新東陽集團強化房市布局，旗下上櫃公司昇陽開發跟昇陽建設昨（20）日決議合併。昇陽開發董事長簡伯殷表示，未來仍以雙北市為主持續獵地、深耕都市更新及地上權案，盼每年推案規模在30億元以上。 昇陽開發將合併的昇陽建設，是新東陽集團營建事業母公司，董事長是新東陽集團董事長麥寬成，兩家公司合併後，昇陽開發為存續公司，未來是否推選麥寬成為董事長，值得後續關注。

昇陽開發前身是生技公司弘如洋，昇陽在5年前入主後，逐步導入營建業務，並接著改名、結束生技業務，並改掛營建類股，昨日昇陽開發與昇陽建設雙雙召開董事會，決定合併。簡伯殷指出，這是為了資源整合、擴大經營規模。

未來昇陽開發將以每1.7股的普通股股票換昇陽建設1股的普通股股票，以昇陽開發為存續公司，但其後會改名為昇陽建設；昇陽開發股本為12.32億元、每股淨值約13.1元，昇陽建設的股本則為12.98億元、每股淨值14.68元。

合併後股本將增至30.23億元，每股淨值約13至14元，負債比則在60%以下。以昇陽開發昨日收盤18.7元計，此案交易規模相當於41.2億元。昇陽開發預計明年上半年完成合併案，屆時昇陽建設的入帳來源就可灌入昇陽開發，業績躍升可期。

簡伯殷指出，該公司對房市後續市況持平看待，除了聚焦雙北市，桃竹地區與中南部也會展開評估。 簡伯殷指出，昇陽近來所推建案都在雙北市，如台北市石牌的「昇陽麗石」目前已完銷興建中，總銷30多億元，預計明年完工，正持續依照完工比例法入帳中；總銷20多億元的八里建案「昇陽九樂」已完工，還剩7億至8億元的餘屋可銷售，未來只要賣一戶就可入帳一戶。昇陽建設今年的新推案還有新北市中和的「昇陽之冠」，總銷約30億元，即將完工、開賣，屆時也是賣一戶就可認列一戶。

昇陽日前標得新北市板橋的地上權案也已開工，該案總銷約13億至14億元，公司期望明年底能完工，此案規劃為總價門檻低的自住產品。未來昇陽會持續評估地上權案。



包吃包住 外加研發新藥

昇陽建設母公司新東陽集團，是國內老字號食品廠商，董事長麥寬成處事低調，但事業布局靈活，集團除了食品、通路、營建之外，近年積極投資生技新藥，最快2年內可進入市場，有機會成為國內第1家將蛋白質藥品推進市場的本土集團。

麥寬成是新東陽集團家族第2代，行事作風相當低調，新東陽是民國56年創辦，麥寬成接班後親自督導各項事業。

麥寬成的兩個兒子都在集團內任基層工作，女兒則旅居國外，未參與集團業務。

新東陽以肉品加工業起家，是國內重量級肉品加工廠，透過自己的門市通路行銷產品，新東陽除了轉投資昇陽建設之外，也經營高速公路4座服務區。房產業界人士指出，昇陽建設在國內推案規模不大，主要集中在雙北市，由於選擇的建材昂貴，每坪售價比周遭房價貴兩成以上。

新東陽集團目前最具趨勢性的事業，是轉投資美商北極星集團，該集團所研發的抗癌新藥，在全世界各地進行第3期人體臨床試驗，目前已進度尚不到一半，不過專家預期，這項肝癌新藥最快2年進入市場，有機會成為國內第1家將蛋白質新藥推進市場的本土集團。

北極星集團子公司瑞華新藥也決定在竹北生醫園區投資設廠，為肝癌新藥上市量產做準備。外界預期，一向低調的新東陽集團，近年來在資本市場的動作已漸漸開放，繼規畫昇揚建設上櫃後，集團在生技領域，也會促成瑞華新藥掛牌上市。

上市櫃營建股第4季將陸續推出重案，壓軸登場，華固（2548）、興富發（2542）、遠雄（5522）、華建（2530）、冠德（2520）等建商的年度指標大案，將在928檔期將紛紛推出，力拚跨越2012年的業績認列門檻。

928檔期即將來臨，由於被視為年度黃金大檔雙十檔期的前哨戰，因此多家上市櫃建商已磨刀霍霍，計畫下周起陸續推出年度壓軸大案。華固內湖V Park的3棟廠辦大樓，昨（20）日以90.96億元，一次售出，有機會至少其中1棟跨越2012年的營收和獲利門檻，也為下周928檔期，開出好采頭。

華固副總經理劉若梅表示，華固「松疆」也將公開，總銷65億元，將採邊建邊售方式，加速現金落袋。

興富發總銷120億元的士林金雞廣場改建豪宅案「圓山1號院」，預計25日正式公開。興富發副總經理廖昭雄表示，由於興富發不少忠實客戶已預約「圓山1號院」，因此有把握熱銷，全案總銷也因此由原本的110億元，上修到120億元，興富發將在全部完工交屋後認列獲利。

遠雄建更是企圖心滿滿，第4季在手已排定約350億元的案量推出，包括新莊、中和、桃園大溪等4大指標案，可望再度和興富發展開營建股營收榜首PK戰。

華建副總經理陳志誠表示，第4季有內湖「大華湖閱」推出，總銷90億元，堪稱內湖豪宅指標大案，由甲山林廣告操盤，可望在10月初公開。

冠德則計劃推出新北市新莊副都心約45億元新案。 住展雜誌研發長倪子仁表示，最新調查顯示，第4季將有多家大型建商推出大型個案、基地規模也愈來愈走向大型化。像興富發、華固、遠雄建、大華建設，還有非上市櫃的大品牌建商豐邑、寶佳等。倪子仁指出，美國QE3熱錢來勢洶洶，加上雙十檔房市黃金檔期，3大都會區2,900億元鉅量上市。

　為擴大集團事業格局，六福旅遊集團（2705）將啟動新一波的投資計畫邁向新藍海。其中，為活化資產，充分利用地利，旗下六福建設與一潗營造決定搶搭都更列車，將位台北市松江路、長春路口的「六福客棧」拆掉改建為雙併豪宅，預計明年推案，總銷售金額可達百億元。

　立足市場超過30年的六福客棧，擁有穩定的住房與餐飲客源，是六福旅遊集團旗下事業的「金雞母」。飯店原址順利都更後，六福集團計劃以飯店規格打造24層樓的豪宅大樓，新豪宅大樓建坪可達7,000坪，每層兩戶、每戶100坪，都更計劃已送件。

　六福客棧位在台北市松江路與長春路口的黃金三角窗地帶，地產界人士依據附近商圈的房價行情計算，六福客棧都更改建為豪宅後，預期可為六福集團帶進百億元。

　看好觀光產業後市，建築業跨足旅館飯店產業是市場新趨勢，六福集團首創售後回租、並保證收益的公寓式酒店「六福居」，一腳踩進建築業之後，又計劃將集團「起家厝」六福客棧都更改建為豪華住宅，則是觀光產業集團將經營觸角向建築業延伸先例，故而引起觀光產業與建築業高度注目。

　六福旅遊集團繼斥資4.2億元完成集團旗艦飯店「威斯汀六福皇宮大飯店」改裝後，定位為公寓式酒店的「六福居」已正式取得旅館執照，預計於10月上旬正式開幕。

　有別於「酒店式公寓」的六福居，是國內第一個合法取得旅館執照的「公寓式酒店」，其與酒店式公寓的最大差別是，公寓式酒店可像一般旅館飯店般採日租經營，為此六福集團已將六福居定位為「擁有完整家庭設施」的高檔飯店，搶攻高檔商務客源。

　也因為六福居可採日租經營，故正式開幕後預料將分食同處台北南京東路與中山北路商圈的晶華酒店、大倉久和、老爺酒店與國賓飯店的高檔商務客層，引發新一波市場大戰。

　六福集團旗下除有旅館飯店、餐飲與主題樂園事業，並有物業管理、營造與建設公司，過去舉凡六福村主題園、墾丁與關西六福莊，以及六福居，其實都是由關係企業一潗營造負責興建工程，如今六福集團揮軍建築業，將由六福建設推案、一潗營造興建，並由六福旅館事業管理，進行一條龍式的垂直整合。

　深耕大台中首購市場的櫻花建設（2539），目前在台中市太平區、烏日區及北屯區的在建個案，總銷金額逾30億元，成為明年營收的主要貢獻來源。櫻花建設總經理陳世英表示，位於太平區新興段的「村上森」與烏日區新三和段的首購新案，預計928檔期陸續進場銷售。

　由於台中市區新建案，每坪開價都已突破20萬元，年輕首購族紛紛轉往太平區新光重劃區購屋。陳世英表示，櫻花建設的「村上森」預售案採邊建邊售，總戶數184戶，規劃2房、3房及4房產品，每坪開價17、8萬元，總銷金額10億元，上週末進場後，首購市場反應佳。此外，陳世英表示，櫻花建設首度跨足烏日高鐵特區推案，烏日區新三和段的首購新案，總戶數208戶，同樣規劃2房、3房及4房產品，每坪開價17、8萬元，總銷金額12億元，預計10月進場銷售。

　陳世英表示，櫻花建設看好烏日高鐵特區的發展潛力，目前在烏日區共擁有5塊土地，在首案10月進場後，未來還將持續規劃新案推出。

　法人表示，櫻花建設位於台中市北屯區的「晴川岸」，預計9月底交屋，第4季將有5億元入帳。由於台中市南區、總銷9億元的「璀璨工學」在建案，來不及於今年第4季認列，因此，預估櫻花建今年全年營收約6億元、EPS落在0.7元左右。法人表示，櫻花建設明年將可認列「璀璨工學」、「村上森」、烏日區新三和段等多案的營收，預期明年營收與獲利將呈三級跳。

　營建股績優生─華固建設（2548）有史以來開發規模最大的科技廠辦大案內湖「華固V-Park企業園區」，昨（20）日被神秘買家一口氣買下3棟，總價達90.96億元，創下2012年以來最大成交金額物件。

　法人估計，貢獻EPS達13.14元，創下連續6年賺進1個股本的空前紀錄。

　市場傳言，神秘買家是不動產投資向來精準的霖園集團第二代蔡鎮宇所擁有的寶豐隆開發。另外，包括大陸企業、南山人壽、華碩集團、外資私募基金亞太置地投資（APL）、港資等，都有被點名積極評估收購。

　華固昨天一口氣賣掉「華固V-Park企業園區」，震撼市場。華固建設強調，買家被視為保密協議重點，不能透露身份；惟其90.96億元的大手筆，已堪稱華固貢獻獲利的超級大補丸。

　華固副總經理劉若梅表示，昨天華固和買家簽約，估計獲利率達36至40％。全部售出、扣除營業稅後，預計全案可貢獻華固營收約90億元。

　劉若梅表示，因「華固V-Park企業園區」已於8月取得使用執照，並辦理產權登記，因此屬於成屋交易。依會計處理原則，華固將採全部完工法，未來將依產權及交屋進度認列損益。

　「華固V-Park企業園區」位於內湖五期重劃區，主建築物為地上10至12層、地下4層共3棟的玻璃帷幕鋼骨結構大樓，為華固在內湖科技園區投資興建的第12棟商用大樓。華固內湖商辦系列中有6棟大樓在完工前即整棟出售，「華固V-Park企業園區」為第7棟整棟售出的個案。

　法人估計，依買方交屋時程，2012年有機會至少認列1棟獲利。全案3棟的獲利，約達32.7億元至36.38億元，若2012年底前可全部交割，依目前股本27.68億元計，貢獻EPS高達13.14元，使得華固將一舉躍居為營建股的「獲利王」。

　同時，也讓華固將創下2012年再賺進1個股本的紀錄，累計過去5年都賺進1個股本，2012年將挑戰連續6年賺進1個股本的空前紀錄，讓其他上市櫃公司都望塵莫及。

興富發以每坪230萬元在高雄買地，創下高雄有史以來土地單價新高，炒熱高雄房市，而高雄最著名的豪宅—國揚「國硯」，今天將正式上樑，傳出侯西峰也會出席，此案估計明年7月完工。法人指出，國硯將貢獻國揚每股獲利4元，因此明年國揚獲利將較今年倍數成長。

高雄房市交易最近頻頻上報，尤其高雄房價長期相較北、中兩個都會區為低，這次落後補漲意味濃厚，這也讓市場聯想深耕高雄的建商，手中資產水漲船高，其中國揚就是受惠廠商之一。

目前國揚在高雄的推案以「國硯」為主，此案創下高雄多項紀錄，現在也還有3成尚未賣出，如果高雄房價持續增溫，公司惜售的成數未來還有機會調高單價，有助於國揚銷售金額。

不過法人表示，國揚今年的獲利貢獻主要來自大台北的兩個個案「國揚天母」、「早安清境」認列，上半年分別認列5億元、3.2億元，全年分別認列6.1億元、11.6億元，估計國揚今年每股獲利僅約0.6元。

但國揚獲利高峰將落在明年，主要就是「國硯」現在的工程進度約55%，預估今年底工程進度達75%，明年7月可完工交屋，國揚將可分得總銷100億元的70%，若以銷售率75%計算，將可貢獻國揚明年約50億元營收，但若明年能夠完銷，則可貢獻國揚獲利達16億元，每股獲利達4元，將使國揚明年每股獲利衝高至4.3元，較今年7倍成長。

國揚近期資券齊增，交易相當活絡，昨天股價帶量突破盤整區，創下一年多來新高價，搭配消息面利多，法人預期短線還有表現空間，元大投顧目標價設定在17.5元，昨天收盤價為15.45元。

金融研訓院昨表示，政府打房措施並未達成效，受物價上漲與市場預期心理影響，預估國內房地產仍會繼續走升。不過，中央銀行總裁彭淮南對此不以為然，強調有沒有效不是一個單位可以評估，央行推出針對性審慎措施後，銀行放款集中度問題已改善，顯示政策還是有效的。

金融研訓院︰房價將持續走揚

金融研訓院指出，由於各主要國家推出量化寬鬆貨幣政策，預期資金會逐漸朝房地產、貴金屬或大宗物資流入，在資金效益影響下，物價勢必進一步上揚，向來被認為具有保值、抗通膨的房地產，仍將成為大家青睞目標，加上政府打房政策並沒有達到實際想要的目標，預期國內房價仍將走升。

對此，彭淮南表示，健全房市不是只有靠貨幣政策，政院推出的健全房市方案，除了央行採取針對性審慎措施，財政部推出奢侈稅、內政部的實價登錄等，這些政策若能落實，房市就會朝健全發展。

彭淮南強調，數字會說話，央行推出針對性審慎措施後，銀行放款集中度問題已明顯改善。根據央行統計，銀行對管控區（台北市及新北市十三區）內投資客新承做房貸金額，占全體新承做房貸比重由二○一○年六月的六十四．三七％，降至今年七月的五十一．六四％，大減十二．七三個百分點。

管控區投資客房貸成數也從二○一○年七月的六十三．九一％，降至今年八月的五十六．二六％，減少近一成；利率則由一．九七％拉高至二．一二％。

至於六月底推出的豪宅管控，央行表示，七月銀行新承做豪宅件數三十四戶，八月增至四十九戶，主要是受到北市建案完工、民眾趕在農曆七月前交屋的季節性因素影響，未來仍將密切觀察。

國內重量級建設公司—新東陽集團旗下的昇陽建設，將藉由與昇陽開發（3266）的合併，正式進軍資本市場。

昇陽開發原名是弘如洋，2007年被昇陽建設入主，改名為昇陽開發，而昇陽建設持有昇陽開發約33.7%股權，昨天2家公司董事會通過合併，暫訂的換股比例為昇陽開發以1.7股換昇陽建設1股，合併後以昇陽開發為存續公司，新公司實收資本額30.23億元，晉升中大型建商。昇陽開發董事長簡伯殷表示，根據上半年的財報，昇陽開發每股淨值為13.1元，至於昇陽建設則為14.68元。

景氣持續低迷工作難找，但較粗重的工作，許多年輕人又不肯投入，營造商「阿凱」說，建案太多，工人還是很缺，建築工地的工人主要年齡層在五十歲左右，有的六、七十歲工人身體硬朗，只要不是爬高的工作，都還能做，一般師父工資約一天二千五百元到一千五百元不等，臨時工就看勤勞度、技術好壞工資不一，認真做一個月四、五萬跑不掉。

阿凱表示，建築工地板模、綁鋼筋的工資差不多，較高的大概是二千五百元，中南部上來的臨時工約一千五百元，較無技術性負責清潔、搬運的雜工約一千八百元。挖馬路多數是兩人一組，一人設交通錐、交管日薪二千元，另一人是怪手司機，月薪四至五萬元。

排水系統工程老闆「阿泉」表示，工作八小時較低的日薪約一千一百元起跳，一般是一千七百元至二千元，較高也是二千五百元，臨時調來工人工資沒有較高，但工頭必須當天付現金，工頭的班底則是十天發一次薪水。

淡江大學商學系畢業的建築工人「小黑」去年剛畢業，第一份文書工作月薪二萬六千元，朋友介紹他到工地綁鋼筋，日薪一千五百元，剛開始扛鋼筋肩膀破皮、腰桿沒辦法挺直，但他肯吃苦、學習力強，三個月後工資調為二千五百元。他說，以前工作一個月賺不到三萬元，還得要看老闆臉色，現在一個月做廿天就可賺五萬元，工作時間縮短，賺得多，下工後的時間都是自己的，剛出社會多磨練是好的。

財政部表示，地價稅將於11月1日開徵，民眾若有自用住宅用地，應在周一（24日）前提出優惠稅率申請。官員表示，地價稅優惠稅率為千分之2，較一般稅率省4倍，若逾期申請，要到次年才能適用。

賦稅署副署長許慈美表示，地價稅一般用地稅率為千分之10，但若符合以自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的要件者，就可按千分之2的自用住宅用地稅率課徵地價稅。許慈美指出，已適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若有贈與、繼承，或自益信託而移轉者，新所有權人若要繼續適用千分之2的優惠稅率，仍必須在每年地價稅開徵40日前（即9月22日前），重新提出申請。

財政部表示，適用自用住宅用地優惠稅率的要件，包括該房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有，本人、配偶或直系親屬任一人辦妥戶籍登記，並且該房屋無出租或營業情形。官員強調，土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬中，只要有任何一人保留在原戶籍內、未全部遷出，才能繼續適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。

首購產品夯 未公開已銷3成
房市即將進入928檔期，今年推案量大，且又遇上美國QE3（第三輪量化寬鬆）題材的帶動，讓建商與代銷業者對市場顯得樂觀，紛紛加快推案。據業者統計，光新北市10月推案量近千億元，其中不少中小坪數建案尚未正式公開，每周已有30~50組民眾看屋。

新北市近期首購指標推案
據《住展》雜誌統計，光新北市10月推案量近千億元，以新莊、中和、淡水等區推案量最大，其中首購產品最為熱銷，不少潛銷中個案已售逾3成。 新店總銷80億元的「園頂」，規劃32~55坪，因符合市場中小坪數需求，潛銷中預約已近4成。

小夫妻看屋佔7成
新店安康「風華」，規劃20~45坪，現場銷售人員表示，「該案20坪產品僅有12間，目前只剩1間可售，看屋民眾中首購小夫妻就佔了7成。」

趕工搶先10月公開
另外，年中市況慘澹的新莊，近來新推的首購產品反應不錯，上周公開的「米蘭公園」規劃36、42、48坪，現場協理陳毅表示，該案規劃副都心少見的小坪數產品，目前已售3成。向來是首購天堂的淡水，開賣2個月的「微笑莊園」已售200多戶，現場協理楊嵊滄表示，70多戶的2房僅剩個位數。
中小坪數產品買氣回溫，加上房市進入928檔期，不少建商也看好QE3的資金行情趁勢推案，創意家行銷副總何志正透露，QE3讓建商對市場較樂觀，推案變得積極，如文山區「靜心連雲」、內湖區「大湖朕寶」等案，原定第3季後才公開，最近則看好市場氛圍，加緊趕工想搶先在10月公開。

業者信心增趁勢推
淡水新市鎮預計10月後才正式公開的「台北灣」第5期「四季之旅」，上周已推出廣告來潛銷。專案經理陳慶龍表示，該區多為低總價、首購產品，市場本來就很熱，QE3讓購屋者信心增加，本來「四季之旅」不會那麼早推，為因應看屋者想趕快購屋的需求，雖然家配圖、模型都還沒完成，但仍趕快推出。永慶代銷協理何彥煒表示，今年918檔期案量很大，除有329檔期延宕下的個案外，最大因素是建商對明年房市普遍不看好，所以趁今年最後2季賭一把；正巧搭配QE3題材發酵，讓建商更確定這一波要衝刺，「很多928檔期原定且戰且走的推案，反正箭在弦上了，變得篤定會公開。」

今年商辦市場交易熱，華固建設受矚目的內湖商辦「華固V-Park企業園區大樓」，昨公告售出，交易總金額為90.96億元。
華固建設發言人劉若梅說，該案位內湖五期重劃區內，規劃3棟10~12樓，總銷售樓地板面積為2萬900坪，預計近期完工。以成交金額換算，每坪約為43.5萬元。
瑞光不動產總經理蔡毓燐表示，周邊新商辦每坪行情50萬元。累計今年大型商辦總交易金額約426.26億元。
近期內湖科技園區整棟商辦交易為富邦人壽在6月以70.9億元買下洲子街「長虹新凱旋科技大樓」、馬來西亞商基匯公司以35億元買下堤頂大道「東京科技大樓」。

捷運松江南京站共構宅 55戶全數脫標

捷運宅已成為房市票房保證，即便是台北房市買氣一片冷清，捷運宅一有釋出，依然十分搶手。台北市捷運工程局日前標售的55戶捷運松江南京站共構宅「新東京宅」，便吸引近170封標單搶標，不僅全數脫標，平均得標價格每坪85萬元，也創下此類產品標售單價新高。

台北市捷運工程局17日標售捷運共構宅「新東京宅」，位於捷運新莊（松山）線松江南京站，總計13?15樓共55戶，每戶坪數13?20坪，每坪底價約在79.7?84萬元，由於標售底價低於市場行情1?2成，現場投標非常踴躍，共吸引近170封標單搶標，平均每個標號3.09封標單，最後100%全數標脫，平均每坪得標價格約85萬元，溢價率約為 4%，符合區域行情，創捷運共構宅標售單價新高紀錄。

永慶房產集團經理黃舒衛指出，捷運共構宅更有「到站即到家」的優勢，增值潛力大，即使價格比起區域行情高出1到2成，仍舊受到買方的青睞，只要一推出市場就會相當熱銷，近期幾次的捷運宅標售，都創下全數標脫的佳績，如「美麗新境」、「府中棧」等，都吸引市場搶標，並全數標脫。

15坪套房租金報酬率2%

這次共購宅標售標的「新東京宅」，公開標售總戶數為55戶，其中 13樓5戶，14、15樓各25戶，坪數為13?20坪、套房產品，目前銷售中的中古屋主開價110?120萬元、成交價落在85?98萬元之間，但此次標售每坪底價約在79.7?84萬元，約市價的8、9折，因此吸引近1 70封標單搶標，現場搶標狀況相當熱烈，標脫單價每坪86?100萬元之間，算符合市場行情。以15坪左右的套房計算，月租金大約在2萬元左右，換算租金報酬率大約2%。

此外，台灣房屋觀察近幾次共構宅得標價與後續房價走勢，發現2 009年的永安市場站「美麗永安」漲幅54.92%最為亮眼，同樣在2009 年標售的東門站「京華苑」漲幅也高達46.25%，此外，去年及今年開標的府中站「府中棧」、先嗇宮站「美麗新境」成長幅度也有31.87 %及11.94%，顯示共構宅都有不錯的增值空間。

雖然近期房市表現平淡，但憑藉著雙捷運優勢與QE3的資金行情預期，「新東京宅」創捷運共構宅標售單價新高紀錄，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，近來北中南都有土地高價成交，建商未來將土地成本反映在售價上，同時國際油價與原物料價格走揚，加上預期 QE3後資金將流入亞洲市場，都可能讓民眾產生購屋抗通膨的預期心裡，而市中心捷運宅這類精華區的不動產，自然就吸引市場上資金的目光。

捷運環狀線預計2015年底完工，信義房屋統計沿線的14個車站發現，受此利多消息加持，不少捷運站區附近房價已經受到捷運環狀線激勵，悄悄起漲，尤其是捷運站周邊的大樓產品，房價已普遍站上3字頭，沿線以中和地區的受惠程度最深，未來房價還有上漲的空間。

轉乘機能強大的捷運環狀線，去年開始動工，第一階段全長15.4公里，從新店捷運大坪林站、行經中和、板橋、至新莊的新北產業園區站，共設置了14座捷運車站，特別的是環狀線將串連10條交通動線，預計在2015年底完工。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從沿線經過的區段來看，其中以中和地區的受惠程度最深，信義房屋中和店店長張廷亦指出，捷運環狀線動工之後，可以感受到外地的客戶明顯增加，以華中橋站為例，目前捷運站周邊的住宅大樓產品，房價已經上漲至每坪3 7?45萬元，現在雖然開始步入交通黑暗期，但相對屋主也看的到捷運正在興建，心態上也趨於惜售。

至於捷運環狀線行經的板橋區塊，多為板橋房價水準較高的區域，包括新板特區周邊、新埔站商圈等，以捷運環狀線的板新站為例，周邊因為捷運環狀線的帶動，加上此區房價大概只要新板特區的2?3，區域內也有不少30、40坪的標準格局產品，因此吸引很多外來客的進住，新大樓房價每坪在40?48萬元，也是沿線房價最高的區域。

另外，環狀捷運線往北貫穿新莊頭前、副都心2大重劃區，由南到北共有頭前庄、幸福、新北產業園區等3站，目前頭前重劃區的新大樓陸續進入成屋階段，行情大約在每坪38?40萬元左右，目前市場上有不少屋主釋出，至於幸福站周邊的中古大樓產品，靠近捷運站周邊的中古大樓產品，房價多在每坪30?35萬元，稍有距離的還有每坪2 8?30萬元左右的行情。

曾敬德指出，包含新店、板橋等地區，本身的環境、機能與交通就很便捷，環狀線僅是加分效果，不過在中和與新莊地區，相對對於環狀線的依賴程度較重，同時也是目前房價相對較低的區塊，具有發展題材，未來還有上漲空間。

榮運（2607）搶搭桃園航空城題材，外界估算位在桃園縣南崁土地都更價值逾300億元，不過，桃園縣政府昨（20）日表示，榮運多年前雖曾送件申請，在要求重提計畫補件後，迄今未再申辦，根本無法開發。

行政院敲定桃園航空城計畫，相關概念股近期成為人氣焦點，昨（20）日依舊是台股下跌的支撐重心，中櫃、遠雄港連續2天亮燈漲停板，榮運也上漲0.05元。

桃園航空城拍板定案後，榮運是這波最受矚目的焦點之一，所在中山高速公路南崁交流道旁的龐大貨櫃場棧，一直就傳出都市計畫變更，這塊土地面積25.96公頃，曾有房仲業估算，以鄰近蘆竹鄉一個建案每坪40餘萬元買下土地為例，榮運南崁現有土地面積價值就逾300億元，還不包括住宅區、商業區未來的開發附加效益。

桃園縣政府城鄉局長吳啟民表示，榮運多年前雖曾送件申請都更，縣府要求重提計畫補件，包括納入小學等意見，迄今仍未再送件申辦，根本無法開發。

地方人士也透露，榮運要變更南崁場棧，勢必得先覓妥新的地點，近年確已積極進行，但仍未底定公開。

除了榮運多年未看到申辦都更案件，吳啟民也說，桃園航空城相關開發時程仍要一段時間。

大同（2371）位於新北市土城區的板橋廠已獲准變更成住商區，將於近期正式推案，此塊土地可建面積逾1.9萬坪，預計可建樓地板面積達6.8萬坪，總銷量上看272億元，完銷後房仲業評估大同獲利應有152億元，可貢獻每股獲利6.5元，完工入帳後大同獲利能力將有噴出表現。

負責開發案的大同子公司尚智資產總經理張益華表示，板橋廠約在今年底到明年初就會推案，目前板橋廠廠房已經拆遷，整地也告一段落 。

大同板橋廠原本為乙種工業區，面積為2萬6184坪，去年經內政部營建署核准，變更成住商混合區，扣除公共設施及捐地比例後，大同可取回1萬9114坪建地，其中住宅區1萬7196坪，商業區1918坪。

緊鄰捷運海山站

大同板橋廠鄰近捷運海山站，土城自捷運開通後，人口激增，房地產價格也扶搖直上，唯因建地有限，今年新推案量不多，大同板橋廠因面積高達2萬多坪，方便做整體生活機能規劃，相當受到土城居民重視。

當地房仲指出，大同在今年第四季推案，每坪價格應有40萬水準，以營建署核准的容積240%計算，可建樓地板面積有6.8萬坪，總銷量可上看272億元，扣除營建及管銷成本後，大同公司利潤約有152億元，可貢獻每股獲利約為6.5元。

大同板橋廠土地取得時間甚早，每坪成本不到1000元。

板橋廠開發案是由100%持股子公司尚志資產負責，因為土地成本低廉，獲利幾可全數挹注到大同母公司身上，對長久被轉投資拖累的大同，意義重大。

尚志資產去年底處分北投廠給富邦人壽，獲利62億元，讓大同財報轉虧為盈，今年下半年，尚有明日世界、大同璽苑建案可以入帳，獲利數字將優於上半年。

　代表亞洲發聲與全世界華人溝通的亞洲週刊，八月份分別從台灣、日本、新加坡、香港、澳門、馬來西亞、中國大陸等地挑選出最能代表「21世紀亞洲八大趨勢豪宅」，；其中，台灣趨勢豪宅由台中「鄉林皇居」獲選，與日本惠本壽、新加坡聖淘灣、香港港東半山、馬來西亞、中國內地…等地豪宅齊名，都是當地城市的新地標，顯見台灣的鄉林皇居，已經具有外資與國際知名度。

　此次獲選的各地豪宅，日本是位在頂級豪華地段惠比壽，新加坡的聖淘沙除了是環球影城、賭場與沙灘外，還是全世界著名的豪宅區，馬來西亞的檳城，中國的杭州、香港、澳門…等地，全都是當地最佳的地點，顯見地點依然是豪宅的第一標準。

　但是好地點外，頂級豪宅更要有無可取代的景觀，以台灣被選中的代表豪宅鄉林皇居為例，所處的地點是台中市的門戶大道台中港路上，集政治、金融、經濟、文化全都圍繞一旁，附近還有萬坪城市公園，周圍景觀視線無可取代。

　鄉林集團董事長賴正鎰就指出，蓋豪宅不難，但要蓋有美景、有文化的豪宅，需要的不只是金錢的投資，更需要格局和氣度，從規畫開始就必需要美學概念，從大的區域到小的細節，例如景觀玻璃的高度，就是要配合一個人站和座的角度，不能中間有欄杆阻隔，「視野不只是結果，這是過程當中的不妥協!」細心才能造就一棟豪宅的價值。

　台灣的鄉林皇居則以「涵碧樓的禪風水域造景」，加上設計過程當中所展現的光影與景觀，建物本身就是藝術品，充滿了人與自然的和諧融合，把建物當成文創產業的設計概念，鄉林在台灣可說是其中的領先者，從其他城市的設計建築意涵當中也可發現「文化內涵幾乎已成為現代豪宅的基本要求」。

　占地3,500坪「鄉林皇居」設有六棟SKY LOUNGE會館、中庭以涵碧樓的禪風水域造景，成功創造以「一邸三所」為全新趨勢豪宅建築定位：「一邸」即為官邸排場，「三所」即分別代表招待會所、戰情指揮所、養生會所，搭配社區專屬24小時全日制主廚與88涵碧樓特訓專員的服務，與32米秦皇宮泳池、2大空中無邊際泳池、300米仿山徑循環式跑步道、電影院、KTV、星空健身房、宴會廳、三溫暖SPA區等，一舉滿足高層企業人士在此宴會、會議、休閒、等功能，以社交功能為導向的概念。

　鄉林皇居以打造偉大建築的企圖心去建造，希望呈現出時尚人文的藝術殿堂，在皇居全棟建築的每一個角落、生活的每一境，都有典藏藝術品，有些是為了營造皇居不凡氣勢所特地開模巨擘而成，而有些藝術品則深具時代的厚度；如此大手筆的藝術設計與價值，只為讓皇居成為一棟足以永恆收藏的極致建築，在台灣幾乎沒有人這樣蓋的！全棟更特別嚴選多達55種石材打造，LOBBY不可思議85公尺大面寬尺度（比美國白宮主樓寬51公尺還大）採用6萬材法國萊姆石，相當於台灣一整年的用量，難得的是更採同一地層的石材幾乎沒有色差，這是非常高級難得一見，也讓一踏進皇居大廳的人，就能感受自身不凡的氣度！

　房仲業者不諱言的指出，台灣的豪宅設計愈來愈精緻，因為現代人愈來愈看重「價值」，尤其在房地產的投資上，至少會有保值的效果，加上建商的品牌效應經營得宜，八大趨勢豪宅未來勢必會成為外資和世界各國國際企業投資置產的標的，尤其台灣在這一波經濟危機的風暴之後，預估至少會有一波1~2成的漲幅，民眾可利用這個時機，好好挑選理想中的豪宅。

　兩岸在8月初簽訂投保協定效益發酵，臺中房地產業界最近發現，香港房地產開發商帶著千億元資金來台，鎖定台灣中部房地產的商辦大樓、豪宅及二手旅館，進行投資開發，香港游資大舉來台，港資已搶在更多陸企來台前，先到台中物色獵地，預料中台灣將掀起新一波的臺、港房產大戰。

　據了解，香港規模最大的房地產開發商「長江實業」、「新鴻基」等多家房產開發商，這一兩個月接連來台，帶著千億元資金到台中物色投資物件，進行獵地計畫，評估洽談購地的消息很快就傳開。

　為何選擇台中作為投資區塊？港資開發代表認為，台北土地貴又少，都更土地取得越來越困難，新北市又沒有台中都會區的特色，加上台中氣候及地理位置佳，發展潛力都優於五都，加上台灣的北部建商也紛紛轉戰中南部，所以更加速港資「有志一同」，搶進台中獵地。

　鄉林集團董事長賴正鎰表示，香港人資金真的很雄厚，鄉林之前在台中的豪宅「總裁行館」就有兩戶是香港人買走。現在港資來台炒樓情況重現，以「鄉林皇居」而言，除返台台商、華僑及北部投資客購買外，近來也有多組香港客人看房下訂。

　鄉林副總方偉民說，香港買方登陸台中的消息「確有其事」。光是這半個月來，鄉林的成屋「鄉林皇居」就多了多組香港客戶「探詢」，他們看到亞洲週刊日前報導亞洲八大趨勢豪宅，覺得很有興趣，到了皇居實地一看，直誇「很喜歡這樣的格局，沒想到台灣豪宅能有如此水準」，有一組香港客人一口氣就下訂三戶。

　方偉民還說，最近來客數並不會受到傳統農曆鬼月的影響，來客數仍維持在每周25至32組，這兩個禮拜成交或簽約戶數竟多達11戶，也讓他相當訝異，投資客反其道而行，加上實價登錄實施後，鄉林推出「不二價」策略，個案「鄉林皇居」、「鄉林大境」來客數增加，成交速度加快，買氣大增，為鄉林帶入不少實值列帳。

　台灣從開放三通、大陸自由行及陸資來台投資或開設公司，帶動購買商辦及房地產需求，台中應屬潛力最好，主因是台中清泉崗機場二期工程將完工，台中捷運也啟動施工中，中科及精密機械園區、軟體園區的設立，吸引外商及高階主管來台，清泉崗一旦擴展為國際機場規模，除了增加可飛國際線外，也是兩岸客貨機直航或包機的重要據點，中台灣氣候、交通、地理位置等條件優異，更加深投資台中房地產意願。

價格基期低 高雄湧現大量北部投資客

地價格的新高，顯示建商仍看好大高雄未來發展。

黃舒衛分析，中南部的住宅市場仍以自住客為主力，有剛性需求為後盾，受政經情勢影響小，但房市表現仍屬平穩。至於店面產品，因屋主期待過高，但投報率仍低，讓買方追價減緩、考慮期增加，成交量持續維持低檔。

針對近來交易量淒涼，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，許多久售不出的屋主願意降低開價以吸引目光，而在10月公開行情之前，許多賣方願意多方嘗試，不過由於市場氛圍並不明確，加上經濟前景似難樂觀，案量雖然增加，不過如果產品力不夠強，仍舊難獲買方青睞。

美啟動QE3抗通膨買盤醞釀

而從5月以來可以發現，北市與雙北市願意進入急殺區的屋主增加不少，和5月相比，北市增加6成5，新北增加4成1，反觀中南部屋主老神在在，急殺區量增有限，僅新增1成。

徐佳馨指出，北溫南熱是今年以來房市交易的基調，相較於北部屋主身陷較大資金壓力，中南部屋主相較之下反而輕鬆，因此急售案量較少。不過值得一提的是，京城建設日前賣出高雄地王後，賣屋試水溫屋主增加，但由於取得成本便宜，對價格較為堅持，也連帶影響買氣。

目前全球經濟面臨嚴峻考驗，亞洲各國消費降溫，台灣出口也呈現衰退跡象，外銷訂單連續5個月負成長，而國內經濟數據表現也不理想，主計處公布今年經濟成長率僅1.66%，7月景氣燈號連九藍，失業率也攀升，民眾消費信心不足，加上實價登錄政策上路，均影響購屋意願或延遲購屋腳步。

在各銀行紛紛高喊首購族房貸利率將調升至2%以上，讓首購族群出現逃命潮，不少首購族群擔憂，再晚一點購屋將會增加貸款利息負擔，預估第4季買氣會陸續出籠，在未來交易價格資訊逐漸透明的發展前提下，市場買方對合理價格的期待會大幅提升，買方市場的態勢會越加明顯。

至於第4季及明年房市，美國總統大選登場及QE3的實施，將會讓全球經濟不至於繼續衰退，更能發揮支撐房市的作用，且第4季是房市傳統旺季，加上江陳會談完成簽署的「海峽兩岸投資保障和促進協議」、「海峽兩岸海關合作協議」，及兩岸簽訂貨幣清算合作備忘錄（ MOU），年底江陳九會可能針對兩岸服務貿易協議進行會談，顯示房價即使因為受到總體經濟不理想的衝擊，下跌幅度仍相當有限，房價將進入震盪盤整期。

目前房市「北溫南熱」，不少建商看好中南部房市長期展望，以9 28檔期為例，台中928檔期推案金額爆出450億元案量，較去年同期成長50%；高雄今年928檔期推案量250億元，比去年同期高出1倍，不過，受實價登錄上路影響，市場買氣大幅萎縮，根據房仲業者統計，第 3季高雄房市熱度衰退，高雄的委賣量季成長58%為全台7大都會區最多，不過，對照點閱率及成交指數卻敬陪末座，主要原因為實價登錄後，賣方吹起守價風，對於出售價格相當堅持，造成議價時間拉長，交易開始「鎖盤」。

台灣房屋調查2012年全台7大都會區看屋指數，7月的房地產買氣主要來自於8月實價登錄政策實施前的「急買潮」，加上因8、9月適逢農曆7月，更加速7月成交量爆增，到8月份開始的「實價登錄」後交易出現閉鎖期，導致整體觀察Q3的房市看屋指數降溫。但台北、桃園、台中、台南四大都會區，看屋指數仍維持100以上的水準，其中桃園交易量指數相較2012年Q2奢侈稅前成長13%冠全台，北市4%次之。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，第3季房市出現降溫，但從「7都交易量指數」中發現，桃園大幅成長13%，台北市成長4%居次，顯示第3季受實價登錄影響，台北及桃園的房市交易平穩。

桃園因有桃園航空城題材，包過大溪、龍潭與楊梅等區域的農地與農舍，由於交通方便且價格合理，因此最受投資者的青睞，單月房價成長4.65%，在土地取得已逐漸稀少下，加上區域內的建地表現若逐漸走揚，對於農地價格有推升緩漲的效應。

另外，北市成交量成長4%，主要以「小宅」及「帶租約的店面」產品最為活絡，雖8月北市買賣移轉棟數共3317棟，較7月4215棟，減少 898棟，月減幅21%，但北市第3季看屋指數較2011年第3季仍成長17個百分點，主要原因為「抗跌、保值、投報優美」是北市不動產的最佳特質，雖北市房價居高不下，加上全球景氣未明，讓一般民眾對於北市不動產不敢輕言進場，且在信用管制下，讓自住需求只能朝「小宅」進攻，而置產型需求者向「帶租約的店面」插旗，不僅達成資產「保值」，投報率高也成為資金避險的出口。

另外，從7都供給量指數觀察，第3季高雄的委賣量季成長58%最多，其次是台中48%、新北44%分居二、三名，周鶴鳴指出，中南部房價基期低，早已脫離奢侈稅陰霾，加上中、南部公共建設陸續完工，重劃區規劃完整，吸引大批建商南下搶地，大肆推案，造成供給量釋出。

其中高雄第3季的供給量季增58%最多，對照點閱率及成交指數卻敬陪末座，主要原因為實價登錄後，賣方吹起守價風，對於出售價格相當堅持，另一方面，買方卻想等待10月開放查價後，才願意謹慎出手，造成議價時間拉長，成交量也出現大幅萎縮。

　台中市精密機械創新科技園區二期開發案，園區內產業用地（一）設廠用地共計42個坵塊，昨（20）日晚完成抽籤選地，包括慶鴻機電、北鉅及大銀微等42家抽中選地，整體中籤率約36.52％，土地總銷金額約28.15億元，市府25日將舉辦園區動土典禮。

　台中市精密機械創新科技園區二期開發案，負責開發的台灣土地開發公司，將投入42.89億元進行開發。

　據了解，精機一期每坪售價約4.2萬元，因設廠土地供不應求，每坪已喊到7、8萬元；精機二期每坪土地售價約6.9萬元，較一期漲約64.28％。

　台中市政府經濟發展局代理局長廖德淘表示，二期開發計畫坐落在台中南屯區精密園區一期西南側，土地開發總面積36.92公頃，精機二期園區循一期開發模式，採主體工程開發，與廠商建廠同步。

　此次選地，共有194家廠商遞件，經市府審查合格廠商家數達115家，最後爭取42個坵塊的出線機會。台中市政府25日上午將在台中市精科中路與精科6路處，舉辦園區動土典禮，預計102年4月起，陸續將設廠用地，交地供廠商建廠進駐。

　依規定，工業區開發廠商可收取總銷金額8％做為代辦費收入，因此法人預估，台開的精機二期園區開發案，至少會為台開帶來3.28億元的進帳。

　為台中精機園區二期開發案，台灣土地開發公司已獲兆豐銀行總額25億元的開發融資。

　為滿足台中地區急需建廠企業的用地需求，台中市政府正積極進行豐洲科技工業園區第二期面積56.83公頃、太平產業園區面積12.08公頃，以及潭子聚興產業園區面積15.47公頃開發規畫設計，將提供廠商設廠用地，進駐營運生產，藉以加速大台中整體產業結構的轉型及升級。

富達利國際商用不動產昨（20）日標售六合商圈商業地，因無人投標而流標，董事長莊明昇表示，雖然初試啼聲失利，10月將再接再厲，推出高鐵左營站商圈住宅用地309.86坪的標售，每坪底價80萬元，以建立高雄在地的商業不動產交易模式。

莊明昇指出，高雄房地產的市區土地，愈來愈難以取得，因此，經過與地主協商之後，決定在距離高鐵左營站商圈8分鐘的博愛路上，標售309.86坪的住五土地，總價2.48億元，換算每坪底價約80萬元。富達利表示，該地目前市場交易行情每坪80萬元左右，因為地理位置的優勢，地產業者陸續在該處推案。

屏東民航機場關閉納入軍事用途後，周邊居民擔心空軍基地噪音問題擴大，市代會與多位屏東市里長要求增加回饋金額度及補助範圍，從目前的六個里增加到十二個里，軍方回應正積極降低噪音，回饋金額度能否調整，將上報國防部，部份里長已醞釀串連，若未獲善意回應，下一步就是發動抗爭。

補助範圍 盼增加至12里

屏東民航機場營運期間，比照桃園、小港機場回饋模式，補助周邊受噪音干擾程度最大的永昌、和興、信和、長安、廣興及永順等六里，共約二千五百戶安裝氣密窗或冷氣，每戶最高額度二萬五千元，交通部與國防部每年編列預算一千萬元，六個里輪流補助，民航機場關閉後，噪音回饋金由國防部概括承受。

市民代表蕭國亮表示，民航機場改為反潛機基地之後，居民擔心會引進高危險性的軍事設施，以及噪音問題的惡化，包括崇蘭、潭墘、勝利、海豐、三山及仁義等機場周邊六個里，都要求納入回饋的範圍，日前由市代會召集，邀請空軍四三九聯隊與會協調。

聯隊政戰主任譚志明表示，為降低噪音擾民，屏東空軍基地取消晚間九時至翌日凌晨七時之間的飛行訓練，下午維修試車時間也從十三時三十分延至十四時三十分，避免影響民眾午休，軍方每年編列的回饋金固定一千萬元，而要求加入回饋的六個里超過一萬戶，能否增加回饋金額度，非執行單位能決定。

與會里長們表示，軍機起降及試車瞬間噪音對人體影響很大，軍方不能以距離遠近及噪音平均值作為回饋範圍的主要依據，要以客觀的數據為基礎，基地周邊百姓長期深受噪音危害，軍方的回饋應包括健保部份，否則難以平息民怨。

士文水庫進入第二階段環評，水利署昨天在春日鄉舉辦首場地方說明會，春日鄉民對於水庫興建有很多疑慮，質疑會破壞原住民文化、當地原貌、危及野生動、植物的生存，水利署表示，相關問題都已列入考量範圍，以降低衝擊，但地方民眾仍不認同，群集現場拉布條，反對興建水庫。

水利署︰民生用水已不敷使用

行政院在今年將士文水庫列為「台灣南部區域水資源經理基本計畫」中的重大公共建設，水利署表示，屏東縣為自來水普級率最低的縣市，目前只有一個牡丹水庫，民生用水早不敷使用，因此提出士文水庫興建案提供屏東用水，為讓地方民眾了解士文水庫興建內容，水利署在進入第二階段環評時，分別排定春日、枋寮等地方舉辦說明會。昨日首場在春日鄉舉辦，水利署副總工程司江明郎等人到場說明，春日鄉長陳昭忠也到場，許多民眾前往參加，反對水庫興建的自救會成員在現場拉起布條，表明要捍衛家園。

江明郎說，抽取地下水會造成地層下陷，但民眾的需水量卻愈來愈增加，屏縣的水源不足，政府基於多數人利益的考量，才研議興建士文水庫，同時考量安全、地方文化保存，以減少對民眾生活的影響，也會搶救Magalakan遺址北葉文化。

發展協會︰破壞原民文化遺址

古華村社區發展協會理事長徐玉男強調，水庫的興建不但破壞原住民的文化遺址，還會限制原住民的農耕範圍，影響原住民的生計，並且對環境造成破壞，他強力反對興建水庫；長老教會傳道師蔡愛桂指出，水利署對於很多問題都講得太樂觀，對民眾講不會有安全疑慮、不會破壞文化、給予地方回饋等，實際上卻有很多疑慮沒有解除，這不是錢的問題，最重要是水庫興建後，當地居民的生活空間就變小了。色東港溪保育協會理周克任也提出對士文水庫的疑點，認為只要花小錢修復二峰圳、配合大潮州人工湖，就能提供水源及補助地下水，不必要花大錢來蓋水庫。

國家稅務總局政策法規司巡視員叢明今日在第五屆中國企業稅務管理創新大會上透露，房產稅下一步將擴大試點範圍，並逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年初。

去年中央經濟工作會議提出，要推進房產稅改革試點；《關於2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出要適時擴大房產稅試點範圍；國務院關於2012年以來預算執行情況的報告提出，將穩步推進個人住房房產稅改革試點。而房地產稅則出現在十二五規劃中，十二五規劃中明確提出提出“要研究推進房地產稅改革”。

叢明在會上詳細分析了房產稅的概念，他強調一定要區分房產稅和房地產稅的概念，“這是兩回事”，需要特別注意。他說，房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅則不是為了調控。

目前上海房產稅的計稅依據是參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，重慶計稅依據是房產交易價。叢明介紹說，如果按照原值徵收則是房產稅，如果按照評估價值則是房地產稅，評估價值?包括了地價。

叢明指出，目前上海和重慶已經開展了房產稅的試點，下一步將會雙管齊下，包括進一步搞大試點以及逐步建立房地地產稅制度，“目標是消滅房產稅，建立房地產稅”。

叢明介紹說，即使稅收合理，但是如果增加負擔的話，政府也會非常慎重。他預計，房地產稅的深化可能在年底或明年3月份以後。叢明表示，房地產稅最終會在全國實施。

借工業園圈地 三一重工轉戰地產

歷時5個月，三一重工股份有限公司(以下簡稱“三一重工”，600031.SH)旗下地產公司於9月8日選擇與重慶晉愉地產有限公司(以下簡稱“晉愉”)正式牽手，進軍重慶地產。

在這背後，則是三一集團業務轉型的必然。公司上半年財報顯示，三一重工上半年營收317.6億元，同比增4.6%；淨利潤51.6億元，同比降13.1%。而銀行借款總餘額達273億元，比年初的179.4億元大幅上升52%。在9月初的10個交易日，三一重工市值蒸發逾200億元，領跌同業上市公司。

在容磁諮詢公司總經理王雪松等業內人士看來，“受整體大環境影響，國內傳統週期性行業都在面臨著快速萎縮的窘境，三一重工迫切需要尋找新的利潤增長點來進行發展，而房地產就是最好的切入機會。”

或劍指重慶萬畝土地供應

“從目前的整體開發實力和操盤經驗來看，晉愉本身分量是不夠的。一個在重慶市場排名不到前十的本土開發商，如何成功吸引到三一重工這樣的企業？”重慶房地產業內某分析人士稱，在外地入渝房企風生水起的今天，晉愉地產表現並不突出。今年上半年，晉愉在本地的銷售排名並未進前十行列。但晉愉之於大渡口，就像龍湖之于重慶，有絕對的拿地優勢。一個明顯能證明晉愉在重慶當地區域影響力的事件是，今年8月27日，大渡口區推出國有土地面積800畝，晉愉地產一家就拿下其中的664.9畝。

晉愉對外發佈的資料顯示，在市場份額方面，公司多年來保持西城市場佔有率領先水準，在大渡口區更有高達60%的市場份額。今年，其在大渡口區的銷售金額，預計將達到20億元。

“選擇和當地政府關係良好的開發商合作，無疑握有了一塊打通關節的敲門磚，為以後的進一步擴張打下良好基礎。” 財通證券分析師李綱說。

“大渡口區房價、地價相對較低，屬於‘窪地’，但發展潛力巨大，特別是重鋼和釣魚嘴片區已納入全市十大重點開發片區。”王雪松稱，城市危舊改造也讓大渡口的剛性需求十分旺盛。到2020年左右，將建成60平方公里、60萬人口的全域城市化城區。

涉足房產早有跡可循

事實上，三一集團早已涉足房地產領域。但隨後，房地產業務就被提高到了集團業務增長點的高度。在三一集團2004年度經營發展報告會上，公司集團總裁唐修國就明確提出，要以機械製造和汽車製造為兩大主業，以租賃、金融和房地產為三個協同產業。

竹勝園雖成立幾年有餘，但是三一在具體房地產開發及操盤經驗方面，還是門外漢一個。 “三一的地產公司在業界名氣不大，但不排除跟著他們的工廠已經在多地有囤地。”長沙某房地產媒體人士分析稱。

誠然，與很多製造業企業涉足房地產類似的是，伴隨著主業機械製造的擴張步伐，三一集團已以擴建工業園形式在多個城市佈局，並獲得了大量工業土地。公司官網上有關集團簡介中，三一建有上海、北京、瀋陽、昆山、長沙等五大產業基地，這些還不算其在湖州、邵陽、常德、成都、重慶以及其婁底老家的多個小基地。

據《21世紀經濟報導》的統計，截至2008年，三一集團產業園概算總面積已達到1.66萬畝土地。此外，三一集團在2009年涉足風電產業，還獲得了吉林、江蘇、河北等地的占地數千畝風電產業園項目。

“無論是進軍風電領域，還是大量擴建工業園，可能都只是三一集團的一個考慮，其另一個目的可能是低價圈地。”方正證券行業研究員李儉儉語出驚人。

某不願具名的上海地產分析人士稱，“以投資建園形式與地方政府合作，一般所獲得土地成本都非常低，且會有一系列財政稅收優惠。”據介紹，在工業園項目的實際操作中，也多會配備住宅和商業用地，搞成工、商、住一體的開發模式，在這當中，三一重工旗下的竹勝園地產就能發揮所用。

時代週報記者發現的一份上海臨港奉賢區四團鎮三一重工住宅配套基地示意圖就顯示，此處配備的住宅項目占地14.7萬平方米，建面達22萬平方米，配備了高層及雙拼、四拼別墅和商業項目，容積率僅1.5。

上海竹勝園地產的公司簡介也顯示，其運作的專案廣泛分佈於上海臨港新城、浙江湖州、江蘇常熟、湖南婁底、常德等地，巧合的是，這些專案大多位於三一集團各個工業園所在地，其主打的地產品牌也被公司定義為“現代工業園高尚生活區”。

而隨著製造業行業的不景氣，尤其是近年來，三一重工在地產方面發力明顯。“近年來，三一重工走與工程機械相關的多元化之路，已進軍房地產，已在北京、上海、瀋陽、長沙等地開發了樓盤。”在今年4月份長沙舉辦的中國企業家高峰論壇中，三一重工總裁向文波對於記者提出公司是否開始“不務正業”進軍房地產領域，給出了承認姿態。他稱，房地產也將作為企業的一種業務領域來培植。

而竹勝園方面對外最新透露的發展規劃，計畫於2015年實現開發專案17個，實現銷售額212億元，進軍全國房地產企業綜合實力排名前50強。

本次與晉愉合作，對其目標實現幫助幾何，還得靠時間來驗證。

重圈地輕開發”是海航置業控股有限公司（以下簡稱“海航置業”）資產規模呈火箭式速度急劇膨脹的秘訣：幾乎一夜間，海航置業從一家資產總額僅為4.03億元的空殼公司，迅速膨脹為資產超千億元的大型地產公司。

僅在深圳，海航置業就通過收購的方式，獲得南聯港臺舊改、金稻田項目、新天地項目和阪田村項目4個城市更新項目以及龍崗中心城的吉祥廣場項目，擁有約687萬平方米的土地儲備，成為深圳的最大地主。此舉曾被業界視為海航系來勢洶湧，要大舉搶灘深圳房地產市場。

但實際上，除了開建的南聯港臺舊改項目，海航置業在深圳的其他舊改項目毫無下文。而同時，近期市場對“除了兩個在建專案外，海航置業將全面退出深圳舊改市場”的傳言，已經甚囂塵上。

人們甚至擔心，過去一直以負債為財務杠杆快速擴張方式的海航置業，一旦遇到資金鏈斷裂，將會面臨不可知的風險。

舊改項目進展緩慢

位於龍崗深惠路與內環西路交會處，臨近深圳地鐵南聯站的一塊施工工地上塵土飛揚，多台挖土機在工作，泥頭車在其間穿行。

該施工地塊宣傳板上顯示專案名稱為“海闊天空？國興城”，開發商名為“海航地產”。這便是海航集團旗下海航置業在深圳收購的多個舊改項目中，首先啟動開建的南聯港臺舊改專案。

就在幾個月前，宣傳板上的項目名字為“海航？華南家園”。而當時該專案的施工公示中顯示的改造主體為深圳寶源創建有限公司（以下簡稱“寶源創建”），目前也已被“海航地產”的字樣所替換。資料顯示，目前寶源創建為海航置業旗下一家子公司，海航置業是通過收購深圳寶源創建而獲得南聯港臺舊改項目。

然而，早在2011年4月，海航置業就舉行奠基儀式，宣佈啟動南聯港臺舊改專案。至今一年多過去，除了頻繁地更新宣傳圍牆，該專案的工程進度卻十分緩慢，目前仍停留在打地基階段。

該專案的實質進度如何，時代週報記者並未能從海航置業的官方管道獲得瞭解。但一位元知情人士向時代週報記者透露：“這個專案的建築規劃設計方案一直在調整，連施工圖的設計還沒完成。”因此專案仍處在打地基的狀態。

此外，查閱該專案相關的宣傳資料發現，“海闊天空？國興城”為海航南聯舊改項目的一期項目，建設範圍為內環西路、深惠路羅瑞合西街圍合的兩地塊（9號地、10號地），規劃用地面積共計4.5萬平方米，工期為20個月，預計將於今年年底入市。但據最近公開資料顯示，該專案的開盤時間已經更改為2013年上半年。

金稻田舊改至今未獲批文

“如果海航退出深圳舊改的消息屬實也並不意外。”一位元深圳地產行業人士向記者表示，海航系地產公司對專案的實質開發能力，遠遠不如其資本運作來得那麼擅長，而圈地更多是借房地產項目獲得融資的慣用手段。

事實上，海航置業早已資本先行，儘管其收購的舊改項目沒有太大進展，但部分專案早已通過股權質押獲得信託融資。

時代週報記者通過公開信息發現，在南聯港臺專案開工奠基之前，2011年2月28日，中信信託有限公司發起設立“中信？深圳南聯舊改專案股權投資集合信託計畫”。

據產品發行的資料顯示，該信託計畫的信託期限是2.5年，總規模為人民幣3億元。該信託資金將用於受讓寶源創建的部分股權以及向專案公司增資，增資資金用於深圳市龍崗區南聯舊改專案首期的開發建設。

按照規劃，南聯港臺專案共分4期開發，擬打造集住宅、商業、商務辦公、酒店式公寓及公共配套於一體的大型城市綜合體項目，計畫總投資將近50億元。

除了上述這筆信託融資，並沒有在公開資料查得海航置業針對該專案發起的融資。而這筆3億元的信託融資對於該龐大專案開發需要的投資，顯然是杯水車薪。

除了南聯港臺專案外，另一舊改專案位於羅崗的金稻田專案，海航置業也通過股權質押的方式獲得了信託融資。

2011年6月，華能貴誠信託發起華能？民生主題9號（寶源置地深圳金稻田舊城改造專案）集合信託計畫。據公開可查資訊顯示，該計畫的成立公告顯示，信託期限為3年，信託規模為4.497億元。華能信託以本信託計畫項下8529.3萬元信託資金受讓廣州海航實業有限公司持有的深圳寶源置地有限公司合計90%股權，剩餘信託資金對項目公司進行增資，用於深圳金稻田舊城改造專案開發建設。此外，時代週報記者欲通過華能•民生主題9號的定期管理報告瞭解金稻田專案的進度，但華能貴誠信託相關負責人以“管理報告不方便對外披露”為由，拒絕向記者提供此信託計畫的管理報告。

根據深圳市國土局最新法定圖則，羅崗片區建設總規模量699萬平方米，居住人口為10萬人。而金稻田片區的舊改，主要由三大開發商來主導，分別是深圳市龍崗寶通電纜有限公司、海航置業以及信義地產。根據計畫，金稻田片區5年內將共推出總建築面積近130萬平方米的新專案，迅速促進片區物業更新、經濟發展，使之成為更加以商住為一體的現代化CLD（中央生活區）片區。

根據深圳市規劃和國土委員會網站的資訊顯示：信義地產為布吉金稻田片區一期先行實施部分、二期的改造實施主體；深圳市龍崗寶通電纜有限公司為布吉金稻田片區更新專案第四期的改造實施主體。

今年6月，信義地產的金稻田專案舉行了開工奠基儀式。信義地產為香港上市公司信義玻璃旗下的地產公司。而海航置業介入的3號地塊，目前卻仍未通過相關部門的公示。

“主要是由於金稻田舊改三期項目，目前還沒有完成收購。我們也沒有收到相關的申請，因此該地塊的開發主體仍沒有確定。”龍崗區城中村（舊村）改造辦公室鄒先生向時代週報記者表示，根據舊改檔，誰先完成專案收購，向相關部門提交申請後，通過公示才最終確認誰是專案的開發主體。

合作開發沒有下文

金稻田專案，被視為是海航置業開拓深圳市場第一盤，但對於海航來說，這個項目已經變成了“難啃的骨頭”。

2011年，海航置業從占股80%的新鴻基發展（中國）有限公司和占股20%的寶源控股有限公司手中收購而來。

“新鴻基之所以退出深圳舊改項目，是因為這些舊改項目都是非常‘燙手的山芋’。收購談判、房屋拆遷等一系列麻煩的前期工作就能嚇跑人。”上述地產人士說道。

與擁有同級別土地儲備的房地產企業相比，海航置業的發展模式相當另類—通過大舉收購土地專案，將土地資源提供給專業地產商合作開發，然後坐享其成，正是海航置業發展地產業務的重要手法。當市場處於旺市時，開發商獲取土地資源的熱情高漲，海航這種“重圈地輕開發”的發展模式也因此如魚得水。

海航置業對資本運作的長袖善舞，使得其地產板塊的資產規模呈火箭式速度的急劇膨脹。從一家資產總額僅為4.03億元、接近空殼狀態的“小公司”，一夜間成為資產超千億元的大型地產公司。

據當時媒體報導，海航置業對南聯港臺項目、金稻田項目、新天地項目及阪田村項目以及龍崗中心區吉祥廣場專案，這5個專案的擬開發方式同樣是尋找合作方。

2011年10月15日，海航集團華南控股有限公司執行董事長何家福與光耀地產集團有限公司董事長郭耀名簽署戰略合作協定。

據該次合作簽署儀式上高層的透露，雙方已就4個專案的合作達成初步意向，並將進一步落實具體項目合作細節。但這4個合作項目是否就是海航收購的深圳4個舊改專案，雙方均三緘其口。值得注意的，到目前為止，海航置業和光耀地產的合作也沒有進一步的消息。

“雙方合作的後續事宜還在規劃中，沒有最新進展可告知。”光耀集團相關負責人對時代週報記者表示。

“重圈地輕開發”遭致命打擊

在房地產嚴厲調控的背景下，海航置業的“重圈地輕開發”的運作模式，顯然受到非常致命的打擊。即便海航擁有優質土地資源，但並不像從前土地高漲時期那樣，容易吸引到合適的合作方。

而當圈佔的大量土地儲備無法通過合作開發變現時，獨自開發只能是唯一出路，但這恰恰是海航在地產運作中的短板。

查閱海航推出的樓盤公開資料便知道，公眾所能看到的由海航獨立開發的成熟地產專案並不多見，即使在海南本地的地產項目也是屈指可數。

在完成大量土地資產的儲備後，海航集團一直為海航置業謀求上市，在二級市場上積極尋找殼資源。但多次借殼都無功而返。

目前，海航系地產的融資方式單一，通過股權質押獲得信託融資是其的主要融資手段。從2009年至今，據不完全統計，海航集團對外發行的信託計畫就超過20個，募集資金規模超過70億元。其中，大部分信託產品都是用於建設或者擴建酒店項目、收購新的資產或地產專案。

2012年，融資環境仍然險峻。過去一直以負債為財務杠杆快速擴張方式的海航置業，一旦遇到資金鏈斷裂，將會面臨不可知的風險。

據搜房網消息，今天（9月20日）下午，“金九銀十”第二場土拍舉行，仙林一幅低密度宅地和六合兩幅二類居住用地被出讓。而這其中NO.2012G31的仙林地塊受到特別關注，共有朗詩、保利、新城、招商、銀城、同曦等8家開發商報名，最終，此地塊被南京朗詩地產和上海君元地產以10.8億競得，容積率1.0計算樓面價9116.57元/平。


出讓公告顯示，NO.2012G31地塊位於仙林大浦塘以東，具體方位東至國有空地，南至規劃道路，西至匯通路和靈山北路，北至規劃道路。從地圖上看，該地塊東側緊靠靈山，臨近南外仙林分校和在建的鼓樓醫院仙林國際醫院，往北到地鐵2號線學則路站和仙林中心站都很方便，而兩座地鐵站周邊就有很成熟的商業配套。根據出讓公告，G31地塊出讓面積為118465.6平米，容積率僅1.0-1.05，掛牌起始價為83300萬元。

此外，在本次土地出讓的其他地塊中，位於六合雄州鎮橋西新區雨花庭的5號地塊被江蘇省房地產發展實業有限公司以底價競得，而同樣位於六合的NO.2012G28地塊無開發商報名，按規定流標。

在聚集著國內最多炒房者的溫州，房地產市場已進入價格火拼的狀態。

“最難做的市場就是溫州。”華南一家規模較大的住宅開發商曾經多次去溫州看地，但該公司杭州分公司的負責人還是對《第一財經日報》表示，溫州的土地市場並不好做，“最近華潤和森馬合作的地塊，我們也曾去考察過多次。”最終他們還是選擇了放棄。

事實上，該公司今年在溫州剛推出一個樓盤，不久後即被綠城的項目以低價“應對”。“他們旁邊是綠城開發的一個樓盤，沒有想到的是，綠城今年走的是低價策略。”有業內人士向記者透露。

地王風光不再

不僅如此，在溫州樓市鼎盛時期出讓的“地王”項目溫師院地塊也不得不選擇低價入市。記者在專案現場看到，一些沿河的排屋已經在封頂，不少建築的外立面都已經做好。溫州天浩置業一手房部副總向洋對記者表示，這個專案曾經想以將近5.7萬元/平方米的價格入市，最終的實際成交均價只有4.6萬元/平方米左右。很難想像的是，該項目的樓面價高達3.7萬元/平方米，“出於多種原因，開發商在虧本走量。”

“低價跑量”幾乎是所有開發商在溫州市場今年的首選。當年的許多豪宅，價格都早已明顯下跌。曾經代表溫州樓市最高價的綠城鹿城廣場，2010年市場巔峰時的二手房價格一度接近10萬元/平方米，現在已腰斬，有些戶型成交價甚至還不到5萬元/平方米。

有開發商為了儘快走量，在專案開盤時號召股東每人消化幾套房子。通過股東來消化房源，這大概也是溫州開發商能想出的“奇招”。

由於市場低迷，溫州多數高端項目的成交價已經不及最初的開盤價格。“去年下半年溫州老闆跑路的傳聞比較多，在這一波的經濟危機中，許多人急於通過拋售豪宅來套現，這些樓盤單價高，戶型大，一套動輒千萬，所以這也是許多豪宅價格波動較大的原因。”向洋對記者表示。

10個月土地零出讓

商品房市場的低迷也使溫州土地市場陷入了整整10個月的“冰封時期”。

從去年11月開始，溫州土地市場就進入了市區住宅用地“零成交”狀態，這個狀態持續了10個月之久。

就在此前的2010年，溫州土地市場還處於沸騰狀態，當年的11月29日，位於溫州市區的原溫師院地塊以總價37.02億的價格被溫州房企置信房產競得，樓面價高達3.7萬元/平方米，創造了溫州宅地新地王。

此後，溫州土地市場迅速降溫，2010年12月底茶山一地王被回收折價出讓，2011年1~3月，因為出讓價大幅調高，共有12宗經營性用地相繼流拍，其中個別地塊重新掛出後仍然流拍。一直到今年8月，溫州都處於市區住宅用地零成交的狀態。

土地市場的破冰出現在9月5日，一宗含住宅用地的綜合體地塊——南湖E-1-10地塊，由華潤置地(鄭州)有限公司、溫州森馬集團等組成的聯合體以7.5億總價競得。

隨後，溫州又於9月14日推出江濱路鹿城段18、19號地塊。這塊地占地面積18025平方米，容積率為1~3.05，起拍價7.43億元，按最大容積率計算，樓面起拍價為1.35萬元/平方米。

土地市場的破冰，背後推手是當地的政府。今年8月25日，溫州市委副書記、市長陳金彪在溫州市區地產投資推介會上，向全國地產商發出誠摯邀請。當天，溫州推出3220畝土地。推介會上，10個地產專案被現場認領，雙方達成預簽約申請意向。

這些地塊中，商服用地比重最大，共29宗1831畝，占比超過此次推介土地總面積的50%。另外，還有住宅用地11宗共計866畝，商住用地9宗共472畝。

後市迷茫

如此大規模的土地出讓，幾乎是溫州市區過去幾年土地出讓的總和。“溫州市政府今年一直在做工作，到各地去招商。”向洋對記者表示。

就在今年7月，溫州《2012年市區經營性用地出讓工作專項考核辦法》出臺，將經營性用地出讓工作作為一項重要任務進行專項考核，並確定了今年溫州市區經營性用地擬供應的1620畝土地和地塊清單，明確考核物件、考核內容、賦分辦法及考核獎懲。

緊接著就是8月份政府大規模推地。“其實去年開始溫州市政府就到處去招商引資，萬象城項目就是當時政府引進的。”消息人士對記者透露。

顯然，溫州市政府很著急。土地拍賣一片黯淡，財政資料很難好看。

資料顯示，溫州今年1~4月財政收入分別完成67.7億元、50.7億元、29.0億元、37.3億元。1月同比增長3.7%、2月收窄至0.5%、進入3月、4月直接負增長，5月同樣為負增長。

這大概和2009年的一個資料有關，溫州上規模企業中，約有70%的製造企業投資房地產。2010年溫州市百強企業中，除2家房地產公司和6家建築公司外，有40多家製造企業涉足房地產開發。

隨著這些實業的資金鏈不斷緊繃，原本的多元化投資變成了累贅，溫州市政府只有不斷往這個市場注入新鮮血液。走出去招商能否救巿，還是個未知數。

自從越秀地產（00123.HK）將旗下的廣州國際金融中心（廣州西塔）成功置入越秀房托（00405.HK）後，其在全國的擴張步伐越來越快。

昨天，公司發佈公告稱，於前一日通過其擁有100%權益的附屬公司購入位於山東省煙臺市經濟技術開發區地塊，代價為人民幣5.3億元。

而此前的8月1日，公司已以2.54億元購入位於浙江省杭州市臨安的三幅土地，總可建築面積為214600平方米，平均每平方米收購價約1180元人民幣。

兩個購地行為都發生在越秀地產的大本營廣東之外，顯示出公司有意將其在全國的佈局作出調整，加大廣東之外的業務構成比重。

據悉，截至目前，公司總土地儲備約1201萬平方米。而公司董事會認為，此次購入煙臺開發區地塊，有助進一步增加公司環渤海地區的土地儲備，並且鞏固“立足廣州、拓展全國”的戰略佈局。

與迅猛擴張相匹配的是，公司的行銷速度也在提升。越秀地產新近披露的8月份銷售資料顯示，前8個月累計合同銷售金額為96.44億元，合同銷售面積約為76.71萬平方米，同比分別上升178%和226%，分別占2012年合同銷售目標不低於100億元和96萬平方米的約96%和80%，接近完成全年目標。值得提及的是，越秀前8月的銷售額已經與去年全年相當。

越秀地產是廣州老牌國有房地產企業，與廣州本土起家的幾家地產巨頭相比規模並不大，但其在最近兩年的勢頭頗為淩厲。

消息顯示，本月底的9月26日，越秀地產旗下的廣州CBD珠江新城內的第一高樓——廣州國際金融中心全面開業。正是這一專案在今年7月底讓越秀地產完成了迄今為止國內地產行業中罕有的資本運作，其以大約88.5億人民幣的價格，將這一項目植入越秀房托（00405.HK），從而為公司減輕約45億元負債、增加約40億元現金以及增收5億~7億結算收益。

這次交易帶來的現金，讓越秀擁有充足的資金去實現全國的擴張和佈局，將國際金融中心這個投資近百億的項目回報週期從15年縮短為3年，也使得越秀房托從市值60億港元的小基金猛然膨脹到220億港元的超大規模，成為亞洲最大的REITs。

京華山一分析師何偉富日前發佈研究報告評論：越秀地產持有物業的獨特模式值得市場期待。今年以來，公司股價從年初的1.1港元上漲至近期新高點1.99港元，漲幅幾近90%，為中資地產股中同期漲幅最高的公司股票。

接連暫停兩宗地塊出讓，北京土地市場依然高溫。昨天，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計土地出讓金達到38.43億元。通州一塊多功能用地溢價率超過120%，亦莊兩塊宅地也均達到合理土地價格上限，溢價率接近40%。


兩塊曾“流拍”地塊高溢價成交

昨天出讓的地塊中，北京經濟技術開發區河西區X83R1和X86R1兩塊宅地都是二度入市。2011年底兩塊地就曾掛牌出讓，一直無人問津，當時樓面底價為10400元/平方米。9個月後，兩地塊重新入市，結果迥異。

包括萬科、城建等6家企業參與了兩宗地塊競爭，報價均達合理土地價格上限。最終，X83R1由北京城建以16.27億元、配建公租房1.64萬平方米的條件摘得，X86R1由萬科和北京住總聯合體以14.43億元、配建公租房1萬平方米的條件競得。兩地塊溢價率都達到了38.6%。考慮到配建的公租房，北京城建拿地樓面價約11100元/平方米，萬科拿地樓面價約10700元/平方米。

現場一家開發企業人士表示，前後相比，現在房企市場預期明顯改善，拿地熱情開始上升。如果月底亦莊其他待出讓地塊順利出讓，競爭預計也會異常激烈。北京中原地產研究總監張大偉也認為，土地價格相比之前均有明顯上行，土地市場的復蘇已經成為趨勢

萬科、城建領銜多家房企搶地

亦莊開發區兩地塊火熱成交，直接原因就是房企拿地熱情上升。

9月19日，河西區兩地塊意外調整現場競價地點，從原定的市土地整理儲備中心變更為位於亦莊的一處地點。雖然如此，多家競價企業和觀摩企業人士還是準時來到競價地點。

北京萬科總經理毛大慶、富力地產北方區總經理張輝各自率隊出戰，其餘競價企業還有北京城建、中國鐵建、華遠地產、中交地產等知名企業。

雖然富力等企業在開始階段也參與了報價，但開發區兩塊宅地主要競爭在萬科聯合體與北京城建之間。據場內開發商透露，兩家企業從一開始也就展現了比較明顯的志在必得的態勢，最終各拿一塊，樓面價基本在同一水準。

對於萬科而言，這也是萬科今年首次在京拿地成功。

除開發區兩宗宅地外，昨天還有通州兩塊多功能用地(台湖鎮104地塊和109地塊)出讓。北京光谷科技園開發建設有限公司、新華聯不動產和密雲財懋房地產三家參與競價。最終北京光穀科技園包攬兩宗地。溢價率分別達到88%和122%，樓面價分別為4508元/平方米和4219元/平方米。

值得一提的是，在通州兩地塊競價現場，還有來自上海的投資公司等觀摩。

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北京接連暫停熱門地塊出讓

9月18日，北京市土地整理儲備中心暫停了朝陽區來廣營A2地塊出讓；9月19日，石景山蘋果園一塊商業金融用地掛牌出讓被中止，並稱是“為貫徹落實國土資源部關於房地產調控的有關要求，穩定市場預期”。後一份公告還透露，市國土局將在調整出讓方案後，重新組織蘋果園地塊入市交易。

業內人士表示，暫停出讓的地塊都是待出讓的熱門地塊。兩宗土地在停止交易前均已獲得網上報價。但是從昨天競價情況看，包括開發商和機構分析人士在內普遍表示，房企對房地產市場的樂觀程度有明顯提高。在樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解、部分區域出現地塊走熱的情況下，土地市場升溫將逐漸明朗。

9月20日，被業界稱為“樓市風向標”的北京秋季房展會在國貿中心國貿展廳拉開帷幕。 本次展會國內地產項目達到160餘個，創下2008年以來的新高，國際項目數量超過往年高達140餘個，許多外國開發商親自前來推薦，仲介機構還讓客戶和海外專案當地開發商負責人直接對話。在全球經濟危機還未完全解除的大環境下，如此多的海外專案來中國淘金的現象值得關注。

原本定於今天開始競買的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊最終被中止出讓。

出讓中止前，共有13家房企領取了申請書，2家提交了競買申請。該地塊因起始樓面價高達2.9萬元/平方米，自推出以來，便受到了業內的廣泛關注，被冠以“准地王”之名。

對此，復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成表示，該地塊從地理位置上看極為稀缺，出讓後誕生地王的概率很大。此次地塊中止出讓，很可能是為了配合國家的宏觀調控。

此前不久，國土資源部、住建部聯合發佈《緊急通知》指出，下半年要防止出現商服和住宅高價地，對可能出現的高價地要及時調整。

土地出讓方：該地塊還會掛牌

9月17日，上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱上海市規土局）發佈了 《關於中止黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊出讓活動的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》稱，根據出讓人要求，現中止黃浦江沿岸綜合開發E-18單元1-12地塊（以下簡稱1-12地塊）的出讓活動。

根據此前的出讓公告，該地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路延伸線，出讓面積11788.7平方米，容積率為6.0，土地用途為商業用地。

事實上，早在一個月前，該地塊就受到了業內的廣泛關注。8月15日，上海市規土局掛牌出讓了該地塊之後，業內人士就迅速為其冠以“准地王”之名。原因是該地塊起始總價高達20.5億元，折合起始樓面價將近2.9萬元/平方米，一旦成功出讓，極有可能成為今年上海的單價地王。

業內關注已久，並受到眾多開發商青睞的“准地王”，為何在開拍前夕被草草中止出讓？

9月18日，《每日經濟新聞》記者就此向上海市規土局發送了採訪函，但截至截稿仍未得到答復。

據當地媒體報導，土地出讓方負責人稱，地塊掛牌前已考慮過價格因素，並表示該地塊以後還會繼續出讓，只是再次出讓時間未定。但這名負責人並沒有透露此番中止出讓的具體原因。

中原地產集團研究中心提供給記者的資料顯示，該地塊的起始樓板價已經突破了2011年以來，上海經營性用地出讓最高起始樓板價25002元/平方米——該價格由上海市楊浦區五角場街道313街坊地塊於今年上半年所創。

兩部委通知：防止出現高價地

7月19日，國土資源部、住建部聯合發佈了 《關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》（以下簡稱《緊急通知》）。

《緊急通知》指出，下半年，各地要密切跟蹤市場形勢，切實把握好土地出讓節奏、時序和價格，防止出現商服和住宅高價地，擾亂市場預期，破壞市場穩定；市、縣國土資源主管部門要進一步完善地價專業評估和集體決策程式，合理確定起始價、底價，在土地出讓前還應全面分析、研判市場形勢，對可能出現的高價地要及時調整競價方式，制定出讓方案和現場預案；對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，包括商服、住宅或商住綜合，要及時調整出讓方案，採用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

對此，21世紀不動產上海區域分析師羅寅申表示，地塊中止出讓，不能排除地塊本身的因素，但概率不大。更大的可能性是受到上述政策的限制。

兩城市“撤地”：配合宏觀調控？

事實上，高價地中止出讓的情況，上海並非孤例。

北京市石景山區蘋果園交通樞紐商務區F地塊商業金融用地，原本定於昨日（9月20日）截止掛牌進入現場競價環節。但出人意料的是，該地塊卻在掛牌截止前夕中止出讓。

9月19日下午，北京市國土資源局發佈公告稱，為貫徹落實國土資源部關於房地產調控的有關要求，穩定市場預期，停止上述地塊的掛牌交易活動。待調整出讓方案後，將重新組織該宗地塊入市交易。

對此，上海盤古地產總經理宋海對《每日經濟新聞》記者表示，北京、上海兩個一線城市連續兩天之內兩塊預期高價地塊停止出讓，這與調控的關係很大。宋海表示，目前處在政策的敏感期，相對于高總價而言，單價地王更為敏感。

本月，萬科共斥資68.9億元在6天內拿下4宗土地，超過了上半年拿地金額的總和。此外，上海市青浦區徐涇鎮海天花園西側地塊出讓，吸引了全國40家房企報名、13家企業參與競拍，最終被招商置業以8.86億元力挫龍湖、金地等房企競得，溢價率超過75%。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，目前部分房企購地頻繁，全國土地市場活躍性較高，處於復蘇期。如果“地王”誕生，很大程度上會拉高交投雙方對後市走向的預期。因此，該地塊最終中止出讓，很可能是為了配合國家的宏觀調控。

據多家機構監測資料顯示，公寓最高價格超過26萬元/平方米的新鴻基上海濱江凱旋門項目 （以下簡稱濱江凱旋門），在8月8日、9月7日和9月10日三天的成交均價跌破了上述樓盤在網上房地產備案的9.31萬元/平方米的最低參考價；今年8月8日成交價僅76423元/平方米。

與此同時，濱江凱旋門的購房資金來源也被曝光。《每日經濟新聞》記者在上海房地產交易中心查閱到的上述樓盤的預告登記狀況資訊顯示，滙豐銀行、東亞銀行、星展銀行等外資銀行提供了大量的外幣貸款購房。

據上海一家房產仲介機構的統計資料顯示，2012年1月~8月，外籍（不含港、澳、台）個人在上海二手房購房金額約22.5億元，同比增長14%，占全市同期總交易金額的1.4%。

成交均價連續走低

中房信研究總監薛建雄提供給記者的成交資料顯示，濱江凱旋門項目今年8月8日成交價僅76423元/平方米，遠低於濱江凱旋門在網上房地產公佈的9.31萬元/平米的最低參考價。

此外，濱江凱旋門在9月7日和9月10日的成交均價也低於9萬元/平方米，分別只有86046元/平方米和80365元/平方米。

對於機構公佈的上述資料，新鴻基方面未作回應，僅表示濱江凱旋門定價通過相關部門審批，專案的所有操作均符合國家法規。

《每日經濟新聞》記者通過網上房地產公佈的上述樓盤最近7天的累計均價走勢圖也發現，濱江凱旋門的成交均價從8月5日的115480元/平方米下跌至9月10日的113805元/平方米。因為網上房地產資訊顯示，濱江凱旋門已成交的50套房源中有42套房源是在8月以前成交的，8月之後成交的只有8套。這意味著令濱江凱旋門成交均價大幅跳水的原因，很可能是因為有超低價格成交的房源。

薛建雄稱，眼下高端市場成交仍然非常低迷，要想賣得好些，唯一的方式就是降價。而上海華麗家族公司董秘也向記者透露，現在上海的高價公寓房已經失去了議價能力，客戶常常只需要帶500萬元以上的銀行存款，就可以要求開發商提供一個有誘惑力的價格。

外資進入樓市抄底？

事實上，濱江凱旋門能在3月23日至今的5個多月時間賣出50套，並非全部靠降價。來自上海市房地產交易中心的上述樓盤部分已成交房屋的預告登記資訊顯示，其中有相當一部分購房資金來源於外幣貸款。

《每日經濟新聞》記者調查發現，在濱江凱旋門的十餘套預售房源中，有25%被境外抵押。而根據現行對境外銀行的金融監管政策，外資銀行只能向境外客提供購房貸款。

新鴻基方面向記者進一步證實，濱江凱旋門除了向上海和其他城市的客戶銷售外，還向香港購房者，境外購房者銷售。

此前，同策房產諮詢研究部總監王巍立向記者透露，除了濱江凱旋門外，其他的一些高端樓盤，如綠城玉蘭花園等也有境外人士購買。

上海一家房產仲介機構的統計資料顯示，2012年1月~8月，外籍（不含港、澳、台）個人在上海的二手房購房金額約22.5億元、同比增長14%，占全市同期總交易金額的1.4%。

陳晟表示，從今年6月到明年4月，確實是亞太區華裔、亞裔在上海等境內城市買房的最好時機，相對而言，境外人士買房的限制較少。只是境外客目前的買房規模還比較少，尚不會影響到樓市調控的大格局。

越來越多房企加入到養老地產的開發陣營。近日，萬科宣佈再次進軍養老地產，將投入120億元在長春市打造養老住宅項目，這也是其在養老地產領域的最大一筆投資。與此同時，綠城也宣佈，將試水養老地產。“這些地產新領域將是未來房企競爭的主要戰場”，業內人士認為，不過，由於尚未形成成熟的運營模式，國內養老地產領域仍然“前路漫漫”。

多房企佈局

8月13日，萬科集團總裁郁亮和執行副總裁丁長峰飛抵長春，他們此行的重要目的是與長春市政府簽署一項協議，萬科集團下一步將投資120億元，在長春市多個區域打造占地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。

萬科集團目前共有4個養老地產專案。早在2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養老地產專案“萬科幸福匯”，採用租售並舉的養老地產開發模式，為萬科集團的養老地產開發鋪路。此外，萬科還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目，之後又在杭州的良渚文化村配建了養老地產專案，但規模都較小。

無獨有偶。綠城中國董事局主席宋衛平近日也公開表示，將試水養老地產。“養老地產的運營難度大，利潤可能只是普通地產的二分之一”，不過，宋衛平非常看好這一領域的未來發展前景，他說，目前國內老齡人口越來越多，而且絕大多數經濟獨立，老年地產業將是“金黃色”的。他透露，綠城將做成全護型學院式養老，預計一年之後輪廓初成。“養老地產是綠城必須要做成的”。

此外，包括保利、首創置業等房企，也一直在養老地產領域有所探索。

未來主流方向

據2010年第六次人口普查資料顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，占13.4億總人口的比重為13.26%，其中65歲及以上人口有1.17億，據聯合國《世界人口統計》預測，至2015年，中國60歲以上的人口將達2億。現在老年人的消費水準又在不斷提高，這給養老地產奠定了一個很好的買方市場基礎。

“養老地產將是未來房地產的一個主流方向，是一件很好的事情”，中國房地產研究會人居環境委員會副主任、中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥對記者表示，目前，養老問題主要由政府和市場兩種途徑來解決，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%，其餘97%都將由市場來解決。在5-10年之後，老年人口的規模和老齡化趨勢將更加凸顯，養老問題需要有前瞻性的佈局。

“養老地產的發展空間很大”，開彥說，不過，與普通住宅開發截然不同，養老地產對後期運營和服務要求極高，並非“換個形式”的賣房，對房企來說是巨大挑戰。在進入這個領域之前，房企應該做好各個方面的準備，先規劃、再開發。

運營模式待解

據瞭解，萬科集團第一個養老地產專案北京萬科幸福匯，包括兩種業態，利用商業配套建設的“活躍長者之家”和配建於住宅部分的“活躍長者住宅”。前者以銷售為主，後者則主要用作自持。

開彥認為，養老地產的住宅部分目前主要採取租售並舉，銷售的部分還可以分為全產權、半產權以及會員制等多種方式。不過，對於養老地產來說，最核心的部分並不是住宅，而是後期的運營，這也是養老地產盈利的主要來源。與常規的地產開發模式不同，養老地產更傾向於持有式和運營式，對配套設施、服務人員的數量和專業性要求極高。

目前雖然有一些以“養老住宅”為行銷理念的項目，但無論是建築設計，還是運營管理，離真正意義上的養老地產仍有相當距離。

由於制度和規劃層面的缺陷，短期內，養老地產並不會成為國內房企的主流。首先在拿地環節，由於養老地產所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍掛的地塊並不適用於養老地產，開彥認為，養老地產用地應該類似于保障房用地，具有一定的優惠政策；其次，在後期管理過程中，養老問題最終形成的將是一條產業鏈，需要醫療、保險、設施、交通以及老年用品、文體休閒等一系列系統服務，更多的是政府的頂層設計，開發商只是其中的一個環節。


雖然大趨勢向好、符合行業發展潮流，但在具體實施過程中需要不斷探索和嘗試，最終形成一種成熟的商業模式。“對於開發商和地方政府來說，養老地產將是一個長期的課題，慢慢形成系統。”

名詞解釋

養老地產

是指從建築設計、園林規劃到裝飾標準，這類地產的建築產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在於適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。

9月20日，上海市規劃和國土資源管理局網站發佈的成交公告顯示，閘北區474街坊1丘地塊當天以12.6246億元成交，折合樓板價7500元/平方米，溢價率為15%，競得人是協信地產旗下的重慶協信遠達商業投資發展有限公司。

出讓公告顯示，閘北區474街坊1丘地塊東至平型關路，西至壽陽路，此番出讓面積為56109.3平方米，容積率為3.0，系商辦用地。

商辦物業開發經驗

閘北區474街坊1丘地塊周邊近期有多幅商辦地塊出讓。

21世紀不動產分析師羅寅申介紹，閘北區474街坊1丘地塊出讓之前的8月，閘北區336街坊17丘地塊以1.2736億元底價，被姚樹法摘得。同月，閘北區392街坊54丘地塊被上海市北高新（集團）有限公司 以底價5.67億元摘得。這兩幅地塊的樓板價均為6500元/平方米。

頗為巧合的是，閘北區474街坊1丘地塊的起始樓板價也是6500元/平方米。

羅寅申說，前閘北彭浦區域商業專案供應較少。2010年至今，只有1個商辦項目——中鐵中環時代廣場在售，2012年至今，該項目的均價為2.05萬元/平方米。

協信CEO劉愛明對商業地塊開發頗有心得。

他曾對早報記者稱，協信在商業地產開發上具備充足的經驗。比如商業專案“星光系列”，包括星光68廣場和星光時代廣場。

此前的8月22日，協信以底價13.0664億元，摘得閔行區虹橋商務區核心區北片區12號地塊，折合樓板價11482元/平方米，該地塊也是商業、商服用地。

彼時，劉愛明就曾對早報記者表示，大虹橋只是協信入駐上海的第一站，未來協信還將繼續在上海拿地，“商業和住宅地塊都會關注”。

在2011年轉投協信前，劉愛明曾長期供職于萬科，並擔任過萬科集團執行副總裁、上海區域總經理等職。

密集擴張，劍指上市？

協信的土地儲備佈局並未局限於上海。

協信方面昨日稱，該公司現已在重慶、蘇州、無錫、成都開發了各種類型的物業。此次入駐上海後，該公司仍會持續在上海拓展開發專案，同時還將在北京、杭州、西安、昆明、長沙等國內重點城市進一步擴張，預計協信集團今年在全國的新入駐城市將達到七八個。

中房信分析師薛建雄猜測，協信如此密集的擴張計畫，可能和其在籌備赴港上市有關。

“此前協信的土地儲備價格較低，目前在一線城市擴張，也是為了做大資產，有利其進入資本市場。”薛建雄說。

對此說法，協信方面昨日未予回應。

值得一提的是，總部位於上海的旭輝集團已啟動了赴港上市計畫。9月18日，旭輝集團副總裁朱瑜對早報記者稱，目前旭輝已完成了赴港上市聆訊，按流程，下一步應該是發行。但具體發行時機和發行規模，還要視市況再定。

內地房地產公司常被視作香港對IPO交易接受度的試金石。

按華爾街日報的分析，若旭輝集團的香港IPO能取得成功，那麼該公司將成為繼卓爾發展（02098.HK）2011年7月赴港IPO籌資1.95億美元後，最新一家在香港上市的中資房地產開發商。這或許意味著，香港市場融資視窗再度打開。

眼下，內地房企的A股融資通道基本被切斷。

北京土地市場又迎來一個小高峰，20日總計出讓4宗住宅用地，總計金額為38.45億元。其中，有兩塊住宅用地的溢價率超過50%，有一宗甚至達到了122%。

這意味著土地市場整體逐漸回暖，還是純屬個案？

高溢價率再現

昨日的兩宗高溢價地塊分別為：北京市通州區台湖鎮109地塊出讓起始價格為14870萬元，最終成交價格為33000萬元，溢價率為122%；北京市通州區台湖鎮104地塊出讓起始價為23530萬元，最終成交價格為44300萬元，溢價率為88%。

今年以來，北京住宅用地市場還沒有出現如此之高的溢價率。這會影響到市場前景嗎？

北京中原市場研究部總監張大偉認為，上述兩地塊絕對價格不高，雖然溢價率不低，但因為位置偏遠，整體價格並不高。

不過，他也表示，從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場回暖的跡象開始出現，高單價、高總價的地塊次第出現，已開始影響周圍區域市場以及整體市場購房者的預期。

“按照多地塊的樓面地價和目前區域內整體市場的銷售情況，部分開發商對房地產市場的樂觀程度有所提高，樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性也開始上升。”張大偉說。

但並非所有觀點都是樂觀的。中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲對《第一財經日報》表示，從整個經濟環境和房地產調控的背景看，當前土地市場還沒有走高或回暖的基礎，個別地塊的高價格還屬個案，具體情況要具體分析。

值得關注的是，上述通州兩宗地塊都位於北京市通州區台湖鎮光機電一體化產業基地內，而買下兩宗地塊的北京光谷科技園開發建設有限公司也位於該產業基地內。根據北京市工商局的資料，該公司經營範圍也包括北京市光機電一體化產業基地內的基礎設施開發。

除了上述兩宗通州地塊外，昨日北京萬科和北京金第聯合體以144563.8萬元的價格拿下北京亦莊一宗住宅用地，北京城建興華地產有限公司也以162700萬元拿下同區域一宗住宅用地。這兩宗地塊均需配建一定面積的公共租賃住房。

暫停出讓為“穩定預期”？

與20日順利出讓的4宗地塊相比，另一宗地塊的命運則有些曲折。

19日，北京市土地整理儲備中心通知稱，為貫徹落實國土資源部關於房地產調控的有關要求，穩定市場預期，現停止北京市石景山區蘋果園交通樞紐商務區F地塊商業金融用地（下稱“F商務地塊”）掛牌交易活動。待調整出讓方案後，北京市國土局將重新組織該宗地入市交易。

該地塊原本也是預定在20日正式出讓。

張大偉認為，暫定F商務地塊出讓，可能是擔心最終的成交價格過高，影響當前房地產市場的預期。

北京今年商業地塊出讓高溢價已有先例。7月30日，北京出讓商業金融地塊“朝陽區霞光?5號、6號商業金融用地”，最終該地塊的溢價率便高達170%。

國土資源部與住房和城鄉建設部曾在今年7月份聯合下發通知，要求地方在土地出讓前全面分析、研判市場形勢，對可能出現高價地的要及時調整競價方式，制定出讓方案和現場預案。對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，包括商服、住宅或商住綜合，要及時調整出讓方案。

在土地市場上，北京今年已經不止一次動用“暫停出讓”這種手段。今年7月的萬柳“地王”在出讓前就經歷了一次“暫停”，直到相關部門調整了出讓方式後才順利出讓。

太古地產（1972）行政總裁郭鵬表示，對本港以及內地樓市發展仍感樂觀，雖然金管局在美國第三輪量化寬鬆政策（QE3）推出後，出台包括收緊第二項物業按揭供樓對收入比率等措施，防止本港樓市出現泡沫化，但目前住宅樓市表現仍屬強健，預計招數不會對整體樓市，包括發展商原有的樓盤推出計劃，造成太大影響。

傲璇項目僅售一單位

太地在本港東半山豪宅傲璇（OPUS）項目，市傳在共12個單位中已出售兩個單位，但郭鵬則澄清，目前僅出售了一個單位，但已出租兩個單位。他指出，公司有意長期持有傲璇單位，但若有合適買家，也會選擇出售。

太地月初公布，以6.37萬元呎價沽出8樓單位，較市場預期的7.58萬元大幅縮水，但仍屬繼天匯半複式單位後的亞洲分層第二高。

內地樓市方面，郭鵬預計，其仍將受惠於城市建設及民眾消費力增長，而在政府調控下，將能有健康發展。他指出，會繼續在內地物色合適地皮發展業務，但預計未來三個月不會有新項目出台。

內地主攻消費力高城市

太地中國物業營運總經理江璣若則透露，公司未來在內地的發展方向，仍將以在消費力較高的城市發展商業物業項目為主，因在該領域較具經驗，較其他內地同行更具競爭力。

目前太地在內地的發展項目均屬以零售主導的商業物業，包括已建成的北京三里屯及廣州太古匯，以及仍處於建設中的北京頤堤港、成都大慈寺及上海大中里共5個大型項目，總投資額達300億元（人民幣．下同），當中頤堤港為太古與遠洋地產（3377）首個合作項目，一期剛於昨天正式開幕，項目投資額達40億元。

遠地主席兼行政總裁李明並表示，公司將於未來數年每年推出逾20萬平方米的商場及寫字樓等商業物業項目，並相信能與太地繼續保持合作關係。他指出，公司雖以寫字樓業務起家，但在大型綜合商業物業經驗並不多，故選擇與太地合作。遠地與太地的第二個合作項目為投資額達40億元的大慈寺，預計於2014年推出。

頤堤港為集商場、酒店及寫字樓的大型綜合商業物業，總建築面積達17.6萬平方米。目前商場出租率為85%，並已引入希界維星星國際影城及Page One等多個品牌，聯想（992）首家內地概念店也已進駐於場內。

寫字樓出租率則高達91%，後者目標租金為每平方米300元，頤堤港位於北京朝陽區，距離最近的亮馬橋地鐵站仍需10分鐘車程，但2014年將能與地鐵14號線相連，與四環路的陸路交接也預計能於約一年後完成。

新政策促使居屋爆發新一輪搶購潮，加上美國QE3帶動下，樓價保持高企，鰂魚涌居屋康山花園半個月內再誕新居屋王，一個中層戶反價26萬元以自由市場價456萬元成交，呎價見8752元，創全港居屋新高；屋苑造價頻破頂，令業主叫價近乎「瘋狂」，其中一個三房戶每方呎叫價直逼1萬元。

市場消息表示，康山花園昨天錄得一宗高價成交，涉2座中層E室兩房戶，面積521方呎，單位原本以430萬元放盤，業主見近日樓市氣氛熾熱，近日加價至460萬元放售，最終以456萬元交吉售出，呎價8752元，打破全港居屋呎價紀錄。

代理指出，單位只擁內園景，附設普通裝修，買家為區內用家；原業主在2009年以266萬元購入單位，是次易手賬面賺190萬元或71%。

資料顯示，全港最貴呎價居屋紀錄在本月上旬同由康山花園創下，呎價8695元。本月康山花園暫錄得4宗成交，較上月同期為少，但平均呎價已升至8300元，按月升7%。

目前康山花園交吉及連約放售的單位合共有30個，同類兩房戶入場費升至420萬元，部分業主甚至以偏離市場價放售，其中8座中層F室，面積717方呎，叫價700萬元，即每方呎達9763元，直逼1萬元關口，比新盤更昂貴。

中原地產首席分區營業經理楊文傑指出，由於樓價升勢實在太急，部分用家難以追上，惟有被迫購買連租約單位；同區康怡花園R座中層10室連約以520萬元易手，呎價8919元，買家為用家，單位現有租約至明年3月。

受新盤瓏門推售刺激，中原地產分行經理鄺家進指出，屯門卓爾居6座中層F室三房戶以580萬元沽出，面積925方呎，呎價6270元，打破屋苑紀錄，買家為同區業主。

豪宅方面，美聯聯席區域經理方富義表示，赤柱富豪海灣B段雙號屋以約6800萬元成交，呎價1.68萬元。大潭浪琴園5座高層B室連租約以2700萬元易手，呎價1.52萬元。美聯物業助理聯席董事莊樹勸表示，中半山帝景閣中層A室以2538萬元沽出，呎價1.78萬元。

此外，市場盛傳九龍站擎天半島6座極高層G及H室相連單位以3400萬元售出，面積共2022方呎，呎價1.68萬元；凱旋門摩天閣中層C室以約2338萬易手，呎價1.53萬元。

萊坊最新公布全球房產價格指數顯示，本港次季住宅樓價升幅約7.6%，五年累升98.8%，屬調查地區中升幅最高的地方。

該行國際住宅研究部發表數據顯示，第二季全球豪宅房價指數上升1.1%，屬2009年第四季後最強勁的季度增幅。在55個調查國家中，25個國家或地區按年錄得增長，香港的房價增幅則由本年第一季的1.8%，增至次季的7.6%；累計過去五年樓價升幅最大的國家及地區中，本港累積升98.8%。

該行相信，在亞太區、歐洲和美國均出現因為影響價格升勢，雖然第二季度的指數上升1.1%，對環球房產市場的刺激作用料有限。

另一方面，高力國際數據顯示，中環寫字樓與其他地區的租金差距收窄，加上租盤供應有限，大部分中環租戶寧願繼續留在中環。該行相信，甲廈呎租喘定及見底，加上在第三輪量化寬鬆政策下，全年甲廈租金僅下調3%。

將軍澳第66C2區和坪洲東灣（B地盤）今天截標，將成為本季最後兩幅截標的土地，其中以將軍澳限量地較矚目。早前已奪得地盤以北多幅用地的新地（016）揚言，是次將獨資入標，市場人士估計，用地每方呎樓面地價介乎4500至5015元，最高估值約24.4億元。

第66C2區用地位於將軍澳市中心的南端，屬臨海用地，可建樓面逾48.65萬方呎，屬市中心南部第6幅推出的勾地表用地。新地先後投得同區3幅用地，包括第66C2區以北的第66A區和第66C1區地盤，故是次成為爭奪用地的大熱門。新地副董事總經理雷霆表示，集團擬獨資入標爭奪項目。

此外，會德豐地產和嘉華國際（173）早前亦奪得區內用地，市場人士估計，兩發展商入標意欲較高；據悉，南豐發展也很大機會入標。第66C2區用地設限量條款，日後須興建520至546伙。

測量界估計，第66C2區用地的估值最低21.9億元，高力國際最樂觀，估值約24.4億元。該行估價及諮詢服務部助理董事譚智仁表示，用地可享永久海景，發展密度也較低，可發展中高檔的住宅項目，令地價高於區內其他用地。

同日截標的坪洲東灣（B地盤），市場估值介乎1290萬至2850萬元不等。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，用地與5月份批出的A地盤質素相若，以後者樓面地價1628元作參考，估值約2590萬元，樓面地價約1800元。

消息指有討論空間 地產商盼公私營合作

惹起廣泛爭議的新界東北新發展區，諮詢期本月底結束。據悉，由於該發展區屬重要的住宅用地供應，港府正全方位檢討規劃內容。發展商反對的政府400億元主導收地模式，也有討論空間，不排除有所改變。

發展商一直希望，新界東北新發展區可採用過往的公私營合作發展模式，消息指，港府目前是傾向採用以400億元收地，主導有關發展，但此模式尚未拍板，換言之，仍有討論空間。

擬仿效菜園村 非原居民獲賠

另外，政府急於諮詢限期前「拆彈」，消息人士透露，除提高公營房屋比例外，亦會仿效菜園村，向非原居民提供相同或更高的特惠賠償，希望逾5萬伙住宅供應，可盡快上馬。

港府為減低發展阻力，昨天已推出多項「口頭」方案，為新發展區計劃「拆彈」，包括提高公營房屋比例至逾5成，以及向居民（包括非原居民）發放特惠賠償，以爭取更多市民支持，避免計劃被推倒重來，阻礙中、長期逾5萬伙的住宅供應。

發展局局長陳茂波昨出席電台訪問時表示，現時的賠償方案亦會包括非原居民，而且賠償會跟菜園村相若，甚至更高，估計涉及約400億元。

陳茂波：不會成「雙非富豪城」

據資料顯示，政府10年向受影響居民提供「特惠安置方案」，每戶最多可獲發60萬元特惠現金津貼；或50萬元津貼及免經濟狀況評審，而購買一個區內的居屋單位；同時每戶亦會獲發3,000至1萬元不等的搬遷津貼。陳茂波強調，新界東北新發展區是為香港人規劃的新市鎮，並非鼓勵更多內地人來港買樓，保證不會發展成「深圳的後花園」或「雙非富豪城」。他指出，現時只是諮詢階段，仍有修訂計劃的空間，認為與其推倒計劃，不如向前看就規劃內容表達意見，政府會盡量可能作出考慮。

他續稱，政府一定要有較長遠的規劃，即使原定發展計劃順利進行，公屋最快亦要在2022至2023年才落成，又指本港將來的住宅需求很大，現正研究增加發展密度的可行性，以容納更多的人口居住。

政府消息人士透露，早前被指淪為「邊境特區」的坪輋/打鼓嶺，政府亦研究提高區內的發展密度，將地積比率只有0.75倍的洋房及低密度住宅用地，改劃為地積比率達2至5倍的中、高密度住宅用地，以提供更多的中小型單位供應。

林太：港主理 非深圳共同規劃

政務司司長林鄭月娥在另一場合亦重申，整個規劃工作都是特區政府自己主理的事務，並無被規劃、亦無與深圳共同規劃。新界東北新發展區最後階段的公眾諮詢論壇，將於明天（22日）在上水寶運路草地舉行，陳茂波將出席論壇。

另外，身兼可持續發展委員會的行政會議成員陳智思，昨日建議政府延長發展計劃的諮詢期。



商會將交意見書 冀加快發展

香港地產建設商會將於下周前，就新界東北新發展區規劃向政府遞交書面意見，期望政府可在公私營房屋比例取得平衡，並維持公私營發展模式，容許發展商自行發展已收購的區內用地，以加快該區的發展。

發展商短期開會 交流意見

香港地產建設商會執委會主席梁志堅接受本報查詢時表示，解決市民置業等民生需要是政府要優先處理的問題，商會原則上支持政府增加公營房屋比例，但同時亦期望政府可以預留土地作私人發展，令將來的社區發展可以取得較佳的平衡。

梁志堅表示，商會將於短期內跟各發展商開會，就新發展區的規劃交流意見，並且會在本月底諮詢期完成前，向政府遞交書面意見。

政府早前曾諮詢香港地產建設商會意見，出席的發展商當中不少已在發展區內購入大量農地，認為政府突然改變以傳統新市鎮發展模式發展新界東北並不公平，亦違反了尊重私人產權的核心價值，擔心政府在收地會遭到法律挑戰。



古洞村民要求 原區重建安置

政府收地發展新界東北3個新發展區，部分範圍內的村民、居民團體並非全部認同收地賠償方式，例如古洞村的村民要求，當局原區重建古洞村，以安置受影響的原居民。

冀政府盡快公布具體方案

昨日有約50名古洞村村民開記者會，要求政府原區重建古洞村，安置受新界東北新發展區的原居民，涉及約600家住戶，人口超過3,000人。

古洞村村代表藍少虎表示，不接受政府提出的公屋及居屋等安置方案，要求維持現有的生活模式，在新發展區內預留土地重建古洞村，期望當局可盡快公布具體的發展方案及時間表。

部分堅持不遷不拆覓地重置

他又批評，近期有一群非居於受影響地區的人士，以鬧事方式發表意見，剝奪了其他人士表達意見的機會，期望有關人士在周六舉行的諮詢會，可以理性方式發表意見。

事實上，根據項目早前公布的第二階段公眾參與報告，就能夠發現區內虎地坳村發展區關注組、石湖新村街坊組及馬屎埔環境關注組等一眾村民組織，部分堅持「不遷不拆」，亦有要求以「先安置，後發展」，協助村民另覓地方重置。



百年農業馬屎埔 環團籲保留

在新界東北發展計劃所面對的多方壓力之中，環保團體最為關注區內農業發展及農地損失，當中長春社高級公共事務經理李少文稱，位於粉嶺北的馬屎埔屬百年農業區，具歷史文化意義，有保留的價值。

促重新諮詢 整體研究規劃

李少文稱，粉嶺北具特別農業特性，當中馬屎埔屬百年農業區，而龍躍頭內一塊「重修大坡碑記」的碑文足以印證此說，該會認為該區有保留價值。

同時，李氏亦批評政府只為目的進行發展，待發展後有空餘地才規劃公園等配套設施，認為此舉忽略了社區內的歷史文化意義。

他說長春社反對政府破壞馬屎埔的農地，但強調並非要求當局撤回發展計劃，而是促請政府重新諮詢，並將古洞北、粉嶺北及坪輋三區作整體研究，以保護區內農業。

事實上，長春社早前就聯同地球之友、馬寶寶社區農場、綠色和平、綠領行動、環保觸覺、創建香港以及土地正義聯盟等逾20個環保團體發出聯合聲明，關注因發展區而損失的98公頃農地，要求重新規劃，預留用地作「農業」用途，繼續現行的農業活動。

越秀地產（00123）斥資5.3億元（人民幣，下同），購入總可建築面積約48萬平方米的山東省煙台市經濟技術開發區地塊。

上述地塊土地成本每平方米約1,100元，總佔地面積約20萬平方米，獲批准作住宅及商業用途。董事會認為，這次購入的煙台開發區地塊，進一步增加公司環渤海地區的土地儲備，並且鞏固「立足廣州，拓展全國」的戰略布局。集團目前總土儲約1,201萬平方米。

元朗尚悅兩月獲批 大埔海鑽料年內推

政府加快樓花審批，以增加短期房屋供應，申請售樓紙僅兩個月的元朗尚悅，剛獲批售樓紙，料下月中推售，入場價低於400萬元；另大埔天賦海灣3期昨獲命名海鑽，主打4房大單位，年內將取得預售，市場料意向呎價1.7萬至1.8萬元。

尚悅設2580伙 年內最大新盤

今年規模最大的新盤，恆地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅的賣樓紙申請，僅兩個多月已「開綠燈」。?地營業部總經理林達民接受本報查詢時證實，項目已獲批預售，將在下月中開賣，目前只待位於尖沙咀美麗華商場的售樓處完成後，就可定出賣樓時間表。

他又指，以項目最細單位近500平方呎計算，入場價將低於400萬元。以此推算，呎價約6,000多元。至於恆地系內深水埗曉尚，仍然會比尚悅更快推出，預料下周便可推出。

事實上，尚悅為今年內規模最大的新盤，單計1期已提供2,580伙，而且主打細單位，8成單位屬面積490至600平方呎的兩房戶；三房戶亦佔18%。

另一個有望加快亮相的是信置（00083）、南豐及永泰（00369）大埔天賦海灣3期，昨天舉行命名儀式，取名「海鑽」The Graces。

海鑽主打4房戶 呎價約1.7萬元

信置營業部總經理田兆源稱，項目提供193伙，包括8幢洋房（面積逾4,000平方呎）；另有標準單位151伙，及34伙特色戶（當中3伙天池屋面積約3,935平方呎）。樓盤有9成單位享海景，並主力提供大單位，4房戶（面積1,800至2,800平方呎）佔總數7成。

他又指出，該盤至今已接獲逾500宗查詢，當中有8成買家有意選購面積2,000平方呎或以上的大單位，有機會在今年內獲批售樓紙，並且開賣。信置佔項目權益5成；南豐佔35%；其餘15%則屬永泰持有，總樓面近40萬平方呎，將在明年上半年入伙。

至於定價方面，田兆源表示，海鑽會比同系天賦海灣1期貴，而現時1期的海景單位呎價約1.4萬至1.5萬元。市場人士料，海鑽的意向呎價約1.7萬至1.8萬元。另外，天賦海灣1、2期至今各推出300多伙，兩盤都已賣出約200餘個單位，即合共累售400多伙。

另外，市場人士指，長實（00001）九龍塘珏堡昨錄4宗預留個案，市傳2樓E及F室呎價1.68萬元、5樓D室呎價1.75萬元，5樓G室呎價則約1.78萬元。據了解，項目位於紅磡的示範單位及清水房昨開放予代理參觀，並隨即向預約客戶開放。另一方面，系內的中半山君珀，市傳昨沽出2伙，15樓A室樓價7,557萬元，呎價約3.05萬元，19樓A室價格則為8,425萬元，呎價近3.4萬元。



天賦海灣海鑽下季推
(香港文匯報訊)

市場需求強勁，新盤加快推售步伐，屯門站瓏門及馬鞍山迎海連續兩日不斷加推單位應市。眼見豪宅有承接，有新盤加入戰團，大埔白石角天賦海灣3期命名為海鑽，最快第4季推售，市場估計呎價1.7萬至1.8萬元。

　美國第三輪量化寬鬆政策（QE3）下，信和、南豐及永泰地產合作發展的大埔天賦海灣3期海鑽，最快第4季推售，市場估計呎價1.7萬至1.8萬元水平。

主打大單位 呎價看萬七

　信和營業部總經理田兆源表示，項目以3房及4房大單位為主，提供193伙，七成單位為4房面積介乎1,800至2,800方呎大宅，並有3伙天池屋，最大面積3,935方呎，以及8幢逾4,000方呎獨立別墅。項目暫時已獲500組客人查詢，八成希望購入2,000方呎以上大單位。

　新地副董事總經理雷霆昨日表示，旗下屯門站瓏門早前開售的91伙單位已「一Q清袋」，套現接近7億元，因此本周三再加推85伙，平均加價5%，主要是河景及公園景觀單位，估計周六開售仍然會受用家追捧。上述91伙中，只有1至2伙為內地客購。

　另外，瓏門昨日再度加推62伙，當中細3房戶首次登場，建築面積全部為840方呎，平均呎價7,875元。為配合開售，?生銀行為瓏門買家提供特惠按揭利率P(P為5厘)減2.85厘。

迎海加推8伙 543萬入場

　其他新盤方面，由?地牽頭發展的馬鞍山迎海昨日加推8伙，呎價8,457元起。據價單顯示，8伙單位全部位於第2座12至35樓，定價543.8萬至1605.9萬元，項目累推單位達520伙。

　至於金朝陽最快本周末重推曦巒12樓以下單位。執行董事陳慧苓表示，重推單位的數目及售價待定，主打細單位，展銷廳及示範單位會同步開放。為配合銷售，提供分別是以私人名義和以公司名義的建築期付款及即供付款，即供照訂價減6%。

　另外，永泰地產營業及市務總監陳秀賢表示，N°1加冕臺餘下兩個頂層特色單位，分別為面積700方呎連天台單位，及約500方呎單位，意向呎價分別為3.5萬及2.8萬元。

整體商廈租務表現仍相對淡靜，租金續出現下跌。萊坊指出，因中環核心商廈的業主，漸降低商廈租金叫價，令整體租金仍向下，料下半年呎租跌幅約1成。

港島按月跌 九龍微升

據萊坊8月份商廈租金統計，主要商業區甲廈租金均出現輕微下跌，跌幅最大為中環超甲級商廈，呎租約136.7元，按月跌2.3%，較去年同期比較，累積跌幅已達23.9%，至於中環傳統商廈，呎租為107.4元，按月跌1.2%。

另外，其餘港島區的寫字樓如金鐘、上環、灣仔、銅鑼灣及鰂魚涌，租金按月均出現跌幅，惟跌幅多不超於1%。

相比之下，九龍商廈表現較理想，尖沙咀及東九龍呎租，分別為50.6及34.7元，按月分別上升0.5%及0.7%，反映九龍區商廈租務尚算理想。

商廈租務方面，因零售品牌紛擴充地舖，對寫字樓需求同步上升，以作後勤部隊之用。如名牌Gucci租用銅鑼灣希慎廣場約8,600平方呎樓面，呎租約70元。另國際品牌CHANEL，租用中環香港會所大廈中層全層樓面，呎租約100元，該層樓面約8,600平方呎。事實上，CHANEL早於去年，已租用該廈14樓全層。

至於其他租務上，多出現於非核心區，如英美煙草租用鰂魚涌濠豐大廈1.13萬平方呎，另外，國際廣告公司租用同區大昌行全層樓面，涉及1.3萬平方呎。

非核心區租務較活躍

萊坊指出，現時中環業主在傾談租約時，將以更靈活彈性處理，叫租上會略為回軟，相信在空置率提升，將令下半年中環租金跌5至10%。

同時間，鰂魚涌太古坊因有商廈進行重建計劃，原租客需搬至同區的空置樓面，或預期搬至東九龍區等，因此非核心區商廈租務仍相對較活躍，而核心區與非核心區租金差距，將進一步收窄。

商廈買賣方面，近期商廈買賣亦多集中在新興商業區，如內地公司購入九龍貿易中心（KCC）兩層樓面，涉資3.76億元，呎價約7,200元，另公開大學以約7.57億元，購入該廈5層樓面。

匯豐首席美國經濟學家凱文·羅根日前接受中國證券報記者采訪時表示，美聯儲推出的第三輪量化寬松措施（QE3）將通過降低抵押貸款利率，推升新房和二手房需求來幫助美國房地產市場復蘇，未來一年美國房價平均水平有望上升5%左右。

他預計，本輪資產購買計劃可能會一直持續到2013年底，規模約為6000億美元，在此期間房地產市場和耐用消費品將是受益最多的領域。如果QE3能夠達到目標，投資者風險偏好將增強，這會導致更多資金流入新興市場資產，對于當地經濟增長和股票市場應會起到積極作用。

QE3有助推升購房需求

中國證券報：QE3將主要購買抵押貸款支持債券（MBS），這會給美國房地產市場帶來怎樣的影響？

凱文·羅根：美聯儲購買MBS將影響房地產市場，這主要是通過降低抵押貸款利率，從而增加新房和二手房需求來實現。

由于MBS的供應是相對固定的，美聯儲的購買計劃應該會推升MBS的平均價格，從而降低現有的和新發行的MBS的平均收益率以及利率。在平均利率下降的條件下，會有更多的準置業者能夠負擔得起抵押貸款或者獲得比以前更多的抵押貸款。隨著有意置業者的需求上升，房屋銷售將上升，將支持房價上漲。

中國證券報：美國房地產市場是否已經觸底？

凱文·羅根：是的，市場已經走出谷底。從數據表現來看，今年以來的美國新建住宅銷售年化水平達到36萬套，高于2011年30.7萬套的水平。二手房屋銷售年化水平為454萬套，同樣高于2011年時428萬套的水平。房屋銷售價格中位數也顯露出溫和上升的趨勢。同時住房止贖數量也以較2011年更快的速度下降。

中國證券報：你對未來美國房地產市場的復蘇有何預期？

凱文·羅根：我們預計未來一年房地產市場將逐步改善，房屋銷售和新屋建筑數量將出現穩定、溫和的上升。同時我們預計，未來一年全美房價平均水平將上漲5％左右。不過即便實現上漲，房價水平仍然會比2006年的峰值低25%左右。

QE3總規模或達6000億美元

中國證券報：美聯儲并未設定QE3的實施時間和總規模，你對此有何預期？

凱文·羅根：我們預計本輪資產購買計劃可能會一直持續到2013年底，整個規模約為6000億美元。

中國證券報：QE3會否對美國經濟產生實際影響？哪些領域受益最多？

凱文·羅根：QE3首先有助于推動住房市場復蘇；其次將對所有金融資產提供支持，這主要是因為在美聯儲購買MBS的同時，出售MBS的投資者可能會購買其他金融資產，從而推升這些資產的價格，因此而形成的“財富效應”將影響私人消費決策；第三是對長期利率施加下行壓力。

QE3實施后，房地產市場和耐用消費品應該是受益最多的領域。

中國證券報：你對未來美國經濟增長前景的預期如何？

凱文·羅根：我們預計未來一年美國國內生產總值（GDP）僅會實現溫和增長，今年第四季度到明年第四季度期間增長約1.9％，略高于我們對2012年全年1.6％的增速預期。

中國證券報：QE3將如何影響新興市場的經濟發展和股市走勢？

凱文·羅根：我認為QE3應該會給新興市場經濟和股市帶來正面影響。如果QE3政策能夠成功達成其目標，美國的經濟增長就會更快一些，全球范圍內的投資者將會更樂于在投資方面承擔更大的風險。在這種情況下，更多資金可能會投入新興市場資產，這對新興市場經濟發展和股票市場應該是積極的。

美國抵押貸款利率降到了記錄低點，目前30年固定式抵押貸款利率為3.34%。但是銀行業核准的貸款申請案件減少，及更嚴格的貸款標準，使得房屋市場復甦遭到延後。

一項新的政府報告顯示，2011年，銀行業處理了710萬件抵押貸款案件，創16年來低點，較2010年下降10%。當房屋市場泡沫破滅時，鬆弛的申請標準及願意提供無力負擔的屋主抵押貸款，讓銀行業一夕之間變成了冤大頭。現在，銀行業對資金已更為謹慎，及嚴格審查申請人資格，卻又成了仍然疲弱的房屋市場的主要壓力，哈佛大學研究員Kermit Baker說。

「這些日子，許多銀行已忽視房屋市場，也避免從事不動產投資，」他於接受訪問時說。銀行業需要執行文件與頭期款規定，但是「標準太高了。我認為銀行業的措施可能過頭了。」Baker聲稱，銀行業嚴格的貸款措施，可能成了房屋市場的主要問題。Fed最新的刺激經濟措施--包括每月購買400億美元抵押貸款擔保證券--目的便在促使銀行業與其他貸款機構，提供更多貸款。

「抵押貸款利率並未壓抑市場，因而進一步的量化寬鬆政策，助益不大，」Baker說。「銀行業對重返市場感到緊張，才是問題，低利率並無法大幅改變這種情況。」Baker指出，沒有房市加入，強勁的經濟復甦便無法實現。美國人需要購屋，銀行業也必須提供資金，才能讓復甦成真。

根據研究機構ORC International周三(19日)公布的1項最新調查數據，即便價格上漲，近2/3美國住宅不動產投資人仍計劃在未來1年內買入與去(2011)年同樣數量或是更多的房屋。

數據顯示，大約39%積極的房地產投資人欲增加購房數量，而26%預期會在未來1年內購入相同數量的房子。大約30%則計劃將購房數量減少。

委託該項調查的美國丹佛不動產社交網路公司BiggerPockets.com執行長Josh Dorkin在1份聲明中表示：「雖然全美房市情形正在改變當中，但投資人目前仍看到了大好時機。在可預見的未來哩，他們肯定持續會是全美房市經濟領域內的主要玩家。」

Dorkin並指出，日益上升的租金水準正令美國2800萬住宅不動產投資人受惠。

租賃需求亦已走升，主要係因信用受損或是欠缺頭期款的民眾被屏除在購屋市場之外。

美國舊金山不動產資訊服務業者Trulia Inc.亦在上周四(13日)出具報告指出，處於低水位的房貸利率以及較2006年高峰時期低了約1/3的價格已經使得全美100個大型都會區的購房價格較租賃房屋便宜。

美國國家不動產協會(NAR)周三亦公布數據指出，投資人在上(8)月購屋數量自7月的16%上升至18%，但低於去年同月的22%。8月中古屋平均價格亦較1年前攀升9.5%至18.74萬美元，銷售年率亦升至2年來最高水準。

NAR亦說，8月困厄房產(distressed properties)交易情形則占市場比重22%，低於去年同月的31%，主要因為銷量增加且市場內止贖房屋數量減少。

上述調查數據係由BiggerPockets.com和美國曼菲斯房市投資諮詢機構Memphis Invest在8月時製作而成，總共電訪3036位不動產投資人。

新浪財經訊 北京時間9月20日上午消息，據日本共同社報道，日本居住用地價格聯繫第21年下降，與此同時商業用地價格也同比下降，盡管二者降幅相比之前收窄。日本國土省數據顯示，截止2012年7月1日的一年中，日本居住用地平均價格下跌2.5%，跌幅不及2010-2011年度的3.2%。商業用地價格跌幅3.1%，為連續第五年下降，此前一年跌幅為4%。國土省官員表示，低利率和住房貸款稅收優惠等因素是低地價的支持。

美國推出第3輪量化寬鬆政策（QE3），加上房市黃金的928檔期與後續的雙十檔，各建商為炒熱市況，並使推案的效益最大化，無不端出重量級大案、全力促銷。《住展》雜誌統計，近期總銷售金額超過40億元的建案，光是北台灣就有22個，規模最大的更超過百億元。

《住展》雜誌研發長倪子仁說，這些大型建案，因為對市場具指標性，銷售的好壞對後續市況有一定的影響、動見觀瞻，成為房市景氣的溫度計。

積極推出大型建案的，都是知名建商，包括華固、興富發、遠雄、冠德、寶佳、豐邑及竹城等。其中，台北市土地難以取得，因此大型建案更是炙手可熱，以華固位於台北市中山區松江路的豪宅案「華固松疆」為例，總銷金額65億元，單價將開出區段的新高價。

台北市的指標案還有興富發建設的「圓山1號院」，及久未推案的大華建設在內湖的「大華湖閱」、總銷達85億元。928檔與雙十檔新北市的推案量預計有近1,000億元，又以新莊副都心、中和及淡水最熱。新莊副都心的大型建案有4個，其中，遠雄的造鎮案持續增溫中，總銷115億元的「遠雄中央公園」及35億元的「遠雄米蘭公園」，正強力促銷中。

中和也由遠雄撐起半邊天，「遠雄左岸」的「遠雄香榭園」是新北市除了新板特區及新莊副都心外，少有的億元豪宅。淡水紅樹林捷運站周邊，由甲桂林廣告子公司、合鼎建設投資興建的豪宅案「頤海大院」，每戶1.5億元起跳，單價與總價雙雙打破淡水紀錄，將讓北台灣水岸宅及周邊鄰近區域出現比價與房價拉抬效應。

去年全國推案第5大建商豐邑，年推案量158億元，已躍居新竹地區第一大推案建商。今年928檔與雙十檔，豐邑就推出位於竹北市的2個指標建案，其中「FB計劃」案量高達130 億元、「一品觀邸」的案量有40億元，使新竹地區爆出近500億元的近年最大量。倪子仁說，指標型建案的推出，因其強大的廣告行銷，勢必引起購屋者及房地產業界的矚目，後續買氣仍值得觀察。