今年第3季商用不動產與土地交易金額皆創今年新高，顯示因游資充足，房地產投資市場依然十分蓬勃。不過面對住宅市場的低迷景氣，戴德梁行董事總經理顏炳立昨重批政府，「再不改變政策，市場會被玩死！」
戴德梁行昨公布今年第3季商用不動產交易總金額約465億元，較第2季270億元增72.5%，總計全年交易金額799億元，單近3個月交易額佔全年的58.2%，其中74%為辦公大樓，購買者多壽險業。

買主多為壽險業
土地方面，第3季土地交易量高達572億元，創近2年單季新高，累計全年交易土地1249億元，且有別過去台北市精華區獨占鰲頭，本季中市、高市土地都出現單價創高記錄。
顏炳立說，今年商用不動產幾乎是銀彈充足的壽險業在玩，因融資限制，口袋不夠深的業者都無法買不動產，是不健康市場。永慶資產管理協理黃增福說，在資金氾濫、低利率下，料今年商用不動產仍有不錯榮景。對於住宅市場，顏炳立表示因利率仍低，房價要降不容易，價格撐住不代表賣得好，估未來買氣與交易量將下滑，且因無交易量，房仲倒店潮是可預期的。

為了提升房仲業素質，內政部昨日通過修正「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」，增加資格取得測驗機制。從明年起，若想要從事房仲業，不只要參加30小時的訓練課程，還必須通過測驗才能取得營業員證照。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長李同榮說，現在只要上課30小時即可取得證照，資格門檻太寬鬆，明年起不只要上課30小時，還要考試達60分以上才可取得不動產經紀營業員證照；已取得證照的營業員，4年後證照到期換證時，不用再另外考試。

戴德梁行昨（8）日公布2012年第3季商用不動產市場季報，董事總經理顏炳立憂心忡忡表示，現在政策不斷打壓，池裡幾乎沒有活水，再這樣打下去，恐怕明年商用不動產市場，會看到價格鬆動。

　顏炳立指出，目前剩下有自有資金的買家，就是壽險業、傳產大戶和外資，每次標售土地和商用不動產，動輒再創高價，結果房價照樣沒打下來、反倒是市場被滿手現金的大咖所掌握，這樣的市場算健康嗎？根本是打回政府一巴掌。

　顏炳立指出，現在QE3實施，游資依然苦於找不到適當投資管道。他預期，市場氛圍轉變之際，最近有些賣方獲利了結出場的心態，也愈來濃厚。第4季也有些不動產標的物，正待釋出。

　像亞洲信託由中央存保公司將公開標售大亞百貨一樓店面，可能在月底公告標售，底價約在25億元，另將標售仁愛圓環道路用地、高雄市前金區、鳳山區等3筆標的；而安泰銀行也將公開標售內湖安泰大樓，安泰銀不排除售後租回。

　至於旅館，接下來萬泰興祥公司數十年前經營的合家歡俱樂部，也將求售全台4棟旅館，包括新北市新店燕子湖渡假俱樂部、花蓮鯉魚潭渡假飯店、墾丁船帆石渡假飯店，及屏東車城四重溪渡假飯店。戴德梁行也將和業主萬泰祥研商，4標合併為1標的總底價為10億元；至於4標分別開標，則總底價為11.6億元。預計第4季正式公告標售。

QE3來了！房地產代銷公會全國聯合會前理事長曹瑞濱點出，QE3加速台灣通膨惡化，現金只會越抱越薄，當美國大印鈔票，這股資金浪潮打過來，我們手中的現金價值只會一天一天被越洗越低，「錢會越來越不值錢！」市場因此會更積極的把資金布局在保值性較高的資產上。

曹瑞濱進一步分析，台灣面臨物價上漲、薪水跟定存利率不漲的困境，等於受到購買力下跌、負利率的雙重夾殺，靠1％、2％過活的人，口袋的錢只會變得越來越薄，定存族的利息與資產就要被什麼都漲的通膨怪獸吃掉，但把錢投資進股市、房市的人，QE3將能使資產價值升高，是一大利多。也因此，今年928檔期，受到QE3刺激，整個台灣的投資市場掀起一股現金換資產的購屋熱潮。

「美國聯準會的QE3就已經明示大家趕快把資金搬到房地產去了，你還等什麼？」曹瑞濱分析，QE3與前兩輪量化寬鬆政策最大的不同，在於這次聯準會採取「無限量」作法，每個月將買回400億美元（約新台幣1.1兆）債券，一直買到景氣復甦為止，完全沒設下明確的退場時限和動用的資金規模上限，而且不像前兩次同時買入公債與住宅抵押款擔保證券，QE3鎖定住宅抵押款擔保證券（MBS）注資，火力全開的目的很明顯，就是要刺激火車頭產業房地產。

為了復甦景氣，FED主席柏南奇選擇從房地產點火，大量注資住宅抵押款擔保證券，使美國銀行房貸利率創下3.55％新低，銀行更積極放款給建築業和購屋客，就是「明示」大家快往房地產移動。

奢侈稅稅收未達預估目標，立委要求停徵。財長張盛和表示，為房市健全，奢侈稅政策不會退場，政策上路滿2年後，可就土地1年內買賣不課土增稅是否調整、公告現值和市價要貼近、房市有無不當投機，3大條件檢討成效。

立法院財委會昨（8）日邀請張盛和就奢侈稅成效，提出報告。依財政部統計，奢侈稅開徵1年3個月以來，稅收僅53.26億元。因此遭到不少立委抨擊，要求停徵奢侈稅。

立委許添財表示，奢侈稅實施1年多以來，不動產僅課到35.85億元，與預估稅收150億元相差懸殊。張盛和回應，房市的價和量密切相關，財政部是以過去飆漲中的房市成交量，推估出150億的稅收金額，如今奢侈稅發揮效果，導致房市量縮，稅收才不如預期。

張盛和強調，稅收並非奢侈稅開徵目的，主要是為打壓不動產投機交易，從今年前8月的全國買賣移轉棟數，比去年同期減少14.56％，顯見不當投機的交易量已下滑，而且價格也穩定。

立委吳秉叡則表示，奢侈稅上路至今，房仲業掀起倒閉潮，政府不能為了抓一隻老鼠，就燒掉一棟房子，要打擊房市投機交易，不能連正常交易都因此急凍，要求財政部停徵奢侈稅。

張盛和表示，奢侈稅已發揮抑制短期投機的作用，儘管整體交易量萎縮，但首購族和換屋自住者的交易量正持續增加；依據內政部統計資料，其去年第1季交易量，在整體房市佔比為52.6％，今年第1季已成長至58.8％。

外界喊停聲浪不斷，立委費鴻泰、賴士葆、曾巨威則表態力挺。賴士葆說，房市好不容易有了秩序，奢侈稅絕對不可輕言退場；費鴻泰則要求財長，對於炒高房價的人，千萬不要客氣。曾巨威表示，奢侈稅未來應朝向針對房地產利得課稅。

另外，賴士葆提案要求財政部研議降低自用住宅稅率，包括地價稅和土增稅，以擴大和非自用住宅的差距。張盛和回應表示，自用住宅房屋稅為1.2％、地價稅千分之二，若符合自用住宅優惠的土增稅則為10％，加上自用住宅者兩年內換屋還享有重購退稅，強調目前自用住宅稅率都很優惠。

景氣低迷，企業界炮聲隆隆，戴德梁行總經理顏炳立昨日指出，政策方向不改，股巿、房巿將被玩死！「台灣現在得了慢性病 但政府至今找不到藥方！」顏炳立說，就如養殖業者本來是要將池中害蟲除掉，但未對症下藥，連魚也毒死，讓股巿、房巿形同一灘死水。

顏炳立表示，在政府證所稅、融資限縮等政策打壓下，台灣股市、房市開始出現萎縮現象，目前僅剩壽險業有本錢前進房市；他表示，倘若資金動能持續凍結，年底前交易量若持續下滑，屆時房市恐陷入寒冬，不僅房仲業可能陸續關店，恐怕連建商都得賣資產求生。

永慶資產管理協理黃增福以商用不動產交易市場為例，累計今年前3季的交易金額近931億元，其中，逾半數為壽險業貢獻，投資金額約490億元，佔比達52.6％。

黃增福指出，壽險業最愛搶標整棟商辦，讓第3季商用不動產投資金額再進帳267.5億元，這還不包括未列入計算的南山人壽、投資268.88億元的「世貿二館地上權開發案」，以及國泰人壽投資200億元的「高鐵桃園站特定區產業專用區開發經營案」。

有壽險業的資金加入，黃增幅表示，維持整體市況表現熱絡，除了商用不動產外，土地交易也從大台北熱到桃園、中南部，今年商用不動產、土地案件的交易金額，都有機會再創歷史新高。

但民間交易卻反向出現「量縮」情況，顏炳立直言，股、房市可謂帶動台灣經濟發展的兩大命脈，但政府卻拚命打壓，已大幅衝擊民間買氣；在房屋市場部分，由於政府刻意限縮融資額度下，就連自住房貸也因貸款成數限縮、房貸利率調升，交易量逐漸下滑。

不過，景氣下滑、房巿成交量縮間，房地產價格何時降價？顏炳立認為，明年將是觀察重點；由於目前低利環境當道，不少賣家因不缺資金，不急著脫手，價格尚不易鬆動，惟明年若政府政策不變，房價終會在交易量持續萎縮下，遭到拖累。

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立今天表示，在奢侈稅打壓房市、銀行限縮房地產貸款成數下，房地產交易量已明顯萎縮；若交易量持續下滑，他對明年房市感到悲觀。

商仲業者戴德梁行今天舉辦2012年第三季不動產市場展望及標售個案發布記者會。顏炳立對於政府一連串的房市緊縮措施表達憂心。

他表示，近來房仲業發生「關店潮」有跡可循，因為政府的政策沒改變，不但祭出奢侈稅，並且銀行限制房地產貸款成數，房地產市場就如同罹患慢性病一樣，沒有成交量，房市好不起來。

他表示，第3季大宗不動產買賣（不含土地）總金額達新台幣465.7億元，雖較第2季成長72.5%，但值得憂慮的是，商用不動產中有80%是壽險業的天下，現在只有壽險業有多餘資金可以進軍商用辦公大樓。

顏炳立說，證券業及房地產業是台灣經濟發展重要指標，如今散戶不進股市，房地產交易量又萎縮，如果房市成交量依舊沒有起色，房地產價格可能先撐個1年，其後將出現緩跌現象。

財政部長張盛和今天提出奢侈稅退場三條件，包括土地一年內買賣課不到稅要調整、房屋公告現值貼近實價及房市無不當投機。

張盛和表示，投機量跌，居住需求沒降，對永續有幫助。首購自住比率從一○○年第一季的五十二·六％，到一○一年第一季升至五十八·八％。

張盛和表示，當初房市一日三市，現在沒了；民眾往房價低的地方購屋，台北市以外的四都房價漲一點；且土地徵值稅仍在成長。奢侈稅要健全房市，不是打擊房市。

他說，要打擊投機客，不是打擊營建業。不要讓房地產泡沫，否則金融不穩定。

張盛和上午向立法院財政委員會報告「特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅）實施成效及對所得重分配效果」。

張盛和表示，自一○○年六月一日至今年九月三十日，奢侈稅收新台幣五十三億二六九八萬元，其中約三十五億八五五一萬元來自不動產。

張盛和表示，今年一至八月與九九年及一○○年同期比較，全台建物買賣棟數分別減少十七·二％、十四·五六％，其中台北市和新北市減幅約二十七％至三十八％。

張盛和說，聯合徵信中心統計，六月與奢侈稅實施前比較，台北市每坪單價跌，其他四都微幅上漲。顯示對短期買賣的投機行為發揮抑制效果。

財政部報告內容遭民主進步黨籍立法委員許添財、吳秉叡、薛凌和中國國民黨籍立委羅明才等批評。

許添財表示，不能抓一隻老鼠，燒掉一棟房子，要打擊投機交易，不能連正常交易都減了。吳秉叡表示，奢侈稅要打擊少數配合建商抬高房價的不肖代銷業者，卻打到房仲，可能造成失業。

國民黨籍立委賴士葆、費鴻泰和曾巨威表示，奢侈稅不可輕言退。賴士葆要求張盛和完整說明奢侈稅退場時機，張盛和提出三條件。

奢侈稅開徵自100年6月1日開徵以來，已經超過一年，有立委質疑稅收明顯不足，且建商和房仲業也呼籲奢侈稅退場，財政部部長張盛和昨(8)日表示，開徵奢侈稅的目的本身就不在稅收，是為健全房市，現已看到成效，會持續下去。

張盛和昨出席立法院財政委員會報告「特種貨物及勞務條例實施成效及對所得重分配效果」口頭報告於會前接受媒體訪問做上述表示。

張盛和說，至於實價課稅是下一步要做，必須等實價登錄透明化完成，實價登錄目前沒有行程表。

自奢侈稅開徵之後，交易量101年1月至8月與前2年(99年及100年)同期分全國建物買賣棟數分別減少17.2%及14.56%，其中以台北市及新北市減少幅度最大（減幅約27%~38%）。交易價台北市每坪單價降幅約4%，其他四都都呈微幅上升0.7%至8.9%不等。整體房市是量縮價跌。

奢侈稅自100年6月1日開徵至101年9月30日實徵數合計53.26億，比預估目標150億有相當差距，張盛和表示奢侈稅開徵是本身目的不是為了稅收，而是為讓房市供給繼續增加，正當的需求出來，包含年輕人首購，不正當短期投機性退場。2012/10/8

奢侈稅退場 財長提3條件

【記者郭宜均臺北報導】財政部長張盛和昨(8)日提出奢侈稅退場3條件，包括土地1年內買賣課不到稅要調整、房屋公告現值貼近實價及房市無不當投機。

民進黨立委陴K財表示，不能為抓一隻老鼠燒掉一棟房子，要打擊投機交易，不能連正常交易都減了。目前延遞交易和隱藏交易非常嚴重，稅法未達成目的，張盛和指出房市量縮價跌，但首購和自住的量占所有交易量增加，100年Q1和101年Q1分別52.6%和58.8%，5市換屋自住增加29%。

國民黨立委林德福問奢侈稅何時退場，張盛和說目前土地交易在1年內得不課增值稅，這個漏洞一定要堵住，還有公告現值和市價落差甚大，如何把兩者調整到相差不遠也是重點。另必須等奢侈稅實施滿2年後再觀察房市，且還要看實價登錄上路後的情況。林德福指出這樣是否意味實價課稅，張盛和表示實價課稅有人解讀為所得稅，有人解讀為土地增值稅。

國民黨立委賴士葆認為，奢侈稅不可以輕易退場，外界以掐死市場為理由要求奢侈稅退場看起來很有說服力，請張盛和趁機說明，張盛和指出整個房市需求量分2部分，真正需求和投機需求，量縮少得是投機需求，多得是真正的需求。賴士葆指出要拉大自用和非自用所課徵的稅率，以更健全房市，抑制投機。

國民黨立委費鴻泰指出，絕對沒有抑制房地產的投資，但對於房地投機絕對不要客氣。張盛和說立法上有困難。

國民黨立委蔡正元則建議奢侈稅要分區實施，像南投、台南、高雄大部分地區都沒有漲，不要2個委員發燒，22個委員都要吃藥，有漲很打，像信義區，沒漲不要管，要彈性標把吃藥。

國民黨立委曾巨威分區分類分時，分地區，分類自住和非自住，分時，分一年內和非一年內。

商仲業者「戴德梁行」今天（8號）公佈第三季「商用不動產」與「土地」交易概況統計，雙雙創下今年新高。其中在不含「土地」的「大宗不動產」買賣交易方面，總交易金額高達465.7億元，比第二季大幅成長72.5%，同時累計前三季交易金額更來到799.5億元，雖然不及去年同期的交易金額，但也已經突破過去六個月以來的清淡交易局面，短短三個月交易金額就占了九個月總額的58.2%。戴德梁行認為，這代表「投資買賣市場」並不畏懼經濟景氣低迷，資金動能再度蓄勢待發，「游資」也在積極找尋停泊站。

至於「土地」方面，根據戴德梁行統計，第三季「土地」交易量達572億元，創下近兩年來單季土地交易量新高，而公部門第三季釋出的土地交易量雖然緊縮到17億元，但民間土地交易量卻高達555億元，創下歷史新記錄。
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台灣第三季商用不動產及土地交易狀況如何？戴德梁行今天（8日）公布調查結果分析，商用不動產買賣交易量大幅成長來到465.7億，土地也創下近兩年來單季新高，達572億。戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示，「顯示游資亟待找尋停泊站！」此外，受陸客自由行影響，觀光熱門景點周邊零售商場，受到投資法人的青睞。土地交易部分，中南部土地也成為建商的目標。

「顯示游資亟待找尋停泊站！」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示，第三季商用不動產交易來到465.7億，較第二季成長72.5%，突破過去半年來交易清淡的局面，由成交案件數來看，辦公大樓佔多數，佔單季總成交金額的74%，買主多為壽險公司。

受陸客自由行商機影響，零售商場也受到法人投資機構的青睞。台、港資分別在第三季卡位陸客最常去的西門商圈與士林商圈。富邦人壽以67億買下西門町的萬年大樓，港資則以26億總價買下士林夜市旁的預售案「圓山1號院」店面。

土地交易部分，根據戴德梁行統計，第三季土地交易量高達572億，創下近兩年來的單季新高，民間土地交易量也創下單季歷史新高記錄，來到405億元。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，從第三季前十大成交的土地來看，可以發現台中市與高雄市各佔兩席，「顯示建商南下獵地」，有別於過去台北菁華土地獨佔的局面。

此外，地上權交易在第3季金額高達281億元，創下難得的記錄。楊長達表示，「這顯示產權持有型態產生微妙變化，建商日漸接受以地上權方式取得菁華區土地」。本季最大宗交易為南山人壽以268.88億元，取得世貿二館土地50年地上權，刷新台北101地上權的交易紀錄。

立法院財政委員會今天通過立委提案，要求財政部研議降低地價稅、土地增值稅等自用住宅稅率，拉大自用與非自用住宅稅率差距。

不過財政部長張盛和表示，現行自用住宅各項稅率已經很優惠。

張盛和向立法院財政委員會報告「特種貨物及勞務稅條例 (奢侈稅)實施成效及對所得重分配效果」。

張盛和表示，奢侈稅要健全房市，不是打房。奢侈稅實施後，不再像過去一日三市，投機買賣量減少，首購自用比例增加；台北市房價跌，民眾轉往房價較低的地方購屋，其他4都房價微幅上升。

立法委員對奢侈稅成效看法不一。民主進步黨籍立委許添財、吳秉叡和薛凌等要求奢侈稅退場；中國國民黨籍立委賴士葆和費鴻泰等認為不可輕言退。

財委會通過賴士葆等提案，為縮短貧富差距，建請財政部研議降低自用住宅稅率，拉大自用與非自用住宅的差距。

財委會另通過許添財等提案，指奢侈稅的市場量縮效果遠大於價格抑制效果，影響景氣、就業與稅收，財政部應加速檢討。

戴德梁行統計指出，第3季大宗不動產買賣交易異軍突起，總交易金額大放異彩，來到465.7億元，較第2季大幅成長72.5%，總計前3季交易金額為799.5億元，雖然不及去年同期的交易金額，但已突破過去6個月來的交易清淡局面，短短3個月的交易金額即占九個月總額的58.2%，顯示游資無懼景氣低迷，資金動能再度蓄勢待發，找尋停泊站。

以金額來看，第3季大宗交易以辦公大樓占大多數，約占總成交金額的74%，購買者多為壽險公司。交易金額前3大者為國泰人壽以72.56億元取得宏遠大樓，辦公室每坪均價約132萬元，創下信義路上辦公大樓最高價；第2高的仍是國壽在9月以91.4億元，透過法拍取得太子敦南大樓。

而另一受矚目個案則為寶豐隆以近91億元購置華固建設位於五期重劃區，總樓地板面積將近2萬6,000坪的V-Park企業園區，堪稱第3季在非核心商業區最大宗的交易個案，在在顯示辦公大樓奇貨可居，只要有單一產權的大樓釋出，買家即蠢蠢欲動準備進貨。

在零售商場部分也表現不俗，第3季有富邦人壽以67億元購入位於西門町的萬國大樓，全棟面積為4,429.8坪，顯示西門商圈受陸客自由行商機支撐，零售商場也成為法人投資機構的青睞。

另外，港資豐泰地產集團斥資26億元買下士林夜市旁的預售案「圓山1號院」店面，總計8間2層樓半的透天店面，總建坪近800坪，拆算每間價格約3.25億元，台、港資金卡位陸客必訪的西門商圈及士林商圈，顯見香港CEPA受惠經驗已在台北的零售商場掀起投資熱潮。

根據戴德梁行統計，第3季的土地交易量高達572億元，創下近2年來單季土地交易量的新高。公部門第3季釋出的土地交易量緊縮至17億元，而民間土地交易量則達到555億元，創下歷史新記錄。

立法院財委會今天通過臨時提案，請財政部研議調降自用住宅稅率，包括土增稅及房屋稅，以鼓勵自住，打擊投機。財政部長張盛和表示，目前對自用住宅稅率已很優惠，財委會決議主要希望擴大自住及非自住稅率差異，財政部再來研議。（黃悅嬌報導）　


奢侈稅實施一年多，外界質疑房市量縮價不跌，造成房仲業蕭條。財政部長張盛和說明，過去房價「一日三市」的飆漲情形已不復見，台北市房價也跌了4%，其餘地區有些成長，應屬正常，愈往南部房價愈低，因此需求往南部去，分散房屋需求。目前跌的量是「投機的量」，真正的需求如自住及換屋的交易量增加，對於房市的健全及營建業的永續經營都有助益。


立委賴世葆則提案，為了鼓勵自用，打擊投機，財政部應研議降低自用住宅稅率，拉大自用與非自用稅率差距，獲財委會通過。『自用住宅與非自住土增稅十趴跟二十趴，差兩倍，但地價千之二跟千分之十，差五倍，所以土增稅自用住宅有下降空間，或非自用宅的起跳提高。』


對於財委會通過的臨時提案，張盛和會後受訪時說「再研議」。『就研議，就來研議，現在已有差距，他只要再拉大。』


張盛和指出，現行自用住宅稅率不論都已經很優惠。

自去（100）年6月1日上路的奢侈稅，到目前實施1年多以來，僅課到53.2億元，與原本政策宣傳時所說的1年有150億元稅收有相當大的差距，不過，財政部長張盛和表示，奢侈稅的目的不是為了稅收，而是為了抑制不當投機，目前來看，已經達到政策效果，如果沒有奢侈稅，現在房價可能還是一日三市。

立法院財政委員會今日邀財政部部長張盛和就「特種貨物及勞務稅條例（即奢侈稅）實施成效及對所得重分配效果」進行專題報告。

張盛和報告指出，自100年6月1日至今年9月30日，奢侈稅收入總計53億2698萬元，其中有約35億8551萬元是來自不動產，約17億3073萬元來自高價進口小客車，約472萬元是來自高價進口家具。

對於奢侈稅實施1年多以來的成效，包括民進黨立委許添財等質疑，奢侈稅上路1年多以來，僅課到53.2億元，與原本政策宣傳時所說的1年有150億元稅收有相當大的差距，不能為了抓一隻老鼠，燒了一棟房子；民進黨立委吳秉叡也憂心，為了打擊少數不肖業者，弄到1萬個基層的房仲人員可能都活不下去，那可是1萬多個家庭！

張盛和強調，奢侈稅的目的不是為了稅收，而是為了抑制投機客，目前來看，已經達到政策效果，去年如果沒有訂定奢侈稅，現在房價可能還是一日三市。而奢侈稅是健全房市措施中的一項，目的在「健全」房市，雖然成交量有縮減，但現在多以首購、自住客為主。

對於民眾最關心的房價，張盛和說，相較於當時房價急速飆漲，甚至一日三市，奢侈稅實施以來，台北市的房價大約跌了4%，其他4都則上漲0.7%至8.9%不等，而這也是正常的現象，因為民眾會往房價較低的地方走。
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近期大型不動產標售案相當盛行，在政府單位及商仲業者積極投入下，帶動今年商用不動產、土地的交易金額持續走高。根據永慶資產管理統計，今年前三季商用不動產交易金達931億元，土地交易金額達1,363億元，國有地地上權案投資約500億元。永慶資產管理協理黃增福表示，標售買氣持續升溫，第3季市況尤其熱絡，台北市整棟商辦大樓出售最搶手，土地交易則從大台北熱到桃園、中南部，因此，今年商用不動產、土地案件的交易金額有機會再創歷史新高。

此外，觀察第3季商辦市況，在低利環境、壽險業加碼資金買進商辦的帶動下，商辦價量維持穩定成長，台北市商辦均價站上每坪70.0萬元，平均租金為每坪每月2,031元，較上季下修0.3%，平均空置率則為8.2%，較上季略升0.1%。

根據永慶資產管理統計，今年前三季土地交易金額已達1,363億元，除了最大宗的一筆為桃園機場捷運A7站產專區(A標)標售土地在1月以100.89億元標出外，有4筆超過50億元案件皆在本季成交，包括大陸建設以87.13億元買信義計劃區B7土地、潤泰以82億元買黑松微風廣場停車場土地、以及中信金買進台中新市政中心附近土地和興富發，買進高雄市美術館區附近土地，全台主要都會區土地交易持續熱絡。

再觀察商用不動產市況，第3季投資金額大幅增加至519.1億元，較上季的343.3億元，增加幅度達51%，同時為歷年單季成交金額的次高，單季最高為去年同期的555.8億元，累計今年第1~3季的交易金額已達930.6億元，其中逾半數為壽險業貢獻，投資金額約490億元，佔比達52.6%。黃增福指出，標售熱，壽險業搶標整棟商辦，第3季商用不動產投資金額再進帳267.5億元，這還不包括未列入計算的南山人壽投資268.88億元的「世貿二館地上權開發案」，以及國泰人壽投資200億元的「高鐵桃園站特定區產業專用區開發經營案」，帶動大型不動產投資金額續創新高。

黃增福進一步指出，看好陸客自由行商機，零售店面、大面積商場也相當搶手，西門町的新萬國廣場商業大樓，富邦人壽以67億元成交；士林夜市旁的圓山1號院建案，其8間店面由港資背景的豐泰地產以26億元全部買進。

財政部長張盛和今天表示，為了房市健全，奢侈稅政策不會退場，立委建議推動實價課稅，目前也沒有時間表，必須等實價登錄機制等配套讓交易資訊更透明後再來研究。（黃悅嬌報導）


立委許添財質疑，奢侈稅政策干擾市場有餘，未必達到打擊投機和打壓房價的效果，推出至今，房仲業掀起倒閉潮，遞延交易及不列文書記錄的隱藏性交易激增。財政部長張盛和指出，去年第1季首購和自住的交易量占所有房市交易比重52.6％，今年第1季成長至58.8％，正常的首購、自住買賣房屋不受影響，但已發揮抑制不正常短期炒作的效果。立委林德福詢問，奢侈稅何時退場？張盛和表示，他不敢預告時程，因為需要配套。『如果實價登錄了、公告現值接近市價、一年內買土地交易增值稅（不課）也彌補了，相關配套，房地飆漲也沒有了、房市健全發展，可隨時檢討，等到滿兩年我們就會檢討了。』


張盛和表示，奢侈稅政策屆滿兩年就會檢討，相關條件也可隨時滾動式檢討。立委賴世葆則認為奢稅政策不應輕言退場。

行政院昨（8）日審查通過「都市更新條例」修正草案重要條文，提高了住戶同意門檻，也不得強拆釘子戶，未來都更難度將更高。

建商多憂心，都更未來恐將全面牛步化、甚至停擺，對台灣的市容跟民眾的居住安全都無益。

行政院版本的都更條例修正草案中，將都市更新計畫同意比率由目前的二分之一至十分之八不等，提高到三分之二至十分之九；都市更新概要同意比率也由現行的十分之一提高到十分之三至十分之五。

另外，修正條文也刪除多數決強制實施都更的機制，也就是不得強拆釘子戶；現行條文原規定未能達成全數協議合建者，對少數不同意合建協議的住戶，得申請主管機關徵收，但內政部認為，此舉有違反憲法保障民眾財產權與居住權的疑慮，因此刪除。

為解決「文林苑」都更爭議，內政部6月間完成「都市更新條例」修正草案，修法改革幅度之大，為例年之最，開宗明義即揭示保障居住者權益。

修正草案提高都更門檻曾引發爭議，部分業者擔心恐影響都更進行，不利政府目前大力推動都更拚經濟政策，不過，昨日由政務委員陳振川、林政則和楊秋興舉行的審查會，仍照案通過內政部版條文。

有業者認為，提高都更門檻，對真正有心想投入都更的建設公司是好事，過去有一些開發商並非真的想投入都更，導致許多都更案停滯，修法後可以嚇跑一些只想靠都更賺錢的公司。

申請都更首先要向地方政府提出「都更事業概要」審查，通過後才能提「都更事業計畫」及「權利變換計畫」審議，全部通過後才可進行都更。

昨日審查通過的修文規定，都更事業概要所有權人數及面積同意比率將提高，若此都更由住戶主導，同意比將由現行的十分之一提高到十分之三，如果由建商主導、則要提高到十分之五。

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，在政府證所稅、融資限縮等政策打壓下，讓台灣股市、房市開始出現萎縮現象，目前僅剩壽險業有本錢前進房市。他表示，倘若資金動能持續凍結，年底前交易量若持續下滑，屆時房市恐陷入寒冬，不僅房仲業可能陸續關店，恐怕連建商都得賣資產求生！

顏炳立直言，股、房市可謂帶動台灣經濟發展的兩大命脈，但政府卻拚命打壓。其中，在房產市場部分，在政府刻意限縮融資額度的影響下，大大衝擊房市買氣，就連自住房貸也因貸款成數限縮、房貸利率調升，導致交易量逐漸下滑，

不過，儘管房市買氣冷，但價格卻依然不動如山。對此，顏炳立解釋，由於目前低利環境當道，不少賣家因不缺資金，因此仍不急著脫手，價格自然不易因被交易量萎縮拖累。

顏炳立預測，明(2013)年商用不動產價格雖不至於有明顯的價格鬆動，但在融資條件日趨嚴苛的打壓下，交易量「恐怕起不來，很難有精彩的表現」。

顏炳立也說，在證所稅、二代健保等相關政策衝擊下，讓股市的中實戶紛紛退場拒玩，導致股市交易量萎縮，部分券商甚至得賣樓求生。他強調，政府的責任應設法降稅，鼓勵資金流入以活絡市場，否則若讓股市、房市持續冷清，台灣經濟恐將因此「玩完」。

簽不動產買賣契約後，如果有一方違約，另一方當事人可以要求解約求償，但須注意踐行催告程序，催告對方限期改善或履約；為了舉證方便，催告方式在實務上大多會以『存證信函』進行，但寄存證信函時，要注意不要寫錯對方名字，而且一定要使用「回執聯」，讓對方在「回執聯」上簽名，如此在往後進行訴訟時，將可避免舉證的困擾。

林姓女子在民國九十五年八月與○○○建設簽約購買「大直UpTown」預售屋，總價五二○萬元，林女依約已繳納五十五萬元。林女指出，雙方約定房子應於九十七年七月三十一日前取得使用執照，但建商卻到九十八年七月二十九日才取得使用執照，逾期將近一年，她曾先後二次寄發存證信函給建商催告履行，建商都不理會，她只好解約要求建商返還她已繳的五十五萬元。

建商逾期取得使用執照

林女表示，「大直UpTown」預售屋土地係屬科技工業區Α區，依法不允許園區建物供住宅用途使用，建商竟混充為住宅使用之規劃出售，明顯不合法，臺北市政府乃以○○○建設違反公平交易法，送請行政院公平交易委員會處理，並在尚未澄清此部分疑慮前不予核發使用執照，足見建商係因可歸責於自己之事由，致未能於約定期限前取得使用執照，建商自應負責賠償。

○○○建設反駁，依照契約規定九十七年七月三十一日為「申請」使用執照之期限，建商業於同年六月就向臺北市政府建築管理處申請使用執照，是建管處違法列管拒不核發使用執照，並非可歸責於建商，建商並無違約。

台灣高等法院認為，內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中只有「開工及取得使用執照期限」，並沒有「申請」使用執照之約定，建商已經違反內政部的規定。依雙方買賣契約規定完工日應在九十七年七月三十一日之前，再參酌使用執照申請流程處理時限所需約僅一個月期間，以九十七年七月三十一日完工日加計一個月，建商必須於九十七年八月三十一日前取得使用執照，但建商到九十八年七月二十九日才取得使用執照，建商顯有遲延違約之事實。

先行催告程序才能解約

雖然建商違約，但法院指出，依雙方契約約定，賣方違約時，經買方催告相當期間，仍未能改善時，買方才能解約。亦即林女應先踐行催告限期履行之程序，始有解除契約之權利。

林女於九十八年二月寄郵局存證信函催告建商，但建商稱沒有收到，而林女未能提出證據證明建商有收受存證信函。林女又於九十八年八月委任律師發函予「○○○企業有限公司」，但建商的公司名稱是「○○○企業股份有限公司」而非函文記載的收件人「○○○企業有限公司」，律師函把建商名字寫錯，不能認定林女已依約踐行催告履行之程序，也不生解除契約之效力，因此判決林女敗訴。

國內不動產標售案屢創新高，商用不動產、土地成交金額持續走揚。房仲業者統計發現，今(101)年1至3季商用不動產交易金額達930.6億元，土地成交金額共1,363億元，國有地地上權案投資約500億元。估計伴隨標售買氣持續增溫，全年商用不動產、土地交易金額有機會創下歷史新高。

　　根據永慶資產管理統計資料顯示，今年前3季國內商用不動產交易金額共達930.6億元，尤其第3季投資金額飆高至519.1億元，季增率突破51%，位居歷年單季成交金額次高，僅次於去(100)年同期的555.8億元。其中，52.6%來自壽險業者的挹注，投資金額約490億元。

　　目前台北市商辦成交行情，每坪均價站上70萬元，較去年同期漲13%。不過每月每坪的平均租金約2,031元，較第2季的2,037元略減0.3%，僅信義、敦南、民生敦北、南京松江等商圈的租金小幅爬升。第3季平均空置率8.2%，季增率0.1%，總計辦公大樓新增空置面積達1,885坪。

　　今年以來，商用不動產最大筆的交易案，是國泰人壽以91.385億元標得太子敦南大樓；其次是寶豐隆開發出資90.96億元，買下華固V-PARK企業園區的3棟廠辦預售案；國泰人壽以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓排第三。主要集中於第3季，帶動純辦、廠辦單季交易占比各為42.5%、26.1%。

　　永慶資產管理協理黃增福表示，陸客自由行商機發燒，零售店面、大面積商場成為壽險業者眼中的「沃土」，積極投入相關市場卡位搶先機。例如富邦人壽以67億元成交西門町的新萬國廣場商業大樓，港資背景的豐泰地產則以26億元，買進士林夜市旁圓山1號院建案的8間店面。

　　前3季土地交易市場也相當熱絡，最大筆的成交案是南山人壽以268.88億元的「天價」，標下世貿二館地上權開發案；其次是國泰人壽花200億元買下高鐵桃園站特定區地上權開發經營案。扣除這2項地上權交易案，今年1至9月的土地交易金額仍高達1,363億元。

　　主要以100.89億元標出的桃園機場捷運A7站產專區最大宗，並有4筆成交金額超過50億元的案件，包含大陸建設出資87.13億元買信義計劃區B7土地、潤泰以82億元標下黑松微風廣場停車場土地、中信金控搶進台中新市政中心附近土地，以及興富發買高雄市美術館區附近土地。

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立今天表示，在奢侈稅打壓房市、銀行限縮房地產貸款成數下，房地產交易量已明顯萎縮；若交易量持續下滑，他對明年房市感到悲觀。

商仲業者戴德梁行今天舉辦2012年第三季不動產市場展望及標售個案發布記者會。顏炳立對於政府一連串的房市緊縮措施表達憂心。

他表示，近來房仲業發生「關店潮」有跡可循，因為政府的政策沒改變，不但祭出奢侈稅，並且銀行限制房地產貸款成數，房地產市場就如同罹患慢性病一樣，沒有成交量，房市好不起來。

他表示，第3季大宗不動產買賣（不含土地）總金額達新台幣465.7億元，雖較第2季成長72.5%，但值得憂慮的是，商用不動產中有80%是壽險業的天下，現在只有壽險業有多餘資金可以進軍商用辦公大樓。

顏炳立說，證券業及房地產業是台灣經濟發展重要指標，如今散戶不進股市，房地產交易量又萎縮，如果房市成交量依舊沒有起色，房地產價格可能先撐個一年，其後將出現緩跌現象。

國營事業資產拼活化 最快後年動工

有鑑於外國觀光旅客人數大增，經濟部長施顏祥昨赴立院經委會報告國營事業資產活化計劃時指出，未來將與台糖密切溝通，盼台糖積極往觀光休閒旅遊方向發展。對此，台糖董事長胡懋麟表示，共將投資38億元，計劃在台中市興建國際級觀光旅館與商辦大樓，最快2015年編列預算動工。

立委建議建3星飯店
施顏祥及所屬國營事業主管，昨赴立院報告「國營事業資產活化短、中、長期規劃」，國營會執行長劉明忠表示，為活化資產，中油、台電、台糖及台水等公司，短期規劃活化453.31公頃土地；中期（2014~2016年）擬活化897.15公頃土地，長期（2016年）將開發280.94公頃。而在短期規劃部分，又以台糖為大宗。
昨國民黨立委丁守中指出，近年國外觀光旅客不斷增加，加上陸客來台人數逐漸成長，觀光服務業愈來愈重要；目前國內3星級飯店數量不足，建議台糖可建3星級飯店，除可保持資產、更可創造觀光收益。
對此，胡懋麟表示，台糖預定投資20億元，於台中市中清路興建擁有200個房間的國際級觀光旅館；盼2015年動工，2018年正式對外營運。
台糖副總經理黃錦宗也透露，台糖在台中後火車附近，還有1塊1.5公頃土地，計劃投資約18億元打造商辦大樓，目前已委託顧問公司進行研究，預計明年首季提初步報告，最快2015年編列預算動工。

專注服務業觀光輸出
施顏祥也強調，台灣一定要做服務業觀光輸出，未來將與台糖密切溝通，盼台糖往觀光休閒旅遊方向發展。國營會官員也指出，目前國營事業大部分土地主要提供業務營運使用，少部分為閒置或低度利用土地。
目前經濟部已研訂規劃方針及作法，要求各事業針對閒置可利用土地及低度利用土地，規劃活化期程及目標；同時亦規劃活化開發方案，包括合建、設定地上權、合作開發或出租等，希望有效資產活化。

將與美孚重新討論 若一次出清EPS貢獻15元

土地資產挹注大，三陽（2206）台北內湖舊廠區開發案如火如荼進行，三陽昨公告，本月5日董事會通過重啟評估合建分屋比例，並將委請律師與美孚建設重新討論，法人預期，一旦有所突破，潛在處分利益上看150億元。

按市價每坪約50萬元計算，此開發案總銷金額將超過300億元。三陽昨公告，目前整體施工進度超前，可望提前於2014年9月底之前完工，若全數出售，處分利益將高達120億元，以三陽股本89.64億元計算，將可貢獻每股純益(Earnings Per Share，EPS)高達13.4元。
三陽副總經理江金鏞說，董事會提出重新評估合建分屋比例，主要考量近來大台北地區不動產價格持續飆漲，與當初和美孚簽約的時空背景已有不同，因此有董事提出與美孚再就分配比例重新評估。

房市後年行情仍未知
不過，江金鏞強調，這是董事會所提出，目前都尚未與美孚討論接觸過，且內部也未預設立場訂定一個期望值。
江金鏞表示，站在三陽立場，若能向美孚爭取到更高的分配比例，對股東當然是好事，加上市場行情每坪價格已有上漲，兩者具加乘效果，不過他也說：「房地產價格抓不準，尤其後年行情仍是未知數。」
三陽內湖舊廠土地面積約1萬1238坪，預計開發總樓地板面積達6萬7000坪，於2010年中取得建照後，2011年與美孚合作動土開發，採取合建分售方式，將建造為5棟、地上11至16樓不等的企業總部園區，三陽與美孚各分得46%與54%。

可望提前2014年完工
隨著三陽董事會提出重啟評估合建分屋比例要求，法人預期，倘若討論有所突破，在分得比例提高的情況下，貢獻三陽獲利將更為提升。
根據三陽與美孚共識，將朝向多功能面向高級廠辦開發，區內除結合餐飲、休閒娛樂等功能，同時計劃在園區內打造1座梵谷美術館、人工湖等。
法人分析，台北市目前大面積且產權業主單一的商用不動產已經不多，該案距離松山機場約僅10~15分鐘車程，未來發展相當看好。
由於各項優勢，美孚建設今年7月已將分得的其中1棟大樓，以29億元賣給美商億富地集團，扣除停車位，每坪單價高達60萬元，比原先預期的每坪50萬元高出甚多。
三陽內部對於未來建設完成後，大樓的用途仍在評估當中。公司主管說，到底是用作自家企業總部，或乾脆一次出清，都仍未定。不過，據透露，一次出清的確也在董事會考慮之列，隨著行情持續水漲船高，若真採一次出清，屆時對三陽每股純益貢獻可望直衝15元。

直營店薪5萬 吸引科技業轉行

近期房市冷，不少房仲業者因連續數月無收入，只好離職另尋工作；不過提供新人保障月薪的直營房仲店，因初期每月可領5萬元底薪，反而吸引不少新鮮人或科技業轉行，第3季求職履歷明顯較第2季增加1.5~4成。

同屬直營體系的永慶房屋、信義房屋，今年第3季求職履歷量較第2季分別增加4成、2.5成，其中求職者中，社會新鮮人分佔58%與54%。信義房屋人資長蘇漢民指出，大環境不景氣，薪資條件不佳，大學生或研究生畢業後也不一定能找到薪資滿意的工作，但房仲直營店卻能提供新人5萬元保障薪資，且提供完整教育課程，是求職增加原因之一。
據永慶房慶房產集團統計今年9月求職者原行業別發現，原從事餐飲業的比率最多、佔21%；而電子科技業則從去年同期的7%，上升到今年9月12%，增5個百分點，增加幅度最高。永慶房產集團人資處鄭名傑協理分析，電子科技業轉職比率增，可能與近來科技業不景氣，薪資與福利遞減、不再誘人有關。

加盟店求職者減
雖然直營業者求職人數增，但無底薪的加盟體系房仲求職狀況則大不相同。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，因房市前景不被看好，且加盟店多無底薪，第3季住商不動產求職者較第2季減少1~1.5成，求職者中以具資歷的房仲同業轉職佔多數，幾乎沒有社會新鮮人。

提供底薪誘菜鳥
同時擁直營與加盟店的台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉說，加盟體系第2、3季履歷量變化不大，而直營體系保障前9個月5萬元底薪，不景氣下，第3季履歷量較第2季增1.5成。
徐佳馨坦言，沒經驗的新人多會選擇先進抽佣低、但有底薪的直營店，有一定經歷後再轉職到抽佣加盟比例較高的加盟店。太平洋房屋教育訓練中心科長王子文指，不景氣想從事房仲者漸少，尤其近期媒體報導房仲倒店潮與失業房仲的負面新聞後，影響更大，去年1日可收到7~8封履歷，目前單日僅收2封履歷。
過去從事科技業的信義房屋蘆洲光華店專案經理陳群朋說，因科技業不景氣，許多代工廠毛利率僅不到2.6%，前景不被看好，3年前轉戰房仲業後，現在收入比過去多了1倍。

國營事業大地主的台糖，5年內土地資產活化面積高達1,262公頃，並以發展觀光休閒業為方向，經濟部長施顏祥認同表示，國際觀光客愈來愈多，而台糖擁有龐大土地資產，希望台糖可以朝向觀光事業發展。

　立院經濟委員會昨日舉行「經濟部所屬國營事業資產活化」專案報告，邀請經濟部、台電、中油、台水、台糖與漢翔列席備詢。

　根據專案報告，台糖自今年至民國105年，總處理土地面積達到1,262.38公頃，堪稱經濟部所屬中最大地主，其次則是中油的289.74公頃，居三為台水的48.25公頃，最後則是台電的31.03公頃。

　國民黨立委丁守中表示，觀光局統計我國觀光人口不斷在增加，顯見國內觀光服務業市場潛力相當大，但是我國三星級旅館相當欠缺，建議台糖可以朝這方面投資。

　施顏祥同意丁守中看法，並說，台糖擁有龐大土地資產，確實可朝觀光休閒產業發展。

　台糖預計在台中中清路一帶，興建地上15層，地下4層的旅館，國際級觀光旅館，投資20億元，將可以提供房間數達200間，可開發面積達1萬900坪，爭取列入民國103年投資案、104年進行開發。

　另外，台糖也在籌劃在台南興建台糖長榮酒店2館，主要是台糖長榮酒店現有房間數197間，時常客滿，加上酒店內宴席餐廳空間不足，因此規劃增建2館，初步估計投資金額4億元起跳，目標104年前動工。在台中後火車站，緊鄰在台中糖廠附近，目前正由台中市政府作區段徵收，預計在民103年可拿回7.66公頃，其中1.5公頃將作為商辦大樓，投資金額達18億元。

　其餘土地則規劃合建住宅，一年創造收益約為30多億元。台糖預估，一旦土地資產均活化，5年內總收益為149億元。

儘管面臨房仲業進入寒冬，永慶房產集團卻逆勢大舉展店，光是9月在全台熱區新開店近20家，占十大房仲全台總開店數的4成。永慶由於保障9個月高底薪的優渥條件，第3季收到的履歷量季增4成，其中來自科技、金融業轉職人員明顯增加。

　永慶房產集團總經理廖本勝表示，依照集團3年計畫，永慶預計在年底前能順利達到1,000家店，並期待未來3年內，成交市占率能挑戰25％，展店1,500家。

　他說，今年8月底，永慶宣布推出第3個加盟品牌「台慶不動產」時，就預測房仲加盟版圖將大洗牌，3年內非集團式經營的加盟品牌將式微。

　而房仲業大者恆大態勢已開始發酵，9月十大房仲在全台新開總店數為49家，但光是永慶房產集團加盟店在熱區（以北市、新北市、台中市及高雄市為主）就展店近20家，占十大房仲全台總開店數的4成。

　儘管房仲業也不景氣，但大型房仲集團提供的高底薪保障，仍吸引求職者目光。以永慶房屋為例，第3季收到的履歷量季增4成，其中9月社會新鮮人占5成8，轉職者約4成2。

　廖本勝指出，分析今年9月永慶收到應徵履歷表中的各行業轉職比率別來看，最多的為餐飲業，占2成以上；在轉職比率增加最多的，則以科技業最顯著，由去年同期的7％，增加到12％，增加達5個百分點。

　增加幅度第2的則為金融保險業，由去年同期的11％，增加到15％；而轉職比率中第3位則為與房仲業相同產業的服務業，由去年18％，增加到20％。

　展望第4季房市，廖本勝認為，因總價4,000萬左右的住宅、店面、商辦轉換率增加，預估第4季成交量會較上季回升10％?20％，但價格預計仍將持平，其中，與觀光題材連動較高的區域，更將是房市的熱點。

由於沒有指標高額大案推出，高雄房產市場9月新推案量約100億元，比8月的320億元減少68％，不過仍比去年同期微增2.68％。

　高雄市建築開發公會總幹事林佩樺說，9月的最大案場，是太璞建設準備在美術館區推出的37億元建案，占了整體新案量的37％。

　而8月份因為有國城建設和皇苑建設，分別推出103億元和90億元的大案，所以9月的整體新屋開工量，只有約100億元。

　她表示，累計今年前9月，包括大樓住宅產品和透天厝，高雄的新屋開工量為975億元，比去年同期成長14.76％。

　林佩樺指出，今年前9月的大樓住宅，推出金額約為883億元，比去年同期的701億元，增加25.88％，可是整體的大樓住宅戶數約5,699戶，比去年同期的5,361戶，只成長6.3％。

台糖董事長胡懋麟今天表示，預定投資新台幣20億元於台中市中清路興建國際級觀光旅館，共200間房間，盼民國104年動工、107年營運。

經濟部長施顏祥及所屬國營事業主管今天出席立法院經濟委員會報告「國營事業資產活化短、中、長期規劃」並備詢。

除了興建觀光旅館外，台糖副總經理黃錦宗透露，台糖在台中後火車附近還有塊土地，正進行商辦大樓研究計畫，投資金額約18億元，面積約 1.5公頃，目前已委託顧問公司研究，希望104年編列預算動工。

中國國民黨籍立委丁守中稍早質詢時指出，來台旅客近來不斷增加，國內在製造業出走、產業鍊斷鍊情況下，觀光服務業變成相當重要，加上陸客來台人數逐漸成長，目前國內三星級飯店數量不足，他認為台糖有這麼多土地，建議可蓋成三星級飯店，除可保持資產，又可創造龐大觀光收益。

施顏祥也相當同意丁守中的看法並指出，在觀光客人數越來越多的情況下，台灣一定要做服務業觀光輸出，而台糖擁有龐大土地資產，部分地點又不錯，應致力於從事觀光休閒開發。

他強調，未來將與台糖密切溝通，盼台糖可以往觀光休閒旅遊方向發展。

為活化土地資產，經濟部所屬國營事業包括中油、台電、台糖及台水等公司，短期規劃活化共四五三?三一公頃土地，其中又以台糖為大宗。

中期（民國一○三至一○五年）擬活化共八九七?一五公頃土地，長期（一○五年後）共二八○?九四公頃。

經濟部長施顏祥今天出席立法院經濟委員會報告「國營事業資產活化短、中、長期規劃」並備詢。

根據經濟部報告指出，所屬事業大部分土地主要提供業務營運使用，少部分為閒置或低度利用土地，其中部分閒置土地因地形、地勢、土地使用分區或使用編定類別等因素限制，導致無法或難以活化做經濟利用。

針對其他閒置可利用土地及低度利用土地，經濟部表示，已研訂規劃方針及做法，要求各事業規劃活化期程及目標，在綜合考量各土地條件，規劃活化開發方案，其中土地活化方式包括合建、設定地上權、合作開發或出租等。

【中央社台北八日電】台糖董事長胡懋麟今天表示，預定投資新台幣廿億元於台中市中清路興建國際級觀光旅館，共二百間房間，盼民國一○四年動工、一○七年營運。

經濟部長施顏祥及所屬國營事業主管今天出席立院經濟委員會報告「國營事業資產活化短、中、長期規劃」並備詢。

除了興建觀光旅館外，台糖副總經理黃錦宗透露，台糖在台中後火車附近還有塊土地，正進行商辦大樓研究計畫，投資金額約十八億元，面積約一?五公頃，目前已委託顧問公司研究，希望一○四年編列預算動工。

中國國民黨籍立委丁守中稍早質詢時指出，來台旅客近來不斷增加，國內在製造業出走、產業鍊斷鍊情況下，觀光服務業變成相當重要，加上陸客來台人數逐漸成長，目前國內三星級飯店數量不足，他認為台糖有這麼多土地，建議可蓋成三星級飯店，除可保持資產，又可創造龐大觀光收益。

施顏祥也相當同意丁守中的看法並指出，在觀光客人數越來越多的情況下，台灣一定要做服務業觀光輸出，而台糖擁有龐大土地資產，部分地點又不錯，應致力於從事觀光休閒開發。

他強調，未來將與台糖密切溝通，盼台糖可以往觀光休閒旅遊方向發展。

　位於台北市金山南路最受矚目的10多公頃華光特區案，確定年底動起來！行政院祕書長陳世魁昨天表示，100多戶違建戶確定在12月底強制拆遷，北市府與財政部同步進行都市計畫及委外先期規劃，朝杜拜月亮塔國際觀光飯店、日本六本木複合型購物商場及商辦等方向規劃。

　華光特區將採促參BOT方式設定地上權招商，以加速活化國有地開發時效，預計最快明年可招商開發。

　陳世魁昨天表示，華光特區合法住戶都已遷走，有100多戶違建戶進行訴訟，判決已確定，預計11月取得台北市工務局拆遷執照，可望在12月底前強制拆遷，另有20多戶違建戶仍在訴訟中，將分次拆遷，推動執行。法務部預估地上物全數拆除需至明年9月。

　為避免執行地上物拆遷等候期太長，政院指示，相關都市計畫工作由台北市府執行，財政部將立即展開委外的先期規劃，研究要開發的方向，所有工作同步進行，以爭取時效，希望明年下半年就能展開招商開發，他強調「華光特區真正要動起來了，不會只停留在嘴巴說說階段」。

　政院上周六召集跨部會討論時，決定改弦易轍，不走都市更新的方式，改以促參BOT設定地上權的方式開發。

　開會時，有人建議打造成東京六本木，有人提議仿紐約時代廣場，做成觀光不夜城，但並無最後定論。

　財長張盛和則認為應蓋成像杜拜月亮塔一樣的國際旅館，成為台北新地標，區內也可容納商辦，還有複合式購物商場等。

　張盛和昨日在立院表示，華光特區是台北市中心的鑽石地，連同中華電信、中華郵政土地，面積共10公頃，財政部將力挺，若能開發完成，台北市形象勢將「大轉變」。

　政院官員表示，會有一塊保留給金融單位使用，金管會及證交所等周邊四單位是否決定搬遷，由金管會研議，惟不再是大型華爾街金融特區，僅是金融區。

　今年9月台北捷運東門站通車，淡水、中和線分流，古亭站將成為與忠孝復興站同等地位的大行轉運車站。古亭站居民也不受分流影響，依舊不用轉乘即能直達新店、中和、淡水，依舊只要3站就能順暢直抵台北車站，連結台鐵高鐵暢行台灣。更便捷的是，在古亭站生活圈的居民，可經東門站改到忠孝新生站轉乘到忠孝復興站SOGO商圈，也僅是3站10分鐘內的通勤距離，甚至轉搭文湖線3站抵松山機場，與國際城市接軌。因此分流機制的起動，古亭站生活圈更四通八達，地產價值大爆發，因交通動線的暢通而身價飛漲。

　「台大JIA」位處台北城市「南軸線」，僅靠羅斯福路，透過捷運通聯，10至15分鐘可抵達房價每坪300萬元的東區，然而羅斯福路沿線房價只要東區1/3的價格即可擁有，15分鐘距離可以省下每坪百萬元的房價成本，可以同樣享受居家生活的一切便利性，當然選擇羅斯福路卡位台北市中心房市。

為注入經濟活水，台北市府有意採設定地上權，活化開發華航後面、六福飯店旁長春段4?5,000坪商業區土地，而位於忠孝東路及中山南路口的舊市議會土地有1,800坪，擬展開都更計畫，容積率可鬆綁達800％。惟因積欠勞健保費，台北市這兩塊精華地被勞健保局假扣押動彈不得，日前向陳揆陳情協助解除假扣押，以提升經濟動能。

　對此，陳揆上周四院會指示金管會、法規會協助衛生署儘速出面解決。陳揆表示，過去銀行對借款人客戶要求解除抵押品的假扣押，有較彈性作法，金管會可依據銀行的經驗，協助衛生署，解決政府之間欠費可行之道，以免不近人情。

　總統馬英九任台北市長時即積欠勞健保費共796億元，後來訂五年償還計畫，至今年底將償還440億元債務，佔積欠款項的55％，僅剩356億元尚未還完，明（102）年預算已編列178億元，預計至民國103年將再編列178億元，即可全部償還，而明後年編列預算中，有一半屬中央負擔。

　北市府官員表示，嚴格來說，北市未來2年只積欠178億元，但中央的勞健保局卻查封76筆土地價值逾4?500億元的財產，不合理也不成比例。

　華航後面六福飯店旁長春段空地，市價至少1?200億元，由於北市捷運松山線即將完工通車，這塊地位於松山站旁，地點絕佳且區位方正完整，北市府有意積極規劃採設定地上權或BOT促參方式，活化開發為複合型商場，預料將引發招商熱潮，為拚經濟注入不小活水，創造數千個就業機會，強調不宜閒置。

　另一塊位於監察院對面的舊市議會，土地有1,800坪，價值150?200億元，計劃採都市更新方式活化，容積率高達800％，內政部早已劃定為都更示範列管案件，但現在被查封，北市府活化土地計畫卡住動彈不得。

　台北市副市長丁庭宇上週四在行政院會中向陳揆陳情，說明北市府償還勞健保進度及誠意，希望政院出面協調。北市府官員強調，中央一面喊拚經濟，一面卻查封土地，凍結經濟力道，相當矛盾。

商辦市場強強滾，牽動三陽（2206）台北內湖廠辦開發案的敏感神經。三陽董事會上周五通過，將重啟評估合建分屋比率是否合理，並委請律師與美孚建設重談分屋比率，倘若有所突破，潛在處分利益上看150億元。

三陽昨同時公告，因開發案施工進度超前，將提前於後年9月底前完工。按每坪50萬元保守預估，處分利益約120億元，以三陽股本89.64億元計算，貢獻每股獲利達13.4元。

汽機車大廠三陽位於台北市的內湖舊廠，土地面積約1.12萬坪，該基地與美孚建設採「合建分售」的方式，將建造為五棟地上11至16樓，全區總樓地板面積約6.7萬坪的企業總部園區，三陽與美孚各分得46％與54％。

三陽發言人江金鏞表示，考量近來不動產價格上漲，與和美孚簽約當時的背景不同，上周董事會中有董事提議，應與美孚再就分配比例重新評估，至於「內部期望值」為何，則無預設立場，全交律師評估。江金鏞表示，站在三陽立場，若能向美孚爭取到更高的分配比例，對股東當然是好事，加上每坪價格上漲，兩者具加乘效果；但他也強調「不用過份樂觀」，因房市難預料，後年行情是漲是跌仍為未知數。

三陽舊廠開發案去年3月舉行動土儀式，將結合餐飲、休閒娛樂等功能，並在園區內打造一座梵谷美術館、人工湖等，朝「廠辦界的LV」目標開發，由於台北市大面積、單一產權的商用不動產幾乎絕版，加上距離松山機場只有10到15分鐘的車程，盡享地利優勢。

也因奇貨可居，美孚建設7月搶先將其中一棟大樓以29億元賣給美商億富地集團，扣除停車位，每坪均價高達60萬元，高出原本估價每坪50萬元甚多，刷新內湖五期重畫區天價，這也讓三陽起了重談分屋比率的念頭。

據透露，看準商辦買氣正夯，三陽考慮完工後一次出清，獲利直接入帳。若比照目前行情每坪60萬元、分配比率能高於現在的46％，處分利益將超過昨日公告的120億元，對三陽每股盈餘挹注可望衝破15元，貢獻不斐。

永慶房屋調查顯示，雙北市25坪以下產品從2010年至今推案個數成長10.5％，成長幅度居冠。

房地產業者表示，房價維持高檔，但民眾的所得卻沒有增加，加上大台北都會區的人口結構轉變，每戶的平均人口數逐年下降，家戶規模與空間減少，進而促使中小坪數的市中心小豪宅較受歡迎，並造成台北市像「台大JIA」這類16至25坪、位於雙捷運交會、羅斯福路、台大公館與師大商圈精華地段的小豪宅產品成為房市主流。

「講白了，像台大JIA這類市中心小豪宅，就是QE3概念股！」代銷公會全國聯合會前理事長曹瑞濱分析，美國推出QE3引爆通膨隱憂，加上928檔期的推案量暴增，「買屋抗通膨」已成為市場顯學，但不是每個人都買得起7、80坪、百來坪的上億大豪宅，所以精華地段、中小坪數的「台大JIA」，很自然成為一般首購民眾或投資族「卡位QE3」的最佳選擇。

也因此，這類小宅產品今年在房市推案中所佔比率大幅提升，成為口袋資金部位沒那麼深，卻也不想錢被QE3洗薄的投資族最佳選擇。他表示，這類產品可能是購屋預算2,000萬上下的民眾，卡位台北市中心的最後機會。

投資金額至少近200億元的華光特區，歷經數位行政院長，開發定位及方式大不同，據悉，在現任副總統吳敦義任閣揆時期，認為華光特區是台北市相當精華地段，不宜全規劃為金融特區，應限制機關用地範圍，作更有商業價值開發利用。

華光特區在民國96年時，前經建會副主委張景森將其規劃為都更的金磚四區之一，即喊出打造「台北華爾街」的口號，直至改朝換代，前閣揆劉兆玄也積極擬重啟規劃，由政委蔡勳雄與跨部會協調解決違佔戶拆遷課題，並定位打造成「金融特區」及「數位內容專區」。

金融特區面積計3.71公頃，金管會原規劃興建四棟大樓，金融監理大樓作為金管會辦公大樓，金融服務大樓將證交所、期交所等證券周邊四單位遷入；金融商業大樓將作為台銀金控等公股行庫及國際知名金融機構進駐。

吳敦義任閣揆時代，聽取金管會簡報規劃後，認為華光特區這塊土地價值不斐，這塊地如果只做為金管會、證交所、期交所、櫃買中心等金融機關進駐辦公大樓，過於可惜，有意限縮金融特區範圍，因此責成相關部會先解決華光特區內釘子戶拆遷補償問題再議，遲未決定開發定位方向。

行政院高層說，未來不排除降低設定地上權權利金，協調得標業者分出一塊區域作為金融中心，至於樓地板面積要多大，視金管會評估需求而定。

據了解，華光特區的開發將沿著杭州南路、金山南路、愛國東路一帶建立廊道，可與永康街商圈相互連接，腹地可擴大至6、70公頃。

永慶資產管理黃增福協理分析，以特區土地開發效益而言，未來至少可提供15萬坪以上的商業、住宅空間。其中，高級住宅使用粗估至少有2.5萬坪，以目前區域新成屋推案單價，每坪單價至少120萬元以上，推估住宅總銷超過300億，而商業空間的總價值更超過1,000億以上。

黃增福表示，華光特區剛好位在捷運東門站、中正紀念堂站、古亭站中間，不但近全國政治中心，附近的觀光資源，以及無與倫比的學區條件，都塑造出獨一無二的良好商業、住宅，若配合中央主導，有容積獎勵、限期開發、國際招商等資源加持，將加速台北另一個發展中心的快速竄起。
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台北商辦市場價格上揚，三陽（2206）董事會臨時動議決議，與美孚建設合建的內湖企業總部園區開發案，將與美孚建設重新談判分屋比率，爭取及保障股東權益。記者昨多次去電美孚建設，美孚均稱特助不在，無法回應此事。

三陽位於台北市內湖區的舊廠，土地面積約1.12萬坪，該基地在2008年2月與美孚建設簽約採「合建分售」的方式，將建造為5棟地上11-16樓，全區總樓地板面積約6.7萬坪的企業總部園區，2010年10月雙方並決定分屋比率美孚與三陽將各分得54%與46%。

每股盈餘貢獻逾13元

三陽表示，該企業總部園區開發案，目前施工進度提前，依美孚建設推估完工日期預計為民國103年9月30日，假設103年9月完工後全部出售，三陽依未調整前合建分屋比率46%，以每坪50萬元出售計算，預計出售總收入約137億元，粗估出售利益約120億元，對三陽每股盈餘貢獻將逾13元。

三陽發言人江金鏞表示，由於董事會有董事提出臨時動議指出，當初內湖企業總部園區開發案三陽與美孚簽約時，推估每坪成交價將介於20-30萬元間，如今，台北商辦市場價格大漲，目前台北市商辦成交價每坪已上漲至50萬元。

董事會經過討論，為保障股東權益，將再與美孚建設重新談判分屋比率，至於分屋比率將由現有的46%爭取提高至多少？三陽表示，目前將先委請律師研究合理分屋比率的可行方案與措施。

受到董事會擬爭取提高內湖企業總部園區開發案分屋比率消息激勵，三陽股價在連跌7天後，上週五開始反彈，昨日股價並一度重新站上20元，終場則收在19.85元，逆勢上漲1.53%，成為股價唯一收紅的汽車個股。

奢侈稅上路一年，稅收53.2億元，與原本預估一年150億元稅收相距甚遠，對此，財政部長張盛和8日表示，自100年6月至今年9月，台北市、新北市在不動產量及價漸恢復平穩，台北市今年6月每坪單價與去年實施前相較，房價每坪降約4%，顯現出奢侈稅效果逐步彰顯。

張盛和是在立法院財政委員會報告「特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅）實施成效及對所得重分配效果」時，做了上述表示。他說，從去年6月1日至今年9月30日，奢侈稅總收稅收為53億2698萬元，其中來自35億8551萬元不動產、17億3073萬元高價進口小客車、472萬元高價進口家具。

張盛和指出，奢侈稅上路後，不動產量、價都有恢復平穩，顯見奢侈稅已發揮功效。依內政部發布買賣移轉建物所有權登記棟數分析，今年前8月移轉件數與前兩年分別減少17.2%及14.56%，其中以台北市及新北市減少幅度最大，減幅約27%至38%。

根據聯合徵信中心統計，自去年6月奢侈稅上路至今年6月期間，5大都會區之每坪單價漲跌互見，其中台北市每坪單價下降4%最明顯，其他4都則微幅上漲0.7%至8.9%不等。

張盛和說，奢侈稅政策是為了讓房市的供給繼續增加，抑制不正當的短期炒作，至於針對奢侈稅何時退場？張盛和表示，必須等奢侈稅實施滿2年後再觀察房市，且還要看實價登錄上路後的情況。

住宅市場買氣清淡，商用不動產市場則因資金豐沛而續熱，戴德梁行昨（8）日釋出一批不動產標售案、總底價逾45億元，今日歌林購物中心又要法拍、底價48億元，累計本月商用不動產標售金額逾百億元。

戴德梁行董事總經理顏炳立說，近日市場只剩壽險業者會出手，主因壽險業者資金豐沛、不受銀行緊控融資衝擊，只要有帶租約、具固定收益的標的，壽險仍愛買，這樣的市場結構雖不健康，但短期內不會改變。

此外，房市已有步入寒冬之趨勢，顏炳立認為，未來將有愈來愈多獲利了結、落袋為安的賣方。

戴德梁行昨日釋出一批標案，分別是安泰銀行的內湖大樓；亞洲信託的亞洲廣場大樓1樓（大亞百貨前身）、仁愛路巷內道路用地、高雄土地等；還有萬泰祥公司的4家旅館，分別位於新店、花蓮、墾丁與屏東車城。

其中，又以亞洲廣場大樓1樓最受矚目，目前底價未定，市場估每坪約有250萬元至300萬元的身價，主因此樓位於台北車站前，地點絕佳，裡面也已有諸多商家進駐，帶租約有固定收益；此次亞洲信託釋出要標售的部分，土地持分40.97坪、建物面積861坪，估底價規模約25億元。

據悉，包括國寶集團、龍巖等，都已插旗亞洲廣場大樓、買進部分樓層，此次是否再出手，值得觀察。

至於安泰銀行內湖大樓，位於內湖路1段，基地面積473坪、建物面積2,118坪，市場推估底價約11.5億元，未來安泰銀行不排除售後租回。

萬泰祥賣出的4家旅館，可合併標售、總底價10億元，也可單獨標售，開標時將以合併出價者優先，顏炳立說，陸客商機持續發酵，旅館業率先受惠，近日不少潛在投資人有意介入此塊市場。

一直求售但多年未賣出的歌林購物中心今日將法拍，底價48億元，因價格仍不便宜、買來又無法立即有固定收益，業界多推估，拍出機率並不大。

上市科技業者柏騰也已委託第一太平戴維斯標售華亞科技園區廠辦，底價10億元，預計10月18日開標。柏騰將標售之標的土地面積約2,560坪，為地上4層、地下1層的廠辦，總樓地板面積約5,638坪，部分於2008年完工、部分於2010年底完工，頗適合當企業總部。

新北市政府8日於市府舉辦「101年度新北市優良公寓大廈評選活動」頒獎典禮，由市長朱立倫親自頒發獎金、獎座及獎狀給獲獎社區；他表示，獲獎是社區所有住戶的榮耀，要歸功於優秀的管理人員，雖然獎金金額不高，但背後象徵的無形光榮才是最有價值的。

朱市長表示，住是生活中重要的一部份，大家都希望能有安全溫馨的環境；要蓋一棟好房子很容易，但必須透過管理提升居住品質，才能成為真正的「好宅」，希望未來藉由各管委會及市府共同努力，將新北市打造成最適宜居住的城市。

本次評選活動共分為四組：一、87年底前領得使用執照之社區組；二、88年以後領得使用執照之小型社區組（149戶以下）；三、88年以後領得使用執照之中型社區組（150戶以上至299戶以下）；四、88年以後領得使用執照之大型社區組（300戶以上）。

工務局局長高宗正指出，本次特別聘請相關學者專家、市府局處共18位委員組成評選委員會，於7月27日至8月10日至社區實地考評，選出各類組前三名及社區績優獎，其中第一名獎金十二萬元、第二名九萬元、第三名六萬元，社區績優獎則為三萬元。

剛剛過完長假，萬科即在土地市場再次出手。8日，萬科以6.5億元競得佛山街道A14街區C地塊，占地47253.8平，樓面價1834元/平，溢價1.7%。據悉，該地塊是國慶長假後，佛山土地市場的“第一拍。

根據地塊出讓規劃顯示，佛平路北側地塊的競買人工商註冊的實收資本不得低於3億。在掛牌公告期間，至少連續15天，競買人在銀行存款餘額不得少於6億，且須提供銀行存款證明。另外，規劃中明確表示，地塊上主導建築物性質是商業、辦公、公寓式酒店及辦公。所建專案建築外料面要簡潔大方，注意沿佛平路、寶翠北路和夏平路的城市景觀，宜採用現代化風格，色彩要求清新淡雅，要考慮周圍建築及城市的風格與色彩協調性。

據市住建委網簽資料統計，北京國慶長假期間，8天合計新建商品住宅簽約874套，二手房住宅合計簽約262套。其中10月1日-7日新建住宅合計簽約437套，二手房住宅簽約150套，合計為587套，同比2011年國慶長假下降了43.5%。仲介機構統計，今年黃金周新房住宅網簽量創7年新低，住房簽約均價環比9月有所下滑，但同比依然走高。

據北京中原地產市場研究院統計，9月北京住宅簽約均價為20572元每平米，而國慶期間的均價為19280元每平米，簽約均價有所下滑，但成交價格同比依然有所上漲。成交區域方面，簽約最多的項目基本集中在郊區。

鏈家地產市場研究部張絮認為，今年十一假期北京住宅成交量銳減，尤以新房更加明顯。總體上看，長假住宅成交量下滑是一般規律。今年“黃金周”為近幾年的新低，有其特殊原因，首先，經過3月以後需求集中釋放，到9月份，成交量已經開始顯現回落，假期更促使其成交低谷出現；第二，據有關部門統計，2012年十一期間全國出行人次達到7.4億，刷新歷史同期最高紀錄。由於今年中秋和國慶假期相連，假期延長，使得出行人次大幅上漲，超出往年2—3倍，造成了假期看房減少，而部分有購房需求的成交可能將會延後；第三，假期期間新房入市量明顯減少，且開盤樓盤的銷售火熱程度也不如預期。此外，二手房新增房客源也明顯走低。

張絮認為，需求減弱、供應減少，10月份成交量將繼9月後再次回落，“金九銀十”難以創造今年的成交高峰。但假期之後，延期的成交和供應有可能出現一定程度集中釋放，這種趨勢有望延續到11月初，10月新房住宅總成交量將在8000-9000套左右，二手房在10000—11000套左右。

招商局地產控股股份有限公司（招商地產，000024）昨晚公告稱，9月30日獲得常州市武進一土地使用權，交易價格為5.36億元。

據公告，該地塊位於常州市武進區牛塘鎮湖濱南路東側、延政西大道北側。出讓總面積為19.88萬平米，容積率為1.5-2.7。

土地用途為商住。其中商業用地建築面積為9萬平方米，土地出讓年限為40年；住宅用地建築面積為44.64萬平方米，土地出讓年限為70年。

招商地產昨日報收20.29元/股，下跌2.45%。

北京首都開發股份有限公司（首開股份，600376）昨晚公告稱，近日和保利（北京）房地產開發有限公司聯合體參與了北京市土地整理儲備中心舉辦的國有土地使用權掛牌出讓活動，取得了北京市大興區生物醫藥基地東配套區12號地北側、15號地二類居住、其他類多功能、機動車停車場庫、托幼用地專案的國有土地使用權，並簽訂成交確認書。成交價款為人民幣13.80億元，該價格達到合理土地上限價格，但未競報配建公共租賃住房面積。

根據該用地專案的出讓掛牌檔，該宗地位於大興區北臧村鎮，將以“六通一平”形式供地。四至範圍是：東至京開高速公路，南至魏永路，西至天水大街，北至現狀學校。土地面積16.78萬平方米。用地性質為二類居住用地、其他類多功能用地、機動車停車場庫用地、托幼用地。

首開股份昨日下跌1.86%，收於9.5元/股。

9月29日，上海市規劃和國土資源局掛牌成交了一幅特殊地塊。

黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊 （地塊公告號：201211501）原本計畫於9月21日進入現場競價環節，但於9月17日中止。然而，上述地塊卻於9月27日又突然恢復出讓。

最終上述地塊被上海申電投資有限公司以底價20.5億元的價格收入囊中，折合樓板價28983元/平方米，成為上海今年以來總價及單價最高的“雙料地王”。

上述地塊的特殊之處，不僅僅在於地塊出讓的先中止又恢復的戲劇性變化——這一地塊雖未出讓，卻已被業內預言投資回收週期將長達15年。

根據地塊此前的答疑紀錄，這一商辦地塊的附加圖注明為旅館業用地，不可以用作商務辦公，更不可以作為辦公式公寓分割出售。復旦大學地產運營研究所所長蔡為民根據地塊的位置和出讓檔分析，上述地塊最終將更適合開發成高星級酒店。正因為這樣一個原因，儘管這一地塊在中止出讓前競買申請人數就已有2家，但他此前認為土地的最終成交價不會很高。

中止12天后再開賣

從E18單元1-12地塊被中止出讓，到9月29日正式競拍，時間僅僅只過去了12天，但這12天?，土地市場成交卻由冷變熱，房企開始大量入市購地。

9月28日，上海綠地地產集團有限公司以8.3億元競得奉賢一幅土地，折合樓板價5568元/平方米，溢價率11.37%。前一天的9月27日，蘇州一日拍出6幅地，總成交價20.42億元，萬科、招商等龍頭企業紛紛出手拿地。

而9月26日，北京朝陽區熱門地塊孫河鄉被龍湖以14.7億元競得，生物醫藥基地被首開保利聯合體以13.8億元拿下，一日進賬28.5億元土地出讓金。

據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，截至9月27日，上海9月合計出讓土地面積346.8萬平方米，出讓金額達78.3億元；其中經營性用地（剔除動遷安置用地）共計出讓14幅，累計出讓面積為47.3萬平米，出讓金額達52.4億元，為年內土地成交新高。

土地市場的成交升溫，大大增加了土地出讓方的積極性。9月26日，上海金山新城管理委員會和楓涇鎮人民政府，集中推介了14幅經營性用地，總面積約為90萬平方米。

上海搜房網統計顯示，截至9月25日，10月上海預計有22幅地塊入市，出讓面積121.3萬平方米，起始出讓金總額達121.62億元。

“地塊開發前景差”

根據土地出讓的答疑紀要，上述地塊既不可以分割，也不可以開發寫字樓。答疑紀要顯示，地塊的附加圖上注明為旅館業用地，不可以用作商務辦公。這樣一來，地塊僅可作為酒店或商場開發。

但蔡為民告訴 《每日經濟新聞》記者，上述地塊作為商場開發的前景會很差。唯一可以開發的“只能是酒店”。然而，對於很多開發商來說，酒店的回收週期將會非常漫長，至少需要15年才可以通過經營回收前期投資。

據蘭德諮詢總裁宋延慶分析，在上海投資一間酒店套房的成本達300萬元，而且每五年就需要重新裝修一次，可見投入的長期性。而根據上海市住房保障和房屋管理局的有關文件解釋，酒店產權的房屋是不可以分割銷售的。

宋延慶認為，只有那些需要通過購買酒店資產增加現金流的公司，才會對投資酒店有興趣。而蔡為民則認為，除非周邊有開發的住宅社區，否則地產商很難對投資回收週期漫長，投入資金量大，風險高的酒店專案有興趣。

在國慶日前，北京市國土局發佈公告稱，北京已初步清理了79個在建、在售的小產權房專案，並公佈了詳細名單。同時，北京市國土局警示購房者，這些違規的小產權項目正在進行查處，提醒公眾不要購買。

記者調查發現，進入北京市國土局清理名單的專案通州太玉園社區、昌平宏福苑社區的小產權項目一反往年國慶長假銷售火爆的常態，已經暫停銷售。而同在清理名單的某小產權專案，則抓住過節先機，大打促銷牌，“7天賣了17套”。

宏福苑、太玉園暫停銷售

記者來到昌平巨集福苑東門旁邊一家房屋仲介。“目前我們只做租賃業務，暫時沒有二手房買賣服務。”此仲介負責人表示，對於何時重啟二手房買賣業務，目前暫不明確。

與此前的“盛景”截然不同的，還有位於北京通州區的太玉園社區。今年6月，《每日經濟新聞》記者在走訪該社區時發現，其二手房成交十分火爆。然而，記者通過網路電話致電一家名叫 “千尊地產”的房屋仲介時，其工作人員介紹道，“以前每套房屋在村委會交6萬元就可以辦理過戶，國土局發佈清理名單後，村委會已經停止辦理過戶。”

李先生是太玉園社區的一位投資客，在太玉園社區擁有三套房產。“早知道要清理小產權房，還不如在市場好的時候賣掉”。對於今後的小產 “轉正”之路，老李並沒有把握。

個別項目降價促銷

作為北京最大的小產權房聚集地——通州，在這份清理名單中有6個專案上榜。

記者在走訪中發現，北京市國土局公佈清理名單後，某一正在熱售的三期樓盤，其售樓處已經轉移到社區內10號樓6單元。

“項目開盤已經一年，現在只剩下4、5、7這幾個樓層可供選擇，4層僅剩一套。”售樓處工作人員告訴記者，為迎接雙節，此專案降價促銷，10月1日開始打特價，7天至少賣掉了17套。

據悉，該專案共分4期開發，1、2期的業主早在2008年就已入住，現在開盤的是三期。

對於小產權房的銷售前景，亞豪機構市場總監郭毅表示，目前新出臺的清理小產權房政策，對小產權房的施工方、銷售方以及購房者，都會產生很大影響。

全經聯研究院副院長陳寶存表示，“購房者對於小產權的選擇是有顧慮的。最近風聲比較緊，購房者就持有一種觀望的態度。”

為挽救疲弱不振的房市，上海市和貴陽市近日分別祭出鼓勵購房新政，要當「出頭鳥」。上海市政府表示，一改過去兩人家庭和個人只允許購買一套「一房」的經濟適用房的規定，現在讓兩人家庭也可以購買一套「兩房」經濟適用房，期望藉此大舉提高房地產市場的成交量。

　目前雖還不清楚大陸中央是否會批准此番微調政策，但各地都希望對房地產市場施以「微放鬆」，帶動第4季經濟往前衝的作法恐勢所難免。

　根據中國房地產指數系統昨（8）日公布數據顯示，9月100個城市的住宅平均價格為每平方公尺8,753元人民幣（下同），較8月份的8,738元上漲了0.17％，但漲幅遜於8月的月增率。

　根據華爾街日報分析，大陸在宏調房市上，連帶大幅影響經濟成長率，為提高財政收入，許多地方政府已經開始採取措施放鬆房地產市場調控。

　該報引述分析人士說法稱，各地過度依賴房市支撐經濟，目前約有50個省市試圖對中央政府的房地產調控措施進行微調，祭出諸如提供稅額優惠、設法降低銀行貸款利率及允許購房者通過住房公積金獲得低息貸款等措施。

　除了上海以「經濟適用房」微調政策探路之外，貴陽近日也公布「關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點專案建設的若干措施（試行）」，其內容提到在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的非本地居民，可以享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。

　對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，當前限購政策基本上出現「明緊暗鬆」的市場特徵，多半違背了「去投資化」的基本原則，也會引來投資性需求的大規模入市。

鄉林建設揮軍彼岸觀光市場的首宗個案─青島涵碧樓，已確定於明年8月15日開幕。鄉林董事長賴正鎰昨（8）日表示，青島涵碧樓落成後將由鄉林在青島投資的鼎林建設銷售，再由鄉林以「售後回租」模式，經營頂級高檔度假飯店。

　賴正鎰並指出，鄉林在南京投資的南京涵碧樓亦興建中，預計後年上線營運。鄉林在桂林、瀋陽與成都的旅館投資開發案亦已選定地點，目前已進入申請開發允可的行政作業流程。

　為求投資能快速回收，讓集團手中擁有充裕資金持續在大陸拓點，賴正鎰表示，未來鄉林在大陸的旅館投資開發案，都將循青島涵碧樓模式以「產權式酒店」的模式，先出售、再回租經營。

　賴正鎰表示，青島涵碧樓預計銷售對象將以大陸企業家與跨國企業專業精英為主，台灣客預期只占10％。至於度假飯店營運後，客源則含台灣客在內的國際客占50％、大陸內地客占50％。

據中國指數研究院最新公佈數據顯示，2012年9月，內地100個城市新建住宅均價每平方米為8753元人民幣(下同)，環比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌後連續第四個月環比上漲。不過，相比7月份0.33%、8月份0.24%的漲幅，9月漲幅繼續收窄。

數據顯示，其中60個城市環比上漲，38個城市環比下跌，2個城市持平。與上月相比，9月價格環比下跌的城市個數增加1個，其中跌幅在1%以上的有7個城市；9月環比上漲的城市比上月減少3個，其中漲幅在1%以上的有8個，較上月減少2個。另外，按100個城市住宅價格的中位數計算，內地住宅價格中位數為5800元/平米，環比上漲0.43%。

百城住宅均價同比連跌半年

同比看，內地百城住宅均價連續第6個月下跌，跌幅為1.40%，比上月縮小0.20個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為15573元/平方米，比上月漲0.22%，與去年同期比則跌1.35%，連續第9個月同比下跌，跌幅繼續縮小。其中廣州9月均價為15442元/平方米，環比漲0.93%，漲幅在今年內首次居於十大城市之首。

廣州市國土房管局9月下旬針對珠江新城部分高價樓盤實施限售，官方人為控制房價意圖明顯，雖然此舉在一定程度上影響了部分高價樓盤的定價，但是在部分區域的帶動下，廣州樓市均價依然出現了上漲。根據搜房網數據監控中心統計，廣州8、9月同期在售288個一手住宅項目，66盤9月報價上調，佔在售總數的23%。

限購不鬆口開發商難抬價

也有專家認為，樓市在經歷了5、6、7、8月的成交高峰期後，開發商對傳統樓市旺季「金九銀十」明顯抱有較高的預期。除了積極推新之外，對價格表現出不鬆口的現象，寄希望於「穩價保量」。不過，從全國樓市政策動向看，基於限購不放鬆的總基調，個別城市甚至有所收緊，上海抽檢高價項目，廣州高價樓盤限售，這讓開發商也不敢過分抬高報價，也使9月均價雖上揚，卻不至於漲幅過大。

「十一」國慶長假，相比各地的旅遊出行搞得風風火火，各地的秋季房交會大多略顯冷清，深圳、北京、南京等內地一線城市，在參展人數上與往年還能勉強持平，但看房者「只看不買」觀望居多。相比之下，上海秋季房展會意向成交套數同比大幅增長，與北京形成鮮明對比。

據上海秋季房展會主辦方公佈的數據，4天展會看房人數共計11.6萬人次，略低於去年「十一」房展的13萬人次，人氣基本呈持平狀態。不過，含異地項目意向成交套數達到2058套，意向金額32億元，相比去年「十一」房展會本地與外地樓盤成交203套、金額2.6億元，增長明顯，顯示「銀十」有望。上海的房展會上，消費者發現最為關注的房價問題仍沒有明顯「突破」，雖然不少參展房企打出優惠廣告，但實際降價的樓盤並不多。參展商表示，參加房展會主要以推廣為主，培養潛在客戶，不一定要求當場成交。

雖然內地未有放鬆樓市調控，不過瑞安房地產(0272)董事總經理兼行政總裁李進港表示，現時內地樓市情況跟上半年相若，公司對樓市發展審慎樂觀，他認為由於每個項目的售樓部署均有不同，不認為有降價促銷的需要。而國慶加中秋的黃金周假期銷情與平日相若，可能與部分內地投資者於假期出外旅遊有關，反而剛過去周末的銷情稍見好轉。

瑞房昨在港推售旗下佛山嶺南天地項目。李進港續指，嶺南天地第一期至今已全數沽清。而第二期於本年7月開售至今已累售7成單位，當中有超過20%為香港買家。項目現有10座別墅及30個分層單位發售予香港買家，40個單位若售罄，銷售額將達2億元(人民幣，下同)。若第二期全部340伙單位沽清，則可套現15億元，並可於今年入帳。第二期單位分層戶平均售價為每平米1.8萬元，別墅售價為每平米4萬元。

數據顯示，三季度以來，房地產投資信托產品發行數量不斷下降。9月新發行2只房地產投資信托產品，數量低於7月的4只、8月的3只。據統計，一季度房地產投資信托產品新成立28只，發行規模為34.7億元；二季度新成立8只，發行規模為33.5億元；三季度新成立8只，發行規模為16.15億元。業內人士認為，逐步脫離地產行業是未來信托投資的趨勢。房地產行業的調控和資金壓力未來還將進一步凸顯。

房產信托發行降溫

數據顯示，7-9月房地產投資信托分別新成立4只、3只、2只。在平均規模上，由7月的3.8億元降至9月的2.8億元。而從行業整體看，9月新成立信托產品346只，平均發行規模為1.8億元，而7月、8月新成立的信托產品分別為421只、409只，平均發行規模均為2億元左右。

中信信托有關人士介紹，三季度以來，各信托公司對房地產投資信托采取較為謹慎態度，針對具體的地產項目投資進一步縮小了優質客戶范圍。同時，對一些舊有的投資項目加強監管，以便更好地防范風險。這位人士介紹，在今年四季度和明年一季度信托公司的產品板塊中，地產投資信托數量還將進一步縮減，但從目前的經濟和企業發展情況看，一些相關產品將繼續發行，但發行數量大幅超過今年上半年的可能性較小。

雖然直接投資地產項目的信托產品數量大幅萎縮，但間接關聯地產公司的貸款類信托依然保持既有發展速度。從貸款投資信托的具體信息看，城投類公司、大型房地產項目和前期續建的地產項目依然是這類信托產品的主要投向。華宸信托有關人士介紹，貸款信托更多是發揮過橋貸款作用。由於期限較短，而且主要針對比較熟悉的客戶，資質較高、違約率較低，因此信托產品的收益能得到較好保障。而從整體看，這類貸款信托將保持前期發展態勢，但未來可能進一步收緊。

地產業融資前景仍不樂觀

8月，房地產行業開發資金來自國內貸款總額為1162億元，環比小幅上漲。從各項資金來源看，上半年單月環比增長額有所提升，尤其是自籌資金項目和個人按揭項目，但這並不意味著房地產融資步入回升通道。

招商銀行零售銀行部有關人士介紹，從9月數據看，地產項目的個貸規模並沒有超出預期，這同9月相關區域的銷售情況有關，未來地產行業的貸款增速不會有更大增長。

從近期有關部門的表態看，未來房地產調控不動搖的基調還將繼續。陽光100置業副總裁范小沖表示，預計四季度房地產公司資金緊張情況還會出現，雖然7月、8月樓市銷售情況暫時好轉，在一定程度上緩解了部分公司資金緊張狀況，但由於未來經濟形勢不樂觀，房地產企業的融資前景依然堪憂。

雖然假期成交情況不佳，但10月仍是多數房企沖擊銷售量的重要時期。不過，繼9月成交量出現下滑之後，業內對於10月樓市成交並不樂觀。

偉業我愛我家市場研究院數據顯示，9月北京新建商品住宅(含保障房)網簽量為9710套，環比8月下跌了10.5%。成交量萎縮的同時，成交價格也出現小幅下跌，9月新建商品住宅(含保障房)成交均價為20793元/平方米，環比8月下跌了3.2%，同比去年8月下降8.0%。為完成年底銷售業績，10月成為多數企業決戰的重要時段。北京10月計劃開盤項目達34個。

金豐&佑威聯合研究中心統計數據顯示，9月上海商品住宅成交80.99萬平方米，僅比8月多了0.77萬平方米，低於7月的85.89萬平方米，和6月102.07萬平方米的成交量相比更有不小的差距。

9月以來上海樓市新增供應量卻保持激增勢頭。漢宇地產市場研究部統計，9月上海新增預售樓盤42個，新增房源可售面積115.06萬平方米，創下今年月度供應最高值。供應高峰主要出現於9月下旬期間，短短8天時間，住宅供應量就達62.23萬平方米。漢宇地產市場研究部分析師張頎認為，9月新房供應量創下年內新高，說明開發商想要通過10月搶收更多客戶資源。

「目前多數項目是老盤新推，這些項目已經積累了大量潛在客戶，因此未來一段時間內，各項目還會保持較高的去化率。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，有限的購房需求難以支撐樓市成交量再創新高，成交量穩步回落將是大勢所趨，樓市四季度成交量價可能會繼續面臨雙降的態勢。

張大偉也表示，調控政策延續及假期成交低迷，10月新建商品住宅成交量將受到影響。由於缺乏成交量的支撐，未來房價將趨於平穩。

在整體經濟不佳的背景下，2012年第三季度中國國內並購市場逆勢回暖。據清科研究中心統計，2012年第三季度中國國內並購總計205起，其中披露金額的194起案例共涉及交易總額44.65億美元，環比增長43.4%。

行業方面，房地產領跑三季度中國並購市場，共發生23起案例，披露交易資金為14.43億美元，佔第三季度我國並購市場交易總金額的22%。清科分析認為，年中以來房地產市場回暖，貨幣政策環境長期維持寬松，導致三季度房地產行業的並購加劇，交易總額甚至超過前兩季度之和，同時預計這一趨勢將持續至四季度。

跨國並購整體低迷

據清科研究中心統計，2012年三季度中國並購市場共完成交易233起，同比降低28.1%，環比增加10.4%；披露金額的並購案例總計217起，共涉及金額65.62億美元，同比大幅下降48.4%，環比下降45.0%。

與國內並購相比，跨國並購的表現卻不盡如人意。已披露的交易金額從二季度的88.16億美元下滑到20.98億美元，環比下降76.2%，較去年同期下降64.0%；案例數由43起下降到28起，環比下降34.9%，同比下降46.2%。

清科研究中心認為，本季度海外並購與外資並購雙雙大幅降低促成了中國跨國並購市場的整體低迷。其中海外並購披露金額的19起案例涉及到交易金額共計18.63億美元，同比下降57.9%，外資並購共產生案例6起，其中披露金額的案例數為4起，共涉及到交易金額2.35億美元。金額同比下降83.4%。

跨國並購的大幅下滑，清科研究中心認為原因主要是歐元區持續動蕩和國內經濟暴露出的問題。

房地產行業並購領跑

從行業分布來看，2012年三季度中國並購市場完成的233起並購交易分布於機械制造、房地產、能源及礦產、生物技術/醫療健康、IT、化工原料及加工、電子及光電設備等二十個一級行業。

並購金額方面，房地產行業以14.43億美元的交易總額，22%的總體佔比牢牢佔據全行業第一的位置，其單筆平均交易金額達到了6871.38萬美元。其次是能源及礦產行業，交易金額為6.8億美元。位居第三的汽車行業，共涉及交易金額6.28億美元，總體佔比9.6%。

從案例數來看，機械制造以30起案例，總體佔比12.9%連續第二個季度領跑全行業；房地產行業的並購案例達到23起，佔比9.9%，位居第二；而能源及礦產和生物技術/醫療健康均以17起案例，佔比7.3%，並列第三。

同時VC/PE也掀起並購潮。2012年第三季度共發生VC/PE相關並購交易62起，同比上升12.7%，環比上升更是高達100%。所有交易共涉及金額15.39億美元，較去年同期微漲2.4%，環比大幅上升108.2%。能源及礦產行業再次以7起案例、3.05億美元交易金額，在VC/PE相關並購領域中成為最活躍的行業。

清科分析認為，年中以來房地產市場回暖，貨幣政策環境長期維持寬松，導致三季度房地產行業的並購加劇，交易總額甚至超過前兩季度之和，同時預計這一趨勢將持續至四季度。另一方面能源及礦產行業仍然表現出了超強的熱度，正在審批中的中海油並購加拿大尼克森公司一案，涉及金額151億美元，如果該交易成功完成，將創中國企業海外並購紀錄。

近來，地方政府推地力度增加，房企拿地轉向積極，土地市場出現回暖跡象。但從目前看來，市場中活躍的僅是少數開發商，中小房企仍比較沉寂。而與土地市場分化相對應的是，房企融資能力差異愈發突顯。萬方困頓、綠景退市、金星破產，都與資金騰挪受挫有關。在嚴厲的房地產調控政策下，加快融資步伐或許成為眾多房企能夠抓住的最後一根稻草。

業內人士指出，面對未來房地產市場競爭，如今的拿地策略分化或將成為未來行業洗牌的重要依據。而在下半場的競爭開始之前，高周轉拿地企業顯然比資金鏈緊張的企業領先一步。未來房地產行業洗牌將走向縱深，強者愈強、弱者愈弱的馬太效應或進一步顯現。

少數房企的「圈地盛宴」

近幾個月，萬科、金地、龍湖、招商、華潤等大型地產商在土地市場上表現活躍，一輪新的「購地潮」正在掀起。業內人士分析稱，近來龍頭房企頻頻拿地，一方面是取得了良好的銷售業績，全年銷售目標完成進度較快；另一方面是當前土地價格有所回落，此時拿地能夠獲得較高利潤回報。

自5月份以來，萬科一直處於快速拿地狀態，7、8兩月的月度新增土地建面均在200萬平方米以上。9月還未過半，其拿地總建面已達254.12萬平方米，成為今年拿地總量最高的月份。此外，龍湖近來拿地表現也頗為搶眼。截至9月26日，龍湖年內拿地金額達181.5億，其中僅7、8月份拿地超過100億。

據鏈家地產市場研究部對10家標桿房企(保利地產、碧桂園、富力地產、恆大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產)的監測顯示，截至9月26日，這10家房企三在季度的拿地金額已經達到494億元。

相對於龍頭房企的瘋狂拿地，另一些房企的表現卻相當冷靜。此前一度陷入「倒閉」傳聞的綠城集團，上半年主要通過轉讓項目、引入九龍倉戰略投資等方式改善資金鏈。在長時期的暫停拿地之後，綠城僅在7月、9月摘得上海兩幅宅地，再無其他新增土地。綠城董事長宋衛平表示，除非有不受調控影響的標志性項目，否則綠城不會拿地，也不撿抄底的便宜，直到房地產市場回歸市場本身的屬性。

今年以來，世茂地產在土地市場也毫無斬獲。2011年底，世茂負債率高達81.7%，相對於消極拿地，其將更多精力放在了「去化存量」和「降低負債率」方面。雖然世茂表示下半年將增加新的土地項目，但其今年的主要任務仍為加速去化、提高全年業績。

在嚴厲的調控政策下，房企拿地策略逐漸呈現分化態勢，有的 「跑馬圈地」，有的持續觀望，還有的卻是「無米下鍋」。曾有一家小規模地方開發商表示，雖然市場回暖，但很多中、小型房企日子依然不好過。「一方面可供銷售的項目不多，另一方面融資又很難，就是想去拿地，都沒有這個實力。現在土地市場的主導只是有錢的大型房企，與我們無關。」

中經聯盟秘書長陳雲峰認為，目前拿地的房企多為資金充裕的大房企，而中小房企沒有能力出手，或許會因此而退出市場，房地產市場將迎來新一輪洗牌。

資金成「達摩克利斯之劍」

在行業整體資金趨緊的背景下，擁有雄厚資金實力的房企更能抗衡樓市「寒冬」。對於上市房企來說，靈活的融資渠道和戰略布局，能夠進一步攤薄企業的土地成本，更能夠成功均衡區域間的利潤分配。華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎表示，現金流是造成房企拿地差異的主要因素，房企融資渠道的差異造成其對土地市場態度的不同。

龍湖地產近日發布公告稱，公司與作為配售代理的花旗及高盛簽訂了協議，以全面包銷基准價11.88港元的價格，以先舊後新的方式配售共2.6億股份，共計獲得款項總額約30.89億港元。據悉，這是龍湖上市以來第一筆配股融資行為。

9月26日，越秀集團旗下的越秀房產信托基金披露了涉及總金額36.09億港元的一攬子融資計劃，意在完成一項「蛇吞象」般的資產收購。

日前，金地集團也宣布斥資16.54億港元收購香港上市公司星獅地產(中國)有限公司超半數以上股份，成為後者控股股東，由此達成在港借殼上市目標。

龍頭房企拿地、融資兩不誤，顯示其爭奪市場份額的野心和實力。不過，在地產大佬紛紛喊出「不差錢只差地」的豪言壯語之時，中小房企卻不斷遭遇「融資難」的窘境。對於中小型房企來說，資金就像達摩克利斯之劍一樣，造成他們在戰略上沒有更多的回旋余地。

一家中小房企的負責人表示，目前中小房企申請貸款仍舊不容易。眼下的情況就是大房企「吃肉」，小房企「喝湯」。

「銀行會給予一些大型品牌房企貸款支持，但中、小型房企財務槓桿高，融資渠道少」，公衍奎認為。

在中小房企資金鏈短缺方面，最為典型的代表就是萬方地產。2012年，萬方運作得尤為艱難。「手中無地、手中無房、手中無錢」，直接概括出了萬方的生存環境，數據顯示，萬方地產期內主營業務房地產銷售的營業收入、營業成本、毛利潤全線為0。在錯失了上半年樓市復蘇的好機會之後，萬方控股的子公司開發建設的項目又被要求暫停施工，萬方地產隨即進入「空轉」狀態。

窘境之下，萬方地產也曾做過多種努力嘗試，例如剝離二級土地開發業務，推進重大資產重組、通過融資方式籌募資金，不過最後這些努力還是以失敗告終。

此外，綠景控股在宣告重組失敗後，其2012年的戰略也確定為「逐步退出房地產市場」。 據悉，規模小、無土地儲備成了綠景控股房產業務難以為繼的主要原因之一。而過去一直以負債為財務槓桿快速擴張的海航置業也被指「重圈地輕開發」，融資環境惡劣。

今年早些時候，杭州金星地產和錦繡天地相繼宣告破產；近期，廣德業房地產發展有限公司破產案也已被廣東順德法院正式受理。業內人士指出，中小房企一旦遇到資金鏈斷裂，將會面臨不可預知的風險。

「馬太效應」加速行業洗牌

房地產調控正在形成擠出效應。與當年眾多外行扎堆湧入房地產行業形成鮮明對比的是，如今一些開發商即將退出。在越來越嚴厲的宏觀調控政策下，那些帶著極強投機性目的的企業，撤出已是順理成章。

對於目前中小型房企面臨的困境，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，上半年整體市場呈現銷售回暖，但獲益更多的是大型房企，中、小房企業績並不盡如人意。這主要源於三點，一是大型房企品牌號召力比較強，通過「以價換量」比較容易達到銷售效果；二是大型房企存量較大，可降價的空間也較大，因此會帶動銷售；三是限購政策存在地域差異性，大型房企多有全國性布局，可以進行資源調配。而中小型房企可能只有一兩個項目，因此受到的打擊很大。

從今年上市房企中報來看，營收超10億元的大型房企中，淨利潤同比增長的佔比超過67.8%；而營收在1億~5億元的15家公司中，9家的淨利潤出現同比下滑，上漲的只有40%；剩下的那些營收在1億元以下的小型房企中，上半年虧損超過50%，分化明顯。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，本輪房地產調控和市場調整的過程中，行業優勝劣汰的步伐進一步加快。數據顯示，2012年上半年，全國商品房銷售10強企業的銷售面積，佔全國銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分別為7.1%和5.2%。

「洗牌才剛剛開始，房地產行業的集中度遠遠不夠。」高策顧問董事長李國平表示，房地產行業集中一點是件好事，無須擔心壟斷問題，像香港的一些大房企，市場佔有率比較高，也沒有形成壟斷，相反，現在一些其他的行業貿然進入房地產領域，做不久就撤離，反而會影響行業的健康。

業內人士指出，現在的市場環境下，無論是品牌房企還是中小房企，都將各自步入轉型時期，從產業鏈定位、盈利模式、業態定位以及區域定位都需要轉型。中小房企在轉型過程中或許將更加糾結，有的選擇加速做大做強，有的只能慢慢轉型成投資商。無論如何，未來的地產行業，比拼的都不再是銷售，而是運營。那些資金情況良好、品牌定位准確的實力型房企會越來越強大，而一些不專業，定位不符合大趨勢的企業會慢慢被淘汰。

中國的中秋國慶八天超長假期與樓市傳統銷售旺季「金九銀十」交匯，不少市民利用假期看房、選房，開發商們也推出了不少優惠促銷活動吸引人氣。然而記者發現，很多潛在購房者還是「只看不買」，一些折扣也被認為是「小打小鬧」。

「這一天看了近十個樓盤，有中意的房子，但還是覺得價位太高，想等等看中意的樓盤會不會有更大的折扣優惠。」在太原市高新區的雲水世紀明珠售樓部看房的劉先生告訴記者，目前開發商折扣力度不大，還希望有進一步「真金白銀」的讓利。

記者走訪發現，盡管假期看房、咨詢的市民比平日有所增多，售樓部人氣也日漸旺盛，但是多數購房者的觀望態度未能讓「高人氣」轉為「高成交」。

在山西財經大學附近的一家售樓部，記者了解到，每天登記的咨詢顧客均達50位以上，但其中真正交訂金買房的非常少。不少置業顧問表示，太原樓市「金九」平淡收場，而「銀十」開局觀望情緒依舊較濃。

「今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源，說明開發商對『金九銀十』熱銷的期待。」山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強說。

事實上，今年的「金九銀十」不少二三線城市普遍存在觀望情緒。國慶期間，重慶樓市看盤人數比平時的周末普遍增加，雖然各種降價優惠措施為10月樓市造勢，但實際成交並沒有出現大幅增長。青島樓市10月開局慘淡，數據顯示，截至10月5日，該市國慶假期住宅總成交361套，不如9月末一天的成交量。濟南市在國慶長假期間的住宅成交量總體成下降趨勢，除了首天中秋成交過50套，其他幾天一直低位徘徊，最低的一天成交量僅12套。

耿曄強表示，中國的二三線城市購房依然以自住剛需為主，也存在著部分改善性需求，但是總體而言需求量遠不及北京、上海等一線城市。同時，大量房地產企業看好中小城市並加快布局，加上「金九銀十」集中推出的樓盤數量增多，一些城市房地產市場供大於求，將面臨高庫存壓力。

上海易居房地產研究院的一份研究報告也表明二三線城市樓市庫存正在加快增長。數據顯示，今年9月份，該機構監測的20個典型城市中，有14個城市庫存量出現環比增長，其中丹東的增長最快，達15.3%。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了「剪刀差」。此外，也有業內人士表示，部分房企布局中小城市對當地市場判斷過於樂觀，加上地方政府的賣地沖動也將進一步加重庫存。

業內人士表示，中小城市的城市化進程加快新增了不少購房需求。但是這並不意味著開發商就能在這些城市「順風順水」，隨著新建住宅庫存升高，房地產已經轉變為買方市場，開發商還需要「以價換量」贏市場。

「在目前樓市調控的大背景下，市場仍然存在很多不確定的因素，包括供求關系、政策、資金等多方面都決定著樓市『金九銀十』的成色，目前來看，十月樓市成交能否走高，仍要看『剛需』出手與否。」耿曄強說，對房地產企業而言，所謂「金九銀十」不再會出現「量價齊升」的局面，目前二三線城市樓市庫存高企、調控政策嚴厲，房地產市場不具備大幅反彈的條件基礎。

耿曄強認為，開發商不要對二三線樓市盲目樂觀，後市還需要「低價跑量」，這對開發商和購房者來說無疑是雙贏。

「十一」長假期間，上海展覽中心舉行了為期4天的房展會。主辦方透露，房展會參觀人數共計11.6萬人次，介於「五一」房展會和去年「十一」房展會之間。不過，值得一提的是，此次房展會上，意向成交套數達到了2058套(含異地)，意向金額32億元，相比去年同期的1326套、21.3億元明顯增長。需要注意的是，房展會的統計基本都是「意向」，轉化為實際成交還需要一段時間。

然而，長假期間，各大中介均反映看房情況普遍冷清。上海中原斜土路分行經理吳松山介紹，假期看房客不是很多，相比平時要少20%-30%左右。上海中原寶華現代城分行經理盧燕也表示，假期前4天市場非常冷清，基本沒有什麼人看房，從10月4日起看房客戶陸續增加，但出手購房的不多。

不過，租賃市場卻延續了9月的火爆。信義房屋分析師介紹，「十一」長假以來，一些地區的小面積房源出現一房難求的態勢。如浦東陸家嘴板塊內的東園新村、東昌新村的一室戶或二室戶都是租賃的熱門小區，業主只要掛牌基本都能在3天內快速成交，這些房源租金平均在3500-4000元/月，租賃客基本都為周邊工作的白領。

有不願具名的開發商認為，目前各大房企都有拿地的需求，但鑑於市場走向的不確定性，房企並不會盲從，如果價格高於心理預期會果斷退出。

未來三天滬上將有4幅地塊進入現場競買環節。這4幅地塊合計出讓面積為26.2萬平方米，起始出讓金額總計達76.2億元。趙佳峰 制圖　　「目前各大房企都有拿地的需求，但鑑於市場走向的不確定性，房企並不會盲從，如果價格高於心理預期會果斷退出。下半年土地市場供應量會逐步增大，不愁拿不到地塊。」

滬上市場的推地潮仍在延續。

上海市規劃和國土資源管理局網站的信息顯示，按出讓計劃，未來三天(10月10日-10月12日)，上海至少有4幅經營性用地將進行現場競價，分別是嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊，浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3地塊，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，楊浦區平涼街道22、23街坊地塊。這4幅地塊合計出讓面積為26.2萬平方米，起始出讓金額總計達76.2億元。

有不願具名的開發商認為，目前各大房企都有拿地的需求，但鑑於市場走向的不確定性，房企並不會盲從，如果價格高於心理預期會果斷退出。「下半年土地市場供應量會逐步增大，不愁拿不到地塊。」

三大央企被指有意角逐徐匯濱江地塊

未來三天將進入現場競買環節的4幅地塊中，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊尤受關注。

截至昨日發稿，上海市規土局網站顯示，已有35家企業領取了該地塊的競買申請書，有4家企業已提交競買申請。

一位知情人士稱，上述徐匯濱江地塊地理位置優越，參與競買的企業不在少數。包括中海、保利、華潤在內的多家央企將參與競買。

出讓公告顯示，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊南至瑞寧路，西至宛平南路，出讓面積為66530.1平方米，綜合容積率為2.5，起始出讓總價為31.5億元，折合起始樓板價為18939元/平方米，系商住辦用地。

克而瑞上海事業部總監付琦認為，該地塊起始樓板價為18939元/平方米，相比周邊在售項目不算高。但鑑於9-10月整個樓市的成交情況並不理想，企業拿地的預期不會太高，因此該地塊會產生溢價，但不會超過目前該區域的在售房價。

21世紀不動產昨日提供的一份監測報告稱，上述徐匯濱江地塊區域在售樓盤中，海珀旭輝9月的成交均價為6.7萬元/平方米。

另一不願具名的開發商還提到，上述徐匯濱江地塊的出讓條件頗多，比如配建5%的經濟適用房等。對於該地塊，該開發商的心理價位是樓板價「不超過2萬元/平方米」。

可見的是，此前備受關注的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊也以底價成交。9月29日，該地塊被上海申電投資有限公司以20.5億元摘得，折合樓板價為28983元/平方米。

據媒體分析，雖然部分房企在資金壓力緩和及可售房源消化的背景下，土地儲備意願明顯提升，但更多針對優質地塊。而隨著近期樓市二三級市場成交重遇「瓶頸」，部分地方政府加大限價限售等行政干預力度，開發商拿地的情緒仍將以理性為主。

外高橋「掛牌轉讓」國際社區一幅宅地

除了上述4幅地塊，按計劃，森蘭·外高橋南部國際社區A10-1、A10-2、A10-3地塊也將在10月11日掛牌轉讓。

遠洋地產(上海)公司投資負責人王顯巍介紹，掛牌轉讓和掛牌出讓的區別在於出讓主體。一般來說，掛牌出讓的出讓主體是規土局，屬於一手出讓，不會影響土地的產權年限；而掛牌轉讓地塊的土地權證在企業手上，即出讓方為外高橋保稅區開發股份有限公司，嚴格意義上來說，這屬於二手地塊買賣，但森蘭外高橋地塊的土地出讓年限沒有縮短，這比較特殊，可以理解為「1.5手」地塊。

上海市規土局網站掛出的一則通知稱，根據轉讓人的意見，森蘭·外高橋南部國際社區A10-1、A10-2、A10-3地塊競買申請截止時間延至10月9日，掛牌截止時間延至10月11日。

該通知提到，「對上海外高橋保稅區開發股份有限公司公開掛牌轉讓的森蘭·外高橋南部國際社區商品住宅建設項目，按不低於其總建築面積5%的比例配建保障性住房，並可以在森蘭·外高橋南部國際社區內A3－2、A4-2、A4－5地塊上集中配置建設」。

媒體8日發布的一則報告提到，該地塊東至經四路，南至東靖路北側10米寬綠地，出讓面積為75091.3平方米，起始總價13.31億元，折合樓板價為11078元/平方米。這一價格較2009年仁恆拿得的同區域地塊，下滑了三成。

2009年9月，仁恆以總價26.14億摘得外高橋南部國際社區A2－1、A6－1、A7－1、A9－1地塊，樓板價達到1.61萬元/平方米。

10月土地成交量有望創年內新高

10月土地市場供應量持續走高，在開發商的預料之內。

有開發商此前表示，三四季度土地供應量必然走高，因為上半年土地供應少，指標沒完成。

統計顯示，截至9月25日，10月上海土地市場預計有22幅地塊新增入市，總出讓面積達121.3萬平方米，起始出讓總價達121.62億元，10月可能成為今年土地成交面積及成交金額最高的月份。這其中還包括了3幅純宅地，總計出讓面積達24.34萬平方米，佔10月土地出讓總面積的20%。

雖然土地供應量加大，但不少開發商認為，土地成交單價未必走高。

有開發商稱，目前企業儲備地塊的動力主要是土地價格低。

另一不願具名的開發商亦稱，近期不少企業願意出手拿地，是因為土地出讓起始價格在回落。

報告稱，除招商、綠地等品牌房企溢價拿地外，9月上海住宅用地以底價出讓為主。1-9月，上海住宅用地平均溢價率為10%，較去年同期下降14個百分點。6月以來熱點地塊成交帶動成交溢價率回升，但仍低於去年水平。

在付琦來看，近期土地價格走高可能性不大。眼下樓市成交陷入膠著，這是企業增大供應卻收縮降價幅度所致，這意味著未來房價繼續走高的可能性較小。對房價走勢的判斷，左右著企業對土地市場的心理預期。

與火爆的旅游市場比較起來，國慶長假期間的樓市顯得冷清不少。

截至目前，可以收集到的各城市成交信息顯示，過去一周的成交量雖然較去年同期有所上升，但也出現不同程度的環比下滑，尤其是沒有延續七八月份的繁榮景象，買家觀望的情緒開始凝聚。

中原地產披露的數據顯示，其監測全國主要的54個城市在黃金周前一周合計簽約套數為1.6萬套，相比之上一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%，而這種環比下滑趨勢在國慶長假期間進一步延續。

廣州房地產實時交易網站數據顯示，9月30日至10月6日，廣州十區二縣7天內僅成交907套(純住宅)，同比去年國慶成交量增長了33.6%，但環比國慶上一周成交量2767套卻大跌67.2%。

武漢房地產市場信息網顯示，9月30日至10月7日武漢新建住宅成交量為1776套，日均成交222套，8天的每日成交量分別為341、213、212、197、175、227、197、214套，不及7月份日均450套成交量的一半，創半年來日均成交量新低。

其余如北京、上海、深圳、青島、杭州、濟南、武漢、昆明、徐州、重慶等城市的整體情況也大致平穩或小幅下挫。

保利地產相關負責人以「不溫不火」評價國慶前後的樓市行情；北京中原地產市場研究部總監張大偉也表達相似的觀點。

開發商方面，雖然各家上市公司尚未披露9月份銷售數據，但一家銷售榜上名列前茅的公司負責人透露，其9月數據比8月有所下跌。

對於國慶後的市場走勢，業內人士看法各異。鑑於長假期間北京二手房的帶看成功率(即帶看人次和最終達成交易量之間的比率)創下了歷年國慶假期新低，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的觀點是「購房人群的觀望氣氛正逐漸加重。」

廣州合富輝煌首席分析師黎文江則認為，節後樓市人氣有望回升，但隨著年底信貸減少、開發商因資金已基本回籠而不需降價等因素左右，樓市有可能出現「量跌價升」的局面。

涉及新地（016）聯席主席兼董事總經理郭炳江及郭炳聯、前政務司司長許仕仁等人的涉貪案，將於本周五（12日）再度開庭。據悉，由於案件涉及大量文件及程序，周五將繼續過堂聆訊，估計最快須待至明年才正式開庭審訊。

有了解案件的消息人士透露，同樣曾遭廉署拘捕的郭氏兄弟大哥、新地非執行董事郭炳湘，其在案中角色將於下月「揭盅」，屆時其會否被落案控告，抑或轉任案中證人，將水落石出。

廉署於今年7月正式落案控告郭炳江、郭炳聯、許仕仁、新地執董陳鉅源及前港交所（388）高級副總裁關雄生，控罪書指許仕仁自2000年起的九年間，先後藉政務司司長等公職身份，收受貸款、現金、顧問合約及免租入住豪宅禮頓山等，涉款近4000萬元，五人即日提堂但毋須答辯，案件將於周五再度提堂。

審訊或須延至明年

據代表郭炳江的資深大律師駱應淦表示，周五或將繼續押後審訊，由於案件涉及大量資料及文件，控辯雙方準備需時，料最快或須待至明年才可正式審訊。另據消息指出，由於預料案件轉介高院排期需時，控方將考慮周五提堂時向裁判官提出將案件轉交高等法院審理。

至於新地案中的證人名單，據消息說，廉署首次提交名單後，至今未有改動，意味郭炳湘在案中角色仍然成疑。據悉，新地案件至今仍未正式開始審訊，郭炳湘的角色是其中一個關鍵。

了解案情的人士透露，廉署與郭炳湘將敲定其在案中扮演的角色，惟目前仍未確定是同樣遭落案控告，抑或轉任案件證人。

本報昨晚曾致電郭炳湘發言人查詢，對方表示對案件進展不作任何評論，惟有消息人士坦言「（郭炳湘下月落實案中角色）是合理推斷」，郭炳湘剛於上月到廉署報到，並以50萬元續保候查。按廉署調查慣例，以及每兩個月續保一次推斷，廉署於郭炳湘下月報到時「做嘢」非常合理。事實上，郭炳江、郭炳聯及許仕仁等人，均是在第二次續保時遭廉署落案控告。

——月儲五千元作投資「上車」最快要10年

　香港文匯報訊（記者 馬子豪）本港樓價未見頂，可憐薪金不多的「80後」做房奴，大部分人將買樓作為儲蓄的首個目的。奈何因薪金不足及缺乏理財概念，即使有儲蓄習慣，逾半「80後」每月儲不足5,000元；即使每月儲夠5,000元，若打算買300萬元的物業，做七成按揭，假設投資年回報達7.8%，也要10年才能儲夠90萬首期，既消磨年輕人的意志，又影響他們將資金用於海外進修，可謂是高樓價的惡果反映。

　摩根資產管理委託市場調查公司，於今年5月以網上問卷形式，訪問逾500名年齡介乎20至29歲的「80後」，58%受訪者以置業為儲蓄首位目標；但另一邊廂，「80後」理財目標亦相當進取，他們平均希望於33歲前賺到第一個100萬元，並且平均希望於55歲前可以退休。

24%每月儲不足2000元

　然而，縱然「80後」目標明確，既想盡快置業又想提早退休，但目標與儲蓄現狀存在巨大差距。首先，調查發現有儲蓄習慣的「80後」，24%現時每月儲蓄金額不足2,000元；另有47%表示沒有定期儲蓄或投資。儲蓄不足，更枉論拿錢出來投資。調查指近半「80後」現時投資金額少於10萬元，逾半受訪者歸咎於沒有閒錢投資，另有四成人推搪沒有理財知識。

倡提高儲蓄額 盡早部署

　摩根資產管理零售業務總監張嘉駒表示，結果顯示年輕人儲蓄率偏低，即使訂立置業及退休目標，亦未有相應儲蓄習慣。他提醒年輕人，倘若已定目標便要盡快執行，只因所需金額不會一步登天。他舉例指，假設年輕人打算買300萬元的樓宇，假設做七成按揭，即需要90萬；如每月可維持儲5,000元並投資，即使投資年回報可高達7.8%，也要長達10年才能儲夠90萬；故「80後」需要提高儲蓄金額，以及盡早部署投資計劃。

回報率達7%吼股票基金

　然而，綜觀如今環球市況，要追求達8%回報的投資產品也不容易，作為資產管理顧問，張嘉駒建議選擇較進取的環球以及地區性股票基金，回報率可望達7%至8%。

　另外，雖然有58%的「80後」表示儲蓄投資為置業，但另一方面亦有42%及30%的受訪者，儲蓄為用於旅遊及購買心愛物品等消費享樂用途上。摩根資產管理香港業務總監潘新江表示，理解年輕人欲提高生活質素，但提醒置業所需金額龐大，如日常花費太多於消費上，實難圓置業夢，「無錢就無法投資」，著消費時應考慮實施需要。

香港樓價愈升愈高，一眾市民苦無上車機會，耀才證券（1428）則建議市民「先買股後買樓」，推出股票分期供款計劃，為客戶提供股票按揭借貸，實行協助客戶在樓價高企的時候先買地產股，後買樓。

有關計劃供款年期為1年，客戶只須預先繳付30%首期，耀才會以P-1.75%提供餘下70%借貸，客戶須在該公司指定的股票名單內買入心水股票，當股票下跌時，耀才承諾，絕對不會替客戶強制平倉，客戶可繼續供款，絕對放心。

耀才指，是次計劃不設存倉費及年費，客戶可以將股息抵銷有關供款利息，為一眾希望買樓上車的投資者提供一個新的儲蓄方式。

耀才是次指定的股票名單共有60隻股票，涵蓋多個行業，如公用、消費、內銀、內險、資源、電信等等，當然不少得地產股，其中本地地產股包括有：長實（0001）、九倉（0004）、?地（0012）、新地（0016）、新世界（0017）、太古A（0019）、港鐵（0066）、信置（0083）、?隆（0101）等。

QE3及低息環境持續至2015年效應下，熱錢尋找出路，令樓市再度轉旺，地產代理亦加快開分行步伐，增聘人手，以搶先機，至今年底前各大地產代理普遍計劃增加10%分行，主攻政府催谷白表買居屋、及居屋第二市場，以至大型一手盤，及不受額外印花稅影響的商廈、商舖市場。

中原居屋集中地增分行

　中原地產亞太區總裁(住宅)陳永傑表示，QE3效應及低息持續下，相信至明年第一季香港樓市持續向好，亦是地產代理爭生意的好時機，基於政府於明年會推出5,000個白表可買居屋的政策，居屋第二市場亦會轉活，因此，中原會主力拓展居屋市場，早前已於黃大仙開設居屋中心，未來一段時間會再於其他居屋集中地增設分行。

政府加快審批售樓紙，亦會令新盤推售步伐加快，陳永傑指出，中原會於各大型新盤根據地增分行，由中小型住宅以至豪宅都會搶攻，目前中原香港(包住宅及商舖)共有310間分行、僱用逾4,000人，至今年底料會增加至330間分行，人手增加300人至4,500人。

同系的利嘉閣總裁廖偉強指出，樓市雖然轉好，但成交未算大旺，然而，基於要有一定市佔率，至今年底會再增開30間分行，由現時220間增至250間(包住宅及商舖)，明年底會增加至300間，人手會由現時3,000人增至今年底的3,500人。他表示，現時利嘉閣於一手樓的市佔率平均近20%，二手樓約佔10%。

美聯增逾15%分行人手

美聯物業銷售總監黃子華表示，QE3效應，及政府的良性措施下，會令樓市變旺，未來料會價升量跌，美聯會因應市況來增加分行及人手，估計到今年底會增加15%至20%的分行及人手，目前美聯共有266間分行(包住宅及工商舖)、人手逾4,000人。

港置「計掂數」不搶租

香港置業高級執行董事伍創業表示，基於QE3效應，港置會加快開分行步伐，人手會由原先計劃於今年底增至1,500人的目標，提升10%至1,600人，分行數目由現時約100間增加10%至110間，主力向居屋市場、九龍及港島區拓展。他坦言，基於經營成本上升，成交萎縮，實體經濟疲弱，開分行大計會小心部署，不會搶高租來拓分行。

雖然樓價屢創新高，新盤旺銷，但整體樓市並非大旺，在風光背後，地產代理行業依然是僧多粥少，以今年首8個月的樓宇買賣登記及市場活躍的地產代理約2萬多名計，平均每1宗交易便有4名地產代理搶飯食，競爭相當激烈。

事實上，今年首8個月的樓宇買賣登記只有72,905宗，按年大減17.1%，不過，加入地產代理行業的從業員則節節上升，根據地產代理監管局的統計顯示，截至今年8月31日持有營業員及地產代理(個人牌照)合計35,254人，再創新高。基於生意向好，部分業主狂加代理行的租金，個別勁升1倍，普遍加租亦達20%至30%。

面對僧多粥少、經營成本上升的局面，中原地產亞太區總裁(住宅)陳永傑指出，基於集團有內地、新加坡、台灣分行互相支援，令其經營環境相對比中小型行為好，目前舖租約佔其總開支25%，薪酬佔30%。

美聯：有對手高價搶舖

美聯主席兼董事總經理黃建業曾表示，旗下多間分行續租時面對極大壓力，每一間分行續租時租金升幅約23%，直接導致租金成本上升近20%，同行對手以非理性手段競爭，有對手以呎租2,100元高價租賃一個位於青衣港鐵站舖位，亦大幅搶高租金。他指出，現時集團佣金開支佔營運成本40%；租金則佔12%，相對09年金融海嘯其租金成本大幅上升77%。

那些年星光熠熠的拍拖勝地沙田雍雅山房，由投資者羅家寶以3.5億元購入後，耗時6年建設為21幢洋房的豪宅項目。雍雅投資主席羅家寶昨日表示，月底推出其中4座，意向呎價2.8萬元，入場費8,400萬元；面積達5,000方呎的董事屋意向呎價3.5萬元，物業售價逾1.7億元，挑戰新界洋房新高。

據了解，雍雅山別墅估計市值21億元，目前已經有逾十組買家查詢，當中包括2至3組內地客；入伙及滿意紙已獲批，最快本月底發售。

羅家寶稱部分單位收租

羅家寶表示，項目總投資額達10億元，扣除地價，起樓費用達6億元，每呎建築成本約8,000元。他又表示，上排8幢洋房不排除考慮保留部分收租，每方呎意向呎租約80元。項目提供兩個分別斥資1,000萬及1,500萬元裝修示範單位，同時保留下排第15號示範單位董事屋作為自用，物業面積約5,000方呎。

另外，羅家寶認為，至2017年才會開始漸漸加息，低息環境下，市民傾向買「磚頭」保值，估計至年底前，豪宅仍然有10%上升空間，有見及此，近年除仍然投資洋房物業外，開始轉營投資酒店項目及債券為主。最近集團正洽購一個集酒店、住宅及寫字樓的綜合項目，涉及金額約150億元。

拒回應他信購酒店

他透露，旗下尖沙咀百樂酒店正獲一泰國富商洽購，當中酒店部分出價35億元，傾向全幢出售，對方出價亦符合該幢酒店全幢意向價55億元，相信短期可達成協議。

至於買家是否為近期在港的泰國富商他信，他表示，不便透露買家身份，但新加坡大華銀行對項目亦表示有興趣。