台企銀逆勢下探1.84% 一銀守住1.96%
青年購屋貸款，貸款額度逾500萬元，利率一舉衝破2%，某大型行庫更已拉高到2.2%，青年想買房子，自備款得增多；目前僅剩台企銀和第一銀行對「青年購屋貸款」額度超限部分，利率仍低於2%以下。

包括台企銀、第一銀、華南銀、彰銀等多家銀行推出搭配「青年購屋貸款」專案，貸款額度逾500萬元部分，華南銀和彰銀提供一段式利率已衝破2%，各為2.02%和2.06%，一銀守住1.96%，而台企銀利率卻逆勢下探1.84%，引發外界關注。
若以新北市1000萬元房子來看，500萬元、貸款20年一段式1.84%計息比某行庫2.2%相較，每月本息支出可省853元，1年本息支出省1萬多元。

今年內就會站穩2%

行庫主管說，政策性青年首購房貸利率走升，除與去年7月配合郵局調升利率、連動房貸利率外，也因近年主管機關打房、不希望銀行低利承做房貸有關，使各銀行拉高房貸利率。該主管也說，連政策房貸利率都已破2%，預計一般指數型房貸利率今年內站穩2%，朝2.5%邁進。

前2年機動1.72%起

財政部是在2010年底宣布，由一銀、華南銀、彰銀等8大公股行庫承辦「青年安心成家購屋貸款」，只要年齡20~45歲的首購族，都可申請，每人最高貸款額度500萬元，前2年機動利率1.72%起。
過去超過500萬元貸款額度部分，都由各銀行的指數型房貸專案做搭配，去年各銀行搭配提供利率約1.72~1.88%不等，今年則一舉衝破2%大關。華南銀主管說，若是上市櫃企業員工、前1500大企業、4師（醫師、律師、會計師、建築師等）及收入負債比未逾65%的青年首購族，超限部分，也仍提供一段式1.84%起的超低利率，但若是一般客群則是2.02%。
行庫主管說，屬上市櫃企業員工或4師等「根本很少」，白領階級只能拿到2%以上。據財部資料顯示，青年購屋貸款對象8成在40歲以下，且多買1000萬元以下房子，地區則以新北市、桃園縣、高雄和台中市居多。累計8家公股行庫已承做5萬9550戶、總貸款金額達2074億元。

北市三塊國有精華地附近住宅行情

財政部研議鬆綁雙北市國有地禁售令，據悉國產局已評估3宗精華國有地，一旦500坪以下國有地標售解禁，包括中山北路二段等3筆住商用地，可望成為第一波釋出拍賣的鑽石地。

為拚有感經濟，財長張盛和日前表示，雙北市五百坪以下國有地禁售政策，要求國產局研議鬆綁，最快9月初向行政院報告後可望明朗；業者預期，雙北市500坪以下土地一旦釋出，對低迷已久的房市將有激勵效果。

據悉，國產局內部已針對雙北市500坪以下土地進行清查，評估釋出標售的可能性，其中以台北市3筆土地最受矚目，包括中山北路二段、面積約335坪的商業區用地；以及羅斯福路三段巷弄內、鄰近台電大樓捷運站用地，及杭州南路一段、近捷運東門站的住宅用地。

永慶資產管理協理黃增福表示，其中，中山北路二段的國有地，面積較大、地段位置佳，且近捷運民權西路站，最具開發價值。週邊最知名的建案為遠雄建設改建富都飯店案，98年推案價格領先區域路段，直破百萬大關，而近期推案的、臨基地約200公尺的中山富御，成交單價也進逼每坪120萬。

另外，羅斯福路及杭州南路巷弄內的的國有地，面積各約100坪、130坪，黃增福表示，這兩塊均為住宅用地，雖因基地面積較小，若單獨進行開發，未來推案適合作小坪數的產品，開發價值較受限。惟周邊明星學區林立，設籍等租用需求強烈，且總價不高，是中小型建商的最愛，高價標脫機會亦高。

主計總處下修今年經濟成長率，民間投資也因訂單下滑而衰退，為刺激景氣，行政院加快「促投資」動作，由工程會整合各部門，下半年推出728億元促進民間參與公共建設案（如BOT等），目前正辦理公告招商共計19件，累計金額逾507億元。

據瞭解，其中投資規模具指標性案件，包括台中國際經貿綜合園區BOT案（250億元）、高鐵桃園產業專用區開發經營案（100億元）、基隆火車站暨西二西三碼頭更新計畫（100億元）等3件。

為擴大這些計畫的投資來源，除配合金管會放寬保險業資金投資法令，提供單一窗口、引進保險業資金投入公共建設外，工程會也將於近期內制定陸資來台參與公共建設的申請流程。工程會官員表示，這些作法除可善用民間資金與人力加速公共建設外，也可活絡經濟與增加就業。至今年8月中旬止，民間參與公建已簽約案計44件，簽約金額350億；與去年同期相比，金額成長5.6倍。

閱報祕書?BOT

「BOT」即 Build（建造）、Operate（經營）及 Transfer（移轉）三字的英文字母縮寫，是由民間興建營運後，在一定期間後轉移給政府的一種公共建設運用模式。

此模式在國際上相當常見，以台灣而言，接連幾個大案，如台灣高鐵、台北轉運站、高速公路電子收費系統陸續出現後，民間接受度愈來愈高。

為推動「租屋服務平台」，鼓勵釋出空屋，透過租屋服務平台媒合，租給弱勢者，營建署研擬「輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法」草案，對將把住宅租給中低所得者、身心障礙者的房東，補貼出租費用，每年最高1萬元，以便鼓勵釋出空屋。建署長葉世文表示，草案已進入預告階段，審查完成後，預計年底上路。

日前財政部長張盛和喊出考慮讓奢侈稅退場，引發爭議，加上行政院討論能源稅，考量到景氣等因素，拿不出定論。學者表示，不論就公平正義、財稅效率、台灣當前經濟情勢來看，土地資本利得稅改都應列為最優先，當下景氣低迷，企業生存困難，貿然喊出能源稅會引起強烈反彈，搞到最後又不了了之。

政大地政系教授張金鶚表示，現在國內經濟不佳，一來是經貿太過依賴中國，二來是流入房市的熱錢過多，資金沒有挹注於其他產業做有效利用，透過政策把炒作房地產的閒錢導入一般產業，才是救經濟的根本之道，不僅讓資源有效利用，財產得以進行公平的重分配，也可降低房價過高所導致的民怨。

張金鶚︰馬政府決心不夠

張金鶚認為，就政治上的可行性來說，土地資本利得相關稅改獲得多數民眾支持，頂多少部分業者反對，應列為稅改優先項目；且稅改不一定要從增值稅著手，也可先調高不動產持有成本，一樣能為國庫帶來可觀的稅收。現在的癥結點在於，馬政府決心根本不夠，大的不敢碰，只敢從奢侈稅退場、雙北市五百坪國有地標售鬆綁等小地方開刀，不但沒有公平正義可言，也不能創造足夠的經濟效益。

台經院研六所所長楊家彥也說，未來一、兩年的景氣都不理想，今年經濟成長率連保一都很困難，台灣有不少製造業或服務業，用電需求極大，在景氣不佳的時刻貿然推動能源稅，阻力過大，最後一定就和證所稅的下場相去不遠，不了了之。

至於土地資本利得稅改，他認為實價登錄才剛上路，要走到實價課稅，還有一段距離。當前國內貨幣政策寬鬆，房價居高不下，各界擔憂房市資產泡沫化，即使要讓奢侈稅退場，豪宅移轉的奢侈稅仍要保留下來才合宜。

根據八大公股行庫最新財報統計，合計土地及房產等不動產帳面價值以公告現值計算達2,832億元，由於八大行庫約五至七成不動產位於雙北市，不動產業者認為，估計八大行庫的不動產市值合計至少上看6,000億元。

以此推算，不動產業者認為，相關行庫每年租金收益至少可加碼總獲利1成以上。
因應金管會對於配合IFRS新制要求，各大行庫在去年都已相繼進行資產重估，光是以公告現值計算，重估之後就已比幾年前增加1至2成，若用市價認列，對淨值的影響更將遠甚於此。

相關人士指出，金管會為避免金融業者的淨值因而「大起大落」，因此各行庫最後仍依主管機關要求，依公告現值認計。 儘管如此，大型行庫的資產題材仍被不動產業者高度看好。資深業界人士以投資報酬率分析指出，銀行法有限制銀行必須有一半以上的不動產為自用，光以行庫目前擁有不動產，即總市值6,000億元的一半拿來出租，以租金投資報酬率2％以上的行情計算，租金報酬率對大部分行庫的獲利貢獻至少超過1成。

金額將創新高 本周4筆標售 國壽富邦南山新壽搶進
不動產超級標售周來了，本周共有4筆商辦大樓標售案接連登場，今（20）日由元大金建北大樓、英雄廣場及全球科技廣場合標案打頭陣；由於金管會研擬提高保險業投資不動產投報率，傳最快本周發函適用，壽險業是否出手，動見觀瞻。

雖然金管會即將實施新的投報率規範，但以目前壽險業缺乏投資標的，不動產依然是最佳選擇，壽險業今年前8月估投資不動產約600億元，若再加上未來標售案，今年壽險業投資不動產可能逼近千億創歷史新高，超過2009年壽險業投資650億元歷史高檔。

富邦：有好標的就看
以富邦人壽為例，上周才以67億元標下西門町萬國大樓創全台天價，今年投資內湖、敦南與西門町商辦已超過150億元，仍有上百億以上可加碼。富邦金總經理龔天行表示，只要有好標的都會看。國壽今年出手投資大案僅太子汽車土城廠43.9億元，仍有近200億元空間可加碼房市。南山人壽日前以268.88億元標下世貿二館地上權，金額創今年最高，未來也積極規劃不動產創意投資。新光人壽董事會授權仍有200億元以上額度可投資不動產。台壽以46億元買下華國飯店後也還有百億可加碼。

金管會設限前搶先買
據了解，金管會保險局已確定將提高保險業投資不動產最低收益率，由現行1.875%拉高到2.125%，可能採「不溯及既往」制，也就是壽險業收到函後才生效。一般預估，本周為門檻調高前的最後一段假期，壽險業為去化手中浮濫資金，有可能瘋狂搶標。

除元大金合標案外，尚包括三商宏遠證券大樓標售、太子敦南總部大樓法拍案也都在本周進行標售，房仲業者也透露，這幾個標案，國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、新光人壽、中國人壽、台灣人壽等主要壽險公司全數領標，包括富邦人壽在內等，也都於上周公布要購置北市不動產，摩拳擦掌要增持不動產部位。

壽險主管也說，這幾個標案的底價，幾乎都相當貼近最低收益率的新門檻，也就是說，只要收到函，除非有新方案提高租金，否則標售向上空間不大，關鍵就在於金管會的函何時才到。

元大金建北大樓滿租
以元大金委託戴德梁行標售的建北大樓為例，戴德梁行總經理顏炳立表示，此18樓全是滿租狀態，每個月租金收入約630萬元。壽險主管說，換算下來，底標的投資報酬率就是2.16%，若以新制計算，幾乎沒有加碼空間。
壽險業仍面臨滿手資金需去化的問題，讓商辦價格易漲難跌，以上周富邦金以67億元取得西門町萬國大樓換算，每建坪價格約151萬，土坪價格1733.8萬元，創下區段新高。

據各壽險公司首季財報，國壽目前持有不動產投資餘額約1597億元，遠遠領先新壽的1062億元、及富邦人壽的747億元、南山人壽的404億元。也因此，富邦等壽險公司也持續獵樓，要持續增加固定收益資產。


壽險大戶戴緊箍咒 商辦急凍 中國時報
本周包括三商美邦人壽大樓等多棟商用不動產標售案登場，標售總金額達二二四億元，市場原預期將再帶動國內商用不動產一波「標高價」熱潮。不過金管會擬將保險業投資不動產的最低報酬率提高一碼到二．一二五％，最快今日宣布，在壽險業大戶戴上「投報率」緊箍咒下，商辦標售要再創天價恐有難度。

元大國際資產公司及元大寶來證券公司聯合標售案，今日率先登場。元大資產釋出建國北路上的「三商美邦人壽大樓」，元大寶來證券釋出中華路西門捷運站出口「英雄廣場」大樓部分樓層及位於內湖科學園區「全球科技廣場」部分樓層，三項標的總底價五○．八億元。

本周四則有宏遠證券位於信義路四段的三商美邦宏遠大樓標售，底價五八．八億，以及太子汽車敦南大樓法拍案，二拍底價一一四．一三億。全球低利環境下，台灣壽險業為尋求資金去化，同時利用資產配置分散風險，大型商用不動產遂成為競逐標的，也帶動商辦近年來屢創天價。

由於保險業投資不動產須符合「二年即時運用最低投資報酬率」的規定，目前最低報酬率是一．八七五％，但是金管會近期擬將最低投報率提高一碼到二．一二五％，最快今日宣布。市場解讀，標售價格越高、投資報酬率越低，以政策偏向提高投報率的方向來看，壽險大戶要再加價競標的空間將被限縮。

業者舉例，如果原來壽險業者要以新台幣百億元競標某一不動產，在租金不變的情況下，租金報酬率要從原來的一．八七五％提高至二．一二五％，壽險業就最高只能以約八十八億元競標，才能符合新規定。業者表示，如此一來，壽險業者可能就拚不過外資等其他競爭者。不過對於大型不動產標售案而言，壽險業一向是競標大戶，未來在「最低投報率」要求的提高下，壽險大戶多了一層限制，商辦標售熱度恐怕會降溫。




6不動產 吸金逾235億
工商時報

　商用不動產市場的標售黃金周，今（20）日正式登場，總計6場大型不動產標售案，目標至少吸金235億元，本周密集決戰，被視為測試保險局準備祭出壽險業買樓限購令衝擊效應的風向球。

　繼富邦人壽上周以67億元買下外資私募基金亞太置地投資公司（APL）的西門町萬國商業廣場大樓之後，本周商用不動產標售的黃金周，待價而沽的6場標售案，尤其以建北三商美邦大樓、宏遠證券大樓「賣相」最佳。

　今日率先登場的元大金控旗下元大國際資產等擁有的3棟大樓，包括建北三商美邦人壽大樓、西門町捷運站出口英雄廣場部分樓層、內湖全球科技廣場部分樓層。3棟大樓標售總底價，總計共50.8億元。

　被視為壽險業823戰役的三商美邦人壽宏遠證券大樓標售案，2至7樓宏遠證券擁有的部分樓層將以58.8億元，尋求買家，最受矚目。

　823戰役同日，另外還有太子汽車敦南大樓，即將進行第二次法院拍賣，底價約114億元。由於太子汽車敦南大樓則被市場認為超過可接受價格太多，估計最適合價位約95億元上下，因此，潛在買家有可能會等到三拍時再出手。

　緊接著，宜蘭烏石港區段徵收土地共約1.5萬坪，也將在26日首度以公開「舉牌」方式進行標售，由於是近10年來北台灣重現的公開「舉牌」土地標售會，每坪底價6.3萬元也具有吸引台北客的誘因，因此也被視為土地市場的溫度計。

　仲量聯行董事總經理趙正義表示，雖然壽險業可能在保險局準備祭出的購買不動產最新限制下，出手傾向保守，但優質不動產仍相對有限，部分地段好、租金報酬率不錯的不動產，仍是壽險業有興趣的目標；加上壽險業之外潛在買家，仍積極物色標的物，預期本周有些標售案，仍可樂觀期待。

　戴德梁行董事總經理顏炳立表示，目前元大金控的3棟商業辦公大樓已有10餘組買家領標，租金報酬率平均在2.16％以上，因此有沒有買單？會不會決標？戴德梁行樂觀期待、老神在在。

　第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，台北市優質商用不動產供不應求，像豐泰地產收購興富發士林夜市店面、富邦人壽吃下萬國大樓等，顯示買盤積極物色報酬率不錯標的。

本周包括三商美邦人壽大樓等多棟商用不動產標售案登場，標售總金額達二二四億元，市場原預期將再帶動國內商用不動產一波「標高價」熱潮。不過金管會擬將保險業投資不動產的最低報酬率提高一碼到二．一二五％，最快今日宣布，在壽險業大戶戴上「投報率」緊箍咒下，商辦標售要再創天價恐有難度。

　元大國際資產公司及元大寶來證券公司聯合標售案，今日率先登場。元大資產釋出建國北路上的「三商美邦人壽大樓」，元大寶來證券釋出中華路西門捷運站出口「英雄廣場」大樓部分樓層及位於內湖科學園區「全球科技廣場」部分樓層，三項標的總底價五○．八億元。

　本周四則有宏遠證券位於信義路四段的三商美邦宏遠大樓標售，底價五八．八億，以及太子汽車敦南大樓法拍案，二拍底價一一四．一三億。全球低利環境下，台灣壽險業為尋求資金去化，同時利用資產配置分散風險，大型商用不動產遂成為競逐標的，也帶動商辦近年來屢創天價。

　由於保險業投資不動產須符合「二年即時運用最低投資報酬率」的規定，目前最低報酬率是一．八七五％，但是金管會近期擬將最低投報率提高一碼到二．一二五％，最快今日宣布。市場解讀，標售價格越高、投資報酬率越低，以政策偏向提高投報率的方向來看，壽險大戶要再加價競標的空間將被限縮。

　業者舉例，如果原來壽險業者要以新台幣百億元競標某一不動產，在租金不變的情況下，租金報酬率要從原來的一．八七五％提高至二．一二五％，壽險業就最高只能以約八十八億元競標，才能符合新規定。業者表示，如此一來，壽險業者可能就拚不過外資等其他競爭者。不過對於大型不動產標售案而言，壽險業一向是競標大戶，未來在「最低投報率」要求的提高下，壽險大戶多了一層限制，商辦標售熱度恐怕會降溫。

針對賣地給中油，發生地籍圖不實情況，中石化對此表示，該公司是受害者，正等候高雄市地政局釐清，並打算追討多繳了十幾年的數百萬元地價稅、增值稅。而12.95億元的處分利益目前也無法認列。

中石化協理王裕道指出，該筆有爭議的土地，是在民國86 年向中華工程買進的，會出現地籍圖和實際鑑界結果少了600多坪，內部目前是一頭霧水，向高雄市地政局提出陳情後，正由該局進行釐清工作。

站在該公司立場，本身是受害者，在向中華工程買地後，這15年來多繳了地價稅和增值稅，初估有數百萬元，未來獲地政局更正實際土地面積後，將會向相關單位提出退稅申請。

其次，依內部原本估算，在完成土地移轉、變更登記後，第2季應可認列12.95億元土地處分利益，挹注每股稅後純益0.66 元，目前確定無法實現。

富邦人壽持續搶進全台不動產，昨（17）日宣布，斥資67億元買下台北市西門町鬧區的萬國大樓；董事會並通過授權董事長，近期投資大台北區不動產。市場研判，富邦人壽接下來要瞄準元大金控下周標售的建北大樓等不動產。多起商辦不動產標售案將於下周陸續登場，包括元大金控下周一舉行的元大建北大樓等3筆不動產標售，三商美邦人壽下周四也要標售位於台北市信義路的三商宏遠大樓；當中又以元大建北大樓最受矚目，底價訂為35億元。

由於國泰人壽本周董事會也通過授權投資不動產案，預計相關不動產標售案將吸引國泰、富邦等壽險公司搶標，南山、新光等也可能出手。富邦金控總經理龔天行指出，富邦人壽可運用資金為1.7兆至1.8兆元，內部研擬將不動產投資比重提高為10%，目前投資比重為4%，還有6%左右的投資空間。據此換算，富邦人壽目前還有超過千億元預算，可投資不動產。

富邦人壽昨天宣布，以67億元買下台北市西門町的萬國大樓，1樓為西門町地標絕色影城與日系品牌UNIQLO服飾店，建物面積為4,429.8坪，折算每坪約151.25萬元。龔天行指出，該筆不動產將持續出租，租金報酬率約3.4%。金管會保險局研擬提高保險業投資不動產「最低報酬率」標準，不過，在新規定出爐前，保險業投資不動產，還是適用現行規定、即最低報酬率須達1.875%。

富邦人壽董事會昨天決議伺機購置大台北、台中市與高雄市的不動產，對於將參與哪些建案標售、是否有明確標的，富邦金表示，無法對個案進行評論。金融圈人士認為，擁有龐大資金壽險積極獵地，將支撐國內商用不動產行情不墜。

夜市魅力難擋，就連國際觀光客來台，夜市也是必遊景點，大量人潮帶動夜市店面成交價、租金節節高升。據業者統計，近一年來，台北市以士林夜市店面成交價、租金漲幅最大，房價年漲達2成；新北市以南雅夜市、樂華夜市分居店面成交價、租金漲幅之冠。

觀光局日前公布2011年「來台旅客消費及動向調查」指出，夜市打敗台北101、故宮博物院等景點，成為觀光客最愛，其中北市士林夜市更吸引多數國際觀光客目光。
據台灣房屋統計雙北夜市店面成交、租金行情，發現熱門夜市成交或租金行情，都比去年同期上漲。士林夜市今年第2季店面成交價格更上看每坪700萬元，年漲幅高達20％。

南雅夜市冠新北

新北市南雅夜市每坪170萬元，比去年同期上漲8.3％，居新北之冠；租金則以士林夜市、樂華夜市分居雙北冠軍，漲幅為18.2％、7.8％。
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉分析，大台北主要夜市除師大夜市爭議不斷，導致店家出走，成交、租金下跌外，夜市店面行情普遍上漲，「但實際上店面釋出量很少，因屋主有固定租金收入，並不想把店面賣掉。」
永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴也表示，有些店面是上一代傳下來，屋主若無特別需求，不會釋出店面，據他了解，「最近1筆夜市店面交易，已是2個月前的事。」

租金每月80萬元

東森房屋士林捷運加盟店店長劉于誠表示，士林夜市現在雖有店面待售，開價每坪1000萬元，不過最近店面成交為半年前的大東路店面，每坪約800萬元。店面交易雖不熱絡，但大量人潮讓出租市場仍看好。
中信房屋士林捷運加盟店經理劉鴻勳表示，士林夜市店面無空置率，因租金居高不下，其中大東路、大南路交接口的月租金最貴，依照店面大小，每月約40~80萬元。
大東路、大南路交接口知名的海友十全排骨老闆蔡松田表示，7年前這一帶人潮不多，現在附近租金高很多。他說：「大家喜歡做我們鄰居，因為我們會帶來人潮。」


樂華夜市也搶手

而永和樂華夜市租金漲幅為新北最高，中信房屋永和SOGO加盟店店長盧明耀表示，樂華夜市內租金平均約5~6萬元，目前最貴店面在永和路上，每月約30萬元。

低總價產品搶市 銷售亮眼

擁有豐富自然景觀及人文歷史的淡水，無論海景、山河景觀、歷史古蹟、豪宅，都成為許多偶像劇拍攝的熱門景點，加上淡水輕軌捷運線、淡江大橋、淡水北側快速道路等重大交通建設挹注，房價卻相對合理，吸引不少換屋及首購族逢低搶進，來淡水尋覓幸福住宅。


據《住展》雜誌統計，5月以來衰退的房市買氣在7月出現止跌，7月景氣燈號42分比6月小增2分，離代表復甦的綠燈僅有一分之差。不過，7月銷售較佳的還是以1000萬元以下的淡水、桃園、汐止等首購區域，台北市中心交易量仍相當少。

住展房屋網總監陳韻如表示，7月北台灣預售屋總推案量增加165億元，其中新莊、三峽、淡水、龜山、竹北等區，新增戶數都超過百戶；另外媒體廣告量小增6%、來客組數小增6.53%，但成交組數卻大增了17%。其中淡水淡海新市鎮、五股洲子洋、桃園八德廣豐等重劃區買氣佳，價格持續上揚。

重大建設匯集

淡水是距離台北市區最近的觀光休閒重鎮，包括漁人碼頭、沙崙海水浴場等景點，
度假氛圍很受到民眾歡迎，為了促進淡水地區發展，政府也在此區規劃許多重大的交通、經濟建設，包括可連結台64線與台61線進出台北市區與桃園國際機場的淡江大橋、以及淡水捷運輕軌延伸線、淡水北側快速道路、國際商港台北港等多項重大工程。

像是備受矚目的淡水捷運輕軌延伸線，整體路網共13.99公里，總工程經費約153億元，交通部已在今年環評通過，捷運共分成「綠山線」及「藍海線」，「綠山線」將設置7個高架車站、4座平面車站，從捷運紅樹林站出發，連接登輝大道、淡海新市鎮到漁人碼頭，串連淡水觀光景點，同時解決淡海新市鎮聯外交通問題，該線預計將於107年完工通車。

而新北市政府編列9億元預算的「淡水區綜合行政大樓」位於淡海新市鎮內，是一個小型的市政府，該建築融入淡水渡船景觀造型，結合淡水區的戶政、地政、稅捐、一般行政及社會服務等，提供在地市民全方位服務，預計2014年完工啟用。根據內政部營建署估計，目前新市鎮人口數約1萬多人，新市鎮第1期約可引進13萬人，第2期希望再吸納17萬人移入。

低總價吸自住客

淡水地區總集景觀、交通、大學城、新市鎮開發等多項議題於一身，只要北市5分之1的價錢，就可以買到條件不錯的好宅，吸引越來越多購屋客轉進尋找物美價廉的物件。淡水房市主要可區隔為三塊區域：在捷運紅樹林站、竹圍站周邊交通便利，主訴求景觀養生住宅；淡江大學城附近則以投資型套房為主；而新市鎮則強打大型造鎮社區、景觀宅及高級別墅社區。

其中，捷運紅樹林站、竹圍站周邊不少主打度假風的建案銷售狀況不錯，尤其是高樓層享景觀的戶數，議價空間雖小，但也相對保值抗跌。而被預定打造為娛樂重鎮的淡海新市鎮因為整體開發規劃完整，加上多項交通利多的影響之下，房價最具補漲空間，因此相當受自住客喜愛。以區內個案「夢想家」為例，由於公設比低，加上每坪開價仍在一字頭，吸引不少看屋人潮，每週來人近30組，多為自住客、首購族，可見淡水地區的低總價宅是目前市場上的熱點。

繼「海峽號」開闢台中-平潭航線之後，華岡船務董事長洪清潭獨資買進噸位大一倍高速渡輪「麗娜輪」，將懸掛國旗營運，預計9月底開闢台北港-平潭航線。

對此，從福建考察兩岸海上客運回國的交通部政務次長葉匡時表示，兩岸商務、觀光客運不能光靠空運，有業者願意投資客船運輸，部內樂見其成。

華岡船務與對岸國航遠洋公司合資設立的福建高速客滾航運公司，以懸掛五星旗的雙體穿浪型高速客輪「海峽號」，在去年11月30日開闢台中－平潭航線之後，目前每周提供4航次，平均載客率已經達到七成，暑假旺季多班滿載，這次洪清潭獨資設立東聯航運，另與日方合資設立嘉聯洋公司，引進日本技術經驗，負責船隻的經營管理。

據了解，洪清潭目前正與台灣港務公司協商合資建設台北港客運碼頭與旅客中心，在建設完成前，計畫搭設簡易碼頭，通關作業則利用台北港辦公大樓一樓空間，葉匡時則表示，相關問題目前還在研議中。

洪清潭指出，平潭到台北港僅約2.5小時航程，台北港距離桃園機場僅15分鐘車程，未來將可吸引進出福建的旅客從桃園轉機歐美，有利桃園航空城發展。

「我們根本就是二等市民！」南港區玉成里里長黃聰智指著玉成戲院旁的舊房子說，玉成里被劃為工業區許久，建築老舊、環境髒亂，居民想都更也無門，市府應盡快通盤檢討南港區都市計畫。
里長日前也於南港區里發展座談會提出。都市發展局表示，今年與後年都沒排定南港區檢討計畫，會再研議檢討期程。市長郝龍斌表示，依照相關規範來做。至於登革熱與流浪貓狗，會請相關單位處理。

黃聰智表示，目前的都市計畫，南港區開發重點僅為南港火車站及展覽館一帶，其餘地點多是「爹不疼娘不愛」。玉成里早年被劃為工業區，89年通盤檢討後又被劃為策略性工業區。但里內工業發展不發達，以工業大樓「新矽谷大樓」來說，幾乎已沒有工業產業進駐，僅剩一般中小公司。

黃聰智表示，由於被劃分為工業區，發展受限。里內有3家資源回收廠、4家便當工廠，除一大早就發出噪音，也有環境衛生疑慮。每年登革熱通報，玉成里的通報數都是南港區最高的。另外，居民想推動都更也不利，許多建築物都非常老舊，尤以玉成戲院、磚仔窯、水尾柯一帶為主。

黃聰智表示，依都市計畫法，北市行政區每4年就要進行一次通盤檢討，但南港區卻在89年後就沒有再檢討過。發展局副局長許阿雪表示，根據工業區變更規範，不論是市府主動變更工業區用地還是居民申請變更，居民都必須回饋約4成的土地給市府，像士林電機、南港輪胎等業者，都有回饋。黃聰智表示，大財團當然可以不眨眼就回饋4成土地，但里民都是個體戶，平均住在30坪的房子。若回饋4成土地12坪，只剩18坪根本不夠住人，希望市府可協助處理。

新北市新板特區豪宅林立，建商為增加容積率，紛紛提供空間供公益之用，市府相中「巴黎16」社區約一五○坪空間，規畫為圖書館和美術館，明年開放後將成為新北市最豪華的公共藝文空間。「新板特區」鄰近新北市政府，區內還有轉運車站、購物中心及大型廣場等，是新北市重要樞紐，目前推出建案成交價每坪約七十萬元到八十萬元。

據了解，在新板特區推案的建商在申請建照時，為獲得較佳的容積獎勵，主動向市府提出捐贈公益空間；目前十七個建案有九處，願捐出豪宅空間供市府規畫使用。「巴黎16」社區建商當初為讓商場進駐豪宅二樓，就規畫以空橋連接鄰近的百貨公司，並捐出三樓共一五○坪作為公益空間，經與市府社會局洽談後，決定設置「婦女培力中心」，並規畫美術館和圖書館，建商更以此大打廣告。

但並非所有公益空間都能被豪宅住戶接受，如一般民眾搶破頭的公共托育中心，在進駐「跨世紀」社區前遭到住戶強力反彈，最後市府以補助維持交通人員費用等方式達成協議。

市府另規畫在「權世界」社區設置勞工訓練所或交通裁罰所，都因住戶反彈取消；住戶甚至主動提出希望農業局、文化局等單位進駐，規畫生態展示和藝文展覽活動。新北市社會局表示，將進駐「巴黎16」社區三樓的「新北市婦女培力中心」，主要功能在激發一般婦女潛能，並非專為弱勢婦女服務，未來也開放給所有民眾使用。但開放初期考慮社區住戶隱私權，會先採登記方式開放。

社會局規畫在這婦女培力中心設置圖書館和美術館，圖書館中並設置咖啡吧，也會不定期舉辦讀書會。美術館則規畫女性創意櫃、展示區、視聽室等空間組成，展示新北女性創意產品、文藝、美術等展覽，也會舉辦電影賞析及討論活動。

區域概況：中和區，向來是新北市交易量排名前3名的行政區，不僅位於台64線快速道路、北二高等聯外道路，更重要的是擁3條捷運線，包括既有的南勢角線、在建的環狀線，及未來萬大中和樹林線。

不僅交通便利，學區方面還擁有明星小學－中和國小，以及師資優良的復興國小；生活機能上，擁有威力廣場、中和環球購物中心等購物中心，也有和平傳統市場以及興南、樂華兩大夜市，從捷運景安站騎車到夜市不到10分鐘可抵，相當方便。

看好理由：信義房屋中和景安店店長郭仲杰表示，中和地區在交通和生活機能便利、學區優良下，另外，尚有在建中的捷運環狀線，以及規劃中的萬大中和樹林線，不管現在或是未來、前景均優。

買屋策略：郭仲杰指出，區域指標預售案為「遠雄左岸」造鎮案，其餘中古新成屋像是景安台北、台北NEWS均是熱銷社區，平均成交價46、47萬元。他分析，中和目前區域產品議價空間在一成上下，客群以首購、首換族為主，有中古電梯大樓每坪單價35萬元以下、新成屋40萬元以下，即可出手搶進。

下周房地產市場有多起商用不動產將進行標售，周一元大金控的3筆不動產首開先鋒，周四有三商美邦宏遠大樓、太子敦南大樓的標售，另外，前東帝士集團負責人陳由豪名下近3萬坪內湖土地，及力霸集團創辦人王又曾妻子王金世英，在忠孝東路4段的不動產，將分別在周四和周五進行法拍。

周一標售的元大金3筆不動產中，以建北大樓最受關注，底價以土地單價計算為每坪609.28萬元，底價23億元，屋齡近27年，由於即將屆滿法定都更年限30年規定，因此頗具都市更新效益，加上全棟現況滿租帶收益，市場預期標售行情可期。

周四三商美邦人壽標售的三商宏遠大樓，底價為58.8億元；進行二拍的太子敦南大樓，底價高達114億元，但市場評估底價還是過高，流標機會頗大。

至於陳由豪名下近3萬坪土地，拆算每坪土地底價約僅1.32萬元，與今年的公告現值每坪1.32萬元相同，房仲業者認為，法拍土地因屬保護區林地，不得做為商業或住宅開發，可能因此降低投資民眾興趣。

而力霸集團創辦人王又曾妻子王金世英，在忠孝東路4段的不動產，周五進行法拍，底價4750萬元，每坪底價約96.58萬元，由於位在忠孝東路精華地段，儘管樓層是在3樓，市場預期還是能吸引投資人目光。

　台南市的房市開工量，趕在農曆鬼月前已明顯大幅增加，根據台南縣市兩個商業建築商業同業公會的統計資料，大台南地區7月間，透天厝開工戶數合計535戶，足足比去年同期成長兩倍餘。

　根據台南縣、市建築公會，所提供的統計資料，今年7月原台南市六區的透天開工戶數共258戶，遠高於去年同期的57戶；原台南縣轄區今年7月開工戶數277戶，也比去年同期的194戶增加80餘戶。

　建築公會指出，今年7月的開工量比去年同期增加兩倍餘，分析主因，去年那段時間恰巧奢侈稅上路，建商會員們普遍抱持觀望態度；但今年同時期，建商普遍看好台南市未來的房市景氣，同時，因農曆鬼月將至，由於多的建商仍忌諱在農曆7月開工，所以紛紛提前舉行開工儀式。

　分析今年上半年的推案區域，1至6月都是由素地最多的安南區穩坐推案量冠軍寶座，不過，7月第一名已換人當，以善化區新開工戶96戶最多，主要是舜勳建設即將在善新段推出大型建案，其次是安南區的95戶，最大宗的是多普建設的50戶新案。此外，已有一段時日鮮少有較大建案推出的東區，7月開工89戶，排名全市第三。

　建築公會表示，今年1到7月，大台南市總計開工戶數共2,951戶，足足比去年同期2,262總戶數，成長30％。建商強調，合併後的大台南有不少重要交通建設正規劃興建，再加上台南的台鐵地下化已箭在弦上，因此，只要地點有優勢，業者仍積極擇地開工，尤其是透天厝個案，仍是台南人最愛的產品類別。

高雄旅館市場將添新血，高市府經發局接獲一業者自提BOT案，看上高鐵左營站旁一1,000多坪的市有地，打算蓋擁有上百房間的旅館，正由審議委員會審查中，若作業順利，年底可敲定，投資額約8億元。

高市府經發局表示，依據觀光局統計，去年陸客在高雄的住宿人次達104.3萬人次，比前年的81.3萬人次，成長28.3%。今年上半年為68.6萬人次，比去年同期47.8萬人次，增加45.7%，顯示大陸旅客選擇前來高雄旅遊越來越多。

對於高雄旅館市場前景看俏，正持續吸引新業者準備投入營運行列；該局目前即接獲一宗自提BOT案，欲投資新旅館。業者鎖定的標的是位於高鐵左營站、在高鐵路及博愛路交叉口的一塊占地1,000坪多功能公有土地。

經發局認為，高鐵左營站附近區域，迄今只有高雄蓮潭會館一家中型旅館，市場胃納量大，除可爭取陸客外，在擁有交通便利優勢下，也能吸引商務客群。

針對該BOT案，該局正由審議委員會展開其所提出的回饋條件等審查，完成後，下一階段是進行公告，若沒有其他業者提出更好回饋條件競標，預期今年底可定案，雙方完成租地簽約。並在明年開始動工，計劃斥資8億元，打造上百間房間的旅館。

台灣港務高雄分公司針對閒置逾4年的75號貨櫃碼頭，將改變營運方式，準備轉型為深水散雜貨碼頭之用，並欲在今年底進行公開標租。包括中鋼、台電均有意競標。

據了解，高港75號碼頭原本是由全球最大貨櫃船航商馬士基集團（MAERSK）所租用，但該業者先前為對抗海運貨櫃市場持續衰退情勢，退租該座碼頭，閒置迄今4年之久。

台灣港務高雄分公司指出，為提高該貨櫃碼頭及後線使用率，去年已把30%的後線場地租給中鋼機械，做為其組裝加工基地；而對於現有的70%土地及碼頭，內部打算轉做為散雜貨碼頭使用。

主要考量在於目前高雄港只有74、122號兩座深水14公尺的散雜貨碼頭，每逢進出口旺季期間，大型船隻到港時常要排隊等候靠泊作業，若把該座碼頭納入營運行列，有利紓解調度壓力。

該分公司進一步指出，將在近期向總公司提出新計劃，一獲准，即可在今年底舉辦公開招標，釋出碼頭經營權，預計1年租金約上億元，可挹注獲利。

對於75號碼頭招標，中鋼表態高度興趣，打算租下來，作為外銷鋼品裝載的新基地。依中鋼評估，該碼頭長度320公尺，可以同時靠泊中小型散裝船2至3艘，一天最高可以裝運上萬公噸鋼品出口。

另外，業界同時傳出台電也有意願，規劃做為風力發電機具的裝卸、組裝轉運站。

高雄旅館市場將添新血，高市府經發局接獲一業者自提BOT案，看上高鐵左營站旁一1,000多坪的市有地，打算蓋擁有上百房間的旅館，正由審議委員會審查中，若作業順利，年底可敲定，投資額約8億元。

高市府經發局表示，依據觀光局統計，去年陸客在高雄的住宿人次達104.3萬人次，比前年的81.3萬人次，成長28.3%。今年上半年為68.6萬人次，比去年同期47.8萬人次，增加45.7%，顯示大陸旅客選擇前來高雄旅遊越來越多。

對於高雄旅館市場前景看俏，正持續吸引新業者準備投入營運行列；該局目前即接獲一宗自提BOT案，欲投資新旅館。業者鎖定的標的是位於高鐵左營站、在高鐵路及博愛路交叉口的一塊占地1,000坪多功能公有土地。

經發局認為，高鐵左營站附近區域，迄今只有高雄蓮潭會館一家中型旅館，市場胃納量大，除可爭取陸客外，在擁有交通便利優勢下，也能吸引商務客群。

針對該BOT案，該局正由審議委員會展開其所提出的回饋條件等審查，完成後，下一階段是進行公告，若沒有其他業者提出更好回饋條件競標，預期今年底可定案，雙方完成租地簽約。並在明年開始動工，計劃斥資8億元，打造上百間房間的旅館。

南台灣知名地標的高雄市「八五」大樓，是許多人到高雄必遊景點，但因經營不善及南部景氣長期低迷，營運漸走下坡，大樓主要持有人建台水泥三萬餘坪樓地板面積，這個月卅日將首度法拍。

八五大樓由東帝士集團出資近二百億元興建（集團的建台水泥、東雲紡織各出一半），樓高三百七十八公尺，八十七年底完工，翌年啟用。當時是全台最高建築，成為南台灣地標。

八五大樓頂著這個光環，曾風光一時，登大樓高處遠眺高屏海景及市區景觀成為時尚，台北人到高雄旅遊，必到八五大樓搭快速電梯到高樓觀景台賞景，就像現在南部人到台北，一定要去一○一大樓。

建台水泥一九九九年和日商合資經營「建台大丸百貨」，東雲紡織隔年和晶華酒店合作「青雲晶華酒店」，八五大樓全盛時，大樓裡有餐廳、酒店、百貨公司、遊樂場、美食街，人潮不斷。

但營運兩年後，日資「大丸」撤出百貨，建台水泥苦撐，逐漸縮小營業範圍，閒置樓層達上萬坪；「晶華」後來和東雲拆夥，青雲晶華酒店改名高雄金典酒店。

建台水泥一至十一樓層原本層層客滿，如今一樓只有四分之一面積經營成衣、珠寶、伴手禮店；二至六樓平日閒置，只有舉辦電腦、旅遊等展覽活動時稍有人氣。七樓原有十幾家餐廳，現只剩一家餐廳苦撐。

苦熬期間，建台、東雲擁有的小套房及辦公室陸續出售還債，一度因違規經營日租屋而聲名大噪，相當諷刺。

四年多前，建台和金典酒店受不了債權銀行的催債壓力，陸續自辦拍賣或由銀行委託台灣金融資產服務公司拍賣債權，去年五月，由幸福人壽董事長鄧文聰主控的億大聯合公司以卅二點一八億標得高雄金典酒店債權。

建台自拍八次都流標，今年五月由兆豐資產管理公司以四十一點二億元標得債權，法院本月卅日要首度強制拍賣。

傳聞有人想在建台首拍流標後，等第二、三拍減價再進場「撿便宜」。一棟曾是全台最高摩天大樓，淪落至此，令人唏噓。

統計局發佈7月房價資料；70個大中城市中，新房房價環比上漲的城市超過70%，增至50個，上漲城市數量比6月份增加了一倍，其中石家莊、福州環比漲幅居首。環比下降的城市僅9個。在房價下降的城市中，溫州降幅最高。而房價同比下降的城市有58個，貴陽同比漲價最多。


7月份我國50個城市新建商品住宅價格環比上漲 新華社記者 盧哲 編制

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表2 ）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有58個，持平的城市有1個，上漲的城市有11個。7月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份回落的城市有5個。

　二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有12個，上漲的城市有38個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有59個，上漲的城市有11個。7月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.5%，漲幅比6月份回落的城市有6個。

18日，龍湖地產公佈2012年中期業績顯示，2012年1至6月，集團合同銷售額174.6億元，較2011年同期下降4.4%；核心淨利潤較去年同期增長72.1%至33.5億元，核心淨利潤率23%。

記者整理統計發現，在A股、H股上市的已經發佈業績報告的房企中，龍湖的核心淨利潤率資料已超過包括萬科（14.2%）、保利（12.2%）、招商（12.1%）等已披露半年報的諸多知名上市房企，僅次於中海（27%）。

截至6月30日，龍湖地產現金及銀行結存174.7億元，創歷史新高。淨負債率49%，平均借貸成本僅為年利率6.73%。

值得一提的是，龍湖的商業地產類項目“天街系”產品給龍湖帶來了大量的業績貢獻。根據龍湖方面的統計，上半年北京、重慶和成都的5個“天街系”專案銷售額合計占全集團銷售額的四分之一。

憑藉充裕的現金和較低的淨負債率水準，龍湖在上半年底價斬獲七宗地塊。

對於公司上半年密集的拿地行為，龍湖地產董事長吳亞軍表示，公司只會在資金有餘的情況才會考慮買地。要看的地塊都在中心地點，因為未來抗風險能力比較強。另外，拿地的溢價也不會太高，龍湖不會搶拍市場的熱地。

據金華日報報導，8月16日下午，萬達集團成功摘牌金華市區東市街東側、李漁路北側約136畝商業地塊。這標誌著萬達成功落地金華，總開發面積逾50萬平方米的巨型商業航母將很快在多湖核心區崛起。

據透露，金華萬達廣場是萬達集團在浙江繼寧波、溫州、紹興和余姚之後投資的第6座萬達廣場。以萬達集團目前在國內的開發速度，金華萬達廣場預計兩年內即可開業。

萬達方面提供的資料顯示，整個專案由甲級寫字樓、五星級酒店、500米商業步行街、商務精品公寓，以及大型商業中心組成，是一個融購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閒等多種功能於一體的大型城市綜合體。兩年之後，憑藉其龐大的建築體量，全面而豐富的商業業態，加上萬達專業的團隊運作，相信這必將是未來金華商業的領軍項目。

複星試水養老地產邁出實質性一步。

8月16日，複星集團發佈消息稱，該公司控股公司上海星堡老年服務有限公司打造的首個養老社區項目——星堡中環已於7月底通過相關審批。

星堡中環專案位於上海市寶山區環鎮南路，距人民廣場約13公里，計畫在年底開業。

複星集團養老地產事業部總經理江山介紹，星堡中環是該公司此前收購的一棟商辦物業，專案全部自持經營。

江山同時也是上海星堡老年服務有限公司（下稱“上海星堡”）總裁。

上海星堡由複星集團與知名資產管理公司峰堡投資集團（Fortress Investment Group，NYSE:FIG，下稱“峰堡投資”）於今年7月共同創立。

江山稱，星堡中環是複星和峰堡投資在中國打造的首個合資專案，未來雙方還將有更多的合作計畫。

採用月費制

複星昨日發佈的新聞稿稱，該公司計畫將星堡中環打造成一個綜合性養老社區。其中，包括獨立生活單元，為老人提供從單間到大兩室戶等各種戶型，以及協助生活區，接受有老年癡呆、短期康復等特殊照顧需求的老人入住。

據介紹，星堡中環項目採用月費制度，月費涵蓋基本服務費，包括飯店式餐飲、房間打掃、到當地購物中心的定期巴士及各式活動等費用。住戶還可選擇購買額外服務，如專車服務、升級保潔及相關個人護理上門服務。

按複星的說法，該養老社區還包括一個提供基礎門診服務的社區診所、邀請專家坐診服務和三甲醫院的綠色通道。星堡中環還提供代取藥等服務。

江山稱，星堡將給入住老人提供選擇機會，讓他們決定自己的養老方式。

複星出擊養老地產並不令人意外。

從2010年下半年起，複星已開始積極探索養生地產。

2011年8月，在複星國際（00656.HK）於香港召開的中期業績發佈會上，該公司董事長郭廣昌透露，該公司未來看好旅遊地產及養老地產，特別是養老地產，且會加大這兩個產品類型的投資。

彼時，郭廣昌即提到，複星自身有醫療產業，可以配合養老地產的發展。如果投資養老地產，會有很大優勢。

峰堡的養老經驗

此番與複星聯手的峰堡投資，亦有養老地產投資經驗。

複星提供的資料顯示，截至2012年6月30日，峰堡投資管理的資產超過478億美元。

峰堡的私募基金投資組合中，包括美國最大的兩家養老地產運營商——Brookdale Living與 Holiday Retirement。

據介紹，峰堡投資的養老企業下屬員工超過7萬人，服務10萬多名老人。

峰堡大中華區總裁兼星堡公司CEO賀慧莉稱，峰堡將把Brookdale Living與Holiday Retirement的投資與運營經驗帶入中國。複星則提供本地市場訊息與房地產、醫藥和衛生保健行業的經驗。

龍頭房企佈局

有意角逐中國養老產業市場的房企，不止複星。

8月13日，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業專案戰略合作協議，擬投資120億元，打造100萬平方米健康養老住宅社區及文化創意產業項目。保利、綠城等大型房企，在養老地產亦早有佈局。

複星集團總裁助理徐曉亮稱，國內養生地產的市場“蛋糕”已清晰可見，中國老年人口數量快速增長，反映出養生住宅的需求量正在日益加大。

“從2010年需求5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米，國內老齡化社會的加速到來，無疑為養生住宅在中國的發展帶來了空前的契機。”徐曉亮進一步說。

也有質疑的聲音。有論者認為，部分房地產企業借養老地產之名跑馬圈地。

有不願具名的分析師稱，很多開發商把開發養老地產作為一種行銷噱頭，真正的目的是出售物業，和真正意義上的養老地產完全不相關。

對此，徐曉亮稱，養老養生相關產業的培育、發展直至成熟，確實仍需探索。

“就實質而言，養生養老產業中的地產也並非贏利載體，後期運營服務才是企業持續追求的利潤點。”徐曉亮說，類似的特色綜合性開發和運營，必將成為地產領域的下一片藍海。

儘管大陸中央不斷宣誓「打房」政策絕不收兵，但在旺盛需求的帶動下，房價反撲蠢蠢欲動，專家更表示，房價不可能再下跌，甚至還出現了全面復甦，惟此也逼得政府急闢謠。不過，業界預計，房產稅很可能成為新一輪房市調控的新方向。

據大陸統計局最新統計，7月70個大、中城市中，有逾7成的新房房價較6月上升，該比重較6月增加了1倍。而房價漲多於跌，特別是北京、上海、廣州等一線城市全面上漲，讓大陸在近兩個月內，從中央及各部委到地方政府，不斷明確表示調控大方向不動搖，闢謠各種市場傳言多達15次。

市場分析，儘管大陸實施的房地產調控措施沒有鬆動跡象，但市場的剛性需求不減，加上中國人民銀行（大陸央行）去年底以來不斷調降存準率和降息，貨幣政策趨向寬鬆，資金自然會流向報酬率遠勝過當前A股的房市。

此外，大陸中央喊出「穩增長」目標後，部分建商以此做宣傳，強調政府將放寬房地產調控措施，房價將飆高，引發「恐慌性」購房潮。

鏈家地產市場研究部分析師常清表示，7月房價已全面復甦，量、價全面上漲，尤其是一線城市。雖然一線城市的調控政策更嚴格，但因剛性需求旺盛，活躍度較高，未來價格反彈的風險也越大。

北京中原市場研究部總監張大偉強調，下半年主要城市房價再跌的可能性趨近於「零」。8月淡季推案量較小，成交量平穩，但之後非常有可能持續衝高。他提醒，房價反彈已成共識，一旦反彈幅度過大，房市調控政策的公信力恐怕再次受創。

張大偉認為，房產稅可能是房市調控的新方向。限購政策短期內不會取消，但從長遠看，房產稅徵收範圍逐漸擴大，可能會影響到所有非自住房產。

中國房地產業協會副會長朱中一稱，房價環比上漲城市增多有兩個客觀因素：剛需釋放和貨幣政策變化。

剛需和貨幣政策帶動樓市

朱中一說，本輪調控以來，一些自住和改善型需求已經積攢一年多，到近期集中釋放，自然會導致市場在一定程度上回升。但自住型需求在較長一段時間內相對固定，只要調控政策繼續嚴格落實，房價就不具備大幅反彈的基礎。

此外，2011年12月，央行近三年來首次下調存款準備金率，此後央行又降息，雖然貨幣政策定向寬鬆，但是由此形成的流動性增加，老百姓容易將手上的資金轉移到樓市，直接帶動樓市成交量。

開發商憑“歷史經驗”炒高樓市

與此同時，有專家認為，部分開發商過度解讀房地產對“穩增長”的作用，用所謂的“歷史經驗”炒高樓市，導致部分地區明顯出現了恐慌性入市現象。

鏈家地產市場研究部分析師常清表示，7月份，全國房價已經出現了事實上的全面復蘇，量價全面上漲。一線城市市場變化一般要快於二三四線城市，趨勢也更加分明。從全國市場看，雖然一線城市調控政策更為嚴格，抑製作用較強，但由於需求旺盛，活躍度較高，未來價格反彈的風險也就越大。

北京中原市場研究部總監張大偉稱，下半年主要城市房價再跌的可能性接近於零。8月份淡季推盤量較小，成交量可能平穩，但9、10、11月繼續衝高的可能性非常大。他說，在調控微松的影響下，小部分需求的恐慌入市可以支援成交量繼續放大20%左右。基本可以判斷，全國主要市場的下半年總成交量將肯定超過上半年。

張大偉同時提醒，樓市反彈已成共識，雖然反彈力度還在可控範圍內，但一旦形成過量反彈，調控政策的公信力將再次減弱，所以預調、微調的必要性非常大。

政府兩個月辟謠多達15次

在近兩個月內，中央及各部委、地方政府不斷明確調控大方向不動搖，辟謠各種市場傳言多達15次。7月下旬，國務院組織的督察組分赴各地調研，一方面穩定調控預期；另一方面，也對樓市運行狀況作個摸底，為後續儲備政策的出臺鋪路。

有關人士16日向中國證券報記者透露，從去年末以來，各地密集推進存量房資訊系統建設招標工作，以為加快房產稅試點擴容和提高二手房交易稅做好技術準備。

國務院督查組近期陸續回京，市場對再次出臺樓市調控政策預期十分強烈。據央視報道，國家發改委副主任、國務院房地產市場調控政策督查組第一小組組長穆虹在福州房地產調控彙報會上說：“(房地產調控)現在採取的是一種行政的方式，就是限購的方式。如果我們在今後選擇一些經濟的手段，同樣可以實現這樣的目的，就可以長期化，刺激剛需，可以實現差別化信貸政策。如果到位的話，對各方面都有好處，也請有關方面研究一下。”

業內人士認為，穆虹提到的“經濟的手段”應主要是指房產稅等稅收制度的推進。在技術層面工作基本完成的前提下，房產稅試點擴容步伐將進一步加快，二手房交易稅可能提高。此外，有關部委仍握有多項儲備政策，或擇機推出。

存量房資訊系統建設

加速推進

吉林省通榆縣行政審批管理服務中心4月發佈“地稅局存量房評估機構選定招標公告”，對通榆縣地稅局“存量房評估機構項目”所需設備進行競爭性談判採購，邀請合格投標人提交投標。這是落實該省地稅機關關於建立全省統一存量房評估資訊庫要求的重要舉措。今年以來，全國大部分省份和城市發佈了類似公告，密集推進存量房評估資訊系統建設。其中，不少地方已基本建設完畢。

市場人士認為，這項系統建設意義重大。早在2009年7月，財政部和稅務總局就下發《關於開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作的通知》，要求各地可採用細分區域，實地勘測或利用納稅申報資料、國土和房管部門資訊等方式，採集數據，建立房地產數據資訊庫。通知強調：“數據資訊庫應考慮今後房地產稅制改革的需要。”

建立存量房數據資訊系統的初衷是為規範房地產交易計稅價格核定辦法，防範存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風險。但一位接近決策層的人士向中國證券報記者表示，從現階段看，存量房數據資訊系統的建立將至少為二手房交易稅和房產稅稅收政策改革打好技術基矗

這位人士說，這項系統包含存量房屋地段、面積、產權等各項與評估有關的資訊，內容全面、覆蓋範圍大。若房產稅試點城市擴容，這項系統將在存量房徵稅方面起到重要作用。

由於這項系統本身就是為規範二手房交易建立的，若提高二手房交易稅，這項系統同樣可提供技術支撐。

事實上，隨著樓市調控新政出臺的預期愈加強烈，進一步加快房產稅試點擴容步伐和提高二手房交易稅被認為是最有可能採用的手段。專家認為，不少熱點城市的二手房交易量已成樓市交易量主體，但近期二手房交易量有所下降，交易價格上升明顯，因此有必要提高房屋持有環節稅，以促進二手房市場供應。為遏制短期的房屋買賣行為，二手房交易稅可適當提高。

多項儲備政策或擇機推出

國務院督查組已陸續回京，將就督查情況形成報告，進而決定何時再次出臺調控新政。據中國證券報記者了解，在新政出臺前，近期各相關部門已開始著手準備後備政策。

為促進土地供應、加快閒置土地開發，國土資源部計劃擬定“指導性政策”，針對地方政府實際情況，提供可操作性措施。

儘管對是否出臺取消預售制度等政策，不同部門的認識仍存差異，但有報道稱，有關部門正在研究評估取消預售制度所帶來的影響，尚不能完全排除這項政策推出的可能性。

另外，房地產信貸收縮等較有“殺傷力”的措施也被認為是後備政策之一。

結合督查情況，問責制重啟將是最有可能祭出的一招，除嚴防地方政府或明或暗放鬆調控外，不排除根據目標制定和完成情況針對地域採取調控措施。中國證券報記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南、江蘇兩省政府部門座談時，首先詢問的便是今年房價控制目標制定和完成情況。

對這一問題，兩省官員均承諾將房價控制在合理水準，但也同樣坦言，今年未制定房價控制目標。按照“新國八條”要求，去年全國大部分城市制定並公佈房價控制目標，且完成情況較好，但今年以來，甚少有城市公佈上述目標。

專家認為，作為樓市調控主體之一，地方政府微調樓市政策、衝擊調控“紅線”的嘗試屢見不鮮。今年以來，部分城市房價漲幅較大。到目前為止，尚無地方政府因此受到問責。因此，問責制重啟有助於落實地方政府責任。

據央視報道，國家發改委副主任、國務院房地產市場調控政策督查組第一小組組長穆虹表示，除行政手段外，經濟手段同樣可以實現調控樓市的目的。

央視報道稱，穆虹是于2日在福州房地產調控彙報會上做出上述表示的。他說：“(房地產調控)現在採取的是一種行政的方式，就是限購的方式，如果我們在今後選擇一些經濟的手段，同樣可以實現這樣的目的，就可以長期化，刺激剛需，可以實現差別化信貸政策。如果到位的話，對各方面都有好處，也請有關方面研究一下。”

有分析人士認為，在個人住房資訊系統建立並聯網後，上述經濟手段可能長期執行，而限購等行政調控手段將可能被弱化。

從7月下旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。此次督查重點是檢查住房限購措施執行情況、差別化住房信貸政策執行情況、住房用地供應和管理情況以及稅收政策執行和徵管情況。

據悉，8個督查組分別由發改委、住建部、國土部、央行、銀監會、財政部、國稅總局、監察部8個部門官員帶隊。這8個部門均與房地產調控有密切關係，若出臺國家層面新政，需這些部門共同參與。業界普遍預期，在督查結束後，很可能出臺新一輪的樓市調控政策。

此前有消息稱，國務院督查組對大部分地區執行樓市調控政策情況表示滿意。但據央視報道，督查報告還沒有成文，上述消息只是從各種渠道透露出來的一部分內容，有關部門目前沒有給出肯定各地樓市調控的結論，最終的結果還要等到報告匯總成文上報國務院後，由國務院進行審批。

上述報道稱，目前國家仍手握多項調控政策，如擴大房產稅試點範圍、提高二手房交易稅等。但是否出臺新政目前尚難定論。

設限額免刺激樓價 最快明年底出台

為求盡快增加公屋供應，政府擬在樓宇供應較充裕大前提下，以資助置業「利誘」公屋富戶交回單位。據了解，有關措施包括考慮重推昔日自置居所貸款計劃中的按揭還款補助金，以加快公屋流轉，但此舉恐惹刺激樓市的疑慮。

消息人士強調，有關構思最快要明年年底才出台，並設限額減低影響。

特首梁振英在競選政綱的房屋政策部分，曾提及長遠樓宇供應足夠時，會重推置業貸款，而類似資助措施有機會在公屋富戶中先行。

收回公屋單位 少目標逾1成

政府全方位研究增加公屋供應，惟建屋需時，倚靠增建難以遠水救近火，故其中一個方向，是希望收回更多公屋作編配。然而，上年度收回並供重新編配的公屋單位，卻較原來目標少逾1成，主要是住戶購買居屋第二市場單位後遷出的情況減少。

根據房委會資料，近年公屋富戶長期維持約2.3萬至2.4萬個住戶，雖然收回富戶單位數目在上年度急升逾一倍，由2009/10年度360個升至770個單位，但當局認為有關數字仍有上升空間。

有先例可援 毋須花時諮詢

據了解，政府除了加強打擊濫用公屋資源個案外，另一方法是推行具誘因的措施，吸引公屋富戶自願交還單位。當局的評估指，經濟條件相對較佳的公屋富戶，不少有能力自置居所，但新居屋大部分位於新界或擴展市區，難以吸引他們以公屋交換申購機會，他們亦多不願無償交出單位。

消息人士強調，提供按揭還款補助金作「誘因」，最大好處是有先例可援，毋須花太長時間作諮詢，款項亦集中在自置居所，不會引起花公帑買回公屋的雙重福利爭議。

聚焦富戶 私樓供應須充裕

此外，有關按揭還款補助金會聚焦在公屋富戶，並只設小量限額，減少對公屋住戶的影響。

消息人士指出，為免因推出此措施會進一步推高樓價，房委會考慮的大前提，一定要私樓市場有較充裕的供應，故肯定短期內不會有任何具體進展，估計要待明年底至後年初私樓供應量逐漸轉多時，才會考慮推出。倘樓市情況有變，當局肯定會擱置該項措施，以免引起反效果。

房委會委員蔡涯棉表示，早前已得悉房屋署內部正研究加快公屋流轉的措施，包括透過資助置業，吸引公屋富戶交回單位。

他認為，按揭還款補助金曾推行多年，不少公屋住戶熟悉有關安排，故相信具吸引力，但相信要待樓宇供應較充裕時推出，才會減少對刺激樓市過熱的影響。

酒店市場需求不斷增加，太古地產（1972）近年也透過旗下太古酒店，先後發展多家酒店，最新一家是位於北京朝陽的北京東隅，將在下月開幕。集團表示，項目將針對商務客，預料未來北京高端酒店房間的數目和需求將進一步增加。

北京東隅屬於太古酒店在亞洲第四家酒店，也是繼三里屯Village內的瑜舍後，集團在北京的第二家酒店。項目設於太古地產和遠洋地產（3377）合作的頤堤港項目內，酒店提供369個客房，當中包括23間套房。

太古酒店行政董事Brian Williams表示，北京東隅屬於集團休閒式商務酒店品牌項目，期望項目的大部分住客為商務旅客，包括內地和海外人士，客房初期的每晚房價為798元（人民幣．下同），至於套房單位房價則約1998元，初步反應理想。

他指出，同系瑜舍的房價目前的起步價為2300元，相信即使北京東隅投入市場，也不會與之構成競爭。

縱觀2008年北京奧運以後的當地酒店市場，Brian Williams認為，過去五年北京一級酒店房間的供應不斷增加，惟需求也平穩增加，料供應和需求未來數年將平穩增加。

至於本港的兩家酒店，他指出，目前香港東隅的房價由1600港元起，金鐘奕居則由3600港元起，料秋季造價可望增加。對於本港酒店房間不足的情況，他認為，除非供應穩定增加，否則由於需求強勁，市場走勢將保持現方向。

土地市場競投氣氛趨熱烈，一些曾以低價售出地皮的地區，重新受市場憧憬，料新推地皮造價可較理想。地政總署推出的沙田九肚第56A區豪宅地和坪洲坪利路商住用地，將於本周五截標，業界預計九肚用地不設限呎條款，且有潛力發展為洋房，料受中型和大型發展商垂青。

將於周五截標的九肚用地，屬於沙田九肚第56A區（B3及4）地盤，佔地約21.2萬方呎，屬於「住宅（丙類）」用途，可建樓面約31.8萬方呎。繼去年以拍賣形式低價售出的第56A區A地盤，以及資本策略（497）以每方呎樓面地價10551元購得B5地盤後，是次招標的B3和4地盤，屬於政府在區內推出的第3幅住宅用地，

實際上，多家發展商先後表示對九肚用地有興趣，包括去年夥信置（083）和萬泰奪得區內限量地的嘉里建設（683），嘉里發展執行董事朱葉培表示，對九肚用地有興趣，傾向獨資競投。長實（001）執行董事趙國雄日前也指出，對項目有興趣。

九肚用地位於資本策略奪得的用地東側，高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚表示，由於近月市場情況轉佳，雖然是次招標的用地發展密度相對B5地盤高，惟地盤不設限呎和限量條款，加上倘規劃得宜，有潛力打造為洋房等，故估算用地每方呎樓面地價約1.1萬元，估值近35億元。

他估計，早前奪得毗鄰用地的發展商，以及其他大型和中型發展商，將有興趣。至於同日截標的坪洲坪利路用地，由於市場有見信置早前已投得毗鄰用地，料是次招標入標者的出價將相對進取，料以大型發展商較具優勢，估計每方呎樓面地價約1000元，折合約5600萬元。

坪利路用地位於信置早前奪得的坪洲地北鄰，佔地約5.6萬方呎，以一倍地積比率發展，須發展為商住項目。




九肚豪宅地 百利保入標(經濟)

沙田九肚第56A區B3及B4豪宅地本周五截標，百利保（00617）表示將獨資入標，但因屬非純洋房用地及規模較大，料能夠參與的中小型財團會比之前少。業界估值近29億至近35億，樓面呎價約9,000至1.1萬元。

周五截標 估值最高35億

百利保執行董事范統接受本報查詢時表示，集團將會獨資競投九肚第56A區B3及B4地盤，認為該用地質素比56A區早前批出的兩幅用地為佳，因其所處地勢較高，故可享有科學園對開海景及沙田馬場兩邊景色。

不過，由於該地皮地積比率達1.5倍，並非純洋房項目，而且總可建樓面面積達31.8萬平方呎，比早前批出的B5地盤樓面5萬平方呎高出逾5倍，故不少早前有投標的中小型財團亦未必會再參與競投，預期標書數目會比B5地盤接獲的16份為低，相信會以大財團或合資財團為主。

綜合測量師意見，該地皮估值約28.6億至34.9億，樓面呎價則約9,000至1.1萬元，與B5地盤樓面呎價1.05萬元相若。

另外，坪洲坪利路住宅用地亦會在同日截標，地皮地積比率約0.9倍，總可建樓面面積則約5.5萬平方呎，業界估值介乎3,019萬至5,600萬元，樓面呎價約540至1,000元，預計已投資旁邊地皮的信置（00083），將會積極出價競投以便合併發展，取得更佳的協同效應。

近日二手樓價升勢由一綫屋苑蔓延至二綫屋苑，過去周六、日多個二綫屋苑錄得高價成交，其中紅磡黃埔新邨兩房單位呎價逾7,400元易手，而鰂魚涌南豐新邨細單位呎價突破9,200元，直逼同區康怡花園呎價水平。

南豐新邨呎售9283 直逼康怡

各區二綫屋苑追落後現象十分明顯，以紅磡黃埔新邨為例，本月至今錄得11宗成交，大部分為區內舊樓重建戶入市個案。其中，可富樓高層5室，面積450平方呎，以336萬元易手，呎價7,467元。若以實用面積320平方呎計，呎價更高達1.05萬元，屬屋苑呎價新高。

其次，鰂魚涌老牌屋苑南豐新邨10座中層C室，面積474平方呎，剛以440萬元易手，呎價9,283元，屬同類單位歷史新高，亦直逼同區一綫屋苑康怡花園。原業主2011年2月以約345萬元購入，帳面獲利95萬元，惟持貨不足兩年，須繳樓價5%的額外印花稅（SSD，約22萬元），連其他雜項支出，實質獲利約57萬。

另外，家天下分行經理陳志賢指，大角咀港灣豪庭6座高層B室，面積560平方呎，剛以450萬元易手，呎價8,036元，屬同類單位呎價新紀錄。

除了二綫私樓單位呎價創新高外，居屋市場近日連錄數宗破頂價成交個案，例如慈雲山慈愛苑F座高層8室，面積503平方呎，於自由市場以313萬元易手，呎價6,223元，創屋苑呎價新高。

半日30睇樓客 珀麗灣385萬沽

事實上，過去兩天二綫屋苑睇樓氣氛相當熾熱，以馬灣珀麗灣13座中層G室為例，面積694平方呎，業主周六開放單位予市場參觀，半日內錄得約30組客人上門睇樓，結果業主臨場反價5萬元，即日以385萬元售出，呎價5,548元。

另外，天水圍近期居屋市場交投暢旺，過去周六、日錄得多宗成交，其中天頌苑D座中層3室，面積828平方呎，於綠表市場放盤叫價170萬元，上周六下午同時有4組客人出價競逐，結果創高價175萬元易手。

香港置業高級執行董事伍創業指出，低息因素持續、租金穩步上揚，多項利好因素支持樓價「易升難跌」，預計短期樓市仍將是賣方市場主導，而隨着SSD生效將近兩年令盤源得以逐漸釋放，料第四季可望展現「價量齊升」格局。利嘉閣地產總裁廖偉強則指，近日屋苑小量個別高價成交令人產生「旺市」的錯覺，實際上，樓市並未見明顯大突破，預期未來仍會平穩發展。

永康街9號樓高35層 呎價6860

近期積極放售非核心物業的?隆（00101）再有動作，暗盤推售長沙灣永康街9號全幢商廈，叫價約26億元。若以此價格易手，則是發展商今年最大宗的非核心物業交易。

樓面38萬呎 月租530萬

永康街9號位於長沙灣，鄰近港鐵荔枝角站，屬商廈用途，樓高35層，每層樓面逾1.2萬平方呎，總樓面約37.9萬平方呎，物業市值約26億元，呎價約6,860元，現時物業平均呎租約19至20元，每月總租金收入約530萬元，回報率約2.4厘。據悉，?隆現暗盤低調放售，接受買家出價。

事實上，過去數月?隆積極放售非核心物業，早前已先後沽出觀塘麗港城商場（16億）、百佳商業大廈（14.1億）及葵涌紅A中心（5.28億元）等，套現近30億元，估計?隆連環沽非核心物業，為求套現後再投地發展住宅項目。

套現再投地 增拓住宅

長沙灣永康街為該區工商集中地，香港興業（00480）最近亦標售該地段物業，推出長沙灣西港都會中心全幢工廈，意向價約6.8億元，平均呎價約4,643元。

物業位於長沙灣永康街7號，亦即比鄰?隆旗下永康街9號物業，於98年落成，樓齡14年屬工廈用途，樓高27層，地下至一樓設有停車場及上落貨位，樓上各層作工業用途，地盤面積約12,211平方呎。

旺角舖123萬承租 加1倍

物業總樓面為146,434平方呎，出租率達95%，每月租金收入約170萬元。業主自行標售，回報率約3厘，截標日期為今年9月6日（星期四）。

舖位方面，旺角區一綫旺舖近期租務活躍，消息稱，旺角亞皆老街36至38號地下1及2號舖，面積約800平方呎，獲韓國化?品店以每月123萬元租用，該舖現由Baleno時裝店，以每月約60萬元承租，新租金較舊租高出1倍。據悉，該舖由大鴻輝持有。

置富產業信託（00778）上半年交出理想業績，可供分派收益按年增長25%，展望未來，增長步伐繼續，主要會透過加租、商場翻新，以及未來收購機會來達致。

置富副行政總裁趙宇表示，上半年續租租金升幅達20.6%，較去年同期13.8%有顯著改善，原有物業組合的平均租金亦隨之按年上升11.5%。「下半年將有約20%租約要續租，預料續租後的租金續有升幅，預計全年租金將保持雙位數增幅。」

置富收入主要來自香港16個商場的245萬平方呎零售樓面及1,989個車位，商場主要在九龍及新界區，雖然位處非核心地段，但租金保持上升勢頭。

「置富旗下的私人屋苑商場，居民消費以日用品為主，不論經濟好與壞，消費者對日用品的需求仍存在，故租戶對商舖需求存在，因此，置富租金收入穩定。」她說，陸續有不少租戶從核心零售區搬遷至租用置富旗下的商場。

置富的淨出租物業，高達66%租予銷售生活必需品的租戶。置富今年上半年淨租金收入中，有58%是來自銷售生活必需品的租戶。

置富截至今年6月的出租率為96.5%，較去年同期的98.1%低，主要因為置富第一城及銀禧薈正在翻新導致短暫商舖空置。

翻新商場回報高

置富積極翻新旗下商場，並且獲得高回報，帶動租金增長。例如去年底完成翻新的馬鞍山廣場，物業收入淨額按年躍升了21%，按其資本開支1,200萬元計算，投資回報高達73%。

「我們正在翻新置富第一城，約70%的工程已完工，預期今年底前完成所有工程，這項工程投資1億元，有信心可取得15%的投資回報，即約1,500萬元的加租金額。」

此外，置富亦正在翻新銀禧薈，預期投資回報同是15%，料明年上半年完成工程。

物色收購機會

置富自2003年在新加坡上市以來，資產規模錄得高增長，由原來的5個物業，逐步增至現在16個物業，收購行動頻繁。趙宇表示，只要價錢適合，未來還會收購其他物業，目標會集中在香港的零售物業，且資金充裕，毋須集資。置富現時有銀行備用信貸約30億元，手頭現金約10億元，負債比率24.5%，遠低於房地產信託基金（REITs）規定上限45%，即仍有不少借貸空間。

樓市氣氛向好，一手市場過去兩天合共錄得約86宗成交，按周增加83%。中原集團主席黎明楷剛斥逾3000萬元購入香港仔深灣9號一個低層單位，呎價1.9萬元。

黎明楷接受本報詢問時證實，剛購入深灣9號2座低層B室，面積1593方呎，涉資3024.5萬元，呎價18986元。他指出，剛售出一個收租單位才「換貨」，暫時未有意增購。黎明楷指出，家人於區內上學，故決定購入深灣9號，惟暫時尚未落實是自用還是收租。

對於後市，他認為，內地經濟並不算太好，本港樓市大升大跌機會都不大，近期樓市氣氛暢旺，相信是早前累積的購買力得以釋放之故。

縱觀一手住宅市場，仍以長實（001）將軍澳峻瀅主導，兩天合共售33伙，銷售已進入「尾聲」階段；據悉，現僅尚餘20多伙。

另外，新地（016）旗下新蒲崗譽．港灣剛售出1A座11、12樓A室，據了解，兩單位由同一名買家購入，涉資約5010萬元。代理指出，項目標準單位已售罄，現僅餘4個特色戶有待承接。

新世界發展（017）沙田溱岸8號在最近四天錄逾500組準買家預約參觀示範單位，過去兩天售出約30伙；項目累售逾650伙或66%，套現逾55億元；市傳同系尖沙咀名鑄高層C室特色單位獲買家以1.1億元洽購，面積3062方呎，呎價約3.6萬元。

近期細價物業樓價頻創新高，間接造就該類單位租金也急升。代理指出，沙田港鐵站一帶屋苑的租金較年前已上升逾二成，一房單位租金動輒逾萬元；至於天水圍栢慧豪園呎租也高見14.1元，逐步逼近市區水平。

沙田區一帶私人屋苑樓價急升，早前沙田中心細單位成交呎價已衝破8000元，追貼同區新盤造價，也間接推高區內租金，例如同屋苑早前一個低層面積356方呎的單位，呎租便高達36元，貴絕沙田鐵路站一帶屋苑。

沙田租金一年漲兩成

美聯物業高級營業經理陳國良指出，受到內地學生搶租，區內租金升幅凌厲。7月份沙田港鐵站一帶屋苑租賃非常活躍，全月成交宗數多達80宗，惟本月同期已大跌五成，主因是缺盤，加上暑假即將完結，早前內地學生搶租預料暫告一段落，區內目前平均呎租約25元，較年前有近兩成的升幅。

陳國良舉例指出，沙田中心一個面積377方呎的一房單位，目前月租達10300元，年初同類單位租金只需8200元，升幅25.6%；同屋苑面積774方呎單位，月租約17000元，較年前只升6.3%，細單位明顯亦跑贏。

天水圍區租賃情況則比買賣更暢旺，中原助理區域營業董事郭佩玲指出，近日天水圍屋苑如嘉湖山莊交投放緩，租賃市場則漸趨活躍，其中嘉湖山莊過去兩天錄得約15宗租賃成交，平均呎租11.5元。

栢慧豪園呎租升破14

同區栢慧豪園近日租賃成交亦見加快，過去兩天錄得5宗租賃成交，並創出新高價租務成交，屬1座中層C室兩房戶，以每月9200元獲承租，面積653方呎，呎租14.1元，創同類單位新高。郭佩玲指出，區內樓價近日已錄得一定升幅，故此部分準買家暫時採觀望態度，租客加快租賃決定

港島區較多細單位提供的鰂魚涌南豐新邨，南坊物業營業經理何萬業表示，目前屋苑474方呎的細單位月租已高見1.4萬元，較年前同類單位亦升近兩成，最新11座高層G室便以1.4萬元租出，呎租29.5元，租客為區內上班一族。

藍田區本年租務走勢平穩，租金升幅相對較為溫和，中原地產分行經理萬達人指出，麗港城平均呎租約21元，較年初升約一成，最近10座高層C室以1.35萬元租出，面積644方呎，呎租21元。

住宅樓價表現備受注目，租金走勢也不可小覷。政府數據顯示，整體租金指數在6月份突破1997年高峰，細價樓走勢更跑贏大市。業界人士指出，樓價飆升和租務旺季等因素令租金升勢更凌厲，估計8月份單月租金升幅可達5%至8%。

買轉租增加

差餉物業估價署數據顯示，整體住宅租金指數自金融海嘯的谷底以來，累積升幅約50.8%，最新報140.5，並在6月份突破1997年的139.3高位。租金指數攀至高峰，主要是由實用面積1076方呎以下的中小型單位帶動；該類型單位的租金指數在5月份已率先打破紀錄，最新則報140.6。

據了解，市場上租盤漸少，部分屋苑租盤可謂炙手可熱，甚至準租客決定承租時，也有被業主臨時反價的個案。

另外，利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，不少本來有意購入住宅單位的準買家，在考慮是否入市時，樓價已有所調升，迫使其轉投租務市場，惟由於需要儲蓄作為未來購買單位之用，一般傾向承租細價樓。

他指出，暑假屬於租務的旺季，尤其是優質校網附近屋苑租務更旺，其中6月至8月已有不少內地生承租細價單位，令細價樓放盤租金「租一間、升一間」。

周滿傑估計，8月份單月細價樓住宅租金可有5%至8%升幅。

中駿置業(1966)公布，於17日的一宗拍賣會上，以6.23億元(人民幣，下同)投得兩幅位於福建石獅市的商住用地，兩幅為相鄰地皮，合計建築面積約21.3萬平方米，約為每平方米樓面地價約2,925元，商業與住宅的比重為7：3，公司將該項目命名為石獅中駿世界城。

　另外，公司於7月推出的廈門四季陽光項目，於昨日再推276套住宅後並即日售罄，總認購金額約2.4億元，平均價格為每平方米9,200元，較首批單位每平方米8,700元高6%。

買家蜂擁入市，傳統屋苑湧現高價，隨著越來越接近白表新政策實施日期，市場亦明顯多了綠表人士主動前來查詢及睇樓，不少公屋戶希望盡快物色單位置業，避免屆時與白表買家正面交鋒「爭盤」，令二手居屋頻獲承接。

　據了解，藍田鯉安苑A座中層1號室獲公屋戶以綠表形式斥資310萬元購入，單位面積775方呎，兩房間隔，呎價4,000元。中原地產廖忠堅表示，原業主於2008年6月以綠表資格斥158.93萬元購入，持貨4年多，現易手賬面獲利151.07萬元離場，單位升值95%。

　天水圍居屋天祐苑錄得同類個案，一名區內上車客鍾情該盤兩房間隔單位，遂決定交出公屋換居屋，以130萬元(居二市場價)購入C座低層5室，建築面積748呎，實用面積546呎，呎價為1,738元，若以實用面積計算呎價為2,381元，屬市場價成交。祥益地產黃肇雯表示，原業主持貨近20年，轉手賬面獲利85.3萬元。

富健花園三房創新高

　另外，屯門富健花園11座低層J室，建築面積695呎，三房間隔，單位原業主取得出售證後1天，旋獲區內上車客以185萬元(居二市場價)購入作自住之用，呎價2,662元。祥益地產黃慶德表示，若以實用面積計算呎價為3,125元，成交價稍高於市場價，平均呎價及售價創同類型單位歷史新高。

　黃大仙天馬苑獲外區上車客青睞，以252.8萬元(自由市場)購入D座中層4室。世紀21陳振文表示，單位面積495方呎，兩房間隔，呎價為5,107元，低於市價逾半成。

買家連環購入麗港城

　另一方面，私人屋苑持續錄得新高成交個案。有買家看好東九龍發展前景及認為藍田麗港城呎價落後鄰區，加上未破97高價，遂於過去兩個月內先後購入兩個單位。美聯物業麗港城助理區域經理吳紹輝表示，藍田麗港城過去兩日錄得10宗成交。包括一買家購入麗港城20座22樓F室，面積644方呎，成交價515萬元，再創同類新高。原業主1997年5月以430萬元買入，現物業升值20%。據悉，新買家已於兩個月前以619萬元買左購入同層毗連E室單位。

　鴨?洲海怡半島造價同屬低水，亦吸引買家高價入市。中原地產盧鏡豪表示，海怡半島23A座高層B室，單位面積745方呎，擁兩房間隔，現以655萬元易手，折合呎價約8,792元，造價超越97年水平，創同類單位歷史新高。原業主於2006年1月以273萬元入市上址，賬面獲利382萬元或1.4倍。

峻瀅溱岸主導一手市場

　市場瘋搶細價樓，而一手市場在未有焦點新盤登場前仍以中價貨尾盤為主力，過去兩日整體一手市場錄得80宗成交，較上周輕微上升。當中將軍澳峻瀅及沙田溱岸8號銷情叮噹馬頭，分別錄得30及33宗成交，主導一手市場；其次為大埔白石角玥．天賦海灣及沙田碧濤花園，分別售出8及6伙；至於火炭御龍山、跑馬地紀雲峰及元朗尚豪庭則各錄1宗成交。

本港8月二手註冊暫錄（截至16日）3,232宗（主要反映前一個月市況），較上月同期的1,973宗升64%。香港置業高級執行董事伍創業表示，中價物業表現跑贏大市，暫錄2,017宗200萬元至500萬元物業註冊，上升83%；其佔整體二手註冊比率升至62.4%，首次超越6成，創出1996年有紀錄以來新高。

　若以三區劃分，大部分交投註冊位於新界區，暫錄1,275宗，佔逾6成(63%)；其次為九龍區，佔23%，共錄460宗；而港島區錄282宗，僅佔14%。而按月比較的話，新界區同時錄得最大按月升幅，本月暫錄1,275宗，較上月同期的633宗大幅上升逾倍；而九龍區及港島區分別錄得72%及41%升幅。

　本月暫錄最活躍的5個二手中價物業屋苑均位於新界區，包括天水圍嘉湖山莊、沙田第一城、愉景灣、將軍澳新都城及馬灣珀麗灣。

本港經濟及樓價近年表現大致同步，自○九年逐步走出金融海嘯陰霾後，其實一○及一一年，經濟增長亦按年升幅較高，樓價按年同步升幅雙位數水平，及至今年，樓價按年增幅回復單位數，與經濟增長放緩同步，今年次季住宅樓價按年升幅共有百分之六，乃近年來升幅較低水平。

　　經濟及樓市在去年呈按年大幅反彈，於一一年之增長表現尤為突出，當中，去年首季經濟及住宅樓價按年增長，分別達百分之七點六及二成半。及後，經濟按年增長數字呈高位回落，樓價升幅亦在按年雙位數升幅回落至單數水平，反映過去兩年，經濟及樓價同步走出○九年金融海嘯後陰霾。

　　本港經濟表現連續五季按年增長放緩，但反映通脹之消費物價數字，指數增長仍在高位百分之五、六水平徘徊，儘管在外圍經濟不明朗，但本地物價沒有回落?象；不過，本地住宅樓價表現則領先各指標，在二○一一年每季度按年增長，均達雙位數高水平。踏入今年一、二季雖呈放慢，但仍有按年有六至七的增長率，較整體經濟數據表現為佳。

　　不過，今年財金高官多次提出警告，由於外圍經濟將拖累本港經濟，故此，住宅樓價持續急升殊不合理，有學者更提出，若未來息口回升，或外圍經濟更加嚴峻，若樓價持續高企，故不排樓價有下跌風險。

　　過去兩年樓價按年增長急速，單去年計升幅計已在一成水平；至今年上半年，住宅樓價多升一成，但樓宇交易量方面，今年住宅成交表現反覆，有市場形容為乾升局面。

　　於今年初，住宅成交量跌至三千二百多宗水平，樓價亦一度表現疲弱，及至農曆年後，住宅樓市升溫，在三月錄得住宅樓宇註冊成交量升至高位，該月成交近一萬零五百宗，及後交易量輾轉回落，在六、七月更回落至五千多宗低位，及至八月呈現明顯反彈起來。

　　有市場分析指出，截至本月中，整樓宇註冊量近五千二百多宗，較去月同期升近四成半，當中，主要受到一手及二手住宅註冊量大升推動，且相信，今月整體物業註冊量料創近一季新高，估計最終將可重上九千宗水平。

　　事實上，多個大型新盤持續推售，故市場一手私樓表現仍然向好。本月中計，已錄得新盤逾一千宗註冊登記，亦較上月同期上升約四成，乃連續兩個月錄逾千宗水平。

　　據了解，中價住宅表現尤為突出，月初至今暫二千多宗中價二手註冊，較上月大幅上升八成多，明顯跑贏大市。

　　至於一、二手住宅市場登記較多項目，綜合地產代理研究部資料，截至今月中計大型屋苑方面，以嘉湖山莊最突出，住宅登記共錄四十九宗，而沙田第一城、美孚新?及太古城分別暫錄得三十三及二十四宗交易登記。

　　新盤市場方面，今月暫時登記宗數最高為將軍澳峻瀅，共錄得六百三十多宗交易紀錄，其次為西半山曉譽及西環加多近山，分別錄得一百一十及六十多宗註冊交易紀錄。

新地旗下出租豪宅品牌Signature Homes，繼IFC四季匯、ICC港景匯之後再添新成員，其第三間服務式住宅將軍澳「星峰薈」，快在十月開幕及推出市場，該新添項目呎租介於四、五十元水平。

　　該項目選址於將軍澳港鐵站上蓋，位於東九龍智選假日酒店之高層部分，平均呎租介於四十至五十元，目標租客包括年輕一輩的行政人員等，預期開業半年後出租率可逾九成，未來三年租金尚有兩至三成上升空間。

　　星峰薈位於東九龍智選假日酒店之二十八至四十一樓，提供一百七十六個客房，包括開放式套房及一至三房套房，面積由三百七十二至一千五百六十方呎，大部分套房可望開揚城市景，部分更享海景。租客可以一個月至十二個月不等之租期承租單位，月租由二萬至七萬元不等，平均呎租介於四十至五十元。

　　新地代理旗下Signature Homes副總經理官曉霓表示，考慮到項目交通配套、物業本身的質素，以及服務式住宅在東九龍的罕有性，預計項目開業半年後出租率可逾九成，呎租在未來三年尚有兩至三成上升空間。

　　談及Signature Homes系內三項目之異同，官曉霓指出，三個項目都位於綜合性發展地標上蓋（中環ifc、西九龍ICC及將軍澳第五十六區綜合發展項目），均屬於最頂級的服務式住宅，惟星峰薈的目標客群更加年輕化及多樣化，包括三、四十歲的行政人員及本地年輕家庭。

　　她說，四季匯在○五年開幕、港景匯在○八年入伙，客群由早年依賴歐美為主，漸轉變為均衡發展，目前本地客及內地客的比例，由早前的百分之三至五，分別上升至一成九及一成八，而美國及歐洲客的比例，分別降至一成七及一成五。

　　展望未來市況，她認為，現時全港一萬七千個服務式住宅房間中，最高端的僅佔約一成，短期內亦不見有大量供應湧現，反而樂衷服務式住宅的客群類型及規模在不斷擴大，相信供不應求之下，市場前景看好，料本年餘下時間租金仍會平穩向上，預計旗下物業全年租金升幅約一成。