8月營收僅1.2萬、2.4萬 皇翔興富發遠雄仍逾10億
受鬼月房市冷清影響，部分營建股8月營收慘兮兮，皇普建設（2528）8月營收僅1.2萬元，鄉林建設（5531）為2.4萬元，較7月6000萬元大幅縮水，至於皇翔（2545）、興富發（2542）與遠雄（5522）等公司8月營收仍逾10億元。

匯豐證券看好的資產營建股
鄉林昨日表示，受鬼月不過戶影響，預計9月中旬就會認列，目前鄉林可認列成屋案有「鄉林淳青」、「鄉林大境」與「鄉林皇居」等案，而近期僅有基隆「我泉山莊」銷售的皇普，8月營收僅1.2萬元。營收較佳的有興富發，單月營收14.38億元居冠，皇翔營收14.12億元居次，遠雄營收為12.36億元，表現不俗。
分析師張文赫表示，由於明年實施國際會計準則，許多建商提前以新的會計制度運作，僅採成屋認列，或以1次完工認列法來入帳，所以單看營建股單月營收沒有太大意義，目前營收較差的有可能是推案量少，不等於沒有獲利。不過，8月適逢鬼月，的確使銷售延遲，尤其在政府打房政策下，影響成交狀況仍大。


匯豐證看升長虹華固

滙豐證券出具報告表示，政府可能對房地產採取寬鬆政策，維持對資產營建業正向看法，建議加碼長虹(5534)、華固(2548)及台肥(1722)，看好長虹具備財務健全、現金殖利率高、未來續收購土地等優勢，調升長虹目標價從74元上調至83元，華固及台肥目標價上看81元、89元。


非大台北可望反彈10%

滙豐證券傳產分析師李忠翰指出，台灣營建類股自今年1月以來已領先大盤表現23%，雖然8月交易量下滑，但是在預期中，且政府可能採取寬鬆政策下，股價有機會表現。
滙豐證券表示，去年奢侈稅開徵後新屋及二手房地產價格修正約15~20%，但大台北地區在有限的土地開發下，新屋市場房地產價格將維持穩定，在非大台北地區則有機會反彈5~10%。

4建商合併一處登記 免來回奔波

由4家建商取得建造資格的A7合宜住宅，確定將採聯合銷售！為避免民眾往返4家接待中心看屋，建商同意政府建議將規劃聯合銷售中心；雖然銷售模式取得共識，但至昨日為止，4家建商都還未補齊建照審查所需的相關資料，A7合宜住宅恐無法趕在下月開賣。

A7合宜住宅分別由麗寶、名軒、皇翔、遠雄等4家建商興建，昨日4家建商取得共識將採方便民眾參觀的「聯合銷售」模式，並由麗寶建設統整4家建商意見，但聯合銷售中心詳細規劃仍待討論。
麗寶建設副總經理何昭宏表示，目前聯合接待中心的大致規劃為設置1個主登記處，並向外呈放射狀、等距離處規劃4個建商的接待中心，以走道相連，「民眾走路就可以參觀到全部建案。」而主接待中心的位置，目前暫定在機場捷運A7站旁，位於桃園縣龜山鄉文化一路。


建照尚在審查

遠雄建設董事長趙藤雄昨說，「政府是合宜住宅的主辦單位，他們決定怎麼做，也只能配合。」遠雄集團公共事務處副總經理蔡宗易表示，聯合銷售中心約11月才會蓋好，但遠雄已先行搭好自己的接待中心，民眾可隨時前往參觀，不過現在展示的房型規劃，可能會與最後建照取得結果有所不同。
名軒開發業務部襄理孟慶員則認為，目前建照還在審查中，接待中心位置也尚無著落，「今年能拿到建照就算不錯了，未必能如期公開銷售。」至於何時才可取得建照，營建署副署長童健飛說，需看建商送件速度與桃園縣政府審核速度。

浮洲棄權率24%

桃園縣政府昨日表示，A7合宜住宅的都審及建照預審，自8月底退件後至今「還沒收到建商的補件」。一般來說，若送件資料完全符合法規，可在1、2個禮拜內通過審查，因此建商至少要在本周五前送件，才有可能在10月底之前取得建照。
正進行簽約登記的浮洲合宜住宅已邁入第4周，截至昨日登記序號已至1295號，共計982戶簽約、313位民眾放棄，相較登記首周棄權率20.43%，目前已增至24.16%。在產品銷售上，較為搶手的4房則已全數售出，目前剩的2、3房各為959、2058戶，專案副理陳沛諄表示，大3房也僅剩下10戶。

太子敦南大樓將於9月27日三拍，底價91.3億元，已落入國泰人壽預設的價格區間，國壽將以勢在必得之姿積極搶進。

國泰人壽今年6月曾發出存證信函給20多家太子集團債權銀行，表明有意出價91.5億到95億元買下太子敦南大樓。後來太子敦南大樓落入法拍程序，第一拍與第二拍均因底價過高，國壽並未出手，預期第三拍將有眾多買家投標。

國壽今年以來積極搶進房地產市場，含太子汽車土城廠房標案44億元、南京東路店辦15億元及宏遠大樓72.56億元，累計投入金額已有132億元。另外，該公司也計畫投入70億元購置大陸上海不動產。不動產投資金額現占該公司可運用資金約5%。

9月底前有多起大型不動產標售案，包括位於台北市南京東路的「華爾街之心」今（12）日登場，還有微風2期1,345坪土地標售案，及太子敦南大樓標售案。據了解，國壽除對購買「素地」有疑慮外，其餘商辦標售案應該都會積極評估。

上月國壽搶標宏遠大樓，年化收益率僅略高於1.875%，不符合保險局將發布的2.125%新規定。據了解，國壽近日已到金管會說明，將與三商美邦人壽及宏遠證券議約調高租金，以符合規定。



國泰上海買樓 壽險第一家
【經濟日報】

國泰金揮軍前進大陸不動產市場，將購置大陸的總部大樓。國泰人壽昨（11）日公告，董事會授權子公司--霖園置業（上海）購置上海不動產，額度為人民幣15億元（約新台幣70億元）。

此為首家台灣保險業者在大陸購置不動產，將以自用為主，並成為國泰金在中國的總部，包括上海國泰人壽、上海國泰產險等都將在新大樓辦公。至於國泰世華銀上海分行是否一併遷入，將視情況而定。

另外，包括新光、台壽、富邦等在大陸設有子公司的保險業者，也計畫進軍大陸不動產市場，購置在大陸的總部大樓。

目前國泰人壽已鎖定標的，正與對方洽談可能出售的樓層及價格。相關人士表示，因為金額有限不會整棟大樓買下來，而是買下幾個樓層。

上海國泰人壽目前有一、二百名員工，總公司位於浦東金茂大廈，每月租金人民幣50多萬元。由於上海不動產租金持續上漲，上海國壽為節省支出，已經縮減承租樓層，部分營業單位搬到較便宜的地區。

國壽表示，主管機關規定，保險公司購置大陸不動產須以自用為主，自用比重必須達五成以上，其他空間可以出租，賺點租金收益。購買不動產的標準，以「location」（地段）為優先考量，再來是交通、未來增值潛力等。

依照金管會規定，保險公司可赴大陸投資自用型不動產的額度為淨值10%。以國壽淨值約1,140億元來看，可投資額度有114億元。不過，國壽去年向金管會申請額度，金管會只給人民幣15億元。

為赴大陸置產，國泰人壽投資成立大陸房產子公司，也就是霖園置業（上海），專門負責投資大陸自用不動產。

上海國壽2004年底成立，現於大陸9個沿海省市設立34個網點，為在大陸布局最廣的台資金融機構。今年上半年總保費收入約人民幣3.4億元，年成長約30%；總承保人次約300萬人，業務員人數1,702人。

大陸國泰產險2008年8月在上海成立，是台灣第1家獲准在大陸開業的財產保險公司，現有8家分公司，經營範圍從東部沿海地區擴展至中西部。

在金管會指示下，中央存保公司決定提前標售亞洲信託位於台北火車站前的亞洲廣場大樓1樓不動產，目前市價已喊到20億元，包括正崴董事長郭台強、松崗、龍巖及台灣農林等均傳出有興趣競標。

亞洲廣場大樓1樓目前出租給松崗，松崗再轉租出去。有關人士透露，三、四個月前，因租約到期，存保公司辦理公開招租時，曾吸引郭台強、松崗等投資人投標，最後由松崗得標續租。

據了解，這次亞洲廣場1樓辦理標售，將吸引該棟大樓其他屋主、房客的高度興趣，包括郭台強、松崗、龍巖、國寶人壽及台灣農林等。

亞洲信託因經營不善，被金融重建基金（RTC）接管理後辦理標售完畢，尚有這筆大型不動產未處分，原股東享有剩餘財產分配權，原本存保公司與金管會有意在亞信辦理清算後，不動產直接分配給亞信股東。

但因亞信股東無人願意擔清算人，金管會最近改變策略，指示存保公司以接管人身分，先公開標售這筆不動產。

存保公司昨（11）日公告甄選房仲公司，將委託房仲公司在10月辦理公開標售、10月底前決標。

位於台北火車站對面的亞洲廣場大樓1樓（原大亞百貨，目前是銷售3C產品廣場）位置佳，97年10月曾辦理標售，但未標出。官員說，當時標價10億元，現在台北市房地產價格飆漲，目前初估市價約15到20億元。

這筆極具價值的不動產，也讓被接管的亞信股票一夕之間從壁紙變成搶手貨。據了解，包括郭台強在內的不少投資人，近來積極從市場收購亞信股票。

目前亞信股東大部分是金融機構，包括大中、台新及台灣票券等；郭台強旗下公司已掌握持股一成以上，已是最大股東。

存保官員表示，這次標售的不動產，除亞洲廣場大樓1樓外，還有5筆道路用地，分別位於台北市及高雄市，這些道路用地也是亞信的不動產，投資人可買來抵稅或做容積率移轉，這5筆合計也有幾億元。

亞洲廣場大樓1樓及5筆道路用地將合併標售，想買亞洲廣場大樓1樓的人，必須一併買下這5筆道路用地。

蓄勢待發「圓山1號院」位於士林夜市基河路，將於928檔期正式推出。圖為圓山1號院的建案模型。圖?本報資料照片

　被視為泛興富發集團的興富發（2542）、潤隆（1808），為迎接農曆鬼月後的第4季推案旺季，來勢洶洶，預計928檔期手中至少準備400億元以上新案，從台灣頭推案到台灣尾，為衝刺2013至2014年的業績舖路。

　興富發董事長鄭欽天表示，自928檔期到明年第1季，興富發、潤隆的推案量估計至少有400億元。總體來說，房市即將進入928檔期，在市場溫度上，將呈現台北、台中持穩，高雄則有望高度活絡的格局。

　興富發首先在928檔期，將正式推出台北市士林的住宅和店面複合式大樓「圓山1號院」，總銷原本為110億元，據悉由於最近預約者眾，每坪單價看俏，全案有可能上修總銷到120億元。

　興富發副總經理廖昭雄表示，「圓山1號院」已於7月底取得建造執照，1樓店面已全部售罄，由外資私募基金豐泰地產以26億元收購；住宅方面，規劃80至100坪，單價未定，預計928檔期正式宣布開盤。

　興富發接下來籌備推出的是內湖日湖百貨的住宅案，總銷約100至120億元，最快今年11月推出。鄭欽天透露，迄今已有800組潛在客戶進行預約。

　另外，萬華麒麟飯店改建住宅案總銷約150億元，目前規劃最快今年12月推出。

　至於潤隆928檔期至年底的推案計劃，目前4月份首度揮軍高雄購地後，已規畫推出「國王傳奇」住宅案，總銷25億元，共118戶，目前正在搭建樣品屋和接待中心。

　據悉，「國王傳奇」由於右前方就是興富發8月以57億元、每坪230萬元買下的「新地王」，地段不錯，因此，目前已有70多戶被預約，賣座成績超乎原先預期。預料可望讓潤隆插旗南台灣，出師奏捷。

　法人分析，泛興富發集團目前手中新案可貢獻的毛利普遍不低，「圓山1號院」全案總銷以110至120億元估，扣除成本後，毛利率就將近5成；交屋認列後約可貢獻獲利50至60億元左右，貢獻EPS約達8.3元至10元，可在2013至2014年依全部完工法認列。

　至於興富發的高雄「溫莎堡」、「國王城堡」，目前銷售率分別達100％、90％，上半年已開始依完工比例法，逐月認列。也是第3、4季貢獻營收的重要案源。

日前媒體報導，北市京華城購物中心將改建豪宅並可獲利88億元，當中北市府放行京華城基地面積蓋豪宅，是否有開方便門之嫌；台北市政府都發局今天特別澄清表示，「京華城」未來若確有都市計畫調整計畫，應提出完整開發構想，目前威京集團至今未提出，而日後若京華城確實提出都更計畫，容積率規定將為80年都市更新計畫的392%，而非商三的560%。

1991年威京集團取得現京華城地，此地原為工廠用地，但威京集團向北市府申請專案變更地目為「第三種商業區(特)」過關，2001年京華城購物中心開幕；但如今京華城卻因生意不佳，擬拆掉改建豪宅，按照附近行情估算，房仲預估京華城能獲利88億元，但此用地原先就規定，只能蓋住宅，也因此引發北市府是否放水之爭議。

台北市都市發展局長丁育群今天指出，按照早期都市計劃書規定，京華城坐落的基地不得為住宅使用，但由於業者和都發局對容積認定意見相左，北市府也考量到，都市計畫規畫內容是在20年前底定，因此同意再研議重新辦理；而都發局考量依一般商業區規定，可作為住宅使用恐將造成住宅使用比例過高，除不符合當地之發展定位外，也須考量社會觀感，因此在北市都委會研議過程中，表達不同意威京集團所提住宅比例50%之建議，而是限縮其住宅使用最高不得超過30%。

北市府表示，未來若京華城有其他開發計畫，仍需應循都市變更法定程序辦理，未來此計畫相關審合也將考量社會觀感，京華城若有都市計畫調整案，也將要求提出完整構想，但目前威京集團並未申請。

政府打房又出招！市場傳出，為了避免金融業資金過於集中不動產，金管會將緊盯土建融與房貸超標貸款的銀行，當中更要求土地銀行、兆豐銀行等，新承做的土地與建築融資貸款利率，從原先的2.5%拉到至少3%起跳，對此，玄奘大學財金系副教授花敬群表示，政府持續控管位於上游的銀行資金放款，就是為了避免銀行放款風險擴大，此舉顯現房地產市場的反轉力道轉強，下半年房市景氣下滑的趨勢將更明顯。

金管會今年針對不動產相關的放款控管，已經陸續列出多項指標，包括土建融前10大銀行土建融不得超過放款總額10%、其他銀行不得超過15%；前10大銀行房貸餘額占放款超過3成，其餘銀行超過4成者，都必須擬定改善計畫；花敬群指出，過去政府對建商承做土建融的利率審查不是那麼嚴格，甚至有建商向銀行貸款的利率，低於民眾購屋的利率，等於建商是從銀行端搬錢來做開發，如今金管會將嚴格審查土建融放款，將影響建商推案的積極程度。

花敬群分析，從政府積極控管上游放款的金融單位就可觀察到，在歐債問題蔓延、中國經濟發展放緩、國內經濟持續衰弱情況下，房市泡沫的危機恐怕還沒解除，因此政府積極控管銀行放款，對銀行來說也是自保措施；因為就各種現象看來，下半年房市的衰退還會更明顯與惡化，也因此先前政府頻頻釋放鬆綁打房的訊息，短期內還是看不到實質內容，除了現階段的時間點並不適合解禁外，政策的連貫延續性，也將是政府不敢貿然鬆綁政策的原因。

政大地政系張金鶚表示，政府的確應擔心金融機構放款過度集中在不動產上，造成的風險集中，尤其未來極有可能發生房市反轉，金融機構將面對其資產縮水，承受大量可能呆帳，因此相關單位應審慎因應。

張金鶚並指出，政府應釐清「打房打經濟」的迷失，房市不但不是火車頭，反而過度投資，造成大量空餘屋，形成資源浪費，結果房市反而害了經濟，近年來包括愛爾蘭、西班牙、甚至美國，乃至早期至今的日本，都是殷鑑；政府不應受到不當房市與相關產業發展的綁架，而是要清楚且一貫穩定的健全房市政策，才是救經濟王道。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，土地與建築成本是建商的最上游支出，如果土地與建築融資貸款利率提高，將會墊高土地取得及營建成本，未來建商若直接反應在末端的售價上，將更有助於推升房價上漲。

文林苑事件後，對於都更，很多人心存疑慮。但實際上，王家真的是都更的受災戶？都更真的只是政府圖利建商的政策？

注意到沒？過去幾年，都更爭議不少，但極少引來媒體報導，或民眾大加撻伐、逼政府「暫緩」執法，更不可能逼得政府「修惡法」。但，文林苑都更案釘子戶王家卻成功辦到了！

除了這是首次地方政府代拆釘子戶之外，就我這廣告人來看，王家選用的抗爭標題與訴求手法十分高明。

一般人抗議都更，大多寫「都更流氓」「鴨霸都更」「誓死抗爭」等衝突性字眼，但王家卻從「家」為出發點提出訴求：「家，不賣也不拆！」「這是要傳給我小孩的祖厝」，成功塑造出建商聯合政府「強拆民宅」的印象，引發許多人的共鳴與同情。

聽到都更釘子戶，大多數人很容易聯想到釘子戶只是想分更多錢，因此對釘子戶既不關心、也不同情。但「家」就不一樣了，每個人都有家，以「家」來訴求時，只要一想到自己的家也可能被強制拆除，十分容易引來共鳴，很容易模糊掉這件爭議事件背後的真相。

一開始並未強烈反對都更

按照網友轉寄給我的內容來看，在網路上以代號razzle留言的人，很可能就是王家念建築的王耀德，他提到：「我媽依據慣例，一廂情願地認為一樓原店面的位置應該是我們的，一般也是這樣操作（如果真的要被迫換房子的話），但是雙方並沒有談過任何的隻字片語，後來樂揚建設表明一樓已經賣光後，我媽抓狂再也不支援都更了（我家唯一的支援者），因為她想養老的一樓位置也沒了……。」

若確實是王耀德留言，代表王家人並非從一開始就一致反對都更，只要能換到一樓店面也許就能讓全部人都同意都更。換言之，文林苑都更爭議是在都更條件上沒談妥，或是王家認為參加都更「不划算」。

另外，razzle提到「中間一度我們還以為樂揚建設已經放過我們了，因為很久都沒有來勸要我們參加都更的事情了……。」沒錯，建商確實不需要王家同意，決定按照法規，剝奪王家當釘子戶的權利。

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王家「不願」都更的原因

按照經驗來看，都更後總價可以高出很多，很多人應該都會願意。在許多都更案例中，某些人之所以不願意，通常是因為都更戶本身擁有土地持分較小，或土地持分價值不高，導致都更後可使用的主建物與附屬建築物面積變小。

然而，文林苑王家的土地面積算大，也位在台北市，照理應可拿到非常好的都更條件（都更後五戶與五車位應該價值上億），實在沒道理跟建商硬幹多年。

按照地政事務所登記資料，王家18號這戶最近一次登記資料（登記日期民國83年1月、建物完成日82年10月）來看，當時就有佔用鄰地的狀況。

按照財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成的說法，王家18號這戶實際上非法搭建的部分比合法多。民國83年登記資料時，一、二樓面積合計是90.64平方公尺，電子謄本顯示該地號為陽明段一小段801。在更新前96年測量時，就已經搭蓋到3樓，且一、二樓面積擴大到196.092平方公尺。從周邊衛星空拍地籍圖顯示，在地號801位置上的建築物明確標示是三層樓3R，同時灰色的建築物範圍也確實顯示佔用鄰地，擴張到部分799、800、802地號，而王家另一塊803地號也佔用到國有地，並將之圍在自家圍牆內。看起來，王家所說三年前的「整修」，可能就是上述的違法「擴建」。

由於被王家佔用的鄰地大多已同意都更，不論王家是否同意，王家三年前花錢擴建的部分，就必須拆屋還地，王家應自知理虧，為什麼不肯善罷甘休？

王家土地不夠格當釘子戶

仔細研究相關規定後，我發現，就算王家曾表達過異議，由於王家土地屬於「袋形基地」（與公路無適宜之連絡的土地），從土地使用區分圖可以清楚看出，王家的801與803並未連接周邊的道路用地。除非有辦法聯合其他有建築線的地主，恐怕也很難不被劃入範圍內。難怪協助贊成戶開記者會的周先生表示：「這兩年多來，王家某人還一直追著某些搬遷的住戶，讓都更戶感到被騷擾，王家人施壓住戶為何不合作、堅持價格。」

在法院判決中，王家曾主張建商違反第14條規定，但這也許是王家誤解第14條規定的涵義，以為只要沒同意都更，建商就必須將地號778、802一併劃出都更範圍，讓王家土地將來有機會與778、802另行劃定更新單元。或是與802另行劃定更新單元，並使778或779土地成為私設通路，否則將違反第14條「街廓內相鄰土地無法劃定更新單元」的情況，進而誤以為這將導致文林苑的都更利益變得更少，甚至導致整個都更案無法通過，使王家有更大的談判籌碼。

事實上，雖然第14條規定本身並非強制劃入都更範圍的法源基礎，它只是規定核定的都更範圍後，不能造成與「核定範圍」相鄰土地成為袋地。但只要王家土地被劃入都更範圍後，就不再算是「相鄰土地」，自然沒有違反第14條「街廓內相鄰土地無法劃定更新單元」的問題。

相反地，若沒將王家土地劃入都更範圍，反而才會違反第14條規定！也就是說，除非778、779也為不同意戶，才能至少避免王家的801成為袋地，否則就算王家曾表達過異議，還是必須將王家土地劃入都更範圍，以免王家土地圍成袋地而違反第14條規定。

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多數決與強制拆除必須保留

妙的是，針對像王家的袋地地主，按照法院判決，建商確實只需要「通知」過王家即可，難怪王家會氣得跳腳！

或許就是不甘心，王家採取「玉石俱焚」的姿態，持續阻擾建商開工，市政府執行代拆後，僵局持續超過百日。

政府、建商一開始掉以輕心，後來加上民眾的同情心，立場不怎麼穩的王家，居然成功引發許多人共鳴，逼得政府「暫緩」執法，也逼得政府要修「惡法」，一時間，都更成了票房毒藥，未來影響極大！

我只衷心期望，本文披露後，能促使有關單位瞭解：「多數決」與「強制拆除」的規定必須保留，否則都更玩不下去，後果可是非常嚴重。

都更能否順利推動，對於有32萬棟屋齡30年以上，老屋占整體住宅比例近四成的台北市特別重要，這也是台北市政府必須積極推動都更的主要原因。再拖下去，消防設施不足、耐震強度也不足的老屋，只要一場大火、一場大地震，很容易掀起一場大災難，到時候恐怕不是鬥鬥嘴可以解決的！

很多人看都更議題時，總覺得與我無關，但一旦台北市無法順利推都更，其實間接影響更多人。受到盆地地形限制，台北市都會區的範圍無法再擴張，除非將老屋拆除後重建，以增加容積率的方式，增加住宅供給量。

尤其在都更無法順利進行，老屋逐漸不堪使用後，更多人都會去搶另一半的（目前台北市住宅平均屋齡27.66年，屋齡30年以上住宅比例高達43.85%，幾年以後比例將達到一半）較新住宅的時候，只會讓較新住宅價格更加高不可攀，更多人將被迫住在更遠的地方。

炒作退燒有助於推動都更

在文林苑都更爭議上，由於中央與地方政府態度皆曖昧不明，導致原先對都更有高度期待的建商與民眾紛紛退出觀望，老公寓與大樓價差已逐漸拉開。不過，我個人認為這反而是好事，雖然老公寓屋齡持續累加，但土地持分價值不會消失。都更炒作題材退燒後，其實都更比較容易推動，否則老公寓價格繼續狂飆，都更只會更難推動。

結論是，只要台北市中心土地難以都更，台北市中心土地價值將持續被推升，而老公寓炒作題材消失，老公寓市價穩定，這兩點都有助於都更的潛在報酬，關鍵就看政府怎麼下好這盤原來走壞的棋！

國泰金揮軍前進大陸不動產市場，將購置大陸的總部大樓。國泰人壽昨（11）日公告，董事會授權子公司--霖園置業（上海）購置上海不動產，額度為人民幣15億元（約新台幣70億元）。

此為首家台灣保險業者在大陸購置不動產，將以自用為主，並成為國泰金在中國的總部，包括上海國泰人壽、上海國泰產險等都將在新大樓辦公。至於國泰世華銀上海分行是否一併遷入，將視情況而定。

另外，包括新光、台壽、富邦等在大陸設有子公司的保險業者，也計畫進軍大陸不動產市場，購置在大陸的總部大樓。

目前國泰人壽已鎖定標的，正與對方洽談可能出售的樓層及價格。相關人士表示，因為金額有限不會整棟大樓買下來，而是買下幾個樓層。

上海國泰人壽目前有一、二百名員工，總公司位於浦東金茂大廈，每月租金人民幣50多萬元。由於上海不動產租金持續上漲，上海國壽為節省支出，已經縮減承租樓層，部分營業單位搬到較便宜的地區。

國壽表示，主管機關規定，保險公司購置大陸不動產須以自用為主，自用比重必須達五成以上，其他空間可以出租，賺點租金收益。購買不動產的標準，以「location」（地段）為優先考量，再來是交通、未來增值潛力等。

依照金管會規定，保險公司可赴大陸投資自用型不動產的額度為淨值10%。以國壽淨值約1,140億元來看，可投資額度有114億元。不過，國壽去年向金管會申請額度，金管會只給人民幣15億元。

為赴大陸置產，國泰人壽投資成立大陸房產子公司，也就是霖園置業（上海），專門負責投資大陸自用不動產。

上海國壽2004年底成立，現於大陸9個沿海省市設立34個網點，為在大陸布局最廣的台資金融機構。今年上半年總保費收入約人民幣3.4億元，年成長約30%；總承保人次約300萬人，業務員人數1,702人。

大陸國泰產險2008年8月在上海成立，是台灣第1家獲准在大陸開業的財產保險公司，現有8家分公司，經營範圍從東部沿海地區擴展至中西部。

被視為泛興富發集團的興富發（2542）、潤隆（1808），為迎接農曆鬼月後的第4季推案旺季，來勢洶洶，預計928檔期手中至少準備400億元以上新案，從台灣頭推案到台灣尾，為衝刺2013至2014年的業績舖路。
　　興富發董事長鄭欽天表示，自928檔期到明年第1季，興富發、潤隆的推案量估計至少有400億元。總體來說，房市即將進入928檔期，在市場溫度上，將呈現台北、台中持穩，高雄則有望高度活絡的格局。

　　興富發首先在928檔期，將正式推出台北市士林的住宅和店面複合式大樓「圓山1號院」，總銷原本為110億元，據悉由於最近預約者眾，每坪單價看俏，全案有可能上修總銷到120億元。

　　興富發副總經理廖昭雄表示，「圓山1號院」已於7月底取得建造執照，1樓店面已全部售罄，由外資私募基金豐泰地產以26億元收購；住宅方面，規劃80至100坪，單價未定，預計928檔期正式宣布開盤。

　　興富發接下來籌備推出的是內湖日湖百貨的住宅案，總銷約100至120億元，最快今年11月推出。鄭欽天透露，迄今已有800組潛在客戶進行預約。

　　另外，萬華麒麟飯店改建住宅案總銷約150億元，目前規劃最快今年12月推出。

　　至於潤隆928檔期至年底的推案計劃，目前4月份首度揮軍高雄購地後，已規畫推出「國王傳奇」住宅案，總銷25億元，共118戶，目前正在搭建樣品屋和接待中心。

　　據悉，「國王傳奇」由於右前方就是興富發8月以57億元、每坪230萬元買下的「新地王」，地段不錯，因此，目前已有70多戶被預約，賣座成績超乎原先預期。預料可望讓潤隆插旗南台灣，出師奏捷。

　　法人分析，泛興富發集團目前手中新案可貢獻的毛利普遍不低，「圓山1號院」全案總銷以110至120億元估，扣除成本後，毛利率就將近5成；交屋認列後約可貢獻獲利50至60億元左右，貢獻EPS約達8.3元至10元，可在2013至2014年依全部完工法認列。

　　至於興富發的高雄「溫莎堡」、「國王城堡」，目前銷售率分別達100％、90％，上半年已開始依完工比例法，逐月認列。也是第3、4季貢獻營收的重要案源。

黑松公司擁有的微風廣場停車場用地，將在本月底開標，外界認為，此地為北市少見的大面積精華地，標出機會很高，勢必吸引壽險業、建商及具地緣關係的微風集團出手，微風廣場總經理岡一朗昨（11）日證實，微風將會出手參與標地。

針對黑松公司擁有的微風廣場停車場用地，戴德梁行今日將舉行記者說明會，該地面積達1,345坪，屬於住三用地，容積率225%，標售底價57.88億元，換算每坪底價高達430萬元，已創下住宅土地新高價，若順利標出，勢必再寫市場新紀錄。

目前已知有意投標者均有意在此興建豪宅。

針對微風標下此地的規劃，岡一郎表示，目前還未確定是否會得標，將待得標後再行規劃。

業內人士指出，微風對於打造複合型的地產開發案深具興趣，若能順利標得停車場用地，很有可能擴大商場，甚至開發成微風飯店及商務型住宅，朝多元事業發展。

業內人士透露，目前已有不少業者諮詢，甚至有業者計畫以每坪520萬元出價，若以1,345坪計算，總價高達69.94億元，溢價率達20.8%，全案預期在9月底、10月初決標。

此外，微風去年以租金5億元的天價租下信義計畫區A3土地權，計畫打造成第2代的「微風置地廣場」，計畫引進精品、平價服飾品牌為主，很有可能招攬尚未進軍台灣的Abercrombie＆Fitch、H＆M、GAP、Forever 21等國際平價品牌，勢必將讓信義計畫區百貨再掀大戰。


微風 跨足賣場旅館

微風集團成立滿11周年，微風廣場總經理岡一郎昨（11）日宣布，將引進日本連鎖型賣場Donkihote（唐吉訶德），自明年起至少投資6億元在在台北設立4家店，微風廣場也希望擴大台北車站店營業面積，將爭取在台北車站內打造新商務旅館。

微風目前自營開設的餐飲品牌，包括湯布院、丸壽司、超市Breeze Super、上海茶樓等，佔整體營業額3%，看好今年大環境不景氣，但餐飲卻逆勢突圍，近期還將引進「站著吃」的法式餐廳Ore no French，每客套餐380元，將為台灣餐飲市場投下震撼彈。

針對唐吉訶德賣場將來台，微風計畫另設立一子公司，由微風集團持股六成、日商唐吉訶德持股四成，唐吉訶德在日本每店的營業面積超過300坪，販售食品、生活用品、電器等4萬多種商品，在日本擁有超過150家，集團年營業額為3.500億日圓（合新台幣1,157億元）。

岡一郎表示，在日本六本木的唐吉訶德，三分之一逛街人潮都是台灣人，看好平價商機已從服飾吹到生活用品，決定引進唐吉訶德至台灣市場，目前已在台北市士林夜市、西門町尋覓適合據點。

唐吉訶德規劃在台的店面，每店坪數為700坪，加上萬件的商品量，單店的投資金額達1.5億元，預計將在明年第3季在台開出首店，在大台北區將開至4店。

此外，微風廣場有意向台鐵提出，希望在台北車站租下3至6樓、1.2萬坪營業面積，將改裝成賣場，並設立旅館。業內人士指出，微風一直有意西進大陸，打造商場、飯店、酒店式公寓一體的複合型開發案，台北車站可望成為微風西進的試金石。

岡一郎說，不少趕不上車或轉乘的旅客，有休憩的需求，希望能仿效日本東京車站樓上的商務旅館營運模式。

今年前8月微風廣場3店業績衝75億元，年成長8%，與百貨業今年普遍業績年減5%，逆勢成長。

微風主管分析，微風台北車站店靠著餐飲，今年前8月業績衝達9億元，年成長20%，帶動微風廣場業績不減反增。

法拍市場是另一個觀察房市指標，台灣房屋統計今年1至7月法拍件數，與去年同期相比，大減38.74%，五都又以台北市法拍件數減少77.81%最多，顯見在奢侈稅衝擊下，只出現「量縮」，並沒有太多房屋淪落法拍。

根據內政部統計，1至7月的拍賣移轉件數僅5806件數，較去年同期大減3671件。

台灣房屋智庫經理劉志雄表示，法拍屋市場屬落後指標，從銀行扣押到物件流入法拍市場，約需半年至一年的時間，所以1至7月的拍賣移轉棟數反映去年下半年到今年初的法拍市況。

劉志雄分析，過去法拍屋移轉件數新高紀錄是2003年的57899棟，當時因受SARS衝擊，加上房貸利率處於相對高點，房貸戶負擔相對沉重。

劉志雄表示，隨著利率逐漸下降，手頭不寬裕的屋主大多能繼續支撐，加上受奢侈稅影響，許多短期投資客紛紛退場，出現「斷頭」的物件來源減少，使法拍移轉動能萎縮。


【經濟日報】
自住客搶進法拍屋 W型市場成形

法拍市場量能陷入低迷，誠信國際地產資產公司總經理蔡璟柏表示，以往投資客居多的法拍市場，今年也轉由自住客撐盤，產品也從大坪數、小套房住宅轉為華廈、公寓，市場明顯從「M型」轉為「W型」。

蔡璟柏指出，不僅是預售、中古市場今年量能萎縮二至三成，法拍市場前7月移轉量也掉了將近四成，主要原因就是大環境景氣不佳，加上房市利空消息多於利多，市場對房地產後市持觀望且偏悲觀看法，造成量能低迷。

蔡璟柏分析，以往法拍市場投資客與自用型客戶比重為7比3，今年市場卻出現逆轉、變成3比7。

在自用型買方支撐下，市場產品也從原本的「M型」轉為「W型」。他表示，過往較受青睞的80坪以上大坪數和15坪以下小套房為M型的兩端，為市場追逐標的，如今在房市熱度大減下，改由華廈和公寓產品熱銷，W型態成形。

他說，法拍市場由自住買盤接手後，拍賣會場上的加價力道也減弱，市場買氣鈍化許多。

新北市汐止「伯爵山莊」、淡水、八里也是熱門搜尋區域，今年北部山區沒有發生災難崩壞，吸引不少消費者往山區尋找房屋。根據房仲業者調查，8月網友以「涼爽屋」為主題搜尋的物件比上一季成長1.7倍，其中又以文山區政大附中最受歡迎，占全台北市搜尋占比1成以上。

永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，不少看屋民眾夏天會指定尋找在山區房屋，尤其是台北市內湖、文山區靠近山區的房屋，7月網路搜尋點閱率比前月成長2個百分點。

除了山區清涼屋熱銷，靠近水岸的新北市八里、三芝、淡水也因同時擁有水岸、山景，加上房價僅市中心1/3價，也是熱門搜尋區域，網友搜尋點閱率分別成長20%、14.3%、11%。

新北市山區以「伯爵山莊」最受歡迎，1年來房價漲幅15.48%，每坪單價約23.3萬元，比汐止區平均單價24萬元略低3%。 高翠屏表示，近幾年汐止不再淹水，房價僅北市半價，不少民眾特地將北市房屋賣掉，搬到汐止山上涼爽的大別墅。 台北市文山區政大二期周圍的別墅，近來也是熱門的買屋區。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，政大附中成立後，吸引不少追逐明星學區的家長入住，加上附近重新規劃、新建案多，房價每坪約40.1萬元，1年來漲幅5.77%。

台北市內湖區大湖公園周圍也因為捷運內湖線開通後，外地入住率攀升。 江龍名表示，該區別墅住宅開發已久，房價每坪53.1萬元，1年來漲幅8.21%，比起內湖平均房價50.5萬元，還略高6.2%，是內湖區最多人指定居住的區段。

北市五股區有大片的「垃圾山」，被視為城市毒瘤，地方民眾批評，從縣政府時代，官方就說要整頓、開發成五股新市鎮，但清運經費高達五、六十億元，市政府根本束手無策，新市鎮恐淪為選舉口號。城鄉局主任秘書邱敬斌表示，「五股新市鎮」或「垃圾山都市計畫」是一般的說法，正確來說，是「擴大五股（部分更寮及水碓地區）都市計畫案」，計畫範圍在中山高速公路以北、五股坑溪以南、二重疏洪道以西及成泰路以東之間，總面積約兩百零一公頃，包括八十七公頃的垃圾山在內。

邱敬斌說，由於此地區多屬非都市土地，要變更為都市土地，必須經過政策環評，去年城鄉局已經送件到環保署，環保署開過公聽會蒐集意見後，由城鄉局做修正再次送件，後續還要經過環保署排會審議、內政部區域計畫委員會及都市計畫委員會審議，很難確定時程，如果都市計畫案通過，擬透過區段徵收的方式，規劃為產業及住宅等區域。邱敬斌說，根據環保局評估，垃圾山移除、清運、回收及回填全部處理好，約需五、六十億元，經費來源有平均地權基金、標售土地，或向中央爭取補助來支應。

市議員張晉婷說，每逢選舉，整頓垃圾山就成為候選人的政見牛肉，但歷任首長沒有一個著手實現，內政部長李鴻源擔任台北縣副縣長期間，曾經召開地方說明會，宣示逐年移除垃圾山、完成開發計畫，事後證明是「空頭支票」；朱立倫上任近兩年，大片垃圾山也依舊「不動如山」。張晉婷說，地方民眾一直希望垃圾山加速開發，目前當地鐵皮違建林立，近年來偷倒廢土情況時有耳聞，希望市政府拿出魄力，儘速提出明確清運時程及計畫，別再「晃點」民眾。

位於淡水河畔的五股，早期為良田美地，先是因治水失當，形成沼澤區，後又被當作捷運等工程的棄土場，但法令、管制不周全，引來層層廢土堆積，最後演變成「臭」名遠播的垃圾山，如今政府無力清運，地方承擔惡果，如此環環相扣，證明了「錯誤的政策比貪污更可怕」。

民國五十年代，一場颱風造成台北地區嚴重淹水，當時政府將淡水河畔的五股獅子頭隘口炸開，結果毀了鎮守河口的「象形」和「獅頭形」，引起海水倒灌、土壤鹽化變成沼澤，五股田地大多荒廢，無法再耕作。

前五股鄉長蔡郁男回憶，民國七、八十年代，當時台鐵、高鐵及捷運等「三鐵」工程正如火如荼展開，有的地主對於良田變沼澤感到無奈，為了增加收入，讓土地成了棄土場，但當時政府的重大工程配套並不完善，一時之間，棄土、工業廢棄物、各鄉鎮市垃圾都紛紛「混水摸魚」入侵，逐漸形成垃圾山，五股居民還曾封路試圖抵抗，畢竟民間力量有限，五股最後被搞得「亂七八糟」。

垃圾山可說是都市建設所造就的文明之惡，但美麗家園回不去了，現在要移除難上加難，更因此阻礙了五股長期以來的建設與發展，到頭來，最大的受害者還是五股居民

總投資金額達460億元的「台中國際經貿綜合園區BOT開發案」昨（11）日開標，最後因無人投標而宣告流標，台中市政府表示，已考慮將外界擔心會賠錢的國際會展中心切割，另外重新辦理招商。

值得注意的是，原先外傳有意願參與投資的香港電訊、信和集團等香港大型地產開發商，在亞太地區多元發展的嘉里集團，以及國內的遠雄集團等，全數沒有投標，也讓市府原訂明年初動工的計畫，被迫再往後延。

台中國際經貿綜合園區基地位於「台中水湳經貿生態園區」東北側，面積16.56公頃，規劃開發主體設施包括大型國際會展中心、會議中心、交通轉運站、國際級觀光旅館，及近10萬坪購物商城等項目，為台中市最受矚目大型BOT案。

為加強招商效益，此案分別在去年參加德國慕尼黑EXPO REAL國際商用不動產展覽會，以及香港MIPIM ASIA亞洲國際地產投資交易會，稍早並在台北舉辦招商說明會。

此案以設定地上權50年模式，開發總投資金額估460億元，開發權利金約50億元，租金每年2億元。台中市政府年中公開招商，累計有30多封標單被領走，但昨天開標結果卻「摃龜」，讓各界大失所望。

台中市經濟發展局長黃晴曉指出，市府初步了解，業界大都對於台中設國際會展中心存有疑慮，擔心將來會變成「蚊子館」，因此並未出手投標。

黃晴曉表示，市府將會立即探詢業界意願，初步不排除將國際會展中心切割排除在外，只針對商場、轉運中心、觀光旅館等，重新辦理招商，而以此案原訂最低投資金額260億元估算，屆時投資門檻將降為200億元左右。

通霄海水浴場五月十九日重新開放後，到八月底累計已湧入八萬七千多人次戲水，北部地區一家財團日前與通霄鎮公所洽談開發計畫，計劃興建海濱飯店及遊樂設施，鎮長徐永煌樂觀其成，表示可帶動觀光發展，將請縣府全力協助促成。

配合通霄海水浴場重新開放，通霄鎮公所暑假期間舉辦超過六場次的大型音樂會，邀請樂團演出，還舉辦「金夏炫藝—海洋之星擂台賽」，吸引大批遊客，成為中部地區消暑好去處。

徐永煌說，通霄海水浴場是中部地區最大的海水浴場，園區內有天然木麻黃林及美麗的沙灘，公所努力招商，希望苗栗縣海線地區有一間五星級海景大飯店。

徐永煌表示，北部地區一家專門經營飯店及汽車旅館的財團已表達投資意願，日前到海水浴場勘查，由於中部地區並無海濱飯店，加上浴場有半年開放期與遊憩設施，認為有開發價值，已著手規劃，預計投資一、二十億元。

徐永煌說，通霄海水浴場土地為國有財產局、林務局及鎮公所所有，未來可合作開發，將請縣府全力協助促成，帶動觀光發展及地方商機。

市議會都發建設水利委員會議員，昨天與市府人員會勘有「中市最大違建」之稱的新社莊園休閒農場，議員痛批特權佔用國有地並興建廿多座違建，業者代表廖淑琬反駁說：「不是違建，是程序違規還在補照的建築」、「總統馬英九確認合法才敢進來」，市府人員則說會將問題帶回去研究。

楊永昌、蘇慶雲與何文海三位議員會勘時指出，新社莊園十多年前由「黑派頭廖繼誠」開發，當時佔用國有地大肆興建廿多個建築，例如噴水池、餐廳與涼亭，但拖了十幾年都沒辦法遏止特權，超過廿公頃國有地被佔用，甚至圍地影響農民耕種，市府要勇於打擊特權。

楊永昌強調，新社莊園宣稱農委會專案輔導中，但輔導前提是要取得結構簽證，議員知道業者經營很辛苦，但至今仍不見業者提出結構簽證，另外，市府只處罰一次六萬元，市府要依法連續處罰，這樣才公平並讓百姓信服。

業者指程序違規已在補照

廖淑琬則說，莊園面積廿公頃，僅六．七公頃是國有地，其中約五公頃取得租約，當年開發時不小心夾雜了國有地，「社會資訊很明朗，何來特權？」全台灣五十多處類似農場，也都沒有取得執照，十幾年前政府欠缺規範休閒農場的法令，他們現在依法辦理環境影響評估與水土保持，希望政府不要打壓。

她還強調，包括「沉砂池」等廿多項建築物或地上物，不是違建，是「程序違規還在補照的建築或地上物」；至於法院判決有罪，廖淑琬說：「法官私下說這是做公益」，他們把野溪整治好，下游村莊不會淹水，她還以馬英九去年競選總統，在莊園內辦造勢大會為例說：「總統馬英九在門口，確認合法才進來。」

農業局等官員說，業者已提出簽證審核中，議員反映的問題，將回去研究並再度會勘。

市價徵收新制九月上路，全市初估今年適用案件高達七十四件，全國第一，遠高於排名第二的台南市五十二件；而徵收成本增加幅度預估近四成，恐將衝擊今年這些重大建設的進度及財源。

副市長蕭家淇昨天說，這是因為財政困難之下，台中仍投注相當大的比率在建設經費上，今年總預算十七％，明年就增加到二十％，希望以建設帶動地方發展，這些徵收案一來要期待公債法通過挹注財源，再來如果真的緩不濟急，有些道路可能就要「開短一點」，或是興建時程就要拉長。

地價評議委員會上週針對這七十四個案件進行評估，地政局長曾國鈞表示，全市二十九區，平均是過去土地公告現值加四成的「一百三十七．二六％」，也就是說，未來政府投入公共建設徵收，成本預計要增加近四成。

七十四個案件中，建設局六十件、水利局一件、交通局三件、捷運工程處三件、國防部軍備局二件、交通部鐵路改建工程局三件、經濟部水利署第三河川局二件，地政局已請各單位估算要增加多少成本。

由於今年十月市議會要審明年度預算，今年市府追加預算也已審過，七十四件重大建設案增加的這些徵收經費要怎麼辦？也有人質疑，如果市府今年初就完成徵收，豈不是就可以減輕市庫的負擔？

對此，曾國鈞說，由於去年立法院就通過市價徵收案，事實上「地主都在觀望」，上半年根本無法進行徵收作業，現在計算基準出爐，已請各單位自行評估，可以做的先做，如果不能做，可能就要等明年跨年度再編追加預算，但如此一來，工期當然就有可能拖延了。

捷運便利的交通帶動房價上揚，逐捷運而居儼然成為大台北購屋趨勢，而這股趨勢也逐漸在高雄發酵。

三鐵共構優勢看漲

據台灣房屋統計高雄捷運近3年周邊房價發現，以左營站房價成長28.6%最多，凹子底站漲23.4%居次，且凹子底站因鄰近豪宅多的農16，房價為各站旁最高，每坪28.5萬元。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，左營站周邊3年前每坪僅10.5萬元，但三鐵優勢讓此區漲最多。中信房屋左營新光三越加盟店副總林宇哲說，前年新光三越開幕後，陸續吸引購屋族進駐，屋齡10~15年大樓，如今每坪12~15萬元。
至於後驛站位高醫大商圈，台灣房屋高雄文化特許加盟店副店長呂泓陞說，不少屋主購入透天改裝套房出租，透天總價700~1200萬元，套房租金5500~8500元，報酬率5~8%。

高雄市重大建設計畫積極推動，加上市府日前放寬容積移轉規定，最高可增加約達15%容積，刺激一些北部大型建商，陸續南下搶購豪宅基地，高雄豪宅市場推案加溫，房價補漲行情可期。

高雄重大建設計畫，包括甫獲政院核定補助經費的輕軌捷運、市府推動的亞洲新灣區計畫等，有助高雄城市進一步發展，最近已吸引北部一些大型建商南下搶地，包括興富發建設旗下齊裕營造，以總價約57億元、每坪230萬元的天價，購得京城大股東私人的美術館園區2470坪商四土地，該筆位於明誠四路與美術東二路口的景觀豪宅大樓基地，加入容積移轉的獎勵值，坪效最高可達15倍。

高雄在地建商京城建設早已在高雄市區取得1萬餘坪豪宅大樓基地與7千餘坪公設用地，同時近期內將變更設計，增加樓地板面積，創造豪宅推案更大利潤空間。高雄三禾廣告總經理黃永清指出，高雄適合規劃景觀豪宅大樓的大型基地已日漸稀有，豪宅基地售價創新高，有利帶動高雄豪宅邁向新境界。

佳冬鄉地層下陷區知名觀光景點吳家古厝，無人管理雜草叢生，不但讓前往的觀光客傻眼，鄉公所還要求屋主要自行清理，讓同意成為觀光景點的屋主吳傳清相當生氣，強調相關單位如果再不積極管理古厝，不惜將古厝鏟平，讓這個觀光景點永遠消失。

地層下陷 古厝低於道路兩米

佳冬鄉是全國地層下陷最嚴重的地區，平均下陷達到三公尺以上，八八風災時災情慘重，水淹高度超過三公尺，位於下陷地區的海埔聚吳家古厝，已有百年歷史，因為低於道路高度約二公尺餘，八八風災時幾乎全數淹沒，佳冬鄉生活重建中心災後重建時為提振地方觀光經濟，計畫保存吳記古厝為屏東平原地理環境教育館，讓民眾了解地層下陷情形和八八風災造成的災害，同時推動吳家古厝成為災區觀光景點，成功吸引遊客前來參觀。

去年佳冬生活重建中心解散後，吳家古厝頓時無人管理，雜草叢生，屋舍嚴重破損，觀光客參觀時看到現況都傻了眼，覺得政府實在太離譜，竟然放任古厝不管，佳冬鄉公所也認為環境太過髒亂，要求屋主必須自行清理，讓屋主吳傳清相當不高興。吳傳清表示，當初政府計畫把吳家古厝轉型為觀光景點，他才勉強同意，但現在卻沒有單位出面管理，如果政府不管，乾脆就把古厝一起拆除，讓這個景點永遠消失。

文創人士 盼爭取列文化資產
前生活重建中心計畫主持人葉正洋表示，原本吳家古厝交由社區發展協會管理，列入農村再生計畫執行，沒想到地方不願意執行，使得計畫告吹，後來重建中心解散，縣府及鄉公所卻未接手管理，造成吳家古厝成了三不管地帶，他希望提報爭取為文化資產，保留吳家古厝。

11日，萬科以158000萬元競得順德德勝商務區最好地塊，溢價率14.38% 成交樓面價3488.66元/平米。該地塊位於德勝中路以南，觀綠路以西地塊，占地面積達11.3萬㎡，起拍價為13.8134億元，起拍樓面價為3050元/平米。

借殼上市剛一年，新華聯不動產股份有限公司（000620.SZ，下稱新華聯）即開始大手筆擴張。

近日，新華聯公告稱，公司擬投資150億元，開發湖南炎陵神農穀和西寧多巴兩個文化旅遊度假項目，進軍旅遊地產；同時，公司還將在銀川投資100億元開發城市商業地產。

新華聯依託實際控制人傅軍的長袖善舞，於2011年7月借殼S*ST聖方上市。不過房地產調控大背景下，新華聯的住宅地產業績在2012年上半年大幅下滑，無奈向旅遊、商業地產轉型。

儘管新華聯宣稱旅遊地產項目前景大好，但從目前多家A股同類上市公司受困旅遊地產的現實來看，此時向旅遊地產大筆砸錢，無異望梅止渴。

“旅遊地產投資回本期長，而且受經濟週期影響較大，加之其撬動的是高端消費，而高端人士對消費是極其挑剔的，一旦沒有形成完善的配套條件，市場可能並不買賬。”中信建投湖南總部研究總監劉亞輝細析旅遊地產的隱性風險。

主業“內”轉型

新華聯前身新華聯置地，是傅軍興業發家並親自操刀的主業，上世紀90年代，曾因在廣西北海、湖南長沙、北京等地連續開發北海正天花園、長沙新華聯家園、北京新華聯家園等多個樓盤而名噪一時。

不過，2000年以後，因傅軍將主要精力放在陶瓷、化工、酒業等領域，對房地產業務有所偏廢，導致新華聯近年來發展不溫不火，相比規模較大的化工和礦業板塊，江湖地位急待提升。

“房地產是新華聯的主導產業，公司將借力城鎮化，實現房地產業務上市做大做強。”傅軍曾向媒體坦言，新華聯繫錯過了2000年後房地產的高速發展時機，公司將加大房地產業務拓展力度。

2011年7月，在經歷近三年的周折後，新華聯艱難借殼S*ST聖方，實現房地產業務上市。不過借殼上市後，新華聯業績增長卻難以為繼。

財報顯示，2011年，新華聯營收23.36億元，淨利潤6.07億元，同比分別增長35.68%、17.74%，增幅較上一年有所放緩。2012年1-6月，公司營收、淨利分別為5.6億元、9705萬元，同比分別大幅下滑51%、64%。

“新華聯的項目主要是住宅和城市商業廣場，這一塊受政策調控影響較大，導致公司上半年業績大幅下滑，下半年局面能否改觀還不好說。”劉亞輝細讀新華聯半年報後說。

業績大跌之下，新華聯向旅遊和商業地產轉向的主業內轉型，更像是一種無奈之舉。劉亞輝分析，住宅地產受到嚴格調控，商業地產投資過熱已達到頂峰，旅遊地產似乎成了唯一的選項。

公告顯示，此次新華聯計畫在湖南炎陵神農穀和西寧湟中縣多巴鎮分別投資100億元和50億元，建設文化旅遊度假區；同時，擬投資100億元在銀川開發城市綜合體專案。

不過，對於這些項目，新華聯內部亦有不同意見。獨董閻小平和董事馮建軍即分別以“旅遊地產回報週期長”、“多巴鎮基礎設施配套不完善”為由，對相關旅遊地產項目分別投了棄權票。

隱性風險難避

新華聯轉型旅遊地產，首當其衝的問題是，巨量資金從何而來？

以神農穀專案為例，其起步籌備階段為2013年-2014年，新華聯擬出資10億元啟動項目建設。而財報顯示，截至2012年6月30日，新華聯貨幣資金為6.67億元，僅神農穀這一個項目，就會令公司資金“捉襟見肘”。

財報顯示，2011年、2012年1-6月，新華聯資產負債率分別為62.93%、68.93%，攀升明顯。而為募集資金，新華聯不惜以旗下子公司債權為標的物，按14.8%/年的資金占用費，向中鐵信託融資4億元，作為項目開發資金。

相比融資壓力，新華聯此次向旅遊地產轉型，其更大的不確定性來自於專案的隱性風險。

“旅遊地產不比住宅地產，建好房子直接賣就可以回籠資金，它的建設投資週期更長，而且涉及到休閒、娛樂、商業、景觀建設等配套設施的建設，只要有一個環節沒搞好，就會影響現金回流。”劉亞輝直言，旅遊地產的隱性風險比住宅地產更大。

中國建築（601668）今日發佈經營情況簡報稱，今年1-8月，公司建築業務新簽合同6111億元，同比增長11.2%。公司前8月新開工面積1.216億平方米，同比減少2.2%。簡報顯示，中國建築地產業務今年前8月實現銷售額839億元，同比增長36.6%；銷售面積為701萬平方米，同比增長50.4%。

時至九月，房地產信託發行似有重新火熱態勢。多家信託公司都加大項目推廣力度，預期收益率也較前期出現顯著回升。此前，在房地產宏觀調控政策及利率下行等因素影響下，房地產信託自去年年底以來，收益率一路下行。

目前，房地產調控仍未鬆動，房地產企業現金流將持續緊張狀態，在無法獲得大量信貸支援的情況下，信託資金是重要的輸血管道之一。

下半年至今共發行69款信託

今年年初，多家機構發佈研究報告，指出房地產信託兌付高峰將在今年七八月及明年上半年。中金公司曾發佈研報稱，今年預計到期房地產信託規模2234億元，總還款額約為2500億元，還款主要集中在三季度，月均還款將達到360億元。

“金九銀十或成泡影，銀行不願再為房地產開發企業提供貸款，信託成為開發商融資的重要模式之一。”普益財富分析師範傑對記者表示。

目前，北京等一線城市的房市銷售回暖，與之對應的卻是銀行仍對房地產開發企業緊閉大門。

北京中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，“現在是整體信貸微松，成交復蘇。一旦信貸鬆動，獲利最大的當然是房地產。現在經濟環境相對較差，房地產肯定會用來拉動經濟，不過信貸沒有全面放寬的跡象，這為信託公司提供了良機。”

據普益財富的統計資料顯示，今年下半年至今共發行69款房地產信託，其中37款已公佈籌資金額，共計156.75億，32款尚未公佈金額。

8月底，某信託公司信託經理在一次房地產會議中提到，去年有信託公司的房地產信託業務被叫停，今年銀監會監管動態調整，但房地產信託產品未叫停，總體傾向於保護存量，控制增量。目前房地產信託雖不是主營業務，但不排除過幾個月會鬆動。

一位元中融信託的內部人士向記者透露，房地產信託隨市場而動，雖然整體仍只有三成左右，但很多信託公司都在加大發行力度。

中國人民大學信託與基金研究所執行所長邢成認為，正是由於銀行控制開發貸，信託公司才能爭取到一些原先不可能爭取到的優質項目。現在信託公司積極創新，專案已涉及經適房、商業地產、拆遷安置房等新領域。

對於房地產信託的創新，註冊風險管理師（FRM）劉駿則更擔憂其風險的集中性。“在商業地產中地域的集中、地產類型的集中，使得房地產信託的風險更具集中性。現在很多信託公司都在搶項目，如果有些信託公司採取較松的風控措施，可能為日後兌付埋下隱患。”

專家：不會導致系統性風險

而房地產的區域性風險已顯端倪。據不完全統計，共有9家信託公司在鄂爾多斯等內蒙古城市發行信託產品。其中，房地產信託總規模超過25億元，位居各類信託首位。

“即使有數家信託公司折戟於鄂爾多斯，但對行業整體影響不應被誇大。”邢成指出，信託行業不會導致系統性風險。房地產信託項目設計之初即包含較為完善的保障措施，債權類抵押率通常在50%以下，股權類通過結構化分層設計，劣後資金占比30％?50%。且監管部門、信託公司已提前預測到即將到來的風險，預防措施較為充分。在房地產企業大量出現兌付困難的極端假設下，各類保障措施基本可承受房價、地價30％?50%的跌幅，保證信託資產安全。

但邢成也指出，可能會有一些陷在房地產信託方面的信託公司倒下的個案。“個別項目、個別註冊資本較少、風格偏激進的信託公司遭遇流動性風險的可能也不可排除。且受《信託公司淨資本管理辦法》結算期將至的影響，很多信託公司將有意地減少房地產信託產品的發行，並且對於融資方的選擇將更加謹慎。”

“北京老舊社區熱計量改造任務現在僅完成1/3，距離工程規定的完工時間只有兩個月了。”北京市建築節能與建築材料管理辦公室主任劉肖群昨日透露，按照工作計畫，今年北京將對1500萬平方米的老舊社區實施熱計量改造，但除豐台、通州、順義、門頭溝、延慶五個區縣進度較快，其他11個區縣進度都不理想。

市住建委昨日就老舊社區綜合改造工程舉辦座談會，記者從會上獲悉，此次熱計量改造的費用由財政、產權單位、供熱單位等多管道籌資，不需要住戶“自掏腰包”。不過劉肖群坦言，部分群眾擔心安全問題或者破壞裝修效果，或者就是“嫌麻煩”，不讓施工人員進門，熱計量改造必須在11月中旬供暖前完成，僅僅餘下兩個月時間，工程壓力巨大。

據瞭解，與圍護結構、外牆、外窗等改造不同的是，熱計量改造需要入戶進行施工，即工人在暖氣片旁的室內供暖立管上加裝一根旁管和溫控閥，並在暖氣片上安裝熱計量裝置，工程每戶大約用時兩個多小時。“我們已經與施工單位達成協定，要求他們與住戶商議上門時間和具體改造方案，力爭做到不影響原有裝修效果。”劉肖群表示，對於將暖氣包到?面的住戶，只需要在裝修的位置切割出一隻手能伸進去的長方形孔進行改造，改造完成後，還會再把這個操作孔擋上，不會破壞暖氣包裝外觀。這項工程完工後，將為北京供暖系統節約至少30%的能源。

“金九”首周，不僅普通住宅市場成交不旺，高端住宅的成交量同樣出現下滑。據統計，9月1日-9日，高端住宅網簽量共計236套，比上周下降23.62%，比8月同期下降7.8%。

9月，隨著開發商加緊推貨，不少高端住宅也趁著旺季紛紛上市。比如西二環的璽源台、西三環外的海澱九號、東三環外的太陽西元等等。據統計，9月即將開盤的高端住宅項目有10個以上。

不過，目前高端住宅的成交量還沒有顯示出旺季的特質。在9月已成交的高端住宅中，新建高端商品住宅共計成交175套，環比下降30.6%。麗茲行鄭海燕認為，此次成交量主要取決於供給量，目前一些入市的樓盤屬於尾盤，可選擇範圍較少；而還有一些高端樓盤正在前期蓄客中，還未開盤。因此，9月初高端住宅的整體供應量減少，成交量相對應環比有所下降。

15家已公佈業績的房企前8月銷售同比大漲18%

不出市場所料，9月份的土地市場果然“熱”了起來。

根據鏈家地產市場研究部對10家龍頭房企的監測顯示，9月份開始，龍頭房企拿地加速明顯，根據統計，9月上旬，10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的5成。9月11日，萬科在廣東順德又拿了一塊地，總價15.8億元，截至到9月11日，萬科9月拿地金額68.84億元。

統計資料顯示，9月上旬，包括北上廣深津寧等城市在內的全國10個主要城市的土地市場成交規劃建築面積為401.5萬平米，環比8月上旬下降28.4%，而土地溢價率達到12.5%，土地出讓金為98億元，比8月同期上漲24.4%。

鏈家地產市場研究部常清認為，在市場回暖的大背景下，房企拿地積極性提高，尤其在一些上升趨勢明顯的重點城市更為明顯。由於去年限購之後，房地產市場持續下行，土地出讓金銳減，地方政府財政吃緊。預計9月以後，會有較多優質地塊入市，有可能引發多家大型房企競拍。

房地產企業加快拿地的腳步，與逐漸回暖的銷售關係密切。中原市場研究部統計顯示，截至9月11日，15家發佈8月業績企業，合計8月銷售業績為528億元，環比7月份的543億有所下調。但是累計前8月銷售則達到了3930億元，同比11年同期的3331.4億元大漲18%。

北京中原市場研究部總監張大偉向記者表示，大部分企業已經走出低谷,房企對市場的預期開始樂觀，房企減價換量現象減少。

中原市場研究部預計，從9月開始隨著各地供應加速，房企與主要城市的土地成交額均會明顯上升。

昨天，記者從北京四季房展組委會獲悉，今年的秋季房展將於本月20日—23日開幕，和春季房展時開發商大打折扣牌吸引購房者相比，本次秋季房展上有折扣的北京樓盤卻屈指可數。

來自組委會的消息稱，截至目前，本次的秋季房展已彙聚了160餘個國內優質地產項目參加，創下2008年以來的新高，國內項目主要來自北京、海南、河北、天津、山東、遼寧、雲南、吉林等地區。就北京市場而言，就有近40個項目參展，且多為熱銷項目，區位分佈廣泛，東至通州、西至門頭溝、南至大興、北至昌平全部涉及，物業類型包括普通住宅、花園洋房、別墅、公寓、商業等多種形態，戶型以80-90平米的兩居為主。

不過截至目前，北京參展樓盤中僅有金隅•觀瀾時代和天時名苑有一定的折扣。房展組委會副秘書長鄭向東表示，在成交量相對比較樂觀的背景下，開發商的心態和春季房展時相比有明顯的轉變，市場好的時候折扣自然就少。

據記者瞭解，在今年的春季房展上為了打破冰封的市場，不少開發商均打出優惠折扣等來吸引購房者，而隨著市場向好，折扣逐漸被收回，且提價的暗潮湧動。


另外，今年的秋季房展上，海外參展項目也創下新高，突破了140個，主要來自美國、加拿大等三十餘個國家和地區。“本來安排在二層的國際展廳實在放不下了，會在一層再安排一部分，中國市場對外國項目而言有極大的吸引力。”北京房展國際部總監魏克非告訴記者。

大陸房價受到政府打房影響越走越低，可能步入空頭之說不絕於耳，諾丁漢大學經濟學教授姚樹潔坦言，儘管政府透過調控手段不讓房價大跌，不過已經泡沫化的高房價將不可避免地進入下跌通道，大陸內地房價5年內會再下跌30~50%。

他坦言，全球景氣不佳，大陸情況亦然。如果大陸GDP增幅下降至7~8%，大陸政府也不可能推出大型的刺激性貨幣政策來帶動經濟，因為大陸通膨已高，大量印鈔將帶來很大風險。姚樹潔認為，大陸目前的限購政策是為推出房產稅做準備，調控政策實際上是在保護已經買房的富人。他強調，推出房產稅能夠打壓一部分的投資投機需求，但對房價的影響其實不大。

諾丁漢大學經濟學教授姚樹潔坦言，儘管政府透過調控手段不讓房價大跌，不過已經泡沫化的高房價將不可避免地進入下跌通道，大陸內地房價5年內會再下跌30~50%。大陸內部或全球景氣觀察，大陸房地產都不太可能再像過去那樣快速發展。大陸房市之所以還沒崩盤的原因，是因為房市崩盤需要時間。不過如果政府不推出限購政策，房市很快就會崩盤。

不只是一二線城市的房價都高的離譜，一些三線城市的房價也是偏高的。他預測未來5年內大陸房價會下跌30~50%，過去漲得越多的跌幅也越大。例如海南的一些小縣城，當地的工資水準很低，但房價都已經達到每平方公尺人民幣4,000~5,000元。姚樹潔強調，大陸政府基於穩定經濟考量不希望房價大跌，但房地產業者和投資人則希望房價繼續上漲，因此現在大陸房地產有多股力量在角力。

他說，現在大陸富人擁有2棟或更多房產，沒房的都是窮人，因此大陸並不缺房，但卻有結構性空置的現象。他認為這是腐敗和收入分配不均造成。因為有錢人投資沒有管道，只好湧入房地產市場，導致住房的分配更加不均衡。政府必須承擔很大的責任。

他也認為，政府徵收房產稅反而是一種再分配的手段，不是在增加人民的負擔。但是政府在徵稅之前必需要想好怎麼徵收，稅率多少，如何避免擁有多棟房的人逃稅等等，這樣才能確保政策有效的實施。

政府推出新十招及港人港地政策，無助樓市降溫，發展商繼續以高價推出旗下新盤發售測試水溫；其中新地（016）以高於同區屋苑呎價逾倍的水平，即每方呎逾1.1萬元推售屯門站上蓋項目瓏門，成為政府出招後首個推售的大型住宅項目，並以分階段揀樓方式推出首批連加推共107伙。但市場指出，截至晚上11時左右，僅售出約50伙，雖然呎價已破同區紀錄，但首日銷情較市場預期遜色，未達致熱賣效果。

準買家指定價太高

有學者指出，瓏門以超高價推售，若最終未能售逾80%單位，反映市場對區內逾萬元呎價仍未能接受，對即將推售的落禾沙迎海將構成一定影響。不過，迎海繼續加推單位，發展商?地（012）更誇口表示，有信心於一個月內售罄全數928伙。

新地代理助理總經理胡致遠表示，瓏門昨天推售107伙，將分批進行認購，首批於下午4時半開始進行，先推出1座B室瓏門至尊及3座G室瓏門大宅進行揀樓程序。

胡致遠指出，目前準買家仍以本地客居多，屯門區內客和來自新界區人士約佔60%，中港商人只有10%左右。他認為，項目反應理想，首兩批單位也是區內較少供應的單位，相信市場對單位需求殷切，看不到政府出招對樓盤推售有任何影響。

瓏門昨天推出的107伙，平均呎價達11264元，較同區的二手造價高出超過一倍。昨天下午4時許，位於環球貿易廣場售樓處地下大堂，未見出現人龍，至5時許，新地安排記者到86樓售樓處採訪，惟現場仍以代理居多，傍晚6時過後，人流開始增加。不過，部分到達現場的準買家表示，項目定價太高，未有購入單位，僅有少數準買家表示定價在合理水平，是否購入單位仍須作考慮。

瓏門首批單位於開售前已盛傳全數獲預留，但實情可能有出入，發展商把揀樓時間拉長，採分階段揀樓方式進行；據了解，首張價單的60伙於下午4時半開始揀樓程序，晚上9時半才完成，揀樓過程約5小時。

市場消息指出，截至晚上11時左右，共售出約50伙，惟揀樓程序相信要進行至凌晨2時，故昨天實際售出單位仍有待發展商公布。據了解，昨天售出的單位包括1座高層B室，面積1110方呎，價單售價為1385.48萬元，呎價1.25萬元。市傳項目有兩名買家分別大手購入三伙，各涉資約3000萬元。

恆地料迎海一個月售罄

此外，由恆地及新世界發展（017）等合作發展的大型新盤馬鞍山落禾沙迎海，發展商昨天再加推共70伙發售，以定價計算，平均呎價約9085元，較首張60伙價單調高約3.7%。?地營業部總經理林達民表示，迎海將於本周五黃昏正式推售，示範單位開放至今，已有約3萬人次參觀；其中5000名表示對項目有興趣，集團有信心在一個月內售罄一期全數928伙。他表示，項目可望於周末過後調高售價。

瓏門屬於政府推出樓市十招等後首個推售的大型新盤，市場關注招數對新盤市場以至整體樓市的影響。經濟學家關焯照指出，政府推出新十招及港人港地等政策，成效與否仍言之尚早，惟昨天推售的瓏門，以逾萬元呎價推售，完全脫離區內二手市場，相信若昨天推出的100多伙最終只能售出約五至六成，反映市場未能承接及消化此樓價水平，對即將推售的迎海銷情，亦起負面作用。他指出，若瓏門最終售出八成以上單位，即反映市場已接納逾萬元呎價水平，未來將直接推高區內二手市場，樓市將繼續「癲上去」；相信迎海呎價雖然較瓏門為低，但仍高於同區二手物業呎價20%，相信一個月售罄全數單位，頗具難度。

除兩大新盤本周推售外，多個新盤醞釀登場，九龍三個豪宅新盤或在短期內交鋒；其中長實（001）九龍塘安域道珏堡擬於月內推出，意向入場費4000萬元，呎價約2.5萬元。

長實營業經理封海倫指出，珏堡將於月內推出，意向呎價2.5萬元，不排除單位售價賣一間加一間，樓盤設有7間花園特色戶，造價將高於其他單位七成至一倍。

另外，會德豐地產昨天與區內地產代理會晤，計劃推出Kadoorie Hill，市傳面積1900方呎的標準單位，入場呎價1.8萬元，即入場費約3420萬元；頂層兩個複式單位，面積2800及3200方呎，意向呎價約2.5萬元，預料售價7000萬及8000萬元。除上述單位面積外，項目也提供面積約700餘方呎的單位。

老牌發展商捷偉有限公司擬下月推出九龍城侯王道舊契新盤匯賢閣，入場費逾1000萬元。仲量聯行港區董事莫凱傑表示，項目兩房和三房戶面積俱約880方呎，大部分層數為一梯兩伙，意向呎價約1.4萬至1.5萬元。項目最高五層則為一梯一伙，全屬四房雙套設計，面積約1734方呎，業主計劃保留一至兩伙收租。

港島區方面，永泰地產（369）旗下舊契項目西半山No.1加冕臺已上載樓書，市場流傳11樓單位參考價，呎價約2.2萬元，售價928萬元。

市場消息指出，項目昨天即時進行預留，但訊息混亂，有指累積預留超過15伙，分布高、中和低層，呎價2萬至2.5萬元不等，更有傳內地客斥資約1億元掃入項目6、8及10樓共9伙，惟有待發展商證實。

除住宅項目外，興勝創建（896）項目董事周嘉峰表示，旗下大角咀工廈項目The Bedford最快本月底推售，項目暫錄2至3個洽購，每方呎洽購價約6000元；20樓以上樓層，意向呎價6500元起；頂層特色單位，將參考觀塘天星中心頂層複式戶單位，預料近8000元。

首兩年禁售第二市場 可購租置公屋
為免明年1月推出5,000個白表可免補價購居屋名額，因而刺激樓價升溫，政府倡「4招」減壓。

4招包括購入首2年禁在第二市場放售、繳清補價才可私人市場出售；名額分批相隔逾半年方能入市；資格證明書限期可由半年延至1年；以及可選購單位擴至其餘約13萬個未補價租置公屋及房協單位。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝認為，放寬白表進入第二市場屬嶄新的措施，隨着公眾接收更多的信息，加上每年分兩期批出名額等安排，相信不會再令二手市場波動：「除非樓價持續大升。」

自港府今年7月宣布放寬白表可購第二市場居屋後，二手樓市交投及價格持續上升，市場亦關注有關措施的具體安排出台之後，會否掀起新一輪升浪，抑或成功令樓市降溫。

房委會資助房屋小組今午開會，討論放寬白表進入居屋第二市場的執行細節。政府建議措施的對象，是月入約3萬元、2年內無擁有物業人士，而單身人士月入及資產限額，傾向為家庭的一半。

5千名額分兩批 相隔7個月

雖早前多名房委會委員及學者倡設禁售期，部分更建議長達5年，但據悉，政府決定不會全面禁止轉售，建議設定轉售限制，建議在購入單位後首2年內，白表買家不准在第二市場出售，只可繳付補價在私人市場轉售。房委會消息人士認為，此舉可令即時炒賣的成本大增，亦限制有關單位的升值能力。

此外，有份制定措施的特首梁振英房策智囊、前房屋署副署長鄔滿海曾建議，5,000個名額分兩批在明年上下半年推出，結果被政府採納，明年1月雖一次過接受申請，但至5月下旬只會發出首批2,500封批准信，其餘2,500封延至2014年1月，相距時間近7個月。

購買資格有效期 可延至1年

針對購買資格證明書有效期僅6個月，令白表買家被迫短時間內買樓，居屋業主有抬高樓價空間，政府建議買家在證明書限期屆滿後，可再申請額外續期6個月，即有1年時間選購。

除25萬個未補價居屋外，政府將容許白表買家，可選購12萬未補價租置公屋，及約9,000個未補價住宅發售計劃單位，後者房協傾向接受，稍後會商討細節。

另外，小組今日亦討論措施多項安排，其中家庭及單身配額比例，政府建議兩方案：一是抽籤時按申請佔總數比率訂出配額；另一是申請前設定配額，如按居屋餘貨1至6期白表家庭及單身購樓比例計算，兩者配額可定為4：1。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，最新放寬白表措施對樓市影響中性，因5,000個名額變成「一次中獎、分批派彩」，可避免白表買家一窩蜂擁入市場。

內房8月銷售情況參差。恆大地產（3333）公布，8月份實現合約銷售額71.8億元（人民幣．下同），按月倒退13%；截至8月份，累計合約銷售額僅504.6億元，完成全年目標只有63.1%，較同業遜色。

恆大於8月份新開盤項目共七個，在售項目累計達到163個，然而卻未能推動銷售額超越7月份，期內合約銷售面積118.2萬方米，均價每方米6076元，而首8個月累計合約銷售面積為827.6萬方米，銷售均價每方米6097元。

恆盛地產（845）8月份銷售額同樣錄得倒退近5%至10.9億元，銷售面積11.2萬方米，按月減少20.4%。1至8月份累計實現房地產銷售額78.2億元，累計實現銷售面積92.1萬方米。

恆大按月降13%暫遜同業

雅居樂（3383）及遠洋地產（3377）8月份銷售則較7月份為佳，其中雅居樂8月份合約銷售金額22億元，按月上升4%，合約銷售面積約24.6萬方米，每方米8,970元。首8個月實現合約銷售金額183.8億元，合約銷售面積約189萬方米，每方米均價為9,731元。

遠洋地產向分析員發布的數據指出，8月份合約銷售額為33億元，按月上升3%，按年則上升65%；涉及銷售面積26萬方米，按月及按年分別上升4%及22%。首8個月，累計合約銷售為203億元，佔全年銷售目標270億元的75%，銷售面積為166.5萬方米，按年分別上升31%及48%，均價則跌11%至每方米1.21萬元。



地產股成火車頭 恆地1年高(經濟)

內銀股連番受壓，拖累港股陷入悶戰，惟香港地產股卻一枝獨秀，?基地產（00012）更創1年新高。不過里昂擔心，隨住港府增加土地供應的效果浮現，明年住宅價格升幅只有1.5%，後年甚至出現跌價。

特首梁振英自7月上任以來，先後推「梁十招」及「港人港地」，無阻本地地產股升浪。

自今年以來，?生地產分類指數累升20.4%，遠遠跑贏?指同期7.7%升幅。過去1個月，地產分類指數升0.8%，同期?指跌1.1%。

最近頻頻獲主席李兆基增持的?地，昨升1.7%，收報50.9元。九龍倉（00004）、信和置業（00083）及新地（00016）收市分別升1.7%、1.4%及1.3%。

里昂審慎 明年樓價料微升

盡管港府出招未能為樓價及地產股股價降溫，但里昂預期，政府過去兩年大量增加土地供應，將於明年起建成住宅，一手供應量增幅達15%以上。在需求增長落後於供應的情況下，預測住宅樓價明年升幅放緩至1.5%，若加息周期出現，2014年樓價將跌5%。

里昂又指港府在2010至2011年間推出土地，可建住宅單位數目每年平均為18,920個，較2005至2009年間每年平均數字高出69%。

從1997年「八萬五」經驗，增加土地做法有效卻欠彈性，而在經濟下滑時更會繼續打擊樓價以及市民的財務能力，相信政府增加供應的措施時，須輔以行政措施，如稅務和置業限制等，以緩解短期市場供求不平衡。

7月底私有化失敗的星獅地產（00535）有新動作，昨公布控股股東擬悉數出售股份予獨立第三方，涉56.05%股權，以及尚未行使的購股權1.08億股，一旦落實交易，亦將須向小股東提出全購。

星獅地產曾以每股0.28元提出私有化，惟在法院會議上被獨立股東否決，當時有小股東指私有化作價太低。該股昨收報0.26元，升1.96%。

樓價新高延至二綫居屋、租置公屋，呎價連環破頂。其中何文田冠熹苑一個285平方呎「迷你戶」，呎價達7,649元，創屋苑新高；另藍田德田邨及柴灣峰華邨，亦錄高價成交。

居屋「迷你戶」入場費低，近日吸引買家入市，何文田冠熹苑「迷你戶」呎價高達7,649元。據EPRC經濟地產庫資料顯示，屋苑高層1室，僅285平方呎，屬開放式設計，以218萬元沽出，呎價7,649元，創屋苑新高。

由於冠熹苑屬單幢式設計，市場可流通單位罕有。另外，屋苑位於市區，故亦吸引一班收租客入市。上月冠熹苑一個283平方呎、同屬「迷你戶」，亦以呎價7,279元沽出，屬當時屋苑呎價新高，惟是次成交呎價較舊紀錄更高出5%。

兆麟苑215萬沽 呎售首破4千

屯門兆麟苑呎價亦首破4,000元水平，且兩房戶造價首次逾200萬元。祥益地產高級營業經理胡志偉指，兆麟苑H座中層3室，515平方呎，兩房間隔。由於單位屬靚裝及擁部分海景，故以高價215萬元沽出，呎價4,175元，呎價創屋苑新高，另造價創兩房戶新高。原業主2010年以119萬元購入，帳面獲利高達96萬元，兩年多物業升值8成。

牛池灣居屋新麗花園2房戶，月內兩度錄新高；富誠地產區域經理林栢榮指，新近成交是在無樓睇下，以243.8萬元易手，呎價5,454元，為同類單位造價及呎價新高，單位為A座低層6室，447平方呎，現有租客居住。同類單位日前才以238萬元沽出，呎價5,324元，現再推高2%。原業主持貨4年賺126萬元。

另外，一向交投較少的坪洲居屋坪麗苑，錄得本年第4宗成交，為低層17室，面積769平方呎，以173萬元沽出，呎價2,250元屬新高水平。

租置公屋旺 德田邨210萬成交

有買家見居屋造價拾級而上，轉投租置公屋；中原地產分行經理廖忠堅指，藍田德田邨德義樓高層5室，496平方呎，以白表價210萬元沽出，呎價4,234元，為屋苑造價及呎價次高；另鑽石山鳳德邨2房戶，獲業主減價10萬元仍創新高，據悉該雪鳳樓高層4室，525平方呎，日前以175萬元易手，呎價3,333元，為同類單位綠表新高價。原業主98年僅以約23萬元購入，持貨14年升值逾6倍。另柴灣峰華邨秀峰樓中層1室，586平方呎，以223萬元沽出，創屋苑造價次高。

租置公屋交投步伐加快，據中原研究部資料，本年7月租置公屋第二市場（綠表）買賣合約成交約20宗，總值2,511.8萬元，按月升25%及13.4%，其中以鑽石山鳳德邨交投最多，錄3宗，總值466萬元，其次為深水埗李鄭屋邨、青衣青衣邨及大埔富善邨。

馬鞍山中心 破頂呎價7419

?地（00012）及新世界（00017）旗下馬鞍山迎海以高價推盤，帶動馬鞍山二手屋苑造價向好，馬鞍山中心一個兩房單位，以呎價7,419元易手，創屋苑歷史新高紀錄。另沙田中心371平方呎單位，呎造8,288元，屬屋苑分層戶罕有高價。

市場消息透露，迎海公布售價後，區內二手小業主紛紛反價，多個屋苑錄得高價成交個案，其中馬鞍山中心2座高層C室，面積492平方呎，昨日以365萬元易手，呎價7,419元，創屋苑呎價新高紀錄。

嵐岸6398元呎 創紀錄

其次，中原分行經理柳發利表示，馬鞍山嵐岸5座低層F室，面積991平方呎，享開揚海景及內園池景，日前以634萬元成交，每呎平均造價6,398元，創屋苑同類型單位呎價新高。原業主則於2006年11月以483.9萬一手購入單位，持貨近6年，是次沽出單位帳面獲利150.1萬元離場，單位升值約31%。

區內代理透露，在迎海效應下，沙田區樓齡較新屋苑交投明顯加快，例如御龍山1座高層E室，面積719平方呎，剛以610萬易手，呎價8,484元，屬於近期理想呎價。

沙中分層 呎價高見8288

根據EPRC經濟地產庫顯示，沙田中心A座中層F室，面積371平方呎，日前以307.5萬元沽出，平均呎價達8,288元，屬屋苑分層戶罕有高價。

另外，香港置業營業經理馮俊亮透露，將軍澳城中駅2座低層H室，面積約1,163平方呎，連約600呎平台，剛以1,100萬元易手，呎價9,458元，造價屬屋苑單一單位成交價最高個案。

城中駅平台戶 1100萬沽

大型屋苑交投減慢，惟成不乏高價成交，中原地產助理區域營業經理趙鴻運指出，太古城唐宮閣頂層連天台戶，單位主望樓景，面積678平方呎，日前以746萬元沽出，平均呎價11,003元，創出唐宮閣呎價新高。

另外，利嘉閣地產區域經理施遠洋指出，康怡花園Q座高層3室，面積583平方呎，日前以550萬元沽出，平均呎價9434元，屬同類單位造價新高。據了解，早前同類單位最高造價約530萬元，是次新高價跳升近20萬元。另同區逸意居2座低層A室，亦以1,280萬元同類高價沽出。

市場錄藍田麗港城相連戶成交，美聯物業助理區域經理吳紹輝透露，屋苑9座中層相連戶，面積1,500平方呎。該單位租客原以每月29,000元租住單位，惟日前主動向業主洽購單位，最終以約1,250萬元沽出，平均呎價8,333元，屬市價成交。

市建局旺角波鞋街項目今天截標，因屬罕有的市區商住用地，業界料反應熱烈。但礙於商業樓面達5.3萬平方呎，且市建局將保留一半業權，削弱了項目吸引力，故不少中小型財團將放棄投標，估值25億至60億元。

市建局保留 半數商業樓面

嘉華國際（00173）香港地產發展總經理尹紫薇表示，波鞋街項目的規模並不細，尤其是商業樓面部分，屬市區罕有的核心地段供應，故具有一定的吸引力。對於市建局保留一半商業樓面的安排，她相信，發展商的出價會反映有關因素。

旺角波鞋街項目位於洗衣街、奶路臣街及花園街，總可建樓面面積約24萬平方呎，將可興建約290伙住宅單位，其中一半單位的實用面積，須為500平方呎或以下的中小型單位，住宅樓面涉及約18.6萬平方呎，若果將來住宅銷售收益達23.8億，中標財團便要跟市建局分紅。

該項目早前接獲18間財團遞交意向書，包括九建（00034）、鷹君（00041）、英皇國際（00163）、嘉華國際、莊士機構（00367）、永泰地產（00369）、麗新發展（00488）、百利保（00617）、中國海外（00688）、金朝陽（00878）、香港興業（00480）及南豐等中小型財團。

剛過去的8月份，不少區域的交投火熱朝天，以南、北九龍豪宅為例，不論中、低價的豪宅租售，呎價均創新高，區內買賣更錄得破百宗，是自5月份以來，交投最旺的一個月份。

綜觀8月，該區共錄得130宗買賣，交投量比7月急增逾4成，涉及總成交金額為21.5億元。

8月錄130宗買賣 涉21.5億

除了君頤峰、半山壹號承接力強外，部分連花園、複式特色戶亦走俏。另外，屋地亦有價有市，達之路單號地皮面積7,105平方呎，以1.5億元賣出；對上一宗成交為2月份，多實街8號以2.08億元沽出。

其實，何文田君頤峰交投亦升溫，上月共錄得6宗買賣。屋苑自2011年2月起，除4月份錄7宗成交外，餘下的每月交投量介乎1至4宗，個別月份甚至是零成交。

香港置業太子道分行助理區域經理何健成稱，近月買入屋苑單位者，佔半為屋苑的換樓客或長綫收租客。屋苑承接加快，估計和同區的屋苑如帝庭園、半山壹號等，呎價距離拉近有關，令買家更易接受君頤峰現有的呎價水平。

屋苑上月更錄得破頂成交，涉及的總成交金額更是歷來最大。該成交為3座複式，3,790平方呎，向南望維港景，原業主於去年11月以1.42億元放盤，於5月最高叫價至1.48億元，最終成功以1.22億元沽出，呎價32,190元。

業主惜售 15%放售單位封盤

據了解，目前屋苑尚餘兩間複式放盤，其中一間位於6座，3,547平方呎，叫價1.2億元，呎價33,831元。

除此之外，君頤峰亦有一對可自製相連戶的易手個案，為5座高層A及B室，共2,575平方呎，連4車位沽售，戶主於去年7月以5,400萬元放售，至今年4月下調至4,600萬元，最終以4 ,605萬元成功賣出，呎價為17,883元。據了解，目前屋苑尚餘一對可作相連戶的單位放盤，同為5座中層A、B室，連租約及雙車位叫價4,600萬元。

面對熾熱的樓市，業主對持有的單位加倍惜售，近期整體南、北九龍豪宅區封盤嚴重，放盤業主觀望情緒極濃。部分業主寧願不提出加價幅度，希望睇清後市形勢，再作加價打算。

目前區內約有15%放盤單位封盤，當中1,000萬元樓價以內的封盤情況較為明顯，相信是因此類樓價買家多屬換樓客，因未能及時在外區找到合適單位，而暫時將換樓行動擱置。

區內睇樓量保持平穩，由於貨源少，買家會較積極垂詢那個屋苑有實在放盤。現時業主基本上沒有議價空間，反而客人在能力範圍許可下，亦會追價，一般在業主底價5%以內。

消息人士指出，擁有世茂房地產(0813)及世茂股份的世茂集團正與銀行商討有關一筆離岸美元貸款，為2013年5月到期的4.6億美元(約35.88億港元)貸款再進行融資。

萬科、保利兩大房企11日在順德上演了搶地大戰。經過十輪舉牌，萬科最終以溢價14.38%的15.8億元(人民幣，下同)力克保利，奪得順德德勝商務區城鎮住宅兼商服用地F06地塊，刷新了順德區2009年以來的總價地王紀錄。這是萬科繼上周打敗中海競得穗蘿崗地塊後，在廣東土地市場再下一城。統計顯示，9月萬科已斥資超過60億在各地拿地。

　F06地塊位於順德區德勝商務區，公告顯示，該地塊規劃淨用地面積為113223.93平方米，容積率為4.0，起拍價13.8134億元，建築面積不超過452895.72平米。

刷新2009年總價地王紀錄

　該地塊對競買人設置的條件限制極其苛刻，競買人必須提供境內金融機構開具的申請人名下累計不少於13.8億的存款資金證明；另外，競得人必須在土地成交之日起30日內一次性支付地價款；再者，地塊內C區的公共綠地、待建規劃道路由競得人出資負責建設，並在土地成交之日起3年內完成，道路建成後無償移交順德區政府作為市政道路使用。

　萬科最終以15.8億競得該被稱為順德「曼哈頓」的地塊，樓面地價3488元/平米，溢價率14.38%，刷新了順德區2009年以來的總價地王紀錄。然而儘管是總價地王，但地塊樓面價還不到萬科2010年拿下該區域F04地塊樓面價的一半。

9月至今逾60億元拿地

　自7月起房企便開始頻繁拿地。萬科也是「胃口大開」：8月份拿地金額超過36億。9月5日，萬科力挫中海以13.65億拿下廣州蘿崗地塊；6日又以33.06億奪合肥廬陽區775畝超大連體地塊，加上昨日的順德地塊，萬科9月至今已花了62.8億拿地。

　萬科總裁郁亮在此前的杭州媒體見面會上表示，「不拿地，會餓死」。並指萬科頻繁拿地與是否看好後市並無太大關係，目前公司現金流充足，半年業績報公佈有470億元現金，剛好政府最近加大推地力度，所以遇到合適的地塊就不想錯過了。保利地產品牌中心副總經理何智韜則表示，保利一直都在關注土地市場，但每家企業的拿地策略有所不同，保利所堅持的是拿合適價位的土地，不拿高價地或者地王。

「鋪王波叔」鄧成波沽出金鐘力寶中心一樓巨鋪，作價五億二千九百萬元，呎價一萬八千四百二十四元，物業於兩年間升值三成，新買家料收取回報三厘五。

　　消息人士透露，上址為金鐘力寶中心一樓大堂四號鋪，以及閣樓一層及二層，面積共約二萬八千七百一十二方呎，現租客為中信銀行國際，現時月租一百五十三萬元，惟今年十二月二十九日開始，月租將升至一百六十八萬元，至於明年底，若以市價租金計算，估計月租不低於一百三十四萬四千元，亦不多於二百零一萬六千元。若按現時租金計算，新買家收取回報三厘五。

　　鄧成波於一○年九月，斥資四億零八百萬元向中信銀行購入鋪位，持貨兩年，帳面獲利一億二千一百萬元，物業升值三成。

　　投資者林子峰購入灣仔菲林明道鋪，作價六千六百萬元，中原（工商鋪）商鋪部高級營業董事陳偉材表示，涉及菲林明道七號地下三至四號鋪連入則閣一及二室，面積約七百二十方呎，閣樓面積則約八百八十方呎，成交價約六千六百萬元，其中三號鋪及閣樓一室，現由藥房租用，月租約八萬五千元，租期至二○一四年，而四號鋪及閣樓二室，則以交吉形式出售。

　　原業主於○七及○九年先後分階段購入上址，合共涉及購入價約三千萬元，帳面獲利約三千六百萬元，物業升值約一點二倍。

　　陳氏續稱，買家為投資者林子峰，林氏於一周內已斥資約二億元購入多個地鋪，包括旺角彌敦道七三七至七四一號地下四號鋪，作價約四千一百五十萬元，面積約六百方呎，折合呎價約六萬九千二百元。

　　灣仔道一七七至一七九號地下J、K、L號鋪，面積共約一千二百方呎，市傳以六千八百萬元沽出，平均呎價約五萬六千六百六十七元。現租客包括鮮果檔、小食天地、威記美食等，月收租金共十六萬三千八百元，新買家可收取約二厘九租金回報。

　　資深投資者「物流張」摸出長沙灣順寧道二十六至三十六號地下四至七及十號鋪，總成交價約四千九百三十萬元，他在五天前剛以四千四百萬元購入，摸貨帳面速賺五百三十萬元，期間物業升值一成二。該組鋪位總面積約三千二百方呎，以部分交吉及部分連租約方式易手。

上半年全球住宅市況復甦情況並不一致，有國際測量師行指出，本港樓價上升幅度排行榜首，住宅價格於半年間升百分之七點四，隨後為莫斯科及雪梨，分別升百分之五點五及三點七。與此同時，企業於辦公及職員住宿的支出，香港亦屬於全球最高。

　　根據第一太平戴維斯報告顯示，今年全球主要城市住宅物業市場趨向本地化，價格升幅較強勁的城市，大多來自本地需求，香港暫為今年大贏家，首半年住宅價格升百分之七點四，在本地買家及按揭放寬的支持下，樓市復甦，截至六月份，樓價已達至超高水平，惟該行指出，雖然如此，市場存有變數，回顧過去一年市況，去年十一月樓價曾明顯下跌，不過，維持的時間短暫。

　　排名第二位為莫斯科，第三位為雪梨，住宅價格在上半年分別上升百分之五點五及三點七。另一邊廂，巴黎暫為本年大輸家，在上半年下跌百分之三點四，歐債危機繼續，令歐債投資者看淡以歐羅投資的項目，加上法國總統奧朗德早前提議於豪宅及投資者賺取的利益上加稅，令情況更不理想。

　　該行以擁七名職員的企業為標準，計算其在一個城市辦公樓及職員住宿租金開支，發現香港排名榜首。當中金融企業全年須花費約八百一十八萬七千四百元，用於在香港支付辦公樓及職員住宿租金，創意企業相對便宜，須約五百六十一萬七千二百元。

　　位列其後的分別為倫敦及紐約，以金融企業為例，全年支出分別約六百八十一萬六千六百元，及六百三十一萬五千元。孟買最為平宜，金融企業全年支出僅約一百九十五萬一千九百元。