業者分攤成本「民眾像逛百貨」
過去建商銷售建案時，常耗費千萬元打造富麗堂皇的接待中心，但近期如遠雄、總太地產等業者，開始搭建聯合接待中心，同一地點銷售多個建案，除省成本，民眾也能一次參觀多個建案；但專家提醒，若接待中心離建案太遠，民眾還須實際察看基地，才不會買屋後發現環境不如預期。

遠雄集團於內湖、新莊和中和區各設有兩個接待中心，分別銷售區內不同類型的新案，如內湖區「米蘭苑」接待中心銷售案名與國家、城市有關的建案，「交響苑」接待中心則銷售案名與音樂有關的建案；新莊區「巴黎公園」與中和區「采梅園」接待中心以銷售大坪數建案為主，「遠雄國都」與「玫瑰園」則多銷售小坪數建案。

「以大帶小」銷售

遠雄房地產副總經理張麗蓉表示，由於遠雄多推造鎮案，推案與銷售速度快，在同個接待中心銷售，才能銜接得上推案的時間，也能分攤建置成本，此外，更可協助民眾帶看其他遠雄推出的建案，不會有業績競爭而不願介紹的問題，讓民眾看屋選購更方便。
總太地產於台中廍子段推出「青境悅來」案，也是兩案一起賣。專案經理周大麟表示，「青境」總銷30億元，「悅來」總銷僅6、7億元，因位於同區，且基地位置相距不遠，便採「以大帶小」的方式同時銷售，設立一個接待中心就好。
高雄的聯上實業近日在左營區搭建「聯上MIT」接待中心，預計10月起陸續在此接待中心開賣「新光案」、「立文路案」，與關係企業聯立建設的「龍華案」。
新聯陽實業亦預計明年初公開「新境界行銷館」聯合銷售中心，採取「雙接待」的方式，除在建案基地附近設置接待中心，提供樣品屋參觀外，也會在行銷館展售。新聯陽實業機構總經理黃清益表示，該行銷館將提供科技化、VIP式的服務，讓買方可同時看多個建案，增加推銷新案的機會。


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還是要實地察看

創意家行銷副總經理何志正認為，聯合接待中心就像在逛百貨公司，民眾若能在同個地點就有多種購屋選擇，當然比較方便；但買房子常常買的是「地點」，若接待中心離建案基地太遠，恐會有價值與地段上的落差，建議民眾仍須到基地位置察看環境，避免買到不符合期待的房子。

考量國安 不能整棟買社區大樓 個別都會或地區交易量研擬設置門檻 3年不能移轉規定也考慮延長

　開放陸資來台購置不動產剛滿十年之際，內政部重新檢討現制，計畫設置總量管制，考慮對社區大樓買進比例設置門檻，並規畫個別都會或區域買賣量擬訂上限。內政部官員指出，全案正委由中華民國住宅學會研究，將於年底前提出報告。

　官員透露，之前房巿好時，曾有陸資申請買進一整棟大樓，當時雖無總量管制，但經跨部會研究後，決定駁回。根據地政司統計，陸資來台購屋者，多為陸配等自然人，「民眾離鄉背井，希望住在附近，相互有個照應，十分正常，但在國安考量下，陸資一棟棟買，群聚在一起，並不適當。」

　為避免類似情況發生，內政部研擬對陸資買進社區大樓比例設限，另外也考慮個別都會或地區設置交易量上限，如明定台北巿交易總量設限，或是就北部、中部、南部等不同區域設置門檻。除了總量管制，現制中，陸資購置台灣不動產三年不能移轉的規範也考慮延長，部分學者與立委建議拉長為五年。

　此外，以假資訊、不實資料進行交易，擬引進國外經驗，制訂罰責，如新加坡、韓國即針對外國人購置不動產，若涉不法，可處以刑責，最高處以兩年有期徒刑。

　政大教授張金鶚指出，目前陸資來台購買房地產的法令太過寬鬆，加強管制是有必要的，以免部分業者打著陸資名號炒房。內政部長李鴻源不諱言，內政部正著手檢討陸資在台購屋相關規定，已召開過兩次會議，不過，相關方案須經過跨部會研商後才會定案。

　根據內政部統計，民國九十一年開放陸資來台購置房地產至去年底止，全台總交易量共五十件，總交易額約五.二九億元，不過，今年光是前二季，總交易件數就達二十一件，交易額約三.六億元，不論成交件數、金額皆較往年大幅成長。有趣的是，陸資來台購屋，最青睞地區不是台北巿，排名第一的是台中巿達十七件，其次是高雄巿十六件，第三名是擁有國際機場的桃園縣，約十三件。

　過去幾年巿場上即不斷傳出陸資想買進整棟大樓的消息，曾有業者指出，有陸資想買台北巿尚未推出的豪宅，並探詢買整棟可給多少優惠折扣。住商不動產董事長吳耀焜表示，大陸像是溫州商人等就很會做生意，不論農糧、房地產、大宗物資，只要有賺頭，就會團購投資，買進整棟不動產再反手賣出，賺取差價十分常見。但台灣因法令較嚴，陸資買進數量相對有限。

　統領（2910）董事會通過轉投資德宏建設現金增資5千萬元，使其資本額提升至4.8億元。統領表示，目前正在陽明山興建的建案，預計明年第1季完工，總銷金額可望逾10億元，法人分析，以目前當地建案與需求度，有機會跨入每坪百萬元身價。

　統領的百貨零售主體以桃園店為主，台北東區的統領大樓則出租給星巴克與ZARA等廠商而收取固定租金收益，讓該大樓身價水漲船高；近年來，統領兩大股東翁家、蘇家陸續有二代接班，尤其持股6成的翁家更是新莊房地產主力，二代接班積極在台北市獵地，目前包括南港等皆為考慮地區。

　統領於98年底轉投資100％設立德宏建設，進行不動產之開發業務；資本額由3.8億增為4.3億元，再增為4.8億元；由於當初以約6億元取得陽明山土地，買地成本本來就高，加上因應房地產不景氣，採行先建後售，為了財務運作決定再增資；預計明年第1季建案完工，每戶約百坪，共14戶。

儘管台灣房仲業進軍大陸房地產市場面臨嚴峻挑戰，但包括信義、永慶、住商三大房仲業者仍積極西進；昨日住商不動產再度宣布前進中國大西北地區插旗，目前住商全大陸門市以225家居台商房仲業之冠，今年展店目標逾250家。

住商中國總部總經理周宇鳴表示，目前在大陸共有225家加盟店，主要以華東區的上海、杭州、蘇州為主，占比高達8成，住商不動產在華東地區立穩腳步後，如今更積極前進大西北地區。

目前已順利插旗廣西南寧與甘肅蘭州，其中，南寧今年展店目標10家，已有8家開始運作、2家大致準備就緒，明年目標25家；蘭州今年目標6家，目前已展店4家，明年預計目標15家。

周宇鳴指出，大陸去年持續實施打房政策，住商去年每家門市平均月營業額只有6萬人民幣，今年3月才達10萬人民幣的損益兩平點，若是直營店月營收需達15萬人民幣方可獲利；預計今年「中國住商」可轉虧為盈，展店目標超過250家店。

中台灣百貨市場大餅上看450億元，引起各方覬覦！由中台灣最大的汽車旅館業者、紀氏源豐集團與林鼎建設首度攜手，砸重金打造的全新複合式商場「柏地廣場」，今（29）日4個樓層開始試營運，成為繼大遠百之後、7期百貨商圈最新的生力軍，預料將再掀7期百貨大戰。

柏地廣場董事長蔡政學指出，B1至3樓的食尚天畝與時尚殿堂，預計今日搶先試賣；至於擁有88間客房的「悅棧」頂級會館，預計10月中開幕；另外醫美中心預計11月開幕，全館可望在11月底前正式營運。由紀氏源豐集團與大樓業主、林鼎建設，合資成立的柏地國際事業投資，砸下12億元重金、將7期舊衣蝶百貨大樓拉皮改裝為「柏地廣場」，這棟地下7層、地上12層的複合式商場，集結時尚、美食、娛樂、醫美及精品飯店等5大業種，全館營業面積約2萬坪。

蔡政學表示，7期是中台灣最受矚目的新興消費區域，他很看好陸客自由行帶來的購物商機，以及7期未來的發展潛力，因此柏地廣場打破目前兩岸三地的傳統百貨業經營模式，不僅精心挑選來自世界各國具有特色的品牌，「85％商品與傳統百貨通路不重疊，許多品牌甚至從未進駐百貨通路、或是從未引進台灣，柏地廣場要開創中台灣購物新體驗」。

柏地廣場總經理汪莉紜表示，有別於傳統百貨商場，柏地廣場不以年齡定位商品，而是各樓層擁有各自的特色主題，如B1食尚天畝，以50、60年代的特色街景為設計概念；1至4樓時尚殿堂，引進近100家來自世界各國的潮流時尚品牌。至於5樓為各式精選餐廳進駐；6、7樓醫美中心採會員制打造專屬私密醫療術後空間；8至11樓為悅棧頂級會館；12樓引進Lounge Bar和百坪展演廳，提供消費者娛樂新享受。

汪莉紜表示，柏地廣場的餐飲、娛樂業占比約達20％、精品飯店約35％、百貨商場40％及醫美5％。她說，百貨商場年營收上看12億元，全館年營收則挑戰15億元。為了鞏固主顧客群，7期現有百貨業者紛紛大改裝迎戰柏地廣場。其中，新光三越不僅改裝引進15家流行知名品牌；還有歷時3.6年規畫、催生7期首座無國界美食生活市集，融合便利、幸福、烘焙、在地寶島、健康及新鮮等六大特色，預計9月中旬全新開幕。

而老虎城購物中心同樣斥資大改裝，引進西班牙國民服飾品牌ZARA，打造中台灣、同時也是7期首家旗艦店，預計9月初開幕。

會展產業可彌補出口衰退！會展商業同業公會理事長林茂廷引用國際研究，表示大型優質國際展覽可對當地年度外銷提供10％推動助力，以我電腦展而言，一年即有30億美元以上外銷貢獻。

促投資方面，觀光旅館業在不景氣中一枝獨秀，至2015年12月止，未來三年半期間旅館業仍將新增投資1,686億元，預計開業398家，旅宿業投資相當熱絡。

觀光與會展業者建議政府，可在台中水湳經貿園區，開發一些吸引人特色景點（major attractions），例如「台灣秋葉原」，集台灣優勢的宏?、華碩電腦產品，宏達電HTC手機等台灣高科技精品於一區，或進一步擴增大型文化表演場地、在南部增加辦理故宮擴大展覽能量等，陳揆回應認為，這些想法對發展觀光都有幫助，政府會納入考量。

此外，景氣雖連九藍，惟觀光旅館業投資特別亮眼，據觀光局統計，101年7月至104年12月預計開業旅有398家，新增2萬8,754間房間，其中觀光旅館52家，一般旅館346家，帶動旅館業新增投資1,686億元。

攸關訂定房屋標準價格的不動產評價委員會，已逾12年未調整，為使評價制度與時俱進，財政部昨（28）日表示，將提高營建專業人士比重，評價委員人數將自11人擴增為13人，不動產估價師及建築師公會代表均將入列。

　財政部官員表示，為強化委員會功能，在這次修正公告後，各縣市將可增聘不動產估價師代表1人擔任委員，並刪除農會代表；另外，建築開發商業同業公會及建築師公會專門技術人員代表，亦分別從各1人增加為1到2人。

　不動產交易實價登錄上路，各縣市政府不動產評價委員會，在調整當地公告地價、公告土地現值和房屋評定現值上，扮演關鍵角色；不動產評價委員會每3年開會一次，委員將依據房屋耐用年數、折舊率、地段率等，計算房屋現值，並以此作為房屋稅和契稅的稅基。

　各縣市政府不動產評價委員會組成結構逾十年未調整，財政部賦稅署官員表示，這次修正組織規程，在增列不動產估價師及營建業代表人數後，可望藉由提高專業人士比重，提升不動產估價品質，將房屋評定現值朝趨近市價努力。

　另外，依據房屋稅條例第11條規定，房屋標準價格由地方政府不動產評價委員會每3年評定一次，財政部也同時修正不動產評價委員會開會時間，由每年召開1至2次常會，改為每3年召開1次，有必要時可召開臨時會。

　依據房屋稅條例規定，各直轄市、縣市應選派主管人員及建築技術專門人員，組織不動產評價委員會，稽徵機關並依據不動產評價委員會評定的標準，計算房屋現值。

不少企業向銀行貸款養地，財政部中區國稅局表示，借款購入的土地若處於閒置狀況，借款利息支出即不屬於土地成本，須改列為遞延費用，不得列為當年度費用，否則將被要求補稅。

　中區國稅局官員表示，企業向金融機構購買土地，如果長期閒置，就屬於長期投資，借款利息支出要改列遞延費用，在土地出售時，再自售地收入中減除；換言之，企業借款購地若閒置不利用者，借款利息支出即要自行吸收，無法減稅。

　官員指出，依照商業會計處理準則規定，「閒置資產」應歸類為「其他資產」。營利事業若有閒置土地，帳列應屬於「其他資產」，而非「固定資產」。

　依據營利事業所得稅查核準則第97條第9款但書規定，非屬固定資產的土地，其借款利息應以遞延費用列帳，應在土地出售時，轉作售地收入的減項。

　中區國稅局最近查核甲公司99年度結算申報案時，發現該公司列報的長期投資及銀行借款金額，均較上年度大幅增加，原來是甲公司擁有的閒置土地帳列高達10餘億元，並將支付給銀行的借款利息8千多萬元，列報為99年度的利息支出。

　官員指出，甲公司認為向銀行辦理購地貸款，不但可列報各年度的利息支出，以降低課稅所得額，減少繳稅金額，日後出售土地賣得好價錢時，買賣價差還可全數享受土地交易所得免稅的優惠。

　不過，國稅局發現，甲公司的部分土地，在購置後多年來均無規劃、動工興建等積極作為，該公司也承認部分的土地目前係屬閒置，因此核定將2千多萬的借款利息，改列為遞延費用，要求甲公司補稅。

　中區國稅局強調，依照營利事業所得稅查核準則規定，公司借款購地的利息支出，必須以購買土地的用途，來決定利息的認定方式。如果公司購買的土地是用來低買高賣，將被視為是投資行為，其借款利息就不能列為當期費用，而必須列為遞延費用，等到出售時，再轉列為出售土地收入的減項。

元大金重啟建北大樓出售案。相關人士透露，元大金將從標售改為分頭議價，據了解，中華路上的英雄廣場11、12樓近2日內已順利出售給商業旅館業者，建北大樓目前則由大型壽險業和元大金展開「一對一」議價，元大金將維持原訂底價，以至少35億元以上的價格出售。

　據悉，正與元大金進行「一對一」洽談的是國內某大型壽險公司，市場傳出，以南山人壽、台灣人壽、新光人壽的可能性最高。市場也盛傳，三商美邦人壽在賣出宏遠大樓後，滿手現金，且三商美邦人壽仍使用建北大樓的辦公樓層，也可能出手買建北大樓。

　此外，由於金管會希望金控母公司參與子公司現增，每股價格盡量貼近淨值，元大金昨（28）日董事會通過，對認購元大銀行現金增資的每股價格，將由每股19.2元降為每股13.74元，由於總挹注金額120億元不變，屆時銀行淨值將因此增加120億元，但因股本擴張，資本額將由313.58億元增為349.63億元。

　元大金昨日也公告，今年第1季適用IFRSs的財務影響，總計調增淨值將增加56.12億元，增加的部分主要來自元大證調增淨值16.77元，及元大證金調增淨值33.74億元。

　元大金上周二聯合標售旗下分屬元大資產管理公司、元大寶來證券的建北大樓、中華路英雄廣場11、12樓，及內科全球科技廣場1至4樓等三批不動產，最後流標。

　相關人士指出，之後三商美邦人壽兩天後順利標脫宏遠大樓，讓元大高層隨即決定，改採三棟建物分別接洽買主的方式，重啟出售案。

　接受元大金委任的戴德梁行總經理顏炳立指出，由於先前聯合標售時，內湖、西門町等二棟建物閒置樓層較多，因此讓建北大樓在聯合標售的情況下，原本2.16％的出租報酬率被拉低，但現在採取分開出售、各自議價，處於「滿租」狀態的建北大樓，2.16％的租金報酬率可悉數實現，絕對超過金管會規定的2.125％門檻。

　其中西門町英雄廣場11、12層辦公樓層已找到買主，據悉買家為商務旅館業者；至於內湖科技大樓由於有4層辦公室，元大指出，屆時將彈性處理，潛在買家可彈性選擇只購買一層、購買數層或全部樓層，以相關樓層底價為下限向元大金議價。

信義房屋（9940）上半年營收為39.4億元，稅後淨利為6.46億元，EPS1.39元。信義將投資不超過人民幣5,945萬元在蘇州購置辦公營業據點。

信義房屋第1季業績滑落至近年來的谷底，但第2季房市買氣出籠，業績大幅攀升。信義第2季營收22.8億元，季增率1.3倍，單季稅後淨利4.72億元，季增達2.7倍，單季EPS 0.99元。

國土規劃及不動產資訊中心調查，第2季的購屋者中，約有一成其購屋動機是投資需求，三成為了換屋、五成五為首購。其中，台北市的投資占比最高達21%、台中市次之有12.1%，顯見雖受奢侈稅影響，國人投資仍偏好買房。

由於合宜住宅專案以及青年安心成家專案，銀行業7月放款較6月份增加新台幣1826億元。 中央社28日報導，金融監督管理委員會今天公布7月份本國銀行逾期放款情形。金管會表示，本國銀行截至7月底止，總放款餘額22兆2093億元，較6月份增加1826億元。

根據金管會資料顯示，相較於6月份放款減少1013億元、5月份增加1239億元，7月放款有明顯回暖的情形。

金管會銀行局副局長邱淑貞表示，因為有合宜住宅以及青年安心成家貸款專案，使得7月份的放款較6月份增加1826億元。但邱淑貞強調，即使銀行業者是辦理合宜住宅或者青年安心成家貸款，仍然計入房貸風險控管當中。

外界關心，是否有銀行超過銀行法72條的限制，也就是商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總額的30%。邱淑貞表示，確實有銀行接近上限，但還未有超限者，目前銀行平均約20多%。

台北捷運局將在10月公告標租捷運公館站、七張站、港墘站等聯合開發大樓的千坪商場，昨舉辦招商說明會，吸引41家廠商到場，包含百貨、餐飲、旅館等業，預計11月開標。
台北捷運局聯合開發處處長林勳杰表示，公館、七張、港墘站平均每天進出人次均2萬人以上，尤其公館站更有5.2萬人次，而此次招租更增加裝潢期免租金、租金打折、續租等優惠條件，若得標廠商需變更使用執照，捷運局也會協助。

大樓商辦9月開標

本次標租商場租期5年，押金為3個月租金。公館站出租2~5樓商場共1613坪，租金底價約為242萬元；七張站出租2~5樓共3526坪，租金底價約為342萬元；而港墘站出租地下1樓至3樓商場，共2072坪，租金底價約為300萬元。
除商場外，捷運局也標租公館站、大安站、頂溪站等聯合開發大樓商辦，坪數從27~208坪，租期為3年或5年，月租金約為3.4至33萬元不等，押金為2個月租金。
台北捷運公館、頂溪、大安站等商辦，分別將在9月6日、13日、25日開標。

　為了打造新北影視城，引進影視文化產業進駐帶動地區發展，新北市政府地政局指出，將在9月14日辦理林口區產業專用區土地標售作業。

　此塊產業專用區土地面積14,230.31平方公尺，約4,304坪，計畫吸引文創媒體產業投標。

　地政局指出，9月14日將辦理資格審查作業，市府預期本次標售可引進媒體文化產業，形成產業聚落帶動地區發展。地政局進一步表示，此次公開標售，將採限定投標人業別身分的資格審查，再由投標人提出企劃書辦理評選作業後，再進行價格標的開標作業，以引進符合政策的產業。

　此外，為促使得標人有效使用此土地，得標人須與市府簽訂開發協議，於一定期間內完成建築執照的請領及開工，否則將由新北市政府無息買回。

　南山人壽出手獵地，昨（28）日公告以30億元買下台中市文心南路土地，占地2,811.25坪，每坪土地106.7萬元。由於該土地上原先有已停業的海鮮餐廳，地主將自行拆除，南山人壽財務長許妙靜表示，預計以1~2年興建大型商場，出租給大型零售業者，投報率一定可符合保險局要求。

　保險局24日已發文要求，即日起保險業投資用不動產必須符合2年即時運用，最低投報率是郵儲小額定儲機動利率加3碼，現在是2.125％。許妙靜表示，2年內興建完成出租，報酬率一定可符合保險局要求。

　這是保險局去年2月訂出素地條款，且繼遠雄人壽買新莊副都心後，再有壽險業者購買大型素地，許妙靜指出，大型零售業者需要大塊土地，但可能沒有足夠的資金買地，或沒有機會尋找大面積土地，南山人壽將投資大型土地，興建大賣場出租給這些零售業者。

　壽險業者分析，南山人壽買下台中市南屯區的這塊土地是商業用地，容積率350％；今年6月有建商買下附近的住宅用地，容積率280％，每坪85萬元，若換算過來，商業區用地每坪107萬元左右，算是「行情價」，並未特別創下紀錄。

　今年5月資產已突破2兆元的南山人壽，目前積極尋找不動產投資標的，7月才以268億元標下世貿二館地上權，預計再投入200~300億元興建，這次再買下台中市的土地興建大賣場出租，許妙靜表示：「南山看不動產很多樣化，這就是創意不動產投資」。

　南山人壽加計這筆不動產，帳上投資不動產金額將接近600億元（未計世貿二館興建成本），占其可運用資金僅近3％，若以大型壽險業平均要5％的投資水位來看，南山人壽還可加碼300~400億元以上。許妙靜表示，董事會都有授權一定標準及額度，只要有機會和合適標的，都會再投資。

　至於南山人壽興建好的賣場是否會出租給大潤發，許妙靜表示，主管機關有顧慮，南山人壽一切投資行為一定會符合主管機關要求。

　7期市政路上的「柏地廣場」今日試營運，結合購物、醫美及精品飯店的全新概念百貨商場，不僅掀起7期百貨商圈的新戰局，同時也帶動市政路周邊豪宅新成屋的銷售成績。

　包括聯聚「怡和大廈」、聯聚「方庭大廈」、由鉅「大謙」、聚合發「榮耀」、聚合發「獨秀」、總太「東方帝國」等新成屋，最近銷售紛紛開出紅盤。

　住商不動產台中7期朝富店陳俊雄表示，60米寬的市政路上，集結了商場與高檔飯店，除了今日試營運的「柏地廣場」外，10月還有午陽集團轉投資的「日月千禧」酒店將開幕；未來還有豐邑建設轉投資的「喜來登」酒店將進駐，成為吸引北客南下購屋的誘因。

　其中，位於市政北二路的「聯聚怡和」12樓，以每坪48萬元高價成交，目前餘屋量不多；「聯聚方庭」25樓最近也以每坪52萬元成交。

　陳俊雄表示，近期成交個案多以120至180坪的「中大坪數」、品牌建商最受歡迎。他舉市政北七路上的「由鉅大謙」、「聚合發榮耀」為例說，因緊鄰新光三越、大遠百、柏地廣場等百貨商圈，生活機能佳，最受台北客戶青睞，其中，「由鉅大謙」170坪左右的個案最受歡迎，近2周就有3戶的成交佳績；「聚合發榮耀」也有1戶成交，全都是自住客。

看好台中市七期重劃區的發展前景，大型百貨及國際五星級飯店爭相進駐，29日起就有1家複合式百貨商場試營運。 中央社28日報導，儼然台北市信義計畫區的台中七期重劃區，已有台中大遠百、新光三越、老虎城Tiger City購物中心等百貨業，閒置6年的衣蝶百貨台中店原址現在也由柏地國際事業投資公司進駐，斥資新台幣12億元打造全新複合式商場。

柏地廣場董事長蔡政學表示，柏地廣場引進許多未進駐百貨通路的獨家品牌外，整棟大樓涵蓋了時尚、美食、娛樂、醫美及飯店等業種，打破一般百貨公司的經營型態，帶給中台灣消費者不同的購物體驗，明天起地下1樓的餐飲業及1到3樓的百貨部先試營運。

預定年底前開幕的台中日月千禧酒店，是新加坡千禧國敦酒店集團在台中的首家酒店，為做好開幕準備，將於30日到9月1日一連3天舉辦大型人才招募活動，預計招募近300人，提供大台中地區求職者在國際五星級酒店就業管道。

台中Tiger City購物中心從8月起全面改裝，特別引進知名品牌ZARA，成為ZARA台中市第1家店，預定9月初開幕，除ZARA外，也引進知名國內設計師品牌，全館大改裝，迎戰新局面。 去年底才進駐的台中大遠百認為，新加入的柏地廣場營運型態與一般百貨公司不同，市場還是有區隔，而且有新夥伴加入，可以產生群聚及集市效應，讓市場做大。
　

　興富發集團在高雄購地創下新天價，高雄房市熱絡程度再度被注意，高雄下半年至少推案量還有500億元，其中，京城、永信、隆大和聯上實業等4家股票上市櫃建商合計達300億元，佔60％，高雄另一家主力建商城揚下半年也有3個建案，合計約50億元的銷售量。

　高雄建築開發公會總幹事林佩樺指出，高雄市今年的推案戶數將近1萬戶，總銷售金額約1,000億元，跟去年的8,000多戶、總銷金額1,100億元略減一些，不過今年上半年因為有實價登錄等議題，推案戶數只有3,633戶，金額510億元，預料會集中在下半年出籠。

　她估計，下半年高雄建商推案量約500億元，銷售戶數約6,000多戶。

　高雄另一家主力建商城揚建設副總經理陳靜儀則說，城揚下半年也有3個建案，最大的是預定9月推出41期重劃區的「帝匯」案，總銷金額約28億元，如果再加上11月和年底準備推出的案量，合計大約50億元。

　此外，名發建設與光洲建設等建商雖然也有建案推出，但絕大部份還是集中在高雄4家上市櫃建商身上，下半年推案總額達300億元，其中，京城建設案量最多，約有143.65億元。

　京城總經理劉朝森說，從8月底到9月初，京城在高雄的5個大案將火力全開，「鉅誕」原本設定30戶的潛銷樓層已全部售出，加上展示中心已經完成，因此近日將正式進場開賣。除了「鉅誕」案，包括「花賞」、「微風之塔」、「曼陀羅」及「湖立方」也將陸續進場。

　推案排名第二的永信建設副總經理顧岳軍表示，公司已沒有庫存土地，目前有5個建案同時銷售中，包括「仰森」、「謙邑」、「天潤」、「沐林」及「本然」，總銷金額高達96億元。

　隆大則是唯一跨出高雄，前往外縣市推案的高雄上市櫃建商。隆大總經理郭漢龍說，位於高雄青海路和大同路的2個建案，預定9月展開預售，總銷合計25億元。位於桃園八德的2個建案總銷計約20億元，將在9月份進場預售，郭漢龍指出，該2案明年底、後年初就可以完工。

　興富發集團購買京城董事長蔡天贊美術館特區土地，每坪創下230.77萬元的歷史天價之後，美術館特區3大地主之一的高雄市政府，昨（28）日由市長陳菊批示決定，9月標售抵費地時，將高雄美術館特區1,552坪土地，列入標售清單，市場預估，成交價可望落在每坪150萬元到180萬元之間。

　根據了解，9月19日高雄市政府地政局將標售的美術館特區土地，面對美術東四路，為青海段216號，與興富發集團、京城董事長蔡天贊27日交易標的青海段214號，中間只隔著215號地段，可以算是隔壁鄰居。

　高雄市政府擁有的該塊土地1,552坪，屬於特商四，容積率630％，建蔽率60％，底價12.3億元，換算每坪底價只有79.3萬元。

　在興富發歷史天價購地的效應下，高市府以競標模式標售土地的價格，大概會出現在每坪150萬元到180萬元之間，高雄市動產代銷公會理事長戴嘉聖說，如果以同樣是8月份、類似地段另一筆成交的價格，最能估算高市府標售該地的價位。

　戴嘉聖表示，位於青海段212號、1,400坪左右的土地，面臨明誠路，鄰近美術東四路，8月份由一位蔡姓地主出售給龍騰建設，每坪在160萬元左右。

　房地產人士說，此次市府標售的青海段216號土地，附近行情，在6年前，大約只有每坪25萬元上下，例如215號城揚建設興建的「美術館東四街」案，以及216號皇苑興建「人文觀邸」案的建地都是，但6年來土地價格漲幅已高達5倍了。

　隨著美術館特區的「地熱」，除了高雄市政府這個擁有9,103坪的美術館特區大地主，將直接受益之外，另外兩大地主京城建設和高興昌公司，也是潛在獲利者，高興昌、和京城建設，分別擁有9,600坪、和3,700坪美術館特區土地。

　京城表示，未來將規畫住宅銷售，沒有出售土地的打算，但是，由於取得成本相對比較低，因此，推案之後，將具有價格競爭優勢、以及對公司營收、盈餘的貢獻。

　高興昌說，高興昌在美術館特區擁有的土地約9,600坪，董事會尚未決定如何處分，據了解，包括公開標售、與外部機構合作開發二種模式，是公司目前的選項。

　此外，據了解擁有明誠四路和美術東二路800坪素地，與興富發購買的土地隔著明誠路相望的800坪素地的陳姓地主，將是此次興富發天價買地的最大、最直接獲利者，土地每坪身價將飛越200萬元。據指出，該地的陳姓地主原本只有大約500坪土地，後來也是向京城大股東購買了300坪土地之後，才成為完整的大基地。

　苗栗縣政府將於9月21日辦理竹科竹南基地周邊地區區段徵收園區事業專用區土地標售，5筆土地面積約22公頃，底標總金額高達50億元，將創下苗栗縣史上最高價的土地標售案！由於竹科竹南基地用地已飽和，該標售案已引起產業界高度注意，苗栗縣府樂觀預估，極可能以溢價標出。

　鑑於竹南科學園區用地已呈飽和，為滿足廠商投資設廠的需求與帶動地方發展，苗栗縣府擬定竹科竹南基地周邊地區區段徵收園區事業專用區都市計畫案，案經內政部都市計畫委員會三次大會審定通過，並辦理三次公開展覽及召開三次說明會後，縣府隨即著手進行相關公共工程興建。

　此次標售的竹科竹南基地周邊地區區段徵收園區事業專用區，5筆土地中有4筆位於竹南鎮大同段、1筆位於頭份鎮信義段，單筆面積以第4案的7.78萬平方公尺最大，其次是第5案的6.53萬平方公尺，每平方公尺平均價格約2.27萬元，約22公頃土地總底標價為50.01億元。

　竹科竹南基地園區事業專用區開發初期，曾傳出苗栗縣政府有圖利特定廠商的傳聞，此次辦理公開標售，已粉碎這項傳聞。正如苗栗縣長劉政鴻在前年的動土儀式中強調的，區段徵收過程一切合法，絕無圖利特定財團。

　這項標案自即日起至9月20日開放領取投標書，訂於9月21日上午10時在苗栗縣府地政處會議室開標。地政處代理處長陳斌山指出，因設定為科技產業專區，因此需具有公司法人身份資格才能投標。

　陳斌山也表示，竹科竹南基地園區事業專用區緊鄰竹科竹南基地和廣源科技園區，不僅有完整產業鏈，更有中山高、北二高和西濱公路的優越交通條件，近幾年竹南、頭份兩鎮因竹南科學園區的成立，已建構完整的生活機能。因此早在未公告前就有多家企業詢問。

　陳斌山也表示，土地價格係依開發成本和區塊位置估算，以平均每坪7萬餘元來說，訂價仍屬保守，他認為很可能以溢價標出。

高美館第一排土地再創每坪兩百三十萬元新高，引發購屋者及網友多空不同看法，甚至有北京上班族也想來高雄買房；市府則希望高雄房價溫和成長，將注意是否有胡亂炒房情形。

高雄房市今年以來價量齊揚，尤其五到七月的建物買賣移轉棟數，連續三個月超過四千棟，八月份受到實價登錄上路、鬼月及颱風影響，買氣略微下滑，不少準備成家的年輕人都在觀望高雄房價是否有下跌的可能。

不過，興富發旗下子公司砸下五十七億元，向京城建設大股東購買美術館特區兩千四百多坪土地的消息出爐，又為高雄房市投下震撼彈，每坪單價兩百三十萬元再創新高，很多蝸牛族擔心高雄房價可能開始向台北看齊，購屋痛苦指數愈來愈高；但也有人認為這是房市泡沫的前兆。

對於建商積極獵地，市府地政局強調目前高雄房價仍在合理範圍內，建商看好高雄未來發展，市府表達歡迎，但希望後市偏向穩定、溫和的成長。

吸引北京上班族詢問
台灣房市近來「南熱北溫」，吸引一名北京上班族也想來高雄買房，在Mobile01網站詢問台灣網友看法，一天吸引近百網友論戰，網友還查詢發文者的ＩＰ，證實是從北京發文，對於高雄房市紅到對岸的情形嘖嘖稱奇。

一度締造「黑金傳奇」的鄂爾多斯如今鋒芒不再，當地堪稱最豪奢的康巴什新城形同「鬼城」，到處是停工的爛尾樓和焦急的討債鬼。鄂爾多斯以煤礦起家，一度位列中國最富裕城市；不過當地經濟吹起的大泡泡日前終於爆裂。

陸媒報導，入夏後，當地「缺錢」聲不絕於耳，房產開發商資金鏈斷裂四處躲債，在建專案紛紛停工；放貸給地產商的民眾也惶惶終日四處奔波，擔心血本無歸。

據鄂爾多斯市政府資料，該地區住宅至去年11月為止新開工1005.9萬平方米，加上前兩年的續建專案，共2225.3萬平方米；據當地開發商表示，現在近8成建案都宣告停擺。

報導說，更可怕的是，上述龐大建案資金有6成來自當地民眾口袋。2007年當地房產業興起，在早年放高利貸給煤老闆的「美好回憶」下，幾乎家家戶戶都放高利貸給建商，一旦建案停擺，建商跑路便掀起討債潮，局面因此失控。

報導指出，不僅房產業陷入資金斷鍊風暴，包括餐飲、酒店、煤炭業過去幾年也形成一條「融資套路」，大型企業都有負責民間融資部門，透過「親友拉親友」的老鼠會方式吸金，如今房產一倒，這些企業跟著受累，隨債主紛紛上門而資金鏈斷裂，營運也陷入癱瘓。

報導悲觀地說，除了經濟學家和理論研究者，沒有人相信鄂爾多斯樓市會復活。

位於內蒙古的鄂爾多斯近10年來創造的經濟神話宣告破滅，眾多房地產建案成為「廢墟」後，當初放高貸收利息的當地居民，如今卻靠追債來度日。「眼看它起高樓，再看它樓塌了」，正是目前鄂爾多斯的最佳詮釋。

中國經濟周刊報導，鄂爾多斯這個人均GDP一度超過香港，躋身中國大陸最富有的城市，從2011年下半年開始，經歷房市降溫、民間借貸危機爆發、主要產業陷入危機之後，過去熙來攘往淘金的外地人口，早已人去樓空。如今的鄂爾多斯到處是停工的「爛尾樓」與焦急的討債者。

報導指出，2012年的夏天，這座曾經是大陸最富有的城市彌漫著「缺錢」的聲浪：房地產建商資金鏈斷裂，四處躲債，還在興建的建案紛紛停工；而透過民間借貸將財產投入房地產的老百姓，則擔心自己是否會血本無歸。

一位當地人說，從去年10月起，當地許多房地產建案就沒有動過。糟糕的是，當初鄂爾多斯90％以上的家庭都拿出了錢投資房地產，但今天這些錢都變成尚未完工的鋼筋水泥。鄂爾多斯尚未完工的住宅專案有多少？鄂爾多斯市政府提供的資料顯示，2011年前11個月，鄂爾多斯市新建住宅1,005.9萬平方公尺，加上前兩年的續建工程，合計共有2,225.3萬平方公尺。

從今年7月底以來，國家稅務總局組織來自全國36個省市的71名稅務系統工作人員，在中國人民大學培訓房地產估價技術。權威人士向中國證券報確認，這種估價技術將在未來的房產稅徵收中用於稅基的計算。這意味著，圍繞房產稅試點的擴容，中央和地方有關部門正在密集進行技術準備。

中國證券報記者獲悉，近期多個省級地方政府密集派人員赴北京向相關部委諮詢房產稅的有關政策，並就推行房產稅試點的情況進行溝通。北京的一些研究機構近日也接洽了地方政府部門的相關人員，後者諮詢的重點是房產稅的徵收細節和潛在影響等。

房產稅試點擴容已是大勢所趨。眾多市場人士認為，“限購令”傷及剛性需求和改善型需求，應以房產稅取而代之。業內人士認為，房產稅的開徵技術日漸成熟，技術問題已不是徵稅的最大障礙。近期多個地方政府的土地出讓收益下滑，導致地方財政壓力增大，這可能將加快房產稅試點擴容的步伐。

徵稅技術準備提速

從今年以來，圍繞房地產稅收的相關技術準備提速。上述房地產估價技術培訓由國稅總局與中國人民大學公共管理學院合作舉辦，為期三年，目的在於培養房地產估價技術應用工作高級專業人才。

房地產估價體系的建立原本是為了規範二手房交易，用於防範存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風險。但在房產稅的徵收中，估價技術同樣必不可少。權威人士向中國證券報記者確認，這項技術將在未來房產稅的徵收中用於稅基的計算。

與這項培訓同步進行的是存量房資訊系統建設。有關人士向中國證券報記者透露，從去年末以來，各地密集推進存量房資訊系統建設招標工作，並為房產稅的徵收提供重要的基礎資訊。在建設之初，國稅總局和財政部就強調“應考慮今後房地產稅制改革的需要”。該系統包含存量房屋地段、面積、價格、產權等各項與評估有關的資訊，內容全面，覆蓋範圍大。按照要求，每個省至少安排一個城市建立存量房資訊系統。從去年以來，越來越多的城市開始建立這一系統，一些省份已經做到全覆蓋。

來自住建部的消息顯示，上半年40個重點城市個人住房資訊系統全國聯網的目標已完成。這將在支持差別化信貸和稅收政策的同時，幫助政府部門全面掌握與房產稅徵稅相關的房屋資訊。

國務院發展研究中心研究員倪紅日向中國證券報記者表示，房產稅試點擴容最大的問題不在技術層面，而在於地方政府的態度和決心。

地方政府態度積極

隨著國務院督查組回京，樓市調控新政出臺的預期愈加強烈，房產稅試點擴容被認為是最有可能採用的手段。據中央電視臺報導，國家發改委副主任、國務院房地產市場調控政策督查組第一小組組長穆虹在福州房地產調控彙報會上表示，經濟的手段同樣可以實現調控的目的。業內人士認為，穆虹提到的“經濟的手段”應主要指房產稅等稅收制度的推進。

對於納入下一批房產稅試點的城市和區域，目前尚無明確消息，但地方政府的態度積極。中國證券報記者獲悉，近期不少省級地方政府密集派員赴北京向相關部委諮詢房產稅的有關政策，並就推行房產稅試點的情況進行溝通。

同時，北京一些研究機構近日也接洽了一些地方政府部門的工作人員，後者諮詢的重點是房產稅的徵收細節和潛在影響等。權威人士向中國證券報記者表示，多個地方都在為房產稅試點做準備，一些省份還安排了研究人員查詢相關資料並進行調研。

“房產稅屬於地方稅種，會影響地方的財政收入和房地產投資環境，因此地方政府的態度十分重要。”上述人士表示，試點城市的確定除經濟發展水準和房地產市場訊息外，將更多地取決於地方政府的態度。

土地出讓收益的減少被認為是地方政府積極推進房產稅的主要原因。根據財政部的資料，上半年全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。進入下半年，儘管土地交易有所回暖，但與去年同期相比降溫明顯。

基於上述因素，業內人士預期房產稅試點擴軍步伐將加快。媒體報導稱，國務院可能在年末召開的中央經濟工作會議之後批復房產稅試點，正式實施將從2013年初開始。

據外電報導，招商地產週二表示，公司收購從事電子貿易的東力實業(0978.HK)控股權後，考慮後者作為房地產發展平臺之一，但具體如何進行和操作目前還未有定案。

招商地產財務總監黃培坤在東力實業股東大會後做出此表示。“我們買了這家公司，是想把它做好、做大；我們的主業是地產，也會逐漸做些相關連(的業務)，朝本身主業去做。”身兼東力主席的黃培坤說。

招商地產今年4月提出收購股東力70.18%的已發行股本，涉資近2億港元。而內地房地產龍頭萬科稍早亦收購了香港上市公司南聯地產作為公司國際化的海外發展先鋒。

目前東力的市值只約12.3億港元，規模較小。黃培坤表示，會維持東力原來的電子貿易業務。他指出，招商地產每年建房子涉及的採購額達數百億元人民幣，東力在這方面也可以提供協助。至於下一步計畫，包括會否將商業房地產注入東力，他則表示目前有很多想法，但沒有確定的安排。

7宗地，5宗直接以起拍價成交。這是27日杭州土地市場規模最大、關注度最高的“土地爭奪戰”的最後結果。一天集中出讓7宗地，獲得出讓金總收入54億元，是土地市場“熱度”再起？還是地方財政“緊箍咒”愈演愈烈？

預期的“終極對決”未出現

8月27日，沉寂多時的杭州土地市場突起波瀾。主城區一次性掛牌7宗土地，出讓總面積達303894平方米，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣。

據杭州市國土資源局發佈的國有建設用地使用權掛牌出讓公告，7宗土地中有4宗住宅用地，都位於成熟的住宅板塊，是公認的熱門地塊。尤其受關注的是杭州濱江奧體單元地塊，出讓面積為77345平方米，起拍價是23．52億元，折合樓面價為9504元?平方米。

當天拍賣現場，許多人預期的“終極對決”並未出現。率先推出的16號奧體單元地塊以23．52億元的起拍價直接成交，競得人是龍湖地產旗下的杭州龍嘉房地產開發有限公司。緊接著，另外一宗宅地和三宗商業用地也都以起拍價直接成交。

而後推出的兩塊宅地進入“烈度”有限的舉牌爭奪戰。18號杭州祥符東單元R21－06地塊經過21輪競價，由浙江柏盛置業有限公司以57900萬元競得，折合樓面價為7180元?平方米，溢價率為14％。

19號祥符東單元R21－08地塊經過16輪報價，最終由浙江德信置業有限公司以54499萬元競得，折合樓面價7261元?平方米，溢價率為15．2％。

儘管杭州此次密集推出7宗土地，但事先人們設想的“捉對廝殺”“地王”並沒有出現。7宗地的起拍價總和為53億元，最終成交總價為54億元。

市場只是“解凍”難言升溫

一天內成交7宗土地，出讓金總額達54億元，杭州土地市場升溫了嗎？

快房網首席評論員程偉明分析認為，土地市場是否回暖，不在於某次拍賣土地成交總規模和總金額，而在於土地拍賣時，競買人的數量和舉牌輪數，以及最後的溢價率。“此次杭州集中拍賣的7宗土地，其中5宗以起拍價直接成交，兩宗舉牌競價的宅地，溢價率也不高。”程偉明說，土地市場難言升溫。

而從價格來看，此次出讓的4宗宅地，其中祥符地塊樓面起價均為6340元?平方米，奧體中心宅地樓面起價9500元?平方米。這樣的價格已經回落到2009年上半年的低點。

杭州土地市場今年上半年成交的21宗土地中，有17宗沒有經過競價程式，直接底價加價100萬元成交。2011年出讓的56宗地塊中，有32宗地塊為底價小幅加價直接成交。

從成交量看，今年上半年杭州主城區共出讓土地21宗，其中商業用地19宗，宅地僅有2宗，創歷年同期最低。商業用地占比超過九成，占總出讓面積的82．9％，占出讓金總額67．9億元的84．7％。

“經過前期熱銷，部分房企回籠了一定資金，具有拿地的願望和能力。”中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東認為，目前的土地市場只是“解凍”，難言升溫。

密集推地的財政“緊箍咒”

近段時間以來，多個城市土地市場再現“地王”，但作為當年的全國土地出讓金“狀元”，杭州土地市場顯得低調。此次集中“爆發”，背後有何指向？

曹旭東認為，此次7宗土地集中成交，可以看成是“以價換量”的結果。樓市調控早已傳導到土地市場，土地市場冷清背後，是地方土地財政吃緊，對土地出讓金依賴強的城市，財政“緊箍咒”愈演愈烈。

據“住在杭州網”統計，今年前7個月，杭州主城區（不包括蕭山、余杭）土地出讓金總額為109．7億元，創近5年新低。2011年，杭州主城區土地出讓總額為316．7億元，2010年為493．4億元，2009年為784．9億元。此次7宗土地集中出讓，一天攬金54億元，對地方財政的重要性可見一斑。

進入8月，杭州市推地速度明顯加快。今年前7個月，主城區只出讓了兩宗宅地。從8月出讓宅地的情況看，主城區共有5宗宅地掛牌出讓，出讓面積達217416平方米，僅一個月的宅地供應量就是去年全年的27％。

儘管實行“勾地制度”，但推地節點並非偶然。曹旭東分析認為，樓市成交回升讓部分開發商重新有了拿地底氣，現在推地既能解決前半年地“賣不出去”的問題，也能避開接下來土地市場及樓市的不確定性。

曹旭東表示，從短期看，土地市場“解凍”為日益緊繃的土地財政打了一劑強心針。但長遠來看，要解地方財政“緊箍咒”，必須破除土地財政依賴。“這需要財稅改革的配套，需要頂層設計。”曹旭東說，樓市調控已經“棋到中盤”，一些根本性、制度性的改革亟待破題。

2010年國務院出臺了央企 “退房令”。兩年多過去了，央企“退房”的步伐似乎有些緩慢。

近日，記者獨家調查發現，作為非房地產主業的央企新興際華，今年初以高達75億元投建“大連中華城”，其中包括酒店、商業及住宅等項目。

作為央企，新興際華主營業務包括黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設備製造等。公開信息顯示，新興際華集團2011年淨利潤為28.61億元，而大連中華城專案的投資額接近公司三年的利潤總額。對此，有知情人士向記者透露，如此大筆投入非主營業務，對集團來說存在風險。

記者聯繫了公司相關負責人，但對方表示並不清楚。

以物流專案報批

今年3月，所屬新興際華集團的新興發展集團 （以下簡稱新興發展）與大連市簽約，將共同打造“大連中華城”項目。公開資料顯示，該專案是繼北京財富中心、廣州中華廣場、上海百聯虹口購物中心、邯鄲新興國際商貿物流中心之後，新興發展的又一個綜合體項目。

據當地媒體報導，該專案建築面積80萬平方米，包括中華商業廣場、中華精品酒店、中華青年創業園、中華青年(現代)居住社區等，並將建設琴色、棋意、書韻、畫境等四大廣場，涵蓋居住、商業、酒店、商務、購物休閒、教育培訓、餐飲娛樂等多元化功能。新興發展將充分運用企業在商業地產、商貿物流、物業經營、酒店管理等方面的成功經驗,把“大連中華城”打造成城市名片和時尚之城。

這樣一個涵蓋 “居住、商業、酒店”等功能的項目，被指明顯涵蓋了房地產開發的性質，而新興際華是如何避開央企“退房令”通過審批的呢？這成為外界質疑的焦點。

國資委網站顯示，2012年3月10日，大連市人民政府、新興際華集團共同就“大連中華城”商貿物流項目舉行了簽約儀式。由此可以看到，項目被稱為“商貿物流項目”。

“報批的時候是說物流，肯定不會說是房地產。”上述知情人士告訴《每日經濟新聞》記者，該專案中，公寓專案的利潤最大。

然而，記者在新興發展官網看到，在“主要業務”分類中，大連中華城項目卻赫然被列入“商業地產業務”範疇。官網資訊稱，“已經完成開發的北京財富中心、廣州中華廣場、上海百聯購物中心等項目在國內商業地產領域極具影響力。正在開發運作的邯鄲新興國際商貿物流中心、武漢中禦公館、蕪湖文化產業園、大連中華城等項目具有良好的發展前景。”

“是否屬於房地產項目，很難界定。”一位不願具名的地產行業分析師告訴記者，除非專案確定是在售或自持，比例分別有多大，才能確定，也正是如此，很多企業打了“擦邊球”。

資金潛在風險巨大

作為央企，新興際華主營業務包括黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設備製造等，主要產品有球墨鑄鐵管、工程機械、紡織品、橡膠製品、裝具等。

根據媒體報導，今年7月，新興際華集團以2011年度營業收入1476.11億元、淨利潤28.61億元，其中歸屬母公司淨利潤15.69億元的業績首次入榜世界500強。據此利潤收入來看，大連中華城專案的投資額幾乎是集團三年利潤總額，“如此大筆資金投入，勢必會影響主業發展。”上述知情人士表示，更大的風險在於。

“房地產業務已開展了五六年時間，之前開發的這些項目，主要是有集團提供土地，與其他開發企業合作開發，獨立開發的項目很少。”上述知情人士告訴記者，由於商業地產在運作中對專業能力的要求較高，且投資回報週期較長，對於經驗不足的新興發展來說，將是一個不小的風險。

上述地產分析師告訴記者，此類綜合體專案開發週期較長，一般在3~5年。而作為央企，首先資金成本方面比較有優勢，特別是政府招商引資的專案，土地成本往往很低，這就給央企進入創造了很好的機會。“特別是今年以來，很多央企主營業務利潤率出現下滑，對於這種依然處於製造業的企業來說，的確還是希望能轉型房地產，而且‘退房令’這一政策屬於此前樓市調控一系列的組合拳之一，隨著發展，政策也不會像之前看來力度那麼緊。”

《每日經濟新聞》記者聯繫了新興發展相關負責人，但對於該專案存在的投資風險，以及項目是否是屬於房地產投資，該人士表示並不清楚。隨後記者撥打了新興發展規劃發展部負責人電話，但截至發稿，該電話一直處於關機狀態。

另據記者瞭解，該專案是於去年年底開始運作，且在很短的時間內就完成了簽約。目前項目正處於前期征地階段，距離實際投入開發還有一段時間。

接近北京市國土局的消息人士透露，真正動了真格的清理專案多是佔用耕地林地的小產權房，其他區域的在建、在售專案清理進度不大。

8月24日，本報記者從一位元接近北京國土局的消息人士處獲悉，自6月中旬開始的小產權房清理活動，接近收官。

在將近三個月的清理、整頓中，上述人士透露，佔用耕地、林地等農業用地建成的小產權房，是北京此次清理、整治的重點之一。

北京國土局於7月26日曾公佈消息稱，北京清理整治“小產權房”的思路是，對在建專案將責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍；對在售項目將責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋等。

整治思路堪稱嚴厲，然而，上述消息人士透露，真正動了真格的清理專案多是佔用耕地林地的小產權房，其他區域的在建、在售專案清理進度不大，“由於涉及鄉、鎮、村及購房者多方經濟利益，查處難度很大”。

而據本報從江蘇等地國土廳知情人士處獲悉，考慮到全部清理的難度和資金補償額度等問題，小產權房很可能有條件轉正。特別是其中符合規劃、已建已售的小產權房。但具體清理的時間起點等，有待國務院統一整治方案明確。

北京國土局相關負責人對本報稱，“符合規劃、已售小產權房的處理方案，需要等待國土部門的指示。”

清理難度大

“為了形成對違法占地行為的震懾作用，此次清理特別要求，出現一處非法占耕地林地的小產權房，堅決拆除一處。”上述消息人士稱。

在郊區縣，一些村集體將宅基地大量用於開發小產權房，宅基地開發完了，就開始佔用耕地林地。

按照北京國土局此前發佈的消息，小產權房的清理整治，以區縣政府為責任主體，負責本轄區仍在利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）的住宅專案；以鄉鎮為清理整治單元，逐村清查，造冊登記，隨時清查處理。

相關的配套問責機制也已建立，北京去年年底發佈的《關於建立健全共同查處利用集體土地違法建設銷售住宅行為責任機制的通知》稱，違法行為頻發或查處制止不力的區縣政府主要負責人，將被約談。非法佔用基本農田5畝以上或非法佔用基本農田以外的耕地10畝以上的開發單位負責人，將按規定移送司法機關處理等。

上述消息人士稱，各區縣已經按此規定逐一排查，對未整改到位的，限期自行拆除。

與此同時，北京國土局還約談了多個土地違法違規行為突出區縣、鄉鎮政府領導人。

但上述人士坦言，清理整治難度很大，效果不是很明顯，“一般來說，市里對於處理小產權房的態度還是非常強硬的，但區縣，以及鎮一級執行起來，就大打折扣。”

北京國土局延慶分局一位不便透露姓名的工作人員稱，小產權房處理涉及鄉、鎮、村及購房者等多重利益，在推動清理整治工作時，也必須平衡各方利益，確保社會穩定。

售賣未止

在北京掀起小產權房整治風暴之時，8月中下旬，記者走訪昌平、懷柔、通州等多個郊區發現，小產權房的建設和銷售仍在繼續。大部分的小產權房項目依然打著“不限購、不限外”的口號叫賣。

從地鐵昌平線朱辛莊站向東一公里左右，便能在道路兩側看到大片粉色樓盤，樓盤對面各色商鋪，生意紅火。這社區名叫“白各莊新村”，目前期房售價為7000元/平方米。

8月23日，記者在“白各莊新村”的售樓處看到，近20人在詢問專案情況。

一位銷售仲介稱，“繼5月份項目二期開盤以來，已累計出售了百套房源，銷售非常紅火。”

由於無需繳納土地出讓金和房地產相關稅費，小產權房價格大多是同區域大產權房價格的40%-60%，在普通商品房價格不斷上漲的同時，也推高小產權房需求。

“在限購政策下，部分無購房資格的‘剛需’開始轉戰小產權房，價格一度有逼近大產權房的趨勢。”上述仲介人士稱，以位於昌平北七家鎮、北京規模最大的小產權房專案“宏福苑社區”為例，2010年底售價曾直逼14000元/平方米，位於同區域的大產權房產品也不過17000元/平方米。

不過，去年年底北京國土局發起的一輪小產權房嚴打風暴，也使得該市場波動不小，上述仲介說，“去年年底開始，小產權房價格平均下調幅度在20%左右，目前宏福苑社區的售價為9000元/平方米。”

由於沒有完善的銷售手續，小產權房的房屋數量很難統計，中原地產市場總監張大偉援引各機構不完全統計數據稱，北京目前小產權房數量約占整個房地產市場的20%，涉及近30萬戶家庭，主要分佈在通州、順義、懷柔、昌平和密雲等郊區縣。

小產權房大多以村莊自建或與開發商合作模式運作，有用於出租的木屋，用於出售的普通住宅以及天價別墅，購房者有城市剛需族，郊區養老族，也不乏郊區縣公務員群體。

利益糾葛

“房屋從打地基、直到最後銷售，一般要經歷幾個月甚至一年多的時間。”張大偉稱，如果從源頭治理，任何一個環節叫停，小產權房都無法建設起來。但實際情況並非如此。

“無規劃許可證、無施工許可證、無國土證的小產權房不僅全部建成，而且還電、水、氣、通訊、閉路電視‘五通’。”

以“白各莊新村二期”為例，自2010年到現在，“白各莊新村”的二期建設已封頂，三期已到7層，四期已開始打地基，並且耗資近百萬修建了售樓處。

與此同時，該社區的五期、六期項目以及蘇州園林景觀別墅等項目正在籌畫中，總建築面積高達100萬平米。

據一位為該專案三期施工的現場工人介紹，專案一直處於緊張施工中，並沒有任何被叫停的跡象。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）稱，“牽扯上萬購房者和村民甚至地方政府的利益，小產權房成了燙手山芋，誰都不敢輕易動。”北京某區縣國土分局的負責人坦言。

以“白各莊村新村”為例，據本報從當地知情人士處瞭解到，專案開發商為該村村集體成立的房地產開發公司，社區物業為該村成立的物業公司，法人為該村書記，每個村民均享受社區售賣的股份，並在地產公司及物業公司擔任具體職務。

一位當地知情者稱，“村書記背景很厚，據說和區政府關係不錯。該項目也是北京僅有的四個擁有明水明電的小產權房樓盤之一，據說附近鎮政府一些公職人員曾想打折買房，都沒談攏。”

“食利集團相互抱團，原本是阻止小產權房蔓延的管理者、監督者、執法者，最終變成了參與者，這就是小產權房在基層難以查處的頑疾所在。”張大偉說。

上述接近北京市國土局的消息人士稱，“相關法律法規的空白也是原因”。

北京京鼎律師事務所研究員杜兆勇介紹，迄今小產權房政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，給打擦邊球行為留下空間。

《中華人民共和國憲法》規定“參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規定的範圍內經營自留地、自留山”；“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有”。《土地管理法》規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外”。

杜兆勇表示，根據以上規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也可以交易。

“也就是說，只要不佔用耕地、林地，辦好相關小產權房建設用地手續，不存在什麼大的原則問題。”上述消息人士稱。他坦言，集體土地歸村集體所有，北京國土局只管國有建設土地，法理上看，也似乎無權干涉。

謀求轉正

更多的小產權房，在全國小產權房方案出臺之前，正謀求轉正。

以北京規模最大的“巨集福苑社區”為例，記者在採訪多位元社區業主瞭解到，購房前，社區開發商宏福集團承諾將為購房者解決產權證，否則將不收物業費。他們聽說，專案一期的部分業主已經通過補繳土地出讓金拿到了大產權證。

江蘇省國土廳一位知情人士對本報稱，儘管中央持續強調小產權房違法、絕不容許再建設，但對於那些已建已售項目，不排除會採取保護的態度，符合規劃、已建小產權房的“轉正”問題，或許“有條件”解決。

所謂的“有條件”解決，即通過補交土地出讓金，補辦相關手續，為小產權房轉正。

以山東為例，該地方新政明確村民的回遷樓，通過補交土地出讓金就可以變成商品房。

一位中部某省國土廳人士也稱，在小產權房相關法律法規空白之際，地方確實存在創新轉正的空間，比如借戶籍制度改革、“村改居”為小產權房正名。

陳國強認為，“有條件的轉正可能是共贏。如果對於現有的小產權房進行拆除，不僅造成資源浪費和環境污染，光資金補償成本就很龐大。”

萬方地產股份有限公司運營總監韓鑫給記者算了一筆賬，根據不完全統計，全國小產權房面積約60億平方米，如果只清除1/60的小產權房（這些屬於小產權房中違規最惡劣的情況），也是1億平方米，按照每平方米5000元來補償的話，至少需要5000億元資金補償給居民。

一些學者也看到有條件轉讓的曙光。國家發改委8月6日印發《全國農村經濟發展‘十二五’規劃》稱，“十二五”期間，轉移農業勞動力4000萬人，並推進城鄉一體化，建立城鄉統一的建設用地市場。

中國人民大學教授嚴金明說，建立城鄉統一的建設用地市場，包括按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償，將農村集體經營性建設用地使用權轉讓，納入現行的城市國有土地市場統一管理。

“在此背景下，一些小產權房項目將合法轉正。”嚴說。