房貸利率增至2.31%以上 土建融只做熟客
土銀總經理蘇樂明昨表示，受到不動產放款餘額已接近滿水位影響，近期已逐步推出5大項緊縮措施，包括「調高房貸利率、土建融放款以熟客為限、縮減分行建築融資權限、嚴審轉貸餘額和提高放款呆帳覆蓋率」等措施，以防止不動產放款過度浮濫，造成系統性風險。

餘額已接近滿水位

蘇樂明說，目前土銀不動產放款佔總放款逾5成以上，放款空間已到頂，為配合政策，內部授信策略已轉趨嚴格。本月間調高房貸授信利率至2.31%以上，調幅達0.1到0.15個百分點；第2步則是慎選建商土建融客戶，針對2年內沒有存款、房貸或財管來往的客戶暫時不放款。
蘇樂明表示，基於了解放款對象考量，往來戶與銀行互動是否足夠，被視為是評估放款的重點之一。不過，這項新措施只是暫時性的做法，未來是否會從2年限縮為1年內沒有往來的對象、甚或取消，都要看市場情況而定。
另外，土銀也收回分行經理放款權限，避免分行在無法察覺銀行授信餘額已破表的情況下仍然撥款。
土銀主管說，雖然各分行在房貸業務上還有3000萬元至5000萬元的授信餘額，但實際放款通知要等總行審批以後才能執行；至於土地融資、建築融資等授信策略都由總行進行總額控制，即使物件好、條件好，考量額度已近上限，不會給予放款。


台銀土建融利率邁3%

台灣金控暨台銀董事長劉燈城則表示，目前台銀土建融放款利率已逾2.6%，未來會向3%邁進。
合庫銀則表示，轉貸族若將房貸搬到合庫，銀行會重新鑑價，計算上漲可增貸的餘額，但放款利率2.47%起跳，不會給予優待。
另外一方面，蘇樂明則強調，將持續提存呆帳，目前覆蓋率約355%，估計年底前會達390%至400%左右，有機會連續2年突破400%以上，相當於每放款1元，相對提存4元準備金。

《住展》雜誌統計將到來的928檔期房市，北台灣推案總案量高達2189億元、創8年新高，其中新北市案量更高達921億元。有學者表示，推案量大不代表景氣、銷售佳，恐是建商怕未來價跌、搶先推案的逃命潮。

總案量達2189億

據《住展》統計今年台北、新北、基隆、桃園、新竹北台灣5區928檔期推案，總案量高達2189億元創8年最高，其中新北市高達921億元居冠，其次為新竹、台北市、桃園、基隆，案量各為494、436、323、15億元。
台北市主要指標案為士林夜市旁的總銷達110億元的「圓山1號院」，新北市推案熱區集中在新莊、新店、三重、淡水區，其中新莊有竹城、遠雄等建商推案，案量近280億元，指標案包括「竹城新東京」、遠雄「米蘭公園」等，另外新店案量近200億元、三重亦有百億元。

而今年桃園、新竹928檔期推案量也急速增溫，《住展》研發長倪子仁表示，桃園市、中壢市及桃園八德等地區，都有20億元以上的大案進場，新竹市有豐邑建設130億元「FB計劃」，這些指標案銷售狀況對未來桃竹地區房市具有指標意義。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，雙北市若以樓地板面積計算，推案量雖增加，但確沒有特別高；在現在餘屋多、景氣不佳市況下，建商不斷推案的情況相當弔詭，「可能是恐懼未來價跌因此先搶推的逃命潮。」

　世邦魏理仕（CBRE）首度跨足台灣住宅代理市場，處女作「萬通台北2011」日前正式外銷新加坡，獲得10餘戶的「小訂」訂單；世邦魏理仕將擴大住宅代銷市場，初步將鎖定北市住宅個案，外銷海外華人。

　世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘昨（13）日表示，世邦魏理仕與中國大陸北京萬通集團轉投資的台北萬通國際開發公司，日前聯手在新加坡舉行「萬通台北2011」預售案說明會，兩天10餘戶被預訂，每戶總價約新台幣2,500萬元到8,000萬元。

　林俊銘表示，「萬通台北2011」外銷新加坡時，現身的潛在買家多為新加坡人及東南亞國家的華人，且多數買家考慮將此處作為度假寓所，甚至是退休後定居的地方。

　世邦魏理仕台灣分公司最近首度從商用不動產領域，跨足住宅展銷市場，把新北市淡水小坪頂的「萬通台北2011」未售的大約4成，拿到新加坡銷售。林俊銘表示，接下來還洽談其他台北市的住宅案外銷華人圈市場。

　不過，「萬通台北2011」拿到新加坡賣的價格，報價令人乍舌。林俊銘說，每坪開價約60到90萬元，平均約70萬元。這個價格和淡水小坪頂山上行情每坪10萬?20萬元相比，簡直是喊出淡水天價。

財政部有意鬆綁雙北市五百坪以下國有地禁售政策，引發軒然大波。財政部國產局已完成評估檢討報告，態度轉趨保守，今日將送財政部核定，最快本周就會送行政院審議。由於雙北市精華區小面積國有地標售案屢創區域新高，被外界批評有助長房市炒作風氣之嫌，因此兩年前行政院祭出台北市與新北市國有地一律禁售的禁令。財政部日前檢討國有地禁售政策，有意解禁，引發外界不少批評。

財政部國產局長周後傑表示，各項政策實施一段時間後，有必要進行檢討，並檢視禁售與房價飆漲的關聯性。在了解業界團體對禁售令的看法後，國產局順應外界批評，再向社會團體與專家學者請益，作為檢討改進的參考。據了解，業界大多贊成解禁，認為釋出國有地可活化國土，建商公會甚至投書媒體大力支持解禁，僅全國建築師總公會表示「基於社會正義，反對解禁政策」，從都市規劃發展的美感，或整體、長遠、公益的角度來看，對標售持保留態度。

學者專家則一面倒地「反對解禁」，認為在現行法令本來就可以處理畸零地之下，財政部提出「有條件解禁」根本就是在「魚目混珠」。小面積國有地出售，對國庫的挹注有限，土地的利用不僅只出售一途，批評政府不應一邊抑制房價、一邊又標售國有地助長房價飆漲。周後傑表示，外界討論與批評，國產局都會納入參考。針對國產局初步評估結果是全面解禁、有條件解禁或不解禁？周後傑說，現在國產局答案「比較保守」。

金管會找銀行開會，持續緊縮土建融，部分銀行甚至要提高利率到3％，建商表示，「政策打房，出手好狠！」自有資金不足、依賴財務槓桿的中小型建商，恐會被先掐死。有不願具名的建商坦言，再這樣下去，不但建商購地動能會被削弱，而且預售市場會縮水，接下來，營建業中下游產業，失業率問題也會浮現，「那麼金管會無異更甩了陳?一巴掌！」還談什麼1兆元「經濟動能提升方案」。

　至於大型Ａ咖績優建商也不諱言，銀行若持續緊縮土建融額度、甚至提高利率到3％，那麼問題會非常嚴重。未來可預期的是，土地市場強者恆強，恐怕只有滿手現金的大建商才有資格搶地，形成不公平競爭。

　華固建設財務副總經理劉若梅表示，近2、3年來，金融機構持續緊縮土建融之後，目前土融額度只有65％、取得建照要動工時再撥款10％；建融額度約50％，融資利率已提高到2.5％至2.7％左右，「1字頭」超低利率時代已不復見，在銀行受限不動產放款額度「天花板」下，建商根本不可能再養地。

　　劉若梅表示，若金管會再限定銀行年底前的土建融政策，衝擊層面將擴大。首先，預料中小型建商或規模較小的中南部建商將首當其衝；其次，建商過去一套資金、週轉2或3個案子的狀況將成為歷史，低資金成本、高週轉率的「美好年代」將不復見。

　日勝生集團財務副總經理周惠玉表示，近3年土建融緊縮力道，一次比一次力道強勁，此次若銀行再提高利率、緊縮額度，那麼對於最需要銀行提供財務槓桿的建築業來說，無異是殺手?，最可怕的是，中小型還款能力不足的建商，以後怎麼經營建設公司？乾脆關門算了。

　東森房屋董事長王應傑指出，再緊縮下去，預料建商養地將就此絕跡，而且建商購地動能相對被減弱，未來預售屋推案量也會面臨萎縮；不動產市場也可能淪為少數人才玩得起的市場，拱手讓給不需仰賴銀行借款、口袋深的大型建商，以及金融壽險業去玩，這並非社會大眾之福。

繼合庫、土銀，兆豐銀也對房貸進行管控，兆豐銀決策高層已在上月下達指令：「房貸放款餘額必須以今年6月底的1,540億元為限，勿再超過」，房貸利率更提高至2.37％起跳。金融人士指出，未來民眾恐難再在大型行庫辦房貸。銀行主管形容，不少房貸戶現在已沒有辦法再跟大型行庫往來，多數轉進小銀行，甚至是基層農會信用部辦理房貸。

土銀、合庫近來也陸續再祭出管控房貸措施，合庫上月開第一槍，全面提高包括首購族的房貸利率至2.47％後，現在更全面停作建商在作完土建融的後續「分戶房貸」。土銀則是採兩種方式將房貸利率全面提高至2％以上，其中青年安心成家方案超過500萬元的部分，利率將以2.16％起跳，至於自家土建融分戶房貸的部分，則全部提高至2.02％以上，央行先前所謂的1.84％下限利率幾成「絕響」。至於台銀，由於8月房貸餘額比起7月減少16億元，因此目前尚未「以價制量」，大幅提高房貸利率。

公股金融圈人士指出，7月合庫房貸戶大舉出走到土銀，讓土銀8月房貸餘額比7月增加40億元，受到主管機關「關切」，更要求土銀必須以去年底放款餘額（約51.64％總放款占比）為限，土銀因而不得不跟進合庫「以價制量」。金融圈人士指出，央行、金管會兩大部會聯手，牽動大型行庫相繼採取緊縮房貸措施，除使房貸戶搬家風潮愈演愈烈，收入普通的一般首購族，未來購屋利息負擔也因銀行上調利率而將更沈重。行庫主管舉例，若首購族購買1,000萬元的房子，倘若年息多出0.5％，一年就得多繳5萬元利息，平均利息錢一個月要多付超過4,000元，以現在雙北市房價飆漲的程度，房價與利息雙上揚，首購族未來恐更難在雙北市買房。

委賣量增65% 套房與大坪數居多
8月實價登錄上路後市場買氣持續低迷，不少房屋賣不掉的屋主選擇降價求售，根據房仲業者統計，雙北市9月物件開價降幅達10%以上的委賣案量，較5月增41%~65%，其中又以較難貸款的套房與中大坪數住宅較多。

根據住商不動產企劃研究室統計5~9月上旬，網路降價幅度達10%以上的急殺專區委賣案發現，台北市9月委賣量較5月增65%，新北市則增41%，而台中、台南與高雄市僅增3~9%。


房價高降價越快

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，北冷南熱是今年房市現象，且因雙北市房價高、屋主資金壓力較大，而中南部房價相對低、屋主較無資金壓力，因此急售案量明顯較中南部增加許多。
而在急殺專區物件中，又以小套房與46坪以上產品比例最多，15坪以下佔20%，46~55坪與55坪以上分別佔24%與18%，顯示貸款較困難的小套房與中大坪數產，屋主脫手意願高。統計顯示，台北市以大安、中山區，新北市以板橋區急殺委賣案件最多。
另根據「樂屋網」統計最新下殺物件專區，發現雙北市下殺物件比例最高的區域分別是內湖區、大安區、板橋區，樂屋網副總經理紀建琪說：「下殺物件比例較高的區域房價均相對高，因此在今年市場萎縮後也優先反應降價，下殺物件漸出籠。」

點閱率高出4倍

房仲業者表示，大安區是傳統豪宅聚落區，且公寓有都更題材，過去房屋開價普遍過高，但現在房市不景氣，屋主不得不下殺以求出清。
中信房屋和平加盟店店長張明珠就說，大安區有都更公寓屋主願意降開價以吸引購屋族，降幅約5%，但更多屋主已將心目中的成交底價降低5%~10%。
紀建琪說，下殺物件點閱數會較一般物件高出2~4倍，雙北市下殺物件8月的成交佔比為7%與10.8%，皆比5月的成交佔比微幅增加，顯示降價物件成交量持續增加。

京華城昨（13）日舉辦周年慶記者會，針對近來外傳改建一事，京華城表示，「未來事情還不知道」。據了解，京華城目前負債逾百億元，轉售或改建是未來可能選項。根據估算，若處分土地，威京集團將可獲利近150億元。

近日市場傳出京華城將改建豪宅，京華城發言人阮信囊表示，台北市政府核准京華城的土地使用項目，僅有公眾服務設施、國際購物中心、國際觀光旅館、商辦大樓、文化休閒設施、停車場等6項；近年來有商務旅館有意進駐京華城，但不符國際觀光旅館標準，京華城在2010年曾行文北市府詢問土地容積率，並希望放寬商三（特）6項使用限制，以引進更多業種。

市府都發局昨天也說，京華城土地容積率為392%，要放寬使用限制，需由京華城提出細部計畫書。市場盛傳，京華城恐同步申請住宅使用項目。京華城回應，未來的事情還很難說，現階段會專注於零售業。

據了解，京華城在2001年開幕，為打造全台最大球體建築百貨，曾向經建會參與「中長期資金運用辦法」借貸120億元，初期還息不還本，目前已償還10億餘元，負債還超過百億元。

外界推估，京華城有一半營業面積出租，僅有租金收入，京華城今年訂下業績50億元目標，但有不少業績不算在抽成範圍，長年獲利狀況不佳，即使再經營10年，也難達損益兩平，因此也很難去償還上百億元負債。

　交通部民航局昨（13）日表示，國內首座都會區機場園區招商即將啟動，包括民航局現址及周邊土地共5.3公頃，擬採促進民間參與公共建設（BOT）模式，由廠商提案開發，興建商辦大樓、國際旅館、會展中心等，預計吸引民間資金上看400億元。

　交通部政務次長葉匡時表示，民航局將松山機場定位為首都商務機場後，將與台北市政府共同合作開發，進行整體規劃並引進商業機能；在松山機場今年客運量將成長至270萬人次之下，開發完成後潛在商機十分可觀。

　民航局表示，松山機場整體規劃案包括優先開發民航關聯產業廊帶，自民航局現址沿民權東路至華航園區，土地面積達5.3公頃，將導入商辦大樓、商務旅館、會展中心，並將規劃航空關聯產業區，預期可吸引200至400億元民間資金參與建設。

　民航局局長沈啟表示，松山機場位於台北市區精華地區，此次釋出土地地形方正，且不須經過區段徵收，在行政院核定之後，即可進行招商規劃；未來將與台北市政府合作推動，由民航局規劃商務機能設施，台北市政府負責園區景觀。

　松山機場位居要道，以及東北亞黃金航線、兩岸直航帶來人潮，民航局官員認為，此案若能順利完成招商，不僅可活絡松山機場周邊商業發展，未來若能結合鄰近軍方營房改建及都更案，附近房地產價格可望攀升，更可提升台北在亞洲的經貿地位。

　根據民航局委託顧問公司初步的規劃，位在松山機場入口，與第一航廈正對面的民航局辦公室將改建為商務旅館，民航局將往左遷移到原本中華航空的訓練中心。民航局也擬在旅館旁規劃興建會議中心、會展中心，讓松山機場園區內有一條商務廊帶。

　民航局表示，松山機場整體規劃案已送行政院核定，已有10家知名建商、飯店業者等洽詢，預計年底前將舉行廠商說明會；而興建旅館部分未來還要經過台北市都市計劃審議，預計最快明年就可啟動。

　實價登錄上路後，房市買賣雙方呈現拉鋸戰，根據房仲業者調查，9月上旬台北市降價求售物件，已較今年5月暴增65％。儘管賣方願意降價出售，但仍有高達近6成的買方，認為目前房價太高，買賣雙方對房價認知仍有不小的差距。

　住商不動產近期調查各店頭交易情況，發現從5月以來，雙北市願意降價1成以上求售的屋主增加不少，和5月相比，9月上旬北市增加6成5，新北市增加4成1；反觀中南部地區，因近期南部房市火紅，屋主並不急於求售，願意降價者僅不過1成。

　若從產品房型觀察，貸款較困難的15坪以下小套房、與46?55坪的中大坪數產品，願意降價出售比率超過2成；而16至35坪的賣方對價格較為堅持，是降價物件中比例最少的，約在10％?14％左右。

　不過，儘管賣方屋主已願意降價求售，但買方似乎仍不領情。根據東森房屋於8月底至9月初所做的民調顯示，仍有高達59.7％的民眾認為房價或租金太高，比起6月時的44.5％還高出15.2個百分點。

　東森房屋副總經理黃淑苓表示，整體經濟不樂觀，薪資未調，民眾看緊荷包不敢消費，相對會覺得認為房價太高，高達90.5％以上的民眾，都認為房價稍高，比第2季88.2％還高出2.3個百分點。

　另，因政府一方面推各項房市政策，包括奢侈稅、實價登錄等，另一方面市場又傳出台北、台中、高雄等地土地、商辦創新高的現象，讓高達44.2％的民眾，無法判斷第4季是否為購置產的好時機。

「反對區段徵收，堅持市地重劃！」新北市新店區中央新村北側的三百多名地主，昨天下午到新北市政府發出怒吼，在抗議過程中，警民雙方發生推擠、齟齬；自救會發言人莊志良說，區段徵收只能拿回四成土地，市地重劃最少可分回四成五，爭取權益絕不退讓。

城鄉局︰開發有全國一致政策

新北市政府昨天下午二點召開都委會審查大會，抗爭的地主趕在開會之前陳情、抗議；市府城鄉發展局局長張璠表示，中央政府對於農業區開發有全國一致的政策，農業區不可建築用地要變更為可建築用地，必須以區段徵收開發，今年十月即可發布當地的細部計畫，明年開辦區段徵收，加速地方發展。對此，莊志良等地主怒批市政府違反民意，強調要抗爭到底。

申請集會被駁回 警兩度舉牌

三百多名地主昨天到市府抗議，民進黨籍市議員陳永福及立委羅明才的助理到場聲援。地主群聚在市府大門周邊，群情激憤指責市府官逼民反、與民爭利；由於抗爭地主在十一日才向海山警分局申請集會，因不符「六天前申請」的要件而被駁回，警方在市府大門前圍起人牆，阻擋抗爭民眾進入，並以非法集會為由，兩度舉牌要求解散，警民發生小規模的肢體推擠，所幸未爆發衝突。

張璠出面溝通，但抗爭的地主要求市長朱立倫或副市長許志堅出面，雙方僵持不下；最後在張璠及海山警分局長劉章遠等人婉言安撫、協調後，同意讓自救會十名代表進入市府都委會陳情，抗爭民眾最後遞交陳情書給張璠，結束抗爭離去，歷時約一個多小時。

地主︰縣府時曾決議無法區段徵收

莊志良等地主指責說，新店中央新村北側附近地區都市計畫開發案已延宕十多年，民國八十八年就由農業區變更為住宅區，但當時的台北縣政府表示因為沒錢辦理區段徵收，因此雖然名為住宅區，卻不能建造房屋。

莊志良等人抱怨說，因為台北縣政府沒錢，地主從九十三年多次陳情，要求自辦市地重劃，縣府九十八年曾決議「區段徵收的財政負擔過高，應鼓勵私人或團體辦理」，但縣府升格後卻出爾反爾，先否認「財政困難而無法區段徵收」的說法，且在沒有通知地主參與的情況下，擅自決議仍採「區段徵收」，宛如苗栗大埔事件重現新北市。

城鄉發展局表示，中央新村北側開發區位於新店區中央路以西、環河快速道路以東與和平社區以南，約四十公頃，緊鄰捷運Ｙ７機廠站，未來將開發成住宅區、兒童遊樂場、國小校地和二公頃的歷史公園等。

台北花博營運期間創下六十萬入館人潮的夢想館，延長營運後，人氣大不如前，北市府仍打算延長營運到明年八月底，從明年開始重新佈展為二代夢想館。北市議員高嘉瑜昨天指出，夢想館從去年八月整修後續展，虧損至今年八月底已破億元，明年二代夢想館將再花費近一億四千萬元，其中預算都採限制性招標，多項花費經費編列浮濫，許多費用沒有細目，宛如文建會建國百年「夢想家」台北版。

高嘉瑜昨天召開記者會指出，夢想館從去年八月重新開幕，到今年七月底止，平均每日入館人次已經從去年八月的一千五百九十八人滑落到今年七月的七百七十五人，今年六月更是只有五百七十二人，與花博期間平均每日入館人次都有三、四千人以上相比，夢想館人氣已大不如前，以卅五萬人參觀人次來計算，每入場一人次，就要虧損三百廿六元。

產發局：經費僅一代的三分之一
北市產發局簡任技正高振源表示，二代夢想館的佈展費用只有第一代的三分之一，主要內容是台灣的文創產業及藝術創作，門票收入也是基本的費用管制，不是以營利為目的。高嘉瑜指出，夢想館展延這一年來預算浮濫，由於館內展品從研發到設計，都是新竹工研院工程師負責，光是台北往來新竹的差旅費就報了六百廿七萬元，律師費用也編列了九十四萬餘元，每個月顧問費平均要七萬多元，其餘沒有細目的雜支費也編了四百六十五萬元。

高嘉瑜說，花博期間，夢想館的網路建置費用就高達八百九十五萬元，其中建置費用一百廿萬，每月的維護費要卅二萬五千元，而延展一年期間，每個月的網路企劃費用也要近十三萬元，「到底是什麼樣的高品質服務內容，需要每個月花數十萬元去做網路的維護？」高振源指出，夢想館延展後編列的差旅費及雜支，都是依據工程人員差旅交通的預估值來推算，工程人員必須定期往返台北、新竹之間。

高嘉瑜說，花博公園夢想館、夢想館展延、第二代夢想館，這些特殊服務案件的標案，都是採用限制性招標，幾乎是廠商開多少，市府就給多少，形成經費編列浮濫，連議員要求提供細目，市府也拿不出來，「光是展延夢想館要花掉一．四億元，其中還有八千四百五十萬元要動用第二預備金，市府還打算免費開放全台中小學生校外教學，擺明是想灌水衝人氣。」

為推動桃園機場園區成為亞太自由貿易的交通樞紐，桃機公司昨（13）日宣布啟動桃園機場第三航廈興建規劃，興建預算逾500億元，招標公告預計9月下旬上網公告，今（101）年底前選出最優團隊規劃發包，最快107年底完工啟用。
　桃園機場公司總經理林鵬良表示，第三航廈位於第二航廈西側，包括航廈主建築、登機廊廳、停機坪、旅客運輸系統、多功能使用大樓等，東側可通往第二航廈，底下設有機場捷運車站，另還有複合式商業設施。

　有關第三航站區的推動，林鵬良指出，將分為總顧問標、設計競圖以及興建施工等三階段；由於是全球少見的大型機場興建案，很多國際團隊都有興趣，對年底的總顧問技術服務招標躍躍欲試。

　林鵬良指出，由桃園機場公司所舉辦的說明會，共有90家國內外廠商參與，其中有分別來自13個國家的國際團隊洽詢，包括美國、加拿大、英國及法國代表處人員也親自出席。

　根據桃園機場公司規劃，總顧問將負責第三航廈綜合規劃、營建管理、環境影響評估，以及基本設計、建設及施工監造等。

　交通部官員指出，根據波音公司預測，亞洲在世界航空客運市場的占比，至民國117年將提高至41％，桃園機場位於快速成長的亞洲市場，尤其在兩岸直航與亞太各國自由貿易協定簽署的帶動下，更需要加強桃園機場的交通樞紐地位。

　　桃園機場於99年、100年的客運量均高達2,500萬人次，今（101）年上半年更較去年同期成長14％，預估今年全年可達2,850萬人次；官員估計，若以每年5％的成長率來看，預計20年後，將可望成長至5,800萬名人次。

　　桃機公司指出，第三航廈啟用後，預計旅客年容量可達4,300萬人次，目前桃園機場第一航廈年容量為1,200萬人次，若完成整建可提升至1,500萬人次，第二航廈為1,700萬人次，完工後的第三航廈年容量將會是第一航廈的3倍，第二航廈的2倍。

　桃機公司表示，第三航廈總顧問標招標將於11月下旬截止，於12月進行評選作業，得標團隊預計明年起進行設計競圖，103年動工興建，最快107年中完成啟用。

景氣低迷，北市高總價住宅市場表現冷清清，由於8/1實價登錄正式上路，不少民眾期待房價下修，紛紛放緩購屋腳步，另外，央行對於北市8000萬以上豪宅貸款條件限縮，更是大大影響換屋族購買力，8月北市總價8000萬以上的豪宅交易量能明顯萎縮，其中「換屋族」交易量更是大幅下滑，根據永慶房產集團統計，8月北市8000萬以上住宅交易量較7月量縮達四成，其中，換屋族群單月交易劇減高達六成，受限貸政策影響最大，表現最為弱勢。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，8/1實價登錄上路對房市影響，目前其實仍有待觀察，不過，由於不少高資產人士，多少都不願財產交易曝光，因此，8月實價登錄上路後，高資產人士進場狀況確實明顯減少，一些知名的豪宅近期幾乎零成交。除此之外，由於下半年經濟景氣不明，近期投資人及購屋者觀望心態都相當重，更有不少民眾期待房價下修，寧可先將現金放口袋也不願進場，導致8月大台北8000萬以上高總價住宅交易量大幅萎縮。

對於8月總價8000萬以上的豪宅，「換屋族」單月大減6成， 黃舒衛指出，6月底央行理監事會祭出第三波選擇性信用管制，明定北市8000萬元以上房貸成數不得超過6成，且無寬限期的措施，雖有助於打擊房市投機，使得投資族群近兩個月幾乎消失，但對於不少需高貸款成數的北市高總價自用換屋客群卻產生很大的影響。依照央行的資料顯示，北市8000萬以上高總價住宅以往購屋貸款成數可高達80~97%，而在新規定下，購置8000萬以上住宅將需多準備等於自備款需增加2~3成不等，對於開設公司或經商，常需資金調度的高總價換屋族來說，負擔增加相當大。

交通部民航局昨（13）日表示，國內首座都會區機場園區招商即將啟動，包括民航局現址及周邊土地共5.3公頃，擬採促進民間參與公共建設（BOT）模式，由廠商提案開發，興建商辦大樓、國際旅館、會展中心等，預計吸引民間資金上看400億元。
　交通部政務次長葉匡時表示，民航局將松山機場定位為首都商務機場後，將與台北市政府共同合作開發，進行整體規劃並引進商業機能；在松山機場今年客運量將成長至270萬人次之下，開發完成後潛在商機十分可觀。

　民航局表示，松山機場整體規劃案包括優先開發民航關聯產業廊帶，自民航局現址沿民權東路至華航園區，土地面積達5.3公頃，將導入商辦大樓、商務旅館、會展中心，並將規劃航空關聯產業區，預期可吸引200至400億元民間資金參與建設。

　民航局局長沈啟表示，松山機場位於台北市區精華地區，此次釋出土地地形方正，且不須經過區段徵收，在行政院核定之後，即可進行招商規劃；未來將與台北市政府合作推動，由民航局規劃商務機能設施，台北市政府負責園區景觀。

　松山機場位居要道，以及東北亞黃金航線、兩岸直航帶來人潮，民航局官員認為，此案若能順利完成招商，不僅可活絡松山機場周邊商業發展，未來若能結合鄰近軍方營房改建及都更案，附近房地產價格可望攀升，更可提升台北在亞洲的經貿地位。

　根據民航局委託顧問公司初步的規劃，位在松山機場入口，與第一航廈正對面的民航局辦公室將改建為商務旅館，民航局將往左遷移到原本中華航空的訓練中心。民航局也擬在旅館旁規劃興建會議中心、會展中心，讓松山機場園區內有一條商務廊帶。

　民航局表示，松山機場整體規劃案已送行政院核定，已有10家知名建商、飯店業者等洽詢，預計年底前將舉行廠商說明會；而興建旅館部分未來還要經過台北市都市計劃審議，預計最快明年就可啟動。

　去年來台觀光客突破600萬人次，單是南投日月潭風景區就吸引數以百萬計的國內外遊客湧入，已為周邊城鎮、尤其是草屯鎮，帶進龐大且誘人的觀光財，吸引愈來愈多知名企業、爭相進軍位居日月潭與中興新村之間的草屯鎮卡位。

　包括由草鞋墩人文觀光產業發展協會榮譽理事長江欽良投資的寶島時代村、以及王品集團旗下的聚火鍋、西堤牛排；還有，知達開發公司轉投資的知達工藝會館與藝禾私房餐廳、知名的微熱山丘鳳梨酥觀光工場、特力屋集團、福美飯店等均已陸續進駐草屯展店卡位。

　南投縣旅遊業者表示，日月潭風景區是陸客團指名必到景點之一，去年吸引逾百萬陸客團觀光，加上南投縣府積極推廣觀光休閒產業，在草屯鎮打造的猴探井風景區，新景點「天空之橋」開幕，暑假期間每天吸引上萬名遊客蜂湧而至。

　此外，斥資5億元打造、充滿懷舊氛圍的寶島時代村，外觀走現代化建築，內部由70多家餐廳組成的復古老街、舊時代場景，也是全台首座結合夜市文化的文創觀光園區。今年6月底開幕以來，暑假期間的周末假日、每天吸引逾萬名遊客參觀，為草屯鎮的新景點。

　旅遊業者表示，過去草屯鎮是遊客前往埔里鎮、或是魚池鄉的日月潭風景區的必經之道，不過，隨著國道6號的開通，遊客不再湧入，草屯鎮一度沒落。今年在寶島時代村與猴探井風景區兩大新景點啟動後，加上既有觀光景點、台灣工藝文化園區的帶動，吸引愈來愈多觀光客湧入草屯鎮，預估每年將帶進可觀的觀光商機。

　看好觀光客為草屯鎮帶來的住房商機，加上草屯以汽車旅館居多，旅館與飯店並不多，知達開發公司繼取得擁有158間客房的知達鹿港文教會館租賃案後，再取得台灣工藝研發中心OT案，斥資打造擁有28間特色套房的知達工藝會館。

　還有業者將草屯鎮碧山路上的舊百貨大樓，重新拉皮改裝成為福美飯店。

　高雄國際旅運中心預定11月發包施工，高雄港務公司將港灣規畫為郵輪經貿特區，與廈門港務控股集團合作，引進皇家加勒比海等國際郵輪業者，行駛高雄與東南亞地區，並結合高雄市政府規畫的亞洲新灣區，共同創造高雄成為國際觀光旅遊港灣城市。

　高雄市長陳菊與台灣港務公司董事長蕭丁訓，昨（13）日在駁二藝術特區舉行高雄「亞洲新灣區」與港務公司「兩岸郵輪經濟區」港市合作會談。

　蕭丁訓表示，台灣港務公司已經與廈門港務控股集團，在日前正式簽訂合作意向書，希望能在東南亞打造郵輪經濟圈，以高雄為起點，往南與香港、往北與上海、往西與廈門，連接成經濟價值提升的郵輪經濟圈。

　在擔任基隆港務局長期間，即成功引進郵輪產業的蕭丁訓指出，廈門港務控股集團與皇家加勒比海和米高梅等國際郵輪、觀光產業有合作關係，因此，在高雄港務分公司準備規畫高雄港1到22號碼頭，成為一個郵輪經貿特區過程中，希望藉廈門港務控股集團的既有產業網路，一起合作共同招商，將國際郵輪產業引進高雄。

　他說，已經完成國際競圖的高雄國際旅運中心，目前正在申請建築執照，很快就可以公開招標，預定今年11月發包、施工，未來，除了作為台灣港務公司營運總部，將可同時泊靠兩艘22.5萬噸大型郵輪，可載5,400名旅客、及2,400船員，開啟高雄郵輪產業新紀元。

　陳菊指出，港灣建設投資最重要的是，能夠吸引更多的民間企業投資高雄，市府規畫的「亞洲新灣區」已經發揮了築巢引鳳的預期效果，而港務公司的「兩岸郵輪經濟區」，更進一步促成高雄與廈門，兩岸雙港同時推動郵輪經濟產業，共同向國際招商，開發引進國際級娛樂事業、觀光飯店，吸引亞洲與國際觀光旅客。

京城建設董事長蔡天贊約2周前，以每坪150萬元賣掉美術館明誠路建地，昨（12）日則以每坪116.7萬元標得同區土地，「土地公」操盤，高賣低買遊刃有餘，瞬間創造每坪33萬元利差。

高雄市地政局官員說，以剛成交不久的明誠路汽車旅館用地與昨天標售的美術東4路公有地相比較，明誠路土地較具商業氣息，原本認為公有地即便無法衝高到150萬元，至少可以130萬元至140萬元高價脫標。

官員表示，沒料到這塊地昨天只吸引3張標單，與以往熱門土地至少10幾張標單相比，競爭顯得冷清，而且最高價僅來到116.7萬元，遠低於同區明誠路交易價的150萬元，第2標更大幅滑落到92萬元。

資深建商表示，蔡天贊2周前才高價賣地，10幾天之後低價標得同區土地，高賣、低買的結果，創造最高每坪33萬元利差。而雖然蔡天贊比第2標高出20%，乍看價格買貴了，但資深建商認為可將美術館地價支撐在每坪100萬元以上，對於在同區還有近5,000坪建地的蔡天贊而言，百利無一害。

戴德梁行總經理顏炳立昨（12）日表示，游資持續豐沛，台北土地愈來愈少，近日房市「揮金南下」趨勢明顯，中南部土地將掀補漲行情，累計今年以來土地市場交易量已達967億元，預估全年可突破1,400億元，較去年成長逾兩成。

戴德梁行昨日宣布，已接受高興昌委託，代其標售位於高雄市八五大樓前方的1,111坪商業區土地，底價為14.5億元，每坪約130.5萬元；若順利標出，將創三多商圈區域新高，預計10月5日開標。

戴德梁行統計，今年以來土地市場的成交量已近千億元，全年可望站上1,400億元，較去年的1,150億元大增21.7%，但仍遜於前年的1,732億元。

商用不動產部分，今年以來的成交量為557億元，預估全年約在千億元之譜，較去年的1,378億元衰退，主因釋出的好樓不多，加上金管會嚴控投報率，壽險業者出手更謹慎。

在樓市調控大背景下，有人選擇斷臂求生，有人選擇自我放逐。分三次將復興天地中心專案股權拱手賣給SOHO中國後，華麗家族股份有限公司 (600503.SH，以下簡稱“華麗家族”) 目前僅靠上海匯景天地和蘇州太上湖兩個專案維生。

大股東一年內瘋狂減持套現25億元，加之遊資對其礦產、石墨烯概念的炒作，引發外界對於其退出房地產行業的無限遐想。

或繼續賣專案

2008年，華麗家族股改時，大股東南江集團曾承諾如果其2010 年淨利潤低於5.05億元，將以現金方式補償差額部分。2010年開始銷售的蘇州太上湖專案僅為華麗家族帶來1億元左右的淨利潤。為此，華麗家族當年選擇將持有淮海中路復興天地中心項目的上海弘聖房地產開發有限公司48.4761%股權出售給SOHO中國，獲得約3.9億元淨利潤。

2011年3月，華麗家族再度以7.88億元的價格轉讓了上海弘聖31.5%的股權。時隔一年，今年3月28日，華麗家族發佈公告，以5億元的價格將持有的上海弘聖剩餘20%的股權全部轉讓。至此，SOHO中國全面接盤復興天地專案。

華麗家族2012半年報顯示，報告期內，蘇州太上湖專案僅取得銷售收入6079萬元，匯景天地取得銷售收入7.09億元。同策提供的資料顯示，今年以來匯景天地僅銷售31套，6-8月的銷售均價在4.2萬/平方米左右，而此前匯景天地的售價可達6萬-7萬元/平方米。同策諮詢研究中心總監張宏偉向時代週報記者表示，“華麗家族在上海估計要退出了，打折清盤，沒有錢拿新的項目，未來可能慢慢退出房地產市場”。

華麗家族董秘婁欣告訴時代週報記者，“匯景天地是大平層，蘇州太上湖是獨棟和聯排別墅，在目前限購限貸下，受到較大影響，所以我們現在採取了降價促銷措施。但畢竟太上湖屬於蘇州太湖度假區，不屬剛需和改善型需求，獨棟去化率基本停滯，聯排7月促銷還有一定效果。匯景天地在盧灣區，我們拿出一部分戶型的房源降價，以4萬多/平方米對外出售，降價成交量相對會好。”

由於有36億元的存貨，婁欣並不否認後續可能通過股權出售、打包出售等方式尋求合作。

一級開發資質被終止

2011年4月，華麗家族與靜思園（蘇州）置業開發有限公司簽署協定合作開發“同?文化休閒博覽園”專案，雙方共同出資設立蘇州南星湖文化旅遊發展有限公司負責該專案的開發，華麗家族出資7000萬元，占70%股份，擬開發1200畝土地，總投資30億元，目前1200畝土地的動拆遷已基本完成。

但婁欣表示，由於一年多來吳江及同?鎮周邊的房價及成交量均有不同程度下跌，按照目前形勢發展，未來該專案的投資收益可能發生較大差異，另外1200 畝土地分 5 年取得，也會存在各種不確定性，這些因素都導致專案開發將面臨較大的政策風險和市場風險，因此該專案的開發節奏不得不放緩、甚至不排除終止投資的可能性。

值得注意的是，華麗家族在半年報中披露稱，由於政府對房地產行業的持續調控，公司房地產開發和銷售業務受到較大的影響，致使公司未達到房地產開發企業一級資質證書延續評審的要求，因此 2012 年公司未取得相關資質。

滬上一位開發商稱，“很多地方土地出讓、開發都設置了一級資質這類的門檻，沒有一級資質，華麗家族未來拿地開發會受到一定程度的影響。”

對於華麗家族是否會退出房地產行業，婁欣顧左右而言他：“蘇州太上湖一共851畝地，地上建築面積76萬平方米，地下20萬平方米，目前只開發了25萬平方米，占1/4。後期規劃的高層一棟還沒蓋，有一半的土地可供開發，將根據市場情況進行後續開發，在資金回籠的情況下，不排除再收購一些好的專案，主營業務目前沒有大的變更。”

大股東開闢第二主業

在房地產銷售遇到困難的同時，華麗家族大股東轉而大力開拓第二主業。

2010年，華麗家族收購廣東華孚投資100%的股權，收購總價為5.55億元；間接收購獲得華泰長城期貨40%的股權，初始投資成本2.4億元。2011年，與大股東出資2億元獲得海泰投資100%股權，間接持有海泰藥業61.6%的股權，進軍生物和醫藥行業，其主要項目是我國首個“乙型肝炎治療性疫苗（乙克）”，其中華麗家族出資5000萬元，占股25%，目前，該項目尚未取得階段性成果。

今年4月，華麗家族大股東同中國科學院寧波材料技術與工程研究所、劉兆平先生及其研發團隊共同實施組建了寧波墨西科技有限公司，該公司正在慈溪市慈東濱海區投資建設世界上第一條量產石墨烯生產線，預計將於2013年建成投產。與此同時，華麗家族大股東南江集團及其實際控制人從 2011 年開始在全球範圍內考察礦業和能源項目（尤其是金礦）的投資機會，在2012 年 3 月收購了巴布亞新磯內亞的 1 個黃金採礦權的控股權，並在巴布亞新磯內亞申請了其他多個金礦的探礦權，預計10月將開始進行試驗性開採。

8月，華麗家族發佈公告稱，大股東南江集團於2012年5月18日至8月9日期間，合計減持了1542.77萬股，占公司總股本的1.35%。本次減持後，南江集團仍然掌握著華麗家族的控股權，還持有公司2.6億股股份，占公司總股本的22.89%。這已是去年7月以來，南江集團與其一致行動人皙哲投資進行的第五輪大規模減持，總共套現高達25億多元。對於瘋狂減持套現，是否意味著對房地產業務的看淡，轉而開拓第二主業。然而婁欣卻表示，目前為止，上市公司並沒有進行任何第二主業的開發，只是大股東在進行礦產資源、生物、醫藥、高科技新材料方面的探索，當風險可控，市場風險、財務風險得到釋放的情況下，大股東的礦產資源會擇機轉移到上市公司，形成第二主業，今後主業的變化就水到渠成。

記者從上海市房管局獲悉，今年1-7月，本市新開工建設各類保障性住房約7.6萬套，占年度目標套數的46%；竣工約7.1萬套，占年度目標套數的79%；可供應約7萬套，占年度目標套數的62%。

全國各地保障房建設順利推進。今年1-8月，全國城鎮保障性安居工程新開工650萬套，開工率為87%，基本建成420萬套，完成投資8200億元。

受到部分地區一二手房價格倒掛的影響，在剛剛過去的8月，不少二手房購房者被二手房的高價“嚇到”了新房市場。

二手房購買力遭分流

“這房子也太貴了，比新房還貴。”“咱這是現房啊，馬上裝修，馬上住，新房還得等個一年吧……”不等仲介說完，張莉就轉身踏出了仲介公司的大門，任仲介小夥子追出來在身後解釋得手舞足蹈，也沒有停下腳步。

兩天之後，張莉成為了旁邊在售新房的業主之一。

二手房購買力遭到分流，這並非個案。

據偉業我愛我家市場研究部統計，8月份住宅成交總量28215套，其中二手住宅13690套，占比從7月份的與新房持平降至48.5%；與此同時，成交均價卻環比7月份小幅上漲了1.1%。

舊房比新房每平貴兩千

由於二手房市場近期需求旺盛，價格上漲較快，新房價格周邊二手房價格差距縮減，個別區域出現了二手房與新房價格倒掛的情況。

以朝陽北苑的華貿城為例，第三期專案在8月初開盤，目前的成交均價是2.4萬-2.5萬元/平方米，而前兩期的二手房價格大約在2.6萬元/平方米左右，形成價格倒掛。由於二手房多為不滿5年的次新房，當下購買就可入住，定價高出新房，而市場需求的旺盛更增強其對未來價格上漲預期。

記者瞭解到，當前新開盤項目多集中在朝陽、大興、通州、順義等區域。根據交易管理網站資訊統計，5月份至今有73個專案入市，其中朝陽區有16個，大興區有8個，通州區有7個。項目集中的商圈有大興黃村鎮、朝陽北苑區域、通州梨園區。而這類區域新房專案集中入市對於周邊的二手房產生明顯影響。

當前北苑區域多個新房專案入市，包括偏高端的新房樓盤，如潤澤悅溪，定價大約在2.9萬-3.1萬元/平方米。新房專案入市後，促使業主對未來市場價格上漲預期進一步增強，加之需求旺盛的情況下，價格走高。

成交下滑 未來價格上漲難度大

鏈家地產市場研究部的常清認為，當前業主調價主要基於其對市場的預期。新房項目入市後，其定價水準會對周邊二手房業主產生影響，尤其是一個樓盤分多期入市，新一期的房屋價格和需求會直接影響前幾期業主的價格預期。


但是從消費者心理來看，價格走高後，觀望情緒趨重，華貿城周邊的二手房成交與上月相比有所下降，當前看房的消費者購房積極性也降低。

偉業我愛我家市場研究部也分析指出，伴隨樓市成交量的回暖，二手房價格的小幅上漲，又再次觸及到了首次置業的剛需購房人群能夠接受的房價的紅線，這部分購房人群大多資金實力相對有限，面對二手房業主報價的上漲，議價空間的縮小，只能再次陷入觀望，或者轉向房價和稅費相對低廉的新房市場。這也是導致8月份二手住宅成交量大幅下滑的因素之一。

常清認為，目前主要影響實際成交價格的仍是市場供需關係。業主試探性漲價後，消費者購房積極性降低，價格繼續上漲難度增大。

綠城中國9月13日公佈最新銷售簡訊，8月綠城共取得銷售合共1363套，銷售面積約22.4萬平方米，銷售金額為人民幣44億元，同比大漲91.3%。

8月，綠城集團共有8個新項目或項目分期推出銷售，總推盤面積約10萬平方米。包括常州玉蘭花園、舟山長峙島、杭州翡翠城、富陽富春和園、南通啟東玫瑰園、海甯百合新城、杭州蘭園。

截至2012年8月31日止8個月，綠城集團累計取得銷售金額約人民幣300億元(包括人民幣28億元的協議銷售額)，同比增長12%。總銷售金額中歸屬於本集團的權益金額約為人民幣163.9億元。

公告表示，8月綠城新增一項目，即桐鄉雅達國際健康生態產業園項目。資料顯示，該專案位於浙江省桐鄉市烏鎮鎮白馬敦村。用地性質主要為住宅用地，占地面積約為23.3萬平方米，規劃地上建築面積約為15.6萬平方米，專案總土地款約為人民幣1.9億元。綠城通過

綠城表示，計畫以養老地產為主題開發此專案。宋衛平日前亦表示，包括轉移部分資產也是為發展養老地產做準備。“必須做好的是養老，可能做好的是農業。”

養老地產方面，宋衛平透露，可能與普通住宅開發模式無異，但會更加注重對老年人的服務，目前正發展50萬平的養老地產專案，預計兩年後可交付使用。

9月12日，綠地集團與濟南市政府簽署投資開發協議，計畫開發超高層大型城市綜合體等項目，總投資約200億元。

這次簽約的專案包括濟南綠地新都會、高鐵站商務商業中心、濟南經十一路片區舊城改造三大項目。其中，濟南綠地新都會專案總用地面積約262畝，總建築面積約100萬平方米，總投資約80億元，將規劃建設一棟高度超過200米的城市地標建築以及裙樓商業綜合設施。

據瞭解，這是綠地在濟南投資第一高樓綠地普利中心後，在當地投資的又一項超高層建築。

另外，經十一路片區舊城改造項目和地處濟南市西客站核心區的綠地中央廣場專案，則標誌著綠地將積極參與濟南舊城改造及高鐵站商務區開發。

9月13日，融創綠城旗下綠順房地產、九龍倉旗下龍潤房地產聯合以8.34億競得浦東新區唐鎮5街坊180/1丘住宅地塊，樓板價11544元/平，溢價率0.3%。

該地塊東至唐安路，南至高科東路北側10米綠帶，西至唐豐路，北至春源路，出讓面積60205.9平方米，容積率1.2，起始總價8.317億元，起始樓板價11512元/平。

根據土地出讓條件，該地塊內中小套型(90平以下)住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積20.0%，計14449.42平方米。

而於7月25日，綠城融創才於同一區域首次合作拿地，以16.44億元的價格，奪得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊，折合樓面價約1.5萬元/平，溢價率37%。

在長達50餘天的住宅用地零成交後，北京土地市場終於在9月再度開閘供地。9月10日，北京首都開發控股（集團）有限公司以約12.92億元的投標價，競得北京市順義新城第12街區西馬坡政策性住房專案地塊，為今年北京出讓的面積最大宅地。

北京開閘供地

今年3月以來，北京樓市的成交量持續高位運行，甚至5~8月連續4個月新建住宅成交量均超過萬套。持續半年成交量回暖，迅速拉低了北京商品住宅的庫存量。據北京中原統計，截至9月2日，北京市場中可供銷售的商品住宅僅為77104套，創造了這一統計資料的歷史最低點。

在樓市成交回暖的帶動之下，北京土地市場也在9月迎來今年供地的一個小高潮。

根據北京市土地整理儲備中心的資訊，目前，在該中心掛牌可售的經營性用地的總數量達到了31宗，除1宗商業金融用地為此前掛出至今無人應價外，其餘30宗均為9月之後開始出讓。

30宗9月出讓的土地中，含有居住性質的地塊佔據了半壁江山，達15宗，其中僅2宗為招標出讓，其餘均以掛牌方式出讓。

北京中原市場研究部的統計資料顯示：北京前8月出讓了95宗土地，合計土地出讓金為251.13億。其中成交經營性用地僅有30宗，成交金額約為220.67億元，而居住類用地僅有14宗，成交金額為150.45億元。

“不算尚未公佈底價的招標地塊，僅按照已經有底價的掛牌地塊的掛牌起始價計算，其土地出讓金就已經達到了166億。”基於此，北京中原市場研究部總監張大偉判斷，9月北京的土地出讓金收入有望超過今年前8月總和。

對於此次北京土地市場的集中供應，張大偉分析認為，其原因首先在於樓市調控導致包括北京在內的全國各地土地收入銳減。

財政部日前公佈的上半年全國政府性基金收支情況就顯示，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。其中北京土地收入跌幅最大，超過了63.5%。

而隨著今年3月份以來住宅銷量的持續回升，以及土地價格的小幅回落，一些房企的購地熱情被重新激發。尤其是6月份京穗“地王”的出現、土地流標情況有所好轉以及溢價成交的增多，土地市場已顯露轉機。“因此政府便抓住這一時機開始加量賣地。”張大偉如是說。

龍頭房企出手

實際上，開閘供地的情況不僅出現在北京。

8月底，占地達456畝的杭州主城區7宗地塊以前所未有的齊整陣容低調出讓，龍湖和萬科等房企均有所斬獲；8月24日，武漢市迎來今年最大規模的土地拍賣，共有36宗地集中推出；廈門市國土資源與房產管理局發佈公告稱，於9月7日公開出讓17幅地塊；溫州市政府也於近日大擺“地產宴席”，一次性推出52宗共計3220畝土地，供應力度前所未有。

地方政府的推地熱情也得到了開發商的積極回應，萬科、華潤置地、招商地產、綠地集團、大連萬達等大型房企都在近期出手拿地。其中，截至9月11日，萬科9月拿地金額就已達到68.84億。

“上半年房企拿地意願比較低，土地市場供需也相對冷淡。”鏈家地產市場研究部常清認為，進入下半年，隨著市場的回暖，部分房企現金流有了明顯的好轉，拿地意願回升。尤其是龍頭房企的去庫存大多取得明顯成效，此時加大土地儲備擴張也尤為重要，因此他們最近一段時間的拿地表現尤為積極。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，對於資金掌控較好的龍頭房企來說，選擇此時出手拿地的另一個重要原因在於，目前全國土地市場相比前兩年波動較小，地價相對處於低位；同時由於調控後地方土地財政明顯縮水，下半年地方政府推出優質地塊的意願也相對較高，其中一些大體量、對於房企資金實力要求較高的地塊也抬高了入市的門檻。他認為，“兩股力量的相互作用，不僅刺激了大型房企拿地的積極性，也使得他們在競爭中更具優勢。”

不過，張大偉認為，目前土地市場的“以價換量”尚未完全奏效。“從過往經驗看，‘地王’項目最終入市時通常表現平平。”因此，張大偉預計，下半年居住用地“地王”再頻繁出現的可能性較小，房企將以補充高性價比土地儲備為主，謹慎購地。

受累物業銷售收益下降，新地（016）全年核心盈利僅微升1％，至約217億元，符合市場預期。然而，上市40周年未有派發特別股息，全年派息亦維持每股3.35元，派息率僅達40％令市場失望。管理層表示，未來集團將積極買地，冀預留更多資金作發展之用，以達到貨如輪轉效用；聯席主席郭炳江建議，政府應提高賣地計劃的透明度，如定期公布未來二至三年的土地拍賣詳情，藉此穩定樓市。

翻查紀錄，新地在過去20周年及30周年皆派發特別股息，可是今年40周年卻未有惠及股東。首席財務總監陳國威解釋，董事會經過詳細的討論後，期望預留更多資金作未來發展，並認為股價受壓與多方面因素有關，不單止受派息政策影響。新地股價在昨午後升幅收窄，收市報107.1元，升0.75％。

郭炳江表示，集團未來會積極買地，「有貨便會賣」。他認為，未來10年，內地及亞洲區機遇仍多，相信可帶動本港經濟發展，同時亦可令人均收入增加，加上低息環境持續，長遠對本港樓市有利。他建議，港府應積極增加土地供應，以平衡樓市的供求。除了增加公屋及居屋的興建，亦提倡政府增加賣地計劃的透明度，如每年透露未來二至三年的勾地表、樓面面積、地點及類型等等，讓發展商都能做好部署，亦可穩定市民信心。

對於政府落實「港人港地」措施，副董事總經理雷霆認為，只屬樓市另類供應，惟首兩幅實施「港人港地」的啟德地皮涉及單位僅1100伙，相信對整體樓市影響不大。

郭炳江又指，建築成本每年皆以雙位數上升，令整體成本難以下降，預期未來數年仍將持續，主要是建築相關行業人手長期短缺，即使有更多優質的土地也沒有人手發展，變相亦會拖慢供應，期望未來整個行業可增加新血。

本財年推售6項目

集團近日新盤「瓏門」定價高於同區近倍，窒礙銷情，更被指與政府穩定樓價的想法「對着幹」。郭炳江表示，「瓏門」開價與市場掛鈎，強調不存在「對着幹」情況。雷霆亦補充說，該項目為區內近年較大型的項目，交通配套及景觀皆屬高質素，認為定價合理。

新地在本財年將推售6個項目，如元朗東的「爾巒」、將軍澳「天晉二期」及西區卑路乍街項目等，預期可達到350億元的銷售目標，較去年度增長約9％。新地地產代理執行董事蘇仲強表示，當中約70億元來自內地，他強調，集團沒有放慢內地業務的發展，只是人力資源有限，未能加快發展速度，惟暫未有計劃拓展新城市。雷霆亦指出，未來仍會選擇性出售非核心投資物業，包括本港的在建新物業，以提高資產周轉率及現金流入。

受惠於市場氣氛改善，信和置業（083）首次發行的5億美元債券，錄得高達35億美元的超額認購。

市場人士指出，信置今次發債反應理想，反映出亞洲區美債市場成熟，今年以來，亞洲區發債體發行的美元、歐羅及日圓等3大貨幣債券，已接近900億美元，較去年全年有接近34％的升幅，料全年發行量可達1000億美元。

信置的5年期債券，票面息率為3.25厘，市場人士指出，息率為亞洲及香港並無評級的同類債券中較低之一。雖然發行額為5億美元，據悉，在推出後1小時內已錄得高達35億美元的認購金額。滙豐為獨家賬簿管理人。

股市差資金流債市

市場人士相信，部分原因是德國憲法法庭日前裁定新的「歐洲穩定機制」（ESM）合憲，利好市場氣氛，同時反映亞洲區美債市場成熟，同時，投資者亦尋求新發債體發行的債券所致。

另有市場人士表示，現時市場資金充裕，若美國落實推出新一輪量化寬鬆措施，資金充裕情況可能更甚，不少資金尋求適合的投資，由於股市表現未算太理想，部分資金流向債市，令信貸質素相對穩健的債券變得吸引，雖然信置為地產公司，但本港不少地產公司業務相對平穩，如有一定的收租物業以穩定收入來源。

此外，今年年初以來，亞洲區美債市場表現理想，年初已有不少地產公司發行美債，其後亦有主權公司、南韓及馬來西亞的機構先後發行美債。

彭博資料顯示，由亞洲區（不包括日本）發債體發行的3大貨幣債券，即美元、歐羅及日圓債券，今年至今已達899.71億美元，較去年全年的675.04億美元，增長逾33.28％，市場人士料全年總發行量會高達1000億美元。

融創中國（1918）、綠城中國（3900）及九倉（004）聯合公布，合共以總代價為8.34億元人民幣投得上海浦東新區一塊土地。該地皮為上海浦東新區唐鎮5街坊180?1丘地塊，面積合共為6.02萬平方米，規劃容積率為1.2，要求建設20%的90平方米以下小戶型，折合樓面價每平米11544元人民幣，溢價率0.3%。

市場焦點全部集中在新界兩個大型新盤，繼屯門瓏門後，落禾沙迎海亦於今天正式開售，可售單位330伙，定價計平均呎價8860元。市場人士估計，樓盤銷情取決於大單位能否悉數售出，預計項目今天可沽逾80%。發展商昨天發第9張價單，涉及38伙，並首度推出四房單位，定價更進取，平均呎價9719元，較首張價單調升達11%。

?地（012）及新世界發展（017）牽頭發展的迎海，已向代理「派貨」，除6大代理行獲分貨外，亦留有部分單位供發展商團隊負責銷售。

首推四房單位

區內代理指出，預計項目一房及二房單位銷情不成問題，關鍵則在於大單位能否順利沽出，預計今天可售出330伙中約80%。日前?地方面曾預計，330伙可望接近沽清。

發展商昨天發出第9張價單，涉及38伙，集中於2座C室及F室，面積706及1194方呎，定價計售價介乎633.7萬（2座5樓C室）至1238.8萬元（2座28樓F室），平均呎價9719元，已較首張價單60伙的平均呎價8758元，調高11%。

?地營業部總經理林達民表示，迎海首度推出2座F室，面積1194方呎，為四房連套房及儲物間，並已命名為「海鑽大宅」。

屯門瓏門增推1伙

另一方面，新地（016）屯門瓏門昨天則加推1伙，屬2座41樓E室瓏門天際屋，面積1777方呎，定價3141.8萬元，呎價1.77萬元。項目迄今推出4伙天際屋，市傳已獲預留，昨天並沽出1座高層B室，呎價約1.25萬元。

新盤大單位受捧，信置（083）及南豐牽頭發展的白石角溋玥．天賦海灣也續銷售，信置營業部總經理田兆源表示，市場憧憬歐債危機可望改善，港股及投資氣氛向好，令買家入市步伐加快，溋玥過去一周共沽22伙，合共套現約3億元，包括10伙溋瓏大宅，呎價介乎8278至9238元，其中3伙（約14%）為內地客；他指出，一位本地買家斥資5185萬元掃入3伙，預料作自住用途，平均呎價約8500元；由於銷情理想，集團考慮最快下周加價，幅度約1%至3%。

田兆源表示，九龍塘逸瓏售出3座天池屋後，尚餘約14伙待售，集團最快下周發信予買家收樓。

九龍塘月初一幅屋地以每方呎樓面地價逾5萬元易手，締造九龍區新高，區內新盤隨即加快推售步伐，市傳由路勁基建（1098）主席單偉豹持有的喇沙利道洋房皇庭滙計劃加快推出，意向呎價維持3萬至4萬元。

市場消息指出，發展商昨天已開始向區內代理派發皇庭滙樓書，相信項目推售已準備就緒。

據悉，該4座洋房意向呎價與早前流傳的「價單」相若，其中36號屋建築面積1.02萬方呎，屬四廳七套房設計，意向價2.98億元，呎價2.92萬元。意向價最高的38號屋，建築面積15380方呎，屬四廳十套設計，售價達5.18億元，呎價3.38萬元；呎價最高則為32號屋，叫價約3.99萬元。

資料顯示，區內洋房項目牛津道1號呎價介乎2.3萬至3萬元不等，故皇庭滙意向呎價已較區內項目高約30%。

另外，西半山天匯曾一度撻訂的26樓B室，土地註冊處資料顯示，單位連車位以1.22億元售出，成交價較撻訂時造價高2000元，以面積3284方呎計，呎價3.72萬元。新買家以隆耀有限公司購入，屬海外註冊公司。

市場消息指出，何文田日和閣中層A室剛以3050萬元易手，面積2248方呎，呎價1.36萬元，創屋苑新高；原業主在去年9月以太富投資名義以2430萬元購入，公司董事為蘇啟聲及陳偉香，前者為馬主之一，後者為其妻子，現任仁濟醫院董事局副主席。單位須繳付5%額外印花稅，連同行政費及佣金等，賬面利潤約430萬元。

市場消息指出，灣仔東亞銀行港灣中心23樓全層剛以呎價約1.55萬元易手，面積約7920方呎，成交價1.2276億元；呎價已突破24樓全層在年初錄得的1.5萬元紀錄，再創該廈歷史新高。

巿傳上環荷李活道151至155號全幢最新以3.2億元易手，該廈屬服務式寫字樓，樓高27層，辦公室單位面積700至1400方呎，以總樓面面積32737方呎計算，呎價9775元。

另一方面，中原（工商舖）寫字樓部助理營業董事黎德發表示，觀塘東瀛遊廣場錄得摸貨成交，屬中層C室以約1168萬元售出，面積1897方呎，擁海景，平均呎價約6157元，成為該廈呎價新高指標，物業以交吉形式交易。

恆地九龍灣巨昇中心 部署改住宅

政府容許合資格工廈免補地價改裝作過渡性住宅，以增加房屋供應，多家發展商包括︰恆地（00012）、新地（00016）、嘉華（00173）及南豐等，正積極部署，其中?地獲准改作酒店的九龍灣巨昇中心，將暫緩動工，並部署改作住宅。

自政務司司長林鄭月娥上周公布優化工廈政策後，市場密切留意政策的細則出台，部分已獲批改裝作酒店發展，而未動工的活化工廈項目，已暫停了發展的步伐，以便研究改裝作住宅發展的可行性。

?地旗下已獲批改裝作酒店發展的九龍灣巨昇中心，現時還未展開動工，據了解，發展商正研究其他具潛力的發展方案，包括重建發展或改裝作過渡性住宅。

新地︰執行上存困難

資料顯示，在長沙灣、荔枝角、九龍灣、觀塘、新蒲崗、黃竹坑及元朗等地區，粗略點算已有14幢由單一發展商持有的工廈物業，具改作過渡性住宅的潛力，若果可順利獲城規會批准改裝，將可釋放約241.7萬平方呎樓面，以平均單位面積500平方呎計算，已可為市場提供約4,835伙中小型住宅單位。

除?地之外，新地、嘉華及南豐等發展商，亦對政府提倡的優化工廈政策感興趣，未來會就旗下持有合資格的工廈物業作出研究。

另一家擁有較多工廈項目的新地，該集團代理執行董事周國賢指出，該政策對增加短期的住宅供應起正面作用，但坦言在執行在仍存在一定的困難，例如工廈與住宅的通風、採光及防火等要求準則完全不同，要在已建成的工廈基礎之上，改裝為一個適合人居住的單位具有一定難度，故要待政府公布政策的細則後才能夠作出研究。

南豐︰須視改裝成本

至於南豐發展董事總經理蔡宏興則表示，會就旗下工廈項目，研究由工業改裝作住宅的可行性，希望旗下工業項目可以符合要求，另亦要視乎市場需求及改裝成本等，並做到物盡其用。

林鄭月娥早前預計，在本港約有1,400幢工廈物業，其中700幢位處「其他指定用途」註明「商貿」地帶，屬合資格改裝作過渡性住宅的工廈物業，故實際的短期供應可能會比現時估計的數目更多，以配合改劃「政府、社區或機構」用地等短期措施，以釋放150公頃短期住宅用地供應，紓緩樓市租金及樓價等壓力。

據悉，規劃署正積極草擬政策的細則，稍後會遞交城規會審議，以便在各區的分區計劃大綱草圖，加入過渡性住宅的新發展用途。至於修改建築物條例的工作較為複雜，故需要較長的時間進行研究，亦被視為政策能否有效執行的關鍵之一。

澳門8月屬傳統淡季，二手市場交投明顯下降，單月約錄500宗成交；而一手樓盤未有新項目推售，市場焦點集中在大潭山壹號收樓及出售餘貨，由於該項目可遠眺金光大道景致，故受買家歡迎。

另外，利嘉閣（澳門）董事總經理廖梓嘉指出，工商舖位市場不在SSD的規管範圍內，故吸引了不少有實力的投資者轉投。不過，市場承租能力強，推高商舖的租金回報率，投資者變得惜售而封盤，用作長綫收租，故令工商盤源緊絀。

第二季審批中住宅共2.9萬個

另外，廖梓嘉並引述土地工務運輸局資料，2012年度第二季「審批中」的私人住宅共有29,191個單位，而「在建中」的私人住宅共有7,171個單位，「已建成」的私人住宅共有1,492個單位。而在審批過程中的樓宇，除審批時間，還要最少2年的興建期，才可推出市場。預計「在建中」的7,171個單位大部分樓宇已在「賣樓花」中消耗，如去年成交的1.7萬宗買賣，現時亦不在市場上流通。故此，希望政府能加快審批過程，適當地調整市場上樓宇的供應量，以解決澳門人士的置業需求。

現時地產市道供求失衡，政府推出SSD措施無疑能擊退短綫炒家。但過去一年置業人士中90%是用家，樓價如大幅波動對經濟會起負面影響。希望政府盡快完善城市規劃，增加土地供應，紓緩現今的樓市狀況。

繼本月初12億元出讓一幅15萬平方米的宅地後，廣州開發區相關部門日前再掛牌出讓今年以來最大面積商服地塊。位於開發區知識城南起步區的ZSCN-A7地塊。該地塊用途為商業服務業設施用地，地塊面積194657平米，相比之下，天河正佳廣場佔地面積僅為57000平米，知識城南起步區商服地塊佔地面積相當於正佳廣場的3.4倍。同時，該地塊建築面積高達64萬平米，建築限高150米，地塊掛牌起始價5.094億元(人民幣，下同)，折合樓面地價793元/平米。該地塊掛牌還特別要求，要結合現有山體水系進行設計，地塊內的建築應體現東方氣派、中國特色和嶺南風格，並保留地塊制高點。

規劃要求保留地塊制高點

　廣州市國土房管局要求，競買申請人或其成立的新項目公司註冊資本須不低於6億元，投資總額須不低於12億元。

　同時，競買申請人須在中新廣州知識城投資企業項目備案，並提供相關證明文件。競得人3個月內必須向規劃部門報送符合本地塊規劃設計條件和相關規範的用地規劃方案，6個月內動工（打樁）建設，36個月內必須全部竣工並投入使用。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，每年第三季乃傳統租賃旺季，而8月是整個旺季的高峰所在，由於租盤供求失衡刺激住宅租金屢創高峰。綜合該行最新數據顯示，8月全港50個指標屋苑的加權平均成交呎租為24.30元，較7月的23.64元上升2.8%，造出連升7個月的強勢外，並且創下近36個月的單月最大漲幅。

　與此同時，租金現水平亦較1997年9月及2011年9月兩大歷史高位分別高出9.5%及7.3%，從技術分析層面上看，數據確認住宅租金已成功穿破長達15年的長線阻力位，預計往後住宅租金將可持續走高。

利嘉閣：高峰後逐步降溫

　周滿傑認為，隨著暑期租賃旺季在9月中正式結束，加上租金已在過去3個月內累積7%的漲幅，租盤承接理應放緩，相信住宅租賃成交以至租金升勢也會逐步降溫，估計年內餘下時間租金潛在最少只有2%至3%升幅。

　按地區劃分，港島、九龍及新界三區指標屋苑租金全線上揚，其中新界區升幅尤其凌厲。數據顯示，受惠大學生及基層用家高價互搶新界東租盤，拉動新界區21個指標屋苑加權平均成交呎租在上月急漲3.2%至每方呎19.31元，領先大市；九龍區20個指標屋苑租金亦在上月平均上升2.6%至每方呎24.21元，排名居次；租金比較基數早被挾高的港島區，租金升勢相對緩慢，上月該區9個指標屋苑租金平均僅升1.9%至每方呎28.68元，敬陪末席。

將軍澳中心升9.7%冠同儕

　上月48個屋苑之中共有39個屋苑租金報升，所佔比率高達81.3%，較7月的79.5%再升1.8個百分點，旺市牽涉範圍愈見擴大。租金報升的屋苑當中，以將軍澳中心的租金升幅最大，屋苑平均成交呎租由7月的20.6元，單月上升9.7%至上月的22.6元，升勢最勁；奧運站柏景灣及粉嶺牽晴間的租金，亦分別錄得8.7%及8.1%的實質漲幅，分列次、季。

　租賃成交方面，大量租盤早在6、7月已被消耗，並且缺乏補充，租盤選擇減少下，8月指標屋苑租賃成交量因此按月微減7%至1,282宗：港島區租市所受影響最大，該區9個指標屋苑上月僅錄232宗租賃個案，較7月份282宗減少18%，減幅屬三區之中最高；新界區屋苑租賃交投亦微減7%至545宗。反觀，九龍區租賃交投則大致保持平穩，區內20個指標屋苑上月共錄505宗租賃個案，數值與7月507宗相若。

城規會今日審議《荃灣分區計劃大綱草圖》，在之前的諮詢期內，雖然遭到地產建設商會與多間地產商的反對，但規劃署不建議接納，相信今日有關大綱圖修訂將大致維持原來方案，但就區內中華基督教會全完堂的高限訂定，考慮相關部門與各局的意見後，規劃署建議由之前的限建4層，放寬至限建9層。

削高限阻礙教會重建

　據悉，城規會2月在修訂該區大綱圖時，將全元堂以及毗鄰的全元第一小學所在的用地，由「住宅(甲類)」用途改劃為「政府、機構或社區」用地，並訂下4層高的高度限制。其後兩位區議員呈交反對申述，認為突如其來的削高限，令業主原本在2011年訂下的重建10層高的計劃被逼剎停，對荃灣居民不公道，現時教會堂址與鄰近學校要共用禮堂及通道，設備早已殘舊和不敷應用，無法進一步擴展服務，故有理由讓他們保留適度的發展空間和高度。

　規劃署指出，「政府、機構或社區」用地的發展規模及密度，將按每個地盤去作出考慮，訂下高度限制可發揮通風作用。就全元堂的重建計劃而言，地積比率為7.875倍，綜觀毗鄰的建築物多以高密度發展，把高度由4層放寬至9層沒有為周邊帶來不良視覺影響，申請地盤規劃亦較細，部門意見亦指沒有交通、環境的問題。再者，民政事務局的意見亦指認為，全元堂除為宗教因素，亦屬慈善團體，當局亦支持相關的重建方案，故規劃署亦建意作修訂。