自2008年全球金融風暴爆發以來，全球主要央行為了拯救經濟而瘋狂印鈔票，並把利率降至趨近於零，導致全球流動資金暴增，促使各國房地產價格飆漲和公債殖利率頻創新低，加拿大、瑞士、挪威和香港等處處可見房地產泡沫。

32歲的劉真原本計畫購買香港的一戶公寓，卻被2008年的全球金融危機打亂，但香港房價未隨金融危機而崩跌，讓任職於銀行的劉真4年後仍在尋找買得起的房子。

購屋預算 付不起頭期款

劉真表示：「我的購屋預算原本定在300萬港幣（39萬美元），如今這筆錢連付頭期款都不夠。」

除了劉真外，加拿大、瑞士、挪威等國有意購屋者也有類似的痛苦，因全球主要央行為了支撐金融體系，所供應的龐大資金已流入所謂的避險天堂，除了推高房地產價格外，也壓低各國公債殖利率。為了刺激經濟，美國聯準會從2008年以來已將利率降至趨近於零，迫使香港等快速成長的經濟體採取寬鬆貨幣措施，引發通膨升高。

美國銀行首席經濟學家雷威（Michey Levy）表示：「聯準會低估了這些扭曲措施的震度，如房地產價格升高和公債殖利率降低等。」

想尋求高報酬的投資人，開始轉進受惠於經濟強勁、政治穩定和負債程度低，促使房地產價格上漲的經濟體。以加拿大為例，該國10年期公債殖利率最近跌至1950年以來最低，自2009年1月以來房價大漲34%，平均房價36萬9339加幣（36萬2204美元）。

根據瑞士銀行的資料，瑞士房地產市場在歷經20年榮景後，如今已接近泡沫破裂階段。挪威房價自2008年以來已上漲近30%，明年挪威家庭負債將為可支配收入的一倍，該國央行為了抑制房地產泡沫，年底前可能要求購屋者繳更高房貸。香港因為借貸成本創紀錄最低，加上新屋供應減少，自2009年以來房價飆漲逾80%，根據房地產經紀商Knight Frank的資料，截至3月底的過去12個月，香港房價上漲5.4%，居印度之外亞洲所有市場之冠。

香港美聯集團表示，接近香港中環屋齡25年的2房公寓，要價800萬港幣，購買這類公寓的頭期款為4成，或320萬港幣。

香港實施港幣緊盯美元的匯率，因而失去了貨幣政策的獨立性，官方基準利率隨著美國聯邦資金利率變動，讓新任特首梁振英更難打壓房價，即便亞洲其他市場的房價已從高點回跌。

除了香港外，全球各地的房地產價格因過去10年的廉價信用而被抬高，導致美國、愛爾蘭、西班牙等國的房市泡沫。這些國家房市的崩盤，導致2008年全球金融危機，促使世界主要央行紛紛將利率降至歷史最低。

北美、歐洲和亞洲各國央行在刺激經濟和購買資產上，已砸下了逾4兆美元，相當於英國、澳洲和新加坡3國合計的國內生產總值。

聯準會從2008-2011年推出兩輪量化寬鬆措施（QE），購買2.3兆美元抵押貸款債券和美國公債，歐洲央行推出逾1兆歐元（1.2兆美元）的3年期低利貸款，英格蘭銀行也大買了3750億英鎊（5820億美元）債券，日本銀行累計購買債券45兆日圓（5750億美元）。

即便各國央行降低借貸成本，受金融風暴衝擊最大的國家，房市也未見起色。Knight Frank全球房價指數裡的近半數國家，包括美國在內，第一季房價仍比去年同期下跌，英國房價變動不大，愛爾蘭下跌16%，希臘下跌9.8%。

一年一度的住宅補貼公告了！今年租金補貼有24000戶，每戶每月有4000元補貼，購置住宅貸款利息補貼10000戶，修繕住宅貸款利息補貼5000戶，受理申請期間即日起至101年9月10日止。申請補貼可直接向申請人戶籍所在地的縣市政府提出申請。

營建署表示，住宅補貼各式申請書可於受理申請期間至內政部營建署網站下載或向直轄市、縣（市）主管機關免費索取，相關資訊可至內政部營建署網站首頁點選「快捷服務」項下之「住宅補貼及青年安心成家專區」查詢或撥打服務專線洽詢。營建署表示，租金補貼今年每戶每月最高補貼新台幣4000元，較往年多400元；今年計畫辦理24000戶，採評點制，具弱勢條件家庭將優先獲得補貼，購置住宅貸款利息補貼優惠貸款額度最高220萬元、修繕住宅貸款利息補貼優惠貸款額度最高新台幣80萬元，優惠利率一般戶目前為1.417％、弱勢戶為0.842％（按中華郵政二年期定期儲金機動利率加0.042％或減0.533％機動調整）。

申請資格，申請租金補貼者，要已婚者年滿20歲以上，未婚者年滿40歲，跟直系親屬同設一戶，家人都沒有自有住宅者。家庭年收入低於規定之金額，台北市及新竹縣市家庭收入148萬元、新北市及桃園縣144萬元，高雄市及基隆市97萬元、台中市96萬元、台南市及嘉義市95萬元，台灣省（台灣省轄市、桃園縣、新竹縣除外）及金門縣、連江縣88萬元。

新舊融合 「遊客恐影響居住品質」

台北土地稀少，許多建商買下舊建物改建新大樓，不過卻有建商買下後，才發現舊建物原來是「歷史建物」或「古蹟」，無法拆除改建。北市新建案「頂禾園」、「馥久藏」基地都涵蓋歷史建物，建商試圖將古蹟意象融入新案，古蹟在側雖很有「fu」，但專家提醒，未來若有遊客參觀，恐影響居住品質。

賣泡麵起家的頂新魏家，回台後除大舉買入「帝寶」豪宅外，近年開始轉戰房地產，獨立開發首案「頂禾園」近日已掛出廣告看板，該案位於北市中正區臨沂街，接待中心旁有棟歷史建物「幸町日式宿舍」，為國有財產局持有，將交由台北市文化局管理。

頂新基地縮百坪
據了解，頂禾開發當初看準拆除日式宿舍，基地可達669坪，購入後才發現歷史建物不能任意拆除，基地縮小至500坪。頂禾開發業務部經理周文舉表示，怕施工影響歷史建物的圍牆，便出資協助圍牆補強與整建，不排除申請認養該建物。不過台北市文化局第2科視察林長杰說，該建物將採公開徵選的方式交由民間管理。

高度外觀均受限
同為知名食品公司的味王，旗下「僑果實業」則在中正區齊東街推出「馥久藏」，該案位於2088坪的古蹟特定區，周邊有日治時期官舍。林長杰透露，文化局已限制該案容積，要求建案高度和外觀須與古蹟一致，以維護齊東街風貌。新聯陽實業行銷服務部主任周書緯表示，「馥久藏」規劃仿日式別墅與6層樓高的大樓產品，每坪開價120~150萬元，採先建後售，預計今年底完工。
此外，皇翔建設於2007年以總價約53億元標下大同區「台汽北站」原址，後來發現被列為歷史建物，皇翔建設開發部副理劉邦禮表示，該案申請建照中，將保留台汽北站的正面，以「拆除、保存、然後重新組裝」的「古物新用」方式，將部分歷史建物的意象設置在新大樓門廳與建築基座，規劃氛圍一致的外觀。

街廓老舊抑漲幅
文化局林長杰解釋，「歷史建物」不若「古蹟」限制嚴格，建商可彈性使用，新舊融合的建物反而成為賣點。不過住商不動產企研室主任徐佳馨指出，蓋在古蹟旁的建案因周邊街廓較老舊，房價漲幅有限，且古蹟開放參觀，恐影響居住品質。

浮洲合宜宅已於上月29日完成預約登記，預計本月9日抽出選位序號，自24976組登記人數中，抽出4009組正取戶。日勝生昨舉辦說明會，解釋抽籤規則與流程，抽籤當天有「監籤小組」與50名申請人在現場觀禮，且全程網路直播。

今可報名觀禮
日勝生副總經理周惠玉說，將於本月9日下午2時至4時於「日勝幸福站」接待中心舉行電腦公開抽籤，現場除有2名消保官、2名律師、2名會計師與1名資策會專員組成的「監籤小組」外，還開放50位申請人到現場觀禮，欲觀禮者須於今上午10時起，攜登記確認單與身分證至接待中心報名，額滿為止。

抽籤當天將以電腦亂數抽出4009名正取戶，其中有201戶為浮洲居民保留戶，先從「浮洲居民」選出201組，再由「一般戶」選出3808組，然後2筆資料混合後予以排序，得出1~4009號的選位序號，其餘的候補戶，也以「浮洲居民」和「一般戶」分別排序，如有正取戶放棄承購資格，則依序通知後補申請人遞補。
抽籤當天會全程錄影，並於官網提供網路直播，抽籤結束後立刻張貼抽籤結果於接待中心現場，下午7時後開放網路查詢，隔日（本月10日）10時起開放電話查詢（02-22755688、02-3316-9000）。

13日寄出通知
本月13日以雙掛號寄發抽籤結果通知單及選位簽約通知單，本月20日至10月23日開始選位簽約，中籤戶須按照規定時間準時報到，否則將損及選位權益。

浮洲合宜宅抽籤與選位日期
本月9日：正取及候補名單公布
本月10日：開放抽籤結果查詢
本月13日：寄發抽籤結果通知單
本月20~10月23日：依序選位簽約
資料來源：《蘋果》採訪整理

　基於交通導向開發（TOD）的都市開發和建設及捷運的運量因素，經過近年的規劃之後，高雄市政府地政局長謝福表示，正式編列預算45億元，啟動大寮捷運主機廠對面60公頃農業區的區段徵收作業，開發完成之後，可望提供34公頃的建築用地，創造大高雄另一個新興生活圈。

　高市政府地政局長謝福來指出，隨著大高雄商業活動及都市發展更趨成熟，加上市區內土地開發日漸飽和，高雄都會發展的「月暈效應」，也早就擴展到鳳山、大寮地區，因此，為了創造大高雄新興生活圈，市府都市發展局及地政局，正積極規劃大寮捷運主機廠週邊都市計畫及土地開發規劃作業。

　謝福來表示，目前選擇大約60公頃農業區土地，劃設「大寮捷運主機廠西側農業區區段徵收區」，並已編列45億元，從明（102）年開始辦理區段徵收與開發作業。

　謝福來說，開發區範圍東臨鳳捷路、西至鳳林三路、鳳林四路號南至萬丹路、北至鳳東七街，決定依法採取區段徵收的模式進行開發，希望在3到5年的期間內完成，未來將可提供大約34公頃的建築用地，另外的26公頃土地，則作為公共設施用地。

　由於新的開發區位於高雄捷運大寮站500公尺範圍內，基地規模大且區塊完整，周邊土地目前正配合國道7號路線規劃及排洪效益，還在調整都市計畫規劃草案中；謝福來相信，區段徵收整體開發完成之後，將蛻變為擁有筆直、四通八達的道路、完善的公共設施及方整的建築用地，延續鳳山生活圈的生活機能，前景亮麗。

　謝福來表示，此一開發案，將是高雄基於交通導向開發（TOD，Traffic-Oriented Development），進行都市規劃、開發和建設的代表作之一。

據了解，行政院高層日前針對民國102年度中央政府總預算案交換意見，為提振經濟，確定歲出、歲入面呈現正成長。不過，財政部初步匡列的財產收入不到300億元，相較101年度呈現腰斬，歲入面財源籌措，缺口仍高達8、900億元，諸多科技、經濟及交通建設皆難容納。
　
中央政府總預算案找錢愈趨困難，上周陳揆召集財長張盛和、主計長石素梅及相關高層研商102年度中央政府總預算籌編政策方向，財長張盛和日前向陳揆建議，在舉債上限不調高下，國有地標售、公股釋出、經常門節流等應三管齊下，讓國庫有更大調度空間。對此，陳揆僅指示財政部針對台北市、新北市500坪以下公有土地不得標售的行政禁令研究鬆綁的利弊得失。

會中確認明年度總預算在歲出、歲入面力求穩住正成長局面。同時高層有共識，撙節不能緊縮公共建設，除重新檢視公建優先順序，包括公務預算1,680億元，加上營業及非營業基金合計，明年度公建資本門呈現擴張成長態勢，經常門則負成長。

官員說，歲出面欲成長1％，需找出193億元財源，明年歲出規模維持在1.93兆元，歲入約1.73兆元。102年度中央政府總預算籌編相當困難，舉債仍逼近15％上限約2,900億元左右，收支差短控制在2,000億元不致擴大，以達到債務占GDP比重逐年降低目標。為滿足歲出不負成長需求，歲入面原本缺口較預期目標短缺1,380億元，但稅課收入酌修後，缺口縮小至8、900億元，其中證交稅台股日均量設定為1,200億元，較引發爭議。

另值得注意的是，國有財產法年初通過，500坪以上大面積土地不得出售，財政部初步匡列明年的「財產收入」預算擬編列負成長，僅200多億元不到300億，與今年水準620億元幾成腰斬現象。主計總處盼再增加收入，國產局面有難色，因近幾年編列土地處分財產收入，經常達不到預算目標，審計部認為財政部執行不力且虛編預算。

與住宅市場的急速冷凍比較，近日商用不動產表現相對平穩，包括世貿2館等指標大案，都順利標脫，租賃市場的空置率也逐漸降低、部分房東開始調漲租金，預料未來的商用不動產市況仍審慎樂觀。若仔細分析，可發現目前商用不動產市場的資金需求是大於使用需求的，畢竟各國都維持寬鬆的貨幣政策，熱錢總得去化。但如今兩岸已準備簽署投資保障協議，未來登台發展的陸企應會變多，可為市場注入新活水。

據仲量聯行調查，台北A級辦公大樓在連續兩年無新增供給及需求穩定成長下，近來空置率逐漸降低，部分房東已開始調漲租金，預估年底前可望有3%到5%的租金成長。投資市場方面，由於國內資金仍然充沛，在股市風險高、充滿不確定性的情況下，具有穩定收益的商用不動產仍將受到投資者青睞。上半年投資級商用不動產交易共有310億元，較去年同期的390億減少19%，主因在於可釋出的優質物件十分稀少。

從下半年可能交易的案件來看, 預估今年全年交易應可達800億到1,000億元，較去年總成交的1,200億元約減少二成左右，但還算是不錯的水位。值得注意的是，政府對於陸資來台投資項目逐漸開放，但是現階段陸資買房仍受限於「五四三」規範限制，因此除帶動租金行情外，陸資對於投資買賣市場實際投入影響有限。

至於國內投資者，則因政府房市管制動作頻頻、陸客來台自由行商機啟動，部分開發商轉向觀光不動產，旅館投資市場復甦，促使不動產開發多元化。全球經濟波動和歐債危機難解的情況下，外資對下半年多抱持較保守審慎的態度，大陸、香港、韓國、新加坡紛紛祭出振興經濟方案，台灣如果持續內部紛擾，對下半年的景氣我們也不敢樂觀。

不過台灣仍具有大中華區民主窗口的優勢，政府如能以更積極開放的政策，吸引更多國際企業與人才來台發展，並促進兩岸合作平台的建立來放眼全球市場，將可提振更多的商辦實質需求，帶動房地產的健全發展。

新北市板橋浮洲合宜住宅已於7月29日截止預售登記，負責此一合宜住宅案的日勝生(2547-TW)今天指出，全國共計有2萬4976名合格申請人完成登記，取得第一階段銷售的抽籤權利，其中，屬於浮洲居民資格者為638人；一般資格戶有2萬4338人。對應新北市板橋浮洲合宜住宅可售戶數為4009戶，將從所有合格申請人中抽出4009人，估計中簽率約16%。

日勝生指出，新北市板橋浮洲合宜住宅在8月9日公開抽籤，由電腦亂數抽出4009名正取，包括浮洲居民201人加上一般戶3808人，日勝生將於8月9日下午2點於浮洲合宜住宅接待中心舉行公開抽籤，在由消保官、資策會專家、律師、會計師等組成的「監籤小組」，與現場來自政府單位、民意代表、媒體、申請人等觀禮者見證下，透過電腦亂數抽出4009名的正取申請人，進行選位簽約作業，如有正取者放棄購買權利，則由候補者依序遞補 。

根據內政部營建署的銷售規定，新北市板橋浮洲合宜住宅的4009可售戶當中有201戶是浮洲居民保障戶數，因此，登記名單已區分為「浮洲居民」與「一般戶」兩類資格。電腦抽籤時，先從「浮洲居民」中選出201人、「一般戶」中選出3808人

接著，將上述兩筆資料混和予以排序，以得出第1號到第4,009號的選位序號。最後，將未被選出的「浮洲居民」和「一般戶」的申請人分別排序，作為候補的序號。如有正取戶放棄承購資格，則依序通知後補申請人遞補，直到所有的合宜住宅全數售完為止。

短期買賣房產，排除課徵奢侈稅對象擴及外國人。財政部同意，持有居留證且同一課稅年度在台住滿183天的外籍人士，出售持有未滿2年的自用房產，可以免徵奢侈稅。

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）主要是針對短期買賣，非供自住不動產行為課徵的稅捐，目的為抑制短期投機炒作，促使房地產回歸合理正常市場交易。自民國100年6月1日起開徵以來，國庫收進屬於短期買賣非自用房產的奢侈稅收約已達40億元。

財政部指出，奢侈稅的課徵對象，屬於不動產部分已排除自用不動產，也就是本人及配偶、未成年子女名下只有一棟房產且做自住使用者，不論持有年限多長，出售時都不必課徵奢侈稅。但是，自用住宅出售時免徵奢侈稅的條件之一，必須辦妥設籍手續。

財政部近日指出，外籍人士在台購入房產，因為無法辦理戶籍登記，縱使出售屬於自住的房產，只要持有期間未達2年，就會被課徵奢侈稅。

為合理化外籍人士出售在台持有房地產的奢侈稅課徵規定，財政部決定比照國人，有條件放寬外籍人士出售自用不動產的奢侈稅課徵限制。

依財政部規定，凡是無法辦理戶籍登記的外僑出售中華民國境內持有未滿2年的房地，如在出售房地前1年內，在臺居留滿183天以上，並在該地辦妥外僑居留登記，即可准以外僑居留登記的登記地址，視同在該處辦竣戶籍登記。

稅捐機關只需查明該外僑與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，且持有期間並無供營業使用或出租等情形，外僑居留登記手續已辦妥者，即等同已符合「辦竣戶籍登記」的要件，准予適用特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，免予課徵特種貨物及勞務稅。

這項放寬規定的行政命令已經發布，財政部指出，在台辦妥外僑居留登記的外籍人士，今後出售符合自用住宅規定的不動產，已不會再因持有年限未達2年，被按不動產的出售價格，加徵10%或15%的奢侈稅捐。

中央銀行為了防止房市出現泡沫，積極從需求和供給兩方面壓制成交量，除了限縮房貸放款成數、增提擔保品、修繕貸款以及業者之土建融資申貸和周轉金以外，最近並對理財型房貸加以限制。但是，我們從最近西班牙房地產泡沫，學到一個重要的教訓，那就是打房不能一昧強迫銀行配合，長期的打房政策必須保障銀行業利潤，政策才能贏得漂亮。

西班牙銀行業的放款損失，預估在2,500億歐元左右，主要來自商業不動產放款，而非自用住宅房貸，與外界普遍的認知不同。許多的西班牙空屋，是建商尚未完工或尚未出售的單位，不是有屋主的成屋。也就是說，銀行的融資主要是對營建業者，雖然利潤比承做個人房貸低，但是量大所以吸引銀行。

營建業對西班牙經濟成長的貢獻度，近十年來約在30%左右，歐元區的平均卻不到6%，可見西班牙的房地產泡沫絕不單純是炒房那麼簡單。西班牙銀行在房市興旺時獲利亮眼，於是瘋狂挹注營建業的融資，許多案件額度甚至高達擔保品的120%。結果是銀行業對建商融資高達1.1兆歐元，比西國1年GDP還多10%，供給過度堆積出大量未能過戶的無主空屋，這是該國房市泡沫與台灣極為不同之處。

台灣各界所憂心的問題，是需求強勁推升都會區房價，而絕大部份的空屋有主只是無人居住。但央行為打壓需求所推出的限量性政策，就供需的原理來說不可能奏效，因為其他資產的報酬率都偏低，就算貸款利率加上央行政策墊高的成本，投資房地產仍然是投資的上選。

台灣在打房政策應從西班牙泡沫吸取的教訓是，與其限制營建業或購屋人的供需行為，不如從銀行業的後端成本著手，提高銀行業在不動產融資上的成本，會直接影響銀行投入不動產融資的意願，不但比修修補補的各種限制有效，在政策的精神上也可免去干預經濟的汙名。

金管會所設下的「房貸占放款比重限30%」、「土建融占放款比重限10%」及「以不動產為擔保占放款比重限70%」3大標準，從業務面直接干預銀行的營運，看來是在急迫中下了重手。要達到金管會的3大標準，只能減少新承做的不動產放款、或提損失準備金，如此一來銀行獲利受到衝擊，是否會因被迫增加總放款金額而拉升授信風險呢？

對於銀行對不動產的授信，央行可以根據其占授信總額的比率，對該部份採取差別性存款準備率，以內生性機制從源頭調整不動產融資的資金供給。但為了保持銀行獲利的穩定，央行、金管會或財政部應該在其他方面，予以其他適當的補貼或開放，那麼銀行當然會有極高等意願全力配合。在目前的政策下，央行及金管會只顧著墊高不動產融資雙方的成本，卻沒有任何相對的付出。如果政府真的對房市泡沫有危機感，就應該積極注入資源，打房才不會只是媒體頭條新聞來源，也不會讓民眾產生政策無效的印象。

財政部表示，納稅義務人未在法定期限內，申報及繳納特種貨物及勞務稅（奢侈稅），在未經他人檢舉或稽徵機關進行調查前，自動補報並補繳稅款者，可以僅加計利息補稅，免予加處罰鍰。

依據特種貨物及勞務稅條例第16條第1項規定，納稅義務人銷售持有期間在2年以內的房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地，除屬自用等情形外，應在訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行向公庫繳納奢侈稅，並填具申報書及檢附相關文件，向戶籍或營業所在地稽徵機關辦理申報。

財政部說明，A在101年8月6日訂定不動產買賣契約書，出售其持有期間2年內的不動產，依規定應自101年8月7日起30日內（即至101年9月5日止），自行向公庫繳納並完成申報特種貨物及勞務稅。若A未在規定期限報繳，一旦經人檢舉或經稽徵機關查獲，除依法補徵所漏稅款外，還將面臨按最高漏稅額3倍計算的高額罰鍰。

屬保護區林地 底價僅三．八八億

又有落跑大亨資產遭到法拍，前東帝士集團負責人陳由豪就算已逃亡海外十餘年，近期仍有資產遭法拍，其名下的近三萬坪內湖土地，八月二十三日將由士林地院執行第一次法拍，底價三．八八億餘元，但與他債留台灣超過六百億元相較，僅是九牛一毛。

二○○一年，東帝士集團爆發財務危機後宣布解散，負責人陳由豪拿著美國護照潛逃中國，留下債務超過六百億元，成為銀行業口中的呆帳大王。但相隔幾年，陳由豪在中國大舉布局，成立東聯、翔鷺兩大集團，在中國投資的金額超過三十億美元、折合新台幣千億元。

陳由豪名下資產近年來陸續遭到處分，包括建台水泥、高雄八五大樓等，此次法拍土地也是其中之一，不過土地底價三億八八五六萬元，與他留下的逾六百億債務相比，根本不成比例。

此次法拍土地面積約二萬九三六七坪，拆算每坪土地底價僅一．三二萬元，與今年的公告現值每坪一．三二萬元相同。

法拍土地為北市內湖區內湖路三段上、往碧山巖的產業道路旁，屬於保護區林地，規定不得做為商業或住宅開發，因此應不會有投資民眾感到興趣。

十大不動產董事長黃新美指出，通常出手競拍保護區林地的投資民眾，可分為兩類意圖，一是抵稅，尤其是扣抵遺產稅，二是欲規劃具社會公益的開發案，包括醫院、養老院、精神療養院等。

競拍者多為抵稅 或社會公益開發

若是抵稅用途，主要是以公告現值計算抵稅，而非買進價格計算，目前該塊法拍土地每坪底價一．三二萬元，與公告現值相同，因此若以底價拍出，最高可百分之百抵稅，也就是可抵三億八八五六萬元的遺產稅稅額。

不過，保護區林地除抵稅外，也還有其他用途，像是大型的社會公益建設開發案，例如療養院、養老村，甚至是醫院等，有意開發的業者，在拍下土地後，可進行規劃，再送至相關部門專案審核。

雖然陳由豪在台灣被視為呆帳大王，但在中國卻被讚揚是繳稅大戶。前陣子，在國務院國台辦安排下，台灣駐中國北京媒體記者拜會福建省漳州市副市長謝毅泰，謝當場盛讚陳由豪在古雷半島投資項目，光是ＰＸ、ＰＴＡ石化項目總投資就達二三八億人民幣（約一○七一億台幣），不僅很有競爭力，且為當地財政做出很大貢獻。

淡水逾千棟最夯 高雄成長趨緩

新北市與高雄市地政局昨公布上月建物買賣移轉棟數，新北市買賣移轉棟數為7268棟，較6月增加10.42%，創下近14個月來新高，不過高雄市買賣移轉棟數降至4025棟，比6月減少7%，雖仍維持在4000棟以上高移轉量，但已終結今年以來的成長趨勢。

新北市上月份建物買賣移轉棟數為7268棟，新北市地政局地價科科長黃美娟表示，上月雖較6月增加686棟，但多為成屋第一次移轉，光是淡水區與板橋區就約有600棟新成屋交屋，若扣除新成屋交屋數量，其實新北市上月建物買賣移轉棟數跟6月差異不大。

新北板橋區居次
交易量前3名分別是淡水區1078棟、板橋區916棟與中和區722棟，其中淡水區較6月成長55.78%，也是月增第2名，台灣房屋淡水新市鎮特許加盟店店東杜仟惠表示，淡水區除因多新建案完工交屋外，也因房價低、具未來交通利多，交易熱絡，又以淡海新市鎮為最熱門。

低價優勢吸首購
至於板橋房市雖受浮洲合宜住宅影響，但台灣房屋市場經理劉志雄指出，府中商圈、光復路等都有新成屋交屋，也使上月交易量增9.31%，預估本月9日浮洲合宜住宅抽籤後，會有未中籤的購屋族回歸板橋區購屋。
月增前3名依序為五股、淡水與泰山區，分別有68.63%、55.78%、52.7%的成長，住商不動產新北市區執行協理趙中康分析，以上3區都具低價優勢，區內不乏2字頭中古屋，因此能吸引不少預算有限的首購族群。
高雄市上月建物買賣移轉棟數4024棟，較6月4341棟減少7.30%，不僅終結今年以來的成長趨勢，也結束連4月交易量超越台北市。住商不動產高屏區執行經理林祺博說，高雄房市依舊火熱，但卻較6月減少299棟，主要是因6月左營區有約800戶自治新村改建過戶，若扣除激增數據，其實高雄上月建物買賣移轉棟數仍成長1成多。

高市左營仍居冠
高雄市左營區建物買賣移轉棟數雖較6月減少57%，但上月仍有546棟，依舊居高市之冠，太平洋房屋左營博愛店店長杜宇寰表示，左營區因捷運開通、漢神巨蛋開幕，加上有農16特區、明星學區加持，向來是高雄市購屋熱區，也預計本月實價登錄後，買氣會再升溫。

雙北7月移轉棟數 創13月新高
自由時報

在新屋完工交屋及趕在8月實價登錄起跑前移轉，雙北市7月買賣移轉棟數大幅提升，台北市增加14％、新北市增加10.42％，都創下13個月來新高紀錄。

根據各房仲分析，買賣移轉棟數大幅提升，主要是新屋完工交屋，又有一部分趕在實價登錄之前完成登記，才造成7月移轉棟數大增。

台北市7月買賣移轉棟數達到4215棟，創下近13個月以來新高，也是奢侈稅上路以來最高。以南港、大安、士林、信義區表現較佳，月增幅度皆超過3成以上。值得留意的是，台北市7月有1469棟為第一次登記，比起6月增加了約800棟，顯見預售交屋是造成買賣移轉棟數明顯增加的原因之一。

新北市7月建物買賣移轉棟數共7268棟，較6月6582棟，增加686棟，漲幅10.42％，與台北市一樣，同樣為去年6月實施奢侈稅以來新高表現；其中淡水區依舊為最賣座的龍頭區域，最搶眼的是五股區有高達68.63％的成長，很可能是跟預售屋完工交屋有關。

7月新北市各行政區買賣移轉動能變化，交易量賣座王由淡水區以1078棟奪冠、板橋區916棟、中和區722棟分居2、3名，尤其淡水區自去年一月交易量達1072棟後，今年7月再度破千棟，表現相當搶眼，漲幅最大的是五股區有68.63％的成長。

高雄市7月買賣移轉棟數為4024棟，雖然比上個月小減7％左右，但仍是連續3個月買賣移轉棟數在4000棟以上，表現比起奢侈稅上路以前更為熱絡。

信義房屋高雄區執行協理林武雄指出，今年3-4月房市景氣很熱絡，房價也出現一波明顯拉升，但最近兩個月買氣已經比較溫和，所幸賣方對於價格也有些彈性，自住客買氣相對穩定，高雄目前房價仍相對親民，成熟商圈、優質學區的中古屋，要找到每坪15萬元內的中古屋並不困難。

Q3房市轉趨保守 北市信心最弱

實價登錄8月起跑，台灣房地產未來事件交易所預測第三季房市轉趨保守，最弱勢的是台北市，但桃竹的信心最強，中南部對房價態度都比北部樂觀。

台灣房地產未來事件交易所是台灣房屋與政大產學合作，以期貨交易方式來預測房市走向。

政大地政系教授林左裕表示，在情勢不明及所得未見提高情況下，全台各區域第三季房價上漲的機率都低於五成，台北市預測上漲機率僅37.9％，比起第二季更低了約5％，建商或投資客若有資金壓力，即應降價以求流動性。

據台灣房屋未來事件交易所預估，今年第三季上漲機率中桃竹縣市44.0％與台中市43.9％最高，接續為台南市43.0％、高雄市41.7％、新北市40.0％、台北市37.9％、全台上漲機率是37.6％。

林左裕表示，短期內房價走勢受到多空力道因素拉鋸，負向的包括歐債疑雲下國際經濟成長遲緩、奢侈稅影響投資者短期釋出意願，以及投資者在實價登錄後對可能實施實價課稅制度的觀望等；正向的有國內利率持續低檔，以及各界期盼美國QE3等膨脹資產價格的工具等。

他指出，奢侈稅的實施及國內持有不動產稅負偏低的情況下，影響口袋深的投資者短期釋出的意願，使得不動產交易量明顯縮手，由於奢侈稅自去年6月1日起實施，稅率為一年內移轉課15％ 、1至2年內移轉課10％，因此要觀察投資者繼續持有的實際意願，還要等到明年7月，屆時若經濟局勢好轉，房價或許仍有支撐；但若景氣持續低迷，可能會有一波投資客釋出之求售潮。

實價登錄制度雖為實價課稅之基準，但在政府聲明配套（如自用與稅率等）未明確之情況下，仍不會當成課稅的依據，因此不論是對購屋自住或投資者，均不致造成衝擊，反而因資訊透明度提升後，可提升市場交易雙方之公平性。

房仲統計7月五都加桃園都會區銷售天數，發現相較6月，除台南市銷售天數減少4.1天外，其餘5個縣市均增加0.8-4.1天，以台中市增加4.1天最多。業者分析，主因是目前購屋民眾仍是以自住為主，考慮期較長。

根據21世紀不動產統計，5都加桃園都會區7月份銷售天數，以桃園銷售天數最短，為35.2天，即便台南市銷售天數縮減，仍是6都中銷售天數最長的都會區，為48.4天。

21世紀不動產總經理王福連觀察認為，證所稅塵埃落定後，引發市場化學催化作用卻未完全消弭，資金的動能持續受到歐債問題及全球景氣影響走疲，不過，自住買盤仍在，且力道較強。

21世紀不動產企研室分析，發現全台主要都會區，在7月銷售天數較6月略顯增加的現象，呈現「北短南長」局面。主因是國內失業率增加，經濟動態不明連帶影響民生消費緊縮，購屋者的所得未增加、房貸壓力未減輕情況，預期心態使得「購屋期」拉長。

六大都會今年主要漲幅出現在5、6月，7月份受到實價登錄預期影響，市場整體成交量與價格處於弱勢下跌的格局，王福連強調，對行情率先喊漲的重劃區，因供給量大、建設未完全到位前，相對價格支撐力道較差，慎防「湖心效應」。

目前實價登錄已正式上路，房價透明化是否造成潛在購屋壓力大增，還是降低買賣雙方議價空間，預期明年上半年便可略知一二。

創下法拍總底價新高的太子敦南大樓，上月19日因底價142億元過高，無人聞問最終流標收場，不過，本月23日再由台北地院執行二拍，底價逾114億1294萬元，是一拍的8折。但是二拍底價仍高於之前商仲標售底價，業者預期流標機率仍大。

商仲業者認為，一、二拍只是為了將法拍程序走完，等到第三拍，再打8折時，底價為90-92億元，才是決戰的關鍵時刻，也是各個競標業者鬥智的決勝點。

業者觀望 三拍底價降低

且業者普遍認為，二拍底價過高，高於之前兩次標售的底價103.6億元、92億元，預期三拍底價將正好落在日前國壽放話出價以91.5-95億元的價格，屆時將不止一家業者有興趣競標。

根據商仲業者折算，二拍時，一樓每坪底價約315萬元、2樓每坪底價約200萬元、3樓以上每坪底價164-175萬元。若是直接以二拍總底價114億1294萬元，除以土地面積542坪，每坪土地底價約2105.7萬元。

若二拍標脫即是新地王，土地價格則突破富邦人壽以每坪1453萬元拿下太平洋敦南商業大樓的紀錄，而且總價將超越頂新集團以近101.7億元拿下三重新燕土地，不過，標脫機率並不大。

券商賣房度寒冬

全球資產管理專案經理王維宏指出，除太子敦南二拍外，8、9月還有許多商用不動產標售案，其中不乏券商因證所稅紛擾，因而處分資產為求度過寒冬。

因此，預期下半年商用不動產仍會持續熱絡，成交金額將比上半年亮眼。

8月預計處分資產的券商，包括宏遠證券將於8月23日標售信義路四段的總部大樓，底價58.8億元。另元大金同意子公司元大寶來證券及元大國際資產管理處分3筆不動產，分別為過去寶來證券所持有的西門町英雄廣場大樓部分樓層、內湖遠見科技大樓部分樓層，以及建國北路三商美邦人壽大樓全棟，總底價50.8億元，將於8月20日開標。另9月底，還有黑松微風二期土地，底價57億8888萬元。

　新竹縣政府將於8月16日公開標售3筆縣有土地，由於標售的土地都是位於竹北市區精華地段的區段徵收配餘地，預料將吸引眾多買家搶。

　新竹縣府地政處指出，第一項標售的竹北市自強段281地號土地，為竹北斗崙地區區段徵收配餘地，面積2126.87平方公尺，位於興隆路旁與自強南路相鄰，發展潛力無限。

　第二標竹北市中正段3地號等3筆土地，係竹北縣治三期區段徵收配餘地，面積合計2619.99平方公尺，位於環北路與中山路及縣政二路相鄰，臨學校及公園，生活機能佳。

　第三案竹北市國義段6地號等3筆土地，為竹北華興社區區段徵收配餘地，面積合計2485.35平方公尺，位於30米外環道路旁，與中正西路相鄰，居住環境優良具發展潛力。

摩根投信日前出售敦化南路總部後，9月底將進駐位於信義計畫區的華新麗華大樓20和21樓。

國內投信投顧總部過去集中在素有「台北華爾街」之稱的敦化南北路，但隨信義計畫區興起，許多投信投顧陸續進駐，其中景順投信去年7月也搬進華新麗華大樓。

目前在信義計畫區101大樓設辦公室的投信投顧相當多，包括聯博、鋒裕、法國巴黎、英傑華、美盛、天達投顧、ING投信等，宏利投信和安本投顧也都位於信義計畫區，已形成群聚效應。

就租金來看，據仲量聯行公布的「A級辦公大樓市場報告」，交通方便的敦南商圈空置率維持低檔，商辦每坪每月租金2,413元；至於信義計畫區每坪每月達新台幣2,695元。

摩根投信指出，過去摩根的辦公室是自有資產，但今年初已將位於葉財記世貿大樓部分樓層的辦公室以7.5億元賣給台銀人壽，搬遷計劃已規劃許久。摩根投信9月底遷離後，還有群益、瀚亞投信繼續留在葉財記大樓。

摩根投信表示，此次搬遷主要是整合對客戶的服務，未來摩根資產管理體系中與客戶相關的服務，包括客戶的開戶、交易、專人理財諮詢、電話服務中心等，都會集中於板橋分公司，更完整提供客戶一對一的服務。

至於日後落腳華新麗華大樓的事業單位則以「業務部門」為主，包括通路客戶事業部和高資產客戶事業部等，及行銷企畫或電子商務，目前預計搬家時間為9月底，共有100多人將搬遷至新辦公室。去年7月，景順投信也從敦化北路搬遷到華新麗華大樓，景順投信指出，喬遷主要是考量區位，由於華新麗華大樓位在市中心、臨捷運，交通更方便。

實價登錄8月起跑，台灣房地產未來事件交易所預測第三季房市轉趨保守，最弱勢的是台北市，但桃竹的信心最強，中南部對房價態度都比北部樂觀。

台灣房地產未來事件交易所是台灣房屋與政大產學合作，以期貨交易方式來預測房市走向。

政大地政系教授林左裕表示，在情勢不明及所得未見提高情況下，全台各區域第三季房價上漲的機率都低於五成，台北市預測上漲機率僅37.9％，比起第二季更低了約5％，建商或投資客若有資金壓力，即應降價以求流動性。

據台灣房屋未來事件交易所預估，今年第三季上漲機率中桃竹縣市44.0％與台中市43.9％最高，接續為台南市43.0％、高雄市41.7％、新北市40.0％、台北市37.9％、全台上漲機率是37.6％。

林左裕表示，短期內房價走勢受到多空力道因素拉鋸，負向的包括歐債疑雲下國際經濟成長遲緩、奢侈稅影響投資者短期釋出意願，以及投資者在實價登錄後對可能實施實價課稅制度的觀望等；正向的有國內利率持續低檔，以及各界期盼美國QE3等膨脹資產價格的工具等。

他指出，奢侈稅的實施及國內持有不動產稅負偏低的情況下，影響口袋深的投資者短期釋出的意願，使得不動產交易量明顯縮手，由於奢侈稅自去年6月1日起實施，稅率為一年內移轉課15％ 、1至2年內移轉課10％，因此要觀察投資者繼續持有的實際意願，還要等到明年7月，屆時若經濟局勢好轉，房價或許仍有支撐；但若景氣持續低迷，可能會有一波投資客釋出之求售潮。

實價登錄制度雖為實價課稅之基準，但在政府聲明配套（如自用與稅率等）未明確之情況下，仍不會當成課稅的依據，因此不論是對購屋自住或投資者，均不致造成衝擊，反而因資訊透明度提升後，可提升市場交易雙方之公平性。

北 首選敦化南路
兩岸投保協定即將簽署，預料會有愈來愈多陸資來台拓點，而陸資來台首選，必是指名度最高的台北市東區。全球資產管理專案經理王維宏說，若投資人想先布局陸資概念商辦，敦化南路辦公商圈將是首選。王維宏說，信義計畫區跟敦南商圈，一直是陸資來台最青睞的兩大區域，不過目前信義計畫區內幾乎沒有可零售的大樓，僅有統一國際大樓分層出售、目前也沒釋出，其他籌碼都由國泰、新光、富邦等大財團掌握，根本不可能賣出，在此情況下，敦南商圈就成一般投資人的明燈。敦化南路林蔭大道一直是台北市的黃金地段，距離松山機場也很近，具有交通優勢，周邊生活機能極佳，有陸客最愛的誠品書店、SOGO百貨等，這讓敦化南路在陸企之間的知名度也頗高。

中 7期新市鎮夯
台中是台商的大本營，也是中小企業重鎮，尤其縣市合併升格後，隨著新市政中心啟用，金融服務需求大增，近2年吸引不少大型金控集團搶進，港資、陸資也不錯過機會，都帶動7期新市政中心商辦市場前景看俏。7期近幾年重大建設不斷，尤其隨著新市政中心、大遠百購物中心陸續進駐，加上大都會歌劇院、秋紅谷廣場等規劃興建，都讓7期成為豪宅、商辦及飯店的推案戰區，儼然就是「台中信義計畫區」。

目前，7期較受矚目的商辦案，如「全球運籌中心」、豐邑「市政都心」、順天「經貿廣場」、親家「T3」等，釋出的辦公產品坪數超過3萬坪。後續包括豐邑、興富發、聯聚、親家，也都還有新商辦大樓要推出，總投資金額逾400億元。市調指出，近2年，7期商辦產品買賣漲幅平均超過二成，屋主惜售心態濃厚，順天「經貿廣場」只租不賣，每坪租金行情約1,000元，店面則約1,500至2,000元。

高 85大樓附近俏
高雄商辦市場受到南部經濟不景氣影響，仍陷低檔徘徊中，目前以中華路北高雄路段有零星新建案推出。不過，因高雄基期低，有潛力，當地商辦業者認為，地標85大樓附近的商辦將成為後續焦點。據了解，以85大樓周圍附近商辦目前每坪行情約在12至15萬元，該區域位處地王三多商圈附近，且每坪行情基期低，未來相當看好。

不過業者說，當前高雄商辦市場仍待時機點到來，現有舊辦公大樓每坪6萬元至10萬元以下比比皆是，新產品單價在15萬元至18萬元之間，投資報酬率若有3%至5%算是不錯了。市場人士分析，近來南部景氣不佳，對辦公大樓需求疲弱，建商推案意願不高，近10年來高雄商辦大樓供給量較少。建商表示，目前如同一地段推豪宅建案，每坪還可能衝到20萬元，但辦公大樓則不到18萬元，建商精打細算，短期內自然以住宅建案為優先。

台北市寸土寸金，有健身房的社區大樓，公設比至少30%起跳，房地產業者建議，公設比高低並無一定的好壞，但如果很少使用健身房、三溫暖、游泳池等公共設施，只是徒增購屋成本，還要支付維護費用，與其砸大錢買公設，不如買在運動中心周邊。

東森房屋董事長王應傑說，購屋時別被廣告中的「享受設施」所迷惑，像是游泳池、三溫暖、健身房等，這些公共設施造成公設負擔，最後都要由購屋人買單。

王應傑說，除了公設費用外，每月還要支付較高的管理費用，時有社區的公共設施因管理不當而停擺，造成花了錢卻無法享受的情事。他建議，台北市12個行政區皆有完善的運動中心，對民眾來說，不僅可達到運動的效益，又可低價享用這些公共設施，在運動中心附近買下中古屋，更可省下房價，一舉數得。

而且北市的運動中心，大都設立在區內熱鬧的地段，交通便利，距離捷運站步行15分鐘內就可到達，也是支撐房價上漲的潛力。若購買中古公寓，可享受零公設、實坪的空間；若與電梯大樓的室內面積相比，電梯大樓32坪的物件，中古公寓只需買約24坪，也比買電梯大樓更省錢。

行政院長陳冲已原則同意，台鐵啟動台北市3大都市更新案，包括南港調車場、台北車站特定專用區E1、E2和台北機廠都更案，預估至少帶動民間千億元以上投資，為政府拚有感提振經濟，注入資金活水。

由於3案地點不錯，是台北難得的大面積土地，在民間土地難尋、都更牛步化的情況下，已有不少投資者感興趣，包括有開發能力的大型壽險業者、開發商、零售百貨業者、旅館業者等；因3案的投資金額都不低，預料壽險業者出手機率最高，尤其是具開發能力的國泰、富邦、新光、南山等。

有感振興經濟，行政院將促投資列為第1優先，做法是加速落實指標性大案執行，希望全面帶動民間投資，交通部提出「台鐵償債計畫」，計畫優先活化台北市內最重要的3大土地資產，以打消現金負債近1,100億元。陳冲指示幕僚循行政程序，正式簽報核定此計畫。

南港調車場都更案總面積約5.43公頃，為6大國家級指標都更案之一的台北市南港高鐵沿線再開發計畫，位在南港3鐵共構核心區，區內包含建築開發業、百貨商場與旅館，可望帶動民間300億元投資，相當吸睛，年底前招商，已列短期提振經濟指標。

南港調車場都更案將以合建分屋、設定地上權方式開發，由於當地住宅區房價相當不錯，住宅用地部分採合建分屋，日後再出售房屋，商辦大樓則以合建分屋或設定地上權2種模式，希望帶動一波「投資潮」。

台北車站特定專用區E1、E2都更案，面積約6.53公頃，區內有國定、市定古蹟，過去台北市政府以「暫停保留區」方式要求暫停開發，台鐵局計畫重新啟動，主要興建賣場與商辦大樓或觀光飯店。因此如何延續歷史文化，引進新興商業，帶動周邊地區發展，將是開發案的重點，目前營建署已展開研議，預訂明年招商。

台北機廠都更案面積廣達16.82公頃，位在京華城附近，是目前台北市僅有大型且完整區塊，號稱第2信義計畫區開發案，備受矚目，預估開發利益超過500億元以上，整體開發案包括商辦大樓、觀光飯店、百貨公司等。

台鐵計畫住宅用地會與建商合建分屋方式，取得成屋後再標售，商辦大樓與觀光飯店部分，則傾向設定地上權或BOT方式開發。區內將有古蹟與鐵道文化園區，很有「錢途」。

日前台北市公布的7月不動產買賣移轉棟數，創13個月新高；新北市地政局今天公布7月份買賣移轉棟數，移轉棟數較上月增加686棟，增幅達10.42%，也創下14個月新高紀錄；房仲業者分析，新北市建物移轉增加，主要受新建案辦理移轉登記的因素，若扣除新案交屋，新北市7月呈現「價平量穩」的格局，並未因實價登錄而出現爆量成交，但不排除建商、屋主趕在制度前交易的避險心態發酵，因此提前過戶，造成交易量增。

觀察新北市各區域成交量，五股、淡水與泰山表現搶眼，較上月量增5成以上，住商不動產新北市區執行協理趙中康分析，這三區都具有低價優勢，區域內中古屋多是2字頭，對於預算有限的首購客戶更具吸引力，在市場看跌有限的氛圍下，更能吸引購屋人的目光。

值得關注的是，淡水區7月份交易量達到1078戶，是99年3月以來單月新高，位居新北市各區之冠，漲幅55.8%也為各區最高；台灣房屋智庫經理劉志雄表示，淡水區房價基期低，淡海新市鎮話題持續延燒，房市受到青睞，未來更有輕軌捷運完工，因此吸引許多買盤進駐。

五股區7月買賣移轉172棟，也是去年5月之後的新高量，市場認為主因為五股房價，相較於新北市其他區域如新莊、泰山、蘆洲、三重等相對便宜，又有台64線中山高及汐五高架橋交通利多，吸引許多自住型買方進場，目前以總價600-800萬，30-50坪房屋最受到歡迎。

至於高雄房市表現，高雄市地政局今天公布7月份買賣移轉棟數，移轉減少317棟，相較上月減幅達7.30%；本月高雄市移轉量前3名為左營、三民與鳳山，其中鳳山成長26.6%；住商不動產高屏區執行經理林祺博分析，左營區在上月因自治新村改建整批過戶，一口氣增加800棟，但扣除這800棟，其實高雄買氣仍成長1成多，預估高雄的低價優勢仍備受看好，整體經濟若無太大變因，高雄應買氣逐漸走向穩健表現。

房仲業最新統計顯示，在政策持續壓抑房市、大環境景氣不佳下，四大都會區中以台中市房子最難脫手，屋主平均得賣83.5天才賣得掉，比第2季遽增19天。

住商不動產今天公布主要都會區最新議價率、去化天數調查，在議價空間方面，北市、新北、台中、高雄等四個主要都會區7月均呈上揚，目前平均多在1成7~1成9之間。

這項數據顯示，在股市持續表現欠佳、經濟成長率接連下修、央行加大房貸控管力道以及實價登錄政策陰影之下，屋主心態已普遍出現鬆動，願意對買方做出更大的讓步。

四大都會區中，以高雄市議價空間增幅最大，7月來到19%，較今年第2季增加3.8個百分點。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，高雄自今年2月以後房市快速升溫，至今已連續4個月交易量高過台北市。交投熱絡，讓屋主紛紛拉高開價，也因此在7月買氣稍有回檔時，議價率隨之大幅擴大。

在大台北地區，新北市屋主鬆動情況較為明顯，議價空間從原本15%，擴大到17.5%，增加2.5個百分點。自央行宣布大台北8千萬元以上住宅，房貸取消寬限期，最高不得超過6成，市場幾乎全面看空新北市高總價住宅，許多這類屋主感覺不對，紛對買方做出讓步，新北市平均議價空間因此拉大。

去化天數部份，各都會區表現紛歧，北市、高雄同步減少約11天，顯示在屋主做出讓價之後，買方出手意願提高，房子好賣許多。

至於新北市及台中市，議價空間雖然也加大，但顯然還是無法打動買方。新北市平均去化天數從54天增加為69天，屋主約需多花兩周時間才能將房子賣掉；台中市屋主更慘，7月平均去化天數達83.5天，屋主得多花19天才賣得掉房子。

台中房子如此難脫手，徐佳馨分析，央行打豪宅，外縣市總價5000萬以上住宅，也一併列入管控，台中七期豪宅深受打擊，另外央行近期追查理財型融資貸款資金流向、舊屋新貸成數管控等，進一步切斷投資客資金，也讓原本南下台中另謀出路的台北投資客紛紛抽手，去化天數因此大幅拉長。

風尚建築位於台中市八期、甫落成新案「巨擘」，為6戶獨門私院的雙併電梯別墅，前後院、露台都有植栽，坐落在綠覆率極高的八期，更顯優雅、閒適。

巨擘外觀運用石材、玻璃、金屬不同建材與色彩，讓原本單純垂直、水平線條，跳出為立面表情，四樓露台獨立延伸出建築框架，讓空間兼具私密性與開闊感，呈現素雅、前衛造型。

巨擘面寬6.5至8米、地坪55至71坪，建坪150至200坪，前院2至6車位，6戶後院可連通，方便彼此串門子，大樹從地下室種到4樓高，加上兩旁植栽，打造自家森林步道。

地坪71坪別墅1樓可停6車位，後方規劃為會客區，2樓為客餐廳；地坪55坪別墅1樓為挑高6米7客廳、2樓可規劃書房，2樓另有烤肉、戶外座椅的大露台、3樓以上規劃兩大套房、4樓為整層主臥。

風尚建設總經理魏玉珍指出，為營造有氧綠意環境，規劃大面窗，讓涼風從前院主樹、沿天井上升，配上側院水景，打造會呼吸的房子，入口還種有迎客松。

串起台中火車站、中正路、台中港路，中棲路至台中港區，橫跨7個行政區的「台灣大道」已正式啟動！這條台中重要幹道，讓原中港路一段周邊商辦房市更加火熱，吸引建商、財團爭相投資開發。

台灣大道不但是台中市最重要道路、車流量也最多，其中原台中港路一段與三段，本來就是台中主要商辦的分布區域。又以草悟道特區與全國大飯店周遭商圈的A級商辦大樓最為搶手，台灣大道形成之後，周邊商辦猶如鍍上燙金門牌。

房仲業者指出，頂級商辦是繼豪宅之後，台商返台投資置產、投資布局時，最夯、最熱門的收益型產品。目前草悟道特區及全國商圈中古屋空置率為14.6%，而A級商辦的空置率卻僅8%，較平均空置率低6.6%，顯見在該區商辦的需求之大。且該區A級商辦平均租金每坪800至1000元，每坪平均租金高於老舊商辦500至600元，收益價值高，建商蓋好之後，多半只租不賣。

草悟道特區及全國商圈沿台中港路的A級商辦，目前有亞太雲端、國泰中港經貿、遠雄人壽台灣大道大樓等，其中亞太雲端將於明年上半年完工啟用，每坪售價28至44萬元，租金則約每坪1000元起；台灣大道大樓同樣預計明年上半年完工，租金每坪1000元起，有賣方惜售趨勢，目前大型指標性商用不動產貨源少，買方很難有「貨」可買。

台中縣市合併，房價仍在「初升段」的北屯區廓子段，吸引不少建商進駐推案，包括太子、總太、聚合發、大城、名軒等，目前此區房價每坪約在15至18萬元間，最適合年輕首購族進場。

太子建設總經理謝明汎與總太地產副總經理翁毓羚都說，台中生活圈四號道通車後，不只串連霧峰、南投及埔里地區，還銜接中彰、環中及國道一號，大幅縮短通勤路程，改善此區以往不便的交通，也為房市帶來大利多。聚合發的「坤悅淳境」，鄰近太平中山路、樹德路及樹孝路三大商圈，標榜比照豪宅的公設質感，主推戶戶純三房的精緻小豪宅，開價每坪15萬至17萬元，價格優惠，大受購屋人歡迎。

日前公開「太子道」享祥和公園、廓子公園、新都生態公園、生態細園道、寶之林環保公園與大坑風景區綠意之美，樓高15層，戶戶面對公園綠地景觀，規劃坪數在42至58坪，每坪單價約16萬至19萬元。同樣看好廓子段前景總太地產，首件新案「總太青境」，主打小資女購屋計畫，每坪單價15萬至18萬元，此案標榜靠近北屯區藝文中心、溪南公園、麗園公園。

萬科A（000002）8月3日晚間公佈2012年7月份銷售及近期新增專案情況簡報。2012年7月份公司實現銷售面積96.0萬平方米，同比增長22.76%；銷售金額103.9億元，同比增長14.42%。

資料顯示，萬科7月份103.9億元的銷售額較6月份下降22%。萬科6月份銷售額為133.2億元，5月份銷售額為107.2億元。另外，萬科7月份96.0萬平方米的銷售面積也低於6月份的122萬平方米和5月份的103萬平方米。

2012年1-7月份，公司累計實現銷售面積698.5萬平方米，銷售金額729.3億元。

萬科抄底樓市 一月內斥資60億瘋狂拿地

隨著樓市逐漸升溫，萬科（000002.SZ）在土地市場的動作也頻頻加碼。7月31日萬科在一天時間內分別在杭州、成都兩地瘋狂圈地，共計斥資18.67億元，這幾乎相當於6月份一個月土地款總額。

網易財經根據公開資料初略統計，從今年4月份開始，萬科頻現土地市場，加碼拿地。特別是7月開始到目前萬科分別在杭州、重慶、寧波及成都等地拿下多宗商住地塊，支付土地款高達59.48億元，這比4、5及6月份支付的土地總價大幅上漲。

此外，2012年6月份銷售簡報披露以來公司新增加項目6個。

本是傳統推盤淡季的7月份，各地樓市卻在一片“漲聲”中獲得了不俗的成交，而地產央企在其中扮演了“領漲”角色。此外，中海、中冶等央企強勢回歸土地市場，在天津、北京舊宮等地奪得地王。

與此形成鮮明對比的是，住建部等主管部門繼續喊話，要求堅持樓市調控，穩定房價，並直接干預央企參與“地王”爭奪。不過，央企的種種表現令業內對“喊話”效果頗為擔憂。

央企領漲

“什麼？每平米16000到17000元？這也太誇張了。”當保利春天?售樓員告訴李女士一居室的最新報價時，她簡直不敢相信自己的耳朵。

位於北京南六環外、大興區地鐵天宮院站附近的保利春天?，5月份剛入市時一直以11999元/平米的起價吸引購房人，但開盤之後卻未實現當時宣傳中承諾，價格一路上漲。截至7月18日，該項目成交均價已漲至15640元/平米。而新入市的一居室，報價在每平米16000-17000元，比5月上漲逾40%。

事實上，“漲價”已成為了7月份北京樓市的關鍵字。資料顯示，北京樓市7月份55個熱銷專案中，漲價項目達7成，而在這些漲價項目中，央企、國企樓盤成為積極的“領漲”力量。

除了保利春天?之外，保利在北京沙河區域的老專案羅蘭香穀的價格也有所上調。羅蘭香谷的銷售顧問劉小姐告訴告訴《華夏時報》記者，許多購房者看房主要是看中保利的央企品牌，由於目前整體房價在緩慢上漲，因此“後期推出的樓王產品價格有所上調也是正常的”。

除保利之外，今年上半年銷售形勢“一片大好”的央企還有中海、華潤、招商、中鐵等。這些央企最近在各地都有上調在售專案價格的舉動。其中，華潤置地在大興的名盤西元九?，7月份也出現了大幅提價，從此前的均價25000元/平米上漲到28900元/平米，每平米大幅上調了3900元，漲幅高達近16%。

“今年上半年由於這些知名的房地產央企大多取得較好的銷售業績，資金情況得到一定的緩解，降價跑量的緊迫感已經基本上不再存在了。”中原地產華北區董事總經理李文傑表示，“目前整個市場處於回暖的趨勢，上調一些在售專案價格試探市場購買力，也是為了房企備戰今年的金九銀十作一些準備。”

在已公佈半年報的房企中，中海、保利、華潤、招商等公司的銷售額均較去年有大幅上升，以價換量已經不再是這一時期這些央企們的主要目標。

“目前，市場形勢有所好轉，我們在7月份也調整了下半年的銷售策略，制定了適合目前市場購買力的價格策略，一些重點專案的價格確實會有所上調，不過幅度比較小，也是對市場的一個摸底吧。”中海北京一專案的銷售負責人告訴記者。

再奪地王

實際上，房價的上漲與央企在土地市場的強勢回歸關係密切。

7月27日，又一宗高溢價地塊誕生。央企信達地產在7月29日發佈公告稱，公司以8.93億元奪得上海松江區一宗住宅地塊，溢價率為40%，折合樓面價7022元/平米。

在北京萬柳地塊拍賣當天，《人民日報》刊發了《央企應推動樓市健康發展》一文，直接向央企喊話，強調在調控關鍵期央企參與“地王”爭奪不合時宜，並認為“央企的一舉一動容易被認為是政策變動的風向標。”

不過，這似乎並未影響此後央企在各地土地市場的“搶眼”表現。

7月17日，大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊，央企中冶斥資22億元奪地成功，溢價率高達45%。7月20日，中鐵房地產集團北京正達置業有限公司，以7.8億元獲得北京地鐵房山線長陽西站5號地。同日，緊鄰北京的天津市天津師範大學八?台校區地塊則刷新天津宅地出讓單價，由中海地產以29.7億元總價競得。

除此之外，據記者調查統計，保利地產今年上半年已在武漢、西安、成都、重慶、瀋陽等地拿下十余宗地塊，耗資近80億元。而今年下半年，保利地產的相關負責人表示“將積極關注北京等一線城市土地市場”。

當央企屢屢在土地市場高溢價拿地之後，北京房地產的業內分析人士都在擔心，央企高價拿地影響市場預期。中國房地產學會副會長陳國強（微博）表示，“從7月份來看，目前各地土地市場有回暖的趨勢，尤其是央企拿地的積極性高漲，也讓地方政府有了抬高地價的可能性，而這無疑將刺激區域內新開樓盤的價格預期。”

不過，業內人士的擔心似乎已經逐漸成為了事實。

央企中冶豪擲22億元拿下舊宮地塊之後，約1.64萬元/平米的成交樓面價實際已經刺激了同區域新盤專案的神經。記者在調查中發現，舊宮區域內的新盤專案已經紛紛開始上調售價，並出現了房企惜售、蓄勢待漲的勢頭。

舊宮區域富力盛悅居一位元售樓人員對記者表示，前期推出的商住產品價格為1.6萬元/平米，現在已經全部售完。“下期房價還沒確定，但中冶地塊的樓面價都1.6萬元/平米了，我們很可能會上調售價。”

近日上海土地市場一改上半年的沉悶。先是7月初，上海火車站北廣場以超過47億元的參考總價預申請，成為“准地王”。

在目前的調控和市場環境下，政府與開發商的心態正在發生微妙的變化。上海市政府一位元內部人士向記者透露，地方政府一直希望發揮房地產的經濟拉動作用，但來自中央的房地產調控基調不放鬆，作為重點城市的上海就不會打任何政策“擦邊球”。比起其他二三線城市，上海近期推出優質地塊的做法，顯示出“穩妥”前提下的積極態度。

預申請試探市場

“目前已有好幾家開發商來我們局?談過了。”上海市閘北區規劃和土地管理局（以下簡稱“閘北區規土局”）一位元工作人員向記者透露。商談的核心，是上海火車站北廣場地塊。7月初，這一地塊以高達47.46億元的參考總價開始預申請，引發業內關注。這一地塊規劃的功能包括住宅、商業地產等，是上海內環較為稀缺的資源。以底價計算，其平均樓板價約1.5萬元/平方米，與周邊高達3?4萬元/平方米的房價相比，單價並不算很高。

據透露，目前閘北區待出讓的地塊僅此一塊。有意向的開發商需向閘北區規土局遞交申請表格，並提交自己的的規劃方案。業內消息稱，這塊地的保證金相對於以往慣例較低，但閘北區規土局對這一說法未予回應。

上述工作人員向記者透露，規土局並不要求開發商提出的規劃方案要“一錘定音”，規土局會調動規劃設計部門提供支持和建議，給出修改的空間。目前只是預申請階段，雖然來電諮詢以及上門商談的開發商已有多家，但還沒有哪家“領跑”。

除了這個地塊外，上海還密集發佈多個推地計畫，讓低迷已久的土地市場有所震動。

7月底，上海市政府辦公廳發佈通知，要求進一步嚴格執行差別化住房信貸、限購，加大普通商品房土地供應力度等政策。

針對政府嚴厲調控的姿態，市場給出了偏向積極的預期。21世紀不動產近期的一份報告稱，地方政府財政收入對房地產的依賴性一直較強，如今土地出讓金同比下滑明顯，政府有積極推地的動力。

據統計，今年1~5月份上海共成交167幅地塊，同比下滑37.5%。而1~5月119.1億元的土地成交金額，比去年同期大幅下滑了六成多。從6月底開始，上海密集推出多個土地出讓公告，土地性質也涵蓋了住宅、商業等多種類別。

“地方上當然希望可以房地產政策鬆動一些，可以讓房地產帶動經濟增長，畢竟牽涉的行業太多，作用很關鍵。”上海市建交委一位元內部人士向記者透露，上海市政府內部近一段時間以來強調最多的關鍵字是“創新驅動”、“轉型發展”。“二三線城市偶爾會試著鬆動一下房地產政策，但對於上海這樣的城市，各方面關注度太高，上海的地方政策是連 擦邊球 都不會打的。”上述建交委內部人士認為，上海不會輕易調整房地產政策，態度上也將保持嚴厲。因此加大推地，推優質地，是上海一個安全的做法。

上海土地市場的運轉方式一向是由上海市規土局統一定調、規劃，再由區一級的規土局具體執行，在不斷溝通、協調後再推出土地。據透露，目前上海的土地資源以郊區為主，內環以內極為緊缺，即使有空地，也面臨著極高的動遷成本。而火車站北廣場“准地王”所處的位置頗佳，其周邊人流量非常大。

開發商預期好轉

21世紀不動產的統計顯示， 近兩月來，上海經營性用地成交趕超前5月總和。

閘北規土局對備受關注的“准地王”給出了漫長的預申請週期，長達半年多，給出的預申請條件也較為優惠，而開發商也給出較為積極的反應。

上海一位元房地產開發商向記者表示， “准地王”給出的1.5萬元/平方米的底價並不算高，即使是達到2萬元/平方米，仍然有希望拍出。影響其拍出的最大因素在於該地塊體量大，如此大的規模往往只有央企、國企，或少數幾個行業龍頭才有實力開發。

目前開發商對拿地的態度正在變得更積極。雖然行情低迷，但開發商每年都有資金回流，開發商都會為未來幾年的發展儲備土地。由於上海此前的土地出讓量不算高，開發商如今到了需要拿地，把商業模式繼續滾動運轉下去的階段了。“還有一部分開發商覺得，現在行業低迷的時候如果不抓緊拿地，未來市場反彈再拿地成本就太高了。好地塊資源總是稀缺的，拿一塊少一塊。一些好的房地產公司現金流還是有的。”上述一上海開發商說。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，加大推地力度，在很多地方都出現了。近階段土地市場剛剛顯出復蘇跡象，優質地塊引發的關注度非常高。開發商對未來的預期已有所好轉。

傳統的商業地產領軍企業萬達集團近日又有大手筆動作。昨日，萬達東城專案正式奠基，此前，萬達集團剛剛和黑龍江省政府簽訂170億的開發合同。持續升溫的商業地產投資熱情，催生了專業的商業地產服務公司。昨日，由多名資深的國際地產服務專才發起的RET睿意德四城同開，全面啟航。

RET睿意德甫一啟程，便收穫了百億大單，用數字反映了商業地產的火爆。自2010年開啟新一輪的房地產調控以來，房地產企業加速邁進商業地產的步伐，加重商業地產比重。據《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都均涉足商業地產，整個行業已經向傳統的住宅市場轉向了商業。據悉，萬科計畫在未來5年?商業地產領域的投資比例將提高到整體業務的20%。今年2月底，保利公佈下一個十年計畫，整個集團的住宅和商業的投資比例將達到7:3，聲稱未來在北京將發力與商業和養老住宅。

據鏈家地產市場研究部統計，今年截至到7月份，萬科、中海、保利等十大房企拿地金額達到556.34億元，其中商服地塊達到156.36億元，占比為28%。鏈家地產市場研究部常清認為，商業地產目前房企轉型的主要方向，雖然目前在總業務中占比較低，但市場份額正在逐漸增加，2010年、2011年商業和辦公的銷售額超過商品房銷售額的3成。今年以來，房企會繼續逐步增加優質商業地塊的儲備。由於一線城市土地出讓的邊緣化，房企會增加向二三線城市的商業佈局。

世邦魏理仕關於商地產開發的最新研究結果同樣指向二三線城市，在這些城市，開發商積極拿地開發商業，國際大牌迅速滲透，使得這些城市中的商業項目檔次得到有效提升。沃爾瑪、宜家、迪卡儂、Tesco等大型零售商紛紛把二、三線城市作為國內市場拓展重點。

正是考慮到二三線城市迅速發展起來的商業地產需求，RET睿意德在成都、瀋陽和鄭州同時開設分公司，更好的覆蓋東北、西南、中部城市的發展。值得關注的是，該公司三位核心發起人行政總裁陸逢兆、執行董事聶綺冰及張家鵬此前都供職于國際房地產顧問“五大行”之一的DTZ戴德梁行。今年年初，澳大利亞UGL有限公司成功收購了DTZ戴德梁行，國際房地產服務格局正悄然生變，國內的房地產服務格局也在發生變化。不僅如此，此次的“另起爐灶”，還從另一個側面展示了中國房地產市場的發展變化。

時下，恆大、碧桂園及富力等房企紛紛借道旅遊地產，規避政策同時亦旨在尋求利潤新增長點。而網易財經從中國國際濱海旅遊新區發展趨勢高峰論壇會上獲悉，深耕珠三角的佳兆業集團（1638.HK）在環渤海的濱海經濟新區計畫投資500億元，打造複合旅居地產專案，整個專案規劃時長將達6-8年的時間。

佳兆業集團董事及遼寧區域公司董事長萬兵認為，東戴河項目總占地11平方公里，從規模體量上堪比南北戴河。改變以往純旅遊景區的單一發展模式，以泛旅遊功能與住宅產品結合，是以休閒度假中心、國際會議中心、國際展覽展示中心、濱海生態宜居中心多功能一體的複合地產。

據悉，這個位於遼寧綏中地區的佳兆業東戴河旅遊項目，或將成為北中國區最大的高端旅遊度假複合大盤，總體量達1000萬平方米。第一期投資達到20億元。去年11月份第一期高層公寓已進入銷售，其售價約6000-6500元/平方米。原住建部住宅產業化促進中心主任陳淮在會上認為，中國旅遊業與地產之間相聯繫的旅遊業發展，正在成為旅遊業和房地產業發展的契合點。未來20—30年房地產和擴大內需是中國經濟增長兩個重要的引擎之一。

他指出，擴大內需絕不是讓人們吃得更多，穿得更多，而是一定和消費結構的升級聯繫在一起，旅遊消費成為消費結構升級中最明顯的一個組成部分。未來有公共化服務資源，私人產業相結合的旅遊業正在多起來。

佳兆業綏中區域董事長田永久介紹，目前項目已開發建設18棟高層，還有一個五星級酒店，預計今年年底就可以對外營業。目前銷售中心以後將作為項目的商業中心。截至目前專案已銷售2000套房源，回籠資金6個多億。

網易財經注意到，樓市調控以來，?大、碧桂園、富力、雅居樂等房企的旅遊地產專案紛紛在加速上馬，搶佔海南、廣東惠州，雲南等地，而尤以雲南、惠州最為熱鬧，成為各開發商爭奪的香餑餑。2011年，廣東清遠世紀旅遊城高調亮相，投資數十億，成為?大最具代表性的了旅遊地產項目；今年正式對外推出的上海啟東專案，曾被投行估值高達300億元；同樣市場傳出雅居樂450億豪賭雲南旅遊。

根據ChinaVenture投中集團最新研究顯示，2006年至今，國內傳統旅遊行業共完成31筆私募融資交易，累計獲得投資2.52億美元。國內旅遊產業基金陸續興起的同時，大型房地產商在住宅地產持續調控的背景下紛紛佈局旅遊地產。

在2005年至2011年之間，我國旅遊行業總收入從7686億元增至18500億元，年複合增長率可達15%。同時ChinaVenture投中集團分析師萬格指出，在嚴厲的國家政策調控下，具備資金實力的開發商通過旅遊地產尋找出路。但仍可看出目前國內旅遊地產的投資主體，仍以大型房地產商為主體，少部分優質旅遊戰略投資者參與其中。

他擔憂，投資旅遊地產雖後期收益豐厚，然而其初始投資額度高、項目培育期長、後續物業管理成本不可忽視，且需要持續流動資金補充，對於計畫長期持有而非轉售的旅遊地產投資者而言，資金和專業運作能力方面的挑戰較大。

昨日，來自人民銀行重慶營管部的調查顯示，2011年4月以來，在重慶市銀行發放的個人住房貸款中，除2011年7月首套房貸款占比低於90%以外，其餘月份首套房貸款占比均超過90%，總體平均占比超九成。

體現在房地產市場上，則是滿足剛需購房者需求的小戶型賣得更好。不過，業內認為，剛需不會推高樓市價格。

個案

畢業兩年 按揭購房安家

“完全沒想到這麼快就可以擁有屬於自己的家，貸款的辦理和發放都很快。”已經辦理完購房按揭貸款手續，開始還月供的劉強說起首次購房的經歷就連稱，運氣好辦得很順利。現就職於渝北的一家國有大型企業的劉強說，大學畢業不到兩年時間就能在大學城富力城購買一套小戶型，已經讓他很滿足。

劉強回憶說，銀行在審批貸款時認為他的收入和還款來源穩定，而且自身資信條件好，還給首次貸款購房的他利率打了個9.5折。放貸的時間也很快，從遞交申請到放款只花了不到一個月的時間。

“這並非個案，類似的情況還很多，也說明了重慶市場剛性購房需求的旺盛。”人民銀行重慶營業管理部貨幣信貸處處長陳振祥透露，根據人民銀行重慶營業管理部公佈的資料，2011年4月以來，在重慶市銀行發放的個人住房貸款中，除2011年7月首套房貸款占比低於90%以外，其餘月份首套房貸款占比均超過90%。

一大型國有商業銀行個貸部人士分析說，重慶的剛性需求量非常大和城鎮化建設加快、外地來渝求職就業的人才增多等都有關係。比如大學畢業生、進城務工人員等，在城?都需要一套房子。在剛需客戶需求本就旺盛的時候，銀行對於首套房貸信貸政策的放鬆進一步刺激了剛需購房者的欲望。

市場

小戶型遭搶購　大多是首套

來自地產諮詢專業機構的銷售統計顯示，很多新開盤的小戶型甚至出現了開盤即售罄的“日光碟”現象。據重慶尚峰地產行銷策劃有限公司的統計資料顯示，今年6月，在江北北濱路國奧村、大石壩東原D7區，出現了“日光碟”現象。記者查詢發現，國奧村的套內面積為49~78平米左右，東原D7區的套內面積為63~86平米。而同期開盤的旭輝朗香郡也在開盤當日售出了九成左右的房源，其主力戶型也是49~79平米。記者調查得知，這些樓盤的買家，大都是首套房買主。而一些只有改善型需求的大戶型，則無“日光”現象。江北一樓盤甚至在近日同一棟樓開盤，只開小戶型，不開大戶型。原因是前期開盤的大戶型還有大量房源待售。

“最近半年來，新增房貸單筆的授信額度大都在30~40萬元左右，而且戶型多是兩居室的小戶型。”市內一大型商業銀行個貸部負責人透露，今年以來，隨著信貸政策的寬鬆和開發商放價增量行銷策略的開啟，剛需購房者的消費需求得以釋放，這從銀行新增房貸的構成上也可以看出一二。

原因

首套房貸政策引導剛需入市

之所以出現小戶型樓盤受追捧，剛需購房者入市熱情高漲的原因在於信貸政策對於首套房貸的傾斜力度正在加強。

“不少剛需置業者對首套房貸利率的下調都非常關注，並不時到樓盤進行瞭解。”在九龍坡斌鑫國際公園的售樓部?，置業顧問張小姐說。

“去年以來，國家多部委一直強調房產調控政策，要積極支持保障房和首套房信貸需求。可以看到我們的住房信貸政策對首套房一放鬆，銷量就會迅速上升。”市內另一家大型股份制商業銀行個貸部經理分析說，隨著首套房貸回歸基準利率和央行二次降息的到來，讓不少剛需購房者多少有點亢奮。

重慶的成交量似乎也很好地佐證了這一觀點，7月6日，也就是在央行年內二次降息的第二天，重慶樓市成交大幅度增長，達到了1024套，比6月平均的520套整整高出一倍。

“首套房貸款利率下調，減少了購房者置業成本，再加上重慶房價比較理性，成為推動首套房貸發放增長的主要原因。”市內另一家大型股份制商業銀行個金部負責人坦言，目前大致有三種因素在左右樓市走向—政策、房貸、價格，房貸鬆動針對首套房，將對樓市成交起到順水推舟的作用。從近半年來新增房貸的發放來看，首套房購房者確實佔據了很大的部分。

記者走訪多家商業銀行發現，對於二套房的認定標準都是嚴格執行“認貸又認房”，即不僅要對貸款者以往貸款買房情況進行查詢，而且還要登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。只要發現借款人名下已有房產，不論是否已經還清銀行貸款，均按二套房貸看待，即利率上浮10%。

這一現象在人民銀行重慶營業管理部調查報告中也得到了印證。調查顯示，在住房貸款利率執行上，重慶市商業銀行對借款人家庭貸款購買第二套住房的，嚴格按照貸款利率不低於基準利率1.1倍的政策執行，有效抑制了投資、投機性購房需求。

相關

上半年公積金個貸同比增長445.3%

在商業銀行信貸向首套房貸傾斜的同時，住房公積金幫助剛需購房者實現住房夢的作用也在顯現。昨日，來自市住房公積金管理中心的消息顯示，截至2012年6月底，全市累計使用660億元，資金使用率達到101%。其中，今年上半年使用107.2億元，包括提取33億元，發放個貸74.2億元，同比增長445.3%。

隨著我市推行公積金聯名卡，使職工提取使用公積金便捷化，上半年提取使用公積金33億元，其中77%以上用於購建房和購房還貸等住房消費。同時，我市及時調整個貸政策，將可貸額度由帳戶餘額15倍提高到25倍，並允許貸款職工補繳帳戶餘額，全力支援職工剛性住房需求，公積金個貸發展迅猛。上半年發放個貸74.2億元，同比增長445.3%，個貸餘額淨增64.6億元，占全市的33%。

此外，公積金個貸的低利率優勢吸引了大批開發商和購房職工。目前接受公積金貸款的樓盤已達到95%以上，購房貸款職工中40%左右是公積金繳存人，而且公積金主要支持剛性住房需求，重點支持中低收入職工家庭購買中小戶型的自住住房，每戶平均面積在120平方米內，為實現房地產調控目標並促進房地產市場穩定起到了重要作用。

趨勢

首套房貸利率仍將下降

隨著房產調控不放鬆信號的傳出和利率市場化進程的加快，未來的房貸政策可能會有什麼樣的變化？在市內部分銀行人士看來，受房地產調控、貸款增速放緩等因素的影響，首套房貸利率水準可能還會有下降空間。

我市一國有商業銀行個人房貸部負責人透露，在央行降息並擴大貸款利率浮動區間以後，總行在個人房貸利率方面給予他們的自主權更大了，可以根據市場情況隨時作出反應。從目前市內其餘銀行的動靜來看，大家都沒有醞釀調整的跡象。但只要有銀行挑起首套房貸利率打折，預計還是會跟進。但目前要想大面積回歸8.5折或者7折時代，暫無可能。

“隨著今年6月底,全國婚姻登記資訊聯網變成現實，二套房認定的又一個漏洞被堵上，而且國家對於二套房貸的調控政策不減，二套以及多套房貸的放鬆暫無可能。”我市另一家國有大型商業銀行人士分析說，下一步投資性需求的房貸仍將受到嚴格控制。

剛需入市不會推高樓價

面對剛需購房者的批量入市，樓市還會持續穩定嗎？容磁企業管理諮詢公司總經理王雪松分析說，今年的房產市場，剛需購房者“抄底”批量入市的現象比較明顯。此外，寬鬆的貨幣利好政策，以及開發商的促銷跑量，也是促成大量剛需入市的重要原因。從今年3月份開始，剛需爆發，同時帶動改善性需求入市，主城占比提高。來自市統計局的消息顯示，上半年，“一圈”中的主城九區上半年銷售面積增長18.7%；而圈內其他縣上半年銷售面積同比下降22.9%。

“剛需購房者缺乏多次置業經歷，對價格的考慮會更關注和敏感，如果價格有異常就會直接影響剛需購房者下叉。”王雪松說，從目前的情況看，重慶的樓市價格穩定理性，開發商出於資金回籠的考慮也不會貿然大幅提高房價，嚇退剛需購房者的這個主流消費群體。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓也認為，近來國家相關部委連續強調樓市調控不會鬆動，房價反彈缺乏條件支撐，重慶房價不可能出現大幅反彈。

國務院指示評估重慶、上海開徵經驗 加快推進時程

為了防止大陸房價報復性反彈，近2個月來中央對樓市調控已陸續釋放多次調控不動搖的信號，房產稅作為備戰下一輪樓市調控的「重磅炸藥」，一直在加快推進。而據知情人士透露，財政部與國家稅務總局已被國務院高層要求，總結評估重慶、上海兩地徵收房產稅的經驗，盡快給出一個向全國推廣的試點方案時間表，下半年房產稅可能會出現加碼。

買氣回溫 憂房價漲

7月以來，一線城市房地產市場延續3月來的上漲趨勢，成交量創年內新高，北京等多個地區的二手房成交均價已回到本輪調控前水平， 6月70個大中城市中新房、二手房價格環比上漲的城市數量環比已經翻倍，隨著大陸房市買氣回溫，不少民眾擔心房價恐將止跌反彈。

日前，財政部部長謝旭人在部署下半年財政工作重點時再度強調，下半年嚴格實施差別化住房稅收政策，抑制投機投資性購房需求。這被外界解讀為，未來房產稅可能會出現加碼。

不少大陸學者專家也認為，應盡快展開房地產稅收制度改革，擴大房產稅試點範圍、強化交易環節稅收政策，用稅收長效機制逐漸取代限購等行政手段，達到有效抑制投資和投機需求。

預估下一試點為深圳

據知情人士透露，早在今年3月份，財政部與國家稅務總局已被國務院高層批示要求，結合住建部的個人住房資訊系統全國聯網，總結評估重慶、上海兩地徵收房產稅的經驗，盡快給出一個向全國推廣的試點方案時間表。

在該批示後，財政部和國家稅務總局正低調加快房產稅的推進進程。鳳凰網報導，目前除了已試點滿周年的上海、重慶，預估下一個最有可能是城市是深圳。

前不久，《深圳市土地管理制度改革總體方案》經特批，先行先試。知情人士稱，其中提出完善土地收益分配調節，核心在於改變我國現有土地稅費改革，讓地方政府可以對開發商囤地獲取的超額利潤進行二次徵收，即開徵不動產稅和閒置稅研究。

此外，也有專家認為，試點範圍將擴大至北京、廣州等一線城市，並考慮對存量房和新增住房同時徵收，這樣既可以增加市場存量房供應，減少新的投資投機需求，又能為地方政府培育主體稅種，從根本上遏制房價上漲。

大陸住房和城鄉建設部副部長齊驥日前已明確表示，目前住建部正研究擴大房產稅徵收城市，但具體擴大的範圍還沒定案。

根據清科集團日前發佈的報告，2012年7月大陸併購市場共完成68起並購交易，其中披露金額的有63起，交易總金額為22.04億美元。這些並購案例主要分佈於機械製造、生物技術∕醫療健康、電子及光電設備、能源及礦產、房地產等十七個一級行業，其中房地產行業最為突出。　

根據新華網報導指出，清科報告顯示，7月份大陸房地產行業披露金額的並購案例6起，披露金額為7.69億美元，占7月並購披露總額的34.9%，平均每起案例並購金額1.28億美元；金融行業排在第二，披露金額的案例共有3起，披露金額為3.78億美元，占比17.2%，案例平均規模1.26億美元；汽車行業排在第三，披露金額的案例共有2起，披露金額為2.49億美元，占比6.2%，案例平均規模1.24億美元。

清科研究中心研究員周倜如認為，7月份房地產行業的平均並購交易規模是繼2011年5月以來首次突破1億美元，房地產公司紛紛高價受讓說明開發商們對房地產行業的市場前景表示樂觀。

新港城一周兩破頂 荃灣中心高13%

政府宣布明年推出新居屋政策後，二手居屋樓價急升，推動購買力回流私樓市場；加上近日大屋苑租金急升，供平過租的情況更明顯，租客紛紛由租轉買，進一步令細樓價市場升溫，各區細價樓續錄高價成交個案。

承接上月二手交投旺勢，高價成交不只限於一綫藍籌屋苑，二綫屋苑也從後趕上，尤其是細價上車屋苑，樓價屢現新高。其中，新港城兩房不消1周兩度破高價。

置業18馬鞍山區區域董事張栢華指，破屋苑新高呎價成交為新港城J座極高層3室，面積465平方呎，原業主7月時放盤，開價330萬元，日前反價8萬元，最終經還價下以335萬元易手，呎價7,204元。同類型單位月初以333萬元成交，不消一周，高價已被上址打破，而原業主於01年以150萬元購入，現帳面利潤達185萬元。

將軍澳中心兩房 首破400萬

張栢華指，由於目前區內交吉單位供應有限，有質素而業主叫價不過高者寥寥可數，所以即使不乏買家趕上車，新港城本月至今亦只錄有8宗成交，而無盤可選、又未能緊追私樓價的買家，只好轉移區內的居屋市場物色單位。

其次，美聯物業高級營業經理梁仲維指出，荃灣中心14座中層G室，面積492平方呎，成交價達268萬元，呎價5,447元，較市價高出13%，而原業主僅放盤1星期，輕微調低叫價2萬元，即以高價易手。上址持貨3年，帳面利潤達119萬元。

至於將軍澳方面，將軍澳中心兩房單位連錄兩宗高價成交，其中11座高層C室，面積546平方呎，昨日以405萬元易手，呎價7,418元，是同類單位首次突破400萬元關口。

嘉湖租客 202萬購573呎

另一方面，暑假期間屬租務市場旺季，大屋苑租金急升，推動大批租客轉租為買。中原地產助理區域營業董事郭佩玲透露，嘉湖山莊兩房租金愈搶愈高，一名原本以月租6,500元於區內租樓的租客，近日業主大幅加租至7,500元，遂決定轉租為買。昨日以201.8萬元購入3期3座中層F室，面積573平方呎，呎價3,522元。

她指出，由於細價樓仍可以申請9成按揭，為租客提供不少有利條件。以上述單位為例，以9成按揭計，若攤分30年還款，每月供款僅6,823元，比租樓更平。

其次，元朗御景園2座中層B室，面積615平方呎，剛以270萬元易手，呎價4,390元。買家為同區租客，有見租金不斷上漲，故拍板購入單位自住。

沙田第一城 成交飈升2倍

事實上，在上述兩股力量追捧下，近期各區細價屋苑交投急增。天水圍嘉湖山莊上月成交旺突破110宗，沙田第一城則約75宗成交，按月飈升2倍。

香港置業高級執行董事伍創業指出，最近各區二手屋苑租金水漲船高，收租客加快入市步伐，二手市場增添「生力軍」下逐步回勇，帶動各區樓價穩步向上。

財政司司長曾俊華表示，釋放工業土地，改為住宅用途，是穩定住宅土地供應的重要策略之一；他指，更多工業大廈改成住宅大廈後，相信有助催化附近工廈改建，把使用率偏低的工業區，改為發展住宅區，可以達到多贏。

穩定住宅供應 重要策略

曾俊華昨日的網誌，題為《穩定住宅土地供應（一）》。在文中，曾俊華表示，近年樓價、租金上升，增加市民的負擔，增加土地供應，可確保樓市健康平穩發展，而釋放工業用地改為住宅用途，是穩定住宅土地供應的一個重要策略。

曾俊華指出，部分工廈區交通方便，是理想的住宅選址。他舉例，荃灣沙咀道其中一幅土地，前身是工廠大廈，現已完成更改土地用途，房委會將用該幅土地興建3幢居屋，提供860個單位，預計2016年落成；房委會在沙咀道興建居屋的同時，會一併興建公眾休憩設施及長者設施，改善附近居民的居住環境。

興建休憩設施 改善環境

他表示，荃灣沙咀道附近，除了私人屋苑，還有多幢工廈，他相信，若有更多住宅大廈落成，有助催化附近工廈改建為住宅；工廈改變用途，工廈的業主，可望得到較佳的經濟回報，而住宅用地的供應亦會增加，附近居住環境有改善，達到多贏局面。

另外，曾俊華認為，鐵路站上蓋及附近土地，是另一個重要的住宅土地來源。他舉例指，荃灣西站附近的多幅土地，合共可提供約6,000個單位，部分正在興建中。

曾俊華強調，政府會繼續穩定住宅土地供應的工作，不會鬆懈，又指明白市民擔心新建的大廈會否成為屏風樓、阻擋景觀等，若政府提出在某幅土地興建住宅，會充分與相關的居民磋商，盡力照顧市民的關注。

公營房屋資助單位 逾6萬

他又派「定心丸」說，現正施工中的私人住宅單位，達5.3萬個，超過過去10年的平均數；未來數年，預計公營租住房屋及資助出售單位的建屋量，將超過6萬個。

這些公、私營單位，將在未來數年陸續落成，相信有助平衡短期供求的情況。

受累降價促銷 毛利率看跌

內房股業績潮將於本周五由中國海外（688）揭開序幕。受到內地樓市持續調控影響，內房銷售自去年下半年開始步入「冷靜期」，期間開發商進行連串減價促銷行動，預期將拖累今年上半年入賬的銷售金額。

證券商預期，毛利率下降將導致房企的核心盈利下跌，跌幅料介乎13%至61%不等，負債率亦將較去年年底上升。

本報綜合多間證券商報告預測，除了7月底發出盈警的富力地產（2777）外，SOHO中國（410）、方興地產（817）、世茂房地產（813）、?大地產（3333）及瑞安房地產（272）即將公布的中期業績也將未如理想，料其核心盈利將出現倒退。

負債率將維持高企

據了解，富力今年上半年確認入賬的樓面面積，只佔原定目標的20%至25%；同時，其入賬的毛利率亦較去年同期為低，主要是去年上半年確認入賬的項目毛利較高。美林估計，富力中期核心盈利約13.06億元（人民幣．下同），同比下跌35%；負債率則仍然維持較高的85%水平。

美林預期是次中期業績，投資者將關注房企的毛利率、負債率及最新的銷售目標，以及對下半年的銷售預測。鑑於過去6至9個月，房企進行連串的「以價換量」，平均減價幅度介乎5%至15%，部分一次性拆扣優惠更達到20%至30%不等，故該行對中期毛利率下跌並不感到意外。

除了入賬金額減少外，有業內人士估計，上半年內房企的負債率也平均達到68%，較2011年年底的66%略為增加。主要是今年首季為開發商繳款的高峰期，因不少應該於2011年年底支付的款項，被推遲至今年首季；儘管5月及6月銷售出現反彈，惟大部分資金須待7月份才回籠。

當中，上半年積極吸納土儲的?大及龍湖（960），分別斥資150億元及80億元進行收購；花旗預料，其負債率將分別回升至88%及53%；而合景泰富（1813）因期內須支付信託費用約16億元，故其負債率亦料上升至72%。

全年業績仍樂觀

不過，部分於2010年至2011年期間錄得強勁銷售額的內房企，今年中期業績將跑贏同業，如中國海外、華潤置地（1109）及碧桂園（2007），預期核心盈利將上升2%至13%；而世茂的負債率則有望由82%的水平降至69%。

然而，市場對房企全年業績仍比較樂觀，因截至今年6月底止，內房股平均已鎖定2012年盈利約83%。其中，龍湖及綠城（3900）則已鎖定100%，中海外、雅居樂（3383）及華潤置地分別已鎖定92%、88%及86%；而合景泰富、碧桂園、世茂、?大及富力均已銷定全年盈利超過7成。

地皮批出刺激將軍澳現高價成交

新居屋政策令樓市火上加油，過去的周六及周日藍籌屋苑成交宗數再增加12.5%，至36宗水平；將軍澳則受限量地接近估值上限批出刺激，屢錄高價成交，將軍澳中心高層單位創兩房呎價新高，君傲灣兩房戶則在扣除10%額外印花稅（SSD）後，易手仍賺逾51萬元。

中原地產表示，過去兩天十大屋苑共錄得36宗交投，按周上升12.5%，連續五周達30宗水平，其中以細價樓天水圍嘉湖山莊錄得10宗領導大市；東涌映灣園周末交投量則按周增加兩倍，升幅最顯著；太古城則再錄4宗成交，令本月成交量已達17宗。

君傲灣扣一成SSD賺51萬

各區仍由高價個案主導，其中受一手推盤和月初賣地結果刺激的將軍澳最明顯。利嘉閣地產高級經理鄭健沐表示，君傲灣2座高層A室兩房戶以483.8萬元易手，面積681方呎，呎價7104元，創同類單位新高；該單位在1月份以384.3萬元購入，扣除SSD稅款10%後仍獲利51.12萬元，賺幅約13.3%。

美聯物業高級營業經理林振聲表示，將軍澳中心5座高層A室以483萬元售出，呎價7828元，創屋苑兩房單位新高；另11座高層兩房戶則以405萬元沽出，面積546方呎，為屋苑500多方呎兩房戶造價首破400萬元，呎價7418元。

該行高級營業經理黃少明指出，將軍澳區月內暫錄得46宗二手成交，按月增加18%，約兩成業主於賣地消息後反價封盤，幅度介乎3%至5%，其中新都城二期9座中層戶，叫價由330萬元反價至350萬元，幅度6.1%。

其他區域方面，青衣區缺盤情況持續，美聯物業高級營業經理樊志聰透露，不少用家因而搶購連約盤，其中海欣花園3座高層E室以380.3萬元成交，單位租約至年底，買家須支付五成樓價首期，連同其他代理佣金等雜費，涉及資金逾200萬元；同區翠怡花園一個單位成交價326.8萬元，扣5%的SSD後賺逾45.5萬元或17.2%，呎價5815元。

中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，鰂魚涌逸樺園2座中層B室以1370萬元售出，呎價14467元，創屋苑分層戶新高；該行助理區域營業經理趙鴻運指出，太古城東山閣高層D室以862萬元沽出，呎價10058元，太古城本月首五天已錄得17宗成交，相信全月成交量將超越上月25宗水平。

新盤兩天售91伙

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新居屋政策刺激下，買家入市態度轉趨積極，加上近期股市走勢企穩向好，強化買家入市信心，帶動二手成交節節向升，相信本月二手市場表現將較上月活躍。

一手市場方面，過去兩天共錄約91宗成交，仍以長實（001）將軍澳峻瀅主導，共涉約70伙，長實地產投資董事郭子威稱，樓盤上周六提價3%至5%加推74伙，即供平均呎價6434元，其中6座42、43樓G室，即供呎價6974元，屬推售以來標準單位呎價最高。

新世界發展（017）沙田溱岸8號則售逾5伙，全屬三房戶，呎價8077至11009元不等。

峻瀅售約70戶 溱岸銷7單位

新盤市場繼續由餘貨項目支撑，由於發展商積極加推餘貨單位，帶動周末的一手市場錄約96宗成交，按周上升1倍。其中，長實（00001）及捷和的將軍澳峻瀅沽出約70伙，佔市場整體成交逾7成。

峻瀅待推2房戶 高層望海景

峻瀅日前再度加推74個位於第6座的兩房戶，建築面積平均呎價為6,434元（為即供價），加推單位分布於第6座的2樓至43樓的F及G室，F室建築面積是662呎，G室則為658呎，可享開揚泳池景，為優質景觀。

據了解，該批單位市值約為3億元，發展商指，撇除景觀因素，加價幅度約3至5%。其中，6座42及43樓G室，即供價458.9萬元，呎價則為6,974元，屬項目標準戶最高呎價。

長實地產投資董事郭子威稱，項目單位價格尚有上升空間，在待推的2房戶當中，部分高層單位可眺望西貢海景，價格可再調升5至10%，呎價有機會達8,000元水平。

溱岸累售600伙 25%內地客

他又指，近期峻瀅的公司客比例明顯增加，日前錄得的成交中，約有2成為公司客。發展商現限定公司客每日只可購1伙，亦會控制此類買家比例於2成水平。另外，長實由上周五起，於內地舉行路演，宣傳旗下的內地及本港項目，兩日內已有5千人次參觀，其中有近500人表示有意購買單位。

其他餘貨新盤方面，新世界（00017）大圍溱岸8號，過去周末共售出約7伙，全屬3房戶，而項目至今已累售近600伙。發展商方面表示，在周六、日安排了逾20組廣州客到港參觀示範單位，而項目內地買家比例已持續上升至逾25%。

新盤紛加推應市 續錄成交

由信置（00083）及南豐等發展的大埔溋玥．天賦海灣周末亦加推兩伙11座9至10樓E室，兩伙面積同為818平方呎，平均呎價8,557元，而項目周末兩日共沽約4伙。

日前開放現樓示範單位的嘉里（00683）黃大仙現崇山周末兩日再沽4伙，而新地（00016）將軍澳天晉亦錄1宗成交，呎價1.1萬元。

各區新盤紛加推單位並錄成交，其中九建（00034）西區CADOGAN日前加推一伙面積959平方呎27樓E室，單位定價約1,766萬元，據悉已獲內地客預留，而該名買家亦已購入同層D室。

至於全新項目方面，市場消息指，新地屯門站瓏門推盤有期，市傳項目可望短期內獲批預售，本周會與代理見面，講解推盤詳情。

政府近年銳意發展九龍東，不少發展商陸續進駐區內擴大版圖，其中以會德豐（020）及億京最積極，區內持有可建商廈樓面分別逾100萬及200萬方呎；業界人士預計，隨着啟德發展及郵輪碼頭的興建，看好九龍東前景，預料年底商廈租金及售價將同步上升，幅度可逾10%。

億京擁200萬方呎樓面

近年積極增加土地儲備的會德豐系，成為九龍東持有土儲較多的發展商之一。會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團擁九龍東6個可發展項目，涉及樓面逾370萬方呎，包括4個住宅項目及兩個商業項目，將分階段在未來5至6年發展。

集團早前以35.28億元投得的觀塘海濱道用地，現正進行地基工程，並獲批建兩座21層商業樓宇，另設有2層地庫，總樓面約92.66萬方呎。發展商預計，項目明年年初可興建上蓋，最快明年年中或下半年推出。

此外，九倉（004）海濱道123號九倉電訊廣場去年第四季完成補地價5.03億元，資料顯示，由於項目地積比率未用盡，故發展商決定額外興建約20萬方呎樓面，並就此進行補地價。項目早前已獲批建一幢23層商廈（包括2層地庫），涉約59.6萬方呎樓面，稍後可重建。黃光耀表示，集團暫未有九倉電訊廣場重建的時間表，惟由於兩個商業項目均配合九龍東的發展，發展潛力極大。

住宅方面，會德豐系區內擁有包括九龍貨倉重建住宅項目、東源街項目、油塘灣綜合項目及將軍澳地皮，合共可建逾三百萬方呎。其中東源街項目已批出補地價金額，九龍貨倉重建住宅目前已批則，發展商期望最快年底可獲批出補價。

除會德豐外，億京近年在九龍東也先後推出和建成多個新型商業大廈項目，包括敬業街55號及萬兆豐中心等，目前有4個項目正與政府商討補地價事宜，分別為觀塘駿業街52至56號、成業街10號、創業街15至17號，以及九龍灣宏光道6號，其中駿業街52至56號，發展商早前透露將就批出的補價金額提出上訴；至於新蒲崗裕美工業中心，據悉近月已批出補價金額4.8億元。

據了解，億京現於東南九龍擁有逾200萬方呎的樓面。

此外，近年在觀塘一帶以「創紀之城」系列興建多個商廈的新地（016），在區內尚有多個項目可發展。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事麥偉嫦表示，東九龍新落成的甲級商廈湧現，個別優質商廈的買賣表現理想，落成多年的商廈仍受投資者追捧，呎價更有顯著增幅。至於租務，東九龍逾萬方呎的樓面供應最多，因而受企業追捧的程度最大。

租售價年底前料升逾10%

中原（工商舖）寫字樓部董事鄭繼標指出，美國將採取進一步貨幣刺激措施，加上人民銀行於一個月內兩度減息，將刺激整體經濟增長，更帶動信貸需求；香港仍處於低息水平，企業承造按揭的息口持續偏低，有利投資氣氛更趨熾熱，預料各利好消息對本港商廈市場起正面作用。該行預期，九龍東將繼續成為用家及投資者入市對象，至本年年底該區租金有機會再升10%至15%，呎價可望有10%至20%的升幅。

總部在新加坡的商場經營商凱德商用(6813)表示，雖然內地經濟放緩，但公司仍看好內地市場，預期下半年內地整體零售銷售增長約15%至16%，亦期望旗下內地商場每平方米的銷售收入有10%增長。

　凱德商用早前宣佈斥資近40億港元購入青島及東京兩個購物中心項目，公司總裁林明志日前在港表示，公司財務充裕，目前無需在港融資，原因為現時股票行情不理想，在港進行融資並未可為股東帶來特別好處。

至6月底可用資金逾20億坡元

　他說，截至本年6月30日止，公司手頭現金約3.5億坡元，加上私募基金所籌集的資金，集團約有20多億坡元可供使用。至於公司的淨負債對股本比率為25%，但林明志強調，公司較著重貸款對資產比率，長遠指標是貸款不超過資產40%至50%。

　林明志又預期，公司下半年業績比上半年好。由於旗下北京的凱德Mall．太陽宮剛於7月開幕，將有數個月的盈利貢獻反映於2012年的全年業績當中。再者，內地商戶銷售約以往平均錄得11%至15%的增長，預期下半年內地整體零售銷售將增長15至16%。

下半年業績料較上半年好

　問及內地經濟放緩會否影響公司在內地的商場租務，林明志認為，即使是內地經濟增長放緩至7%仍是相當可觀，加上公司營運商場的路線為中檔次及針對年輕市場，消費模式不單單是購物，可以是到商場看電影、喝咖啡等，消費力相對不受影響。

　至於有關開發青島購物中心項目的原因，林明志指，青島市具規模的購物中心只有3、4間，現時市中心的工業項目亦日漸搬至郊區，市中心有更多土地用作開發住宅，住宅建成後居民對購物中心亦自然有需求，未來發展潛力優厚。

　凱德商用上周五收報10.28元，沒有成交及起跌。

美聯物業資料研究部稱，綜合土地註冊處資料顯示，今年首7個月二手居屋(包括自由市場及第二市場)註冊量共錄得3,977宗，宗數較去年同期少16.7%。不過，跌幅相比起整體二手住宅市場跌26.2%為少，其佔整體二手住宅註冊量得以攀升至9.8%，高於去年全年9.1%的佔比，並創下6年以來新高。

註冊量同比跌16.7%

　以首7個月二手註冊量最多的5個居屋計算，屯門兆禧苑按年減少6.6%，而鑽石山龍蟠苑跌近10%，屯門兆康苑及沙田穗禾苑減少幅度不足13%，九龍灣麗晶花園減少23%，惟跌幅較大市低。

　上述5個居屋屋苑中，有3個於首7個月內破百宗，屯門兆康苑最多，錄得143宗，其次為沙田穗禾苑及九龍灣麗晶花園，分別錄有111宗及101宗。

　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年首7個月二手樓市交投表現未及去年同期，當中二手居屋亦跟隨大市回落，但其跌幅遠低於同期整體二手住宅市場，表現相對穩定。由於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處登記需時，因此近期政府宣布明年將有5,000名白表人士可購買未補地價的二手居屋，不排除該措施將帶動今年全年二手居屋註冊量比率進一步攀升至突破一成水平。

新政府未再推出壓抑樓市措施，主要循公營房屋入手紓緩上車壓力，加上預期未來低息環境持續，以及外圍大市最近未見大波動，積聚的購買力因此陸續釋放。中原地產數據顯示，過去兩日十大屋苑錄得36宗成交，交投量平穩上升，按周升幅12.5%，並連續五周位處30宗或以上水平。有消息指，個別單位更在銀行未估足價的情況下，成功以高市價易手。

　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，股市走勢企穩向好，強化市場入市信心，買家近日入市態度轉趨積極，帶動二手成交上升，相信8月份表現將較7月更見活躍。該行數據，十大屋苑過去兩日共錄得36宗成交，連續第二周錄得升幅，按周升幅為12.5%，成交量並連續五周企穩30宗或以上水平。

一手購買力回流刺激

　香港置業高級執行董事伍創業表示，新政府明言不會打壓樓市，令買家恢復入市信心，促使換樓需求增加。另一方面，由於不少新盤單位已陸續獲市場承接，購買力陸續回流二手市場，刺激屋苑二手交投，部分屋苑全月成交更創出本年新高。

　代理指，由於市場盤源正不斷減少，用家亦只有高價搶貨才能入市，造就細單位最近經常錄得高價。消息指，荃灣中心14座高層G室，面積約492方呎，放盤僅1星期就獲用家以268萬元購買，平均呎價5,447元，高市價13%，單位於銀行估價只有250萬，故今次成交於銀行估價不足情況下，仍以高市價成交。

　各區成交中，個別屋苑交投增幅明顯，如麗港城錄得5宗成交，成交量比上周同期的3宗，增加近67%，太古城亦錄得4宗成交，按周增加1倍。中原趙鴻運指，8月至今僅5天，太古城已錄得17宗成交，相信全月成交量必定超越上月25宗的紀錄。映灣園兩日亦錄得3宗成交，較上周僅1宗成交增加近200%。

　另外，將軍澳一手新盤銷情近尾聲，不少向隅客由一手回流至二手市場，推動區內物業價量上升。市場人士指，其中將軍澳中心剛錄得新高呎價成交，涉及單位為5座47樓A室，面積約617方呎，成交價483萬元，每方呎7,828元，為屋苑呎價歷史新高（不計第三期）。

美聯：盤缺叫價強硬

　此外，美聯物業十五大屋苑過去兩日亦錄得約50宗買賣成交，與上周51宗相若。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，8月承接7月市況，市場繼續釋放購買力，並消耗不少二手盤源。現時業主叫價態度強硬，盤源漸缺及價格急升下，拖累交投量未能向上攀升。不過，由於剛性需求殷切，市場亦見追價、高價成交，估計8月交投可保持穩定。

　利嘉閣地產總裁廖偉強稱，該行統計的周末成交中，個別屋苑表現亮眼，以天水圍嘉湖山莊為例，周末錄得20宗買賣成交，屬各大屋苑中最多，按周升1倍。利嘉閣黃景豪表示，天水圍細價單位樓價高企，嘉湖山莊500方呎單位動輒超越每呎4,000元水平，相對三房單位價格仍有水位，令三房成交比例，由上周約35%上升至過去兩日約70%水平。

今年上半年住宅動工量較去年同期增逾二倍半，將帶動未來樓宇新落成及供應量上升。按土地註冊處數據，七月樓宇註冊交易量跌至五個月低位，同期一手住宅成交量則按月上升，隨?新樓動工及落成量拾級而上，一手盤會保持較大市場份額水平。

　　政府於二○一○年起積極推出土地，以增加住宅供應目標，屋宇署最新公布數字，今年上半年住宅動工量為一萬零三百多伙，接近去年全年整體數字水平，較去年上半年同期三千零三十七伙多出二倍半，且僅今年上半年數字已比○八至一○年全年數字為高，反映住宅動工量正全速推進中；反而，同期住宅落成量仍然處低水平，可見該組數字仍然滯後，業界估計動工量持續向上，未來幾年住宅落成量與動工量將逐步拉近，每年二萬伙住宅市場供應將實現。

　　以○七年至一一年近五年本港住宅生產量計，每年住宅動工量介於六千九百九十二伙至一萬二千七百多伙，該時段每年平均住宅動工數字約為八千七百一十伙，於去年及今年則高於這項平均數，且有一直拾級而上趨勢。至於同期住宅落成量，在這過去五年間介於七千一百五十多伙至一萬三千四百多伙，每年平均落成量為一萬零二十八伙，落成數字表現反覆，但在現時動工量上升下，未來落成數字會同步向上。

　　由○七年至今年上半年，住宅動工量及落成量總數分別為五萬三千八百八十多伙及五萬二千四百二十伙，長遠而言該項大數走勢一致。按今年樓宇動工量估計二萬伙計，以項目動工至落成周期為二至三年計，未來二、三年樓宇供應量有望調升至二萬伙水平，但以每年樓宇一、二手成交註冊量約十萬宗計，按這計一手樓盤交易比例或調升至整體大市二成水平，才能吸納市場新供應增多趨向。

　　事實上，過去兩個月樓宇交易量仍偏軟，今年七月土地註冊處錄得之物業交易註冊僅七千七百零六宗，比過去十二個月平均數七千八百宗還要輕微低百分之一點三五，其中，住宅交易量為五千七百零九宗，佔大市交易量為七成四；以進一步數據分拆，一、二手住宅成交量近一千六百多及三千七百多宗，其中，一手成交量按月錄得升幅，而二手成交則跌至近五個月低位。地產界人士稱，在一○年底政府推出額外印花稅後，本港住宅交易量一直偏低，若未來樓市供應量拾級而上，若遇到供樓利息上升或外圍投資環境不穩定，或會構成市場承接一定壓力。