自政府祭出限貸政策後，影響高總價房屋買氣，6~8月整個豪宅成交量停滯，單價200萬元以上物件「零成交」。據房仲業者統計，因實價登錄上路因素，8月豪宅成交量與今年交易最熱的3月相較，大跌55.2%，但價格僅下修4.3%。據永慶房產集團統計8月台北市6000萬元以上豪宅成交量指數，今年3月來到課徵奢侈稅之前的高峰，4、5月微跌5.75%。

8月成交量跌36%
央行祭出8000萬元以上豪宅限貸政策後，6月又較4、5月跌32.9%，7月則因實價登錄前拋售潮買氣微增1成，8月實價登錄上路後再跌36%。 至於價格部分，今年4月每坪均價114.2萬元，為近年最高，至5月開始逐步按月下滑，從每坪113.6萬元降至6月113.3萬元，再降至7月112.3萬元，8月再降至今年新低的109萬元，顯見受政府對高總價房貸緊縮政策影響，高總價、單價物件成交量漸凍，主要成交皆為價格較低的中價位豪宅。

富豪憂個資曝光
大師房屋總經理陳建慶說，8月豪宅買氣確實差，每坪逾200萬元頂級豪宅成交凍結，僅100~150萬元中價位豪宅相對熱絡。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，自央行限貸豪宅後，8000萬元以上產品成交量凍結，而實價登錄後，有錢人怕個資曝光，加上現在豪宅釋出少，「帝寶」、「信義之星」等知名豪宅幾乎零成交，目前成交買氣仍在的房屋為單價100萬元左右、50~60坪，總價4000~6000萬元的高總價住宅。

高雄多功能經貿園區近1年房價，上漲50%...高雄房市將在高雄多功能經貿園區、IKEA正對面，出現每戶500坪的豪宅，一戶2億元起跳，刷新高雄房屋坪數的新記錄。高雄房市熱鬧滾滾，8月推案爆出320.48億元的大量，年增率116％，總銷金額最高區域，集中在高雄多功能園區和美術館特區。業界預估，9月份推案金額約200億元，9月至12月則尚有400億元，今年總計高達1,200億元。高雄房地產市場走向「愈來愈高，愈來愈大」，位於美術館特區的土地在8月27日創天價，每坪230萬元，房子坪數也將創下「最大空間」的記錄，地點位於高雄多功能園區，每戶2億元起跳的500坪豪宅，將出現在國城建設身上。

國城建設董事長洪平森表示，高雄多功能經貿園區中華路和復興路口，也就是IKEA正對面的2,112坪土地，已經向高雄市政府申報開工，興建38樓的鋼骨結構大樓，準備推出豪宅建案，總銷金額103.3億元。洪平森指出，該案原本規畫推出317戶，每戶介於80坪到200坪，走中大坪數路線，但是，有鑑於高雄市房地產最近的熱絡氣氛，決定臨時變更戶數，從317戶降低到180戶，其中，最頂樓的4戶，每戶將達500坪，「是高雄難得見到的超大坪數案件」，「僅此4戶，別無他案了」。

由於該區域土地近1年半以來，已經上漲超過50％，因此，洪平森說，新案每坪售價將以40萬元起跳，也就是說，500坪一戶的頂樓房子，每戶2億元起跳。國城新案的基地，屬於住五用地，容積率420％，去年1月由太平洋建設以每坪74.6萬元，總價15.76億元出售給國城建設，洪平森說，當時「大家都以為我買貴了」，事後看起來，顯然不是如此，他表示，該區域住宅用地目前已經上漲到大約每坪110萬元到120萬元了。

由於高雄房地產市場轉向熱絡，因此，高雄的推案量，從7月份的43.33億元，爆增到8月份的320.48億元，月增幅度高達640％，年增率也達116％，高雄市建築開發公會總幹事林佩樺表示，主要是國城建設推案103億元，以及皇苑建設在美術館特區的馬卡道上，推案90億元所致。林佩樺說，8月的推出戶數也同步增加到1,074戶，比去年同期的792戶，增加35.61％，累計今年1到8月的推案戶數約5,200戶，年減7.13％，今年累計推案金額則為874.79億元，比去年同期的750.98億元，增加16.33％。

　「夜市」為台灣獨有在地特色，不僅台客愛逛，更成為許多國外觀光客來台指定的朝聖之地，也因此，「夜市概念宅」成為市場投資新寵。根據房仲業者調查，10大夜市之中饒河、士林、公館周邊宅，投報率皆在2.2％以上，高於台北市住宅平均2.15％的投報率。

　好房網表示，若要購置地段佳的店面，口袋至少要準備數千萬元現金，對於一般民眾而言門檻太高，而人潮多、租相好且房價相對偏低的「夜市概念宅」，反而成為一群小資置產族的投資新寵，其中又以「整層住宅」產品最為搶手。

　以台北市的十大精華區夜市周邊住宅觀察，鄰近捷運站、步行5分鐘以內可及的夜市宅最為搶手，包括士林夜市（劍潭站）、公館夜市（公館站）、華西街夜市（龍山寺站）及師大夜市（台電大樓站）等。

　其中又以「饒河夜市」投報率2.39％獨占鰲頭，其次為名氣響亮的「士林夜市」2.24％及交通轉乘大站「公館夜市」2.2％，皆高於台北市住宅平均2.15％。由於夜市宅租金收益長期持穩，且購買房屋成本相對偏低，推升投報率更加亮眼。

　根據好房網調查台北市精華區夜市周邊整層住宅行情顯示，目前台北市住宅平均房價每坪約56萬，租金約1,007元，換算成平均投報率約在2.15％左右，雖然並不算高，但相較於銀行僅1％的存款利率，投資人現階段反而偏愛保值性佳的房市產品，先求「穩定收租」，再求「房產增值效益」。

　好房網觀察，近期夜市周邊「整層住宅」產品最為搶手，主要在於整層住宅經過重新隔間成「分租套房」出租，可充分擴大坪效，也拉高了租金效益。

　以台北市大安區、信義區、中山區、信義區、中正區、松山區來看，分租套房的每坪租金行情幾乎比整層住宅高於20％至30％，而其餘行政區也普遍有15％以上租金價差，年投報率可多拉升0.3％至0.7％不等，使得夜市周邊的整層住宅物件已成為市場投資新寵。

　第三屆世界華商地產論壇「海峽兩岸泛地產合作峰會」， 昨（9）日在廈門舉行；台開集團總經理郭年雄指出，提供休閒娛樂、綠色科技等加值意義的商業使用土地開發，會是地產業未來趨勢。

　郭年雄表示，台開集團在金門、花蓮的開發案正朝此方向開發，而兩岸地產業互補性非常強，希望藉此峰會能相通交流，共創繁榮發展。

　昨日的峰會，參與討論的兩岸泛地產業者包括大陸陽光城集團總裁陳凱、大陸中部物流產業園區常務副總裁劉建忠、廈門拓界房地產投資顧問公司董事總經理施躍新，及台灣工商時報社長王嶠奇、台開集團總經理郭年雄、ECFA兩岸經濟合作促進會祕書長胡亦雄、中華兩岸經濟發展協會理事長賴調燦等人。

　ECFA兩岸經濟合作促進會祕書長胡亦雄認為，兩岸地產合作已進入新的、不一樣的模式，尤其大陸十二五規劃過後，合作模式已開啟醫療、健康城市、生態園區的領域，甚至延伸到泛地產如建材方面的合作，未來更具廣泛的發展性。

　大陸陽光城集團總裁陳凱指出，大陸地產業已從地產開發商逐漸轉型到地產投資商，越來越多地產商從財務手段、基金手段去發展地產業，未來兩岸合作也將會朝此方向進行。

　郭年雄指出，台開集團之前主要營項是產業園區的土地開發，現在除了有金門公有地BOT開發成購物商場、物流中心；花蓮更有養生園區、醫療健檢等具加值型的商業使用土地開發，這都是人數急速增加、面臨退休的戰後嬰兒潮所需要的生活環境，而這也是未來土地開發的潮流趨勢，更是未來兩岸合作的方向。

　台灣工商時報社長王嶠奇認為，兩岸地產發展不同，大陸做市容面貌改變的造鎮式開發，非常宏偉；而台灣則在小而美的集合住宅或商城、產業園區開發中對物業管理、建材及設計等軟體上做得極為精緻，兩岸地產要合作，大可從這些互補性開始考慮。

　另外，王嶠奇指出，台灣的地產經過遺贈稅、綜所稅率的降低，及台商鮭魚返鄉，資金活絡造成房地產市場的蓬勃發展；現雖有奢侈稅等政策的抑制，但，仍朝正面、溫和的方向進行。未來兩岸地產上的合作上，希望大陸地產基金做投資就好，可以委託台灣開發商去做開發、興建。

　賴調燦則建議，台灣地產在兩岸關係越來越熱絡下，未來合作機會更多，尤其在兩岸直航後，除金門經貿自由中心、台開BOT案外，新竹也是一個值得投資的地方；賴調燦指出，新竹南寮漁港距大陸最近的地點只有68公里，而新竹市又規畫超過130公頃的「兩岸直航客運商港」，發展潛力非常大，值得大陸開發商去投資。

　廈門金牌廚櫃總裁潘笑貞指出，台灣廚櫃、精裝材項等房地產建材業的經驗比大陸多，技術、工法也較細膩，都是大陸業者值得學習的；但台灣對大陸市場的行銷手法、通路開拓較不熟悉，未來雙方一定可以相互取其長，在兩岸、甚至全世界走出一康莊大道，「海峽兩岸合一、天下無敵」。

　大陸中部物流產業園區常務副總裁劉建忠表示，之前，台灣的業者都是到大陸沿海地區考察、投資，現在，大陸國內全力發展中、西部，相關物流產業園區也值得投資，希望藉此峰會，能讓台灣的物流業者也能到安徽等大陸中部地區投資、交流。



工商時報
投洽會喊讚 台開萬象金城 泛地產合作典範

　將於明年2月試營運的台開集團「金門萬象金城」第一期「風獅爺購物中心」，昨（9）日，獲得中國國際投資貿易洽談會（簡稱投洽會）組委會、與世界華商地產論壇組委會聯合頒發的「海峽兩岸泛地產合作典範大獎」。

　台開指出，獲頒此獎，應該是該中心展現細部商場設計內涵，以包容文化結合傳統與新世代綠建築科技為主軸，在投洽會展出期間，大受中國大陸地產商業者好評所致。

　「金門萬象金城」整個園區由英國ARUP與國內知名的三大建築師事務所進行規畫設計，風獅爺購物中心商場室內裝修設計則由日本PINHOLE負責，讓人與環境、商品與空間能達到和諧平衡狀態，並融入金門在地文化特色。

　台開指出，在整體設計規畫上，除思索如何納入金門特有的人文記憶，藉由該園區架起兩岸文化與繁榮的交流據點，並掌握台灣「離島建設條例」所賦予的免稅發展優勢，提供兩岸物流、免稅購物、觀光旅遊及時尚流行等機能，先行打造海西特區大型免稅購物中心，促進兩岸發展因生活與文化而緊密，其規畫精神與風獅爺購物中心發展潛力，因此獲得中國國際投資貿易洽談會組委會與世界華商地產論壇組委會的高度肯定。

　由於「金門風獅爺購物中心」將於2013年2月試營運，為積極在與一水隔的廈門地產業尋求更積極的合作，台開昨日並由台開總經理郭年雄與「廈門拓界房地產投資顧問」董事總經理施躍新簽署雙方合作協議。

　依此合作協議，是要建立一個平台，台開、拓界將在台灣、大陸共同努力，在兩岸地產、相關上下游產業商品開發合作、投資。

　施躍新指出，目前兩岸的房地產投資交流並不均衡，台灣房地產業界來中國大陸投資合作的業者及金額較多，而大陸地產業界赴台投資較少，未來將透過與台開公司的合作，將全力推動雙方面投資的交流。

　施躍新指出，目前廈門拓界房地產公司擁有10億元人民幣的基金規模，同時，在廈門也有多個房地產項目在開發中。

太子建設總經理謝明汎表示，今年928檔期將呈「品牌爭戰、個案表現」。圖?曾麗芳

　太子建設（2511）928檔期推案區域遍地開花，總銷金額上看250億，年底前銷售目標80至100億。太子建設總經理謝明汎指出，全台928檔期將呈「品牌爭戰、個案表現」，擁有品牌建商、房子銷售自然快，他對太子品牌深具信心。

　太子前8月營收35.86億，年減37％，由於傳統入帳高峰期在第4季，全年營收上看80億；太子上半年EPS約1.09元。

　為了深耕品牌及號召粉絲團，謝明汎說，太子APP8月底上線，太子目前已購客戶3萬戶、每年增加1,000戶，關係企業的潛在客戶群也有數十萬。

　謝明汎表示，太子928檔期推案，北部囊括近110億元、中部75億元、南部62億元。

　其中，北部包括台北內湖潭美段、總銷約70億元的商辦案，目前待價而沽；台北士林區至誠路合建案，總銷約65億元，太子可分得20億元；桃園高鐵特區「太子馥」，總銷約18億元，總戶數100戶，目前已潛銷60戶。

　至於中部地區，包括台中市西區忠明南路的「太子景雲見」，總銷約20億元；豐原區「太子馥」透天別墅案，總銷5億元；中科特區「雲世紀」二期，總銷約50億元。

實價登錄已上路一個月，雖有部分建商稱將以「不二價」方式推案，但根據住展雜誌調查，預售屋議價率反偏高、達到14％，主要是大部分建商還是習慣開高價讓購屋客去殺價。

住展雜誌發布8月住展風向球，燈號還是「注意衰退」的黃藍燈，已連續4個月在此燈號徘徊。住展分析，市場預售屋供給量雖增加，但最能反映市場熱度的成交組數及看屋來人等，在近幾個月依舊未見明顯提升。

住展指出，今年鬼月竟爆出近5年的最大量、達1500億元，原因與8月傳出奢侈稅可望有條件退場、國有地禁售可能鬆綁，加上隨後而來的928檔期，使得建商提前在鬼月就陸續進場佈局推案。

但整個銷售情況卻不太理想，看屋組數與成交組數與7月相較呈小幅下滑，報紙媒體廣告量，較7月減少8％量體。顯然供給方對於市場看法，比起需求方要樂觀的多，建商開始加碼推案，買方看屋的來人可望在9月起開始提升，最後關鍵還是在價格問題上，8月的成交比率依舊維持在低檔。

在此同時，議價率也跟著提升，根據調查， 8月議價率較7月微增0.9％為14.0％。顯示實價登錄後預售屋的議價率，不但沒有降低，反倒是增加。

主因與預售屋的登錄時間點有關，在建商與代銷業者完成銷售階段性任務，在雙方解約後30日才需登錄，以現在個案銷售期普遍長達半年以上，實價登錄自然影響不大。

住展雜誌研發長倪子仁說，整體來看，8月推案量雖增加，但推案行銷動作並未同步加強，可見建商以打代跑的保守心態仍在。

近來有不少房仲業者將觸角延伸到海外，大力鼓吹台灣民眾把資金投向海外。但東森房屋董事長王應傑卻認為，全球房市最好的投資地點是台灣。他還挑戰及質疑同業，批評很多房仲推薦的海外投資效益報告根本是不負責任，只突顯投報率、卻刻意隱藏可能風險。

房仲業店頭紛開拔海外

近幾年來有多家房仲將店頭開向海外，從日本、中國、東南亞各國等，還積極提出多項投資效益分析，日本6％以上最高，就算是近年來幾已泡沫崩盤的中國各城市都誇稱2％以上投報率。

王應傑直言，這些投資效益都是不負責任的分析，分析裡都沒有說明風險，以日本為例，投資不動產是有6％投報率，但是要課徵買方「不動產登錄稅」、「取得稅」、「印花稅」等，這些費用加起來約是房屋總價的3?4％，還有總價5％消費稅，另有總價3％仲介費加六萬日幣，賣方也要付3％仲介費。

他說，站在保護台灣投資者立場，房仲業理應要強化風險管理，日本經濟起伏大，且日本財稅部門對海外投資客收取所得稅、消費稅也是十分積極，並有高昂維護費，或是碰到不好的代辦業者等，都會吃掉投報率，可能賺了租金、賠了房價，最後就是負投報，加上台灣人未必會懂當地法律，只有風險加劇。

不應鼓勵台灣人投資中國房市

王應傑也以中國為例，強調中國政府近年來積極打房，且經濟成長也下降，從限建、限貸加限購等，手法各異，更大風險是法治不明，各省環境差異性太大，當地產業者都被套牢了，還叫台灣人去投資，是很不負責任的作法。

他認為，到陌生的地方投資是一件危險的事，一定要切記，台灣是台灣人最熟悉的地點，從法律到環境都熟悉，且台灣法治明確，投資是比較可靠的地方。

王應傑也提醒，投資台灣房地產也要有選擇及做功課，例如最近被部分市調機構或代銷炒作很高調的台中及高雄市，都要小心選擇。

投資房市要勤做功課

他說，近來建商到高雄買地，一坪地買到230萬元，號稱未來有一坪超過30萬元豪宅行情，但他才在9月初買高雄辦公室50坪花500萬元，一坪才10萬元，是位在高雄四維及三多路口的16樓大樓中的5樓，那個路口周遭有多家金融機構，是高雄的金融區，之前東森在高雄市中山路租透天店面當辦公室，一個月租金4.5萬元，如此一比較下來，一年省了十多萬元租金。

數月前他也買下台中辦公室，在正中港路上的長億大樓，每坪15.8億元，買一百坪，附近的新建大樓竟號稱一坪要賣60?70萬元，隔條馬路一坪價差四倍？很難想像，而長億大樓還是正中港路，理應更具價格的支撐力才對，王應傑說，真不知道行情從哪裡來？

王應傑認為，近來房價是有回跌，且利率仍低，是適合買進作為自住自用房子，但要注意不能隨某些人起舞，有些是刻意哄抬價格，台中、高雄的空屋率都很高，不錯地點的大樓各有優點，房價也適宜，只要好好做功課及比價，就可以投資。

屏東縣警局刑警大隊昨天破獲以蔡永聰為首的豪宅竊盜集團，逮捕主嫌蔡永聰及共犯彭煜展，這個竊盜集團專挑高級住宅區行竊，蔡永聰還隨身攜帶鑽石檢測器，當場鑑定搜刮得來的珠寶鑽錶，手法專業，光是東港鎮興東路一棟豪宅就失竊現金85萬元及鑽錶、金飾一批，2嫌落網後只坦承部份犯行，警方正追緝另外2名在逃共犯。

刑警大隊表示，52歲的蔡永聰竊盜前科累累，在獄中結識幾位「同行」，出獄後組成犯罪集團重操舊業，專挑高檔住宅區下手；今年2月起陸續犯案，東港鎮2位商場名人住家遭竊，損失上百萬元現金以及珠寶、黃金及鑽錶，高雄市部份高級住宅最近也傳出竊案，警方比對監視畫面後研判是同一竊盜集團所為，蔡永聰每次犯案都選擇不同搭檔，行蹤飄忽不定。

「醫生街」連偷3間落網
屏東刑警大隊前晚接獲線報，蔡永聰出現在素有「醫生街」之稱的高雄市仁武區赤貴街一帶，隨即派出刑大偵二隊、肅竊小組及東港警分局偵查隊前往埋伏，蔡永聰與共犯彭煜展連續闖進3間屋主外出的高級透天厝行竊，收穫不佳，只偷得幾個LV、GUCCI名牌包及幾只手錶，正駕車離開時被埋伏警方逮個正著。

警方表示，蔡永聰集團一個星期「上班」3天，利用週五到週日晚間6點到9點，民眾最常上餐廳聚會的時段，以鐵棒或破壞器從民宅後方撬開門窗，潛入屋內搜刮財物，犯案前習慣派員在豪宅門口視察一遍，確定屋內人員都出門後才決定下手，幾名竊賊的身影都被監視器拍攝下來，估計該竊盜集團至少有4名成員。

挑週五到週日晚間犯案
警方指出，蔡永聰犯罪集團常利用高級住宅區空屋攀爬至隔壁住戶行竊，蔡永聰隨身攜帶鑽石檢測器、特製放大鏡、無線對講機等，當場鑑定，不偷沒有價值的珠寶，估計犯罪所得超過千萬元。

商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，郭書瑤所設定的購屋預算2000萬元，現仍可在台北市信義區內購得電梯大樓的中古屋，因此建議她從熟悉的信義區找尋購屋物件。

針對郭書瑤想購屋當起包租婆，徐佳馨表示，現在購屋租人的投資報酬率僅1%，因此若郭書瑤以2000萬元置屋，加上裝潢費用後，若將房屋租人，投報率很低，其實相當不划算，加上實價登錄開始實施後，若委託房仲代管，對於重視隱私的藝人而言，未來房屋的租金也全都會曝光。

徐佳馨建議，若想購屋租人，可以挑選位於捷運周邊的房屋，不論自住或租人，都具有保值效果。徐佳馨指出，藝人購屋最大的問題，就是收入較不穩定，因此一般人購屋所適用的「33原則」，即自備款三成，每月房貸不超過收入三分之一，較不適用於藝人身上，建議藝人若想購屋投資時，自備款比重最好拉高逾三成，並以存錢方式去買屋，只要一有錢就趕快去還貸款，才可減輕房貸壓力。

徐佳馨也貼心提醒，因郭書瑤年紀很輕，加上社會歷練不多，若親自去看屋，恐怕議價難度會很高，因此她建議，郭書瑤可找經紀人、媽媽或家中長輩協助去看屋，自己不要太早以買房身份去看屋，否則難防因藝人身份而被敲竹槓，而且議價空間也會很低。

正在拍攝景美女中拔河隊真人實事改編成電影「志氣」的藝人郭書瑤，從2008出道至今，就一直很努力在存錢，而隨著知名度大開，收入逐漸穩定後，郭書瑤也有了買房投資的想法。郭書瑤表示，希望可以找到總價在2000萬以內的中古屋或預售屋。

22歲的郭書瑤表示，自己沒有名牌迷思，所以對於工作辛苦賺到的錢，她從未拿去買名牌包或名牌衣飾來犒賞自己，除了花費在保養品和吃的開銷外，她所賺的錢幾乎全都存下來，並交給媽媽保管。

鎖定實際坪數20坪以內物件

郭書瑤的資產配置集中在定存和基金。她指出，現在收入較為穩定，所以她開始有了購屋投資的想法，前陣子她特地抽空去南港看了幾間房子，直到電影「志氣」開拍後，因工作較忙，沒時間到處看房，所以目前仍在尋覓適合投資的房子。

郭書瑤表示，一開始想買在南港，是因為以投資為出發，想當起包租婆，並認為南港軟體園區附近的房子應比較容易出租，所以鎖定南港看屋。但現在她認為，購屋可以自住也可以租人，所以看屋範圍又拉回離家近的信義區、大安區和內湖區。

仍和家人住在一起的郭書瑤認為，買房需要花點時間，目前她的購物預算設定在2000萬元以內，並鎖定台北市區內的中古屋或預售屋，希望可以找到實際坪數在20坪以內的物件。郭書瑤表示，她買房注重交通和環境，不喜愛位居大馬路的房子，而居住環境的安全性，也是她購屋考量的要素之一。

受景氣、政策影響，房市近年買氣不佳，不過，由於銀行定存利率偏低，不少民眾仍熱衷買房出租當「包租公」。一項調查顯示，現代包租公大致可分三大類型，以長期收租最多，占逾5成，短期操作、追求高投報率則各有約2成比例。

好房網近日針對房東會員，也就是所謂包租公進行調查，問到包租公對未來半年的房市看法，在總計2848份有效問券中，有近6成的包租公看漲房價，另有2成持平、僅2成看跌。數據顯示，包租公對房價大多具有高度信心，這應該是他們除了租金考量外，現階段仍願意買房的主因之一。

就各年齡層來看，以29歲的年輕包租公對房價信心最高，看漲房價的高達7成，維持不變2成，看跌僅1成，而且都認為最多只會小跌，沒有人認為會大幅下跌超過10%以上。

好房網協理鄭惠文分析，29歲以內就有房子可以收租，若非爸媽贈與，就是本身收入佳、理財能力強，這些年輕包租公樂觀看待房市，對房價具有一定撐盤效果。

好房網另針對包租公投資買房「預計回本年限」進行調查，調查顯示，設定20年以上的最多，達33%，其次為設定15~20 年，約21%，兩者合計達55%。鄭惠文表示，從設定回本年限，可大致看出目前市場大致有三種包租公，最多的就是穩扎穩打，打算靠著長期租金收入來賺回房價的長期收租客，依其設定回本年限，可看出他們對投報要求並不高，最高期望值也不過6.6%(15年)左右，而有3成以上的包租客都能忍受5%以下的投報率。

另一種包租公則是追求高投報率，他們設定10~15年內要回本，等於投報率要7~10%。還有一種，則是短期操作型，他們設定5~10年內要回本，甚至5年內就要回本，單靠租金收入根本不可能，調查顯示，這一類型包租公其實著眼於增值獲利，出租目的只是將租金用來支付房貸利息，一有好機會，就會獲利了結。

全國不動產董事長葉春智表示，民眾現階段買房，如打算長期收租當包租公，那麼應優先選擇交通方便、生活機能較佳或就業機會多的區段，因為這些地區才有租屋需求，才能長期穩定收租。

中壢 中古屋實惠，區域概況：中壢市太平洋崇光SOGO百貨、海華商圈位於市中心，有百貨公司、市公所，生活機能便利，鄰近中山高速公路內壢交流道，交通便利；桃園高鐵特區雖然目前生活機能尚未完善，但機場捷運已動工中。看好理由：台灣房屋智庫經理江怡慧表示，SOGO、海華商圈特定建商建築施工品質佳，以新生路、元化路以及環北路為主要幹道，近火車站、自新生路到青埔高鐵車站約10-15 分鐘，未來尚有捷運網絡，交通便利程度甚高，相對更易牽引人潮，高鐵特區因為還有桃園縣境內第1條的機場捷運，地主惜售心態甚高。買屋策略：江怡慧說，SOGO、海華商圈大樓新成屋單價介於25萬元至30萬元，豪宅更達33萬元至38萬元，中古屋在18萬元到20萬元，這些屋齡1至5年的中古屋售價相對實惠。

桃園 新案衝2字頭，區域概況：桃園市中正藝文特區生活機能佳，各項休閒設施完善，且近中山高速公路南崁交流道，交通條件優異，發展潛力大，是桃園市房地產交易最熱絡的地區，可說是桃園信義計劃區。看好理由：台灣房屋智庫經理江怡慧表示，中正藝文特區周邊房市熱力四射，價格蒸蒸日上，站上桃園房市一線地位，除是桃園縣政府積極發展的區域，加上中悅系列豪宅進駐，拉高桃園市的房價紀錄。買屋策略：江怡慧說，桃園市場仍平穩，8月平均房價14.0萬元，月增僅0.7%，交易量也略增3.38%，但呈現寸土寸金現象，新推案單價幾乎都已站上「2字頭」，總價突破千萬元。

蘆竹 保值性頗佳，區域概況：蘆竹鄉大竹重劃區介於南崁、桃園市、中壢市區間，又緊鄰桃園國際機場、高鐵青埔站，生活圈是大竹路、南竹路一帶周邊店家為主。看好理由：台灣房屋智庫經理江怡慧表示，鄰近的桃園市已出現「平移購屋」現象，桃園市在寸土寸金的情況下，新推案幾乎都有「2字頭」行情，首購族相對無力負擔，似有平移至一線之隔的蘆竹鄉大竹地區的現象，不少桃園、南崁人並視為購屋者的首選區域，也頗具保值性。買屋策略：江怡慧說，目前中古屋成交量較多住宅區，以上興路商業區一帶電梯大樓與別墅居多，屋齡5年中古電梯大樓購屋主力以新婚族與首購族居多。

最近房地產市場又重燃生機，先有財政部釋出奢侈稅退場與小面積國有地禁售解禁等2大友善政策，後有建商頻出天價獵地、指標商辦接連飆出高價，一時之間，房市氛圍熱絡不少，又有很多朋友開始問我「現在究竟是不是買房的好時機」。

如今到底是不是進場買房好時機？我入行以來，就一直不斷被問到這個問題，每當有人問我時，我總回答，要看你自己的需求，釐清你到底是為了什麼而買房。

如果是真的有自住需求的首購族或換屋族，買屋時，其實不用過度考慮外在景氣的波動，只要挑到自己喜歡又符合需求、價格合理的房子，就可出手。

這個原因很簡單，因為自住客持有房屋的時間通常很久，在這段期間之內，即便景氣有起落、房價有漲跌，但總歸來看，房子多半是能增值的，畢竟台灣經濟仍持續成長，而且房地產的總供給量有限、鈔票卻不斷印出。

看看你身旁的親友就知道，買房者大多是有賺到錢的，只要地點不太差、產品類型別太冷門；在此同時，這個房子還滿足了你自己住的需求。

過去幾年房市景氣走大多頭，很多自住客買不下手，總覺得「應該過一陣子就會跌了」，結果是看回不回，錯失了買房的機會、愈來愈追不上房價，這一點非常可惜。

因此，我總是建議自住客，看喜歡、價格合理，就可以買了，有時候一開始會辛苦一點，但多數人買屋都不輕鬆，最後也多有甜美果實。

如果你買房子是為了投資、希望快速賺到錢，那我的答案就不一定了。如果是資金充裕、滿手現金的資產配置者，也就是所謂的置產客，那我認為，房地產相對起來仍是較穩妥的投資標的。

若是想收租者，那特定區域之精華商圈的商辦跟店面還有機會，畢竟在陸企進駐、觀光客漸增的情況下，精華區域的商辦跟店面租金仍看漲，資產增值也可期，你仍有機會能當個快樂的包租公。

如果想靠住宅產品賺差價或收租，如今的投報率可能就不會太理想了，因為台灣住宅租金的漲幅一直是追不上房價漲幅的，投報率向來偏低。

除非是非常具有不可取代的區域，如台北市的天母、大直等，否則一般區域的住宅產品過去幾年價格已漲多，供給量也並非完全沒有、可能持續有新案推出，入場還是需要審慎評估。

台開總經理郭年雄(右)今天與廈門拓界地產總經理施躍新正式簽署雙方合作協議。(鉅亨網記者張欽發攝)

台開(2841-TW)集團「金門萬象金城」BOT開發案，將於2013年2 月試營運，同時台開公司也積極在與一水隔的廈門地產業尋求更積極的合作，台開今天並與廈門拓界房地產簽署雙方合作協議。

此一合作的案的簽約由台開總經理郭年雄與廈門拓界房地產施躍新在廈門召開的世界華商地產論壇展開之前，正式完成簽署，將進一步展開雙方在地產商品開發的擴大的合作。

施躍新在簽約後接受訪問指出，目前的房地產投資交流並不均衡，以台灣房地產業界來中國大陸投資合作的業者及金額較多，而大陸地產業界赴台投資較少，在未來透過與台開公司的合作，將全力推動雙方面投資的交流。

施躍新指出，目前廈門拓界房地產公司擁有10億元人民幣的基金規模，同時，在廈門也有多個房地產項目在開發中。

海砂屋住戶爭取 可售51戶

文林苑事件後，住戶與建商之間信任感愈來愈難建立，但民眾想都更可以自組更新會，雖較耗費心力，但可獲得更多共同利益。內湖「聯邦合家歡社區吉祥區」為台北市海砂屋住戶自辦都更案，10月即將以「吉祥居」正式公開銷售，可售金額約10億元，社區住戶不花1毛錢即可換住新大樓，售後利益還可分回。

該社區於921地震後被判定海砂屋，向北市府申請成立都市更新團體、至取得建照經過10年，終於在2010年順利動工，委由中華建築經理公司協助辦理都更，並由台北富邦銀行融資工程款，預計今年底完工，10月將以案名「吉祥居」公開銷售。更新前有90戶，更新後共有141戶，因此有51戶可對外銷售、總銷共約10億元，目前開價未定。
吉祥區都市更新會理事長張國男表示，自組更新會前後耗費數年相當辛苦，當初為節省成本，還自己上網辦營造商公告招標，不過，因為住戶就是建商，加上每天住戶出來倒垃圾都在監工，建築品質一定佳。


賣不掉分攤費用

負責銷售「吉祥居」的永慶代銷協理何彥煒說，建築規劃都是由社區住戶開會討論決定、如附冷氣、零雨遮、僅25%的低公設比等，都是最貼近需求的規劃，因此29坪可規劃3房；看好「吉祥居」成功案例，未來周邊的「如意區」、「富貴區」也將比照推出。
自辦都更雖對住戶相當有利，但仍有風險，太平洋房屋董事長特別助理章克勤說，要注意餘屋銷售是否順利，若購屋族對價格不認同、或房價下跌，住戶就要平攤共同負擔費用如工程費、設計費等，但若銷售順利、總銷超過向銀行所融資的貸款，剩餘的款項可由住戶分回。
負責「吉祥居」貸款的台北富邦銀行營建產業中心資深協理洪文興說，「吉祥居」並不會有無法還款的風險，因為「台北市沒有賣不掉的房子、只有賣不掉的價格」。


售後利益可分回

之前北市第一個推出自辦都更的「仁愛尚華」目前仍在銷售，東亞建經副總經理唐惠群說，雖仍有剩餘戶數，但因已攤平共同負擔費用、清償貸款，因此就算剩餘的戶數不銷售也沒關係，但若售出，金額都可按比率分還給社區住戶。

房市量能低迷，據中信房屋統計，8月各縣市量能均萎縮，僅桃園地區異軍突起。中信房屋研展室副理廖鴻箕表示，機場捷運線明年10月部分通車，加上沿線房價多在1、2字頭，吸引首購族進場卡位。

近期許多預算500萬元到800萬元的首購買方開始轉向桃園地區發展，寧願多花一點通勤時間，以時間來換取空間，一圓買房的夢想。廖鴻箕表示，在雙北市在高房價壓力下，讓首購族出走至桃園地區，擴大北北基生活圈、通勤圈，也讓區域房市今年以來買氣相對熱絡，成為8月房市交易量唯一正成長地區。

現在的不動產的買方很聰明，即使買房買在郊區也會跟著「重大交通建設」走，其中「捷運」沿線就是首選。廖鴻箕說，不僅建商推案跟著捷運走，買方也是逐捷運而居，預計明年10月部分通車、2018年全線通車的機場捷運線所經過的桃園地區，就是買方積極搶進的區域。

廖鴻箕指出，以桃園地區來說，機場捷運沿線龜山到蘆竹一帶，目前區域中古屋房價皆還在2字頭以內，都是首購族與長期置產客戶搶進的區域，像是龜山「長庚醫院站」、蘆竹「山鼻站」、龜山「體育大學站」周邊，都是熱銷區。

1、龜山「長庚醫院站」：目前區域內中古屋平均單價約18萬元到22萬元，預售屋平均成交價則落在22萬元到30萬元間，部分建案開價甚至已超過每坪35萬元到40萬元。但由於本區緊鄰林口新市鎮，區內建商推案量較大，買方選擇捷運站周邊500公尺內的標的，房價較不易受未來新案供給量多寡所影響，增值的機會較大。

廖鴻箕表示，若購買預售屋預算不足，買方可以選擇屋齡3到5年的「新古屋」，平均房價約落在每坪20萬元到25萬元間，屋況也不比新屋差，未來補漲空間也較大，畢竟買在2字頭比3字頭相對安全，將來要換屋轉手時也較容易。

2、蘆竹「山鼻站」：區域靠南崁地區一帶，而捷運站位於南山路「山腳國小」附近，周圍中古屋房價每坪約10萬元到15萬元之間，是北台灣少數單價15萬元以內的「捷運宅」，附近南崁路一帶近期還有全台最大的「好市多」賣場開幕，未來機場捷運通車後，預期將有更多首購族湧入本區。

3、龜山「體育大學站」：區域為機場捷運進入桃園境內的第一站，往前一站就是泰山及新莊地區，對於通勤族來說，搭乘捷運往新北市及台北市區上班時間較短，時間約25分鐘，目前區域內中古屋每坪房價約15萬元到20萬元之間。

廖鴻箕表示，下半年將推出林口合宜宅就落在「體育大學站」周邊，預計以每坪15萬元登場，未來幾年內勢必將有更多建商搶進。

因文林苑事件、都更案紛喊卡，造成舊公寓市場一度冷清，但根據房仲調查，舊公寓交易最近又敗部復活、恢復交易，但價格已經微跌。

住商不動產企劃研究室統計7、8月份雙北市成交產品類型狀況後發現，公寓似乎走出一條活路。住商主任徐佳馨指出，具有價格相對低廉、坪數實在等優點的公寓產品，深獲自住客戶喜愛，而在許多投資客釋出，也圓了年輕人購屋成家夢。

住商指出，在雙北市成交佔比上，8月份雙北市公寓成交均較上月增加，北市比重增加3.9％，新北增加2.9％，在實際量體成長上，北市公寓約增加11％，新北公寓增加5％，在成交均價上，台北市是從七月均價46.6萬元跌到八月45.8萬元，新北市均價從七月的23.1萬元增加到23.2萬元，屬於平盤。

在區域表現上，北市中正、松山與北投等區的公寓成交量增加較多，新北市以中、永和表現較為突出。徐佳馨認為，區域發展成熟，房價落差大的行政區，因門牌效應，容易吸引首購客進場覓屋，雖然公寓可能屋況不佳，但總價仍低於同區電梯大樓，在以價格為首要考量的自用客戶而言，具有相當吸引力，也容易促成交易。

另外，近來不少客戶尋找店面標的，不少公寓立地位置佳，一樓具有店面效益，無形中也讓公寓交易增溫。

但舊公寓屋況較差，可能需要較高修繕費用，不少銀行對舊屋貸款保守，徐佳馨也提醒，購屋人在購屋之前先問清楚比較妥當。

新北市雙溪區上林里有棟房子一邊一米寬，另外一邊三米寬，側面看很像一堵牆；由於造型奇特，路過的民眾都會忍不住停下腳步回頭觀望說：「真的是很奇怪又有趣！」

據窄「宅」對面雜貨店的老伯說，他與對面的屋主都是世居當地的住戶，大約十幾年前當地道路只有六米寬，因為要拓寬成為四線道的馬路；像他家與對面房子都是位在現今馬路的白線上，拓寬馬路徵收土地，住戶房子都被拆掉。

老伯說，有些鄰居整間屋子都在馬路上，被拆光後搬離現地，像他與原屋主房子都被拆掉一半，因為不捨得住了幾十年的地方，才會在原地重建家園；對面「窄宅」屋主因為土地持有的關係，才會形成此一奇特景象。

老伯說，該棟建築物主人姓鄭，目前人住在外地，三不五時就會回來住，每次有路過民眾看到這棟房子，都會停下來問他「窄宅」來龍去脈。

鄰近的新北市瑞芳警分局上林派出所所長莊明福說，上任未久，每次經過該建物時，也會好奇打量一番，但還沒碰到原住戶，不過三不五時，都有好奇的旅客會進來問。

美食餐飲服務業蓬勃發展，讓台北市東區商圈逐漸膨脹擴大。不少低資金的自創品牌、餐飲店需要人潮，但負擔不起忠孝東路一級店面租金，就往巷弄延伸，老公寓一樓搖身一變成為迷你店鋪。如服飾、精品店為主的四、五坪小店面，月租金約四萬元就可開張做生意，蔚為風潮。

國際知名服飾品牌ZARA和Uniqlo（優衣庫）進駐北市東區後，吸引人潮，也拉高東區店面租金。過去東區統領百貨後面的二、三條巷弄原本就熱鬧，現在更往後延伸至第四、五條巷弄，目前已開設不少燒烤居酒屋、甜點店和自有品牌精品店。

台灣房屋ＳＯＧＯ特許加盟店店長余兆漣表示，目前北市東區商圈迅速擴大，南至仁愛圓環周邊的東豐街、西至市民大道，商圈活絡。不少老公寓一樓被改裝成店面租賃，且釋出量少，投資客要買也難。

余兆漣分析，這些小商家仰賴東區人潮，但付不起一級店面的租金，只好往巷弄鑽，也帶給這些老公寓屋主機會，把一樓住家隔成小空間店面出租。以服飾、精品店為主的四、五坪小店面，每月租金約四萬元，每坪租金八千至一萬元，老公寓一樓的出售價格也漲至每坪兩百萬元行情。

台北市地標之一，號稱全球最大球體購物商場的京華城，可能變成豪宅嗎。台北市政府證實，已經同意地基三面積可以興建住宅，以附近緊鄰大巨蛋商圈來看，每坪上看150到180萬，也就是京華城變成豪宅，可大賺88億元。不過京華城上午否認傳言，強調多家廠商才剛簽完長約，所以不會改建豪宅。

台北市這顆球狀地標，就是京華城百貨商城，號稱全球最大球體購物廣場，如今可能變成豪宅，因為台北市政府證實，京華城地基三成面積可蓋住宅。建商跟房仲說，京華城緊鄰大巨蛋商城以及信義商圈，一但變成豪宅，房價勢必看漲，房仲預估每坪150萬到180萬，蓋好後京華城獲利可達88億元。 曾經風光的京華城，因為沒有捷運經過，加上球體設計動線混亂，去年營業額只剩下47億元，而京華城雖否認轉型傳言，卻私下證實有商業旅館來洽詢合作可能。只不過北市府當年同意以工業用地，讓京華城蓋百貨，如今二度同意京華城三成面積蓋住宅，即便京華城急於轉型，大開方便之門也難免引人非議。

　台中5期隨著預售屋每坪單價已攀升到30多萬元，帶動中古屋房價漲幅已逾2至4成。以屋齡6、7年的「鄉林夏都」、「惠宇敦品」等指標建案為例，每坪從預售期間的14至16萬元，目前每坪已漲到23至25萬元。

　信義房屋台中科博店長方治勝表示，5期又以公益路以北到中港路之間、房價最高，「鄉林夏都」就是北5期的代表案，雖然總戶數達400戶，但因受到外商的青睞，目前已有18國外商主管進駐，租金行情看俏。「鄉林夏都」目前「1+1房」月租金逾2萬元、3房月租金3萬元。在租金行情攀升下，近2年來，房價由每坪16至18萬元，最新成交價已來到23、24萬元。

　方治勝表示，5期是早期開發區，因土地稀少，最新的屋齡也在5至7年之間，加上新推案不多，目前5期屋齡普遍在13年到18年之間，13至18年間的中古屋，每坪成交價約在13、4萬元間，「5期已找不到每坪低於10萬元的中古屋」。

　由於5期與7期僅相隔一條馬路，隨著文心森林公園啟用、捷運綠線G10a站設在向上南路與文心路口、以及瑞典家具商IKEA進駐7期，帶動向上南路周邊中古屋的房價、跟著水漲船高。以「惠宇敦品」為例，每坪最新成交價已達24萬元，7年來漲幅逾5成。

　大陸建設奪台中新地王，加上台中房市下半年推案量逾800億，利多氛圍激勵台中資產股火紅，其中更以台灣大道（原中港路）沿線和七期附近最為搶手；區內兩大地主寶成（9904）、達新（1315）的資產潛在價值，分別高達60、27億元，成為最大受惠者。

　寶成表示，轉投資的倍利開發，之前擁有未重劃的單元一土地約8,683坪，經重劃完成後取得土地約4,342坪；另倍利開發轉投資的寶慶開發，辦理單元一的土地重劃作業，已購入部分抵費地，兩者合計持有土地逾1.4萬坪；之後寶成集團再加購台中福華飯店對面重劃後的800多坪土地，累計持有單元一土地面積達1.5萬坪。

　中部建商透露，新業建設以每坪56萬元，購買單元一的住二土地；大城建設分別以每坪62、35萬元，購買單元一的住一及住二的土地，因此，依單元一目前平均土地市價40萬計算，寶成集團土地的潛在價值達60億元以上。

　另寶成的集團總部旁、尚未開發的土地面積約779坪，其中468坪出租給麥當勞使用，該土地目前尚無開發計畫。

　此外，達新工業在七期新市政中心的土地共2筆、總面積2,705坪，達新指出，目前有400坪土地租給國雄建設做銷售接待中心，合約9月底到期；另約2,300坪土地先作為停車場自行經營，邊賺租金邊養地。此筆土地97年底資產重估時，帳面價值為15.85億元。

　達新表示，這塊完整大面積土地屬「新四」分區，可做為興建百貨、飯店之用，未來處理方式包括出售或合作開發。仲介業者指出，這塊土地每坪售價至少200萬元，但據傳公司期待行情在250萬以上，若整塊出售，總價將高達50、60億元，獲利驚人，曾有法人預估處分利益可貢獻近2個資本額。

兩岸8月初簽訂投保協定效益發酵，台中房產業界發現，有香港房地產開發商帶千億元資金來台，鎖定中部商辦大樓、豪宅及二手旅館，進行投資開發，不僅港資對中部房市很有興趣，北部建商南下中部搶地的腳步也沒有停，大陸建設就以每坪311.83萬元買下市政北七路、惠中路口角地，創中部房市次高紀錄。

據指出，香港規模最大的房地產開發商「長江實業」、「新鴻基」等多家房產開發商，近2個月接連來台，帶著千億元資金到台中物色投資物件，進行獵地計畫，評估洽談購地的消息很快傳開。港資開發代表認為，台北土地貴又少，且都更土地取得越來越困難，新北市沒有台中都會區的特色，台中氣候、地理位置佳，發展潛力屬五都之首，連台灣北部建商也「有志一同」，紛紛轉戰中南部，加速港資到台中獵地。港資獵地外也買房，鄉林建設副總方偉民說，近半個月來，「鄉林皇居」就有多組香港客戶「探詢」，甚至有組香港客人一口氣就下訂三戶。

北部建商、壽險公司搶地積極，繼上個月南山人壽以30億買下台中市文心南路2811坪土地，每坪單價約在107萬後，大陸建設日前再以總價24.5億元、每坪311.83萬的高價搶進新市政中心，開發後將轉售給中信金控做為企業總部；業界預估，明年七期每坪房價將上看70萬元。

房仲業者表示，七期自去年大遠百進駐下，加上新光三越、老虎城，舊衣蝶百貨改裝的「柏地廣場」，商業氣息濃厚，也展現中部消費實力，近期大型建商、北部金控業者動輒以每坪300萬元以上高價獵地，北部知名的代銷龍頭如海悅、甲桂林也陸續南下設點，足見對台中房市的重視。

台中市地政局日前公布買賣移轉棟數共3681棟，較7月4730棟，減少1049棟，月減幅22%，主要是受到實價登錄上路，不少買方提前過戶影響，但整體移轉數相較去年同期成長179棟，還有年增率5%，顯現台中房市依舊穩定熱絡發展，接下來台中的第一條捷運「烏日文心北屯線」，最快將會在5年後通車，市場預期，捷運線所經過的路段，也將因為軌道經濟效應而成為台中房市的新寵兒，又以四期與八期重劃區行情較被看好，預估通車後可望有2成以上漲幅。

目前大台中的房市狀況撇除豪宅市場，一般中古屋交易都還維持在「1」字頭的區間內，尤其北屯區單價大多落在15萬以下，是市區內相對低價的區域，而捷運綠線即是從北屯出發，並穿過整個四期重劃區。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，四期重劃區規劃的時間相當早，30年前便已整治完畢，卻也因四期腹地廣大，發展又早，近年沒有其他利多輔佐，交通需求日增之後重劃道路的優勢逐漸喪失，但由於捷運預定線路一直到北區的大雅路(水湳)站為止，捷運通車之後北屯區可以穿過新市政商圈一路連接高鐵，彌補了商業機能較弱的問題，可望帶來2成以上的房價漲幅。

“商鋪的租金本來應該比寫字樓高，但是現在商鋪租金不景氣，唯獨寫字樓租金漲起來了。”21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文表示，因為近年來寫字樓租金上漲、需求旺盛，使得一些寫字樓下面配套的商業，也被改造成寫字樓出租。

鄧中文表示，LG大廈、中環世貿中心、銀泰中心等專案，就存在此類情況。

商鋪改成寫字樓出租，在北京並不是個例。

8月底，RET睿意德執行董事張家鵬在微博中稱：“北京CBD優質甲級辦公樓，以建築面積13元/天/平方米或更高的租價，已令大多數購物中心‘汗顏’，也促使不少業主考慮將原來二層及以上的商鋪改為辦公用途，以獲取高租金回報。”張家鵬還進一步指出，目前華貿中心已拿出原華貿購物中心的一個樓層轉作為辦公向租客放租。

有消息人士稱，朝外SOHO也存在將商鋪改為寫字樓出租的情況。

商鋪和寫字樓租金倒掛，是導致這一情況出現的主要原因。張家鵬在上述分析中就指出，CBD甲級寫字樓的租金，已經超過大多數購物中心的租金水準。

歐潤（上海）投資管理有限公司董事長胡大維則認為，這也從另一個側面反映出，開發商在當前房地產市場與穩增長的大環境下，前期商業業態定位的重要性。

7日，9月北京第一塊經營性用地——順義新城第12街區西馬坡政策性住房專案正式投標，共有3家房企參與。該地塊總建築面積達到49.38萬平米，其中居住面積達到40萬平方米，是北京今年上市的最大住宅用地，也是2010年以來，北京供應的最大保障房用地。

建築面積為今年最大

招標檔顯示，北京市順義新城第12街區西馬坡政策性住房項目總建築面積為49.38萬平米，為今年出讓的最大體量的地塊，也是近兩年總量僅次於去年萬科競得的62.9萬平米的郭公莊地塊的第二大地塊。該地塊地處順義新城，東至京承鐵路，南至規劃商業金融用地及雨水設施用地，西至南白路，北至饒府街。

昨日，該地塊公佈的招標底價為12.6481億元，共有大地城建房地產開發有限公司、北京正華致遠房地產投資有限公司、首開股份三家房企參與投標，投標的價格分別為12.91億元，12.87億元和12.92億元。以首開股份12.92億元的報價來看，該項目最高的溢價率僅為2%，粗略計算樓面價約為2616元/平方米。

“全功能”或成新方向

根據招標檔，該地塊用地主要以政策性住房為主，其中回遷房18萬平米，限價房22萬平米，居住總量達到40萬平米。據悉，除居住性質外，該地塊還涵蓋商業金融、社會停車場、托幼、醫院、郵電設施、其他公共設施等七種功能，可以說是近年本身配套最好的單獨新建的保障房項目。

北京中原分析師分析認為，這個地塊建成後相當於一座小城市，既有居住，也有完善的生活配套。政策性住房供地多集中在新城區域，類似的“全功能”地塊這或許是北京政策性住房供地的新方向。

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房企拿地紛紛加速

9月首周，地產龍頭萬科在全國市場搶地，分別在廣州和合肥拿下兩宗大體量地塊，總金額達到46.7億元，總建築面積達到62.7萬平米，截至目前，萬科在全國買地金額已超過150億元。而從下半年開始，中海、?大、保利、雅居樂、招商等大牌房企也在全國各地土地市場均有斬獲，房企拿地加速明顯。

據記者根據萬科公告統計，今年萬科在2月和3月連續兩月“零拿地”後，從4月重啟拿地，且金額在三季度逐漸放大，7、8月份的拿地總額都超過了30億元，而剛進入9月，萬科便斥鉅資46.7億元拿下兩地塊，拿地步伐明顯加速。

除了萬科，其他大房企近期也頻頻出現在土地市場。8月，招商地產斥資36億元在哈爾濱和深圳拿地，金地以2.53億元拿下瀋陽一宗土地，?大則是以6.48億元的價格在武漢拿地等。土地市場也隨之升溫，各地也開始出現新的“地王”。

上海宅地市場拍出首幅地塊，被久未露面的外資地產企業路勁獲得。值得注意的是，近期，萬科、中海等龍頭地產商全國大舉拿地，萬科近一周內在土地市場上的投資已經接近50億元。

9月上海首幅宅地底價拍出

昨天，路勁地產旗下上海雋城置業有限公司以底價5.84億摘得嘉定區百安公路以西、廟涇河以北住宅地塊，樓板價4300元每平方米。地塊土地面積13.6萬平，容積率1.0。該公司有關人士表示，公司關注這幅地塊已有多時，之後還會繼續拿該區域內其他地塊，由於地塊容積率1.0，會打造成低密度形式。

該幅地塊並沒有像此前要求配建一定比例的保障房，取而代之的則是中小戶型建設要求。據悉，該幅地塊要求90平方米以下戶型住宅建築面積不得低於地塊總建築面積的10%。路勁在2010年12月還曾拿下附近地塊——百安公路以西、?榮路以南居住用地，樓面地價5252元/平方米。此地塊曾於10年2月由萊蒙寶山資訊諮詢（深圳）有限公司拍下，樓面地價8279元/平方米，後退地被路勁接手。

距離地塊附近的在售樓盤“富興華庭”公寓成交均價10866元/平方米，當時取得的地價大約為4500元/平方米，從這個角度來看，路勁以4300元/平方米樓板價拍得開發風險較小。

萬科等全國加速掠地

9月第一周，萬科在全國土地市場上兩度力拼中海，在合肥和廣州拿下兩幅重要地塊，投資總額達到47億人民幣，超過了上月在全國土地市場的投資總額。

9月5日，市國土房管局推出一幅位於蘿崗區的巨無霸宅地，吸引萬科和中海兩大開發商爭奪，最終經過22輪的現場競拍，由萬科以13.65億元總價獲得，樓面地價4720元/平方米。這也是萬科今年以來在廣州首次拿地。此後一天，9月6日，萬科、保利、中海齊聚合肥地王地塊出讓現場。最終，萬科以單價440萬元/畝，總價33.06億元的價格成功拿下廬陽區775畝超大連體地塊。

發佈半年報時，萬科董秘譚華傑曾說，下半年各地將加大供地力度，土地供應規模將超過上半年，由於開發企業的投資能力尚未全面恢復，資金充裕的企業在下半年或許會有更好的機會。

業內分析人士指出，萬科近期拿地動作頻繁，與其土地儲備去化週期指數有一定的關係，萬科2011年土地儲備與當年總的銷售面積的比值已經降低為3.3，遠低於近年一直維持的4左右的水準，這意味著，萬科此前土地儲備只夠其3.3年開發。

實際上，下半年以來，龍頭地產企業均加快了抄底土地市場的步伐。七八月，龍湖地產“豪擲”約112億元在杭州、無錫、重慶、晉江、大連等5個城市拿地160萬平方米，超過上半年拿地金額的兩倍。近一個月內，華潤置地耗資數十億元至少3次拿地。

中原地產有關分析人士說，由於地價的回落幅度已明顯高於樓價，開發商拿地的盈利空間已經較大，而風險相對較小。從年中以來，龍頭地產企業躍躍欲試、頻頻出手的動作來看，下半年土地市場將會相當熱鬧。

品質和規模，哪個應該擺在最前面？這是萬科A（000002）一直面臨和思考的問題。

上週五，萬科總裁郁亮在杭州對媒體表示，公司要更加注重有品質的增長。對於同行的挑戰，鬱亮則暗示萬科也不會輕易讓出行業老大的位置，公司加快周轉率的思路不會變，同時萬科正在加快國際化發展步伐，目前已經成立了美國地產業務推進小組，為進軍美國市場做好準備。

降低毛利率也要提升周轉率，這是萬科多年來規模快速擴張的利器。郁亮曾多次表示，中國的住宅地產市場容量很大，而市場集中度很低，按行業頭名能達到市場佔有率10%計算，留給萬科發展的空間太大了。這是萬科堅持只做住宅地產的原因，市場佔有率也成為萬科頗為看重的指標。

不過近兩年萬科個別項目的品質受到公眾質疑，萬科被指責只重規模不重品質。隨即品質成為了萬科對外最為強調的內容，市場佔有率指標則明顯被淡化。

此次面對媒體提出的萬科發展階段問題，鬱亮表示，地產調控還將維持相當長的時間，地產行業應是社會經濟發展的配套產業，而不是要成為支柱產業，萬科不能抱有僥倖心理，公司正在進入穩健和成熟發展的階段，未來將更加注重有品質的增長，萬科的住宅要做到“三好”：好房子、好服務和好鄰居。

對於其他地產企業增長勢頭快于萬科，並且可能挑戰萬科老大地位的問題，鬱亮則話鋒一轉，他認為，雖然王石曾表示過萬科哪怕丟掉行業第一的位置，也要保證項目的品質，但這只是王石對內強調品質的重要性，並非指萬科會輕易甘心讓出龍頭的寶座。

此前的2009年11月，郁亮還曾表態“如果有人要把老大拿走，我們很願意拿出來。”當時鬱亮表示，行業“老大”有很多衡量指標，在土地儲備上萬科從來不是老大，但萬科銷售額第一的地位是不會輕易被超越的。

近期萬科頻頻出手拿地，對此鬱亮稱，這主要是政府下半年土地供應量顯著增加，而萬科手頭資金充裕，所以加大了拿地力度，但這與萬科是否看好地產後市無關。

雖然鬱亮不願透露拿地的目標，但如果按萬科今年銷售金額1400億元和地價占房價3成計算，萬科全年拿地金額約為400多億元，截至目前萬科已斥資約150億元拿地，未來4個月公司還將斥資250億~300億元拿地。

此外，郁亮透露，萬科的國際化步伐正在加快，公司在產品設計、資金來源、合作夥伴等方面國際化的比重越來越大，萬科已在香港完成南聯地產的收購，而且還成立美國地產業務推進小組，伺機進入美國市場，萬科希望在境外也能建房子賣給中國人。

伴隨著“金九銀十”房地產市場銷售旺季的到來，南京一些“不愁賣的”樓盤紛紛上調售價。不過，記者發現如今開發商想漲價也並非那麼容易，南京房價備案制度就為漲價設置了門檻。

早上十點，記者來到六合區的一家樓盤售樓現場，該樓盤今天推出430套新房源，均價5768元每平米，這樣的定價吸引了不少六合本地的購房者：在南京龍江地區上班的市民李小姐也一早 趕來買房。她告訴記者，自己的朋友是今年7月底在這?買的房，當時該樓盤的均價為5740元每平米，而此次該樓盤推出的房源，無論是位置、戶型、景觀都更佔優勢，而價格才漲了不到30塊 錢，她便決定趕快出手：“這邊性價比高一點，以後通地鐵上班方便，大概40分鐘的樣子到市區，在這邊買100多平米的，在市區根本買不了房子。”

借著推出新房源的機會上調一定幅度的房價，這是開發商的一貫做法，但這家六合的樓盤為何此次的調價幅度低於預期呢？在記者的追問下，該樓盤負責人唐登洋道出了實情：“我們在報批的時候，原來是因為樓王的位置，價格比前期稍高一些，意向是調高40——50塊錢，物價上面有些漲幅不符合要求的，他們要求我們調整回規定的範圍，我們最終調整了20多塊錢30不到。”

原來，按照南京目前執行的房價備案制度，漲幅5%被認為是一條“紅線”。而且，開發商想漲價的話，也必須在前一批房源價格備案滿三個月之後，才能重新申報調整後的價格。嚴厲的 價格備案制度，有效的控制了房價短期內大漲的情況，在眼下這樣的市場環境中也發揮了明顯的限價作用。

為了降低政策因素及宏觀經濟環境變化對房地產市場的影響，越來越多的房地產開發企業將旅遊地產和商業地產作為新的增長點，實現從單一住宅地產開發商向綜合性地產商的戰略轉型。記者日前從新華聯（000620）瞭解到，新華聯擬在6年內投資150億元開發湖南炎陵神農穀和西寧多巴兩個文化旅遊度假項目，正式進軍旅遊地產。同時，公司還將在銀川投資100億元開發城市綜合體，進一步加大商業地產的投入。新華聯實際控制人、董事長傅軍表示，公司未來將一半做住宅開發，一半做旅遊和商業地產開發。

試水旅遊加碼商業地產

自國務院確定旅遊業為戰略性支柱產業以來，旅遊產業得到了快速發展，為開發文化旅遊項目，推進文化旅遊產業的發展，新華聯也開創了適合公司的旅遊地產新業務。據瞭解，新華聯計畫與炎陵縣人民政府合作，依託炎陵縣現有炎帝陵、紅色革命根據地及神農谷國家森林公園優質旅遊資源，開發建設神農谷國際文化旅遊度假區專案，包括開發建設五星級度假酒店、旅遊文化商業街區、炎帝文化博物館、文化演出中心、養生莊園、公寓酒店、特色農家山莊、生態植物園等項目，努力把神農谷打造成集旅遊觀光、休閒度假、健康養生、綠色種植等功能為一體的知名景區和旅遊勝地。該專案預期累計總投資約100億元。

同時，新華聯擬與西寧市湟中縣人民政府合作，在多巴鎮地區開發建設文化旅遊度假綜合專案，用於打造以度假酒店、文化博物館、親水商業街區、養生休閒公寓、民族特色商業街區為主的全新文化旅遊度假休閒區。該專案預期累計總投資約50億元。

除了開拓旅遊地產，新華聯還打算加大商業地產投入。據瞭解，新華聯計畫與銀川市人民政府合作，在銀川投資建設以綜合購物廣場、商業街區、商務酒店、辦公、公寓、住宅為一體的城市綜合體。該專案預期累計總投資約100億元。

新華聯實際控制人、董事長傅軍表示，公司正在轉型，特別是加大文化旅遊項目、度假項目的投資，希望能通過發展方向的轉型給企業帶來新的成長空間。“公司未來的發展方向大體上就是一半搞住宅，一半搞商業和旅遊文化地產，而在過去，公司90%是住宅，10%是做商業。”傅軍說。

此前，新華聯在2011年年報中表示，為了增強公司抗風險能力，保持公司持續盈利能力，公司計畫在堅持“中、高檔住宅開發”的核心業務基礎上，適度增加對五星級酒店及大型城市綜合體項目的開發和投資。一方面通過房地產項目的銷售快速收回投資，有效提高資金的流動性和資產周轉速度，另一方面通過持有投資性房地產項目，獲得穩定、可觀的收益，降低政策因素及宏觀經濟環境變化對房地產市場的影響，從而實現新華聯由單純的房地產開發商角色向兼具長期盈利、可持續性發展的綜合專案運營商角色的進一步轉變。資料顯示，在公司的專案儲備中，唐山新華聯廣場、西寧城市綜合體專案、惠州新華聯廣場均是地處城市核心地帶的城市綜合體模式。

業內人士認為，新華聯將商業地產、旅遊地產作為企業發展新的成長空間，能夠促進新華聯從單一住宅地產開發商到綜合性地產商的戰略轉型，實現地產開發、商業運營、文化旅遊、資產管理全方位的發展，使得新華聯不動產的產業結構佈局更加合理，增強抵抗政策及市場風險的能力，從而推動新華聯長期穩定的發展。

財務狀況良好

據資料分析，以上神農谷國際文化旅遊度假區專案、西寧多巴文化旅遊度假綜合專案及銀川城市綜合體項目均為滾動開發、分期實施、逐年投入項目，首期兩年內投入十幾億元。不過，三個專案250億元的投資總額對於目前持有現金只有6.67億元的新華聯來說的確是個不小的數目。

但業內人士分析認為，目前新華聯資產負債率為68.94%，在上市房企中位於中游水準。同時，公司持有現金6.67億元，短期借款未顯示，一年內到期非流動負債1.31億元，財務狀況良好。另外，截至2012年一季度末，公司庫存占總資產比重為51.4%，在全部137家地產上市公司中的排位為49位，處於中位數水準以下，依然是去庫存壓力較小的地產公司。儘管上半年新華聯營業收入同比下降近五成，但這是因為上半年公司在售項目大都未達到收入確認標準，隨著四季度項目陸續竣工，這些待結算資源部分將在下半年參與結算。而公司2013年起將進入集中結算期，唐山新華聯廣場項目、惠州新華聯廣場專案等位於城市核心商業區的綜合體專案都將參與結算。未來三到五年均有充足的優質貨源供結算，業績擴張可期。因此，對於新華聯而言，首期兩至三年內16.8億元的投入是可以承受的。而對於後續的開發資金，則完全可以通過制定科學合理的投資計畫，按照分期投入，滾動開發的操作模式，結合多管道的資金籌措方式及多專案銷售回款予以解決。同時亦可依靠公司控股股東的雄厚實力，即使自有資金出現壓力，融資也絕不成問題。

據瞭解，新華聯主營為房地產開發與經營，2011年7月，借殼停盤5年之久的S*ST聖方上市。新華聯實際控制人傅軍旗下的新華聯集團創建於1990年，業務涵蓋化工、礦業、房地產、陶瓷、酒業、金融投資等多個產業，目前集團擁有全資、控股、參股企業60餘家，其中擁有控股、參股上市公司5家。

保利地產今日發佈了8月份銷售情況簡報，驗證了地產行業銷售環比略有下滑的態勢。

8月，公司實現簽約面積75.51萬平方米，同比增42.63%；實現簽約金額84.8億元，同比增40.82%。1-8月，公司實現簽約面積590.64萬平方米，同比增34.08%；實現簽約金額678.69 億元，同比增34.29%。

雖然保利地產8月銷售資料同比有所增長，但與7月環比則有所下滑。資料顯示，今年7月，公司實現簽約面積77.3萬平方米；實現簽約金額90.93億元。

對於此種情況，保利地產似已有預見，其在半年報中表示，上半年房地產市場成交回暖，是信貸支持下剛性需求逐漸釋放的結果，行業並未明顯復蘇，也不具備出現反轉的條件。

在此形勢下，保利地產認為，未來可能面臨的困難和挑戰主要是來自資金和土地儲備。同時，保利宣佈將將積極關注城中村改造帶來的機會，並尋求一級開發、合作開發以及收購兼併等專案獲取途徑，努力補充優質土地資源。

瓏門首兩批107伙 傳全數獲預留

新界兩大新盤上周六同步開價後，示範單位現人潮，落禾沙迎海昨原價加推100伙，呎價約8,700元，料周四開售；另市傳屯門瓏門首兩張價單共107伙全數獲預留，包括呎價1.7萬元的按摩池特色戶。

新盤激戰，兩大新界樓盤同時在上周六派發首份價單，並隨即加推，其中由恆地（00012）及新世界（00017）等發展的迎海，日前先推出首批60伙，平均呎價8,758元，入場價492萬元；並即日原價加推50伙，平均呎價8,774元，可望本周四發售。區內樓齡較新的銀湖．天峰，現時二手平均呎價約7,000元。

迎海呎價8700 超銀湖?天峰

至於新地（00016）瓏門日前所推的首批單位有60伙，以1,100餘平方呎的大單位主導，平均呎價1.1萬元，入場費約951萬元；其後亦加推47伙，平均呎價同約1.1萬元，貴絕同區，最快明天正式開賣。

昨日兩大新盤繼續開放示範單位，吸引大批睇樓客前往，?地營業部總經理林達民表示，迎海過去兩天合共錄得近2萬人次到場參觀，昨日亦兩度原價加推合共100伙，平均呎價仍處8,700多元水平，全盤至昨晚為止，累積推出210伙，總市值約14.48億元。

新世界營業及市務總監楊文表示，新界區大型新盤將連環開售，刺激整體一手市場睇樓氣氛急升，換樓及上車客入市意慾高漲，料新一輪入市熱潮勢將啟動，帶動整體樓市交投上揚。

迎海位於中環國金中心的示範單位及售樓處內，昨天人流不絕，大量睇樓客要在電梯大堂等候內進，消息透露，藝人米雪昨日下午亦現身售樓處參觀。

瓏門特色戶 傳呎價1.7萬預留

瓏門的售樓處亦現排隊人龍，有到場的睇樓客指，高峰期排隊等候進入示範單位需時逾15分鐘。市場就指，項目已推出價單的共107伙已近全數獲預留。此外，市傳3座42樓E室按摩池特色戶，面積1,777平方呎，連車位以3,020萬獲預留，呎價1.7萬元。

事實上，除定價比拼外，兩大項目都在付款方式上提供不少選擇，迎海提供60天成交即供95折優惠；同時設即供二按，可有樓價97折，二按金額最高25%，一、二按總額最高為樓價8成，二按首兩年利率為最優惠利率減2厘，其後以最優惠利率計；同時亦有分階段繳付2成首期的建築期付款。

瓏門的付款方式較簡單，設「靈活成交計劃」，首期15%，餘額收樓後14天內付清，如買方在簽署臨約的120天內提早完成交易，可獲樓價3%回贈。



未懼大盤搶客 溱岸謀加價

兩大新盤搶盡市場焦點，其餘項目僅錄零星成交，過去兩天一眾餘貨盤共沽約24伙。其中以大埔溋玥?天賦海灣佔多數，錄8宗成交；另新世界（00017）大圍溱岸8號則錄5宗成交，發展商考慮加價。

綜合市場資料顯示，多個餘貨項目在過去兩天合共錄得約24宗成交，即使面對新界東大型樓盤即將開售，區內兩個仍在發售的項目亦錄不俗銷情。

其中新世界大圍溱岸8號兩天內賣約5伙，消息指，買家主力為本地用家，亦有內地山東客入市。成交金額最貴1伙為1座42樓C室，面積1,750平方呎，售價1,855.4萬元，呎價1.06萬元。新世界營業及市務總監楊文表示，溱岸8號積極考慮加價。市場估計加幅約2%至5%。

中半山君珀 5579萬售出1伙

除此之外，由信置（00083）及南豐等開發的大埔溋玥?天賦海灣就沽出約8伙。

市場人士透露，成交包括3伙面積2,025平方呎的「溋瀧大宅」，買家同樣以本地客為主，睇樓量比上周同期高出15%。

而部分豪宅盤亦錄大碼成交，長實（00001）中半山君珀於周六沽1伙。

中原高級營業董事陳華勝指，項目中低層B室，面積2,007平方呎，現獲一本地客以約5,579.5萬元購入，呎價2.78萬元。

另消息指，上周傳出的大手成交終於落實，市場指，一組來自內地福建的買家，斥共2.6億元，購入項目10樓、11樓兩層共4伙。

天巒雙號屋 呎價1.37萬元售

另一方面，新地（00016）上水天巒亦有獨立屋成交，消息稱，蘇黎世大道一間雙號屋，面積4,735平方呎，剛以約6,500萬元售出，平均呎價約1.37萬元。

其他新盤包括嘉里（00683）黃大仙現崇山沽4伙；九建（00034）西區加多近山、深水埗景怡峯就各售出2伙，代理更指，景怡峯示範單位已在周六當天正式關閉，而宏安（01222）西區薈臻亦有1宗成交。

國家統計局昨日公布的數據顯示，8月房地產開發投資企穩回升，這也是房地產投資連跌11個月後的首次回升。分析指，房地產投資回升，加上國家發改委近日批出逾萬億元基建投資，內地經濟或有望在四季度企穩。

今年1至8月份，全國房地產開發投資43,688億元（人民幣，下同）比去年同期（同比）增長15.6%，增速比1至7月份高0.2個百分點，是近一年來首次回升。其中，8月份房地產投資增長17%，增速比7月的9.6%大幅回升7.4個百分點。

房產投資升 不再拖後腿

房地產投資其他領先指標亦開始止跌回升，8月房地產新開面積同比上漲13.9%，土地購置面積同比增速更是達到了50%，表明房地產投資或已企穩。房地產投資佔全國固定資產投資逾20%，今年以來，房地產投資大幅放緩，成為了拖累經濟增長的主要因素。因此，房地產投資企穩回升，將有助經濟在四季度逐步企穩。

國家發改委上周在兩天內批出60個總投資超過1萬億元的基建項目。滙豐大中華區首席經濟學家屈宏斌指出，大量基建項目開工，房地產投資企穩，預計未來幾個月隨着財政擴大支出及貨幣政策寬鬆逐漸見效，增長有望四季度回暖。

而國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前稱，政府近日對基建投資的加碼，基本確認這一輪經濟周期回落底部。他預計，今年年末和明年內地經濟將溫和回升。

新盤搶購買力 屯門馬鞍山二手急凍

新界兩大新盤開售，搶去市場購買力，屯門、馬鞍山二手市場即時凍結，其他屋苑部分因叫價高企，交投放緩，其中康怡花園過去2天零成交；但由於細價樓仍獲追捧，10大屋苑錄得31宗二手成交，按周升15%。

新盤開售影響下，屯門和馬鞍山二手市場首當其衝。區內代理坦言，由於屯門新盤開價進取，區內業主更見心紅，反價屢見不鮮，若買方傾到價，賣方即反價加價，個別500餘平方呎的細單位，加價約20萬元。屯門?福花園錄得1宗反價個案，以303萬元轉售，為屋苑97年後新高。

銀湖?天峰睇樓量 急跌8成

至於馬鞍山方面，新盤迎海以較貼二手市場開價，二手交投即時煞停，銀湖?天峰睇樓量按周下跌近8成，有近兩成業主封盤。

區內代理指，過往周末平均有20多組睇樓客，但昨日僅錄個位數字。有銀湖?天峰1座中層2房戶的業主，原以500萬元放盤，惟臨收票時突然拒售。亦有個別心紅業主加價，如8座低層A室，733平方呎2房，將叫價上調30萬至530萬元放售，呎價7,230元。

另一指標屋苑新港城，9月至今暫錄4宗買賣個案，交投疏落程度如年初靜市局面，8月全月新港城錄得約42宗成交，平均造價6,500元。

業界人士表示，未來兩星期，市場焦點集中於一手市場，加上二手造價高企，令二手市場交投量萎縮，由8月份高位回落，然而造價橫向發展。

一城嘉湖美孚 成交量倍升

中原地產10大屋苑過去兩天錄得31宗成交，較上周同期27宗，按周升15%。其中細價屋苑繼續受追捧，沙田第一城、嘉湖山莊及美孚新邨表現最強，交投按周以倍數增長。惟個別屋苑如康怡花園，因筍盤被消化，令買家轉而觀望，屋苑成交陷入癱瘓局面，使過去兩日錄零成交，而全月亦只得兩宗買賣。而美聯物業統計，本港十五大藍籌屋苑兩天錄得約30宗買賣成交，較上周36宗下跌約17%。

康怡花園睇樓量下挫3成，中原分行理吳國良解釋，屋苑叫價及造價升幅過急，最新叫價已升至9,280元呎，較8月叫價高5至7%；如B座高層8室，902平方呎，望山景，戶主原於7月底叫價為798萬元，上月中升至830萬元，至日前更進一步加至900萬元，累積上調近13%。

發展局局長陳茂波表示，政府推出港人港地政策，賣地時會計算底價，絕不會賤賣土地，並希望市場知道政府增加房屋供應的決心，目標希望樓價平穩發展，於明年2月公布下季的港人港地數目，之後將會按季公布。

暫沒設硬指標 目的非遏樓價

特首上周四宣布推出啓德兩幅住宅用地，作為港人港地試點。陳茂波昨出席一個電視台節目時回應指，政府釐定港人港地時，會計算底價，不會賤賣土地令地產商額外獲利。他又指，由於未來3至4年，會提供6.5萬伙私人住宅，以及1.7萬伙居屋單位，若發展商囤積土地，也要考慮當中的風險。

他續說，政府暫不會就港人港地的數目定出硬指標，希望市場知道政府增加房屋供應的決心，目標不是為遏抑樓價，只是令樓價平穩發展。而繼剛公布的啓德用地後，明年2月將公布下季的港人港地數目，之後會按季公布。

新界東北規劃 公屋比例可變

至於諮詢限期延至本月底屆滿的新界東北發展規劃，陳茂波表示，原定佔43%的公營房屋比例，可以作出調整，發展密度亦有商榷餘地，絕不希望把新界東北變成「雙非」城，又或是供富豪居住的豪宅區，惟現階段亦未必適合就有關土地，訂明撥作港人港地比例。

近年受家族爭產及有高層捲入貪污案等事件影響，新地（016）股價持續受壓，適逢集團今年上市40周年，券商預期，集團將在本周四（9月13日）公布全年業績時，或宣布派發每股1元的特別股息，料短期對新地股價有一定支持。另一方面，消息指大哥郭炳湘最快會在本周後期再到廉署報到，估計其在案件中的角色會進一步明朗化。

自今年3月29日新地聯席主席郭炳江及郭炳聯被廉署拘捕後，新地股價持續受壓，最低曾跌至85元邊緣，直至7月中，廉署對二人進行起訴，惟並未涉及集團任何項目或土地，加上新地公布一連串應急方案後，股價逐步回升，惟迄今仍累跌9％，上周五收報102.9元，上升2.8％，惟仍未從返涉貪案前的水平。

在即將公布全年業績中，投資者最關心的是其派息水平，有基金經理表示，儘管新地早前已表明派息率會維持在40％至50％水平，惟他們仍期望新地會在派息方面「補償」予股東，因這是對股價最利好的催化劑。美林預期，新地全年派息仍維持在每股3.35元，但為慶祝集團上市40周年，或會派發每股1元的特別息，令全年派息增至4.35元，相信這對股價來說有正面影響。

新地2010至2011年度全年大賺215億元，由於基數高，故證券商普遍預期今年度的增幅不會很大，甚至持平。當中，高盛及交銀的預測較為樂觀，估計新地截至今年6月底的全年核心盈利分別約219億元及218億元，按年微增不足2％，增長主要是來自「瓏璽」及「天晉」項目的銷售貢獻。反之，里昂則預期，新地核心盈利將不足200億元，倒退11％。

郭炳湘本周廉署報到

郭氏兄弟涉貪事件至今已近半年時間，消息指，郭炳湘繼7月中回廉署報到後，最快會在本周後期再到廉署報到，由於外界盛傳他不排除會擔任特赦證人，故是次回廉署報到後，其在案中的角色及事態進行預期會變得明朗化。至於兩位弟弟郭炳江及郭炳聯則會於10月12日再次提堂。

政府出招未令樓市降溫，兩大新盤齊發價單亦未能完全鎖穩購買力，代理指出，十大屋苑過去兩天錄得31宗成交，按周上升14.8%，居屋及公屋高價成交再現，其中旺角富榮花園一個中層戶以綠表呎價5810元易手，進佔九龍居屋綠表價次高位置，屯門良景邨公屋亦以呎價近3000元易手，亦屬屋苑歷史次高。

居屋二手市場近月屢錄高價成交。家天下分行經理黎振傑指出，富榮花園7座中層F室以綠表價330萬元易手，面積568方呎，呎價5810元，僅次於6座中層G室呎價6023元的紀錄，成為九龍居屋綠表呎價次高的單位。

屯門區新盤將推，區內業主取態更見積極，祥益高級營業經理胡志偉表示，屯門良景邨良萃樓低層32室單位獲業主「解封」，獲即睇即買，以自由市場價145萬元成交，呎價2935元，成交價及呎價俱為屋苑歷史次高。他指出，同區?福花園1座中層B室，面積662方呎，業主原本以300萬元放售，即獲買家出價280萬元洽購，其後業主反價至303萬元，買家最終須加碼23萬元才能購入單位，並創1997年後新高。

藍籌屋苑方面，中原統計數據顯示，過去兩天十大屋苑共錄得31宗成交，按周上升14.8%。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新界兩大新盤即將開售帶動二手屋苑交投表現造好，反映市場購買力強勁，中價大型屋苑仍然備受買家追捧。

美聯營業經理鄧百垣表示，美孚新邨蘭秀道21號14樓D室，買家原本還價530萬元，後再追價8萬元，最後以538萬成交，呎價7251元，創兩房戶新高。

九龍灣淘大花園早前以287萬元易手的P座高層8室，市傳撻訂重售，新成交價298萬元，呎價8032元。

世紀21奇豐區域董事廖振雄表示，西貢銀線灣銀星徑湖景別墅雙號屋剛以4400萬元售出，面積2549方呎，原業主為外籍客，於2004年以1180萬元買入，賬面獲利3220萬元。

政府針對目前住房供應不足，最新提出修例以容許合資格的工廈，改裝成過渡式住宅，業界人士認為，大角咀及新蒲崗等地區已開始轉型，較有機會成為工廈轉住房的「先頭部隊」。

本港多個地區現存不少工廈，除東九龍、黃竹坑、柴灣、沙田石門及火炭外，亦有大角咀、大埔、將軍澳，荃灣、葵涌、屯門及元朗等地；政府近日提出修例，容許在城規會大綱圖中列為「其他指定用途（商貿）」用地的約700座工廈，透過申請以改裝為過渡式住宅。

受惠交通配套理想

市場人士指出，即使不少廠廈已「拆售」，但仍有部分「大戶」持有全幢廠廈作收租用途，包括?地（012）、信和、新地（016），以及老牌發展商怡華益新、有工廈大王之稱楊耀松家族、香港經貿商會會長李秀?及資深投資者鄧成波等，由於目前租金回報穩定，故認為大業主未必會把工廈租客「趕走」再作全幢改裝。

香港測量師學會前會長陳旭明估計，部分工廈鄰近交通配套理想的地區，如大角咀、新蒲崗及長沙灣等，大業主較有機會提出申請改裝。據規劃署《2009年全港工業用地分區研究報告》顯示，大角咀福全街、必發道及塘尾道一帶，尚有不少位於「其他指定用途（商貿）」用地的工廈，惟只有少數由大業主持有。他認為，由於大角咀一帶工廈全層樓面較細，容易間隔成住房，加上交通方便，預料最大機會改裝。

同樣擁有不少工廈的觀塘及九龍灣一帶，以及黃竹坑商貿區等，雖然有業界指出轉作過渡式住房的機會不大，但據《2009年全港工業用地分區研究報告》顯示，黃竹坑商貿區內較多工廈由單一業主持有，而且樓齡只有30多年，在客觀條件上亦不失為改裝住房的其中一個選址。

陳旭明指出，黃竹坑商貿區由於港鐵（066）仍未開通，目前交通配套未及九龍商貿區便利，區內不少商貿物業早前已獲批發展酒店，儘管大部分許可已過期，但在商業角度下，物業轉作酒店價值將較過渡住房更高，但相信區內未來或會有少部分工廈業主考慮把工廈改裝，在港島南線通車前後吸引租客入住。

東九龍價升 乏改裝誘因

東九龍區方面，美聯工商部助理營業董事盧創輝指出，在政府重點發展東九龍工業區下，近年區內無論工廈及商廈租售價格齊升，近日更錄得分層單位以呎價7950元沽出，創全港工廈新高，故相信新措施只會吸引區內部分現在主力用作貨倉的工廈業主，考慮改為過渡式住宅。

二手樓市近況火熱，一手市場表現亦不失禮。一手市場經過6月新盤大戰後，發展商由7月中旬開始減少推盤，限制成交發展，不過上月一手住宅登記宗數仍然超越1,000宗水平，實際表現甚為理想。

　綜合土地註冊處最新數據，8月全港累錄1,361宗一手住宅買賣登記，較7月1,649宗減少17%，惟登記量則已連續2個月超越1,000宗的正常偏高水平。由於一手住宅成交以中細價單位為主，8月一手住宅銷售總額僅得97.45億元，較7月減少21%，減幅較登記量顯著。

港島表現逆市上升

　按地區劃分，港島區一手登記量值同時逆市報升，表現最為出色。該區上月共有西營盤「曉譽」及堅尼地城「加多近山」2個小型項目登場，增加一手流通貨源，再配合項目銷售成績理想，刺激該區8月共有236宗一手住宅買賣登記，較7月的52宗激增3.54倍，成交金額亦按月增加46%至32.25億元。

　九龍區方面，該區7月沒有全新項目應市，大市成交僅由黃大仙「現崇山」少量餘貨成交所支持，導致8月九龍區一手住宅買賣登記量值分別只有72宗及11.17億元，兩項數值按月分別下跌76%及46%。至於新界區，鑑於將軍澳「峻瀅」不斷有加推單位應付購買力，8月該區一手住宅買賣登記量值僅輕微下跌19%及33%，分別至1,053宗及54.03億元水平。

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，雖然8月發展商繼續減少推盤，令一手市場活動進一步陷入半停頓狀態，惟預期於短期內應市的大型新盤屯門「瓏門」1期及馬鞍山「迎海」1期，部分成交料可趕及在月底前送遞至土地註冊處登記，相信9月一手住宅登記量仍有機會到達800宗，甚至1,000宗水平。

「摸貨」回升 十個月新高

　另一方面，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，8月以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摸貨」(包括二手樓花)買賣合約登記錄得10宗，總值1.29億元，較7月的3宗及1,338.8萬元，上升2.33倍及8.60倍。摸售宗數是繼2011年10月的15宗之後，十個月新高。

　私人住宅摸售登記主要為新盤摸售，8月有6宗為一手新盤樓花摸售，悉數來自大坑尚巒，總值3,679.8萬元。另外，二手摸售錄得4宗。

　在登記比例方面，8月二手私人住宅「摸貨」登記宗數，佔同期整體二手私人住宅買賣登記宗數的0.16%，較7月的0.08%上升0.08個百分點。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，旗下太子道西Kadoorie Hill料本月底獲批預售，隨即在下月開售。另外，他建議政府考慮放寬賣樓樓花期，由現時落成前二十個月提前至三十個月，令新盤加快應市以敷市場需求。

　　早前政府「出招」壓抑樓市，主要從供應方面着手，黃光耀建議，政府應進一步放寬樓花預售期，由現行的物業落成前二十個月賣樓花，提前至落成前的三十個月，更多樓盤得以加快推售，應市場所需。

　　他指出，今次政府出招，其中提及加快預售樓花，得以有效率加快供應，目前樓花批准普遍需時半年，個別項目可能超過一年，現時市場上共有九千至一萬伙樓花申請賣樓，若然落實加快審批，將會令該批單位更迅速應市，當然，發展商應該加以配合，提供完整資料，方便政府審批。

　　他還建議，政府應該進一步放寬樓花預售期，現行規定物業於落成前二十個月，發展商才可以賣樓花，政府大可以進一步將預售期延長至落成前三十個月，這樣一來，更多項目得以早點推出。

　　他認為，政府已明顯決定增加供應，目前有明確目標，每年提供私樓二萬伙，至於近期推出的地皮，既有大規模東鐵及西鐵等上蓋項目，亦有中小型地皮，類型多元化，令發展商有選擇。

　　政府目前以拍賣及標售賣地，黃氏認為，兩種方式分別並不大，不論拍賣或招標，發展商都計算過，評估過後市才作決定，並且以價高者得的形式投得，在公平公開的機制下進行。

　　黃光耀表示，Kadoorie Hill預售樓花同意書預期於本月底批出，並於下月開售，呎價參考九龍塘及何文田同類型新盤造價，意向呎價二萬元，以可售樓面約十萬呎計算，預期可套現逾二十億元。

　　他又指出，該項目前期開售工作進行中，上址共有六十六伙，項目主打三房及四房分層單位，其中面積一千五百至二千方呎的單位，合共五十八伙，是區內罕有的戶型。除了標準單位外，項目頂層設有四伙二千八百至三千方呎的複式連天台，其中兩伙望加多利山之複式戶，面積逾三千一百方呎，為該盤涉資最高單位，另有兩個望太子道西的單位，面積約二千九百方呎。還有，該項目兩房戶單位只有四個，面積約八百方呎。

　　旗下擁有一百零四伙的項目堅尼地城Lexington Hill，尚餘下兩個特色戶，面積約二千方呎，預期留待現樓才推售，意向呎價二萬元，該盤共有三個特色戶，早前售出其中一個面積約二千九百方呎單位，呎價逾二萬元，該項目已為集團套現逾十二億元。

　　集團於上半年變賣非核心項目，包括沙田石門匯達中心及荃灣碧堤半島商場部分，分別套現十三億元及二億八千元，若連同荃灣工廈項目One Midtown，售出市值十七億元樓面，上半年賣樓收益逾四十五億元。

今年住宅樓市平均每月交易為六千八百七十二伙，首七個月計，差估署錄得住宅樓價累升一成一，反映今年內樓市呈低交易量但價格穩升。年內樓價上升顯著，亦吸引地產商積極賣樓，截至今年八月，住宅樓花申請推盤共二十一項，涉及九千四百五十伙，比今年一月申請推盤數字十五項涉及七千六百多伙明顯增多。

　　年內住宅交易量最多月份，乃在三月時候，該月住宅成交量為一萬一千三百多伙，當時差估署錄得之住宅樓價指數在一百九十二點二水平，按月升百分之四點五七，形成交易量大價格同升局面。及至今年七月，樓價記錄得連續六個月上升，當中除了一月份稍回落外，二至七月基本錄得連續上漲，每月升幅介於百分之零點五至四點五七之間。

　　在樓價上升同時，住宅租金亦同時錄得上漲，除了今年一月按月跌百分之一點九一外，連續六個月每月按月升幅介於百分之零點一五至二點二三，累計全年截至七月升幅則在百分之四點六三，於七月份租金指數報一百四十二點四，數字遠比同以九九年為指數一百點作基礎之住宅樓價指數，已逾二百多點水平大為落後。

　　市場人士分析，八月份土地註冊處樓宇買賣量為一萬零三百多宗，按月上升約三成半，並且屬於繼今年五月後，該交易數字再度重上逾萬宗水平；其中，單看二手住宅註冊量數字更可謂觸底回升，按月急升逾六成，足反映成為推動整體物業登記宗數上升主要動力。另外，亦估計今月二手住宅註冊量仍向升。

　　據指出，上月整體樓宇買賣合約涉及總值近五百三十六億元，成交金額按月增一成半，且估計成交數字反彈，主要是年中時候政府推出白表購二手居屋新政，料刺激用家入市及住宅交投，不過，由於九月政府出招為樓市降溫，相信有關措施或令十月樓宇註冊成交數字下調。至於八月一手住宅盤買賣合約登記錄得一千三百多宗，涉及交易金額九十七億五千多萬水平。

　　另外，今年內新盤推售活動平穩，於一至八月地政總署接獲申請預計樓花數目計，每月待批項目介於十五至二十一伙之間，待售住宅單位數目在七千六百三十二至九千四百五十伙，按月每宗申請項目平均伙數介於三百六十五至五百零九伙之間。

　　市場分析則指出，政府推出穩定樓市十招後，未來會加快審批住宅預售樓花同意書，以八月有二十一項涉九千四百五十伙住宅計，對新盤加快流入市步代可紓緩市場需求。據指，發展商賣樓意欲積極，單計八月再有兩個新增項目，合共提供約一千四百多伙，即首八個月新申請預售樓花的單位數目合共八千一百多伙，較去年同期六千伙高三成半，反映發展商有加快部署推盤之趨勢。

　　而且，按八月待批住宅預售樓花同意書數目累積至二十一份，該數字創下近十五個月之新高。

兩大新盤正密鑼緊鼓開售，成為市場焦點，綜合市場消息，二十大指標屋苑本周末成交投量，較上周同期跌逾一成，多個大型屋苑，包括?魚涌康怡花園、牛頭角淘大花園和馬鞍山新港城等均錄得零成交。

　　美聯住宅部行政總裁陳坤興表示，樓巿氣氛持續向好，但由於新界區兩大型新盤開賣在即，並同於日前開價，巿場視?及購買力繼而轉至新盤，加上近日二手優質盤源大減，在業主態度繼續強硬，以及巿場被新盤攤分，令指標屋苑交投下跌。

　　祥益經理袁思賢表示，過去周末屯門市廣場及時代廣場均錄得零成交，主因是受區內新盤準備開售所影響，買賣雙方均觀望銷售情況再作部署，區內約一成業主選擇暫時封盤，部分則反價十萬至三十萬元不等，進一步減低買家入市意欲。

　　荔枝角美孚新?過去兩天錄得八宗成交，較上周上升一倍，平均呎價為六千五百元，中原高級分區營業經理邱少明表示，美孚新?五期蘭秀路六號中層A室成交，面積九百四十一方呎，昨以七百四十三萬八千元沽出，呎價七千九百零四元，造價創屋苑同類三房新高。

　　利嘉閣市務經理梁志豪表示，天水圍嘉湖山莊過去周末錄得十宗成交，較上周同期增加三宗，主要由於屋苑主打上車盤，因而未有受到新盤開售影響。

　　另外，嘉湖山莊美湖居屋三座極高層F室，獲用家以二百七十萬元成交，呎價四千六百八十八元，創屋苑九七後分層標準戶新高。

匯賢產業信託（87001）上市一年多以來，捧場的機構投資者已由最初的對沖基金，轉為長倉及退休基金。行政總裁蔣領峰指出，匯賢亦增多與基金聯絡，基金經理大多看好其穩定派息，及可平衡投資組合等。匯賢目前在內地物色多項投資物業，收購的前提是不可以影響公司派息率，即目前年度化分派收益率6.45%。

　　蔣領峰表示，匯賢目前主要在內地一二?城市，包括省會城市物色投資項目。匯賢亦於期內完成由大股東購入瀋陽酒店項目。他又指，匯賢物色的投資項目不限於大股東，還包括其他市場放售的項目。若有收購，匯賢除了透過借貸，還可以經由其他方式安排融資。

　　匯賢至6月底止，收入主要來自東方新天地佔45.8%，今年上半年收入達3.7億元（人民幣，下同），期內租金上調升幅高達31%，預期該物業租金下半年也會上調，但目前未有具體數字。蔣領峰指出，商場的租金升幅，主要視乎鋪位位置，租約期而有不同，一旦商場定位有轉變時，也會有所變化。基本上東方新天地每隔一段時間，大約2年都會將7個商場主題區域作出更新，讓商戶可以在東方廣場這個舞台有更佳表現。大略而言，每年的商場翻新貴用約2000萬元。商戶租約大多以基本租金為主，部分則按營業額計，超過規定營業額，會與匯賢分帳，比例介乎數個百分點至超過兩成不等。

　　他又指，目前大部分國際企業都有在內地發展，尤其需要在北京開設辦事處，間接帶旺東方經貿城寫字樓需求，東方經貿城上半年收入2.84億元，是售團第二大收入貢獻來源。至於東方君悅大酒店上半年收入貢獻達1.23億元，佔整體收入15%，平均房租升8.6%。

　　匯賢上市以來一直較資產淨值有所折讓，上周五收報3.78元，升1.34%。在上市時，認購集團基金單位大多為對沖基金，在歐美經濟放緩同時，令不少基金出現贖回減持情況。自部分對沖基金離場後，匯賢近期已獲不少長?基金持有。