台灣未利用的國有非公用土地高達八萬三千多公頃，馬政府明年卻編列四十億元的預算租用辦公室。民進黨立委李應元批評，真是莫名其妙、資源分配錯誤，「自己的房地不用，又花巨資租房子，難怪政府的財政越來越困難。」

政院：將請主計總處查明
行政院發言人胡幼偉昨受訪回應說，將請主計總處進一步查明分析中央機關明年編列租用辦公室預算情況。他說，政府組織改造後，部會整併重組，核心業務未減少；此外，部分部會辦公室租金調漲，編列租用辦公室預算時須納入考量。

國防部閒置土地房舍最多
根據審計部一○○年報告，未利用的國有非公用土地高達八萬三千多公頃，其中閒置或低度利用的「建築用地」高達八千多公頃。以問題最嚴重的國防部為例，閒置土地面積約兩百八十公頃，低度利用土地面積約兩千七百四十二公頃，明年編列的房舍租金預算五百二十三萬元。李應元質疑，國防部有這麼多閒置土地和房舍，為何還編列大筆租屋預算？根本是浪費國家資源。 以土地價值來檢視，經建會主管的中美經濟社會發展基金，有一萬多平方公尺的精華房地被閒置，若以台北市今年一月的公告現值來計算，總價值高達四十一億五千餘萬元。

李應元痛批，這部分的土地坐落在台北捷運南京松江站及中山女中附近，是台北市的精華地段，但卻因為長期沒有妥善管理，如今髒亂不堪，淪為都市景觀毒瘤，且歷年修繕維護費用高達五百多萬元，原本應該是金雞母的黃金地段，卻淪為財政包袱。

針對立委指控，經建會發言窗口的副主委黃萬翔手機始終未接聽，無法得其回應。
此外，根據國產局的「各機關宿舍建置暨被占用處理情形彙整統計表」記載，截至今年三月底，各中央機關經管宿舍閒置九百九十五戶、低度利用高達一萬五千九百多戶。李應元質疑，雖然被占用的宿舍陸續在收回，但收回後卻沒有妥善利用，又是一項資產變負債的情況。

居住者的課稅身分，將有重大變革。財政部正研擬放寬居住者的課稅範圍，在台有住所（設有戶籍）者，全年居留天數未達31天，不再視為是中華民國境內居住者，除綜合所得稅率降為單一稅率20%外，海外所得將完全免稅。

財政部近期內將發布這項重大認定原則，擁有雙重國籍的海外僑民受惠最大，未來只要全年在台停留合計天數未達31天，即可按照非居住者身分課稅。

目前來台1天即會被稅捐機關追繳最低稅負，揭露並申報海外所得的情形將不再出現，有利僑民回台投資、觀光。

擁有非居住者身分，在稅負上享有較多輕稅待遇，包括其在台所得僅需就源扣繳，免在每年5月辦理結算申報，稅率亦只有20%；非居住者亦不必申報最低稅負，海外所得無論多寡均不計稅；若在國內有財產，未來亦僅需就在國內財產申報遺產稅，海外遺產不納入課稅。

不過，明（102）年起開徵證所稅時，非居住者在台買賣股票，一律要核實課稅，103年5月時需就102年全年出售股票的交易所得，按15%稅率報繳證所稅。

但非居住者獲配在台股利稅負會減輕，有利長期持有。

所得稅法對於「居住者」的定義，主要有2種標準，包括: 在台有住所，且經常居住中華民國境內；或在中華民國境內無住所，但在課稅年度內居留合計滿183天。

反之，即屬非居住者。不過，財政部從未對「在台有住所及經常居住」予以定義，以致稅捐機關往往視其有無在台設立「戶籍」做為準據。

為擴大投資動能，據悉，交通部近期內將安排向陳揆簡報航空城計畫，爭取籌組跨部會航空城推動小組，一旦陳揆同意，3,743億元航空城計畫可立即啟動，分階段辦理3,200公頃土地區段徵收。

　政院端出的經濟動能推升方案中，航空城計畫可說是指標大案，擬斥資3,743億元，可視為東亞航空樞紐的大建設案，區段徵收面積多達3,200公頃。

　由於計畫龐大，交通部不可能獨力完成，近期內將向陳揆簡報，極力爭取成立跨部會的航空城推動小組，由政院層級領軍，一旦同意，可立即啟動航空城計畫，有效解決各項問題。

　航空城計畫蛋黃部分，包括新建4,000公尺第三跑道及自貿港區土地擴大至近200公頃。另投資5、600億元興建第三航廈，跑道道面整建、客貨運及飛機維修機坪、旅客運輸系統、滑行道、地下勤務道路、聯外道路及其他相關配套設施等。

　蛋白部分，劃設1,600?1,700公頃，包括航空生活服務區、經貿展覽園區、濱海遊憩區、精緻農業發展區、生活機能園區等，其中機場捷運「A11、A15、A16」站區確定納入，桃園縣府將配合站區周邊規劃，新設都市計畫，開發住宅區、商業區、產業專區，引導北部都會區人口移入，並規劃自貿港區土地3、400公頃，中央將協助桃園縣府規劃航空城產業發展計畫。

　官員說，第三跑道完成，第三航廈2018年啟用，可望為桃機帶來每年容納5,000萬進出口人次旅客運量，與香港、新加坡一爭長短。

　惟財政困窘，民航作業基金將出資1,037億元，其中園區第三跑道、自貿港區等土地區段徵收佔了859億元，其餘將作為跑道道路整建等公建經費。

　桃機公司需從營業基金出資2,495億元，部分舉債融資負擔，負責第三航廈500餘億元，第三跑道投資及整地經費，擴大自貿港區投資等。

　蛋白部分，官員說，桃園縣府規劃機場捷運站區開發，每站區面積200公頃，配合周邊開發，採先行標售土地，搭配經建會跨域加值概念開發，籌措區段徵收補償地主經費，可望收支平衡，不需出資。

國賓營收衝2.5億 F-富驛訂房率逾85%
中國十一長假將至，隨陸客因釣魚台爭議拉高排日情結，飯店業者預估，今年來台人數可望續增，光9、10月等2個月，預期約20萬名。法人看好，國賓（2704）、六福（2705）、晶華（2707）及F-富驛（2724）等上市飯店，9月營收可望提前受惠，國賓9月營收上看2.5億元。

高雄國賓主要承接團體旅遊客，在陸客開放後，陸客佔比不低，最高可達50%以上，因此傳統上，中國十一長假是高雄國賓1年當中的重要檔期之一，就過去經驗來看，長假期間平均住房率都在75%以上。 而近來隨陸客排日情結高漲，長假期間的旅遊地點，可望大量轉移至台灣，加上今年十一長假前正好是周末，效益可望於9月提前發酵。以目前高雄國賓9月28日訂房率已達約75%，整體的住房表現值得期待，單館9月住房收入可望較8月成長3~5%。 國賓財務長陳榮輝指出，8月原是旅遊旺季，不過受月底天秤颱風影響，住房率下滑至71%，低於原先預期，整體住房收入7636.9萬元，較7月衰退3.49%。

amba假日住房逾90%
除高雄國賓住房可望明顯增溫，陳榮輝表示，不同於過去陸客團來台主要挹注高雄國賓住房，隨自由行開放，台北國賓今年來已陸續承接不少陸客自由行訂房，尤其全新品牌amba在西門町開幕後，隨口碑相傳，目前已承接不少陸客。 陳榮輝表示，西門町amba正式開幕不到半年，目前平均住房率都在80%上下，假日住房率甚至可拉高至90%以上。 另在9月餐飲部分，因走出鬼月，加上中秋節月餅商機，以目前月餅都已賣到快缺貨。單以月餅銷售部分，約可帶進約3500萬元營收，法人因此樂觀看待9月營收將高於8月。


F-富驛野柳開副品牌
自中國反攻台灣市場的F-富驛，同樣看好陸客來台旅遊市場成長動能，憑藉著在中國市場已打出名號，十一長假期間，台北南京東路據點訂房率已達85%以上。 F-富驛主管分析，第3季除有商務需求外，十一長假也是飯店住房成長另一動能。無論在中國各據點或台灣，目前訂房狀況都不錯，因此看好第3季業績將高於第2季。 看好陸客來台市場將愈來愈大，F-富驛董事長侯尊中也已規劃在台灣部分，高雄也將再開1家直營店。且看好野柳為陸客來台旅遊的必到景點，年底前更於野柳，開出旗下第1家副品牌－雅逸精品酒店。



十一長假加持 桃園店住房旺
大陸十一長假將至，台灣觀光業可望受惠，觀光類股桃園店（2718）表示，在陸客來台旺季，每年住房率都在九成以上，今年10月客房早已經統統爆滿。 國內旅行業、飯店業者表示，今年大陸、日本旅客來台一直維持穩定成長，大陸十一長假一向是來台觀光旺季，第4季也是飯店業住房、餐飲持續增溫，前景看好。 大陸、日本分別是來台旅客第1與第2大客源，今年來台人數皆大幅成長，其中大陸旅客8月份來台團體達13.71萬人次，較去年同期成長超過五成，累計1到8月來台旅客達124萬人次，年增55%，10月份大陸十一長假，更是來台旅遊旺季，上月直航機票就幾乎搶購一空。

灣各項經濟指標目前處於低迷狀態，東森房屋董事長王應傑表示，美國實施QE3，對民眾心理層面影響大於實質層面；短期對台灣股市的影響性大於房地產，因為熱錢流入會先流向股市，投資客礙於台灣房地產仍有奢侈稅限制，不會大量湧入房地產。

王應傑認為，QE3實施後，對熱絡美國經濟有幫助，景氣復甦、刺激民間消費，將帶動台灣出口商的營業額，進而帶動台灣民間消費。要等國內房屋交易實價登錄已上路一陣子後，民眾對政府房市政策清楚、解除了民眾對房市的不確性心理，此時房地產才會回溫，估計此現象約需一季後才會明顯。不過，房地產長期發展還是要看基本面，GDP、出口額、失業率、人口數等，而台北市已處房價高點，未來應該呈現價量齊穩，但對相對低房價區域具催化劑效果，因此中南部補漲會加快。

對於第4季台灣房市，房地產應回歸為需求性，不宜短期炒作，應長期持有。王應傑強調，房價是成本的拉動與需求的推動，投資人在整體經濟和緩並非高成長期的時候，投資更要謹慎、保守。

國內房貸利率吹起升息風！公營行庫已陸續調升房貸利率，房貸龍頭銀行土地銀行和合作金庫都提高了新承做房貸利率，除了政府優惠貸款外，首購族房貸利率已難見一字頭，其中土銀新承做房貸利率最低從2.31%起跳，一般房貸則從2.46%起跳，而合庫房貸利率也已調高到2.47%至2.8%，並已著手緊縮房貸業務。

合庫領先業界，從8月起調升指數型房貸利率至2.47%，讓持續已久的一字頭利率開始走入歷史。合庫強調，由於房貸放款已快達到整體放款比例三成，為了避免房貸放款量持續上揚，而決定提高固定加碼利率，促使原先指數型房貸一段式利率從1.97%調升到2.47%。

國內房貸龍頭土地銀行也跟進宣布，9月中旬起將調高新承做房貸利率，最低利率將從1.84%提高至2.31%起。若以房貸500萬元、20年本利攤還試算，房貸利率調至2.31，將會使每月房貸從2萬4900多元增加到2萬6000多元，換算下來，一年將增加1萬8000元左右。

此外，中央銀行在6月下旬也祭出豪宅貸款限縮措施，即針對台北市和新北市住宅鑑價或買賣金額高於新台幣8000萬元、其他地區高於5000萬元的豪宅，貸款不可超過六成，且無寬限期，促使台灣銀行、土地銀行等公營行庫，對於新台幣2000萬以上的房貸審核更加嚴格。

總價貴去年5.5% 平均卻少2坪
奢侈稅、實價登錄後市場上投資客逐漸退散，改以自住、首購族為主要支撐，但高房價對首購族而言十分吃力。業者統計五都首購年齡、購屋總價都比去年增加，其中高雄購屋總價更較去年多了11.4%，台北市仍為購屋最困難的地區，購屋總價提高5.5%，但平均購買少了2坪，只剩25坪。

東森房屋統計，今年1~8月首購族年齡、房屋總價、購買坪數與去年相較，年齡普遍都較去年增加，其中台北市首次購屋年齡較去年增加7個月為33.4歲，是五都中首購年齡中最晚的，最年輕的首購年齡落在台南市，28.7歲即可買到人生第一間屋。
東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，年輕人要有一定的存款才有可能買房，因為房價太高，讓首次購屋年齡增加。

新北多推大坪數

總價最高的仍為北市1350萬元，較去年同期增加5.5%，漲最多的是高雄市，較去年增加11.4%，達585萬元；坪數部分，除北市外，購買面積都有提升，反觀台北市即便總價上升，但可購買坪數卻從27坪減少為25坪，減幅7.4%。
黃淑苓說，北市房價愈來愈貴，讓許多首購族買不起有管理員、生活方便的大樓；而新北購屋坪數從28坪增到31坪，主要是因為新北重劃區多，多推大坪數，首購族只好提高預算，購買較大坪數。

預算有限不敢買

台灣房屋台北復興特許加盟店店長潘怡婷說，從實際交易觀察發現，今年首購族年齡都比去年大個2、3歲左右，約30~35歲，因購屋預算有限，坪數都不敢買太大，多選擇屋齡較大的公寓，如果堅持要電梯大樓，以大安區精華地段、1500萬元預算來看，只能買到20坪以內小套房。
35歲的首購族簡瑞賢也表示，雖然一定要買房，但房價實在太貴，負擔變很大，一樣的預算從台北市一路看到新北市、甚至郊區。


高雄「漲得誇張」

而今年高雄市場不斷有利多消息，讓房價也應聲而漲。太平洋房屋左營博愛店店長杜宇寰表示，以最普遍的3房加上停車位的房屋來看，去年首購族花600萬元左右就能買到，今年卻需要7、800萬元才行。黃淑苓指出，高雄有建商購地、補漲效應等因素，讓房價「漲得非常誇張」，她提醒，如要在高雄投資，「必須要嚴謹思考未來房屋是否容易脫手」。

8月的五都建物買賣移轉棟數回跌至今年年初，交易趨緩，據業者統計8月五都的待售物件去化天數（銷售天數）發現，除台南、高雄較7月減少外，其餘地區銷售天數均增加；而8月議價空間以新北市最少，但仍有17%，顯示實價登錄影響民眾購屋意願，市場轉為觀望。
據住商不動產統計，近3個月銷售天數以台中增加最多，從6月63.1天成長到8月86.7天；反觀高雄銷售天數不斷減少，從6月73.5天，縮減到8月58.3天。

高雄銷售天數減

議價空間部分，台北、台中、台南都有小幅增加。台北從6月18%提高到8月19%，台中也從17.2%提高到18.2%，高雄則降為18%。以8月來看，台南議價空間21.3%，為五都當中最多，新北議價空間16.9%為五都最少。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，以議價空間來說，高雄房價便宜，賣方沒有降價的迫切性，所以沒有太大變化；但從銷售天數來看，推測是有較多買家購買收益型產品，像是帶租約店面，才讓銷售天數減少。

自住客決定購屋

徐佳馨分析，新北則是因屋主認為還有補漲機會，不想讓價出售，加上委託也少，讓銷售天數增加。
有巢氏房屋南部發言人楊政曉表示，4~7月高雄房價補漲，許多自住客看到房價上漲，認為房價回不去而決定購屋，尤其左營、鼓山區10年內的中古屋需求增加，影響銷售天數變化。
徐佳馨表示，實價登錄上路後，整體市場交易停滯，預計要等下月實價登錄開放查詢後，局勢才會較明朗。

　捷運環狀線第一階段預計於2015年底完工，根據信義房屋統計沿線的14個車站發現，捷運站周邊的大樓產品，房價已普遍從每坪30萬元起跳，在捷運環狀線題材加持下，捷運周遭房價似乎已回不去了。

　捷運環狀線第一階段全長15.4公里，從新店捷運大坪林站、行經中和、板橋、至新莊的新北產業園區站，共設置了14座捷運車站，特別的是環狀線的第一階段規畫，總共串連了10條交通動線，預計在2015年底完工。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，捷運環狀線落成後，將取代一部分台北車站的轉運功能，環狀線除了串連到機場捷運線的新北產業園區站，還串連板橋車站，等於可以轉乘到機場、台鐵與高鐵，形成綿密的交通網絡。

　曾敬德指出，以沿線區段來看，中和地區的受惠程度最深；以華中橋站為例，目前捷運站周邊的住宅大樓產品，房價已經上漲至每坪37萬?45萬元，現在雖步入交通黑暗期，但屋主心態上仍趨於惜售。

　至於捷運環狀線行經的板橋區塊，包括新板特區周邊、新埔站商圈等，以捷運環狀線的板新站為例，周邊因為捷運環狀線的帶動，加上此區房價大概只要新板特區的3分之2，吸引很多外來客的進住，新大樓房價每坪在40萬?48萬元。

　另外，環狀捷運線往北貫穿新莊頭前、副都心兩大重劃區，由南到北共有頭前庄、幸福、新北產業園區等三站，目前頭前重劃區的新大樓陸續進入成屋階段，行情約每坪38萬?40萬元，目前市場上有不少屋主釋出。

　至於幸福站周邊的中古大樓產品，靠近捷運站周邊的中古大樓產品，房價多在每坪30萬?35萬元，稍有距離的還有每坪28萬?30萬元的行情。

五都大選前，台北市長郝龍斌推出老舊公寓更新專案，喊出「一坪換一坪」、容積獎勵最高兩倍，但政策推出兩年來，提出申請案僅四十三件，全都停留在審核階段，沒有一件過關，市議員痛斥：「都更已淪為郝市府騙票口號。」北市都市更新處總工程司張溫德說，目前被駁回事業計畫的兩個案子，都是因為「要件不符」，「一坪換一坪」有都市計畫委員會、都市更新及爭議處理審議會、都市設計把關，平行作業較一般都更案標準高，但目前通過都審的案子至少有五件，「並非一事無成」。

二○一○年五都大選前，郝龍斌宣布老舊公寓更新專案，喊出「一坪換一坪」、「保證室內面積不縮水」、「有錢自己賺」，只要是台北市卅年以上、四和五層樓公寓佔基地三分之一以上，為完整街廓或兩千平方公尺以上，只要一半住戶同意，就可以向北市府提出申請，最高可達現有容積兩倍，但該項政策引來許多學者及民間團體抨擊，認為容積鬆綁可能後患無窮。

市議員陳玉梅批評，郝的選舉口號，不但中央不背書，北市老舊公寓也被炒作，兩年來上漲幅度平均近兩成，連帶造成整合困難，讓都市更新案更不容易取得住戶同意門檻，市府期待能藉由「舊屋換新屋」政策，擴大供給，抑制北市房價，反而讓投資客賺了錢，更多人買不起房子。

陳玉梅表示，老舊公寓更新專案實施二年來結果，完全證明二年前的質疑是正確的，都更處自九十九年八月二日公告開始受理，為期五年，至今已超過兩年，目前受理申請案件共四十三件，都停留在審核階段，不要說有建案動工，甚至沒有任何事業計畫被核定，反而有兩件申請案被駁回及一件轉為一般案，現有的容積獎勵方式限制，根本無法達到兩倍容積獎勵，一旦核定後，一坪無法換一坪，「保證室內面積不縮水」就成了政治謊言。

陳玉梅表示，「老舊公寓舊屋換新屋」政策是郝市府對抗中央，該政策成績代表郝市府的政績及施政魄力，結果二年來，成功案例零鴨蛋，卻有三個失敗案例，毫無實績可言。

維護土地被徵收者的權益，政府於本 (9)月1日起，正式實施土地徵收市價補償新制。房仲業發現，這項新制上路後，各地預定徵收土地有的因此上漲，有的反而下跌；有些爭議土地10年搞不定，現在地主忙著簽名同意；有些地方，地主出人意料的反而希望政府用公告現值而非市價補償。

政府徵收土地興建公共建設，原本都採公告現值作為補償，但因多數地區公告現值遠低於市價，民眾抗爭不斷，因此去年底通過修法，改採市價補償，並於本月1日起開始實施。新制上路後，效應快速浮現。全國不動產董事長葉春智說，新竹縣政府為興建「竹54-2」40米縣道，10多年前就向沿線地主展開徵收，但因公告現值一坪只有1、2千元，不少區段地主在公聽會上強力反對，一直無法順利完成。

然而在徵收改採市價補償後，情況瞬變，由於按照市價，一坪可拿回2萬多元，而道路興建後，還可帶動周邊土地上漲，就他了解，包括他在內，100多位地主已全部簽名同意。桃園地區效應也很明顯，台灣屋房觀音直營店長廖國棟說，屬於桃園航空城「蛋黃區」、預定徵收的農地，早先由於投資客大舉進場，一度從一坪2萬多飆漲到近4萬元，後因房市不景氣，今年初回跌到3萬元出頭。

美國聯準會第3波量化寬鬆（QE3）啟動，再加上農曆民俗月結束，推升房市買氣，中部各預售案場昨（16）日來客大爆發，富宇、太子、大城、興富發等建商，銷售成績強強滾，業界保守估計，大台中昨天單日總成交金額逾10億元。

市調指出，太子件在銷個案「雲世紀」、「太子道」及「太子+湛」，昨天一口氣賣出10戶，總成交金額逾8,000萬元；富宇「麗緻」也順利賣出3戶，交易金額逾7,000萬元；大城「一山豁然」等案，也都有成交8戶，金額近1億元。

昨天適逢QE3宣布後的第一個連續假日，又是農曆7月結束後的第一天，中部各預售案場立即湧入大批看屋人潮，人氣、買氣像滾燙的開水，一掃近半年來歐債危機的陰霾。

市調顯示，中部包括聯聚「方庭大廈」、寶輝「秋紅谷」、精銳「ACE特區」、富宇「麗緻」、太子「雲世紀」特A區、興富發「國家1號院」等案，投資置產型來客或成交平均都成長五成至一倍。

寶輝建設總經理蘇良智表示，QE3讓原本觀望的消費者，購屋腳步更積極，不少建商也醞釀調漲價格。其中，指標個案寶輝「秋紅谷」總銷150億元，每坪62萬至75萬元，戶戶售價都上億元，目前潛銷成績亮眼。

位於五期的富宇「麗緻」，本周連續假日來客多達40組，較QE3實施前成長約一倍。專案經理李雅珠說，買氣真的很猛，消費者除認同五期成熟的生活機能，也希望搶在通膨來臨前購屋置產。

蘇良智說，近期在北部建商高價搶地、港商有意進駐等利多刺激下，台中推案建商大型化、財團化儼然蔚為風潮，七期、五期、國美館特區等豪宅市場買氣明顯活絡。

聯聚是許多北部客指名購買的豪宅指標建商，近期受到陳幸妤將在台中買房的效應影響，七期豪宅來客倍增，帶動北客紛紛南下購屋，聯聚「方庭大廈」瞬間成為購屋客矚目焦點，帶動新市政中心新成屋買氣，出價意願大幅提高。

由鉅建設副總經理吳媛媛說，高單價的豪宅市場，具高度保值性和增值性，是口袋深的資產族，在通膨聲起的階段布局首選。

在北部房市方面，遠雄副總蔡宗易表示，928檔期更接近，上周末來人量較前周呈倍數成長，尤其目前市場買盤由自住客支撐，包括新北市新莊副都心「遠雄國都」與「米蘭公園」、中和「遠雄左岸」及桃園大溪「大溪地」等案銷售狀況都不錯。

台中豪宅市場近期在陳幸妤購屋、北部建商高價搶地、港商有意進駐等利多刺激下，似有增溫跡象，總銷150億的指標大案「寶輝秋紅谷」，每坪開價62至75萬元，挑戰戶戶上億元，潛銷階段成績不俗。

位於惠中路上的仁山建設也感受到這波熱潮，上周日看屋者眾，接待中心停車場一度爆滿；新成屋的「聚合發榮耀」、「總太花園廣場」、「由鉅大謙」也都有成交戶。

業者分析，七期商業行為熱絡，如柏地廣場、日月千禧酒店開幕等消息，加上大陸建設、北部壽險、金控業者高價來搶地、港商有意進駐等，七期人氣越來越旺，反映在預售市場銷售上。

興富發近期也將公開總銷55億元的「國家一號院」，規劃83、100坪，每坪開價40至58萬元；樓高41層的「寶輝秋紅谷」，則推出150、160坪的大坪數，總戶數約在100戶左右，戶戶挑戰上億元，刷新七期豪宅預售市場行情。

寶輝建設總經理蘇良智表示，規劃豪宅建案時，除細部結構與建材外，也要注重周遭景觀配合，寶輝從頂尖的建築團隊學習到一個蓋豪宅的重要觀念，「優良的住宅一定要有庭園」，沒有庭園的房子只會越來越老舊而已。

也因此，寶輝建設近年來積極認養戶外路樹，如「寶輝一品花園」外的櫸樹林蔭大道，最近推出「寶輝秋紅谷」新案前，再認養TIGER CITY旁停車場，規畫櫸園林蔭大道，與周遭的綠帶相連接，過路人看了也覺得綠意盎然。

自從兩岸開放三通、大陸自由行及陸資來台投資或開設公司，帶動購買商辦及房地產需求。其中台中因為清泉崗機場二期工程即將完工，台中捷運開始施工，中科及軟體園區的設立等有利因素，港資近期挾鉅資積極於台中獵地，帶動台中房地產行情升溫。台中資產概念股國建（2501）、興富發（2542）、鄉林（5531）等，近期受惠台中房地產升溫題材激勵，股價均走出一波多頭格局，表現相對強勢。大華新金部建議投資人可善用認購權證，以小博大參與台中資產股行情。

富邦及國建之前在台中新推建案每坪售價都已高達55至65萬元，國建也有房產在台中收租，潛在價值2.6至4.25億元。興富發台中的「亞太鼎盛」商辦銷售逾80%，更將接續再推2至3座商辦案；鄉林於台中的建案「鄉林皇居」、「鄉林大境」近期來客數增加，為鄉林帶入不少實值列帳。

大華證券新金部表示，歐美股市紛創近期新高，加上美國聯準會上周端出QE3，推升亞股在內之台股成交量放大加溫，近期營建資產股隨著台幣升值引爆一波行情，加上港資至台中炒房，具有台中房產的概念股表現更是紅不讓。
建議欲介入台中房產行情的投資人，可利用價平附近與現股連動性較高的相關概念股認購權證作為攻堅利器。由於目前營建類股存續權證檔數不多，投資人可留意連結國建的GH永豐、富邦25，連結太子的大華3E、群益A1，連結冠德的元大59，連結興富發的大華CI、元大78，及連結鄉林的D9永豐等權證操作掌握槓桿利潤。

　繼15日「全球購物夜」的時尚經濟之後，高雄年底仿效日韓做法，推動「演唱經濟」，結合流行樂團五月天連辦4場演唱會，已吸引20萬國內外歌迷購票，包括高鐵、航空公司、高雄在地觀光飯店、餐飲、百貨購物和旅遊等相關產業，可望創造10億元產值。

　高雄市新聞局長賴瑞隆表示，由高雄巿政府與高雄全球代言人五月天所屬的相信音樂，共同主辦的2012諾亞方舟世界巡迴演唱會「末日狂歡版」、「明日重生版」及跨年加場版三場，9月初首賣當天，15萬張門票一個半小時就已售完。

　賴瑞隆說，除了12月21日、12月22日及12月31日之外，臨時再加開12月30日一場的門票，也照樣秒殺，他根據合作單位的回報指出，將近11萬人在今年底湧進高雄市，其中，超過1萬人來自國外，10萬人來自外縣市。

　以國外旅客1萬人，每人包括機票和餐飲、住宿費用2萬元，即有2億元產值，外縣市10萬人，每人在高雄的開支5,000元，約5億元，加上本地9萬歌迷，每人消費3,000元估算，大約2.7億元，合計約9.7億元。

　包括日本和韓國透過演唱會模式，帶動「演唱經濟」的做法，賴瑞隆說，這是值得學習和推廣的模式，高雄市未來將會繼續執行，希望帶給包括高鐵、航空公司、高雄在地觀光飯店、餐飲、旅遊景點及特色小吃等相關產業，更多營收。

　更何況，高雄市擁有全台容量最大的世運主場館，一次5萬人，因此，他指出，為了善用高雄的優勢場地，創造更大的演唱經濟效益，高雄市政府除了跟高雄全球代言人五月天合作，也規畫邀請蔡依琳、周杰倫等具有全球知名的歌手，共同合作，甚至不排除邀請國外知名藝人合作，將他們在全球的歌迷，帶到高雄市。

　高雄市觀光協會人員透露，五月天演唱會住宿最爆滿的將是金典酒店，因為五月天習慣性在該處住宿，因此，除金典酒店爆滿外，連帶八五大樓的民宿業者，也是口袋滿滿。

　而漢來大飯店、福華飯店、以及寒軒等高雄五星級飯店，也都至少接下東南旅行社及雄獅旅行社等，超過100間的客房，相關人士估計，五月天12月底在高雄的4場演唱會，直接經濟效益加間接經濟效益，恐怕會超過官方估計的10億元，甚至挑戰15億元的產值。

為提振經濟動能，行政院鼓勵公有企業擴大投資，其中台灣港務公司投資動能不小，預計5年內祭出660億元，興建基隆、高雄港國際郵輪中心及各商港群港埠建設，以建構亞太海運樞紐，且兼顧客運與觀光發展為目標。

　陳揆要求各部會9月底提出經濟動能推升方案的行動計畫，其中台灣港務公司提出「台灣國際商港未來發展及建設計畫」，投資動能不小。

　建構亞太海運樞紐部分，港務公司將推動624億元高雄港洲際貨櫃中心第二期工程，採BOT方式招商，不排除陸資可參與投資。此外，港務公司預計至民國105年，投入660億元新（改）建基隆、台中及安平等8座商港碼頭，新建4座物流倉儲，開發南星土地100公頃，第一期53公頃自貿港區，打造前鎮物流園區；另投資40億元及63億元辦理高雄及基隆二港之客運專區，興建基隆、高雄港國際郵輪中心，重塑海運門戶形象。

　交部有意延伸港口的經濟腹地，打造台灣港群為全方位加值物流港，達成增值與增量的雙重目標。預計105年完成後，可達成1,800萬TEU貨櫃裝卸量，整體營收達300億元以上，海上旅客將倍增至130萬人次，帶動海上觀光旅遊風氣

　交通部次長葉匡時表示，港務公司多角化經營有很大空間，未來可效仿杜拜環球港務集團DPW，及新加坡國際港務集團PSA，成立物流子公司，到海外投資港口碼頭，經營公共倉儲，吸引內外物流業者進駐，拓展全球運籌業務。

美國宣布實施QE3，催升新台幣，資產題材發酵，化纖業手中不動產開發進度受關注。中纖（1718）日前通過萬華區直興段土地意向書，加上先前購入的三重土地，也因捷運新莊線開通、味全工廠開發案，潛在利多水漲船高。 中石化（1314）高雄占地各7公頃、20公頃的一心一路與統一夢公園對面的廠區土地，均已被高雄市政府規畫為經貿特區，預計3?5年後啟動開發，增添長期利多題材。

中纖受制主要產品EG報價拉回衝擊，第2季獲利季減79％，上半年EPS0.22元。所幸第3季EG報價、利差穩步推升，搭配假撚廠預計月底前可以取得執照開工投產，月產能3,000噸，有利營收、獲利表現漸入佳境。 為強化收益能量，中纖除執行EG擴產計畫，旗下營建部的不動產獵地投資也伺機推動，並以台北縣市為經營焦點；看好二重埔將會是三重市未來補漲區域，中纖2011年斥資7.2億元，購入三重市二重埔段3筆土地。

中纖認為，二重地區為三重市應漲未漲的補漲區，將來捷運通車及味全工廠開發案推動後，預估本區新建住宅及工業廠房均有大幅上漲空間，中纖的土地區位適中，面積亦具經濟開發規模，遠景甚為可期，決定斥資購入，留作將來開發之用。 中石化全台閒置土地約為290公頃，扣除地處偏遠、汙染整治的台南安順廠區與魚塭土地260公頃之後，高雄兩筆閒置土地成為最具開發價值標的。

中石化高雄一心一路廠區面積約7公頃，已解除土地汙染列管，並獲列入經貿特區（特6期）區域，土地用途也變更為商業用地。下一步將配合市地重劃，朝商辦大樓開發思考，惟具體規畫約待3年後定案推動。 中石化另外一筆位於高雄中山路與中華路口，面積20公頃，鄰近統一夢時代附近，也獲列經貿特區(特5期)區域。目前仍為土地污染整治階段，預計恐要等到5年後完成土地整治作業，方能有進一步開發規畫。

農曆7月已過，高雄房市特別引人關注，在今年年底之前會再順利向上攻堅，或是趨於盤整調節，各方都摒息注目。

建商表示，農曆民俗月剛過，目前各工地現場來客尚沒有明顯增加，下周休假日會是比較適當的觀察點。

上市建商主管說，農曆7月期間高雄房市交易減少達三、四成以上，但這段時間京城以及興富發建設則鎖定高雄創造出每坪230萬元的交易天價，大幅炒高高雄地價，市場顯得興高采烈。

資深建商指出，目前觀察的重點在於這波高雄房地產大漲的現象，有沒有辦法持續下去。樂觀者認為，房價已經被墊高了，不可能再回頭；但不少意見顯示，市場行情向來都需要獲得市場檢驗，現在說高雄房價不可能回頭還太早，畢竟10年來高雄的經濟發展、人民所得、失業率都沒變化，房價卻大漲太不尋常。

土地市價徵收新制上路後，由於投資客認為政府拚經濟，勢必加大公共建設推動力道，再加上土地徵收阻力減少，航空城後勢可期，紛紛再度積極進場，目前「蛋黃區」土地已飆上每坪4.2~4.8萬元。

嘉義、雲林地區有不少預定徵收土地市價就比公告現值低；不少地主之前急著希望政府趕快徵收，新制上路後，希望政府徵收用以前公告現值加成方式，而非市價。

國內低利環境加上美國再祭出貨幣寬鬆政策，游資蠢動再度湧向房市，當中又以投資型買盤最有撐，房仲統計，大台北地區擁有投報率1%-2%的房地產，已成為詢問度最夯的產品，但桃園以南由於房價較低，必須有超過2%的投報才具競爭力，南部地區由於商辦交易相較下較不熱絡，收租套房成為投資人最佳選擇，當中又以大專院校周邊的物件最受青睞，台南成功大學周邊房屋出租投報率最高可達到9%，居全台之冠。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，成大和台南車站商圈緊緊相連，生活便利性高，房價卻仍然停留在「1」字頭，相對低廉的成本讓投報表現優異；至於投報率最低則出現在台大周邊，因為大安區的房價居高不下，又有水源宿舍祭出相對低價的租金競爭，加上跨過福和橋便可到達永和區，學生的選擇較多，導致投報率表現僅在1.7%-1.8%左右。

就區域觀察，雙北市地區以淡江大學周邊投報率最高，儘管相較於去年「1」字頭的房價，今年淡水區中古屋已悄悄站上「2」字頭，但因為租屋需求量穩定支撐，投報率仍維持在4.5%-4.8%，是雙北地區的冠軍。

另外，新竹東區的清華、交通大學周邊拿下，也有8.8%的報酬率；第3名則是位於桃園中壢的元智大學，最高8.3%；此外高雄三民區的高應大以及台中東海大學周邊也都有超過7個百分點的報酬率。

金門鄰近廈門，又有小三通之便，成為兩岸經貿往來要地，許多金門人大舉前往廈門投資，但近年中國祭出打房政策，使資金回流金門本地，金門房價隨之上漲1~1.5成。

廈門置產剩5成

廈門有許多外商、港商與台商聚集，四周還有漳州、泉州等工業區消費力支撐，以五緣灣海景別墅及廈門行政中心周邊交易最熱，近10年房價漲幅逾10倍，豪宅每坪30~40萬元台幣，一般住宅每坪17~30萬元，店面每坪20~30萬元。
金門土地開發商徐先生透露，「過去7個金門人就有1個在廈門有房子」，金門人在廈門購置逾1萬戶住宅。但中國政府自2010年祭出打房政策，規定1線城市的第2件房屋貸款僅約4成，非本地戶口者須在當地工作滿1年以上，提出所得稅證明才可購屋。廈門房地產聯合網銷售員陳小姐表示，這2年台灣人置產狀況明顯減少，約剩5成。
曾前往金門購屋投資的台灣民眾郁耀肇表示，「中國現在打房真的很厲害！」過去到廈門買店面投資報酬率高達8%，但中國打房政策嚴苛，台灣人沒有稅單無法買屋置產，所以只留1、2間店面出租。


金城重劃區最夯

21世紀不動產金門金城加盟店店長許燕輝直言，最近發生金門人集資到廈門買到「空樓」，買房後才發現沒有房屋所有權，不少資金回流金門，以金城重劃區交易最熱絡，每坪22~26萬元。

金九銀十看樓市。在五六月份的樓市成交量上升之後，七八月份由於調控政策的強化，樓市再度低迷。越是如此，九十月份就越被寄予了更多的期盼。眼下九月已經過半，樓市的情況又如何呢？我們記者在上海瞭解到，面對傳統的銷售旺季，上海很多開發商紛紛出擊，搶灘動作不斷，這當中的主要措施就是降價。我們的記者就探訪了上海一棟降價高達四五百萬的別墅。記者從上海市區驅車30多公里，來到上海西南角松江區的一個樓盤，剛剛下高速，就遠遠看到了銷售人員高舉著看板，寫著63折，打折字眼吸引著路人的眼球。

記者：你咋站那麼遠就舉這個牌子了
仲介售樓人員：因為那邊人真的很多，如果到那邊的話 (售樓人員)會湧上來，站得稍微遠一點。
記者：你站幾天了
銷售：3天
記者：3天拉了幾個客戶
銷售：2個

在去樓盤的一路上，隔十幾米就有三五個仲介代理人員。進入售樓處，大堆的售樓人員把門口圍得水泄不通。但記者發現，現場看房買房的人卻並不多。售樓人員熱情地向記者介紹了樓盤的打折情況。上海某別墅售樓人員：10萬抵180萬，還有10萬抵120萬是東郊，還有澱湖是10萬抵100萬。現在長甲下面三個樓盤都在打折。我們現在這次63折的口號就是全民買別墅，就是平民百姓你都有機會去買到別墅。這對你們來說是最好的機會。

該樓盤出售的獨棟別墅，目前購買享受10萬抵180萬元的優惠，相當於總房款打了6.3折，打折後200多平方米的房子總價為750萬元，300平米的房源總價為850萬元，比打折前足足便宜了440萬元，價位逼近2008年最低價。上海的其他一些區域，記者同樣發現，不少樓盤都在借著金九銀十的銷售季打折促銷。上海德佑房地產經紀有限公司項目經理盧茂生稱，我們身後這個樓盤剛剛是入市的時候應該定價在8萬至10萬之間，那麼我們真正入市的時候它又定好定的價錢在7萬至8萬，而且應該是有個9折，85折到9折這樣的優惠

在售樓市場上，記者發現，有的是直接打折，有的是意向金抵房價，有的則是買房送裝修，各種各樣的降價售賣甚是熱鬧，中高端樓盤的打折風已經悄然掀起。上海德佑房地產經紀有限公司項目經理盧茂生稱，我們公司代理的一手樓盤大概有100多個吧，目前今年所看下來折扣最低的在6折左右，低於6折的個別的企業也會有，但不是特別多，總體看來折扣在85折到9折之間，都是有的。打折的占比有90%吧，都在打折。

開發商降價連連 資金鏈趨緊

開發商聲稱的所謂平民別墅為何一下降價400多萬，如此之大的降價幅度背後的原因是什麼？

在售樓處，銷售人員告訴記者，這個樓盤的開發商的另外兩個樓盤和一些寫字樓也在大幅優惠，公司之所以展開如此大力度的打折，主要原因就是公司缺錢。

上海某別墅銷售人員稱，到年關了工程款 銀行 的貸款各方面都要考慮到，考慮到各方面資金的問題，回籠資金。這次優惠力度這麼大是因為各種因素疊加在一起，現在限購太厲害了，很多有需求的客戶想買都買不了，不是這些因素疊加在一起的話，絕對不會這麼大力度促銷的。下了死命令9月份所有盤全部清掉所以力度非常大。

記者留意到，近期，不少開發商已經啟動以“積極降價”為核心的“秋收行動”，上海等華東部分樓盤的降價幅度將超過20%。此外，萬科的煙臺專案、長甲集團的上海豪宅專案已經開始了新一輪降價行動。而?大、碧桂園等企業，則是傳統的“主降派”。業內人士稱，各大房企上半年業績多數未完成或勉強達到全年目標的一半，多數房企的凈利潤也下滑明顯，因此眼前的“金九銀十”是最後一次集中出貨的視窗期。

上海德佑房地產經紀有限公司項目經理盧茂生稱，現在在市場上所銷售的樓盤一般都是2年之前的，它大部分都貸款，現在不是還本息的時候，是還本金的時候，所以它壓力特別大，因為走量不是很高，所以它要推出來的話就是很大的力度。

在巨大的資金壓力下，房企採取了‘以價換量’的行銷策略，以增加銷售回款。資料顯示，儘管房企資金壓力在前一階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。業界認為，房地產市場尚未形成整體回暖趨勢。

據經濟之聲《天下財經》報導，9月1日到9月10日，北京、上海、廣州3個一線城市共推出146宗地塊，面積671.31萬平方米，環比大漲57%，北京、上海推出土地的數量和面積年內首次出現同比上漲。這種情況在二線城市也出現了。杭州市打算在近期推出26宗土地，出讓總面積超過1287畝。前8個月推出土地始終不積極的溫州，9月份推地20宗，面積56萬平方米，環比大漲281%。

與此相呼應的是，開發商也掀起新一輪"搶地"熱潮。我們也注意到，在這輪推地中，幾個城市走的都是低價路線，出讓地塊多以底價或低溢價成交，與往日高溢價成交的盛景不可同日而語。各地為何大規模低價推地？這又會對我國房地產市場產生怎麼的影響？復旦大學經濟學院副院長孫立堅進行解析。

孫立堅：這次的低價推地背後還是有宏觀的背景，各個地方政府都看到中央的決策層面強調了穩增長，而且也開始推出了新的投資的項目，所以各個地方現在想拿項目。但問題是專案到手錢不一定到手，所以現在就把自己還有的些土地資源迅速的拿到市場滾動、獲取資金，來謀求新一輪投資啟動給他們帶來的地方經濟增加活力的機會。國家已經對價格限制了，那就只能以量代價、薄利多銷，但實際上這是很不負責任的，將來真的要發展時，土地沒有了。另外一方面，在這一輪政府普遍以低價促地的過程當中，房地產商的盈利空間由此打開，會帶來他們更大的動力去拿地，等待未來樓市政策一旦有鬆動，大量的土地資源就會帶來新一輪房價上漲的可能性。

在收購至祥置業（00112，HK）股權落空後，金地集團（600383，收盤價5.07元）又瞄準了新的目標。今日公告宣佈擬收購星獅地產（00535，HK）股權，如能收購成功，不但為公司赴港融資開啟了大門，同時，公司也借此將上海松江一幅建築面積高達74.5萬平方米的宅地收入囊中。

16.54億港元收購星獅地產

今日，金地集團公告，公司全資子公司輝煌商務與新加坡FCLC公司就購買後者所持有的星獅地產（00535，HK）股份的買賣協議於9月14日在新加坡簽訂。輝煌商務以總對價約16.54億港元購買新加坡FCLC持有的星獅地產38.48億股，約占星獅地產已發行股份的56.05%。

據披露，星獅地產註冊成立於百慕大群島，目前在香港聯交所主板上市，主要從事住宅、商業和商業園項目並從事物業發展、投資及管理。公司2010年和2011年的收入分別約為13.48億港元和3.03億港元 （公告如此），淨利潤分別約為1.94億港元和2.06億港元。

金地集團此舉讓人不禁聯繫起其近年來的一系列海外戰略。去年6月份，金地集團宣佈，擬通過全資子公司輝煌商務收購至祥置業61.96%股權。此舉被業內人士定義為借殼赴港融資。不過，該收購計畫未能完成。若此次收購成功，金地集團有望赴港融資。而今年7月19日，金地集團宣佈，公司旗下海外公司金地國際控股有限公司發行12億元人民幣三年期無抵押優先順序債券，首創A股房企海外發債的成功案例。

實現曲線拿地

5月份，萬科A（000002，收盤價8.34元）收購南聯地產控股（01036，HK）的消息曾引起業界的關注。市場對此大多解讀為萬科意圖通過該收購開啟境外融資之門。相比幾乎只剩下一個外殼的南聯地產，金地集團此次收購的星獅地產旗下卻擁有多處價值不菲的優質資產。其中一塊位於上海松江區的大型宅地尤為引人矚目。

據悉，該地塊計容積率面積約為74.5萬平方米，星獅地產所占權益為54.85%。以金地集團16.54億港元的股權收購價計算，不考慮其他資產，公司通過收購星獅地產所獲的這幅地塊，樓面地價約為7200港元/平方米，折合人民幣約為5860元/平方米。

金地集團此舉無疑是通過境外收購實現了曲線拿地，同時還是一舉多得的生意。除了上述地塊外，星獅地產旗下還擁有兩塊可供出售的優質物業。其中，深圳高新科技園已建成的辦公收租物業共計約14.3萬平方米，目前每年租金總計收入約1.2億元，星獅地產所占權益為100%；北京搜狐大廈部分商業及辦公出租物業，面積共計大約1.5萬平方米，每年的租金約3000萬元，星獅地產所占權益為60%。

值得一提的是，雖然手握190億元現金，但金地集團此番收購還充分利用了財務杠杆，即通過全資子公司輝煌商務向渣打銀行（香港）有限公司申請25億港元借款額度，來籌措收購星獅地產股份及後續全面要約收購義務所需的資金。半年報顯示，金地集團扣除預收賬款後的真實負債率為41.2%。另外，據《每日經濟新聞》記者測算，公司現有資金也足夠應付一年內到期的短期債務。

近日，南寧掛牌出讓兩宗地塊，其中東葛路延長線南側GC2012－069地塊以底價699萬元?畝成交，被萬達集團以11.5億元總價購入，成為今年的南寧新“地王”。業內人士分析指出，萬達的入駐不僅將使該地成為南寧新的商業中心，也將帶動周邊商品房房價、房屋租金的大幅上漲。

業內人士透露，萬達集團在沒有競爭對手的情況下，以高出起始價2萬元?畝的價格，將GC2012－069地塊收入囊中。此地塊位於東葛路南側，面積約172畝，是南寧市今年出讓面積最大的地塊。

大連萬達商業地產股份有限公司華南區總經理劉海波表示，萬達看好南寧和北部灣的發展前景，將會在南寧打造一個全業態商業化國際綜合體。按出讓條件，這?將建一個不少於9萬平方米的購物中心、不少於3．5萬平方米的國際知名品牌五星級酒店以及放映廳不少於12個、總座位不少於2500個的電影院等。

業內人士指出，東葛路上建成商業綜合體後，將對東葛路片區乃至整個南寧的商圈格局產生較大影響。該地塊位於城市中心，交通便利，有眾多消費者，新萬達毫無疑問將會成為城市新的商業中心，並使整個區域價值得到提升。

也有分析人士指出，萬達廣場已經形成了自己的獨特模式，通過專案形成一個商圈，以商業帶動商務樓和住宅的發展，形成一個群聚效應。從以往經驗來看，不管在哪個區域，萬達廣場都是當地的地標性項目，也必將帶動周邊房價的上漲。

敏感的房東們顯然已經嗅到了“新地王”帶來的增值氣息，不少周邊二手房的價格和房租已經“聞風而漲”，新樓盤前景也被廣泛看好。

記者在58同城、安居客等二手房網站上發現，自從8月中旬南寧發佈出讓公告，計畫建設商業綜合體後，東葛路、鳳嶺北等地段二手房房價不斷上漲，現在已迫近金湖廣場附近社區房價水準，而金湖廣場已經是南寧商業核心區之一。

同時，記者從附近的輝煌置業等房產仲介公司瞭解到，東葛路延長線、鳳嶺北等區域的部分二手房源資訊曾被撤下，部分客戶說等兩年升值後再賣，部分未撤下資訊的客戶則要求將價格提高10％。

有錢拿地，無處融資成了當下房地產企業的寫實。

2012年9月初，萬科以51億元的購地金額繼續領跑土地市場，粗略計算，其今年前8月累計購地金額已達135億元。和萬科豪擲幾十億“囤地”相比，首開的融資之路似乎沒有那麼順利。

8月中旬，首開股份（600376.SH）公佈公告稱，2012年6月13日，經首開股份董事會審議批准，公司擬向吉林信託申請發行23億元信託貸款。截至目前已成功發行8億元。現經雙方協商，決定中止後續信託發行工作，不再申請剩餘15億元信託貸款。

之後，首開方面解釋，“由於吉林信託方面未能按期籌集到相應資金而無法提供後續貸款，首開股份將通過其他管道籌得專案所需資金。”然而不可否認的是，信貸收緊情況下，房企在把信託作為主要融資管道的同時，也必然承擔著其可能隱含的系統風險。

舉債信託

6月14日，首開股份向吉林信託申請發行23億元信託貸款的計畫，期限不超過兩年，由控股股東北京首都開發控股（集團）有限公司提供第三方連帶責任保證擔保。產品發行兩個月後，吉林信託募集到8億元資金。但隨後，首開集團發表聲明表示，中止後續信託發行工作。

市場普遍猜測，首開集團或將已經有充足現金流。

《中國經營報》記者從其近期在金融市場的融資活動獲悉，進入2012年，首開股份通過銀行貸款、信託融資等管道進行融資。3月8日，首開股份向平安信託申請總額不超過20億元的信託貸款；以及向建信信託申請5億元信託貸款。同時，為旗下揚州首開衡泰置業的8.2億元銀行貸款追加土地抵押4.1億元。6月6日，首開股份為合營公司海景公司向吉林信託申請項目貸款6億元，期限兩年，首開股份提供擔保3億元。

粗略計算，前8個月首開集團融資資金達50多億元。 “對資金的需求，永遠是房地產企業面臨的問題，當前來看，發行信託計畫可能是房企融到資金的一個捷徑。”用益信託研究員岳婷認為。

首開集團財報顯示，截至2012年上半年，首開股份實現現金回籠14.12 億元，資產負債率為78%，公司帳面共有貨幣資金餘額近85 億元，較年初下降了14.78 億元，而流動負債達到218.24億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債為96.88億元。

既然首開集團對資金的需求並未減弱，那麼為何中止信託計畫？首開股份董秘王怡在此前採訪表示，主要原因由於吉林信託方面未能按期籌集到相應資金而無法提供後續貸款。吉林信託相關負責人表示，“募集資金主要來自於受託人，其他問題不太清楚。”

對此，中國人民大學信託與基金研究所所長邢成認為，信託公司募集資金都是彈性的，一般都分期募集，每期需要達到什麼樣的標準，信託計畫書有約定，只有達到募集規模才能繼續。當前來看，產品出現中止的現象也是正常的。“可能是信託公司對市場判斷有誤，產品得不到投資者的認可，達不到預期。”

中國信託業協會資料顯示，2012年以來，國內30家房地產上市公司目前共發行有118個項目，金額達到630億元。在發行專案方面，萬科、陽光城發行數量分別達到10個和9個，其中包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信託產品發行量超過了50億元。

兌付風險

隨著房企巨大的融資需求，房地產信託也出現爆發式的增長。

中國信託業協會資料表明，2011年，房地產信託餘額達到了6882億元，整個信託業資產總額達到了4.8萬億元。

在嶽婷看來，房地產信託總量增加背後卻是其風險集中的爆發點。國泰君安資料顯示，2012年一季度到期兌付規模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。保守計算，2012年全年需要兌付的房地產信託規模為1759億元。其中7月份為今年年度高峰，達到504億元。

高和投資副總陳方勇在接受記者採訪時表示，如果政府在三季度調控仍沒有放鬆，信託產品風險就會暴露。“目前看來，一二季度的風險可以借調公司以前積累的資產進行化解，但是三季度以前資產借用的機會較小，企業現金流壓力增大，困難將加大。”

在陳方勇看來，今年三季度到明年這段時間，如果政策沒有放鬆，或者有些公司不集中降價，就可能會有風險。“主要會出現在一些小型的房地產企業，因為大的企業仍然有騰挪的空間，短期的壓力相對較小。”

用益信託的統計資料表明，7?9月份到期的房地產信託產品多是最近兩年發的。但是對於即將出現的兌付風險，房地產公司不可避免地要承受一些壓力，而對於這種風險的化解，房地產基金或將成為未來的一種補充。

諾亞財富首席研發官連凱告訴記者，相較於房地產信託產品，房地產私募投資基金可以彌補房地產信託的不足：一是週期較長，通常在5年以上，可以跨越經濟週期；二是一旦跨越經濟週期，則投資專案未必選定某個具體專案，而是建立儲備專案池，所有符合條件的專案都進入儲備項目池。在有交易對手、有備選項目的情況下，可以先募集基金，找到符合條件的專案，即可迅速出資。

融資饑渴

“在銀行信貸收緊的宏觀背景下，企業轉而通過信託管道融資，投資於實體領域的房地產信託產品在一定程度上成了 偽貸款 。”普益財富信託研究員范傑分析。

信託充當“偽貸款”，一定程度上和央行信貸政策調整有關。

2010年以來，央行已累計加息四次，十次上調存款準備金率。各大商業銀行的貸款規模受限，尤其是房地產貸款更是受到了嚴格限制。

9月11日，央行公佈的8月金融資料顯示，2012年前八個月委託貸款7152億元，同比少增2517億元。而同期社會融資規模為10.07萬億元，同比增6915億元。

銀行開發貸款門檻越來越高，房企來自於銀行的信貸規模越來越小。

2012年1~8月份，房地產開發企業本年資金來源59714億元，同比增長9.1%,從8月份單月資料來看，單月資金來源8881.86億元，同比上升29%，是今年至今為止最大漲幅。地產開發資金來源中占比較大的國內貸款和其他資金同比增速顯著回升，是資金來源總體同比上升的主要原因。

“在各種管道收緊的情況下，房企只有從房地產信託融得資金，才能保證其資金鏈條的穩定。”北京銀行一位元理財師對記者直言。

2012年8月，全國房地產開發單月投資6913.52億元，同比增長17.02%，較7月份的9.64%大幅上升。2012年1~8月份，全國房地產開發累計投資43688億元，同比增長15.6%，累計開發增速雖仍較2011年同期下降17.6個百分點，但由於8月份單月投資增速較高，帶動累計投資增速年內首次止跌微升，預計三四季度投資增速繼續築底。

9月15日，金地集團(600383)發佈公告，公司全資子公司輝煌商務有限公司計畫斥資16.54億港元購買FCL(CHINA)PTE.LTD.持有的星獅地產38.48億股，約占星獅地產已發行股本的56.05%，交易完成後輝煌商務將成為星獅地產的控股股東。

星獅地產註冊成立於百慕大群島，其股份在香港聯合交易所有限公司主板上市，主要專注于大中華地區的住宅、商業和商業園專案並從事物業發展、投資及管理。星獅地產2011年收入為3.03億港元，淨利潤2.06億港元，權益總額29.58億港元。

為籌措上述收購星獅地產股份及履行後續全面要約收購義務所需的海外資金，輝煌商務將向渣打銀行（香港）申請25億港元借款額度，實際提款金額會根據具體需要在該額度內確定，貸款期限為12個月。

近期，國內地產龍頭企業紛紛赴港買殼，形成了旗下子公司曲線上市的熱潮。5月初，招商地產發佈子公司收購香港上市公司控股權的公告，欲入主H股東力實業；5月14日，萬科A宣佈，計畫以10.79億港元收購港股南聯地產73.91%的股份；7月17日，中糧集團旗下的中糧香港計畫以3.622億港元總價，收購香港上市企業僑福企業73.5%股本。

昨天是休息日，逛房展會的市民明顯增多，火爆的人氣傳遞到武漢整個樓市，週末兩天，我市開盤樓盤多達16個，拉開“金九銀十”的集中開盤大幕。記者昨天在房展會現場看到，紮堆開盤使二環外供過於求現象越發明顯，開發商拿出各種促銷手段爭搶客源。

搶開盤： 16樓盤週末率先搶“出貨”

在房展會上，銀泰禦華園等多個參展樓盤都為了即將開盤做準備。房源多的是四新片區，還有白沙洲、光穀三環沿線、後湖、南湖、盤龍城等片區，很多都囤積了10多個樓盤，並且後續房源還會持續放量。

據悉，除了市場競爭激烈，開發商搶開盤還有個內情：預售金管理制度即將實施，開發商必須在這之前搶先開盤回籠資金。這一情況在本週末已經開始顯現，週末兩天開盤樓盤達到16個，主要集中在二環外。

搶“剛需”： 開發商墊10萬元首付搶客源

在競爭激烈的片區，搶客並不是容易的事，開發商為此推出各種優惠。王家灣的龍陽1號，其“鄰居”都是體量比較大的樓盤，房展會上該樓盤為了能爭取錢並不多的“剛需族”，針對性推出首付款緩交一年優惠，由開發商為前100名購房者每人墊付10萬元首付款。銷售目標明確鎖定為年輕人的“嬉空間”，則優惠眾多，推出認籌“1萬抵2萬元”、買房送空調、每天100元優惠等，吸引了一部分年輕購房者。

搶“貴客”： 豪宅買房送寶馬

在開發商搶客物件中，高端客戶群尤其是“稀缺資源”，也是各大豪宅爭搶的重點。世茂錦繡長江對買價值在四五百萬房子的購房者送寶馬車，儘管“羊毛出在羊身上”，但還是吸引了眼球。泛海國際居住區均價14000元/平方米，推出了不少一口價12800元/平方米的特價房，展臺前也吸引了不少人。

樓市，糾結啊

開發商：漲 還是不漲

購房者：買 還是不買

在昨天的房展會上，開發商和購房者最多的心態可能是糾結。開發商方面想漲又不敢漲，只能小幅提價。購房者看到房價難降，不想買高價房，卻又怕後期再漲。

最近各大樓盤銷售都不錯，漲價問題擺上開發商案頭。漢陽有樓盤以低於片區均價千元開盤，開發商看到熱銷後有點後悔賣便宜了，後期房源想調高價格，又擔心成交量下滑，影響資金回籠，就小幅度調高200元/平方米試探行情。記者瞭解到，目前開發商普遍想提價，但是片區供應量持續增大，怕漲價後成交量下滑影響資金回籠，普遍採取“多頻次開盤，小幅上調價”策略。

購房者的糾結在於等了一年多，房價走了V字型。在後湖的鼎盛華城，購房者謝先生說，去年看的時候就是8500元/平方米以上，去年年底後湖其他樓盤降了他家沒有降，他認為後期一定會降，結果等到現在9000元/平方米左右。等了一年多買價格還稍微貴了的房子，這讓他心有不甘，但現在眼看著後湖的房價最近又開始有走高趨勢，感覺還是要買，加上孩子大了，等著換房子，不得不買。

房價最貴的上海，現在別墅卻在大幅跌價，看來的樓市的清淡真的是非常明顯，樓市的不景氣，也給家居和建材行業帶來了直接的影響。以北京為例，今年3月份，有著“京城八大燈飾城”名聲的“八方龍”燈飾城被改作花鳥市場開始，北京的家居建材行業就開始了一輪倒閉潮，短短半年時間，北京的家居建材賣場關門倒閉的數量竟達到了8家。

這裡是位於北京朝陽區白家樓橋的一個大型家居建材城，當記者來到這裡時，幾個月前還正常開門營業的賣場已經被徹底荒廢，大鐵板擋住了進入賣場的通道，而賣場周邊，無人清理的雜草已經長到了半人多高。

北京市民稱，半年前家?裝修還在這裡購買過傢具，今天過來一看，好多店都關門了，不知道為什麼。

記者驅車沿著北京的五環路繞了一圈，發現包括興隆家居建材城、金開利德傢具賣場、東方家園立水橋店、百安居橋北店、居然之家大東發店等都相繼關門，或正在撤場搬遷，而這些規模龐大的大賣場都曾經有上萬甚至幾萬平米的經營面積。

家居建材城銷售員王小姐稱，幾乎都賺不到什麼錢，現在基本上都關門了。

一項家居統計數據顯示，從去年8月份以來，北京各類家居建材賣場已有12家正式關門，而最近半年關門的就達到了8家，另外，還有5家商場正在準備搬遷或撤場。

昔日跑馬圈地如今轉行回吐

由於前些年房地產持續升溫，從2010年起，不少知名的家居大賣場開始在全國各大中心城市展開“土地爭奪戰”，跑馬圈地成了家居大賣場最熱衷的遊戲。其中尤以紅星美凱龍的擴張最為迅猛，據統計，紅星美凱龍旗下的門店數量，以平均每年約10家的速度增長，截止到今年8月，紅星美凱龍在全國開設的家居店超過了100家，而根據其計劃，到2020年紅星美凱龍還要增長一倍，在全國開店要達到200家。擴張的步伐這麼迅猛，一旦需求減少了，大型家居賣場又會面臨怎樣的境況呢？

這是一家位於北京朝陽區大黃莊橋的紅星美凱龍旗艦店，從去年年底開業到現在，這家店正式對外營業已經快十個月了，然而，當記者走進這個裝飾得非常華麗的大賣場時，卻幾乎看不到什麼顧客，店面內外，豪華扶梯都顯得空蕩蕩的。

記者：這個店什麼時候開的？

紅星美凱龍店經銷商：去年年底。

記者：那這人比較少啊

經銷商：沒人

紅星美凱龍店經銷商：這個是紅星美凱龍的旗艦店，它以後肯定會好

記者：那半年多了還沒人知道嗎)因為它這個地方可以說位置比較偏，好多顧客都不來這邊。

這家店冷清真的是因為位置比較偏嗎？從記者實地查看的結果看，這家店位於北京朝陽區的主幹道朝陽路上，十多條普通公交和朝陽路快速公交就從門口經過，八通線輕軌也離這個店很近，說位置偏導致顧客少顯然說不通。在離這家店不到一公里遠的東方家園管莊店，記者又看到了另外一番景象。在這家店的二樓，原本是賣傢具的專賣場已經被一分為二，緊靠扶梯的這邊被改成了小吃攤、服裝店和超市，而且人頭攢動顧客盈門，而另一邊保留很的傢具賣場卻很少有人光顧，一些店舖已經貼出了撤店甩貨的宣傳語。

記者：現在生意不好做啊

東方家園家居店經銷商：對，反正像我們能維持賣的就算不錯的了，賣得不好好多都撤了，倒閉了。

傢具和賣場都過剩 北京最大建材城整片空置

北京一些龐大的、甚至是豪華的家居建材大賣場，之所以生意冷清，根本原因還在持續不斷的房地產調控，因為調控導致購房者大減，新房少了，裝修房子的自然就少了，那麼，除了這個原因，還有其他的因素麼？

黃先生是國內一家大型沙發製造企業的負責人，從五年前開始，跟隨家居大賣場不斷擴張的步伐，黃先生開設的沙發專賣店數量也在飛速增長。

某沙發生產企業負責人黃敏立稱，賣場前幾年，三五年前主要集中在大城市，像上海北京的擴張，我們跟隨著它，五年前(我們)在中國大概有200家店，現在大概有700家店。

門店數量激增，黃先生經營的企業也越做越大，但是從去年年底開始，經濟環境整體降溫，黃先生開始感受到了一陣陣寒意，這時他才意識到，市場已經接近飽和了。

某沙發生產企業負責人黃敏立稱，前幾年的擴張會比較多，(家居賣場)未來的一兩年應該會趨於飽和。

來自中國傢具協會的統計數據顯示，按行業標準一萬平米年銷售1億元來計算，去年傢具建材行業實現年銷售額約2000億元，也就是說有2000萬㎡的賣場面積就能夠滿足市場需求，而目前國內家居賣場的總面積已經超過了4000萬㎡，如果未來行業的走勢不發生變化，就有50%的賣場面積屬於過剩，這種情況在家居賣場集中的北京、上海、廣州等地區更為嚴重，在銷售下滑的同時，開店的成本卻在增加。

某地板建材生產商姜君稱，我們在北京開設了有三十多家(家居)專賣店，我明顯感覺到現在賣場費用在增加，打個比方，在三年前，我們這樣一個店，加上裝修，加上賣場的費用，也就是在十五萬，如果像現在，我們同樣的店，同樣的面積，現在至少需要二十萬…這樣讓我們壓力明顯有點增加。

在京北最大的建材城北七家家居建材市場，記者看到，空置關門的店舖比比皆是，有些樓層甚至出現了整片空置的店舖，還沒來得及扯下的優惠促銷廣告顯示，這裡的撤店有些倉促。

北七家加劇建材市場負責人：人家撤了，沒交場租走了。

半年銷售額首現下跌 家居賣場仍將艱難掙扎

眼下，家居大賣場空置率持續飆漲，而樓市調控也看不到改善的跡象，業內人士表示，如果現在的局面無法有效改變，未來一段時間，傢具賣場仍將面臨艱難的經營局面。

8月30，中國建築材料流通協會公佈的全國建材家居景氣指數顯示，2012年1月到6月，全國建材工業規模以上企業銷售產值2.5萬億元，同比增長16%，增速大幅回落25.2個百分點，其中，全國規模以上建材家居賣場銷售額1月到6月累計銷售額達到5539.3億元，同比下降7.66%，這也是近五年來首次出現的增速下滑。

中國木材流通協會副會長高建忠稱，近幾年傢具賣場擴張速度太快，造成賣場供大於求，另一方面，傢具廠商承受不了賣場捆綁式的擴張，在經濟增長速度放緩的形勢下，部分廠商選擇撤店，或者另謀出路。

在高建忠看來，目前，三四線城市的樓市沒有受到影響，家居行業的整體情況還是較好，影響最大的還是一二線城市。

中國木材流通協會副會長高建忠稱，首先，傢具賣場要放慢擴張速度，把財力物力用在做好品牌店，招攬更多的顧客上來，而廠商，則要在科技創新，利用科學技術提供傳統產品的檔次，提供完善服務上下功夫。

儘管如此，相關專家也表示，如果樓市調控持續，家居大賣場的日子仍將非常難過，而且家居賣場轉行勢必造成巨大的浪費和財富損失，一旦將來房地產趨勢扭轉，那麼消費者不得不面臨家居產品漲價的局面。

坐擁近兩千億總資產的?大集團開始發力京津旅遊地產。9月29日，?大集團斥鉅資打造的地標性旅遊綜合體——天津?大世紀旅遊城即將開業。天津世紀旅遊城是?大佈局華北旅遊地產的重磅之作，將是?大集團華北版圖中又一地標性的綜合體建設項目。

　　資產破1980億

　　天津?大世紀旅遊城位於中國旅遊之都薊縣，有著京津“後花園”之稱的薊縣，距離天津100公里，距離北京首都機場49公里，處在京津兩大核心城市一小時生活圈的關鍵節點。除了便利的交通，薊縣坐擁京津地區唯一原始山水旅遊資源的盤山5A級風景區，在歷史積澱與自然條件等方面，薊縣在發展旅遊地產上佔據獨有優勢。

　　本輪樓市調控以來，旅遊地產發展潛力使其炙手可熱，吸引不少房企目光。不過，與其他房企相比，?大集團以其雄厚的資金實力和成熟的管理經驗，一直以來是旅遊地產的領軍企業。作為全國品牌房企，?大集團是以住宅產業為主，集商業、酒店、體育及文化產業為一體的特大型企業集團，也是中國規模最大、銷售面積最多的龍頭房地產企業，多年以來以其主打剛需、薄利多銷、多元發展等鮮明特色成為中國房企中民生地產的標桿，目前總資產1980.8億元，多項指標全國第一。

　　打造世紀旅遊城

　　?大集團目前在中國120多個主要城市擁有大型住宅項目200多個，覆蓋中端、中高端、高端及旅遊地產等多個產品系列，傾力打造旅遊綜合體典範之作。在成功運營廣州?大酒店、重慶?大酒店、廣東清遠?大酒店、增城?大酒店後，即將開業的天津?大世紀旅遊城屬於?大世紀旅遊城系列3.0升級版，項目獨創“6+1”國際一流功能配套模式：52805平方米超白金五星級酒店、16652平方米國際會議中心、24660平方米全功能運動中心、13227平方米中西飲食中心、11800平方米奢華娛樂中心、4257平方米頂級健康中心、4653平方米大型商業中心。

　　進軍京津

　　作為行業領跑者，?大還引進大量五星級酒店管理人才，強化服務隊伍建設，高薪聘請服務行業頂尖人才，如酒店主廚等。健康中心技師均通過國家高級技師資格認證。運動中心配有專業巡查和私人教練，為客戶提供第一健身輔導。

　　近年來，?大採用超前策略，專注于中國經濟高速增長、房地產升值潛力巨大的梳級城市佈局，地產項目遍佈包括河南、河北、山東、天津等在內的華北板塊。在佈局華南、華中後，?大旅遊綜合體項目首次北拓，在京津交會處傾力打造世紀旅遊城，直擊泛首都地區腹心地帶，搶先確定大北京地區乃至環渤海旅遊勝地優勢地位。天津世紀旅遊城是?大佈局華北旅遊地產的重磅之作，將是集團華北版圖中又一地標性的綜合體建設項目。

美國推出QE3後首個周末，二手樓市熱炒，代理行數據顯示，過去兩天交投趨升，十大屋苑共錄得32宗成交；其中太古城及南豐新邨兩房戶呎價分別創新高；將軍澳夾屋叠翠軒呎價則首破6000元大關，屬屋苑歷史新高。有學者認為，政府上周五推出收緊按揭措施雖有招但無力，認為市況短期內將全面升溫，預料至年底前最少升10%。

叠翠軒呎價首破6000

中原地產數據顯示，過去兩天十大屋苑錄得32宗成交，按周上升3.2%。QE3出台後，不少大型屋苑連錄高價成交個案；其中兩天共有五宗成交個案的太古城，利嘉閣助理區域董事黃龍智指出，安盛台高安閣頂層兩房戶，面積675方呎，最新以838萬元易手，呎價約12415元，較一個月前金星閣高層戶的11733元呎價升5.8%，再創屋苑兩房單位呎價新高。

同區的南豐新邨則有多宗高價個案，利嘉閣地產市務經理楊德俊指出，低層戶呎價亦突破9000元關口，屋苑5座面積474方呎的低層F室，成交價435萬元，呎價9177元，據了解，呎價也榮登屋苑兩房戶新高。另外，紅磡黃埔花園一個單位成交呎價9915元，創1997年後新高。

第一城業主反價5%

夾屋方面，將軍澳叠翠軒周末亦錄得新高成交。美聯首席高級營業經理黃少明表示，3座高層E室4房戶，剛於周末以493.3萬元成交，呎價6023元，呎價首破6000元水平，成為屋苑呎價歷史新高。

黃少明指出，買家為同座換樓客，有見QE3推出，擔心遲買樓價將繼續上升，故決定入市。

受QE3帶動，反價個案不斷，惟新界區的沙田第一城及天水圍嘉湖山莊交投則放緩。香港置業分行區域經理李文彪稱，聯儲局宣布推出QE3後，沙田第一城放盤業主普遍反價幅度約5%，封盤單位約20個。祥益地產高級營業經理蕭嘉偉則指出，嘉湖山莊放盤業主叫價保持高企，交投量有所放緩。

公眾普遍看好後市，睇樓客周先生相信，聯儲局推出新一輪量寬政策，將令本港樓價進一步上升，由於打算購入新盤單位作換樓自住，故金管局收緊按揭對其影響不大；另一名睇樓客伍先生指出，無論是否有QE3，樓價下跌機會輕微，主因大量內地及境外資金炒熱本港房地產市場，相信金管局的新招只會令買家更難入市，無助樓市降溫。

樓價年底料升一成

對於過去兩天的二手市況，房屋發展研究中心研究員姚松炎表示，QE3推出後首個周末，港島藍籌屋苑成交量升，其中不乏呎價新高成交，惟市場表現暫未全面反映QE3的威力，由於持有物業已成保值及抗通脹的工具，相信至本年底，本港樓價將再升最少10%。

經濟學家關焯照表示，周末市況表現已反映政府有招無力，政府過去一直以擠牙膏的手法調控樓市，惟近年樓價高企，QE3推出後樓市勢將火上加油，投資氣氛於短期內預料被牽動，並在未來一至兩周全面反映。他估計，政府稍後或需要再推出措施為樓市降溫。

估計涉20億　現金足毋須配股

去年才一口氣獲母公司華潤集團注入4個地產項目的華潤置地（1109），市場消息透露，後者正計劃於今年內再向母公司收購南寧華潤中心，當中包括第5個萬象城項目。由於該項目與新加坡投資公司（GIC）共同持有，加上規模較小，估計涉及金額約20億元（人民幣．下同）。分析認為，潤地今年以來銷售成績理想，在手頭現金充裕的情況下，相信是次行動不需要進行配股集資。

南寧萬象城已於9月1日正式開業，出租率接近100％，是繼深圳、杭州、瀋陽、成都之後，潤地第5個萬象城項目，被內地傳媒稱為廣西最大的一站式購物中心，建築面積約27.4萬平米。按照目前每月每平方米的租金約500至600元計算，估計一年租金收入超過1.5億元，若於年內注入上市公司，預期可即時錄得租金收益。

整個華潤中心屬於南寧首個都市綜合體，除了萬象城外，還包括住宅、五星級酒店及寫字樓，總建築面積約57萬平米，由於屬早年購買，故地價相對較便宜約接近10億元。華潤集團與GIC分別持有55％及45％權益，由於GIC以基金投資方式參與，故不排除項目成熟後潤地可進一步收購餘下45％權益。按比例計算，潤地向母公司收購，只需支付約5億元地價，加上前期投資成本，估計約20億元，而實際應佔樓面約31.3萬平米。

去年8月，潤地向母公司收購4個房地產項目，涉及資金約70億元（港元．下同）。潤地以現金支付14.07億元，餘下約56億元則向母公司以每股12.7756元發行新股支付；同時母公司將回撥不多於1.43億股潤地股份予小股東以供股方式認購，供股比例為13供1，供股價同為12.7756元。

股價創52周新高

潤地股價自今年以來持續上升，上周五收市更創下52周新高，收報17.6元。分析員指出，潤地年初至今銷售成績卓越，下半年至今已有約20億元的銷售資金回籠，加上銷售前景樂觀，預期下半年公司持有的現金足夠支付是次收購計劃，不需進行配股集資，相信這方面可以消除市場對公司或進行股本融資的憂慮。

鑑於深圳萬象城的成功，集團近年已把該品牌綜合體擴展至內地11個城市，其中4個已全部落成，在建及規劃中的有7個，除了南寧還有青島、鄭州、合肥、無錫、上海及重慶。

內地發展商「借殼」成風，去年未能成功收購至祥（112）的金地集團轉移目標，計劃「借殼」早前私有化失敗的星獅地產（535）上市。金地日前於上交所公布，擬斥資16.54億元向新加坡星獅集團及騰飛集團，收購星獅地產逾五成股權，完成後將成為星獅最大單一股東。

金地集團表示，集團於上周五（14日）已簽訂協議，擬收購星獅地產約56.05%股權，收購款項將透過向渣打（2888）提出25億元一年期貸款支付，剩餘資金則撥作日後營運所需用途。

總資產值約49億元

根據資料，星獅地產於今年7月獲大股東提出私有化，惟因作價過低而失敗，集團現時主要於北京、上海及深圳持有部分地產項目，總資產值約49.34億元。

近年新股市場氣氛不佳，不少內房商改以借殼形式來港上市，除金地集團外，招商局地產及萬科地產早前已先後入主東力（978）及南聯地產（1036），擁有大量地產業務的中糧集團，近期也向僑福（207）提出收購。

美國推出新一輪量化寬鬆計劃（QE3），同日金管局收緊第二物業按揭，惟無阻新盤銷情。過去兩天一手銷售約60伙，按周增加3倍，馬鞍山落禾沙迎海和永泰地產（369）西半山No.1加冕臺均有買家大手掃貨；發展商定價更見進取，長實（001）中半山君珀一單位以呎價3.66萬元售出，創項目標準單位呎價新高。

新地（016）屯門瓏門首批單位以遠高於二手市價出擊，暫售逾70伙，銷情亦略為緩慢，因應金管局收緊按揭，項目在周末即時變陣加推92伙，部分單位已加價3%，其中一伙屬3座頂層特色戶，呎價1.65萬元；其餘91伙全數為三房單位，明天發售，呎價介乎7497至8798元，定價雖較首批單位有一定折讓，但仍高於同區二手約兩成。

新地副董事總經理雷霆表示，瓏門第一階段售樓已完成，對銷情滿意，標準單位及特色戶呎價均創新界西北區新高紀錄。

他指出，聯邦儲備局過去兩次量寬措施都令樓價上升，故QE3相信對資產價格有利，加上低息環境將持續一段長時間，通脹下市民續將資產轉移至投資物業。雷霆表示，建築成本上升，將對樓價有支持作用；是次金管局的新措施有助穩定樓市，未來一年樓市將健康發展。

君珀呎價見3.66萬破頂

新地代理助理總經理胡致遠指出，瓏門買家約半數來自新界區，以屯門及元朗為主，九龍及港島區分別約佔兩成及一成；中港商人則約佔一成。

兩天成交量較多的新盤屬?地（012）與新世界發展（017）牽頭發展的迎海，兩天售約35伙，並有買家連掃三伙，涉資逾3600萬元。

永泰地產舊契項目No.1加冕臺昨天加推16伙，平均呎價23483元；據悉，項目逾60伙已獲預留，佔整體近八成，市傳頂層特色戶意向價3.2萬元。美聯物業董事楊永健指出，該行促成三組本地買家分別各預留一層單位，涉及金額3500萬至4000萬元。市傳百老匯家族成員亦有預留單位。

其他新盤方面，中原地產高級營業董事陳華勝表示，君珀高層B室以7345萬元售出，呎價3.66萬元，創項目標準單位新高。信置（083）白石角溋玥．天賦海灣兩天售出8伙，並加推一個特色戶，呎價1.49萬元。

政府先後推出十招調控樓市和落實港人港地政策，加上收緊按揭和美國新一輪量化寬鬆措施等，業界人士相信，一連串消息對土地市場的影響輕微，本周五截標的兩幅用地預料續受歡迎；但政府再出招的政策風險不斷增加，以及數年後中小型單位的供應大增，發展商的出價料趨審慎。

本周五截標的兩幅土地，包括將軍澳第66C2區及坪洲東灣（B地盤），皆屬於近年較多土地推出的區域。其中將軍澳市地段第117號地皮緊貼新地（016）5月份奪得的第66C1區用地南鄰，佔地約13.9萬方呎，可建地積比率約3.5倍，總樓面面積逾48.6萬方呎，屬今年推出的將軍澳用地中面積第二大的地皮。

賣地章程列明，用地住宅樓面上限約41.7萬方呎，其餘樓面可作商業等用途，設有主水平基準以上65米的高度限制；章程並限制靠近地盤東面的部分須建不少於3.2萬方呎樓面，有關部分的高限則為不多於2層或地面以上10米。

發展商競投意欲料不減

資料顯示，用地是地政總署近年在將軍澳市中心南部一帶推出的第六幅住宅地，也是區內第五幅限量地和今年內第四幅截標的用地，六幅將軍澳地中，新地先後取得三幅，餘下則由會德豐地產和嘉華國際（173）先後奪得，其中新地擁有用地以北的三幅用地，預料對競投66C2地皮將最積極。

同日截標的坪洲東灣用地，是近年勾地表用地中第四幅招標、也是最後一幅推出的坪洲用地，佔地約1.9萬方呎，位於早前售出的東灣（A地盤）以北，與後者同樣可享開揚的海景，總樓面面積最多1.4萬方呎，最多可建2層或樓高6米的建築物，適合發展洋房。

雖然政府推出多項措施，測量師相信，發展商入標意欲未受影響。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，發展商主要關注數年後的樓價表現，短期因素未必在考慮之列，但倘政策風險不斷增加，或令發展商憂慮。考慮到將軍澳用地臨海因素及毗鄰用地的造價後，估算該用地每方呎樓面地價約5000元水平，估值逾24.3億元。

高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚認為，將軍澳用地屬中小型住宅發展，坪洲則需時開發，預料不受近日的措施等影響，並將坪洲地估值調高逾45%，至2440萬元水平。不過，他指出，由於未來中小型單位供應將增加，發展商對中小型用地的出價或趨審慎。



將軍澳地 新地獨資競投(經濟)

將軍澳第66區首幅臨海低密度住宅限量地本周五截標，區內大地主新地（00016）已表態會獨資入標，有意將版圖由港鐵站上蓋伸延至海旁，市場估值約21.89億至25.3億，樓面呎價達4,500至5,200元。

周五截標 估值最高25億

本周五截標的將軍澳低密度住宅限量地位於第66C2區，佔地達13.9萬平方呎，前臨的用地亦已獲劃作為「休憩用地」，故將來落成的520至546伙限量單位，可享有永久海景，加上項目發展密度較低，故地價獲看高一綫，比區內已售出的4幅限量地，高出約18%至近30%，但比區內不設限的66B區地皮則最多高出約12%。

不過，由於該用地位於新地已投得的66A及66C1地皮前方，若果可再下一城，便能將區內的勢力版圖由將軍澳港鐵站上蓋的天晉，一直伸延至海旁，故地皮具有戰略價值。

新地副董事總經理雷霆表示，第66C2區具有發展潛力，故集團將會以獨資方式參與競投。

黃埔兩房1周升8% 太古城跳價1成

QE3（第三輪量化寬鬆措施）令樓市火上加油，過去兩天封盤、反價不絕，帶動屋苑出現跳價成交，紅磡黃埔花園一個469呎單位，一周內跳價35萬元，樓價飈8.1%；鰂魚涌太古城一個675平方呎連天台戶，較3月時高約70萬元，跳價1成。

學者：政策溫和 作用有限

經濟學者關焯照認為，QE3熱錢未正式來臨，但市場在通脹升溫預期下，已經對樓市造成心理影響，氣氛轉趨熾熱，即使政府已經即時出招遏抑，但因市場感到措施較溫和，故此作用有限，政府與市場陷入新一輪政策博弈。

QE3出台後，加上低息延長，增強用家入巿信心，業主預期市場需求有增無減，頻現反價，加幅由2%至10%，個別單位短短數個月，加價逾百萬元，開價變成「海鮮價」，更有買家索性封盤，令盤源更少，因而推高樓價。

盡管業主反價，但仍獲買家追價入市。荔枝角美孚新邨1期百老滙街29號低層D室，956平方呎，原業主上周開價640萬元，及後QE3出台後，即反價至650萬元，並獲新買家即睇即買，以650萬元易手，平均呎價6,799元。

太古城天台戶 呎價12415破頂

過去兩天，多個屋苑出現跳價成交。中原分區營業經理王子健表示，紅磡黃埔花園3座中層G室，面積約469平方呎，剛以465萬元獲本區客購入，呎價約9,914元，較早前同類單位造價430萬元高出約8.1%，屬於屋苑兩房單位呎價新高。

龍頭屋苑太古城亦錄跳價成交，高安閣一個675平方呎連天台單位，以838萬元易手，平均呎價12,415元，較3月同類單位所創下的768萬元高價紀錄，再高出約70萬元，可見這類連天台單位有價有市。

將軍澳叠翠軒 呎價突破6000

就連葵涌細價樓寶星中心，一個377平方呎的單位，剛以218萬元易手，平均呎價約5,782元，較上星期同呎數造價208萬元，再高出10萬元。

將軍澳夾屋亦錄高價成交，叠翠軒3座高層E室，屬於4房間隔，面積約819平方呎，剛以493.3萬元售出，呎價達6,023元，創屋苑呎價新高，亦是屋苑造價首度突破6,000元關口。

無懼收按揭 投資者現金買樓

金管局透過收緊第二套房按揭，應付QE3效應，但沙田第一城有投資者無懼措施，繼續入市。美聯高級營業經理黃錦瀚稱，沙田第一城41座中層G室，面積410平方呎，外區投資者見業主微減價1.5%，遂以300.5萬元吸納作長綫收租，買家將會以全數現金支付，毋須承辦按揭，以單位市值租金1.1萬元計算，回報率達4.4厘。

另外，中原地產10大屋苑周六、周日錄得32宗成交，按周微升3.2%，而美聯物業統計，過去兩天15大藍籌屋苑錄得約44宗買賣成交，按周升約47%。

俗稱「金九銀十」（9月、10月為內地售樓旺季）的內地樓市旺季來臨，各大城市樓價已顯上升趨勢；在美國第三輪量化寬鬆措施（QE3）帶動下，專家估計內地樓市將有新一輪升勢。為此，各地政府嚴控樓市，其中南京再推「限漲令」，以遏抑蠢蠢欲動的樓市。

不少學者認為從前兩輪量化寬鬆的實施來看，流動資金的注入與美元貶值均會導致全球能源與大宗商品價格上升，最終傳遞至中國的消費價格指數（CPI），中國通脹壓力，特別是房價上漲壓力加大。

預期京印鈔 學者：快買房

北師大房地產研究中心主任董藩微博發表他對中國房價未來走勢的判斷稱，面對QE3，中國不印鈔，就等於被美國洗劫；中國一印鈔，通貨膨脹和房價就要起來。美國又把中國逼進了死胡同。他呼籲：「趕快買房吧，貨幣氾濫不漲太難，錢多了，實物量沒變，對應關係怎樣變化很清楚。」

事實上，內地樓市踏入「金九銀十」，樓市已明顯較前活躍，例如北京通州又出現了「日光盤」（新盤即日賣清），十大城市的樓價也呈現上升趨勢。

南京新盤加價10% 遭駁回

對於蠢蠢欲動的樓價，各地政府不敢怠慢，在南京，正當開發商紛紛上調售價準備在「金九銀十」出擊，當地政府再次祭出久未提及的「限漲令」。

近日，南京一些樓盤因漲幅超過10%，被南京物價局駁回漲價備案的請求。按照南京目前執行的房價備案制度，漲幅5%被認為是一條「紅綫」。

復旦大學地產運營研究所所長蔡為民指，此時「限漲令」重現南京樓市，決不是沒有所指。南京是在防患於未然，就是擔心樓市再次出現大幅上漲，而南京樓市政策的變化也許正在成為此輪漲價主力的二三綫城市的樣本。

不過，對於多數人對房價上漲的預期，也有人持不同觀點。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，中國經濟也在穩增長的關鍵時期，貨幣政策放鬆還將繼續。但中國政策比較重視CPI與房價，因此也不敢大規模放鬆貨幣政策。

華人置業（00127）主席劉鑾雄、BMA娛樂主席羅傑承捲入澳門前運輸工務司司長歐文龍案件，第三階段今早開審，預計劉鑾雄將由法庭委任律師代表出庭。

料律師代劉出庭

澳門法院今年7月向劉鑾雄發出觸犯行賄及洗清黑錢罪的起訴通知書，今日將會審訊澳門機場對開5幅「御海．南灣」土地，以及四項汙水處理項目的批給所涉及清洗黑錢、行賄部分。

今年4月，澳門終審法院判決歐文龍時，披露劉鑾雄、羅傑承涉嫌於2005年以2,000萬元賄賂歐文龍，令華人置業旗下的Moon Ocean Limited取得「御海．南灣」的5幅土地。

上周五（14日），華人置業公布，向澳門行政長官辦公室提交聲明異議後，仍未收到回覆，故Moon Ocean聯同「御海．南灣」的一名買方，向澳門中級法院提出上訴。

案情指，歐文龍於04年策劃並以邀請投標方式，出售位於澳門國際機場對面5幅由政府及澳娛等公司控制的土地，合共約7.8萬平方米（現為華置住宅項目「御海．南灣」）。歐文龍最後以邀標形式售出有關土地，但評標委員會認為3份標書均不符合要求。其後在他干預下，劉鑾雄及羅傑承的公司最終投得土地。

除了劉鑾雄及羅傑承外，其餘6名被告包括比利時商人Luc（當時為Waterleau, Global Water Technology N.V行政總裁）、陳應麟（當時為中建香港總經理）、方鎮猶（當時為Atal Engineering Limited經理）及許建平（當時為中建澳門總經理）、林偉（地產商人）及陳明瑛（歐文龍妻子）。

8名被告辯護人律師包括雷正義、莫偉紳、方聖嘉、何駿豪、蔡永昌、李金月、蘇雷、陳桂安。合議庭由高麗斯任主席，林炳輝及張詠彤為助審法官。

以時間換土地 紓緩供求失衡

QE3令樓市更熾熱，長遠房屋策略督導委員會成員劉炳章認為，政府除推出針對供應的「梁十招」外，亦應從遏抑需求着手，透過收緊按揭及延長SSD等，延緩需求，其間積極開拓土地，實行用時間換土地，解決供求失衡。

劉炳章指出，美國推出第三輪量化寬鬆（QE3），市場資金更充裕，加上低息周期延長，增加流通性，對市場起催化作用，樓市將更熾熱。「雖然政府於上月底已推出以增加供應着手的『梁十招』，但由於建屋需時，難以解決燃眉之急，故現在亦要推出遏抑需求的臨時措施。」

倡SSD期限 2年延至3年

要遏抑市場短期需求，可以透過按揭及SSD（額外印花稅）兩方面着手。在按揭方面，金管局剛於上周五收緊第二套房的按揭，同時收緊供款與收入比率，而新造按揭年期不能超過30年。

除此以外，他認為，亦可以從二按着墨，限制機構提供二按予買家，而供樓與入息比率應限制在5成的健康水平。另外，亦應趁11月SSD實施兩年期滿前，修訂現行SSD措施，包括延長SSD期限，如由現時的兩年延至3年，同時加大轉售的SSD在最高15%以上，藉此遏抑需求。

在延遲市場對房屋的需求的期間，政府要加快土地供應及建屋，以應付兩至三年後釋放出來的需求，實行用時間換土地，從現時由需求帶動，改為由供應帶動市場。「政府的土地倉庫有充足的土地，就如打仗時糧倉有足夠的糧餉，隨時可以滿足市場需求，不致因缺糧而推高價格。」

按人口分布 定公私樓比例

在增加土地方面，他認為，當局要根據香港的經濟結構，評估對土地的需求。例如70至80年代，香港經濟依靠工業生產，故工廠大廈頻生，但現時工業式微，市場主要以金融發展，故當局要因應經濟變化，而就建屋作出調節，並透過人口分布、適婚年齡等，定出市場公營及私營房屋的比例，對症下藥，興建適合市場需求的房屋。

香港土地資源有限，要避免衝擊現有業權，他相信，除發展現存的政府用地外，開發香港偏遠地區，又或在新界地方填海，會是可行的增加土地供應方法。

開發偏遠地區 免衝擊業權

同時要在基建方面作出配合。「做好市政、基建的配套，便可以帶動整個社區發展，如沙田在鐵路網配合下，成為衛星城市；相反天水圍欠缺完善的配套，就變成悲情城市。」

在增加土地供應的同時，優化開發模式，亦可以加快房屋供應。他指出，利用私人市場興建公營房屋，如早年的私人參建居屋（PSPS），便可以加快公營房屋供應。

另一方面，透過總體規劃控制，把大型地皮拆細，限制每幅土地面積約20萬平方呎，可供不同發展商參與，避免市場僅由少數發展商壟斷，亦都可以減少囤積居奇的情況。

最後，縮短發展年期，亦可有效加快房屋供應市場。

測量師學會日前舉行研討會，獲邀出席的運輸及房屋局局長張炳良表示，受新一輪量化寬鬆（QE3）影響，樓市泡沫風險擴大，當巿場出現大幅波動，甚至影響銀行系統風險承受時，將會推出相應措施。

倘現大幅波動 推相應措施

張炳良日前表示，在有需要時政府會推出措施，大體會密切留意供應及需求方面，根本方向是從增加供應着手；在政策方面，則在巿場波動，銀行系統風險承受超出關注水平，才會推出相應措施。

至於實施港人港地，張氏認為，土地及房屋供應有限，所以實施港人港地時亦而要顧及各方，亦希望公營部門，包括巿建局及房協能夠配合政策。

另外，研討會主辦機構測量師學會會長劉詩韻表示，土地發展、供應和使用問題，並非單靠任何建築技術、設計可解決，涉及層面包含民生、房產市場等各類元素，測量師將從中平衡各方需要。

金寶李秀?倡免補價 樓面外觀寬限

政府放寬改裝工廈作住宅的限制，金寶國際董事長李秀?，近年亦曾將旗下多幢工廈活化成酒店，但坦言現行政策太過保守，如不能放寬樓面、建築物外觀上的限制，難以吸引工業家投入活化行列。

為淘汰過剩的工廈，政府於2010年推出活化工廈政策，措施推出近3年，只有22宗申請獲成功批出，當中與住宅設計較為接近的酒店申請更只屬少數，僅佔當中2成多。

曾成功將旗下葵涌運通製衣大廈、油塘榮山工業大廈等改裝成酒店的李秀?坦言，「這些亦只是批出的數字，最終落實的個案就更少。」

交通嚴限 投資期長損回報

他解釋，現時活化工廈面對3大困難，首先是交通限制嚴，例如位於港鐵站旁的工廈仍要求大量泊車位等。其次是投資回報的問題，工廈活化要更換玻璃幕牆、電梯、更華麗的大堂等已經是最基本要求，但除非達到甲廈標準，否則乙級、丙級商廈與工廈的租值相若，加上改裝期間兩年損失的租金收入，投資回報並不太可觀。

改裝酒店 未能盡用每一呎

至於改裝成酒店，他強調大廈實用率是很重要的問題，亦是為甚麼很多個案在城規會批出後，但最終未有落實的最大原因。

「建築條例要求每間房都需要有窗戶作採光之用，但每間客房卻最多15米深，結果很多較橫、闊的工廈中央的樓面都不能夠盡用，如果一幢10萬平方呎樓面的工廈，最終只有5萬平方呎樓面可以用來出租，商業價值自然大減。」

對於政府進一步容許將工廈活化成過渡性住宅，以增加短期的房屋供應，李秀?贊成政策構思，認為香港土地資源重要，要填海、發展新社區需要社區設施、道路、醫療設施，要長達10至20年時間才能夠解決到，而且都是較為遙遠的供應，不能回應社會對市區住屋需求，故此，如何善用市區資源是相當重要。

指政策過於保守 成效難彰

在商言商，工廈改裝為住宅關鍵始終是投資回報，雖然住宅的租金較高，但因回本期較長，加上重重規限，故此李秀?對政策成效並不樂觀，並稱現行政策過於保守，要在建築物條例限制上促進活化，難度較高，故此提出兩大建議。

首先是容許業主改動工廈樓面分布、外觀，李秀?解釋，「符合改裝成住宅建築條例要求，原有工廈難免要增設天井以增加採光，令樓面有所損失，對業主吸引力肯定會較細。能不能容許在總樓面不變的情況下，容許業主加高層數、樓面？」

另一方面，他質疑鼓勵善用工廈，為何改裝就毋須補地價，但重建卻需要，在70、80年代工廈、商廈的樓價、地值相當接近，甚至工廈就更貴，因此建議政府可以降低工廈補地價標準，鼓勵市場參與。「不能夠說是益了廠家、業主，若果不善用這些社會資源，不增加住宅供應，樓價持續上升，最終得益亦只是大發展商。」

將酒店業務分拆後，遠東發展（00035）主席邱達昌表示，將資金重投地產發展業務上。惟在香港樓價已累積不少升幅及未來供應持續增加的大前提下，遠東發展會致力加快資產流轉速度，為股東帶來回報。

邱達昌承認過去約10年時間，遠展集中大部分精神在3至4星級酒店的發展，較少做地產發展項目，惟強調︰「地產發展與營運酒店的管理手法始終有別，加上前者為短綫投資，後者則是長綫投資，所以，2010年10月分拆麗悅酒店（02266）上市後，可令遠東發展的業務更清晰外，也可令公司騰出資金發展房地產。公司早在近2年前，已部署加快地產發展項目。」

他續指出︰「香港物業發展業務方面，繼現時出售的紅磡寶御後，約3至4個月會推出深水埗西洋菜北街項目，明年初及年底則分別推出西環山道項目及洪水橋項目。大約在1年多的時間內，連推4個項目，的確為公司近年少見。」

考慮以買政府地增土儲

不過，遠展較少參與政府賣地，上述深水埗、西環等項目的土地，從收購舊樓，然後拆卸重建而成。然而，隨着樓價累積升幅不少，令收購舊樓重建的難度增加，加上港府將積極增加土地供應，遠展似乎在增加土儲的方式上，有意作出改變。

邱達昌解釋︰「過去收購舊樓重建，可以為發展商帶來較平地價成本，但樓價上升，令每平方呎地價成本也不斷上漲，加上舊樓由開始作出收購，到變成一個新項目推出至少需時3、4年，單是向法庭排期申請將舊樓進行強制拍賣，一般也要半年至9個月，公司其實付出時間成本。若果心儀舊樓每平方呎地價成本逾3,000元，但政府在附近推出的土地每平方呎價只需約5,000元，公司便傾向直接向政府買地，而放棄收購該舊樓。因為向政府買地後，可即時入則，盡快將項目推出市場，縮短資金回籠時間，加快公司進行新項目的速度。」

總的來說，現階段，邱達昌要求收購舊樓的每平方呎地價成本，要較附近政府土地的成本有約三成折讓，該舊樓收購項目才較為值博。

市建局中小型項目可取

不過，除了公司親自向舊樓業主提出收購外，其實市建局也是市場上一個舊樓收購者，而在完成收購後，也會邀請各發展商入標發展項目。由於市建局項目多以區為主，當中不乏中小型地盤，加上省卻收購過程的程序及時間風險，邱達昌認為此類重建項目其實也適合遠展的胃口，而未來也會積極參與市建局的項目作為增加公司土儲的途徑之一。

除了加快重建外，政府也積極考慮透過將工廈改變用途，以增加住宅供應。遠展過去在更改物業用途的個案（見表）不少，縱使物業主要轉化為酒店，但已經可以為遠展未來參與工廈轉住宅，提供寶貴的經驗。

早已響應活化工廈

然而，邱達昌在表示遠展一早已響應政府活化工廈的呼籲時，也略帶氣憤地指出政府其實可以作出更多改善的地方，並說道︰「現時，政府只容許發展商對工廈在結構上作出10%改建。惟工業區內，不少工廈是一座緊貼另一座，若只容許10%的改建，基本上改建後的單位景觀，不少是望着另一座工廈的牆身。所以，我曾建議政府將容許改動的百分比，由現時10%，增加至30%，這樣便可將大廈之間距離拉闊之外，兩廈之間所拆掉的未用樓面面積，更可以轉移至加高的樓層，令重建後的物業單位有更佳景觀，該物業將會更高的價值，以及減低區內巨型屏風的效應。」

政策未盡配合工廈改建

此外，他更以早前葵涌工廈改為酒店用途為例，指出政府在此方面的補地價事宜上，也未見有特別優惠，唯一較欣慰的是審批程序的時間，較以往有明顯縮短的情況。

無論如何，未來要大量增加供應，邱達昌相信，供應主要集中新界區為主，但他補充︰「幸好，香港基礎建設的速度很快，港府其實不用對發展新界有太多顧憂，擔心新界建屋後會無人入住，只要撥地發展住宅之時，同時建設交通運輸等基建配套，便不難吸引人入住。」

「若公司要參與新界項目，除了參與政府賣地外，只會考慮已批准rezone（轉土地用途）的新界農地。未rezone的農地，則不會考慮。因為農地轉用途，一般比舊樓及工廈等重建所需時間還要多。」他補充。

最後，有關政府調控措施、供應增加、經濟轉差等對樓市有影響，雖然邱達昌未有評論現時樓價是否過高，但是認為政府不應推出過多的措施，以免破壞香港的自由經濟環境，並指出︰「樓市與經濟本身有升跌周期，根據我見過的3個周期，當輝煌表現過後，接着會開始下跌，之後更會跌到『一仆一碌』。不過，其後又會回升，展開另一個周期。」他認為大家不用對供應大增過於擔心，並認同政府應該繼續增加供應，以彌補過去供應過少的問題，並希望可以藉此改善現時不少處於「非人生活」的香港市民居住環境。

　港府積極透過增加土地供應希望根治樓價高問題，可惜手上土儲不多，「造地」又長路漫漫。其實，市區有個超巨型土地庫—舊樓，絕對是可解燃眉之急的「特效藥」。事實上，私人發展商早已吼準這個龐大的市場，自兩年前強制拍賣門檻放寬後開始部署重兵。當中以?基最心雄，去年至今共有18個舊樓地盤申請強拍，總樓面保守估計達150萬方呎，榮膺「舊樓王」。新地、嘉里等亦呈交多份申請，勢要搶奪這塊「市區供應肥豬肉」。

翻查資料，去年至今近兩年內，土地審裁處共接獲96宗強制拍賣申請，當中?基交了30份，佔總數近三分之一，涉及地盤數目多達18個(包括合作項目)，保守估計提供150萬方呎樓面，若以每個單位約600方呎計算，已可提供約2,500伙。反觀?基同期購買官地數量極少，只得同系的香港小輪取得一幅紅磡小型地皮，鐵路項目、市建局項目全部未有進賬。

?基兩年強拍30舊樓稱王

　?基執行董事黃浩明接受本報訪問時承認，集團近年策略上將購買土儲的焦點集中在舊樓收購上，相對在購入官地等出價會較為保守。又指公司在數年前已注意到舊樓收購市場的發展潛力，認為是其中一個可以低成本取得市區地皮的方法，而且回報高，自從本港兩年前將強拍門檻由九成降至八成後，更加速收購步伐。

　今年土地審裁處接獲50宗強拍申請，創下歷史新高，?基就佔了當中15份申請，涉及9個地盤。黃浩明透露，集團尚有不少舊樓項目已集齊足夠的業權份數，年底前有機會再呈交約5份強拍申請。

業主「吊高賣」 收購成本飆

　事實上，?基近年努力拓展其舊樓重建王國，去年6月?基主席李兆基就曾經提過，將投資250億元用作收購重建，今年6月再公布現時收購舊樓項目涉68個，完成重建後將於5年內分批推出，涉樓面面積合共600萬方呎，可望建成1萬個單位。

　不過，黃浩明表示，今天樓市表現與兩年前已大不相同，收購成本與日俱增，個別小業主索價較前一年更增加近20%或以上，故現時開始會「回歸」傳統市場，積極物色購入政府官地、鐵路上蓋項目、市建局項目等，出價亦會較之前進取。

強拍進收成期 宗數料破紀錄

　第一太平戴維斯投資部資深副董事鄭漢華亦指，2010年強拍門檻放寬後，發展商加快收購步伐，經過約1年多的收購時間，今年進入收成期，故此今年的強拍申請能達到破紀錄的50宗。不過，目前小業主叫價與兩年前已有甚大差距，令收購步伐停滯不前，他估計下半年至明年初強拍宗數可能繼續飆升，但至明年底就會減速，以反映現時收購進度減慢的情況。

　除?基外，新地於收購舊樓上亦顯得非常積極，消息人士指，雖然公司去年至今只得3個地盤申請強拍，可建樓面約41.3萬方呎，但其實私下完成收購的舊樓項目亦為數不少，主要集中在西環及筲箕灣等，但大多低調收購。其他積極於舊樓市場「搶地」的發展商包括嘉里、九建、豐泰地產、華置等。

　發展商對市區地皮趨之若鶩，亦因為現在市區土地買一幅少一幅，以政府本年度放入勾地表內的土地計算，47幅住宅地皮，只得3幅市區地皮，包括前北角?東面地盤、灣仔捷船街、灣仔適安街地皮。發展商要增加市區土儲，除市建局地盤外，就只有向舊樓埋手。

美國QE3一出台，金管局即日推出三項新措施，其中包括收緊「二套房」按揭成數，加重炒家入市成本以壓抑炒風。事實上，自首輪QE措施起，低息環境至今已持續逾3年，雖然於QE2推出後，港府曾密集出招，包括「最具殺傷力」的「額外印花稅」(SSD)及降低按揭成數來調控樓市，但整體而言，可看出前兩次QE推出後本港樓價均是先微跌後大升，累升82%。

　翻查資料，2009年3月18日QE1推出，反映本港住宅樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)該周只下跌0.1點；2010年11月3日QE2推出，該周CCL指數跌0.1點。然而由推QE1至QE2的一年半時間，CCL指數升了47%；QE2推出至今年6月止，期內CCL指數升幅約2成，由QE1至今累積升幅更高達82%。

一年半內成交價升近36%

　香港各區藍籌屋苑的成交價亦可反映出QE對樓價表現是先微跌後大升。以?魚涌康怡花園為例，於2009年3月中，B座中層2室，面積808方呎，成交價390萬元，平均呎價4,826元。據區內代理指出，當時該單位成交價的確偏平，但同一座較低層的另一伙B單位，於2010年1月成交，價位高達530萬元，平均呎價6,559元。交易日子正好是QE1的水尾。兩者成交價相差140萬元，反映同類單位於一年半內升幅近36%。

　另一例子為觀塘麗港城。在1座2伙B高層單位，面積同為664方呎，相差只有3層，分別於QE2開展期的2010年12月及後期的2012年3月賣出，於開展期成交的單位以320萬元沽出，平均呎價4,819元。而於今年3月賣出的單位則以383萬元成交，平均呎價5,708元，兩者的成交價相差63萬元，升幅近2成。兩個案正好反映出本港買家對QE的疑慮只限於措施的開端期，之後樓價便會展開升勢，這次QE3會否有例外，大家可拭目以待。

經過連續六年跌勢，近期美國房價出現回升，最新一期《巴倫周刊》認為房地產市場的反彈之勢業已形成。而身為此次經濟危機的始作俑者，美國房屋市場的回暖向投資者釋放出積極信號。諸多業內分析師預測，未來三年，美國房價將上漲10%左右，而在大城市聚集區及能源開發區，房價上漲甚至會超過20%。 　

近期出爐的標準普爾美國20城市綜合指數顯示，今年五月到六月，20城市房價上漲了2.3%，同時凱思希勒全國指數也顯示美國二季度房價較一季度上揚了6.9%。標普道瓊斯指數委員會主席大衛·布利策表示，此次出現的房價反彈不同于2009年－2010年，“當時房價回升是對首次購房人課稅減免的一種回應，只是暫時現象。”布利策確信未來房價會呈持續緩慢上漲之勢。

當然，美國房產市場全面復蘇還需解決次貸危機遺留下來的諸多難題，主要涉及眾多喪失抵押品贖回權的問題房屋及資不抵債的房主。同時六年跌勢已令美國房屋市場幾近谷底，房產價值幾乎跌至2006年高峰時期的三分之一，如此過山車般的暴跌使得房價最少要反彈50%才能激活房產擁有者的交易熱情。因此，美國房屋市場的全面復蘇還需假以時日。

盡管反彈目標高遠，卻并不影響一些房產分析師對于該市場的樂觀期許。穆迪分析師馬克·贊迪就認為，大量喪失抵押品贖回權的房屋并不會阻礙未來房價平均每年上揚十個百分點，他同時指出，支撐房價上漲的幾個重要因素包括不斷抬升的有效租房率、低按揭率及緩慢提高的就業率和銀行貸款可供量。贊迪還指出，“如今正處于購房者的心理拐點，他們對房產暴跌的恐懼心理漸漸消除，同時房產市場的吸引力也越來越大。” 　

一家房產咨詢機構的總裁英格·溫澤早在三年前就預測美國房價將從2012年開始回升，具體而言，未來房價上升最快的地區主要在紐約等大都市周邊及得克薩斯州等能源開發區附近。他認為，新一輪石油天然氣開發熱潮甚至會引領得州等相關地區房價飆升50%左右，而上述熱點地區房價至少上漲20%；相反在一些房產開發過度、目前又過于倚重二手房市場的地區，比如

與此同時，溫澤還對全美五十個主要城市未來三年房產市場走勢一一作出預測。其中休斯敦、鳳凰城、得州的奧斯汀、丹佛、圣何塞、達拉斯等城市未來三年房價平均上漲率均在13%以上，而在此次危機中飽受重創的汽車城底特律及佛羅里達州港口城市杰克森維爾處于“墊底”之位，未來房價有可能呈零增長甚至負增長。就美國整體房產市場而言，溫澤預測，自2012年7月開始，未來三年將以年均7%之勢增長。

杜拜建設房地產公司周三 (12日) 宣布，杜拜地標建築物公主塔 (Princess Tower) 正式交樓。樓高 107 層的公主塔是目前全球最高的住宅樓宇。

《星島日報》報導，公主塔樓 414 米，位於杜拜繁華的濱海區，耗資 15 億迪拉姆 (約 31.7 億港元) 建成。公主塔今年已獲總部設於美國芝加哥的國際知名建築研究機構「高層建築和城市住宅委員會」，正式確認為世界最高住宅樓，並創下健力士世界紀錄。

公主塔共 107 層 (地下 6 層) ，包括 763 個獨立住宅單位、 967 個停車位和 8 個底層商鋪，目前該項目的售出率達 98% 。

杜拜建設房地產公司董事長陶貝爾說，阿聯酋房地產市場日趨成熟，買家也變得更加挑剔。作為建築與藝術的結合，公主塔無論從內在還是形式，均稱得上是建築典範。

公主塔的第 97 層設有專用休閒區，住戶在這?可 360 度俯瞰周邊景色，包括濱海景色、棕櫚島和城市主幹道謝赫扎伊德路。根據「高層建築和城市住宅委員會」的名單，隨著公主塔竣工交樓，杜拜成為全世界擁有超高層建築物最多的城市。目前全球最高的 100 幢建築物中有 19 幢位於杜拜。

加拿大TD銀行集團首席經濟學家布爾頓(Derek Burleton)12日在接受中國證券報記者採訪時指出，由於擁有強勁的金融體系，加上出口回暖，預計2012-2013年加拿大經濟將保持適度增長，國內生總值 (GDP)增速接近2%。由於加拿大的房價在金融危機後並沒有出現太多的調整，布爾頓認為加拿大的房價已被高估，未來存在下跌的空間。

受益美國消費回暖

布爾頓稱，加拿大的經濟嚴重依賴於對美國的出口，而目前的出口形勢正在好轉。美國的零售數據回暖顯示美國消費者又開始增加消費開支，特別是在車輛購置方面，而很多汽車和相關零部件都是在加拿大製造生的。他說，在金融危機發生後，加拿大政府的出手還是很及時的。包括進行稅收改革、降低企業稅，另外通過降息等方式向銀行提供流動性。他特別指出，不同於美國的銀行體系，加拿大銀行業相對謹慎，槓桿率低，在金融危機後受到的衝擊很小。另外加拿大各地的經濟模式有所不同。強勁的商品市場令加拿大西部居民的收入和財富大為增長，而在東部的安大略省則受益於房地市場的繁榮和服務業的發展，經濟溫和增長。

過去一段時間，市場開始擔心新興市場經濟放緩和歐債危機對加拿大經濟造成影響。雖然短期看加拿大經濟面臨一些調整風險，同時也間接地受到歐債危機導致的商品價格波動影響。但長期而言，加拿大經濟前景還是光明的。加拿大政府也已經提前出手應對赤字，他認為加拿大的經濟動力應該由房地市場和政府投資推動向出口和投資過度，當然這是個長期的過程，不可能一蹴而就。

房價有下跌空間

布爾頓特別談到了加拿大的房地市場。美國的房價在2008年的金融危機後下跌了35%，今年開始企穩回升。而加拿大的房價在金融危機後並沒有出現太多的調整，目前則受益於低利率和購房者容易獲得貸款而居高不下。布爾頓認為，加拿大的房價被高估了，未來存在下跌的空間。不過他也表示，加拿大的房地市場遠沒有美國和歐洲房市泡沫破裂前那麼大的問題。一方面加拿大銀行業在金融危機後，對於房貸的審批都很謹慎，日前還提高了購房貸款的門檻，首付最少要達到20%的比例；另外加拿大在房屋的買賣方面，也有比較嚴格的稅收政策來限制投機買賣。

一位在加拿大生活多年的華人向中國證券報記者介紹說，在加拿大出售自己的唯一住房時獲得的利潤是免稅的。但在出售自住以外的住房時，政府會對盈利徵收25%的利得稅。對於一些專門從事房屋投機買賣的個人和公司，利得稅最高可以達到50%。因此，加拿大的房地投機炒作相對還是比較少的。布爾頓認為，加拿大政府通過收緊貸款條件，令高估的房地市場有所降溫。另外隨經濟的好轉，低利率不可能一直持續，未來有上調的空間，這也會給加拿大房價帶來壓力。

風水輪流轉，隨著人民幣貶值預期以及國內經濟放緩之勢，潛伏在內地樓市的各路外資正悄然離場。但作為東盟國家之一馬來西亞商業地產商TSI集團卻以另一種謹慎的形式來華搶客，網易財經從馬來西亞GMKLNG國際批發城首發中國區的會上獲悉，作為馬來西亞國內最大批發城商業項目將首次向中國商戶進行招租，其租金價格約為國內商鋪的十分之一。

從賣樓房到商業專案招租，國外開發商對國內市場逐漸滲透，這也是今年以來為數不多的境外商業地產專案來中國招商之一。該公司中國首席代表李尚信對網易財經表示，隨著歐洲經濟不景氣，外貿門檻高。國內對外出口形勢嚴峻，國內不少批發市場產能過剩，像深圳的華南城人流量不大，而浙江義務也出現類似情況，能夠賺錢只有30%。不少資本開始流向東南亞國家。

據悉，該項目位於馬來西亞第二大城市的巴生，總投資達到22.5億人民幣，總規劃面積28萬平方米，超過3000個鋪位。此次向中國商戶招租僅有198位元，涉及範圍包括電子通訊，酒店用品，文具等。而使用面積在15平方米的鋪頭，月租金大概每間在3000元民幣左右，且管理費、空調費、水費、服務費廣告宣傳費等全部免除。

網易財經注意到，作為同類型的國內批發城廣州萬菱廣場，一樓的鋪位租金一般在50元/平方米/天，若按照15平方米一月30天的租金算，這將達到月租金22500元，是馬來西亞商業鋪位7.5倍，且還未包含各種水電管理等雜費。

馬來西亞TSI集團董事經理拿督林成國認為，該項目早在2009年就開始進入市場，超過50%的商品來自中國。而二期招商計畫中，將有專門的一層對中國客戶開放，嘗試國際化發展，試探市場。

據悉，今年以來不少的美國、英國以及加拿大等地房產商通過仲介形式進入國內賣樓，搶佔國內客戶，而此次則已滲透至商業項目，可謂是小幅探市。