3房房型受歡迎 首日10人放棄資格

昨為浮洲合宜住宅「日勝幸福站」選位登記首日，前3名幸運兒有志一同都選擇近捷運、公園的A2區E棟；以房型來看，標準3房登記17戶最多，其次依序為4房12戶、大3房6戶、2房3戶。總計昨有10人放棄資格、共38人登記，現場專案經理許瑞峰說，欲登記購買的民眾應依規定時間前來，最遲也需在當天6點到6點半間報到，否則視同放棄資格。

「日勝幸福站」昨首日登記，一早9點，登記序號前6名民眾陸續報到，由現場人員一對一解說，10點開始登記，其中序號4號未在規定時間內前往，至6點半前也未補辦報到，放棄承購資格；而序號6號民眾則在報到後才發現未帶承購資格證明，返家拿取趕在6點半前補辦理，是昨唯一補報到的民眾。

下午6點半前報到
許瑞峰表示，欲登記購買的民眾，務必記得攜帶承購資格證明文件正本、身分證正本、預告登記同意書正本、本人印章，另外還有簽約金40萬元，採用現金或支票繳付，不能刷卡，若要另購車位須再多付10萬元簽約金，若未在規定時間內前來，最遲須在當日下午6點至6點半報到，否則視同放棄資格。抽到1號序號、35歲的許先生，戶籍在彰化，現與老婆租屋在內湖，每月租金約8500元，許先生表示，抽籤當下懷孕的老婆正在陣痛、隔日便順利產下千金，是標準的「娶某前、生子後」好運氣，他當時也不敢相信自己中了籤王。

「應推更多合宜宅」
許先生說，政府推浮洲合宜宅前即到處看屋，因看到捷運海山站中古屋每坪就要30多萬元，便想來抽看看，「政府也應要多多推出合宜住宅，幫助更多有需求的民眾。」有趣的是，昨日前3序號的民眾都選擇A2區E棟，許先生表示，覺得該棟面公園又近捷運，最後選較安全的中低樓層戶別；序號3號的吳小姐則說，A2區E棟雖然景觀普通，但交通便捷、出入方便，搭捷運火車都便利；序號2的民眾則看好未來增值，選擇頂樓戶。


今49~111號登記
總計昨日3房共有17戶登記，4房也有12戶登記，較為熱門。今天將開放序號49~111號的民眾登記選位，民眾務必帶齊文件，並於規定於間內報到，否則將喪失權益，登記選購全程都有銷售人員陪同。

財政部國有財產局昨（20）日表示，台北市、新北市500坪以下國有土地禁止標售政策，是否鬆綁，最快9月有答案。

國產局副局長李政宗表示，一旦決定鬆綁，屆時500坪以下可標售土地，與待招標的設定地上權土地，將會區隔開來。換言之，目前國產局手上10宗待招標的設定地上權案，仍會按原計畫，在10月招標。

國有土地資產活化的呼聲高漲，行政院長陳冲指示財政部，研究土地標售鬆綁計畫，國產局可望在8月底彙整各界意見，呈報財政部後，9月向行政院報告。Power By udn.com

內政部長李鴻源昨天接受警廣專訪表示，政府推動實價登錄與實價課稅不能畫等號；實價課稅是財政部權責，他認為，財政部短期間不會實施實價課稅，民眾不用擔心。

不動產成交案件實際資訊申報登錄制度已於八月一日上路，李鴻源昨天接受警廣訪問，引用八月十五日截止的數據指出，買賣案件已登錄二千八百八十六件、租賃案件二百六十九件。

內政部地政司副司長王靚秀表示，地政司截至八月十七日的數據，買賣案件已登錄五千多件，租賃案件四百五十多件。買賣移轉案件的實價登錄，比過去來得少，過去一個月正常約四萬件，半個月約二萬件，一年買賣移轉案件可達四十萬件。

由於實價登錄案件不多，李鴻源特別呼籲買賣雙方要核實登錄，否則逾期申報或申報價格不實，依規定將處以新台幣三萬元到十五萬元罰鍰。他說，不動產資訊透明化、落實居住正義、健全市場是推動實價登錄的目的。

外界擔憂實價登錄未來將成為實價課稅的依據，反而不利房市。李鴻源在受訪指出，實價課稅有賴財政部進一步規劃，相關配套還需要一段時間。他說，是否走向實價課稅，是財政部的權責，內政部只負責依實價登錄。

通過提高不動產報酬率 商辦標售恐流標

為堵保險業資金炒樓，金管會昨業務會報通過，將保險業投資不動產的投資報酬率，提高1碼到2.125%並將在近兩日發函生效，預料將重擊本周四標售的宏遠大樓和太子敦南大樓，房仲業者憂流標機率已上升。

報酬率提高到2.125%

台灣房屋智庫市場經理劉志雄昨說，位於信義路4段的宏遠大樓底價58.8億元，換算投資報酬率2.3%，若壽險業投資不動產報酬率要到2.125%，將壓縮壽險業出手意願且價格也不會再往上飆高，宏遠大樓可能僅剩港資投標，流標機率上升。 太子敦南大樓則因已屬法拍二拍，劉志雄說，太子敦南114.13億元底價過高，過去如國壽和港資吉富中華最多出價不到百億元，太子敦南大樓可能再度流標。為遏止保險業資金競標商辦大樓，使商辦大樓售價屢創新高，金管會昨業務會報通過，提高保險業投資全台不動產報酬率，從1.875%提高到2.125%、仍維持6成出租率限制，且「不溯及既往」，即過去已標售案子仍可維持1.875%投報率。

保險業難高價競標

金管會將在今發新聞稿並發函給業者「文到日就適用」，也就是說，未來保險業為符合投資不動產的高報酬率下，將無法再高價競標商辦大樓，也有可能得提高商辦不動產的租金。 業者說，商辦租約一簽多是2~3年，未來租金不變下，提高報酬率1碼（0.25個百分點），等於保險業者投標商辦大樓的資金，未來將得打88折去標。 若以建物建坪單價計算，宏遠大樓建物單價換算每坪約120萬元，太子敦南大樓每坪則是167萬元，每坪單價不低。 保險局是在去年2月祭出「不動產即時運用」的相關規定，包括2年即時運用的報酬率不低於郵局2年期定儲機動利率加2碼，目前為1.875%、須有6成出租率、素地做停車場或廣告看板出租，都不算即時利用。該措施上路一年半，保險業競標商辦大樓，使售價屢創新高，引發金管會關注。

浮洲合宜住宅昨日首次進行選位簽約，首日提供前48名中籤民眾參與，其中抽中第一優先順序的「籤王」許姓民眾，昨現身接待中心，選中A2區一戶52坪的大3房住家，總價近千萬元。

此外，昨日截至晚上6點半的登記截止時間，共有10戶未到現場簽約，視同棄權，約是首日簽約名額的兩成，之後將由候補者依序遞補。籤王是一位年紀超過30歲的許姓民眾，他表示，中籤當日下午，太太出現陣痛，之後小孩順利產下，雙喜同時臨門。

他指出，自己在北市內科工作，也在附近租屋，月租金約8500元，一得知太太懷孕，便想要買房，曾經到板橋海山站附近看屋，中古華廈一坪開價30萬元，房價相較便宜的淡水，距離上班地點又太遠，因此，才會決定參加浮洲合宜住宅抽籤。根據許姓民眾推算，未來每月預計要負擔約4萬元的房貸，約占家庭總收入的1/3~1/2。

浮洲合宜住宅是全國首個合宜住宅，規劃2~4房，坪數23~55坪，住宅每坪價格19.5萬元，總價460~1080萬元，房價是周邊行情的7~8折。

建案已於5月取得建照，且必須在2014年底取得建物使用執照，並於2015年3月開始交屋。

交屋後，必須綁10年才能夠移轉，總計全國有2.5萬戶符合資格的民眾參與抽籤，最終抽出4009位民眾。

豪宅月報數字難看，中央銀行下封口令。據悉，從6月底開始繳交的豪宅月報，最新出爐的7月數字，金融機構竟有數十件豪宅貸款，其中多數是民營業者承做，為避免助長豪宅炒作風，央行已下令封口，不透露豪宅月報相關數字。
據悉，占新承做購屋貸款金額達4成的五大行庫（台銀、土銀、合庫、一銀及華銀），7月豪宅承做僅一件，但民營業者資料陸續回報後，央行發現竟達數十件，顯見金融機構仍積極承做該類案件。

央行未公布相關數字，但行庫主管研判，一般大戶買豪宅貸款主要是節稅之用，一個月十幾件應該是「差不多」的水準，但若有30~50件，恐怕就不太正常。

央行在6月底理監事會宣布豪宅管控，包括成數最高僅6成，銀行也將利率提升到2％以上，央行欲藉此阻斷借錢炒做豪宅的投資客金流。

其中6月因為統計天數不到10天，因此數字不高，7月泛公股行庫也幾乎沒有承做豪宅貸款，但根據整體統計數據，據悉各大民營銀行仍辦理相關貸款，且合計有數十件，但央行不願透露實際數字。

據悉，央行內部評估，相關數字如公布，可能讓豪宅炒作風氣再回溫，因此決定不公布，形同下「封口令」。
相關人士透露，雖然銀行沒有違反央行規定，但件數沒有回跌，「確實出乎央行意料之外」。

高雄容積移轉大鬆綁！原本侷限在捷運周邊基地才可以容積移入的限制，放寬到全高雄市所有土地，容積移轉獎勵最少10％，這項政策將在高雄房地產陷遲滯疑慮此時，可能先帶動地價上揚10?20％，道路等公共設施保留地價格，也將跟漲一倍以上，買賣勢必愈來愈熱絡。

高市府表示，「高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點」屬於單行法規，因此，修改後只要再送高雄市政府市政會議通過，並且送內政部備查即可，希望能夠在今年底公布實施。

高雄市政府都市發展局表示，為加速解決公共設施保留地取得問題，高市府都委會審議通過，擴大開放全市作為都市計畫容積移轉接受基地，他說，這次容積移轉擴大適用的修正重點，除了大眾運輸場站周邊400公尺範圍內，可移入容積30％維持不變外，將原來600公尺容積移轉15％的規定，擴大至800公尺，並且新增800公尺以外的都市土地，將全部適用容積移轉10％。

高市都發局同時指出，除了目前的高雄捷運站以外，旗山、岡山、小港、鳳山、高雄火車站和左營高鐵站等6大轉運中心，以及台鐵捷運化車站，也將全部比照，視為大眾運輸場站。高市都發局表示，由於原高雄縣未開放容積移轉，經過高雄縣的議員反應，合併後，應該一體適用於原高雄市法規，因此，市府即著手檢討容積移轉政策，以實現合併後都市計畫區一體適用的公平性，並在日前經過高雄市都委會的審議通過。

不過，透過容積移轉增加可開發建築樓地板之後，為了避免影響公共環境空間，如道路、公園承載量的負擔，所以，這次修訂的「高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點」，也將同步增列容積移轉申請案退縮建築，以及最小基地規範1,000平方公尺（約302.5坪）的規定，以增加鄰棟間隔，並且也會規範地下室開挖率及綠能設定的規定。

根據有買賣容積經驗的建商表示，目前的道路公共設施用地，售價大約是該用地的土地公告現值30％，未來將上漲到60％以上，不過，仍將低於政府徵收必須付出土地公告現值加40％的價格。不過，針對新修正的容積移轉使用範圍，都發局表示，原高雄市因為只有一個都市計劃區，因此，任何一區的公共設施用地，都可以自由移轉到任何一個區域，但是，原本擁有32個都市計劃區的原高雄縣，只能在各自的區域內進行容積移轉，不得跨區。

壽險業買商辦大樓可望再下一城，據了解，全球人壽將以總價35億元、每坪118萬元價格買下蘇黎世產險大樓7個樓層，並計劃將此據點作為該公司總部大樓。

全球資產管理專案經理王維宏表示，全球人壽以每坪118萬元價格買下蘇黎世總部大樓部分樓層案，創下國內B級辦公室價格新高，打破先前三陽忠孝大樓寫下每坪107萬元的紀錄。

蘇黎世產險處分位於敦化北路和南京東路口的在台總部大樓，6月29日有5家壽險出價競標，最後由全球人壽取得優先議價權。全球人壽昨（20）日董事會通過，授權董事長在一定金額內洽談購買蘇黎世產險大樓一案。

受政策風向不定影響，元大金昨日公開標售3處不動產「雷聲大，雨點小」，雖有逾10組人馬領標，但因金管會有意調高保險業投資不動產最高收益率政策下，壽險公司昨日全數未下場投標，最終以流標收場。元大金副總莊有德表示，這3筆不動產將「視機會再處理」。

壽險主管透露，滿手資金需去化的問題雖然嚴重，但金管會既然有意拉高收益率門檻，「話還是要聽」，此時貿然出手買樓，未來難保不會徒增事端，且金融業是高度監理行業，會積極配合主管機關的施政方針。


不會「砍價再賣」

過去不動產標售若流標，多半會「砍底價再行標售」，但據透露，元大金內部凝聚共識，在新政宣布前，先不「砍價再賣」，下周二（28日）董事會也不會排進相關議程。 元大金這3筆不動產僅建北大樓由三商美邦人壽承租，每月租金收入630萬元、英雄廣場、全民科技廣場則均為閒置樓層。

元大金主管表示，壽險買樓受限後，其餘潛在買家不見得喜歡有承租戶，因此元大金不會另行招租。

富邦人壽將大舉揮軍國內不動產市場，除了鎖定國產局即將在10月釋出北中南10筆地上權招標案，富邦人壽本周四（23日）出手搶標宏遠大樓機率相當高。

富邦人壽上周五董事會通過，授權董事長鄭本源在總金額200億元內，在大台北地區、台中市及高雄市三大都會區內買進不動產。據了解，董事會授權內容是在200億元額度、單一案件在25億元以下，可決定買進不動產，主要是鎖定國產局即將在10月釋出北中南10筆地上權招標案。

鄭本源昨天表示，因隨時都會出現不動產投資機會，董事會授權一年的期間內，到明年8月前只要有好案子，可在200億元額度內買進。

富邦人壽今年來出手都是動輒數十億元，上周五斥資67億元買下萬國大樓後，今年不動產投資金額近160億元，累計餘額首度突破800億元。本周若順利標下宏遠大樓，占可運用資金比重向5%邁進，但距離10%目標仍有一倍的成長空間。若再加上董事會授權的200億元，在未來的一年內，總金額有機會突破千億大關。

台南紡織副董事長兼總經理侯博明表示，南紡除專攻紡織業，也將跨足流通、房地產2大新事業，將是南紡明日之星。目前南紡台南後甲廠案已啟動，預計2014年底夢時代購物中心營運，2015年可望貢獻獲利。
南紡與統一集團合作成立設的統正開發，就是為專攻流通事業，將陸續開發後甲廠案、仁德廠案。在房地產事業方面，南紡、統一與太子建設另外合作設立明大建設，已在台南推出3個建案，未來在國內站穩腳步後，台南幫各企業不排除一起西進大陸市場，複製台灣成功經驗，開闢新的住商混合案。

針對紡織本業，侯博明表示，歐債危機加上政府宣布電價調漲，對紡織業衝擊很大；但今年高價棉花用盡，並增加高毛利產品，「南紡最壞的時間已經結束了」，對今年獲利樂觀看待。他說：「南紡將以紡織、流通、房產事業三方並進，創造下一個營運榮景。」以下是專訪紀要：

問：南紡未來10年的願景規劃？

答：將逐步增加流通、房地產事業比重。目前南紡與統一合作設立統正開發，專攻流通事業，第一個是台南後甲廠案，接下來還有仁德廠案。台南後甲廠未來會有老爺飯店、威秀影城、夢時代購物中心及住宅，全案分二期、三期開發，預估以5年至10年時間完成。

南紡、統一與太子建設合作成立明大建設，統一持股45%、南紡占35%、太子建設占20%，去年起在台南推出首個建案「明大公園市」，目前已推至第3案，未來將採完工比例法，挹注南紡業外收入。將來流通及房產事業在台灣立足後，不排除與統一合作西進大陸。

紡織本業 最壞情況已過

問：後甲廠的規劃？預計進度？

答：目前大型購物中心的工程已經啟動，2014年底前一定可以開始營運，總計5.2萬坪樓地板面積，加上後續的裝璜工程，投入金額約需70億元，南紡將辦理銀行聯貸60億元，視需求分期撥用。

台南市東區長期欠缺大型購物中心，預期開發後可吸引大量人潮，預期夢時代開始營運第1年將會小虧、第2年小賺，未來就會獲利。南紡除因後甲廠土地開發案享有長期的租金收益，並將因土地開發，帶動房產價值。

問：近期南紡本業營運狀況？

答：由於庫存棉價與市價相當，因此不用提列原料跌價損失，最壞的時間已經結束，第2季本業即可彌補先前的虧損，加上有轉投資收入，包括萬通票券、統一、南帝化工、台灣神隆等轉投資都賺錢，今年上半年南紡可望維持獲利局面。

展望下半年，若是歐債危機擴散，南紡也會受到波及，但目前棉價平穩，因此南紡今年仍會獲利，只是賺多賺少的問題。

問：去年轉投資的越南廠虧損，衝擊獲利，今年如何因應？

答：去年12月幾乎全部改造經營團隊，目前越南公司變成百分之百持有，經過新團隊的努力，今年4月已出現改善效果，6月開始轉盈。

喊話政府 不能只顧科技

問：油電雙漲對南紡造成的衝擊？

答：目前電費占生產成本6%、油費占2%，若電費漲足，成本將增加2%，電費成本變成8%。為減少衝擊，短期會努力擴展訂單、增加高毛利商品，例如正在新增瓶用酯粒產線至台南太子廠，預計明年7月投產，供貨給統一集團使用。

問：今年大環境不佳，加上油電雙漲衝擊，政府應如何幫助國內紡織業？

答：希望馬總統多到中南部下鄉走一走，聽聽小織布廠、染整廠的心聲，若小廠倒閉結束營業，大型紡織廠可能加速外移腳步。紡織業是勞力密集產業，若倒閉或外移，會造成失業率提升。

政府不能只照顧科技業，提供多項補助優惠，也應針對紡織業提出油電輔助等配套措施，日本很多紡織廠都利用機械人操作，若政府有補助政策，就不需仰賴大批年輕外勞，可以請60歲員工操作，幫助解決中年就業的問題。

泰豐輪胎（2102）受惠於中壢廠地目變更為住宅區，根據當地房仲推估，以中壢住宅用地每坪60萬元計算，泰豐廠區土地價值暴增為至少108億元，每股待實現利益高達27元。

泰豐積極經營大陸內銷，與當地車廠合作推展「飛達」及「英雄」雙品牌輪胎，效應逐漸顯現，帶動近年業績上揚。如今，泰豐中壢廠土地近日又獲得桃園縣政府都市計畫委員會決議，以市地重劃方式由工業區變更為第2種住宅區用地，將成為輪胎類股中後勢潛力看好的其中一家公司。

桃園縣政府日前已通過都計委員會決議並公告，泰豐中壢廠區依據「擬定中壢平鎮都市擴大修訂計畫」，工23工業區變更成住宅區，總面積為21.86公頃，分A、B二期開發，其中泰豐廠區屬於B期，被劃入市地重劃面積有8.86公頃，泰豐可分回5.97公頃住宅用地。

法人表示，泰豐中壢廠距火車站約1公里，是中壢市區唯一的大面積可供開發土地，取得時間早在民國49年，每坪成本只有230元，開發待實現的利益估算將超過200億元。

無人投標！元大建北大樓等3筆不動產標售案宣告流標。元大金今日標售的3筆不動產，都委由戴德梁行辦理標售，但最後因無人投標，以流標收場。

戴德梁行指出，此次聯合標售採總價決標，公告總底價為50.8億元，推廣期間領標組數約10餘組，積極進行標的勘看評估。但因受政府政策影響，有實力的投資人最後並未實際投標。今日本聯合標售案未能順利標出，有關後續處理方式將再與委託業主討論後再決定。

近南京東路金融商業區 每坪上看240萬

中油首宗土地活化案──台北市龍江路193 坪「住三」土地，下（9）月登場招商。鑑價公司估計，該筆土地市價每坪高達240萬元以上，又鄰近南京東路金融商業區，將激烈競標。

中油台北營業處主管表示，目前規劃將以設定50年地上權方式釋出，朝商辦大樓、住宅、商場與旅館方式開發經營，期望年底前完成招標。

中油這塊土地位於龍江路上，目前是停車場。中油將它作為首宗的土地活化案，主要是它的土地使用地目是「住三」，可以作為商業使用，加上區段好，鄰近南京東路金融商業區，因位處北市精華區，將可能是建商、壽險等業者的兵家必爭。

根據中油提報給經濟部的規劃案，該公司預計在5年內，以設定地上權方式釋出土地12案，預估收益137.41億元（若連中油大樓擴大出租收益，收益金額增至140億元）。而龍江路土地是中油土地活化的試金石，並且已在8月10日提報中油董事會通過。

龍江路土地2291平方公尺（約693坪），目前公告地價每平方公尺約7萬4000多元，不過根據鑑價公司的估價，目前市價每坪超過240萬元，也就是該土地市價高達16 、17億元。

中油龍江路土地採設定地上權方式釋出，由投標廠商競標來決定權利金高低，每年土地租金則按土地申報地價10 %計算。

中油總公司有關主管表示，採取設定地上權方式，底價是公開的，再由投標來競標，可以有效化解承辦人員有關「圖利廠商」的心理壓力，因此預期後續的土地活化案將可接連推出。

有關主管說，繼龍江路土地活化之後，中油計畫推出的土地活化案將是新北市板橋舊油庫土地，面積1萬1000多平方公尺，約是龍江路土地的5倍大，由於鄰近新板特區，開發潛力看好。

作為上海狄斯奈樂園配套項目的兩家酒店設計方案於8月18日起在“上海國際旅遊度假區”網站上進行公示。

根據公示，“酒店一”建設用地範圍東至規劃旅館用地，西南臨南環路，北至規劃中心湖，為上海國際旅遊度假區D-4地塊。總建築面積為41955平方米，建築地下1層、地上7層；

“酒店二”專案基地東至西環路，南至規劃公關停車場用地，西至西圍場河，北至規劃旅館用地。總建築面積44901.6平方米，建築層數為7層。

據瞭解，上海迪士尼度假區計畫於2015年年底開業，包括狄斯奈樂園、兩家主題酒店、一個大型零售餐飲娛樂區以及休閒娛樂設施、人工湖、停車場和交通樞紐等公共設施。

據國土資源部網站消息，近日，據國家稅務總局相關人士透露，湖南、湖北兩個最新試點區域的房產稅改革徵收細則正在制定中，房產稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房，徵收的稅率不會太高。據悉，此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價。

中集集團宣佈試水B股轉換H股後，身處窘境的B股群體似乎覓得了一條可行的復蘇路徑。昨日，萬科A（000002）董事會秘書譚華傑對證券時報記者表示，尋求融資出路一直為萬科所關注，雖然目前沒有明確意向，但萬科會考慮B股轉換H股的可行性。

對於中集集團開啟的B股破冰之旅，譚華傑稱，這無疑為所有B股上市公司開拓了一條新路。他同時表示，對於A股與B股差價較高的公司，B股轉H股價值更大。

目前，滬深兩市共有108家B股公司。國金證券分析師羅立波分析稱，從B股公司自身的業務實力、大股東的資金實力等方面考慮，中集集團B股轉H股的案例，不具備廣泛的示範效用。他認為，目前B股板塊中能夠效仿的可能只有萬科B（200002）。

譚華傑亦表示：“儘管對於房地產公司而言，H股市場的融資價值並沒有想像中高，但反觀B股市場，B股轉H股還是可以做的。”

近年來，由於樓市調控，房企在資本市場的融資遭遇壁壘，萬科更多依靠信託來募集資金。

與此同時，反映房企融資成本的資本化利息費用在不斷增加。半年報顯示，萬科今年上半年借款利息支出高達26億元，同比上升40%，超過其淨利50億元的一半，其借款利息資本化率更是由2011年的8.6%上升到9.2%，凸顯出萬科今年融資成本呈上升趨勢。因此，儘管萬科目前手握470億元現金，資金鏈較為充裕，但若要維持穩健擴張的步伐，新的融資平臺依舊對其有著較大吸引力。

今年5月，萬科收購南聯地產控股（01036.HK）73.19%的股份，此舉當時就被市場解讀為萬科向香港上市邁進的第一步。

然而，南聯地產控股本身是上市公司，據聯交所相關規定，上市公司收購完成後的兩年不得有重大資產重組，這意味著，兩年後南聯地產才可作為萬科在港的融資平臺來使用。而如果此番中集集團B股轉H股成功，萬科融資的選擇無疑會更多。

正在從“旅遊+地產”模式中抽身的華僑城（000069.SZ）,逐漸以多元化組合緩解了房地產調控的衝擊。

華僑城在2012年上半年出現了增收不增利的尷尬，房地產業務依然占半壁江山，輕資產化路徑轉移尚需時日。一直困擾華僑城的高資產負債率仍未見好轉，華僑城將在下半年推動多元化融資取得實質性進展，打破房地產企業的融資困境。

房地產占半壁江山

根據華僑城20日發佈的半年報，上半年公司實現營業總收入66.80億元，同比增長14%，但淨利潤卻同比下降4.2%至10.45億元。

目前，華僑城的主營業務包括旅遊綜合、房地產和紙包裝業務三大板塊。

華僑城解釋稱，淨利潤下滑主要是由於少數股東損益較上年同期增加，以及深圳地區所得稅率提高等因素影響。

中銀國際研究報告認為，華僑城營業利潤率由去年的25.27%下降至22.29%，可能主要是由毛利率下降和期間費用率的上漲所造成。

華僑城近兩年來合作開發力度，導致少數股東損益較上年同期有所增加，同時2012年華僑城適用所得稅率從去年的24%提高至25%。

在主營業務收入中，上半年華僑城旅遊綜合業務共接待遊客1094萬人次，同比增長2.50%，實現旅遊綜合業務收入27.41億元，同比增長32.22%，其背後是華僑城在武漢等地的新項目開業拉動。

對於華僑城至關重要的房地產業務，則在上半年實行收入35.56億元，同比增長5.27％，增長勢頭較去年同期的50.41%和2010年的116.31%而言明顯放緩。

儘管一直不承認自己是房地產企業，但華僑城上半年房地產業務繼續超過旅遊綜合業務收入，佔據總業務收入的比例高達54%，其主營業務地產化跡象明顯。

多元化融資解困

以旅遊綜合專案為目的對土地進行成片開發，在完善片區配套和注入文化內涵後帶動地產市場，再以地產業務銷售產生的現金和利潤反哺旅遊，華僑城模式目前已經成功複製到北京、上海等一線城市以及武漢、昆明、泰州等二三線城市。

但這種旅遊加地產的模式複製，導致華僑城資產負債率不斷攀升，而新的產業形態短期內又難見投資回報，華僑城負債率一直居高不下。

根據半年報推算，2012年上半年華僑城資產負債率依然高達72%，負債總額由年初的447億元進一步上升至483億元。

此前2007年至2011年間，華僑城的資產負債率分別為54%、51%、63%、69.69%以及71.17%。按照國資委的要求，其控股企業連續兩個會計年度平均資產負債率不得超過70%，這對華僑城的再融資的制約不言而喻。

由於房地產類企業再融資一直遇阻，以旅遊及文化的名義融資成為華僑城的必然命題。在上半年的一次機構交流會上，華僑城高管透露，公司準備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。

根據華僑城的設想，擬將歡樂穀的門票收入作為一種資產抵押，利用資產證券化的方式公開發行，此種產品為5年期債券，規模大概是20億~30億元。

華僑城年報稱，將在2012年探索並實質推進多管道、多元化融資，適時調整債務結構，令公司的負債結構更加合理穩健。

此外，華僑城在今年初曾向大股東華僑城集團提出了借貸計畫。3月17日，華僑城發佈公告表示，截至2011年12月31日，公司通過銀行獲得華僑城集團公司委託貸款的餘額為134.8億元，而公司2012~2013年度擬向華僑城集團公司申請在現有委託貸款規模下再新增不高於80億元的委託貸款額度。

華僑城收入結構比較單一，旅遊業務中過度依賴門票收入的問題比較突出。華僑城在2011年重新進行戰略定位，提出打造成為“以文化為核心，旅遊為主導，打造中國領先的現代服務業集聚型開發運營商”。目前，華僑城的戰略轉型初現成效。

房產稅擴大試點正在悄然推進。

昨日，有媒體報導稱，湖南、湖北兩個最新試點區域的房產稅改革徵收細則正在制定中，房產稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房，徵收的稅率不會太高。此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價。

記者致電湖南省地稅局詢問關於試點房產稅的進展和準備，該局相關人士對納入房產稅擴容試點不置可否，只表示近期該局“存量房交易納稅評估系統全面上線”是今年的一個重要準備工作。

存量二套房納入徵收

湖南省地稅局網站資料介紹說，存量房交易納稅將核定無正當理由低報存量房成交價格納稅人的計稅價格，此前，國土資源部網站披露稱，“兩湖”房產稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房，計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價。

“目前房產稅仍處於試點探索階段，作為試點擴散的話，就可能選擇一個房地產不是那麼熱的城市，因此如果在‘兩湖’開展試點，就帶有完善試點摸索的目的，以為未來全面鋪開作準備。”北京中原地產市場研究部總監張大偉說。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文也向本報記者表示，根據上海和重慶的經驗，財政部選擇房產稅試點地區主要還是依據地方政府的積極性。

“房產稅新一輪試點花落湖南、湖北是非常有可能的，一方面這兩地區有試點的積極性，另一方面財政部也希望選取不同地區來擴大試點樣本的覆蓋面，但我認為今年底就出臺試點檔的可能性比較小。”施正文說。

從長遠來看，房產稅對於培育地方主體稅種、完善房地產行業稅制以及調節收入分配均有重要作用，但短期內均不能對這些作用有較高期望。

據本報記者瞭解，財稅主管部門對於開徵房地產稅亦保持謹慎和緩步慢行的態度，試點地區徵收的稅額並不是關鍵的考量因素，更多是將之作為一種未來的稅種，稅務部門也正在從征管系統以及征管技術方面做一些準備。

當前的房產稅與上世紀80年代的個稅有些相似，當時個稅徵收範圍很小，但30年之後已經成為中國的主體稅種之一。房產稅也是如此，雖然現在數額不大，但如果將二套房全部納入徵收範圍，這將是一個非常巨大的稅基。

從上海、重慶的試點情況來看，房產稅的徵收率是比較高的，尤其是上海所涉及的增量房，不交稅無法過戶，基本上很難逃稅，重慶對存量房徵收主要是針對別墅，納稅人經濟實力比較強、範圍比較小，稅務機關仍然有能力進行徵收。

廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授告訴本報記者，房地產稅全面鋪開，目前在技術上完全沒有問題，“房產稅會暴露出既得利益，有多套房子的人也會暴露出來。”

而湖南、湖北若將存量二套房納入徵收範圍，徵收難度亦不應忽視，這對於長期以來以流轉稅為主的稅務機關來說是一個極大的挑戰，一方面稅務機關對於公民房產資訊並不掌握，極容易造成稅負不公平的情況，另一方面目前法律也並沒有賦予稅務機關強制徵收的權力，納稅人若不交稅款，實際上並沒有有效的強制措施。

開徵房產稅是長期過程

新一輪房產稅試點如何徵收、稅率如何確定等也是備受關注的話題。去年上海、重慶在樓市調控期推出房產稅改革試點後，外界關於房產稅的爭議一直不斷。

“重慶、上海開徵房產稅的象徵意義大於實際意義，因為步子很小。”李友華說，“房產稅一開始影響不大，但真正完善推廣開來，會起到很大的作用。”

在徵收細則方面，李友華認為，可以綜合重慶和上海的經驗，在保證剛性需求的首套房的前提下，對多套房、高端房都要徵收，實行累進稅制，對在房產持有環節和轉讓環節徵收合適的稅負，加重多套房持有者的負擔，才能降低市場的投資需求，讓房產回歸一定的公共屬性。

“房產稅可能是後期全國樓市調控的新方向。”張大偉說，從長遠來看，房產稅徵收範圍逐漸擴大，可能會影響到所有非自住房產，這可能標誌著後限購時代的調控方向。

施正文認為，房產稅的開徵將是一個長期的過程，房產稅是一個地方稅種，各地可以根據實際情況來制定徵稅範圍。而且房產稅作為一項財產行為稅，對技術、法律、社會條件的要求都非常高，並不適合貿然全面推進。

“作為一項新的增稅政策，房產稅開徵更是要持一種謹慎態度，最好是減稅政策有實質效果的時候再推出。”施正文說。

有關擴大房產稅試點的消息近來一直流傳得甚囂塵上，牽動著購房者和開發商等各方的神經。昨日，有關房產稅擴大的傳聞終於有了權威消息。國土資源部官方網站發佈了一則資訊，披露了湖南、湖北新版房產稅的徵收細則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被徵稅，不過稅率不會太高。 國土資源部網站發佈的這一則消息稱，據國家稅務總局相關人士透露，湖南、湖北兩個最新試點區域的房產稅改革徵收細則正在制定中，房產稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房，徵收的稅率不會太高。據悉，此次視點與上海、重慶不同的是，計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價。

國土部網站在發佈這則資訊時，也註明了其來源為昨日的中國國土資源報。該報為中央級行業類平面媒體，因此消息來源可說比較權威。而早在上週末，也有消息稱全國30多個省市的地稅官員正在開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，為房產稅擴容做準備。而當時也傳出2012年稅收政策改革工作重點之一便是在湖北和湖南兩省開展房產稅試點。

昨日這則資訊公佈後被全國各地許多網站轉載。有意思的是，可能意識到影響過於激烈，國土資源部網站在昨日下午6點左右便撤下了這則消息。不過業內人士分析，“兩湖”將繼上海、重慶之後成為新的房產稅試點應該是板上釘釘的事。記者了解到，就在上周，媒體報道稱，全國30多個省(自治區、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，為開展非經營性消費房產的存量部分恢復徵稅的試點，提供技術儲備。

颱風“海葵”過境後，義烏的建築工地陸續復工。站在義烏宗澤大橋上，遠遠就能看到義烏現代城工地的升降機在空中旋轉。證券時報記者探訪發現，這個曾經的地王項目，卻集合了開工提前、未獲證先預售等種種問題，恰是義烏地產市場存在的各種問題的一個樣本。

提及浙江義烏的現代城，地產界並不陌生。2011年8月11日，在經過251輪競價、底價暴漲150%後，義烏國際文化中心07、08地塊被義烏市現代房地產開發有限公司以72.19億元拿下。當時，72.19億元的出讓金刷新了國內單幅住宅用地出讓的最高紀錄。更重要的是，此地王不是誕生在北京、上海等房地產一線城市，而是義烏這樣一個縣級市，輿論一時譁然。如今，義烏現代城項目所佔的位置，就是義烏國際文化中心07、08地塊。義烏現代城地理位置優越，位於義烏國際文化中心東南角，北依義烏江、西鄰梅湖會展體育中心，距大名鼎鼎的義烏國際商貿城約2公里。該地塊是義烏國際文化中心的一部分，而國際文化中心，則是義烏市未來幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資約25億元，建成後將成為義烏市民開展文化、休閒、娛樂等活動的重要場所。

施工中的義烏現代城工地管理頗為嚴格，出入必須有相關的證件。“現代城在今年6月就開工了，目前正在有計劃、有步驟進行施工中。”現代城項目部的一位員工說。現代城的開工吸引來不少跑建築工地的業務員。一家上市公司的銷售經理就在施工現場週邊等待。“公司做建築項目的光纖網路項目，目前現代城還在基建階段，我們提前做好準備，看看有沒有合作的可能。”他說。不過最終他無功而返，“負責人都到工地上去了，電話也聯繫不上，只好留了一些公司的材料，等改天再來看看”。

跟隨拉運沙石的工程車，記者進入了現代城的工地。在4個足球場大小的地基大坑，上百的工作人員正熱火朝天地工作著，工地上空的升降機，正在他們的頭頂不停地運轉，其中的兩個進度稍快的地基，已開始澆築混凝土，進度稍慢的一個地基，還在清洗暴雨留下的泥沙。因為沒有佩戴安全帽的緣故，記者的出現顯得很特別。見有陌生人闖入，貌似工頭的中年男子走過來盤問，一番交涉未果，最後這位工作人員將記者一路“護送”出圍?外。現代城的建設進度，顯然超過了其原有的計劃。當時現代房產公司摘牌時，浙江省國土資源廳網站顯示，“07、08地塊”的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。

未獲證先預售

義烏市住建局房產科科長樓棋樟對記者稱，“義烏市商品房預售管理辦法完全遵循《城市房地產管理法》，頒證的門檻既沒有拔高，也沒有下調。用行話來說，在建樓盤只有達到‘正負零’，才能獲得預售許可證。”

按照《城市商品房預售管理辦法》，“已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；開戶銀行出具證明投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並確定施工進度和竣工日期”，才可以申請預售許可證。雖然制度清清楚楚，但關於“義烏現代城項目未獲證先銷售”的說法，義烏卻滿城皆知。而上述說法，記者也從義烏多家地產仲介得到證實。

記者以意向購房者身份詢問，至少5家地產仲介很明確表示，他們手上有義烏現代城房子銷售，仲介費5000元~1萬元不等。與此同時，這些地產仲介也坦承，這種做法是違規銷售，所以操作起來會比較隱蔽。一位地產仲介介紹，現代城項目地理位置優越，無論投資還是自住，是目前義烏在建樓盤中最值得選購。在推薦的同時，該地產仲介從抽屜?拿出義烏現代城項目的設計圖、規劃圖。

按照上述地產仲介介紹，現代城的平均售價是2.88萬元/平方米，5樓以下約2.2萬元/平方米。目前，該樓盤正處於優惠期，每平方米優惠2800元。另外，開發商一年後還按10%預付款返利。所以，一番計算下來，現代城5樓以下的售價在1.8萬/平方米左右，若訂購的房源面積100~110平方米，需要交納的款項在160萬~180萬元。對於這種購房程式，地產仲介都拍著胸脯保證資金安全。上述地產仲介稱，“在選定房子後，客戶與開發商———現代房產公司簽訂一份買賣合同。今年，在我手上成交現代城的房子都有4~5套，資金安全方面不會有問題。” 為了打消顧慮，上述地產仲介還拿出了一份買賣合同的複印件向記者佐證。

據了解，現代房產公司在剛剛拿下義烏國際文化中心07、08地塊，義烏當地的媒體就出現了現代城項目的廣告。去年的8月22日，現代城的廣告語———“無可替代的珍貴稀缺板塊，城市中心區高尚生活標桿”已經登在了義烏本地的報紙上。一位地產界資深人士稱，樓市銷售火爆時，一些樓盤在取得預售證前，便開始內部認籌，並收取一定數額的“誠意金”，行業的潛規則是2萬~3萬元以下不算違反《城市商品房預售管理辦法》。但如果某些項目收取的金額較大，就與“變相攬儲”具有相似特點。

2010年4月，國家住建部頒發的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》顯示，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。據此，現代城的做法，顯然已經超出了《通知》的規定。

資金鏈緊張

義烏現代城為何開工提前，在未取得銷售許可證的情況下，又迫不及待銷售？對此，記者撥通了現代房產公司辦公室電話，但對方並沒有接受記者的採訪。而義烏坊間人士的說法是，現代地產頻繁拿地造成資金鏈條短缺。同時，該公司還面臨鉅額民間借貸高額成本的壓力。按照國土資源部的規定，現代房產公司在競得土地40天內，需支付50%的首付款，現代房產需要拿出20多億元真金白銀。在1年內，需付清全部土地出讓金，即今年8月，現代城餘下的36億元出讓金，也必須足額繳付。

據了解，義烏市現代房產公司成立於2003年，屬於二級開發資質開發商，累計開發面積約200萬平方米，銷售額約300億元，其老闆黃允松是義烏江東人，以養殖起家。該公司的地產項目主要在義烏本地；另外，與義烏毗鄰的東陽、杭州千島湖等地，該公司也有少量地產項目涉足。上述數據顯示，現代房產公司規模只能算是二、三線房地產公司。72.19億元的土地出讓金，即便是對於國內一流房企“保招萬金”而言，也不是一筆小數目。作為一家成立剛9年的區域性房企，如何支付鉅額的土地出讓金，成為首先面對的難題。而且，該公司在義烏建設的現代廣場、現代賓王廣場、城北商業中心等項目，均為在建樓盤，尚未完成交付。

義烏市一家商業銀行信貸部負責人稱，義烏市開發商現在不可能從銀行獲得一分錢的貸款。據他表示，義烏市25家商業銀行，現在基本上連個人按揭都很難做。“72.19億元的土地出讓金，對二、三線地產企業來說，絕對是個天文數字。實際上，在過去的一年?，72.19億元並不是現代房產公司唯一一筆土地出讓金。2010年年底，現代房產公司以20多億元競得義烏“商業中心”地塊；2011年6月，又以2.26億元競得義烏“雷峰路與望道路西南側”地塊。

據悉，自今年個別地區爆發民間借貸危機以來，義烏市多位企業家因為高利貸而自殺或者潛逃。為了避免因借高利貸而導致資金壓力過大，現代地產只有通過這種違規行為，才可以維繫現代地產的資金運轉。“如果當地監管部門能夠制止現代地產違規售房，現代地產必死無疑。”當地多位房地產人士表示。

首套房貸利率優惠復出不足半年，便傳來“夭折”之聲。近日，光大銀行上海等地分行被媒體曝出已經低調取消了首套房貸的優惠政策，回歸基準利率。不過，光大銀行北京分行昨日回應稱，北京分行未收到總行的相關調整通知。北京地區的其他銀行也未出現跟進上調之勢，中國銀行甚至再下調利率優惠政策至8.5折。

偉嘉安捷專業人士透露，光大銀行在北京地區本身並無優惠，首套房貸利率一直都是執行基準利率，所以談不上取消。不過值得注意的是，與光大銀行取消利率優惠相反，中國銀行在近日回調了利率優惠政策。中行個貸經理向北京晨報記者介紹，現在銀行不分一手二手，只要是申請首套房貸，優質客戶就可享受貸款利率8.5折的優惠。

實際上，今年6月份首次降息之後，一些銀行的首套房貸利率甚至出現了低至7折的優惠。而中行則在央行重申7折房貸優惠底線之時，選擇將原有的8.5折優惠上調至9折。

首套房貸利率動向出現差異化，偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，這可能源於銀行對個貸重視程度的不同。實際上，年初時各家銀行對房地產貸款比較悲觀。但今年年中，兩次降息帶來的房產交易量的上升和流動性的放鬆，讓個人房貸成為多數銀行關注的重點。

“開發貸似乎不太可能貸出，所以按揭貸款和首套房的優惠政策，下半年仍將是銀行業貸款的重點。”胡景暉表示，下半年利率優惠的主基調可能不會改變，而改善性住房的客戶由於資質較首套房貸客戶更好，且也屬於剛需範疇，或將成為銀行個貸下半年的重點人群。

少年初1570伙 業主紛反價封盤

購買力短時間內爆發，消耗大量二手放盤單位，加上業主紛封盤，令放盤量顯著回落。現時10大屋苑放盤量較今年初少26%，全城盤源告急，東涌映灣園跌幅最勁，由年初600伙放盤，減至目前約300伙，急降5成。

業主作主導 料樓價短期續漲

市場認為，樓市氣氛暢旺，盤源少、低息等對業主有利因素下，加上買家追價意慾強勁，料未來價格仍由業主作主導，樓價短期仍有上升空間。

本月以來，買家入市速度加快，交投增加下，樓價亦見急升，業主紛紛趁勢反價封盤，令放盤單位買少見少。近日樓市情況，特首梁振英亦表示關注。

本報統計10大屋苑的放盤量，1月份約有5,979個放盤，惟經歷春節後的樓市小陽春，至4月時放盤量已急跌逾千個至4,745伙。8月10大屋苑錄4,407伙放盤，是今年來最低，並較今年1月減少1,572伙，下跌26.3%。

全城盤源告急，其中東涌映灣園跌幅最多，由600個放盤減至300個。利嘉閣地產區域經理譚振聲稱，目前映灣園只有約14個交吉匙盤，且業主叫價一般較市價高出5%至10%。

收租客多 映灣園高市價5%放

他指出，由於屋苑長綫收租客多，故購入單位後，少有再放售，長期屋苑新增放盤量一向偏低。另外，同區有南豐的大型新盤項目，業主期望開售時可刺激屋苑樓價，故亦頻頻反價封盤。

惟有個別業主不欲封盤，最後選擇大幅加價放盤，其中映灣園6座單位，面積986平方呎，近日加價60萬元至580萬元放盤。此舉一方面杜絕買家隨便約睇樓，另一方面亦不會流失全數客源。

同時，將軍澳低水屋苑新都城、及新界細價樓沙田第一城，盤源比年初急跌40%及44.2%。另外，樓價直綫向上的天水圍嘉湖山莊，目前屋苑約有38個匙盤，較本年初約70個減少逾半。美聯物業營業經理梁啟文稱，屋苑近日交投旺，盤源減少下，以市價放盤單位，一周內可獲市場承接，較以往1個月快。

睇樓需一周預約 持訂金支票

至於鰂魚涌太古城本月已錄近60宗成交，惟放盤源未見即時補充，最新約757個放盤，較年初跌6.5%。中原地產助理區域營業經理趙鴻運指，目前屋苑10個業主，只有2至3個是以合理水平放盤。

業主愈來愈惜售，睇樓前業主更要「面試」，詢問睇樓客不同問題，測試其入市真誠度。同時，亦問對方過去睇樓經驗，合乎心水才獲准上門睇樓，過程猶如面試。

事實上，各區業主態度強硬「唔憂客」，多要求睇樓客需持有樓價3%訂金的支票，才會開門接受睇樓，部分買家更表明，需提早一星期預約。同時，由於目前租金貴，令不少打算套現後轉租的業主暫緩沽樓計劃，令市場少放盤量。

市場缺盤，鎖匙盤更絕無僅有，市場紛現連租約盤成交；同時一些放盤單位往往能於短時間內獲承接。

麗港城20天42交投 2房受捧

被視為市區低水屋苑的藍田麗港城，受用家追捧，8月首20天已錄42宗成交，當中2房最受歡迎，約佔7成，主要是交吉放盤業主態度持續強硬，首期充裕的準買家轉買連租約盤，單是過去4天已錄4宗成交。

現時屋苑交吉放盤業主部分態度強硬，亦有態度猶豫而隨時封盤，令準買家無所適從，故可支付樓價5成的買家會轉攻連租約盤，此類放盤因未能安排睇樓，業主較易傾價，買家亦可以市價水平承接。

美林物業麗港城分行經理陳松林稱，最新成交25座高層G室，約639平方呎，連租約以475萬元易手，呎價7,433元。因盤源未有新補充，一些極低層單位亦被買家吸納，剛過去4天，有5宗2房戶樓層低於5樓的交投，造價348萬至405萬元不等，不排除買家是「將貨就價」。

灝景灣放售4句鐘 675萬即沽

另外，中原盈翠半島分行經理羅彩娥指出，青衣盈翠半島5座中層G室，651平方呎兩房戶，以527萬元成交，呎價8,095元，買家本為租客物色租盤，但認為貴租不划算，轉租為買，睇樓後更隨即落實簽約。

據悉，原業主2004年以200萬元購入，是次轉手帳面獲利327萬元，持貨8年升值1.6倍。

此外，利嘉閣地產市務經理羅浩麟稱，青衣灝景灣9座高層H室，約944平方呎。

業主3月時叫價650萬元，6月見交投轉靜，不願減價而封盤。及至上周六傍晚6時許，又重新放盤，即吸引3組客登門睇樓，當晚10時便以675萬元沽出，放盤前後不足4小時。

美聯物業高級營業經理黃錦瀚透露，沙田第一城50座低層D室，約410平方呎，原叫價285萬元，放盤不足3天，便吸引多組買家參觀，業主即時反價，上周日晚以289萬元售出，呎價7,049元，屬市價水平。

德福凶宅呎售7520 高市價3%

另類單位也受捧，九龍灣德福花園一個凶宅，以呎價7,500元易手，較市價為高。消息指，德福花園本月暫錄23宗成交，呎價約7,300元。

其中德福花園H座低層1室，約625平方呎，剛以470萬元易手，呎價7,520元。據了解，單位多年前曾發生命案，但並沒影響買家入市，反而高市價3%成交。

財政勝去年 融資需求未迫切

富力地產（02777）進一步發售美元優先票據，為內房股融資潮揭開序幕。內房股融資窗口慣於放榜後打開，抽水潮隨時襲來，但今年各發展商資金鏈較往年穩健，融資規模及心態有微妙變化。

里昂花旗：潤地高危

市場料華潤置地（01109）最大機會成為下一隻「抽水」的內房股。里昂分析員指，潤地有十分明顯的融資需要，下半年淨負債比例可能上升，上半年買地數量減少88%，未來有必要加速補充土儲；另外，母公司將南寧項目注入上市公司計劃亦已逾期。

花旗亦在進行現金流分析後指，潤地即使達到430億元（人民幣，下同）銷售目標，但支付土地款及建築費後，預計全年出現營運負現金流，金額達10億元。

富力昨公告，將進一步發售美元優先票據，為離岸發展提供資金，並為美元票據利息提供資金。除發行日期、認購價及首次支付利息日期外，所有條款與去年4月21日所發美元票據時相同。去年富力發行2016年到期、本金1.5億美元、10.875厘優先票據。

合景泰富洽境外銀團

合景泰富（01813）投資者關係總監吳曉怡亦透露，公司正在跟境外銀行接觸，商談低息融資事宜。

有外資券商房地產研究主管表示，近期內房股管理層多不願以12、13厘高成本發債融資；而內房股價近期回落一至二成，在升勢再起前，配股集資意慾不強。「小（地產）公司想配股也沒有市場需求；大公司現在銷售有改善，流動性已經變好，也不是說一定要融資。」

置換高息舊貸款為主

經過多輪調控歷練，內房股對財務管控更趨謹慎，加上近期內地流動性略有放鬆，售樓回款速度加快，大多已放榜的發展商，手頭現金錄得增長，而負債比率則與去年底相若。

有分析員表示，房地產行業作為資金密集型行業，對資金任何時候都有需求，但相較調控初始時發展商不惜代價未雨綢繆的心態，現時各公司融資目的不過想以新貸款置換高息舊貸款，從而降低財務成本，整體融資需求未算迫切。

另外，首創置業（02868）上半年錄得淨利潤5.14億元，按年升67.2%，每股盈利0.25元，不派中期息。公司正考慮逐步退出單一酒店的開發經營。




合景泰富續以價換量銷售政策
　香港文匯報訊

內地樓市雖回暖，但之前多間內房企均對增加土地儲備態度審慎，採取套現為主政策。不過，也有地產商稱會考慮增持土地，如有需要會為增購土地作融資。

　合景泰富(1813)主席孔健岷於昨日中期業績會上表示，現時行業回暖情況屬階段性，樓價能否持續回升有待進一步觀察。對於近日盛傳的房產稅，若於一線城市試行可達限制投資作用，但現在未知試點會否擴大，相對限購令而言，料影響不太大。

　公司下半年購地策略將維持審慎，擬於華東一帶找合適地皮，並繼續以價換量的銷售政策。會考慮進駐具競爭力但較少大型地產商的地區，如華東寧波等地區，亦會按不同地段定下不同標準。公司上半年沒有投地，但孔健岷強調目前土儲足夠未來5、6年發展。

　孔健岷相信未來限購令不會放鬆，但銀根放鬆則有利於市場發展。公司亦會按市場需要調整售價，預計下半年推出四個位於成都及廣州等地的新盤售價將較上半年微升。

首席財務官及執行董事徐錦添稱，雖然上半年負債比率略為上升，但預計今年合同銷售120億元(人民幣，下同)，至年底將約有33億元的現金流入，負債比率將可回落至約60%水平。財務資金部副總裁羅兆和補充，公司目前手頭現金充足，未有股本融資計劃，而且待下半年中央政策清晰後，會優先償還高成本的貸款。

建業會視乎價格增持土地

　另一內房企建業地產(0832)上半年成功新增土儲153萬平方米，平均地價每平方米439元。對於買地對現金流有所影響，首席執行官陳建業指，低價買地為公司未來打下好的基礎，雖然影響現金流，但下半年仍會視乎土地價格及位置而增持土地。而若資金不夠，將視乎資金需求，在合理的條件及政策允許下，會考慮所有融資方式。

建業今年負債比率首次突破50%，由去年的26.2%升至57.6%，執行副總裁胡冰更預期未來負債率最多會再升至70%水平。他指整體行業的負債水平維持在70-80%，故公司負債水平不算很高，亦會努力維持在平穩狀態。

首置創業半年多賺67%

　另外，首創置業(2869)公布，上半年純利同比升67%至5.14億元(人民幣，下同)，每股盈利0.25元，不派中期息。期內營業收入上升110%至34.8億元。

重估物業公平值收益遜去年，合和實業（00054）截至6月底全年盈利倒退35%至36.3億元，末期息連特別息每股派94仙。合和董事總經理胡文新表示，公司可望在灣仔合和中心二期項目，釋放36億元土地價值，可於未來入帳。

合和中心二期 可釋36億價值

胡文新指，今年樓價相對平穩，物業重估收益不及去年。撇除公平價值變動及特殊項目，公司核心溢利則按年增長11%至13.5億元。

胡文新表示，公司上月接納政府換地安排，將於年內完成補地價，向政府繳付37.26億元。整個項目連補地價，總投資額約90億元，當中分為酒店及商場部分。胡文新指，以現時對物業的估值，扣除補地價及公司過去的支出，項目可釋放36億元土地價值，但他指仍需為發展作詳細研究，或待下次業績會才會知道清晰的入帳時間。

合和現時在港有350萬平方呎收租物業，胡文新估計合和中心二期落成後，將令港收租物業規模提升約3成至470萬平方呎。

至於期內租務市場，胡文新表示，留意到核心地帶租金趨穩，但公司物業多處於非核心地帶，亦存在折讓，相信仍有上升空間。他預計，九展及合和中心平均呎租可在本財年升11%至31元，而現時新簽合約呎租更達40元。

同系合和公路基建（00737），截至6月底全年盈利微升0.5%至10.2億元，每股派末期息16仙。



合和明年推利東街項目(信報)

合和實業（054）撇除物業重估收益後，截至6月底止2012年度核心盈利增長11%，至13.5億元，主要受惠於收租和酒店業務向好。集團董事總經理胡文新表示，對樓市審慎樂觀，未來三年擬投資59億元於中港物業發展，其中灣仔利東街項目明年上旬將預售，合和二期總投資額高達90億元，預計2018年完工。

胡文新指出，市民始終有住屋需求，部分住宅項目適宜由商家主導，部分應由政府負責，目前分工已趨明顯，預期未來樓價升跌幅度不大，對後市審慎樂觀。

廣州花都合和新城開始預售，胡文新形容，市場反應令人鼓舞，已售出59間別墅和443個高層洋房單位，明年新一批單位落成將陸續推出預售，項目總樓面面積逾100萬方米。

合和中心寫字樓期內出租率提升3個百分點，至94%；平均呎租上調7%，至27.9元。胡文新預期，新年度呎租可望再上調11%，至31元。

他認為，本港核心區商廈呎租已喘定，旗下合和中心和國際展貿中心等位於非核心區仍有加租空間。

近日細價樓交投活躍，二綫屋苑追落後迹象明顯，市場錄得多宗高價成交，其中屯門時代廣場兩房單位以呎價6,050元易手，屬屋苑新高。

代理透露，屯門時代廣場B座低層4室，面積403平方呎，業主原叫價238萬元，因同時獲數組買家洽購，反價至243.8萬元易手，呎價6,050元，創屋苑入伙以來呎價新高，亦是屯門市中心一帶細價屋苑最貴呎價。

另中原助理區域營業經理陳世豪指，屯門邁亞美海灣3座中層A室，約1,071平方呎，剛以546.8萬元易手，呎價5,106元，創同類單位97後呎價新高。

好運中心呎售7082新高

美聯分行經理梁兆堅透露，沙田中心本月初呎價突破8,200元後，帶動同區造好；其中好運中心棕林閣低層D室，562平方呎，剛以398萬元易手，呎價7,082元，屬同類單位呎價新高。

另外，荃灣中心19座高層G室，490平方呎，剛以280萬元易手，呎價5,714元，高同類單位13%。

美聯高級區域經理施衍銘透露，鰂魚涌太古城?天閣高層F室，684平方呎，剛以800萬元易手，呎價11,696元，屬理想呎價。

溋玥加1至2% 君珀每呎增百元

近期特色單位交投暢旺，發展商趁機調升價格。信置（00083）牽頭的大埔溋玥．天賦海灣趁勢全綫單位提價1%至2%，平均呎價調升至8,648；另長實（00001）中半山君珀加推7伙，每呎加價100元。

信和置業營業部總經理田兆源表示，現時香港樓市氣氛轉好，旗下合作發展的大埔溋玥．天賦海灣近日銷情亦見加快，故全綫單位提價1至2%，平均呎價由8,523調升至8,648元，早前已推出的單位涉及約150伙，加價後的新價單將於3天後生效。

溋瓏大宅 一周售出11單位

田兆源續指，大埔溋玥．天賦海灣過去一周共沽出逾25伙，平均每伙售價逾1,300萬元，當中11伙為溋瓏大宅。項目近期亦有買家「添食」，繼購入2伙後，再購買1伙溋瓏大宅，合共斥資5,350萬元；系內的火炭御龍山近日也沽出3伙。溋玥又加推2伙，包括1座天池屋，據知該戶已獲預留，呎價1.75萬元。

除大埔溋玥．天賦海灣之外，信置旗下大角咀御金．國峯及御龍山等項目，最近亦頻頻錄得特色單位成交，故大大加強發展商加價賣樓的信心。

上林高層 傳3594萬承接

至於長實（00001）旗下中半山君珀昨天亦加推單位應市，並且每平方呎加價約100元。據市場流傳的一張新價單顯示，新加推的單位合共有6伙，分布於7樓、10樓及11樓的A、B室，定價介乎5,579.5萬至7,260.5萬元，建築面積約2,007至2,478平方呎，而呎價則介乎2.78萬至2.93萬元，有傳其中兩伙單位已獲買家認購。

另外，有傳置地旗下大坑上林2座高層B室單位，昨天亦獲買家以3,594.9萬元承接，建築面積約1,563平方呎，呎價達2.3萬元。

消息指，長實何文田半山壹號半山徑27號高層複式單位，昨以7,000萬元售出，呎價約2.3萬元。另合和（00054）跑馬地樂天峯昨有兩間高層B室單位售出，成交價同約為4,800萬元，呎價則約2.9萬元。

天璽特色戶 內地客1.3億購

事實上，隨着政府換屆之後，樓市不明朗的政策因素已被市場逐步消化，「磚頭」繼續成為各投資者吸納的對象，尤其是供應罕有的特色單位，令市場近月頻錄大額的豪宅買賣。其中包括新地（00016）旗下九龍站天璽日鑽璽高層A室連平台特色單位，據悉已獲一名內地客以1.3145億元購入，呎價高達5.07萬元，刷新項目的呎價新高紀錄。

關注組憂村民沒安置 冀政府保證

政府早前公布計劃以400億元收地開拓新界東北新發展區，但有關注組透露，發展商在區內的收地工作仍在進行，期望政府能夠保證會堅持採用新模式發展。

粉嶺北新發展區寮屋居民關注組表示，政府在6月份公布採用「傳統新市鎮發展模式」後，發展商仍不斷收購區內土地，擔心會令被迫遷的村民得不到任何安置及補償，期望政府會保證開拓新發展區的模式。

梧桐河農地 組織倡保留

該關注組亦指，粉嶺北馬屎埔及梧桐河以南的土壤肥沃，適合耕作，建議政府保留有關的農地。據了解，?地（00012）及新世界發展（00017）等財團，在區內持有不少農地儲備。

另外，古洞及粉嶺北業主立案委員會指出，政府「以人為本」的規劃指導原則只考慮了未來的人口，而沒有考慮現時在區內居住的非原居民。該委員會指，政府應保障私有產權，徵收私人土地時須給予公平的賠償。

古洞北項目 區議會反對

規劃署及土木工程拓展署表示，該署已諮詢了25個團體及機構，坦言在落實新發展區計劃，將無可避免地影響部分現有農戶，但強調會盡力確保受影響人士，能夠在公平及公正的機制下獲得合理的安排。

至於?地及建生國際（00224）等，在古洞北新發展區內興建171幢洋房的申請，在公眾諮詢期間遭北區區議會副主席侯金林提出反對，認為會影響古洞北的規劃。發展商早前已向城規會申請延期1個月審議。

成功在司法覆核勝訴的牛頭角啟德大廈重建項目，原定本周五（24日）發還城規會審議，惟本月初突然要求延期3個月，指有需要與建築署商討改良方案。

據發展商王新興提交文件稱，發展商代表於過去兩個月雖然曾與規劃署舉行兩次會議，但仍然需要時間與建築署商討改良發展方案，以達到改善項目對周邊環境的影響。

上水丙崗村項目 延兩月

另外，由發展商聯冠發展申請在上水丙崗村一幅近156萬平方呎農地，興建大型低密度住宅項目，涉及200間3層高洋房，由於尚有不少生態問題未解決，故此發展商要求延期兩個月，用於回應來自漁農自然護理署、運輸署等的關注。

同時，元朗錦綉花園旁一幅面積約8.4萬平方呎用地，業主申請興建10幢洋房，城規會接獲5份反對意見，包括新田鄉鄉事委員會及竹園村村代表等。

發展商近期紛放售非核心物業，?地（00012）旗下觀塘百本中心工廈，獲6.5億洽購至尾聲，有望短期內易手。

百本中心位於觀塘鴻圖道52號，地盤面積約1.1萬平方呎，總樓面約13萬平方呎，物業由醫療中心租用大部分樓面。據悉，發展商早前以約7億元放售，若以6.5億元洽購價計，呎價約5,000元。

上環蘇杭街2至24號地下4號舖，面積約500平方呎，以約2,170萬元易手，呎價約4.3萬元。該舖現由婚紗店以每月4.2萬元租用，回報率約2.3厘。

油麻地窩打老道9至15號A5舖連1樓，面積約1,900平方呎，以約2,000萬元易手，舖位由燈飾店每月5.8萬租用，回報率約3.5厘。原業主6月以約1,880萬元購入，持貨兩個月摸出，獲利約120萬元。

佐敦寫字樓 11年升值4倍

中原（工商舖）寫字樓部助理營業董事許榮偉指，佐敦渡船街28號寶時商業中心高層05室，面積521平方呎，作價346萬元，折合每呎約6,641元，原業主於2001年以68萬元購入，物業11年升值4倍。

本地酒店需求大，惟可供應興建新酒店地皮少有，近年市場主攻工業區，透過重建及改裝工廈，增加供應。其中觀塘區未來數年，料最少會約有逾千間房的潛在供應，並刺激區內地廠及工廈的交投。

受惠東九龍大型基建發展，郵輪碼頭即將落成，加上核心商業區形成，商務客及旅客增，市場對區內酒店需求必定急增。惟目前東九龍觀塘區中，只提供3間酒店，分別為觀塘麗東酒店、如心艾朗酒店及觀塘帝盛酒店。

但由於其中如心艾朗酒店及觀塘帝盛酒店由工廈重建而成，屬中型的商務酒店，故3間酒店合共只提供約1,155間客房。

即將於本年9月份正式開業的牛頭角創業街38號如心艾朗酒店，目前正於試業階段，提供有254個房間，至今出租率亦逾80%，出租率亦長期高企，可見區內對酒店房間有需求。

7項目獲批 涉逾千房間供應

酒店需求大，區內約7個工廈項目，已獲城規會批出可改作酒店，可提供約1,066個酒店房間潛在供應，令數年內區內酒店房間，數目可接近倍增。

其中鴻圖道28A號德信工業大廈，已與地政總署簽訂地契特別豁免書，透個活化工廈政策，獲批改建成樓高13層酒店，提供98個房間，料屬區內最快落成的酒店項目。

另外，多個項目已獲城規會同意及批准改作酒店，其中偉業街133號長輝工業大廈，物業地盤面積約14,710平方呎，可提供286房間，屬區內目前最大型的同類項目。

有投資者趁機購入區內全幢工廈，待獲批可改建成酒店，以增加物業價值再放盤。如「舖王波叔」鄧成波，以1.76億元購入觀塘凱康大廈，目前已申請轉作酒店用途，可提供110個房間。目前項目正放售，以每個房間售價逾300多萬元計算，整個項目市值可逾3億元。

投資者垂青 頻頻吸納地廠

觀塘區內多間酒店即將落成，必可帶動區內的消費，惟區內舖位供應少，近日不少投資者亦頻頻吸納地廠物業，可望透過補地價，把地廠轉作商業用途，使地廠租戶更具彈性，令物業的價值有所提升。本年度不少地廠呎價亦錄逾萬元，如觀塘成業街16號怡生工業中心地廠部分，面積約2.1萬平方呎，成交價2.45億元，呎價約1.17萬元。

據國家統計局最新數據顯示，今年7月份全國70個大中城市，新建商品住宅價格環比上漲的城市增至50個，下跌城市僅有9個。環比價格上漲的城市中，漲幅高於6月份。

樓市經歷了一段時間的政策調控後，房價已從高位走向低谷，止跌後緩慢回升。房價反彈，業界預期，擴大房產稅試點範圍，很可能成為新一輪樓市調控的新方向。 7月房地產銷售繼續穩步回暖。國家統計局顯示，7月份房價上漲的城市數量佔比達71%，其中，北京、上海、廣州、深圳等一綫城市新建商品住宅價格全部環比上漲。

一綫城市樓價環比全上升

值得注意是，7月北京、上海、廣州、深圳四個一綫城市的新建商品住宅價格全部環比上漲，這是自去年7月以來的首次。此外，二手住宅價格也在經過10個月的下跌後，連續兩個月環比回升，且呈現加速上漲態勢。二手住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有12個，上漲的城市有38個，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。

北京中原地產研究部張大偉預計，下半年房價呈現小幅微漲的趨勢。主要是信貸持續鬆動，另方面，調控政策不放鬆又會限制漲幅。

中國本輪號稱最嚴厲的房地產調控政策已實行兩年有餘，並取得一定成效。不過為穩增長，中國央行在6月及7月兩次減息，降低資金成本，亦令市場對房價的預期轉向，再配合開發商「以價換量」的銷售策略，市場成交漸趨活躍。

房地產調控不放鬆，多數銀行仍保持首套房利率8.5折優惠，7月房價普遍上升，若調控沒有大變化，未來幾個月有望維持這一趨勢，持有?大（03333）和龍湖（00960）等內房股的投資者，宜趁股價反彈時減持。

中央調控樓市對內房企業的影響陸續浮現，除了華潤置地（1109）外，迄今派發成績表的內房股毛利率均出現不同程度的下跌，其中首創置業（2868）半年雖然多賺67%，至5.14億元（人民幣．下同），但稅後毛利率卻由53%急跌15個百分點，跌至只有38%，反映其採取的薄利多銷策略。值得留意的是，其淨資本負債率更急升46個百分點，至102%。

首創置業在北京和平大道項目、芭蕾雨．悅都項目及重慶鴻恩國際社區項目先後竣工及入賬下，營業額按年增長1.1倍，至34.85億元；不過，公司未有像去年禧瑞都、緣溪堂項目般進取，改以較低價格出售項目，令整體稅後毛利率急跌。另一個導致首創置業毛利率受壓的原因，是該公司的營業成本增幅遠超營業額，期內營業成本增加1.9倍，至19.5億元。

該公司的總負債由去年同期的294.8億元增加至332億元，其中209.1億元屬於流動負債。展望下半年，首創置業表示，針對市場變化將堅持快周轉的「去貨」策略，加大主流熱銷區域及熱銷產品的推盤比例，以確保全年銷售目標。

同日公布業績的合景泰富（1813），毛利率只是微跌0.5個百分點，至43.8%；但受累於營業額倒退10%，至46.22億元；純利按年跌2%，至9.12億元，扣除物業重估收益後的核心盈利則下跌14%。財務資金部副總裁羅兆和表示，公司今年上半年入賬銷售均價同比升18.25%，至1.1785萬元，預期下半年整體銷售均價仍穩中有升，毛利率維持約40%。

主席孔健岷認為，現時內地樓市回暖只屬階段性回暖，長遠有待觀察，短期同業「以價換量」的策略不會改變。

該公司的淨負債率由去年底的61.8%升至今年6月底的71.2%，現金及銀行存款增至70.09億元。羅兆和表示，公司現時財務狀況穩健，若下半年未有新的土地收購或特殊開支，相信淨負債率可降到約63%至64%水平。截至6月底止，尚有90億元預售收益待入賬。

內地客破頂呎價4427元購裕東苑收租

樓市屢現狂態，各大小屋苑造價急升，其中何文田單幢居屋冠熹苑，一個建築面積283方呎「蚊型」開放式單位，以自由市場價206萬元易手，呎價高達7279元，貴絕全港開放式居屋；除用家趕入市外，內地客亦搶購居屋，東涌裕東苑一房單位呎價月內第三度破頂，以每方呎4427元售出。

貴絕全港開放式居屋戶

細單位造價屢創新高，成交一向疏落的何文田單幢居屋也錄得高價個案。冠熹苑高層10室，建築面積283方呎，屬屋苑面積最細間隔，實用面積僅211方呎；土地註冊處資料顯示，單位於月中以自由市場價206萬元易手，呎價達7279元，若以實用面積計算，呎價更達9763元。

上述成交不單打破該屋苑呎價最高紀錄，甚至是貴絕全港開放式設計的居屋單位；港島赤柱龍德苑相同的開放式單位造價高峰亦只約200萬元。

連同最新成交計算在內，冠熹苑今年只錄得6宗買賣成交，大部分屬綠表成交，呎價介乎3000至5000元。

另外，裕東苑呎價亦再度破頂，中原地產助理區域營業經理洪泉清指出，屋苑D座中層14室，面積576方呎，剛以自由市場價255萬元易手，呎價4427元，再創呎價新高，較月初時錄得的高位跳升7.3%。

買家為內地客，計劃購入單位收租，因同區私人屋苑同戶型單位樓價已升至逾340萬元水平，該內地客眼見裕東苑銀碼較細，同類單位市值租金約9000元，回報率約4.2厘，具吸引力，故不介意於「無樓睇」下入市。

本月裕東苑錄得3宗成交，平均呎價4277元。

德福售價首破500萬

其他區域私人屋苑造價亦趨瘋狂，九龍灣德福花園U座高層08室以535萬元易手，為屋苑首宗突破500萬元的成交，面積672方呎，呎價7961元，屬屋苑次高。

至於造價較低的「另類盤」，售價也升至市價水平；屋苑H座低層戶，據悉為事故單位，以市價470萬元易手，呎價7520元。屯門時代廣場低層04室剛以243.8萬元售出，面積403方呎，呎價6050元，創屋苑呎價歷史新高。

另外，部分區域的成交量也飆升，美聯物業聯席區域經理馬立成指出，將軍澳區過去七天錄得104宗二手成交，按周升近三成。

永發置業（287）6月以2030萬元購入的九龍城地舖已成功摸售。

中原（工商舖）商舖部高級營業董事鍾浩文指出，永發置業有關人士以2700萬元摸出九龍城南角道11號地舖，面積約1100方呎，易手賬面獲利670萬元。資料顯示，原業主透過德華發展有限公司持有物業，公司董事包括伍大偉及伍大賢，均為永發置業高層。

鍾浩文指出，窩打老道9至15號地下A5號舖連1樓A及B室以2000萬元摸出；原業主資深投資者「物流張」在6月以1880萬元購入，易手賬面獲利120萬元。

土地註冊處資料顯示，?隆地產（101）以15億元售出藍田麗港城商場連150個車位，新買家透過LGF INVESTMENT LIMITED購入，董事包括Chong Yeu Liong及Gately Paul Andrew，前者為里昂證券旗下CLSA Capital Partners的財務總監。

近期中區商廈呎租回落，銅鑼灣區在新落成甲級商廈供應帶動下，整體平均呎租仍然上升，業界人士指出，目前銅鑼灣已漸見有非金融及銀行等企業遷入，預料區內商廈新供應樓面將於年底前被吸納，中區呎租則預料進一步回落，全年跌15%至20%。

仲量聯行研究資料顯示，截至7月底本港各區甲廈新成交的租賃個案中，中環甲廈平均呎租呈現跌幅，平均呎租92.2元，跌幅約8%；超級甲廈則跌15.7%，平均呎租124.8元；同期灣仔及銅鑼灣平均呎租約54.1元，上升0.6%。

仲量聯行商業部區域董事嚴威程預期，中區全年平均呎租將錄得15%至20%跌幅，若經濟情況回復理想，明年或可掉頭回升。

不過，受環球經濟不明朗因素影響，部分租客在租用辦公室時多着重成本因素，中環甲廈租金仍高於灣仔及銅鑼灣，近期部分租客逐步向東搬遷，銅鑼灣區已有不少零售商租用辦公室樓面，預料為方便管理業務，不少廣告公司和會計師行等也陸續進駐該區。

銅鑼灣最新落成的希慎廣場，共設有15層辦公室樓面（位於16至38樓），發展商早前表示已租出40%；嚴威程指出，項目商場部分已開幕，據悉，不少企業正洽租寫字樓，預料年底前辦公室樓面可全部租出。

本報於上月六日率先披露里昂證券旗下基金CLSA Capital Partners，首次涉足香港投資物業，力壓領匯，向?隆地產購入觀塘麗港城商場，作價約十五億元。近期買家身分已登記。

土地註冊處資料顯示，觀塘茶果嶺道八十八號麗港城商場，於八月三百以十五億元易手，買家為LGF INVESTMENT LIMITED，該公司董事包括CHONG，YEU LIONG及GATELY，PAUL ANDREW。

其中，CHONG，YEU LIONG為CLSA Capital Partners的財務總監。

麗港城商場面積達約十六萬三千方呎，另有停車場，現時接近百分百出租，商場租客主要為餐廳、超級市場及銀行等民生租戶，令該商場於過去多年來，收租表現皆穩定。

?隆在一九九二年購入商場，作價七億一千七百萬元，持貨已有二十年，帳面獲利逾七億八千三百萬元，物業升值逾一點一倍。

一手全新新盤醞釀出籠，中海旗下九龍塘龍苑，昨市場流傳項目單位圖則，消息又指，發展商將計畫本周內開放項目現樓示範單位予準買家預約參觀。另外，麗新油塘單幢新盤Ocean One已上載樓書，最快下月中推售。

昨天市場傳出中海九龍塘豪宅新盤龍苑的單位圖則，資料顯示，項目為一梯兩伙設計，由兩幢物業組成，提供二十八個單位，分布在一至八樓（不設四樓），頂層屬連天台單位，一律為四房四套間隔，標準單位建築面積由二千八百至三千方呎，單位樓高三點五米。

此外，消息又指，該盤現樓示範單位將於周內開放，交樓標準單位設於一座二樓A室，裝修示範單位則為一座八樓A室，有興趣準買家可預約睇樓。資料又指，該盤預計落成日期為本月，而臨時訂金則為五百萬元。市場估計，項目呎價介乎兩萬至兩萬五千元水平。本報就上述消息致電發展商查詢，對方回應指，現時未有進一步消息公布。

另外，麗新位於油塘的單幢新盤Ocean One，昨天所見樓書已上截至該盤網頁上。該公司副總裁潘銳民表示，項目現時仍未獲批售樓紙或滿意紙，並指項目最快下月中推出，至於推售形式則視乎相關文件的批核進度而定。他又指，項目呎價會參考附近屋苑鯉灣天下、嘉賢居，及觀塘麗港城的二手呎價，現時約七千至八千元，但項目呎價會再略為調升一至兩成。早前有消息指，發展商計畫先預售項目三成單位，餘貨則會以現樓形式發售。

項目共提供一百二十四個單位，據了解，每層五伙，A至B室面積介乎一千零一十九至一千零二十三方呎，採三房連一套房設計，坐向東南，望鯉魚門一帶海景；另兩房連一套房，而頂層特色戶位於三十五樓，A至E室共四伙。 另外，該盤設於銅鑼灣廣場二期的展銷廳已於早前低調開放，現場設有樓盤模型及交樓標準的用料，提供廚、廁等設備供參觀。另外，新世界等沙田溱岸8號，昨亦沽四伙，項目累售逾六百五十伙。

全球最大主權財富基金－挪威主權財富基金打算承擔較多的風險，當市場交易量極度萎縮時，將透過戰略投資的作法來掌握難得出現的投資機會。

英國金融時報報導，其他國家正密切注意挪威主權財富基金(管理資產規模逾6,000億美元)的動向，由於中東以及亞洲各地的主權財富基金日益擴大，基金經理人不得不重新考慮投資策略。目前此基金約60%投資在股票，其餘40%為債券(房地產佔極小部份)，為了求取平衡，當股價下跌、債券價格上漲時會買股賣債。

根據Roubini Global Economics的估計，中東的阿布達比投資局(Abu Dhabi Investment Authority)管理的基金規模約4,000億美元，僅次於挪威主權財富基金。 挪威央行投資管理(NBIM)8月10日表示，主因全球股市下跌的影響，其所管理的主權基金挪威政府全球養老基金2012年第2季報酬率為-2.2%。

日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反映真正的不動產投資報酬率。資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報酬率，並確保投資成果。律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，須繳納約38.6％的法人所得課稅。

在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一半。

周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與稅稅率最高達50％。另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。

林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生。資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，未來發展值得持續關注。

根據英國抵押貸款協會(Council of Mortgage Lenders，CML)周一(20日)提供的數據顯示，英國上(7)月抵押貸款毛額和6月相比有所增加，月度升降表現則持續呈現不穩定態勢，主要係因一次性效應使市場每月變動。

CML表示，英國7月抵押貸款毛額自6月時的117億英鎊上升8%至127億英鎊(195億美元)，並較去年同月時的125億英鎊高出2%。

CML市場與資料分析師Caroline Purdey指出：「7月抵押貸款毛額較6月增加8%。時高時低的走勢亦預估會持續至今年年底，與市場走勢普遍持平走勢有別。」

Purdey並說：「近期走勢的解讀持續受到一次性效應的挑戰。我們亦對9月數據感到期待，因鑽禧紀念和奧運會產生的大部分扭曲效應屆時應已滲透完畢。」

據《金融時報》報道，西班牙和意大利商業地產市場幾乎已崩盤，在截至7月的3個月里，由于投資者對歐元區未來的擔憂，這兩個國家的商業地產交易數量驟減逾90%。

今年第二季度，西班牙登記的商業地產交易只有3筆，低于上一季度的58筆。RealCapital Analytics的數據顯示，在意大利，市場的滑坡更為明顯，期間只有兩處樓盤交易，上一季度為56處。

市場下跌的嚴重程度突顯出，由于歐元區經濟的不穩定走勢，投資者對購買這兩個國家固定資產的風險感到擔憂。

第二季度，西班牙辦公樓、商鋪和工業地產的交易總值為6700萬歐元，較第一季度的2.60億歐元下滑74%。交易疲軟意味著，西班牙房地產交易首次遜于鄰國葡萄牙。

Real Capital Analytics市場分析主管約瑟夫凱利（Joseph Kelly）表示：“避險情緒加重（尤其是跨境機構投資者）導致南歐房產交易幾乎徹底崩盤。”

在意大利，在經濟低迷期間，為數不多的幾個房地產領域（例如米蘭零售店鋪市場）曾一直表現良好。然而，人們對該國經濟及其在歐元區的未來地位的擔心日益加重，這看上去扼殺了整個市場的投資者信心。

西班牙房地產市場一度是歐洲最活躍的市場，其下滑是相對漸進性的。

本世紀初，西班牙房地產行業因廉價貸款和對未來需求的預期升溫而膨脹。但全球信貸緊縮削弱了投資者對市場的信心，西班牙數千億歐元的房地產價值被抹去。該國銀行持有大量辦公樓、商鋪和開發土地，其中多數只能以超低折扣價出售。

上一季度，房產交易減少與西班牙借款成本大幅上漲同時出現，這表明，投資者甚至連購買困境房地產的興趣也已消失。

頂尖的房地產經濟學家指出，西班牙和意大利投資者對各自房地產市場的現狀持否定態度。

房地產服務集團仲量聯行（Jones Lang LaSalle）歐洲主管伍博琦（Christian Ulbrich）表示，由于市場繼續下行，現實已變得明朗起來。“自去年底以來，形勢嚴重惡化，價格正劇烈下挫。”

美國國家建築開發業協會(NAHB)15日公布，2012年8月份NAHB/Wells Fargo房屋市場指數(HMI)上漲2點至37，連續第4度攀升並創2007年2月以來新高；7月時指數的單月漲點創近10年最大。NAHB自1985年1月開始編撰HMI。根據彭博社的調查，經濟學家一般預估HMI指數將持平。

HMI各個分項指數在8月全數上升，其中銷售現狀指數、潛在買家看屋指數同步上揚3點至39、31(彭博社表示創2006年5月以來新高)；未來6個月銷售展望指數小漲1點至44。上述三者均創下5年多以來新高。HMI低於50代表認為獨棟新屋銷售不佳的建商多過看好後市者。最近一次HMI在50以上是在2006年4月。

NAHB首席經濟學家David Crowe指出，HMI連續第4度走揚更能確定許多地區房市逐漸轉佳，這對當地經濟發揮了不可或缺的帶動作用。不過他也提到，美國房市在這段轉變的過程中仍極為脆弱，建商對於廉價拍賣房屋的餘屋、估價不實以及建屋/買屋貸款難辦還是感到沮喪。

除了住宅建商PulteGroup、DR Horton Inc.等業者以外，美國居家修繕龍頭廠商Home Depot Inc.也在這波房市好轉中獲益，不僅上季度的盈餘超越市場預期，同時也調高全年財測。