3成民眾猶豫進場「怕買在高點」

美國實施量化寬鬆政策後，許多房仲鼓吹房價即將上漲，引發民眾購屋保值心態，但同時政府打房不斷、實價登錄將公布讓不少人觀望。房仲業調查第4季民眾購屋看法，發現50%民眾看漲未來3個月房價，卻也有32%民眾不知未來半年是否該買。學者建議，最好等到預售屋、新成屋、中古屋價格均出現下跌，再進場。

永慶房產集團在9月7日至21日進行第4季購屋趨勢調查，有效問卷數2466份。昨公布結果，發現有50%民眾看漲未來3個月房價，且愈往南部對房價愈樂觀，如北市僅30%民眾看漲未來3個月房價，南部地區則高達67%。

「實價登錄沒影響」
永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，第4季購屋信心以看漲居多，雖然QE3（量化寬鬆政策）對台灣房市無直接影響，但引發民眾產生通膨、資產縮水的疑慮，反而推動本土資金進場購屋，加上有建商南下購地、土地標售狀況火熱等影響，讓南部民眾十分樂觀。
不過調查也顯示，有高達32%的民眾「不知道」未來半年是否該進場購屋，比上季只有5%大增27個百分點。葉凌棋說，銀行貸款成數縮減、利率也有上升跡象，讓民眾產生「現在購屋會買在最高點」的矛盾情結，才不知是否該進場。
另外，實價登錄上路，29%民眾認為對房價不會產生影響。北市30歲的上班族Jenny說，現在台北房價太高，實價登錄至少可保證房價「不會漫天喊價」，到時將再考慮是否買房。
淡江大學產經系副教授莊孟翰提醒，雖然調查顯示南部較熱，但中南部多以自住為主，房價屬先跌後漲，若房價下跌時，盤整時間長，民眾進場購屋前應多注意。

專家建議再等半年
3天前，信義房屋也針對第4季房價進行調查，僅20%民眾看漲，看跌者達38%，與永慶房產集團昨公布結果分歧。莊孟翰認為，永慶調查時間是QE3剛推出，加上當時台股正上漲，因此受訪者多樂觀看待。
莊孟翰建議，民眾若想進場購屋，最好多觀察預售屋、新成屋、中古屋的價格是否同時出現跌訊，建議民眾這半年到1年內再等等，避免買在房價最高點。

　銀行限縮豪宅貸款成數，但多數民眾認為豪宅價格仍會漲，至於一般住宅價格後市，民眾看法則較分歧。調查民眾對未來半年台北市房價的看法，27.9％民眾認為房價漲幅在5％以內，23.3％認為漲幅可能介於5?10％。

　整體受訪者有61.9％認為未來半年台北市房價看漲，也有近2成（19.1％）民眾看跌。

　根據創市際市場調查機構調查結果，對於政府房市政策，3成民眾認為豪宅價格仍然會漲，且一般住宅也會再跟著漲；但也有29.1％的受訪民眾認為「豪宅價格仍會漲」，但政府打房使一般買方觀望，「一般住宅房價會跌」。

　也就是說，根據調查結果，認為豪宅仍會漲的受訪者比重合計達59.1％。

　調查民眾對未來半年台北市房價的看法，多數民眾認為房價可能上漲5％以內，比重達27.9％；認為會漲5?10％的占23.3％，排名第二；整體民眾有61.9％認為未來半年台北市房價會漲，有近2成（19.1％）民眾則看跌。

　中信房屋董事長鄭余正全表示，QE3的效果是中長期的，所以當民眾漸漸了解QE3後，預計在全球寬鬆貨幣政策，加上台灣長期處於低利環境，預期買方中長期買房保值的需求仍相當強烈，QE3效果會慢慢顯現。

　他預測第4季房市可能「量平價漲」，地段好的精華區會溫和成長，低總價區郊區若交通便利，規劃好的會有補漲行情；Q4成交量較Q3表現可能持平，但中長期若QE3效果能漸顯現，買方在保值買盤需求下，明年Q1房市會比今年Q4好。

　在房價不跌的情況下，針對小資家庭，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，小資家庭想要買北市房並非遙不可及，可以先從文山、北投、萬華等較外圍低價區域的中古大樓或公寓入手，較有機會找到總價在千萬宅。

大台南國華友愛與中正銀座、海安等三大商圈首次聯合出擊，總計結合上百商家共同造勢，即日起與今日精品街商家進行合作，凡購買金額600元以上，即可憑領據與今日戲院兌換幸福電影卷乙張，可帶動民眾購買意願也可創造電影院人潮，進而復甦商圈原有的榮景。

　台南市中正銀座商圈發展協會秘書長黃吉舜表示，台北有西門町、高雄有崛江，台南的中正銀座也同是知名舊商圈，為了展翅再飛，首次聯合鄰近的友愛國華，以及海安等商圈共同為2012年台南市幸福商圈造勢。

　國華友愛商圈協會會長朱紋慶指出，結合三大商圈內各項特色商品、歷史文化、街頭藝術、流行創意與耐人尋味府城幸福故事，一起為台南幸福商圈加分，同時也引進各個街頭藝人進駐商圈表演，打造街頭藝人重鎮，讓每位前來商圈體驗的民眾，可藉由各種不同的方式，來找尋屬於自我的幸福。

　13日將舉辦創意宋江陣、無差別饒舌秀、街頭藝人踩街、搏杯比賽決賽、熱力街舞表演等；當日恰是位於商圈內幸福守護神「百年夫妻樹」誕辰之日，舉辦拿獎金等活動，出生台南的在地藝人「大支」也將返鄉表演。

馬英九總統昨天發表國慶談話，宣布啟動北中南東指標性建設，大幅放寬外資投入產業限制，未來開放是常態，管制是例外，並通盤檢討修正「兩岸人民關係條例」，儘速推動兩岸互設辦事機構，將此作為未來兩岸工作重點。

　馬英九昨天出席國慶大會，以「不畏艱險．攜手向前」為題發表演說。強調近來國內外政經情勢出現變化，政府推動部分政策，因規劃和溝通未盡如人意，遭致不少批評，「這些批評，我們都虛心傾聽、徹底檢討、積極改進，並將以具體行動來回應」。


　他說，這波國際經濟情勢嚴峻，對政府構成重大考驗，他提出改造產業結構、排除投資障礙、捍衛主權漁權、深化民主法治等四大方向，來突破當前困境。

　馬英九表示，將重新界定台灣在國際經貿體系的地位，並根據新的定位去改造產業結構，讓台灣經濟能以新的模式成長。

　未來台灣將發展為國際經貿體系中關鍵元件和精密設備的提供者，也是服務業創新模式的開發者；除了發展新的主力產業，更要扶植廠商發展關鍵技術，生產關鍵元件，研發具有智慧功能和特殊優勢的精密設備，採多軌並進，讓產業不再受制於人。

　同時發展各種服務業的創新營運模式，以提高服務業在產值與輸出中的比重，成為推動經濟成長、帶動薪資成長的另一個引擎。

　馬英九也宣布啟動北中南東各項指標性建設，包括桃園航空城、中部軟體園區和中科精密機械園區開發案，自由經濟示範區則確定落腳高雄，東台灣明年底花東鐵路電氣化與瓶頸段雙軌化工程完成，加上改善南迴鐵路，未來將加入全台一日生活圈。

　為營造便捷的投資環境，馬英九也宣布，將在兼顧國家安全與利益前提下，大幅放寬外來資金投入台灣的產業限制，未來開放是常態，管制是例外。同時在確保增加本國勞工就業前提下，要求勞動市場限制條件應與時俱進。

　政府也將通盤檢討修正兩岸人民關係條例，儘速推動兩岸互設辦事機構，以照顧兩岸廠商、學生，服務兩岸人民，並將此當作未來兩岸工作的重點。他也對大陸領導人胡錦濤正面回應台灣參與國際組織的期待表示肯定，強調這種互信對兩岸關係的發展一定會產生正面效用。

美國聯準會(Fed)啟動直衝房市而來的第三輪量化寬鬆政策(QE3)，於全球市場激起極大漣漪，在預期通膨效應隨之而來的情況下，許多民眾視房地產為最佳保值的投資工具。永慶房產調查發現，第4季國人看漲房市的比例高於看跌，但信義房屋的市調卻是看跌大於看漲，呈現「兩樣情」的結果。

　　根據永慶房產公布的第4季國人購屋趨勢調查資料顯示，50%的民眾看漲未來3個月的房市，看跌的比重則為18%；相較於上一季26%看漲，33%看跌，評估漲跌的局面明顯逆轉，差距擴大至30個百分點左右。不過持續多空交戰局勢的大台北地區，漲跌比重分別是44%與42%，落差僅2個百分點。

　　永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，受惠於美國聯準會(Fed)釋出QE3，帶動熱錢出閘，震波影響到遠在地球另一端的台灣，帶給房市正面激勵。進一步分析區域性發展，民眾對於台北市房價看漲比重最低，中南部在建商南下獵地與土地標售火熱的作用發揮下，看漲信心最強烈，呈現「北溫中南熱」的景況。

　　房市逐步回溫，但國人「不知道」進場購屋時機的比例，從上一季的5%大幅增加至32%，急速上揚27%。葉凌棋指出，大部分民眾預期QE3的通膨效應將引發房價上揚，但房市前景渾沌，擔心買在高點而不輕易出手，估計短期成交量受到購屋貸款成數縮限影響，不會出現大幅飆升，但今(101)年底前可漸趨平穩。

　　同時，信義房屋也針對網路會員進行第4季購屋意向調查，結果卻與永慶房產截然不同，20%看漲未來房價，42%主張持平，38%則看壞下跌，普遍與上一季相同，仍是維持看跌多於看漲的局面。伴隨美國QE3錢潮來襲，63%認為不動產是抗通膨最佳選擇，40%看好房價緩漲，26%則主張有利於加速購屋意願。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德強調，去(100)年第4季是市場景氣最低迷時期，高達62%的民眾看跌房價，然而今年初買氣逐步回籠後，看壞的比例僅剩下28%，漲跌比重不相上下。檢視最近兩期調查結果趨向中性，介於首季極度悲觀與第2季中性樂觀間，預期未來房市進入旺季可逐漸增溫。

9月全球股市上漲，國內各類股票型基金反而出現逢高獲利了結的贖回潮，僅有不動產證券化基金（REITs基金）逆勢淨申購約3.6億元，顯示在低利加持下，REITs後市的多頭行情持續被看好。

根據統計，國內21檔REITs基金有超過一半9月都有淨申購，其中寶來全球不動產證券化基金淨申購合計逾2.4億元居首，主要是受惠美國房市回溫，加上QE3推出，市場對於未來房市景氣看法樂觀，認為有利REITs多頭行情延續。

就區域來看，法人指出，將以亞洲優於美國、歐洲。

寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，過去兩年在Fed推出QE1、QE2之後，對於REITs都有正向的挹注，預期這次推出QE3，仍將有利整體REIT繼續震盪走高，9月全球不動產指數即突破7月以來的盤整區，創下波段高點，在低利環境與流動性過剩的環境下，REITs多頭行情機可以走得更久。

元大全球地產建設入息基金經理人李文孝表示，亞洲國家REITs股利率與公債殖利率差距較大，普遍都有4％左右，包含新加坡、日本、香港等地，其中又以新加坡REITs的差距最高，英國REITs差距最低。

整體而言，超過2個百分點的價差，對REITs中長多發展相對有利，尤其美國推出QE3後，仍有利REITs表現，預期10月REITs仍會震盪走高。

瀚亞亞太REITs基金經理人方定宇表示，房地產出現榮景必然會讓REITs受惠，新加坡REITs的殖利率達6.2％，利差也是亞太國家最高者，對法人來說，具有高殖利率題材的新加坡房地產與REITs可望受廣大買盤支撐；即使今年亞太REITs基金漲幅已達20％，預估在年底前仍有4％上下的報酬率。

摩根多重收益基金經理人奈爾.納托（Neill Nuttall）表示，美國聯準會推出QE3是以購買MBS為主，房市將是最大受惠者，且美國房貸利處於低檔，配合房價大幅修正，目前已出現「租不如買」的現象，顯示房價下探空間有限。

納托分析，美國房市歷經逾6年的修正，投資價值浮現，在供需面轉趨有利的情況下，房價及建築活動可望長線回升，隨著房市復甦，營建、房屋修繕等族群可望直接受惠房市復甦，將提振Reits的股價表現。

房仲調查第四季購屋趨勢，針對未來3個月房價走向，看漲、持平加看跌的比率各半，不過，民眾認為，目前房市前景仍不明，超過3成民眾看不清進場時機，更有4成民眾認為第四季不是進場購屋時機，僅有不到3成民眾認為本季是合適的進場時機。

永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，針對進場購屋時機，調查結果發現，回答「不知道」的比重大增，第三季僅5%，本季高達32%，急拉27%。葉凌棋分析，此現象顯示當前民眾矛盾心態，也就是QE3後民眾預期房價上揚，但房市前景不明，恐怕進場買在高點的矛盾情結。

永慶針對房地產、黃金、基金、股票、外國貨幣、債券、定存、投資型保單等投資工具進行調查，其中房地產連3季蟬聯適宜投資工具第一名，本季房地產比重22.4%，較黃金比重18.5%多出3.9%。葉凌棋分析，顯示在QE3後民眾普遍預期通貨膨脹，民眾投資以資產保值為主要目的。

至於實價登錄上路對房價的影響，29%的民眾認為沒有影響，房價會持平、看漲、看跌的占比分別為32%。

信義房屋也針對目前民眾購屋問題進行調查，發現第一名仍是房價太高，難以入手，第二名則是挑不到理想的房型，第三名則是擔心買後會跌價，第四名則是自備款不足，顯見高房價問題，仍是困擾民眾購屋的主要因素。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，針對歐債、建商高價買地是否會影響民眾購屋意願，調查結果顯示，歐債問題對房市干擾漸漸淡化，5成認為不會影響購屋意願，26%民眾則認為會先觀望。

面對近期壽險與開發商的高價買地，受訪者的態度也相對冷靜，並沒有太多激情的表現，52%認為不會增加購屋意願，29%認為會先觀望，但也有將近2成的民眾認為會增加購屋的意願。
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南韓今年第2度降息。房仲業者和學者今天表示，台灣利率已經很低，無論是否跟進降息，在低利率環境下，資金不是進股市就是到房市。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰表示，在低利率且游資太多的環境下，不是買股票，就是投入房地產。但如果股市長期不好，將不利房市。

永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，8月房市交易量下降，9月回升，10月迄今房市買氣與9月相當，顯示美國9月宣布第3波量化寬鬆政策 (QE3)，以及低利率的環境下，房市回溫走勢確立。研判今年第4季將旺季「小旺」。

葉凌棋表示，房價已到短期高點，呈現高檔盤旋。政府如果持續打房，2013年的房市可能會受影響，但台北市區的房價不容易降，外圍重劃區房價較可能鬆動。

房仲業者今天（11號）公布一份「第四季購屋趨勢調查」，發現因為全球經濟落底，以及各國推出「貨幣寬鬆政策」影響，高達五成民眾看漲最近三個月房價、看漲未來一年房價比率更直逼六成。然而，民眾「進場」意願卻不如「看漲」比例高，有四成認為目前「不是」購屋好時機，另外回答「不知道」比重也從上一季的5%大幅攀升到超過三成。（何庭歡報導）

業者分析，雖然這一季購屋信心以看漲居多，代表多數人看好房價，顯示房市出現回溫跡象，但卻充滿了矛盾心態，尤其是美國推出QE3後，形成通膨預期心理，民眾預期房價應該會上揚，但房市前景不明，民眾又害怕進場會「買在高點」，因此購屋意願並不強。永慶房產事業群總經理葉凌棋說：『想買、好像非買不可，可是又有感覺到很大的壓力是「買不下手」，那我相信這是一個矛盾的心態，造成不知道怎麼來論斷「買」或是「不買」。我相信這個部分，會隨著後續經濟景氣翻揚之後，陸續這個部分會漸漸的下降。』

葉凌棋提到，目前全台房市主要呈現「北溫中南熱」，也就是越往桃竹及中南部，房價看法就越樂觀，但受到國內景氣還不見明朗化，購屋貸款成數限縮、利率看升等因素影響，預估年底前房市仍將「平穩」發展。

此外，這份調查結果也顯示，房地產已經連三季蟬聯「最適宜投資工具」，持續領先黃金；同時未來半年民眾看好的房地產類型，三成看好「中古屋住宅」、三成看好「商用不動產」、兩成看好「預售新成屋」，但看好「土地」與「豪宅」的只有一成上下。
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根據房仲業者所做的最新購屋趨勢大調查結果顯示，5成民眾看漲未來3個月房價，5成9看漲未來1年房價，雖然已經擺脫了上一季保守持平居多的態度；不過，在被問到現在是否是購屋進場的好時機時，卻有4成1認為「不是」，3成2表示「不知道」，顯示民眾預期房價上揚，但因房市前景不明，怕現在進場會買在高點的矛盾情結。

永慶房產集團在9月7日~ 9月21日進行第4季購屋趨勢大調查，合計有效問卷數有2,466份。永慶房產事業群總經理葉凌棋11日表示，第4季購屋信心轉以看漲居多，主要是因為全球經濟落底，加上QE3正面激勵，5成民眾看漲未來3個月房價，5成9看漲未來1年房價，一反上一季以保守持平居多，顯示市場有回溫跡象。

調查也顯示，有18%民眾看跌未來3個月房價，而對未來1年房價，看跌民眾也占了近21%。

在進場購屋時機方面，調查結果顯示，回答「不知道」的比重大增，由上一季的5%，成長至32%，急速上揚了27個百分點；但仍有4成1的民眾認為現在「不是」購屋時機。

葉凌棋分析，從北中南各區來看，台北市有略為回溫，且離開台北市，愈往新北、桃竹及中南部走，民眾對房價的信心相對就愈樂觀，看漲房價比重就越高，全台市場呈現「北溫中南熱」的趨勢，全台各區中，台北市對房價看漲比重最低，而南部地區近期受到建商南下獵地及土地標售市場火熱，房價看漲信心最為強烈。

從大台北房市景氣訊號來看，原本上一季已呈現多空交戰局面，看漲比重44%，看跌比重42%，漲跌僅差距2個百分點，本季調查結果看漲看跌比重大幅拉開，看漲比重佔53%，看跌比重佔23%，漲跌差距拉大到30個百分點。

葉凌棋表示，全球經濟落底加上QE3正面激勵下，確實讓看漲比重大幅增加，打破原本膠著局勢，但目前國內景氣仍未明朗，購屋貸款成數限縮，利率看升，短期房市成交量要大幅成長不易，預估年底前房市仍將平穩發展。

永慶房屋今天公布第4季購屋趨勢調查，調查指出，有5成民眾看漲未來3個月房價，近6成民眾看漲未來1年房價，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，第4季就體系內承接個案表現看來，市場買氣逐漸回升，回升幅度僅次於今年2-4月，是今年以來表現第2好的季度，並預估第4季至明年第1季，房市將呈現「價平量緩增」格局。

葉凌棋分析，從北中南各區來看，除台北市回溫幅度較小，新北市、桃竹及中南部等地區，越往南，民眾對房價的信心越趨樂觀，看漲房價比重就越高，顯現呈現「北溫中南熱」趨勢。

目前台北市市中心呈現個案表現，但受到市場青睞的以總價親民的物件為主，如內湖、北投、文山、南港、新店、板橋，每坪房價5-6字頭較受民眾喜愛；持續往外圍走，汐止、三重、蘆洲皆有穩定買盤，但林口表現相較平淡，主要是供給量過大，加上急漲出現停頓修正；至於中南部同樣呈現個案表現，高雄市地區在建商紛紛揮軍南下搶地下，高雄市場投資比重較高，一般民眾購屋意願並不強烈。

不過，整體市場則以自住買盤為主要需求，以台北市來說，2房的小宅交易量，較去年攀升約3成，而建商新推案也以小型2-3坪房的產品比例為主；但國內景氣仍未明朗，購屋貸款成數限縮，利率看升，短期房市成交量要大幅成長不易，因此預估年底前房市將平穩發展。

至於第3次量化寬鬆政策對房市的影響，葉凌棋認為，QE3將增加通膨疑慮，引進的本土資金、不是外來資金，國內不少有錢人擔心通膨問題，轉而將定存資金轉為投資房市保值，預估QE3推出時間越長，對房市影響將更為明顯。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則分析，QE3效果並不如前2次實施來得明顯，先前QE1加上QE2，造成台北市房價漲約3成、新北市漲57%，但此次QE3推出至今，房市及營建股指數、加上大盤指數，都尚未見到資金帶來的行情。

展望明年市場，莊孟翰說，2013年房市受到超額供給，如928推案量過大，尚未消化完的案量，將影響市場供需；政策面部分，實價登錄供民眾公開查詢後，預售屋與中古屋議價空間將縮小，再加上證所稅、奢侈稅、央行政策持續緊縮衝擊，北市將呈現先漲後跌、中南部呈現後漲先跌市況；不過，他預估，景氣再差，在企業自立自強之下，明年下半年景氣就會好轉，房市資金面將轉為充沛。

此次永慶房屋的調查，在未來房價趨勢方面，5成民眾看漲近3個月房價，近6成看漲未來1年房價，另外，在進場購屋時機方面，本季調查結果回答「不知道」的，比重由上季5%，成長至本季32%，急速上揚了27個百分點，永慶房產事業群總經理葉凌棋分析，這顯示當前民眾矛盾的心態，QE3後通膨後民眾預期房價上揚，但房市前景不明，因出現進場恐將買在高點的矛盾情結。

財政部長張盛和赴立院做奢侈稅成效報告時，引用了內政部資料指出，去年Q1房地產消費之自用比例已有增加，藉此欲說明奢侈稅有效抑制房市短線炒作，自用客層重新成為市場需求主流。

然而只取Q1數據佐證，實有以偏概全之虞；房市炒作風氣是否已經降溫，換由自用支撐需求？絕不能只看今年Q1數據；畢竟當時奢侈稅只上路半年，還在『鋒頭』上。而且別忘了，今年第三季前，房市投資買盤還受制於歐債爆發且歹戲拖棚，美中衰退疑慮加深，國內經濟堪慮及證所稅議題發酵等因素。房市這一年來的交易降溫，和上述外部因素都有關聯。

根據住展企研室觀察所得，最近一段時間，投資置產客似乎又有重回市場之勢，原因當然和美國FED上月中推出QE3有直接關係，九月整體房市人氣固然優於八月，但實際增幅相當有限，而且還是相對低單、低總價個案產品銷路較佳，高價市場買氣則仍相對遲滯。不過進入十月第一週，或說第四季，房市人氣則終於出現明顯回升，平均來看，十月首週各案場週來人，比起前幾週已增約一到兩成不等。

雖說，上月底開始，代銷業及各案場便喊出台商趁十一長假回台購屋，造成市場熱銷的訊息，加上天氣好轉及台股近期表現不錯等，而房仲業接棒炒熱話題表示，928檔市場買氣加溫，自用客層支撐不少，經過住展企研室查訪得知，銷售狀況較佳的低單、總價產品，投資置產者買單的比例其實相當高；一方面是在台股獲利了結者，把資金轉到房市，另方面有些投資客眼見近期市況走弱，應該已有降價空間，想逢低近場，因此詢問度與買氣增加。

不過，在價格並未真正鬆動，加上台股交易量，自證所稅復徵效應發酵後就持續萎縮，因此本室研判，投資客最近重新出籠的主因，恐怕還是基於QE3所產生的邊際效應，也就是憂心歐美無本印鈔引發通膨壓力再起，因此準備買房保值。

確實，目前房價仍高，說是自用客層撐起近期的買氣，立論基礎稍顯薄弱；對岸十一長假，到目前為止，一般消費及房市買氣也未如預期回溫，而近年台商經營環境更困難，關台商回流購屋的說法，也還有待商榷。更重要的是，財政部舉今年Q1數據說明房市短線炒作交易已減，現在房市需求由自用消費者主導，藉以護航奢侈稅達到預期功效的說法，也是不攻自破！

去年六月起開徵的奢侈稅(正式名稱為特種貨物及勞務稅)，上週被遠雄趙董重炮抨擊為錯誤政策後，昨日立院財委會邀請財政部報告奢侈稅執行成效，在場立委即多要求奢侈稅退場。

遠雄趙董等人重批，與立委要求退場兩件事情，如此巧合地連袂發生，住展企研室不想揣測當中關聯；不過平心而論，奢侈稅中有關不動產短期頻繁交易課重稅的規定，是以兩年為期(一年內課15%，兩年內課10%)，因此理論上，等實施滿兩年後，再『蓋棺論定』不遲。

不過奢侈稅上路至今也已滿15個月，現在稍做成效檢驗或檢討也無可厚非。首先，稅收部分確實和財政部當初預估值差距甚大。不過有關這點，住展企研室同意財政部說法；畢竟奢侈稅重要目的之一在平抑房市炒作，而非增加稅收，房市短線交易量降，遠比收(奢侈)稅多寡更為重要。

然而奢侈稅開徵期間，還有歐債問題爆發證、所稅復徵爭議等因素干擾，因此全把(短線)交易量縮的『原罪』推給奢侈稅，也有些過於抬舉；當然更重要的是，房價仍無鬆動跡象，無論是住展雜誌資料統計，或房仲業公佈之資訊，都『鐵證如山』。綜合以上，目前為止奢侈稅效果確實不如預期。

但是住展企研室更要提出質疑的，則是張盛和提出有關奢侈稅考慮退場之三要件，那就是房市沒有不當投機、公告現值接近市價，及解決一年內買賣不動產課不到土增稅的「空窗期」問題。其實有關這三件問題之產生，不正是官方自己造成，讓不動產稅基愈來愈偏離實際交易價格所導致？如果相關單位勤於收集交易資料，又怎會讓土地公告現值如此偏廢？要想解決，也得要官方自己推動(改革)，才做得到。

此外，公告現值一年檢討、公告一次，當然就會使一年內交易形同免稅，因為稅基根本沒變動。如此，任何人都知道，就該改為按實際交易價格課稅，天經地義。再者，甚至由地方政府決定之公告地價、房屋評定現值(地價及房屋稅基)，同樣偏離實價或市價，結果就造成交易及持有稅負極低，這便形成炒作最佳溫床。而造成這些問題的，不都是官方自己？

造成不動產交易秩序紊亂、炒作風氣過盛，責任與過錯根本多在官方身上；政策結果造成房價飆漲，一般庶民難以負擔。想平息民怨，卻搞出個四不像、如違章建築般的奢侈稅，達不到預期功效，遭外界質疑，官方繼而提出退場三要件 ，所產生的問題，讓官方自己難辭其咎，無法下台階。這一切，豈不讓人感到諷刺？難怪民眾對政府施政，信心幾乎全失！

　台中建商借殼上市櫃風潮方興未艾！繼大城建設今年7月以購併方式入主電腦周邊上櫃通路商亞銳士（6171）後，每年平均推案量達百億元的富宇建設，日前也透過私募方式、入主春雨開發（4907）。富宇建設總經理鍾堯明已在9月26日正式接任春雨開發總經理。

　打入全額交割股的春雨開發，目前資本額3.8億元，近期股價已連續拉出16根漲停板，股價從1.15元一路漲停，昨（11）日收盤價5.2元，漲幅高達逾350％。

　春雨開發預定11月2日在台中召開臨時股東會，全面改選董監事，預料富宇建設將掌握多數董監事席次、順利進駐春雨開發。

　創立20年的富宇建設，跨足投資開發與工程營造兩大領域，每年平均推案量達百億元，主要推案重心70％在新竹地區、30％在台中地區，預估每年推案量在台中地區排名前5大。

　春雨開發原為正華通訊，創立於1988年，原本是GPS相關業者，但因公司營運不善，2年前由營造開發商入主。

　春雨開發核心業務為工業區開發，因資金不足，無法承攬大型工業區的合約案，主要承攬工業區的規劃、設計，並進行向政府單位跑各項規劃、申請流程，待土地得開發時，出售給廠商，由廠商自行建廠。

　春雨開發2010年股東會通過私募1億股，分3次分別以每股4.08元、募800萬股，每股3.01元、募100萬股，以及每股3.45元，募290萬股，募得4565萬元資金；2011年股東會再度通過私募1億股，繼續充實營運資金。

　據悉，春雨開發10月初辦理1億股私募案，富宇建設以1.1億元、以每股1.1元價格買下私募股，順利入主春雨開發。

　連續多年處於虧損的春雨開發，上半年每股虧損0.21元，目前淨值僅0.03元。

　事實上，台中建商近幾年透過借殼上市櫃的案例不少，包括總太地產（3056）入主駿億電子；寶佳機構入主櫻花建設（2539）；富旺國際（6219）入主視達科技；聚合發建設入主系統整合服務商經緯科技，入主後已更名為坤悅開發（5206），大城建設入主亞銳士等。

　據悉，目前還有多家台中建商正悄悄尋找借殼上市櫃的標的，以達成快速上市櫃的目標。

　身兼亞銳士董事長的大城建設董事長賴源釗表示，近期將以私募方式，引進對亞銳士有幫助、且適合的策略性合作夥伴，目前已有多家重量級廠商洽談中。

地產龍頭萬科10日發佈公告，前三季度總銷售額963.2億元，同比微幅下跌2.5億元。不過，這是自2008年以來萬科前三季度銷售額首現下滑。從歷史資料看，2008年至2011年，萬科前三季度銷售額同比增幅均保持在30%左右。鏈家地產昨日初步統計了滬深上市房企公告，149家上市房企中有33家發佈了前三季度的利潤預告。其中19家房企利潤出現同比下降或出現虧損，占比接近六成。

對於銷售金額下滑的原因，南都記者昨日採訪萬科董秘譚華傑，對方表示今年“前高後低”的推盤節奏是主要原因。有分析人士稱不可忽略調控下以價走量策略的影響。

萬科銷售額同比跌2.5億

9、10月份作為房地產市場銷售的傳統旺季，但“金九”已經變成“銅九”，房地產普遍銷售低於預期，萬科的銷售情況被視為具有行業代表性。

根據公告，截至今年前三季度，萬科實現銷售額963.2億，同比微幅下跌2.5億元。這是自2008年以來，萬科前三季度銷售金額首次出現同比下滑。

萬科董秘譚華傑昨日告訴南都記者，今年萬科的推盤佈局屬於“前低後高”，由於前期推盤不多，今年前9個月公司的推盤量仍然低於去年同期。“隨著第四季度更多項目資源的入市，全年銷售超越去年仍然是大概率事件。”分析人士稱去年同期尤其上半年顯著好過今年，基數較高也是一個原因。萬科今年前三季度累計銷售面積907.9萬平方米，仍然保持5年來的連續增長勢頭，但銷售均價為10609元/平方米，同比下滑8%。“萬科前三季度在二、三線城市的銷售面積占比增加，整體銷售均價比去年同期有所降低，因此也出現了銷售面積同比上升而金額同比下降的情況。”萬科昨日如是表示。

值得注意的是，萬科從今年5月單月銷售額首次突破100億元起，已經連續5個月單月銷售突破百億元。萬科表示由於後期推盤加重，全年超過去年基本無虞。

大型房企積極拿地

但值得關注的是，雖然萬科在銷售上出現輕微下跌，但萬科在“花錢”上卻不手軟。9月以來萬科新增專案達9個，其中3個項目位於廣東，這9個項目合計支付地價款為43.89億元。保利地產則聯手首開等房企，在北京市場多有斬獲。招商地產近日連續四天發佈公告，收購哈爾濱、深圳、上海、蘇州以及江蘇等一、二線土地。

“目前萬科的資金比較充裕，可以靈活把握土地市場的機會，但在具體專案決策上，公司仍然堅持嚴格的投資標準。”萬科昨日稱，近期公司拿地量雖然有所增加，但土地成本仍然控制在合理水準。由於銷售的回暖及持有現金增加，大型企業去庫存的壓力逐漸減小。不少開發商直言，對於未來市場的預期逐漸轉為積極。當前大型房企積極拿地的動作也表示，市場轉向後拿地補庫存的意願較為強烈。

鏈家地產市場研究部統計資料顯示，2012年第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規劃建築面積為7560 .4萬平方米，環比第二季度上漲70 .1%，總土地出讓金為1352億元，環比上漲123.8%，翻了一倍有餘。

“從供應角度看，一是地方財政有壓力，所以推地力度大，且底價設得較低；二是各地上半年成交土地少，年度供地指標差距大，下半年需多供地。”上海易居房地產研究院院長楊紅旭昨日告訴南都記者，從成交角度看，大房企資金好轉，過去半年剛需盤快速去化，也需要補庫存，因而土地的熱態不可避免。

?大銷售資料同比下降

同日，招商、保利、?大等房企的9月銷售業績也已出爐。?大實現合約銷售金額81.2億元，環比上漲13%，前9月共計完成全年銷售目標的73.2%。銷售面積上漲好過銷售金額，均價優勢明顯，但銷售額同比去年有約15%的下調。另兩大國有企業保利和招商的業績表現較穩。保利9月簽約額達77.59億元，同比增15.19%。前三季度簽約額756.28億元，同比增32.04%。招商地產前三季度銷售額達247億，已超去年總和。

昨天，綠城集團公佈9月銷售業績，單月實現銷售金額60億元，銷售面積約30.3萬平方米。截至9月底，綠城今年累計取得銷售金額約355億元，同比增長超過32%，完成全年銷售目標的89%。

此前近兩年的時間，綠城因負債率較高負面傳言不斷。今年，綠城一直將銷售作為第一要務，9月就有15個新項目或項目分期推出，超過此前幾個月。上月，綠城還轉讓了唐山和青島兩家公司部分股權，作價2.58億元。此外綠城還提前歸還了一筆信託計畫款項。

行政院長陳冲昨（11）日拍板雙北市500坪以下國有地不解禁，維持現狀、繼續禁售。主要是因財政部評估解禁對政府的財政收益幫助不大，且標售恐有助長房市炒作之虞，因此同意財政部建議維持禁售。

財政部認為，目前房地產狀況仍與98年時沒有兩樣，市場利率仍低，但資金充裕，民間對房價預期仍高，使投資需求強，房市整體環境仍不夠健全，因此建議不解禁。

財經官員表示，行政院維持禁售是「從善如流」。對於建築業、房地產業認為，政府不賣國有地，就是把房市源頭堵住，讓房市失去動力，房地產不振如何拚經濟；官員強調，政府是透過加速推動國有公用不動產活化，推升經濟動能。

目前全台500坪以上國有地法定禁售，至於500坪以下國有地目前僅雙北市禁售，國產局在檢討評估後，建議不解禁。

官員說，若出售雙北市500坪以下國有地，國庫收益僅40億至80億元，若扣除面積方正、利用率高的土地不出售，僅估算出售畸零地、偏遠地區土地等較難利用的土地，收益不過才約40億元，對財政收入幫助不大。

官員說，民間價格不透明，但國有地都採公開標售、價格透明，具有指標效果，易被周邊建商、地主藉機炒地皮，「花點小錢就可哄抬周邊土地地價」。標售小面積國有地，恐有助長房市炒作之虞。

實價登錄啟動 今年首見跌價

根據台灣房屋統計，雙北市近4季豪宅交易，台北市今年第3季成交量指數與委賣指數皆較第2季減少16~17%，房價雖從去年第4季每坪111.3萬元小漲至今年第3季112.4萬元，但與今年第2季相比，卻下修1.23%，為近一年以來首見下跌。

限貸令為萎縮主因
觀察新北市豪宅，每坪房價從去年第4季51.1萬元一路攀升至今年第2季55.2萬元、漲了8%。但第3季成交量指數與委賣指數季減15.18%與13.91%，價格也是首見下修到每坪54.8萬元。
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，6月豪宅限貸令為雙北市近4季成交量萎縮主因，雖然實價登錄助長7月一波豪宅交易量，但8月過後實價登錄正式啟動，高資產者不願意讓財富曝光，進一步促使豪宅交易呈現疲軟。

中南部交易漸冷卻
至於中南部豪宅市場，劉怡蓉指出，由於買方追價意願不高，而置產者又熱中選購帶有租約的店面產品，因此讓中南部的豪宅交易逐漸冷卻，交易量亦大幅下減。
豪宅市況慘澹，以北市仁愛路豪宅「吾疆」為例，專營高價住宅租售的房仲業者表示，開價從年初的每坪300萬元降到目前每坪280萬元，但仍無人出價，每月看屋人次也僅1~2組，QE3議題後雖增至6~10組，但觀望心態濃，仍未有接近成交或出價。

屋主看好QE3漲價
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，價格首見下修主因為許多高價豪宅屋主看好QE3將推漲價格，選擇延後出售。
黃舒衛說，限貸後8000萬元以上高價豪宅成交萎縮，目前成交多以價位偏低住宅，因此拉低均價，「全台豪宅成交量確實量縮，又以台中最為明顯，成交量至少掉了一半以上。」

專家：反轉期明顯
國立政治大學地政學系教授張金鶚表示，許多人都喊著豪宅不會倒，但成交量萎縮後緊接著就是房價下修，而現今量縮已經一陣子了，出現房價下跌並不意外，第3季就是價格反轉期已相當明顯。

住展雜誌昨日公布「購屋痛苦指數」，顯示要買台北市的35坪新成屋或預售屋，如果以建商的開價計，要近29年不吃不喝。永慶房屋昨日也發表第四季購屋趨勢，顯示有5成民眾看漲未來3個月房價，近6成民眾看漲未來1年房價。

　永慶房產事業群總經理葉凌棋預估，第四季至明年第一季，整體房市將呈現「價平量緩增」格局。購屋痛苦指數報告顯示，以今年第三季、35坪3房的預售屋和新成屋平均總價來看，再除以雙薪夫妻的年可支配所得，得出雙北市平均購屋負擔的「痛苦指數」相差2.1倍。台北市為28.8年，新北市為13.5年。

被房地產人士、或購屋者視為圭臬的地段理論，其中的致勝密碼則是「跟著政府做莊」走！無論是已經發展30年的台北信義計畫區，或是耕耘20年的台中七期重劃區，還是近年來啟動開發、備受矚目的新竹關埔重劃區，都是因重劃的國際城市規格、重量級公共建設，奠定一級的生活品質與門牌價值。

而關埔重劃區又以30米關新路，為門戶大道的關長重劃區為當紅炸子雞。政府主導的重劃建設，讓建設逐年眼見為憑，關新路頭尾兩端分別銜接台鐵輕軌竹科站與光復路一段，房市利多效應達到最高點。

坐落關新路頭、竹科站第一排的「星河麗」更以地標之姿引領新竹豪宅門牌。銳不可擋的地段、環境價值，加上全台首座新藝術建築的內外精湛規劃，榮獲2011年建築金獅獎設計規劃類大獎。

論地段、論環境、論產品只有「星河麗」掌握唯一無法取代的優勢，才能創造持續翻倍的增漲空間與青睞眼光。

「海德公園」全球首獻暨公開銷售前預約說明酒會訂於10月14日上午10時舉行，4,630億航空城啟動！國壽200億得標！眾所矚目的桃園高鐵特定區利多頻傳，近來房市銷售十分暢旺。

隨著2013年機場捷運即將通車，該區已吸引全國各大建商在此紛紛插旗搶地，正意味著各界對桃園高鐵的繁榮前景深具信心。

其中最受關注個案當以位居站前500米內，由群聯建設所推出具市場差異化的個案綠建築－「海德公園」。

因正臨公園擁有永久性景觀綠地，將成為民眾競相入住的地點，讓你置身國際城市中依然享有樂活都市的清新。

高鐵局正式宣布，「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」選出國泰人壽為優先申請人，國壽將結合華泰飯店集團，拿下占地21.88公頃、高鐵桃園站產業專區開發經營50年地上權，將以10年內投資逾200億元，打造3萬坪的美式名品購物城（Outlet）、320間房間的五星級飯店，與7,000多坪商業辦公大樓形塑「國際商務城」成為亞太新亮點。

新竹縣內灣向來為北中部著名觀光景點，每年吸引龐大觀光人潮，不僅列入觀光局旅遊重點宣導，許多投資人更是看上此地商機，紛紛尋找適合購買土地地點；位於內灣油羅溪旁的農牧地有數千坪土地，依山傍水景觀良好，不遠處打造新式「增昌大橋」，連通竹東、北埔、峨嵋等觀光重點，擁有交通便利優勢，並出價低廉，一推出即吸引眾多投資者高度矚目。

100年度新竹縣觀光遊憩區遊客人數再創歷年新高紀錄，達664萬人次，成長8％。其中吸引最多觀光客的是內灣風景區，因為內灣線的復駛，帶動更多人潮，全年多達234萬旅客人次。

現有業主推出農牧地出售優惠，位在內灣外環道上，聯外道路有8米寬，距離台3線不到1公里，5千坪地已分割6筆，每筆約800坪，每坪市售12,000元，大批買賣可議價。

桃園縣不動產代銷經濟商業同業公會上月底以實際參訪考察行程，見證發展中的在地房市現況，理事長蘇松棱全程參與建案代銷座談，除了對同業堅持銷售品牌理念表示肯定，也看好未來桃園縣在機場捷運通車後的潛在利多。

蘇松棱認為，桃園縣內房地產發展優勢就在於機場捷運及五楊高架道路等政府重大交通公共工程利多刺激，此外包括桃園航空城發展，及縣府致力推動老街溪水岸綠美化政策等，都讓桃園縣居住軟硬體環境向上提升。

由桃園縣不動產代銷經濟商業同業公會主辦的市場考察行程，上月底分別造訪高鐵青埔特區宜誠僑峰、楊梅透天建案青鼎帝苑、桃園中正特區中悅大吾疆及龍潭渴望園區誠泰大院。由於四建案分別位於桃園縣不同鄉鎮市發展區塊，除了表現出在地建築特色外，建商對於因地制宜發展當地適合房產推案，更顯示獨到市場用心。

其中由宜誠建設公司規畫的青埔宜誠僑峰，除了地理位置鄰近機場捷運A19站外，社區住戶更可直接步行前往高鐵車站。高速公路則鄰近新闢完工的機場聯絡道大竹交流道，堪稱進出動線最便捷交通宅。

宜誠僑峰另一特色，便是移植新加坡花園城市概念，全區採低密度開發，公共綠地覆蓋率更超過四成以上。

楊梅造鎮級透天豪宅青鼎帝苑則標榜「一戶一尊貴」生活環境，除了採一戶一建照的建築模式，社區鄰近3千8百坪生活綠地，也是其他市中心區透天少有之作。

此外以超低建蔽率興建的私家大院落，鎖定頂級富豪客層。青鼎帝苑除規畫153坪至560坪超大尺度豪宅外，也為住戶量身打造億元豪宅會館、中央公園、溫水觀景泳池、層峰宴會廳等頂級公設，令參訪團留下深刻印象。

中悅建設中正特區推案「中悅大吾疆」充分利用社區公共展演空間，除了永久收藏20件頂級國際知名藝術家作品外，包括獲得聯合國藝術獎項肯定的旅法藝術大師瞿倩梅老師的巨幅創作、以及旅德現代藝術大師張國龍老師的作品、還有楊柏林大師的島嶼系列、施力仁大師的母子犀牛、台灣國家級的水墨大師侯清地老師的作品，都讓參訪團大開眼界。

中悅大吾疆另外還收藏精工琉璃創作的侯怡安、國際速寫張柏舟、國際油畫藝術黃進龍、國際數位藝術鄭國裕，以及深受台灣藝術界指定收藏的蘇憲法等大師共襄盛舉，除了生活帶來嶄新的思維外，也是社區利用美學創作改造公共空間的最好示範。

參訪團最後一站來到龍潭渴望園區誠泰大院，在當地好山好水的生活環境中，誠泰大院以日式風格外觀，及歐美開放式的室內生活格局，表現出低檯度大面窗所帶來的充足室照。

此外預售階段還可為客戶量身打造專屬獨特住宅景觀，充分顯示出產品獨一無二的獨特性。

結束參訪行程，公會理事長蘇松棱除了肯定案場銷售人員解說用心，更對桃園縣後續房地產市場信心十足。

蘇松棱說，在產品力求完美的情況下，相信桃園縣能成為雙北之外最吸引購屋客層的重要區段

即使政府使出一堆政策想要降低房價，但住展雜誌最新「購屋痛苦指數」仍飆下歷史新高，最痛苦的台北市，要28.8年不吃不喝才能買下三房的住宅；但如果要在豪宅聚落買三房的房子，得超過半世紀（50.1年）。

住展雜誌所謂「購屋痛苦指數」，係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以35坪3房的總價後，再除以主計處100年發布、30~34歲雙薪夫妻的年可支配所得約92.4萬元。

而95年同年齡的雙薪夫妻年可支配所得約為100.7萬元，6年來，雙薪夫妻小家庭的年可支配所得減少8.3萬元、8.2個百分點，凸顯受薪階級購買力降低，但房價卻逐步墊高，購屋痛苦指數因此達到空前高點。

另根據住展雜誌調查，101年第三季預售及新成屋台北市平均房價每坪76萬元，要買35坪三房平均要28.8年不吃不喝才買得起，其中，信義區每坪132.5萬元，大安區每坪129.2萬元，要在信義區買35坪三房要50.1年，大安區也要48.9年。

新北市部分，101年第三季預售及新成屋新北市平均房價為每坪35.7萬元，平均購屋痛苦指數為13.5，僅為台北市的46%。新北市購屋痛苦指數前三名依序是永和的19.5、新店的18.3及中和的17.9，另外，購屋痛苦指數最低的三名，則分別為鶯歌的7.0、八里的8.7及樹林的9.6。

住展雜誌研發長倪子仁說，要降低購屋痛苦指數，重要的是政府必須要拿出長期有效的住宅政策，例如在離台北市中心、捷運30~60分鐘車程，生活機能佳、交通便捷的北台灣地區興建優質的合宜住宅，如此一來，民眾自然願意移往這些地區居住，而不會統統擠在購屋痛苦指數最高的台北市。

龍巖（5530）經營策略出現大轉彎！過去龍巖曾大手筆投資商用不動產，獲取穩定的投資收益，未來將不復見。龍巖繼8月份將位於台北市東區太平洋商業大樓3層樓及淡水學生宿舍，委託信義房屋標售後，龍巖表示，原本將開發為銀髮住宅的南港車站對面土地，若價錢合適，也會進行處分。

龍巖在2003年以21.6億元取得的這塊1727坪土地，每坪單價僅125萬元。根據當地房仲估算，目前每坪售價已來到350?400萬元，土地價值已達50?70億元；若順利處分，以目前龍巖近40億元股本計算，獲利可能將近一個股本。

龍巖表示，這塊土地位於三鐵共構的南港車站正對面，公司原本規劃為銀髮住宅，但考量還要投入大量資本，因此決定先養地再處分；由於評估目前價格還不是最高，且公司尚無資金需求，因此短時間還不會處分。

龍巖8月公告要處分的兩筆資產—太平洋商業大樓3層樓及淡水學生宿舍。其中，淡水宿舍因為要投入相當多人力管理，雖然目前租金報酬率超過4％，帳面價值13.8億元，公司仍計畫處分；至於太平洋商業大樓建物面積近1700坪，帳面價值8.75億元。市場估計，龍巖處分這兩個資產，每股貢獻達1.5元。

龍巖表示，公司將鎖定陰宅本業，積極推動，而當初計畫開發為陽宅的土地則會陸續處分，未來也不會再買商業大樓，至於會不會處分，後續再評估。而目前商業大樓資產，以敦北西華大樓帳面價值近20億元最高，之前有新加坡業者出價45億元要買，不過當時公司沒有處分的規劃。

法人表示，龍巖今年本業陰宅部分每股獲利約在5?5.5元，若加計處分業外收益，每股獲利有機會挑戰7元。

薪水不漲、房價則持續攀高，使買房子的『購屋痛苦指數』居高不下。雙北市房價於今年第3季飆上歷史高點，使購屋痛苦指數的分母(房價)極大化，並在經濟成長率難『保2』的景氣低迷市況下，分子(年薪資所得)數極小化，使購屋痛苦指數再創下近年的新高點，想購屋民眾將苦不堪言。

根據行政院主計處民國100年發佈的，『所得收入者平均每人所得分配、按年齡組別分』的統計，台灣30~34歲受薪階層，年可支配所得為46萬2115元，雙薪夫妻(皆為30~34歲)的年所得約92.4萬元。

而95年同年齡的年可支配所得為50萬3541元，雙薪夫妻年可支配所得約為100.7萬元，6年來，雙薪夫妻小家庭的年可支配所得明顯減少，6年來可支配所得減少了8.3萬元、8.2%，此項數據突顯出當前通膨經濟下，受薪階級的購買力降低了，然而購房能力呢?卻因為房價的愈墊愈高，使購屋痛苦指數達到空前的高點。

住展雜誌發佈最新『購屋痛苦指數』市調報告，報告顯示，雙北市平均購屋負擔的『痛苦指數』，統計至今年第3季止，台北市的購屋痛苦指數達28.8，新北市的購屋痛苦指數為13.5，台北市與新北市的購屋痛苦指數相差了2.1倍之多。

所謂『購屋痛苦指數』，係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以35坪3房的總價後，除以雙薪夫妻的年可支配所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。

要在台北市購買35坪3房的預售屋或新成屋，平均要28.8年不吃不喝才買得起。豪宅部落聚集的燙金地段、信義區更是痛到最高點，要50.1年不吃不喝才買的起3房，其次是首善之區的大安區的48.9年，及松山區的43.9年。顯示台北市的房價在馬政府執政多年後，房價上漲的幅度遠遠高於所得。

從數字上可充份感受到，要在台北市購屋非但不容易，如想要買信義、大安、松山及中正區4個精華區的房子，在薪資所得沒有增加，加上通膨吃掉投資獲利的情況下，更是難上加難。以台北市平均房價最便宜的文山區為例，買35坪的房子，總價也要1900多萬元，至於要進房價最高的前3個市中心精華地區，沒有個4000萬元根本買不到35坪以上的房子。

台北市因一地難求，加上政策面限制公有土地的釋出，都市更新亦因為「文林苑」案而全面停癒A這就難怪建商會瘋狂的以每坪600多萬元1坪的歷史高價，標下北市市中心微風購物中心旁的1000多坪住宅土地，因為供給實在是太稀有且稀少，建商不搶才怪。

至於新北市部份，平均購屋的痛苦指數為13.5，僅為台北市的46%。所以在新北市購買同樣坪數的房子，痛苦指數只有台北市的一半不到，新北市購屋痛苦指數前3名依序是永和的19.5、新店的18.3及中和的17.9，另外，購屋痛苦指數最低的3名，則分別為鶯歌的7.0，八里的8.7及樹林的9.6，痛苦指數都不到10。

住展雜誌研發長倪子仁說，新北市房價，除了永和、新店、中和、新莊、三重及板橋的房價較高外，其他地區的房價並不高。以當前熱門的淡水地區為例，目前的平均房價為25.6萬元1坪，買1間35坪3房的預售屋或新成屋，總價為896萬元，以自備款3成計算，270萬元左右即可擁有1棟居家環境還不錯的房子。

再以桃園地區為例，目前的平均房價為18.9萬元1坪，買1間35坪3房的預售屋或新成屋，總價為661萬元，以自備款3成計算，不到200萬元左右亦可擁有1間新房子。

房價居高不下的大台北區房市，購屋者要進入台北市的門檻很高，因為受不了台北市高得嚇人的購屋壓力，因此近年來，有愈來愈多的北市客源選擇移民購屋壓力較小的新北市、基隆及桃園地區居住，新北市的林口、三峽、樹林、汐止及淡水等地區，加上近期買氣明顯轉旺的桃園地區，即可見到釵h北市客的蹤影。

倪子仁認為，要降低購屋痛苦指數，重要的是政府必需要拿出長期有效的住宅政策。諸如大量於離台北市市中心捷運30~60分鐘車程，生活機能佳、交通便捷的北台灣地區，興建優質的合宜住宅，

如此一來，民眾自然願意移往這些地區居住，而不會通通擠在購屋痛苦指數高不可攀的台北市居住。

為有效的降低購屋壓力，包括奢侈稅及開放土地標售等政策，也必需通盤的予以檢討，而不是『頭痛醫頭、腳痛醫腳』的急就章出招打房，結果政府沒課到稅，卻把火車頭產業的經濟給打垮了，成為全民皆輸的局面。(

房市前景混沌不明的情況下，連商辦市場也跟著出現兩極化的現象，根據房仲業者統計，台北市第3季A辦空置率為10.07%，雖然較前季降了0.1%，但去化總量也就是銷售總量僅為782坪，較上季的12,445坪減少94%，主要係受到大環境景氣低迷、加上跨國企業對下半年展望趨於保守態度，傾向暫時延宕增租或改為部分增租。

商辦市場呈現「M型租賃需求」，統計指出，台北市A級商辦空置率自2010年第3季以來，已經連7季下降，本季空置率僅10.07%，當中信義區、敦南商圈、非核心商業區空置率皆較上季下降，又以非核心空置率下降最多，主要係受到日商、本土企業、政府單位持續有意承租的需求所支撐，而非核心區則受到有租金壓力的企業青睞，出現不錯的銷售表現；而空置率唯一增加的是敦北商圈，本季空置率較上季增加0.5%，為連3季增加，也使得平均租金每坪季減0.4%。

仲量聯行總經理趙東義表示，整體商用不動產呈現「分道揚鑣」表現，即產品價格持續向上，但租金行情卻僅持平表現，他認為整體商用不動產價格已經到達相對頂點，也因此商辦報酬率幾乎是全球最低，不過目前市場資金依舊充沛，加上物件沒有大量釋出，因此儘管商用不動產價格偏高，也不易再攀升，但價格要下跌也不容易，第4季市況則還得看美國、與歐洲經濟市場復甦情形而定，但長期對市場狀況依舊樂觀。

展望市場，趙東義表示，今年第3季商用不動產的成交金額就達547億元，累計至第3季已有約900多億元的交易量，預估全年將有破千億元的大量，而足以推升商辦市場熱度的莫過於壽險業，目前統計壽險業可用在不動產的資金達2.5兆元，當中又以國泰的7200億元最多，不過受到金管會要求，壽險業者投資不動產最低報酬須達到2.125%影響，也增添買方加價的壓力；預估今年市場總體去化量將達2.3萬坪，相當於去年水準。

大老闆忙賺快錢
近幾年，台北市中心的老舊飯店，賣的賣、改建的改建，逐漸的凋零，取而代之的是超級豪宅，這些老闆打的是什麼算盤？

老飯店又要少一座了！繼亞太會館於今年初熄燈後，位在松江路、長春路口的六福客棧，也準備拆掉改建為雙併豪宅。此消息一出，推升六福的股價至十八元，創波段新高，也搭上這一波的資產熱潮。

飯店賺「慢錢」 豪宅賺「快錢」
當台北市許多辦公大樓紛紛變身轉成商業旅館時，老一代的五星級飯店，卻忙著拆掉重建，改以豪宅的形式出售，退出飯店經營。這五年來，台北市就少了四間五星級飯店，包括位在敦化北路的中泰賓館、中山北路二段的富都大飯店、信義計畫區的亞太會館與即將拆除的六福客棧等。

對持有飯店土地的大老闆而言，把飯店變豪宅，美其名是「活化資產」，其實是希望資金快點回收，趁著資產大漲的行情，大賺一筆。因為，經營飯店是可長可遠的事業，有許多的「眉角」，賺的是「慢錢」。

但隨著愈來愈多國際級的酒店管理業進入台灣市場，像是信義計畫區的台北Ｗ飯店、寒舍艾美酒店、中山北路的大倉久和飯店等五、六星級酒店的加入，對本土飯店經營者造成壓力，不如把土地「活化」，蓋豪宅賣掉，賺的是「快錢」。

變身超級豪宅 買家非富即貴
只是，不是說著眼於陸客來台商機，台北市缺飯店嗎？事實上，團進團出的陸客來台觀光很少住「貴鬆鬆」的五星級飯店，主要都還是以二、三星級飯店為主，或者都是殺價競爭，有陸客的飯店根本沒有利潤可言。

而以五星級飯店為主的日本客，偏愛中山區的晶華、老爺與大倉；歐美客戶則是遠企或是信義區的飯店，老舊飯店比較不受青睞，業績自然上不來，拆掉重建是當前最好的轉變途徑。

掀起五星級飯店業拆掉重建熱潮的，是中泰賓館董事長林命群。○七年時他將有四十年歷史、由祖父林國長所蓋的中泰賓館全部打掉，重新興建為六星級酒店及飯店式管理的豪宅，並請來香港文華酒店經營。這項決定，讓原本業績平平的中泰賓館變身成超級豪宅「文華苑」。

文華苑有多貴？看看價格就知道，從○九年開賣時，每坪一五○萬元起價，每戶至少四億元，直至今日，主體已完成的文華苑被藝術拍賣龍頭旗下的蘇富比國際物業列為「全球十大豪宅」之一，每坪價格馬上喊到二五○至三百萬元，每戶至少要價六億六千萬元，三年價格上漲將近七成，但屋主全都惜售因而沒有成交價。

若扣除合建費用，中泰賓館可以拿回超過百億元的現金，泰國華僑林命群把老舊建物改建的價值推升到最高點。

小沈「旋轉大樓」 每戶要十億
另一間跟中泰賓館同時期拆除的老飯店富都大飯店，是香港華僑、前中華奧會主席徐亨所擁有，但這間三十歲的老舊飯店敵不過鄰近的晶華酒店與老爺大酒店，遂於○七年三月以二十六．一億元轉手給遠雄建設。遠雄接手後將這間土地有六百坪的飯店打掉，規劃興建每戶百坪以上的豪宅，當前每坪喊價至一八○萬元，成為中山區指標性豪宅。

隸屬於威京小沈沈慶京的亞太會館，也面臨信義計畫區新建的國際飯店衝擊，近幾年業績表現不佳。○八年時，沈慶京原本想要出售，這間擁有二四六八坪土地的飯店，開價從總價六十九億元喊到一九九億元，結果乏人問津。

○九年九月，小沈又重啟標案，雖然降至一五○億元卻還是沒人買，小沈只好請出自己的中工來買，並已於今年初拆掉，要蓋一棟號稱史上最貴的世紀大豪宅，而且是獨一無二的「螺旋狀」大樓，每坪喊價三百至四百萬元，只蓋四十戶，每戶要價十億元，比文華苑還貴。小沈還採先建後售的策略，預計要有超過四百億元的總銷規模，未來這間螺旋大樓會不會創下信義區的豪宅新紀錄，可就令人拭目以待了。

相較於富都與亞太會館，位在市區的六福客棧生意還算興隆，日客比重占六成以上，今年中國十一長假期間，陸客團還高達四成，住房率平均都有七成以上。但這間一九七二年所蓋的飯店，畢竟已經老舊，六福集團最近又積極從事資產活化，加上台北市已沒有完整的大面積土地可以蓋豪宅，六福集團來搶搭資產題材，藉此回收百億元現金，當前正是好時機。

觀光業Ｍ型化 老飯店退一邊
隨著台北市中心的本土老舊五星級飯店拆除，取而代之的都是新飯店，信義計畫區已成為國際級飯店的一級戰區，而大直地區將成為繼信義計畫區之後，下一個五星級飯店的戰場。目前大直正在興建的飯店有西華飯店、美麗華旗下的美福飯店與福華飯店等三家，即將加入觀光旅館的戰局。

老飯店的消逝，取而代之的全都是奢華豪宅，買家全都是非富即貴，這是時勢所趨，也是企業主的資金運用考量。未來，台北這座城市，因應陸客的需求，會有愈來愈平價的創意商旅，與新建的國際化五星級飯店登場，Ｍ型的觀光業型態正在形成，而老舊的飯店只好退一邊站了！

雲林科技工業區廠商進駐踴躍、腹地飽和，經濟部工業局同意只要廠商需求超出斗六市石榴班基地可售土地面積，且在期限內達成開發出售土地的7成，開發案將於103年動工。

縣府建設處長張世忠昨天表示，雲科工業區已有多家大型企業進駐，包括正新輪胎、日商古河銅箔、旭硝子、豐泰企業、金峰精密與上銀科技等，石榴班基地一旦重啟開發，將可串聯雲科工業區大北勢、竹圍子區及斗六工業區，形成廣大廠家聚落、強化競爭力。

雲科工業區石榴班基地於94年間停止開發，但因應近年來廠商需求殷切，工業局初步規劃50公頃產業用地，計畫引進塑膠製品、電子電機器材、精密器械業、紡織業、食品製造業等入駐。

工業局正蒐集投資意願書，一旦用地需求超出50公頃，預定下月底報行政院以土地預售方式重啟開發案。

工業局日前舉行招商說明會，有近30家廠商代表出席，主持招商會的工業局副組長游振偉說，石榴班基地開發要件有二，首先累計投資意願用地需求，必須超出石榴班區可售地面積，此外行政院同意重啟開發後，應於期限內達成出售率70%，工業局將於上述要件達成後，委託開發單位配合廠商需求於103年動工。

張世忠表示，縣府屢屢接獲廠商詢問石榴班基地開發進度，初步調查已達74公頃產業用地需求，開發機率頗高。

對於高等行政法院判決撤銷中科四期二林園區開發許可，營建署副署長許文龍昨（11）日表示，此案還未定讞，營建署會在收到判決書後會同法制及業務的同仁研究判決書的內容，他說：「我們尊重司法，但如果判決的理由我們無法接受，還有上訴空間，我們當然會上訴。」

　中科四期二林園區開發案昨（11）日遭台北高等行政法院撤銷！

　對此，中科管理局長楊文科表示，尚未看到判決結果，不知開發案遭撤銷的理由為何？不過，「對於判決結果深感訝異」，中科管理局在接獲判決書後，將與內政部深入了解研究，一定會上訴到底。

　中科管理局表示，中科四期二林園區因為還在進行環境影響差異化評估，目前已核准入區的廠商，包括愛民衛材、和勤精機、新科光電等，僅愛民衛材正在建廠中，其餘廠商還在等待環差結果。

佔地面積達3公頃的台中7期「秋紅谷廣場」，9月底試營運至今，無論白天、晚上總是吸引許多人潮駐足，已成為台中市民休閒新景點，更是繼大都會歌劇院、夏綠地綠園道之後，7期新市政中心另一個豪宅新聚落。

　秋紅谷周邊土地與豪宅「漲」聲響起，土地已上漲4成、部份豪宅新成屋準備調漲售價。秋紅谷廣場啟用，受惠最多的豪宅預售案，當屬秋紅谷廣場第一排、總銷金額150億元的「寶輝秋紅谷」，每戶總價超過1億元，目前銷售量已突破6成、每坪平均單價在62至75萬元間，預計年底前動工。

　寶輝建設總經理蘇良智表示，在秋紅谷廣場開放後，上萬坪的生態公園綠地與周遭的綠帶相連接，7期最大的「綠肺」儼然成形，為商業氣息濃的7期新市政中心加分不少，「許多已購客戶更加印證自己買對了！」他說，秋紅谷廣場周邊不僅一地難求、土地漲幅至少4成以上，過去每坪售價不用200萬元，現在已經喊價到300多萬元。

　值得一提的是，7期新市政中心繼「寶輝一品花園」、「聯聚信義大廈」之後，「寶輝秋紅谷」可望成為第3棟戶戶上億元的豪宅案；樓高41層的「寶輝秋紅谷」，目前也是中台灣樓層最高的豪宅；樓高160米的私人空中會所，同樣居台中7期之冠，為7期的「億元豪宅俱樂部」再添一員。

　隔著中港路、正對秋紅谷廣場的「鄉林皇居」豪宅新成屋，總銷金額180億元，在秋紅谷廣場試營運後，買氣明顯提升，從9月28日至10月10日止，合計賣出11戶、預估帶進逾3億元的業績。鄉林集團表示，「鄉林皇居」近期每坪單價不排除調漲5至10％。

　位於秋紅谷廣場第一排、總銷金額80億元的「聯聚仁和大廈」，預計明年進場推案；而總銷70億元的「聚合發獨秀」，及鄰近秋紅谷廣場的新成屋也都因為秋紅谷廣場啟用，詢問度與買氣大幅提高。

　蘇良智表示，寶輝早已啟動「7期造林、百年綠肺」計畫，在「寶輝秋紅谷」新案未推案前，先認養並移栽30年以上的櫸木老樹，規劃櫸園林蔭大道。

中科第四期二林園區開發計畫，雖然內政部核准開發，不過，當地居民和環保團體批評對於環境影響極大，提出行政訴訟，今天台北高等行政法院判決，撤銷內政部的開發許可。法院判決理由指出，雖然環保署和內政部當時是有條件通過環評報告審查，但水源供應和廢水處理問題都沒有解決，加上目前進駐廠商不多，對公共利益衝擊不大，因此，予以撤銷。

中科四期二林園區開發計畫是由國科會三年前核准執行，預計投入五百多億，開發面積將近九百公頃，內政部區域計畫委員會專案小組也決定和環保署併行審查，決議有條件通過環評，並由內政部核准開發。

不過，這個開發案引起農民擔心搶水問題，加上居民和環保團體批評對環境造成極大影響，先向行政院提出訴願不成，再提行政訴訟。

台北高等法院十一號做成宣判，撤銷內政部的開發許可。法院判決理由指出，這個開發案將過度徵收農地，甚至惡化糧食安全和永續發展，加上二林是彰化地層下陷最嚴重的地區，水源供應和廢水處理問題沒有解決。法院認定，內政部核准開發的許可書，顯然是違法的行政處分。

另外，法院也表示，目前二林園區，只有四家廠商進駐，其中一家已經動工興建，因此，撤銷許事開發，並不會對於公共利益造成太大衝擊。

台中市都發局副局長李泰陽三日假高鐵座談會指出，台中高鐵特區面積計273.35公頃，目前公設已完成，包括公園、機關、兒童遊樂園和廣場兼停車場等，再加上交通便利，匯集台鐵、高鐵和捷運為區域交通轉運中心，未來發展前景看好。

他說，王田交流道特定區計劃目前正進入第三次通盤檢討，且期中簡報已完成，未來實施後，潛力無窮。

由台北市都市環境研究學會主辦的尋找五都中的新國都系列論壇三日假永豐棧酒店舉行，在五都合併升格將屆滿兩年時，五都重點發展為何，也成為各界矚目的焦點。

該座談會由台北市都市環境研究學會理事長傅茹璋主持，與談人除了李泰陽外，還包括立委蔡錦隆、市議員李中、高力國際不動產投資部副總裁柯昇沛，以及桃園航空城發展協會顧問陳高超等人。

台北市都市環境研究學會理事長傅茹璋在會中指出，台中高鐵特區從一個原本屬於台中都會區外緣，在烏日高鐵特區建設後，成為大台中商務、觀光新交通樞紐，帶動整體發展。而周邊建設與地方該如何銜接，對照高鐵沿線區域發展比較，在都市造鎮、產業經貿、人口密度、交通運輸等各項因素，台中高鐵特區發展備受看好。

她說，在高鐵五個站區比較中，台中高鐵地方特色產業排第一、產業群聚排第二，大眾運輸導向為第三。她認為，台中高鐵位居台灣中心點，且文創、地方資源發達，相當具備發展優勢。

立委蔡錦隆也指出，台中市地質好、氣候好且人才濟濟，為新都最好地點。再加上陸海空交通便利，且擁有全國第二大港─台中港，相當適合新國都所在地。他說，全國三分之一人口擠在台北市，且地質為砂質，九二一大地震震央在集集，台北市就倒了幾棟大樓，若地震強度超過五級，台北市有三成房子無法住了，更顯示出遷都的迫切性。

市議員李中並強調，大陸因北京三大缺點，包括供水不足、沙塵暴和二次國都被攻陷，已考慮遷都西安，台灣台北市也有諸多弊病，因此他認為，除了總統府、國防和外交部外，其他部會應該遷都台中市。

他說，台中市政府招商積極，除各個台商總部陸續進駐外，連外商港資也前進台中市。包括台商會長郭山輝、豐隆、信和集團等，再加上不動產年會明年落腳台中盛大舉辦，台中市躍升為國際城市也指日可待，更是新都最好選擇。

「漫步雲端的視界，大與美近在咫尺」甫完工落成的個案「世界1景」，位於沙鹿鎮中興路，因地勢較高，戶戶都有一望無際的視野景觀，清晨一推開窗戶，即可擁抱滿眼綠意，深受自住客喜愛。

德邑建設「世界1景」位於台中市沙鹿區中興路、近屏西路口，距中興路中二高龍井交流道約200公尺、車程僅1分鐘，中興路南向接中龍路為特3號道路，可銜接至台中工業區、精科園區及南屯區。基地面積共2436坪，分2期推出，總計臨中興路透天店面住有26戶，住家部分為206戶，興建地下二樓、地上九樓，主力建坪為27-39坪，總價為288萬元起。大樓公設集中在1樓及地下1樓，包括視聽會館、SPA、三溫暖、健身房、羽球場等共26項設施。

ㄇ字型大樓，標準層均為3併、3戶共用1部電梯，2~4房格局，2房為27~28坪、3房為34坪、4房為39坪，39坪戶型為3面採光，2房戶型有雙衛浴、且可規劃為雙主臥。因地勢較高，幾乎戶戶均有視野景觀。

「世界1景」專案經理曾國峰指出，中科西屯區新大樓每坪單價多在20萬元以上，該案房價合理，含車位總價400萬元起可買到，最適合年輕的首購族進駐。

「世界1景」在今年十月底即可全部完工交屋，目前已吸引中科高科技廠商，包括台積電員工入主，還有沙鹿地區首購族進註，為房市不景氣中異數。

擅長打造生機別墅的陸府建設，推動生活與生態共存，使居住空間成為永續存在的「生態建築」，於台中11期仁美國小後方的「陸府藏穗Ⅲ」豪墅，甫完工落成即吸引低調隱富入主，其逐層退縮設計，後院森林泳池、空中花園泡湯屋規畫，讓訪客驚豔。

位於昌平東二路的「陸府藏穗Ⅲ」個案，規劃14戶獨棟雙併別墅，地坪46至80坪，建坪130坪，總價5,780萬元起，為11期近絕版的高綠覆率別墅。

陸府建設特助張安綺指出，該案地段優越，近環中路可直接上中彰快速道路、未來生活四號道全面開通，生活二號道環中路崇德匝道，連結中彰快速道路與二高中清交流道，文風綠景交通等重大建設齊聚，已成為最具優勢的豪宅聚落。除了地段優越，位居11期成熟商圈，生活機能豐富，再加上基地位於仁美國小正後方，回家路途就可享受林蔭大道。

另外她也強調，陸府建設為生機別墅推手，別墅產品特殊，特別是「陸府藏穗Ⅲ」大地坪別墅，還可在後院打造出森林綠意泳池，晨昏、假日時光都可自在悠游於池中。

「陸府藏穗Ⅲ」為3世代電梯豪宅概念，強調每個樓層均有露台花園，主力產品預留7至11米大後院，後院可依造客戶需求量身打造果嶺、游泳池、專屬花園等。

其基地面積650坪，沿昌平東二路規劃4戶臨路式的雙併電梯別墅，每戶採前院加1樓停車，可併排停2輛車，後院規畫1間起居室與採光孝親房，部分戶別還有11米深的大後院。

各棟住家4或5樓另有室外梯可登上頂樓平台，各樓層均有景觀植栽，頂樓施做防水、預設灑水系統，並有專業團隊輔導規畫生機菜圃。

今年四季度，國內房地產市場將由於系統外原因再度進入震盪期，演繹季度性行情。由於土地供應放量普遍高於住宅市場消化能力，四線城市以及個別三線城市市場風險將難以規避，而一二線城市市場風險仍然可控。

在剛剛舉行的“三季度地產金融形勢發佈會”上，中國房地產業協會市場委員會副秘書長陳嘯天認為，儘管市場回暖，但基於多方面因素變動，行業內的供求關係主導6、7、8三個月市場向好，9~12月份將由於系統外的政治、經濟因素主導而再度進入震盪期。

從最近的市場成交來看，9月份並沒有延續8月份增長勢頭，國慶黃金周的表現更是遠低於去年同期，黃金周期間全國主要城市住宅簽約套數同比2011年出現大幅下降，主要房企市場表現均不理想，各地房展會對成交的推動作用也不明顯。

陳嘯天認為，本輪調控已經徹底改寫了十年地產黃金週期的基本發展特徵，需求結構也在發生轉變，從“單一的剛性需求主導”向“多元化需求並重”的方向轉變，但房地產市場面對的仍然是寒冬。

同時發佈的中國城市房地產市場風險排行榜顯示，四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河依次名列全國城市市場風險排名前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。總體來看，市場風險前50強城市中有46個城市位於內陸地區，占總數的92%。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱就全國各城市房地產市場風險總體分析認為，一線與二線城市由於龐大的市場需求，以及有限的土地資源，房地產市場供不應求狀況明顯。一線、二線、三線、四線風險得分均值依次遞增，也意味著一二線城市風險較小。

其中，四線城市未來市場風險最為顯著。從指標上看，相當一部分四線城市存在土地供應過量的問題，土地放量普遍高於住宅市場消化能力，雖然短期內住宅市場供求比並不一定顯露出來，但未來風險已經難以規避；另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產市場需求嚴重不足。

而三線城市則出現明顯分化，個別三線城市市場“大躍進”背景下風險凸顯，鄂爾多斯市場風險最為突出。不同於前兩類城市，三線城市房價指標普遍不存在超前的因素，房價漲幅相比國內生產總值（GDP）和居民收入都處在合理範圍內。但個別三線城市風險主要表現在供求關係上，隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實並不足以形成支撐，這些城市未來風險正集中展現。

杭州的土地盛宴在金秋十月拉開帷幕。這個月，杭州土地市場將21宗地塊出讓，創下近兩年來單月最高出讓量。

昨天是這場好戲的開場。當天，杭州成功出讓5宗地塊，包括三宗住宅、兩宗商業用地，總出讓面積25萬平方米，總出讓價超過37.6億元。

最引人注意的是30號江南單元地塊，經過二十四輪競價由浙江萬科南都以136000萬元競得，樓面價8178元/平方米，溢價率36%。

此外，重慶寶嘉房地產有限公司以9.78億元競得31號地塊，33號地塊則由杭州武林廣場地下商城建設有限公司以45954萬元競得，34號地塊由浙江三胞房地產開發有限公司以11611萬元競得，32號地塊由杭州濱盛置業有限公司8.55億元競得。

據杭州國土資源局的土地出讓公告，10月杭州主城區共有21宗土地密集出讓，總出讓面積63.9萬平方米，地上可建總面積則超過了146萬平方米。這是繼8月之後，杭州主城區今年迄今為止最大規模的一次“大拍賣”。這個數字，是9月杭州土地供應量的4倍多，同時也是去年同期主城區土地供應量的2.5倍。

實際上，從今年8月開始杭州土地市場開始逐漸升溫。當月，杭州主城區出讓了10宗地塊，一個月吸金71.94億元，創下今年的月度新高。

資料顯示，1~8月，杭州主城區土地出讓總額為164.1億元。搜房網統計顯示，8月份杭州（含主城、余杭、蕭山）土地市場有16宗共967.6畝土地成功出讓，高達83.33億元土地出讓收入刷新了今年的單月紀錄，而且是此前單月成交金額最高的2月份的2.7倍，占今年1~8月份土地出讓總收入的四成多。

這意味著，如果今年10月份杭州完成這21宗地塊的出讓量，將會再度刷新今年主城區土地的月度成交紀錄。

除此之外，余杭、蕭山土地供應也開閘。其中，余杭區推出5宗共314畝土地，包括2宗宅地和3宗商地。蕭山區推出5宗共77畝土地，包括2宗宅地和3宗商地。杭州土地市場回暖明顯。

10月10日，越秀地產（00123.HK）以16.5億元獲得廣州市開發區“巨無霸”住宅用地CPPQ-A1-2地塊，樓面地價5249元/平方米，溢價37%。

這已經是半個月內越秀地產第二次在開發區高調拿地。9月26日，越秀地產以12.5億元將同在開發區的一宗建築面積達22.6萬平方米的二類居住用地收入囊中，成交樓面價為5522元/平方米，溢價率近25%。

而越秀地產、保利地產（600048.SH）等開發商在廣州開發區土地拍賣中的角逐，拉開了廣州市今年土地拍賣的高潮序幕。

資料顯示，繼9月出讓（掛牌+協議）18宗地之後，10月份廣州計畫掛牌出讓的土地宗數就高達27幅，為今年峰值。可以預計，土地市場最熱鬧的時候已經到來。

廣州市國土房管局網站顯示，廣州9月份掛牌9宗地，其中1宗天河廣氮地塊中止出讓，其餘8宗地塊成功成交，同時協議出讓9宗地塊，加起來共成功賣出17宗地。儘管不及2011年“金九”月的盛況，但成交宗數環比今年8月成交的9宗地仍有所回升。另外增城有4宗地塊成交，部分地塊有溢價。

與此同時，包括增城在內，9月廣州土地市場成交面積約達162萬平方米，環比8月大漲73%；成交金額達42億元，環比8月大漲420%。

10月份仍將延續廣州賣地的熱度。截至目前，已披露的計畫出讓地塊為27宗，除6宗為南沙地塊，1宗為黃埔工業地外，其餘20宗地均位於開發區，占全月供地幅數的74%。這20宗地中有11宗是工業地、7宗宅地、1宗員工樓用地和1宗“巨無霸”商服地塊。

受政府推地的刺激，開發商的購買熱情也日漸高漲，尤其在近期萬科（000002.SZ）、保利等企業激進買地的示範效應下，越來越多開發商放棄在土地市場上繼續觀望。廣州老牌國企越秀地產亦半個月內連拿兩塊地。

資料顯示，越秀地產早在2011年9月就以14.1億奪開發區KXC-I4-7宅地。截至目前，該公司已在廣州開發區擁有3宗大面積居住地塊。

值得提及的是，儘管廣州多宗土地出讓，但今年仍未出現高價地王。越秀地產日前奪得的兩宗土地樓面地價均維持於四五千元上下，未高於2011年拍出的6300元/平方米。拍地現場，爭奪的各家企業都相對克制，不願過度追高。

大陸土地交易市場回暖，各地開發商掀起大規模圈地行動。業界人士說，相關部門應密切監控，防止「地王」頻現，進而推升房價上漲預期。

中新社報導，北京土地交易市場自第3季以來異常活躍，7月共成交16宗土地，當月土地出讓金達到93.6億元，創下單月最高紀錄。

報導說，北京9月成交25宗土地，單月土地出讓金高達257.37億元（約新台幣1120億元），超過之前8個月總和。

不僅北京房企搶地，大陸各地實力較強的開發商也紛紛「抄底拿地」。首開股份、招商地產等各大房企10月均發布拿地公告。

萬科地產近來以6.5億元競得佛山一商用地塊。佛山南海國土局近日還將陸續出讓13宗土地。

在杭州，10月11日至19日，將有18宗土地密集掛牌出讓，總出讓面積達58.5萬平方公尺，可建面積超過130萬平方公尺。

報導引述中原地產市場研究部總監張大偉指出，大陸地方政府為緩解財政緊張，增加土地市場供應，使得土地市場再現復甦。高單價、高總價土地陸續出現，已明顯影響周圍區域市場及整體市場購房者預期。

以北京為例，10月份將有住宅、商業、工業等13塊土地上市，地點分布北京通州、海淀、順義、門頭溝等地區

張大偉稱，10月以後，北京土地市場還將繼續升溫，尤其是部分熱門地塊的出讓將更加搶手，預估第4季北京土地市場將出現新高峰。

但業界人士說，土地回暖易成為房市反彈的先聲，相關部門接下來應密切監控個別高價地塊，以防止「地王」頻現，進而推升房市上漲預期。

前三季度房地產用地供應量減少12.5%

　　針對近期部分地區土地市場交易火熱的局面，國土資源部相關負責人11日表示，土地市場尚未出現全面回暖的動力，合理的土地供應有助於緩解供求壓力。根據國土資源部的監測，今年前三季度，全國建設用地供應44.06萬公頃，同比增長9.2%。其中，房地產用地供應10.40萬公頃，同比減少12.5%；房地產用地出讓面積8.30萬公頃，出讓價款1.37萬億元，同比分別減少17.0%和29.9%。

　　前三季度，保障性住房用地供應1.95萬公頃，同比增加7.7%，佔住房用地的比例達27.3%。截至9月底，全國18個省(區、市)保障性安居工程的用地落實率超過100%。

　　前三季度，全國房地產用地出讓均價為1647元/平方米，同比下跌15.5%。其中，商服用地和商品住房用地出讓平均價款分別為1400元/平方米、1758元/平方米，同比分別下跌21.3%和12.4%。前三季度，全國房地產用地流標流拍率為8.3%，同比上升3.6個百分點。其中，商服用地流標流拍率為7.4%，同比上升3.2個百分點；住房用地流標流拍率為8.9%，同比上升4.0個百分點。

　　國土部表示，無論是從房地產用地供應總量來看，還是從房地產用地出讓價款來看，今年土地市場仍處於較冷區間。就前三季度整體情況而言，房地產用地出讓均價同比有所下滑，同時流標、流拍比重上升，高價地數量減少且溢價率大幅下降。房地產企業在購地方面的資金支出遠遠小於當期銷售收入和去年同期購地投入水平，去庫存化仍是當前首選，新購土地意願不足，企業轉產開發現象頻現，土地市場尚未出現全面回暖的動力。

　　國土部強調，在上半年房地產用地供應相對不足的情況下適當增加供應，從短期來看能緩解土地市場需求壓力，從長期來看有助於調節未來1-2年或更長時間的房價。

　　國土部預計，隨著各地「穩增長」措施的陸續出台，各類重大項目陸續上馬，帶動土地需求回升，未來的土地供應也將繼續呈現穩中有升的態勢。土地市場運行將以「穩」為主要特征，地價將保持環比穩中略升的走勢。

國土資源部11日公布的土地市場動態監測與監管系統的監測結果顯示，今年前三季度，房地產用地供應10.4萬公頃，同比減少12.5%，與2010年同期相比基本持平，房地產用地出讓均價1647元/平方米，同比下跌15.5%。截至9月，全國未竣工住房用地約35.33萬公頃，相當於近三年全國住房年均供應量的3.7倍。截至9月底，全國18個省(區、市)保障性安居工程的用地落實率已超過100%。前三季度，房地產用地出讓價款1.37萬億元，同比減少29.9%。

　　今年前三季度的房地產用地供應量雖較2011年同期減少約一成，但與2010年同期基本持平，其中，住房用地供應量則相當於前五年同期平均供應量的1.25倍。上半年，受房地產銷售市場持續低迷的影響，土地市場整體偏冷，購地需求相對不足，致使住房用地供應量同比減少約兩成。進入第三季度，各地著眼於增大土地供應推動房屋建設量，改善房地產市場供求預期，平抑房價，普遍加大了推地力度，三季度全國房地產用地供應4.43萬公頃，相當於上半年總量的74.2%，其中，住房用地供應3.06萬公頃，相當於上半年總量的75%。總體看，今年的房地產和住房用地供應基本保持平穩。

　　監測數據表明，當前，土地市場運行整體仍然偏冷。從地產市場房地產用地交易情況看，仍然略顯偏冷，土地供應中流標流拍多於去年。從前三季度來看，全國房地產用地供應中流標流拍率為8.3%，同比上升3.6個百分點，其中住房用地流標流拍率為8.9%，同比上升4個百分點。第三季度各地上報已成交的房地產異常交易地塊31宗，雖比上一季度增加了17宗，但與去年同期相比減少了92宗，同比跌幅為74.8%；異常交易地塊的平均溢價率為105%，較上一季度降低了25個百分點，與去年同期相比下降了53個百分點。

　近日，萬科公布三季度銷售情況公告。數據顯示，萬科前三季度銷售額963.2億元，同比微幅下跌2.5億元。這是繼2008年以來，萬科前三季度銷售金額首次出現同比下滑。

　　歷史數據顯示，2008年1-9月萬科累計銷售面積達402.4萬平方米，銷售金額356.1億元；2009年前9個月，累計實現銷售面積510.3萬平方米，銷售金額461.5億元；2010年前9個月，累計實現銷售面積601.1萬平方米，銷售金額714.2億元；2011年前9個月，前述數據分別是838.2萬平方米和965.7億元。

　　總而言之，從2008-2011年，萬科前三季度銷售額同比增幅均保持在30%左右。

　　分析銷售金額下滑原因，調控之下，萬科以價走量策略成為主因。公告顯示，萬科今年前三季度累計銷售面積907.9萬平方米，仍然保持5年來的連續增長勢頭，同比下滑8%。

盡管在大型房企推動下9月份土地成交急劇飆升，但這仍不能研判土地市場走向全面回暖，開發商拿地態勢依然保守。

　　萬科集團總裁郁亮在9月初曾如此公開表示，萬科近期開始密集拿地並非下注後市回暖，因為地方政府上半年無地可賣，土地集中在下半年推出，這也導致下半年買地的數量比上半年多，但不存在對後市是否樂觀的問題。

　　從買地金額佔銷售金額比例這個核心指標，除龍湖地產顯得頗為激進外，目前多數開發商拿地量依然處於歷史相對低位。

　　可以參照比較的是，經歷2008年的樓市低迷之後，2009年土地市場開始反彈，當時在行業的前十大公司中，大部分房企的買地金額佔銷售金額比例均在70%以上，低於50%的只有萬科一家。

　　根據中國房產信息集團(CRIC)的最新調研報告，15家典型房企拿地支出佔銷售收入比重從去年前三季度的28%左右，下降至2012年前三季度的17%左右，其中有6家房企今年來拿地支出佔銷售收入的比重不足10%。

　　這一比例在25%以上的房企有三家，分別為龍湖、萬科、招商，其中龍湖這一比值高達69%，位居第一。而多數房企始終控制著拿地規模，保持企業現金流安全平穩，遠洋、世茂等房企至今甚至仍沒有新增土地儲備。

　　從總量上來看，2012年1~9月，CRIC監測的15家典型企業總新增建築面積達4424.60萬平方米，拿地金額為1098.74億元，同比仍分別減少34%和31%。

　　萬科董秘譚華傑此前曾向《第一財經日報》表示，對萬科來說，如果停止買地的時間超過一年，萬科的經營持續性就會遇到挑戰。

　　根據以往數據，萬科買地金額佔銷售金額比例通常在20%~50%，其中2009年至2011年三年間分別為38.8%、55%和24.4%。按照萬科的要求，土地資源一般保持兩到三年的水平，這個年限在全世界大型地產商中是最低的。

　　土地價格相對回落，可能是刺激房企拿地的另一重要原因。從CRIC監測的全國30個重點城市經營性用地來看，2012年1月至9月20日的土地底價樓板價為1706元/平方米，較同期跌幅為6%，較2011年全年的跌幅為9%，基本上和2010年的底價樓板價相當，但是仍高於2009年和2008年。

　　在具體城市中，1~9月，濟南、廈門、青島、寧波、太原等地的土地底價樓板價和成交樓板價出現了低於2008年的情況。

　　譚華傑認為，即便是土地價格回落，但從實際情況看，能夠做到「抄底」和「逃頂」的開發商基本不存在，包括萬科也沒有能做到例外。

　　其依據是，在土地市場中無法「踏對」的原因，主要是行業缺少長期融資渠道和反周期操作的金融工具，開發商的錢在市場景氣時只能用來買地，從而導致土地市場競爭加劇，地價高企。而市場一旦陷入低谷，企業因資金緊張又難以展開大的動作。

　　譚華傑說，開發商在土地市場上「踏對」是困難的，只能追求「不踏錯」，即在地價高位時不買入過多的土地，當地價低位時不至於沒有錢買地。

　當獅子和老虎聯姻，叢林難免要成為強者的競技場。在歷經兩年多的行業洗牌後，中國房地產市場越來越呈現出寡頭端倪。

　　2012年9月，全國尤其是一線城市土地市場急劇升溫，但這似乎更多的是一場大型房企爭先搶食的盛宴，小型開發商幾乎絕跡。

　　大房企合作拿地，或者攜手金融巨頭入場，土地市場的門檻被越抬越高，成交溢價不斷飆升，實力不濟的中小型開發商慘遭邊緣化危機。

　　從購地成本佔銷售金額比重來看，除個別房企作風激進外，多數大型開發商拿地態勢依然保守謹慎，與補倉高峰的2009年相比仍有不小差距。

　　大型開發商瘋狂搶地

　　在45億拿下上海濱江地塊時，保利地產在同一日又攜手萬科以32.56億拿下長沙濱江新城B7地塊，一日內斬獲兩個地王。

　　而就在兩個多月前的7月19日，國土部、住建部剛剛下發緊急通知，要求各地方政府警惕土地市場波動，堅決防止房價反彈。

　　一日內誕生兩個地王，顯示出土地市場許久未曾有的熱度。實際上，土地市場的活躍狀況從7月份已經顯露端倪，萬科、佳兆業、龍湖地產等房企紛紛出手，就連剛剛從危機中走出來的綠城也開始拿地。

　　尤其是被視為行業「風向標」的萬科，一改此前幾個月的保守作風，繼7月份以來拿地投入超過上半年總和，9月以來更是四處開花。

　　根據公告披露，僅9月一個月的時間裡，萬科在廣州、東莞、青島、杭州、昆山、貴陽、昆明等城市新增9個項目，支付價款約43.89億元。

　　但從公開資料顯示，萬科9月新增的項目遠不止這些，其中還包括9月6日以33億元拍的合肥地塊，9月11日以15.8億元競得順德新總價地王，9月20日與北京住總聯合體以14.43億元競得北京經濟技術開發區地塊，9月27日以9.8億競得蘇州地塊，9月29日又與北京住總聯合體再以10.8億元競得北京大興區地塊。

　　從溢價情況來看，一線城市優質地塊更受開發商熱捧。海通證券最新調研數據顯示，9月，全國一線城市土地實際成交量1213萬平方米，環比增加18.15%，土地成交溢價率回升至16.32%。

　　9月份的火爆成交帶動整個三季度土地市場反彈。鏈家地產數據顯示，三季度全國10個主要城市的土地市場成交規劃建築面積為7560.4萬平方米，環比上漲70.1%，總土地出讓金為1352億元，環比上漲123.8%；而四個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元，環比第二季度大漲355.7%，溢價率高達23.12%，達到了2011年調控後的最大值。

　　小房企邊緣化

　　值得注意的是，與此前不同，目前活躍在土地市場上的開發商主要以萬科、龍湖、保利、華潤、中海等大型房企為主，中小房企身影漸漸減少。

　　從業內主流觀點來看，這種局面主要是因為房地產調控加速了行業洗牌，房企分化日趨明顯，大型房企銷售狀況良好，在土地推出高峰期就加速補倉，而中小房企則因資金狀況漸漸錯失了土地市場上的機會。

　　尤其是大型房企開始越來越多進行聯合拿地，進一步抬高了土地市場的門檻。10月10日誕生的兩個地王，背後均是企業聯手拿地。

　　這意味著房企競爭開始從單體競爭走向團體角逐，包括本土老牌房企之間的聯合，外來房企與本土房企的聯合，外地房企互相聯合，港資企業之間的聯合，港資企業與外地大型房企的聯合拿地，無疑進一步加劇了競爭程度。

　　房企聯合拿地，既是房企開拓市場的重要戰略，也是調控之下抱團取暖的風險規避舉措，更是為應對市場變化的靈活選擇。

　　尤其是房企與金融機構的聯手，更將這次游戲代入資本時代。在上海新地王的背後，實則是保利地產與信保地產基金兩個身影。信保基金是由保利地產聯合國內大型金融機構發起成立，專注於房地產業投資的基金管理機構。

　　在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，現在房地產基金規模開始越來越大，而且他們的經營方式由以前的貪圖安穩轉向更加激進的一種模式，這也代表著中國的房地產行業資本為王的時代在慢慢到來。

　　有媒體援引東方金城國際信用評估有限公司副總經理劉世平的跟蹤研究稱，以北京市場為例，目前十大房企手中握著的年度土地待開發面積總量已經佔到整個市場比重的93%，兩年以後北京超過九成的供應將集中在10家房企當中。

　11日，國土資源部舉行小型座談會，對外通報了今年前三季度房地產用地供應的情況。受樓市調控影響，今年前三季度全國房地產用地出讓面積8.30萬公頃，出讓價款1.37萬億元，同比分別減少17%和29.9%。

　　根據以上數據可以得出，2011年前三季度房地產用地出讓價款約為1.95萬億元。相比之下，今年前三季度地方政府至少「減收」了5800多億元的土地出讓收入。當然，土地出讓也是有成本的，在扣除征地拆遷等相關費用後，剩余收入才是地方政府的純收益。

　　土地市場歉收在大城市更為明顯。北京中原地產研究部稍早的統計數據顯示，全國13個主要城市在今年前8個月，土地出讓金合計為2473.5億元，比2011年同期的4076億元，下調幅度達到了39.3%，特別是一線城市，8個月土地收入均出現了明顯的銳減，其中北京土地收入跌幅最大，超過了63.5%。

　　不過，在經歷半年多的低迷之後，北京終於迎來了土地市場火爆的一個月。單單9月份一個月，北京土地出讓收入就達到了257.37億，超過了之前8個月的總和。

　　三季度開始放量

　　北京9月份的土地增收並不是個案。國土部稱，土地供應近年來一直是「前低後高」，即前兩個季度稍低，後面兩個季度會增加。

　　數據也顯示，今年上半年房地產用地供應5.96萬公頃，較2011年同期下降14.97%。而第三季度房地產用地供應量達到了4.43萬公頃，相當於上半年總量的74.2%。

　　「進入第三季度，各地著眼於增大土地供應推動房屋建設量，改善房地產市場供求預期，普遍加大了推地力度。」國土部稱。

　　中國社科院研究員楊重光也認為，從2004年以來的土地供應都是這種狀況：一二季度比較低落，到三季度供應量就明顯上漲。

　　而土地出讓金也開始走高。數據顯示，今年一季度，全國房地產用地出讓價款為3777億元，第二季度為3957億元，到了第三季度，這一數據就增長到5944億元。

　　「房地產用地供應量環比增加是第三季度出讓價款增加的主要原因。」國土部稱。

　　對於後市展望，國土部表示，預計今年第四季度，在信貸政策有所放松和供地節奏等因素的影響下，土地供需將雙向增加，市場敏感性進一步增強，土地供應會維持今年一季度逐季遞增的態勢，地價將保持環比穩中略升的走勢。

　　市場仍未回暖？

　　雖然近期各地出現不少高價地塊，但國土部認為，從地產市場房地產用地交易情況看，仍然略顯偏冷，土地市場尚缺乏全面回暖的基礎。

　　「無論是從房地產用地供應總量來看，還是從房地產用地出讓價款來看，今年土地市場仍處於較冷區間。房地產出讓均價方面，前三季度均價波動較大，從前三季度整體情況來看，房地產用地出讓均價同比有所下滑，加之流標流拍比重上升，高價地數量減少且溢價率大幅下降，故整體來看，當前房地產市場不存在全面回暖的基礎。」國土部相關負責人稱。

　　中國農業大學教授朱道林也認為，判斷市場情況如何，不能只看高價地塊，要看整體情況和系統數據。「從總體上看，受經濟發展影響，目前土地市場還是偏冷的。」

　　而國務院發展研究中心市場所副所長鄧郁松從房地產企業的資金鏈問題出發，也認為四季度不會支撐地王頻現。

　　他表示，目前房地產開發企業資金鏈仍然緊張，當前拿地主要是企業再生產的需要，是比較理性的行為。

　　此外，昨日的座談會上，國土部還發布了土地流標流拍率，此前這一數據較少對外披露。

　　數據顯示，從今年前三季度看，全國房地產用地供應的流標流拍率為8.3%，同比上升3.6個百分點，其中住房用地的流標流拍率為8.9%，同比上升4個百分點。

　　此外，第三季度各地上報已經成交的房地產異常較低地塊31宗，雖然比上一季度增加了17宗，但與去年同期相比減少了92宗。異常交易地塊的平均溢價率為105%，較上一季度降低了25個百分點。

　　所謂異常地塊，依照國土部門的定義，是指成交總價或單價最高地塊、溢價率超過50%的地塊，一旦出現這種地塊，地方國土部門要在成交確認書簽訂(中標通知書發出)後2個工作日內，填寫《房地產用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土部和省(區、市)國土主管部門。

　　國土部此舉是為監測土地市場的異常交易地塊，預防地價特別是居住用地價格反彈。

　9月份中心城區二手房行情平淡，新增掛牌房源不足，高性價比的二手房源比較稀缺，價格相對便宜的往往有區域位置或者樓層「硬傷」。

　　據上海中原地產普陀曹楊分行、浦東塘橋東方分行、徐匯區萬體館分行等多家門店反映，二手房「筍盤」難覓加上報價堅挺，買家看房周期拉長，成交量較8月普遍下降一至三成。

　　上海中原地產浦東塘橋東方分行物業顧問謝順濱介紹，片區內9月份二手房來客量沒有明顯下滑，但看房周期拉長了，成交量略有下降，幅度大約一至兩成。從買家來看，普遍是看了一段時間房源的客戶，還是比較有誠意的，但是對現有房源和價格不太滿意。目前行情下沒有特別性價比高的二手房，價格相對便宜的都是靠馬路的或者一樓的，樓層好位置好的價格很難讓步，買家難以接受。從賣家來看，掛牌意願不是很高，比較好的房源也不多。

　　謝順濱介紹，塘橋板塊處於內環內，一般小標的的一房、小兩房總價約100萬-200萬元，大標的房源如大兩房、三房總價約330萬-360萬元。

　　從片區內成交的案例來看，首先是性價比高的房源，買家願意出手，而賣方又比較有誠意的話，願意讓價或者報價比較低，這樣交易達成的可能性比較大。如最近「明豐家園」成交了一套小戶型房源，報價200萬元，建築面積約70平方米，兩房一廳一衛，2007年裝修的，保養得也不錯，買家看得比較滿意。由於位於6樓，房東誠心出售，作了一定讓步，最後以190萬元的總價成交，實際議價幅度約5%。

　　上海中原地產徐匯萬體館分行區域經理王思文介紹，片區內9月份二手房來客量、電話量、帶看量都有少了一些，成交量也明顯減少了，較8月份大約減少了三成左右。7、8月份片區內二手房源去化得比較多，9月份以來行情開始轉淡，區域市場也進入了一個短暫調整期，客源和房源進入一個新的積累階段。從價格走勢來看，賣家報價維持7、8月份水平，保留5%左右的議價空間。

昨天，仲量聯行發布三季度上海房地市場回顧報告顯示，由於投資者對中國經濟增長預期降低，三季度投資市場的活躍程度相對較低。據初步數據顯示，三季度上海 大宗商業地產成交額從第一季度的150億元、第二季度的127億元，下降至70億元。此外，因為市場現金流不如預期強勁，致賣家的議價能力有所減弱，因此辦公樓和零售物業的交易價格漲幅趨穩。

　　雖然整體交易量下降明顯，但亞洲投資者較為活躍，市場對優質的辦公樓和零售物業的需求並未減弱。仲量聯行上海投資部總監李凌表示：「盡管市場整體需求放緩，但相比歐美投資者的小心謹慎，亞洲投資者仍相對活躍。其中，來自新加坡和香港的投資者仍對上海市場表現出強烈的關注。」李凌認為，上海非中央商務區辦公樓市場重要性與日俱增，該市場大量的新增供應為投資者提供了中央商務區以外的選擇和機會。此外，國內投資者也對辦公樓資產顯示出濃厚的興趣。

　　調查還顯示，除了寫字樓物業依舊成為投資首選外，購物中心越來越被市場重視，三季度的投資佔比達12%。三季度，上海核心商圈首層零售物業的平均租金環比增長1%

　在上月舉行的南京土地拍賣會上，編號2012G31的仙林大浦塘地塊引來了8家大牌房企的競相爭奪，其中不乏萬科、保利、招商、新城、棲霞等大牌開發商。最終，經過25輪激烈爭奪，南京朗詩協同上海君元從新城集團、招商地產手中奪下該地塊，成交價10.8億，溢價29.65%。

　　在此之前，朗詩集團在江蘇土地市場也一直動作頻頻：先是5月18日以3.3億競得蘇州中新生態城地塊；接著6月19日以4.57億拿下常州高新商務區02號商住用地；9月17日，又以1.1億拿下無錫新區商住地塊。南京仙林地塊則是朗詩集團在今年拿的第四塊地。

　　朗詩不是特例，進入三季度，房企的「渴地」情緒正在土地市場加速蔓延。據鏈家地產市場研究部統計數據，截至9月26日，10家標桿房企(保利地產、碧桂園、富力地產、恆大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產)在三季度的拿地金額已達494億元。

　　其中僅萬科一家在今年下半年的拿地金額就有164.9億元。實際上萬科7月的60億元大手筆就已經超過其上半年拿地金額總和。進入10月，萬科的拿地腳步並沒有停滯，長假剛過，10月8日萬科又以6.5億元競得佛山一商用地塊。

　　同樣是10月8日，除去萬科，當天就有首開股份、招商地產、金融街三家上市房企發布拿地公告，金額總計48.66億元。10月10日，上海又有3塊地連拍總成交61.78億元。

　　雖然樓市調控依然沒有放松的跡象，但「以價換量」後的快速去庫存化使得很多房企面臨「無房可賣」的境況，不得不開始著眼於接下來的土地儲備問題。另一方面，快速回籠的資金也使得一部分房企的「彈藥」更加充足。加速拿地的萬科今年前三季度總銷售額959億元，5月以來連續四個月銷售破百億，房子賣得好，拿地也自然有了底氣。

　　另一方面，各地土地市場「開閘放水」也是近期市場比較活躍的原因之一。以南京為例，今年南京計劃供應商品房用地400公頃，據統計，實際只出讓了178公頃，僅完成了計劃任務的45%左右，這也預示著接下來的土地市場依然看頭多多。

　　而老百姓最關心的問題是：房企頻繁拿地，將給未來房價帶來怎樣的影響？這個依然可以從萬科的言行中看出些蛛絲馬跡。

　　在萬科A2012年上半年度業績說明會上，總裁郁亮針對萬科利潤率下降問題表示：「由於靠土地升值盈利模式已經不可持續，未來房地產行業利潤率將下降，並向制造業靠近。」郁亮還有一句話則更為直接：「不管樓市的調控政策會否放松，以開發房地產為主業的房企不拿地勢必會餓死。」

　　因此，老百姓對於房企頻繁拿地不必過於緊張，這是房企自身生存和發展的需要。盡管近期樓市向好對房企拿地的熱情起到了推波助瀾的作用，但也要看到，與調控前相比，絕大多數房企拿地都更加理性，一擲千金搶「地王」的場景非常少見。在調控持續的背景下，樓市的走勢必定「穩」字當頭。

　上海易居房地產研究院昨天發布的《9月份新建商品住宅存貨報告》顯示，9月20大典型城市新建商品住宅庫存量再創歷史新高，存銷比為10.7，即庫存需10.7個月才能消化。

　　報告調查了北京、上海、廣州、深圳、青島、南京、杭州、南昌、福州、廈門、丹東、唐山、濟寧、蚌埠、溫州、九江、莆田、荊門、茂名、北海等二十個城市。數據顯示，自2月份以來，存銷比持續下滑，而9月，存銷比逆增至10.7，扭轉了這一趨勢。此外，20城新建商品住宅庫存總量為8465萬平方米，與去年同期相比增長23%，與上月相比增長6%。

　　名詞：存銷比，是指商品房的庫存總面積與月度銷售面積之間的比值，處於6到9之間被認為是比較合理的水平。

繼昨日保利與眾房企的一番驚險「舉牌廝殺」後，今日(10月11日)其聯手融創、綠城聯合體，通過掛牌轉讓以21.24億摘得競得森蘭•外高橋南部國際社區A10-1、A10-2、A10-3地塊，樓板價17678元/平方米，溢價率59.6%。

　　融創中國營銷總經理張強向新浪樂居獨家表示公司在資金運作、項目定位等方面有優勢，且上海市場需求旺盛，與其他房企合作能達到規模增量。

　　克而瑞上海副總經理付琦對新浪樂居表示，作為一家在房地產市場叱咤風雲的央企，此次保利拿地，很有可能釋放了國家可能會放松調控的信號。17678元/平方米的樓板價並不高，以目前其周邊的樓盤售價來看，未來做成高端產品上市後利潤空間能保持在25-30%。

　　出讓公告顯示，該地塊東至經四路，南至東靖路北側10米寬綠地，西至經一路，北至環二路，出讓面積75091.3平方米，起始總價13.31億元，起始樓板價11078元/平方米。土地性質為商住綜合用地。

　　據了解，在該地塊周邊是以開發高端豪宅著稱的仁恆集團。公開資料顯示，2008年時，仁恆以11.9億元力壓新鴻基、和黃、凱德置地、華潤等知名房企，競得外高橋居住區A1-1、A1-2地塊，折合樓板價7500元/平方米。2009年9月，仁恆再次拿下外高橋國際社區A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地塊，成交價格26.14億元，折合樓板價16100元/平方米。

　　付琦預測，此次保利與融創、綠城聯合體拿地後，極有可能建成高端豪宅。「仁恆森蘭灣的售價此前從44000元/平方米降至36000元/平方米，降價後公寓產品銷量不錯，以其現在的售價來看，未來森蘭•外高橋南部國際社區地塊上市後，若定價36000元/平方米，利潤空間可以維持在25%-30%。因此這個價格很合適。」

　　值得注意的是，除保利外，融創、綠城聯合體最近一段時間在土地市場的動作較為頻繁。資料顯示，今年7月25日，上海融創綠城控股有限公司旗下的上海綠順房地產開發有限公司以16.44億元競得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11地塊，折合樓板價15054元/平方米。

　　對於央企與民企近來的高調拿地，付琦認為目前房價與地價均已降到底，經過上半年的集中出貨，手上已有大量現金，此時正是拿地補貨的好時機。

作為全國最後一個建立公積金貸款制度的大城市，9月28日深圳市住房公積金貸款業務上線運行，深圳正式開啟公積金貸款時代，但給深圳的房貸市場帶來沖擊。

　　據上證報報道，黃金周後，深圳各家中資銀行的首套房貸利率優惠集體取消，四大國有商業銀行中僅有工商銀行深圳分行明確表示仍然可以提供85折的優惠，而建設銀行、中國銀行以及農業銀行深圳分行同時將首套房貸利率調至基准利率。招商銀行、平安銀行等股份制商業銀行也一同跟進。

　　一家國有銀行相關負責人表示，隨著公積金房貸的推出，銀行的房貸利潤空間被進一步壓縮，「提價」也是市場行為。另一方面，隨著年底的臨近，銀行的貸款額度也逐漸趨於緊張，一些小型商業銀行甚至已早早用光，目前已停止了房貸的申請。

　　但深圳市場的多家外資銀行仍然維持原來的優惠利率政策。匯豐銀行華南區相關負責人表示，首套房貸的利率沒有改變，最低還是可以打85折，而二套房貸則為1.1倍。但這位負責人表示，目前向他們申請房貸的客戶並沒有出現大幅增加，因為相對於中資銀行匯豐對於客戶的信用記錄審核比較嚴格，而且在薪金方面也要求月收入要達到房貸每月還款額的2倍以上。此外，由於匯豐與開發商合作的開發貸較少，在華南也剛剛起步不久，在這方面與中資行相比競爭力要弱一些。

　　此外，渣打、恆生和東亞等港資銀行在深圳也同樣對首套房給予85折的優惠。各家銀行表示，他們的放款額並沒有受到限制，額度也沒有收緊，因此在放款方面比較快，只要客戶材料齊備就可以順利發放。

　據新華社上海10月9日電 上海成交量大幅下滑六成多、北京網簽量創下4年來最低、海南各地樓盤售樓處門庭冷清……剛剛過去的國慶「黃金周」，不少地區的房地產市場延續著9月以來的「休假」狀態。

　　「金九銀十」平淡，此前的七八月份卻迎來熱銷，樓市傳統淡旺季的循環被打亂。市場最新信息顯示，多地銀行正在醞釀提高房貸利率。

　　54個城市7天長假

　　簽約量環比降七成

　　有200多家房企和中介機構亮相上海「十一」房展會，但有「真正優惠」的項目不到30個，看房者觀望氛圍濃重。國慶長假的前7天，上海新建商品住宅成交7.74萬平方米，環比下滑66.62%。

　　中原地產研究部統計數據還顯示，今年國慶長假期間，北京新建商品住宅簽約874套，為近4年來同期最低網簽量。全國54個城市在黃金周的前7天合計簽約約1.6萬套，環比降幅為70%。而9月間，54個城市中有約半數城市成交量有不同程度下降。

　　傳統的樓市旺季「金九銀十」緣何成了「鐵九銅十」？

　　有分析認為，今年一季度以後，受以價換量、信貸政策松動等因素影響，剛性需求大量入市，使市場明顯升溫。數據顯示，今年三季度主要城市住宅成交量創下近三年新高。房企資金壓力開始緩解，降價動力隨之減弱，反過來又影響了購房者的購房意願。

　　為遏制可能出現的升溫態勢，10月到來之前，住建部「適時」表示，將對執行調控政策不力、放松調控政策造成房價過快上漲的地區實行問責。此外，房產稅擴容的預期也有所增強。

　　「這些政策面上的『信號氣球』，直接影響市場。」上海永慶房屋總經理陳史翎說，短期內房企難有漲價底氣，而購房者對市場的期望值也大大降低，短期內也難有起色，處於「谷底徘徊」階段。

　　10月土地盛宴將繼續

　　與樓市的不溫不火迥然不同，近期土地市場的活躍態勢十分明顯。一份針對13個重點城市的統計顯示，9月土地市場的成交環比超過30%。從掛牌情況看，10月將繼續新一輪的土地「盛宴」。

　　僅以杭州為例，杭州市國土部門的出讓公告顯示，10月杭州主城區將有18宗土地掛牌出讓，其中住宅用地和商業用地各有9宗。這是近兩年來杭州單月最高土地出讓量。

　　10月8日，萬科在土地市場再度出手，通過招拍掛方式以6.5億元斬獲廣東佛山一地塊。7月以來，萬科明顯加快「搶地」節奏，曾在6天內斥資68.9億元，連拿四塊地。

　　新一輪「搶地潮」緣何興起？國土資源部相關數據顯示：今年上半年全國住房用地供應計劃落實4.72萬公頃，不到年度計劃三成，個別城市更是不到10%。不難理解，為緩解地方財力緊張、增加後市住宅供應，近期各地「扎堆」推地在情理之中。

　　有業內人士指出，土地的回暖易轉變為樓市反彈的「先聲」，接下來應對個別高價地塊密切監控，防止個別「地王」冒頭助漲樓市預期。

　　個別地方「暗松」調控

　　多家商業銀行日前確認，將取消對首套房貸8.5折的利率優惠；對二套房貸的利率也可能進一步上浮。銀行臨近年底的「緊貸」如期而至，對房價走勢也將產生直接影響。

　　中國房地產研究會副會長顧雲昌等業內人士分析，在調控持續、房貸收緊、庫存居高等因素綜合影響下，四季度房價不具備大幅反彈條件，「房價趨穩是大概率事件」。

　　值得注意的是，個別地方調控政策存在「明緊暗松」。有城市日前出台政策，明確「凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證」。

　　業內人士張宏偉說，針對「金九銀十」的清淡，不排除有個別地方對限購「局部放松」。

　　「場外因素」的影響不可忽視。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭提醒，8月份CPI抬頭、美國新的量化寬松出籠、流動性擴張、國際大宗商品價格上漲，這些因素都可能對房價帶來助漲效應。

　房地產標桿企業的業績增長慣性並沒有因樓市調控而停滯，多家房企巨頭銷售業績再創新高成為大概率事件。

　　從前三季度銷售業績情況來看，盡管個別月份數據有所波動，但多數房地產企業的銷售金額和銷售面積均出現同比增長。如果能延續1至9月的增長態勢，開發商年度銷售目標完成壓力不大，部分房企前三季度的銷售金額甚至已經超過去年全年。

　　銷售慣性增長

　　昨日，中海地產(00688.HK)發布銷售數據顯示，該公司9月份實現房地產銷售額86.3億港元，實現銷售面積59.3萬平方米，同比分別增長30.8%及20.6%。1至9月份，中海地產累計實現房地產銷售額919.0億港元，同比增長28.8%，累計實現銷售面積585.6萬平方米，同比增長33.4%。

　　前三季度銷售業績增長超三成的還包括保利地產(600048.SH)。根據公告，9月，保利地產實現簽約面積78.55萬平方米，同比增長33.70%；實現簽約金額77.59億元，同比增長15.19%。2012年1~9月，保利地產共實現簽約面積669.20萬平方米，同比增長34.03%；實現簽約金額756.28億元，同比增長32.04%。

　　另一行業巨頭招商地產(000024.SZ)的前三季度銷售業績已經超過去年全年。招商地產10日發布的公告顯示，1~9月該公司共實現簽約銷售面積173萬平方米，實現簽約銷售金額247億元。而2011年招商地產銷售金額為210億元。

　　截至2012年9月底，富力地產(02777.HK)實現總銷售收入共約223.33億元，銷售面積約191.94萬平方米，與去年同期相比分別上升4%及37%。

　　在已經披露前三季度數據的房企巨頭中，銷售金額出現同比下滑的包括萬科A(000002.SZ)和恆大地產(03333.HK)，其中恆大地產銷售面積亦同比下降。

　　根據公告，萬科9月銷售面積105萬平方米，銷售金額120.4億元，環比分別增長0.57%和6.08%，同比分別減少2.8%和3.8%。1~9月，萬科實現累計銷售面積907.9萬平方米，同比增長7.93%；實現累計銷售金額963.2億，同比下降0.78%。

　　2012年1~9月，恆大地產累計實現合約銷售額585.8億元，較去年同期的692.6億元下降15%；實現合約銷售面積973.2萬平方米，較去年同期的1045.8萬平方米下降約7%，與其去年銷售面積大幅飆升直接相關。

　　部分房企銷售額超全年

　　從另外幾家開發商的銷售情況來看，2012年1~9月，佳兆業(01638.HK)實現累計合約銷售額同比增長7%至110億元，累計合約銷售面積同比增長14%至182萬平方米；越秀地產(00123.HK)累計合同銷售金額約110.2億元，合同銷售面積約89.2萬平方米，同比分別上升134%及178%，業績飆升明顯。

　　按照年度銷售目標的完成進度，目前多家開發商銷售完成情況理想，部分房企有望在第四季度集中沖刺全年目標。

　　除招商地產銷售超過去年總和外，越秀地產前三季度合同銷售金額和銷售面積已經佔2012年合同銷售目標不低於100億元和96萬平方米約110%和93%。

　　在2012年前三季度，世茂房地產(00813.HK)累計實現合同銷售額356.98億元，已經超過2012年全年銷售目標307億元約16%。此前的今年7月初，世茂房地產宣布，今年銷售計劃將從307億元上調至350億元。

　　其他幾家開發商銷售進度也進展迅速，中海地產此前高調宣布將公司全年目標由年初的800億港元調升至1000億港元，按照目標計算，前三季度中海地產919億港元的銷售金額已經達到全年千億目標的92%。

　　前9個月，恆大地產已完成全年計劃的73.2%，銷售面積近千萬平方米。有業內預測，其全年800億元目標實現樂觀。

　　此外，花樣年(01777.HK)前三季度累計實現合同銷售金額約54.30億元，累計合同銷售面積約628758平方米，累計銷售金額已達全年72億元銷售目標的75%。

　　盡管萬科前三季度銷售金額出現近五年來的首次下滑，但從其銷售進度來看，萬科銷售規模今年有望再創新高。萬科董事會秘書譚華傑此前表示，萬科推盤量主要集中在下半年，尤其9月份後預計會有明顯增加，全年銷售額超越去年1215億元是「大概率事件」。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，萬科等10家房企在2012年9月銷售合計418.77億元，環比增長7.11%。在這10家房企中，有7家銷售出現環比增長。

　　鏈家地產市場研究部統計還顯示，這10家房企在2012年內銷售合計3340.17億元，其中8家公布年度目標的房企，平均目標完成率為82.19%。其中，世茂房地產，越秀地產和禹州地產目前已經完成了銷售目標。

深諳資本運作之道的海航集團正在叫賣重慶海航酒店。

　　「重慶海航酒店正在預掛牌，預掛牌就是告知買家有這麼一個項目要轉讓。」昨日(10月10日)，重慶聯合產權交易所(以下簡稱重交所)負責該項目的一位人士向 《每日經濟新聞》記者表示。

　　海航方面在重交所披露的轉讓信息中，並未給出明確的轉讓價格，而是要求「面議」。

　　橫跨航空、物流、金融、旅游等多個領域，截至去年底，集團總資產近3000億元的海航集團，為何選擇轉讓在重慶的酒店？

　　昨日晚間，海航酒店(集團)有限公司(以下簡稱海航酒店集團)在回復《每日經濟新聞》記者的郵件中稱，2007年，海航在重慶開設了重慶海航商務酒店，開始進軍西南酒店市場。對於重慶的酒店項目，海航酒店集團願與有戰略共識的企業探討合作，對酒店項目進行梳理整合。

　　海航酒店集團還透露，目前積極籌劃在川渝地區開設唐拉雅秀豪華酒店。

　　重慶海航酒店已停業

　　重慶海航酒店位於重慶市渝中區上清寺，屬黃金地段。公開報道顯示，重慶海航酒店原名為鴻都大酒店，是一家三星級酒店，原為重慶市郵政公司所有。2007年10月，重慶市郵政公司將鴻都大酒店轉讓給海航酒店集團旗下的重慶海航酒店投資公司，隨後更名為「海航酒店」。

　　來自重交所官網的數據顯示，重慶海航酒店主樓38層，地下2層，建築結構為鋼筋混凝土，36層以上為違章建築。該酒店佔地面積4769.5平方米，建築面積為18796.68平方米，共有客房161間。

　　那麼，重慶海航酒店這幾年的業績如何？

　　「自2007年10月1日正式營業以來，經營業績取得了良好的效果，每年預算都如期完成。」海航方面對外宣稱，2007年該酒店全年營業收入為226.83萬元(含茶餐廳收入)、2008年為905.15萬元(含茶餐廳收入)、2009年為900.54萬元(不含茶餐廳收入)。

　　昨日，《每日經濟新聞》記者撥打重慶海航酒店的公開電話，但電話已成空號。

　　近日，《重慶商報》記者實地調查發現，該重慶海航酒店已經停業。酒店大堂內部裝飾已被拆完，堆滿了一些鋼筋和建築材料。「實際上，我們前年就停業了，去年開始裝修。」重慶海航酒店的一位人士向重慶當地媒體表示。

　　據《重慶商報》援引知情人士的消息稱，轉讓價格預計為1.5億元。不過，海航集團昨晚在回復《每日經濟新聞》記者的采訪提綱中稱，截至目前，業主方並未發布過涉及具體酒店項目的出讓價格信息。

　　海航酒店資產加快整合

　　組建於2000年的海航集團，目前產業覆蓋航空、物流、金融、旅游、實業、商業、機場管理和其他相關產業。截至2011年12月31日，集團總資產近3000億元，集團總收入近1000億元。

　　去年，海航斥巨資將觸角伸向了白酒行業。公開報道顯示，海航集團2011年完成收購的貴州海航懷酒，貴州海航酒業有限公司持有貴州海航懷酒60%股權，貴州懷酒廠原股東佔40%。

　　近日，規模為2億元的海航懷酒股權投資基金正在尋求投資者，該基金募資完畢後將專用於受讓20%海航懷酒股權。海航表示，將積極推動海航懷酒在2016年6月之前實現登陸資本市場。

　　今年9月，海南當地媒體報道稱，四大國有資產管理公司之一的華融資產管理公司與海航集團酒店控股集團有限公司的酒店並購重組系列項目，正在逐步推進之中，擬開展對海航酒店控股集團有限公司的融資顧問服務，將其旗下的優質資產整合，推進其上市步伐提供系列服務。

　　據了解，酒店業務在海航集團中也有著不可或缺的地位。截至2011年底，海航酒店集團在國內外20多個重點城市擁有和管理酒店近70家，客房總量超過15000間。

　　2009年，海航酒店集團在北京開設了首家唐拉雅秀豪華酒店以來，先後在北京、天津、廣東、海南、江西、雲南等國內中心城市和一線旅游目的地布局了這一高端品牌。

　　海航酒店集團在上述回應中稱，西南區域的酒店市場始終是海航酒店集團戰略發展的重要區域之一，海航酒店集團積極籌劃在川渝地區開設首家唐拉雅秀豪華酒店。

　繼「金九」落空之後，剛剛過去的十一黃金周，讓「銀十」樓市又一年以冷清開局。金九銀十傳統樓市旺季落空預期正在改變樓市買賣雙方購房、銷售策略。業內有觀點認為，雖然金九銀十的樓市已難以像預期那樣大熱，但部分購買力或許會分流至11月、12月份，造成年末「淡季不淡」。而不少開發商將原定銀十開盤日期，延至11月份。

　　銀十或難旺

　　據偉業我愛我家數據顯示，9月北京新建商品住宅(含保障房)網簽量為9710套，環比8月下跌了10.5%。在成交量萎縮的同時，成交價格也出現小幅下跌。9月新建商品住宅(含保障房)成交均價為20793元/平方米，環比8月下跌了3.2%。

　　隨著「金九」在平淡中結束，接踵而來的「銀十」承載了更多的期待。「往年是金九銀十，今年可能是銀九金十。」十一長假之前，北京某項目操盤手表示。據統計，北京10月計劃開盤項目達34個。很顯然，不少房企像該名操盤手一樣，把10月份看成了完成銷售任務的重要決戰時段。

　　對銀十樓市難現熱火局面的判斷，也來自於樓市調控的新動作。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，房地產調控的新動作，對10月份新建商品住宅成交走勢有著不少的影響。比如住建部日前強調，下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果；而且一線城市動作頻頻，如9月13日上海重申限購嚴控、9月24日廣州限售高端住宅等。「這些舉措讓銀十以平淡收尾的概率非常大。」張大偉表示。

　　四季度或現局部暖冬

　　雖然銀十樓市被潑了一盆冷水，但是隨後的11月、12月，作為傳統的淡季，或許會比去年同期出現局部回暖。

　　「今年因為各種因素，有不少項目會在11月、12月開盤。」路勁世界城項目負責人表示。據了解，位於昌平新城核心區域的路勁世界城，就將於11月份開盤。該負責人表示：「一方面是因為我們是港資企業路勁地產開發的，審批手續要走的流程更復雜；另一方面，我們也覺得樓市調控給予金九銀十的壓力，會將一部分購買力擠壓到年底。所以對我們項目來說，銀十之後開盤也可能是利好。」

　　還有多個項目將原定銀十開盤日期，延至11月份。「這裡面有今年大背景的一些因素，但也很可能造成樓市出現局部『暖冬』。」亞豪機構副總經理任啟鑫分析說。除部分項目年底開盤，會形成局部供需熱潮外，因為金九銀十的平淡，對於與預期銷售目標尚有一定差距的房企來說，也會把握最後一個能夠進行沖刺的時間段。

　　截至9月底，路勁世界城已經有效蓄客約540組，而一期銷售房源約700套。路勁世界城負責人表示，「在與意向客戶就開盤日期進行溝通時，我們感覺到很多客戶擔心房企旺市漲價，並不急於在金九銀十入市。他們願意等到11月份，這樣無論在房源還是價格上，選擇面都會更廣。」

　　剛需仍是市場主力

　　「剛需盤的表現，將決定四季度樓市的總體走勢。」多位受訪人士表示。

　　在穩字當頭的共識下，剛需項目將繼續成為市場主力。亞豪機構統計數據顯示，預計10月入市的項目約34個，而定位「剛需」的項目包括首創·瀾茵山、魯能7號院·頤景溪園、紫金新干線、長陽光和作用等17個項目。總佔比達50%。

　　同時，即將入市的路勁世界城等多個項目，也主要是剛需盤。據了解，路勁世界城84平兩居和95平三居的高實用戶型就是為首置剛需量身打造。「目前我們項目的意向客戶中，有相當比例是婚房需求，這部分客群願意為了高性價比的合意項目，多等一段時間。」該項目負責人透露。

　　在剛需置業者最為關心的房價上，過了金九銀十之後，無疑態勢會更加明朗，這也將進一步激勵購房者入市。路勁世界城負責人在接受媒體采訪時稱：「為了確保銷售的速度，我們會合理定價，集團也要求我們不能突擊提價。」

　　「今年的房價預期比較穩定，同時首置剛需在選擇上往往更加務實和理性。這就導致在金九銀十平淡收尾之後，11月、12月的樓市有可能在剛需置業上迎來局部回暖。」張大偉表示。

國慶八天長假與樓市傳統銷售旺季「金九銀十」交匯。以「剛需」為主的二三線城市的購房者觀望持續，加上開發商對二三樓市前景的樂觀判斷並加速布局，一些中小城市房地產市場已經面臨高庫存風險。業內人士表示，開發商未來還需要「以價換量」，同時提早做好規劃和後續的服務。

　　「銀十」開局：促銷多觀望依舊

　　「十一」長假是房地產市場傳統的銷售和看房旺季，連日來，記者在太原市多家售樓中心了解到，不少市民利用假期看房、選房，開發商們也在十月推出了不少優惠促銷吸引人氣。

　　位於太原市太榆路一處在建樓盤，記者看到9棟七層住宅樓已經初具規模，置業顧問張先生告訴記者，該樓盤「十一長假」期間不論戶型、樓層每套住房每平方米售價均為3850元，由於住宅即將封頂而且假期優惠力度增大，售樓部每天看房客流保持在40組以上。太原市塢城南路一家售樓部的置業顧問楊琴告訴記者，國慶長假期間，從購房者交定金當天至7日假期結束，購房總價每天優惠1000元，節後至10月20日開盤還有較大的折扣優惠。

　　盡管假期看房、咨詢的市民比平日有所增多，售樓部人氣也日漸旺盛，但是多數購房者的觀望情緒未能讓「高人氣」轉為「高成交」。在山西財經大學附近的一家售樓部，記者了解到這裡每天登記的咨詢顧客均達到50位以上，但其中真正交訂金買房的非常少。采訪中，不少置業顧問表示，太原樓市「金九」平淡收場，而「銀十」開局觀望情緒依舊較濃。

　　事實上，購房者的觀望在不少二三線城市普遍存在。武漢市房管局數據顯示，從10月1日到10月4日 ， 武 漢 新 建 商 品 住 房 日 成 交 量 分 別 為2 2 7、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，為半年來日均成交量最低點。青島樓市十月慘淡開局，數據顯示，截止10月5日，該市國慶假期住宅總成交361套，不如9月末一天的成交量。濟南市在國慶長期間，住宅的成交量總體下降趨勢，除了首天中秋成交過50套，其他幾天成交一直低位徘徊，最低的一天成交量僅12套。

　　「剪刀差」致二三線樓市庫存壓力增大

　　業內人士表示，不少房地產企業加快布局二三線城市，而隨著房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了一個「剪刀差」，二三線城市將面臨更大高庫存風險。

　　山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強表示，太原市為例，今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源，說明開發商對「金九銀十」熱銷的期待。隨著而來的問題是二三線以剛需為主，而開發商一味地推盤會導致市場供大於求，房地產將面臨高庫存壓力，不利於房地產健康發展。

　　上海易居房地產研究院研究報告顯示，今年9月份，該機構監測的20大典型城市中，有14個城市庫存量出現環比增長，其中丹東的庫存環比增長最快，為15.3%。截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米，與去年同期相比分別增長7%、18%、54%。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了一個「剪刀差」。

　　具體來說，一方面從房地產企業來看，房企在「金九銀十」階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統的營銷旺季，一些房企采取了「以價換量」的營銷策略，推盤力度加大，以期提高銷售量。同時，部分房企受困於趨緊的資金面，也希望在本期加大推盤力度，從而提高銷售水平、加快資金回籠。

　　另一方面，購房者在「金九銀十」階段以觀望為主。受國家樓市持續調控的影響，很多購房者在9月份的購房行為顯得更謹慎與理性。盲目入市的動機削弱，購房者以觀望的心態來對待本輪樓市。「旺季不旺」的市場特征得到了體現，住宅庫存的去化受到了一定的阻礙。

　　此外，也有業內人士表示，部分房企布局中小城市對當地市場判斷過於樂觀，加上地方政府的賣地沖動也將進一步加重庫存。

　　「以價換量」和「品質制勝」搶佔市場

　　業內人士表示，往年被開發商寄予厚望的「金九」平淡收場，開發商在「銀十」會通過各種促銷手段吸引人氣。業內人士預計，目前已經開始的開發商大肆拿地，會促其加大回籠資金的力度以保持優良的現金流，未來可能仍會采取快速「跑量」的方式，對短期樓市的成交將起一個助推作用，但開發商還需要通過價格優勢提升銷量。

　　在耿曄強看來，今年以來不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業的剛需刺激，樓市「紅五月」「紅六月」的出現是部分剛需的恐慌性購房需求，而這種局面今年難以再現。他認為，目前二三線城市庫存高企、樓市調控嚴厲，房地產市場不具備大幅反彈的條件基礎。開發商不要對二三線樓市盲目樂觀，後市還需要「低價跑量」，10月份二三線樓市的成交量能否走高，仍要看「剛需」出手與否。

　　從購房者方面來看，業內人士分析認為樓市經過了幾輪調控，加上當前調控不放松，讓購房者看到房價還有下降空間，所以不少「剛需」會持幣觀望。未來開發商還需拿出「真金白銀」讓利購房者，否則樓市「銀十」依舊冷清。山西當地一家房地產商表示，二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖，開發商仍應堅持「以價換量」策略，盡快回籠資金，堅持去庫存以降低自身資金風險。

　　此外，部分開發商認為，做房地產單靠土地增值創造價值的道路已經遇到發展瓶頸，未來房地產企業需要靠產品質量、服務不斷提升來贏得市場，除了住宅本身質量外，改變地產「重建設、輕服務」格局，開發商提早做好規劃和後續的服務，這對未來搶佔市場非常重要。

)99分鐘鏖戰！445輪競價！在四家房企的激烈角逐下，備受關注的徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊，最終花落保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯合體。這是今年的新總價地王，成交總價達45億元，折合樓板價27055元/平方米，溢價率42.9%。

　　在目前市場持續調控的背景下，保利此次高調拿地究竟是冒險還是理性，值得商榷。克而瑞上海副總經理付琦表示，從地段的稀缺性、周邊的在售樓盤的售價來看，該地塊樓板價比較合理。

　　上海良玉投資公司總經理郭玉良認為，從目前的市場看，27055元/平方米的樓板價比較合理，但是其周邊還有其他樓盤在未來幾年上市，樓板價僅三四千每平方米，很有可能與保利形成正面競爭。因此，保利此次拿地是莽漢行為還是理性很難說。

徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊競拍現場　　長達99分鐘的445輪競價

　　今日的上海拍地大廳甚是熱鬧。據上海市規劃和國土資源局網站顯示，截至10月10日，已有35家房企領取申請書，4家企業已提交競買申請。在徐匯濱江地塊開拍前，曾有知情人士透露，包括中海、保利、華潤在內的多家央企將參與競買。

　　10日下午13時，該地塊已吸引大量媒體記者、開發商入場觀摩。13時16分，開發商陸續進場，13時30分，四家房企已全部進場。在整個競拍過程中，7號競買人(保利、信保股權投資基金聯合體)一直表現得極為高調，對該地塊抱著必拿之心。1號競買人與9號競買人成為7號競買人最為強勁的對手。

　　在長達99分鐘、445輪的的舉牌競價過程中，主持人12次呼籲各位競買人理性競價，加價幅度也出現多次調整。從最初的200萬每次調整至1000萬每次，後又降至200萬每次，最終調整為500萬每次。

　　樓板價27055元/平 有專家稱「物超所值」

　　隨著45億元總價的落槌，今年上海新總價地王隨之誕生。據新浪樂居了解，此前備受關注的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊也以底價成交，這是最近誕生的單價、總價地王。資料顯示，9月29日，申電投資有限公司20.5億摘得黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，樓板價28983元/平方米，總價、樓板價齊創今年上海新高。此次的徐匯濱江地塊，刷新了上海總價地王記錄。

　　樓板價27055元/平方米，在眾多房地產業內人士看來，這塊地拿得比較值。上海盤谷房地產有限公司總經理認為，45億元的總價在意料之中，樓板價合理，商住辦地塊有利於平衡公司現金流。保守估計未來定價或為45000元/平方米，55000-60000元/平方米比較合理。零晨咨詢策劃經理張佳浩與宋海持相同的觀點。

　　付琦表示，該地塊未來上市後所開發的產品肯定和綠地海珀旭輝類似，毫無疑問，一定會是大戶型的高端豪宅，從商業、辦公匹配的角度來說，由於海珀旭輝的存在，從建築形態、商業定位，可能會與海珀旭輝形成聯動效應。

　　出讓公告顯示，徐匯濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊南至瑞寧路，西至宛平南路，出讓面積為66530.1平方米，綜合容積率為2.5，起始出讓總價為31.5億元，折合起始樓板價為18939元/平方米。其中要求住宅建築面積比例不大於地上建築面積的45%。目前周邊樓盤為綠地海珀旭暉和尚海灣豪庭，目前售價55000-60000元/平方米。

　　「是理性還是陷阱，值得懷疑」

　　「在目前的市場環境下拿地，或許是個陷阱。」郭玉良分析道。郭玉良稱，保利在黃浦江沿岸浦東段曾拿下一幅商辦地塊，目前銷售已進入尾聲，做得還算不錯，這或許是保利再次在黃浦江沿岸拿地的底氣所在。

　　同時他透露，在徐匯濱江XH129B-02、XH129D-01地塊周邊，國航、東航兩家航空公司通過土地流轉的方式曾獲得了黃浦江沿岸的多幅地塊，樓板價僅3000-4000元/平方米，目前這些土地處於土地平整階段，未來計劃建成中高端住宅，定價明顯會低於徐匯濱江地塊，且極有可能雙方形成正面競爭。

　　「未來房地產上漲空間並不高，這塊地未來有錢賺，但是可能會在市場平均利潤之下。保利此次拿地是莽漢行為還是理性，很難說。」郭玉良說道。

　　一位不願具名的開發商告訴新浪樂居，根據出讓要求，地塊需配建5%經適房，及需配置居委會、活動室等社區服務設施建築面積2000平方米。如果剔除保障房部分，這塊地實際樓板價要超過30000元/平方米。而項目需要兩年後上市，未來的市場很難預料，此次拿地未必能賺大錢。

　　有消息稱此次參與競價的其他三家房企為中海、華潤、綠地。上述開發商認為，他們在此次競拍過程中表現得較為理性，主要在於不看好未來房地產市場。「中海此前曾在長風板塊拿過地王，他嘗到過市場不好時的滋味，當然在競價時適可而止。而華潤一直很保守，今年沒有拿過土地。綠地在黃浦江沿岸已開發了海珀旭暉，最清楚樓板價在多少最適合。」

在經過了6月的成交高潮後，北京市場無論是新房還是二手房均開始進入成交瓶頸期。昨日，北京市房協根據市住建委網站統計發布的數據顯示，9月全市商品住房成交2.09萬套，環比減少7.5%。其中新建商品住房8893套，環比減少2.2%，繼6月達到新高後已連續三個月減少。

在價格方面，9月新建商品住房成交均價2.09萬元/平方米，環比持平，同比下降10.9%，這已是房價連續三個月環比持平、同比下降。除了新房成交量持續減少外，二手住房交易也觸頂回落。房協數據顯示，二手住房9月成交1.2萬套，環比減少11.1%，這也是連續兩個月減少。

提及成交量回落的原因，北京市房協秘書長陳志認為，一方面，北京市商品住房成交量5月起持續處於2011年調控以來的高位水平，前期積壓的需求得到有效釋放，後期新增需求的積累需要一個過程；另一方面，新上市項目價格優勢減弱也導致購房者不願買賬。除了上述因素，近期國家和北京市不斷釋放堅持調控不放松的政策信號，也使得購房者預期趨穩，入市更為理性不願倉促入市。

值得關注的是，新房二手房的成交區域也發生了部分變化。其中新建住房成交主要集中在大興、通州、昌平、房山、順義等發展新區，分布在五環外，佔到八成左右，這也是拉低平均成交價格的核心原因之一；二手房則主要集中在中心城區，其中東城、西城和海淀的學區房比較活躍。

「總體來看，9月市場延續了7月以來平穩回落的態勢，與我們的預測相吻合。」在陳志看來，10月開局仍延續了上述態勢，預計10月整體需求將繼續小幅回落，價格會基本保持穩定。

「金九」過半，伴隨著大量新盤的湧現，土地市場亦迎來了井噴。值得注意的是，雖然土地供應空前繁榮，但位於四環內的地塊卻寥寥無幾，僅有西城區月壇南街的兩宗商業金融用地和豐台區花鄉板塊的一宗配套公建用地，住宅用地新供為零。在核心區住宅未來面臨斷供之憂的背景下，核心區在售樓盤的價值，再一次得以凸顯。

城區土地新供為零

「金九」伊始，土地市場硝煙四起。繼月初多宗土地入市之後，9月17日，北京市土地整理儲備中心又掛出11宗土地，其中包括豐台五佐鎮兩宗多功能用地，花鄉板塊的一宗配套公建用地，以及朝陽區來廣營的一宗居住用地。其余7宗土地多位於大興生物醫藥基地板塊和通州馬駒橋板塊，昌平亦有1宗居住土地。

從整月來看，9月有望成交的地塊達38宗。其中，純住宅用地或含住宅的用地為14宗，佔預計總供應的36.8%。其中，多位於大興、通州、亦莊等郊區板塊，位於四環沿線的僅1宗，即豐台花鄉地塊，且該地塊為住宅用地配套的「公共租賃住房」項目。也就是說，四環內純居住用地新供為零。

對此，北京房地產業協會秘書長陳志分析認為，在前期土地總體供應量較少的情況下，下半年加大土地供應，本身是符合調控要求的。從房企角度來看，從上半年至今，首先要進行的是走量、回款，而在全年任務完成較理想，對市場走向判斷更清晰的情況下，到年底幾個月，企業也到了增加補充土地儲備的時候。在這個時候加大土地供應量，有助於從一定程度上緩解企業的「土地飢餓」。但由於城區土地供應稀缺，因此，核心區在售樓盤的價值，再一次得以凸顯。

CBD核心幾無供量

伴隨著城區土地供應的日益減少，核心區新盤數量亦出現遞減的趨勢。據中原等機構的統計數據顯示，9月北京計劃入市的39個新盤，五環外甚至六環外的樓盤成為絕對主力，共有28個。剩下的7個五環內的樓盤則零散分布在豐台、朝陽和大興等板塊。而在核心城區，更是鮮有新盤入市。

尤其是曾經炙手可熱的CBD板塊，在售樓盤除廣渠金茂府、鴻坤花語墅外，幾無在售項目。然而，在巨大的供應缺口的背後，是高端置業人群的猛增。據亞豪機構數據顯示，未來CBD將吸納15萬左右的從業人員，然而區域內新供給將以綜合體、寫字樓等商業形態為主，住宅配比僅為25%。因此，CBD將長期面臨「斷頓」之憂。

在多位專業人士看來，CBD的供求矛盾未來將呈不斷加劇的趨勢。「近年，伴隨著央視以及大量跨國企業的進駐，CBD的置業人群出現暴漲。然而，從目前在售樓盤的客群情況來看，CBD所吸引的不僅僅是這些進駐的企業的高管，它是來自全市各個區域的，甚至是吸引了不少全國投資人士的目光。因此，現有樓盤很難真正滿足購房人的置業需求。」一業內人士表示。

住房和城鄉建設部有關負責人近日接受媒體采訪時表示，截至目前，我國仍有超過1200萬戶城鎮低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚戶區中，這些群體的居住情況將在未來給予改善。

據悉，今年我國將改造各類棚戶區超過300萬戶。2006年至2011年年底，全國累計開工改造各類棚戶區已超過1000萬戶。

按照住建部的要求，棚戶區改造按照「政府主導、市場運作」的原則實施。政府除了鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優惠政策外，還允許在改造項目裡配套建設一定比例的商業服務設施和商品住房，支持讓渡部分政府收益，吸引開發企業參與棚戶區改造。

上述住建部負責人表示，今後一段時期，各地要力爭基本完成集中成片各類棚戶區的改造，同時加快推進非成片棚戶區、零星危舊房改造，穩步實施「城中村」改造，逐步開展基礎設施簡陋、建築密度大、集中連片城鎮舊住宅區的綜合整治，使其中的群眾與其他群眾同步改善居住條件。

從大興線到亦莊線、從昌平線到順義線，軌道交通無疑都為沿線的樓市注入了極大的活力，而東西大動脈之一的地鐵6號線也不例外。這條9月底空載試運行、年底試運營的軌道線路刺激了沿線樓市的神經，記者在采訪中發現，沿線樓市的抗跌性、業主預期、購房者心態都在發生著微妙的變化，沿線樓市蓄勢待發。

6號線年底試運營

據記者了解，從9月20日開始，地鐵6號線一期將開始為期3個月的空載試運行。10月底開始按運營圖試運行，12月底將開始試運營。

據悉，6號線一期的列車最快時速為100公裡，從草房到五路居全程將用48分鐘。6號線是本市第一條采用架空接觸網供電的軌道交通線路。

這條東西大動脈將在很大程度上緩解1號線的交通壓力。且6號線的20座車站中有11座為換乘車站，分別與10號線、2號線、5號線及4號線實現換乘。此外，未來6號線將與在建的地鐵8號線、7號線以及規劃的12號線、規劃中的天通苑線等實現換乘。

對6號線沿線的住宅、商業項目而言，6號線的開通在即，無疑是最大的利好消息。

軌道拉升沿線物業價值

相關研究顯示，未來的國際大都市必將走向多中心和多元化，多個城市中心之間依靠軌道相互串聯，逐漸興起的地鐵商業正是其中的核心節點。在國外，幾乎所有區域化購物中心都必須依托地鐵而建，因為地鐵可以聚集人流量，而人流是形成商圈的必要因素。

與商業力量同樣不容忽視的，是地鐵對周邊物業的價格影響，以香港為例，據權威機構統計，地鐵開通後香港的地鐵上蓋物業平均升值近50%，投資回報率更是達到了15%。具體到中國內地，如今北京的軌道商業已進入黃金增長期，地鐵物業的預期價值與投資回報甚至會高於香港，這一點也已被投資客普遍認可。尤其在住宅投資受到抑制的政策大環境下，一鋪養三代的商業地產又重新成為關注核心，對軌道商業的投資在未來相當長的時間內都會成為資產增值的有效手段。

據悉，隨著北京今年下半

年地鐵6號線一期的通車，其沿線的新房和二手房將最先受益。尤其是6號線一期，已經於9月20日起空載試運行，有望於年底正式通車，受軌道價值拉動，其沿線住房的供需關系出現明顯變化，近距地鐵的高端物業已出現供不應求的局面。據龍湖·長楹天街的相關負責人稱，作為直接與地鐵相連，真正實現了「地鐵上蓋」的產商居一體化綜合物業，隨著6號線試運營的消息，長楹天街近期受到的關注超乎尋常。

顯然，在軌道交通的帶動下，傳統商業區正在進

行裂變之中，新的商業中心正在浮現，地鐵商業的未來將會隨著城市的發展而愈加完善，從而帶動城市人居的新一輪變革。

□新房

運營後的升值空間可期

隨著6號線開通在即，沿線的房地產項目的價格已經開始出現浮動。

據統計，僅以6號線東段為例，涉及到的在售樓盤，如北京中弘像素、凱德錦繡、保利東郡、公園1872等項目，8月份以來，價格均有所上調，上浮最高的達7%。

業內人士表示，雖然這些項目價格上調未必都是因為6號線的開通，但地鐵即將開通的利好消息的確對沿線的房地產項目銷售產生了顯著的帶動作用。

對此，龍湖·長楹天街項目負責人表示認可。據了解，該項目將於10月推出新樓座，主力戶型在120-190平方米之間。「目前價格尚未確定，但明年價格肯定不一樣了」。

據了解，作為6號線沿線東段在售的最大綜合體項目，該項目受到的關注度明顯高於其他項目。和一般靠近地鐵的項目不同，地鐵對這個項目而言遠不止出行便利那麼簡單，而是超越了交通層面與商業力量一同發揮作用。作為北京首個直接與地鐵相連、實現了「地鐵上蓋」的產商居一體化綜合物業，龍湖·長楹天街在設計初期，就充分考慮到了地鐵的因素，並將其導入整體規劃中，使得地鐵常營站與項目實現了無縫對接。38萬平米獨立商業匯集了盧米埃影城、永輝超市、全明星冰場、主力百貨等高檔消費場所，建成後將成為城市東部超大的購物中心，6號線與項目的商業部分直接打通，未來業主可以「出地鐵進家門」。

據了解，常營站超過普通地鐵站三倍大小的地下空間，可滿足區域內每天近萬臨時人流月均過10億的地鐵消費需求。

國內目前的地鐵商業模式主要有三種形式：一是站廳內零星商業網點；二是地鐵的地下商業市場或者商業街，如西單商業街；三是與地鐵出口直接相連的大型商業類項目，如國貿商城、東方新天地等。從城市規劃的角度，前二者的影響幾乎可以忽略不計，真正對城市發揮影響的是第三種形式，無論是推動商圈的形成還是改變未來城市格局，能夠形成地上與地下互動的大型立體式軌道商業都是未來城市發展的核心力量。

□二手房

沿線房價抗跌性凸顯

這條即將開通的路線使得沿線區域內諸多社區的出行條件得到大大改善，在帶給廣大租房客和買房人群更大選擇空間的同時，隨著越來越多的租房需求和買房需求的湧入，之前相對處於價格窪地的樓盤的租金價格和房價也出現了不同程度的上漲，面對樓市調控，沿線區域的房價也因地鐵效應而更具抗跌性。

根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，受樓市調控影響，從去年8月份至今年年初北京朝陽區的二手房整體均價經歷了8%左右的降幅，朝青和常營周邊區域的定福莊、管莊、東壩等區域的房價降幅普遍在13%-15%左右，而朝青和常營區域的房價降幅僅為8%，低於周邊區域平均跌幅。春節後，伴隨市場的回暖，朝青和常營區域的房價也率先走出低谷，目前兩個區域的房價已基本恢復到調控前的房價水平，而遠離地鐵6號線的其他區域（比如定福莊、管莊等）的房價雖然也小幅回升，但是與調控前的房價相比仍有3%-5%左右的差距。

議價難度增大

地鐵6號線經過的區域大多較為成熟，二手房較多，其沿線主要有四個住宅較為集中的區域，分別是定慧寺區域、車公莊區域、石佛營——朝青區域和常營區域。據調查，地鐵6號線的開通對沿線區域的影響不盡相同，但議價空間都顯著縮小。

其中，位於北京東部朝陽區的石佛營——朝青和常營區域，由於社區多，房源多，房價相對較為便宜。偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，之前的區域交通更多的依賴於地面交通，而地鐵6號線開通後區域交通得到大大改善，將吸引更多的租房和買房需求來此置業，此區域內的業主普遍對未來房價持樂觀態度，更多的業主期待隨著年底6號線正式運營的臨近，區域的房價還將有小幅上漲。即使不出售，未來區域租金價格上升，也讓不少業主更願意長期持有，做長期投資。

另據鏈家地產介紹，五路居地鐵站附近的小區目前價格較年初時有10%左右的漲幅，常營周邊上半年以來就隨著整體市場水漲船高，目前的價格比較平穩，成交周期明顯拉長。

鏈家地產市場研究部張絮表示，6號線一期即將開通對沿線樓市產生了沖擊，但是8月份以來市場逐漸趨穩，市場購房者觀望情緒漸起，成交周期拉長，需求水平有所回落，這種情況下，地鐵利好對房價的影響較為理性。

中原地產統計顯示，10月來，多家房企再推融資計劃，規模超過150億。

受上半年土地市場低迷影響，盡管8、9月份，房企發力土地市場，但前三季度，住宅用地供應落實情況不甚理想。

昨日，國土資源部對2012年前三季度全國住房用地供應計劃落實情況進行了匯總分析，公布了前三季度土地市場相關數據。住房用地供應計劃全國合計總量為15.93萬公頃，前三季度供應總量為10.4萬公頃，已供應量佔計劃供應量的65.3%。其中落實供應量為8.3萬公頃，佔全年供應計劃落實的52.1%。

鏈家地產市場部張絮認為，三季度全國土地市場迎來了調控後供需兩旺的局面，從目前土地供應節奏看，四季度土地市場有望繼續延續放量，成交或有望達到甚至超過去年同期水平，土地市場維持一定的活躍。

從多家房地產企業近日抓緊「輸血」來看，或是正在為第四季度在土地市場加快「補倉」做准備。

昨日，龍湖地產公告宣布，擬推行美元優先票據的國際發售，而建議票據發行的完成視乎市況及投資者踴躍程度而定。此前在9月19日，龍湖地產宣布，按全面包銷基准以每股配售股份11.88港元的價格配售合共2.6億股由賣方擁有的配售股份，而認購事項的所得款項總額及所得款項淨額估計分別約為30.888億港元及30.746億港元。

同日，華南城控股有限公司發布公告稱，將發行1.25億美元2017年到期的優先票據，票據發售價為票據本金額的97.381%，年利率為13.50%。公告顯示，華南城及附屬公司擔保人已於10月10日就此優先票據與瑞銀、匯豐及美林簽訂認購協議。

中原地產統計顯示，10月來，多家房企再推融資計劃，數家房企意向融資額超過150億。

10日，融創中國公布發債相關細節，公告稱，公司已在10月9日，與德銀、美銀美林、花旗、摩根士丹利及瑞銀就發行2017年到期的4億美元12.5釐優先票據訂立購買協議。所發行票據公司打算以將所得款項淨額為收購新土地提供資金及作一般公司用途。

另市場消息指世茂房地產正籌組一筆3年期銀團貸款，涉資約7億美元（約54.6港元），集團管理層正積極與投資者洽商，如果反應熱烈，不排除將集資規模上調至10億美元（約78億港元）。

土地市場的急速升溫，讓越來越多的房企開始按捺不住。

10月10日，融創中國（以下簡稱融創）公告稱，發行5年期優先票據，總值4億美元（約31.2億港元），年利率12.5釐。

就在融創的首次海外發債剛剛落幕不久，龍湖地產於昨日（10月11日）宣布，擬推行美元優先票據的國際發售，票據發行所得款項將用於為現有及新增地產項目提供資金及作一般企業用途。

中原地產統計數據顯示，10月以來，多家房企推出融資計劃，意向融資總額超過150億元。對此，有分析指出，這一現象表明，房企接二連三的融資行為與房企存量越來越少，頻頻「補倉」有關。

房企融資熱情高漲

今年6月底，融創中國董事局主席孫宏斌在接受 《每日經濟新聞》記者專訪時曾表示，今年沒有融資計劃，主要就是靠自有資金。然而隨著融創拿地的步伐逐漸加快，手中的資金已明顯難以支撐其拿地的步伐。

如在7月25日，融創、綠城旗下合營公司上海綠順房地產開發有限公司以16.44億奪得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11地塊。51天後，綠順攜手綠城的二股東九龍倉再度出手，8.34億摘得浦東新區唐鎮5街坊180/1丘住宅地塊。昨日，保利、融創、綠城聯合體通過掛牌轉讓以21.24億摘得競得森蘭外高橋南部國際社區A10-1、A10-2、A10-3地塊。

早在今年7月，孫宏斌曾表示，非常看好外高橋森蘭地區的地理位置和開發前景。融創也為上述土地拍賣做好了足夠的准備。10月10日早間融創正式公布，將發行一筆2017年到期，總額達4億美元，年利息高達12.5釐優先票據。扣除各種成本開支後，預計可募集約3.9億美元的所得款項淨額。融創方面還表示，「此次債券的發行受到來自亞洲及歐洲150多家高質量投資機構的熱烈追捧，盡管發行規模僅4億美元。但認購規模超過20億美元」

同樣欲求在海外市場融資的還包括在土地市場表現搶眼的龍湖地產。9月19日，龍湖地產就配售及認購股份與配售代理方花旗、高盛簽訂協議，以全面包銷基准價11.88港元的價格，以先舊後新的方式配售合共2.6億股份，共計獲得款項總額約30.89億港元。這也是龍湖地產時隔不到一個月後的再次融資。此筆融資，在業內看來，成為諸多標桿房企下半年開閘融資補倉的信號。

「從標桿房企的半年報可以明顯看出，上半年一些房企的融資規模明顯放大，目前這一趨勢仍在持續。」中原地產市場研究部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者這樣指出。

資金需求增加所致？

「經過兩年的政策調控期，大部分開發商手中的存貨都已不多，為了避免在未來出現『真空期』，必須在快速增加土地儲備的同時，適時的調整銷售節奏。」北京一龍頭房企的負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

該負責人還指出：目前多家房企都處於這一尷尬的局面，即「以價換量」銷售後，存量越來越少，然而地卻很難拿。這就使企業不得不考慮放緩銷售速度，同時加速拿地。

以標桿企業萬科和保利為例，截至2012年8月底，萬科和保利的庫存面積（已獲預售證，尚未售出）均約為500萬平方米，按其最近3個月的平均銷售面積108.94萬平方米計算，其庫存消化時間分別僅為4.6、5.3個月；若按近12個月的平均銷售量計算，則庫存消化周期分別為5.3、7.3個月。

由此不難看出，對於一線房企來說，當下最主要的莫過於加速補倉，增加土地儲備。

中原地產對13個重點城市土地市場檢測數據顯示，9月居住用地供應創年內新高，成交金額環比增長約60%，較今年前8個月平均水平大幅增加約149%，9月土地市場的溢價率出讓金額均創年內新高。萬科、保利等企業9月來拿地額均遠超上半年。

對此，張大偉也指出，在經歷近兩年的嚴厲調控後，房企對資金鏈的關注明顯加強，多渠道融資將有效降低經營風險。同時，近期市場明顯復蘇使得企業銷售好轉，房企開始積極入市拿地，對資金的需求繼續增加。

「可以說大部分開發商都已經從上半年的悲觀轉為現在的樂觀，拿地積極性高漲，對於大部分開發商來說，降價的憂慮已經消失。」張大偉對此表示。

有分析人士也向記者指出，房地產企業近期的融資與上半年的融資已產生很多不同，最大的區別在於房企融資開始從求生存轉向求發展。

今年，國慶長假與樓市傳統銷售旺季「金九銀十」交匯，然而記者發現，以「剛需」為主的二、三線城市的購房者觀望情緒依舊不減。業內人士表示，開發商後市還需低價跑量，以「真金白銀」讓利購房者，才能為開發商帶來主動。

「十一」長假是房地產市場傳統的銷售和看房旺季，不少市民利用假期看房、選房。一些開發商也推出了優惠措施，位於太原市塢城南路一家售樓部的置業顧問楊琴告訴記者，國慶長假期間，從購房者交定金當天至7日假期結束，購房總價每天優惠1000元。

盡管假期看房、咨詢的市民比平日有所增多，但購房者普遍的觀望情緒未能讓「高人氣」轉為「高成交」。在山西財經大學附近的一家售樓部，每天登記的咨詢顧客均達到50位以上，但其中真正交訂金買房的非常少。采訪中，不少置業顧問表示，太原樓市「金九」平淡收場，而「銀十」開局觀望情緒依舊較濃。

事實上，購房者的觀望在不少二、三線城市普遍存在。國慶期間，重慶樓市看盤人數比平時的周末普遍增加，雖然各種降價優惠措施為10月樓市造勢，但實際成交並沒有出現大幅增長。青島樓市10月慘淡開局，數據顯示，截至10月5日，該市國慶假期住宅總成交361套，不如9月末一天的成交量。濟南市在國慶長假期間，住宅的成交量總體呈下降趨勢，除了中秋節當日成交50套，其他幾天成交一直低位徘徊，最低的一天成交僅12套。

業內人士表示，不少房地產企業正加快布局二、三線城市，而受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了「剪刀差」，高庫存風險或將彌漫二、三線城市。

上海易居房地產研究院研究報告顯示，今年9月份，該機構監測的20大典型城市中，有14個城市庫存量出現環比增長。

山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強表示，以太原市為例，今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源，說明開發商對「金九銀十」熱銷的期待「但開發商一味地推盤會導致市場供大於求，房地產將面臨高庫存壓力，不利於房地產健康發展。」耿曄強說。

也有業內人士表示，部分房企布局中小城市對當地市場判斷過於樂觀，加上地方政府的賣地沖動，都會進一步加重庫存。

業內人士表示，往年被開發商寄予厚望的「金九」平淡收場，開發商在「銀十」會通過各種促銷手段吸引人氣，購房者對此要保持冷靜。此外，對開發商而言，後市仍需以價換量贏市場。

業內人士分析表示，對於國慶假期開發商一系列的促銷活動，不排除開發商是為了通過制造熱銷氣氛讓購房者產生「趨眾」心理。購房者面對開發商形形色色的優惠促銷要保持冷靜，要通過貨比三家、放平心態等在買房過程中佔據主動。

此外，對房地產企業而言，所謂「金九銀十」不再會出現「量價齊升」的局面，目前二、三線城市庫存高企，樓市調控嚴厲，房地產市場不具備大幅反彈的條件基礎，開發商不要對二、三線樓市盲目樂觀。

「目前來看，10月樓市成交能否走高，仍要看『剛需』出手與否。」耿曄強說，樓市經過了幾輪調控，加上當前調控不放松，讓購房者看到房價還有下降空間，所以不少「剛需」會持幣觀望。未來開發商還需拿出「真金白銀」讓利購房者，否則樓市「銀十」將依舊冷清。

德福五屍單位叫價加2成 映灣園僅平5%

全城二手盤源短缺，就連以往避之則吉的凶宅單位亦買少見少，樓價被炒高。全港多個大型屋苑現時累計凶宅放盤僅約5個，叫價與市價差距大幅收窄至少於兩成，個別單位成交更貼二手價，東涌映灣園一凶宅僅低市價約5%沽。

綜合市場的資料，現時全港主要大型屋苑的凶宅放盤量僅約5個，其中較多凶宅供應的屋苑如沙田第一城，已由年初時的5個放盤，跌至目前「零放售」，另天水圍嘉湖山莊，荃灣中心等均未有凶宅可買。

代理指，縱然不少凶宅仍未獲銀行估價，但過去數月旺市時已被吸納，租出或經由拍賣行售出，亦有個別業主封盤。

故此，近月市場凶宅交投僅一、兩宗，但錄得均屬「好價」，如東涌映灣園3座中層，1,237平方呎，上月以600萬元沽出，僅低市價約5%，原業主帳面賺約260萬元。代理稱買家為外籍客，不介意單位曾發生事故。據悉，前年一名女子疑因感情問題，在上址跳樓身亡。

錦泰苑350萬市價放售

不少資深投資者指，以往凶宅的造價會較正常市場單位平3至4成，惟現時兩者已收窄至僅約1成差距，升幅絕不遜於大市，如太古城龍山閣中層戶，據悉曾發生命案，現以650萬元連約放售，追貼同類市值700萬元水平。

馬鞍山居屋錦泰苑高層戶，乾脆以市價放售，開價350萬元，放盤數天已錄不少睇樓客。部分較「凶猛」的單位，縱與市價仍保持30%的距離，但業主未有怠慢，隨大市提價。

美孚低層加價20萬放盤

曾發生轟動一時五屍命案凶宅，九龍灣德福花園C座5樓一單位，625平方呎，便數度調整叫價，由去年底約240萬元，至本年5月加約10%至260萬元，現時最新叫價290萬元，年內加幅達兩成，更超越本港整體私樓首8個月的16%升幅。

另美孚新邨吉利徑3號低層戶，亦由上月初開價330萬元，至近日加價20萬，至350萬元放售，低市價12.5%，上址現間成3間套房出租，月租1.6萬元，回報達5.5厘。

呎價早破8,000元的牛頭角淘大花園，其凶宅亦追貼大市。該O座中層戶，480平方呎，現以310萬元放賣，較同類僅低約10%，呎價6,458元，頗為進取，據悉上址曾發生謀殺案，而迄今銀行網上估價仍未能找到上述單位資料。另本月二手放盤跌至新低位250個的鰂魚涌康怡花園，未有凶宅放售，但有市價放租，該F座高層戶，648平方呎，叫租1.65萬元，租客知悉單位發生事故即打退堂鼓。

擬保留部分樓面 或分紅方式合作

中電（00002）一級歷史建築何文田亞皆老街中電前總部，早前成功打「保育牌」獲批重建3幢豪宅。消息指，中電最近推出項目招標，並有意保留部分樓面或以分紅方式合作，地皮估值約37億元，料為中電帶來龐大利潤。

10發展商 初步有興趣參與

消息人士透露，中電已於5月遷出總部，最近已委託中介公司，為亞皆老街中電前總部重建項目進行招標工作，目前已有約10間發展商初步表態有興趣參與發展。

據了解，中電現時以合營公司（Joint Venture）方式招標，希望邀請一間具住宅及保育發展經驗的發展商，負責將來的重建及銷售工作，而中電則有意保留部分樓面及以分紅方式分享利潤。

料開售呎價 最少1.4至1.6萬

有測量師估計，該項目市值約30億至37億元，樓面呎價則約1萬至1.2萬元，跟長實（00001）2010年投得的何文田亞皆老街204號住宅用地，樓面呎價1.04萬元相若，預計將來的開售呎價最少約1.4萬至1.6萬元。

事實上因市區住宅供應短缺，故何文田一帶新盤的銷情向來獲保證，其中同區樓齡約兩年的懿薈，平均一手成交呎價約1.5萬元，部分特色戶呎價更達2.7萬元。至於中電前總部附近樓齡約10年的聖佐治大廈，平均二手成交呎價亦達1.2萬元，足見市場對區內住宅單位的需要。

其中一間獲邀請投標的發展商表示，項目位處市區及名校網，故具有一定的吸引力，但由於設有保育的發展限制，故最終會否投標仍要「計數」。

中電前總部位於亞皆老街139至147號，地盤面積約6.1萬平方呎，早於2001年已獲政府批建1幢樓高43層住宅，但有鑑於物業具有超過70年歷史，故政府於07年將物業列為一級歷史建築，並加設了80米建築物高限（主水平基準之上，下同），項目總可建樓面34萬平方呎，提供175伙單位。

政府與中電經過約兩年磋商後，達成平衡保育及發展優化方案，發展商可重建3幢住宅，但削樓層被削減至25層，單位亦由原本的217伙縮減至175伙，總可建樓面面積約34萬平方呎，其中3萬平方呎用作博物館用途。

另原計劃拆卸改建為公園的鐘樓部分，則需完整保留，並要在合理時間免費開放予公眾，而住宅發展外牆（包括平台）顏色、用料及建築特色，亦必須符合規劃署署長或城規會的要求，減低了將來的發展彈性。

昨發聲明澄清 分析員「有覺好瞓」

新世界發展（00017）榮譽主席鄭裕彤入院超過3星期，大家都很關心他的最新狀況。昨日傍晚一度傳出彤叔病危的消息，新世界晚上9時半廣發新聞稿，指彤叔仍在醫院在療養。

據說昨日鄭家上下罕有地同一時段湧到養和醫院，而非如早前分段探訪，於是觸發彤叔病危的猜測。今次新世界公關反應算快及透明，發出簡短新聞稿︰「有關拿督鄭裕彤博士現時的健康情況，他仍在醫院療養中。多謝大家關心。」

怕現壞情況 應付客戶查詢

有外資分析員跟老杜說，知道彤叔無恙便「有覺好瞓」。此話何解？因為盡管彤叔已淡出新世界系業務，純官過去半年亦表現得有板有眼，不過一旦出現壞情況，都算係股價敏感消息，即使不出報告，都要應付客戶查詢。

新世界股價昨日亦突然跌3.9%，跑輸其他地產股。雖然如此，新世界發展今年以來累升95.85%，是藍籌之冠，幾乎與93年及09年一年累升150%及103%紀錄看齊。

現年87歲的彤叔，今年3月「二度」退休，正式將新世界系交棒給兒子鄭家純。9月中彤叔入院，有傳他在家跌倒，純官幾乎每天都探老父。愛孫鄭志明9月底舉行婚禮，彤叔亦因留院而缺席。

周大福珠寶（01929）去年底上市，亦視為新世界系「晒冷」之作。在順德出生的彤叔，15歲時到澳門投靠父親世交周至元的金舖，及後與周氏長女周翠英結婚，接手周大福金舖，之後的發達故事就街知巷聞了。

長和系主席李嘉誠近年積極分拆業務上市，繼去年和黃（00013）分拆和記港口信託，近日於新加坡分拆商用物業Dynasty REIT後，昨宣布擬將本港酒店套房業務分拆，在本港以商業信託形式上市。

長實（00001）公布，昨已向聯交所就分拆酒店套房業務提交上市申請（A1），以批准公司將持有本港4家酒店資產的Horizon Hospitality Investment及Horizon Hospitality(Holdings)（簡稱Horizon）發行的合訂股份於主板上市，集資所得將用於支付收購目標。

首兩年分派100%盈利

長實認為，分拆有利集團釋放資金用於業務營運及新投資機遇，預計分拆完成後，長和的持股量將少於30%。Horizon將為一項固定單一投資信託，擬於2012至2014年度將除稅後盈利分派100%，並於其後年度分派90%。

是次涉及分拆的酒店資產包括位於馬鞍山的海澄軒海景酒店、紅磡灣的海灣軒及海韻軒海景酒店，與葵涌的雍澄軒酒店。除海澄軒海景海店由長實及和黃各持51%及49%權益，其餘由長實全資擁有。

至於香港以外地區，長實旗下的Dynasty REIT於新加坡，就計劃下周開始接受認購，集資約7.77億美元（約60億元）。

本港其他新股方面，曾於6月進行上市前推介的中鋁礦業，外電指其擬於下月開始路演，擬集資3億美元。

上月曾上市前推介，惟礙於市況突押後招股的鄭州煤機H股（新上市編號︰00564），據了解公司正爭取最多較A股折讓約15%、而非先A後H股的一般折讓約10%。

龍湖地產（00960）配股集資不足1個月，昨又發行7年期6.875厘優先票據，並獲超額認購30倍，發行規模由3億美元（23.4億港元）加碼至4億美元（約31.2億港元），金額與上次配股相若。

龍湖指，票據發售僅5分鐘便獲足額認購。公司管理層指，有見近期投資市場活躍，尤其美國推新一輪量化寬鬆措施後，刺激市場氣氛，認為發優先票據可抓緊市場窗口，以合理融資成本強化財務實力、優化債券結構及延長帳期。

截至6月底止，龍湖負債比率49%，手頭現金175億元人民幣，未包括9月18日配股集資所得30.9億元。是次發行票據分別獲評級機構穆迪及標準普爾分別予「Ba3」及「BB」信貸評級，展望同為「穩定」。龍湖昨收市報11.98元，無起跌。

另外，多間內房股公司最新銷售數據。碧桂園（02007）截至10月7日止，今年累積合約銷售303.0億元（人民幣，下同），銷售面積約499萬平方米，今年首九個月合約銷售金額及面積分別295.7億元及487萬平方米。至於黃金周檔期（即9月30日至10月7日）銷售為42.3億元。

合景預售收入 按年增5成

合景泰富（01813） 9月預售收入12.46億元，按月及按年分別增長為13%及52%。預售建築面積約9.45萬平方米。該公司近期分別在上海奉賢區、蘇州工業園區及相城區購入三幅土地。

中渝置地（01224）9月合約銷售金額及面積分別9.57億元及12.9萬平方米，按年分別上升40%及36%。今年首9個月累計合約銷售金額及面積分別按年升11%及28%至49.9億元及65.27萬平方米。

宇晴軒高市價8%售 曼山兩房破800萬

受新盤一號．西九龍擬以呎價1.4萬元新高價開售帶動，刺激西九龍一帶屋苑造價向上，並現跳價成交。長沙灣宇晴軒3房海景戶以748萬元沽出，較日前同類成交高逾8%，呎價更創分層新高。另荔枝角曼克頓山兩房戶成交價破800萬元，跳價約5%。

市場人士透露，長沙灣宇晴軒7座高層A室，面積759平方呎，單位可享全海景，放盤個半月以748萬元沽出，平均呎價9,855元，屬分層呎價新高。據了解，屋苑對上一宗同類單位成交價僅690萬元，不足一個月造價跳升8.4%。事實上，比鄰新盤意向價逾萬元，不少業主亦趁機高價出售。

藍澄灣山景戶 呎價破6千

同時，荔枝角曼克頓山3座中層H室，747平方呎，望部分海景的優質2房戶，最新成交價為806.8萬元，平均呎價10,801元。利嘉閣曼克頓山分行經理伍仲華表示，比鄰6座H室，同屬中層戶，但層數約低7層，於本月初以770萬元成交，同質素單位約於半個月內跳價近37萬元，最新造價再攀升5%。

另外，資金流入二綫屋苑，青衣區屋苑造價頻破頂。美聯物業首席高級營業經理樊志聰指出，青怡花園7座高層G室，面積670平方呎，買家已睇樓數月，惟「愈睇愈貴」，最終以458.5萬元入市，屬屋苑造價97後新高，呎價6,843元。另同區藍澄灣山景戶呎價首過6,000元，屋苑3座高層G室，成交價415.8萬元，呎價達6,115元。

海怡呎售11773 分層新高

大型屋苑方面，中原地產首席分區營業經理盧鏡豪，海怡半島10座高層F室，享海景面積1,100平方呎，成交價1,295萬元，呎價11,773元，屬分層呎價新高。另美聯物業助理聯席董事施衍銘指，昨太古城連錄3成交，銀星閣中層B室，905平方呎，成交價1,080萬元。同時，美孚新邨百老滙街17號低層B室，面積656平方呎，反價7萬元以378萬元沽出。

將軍澳天晉1期將於年底入伙，投資者紛紛趕入伙前沽貨，本月至今市場錄兩宗二手摸貨個案，其中7座低層c室，面積918平方呎，以公司轉讓形式易手，成交價820萬元，呎價約8,932元據了解，原業主去年762萬購入上址，是次易手帳面獲利56萬元。

另外，祥益地產高級營業經理胡志偉指，屯門良景邨綠表呎價首迫2,000元，單位為良偉樓中層11室，面積628平方呎，綠表價120萬元沽出，平均呎價1910元，區內公屋綠表價新高。

豪宅方面，大潭陽明山莊近日交投突然轉旺，短短兩天內錄4宗二手成交，合共涉資近1億元。單計該屋苑的第3座，昨日就錄3宗買賣。

近年在筲箕灣收購舊樓並成為大地主的新地（00016），昨日把持有近9成業權的筲箕灣大廈申請強拍，物業估值約2.5億元，並且日後可與同系工廠街項目一併發展，產生協同效應。

土地審裁處所接獲的筲箕灣大廈強拍申請，由益順創建有限公司、順輝國際企業有限公司，以及裕創（香港）有限公司聯合提出，其中順輝國際企業的董事包括林真真及曾漢文，據悉兩人屬新地或相關人士。

該舊樓位於教堂里1至3號，樓高12層，由59個住宅單位以及7間地舖及天台組成，分為68個業權，財團共持有當中約89.7%的業權。

估值2.5億 可併鄰地發展

同時，筲箕灣大廈佔地僅約4,385.5平方呎，測量師估值亦僅2.5億元，但由於新地早前已收購比鄰的工廠街11至25號，以及筲箕灣道383A至399號兩批舊樓，而3組地盤可合併組成一個三面單邊的大型地盤，面積達3萬平方呎，而地積比率亦能夠由9倍提升至10倍。

同時，尚餘未能收購的4樓A、B室及天台等，持有的小業主包括50年代主要發展商「章記」創辦人屈武圻、工業家沈炳麟等人。

美國推出第三輪量化寬鬆（QE3），立即帶動投資氣氛熾熱，連沉寂好一陣子的甲廈市場，亦暢旺起來。上月甲廈錄得多宗買賣成交，業內人士預期，QE3將推動相對低水的甲廈市場。

上月中，美國正式推出QE3，市場預期低息環境持續一段時間，即令本港樓市再度熾熱，甲廈市場亦暢旺。上月先有地監局主席陳韻雲以約4.8億元，沽出上環中遠大廈33樓全層，面積約20,506平方呎，呎價2.34萬元，現時該層樓面由租客以每月92萬元承租，回報率約2.3厘。陳氏09年以2.46億元購入，呎價僅1.2萬元，屬金融海嘯後價格偏低水平，是次沽貨獲利約2.34億元，按呎價計，為中遠大廈歷史新高。

10大商廈17成交信德佔7

自該成交一出後，整體甲廈市場立即熾熱起來，據中原10大商廈買賣統計顯示，10大指標商廈合共錄得17宗成交，按月大幅上升，港島區錄11宗成交，當中以上環信德中心表現最標青，錄得7宗成交，包括信德中心西翼27樓4至5室，面積約3,881平方呎，成交金額約6,636萬元，呎價約1.71萬元，屬連約交易，現時每呎租金約46元，買家為盛洋投資（00174）。

至於投資者廖偉麟，則多番於信德中心進行買賣，先摸售上環信德中心西翼兩個單位，涉資約7,171萬元。其中高層1室，面積2,555平方呎，以4,760萬元摸出，持貨約半年帳面獲利約161萬元。其後再斥資購入招商局大廈33樓16、18、26及28室，涉資近2.13億元，呎價約1.63萬元，該層樓面半年前曾錄取消交易個案，及後業主重新推售。

另外，中國海運旗下中國海運（香港）持有的上環信德中心招商局大廈32樓全層，早前於市場上以6.4億元放售，據悉，該層樓面獲一內地買家出價，並以約6億元洽購，以全層面積約25,838平方呎計，呎價約23,211元。

金鐘料成下個投資熱點

據中原工商舖商業部區域營業董事黃瑋琮分析，上月美國推出QE3，投資者四出尋找物業投資，而甲廈市場過於低水，加上商廈買賣不受SSD限制，令商廈投資升溫。他指出，因上環信德中心實用率較高，以及呎價有升幅空間，故吸引資金流入。他預期，因美國銀行中心、海富中心等最近均出現呎價新高成交，金鐘區商廈料成下一個投資熱點，值得留意。

房屋及土地是特首梁振英的施政重點，負責這兩項重要工作的發展局、運輸及房屋局，本擬重組，但據悉，港府高層認為，由陳茂波牽頭的發展局，及由張炳良負責的運房局，已各自開展大型項目，決定按兵不動，政府架構重組遙遙無期。

梁振英的「五司十四局」架構重組方案，在上屆立法會因議員「拉布」，被迫擱置，如今新一屆立法會開鑼，梁本欲以「先易後難」方式，把架構重組以「斬件」形式推出，其中，把發展局、運房局，重組成房屋及規劃地政局、運輸及工務局，爭議最小，本打算率先推行，但最新評估形勢後，也決定擱置。

陳茂波張炳良 工作量相若

消息指，陳茂波負責新界東北發展，着力增加土地供應；張炳良的運輸及房屋局，不單要處理公屋及居屋問題，更要檢討港鐵票價檢討。以工作量論，兩人暫時相若，如果重組成房屋及規劃地政局、運輸及工務局，張炳良工作量，恐怕將遠超負荷，效果或適得其反。

其次，兩局長手上的大型項目，已經展開，在目前的政治環境，如果花大力氣推出重組方案，又不知何時能獲立法會通過，不如暫時擱置，讓兩局長安心工作。

第三，政府高層亦有共識，集中精力和時間，處理各項重要的民生經濟議題，因此暫不會重提架構重組建議。

據了解，梁振英原先構想，是在新一屆立法會，先提出設立科技及通訊局，並重組發展局和運房局，因這兩項改組，在社會上已有基本共識，爭議較小；至於設立文化局，及增設兩個副司長，由於在人選上及運作模式上，均備受質疑，很大機會胎死腹中。梁振英下周三到立法會講述未來施政方向及工作時，料會交代架構重組的決定。

議員促增設 科技及通訊局

可是，立法會跨黨派均有聲音，要求當局盡快增設科技及通訊局，未知梁振英會否聽取他們的意見。

民建聯資訊科技及廣播事務發言人葛珮帆和經濟民生聯盟議員盧偉國，前日發起聯署行動，要求當局盡快設立科技及通訊局。

泛民方面，資訊科技界議員莫乃光，亦正與業界聯署表達訴求。莫指未聽聞政府有意增設通訊及科技局，他強調開設科技局在架構重組中安全系數最高，政府若開設此政策局，「不是一定輸」。