豪宅價差逾18％ 民眾觀望

購屋族引頸期盼的實價登錄資訊今天凌晨終於正式上線，但目前僅有八月登錄的不動產買賣或租賃案件可供查詢，共計一萬六千件，內政部表示，隨著實價登錄資訊揭露，有助房地產市場透明化；學者則認為，各區域成交量多寡，將影響價格是否具參考價值。

8月交易7成建檔
今首波開放查詢的一萬六千件實價登錄資訊，佔八月完成實價登錄件數的七成，內政部地政司司長蕭輔導表示，為確保登錄資訊真實性，各縣市地政局須以登錄量百分之五為抽查標準，並排除異於市價的案件，如親友間低價買賣，尚未完成審查的案件待下月一併新增。
蕭輔導表示，從八月一日至十月十二日共累積約六萬四千件實價登錄資訊，當中以不動產買賣五萬九千多件最大宗，不動產租賃則有四千七百七十四件，買賣預售屋則為七十七件；裁罰案件共二十一件，皆因逾期未登錄而遭裁罰三萬元。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，實價登錄政策有助房價透明化，但資訊是否具有參考價值，會因成交量多寡而有差異，如新北市等成交量大區域，可能累積兩個月就具參考性，但信義計劃區豪宅或鄉下地方成交量較少，則須多累積一段時間才具參考價值。
上月台北市政府公布的實價登錄資料中，總價最高的信義區松勇路豪宅「領袖」，在實價登錄前外界傳言每坪房價逾二百萬元，但根據實價登錄資訊扣除車位後，實際成交價每坪僅約一百六十五萬元，價差逾百分之十八，使民眾多半認為實價登錄後，亂開高價的假象將無所遁形。
居住新北市、三十五歲的阿賢就說，會多觀察幾個月的實價登錄資訊後，再決定要不要購屋，並不急著買房。

可地圖圈選查資訊
上網查詢實價登錄資訊可依交易類型、區域、建物型態、價格區間或區段化門牌等屬性查詢，也可以直接在地圖上圈選範圍，以獲得該區資訊。

房價反映 需要半年以上
工商時報

　實價登錄資訊揭露今（16）日上線，預估全台約有2萬筆成交資訊將正式攤在陽光下。房仲業者表示，初期揭露量體仍顯不足，預計需要半年以上的資料累積才具有區域房價的參考性，且因各物件條件狀況不一，建議消費者最好取其中間值，才能找出最適宜的參考價格。

　內政部政次簡太郎昨天表示，不動產交易實價查詢服務網將在今天上路，民眾除可透過電腦上網查詢，也可以在Android作業系統的手機上查詢，預期將可促進不動產交易資訊透明化，避免房價被哄抬，但這和實價課稅毫無關係。

　根據規定，實價登錄自買賣案件完成登記後，有1個月申報期限，另外，政府查核人員會過濾案件，像是親戚朋友間的買賣、物件單價過高交易等篩檢機制。根據內政部最新資料顯示，實價登錄截至上周五全台有7.3萬件交易，買賣申報案件有5.9萬件，預估今天可供查詢的約僅有2萬件。

　永慶房產集團經理黃舒衛表示，實價登錄揭露初期量體仍顯不足，若要作為房市交易的參考工具，預估需要半年以上的資料累積才具有區域房價的參考性；此外，在登錄資訊公布的項目中，車位價格和坪數的分算揭露不明確，若合併總價計算房屋單價的話，會產生壓低平均房價的問題。

　他認為，實價登錄資訊才剛開始上路，仍有許多不足處需要改進，但在實價登錄資訊揭露後，可減少資訊不對稱，並降低投資客炒作套利的機會，將有助房市回溫、房價回歸理性，健全國內房市交易資訊且減少房屋買賣糾紛的問題。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄有助於房價透明化，對於消費者而言，是很客觀的參考數據；不過房地產商品的差異性大，即使位於同一條街道，同一棟社區，不同的座向、樓層、屋況與景觀條件，仍會有些許的房價差異，建議消費者最好取其中間值，如此將可找出最適宜的參考價格。

　內政部強調，隨著查詢系統上路，房屋交易資訊透明化，房價將難以再被隨意哄抬，這也將使房地產市場發展更為健全，實現居住正義。

企業出售不動產，收入認列年度須以所有權移轉登記日所屬年度為準。

財政部指出，營利事業出售不動產，雖然會出現包括簽約日、收款日以及不動產過戶日等可能的損益時點，但是，不管在何時收款，原則上應以所有權移轉登記日期為收入認列年度，除非所有權未移轉登記給買受人之前，即已實際交付所有權者，才是以實際交付日期，做為所得歸屬年度。

國稅局日前查核1家建設公司99年度營利事業所得稅結算申報案時，依據資料分析顯示，該公司完工案場在99年間完成所有權買賣移轉登記者共計15戶，但經稅捐機關核對結果，建設公司99年度卻只申報其中14戶房屋的銷售收入，其餘1戶未列入申報。

建設公司向國稅局提出說明，該戶房屋雖在99年12月完成買賣移轉登記，但直到100年2月才實際交屋，因此才會未列入公司99年度的銷售收入。

國稅局依據財政部的規定，認為建設公司是在97年間以預售方式出售15戶房屋，房屋所有權等於已在99年度移轉登記給買方，因此該建設公司出售房屋的所得，即應列為99年度所得課稅。

　國產局全台12筆精華區地上權將於10月底開標，因區位基地條件佳、面積方正，且近捷運等交通要道，深具投資潛力，引起市場熱烈詢問。國產局表示，尤其是北市3筆土地、竹北、台中及嘉義市的標的，外界詢問度都超高，連首次推出的金門離島地上權招標案，都引起不少關注。

　針對已流標兩次的景美財訓所萬坪土地開發案，國產局主祕陳秀琴表示，可能是國產局提出蓋財政部新大樓與維修舊大樓的合作方案，條件太高，利潤空間太低，目前正委託顧問公司重新檢討投標條件，預計下個月中提出檢討結論。再修改招標條件後，最快今年底前重新公告招標。

　陳秀琴表示，10月底開標的12筆地上權土地，共計1.06萬坪，總底價約15.14億元。其中，台北市3宗分別位於博愛路224巷旁、羅斯福路三段巷內，及杭州南路一段巷內土地地上權，都鄰近捷運站，真的是「吸睛又吸金」。

　陳秀琴指，在小三通交通便利下，很多兩岸行程都會安排金門一日遊，發展觀光產業具有潛力。此次國產局首次在離島金門推出地上權土地，屬自然村專用區，面積超過1500坪，底價還不到2千萬元，價錢不貴但可搭上小三通旅遊熱潮，可供旅館、民宿使用，臨金湖國中，有利於發展觀光產業，已吸引不少業者詢問。

　國產局表示，希望此次標案能「叫好又叫座」，延續地上權市場的熱潮，在大面積國有地不出售的前提下，可活化國有地、創造永續財源。

中央銀行及金管會高度關注下，國銀承作以土地為擔保品的放款成長速度已明顯趨緩，據金管會最新統計，8月相關授信餘額僅較7月增加3億元，前8月合計僅增加283億元，比去年同期增加865億元，成長幅度已大幅下降。

　在同期間，國銀今年前8月房貸只有增加1,054億元，但是修繕貸款減少694億元，兩者合計占總放款的比重從2009年的30％，降為26％左右，回到2004以前的水準。

　央行今年6月再度祭出豪宅授信等管制，金管會則在5、6月啟動第二年的不動產相關授信管制，今年更強化購地貸款及相關土地擔保授信的管制。國銀在民國91年左右，房貸、修繕貸款及土建融餘額，加計後占總放款的比重約26?28％，但近10年房貸及土建融比重大幅攀高，到民國99年時已拉高到37％以上，代表授信風險過度集中在不動產放款。

　金管會近年特別公布以土地為擔保品的授信統計，這類授信即是以土地向銀行借款，可能是企業或個人的周轉金，也可能是購地，以房屋為抵押品的授信，如房貸則未計入此一項目。

　到今年8月底，國銀承作土地為擔保品的貸款餘額為1.52兆元，占整體放款的6.9％左右。

　這項授信餘額在今年5月及6月時，還各增加146及128億元，但在金管會祭出相關管制後，7月單月僅增加24億多元，8月則只增加3億元，許多銀行更出現土地擔保授信餘額逐月下降的情況。

　例如，合庫8月份減少12億元，今年前8月土地擔保授信餘額少了69億元，是所有國銀減少金額最多者；8月份土地擔保授信則以土地銀行單月減少近62億元最多，且已經是連續第二個月下降，但是因土銀前幾月該部分授信成長較多，前8月仍較去年底增加近44億元。

　今年前8月土地擔保授信餘額下降較多的銀行，還包括安泰銀行減少43億元左右，板信商銀減少32億元，國泰世華銀以及台企銀分別各減少近25億元，台北富邦銀、元大銀則各減少16億元，聯邦銀行減少11億元。

　有些銀行可能因為不動產授信集中度不高，因此今年前8月土地擔保授信餘額仍然呈現增加情況，其中以台中銀行增加103億元最多，另外如中國信託商業銀行、新光銀行、玉山銀行、第一銀行、上海銀行等，今年前8月都增加40?50億元不等。

機場捷運A7站合宜住宅金流完全底定。土銀昨（15）日與遠雄建設簽約，至此機場捷運A7站包括ABCD四大區的合宜住宅案金流布局全部完成，合計聯貸與自貸部分，土銀合計包辦226.8億元，將從明年起陸續撥款。

　聯貸銀行團成員指出，該案聯貸利率大致在2.85％上下，若加計稅金總利率，應接近3％。

　在金管會要求下，土銀預計將在今年底之前，再將合計房貸及土建融在內的餘額大減逾百億元，但根據土銀內部評估，除了機場捷運A7站為配合政府「健全房屋市場方案」，提供中低收入無自有住宅家庭合宜價位住宅的重要措施。

　且此案實際撥款是在明年開始進行，尚不致立即影響土銀調降不動產放款餘額的計畫。

　銀行團成員指出，機場捷運A7站總共分成ABCD4區，分別由遠雄、皇翔、名軒、力寶建設進行，其中名軒及力寶建設並未採取聯貸，而由土銀以自貸方式供應總計83億元的資金。

　至於聯貸部分，土銀在10月初簽下皇翔建設73.8億元，昨天進而完成遠雄建設的70億元聯貸，至此機場捷運A7站的銀行資金布局全部完成，昨天土銀董座王耀興及總座蘇樂明更雙雙出面，與遠雄董座趙藤雄完成簽約。

　據了解，土銀目前對於土建融的利率水準已全面拉高，其中自貸部分，土融及建融分別以2.55％及2.85％為起跳價，聯貸利率則最起碼從2.65％起跳，其中大部分個案利率已接近3％，包括遠雄及皇翔的聯貸利率，均位在相關區間。

　土銀指出，與遠雄建設完成簽署的機場捷運A7站聯貸案，借款期間4年，預計於103年陸續完工交屋。

實價登錄資訊揭露今（16）日上線，預估全台約有2萬筆成交資訊將正式攤在陽光下。房仲業者表示，初期揭露量體仍顯不足，預計需要半年以上的資料累積才具有區域房價的參考性，且因各物件條件狀況不一，建議消費者最好取其中間值，才能找出最適宜的參考價格。

　內政部政次簡太郎昨天表示，不動產交易實價查詢服務網將在今天上路，民眾除可透過電腦上網查詢，也可以在Android作業系統的手機上查詢，預期將可促進不動產交易資訊透明化，避免房價被哄抬，但這和實價課稅毫無關係。

　根據規定，實價登錄自買賣案件完成登記後，有1個月申報期限，另外，政府查核人員會過濾案件，像是親戚朋友間的買賣、物件單價過高交易等篩檢機制。根據內政部最新資料顯示，實價登錄截至上周五全台有7.3萬件交易，買賣申報案件有5.9萬件，預估今天可供查詢的約僅有2萬件。

　永慶房產集團經理黃舒衛表示，實價登錄揭露初期量體仍顯不足，若要作為房市交易的參考工具，預估需要半年以上的資料累積才具有區域房價的參考性；此外，在登錄資訊公布的項目中，車位價格和坪數的分算揭露不明確，若合併總價計算房屋單價的話，會產生壓低平均房價的問題。

　他認為，實價登錄資訊才剛開始上路，仍有許多不足處需要改進，但在實價登錄資訊揭露後，可減少資訊不對稱，並降低投資客炒作套利的機會，將有助房市回溫、房價回歸理性，健全國內房市交易資訊且減少房屋買賣糾紛的問題。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄有助於房價透明化，對於消費者而言，是很客觀的參考數據；不過房地產商品的差異性大，即使位於同一條街道，同一棟社區，不同的座向、樓層、屋況與景觀條件，仍會有些許的房價差異，建議消費者最好取其中間值，如此將可找出最適宜的參考價格。

　內政部強調，隨著查詢系統上路，房屋交易資訊透明化，房價將難以再被隨意哄抬，這也將使房地產市場發展更為健全，實現居住正義。

內政部斥資數十萬元打造的「不動產交易實價查詢服務網」啟用，今天起，民眾可在網路上查詢完成申報的不動產買賣、租賃及預售案件，並掌握價格、區段及建物型態等資訊。但房仲業者認為，至少再等半年，實價登錄才能提供區域房價參考價值。

不動產交易實價查詢服務網已完成七萬餘件交易資料登錄，但因不動產完成交易後，有一個月的申報登錄期限，加上內政部的查核程序，目前僅開放八月份一萬六千餘筆交易資料供民眾查詢。未來將定期在每月十六日更新資料。

內政部地政司地價科長游適銘指出，去年不動產交易約四十萬件，今年八月一日至十月十一日成交件數約七．三萬件，與總量相比沒有太大落差。

他以台北市某精華地段為例，市場曾喊到每坪兩百萬元，但根據交易申報資料，含車位每坪一三○萬元，扣除車位，每坪約一六五萬元，低於坊間哄抬的價格。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，台北市八月買賣移轉三三一七件，卻只有七八○筆資訊提供查詢，不足以成為合理房價的參考依據。他預估，至少還要半年，實價登錄才有房價參考價值。

政大地政系教授張金鶚認為，實價登錄剛上路，民眾應給予幾個月的改善、修正空間。

宜蘭縣建築開發公會抨擊，縣府針對七月一日以後，取得使用執照的新建房屋，將房屋稅調高約一倍，嚴重影響縣民權益，重創房地產。縣府表示，各縣市房屋稅長期偏低，財政部與監察院都要求檢討，宜縣只是合理調整，將房屋稅課徵合理化，但不溯既往，減少對民眾衝擊。

宜縣建築開發公會秘書長陳桂芬說，縣府七月一日起將「房屋標準單價」，從每平方公尺二千四百元至二千八百元，統一調漲五千五百元，漲幅約一倍；房屋標準單價是房屋稅、契稅與印花稅課徵依據，這些稅的漲幅都跟著飆漲一倍。

陳桂芬以六十坪三層樓透天厝為例，因地段不同，房屋稅原本五千至七千元；七月一日後取得使用執照的新房子，要適用新制，房屋稅增至一萬一千元至一萬六千元，嚴重影響民眾權益。

新北、桃園、高雄、台中都未調整

陳桂芬不解的是，只有宜蘭縣大幅調漲「房屋標準單價」，新北市、桃園縣、高雄市、台中市等都未調整，房屋標準單價都相同，仍維持二千四百元至二千八百元；宜縣的房屋價值會是這些縣市的兩倍嗎？為何要多繳一倍的房屋稅，顯然不合理。

陳桂芬批評縣府為了挹注縣政財源，反而會影響民眾購屋意願，打擊房地產，她認為政策也應該有緩衝期，要求政府暫緩實施。

稅務局長：各縣市長期偏低 不合理

宜蘭縣地方稅務局長呂莉莉說，各縣市房屋稅從民國七十三年即未調整，財政部、監察院都要求檢討合理稅率，房屋稅三年評定一次，今年七月一日重新評定公告，縣府只是針對取得使用執照的新建房屋，合理反映稅率，原有的房屋並不受影響。

呂莉莉指出，房屋標準單價指的是，建築物每平方公尺的造價成本，縣府參考許多版本，很多都超過一萬元，最後採取的是縣府建設處「工程造價」的五千五百元，減少民眾負擔；新制實施後，預估每年可增加一千一百萬元房屋稅收。

呂莉莉說，房屋稅偏低，一棟房子繳的稅竟然比不上車輛牌照稅，這樣並不合理，她無法了解其他縣市為何不調整？宜縣有自己的做法，不必與別人比較。

民眾：每年負擔增加 影響購屋意願

租屋的陳姓公務員說，房屋稅率雖然偏低，未符合市場行情，但縣府調漲約一倍，新買房子的人每年都要增加負擔，當然影響購屋意願，況且，也有縣市並未調漲，縣府何苦對民眾搶錢？

內政部不動產交易實價查詢服務網今天上線，首波可供查詢是今年八月的不動產買賣、租賃等成交資訊，約一．六萬筆。房仲業表示，由於首批可供查詢筆數僅佔全國買賣移轉的兩成、占已完成登錄案件的二十七％，推估必須等半年以上的資料累積後，才具區域房價的參考性。

內政部地政司長蕭輔導指出，由於八月期間未有任何預售屋登記，因此首波公布資訊以不動產買賣、租賃物件為主。民眾可依交易類型、縣市區域、建物型態、價格區間或區段化門牌等類別查詢，未來每個月十六日均會公布上個月登錄結果。

蕭輔導說，民眾除可透過網路查詢外，透過Android行動裝置使用的App也可查詢，未來將進一步研議iPhone手機也可查。

目前可揭露資訊包括交易標的、價格資訊、標的資訊三大部分，其中交易標的揭露部分有區位或建物區段門牌、交易筆數等；價格資訊則有不動產交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理組織及交易年月等；標的資訊包含土地移轉面積、建物面積、使用分區、主要用途、主要建材及建築年份，還有總樓層、移轉樓層及現況格局。

不過，內政部次長簡太郎說明，針對申報時有加註「特殊原因」，例如親友交易的案件，不對外提供查詢， 因親友間買賣的價格可能與市場正常交易價格不同，所以並非所有成交案都可查。

蕭輔導指出，從八月實價登錄上路到上週五為止，全國買賣移轉棟數約七．三萬筆，已實價登錄筆數計五．九萬筆，雖然首批可供查詢筆數僅一．六萬筆，僅占全國買賣移轉的兩成、占已完成登錄案件的二十七％，不過從已登錄狀況來看，後續可供查詢的筆數會持續增加，預估往後兩次公布，每次的筆數可超過兩萬筆。

目前全台計有二十件逾期未申報的案件，每筆罰款三萬元，其中以新北市件數最多，計有六件。

政治大學地政系教授張金鶚指出，開放實價登錄資訊查詢後，業界房價膨風的國王新衣將現形，預期將對房市造成重大影響。

永慶房產研究發展中心經理黃舒衛認為，從首波公布查詢筆數、僅佔實價登錄後全國買賣移轉棟數的兩成來看，做為區域房價參考價值仍然不是很高，預估至少資料要累積半年以上，才可逐漸做到房價透明化。

不動產實價登錄今天上線，最高價交易案件落在台北市信義區松勇路段，成交總價2億3800萬元，含車位每坪近130萬元。

不動產交易實價查詢服務網今晨零時正式上線，民眾查詢踴躍，網站開站不到5分鐘湧入近3千名訪客人次，造成網站一度癱瘓。

在目前可供查詢的全台8月份1萬6000多筆交易資料中，位於台北市信義區松勇路段的交易案件，成交總價高達新台幣2億3800萬元，建物移轉總面積超過183坪，型態為住宅大樓，格局為6 房 2 廳 4 衛。

以松勇路段成交案為例，當初同地段喊出每坪約200萬元，對照實價登錄案件登記的扣除車位每坪165萬元、含車位每坪約130萬元，中間有不小差距。

台北市其他成交價較高者，包括士林區中山北路5段的個案，換算含車位單價為每坪114萬元；大安區仁愛路4段個案，換算含車位單價為每坪100萬至120萬元區間；大安區敦化南路2段個案，換算含車位單價為每坪104萬元。

豪宅群聚的台中市西屯七期重劃區，市政路路段最高成交總價為8700多萬元，含車位每坪約52萬元。

在南部豪宅方面，位於高雄市鼓山區美術館園區的美術東四路，最高成交價案件達4500萬，含車位每坪單價約33萬元。

新北市方面，行情熱門的新板特區，登錄最高的成交案件為7300多萬元，扣除車位每坪約為56萬元。

新北市三峽區北大特區則有達2100多萬元的案件，扣除車位換算每坪將近25萬元，趨近市場行情。

內政部建置「不動產交易實價查詢服務網」明天上線，民眾可上網查詢不動產成交行情。

不動產交易實價登錄制度八月一日實施，內政部今天下午將舉行記者會，宣布「不動產交易實價查詢服務網」明天啟用。

內政部地政司副司長王靚琇表示，地政司剔除特殊交易案例後，民眾初步可在「不動產交易實價查詢服務網」，查詢八月份近二萬件區段化、去識別化的買賣登記案件。

根據地政司資料，「不動產交易實價查詢服務網」主要查詢項目將分為不動產買賣、租賃、預售屋買賣3大類，民眾可在主網頁輸入縣市、路名、建物型態、交易總價、面積、交易期間等查詢條件查詢；或直接點選全國地圖查詢。

地政司資料顯示，每筆不動產交易資料將顯示交易標的、時間、總價、每平方公尺平均單價，以及建物移轉總面積、區段門牌、型態、格局，以及車位總價，並附地圖，可查詢交易資料所在位置。

實價登錄資料庫今(15)日起開放線上查詢，鄉林(5531)集團董事長賴正鎰說，實價登錄讓房價透明化，政策上路對近2月的房市整體表現利多於弊，他以皇居為例，鄉林配合實價登錄實施不二價，看屋客人大量回流，交易量逆勢上揚，出乎預期之外的好，光是上周就賣出11戶。

賴正鎰指出，實價登錄政策對實際交易價格的真實性，有更合理的參考價值，有助於健全房產市場，建立可靠交易買賣制度，但新制上路的前2、3個月，很多買家不願意太早讓交易價格曝光，不急著在交易後30天的期限內辦理登錄，才會造成交易量減少的短期印象。

他透露，鄉林皇居與鄉林大境在8、9月的來客組數不減反增，成交的好消息不斷，買家對不二價策略接受度高，雙方談價空間小，拉距時間縮短，迅速成交，每周來客數每周多達30、40多組，鄉林皇居在上周就賣了11戶。

賴正鎰分析，五都今年9月建物買賣件數與去年同期相較，整體交易量僅減少12.4%，其中台中市也只短少7.5%，這是因為今年上半年政府打房加上建商的推案量減少。政府要儘快讓奢侈稅退場，讓股市及房市資金願意重新出籠，資金若能像活水一樣活絡運用，有助於經濟景氣復甦。

他表示，馬政府鬆綁外資及人才來台、留台限制，鼓勵台商回流等一連串的規劃固然很好，但一定要是有利可行的政策，且政府部門要實際去推動執行，才能真的做到吸引外資，而不是只有紙上作業或喊口號式的空洞計畫，以免到最後不了了之，讓「有感復甦」變成「無感作為」。
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不動產實價登錄資訊明天起可供民眾查詢，房仲建議，消費者可掌握從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差五大估價原則。

信義房屋表示，實價登錄使消費者有更多成交案例可供查詢，但房屋條件不一，差異性極大，因此產品的個別規格、格局、面向、屋齡等，都可能影響房價，消費者最好取中間值，才能找出最適宜的參考價格。

信義房屋企研室專案經理曾敬德建議購屋者掌握五大估價原則，包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等要件。

第一是挑出類似案例，依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例；避免以大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。

其次要排除極端值，就所蒐集的類似案例，排除最高以及最低行情，中間價格帶就可視為那一個路段條件相近房屋的行情水準。

第三要考慮車位及屋況差異，車位價格是否拆分、屋況裝潢以及有無頂樓加蓋等條件，往往扭曲房屋單價。民眾對實價行情有疑問，可詢問當地房仲業者。

第四由於不動產的差異性極大，即使同社區，但不同面向與樓層，單價也有所不同，建議可以詢問房仲業者，判讀是那棟社區標的，建立更精確的價格感。

最後，若遇景氣變動快速，可能短期間內房價會出現變化，實價登錄資訊在時間上會出現2個月以上落差，建議可向房仲詢問即時行情搭配參考。

房價現形記！實價登錄資訊16日正式揭露，為了避免房價炒作，房仲業者亂喊價之情況，內政部建置「不動產交易實價查詢服務網」，民眾可上網查詢不動產成交行情，讓房價更清楚透明。學者建議有鑒於市場供需原則，以及初期樣本數少，登記件數不多之情況下，此服務僅具參考價值。實價登錄制度自8月1日起上路後，至今2個多月，房市交易量大幅萎縮。根據內政部統計資料顯示，8月房市交易量萎縮，相較於7月，全台成交量減少8980件，跌幅高達26%，房市買氣急凍。對此，淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，市場交易本來就有漲跌之情況，並非完全因實價登錄所造成。

環球經濟社社長林建山認為，實價登錄對買賣雙方其實沒有任何好處，他也對能讓市場透明化之說法抱持著懷疑態度。他表示，「不動產交易實價查詢服務網」之公佈價格可供參考，因所公布在網路上數字都是事後(ex-post)之價格，沒有真正的決定性，其價格還是要看當時市場供需之情況。

莊孟翰建議，購屋買房應秉持著「多看、多聽、多比較」為原則，房地產本身價格差異大，而如今政府所推出「不動產交易實價查詢服務網」政策才剛開始實施，樣本數少，登記件數不多，所以初期公布的價格數字，對整個市場來說，漲跌幅度還有很大的空間，而現階段只具參考價值。

政治大學地政系教授張金鶚15日曾投書指出，當前房價高漲、房市混沌不明，實價揭露將讓「國王的新衣」現形，將對房市產生極大衝擊，值得社會重視。此外，實價登錄在房市衰退反轉之際公布，勢必引發部分業者與投資客的不滿反彈，而一般民眾亦可能因對所查詢資料未盡滿意，加入批判政策的行列。

張金鶚進一步表示，如此一來，在各界質疑與壓力下，政府若未能堅強支持這項重要且基礎的政策，恐導致實價登錄制度的崩解，僅流於形式，而無法確實發揮提供市場與民眾正確價格資訊的預期功能。

不動產「實價登錄」正式上線供民眾查詢，外界戲稱房市「國王的新衣」終將被揭開。而根據內政部統計，確實已經有「不實喊價」在「實價登錄」下現形，台北市一個成交個案揭露價格只有165萬，明顯低於市場宣稱的200萬，成功破除「哄抬」。同時「實價登錄」也的確對房市交易量造成影響，八、九月無論建物或土地移轉數，都呈現微幅下降。（何庭歡報導）

根據內政部統計，到上週四（11號）為止，買賣登記案件共七萬三千多件，買賣申報將近六萬件，加上預售屋申報與租賃申報總計達六萬四千多件，另外內政部也開罰出21件逾期申報案件，以新北市高達六件為最大宗。而週二（16號）起能查詢到，八月間申請登記、九月完成申報案件，約一萬六千多件。其中有一案在登錄前，外界宣稱均價兩百萬，但實際揭露後只有165萬，明顯讓「哄抬」現形。

內政部政務次長簡太郎說：『有些當然在資訊沒有公開之前，有可能會有人去哄抬，譬如說這裡本來是只有一坪賣150萬，那他是要買賣的時候，你查不到這個價格，他有可能說這裡已經賣到200萬、250萬，也有這個可能，但是資訊透明化以後，就不會有這樣的問題了。』

至於「實價登錄」對房市買賣移轉影響，經內政部分析今年七月份移轉數年增率約在0.2%，據研判主要因為「實價登錄」八月即將上路而呈現微幅增加，然而到了八月、九月移轉數則都呈現微幅降低，減幅約在0.03%到0.12%間。
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內政部地政司長蕭輔導今天表示，不動產交易實價登錄上路後，截至10月12日，裁罰21件，均為逾期申報，以新北市6件最多。

內政部下午舉行記者會，宣布不動產交易實價查詢服務網明天上線。

媒體詢問不動產交易實價登錄是否影響房地產交易？蕭輔導表示，制度的推行是為促進不動產交易資訊透明化，降低交易糾紛，健全房地產市場發展，實價登錄與實價課稅無關。

內政部地政司地價科長游適銘表示，去年不動產交易40萬件，統計今年8月1日至10月11日成交約7.3萬件，整體而言，與總數量相比，沒有太大落差。

他也說，今年7月與去年7月相比，不動產成交量成長，但今年8、9月與去年同期相較，則呈現下滑趨勢。

不動產交易實價登錄讓交易資訊透明化，游適銘舉例，台北市政府9月曾公布申報登錄案件交易資訊，最高交易總價位於信義區松勇路，含車位每坪新台幣130萬元，扣除車位每坪165萬元，遠低於當初同地段喊出的每坪200萬元。

內政部不動產交易實價查詢服務網明天上線，可查詢到今年8月的不動產買賣、租賃及預售案計1.6萬餘件成交資訊。

內政部次長簡太郎今天舉行記者會，宣布查詢服務網明天啟用，透過Android行動裝置使用的App也可查詢，未來將進一步研議iPhone手機也可查。

不動產實價登錄8月1日上路，內政部地政司長蕭輔導說，截至10月12日，已登錄買賣案件5萬9000餘件、租賃4779件、預售屋77件；明天上網可查詢到1萬6000餘件資料，不過，8月無預售屋案件申報，暫無資料。

以買賣案件為例，簡太郎說，上網可查到交易標的、價格資訊、標的資訊3大資訊，包括土地區段位置或建物區段門牌、不動產交易總價、車位個數、車位總價、有無管理組織、交易年月等資訊。

蕭輔導表示，未來每個月16日發布兩個月前的申報資訊，例如10月16日發布8月申請登記案件，11月發布9月案件。

簡太郎說，申報義務人登錄資訊有30天期限，且各地方政府須就已完成申報登錄的資訊，篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易的資訊並整理後，以區段化、去識別化方式提供查詢，中間有16天落差時間，未來會研議縮短為7天。

他並說，申報時有加註特殊原因，例如親友交易的案件，不對外提供查詢，所以並非所有成交案都可查。

依規定，不動產成交案件權利人（買方）、地政士及不動產經紀業者，須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30天內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

根據台北市地政局表示，自 8月1日到目前為止，北市完成實價登錄的有4000多件，明（16）日僅有約780筆資訊提供查詢，房仲業者表示，由於僅占8月買賣移轉棟數3317戶的24%，估計可能需要半年以上的資料累積，才具有區域房價的參考性。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛15日表示，由於實價登錄自買賣案件完成登記後有1個月的申報期限，另外，政府查核人員會過濾像是親戚朋友間的買賣、物件單價過高等案件的篩檢機制，但因地政局可供查詢的案件量僅780筆，與8月買賣移轉棟數3317戶相比，僅占2成4，顯然不足以作為合理房市的參考依據。

黃舒衛分析指出，實價登錄資訊僅公布8月買賣的市況，且部分案件還受政府查核人員篩檢的排除因素，因此僅剩780筆可供參考，量體顯然太少，若要作為房市交易的參考工具，需要半年以上的資料累積，才具有區域房價的參考性。

另外，黃舒衛還指出，在登錄資訊公布的項目中，車位價格和坪數的分算揭露不明確，若合併總價計算房屋單價，會產生壓低平均房價的問題。

黃舒衛表示，實價登錄公布對近期交易量影響不大，因為投資客群早已提前下車，而近期自住或換屋族受到傳統民俗月以及大環境不景氣的拖累，買氣陷入低迷，但10月以來，反而有利空出盡的現象。

黃舒衛也表示，實價登錄資訊才剛開始上路，仍有許多不足之處需要改進，在實價登錄資訊充分揭露後，應可減少資訊不對稱，並降低投資客炒作套利的機會，將有助房市回溫、房價回歸理性，健全國內房市交易資訊且減少房屋買賣糾紛的問題。

房仲業信義房屋（9940）朝多元發展，加速擴大房地產開發領域、往上游地產開發商邁進。該公司策略長周莊雲證實，旗下大家建設公司正洽談數筆土地，初期目標鎖定雙北市、捷運沿線地區為推案重點。信義昨日股價收38.9元，下跌0.1元。

周莊雲表示，經過3次增資後，大家建設目前資本額達10億元，正洽談數筆土地，一旦定案，將積極推案，跨出多角化經營腳步。

周莊雲指出，大家建設成立已達10年，過去曾經在天母推出預售案，之後就未再有新案釋出；今年1月在集團成立建設事業部，並延攬日勝生前總座陳慶洪擔任建設事業部總經理下，在人才具備下，讓沉澱已久的建設事業再度動起來。

外界好奇，信義房屋為何選在房市多空交雜時啟動建設事業，周莊雲強調，房地產市場有高點也有谷底，房市起伏為市場常態，不會影響集團營運事業規劃，不過，不管市場接下來走勢如何，長線來說都是看好。

至於未來大家建設推案規劃，周莊雲表示，目前並沒有時間表，不過，推案地點鎖定雙北市第一圈地區，且以捷運沿線、據交通建設區域為主，暫不考慮都市更新，未來大家建設推案將交由信義代銷銷售。

周莊雲指出，集團建設事業部未來台灣、大陸會雙管齊下推案，台灣部分以大家建設為主，大陸則是上海商拓管理顧問公司。在積極跨入不動產開發商領域後，信義企業集團在不動產事業上中下游，從建設、代銷到不動產仲介的垂直整合完成，集團多角化經營確立。

永信建設（5508）頂著上市櫃營建股獲利王光環，目前相關建案持續熱銷，邁入第4季進帳高峰期，營收獲利都將大有斬獲，後市值得期待。

法人表示，永信建設向來是高雄績優建商，上半年每股稅後純益高達8.98元，傲視上市上櫃營建類股。永信建設昨天收盤48.7元，下跌0.65元。

永信建設副總經理顧岳軍指出，現階段美術館建案「仰森」及鳳山「沐林」等是主要熱銷案場，「仰森」總戶103戶、總銷約20億元，銷售已經達六成，朝完銷方向邁進。「沐林」規劃178戶，總銷19億餘元，還有位於中正路上的「天潤」建案，市場反應頗為熱絡。

法人指出，2年來高雄房價漲了約50%，永信穩定購地、地案的營運節奏，在這一波高雄房地產起漲聲中掌握到商機，因此上半年結算，以每股稅後純益近9元的亮麗成績，打敗多家台北知名建案，榮登上市櫃營建類股王。

隨著高雄重大建設開展，永信持續穩定推案，預期第4季完工入帳期將有大量銷售實績湧入，尤其永信選擇基地都聚焦良好地段，不論在售價以及銷售速度上都相對有效率，對提升營運績效有助益。

法人表示，高雄目前有包括圖書總館、旅運中心、國際世貿展覽中心，以及海洋流行音樂中心等重大建設進行中，因此吸引北部投資客進場，尤其海外退休人員重回高雄定居的比例大幅增加，都對港都的繁榮打了強心針。

法人指出，相對中、北部發展，高雄的重大建設已經具有話題性，包括永信建設、隆大營建、京城建設等，都被投資人視為具有活力題材的個案，只要高雄房地產市場榮景不退燒，後續展望前景可期。

為支援合宜住宅建設資金，遠雄建設獲得土地銀行等銀行團4年期70億元聯貸，昨（15）日由土地銀行董事長王耀興代表銀行團與遠雄建設董事長趙藤雄代表簽約。

土銀指出，聯貸案資金為支應興建「機場捷運A7站合宜住宅-A基地」所需，募集70億元聯貸案，由土銀擔任聯貸統籌主辦銀行，兆豐、彰銀、臺灣企銀、華銀、一銀、農業金庫、台中商銀、東亞銀行及台灣工銀等銀行共同參與。

土銀指出，「機場捷運A7站合宜住宅」係內政部營建署「健全房屋市場方案」之重要措施，以落實居住正義之政策目標，採限定承購資格，提供中低收入之無自有住宅家庭合宜價位之住宅，以達促進台北都會區住宅供給與需求均衡，紓緩房價上漲。

為提供機場捷運A7站合宜住宅興建所需資金，由土地銀行統籌主辦遠雄建設70億元聯貸案，為實際登錄上路、央行嚴控不動產放款下，市場罕見的大型建案。土銀董事長王耀興代表銀行團，昨日正式與遠雄董事長趙藤雄簽訂聯貸合約。

土銀為不動產放款龍頭，總經理蘇樂明表示，土銀不動產放款餘額占總放款金額的比重已達52.64％，為嚴控授信風險，已採取多項不動產融資緊縮措施。但為顧及一般民眾成家自住需求，主管機關將政策性放款排除在土建融資管控範圍之外，因此近期市場上的大型不動產聯貸案，大多是屬政策性放款。

除政策性放款外，蘇樂明表示，土銀已祭出多項不動產管控措施，包括調高房貸利率、土建融放款原則上不接受新客戶、將分行土建融資放款權限收歸總行、轉貸額度不增和增加放款提存等措施都持續執行，以維持不動產融資餘額為目標，不繼續擴張，防止房市泡沫風險。

蘇樂明強調，以目前土銀獲利狀況來看，即使不動產放款緊縮、提存增加，都不影響土銀今年全年的獲利表現，應可達成預算目標，全年獲利有機會衝破百億元大關。

蘇樂明指出，遠雄70億元聯貸案是為了支應興建「機場捷運A7站合宜住宅-A基地」所需資金，募集4年期總金額70億元聯貸案，由土銀擔任聯貸統籌主辦銀行，兆豐銀、彰銀、台企銀、華銀、一銀、農業金庫、台中銀、東亞銀及台灣工銀等銀行共同參與。

「機場捷運A7站合宜住宅」為內政部營建署「健全房屋市場方案」重要措施，以落實居住正義政策為目標，採限定承購資格，提供中低收入無自有住宅家庭合宜價位住宅，以達促進台北都會區住宅供給與需求均衡，舒緩房價上漲情形。「機場捷運A7站合宜住宅」全案分為A、B、C、D等4基地，其中A基地由遠雄建標得，預計於103年陸續完工交屋。

美國啟動QE3量化寬鬆貨幣政策，果然熱錢開始強強滾，頭一個受惠的就是美國房地產，現在美國房市已經看到回溫跡象，8月份美國成屋銷售和房屋開工都創下佳績，紐約上東區房價更是高到令人咋舌，鄰近中央公園，1棟2房公寓要價將近15億台幣，換算一下，每1坪就要1158萬台幣。



紐約中央公園就在眼前，想要每天早上一張開眼睛，就看到如此賞心悅目的綠色美景，荷包得夠深才行，在由麗池飯店負責打點的豪宅大樓裡，1間2房公寓就要價美金5千萬。



仔細算一算，這間2房公寓面積126坪，價格合台幣14億6千萬，等於1坪要價1158萬。房仲VS.買家：「這是一個大型按摩浴缸，可以游泳呢，還能看到帝國大廈。」



紐約上東區公認是全美房價最高昂的住宅區，以第五大道、麥迪遜大道和公園大道一帶的住宅最為高貴，幾乎是上流社會人士集居之地，堪稱「上東區中的上東區」，每戶千萬美元起跳，和2房公寓同一棟大樓裡，有另一戶更加令人咋舌的9房豪華閣樓，要價9千5百萬美元，合台幣27億7千4百萬元。



最近美國房市開始出現回溫跡象，8月份房屋開工和成屋銷售雙雙創佳績，年增率高達29%，8月份房價也比去年同期漲了4.6%，是6年來最大漲幅，眾所期待的美國QE3啟動，熱錢湧入，最大的受惠產業莫過於美國不動產，在房市作多政策上火力全開，但是未來是否會有泡沬化危機，也令人憂心。

打房凍市 豪宅改酒店式2房公寓

豪宅市場受打房影響，買氣凍結，代銷、建商看準現在首購、自住型產品當道，紛紛變更設計、下修坪數，改推1~2房產品吸買氣。之前豪宅「欽選」銷況不佳、打包標售，將改為2房酒店式公寓，詢問度不錯。曾規劃中大坪數的「極真」，也改推小坪數產品區隔，代銷業者認為，此波自住小宅熱可延續至明年上半年。

建商看準首購小資宅熱，市中心不少大坪數產品都下修坪數，如「台大JIA」曾以案名「和旺首府帝標」推出，因規劃高總價產品、銷售遲緩，目前改推16~25坪、合併戶可達45坪，目前已售8成。
位在建國北路、原為豪宅的「欽選」銷況不佳，建商將土地連建照一同標售，後由安家國際標下，目前暫名「安家綠見」，將規劃為22.75~30坪、2房產品的酒店式公寓產品，將在下月公開。銷售人員說，每戶總價不超過3000萬元，已有民眾預約。

台北市下修坪數指標推案坪數縮小銷售即增
中正國中學區案「藏蘊金華」，原先建照申請單層單戶44~45坪、總價6000萬元起，現場專案經理林勤益表示，為符合時下首購熱，該案在今年年中變更產品設計，調整為12~15坪、1+1房產品後，每戶1800~2300萬元，吸引家長設籍、置產，上周開始潛銷即有40組看屋、預約達3成。
同屬中正國中學區的建案「學知堂」，本月公開，規劃6戶、18~35坪，其中18、28坪小坪數產品也因符合市場小宅規劃，已銷售一空，僅剩2戶、坪數較大的35坪。

未公開已40組看屋
萬華區建案「極真」原規劃50~65坪，銷售不理想，代銷公司主動向建商建議後，下修為21~29坪，銷售持穩，目前僅剩下2戶。現場專案副理林正隆說，該案每戶總價不含車位僅1000萬元出頭，受區域客青睞。
南港少見的小坪數建案「宏普鉑金苑」，目前未公開，但周看屋人數達30~40組，預約狀況不錯。
因現在北市高總價產品銷售不易，金磚動力行銷副總經理施孝文說，目前北市中心交通便利、小坪數產品確實搶手，預計此波自住熱到明年上半年皆不會退燒。

浮洲合宜住宅已登記3414戶，剩不到600戶，但有讀者柯先生向《蘋果》投訴，想退訂多買的停車位，卻須沒收車位訂金，深覺不合理。但專家說，若買賣雙方已簽約，只要反悔就算違約。

簽約退訂即算違約
柯先生說，簽約時銷售小姐稱車位僅3000多個，故想多買一個車位投資，後來發現實際車位逾4000個，覺無投資價值想退掉，10萬元訂金卻遭沒收。柯先生認為，「又不是不買房子，只是不要車位竟然不行！」
浮洲合宜住宅專案經理許瑞峰說，「買方可退訂，不過已簽約須按違約規定沒收訂金。」且實際車位約4500個，扣除保留出租戶的可售車位約3800個，銷售小姐並無誤導。
消基會董事長蘇錦霞表示，只要雙方簽訂合約，任一方反悔即視為違約，民眾想拿回10萬元訂金站不住腳。
登記近尾聲，近期店面也將正式公開，日勝生集團副總經理周惠玉透露，1樓的店面與辦公室將於18日公開，共269戶店面與107戶辦公室，坪數規劃約25~200坪，每坪開價60~80萬元。

財政部國有財產局昨（15）日表示，今年第2批設定地上權國有地共12宗，超過萬坪土地，總底價約15.14億元，將於10月30日開標。官員指出，此次首度釋出離島金門土地，期盼能搭上小三通熱潮，跨海活化國有資產。

　國有財產局主任秘書陳秀琴表示，全國北中南三區共釋出12筆土地，分布於各大都會區，合計1.06萬坪，權利金底價為市價3至5成，地租年息率為3.5％，使用年期均為50年。

　活化資產為財長張盛和上任以來積極推動的政策之一，國產局也不負所望，加快進行設定地上權等活化模式。陳秀琴指出，此次首度跨海推出土地招標，選定金門的1,500坪土地，地形方正又鄰近市區，在開放小三通下，可興建旅館、民宿使用，極具觀光發展性。

　國有財產局官員指出，台北市共釋出3筆土地，均座落市中心精華區，部分單價每坪突破百萬元，且為第3種住宅區，備受外界矚目。基地位置分別鄰近博愛路、大安區羅斯福路、中正區杭州南路，均為第3種住宅區，近捷運台電大樓站、東門站、小南門站。

　其中，中正區南海段的土地正對南門國中，近捷運小南門站，且離元大一品苑不到100公尺，位置絕佳。再加上面積345.5坪，較其他兩筆百餘坪的巷弄內土地還大，是近期國有地地上權標售的重要指標個案。

　永慶資產管理協理黃增福表示，本筆土地目前的單坪底價為107.5萬元，若以今年7月吉美建設以容積單價每坪183.1萬元取得民生社區土地為例，本案的容積率較高，推案水準亦高，未來土地單價上看每坪200萬元，可望吸引建商以高溢價率得標。

　國產局另公告新竹、台中、嘉義市、台南及高雄等多筆精華區土地，其中台中土地位於火車站、干城重劃區，各約2,000多坪；台南土地有1,200多坪，位於成功大學旁；高雄土地則在捷運市議會站附近。

第一太平戴維斯今天公告受託標售台北市中山北路條通商圈一塊商業地。據房仲業指出，地主為台北晶華酒店創辦人潘思源。

根據第一太平戴維斯公告內容，標售土地為台北市中山區中山北路1段135巷正義段三小段136及137地號。靠近林森北路，當地日式餐廳、酒家林立，俗稱「八條通」。

第一太平戴維斯表示，地主是基於資產配置售地。初步評估，這塊地適合開發經營餐飲或旅館。

不過，房仲業者表示，當地多4至5層樓老舊房屋，理應有都更價值，但潘思源持有土地僅約2年半，剛過了特種貨物及勞務稅 (奢侈稅)解禁期就轉售，恐與附近地主整合不易有關。

標售土地面積合計約101坪，底價新台幣2億5250萬元，平均每坪250萬元。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，雖然這是商四土地，容積率達800%，但道路僅5.2公尺寬，樓地板高度受限，容積無法用完。周圍酒家多，住宅市場有環境問題，但可能有出租市場。

劉怡蓉分析，以中山北路1段至3段5年內新成屋每坪約70萬元行情來看，土地底價每坪250萬元符合市場行情，除非投資人有不同想法，否則不易標出高價。

博愛特區最袖珍豪宅建案「七俠」推出時雖轟動一時，卻因奢侈稅烏雲罩頂，七戶只賣出兩戶，徐楓回台灣第一次出手，相中的就是剩下的五戶。在「湯臣」加持下，不論房屋再怎麼小，也還是「總統的鄰居」，每坪售價可以再加個二十萬元沒有問題。

在香港掛牌上市、投資上海地產起家的湯臣集團，回台發展傳聞已經很久，經本刊追查多時，發現湯臣已經簽下第一個案子，就是買台北市博愛特區裡的豪宅「七俠」整個建案，包括土地、建照和客戶一起全部買下。但受限於政府打房祭出奢侈稅，目前湯臣雖然已和開發「七俠」的富豊建設簽下ＭＯＵ合作意向書，卻要等到年底才能履約完成交易。

博愛特區 最袖珍的豪宅建案

博愛特區內因為各級行政機關林立，又是總統府、官邸、國防部、憲兵司令部所在，堪稱首都心臟和軍機重鎮，基於國安考量，周邊守備森嚴，隨處可見維安人員走動，對新建房舍也諸多限制，因此區內豪宅數量稀少，更加奇貨可居。「七俠」基地面積只有一五八坪，僅規劃七戶住家，以重疊式別墅為概念，是區內最「袖珍」的豪宅建案。

今年四月，富豊建設董事長張演堂和其他六位股東，包括：前超豐電子董事長闕壯賢，前合泰電子董事長李至誠，有「台灣光纖教父」之稱、全球最大光纖元件和系統供應商JDSUniphase的前亞太區總裁石明，全台最貴渡假村、牡丹灣董事長曾忠信，富泰營造執行副總謝明福，富豊建設副總李嘉幼，七人集資買下了這塊位於博愛特區內的小面積土地，要蓋「小而美」的豪宅，命名為「七俠」，不論房屋面積再怎麼小，至少靠近植物園，也還是「總統的鄰居」。

不過，「七俠」推出時雖轟動一時，卻「生不逢時」，遇上政府強力打房，奢侈稅烏雲罩頂，再加上經濟大環境不妙，本來預計很快就可以完銷的建案，拖拉了好些時日才賣出三戶。而且後來坪數最大、有一一六坪的頂樓還被退掉，只有一樓被龍祥影視集團董事長王應祥買走，四樓被資誠會計師事務所周建宏會計師買下，最後剩下五戶沒賣。

每戶總價都超過一億元

正巧，湯臣集團主席徐楓想要回台發展，招兵買馬從其他建設公司挖角，於是透過業內中間人牽線， 找上了張演堂，直接表明想買「七俠」這塊地。但張演堂不讓，徐楓想在台北市找其他投資標的又很不容易，於是只好連土地、建照和客戶一起全部買下。

「七俠」推案時開價每坪一五○到一八○萬，總坪數六百坪，七戶只有十個平面車位，每位售價三八○萬元，每戶內部規格不一、坪數也不一，但總價都超過一億元，總銷售金額預估是七億多。

在博愛特區裡的其他豪宅，「元大一品苑」名人住戶最多，開賣價每坪約一百萬元；植物園旁的潤泰「松濤苑」預售案，更上看每坪三○○萬元。但徐楓究竟以多少代價吃下「七俠」？目前不得而知。

據市場人士透露，張演堂當初看好豪宅市場，本以為可以快速完銷，但推案後遇上房市政策「亂流」：奢侈稅、實價登錄、實價交易等諸多政策因素使然，攪得房市不振，不過區區七戶，就賣得有一搭沒一搭的。

湯臣加持，每坪再加二十萬元

據瞭解，富豊和湯臣簽下的ＭＯＵ交易價格，對「七俠」的七位股東來說，「應該不會賠」，而且他們也預估有了「湯臣」的品牌加持，「七俠」每坪售價可以再加個二十萬元不是問題，徐楓也還是有得賺。

巧合的是，電影明星出身的徐楓，當年主演的第一部電影就是《俠女》。市場傳言，十月二十四日「七俠」正式破土動工之日，「女俠」徐楓也將親蒞現場，宣示插旗台灣頂級房地產意味十足。

有關富豊和湯臣的這項交易，因湯臣是香港上市公司，有重大交易訊息必須在港交所公告中揭露，但目前在可取得的公開資訊中，並無這項交易公告的紀錄。本刊向湯臣集團查證確認此事，經湯臣集團台灣分公司祕書向「高層」詢問，得到「高層表示並無此事」的答案；另經向富豊高層查證，富豊方面表示，一無所悉。

湯臣集團想回台灣發展，身為主席的徐楓出手不凡，第一個代表作居然就相中博愛特區的「七俠」！成與不成，十月底就見真章。
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房仲業今天發布台北市12行政區1年房價變化統計，自2011年第4季至今，台北市郊區與市中心房價價差有逐漸縮小跡象。

永慶房產集團統計，2011年第4季至今年第3季，台北市郊區與市中心房價價差逐季縮小，今年第3季價差為每坪新台幣21.1萬元，較去年第4季每坪價差23.3萬元減少2.2萬元。

也就是說，同樣買一間25坪住宅，去年第4季在台北市郊買房會感覺比市區便宜很多；今年第3季在同一地點買房，價差縮水55萬元，幾乎等於1輛國民車款的車價。

台北市中心是指中山、信義、大安、松山和中正區，市郊是指南港、大同、文山、北投、士林、內湖和萬華區。

永慶統計，近1年台北市郊各行政區房價漲幅介於9%至17%，市中心各行政區漲幅介於4%至9%。

其中，南港區受惠於重大建設及新增供給減少，房價年漲幅達17%，居北市各行政區之冠；大同區因捷運通車和都更題材，年漲幅16%居次。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，經濟前景未明，市中心高房價使買盤較躊躇；台北市郊區因房價較低，近1年吸引不少購屋者往北市郊區移動，造成市郊與市中心價差有逐漸縮小跡象。

「台北居大不易」已是準購屋族心中的痛，尤其北市中心動輒每坪70萬至80萬的高房價，更讓購屋族紛紛大嘆無力負擔。根據永慶房產集團統計，去年第四季至今，北市郊區與市中心房價，雖平均每坪仍有高達21.1萬的價差，但價差有逐漸縮小跡象。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，對於在北市工作的上班族來說，基於交通、生活機能及房產保值力，能於北市購屋仍是首選。不過，由於現階段北市中心房價仍高，以房價最貴的大安區為例，就算是購買25坪左右的兩房產品，平均總價也在兩千萬以上，若以貸款7成、利率2%、20年房貸計算，每月房貸負擔超過7萬塊，對於一般月收入僅約10萬塊上下的小家庭來說，是不可承受之重。

由於9月中美國聯準會宣布第三波量化寬鬆(QE3)正式啟動，新一波的資金浪潮使得通膨隱憂一觸即發，對於有意於北市購屋的民眾，現階段成為難以抉擇的問題。據永慶統計，近一年北市郊各行政區漲幅介於9-17%之間，明顯高於北市中心各行政區4-9%的房價漲幅，其中，「南港區」受惠重大建設加持及新增供給減少，

去年Q4至今，房價年漲幅高達17%，更居北市各行政區之冠。現階段，北市郊區補漲行情已啟動，其中，總價1至2千萬產品市場需求度最高，「漲」相最佳，有意購屋者，不妨多加考慮。

黃舒衛指出，因現階段經濟前景未明，市中心高房價使得買盤較為躊躇，而北市郊區因低房價優勢，近一年來吸引不少購屋者往北市郊區移動，造成市郊區與市中心價差，有逐漸縮小的跡象。

黃舒衛表示，受全世界各國不斷釋出量化寬鬆政策，大量印鈔影響，現階段市場熱錢相當活躍，不少資金將房產作為保值與避險標的。由於北市郊區因購買門檻不高，近一年來落後補漲態勢相當明顯。

為了養地，許多建商將土地出租作為停車場、開餐廳等商業用途，在台中11期擁有許多土地的大毅建設，卻將位於823公園對面、每坪市值破百萬元的上千坪精華建地，規畫打造成為「大毅幸福農場」，不僅免費開放100位民眾認養，每月還免費提供有機肥施種。

　大毅建設總經理林隆深表示，開闢幸福農場的目的，不只為配合政府提倡休閒農業，同時美化當地環境，提升社區整體環境品質，更希望透過全家一同參與農田裡工作，耕耘與收成的體驗，增進親情互動，對土地和食物擁有更多的敬重與情感。

　深耕台中11期逾10年的大毅建設，最近2年將部分重心移到太平新光重劃區，住宅大樓預售案「植幸福」，9月底潛銷期間打出「早鳥優惠」，預約突破120戶。

台中建商看準都會區停車位「一位難求」帶動的停車位租售商機，首創將住宅大樓地下室的商場用地，變更為產權獨立的停車位。由於停車位可對外出租或銷售，一開賣即吸引台北投資客進場搶購，開賣當天就賣出逾200個停車位。

　台中清靜建設表示，位於台中市南區「廣三大時代」住宅大樓，共有10棟大樓、總戶數1,213戶，14年前完工後，當時福元百貨進駐地下室開設量販店，轟動一時；不料，該量販店最後因經營不善而走上收攤窘境。

　清靜建設後來取得該商場近6,800坪建坪後，前後花了3年時間，終於取得政府核准，將商場成功變更為586個停車位，以「車的家」案名公開銷售，每個停車位在60萬至70萬元間、子母車位100萬至140萬元，總銷金額逾3億元。

　清靜建設表示，南區「廣三大時代」住宅區周邊共有14棟住宅大樓、6,000多戶，而停車位規畫卻不到實際需求的一半，常發生一位難求的窘況，而南區新成屋停車位售價在100萬至120萬元之間，因此，「車的家」案推出後，頗受投資客與區域客青睞。

　台中房仲業者表示，南區工學路商圈因住宅區密集、停車位確實一位難求。若以售價60萬元的停車位計算，當地月租金約2,500元，投報率達4％，應是吸引北部投資客搶購的主因。

財政部國有財產局將釋出12筆地上權案，預定本月30日開標，權利金底價為市價3~5成，使用期限50年，涵蓋台北市、台中市等並首度跨海到金門。
國產局說，金門土地約1600坪，底價1900萬元，可搭配小三通開發觀光；嘉義市的土地近阿里山國家公園，可發展旅館觀光業。
台北、新竹、嘉義等標地詢問度均高，國產局主祕陳秀琴說出，北市3筆都是超級精華地，分別為近台電捷運站108坪住宅地、杭州南路143巷123坪地、博愛路224號345坪地。

因看好金門房地產未來發展，東南亞最大冷凍冷藏廠裕國冷凍冷藏（8905）公司，有意先行卡位。裕國集團總裁楊得根昨（15）日透露，他已赴金門考察，有意在金門覓地推案，主攻大樓產品，主力鎖定包括台灣及金門客源，未來則擴及大陸客。

至於裕國今年第4季可入帳的營建案，包括裕國「豐田」大樓個案，總戶數136戶，都已全部去化，其中，59戶正在交屋，可望在10、11月間入帳，總入帳金額上看2.8億至2.9億元。

楊得根說，在金門，取得土地的兩種管道，一是向金門縣政府租地，採取以設定地上權方式，取得可開發土地；二是向民間購地。由於設定地上權，興建辦公大樓產品，企業或許還可以接受，但民間住宅，很少用設定地上權。因此，裕國在金門推案，傾向自行購地。

據了解，目前連接小金門與大金門之間對外交通的海上跨海大橋，已動工興建；甚至金門與廈門之間的跨海大橋，未來也有機會推動興建。

楊得根認為，金門因有大陸觀光客，加上經金門出入的台商或民眾也不少，可帶動當地的人潮。由於看好金門未來房地產發展，因此，公司才有意赴金門買地，推出大樓個案。

裕國自結9月營收4.31億元，年增約2.13倍，創單月營收新高。其中，單月營建收入為3.06億元，優於肉品買賣單月營收1.06億元，累計今年前9月營收為19.39億元，年增54.27％。其中，前9月營建收入達10.9億元。

2012年半年報顯示，嘉凱城金額前五名的一年內到期的長期借款分別是上海信託、五礦信託、昆侖信託、杭州銀行、農業銀行

從1.6萬/㎡直接跌倒0.69萬/m2，無錫太湖新城“金融第一街”最南端，上演著一次令人驚歎的房價跳水。

跳水大拍賣的樓盤名為無錫嘉業國際城，開發商為無錫嘉啟房地產開發有限公司。其背後的母公司正是近一年來資金緊張，四處融資的嘉凱城。

然而，這次名為“限時特惠”的跳水表演很快便停止。7月份開始推該活動，限量銷售結束後，至今仍處於暫停銷售狀態，最新報價遲遲未出。

“接下來的定價很尷尬。低了不行，高了也不行。”銷售人員感歎。

的確，猛然的跳水牽動背後無數利益相關人的敏感神經。包括無錫市政府，包括旁邊的萬科、綠城、海岸城，包括資金鏈上的信託公司、銀行以及更多。最後無論定價多少、何時再推盤，都會是多方博弈的結果。

6900元的報價太離譜，嘉業國際緣何獨自跳水？

太湖新城因靠近太湖，蠡湖已是無錫濱湖區的核心區域，而嘉業國際城所在的位置，實為無錫房地產市場最為看漲的一個核心地段，新的無錫市政府大樓就在馬路對面。

“金融街區”是市政府著力打造的區域性金融、商業、購物中心，由北向南共分為五期，嘉業國際城所在的“金融第一街區”最靠近市政府，共有14棟建築，除嘉業國際城A棟金寓為商住兩用房，其餘的都為商用寫字樓。目前國聯大廈已經入住，以後農行、江蘇銀行等金融機構無錫總部都將集中在這?。

而金融第一街區週邊一圈聚集了各大住宅樓盤，綠城玉蘭花園、萬科信成道、海岸城、金匱?、融科玖瑞尚城、融科玖玖城等等，均價在1萬左右。目前無錫市的均價也有七八千，6900元的報價在這?顯得極不合群，在太湖新城就像顆重磅炸彈，激起千層浪花。

為何嘉業國際要在7月份房價大跳水？“吸引眼球，擴大知名度。”；“1.6萬太貴，賣不太動”；“儘快出貨，提高銷售業績，回籠資金”，與此有關的說法很多，但流傳得最多的版本是開發商資金鏈緊張，逼不得已而為之。

據公開資料顯示，開發商無錫嘉啟為嘉凱城控股子公司，蘇州嘉業(嘉凱城全資子公司嘉業有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份，深圳啟?投資有限公司持有其33%的股份，無錫市太湖新城建設投資管理有限公司持有其5%的股份。

2011年9月21日無錫嘉啟向昆侖信託融資，嘉凱城為其擔保。公告稱，“無錫嘉啟通過向昆侖信託轉讓無錫嘉業國際城：專案的收益權，融資5億元信託資金，信託期限為18個月，綜合成本不超過14.75%/年。信託計畫到期，無錫嘉啟有義務回購全部標的收益權，並向昆侖信託支付對應的回購價款，為保證信託計畫實施，蘇州嘉和欣實業有限公司(蘇州嘉業持有其65%的股份)以其合法擁有的土地使用權進行抵押擔保，嘉凱城集團提供連帶責任保證。”

嘉凱城2012年半年報顯示，嘉凱城在2011年底為了無錫嘉啟提供了8.58億的借款擔保(包括昆侖信託的5億，其餘資金來源不詳)，分別要在2013年4月和2013年10月償還本金和利息。資金緊張再加上不低的融資成本，自然給地產商帶來降價出貨的壓力。

當地銷售人員告訴記者“1.6萬和0.69萬都是官方的報價，實際的銷售價格為，第一批即13層以下賣出的均價在1.25萬左右；而第二批13-19層則平均為6500元的價格。”

就此樂觀估算目前回籠資金約3.76億，離明年要償付的近10億的資金還相差較遠。

低價惹政府不滿，價格僵持難上難下

記者來到嘉業國際城•金寓銷售中心，在此處看房的人寥寥無幾。

“A棟公寓6900元的特價已經結束，只剩20層以上的，現在還沒有開始推。B、C、D三棟也還沒有銷售方案。”目前暫停出售的狀態讓銷售人員很無奈。

一名銷售人員告訴記者，今年7月份第二次推盤，開出6900元低價走量銷售，十幾天就銷售完了。“很多銀行、政府的人來買。基本上靠客戶拉客戶，本地人買得比較多，外地人不太知道，因為我們基本上不做宣傳。”

自從推出6900元的價格之後，嘉業國際城就變得尤其的低調，“我們幾乎沒做什麼廣告，網站上的資訊也很少。外地人很少知道這?居然出了4折樓盤，並且地段不錯，聽說了都很難相信。”

至於不做宣傳的原因，據知情人士透露，“這個價格讓旁邊的市政府很惱火，一方面怕它這樣打亂周邊市場價格；關鍵金融街區的專案是市政府力推的，給了很多政策和授信支持，希望金融界區的房價怎麼都得在1萬以上，體現它金融中心的地位。”

還有銷售人員稱“我們老闆想儘快回籠資金把價格定得實惠一些，把銷售業績做上去。但政府有意見，又不能定得太低。所以現在就僵持在這?。什麼時候重新推盤還不確定。但應該不會再掉價，只會漲，現在問題就是漲多少政府滿意。按照市場定位和周邊的市場環境，按道理我們這個也是該賣到一萬多。”

促銷走量以提高業績的出發點很明顯，因為也就是在各樓盤降價前後，嘉凱城公佈了一份令人大跌眼鏡的半年報。其營業收入為15.18億，相比去年同期減少45.11%；歸屬上市公司股東淨利潤-3.28億，去年同期為728萬，相比去年同期減少4600.96%。

“ 在這樣的業績情況下，嘉凱城也已戴上“虧損王”的帽子，股價已跌至3.6元附近。回溯當年，前浙商集團牽頭，在重組國際嘉業、中凱集團、名城集團3家地產公司並借殼*ST亞華上市後，嘉凱城曾經在2009年交出過亮麗的首份成績單，但隨後浙商集團的十強雄心化為泡影。

嘉凱城資金緊繃，瘋狂信託融資將面臨集中兌付

從去年年初開始，嘉凱城資金緊張就成了老生常談的事情。再看今年的半年報，其經營活動產生的現金流量淨額為-1.76億。貨幣資金為17.9億，但短期借款有35.72億，一年內到期的非流動負債為32.20億，去年同期該指標只有5.3億。

資金繃緊的同時融資管道也開始走窄，一直以來依靠高負債擴張的嘉凱城，已把信託作為了主要融資管道。

2012年半年報顯示，其金額前五名的一年內到期的長期借款，分別是上海信託、五礦信託、昆侖信託、杭州銀行、農業銀行。

據不完全統計，嘉凱城去年通過信託共融資近30億。

2011年1月26日，嘉凱城第四屆董事會第二十一次會議審議通過了《中凱東方紅街項目信託借款計畫》、《南京嘉業國際城信託計畫》、《湖左岸專案股權收益權轉讓的信託計畫》。

其中，嘉凱城子公司杭州中江置業有限公司通過西安信託進行信託借款2億元，期限為12個月；子公司浙江名城房地產集團有限公司通過華鑫信託有限公司融資5億元，期限為12個月。另外，間接控股公司南京嘉業房地產開發有限公司通過聯華信託兩個單一資金信託分別融資為1.8億元和3.2億元，期限分別為18個月和10個月。

3月10日，嘉凱城孫公司上海中凱置業有限公司通過上海信託融資7億元，期限為24個月。

9月8日，其子公司凱城集團中凱有限公司通過五礦信託進行信託融資4億-5.7億元人民幣，信託期限為18個月，信託成本為15%/年。

9月21日，控股公司無錫嘉啟房地產開發有限公司通過昆侖信託，融資5億元期限為18個月，綜合成本不超過14.75%年。

前三份信託計畫已經到期兌付。而上海信託、五礦信託、昆侖信託近18億的融資，都將集中在明年上半年到期。按照公司目前資金情況，能否順利償付仍存擔憂。

此前青島嘉凱城單一信託到期，大股東嘉凱城放棄贖回，找到浙信、百通接盤並成為公司股東。其最終股權結構為：嘉凱城占51%，浙信占35%，百通占14%。而浙信的控股股東為浙江省能源集團有限公司，實際控制人為浙江省國資委。因為此舉當時被解讀為“借信託退出股權合作，嘉凱城青島大盤國資補血！”

據業內人士分析，這種借信託推出股權合作，剝離一些專案資產，也是在目前的市場環境下，中小型地產商找到出路的方式。

然而明年初，嘉凱城面臨信託兌付高峰，到期又將如何處理，我們拭目以待。

14日，記者從三亞市政府獲悉，備受關注限價商品住房管理暫行辦法日前正式出臺，該辦法將於本月21日起施行。據悉，限價商品住房銷售實行政府指導價，銷售實行一套一標價的明碼標價制度，購買人如有違反規定上市交易，或弄虛作假騙購限價房等行為，三亞市住房保障主管部門可申請其所在單位依法給予行政處分，情節嚴重者，將移送司法機關處理。

保障對象——中等偏下收入住房困難家庭

作為保障性安居工程重要組成部分，限價商品住房是指政府採取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，對銷售價格、住房套型面積、銷售物件等條件有所限制，由開發建設單位開發建設並定向銷售的普通商品住房。

限價房建設遵循“集約節約用地”原則，合理確定規劃建設條件，通過集中、分散、配建等方式開發建設。限價商品住房套型建築面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。三亞限價商品住房保障對象為包括財政供養人員(含駐三亞的中央、省、省市兩級管理單位)在內，需要改善住房條件但支付能力欠缺，難以進入商品房市場中等和中等偏下收入住房困難家庭。

　售價標準——實行一套一標價的明碼標價

在價格方面，限價商品住房售價實行政府指導價，由三亞市政府根據地段等因素核定，指導價由價格主管部門會同住房保障管理機構依據具體情況和有關規定審核確定，報三亞市政府批准後，按規定向海南省價格主管部門和建設行政主管部門備案並向社會公佈執行。限價商品住房銷售價位(含最高限價)應當在土地出讓前提出，並作為相關土地出讓前置條件，具體銷售價格按土地出讓價格和開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤(不超過6%)等完全成本因素確定。

限價房實行一套一標價的明碼標價制度，在其實際銷售最高價格與平均價格不超過土地出讓時確定最高銷售價格與平均價格的前提下，開發建設單位可根據房屋樓層、朝向等情況確定各套住房具體銷售價格，並向價格主管部門和市住房保障主管部門備案。經審核同意後，向社會公示並接受社會監督。

　房源管理——違反規定上市交易將被追責

此外，辦法進一步明確限價商品住房屬於政策性住房，在取得房屋所有權證5年內不得上市交易，因特殊原因確需轉讓，須由三亞市政府按原價格並考慮折舊和物價水準等因素進行回購；滿5年上市轉讓，三亞市政府可優先回購，上市交易後購房人應當向市政府繳納一定比例土地收益等價款。該款項按照交易時，同地段、同品質商品住房與原購限價商品住房差價(扣除相關稅費後)的30%計算，土地收益等價款全額上交三亞市財政部門。


值得一提的是，開發建設單位建設的限價商品住房在竣工交付使用1年後房源仍有剩餘，由三亞市政府按審核確定的價格予以購買，所購的限價商品房仍用於向符合條件的家庭(含單身人士)出售。購買限價房後，因工作調動、家庭經濟困難等原因需要退出，由三亞市住房保障主管部門按原價格並考慮折舊和物價水準等因素進行回購，房屋裝修所產生費用將不予退還，回購的限價商品住房仍然用於向符合條件的家庭出售。

對於購買人違反規定上市交易，或弄虛作假騙購限價房者，三亞市住房保障主管部門責令購房人限期交回住房，如不能交回，將責令其按市場價格補繳差價款，申請人及家庭成員5年內不得再次申請限價房及其他保障性住房。此外，還可申請其所在單位依法給予行政處分，情節嚴重者，將移送司法機關處理。

相比各地土地市場的火熱，由於政府有限供應，深圳樓市可謂進入了“無地稱王”的時期。在這種情況下，之前出讓的地王專案入市就格外引人注目。

10月14日，深圳坪山新區首個地王項目--中糧一品瀾山正式開盤。

據開發商透露，此次開盤共推出一百餘套88-148平米的三至五房產品，當日銷售率達到8成，成交均價為13500元/平方米。

高價入市

對於開盤當日的銷售情況，一品瀾山相關負責人對觀點地產新媒體表示，雖然去化近8成，但實際銷售情況並不理想。

或許在外界看來，項目開盤當日去化能達到8成，銷售情況亦屬不易，但對於一品瀾山而言則不然。因為該專案當日總計推出的產品也不過一百餘套，就算以去化8成計算，銷售套數也不及100套，這對於總量較大的一品瀾山來說實在不算好成績。

根據資料，中糧一品瀾山位於龍崗區坪山新區坑梓街道丹梓中路與蘭景路交匯處，總建築面積約16萬平方米，其中住宅面積近11萬平方米包括，共包括7棟塔樓、4棟洋房、21棟雙拼別墅，另外還有約7000平方米的商業面積。

此外，在中糧一品瀾山開盤前一天，深圳另一項目的入市卻實現了熱銷。

10月13日，位於羅湖中心區的合正榮悅開盤。據該專案負責人透露，開盤當日共推出3、4、5棟共604套單位，現場成交近8成，成交均價為3.5萬元/平米，實現銷售超10億元。

如此對比，中糧一品瀾山的銷售情況確實不佳，儘管其價格更低，也更接近剛需。

對於一品瀾山和合正榮悅兩個專案截然不同的銷售情況，深圳今鷹地產行銷總經理林曉華認為，主要是兩個項目所處的區位不同，合正榮悅位於羅湖中心區，地段好、周邊配套成熟、交通方便，而中糧一品瀾山則位於坪山新區的坑梓附近，靠近惠東，其周邊配套、交通均不方便。

林曉華還提到，中糧一品瀾山13500元/平米的均價在坪山新區坑子區域實屬高價，因為其周邊樓盤如萬科金域緹香、深業東城國際的均價都在1萬元/平米左右，稍遠一點的深業東城禦園均價在7000元/平米左右，而位於惠東的龍光城均價更是在5000元/平米。

“坑梓那個區域由於綜合配套和區位，很難吸引投資客，對於附近自住需求的購房者而言，13500元/平米的均價可以去惠東許多項目住別墅了，因此從自住和投資角度來看，中糧一品瀾山目前的均價都不會是購房者最好的選擇。”林曉華稱。

深圳另一業內人士也指出，目前深圳市場好賣的房子集中在龍華和前海，這些區域能夠吸引到原關內的置業者，而一品瀾山的位置在坪山看來都不屬中心，規劃中的地鐵都不經過該專案，如此一來，對於市區客戶的吸引力基本不存在。

尷尬的地王

其實，一品瀾山的定價對中糧地產而言也是一個難題，而讓中糧地產為難的原因，則是出於成本考慮，因為一品瀾山是曾經的地王項目。

2010年10月16日，中糧地產在經過173輪的舉牌之後，力壓萬科、金地、佳兆業等，以總價7.42億元，樓面地價6074元/平方米拿下該項目地塊，創造了深圳坪山新區的新地王。

至此，就有不少業內人士對該項目表現出極大關注，關於其何時推出、定價幾何都引來各種猜測。

在多數業內人士看來，由於坪山新區內的住宅項目受到區位、配套等要素的限制，價格很難有顯著上漲，預計一品瀾山的定價在1萬元/平方米上下，因為寄望一品瀾山憑藉“地王”身份托舉起坑梓周邊房價並不實際。

同時，還有業內人士直言，兩年前高價落子坪山，導致中糧現在是騎虎難下，不知道當年中糧怎麼會那麼大膽。而即便不算利潤，地價加建安成本再加上財務成本，專案的成本就已遠超1萬。

但如今坪山新區的整體房價還不到1萬元/平米的水準，對中糧地產而言，這筆買賣隨時都有可能賠本。

一位接近中糧地產的相關人士向觀點地產新媒體透露，該專案確實讓中糧地產很為難，也不太好操作，最主要的原因還是在定價方面，中糧內部的預期曾是1.4至1.5萬元/平米，但整體樓市環境的不佳，使其最終定價還低於之前的內部預期。

“一品瀾山項目的相關負責人曾感歎，這個項目只要不虧本就謝天謝地了。”上述人士還透露。

不過，也有分析認為，由於一品瀾山專案定位相對較高，產品組合中包含別墅產品，這部分入市後或許能平衡一下成本。

據Wind數據統計，截至10月15日，滬深兩市共有57家上市房企公布今年三季度業績預告，其中前三季度業績預喜房企有28家，佔比49.1%。預喜房企中，16家公司預增，2家續盈，5家扭虧，5家略增。其余30家公司出現預減、首虧或續虧等情況。

二線房企業績亮麗

統計顯示，16家業績預增的上市房企中，以快周轉為主基調的二線房企業績較為亮麗。

中航地產預計，今年前三季淨利潤約1.8億元~2.1億元，同比上升169.34%~214.24%。而上半年公司業績並不理想，僅實現淨利潤355.1萬元，同比下滑91.6%。

業績提振得益於三季度成都中航城市廣場項目九方購物中心及地下停車位完工並投入使用，期內確認稅前投資性房地產公允價值變動收益預計約3億元，從而增加公司淨利約2.25億元。

陽光城在三季度也實現了業績「反轉」。今年上半年，陽光城業績不佳，但公司前三季預計實現淨利2.55億元~2.75億元，同比上升150%~170%，主要系公司「陽光城新界」等項目資源在期內陸續進行結轉，致使淨利同比大幅增長。

因為銷售項目「北京像素」期內實現的銷售收入同比大幅增長，中弘股份預計前三季實現淨利5.4億元，同比增長273%。其中第三季度淨利潤同比增幅更是高達450%。

此外，河北地區龍頭房企榮盛發展，預計前三季淨利約12.4億元~14.3億元，同比增長30%~50%。廣宇集團前三季實現淨利1.98億元~2.09億元，同比增長53%~61%。

一位上市房企高層人士對記者表示，二線房企業績大幅提升，可能有兩方面原因：首先是之前的項目陸續在當期結算，並確認收入；另外，去年同期業績基數較低也是原因之一。「但整體來看，今年的情況並不像數據反映的那麼好。」該人士坦言。


15家房企深陷虧損泥潭

統計還顯示，57家房企中，還有逾半數房企成績單不如人意。有13家公司前三季業績預減，其中不乏一線房企，如中糧地產。該公司前三季度淨利潤預計約0~6194萬元，同比縮水50%~100%。

還有15家房企在虧損的泥潭中掙扎。上半年巨虧3.7億元的嘉凱城，預計前三季仍虧損1.5億元，同比下降230.48%。

「存貨高居不下，負債率偏高且依賴成本較高的信托資金維持運轉，再加上限購政策，使得嘉凱城深陷困局難以自拔，且這些問題由來已久。」一位地產分析師說。

此外，萬方地產前三季淨利潤虧損773萬元。公司方面稱，目前正在實施的土地一級整理項目尚未達到結轉收入條件，導致公司第三季度虧損。ST珠江問題與之類似，該公司預計前9月淨利潤虧損8300萬元~7300萬元，同比下滑119%~149%。綠景控股前三季亦虧損約950萬元。

與此同時，有5家房企成功扭虧為盈。萬澤股份前三季實現淨利潤約4760萬元，去年同期，該數字為-1865.26萬元。增長原因主要系萬澤股份全資子公司常州天海公司深圳樓盤「萬澤·雲頂香蜜湖」開始銷售帶來效益。

國家統計局最新公布「2012年9月份居民消費價格變動情況」指出，當月，全國居民消費價格（CPI）總水平同比上漲1.9%。其中，城市上漲2.0%，農村上漲1.7%；食品價格上漲2.5%，非食品價格上漲1.7%；消費品價格上漲1.8%，服務項目價格上漲2.3%。1-9月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.8%。

環比而言則上漲0.3%。其中，城市上漲0.3%，農村上漲0.4%；食品價格上漲0.2%，非食品價格上漲0.4%；消費品價格上漲0.4%，服務項目價格上漲0.3%。

其中，居住價格同比上漲2.3%。其中，住房租金價格上漲3.2%，水、電、燃料價格上漲3.2%，建房及裝修材料價格上漲0.2%。

記者日前從山東省保障性安居工程建設和房地產市場調控工作會議上了解到，棗莊、萊蕪、青島和日照四市因保障房建設開工率低或竣工率低，被山東省住房和城鄉建設廳點名通報。

該通報稱，2012年全省保障住房總體進展順利，今年1?7月，全省保障房建設開工23.34萬套，開工率79.1%，連同往年結轉項目竣工5.29萬套，竣工率44.9%；新增廉租賃補貼戶數7104戶，完成率71%。

同時，全省保障性安居工程建設中也存在一些困難和問題。據山東省住房和城鄉建設廳廳長楊煥彩介紹說，目前全省部分城市存在工程進度慢的問題，對四個城市提出點名通報，其中建設任務最重、開工率最低的是棗莊，僅為30.9%；竣工率偏低的城市有萊蕪(竣工率4.2%)、青島(竣工率5.6%)、日照(竣工率13.9%)。

此外，保障性安居工程還面臨房屋征收拆遷難題，部分保障性安居工程存在項目地處偏遠，市政公用和公共服務設施不完善等問題。並且，全省完成保障性安居工程任務總需約830億元，今後的投入主要靠市縣財政和社會融資，資金籌集壓力大。據介紹，今年全省保障房建設任務為，新開工各類保障性安居工程29.51萬套，竣工11.8萬套，新增廉租房租賃補貼1萬戶。

國慶後的集中網簽直接推高了上周上海樓市的成交量。

　　金豐易居&佑威聯合研究中心15日發布的監測數據顯示，上周(10月8日-10月14日)上海市商品住宅成交面積為25.32萬平方米，環比(較前周)大漲266.91%；新增供應面積亦環比大增235.32%，至23.07萬平方米；成交均價則環比下降3.56%，至20114元/平方米。

　　佑威機構執行董事黃志堅稱，上周上海市商品住宅25.32萬平方米的成交量，創下了7月1日以來的近15周新高。

　　某上市房企營銷負責人分析，上周上海樓市成交量較高，與國慶長假因素的影響不無關系，有的區整個國慶長假期間都不能網簽備案。

　　黃志堅亦介紹，受假日因素影響，10月1日-10月3日沒有相關的網簽數據。

　　但上述上市房企營銷負責人指出，進入10月以來，上海樓市總體表現不錯，受成交量穩步上升影響，開發商的推盤熱情越來越高，較高水平的成交量應該能夠得到延續。

　　假日樓市滯後效應

　　「上周上海樓市成交量回升，應該是有一定假日成交的滯後效應存在。」21世紀不動產上海區域分析師黃河滔說。

　　21世紀不動產上海區域市場中心昨日發布報告稱，10月1日-10月3日房產交易中心休息，不少節日期間成交的房源在節後集中進行網簽。上周25.32萬平方米的成交體量，已遠超過9月約20.3萬平方米的周均成交水平。

　　德佑地產研究主任陸騎麟也不排除部分在「十一」黃金周期間成交的房源在上周集中網簽。

　　他還提到，上周成交量排名前列的樓盤，多在9月中下旬獲取預售證並推盤。

　　上海寶華集團副總裁楊健介紹，9月底以來，上海剛需樓盤的推盤量一直較大，「十一」長假和房展會期間又有較多的促銷，客戶入市較為踴躍，這推升了近期的樓市成交。

　　「我們在寶山的一個剛需樓盤，國慶長假期間賣了100套房源，成交價格在1.25萬-1.3萬元/平方米，上周和這周的成交量都較好，目前正在陸續網簽。」楊健說。

　　剛需樓盤「逆襲」

　　剛需樓盤的集中成交，明顯拉低了上周上海樓市的成交均價。

　　黃志堅稱，上周上海樓市20114元/平方米的成交均價，創下了2月27日以來近33周的新低，「成交放量而均價下滑，表明低價位產品所佔權重較大，剛需產品在上周再度發力。」

　　黃河滔也提到了上周剛需樓盤成交量的「逆襲」。

　　據他了解，上周上海成交面積排名前十的樓盤中，成交房源套均面積高於120平方米的樓盤只有1個；12個樓盤中，九成房源的成交均價在2萬元/平方米以下。

　　按黃河滔的說法，今年3月上海樓市復蘇以來，單價2萬元以來房源成交佔比逐月回落，最低是7月的57%，但10月前14天，上海樓市單價2萬元以下房源的成交佔比高達72%，是今年以來的新高。

　　供應面同樣有跡可循。

　　黃河滔介紹，據統計，9月下半月，上海新增供應量在3萬平方米以上的樓盤多為剛需項目。

　　「樓市重回剛需主導、改善型跟進的軌道，恐怕也是監管層希望看到的結果。」黃志堅介紹，上海樓市6月、7月的成交均價超過2.4萬元/平方米，到8月已降至22651元/平方米，9月繼續下滑至21696元/平方米，而截至10月14日，10月的成交均價已降至20288元/平方米。

　　中高端樓盤集中入市

　　或推高成交均價

　　不過，不少受訪者認為，價格局面或生變。

　　某上市房企營銷負責人稱，上周滬上多個改善型樓盤開盤，銷售情況都較不錯，改善型、中高端樓盤在經過國慶長假的觀望後，目前呈現出發力跡象。

　　上海盤谷房地產有限公司總經理宋海斷言，成交量、成交均價在本周及未來一兩周會繼續提升，「從上周末開始，改善型、中高端樓盤開始出現集中推盤，一些性價比較高的改善型樓盤甚至出現夜間排隊，這在延續較高成交量的同時，也會使得全市均價重新攀升。」

　　宋海稱，目前看，10月的成交量比較樂觀，各開發商在加緊推盤的同時，銷售速度還是可以的。

　　楊健亦稱，9月以來的大體量推盤勢頭，將在10月得到延續，「目前開發商都希望多拿點房源放在10月推，開盤消化一部分，之後再慢慢賣，這有助於開發商完成或進一步提升全年的銷售業績。」

　　據21世紀不動產統計，上周上海市新建住宅新增供應面積為23.07萬平方米，環比增加235.32%，「這表明作為年內最後一個傳統推盤節點，開發商對10月樓市仍具有一定期待。」

　　但陸騎麟提醒，目前的去化速度難以改變「供過於求」的現狀。9月至今，上海市新建商品住宅庫存已攀升至1050萬平方米的高位。

　　黃河滔認為，近期樓市成交雖有所回暖，但總體來說仍處於去庫存階段。

　　楊健對此並不太擔心。他說，調控以來，已難見日光盤，新推房源有待市場慢慢消化也是沒辦法的事，「隨著推盤量的加大，庫存量呈周期性升高也是較正常的事情。」

　　楊健預計，10月上海樓市的成交量可能達到90萬平方米，較9月多出10萬平方米左右。

近來，全國房地產市場遇冷，「金九」風光不再，而業內預測「銀十」也不會有太大改觀，一度風生水起的房地產市場似乎要重歸平靜了。而近期股市更不濟，從5月開始「跌跌不休」，不僅跌破了「鑽石底」，還於不久前曾跌破2000點大關。

　　可以看出，投機性資本確實是房價快速大幅上漲的推手。正因中央嚴控投機資本，房價沒有像以往一樣迅速進入上漲軌道，而是在漲跌臨界點上方低速微幅上漲。

　　房地產市場裡，決定房價大幅漲跌的投機主力比較復雜。一股是在市場前台進行投機買賣的各種炒房資本；另一股是在市場背後給買賣雙方提供資金支持的房地產信托、高利貸等金融中介資本。沒有金融中介資本的融資支持，主要靠貸款經營的房地產商穩不住價格，炒房資本也不能靠按揭貸款長槓桿擴大盈利。

　　與有剛需支撐的樓市相比，股市則沒有剛需。二級市場上的股票本身不像房屋一樣具有使用價值，是典型的投機或投資性需求。因此，股市投資者最容易受到各種預期的影響。

　　加之，股票可以瞬間大量吃進，也可以頃刻拋售脫手，而房屋交易則費時費力。因此，信息對股市的短期影響遠遠大於對樓市的短期影響。正因為股市中的投機資本對信息反應更快，沒有樓市的時滯效應，也沒有剛需支撐，所以，房地產調控不放松，甚至可能加碼，這樣的絕對利空消息對股市的打壓立竿見影，導致股市連續下挫，而樓市卻還要因為剛需受貨幣政策放松刺激而興奮一陣，直到剛需勢衰才平穩下來。

　　股市裡影響大盤大幅漲跌的投機主力是以各種高活躍度投資基金為代表的金融投機資本。這些金融機構通過募集資金，或其他方式從金融機構借貸資金。

　　為什麼筆者同時討論樓市和股市中的投機主力？這是因為，二者的資金是相通的，這些資金的最終所有者往往是同一個人、群體、企業或金融機構，甚至也有國際熱錢。這些在紙幣超發經濟中獲利的微觀經濟主體擁有大量資金，但是因實體經濟投資效益低而導致他們必須尋找其他出路，以錢生錢的金融市場就成為其首選。

　　如果這些金融投機資本分散成單個資金所有者，其規模並不可怕，但是組織起來，規模極其龐大，以上千億元計，足以撬動整個中國經濟。他們只要投機利潤，其組織方式就是各種投資基金、集合信托、高利貸等。

　　在樓市和股市中，正是由於這些規模巨大的金融投機資本的攪動，其他更多低活躍度大資金和散戶資金跟風追漲或殺跌，從而形成了股票指數和房價的階段性走勢。一言以蔽之，高活躍度的金融投機資本就是經常讓我們困惑的決定性主力。

那些能夠影響港股和A股的大型上市房企又開始密集拿地了。今年國慶節後第一天，萬科，首開股份與保利聯合體，金融街等大型房企紛紛發布公告展現拿地成果。

　　前不久，一些城市開始使用罕見的行政干預手段試圖降溫房企拿地熱情。幾乎同時，國土部和住建部發文強調，企業違約開發土地、因自身原因土地閒置一年的，都將禁止競買。

　　當下房地產市場調控嚴厲，這些房企為何還要頻頻出手拿地？

　　拿地「第三季」

　　10月8日，萬科以6.5億元競得佛山市南海區桂城街道廣東金融C區內、佔地面積47253.8平方米的地塊。這也是國慶節後房企首次拿地。隨後，金融街也在10月8日發布公告，稱公司通過參加公開投標方式以總價29.5億元獲得了北京市西城區月壇南街地塊二國有建設用地使用權，平均樓面價為20644元/平米，溢價率不到1%。

　　此外，首開股份在10月8日晚公告稱，公司和保利(北京)房地產開發有限公司聯合體近日競得北京市大興區生物醫藥基地東配套區12號地北側一地塊，成交價為13.8億元。

　　這僅是縮影。節前房企對土地的熱情更加強烈。來自鏈家地產的統計數據顯示，保利地產、碧桂園、富力地產、恆大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產10家一線房企在今年1—9月份的拿地金額大約931億元。僅第三季度這10家房企的拿地金額就達到了近572億元，超過上述金額的一半。

　　1—9月上述10家標桿房企拿地金額同比下降26.5%。本期拿地金額佔銷售額的19.4%。通常認為，拿地金額與銷售額的佔比如果低於20%，說明房地產企業的資金出現緊張。但是多位分析人士認為，「盡管口袋有些緊，但是當前儲備土地更為重要。」

　　從另外一個角度看，第三季度一些城市土地成交金額出現了明顯漲幅。以北京為例， 9月29日一天，就有豐台花鄉樊家村危改地塊、通州馬駒橋鎮兩宗居住用地、昌平沙河鎮一宗地塊，大興生物醫藥基地兩宗土地、亦莊新增兩地塊等8宗地塊成交。整個9月份，北京市土地出讓金約257.37億，僅次於2009年12月。

　　在上述10家房地產企業中，萬科在全國范圍內摘得24幅土地，龍湖地產在多個熱點城市獲取了6塊土地。龍湖集團品牌總監許桐琿在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說：「我們認為現在是一個較好的拿地窗口期。現在購買土地可以在區域、業態等方面優化土地儲備結構。而且像龍湖這樣的大企業需要保持常規性的拿地以維持正常流轉。」

　　「土地交易暫停」可能再現

　　鏈家地產分析師常青認為，在三季度之前房企早已加速去庫存化，這使得銷售量有所增長，為拿地打下了資金基礎。在6月份之前，北京等地的優質地塊並不多見，但是局面在第三季度有所轉變。一些優質地塊開始頻頻出現，在拍賣過程中也出現了高溢價，比如北京的萬柳地塊，天津的師大地塊。這足以吸引善於在一線城市做品牌的龍頭企業放手一搏。

　　上述十大房地產企業之一的一位中層管理者告訴《中國經濟周刊》：「現在拿地的企業其實都有各自不同的目的，一些為了滿足土地儲備，一些是為了繼續擴張。比如萬科，它的體量十分龐大，必須不斷吸納土地才能維持運轉。那些較為容易獲取貸款的國企，則是意圖擴張，因為此時擴張可以佔領更多份額的市場。還有一些民營企業，比如恆大，更喜歡在三四線城市進行擴張，因為這裡底價較低，更容易做出規模。」

　　但是集體行為卻讓一些敏感城市感覺到了壓力。「綜合當下宏觀形勢，一些標桿城市會使用一些較為罕見的行政手段來平抑房地產企業的市場行為。」中國房地產協會一位高層管理者對《中國經濟周刊》記者說。

　　節前，一些不常見的行政手段被用到土地市場施壓。比如北京市土地整理儲備中心在9月21日宣布停止10宗地塊掛牌(招標)出讓活動，理由是「為穩定市場預期」。還有北京市住房和城鄉建設委員會9月25日出台新規，加強限購審核。此外，上海和廣州等地也使用了「高價項目限售」和「嚴格執行新購」的行政辭令。

　　北京市土地整理儲備中心網站的公告稱，被停止掛牌招標的地塊涉及大興區3宗、豐台區3宗、通州區2宗、懷柔區一宗，以及北京經濟技術開發區河西區一宗；地塊用途包括商業金融用地、商住用地及其他多功能用地。

　　2010年3月，北京市國土資源局公告，為促進北京房地產市場平穩健康發展，北京市出台了系列土地供應政策新措施，其中之一便是暫停熱點地區高價土地入市交易。

　　上述中房協人士表示，今年以來樓市調控效果值得肯定，房價出現下滑趨勢，而且土地交易量和價格也出現回落。很多房企在去庫存化之後，面對便宜的土地應該出現久違的積極性。「如果這種積極性過了頭，土地市場再度被炒熱，那麼關鍵時刻，這種少有的暫停土地交易的手段應該不排除再度被使用。或許還會被借鑑到其他『敏感』城市。」他認為，暫停北京的土地交易不僅是一個城市的決意，還有可能是相關部委甚至國務院相關部門的思路。

　　有媒體報道稱，不久前，國土資源部詢問北京市國土局9月土地成交概況及即將拍賣的某一地塊的情況，隨後相關部委向國務院辦公廳傳達了相關信息，具體包括地塊基本條件、報價競價情況、交易規則、預估樓面價格等。隨後這一被特殊關照的地塊被叫停上市，至今未能解凍。

9月上海房地產開發投資的熱度依然有限。上海市統計局15日發布的數據顯示，今年9月，上海市房地產開發投資215.82億元，同比(較上年同期)增加10.8%，這一增速較8月23.3%的同比增速大幅下降。8月上海市房地產開發投資217.47億元。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，9月上海市房地產開發投資和新開工面積依然處於低位，說明土地市場成交量未明顯增長，這與供地節奏有關。

　　9月以來，上海土地供應增加。楊紅旭認為，接下來房地產開發投資和新開工量會有所上升。

　　上海市統計局數據顯示，今年1-9月，上海市房地產開發投資1664.86億元，同比增長12.2%，這一增速與1-8月基本持平。

　　前三季度的新開工量依然在低位徘徊。上海市統計局數據顯示，1-9月，上海市商品房新開工面積為2119.86萬平方米，同比下降20%。其中，商品住宅的新開工面積為1241.94萬平方米，同比下降29.1%。

　　值得一提的是，上海樓市的銷售情況有所好轉。上海市統計局數據顯示，1-9月，上海商品房銷售面積為1229.94萬平方米，同比下降5.9%，這較1-8月7.8%的降幅大幅收窄。其中，前9月商品住宅的銷售面積更是同比增長2%，至1083.91萬平方米。這是今年以來，上海市商品住宅累計銷售面積同比增速首度「轉正」。

　　楊紅旭分析，商品房銷售繼續好轉，說明樓市仍處上行通道。

　　金豐易居副總經理周華燕說，四季度，開發企業依然不會過於樂觀，還是以穩步跑量為主。

　　有不願具名開發商進一步說，銷售量雖然在上升，但其中剛需類項目佔比較大，高端項目成交量尚未出現大幅回暖。此外，開發商資金普遍較緊，因此房價短期內很難出現上升。

香港大地產商恆基兆業主席李兆基今天表示，香港特別行政區政府推出的房市措施「遠水難救近火」，目前處於高價位的香港房價將難以下跌，估計2、3年後房價將上升1到2成。

李兆基指出，香港房價處於高位，主要因為供應短缺，但日後供應增加，房市不會再面臨供應突然短缺。

他表示，香港過去幾年每年有1萬個住宅單位供應，估計明年可增加至2萬個，其後逐步增加，每年供應最多4萬個單位。

他說，由於建築成本高昂，香港的房價難以下跌；估計2到3年後房價將會升1到2成。

戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻今天預測，至年底，香港住宅房價將上升5%，明年上半年則上升5%到8%。

他認為，房價上升是因為受到目前失業率低、房屋抵押貸款利率處於約2厘的低水平、加上供應量等因素的影響。

他不認為當前房市有太大的泡沫風險，原因是目前部分買家因為美國推出第3輪貨幣量化寬鬆（QE3）措施而買房保值，以對抗通貨膨脹。如果沒有QE3，香港房市成交量及房價升勢或許都會稍微放緩。

——買地產股博升 1千萬變4千萬

　香港文匯報訊（記者 涂若奔）雖然政府多次出招調控，但本港樓價仍然屢創新高。?基（0012）主席李兆基昨日表示，樓價大升是由於過去數年本港每年只有一萬個單位落成所致，相信未來幾年隨著供應量不斷增加，樓價一定「無咁好」，但因建築費高昂，樓價亦不會大跌，估計未來2-3年會再升1-2成左右。他又重申看好本地地產股，認為較買樓更有投資價值，分分鐘「1千萬變4千萬」。

　李兆基昨日出席煤氣（0003）150周年慶祝酒會時會見傳媒，被多次問及對樓市的看法。他回應稱，現時樓價高企，主要因為供應短缺，雖然政府已推出多項措施，但都「遠水救不到近火」。他估計，明年的供應量將增至兩萬個單位，此後更將增至每年3萬個甚至4萬個單位，將會令樓價「升到差不多了」。不過，由於建築費不斷上漲，由此前每呎600元升至3000元，故料樓價不太可能下跌，未來2-3年會再升1-2成左右。

審批建築加快助樓價回穩

　對於政府加快審批預售樓花同意書，李兆基持肯定態度，稱過去推盤需時3-4年甚至5年，手續繁複，令樓市「衰上加衰」，但最近政府較「聽話」，明顯加快了審批進度，因此新界有不少新盤可順利推售。他呼籲政府繼續加快審批，稱「大家都加快」，亦有助樓價回穩。

　談及新界東北發展計劃時，李兆基表示，集團位於新界東北發展區內的土地儲備已購入多年，經過補地價後隨時可以動工，但有關規劃「等了幾年都未成熟，一直在等」。

　他稱，由於地皮用途需要由城規會決定 ，希望政府容許發展商在區內的項目盡快動工，同時政府可自行收集未被發展商吸納的地皮，分開進行以避免爭拗。

無意分拆煤氣新能源業務

　港股近來重啟升勢，號稱「亞洲股神」的李兆基，一如既往被傳媒要求推薦個股。他強調，買本地地產股最「穩陣」，並再度講述此前已被廣泛報道的「古仔」，稱有女士向他請教手持1千萬元應如何投資，「四叔」的建議是「不如博?」，以孖展方式買地產股，他稱現時地產股「平得好緊要」，部分股價折讓達到6成，相信買入後如運氣好，幾年後「1千萬可以變成4千萬」。

　至於煤氣的業務，李兆基強調，未有計劃分拆旗下新能源業務。煤氣常務董事陳永堅亦指，該業務只發展數年，公司現時有足夠現金，加上市場借貸成本又低，因此不必急於分拆上市。

摩根資產管理昨公布「摩根投資者信心調查」季度調查，結果顯示投資者對本港未來6個月的投資信心有所增強，由6月份103點上升至9月份109點，當中6個分類指數均較上季度結果有較大升幅。摩根投資理財中心總監繆露明表示，結果反映投資者對本港經濟信心增強，但對物價攀升及本港樓市泡沫爆破仍存有憂慮，有74%受訪者認為樓市泡沫爆破是最大的投資風險，顯示投資者對樓市的危機感有所上升。

　摩根資產管理大中華基金經理葉義信表示，現時本港樓市受低利率支持，惟本港市場受外圍因素影響多於政策調控，認為短期沒有外圍因素影響，加上按揭成數低，樓市基礎較1997年為佳，相信樓市短期風險程度較低，泡沫爆破的機會不大。

對港信心增強但憂樓市泡沫

　至於「摩根投資者信心調查」的6個分類指數當中，「全球經濟環境」指數按季上升近9%至97點，升幅比率最大，惟仍低於中位數100點，繆露明表示，該分類指數上升，是由於9月份進行調查時，正值歐美兩地各自推出救市措施，因而提高受訪者對投資市場的信心。她並預期美國大選及內地政府換屆後，政策改動將有利投資市場，預計將會在下一季度調查上反映變化。

　此外，「?生指數」分類指數由上季度114點上升至123點，而「香港投資市場氣氛」及「香港經濟環境」指數均按季上升4點，分別至109點及108點。調查亦顯示，受訪者除了最為擔憂樓市泡沫爆破外，有66%受訪者認為歐債危機是另一個主要風險，而亦各有64%受訪者認為商品價格上升及港股泡沫爆破是主要投資風險之一。

逾6成被訪者憂歐債危機

　繆露明又指，投資者一如預期仍視歐洲為最大風險市場，有84%受訪者認為歐洲市場最具風險，其次為美國和日本，分別有73%及65%受訪者表示憂慮。另一方面，有82%受訪者認為內地仍是最具增長潛力的市場。

　本港及內地市場方面，葉義信指，內地經濟增長已著陸，相信有關風險已經解除，預期第3季經濟增長將會見底或者離見底不遠，不會出現明顯滑落，並預料第4季與第3季的表現相若。

電子商貿及互聯網表現較佳

　葉義信表示，有需要防止內地房地產市場出現硬著陸，內地市場受政策主導，若政策改動過快便會出現問題，但現時無須太擔心中央政府會大幅更改樓市規例。他認為服務業、零售業、電子商貿及互聯網將可有較好表現，相信內地短期經濟前景正面。

　葉義信續指，認為大中華市場仍不乏投資良機，已增持台灣內需股及內地互聯網股，而港股方面，雖然估值較內地市場高，但仍有個別公司的營業增長可跑贏大市，如部分保險及高端奢侈品公司，得益於其較佳的管理質素。此外，雖然香港外來消費增長放緩，但他認為受內地消費需求帶動的零售股，以及電子商貿仍可有較好增長，而電子商貿的增長更可望高於整體經濟增長約5成。

——反應見踴躍 估值調高12.5%

　香港文匯報訊　(記者 顏倫樂) 樓市前景備受地產商看好，昨日截標的西鐵元朗朗屏站(北)項目，雖然有限量限呎等條件，惟因入場費低，地皮估值只約15.7億元至19億元，樓面地價由3,000元至3,600元一呎，屬地鐵沿線地皮中的「平價之選」，故依然吸引眾多發展商入標。地皮昨截標共接獲8份標書，大中小型發展商均出動「搶地」，有測量師見地皮反應踴躍，更即日調高估值12.5%。

　西鐵朗屏站(北)地盤早前截收16份意向，昨日逾半數的發展商入標。綜合市場資訊，入標財團包括?地、會德豐地產、新世界發展、嘉華、長實、新地、麗展、中國海外等，其中?地、新地、新世界、會德豐地產表明獨資入標。惟有消息指，亦有發展商決定合資入標，以減輕投資風險兼增強競爭實力。

長實新地新世界有份

　多間發展商中，長實、新地、新世界等都曾經於區內有發展項目，中標呼聲最高。其中長實去年初以每呎地價3,629元投得鄰近的前元朗?「限呎地」，業界估計長實會積極購入朗屏站(北)地皮，以發揮協同效應。

　會德豐高級經理(物業估價及研究)何偉錦表示，該區鄰近工業區，而且需要興建公營設施等，但這些因素均已計算入出價之內，強調集團睇好地皮位置近地鐵站，雖然同區供應多及有興建居屋等，都對投標興趣影響不大。

　中原測量師行估價部執行董事張競達表示，朗屏站(北)收到8份標書，入標反應踴躍，雖然地皮設有限呎及實而不華限制，大部分單位須為細單位及不可興建特色單位，令地皮剪裁靈活性降低，但由於地皮毗鄰西鐵站，而鐵路沿線物業一向受市場追捧，故是次地皮潛力值得看高。

　隨著市況持續造好，近期多幅地皮均以理想價成交，其中同屬西鐵沿線的荃灣西站五區灣畔項目，早兩個月前獲長實以每呎樓面地價4,309元高價投得，相信會對朗屏站地皮有一定的指標性。因此該行決定調高地皮估值，樓面地價調高至3,600元，較早前預測每呎樓面地價3,200元，調升幅度12.5%，地皮總值升至約18.9億元。

額細吸引小型發展商

　有測量師指，地盤投資額不足20億元，大部分中小型發展商亦有能力負擔，故造成今次地皮競爭激烈的情況。然而，由於未來需求難以預測，而地皮又屬於「限呎地」，相信發展商亦會小心計算此類住宅需求何時達至飽和點，相關因素將會計算入出價內。而且地皮位置接近工業區，可能影響個別發展商投標意慾。

　資料顯示，朗屏站(北)地盤佔地10.66萬方呎，可以近5倍發展，其中住宅樓面52.39萬方呎，預計興建4幢27層高住宅，提供不少於832個單位，當中75%單位(約624伙)實用面積必須少於538方呎。除住宅外，項目亦需附設1幢5層高政府綜合大樓，包括一個安老院舍及長者日間護理中心等，照顧當區長者的需要。

QE3出台滿月，市場集中投資「磚頭」保值，令本港樓價乾升情況似乎未有停下來的勢頭，當中以細價樓升幅最為明顯。戴德梁行表示，首三季中小型住宅樓價已累升23.7%，而截至9月底按年升幅為23.9%，是1993年以來第6高的按年升幅，升幅遠超於豪宅。該行並預期在現時低失業率，加上按揭利率亦處於約2厘的低水平等因素影響下，年底本港樓價將再升5%，明年上半年則升5至8%。

買家判斷置業抗通脹

　戴德梁行數據顯示，第三季本港物業成交28,706宗，按季跌8%，但按年則升31%；季內平均每月成交近1萬宗，屬預期上限，主要是買家認為置業有助抗通脹。該行香港區董事總經理陶汝鴻表示，買家認為置業有助抗通脹；然而，他補充，上月臨時買賣合約宗數並未反映出QE3的影響，預料本月臨時買賣合約宗數仍可維持1萬宗以上，同時相信在不少一手新樓供應推出帶動下，至年底平均每月住宅成交宗數亦可維持於1萬宗。

　陶汝鴻續指，近日預售樓花宗數上升，預期2013至2015年的供應將增加，相信屆時樓價升幅將放緩。而美國聯儲局低息承諾至2015年完結，他提醒投資者應小心息率風險，但不認為現時樓市有明顯泡沫現象。

投資者傾向細價樓投資

　細價樓升勢明顯，但整體豪宅價格按年則只升5.6%。陶汝鴻指出，豪宅升幅較少，主要受到金管局收緊第二間物業的按揭貸款、全球經濟增長放緩及內地買家減少影響，令現時有不少投資者由豪宅轉戰細價樓市場，而且在大碼豪宅貨只可做5成按揭的限制下，投資者寧可分散於不同的細價樓投資。

　被問及該批投資者會否搶高意欲上車的人士的盤源，令金管局收緊按揭政策曲線影響上車人士，陶汝鴻解釋，上車用家仍可享用7成按揭，認為政府政策仍可對上車人士置業有幫助，但強調樓價則是自由市場而定，政府無力控制。

新盤蓄勢待發，?基地產及新世界合作發展的元朗尚悅於今日派發售樓書，有機會於本周末或下周初開價，最快月底推售，項目提供的24伙平台及天台特色戶呎價料逾萬元。

示範單位周末對外開放

　?基地產營業部總經理林達民表示，元朗尚悅設於尖少咀美麗華商場的示範單位明日開放予?地會會員參觀，最快本周末開放予公眾參觀。發展商昨日介紹24伙花園平台及天台特色戶，包括11伙位於28樓單位，建築面積由1,100方呎至1,400方呎，另附天台及平台；4伙於第7至10座1樓A，建築面積1,946方呎連1,630方呎花園平台；9伙位於1樓，建築面積1,200方呎至1,500方呎，另設花園平台。他稱，售價將會參考屯門新盤瓏門同類型單位，料呎價逾萬元。

　林達民指出，與新世界等合作的馬鞍山迎海已售出600伙，套現37億元，平均呎價9,000元，餘貨會加價3%至5%，至今最高成交價為第1座頂層單位呎價約1.1萬元。

　此外，中原陳華勝表示，一香港買家昨以1.539億元向長實買入中半山堅尼地道4號君珀22樓A及B室，建築面積分別為2,478方呎及2,007方呎，呎價3.45萬及3.37萬元；另一名買家以即供價5,281萬元買入君珀6樓B室，建築面積2,007方呎，呎價26,315元。另外，永泰於西半山西摩道9號懿峰56樓B室亦以5,600萬元售出。

　中原地產黃家全表示，一名商人剛以5,080萬元向南豐買入海桃灣天池屋，單位為第1座極高層A室，面積1,987方呎，4房雙套房間隔，擁泳池天台，呎價25,566元，買家為一名商人。

田兆源稱天賦海灣或加價

　信置等於大埔?玥．天賦海灣昨以原價加推3伙，包括1伙於第7座17樓A室的頂層天際花園大宅，建築面積2,006方呎，另設1,403方呎天台，售價2,892萬元，呎價14,417元，以及2伙於第16座單位，面積1,997方呎及1,446方呎，售價1,777.3萬元及1,286.9萬元。信置聯席董事田兆源表示，?玥．天賦海灣餘下單位有加價空間，至於大埔天賦海灣第1期9座高層B室剛以3,000萬元售出，建築面積2,168方呎，呎價14,609元，?玥．天賦海灣昨售出6伙，包括2伙4房雙套瓏大宅及4伙1,400方呎的3房戶。

　華懋於九龍城御門．前測試水溫，市場流傳推出25、26、27及28樓的意向價單，呎價約1.1萬至1.2萬元，此批單位建築面積約650方呎至898方呎。

隨著美聯儲局推新一輪量化寬鬆措施，美聯預期，明年首半年核心區商廈呎價可望看升15%以上；至於租賃表現，呎租亦可望看升6%以上。中原亦預料今年底前，港島區指標商廈的呎價會再有20%升幅，而租金走勢平穩向上。

　據香港置業工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，9月份商廈摸貨註冊量共錄得17宗，涉資約1.56億元，按月分別下跌約10.6%及上升約7.6%；以季度計算，去季摸貨註冊量達62宗，涉及4.38億元，按季上升約31.9%及下跌約34.5%，走勢呈「量升價跌」局面。

東九龍葵荃區或有突破

　香港置業至尊商業營運總監翁鴻祥指出，值得留意，第3季摸貨比率為8.5%，數字除較本年第1季的5.8%為高，亦是連續兩季錄得上升走勢，可見投資者對「入市」商廈市場步伐逐步加快。該行預期，隨著QE3措施，採取「無限額」購債，將會大大增加市場資金的流動性，預料本季摸貨數字將保持平穩發展，個別焦點區域如東九龍、葵荃區等或有突破發展。

　兼任美聯商業董事的翁氏指出，核心區蘊藏濃厚的反彈空間，資金積極入市，不論高、中低價的商廈物業亦成為覬覦目標，但由於市場供應短缺及憧憬後市表現，QE3後亦普遍錄得5%反價空間，部分業主更憧憬商廈後市表現遂將物業封盤。另外，中原(工商舖)寫字樓部區域營業董事黃瑋琮預料今年底前，港島區指標商廈的呎價會有20%升幅，而租金走勢則會平穩向上。