經濟部投審會昨（26）日召開例行委員會，會中通過國泰建設和信義房屋赴上海投資，從事不動產開發。

國泰建設申請匯出8,000萬美元，買下上海陸景置業有限公司，據悉，國泰建設此次出手是與某一外資共同出資，並由國泰建設持有陸景股權的三分之二；而信義房屋申請匯出1.28億美元，成立上海信義置業有限公司，兩家公司均將從事不動產業務。

投審會也通過富邦金控旗下富邦銀行（香港）增資廈門銀行；據悉，富邦金原打算直接參股廈門銀行，不再透過富邦銀行（香港）繞道參股，但本次廈門銀行增資作業不及，還是由富邦銀行（香港）認購，認股總額人民幣2.1億元（約新台幣9.87億元）。

考量富邦銀行（香港）的資本，無法支持廈門銀行的長期發展，富邦金控總經理龔天行表示，目前正在規劃，改由富邦金控按原投資比例，直接參股廈門銀行。

今年以來，國泰建設已以上海子公司加?置業在大陸展開布局，而信義房屋則成立上海信義開發建設公司，此次兩家公司同步加碼，顯示台灣地產業者正加速在大陸布局；在大陸嚴格的打房政策下，估計兩家公司將在商業地產大展拳腳。

此前市場傳出拿下聯想明年大單的仁寶，也申請匯出9,800萬美元，增資參與聯想的合資公司聯寶（合肥）電子科技公司，用以擴充筆記型電腦生產線。

據悉，仁寶與聯想的合資公司預計今年底投產，年產能將超過千萬台。

陸資來台部分，由於去年底台港簽署「台灣與香港間航空運輸協議」，使兩地航線更為熱絡，海南航空看準此商機，其子公司香港航空申請匯入新台幣1,000萬元，在台設立分公司，搶攻台港航線市場。

本月投審會共通過14件投資案，其中，僑外投資共2件，金額僅2,826萬美元；陸資來台部分共有3件，金額約為233萬美元；赴陸投資案件有8起，金額為4.5億美元。

高鐵桃園站產業專區21.88公頃，由國泰人壽取得經營開發權，國壽將投資200億元興建國際商務城，縣政府及地方都樂觀其成，縣長吳志揚表示，縣府將全力協助。

高鐵局昨天宣布，國泰人壽取得高鐵桃園站產業專區經營開發權。國泰人壽表示，將引進占地逾萬坪純美式折扣名品城（OUTLET），打造整合購物、娛樂、觀光休閒的綜合商業環境，興建符合國際水準的高級辦公室及國際觀光飯店。

「桃園高鐵產業專區終於標出去了！」桃園縣長吳志揚昨天非常高興，當地鄰近國際機場，機場捷運、高鐵桃園站又在此地共構，成為全台最佳地段，他期盼得標廠商能引進國際最流行最先進的商城。

「業者需要協助，桃縣政府義不容辭。」吳志揚希望產業專區的開發，帶剛啟動的桃園航空城起飛。

「產業專區確定標出後，對中壢而言是大利多的好消息。」中壢市長魯明哲表示，期許將來南有高雄「義大世界」，北有中壢「青埔世界」，改變中壢人的生活與繁榮。

中壢市代會主席吳嘉和說，高鐵青埔特區過去沒有重大建設，僅見零星建案，如今大型商場搶先進駐，相信其他企業也會接踵而至，期待中壢青埔特區快速繁榮發展。

桃園航空城發展促進協會理事長黃德華指出，大財團看中青埔特區發展潛力，購物城結合飯店，定可加速桃園航空城發展。

有鑑於不動產市場開發潛力仍大，台灣金服表示，擬於今年底前完成3大不動產相關標售案，昨正式公告，將包裹標售歌林開發公司股權及土地，由於得標者可取得1.2萬坪新莊歌林購物中心不動產，預料底標逾42億元，訂於10月17日公開招標。

料底價42億元起跳
金服也規劃拍賣銅片廠委託銷售的楊梅市與蘆竹鄉2處工廠和部分黃銅鎔鑄等相關設備，及嘉義太保地區華濟醫院用地，2筆不動產標案底價均逾10億元以上，預計將會分別在11月中以及12月底前完成標售。

台灣金服表示，新莊歌林購物中心過去因沒有和歌林開發公司股權聯合拍賣，以致於數度流標，這次以「產權、股權聯合標售」推出，未來得標人除同時擁有新莊建國一路和建國二路口一處1.12萬坪工商綜合用地外，還可擁有歌林開發股權和經營權。

金服董事長陳文宗表示，2010年時台灣金服成功標售味全位於新北市的新燕土地經驗後，此次也同樣看好歌林購物中心位於新北市新莊工商用地。

看好下半年買氣 土地買賣也多5成

第3季商用不動產交易熱絡，據商仲業者統計，至昨為止，第3季交易金額達416.5億元，佔全年745.5億元55％，包括高力國際、第一太平戴維斯、仲量聯行等3大國際商仲均看好下半年買氣，預估全年交易量將達千億元；不過在金管會祭出壽險業者報酬率須提升至2.125％限制後，第3季不少標的打折出售，有業者透露，商用不動產價格下修幅度將拉大。

根據高力國際統計，第3季商用不動產交易金額為416.5億元，較上季成長52％，土地交易金額為592億元，較前季增加50.04％，年度累積已達1374億元。在辦公租金方面，北市平均租金每坪1751元，與上季持平，空置率8.19％，內科辦公室租金每坪1145元，較上季微幅成長0.64％，每坪均價約42萬元。

最低約7折成交
全球資產管理公司總經理柯宏安指出，第3季壽險業者買進大型商用不動產超越第1、2季，累積至9月佔買方比例45％，每坪平均售價維持在76.8萬元，價格上漲力道稍減。
第3季商辦交易則出現折價成交狀況，繼上周「華固V-Park企業園區」以90.96億元、約7折價成交後，昨台灣人壽也以30.5億元、約8.7折取得由元大國際資產持有的「三商美邦人壽建北大樓」。

價格下修機率大
有商仲業者認為，台灣租金普遍偏低，在金管會將保險業投資不動產報酬率門檻從1.875％調高到2.125％後，不動產交易價格下修幅度機率將變大。
仲量聯行總經理趙正義透露，資金豐沛的壽險公司對大型標案皆展露高度興趣，但礙於金管會規定，除非租金上漲，否則商用不動產交易價格確實不易再衝高。高力國際總經理劉學龍說，業者處分大樓資產時皆開出高價，但若急於處分資產或讓資金充沛的壽險業者順利標得，價格將可能下修。

資金轉進中南部
第一太平戴維斯總經理高銘頂說，大台北地區價格飆漲較租金漲幅高，報酬率普遍偏低，壽險業者若找不到符合標的物，資金將往中南部流竄，近2至3個月中南部交易已逐漸熱絡，估計短期內大台北價格不會再成長。

土地、商用不動產交易 Q3爆量
工商時報

　QE3為資金行情再度推波助瀾，使得2012年第3季商用不動產、土地市場，高潮迭起，累計成交共突破1,051.5億元，其中金融壽險業就囊括5成以上、砸下逾590億元投入不動產。

　高力國際（Colliers International）台灣分公司昨（26）日公布2012年第3季商用不動產和土地市場季報指出，金融壽險業挾其低成本、豐沛的資金能量，躍居為今年不動產市場上購買力最強大、最能呼風喚雨的大買家。

　台壽保昨天又砸進30.5億元，買下元大建北大樓，為商用不動產市場再添喜訊。

　高力國際台灣分公司董事李日寶表示，商用不動產市場第3季在外資法人積極進場、壽險業高價獵樓下，截至26日為止，單季突破416.5億元，為2012年以來單季最高；累計前3季已成交745.5億元。

　今（27）日太子汽車敦南大樓三拍，如果成交，前3季成交總額，將突破800億元大關。

　在土地市場方面，第3季更是高潮迭起、拍案叫絕。李日寶表示，在壽險業大舉搶地下，第3季土地交易量，呈現「大暴衝」、達635億元，刷新近8季以來最高；而且，台北、台中和高雄3大都會區，都陸續出現「天價」紀錄。累計前3季已成交1,417億元，超越去年同期的1,016億元。

　李日寶指出，若明天928登場的黑松微風二期土地標售案順利拍板，則單季土地交易量，可望上看700億元。

　累計目前光是壽險業在第3季收購的不動產，就多達590.5億元，占商用不動產和土地成交總額1,051.5億元、約高達56％，收購手筆囊括半數，絲毫不受政策打房、緊縮土融和建融影響。

　值得觀察的趨勢是，儘管政策嚴厲打房，但台北、台中、高雄3大都會區的土地行情，紛紛在壽險業和大型建商積極獵地下，再度改寫天價。

　像南山人壽買下台北市信義計畫區世貿二館，換算每坪地上權土地行情已高達501萬元；興富發旗下子公司齊裕營造也以每坪230萬元，到高雄美術館特區買地，改寫紀錄；欣陸控股公司旗下大陸建設也在台北市信義計畫區，以每坪823萬元買地，緊接著「錢進」台中七期重劃區，創造出每坪311萬元的成交行情，令市場驚歎連連。

台北火車站前亞洲廣場1樓不動產標售案，中央存保公司公開甄選辦理標售作業的房仲公司，吸引5家不動產業者競爭，結果由戴德梁行拿下委託權，亞洲廣場預計將吸引多家壽險業及科技業者搶標。

中央存保公司這次預計標售的不動產，包括亞洲廣場大樓1 樓，以及5筆道路用地，分別位於台北市及高雄市，這些道路用地也是亞信的不動產，投資人可以買來抵稅或做容積率移轉。

為辦理不動產標售，存保公司依程序公開甄選房仲，再委託房仲公司在10月辦理不動產公開標售，並在10月底前決標。

結果吸引5家房仲業者搶標，包括戴德梁行、信義房屋的成立全球資產管理公司、永慶房屋、瑞普物業及第一太平戴維斯，最後由戴德梁行出線。

有關官員表示，戴德梁行出線的原因，除委託的價格最低外，還有標售策略規劃不錯。

據了解，為確保亞洲廣場可以順利標出，戴德梁行初步規劃，優先將這6筆不動產整包標售，如果流標，接著採分包標售，共分2包，第1包是亞洲廣場及台北市的1筆道路用地，第2包則是另4筆高雄市道路用地。

　儘管全球景氣衰退，但大中華市場儼然成為全球不動產市場游資的避風港，其中台灣更挾其兩岸關係大躍進、台灣資產價值被重估的優勢，吸引不少外資法人「瘋台灣」。據悉，已有些外資法人鎖定台灣建商，尋求採合資模式，布局台灣和亞洲。

　高力國際（Colliers International）台灣分公司昨（26）日公布2012年第3季商用不動產和土地市場季報指出，台灣商用不動產和土地市場正掀起QE3效應，除部分積極評估台灣市場的國際主權基金，忙於回國救駕、暫不計劃投資台灣外，許多外資法人和私募基金，正尋求進入台灣的機會，畢竟目前已是進入台灣千載難逢的機會。

　高力國際董事總經理劉學龍表示，前3季商用不動產市場上就已看到有些外資法人，「錢進」台灣。

　像豐泰地產（Phoenix Property Investors），就連續4年加碼投資台灣不動產，從台北市和新北市的土地，一直轉移焦點收購零售商場等商業不動產；接下來，可望再度鎖定整棟辦公大樓為目標，擴大卡位點。

　另外，9月間外資法人也出現一張「新面孔」-馬來西亞基匯資本（Gaw Capital），悄悄收購台北市內湖園區的東京科技總部大樓。

　香港商僑福地產背景的華弘開發，月前也進場收購金山南路的辦公大樓；中國大陸中鋼集團子公司香港金貿等4家公司，也買進高雄的辦公室，當作台灣的辦公據點。

　總計上述4家外資就收購台灣不動產，大約75億元。

　另外，值得注意的趨勢是，中國大陸上海的地產商受到房市低迷衝擊，正洽談把上海新天地的滯銷餘屋個案，「登台」促銷；也有外資法人想把日本東京六本木每年租金報酬率5至6％的住宅大樓，其中2棟，拿到台灣來尋求買家。劉學龍指出，這顯示台灣市場的國際能見度，已大為提高。

　劉學龍指出，最近甚至有外資法人想尋求和台灣家族型中小型建商合作，到東南亞、北美、日本、中國大陸4大市場，開發不動產投資案。

　配合財政部活化資產政策，土銀將開8大行庫創舉，首度在北、中兩市擇地進行設定地上權開發，據土銀內部評估，台北市將以位於大安區近200坪土地，台中市將以位於干城區、台中火車站附近約1,300坪土地作為設定地上權首選。

　這將是土銀首度跟進國產局以設定地上權進行土地開發的方式活化資產。

　土銀目前轄下土地帳列價值，若以公告現值計算則將近500億元，除了上述設定地上權進行土地開發的規畫，土銀也將同步投入行舍改建，以及配合都更。

　其中老行舍重建方面，土銀已選定宜蘭分行及位於博愛路上的台北分行進行改建，其中宜蘭分行占地500坪，就地改建規劃空間相當高，改建完成也有助帶動商業活動發展。

　財長張盛和對於國產開發相當重視，除了指示國產局在4年內完成20件BOT國有地開發案、要求制定相關的SOP手冊，進而推廣到其他部會轄下的土地開發，更指示8大公股行庫一起推動資產活化工程。

　對此，各大行庫已積極配合，其中土銀是目前8大公股行庫中，除了以行舍土地配合進行重建、都更外，唯一將跟進國產局以設定地上權開發閒置土地的行庫。

　土銀目前大致有5件都更案正在進行，其中位於杭州南路的都更案更與台開公司合作。

QE3為資金行情再度推波助瀾，使得2012年第3季商用不動產、土地市場，高潮迭起，累計成交共突破1,051.5億元，其中金融壽險業就囊括5成以上、砸下逾590億元投入不動產。

高力國際（Colliers International）台灣分公司昨（26）日公布2012年第3季商用不動產和土地市場季報指出，金融壽險業挾其低成本、豐沛的資金能量，躍居為今年不動產市場上購買力最強大、最能呼風喚雨的大買家。

台壽保昨天又砸進30.5億元，買下元大建北大樓，為商用不動產市場再添喜訊。

高力國際台灣分公司董事李日寶表示，商用不動產市場第3季在外資法人積極進場、壽險業高價獵樓下，截至26日為止，單季突破416.5億元，為2012年以來單季最高；累計前3季已成交745.5億元。

今（27）日太子汽車敦南大樓三拍，如果成交，前3季成交總額，將突破800億元大關。

在土地市場方面，第3季更是高潮迭起、拍案叫絕。李日寶表示，在壽險業大舉搶地下，第3季土地交易量，呈現「大暴衝」、達635億元，刷新近8季以來最高；而且，台北、台中和高雄3大都會區，都陸續出現「天價」紀錄。累計前3季已成交1,417億元，超越去年同期的1,016億元。

李日寶指出，若明天928登場的黑松微風二期土地標售案順利拍板，則單季土地交易量，可望上看700億元。

累計目前光是壽險業在第3季收購的不動產，就多達590.5億元，占商用不動產和土地成交總額1,051.5億元、約高達56％，收購手筆囊括半數，絲毫不受政策打房、緊縮土融和建融影響。

值得觀察的趨勢是，儘管政策嚴厲打房，但台北、台中、高雄3大都會區的土地行情，紛紛在壽險業和大型建商積極獵地下，再度改寫天價。

像南山人壽買下台北市信義計畫區世貿二館，換算每坪地上權土地行情已高達501萬元；興富發旗下子公司齊裕營造也以每坪230萬元，到高雄美術館特區買地，改寫紀錄；欣陸控股公司旗下大陸建設也在台北市信義計畫區，以每坪823萬元買地，緊接著「錢進」台中七期重劃區，創造出每坪311萬元的成交行情，令市場驚歎連連。

工程會主委陳振川昨天表示，已搭建的保險業投資公共建設平台，將釋出169件商機，其中大型聯合開發案、設定地上權、依住宅法社會住宅、平價住宅等三類公建設，預料是壽險業最感興趣的投資案。行政院昨天召開政務會談，聽取工程會、金管會報告，如何將保險業資金引入公共建設。

對國泰人壽9月24日標到「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」，陳揆表示，此案年底前完成簽約，是壽險業者首次參與桃園航空城周遭開發，具指標性意義，與政府推動保險業資金投入公建作法一系相承。據悉，高鐵特區站區開發後續還有四個，包括台南車站、台中站、苗栗站及嘉義站等，其嘉義面積8.8公頃不小，台南站約18億元，台中站約15億元。

陳振川表示，工程會已提供169件投資案供保險業者評估，保險業有興趣的投資案，主要是地上權設定案、社會住宅、大型聯合開發案；大型聯合開發案集中在新北市土城、新莊線各28、16億元；台中市捷運綠線（烏日文心北屯線捷運）聯合開發商機預計明年釋出，7個站區開發總計合計上看百億元。

設定地上權土地開發計有31案，包括林口中商36公有地規劃暢貨購物中心，約67億元，財政部財訓所中心61億元，新莊知識產業園區、台鐵南港機廠開發案、國有財產局林口國宅段、高市前鎮區開發案、台北港特定區既娛樂專用區等土地開發案。

官員說，都更案及促參案，恐抵觸相關法律，保險業難以單獨投資，需組成特許公司(SPV)，結合建設公司即能投標，在公建平台中，商機最大是高雄港洲際貨櫃中心二期工程約624億元規模；另都更方式規劃的有中正紀念堂的華光特區投資額約200億元，中山女高對面美麗信飯店約160億元，新竹後火車站151億元、南港調車場110億元等。陳振川表示，10月23日將舉行全國招商大會，向保險業及各界說明。

上市建商繼興富發(2542-TW)一路由台灣南部的高雄北上經營，採取的「跨區經營、分散風險」經營策略的同時，高雄地區建商京城建設(2524-TW)也決定跨越濁水溪，在台北市的陽明山推出住宅建案。

京城建設今天由發言人周敬恆在台北舉行法人座談會，周敬恆並透露出此一在台北市投資地產開發案的訊息。過去，京城建設建案分布高雄、台南及屏東，此次透過與董事長蔡天贊在台北市新購地的「合建分售」方式，宣布將正式進軍台北市的地產市場。

京城建設董事長蔡天贊於本月24日取得台北市士林區新安段117地號的4434坪土地，在建地區位上屬於在文化大學陽明山校址附近，京城建設則將透過與蔡天贊「合建分售」方式進行開發，也等於宣布正式進軍台北市的地產市場。

京城建設發言人周敬恆指出，京城建設對於此案所採取的「合建分售」開發方式，主要考量點在於降低財務負擔並分散經營風險，預計在1年內雙方完成開發計畫後向市場推出。

台灣人壽（2833）昨公告以30.5億元取得元大金控（2885）旗下台北市建國北路2段的建北大樓，得標金額僅比底價30.3億元多出2000萬元，台壽總經理林欽淼表示，得標金額就是符合市場行情，而內部預估年化租金報酬率符合金管會規定的2.125%。房仲業者推出，該棟大樓目前屬滿租情況，每年租金收益約7500萬元，以30.5億元的得將金額推估，報酬率上看2.5%。

報酬率上看2.5%
林欽淼表示，建北大樓目前屬滿租的情況，且租金契約至少還有3年以上，短期內不會調漲租金，林欽淼也提到，接下來第4季還會持續投資不動產，預計約百億元。
台壽也提到，目前可運用資金規模約3391億元，加計購得建北大樓後，投資的不動產總額達112.3億元，佔可運用資金3.31%；若在加計自用的不動產，合計總額為209.6億元，佔可運用資金6.18%。
此外，台壽昨日董事會也通過現金增資案，將發行普通股7500萬股，預計增資13.5億元，將作為日後拓展業務的資金。

壽險資金導入公共建設上緊發條，繼國泰人壽標下桃園車站產專用地BOT案後，故宮南院開發案可能成為第2案。故宮近期將向壽險公會公共建設平台報告此投資案，尋找壽險業者投資，這也是公共建設平台成立以來的第1案。

故宮南院規劃小組今（27）日將赴壽險公會簡報，由理事長許舒博將親自主持會議。

行政院政策鼓勵保險資金投入公共建設，國泰人壽周二取得高鐵桃園站產專區開發案，成為政府推動將保險資金導入公共建設以來的首例。在政府相關部會推動下，故宮最近主動找上壽險公會成立的投資平台，希望保險業能投資故宮南院開發案。

根據公共工程委員會資料，故宮南院主體建築工程，預計工程經費約30億元。許舒博說，故宮南院預計設在嘉義縣朴子市、周遭要蓋飯店，投資規模、營運方式等，須今天聽過簡報後才會知道。

他認為，此案重點在於阿里山下來的陸客會不會被拉去故宮南院參觀，亦即商機究竟有多大。

許舒博說，台北故宮因為被包裝成陸客來台觀光的諸多旅遊景點之一，生意興隆。相較下，故宮南院周遭可能欠缺配合景點，為壽險資金投資時較顧慮之處。

為落實加速引導保險業資金投資公共建設，金管會已在8月23日召開跨部會座談會，獲致共識，由工程會成立平台，彙整提供商機及進行溝通協調，並就PFI（民間財務主導公共建設）制度選定示範案例，提供保險業評估參考，同時成立諮詢輔導小組，協助排除投資障礙。

金管會官員表示，壽險公會並已成立「投資項目評估小組」及「投資計畫與效益評估小組」的平台，未來將與金管會、工程會及相關案源主辦單位密切進行合作。

工程會日前也提交169件案子給壽險公會，但許舒博說，這些投資案有不少相關配套法令需要修正，目前尚未進入公會的公共建設投資平台討論。

169件公建 向壽險資金招手
工商時報

　工程會主委陳振川昨天表示，已搭建的保險業投資公共建設平台，將釋出169件商機，其中大型聯合開發案、設定地上權、依住宅法社會住宅、平價住宅等三類公建設，預料是壽險業最感興趣的投資案。

　行政院昨天召開政務會談，聽取工程會、金管會報告，如何將保險業資金引入公共建設。

　對國泰人壽9月24日標到「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」，陳揆表示，此案年底前完成簽約，是壽險業者首次參與桃園航空城周遭開發，具指標性意義，與政府推動保險業資金投入公建作法一系相承。據悉，高鐵特區站區開發後續還有四個，包括台南車站、台中站、苗栗站及嘉義站等，其嘉義面積8.8公頃不小，台南站約18億元，台中站約15億元。

　陳振川表示，工程會已提供169件投資案供保險業者評估，保險業有興趣的投資案，主要是地上權設定案、社會住宅、大型聯合開發案；大型聯合開發案集中在新北市土城、新莊線各28、16億元；台中市捷運綠線（烏日文心北屯線捷運）聯合開發商機預計明年釋出，7個站區開發總計合計上看百億元。

　設定地上權土地開發計有31案，包括林口中商36公有地規劃暢貨購物中心，約67億元，財政部財訓所中心61億元，新莊知識產業園區、台鐵南港機廠開發案、國有財產局林口國宅段、高市前鎮區開發案、台北港特定區既娛樂專用區等土地開發案。

　官員說，都更案及促參案，恐抵觸相關法律，保險業難以單獨投資，需組成特許公司(SPV)，結合建設公司即能投標，在公建平台中，商機最大是高雄港洲際貨櫃中心二期工程約624億元規模；另都更方式規劃的有中正紀念堂的華光特區投資額約200億元，中山女高對面美麗信飯店約160億元，新竹後火車站151億元、南港調車場110億元等。

　陳振川表示，10月23日將舉行全國招商大會，向保險業及各界說明。

捷運新莊線東門站本月30日即將通車，周邊住宅交易轉熱，房仲表示，9月看屋與成交量分別較8月增5成與2成，房仲業者統計，東門站周邊第3季房價也較第1季增9.3％，明顯較台北市整體房價漲6.5％高。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，捷運向來是房價抗跌保值一大指標，9月底將通車的捷運東門站也不例外。據台灣房屋智庫統計，今年第3季房價發現，北市每坪57.2萬元，較第1季增6.5％，東門站周邊每坪94.1萬元，較第1季增9.3％，明顯高於北市漲幅。

看屋組數多5成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，不少民眾擔心通膨，選擇投資房產，又以具多重利多的地段為佳，如東門站為新莊線與信義線交會站，又是明星學區，生活機能好，保值性也佳。
台灣房屋東門永康特許加盟店店長陳國欽說，8月前購屋族態度多觀望，9月因擔心QE3使台幣貶值，且東門站將通車，才使區內交易轉熱，目前每天看屋組數8~9組，較8月增5成，成交量也較8月多2成。

繼七月底順利標出四筆地上權案後，國產局昨再公告十二筆地上權案，唯獨台北市中正區南海段住宅地上權案特別加註開發限制條款，原因是該標的位於曾引發元首安全疑慮的元大「一品苑」南側，鄰近博愛特區，位置更是相當靠近玉山官邸。

國產局只管標售地上權

建築維安審查推給市府

根據國產局公告，該地上權標的坐落北市中正區博愛路二二四巷一之一號，土地面積約三四五．四五坪，使用分區是第三種住宅區，底價三．七一億元，拆算每坪地上權價格約一○七．三九萬元。

國產局特別在這件標的備註欄加註，土地位於總統府及總統寓所周邊適當範圍內，將由台北市政府依總統府九十八年七月二十四日函示處理個案建照審查事宜。也就是說，國產局只負責標售土地，得標者未來進行土地開發、申請建照時，由北市府與總統府去協調相關限制條件。

商仲業者指出，該標的每坪容積底價約四十七．五萬元，其實算是便宜、面積方正，又位處精華地點，近植物園，又有話題可製造，應會吸引部分建商興趣。

但該標的因有元首維安疑慮，即便業者得標，應該會以個案審查方式，針對高度、規劃、開窗與否、頂樓女兒牆高度等進行嚴格的建照審查。

該標的並非首筆引起元首維安疑慮的開發案，先前博愛路上、三十一層樓高的「揚昇君臨」，以及愛國西路上、二十三層樓高的元大「一品苑」均曾因興建樓層太高，引發元首維安爭議。

其中元大「一品苑」一度因限高問題，使用執照遲遲無法拿到，之後更被要求面對總統寓所的樓面，十五樓以上的樓層窗戶均採封閉式設計，頂樓柵欄增設兩公尺高強化玻璃並設監視器，才得以順利拿到使用執照。

近期潤泰創新預售案「松濤苑」也因鄰近博愛特區、玉山官邸，傳出被個案審查，最終只能蓋到十二樓。

即便限制重重，不過博愛特區附近已鮮少土地，加上機能強、地段好，房價也維持相對高檔，因此仍有不少建商看中此區域的土地，希望能加以開發。

國產局除公告南海段地上權案外，另公告新竹、台中市、嘉義市、台南市及高雄市等計有十一筆精華區土地，總底價逾十一億元。

國產局本位主義 充分卸責

博愛特區蓋大廈豪宅涉及元首維安問題，但從過去元大「一品苑」，就曾發生馬市長核發建照、不在乎後來馬總統維安的荒唐事，現在又來一樁，財政部只顧賣地、元首維安問題卸責給北市府去解決，這樣本位主義且多頭馬車的政府，怎能讓老百姓有所期待。

財政部國有財產局昨公告標售一塊位於博愛特區內土地地上權五十年，國產局在公告內特別註明「本案土地位於總統府及總統寓所周邊適當範圍內，將由台北市政府依總統府九十八年七月二十日函示處理個案建照審查事宜」；簡單來說，國產局只負責將地標售出去，至於未來蓋大樓是否會涉及元首維安、是否要限高？那由北市府及總統府自己去搞定。

這樣本位主義、多頭馬車現象不是第一次，馬總統在當馬市長時就做過，元大「一品苑」案就是。當初銀行標售土地、建商買到興建，一切按規定申請，且爭取到容積獎勵，核發建照的人是當時的馬市長；怎料預售開賣熱銷後，馬市長變成馬總統，總統府因維安問題，馬上修改當初核准的建照內容，逼元大建設吐出幾已賺進口袋的錢。

已經禁建多年的博愛特區，區域內老舊建築太多，甚至有些已到使用年限、得打掉重建的地步，元首維安有其必要，但都市發展也有其必要，如何兼顧兩者，政府應先做示範、把馬車拉到同一方向，透過國有地標售來明定區域內建築規則，而不是各跑各的方向、各吹一把號。

賣博愛特區土地 10月底開標
中國時報

　國有地設定地上權持續火熱！繼台北市世貿2館地上權標出每坪單價逾500萬元天價後，國產局昨日公告推出全省12筆精華區地上權招標，共計1.06萬坪，總底價約15.14億元，預計10月底開標。

　其中，位處北市博愛路224巷的住三土地，面積達345.5坪，總價3.71億元、每坪單價107.5萬元，近鄰捷運小南門站與豪宅元大一品苑，距離總統府和總統官邸相當近，最受市場矚目，預料將掀起搶標熱潮。

　財政部國產局長周後傑說，他不清楚現行博愛特區如何劃定，但在博愛路土地地上權公告上特別明示「位於總統府及總統寓所週邊適當範圍內，將由臺北市政依總統府98年7月24日函示處理個案建照審查事宜」，提醒建商考量未來使用上限高等相關問題。

　永慶資產管理協理黃增福則說，這筆近鄰總統官邸土地，目前單坪底價為每坪107.5萬元，若以今年7月吉美建設以容積單價每坪183.1萬元取得民生社區土地為例，此案的容積率較高，推案水準亦高，未來土地單價上看每坪200萬元，可望吸引建商以高溢價率得標。

　國產局七月底曾以權利金6.69億元、住宅地上權標售史上第二高的價格，標出北市民生社區地上權，溢價率達141％。周後傑表示，此次仍採「低價策略」來提高誘因、吸引買氣，招標的土地地上權權利金底價為市價3成至5成，地租年息率3.5％，使用年期為50年。相信只要地段好，標脫價格一樣高。

　周後傑表示，這次推出國有地設定地上權招標案件，包括博愛路224巷旁、羅斯福路3段巷內，及杭州南路一段巷內等三筆設定地上權，最受矚目，希望此次地上權標售能「成果豐碩」。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，本次標售案件中，以北市土地地上權具話題與開發性，中南部此次推出不少坪數大、格局方正的土地，惟多位於舊市區，但仍讓各界充滿期待。

　徐佳馨表示，建商多有土地庫存足壓力，地上權雖只限50年，但在求地若渴的建商眼中，仍是解決燃眉之急的辦法。隨著地上權水漲船高，某個程度也將帶動土地價格上漲。

　黃增福認為，目前國產局以設定地上權方式，活化土地資產，不但能解決市中心土地供給量不足問題，這次幾筆土地釋出，也能進一步達到老舊社區環境改造目的，可謂一舉數得。

估可貢獻EPS6.38元

東森（2614）關渡土地開發案有最新進度，這塊1.1萬坪工業用地，已向台北市政府申請變更為第三種商業用地，計畫興建觀光飯店、商辦、商場，同時委託國際型房仲業仲量聯行，進行招商並將此地包裝成「收益型不動產」標售，已吸引壽險公司等大型買家注意，預估全案可貢獻東森每股獲利6.38元以上。

可取回8133坪商業用地

根據台北市政府都發局的公告，東森關渡土地總面積為1萬1618坪，若經核准變更成第三種商業區，扣除公園、綠地、道路等公共設施，業者約可領回8133坪（10.5%捐地比率係用代金買回）的商業用地。

北投鄰近地區大面積土地較近的成交案例，是2011年底，富邦人壽以69.5億元買下大同北投廠，4416坪第三種工業用地，平均每坪157.4萬元。

房仲業者指出，東森關渡土地變更成商業用地後，以最保守每坪160萬計算，這塊土地市價上看130億元，扣除取得成本40億元，可貢獻東森每股獲利6.38元。若加上商場與飯店開發效益，獲利數字還會超過此數。

東森關渡土地距離捷運關渡站約300公尺，基地聯外有20米寬闊馬路，交通條件便利；另一利基，是鄰近華碩與和碩總公司，與兩家公司相距約30公尺，這兩家國際級大型筆電廠，上下游往來協力廠商家數眾多，對商辦需求甚為殷切，東森在此興建商業辦公室，恰好可構築發展成科技產業聚落。

緊鄰和碩、華碩總部

市場人士指出，東森關渡土地能夠突破過去限制邁向活化，係因為仲量聯行除了規劃之外，還負責替東森招商，仲量聯行（Jones Lang LaSalle）是一家總部位於芝加哥的房地產及資本管理公司，員工有2萬多人，業務範圍超過50個國家，管理大約400億美元的資產，市場人士認為，有仲量聯行主導，幾乎就是掛保證這塊地一定能如期處分獲利。 據指出，目前已有國際連鎖飯店與量販業者表達進駐意願，也就是未來採取「售後回租」，由於購買者有保障固定收益，容易吸引像壽險等保守型投資者，沉寂10多年的關渡這塊土地一旦活化，將可扭轉東森的經營狀況。

為使因積欠健保補助款遭查封的多筆台北市土地、建物可以進行開發，台北市長郝龍斌日昨前往拜會衛生署長邱文達，希望可以撤銷查封令，但衛生署認為，除非北市府以地易地，否則撤封恐影響健保永續經營，而予婉拒。

台北市政府財政局表示，北市府目前依5年還款計畫，攤撥勞、健保爭議款共計326億餘元，占該還款計畫預估攤撥金額的40.98%，預計到101年底共可償還440億元，占爭議款796億元的比例約55%，連同已送議會102年預算中的償還數額178億元，僅剩178億元。

財政局指出，目前遭查封有土地共76筆，面積合計7萬7,455.87平方公尺，市價高達339億元以上，遠超過北市府尚需實際編列預算償還的債務額度，中央查封北市土地的作法，對台北市極不公平，也不合理，且對國家整體經濟發展有不利的影響。

　建築業的「南霸天」京城建設（2524）將首度「插旗」台北，跨足北台灣房市。京城建設董事長蔡天贊9月24日甫簽下台北市陽明山上永公路4,434坪的住一土地，京城建設計劃和蔡天贊進行合建分售，1年內完成開發計畫。

　京城建設揮軍北上，來勢洶洶，首度跨足台北市，就吃下陽明山高級別墅區、近格致國中附近的永公路大面積土地，地號為台北市士林區新安段6小段117地號，本月24日和地主正式簽訂。

　京城建設經理周敬恆昨（26）日證實，京城建設確定將和董事長蔡天贊合建分售，藉此正式揮軍台北市。不過，這塊地的每坪交易價格、總價，以及未來開發的總銷金額、京城和蔡天贊的合建分售比例等資訊，目前地主蔡天贊要求保密，要再一些時間才會明朗。

　至於為何會採合建分售，周敬恆表示，主要是基於降低營運負擔、掌握財務風險，因此對於初次跨足台北的住宅案，京城採取合建方式，以確保股東權益。

　京城董座蔡天贊近年頻頻進出土地，靈活調節土地資產，此次終於正式跨足台北市，也並不令業界意外。住一土地容積率為60％，建蔽率為30％，為低密度開發的土地，在陽明山上以興建為別墅居多。

　公股行庫「地王」台灣銀行全面啟動三大活化資產計畫。財政部要求各大公股行庫本月底前提報資產活化具體計畫，台銀已擬定三大方針，其中陽明山山仔后原訂開發計畫更將大轉彎，由設定地上權開發轉為標租現有美軍眷舍建物。

　台銀最快11月初展開首批建物標租，由於台銀已近6年未調整租金，因此已預定在標租時，應會將租金調漲18％。

　台灣金控旗下台銀目前所轄不動產，光以公告現值計算，就已達990億元，遠高於其他行庫；若以市價列計，台銀手中不動產的市值恐超過2,000億元，如何活化轄下資產，受到各方關注。

　除陽明山建物，台銀也將進行都更及重建兩大計畫，其中都更方面，目前位於花博原址的庫倫街的1,600坪土地面積最大，近來更有突破進展。

　台銀說，該地將配合公辦都更，經建會月前已通過該案，內政部現在正在對外招標遴選技術顧問商，因此庫倫街的公辦都更案不久後便應可展開。

　此外，台銀規劃參與及推動的都更，尚有位於南京東路及中山北路附近的中山分行、鄰近新光三越站前店的館前分行、以及位於羅斯福路上的公館分行。

　重建方面，台銀指出，已預定在新竹北大路分行進行舊行舍重建，主要是北大路為新竹市鬧區，新竹科學園區興起更帶動科技新貴移入，台銀規畫，現有北大路分行，未來將改建為6層樓高的建物，部分樓層將作為商辦出租。

　目前台銀轄下的不動產裡，面積最廣的是位於陽明山山仔后45,000坪左右的土地，先前台銀打算以設定地上權方式對外招標進行大面積開發，但經過跟市政府溝通，礙於歷史古蹟保護等相關問題，原訂設定地上權開發方式無法繼續。

　台銀日前已決定大幅調整方向，改採「分區分期」，針對位於山仔后現有近120棟以美軍眷舍為主的地上建物標租。

　台銀規劃，首批將先挑出5、6棟建物進行標租，租金行情依屋況及大小而不同，小則3?4萬元，大則7?8萬元，由於已近6年未調整租金，因此在進行建物標租時，也會進行租金調整，漲幅大約在18％。

財政部國有財產局昨（26）日公告國有地設定地上權招標，全國北中南三區共將釋出12筆土地，合計1.06萬坪，總底價約15.14億元。其中，位於台北市的3筆土地座落市中心精華區，部分單價每坪突破百萬元，且為第三種住宅區，備受外界矚目。

活化資產為財長張盛和上任以來，積極推動的政策之一，國產局也不負所望，加快進行設定地上權等活化模式。國產局北中南三個辦事處，昨天上午同步公告標售新一波地上權土地，使用權暫定50年，由於再度釋出北市精華地段，外界預期標售金額可望創下新高。

國有財產局官員指出，台北市共釋出3筆土地，基地位置分別鄰近博愛路、大安區羅斯福路、中正區杭州南路，均為第三種住宅區，與捷運台電大樓站、東門站、小南門站，相距不遠。其中，中正區南海段的土地就位於廣州街，正對南門國中，近捷運小南站，且離元大一品苑不到100公尺，位置絕佳。再加上面積345.5坪，較其他兩筆百餘坪的巷弄內土地還大。

永慶資產管理協理黃增福表示，本筆土地目前單坪底價107.5萬元，若以今年7月吉美建設以容積單價每坪183.1萬元取得民生社區土地為例，本案容積率較高，未來土地單價上看200萬元。

第3季商用不動產市場氣勢如虹，在兩岸投保協議、兩岸貨幣清算皆順利於8月底完成簽署的鋪陳下，再加上一級地段的商辦大樓標售、國有地地上權標售案吸引壽險業高價競標的熱情助陣，這波商用不動產買氣正持續成長，單季總交易金額直逼歷年最高峰時期。根據永慶資產管理統計，今年7月、8月億級以上商用不動產的累計交易金額已達511.1億元，已逐漸接近去年第3季的555.8億元。台北市商辦市場需求旺盛，也帶動商辦行情看俏，其中，南京復北商圈的辦公價格漲勢最驚人，年漲幅達23.6%，為台北市各商圈之冠。
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兩岸經貿互利、壽險業大買商辦 7、8月交易金額達511.1億元
兩岸投保協議、兩岸貨幣清算相繼完成簽署，最快下個月底前兩岸貨幣就可以直接通匯，佈局兩岸的金融業、貿易業的台商、陸資受惠最多，可望帶動新一波陸資來台投資。觀察今年1~7月陸資來台投資狀況，投資件數為80件、投資金額為39億9,816萬元，金額持續創新高，件數也可望創下歷年來最多。

永慶資產管理協理黃增福表示，兩岸經貿持續擴大開放，無論陸、外資來台新設公司、擴大投資或加強合作，都將引進更多投資商機，陸資未來還有很大成長空間。其中，信義區A25土地BOT招標案，投資規模預估達165億元以上，首次開放陸資來台投資公共建設、百貨商場及旅館事業等項目，放寬、鬆綁陸資及壽險業的投資限制，8月底舉辦的招商座談就吸引了許多陸資企業及國內各大壽險公司齊聚一堂，年底正式公告招商，開標時間則是預訂在明年6月，可預料的將會是一場陸資企業與國內壽險業競相搶標的大戰。
黃增福進一步分析，看好兩岸商機，以及在外在環境不佳、低利環境延續的市場下，壽險業大量資金投入具租金收益的商用不動產，近2個月投資金額就高達412億元，帶動7、8月商用不動產交易金額一舉站上511.1億元，9月若再進帳45億元，整季就可超越去年第3季的555.8億元，刷新歷年單季交易金額最高記錄。

台北市商辦行情補漲 南京復北商圈辦公價格漲最多、年漲幅逾2成
觀察今年商辦市場，除了有壽險業大買整棟商辦及投標國有地地上權作商用大樓開發外，中小企業業主也積極買進整層辦公大樓或廠辦、廠房使用。黃增福認為，台北市商辦近期交易量尤其熱絡，除了自用需求大，置產價值也相當高，引領商辦價量持續走揚，主要辦公商圈的商辦價格漲幅皆超過1成以上，其中漲幅最多的前三大商圈分別為南京復北商圈、內科商圈及台北站前商圈。

黃增福指出，南京復北商圈、台北站前商圈的舊辦公大樓具有商旅改建價值，改裝效益帶動辦公空置率逐季下滑，尤其是南京復北商辦今年交易量增加最多，行情持續看漲。根據永慶資產管理統計，今年1至8月，南京復北商辦成交行情每坪約68.6萬元，相較去年的每坪55.5萬元、漲幅為23.6%，為北市各商圈價格漲最多；其次為台北站前商辦成交行情每坪約63.5萬元，年漲幅為18.2%，而租金、價格較低的內科廠辦，今年價格也有大幅上漲，廠辦成交行情每坪約53.6萬元，年漲幅為18.6%。

永慶資產管理「華爾街之心」優質商辦標售、投報率2.4% 吸引搶標
黃增福指出，南京復北商辦熱，未來還有雙捷運加持，潛力無窮。永慶資產管理趁勢推出的「華爾街之心4樓整層」商辦標售案，建物面積約209坪，外加2個坡道平面車位及3個機械車位，標售底價1億7,604萬元，每坪底價79萬元，預定9月12日開標。目前南京東路商圈100~200坪的辦公室需求十分強勁、空置率也最低，因此本案相當符合周邊辦公空間需求，標售說明會後已有多組買方表達投資興趣，標單領取相當踴躍。這次「華爾街之心」的標售產品有價格、產品設計、商圈未來性、以及為南京東路上少有10年內鋼骨造新辦公大樓的四大優勢，加上投報率達2.4%，無論是自用或置產賺取穩定租金收入皆相當適合，可望再吸引搶標熱潮。

黃增福表示，在國外主要都會區的商辦價格普遍高於住宅價格，但國內商辦價格卻長期不如同地段的住宅價格，因此在現階段住宅價格處於盤整之際，商辦價格反而能持續走揚，主要受惠兩岸企業自用需求增加及低利環境的置產商機，開啟這一波的補漲空間，目前自用業主以100~200坪使用空間的辦公需求最多，置產人士則鎖定投報率2%以上的帶租約產品，而精華地段、稀有、優質的商辦產品將持續吸引各路買家進場。

雖然房價和婚姻應該是兩碼事，不過大陸網民還是統計發現，「房價越高，離婚率就越高」。

　大陸網民發現，從2009年開始，北京房價一路攀升，離婚率也從2009年的20.6%成長到2011年的40.2%；上海離婚率也是從23.9%一路成長到44%，顯示大陸房價走勢與離婚率「同步」。

　南京網民也贊成這個觀點，「最近越想越覺得有道理」，因為房價高，「家庭的供房壓力就大了，其他開銷相對就少了，夫妻之間的拌嘴就多了。」

　房子成分手導火線

　大陸媒體調查過去7年的情況發現，離婚率和房價走勢還真的出現「同步」；以南京為例，南京民政局資料顯示，2006年南京有1萬1928對夫妻離婚，到2011年離婚夫妻卻高達1萬9673對。

　同時，大陸媒體還發現，2008年和2011年的離婚率成長幅度都減緩，對照當年的房市，離婚率和房價似乎一起跌宕起伏，2008年受到房市調控，房價和交易量都大幅削減，2011年也推出限購令，下半年南京房價的月增率都是下跌情況。

　大陸媒體還發現，從2006年開始，南京的結婚數量也不斷提高，不過2010年時，結婚對數突然下降，而當年的離婚對數卻大幅增加，是2006年的2.06倍，顯示房子也是離婚增加的一個不可忽視的導火線。

　官員：兩者無完全關聯

　陸媒指出，尤其，2010年的房貸新政策出爐後，不少人「假離婚」以利購買第二套房時，還能享受首次購房優惠；去年限購令出爐後，也有一些被限購的市民為買房而辦理離婚手續。

　一對夫妻就現身說法指出，3年前「裸婚」想攢錢買房，但存錢腳步跟不上房價，他們平時省吃儉用，甚至不敢生小孩，卻還是因為工作壓力大，經常吵架，最後選擇離婚。

　一名法官也發現，一些夫妻的確是「為房離婚」，他今年夏天經手的一件離婚案件中，妻子就是因為買房遙遙無期，再加上丈夫不良嗜好很多，只好請求離婚。

　但大陸民政部門官員卻認為，房子確實能攪動婚事，但兩者並無完全關聯，離婚的原因實在太多、太複雜。

9月26日，北京朝陽區熱門地塊孫河鄉北甸西村二類居住用地經過10輪競拍，最終由龍湖地產以14.7億元奪得該地塊。折合樓面價20158/平方米，溢價率僅為8.7%。

該地塊吸引了萬科，華遠，九龍倉，懋源地產等知名房企來到現場，根據掛牌公告，孫河鄉地塊位於朝陽區孫河鄉北甸西村，東至規劃孫河組團四號路中線，南至規劃孫河組團七號路中線，西至規劃孫河組團六號路中線，北至規劃孫河北路中線，將以“六通一平”形式供地。

孫河地塊掛牌出讓起始價為13.528億元，建築控制規模72923平方米，起始樓面價每平方米18551元。

流拍、延期、停拍——南京城東一幅地塊在1年半的時間內命運多舛，昨日，這幅“三進三出”的地塊又重出江湖，只不過“身價”已經從2011年初的7018元/平方米跌至4852元/平方米，1年半的時間，地價降幅近三成。而這幅地塊的命運，卻生動地折射出調控背景下土地市場的變化。

昨日，南京掛出土地出讓10號公告，僅1宗地塊出讓，不過這幅地塊卻頗引人注目，因為這幅位於城東雙麒路以東的G40地塊在去年命運跌宕起伏——

2011年5月26日南京舉行的一場土地拍賣會上，這幅地塊以11億元的掛牌出讓起始價、約7018元/平方米的初始樓面價拍賣，出讓面積為85646.5平方米，容積率在1.0＜R≤1.83，但卻因價格太高而尷尬流拍，其時也是2011年南京土地市場上首幅流標的地塊。

5個月後，相關部門調整出讓面積、容積率及地價，於10月23日再次將該地塊掛出，實際出讓面積變為147677.1平方米，容積率提升至2.0，掛牌起始價為15.5億，樓面地價約5248元/平方米。相比半年前，該地塊面積擴大了近6萬平方米，樓面價卻便宜了1760多元/平方米。不過，在11月25日拍賣當天，主管部門卻宣佈該地塊因故延期至12月22日拍賣。

可是，2011年12月22日上午，主管部門又發佈補充公告，再度宣佈暫停這一地塊的出讓。

今年7月17日，這幅地塊的出讓預告再次進入人們的視野，出讓面積86000平方米，容積率≤1.83；但次日，出讓面積又變成了147673.1平方米，容積率變成了≤2.0。


直至昨日，經歷數次折騰後的這幅地塊終於正式掛牌出讓，出讓面積調整不大，掛牌價從去年的15.5億降至14.33億，下調了1.17億，而初始樓面價也從2011年初的7018元/平方米跌至4852元/平方米。

地價太高，是這幅地塊命運多舛的主因，而受調控影響，去年至今年上半年，開發商囿於資金困境也沒有拿地底氣。但6月以來，市場成交節節放大，開發商資金回籠快速，近期拿地行為也更為頻繁。也正是考量到這一點，地方政府也抓緊時機推地，同時主動降低地價預期，以確保出讓、充實地方“財袋”。而在此之前的9月21日，仙林湖西北角一幅同樣經歷過退地、停拍命運的地塊，也再次被主管部門掛到了出讓預告中。

記者25日從海口市政府獲悉，近日省海洋與漁業廳批復同意安排《海口市如意島區域建設用海規劃》一期13個專案填海指標共247.92公頃，列入2012年省圍填海年度計畫安排指標。

據介紹，如意島規劃一期休閒娛樂專案：計畫填海面積25.06公頃，業態類型包括體現海南文化特色的展覽中心、集合世界各國高雅藝術的音樂廳、或者是其他具有特定含義的影劇院、體驗館、大型遊樂等娛樂場所；海洋主題公園專案：計畫填海面積23.06公頃，建設內容包括熱帶海洋文化主題公園、水上主題公園、或是以文化博覽為主的主題公園；時尚創意項目：計畫填海面積26.36公頃，包括時尚服飾創意中心、跨界創意中心；時尚交流專案：計畫填海面積16.60公頃，建設內容包括時尚品牌交流中心、時尚新聞傳播中心、時尚演藝中心、時尚博物館、時尚設計；藝術傳媒項目：計畫填海面積18.63公頃，建設內容包括音樂、美術、影視、廣告、網路媒體等的製作及管理設施。超星級度假酒店項目：計畫填海面積15.66公頃，建設內容包括餐飲街、五星級酒店、海濱浴場、沙灘觀光區；企業會所項目：計畫填海面積16.56公頃，建設內容包括高端會議中心、商務酒店、國際商務會館、娛樂村及海洋館；中心廣場項目：計畫填海面積9.00公頃；文化時尚會展項目：計畫填海面積24.30公頃；商業金融項目：計畫填海面積18.34公頃，建設內容包括區域商業中心，其業態包含區域綜合大型購物超市、大型精品購物商場，包括服裝、飾品等精品購物商店；主題廣場專案：計畫填海面積21.84公頃(公共綠地)；防護綠地專案：計畫填海面積7.32公頃；市政公用設施項目：計畫填海面積25.19公頃，建設內容包括給排水、電力、電信、燃氣、污水等設施。

海口如意島項目選址位於東海岸白沙淺灘，功能定位是建成國際時尚的城市綜合體及標誌性海灣景觀區域，由時尚創意、時尚交流、時尚會展、時尚消費、健康頤養、休閒娛樂和旅遊度假7大板塊構成。如意島光填島就要投資230億元以上，加上建設通道大橋、集散地等，總投資將超過500億元。按計劃年內啟動後，在兩年內就能完成填島工程、3年內就能完成島上基礎設施建設、5年內就能完成項目開發。如意島建成後將成為海口新的旅遊、度假景區。

9月21日15點，北京大興亦莊，遠洋天著售樓處，自09年這塊天價“地王”誕生以來，遠洋地產董事局主席、行政總裁李明第一次出現在這?，這一次，李明看上去似乎心情不錯。

2009年，遠洋地產以40.5億元的天價，摘得這一亦莊地王，彼時，遠洋一時被冠以地王“製造機器”。適逢國家對房地產的宏觀調控，這家有央企背景的昔日地產大鱷，受累於北京、青島等地的高價地，漸漸地出現了對地王消化的不適應。

同時，囿於缺少對二三線城市戰略佈局，遠洋在因調控導致北京市場銷售不佳後，業績出現急劇下滑，業內一度有聲音稱“遠洋失守北京”、“遠洋不再遠航”。

痛苦不僅僅是這些。

中遠集團整體退出遠洋地產業務後，先後有中化集團、中國人壽、南豐控股入主遠洋，成為其大股東。幾家股東對於管理權的爭奪，一度讓遠洋的股權結構難以穩定，進而造成管理的混亂。

過去兩年因“三座大山壓頂而太難受”的遠洋地產和李明，一直低調示人，希望痛苦伴隨著遠洋的再一次“翻身”而褪去。

李明所謂的遠洋“三座大山”，即是遠洋的股權結構調整混亂，產品過於集中京津等環渤海區域造成業績增長遲滯，剩下那個，便是遠洋對於商業地產的覬覦，但苦於好機遇的眷顧。

2010年12月16日，中遠集團下屬二級子公司中遠香港集團將間接持有的遠洋地產控股有限公司約8%的股權全部出售。至此，中遠正式退出遠洋地產。在中遠集團整體退出遠洋後，曾有質疑稱遠洋的股權數度更迭，造成國有資產的流失。

對此，李明表示，外界稱遠洋的股權結構更迭造成國有資產流失是一個徹地的“偽命題“，遠洋在2006年就被國資委取消了國有資產登記。彼時，遠洋正在為上市做積極衝刺。

一個有意思的插曲是，2010年3月，遠洋、保利、中國兵器集團幾大央企聯手創下“地王弄潮“後，國資委當時對遠洋展開調查，李明當場表示遠洋並不是央企，已被取消國有資產登記，隨即審查順利通過。

今年初，遠洋把2012年定義其“價值年”，遠洋地產總裁李明在年初表示：“遠洋要做一個長期可持續發展的健康企業，將對產品升級、轉型與創新，不斷提升產品、服務、品牌的價值。”

為此，遠洋在年初對各地事業部進行了大幅度裁撤，李明等遠洋高管帶頭減薪，其中李明的薪水下調了50%，“自己一年少收了好幾百萬”。

時至今日，遠洋的轉型之路似乎日漸清晰：發力商業地產，拓展二三線城市佈局，成長為一家全國性公司。然，效果尚待評估。

商業地產聯姻

9月20日，太古地產與遠洋地產共同投資40億元的頤堤港在北京舉行了盛大開幕儀式。

這是遠洋與太古的首個合資項目正式迎來開業，其下一個商業地產項目，大慈寺項目，位於四川成都，毗鄰天府第一路春熙路，總投資也達到了40 億元，預計於2014年推出。

頤堤港是集購物、休閒、商務與酒店為一體的綜合商業地產項目，建築面積約為176,000平方米，擁有樓面面積87,000平方米的時尚購物商場，高25層的甲級辦公樓一座，共369間客房的商務酒店北京東隅，以及正在規劃中占地17公頃的戶外公園。

對於外界關注的商業地產的現金流問題，李明表示：“頤堤港項目，對遠洋和太古來說，都是驚喜，7年後，我們將收穫正現金流。”

李明強調說，這個項目並不佔用我們的現金流，它能營業，表示它前期的土地、建設等各項成本投入都已經完成，需要增加的資金，僅是經營。

事實上，遠洋與太古的在商業地產的“聯姻”，很大一部分原因是遠洋看中了太古在商業地產領域所擁有的開發和運營經驗。太古在北京的三?屯village專案，已經成為北京年輕市民一個新的購物首選區域。

遠洋和太古的聯姻遠不止於頤堤港專案，二者還在共同培育成都大慈寺和上海大中?兩個項目，將分別於2014年和2016年完工。李明表示，遠洋地產從今年開始，每年都將有新增20萬平的經營性商業物業。

遠洋盈利存疑

根據8月份的遠洋業績中報，遠洋似乎在一點點地恢復“元氣”。用李明的話說，“過去最困難的兩年，已經過去了”。

遠洋上半年完成協議銷售額人民幣138億元，同比上升11%，完成全年銷售目標的51%。營業額達到人民幣68億元，毛利達人民幣21億元，銷售回款率達90%，實現淨現金流入約人民幣25億元。

與此同時，伴隨銷售業績的看漲，遠洋手握的現金流也日漸充沛。截止6月30日，遠洋擁有現金約人民幣149億元，獲得銀行批出但尚未動用的授信額度約人民幣192億元，淨負債率繼續處於62%。

花旗集團於9月12日發表的研究報告指出，遠洋地產最困難時間已預期結束。

不過，現金流的提升不代表遠洋的淨利潤率較低的局面有改觀。花期集團在報告中指出，遠洋淨利潤率下降至僅10.6%，為大型內房企中最低。花期還預計，遠洋在2012至2014年財年的淨利潤率在9.4%、8.3%及8.5%。

與中海等企業淨利潤率動輒超20%的表現相比，遠洋的這一資料確實顯得夠“寒磣”。然而，李明給記者算了筆賬，意在回擊這一質疑。

“中海是大房企，品牌溢價5%；建設型房企出身，成本控制力較好，能給其提供5%的利潤率貢獻；國企的優勢，令其融資成本較低，為其貢獻3%，而這相加，剛好超遠洋9%的淨利潤率13個百分點。”李明說。

李明還表示，遠洋自2007年上市5年來，淨資產規模由26億元上升到如今的近400億元，淨資產作為分母，規模擴大了超過10倍。他說，遠洋資本增加的速度高於利潤增加的速度，導致淨利潤率下降。

不過，李明顯然是算錯了一筆賬，淨利潤率實為淨利潤與主營業務收入之間相除而得，如此一算，則遠洋淨利潤率下降，與其所說的資產規模擴大十倍並沒有多大干係。

業內對於李明的這番解釋，則給予了一個更加直觀的描述，遠洋上市，做大但並未做強。李明則一貫堅持，遠洋的盈利能力沒有變化。

遠洋在盈利能力上的遲滯，躲不過投資機構的“火眼“。第一上海、高盛證券，花期銀行先後表示出對遠洋盈利能力偏低的質疑，下調了遠洋的目標價。

到海外去太難

一系列的佈局調整，或在昭示遠洋正在痛定思痛，徹底改變，以期擺脫業績進一步下滑的“泥沼”。

與其他大房企類似，深入二三線城市，是遠洋選擇的一個“避難”之舉。截止目前，遠洋已進入全國17個城市，比之去年的9個城市，翻了一倍。

對於這樣的佈局，李明稱：“現在每天看報表，日均銷售業績8000萬元，以期只有5000元萬，好過多了。”上半年，遠洋地產在北京區域的協定銷售額完成37.6億元，僅占遠洋總銷售額的28%，而李明希望這一數字降至20%。

而這僅僅是開始，接下來，遠洋要由一家環渤海的區域公司，成長為一家全國性公司。在拿地的策略上，會進一步向二三線城市傾斜，尤其是市場較好的三線城市。

“明年一年度，將是土地市場比較好的視窗期，我們會考慮拿地。”李明給出了自己對於拿地視窗期的判斷。目前，遠洋擁有2200萬土地儲備，其中有300萬平米是商業用地。

當萬科、綠地等房企紛紛佈局海外，在國外建房子賣給中國人，意圖“避險”國內調控對市場的衝擊時，李明並不看好上述房企的這一動作。他明確表示，遠洋堅決不會佈局海外。李明甚至悲觀地認為，內地房企去香港做項目都做不了。

李明認為，海外房地產法律體系與中國的不一，這將給出海的房企一個極大的考驗。

“中海在香港上市20多年，現在也僅僅在香港嘗試了一小部分地產業務，尚未敢大幅度展開，何況我們。”他說。

　9月13日，上海重申限購嚴控；9月21日，北京叫停十宗土地出讓；9月24日，廣州限售高端住宅，進入9月下旬，國內一線城市開始集體“點刹”樓市。方式不同，但是目標卻高度一致，確保房價不反彈，完成年度房價控制目標。

　　而更令滬上房企糾結的是，在嚴查限購的同時，一場嚴格的預售檢查正在鋪開。昨日有房企負責人向記者透露，滬上房管部門已經開始排查預售情況，並敦促專案達到預售條件後，儘快辦理預售證及時推盤。 “和廣州限售相比，上海現在是既嚴格限售，又擠壓有效剛需供應來保證價格的平穩。 ”該負責人如是說。

　　京粵調控 “堵”字優先

　　連續的三個月的房價環比上漲，讓北京的房地產調控異常嚴峻，業內人士預測，如果按照現有漲幅上升的話，對其完成年度房價控制指標將會有一定的影響，北京房管部門也開始對於房價上漲進行圍堵。

　　21日下午北京國土局發佈消息，暫停大興、豐台、懷柔、通州、亦莊開發區十宗地塊的出讓，原因是“貫徹落實國土資源部關於房地產調控的有關要求，穩定市場預期”。這也是北京國土局叫停土地出讓宗數最多的一次。

　　24日晚，廣州市國土房管局在官方微博透露，對市區個別異常高價的住宅專案採取限售。該局還透露，據其對市場態勢分析，近期中心區域高價專案成交增多，導致總成交量占比提高，造成廣州全市均價結構性上漲。同時，該局注意到，最近珠江新城等中心城區個別高端高價住宅項目定價偏高，開盤後出現大量集中網簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導市場預期。

　　基於此，廣州市國土房管局為使房地產開發企業和市民準備判斷市場，引導房地產開發企業在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售，及時對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施。並稱，“採取上述階段性的行政措施是必要的，也是必須的。 ”

　　■專家點評：此“限售”非彼“限售”

　　廣州的這一做法被部分媒體評論為 “正式宣告開創商品房限售的先河”。但事實上，“限售”一詞此前就作為可選調控手段頻頻見諸報端。

　　住建部副部長齊驥在河北省督查時曾提出，由於非限購地區資訊尚未實現共用，不同地區間未實現房屋等資訊的聯網，首套住房、二套及以上住房的認定有漏洞。為此，督查組要求河北省規範銷售管理，以適當的方式提供預售條件，鼓勵有條件的城市開展限售試點工作。

　　經濟學家厲以甯也曾建議，應該把限購改為限售，學新加坡的經驗，買房子可以，但是買了之後再賣就要受限制。如果買了一年之內就賣，就要付出房價16%的重稅，第二年降低為12％。

　　這一建議也多次被華遠地產(2.80,-0.05,-1.75%)董事長任志強提及。他表示，限售優於限購，以資本利得稅的方法解決炒房問題。限售過程中，按照每年房價增長的指數，以同樣的比例徵稅，這樣就能打擊投機炒房，比作為行政命令的限購令更為健康和長久。需要注意的是，廣州此番的“限售”措施不同於上述“限售”，而是純粹的“數字遊戲”。

　　有業內人士在接受媒體採訪時表示，這一措施主要是為了防止房價出現結構性上漲。 “下半年入市的改善型產品數量增加，多個豪宅項目即將進入市場，甚至過千萬級別的超豪高端產品，這勢必造成廣州整體均價的結構性上漲，房管局希望通過限制預售規模和控制交易節奏防止房價資料出現上漲。 ”

　　經緯行研究中心總監朱欣苑認為，高端物業密集入市確實會造成整體均價出現結構性上漲，但這種上漲只是資料權重的變化，而並非樓價全面普漲，對於這種“數字失真”的上漲，出臺調控政策有待商榷。

　　同時，限售措施的弊端也讓人擔憂。當地一家開發商負責人表示，目前廣州樓市整體供應正在減少，庫存量處於合理狀態，這種情況下再限制市場供應，人為減少供應量，可能會造成市場進一步供不應求，反而會給房價的上漲增加壓力。

　　復旦(微博)大學房地產研究中心主任尹伯成對於京粵兩地的的調控舉措評價道：“這兩種做法實際上就是一個 ‘堵’字。 ”

　　但是其也坦言，這種方式也是一種短期的行政手段，效果也是一時的。中房信分析師薛建雄就坦言，“其實，就是把一些交易往後托，無非售樓處照賣，只是房產中心的交易登記晚幾個月。 ”

　　上海調控 “堵壓”組合拳

　　作為8月首個滯漲的一線城市，上海卻在對限購進行嚴格封堵的同時，也在積極的擠壓市場的供應量。昨日，在記者採訪房企對於廣州限售情況的時候，一房企負責人向記者透露，與廣州相比，上海近期的做法更為地道。“我的一些專案剛剛通知要進行檢查預售情況，而且還要到案場進行臨時抽查，這樣一來，一些習慣少量多批賣房的項目就必須要斟酌了。 ”據該負責人介紹，目前已經有多個區開始對於前期發放預售證的專案銷售情況進行排查，尤其是在查一些項目為何有開盤至今一套未售或者是整棟全部是待售的情況，是否存在捂盤的行為。同時對於案場的一房一價及相關公示情況還有貸款業務銀行的相關情況也要進行瞭解。 “反正是有一堆項目進行排查，我們項目也在近期進行逐一自查，確保沒事。 ”

　　以外，還有房企高管稱，房管部門近期也在敦促一些達到預售條件的項目及時辦理預售證，按時開盤，甚至還有約談。 “一些房企想通過分開預售的想法，現在也難辦了，房管部門對於這些項目目前查得也很嚴格，3萬平方米的專案一次性申報預售，預售房源必須一次性開盤。 ”某房企的行銷總監向記者說道。

　　■市場反應：豪宅逆市走俏

　　對於這輪封堵限購、擠壓供應的組合拳，業內人士坦言，效果已經開始顯現。來自漢宇地產的統計資料顯示，截止目前，9月份上海商品住宅取得預售證的34個樓盤中，除了中建府邸等極個別樓盤外，八成以上的樓盤都是剛需盤，集中在嘉定、松江、奉賢、青浦、南匯、金山等週邊區域，而這些區域的樓盤絕大部分價格都在2萬元以下，而近期供應量也開始出現井噴現象，上周的供應量甚至創下了16個月的新高。成交結構也說明這一點，1-9月份，全市5萬元以上的樓盤成交1195套，僅占全市住宅成交的2.4%，較去年同期銷量增長率也不足6%，而剛需項目雖然成交量較之8月有所下降，但是在全市成交房源中的占比卻在擴大。

　　而到10月，供應量仍就會保持一個較高水準，據新浪樂居樓盤中心資料顯示，截至昨日，10月預計開盤的項目為33個，與7月的22盤和8月的27盤相比，仍顯示出集中釋放的表現勢頭，與此同時，10月新盤仍以改善型剛需樓盤為主，占到預開盤總數的71%。在大量供應的前提下，同策諮詢研究中心總監張宏偉分析，房價在第四季度難以有反彈的機會，在限購嚴格執行、限售等政策執行下，市場可能繼續以價換量的市場狀態，但是，整體市場均價仍然會保持相對穩定狀態。

　　記者查詢市場資料發現，今年上海中高端豪宅逆市走俏。據上海中原地產研究諮詢部前天提供的最新資料統計，普陀長風地王專案“中海紫禦豪庭”5月開盤以來，已經累計成交312套房源，在中高端市場中表現甚佳。徐匯龍華板塊的“綠地海珀旭輝”今年3月經過二次降價後，當月就換得59套的銷售佳績。

　　德佑地產監控的資料則顯示，最近的7、8兩月，總價千萬元以上的二手豪宅別墅成交量都在20套以上，總價5000萬以上的也成交了4套。今年7月，上海的老牌豪宅——檀宮成交了一套面積1155平米的超大型別墅，總價高達2億元，一舉刷新了全市二手住宅成交總價的最高紀錄。

　　搜房網提供的資料也顯示，前一周簽約均價5萬元/平的高端住宅的成交出現低位反彈，環比漲幅超8成。陸家嘴(10.05,-0.16,-1.57%)的中糧海景壹號簽約了一套總價過億的豪宅，其單價接近19萬元/平，為2012年至今成交單價最高的豪宅。

9月26日，上海國資企業城投控股（600649.SH）公告稱，其擬投資設立誠鼎大環境產業股權投資母基金有限公司（下稱誠鼎基金公司），並相應設立的基金管理公司，即誠鼎大環境產業股權投資母基金管理有限公司（下稱誠鼎基金管理公司）。

城投控股與主要合作方天津國資背景的天津市海河建設發展投資有限公司（下稱“天津海河”）各出資7.5億元，各占誠鼎基金公司37.41%股權。

而值得關注的是，今年年初受讓城投控股新江灣城專案股權的80後閩商葉羅彬再度現身。

佈局股權投資

擬設立的誠鼎基金公司經營範圍為創業投資、股權投資；註冊資本20.05億元，其中國資企業城投控股和天津海河分別出資7.5億元，占比37.41%；而上海鼎匯通股權投資管理有限公司（下稱“鼎匯通”）出資5億元，占比24.94%。另外交銀國際亦出資500萬元，占比0.25%。

此番城投控股大手筆出手，或旨加強該上市平臺股權投資業務。城投控股公告顯示，設立該基金有利於保持公司持續的盈利增長，促進公司股權投資業務穩健發展。

其實，城投控股在今年上半年股權投資業務已頗有斬獲。

據城投控股2012年中報，“金融股權投資方面，公司參股的西部證券（002673.SZ）於5月3日正式在深圳證券交易所掛牌交易，上市發行價為8.7元。”

城投控股為西部證券第二大股東，持有30698.02萬股，持股比例為25.58%，僅次於大股東陝西省電力建設投資開發公司29.51%的比例。

今年上半年，城投控股來自於西部證券的投資損益為1.46億元，而截至9月26日，其持有西部證券的帳面價值為39.51億元。

城投控股亦為申通地鐵（600834.SH）二股東，此外也參股了光大銀行（601818.SH）。

截至2012年中期，城投控股累計投資金額近11億元，累計投資專案26家，其中已上市企業2家，已上報證監會材料3家。

上海一位元PE人士對記者表示，“城投（控股）準備設立的是母基金及管理公司，通過母基金去投資相關產業基金，既有專業性優勢，還可以有效控制投資風險。母基金投資標的會傾向去貼近城投（控股）目前產業相關領域（房地產、環境保護等）的產業基金。”

事實上，房地產為城投控股主要業務，今年上半年實現5.53億元，占主營業務收入的44.7%，而水務收入、環保處理業務及油品銷售各為1.14億元、2.08億元和3.19億元，占比為9.22%、16.81%和25.79%。

葉羅彬二度援手

對於誠鼎基金公司而言，80後神秘閩商葉羅彬的參與則是市場關注的焦點。

在誠鼎基金公司的股東中，鼎匯通出資5億元，占比24.94%，僅次於前述上海、天津兩大國資出資人。

工商資料顯示，鼎匯通成立於2010年11月3日，註冊資本1000萬元，法定代表人為葉羅彬，從事股權投資管理、實業投資等方面。

實際上，此番擬設立誠鼎基金公司已是城投控股與葉羅彬的二度公開聯手。

2011年11月16日，城投控股以13.13億元底價在上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓其全資子公司上海新江灣城投資發展有限公司50%股權。

12月14日掛牌期滿，4家上海本地企業聯合摘得，其中上海鼎盛股權投資合夥企業（下稱“上海鼎盛”）取得了36%股權，對應股權的成交金額為9.45億元。

據工商資料，上海鼎盛成立於2011年7月17日，其執行事務合夥人正為鼎匯通，對應的委派代表為葉羅彬。

讓市場關心的是，不到一年內，葉羅彬緣何頻頻與上海國資上市平臺城投控股合作？

對此，9月26日下午，記者聯繫上了城投控股董秘俞有勤，但俞表示不接受採訪。

葉羅彬到底為何許人？據公開資料顯示，葉羅彬出生於1980年，福建人，大專學歷。自1998年起在上海從事鋼鐵行業，旗下有上海運天鋼鐵有限公司（成立於2003年10月），而2006年以來在上海房地產業大伸拳腳。

據上海本地房企華麗家族（600503.SH）2009年6月1日公告，自然人葉羅彬和湯斯捷受讓其持有的上海福地投資管理有限公司100%的股權及上海地之福商業投資管理有限公司100%的股權，各作價4503.52萬元及15557.38元，合計約2億元。

有公開資料顯示，2011年4月，華麗家族上海“匯景天地”項目一筆成交了230套物業，成交金額近8億元，接盤者正為鼎匯通。

記者發現，葉羅彬除上海企業頭銜外，另有頗多商會頭銜，如周寧上海商會理事會副會長、甯德市上海商會理事會副會長、甯德市上海青年聯合會副主席。

9月26日，北京土地市場再掀波瀾，北京朝陽區熱門地塊孫河鄉被龍湖以14.7億元競得，生物醫藥基地被首開保利聯合體以13.8億元拿下，北京一日進賬28.5億土地出讓金。

就在之前，北京市為緩解因地塊上漲造成對房價上漲的壓力，已於近日暫停了10塊土地的出讓，與此同時，上海也暫停了一宗“准地王”地塊出讓。廣州也於近期宣佈暫時限制部分高價樓盤預售規模來平穩市場預期。

一方面是土地價格和交易量迅速上漲，另一方面是政府採取“臨時管制”措施，對於高價房和超高價地進行狙擊。對於這樣的形勢，北京中原地產研究部總監張大偉表示，這反而導致購房者對於後市房價上漲有了更強的預期。

不觸上限

9月26日，北京朝陽區熱門地塊孫河鄉拍賣現場，萬科、懋源、華遠，九龍倉等知名房企競相出席，經十次競價，龍湖以14.7億元競得，成為是北京歷史上第六塊樓面價超過2萬的住宅地塊。

本地塊的樓面價20158元每平米，排在北京住宅類地塊樓面價歷史第六。然而，北京龍湖地產有關負責人向記者表示，該地塊資源優越，龍湖對於拿下的價格也很滿意，公司認為溢價率較低，下半年適時仍要增加土地儲備。

與此同時，大興生物醫藥基地住宅地塊也吸引了富力、綠地等多家公司現場競拍，經過67輪競價，以13.8億被首開保利聯合體競得。

值得注意的是，上述兩個地塊的成交價格溢價都沒有超過50%。首開和保利聯合體拿下的生物醫藥基地地塊在溢價率超過39%的時候，就開始進行公租房配建競標。

北京大岳諮詢公司總經理金永祥說，日前暫停的10塊地就是為了改變競標規則，防止出現高溢價地，重新改變遊戲規則後，底價也會提高，另外會提出配建公租房等政策，這樣可以保證政府地價在適度上漲比例的情況下，不會因過高溢價，觸發調控部門關注。

截止到9月26日，近7天北京成功出讓的10宗地塊，土地出讓金高達118.69億，接近上半年綜合，在多宗地塊待出讓的情況下，北京9月土地出讓金有望突破185億。

“以北京為首的一線城市的優質土地資源不足，在品牌房企購地意願增強的背景下，以孫河鄉為代表的優質地塊的入市，自然是房企競相爭搶的目標”，一位元房企人士在“2012北京地產資信20強”活動上接受記者採訪時預測，四季度，熱點土地交易還可能繼續升溫。

近期一些龍頭房企正在全國範圍內大手筆的開展“圈地運動”，以萬科、?大，以萬科、?大、華潤為例，進入9月至今，三家拿地金額共計已超100億元。

“近期從中央到地方密集喊話從緊調控，導致部分購房者觀望，並直接影響9月的銷售。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，相對來說，即將到來的10月依然“行情可期”，土地市場和樓市有望再創新高。

新盤漲價潮

中原地產市場研究部統計資料顯示，9月來，北京新建住宅簽約均價為20313元每平米，北京住宅熱銷專案中，與8月均居前100的項目合計有48個，在48個項目中，簽約均價環比8月的簽約均價上漲的28個項目，占比為58.3%，近6成。

提價的幅度有所降低，在48個項目中，在9月簽約均價為22935元每平米，環比8月份的簽約均價22314元每平米上漲幅度為2.8%。

亞豪機構統計資料顯示，9個專案共提供商品住宅1437套，同比增加5.9%。而進入到9月第三個週末——15、16日兩天共有9個項目集中入市，共新增商品住宅2635套。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，包括海澱九號、萬科藍、北京城建•琨廷在內的14個純新盤專案計畫入市，另外還有包括首創•瀾茵山、魯能7號院•頤景溪園、金融街•金色漫香苑在內的20個老專案後期準備開盤。10月計畫開盤項目數量共計34個，創今年新高。

從預計入市專案的定價情況來看，已公佈開盤售價的10個老專案後期產品中，70%的專案開盤價格穩中上升，其中漲幅較大的包括華潤置地潤西山由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米、京投萬科新里程由14500元/平方米漲至16500元/平方米，另外，高端項目紅璽台時隔兩年之後再推新貨量價格幾近翻倍，目前報價為62000-64000元/平方米。

“臨時管制” 引發預期博弈

任啟鑫表示，目前北京市場上開發商漲價呈現分化趨勢，與老專案盲目漲價的策略不同，純新盤專案入市多執行高性價比策略，10月預計入市的14個純新專案當中，目前僅有6個公佈了預計價格，其中海澱九號與亞奧•金茂悅兩項目均以高性價比衝擊高端市場。

以海澱九號為例，該專案地處西三環，周邊在售項目國悅府單價56000元/平方米，中景未山賦則最低950萬/套起，不論單價與總價都不是一般購房者所能承受的。而即將入市的海澱九號首期開盤部分戶型預計均價在33000-35000元/平方米，不僅包含140-150平米的舒適型改善客群的需求產品，還即將推出區域內已近絕跡的65-100平米的一到兩居產品。據調查海澱九號，僅一個月就接待900多組客戶看房，每天看房百人以上，現場人潮湧動。

任啟鑫分析認為，漲價的老專案多為前期已經“以價換量”成功，實現較好的銷售回款，並已經幾近完成全年預定銷售任務的項目，因此漲價起來“有底氣、無壓力”。但是與此同時如果漲價幅度超過市場接受度，則極有可能引發關注度下降。

對於純新專案來說，高性價比的項目定位與銷售策略則是換取項目銷量“開門紅”的關鍵。特別是像海澱九號，同觀•澗橋山、萬年生態城•園博府、望京•金茂府等樓盤，市場關注極高。

同觀地產市場總監賈晨在“同觀•澗橋山”樣板間發佈會回升表示，上半年的銷售雖然不錯，但大都是“以價換量”的結果，進入下半年，資金鏈緩解的開發商將逐漸開始求利潤的過程。

不過，賈晨亦認為，剛需和改善型購房需要對於價格很敏感，價格一上漲，就將形成新的觀望。

“臨時管制”的預期後患

為了防止樓市在10月出現“爆炸式”上漲，9月來，多部委頻頻喊話平穩市場預期。

9月24日，住建部相關負責人在人民日報上喊話稱，適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。在此之前，國土部也發文要求重點監測土地溢價率過高，土地底價設定過高的情況，並密集跟蹤拿地企業的開發節奏，杜絕囤地。

繼中央調控“問責”大錘砸下後，一線城市則從土地和房價上進行“臨時管制”。9月24日，廣州國土房管局稱，為促使房企在“十一”國企期間，積極以價換量，暫時對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目採取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施。

與廣州限制高價房的銷售不同，北京、上海則通過暫停熱門地塊出讓穩定市場預期，9月21日，北京土地儲備中心發公告，暫停10宗地塊出讓，待調整出讓方案後，再入市交易，此前上海也暫停一宗“准地王”地塊的出讓。

然而，市場反映卻呈現與調控部門意願相反的情況。張大偉稱，多地的調控升級措施，只是限制“十一”國慶期間樓市反彈的短期行為，長期來看，將影響供需，導致地價房價輪番飆升。

最重要的是，地方政府雖然暫緩了高價地出讓，但是並沒有降低地價的意思，相反通過提高土地出讓底價等手段，變相提高地價，讓房價的土地成本繼續上升。地方政府通過限制高價房入市，反而讓購房者預期房價會繼續上漲，尤其是高價房目前是政府在幫著控制價格，更要下手早買。

金永祥表示，上述一切“臨時管制”的措施都是暫時的，在各地出臺的政策當中，也都有暫時的首碼，因此市場預期“十八大”以後，地方政府會放鬆控制，市場預期第四季度土地市場和房地產市場仍會繼續上漲。

國務院參事陳全生（微博）亦表示，未來樓市調控的思路應該要注重買房和賣房並舉的調控，允許買房、限制賣房、獎勵租房、閒置罰款。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）表示，臨時管制的調控政策無法解決樓市的根本問題，應儘快啟動與房地產相關的財稅、土地等方面深層改革，建立調控的長效機制。

國家稅務總局政策法規司巡視員叢明也曾公開表示，房產稅下一步將擴大試點範圍，並逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年3月份以後。

陳國強表示，部分地區密集出臺的限地、限售等政策，只是限制“十一”國慶期間樓市反彈的短期行為，長期來看，將影響供需，導致地價房價輪番飆升。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，雖然各地頻在“限購、限售、限貸”上頻做文章，但是房價後續下降的可能性不大，一方面供需矛盾下，市場向賣方傾斜；另一方面土地成本等房地產相關稅費不降，房價下降的空間不大。

“房產稅不應再擴大試點範圍，擴大試點意味著各地稅收的多樣性會增加，這將給普通家庭買房帶來阻力”。在日前舉行的第三屆中國房地產業高峰論壇上，中歐陸家嘴國際金融研究院院長吳曉靈建議，房產稅應該儘早提交全國人大討論，並進一步規範。

吳曉靈說，2003年以來的房地產調控，使房地產市場逐漸趨於理性，暫時抑制了房價的過快上漲。但是頻繁變動的政策使住房消費這一居民的長期行為失去了穩定的預期，“完善制度、穩定預期是未來住宅市場健康發展的重要條件”。

而就在幾天前，國家稅務總局政策法規司巡視員叢明在第五屆中國企業稅務管理創新大會上透露，下一步房產稅將擴大試點範圍，並逐步建立房地產稅制度。房地產稅具體深化時間可能在年底或明年年初，房地產稅最終會在全國實施。

不過他強調，要區分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念，如果按照原值徵收則是房產稅，如果按照評估價值則是房地產稅，評估價值?包括了地價。房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅則不是為了調控。

在吳曉靈看來，關係到住宅市場發展的制度包括住房供給制度、土地供應制度、房地產金融制度和房地產稅收制度。對房地產稅收制度的構建，吳曉靈認為，應該建立全國房產聯網系統，保護合法財產。

她建議，首先應該簡化房地產稅收，維護正常的市場秩序。她指出，房地產行業有諸多的稅收和諸多的收費。稅收方面有土地增值稅、土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅和教育附加費、印花稅、契稅、個人所得稅、房產稅、城市房地產稅，而“暗”的費則是無底洞，根據某房地產公司的預算，至少可以整理出30多種收費專案。“稅是作為國家調控經濟活動的非常重要的組成部分，應該對稅費進行很好的簡化，來明確各種稅費調控的目標是什麼，還應該明確房地產稅的調節物件和目的，穩定市場消費預期。”

2011年年初，上海市、重慶市開始徵收個人住房房產稅，由此拉開了房產稅試點大幕。吳曉靈指出，要搞清楚征房產稅到底是財產稅還是消費稅，“如果說是財產稅，我們在購房的時候已經交了70年的土地使用稅了，現在又要作為一個財產持有者進行徵稅，是不是應該有一個說法？有一個考量呢？”她認為，在我們國家的稅費還沒有認真理清，而且土地私有化不太可能的情況下，把基於土地之上的住宅，作為一個完全的財產來徵稅，可能從法理上也不是特別的完善。

而另一方面，現在國家出臺各種調控措施，是想抑制過度消費，把房產稅定位為消費稅比較好。而消費稅意味著要保障居民的基本消費不徵稅，而對超過基本消費的部分可以徵稅。“這樣的話，可以滿足老百姓正常的居住消費，在這個範圍之內是不用繳費的。但是如果想更多消費，就可以多交一些稅，而國家拿這個稅可以定向反哺對居民保障房的支出，這樣就可以形成一個良性的迴圈。”

吳曉靈強調，她個人認為房產稅不應該再擴大試點範圍了。“針對房產這樣一個家庭重要的資產進行徵稅是非常嚴肅的事情，而且稅收制度應該由全國人大制定。過去因為在改革開放初期，制度變化比較多，為了適應改革開放形勢的發展，很多稅收制定權交給國務院。而房產稅這樣一個涉及13億人生活的稅種，應該交由全國人大討論。一個稅，在政策意圖沒有明確，稅收標準沒有明確的情況下，推廣下去，全國會產生多種不同的稅種，因此，應該儘早提交全國人大討論，到底是財產稅還是消費稅，針對什麼來調控，調節的目標是什麼？儘管可能出臺的時間會推遲，但是稅政討論的過程，就是全民統一認識、凝聚共識的過程。在這個過程當中，大家知道有這樣一個稅要出來了，也會對自己的消費行為適當考慮，也可以起到抑制過度消費和投機的作用。”

吳曉靈的這一觀點得到原中國建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾的認同。她指出，房地產調控要達到良好效果，必須嚴格控制投機性需求進入，但是房產稅並不是唯一方案。

“一些討論認為房產稅是最好的替代政策，但我認為房產稅不是理想的替代方案。今年政府報告提出改革房地產稅收制度比較妥當。中國目前不具備徵收物業稅的條件。”謝家瑾指出，中國在生產環節的稅負相當高，比如中國的土地出讓制度，提前徵收70年的土地出讓金，開徵物業稅會產生重複徵稅。“物業稅是財產稅，而中國對房產只有使用權。”她建議，對擴大物業稅要從長計議，替代政策要能夠抑制投機，適度控制投資，最好還要考慮到操作和徵收的成本。

謝家瑾認為，走出房地產調控迷局應該把握住幾個問題，即房價上漲和下跌的根本原因是市場供求關係導致的，市場供求的改變不是短期內能做到的，長期政策應該立足於三個基本一個控制，供求關係基本平衡，供求結構基本合理，房價基本合理，始終控制投資性購房的進入，增加供給是釜底抽薪之策。

來自新加坡的公司鵬瑞利近日在北京土地市場連連出手，而美國黑石集團日前也被證實，以18億元收購上海華敏帝豪大廈部分物業。

分析人士認為，這兩個不相關事件在本質上非常相似，不僅是外資看好內地房地產的信號，也預示著其在內地商業地產的新一輪擴張。

北京市土地整理儲備中心網站顯示，9月25日，鵬瑞利通州開發有限公司和北京美融加投資有限公司聯合體以9.05億元競得通州一地塊；就在前一天，該聯合體才剛剛以8.21億元摘得同區域一幅地塊。而幾乎是同一時間，著名的美國私募股權基金黑石也被證實，已洽購了上海華敏帝豪大廈的25層物業，這項交易的總價為18億元。

近兩年來，以凱德商用等為代表的外資房企在中國發展加速。中國區總裁駱偉漢曾表示，五年內凱德商用物值將翻倍。

不過，正略鈞策管理諮詢合夥人兼副總裁郝炬認為，目前外資企業在中國的擴張並不快。“與內地商業地產商如萬達跑馬圈地不同，中國香港、新加坡、美國的外資企業更關注品質和收益，運作的節奏也相對穩健。”

據仲量聯行的統計，去年以來鵬瑞利在瀋陽、成都等地收購商業地產項目超過60億元。與以往在華擴張主要通過收購成熟的物業項目不同，鵬瑞利選擇在北京直接拿地參與開發，這還屬於第一次。

日前越秀房托（00405,HK）以蛇吞象之勢收購越秀地產（00123，HK）旗下廣州地標性的建築物廣州國際金融中心（以下簡稱：廣州IFC）。今日上述兩支股票雙雙停牌，網易財經從廣州IFC開業會上獲悉，越秀房托收購廣州IFC交易在今日正式完成，且借廣州IFC全面開業的情勢下，越秀房托將向市場配售新基金單位，集資額高達30億元。

越秀地產執行董事運營總經理陳志鴻對媒體表示，看好該專案包含寫字樓一年的運營管理狀況，IFC正式入市推進集團旗下地產業務升級，通過地產和基金雙平臺驅動，實現由傳統的房地產開發模式轉向開發+運營+金融的高端發展模式的轉型。

81億元投資IFC 正式入市

作為廣州地標性的建築廣州IFC,從拿地到正式進入市場都備受關注，在天量寫字樓供應的珠江新城區域，IFC的招商情況以及租金一直頗具爭議。今日網易財經獲悉，從拿地動工到專案全面進入市場，歷經7年時間的廣州IFC旗下酒店、寫字樓以及公寓、商場等全面進入營運狀態。

據悉，該項目總建築面積45萬平方米，總投資高達81億元，其中酒店投資就達到30億元。建築總高度432米，共103層，是集超五星級酒店、超甲級寫字樓、高檔商場、國際會議中心、服務式公寓等一體的大型綜合體專案。

該項目于2005年底動工建設，2007年地上部分開工，2008年底結構封頂，2009年啟動全球招商，2010年亞運會前試運營，2011年寫字樓開業進駐。陳志鴻介紹，目前，項目已完成超過85%的招商面積，其寫字樓租金價格最高達300元/平方米/月。寫字樓租賃方面，銀行、證券、基金、投資等多家機構以及大型企業和金融服務業占比63%。

雙平臺模式轉型加速

今年5月，越秀集團以左手倒右手的買賣，將廣州IFC成功注入越秀房托，而越秀房托也借此總資產大幅增加兩倍。今日，這筆買賣正式完成，越秀房托趁勢向市場配發新信託單位，以最多折讓8.6%，總集資額約36億元。

越秀地產房托資產副總裁梁丹青向媒體確認今日上午正式啟動基金的配送工作，主要是針對第三方獨立機構以及專業的投資者，整個配送的程式和操作由香港六大投行來做包銷商。

同時，他表示隨著國金專案注入，房托整體資產實現擴大，加上以往持有的商業項目，市值超過百億，公司的運營管理和組織架構將會做相應的調整，應對規模的增長，同時強化融資能力，預計越秀地產旗下更多的優質物業將有機會注入越秀房托。

陳志鴻指出，這是越秀地產與越秀基金的雙贏，縮短原來長達16年的投資回報期。推進越秀地產業務轉型升級，通過越秀地產和越秀基金雙平臺驅動，實現由傳統的房地產開發模式轉向開發+運營+金融的高端發展模式的轉型。

網易財經注意到，國內不少的開發商欲實現地產加金融的雙模式發展平臺，但因資金以及管理及資源等多方面因素其業務進展緩慢，並未得到實質性的進展。諸如金地一體兩翼發展。

越秀集團有相關人士向網易財經透露，未來越秀地產將作為負責前期開發，分享土地溢價及一次性銷售的豐厚利潤的上市平臺，而越秀房產基金則成為篩選能產生穩定現金流的商用物業作收購目標，分享長期穩定現金流以及升值收益的平臺，兩大平臺的互動將則形成了“開發+運營+金融”的整合性房地產價值鏈，加大調控之下企業抗風險能力。

廣受業內關注的上海徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊（以下簡稱徐匯濱江地塊）今日 （9月27日）開始掛牌報價。根據上海市規劃和國土資源管理局的有關資訊，該地塊的起始價格為31.5億元。截至昨日記者截稿，已有多達33家房企領取了競買申請書。雖然距離競買申請的截止時間10月10日還有半月，但已經有2家企業提交了競買申請。

此外，楊浦區平涼街道22、23街坊地塊（以下簡稱平涼地塊）起始總價為32.6億元，即將於明日（9月28日）起掛牌競價。該地塊目前也已有17家房企領取了競買申請書。

中原地產集團研究中心資料顯示，去年1月，遠洋地產以31.4億元摘得楊行鎮西城區北塊G-2-1地塊（A塊），成為上海去年至今成交總價最高的土地。

中原地產集團研究中心高級經理劉淵對《每日經濟新聞》記者表示，這兩幅地塊的起拍總價是今年上海土地市場中的前兩名。無論哪一塊出讓成功，或都會刷新自去年調控以來上海土地市場的最高總價紀錄。

樓板價或突破2萬元/平方米

上海市規劃局發佈的掛牌公告和答疑紀要顯示，徐匯濱江地塊出讓面積66530平方米，容積率2.5。以此計算，該地塊的規劃建築面積要超過16.63萬平方米。有媒體統計，此宗地是徐匯區近3年來出讓的第二大地塊，僅次於綠地集團2009年拿下的斜土街道107街坊龍華路1960號的地王地塊(目前為綠地海珀旭暉專案)。

據瞭解，該地塊的規劃用途包含了商業、住宅和辦公，住宅的比例最高可以達到45%。但其中需配建2000平方米的居委會及活動室等社區服務設施以及5%的經適房房源。

記者在現場發現，目前，地塊四周已經被圍牆圍起。

該地塊北面是2007年就已交房的徐匯濱江豪園等成熟社區，東北面緊鄰綠地海珀旭暉，南面是尚海灣豪庭專案。

21世紀不動產上海區域分析師羅寅申提供的資料顯示，徐匯濱江豪園目前的二手房均價在4萬~4.2萬元/平方米。公開資料顯示，綠地海珀旭暉項目累計合同均價為54487元/平方米，而尚海灣則更是高達67052元/平方米。

中華企業股份有限公司（600675，SH）市場部經理戴正芳對《每日經濟新聞》記者表示，33家企業領取申請表，雖然真正會參與到競拍的企業很可能會降低至6、7家，但在目前的市場下，此地塊已經屬於很搶手的地塊。原因是該地塊屬於市中心的濱江地塊，其稀缺性極高，周邊專案銷售情況都不錯，這些都大大提振了房企的購地熱情。預計該地塊的成交樓板價會突破2萬元/平方米。

“土地市場回暖論”言之過早？

對於上海徐匯濱江地塊掛牌報價，33家房企已領取競買申請書一事，業界有評論認為，這意味著土地市場已經開始回暖。

對此，中原集團研究中心高級經理劉淵並不認同。他表示，房企銷售額和購地金額的比值去年達到21.6%，今年到目前為止僅13%，為2008年以來最低，因此，目前遠遠沒有達到房企“搶地”的程度。這一現象只能反映出，一些開發商在上半年銷售業績較好的情況下，開始拿地為企業發展進行補充和佈局。

戴正芳進一步指出：“由於市中心地塊已經非常稀缺，因此這類優質地塊肯定會受到房企的熱捧，這也是今後房企拿地的趨勢，但這並不意味著土地市場開始回暖。對於開發商而言，土地是生產資料，因此房企就算在高價位拿地也很正常。”

上海搜房網截至9月25日的統計資料顯示，10月上海將有22幅地塊入市，出讓面積121.3萬平方米，起始出讓金總額達121.62億元，或成為今年土地成交面積及成交金額最高的月份。

劉淵表示，目前調控並未放鬆，房企融資管道也受到限制。因此面對又一輪土地出讓潮的到來，開發企業拿地將日益謹慎，對位置偏遠的地塊興趣會大幅減弱，房企會把主要資金力量放在優質土地的爭奪上。

自限購政策出臺後，商業地產迎來爆發式增長。一時間，我國各地城市綜合體、商業廣場猶如雨後春筍般拔地而起，南京房地產市場亦然。資料顯示，目前南京在建的城市綜合體超過50家，而在兩年前不過20家，其熱度可想而知。

記者瞭解到，南京南站從去年6月正式運營以來，其周邊商圈的受益情況卻各不相同，可謂“幾家歡樂幾家愁”。目前，作為南站商圈重頭戲之一的明發商業廣場，卻有一些遇冷。記者在現場看到，其部分商鋪處於閒置當中。對此，一名國內房產行業協會的負責人分析認為，該商業廣場的開發商明發集團前期對商業定位出現了判斷失策。

部分商鋪閒置

“真沒有想到，當初買的商鋪到現在已經閒置將近三年了”，南京市民楊先生對《每日經濟新聞》記者介紹說，三年前，他在南京明發商業廣場購買了一間商鋪，當時就是看中了開發商所稱該商鋪地處南京南站商圈，南站開通之後超大的人流量將會給商鋪帶來火爆效益。

公開資料顯示，明發商業廣場於2008年6月首次開盤，當時推出的兩棟房源在兩個月內就銷售一空。借著這股熱銷之風，明發集團又推出了200多套商鋪，隨後不久便售罄。

楊先生透露，他家離南京南站不遠，他和妻子商量後決定買一個商鋪，等到南站開通後做煙酒生意。由於當時置業顧問對該商圈未來發展描述很好，以至於他並未擔心客流量。“商鋪交付之後，我們花了幾個月時間裝修，然後開始營業，但生意並不好，有時候一天一筆生意都沒有”，楊先生對記者說，“到現在已三年了，生意沒有起色，招租很久也沒有人過問。”知情人士也告訴記者，像楊先生這種情況還有很多。

走進這些空置的商鋪之中，記者在現場看到，眾多商鋪的玻璃門上貼上了招租或者出租的字樣，而這些被招租的商鋪?面落滿灰塵，甚至淪為雜物儲藏室。

業主質疑運營

除了商鋪一直閒置，業主們對明發商業廣場的運營能力提出了諸多質疑，如硬體設施不達標、交通設施未完善等。

記者瞭解到，明發商業廣場至今還有很多業主拒絕交付。他們認為，很多商鋪門面安裝了消防栓，佔用近三分之一的面積，而房屋結構圖中並沒有消防栓。另外，部分商鋪的水電煤尚未到位，也影響了商鋪對外出租。

業主胡女士對記者透露，起初購買商鋪的時候開發商不包租，後面購買的業主則可以包租。當初，置業顧問向她介紹，在客戶同意的前提下，開發商承諾包租5年。按照包租協議，前三年業主沒有任何收益，但是房款可以減免一部分，第四年業主能獲得9%的租金收益，到了第五年則會有10%的收益。置業顧問表示，包租協議僅適用於剩下未售出的房源，之前的房源則沒有這項承諾。

和胡女士有同樣說法的還有楊先生，他說，“交通、房屋品質都存在問題，更重要的是在購買前，開發商承諾的統一招商和運營都沒有兌現，明顯是虛假宣傳。”

對此，明發集團下屬子公司明勝商業管理有限公司一位工作人員表示，“我們並沒有給業主承諾過統一招商，只是與一部分業主簽訂了委託租賃合同，這和返租是有本質區別的。”而就商業廣場的運營問題，他表示，專案的商業運營正在整體有序推進，影院、電器、百貨的開業已在計畫之中，目前明發商業廣場採取的是逐步開業的計畫。

專案定位問題

據《每日經濟新聞》記者瞭解，雖然明發商業廣場遇冷，但南京南站的巨大人流量還是給其他店鋪帶來了超高人氣，麥當勞、肯德基、真功夫等門店均人滿為患。

“南站招商很多都已完成，等到其他商戶開業之後，旅客在南站內就能解決各種消費需求，明發商業廣場可能會遇到更大的壓力”，南京房地產行業一位業內人士對 《每日經濟新聞》記者說。

事實上，造成明發商業廣場的窘境，很大程度上或源自開發商的定位問題，一名國內房產行業協會的負責人分析認為，明發集團前期對商業定位出現了判斷失誤，一個商業體想要運營成功並不僅僅依靠人流量，而是如何把握消費人群，“南京南站與地鐵已經形成了無縫對接，旅客可以坐地鐵去附近的商圈消費，而不會選擇交通不便的明發商業廣場。”

上述人士均認為，商鋪成功與否和開發商定位有較大關係，開發前期就應該做嚴謹規劃，而明發商業廣場目前的問題在於商業物業的經營，明發集團應該拿出資金投入更完善的經營管理。

佳兆業集團深耕數年的舊城改造即將發力。今年年底前後，佳兆業將在深圳推出50萬平方米、約5000套房源，極大地充實深圳樓市的新房可售量。

這些房源正是佳兆業之前所拿的舊城改造專案的一小部分。本報記者採訪中發現，除了佳兆業之外，招商、萬科、保利等大型地產商都在尋求舊城改造專案以拓寬拿地方式，他們所關注的區域不僅局限於深圳，也瞄準了全部一二線城市。

9月20日，佳兆業深圳公司董事長兼總經理喻維選表示，目前公司依然堅持剛需策略，預計今年年底前後，深圳區域將推出高達230萬平方的貨量，其中最大體量達到180萬平方米佳兆業廣場綜合體。

值得注意的是，上述房源和項目，均來源於佳兆業參與的深圳城市更新計畫。佳兆業2012年半年報顯示，目前佳兆業在華南區域的深圳、廣州、珠海、東莞等城市有超過30個城市更新項目，規劃面積超過1000萬平方米，接近其總土儲量的一半，其中深圳一地便有580萬平方米。截至9月24日，佳兆業有超過200萬平方米的城市更新已完成政府立項，寶吉項目、環球中心項目、鹽田整體搬遷項目更被列入深圳市政府“十二五”重大建設專案。

城市更新和舊城改造已經上升為佳兆業的公司戰略。2011年年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據透露，由於政府和銀行對此類項目比較支持，也為項目的短期運作提供了較為充足的資金。

本報記者發現，以區域優勢實現專案保值升值、完善配套實現土地升值、隨片區價值提升自我增值，城市更新因而受到眾多開發商青睞，利潤亦在這個過程中產生。目前，便有華潤、新鴻基、金地、招商、萬科等20余家地產商參與深圳的舊城改造。

9月23日，中海地產與深圳福田區政府簽訂戰略合作協議，雙方將在總部建設、城市更新建設、保障性住房、發展綠色建築、發展樓宇經濟和社區文化建設等六方面展開合作。接近中海地產的人士透露，一向喜歡拿“淨地”的中海之所以參與城市更新，是因為深圳的建設用地幾乎用盡，而城市更新和舊城改造的空間驚人。

再有上市公司趁市況回穩配股，越秀房託（405）昨天開市前停牌，並配股集資近30億元，以支付收購廣州國際金融中心部分代價，而經營「吉野家」的合興（047）在公布業績後遭大股東洪氏家族兌換可換股債券大手減持套現，兩股配股涉資合共近40億元。消息指出，由於越秀房託的配售價有7.5%的分派回報率，故配股已獲3倍認購額。

根據銷售文件，越秀房託昨天發售9.05億基金單位，相當於擴大後股本約45.8%，每單位配售價為3.3元，配售價較前日收市價3.61元折讓約8.6%，集資規模約29.87億元，所得資金將用於支付向越秀地產（123）收購廣州國際金融中心代價。文件指出，越秀目前正計劃進一步向平保（2318）等投資者配股，或遞延基金單位與越秀地產，集資3000萬美元（約2.34億港元）。此外，公司將來或有條件下配售5000萬美元的基金單位給人保資產管理公司，但尚待監管部門批准。換言之，加碼集資約8000萬美元或6.24億港元；令總集資額約36.09億元。

合興折讓逾一成批股

對於是次越秀房託配售價，遠較6月底公布的「最低配股價」3.56元低，集團回應指該價只是「最高攤薄發行價」，並非最低配售價，而向銀行增加融資額度，有助減低配售新基金單位的數量。管理層表示，曾研究配股及供股方案，最終認為配售比供股更能避免大行壓價購買新基金單位，更合乎小股東利益。而為收購廣州IFC而向銀行融資，已超過原先的12億元人民幣，利率為HIBOR加280點子。

合興同日收市後遭大股東減持套現，據銷售文件顯示，洪克協家族按每股0.37元出售19.05億股舊股，套現約7.05億元，配股價較昨天收市價0.43元折讓逾一成。翻查資料，合興目前已發行股本僅約5.2億股，意味洪氏家族是透過兌換手上可換股債券後配售套現。

合興於去年底宣布，以34.75億元向大股東收購內地逾200間「吉野家」特許經營業務，全部代價以發行可換股債券形式支付，換股價0.37元，與是次配售價相同，倘若將可換股債券全數兌換，將相當於逾90億股股份，相當於現時已發行股本的18.4倍，意味倘若洪氏家族欲維持大股東地位，需要同時兌換大量可換股債券。

8月樓按熾熱急升29%

本港8月份新批住宅樓按貸款額按月增加29%，至252億元，而月內新申請貸款宗數更大升31.8%，平均貸款年期更由25年延長至25.5年。市場人士指出，金管局於本月中再出招收緊樓按措施，儘管樓市交投仍然活躍，預期9月份新批按揭升勢或會略為減慢。

申請宗數創三個月新高

金管局統計顯示，8月份新申請按揭宗數14023宗，按月大升31.8%，月內新批按揭貸款金額亦增加29%，其中涉及二手市場交易所批出貸款增加42.8%，至181億元，是帶動新批按揭大升的主要原因。期內貸款年期由7月的300個月延長至306個月。但月內新取用的按揭貸款額按月僅升1.9%。

「8月份樓按特別活躍，加上樓價上升及美國推出QE3，相信金管局見到有關情況才推出收緊樓按措施」，永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全指出，儘管金管局本月中推出收緊「二套房」審批標準及限制按揭年期三十年的措施，樓市交投仍然活躍，因為冷卻樓市始終有賴供應，措施對有實力無須借貸的買家並無影響，但需要利用銀行按揭的交易，或多或少會有所減少，過去的樓按申請中，約10宗便有3、4宗涉及「二套房」，估計9月份新申請的按揭升勢按月或會有所減慢。

建行亞洲行政總裁兼首席執行官郭佩芳指出，在當局收緊按揭措施後，該行樓按宗數有所下跌，估計時現時樓價高企，及市場觀望氣氛濃厚所致。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，8月份按揭申請宗數創三個月新高，是因新政府放寬明年白表客購買未補地價居屋名額，刺激成交；樓價高企，將平均按揭貸款金額推至263萬元新高，平均還款年期升至25.5年，同創歷史新高。

全年貸款難望反彈

金管局9月中推出新按揭指引，劉圓圓預期︰「將終止平均還款年期的升勢，惟樓價在業主惜售的情況下，將令平均按揭貸款金額繼續上升，料第四季按揭數據逐步反映措施的影響力。」下半年物業成交雖然由低位回升，因再有收緊樓按措施，料整體按揭貸款難望反彈，全年新取用按揭貸款額將創五年新低。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦預期，全年新取用按揭貸款量較去年減少約兩成，而今年累積樓價上升達15%，帶動新批按揭的平均貸款額亦節節上升，不少客戶延長還款年期，以減低每月還款額，8月份新批按揭平均貸款年期為25.5年，屬歷史上最長年期，她並預期平均按揭年期續有延長趨勢。

王美鳳指出，由於金管局收緊樓按的措施，包括降低非自用第二套房按揭申請人的供款佔入息比率上限由50%下調至40%，將令更多申請人拉長按揭年期以減低每月供款。

新世界發展（017）公布，截至今年6月底止年度核心盈利50.2億元，按年上升7.5%，略遜市場預期，維持派末期息每股0.28元。

業績公布後股價急升逾3%，惟未能企穩12元關口，收報11.96元。主席鄭家純表示，今個財年計劃推出9個住宅項目，涉及3300單位。年初至今，集團合約銷售金額為92億元，而本財年至今（即7月至9月25日止），合約銷售金額已達37億元。

新世界發展營業及市務總監楊文表示，元朗龍田村項目Park Signature將於短期內申請售樓紙，連同西區南里項目Eight South Lane及跑馬地桂芳街項目，將於明年上半年推售。

此外， 據了解，尖沙咀柯甸士站項目C地盤項目，共提供576伙，新世界已向地政總署申請預售樓花同意書，項目將於明年推售，呎價將參考九龍站上蓋屋苑。

截至6月底止，集團物業發展溢利按年增長21%，至52.852億元，物業投資業務溢利升2.6%，至10.852億元。期內，春暉8號、溱岸8號、名鑄及迎海四個項目，今財年至9月25日，共售出1318伙。

此外，在出售非核心資產方面，包括發展的住宅物業的商舖及車位，涉應佔金額約7億元，管理層表示，現亦正與有興趣人士，就出售非核心資產進行積極磋商。

新世界中國地產（917）截至今年6月底止年度股東應佔溢利增加1.82%，至30.8億元，每股盈利42.04仙，派末期息0.04元。



新世界倡取消售樓紙申請制度
縮短單位推出時間即時增加供應

為壓抑熾熱的樓市，新特區政府早前連環出招；然而，相關政策未見奏效。新世界發展（017）主席鄭家純認為，長遠要令樓市降溫，必須大量增加供應，建議港府可考慮取消預售樓花同意書（俗稱「售樓紙」）的申請制度，縮短單位應市的時間，令市場上可即時有大量單位供應，惟可行性需要詳細研究。

鄭家純：不會囤積項目

鄭家純表示，政府接連出招後樓市仍然熾熱，主要是市場上供應的單位數量少，這是過去8至10年累積下來土地供應減少的原因；而新政府所推出的政策，最快也要2至3年才能看到成效，故建議取消預售樓花同意書的申請制度，便可令不少項目馬上推售，紓緩市場上供不應求的情況。他強調，新世界集團從來不會囤積項目，一旦獲得售樓紙，便會即時推售。

他認為，新政府的取向是適度增加供應，引導樓市平穩健康發展，減低市場過於波動的風險，而非通過激烈的行政手段影響樓市自然發展。他又同意港府增建公屋，因為可以解決低下階層的住屋需求。不過，他表示，現時令樓價難以下跌的原因是建築成本持續上漲，即使每方呎地價低至三四千元，計及建築費後，每方呎成本也至少要7000元至8000元，相信短期內樓價也難以大跌。

政府主導新界東北發展

被問到政府積極推動新界東北發展區，鄭家純表示，新世界目前在該區一帶擁有約100萬方呎的土儲，認為有關該地區的發展概念不俗，可帶來經濟效益，惟期望政府在具體發展規劃及賠償方案方面，可顧及各階層及各方面的利益，令社會「噪音」減少。

至於東北地區應如何發展，他回應說，有關發展模式應由政府主導；他指若出，將河套區發展成特區中的特區的方案可行，將對港有利，惟細則需要小心研究。

集團近日以獨資方式「爆冷」投得市建局旗下旺角波鞋街項目，鄭家純坦言，集團其實一直有積極出價投地，只是入標價較為保守。

他認為，波鞋街項目是極具發展潛力的項目，估計總投資額約40億元，預期需時3至4年落成。

此外，外界對於集團創辦人鄭裕彤上周入院至今仍未出院非常關注，鄭家純昨天再次重申，鄭裕彤自3月退休後，已沒有沾手集團業務，故相信對集團運作並無影響。

至於彤叔入院後翌日集團股價應聲下跌，他認為，股價只是跟隨大市的表現，相信與彤叔入院消息無關。被問到接掌集團業務7個多月後有何感想，他笑言，滿意個人表現，又表示：「都是做該做的事。」

新界區多個大型新盤高價出擊，掀起同區反價潮，進一步拉高二手樓價。沙田中心連錄兩宗反價個案，其中海寧大廈高層一房單位反價10萬元，以320萬元易手，呎價8488元，創屋苑新高。

美聯物業首席高級營業經理陳國良指出，沙田中心昨天連錄兩宗反價成交，同屬高價個案。其中海寧大廈高層E室，面積377方呎，原本開價310萬元，近日反價至320萬元，幅度3.2%，並獲買家承接，呎價8488元，創屋苑歷史新高；買家為投資者，原業主則在2009年5月以168萬元購入單位，易手賬面獲利152萬元或90.5%。

偉華月升15%極誇張

東寧大廈高層A室反價幅度更大，單位同屬面積377方呎一房戶，惟望內園景，起初放盤叫價300萬元，原業主見近日市況熾熱，各屋苑均錄得破頂價成交，即反價至315萬元，幅度5%，同樣獲得承接，成交呎價8355元，為屋苑呎價紀錄第三高。

陳國良指出，新界區多個大型新盤推出，加上美國QE3推出，令區內業主更加進取，議價幅度甚少。此外，市場盤源甚缺，一眾業主更加「唔憂賣」，沙田中心本月的平均呎價漲幅驚人，最新報7840元，按月漲7%；成交量則放緩，按月跌逾兩成，至11宗。

同區偉華中心樓價升幅同樣驚人，最新錄得成交的3座中層B室，面積468方呎，成交價達367萬元，呎價7842元，屬屋苑次高；月初時同類單位造價介乎320萬至330萬元，最新成交價已跳升近15%，代理直言，屋苑造價「誇張」。

太古城單日成交5宗

港島區方面，中原地產助理區域營業經理趙鴻運表示，太古城單日錄得5宗成交，其中富山閣高層E室以738萬元易手，呎價10680元。

此外，市場消息指出，屋苑日前以596萬元售出的太湖閣低層F室，疑買家因承造按揭有困難，終決定撻訂，該單位昨天以600萬元重新推售，呎價9360元。

城規會3月底就西九文化區公布發展圖則草圖，進行為期三個月的公眾諮詢，及後接獲10份申述和3份意見。城規會明天將審議有關申述和意見，規劃署認為，項目已經過廣泛的公眾諮詢，也不認為非建築地帶等不足，不建議因應所接獲的意見進一步修訂草圖。

城規會因應西九文化區的發展計劃，把計劃所涵蓋的40.91公頃發展區範圍，由西南九龍分區計劃大綱草圖中剔出，並納入新的發展圖則草圖內。整個發展區的地積比率上限1.81倍，可建樓面約797萬方呎，其中住宅樓面不多於20%，約35%至40%屬文娛藝術用途，餘下樓面則可發展為酒店、寫字樓和零售樓面等。

西隧公司早前關注，若將來在西區海底隧道出入口的位置增建設施等，可能對隧道頂部帶來額外負荷，也將妨礙公司進入隧道頂部進行維修保養；並關注連接九龍站的重點行人天橋和柯士甸道行車天橋高架段等，可能令西九龍公路嚴重擠塞和對道路使用者構成危險。

規劃署表示，草圖主要列出西九文化區的主要土地用途，至於建議在西隧口發展的設施，則有待西九管理局在詳細設計階段進行技術研究，目前不適宜如西隧公司建議把西隧頂一帶列為非建築用地。

另外，有意見關注非建築用地的闊度只有8至15米，並不足夠，應該增加至20米以上才合理。規劃署指出，草圖上設有的5幅非建築用地，主要用作行人道及改善發展區的空氣和景觀通透度，除非建築用地外，透過中央廣場和建築物的設計，也可以促進發展區的空氣流通。規劃署認為，整個發展的規劃主題、發展模式和密度等已經過廣泛公眾諮詢，建議城規會毋須進一步作修訂。

美國QE3出台，本港工商舖買賣氣氛續旺，觀塘寧晉中心分層單位呎價創區內新高，業界人士指出，商廈升幅嚴重落後大市，預計今年全年甲廈呎價可望上升10%。

中原（工商舖）寫字樓部董事鄭繼標表示，第三季商廈買賣氣氛向好，觀塘區繼敬業街49號頂層特式戶早前以呎價約10000元獲承接後，寧晉中心高層H室亦以呎價10000元易手，突破萬兆豐中心呎價9800元的紀錄，成為九龍東商廈新指標。

該行營運總監潘志明預計，QE3效應未來一年將利好工商舖市場，今年整體工商舖買賣約1.5萬宗，與去年相若，東九龍商廈售價按年可升30%。截至9月13日QE3公布前，該行今年營業額5.36億元，故決定把全年目標由6億元，調高至7.2億元。

香港置業至尊商業董事翁鴻祥表示，商廈呎價年內升幅嚴重落後大市，只有5%至8%增長，相對舖市仍有追落後空間，預料本年港島區整體甲廈呎價可升至22400元的新高。

香港置業工商舖行政總裁黃漢成指出，港置工商舖目前人手逾70人，預料至年底可增至100人。該行預料，第四季寫字樓的售價將與第三季相若，全年甲廈呎價可升10%；乙廈則有約8%升幅。租賃方面，商廈全年平均呎租表現將保持平穩。

市場消息指出，銅鑼灣萬國寶通中心34樓全層，面積12676方呎，以每方呎34元租出，創該廈新高。

信置（083）昨天公布，白石角天賦海灣第三期海鑽已獲批售樓及入伙紙，連同瓏門、迎海等，過去一個月已有5個項目獲批售，速度明顯較以往快。海鑽本周末將開放現樓供參觀，至於長實（001）荔枝角道項目則命名「一號．西九龍」，發展商預計短期內可獲批售樓紙；連同太子道西Kadoorie Hill、元朗尚悅和深水埗曉尚等均預計於下月推售，「迎瓏之爭」尚未結束，便有約3300伙加入搶客，令一手市場再度陷入混戰。

長實執行董事趙國雄表示，集團一直滿意新盤批出售樓紙進度，旗下樓盤也順利獲批；他以新地（016）將軍澳天晉二期為例，申請兩個月便獲批預售樓花，但一些鐵路項目或因涉及公共交通等設施，審批需時。

他指出，長實今年累積已沽逾3000伙，套現逾250億元，日出康城3期及荃灣七區項目正申請售樓紙，能否年內推售仍要視乎售樓紙批出進度，但按集團慣例，取得售樓紙後必盡快推出，預計至年底樓價仍有約5%的升幅。

長實地產投資董事黃思聰預計，一號．西九龍短期內可獲批售樓紙，昨天向代理發出宣傳委託書；由於西九龍鮮有新盤供應，雖然項目僅286伙，但仍將分批推出，期望每批均有可觀的加幅。

黃思聰表示，項目指標呎價約1.4萬元，中高層呎價相信可達2萬元，高層單位可挑戰區內新高，但按集團一貫做法，首批將有優惠。

另外，信置昨天突擊召開記者會，集團營業部總經理田兆源【圖】表示，海鑽前天已獲批售樓紙及入伙紙，昨天並上載樓書，集團將在本周六開放海鑽現樓交樓標準單供參觀，為3座9樓A室，面積2842方呎，為項目面積最大的標準戶，命名為「瓏海鑽」。整個項目共有14伙「瓏海鑽」，除3座A室外，面積約2727方呎的B室亦屬此類單位。他表示，單位造價將參考天賦海灣1期的天池屋，即呎價23500至27600元，預計入場費約6700萬元。

田兆源指出，海鑽雖然已批售樓，但仍採取惜售策略，不急於推售。市場人士預期，海鑽有機會在10月內推售，呎價介乎1.7萬至1.8萬元。

此外，日前批出售樓紙的Kadoorie Hill，發展商會德豐地產昨天也上載樓書，項目最快可在下周四正式發售。市場消息指出，昨天已有買家入票洽購單位，更有指部分單位已獲預留，預期標準戶意向呎價約在2萬元水平，特色戶則約2.5萬元。此外，中國海外發展（688）也部署推售九龍城龍苑，昨天亦供買家入票洽購單位。

投資者羅家寶等持有的沙田雍雅山房項目，已命名為雍雅山別墅，共提供21座獨立屋，第一太平戴維斯表示，項目已接近竣工，最快在10月底推出。該行住宅銷售部資深董事張作基指出，每間獨立屋高兩層，期望成為同區豪宅新地標。

資本策略（497）旗下的尚家生活年中斥資逾14億元購入渣甸山白建時道松園項目，昨天引入高富諾及泛海國際（129）作為策略性股東，並將重建為地標式豪宅，於2017年完成；另外，紅山半島頂層以呎價1.83萬易手，創屋苑分層新高。

尚家生活昨天公布，夥拍高富諾及泛海參與渣甸山白建時道松園發展，並重建為區內大型全新豪宅，但文件並未透露高富諾與泛海的權益分布；據了解，兩者作為策略性股東，持有項目約20%權益，換言之，資本策略仍為項目的大股東。

資料顯示，發展商在7月份收購項目，預期今年12月完成交易，項目可建樓面面積約7.5萬方呎，預計落成後的定位或比太古地產（1972）同區的OPUS更高，由於看準高富諾有國際物業發展經驗，遂由三家公司合作發展。

市場消息指出，大潭紅山半島5座頂層連天台單位剛以6300萬元連租約易手，面積3443方呎，呎價18298元，創屋苑分層新高；原業主在2004年以2800萬元購入，賬面大幅獲利3500萬元。

中原地產分區經理周耀棠表示，西半山羅便臣道31號低層B室連租約以2120萬元易手，呎價1.58萬元；原業主在2008年以1685萬元購入單位，賬面獲利435萬元。尖沙咀港景峰3座高層B室以1850萬元售出，面積1084方呎，呎價1.7萬元。

長實（001）中半山君珀頻獲大手掃貨，土地註冊處資料顯示，項目10及11樓全層共4伙合計以2.6億元沽出，登記買家均為馬永茂，與內蒙包頭華美稀土高科有限公司董事長同名。

市場消息指出，大坑上林獲買家以1.3億元連掃2伙，其中1座高層C室複式單位，面積2605方呎，以3.55萬元售出，售價約9247.75萬元；另一伙為面積1563方呎的2座高層B室，成交價3798萬元，呎價2.43萬元。

政府推出的SSD稅即將屆兩年，雖然成功擊退炒家，但卻令放盤量急跌，十大屋苑二手放盤總量兩年間急跌25%，其中沙田第一城更急降53%，跌幅最勁，因而帶動二手乾升。

第一城急降53% 鎖匙盤僅3

根據前綫地產代理提供數據顯示，十大傳統藍籌屋苑二手放盤量，於2010年11月19日宣布推出SSD稅時放盤量約6,250伙，現時放盤量只有4,667伙，下跌25%。其中，跌幅最明顯是沙田第一城，放盤量由SSD稅生效前夕的907個，跌至現時的430個，跌幅達53%。沙田第一城現時430個放盤中，只有3個單位屬於「鎖匙盤」（即業主把鎖匙交給代理，該買家自由入屋參觀），可算歷史新低，準買家惟有接受無樓睇的情況置業。

有地產代理指出，鎖匙盤嚴重短缺，代理惟有相約業主開門予客人睇樓，有時多個代理同時要求業主開門，給予業主樓市大旺的錯覺，故令業主放盤心態愈來愈心紅。

大屋苑充斥大量叫價偏離現實的單位，以沙田第一城為例，31座一個395呎的細單位，業主放盤叫價350萬，呎價8,860元；而黃埔花園9期10座一個1,971呎的海景單位，業主放盤叫價3,200萬元，呎價逾1.6萬，直逼豪宅價格。

由於小業主叫價愈來愈偏離現實，多個藍籌屋苑交投急跌，形成乾升現象更加明顯，以鰂魚涌太古城為例，本月有45宗，平均呎價維持約1.1萬的高位。中原地產助理區域營業經理趙鴻運指出，QE3後買家入市步伐加快，太古城單日錄得5宗成交。有指太湖閣低層F室，面積641平方呎，早前以596萬售出，買方撻訂離場，現業主以600萬重售。另康怡花園G座中層01室，面積858平方呎，以830萬元沽出，呎價9,674元，屬同類單位造價次高。

沙田中心錄得兩宗反價成交。美聯物業首席高級營業經理陳國良指出，沙田中心海寧大廈高層E室，面積377平方呎，以320萬元沽出，呎價8,488元創屋苑新高。據了解，單位原有租客，業主得知租客即將離場，即時反價10萬元沽出單位。

居屋屋苑紛錄高價成交，美聯營業經理鍾敏章指，上水彩蒲苑C座高層12室，屬468平方呎兩房戶，以白表價236萬元易手，呎價達5,043元，較市價4,400元高出15%。

面對新界東北新發展區的反對聲音，政府及發展商昨天紛紛落區降溫，其中在區內持有大量土地的恆地（00012），承諾會在今年年底前終止收地的法律行動；政府亦答應會在規劃上作出更完善的安排。

高層出席申訴會解畫

受新發展區計劃影響的粉嶺北馬屎埔村村民，昨天舉行申訴大會，並邀請了大地主?地高層出席解畫。馬屎埔村村民黃先生直斥，發展商在政府宣布以傳統新市鎮模式（即政府統一收地）發展後，仍然採取法律行動收地，令村民無家可歸，要求永久終止法律行動。

?地執行董事黃浩明表示，收購新界東北新發展區內的土地，純粹滿足集團未來的發展需要，跟政府的決定無關，但若果村民有需要，集團將會在今年年底之前暫停收地的法律行動，願意跟個別有困難的村民商討收地安排。

他續稱，但由於集團亦有自己的發展時間表，故不可能作出永久終止法律行動的承諾，此舉亦變相要集團放棄已收購的土地業權。

地建會遞書面意見書

對於發展商新的收地安排，有不少村民表示歡迎，認為發展商具有誠意，但期望可以在原址一直居住，直至政府完成收地工作為止。

據?地年報顯示，該集團在新界東北新發展區內的土地儲備合共達510萬平方呎，其中以粉嶺北烏鴉落陽及馬屎埔一帶的土備最多，涉及約270萬平方呎，佔發展區內的總土儲超過50%。另一方面，代表各發展商權益的香港地產建設商會，最快亦會在今天向政府遞交書面意見，但則不願透露意見書的內容。

香港地產建設商會執委會主席梁志堅表示，不會強迫政府採用某種模式發展新界東北，而建議亦會從行業及市民各方利益出發，又指個別發展商的反對意見，並不代表商會立場。發展局發言人表示，發展局局長陳茂波昨天會見了古洞北發展關注組及東北策略等團體，聽取新界東北新發展區的意見，承諾會詳細考慮所收集到的意見，以便在規劃及交通配套上作出更完善的安排。

東九升值潛力達3成

美國聯儲局推出QE3消息一出，工商舖買賣即時轉旺。中原工商舖預期，工商物業市場中，以東九龍商廈升幅潛力最強，可達3成；而港置工商舖亦相信，商廈仍低水，第4季商廈呎價至少可升1成。

中原（工商舖）營運總監潘志明表示，本年工商舖市場買賣頗為暢旺，而QE3的推出，大量熱錢湧入本港物業市場，加上聯儲局確認超低息環境將持續至2015年，有利投資市場。

中原首9月營業額 超去年

潘氏指出，QE3推出不足兩周，市場反應正面，舖位交投屢錄得高價成交外，沉寂一時的甲級商廈亦屢獲追捧，而工廈市場亦在反價封盤聲中錄成交。

潘志明預期工商舖售價同步向上，並以九龍東的投資氣氛最理想，相信區內工廈及商廈售價會有30%的增長。

至於營業額方面，中原（工商舖）亦調高全年營業額目標，截至9月13日QE3公布前，該行營業額達5.36億元，數字已超越去年全年約5.04億元水平，並調整全年目標，由6億元調高至7.2億元。

港置估計 下季商廈價升10%

另港置至尊商業董事翁鴻祥分析，近期甲廈投資氣氛轉旺，相信QE3可持續推動投資者入市，預計第4季甲廈呎價可望看升10%；乙廈則有相若升幅。

此外，該行推介「十大低水商廈」，除了傳統指標金鐘力寶中心外，中環中保集團大廈、北角港運大廈、屯門中央廣場以及觀塘俊匯中心等，同為值得投資商廈，預計未來1年呎價升幅由10至25%不等。

國慶黃金周長假期在即，又碰上美國推QE3，本來將可為新盤市場帶來龐大的內地購買力，但近期群盤出籠，買家選擇較以往多，加上內地市況轉好，業界普遍預期，今年黃金周新盤成交，會由本地客主導。

國慶黃金周向來是各大新盤的推售高峰期之一，翻查資料，近年的國慶黃金周都令部分焦點新盤銷情明顯加快，2010年的黃金周更是「百花齊放」，單計本港兩天假期已錄逾500宗新盤成交。

當時華懋九龍城御?豪門兩天賣逾80伙；長實（00001）馬鞍山天宇海更在黃金周前一天就急沽逾700伙。不過，新盤在國慶假期的銷情，似有按年放緩趨勢，長實去年推出的將軍澳日出康城領凱，在國慶假期的首兩天內賣出70伙，已成為去年黃金周期間成績最好的新盤。

購物為主 分散平日來港睇樓

今年的國慶黃金周假期較以往長，多家發展商更積極準備，加大宣傳力度，甚至推出黃金周期內的置業優惠吸客。但業界普遍預期，今年假期內新盤銷情會較以往差，主要因為長假期間訪港的內地客，可能以購物為主，睇樓的比例較往年少。

港置高級執行董事伍創業認為，現時內地客對本港的認知程度遠高於過去數年，加上各家代理行已定期安排內地客來港睇樓，根本毋須趁一個假期湧到本港睇樓，故預料今年長假期內，新盤的內地客流量雖會比平日多，但將會趨向分散，不會再出現「一車車」睇樓團的場面。他又指，該行在深圳的團隊已組織一些較細規模的睇樓團，目前已有約20組內地客，將在長假期內到本港新盤參觀，並集中在新界新盤。

整體銷情料旺 本地買家主導

利嘉閣總裁廖偉強預料，今年黃金周假期遇正美國推出QE3，二手業主叫價急趨進取的前提下，購買力料流入新盤，但承認內地客的比例不多。

美聯董事布少明指，由於內地客未必會集中在長假期來港睇樓，加上內地樓市近期表現亦見回暖，內地客的注意力可能重回內地市場，料今年黃金周本港新盤整體銷情可維持暢旺，但就轉由本地買家主導，內地客入市比例將會下調1至2成。

中原亦已計劃在本周六起至下周四，於深圳安排專車接載內地客來港睇樓，包括一、二手物業，料每日約有20組客來港。

新世界中國(0917)昨日公佈截至6月底止年度業績，股東應佔溢利上升1.8%至30.8億港元，派末期息每股4港仙。未計融資成本及稅項支出前應佔經營溢利錄45.84億港元，按年增6.7%。該公司昨日午後停牌以待發布業績，而停牌前收報2.9元，升0.35%，今日復牌。

　期內該公司收益減少近8%至125.29億元。期內由於購房限制、物業最高限價政策及房屋按揭收緊政策，導致銷售量有所下降、已簽訂合約物業銷售間歇放緩。期內實現簽訂合約物業銷售總額按年下跌26%至98.5億元人民幣；銷售樓面面積按年下跌27%至約78萬平方米。

整體毛利率大升至50%

　回顧年內之整體毛利率由33%改善至50%，主要由於兩個期間銷售組合之差異，及後來期數之住宅物業售價調升所致。截至2012年6月30日止年度，物業銷售收入包括廣州凱旋新世界高檔物業項目銷售，亦有毛利率較高之商用物業銷售。截至6月底，新世界中國地產旗下發展中將完成或持作發展物業的總樓面面積逾2,700萬平方米。

追蹤「力寶專選中港地產指數」的「力寶專選中港地產ETF」（2824）昨在聯交所掛牌，基金昨收報34.65元，成交203萬元，以一手100單位計，一手涉資3,465元。

　管理該基金的力寶投資管理行政總裁郭偉良表示，該基金是首隻於香港上市追蹤內地及本港地產股的ETF，顯示了力寶投資不斷創新和研發產品，讓機構和個人投資者能在多元投資領域作出策略性投資。

內地大型地產商金地集團提出收購的星獅地產（0535），經過停牌7日後，昨日恢復買賣，股價造好，早市一度升33%至0.5港元的高位，全日則升18.667%，收報0.445港元，成交3.31億港元。

二度「買殼」終如願

　是次為金地集團第二度在香港「買殼」並能夠成功的一次。金地去年7月曾提出向華人置業（0127）收購至祥置業（0112）的61.96%股份，當時總對價約8.36億港元。不過，其後因買賣協議項下的先決條件未能在期限屆滿前達成，故交易失效。

　這次金地提出按每股0.43港元，向新加坡星獅集團收購星獅地產的56.05%已發行股本，總代價為16.54億港元。金地並須向其餘股東提出全面收購。

美國周三公布8月份新屋銷售，該月數據較前月小跌0.3％，遜於市場預期，不過房價中間值揚升至逾5年新高水準，凸顯房市的復甦腳步並未中斷。據美國商務部的數據顯示，8月獨棟新屋銷售較前月下滑0.3％，經季節調整後的年率為37.3萬戶。7月份修正後的數據為37.4萬戶，寫下2010年4月以來最高。

8月新屋銷售數據遜於市場預期。據道瓊斯社調查經濟學家意見，原預估該月的新屋銷售年率為38萬戶。不過8月新屋房價中間值揚升至25.69萬美元，創2007年3月以來最高，亦較去年同期激增17％，寫下2004年來最大增幅。房價上揚且新屋銷售穩健，有助激勵建商增建房屋，可望進一步提振整體經濟。8月新屋銷售較去年同期則是勁揚27.7％。

截至8月底的待售新屋數量，經季節調整後達14.1萬戶，與上個月修正後的數據一致，並降至歷史低點。若以目前的銷售速度來看，須花上4.5個月才能去消化庫存。美國4大區域8月的新屋銷售情況則是漲跌互見，東北部銷量上揚20％、中西部增加1.8％，西部亦微幅上升0.9％，但南部則下滑4.9％。美國住宅房市在近幾周展現好轉跡象，據全美房地產經紀人協會（NAR）上周報告，8月的成屋銷售較前月增加7.8％，創下2010年5月以來最高水準。在此同時，8月獨棟房屋開工寫下2010年4月以來最高紀錄。不過考量到潛在房屋買主面臨貸款限制，房市要達全面復甦，還有很長一段路。