價融資空間，也為構建清晰高效的治理結構、實現整體運營效率提升奠定了基礎。

管理層激勵計畫與工作費用等，則兼顧了落地過程中運營的連續性，其中管理層激勵計畫高達99.85%的支持率反映出獨立股東對“穩團隊”的共識，以守住價值修復的執行主體。而專項安排重組費用及雙邊貸款解決方案，也顯示出對實操細節的周密考量。

碧桂園成功實現境外債重組之際，其境內債重組，也迎來了收官。據瞭解，碧桂園騰越建築境內債券（16騰越02）重組方案，已通過了債券持有人會議審議。

而另外8筆境內債券重組方案，已於今年9月下旬通過，分別為：16碧園05、19碧地03、20碧地03、20碧地04、21碧地01、21碧地02、21碧地03、21碧地04。

至此，碧桂園9筆境內債券、規模約137.7億元的境內債重組全部通過。

據瞭解，碧桂園境內外重組成功，其整體降債規模將超900億元，預計5年內兌付壓力將極大緩解，重組後新債務工具融資成本大部分大幅降至1%-2.5%，將為其節省巨額利息支出，有效紓解現金流壓力。同時，重組完成後預計確認超700億元重組收益，將顯著增厚公司淨資產，顯著改善資產負債表，為戰略轉型贏得視窗期。

“碧桂園境內、境外債均完成重組，標誌著其債務重組正式全部完成，企業經營真正進入新階段。”劉水稱。

“砸鍋賣鐵”盤活650億資產

分析師指出，從財務角度而言，碧桂園完成境內外債務重組不僅會大幅度減輕短期償債壓力，也將顯著改善資產負債表。

劉水強調，碧桂園境外債重組成功，能降債約117億美元，對應約840億元人民幣有息債務，新債務工具的融資成本大部分大幅降至1.0%—2.5%的低位區間，且最長債務期限達11.5年。“由此，該公司每年能節省巨額債務支出，未來五年內無集中兌付壓力，償債壓力驟減，為經營恢復提供了寶貴的緩衝期。”

在其看來，碧桂園境內外債務重組收官，對其他化債企業具有較強借鑒意義。碧桂園債務重組方案設計兼具多元性與靈活性，採用“現金回購+股權工具+新債置換+實物付息”組合包，提供多種選項滿足不同債權人訴求。同時提供“功能表式”選擇，正視債權人不同的風險偏好和流動性需求，用靈活性換取高支援率。

“核心策略是實質性削債，重組方案的核心是削債而非單純展期，碧桂園削減境外有息負債約840億元，並大幅降低利率。另外，大股東用誠意建立信任，控股股東帶頭將11.48億美元股東貸款全額轉股，並簽署不可撤回承諾，展現了大股東與公司共渡難關的決心。利益綁定至關重要，大股東率先承擔損失，能極大增強債權人的信心，是方案獲得通過的‘強心針’。”劉水稱。

而此前在碧桂園11月的管理會議上，對於債務重組取得階段性重大進展，該公司管理層當時表示，“重組通過是債權人對公司未來的認可，將為公司恢復正常經營爭取了更寬鬆的空間，接下來就是系統性推進轉型階段。而轉型階段將是一次蛻變，是碧桂園的‘二次創業’‘’”。

值得一提的是，2023年12月，碧桂園董事會主席楊惠妍曾在月度管理會議上明確，家族將會“砸鍋賣鐵”支持公司，探索出一條儘快恢復正常經營的有效路徑。

從實際情況來看，其在資產盤活方面的諸多切實舉動，被認為是這種“砸鍋賣鐵”決心的具體表現。據瞭解，2022年以來，碧桂園方面通過出售股權投資、大宗資產甚至公務車輛等累計回籠資金超650億元，近一年還密集出售藍箭航太（13.05億元）、長鑫科技（20億元）、萬達商管（30.69億元）等股權，籌集約63.74億元。

此外，碧桂園12月3日再次啟動新一輪組織架構調整，進行“瘦身”，其中，13個房產區域合併精簡至10個房產區域。

“這是基於公司當前經營管理重點，業務規模變化進行的又一次組織適配。公司希望借此進一步提升組織與業務匹配度，推動管理扁平高效，全力確保公司實現戰略目標。”碧桂園方面如是說。

經營業績方面，碧桂園12月4日公佈了2025年11月份未經審核的營運資料。資料顯示，碧桂園11月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額23.5億元，權益銷售面積30萬平方米。而今年前11個月，其累計銷售額約303.1億元。

業內人士認為，在行業持續深度調整過程中，碧桂園境內外債重組成功推進，反映出即使面對複雜債權結構，市場化協商是實現有序去杠杆的有效路徑，對於行業具有重要的借鑒意義。

大陸《證券日報》報導，為貫徹落實中共中央、大陸國務院決策部署和資本市場新「國九條」要求，推動不動產投資信託基金（REITs）市場高品質發展，豐富資本市場投融資工具，支持建構房地產發展新模式，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效，大陸證監會近期研究起草《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告（徵求意見稿）》，公開徵求意見。

據了解，商業不動產REITs適用現有基礎設施REITs規則體系，僅針對差異點進行適應性完善。同時，證券交易所、大陸證券業協會、證券投資基金業協會等同步修訂配套規則，各單位同步進行技術系統調整，盡快上線。

下一步，大陸證監會將加速推動REITs市場高品質發展，建立健全制度規則，完善REITs監管安排，優化市場生態，持續提升制度包容性和適應性，促進更好發揮REITs市場作用。

目前已上市77支REITs，融資金額2070億元（人民幣，下同），總市值2201億元。市場運作平穩有序，自2024年以來，中證REITs全收益指數上漲22.46％，REITs已逐步成為重要的大類資產配置品種。

從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、辦公室、飯店等商業不動產是REITs產品重要的底層資產。大陸商業不動產存量規模龐大，具有透過REITs盤活並拓寬權益融資管道的內在需求。借鏡國際經驗並結合大陸實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業不動產REITs，可以更好發揮REITs功能作用，支持建構房地產發展新模式，進一步提升多層次資本市場服務實體經濟的質效。

《公告》內容包括，明確基金管理人及基金託管人、盡職調查、申請資料、商業不動產等方面要求；發揮基金管理人和專業機構作用，要求嚴格遵守執業規範和監管要求；強化監理責任，明確各監理機關依法依規履行商業不動產REITs監理及風險監測處置等職責。

碧桂園（02007）宣布，其發行的一筆境內公司債券、附屬公司碧桂園地產發行的7筆境內公司債券，以及附屬騰越建築科技發行的一筆境內公司債券重組方案已獲債券持有人表決通過。

該9筆債券的本息償付安排將進行調整，3個發行人將為上述債券持有人提供包括購回選項、股票選項、一般債權選項等重組方案選項。

莫斌調任為聯席主席

碧桂園又宣布，執行董事及總裁莫斌由總裁調任為聯席主席，並將繼續擔任執行董事。另外，執行董事程光煜獲委任為總裁，均自即日起生效。碧桂園公布，11月合同銷售金額約23.5億元人民幣，按年跌21.93%。

流動性壓力下，華潤置地正加速資產變現。11月30日，在華潤置地深圳灣豪宅項目首開收金130億引發市場熱議的同時，兩家分別位於貴陽、西安的萬象系商業運營主體子公司，也悄然被華潤置地放上拍賣桌，掛牌底價總計約20.78億。

盡管手握千億現金，但在逾2800億債務的壓力下，即使是央企華潤置地，也不得不在戰略定調時，將「現金為王」大寫加粗。

隨著近幾年「調結構、調節奏、調布局」戰略的推進，華潤置地調整商業資產運營模式以及開發銷售業務產品結構的力度逐漸加大，並冀望借此改善財務結構。

資產可賣，經營權不可賣

《星島》從上海聯合產權交易所官網了解到，11月30日，華潤置地（西安）商業物業管理有限公司（下稱「華潤西安」）100%股權、華潤置地（貴陽）有限公司（下稱「華潤貴陽」）100%股權分別被掛牌轉讓，轉讓底價分別約為9.7億元、11.08億元，截止日期均為2025年12月26日。

兩家公司均為華潤置地旗下商業資產項目的運營主體公司。其中，華潤西安成立於2012年，資產包括西安西鹹萬象城及華潤國際廣場，涉及商業地產運營及辦公物業租賃等。

從財務數據來看，2025年前三季度，華潤西安營收約為1.98億元，凈利潤約229.53萬元。資產評估報告顯示，截至2025年6月底，華潤西安資產總計約14.97億元，負債總計約9.91億元，凈資產約5.06億元，整體評估價值約8.85億元，以9.7億元的掛牌底價算，較評估價溢價約9.6%。

商業經營「輕量化」

從近幾年華潤置地的動作來看，將「重」資產做「輕」的戰略變化，其實早已開始，尤其在行業周期調整，企業債務及現金流壓力日漸突出的情況下，這家央企的經營性業務轉型明顯提速。

一方面，華潤置地將持有的商業地產項目進行資產證券化。有媒體統計發現，從2022年開始，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等商業項目為基礎資產，至少發行了160億的CMBS（即Commercial Mortgage Backed Securities，商業抵押支持證券），另外還注冊了百億以上的類REITs（即Real Estate Investment Trust，不動產投資信托基金）發行額度。

另一方面，則是通過轉讓商業地產項目股權但保留長期運營管理權的方式，實現輕資產轉型。2023年至今，華潤置地已以類似方式先後將杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、合肥萬象城等數個已經運營成熟的項目股權掛牌轉讓，價格在19億元至40億元不等，且基本實現溢價出售。

其中經營性不動產業務收入同比增長5.5%至121.1億元，輕資產管理業務則同比微增1.1%至60億元。截至2025年上半年，華潤置地在營的購物中心已有94座，期內購物中心總零售額高達1101億元。

《星島》獲悉，此前曾有投資者「吐槽」華潤置地投入大量成本拓展經營性不動產業務，但僅靠收租及萬象生活的管理收入回流資金，投資回報周期冗長，華潤置地的股東權益難以保障。但通過資產證券化、出售成熟商業資產等「組合拳」，華潤置地無疑正加速向以輕資產運營管理為主的模式轉型。

新房開發「豪宅化」

在「調結構、調節奏、調布局」的整體戰略轉變下，華潤置地的商業資產結構逐漸走向「輕重結合」，而作為業績基本盤的開發銷售型業務，也同樣在加速產品結構調整，尋求高端化突圍。

《星島》了解到，今年華潤置地曾在全國集中開展針對高凈值人群需求的產品趨勢研究運動，並在10月中旬於上海的2025戰略新品發布會中，重點介紹其豪宅產品研發戰略。

今年上半年華潤置地新增的148萬平方米土地儲備以及可售貨源中，近九成均位於一、二線城市。隨著近兩年投資布局重心向一、二線城市核心地段傾斜，華潤置地的高端項目比重也在逐漸增加，將目光對準在行業下行周期中購買力更高的高凈值人群。

今年下半年以來，華潤置地位於上海、北京、武漢、深圳等城市的多個豪宅項目集中入市。

剛剛過去的11月29日、30日，華潤置地上海「澐啟濱江」、深圳「深圳灣澐璽」兩大豪宅項目就先後入市，後者更是憑借130億元的銷售額，刷新2025年全國單盤首開銷售記錄。

值得一提的是，上述兩個項目在拿地時已因高地價受到行業關注。其中上海「澐啟濱江」為今年7月份華潤置地聯合上海南房集團以244.7億元的總價拿下，創下2025年全國單次拿地金額紀錄。「深圳灣澐璽」項目地塊，則是2024年12月華潤置地與中海地產兩家央企共同競得，總成交價達185億元，也刷新了當時深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄，同時成為2024年全國出讓的最貴土地。

截至2025年11月底，華潤置地已在全國布局十餘個標桿豪宅項目，但在房地產市場深度調整的當下，已有越來越多的房企開始如華潤置地一般將突破口對準高凈值人群。

如近期因首開收金130億元上頭條的「深圳灣澐璽」項目所在的深圳灣板塊，除了華潤置地，還有中信信悅灣、聯泰超總灣、後海招商璽等幾個同類豪宅項目也將前後腳進入銷售階段，市場競爭尤為激烈。

最新數據顯示，2025年1—10月華潤置地累計合同銷售金額下滑16.6%至1696億元，總合同銷售建築面積約為641萬平方米，同比減少27.4%。此外經常性收入約414.8億元，同比增長7.2%，其中經營性不動產業務租金收入約271億元，按年增長13%。

此消彼長的業務現狀下，商業及開發銷售產品結構調整能否為華潤置地帶來新的增長邏輯，從而改善財務結構，有待驗證。

新世界發展（017）早前提出的19億美元債務置換要約，已於美國紐約時間昨晚（2日）11時59分截止，持有本金額合共25.29億美元的永續債及債券持有人願意接納要約，集團預期將發行合共13.62億美元的新永續債及債券，較其原本預計的發行上限19億美元，達標約71%。

「剃頭」幅度約五成

公告指出，新世界預計將分別交換並註銷22.93億美元的現有永續債及2.36億元現有債券；而作為交換，公司將發行總額分別為11.75億美元的新永續債及1.866億美元的新債券。

根據初步推算，新世界換債後料可削減永續債及債券本金額約11.7億美元（約91億港元），「剃頭」（Haircut）幅度約五成。

港島南岸6A及6B期齊獲售樓紙

新盤供應不絕，地政總署資料顯示，上月批出5份預售樓花同意書申請，合共2125伙，按月增約1.5倍，創7個月新高。其中4份由會德豐地產或由其牽頭發展，包括香港仔黃竹坑站港島南岸第6A及第6B期，以及上水古洞鄉梓路項目第1及第2期（即古洞第24區），合共1398伙。

地政總署上月共批出5份預售樓花同意書申請，合共2125伙，較10月的860伙，按月增加約1.5倍，創今年4月2373伙後的7個月新高。

會德豐地產與港鐵（00066）合作發展的港島南岸第6A及第6B期，上月齊齊取得售樓紙，前者佔463伙，預計落成日期為2027年5月底；後者共154伙，預計落成日期2027年11月底。

港島南岸分6個期數發展，現時所有期數已經取得預售樓花同意書，除上述港島南岸第6期，還有嘉里建設（00683）等發展的港島南岸海盈山第4B期尚未推售，涉及368伙。

新地元朗下高埔村項目遞申請

另外，會德豐地產上水古洞鄉梓路23號第1期及第2期，也於上月獲批預售，合共781伙。第1期共457伙，預計入伙日期為2027年9月底；第2期佔324伙，預計入伙日期2027年12月底。

上述是上水古洞北新發展區首個取得預售樓花同意書的項目，另有兩盤仍待批售樓紙，包括恒地（00012）鄉梓路25號的682伙，以及新地（00016）鄉梓路29號的第1期共642伙。3個發展項目共有2105伙，料為未來新盤供應重鎮。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀稱，該集團正積極籌備上述兩個發展項目，將適時公布進一步消息。

其餘一宗於上月取得售樓紙的項目，為新地西貢十四鄉西沙灣發展項目第2A期，提供727伙，估計本月內推售。

同時，地政總署上月只接獲一份新申請，為新地元朗錦田下高埔村項目，提供566伙。項目位處元朗錦田公路和映河路交界，毗鄰同系樓齡約12年的爾巒。

滾存待批單位7187個 減18%

截至11月底，滾存待批預售樓花同意書單位數目為7187伙，按月大減17.8%，並創5個月新低。其中九龍倉（00004）等持有的超級豪宅項目山頂文輝道2號，10月已申請預售樓花同意書，只有41伙，上月分拆成3個期數，分別為8伙、11伙及22伙，整個項目單位數目維持不變。

美聯物業分析師岑頌謙指出，在獲批預售樓花單位急升之下，令已獲批預售但尚未發售單位回升至11378伙，按月漲約12.8%。不過，近期發展商積極推售全新盤，與今年高位4月的16290伙相比，則大減約30.2%。

他續說，今年一手交投表現「勢如破竹」，貨尾量不斷被市場消化，全港累積貨尾量（包括樓花及現樓）連跌10個月，11月錄18889伙，按月減少約3.8%，跌穿1.9萬伙，創2023年6月後近兩年半新低。

私人住宅落成量連升兩個月兼創今年高位，根據差餉物業估價署（差估署）最新數據，10月全港私人住宅落成量達3820伙，是去年12月錄得5584伙以來的10個月新高。

差估署昨天發表最新的《香港物業報告每月補編》，10月落成量高見3820伙，較9月的1004伙急彈2.8倍。以三大分區比較，新界區最多單位落成，佔3308伙，相當於全港期內落成量86.6%；港島區錄得289伙，九龍區則有223伙。

今年暫達標82% 九龍跑贏

以今年首10個月合計，私宅總落成量為17174伙，相當於差估署估算的全年落成量20862伙約82.3%，屬2022年首10個月錄得18753伙落成以來的3年同期新高；九龍區暫時仍以8328伙佔最多，新界區急起直追，累積有6100伙落成，港島區落成量為2746伙。

以面積作分類，今年首10個月落成量以實用面積不足431方呎的A類單位佔最多，共有8941伙，其次是實用面積431至752方呎的B類單位，佔6223伙。實用面積1076至1721方呎的D類單位最接近全年目標，今年首10個月有606伙落成，相當於差估署預測該類單位全年落成量643伙約94.2%，是唯一一類物業的「達標率」突破九成。

原由新加坡房地產基金SC Capital Partners持有的九龍灣利基大廈一籃子零售商業樓面，剛以1.318億元售出，9年間賬面蝕7820萬元。

資料顯示，九龍灣牛頭角道55號利基大廈地下、1樓及2樓的零售商業樓面，總建築面積約39400方呎，今年9月推出市場以1.8億元放售，剛減價4820萬元或26.8%，以1.318億元成交，呎價約3345元。

物業目前分別租予兩間補習社及24小時健身中心，月租收入合共約80萬元，按成交價計，租金回報率約7.3厘。

據悉，上述一籃子物業由SC Capital Partners於2016年透過公司股權轉讓形式入市，當年有傳作價為2.1億元，持貨9年後沽出，賬面虧損7820萬元，貶值37.2%。

旺角電腦中心舖短租2.2萬起

據了解，是次買入物業的新買家為一批專業人士組成的投資財團，曾於2020年斥資3億元購入土瓜灣北帝街38號Downtown 38基座商場。

此外，由禹銘投資持有的旺角花園街49至69號旺角電腦中心一籃子商舖推出招租。中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，招租項目涉及1樓至3樓舖位，建築面積由228方呎起，特別推出短租優惠，月租由2.2萬元至10.45萬元。

而永倫集團早前沽出中環夏慤道12號美國銀行中心36樓全層，最終作價約2.47億元，該層建築面積約13880方呎，呎價約17800元。永倫集團2006年9月斥資約1.735億元購入，賬面獲利7356.4萬元或42.4%。

樓價回穩下，而投資客亦乘租金高企下追捧優質戶。

利嘉閣聯席董事徐錦榮指，奧運站帝柏海灣1座低層G室，實用面積476平方呎，2房，外區客計劃買入單位作長綫投資用，零議價下以900萬元成交，呎價18,908元，按單位市值租金約2.2萬元計，料單位出租可享約2.9厘租金回報。原業主於2010年以479萬元入市，今轉售帳面獲利421萬元。

租客473萬購倚嶺南庭2房

另有租客因原本租住的單位租金持續上升，決定趁低價升級做業主。祥益地產高級分行經理龍超君指，成交為屯門倚嶺南庭中層J室，實用面積573平方呎，2房，區內客原本租住單位，見樓價仍屬低水，故決定自置居所，以473萬元購入上址自用，呎價8,255元。

中原高級區域營業經理陳文杰指，荃灣環宇海灣8座低層D室，實用面積482平方呎，2房，以608萬元沽出，呎價12,614元。原業主於去年1月以658萬元買入，小孩剛出生，因而急需換樓，持貨不足2年，帳面蝕50萬元。

太古城平均呎租突破43元 創6年高

政府大力輸入各項專才，帶動租務需求，整體租金持續向好。10大屋苑租務市場出現「量跌價升」局面，當中鰂魚涌太古城平均呎租突破43元關口。

根據中原地產前綫員工統計資料顯示，10大屋苑11月共錄221宗租務成交，較10月份的265宗下跌約17%，僅得天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園全月租務逾30宗，當中有3個屋苑全月不足20宗，反映租務市場正步入淡季。

至於租金方面，整體租金保持高位橫行，當中以太古城表現較理想，上月共錄22宗租務成交，平均呎租43.4元，比7、8月暑假租務高峰期還要高，是2019年8月（44元）以來約6年高位。以該屋苑上月所錄18宗買賣平均呎價14,554元計，市值租金回報約3.6厘，較10月同期的3.3厘為理想。

區內代理指出，近期太古城租金升勢主要受優質大單位交投回升所帶動，例如海天花園彩天閣低層E室，實用面積760平方呎，屬於3房間隔，由於單位裝修簇新，上月中以4萬元租出，呎租約53元，屬於理想租金。以單位現時銀行估價1,216萬元計，市值租金回報約3.9厘。

其次，太古城海天花園海棠閣高層H室，實用面積1,114平方呎，成交租金5.3萬元，呎租約48元。業主今年6月以約2,080萬元購入，現享約3.1厘租金回報。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，銀行減息後多了用家買樓加上11月屬租務淡季租務成交自然減少，但相信租金升勢不受影響，一來大量專才抵港成為租務市場重要支柱，近期樓價漸漸回升，租金會有支持，預計全年租金可升5%。

中環服務式住宅 呎租達91元

事實上，受內地專才租務帶動，近月服務式住宅租務同樣走俏，例如中環One Central Place高層B室，實用面積672平方呎，以月租6.1萬元租出，呎租達91元。

另外，西營盤Hollywood Hill高層A室，實用面積400平方呎，屬於1房間隔，剛以2.85萬元租予內地客，呎租約71元。業主去年11月以約780萬元購入，現享4.4厘租金回報。

深水埗單幢樓AVA 61近日連錄2宗蝕讓成交。

其中，AVA 61低層C室，實用面積151平方呎，原業主2017年以約328.9萬元購入，近日以約238萬元易手，呎價約15,762元，持貨8年，帳面虧損約90萬元，貶值約28%。

另一成交AVA 61高層E室，實用面積161平方呎，原業主同樣於2017年以約323.2萬元買入，最新以約255萬元轉手，呎價約15,839元，帳面蝕讓約68萬元，貶值約21%。

近期4大核心區舖位租務加快，而新租客包括銀行、零售及餐飲，種類比以往更多元化。

核心區租務加快，不乏大手租務，資料顯示，銅鑼灣渣甸街5至19號京華中心地下至4樓，合共5層樓面租出，租期為2026年5月至2031年5月，合共5年，並有5年續租權，新租客為滙豐銀行。

CHANEL棄京華中心 滙豐預租

翻查資料，京華中心多層舖位多年來由不同商戶租用，而2023年通關初期，物業地下及1樓，面積合共1.8萬平方呎，獲國際名牌CHANEL租用，作體驗店並不時舉辦展覽活動，租期由2023年5月至2026年5月，其後共有兩次續租3年權，最長達9年。換言之，該品牌明年約滿後決定遷出。

是次滙豐銀行不僅租用CHANEL原租用的地下及1樓，更連同2至4樓，亦即京華中心基座全數未租出樓面，而物業地庫則早年由超市租用。市場估計，是次5層樓面，合共逾5萬平方呎，合共月租約400萬元。若以高峰期該物業基座全數租予時裝品牌，月租涉及約1,400萬元計，租金跌約7成。

該銀行於銅鑼灣設有數個營業點，是次預租京華中心逾5萬平方呎樓面，料成區內最大旗艦店，作多方面業務推廣。

Lacoste時裝 中環開新店

中環方面，畢打行錄得商舖租務，涉及地下部分，面積約5,000平方呎，以約100萬元租出，呎租約200元。該舖處中環最核心位置，而大廈本身具有建築特色，故大廈屬地段優質物業。據悉，新租客為法國時裝品牌Lacoste，料開設具有特色品牌旗艦店，而該品牌目前於尖沙咀iSquare、旺角朗豪坊等設有分店，是次增加據點，相信看好本港零售後市。

翻查資料，該物業於2011年，獲美國服裝零售商Abercrombie & Fitch（A&F）以月租700萬、較原租金200萬高出2.5倍，租用畢打行地庫至樓上4樓，合共2.5萬平方呎。撤出後，巨舖分拆再招租，部分樓面曾作品牌期間限定店，或藝術展覽等用途。地舖相隔數年後，終獲長租客承接。

餐飲方面，快餐店快樂蜂擴充，租用尖沙咀加拿分道49號夏惠樓地下A號舖及1樓全層，合共建築面積約5,100平方呎，成交月租23萬元，呎租約45元，租期3年。物業前租客為吉野家，自2022年起租用，月租約24萬元，新租金與舊租金接近。

分析指，旅客數字理想，帶動核心區租務上升，惟旅客消費模式改變，奢侈品零售商仍保守，令其他行業如餐飲、中價時裝，甚至金融相關行業，有機會趁舖租回調擴充，令核心區街道商戶比以前多元化。

海防道為尖沙咀核心一綫地段，現業主放租尖沙咀海防道地舖，意向每月約30萬元。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事鄧振豪表示，尖沙咀海防道35至37號海利行地下D舖，涉及面積約840平方呎，業主叫租價為每月約30萬元，呎租約357元。

茶餐廳自用多年 2300萬購入

該地舖由金湖茶餐廳自營多年，為業主自用舖位，參考附近同地舖呎租介乎約300至450元水平之間，物業叫租價屬合理水平。據了解，業主於1997年以2,300萬元購入舖位，一直自用至今。

物業距離尖沙咀地鐵站僅約3分鐘步程，為地鐵站通往海港城必經之路，該地舖除用作餐飲經營外，亦可作鐘錶、珠寶、美粧、服飾、零售及紀念品等零售行業。租務上，近日海防道41號地舖，面積約805平方呎，由一家上市證券公司以約30萬元預租，平均呎租約372元。

「金牌監製」梅小青沽浪澄灣2房 13年賺220萬

二手豪宅氣氛轉活，不少名人趁旺市買樓及賣樓，例如恒生銀行 （00011） 創辦人何善衡孫女何美婷，剛以7,200萬入市中半山帝景園；而有「金牌監製」之稱的梅小青則沽出奧運站浪澄灣勁賺220萬元。

土地註處資料顯示，新地近期拆售中半山帝景園吸引不少名人入市。其中帝景園2座低層B室，實用面積1,806平方呎，屬於3房間隔，上月連車位以7,200萬元售出，呎價39,867元。新買家為恒生銀行創辦人何善衡孫女何美婷（Magdalene）。

據了解，何美婷一向心怡新地系豪宅，早於2008年以2,950萬元購入新地旗下跑馬禮頓山一個3房單位，至2018年高峰期以4,800萬元售出，帳面勁賺1,850萬元離場。

麗景園5250萬易手 34年升值11倍

至其他豪宅買賣方面，中半山愛都大廈2座高層C室，實用面積2,888平方呎，原本叫價9,000萬元放售，議價後以8,620萬元易手，呎價29,848元。

再者，淺水灣麗景園7座高層單位，實用面積2,049平方呎，屬於3房間隔，日前以5,250萬元易手，呎價25,622元。據悉，業主早於1991年以約433萬元購入，持貨約34年，單位升值11倍。

另一方面，中原地產副區域營業經理鄭沛麟表示，奧運站浪澄灣8座中低層C室，實用面積549平方呎，屬於2房間隔，連租約以906.8萬元沽出，呎價16,517元。據指，原業主為有「金牌監製」之稱的梅小青，單位早於2012年以686萬元入市，持貨已經13年，是次沽出單位帳面獲利220.8萬元離場，期內升值32%。

中原地產黎宗雄表示，九肚山玖瓏山最新錄傲瓏閣2座中層D室易手，單位實用面積657平方呎，採2房間隔，以銀主盤形式放盤，日前以727萬元易手，實用面積呎價11065元。

原業主於2014年以814萬元購入單位，持貨11年，是次沽出單位賬面蝕約87萬元離場，單位期內貶值約10.7%。