淡水桃園汐止 千萬以下產品買氣佳

據《住展》雜誌統計，5月以來衰退的房市買氣，在7月出現止跌，7月景氣燈號42分比6月小增2分，離代表復甦的綠燈僅差1分。不過，7月銷售較佳的還是以1000萬元以下的淡水、桃園、汐止等首購區域，北市中心交易量仍相當少。

7月業者看好後勢出手獵地，如建商合資逾87億元買信義計劃區千坪土地、南山人壽以268億元標下世貿二館地上權。海悅廣告協理郭正安表示，這些標售案會激勵民眾跟著看好房地產景氣。而北台灣7月房市，因氣候相對穩定、民眾看屋意願增，亦有個案趕在實價登錄前成交，與6月相較買氣稍回溫。

趕8月1日前交屋
據《住展》雜誌統計，7月房市景氣燈號較6月小增2分來到42分，雖維持在「衰退注意」的黃藍燈，但僅差1分即至代表復甦的綠燈。住展房屋網總監陳韻如表示，實價登錄在8月1日上路，建商多希望在此之前能簽約交屋，因此開價較接近實價，約有2成的建案從半年前即有此趨勢。
因目前成交量仍以淡水、五股、桃園等中低總價產品為主，該類首購產品開價原本皆較和緩，使7月議價率從約14％降至10.4％，北市中心交易量仍少。
陳韻如指出，7月北台灣預售屋總推案量增加165億元，其中新莊、三峽、淡水、龜山、竹北等區，新增戶數都超過百戶；另外媒體廣告量小增6％、來客組數小增6.53％，成交組數卻大增17％。其中淡水淡海新市鎮、五股洲子洋、桃園八德廣豐等重劃區價格持續上揚。

雙北交易增3％
永慶代銷協理何彥煒則認為，雙北市7月成交量較6月微幅增加約3％，但實價登錄對仲介影響較深，對建商來說壓力沒那麼大，因其價格在預售結案、獲得使用執照30日內登錄，對新推案來說影響較小。他認為6月氣候不穩、家長多陪同孩子準備考試，7月天氣較佳、看屋機率高，多仍是經營一陣子的回籠客。

「價格還會鬆動」
政治大學地政學系教授張金鶚表示，7月房市是建商單方面欲售，買方仍在猶豫；由於總體經濟局勢不佳，內在信心不足，而實價登錄剛起步、資訊尚未透明，因此觀望氣氛濃厚，價格還會鬆動。單身女性Raguel認為，實價登錄讓價格資訊透明後，買房子更有保障，但對於抑制房價效果沒有太大信心，「房價應該還是會依照景氣波動吧！」

　預售屋市場進入7月後終於止跌，結束5月起連2月盤跌的格局；由於台北都會區土地近日屢創天價，部分重劃區預售屋房價也不跌反漲，顯示市場對於後市，普遍抱持審慎樂觀的態度。

　住展房屋網昨（2）日公布最新的7月房市風向球，顯示許多大型重劃區預售個案開價明顯優於以往，買氣更不錯。住展房屋網總監陳韻如表示，雖然台股7月欲振乏力、經濟成長率持續下修、失業率也向上攀升，所幸預售屋市場表現相對穩定。

　原因之一是土地交易發揮拉抬信心效果，重大指標如7月信義計畫區住宅區土地成交大漲至每坪8百多萬元；世貿二館標出地上權新天價，建商高價搶地，顯示對後市不悲觀。

　住展房屋網最新調查也顯示，包括五股洲子洋重劃區、桃園八德的廣豐重劃區與擴大重劃區、淡海新市鎮等熱門重劃區，最近預售屋的開價，仍繼續在上漲。例如五股洲子洋重劃區，目前銷售中的預售新案，最便宜已成交到每坪25萬元，最高開價甚至已達38.5萬元，銷售已達8成。

　另外桃園八德擴大重劃區第1季建商競標土地踴躍且全數皆脫標，創下當地土地行情新高，住宅區平均達每坪15.6萬元，至於預售屋房價最高也開到接近每坪「3字頭」，實際成交也有23至28萬元。

　陳韻如表示，從7月市況來看，雖呈現市區冷、市郊熱的格局，但顯示市場買氣並未散去，只是等待合理房價浮現。

　營建股掀起「台屋外銷」風潮。皇翔首度大膽嘗試豪宅外銷，叩關國際舞台，民生東路豪宅案「皇翔新天玓」8月1日在香港正式開盤，8月底將前往廣州展銷，9月則轉進上海，每坪開價新台幣200萬元！展銷成果將是旗下豪宅打開海外客源的試金石。

　近年隨著兩岸大三通、開放陸企來台投資、ECFA生效，營建上市公司陸續嘗試「外銷」台灣住宅到海外市場，尋求海外華人客源，包括京城的「京城帝寶」和「京城凱悅」、宏盛的「仁愛帝寶」、隆大的「都廳苑」等，都前進大陸、香港展銷；遠雄建近兩年則透過集團在大陸的遠雄中國集團據點，進行國際行銷。

　今年皇翔也決定跟進，皇翔經理游玉華表示，主要是想嘗試開拓台北以外的國際市場，試探國際買家的接受度。

　皇翔「新天玓」總銷約45億元，為樓高14層、1層1戶的新完工豪宅，共12戶、每戶158坪，全棟將採台灣豪宅首創的「隱式管理」，以每坪200萬元估，1戶總價超過3億元。法人估計，皇翔「新天玓」已全部完工，若售出1戶、就能入帳1戶，為下半年貢獻業績主力之一。皇翔上半年自結EPS約9.1元，創下同期新高。

兩岸三地的豪宅市場受當地政府的管制措施及融資情況差別，對地產投資者的吸引力產生不同的影響，今年6月台灣央行理監事會議決定增列「豪宅條款」，針對豪宅限貸再出招，根據中信房屋資料顯示，截至7月中，台北市3000萬元以上的中高價宅成交比，已經出現大洗牌，其中，8000萬元以上的豪宅成交比重大幅減少2/3，成為中高價宅產品中的票房毒藥。

百坪豪宅 去化時間拉長
而3000-5000萬元及5000-8000萬元產品的成交比重分別為62.5%及31.25%，較6月份逆勢提升9.82%及5.36%，在央行打房下，中價位產品成交比重逐漸拉高，成為中高總價產品中的市場主流。

中信房屋副總經理劉天仁表示，6月22日以來，央行限縮雙北市8000萬元以上的豪宅貸款至6成，影響了有錢人的理財配置，購屋時自備款大幅增加，需多付1~2千萬元以上，加上央行7月初又發函給各銀行，要求各銀行追蹤理財型房貸資金流向，封鎖投資客炒房的資金來源，在一連串的限貸政策下，使得有意購買8000萬元以上產品的買方轉趨觀望的比例增加，可見政府打房，富豪中箭，民眾有感，未來動輒上億元以上的百坪豪宅，在打房衝擊下，市場去化時間將大幅增加。

另外，根據中信房屋資料顯示，受奢侈稅及近期央行打房影響，今年以來，北市8000萬元以上豪宅成交坪數也出現重大變化，坪數超過百坪的豪宅成交比重，從去年的72.73%下跌至今年22.22%，大幅減少超過5成，過去賣得很好的大坪數產品，今年同樣成為豪宅產品中的票房毒藥。

住商不動產企劃研究室統計，近3個月台北市與新北市各總價交易狀況後發現，與第一季相比，中高總價產品委售增加，但是成交相對疲軟，低總價產品釋出少，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，央行接連釋出對高總價住宅的調控，讓不少買方卻步，加上對第二屋貸款的限制，都不利於中高總價產品成交。

在歐債危機恐惡化的隱憂下，加上美國經濟復甦程度不如預期，不少投資者將注意力放在受影響程度較小的亞洲地區，房地產是其中一項受歡迎的投資標的，就兩岸三地房市來看，房地產業者認為，大陸豪宅面臨政策緊縮，台北豪宅行情不到香港一半價格，增值空間較高，以投資角度來看，目前此時入主可做長線投資。

　近來兩岸三地房市在政策打房、全球股災侵襲下，前景未明，目前亞洲房地產跨境投資的資金主要集中在商用地產上，不過由亞洲區豪宅售價仍持續攀升，可見市場潛力不容忽視。

　雖然亞洲住宅市場的跨境投資在金融海嘯後已呈復甦，但由於可供銷售的豪宅產品不多，投資金額仍未回復至2007年水準，由於香港地少人稠，需求大於供給，加上利率低、資金過多導致房地產持續上揚，因此，香港的豪宅市場是兩岸三地中最成熟的區域，其豪宅向來是中、港富豪及國際投資客競逐的目標。

　據高力國際統計，2012年第二季，香港豪宅平均售價按季上升5.3%至每平方呎19723港元，甚至已經高於1997及2009年的歷史高位，去年港府雖推出多項抑制房價措施，但香港樓價仍未見降溫，甚至有不具名的大陸富商買下香港西半山的「天匯」，創下1坪1000萬元新台幣的天價，刷新亞洲最貴豪宅紀錄，價位稱霸兩岸三地。

　大陸富豪 偏好到香港置產

　第一太平戴維斯統計，香港於去年第四季末，普通住宅價格與年收入比為11倍，意味一個家庭需要相等於年收入11倍的積蓄才能買得起一套房，超過以往長期平均比率9倍的水準，而過去香港也曾有2次出現房價與年收入比率超過9倍，分別為1994年和1997年的樓市高峰期，不過，最新數據顯示，目前香港豪宅的平均價格現已比1997年高峰時超出46%。

　專家表示，香港豪宅均屬E類單位，即160平方米或以上單位，數量稀少，僅占全港市場的7%，大部分豪宅位於港島地區，尤其是最近完工的豪宅產品，多集中於半山、南區和跑馬地、渣甸山一帶。

　而推高香港房地產價格的主因是來自大陸氾濫的「熱錢」，帶動香港一、二手豪宅價格創新天價。第一太平戴維斯資深董事張作基表示，在香港豪宅買家中，2?3成是內地客，「香港具備便利的商業環境、低稅率及免稅資本收益的優惠政策等因素，使香港成為內地超級富豪首選的財富避風港。」

　而在香港購買豪宅的內地客多以自住為主，有的選擇在學校附近，有的因為工作需要鄰近廠房，部分有實力的買家則喜歡山頂。港置地產表示，近幾年，香港豪宅的內地買家比例不斷上升，目前，在西九龍、新界推出的豪宅，主要的銷售對象是內地的實力買家。

　高力國際亞洲投資服務行政董事胡孝直指出，由於香港豪宅售價已升至頗高的水準，在短期內較難出現很顯著的增長，然而，香港自由市場的定位、簡單稅制及低稅率對不少投資者仍具相當的吸引力，其中不乏中資身影，且出手闊綽。

　台灣豪宅 價格低具增值潛力

　相較香港的高房價，台灣由於低利率及資金寬鬆，台北的豪宅價格在過去5年大約上漲了60?70％，而知名豪宅個案「仁愛帝寶」在過去10年間價格更是從每坪80萬元新台幣上漲到240萬元新台幣，漲幅高達3倍，主要是受到中港台及國際華人的青睞，漲勢驚人。

　精華地段如信義計劃區豪宅價格更屢創新高，指標豪宅「皇翔御琚」外界估行情每坪約270?280萬元，「亞太會館案」甚至傳出每坪喊到300~400萬元，不過仍只有香港豪宅價格1/2?1/3。

　台灣高力國際董事經理劉學龍表示，台灣的土地屬於私有制，而台灣貸款利率也屬於兩岸三地的低檔，僅約2％?2.7％，台灣在近年ECFA簽訂及兩岸關係趨於穩定的正面支持之下，預估未來豪宅的價格仍具有上揚的空間，同時日趨便捷的兩岸直航航班漸增的效益，都使台北更受到國際華人與投資人的注目，也為台北的豪宅注入更大的活水，吸引台灣更多豪宅案引入國際買家，走向國際盤。

　如皇翔建設成屋案「皇翔新天玓」將推到香港銷售，該案共12戶，單層單戶158坪、頂樓樓中樓戶別237坪，每坪開價逾200萬元新台幣，每戶要價至少3億元新台幣，港資中原地產也把多個台灣建案如「都廳苑」、「古根漢」帶到香港展銷，展開兩岸三地聯賣。

　大陸中高端住宅 近期買氣大增

　至於大陸住宅市場則因「史上最嚴厲調控政策」出現冷颼颼現象，不過豪宅市場在今年上半年，因中國大陸人民銀行(大陸央行)祭出貨幣寬鬆政策，加上又有地方政府微調政策等促進下，推動普通住宅成交量持續上升，中國指數研究院最新報告也顯示，今年2月以來，北京、上海的中高端住宅成交套數占全市商品住宅的比重明顯提高，均從9%提升至16%左右，上海6月的豪宅成交面積占比上升到25%，達到2011年以來最高點。

　以上海為例，高力國際亞洲投資服務高級董事許德之表示，上海首次購房的銀行貸款成數為7成，但上海的豪宅市場因受制於貸款限制和限購令的影響，外地人要有一年以上的社保或稅單，證明在上海已住滿一年才可以購買住房，而限購政策則暫停向已擁有一套住房的上海戶籍居民家庭售房，因此上海住宅交投情況較淡定。

　在上海新興豪宅區，一些開發商提供了顯著折扣進行促銷，但是在較成熟的豪宅區，由於新增供給有限，因此價格仍屬穩定，業主也尚未因此而調降房屋的售價，個別超級豪宅的平均售價達每平方米12萬4000元人民幣（約204萬元新台幣）。

　價格方面，大陸多數城市近3個月豪宅成交均價也有所上漲。第二季北京、上海、武漢、蘇州等豪宅案成交均價均出現上漲，分別達到23%、16%、8%、5%，但價格尚未突破之前高點。

　北京天價豪宅 挑戰調控底限

　值得注意的是，上海豪宅在價格、面積上均領先全國。今年上半年豪宅的成交金額、成交均價和總價均位居全國第一，分別為112億元人民幣、每平方米約6.5萬元人民幣，總價約1750萬元人民幣，成交均價和總價相對於商品住宅整體水準也最為突出，約是商品住宅的3倍和6.5倍。

　而北京的頂級豪宅市場，價格也出現逐年飆漲，根據亞豪機構統計，截至7月23日，北京成交價格突破每平方米10萬元人民幣的頂級豪宅共售出17戶，分別由「釣魚臺七號院」、「上國闕」、「長安太和」、「霞公府」和「碧海方舟」5個新案售出。其中「釣魚臺七號院」最貴一戶單價為每平方米16萬5297元人民幣(約270萬元新台幣)，創北京住宅成交價的新高，挑戰調控底線。

　業內人士認為，頂級豪宅的價格快速上漲，一方面的原因是源於供給不足。從北京來看，近幾年的土地供應以郊區為主，未來北京頂級豪宅的供應將極為有限。另外一方面原因是，受景氣低迷影響，部分企業主將資金投向升值預期更明確的投資領域，而佔據核心城市資源、供給稀缺的頂極豪宅，成為游資增值避險的選擇。

　專家認為，大陸面臨打房政策從嚴從緊，香港樓價則已攀頂，即使有外來「熱錢」撐底，投資者仍應審慎，未來中、港進場投資風險偏高，而台灣兩岸政策逐漸朝向開放，房價將逐漸與國際接軌，在兩岸三地中臺北房市算是相對保守穩健，加上房價基期仍低，以投資角度來看，目前此時入主可做長線投資。

營建股掀起「台屋外銷」風潮。皇翔首度大膽嘗試豪宅外銷，叩關國際舞台，民生東路豪宅案「皇翔新天玓」8月1日在香港正式開盤，8月底將前往廣州展銷，9月則轉進上海，每坪開價新台幣200萬元！展銷成果將是旗下豪宅打開海外客源的試金石。

近年隨著兩岸大三通、開放陸企來台投資、ECFA生效，營建上市公司陸續嘗試「外銷」台灣住宅到海外市場，尋求海外華人客源，包括京城的「京城帝寶」和「京城凱悅」、宏盛的「仁愛帝寶」、隆大的「都廳苑」等，都前進大陸、香港展銷；遠雄建近兩年則透過集團在大陸的遠雄中國集團據點，進行國際行銷。

今年皇翔也決定跟進，皇翔經理游玉華表示，主要是想嘗試開拓台北以外的國際市場，試探國際買家的接受度。

央行在今年第2季理監事會針對大台北總價8000萬祭出限貸手段後，北市豪宅買氣一落千丈，不過，外商高力國際比較台北、香港、上海豪宅市場，認為北市在融資、利率、售價上仍占有優勢，後市相對看好。

在全球主要城市擁有522個據點、1萬2000多名員工的高力國際，近日針對投資者發布台北、香港、上海豪宅投資市場形勢分析，高力看跌香港豪宅，預料未來一年跌幅5~10%；上海豪宅也預料將持續低迷，但台北則認為仍有上揚空間。

台北房價、貸款利率 三地最低
主要是台北豪宅除房價較低外，目前貸款利率約2~2.7%，也是三地最低，融資成數雖降至6成，但相對於香港的5成，上海嚴厲限購措施，仍算寬鬆。另外台北的住宅土地為私有制，對中、港人士具有相當吸引力。

依高力國際統計，目前香港豪宅平均售價為台幣每坪280萬元，上海為每坪186萬元 (上述為官方數據)，至於台北市，由於實價登錄才剛上路，依現場市場資訊，頂級豪宅成交均價約在160萬元上下。

台北ECFA和直航效應 獲青睞
高力國際董事經理劉學龍認為，除上述優勢外，台北在近年ECFA的簽訂，以及日趨便捷的兩岸直航航班漸增的效益帶動下，預期台北將更受到國際華人與投資人的青睞，未來豪宅的價格仍具有上揚的空間。

香港方面，高力國際亞洲投資服務行政董事胡孝直指出，香港豪宅市場是三地中最成熟的區域，其豪宅向來是中、港富豪及國際投資者競逐的目標，但今年第二季，香港豪宅平均售價已達每平方呎19,723港元 (台幣每坪280萬元)，高於1997及2009年的歷史高位。

香港處高點 預計年內跌5到10%
此情況下，由於香港豪宅售價已處於相對高點，短期內難再攀升，相反的，目前時大環境景氣處於動盪衰退，因此預估計香港豪宅樓價未來一年可能下跌5~10%。

上海禁令未解除 後市仍看淡
至於上海，高力國際之表示，有能力購買豪宅者多已擁有住宅，但上海現規定暫停向已擁有一套住房的上海戶籍居民家庭售房，非上海戶籍的外地人則要有一年以上的社保或稅單才可以購買住房，在禁令未解之前，後市持續看淡。

房仲業一項最新民調顯示，儘管政府這一兩年來努力打房，但房價並未回檔，加上薪水始終原地踏步，30~50歲的爸爸中，高達97%認為購屋負擔比上一代重，而已購屋的人當中，超過6成表示，房貸是最沉重的家庭負擔。

父親節將至，有巢氏房屋近日針對5、6、7年級父親進行購屋意向調查，在房價並未回頭、甚至持續上揚，房價所得比，也就是所謂購屋痛苦指數持續升高下，高達97.1%的爸爸認為現在的購屋負擔較上一代沉重。

另外問到現代爸爸「目前家庭裡每月負擔最重支出」時，有60.7%表示是房屋貸款，其次則是小孩的學費或保母費，佔28.3%；數據顯示儘管目前房貸利率雖在低檔，但由於房價高，需要長時間支付的購屋貸款費用仍是爸爸沉重的負擔。

雖然購屋很辛苦，但多數爸爸仍認為應該給小孩一個家，在可複選之下，有75%的爸爸即表示，當了爸爸之後，會考慮購買適合小孩成長環境的住宅，有18%表示，會從以往只想租房子轉為想買房子，有27.8%受訪者則表示想改買大坪數的房子讓全家人居住。

至於選購房屋優先考量因素，63.4%的爸爸表示最先考慮生活機能方便，40.3%的爸爸則會考慮小孩學區問題。房屋類型方面，有60.3%的爸爸希望能挑選管理良好、有電梯的大廈，方便一家大小居住的安全及便利性，15.2%的爸爸則考慮公寓。

有巢氏房屋副總劉炳耀表示，這一世代的爸爸由於薪水追不上房價，對購屋壓力感受明顯較上一世代沉重。他建議爸爸們可以先檢視最重要的居住需求，衡量家庭財務狀況，選擇總價適合的產品，以免家庭的生活品質大打折扣。

他表示，在高房價時代，想購屋的爸爸可以沿著捷運，從雙北市的周邊低價區域來尋找，避免市中心過高房價壓得自己喘不過氣來。

台商持續回流設廠、日商來台投資大增，使得工業區土地交易漸熱，在冷清的房市中異軍突起。高力國際昨（1）日指出，近來北部工業區中，以中壢、華亞、龜山3區詢問度最高，漲勢也猛，如中壢工業區8年地價漲近1.5倍。

高力國際董事總經理劉學龍說，自2008年兩岸開放以來，台商回流潮造成主要工業區土地供不應求，平均空置率已降到10%以下。其後，2008年金融風暴又造成市場資金氾濫，本土投資人轉往投資工業土地，造成土地買賣行情節節攀升；近來除回流的台商之外，還有許多日商來台投資，更為工業區土地市場增添柴火。

除中壢工業區漲勢驚人之外，龜山工業區近6年來也漲了1.2倍，華亞工業區則漲85%。劉學龍預期，大台北地區及桃園地區交通便利的工業土地，可望成為大型投資法人及開發建設業眼中下一波的投資焦點。仲量聯行副總吳瑤華說，上半年全台工業不動產的交易量突破百億元大關，頗為熱絡，而且買家大部分都是自用型業者，讓價格行情更顯紮實。

吳瑤華分析，台商大量回流，主因是中國大陸工資墊高、稅也重，加上兩岸簽署經濟合作協議（ECFA）之後，在台灣製造也有優勢；至於日商大量來台，則因經濟部已啟動台日產業合作搭橋方案，提高日商來台投資誘因。

中央社台北2日電，內政部公布6月全國不動產買賣移轉3萬1286棟，月減10.52%；各縣市僅高雄市較上月逆勢增4.13%。房仲表示，經濟不景氣，6月市況比5月差，估計7月移轉量與6月持平，房市正在築底。 根據內政部統計，6月全國買賣移轉3萬1286棟，較上月減3677棟，減幅10.52%，為今年 2月以來首次負成長。

6月買賣移轉量包括，台北市3684棟，月減6.07%；新北市6582棟，月減6.69%；桃園縣4416棟，月減16.99%；新竹縣市1772棟，月減36.96%；台中市4441棟，月減6.11%；高雄市4341棟，逆勢月增4.13%。 今年上半年全國買賣移轉棟數則達15萬8673棟，年減20.88%。內政部指出，全國買賣移轉棟數自91年起逐年增加，96年起由正轉負，98年開始回升，到100年6月1日起實施奢侈稅，導致100年起買賣棟數不增反減。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年從農曆年後房市買氣才開始轉好，買氣持續到5月，但隨著國際經濟景氣下滑，6月市況比5月差，估計7月移轉與6月持平，形成築底階段，預計度過第3季傳統淡季後，買氣可望從928檔期逐漸浮現。

就 6月各縣市移轉量來看，桃園、台中、高雄等縣市仍維持4000多棟，且愈往南買氣愈好，高雄市甚至逆勢小增4.13%。曾敬德分析，主要是雙北市之外的房價並不高，當地少有投資客插手，消費者多為自住形態，買得起也付得起，且自住需求持續存在，房屋買賣反而相對穩定。

台北市地政局1日公布7月份建物買賣移轉棟數，較6月增14%，為13個月以來的最大量。不過房仲業表示，可能是建案完工交屋潮「膨風」造成。

中央社1日報導，台北市地政局公布7月建物買賣移轉棟數4215棟，較6月3684棟，增加531棟，月增14%。台北市各行政區交易量賣座王為中山區583棟；月增幅南港區93%奪冠。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，北市7月表現不俗，可能是近幾個月預售建案交屋潮「膨風」所致，買氣是否真的成長，還要看8月數據。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，7月買賣移轉棟數是反映5月下旬至6月的交易熱度，受到原先預計7月1日實價登錄上路的影響，市場出現一波「提前過戶潮」，正好反映在7月統計數字。

但劉怡蓉指出，靠近忠孝東路六段的東新街剛有完成改建的建案陸續交屋，推測可能是南港區房市呈現月增93%「爆量」的主因。

台灣農林(2913)今年上半年持續處分零星土地，挹注整體營運持續獲利。並規畫將苖栗銅鑼7.5公頃土地出售，最快今年有機會成交並認列獲利約2~3億元，將有機會帶動本業一舉轉盈。

台灣農林本業的貿易、茶葉等呈現小幅虧損，但在陸續處分旗下不具開發價值的土地，挹注第一季業外利益逾1億元，第二季該公司持續處分土地下，法人估該公司上半年稅前盈餘約為2億元，稅前EPS約為0.3元，延續近三年以來的獲利狀態。

農林為台灣的大地主之一，目前完成土地變更列入庫存有三筆土地，分別是三義的26公頃、銅鑼科學園區7.5公頃土地以及台南火車站附近土地；公司傾向不自行開發，將上述土地出售。在今年4月國道一號的銅鑼交流道已完工，交通更便利，台灣農林今年有機會出售此筆土地，以現今土地價值評估約為3~4億元，在扣除開發成本後，法人估農林可認列獲利在2~3億元之間，且列為本業盈餘，有機會帶動該公司本業一舉由虧轉盈。

農林在出售業外土地健全財務，並提升本業的營運規模，將持續致力於增加業績成長，挹注現金部位，未來擬辦理現金減資，目前則正在努力中。

實價登錄上路後，無論中古屋或預售屋，都必須在交易或代銷結案30日內完成申報，未來房價到底如何走下去呢？國內房仲業早就在網路上盡可能的揭露中古屋成交行情，預估短期內中古屋房價影響不大，不過，預售屋過去開價都較高，讓客人砍價，實價成交價通常只有8成，未來開會將會較為平實，但過去的議價空間將會縮小。

依目前房屋成交行情來看，議價空間約在13~18%，實價登錄開始後，未來屋主有機會直接下修開價，議價空間也將跟著縮小至10~15%左右。國人購屋習慣議價、砍價，才會有買得划算的心理，因此以往預售屋訂價都偏高，實際成交行情通常可以打個8折，所以看起來，預售屋價格在實價登錄後會有一波看似下跌的「假跌」行情。

政大教授張金鶚表示，實價登錄8月上路，10月才會陸續揭露資訊，最快等到半年~1年後資訊才夠完整，而當資訊揭露完整後，房價走跌時，市場的反應將會相當迅速，漲的時候也是一樣。他認為，近期台北市房價已出現5~10％的鬆動，明年還會更為明顯，後年有機會大幅修正，並呼籲下半年有意買房者需審慎小心。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則指出，實價登錄對於一般民眾影響不大，客戶多少會詢問甚麼是實價登錄，但並不會成為購屋決策上影響的重要因素，而大台北以外的區域，實價登錄政策的影響程度更小，反而穩定的就業情況、合宜的房價水準、重大建設的推動與低利率等條件，是現階段支撐自住客持續購屋的主要原因。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，不少民眾認為，實價登錄讓是發燒多年的房市進入「拐點」的關鍵，對於房價下修期待高，7月房市交易清淡，各方對於實價登錄仍存有疑慮，買方更期待價格能因此修正，預估未來兩三個月應仍存在磨合，整體交易量預估在第四季後才能較有表現。

位松江南京站 底價每坪79萬起

台北市捷運工程局昨正式公告標售捷運宅，將由松江南京站「新東京宅」於9月率先標售，共推出55 戶13~20坪的套房，總價從1123萬元起，約比一般成交價低16%，預計9月再公告推出南勢角站「南方之星」522戶捷運宅，價格大約也比市價低1~2成。

台北市政府捷運局聯合開發處處長林勳杰表示，松江南京站「新東京宅」是捷運局第1次採用電子領標，民眾只需上捷運局網站選擇「捷運土地開發資訊」、「不動產租售公告」下載列印相關標單，再郵寄至捷運局，就可參加投標；若仍需紙本標單，從下周一開始可到捷運局1樓免費領取。

租金投報率不高
據捷運局公告指出，「新東京宅」55戶位於13~15樓，公設比約33%，標售底價每坪約79.7~84萬元，其中15戶15~20坪的套房有停車位，總價1489.8~1986.3萬元，其餘40戶13~15坪的套房，總價約1123.3~1234.8萬元。
台灣房屋建國南京特許加盟店副店長徐弘仁指出，「新東京宅」每坪開價約110~120萬元、成交價約95~100萬元，捷運局標售底價低於行情，「民眾會去搶喔！」
不過若想搶標當包租公，東森房屋民權復興加盟店經理翟園心表示，「新東京宅」平均每戶月租金約3萬元，租金投資報酬率約2~3%，不算高。
東森房屋行銷處副總經理黃淑苓分析，以15坪套房、保守估計約租金2.5萬元來看，捷運局標售底價的投資報酬率約在2.4~2.6%，建議投資者不要盲目追高，合理的出價範圍應較底價多10%左右，大約每坪87.7~92.4萬元。

上班族仍買不起
北市34歲上班族Amy表示，捷運局底價雖然比行情便宜，但總價至少都千萬元，以一般上班族收入來說，還是買不起。
「新東京宅」截標時間為9月14日下午5點，將在9月17日上午9點，在北市捷運局12樓聯開處會議室開標。現場開放參觀時間為8月14日、8月23日、9月1日、9月9日，每日上午10點至下午4點。

台北市地政局昨公布7月建物買賣移轉棟數為4215棟，較上月大增14%，不僅創下奢侈稅後13個月以來新高，也首次突破4000棟大關，其中中山區以583棟，再次奪下交易量冠軍。

中山區583棟最高
台北市7月建物買賣移轉棟數為4215棟，較上月3684棟增漲14%，台北市政府地政處發言人易立民表示，應是受8月實價登錄前趕過戶潮影響，也與鬼月在即、7月新成屋成交較6月多有關。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，因受未來房價持續成長的預期心理，加上8月1日實價登錄開始實施，激勵自住與置產客群趁實價登錄前搶進市場，促使7月建物買賣移轉棟數回復到奢侈稅前的水平，與去年6月4552棟相去不遠。

7月建物買賣移轉棟數以中山區583棟最高，其次為大安區的526棟與內湖區的523棟。中信房屋林森加盟店店長王致淳指出，房價高，故區內多中小坪數住宅的中山區交易也較為熱絡，且中山區鄰近市區、房價相對便宜，目前以總價1200~1500萬元的2房最受青睞。

南港區增幅最大
而建物買賣移轉棟數增幅前3名，分別為南港區月增93%、大安區增48%與士林區增46%。台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉說，因南港「納美」社區於5月改建完畢，社區共115戶，開始交屋，推測因此導致南港區爆量。

陳姓男子向苗栗縣竹南鎮康姓母女承租房屋，康女表示房屋後方的空地可以使用，陳某花了數百萬元整修、裝潢房子開店，近兩年來已繳了上百萬元租金，直到空地的地主控告他涉嫌竊占才知受騙，他憤而提告，苗栗地檢署依詐欺取財罪嫌起訴康姓母女。

空地非房東所有 地主提告
檢察官調查，民國98年11月，陳姓男子向康姓母女洽租位於竹南鎮自由街的房屋做生意，康女為求順利出租，明知屋後空地非並她們所有，卻向陳某謊稱空地也是可以使用的範圍，陳某覺得很划算而心動，簽訂租約。

從98年11月到100年8月，陳某按月繳付租金4萬5千元，另付押金10萬元，共支付104萬5千元，他為了吸引客人上門，又花了數百萬元整修房屋與裝潢店面營業，並在空地搭建鐵皮屋做為廚房，直到邱姓地主控告他涉嫌竊占，陳某才驚覺被房東蒙騙，怒控康姓母女涉嫌詐欺。

康姓母女辯稱，只出租房屋，沒說要出租空地，反指陳某自行使用屋後的空地；但陳某表示，承租前康姓母女表明出租範圍包括屋後空地，並未告知空地是他人所有，他才會以每月4萬5千元承租，否則一定殺價或不租。

房東母女 被訴詐欺取財
檢察官調閱土地登記謄本，發現屋後空地確實是邱姓地主所有；幫陳某裝潢的水電工也出庭做證說，98年11月施工時，有聽到房東的女兒對陳某說，屋後空地可以使用，檢察官認為康姓母女已涉嫌詐欺取財且是共犯，將兩人都起訴。

央行打豪宅已滿一個月，根據房仲業統計，這一個多月來，大台北豪宅交易量重跌4~6成，幾可用窒息形容。不過，豪宅價格仍不見鬆動，目前中古豪宅平均成交價仍維持在每坪113萬元的高點。

央行於6月下旬召開理監事會並通過豪宅限貸條款，要求各銀行放貸大台北總價8千萬元以上產品，最高只可貸6成，並不得使用寬限期。

央行規定金融機構必須每月繳交「豪宅月報」，而根據台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等大型行庫初步回報，據了解，整個7月上述銀行僅承辦1件豪宅貸款，貸款成數僅3成。

永慶首席房產顧問葉國華表示，央行這次出手雷厲風行，對豪宅確實「殺很大」，大台北豪宅在去年6月奢侈稅上路，利空出盡，成交量逐月放大，但央行出手後，把交易量又打回到奢侈時上路時的慘況。

葉國華指出，現在交易停滯，一方面固是買氣不佳，另方面，多數屋主不願此時出售，任人殺價，委售量大減也是主因。許多人認為景氣不佳，企業缺錢，會讓一些豪宅屋主拋售豪宅，但實際上現在市場惜售氣氛比之前更甚。

前景不明 買方賣方都「半休息」

由於歐債危機、全球經濟發展以及國內政策都不明朗，葉國華預料高資產族群在看不清楚前景下，未來一到兩季，買方不會急著買，賣方也不急著賣，市場將持續呈現「半休息」狀態。

台北市主計處統計，今年三月底台北市的「都市地價總指數」為122.13，比去年九月底調漲百分之二點九一；其中各行政區的使用分區平均區段地價，住宅區及工業區都以信義區最高，商業區則是以大安區地價居冠。(林麗玉報導)

台北市主計處表示，根據臺北市地政局及內政部地政司統計，臺北市101年3月底的都市地價總指數為122.13，比較上一期民國100年9月底的118.68調漲了2.91%，其中住宅區上升2.73%，商業區上升3.34%，工業區上升2.70%；而台北市十二個行政區，哪一區的各使用分區地價最高，單以行政區分，調查發現還是以大安區上升3.18%幅度最大，主計處分析漲幅原因，主要還是因為生活機能及商業環境條件好，加上各項公共設施完善，導致地價呈現上升趨勢。

另外就台北市不同使用分區的平均區段地價觀察，住宅區以信義區每平方公尺37萬5,607元最高，也就是說每坪高達123萬多元；文山區每平方公尺10萬4,708元最低；商業區以大安區每平方公尺76萬5,685元居冠，也就是說每坪達252萬元，北投區21萬2,677元最低；工業區則以信義區24萬186元最高，約每坪79萬元，士林區8萬170元則最低。

據觀點地產網消息，對於試點取消商品房預售制度一事，北京市住建委主任隋振江及市住建委委員王榮武近期明確表態，北京不會取消商品房預售制度，但會對目前預售制中存在的一些問題進行更嚴格的監管，打擊開發商借預售制囤房、抬價。

王榮武還表示，如果住建部不宣佈取消預售制度，地方城建部門也不應該擅自取消。

8月2日市場傳言北京將試點取消預售制度，且今晚將正式出臺相關政策。消息一出，A股房地產板塊集體殺跌，萬保招金龍頭房企個股跌幅更是超過5%。

長江實業2日發佈上半年業績，上半年實現淨利潤154.56億港元，同比減少54%，公司稱受歐洲債務問題加劇和美國經濟復蘇緩慢影響。

長江實業表示，上半年實現營業收入177.17億港元，去年同期為261.03億港元，同比減少32%；上半年未經審核股東應占溢利為154.56億港元，同比減少54%；每股盈利為6.67港元；每股股息0.53港元，與去年同期持平。

長江實業是香港億萬富翁李嘉誠麾下的旗艦地產企業。

長江實業目前持有和記黃埔49.97%的股權。集團稱，若不包括來自和記黃埔的利潤貢獻，長江實業上半年利潤為103.55億港元，較去年同期上升2%。相對2011年同期，今年上半年度集團攤占和記黃埔集團業績同比下調，主要由於和記黃埔集團去年中期業績包括出售部分港口業務權益帶來之一次性可觀收益，若剔除此項收益因素，則2012年度中期業績較去年同期增長5%。

地產業務方面，因去年同期有大量物業項目完成，故上半年物業銷售收益相對錄得跌幅。內地房地產因政策關係，市場持續放緩，價格及銷量均較預期為低。集團將維持審慎有序的投資策略拓展內地業務，目前旗下土地及專案均按計劃推展。

集團去年與長江基建集團有限公司（長江基建）及李嘉誠基金會有限公司（李嘉誠基金會）聯手收購於英國經營水處理業務之 Northumbrian Water Group Limited，該項目於期內為集團提供全期的收益貢獻，表現超預期。

今年7月，集團與長江基建、電能實業有限公司（電能實業）及李嘉誠基金會收購英國八個配氣網路之一 Wales & West Utilities Limited（WWU）。有關收購需待歐盟委員會批准方可作實，預期將於九月底完成。

上市聯營公司

集團上市聯營公司和記黃埔集團截至2012年3月30日止6個月之未經審核股東應占溢利為102.08億港元，去年同期為462.96億港元，同比下降78%；另一聯營公司長江生命科技集團截至2012年3月30日止6個月之未經審核股東占溢利為1.156億港元，去年同期為8233萬港元。

沒有最高，只有更高。

儘管中央仍然堅持調控不動搖，但是，令人意外的是，自5月開始，北京商品房網簽記錄就開始節節創新高。

最瘋狂的是二手房網簽記錄。據“鏈家地產”市場研究部統計，7月北京市二手住宅成交量為17130套，環比6月上漲25.8%，同比去年7月上漲99.7%，漲幅接近1倍，為2011年調控以來的最高值。而據21世紀不動產監測，7月北京二手房網簽量為18807套，環比6月上升26.54%，已逼近2010年最高點。

但與此同時，北京庫存卻沒有相應增長。二手房網簽記錄逐步攀高，使房價尤其是二手房價的壓力日益增加。

“搶房”時代

儘管上周陰雨連綿，但並沒有阻止商品房網簽記錄的上漲。亞豪機構監測數據稱，上周（7月23日-29日），北京市期房、現房商品住宅累計成交2778套，成交面積32.1萬平米，環比之前一周（7月16日-22日），成交套數上升40.2%，成交面積增加35.2%。

這一周，北京開盤入市的項目達到10個。其中最令人矚目的是7月25日開盤的首開國風美唐。按照該專案的對外說法，“單日勁銷8億”，接近於“日光碟”。國風美唐開盤主推戶型為80-140平米的兩居至三居，均價21500元/平方米。

高明（化名）參與了首開國風美唐排號過程。在他看來，“這不是叫日光，而是小時光。”當天人潮湧動的火爆場面讓高明想起了曾經的“搶鹽”情景。

據瞭解，該樓盤二期7月25日進入選房環節的約有431套左右，而當天進入搖號選房環節的人數竟高達1391人左右（開發商稱數位經過公證），供需比約為1：3。

這些客戶還不是首開國風美唐的全部意向購房者。參與搖號的1391人，均參加了一個“2萬抵5萬”的活動，由開發商與搜房網合作推出，實際就是變相收取意向認購金。還有一部分僅排號但沒有參與搖號的意向購房者，因為該樓盤最終開盤價高於其最初宣傳價而止步。

高明排的是七百五十多號。原本他並不想去了，但銷售員提前勸說他，“一般推出400多套房源，排號的人要達到2倍左右才能完全消化，所以，你還是有戲的”。

“我是兩點五十去的，那會兒大約叫了260號。到五點左右的時候，我往選房的房間?面看了看，只剩下面積為140平方米，起價300萬的，還有一層和頂層的。最多也就剩十幾套。也就是說，這時候就沒了。我算了下，每個人選房的時間也就三分鐘，幾乎放棄不選的很少。”高明決定放棄選房，“走的時候看到一位老大爺手?拿了1200多號還在那等著呢。”

值得注意的是，高明坦承，他並不是剛需購房人群，他是出於投資的想法。他認為，自己要買夠三四套房才足夠保證資產保值。21世紀不動產分析師粟日說，不管從新房配比結構還是二手房全款買賣比例來看，均表明北京樓市改善型需求在升溫，到7月，改善型的需求已逐漸佔據市場主要地位。

據高明最近的看房經歷，他深刻感受到了樓市交易的火爆，已開始催動房價上漲。“最火爆的是二手房，有一次上午去問總價才120萬，下午再問業主就漲到了125萬。”

瘋狂的網簽記錄

在恐慌性購買推動下，樓市成交已經在多月保持高位，即便是傳統的淡季。

雖然7月北京新建商品房網簽量為17178套，環比下降16.24%，但新建住宅（含保障房）仍處於回升通道。據鏈家地產市場研究部統計，北京7月成交新建住宅11959套，與6月的11983套基本持平，只微降0.2%。比去年同期上漲30.9%。目前成交量已經連續3個月突破1萬套。

鏈家地產市場研究部常清稱，市場因素對於購房者心理預期影響越來越強，成為左右當前新增需求的主因。連續幾個月成交量的高位增長，市場熱銷專案的優惠取消，央行連續降息以及地方調控頻現鬆動，都會導致部分購房者由於害怕“房價上漲”而入市。尤其在7月上半月，日均成交量竟高達440套。

成交量的上漲必然帶來價格的不斷反彈。鏈家地產市場研究部統計去年10月至今入市的項目，在6月和7月都有成交的有123個，價格漲幅在5%以上的有26個，占比為21.1%（其中包含8個別墅和高端項目），而均價降幅在1000元以上的僅有14個。二手房價格上漲更為明顯。據統計，7月全市二手住宅成交均價為23210元/平方米，今年首次超過23000元/平方米，成交均價同比下降約8%，但環比繼續小幅上漲。

另外，網易房產資料中心在“2012網易房產新品發佈會暨郵箱置業信心頒獎晚宴”上發佈數據稱，今年1 月-6 月北京市網簽成交套數為32460套，同比2011 年同期的23023套，漲幅達41%。另外值得注意的是，商品房成交價也於6月突破2萬元大關。

6月以來，商品房庫存量不再像往常一樣增長。8月1日，記者登錄北京房地產交易管理網發現，北京市目前可售住宅僅82040套（包括期房和現房)。該庫存標準甚至低於2009年“搶房時代”的庫存數量。

成交大幅增長，庫存不增或減少，令房價反彈的壓力越來越沉重。

7月31日，上海易居房地產研究院發佈的專題報告《我國房地產市場供求關係研究》指出，2012年上半年商品房潛在存銷比為低於2011年，從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看，易居預計2012年末的潛在存銷比將持續下行，這就意味著2013-2014年商品房供應偏緊，如果需求持續釋放，則房價上漲壓力較大。這些潛在存貨壓力偏小、房價反彈壓力偏大的城市包括，廣州、烏魯木齊、北京、成都、廈門、西安、南京、寧波等。

一位正在進行上報取證工作的項目負責人透露，針對目前樓市回暖的趨勢，北京市住建委已開始動員開發商儘量選擇工作日開盤，以避免熱銷樓盤週末開盤引起過多關注。另外，據該人士稱，建委還在嚴格管控項目價格，要求報價不得超過區域最高係數。由於中央督查組這幾天正在北京市督查調研，售價較高的項目估計按時拿到銷售證的可能性較低。

1日上午，省政府與萬達集團在哈爾濱市正式簽署合作協議，雙方議定在文化旅遊、商業綜合體及農業觀光旅遊開發建設等方面進行深度合作。其中，由萬達集團投資170億元在齊齊哈爾、牡丹江、雞西三座城市選址建設萬達商業綜合體，包括五星級酒店、萬達商業廣場、高級寫字樓、高檔住宅等全產品組合，總開發面積180萬平米。省長王憲魁與全國政協常委、全國工商聯副主席、萬達集團董事長王健林出席簽約儀式並在此前舉行深入會談。副省長張建星代表省政府與王健林簽署省、企合作協議。

萬達集團創立於1988年，形成商業地產、高級酒店、旅遊投資、文化產業、連鎖百貨五大產業。截至2011年底，企業資產1950億元，年收入1051億元，年納稅163億元。目前已經在全國開業50座萬達廣場、28家五星級酒店，自持物業1200萬平方米，居世界第二。院線投入列全國前列。總計創造服務業就業崗位31.9萬個，已成為全國就業貢獻最大的企業。此次，萬達集團與齊齊哈爾、牡丹江、雞西簽訂正式合作投資協議，選建商業綜合體，還與哈爾濱、佳木斯、黑河、伊春等四個城市將簽訂了大型商業綜合體投資意向協議。據瞭解，這是萬達集團在一個省市投資最大、城市最多的一次投資。也是我省引進民間投資，加快非公經濟發展，推進現代服務業，增加就業和稅收的一項重大舉措。

會談中，王憲魁對萬達集團投資黑龍江表示真誠歡迎。他說，黑龍江資源和區位優勢明顯，擁有大油田、大糧倉、大森林、大濕地、大湖泊、大口岸，這些得天獨厚的資源潛力將會在構建現代產業體系中有序釋放，希望萬達集團在龍江深入考察論證，抓住經濟發展的峰值和勢頭逐漸向東北轉移的機遇，選擇適宜地區興建大型城市綜合體，發展高端現代服務業和旅遊文化產業，助力龍江逐步完善區域功能，提升城市檔次。他表示，政府部門將不斷優化發展環境，提供優惠政策，支持項目儘快推進。

王健林盛讚我省的現實優勢、發展成就與巨大潛力，重點介紹了在商業綜合體建設的規劃設想及前期準備。他表示，黑龍江地緣獨特，資源富集，特別是冬季冰雪，夏季涼爽，氣候條件獨一無二。萬達投資團隊將秉承“契約”精神，加快展開實質性工作，為龍江文化旅遊現代產業發展做出更大貢獻。

張建星積極評價萬達集團在協定簽署前後表現的責任、熱情與誠信，表示將以更加務實有力的工作，推進商業綜合體專案儘快落成開業，加快構建我省以現代服務業為代表的現代產業體系，拉動全省經濟增長，更多地造福龍江人民。

據介紹，齊齊哈爾、牡丹江、雞西三個城市萬達城市綜合體簽約項目將在二年內投入使用。哈爾濱、佳木斯、黑河、伊春大型城市綜合體和五星級酒店專案也在積極推進中。城市綜合體建設項目將推動我省文化、旅遊、商業等現代服務業的快速發展，為促進我省經濟再上新臺階奠定堅實基礎，也將極大完善城市區域功能，提升城市商業檔次，新增大量就業崗位，創造持續穩定稅收。

副省長于莎燕和哈爾濱市市長宋希斌等參加會談活動。

萬科近期在土地市場上的表現甚為高調，頻頻出手，八月的第一天便在上海虹橋商務區再次斬獲一地塊。

8月1日，萬科旗下上海滬彤置業有限公司以底價20.32億元競得上海虹橋商務區核心區北片區11號地塊，折合樓面價11395元/平。

二進虹橋

資料顯示，虹橋商務區核心區北片區11號地塊東至申長路，南至泰虹路，西至申濱路，北至潤虹路，出讓面積11.29萬平方米，容積率1.58，起始總價20.32億元，起始樓板價11395元/平，土地性質為商住辦用地。

據悉，這也是大虹橋規劃獲批以來首幅出讓的包含住宅性質的地塊，因此，在出讓前亦吸引了共計22家企業前去競買申請書，但最終卻僅有1家企業提交競買申請。

分析認為，導致大家望而卻步、地塊以底價成交的原因，與出讓條件對用地面積及建設套數有所限制不無關係。

雖然出讓面積為11.29萬平方米，但根據出讓技術要求，該地塊用地面積實為81307平方米、建築面積17.79萬平方米。其中，要求建設辦公面積69461平方米(含小於6946的文化服務設施)；商業面積介於2829至25464平方米；住宅面積介於82961至10.56萬平方米(含小於3382平方米商業服務設施)。

除此以外，11號地塊出讓還首次對競得人建設住宅套數做出規定，要求地塊要求最少建造1050套住宅，無上限。

萬科暫時未對外披露更多關於該地塊的規劃，但對萬科而言，這已是其第二次進駐虹橋商務區。

2011年，萬科以14.8億元競得虹橋商務區核心區一期03號地塊南塊，樓板價13398元/平，該地塊出讓面積32176.6平方米，為其他商服用地。上海萬科透露，該地塊將作為商業及辦公用途。

四處拿地

值得一提的是，在拿下上海虹橋商務區地塊的前一天，萬科才于杭州、成都連攬兩專案。

7月31日，浙江萬科南都房地產開發有限公司以總價13億元競得杭州余杭良渚街道一宗商住用地，折合樓面價4257元/平方米。

同日，萬科亦以底價5.66億摘得成都成華區建設路2號(國光地塊)商業用地城鎮混合住宅用地，樓面地價僅2721元/平方米。

當然，萬科拿的地不止這些。單單是過去的七月，除了杭州、成都兩項目，萬科此前還先後在寧波、重慶拿地，單月就斥資共近40億用於土地購置。

據不完全統計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項目共18個，但總地價僅約112億元，而這些項目中，單價最高的就是剛剛到手的上海虹橋地塊。即使如此，萬科所獲取的專案都幾乎是以底價成交，且土地均價不算高。

早前分析指出，2012年1-6月，萬科合計新增權益土地儲備214.4萬平方米，對應地價53.8億元，樓面均價2510元/平米。分析更稱，在2012年新增土地儲備150億元的假設下，萬科接下來還會有更多購置新土地的動作。

對此，萬科早前表示，公司目前資金比較充裕，土地市場如果出現機會，可以靈活把握。不過，公司在拓展新項目時仍然會堅持嚴格的投資標準，不會把項目的盈利預測建立在過於樂觀的預期上。

萬科董秘譚華傑亦表示，萬科拿地是一種正常的經濟行為，並不能解讀對後市看好，整體上公司對於房地產市場依然持比較謹慎的態度。

商業動作

縱觀萬科今年所拿的項目，多數為商住項目，且商業比例並不低。

僅以上海虹橋項目為例，商辦面積加起來就規定不得少於7.22萬平方米，而住宅面積內，亦要求配有小於3382平方米商業服務設施。

儘管萬科一再表示公司仍以住宅開發為主，但也有不少分析人士指出，從目前來看，萬科大舉進軍商業地產的意圖，已經顯而易見。

而今年以來，萬科在商業地產方面的動作也是不少：上海萬科發佈“萬科2049”產品線，打造了萬科特色連鎖餐飲品牌“第五食堂”；東莞長安萬科廣場行銷中心開放，購物中心部分預計明年開業；重慶萬科首個集中式商業中心“萬錦匯”入市；深圳龍崗萬科廣場商業部分已進入招商階段等等。

萬科早前曾表示，未來公司將增加商業地產投資額比例至20%左右。不過，其亦指出，公司所涉足的商業，大多是與住宅項目相配套的物業類型，持有型物業的比例很低。

較早前，萬科在接受觀點地產新媒體採訪時表示，萬科發展非住宅類業務的目的非常明確，是為了更好的做住宅；公司在非住宅業務領域的探索方向，也主要集中於那些符合城市發展趨勢、能夠與住宅相配套的物業類型。

萬科指出，發展非住宅業務是一個循序漸進的過程，相關領域的專業能力培養，也需要在持續的探索中實現。“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”、“萬科2049”是各地的一線公司根據自身的專案情況所進行的嘗試，並不是集團統一進行的產品線規劃。在各地探索的基礎上，公司會不斷地積累經驗，打造和鞏固在這些領域的專業競爭力。

和記黃埔2日發佈中期業績公告。公告顯示，和記黃埔上半年收入1949.9億港幣，同比去年上漲6%。股東應占純利為102.08億港幣，同比下跌78%。普通股股東應占經常性溢利同比增長13%，每股經常性盈利則為港幣2.3元。對於淨利下跌原因，報告解釋因為2011年上半年出售投資所得溢利及其他為港幣371.8億港幣，主要來自和記港口信託首次公開發售，致使去年上半年集團純利得到462.96億港幣，但今年上半年集團並無出售投資盈利。

和黃各個業務板塊占收入比重

分業務板塊來看，各個業務板塊均取得業績增長。其中零售和電訊業務對收入貢獻巨大，共占總收入額的59%。零售業務業務上半年收入達710.59億港幣， 較去年同期增加6%。旗下電訊業務收益為67.3億元，同比增長12%。另外，集團港口及相關業務收入達159.47億港幣，同比增長2%。地產及酒店業務收入92.11億港幣，同比增長24%。

地產及酒店業務增長24%

報告稱，和黃集團之住宅物業發展項目主要集中於內地，該部門目前應占之可供發展土地儲備約九千五百萬平方尺，大部分透過與長江實業(集團)有限公司之共同控制實體持有。和黃集團預期將於下半年完成在香港以及成都、重慶、東莞、天津與西安等十二個內地城市合作之多項住宅及商業物業，集團占其中約六百八十萬平方呎之總樓面面積。

零售部門收益增長強勁

報告稱，集團零售業務業務上半年收入達710.59億港幣，較去年同期增加6%。該部門的增長主要得益于持續于亞洲部分業績漲幅明顯，旗下的屈臣氏集團現已在全33個市場經營逾1.02萬間店鋪。預期屈臣氏集團將繼續增加零售店數目。

長江基建上半年77.53億港幣收購WWU

集團基建業務上半年收入為27.98億港幣，股東應占溢利為46.86億港幣，分別較去年同期增加17%與18%。

今年7月份，長江集團旗下各成員包括長江實業（00001.HK）、長江基建（01038.HK）、電能實業（00006.HK）和李嘉誠基金會合組財團，以6.45億英鎊約77.53億港元作價收購英國八大天然氣供應商之一Wales & West Utilities。WWU網路覆蓋威爾士及英國西南部，覆蓋面積4.2萬平方公里，網路管道總長度為3.5萬公里，覆蓋人口約740萬。WWU中屬於受管制業務的資產總價值估計為17.93億英鎊約215.52萬港元。

和黃澳洲電訊合資公司“HTAL”下半年或重組

和黃電訊業務上半年業績良好，收入67.3億港幣，同比增長12%。上半年股東應占溢利為5.68億港幣， 每股盈利為港幣十一點七九仙，較去年同期增加15%。

報告表示，和黃在亞洲的業務表現良好，但其在澳洲的合資公司上半年收益下降9%，股東虧損達1.31億澳元，同比增長68%。和黃預期該公司下半年將繼續虧損，不排除進行重組的可能。

“一方面如基金、銀行等金融機構在搶佔市場份額；另一方面，來自於監管部門或公司本身的風險管控在加緊，這使得一些不符合資質要求的開發商或項目被擋在了門外，使得這部分市場進一步被壓縮。”

被視為“融資利器”的房地產信託，終於開始面臨一次真正意義上的“關卡”。按照理論，進入集中兌付年限的房地產信託，將於今年7~9月迎來“洪峰”期。與此同時，中國銀監會主席尚福林對“加強房地產信託風險管理”的強調，也使得房地產信託重新被推至風尖浪口。一時間，提前清盤、借新還舊等各種“過牆梯”爭相出現，表面一派平靜之下卻是暗潮湧動。誰將成為推倒房地產信託的第一張多米諾骨牌？

始於資金壓力

7月，一份名為“武漢泛海城市廣場信託貸款集合資金信託計畫”的信託產品正式對外募集。涉及其間的，是泛海建設（000046.SZ）旗下的武漢泛海城市廣場項目。據悉，這只發行規模為15億元的信託產品，產品期限為2年，年化預期收益率在9.5%~11.5%左右。根據公開資料，所募資金將向借款人，即泛海建設子公司武漢泛海城市廣場開發投資有限公司發放信託貸款，以投資于專案開發建設所用。

《第一財經日報》記者查詢後發現，事實上，深諳資本之道的泛海建設，早已與信託有過多次接觸。其借道信託的途徑，從2010年之後的融資步伐可見端倪。自房地產宏觀調控以來，出現在泛海建設對外擔保公告中的信託公司名稱，不下數家。

2010年12月，泛海建設發佈公告稱，集團將為子公司武漢王家墩中央商務區建設投資股份有限公司（下稱“武漢公司”）提供擔保，以向方正東亞信託申請6億元信託貸款，年利率為6.14%。

臨到期限1年結束時，泛海再度為同一子公司提供擔保，物件卻換作了江蘇國際信託。金額同樣為6億元，不過卻操作成了不同的產品架構，即第一期為期限1年的1.2億元信託貸款；第二期的4.8億元1年期信託貸款則在1期到賬後再行集合而成。這一次的信託貸款年利率上升成7.74%。

不僅僅是武漢項目，屬於舊城改造的上海董家渡項目亦是如此。2010年1月，中誠信託以其自身受託管理的單一信託10億元參與上海專案公司增資，並持有40%股權，投入增資款則用於董家渡專案開發。2011年8月，由於該專案未能全部完成合同約定指標，最終由泛海建設以不超過11.40億元人民幣回購中誠信託所持的40%股權終止。

熟稔信託工具運作的泛海系當然不止於此，在回購40%股權之後，立刻以12億元作價，再度將不超過48%的項目公司股權轉讓給了四川信託。

在泛海建設的信託運用過程中，這種新舊更替的情況反復出現。2011年11月，公司方面稱，控股股東將質押給中融國際信託的1.6576億股公司股解除關係，同時，上述股份被隨即質押給了吉林省國際信託。同年12月，質押給中融國際信託的2.52億股被予以解除，泛海系同時將持有的泛海建設股份1.364億股質押給了重慶國際信託。

以房地產為主業的泛海建設，資金壓力可謂巨大。據其2011年年度報告披露，截至去年年底，公司全年在建及開復工面積近411萬平方米，幾乎比2010年開工量多了一倍。尤其以北京、上海、武漢項目投入巨大。期內公司短期借債金額激增83.22%至11.27億元，現金則下降近七成，從年初的26.76億元減少至8.51億元。

進入下行通道

即使在業內外認為兌付風險陡增的2012年，仍然有信託公司醞釀新發房地產信託產品。這種對於房地產業的“青睞”，信託業從未試圖掩飾。

以上述泛海建設為例，“從表面上看，這家房企的資金壓力很大，但是其融資能力委實很強，這對於信託來說，本身就是一種安全保證。”一位元信託公司人員坦率告訴記者。他身處的企業，亦曾與泛海系合作計畫過融資產品的發行。

中國人民大學信託與基金研究所所長周小明認為，2008年至2010年的3年時間內，信託業呈現出快速增長，房地產信託業務是其主要動力之一。這3年內，作為利潤主力的房地產信託業務，對信託報酬收入的貢獻度約占三分之一。

自2010年以來，房地產信託產品的收益率不斷升高。2010年初，房地產信託平均年化收益率為8.55%，臨近2011年11月時，平均年化收益率已達10.84%，明顯高於其他信託產品。如平安信託為富力地產發行的一隻信託產品，就是由於年化收益率高達13%從而遭遇“秒殺”。

自2011年6月之後，原本炙手可熱的房地產信託卻進入了下行通道。周小明表示，究其原因，還是由於國家對房地產市場的宏觀調控始終未予鬆懈，從而導致房地產市場風險加劇。

正略鈞策管理諮詢合夥人王丹青稱，“資金有自己的投資取向，根據市場現況已經產生興趣轉向。”2012年，房地產信託的餘額已經連續兩個季度呈現下滑趨勢。中國信託業協會公佈的資料顯示，一季度間，房地產資金信託餘額為6865.7億元；這一資料到了二季度，已下降至6751.5億元。房地產信託資金占比則同步下降到12.81%，為2010年三季度以來新低。

“信託公司面臨的壓力有多重性。”一位信託業界人士表示，“一方面如基金、銀行等金融機構在搶佔市場份額；另一方面，來自於監管部門或公司本身的風險管控在加緊，這使得一些不符合資質要求的開發商或項目被擋在了門外，使得這部分市場進一步被壓縮。”他口中所稱的資質，除了專案必須滿足房地產信託貸款的“四三二”標準之外，對於企業資質亦有一定的審核標準。

據用益信託工作室提供的統計結果，2011年一級資質開發商占35%，二級及三級資質開發商分占23.03%和7.46%；但在2012年一季度，一級資質開發商占比上升至38.6%，而二級和三級資質開發商分別下降至12.87%、1.75%。

不過，今年，泛海建設的信託使用計畫仍在緊鑼密鼓進行之中。2月份，泛海系擬與中信信託合作發行總規模170億元的信託計畫；5月，武漢王家墩中央商務區蘭海園、香海園住宅專案的開發，向平安信託融資6.5億元的信託貸款；7月，以武漢泛海城市廣場為融資主體，向四川信託提請15億元的貸款。這一輪“雪球”還在繼續滾動下去。

易城中國日前發佈的第二季度中國房地產市場大宗交易研究報告顯示，優質辦公樓仍是大宗交易熱點，成交地域向城市非核心區延伸；工業地產成交呈現上升趨勢，未來工業與物流地產前景廣闊；房地產收購加劇，行業集中度將進一步提升；而商業地產發展模式的創新將推動未來大宗交易的進一步發展。

大宗交易破350億

報告顯示，第二季度四大城市大宗交易共計32單，交易金額達到315.7億元，環比增長92.7%，其中上海17單，北京7單，廣州7單，深圳1單。由於大宗交易資訊發佈的滯後性，預計第二季度大宗交易將會突破350億。

上海市場在二季度表現最為突出，二季度的成交資料顯示，上海成交單數穩中有升，成交金額擴大兩倍，主要緣於隆宇國際商務廣場被包商銀行以總價19.4億元價格整購，融創以33.7億入股綠城9個專案，SOHO中國以21.4億收購綠城廣場置業，三單交易成就了二季度上海大宗交易額上漲局面。相比而言，北京成交單數明顯下降，其中四單為空地轉讓專案。辦公樓租賃市場表現活躍，需求總量高位運行，優質寫字樓短期內成為稀缺資源。

投資者更理性

易城中國副總裁尹寶軍指出：“進入2012年，經濟增長速度的放緩並未阻擋房地產大宗交易的腳步，房地產大宗交易參與者變得更為理性。從近期易城中國接觸與操作的大宗交易專案來看，面對優質辦公物業租金的不斷上漲，部分對地理位置要求較低的科技型企業開始出售現有核心地段物業而轉向價位適中的非核心地區辦公；房地產的調控政策引發了部分企業現金流的短缺，為有資金實力的開發商提供了篩選優質專案、實施收購的良機；另一方面隨著大宗交易市場的發展以及行業轉型，專業投資機構較以往增多，這類投資者往往更具理性的投資眼光，從而成為市場的主流。”

報告指出，在國家現有的經濟與金融環境下，資金問題仍是多數開發商在商業地產開發中面臨的瓶頸，具有保持商業運營整體性，並兼顧節約資金成本的創新商業模式將會得到充分重視。未來，城市核心區域的優質物業固然是吸引投資的熱點，但由於其本身的稀缺性，加之多次交易下的價格高漲，越來越多的投資者將目光放置於城市副中心地帶。同時，科技型企業搬離城市中心地帶導致部分需求從核心區域向非核心區域擴散的現象，也會加大城市副中心商業物業的發展機遇。2012年末，房企即將迎來房地產基金的兌付高峰期，資金壓力將會日漸加大，收購合併現象預計於年末會集中出現，從而帶動行業集中度進一步提升。

在上海寫字樓市場2012年第二季度的十宗重大交易案例中，原黃浦、盧灣兩區“撤二建一”之後的新黃浦區域超過了浦東陸家嘴區域佔據了四個席位。

諸如友邦保險、朗達漢、勞特化工、達意美思、光大保德信、日立電機等著名機構紛紛入駐新黃浦區。據接近黃浦區政府的相關人士透露，去年又有60余家金融機構入駐新黃浦。

不過，作為上海傳統的城市核心地帶，該區域之前一直面臨著甲級寫字樓匱乏的情況，一些多層大面積租戶很難找到合適的連續樓層的辦公場所，因此，優質寫字樓資源顯得極其緊俏。例如，在上海軌道交通9號線打浦橋站上蓋的日月光中心商場進駐新黃浦後，區域內日人流量屢屢攀升，目前已至10萬人/天，而於日前正式啟用的日月光寫字樓入駐率已超過三成。

一位元業內人士對記者稱，啟用入駐率達三成算比較高了，該區域的寫字樓確實存在供小於求的情況。“預計未來兩年上海地區甲級寫字樓租金在政策利好與供應有限的雙重作用下將繼續水漲船高。”

歐菲光（002456-CN）午間發布購買土地使用權進展的公告，購買土地使用權的轉讓方為晶湛（南昌）科技有限公司，本次交易標的位於江西省南昌經濟技術開發區，交易標的總金額為1.34億元。

根據公司投資成立南昌歐菲光科技有限公司的相關規劃，本次購買土地將進一步解決公司規劃發展對經營場地的需求，為公司未來的發展提供必要的保障，具有積極的影響。

擁千億現金 海外活躍覓購

環球經濟不明朗，但長和系坐擁逾千億元現金，主席李嘉誠昨於業績會亦表示，目前公司活躍於併購。惟他重申擴張海外的同時不會從香港撤資，因為對香港「有感情」，就算回報較海外低10%至20%，都會考慮投資香港。

恐港再大舉投資 或惹非議

但他指旗下公司在港規模已甚大，惟恐再大舉投資或引來非議。「在香港要顧及，百佳又係佢，屈臣氏又係佢……假如長江在港加多7倍伙計，7倍生意。你認為我會點？」他透露長和系在港員工約3萬至4萬，海外約20多萬。

李嘉誠表示，領導長和系多年來，以目前儲備算最好，負債又低，故目前公司於併購比較活躍。「全世界我們任何基本生意都考慮收購合併，對公司股東有利，我都鼓勵管理層朝這方面去做。」至於併購條件，李嘉誠指需對公司有利，及保持平衡、長短期投資年期，「目前做手頭事最多三分一（時間），拓展未來事就三分二。」

稱對港有感情 重申不撤資

事實上，和黃截至6月底的現金達951億元，較去年底增加43%或逾280億元。而一向以地產為主業的長實，2010年開始「走出去」收購地產之外資產，去年收購的Northumbrian Water Group（NWG）上半年為長實帶來5.38億元溢利。李嘉誠在長實主席報告中指，將繼續在海外市場尋求優質機遇。

李嘉誠稱自己投資海外已近三十年，當香港投資不應再多時，海外擴展令業務更加全面。他以貨櫃碼頭為例，指在海外市佔率較香港更大，零售網絡在海外的比例亦較香港高。

澤鉅：續投地賣樓 貨如輪轉

不過，他表示公司不會從香港撒資，因視香港為其家。「一個投資是同一個銀碼，外國賺100，香港賺93或者80，我都考慮在香港（投資），（因為對）香港有一種感情。」「一定在香港（投資）。除非有個情況，我哋唔歡迎你咁多，我哋無辦法啦。」

李嘉誠料內地今年經濟增長可達7.5%，於內地亦會繼續買地投資、開發項目。長實董事總經理李澤鉅談到本港地產投資時稱：「繼續投地，繼續賣樓，貨如輪轉。」




長實少賺54% 英水廠首貢獻

與和黃（00013）符合市場預期的業績相比，長實（00001）中期純利154.56億元，按年跌54%，盈利遠高於市場預期，驚喜主要在於物業銷售入帳金額較預期多，以及出售酒店錄得10.77億元非經常收入。

業務多元 估值上調催化劑

長實今次業績另一亮點，是去年與長江基建（01038）及李嘉誠基金會收購英國水務廠Northumbrian Water Group，今年上半年錄得5.38億元收入，預計收購英國配氣網絡WWU今年落實後，可帶來更多地產以外收益。里昂相信，業務多元化策略將是長實估值上調的新動力。

期內營業額177.17億元跌32%，不計攤佔和黃溢利為103.55億元增2%，派中期息0.53元。物業銷售跌14%至60.4億元，物業租務升7%至9.82億元。

長實副主席李澤鉅昨透露，截至7月中，長實及和黃（包括香港、澳門、內地及新加坡）售出7,000多個單位，套現324億元；截至7月底止，長實今年在香港賣出2,779個單位，涉資180億元。

里昂分析員指，長實上半年銷售入帳金額較預期多20億元，但維持全年入帳額240億元預測，維持「跑贏大市」評級及目標價118元。

不縮港地產業務 經營稍艱難

對於長實在本地樓市策略，主席李嘉誠坦言在建築成本有上漲壓力，經營地產有些艱難，但不會縮小，「有些樓現在每呎賣5,000元，但幾年後單是建築費每呎要3,000元。」

李嘉誠又指，最近兩次賣地（大圍及荃灣），公司已跟足規矩，但最後可能都不成功，「可能政府認為價錢不夠高」，但稱目前土儲夠未來4年發展，會繼續投地。被問及屯門「海譽」窗台佔房間一半，李嘉誠強調沒有「呃人」。李澤鉅補充，窗台是送的，圖則列明面積，而圖則亦經政府審批，不存在誤導。




「和黃2年 99%生意有錢賺」

因缺乏去年同期一次性收益，和黃（00013）上半年純利按年升約12%至102.08億元，較市場預期略佳，派中期息0.55元。雖然和黃逾四成收入來自歐洲，但李嘉誠仍有信心今年歐洲業務可較去年優勝。

核心純利102億增12%

和黃半年收入增約6%至1,949.9億元，若計及去年同期的投資收益371億元，純利跌幅則達78%。以息稅前盈利（EBIT）計，赫斯基能源受油價下跌及設備維修而下跌，澳洲電訊則錄得虧損，其餘業務盈利皆按年上升。

期內歐洲收入按年升約2.5%，佔整體收入比重達41%。李嘉誠稱：「好多人以為我們歐洲唔掂，事實經濟係差。除非有大變更，相信所有歐洲生意會比舊年好。」李嘉誠又指，「零售我敢講，和基建100%肯定會繼續增長，貨櫃碼頭業務亦如是。」

他又表示，和黃全世界於53個國家皆有業務，「兩年內99%生意，53個國家都有錢賺。未來5年只會比今日更好。」歐洲3G電訊業務的客戶雖然增長約3%，惟每月每戶平均收入（ARPU）整體仍跌約2%至23.7歐元。和黃董事總經理霍建寧稱，3G業務擴張時令ARPU下跌，但指3G發展期已完成，已進入收成期。

國務院督查組正在調查各地樓市調控政策執行情況，分析指，因調控成果不樂觀，督查結束後，樓市調控政策或會加碼。

市場昨日傳出，下一步可能取消商品房預售制度，並擴大房產稅試點，引發內地房地產企業的股價暴跌。不過，住建部昨日闢謠稱，取消預售制度是謠言。

樓控料加碼 或擴房產稅試點

周二召開的中央政治局會議定調，下半年要堅決抑制樓價反彈。而國務院派出8個督查組，也已抵達地方摸底樓市調控政策執行情況，樓價上漲原因是本此督查組關注的重點之一。市場對樓市調控加碼的預期升溫。

在中央近期密集表態的同時，北京、上海近日已相繼表態嚴格樓市調控政策，北京當局近日約談企業，以防止樓價反彈暴漲。

目前內地樓市調控處於敏感期，昨日微博有傳言稱，人民銀行貨幣政策委員會委員宋國青周三在某基金的路演時說，房地產預售政策要取消，有關消息引發房地產股暴跌，其中，招商地產和保利地產均暴跌逾9%，萬科和金地則下跌逾6%。

不過，宋國青昨日澄清說，他周三沒有出門，近期也沒有發表過關於樓市政策的言論。

華遠地產董事長任志強稱，沒有收到北京要取消制度的消息，並指這個制度不可能取消。

北京中原市場研究部總監張大偉也指，預售制度短期內不可能取消，國務院調查組的會議中，也未提及有關預售制度的內容。

專家︰倘撤預售制 樓價勢彈

亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為，中央不可能在此時提出取消預售制度。他指出，一旦取消預售制度，住房供求不平衡將導致樓價上漲，而全國必爆發爛尾樓與銀行爛債及房屋買賣糾紛等不良現象。「房地產一旦崩潰，經濟肯定崩潰」。




傳北京取消預售樓花 住建部急闢謠
樓市或增調控 內房股遭拋售(信報)

正當內房股因為銷售回暖而乍現「小陽春」之際，昨天卻傳出北京擬取消樓花制度等災難性負面消息，內地上市的地產股急挫，連帶本港一眾內房股份亦被拋售，多隻大型內房股跌逾4％，有分析指出，投資者普遍認為行業已經見頂，但中指院卻發表研究報告駁斥此說，認為內地樓市在未來五年仍會平穩增長。

綜合昨天內地多家媒體的報道，與房地產有關的傳言主要有三項：一，北京擬取消商品預售房制度（即樓花制度）；二，內地或將擴大房產稅試點，甚至在全國全面開徵房產稅；三，國務院正對16個省市進行樓市督查，加強地方政府問責，加強樓市調控的執行力度。

受流言影響，昨天中、港地產股股價普遍下挫，本港多隻大型內房股均無法倖免，合景泰富（1813）按日跌5.17％，收報4.22元；?大地產（3333）跌4.96％報3.45元；而華潤置地（1109）及富力地產（2777），亦分別下跌4.63％及4.31％，收報14.82元及9.54元。

中國住建部在昨天收市後闢謠，據新浪財經表示，住建部新聞處稱取消預售房制度的傳聞純屬謠言，又引述權威人士說，取消預售房制度反而會令樓盤供應量大減，供求失衡將引致房價暴漲，故暫不會輕易取消該制度；至於其餘兩個傳言，該部則未有回應。

瑞信內房股研究部主管杜勁松表示，擴大房產稅、加強調控力度並非新聞，而取消預售房制度亦難以令人置信，認為昨天內房股急挫，主因是行業的股價在今年已經累積一定升幅，不少人認為已經見頂，稍有風吹草動，投資者便會急急沽貨離場。

未來五年料平穩增長

樓市調控加上總體經濟增速放緩，內地樓市似乎難復此前之勇，但中國指數研院究昨日發表研究報告，認為未來五年中國樓市依然會平穩增長。

該院參考歷年供需、貨幣政策、城市化等因素對中國樓市的影響，建立了一個預測未來樓市走向的經濟模型，據該模型，至2016年，中國樓市平均的銷售價格將達到每方米6428元（人民幣．下同），較2011年高約28％，而該年的及總銷售面積新開工面積均將較2011年高44％及89％，分別為14億平米及27.6億平米。

該院常務副院長黃瑜解釋，內地的住房剛性需求依然強勁，其成交佔比普遍超過60％，且有上升趨勢，而經濟增長和貨幣投放亦有利樓市發展，故樓市仍可望穩步上升。

嘉湖4度反價 買家累加20萬入市

承接7月份二手屋苑交投增加，8月份繼續活躍，太古城2天共錄10宗成交，平均呎價推高至11,263元。高價、追價成交頻現，天水圍嘉湖山莊有業主4度反價，仍獲買家追價20萬元入市。

上月成交仍屬低位的太古城，本月首兩日已火速發力，迄今錄有近10宗成交，6宗呎價更逾10,000元或以上，惟未見業主大幅落價，只是買家不再守候，主動出擊。中原太古城金星閣分行首席分區營業經理張光耀指，從成交所見，悉數為交吉盤，不少成交更零議價下促成，個別單位造價明顯較上月再跳升。

其中，於02年低位入市的海景花園綠楊閣中層G室，1,132平方呎，以1,490萬元易手，呎價達13,163元，較上月中旬同座高層戶造價尚要高出3%。而原業主買入價為467萬元，現帳面獲利1,023萬元。另美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，太古城南天閣中層B室，面積786平方呎，以950萬元沽出，平均呎價12,087元，屬理想造價。

大屋苑反價追價 個案急增

二手交投轉旺，大型屋苑紛現反價及追價入市個案。中原地產助理區域營業經理王樹明表示，天水圍嘉湖山莊睇樓量急增，買家入市信心增強，有買家累積追價20萬元入市。該室為翠湖居3座低層B室，面積807平方呎，業主原本叫價315萬元，有見近期屋苑交投量上升，近日先後反價4次，昨日以335萬元易手，呎價4,151元，屬同類單位近期理想成交價。

九龍灣德福花園業主臨場反價10萬元，亦獲買家追價入市。香港置業助理區域經理陳偉宗表示，屋苑K座中層6室，面積562平方呎，業主表明如有買家出價440萬元，可即時沽出單位。惟最終單位吸引近3買家洽購，業主即場反價10萬元，仍獲買家以450萬元入市，平均呎價8,007元，屬高價成交。

其次，利嘉閣地產分行經理黎姵妏透露，屯門南浪海灣6座高層C室，面積727平方呎，業主原本底價365萬元，當有買家出價洽購時，臨場反價3萬元，最終以368萬易手，呎價5,062元，屬同類單位呎價新高紀錄。

馬鞍山中心 呎價高見7012

置業18馬鞍山區域董事張栢華指，馬鞍山中心2座極高層C室，492平方呎，屬優質2房海景，以破97價，345萬元易手，呎價高見7,012元。由於同類高層海景甚少放盤，故能以高市價約5%轉手。原業主於10年3月以232萬元購入，兩年間漲價49%。

利嘉閣地產分行經理陳維進表示，藍田滙景花園11座中層F室，建築面積913呎，外望山景，早前以743萬元成交，呎價約8,138元，為屋苑今年第四高的呎價。陳補充，樓層相近的同類單位於3月時的造價約670萬元，價格在4個月內上升約1成。

內房股業績期再臨，在昨天由中海宏洋（081）拉開帷幕，今年截至6月底止中期業績，公司錄得純利13.01億元，按年上升61.83%，並已完成全年銷售目標81%，董事會決定派發中期股息每股5仙。

全年銷售目標完成81%

受業績公布影響，該股份交投較平常熱烈，全日共錄得3750萬元成交額，但由於內房股在昨天普遍下跌，該股份亦未能倖免，收市報7元，下跌1.82%。

期內，集團共錄得51.37億元收益，按年大增150.1%；而首6個月物業銷售額則按年升88.9%，至80.09億元，銷售面積亦大增約1.5倍至5.14萬方米。集團此前定下全年銷售目標100億元，現在已完成目標的80%。

儘管樓市調控絲毫未見放鬆，土地供應亦見減少，但集團仍積極拓展土儲，在期內斥資11.06億元人民幣購買地皮面積達140.2萬方米，令集團擁有權益、位於內地9個城市的土儲可建面積達到617.4萬方米。

而集團的財務狀況亦見改善，由於期內完成大量銷售，集團手持的現金及現金等值物為69.795億元，按年大增146.9%。

而去年同期22.9%的淨負債比率，亦於期內變成淨現金水平。

有分析員引述集團主席郝建民在昨天的講話，認為樓價無力大幅反彈，內地政府因此不會再加強調控力度，加上內地不斷放鬆銀根，均有利下半年樓市銷售，並認為在整體經濟依然增長的情況下，三線城市的樓市並無出現供過於求。

屯門瓏門料快批預售 月內應市

新地（00016）旗下元朗下高埔村項目，昨日正式命名為爾巒，將在今年底推售，項目的臨河洋房參考呎價達1.8萬元，折算入場費約5,000萬元。另同系屯門瓏門，可望短期內獲批預售，月內應市。

首推臨河花園屋 5千萬入場

大型新盤未及應市，又再有全新大型樓盤搶先造勢，新地元朗下高埔村低密度臨河住宅項目，昨舉行命名儀式，取名爾巒。

新地副董事總經理雷霆表示，爾巒是位於元朗東一個大型低密度住宅項目，計劃在今年底才推出，首階段會先推售小量臨河花園洋房，估計推不多於10幢，面積由3,000平方呎起，定價將參考同系上水天巒的臨河大屋呎價，即1.8萬元，以此推算，爾巒臨河洋房入場價約5,000萬元。

共設800伙 分層攻千呎單位

該集團代理助理總經理陳漢麟表示，元朗項目爾巒合共提供約800單位，當中包括25座分層住宅，以及另外48幢臨河別墅，分層單位面積主要為1,000平方呎，至2,000餘平方呎左右，以3房及4房為主，目前仍未有意向呎價，此外，樓盤亦提供大量特色單位。

陳漢麟又指，樓盤的示範單位工程仍在進行當中。據了解，項目現時仍然待批預售樓花同意書，料明年底落成。

至於遲遲未獲發售樓紙的同系屯門瓏門，雷霆坦言，該盤仍是集團今年首要推售的項目，前期工作已準備就緒，強調不會變陣先推爾巒，瓏門的賣樓紙有望短期內獲批，月內可推售。

新界不乏大盤供應，單計新地瓏門1期及爾巒，已有1,875伙。若連同?地（00012）及新世界（00017）的元朗大棠項目，三盤共可出為市場提供近4,500伙新供應。

奧運站瓏璽買家 獲入伙通知

另外，新地系奧運站的瓏璽，買家近日已陸續收到發展商的入伙通知書，而樓盤已在現樓的會所內，擺設收樓接待處，買家即日起可前往辦理收樓手續。

另一方面，據區內代理透露，現時已正式收樓的業主不多，估計下星期起，買家才會陸續完成收樓程序。

第二季末樓市交投放緩，各類物業的成交量均有所下跌，令土地註冊處7月份（主要反映6月市場情況）錄得的買賣註冊個案按月跌8.1%，至7706宗水平。近日受捧的居屋第二市場只錄得零星成交，7月錄75宗成交，按月跌38%。

土地註冊處數據顯示，7月註冊量按月雖然下跌，但按年仍升5.7%，其中住宅買賣合約錄5709份，按月跌3%。金額方面，整體樓宇買賣合約總值468億元，按月跌14.1%，住宅物業佔當中約68%，錄318億元。

對於7月份註冊量下跌，美聯物業首席分析師劉嘉輝相信，7月份政府推出白表免補地價購二手居屋等政策帶動樓市轉活，預料二手住宅註冊量可由7月的4198宗，升至6500至7000宗水平，8月份整體註冊量可回升至9000宗水平。

至於近期備受關注的居屋二手市場。利嘉閣地產引述土地註冊處數據顯示，7月只錄得75宗成交，該行研究部主管周滿傑表示，居屋新措施公布後帶動居二市場，預料8月成交量可增至逾200宗水平。

嘉華國際（173）以市場上限奪得將軍澳地皮，位於同區、早前已加價的長實（001）峻瀅「小休」過後，昨日趁勢加推76伙發售，即供平均呎價6144元；華懋下周初提價5%至8%推售長沙灣寓．弍捌27伙餘貨。

長實地產投資董事郭子威表示，因應峻瀅的市場反應，集團提早在本周末按原價推出全新第6座76個2房單位，單位分布於2至46樓B及C室，面積658及661方呎，以即供計呎價5790元起，入場費約381萬元。

峻瀅餘150伙待售

事實上，峻瀅不足一個月已沽逾1500伙，餘貨在定價上亦較為進取。在昨日加推的76伙中，半數即供呎價在6000元以上，其中6座43及45樓C室，呎價更達6699元，為推售以來呎價新高。項目至今已推出92%單位發售，僅餘150伙有待推出。

另外，華懋售樓部經理吳崇武表示，長沙灣寓．弍捌累售61伙，套逾3.6億元，平均呎價8800元，尚餘的27伙下周初將加價5%至8%，市值約2億元，現存貨尾量減至180餘伙，為集團歷史上最低。

信置（083）營業部總經理田兆源表示，白石角溋玥．天賦海灣昨原價加推8伙，包括4個1房戶，平均呎價8727元，入場費715萬元。項目累售逾100伙，平均呎價8869元，套現近15億元，內地客佔約25%。信置本月和下月將分別在廣州和深圳路演。火炭御龍山則獲內地客購入9座高層A室，呎價1.45萬元。

沙田溱岸8號昨日亦沽出3伙，包括內地買家，呎價介乎8700至9800元不等，發展商昨加推2座23樓B室，定價1288.4萬元，呎價1.05萬元。市場消息指出，上周加佣谷銷的西環曉譽，昨天增推優惠，贈送兩年管理費。

澳門東方明珠區屬新發展住宅區域，利嘉閣（澳門）地產有限公司區域董事梁明輝表示，新期區內的海一居一手交投熾熱，同時帶動周邊樓盤的二手成交量輕微上升。

海一居的發展商，早前在6月尾推出部分樓花作內部認購，至今，市場估計約成交了250宗，平均呎價約5,600元。而受銷情理想所帶動，即將下半年入伙的海天居，近日亦錄得易手個案。單位為4座高層C單位成交，單位建築面積1,371平方呎，是次以約660萬元，折合平均呎價約4,814元。

至於該區二手成交方面，大部分以換樓客和用家為主，用家需求剛強下，區內樓價持續強硬，即使不少業主加價甚至封盤，仍然不乏追捧。由於在額外印花稅政策之下，業主一般持貨兩年才出售物業，未來市場的二手供應會愈趨短缺。區內其他二手物業如寰宇天下、御景灣等盤源難求的情況，相信會持續一段時間。

社區發展漸成熟 換樓客垂青

梁明輝表示，樓市進入下半年，因東方明珠區的市場需求量一向有增無減，區內發展逐漸成熟，是不少用家換樓的首選。然而該區一手樓花和二手樓盤將買少見少，估計該區樓價將持續上升。惟區內買家仍以用家為主，對置業有實際需求，因此相信屆時將不乏追價成交的現象。

市況仍然暢旺，投資者見工廈細單位需求較大，近期紛以拆售形式推出物業，反應理想。中原工商舖指，由於工廈細單位涉及銀碼較細，較多投資者可參與，故拆售成不錯的策略。

近期商廈及舖位市場興起的拆售熱潮，最近蔓延至工廈市場，顯示工廈投資氣氛愈見熾熱，不論是地廠或是分層工廈樓面，近期頻現拆售潮，且吸納情況熾熱。

分拆六合街地廠 即獲洽

中原（工商舖）工商部區域營業董事楊龍表示，受惠起動九龍東概念，新蒲崗區零售氣氛漸濃，由於區內潮流商場啟業，加上新落成的酒店即將投入服務，因而吸引投資者對區內工廈地廠的關注。據悉，近期一投資者斥資約7,880萬元，購入新蒲崗六合街8號六合工業大廈地下，該項目建築面積約11,788平方呎，折合呎價約6,685元，新買家更隨即計劃把地廠分拆成多個單位出售，現時已迅即獲多名用家洽購。

同時，「起動東九龍」概念加上第一集團旗下天星中心的開售，刺激觀塘區的工廈發展，個別投資者購入工廈全層樓面後再進行拆售。從事電訊的投資者以約1.54億元，購入觀塘怡生工業大廈4樓及5樓一籃子單位後，隨即提價拆售，單位悉數沽出，賺約10%。此外，觀塘廣生行中心中層全層，面積約23,330平方呎，業主於今年初以約7,000萬元購入全層後，隨即在市場放售，並獲投資者以約7,460萬元承接，半年間獲利約460萬元，現時新買家亦計劃把全層單位分拆出售。

入場費低 易吸引投資者

對於近期工廈多拆售個案，中原（工商舖）工商部區域營業董事鄧仲賢指出，由於市場上工廈細單位放盤較少，而現時整個物業市場暢旺，投資者尋找物業作投資的人數增加，工廈細單位勝在銀碼細入場費低，承接力理想，吸引更多工廈業主拆售單位。他預期，以觀塘成業街、開源道一帶工廈，因鄰近港鐵站，細單位需求更大，料地段工廈業主將考慮以拆售形式推出單位。

至於觀塘整體工廈買賣上，據中原工商舖資料顯示，觀塘區2012年上半年度的工廈走勢強勁，共錄得680宗買賣成交，較2011年下半年的411宗上升65%，而觀塘區最新平均呎價約3,455元，較去年下半年時所錄得的2,566元上升約35%。至於九龍灣方面，半年度的工廈共錄得286宗買賣成交，較去年下半年的148宗上升93%，而平均呎價亦由去年下半年的2,863元，調升至上半年的3,216元水平，反映東九龍工廈呎價持續向上。

該行預期，受惠活化工廈政策，多幢工業樓宇將改裝或重建為商業用途，除了有助工業區轉型外，亦可提升物業價值，推動租售價上揚，加上政府決定延長活化政策，預料將進一步刺激工廈交投。該行預料，今年全年整體工廈的買賣成交宗數會有約7,300宗水平，當中全幢物業料會錄得30宗；而下半年整體租售價則會有10%的升幅，其中東九龍區因受到多個商廈推售的帶動，預料工廈的售價將會看高一綫，售價升幅會有15%至20%的增長，而西九龍區則會平穩發展。

中國指數研究院預計，未來5年內地住宅市場將從快速增長期，走向平穩增長期，預測今年至2016年住宅市場的銷售面積和售價的複合增長率，分別增長8.3%和5.5%。

中指院預計，未來5年內地經濟增速將有所放緩，但結構調整仍是未來長時間內宏觀經濟政策的主題，房地產調控政策的長期機制將會逐步建立及完善，促進房價合理回歸，房地產業將平穩發展。

中指院預測，今年至2016年內地住宅市場的銷售面積、新開工面積及竣工面積的複合增長率，均較2005年至2011年間放緩，但剛需市場增長則繼續加快。

中指院常務副院長黃瑜表示，預期下半年內地房屋供應量將持續加大，主要由於過去兩年土地供應量明顯增加，令新開工面積的增長較高，加上今年初市況不佳，不少房產延遲推出項目所致，加上通常內地下半年的供應量較上半年高30%，故今年下半年會是供應高峰。

她預期，下半年住宅成交量將會持續增長，但並非大規模的反彈，因為政府今年上半年推出的措施主要為了保障剛性需求。

中央堅持調控不放鬆

另外，中指院最新數據顯示，今年7月全國百城住宅均價同比連續第4個月下跌，但環比自6月止跌後再次上漲。針對近期內地多個城市房價出現明顯回升，令住建部、國土資源部等部門連續多次表態，堅持房地產調控相關措施不放鬆。

昨日市傳北京將試點取消預售制度，雖然住建部稱此傳聞屬於謠言，但已令華潤置地（01109）、?大地產（03333）和富力地產（02777）等內房股受壓。內房股今年初至今已錄得一定升幅，目前市場接連傳出壞消息，尚需要時間消化，暫勿沾手內房股。

政府連番推出土地招標，發展商要推售非核心物業以儲銀彈，加上工商舖投資前景吸引，令過去半年不少投資者資金持續流入，當中以逾億元銀碼的全幢物業交投最熾熱。市場人士認為，按目前短期內利息仍處偏低水平，相信大額買賣將持續。

　事實上，近半年發展商紛紛趁好價沽出非核心物業，逾億元成交主要以商場及全幢物業為主，包括會德豐地產以2.8億元沽出深井碧堤半島商場、及以12.79億元將沙田石門匯達大廈全幢售予上市公司建滔化工集團；華置以3.6億元沽出荃灣樂悠居兩層高商場予舖王鄧成波；新世界亦以近1億元沽出牛池灣嘉峰台商場，嘉華以1.8億元沽出上環文咸東街111號Blink「迷你」商業大廈；裕泰興旗下土瓜灣九龍城道42至46號全新酒店項目，亦傳以3.1億元易手。

?隆也沽貨 上月套逾16億

　更甚者，連一向「有入無出」的?隆亦狂沽貨套現，年初沽出葵涌紅A中心工廈、上月初以6.25億元沽出旗下長沙灣的百佳商業中心予資深投資者「燈芯絨大王」江達可、又以近10億元售出荃灣汀蘭居服務式住宅及酒店。

　市場人士指出，由於近年工商物業升值潛力跑贏住宅，而商場及全幢商廈售價主要介乎1億至10億餘元，加上大多連租約成交，回報穩定，不少投資者亦不介意提出一個較高的洽購價，因此每有物業推出，均甚搶手。如息口持續低企，大手買賣將持續。

全幢商廈交投旺 半年涉197億

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年上半年全幢商廈交投活躍，期內主要全幢商廈買賣成交總值197.85億元，錄得買賣成交28宗，分別較去年下半年大幅上升4.64倍及上升1.8倍。其中中環干諾道中50號是今年上半年最高金額全幢商廈成交之一，價值48.8億元。單單是這宗登記，已佔今年上半年整體全幢商廈成交總額的24.7%；其次是九龍灣東匯18號全幢成交，價值25.1億元；而佐敦諾富特酒店，則以23億元成交。

　另外，其它逾億元的矚目全幢商廈還包括荃灣英皇娛樂廣場、沙田匯達大廈及尖沙咀同順興商業中心，分別以14.5億元、12.79億元及10.88億元成交。而銅鑼灣Bigfoot Centre則以8.58億元成交；逾5億元的全幢商廈還包括長沙灣百佳商業中心、銅鑼灣大利行、旺角彌敦道579號及荃灣豪華廣場，分別以6億元、5.98億元、5.5億元及5.15億元成交。

上半年工商舖成交798億破97

　黃良昇指出，今年上半年工業樓宇、商業樓宇及舖位買賣合約登記總值798.83億元，創17年以來新高，打破1997年上半年的729.05億元舊紀錄；亦較去年下半年大幅上升79.2%。數字反映宗數方面，今年上半年工商舖買賣合約登記錄得7,694宗，較去年下半年的5,073宗上升51.7%。

曾經流標的荃灣西站五區灣畔項目，於不足一星期內截收標書，在年初奪得毗鄰城畔項目的華懋，昨日表示項目涉及的「銀碼過大」，未決定會否入標，亦有測量師指出，項目總投資額太大，或會重蹈覆轍流標。

　　投得毗鄰城畔項目的華懋，該公司售樓部經理吳崇武昨強調，荃灣西灣畔項目的「銀碼過大」，入標競投仍需「計數」，早前已遞交意向書，惟現時還未決定會否入標。

　　資深測量師陳東岳指出，項目總投資額太大，門檻高，令很多「有心無力」的中小型財團被拒之門外，加上項目設限呎元素，減低發展潛力，最終或會重演流標事件。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，雖然有部分中小型發展商打算合組財團以增加中標機會，惟與港鐵利潤分配等問題，會令合組財團遇到一定困難，應該不少已遞交意向發展商「褪軑」，估計項目最終只獲三份標書。

　　灣畔於年初流標，並在六月底再度截收意向書，當時共吸引十四家財團參與，較首次招收意向時少三份，當中大型財團長實、?基、新地、信和及新世界等紛紛遞交意向。

　　項目規模龐大，佔地四十六萬多方呎，預計共可建二千三百八十四伙，港鐵規定五成一限建細單位，當中一千二百三十個為限呎單位，實用面積不多於約五百三十八方呎。

政府揚言不打壓樓巿後，巿場購買力逐步釋放，買家為買心頭好更不惜追價入巿。有買家心儀盈翠半島的全海景三房戶，見有幾組客亦有意買入，為奪心頭好不惜追價。利嘉閣經理黃德純表示，單位為3A座高層C室，建築面積970平方呎，向南望全海景觀，業主原本開價830萬元，獲買家追價20萬元入市，最終以850萬元成交，折合呎價8,763元。

樓巿暢旺，有業主趁勢反價亦獲買家承接。新港城有業主反價兩萬元兼賺110萬元離場。美聯分行高級營業經理文得威表示，剛成交的馬鞍山新港城單位為E座高層6室，面積461平方呎，兩房間隔，望山景，業主趁市好反價兩萬元，最終成交價310萬元，折合呎價6,725元。原業主08年2月以約199.8萬元購入物業，轉售帳面獲利110.2萬元，物業升值55%。

欣景花園創新高

新高成交陸續浮現。祥益分行主管吳偉忠表示，屯門邁亞美海灣一個兩房單位獲外區換樓客「即睇即買」，作價280萬元，呎價高達4,844元，創下同類型單位97後新高，可媲美同屋苑的千呎單位。單位為2座高層C室，建築面積578平方呎，原業主持貨4年多，轉手帳面獲利高達124萬。

另外，欣景花園同錄新高價成交，單位為4座高層D室，面積867平方呎，三房間隔，享維港海景，以719萬元沽出，折合呎價8,293元，屬同類單位新高。原業主10年8月以526萬元購入單位，轉手帳面獲利193萬元，單位升值達36.7%。

美國商務部周三公布，美國6月營建支出上升0.4%至年率8421億美元。

6月營建支出符合接受MarketWatch調查的分析師的平均預期。

5月營建支出由上升0.9%上修至上升1.6%。

6月住宅營建支出上升1.3%，非住宅營建支出持平。

6月營建支出較去年同期上升7%。

新浪財經訊 北京時間7月31日晚間消息，標普公司宣佈，5月份美國20個大城市獨戶房屋經季調的價格連續四個月環比上漲，增幅超出市場預期。這表明美國房地市場的復甦勢頭正在增強。

標普與凱斯、希勒兩位經濟學家聯合發布的5月20個大城市房價指數(經季調)環比增長0.9%，增幅超過接受湯森路透集團調查的經濟學家平均預期的0.5%。

如果不對季節性因素做出修正，5月的房價指數環比將大幅增長2.2%。標普指數委員會的主席比利策(David Blitzer)表示：“5月的數據表明，我們正看到今年春天以來的房價上漲勢頭在延續。”

但是，比利策同時審慎地指出，每年春天和夏天傳統上都是房屋採購旺季，這種增長需延續至今年余下時間才能斷定房市好轉，“房地市場似乎已趨於穩定，但我們對還需要看看未來幾個月的情況。”

標普及凱斯-希勒房價指數的同比降幅正在縮減，5月20個大城市的房價較上年同期下降0.7%，降幅低於今年4月的1.9%。

Santa Eulalia大街，距離巴塞羅那市中心僅有15分鐘車程。由于交通便利，這里曾經被認為是非常適宜居住的區域。

當中國證券報記者漫步在這條大街，卻發現有一大片區域被藍色的簡易隔離?圍住。而隔離?外大幅的房屋銷售廣告，已經被風雨腐蝕得?跡斑斑。不遠處的房屋銷售中心門上掛著大鎖，鎖上已經蛛網密布。

2008年金融危機爆發后，西班牙樓市泡沫破滅，導致很多開發商倒閉，使得西班牙各地存在大批的爛尾樓盤。沿著Santa Eulalia大街走上一段，記者發現的停建項目樓盤就達到了三個。從這些荒廢的樓盤中依稀可以看到西班牙樓市當年的火爆景象。

西班牙房地產業自1995年開始飛速發展。據經濟合作與發展組織(OECD)數據顯示，1995年至2008年間，西班牙房價飆升190%，年均上漲15%，同期美國房價年均增幅僅為4%-6%之間，歐元區平均房價漲幅則為6%。

站得高自然摔得狠。目前距離2008年已經過去了四年，西班牙房地產市場“擠泡沫”的趨勢還在不斷持續。標普今年6月甚至預計，西班牙房市要到4年后才能觸底。

“爛尾”樓盤隨處可見

在Santa Eulalia大街，恰巧路過此處的當地人佩德羅指著有半個足球場面積的深坑告訴我們：“這原來是一個房地產樓盤，但已經停工很久了。”深坑里面長滿雜草，沒有工人、沒有任何的挖掘設備。

深坑邊簡易隔離?的周圍，有幾幢白色的建筑，佩德羅說，這都是同一個開發商的項目樓盤。2006年西班牙房地產銷售火爆時，這里的房價比目前的房價要高出50%。但是此后房價就一路下跌，而開發商也在房價的跌跌不休中現金流斷裂，而退出了項目開發。

“據說期間開發商曾經主動和房主溝通，希望減少建筑面積，將原來每戶4個臥室修改成2個臥室，這樣能夠減少房屋的建造成本，但是好像這個方案沒有獲得審核通過。此后開發商就徹底歇業了。”佩德羅回憶說：“我們也不知道開發商現在去了哪里，他們只是給當地人留下了一個大坑。”

由于當時房子已經開始進行預售，有些投資者已經將定金交到了銀行。“好在地區銀行對此進行了擔保，所以一部分交了定金的房主已經將資金收回，現在多數人將資金轉到了同一條大街上的另一個在建項目L’Hosptalet。”由于這個樓盤是在危機之后建設的，所以開發商現在還能夠勉強維持著，據說這個項目預計明年夏季交工。佩德羅說，現在整個西班牙樓市都非常蕭條，也許這個項目明天給買房者留下的是“同樣的大坑”。

我們采訪到的西班牙房地產業內人士表示，和德國人不同，西班牙人不愿意租房，而更愿意購買一套屬于自己的房產。在旺盛的購房需求下，在過去十年間，西班牙的地價一度上漲了5倍，光是2007年一年就有大約80萬套新房子竣工。但房地產并沒有一路高歌猛進，經濟危機的爆發讓西班牙失業率上攀到20%，需求的銳減導致西班牙房地產行業從此一蹶不振。

此外，在房地產繁榮期，銀行發放貸款給房產商是跟土地掛鉤的，有地就能貸到款，但現在這些土地貸款已經成為西班牙銀行沉重的包袱。“粗略計算，在西班牙全國已獲批開發但仍未開發的土地上，足以建造70萬套房子，在這些土地被市場消化掉之后，西班牙經濟的寒冬才有可能過去。”上述業內人士表示。

二手房市場低迷

L’Hosptalet的銷售代表諾莉亞小姐則向我們介紹說，這個項目今年5月開始動工，預計在明天夏天前可以交房。我們了解到，這個項目出售的房源有三種戶型，分別是建筑面積57平方米的兩居室，75平方米的三居室和90平方米的四居室。三種房型的價格分別是14.9萬歐元，17.9萬歐元和21.9萬歐元，相當于每平方米2500歐元左右。

對于能否貸款，她介紹說，如果買家符合當地銀行的一些規定，比如有穩定的工作等。還可以借到最多房款的八成作為貸款，利息是以歐元同業拆息作為基準，再加1.5%左右。目前這個項目的借款利率是2.75%。諾莉亞帶著推銷的口氣說：“現在的貸款利率很低啦，是買房的好時候。”

走出了這個小區，我們就近找了一家名叫Tecnocasa的房地產中介商，進去聊了聊。門店的窗戶上貼滿了廣告，屋里坐著5個銷售人員，卻沒有一個客戶，看上去很冷清的樣子。我們問銷售人員雷納，這里的房價是個什么走勢，他夸張地吹了口氣，瞪大眼睛，把一支筆斜著舉起來，指著高的一頭說，這是過去的房價，低的一頭是現在的房價。現在房價比2006年房價高峰期時要低60%。

他聽說我們剛看過那個新樓盤，皺皺眉頭說，那個新樓盤還是比較貴，建議我們看看附近二手房。他推薦了兩套，一套三居室價格是12.6萬歐元，還有一套一居室只要6萬歐元。至于賣主為什么要賣，他說，很多客戶是家里的財政出了問題。

我們又問他：“現在當地的房價見底了嗎？”他支支吾吾地說“應該差不多了，有錢適合買房自住。”

數據顯示，自2008年第一季度至2012年第一季度，西班牙房價名義價值暴跌22%，跌幅超過除愛爾蘭以外的所有歐元區成員國。據西班牙國家統計局(INE)最新數據，今年第一季度，西班牙房價指數加速下滑，同比下滑12.6%，超過去年第三和第四季度的跌幅7.4%與11.2%。很多專家認為，西班牙房地產市場還需要進一步“擠泡沫”。

房市崩潰波及就業

一些專家反思認為，此前，移民過快增長推動了西班牙房地產市場需求。自政治體制成功轉型后，西班牙一度是歐盟內經濟發展速度最快的國家之一，并保持連續增長勢頭。自1998年至2008年間，西班牙全國增長的人口中98%來自移民，移民數量由50萬迅速增至500萬。

另外，需求推動建筑業膨脹。建筑業占西班牙經濟比重過大，1995年至2006年，西班牙建筑業占國內生產總值（GDP）的比重由7.5%攀升至12%。而2000年至2005年，其他歐盟成員國建筑業占GDP比重的平均值僅由5.5%增至6%。在房地產市場泡沫破裂前夕的2007年，西班牙建筑業投資占據GDP的15.7%；同期德國、法國、英國和意大利這一比例僅約為9%。自2000年至2007年，西班牙年均建房60萬套，高于德、法、英、意等歐洲國家的年均建房總量。

2000年至2007年，西班牙全國20%的就業崗位由建筑業提供。不難想見，房地產泡沫破裂后，該國就業市場崩潰，失業率迅速飆升至歐盟第一。

此外，西班牙信貸快速擴張，抵押貸款市場過度自由化等情況加速了房地產泡沫的堆累。據西班牙央行數據，目前由該國銀行業持有的房產至少達70萬套，導致銀行不良貸款率飆升。截至2011年底，西班牙銀行不良貸款總額約為1440億歐元，不良貸款率超8%，其中與房地產業相關的資金高達3200億歐元。

在我們離開前，諾莉亞一再向我們強調，如果買下L’Hosptalet項目14.9萬歐元的兩居室，并用于出租的話，每月租金大約600歐元。我們粗略一算，一年的租金收入是7200歐元，每年的租金回報率接近5%。“經濟不景氣的情況下，這樣的租金水平也算不錯了。”諾莉亞顯然不希望放走我們這樣的潛在客戶，她說，之前曾經賣給來自中國的客戶兩套房，“中國人很有錢”。

當地人薇拉告訴我們說，現在巴塞羅那的就業形勢不好，當地人都不愿買房。因為“誰都不知道今后會不會失業，會不會連貸款都還不起。”另外，租金比前幾年降了很多，一套公寓前幾年租金可能要上千歐元，現在五六百就可以租到

外電周一（30日）報導，南韓央行發出警告表示，商業房地產貸款品質下滑情況令人擔憂，呼籲相關部門加強監督，密切注意走勢。

央行報告指出，商業房地產抵押貸款的拖欠比率，現已上升至 3 年來的新高點，且越來越多房地產拍賣價格，甚至低於本身積欠貸款金額。

商業房產抵押貸款金額，已成長至近似住宅房屋貸款的水位，其中又有一大部份貸款係由個體戶出借，和大型企業相比，更容易受到經濟不景氣的衝擊。

報告內容分析 6 間南韓主要銀行機構，目前商業房產貸款積欠率，截至 5 月底共達 1.44％，也是 2009 年 9 月底上看 1.51％ 以來的最高紀錄。

南韓央行同時表示，商業地產拍賣價格，已經比地產貸款本身未償還價格多出 25％，相對比較下住宅貸款此一比率僅僅為 0.9％。

央行近期採取一連串政策，抑制家庭債務上升情況；金融服務委員會（FSC）和金融監督管理部門（FSS），也會負起首要責任監督規範金融機構表現。