主計總處昨（18）日公布10年人口普查報告結果。過去10年間，國內18坪以下小套房與54坪以上大豪宅，明顯增多，顯示國內住房出現M型化，一來反映國內單身貴族、小家庭明顯增多，二來反映有錢人財富增加。

主計總處每10年公布人口普查報告，本次動員調查人力高達1.7萬人，全台抽樣率達16%，是處歷年少見的大規模調查。最新調查報告也反映了台灣社會最新社經面貌，包括：台灣人口成長趨緩，住宅數成長速度也同步放緩。

主計總處指出，99年底台閩地區住宅數共計807.5萬宅，10年間增加108.1萬宅，平均年成長率為1.4%，與過去4次普查平均年成長率均在3.3%上下比較，明顯放緩。其中住宅數增長速度較快的縣市是，新竹縣、桃園縣與新竹市等新興都市。

主計總處也發現，10年來國內空閒住宅率增加1.7個百分點，達到19.3%，以北部地區空閒住宅增加17.8萬宅最多，推測國內有錢人養房情況，較10年前大為增加。

寶成集團主導的第一單元市地重劃完成配地，第一件別墅預售案「和唐金龍」進場銷售，圖中後方大樓為寶成集團總部大樓。記者宋健生?攝影

由寶成集團主導的台中市第一單元市地重劃已完成開發，台中在地建商和唐建設在此區的別墅預售案「和唐金龍」開始動工、銷售，此區房市動起來。由於寶成坐擁1.3萬坪土地，市價超過100億元，是最大贏家。

第一單元開發面積55.82公頃，位在寶成營運總部周邊。其中位於台灣大道、安和路口的4,000多坪角地，將規劃大型百貨購物商場，包括統一、潤泰、遠雄等企業，以及摩根史坦利、美林等外資，都曾表達投資意願。

寶成集團主導此市地重劃案，已完成開發，配合土地交地作業完成，寶成啟動「點燈計畫」。據了解，寶成將在台灣大道、安和路口的這塊角地，先規劃興建一棟三層樓購物商場，預計年底動工；台灣大道另一側200多坪角地，也傳出優衣庫將設旗艦店。

中油公司將啟動土地資產活化，公司將在27日（下周四）針對北市龍江路的土地資產辦理50年地上權招標，中油昨（19）日強調，繼龍江路後，還有多個方案推出，估計可創造至少137億元收益。

中油首宗土地活化案「龍江路土地招標設定地上權案招商說明會」27日舉行。龍江路土地約693坪，地點是六福皇宮飯店後方停車場，中油採取設定存續期間50年地上權招標進行招商，50年權益金底價7.94億元，每年租金按申報地價10%計算，得標者不得轉讓。

值得注意的是，中油首次辦理設定地上權招標，也將自然人納入投標資格，雖然符合法令規定，但國有財產局提醒，長達50年的租期，如得標的自然人不幸亡故，不得轉讓而由後代繼承後，萬一繼承人有數位，將出現多位房客的情形。

中油強調，此次是因準備經驗不足，所以開放自然人投標，但以後就不開放。除了龍江路停車場之外，中油今年也要將北市重慶北路建物及苗栗火車站前土地對外出租，總計今年中油將活化的面積共7公頃，今年可創造收益逾7億元。

中油規劃在民國101年至105年推動資產活化計畫，從北到南都有推案，以設定地上權50年方式，活化低度運用土地。

最大面積者，是高雄成功二路舊廠區的12,000坪素地，權利金高達57億元；另外，台北市中崙加油站旁空地，收益可望達11億元。這兩案都是要辦理設定地上權招標，效益預計在105年進帳。

繼龍江路之後，中油未來辦理地上權招標的土地，還包括北市承德路、新北市板橋區油庫、新竹交通大學附近、台北北市中崙（不含加油站）、高雄市成功路倉儲用地等；預估民國105年底之前，至少為中油帶進137億元收益。

中油主管指出，新竹交大附近的土地，部份可以建設商務旅館，部份則是興建合宜住宅。

928檔期到來，太子建設（2511）總經理謝明汎昨（19）日指出，此波在北中南大都會區都有重案登場，不但自住客持續出手，第3輪量化寬鬆（QE3）登場也讓買盤更強，太子因建案去化速度快，全年推案量將達250億元，後年可望進入入帳高峰。在業外收益部分，太子在台大宿舍與成大會館的2大BOT案，每年都可為太子帶來4.5億至5億元的營收，及1.1億元的獲利，今年仍維持此水準。

至於太子轉投資的W Hotel，目前平均房價已達每晚近萬元，平均住房率也有七成，全年因有機會賺進約5,000萬元；惟台中金典酒店因今年有改裝、又提列商場開辦費，仍難轉盈。法人分析，太子在營建本業積極推案，業外的固定收益也頗穩定，即使明年IFRS正式上路，業績穩定度與能見度仍高。太子股價昨漲0.3元、收21.3元。太子昨日召開董事會，決議合併太子房屋、太子物管、太子休閒與太子不動產鑑定4家子公司合併，以太子房屋為存續公司，以整合資源、擴大經營績效。

謝明汎說，前一陣子房市買氣頗清淡，但近來進入傳統購屋旺季，加上美國釋出QE3讓熱錢持續豐沛，使得買氣已逐步轉佳，但買方出手仍審慎，預期後續市況將呈「品牌征戰、個案表現」，這對太子這樣的老牌建商算是有利。太子目前在台北市只有內湖的商辦大案正在興建中，正巧避開台北市住宅買氣不振的窘境，謝明汎透露，此案目前已有潛在買方在接洽中，但因為也要完工才能入帳，太子並不急著賣，希望能慢慢談個好價錢，總銷估有70億元。

至於桃園、新竹太子則積極推案，桃園的「太子馥」因在高鐵站旁、地點絕佳，目前已售六成，新竹的「太子中央公園」則已完銷，正在興建中；這2案都在後年完工交屋、挹注業績。中、南部房市近日補漲，布局甚深的太子直接得利。



太子建設進行轉投資合併
( 工商時報)

太子建設（2511）昨(19)日宣布，將旗下4家轉投資公司包括太子房屋仲介、太子物業管理、太子休閒實業及太子不動產鑑定公司進行合併，存續公司為「太子房屋仲介股份有限公司」，合併後更名為太子物業管理股份有限公司，合併基準日訂在今年10月1日。

東森（2614）關渡1.1萬坪土地開發案正式啟動，已委託仲量聯行進行招商、引進零售業者進駐，規劃要包裝成「收益型不動產」標售，最快1月底推出。

據了解，該案主要鎖定壽險業者投標，法人指出，東森持有該地成本推測約40億元，原先設定單純土地出售最低要55億元，但近期土地交易行情熱絡，好的素地難尋，加上東森透過不動產包裝後，產品具特色，標售金額可望更高。

市場估計，該案有機會挑戰80億元，若成交粗估東森潛在獲利超過30億元，換算每股獲利貢獻度超過2元。

東森國際本業為倉儲、散裝航運，航運今年遇上景氣低迷，加上租賃沙鋼海岬型船舶被視為金融衍生商品，獲利受現貨市場運價波動影響大，導致上半年淨損18.17億元，每股淨損1.29元，不過，如果海岬型運價上揚，東森回沖的利益也會隨之增長。

東森近年也積極轉型，切入媒體、觀光市場，轉投資森森百貨經營電視購物已上軌道，飯店事業則努力打造桃園東森山莊、宜蘭理歐海洋渡假村。該公司昨（19）日上漲0.15元，收3.49元。

東森對此僅表示，針對該筆土地，朝土地活化方向進行，會以股東最大利益做考量。

仲量聯行表示，此筆土地規劃先進行招商、引進零售等業者進駐承租，包裝成收益型不動產之後，再帶租約標售，以吸引壽險業者出手，預計最快10月底就可完成招商、推出標售。

東森本身也將是主要承租者，目前東森與旗下事業體的辦公室分散在忠孝西路、復興南路、南港等，未來規畫全部集中至關渡，承租此地新建的商辦空間。

部分銀行不配合政策 擬祭懲處措施
央行今（20）日舉行第3季理監事會議，外界預估將維持利率不變，但為避免市場浮濫資金湧進房市炒作，央行將重申維持房市信用管制，向外宣示絕不放任精華區不動產價格大幅飆漲，且不排除祭出懲處措施。 由於房市接下來是928推案高峰，為避免不動產價格飆高且從大台北地區延燒至中南部，央行已對所有銀行「道德勸說」，希望不要推高房地產價格。若銀行不配合政策，不排除對單獨銀行處以少配售可轉讓定期存單（NCD，Negotiable Certificate of Deposite）等懲罰措施。 央行總裁彭淮南曾對市場上喊到1坪300萬元的行情相當感冒，今日將先以宣示意味來重申維持不動產信用管制政策，並觀察後續房市銷售，若苗頭不對，將再度擴大信用管制範圍，從現行大台北13個管制區擴及中南部等都會區。

渣打房貸集中度居冠
而金管會日前也祭出3大指標，包括房貸金額前10大銀行，若房貸餘額超過放款30%，其他銀行逾40%；及土建融前10大銀行佔放款超過10%，其他銀行逾15%；所有不動產擔保放款超過放款70%的銀行，都必須擬定改善計劃，避免風險集中在不動產市場。 儘管財經部會屢屢對房市公布管制措施，但根據最新出爐的統計結果，主管機關似乎被賞一巴掌，管制成效明顯不彰，因為7月仍有銀行持續把新增放款鎖定在房貸。 據金管會資料，包括台銀、合庫在內11家國銀，7月房貸餘額佔放款比率（房貸集中度）仍較6月增加，顯見浮濫資金仍往房市跑。央行近期為因應各國寬鬆貨幣政策，9月至今定存單發行金額2.98兆元，回收3.01兆元，其間減少329.4億元，等於釋放329.4億元資金到市場。 統計資料顯示，渣打銀行7月房貸集中度較6月增加0.44個百分點，房貸集中度達45.17%，擠下滙豐（台灣）銀行，成為國銀中，放款最集中在房貸的銀行。遠東銀行、花旗（台灣）銀行也分別月增0.22、0.51個百分點。

估將連5季利率寬鬆
至於利率決策走向，滙豐證券大中華區經濟學家郭浩莊昨表示，央行維持現行利率水準不變的機率最大，因為如果只考量刺激出口外銷，按經驗，央行會出手降息，但隨著內需走穩，已適度彌補出口下滑缺口，及油電、食物價格上漲，通膨壓力環伺，央行會傾向按兵不動。 郭浩莊指出，央行自去年6月以來，即維持利率水準不變，目前基準利率約1.875%，若這次同樣沒有變動，將是連續第5個季度的寬鬆措施。

台北市捷運局即將標售捷運聯合開發案分回的捷運住宅，台北市文山區捷運木柵站的「信義十八號」和中和南勢角站的「南方之星」，仲介商指出，捷運住宅具備交通便利優勢，但也要考慮樓層位置及採光等條件，最好能實地走訪，再考慮出手價格。

百騏房屋仲介公司店長張益華說，「信義十八號」位於捷運站、景美溪旁，具備交通優勢和景觀視野的有利條件，但目前「信義十八號」仍有許多空屋在轉售，所以宜先到鄰近的仲介或上網詢價，了解其不同樓層和坪數空間的價位差異，心裡先有個譜。如果捷運局標售的「信義十八號」產品，各種條件都符合消費者需求，價位在每坪五十至五十五萬元間都算合理。

東森房屋南勢角店長何坤濟說，捷運南勢角站的「南方之星」，具有捷運交通、公設完善及生活便利性等優勢，如果樓層漂亮、又能以每坪四十萬元以下價格購入，是很划算的交易。

捷運南勢角站的房仲業者表示，捷運大樓的獲利不錯，買了幾乎都增值，以上一批「南方之星」的標售為例，售價約在每坪三十七至四十一萬元之間，但屋主買了之後現在市場的行情約在每坪四十三至四十六萬元之間，一坪增值約五．五萬元，獲利頗佳，銷售情況不錯。

台北市房價全台最高，台北市建案更是全台最密集，台北市建照核發速度，更從原來的三個多月，縮短為不到一個月，這樣的高效率絕對是建商樂見，搶建搶商機，更重要的是縮短建商資金壓力。

為達這樣的「高效率」，市府把最重要的技術審查，委由建商自己聘請的建築師自行簽證，連市府僅存的行政審查，都是由建築師們組成的建築師公會協審，簡而言之，建築師和建築師公會自己人說ＯＫ，建照就發了。

以上是站在建商角度，但從市民角度思考呢？建照是政府核發的執照，對市民而言就是信賴保證，但可怕的是，政府核發建照後做事後抽查，不僅抽查比率極低，且今年抽到的每件都不合格，市民不禁要問，那沒抽到的呢？這顯示，現在的抽查制度根本約束不了建築師，現在的懲處制度更嚇阻不了建築師，所以服務業主，讓業主獲最大利益，就是他們的「專業」。

這樣的建照審查制度就是告訴台北市民，台北市十一層樓以下的預售屋不要買，因為有八成以上未經政府抽查；這樣的建照抽查結果告訴郝市府，現在的建照審查制度，讓公務員少了上下其手的機會，卻也少了負起保護人民的責任。

新任建管處長張剛維，是北市府從基層培養的專業人才，其操守、能力亦受肯定，既是如此，對現行建照核發的疏漏應盡速改進，不僅只是提高抽查比率，甚至應該比照新北市件件抽查，對簽證不實的建築師應列入「黑名單」，公布消費者周知，未來再簽證、設計的建案更應特別嚴審，才能對心存僥倖、賤賣專業的建築師產生一定的嚇阻作用，真正落實對消費者的保護。

根據台北市建管處統計，今年一至八月，台北市共有一百五十二件建照申請案，有七十一件在取得建照後被抽檢，抽檢率不到五成，其中十一樓以下建築抽檢率僅達一成九，且被抽檢出的七十一件建照案，竟全都不合格，顯示台北市以建築師簽證為主的建照申請制度出現嚴重問題，新任建管處長張剛維表示，將檢討現在制度研擬提高抽查比率。

一般民眾認知是，已取得「建照」的建案就是經政府審核認定無誤，但事實並非如此。建管處副總工程司邱英哲指出，建造執照之核發採行政與技術分立原則辦理，建築師針對技術部分簽證負責，經建管處行政驗收後發照，建管處會在建照核發後分四類進行抽查，第一類是五樓以下非公用建築，每十件抽一；第二類是五樓以下公用建築，每十件抽二；第三類是六至十一樓建築，每十件抽二；第四類是十二樓以上建築，每件必抽。

根據建管處今年一至八月抽查數，一百五十二件申請案中，十一樓以下共一百件，抽查十九件，比率僅一成九，無一過關，其他八十一件未抽；十二樓以上共五十二件申請案，件件抽，也是件件未過關。

邱英哲表示，七十一件被抽查不合格案件中，部分是文書不齊補件備查，部分是不符法令必須變更設計，若為不可更正之重大瑕疵，建管處會將建築師以簽證不實移送台北市建築師懲戒委員會進行懲處，輕則警告，重則吊銷執照，但目前無吊照案例。

建管處擬提高抽檢比率

張剛維表示，建管處為提高核發建照效率，特別於九十七年試辦委託審查，藉由建築師公會的人力及經驗，協助查核行政項目，大幅減少了申辦案件的等待時間，從原先的一九九天，降為二十三天。並已自九十八年起正式委託台北市建築師公會協審，經建管處驗收後核發建照。張剛維強調，雖然採行政、技術分立的審查原則，但是建管處仍以「行政驗收」及「技術抽查」把關。

航空城計畫核定，依照桃園縣政府的財務規劃，未來產業專區用地每坪至少售價要超過七萬九千元，財務收支才能維持平衡，但縣府希望每坪土地售價不超過六萬元，兩者出現落差，縣府寄望地主領價不領地，才有機會賣地補缺口。

不過依據桃園巿中路地區重劃經驗，領地的地主高達九十九．九％，足可做為航空城開發參考。

航空城屬縣府開發土地面積一七六八公頃，其中六八四公頃為產業專區，扣掉公共設施，實際面積五二一公頃，另，一○八四公頃是住商區。

縣府預估一七六八公頃有一成為公有地，未來會領價，九成地主參與領地，分配土地面積為六七六公頃，剩餘面積為四○八公頃，佔住商區的三十七．六％，由於住商區公共設施比必須在三十五％到四十％。也就是說，整個住商區開發後，縣府可能拿不到任何土地，若是採取最低水準的三十五％，縣府保留土地也只有廿六公頃。

產業專區部分，縣府希望壓低到每坪五．五萬元至六萬元來吸引廠商，若以六萬元價錢出售，能拿到九三八億元，扣除開發成本，縣府還虧損二九三億元。

即使住、商以最低公共設施比開發，也才取得廿六公頃土地，若能賣到每坪廿萬元高價，收入一五六億元，還是要虧損一三七億元，但公設比壓得這麼低，都巿計畫委員會能否過關還有變數。

公設用地不能動手腳，只能從產業專區調高售價著手，預估每坪要七．九萬元產業專區的收入才能到達開發成本，但這樣的價格能否招商又是很大的問題，縣府開發航空城在財務規劃面臨重大考驗。

不過縣府卻樂觀看待，他們的理由是航空城計畫中央主導，有帶頭作用，且未來法令束縛勢必解套，產業專區土地會水漲船高，未必會賠錢。

中油公司將啟動土地資產活化，公司將在27日（下周四）針對北市龍江路的土地資產辦理50年地上權招標，中油昨（19）日強調，繼龍江路後，還有多個方案推出，估計可創造至少137億元收益。

中油首宗土地活化案「龍江路土地招標設定地上權案招商說明會」27日舉行。龍江路土地約693坪，地點是六福皇宮飯店後方停車場，中油採取設定存續期間50年地上權招標進行招商，50年權益金底價7.94億元，每年租金按申報地價10%計算，得標者不得轉讓。

值得注意的是，中油首次辦理設定地上權招標，也將自然人納入投標資格，雖然符合法令規定，但國有財產局提醒，長達50年的租期，如得標的自然人不幸亡故，不得轉讓而由後代繼承後，萬一繼承人有數位，將出現多位房客的情形。

中油強調，此次是因準備經驗不足，所以開放自然人投標，但以後就不開放。除了龍江路停車場之外，中油今年也要將北市重慶北路建物及苗栗火車站前土地對外出租，總計今年中油將活化的面積共7公頃，今年可創造收益逾7億元。

中油規劃在民國101年至105年推動資產活化計畫，從北到南都有推案，以設定地上權50年方式，活化低度運用土地。

最大面積者，是高雄成功二路舊廠區的12,000坪素地，權利金高達57億元；另外，台北市中崙加油站旁空地，收益可望達11億元。這兩案都是要辦理設定地上權招標，效益預計在105年進帳。

繼龍江路之後，中油未來辦理地上權招標的土地，還包括北市承德路、新北市板橋區油庫、新竹交通大學附近、台北北市中崙（不含加油站）、高雄市成功路倉儲用地等；預估民國105年底之前，至少為中油帶進137億元收益。

中油主管指出，新竹交大附近的土地，部份可以建設商務旅館，部份則是興建合宜住宅。

太子（2511）成立於民國62年，今（20）日滿39歲，雖然是老牌公司，但在總經理謝明汎帶領下，太子持續求新求變，近日就準備推出手機APP軟體，未來只要有智慧型手機就能線上賞屋，還能了解太子各建案周邊的生活機能等條件，創營建業首例。

太子過往總給人「老公司」的印象，但謝明汎在2年前上任之後，開始讓太子改頭換面。首先，太子內部的工地控管全面網路化，只要透過電腦、連上網，各個工地現場的狀況全都能看得一清二楚。

其次，太子的公文系統全面線上化，員工如果沒有上網，恐怕連自己要領獎金了都不知道，謝明汎說，如今太子員工的智慧型手機使用率已達八成，剩下的兩成，大多是在等蘋果iphone5上市。

最近謝明汎還做了營建業的創舉，就是組成專業團隊寫出手機APP軟體，只要用智慧型手機上網下載此APP，太子在全台的建案都能線上賞屋，甚至周邊有哪些便利商店、車站等資訊，裡面都有提供，還有最新的促銷訊息，也能線上預約現場看屋

台灣房仲業者19日發表對釣魚台列嶼的估價，綜合行政面、經濟資源面和市場面，總價新台幣97億餘元，換算土地每坪5100餘元。

但從政治面看釣魚台列嶼，房仲業者認為，無價。

中央社19日報導，日本政府以20.5億日圓 (約新台幣7.8億元)將釣魚台列嶼收歸國有，引發兩岸三地抗議。

台灣房屋指出，釣島土地約6.3平方公里 (約190萬5750坪)，公告現值在民國98年為每坪291元，今年漲到每坪628元，土地公告現值總金額為11.97億元。

不過土地公告現值通常比市價低很多，台灣房屋從漁獲量、原油和天然氣等經濟資源面評價，釣島價值150億元，換算土地每坪7871元。

台灣房屋再從距離、面積、開發程度等市場面評估，釣島價值約80.31億元。

綜合公告現值　(行政面)、經濟資源面和市場面，依序以10%、35%、55%權重計算，台灣房屋對釣島的估價為97億8305元。

受到內外因素的影響，桃園不動產市場今年表現良好，根據房仲的調查，包括農地、工業用地及一般住宅的價格都呈現漲勢，跟去年相比，漲幅一成左右；航空城計劃可望使得不動產市場往上再拉一波。至於能夠拉升多少？房仲沒有明確觀點。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，根據最新的調查報告，受到這兩年中國部分台商重要聚集城市轉型衝擊，傳統工業的台商遭到撤廠要求，加上工資快速飛漲，逼得台商必須南進亞洲其他國家，也有一部分台商返台覓地開設新廠，形成工業用地價格上揚，目前中壢一帶工業用地的價格約是10~12萬?坪，部分交通略差地區則是5~6萬?坪，觀音工業區一帶4~5萬?坪，大園工業區則是鄰近南崁一帶已經叫價到20萬?坪，往觀音工業區方向價格遞減，靠近觀音工業區部分，則是價格減到約10萬?坪上下或更低一點。

農地被建商、投資客收購

另外，農地部分同樣急漲，在航空城計劃發佈之前，農地已經從第2季漲起，約是8月均價到4~4.6萬?坪，9月均價更是4.2~4.8萬元?坪，月漲幅達到4.65%，另外，包括大溪、龍潭、楊梅等地的農地熱銷，從今年農曆春節之後的一坪約1萬元起漲，第2季已經漲到1坪1.5萬，最近更是1坪2萬元左右，價格空前新高。

這些農地買家，據指出，在航空城部分主要是建商收購，但在大溪、龍潭、楊梅等地，主要是南下的台北客及建商佈局卡位，也有一部分是被徵收農地的農家拿到徵收補償費之後，再另覓便宜一點的農地購買。

一般住宅方面，漲幅最多的八德一帶，一年前的房價約是12萬?坪上下，但目前已經漲到18萬?坪上下，其次是桃園市的中正藝文特區新案已經喊到40~50萬?坪，而特區外附近中古大樓的房價更直奔20萬?坪，都是桃園空前的新價格。

桃園縣長吳志揚昨（19）日表示，桃園航空城計畫啟動，縣府已掌握70家可望招商引資的名單，預期這宗國內歷來最大的都市計畫案，將可帶動低迷景氣向上反轉。

吳志揚指出，桃園航空城計畫經行政院拍板定案後，縣政府取得520公頃的專業專區，將更強化招商引資，未來仍會持續發酵。

例如，國際機場相關產業的進駐，目前縣府已掌握70家可望招商引資的名單。

桃園縣政府工商發展局長陳淑容統計，這70家廠商開出的土地需求就達370公頃，產業範疇相當多元。

除了航空組裝、維修，最大宗是物流業、流通業，還有綠能、購物中心、展覽中心、文創、醫療、觀光、農業加值等產業。

土城區的繁榮發展，終於露出曙光！

地方民眾期待多年的「土城暫緩發展區」都市計畫變更案，內政部都委會十八日審議通過；新北市政府城鄉發展局表示，明年進場執行公辦市地重劃，有住宅區、商業區、學校、公園等，地主最快在一○四年即可申請建築開發，帶動當地的繁榮發展。

「土城暫緩發展區」的市地重劃面積約四十六．七公頃，主要是私有地，地主大約二千人，基地位置東以青雲路及東側街廓為界，西以學府路東側為界，南以金城路及明德路北側為界，北以工五（大同公司）及文高（海山高工）為界；當地數十年來因屬軍事禁限建範圍，各項建設開發行為受到嚴重限制，導致公共設施不足、發展停滯，居民多年來抱怨不已，爭取解除軍事禁限建。

城鄉發展局局長張璠、地政局長康秋桂表示，市長朱立倫非常重視這項老問題，上任後提出「閃耀五星」開發計畫，其中一顆星就是「土城暫緩發展區」的市地重劃都計變更案，將運用福爾摩沙高速公路及捷運的交通便利性，打造宜居宜商的發展環境。

城鄉發展局計畫審議科科長邱信智說，當地執行公辦市地重劃後，住宅區約三十公頃、商業區約二公頃、學校約二．五公頃、公園綠地約三公頃，並有道路、排水溝等公共設施，開發總經費約三十億三千多萬元。

邱信智表示，該案先前由於面臨土城捷運公設調整、斬龍山遺址保留及大安圳河川區等問題，因此辦理都計變更，已獲得內政部都委會審議通過，預計在十月補辦公開展覽三十天，在今年底公告發布實施都市計畫，明年進場執行，約二千名地主最快在一○四年即可申請建築開發行為。

交通部高速鐵路工程局10月將標售13筆高鐵車站特定區土地，其中桃園及新竹行情不錯，底價每坪逾新台幣30萬元。 中央社18日報導，高鐵局說，13筆標售的土地有11筆是住宅區，2筆是商業區。桃園站區有4筆，底價每坪31萬元至41萬元；新竹站區只有1筆，底價每坪33萬元。

台中站區標售6筆最多，其中2筆是商業區。底價每坪17.7萬元到29萬元；台南站區2筆，底價6.8萬元。 政府為興建高鐵，10多年前以區段徵收方式取得高鐵車站特定區土地，開發經費約600多億元；其中約500億元向銀行借貸，其他是發行公債。

高鐵局從民國94年起，陸續標售住宅區及商業區土地，償還開發費用。 高鐵局統計，現在欠銀行的債務約還有230多億元。高鐵局估計，108年應可清償完畢。

受奢侈稅、豪宅限貸等打房政策影響，一向為推案主力的台中七期重劃區近來買氣冷清，反觀市中心外圍的首購產品較受青睞，銷售率與詢問度都高；不過建商看好接下來QE3的熱錢資金，今年928檔期，七期豪宅仍有200億案量推出。台中市代銷公會秘書長鄭博仁說，近期台中房市以外圍首購產品較熱賣，如南區「双捷湛」、「親家新藝」，因低單價低總價，符合自住客需求，所以看屋民眾多。其中「双捷湛」周來人組數約40~50組。

1個月內即完銷

總太地產副總經理翁毓羚也表示，台中首購市場集中在廍子、新光段與烏日、太平和南區，首購動能很活躍，尤其廍子段因推案量大，帶來群聚作用，看屋人數明顯較多，如尚未公開的「青境悅來」案民眾詢問度很高。
原僅在七期推豪宅案的精銳建設，近期也改變推案方向，原定今年推出的七期豪宅案將延至明年公開，年初更首度跨出七期，在南屯區嶺東科技大學旁推「香草天籟」首購產品，1個月內即完銷；近期還將於該區推「ACE特區」學生套房。

七期推200億案量

精銳建設總經理王碧竣坦言，由於七期買氣冷清，且該區土地已不多，所以開發豪宅以外的地區與產品，以符合目前首購為主的市場。不過受到QE3可能帶動的資金行情，即便台中豪宅市場買氣不佳，但928檔期建商在七期新推案量仍逾200億元，包括總銷150億元的「秋紅谷」、50億元「國家1號院」及25億元「「山之道」等案。

Q3委售量增58％ 交易卻少14％

今年第3季全台7大都會區房市交易多停滯或衰退，不少屋主想趕在實價登錄資訊公布前，賣好價錢，使第3季全台平均委售量較上季增42%，又以高雄市季增58%最多，但觀察也發現，高雄市第3季交易量較上季減少14%，量縮最嚴重，呈現賣多買少，房仲業者表示，「高雄房市熱很可能只是假象。」

2012年7大都會區交易量
據台灣房屋調查全台7大都會區房市變化發現，第3季除台北市與桃園市交易量較上季增加4%與13%外，其餘皆衰退。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴說，屋主看好未來房市，對售價堅持，但購屋族卻想等待10月開放查價後決定，導致議價時間拉長、交易量減。

屋主趁熱潮出清

交易量衰退14%最多的高雄市，第3季購屋族網路點閱率也較上季減22%，但委售量卻較上季增加58%，居7大都會區之冠。高雄在地仲介表示，年後高雄房市變熱，尤其近期興富發建設以每坪230萬元購地消息傳出後，更讓許多屋主也趁此波熱潮逢高出清。


看屋組數少4成

但根據台灣房屋統計今年高雄市第3季平均房價，為每坪11.3萬元，較去年平均房價高出13%，突然拉高的房價，與甫上路的實價登錄，都讓購屋族觀望，使成交量明顯減少。
台灣房屋高雄博愛特許加盟店店東李魯昌說，雖然屋主想獲利了結，8月後委售量增加3成，但多數購屋族卻想要等10月實價登錄資訊公布後才決定，來店看屋組數減少4成，成交量也從每月約11戶，降到8月只剩8戶，9月狀況未見好轉。
「高雄交易熱絡只是短暫現象！」東森房屋董事長王應傑認為，高雄產業外流，就業人口不足以支撐房市，呼籲購屋族「不要見高就追！」


航空城加持桃園

反觀交易量季增13%居冠的桃園縣，因有桃園航空城、五楊快速道路等興建利多，且因交通方便、價格相對合理，不僅受購屋族青睞，也是近期房市交易最熱絡的區域，委賣量季增32%最少，網路點閱率也僅減少2%，與高雄房市相反。
交易季增量第2的台北市，委賣量季增32%，網路點閱率則減少3%，周鶴鳴表示，目前台北市以30坪以下「小宅」及「帶租約店面」交易最熱絡。

保險事業發展中心昨（18）日邀請各壽險公司總經理開會，說明保險業風險資本額（RBC）檢討方向，將大幅提高中南部不動產的風險係數。此舉一旦被金管會採納，將嚴重衝擊保險業投資中南部不動產的意願。

壽險業者認為，中南部不動產價格相較於北部便宜，投資報酬率也高，若RBC要提高中南部不動產的風險係數，等於懲罰投資中南部不動產的業者，變相鼓勵業者繼續投資北部不動產，將使北部不動產價格更貴，而業者的收益率也會更低。

據了解，昨天與會的各壽險公司總經理幾乎全面反對。保發中心強調，昨天只是向業者說明，沒有結論，未來將送保險局，由金管會決定。

據了解，保發中心將建議案送進保險局後，最快年底就會定案。

保險局每年都請保發中心檢討RBC的風險係數。保發中心專案小組認為，北部的房價相對穩定，中南部的房價波動大，若業者投資中南部不動產，有必要提高風險係數。

現行RBC不動產係數不分地區，所有不動產都以0.0744計算，但依據專案小組的建議方案，未來投資不動產的風險係數，應該分區計算。其中，高雄將調高為0.1533，漲幅高達106%；台中提高到0.1023，增加37.5%；台南提高到0.0811，增加9%；台北市提高到0.0758，增加1.9%。

風險係數愈高、代表保險公司一旦投資在這項資產，相對的自有資本必須愈多。如果自有資本不夠，就必須要增資。

包括國泰、富邦、新光等大型壽險公司，旗下約七、八成不動產幾乎都集中在北部，一旦RBC提高中南部的不動產風險係數，影響有限。部分中小型壽險公司買了不少中南部不動產，一旦此政策實施，恐將面臨增資壓力。

昨天會議是由保發中心董事長賴清祺主持，主要說明包括RBC在內的9大建議案，各公司總經理幾乎全部到齊。保險局方面派出財務監理組組長王麗惠出席，但王麗惠昨天僅聽取業界意見，並未有任何政策指示。

高層人事大地震，行政院長陳冲確定不動，政院積極端出拚經濟大菜。陳揆昨天再拍板將投入一○九億元港務基金的基隆、高雄雙港改造計畫，爭取渡輪、郵輪新市場及附加商機。交通部長毛治國表示，未來高雄、基隆「工業港」的刻板印象將換上新風貌 。
陳冲除指示交通部力推客運專區、客運暨港務大樓等案，並指此計畫不僅是交通，也與爭取觀光客有關，更涉及都市風貌更新，盼能融入兩地環境、結合港市開發，進而建構我國海港新風貌。

毛治國隨後展示雙港未來圖像表示，基隆港將投資六十多億元，其中新海港大樓幾天前才剛完成國際競圖，預計二○一五年底完成海運客貨中心、二○一七年三月完成辦公大樓；搭配基隆火車站地下化遷移、碼頭都更、郵輪旅運中心等計畫，「基隆再造由此開始」。

高雄港部分，毛治國說，投入四十多億的港埠旅運中心已完成規畫設計、十月招標動工，二○一五年完工。

未來高港將強調親水性，藉由水岸輕軌連接世貿會展中心、旅運中心、觀光旅館、海洋文化中心等，「將重新創造水線價值」。

交通部今年三月完成航港體制重大變革，成立港務公司專責經營。毛治國表示，未來營運重點將從傳統貨運，擴展到客運（郵輪與渡輪），「要改變過去貨櫃、油槽、煤堆、高牆的工業港形象」。

他指出，亞洲郵輪旅客平均每年增加廿三萬人次，兩岸交流日趨頻繁，空運已無法滿足需求，郵輪、渡輪發展時機已浮現；「未來台灣海峽將像英倫海峽、地中海般郵輪、渡輪穿梭」，提供相關服務已成為港埠經營的重要目標。

不過媒體也質疑海象等問題不利客運，及是否將不再衝貨櫃量？毛治國說，目前多家公司向航政司申請五千、一萬噸航客輪，郵輪更動輒兩三萬噸，噸位夠大，應可做到接近全年營運；未來不會放棄貨運，但重視產值。

竹南鎮擴大竹科竹南基地及周邊地區特定區公共工程，前年三月開工，不少配合徵地在外租屋的居民說，當初縣府只補助十八個月房租津貼，因工程延宕，已經等超過兩年了，到時配地後也要時間蓋房子，希望縣府能追加補助到「有房子住」。

縣府地政處地權科表示，竹科竹南基地特定區當初補助設籍半年以上、合法建物的拆遷戶每月八千元的房租津貼，當初並非依據工程計畫完工的時間來給，而是和後龍高鐵特定區一樣，統一都是給十八個月。

縣府：沒有計畫繼續補助

地權科表示，區段徵收屬自償性開發，考慮到開發總費用財務平衡的問題，目前沒有計畫繼續補助房租；台中市最近也辦了很多起市地重劃的案子，像水湳重劃區，房子拆了就拆了，也沒有給拆遷戶任何房租補助津貼。

抵價配地25日起抽籤分配

縣府表示，因受劃地還農及去年台灣燈會影響，展延工期兩百三十天，目前二十三公頃的園專區土地標售已開始受理投標，二十一日將舉行開標、決標；抵價配地的作業將於二十五日起辦理第一階段抽籤分配，十一月辦理第二階段，明年一月公告分配結果，二月辦理產權移轉登記及發狀，三月辦理土地點交。

縣長劉政鴻昨天會勘工程進度後表示，目前正向營建署爭取經費，將特定區的生活汙水銜接竹南、頭份汙水下水道，園專區事業汙水管線排放至竹南科學園區的汙水處理廠，同時興建高架水塔與配水池等設施，穩定供水。全區街廓計畫道路預計十二月底完成，整個工程明年三月竣工。

在廣州，看到西關兩個字，自然而然的就會和荔灣區聯繫到一起。在廣州市荔灣區南岸路上，還依稀可以感受到老廣州那種獨有的風貌，稍顯緩慢的節奏映襯著並不顯眼的建築。

放眼望去，號稱廣州市住宅項目中樓高最高的樓盤--中信西關海，在這條路上靜靜矗立，看起來似乎與周遭有那麼一絲的格格不入。

中信西關海入市

有消息顯示，中信西關海於9月16日開盤，開盤1小時候之內即售出6億元。

"開盤當日就已經賣掉接近八成"，中心西關海專案的銷售人員向觀點地產新媒體表示，有很多客戶提前一天晚上從外地趕過來等待開盤。

據瞭解，此次開盤推出的主要是2號和3號樓，約200多戶155-255平方米單位，毛坯發售，專案部分單位可望一線江景，均價18000元/平米起，開盤當日給出98折基礎上再折扣的優惠，具體會根據樓層及戶型不同有所差別。

據銷售人員透露，部分低樓層江景景觀差一些的單位均價甚至比18000元/平米還要低，而事實上，該項目旁邊二手樓的價格也差不多在此水準。銷售人員稱這個價格是"親民價"。

對此，廣州知名房產專家韓世同也表示認同。他認為，在中信西關海所處區位，就算入市價格達到2萬多/平米，對於很多喜歡住在老城區的人來說也是非常有吸引力的。

其稱："價格在18000元/平米，賣的好也不足為奇。"

中信方面人士也表示，目前中信在廣州的住宅專案表現平平，而中信西關海也是中信在廣州老城區的第一個項目，中信希望通過這個項目的銷售來樹立中信在廣州的品牌知名度，所以定價較低。

然而實際上，外界對於中信西關海的關注不僅僅因為其偏低的開盤價格，更因為該項目地塊與城啟集團頗有一段淵源。

歷史資料顯示，該專案地塊是中信地產於2009年10月從城啟集團手中豪擲21億元拿下的荔港南灣未開發土地，緊靠珠江邊及青年公園。總面積為21萬平方米，樓面地價達1萬元/平方米。

在當時，拿地面積和總金額在廣州西部樓市均屬罕見，也創造了當時荔灣區地價新高。2011年，項目規劃才開始對外公佈，計畫打造成廣州最高住宅社區，最高一棟高達198米。

資料顯示，該專案將分四期開發，共17棟，約2500套貨量。

地王的價格遊戲

無論在任何時期，任何地方，地王的出現都會引起持續的關注，尤其是地王項目入市時的價格更會成為關注的核心點，中信西關海亦不例外。

事實上，9月16日並非中信西關海的首次開盤。早在6月30日時，中信西關海就已推出1號樓的30套房源，戶型為285-320平方米的大戶型，均價約3萬元/平米。

據早前報導顯示，中信西關海在6月份開盤時，銷售出21套，銷售率達70%，累積成交約1.5億元。

作為稀少的臨江大宅，於2009年創下地王，樓面地價高達1萬元/平米的中信西關海而言，入市的均價在3萬元/平米似乎並不足為奇。

值得注意的是，與1號樓緊緊相連的，於9月16日開盤的2、3號樓，入市的價格卻比1號樓足足低有1萬元。

更為奇怪的是，相比早前3萬元/平米的吹風價，中新西關海此次推出18000元/平米均價的項目，卻十分低調，不僅在開盤前並無大肆的宣傳推廣，在開盤之後也難見相關消息。

中原地產項目部總經理黃韜認為，18000元/平米的價格的確很便宜，中新西關海作為體量比較大的項目來說，一期推出的價格肯定是要便宜一些的，這也是一種銷售策略。

"對外宣傳的吹風價高一些，等到真正推貨的時候才可以給大家非常划算的感覺。"其續稱，價格有落差才具有吸引力，而且均價3萬元/平米的貨量畢竟是少數，後面還會有很多貨量。

“3萬元/平米也只是作為價格的標杆而已，真正銷售出去的大多數單位價格在18000元/平米，價格低一點，銷量自然會好，這樣為今後更多貨量的銷售也奠定了好的基礎。”

然而事實上，3萬元/平米和18000元/平米銷售均價所對應的卻並非同樣的產品，可在對外宣傳上，中信西關海並沒有說明這一點，相對於均價3萬元/平米的產品的較多宣傳，這次的低價產品可謂悄無聲息。

因此，有業內分析人士尖銳指出，這是一種行銷手段，是中信玩的價格遊戲。

歐美經濟刺激計畫，給港股內房股注入興奮劑。

曾宣稱無配股計畫的龍湖地產（00960.HK），9月19日早間突然宣佈配股融資30.89億港元。前不久，龍湖地產剛剛獲得九龍倉主席吳光正個人增持龍湖地產314萬股股份，持股比例達到5.04%。

龍湖地產公告稱，已於9月18日就配售及認購股份與花旗、高盛簽訂協定，以全面包銷基準價11.88港元的價格，以先舊後新的方式配售合共2.6億股份，共計獲得款項總額約30.89億港元。配股總數占龍湖地產已發行股份的5%，占擴股後發行股份的4.8%。

此次配股完成後，龍湖目前第一大股東為吳亞軍家族信託，持股43.18%；第二大股東為蔡奎家族信託，持股28.73%。

龍湖地產此次配股計畫，利用了資本市場短暫的視窗期，即美國進一步量化寬鬆以及歐洲央行承諾無限度支持歐元區國債等措施刺激下的市場視窗。8月13日，太古地產也曾進行配股融資計畫，募資6.5億美金，9.73%的折讓。

聯昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受記者採訪時也表示，從港股方面看，地產股是目前表現最好的行業。市場對房地產看好的原因包括：近期內地房地產市場銷售回暖；房價見底並且一些城市有反彈跡象；庫存持續下降；開發商資金鏈好轉，部分開發商開始增加土地儲備，以及在房價基本穩定的情況下中央政府不太可能出臺非常嚴厲的打壓措施。

龍湖地產一位知情人士透露，“目前龍湖並不差錢，融資不是為了還債，而是為了下一步發展。目前公司對完成全年390億的年度銷售目標很有信心。”根據半年報，截至2012年6月30日，龍湖地產手頭現金及銀行結存為174.7億元，淨負債率為49%。下半年供貨總量達465億。

據透露，龍湖此次配股所得資金用途為近期新增城市核心項目（包括近期取得的杭州濱江和大連東港兩個優質項目）地價款支付以及日常運營。

上海樓市經歷了7月和8月成交的高峰，成交上揚的行情9月並未能延續。

上海搜房網資料監控中心分析師湯正魏表示，9月上海的簽約量已連續兩周下滑，再度萎縮至16萬平方米。9月過半，成交量僅為38.1萬平方米，雖然近期推盤量一直維持在較高的水準，但鮮有讓購房者心動的大幅讓利活動，這或是造成“金九”開局不利的原因之一。另據德佑地產監控的資料顯示，今年1-8月，上海全市總價千萬元以上的二手豪宅別墅總計成交132套，相比去年同期下跌24.6%。

9月份上海最受關注的項目，是曾經的全國單價地王——華僑城蘇河灣。市場低迷，該專案不得不低開入市。9月16日，華僑城蘇河灣公開發售的是41街坊的22層住宅，總套數144套，銷售均價5.6萬元/平方米，實際均價低於之前網上公佈的6.3萬元/平方米。據銷售人員反映去化約五成。

蘇河灣地塊是華僑城于2010年2月11日經百輪競價獲得，總價70.2億元溢價率49%，樓面價高達令業內震驚的5.28萬元/平方米，一舉創造了當時的全國單價地王。當年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價約1.45萬元/平方米。至此，蘇河灣項目成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。

然而，該項目住宅和商業定位仍然貫徹華僑城一貫擅長的高端之路，這在外界看來，項目與周邊中低端商業配套相比顯得頗為突兀，能否殺出重圍不得而知。

早在2011年3月，華僑城就曾計畫向其母公司華僑城集團申請委託借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。隨後，一度被傳華僑城欲出售蘇河灣項目以換取資金，2011年底再度傳出其欲更改規劃和違規開工的消息。今年1月13日，華僑城旗下控股子公司華僑城亞洲突然發佈公告稱，該公司間接全資附屬公司GreatTec已於1月5日與華僑城房地產訂立資本投資協定，將有條件同意向華僑城上海置地出資22.32億元，而後者正是蘇河灣地王的開發商。

2012年6月20日，華僑城亞洲發佈一則關聯交易公告稱，注資蘇河灣專案的資本投資協定已於當日正式完成。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項目上占股比例達到50.5%，從而正式控股該項目。此舉被解讀為借助華僑城亞洲這一香港平臺為蘇河灣專案的進展募集資金。

滬上另一豪宅開發商長甲集團更是在8月中下旬，打出6.3折優惠，其在上海市內的兩個項目長泰東郊禦園和長泰西郊別墅，由此引來眾多購房者關注。

星展唯高達（DBS）發表研究報告指，內地樓市雖已進入“金九銀十”檔期，但9月上旬整體銷售面積表現為下跌，估算9月份銷售情況或遜於預期，部分內地開發商或有需要增加推廣及折扣優惠來加速銷售。該機構稱，列入研究名單的26只內房股中，半數可實現全年銷售目標。

評級服務機構標準普爾（標普）發佈題為《中國房地產市場前景因流動性壓力緩解而得到改善》的報告稱，儘管過去6個月流動性的改善以及銷量上升帶來一些改善跡象，但中國房地產業前景依然不容樂觀。

就上述最新判斷，標普列出了諸多理由：宏觀經濟仍處不確定狀態；未來12個月限購措施將繼續實施，調控政策偏中性；第二季度，前期積聚的購買力被逐漸消化；開發商的庫存量仍然偏高。

標普認為，受去年下半年以來的行業降價及促銷影響，多數列入標普評級的內地開發商的毛利率將面臨壓力，“房企售樓收入會延後逐年入賬，相信尤其是明年，毛利率將會下滑，估計平均跌5個百分點。”內地房企毛利率一般在30%?40%之間。

標普分析師說，近日留意到形勢稍有改善，部分企業便開始逆市拿地。“預計明年內地房企的整體債務會因此上升，信用指標轉弱。”

9月18日，世茂股份簽約國內知名商旅公寓服務運營商Yopark，並啟動世茂股份在濟南、廈門、青島、瀋陽四地的房地產專案服務。

據世茂股份物業公司總經理郝慶濤介紹，隨著休閒度假等短期旅遊業的崛起，國內短租市場已然升溫。而Yopark通過制定短期（3天?1個月）、中短期（1個月?6個月）和長租服務（6個月以上）等不同的服務類別以滿足不同人群的需求。

Yopark模式起源於美國，2002年始在中國將分散性的產權式高端公寓，結合五星級酒店的標準服務，由專業的管理公司進行統一資產管理，已成為國內成熟的商旅住宅服務運營商之一。上海Yopark酒店管理公司執行董事全靂介紹說，該公司在上海持有經營1100多套高檔物業，經營面積已經超過12萬平方米，明年自營管理房源將超過1萬套。

中國指數研究院副院長陳晟認為，國內租賃市場尤其是京滬等商務需求多的城市，租賃需求、租金價格均持續上漲。而Yopark模式，則填補了國內房產延伸標準化服務的空白。

據仲量聯行資料統計，在外籍員工需求的推動下，上海高端住宅租金上漲，二季度服務公寓空置率下降到8.8%。第一太平大衛斯的資料也顯示，第二季度上海服務公寓租金環比增長1.8%至176.1元/平方米•月，同比增長4.5%。

據業內人士分析，目前分時度假的物業投資正在興起，這也與限購令等房地產政策有關，更多的開發商開始考慮轉向租賃市場，而酒店式公寓成為一大趨勢。途家、Yopark都是這種模式的踐行者。“開發商自己運作分時度假短租市場，競爭優勢就在成本上，他們可以將現有管理團隊直接轉化為經營團隊。”上述人士說。

繼杭州萬象城牽手新鴻基之後，華潤置地（01109.HK）入駐溫州，這次聯手的對象是溫州本土服裝大王——森馬集團。9月17日，溫州萬象城開工，這距離拿地時間只有兩個月。

根據規劃，華潤溫州萬象城專案建築面積45萬平方米，總投資超50億元，將建成為浙江省最大的萬象城購物中心。據華潤置地謝驥介紹，溫州萬象城將會是最新的升級版，業態會比杭州萬象城和深圳萬象城豐富。專案公司由森馬集團和華潤集團共同出資成立，森馬占49%的股份，華潤占51%。

據香港媒體報導，華潤置地正計畫於今年內再向母公司收購南寧華潤中心，當中包括第5個萬象城專案，估計涉及金額約20億元。有分析師認為，華潤置地今年以來銷售成績理想，手頭現金充裕，因此大肆收購項目以及買地。

最近半個月內，華潤置地在西安、溫州、成都等地四處出擊，囤地將近800畝。業內人士分析，由於擴張所要求的資金量較大，分攤風險似乎已成華潤置地今後做商業地產的重要開發模式。近年來其在華東地區的佈局，均有合作夥伴。據悉，此次華潤置地還將其豪宅品牌“悅府”同步引入萬象城，擬採取先銷售住宅後開商業的方式進行開發，悅府預計將於2015年公開發售。

森馬是一家以服飾為主業的企業。中報顯示，截至今年6月30日，森馬服飾（002563）營收和淨利繼續下滑，上半年實現營收25.11 億元，同比減少16.54%；實現淨利潤2.48 億元，同比減少43.22%。其存貨營收比和存貨周轉天數都有不同程度的上升。

同是服裝行業的美邦服飾、杉杉股份、雅戈爾，都已先于森馬進入房地產領域。據透露，一線城市商鋪租金高達30%的增長率，遠遠超過近年來服裝產業的利潤，這是吸引服裝企業另闢蹊徑的動力。2009年，美邦服飾在全國19個省市買下或租下39處商業地產，總投資金額超過10億元；去年，杉杉控股旗下杉杉集團與日本三井不動產株式會社共同開發了寧波杉井奧特萊斯商業廣場，未來十年計畫在國內打造15~20家奧特萊斯；雅戈爾甚至已開始打造自己的住宅品牌，不過其所獲的上海長風高價地塊目前尚未進入銷售階段。

記者19日從接近國稅總局人士處獲悉，廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已基本完成居民存量房統計。該人士指出，一些城市在數據積累、批量評估技術以及機構設置方面已經具備了開徵房地產稅的條件。他透露，廣州、杭州、深圳、南京等城市已經基本建立存量房數據系統，西部的一些大城市也已啟動該系統的設計工作，有的大城市已經把80%的存量房調查完了，這為啟動房產稅試點等方面掃清了技術障礙。對此，《經濟參考報》記者19日下午聯繫財政部相關主管人士，但未得到回應。

　　記者隨後又向上述部分城市進行了求證，杭州市政府相關部門人士表示，杭州目前正在做相關方面準備。“現階段還在制定實施細則，並未進入實質性操作階段，試點時間也未確定。”

　　深圳市地稅局相關人士表示，雖然現在還沒有接到上級通知說深圳是否開徵，何時開徵。但是，未來一旦開徵房產稅，存量房產的登記資訊是一個重要基礎。“我們專門成立了存量房按評估價格徵稅領導小組，目前已先行應用於工業和商業房地產的房產稅徵管，未來也會涉及對城市居民自住性房產的存量房部分進行評估。”

　　雖然廣州市未能給出任何答覆，但在此之前，4月10日，廣東省住房和城鄉建設廳總經濟師呂洪清曾表示，廣東正在研究將目前房地產稅收主要從交易環節徵收改為主要從保有環節徵收。

　　事實上，今年5月，國家稅務總局就召集全國30多個省(自治區、直轄市)和計劃單列市的地稅官員開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，從而為開展非經營性消費房產的存量部分恢復徵稅的試點，提供技術儲備。此次培訓也被業內解讀為是房產稅試點擴充的明顯信號。

　　北大-林肯土地政策與城市發展研究中心主任滿燕雲認為，目前，批量評估技術已經普遍應用於二手房交易契稅計稅價值核定，相對於按照申報價值徵稅，前者有效遏制了“陰陽合同”等偷稅漏稅違法行為，並增加了地方財政收入，深圳、杭州、丹東等城市在這方面已經達到了國內甚至世界先進水準，這一技術也可以應用於存量房房地產稅。記者了解到，該中心在房地產稅批量評估領域與國家稅務總局有合作關係。

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受《經濟參考報》記者採訪時稱，先行房產稅試點的上海與重慶，是對增量房徵稅，而這並不能解決給房地產行業帶來泡沫的投機行為。因此，對存量房徵稅才是重中之重。

　　對於以上城市是否會成為下一個房地產稅擴容試點，劉桓指出，雖然不能說以上城市就是試點，但是試點城市應滿足數據採集，評估技術等基礎條件已較為成熟；房地產需求量相對較高兩個基本條件，才會比較具有代表性意義。

　　一直以來，房地產稅是否會開徵，下一個試點在哪，開徵究竟有多大意義等諸多問題，成為眾多人士爭論的焦點。日前，國土資源部官方網站發佈一則報道稱，湖南、湖北新版房產稅的徵收細則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被徵稅，不過稅率不會太高，被認定為擴圍是板上釘釘，但是隨後這些消息又被否認，使房地產稅的擴圍之路更加撲朔迷離。

　　對此，劉桓表示，由於住房本不是投機品，因此，可以有效遏制投機行為的房產稅是一定會實行的。但是，在徵收對象以及免征面積、套數方面，政策制定應避免過於寬鬆，使房產稅的徵收失去其真正價值，也不能過於收緊，影響低收入人群的生活。

　　滿燕雲也表示，開徵房產稅並不會普遍加大購房者負擔。她認為，重慶房產稅試點，存量房免稅面積高達180平方米，而中國50%的家庭存量房面積在90平方米左右。“未來新增房產稅試點的稅基應當擴大，做到普遍徵收，通過稅收豁免等方式將實際納稅家庭數量控制在總量的50%甚至30%的範圍內。房產稅主要是針對多套房和大戶型的房主。房產稅的靶子還是很精確地用來調節收入差距，不會誤傷無辜。”滿燕雲認為，高齡、低收入人群所擁有的房產也有望免征房產稅。

據報道，近日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強出席省部級領導幹部推進城鎮化建設研討班學員座談會並講話。他指出，近幾年，政府大力實施保障性安居工程，其中50%是棚戶區改造，並採取措施抑制房價過快上漲，這既可惠民生、促發展，也是為了防止抬高城鎮化門檻，還有利於調節收入分配，促進社會公平正義。

　　李克強說，積極穩妥推進城鎮化是事關長遠的大戰略，要放在現代化大趨勢中思考。在國際環境發生深刻變化、中國發展進入新階段的形勢下，研討城鎮化問題十分重要。

　　李克強指出，城鎮化是現代化應有之義和基本之策。已實現現代化的國家都是工業化國家，城鎮化率高，農業現代化也達到相當水準。我國已進入工業化中期，但仍將長期處於發展中階段，作為13億多人口的大國，實現現代化在人類歷史上沒有先例，需要立足國情，探索前進，走工業化、城鎮化、農業現代化協調發展的路子。

　　李克強強調，城鎮化是最大的內需潛力所在。中國城鎮化率剛超過50%，按戶籍人口算僅為35%左右，明顯低於發達國家和許多同等發展階段國家的水準。差距也是潛力，未來二、三十年，每年將有1000多萬人口轉移到城市，必將持續釋放巨大內需，這正是中國經濟長期平穩較快發展的動力源泉。

　　李克強指出，城鎮化是長期歷史任務，也是複雜的系統工程。當前，中國發展不平衡的最大表現在城鄉差距，城市也存在著棚戶區和困難戶、農民工融入城市難等二元結構問題，甚至表現為城市最突出的差距。處理不好，就會阻滯工業化、城鎮化進程。

學者籲政府出招保營商環境

本港第三季核心購物區街舖舖租飆升，四大核心購物區街舖呎租按季最高升43%；其中銅鑼灣街舖呎租達2000元水平，按年升54%；旺角升幅更達67%。業界人士預計，QE3將進一步推高商舖價格及租金，估計全年核心區街舖舖租最高按年升70%。有學者表示，舖市租金升幅不健康，影響本港營商環境，呼籲政府出招。

羅素街全球次高

本年第三季本港核心區街舖舖租錄得顯著升幅，高緯環球統計數據顯示，本港四大核心區街舖呎租按季升18%至43%不等。該行數據顯示，銅鑼灣目前平均每呎月租為2000元，較第二季升18%；中環租金錄得每方呎月租為1500元，較第二季升25%；九龍區則以旺角升幅最顯著，按季升幅達43%，最新呎租約1000元水平；尖沙咀則約1300元，按季升30%。

至於購物中心舖租方面，高緯環球和國際購物中心協會（ICSC）首度公布的全球購物中心報告顯示，亞太地區的購物中心租金去年增長2.8%；其中香港核心地區高端購物中心由於吸引大量內地遊客，截至本年第二季，本港每年每呎租金已超過927美元（7230港元），成為全球之冠。

高緯環球香港商舖部高級董事胡詠詩表示，目前銅鑼灣羅素街街舖租金已是世界次高，接近租金全球第一的美國第五大道（5th Avenue）；銅鑼灣羅素街有個別商舖租金甚至已超越第五大道，他認為，這是一個警號。面對本港租金高昂，預料歐美品牌未來將減少在港開店數目，商舖租務市場將出現價升量跌的情況。

歐美品牌或減開店數

她相信，QE3效應將帶動資產升值潮，港元滙價進一步受壓則吸引資金流入，刺激零售銷售，上述因素將推高商舖價值及租金，預計全年計算本港舖租將按年有5%至15%升幅，第四季中環及銅鑼灣的商舖租金升幅可望高於其他本港一線區域，旺角及銅鑼灣升幅則在5%以內。

經濟學家關焯照認為，本港舖位租金升幅早已呈不健康現象，工商舖物業的資產價格升幅實際更大於住宅物業，在負利率環境下，零售商租金成本支出不菲。他認為，未來兩季本港中小企業仍將繼續支撐租金高昂的局面，若政府未有及時出招，本港營商環境將持續惡化。

冀每股售價高於3.56元 籌40億

繼龍湖地產（960）突然配股集資後，市場預期，陸續有內房股需要進行融資。消息指出，越秀房託（405）將會是下一間公布配股計劃的內房，該公司原定以最低配售價3.56元，集資約40億元，但由於近日市況好轉，公司期望可以較高配售價格，預期該交易最快於本周內落實。消息亦指出，花樣年（1777）將發行5年期債券，息率約14%，集資規模則視乎市場情況而定。

龍湖跌穿配股價

越秀房託早於今年5月底公布，以134億元向越秀地產（123）收購廣州IFC項目，較該物業估值154億元，折讓13%。這次「蛇吞象」的收購計劃，越房需要通過銀行貸款、向公眾及越秀地產進行配股等方式來支付作價。而根據早前越房公布的銷售文件指出，向公眾配股的價格最低為3.56元。

據了解，越房早於多個月前已開始向投資者「測試水溫」，惟市況積弱，反應並不理想。但自8月底開始，越房股價扶搖直上，上周五更曾高見3.88元，收報3.82元創出近半年新高，故公司希望待股價進一步被炒高後，再以約5%至6%的折讓價向投資者配售股份。該股昨天收報3.76元，微跌0.5%。

市場消息指出，越房原計劃於本周初以每股3.56元配售約12億股份，涉及金額約40億元，然而周二卻受到龍湖地產突然配售股份集資逾30億元的「衝擊」，現階段計劃最快於本周後期進行配售。

龍湖昨天公布，每股配售價定為11.88元，配售2.6億股，較周二收市價折讓近8%，集資30.89億元，淨額30.75億元，擬用作其中國房地產開發項目及作為一般營運資金。不過，該股昨天開市後便持續受壓，最低見11.76元，跌近9%，收報11.78元，仍跌8.7%，跌穿配售價；計及配股上板的股份，成交近42億元。

花樣年發5年期債

有分析認為，龍湖是次配股已相當於一家中型的企業在港進行IPO，預期內房股價短期將會受壓，加上9月份的銷售情況未有大改善，故相信其他欲計劃進行股本融資的房企須待市場消化該配股陰霾後才可作出行動。

除了股本融資，發債集資亦是近期內房企常用的渠道。繼佳兆業（1638）後，消息指出，花樣年（1777）昨天亦向投資者推銷其債券，5年期，息率約14%，發債規模則視乎市場反應而定。

評級機構標準普爾昨天發表報告指出，縱然過去6個月得益於流動性和銷售量提升，內房業經營有所改善，但仍維持行業前景展望為負面。

標普信用分析師符蓓昨天在電話會議上預期，下半年市場銷售量維持平穩，而房價平均則有5%的下調空間。

標普對內房業前景的看法，主要基於內地宏觀經濟形勢仍未明朗，將對購房者購買力構成壓力，加上預期短期內遏抑樓市政策不會鬆綁，樓價升勢仍會受壓；此外，在庫存量偏高的情况下，內房商的減價促銷情況延續至今年上半年，但礙於收入入賬時間較銷售時間滯後，故相信內房商毛利率有機會下滑，尤其是明年。

標普預期，未來6個月或會看到再有內房股的前景展望轉為負面，但相信未來半年，內房商違約數目會少於過去一年，因為綠城中國（3900）已透過出售資產而增強財務情況，但同業如沿海家園（1124）則仍有再融資的壓力。

雖然續有內房商進行配股融資，但符蓓認為，這僅屬部分公司的特殊情况，並不代表行業趨勢。她相信，內房商將較多透過發行債券融資，因為能夠鎖定處於歷史低位的利率水平。

對於9月至今的銷情未有如市場預期的「金九銀十」，另一位信用分析師陸楓表示，主因上半年有項目延至第二季推出，令購買力延後到7至8月大量釋放，他預期，下半年的市場銷售只會持穩。

瓏門迎海加推周末再對撼

政府「新十招」包括加快新盤批出售樓紙進度，消息人士指出，元朗大型項目尚悅短期內將獲批售樓紙，白石角天賦海灣第三期亦估計距批出售樓紙為時不遠，兩盤合計將增添2773伙供應；屯門瓏門及落禾沙迎海「戰事」延續，兩盤昨天齊加推，瓏門85伙平均呎價8514元，較上一批單位調升3.4%；迎海則加推44伙，平均呎價9212元，最高呎價見11430元，為項目推售以來新高。

?地（012）及新世界發展（017）合作的元朗尚悅，在6月份申請預售，市傳有機會在短期內獲批出售樓紙，項目共提供2580伙，屬今年至今最大型的新盤，主要以兩房戶為主，分層單位面積介乎490至1000方呎，特色戶面積則1100至2700方呎。此外，信置（083）今天將公布天賦海灣三期的名稱，項目共提供193伙，兩盤合計逾2700伙。

業界人士估計，一手主導樓市的情況將延續至第四季。

正在推售的瓏門及迎海，發展商昨天雙雙加推單位，以開售前3天發價單計算，兩盤最快於本周六再次對撼。迎海至今已累積推出512伙，佔整體單位數目55%；瓏門則累推289伙，佔整體約27%。

?地營業部總經理林達民表示，迎海日前發售100伙，當天最終售出約80伙，項目累售370伙，合計已套現22億元，預計至本周日可再售出100伙。該盤昨天加推44伙，其中32伙屬兩房至兩房半單位，平均呎價8797元，已加價約2.5%，並首次推出超廣角觀景特色戶及水晶玻璃屋，合共12伙，平均呎價10148元，其中2座30樓F室，呎價11430元，屬項目推售以來呎價新高；至於2座29樓F室，售價1266.2萬元，則為單一售價最高的單位。

新地（016）旗下瓏門則繼續主力推出三房單位，昨天加推的85伙全部位處第1及2座A及H室，面積923或924方呎，平均呎價8514元，較上一批推出的同類型單位，調高3.4%。

溱8力吸內地客

市場消息指出，項目前天推售91伙，新地即晚公布首一小時售出首張價單（58伙）的90%，據了解，當晚揀樓至凌晨3時左右，全數91伙售清，昨天項目再沽出3伙，包括1座高層28樓G室，面積1128方呎，成交呎價約1.25萬元。

沙田溱岸8號昨天再售5伙，買家除本地客外，也有來自浙江的內地客。項目本周已售逾50伙，呎價介乎9000至12000元，內地客佔約15%，比例較上月增加約6個百分點。溱岸8號推售至今已累沽約740伙，套現66億元。據了解，新世界發展正安排約50組來自北京、上海及深圳等地的內地客在黃金周期間參觀示範單位，其中有買家表示有興趣洽購四房雙套單位。

新界東北新發展區的第三階段公眾參與活動本月底截止，政府本周六將舉行論壇，聽取公眾對項目的意見，並因應參與人數眾多，決定移師上水北一草地舉行。長遠房屋策略督導委員會（督委會）成員表示，公屋和居屋的比例或可增高至55%水平。

督委會成員蔡涯棉接受電子媒體訪問時表示，東北新區的公屋和居屋比例可以增加至55%，餘下的45%則作為私人住宅發展。他認為，目前只有約20%用地作為房屋發展，比例不足，應該把 比例調高至約30%，令單位增至逾7.6萬伙。

另外，諮詢原定本周末在粉嶺一間學校舉行，規劃署及土木工程拓展署發言人表示，由於已報名的人數眾多，論壇將改在上水鄉文閣村停車場側的寶運路草地舉行，以廣泛聽取居民和關注研究的公眾人士的意見。大會決定以抽籤形式讓公眾發言，將以即場抽籤的方法，抽出已登記發言的人士，每人發言限時3分鐘，現場也有收集箱收集問題。

發言人重申，推行新界東北新發展區是配合本港人口增加，以及房屋和經濟等方面的長遠需要，當局理解居民的訴求，也冀與居民理性溝通。政府稍後會詳細考慮收集的意見，再改善計劃。

近日有消息指出，論壇已有逾6000人登記出席，並有指當日或有近萬人參與。反對香港被規劃行動組成員陳劍青關注，新選址的位置偏僻，並接近農地，質疑政府不希望公眾參與項目，也擔心令參與人數因而降低。

他表示，近日積極於街頭呼籲市民關注有關諮詢，須馬上更新有關資料，估計遷址至草地，或為了避免當日官方人士被居民包圍。

龍湖（00960）日前以每股11.88元，折讓7.9%配售2.6億股，集資近30.9億元。消息令該股昨逆市跌8.7%，收市報11.78元，跌穿配股價。美林指是次配股能消除市場對其股份流通性的疑慮，再下跌空間有限。

花樣年擬發票據 傳14厘息

另外，花樣年（01777）亦公布擬發行優先票據，但發行與否則需視乎投資者反應。據外電報道，花樣年擬發行5年期票據，定價指引約14厘。而標普昨亦指出，過去半年內地樓市由於流動性增加及銷售量回升等原因，行業財務狀況有所改善。

券商憂「金九」失色 內房跌

內房股昨大多逆市下跌。有分析員表示，「金九銀十」（9月及10月為樓市傳統旺季）至今，內地樓市銷售未如預期樂觀，「經濟環境不好，各地又繼續出口術防止樓價上漲，現在基本見不到要買房投資的理由。」

瑞信分析員認為，內房「金九銀十」的銷售會較8月略高，但遜於5、6月的水平。該行近期考察?大（03333）項目後表示，盡管公司對幾個關鍵項目進行促銷，但銷售仍沒有改善太多。財務方面，?大近期積極購地，現金流相較同業仍屬緊絀。

?大雅居樂富力 瑞信削目標

分析員預計，?大2012至14年的利潤率及2013至14年的收益會較市場預期低，故削減未來三年每股盈利預測11%、20%及25%，目標價相應由3.9元調低至3.4元，評級由「跑贏大市」降至「中性」。

瑞信續稱，富力（02777）將部分項目開盤時間由9月推遲至10月。該行擔憂公司未來幾年的增長前景，將該股由「跑贏大市」降至「中性」，目標價由12元削至9.6元。又指雅居樂（03383）的銷售未如市場預期，維持該股「跑輸大市」評級，目標價由8.7元降至8.3元。

康怡呎價10427新高 南豐搶手

QE3刺激二手樓價量齊升，港島東屋苑率先領跑，兩大型屋苑康怡花園及太古城，連環錄得破頂成交，太古城24小時內更連錄5宗成交，當中4宗呎價破萬元；就連細價樓南豐新邨亦成搶手貨，3種屋則均創新高。

港島屋苑屬傳統升市火車頭，其中太古城24小時內錄5宗成交，有4宗成交呎價錄逾萬元水平。美聯物業助理聯席董事施衍銘表示，本月屋苑暫錄23宗成交，其中雅蓮閣為高層G室單位，面積1,137平方呎，以1,660萬元獲承接，平均呎價約14,600，創屋苑分層呎價次高。同時屋苑金星閣高層A室，面前675平方呎，以800.9萬元沽，呎價11,865元，創同類單位新高。

另康怡花園連錄破頂成交，其中屋苑J座低層4室，1,055平方呎，連租約以1,100萬元易手，呎價10,427元，為分層呎價新高，上址租約行將屆滿，買家可收回自用。另外，屋苑兩房則王R座高層05室，面積620平方呎，望開揚景觀，業主反價38萬元、至638萬元沽出，創出兩房單位呎價及造價新高。

QE3效應加上收緊第二套房樓按，細單位成為搶手貨，其中，鰂魚涌南豐新邨在本月上旬只有兩宗成交，但自上周日起，市場連錄7宗成交，全數均創高價。

南豐新邨2房 呎造9177

中原地產康怡分行首席分區營業經理楊文傑指出，南豐新邨只有3種屋則，分別為474、627及692平方呎，3類單位連環創高價，其中，2房474平方呎，5座低層F室，以435萬元沽售，呎價高見9,177元，而最大屋則692平方呎，3座高層H室，象徵式減價2萬元，以同類新高價598萬元成交，呎價8,642元。

至於中型單位，627平方呎，新高價維持一日，即被打破，最新成交為12座中層E室，成交價536.8萬元，較日前高價稍高1.8萬元。楊氏稱，QE3效應加上政府收緊第二套房樓按，刺激上車客入市，催谷呎價仍低水的南豐新邨現跳價成交。

將中低層 反價15萬沽

QE3推出後準買家入市信心轉強，美聯物業區域經理黃浩存指出，將軍澳中心5座低層C室，面積899平方呎，業主上月叫價580萬元，昨日吸引數名買家同時出價競爭，業主即時反價15萬，結果以595萬元售出，呎價6,618元。至於該搶輸盤的準買家，即時轉購12座單位，面積847平方呎，成交價618萬元，呎價約7,296元。

另外，祥益地產分行主任黃肇雯透露，嘉湖山莊翠湖居2座中層G室，面積705平方呎，買家由睇樓至簽訂買賣合約不足兩小時，可見準買家入市決定相當迅速。

另將軍澳居屋寶盈花園3座高層C室，成交價343.8萬元，呎價6,053元。

內地發展商趁QE3來港促銷，瑞安（00272）下月會原價加推佛山嶺南天地東華嘉苑2期85伙，四成大單位會在港同步開售，售價400萬至500萬元（人民幣．下同），平均呎價約1,860元，共可套現3億元。

原價加推85伙 呎價1860

佛山瑞安天地房地產發展項目總監王灝文表示，QE3有利改善市場氣氛，對買家入市有正面的心理作用，有助樓盤新一輪銷情。但由於現時的氣氛不是相當好，而且亦憂慮中央會再出招調控樓價，故在觀察市場反應後才決定會否加價。

他預期，今年內地樓價會趨於平穩，大升的機會微，尤其是以用家需求為主的上車盤，其樓價會相對較受壓。

瑞安將於下月中加推的佛山嶺南天地東華嘉苑2期第三批單位，位於第1及第10座的分層單位，分別涉及約34及51伙，面積介乎947至近2,800平方呎，屬2房至4房間隔，平均呎價約1,860元，定價跟第1期定價相若，料售罄後可套現約3億元。

該集團助理總經理張國樑指出，現時的定價比未有限購令時的意向呎價約2,140元低逾10%，售價介乎120萬至500餘萬元，其中全屬2,800平方呎大單位的第1座，則將會在香港同步開售，入伙期為今年底，礙於限購令等樓市政策影響，料香港買家比例會比1期約30%為低。

因保育而引起關注的市建局上環永利街及士丹頓街重建項目，近日由規劃署提交最新規劃方案，受地盤面積縮減及降低地積比率影響，整體可建樓面大幅減少71%至6.5萬呎，將於明天闖關。

民間關注保育 重新規劃

市建局永利街、士丹頓街項目波折重重，在收購期間遭到財團展開反收購，及後更因民間關注永利街保育問題，而須重新規劃，並於去年決定屬於A地盤的永利街剔出重建計劃，留作保育活化之用。

規劃署近日則為項目最新方案，向城規會提交規劃概要，當中因剔出永利街而令整個項目地盤面積大減44%至2.1萬平方呎，淨發展面積更只有1.38萬平方呎。

與此同時，當局大幅削減該項目發展密度，地積比率由原有8倍，降低至4.76倍，經調整後總發展樓面由23.8萬平方呎，減少71%至6.5萬平方呎。據資料顯示，當中85.8%樓面留作住宅發展，涉及約5.6萬平方呎，其餘約14%樓面將留作商業用途，相當於9,365平方呎。

其次，新規劃方案的建築物高度限制，亦由150米（主水平基準以上，下同）降低至120米，並要求日後市建局，以及獲投得地皮的發展商須接受最多1成發水比例的限制，而士丹頓街88及90號等舊樓在發展時亦須盡力保留建築物外貌。

另被納入新批新居屋發展的沙田顯田街地，日前遭鄰近聚龍居業主申請改劃作綠化地，惟規劃署認為社會對土地供應需求大而不支持。至於房協筲箕灣明華大廈重建項目，成功獲規劃署表態不反對，可望獲通過興建逾4,000伙公屋及長者屋。

沙田九肚山屬於近年豪宅地主要供應庫，政府將於明年首季再度推出九肚56A區B1地皮，連近兩年先後批出的3幅低密度住宅用地，區內未來將湧現逾1,300伙低密度住宅供應，涉及154萬平方呎樓面，區內豪宅區氛圍漸成形。

沙田九肚山鄰近中文大學校園、沙田馬場，是傳統豪宅區，以洋房供應為主，例如雍雅花園、寶松苑、駿發山莊及皓朗花園等，普遍呎價達1.5萬元以上，而分層住宅則只有蔚林居一個屋苑，最近成交呎價亦高見9,000元。

涉1300單位 3年後續落成

至於屬土地供應庫的九肚56A區，則位於九肚山東北面，屬於未開發的地段，與現時所有落成的屋苑、洋房相隔一條麗坪路，因前者主要外望吐露港海景，故此發展成豪宅的潛力將較現時九肚洋房區更高，區內129.6萬平方呎地盤，已獲劃分開成8幅地皮，並於過去兩年納入勾地表內。

近年區內豪宅因供應不足而急升，政府於過去兩年就先後主動推出3幅九肚地皮，當中除了首幅拍賣的九肚56A區A地盤，因規劃失誤而以「限量地」形式推出，令地價大幅貶值外，其餘兩幅低密度用地的樓面呎價均接近1萬元，反映發展商頗為看好區內發展。

事實上，隨着政府在明年首季將再推出九肚56A區B1地皮，區內半數地皮可於短短兩年內批出，並可望於2015至2016年度內落成，當中涉及的住宅樓面達154萬平方呎，估計可以提供逾1,300伙低密度住宅及洋房供應，豪宅區的整體發展亦可以相應成熟。

9萬呎中型地 估值逾13億

即將推出的九肚56A區B1地皮面積9.2萬平方呎，地積比率僅1.5倍，可建樓面約14.2萬平方呎，屬於中等規模地皮，介乎早前批出的B5地盤、B3及B4地盤之間，除了大型發展商外，相信亦吸引中小型財團競投，但礙於地皮被其他項目圍繞，未能盡享海景，因此市場估值介乎12.8億至13.5億元，樓面地價由9,000至1萬元不等。

至於其餘4幅位於勾地表內、尚未有招標時間表的九肚用地，估計政府將於未來兩年逐步推出，涉及近104萬平方呎住宅樓面，當中以原為九肚56A區B7地盤，後來重新規劃而成沙田市地段579號地皮規模最大，可建樓面估計達53.1萬平方呎，若以樓面地價1萬元計算，地價已高達53億元，屬於地王之列。



政府變招不設限 保九肚地價

屬於九肚山最具規模的九肚56A區A地盤，於去年由政府主動推出拍賣，一度被視為「百億地王」，但礙於增設「限量」要求，令地價大跌一半，從此政府改變政策，及後3幅推出的九肚用地均不設限。

政府於去年以土地資源珍貴為由，希望推出一定數量土地供應，為免發展商將單位建得太大，故此決定於部分勾地表用地加入「限量」要求，當中首批被納入「限量地」之列的用地就包括九肚56A區A地盤。

百億地王「限量」 僅底價拍出

該用地可建樓面逾100萬平方呎，即使受歐債危機影響，市場估值仍然高達72.2億至92.7億元，地面地價達7,000至8,987元，惟在拍賣當日，已經有到場的發展商直指「限量」要求令車位比例難以控制，規劃上「好考功夫」，結果用地最終以底價55億元由信置（00083）、嘉里建設（00683）及萬泰合資財團投得，較市場估值下限低逾20%。

因此，今年初當政府再主動推出兩幅九肚用地時，就已經改變策略，並未有設定「限量」要求，更強調「考慮到土地特色、地盤環境」，希望令市場有自由度發展，結果地價成功於一年內「翻一番」。

今年初招標的九肚第56A區B5地盤，屬於區內首幅「不設限」住宅用地，由資本策略地產（00497）以5.315億元投得，樓面地價達1萬元，較早前設限的A地盤造價急升一倍，而及後招標的九肚第56A區B3與B4地盤樓面地價亦達9,500元。

　曾經買殼遭挫的內地四大房企之一—金地集團，日前捲土重來，宣布以16.54億元價格，入股星獅地產（0535）56.05%，完成交易後，金地將成為星獅的控股股東。

　其實，金地集團在去年7月亦曾計劃購入華人置業(0127)旗下至祥置業(0112)，買殼來港上市，但最終失敗告終。「死因」是金地在港沒有註冊公司，僅透過該空殼公司，根本難以曲線融資。本港的上市規則規定，買方在成為擁有超過30%普通股股東後的兩年內，累計注入資產的任一指標高於殼公司收益、市值、資產、盈利、股本等5個測試指標中任何一項的100%，該交易就構成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準審批，這一來，金地不如自己來IPO更加省事。

除了來港買殼，併購或許是內房企另一道出路。今年以來，內地樓市利用外資的比例有持續下降的勢頭。事實上，全球的經濟狀況持續不穩，歐債危機令很多外資企業不太願意在此時參與大規模的併購交易，這為內地房地產商提供機會，併購既可為內房企降低自身的負債，亦是將優質資產引進的好時機。

　清科研究中心早前發布數據顯示，今年8月中國併購市場當中，平均每起案例資金規模約2,097萬美元。與7月相比，上升20.6%，但平均金額下降4成，主因是跨國併購金額規模相對偏少。清科分析師周倜如認為，跨國併購金額規模偏少與目前的經濟形勢絕對有關。

利用外資首7月大減逾5成

　官方數據顯示，自今年首2個月內地樓市使用外資按年增24.2%，至107億元(人民幣，下同)後，使用外資的按月數據持續下降。本年1月至7月期間，房地產開發企業利用外資僅228億元，按年大幅減少54.3%，僅佔去年利用外資總金額814億元的28%。

　此外，有上海專家分析指出，人民幣對美元升值停滯，外資套取匯差無法延續下去，亦是外資離開內房市場的另一個重要原因。

　今年以來房地產利用外資的大幅下降，不僅減少了房地產業內的資金量，也制約了貨幣供應的增加。外資的流出，對房地產市場的活躍度構成了短暫不利影響。

　中銀國際金融研究所高級分析師周景彤表示，一般而言，外資大多以高端物業和商業地產為主營業務，其目的在於投資獲利，這恰好是宏觀調控所針對的對象。而且外資是內地樓市中變動性較大的一股資金，部分外資的退出，有利中國房地產市場穩定發展。

最近公布的內地房地產商中期業績表現只屬中規中矩，雖行業傳統下半年業務會比上半年優勝，但下半年要收復失地並不容易，而且要由銀行、信託、新股集資等融資方式，已經愈來愈不難行，來港買殼或許是內房企增加融資平台一條血路。現時，A股四大房企「萬保金招」全都如願以償，成功在港買殼，估計很快會注入資產來融資。然而，有分析認為，由於預期內地不會放鬆對內房的調控，現時內房股吸引力大不如前，要曲線融資殊不容易。

　今年最矚目的買殼事件應該是萬科收購永泰(0369)旗下南聯地產(1036)73.91%股權一事。收購完成後，萬科將成為南聯地產的控股股東，並獲得在港上市地位，成功借殼。萬科入主一事雖然已經是今年5月的事，但南聯股價仍不時炒注資而爆上，該股昨日雖回吐7.125%，至14.86元，但相比5月「賣身」前的6元不到的水平，仍升1.48倍。

　最近期同樣在A股已上市的金地集團，宣布斥資16.54億元購入將星獅地產(0535)的56.05%權益，涉及股份38.475億股，每股收購價約0.43元，終在去年6月收購至祥置業(0112)失敗後，成功捲土重來。

停審批房企IPO 求殼殷切

　事實上，內房缺水求殼很大程度建基於中央自前年起暫停審批房企IPO，當中包括一些有意將旗下房產業務整合或分拆來港上市的企業。

　如近期內房併購最轟動的例子，一定不少得九倉(0004)和綠城(3900)份兒，九倉投資51億元於綠城身上，持股大增至25%成為第二大股東。對淨負債達200%的綠城而言九倉當然是救星，而且對綠城董事局沒有大影響。對綠城本身絕不是下下之策。

中國海外宏洋變身壯大最成功

　至於數到內房借殼最成功的例子，則非中國海外(0688)09年收購前稱蜆殼的中國海外宏洋(0081)莫屬。中海於短短數年把後者資產成功壯大，單是本年8月份，中國海外宏洋實現房地產銷售額10.58億港元，實現銷售面積10.37萬平米。本年首8個月累計實現房地產銷售額102.16億港元，累計實現銷售面積69.57萬平米，短短8個月合約銷售已超過100億港元。

　新鴻基金融證券策略師蘇沛豐認為，近期買殼活動的確較以往活躍，主要是整體市況淡薄，在港招股上市手續複雜，不少企業都寧願先買公司殼，免卻宣傳費用及時間，靜待市況好轉，再注入資產，直截了當。然而，蘇沛豐指出，雖然不排除有一股內房來港買殼的熱潮出現，但要建基於有足夠的現金流，現在看來，可以有力借殼但又未在香港上市的內房企的確不多。

乾淨殼難求 業務吸引力欠奉

　灝天環球經濟及財富管理顧問陳寶明亦表示，內房為近年中央一直嚴控的板塊，借貸融資並不容易，來港上市更見困難。來港買殼的熱潮雖然已出現，但乾淨的殼一來不多，而且若果用以集資的話，陳寶明認為，在股值不吸引下，集資路恐防只會徒勞無功。

　說到底，內房企來港借殼的最終目的，都是離不開「國際化」這三個字。萬科總裁郁亮於8月上旬在香港召開中期業績記者會上一再重申入股南聯地產是國際化的第一步，並指出未來不排除與香港或海外企業合作發展海外市場。而且A股表現持續創新低，基本上已失去集資能力，內房企唯一出路是走出去，而港股近期淡靜，令平價殼相繼浮現，來港借殼對內房企而言更划算。

　不過，多間內房企的管理層在各自的中期業績會上均異口同聲認為中央調控不會放鬆下來，所以不論是現時在港直接上市或是借殼，內房股對香港投資者的吸引力不會太大。

受惠自由行，加上本港失業率持續下跌等因素，零售業向好推動本港商舖租金增幅顯著。高緯環球香港商舖部高級董事胡詠詩預期，美國第三輪量化寬鬆(QE3)推出後，本港商舖市場仍有上升空間，當中旺角較上季租金已升43%至1,000元水平，加上資產升值等因素，預期本港舖租全年較去年上升5%至15%。惟值得留意是舖租未來仍有增長，但自今年5月起零售銷售開始放緩，已是一個警示。

高緯：QE3促投資者加碼

　胡詠詩認為，QE3推出後對商舖市場刺激很大，主要因為政策對商舖市場無限制，只針對住宅市場，預期舖租仍有上升空間，相信長線及短線的投資者都會加重對商舖投資的比例，亦有可能入市一些估值較低的小型商場舖。而在傳統核心商舖區，胡詠詩看好中環及銅鑼灣商舖市場仍有5%至10%的升幅。

　中環的商舖市場供應有限，而品牌都希望落戶在一線街道。胡詠詩指，大部分商舖及品牌都希望可以在如皇后大道中「插旗」，但現時舖租高昂，令部分二線連接大道中的街道，如威靈頓街及擺花街等都已升值。中環區租金錄得每月每平方呎1500元的高位，較上季上升25%。

　另據資料顯示，銅鑼灣的啟超道6至8號16,000方呎的商舖由卓悅承接，月租達500萬。胡詠詩指，區內單是羅素街已錄得破紀錄租金，主要因為應該有鐘錶珠寶品牌承接。而且類近的希慎廣場開幕，蘋果電腦會在場內開設分店，都令銅鑼灣的商舖市場再升溫。銅鑼灣區租金錄得每月每平方呎2,000元，較上季上升18%。

自由行放緩抑尖沙咀舖

　不過，受累於自由行增長放緩，內地旅客豪爽不再，令尖沙咀商舖市場承受壓力。胡詠詩明言對尖沙咀區商舖升幅有保留，因該區商舖市場過分依賴自由行，但自由行增長放緩，該區的商場已見轉型，不再只一味配合內地旅客口味，反攻本地強消費客戶。

　她預期，尖沙咀區在未來一季至兩季的升幅僅1%。尖沙咀區商舖租金錄得每月每呎1,300元，較上季升30%。而旺角零售業雖受惠於自由行，但主要是電子產品及金舖，在名牌時裝類等未見需求，故未來升幅受限。

　胡詠詩指，未來商舖租金仍有一定升幅，但自5月零售增長開始放緩，是一個警示。市場上雖仍有外國大型品牌願意承租，主要因為外國品牌受歐債危機影響需開拓出路，而香港作為中國市場的跳板，較願意承租，但量已減少。



港島舖炒味濃 摸貨本季更熱( 經濟)

近日商舖市場表現回勇，屢錄投資者入市及摸售獲利個案。據美聯工商舖研究資料顯示，本年第二季港島區摸貨註冊量錄得25宗，註冊金額為6.67億元，按季分別升6成及2.3倍。

次季摸貨額 按季升逾2倍

數字反映舖市炒風轉活，美聯工商舖更預期，第三季港島區舖位摸貨註冊量及金額可達28宗及7億元。事實上，近日市場接連錄摸貨獲利成交。

如近年活躍舖市的黃海明，年內已斥近10億元摸售逾20個舖位，獲利近一成，其中7月份以3,900萬元購入旺角鴻都大廈地下5號舖，持貨2個月即摸出，獲利300萬元；另本月以6,800萬元購入灣仔道177至179號J、K、L舖3個舖位，約2天後即以約3,300萬元摸出其中一伙J舖。

另一投資者林子峰亦剛沽出手持的觀塘瑞和街28至48號地下G1舖，600平方呎，成交價3,380萬元，持貨2個月獲利380萬元。

此外，不少投資者繼續大手入市，反映對後市樂觀。如葉姓投資者近月連環購入尖東新文華中心地下73A至73B號舖、旺角潮流地域地下G01B號舖、西環卑路乍街15至15C號建益大樓地下G舖，及筲箕灣東大街4至10號東寶大廈地下3A號舖，前後料共涉資近7,658萬元。

灣仔區舖價 年內可升10%

另資深投資者馬亞木亦在3個月內購入多個商舖物業，合共斥約7億元，包括西環堅尼地城一籃子物業、另位於灣仔告士打道、旺角花園街及深水埗鴨寮街等各區舖位亦有涉足。

有見投資者入市積極，美聯預期年內商舖市場將價量齊升，其中核心區如銅鑼灣及中環舖位，售價可望升3至5%，灣仔區更可有8至10%升幅。

針對美國推出QE3，債券天王盧米斯塞勒斯（Loomis Sayles）直指「QE3有助美房市復甦」，而受到QE3的影響，國際資金瘋狂湧入高收益債券、新興市場債券與亞洲債券，展開資金狂潮，而高收益債基金近1個月報酬率就高達2%以上。

盧米斯表示，QE3內容大致符合市場預期，觀察2013年的美國經濟成長與今年相仿且乏善可陳，故寬鬆貨幣政策應會持續好一陣子，雖然QE3不能立即改善美國基本面，但對經濟仍有正面影響，包括企業可以拋開政策的不確定性，開始為2013做準備，並增加員工的僱用，且民眾可用較低的利率取得再融資貸款，增加儲蓄或消費；放款機構則可能放寬授信的條件，有助於房市進一步復甦。

施羅德投信投資長陳朝燈也說，歐、美、日、英等國家施行量化寬鬆，許多新興國家也調降存貸利率，全球負實質利率環境至少將維持至2013年，而今年第4季投資新興市場應優先選擇亞洲；此外，高息股票與債信資產深具投資價值，投資人也可持續加碼。

ING投信指出，在寬鬆貨幣政策下，且歐債疑慮緩和，市場氣氛樂觀下，資金流入新興市場的趨勢，將推升債券價格及匯率升值，對風險性資產有利，新興市場債展望持續樂觀，至於高收益債方面，受到歐美央行動作的激勵，市場負面因素影響力漸減，投資氣氛趨穩，資金回流情況顯著，且目前違約率仍維持在歷史平均值以下，利差將受惠系統風險下降，具持續收歛空間，看法由中立轉趨正向。

康和投顧則認為，短期投資氣氛可望轉趨樂觀，有助於風險性資產，尤其是壓抑已久的天然資源類股，將會率先表態，但就目前的投資策略而言，建議以跌深反彈的天然資源類股及基本面佳的新興市場，搭配複合式債券降低投資風險。

新浪財經訊 北京時間9月19日晚間消息，美國房地經紀商協會(NAR)發布的8月二手房銷售報告顯示，8月銷量創下了兩年多以來新高，房屋售價也實現同比增長。對正處復甦初級階段的美國房地市場來說，這份報告是一個表明市場正加速好轉的有利訊號。

NAR指出，8月二手房銷量環比增7.8%，年化後的銷量增至482萬幢，創下2010年5月以來新高，同時超過接受湯森路透集團調查的經濟學家平均預期的455萬幢。

全美範圍內，二手房售價中位值增至18.74萬美元，較上年同期增長了9.5%，這主要得益於更少的人以超低價出售自己的房屋。

8月二手房的庫存 -- 即市場上的待售二手房 -- 環比增長2.9%，年化後的數字增至247萬幢。NAR經濟學家勞倫斯-雲(Lawrence Yun)表示：“房地市場的復甦正變得越來越確定無疑。”

8月二手房售價的增長主要得益於超低價售房的減少，今年8月超低價售房在全部二手房銷量中的比例降至22%，明顯低於一年前的31%。此外，8月超低價售房比例也低於今年7月的水平，即同時實現了環比減少。

雖然美國整體經濟的前行似乎失去了動力，但是房地市場卻在加速改善，近期以來已成為美國經濟中的一個相對亮點。

新浪財經訊 北京時間9月19日晚間消息，美國政府發布的8月新屋開建報告顯示，8月開建量環比增2.3%，但低於市場預期，這主要與多戶房屋的動工量減少有關。雖然如此，新屋開建的近期走勢表明，美國房地市場的狀況在好轉而不是惡化。

美國商務部指出，8月經季調並年化的新屋開建量為75萬幢，此前7月的數字下調至73.3萬，原值為74.6萬幢。據湯森路透集團調查，經濟學家平均預期8月新屋開建量將增至76.5萬幢。與去年8月相比，今年8月新屋開建增長了29.1%。

目前的新屋開建只有2006年1月創下的227萬幢峰值的約三分之一。在美國經濟擺脫2007-09年衰退後的復甦過程中，房地市場可謂薄弱環節，但目前已處於緩慢康復狀態。

房屋銷售正在緩步攀升，而房價的下跌似乎已觸底，在某些大城市，房地供應緊張甚至已推動市場價格上漲。此外，9月美國住房建築商的信心指數創下6年來新高。預計今年住房建築活動將加快而不是拖累國內生總值(GDP)的增長，將是2005年以來的第一次。

雖然住房建築在GDP中的份額只有約2.5%，但一些經濟學家預計，每建造一樁新屋，美國經濟平均將生3個新的就業機會。

上周美聯儲採取寬鬆行動刺激經濟增長，宣佈每個月將採購400億美元抵押貸款支持證券(MBS)，直到就業前景顯著改善為止。

上個月，獨戶房屋的開建量環比增5.5%，至53.5萬幢，後者創下2010年8月以來新高。在美國，獨戶房屋佔有房地市場最大的份額。但是，8月多戶房屋的開建量環比減少4.9%。

8月的房屋營建許可下降1.0%，至80.3萬幢。此前的7月營建許可大幅攀升，創下4年來新高。今天7月營建許可的數量未加修正，仍是81.1萬幢。

經濟學家平均預期8月營建許可將環比降至79.6萬幢。8月的獨戶房屋營建許可增長0.2%，至51.2萬幢；多戶房屋營建許可下降3.0%，至29.1萬幢。

由於低利率與就業市場緩慢改善，美國8月成屋銷售上升7.8%，創逾一年高點。

美國不動產協會(NAR)說，8月成屋銷售上升至年率482萬棟，7月為447萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，8月成屋銷售為460萬棟。

8月成屋銷售創2010年5月以來高點，上升百分比創2011年8月以來最大幅度。

8月成屋銷售中間價格較去年同期上漲9.5%至187400美元。

8月餘屋上升2.9%至247萬棟，約為6.1個月供給量。

佈魯塞爾, 2012年9月18日 /美通社-PR Newswire/ -- 嘉民集團（Goodman Group，簡稱「嘉民」或「該集團」）今天宣佈，該公司根據擴張至北歐地區的計畫，與位於斯德哥爾摩的房地產投資與資產管理公司 Svensk Fastighetsfond AB（簡稱「SFF」）達成了合作協定。該集團將在瑞典建立一個永久平臺，並在該地區主要的物流市場積極把握發展機遇。

嘉民是歐洲開發物流場地第一的公司，還是全球領先的、專注于擁有、開發並管理物流和商業場地的物業集團之一。該集團還推出一系列上市和未上市的房地產基金。

嘉民歐洲大陸區行政總裁 Danny Peeters 表示：「嘉民目前在7個歐洲大陸國家開展業務，進軍北歐市場從而為歐洲客戶和投資者提供服務是理所當然的一步。我們很高興與 SFF 合作，我相信該公司當地知識與我們全球專長的結合將會非常順利。」

Peeters 說：「整個嘉民集團以及歐洲平臺在財務方面都佔有突出地位。我們希望滿足新老客戶對北歐現代化全新的物流設施的需求。」

嘉民會將北歐業務設在斯德哥爾摩，並在適當的時候聘用區域經理。該地區業務由嘉民北歐和東歐地區主管 Roger P. Peters 管理。他認為嘉民在瑞典所獲的發展經驗將有利於攜手歐瑞蓮 (Oriflame)、Starco、得斯威 (DSV) 等已有客戶以及新客戶獲得更多發展機遇。