下半年房市指標的928檔期，雖然業者號稱人氣紅不讓，但大型公股行庫主管卻看衰，認為人氣不等於買氣，也有三商銀主管預估，下半年房貸成長率將腰斬，明年陷入零成長的困境。

雖然中央銀行連續5季維持利率不變，但房市已提前吹起升息潮，全台房貸市占率約4成的五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）8月新承作房貸利率突破1.9%，創近4年新高。

合庫7月底率先拉高房貸利率自2.47%起跳後，房貸龍頭土銀也跟進，調高房貸利率半碼（0.125個百分點），除了政策性房貸外，全面2%起跳，帶動整體利率上揚。

華銀主管昨表示，目前首購族房貸利率約在2%上下，未來要加強非首購控管，利率朝向合庫訂出的2.47%靠攏，且明年起將不再承辦公教人員的「築巢優利貸」。

華銀主管指出，去年底全行房貸餘額為4291億元，今年6月底微幅成長至4481億元，考量整體房市交易量趨緩，預估年底為4551億元，下半年成長率會較上半年腰斬，且明年也保守看待，預期房貸餘額將零成長。

在豪宅放款方面，公股行庫幾乎都嚴格控管，以台銀、合庫為例，申貸超過2000萬元物件就要送總行，確認地段及貸款人還款能力無虞，才能核貸撥款，比央行規定雙北市8000萬元以上，其他地區5000萬元以上還要嚴格。

央行統計，全體銀行7月新承作豪宅件數為34戶，8月來到49戶，這主要是受到台北市建案完工，民眾趕在農曆7月前交屋的季節性因素影響，未來央行仍將密切觀察。

行庫主管表示，投資客目前正持續退場，由於大台北精華區房屋供給仍有限，預估房價跌幅有限，至於部分推案量大的地區，隨著實價登錄後，房價下修壓力將漸增。

美國推出QE3、熱錢將襲台，加上指標營建業者華固（2548）日前賣出內湖廠辦，太子敦南大樓、微風停車場土地等標案都開紅盤，法人點名，包括遠雄、興富發、太子、潤泰新、國揚等建商，近日因強化商用不動產布局，後續業績看俏。

其中，遠雄、太子與國揚，在台北都有商辦大案銷售中或將推出；興富發近日在台中主推商辦；潤泰新在松山與南港車站則有商辦案正醞釀中，未來規劃只租不售、開創固定收益。

戴德梁行總經理顏炳立說，QE3來了，依照過往經驗，大批熱錢將湧入亞洲與新興市場、包括台灣，而這些錢進來台灣就勢必要找出路，相對保值、增值的不動產，自然成為資金停泊的首選。

遠雄近日在新北市的汐止就推出商辦大案「U Town」，全案總銷約600億元，採分期銷售，目前也陸續動工；此案訴求為台灣第一座智慧雲端辦公建築，與中華電信等外部合作夥伴，攜手打造公有雲端跟私有雲端空間，讓未來進駐者運用。

遠雄股價昨漲0.2元、收55元。

太子在睽違十多年後，也重返商辦市場，正於台北市內湖五期興建商辦大案，全案基地面積2,100多坪，總銷約70億元，並邀請日本知名的丹下建築師事務所操刀設計，已有潛在買方接洽中。

海悅首周售出17億 成交量多3成

928檔期首周遇上中秋假期與中國十一長假，全台看屋買氣漸增，但大台北地區因不少看屋族返鄉團圓，看屋人數約與928檔期前持平，成交量則持平或略增；台中有許多台商返鄉購屋，高雄普遍表現不錯，代銷業者認為全台看屋買氣未退。

海悅廣告總經理曾俊盛表示，前兩周海悅廣告約售出15億元，上周正式步入928檔期，首周共售出17億元，指標案「圓山1號院」每周看屋人數約40組、銷售5億元，「國賓官邸」則售出2~3億元，平均銷售中個案都賣出4~5戶。

自住客約佔7成
曾俊盛指出，上周五微風廣場旁黑松1345坪土地以逾81億元高價得標後，帶動市中心看屋人潮，上周六看屋人數增加至少5成、新北市約增加3成，雖然周日中秋節許多民眾在家團圓未出門看屋，但整體來說，928首周看屋人數與前兩周持平，成交量則增加約3成。
甲山林廣告928檔期首周售出15億元，甲山林廣告副總經理徐永仁表示，相較7、8月房市買氣跌到谷底，9月買氣逐漸回溫，928檔期首周表現不錯，由於近來甲山林皆銷售每坪70萬元以下建案，如6字頭的內湖「詠大直」、5字頭的新店「園頂」、4字頭的南港「世界心」，因價格較親民，自住客約佔7成，看屋人數、買氣都漸增。

台商攜陸配看屋
永慶代銷協理何彥煒表示，大台北地區因中秋佳節影響，周末看屋人數減少2成，許多建案接待中心也放假，不過北市指標案成交量仍持平，平均各案場約售出1~2戶，新北市外圍區約成交2~6戶。
台中928檔期首周則吸引不少返鄉過節的台商看屋，如「國家1號院」看屋人數達10餘組，為前1周的1倍，「聯聚方庭大廈」看屋人數逾20組，現場也出現大陸配偶一同看屋，「聚合發榮耀」則售出3戶共約1.2億元，買方皆為台商。

高雄潛銷情況熱
高雄近兩周表現持平，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，由於高雄皆以成屋銷售，較無北部有明顯的928檔期推案熱，不過近來買氣不錯，原預期中秋節會因返鄉團圓而減弱，但影響也不大，不少潛銷中個案尚未公開已近完銷，表現頗熱。

　中國十一長假起跑，台商回台看屋狀況比去年熱烈，中部代銷業者觀察台商愛中部豪宅，台北代銷業者指台商回台多看一般物件。由於景氣有利空出盡現象，台商和本地客皆開始找物件置產。

　中部代銷業者表示，今年中秋假期與大陸十一長假相連，假期拉長下，吸引台商鮭魚返鄉看屋，接待中心也出現大陸配偶陪台商看屋的景象。尤其以台中豪宅兩大推案區域新市政中心、國美館來客最為明顯。

　台北市不動產代銷公會發言人施孝文指出，去年此時是歐債風暴再度發生危機之時，所以台商回台看屋不多，今年因景氣好像到止跌點，再壞也不能壞到哪去，台商看屋狀況比去年熱烈，且以中小企業台商為主，選擇物件也不像以前只看豪宅，今年反而是新店、內湖區的一般推案都看。

　中部吸引台商看屋的物件不少，例如新市政中心的預售指標大案「寶輝秋紅谷」，總銷150億元，每坪開價62至75萬元，本周在台商返鄉購屋的加持下，銷售預估已超過6成。在新成屋方面，「聯聚方庭大廈」樓高39層，每坪單價在50至65萬元，也吸引台商返鄉購屋。

　施孝文表示，不僅是台商，本地客看屋狀況也開始回升，且愛看中小坪數物件，主因是進可攻、退可守，不僅房價保值外，還可以出租收益，這種保守型不動產比起各類金融投資商品，保值性和風險控制都更好。

　都更條例修法後，讓都更條件更嚴苛，部分區域公寓開價因而修正5?15％，但因中古公寓仍具有低公設、持分面積大的優勢，因此位於精華區段的公寓，只要在合理使用年限內，房價非但未受影響，還微幅走揚。

　近1年有些地區的公寓價格漲幅達2成，根據永慶房屋集團統計，南港、萬華、內湖、中正以及大安公寓價格實際成交均價都較1年前漲了1成以上。

　文林苑土地糾紛後，公寓房價漲幅趨緩，但大多數地區公寓價格跌不下去，即使大安區在第2季時均價曾短暫下滑，每坪均價掉到60幾萬元，第3季馬上又跳回「7」字頭，房價甚至再創新高。

　房仲業者指出，士林、北投，以及大同地區公寓價格第3季小幅滑落，但多數地區30年以上的公寓價格還在「高檔震盪」。

　公寓價格未跌，主要還是成交量少，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，即使少了都更題材，有些精華區公寓還是有買盤，以大安區房價為例，若一般每坪80?85萬元，公寓價格可以少1?2成，每坪就少了10萬餘元，對於想進駐大安區的民眾，還是會接受公寓價。

　他認為，公寓價格之前大漲，是「補漲行情」，但當公寓價格漲多，且都更條件也變得更嚴苛後，現在若想要買公寓，屋主要先扣除掉都更所創造出來的泡沫利潤，因為都更從整合到興建至少要花上6?8年，且不是每間公寓都可都更。

　東森房屋業務部執行副總經理吳駿杰表示，都市更新執行上面臨困境，確實對部分區域造成很大影響，影響較明顯的區域如大同、萬華，以及南港等區。

　其中大同、萬華區多是老社區，民眾期望都更後讓整個區域有新貌，在都更紅利消失後，造成公寓交易量遽減2成；南港區之前有捷運通車、各展覽館進駐、三鐵共構等利多，外加都市更新效應加持，讓這幾年南港區的公寓行情甚至超越中古電梯華廈，但是在都更條例修法之後，都更條件嚴苛，已讓有些較差地區公寓開價下修5?15％。

　但他強調，中古公寓仍具有低公設、持分面積大的優勢，因此只要位於良好區段（如大安、信義、松山等區）、且建物仍在合理的物理使用年限內，受到的影響相當有限。

　政府祭出各種打房政策，使得房市成交量明顯萎縮，但針對民眾最關心的房價何時會下跌，台經院產業副研究員劉佩真指出，QE3等寬鬆貨幣政策推出，讓房價恐不易下降，整體房地產業第4季會比第3季更佳，明年房市則預估會呈現「量縮價穩」的走勢。

　劉佩真指出，即使明年房產呈現「量縮價穩」，但在資金充斥下，房產還是民眾認為具有保值、增值的投資標的，不但商辦、土地交易會持續活絡，而且預估資金還會湧入豪宅市場，但其他房屋交易受壓抑。

　整體來看，她認為，今年房市是「量縮價微揚」走勢，而明年房市仍會「量縮價穩」，房價會維持在高檔震盪，不至於大漲，也不會大跌。

　商辦、土地今年成交情況明顯優於住宅交易，根據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台灣商辦今年交易量正逐季放大，即使商辦價格並未大幅揚升，累計前3季應可已突破千億元。

　在兩岸交流愈來愈密切下，辦公室和店面空置率連續8季收斂表現，完全不畏台灣景氣連連下修的影響，房仲業者表示，陸資以及外資對於商辦店面交易具有相當的貢獻度。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，8月1日實價登錄制度上路及大環境景氣影響，讓房市交易量持續萎縮，8月北市整體交易量就萎縮近3成，未來會可能開始走向買方市場，屋主若開價過高，不排除讓銷售期拉長。

　根據21世紀不動產調查，現階段買方以首購及中低總價換屋族群為主，實價登錄實施為促使交易價格透明化，有近5成的受訪者認為未來房價應該不會跌，但仍有3成5民眾期待房價下跌，7成民眾表示在目前房價水準下，會考慮遞延購屋。

　21世紀不動產台灣區總經理王福連表示，預估未來房市議價空間會再加大。

建商和壽險業合作開發不動產趨勢，方興未艾。興富發上周宣布和宏泰人壽合作開發高雄美術館旁豪宅案後，未來不排除再度和其他金融壽險業合作，以異業攜手方式，開發住宅和商業不動產。

　遠雄企業團旗下遠雄人壽和遠雄建合作開發不動產，已開出若干先例，在內湖、新北市推出不少科技廠辦大樓、住宅案；7月間，中信金旗下的中信銀、中國人壽也宣布和欣陸控股的大陸建設合作，在台中合建蓋大樓；此外，台產也和忠泰建設，陸續在台北、台中合作。

　興富發副總經理廖昭雄表示，營建業和金融壽險業的異業合作近來蔚為潮流。去年，興富發已首度和宏泰人壽正式合作，計畫開發宏泰人壽的淡海新市鎮為高級住宅，第1期萬坪基地，可望明年推出；雙方的第2個合作案，為高雄美術館附近的宏泰人壽住宅案。

　近來，市場上已愈來愈多建商和壽險業合作開發房地產的案例，遠雄企業團、國泰霖園集團已有旗下壽險業和建商合作的案例。明年可望開出第一家「國泰商旅」的國建，日前向國壽承租3棟不動產，計畫跨足「國泰商旅」觀光旅館行列，也是建商和壽險業合作的另類模式。

　廖昭雄表示，高雄為未來興富發買地推案加碼的重心，其中已選中一塊宏泰人壽位於美術館附近的商4土地、約1,830坪，興富發確定要和宏泰人壽合作開發。若順利成功申請到容積獎勵的樓地板面積，那麼興富發可望取得獲得的容積獎勵，最高可分回約57％。

　依宏泰人壽和興富發合作的住宅案總銷85億元計，未來興富發依合建分售比例，將有機會分得約48億元的總銷。預計2013年正式動工，為貢獻2015或2016年的業績來源。

　廖昭雄分析，營建業和壽險業合資開發不動產，對營建業來說可創造更大附加價值，貢獻未來營收和獲利來源，又不必砸錢養地、提高負債比；對於壽險業來說，有些壽險公司滿手土地、滿手現金，但苦於法規嚴格控管、游資又無適當出路，因此若有適當合作對象，活化土地，則可創造長期穩定的租金收益。

　廖昭雄指出，只要雙方對於商用不動產的經營獲得共識，將可創造雙贏、互補互利。

今年中秋假期正好連接大陸十一長假，許多台商趁著返鄉過節順道購屋，加上台北客南下看屋，帶動台中兩大豪宅區域7期新市政中心與國美館特區，上周來客數暴增，許多接待中心熱鬧滾滾，建商樂觀看待後市表現。

　其中，位於台中7期新市政中心的「秋紅谷廣場」，選在中秋節落成啟用，正鄰秋紅谷廣場第一排、總銷金額高達150億元的「寶輝秋紅谷」預售案，在台商返鄉購屋加持下，銷售量已逾6成；另一預售個案興富發「國家1號院」，上周現場來客10餘組，來客暴增1倍。

　在新成屋部分，樓高39層的「聯聚方庭大廈」，每坪單價在50萬?65萬元間，由於聯聚個案向是台商返鄉購屋指名產品，上周末假日來客數達20餘組，現場也出現大陸配偶一起看屋，目前銷售逼近9成，房價有機會挑戰每坪60萬元以上的新高價。

　而緊鄰新光三越、大遠百商圈的「由鉅大謙」新成屋，上周末一口氣賣出了2戶170坪的產品、總計帶進約1.8億元的業績，據了解，買家是台北的客戶。

　而聚合發建設的「榮耀」新成屋也賣出3戶，買家以中部中小企業主、台商為主，創造約1.2億元業績。

　台中另一豪宅指標區域國美館特區，富邦建設跨足中部地產的代表作「天空樹」，不僅吸引台商的青睞，就連中部建商與代銷同業也紛紛下手訂購，目前12樓以下銷售一空，銷售量逾6成。

　據悉，富邦「天空樹」創下銷售佳績，近期預計將有調漲的動作，帶動周邊新成屋漲幅近2成。

　此外，由鉅建設預計年底進場的「國美館」新案，總銷金額近百億元，同樣受到市場的矚目。

　而鄰近台中國美館特區的總太「國美」店面，目前正在進行公開標售，每單位的起標價自1億元起，目前已經有金控、壽險業者等洽詢，預計10月12日開標，標售結果頗受市場矚目。

美國FATCA法院將上路，鎖定未誠實申報的美國籍人士的海外金融資產，理財專家表示，珠寶、海外房產等卻不是在查核項目之列，這些投資工具成了美國全球大追稅的「漏網之魚」。

　勤業眾信會計師事務所稅務部會計師陳光宇表示，FATCA規範的機構包括資產管理、銀行、保險、證券等公司，因在銀行帳戶中是不會有土地及珠寶，所以沒有包括土地、珠寶等項目。

　有人說買保險可以節稅，但這在美國FATCA法案中行不通。宏觀財務總經理邱正弘表示，個人保險的部分，如果個人有保險現金價值超過美金25萬元的保險契約，保險公司就必須負責審查該人是否具有美國籍的美國海外居民。

　如果「是」，保險公司在完成和美國簽署協定之後，就須要將相關的資料給美國國稅局作為課稅的依據。

　邱正弘說，在美國FATCA法案中，除了海外房產以及珠寶，還有一些投資工具不在申報項目，如果民眾直接持有的境外貨幣（即沒有存在金融機構的帳戶的外幣）、直接持有的貴金屬（如黃金）、直接持有的個人財產如藝術品、古董、汽車，以及其他收藏品，還有境外政府提供之社會安全計劃等。

　要申報美國稅務者，除了具有美國籍的民眾，陳光宇說，只要符合規定的「稅務居民」都要繳稅。

　陳光宇表示，所謂「稅務居民」的定義有二，一是美國公民，當然要報稅；二則是屬於實質居住測試的稅務居民，依照計算公司計算今年、去年，以及前年的累計天數超過183天者，這計算公式為當年度居住天數超過31天，加上去年居住天數的1/3加上前年居住天數的1/6，加總起來天數超過183天的稅務居民，就要繳稅。

　若沒有超過183話，就不會被要求就全球所得來課稅，但即使依公式計算近3年居住在美國的天數未符合183天，在美國境內產生的所得，還是要交所得稅。

　陳光宇說，有些人不知道自己已被美國當作稅務居民，如有些人只是陪小孩唸書，但在美國一住就是1、2年或更久，然近3年居住的時間已符合美國稅務居民的規定，海外金融資產依規定就要報稅，只是實務稽徵較不容易，所以還未被美國發現，但若被盯上，還是得交稅。

北市府財政局長邱大展1日說，市府的政策是50坪以上的市地就不賣，但原本50年地上權設定的期限，可能反而讓開發案加速折舊，不利稅收，因此不排除將地上權設定期限，由現行50年延長為70年。

邱大展說，北市近年推動的開發案，都限地上權設定。

在政策引導下，近期各銀行不管是房貸利率或企業聯貸利率均已拉升至2%以上，有效帶動存放款利差拉升。

三商銀樂觀看待第4季利差將持續走升，全年利差可望續攀高。

近期各銀行相繼調高聯貸利率，並傳出一般企業聯貸利率不低於2%，華銀總經理楊豊彥昨（1）日指出，除非是企業信評較佳，或有帶來附加價值業務，否則聯貸利率多在2%以上，近來已很少看到2%以下的聯貸利率。

楊豊彥表示，華銀今年前八個月存放利差已上升至1.37%，較上半年的1.34%明顯上升，希望今年全年能拉升至1.4%，未來將透過新增一般房貸、中小企業放款以及海外放款等利差較高的放款案，以拉高利差。

此外，楊豊彥表示，金管會規定銀行須在3年內將第1類正常放款呆帳提存提高至1%水準，華銀將分3年提存；華銀要符合1%的水準，還要再提列25億元，將分3年提存，每年要提存8億多元，對獲利影響不大。

華銀年初原預估，今年放款成長目標為5%。惟楊豊彥認為，此目標可能會無法達成，主因房貸、聯貸不如預期。

不過，他也指出，隨著市場消費力道已漸漸回升，再加上美國執行第3輪量化寬鬆政策（QE3）成效將逐漸顯現，預期第4季景氣將優於第3季。

一銀副總兼發言人林漢奇也說，一銀今年前八月利差也拉高至1.48%，預估今年全年有機會上探1.5%。一銀近年來積極調整放款結構，不以量的成長為目標，而是以質的提升為主，希望持續拉高利差。

彰銀今年前八月利差為1.27%，彰銀表示，預期今年全年利差將維持在此一水準。

根據坊間仲介業者一份統計，今年9月六大都會區房市價量變化，發現全台六大都會區九月平均交易量月增6.89%，其中桃竹地區月交易量平均成長16.36%，表現最為優異。房價部分，六大都會區平均房價月減0.74%，其中台北市平均房價月增0.27%最高，其次是桃園地區房價月增0.07%，整體而言，９月全台房市呈現「量增價平」格局。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，九月房市適逢「農曆七月」於月中結束，房市看屋溫度漸增，加上歐美聯合救市，推出QE3，量化寬鬆制度讓市場看見「錢」景，展望第四季房市，在全球經濟不至於繼續衰退下，更能發揮支撐房市的作用，且第四季是房市傳統旺季，加上10月實價登錄資訊公開，許多在此之前忍著沒有進場的買方，看到房價跌不下來不再觀望，買氣可望逐漸回籠。

另外，「兩岸簽訂貨幣清算合作備忘錄（MOU）」及「海峽兩岸投資保障和促進協議」、「海峽兩岸海關合作協議」等，勢必將引進更多大陸企業來台投資，帶動房市後續走勢。

在大台北的部份，北市九月交易量增幅3.89%，房價月增幅0.27%，從每坪54.57萬，上漲至54.72萬；新北九月交易量月增2.24%，九月平均房價，每坪從29.49萬，下滑至29.39萬，雙北房價平均下滑約0.04%。台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉分析，台北市九月買氣逐漸回籠，特別是農曆七月結束，看屋人潮明顯增溫，但市場上因多空交集，讓買賣雙方對於「價格認知」仍有明顯落差，致使銷售天數拉長。

而桃園地區九月平均房價14.01萬元，與上月房價相較月增0.07%呈平穩狀態、交易量月增16.04%；新竹地區八月平均房價16.5萬元、房價月略減幅0.12%，交易量月增幅16.67%。

另新竹地區，因今年4月正式營運的巨城購物中心持續帶動新竹商圈的發展，且新竹市更得到「2012年縣市幸福指數大調查」全國第一名的頭銜，建設上亦陸續完成信世博台灣館周邊新闢工程、溪洲橋改建工程等，讓新竹更為便捷，再加上近年來更有逾40家建商進駐新竹推案，包括豐邑建設、惠宇建設機構、富宇建設機構、長安建設、中侻建設、華固建設與國揚建設等知名建商都已在新竹地區插旗，並大展身手，因為桃竹地區房市發展未來定當精采可期。

雖然本月台中交易量月增1.89%，房價下滑1.66%；高雄交易量月增0.61%，房價下滑2.65%，劉怡蓉分析，九月下旬，看屋人潮逐漸回穩，讓交易量表現由負轉正，但是受物價漲、失業增，致使有意願購屋者縮短購屋預算，且中南部高房價區，如台中七期、高雄鼓山區等，由於房價不墜，更推移房市熱區的版圖向中、低價區域發展，以台中的大里及高雄的鳳山區為例，皆因房價基期相對低，加上交通及生活機能提升，大大吸引首購族或換屋族前往選購，成為中、南部房市的焦點熱區，讓本月中、高2都房價平均調整2.155%。

根據內政部統計處公布，8月全台建物買賣移轉棟數共2萬5470棟，較7月3萬4450棟，減少8980棟，全台交易量較上月減少26.1%，六大都會區中，只有新竹市呈現量增，較上個月增加173棟增幅22.4%，其餘皆呈現負成長，其中又以桃園縣減幅32.8%幅度最大，高雄市減31.5%居次。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，8月買賣移轉棟數反應的是7月到8月上旬的買氣，由於8月1號實價登錄政策正式上路，不願意買價曝光的買主已紛紛在6月份出手，尚未拍板定案的買方則轉趨觀望，期望在1至2個月後以實價登錄的結果來調整自己的出價，使得整個8月全台各區大致都呈現減量的現象，只有新竹市逆勢成長173棟，是少數量增的行政區。

而本次高雄市交易量較上月量縮31.5%，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，先前高雄房市買氣熱絡，主要是高雄房價長期以來被低估、基期較低，在雙北市買盤遭受壓抑下，資金轉往南部尋求標的，在部分預售屋銷售開出紅盤的預期心理下，也加溫了新成屋買氣；預估8月份的交易量修正，僅是基期高、出現短線上的回檔，第4季若自主買盤依舊穩健，預估高雄房市買氣依舊維持高檔盤整。

展望後市，台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，全球各國端出救市的「貨幣寬鬆」政策，導致熱錢到處跑，這股資金浪潮的推動，使得黃金價格持續上漲，而房地產方面壽險與建商積極搶地、搶商辦大樓的趨勢未變；未來第4季房市走勢，就看政府不動產政策走向及10月實價登錄資訊揭露情形而定。

根據官方了解，目前中資來台投資公共建設案，最愛的是台北市信義計畫區「A25」及新北市林口區「中商36」，台灣投資者想要投資，必須打敗中資。

為了讓中資能夠順利來台競逐促參案，公共工程委員會正在修訂部分投資規定，將放寬中資來台投資項目，工程會主委陳振川表示，在沒有國家安全疑慮之下，能夠引入的資金及投資，都大舉歡迎，而在修改相關規定之後，預定創造更好的投資環境及競爭條件，對台灣將會有利。

工程會促參籌備處參事兼執行秘書曾國基表示，中資對於投資我國公共建設部分，頗有興趣，也提出不少構想，但是，主要是以北台灣尤其是雙北市的核心精華區為主，其中「A25」也成為指標案，同時也是明年促參招商的最大熱門，不止中資搶，本地壽險業及開發商也是睜大眼睛盯著要，其次是林口的「中商36」，預期投資獲利率都超過10%以上。

曾國基表示，中資對來台投資公共建設項目，主要是考量兩大部分，一是投報率要10%以上，這與台灣壽險業只要有3%就衝刺的情況不大一樣；其次是，中資想要能夠多次複製的業別，以增加獲利機率。

而到目前為止，被中資列為最愛的「A25」，台北市政府已經重新延緩公告時間到明年1月，另預期在年底之前，促進參與公共建設投資規定就會完成相關修訂，主要是增加服務項目。

據了解，「A25」位在台北市信義計畫區內，目前是停車場使用，未來將開發成涵蓋觀光旅館、金融保險業及娛樂服務業、零售業等多種開發內容大樓，預定可以興建總地板面積為40124坪，由於位在核心精華區，成為眾家投資者矚目標的。

「中商36」位在新北市林口區，預定興建一座大型的OUTLET PARK（暢貨中心兼公園），塑造一個優閒的平價奢華購物中心，預計投資規模在74億元，分兩期開發共62500坪。

公共工程委員會昨天舉行第十屆民間參與公共建設金擘獎頒獎典禮，昨天獲得特優獎的是昇恆昌公司以高雄機場免稅商店、新東陽以高速公路關西服務站，雙雙獲得特優獎。

根據工程會統計，促參自89年施行迄今，已完成逾930件促參簽約案，估計引入民間投資逾7000億元，創造約12萬名就業機會。

台北市昨公布9月建物買賣移轉棟數共2796棟，比上月3317棟少521棟，減幅16％，比去年同期3506棟減少20％。北市建物買賣移轉棟數自7月以來連續2個月下跌，交易量回到年初3000棟以下水準。

北投交易量第1
觀察北市各行政區交易量，北市地政局發言人駱旭琛表示，交易量前3名分別為北投區374棟、中山區363棟以及內湖358棟。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，北投區交易量站上北市第1，主要和北投復興崗站附近建案「富田」交屋約150戶有關。
中信房屋北投捷運加盟店店長林克桂表示，北投2房公寓總價約800~1000萬元，房價和市中心相比約便宜1~2成，且北投可選擇的房屋多元，吸引自住客。

第4季可望回升
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，9月建物買賣移轉棟數代表8月至9月上旬的交易熱度，因碰上鬼月，加上實價登錄實施後買方持續觀望，讓買氣急凍，隨著第4季房市傳統旺季及10月實價登錄數據將陸續公布，交易量可望回升。

9月北市不動產買賣 月減逾1成5
買賣移轉件數為2796件 較去年同期量縮兩成 北投區因有新成屋交屋 成為移轉件數最多地區
中國時報

　實價登錄效應發威，加上景氣不佳，台北市地政局公布9月北市買賣移轉件數為2796件，是近半年以來首度跌破3000件關卡！較上月減少521件，月減15.7％，較去年同期量縮20.3％。分析各區巿況，北投區因為有新成屋交屋，成為北市移轉件數最多的行政區，擠下中山區與內湖區。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，9月建物買賣移轉登記數據反映8月份整體市場情況，衰退原因除了8月1日起實價登錄實施外，8月份景氣燈號亮出第10顆藍燈，超越金融海嘯期間的連9藍，確實讓買方觀望未進場。

　若仔細觀察買屋第一次登計數量，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北市在7、8月出現一波的交屋潮，今年以來前半年單月的第一次登記數量都沒有超過1000件，但7、8月第一次登記平均皆有超過1300件，到了9月僅剩666件，所以若扣除新成屋交屋的因素，實際上8、9月的成屋二手市場交易狀況大致維持穩定。

　分析各區表現，北投區因為有新成屋交屋，成為北市移轉件數最多的行政區，擠下中山區與內湖區。

　整體北市各區建物買賣移轉件數與上月比較，多呈現1至2成的減幅。不過本月增加的前3名有北投區(24.3%)、士林區(9.8％)、松山區(6.9％)：交易量最高的前3名則分別為北投區(374件)、中山區(363件)以及內湖區(358件)。

　買賣移轉件數減幅前3名，為萬華區、大同區與信義區，單月減幅分別為-51.5％、-39.8％與-24％。黃舒衛觀察，萬華區買賣移轉件數下滑，主要因上月西門町商圈內，新成屋交屋因素，基期過高影響；大同區量縮情況從7月261件之後，即逐月減少至本月僅109戶；信義區交易量則為193戶，僅優於年初1至3月的表現。

　住商不動產加盟行政處副總劉明哲表示，隨著美國第三波量化寬鬆政策上路，加上標地捷報頻傳，年底可能促使買方進場房市。

A7合宜住宅由遠雄、麗寶、皇翔、名軒4家建商負責興建，其中麗寶、皇翔已通過建照預審，可望在11月取得建照。桃園縣政府表示，上周進行建照預審會，遠雄要補件再審，名軒預計下周審查，本月上旬將召開都審，若預審、都審皆通過，即可進行建照審查。

預計11月開賣
營建署署長葉世文表示，合約規定建照要在11月底前拿到、預計11月開賣；接待中心位置已選好，預計本月中前可交給建商，建商拿到臨時建照即可興建聯合銷售中心。

底標總金額達50億元的竹科竹南基地「園區事業專用區」土地標售案，9月21日第一次開標僅嬌聯一家公司投標，並以5.9億元，溢價標得底標價5.1億元的E3區塊土地外，其餘4筆總值約45億元土地，苗栗縣府預定10月23日辦理第二次標售。

苗栗縣府規畫的竹科竹南基地園區事業專用區，共畫分為E1?E5共5個區塊，總面積約23公頃，總底標價為50.01億元。但受到景氣影響，廠商擴廠腳步趨緩，以致第一次公開標售僅日用消費品及婦幼用品專業製造商嬌聯一家公司投標。

苗栗縣府自即日起至22日開放領取投標書，訂於23日上午公開開標。

　實價登錄效應發威，加上景氣不佳，台北市地政局公布9月北市買賣移轉件數為2796件，是近半年以來首度跌破3000件關卡！較上月減少521件，月減15.7％，較去年同期量縮20.3％。分析各區巿況，北投區因為有新成屋交屋，成為北市移轉件數最多的行政區，擠下中山區與內湖區。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，9月建物買賣移轉登記數據反映8月份整體市場情況，衰退原因除了8月1日起實價登錄實施外，8月份景氣燈號亮出第10顆藍燈，超越金融海嘯期間的連9藍，確實讓買方觀望未進場。

　若仔細觀察買屋第一次登計數量，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北市在7、8月出現一波的交屋潮，今年以來前半年單月的第一次登記數量都沒有超過1000件，但7、8月第一次登記平均皆有超過1300件，到了9月僅剩666件，所以若扣除新成屋交屋的因素，實際上8、9月的成屋二手市場交易狀況大致維持穩定。

　分析各區表現，北投區因為有新成屋交屋，成為北市移轉件數最多的行政區，擠下中山區與內湖區。

　整體北市各區建物買賣移轉件數與上月比較，多呈現1至2成的減幅。不過本月增加的前3名有北投區(24.3%)、士林區(9.8％)、松山區(6.9％)：交易量最高的前3名則分別為北投區(374件)、中山區(363件)以及內湖區(358件)。

　買賣移轉件數減幅前3名，為萬華區、大同區與信義區，單月減幅分別為-51.5％、-39.8％與-24％。黃舒衛觀察，萬華區買賣移轉件數下滑，主要因上月西門町商圈內，新成屋交屋因素，基期過高影響；大同區量縮情況從7月261件之後，即逐月減少至本月僅109戶；信義區交易量則為193戶，僅優於年初1至3月的表現。

　住商不動產加盟行政處副總劉明哲表示，隨著美國第三波量化寬鬆政策上路，加上標地捷報頻傳，年底可能促使買方進場房市。

台北市政府財政局長邱大展1日表示，明年第1季前還會推3個投資案，包括中油大樓後方空地的A25，成功中學婦聯會旁國防部委託開發案，及新北投捷運東北角都更案，總投資金額將達360億。

邱大展指出，北市選定內科與木柵地區作為雲端產業群聚基地案，年底會有具體招商計畫。

第一金控（2892）代子公司第一金融資產管理公司（AMC）公告，董事會決議參與競標大台北法拍不動產

台北市地政局昨（1）日公布9月買賣移轉棟數為2,796棟，較前一月減少521棟，月衰退15.7％；9月交易量前三名分別為北投、中山及內湖區。北市12個行政區除松山、中正、南港、士林及北投區交易量正成長外，其餘各區域皆呈現下滑狀態。

　信義房屋企研經理曾敬德指出，北市9月買賣移轉棟數為近半年以來首度跌破3,000棟，主要仍是受實價登錄等影響，不僅部分交易趕在7月前完成，開發商也趕在實價登錄前完成交屋程序，因而拉高7、8月的買賣移轉棟數數據；9月在比較基期較高下，出現月減15.7％的情況。

　若以各行政區的交易狀況來看，曾敬德表示，北投區擠下中山區、內湖區，成為台北市買賣移轉棟數最多的行政區，這種狀況在過去相當罕見，除了中山區與內湖區維持低檔表現外，主要因北投區9月有新大樓交屋，第一次登記就有231棟，占台北市首次登記的3分之1。

　北市買賣移轉棟數減幅前三名，分別為萬華區、大同區與信義區。永慶房產集團經理黃舒衛表示，萬華區上月因西門町商圈內的新成屋交屋，墊高基期，導致9月衰退幅度較大。

　而大同區量縮情況從7月261戶之後，即逐月減少至本月僅109戶，信義區交易量為193戶，數據僅優於年初前3月的表現。

　整體來看，台北市的交易量和奢侈稅上路前相比，仍有一段落差，9月各行政區的買賣移轉棟數中，就有6個行政區移轉棟數不到200棟，且居然沒有行政區超過400棟。

　未來在實價登錄成為常態後，對市場干擾程度將逐漸消失，移轉量可望逐漸回復正常，不過台北市的高房價與房市政策等因素，仍是影響交易量的關鍵因素。

由黑松企業釋出「微風廣場」旁的停車場土地今天（28號）開標，結果由「潤泰創新國際」以將近82億元得標，換算每坪土地單價約609.6 萬元，溢價率約41.65%，不只單價創下「第三種住宅區」土地最高價，同時總價也成為住宅區土地標售總金額最高價。負責標售的「戴德梁行」表示，這次交易結果相當圓滿，預計能有效提振市場信心，未來開發量體也具有相當經濟規模。房仲業者則在綜合考量這塊土地的機能與區位後，預估未來將推出豪宅規格產品。（何庭歡報導）

戴德梁行指出，微風廣場旁這十筆土地面積約1345坪，建蔽率45%、容積率225%，標售底價為57億8888萬元，最後由「潤泰創新」以新台幣81.9999億元得標。戴德梁行說明，這塊地是近期唯一的完整街廓大面積住宅區土地，同時又是「所有權移轉」而非「設定地上權」，並能依據「都市計畫容積移轉實施辦法」移入容積，所以深獲各類型投資人青睞，推廣期間的領標高達四十多組。

而本次由「潤泰創新」標得，戴德梁行認為，交易結果將有效提振市場信心，注入活力新血與經濟動能，未來不只可以提供優質適量的產品，有效滿足精華地段居住需求，更及時供應相關行業工作機會，活絡目前低迷嚴峻的經濟情勢，開標結果可說是「多方皆贏」局面。

房仲業者、住商不動產企研室主任徐佳馨則認為，本案換算容積單價高達270.9萬，土地位置又在復興、敦南商圈，生活機能相當完善，有機會能再創高價。不過，徐佳馨也提到，這塊地雖然地塊方正，但鄰近高架橋有點「美中不足」，如果以取得價格來看，未來勢必得靠容積移轉降低成本，並且應該會推出豪宅規格產品，徐佳馨說：『一方面來說的話，就是他的品牌歷史比較強，那二方面來說的話，就是因為豪宅的一個單價可以拉得比較高，所以事實上是可以cover掉這塊土地的一個高成本。』

中國深圳(秋季)房地產交易會(以下簡稱為“深圳秋交會”)昨日在深圳會展中心開幕，記者從主辦方獲悉，今年共有包括珠三角各大城市、中國香港、海外新加坡等地的98個樓盤參展，提供的房源萬余套，為近幾年參展樓盤最多的一屆房產交易會。

　　展會為期五天

　　2012中國深圳(秋季)房地產交易會的主題為“深圳剛需，聯合起來”，展會為期五天(9月30日至10月4日)，在深圳會展中心1號館舉行，共98個樓盤參展。在參展的房企中，地產龍頭萬科攜旗下八盤聯展，佳兆業、深物業、和黃等品牌房企也提供了精選的樓盤。

　　本屆秋交會，來自中國香港及海外的新加坡、塞浦路斯等地28大樓盤集體亮相。

　　香港中原攜旗下代理的20大樓盤閃亮登場，並為深圳市民奉上豐富的香港置業資訊。而塞浦路斯第三大城市帕福斯市攜來阿依亞沃古妮別墅、尼可萊塔小區等高品質別墅住區，將帕福斯市的原味優美風光與閑逸生活空降深圳。

　　眾房企促銷搶客源

　　據了解，本屆秋交會組織方針對剛需購房者，精心準備了一場 “家年華喜樂惠”購房盛宴活動，為購房者提供最優惠的房源。不少房企也拿出折扣購買、裝修基金補貼、獎學金等各種類型的優惠促銷，爭搶購房者。

進入9月以來，重慶樓市的成交並沒有像之前預計的一樣成交量走高，相反，在傳統的金九銀十，跟8月成交相比，並沒有較大的漲幅，扣除9月的最後一個星期，重慶樓市每天500-600套的成交則表現得稍顯疲軟。不過十一黃金周假期，還是有不少開發商推了新品，他們急切地希望通過折扣完成走量。

　　據銘騰機構檢測的數據顯示，十一黃金周將成為房企加大推盤力度的集中期，從統計看，在黃金周前夕新開盤的項目將猛增至29個(高層項目20個，洋房6個，別墅項目3個)，新推量5187套，環比增加13個，供應房源達到了5187套。

　　據重慶晨報記者了解到的情況看，從重慶主城地產市場供應來看，近5周開盤量仍然大於實際銷售量，中長期內，房價在接下來的10月將很難出現上漲的現象。另據搜房網監控數據統計，金九優惠樓盤數已經達到164座。10月份將有所減少預計有148座樓盤推出優惠，雖然優惠幅度不盡相同，但很明顯的是，開發商都迫切希望用打折優惠的方式吸引客戶。

北京晨報訊(記者 王萍)北京土地儲備管理中心網站數據顯示，截止到昨天，北京已經出讓土地13宗，總土地出讓金已經達到了67.4億。在這一數據影響下，年內土地出讓金達到了898.11億的歷史同期最高紀錄。

北京中原市場研究部張大偉分析認為，其中住宅類地塊土地出讓金僅為362億，同比下調了40.8%，但住宅土地出讓面積卻基本不減。“這說明主要是住宅土地價格明顯下調。”張大偉說，因為樓市調控，導致開發商購置住宅地塊的積極性不高，而且大部分住宅土地都處於遠郊區。

同時，住宅類地塊保障房占比明顯增加，在出讓的47塊包含住宅類屬性的地塊中，包含保障房屬性的地塊達到了26塊，配建保障房面積更是達到了180萬平方米以上。這在一定程度上影響了住宅類地塊的土地出讓金。

張大偉說，與住宅類地塊相比，商業地塊出讓金總額達到了474億，占據土地出讓金的53%，預計在4季度部分商業地塊還有可能出現交易升溫的跡象。“從目前預期入市的土地來看，今年最後兩個月不太可能出現去年的775.4億的單季度最高紀錄。所以預計今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億左右。”

局部土地市場出現明顯升溫跡象。據偉業我愛我家市場研究院監測顯示，8月以來不足45天內，萬科共計新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗。另外，從拿地資金方面，萬科、華潤、招商三企業分別拿出134億元、54億元、45億元用於土地儲備，近一個半月的耗資量均已超過今年1至7月份的總額。

業內人士表示，隨著幾個月來的成交量上漲，開發商資金壓力明顯改觀，在開發商資金緩解背景下，加之地方推地力度加大且優質地塊增多促使局部土地市場加速升溫。 專家預計，後半段土地市場仍會維持較高熱情，一方面房企加大儲地力度，另一方面，地方政府也需要通過土地出讓來換取財政收入。

　　市場年內首現集體“搶地潮”

8月以來，大型房企年內首現集體搶地潮，龍頭房企集中拿地現象更為明顯。鏈家地產統計數據顯示，保利、萬科、龍湖、華潤等10家龍頭房企，年內置地金額已達820億元。進入9月以後，萬科地產、? 大、華潤三家拿地金額共計95億元。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，8月以來的拿地熱潮是自2011年“新國八條”調控政策以來，大型房企首次大規模儲備土地。他認為，對房企而言，在經歷了近20個月的持續去庫存化後，使儲地大戶們也無地開發。因此，各房企拿地補倉迫在眉睫。

中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示，在住宅交易回暖的背景下，房企資金回收較為明顯，資金面大大改觀。另外，庫存減少，需求不減，房企對後市的預期與上半年相比也產生了較大的變化，加大了拿地積極性。

“雖然房企拿地增加，但是拿地行為依然理性。在近期上海、石家莊和合肥等地的熱門地塊出讓中，多個標桿房企參與競拍，但在溢價率明顯升高後即放棄競拍。”常清稱，房企更多的是按照開發節奏補充庫存，並未出現2009年至2010年的非理性搶地現象。

的確，土地市場熱銷僅是部分地區與個別項目。24日，中指院發布9月17日至23日土地市場交易情報，監測的20個主要城市土地市場供應量小幅上漲，但成交量下滑。數據顯示，本周監測的20個主要城市共推出各類土地129宗，較上周增加21宗，推出面積554萬平方米，較上周增加24萬平方米，推出量環比增加5%，但成交方面，成交各類土地57宗，較上周減少12宗，成交面積213萬平方米，較上周減少85萬平方米，成交量環比減少29%。

一線城市方面，本周一線城市共推出土地42宗，較上周增加13宗，推出土地面積212萬平方米，較上周增加70萬平方米；而成交與前一周持平。二線城市方面，推出面積以及成交均有小幅下降。數據顯示，二線城市中11個城市共推出土地87宗，較上周增加8宗，推出面積342萬平方米，較上周減少46萬平方米，環比減少12%。與此同時，成交土地32宗，較上周減少12宗，成交面積150萬平方米，較上周減少36萬平方米，環比減少19%。

陳國強認為，對於房企來說，利潤能否最大化是其拿地最根本條件。因此，在土地市場價格較為穩定的背景下，房企多會選擇較好地區的較熱門地塊，一旦超出預想價格，便會放棄購買。

　　期盼中的‘金九’行情落空，即將到來的‘銀十’，對開發企業來說成為年底前不能錯過的機會。然而在近期各部委繼續表態堅持調控的背景下，房企能給出多大程度的促銷力度，將成為決定‘銀十’行情的重要因素。

　　“金九”落空

　　在剛剛過去的9月份，樓市成交並未延續七八月份的行情，“金九”落空成為事實。中原市場研究部統計數據顯示，9月前26天，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為210228套。比8月同期的222006套下調了5.3%，成為最近4個月同期的最低點，低於7月同期的232041套。在54個城市中，有29個城市成交量有不同程度下調，下調超過10%的城市有21個，整體市場成交量在金九未見起色。

　　中原市場研究部總監張大偉對新金融記者表示，“金九”落空的原因，一是開發商以價換量基本結束，目前是很多城市都出現了價格止跌，之前熱銷的項目都出現了折扣減少，購房者再現猶豫。二是各地庫存均有所減少，可售項目減少影響了成交量放大。三是信貸未繼續放松，影響購買力釋放。四是不時釋放的調控傳言，始終影響購房者入市積極性。

　　開發商推盤猶豫和買房人入市猶豫，共同造成了“金九”的落空。而在價格方面，優惠越來越小的態勢，更影響了近期的成交量。

　　在9月23日落幕的北京秋季房展會上，這種趨勢表現明顯。此次展會共有300多個項目參展，其中共有180個國內參展項目，這個數字也比上一屆的秋展提高了50%，保利、萬科、首開、綠地等一線房企悉數到齊。組委會的抽樣調查顯示，目前樓市需求依然強勁，在這次房展會中，80%的參觀者表示最近有買房打算。其中首次置業需求占64%、改善性需求占16%、其他需求占20%。

　　但是從具體的銷售情況看，這次房展會的銷售情況並不盡如人意，其中最為關鍵的一點是本次房展並未有明顯的價格優惠。在180多個參展項目中，有三分之一的項目有不同程度的折扣，最低的折扣在85折左右。但這些優惠並非是開發商專門為此次房展會才給出的，與此前在售樓處執行的力度基本一樣。“即使有些標稱優惠幅度較大的，實際上也就僅局限於一兩套房產，只是一個噱頭而已。”中國房產信息集團評論員馬祺對新金融記者表示，當前真實需求的剛需改善為主，這些消費者依然對價格敏感，新推房源是否能轉換成銷售，房企的價格策略至關重要。

　　備戰“銀十”

　　當“金九”在房企的猶猶豫豫中過去的時候，“銀十”成為它們在年底前不能錯過的機會，直接決定了今年最終的業績。

　　標桿房企近期紛紛在推盤方面有所動作。其中碧桂園動作最大，包括廣東、湖南、湖北、江蘇、遼寧區域將有18個樓盤推房，僅僅在大本營廣佛地區，就有8個新盤或加推盤。越秀地產則在廣州推出7個項目，采取“7盤聯動”的優惠活動。金地集團計劃在9月和10月，在16個城市新推或加推盤計劃25個項目。

　　從天津樓市來看，10月份的預計推盤量也有明顯增加。統計顯示，10月全市有44個項目預計開盤，數量環比增加2.33%，同比增加2.33%。新開樓盤中，市內六區有7個、環城四區16個、遠郊區縣18個、濱海新區3個。其中純新盤有26個，占預計開盤總量的近六成。“樓市推盤量的增加，特別是一些純新盤項目數量的增加，一方面說明開發商在之前的蓄客階段取得了不錯的效果，另一方面也說明房企的業績壓力依然存在。”業內人士表示。

　　目前獲得的信息來看，在推房項目中，給出較大幅度優惠的樓盤很少。而近期不少城市舉辦的房展會上，也顯現出打折力度不足的態勢。除了北京房展優惠不足外，沈陽秋季房展的折扣力度也比較小，知名房企中，萬科、金地都沒有優惠活動，只有中海有少許優惠。南京房展也只有10多家樓盤針對此次展會給出了特別優惠。“部分開發商在上半年的降價跑量降低了項目利潤，近期較好的市場預期使得它們更多希望從價格方面找回利潤。”張大偉表示。

　　然而近期的政策和市場走向，顯然使得開發商的樂觀預期被打上了問號。政策層面，9月以來，住建部、國土部、國稅總局等多部委再次針對房地產市場過熱的現象喊話。地方政府方面，上海9月份前後房管局發文兩次，重申嚴格執行限購政策。廣州甚至創商品房“限售”的先河，對市區個別異常高價的住宅項目采取限售。市場層面，9月各主要城市樓市成交環比降幅明顯，穆迪投資者服務公司近期發布的數據顯示，8月份穆迪的中國房地產開發商流動性指數惡化至22.6%，是自3月份以來的最高水平，同時高於7月份的16.1%，其流動性轉弱反映了今年迄今的簽約銷售疲弱。

　　“降價幅度收窄、漲價行為這種博弈市場的做法或許會獲得短期內的利益收益，但是，在‘買漲不買跌’難以形成的市場背景下，相對於‘以價換量’以時間換取發展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現有項目停滯不前，降低項目及企業的資金周轉率，由此有可能會喪失更多的發展機會。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示。

　　國土部、住房和城鄉建設部29日聯合發出通知，力推保障房建設落實、嚴格土地出讓管理，成為通知的亮點。通知明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。

　　通知稱，此次進一步加強房地產用地和建設的管理調控，系積極促進房地產市場繼續向好發展。

　　閑置地優先供給保障房

　　通知要求，在房價高的地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。

　　同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地，以及農轉用計劃指標，應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。對於沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

　　另外，通知要求，市、縣國土和建設部門，要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規劃部門在受理後10天內核發建設用地規劃許可證，國土資源主管部門要在受理後10天內核發國有土地使用證，規劃主管部門要在受理後60天內核發建設工程規劃許可證。

　　出讓地塊需“沒有糾紛”

　　在國土部日前公布的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府原因造成閑置的約占六成以上。

　　為了規範政府的供地行為，防止出現超大地塊供地，通知中再次強調，土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法，沒有糾紛。

　　如果市、縣發布的公告中存在捆綁出讓、超用地規模、“毛地”出讓、超三年開發周期出讓土地的，要責令立即撤銷公告，調整出讓方案重新出讓。

　　另外，土地出讓後，任何單位和個人無權擅自更改規劃和建設條件。由開發建設單位提出申請，調整規劃建設條件而不按期開工的，必須收回土地使用權，重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

　　閑地達一年不得再買地

　　在土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。

　　如果競買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉讓土地使用權等違法行為、甚至是因企業原因造成土地閑置一年以上；開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的，在結案和問題查處整改到位前，該企業將不得參與土地競買。

　　對無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式等要求的開發商不僅要處罰，還要將名單及時向國土、價格、金融等部門通報。

　　【政策要點】

　　1 高房價地區增加限價房供應

　　政策房、中小套型供地計劃未完成，不得供地大戶型

　　地方各級住房城鄉建設(房地產、規劃、住房保障)、國土資源主管部門要按照住房建設規劃和編制計劃的要求，共同商定城市住房供地和建設的年度計劃，並根據年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊。

　　要根據住房建設計劃落實情況，及時合理調整供地計劃。要在確保保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房用地供應總量70%的基礎上，結合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房並軌、簡化並實施租賃住房分類保障的途徑。

　　在房價高的地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。要在盤活利用存量土地的同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地以及農轉用計劃指標，應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。

　　沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

　　2 主管部門應明確限價房售價

　　開發商申請改規劃導致未按期開工，必須收回土地使用權

　　市、縣規劃主管部門應當會同國土資源主管部門，嚴格依據經批準的控制性詳細規劃和節約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質、開發強度、住宅建築套數、套型建築面積等套型結構比例條件，作為土地出讓的規劃條件，列入出讓合同。

　　對於中小套型普通商品住房建設項目，要明確提出平均套型建築面積的控制標準，並制定相應的套型結構比例條件。要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。

　　市、縣住房城鄉建設(房地產、住房保障)主管部門要提出限價商品住房的控制性銷售價位，商品住房建設項目中保障性住房的配建比例、配建套數、套型面積、設施條件和項目開竣工時間及建設周期等建設條件，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同。

　　土地出讓後，任何單位和個人無權擅自更改規劃和建設條件。因非企業原因確需調整的，必須依據《城鄉規劃法》規定的公開程序進行。由開發建設單位提出申請調整規劃建設條件而不按期開工的，必須收回土地使用權，重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

　　3 “囤地”一年不得再競買土地

　　開發商違背出讓合同約定條件開發土地，整改前也不得買地

　　國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標)保證金外，還應提交競買(投標)保證金不屬於銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明。

　　根據國發10號文件規定，對發現並核實競買人存在下列違法違規違約行為的，在結案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：

　　1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；

　　2.存在非法轉讓土地使用權等違法行為的；

　　3.因企業原因造成土地閑置一年以上的；

　　4.開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的。

　　對房地產開發企業擅自突破住房套型結構比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式要求等行為進行處罰，並及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業名單。房地產主管部門要會同有關部門建立市場動態監管制度，開展商品住房銷售現場的日常巡查和實地檢查，在商品住房預售環節及時發現並嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄擡房價等違法違約行為。

　　4 政府原因閑置土地限期查辦

　　對違規違法辦理相關用地手續的部門和人員，要追究責任

　　省級國土資源主管部門要采取得力措施，督促市、縣國土資源主管部門加快查清處理閑置土地。對企業自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處。

　　對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯合限期查辦。對未達到法律法規規定的土地轉讓條件轉讓房地產用地等囤地炒地的行為，要及時依法依規嚴肅查處，應當依法沒收違法所得，並處罰款。對違規違法辦理相關用地手續的部門和人員，省級國土資源主管部門要按有關規定追究責任人責任。

　　市、縣規劃主管部門應會同國土資源主管部門，嚴格按照已確定的容積率指標對開發宗地進行規劃許可和建設項目竣工核驗。對已供土地分期開發的建設項目，應統一規劃設計，各期建設工程規劃許可確定的建築面積的總和，必須符合容積率指標要求。堅決制止擅自調整容積率等問題，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為。

　　往年被開發商寄予厚望的“金九銀十”樓市旺季今年顯得頗為平淡。從9月初至今的三周成交情況來看，全國十大重點城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環比8月前三周的61309套，下降了10%。“金九”無望，或許已成定局。

　　記者調查發現，今年的“金九”開發商的重頭戲明顯是“搶種”，而非“搶收”，今年上半年實現了資金回籠的房企在這個“金九銀十”顯得頗為篤定：剛需項目其價格幾乎都按兵不動，鮮見低於9折的大幅降價；而高端項目由於成交阻滯而率先降價，但不少項目折後價仍高於今年年初的最低點。諸多現象表明，今年的“金九”與往年大為不同，購房需求提前透支，開發商降價動力亦不足，買賣雙方均顯得後繼乏力，整個市場陷入又一輪博弈期。

　　“金九”成色明顯不足

　　9月已接近尾聲，而房地產市場預期中的“井噴”局面並沒有到來。據中原監測54個城市新房市場數據顯示：9月前20天新房成交量環比8月同期下降了8.8%，值得註意的是，這已是近4各月來同期成交量的最低點。今年的“金九”不僅鐵定成色不足，甚至比7、8月份的樓市淡季還要遜色。

　　直至9月第三周(9.17—9.23)，包括“北上廣深”四個一線城市在內的十個重點城市新房成交量依然未能走出低迷，單周成交量為18053套，環比上周減少了1.1%，比8月同期下降了10.6%，大部分城市成交量都出現了不同程度的下滑。在北京，新建商品住宅(包含保障房)網簽量為2107套，與前一周相比下降5%。在深圳，上周新建住宅成交套數為532套，環比下降了21.19%，創下了近20周來單周成交量的最低點。南京與蘇州上周新房成交量更是環比分別大跌21%和39%。十大重點城市中僅上海、廣州和成都由於新房供應量大增，新建住宅成交量環比前周分別上漲了34%、33%和20%，但實際成交量與往年的金九仍不可同日而語。

　　不僅是新房市場低迷，二手房市場同樣如此。鏈家房產數據顯示，9月前19日，北京二手房住宅成交量為7080套，環比上月同期下降了11。4%，預計9月中上旬成交量將在7600套左右，與8月同期相比降幅超過10%。而上海二手房市場則更加慘淡，根據德佑地產市中心各門店提供的數據顯示，9月前20天僅帶看量就比8月同期下跌20.3%，說起成交量，各大中介公司內部人士更是大搖其頭。

　　尤其是在上海，上海市房地部門9月再次重申加大限購執行力度並進行行業內檢查整頓，也對房地產市場產生了較大影響。上海德佑地產徐家匯(002561,股吧)店經理曹倩倩表示，由於政策的效果存在一定滯後性，加上近期住房限購政策的檢查又從嚴，因此先前頒布的外地單身人士限購政策的效果在9月有了非常明顯的體現。受此影響，該店9月的帶看量下跌兩成。

　　然而，房東方面卻沒有因為帶看的減少而對價格做出調整。德佑地產徐家匯地區的門店甚至表示，目前該地區出現了掛牌減少，房東跳價的情況。此外，雖然一手市場成交量相比8月沒有太大起色，但是金九的季節因素仍然讓開發商的推盤力度大增，不少承接一手代理業務的中介門店也存在著工作重心向一手偏移的情況，這無疑也加劇了二手房帶看量的滑坡，導致成交明顯萎縮。

　　價格回升疊加需求透支

　　雖然9月以來各地樓市成交量起色不大，但有了上半年銷售回籠的巨量資金在手，多數開發商心態顯得頗為淡定，價格策略明顯保守。

　　中原地產9月在全國11個城市新房市場進行的調查顯示，北京、天津、長春、鄭州、濟南、重慶、沈陽被調研的樓盤中有超過50%的樓盤在9月出現漲價的現象，且漲價幅度在5-10%之間。當然也有部分房企持謹慎態度，成都、昆明、西安、大連被調研的樓盤中有超過60%的樓盤維持原來的價格銷售，其中昆明和大連超過80%的樓盤未調整價格。

　　“金九銀十價格不降反升，這與開發商手中現金充裕、全年銷售指標完成情況良好有直接關系。”業內人士認為，開發商在價格策略上見好就收、價格上浮是9月樓市需求無力、成交量回落的主要原因。中國房產信息集團研究員黃健華認為，商品房交易量下滑與近期企業價格策略普遍保守有關。自7月以來，房企降價優惠的措施逐漸減少，優惠幅度開始收窄，而房價止跌回漲也開始成為主要趨勢。

　　“9月成交量上不去，最大的原因可能就是價格。”滬上一家知名房企的銷售總監告訴記者，調控兩年來，很多開發商一不拿地，二不開工，加上之前的銷售，資金壓力不像去年底那麽大。庫存也沒去年底時那麽多，因此今年底不會出現像去年底那種大幅降價促銷的情況。

　　德佑地產研究主任陸騎麟稱，前期樓市的回暖，與部分剛需樓盤的降價促銷有較大關系，一旦前期降價樓盤過了強銷期，而其他樓盤又不能及時接棒降價，成交量自然無法繼續維持高位。目前真正明顯降價的樓盤依然限於少數，大部分項目仍在按兵不動，導致購房者產生觀望情緒。

　　除了價格因素外，業內人士普遍認為，前期累積的購房需求在今年上半年被大量提前透支也是“金九”變味的重要原因。“想買的、有資格買的、買得起的，都在上半年買過了。”有業內人士對記者表示，從今年3月開始到今年8月，樓市成交量維持高位足足半年，連傳統淡季的7、8月份熱度都絲毫未減，“淡季不淡，旺季不旺”是今年下半年樓市的最主要特點。同時，由於限購政策未變，使得後續購買需求難以為繼。

　　中原地產的調研數據顯示，北京、長春、昆明、大連、沈陽被調研的項目中，受前期購房需求已大量釋放及多數樓盤取消優惠措施的影響，大部分樓盤客戶來訪量均出現持平或下滑的情況。

　　“銀十”有望量升價穩

　　展望“銀十”，由於9月底各地供應量開始普遍增加，業內人士認為，10月成交量較9月會有所增加。而促進成交的關鍵問題依然在於，如何找到一個買賣雙方都能接受的價格平衡點，這在未來的一兩周內應該能看到答案。

　　與去年剛需樓盤打響降價第一槍不同的是，今年豪宅開發商或將領跌樓市。記者了解到，從9月初開始，中海地產(中海九號公館 中海尚湖世家) 全國多個城市旗下項目同時啟動限時優惠活動，或許成為今年第一個在“金九銀十”啟動全國性促銷龍頭房企。從8月開始高端住宅市場出現需求明顯後繼不足，這或許是豪宅開發商在今年“金九銀十”率先啟動降價促銷的主要原因。

　　在上海，曾經的長風地王項目“中海紫禦豪庭”近期開始在原先認購優惠的基礎上再總價立減20萬元，另外兩個在售項目也都在總價基礎上進行立減；在深圳，中海康城推出1萬抵20萬的優惠活動；在重慶，中海地產旗下四大項目也推出“四盤兩億禮饋”活動，限時優惠幅度最高每套達100萬；在天津，中海推出100套限時特價房源，最高優惠折扣達八折。

　　不僅是中海，例如長甲地產旗下的多個項目目前折扣力度在上海堪稱最大，如長泰東郊禦園近期新推房源在報價基礎上再打63折；即將開盤的華潤佘山九里去年開發商對項目的預期價在5萬元/平方米以上，而如今開盤售樓處報價僅為2.3萬元/平方米；在近期舉行的上海國際高端物業展上，國信世紀海景開發商也表示，限購和限貸是影響高端物業銷售的撒手鐧，高端市場整體銷售阻滯，要想取得好的銷售業績就必須比同質項目有價格優勢。

　　“就算豪宅開發商有一定降價壓力，但今年打折力度一定不及去年，部分樓盤折扣最大，但報價也很高，折算下來的實際成交價仍高於今年年初。”克爾瑞房地產信息集團研究總監薛建雄告訴記者，中低端剛需項目如今降價空間已經不大，目前大多數項目依然按兵不動，而豪宅則仍有一定的價格下調空間。

　　業內人士認為，10月開發商不可能像去年底那樣采取激進的方式，犧牲利潤、保命一樣地去“以價換量”，頂多只會小幅度、階段性地促銷，一方面保證跑量，一方面價格要平穩。“只要任務能完得成，就不會不顧一切地跑量。”薛建雄預計，今年9、10月份的普遍折扣應該在9折左右。

　　保障房質量背後的更深層問題，不能因為一句“質量通病”而匆匆帶過。

　　武漢市79個保障房項目中50個存在質量問題消息報道後，武漢市房管局9月29日進一步說明稱，這50個項目多數為建築工程質量通病，並不存在影響房屋結構穩定和居住安全的嚴重質量問題。

　　這兩年來，政府大力推行保障房建設計劃，地方政府，如果在保障房上監管不力，一些在建保障房將可能變成花架子工程，不僅是對納稅人出資的嚴重浪費，更會造成中央決策與民意所向之間的斷裂，其危害程度難以估量。

　　武漢有關部門其實已經意識到問題的嚴重性，今年更將其納入“治庸問責”十大突出問題之一。但是處理方式卻是整改了事，那麽相關責任人是否問責，其中是否隱藏著瀆職不作為，乃至更深層的腐敗問題，不能因為一句“質量通病”而匆匆帶過。

　　“質量通病”一說，暴露出武漢當地部門對保障房質量的寬容。所謂“通病”，顯然是指建築工程質量常常出現的問題，“通病”的存在，不正反襯出監管的不力嗎？建築工程質量的管理，當防微杜漸，減低容忍度，“質量通病”如果可以被輕視，那麽大的質量危機也許就悄悄埋下。

　　“質量通病”固然可整改，但要知道，整改等於是耗費更多的納稅人錢財，是民眾為了不合格的保障房雙重埋單。保障房不能異化為保障少數人利益，當初曾經有經濟適用房淪為權貴投機玩物的案例，有公租房申請名單存在貓膩的事件，如今又出現了普遍性的保障房質量問題，究其原因就在於監管不力。一個責任人不被追究，其他責任人就會有僥幸心理，一個案例被輕輕放過，就會成為其他腐敗事件的反向示範，這一惡性循環不能繼續下去。

　　武漢就曾有經濟適用房“六連號”案，一批相關責任人被追究黨紀國法。循此思路，有關部門應該盡快對六成保障房出現質量問題，以打破砂鍋查到底的嚴格監管，來回應輿論的質疑，下定決心修補屢屢受損的保障房監管公信力。如果只是輕飄飄的一句“質量通病”，毫無反思檢討之意，就可能會讓壞事變得更壞，民眾喪失對保障房質量的信心，更對監管者的公正持疑，這一後果比六成保障房有質量問題，危害更大。

　　保障房不僅質量要有保障，更要保障中國住房體系從過度商業化回歸適度公共化，保障整個建設計劃做到真正惠民，而不是又一次成為分豬肉的利益遊戲。這首先需要主管部門負起監管責任來，千萬要避免“六成保障房是質量通病”的托詞與敷衍，成為日益僵化的監管通病。

　　盡管今年“金九”成色不足，但是開發商漲價的沖動仍難以抑制。與此同時，在各地的土地市場上，再次出現品牌房企拿地潮。調控敏感期，“穩房價”無疑成為關鍵一役。

　　事實上，高企的房價讓各地房地產主管部門倍感壓力。面對來自中央日益嚴厲的問責，地方政府無奈之下繼續“限”字當頭，加大行政幹預的力度。

　　調控升級

　　當樓市調控又一次面臨被市場消解時，地方政府“限字令”被迫再度升級。限購、限貸、限價等措施尚未取消，限售手段被越來越廣泛地應用。

　　廣州市國土房管局9月24日證實，擬對珠江新城等豪宅集中區域實行限售，控制預售房源和推出節奏，以調控房價。

　　廣州市國土房管局表示，為改善全市均價結構性上漲的局面，通過限制預售規模和控制交易節奏是“必要的，也是必須的”。

　　與此同時，北京市住建委也再次強化了預售證審批，通過嚴控預售證審批、監測、約談開發商等途徑，對即將申請預售許可證的樓盤采取“價格引導”。

　　記者從北京市住建委一位負責人處了解到，北京市目前已經建立了區域住宅價格監測評估機制，根據樓盤戶型、區域以及位置確定價格範圍。“如果申請預售許可證的樓盤擬售價格超過住建委的價格範圍，開發商就會被要求降價，而住建委也將對樓盤價格進行調查和指導。”這位負責人告訴記者。

　　除“限售”之外，為控制購房需求而實行的“限購”和“限貸”政策，也在近期各地的調控政策中進一步升級。

　　9月25日，北京宣布強化限購政策審核，要求北京戶籍居民購房和辦理房產證時，須上交第二代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗購房人的相關信息。

　　此外，業內人士反映，上海對限購政策的執行有越來越嚴厲的傾向。

　　自8月份以來，在政策收緊和市場資金面緊張的影響下，多數銀行再次取消了首套房貸款利率8.5折優惠政策。招商銀行一支行信貸部經理告訴記者，“目前對個人購房貸款的審批比前兩個季度要嚴格得多，主要看各分支行的額度，利率優惠現在比較少了。”

　　“從9月下旬地方政府出臺的各項政策來看，行政幹預色彩越來越濃厚。”國務院發展研究中心的一位負責人告訴本報記者，“這也可以看出在目前中央嚴厲問責下，地方政府對於市場的態度仍以‘穩’為主。”

　　在土地市場上，地方政府也表現出了前所未有的“堅決”態度。北京國土局9月21日發布消息，暫停大興、豐臺、懷柔、通州、亦莊開發區十宗地塊的出讓，原因是“貫徹落實國土部關於房地產調控的有關要求，穩定市場預期”。與此同時，上海也暫停了一宗“準地王”地塊的出讓。

　　阻擊房價

　　進入9月份，各地樓市的成交數據比較平淡，不過住宅價格和土地市場仍然感受到了壓力。

　　中原地產數據顯示，9月北京新建住宅簽約均價為20313元/平方米，熱銷的48個項目中，簽約均價環比8月上漲的有28個項目，占比為58.3%。

　　實際上，不僅北京一地，房價上漲的壓力在全國範圍內都存在。9月18日，國家統計局發布數據顯示，今年8月70個大中城市的新建商品住宅價格環比上漲的城市有36個，持平14個。

　　“近幾個月來，隨著成交量回暖，大部分開發商開始上調價格。”中國房地產學會副會長陳國強表示，不排除接下來的樓市將迎來新一輪小幅上漲。

　　與此同時，部分龍頭房企在全國範圍內大手筆“圈地”，讓土地市場重現火爆。以萬科、? 大、華潤為例，9月份三家拿地金額總和已超100億元。

　　“從近兩年樓市調控政策出臺的時間點來看，國慶節前後往往是政策出臺的窗口期，”業內分析人士陳劍波表示，“‘十一’之後，一些重要會議將召開，這就要求房地產等關鍵市場保持穩定。”

　　實際上，進入9月下旬，房地產相關主管部門開始陸續表態。

　　9月23日，住建部表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩定了市場預期，房價尚不具備全面反彈的條件。下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，適時對執行調控政策不力、放松調控政策、造成房價過快上漲的地區實行問責。

　　9月26日，國土部也表態稱，將重點監測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業的開發節奏。

　　“樓市調控的壓力仍然存在。”陳劍波對記者表示，“地方政府面對中央的問責壓力，不得不收緊調控政策。”

　　不過，對於地方政府出臺的種種限制措施，業內卻質疑不斷。對於廣州的“限售”措施，業內分析人士將其評價為“臨時休克措施”，認為“限售”只能限一時，實際上是在“紙面上”拉低了成交均價，並不能真正起到降房價的作用。

　　“事實上，綜合以往的幾次樓市調控，行政手段都可以說是一種暫時性手段，限購、限貸隨著調控的深入會逐漸撤出。”住建部一位官員曾向本報記者表示，“從長期來看，金融、土地、稅收仍是政策調整的主要部分，未來仍以經濟手段為主要和長期的調控手段。”

　　地方版萬億投資正愈演愈烈。

　　9月24日，四川省又公布了高達3.67萬億元的重大投資項目規劃，至此《中國經營報》記者據公開資料統計後發現，近三個月內，全國11個省市地方政府出臺的投資規劃總額就已高達20萬億元。

　　地方政府“穩增長”心情迫切。但事實上，如今地方財政正普遍吃緊，指望中央如2008年般再次啟動“4萬億”財政支持也不現實。那麽動輒數萬億的投資，錢從哪里來？多個地方政府都將找錢的眼光投向了民間資本。

　　但記者了解到，就民間資本的普遍意願來看，政府雖然百般示好，對民營資本采取“非禁即入”，但在經濟下滑階段，大多數民間資本不願冒太大的投資風險，更願在本行業穩紮穩打。

　　如果民資參與積極性不高，這一場由各地政府發起的新的投資盛宴是否最後淪為“畫餅充饑”？

　　投資“競賽”

　　9月24日，四川省公布了《重大投資名錄》，本報記者獲得的《四川重大投資名錄》中顯示：四川計劃在2012年至2013年，新開工和續建項目共2242個，項目總投資3.67萬億元，涵蓋了基礎設施、重大產業、民生工程及社會事業、生態建設、環境保護等領域，所有項目都邀請民間資本參與。

　　另外，在四川省規劃的投資中，基礎設施建設依然是重頭戲——項目總數為639個，總投資額為1.49萬億元。其中投資286億元的成都第二繞城高速公路、36億元的升鐘水庫灌區二期工程、66億元的天府仁壽大道、229億元的西成鐵路(四川段)……都是這些基礎設施投資的組成部分。

　　除了基礎設施方面的投資外，四川省還公布了包括戰略新興產業和能源在內的重大產業、民生及社會事業、生態環保領域的項目。

　　“僅僅一個省的經濟刺激規模，就已經達到了2008年‘4萬億’的水平！”對於四川省公布的投資計劃，職業投資人方林發出了這樣的感慨。

　　事實上，萬億大投資，四川絕不是個案。

　　8月份，同屬於西部地區的貴州省，出臺了《貴州生態文化旅遊產業發展規劃》，將在10年內通過投資數百個項目打造旅遊強省，投資總額約3萬億元。

　　本報記者根據公開消息統計後發現，今年7月份以來，四川、貴州、重慶、湖北、福建等11個省市公布了投資計劃，從這11個市份已明確公布的數據來看，投資總額就已高達20萬億元。

　　“這說明，如何拉動經濟增長——中國經濟的慣有思維依然是靠大項目的投資拉動。”四川省社科院經濟研究所所長郭正模在接受本報記者采訪時表示，當前經濟增速下滑壓力不減，如何保持經濟的“穩增長”？對此，地方政府都使出同樣的“殺手鐧”——萬億投資計劃。今年三季度以來，國家發改委密集批複了5萬億的投資項目。從中央的決策來看，對很多大項目均放寬了投資，地方政府也恰好希望利用這一時機，爭取多上項目。

　　對於四川的3.67萬億元大投資，四川省也給出了同樣的緣由。

　　而相對東部發達地區的經濟減速，中西部地區的經濟增速之所以高企，主要仍就在於高投資拉動。國家發改委在9月24日發布的數據顯示，今年1~8月，中西部地區固定資產投資分別增長25.3%和23.8%，增速均高於全國。

　　財政吃緊

　　穩增長“藥方”已經開出，那麽各地地方政府又能給出多少實際的財政支持呢？

　　“現在各個地方財政壓力很大，從融資能力上看，地方債務高企已經限制了地方政府大規模投資。”廣發證券發展研究中心宏觀經濟分析師陳果在接受本報記者采訪時表示，以貴州省出臺的3萬億元投資規劃來分析，地方政府雄心勃勃的大規模投資計劃或許並不現實。

　　陳果告訴記者一組數據：2011年貴州省財政總收入預計為2367.17億元，未來5年平均增速大約為45%，財政支出增速的過去5年均值為25%。假設貴州的3萬億元投資項目在前兩年規模最大，且前兩年分別為7500億元(否則對經濟拉動的作用有限)，後三年分別再投資5000億元。

　　陳果表示，在不考慮貴州地方初始債務、僅以2012年為初始投資期的情況下，且給予貴州50%的財政支出節流，此次3萬億元的刺激計劃前兩年，將給貴州新增1萬億元的債務，這就需要通過融資彌補財政赤字。而貴州省2011年的GDP總共為5700億元，債務占全年GDP的比重接近1.8倍！

　　上述的計算方法對於四川的3.67萬億投資，依然適用。鑒於大規模投資可能帶來的財政壓力，四川省社科院經濟研究所所長郭正模也表示出了同樣的擔憂。

　　“就像菜館事先印好的菜單一樣，四川省只是公布了這樣的一個投資計劃，但如果要所有的‘菜’ 真正都在2013年上完，恐怕並不現實。”郭正模認為，現在萬億投資實際很大程度上並沒有下遊的消費需求支持，這也將會導致鋼鐵、水泥等行業的產能過剩問題愈發嚴重。郭正模稱，由於地方財政壓力巨大，本次四川公布的3.67萬億元投資，如果能夠按期完成1/2、甚至1/3的規模，就已經“非常不錯了”。

　　9月13日，在銀川舉行的中阿經貿論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，在目前經濟壓力下行之下，多個地方短期出臺的“穩增長”措施，將需要地方性融資發揮作用，地方的隱性負債必然會出現上漲。雖然地方政府目前還不太可能成為“小希臘”，但是地方債務偏高問題依然不可掉以輕心。目前，中國已經積累了10.7萬億元的地方債存量，而上半年中國GDP增長率為7.8%，所以債務存量也要控制低於7%的增長率，這樣地方債務問題的風險才不會擴大。

　　“中央的態度是，對於年度8000億元的財政赤字不做調整。”賈康認為，近期發改委密集批複了多個地方的投資項目，但中央已經不會再向地方提供財力支持，這就需要地方政府找到融資手段來加快投資項目建設。

　　鎖定民資

　　2008年11月發布的“4萬億”財政刺激政策，主要是由中央政府主導，中央承擔1.18萬億元，另外的3萬億元主要依靠銀行融資。

　　如今，地方版“4萬億”又一次接踵而來。但擺在眼前的問題是，在目前地方財政極度吃緊的情況下，動輒萬億的大規模投資，錢從哪里來？於是地方政府都將眼光投向了民間資本。

　　“我們堅持‘非禁即入’的原則，公布的投資項目都歡迎和鼓勵民間資本進入，政府也將為民間資本投資提供服務和指導。”四川省發改委主任唐利民稱，希望民間投資參與到交通運輸、水利、電力、石油天然氣、電信、土地整治和礦產資源勘探開發、社會福利事業以及文化、旅遊等領域。

　　同樣9月26日，陜西省召開了“民企進陜發展推進大會”，以萬通控股董事長、北京陜西企業商會會長馮侖，新希望集團董事長劉永好為代表的600多家民營企業，共與陜西省各市區簽約646個項目，投資總額高達5604億元。

　　對於地方政府的主動示好，陜西籍企業負責人張曉華(化名)有著深切感觸。他表示，企業最看重的依然是回報收益。目前經濟環境不好，大多數民間資本都希望能在本行業穩紮穩打，所以對於地方政府推介的很多項目，即使有資金實力也不會貿然進入。另一方面，雖然今年國家已經公布了多個行業鼓勵民間資本進入的“新36條”細則，但是“細則不細”也成為普遍困擾，民營資本要想進入金融、能源、電信、鐵路等壟斷領域仍無比困難。

　　“相對於國企央企，由於此前沒有相關經營經驗和資源，政商關系也很難維護。”張曉華表示，現在民企最希望的是完善民資進入的法律法規政策，讓民企享受同樣的國民待遇，得到公平的競爭環境，避免像山西私有煤礦最終都被“收編國有”的結果。

　　“民間資本的確有進行投資的意願和實力。”中國民營經濟研究會顧問保育鈞表示，目前中國民營企業已經有7000萬家，註冊資本達到了28萬億元。據統計，中國民間可用於投資的財富有60萬億元，可以進行規模為600萬元以上的投資資金超過27萬億元。

　　但保育鈞認為，如果民間資本參與積極性不高，這場地方政府籌劃的萬億投資盛宴，最終將很難得到有效實施。所以地方政府要想將民間資本吸引進來，就必須要打破民資的顧慮，引導民資進入真正有利可圖的行業中去。

北京物業助理經理羅樹新表示，該行近日錄得?魚涌太古城一宗二手成交個案。成交單位為太古城銀柏閣中層G室，建築面積1137方呎，間隔3房2廳連1套房間隔，外望海景，現以1500萬元成交，折合平均呎價13193元，成交價為市價。

羅氏續稱，新買家為區內換樓客，即睇即決定購入上址作自住用途。原業主最初叫價152萬元，還價3口，最終以1500萬元達成交易。據了解，原業主於1997年6月以1198萬元購入上述單位，持貨約15年，轉手帳面賺302萬元，升值25%。

信和等發展的大埔海鑽．天賦海灣，自開放現樓示範單位以來，市場反應理想，參觀人數達５０００人，今日內地客數目增至２５％，預期明天會持續。

信和田兆源指，?玥國慶日再沽６伙，包括有內地客斥１４００萬購一伙、１５８１方呎４房戶，另５伙分別為兩個一房戶８１８方呎，３伙１４００方呎３房戶，現一房標準戶僅餘最後２伙。

３日共沽２１伙，約３０％為內地買家。

有見銷情理想，市傳發展商假後會加價。

祥益地產營業主任古文彬表示，日前錄得一宗屯門居屋兆禧苑獲區外客「即睇即買」成交個案，是次原業主持貨不足5年，轉手帳面獲利高達121.62萬，單位升值逾倍易手。

古氏稱，上述所錄成交單位為B座高層11室，建築面積567呎，實用面積415呎，兩房兩廳，日前獲一名區外客垂青，該名買家「即睇即買」，以200萬(自由市場價)購入上址作自住或長線投資收租之用，平均呎價為3527元，若以實用面積計算呎價為4819元，稍低市場價成交。

古氏續稱，該單位若作投資收租，現時市值租金大約為6800元，租金回報率可達4.1厘，若扣除管理費等雜費約800元，回報率仍有3.6厘。

祥益地產營業經理黃慶德表示，屯門富健花園日前錄得一宗區內上車客成交個案，是次該單位平均呎價及售價更創同類型單位歷史新高，平均呎價高達3247元(居二市場) ，是次該單位原業主由一手樓持貨至今，轉手賬面獲利高達128.2萬，單位升值逾倍轉手。

黃氏稱，上述所錄成交單位為7座中層C室，建築面積693呎，實用面積592呎，三房兩廳，原業主早年以居二市場價購入上址，日前獲一名區內上車客垂青，該名買家鍾情該單位客廳窗戶座擁東南部份海景景觀，加上間隔實用，而且單位內籠更附設企理裝修，遂便決定以225萬(居二市場價)購入上址作自住之用，平均呎價3247元，若以實用面積計算呎價為3801元，成交價稍高於市場價，單位平均呎價及售價創同類型單位歷史新高。

丰盛地產分行經理李文龍表示，近日分行錄得荃灣麗城花園3期5座中層A室的成交個案，單位建築面積846方呎，間隔3房2廳連1套房，外望山景，成交價515萬元，折合平均呎價6087元，成交高市價4%。

李氏表示，買家為區外換樓客，睇樓3個星期，購入單位作自用。據了解，業主最初叫價520萬元，雙方議價1口即以515萬元成交。原業主於1997年10月以500萬元入市，持有單位約15年，成交帳面賺15萬元，單位升值3%。

金地產分行經理林偉良指，日前分行錄得慈雲山慈祥大廈一宗成交個案，成交價200萬元(連租約)，成交價為合理市價。

是次二手成交單位為慈祥大廈中層E室，建築面積382方呎，間隔2房2廳，坐向東南，外望園景為主，折合平均呎價約5236元。

馬氏續指，新業主為區內投資客，睇樓約3日，以200萬元(連租約)購入上述單位作投資用途。單位現收租金為6500元，租金回報率3.9厘。據了解，原業主最初叫價205萬元(連租約)，經雙方議價後，最終以200萬元(連租約)成交。原業主於2011年3月以145萬元入市，持貨單位約1年，成交帳面賺55萬元，單位升值約38%。

世紀21北山地產助理客戶經理彭志偉表示，上述成交為寶馬山花園3座低層B室，面積715方呎，1房間隔，座向北面，望樓景，成交價828萬元，折合呎價11,580元，創同類型單位新高。

據了解，買家為區外用家，打算作自住之用，原業主於97年6月購入上述物業，當時作價700萬元，持貨至今15年，現將物業沽售，帳面獲利128萬元，物業期內升值18.3%。

彭氏續稱，寶馬山花園上月錄約2宗成交，平均呎價11,500元。

利嘉閣地產研究部指出，第三季二手樓市表現飄忽，每月物業交投起伏極大，整體交投明顯不及次季亮麗及穩定。

根據土地註冊處最新數據，今年第三季﹙截至9月27日為止•下同﹚全港共錄17553宗住宅買賣登記，成交總值約為819.94億元，預期全季登記量值最終達17950宗及839億元，料按月分別下跌12%及13%。登記宗數未能跳出每季2萬宗的旺淡分水嶺，可見第三季二手樓市表現相對疲弱。

信置(00083)營業部總經理田兆源表示，白石角溋玥在國慶假期沽6伙，其中，面積818方呎的1房單位佔2伙，面積1400方呎的3房單位佔3伙。

他又稱，面積1581方呎的4房單位由內地買家以1400萬元購入。此外，1房單位尚餘最後2伙。

溋玥在3日假期累沽21伙，其中內地買家佔3房，市傳發展商在長假期後將加價。

另外，同區海鑽現樓示位累積參觀人次5000 個，今日內地人士比重為25%。

西九龍宇昇悅居7座低層A室，面積643方呎，2房2廳間隔，望內園池景，成交價約540萬元，折合呎價8398元。

美聯物業稱，買家為一名外區投資者，見上址座向正南，擁清靜園景，因而決定入巿作放租用途。按單位目前同類型單位巿值月租約1.6萬元計算，租金回報率約3.6厘。

原業於2007年11月以約262萬元購入單位，是次成交帳面賺約278萬元，物業升值約1.06倍。

藍田匯景花園3座高層B室，面積680方呎，2房1廳間隔，望山景，成交價約530萬元，平均呎價約7794元。

美聯物業稱，原業於1995年7月以約266萬元購入單位，是次成交帳面賺約264萬元，物業升值99%。

現時的住宅租賃市場，業主強勢，在一、兩年的短租約滿後，往往大幅加租，如租客不就範，只好另覓新居，過著仿如遊牧民族的生活。若租客不想一年一遷，只好提早入市。但現時樓價高企，勉強入市的買家，不單極有可能買貴；如按息在數年後上升，供款開支急增，更可能嚴重影響財務情況。

綜合而言，香港人愛買樓，其中一個主要原因，是市場欠缺「長期租樓」的選擇。即使有相當數量的工廠大厦改建為住宅出租，只要租金、租期是業主與租客自行釐訂，幾可肯定「短租期」、「按年加租」的相似現象勢必出現。因此，我們建議港府宜重新考慮，推出針對中產人士租住需求的公營房屋，提供一個較長年期、租金較相宜及穩定的選擇。

在構想中，我們認為「中產」的定位應為收入在「全港家庭收入中位數」以上、「居於私人房屋住戶收入中位數」以下。參考2011年底的數字，全港家庭月入中位數為2萬元，而居於私人房屋住戶收入中位數為2.95萬元；根據統計處資料，位於此區間的家庭大概有40萬戶。當中已有自置物業的一群，又或已居於公屋中的家庭，應該不需要申請中產租住房，實際合資格的約有20萬戶。

家庭月入低於2萬元，而人數為4人或以上，差不多已符合資格申請公屋。家庭月入如高於2.95萬元，以現時2.2厘利率計算，應可以置業。

官方宜提供「長期租樓」選擇

針對那20萬戶符合收入條件的家庭，政府可考慮在未來10年，撥出土地，發展「中產租住房」，提供約4萬個單位，可供一成「合資格住戶」入住。租約期建議為5年，期滿可再訂租約。租期達5年，是要回應私樓短租期和頻加租的現象，同時，亦可免跟私樓競爭。建樓質素可以沿用實而不華的標準，但實用面積應高於私樓，更不可建發水或縮水樓。租金方面，可以是「首年為市值租金，按年以半成遞減」，即第5年的租金，為第一年的8成，以鼓勵租客長期租用。

對租客而言，如果政府有此類單位供應，好處包括：有較佳的「租樓」選擇，不必擔心租住一年後被加租，變相被迫遷。由於長遠來說租金較相宜及穩定，租客亦可在租期內儲蓄資金，留待日後置業∕創業之用，有助提高社會流動性。對市場而言，出現一批租金較相宜的實用單位，亦可望紓緩中小型私人住宅的租金升幅。對港府而言，以10年為目標，每年提供4000個單位，對公屋或私樓用地的排擠效應該不算太嚴重。

配合證券化 可還富於民

政府還可考慮將中產租住房證券化，項目有租金收入，港府亦可以3A評級加擔保；由於港府的信貸評級極高，中產租住房證券化，不愁無銷路。這類似REIT的證券由於是政府發行，等同港元官債，市場對於擁有6000億元儲備的港府發債，其反應可以想像會是十分歡迎。如果港府願意，更可為香港散戶投資者提供一定折扣，實行還富於民。

證券化的好處，一來是令「收租普羅化」；要買樓收租，本質上是「資本密集」行動，但將之「斬件」應市，又有受薪團隊做管理、入場門檻降低，香港人可以儲蓄投放到自已認識又易明的投資選項，總好過「隔山買牛」，而中長期更可發展本地資本市場。中產租住房證券化，除可以令更多小投資者以較少的資金，享受穩定的租金收入，更重要的是可避免他們為了買樓收租，而在現時風高浪急的環境下入市。

在樓市高位，就算政府推出相對便宜的房屋出售，卻根本沒有解決市民因借貸樓宇按揭而出現的「首虧損」(first loss) 和「高虧損值」 (high loss severity) 風險。

王永偉
按計劃執行董事

美國房地產市場已出現反彈跡象，規模高達六五○○億美元的挪威主權財富基金準備砸下重金，進軍美國房地產市場。

挪威央行投資管理公司（ＮＢＩＭ）副執行長葛蘭迪（Trond Grande）表示：「最晚在明年底前進軍美國，美國是全球最大的房地產市場，若想在全球資產組合中佔一席之地，就得投資美國。」

ＮＢＩＭ因投資原油及天然氣而大賺，為達成四％報酬率目標，二○一○年獲准可將最多五％的資金投資房地產市場。自此之後，該基金已斥資約二十億美元收購巴黎及倫敦的房地產，截至六月底，房地產佔持股的○．三％。

就在ＮＢＩＭ準備進軍美國之際，穆迪上月十三日發布報告指出，第二季美國房價反彈已失去動能。根據穆迪?ＲＣＡ商用地產價格指數，儘管美國商用不動產價格已從二○一○年一月的谷底反彈四十二％，仍較二○○七年十二月創下的歷史高價低二十二．五％。

都市土地研究室（ＵＬＩ）上月將二○一四年前的美國商用不動產銷售金額調降到七四八○億美元，理由是預估經濟將大幅下滑。

ＵＬＩ調查，今年美國商用不動產交易金額可達二二三○億美元，明年為二五○○億美元，二○一四年為二七五○億美元。

根據挪威財政部的規定，ＮＢＩＭ目前可以投資約六十％股、三十五％債券和約五％房地產。

房地產市場是美國人心頭的痛。自2008年以來，經歷了大風大浪後，房主對房市的底線一降再降，只要房價止跌，他們就要謝天謝地。

　　最近，美國房市似露曙光。標準普爾凱斯席勒房價指數連續第六個月上漲，20個大城市房價穩步回升。美國聯邦住房金融署25日公佈的房價指數顯示，經季節性調整，今年7月份美國房價環比與同比均有所上漲，顯示住房市場呈持續復蘇趨勢。穆迪經濟資訊網首席經濟學家馬克·讚迪說，美國房市正在好轉，起碼房產價值開始止跌“這就是往前走了一大步”。

　　同時，新房開工量不斷增加，而美聯儲也選擇在此時重磅出擊，第三輪量化寬鬆(Q E3)的炮火全面對準美國房市。好消息頻傳，一些人不免驚呼：“美國房市已見底。”

　　但三思之下，卻不難發現，即便有Q E3支援，美國房市想要重返2008年之前的繁榮，恐怕依然有很長一段路要走。而漫漫復蘇路上，美國房市面臨的一個很大問題就是，雖然房市信心有所恢復，但房屋抵押貸款依然收緊。

　　雖然新房子一天天拔地而起，但購房人拿不到貸款，有再多房子也成就不了繁榮。據統計，2011年，全美所售440萬套房屋中只有240萬套是用抵押貸款購買。

　　Q E 3似乎是對症下藥。美聯儲的如意算盤是，壓低利率，刺激房屋抵押貸款發放，進而刺激房市。但全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲曾說，Q E 3瞄準長期低迷的房地產業是正確之舉，但具體能發揮多大作用卻依然是個巨大的未知數。

　　對於普通購房者來說，只有貸款利率大幅下降，購房需求才能被激發。但據房地美的數據，就在7月底，即美聯儲首次直接暗示正在醞釀Q E3之前，美國30年期抵押貸款利率為3.49%；而在9月20日，即Q E 3公佈後的第一個星期，這一利率水準沒有發生一點變動。就是說，華爾街上的金融機構在經過近兩個月時間消化Q E3後，依然沒有做出任何下調貸款利率水準的舉動。

　　美國銀行押貸款部門高管麥特·弗農(M att V ernon)解釋說，“每個銀行都有固定的放貸能力，能處理的貸款申請有限。”他的邏輯是，如果銀行過快下調貸款利率，貸款申請就會激增，可能會造成銀行負擔過重。

　　誠然，銀行的放貸能力有限是客觀事實，但從主觀上講，銀行也未必想下調貸款利率。因為，銀行的利潤很大一部分是來自高貸款利率和低融資成本之間的差價，價差越大，利潤就越豐厚，銀行自然不願自斷財路。

　　因此不管是從客觀還是主觀來看，雖然有Q E3創造的極度寬鬆的貨幣環境，銀行在短期內仍不會大幅下調房屋抵押貸款利率，而是會選擇一個長期循序漸進的過程。這就意味著，美聯儲的貨幣政策作用會大打折扣，而美國房市在短期內也不會得到有效改善。

　　另外，對很多普通美國人來說，儘管利率水準很低，他們還是可能拿不到貸款。這些人群，他們有購房需求，卻拿不到貸款，問題不在於利率高低，而在於自身信用歷史紀錄差。這就意味著，不管美聯儲做再多努力，不管銀行將貸款利率水準降到再低，他們還是無法獲得貸款。

　　從這個層面上來講，Q E 3創造的大量流動性，最終可能流到信用紀錄好的富人手中。這些富人就會把這些得來容易的錢進行投資，從而可能導致美國房市的投機行為，造成虛假繁榮，為下一個房地產泡沫埋下隱患。

“在海外投資方面，首創置業的確在進行一些探索。目前已與法國地方政府達成了初步合作意向，準備在那裡開發一個產業園區。”9月16日，首創置業副總裁胡衛民對記者證實。在國內宏觀調控以及越來越多的中國人移民海外的背景下，房地產企業遠赴海外淘金正在成為一個新的熱點。

□據《第一財經日報》國內房企“出海”潮

隨著針對房地產業的宏觀調控政策不斷密集和愈發深入，“轉型”成為每一個傳統的住宅地產開發商所不得不面對的問題。在不斷的嘗試和摸索中，“走出國門、投資海外”的想法漸漸萌生于越來越多的開發商腦海中。公開的中國房企最早一次“出海”，始于2004年。彼時，上海上實集團、上海海外公司、百聯集團、錦江國際集團、上海綠地集團、上海工業歐亞發展中心等共同投資成立了海外聯合投資公司，赴俄羅斯聖彼得堡市投資開發大型綜合社區──波羅的海明珠項目。

在民營的房地產企業中，萬通則是先行者之一。2010年，萬通宣布，投資約5億元在美國紐約曼哈頓世貿中心打造一個集會務、商務路演、文化展覽、餐飲于一體的商務中心。到2013年，這一中國中心將會全部建成，而萬通的第二個中國中心現在也正在籌備中。與萬通同樣選擇在美國投資的還有中坤集團。從2004年開始，中坤分別在洛杉磯、納什維爾開發了商業地產項目。此後，中坤又將海外投資的目標瞄准冰島，儘管經歷了從買到租的一系列波折，但其一直未放棄冰島的投資計劃。

就連已貼上“全球最大房地產公司”標籤的萬科，也在5月份收購中國香港上市房企南連地產之後，又于6月份明確表示，下半年將設立境外事業部，總部設在中國香港，會首先考慮投資美國等發達市場。繼投資9億美元在韓國濟州興建健康醫療城項目首次試水海外市場之後，7月份，上海綠地集團宣布將拓展泰國、澳大利亞的綜合體項目。

跟隨國內客戶走出去

從眾多“出海”房企的投資計劃中不難看出，中國廣大的財富階層是他們走出國門的最大動力。萬通董事長馮侖就曾表示，隨著中國整體經濟力量的增長，很多客戶走向海外，房地產公司對客戶的服務、對華人市場的服務也就需要延伸到海外。因此，萬通紐約的中國中心，就意在成為中美商業、文化交流的重要平台及渠道，幫助中國企業“走出去”的商務中心。

“綠地國際化的思路和理念是，用國際化的資源和國內的市場去做國際化。”綠地集團董事長張玉良表示，綠地在海外的酒店等旅遊地產產品面對的主要客群是中國的遊客和留學生。他說：“把我們中國的市場延伸到海外去做國際化，這會使得綠地的競爭力更強。”首創置業董事長劉曉光對未來在法國開發的產業園區中引入的合作企業也信心十足。他稱，除了跟法國企業進行技術合作，還將引入國內企業。“法國經濟由於受到歐債危機的影響，迫切希望中國的企業去解決經濟、就業等問題。”

借力國外寬松融資環境

此外，投資海外的一系列利好條件也吸引著國內房企不斷投身其中。“在海外投資對開發商的一些硬件要求並沒有國內那么高。”張冬冬表示，根據萬通海外拓展的經歷和見聞，國外對開發商的資本金幾乎沒有硬性要求，美國一些知名開發商甚至以5%的自有資金就可以撬動一個項目。海外較為寬松的融資環境也是吸引中國房企的一個主要因素。有分析人士表示，海外市場貸款利息多為4%~5%，不僅融資成本低，融資渠道相比國內也要更多。“雖然國內企業初來乍到，建立起自己的信用需要一段時間，但不得不承認，部分房企的海外投資就是意在搭建海外的融資平台。”該人士表示。

不過，值得注意的是，幾乎全部“出海”的房企，目前均處於計劃和初步實施的階段，尚未有成功案例可以借鑑。即便是動手最早、進展最快的萬通位於紐約的中國中心項目，也要到明年才能建成，房企海外投資的回報率尚待驗證。

法國前總理弗朗索瓦·菲永(左)說，奧朗德(右)總統領導的社會黨政府的“愚蠢決定”促使阿爾諾申請比利時國籍

9月初，法國奢侈品巨頭路易威登集團(LVMH)首席執行官、法國首富貝爾納·阿爾諾申請比利時國籍的消息一經披露，立即在法國引起軒然大波，引發關於法國稅政的爭論。

由於經濟增長低於預期，法國實現預定減赤目標“很差錢”，今年5月當選總統的弗朗索瓦·奧朗德準備出臺的稅改政策旨在通過給大企業和大富翁“增負”來減赤，包括針對最高收入階層徵收高達75%的邊際稅。此舉雖討好了中產階級和低收入人群，卻遭企業界連聲抱怨。

首富“出逃”惹公憤

9月初，比利時聯邦眾議院入籍委員會主席喬治·達勒馬涅向《自由比利時報》透露：LVMH老闆貝爾納·阿爾諾向該委員會遞交了入籍申請。消息一齣，法國和歐洲其他國家也震驚了。

據美國《福布斯》雜誌估算，現年63歲的阿爾諾擁有約410億美元資產，名列全球富豪排行榜第四、歐洲富豪排行榜第一。

法國左派將阿爾諾此舉視為“背叛”和“侮辱”。9月10日出版的法國左派報紙《解放報》頭版刊發一張阿爾諾微笑著手提行李箱的圖片，配以大字標題“快滾！有錢的白癡！”，憤慨之情躍然紙上。

面對外界壓力，阿爾諾辦公室9月8日發表聲明稱，阿爾諾現在是、將來仍是一名法國納稅人，即使入籍比利時也不會改變他致力於在法國發展路易威登和創造更多就業機會的決心。9日，阿爾諾再度重申此舉“純屬個人行為”，不應從政治角度來解讀。

至於其入籍比利時的原因，他的辦公室聲明說是為了方便投資和業務往來。不過，媒體擺出之前種種跡象表明其“動機不純”：比如，他在會見法國總理讓-馬克·艾羅時曾對政府擬徵高額所得稅的計劃表示反對；左派人士弗朗索瓦·密特朗1981年當選法國總統後，阿爾諾也曾遷居美國三年，直至密特朗政府轉向較保守經濟政策後才歸國。

子女可避遺產稅

據比利時媒體報道，阿爾諾十多年前就在布魯塞爾郊區的于克勒購置一棟別墅，今年8月開始入住。比利時徵稅標準並非按國籍，而是按居住地，有人據此認為，如果只為逃避所得稅，阿爾諾不必非得申請比利時國籍。

另有分析指出，阿爾諾此舉主要是為子女將來避開遺產稅。9月13日，比利時極左的勞工黨披露，阿爾諾2008年在比利時創立了一傢俬營基金會，把自己一定的資產移交該基金會管理，他的子女將來可以直接享受資產所衍生的財富，而無需參與企業管理。這樣一來，一方面避免未來繼承人之間財產糾紛影響企業運營，基金會的存在也能幫助規避遺產稅。

按比利時法律，如果阿爾諾把自己的資產贈予該基金會，並在贈予行為滿三年後去世，他的直系親屬繼承遺產時可以不用繳納任何遺產稅；即使他在資產贈予後三年內去世，其直系親屬繼承人也只需繳納3%的遺產稅，而在法國，這一類稅率高達40%。

法國右派人士和企業界卻對阿爾諾表示理解。前總理弗朗索瓦·菲永認為，阿爾諾試圖“出走”是因為現政府作出了“愚蠢的決定”。法國一僱主協會發表聲明說，法國企業主“熱愛他們的國家，希望在法國開辦企業”，但他們也有一種“被驅趕的感覺”。

減赤重擔富人挑

隸屬左派的社會黨在今年的總統和議會選舉中獲勝，實現全面掌權。競選中，社會黨的致勝法寶就是批評薩科齊是“為富人服務的總統”，薩科齊政府給予了富人階層各種好處。奧朗德公開表示，金融投機是他最大的敵人，要從富豪口袋?拿錢充盈國庫，以削減政府的財政赤字。在經濟不景氣的背景下，左派這種競選策略非常有效。

奧朗德就職後，開始逐一踐行他的競選綱領。他和他的部長們首先主動降薪，然後對國家為大股東的公共企業高管限薪，隨後提高財產稅，取消薩科齊政府實施的合理避稅措施。

奧朗德政府面臨的形勢可不妙：法國經濟從去年9月以來已經連續9個月零增長，今年第三季度甚至有可能出現負增長，法國削減財政赤字遭遇資金缺口。

9月9日，奧朗德宣佈，為達到預定減赤目標，法國政府2013年將加大緊縮力度，緊縮額度將超過330億歐元(427億美元)，其中新增200億歐元(259億美元)稅收收入，削減約100億歐元(129億美元)公共開支。為了避免過度削弱家庭購買力，加稅措施首先針對高收入人群和大型企業。

最遭人詬病的即所謂“富人稅”：按奧朗德的計劃，2013至2014年，年收入超過100萬歐元(約合129萬美元)的納稅人需要為超出部分支付75%的所得稅。這項稅收措施沒有例外，但資本收入可豁免，納稅人已繳納其他稅收的可酌情減免。

為踐行承諾，奧朗德政府可能付出高昂代價：法國企業界則對奧朗德上臺後一系列措施怨聲載道，“首富出逃”即一例。法國企業聯盟主席洛朗絲·帕?佐就公開表示，減赤應削減公共開支，不應加稅，加稅將進一步削弱法國企業的國際競爭力。

卡梅倫要“鋪紅毯”

在歐洲國家中，法國企業和富人承擔的稅負較重，法國政府打擊逃稅漏稅的措施也較嚴厲。近20年來，隨著股票和房地產市場的發展，法國繳納高額收入所得稅的人數成倍增加，放棄法國國籍的人數也在大幅增長。數年前，法國搖滾歌星約翰尼·阿利代“出走”瑞士，一度成為輿論爭議熱點。

今年6月，英國首相戴維·卡梅倫就曾嘲笑過奧朗德徵收高額所得稅的計劃。他說，英國準備為法國企業家“鋪上紅地毯”，提供優厚條件，歡迎他們去英國投資創業。

“鋪紅毯”雖是玩笑話，現實中，法國一些跨國企業已經開始為高管遷居英國或其他歐洲國家做準備。巴黎一家律師事務所透露，今年以來，法國富人移民諮詢呈增長態勢。

稅重削弱競爭力

法國輿論一方面責怪富人不為法國國庫作貢獻，另一方面也在反思法國賦稅過重、不利於經濟發展和投資創業的現實。

近十年來，由於生產成本高，企業競爭力不足，法國經濟國際競爭力也隨之不斷下降。1999年以來，法國計件生產工資成本增長30%。在歐盟成員國中，法國對企業課稅最重，法國企業增值比率降至歷史最低水準。

法國企業一位不願透露姓名的中層管理人士在接受新華社記者採訪時說：“阿爾諾在法國乃至歐洲是一位標誌性人物，不管動機如何，他申請比利時國籍對奧朗德政府來說是一個警告：奧朗德的稅收措施會帶來極大負面影響。奧朗德重視競選承諾，但也不排除這些措施在實際執行上會打折。”

一位名叫菲利普的法國小企業主告訴新華社記者：“法國允許公民擁有雙重國籍，真正的富豪早就移民走了，而且他們有的是辦法來避稅。政府這些措施根本起不了什麼作用。稅收負擔最終還是會轉嫁到我們這樣的中產階級身上。”

對於富人外遷的負面影響，左派政府也不得不考慮。法國媒體指出，奧朗德宣佈的措施中，高額所得稅只徵兩年、且資本收入可豁免等措施表明，法國政府也表現出一定靈活性，並非一意孤行。

俄羅斯已躋身最受中國遊客歡迎國家排行榜中第三，僅隨瑞士和法國之後。這在很大程度上歸功於中國的俄羅斯旅遊年。2012年上半年僅來莫斯科的中國遊客就增加43%還多。對莫斯科和聖彼得堡人來說，中國遊客的面孔早已不再陌生。在這兩座俄羅斯最大的城市的街頭每天都可看到很中國旅遊團。要想知道哪個國家的遊客較多並非難事：只要站在克里姆林宮或者艾爾米塔日博物館的入口處隨時都能看到講中文的遊客。甚至在莫斯科舍列梅季耶沃國際機場出售前往市中心車票的自動售票機不僅講 俄語和英語，而且也講漢語。中國遊客較為集中的城市有莫斯科，聖彼得堡，烏蘭烏德，克拉斯諾亞爾斯科和新西伯利亞 。不過，從中國到俄羅斯旅遊的潛力還遠遠沒有挖掘出來，俄羅斯“無國界世界”旅遊協會主席伊萬 維堅斯基這樣認為。

他說：“為了擴大來自中國的遊客客流量需要發展新的旅遊項目。例如，俄中邊界周邊地區可以成為跨境自駕遊的好去處。船遊阿穆爾河也會很受歡迎。此外，還沒有為那些不願意跟著旅遊團只是從大巴或郵輪窗戶欣賞名勝古跡的年輕人開闢極端旅遊線路。”俄羅斯有很多地方可以為喜歡極端旅遊的年輕人開闢線路。比如，阿爾泰山間河流的漂流，索契的高山滑雪。可以自駕游去布利亞特一睹那?的天然美景，或者開著吉普穿越沉睡的原始森林，或者起馬翻越烏拉爾山脈。然而要想讓新的旅遊產品受到中國遊客的歡迎，只有針對中國遊客對相應的基礎設施進行完善才能辦到。俄羅斯旅遊工業為此應當寄希望於與中國投資者的合作，伊萬 維堅斯基繼續解釋到。

他說：“重要的是，在俄羅斯旅遊年框架下吸引中國投資者參與新的項目，包括邊境地區的項目。如果他們已向俄羅斯投了資，他們自己就會對擴大來俄羅斯的中國遊客的客流量感興趣，也會推動這些項目在本國的實施。”一些中國投資者已經準備向俄羅斯旅遊業投資。例如，布拉格維申斯克周邊的旅遊潛力就引起了中國企業家的極大興趣。到2025年該市每年有望接待至100萬 的中國遊客。而中國的萬達房地產公司已經表示願意向俄羅斯南部的北高加索海濱旅遊度假區投資大約30億美元。完全有可能借助中國資本，俄羅斯和中國將成功完成兩國政府制定的任務：力爭到2015年實現兩國每年雙向旅遊交流500萬人次。

美國曼哈頓地區最新的不動產市場分析報告顯示，當地空間最大、最奢華的頂級豪宅房價，行情看俏的衝到了近十年來的最高峰。

據《華爾街日報》報導， 房地產經紀公司Stribling & Associates 最近發佈的豪宅市場行情報告指出，受到一般富人喜愛和青睞、價格在500萬到2,000萬美元之間的高級住房和公寓，今年的成交價僅微幅上漲，遠不及價格在5,000萬美元以上的頂級豪宅的漲幅水準。

報告顯示，售價在500萬以上的房屋，從今年初至八月底止，共成交了388戶，比去年同期少了7.4%；其中房價在500萬到2,000萬之間的不動產交易量略有上升；但如果以房屋類型統計的話，擁有共有產權或獨立產權的公寓房銷量則明顯下降，而獨棟的高級房屋成交量則上揚。

反觀只有金字塔頂端的消費群才買得起的超級豪宅，價格卻一路攀升來到近十年的新高價位。今年曼哈頓豪華公寓的最高成交價為8,800萬美元，此建物原為花旗集團（Citigroup Inc.）前總裁桑福德?威爾（Sanford I. Weill）所有，新買家則是來自俄羅斯的億萬富翁。今年最貴的頂級豪宅成交價格，比去年最高的成交價高出83%。

去年買下最昂貴不動產的買家亦來自俄羅斯，他是一名俄羅斯作曲家兼音樂總監，他以4,800萬美元買下了廣場酒店（Plaza Hotel）的一套頂層公寓。

不動產開發建商透露，目前在西57街的新建物One57，已有買家以超過9,000萬美元的價格簽約了；而且在曼哈頓，還有數十件價格在5,000萬美元以上的頂級豪宅，仍在不動場市場上待價而沽。

Stribling& Associates公司的私人房產經紀主任柯克?漢克斯（Kirk Henckels），已從事豪宅仲介業務多年。漢克斯表示，在2008年房地產市場最景氣時，最高房價為每平方英尺6,000美元，而現在的價格卻已突破每平方英尺10,000美元。

漢克斯觀察分析，頂級豪宅的價格為何會一路狂飆、水漲船高的原因，他說：「超級富豪們終於願意釋放手裡的流動資金，顯然，他們不再不好意思的讓他人知道他們的財力。雖然全球經濟仍然不佳，但是，這些超級富豪級買家相信，投資紐約的房地產是安全、明智的抉擇。他們手中的資金必須找個地方或找些標的物來投資。」

既使全球經濟仍顯蕭條，但今日在紐約、倫敦、瑞士，以及法國南部等，這些世界著名的黃金不動產地點，仍不斷吸引全球的資金挹注到當地投資。越來越多的投資客把紐約視為「存放資金的避風港」，這個現象就是推動曼哈頓房價上升的原因。

此外，全球屈指可數的超級富豪，大部份都已在紐約置產，當今的紐約宛如是一個大型的「富人俱樂部」，此風潮也是帶動豪宅交易活絡的因素。

漢克斯也認為，高級公寓的交易量下降，是因為供不應求，而不是需求減弱。其他的房地產仲介業者也有一樣的看法認，各仲介業均表示，今年夏天的房地產市場，交易非比尋常的熱絡，勢頭已經延續到了九月份。

Brown Harris Stevens 的地產仲介麗莎?李普曼（Lisa Lippman）說，她在這個繁忙的夏季促成了幾筆交易，成交額超過了800萬。她說有幾個暫時居住在國外工作的美國客戶，委託她購買曼哈頓的公寓，這幾個客戶都擔心幾年後搬回美國時，房價會更高、更難追。

在Prudential Douglas Elliman做了多年曼哈頓下城地產仲介的倫納德?斯坦伯格（Leonard Steinberg）也說，這個夏天是他從業以來最忙碌的一季。他預測那些正在整修的豪華公寓，在今年底投入市場後，高價豪華公寓的價格還會大幅上升。

調查顯示，亞洲地區可投資資產（不包括主要房產）超過100萬美元（約307萬令吉）超富人士，將在2015年達267萬人，坐擁財富總額達到16.7兆美元（約51.3兆令吉）；馬來西亞則在其中佔2.7%或7萬1000人！瑞士私人銀行集團瑞士寶盛銀行（Julius Baer）新興市場策略師家帝文（Stefan Hofer）透過電郵回覆《中國報》提問時說，大馬一直都在投資基建設施，有關投資回報已顯現在經濟成長表現。“舉例油氣領域相關工程，長期在結構上可助提升國內生產總值成長率；短期內仍受益于強勁內需，抵禦外圍出口因歐債危機走緩帶來的衝擊。”

亞洲財務表現強勁
綜觀我國整體經濟表現，他仍相當看好，國內高資產凈值人士（HNWIs）增長趨勢，相信仍存有很高上揚空間。“我們對大馬超富人士初估目標，是2015可達年6萬8000人，但在納入種種利好因素，甚至有可能衝高至7萬1000人。”

該行最近發佈《2012年瑞士寶盛財富報告》（Julius Baer Wealth Report 2012）指出，亞洲區財務表現仍強勁，且在多元化貿易供應鏈，及良好經濟決策支撐下，持續推動區域經濟成長。“這已是我們第2年持續發表相關財富報告，全球宏觀經濟情況今年仍面臨挑戰，唯亞洲地區高資產凈值人士甚少受到衝擊。”上述報告主要聚焦亞洲前10大經濟體，應對全球經濟增長惡化，重新進行評估發現，亞洲超富人士增長下行風險相對較小。

奢侈消費成本續跑贏必需品消費
截至今年4月，瑞士寶盛生活指數（Julius Baer Lifestyle Index）按年攀高8.8%，象征亞洲超富人士奢侈消費成本，仍持續跑贏必需品消費；同期消費價格指數（CPI）約為6% 。配合《瑞士寶盛財富報告》發佈，瑞士寶盛銀行也公佈瑞士寶盛生活指數最新數據，以20種代表亞洲超富人士非必需品消費行為的奢侈品和高檔服務為指標，探究高檔生活所需成本。該指數涵蓋香港、上海、新加坡及孟買4個亞洲主要城市4高級消費品價格走勢，同時是對亞洲財富增長動態更為全面且深入的評估。調查結果顯示，該指數截至今年4月仍持續攀升，按年增幅逼近9%，清楚反映亞洲高檔生活的成本持續大幅超越傳統消費成本，同期消費價格指數為6%。

中國、印度、印尼 推動亞洲財勢擴大
亞洲超富人士數目有望在2015年增至267萬人，相較2010年增幅料逾30%，瑞士寶盛銀行透過報告指出，中國、印度及印尼將成推動亞洲區3大關鍵經濟體。“據我們樂觀推測，中國經濟將持續增長，到了2015年將有146萬國人晉升超富榜，佔亞洲區域超富人士數目的55%，合計將擁有9.3兆美元（約28.57兆令吉）財富。”提及印度及印尼，該行認為，這2國本土經濟環境持續取得改善，是一大利點。“隨著印尼本土經濟環境改善，2015年同期超富人士數量增幅料達25%，高居亞洲首位；印度方面，因主要勞動力從農業轉至城市的長期趨勢，進一步對經濟增長和財富創造形成助力。”