代銷業開價下修「趨近成交價」

上周實價登錄價格揭露，不少建案被發現開價過高、與成交價差異大而引起議論，各代銷業紛紛表示因實價揭露，建案均將下修開價、接近實價，將議價空間由原本的2~2.5成縮小至1~1.5成，亦有業者表示將採不二價。

實價登錄資訊公布後，成交價格較不透明的新推案，價格攤在陽光下，台北市代銷公會理事長王明成說，預售屋須等完銷後1個月才登錄，所以影響較小，反而是銷售中的新成屋衝擊較大，因此「最近的推案開價都有陸續在修正，過去台北市區的推案議價空間達2~2.5成，現則縮小在1~1.5成，未來開價會趨近於成交價，至少開價不會太離譜。」

看屋時間可能拉長

永慶代銷協理何彥煒說，實價登錄資訊公布後，永慶代銷已查詢各建案周邊登錄價格並調整開價，將議價空間縮小至約1成，如「天昴」（音同卯)每坪139萬元訊息釋出後，同樣位大安區的「大安永康」，便從原本開價175萬元下修至每坪155萬元，僅保留1成議價空間。
海悅廣告總經理曾俊盛表示，8月實價登錄上路前1~2個月已將所有個案全面調整至接近實價，目前依個案、高低樓層來看，僅能有93~85折優惠、即為7~15%的議價空間，雖然民眾看屋、議價時間可能拉長，但多數能接受，如「圓山1號院」每坪開價110~120萬元，成交落在90~110萬元，已售5成。

部分代銷採不二價

何彥煒透露，登錄價格公開後聽聞不少市中心個案正在研擬下修開價。「敦南大安」專案經理黃承治就表示，該案僅剩1戶，正考慮是否下修開價。
各建案除調降價格因應實價揭露外，亦有代銷業者推不二價政策，鄉林建設曾於7月底宣布配合實價登錄改推不二價，台中市原本每坪開價40~60萬元的「鄉林皇居」，調整為26~40萬元，大砍30%；創意家行銷副總經理何志正也表示，下月將推的「靜心連雲」、「大湖朕寶」都將採不二價。

實價登錄資訊公布，實際成交價無所遁形，過去房仲或屋主刻意拉高開價、哄抬房價的操作手法可能不再有用，仲介業者表示，已有屋主調降開價10~15%，未來則將成為趨勢。
實價登錄有助縮小買賣雙方對房價認知差距，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，目前已有屋主降低開價，至今年底開價與成交價至少會縮至10%，長期更將縮小至5~10%。

想買比行情便宜

東森房屋董事長王應傑認為，房市不景氣下，購屋族不僅不想買貴，甚至「想買得比行情還便宜」，屋主開價過高只會嚇跑看屋人，想順利賣屋的人勢必要降低開價，預估至明年初降幅將達15~20%。
現階段有需求的購屋族，因屋主讓價意願高，建議可從開價7折開始殺，若是三峽、淡水區等供給量過大的區域，王應傑更建議「可盡量殺！」

實價登錄上路後，房市交易觀望氣氛仍濃，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，至年底前賣方開價及議價空間將同步下修1成；就區域來看，高鐵周遭房市在人流量逐年增加下，推升房價有15％的增幅，建議投資人現今購屋，要回到房地產自住、投資、避險三大基本功能來做考量。

　周鶴鳴指出，實價登錄初期大家都不願意當第一隻白老鼠，導致9月房市交易冷清，但實價登錄揭露後，在資訊透明下，反應景氣速度將加快，讓房市進入「效率化階段」，就台灣房屋來看，10月買方已成長1成。

　他認為，實價登錄揭露後，議價空間一定會縮小，屋主開價會變低，預計至年底前賣方開價及議價空間將同步下修1成，但此趨勢對房地產市場是健康的發展，未來市場基本面將決定房價漲或跌。

　針對區域房市，周鶴鳴表示，高鐵自2007年通車以來旅客人次逐年增加，今年截至8月為止，六大站累積人次為5,147萬人，相較於去年同期的4,787萬人次，總流量成長7.52％，在軌道運輸帶動下，推升周遭房價有15％的增幅。

　根據統計，高鐵六大站中，以桃園站的總流量年增率高達14.86％，居各站增幅之冠，其次為新竹站年增13.6％，而從房價來看，桃、竹兩站附近1年來的房價各有16.2％和15.8％的增幅。

　不過，若六大站區中，仍以板橋站附近房價上漲18.2％最高；而台北站雖總流量居冠，但主要為通勤族轉運站，對推升周遭高房價增幅有限，房價僅上漲6.3％，居六大站之末。

　周鶴鳴表示，儘管目前大環境經濟不佳，但現今房價大漲大跌都不易見到，在資金沒有地方去的現況下，預期第4季的房市仍會平穩，建議投資人現今購屋，要回到房地產自住、投資、避險三大基本功能來做考量。

民眾透過買賣房屋來賺取差價的行為，即視為是營利行為，財政部規定，如為銷售設置網站、加入網拍等，或是具備營業牌號、並僱用員工協助處理等，出售房屋時須辦理營利登記，依法課徵營業稅。

　財政部指出，稅捐機關經常在查核個人售屋案件時，發現有民眾購買房屋或標購法拍屋，持有期間很短旋即出售，而出售房屋的個人未辦理營業登記，並誤以為只須繳納售屋財產交易所得稅，結果遭到處罰。

　財政部強調，這類經常買進賣出房屋，以賺取差價的方式，將被歸類為具營利行為的房屋出售獲利者，縱使自動在年度時報繳個人售屋的財產交易所得稅，仍要被補稅處罰。

　南區國稅局查獲，納稅人甲君自97年起向法院標下6戶法拍屋，並在97至98年間另行銷售，銷售額高達數億元，國稅局以其出售屬營利行為，應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及加處1倍罰鍰。

　納稅人甲君對國稅局的裁定不服，主張財政部新聞稿指出，個人每年銷售房屋6戶以上，才須課徵營業稅，以其出售未超過6戶，應免課徵營業稅，並提起行政訴訟，但高等行政法院判決其敗訴。

　高等行政法院認為，甲君標得6戶法拍屋後，與他人簽訂買賣契約出售日為止，持有天數僅數十天，長者也未滿半年，依照交易頻率來判斷，甲君是為求營利而經常從事買進、賣出房地產的營利活動，國稅局規定應辦理營業登記，課徵營業稅應無疑義。

　南區國稅局提醒納稅人，如經常以買進賣出賺取差價方式從事房地產買賣，要記得向國稅局辦理營業登記。

實價登錄制度實施並開放消費者查詢之後，各項的效應正在逐步浮現，根據房仲觀察，買賣雙方在房價透明度增高之後，房價議價率可望從現有的20%上下，往下縮減，更可能從現在的賣方市場逆轉成買方市場。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，在實價登錄之後，房價可能下修，但只是從賣方期待的賣價往下到買方可能接受的價格，過去賣方開價經常是市場正常價格往上加20%，由買方下殺，如果買方殺到賣方可以接受的範圍，雙方就成交。

周鶴鳴指出，但自從奢侈稅之後，一直到實價登錄，買方一直期待價格下修，但要修到什麼合理價，卻沒有一定，買方總是想越低越好。不過，事實未必如此，市場回歸到基本面，看區域、產品、生活圈成熟度及未來發展等，才是比較實質的觀點。

周鶴鳴認為，在市場資訊逐步透明後，買賣雙方的歧見可望減少，賣方開價可能因此而修正，形成市價有下修的表象，但事實上，還是回到市場買賣方都可能接受的合理價位。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，在實價登錄之後，透過資料庫的建立及房價逐步透明化，賣方漫天開價、買方漫天亂殺的情況，都可能獲得改善。也就是過去一向由賣方開價來取得主控權的房市，即將因為實價登錄而逆轉，買方有比較可以信任的資訊，不必擔心賣方亂開價，房市長期以來賣方主導的市場，可望在這項制度之後，逆轉成買方市場。

徐佳馨指出，議價空間的縮小可能是未來的趨勢，但在制度建置過程中，初期的議價空間可能還是頗大，隨著資訊逐步透明而減少，賣方漫天開價的情形減少，議價空間也就跟著減少，逐步走向一個比較正常的市場運作軌道。

總統馬英九的一個月有感經濟期限將屆，房市又是牽動經濟成長的重要動力，信義房屋統計，10月前10餘天的成交案件比9月同期成長近1成，其中雙北市正在加溫。

信義房屋表示，雖然一個月的有感經濟稍有感覺，但要真正的有感還要再多一點時間。

10月前10幾天信義全台各縣市成交案件比9月同期增加約1成。成交案件增加較多的地區仍為雙北市，其餘的桃竹、台中、高雄等地成交案件穩中略增。

信義房屋指出，9月同期適逢鬼月、颱風、暑假出外親子旅遊等因素，成交確實冷淡，但10月後，這些季節性因素逐漸消除，房市交易逐漸增溫。

由於房屋買賣實價登錄已經公開，信義房屋認為，實價登錄制度對房市有正面意義，因為當公開數據愈來愈多，價格愈透明，可讓買賣雙方對價格認知迅速拉近，反而加快交易速度，對房市有好處。

經濟低迷、利率偏低，台灣33兆資金，湧向房地產。政府、民間聯手推行公共建設案，帶動高雄、台南、桃園等縣市房價，紛紛上漲。今年來，高雄房地產價格甚至上漲達22％。這波政府帶頭「炒地皮救經濟」的效應，除了炒高全台房價，對實質經濟有何貢獻？

【 壽險業者與地方聯手 】

行政院領頭放槍，核定4,000多億的桃園航空城開發案，馬上就有國泰人壽響應。另外還有高雄自由貿易港、台中水湳經貿園區、花蓮賽車場，連離島的金門，都高喊即將推出經貿、休閒、生態、醫療等7大園區。

公共工程委員會統計，截至10月中，已經簽約、正在執行中的民間參與公共建設案，從北到南各縣市，已經有92件。引進民間資金2,200多億元。

台經院區域發展研究中心主任高仁山估計，1,000億的公共建設，可以帶動的相關經濟價值，最高可達5,000億元；貢獻0.8個百分點的經濟成長率。「只要建設工程由國內廠商承作，賺的錢留在台灣，就可以創造3.5到5倍的效益。這已經成為地方首長拚業績的重要手段，」高仁山說。

【 農地一坪五千元變五萬 】

但是，壽險業者跟地方政府聯手玩大開發案，也掀起土地價格的海嘯。「8月行政院公布到現在，部份農地的價格，是每坪1個月漲1萬，」永慶不動產加盟總部副理張?嘉證實。

他口中飆漲的那塊農地，是在桃園縣大園鄉沙崙村附近的「蛋黃區」。這些確定劃入航空城計劃的農地，3年前還乏人問津，每坪售價連5,000元都不到。但行政院計劃定案後，5倍、10倍的漲幅都有。

【 台中市府登「炒地高手」】

這波中央發起的「建設風」之前，已經有地方政府用同樣方式，成功炒了一次地、賺了一次錢。胡志強領軍的台中市府，就是「炒地高手」。除了七期重劃區，目前台中市府手中的新案，已增加到十三、十四期重劃區。

另一個靠公共建設，炒高地價的地方政府，就是高雄。近來，高雄房市最炙手可熱的「農十六重劃區」，在返鄉台商、本外地大戶的追捧下，農十六房價成長驚人。單今年以來漲幅，就超過15％。興建中的「京城帝寶」，已經有人喊出每坪75萬元的歷史高價。

【 建設要有感，不能只是有漲 】

淡大產經系副教授莊孟翰指出，地方政府「救財政」，相對簡單的做法，就是透過土地重劃。將原先土地價值較低的區塊，透過規劃大型基礎建設，和指標性公共空間，如美術館、公園、體育設施等，拉高潛在價值，再辦理公有地招標。

但莊孟翰也指出，這樣的模式，出了雙北，除了台中七期等少數案例之外，失敗的比成功的多。主要原因是，若沒有實際產業進駐，吸引人口移入，公共建設容易淪為蚊子館。投資客利用預期心理炒出的高房價，也遲早在房市空頭時崩盤。

「政府官員還是太疏於溝通，這樣的建設，常常會讓民眾無感，」身兼國民黨中常委的邱復生提醒。

台經院主任高仁山認為，公共建設應結合地方產業發展。「最重要的是，建設做下去，誰可以來開公司，提供就業機會？」高仁山說。「如果公共建設沒辦法讓創業更容易、讓市場變大，建設帶來的房價上漲，只不過是炒作而已。」

　興富發（2542）自昨（23）日起停資停券交易，預計10月30日到11月10日進行換股作業、停止交易和過戶，10月31日即為減資股票最後過戶日期。

　由於第4季將是興富發業績的入帳最高峰，預期完成減資20％、股本縮小為59.82億元之後，全年EPS有機會可以衝上7元。

　興富發主管指出，第3季台中辦公大案、總銷百億元的鼎盛BTW跨入完工比例法門檻，因此逐漸衝高第3季營收，單季約45.33億元。

　進入第4季之後，由於新北市新莊副都心即將有大量新案完工入帳，高雄待售中的溫莎堡、國王城堡，目前銷售率分別達100％、9成多，上半年已開始依完工比例法，延續至第4季仍逐月認列，為第4季貢獻營收的重要案源。

　另外，台中辦公大案亞太麗池也即將完工交屋入帳，因此法人預期，興富發愈到年底、業績愈有希望衝高。

　法人預估，第4季興富發營收有機會攀升到50億元關卡，全年將挑戰180億元左右，保守推估淨利率25％計，全年稅後盈餘約45億元；依減資後的股本估計，今年EPS上看7至7.5元。

　目前興富發手中土地存量上看900億元，北中南各大都會區當中，以台北市大直金泰段辦公大樓200億元、內湖日湖百貨大樓改建案170億元等案，規模較大；至於完工認列時程較快的個案，為2014年可望完工的台北1號院、2015年完工的圓山1號院等。

　雖然興富發受IFRS國際會計準則即將在明年適用影響，今年可望認列的業績不會像2011年可觀，但下月興富發即將減資，因此全年EPS能維持在高檔水準。

　興富發減資換股基準日訂為101年11月5日，並自101年11月12日開始全面換發新股票；減資股票最後過戶日為10月31日；為配合換股作業，舊股票自11月1日起至11月10日止，停止辦理過戶。

　因換股作業即將進行，舊股票自101年10月30日起至101年11月10日止，停止在市場買賣交易。

工程會昨舉辦民間參與公共建設招商大會，預計全國將釋出四十一案，總投資金額逾一四三○億元，其中有十三案可開放中資投資，以北市信義計畫區的A25市有土地ＢＯＴ案最吸引中資目光。

超過一三○組業者出席

昨會場吸引逾一三○組業者出席，包括建築業、飯店業、零售通路業、美國商會、歐洲商會，還有接受外資、中資委託評估的商仲業者；有兩家中資親自派代表出席，分別是中國天津經濟技術開發區國有資產經營公司、外運長航集團有限公司。

商仲業者研判，這兩家中資應是為了A25土地ＢＯＴ案而來；外運長航首席代表程文明不願對此回應，僅說「各個案子都看看。」

A25案土地位處信義計畫區中油總部大樓旁，基地面積五四五二坪，規劃方向為辦公室、國際觀光旅館及長住型旅館等複合型商用不動產。但目前經濟部尚未開放中資經營不動產租賃項目，工程會主委陳振川昨天在招商大會上表示，將全力建議經濟部開放此項目。

台北市財政局長邱大展透露，目前A25案有三到四家中資詢問，也有國內業者表達有興趣。

工程會指出，四十一案中，投資金額超過百億元者分別有北市A25市有土地ＢＯＴ案、北市南港調車場都更案及金門縣水頭國際港經貿園區等三案；其中北市二案金額粗估均為三百億元，水頭經貿園區約一二三億元，預計明年公告招商，三案合計招商金額約七二三億元，占整體招商投資金額超過五成。

預計開放中資投資的十三案，光是離島金門縣及澎湖縣就有七件，多數是觀光旅館開發案及ＢＯＴ案。

總統馬英九的一個月拚有感經濟期限到，房市開始悄悄反應。遠雄企業團表示，9月中起遠雄建案來客量增加1倍，開案1個月的桃園大溪「大溪地」建案已銷售5成。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，9月外銷訂單金額達376.6億美元，擺脫連續6個月衰退，年增率1.9%，為經濟逐步復甦帶來好消息；9月中起，遠雄從旗下各建案的銷售狀況，也「感受」到消費者認為8、9月就是經濟谷底。

蔡宗易指出，遠雄統計旗下各建案的樣品屋， 9月中起來客量增加 1倍，成交也比7、8月增加3到4成，其中最明顯的是在桃園縣大溪推出的建案「大溪地」，才公開1個月就銷售5成。

他強調，房屋買賣實價登錄、奢侈稅是否取消等都是影響房市的重大政策，政府應該考慮儘快停止影響經濟的政策，讓後續的經濟能順利恢復成長，而非只是短暫的興奮。

桃園縣政府即將辦理的「桃園地區污水下水道系統建設之興建、營運、移轉BOT計畫」，不僅是桃園縣規模最大的污水下水道系統，總投資額190億元，更是全國採促參方式推動污水下水道建設案件中規模最大的計畫，桃園縣府因而獲行政院公共工程委員會頒發101年度縣市招商王獎項。

　昨（23）日親自授獎的桃園縣長吳志揚表示，「水域整治」為桃園縣目前最重要的施政方向之一，而水域整治的一個重點是改善河川水質環境，除了加強稽查管制外，最重要的便是加速公共污水下水道建設。

　縣府水務局長李戎威則指出，桃園地區污水下水道建設計畫經101年公開招商後，評選出最優申請人日勝生活科技公司，預計於今年第四季完成簽約，並於簽約後加速第一期水資源回收中心施工， 全期完成後將可提升桃園縣公共污水下水道普及率約51.58％，為全國規模最大之污水下水道系統。

　水務局指出，預定104年內完成第一期處理量約5萬CMD水資源回收中心，並於簽約後5年內開始營運、18年內完成全期污水廠建設。

　誰說都更只能靠建商，住戶也可以自己搞定！台北市政府資助的「台北市都市更新推動中心」廿三日掛牌營運，協助住戶規畫都更案，從規畫、協調、整合到核備完成，大約花費六百萬元，未來還將提供優良建商與營造廠名單，作為住戶興建選擇。

　這是全台第一個由政府捐助成立的都更推動機構，北市府預計分十年補助一.九億經費。因是財團法人性質，都更中心不能擔任更新案實施者，也不具公權力，只協助沒有民間業者介入的案子，幫忙整合住戶、組更新會，也可做權利價值估算。

　都更中心表示，未來將分階段收服務費，以基地面積一千平方公尺、有廿五位所有權人的老舊中低公寓的更新案來算，從申請劃定更新單元，協助提送都更計畫、完工報核，大約需要六百萬元費用。

　都更中心副執行長周維崇表示，未來將優先協助整建住宅、海砂屋社區，這兩種社區住宅必須加快都更速度，但因戶數多、整合不易，多數業者不感興趣。

　這次將從水源二、三期整宅著手，了解該區四六○戶的產權情況，試算容積等各項條件，向住戶說明。

　基於在商言商，都更中心未來將依據「台北市都市更新規畫費用認列標準」，分階段收服務費。

　財務組長何宗學表示，以劃定單元最低標準、一千平方公尺的基地來算，若有廿五位所有權人，都更中心從協助劃定單元，到提送概要、事業和權變計畫至完工，將收取約五三○萬元的費用。

　若是老舊中低層公寓的更新案，因須提送都委會審議，可能要再加一至二成服務費。

　但這些服務費未必都要自費，周維崇說，台北市訂有「民間推動都市更新事業經費補助辦法」，像概要經核准可獲四十萬、成立都更團體則有八十萬，每個案子最高可獲得五三○萬元補助。

　都更中心掛牌營運，董事長李咸亨、執行長丁育群和多位董監事都出席。業務組長張孝銘表示，已有內湖海砂屋居民致電，想了解中心提供的服務。都更中心位於北市和平西路一段五十九號，電話：（○二）二三九二二九一○。

　政府明年將釋出逾一千四百億元的促參商機，吸引國內外業者關切，昨日行政院工程會舉辦民間參與公共建設招商大會，還有陸資低調現身會場！這次招商大會共釋出四十一件大型促參案，包括台北巿信義區Ａ２５土地開發案、南港高鐵沿線都更案與金門水頭國際港經貿園區等，共有百餘位國內外開發商、飯店、金融保險業者與會一探究竟。

　昨日出席的陸資為天津經濟技術開發區國有資產經營公司，與中國外運長航集團，官員透露，還有外資與陸資透過商仲業者瞭解投資機會。

　「近期確實曾向部分外資與陸資解說包括Ａ２５等促參案的投資機會。」戴德梁行協理薛惠珍說，目前陸、外資會最有興趣是投資案為Ａ２５等商業型地上權開發案，其次是商業型態的ＢＯＴ案，至於南港高鐵沿線等都更案，因投資人對國內都更法令十分陌生，投資興趣有限。

　工程會這次公布促參案，如「台北市Ａ２５市有土地開發案」(三百億元)、「金門縣水頭國際港經貿園區」(一百二十三億元)及「台北市南港高鐵沿線都市更新案」(三百億元)等，另有投資額約七十五億的財政部財訓所等十三件國有土地開發案釋出。房地產業者指出，就現有投資案分析，應以南港高鐵沿線都更案最受開發商青睞。昨日計有太子、遠雄、國泰、潤泰、日勝生、台開、國揚、華固、昇陽、麗寶等開發商到場。

　為力拚招商成績，地方政府紛紛到場設攤說明，金門縣長李沃士指出，金門水頭國際港經貿園區，面積廣達七十公頃，將分期開發旅館、飯店、商場、會展中心與兩岸商品展售中心，為成功吸引觀光客到金門一遊，「避免旅客覺得金門沒有夜生活」，將興建包括秀場等休閒遊樂設施。同時還將設立與廈門對接的遊艇碼頭。

　李沃士透露，現已有延銘開發與廈門旅遊集團兩家大陸業者獲經濟部審議通過，計畫在金門投資飯店，不排除購置現有飯店旅館改建。

　工程會主委陳振川指出，為避免過去開放陸資來台投資，卻卡在部分配套細節未開放，已建請經濟部開放陸資投資不動產租賃業等服務配套措施，相關開放項目經濟部正在檢討中。

台灣高鐵自96年通車以來旅客人次逐年增加，今年截至八月為止六大站累積人次為5147萬人，相較去年同期4787萬人次，總流量成長7.52％，顯見西部交通有此利多加持，鼓舞民眾通勤意願，台灣房屋智庫統計台北、板橋、桃園、新竹、台中、左營等六大高鐵車站周邊房價漲幅發現，近一年來，六站周邊以板橋漲勢最凌厲，漲幅達18.2％，桃園站拿下亞軍，年增16.2％，新竹站以15.8％排名第三。

　就高鐵運總流量統計，桃園站較去年同期成長14.86％，為六大站增幅第一名，其次是新竹站，增幅13.60％，業者指出，桃竹兩站近一年房價各有16.2％及15.8％的成長幅度，顯示「軌道加持」，成為房價重要推進器。

　對桃、竹兩站，房價漲幅可觀，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，站體周邊房價漲幅，除與發展性相關外，區域房價與釋出量也是影響關鍵，房價較低的區域較容易因為基期低而出現高度漲幅。

　至於漲幅最大的板橋站，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，板橋站隸屬新板特區，未來將成為四鐵共構的政商中心，該區超高建案櫛比鱗次，在建造成本和土地成本不斷向上堆疊之際，房價表現更是居高不下，目前新成屋均價為每坪65萬元左右，相較於鄰近的新埔捷運站或未來的板新捷運站等區，房價高出三成。

　今年六大站中，總流量最高的台北站，旅客進出人次達1657萬人次，惟與去年同期流量相較卻僅成長4.37％。周鶴鳴指出，台北站商圈發展成熟，加上周邊住宅產品發展已趨近飽和，讓區域中古屋成交均價維持在穩定狀態，目前約51萬，與去年同期相較僅上漲6.3％。

苗栗縣政府辦理竹科竹南基地周邊地區區段徵收「園區事業專用區」土地標售，昨天開標，由台積電（2330）以32億1000多萬元標得兩個區塊的土地，面積共14.32公頃，平均每坪約7.5萬元。

苗栗縣政府地政處地權科長陳水生表示，「園區事業專用區」土地共計5個區塊，總面積為22.55公頃，縣府在今年8月27日公告標售；其中E3區塊面積2.3公頃，9月21日決標，由嬌聯公司以5億9900多萬元得標。

昨天上午，E4、E5區塊決標，面積共14.32公頃，由台積電以32億1000多萬元得標，平均每坪約7.5萬元。

苗栗縣政府表示，嬌聯公司是生產紙尿褲、衛生棉、嬰兒專用濕毛巾、絲花化妝棉等多項知名品牌產品的大廠；台積電則是全球第一家，也是全球最大的專業積體電路製造服務公司。兩家公司未來投資設廠後，估計可提供苗栗縣上萬個就業機會，並帶動地方繁榮。

陳水生表示，「園區事業專用區」土地，目前剩下E1、E2區塊，面積約5.92公頃，縣府近期內將再度辦理標售。

苗栗縣政府昨（二十三）日標售擴大竹南科學園區周邊地區特定區「園區事業專用區」二筆計十四點三二公頃土地，由科技龍頭大廠台積電以三十二億餘元得標。

昨日上午苗栗縣政府地政處開標區塊Ｅ4、Ｅ5的二筆面積共計十四點三二公頃土地，由台積電以平均每坪七點五萬元，總價三十二億一千餘萬元得標。

竹南科學園區特定區「園區事業專用區」土地，目前僅剩下約計五點九二公頃的二筆土地，苗栗縣政府近期內將再度辦理標售。

有鑑於台灣高鐵自96年通車以來旅客人次逐年增加，進而拉升房價的漲幅。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴觀察高鐵六大站的總流量後發現，桃園站總流量較去年同期成長14.86%，為六大站增幅第一，其次為新竹站增幅13.60%，而兩站近一年房價分別各有16.2%及15.8%的成長，讓高鐵成為房價最佳推進器。

周鶴鳴指出，像是桃園青埔周邊住宅均價從去年每坪18.5萬漲為21.5萬，平均漲幅達16.2%。但因台北房價高，所以相較下，桃園仍屬低價區域，吸引許多民眾選擇以通勤時間來換取生活空間，帶動了一股南下購屋潮。

此外，桃園航空城定案，很可能再牽動農地漲價。再者，航空城周圍土地交易頻繁，讓青埔高鐵站周邊土地地價逐步走揚；日前也有大園農民賣掉千坪農地，以土地單價4.5萬元計算，現賺4500萬元；另外，也有農民拿現金轉往楊梅買地，等待五楊高架道路通車後帶來更多土地商機。

周鶴鳴進一步表示，現在除了農地交易熱絡之外，中古住宅市場交易亦旺，以桃園南崁一代來看，中古屋單價去年1516萬元，現在每坪約20萬元，一年來漲幅超過3成。而靠近中正藝文特區的預售屋開價每坪40萬元以上，創下新高價。由此可知，桃園在高鐵、航空城、五楊高架及機場捷運線等公共工程串聯方程式加持下，成為房價最佳的推進器。

另外，新竹因受園區效應，刺激新竹站總流量增福及房價成長。新竹總流量成漲幅以13.60%，房價成長15.8%，兩者的增幅都緊追桃園站之後。周鶴鳴指出，主要是因為許多新竹科學園區的工作者，都是大台北都會區的通勤者，或是新竹至大台北都會區往返來的洽商者，進而提高了總流量。

至於房價方面，亦是拜新竹科學園區所賜。周鶴鳴說，因科技新貴購買力較其他縣市高，過去隻身到新竹工作者，待工作穩定後，成家立業，進而產生住宅需求；而竹北縣治一期、二期與六家高鐵新竹站、關埔重劃區等，都成了科技新貴考慮購屋的首選區域，造就了新房市的活絡。

過去俗稱「雨都」的基隆，長年以來房價幾乎不動如山，不過，根據東森房屋不動產趨勢中心的調查發現，近半年來，雙北市民到基隆看房子的比例多出三成，其中高達七成是首購家庭。東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，北市大安區平均公寓房價每坪約60~75萬元，但北二高港西聯絡道的基隆中和路交流道周邊公寓平均房價每坪5~8萬元，兩地車程僅差半小時，房價卻差10倍！

根據東森房屋統計，總價3至400萬元、30至35坪含車位的中古大樓產品最搶手，黃淑苓分析，沿著北二高基隆這三個交流道周邊，兩百五十萬元買間公寓並不難，而只要七、八百萬元就可以買到全新的透天別墅。

黃淑苓表示，雙北市居民到基隆看屋的區域，以北二高基金交流道與港西聯絡道德安路、中和路三個交流道周邊及八堵長庚醫院、暖暖商圈為主，其中房價低，二是往返基隆台北之間便利等兩項主因，吸引雙北民眾移居基隆。

若以鄰近的汐止區房價相比，黃淑苓指出，自從汐止不再淹水後，早已搭上房地產起漲熱潮，現在要在汐止市區買間公寓幾乎難以低於五百萬元，預售屋開價也早已經突破五字頭，相對基隆的房價相當穩定，也是近半年來，台北客到基隆購屋比例攀升的主因。

黃淑苓分析，今年龍年結婚潮帶動成家購屋需求，因為雙北市的高房價，實在令人望之興嘆，加上三大交流道的周邊生活圈、學區逐漸成熟、購物、飲食等都便利，目前客運業者在這些區域上下班時間都有加開班次，民眾往往在住家前就可搭車直接上高速公路到台北市區，省去不少時間。

黃淑苓表示，這幾個交流道生活圈靠近外木山、情人湖等風景區，生活圈因北二高而發展，區內屋齡較輕、以中古大樓、透天別墅居多，不像市區多半是老公寓，基隆現在不再常常下雨，要到市區廟口吃小吃或到漁市吃海產也都很便利，對首購族來說，生活空間大、房價穩定、單價低負擔相對低，並可兼顧生活品質。

東森房屋不動產趨勢中心調查發現，近半年來，雙北市居民到基隆看房子的比例多出3成，其中高達7成是首購家庭，東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，目前大安區平均公寓房價每坪約60-75萬元，與車程半小時可達之北二高港西聯絡道之基隆中和路交流道週圍的房價相比，落差高達10倍，因而湧入不少自住需求買盤。

東森房屋統計，目前基隆平均每家店頭每週看屋組數約30-35組，其中每週雙北市居民至基隆看屋約為3-4組，第2季以來基隆每週看屋組數約成長至40組，其中雙北市客人占35%，每週約12-15組，當中又以3-400萬元、30-35坪含車位的中古大樓產品最受青睞。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，雙北市居民到基隆看屋的區域，以北二高基金交流道與港西聯絡道德安路、中和路三個交流道周邊及八堵長庚醫院、暖暖商圈為主，兩個主要原因，一是房價低，二是往返基隆、台北間便利，不必再繞進市區節省時間。

黃淑苓表示，今年龍年結婚潮帶動成家購屋需求，但雙北市的高房價令人望之興嘆，而這三個交流道周邊生活圈、學區逐漸成熟、購物、飲食等都便利，目前客運業者在這些區域上下班時間都有加開班次，減少交通問題，對首購族來說單價低負擔相對低，並可兼顧生活品質。

台北市捷運局標售位於捷運木柵站的捷運宅22日開標，結果標脫率僅約54%，有近半流標，政大地政系教授張金鶚表示，實價揭露後，房價下跌的國王新衣終於現形，此下跌現象與幅度的確比原先預期還明顯，房市反轉已非常明確，下次投標底價將是市價10~15%的8折左右，屆時價格至少下跌20%應該是可以期待的。

台北市捷運局22日標售位於捷運木柵站的建案「信義18號」，結果僅吸引14封標單投標，共標脫7筆，除第4標有7組搶標外，大多標脫的僅有1封標單投標，標脫率約54%，換算平均標脫價格每坪約54.3萬元，溢價率4.1%，略低於市場行情。

看到這項開標結，張金鶚在臉書上指出，這是在實價揭露後，首宗具指標標售案，結果一半流標，且大多得標者只有1封標單，得標價格的溢價率僅4.4%，與市價便宜10~15%的底價有相當差距，所反映的房市現況與未來影響，值得關注！

張金鶚表示，首先，就一半得標的購屋者，此個案房價已下跌10%左右，過去業者（或部分消費者）認為房價只漲不跌的現象，實價揭露後，顯然已破功了！其次，此個案房價只下跌1成左右嗎？有一半流標個案，其房價下跌將遠超過10~15%吧！下次投標底價將是市價10~15%的8折左右，屆時若得標，價格至少下跌20%應可期待。

第三，更別說此個案是所謂的捷運共構宅，且在台北市，號稱最具上漲潛力，如今一標售，房價現形，即下跌10~20%，可以想像台北市其他非捷運一般住宅，當前房價下跌幅度應更大吧！再想像新北市其他投資客多、空屋多、且房價飆漲不合理地區，房價下跌幅度還要比台北市一般住宅還更大吧！這些地區近期房價下跌20~30%應不為過吧！

張金鶚並指出，實價揭露後，房價下跌的國王新衣終於現形，此下跌現象與幅度，的確比原先預期還明顯，房市反轉已非常明確。然而，許多實價登錄只反映前2個月房價剛下跌的結果，購屋者應掌握大幅殺價的買方市場，且由於相關實價資料還不夠完整，購屋者仍應審慎觀望，房價下跌不會一次跌到底，購屋者要有耐心，房價下滑幅度受到實價揭露影響，不易被蒙蔽，遲早將恢復到合理水準。

都市更新的龐大利益，衍生暴力犯罪頻傳，甫發生的新東陽集團董事長麥寬成座車在光天化日之下遭人連開九槍，疑也與都市更新案利益糾紛有關。台北地檢署決定開全國先例，成立「都更犯罪查緝執行小組」專屬偵查組，今日將與台北市政府等單位開會，會後公布廿四小時檢舉專線，全面遏止不法勢力插手都更。

北檢發言人黃謀信表示，都更犯罪查緝執行小組將以「專人、專辦、快速」為辦案原則，廿四小時的檢舉專線擬指派檢察事務官接聽，並與市政府、市警局、調查局建立情資交換平台，希望能達成預防阻斷、專責查緝的目的。

黃謀信指出，都更商機龐大易引起黑道覬覦衍生暴力犯罪，因此將打擊都更犯罪任務交給查緝組織犯罪小組辦理，包括主任江林達、檢察官陳國安、蔡甄漪、吳宇青、蒲心智、吳曉婷及陳宗元等人，都曾偵辦重大組織暴力案件，能有效發揮打擊都更不法勢力。

新東陽集團董事長麥寬成座車十八日在北市光復南路遭歹徒連開九槍，由於麥身兼新東陽集團、昇陽建設董事長多職，檢警懷疑歹徒開槍示警與都市更新案或建築開發有關。

此外，「竹聯幫文武堂」堂主張家祥也因插手都更涉嫌恐嚇建商、地主，上月甫遭北檢起訴。

北市建國南路、市民大道口的「明日博」都更案接待中心，去年六月遭余泰祥、張天豪開槍，動機與五千萬利益分配有關；忠孝東路上的正義國宅「釘子戶」王克強更在九十八年遭槍殺身亡，龍聯建設負責人葉松年、沈宗基舅甥被依殺人罪起訴，兩人在更一審獲判無罪，全案尚未定讞。

北檢檢察長楊治宇上周五拜會台北市長郝龍斌，達成透過都市發展局、都更業者提供檢警調辦案資訊共識，今將召集都發局、台北市警局、台北市調處、台北市建築師公會、不動產仲介經紀商業同業公會代表開會、都更學會等單位共議研商，會後立即開放單一舉報窗口及檢舉專線電話。

資訊不透明，土地好炒作？民進黨議員陳淑華昨天指出，台中市高鐵門戶專區（原鎮南休閒專用區），先前土地已一炒、再炒、三炒，如今再傳區段徵收要改重劃，「有力人士再次介入」。

議員陳本添也說，台中后里地區的土地，因為中科的進駐，「炒作」過一次，現在說要做花博，地價又「蠢蠢欲動」，路旁的農地，由一坪一萬，炒作到二、三萬，現在已到五、六萬，一般民眾只能「望地興嘆」。

由於陳淑華一再詢問地政局長曾國鈞：「有沒有比你更高層的人介入？」曾國鈞回答：「比我更高層的是議員…」，事後他解釋，所有預算都要送議會、議員同意才能執行，所以「議員比他更高層」。

但曾國鈞在面對陳淑華詢問，如果高鐵門戶要由區段徵收改成重劃，是要自辦重劃還是公辦？曾國鈞一度脫口：「想要公辦，但『擔心有議員給我壓力』。」後又說：「如果沒有壓力，高鐵門戶專區就考慮改朝公辦重劃。」

陳淑華昨天詢問高鐵門戶專區，當初說要做鎮南休閒專業區，土地就不斷有人進場炒作，現在因為市價徵收的問題，又傳出「有力人士」進場炒作，她說，原地主資訊完全不透明，地政局應該說清楚。

對此，曾國鈞說，現在市府已經在進行財務評估，包括文山、高鐵門戶、大里區段徵收、前竹、九德等地，都在評估，因為市價徵收會導致區段徵收做不下去，只能改採重劃。

而在陳淑華詢問下，曾國鈞也坦言，高鐵門戶專區土地當初一坪二萬的行情，目前已經變成一坪十六萬，陳淑華說，一坪二萬炒成十六萬，有沒有炒作土地？曾國鈞則認為這是隨市場變動，不是市府能干預的。

台中市的北屯地區雖然靠近大坑風景區,但是因為附近有九二一地震帶、又有小黑蚊的困擾，房地產行情一直「漲不上去」。但是最近兩年、隨著基礎建設完工、交通便利，這裡新大樓每坪的價格、也漲了三四萬，上班族大嘆、買房子越來越難了。

四座的景觀橋，橫跨在大坑旱溪兩側，藍天白雲的鋼構橋，與翠綠山巒相映。看準商機，週邊的房屋一間間蓋，有大樓，也有獨棟透天。隨著公共建設完備，房地產也開始熱絡，不過九二一地震帶和小黑蚊的困擾，讓這個區域，漲得比別的區域慢。


北屯大坑地區的新桃花源橋、浪漫情人橋、大坑清新橋和藍天白雲橋，完工通車後，可以銜接生活圈四號道路，往來北屯、大坑、太平和大里更方便，台中市政府計劃性的建設「後花園」，兩年內讓大樓單價衝到每坪15萬,漲幅達到三、四成。


俗稱十期的北屯大坑地段，大型建商不愛，早年都是兩三戶獨立興建的別墅，這幾年才開始有大樓，多半以自住客居多；不過相關基礎建設，還在陸續興設，沒有大型量販店，生活機能稍差，儘管房價炒得水漲船高,但民眾的接受度還有待檢驗。

開發過程一波三折的「嘉義大埔美精密機械園區二期」開發案，昨（23）日在嘉義縣政府與麗明營造總經理劉叔綱簽訂委託開發、出售及管理案合約後，宣告精機二期開發案正式啟動！

　大埔美精機二期結合已開發的精機一期，總開發面積近400公頃，可望成為台灣最大的精密機械產業專區！

　取得大埔美精機二期委託開發案的麗明營造董事長吳春山指出，總面積86.14公頃的精機園區二期，電纜電線將採取地下化，因此投資成本較精機一期高，預計砸下40億元重金，最慢在民國105年之前交地，讓購地廠商順利建廠。吳春山同時表示，精機二期完成開發後，可供建廠土地面積逾50公頃，初步預估，每坪土地售價在2至3萬元之間，目前已有6成以上土地被精機廠商提前預約，某家大廠甚至一口氣預約20公頃，讓麗明營造吃下「定心丸」。

　吳春山表示，景氣低迷，麗明營造原本猶豫是否要承攬精機二期開發案，曾私下徵詢由麗明提供廠辦興建服務的機械廠商，如程泰、亞崴、上銀等，業者均表達樂觀其成的支持態度，加上精機一期已開發成功的案例，讓麗明營造對於承攬精機二期更具信心。

　麗明營造目前工程承攬金額達120多億元，包括台中大都會歌劇院等重大工程，今年營收目標預估逾80億元，無論承攬金額、營收表現，在中台灣都是屬一、屬二的營造大廠；麗明營造爭取大埔美精機二期開發案，主要是看上後續的廠辦興建所衍生的商機。

　而大埔美精機一期開發商、德昌營造表示，精機一期總投資額56.7億元，由於大埔美緊鄰高速公路，地點佳，當時土地出售率100％，共吸引81家廠商購地，已有13家廠商辦理交地建廠，其中，單眼相機製造大廠台灣佳能及旭源包裝均已量產營運，精機一期預計今年底前交地。

　嘉義縣府表示，將原「香草藥草生物科技園區」重新定位為精機園區二期，將結合一期成為全台最大精機產業專區。

高市西區稅捐處表示，一○一年地價稅將於十一月一日開徵，繳納期限至十一月三十日截止，請納稅義務人於十一月三十日前繳納！

市稅處說明，今年度開徵之地價稅所屬期間為一月一日至十二月三十一日，並以八月三十一日地政機關土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。納稅義務人接到地價稅繳款書後，可至有代收稅款之金融機構及便利商店以現金繳納，或利用自動櫃員機、晶片金融卡網際網路、信用卡、活期（儲蓄）存款帳戶轉帳等方式繳稅；若對稅額有疑問，或未收到繳款書者，可就近至各稅捐分處查詢或申請補發。

市稅處再次提醒民眾，本年度地價稅在繳納期間過後第二天二十四時前，即一○一年十二月二日晚上十二時以前，仍可至便利商店或利用信用卡、晶片金融卡、自動櫃員機及活期（儲蓄）存款帳戶轉帳等方式繳納，雖已逾，但不會加徵滯納金。

23日萬科（000002,SZ）公佈三季報顯示，公司1-9月份實現營業收入461.3億元，同比增長57.4%；淨利潤50.8億元，同比漲41.7%。

季報顯示，1-9月份，公司累計實現結算面積393.4萬平方米，同比增長66.1%；實現結算收入452.3億元，同比漲60.9%。

而第三季度公司實現結算面積129.6萬平方米，結算收入150.1億元，同比增長分別是31.4%與68.1%。實現營業收入154.1億元，淨利潤13.5億元，同比增長分別是65.3%和123.5%億元。

相比日前公佈三季報數據的招商地產來看，不論是前三季度還是第三季度資料，萬科淨利潤均遠超招商地產，1-9月份招商地產歸屬股東淨利潤24.18億元；7-9月份招商地產淨利潤達11.98億元。

公司表示，下半年土地供應將加大，資金實力較強的企業將獲得更多機會。報告期內，僅第三季度萬科新增項目23個，權益建築面積376萬平方米。進入9月份以來，萬科在北京、廣州、東莞、青島、秦皇島、杭州等全國10多個城市頻繁拿地，且部分甚至成為當地的區域性地王項目。

1-9月份，公司累計新增土地儲備達到587萬平方米，整體土儲達3507萬平方米，預計將會持續關注可能的項目發展。

在公司資金方面，萬科目前持有貨幣資金333.1億元，足以覆蓋短期借款和一年內到期的長期借款總和186.1億元。而由於預收賬款增長影響，公司資產負債率攀升至79.1%。

今年前9個月，萬科實現銷售金額963.2億元，實現銷售面積907.9萬平方米。公司表示第四季度公司推盤量將處於高峰，實現全年銷售增長。 (10-23 17:37)

《佛山生態市建設規劃（2012-2020 年）》22 日通過佛山市人大常委會的審議。規劃提出，佛山要在2015 年基本達到國家生態城市考核驗收標準，2016 年全面達標。

不過，佛山創建國家級生態市“難度很大”。據透露，目前佛山生態環境品質指數在全省排名墊底，在創建國家級生態市5 項基本條件和18項建設指標中， 有14 項未達標，其中有3 項要達標“非常困難”。

雄心：計畫在2016年全面達標

記者瞭解到， 佛山生態市建設規劃的規劃期為8年， 分兩期開展。其中，2012-2015年為達標期， 佛山全市各項指標要基本達到國家生態市考核驗收標準。2016-2020年為提升期， 計畫在2016年全面達到國家生態市建設指標要求。

根據規劃，為確保創建生態城市成功，佛山將設立生態嚴格控制區， 總面積882.1平方公里，占全市總面積的23.2%。2015年前，佛山計畫新建8個自然保護區、11個森林公園；建設492個居住區公園，將覆蓋城區40%的區域。

到2016年， 佛山的森林公園總數達22個（新建11個加已有11個）。此外，還新建3個風景名勝區。

在水環境方面， 佛山將持續開展內河湧整治工作， 重點加強三類河湧的治理，分別是： 流經佛山市的32條河流中水質不達標的河湧、國家環境保護模範城市復查河湧、群眾投訴集中的河湧。規劃稱，到2014年，佛山基本完成內河主幹湧的整治，達到水域功能區水質要求。

據悉， 實施整個規劃所需資金預算為2022億元。

現狀：生態環境指數全省墊底

然而，對佛山而言，要建成生態市並非易事。

“在創建國家級生態市5項基本條件和18項建設指標中， 佛山有9項達標、14項未達標。在未達標項目中，有9項屬於達標比較困難和非常困難的。” 佛山市環保局相關負責人在向佛山市人大常委會作規劃說明時透露，其中有3項指標要達標“非常困難”。

首當其衝的是“生態環境狀況指數”。

創建國家級生態市的其中一個條件是：生態環境狀況指數在所屬省份的地級市中排名前三甲。但是，在廣東省2009年、2010年21個地級市生態環境狀況指數排名中，佛山排全省末位。

記者瞭解到， 由於工業化和城鎮化程度過高， 建設用地擠佔生態用地，2001-2010十年間，佛山的生態用地減少了15.8%（602.5平方公里）。目前佛山市生態用地的比例為61.2%，低於廣東省其他城市。建築用地的增加導致林地斑塊破碎化現象嚴重， 據統計， 佛山市城區範圍已經或即將孤立的山頭有30多個。

頭疼：全年灰霾天數達174天

“水環境品質指標”是另一項非常難以實現的指標。

由於陶瓷、紡織業的發展，佛山市主要江河有機污染明顯， 部分內河湧水質處於“劣V類”水準，並存在不同程度的黑臭現象。相關負責人指出： “創建國家級生態市，要求內河湧的整治達到100%，但佛山目前的整治只完成了60%左右， 要在兩三年內達到100%，難度比較大。”

第三項難以達標的指標是環境保護投入占GDP的比重，“按要求，這項投入要占到GDP的3.5%，但2011年佛山的數字是僅占1.8%。”

除以上三項外，佛山在其他方面的生態赤字也很明顯。例如，佛山的城市空氣污染，由SO2污染為主的單一污染向複合型污染轉變，灰霾和酸雨污染日益凸顯，全年灰霾天數平均達174天， 酸雨類型從硫酸型轉變為混合型。

就建設用地擠佔生態用地這個問題，佛山市人大常委會22日在審議規劃時提出建議： 佛山要儘快建立對投資企業用地規模的評估制度， 根據專案投資強度和專案規模，控制土地供應。

近期關於內房發債融資的消息鋪天蓋地，不過借高利貸的卻極其少見。

據香港信報10月22日引述市場消息報導，?盛地產因此前債券發行受阻，已於兩個月前以地產項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。

觀點地產新媒體就此事向恆盛地產求證，公司高層否認了以上消息，亦明確表示公司此前無發債融資動作，高利借貸更無可能。

隨後，恆盛地產發佈澄清公告，稱相關報導失實，集團並無獲得、亦無進行任何討論以獲得聲稱貸款。

債務之憂

儘管借高利貸的消息已被否認，但這也再度讓市場關注?盛地產的資金狀況。

事實上，?盛一直有改善債務結構和資本結構的想法。短債比長債還要高，這是?盛長期以來為市場所詬病的原因之一。

據?盛地產今年中期業績發佈會上公佈的資訊，短期債務比例超過60%，此外?盛今年年底到底的短期債務約40億元，有關債務融資安排已在進行中。

但根據信報報導披露的資料所指，截至6月底，?盛仍有總借貸150億元，其中100億元屬須於一年內償還的短債，同時?盛仍有多筆銀行貸款已於9月到期。

實際上，早在7月底，摩根大通亦曾提醒，今年第三季度?盛地產將有一筆12億元的信託貸款到期，第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還。

而與此同時，?盛同期手頭現金僅為34億元。依此看來，?盛進行相關的再融資安排也尚屬情理之中。

不過在信報的報導中，?盛的再融資情況不甚樂觀。報導稱，早前因?盛主席張志熔捲入中海油收購加拿大油公司的內幕交易案，令旗下公司的借貸利率上升。

以銀行貸款為例，利息成本升至約10%至11%；其中一筆涉約20億元的內地銀行貸款將於今年年底到期。

報導更援引消息稱，?盛地產原本考慮申請長期借貸來償還短期債務，但若有關長期借貸的成本過高，不排除會向中行申請延期還款。

“我們對短期債務的償還能力有點擔心。因此，?盛地產必須努力改善債務到期的問題”，招銀國際分析師較早前指出。

融資為難

相關分析人士指出，其實近期內房股發的高息債都頗受市場歡迎，基本上都是超額認購，而且利率隨時都可能低於20%，?盛如果想融資，完全可以選擇發行高息債。

但該名分析師也直指，如果在高息債這麼受歡迎的情況下，?盛還是做不到，說明投資者認為他們的經營現狀還是很有隱憂。

“可能他們真的沒做過(發債)，但是不排除他們有意圖想做，但可能投行在幫他們瞭解投資者意願的時候，通過摸底覺得反映不是太好，所以最終沒有進行下去”，相關分析人士稱。

上述分析人士直指，這或與?盛近期銷售表現疲弱不無關係。

相關資料披露，1至9月份，?盛累計實現房地產銷售額89.0億元，累計實現銷售面積104.1萬平方米。按全年130億銷售目標計算，目前已完成68.5%。

分析人士表示，銷售不佳，加上不小的短期債務壓力，這就需要?盛做一些再融資尤其是長債，如果做不到長債就要發高息債。

“不過高息債也有隱憂，除了息率高以外，年期都不會太長。並且高息債只能解燃眉之急，企業還是要另辟更多融資途徑，或者出售個別項目，回籠更多資金。”

另據消息指出，?盛地產計畫出售旗下位於南通、無錫及天津的地產專案，藉以回籠資金。但由於這些項目並非處於核心地段，故市場反應不佳。

在房地產調控環境下，旅遊地產逐漸成為房企的投資熱點。

目前房地產行業前100名的企業中，已有接近三分之二的企業介入了旅遊地產領域。

近年來旅遊業的火爆，也在一定程度上促進了旅遊地產的升溫。

從一線城市到旅遊勝地，從西雙版納到長白山，房地產企業正通過上山下海，尋找著各類資源進行“聯姻”式的開發，且無論是開發面積還是資金規模都有越來越大的趨勢。

而新上市的項目在黃金周中的表現，讓各方對旅遊地產的信心更加充足。

新項目迎來人潮

“十一”黃金周帶來的旅遊新高峰，讓剛剛上市的旅遊地產項目感到了“幸福”。

在今年中秋、國慶這個有史以來最長“黃金周”?，旅遊地產專案迎來了一場“狂歡”。

連續三周被位於京津交界盤山腳下的?大酒店告知房間已全部訂滿，童先生感到很意外：“沒想到會這麼火爆，週末的房間已經要預約到11月初了。”

童先生想去的這間酒店位於盤山景區附近的?大世紀旅遊城內，共有290間客房。從9月29日開業，到10月7日，這間酒店的客房預訂率達到了100%。

據介紹，為了配合開業期及兩節的營運，?大世紀旅遊城發動了共252班大巴車，每半小時一班車，往返於京津兩地接送遊客數千人。加上自駕游的遊客數量，?大世紀旅遊城開業半月，已接待了數萬遊客。

與?大世紀旅遊城情況類似，位於天池風景區附近的長白山國際度假區，在開業後的第一個長假就迎來一個客流高峰。這個由萬達、泛海、一方、億利、用友、聯想控股等集團投資的旅遊項目，開業2個月以來，度假區內四個酒店的日常平均入住率達60%至70%，長假期間接待遊客數量超過10萬人。

長白山國際度假區市場部經理于曉明介紹說，遊客中來自京滬及長春的居多。目前度假區正在和航空公司進行溝通，預計在雪季到來的11月底，將會在北京、上海各加開一趟至長白山機場的航班，提高度假區的運力。

“以2個人為單位，留宿3到4天的花銷大約在5000元左右。”于曉明根據遊客消費水準，粗略計算後得出一個簡單資料。但從這個資料已經可以看到旅遊地產背後所蘊含的巨大潛力。

資料顯示，在今年為期8天的十一黃金周期間，全國共接待遊客4.25億人次，較2011年同期相比增幅達40.9%；實現旅遊收入2105億元，同比增長44.4%。

季度投資超2600億

今年一季度，全國旅遊地產投資上億元的簽約項目近70個，總規模超過2600億元。

據統計，中國至少27個省區市制定的“十二五”規劃都把旅遊業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。

目前，中國房地產行業排名前100的企業中，有接近三分之二的企業已涉足旅遊文化產業。從早期的萬達、華僑城、中坤涉獵旅遊地產，到目前的?大、龍湖和世茂的後來跟上，短短幾年間房地產企業上山下海尋找著各類資源進行“聯姻”式的開發。

從單個區域市場來看，海南作為旅遊地產先驅，項目數不勝數；雲南省目前也已吸引了包括萬達、世紀金源、中坤、龍湖、方興地產等幾十家企業，投資過百億元的項目星羅棋佈。

據瞭解，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅遊房地產項目已超上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店已超過80家，並且開發面積和投資規模也有越來越大之勢。

據旅遊財富網統計，僅今年一季度，全國旅遊地產投資上億元的簽約項目近70個，總規模超過2600億元。

據中國房產資訊集團統計，截至今年4月份，全國旅遊地產專案多達2226個，總規劃投資總額保有量為1.09萬億元，共覆蓋85個城市和地區，主要分佈在海南、兩廣沿海、長三角、環渤海、西南地區、福建東南沿海六大旅遊資源區。

據清科研究中心統計，在9月披露的25只新基金中，有3只為旅遊文化產業基金，資金規模達202億元。

企業的另類突圍

目前旅遊地產不僅是房企避開調控重點城市的方法，也是地方政府招商引資的重要管道。

房地產市場的持續調控，刺激著房地產企業紮堆轉向旅遊文化等產業尋求“突圍”。

房企向旅遊地產進軍更具“雙贏”意味，不僅可以避開調控重點的一、二線城市，也可以迎合地方政府招商引資的意願。

在高策地產服務機構董事長李國平看來，城市土地越來越緊缺的情況下，開發商要持續發展，須尋找大量可開發的區域。而目前旅遊地產作為新興的市場需求點，機遇多、需求旺盛，開發商湧向旅遊地產可以說是必然。

大勢之下，聯合大手筆造城，也成為眾多房企的選擇。早在2008年，由萬達牽頭，聯合了聯想控股、中國泛海、內蒙古億利資源集團、遼寧一方等五家中國民營企業，在長白山、西雙版納、大連金石、海南等地開疆拓土。

旅遊業的發展態勢，也讓房企和投資者更加看好旅遊地產。

此前，國家旅遊局在2012年第三季度全國旅遊經濟形勢分析會上表示，預計2012年旅遊業總收入約2.57萬億元，同比增長14%。國內旅遊人數約29億人次，同比增長10%，國內旅遊收入約2.22萬億元，同比增長15%。入境旅遊人數1.35億人次，與上年持平。旅遊外匯收入495億美元，同比增長2%。

近期新上市的項目在這個黃金周中的表現，也讓各方對旅遊地產開發的動力更加充足。

觀點

旅遊地產開發是雙刃劍

無論是單兵作戰還是抱團前行，房企造城式開發的層出不窮也引發業內的爭論不休。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）告訴記者，在開發商大量湧向旅遊地產的同時，也出現一些借旅遊地產之名拿地卻另做他用的亂象。陳國強表示，旅遊地產多位於相對偏遠的地區，地方政府希望帶動當地經濟；而企業希望避開調控，獲得土地。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，諸如雅居樂、綠城等很多開發商已經積累很多旅遊地產開發的資金和經驗，也借鑒了許多國際國內的先進的開發理念，要進行轉型升級，還需要注意與周邊環境的和諧發展。


在中房協商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲看來，開發商借旅遊地產拿地並非不可，但開發商和消費者都需明確旅遊地產專案和普通住宅專案在土地使用性質上不同，住房使用年限也不同，開發商的建設需符合國家和當地政府的規劃和要求。進行產業轉型升級必須站在保持景區生態和諧的高度，學習國際國內的先進技術和經驗，保證建設品質和產品品質，實現景區和開發商的雙贏。

“旅遊地產是把雙刃劍，旅遊地產的開發與住宅建設不同，需長期的資金、人力和管理投入，若開發商一擁而上，準備不足，抱著快速回籠資金的心態，容易陷入其中。”陳國強認為。
延展

旅遊地產的雲南樣本

“房地產化的痕跡太重了。”一位剛剛從西雙版納旅遊回來的人士向記者描述說。今年6月初央視曾報導，目前景洪在售的房地產專案有300多個。在北京，目前處於主要銷售期的項目也就350個左右。

“瘋狂”的圈地運動

3月，中坤和雲南省普洱市達成框架協議，中坤將領銜啟動中國普洱休閒養生部落，總投資規模預計500億元。

在今年雲南旅遊地產市場中，中坤集團並不孤獨。

4月12日，西雙版納國際旅遊度假區項目開工奠基。這個位於西雙版納州府景洪市西北的專案，由萬達、泛海、聯想控股等企業聯合投資，占地約6平方公里。投資規模為150億元。

4月14日，中弘股份公告將投資開發西雙版納路南山旅遊度假專案，總投資預計150億元。

西雙版納的圈地，讓有的開發商感到不安。“房企太多了。”一位投資麗江的房企人士對記者表示。

根據第一財經整理的一份“西雙版納圈地表”，目前在西雙版納投資的企業包括中國平安、保利集團、雲南城投、世紀金源、華僑城等，開發專案達到12個，其中單體投資超過100億的有7個，總投資規模超過1300億元。

圈地存合規隱憂

從房企角度來看，調控背景下，房企有戰略佈局向三四線、向非限購板塊轉移的需求。同時，地方政府的熱情也在吸引房企。

據瞭解，某企業在西雙版納拿地每畝成本20萬左右，相當於多數土地的“半價”。在中弘股份路南山項目上，西雙版納州根據協定，要協助中弘將路南山專案“納入省級重點旅遊建設專案並積極爭取相關優惠政策”。

另一方面，一些企業進行的是一級開發。這將有利於該企業在二級市場中掌握主動，低成本甚至零成本拿下自己中意的最優質地塊。其他企業再拿地，就要溢價。而已經進入的房企還可以與地方政府一起，在二級出讓中獲得溢價收益分成。這種平衡資金的方式，在雲南其他地區也能見到。

目前在雲南，房企布點較多的區域包括麗江、騰沖、瑞麗、普洱等旅遊熱點地區。

然而，這種圈地運動是否存在風險，部分房企和業內人士都存在疑慮。

據第一財經報導，西雙版納2009年全州建設用地規模超過34.98萬畝，已透支了十余萬畝用地指標。

因此，部分房企一再強調合規合法性確認。

對於普洱專案，中坤董事長黃怒波曾對記者表示，如果高爾夫用地不能順利取得用地指標，普洱項目就不存在可行性了，寧願把前期包括規劃、可研方面的投資搭進去，也不會冒著風險開發。

難比海南泡沫？

目前雲南旅遊地產市場備受關注的還有泡沫化的問題。


一家知名房企在雲南合作夥伴告訴記者，不少房企進入雲南，對市場發展和消費預期缺少科學化的可行性研究。在一家房企任副總的盧先生說，有些企業進入雲南，很大程度是因為公司老總的感性判斷。

某企業在其西雙版納專案中規劃了一個主題公園，設計年接待量為500萬人次。而資料顯示，在2011年，西雙版納全州接待國內外遊客剛剛首次突破千萬人次。

北京阡陌旅遊設計公司總經理高山告訴記者，

二三線城市本應是全國性房地產公司新的銷售增長點，但現在卻漸漸成為龍頭企業的 “票房毒藥”。深耕河南的建業地產近日就被曝庫存過高。

建業地產（00832，HK）上半年報數據顯示，建業地產目前擁有29個在建專案，其中5個專案位於鄭州市，其餘24個位於河南省其他城市。根據測算，建業目前的庫存按今年前9月的銷售速度需要8.4個月才能賣完，而萬科等地產公司的銷售週期都在6個月以內。兩者的不同之處在於，建業地產大部分庫存集中在河南，而後者的庫存卻分佈於全國各地。

可售貨源或最高達150億元

10月12日，建業地產披露，該公司今年前9個月合同銷售額為78億元，同比上升11.7%；銷售面積為118.7264萬平方米，同比上升2.9%。其中，合同銷售來自全國超過19個城市，包括鄭州、洛陽、信陽、濮陽及周口等二、三、四線城市。

儘管公司完成全年銷售目標問題不大，但是巨大的庫存量卻是建業地產面臨的難題。國元香港曾在研究報告中透露，建業地產全年目標約90億元，占可售貨量的55%左右，並稱其目標比較保守。若以此計算，該公司今年全年的可售貨量逾160億元。德銀日前發佈的一份研究報告也指出，估計今年下半年建業地產可售資源達120億~150億元。

據建業地產2012年半年報顯示，上半年完成新開工建築樓面面積84.58萬平方米，存量房面積約27萬平方米，共計約111.58萬平方米。如果上半年新開工面積在下半年上市，按最近9個月的平均銷售面積13.1918萬平方米計算，庫存消化週期為8.4個月。

對此，建業地產品牌部相關負責人向《每日經濟新聞》表示，對於建業的庫存量暫時沒有統計，但建業地產有自己的品牌優勢和行銷對策，現在的庫存並沒有對整個集團造成困難。

與其他房地產公司重點開發一二線城市不同，一直以來建業地產的佈局重點都在三四線城市。

7月18日，河南省統計局發佈資料，上半年河南省房地產開發投資1271.84億元，增長15.6%，同比回落20.6個百分點。一季度、前4個月、前5個月和上半年，河南全省房地產開發投資分別增長24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈現逐漸回落態勢。北京美聯物業高級經理張磊表示：“投資下滑，證明開發商不看好河南市場。”

三、四線城市銷售壓力大

中原集團研究中心的資料顯示，隨著標杆房企銷售業績回暖，以及推盤節奏的放緩，之前開發商高企的存貨得到了快速消化。

以萬科和保利為例，根據中原統計，截至2012年8月底，萬科和保利的庫存面積 （已獲預售證但尚未售出）均約為500萬平方米，按其最近3個月的平均銷售面積108萬平方米、94萬平方米計算，其庫存消化時間分別為4.6個月和5.3個月；若按近12個月的平均銷售量計算，庫存消化週期分別為5.3個月和7.3個月，屬於合理範圍。

張磊表示，普通房企和標杆房企的庫存消化時間差距應該不超過1個月。“如果建業地產庫存消化時間達8.4個月，那就太長。四季度房企將繼續分化，不排除部分業績完成速度較慢的房企將掀起一輪降價促銷潮。”

中原地產研究所相關資料顯示，保利地產和萬科的土地儲備結構基本一樣，都是集中在次發達二線城市、發達二線城市到一線城市3個階梯。但建業地產今年的可售樓盤集中在鄭州、洛陽、開封、平頂山、濟源、周口、新鄉、漯河、商丘等9個二三四線城市。

二三四線城市樓市的不景氣是建業地產庫存增多的主因，中國西南省會城市貴陽就是一個例子。據瞭解，這個城鄉常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，由於開發量的持續增大，正面臨供大於求的尷尬。“這種現象說明了一二線城市的銷售壓力正在向二三線城市轉移。”張磊表示。

房地產業界專家陳晟表示，一線的特大型城市目前是相對正常供需的狀態；二線城市有一定的供應壓力，但還在可控範圍之內；三四線城市已經出現了通過降價都無法完成銷量的供應泡沫。據監測資料表明，河南的存貨去化週期在12~15個月之間。在河南省，除了省會城市和一些相對發達的地區，部分三四線城市供應壓力明顯過大。

亞豪機構市場總監郭毅表示，三四線城市的需求只集中在當地人群，吸引力有限。這些地區土地成本較低，吸引了一些大型房企往三四線城市發展，並且開發的專案規模都較大。而當地的房企也在開發樓盤，使得這些地區房地產規模急劇增加，從而形成了很多三四線城市項目的滯銷。

　房地產市場2011年下半年的低迷，卻成為了萬科今年第三季度淨利飆升的推手。萬科今日披露三季報顯示，公司第三季度實現淨利潤13.5億元，同比增長123.5%；第三季度業績的大幅增長也帶動了萬科前三季度淨利潤增幅達到了41.7%，而公司上半年淨利潤的同比增幅僅為25.09%。

　　今年前三季度，萬科累計實現結算面積393.4萬平方米，同比增長66.1%；實現結算收入452.3億元，同比增長60.9%；前三季度公司累計實現營業收入461.3億元，淨利潤50.8億元，同比分別增長57.4%和41.7%；每股收益為0.46元，淨資產收益率則為9.28%。

　　與結算指標的顯著增長相比，萬科報告期內銷售指標表現平平。萬科前三季度累計實現銷售面積907.9萬平方米，同比增長7.9%；實現銷售金額963.2億元，與去年同期基本持平。萬科表示，公司前三季度的推盤總量低於去年同期，預計第四季度的推盤量將處於較高水平，全年實現銷售增長應無疑問。

　　從單價來看，今年前三季度萬科每平方米結算價為1.15萬元，相比去年同期的1.18萬元略有下降。而公司前三季度的銷售單價則為1.06萬元，顯示了房價逐漸下降的趨勢。

　　截至三季度末，萬科尚有1540萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1631億元，較年初分別增長41.9%和33.5%。前三季度萬科累計實現開工面積871.0萬平方米，竣工面積438.3萬平方米，分別完成年初計劃的66%和49%。萬科表示，今年第四季度仍然是公司的竣工高峰，預計全年的開竣工面積與年初計劃相比不會有太大變動。

　　下半年萬科加大了拿地力度，前三季度萬科累計新增項目權益建築面積587萬平方米。截至9月底，萬科規劃中項目按權益計算的建築面積3507萬平方米，與年初3547萬平方米基本持平，仍然保持在兩到三年的開發水平。

目前，上海第三批經適房(共有產權保障房)申請供應工作正在各區進行，部分區已完成搖號排序工作，陸續進入現場看房階段。

　　(記者欒曉娜)早報訊 目前，上海第三批經適房(共有產權保障房)申請供應工作正在各區進行，部分區已完成搖號排序工作，陸續進入現場看房階段。早報記者昨日從房管部門了解到，今年將供應的經適房房源單價已初步定在6200-9500元之間，共有11處房源，其中5處為首次新增房源。

　　據介紹，上海第三批經適房今年新增的5處房源包括浦東周康航拓展、閔行魯匯、寶山羅店、松江泗涇拓展、嘉定雲翔等基地。市房管局表示，到本月底，上海將有一半的區完成經適房搖號排序工作，所有的選房簽約工作力爭在年內完成。

　　在10月17日召開的市政府新聞發布會上，市房管局局長劉海生曾表示，截至目前，全市已開展了三批次申請供應工作，完成配售簽約家庭約3.2萬戶。目前，各區(縣)正在抓緊推進2012年新一批次經適房的申請供應工作，預計到今年底，累計配售簽約戶數將達到4萬戶。

據中國之聲《新聞晚高峰》報道，白馬過隙，忽然而已。2012年只剩下兩個多月，一年中租房簽約的旺季也再度光臨。

　　房東漲價本是件平常事兒，然而這幅度卻讓人著實有些吃不消。即便是月入6000的白領，在不斷上漲的房價面前也感覺"壓力山大"。

　　28歲的君君在北京一家文化類公司工作。最近她一直在慨嘆流年不利，在腿受傷不久又遭遇了房東漲價。盡管千般萬般不願意在受傷時搬家，君君最終還是選擇了"憤然離開"。

　　君君：我覺得必須要用憤然離開這個詞，剛開始租的時候是1650，然後經過一年房東跟我說要漲，開始他說的更高，他說周圍都是2500了，我說這不可能您這個條件到不了這麼多錢，他就說那就2100吧。

　　將近30%的漲幅並不是君君憤然離開的唯一理由。君君租住的房子是建於上世紀五十年代的蘇式三居中的一間。走廊裡隨處堆放的雜物，斑駁牆壁上掛著經年的灰塵，都告訴人們這個房子很有年頭。共用的廚房和衛生間更是黑漆漆一片。君君說自己並不在乎房間裡的裝修如何，但起碼的衛生都做不到。

　　君君：他會把廁所這個公用空間當作他的一個倒廚余倒剩飯剩菜的地方，這樣最終會導致它真的就變成了一個公共廁所，而且完全已經沒有辦法讓人再進去的這樣一個公共廁所，會有異味會比較容易堵，後來我跟我旁邊的那家鄰居，我們都沒有辦法再用那個廁所了。

　　除此之外，房東在君君家裡堆滿了比君君歲數還大的家具，有的櫃子裡還裝著他家的雜物。但這一切在房東看來都不能阻擋房租上漲的潮流。而中原地產市場研究部總監張大偉跟蹤了過去三年一線城市的房租價格，每年的平均漲幅都超過了兩位數。

　　張大偉：一線城市的房租上漲明顯的比前幾年有加速的趨向，像北京的漲幅在2010年跟2011年每年漲幅也都是超過10%，像今年的話到目前為止漲幅也是在8%左右，整體來說最近兩三年房租的漲幅的確是挺快的。

　　在如今房租市場的博弈中，房東顯然佔據了更加主動地位。在記者隨機采訪的多名10月份簽約的年輕人中，超過90%的人接受了房東10%到20%的提價要求。張大偉透露，合租或者到遠郊區成為了年輕人的選擇。

　　張大偉：因為房租比較高所以合租率提高了很多，基本上除了一居室，兩居室和三居室基本上已經達到90%以上都是合租。另外還有一個變化，以前根本不是租賃熱點的大興、房山或者是昌平等等，現在都成為了租賃熱點，之前有一些租住在城區的人向軌道線周圍承租了。

　　在憤然離開後，君君被好友接納，兩人合租了一個小公寓，但是即將到來的12月，她們又要再次面對與房東的討價還價。這兩天一條新聞走紅網絡：在一線城市月入9000才能有安全感。君君表示自己也有同感。

　　君君月收入在6000元左右，按說並不低，但她覺得根本不夠，租房2000，吃飯日用再節省也要1000，為了將來總要攢點兒，一年到頭只能攢下3萬塊。

　　君君：比如說前段時間我的一個好朋友就說我們明年要不出趟國吧，我開始還說可以呀，後來我說咱去哪呢，大概花多少錢呢，然後朋友一說咱們去趟歐洲吧，可能花個兩三萬吧，那一瞬間我真的就慫了，就覺得，哎呀，這個錢我一存得存10個月，我辛辛苦苦存了10個月的錢沒准就在10天之內花光了，你說這個合不合算呢？

　　小金：房子大概佔我收入的1/3。平常我都在家做飯吃，出去吃飯我都團購，看電影也買特價票，一般都網上買，網上比較便宜呀，我覺得房租這麼高，對我們年輕人的生活壓力挺大的。

　　財經評論人石述思分析，在高房租時代，不僅僅是剛剛大學畢業的年輕人，越來越多工作有些年頭的白領的消費能力正在被高昂的房租侵蝕。

　　石述思：以北京、上海為例，一套普通的位於城市，市區的這個住房，大概80平米左右的，已經在4000-5000元。現在年輕人不僅是承受不了這樣高房租，他甚至會變成我們熟悉的啃老一族，北京、上海的啃老一族已經達到了大概1/3左右據調查，如果不解決居住成本的問題，啟動中國的內需，尤其是啟動年輕人的內需，的確存在著非常現實的瓶頸。

　據勞動報消息，國內樓市再現房企高層變動潮。近期包括萬科、萬達等國內一線房企，以及像華發等區域性領頭房企都集中出現了高層人士變動。

　　國內房企「一哥」萬科處在了高層人員變動的風口浪尖。自今年7月末集團執行副總裁杜晶以「辦理移民手續」為由遞交辭呈之後，昨天傳出消息，原建設銀行深圳分行副行長祝九勝已赴萬科總部任副總裁，分管集團資金管理部，這也是萬科迎來的第13位副總裁。除此之外，國內商業地產老大、萬達集團[簡介 最新動態]副總裁級別重要人物，商管常務副總王壽慶也已經於近日離開萬達，跳槽至廣東的一家房企。

　　地方房企更是暗潮湧動。例如在珠海市場佔比最大的地方房企華發股份上周宣布，總裁劉克辭去總裁職位，由董事局副主席李光寧兼任總裁一職。在北京，北京京隅、北京城建、首開、住總等一批國資背景的房企更是集中任免了14個企業高管。

　　根據中房信的統計，僅今年9月份以來，國內知名房企已經發生了12起中高層人員的變動，中高層人員變動成為全行業的趨勢。

　　據業內人士分析，房企中高層的變動其實從2010年以來就進入了一個高峰。其中不乏一些不尋常的案例：有的地產巨頭一年換掉35位高管；有的高管僅加盟新公司兩三個月就因水土不服匆忙離去；有的雖貴為企業創業元老，但最後也只能黯然離開。

　　中房信分析師楊晨青透露，最近這兩年以來整個房地產行業正處於一個動蕩期，行業兩極分化現象凸顯，業績集中度不斷提升，這導致了兩個結果：首先是形成了部分超級規模的房企，其次是中小企業出現生存風險，而這兩個結果都是行業人事高頻率變動的原因，前者是企業規模達到一個高度之後，經營層之間容易出現對未來進一步發展方向的分歧，後者則是在市場持續震蕩調整、企業經營壓力持續增加的背景下，管理層穩定性降低。

　中國房地產開發商開始涉足美國地產市場。昨日，《國際金融報》記者獲悉，中國房地產開發商——鑫苑置業旗下全新住宅項目將被提上日程，該項目坐落於美國紐約熱門街區威廉斯堡。鑫苑置業的項目標志著中美房產投資性質發生根本變化，美國住宅市場投資的接力棒將由中國個人投資者移交給中國房地產開發商。

　　鑫苑置業董事會主席兼CEO張勇表示：「通過此次收購紐約的土地，我們成功進軍美國住宅房產開發市場。我們的紐約團隊捕捉到了市場機遇，以極具競爭力的價格競得了優質土地。」

　　帶領XIN紐約收購團隊的顧問歐陽默也告訴記者，在花費了約800萬美元完成整修後，該區域之前的所有者被取消贖回權；正因此，鑫苑置業以較為劃算的價格拿下此地。

　　公開資料顯示，鑫苑置業的美國公司XIN競得了位於紐約市布魯克林區威廉斯堡8547平方米土地，預計將於2013年上旬開始動工建造住宅項目。

　　雖然中國大陸資產曾在美國合作公司的幫助下投資過美國房地產，但這是中國房地產開發商第一次獨立在美開發一個重要的住宅項目。歐陽默認為：「對美國房地產市場有著巨大的潛力。住宅項目、商用建築甚至豪華酒店都存在著投資機會。未來，中國投資者需更專業的海外投資途徑來把握優質的房地產項目。」目前，中國買家是美國房產第二大海外購買主力軍。

截至23日，已有招商地產等29家上市房企發布三季度財報，其中8家為排名前100的大型房企。分析機構稱，盡管已披露財報房企僅為A股上市房企二成，但「在一定程度上可以反映房企的財務情況」。

　　據鏈家地產市場研究部數據，這29家房企前三季度實現營收合計551.83億元，同比增長5.7%；合計實現利潤68.71億元，同比下降4.92%；加權淨利潤率(淨利潤/營業收入)為12.45%，同比下降1.1個百分點。

　　鏈家地產市場研究部張絮說，在這29家房企中，營業收入同比增長有12家，淨利潤同比增長且為正的僅有8家。雖然房企淨利潤與並入報表結算的具體項目有關，但利潤和利潤率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。

　　目前進入結算的項目大多是在2011年降價期間銷售的，隨著更多降價項目進入結算，在年報中房企利潤還有可能出現更大幅度的同比下滑。張絮告訴《經濟參考報》記者，「受調控影響，房地產行業淨利潤率持續下降，目前仍處在下行空間，房企增收不增利的現象仍會繼續。」

　　在庫存方面，29家房企當前存貨合計2285.2億元，與年初相比增加288.65億元，增幅為14.46%。與此同時，預收賬款大增，從年初的454.65億元增至三季度末的763.15億元，增幅高達67.85%。

　　雖然從數據來看存貨在年內出現明顯增長，但張絮分析說：「由於已經售出且尚未交付的物業也記在存貨內，所以目前這29家房企的真實可售庫存為1522.05億元(存貨-預收賬款)，與二季度末相比微降2.72%，為該指標首次出現環比下滑。」

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，從目前的銷售情況看，房企已經擺脫去年下半年庫存持續積壓、資金持續惡化的狀況。尤其從今年3月開始，「全國性的市場回暖趨勢已經明確，大部分企業都處於去庫存狀態，二三季度的銷售均達到同期新高。」

　　張絮認為，在調控持續的情況下，房企的投資熱情尚未完全恢復。雖然土地市場回暖，優質地塊高價成交案例增多，但是整體土地市場依然沒有達到去年的水平。

　　「由於目前的調控基調依然嚴厲，且購房需求在政策和房價上漲的雙重作用下有所減弱，房企的庫存雖然出現微降，但依然在高位運行。」張絮認為，短期內房企項目的利潤率難以出現強勢反彈，整體利潤率仍將保持在10%至15%的區間。綜合這些因素，房企目前仍需積極出貨，房價也缺乏大漲的基礎。

)「三季度的宏觀數據顯示，中國經濟已築底企穩，四季度GDP增幅回升屬大概率事件，全年GDP增速可能達到7.7%。」10月19日(上周五)，在由每日經濟新聞報社、成都商報聯合星河灣集團共同主辦的「2012中國經濟巡回論壇(成都站)」上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，按照經濟發展的慣性，明年一季度宏觀經濟指標會比較樂觀，房地產業也已走過最為嚴峻的時期，預計明年經濟形勢會更好。

　　城鎮化率預示樓市還有上升空間

　　上周四，國家統計局公布了三季度宏觀經濟數據。在次日的論壇上，賈康表示，從各項指標看，中國經濟已築底企穩，各方之前表現出的迷茫應該可以消除了。

　　他認為，從1~9月的數據看，GDP增幅回落的速度正在明顯放緩，「四季度增速回升將是大概率事件。」賈康表示，按照目前的狀況，全年GDP增幅預計在7.7%，而明年一季度的指標會比較樂觀。

　　日前發布的《中國城市發展報告》顯示，2011年我國城鎮化率達到51.27%，城鎮人口首次超過農村人口。賈康指出，從國際慣例看，城鎮化率將達到70%~80%，這意味著中國的房地產業還有較大的上升空間。

　　此前，不少人認為中國房地產企業將迎來倒閉潮。賈康稱，從實際情況看，這種現象並未出現，地產業最嚴峻的時期已過去，雖然在這個過程中，有過一些重組和調整，但這或許是一件好事。

　　對此，成都鉑雅苑項目總監顏清表示，雅居樂和星河灣在成都聯合打造鉑雅苑，既是對地產行業未來發展的樂觀預期，也是看到成都在未來10年甚至更長時間的巨大發展潛力。「我們有信心，只要是好的產品，就不愁沒有市場。」

　　顏清強調，鉑雅苑帶給各位業主的，不僅僅是夢幻般的居住環境，更要打造一個平台，讓業主彼此間不單單是鄰居，更是一個圈層的合作伙伴。

　　談到當前的房地產調控政策，賈康表示，其有效形成了房地產雙軌統籌，保障房與商品房並行。調控的主因是部分城市房價上漲過快。

　　對於在重慶、上海試點的房產稅，賈康稱，這是建立房產稅制度的必要過程，不應急於求成，各相關部門的工作也應逐步推進。「我個人認為，中國的房產稅應聚焦於高端，在一套住房的基礎上，對第二套房可考慮較低稅率，而對於花園洋房等高端住宅，則需要制定較高稅率。」

　　論壇上，賈康也回應了大家比較關心的幾個問題。有人認為，土地出讓金和房產稅是否涉嫌重復征收。賈康認為，「確實存在」，不過從經濟角度分析，沒有問題。

　　分析師建議考慮指數基金

　　上證指數從6124點到2128點，A股在過去5年讓太多人經歷了大喜大悲。對於未來的資本市場，國都證券首席分析師謝剛比較樂觀，「現在是這一輪熊市的末期，熬過去，明年指數有很大可能性上漲到3000點。」

　　謝剛的觀點讓在場的不少聽眾咋舌。謝剛解釋說，中國股市的牛市周期一般在10年左右，目前正處於這一輪熊市的末期，股指調整已很充分，具備上漲潛力，「最新的宏觀經濟數據預示著經濟正在回暖，其他方面的因素，更將對2013年的A股帶來較大影響。」

　　謝剛表示，當前的股市正在震蕩中，需要投資者耐心等待，「這就像是處於黎明前的黑暗。」面對這樣的局勢，他個人的觀點是，與其同時關注指數與個股的變化，不如采取投資股市的藍海戰略，「只密切關注指數的變化。」謝剛認為，2013年A股上漲的可能性非常大，「從未來趨勢看，投資者不妨考慮選擇指數基金。」

財政部有關負責人在回答「財政如何穩投資需求」時表示，將按照「十二五」規劃盡快啟動一批重大項目，加快中央基建投資預算下達進度。截至9月底，中央基建投資下達預算3905億元，佔全年預算指標的97%，比上年同期進度提高8個百分點，重點在建、續建項目和新開工國家重大項目建設資金得到較好保障。

　　瑞銀中國首席經濟學家汪濤告訴《每日經濟新聞》記者，由於消費比較穩定，出口並非國內市場可以左右，經濟出現向好態勢，主要就是源自投資發力。

　　1~9月累計投資增速為20.5%，較8月份上升0.3%。9月基礎設施投資增速的大幅上揚值得關注，新增基建投資同比增速由8月份的15.13%快速上升至25.84%，創出近兩年來的新高，表明各地方政府的 「穩增長」項目已經大量步入實施階段。

　　第一創業分析師王皓宇認為，由於固定資產投資尤其是基建投資從產業鏈上游直接帶動了需求的復蘇，前期產能過剩嚴重的鋼鐵等重工業企業經營壓力得到緩解，這對於三季度經濟穩定起了重要作用。政府面對此輪經濟增速回落采取了不同於2008年的調整思路，整體操作策略由「貨幣先行」轉變為「財政先行」，積極的財政政策主導了三季度經濟的回升走勢。

　　財政的另一個支持重點是保障房。上述財政部有關負責人介紹，截至目前，2012年中央財政已下達補助資金2330億元，比上年全年實際下達數增加617億元。1至9月全國保障性安居工程支出同比增長34.1%。截至9月底，保障性安居工程基本建成480萬套，新開工720萬套，開工率97%。

)今年80歲出頭的王老伯想進公辦養老院，他撥通了一家養老院的電話，但對方表示，190個床位早已客滿，連加床也已飽和，新的人員入住要排隊，目前有幾百個老人在等候了。無奈之下，他轉而聯系民辦養老院，但其每月費用在2000元至4000元，差不多是同類公辦養老院的兩倍。以他一個月不到3000元的退休金，只能勉強找一家收費最低的民辦養老院。

　　目前本市養老機構有600多家，公辦養老院一直是一床難求，而民辦養老院雖然數量佔了將近一半，但空置率卻不小。為何會出現這一熱一冷的現象？

　　為什麼收費高昂

　　記者從上海入住老人最多的純商業性會員制民營養老機構親和源了解到，該機構共有834套養老住宅，雖然月均來訪的老年人高達7000-8000人，但開業5年至今的入住率只有65%。

　　為何會有這種情況？記者了解到，民營養老院收費較高是其業務「吃不飽」的最主要原因之一。以親和源為例，其采用的是會員制，入住者需辦一張會員卡，一次支付45萬元至88萬元，擁有入住房間50年的居住使用權。雖然入住者以後不住了，退房時親和源會返還這筆錢，但對靠退休金養老的老人來說，門檻高得離譜。

　　當然，像親和源這樣的高端養老院並不多，但絕大多數民辦養老院收費都比公辦養老院要高卻是不爭的事實。而且與公辦養老院相比，它們還有其它劣勢。去年底開張的上海徐匯區馨怡養老院，擁有600多個床位，內部設施也較好。但今年1月開始入住至今，入住率僅有20%。養老院辦公室的倪先生告訴記者，他們的價格與有些公辦的差不多，但公辦的優勢在於老人每月支出中有部分可以通過醫保卡來支付，而民辦的卻沒有這個條件。

　　不拿補貼的無奈

　　記者日前參加「2012首屆亞太養老地產高峰論壇」時了解到，目前社會辦養老機構的熱情較高，所辦養老機構的設施、服務基本也大都比較到位，但也面臨不少壓力。

　　據悉，按照政策，無論民辦還是公辦的養老機構，都可以申請床位或一次性建設補貼，但就目前本市的情況而言，有些街道的小型民營養老機構可以申請到床位補貼，但一些大型開發商自主經營的民營養老院卻拿不到任何補貼。即使有補貼，也基本上屬於杯水車薪。楊浦區一家民辦養老院負責人稱，他們這裡入住的老人，伙食費、護理費、房租等每人每月約交2400元，但加上區政府給予每個床位每月100元的補貼，養老院幾乎沒有結余。如今這家有500多個床位的養老院，營運舉步維艱。

　　另據知情人士透露，一些公辦福利院，國家每年要補貼千萬元以上。而民辦商業性養老企業則得不到任何補貼，辦院的土地也不享受劃撥政策，要從市場中通過出讓花巨資獲得。正因為如此，一些開發商以會員卡形式營運養老院也是出於無奈。

　　養老地產要規范

　　隨著國內人口老齡化問題越來越嚴峻，鼓勵民間資本投資養老產業應是當務之急。近年來，萬科、綠地、保利、首創等開發商紛紛進入養老地產市場，以泰康、新華、國壽、太保、合眾等為代表的保險資金也積極囤地，多家中高端養老社區已相繼竣工。

　　中國房地產協會老年住區專家委員會專家烏丹星博士認為，無論是政府辦的非盈利養老機構，還是企業辦的盈利機構，政府都應該給予支持。首先要立法立規；其次應設立行業門檻，拒絕惡性競爭。此外，養老管理人才的投資培養也刻不容緩。

昨日，在廣州市房協和世聯地產主辦的廣州房地產市場形勢分析研討會上，各路專家、開發商把脈廣州樓市。廣州市房協秘書長許國碧認為，廣州樓市全面降價階段已進入尾聲，現在正進入穩價保量階段。而世聯地產研究部總監、首席分析師吳志輝則指出，「從當前形勢來看，投資客受制於限購政策，不能回歸房地產市場，支撐房價大幅上漲的買方動力不足。」

　　降價盤減少但漲價乏力

　　國慶黃金周後，今年樓市「金九銀十」成色不足之聲不絕。在昨日廣州市房協和世聯地產主辦的廣州房地產市場形勢分析研討會上，世聯地產廣州市場部經理崔登科以數據稱，今年廣州樓市「金九」成交金額達104億，同比2011年上升五成，趨近歷史同比的最高位。他表示，世聯地產在「十一」期間監控了廣州48個指標盤的情況。數據顯示，48個指標盤成交25億元，「十一」七天銷售過5千萬以上的樓盤16個佔比33%，主要集中在南沙、番禺、增城三區，銷售過億樓盤6個佔比12%，主要集中在荔灣、番禺、白雲三區。

　　值得關注的是，廣州世聯對各個指標盤的監控情況，廣州降價促銷樓盤4~6月17個，7~9月4個，也就是說三季度比二季度少了13個。「從廣州連續39周成交看，經過三次反彈市場處於平穩期。」崔登科說，廣州一手房市場在3月成交反彈後，5~6月便回暖趨勢穩定，6月後市場大規模降價階段結束，7~9月市場處於「穩價走量」階段。

　　然而，世聯地產研究部總監、首席分析師吳志輝則指出，「從當前形勢來看，投資客受制於限購政策，不能回歸房地產市場，支撐房價大幅上漲的買方動力不足。」

　　進入穩價保量階段

　　研討會上，廣州市房協秘書長許國碧稱，調控三年以來，房地產市場供求關系曾兩度轉變，市場成交正由「政策主導」轉向「供求主導」。在市場運行方面，房地產交易市場全面降價階段已進入尾聲，現在正進入穩價保量階段。

　　他分析說，從廣州市國土房管局第三季度廣州十區商品住宅網簽數據情況看，7月、8月、9月連續三個月廣州新建商品住宅網簽量超過70萬平方米，銷售火爆為近年少見。自限購政策出台以來，剛需及首次改善型產品一直主導市場，但進入今年二、三季度以來，大戶型產品集中放量，其庫存正明顯攀升，預示改善型需求入市的比例將有所增大。

　　「廣州今年成交高峰期已在第三季度出現，第四季度預計將回復平淡。」許國碧說，今年9月份，廣州中心六區新建商品住宅均價稍降而成交量大增，佔十區新建商品住宅成交總量30%，表明改善型需求正接替剛需入市，並有可能成為樓市成交主力。但是，受限購限貸限售多重調控壓力，改善型需求不可能掀起樓市熱潮。

累推548伙 部署周六開售

一手市場持續暢旺，大型新盤將陸續登場，其中?地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅會在周內開售，昨再以原價水平加推110伙，平均呎價7,233元。由於項目入場費僅350餘萬元起，成功吸引不少年輕準買家到場睇樓。

元朗尚悅上周開價後，吸引大批準買家到售樓處參觀，而昨日新世界營業及市務總監楊文表示，由於項目反應理想，故集團與合作夥伴決定再度加推單位應市。

發展商昨以平均呎價7,233元（實用面積計，平均呎價9,776元）加推110伙，均價與日前推出單位相若，相信屬原價加推，而是次加推戶定價介乎350.6萬至770.8萬元，當中包括首度推出的7座單位，涉及14伙，分布在中層A及H室，全屬面積1,012及1,014平方呎大戶。

YOHO高價430萬 分層新高

項目至今已累推548伙，市傳收票約1,400張，按程序項目最快明天可供發售，但市場消息指發展商部署本周六（27日）一併開售。

昨日尚悅售樓處人頭湧湧，現場所見，睇樓客以年輕人及家庭客為主，相信是因項目入場費低於400萬元，加上發展商為買家提供二按，使買家可獲最高8成半按揭，令項目成為首次置業人士入市的理想選擇。有年輕準買家直言，項目定價合理，與同區二手樓差不多，雖然位置距離港鐵站較遠，勝在發展商有二按可造做足按揭。

另外，受尚悅開售帶動，元朗區二手續錄高價成交，其中YOHO TOWN 9座高層F室，面積595平方呎，昨以430萬元沽出，呎價約7,227元，創項目分層新高。

津堤昨沽10伙 溋玥售2伙

此外，市傳香港興業（00480）愉景灣津堤昨沽10伙。另邊廂，新世界系內尖沙咀名鑄沽1伙。消息稱，單位為45樓J室，面積1,570平方呎，售價約3,000萬元，呎價1.91萬元。

市場消息指，信置（00083）大埔天賦海灣昨錄內地客入市個案，成交單位為9座中層戶，面積2,572呎，成交價3,650萬元，呎價14,182元；同系溋玥?天賦海灣昨日就沽出2伙，均為1,430呎的3房單位，呎價分別為8,200及8,800元。

繼屯門瓏門後，新地（00016）部署短期推售將軍澳天晉II，近日已展開「五站路演」，先以旗下商場作起步，最快周末移師至其他地方，今天將公布樓盤最新部署。

向代理發樓盤資訊 覓買家

天晉II日前正式開始舉行「五站路演」，發展商選擇在中環國金及觀塘apm商場，同時舉行首站推廣，放置項目的樓盤模型，讓準買家先行了解項目一些基本資訊等，昨日吸引不少準買家前往參觀。據了解，當上述兩個地點的路演完成之後，就會陸續移師到銅鑼灣世貿中心、新蒲崗mikiki商場及將軍澳中心。

發展商將會在今天公布最新銷售計劃。消息人士透露，雖然發展商仍未向代理行簽發推廣委託書，但就已向他們逐步發放樓盤有關的資訊，以便向潛在買家進行推廣。

星街5號再售1伙 呎價2萬

其他新盤餘貨仍錄得零星成交，太古地產（01972）灣仔星街5號再售出1伙，市場稱，沽出的單位位處27樓，為一個連裝修的示範單位，面積676平方呎，以1,400萬元成交，平均呎價約2.07萬元。

隨着額外印花稅（SSD）下月屆滿，SSD成交獲利個案趨增，其中沙田第一城本月連環錄得4宗連SSD成交，帳面均獲利50萬至80餘萬元不等。

趁高鬆綁 先沽貨獲利

美聯物業高級營業經理黃錦瀚指，沙田第一城49座中層G室，面積410平方呎，以322萬元沽出，呎價7,854元，原業主於2010年11月份以約222萬元購入，扣除5%的SSD，即約16.1萬元後，帳面獲利約83.9萬元。

事實上，連同上述成交，屋苑近兩周已連錄4宗SSD成交，料為單月最多，並一律需繳付5%稅項。代理指，不排除業主見樓價高企，手持單位滿一年，趁「半鬆綁」即時沽貨獲利離場。

荃中1房 扣稅賺40萬

而荃灣中心1房戶亦錄得SSD成交，中原地產分行經理黃耀明指，荃灣中心16座高層F室，404平方呎，1房間隔，成交價256萬元，呎價6,337元。

原業主於去年6月以196萬元購入上址，持貨僅1年多4個月，需繳付5%的SSD，若扣除12.8萬元SSD以及佣金使費，料淨賺約40萬元。

據悉買家為90後，由父母資助部分首期協助置業，初步打算將單位出租，日後收回自住。若參考同類單位月租約9,000元計，預計回報高達4.2厘。

事實上，隨着樓價持續攀升，大型屋苑連SSD放盤個案急升，例如大角咀港灣豪庭10座低層D室，面積499平方呎，業主於6月份以338萬元購入，上月以約1.3萬元租出，惟有見樓價急升，近日以398萬元放盤，較購入價加價18%，扣除SSD（15%）後實質平手離場。

莫華倫家族成加多近山最大買家

樓市愈升愈有，老牌家族亦見進取。專營售賣電子產品的百老滙電器，其家族成員近年更大舉入市，五年內動用最少8.4億元先後購入18項物業，絕大部分均屬豪宅級物業，並作長線持有，未見售出；歌唱家莫華倫家族成員亦以逾5000萬元掃入西環加多近山5伙。業界人士指出，老牌家族主要購入單位作長線收租，惟樓市處於高位，預料入市個案或減少。

本港物業市場深受投資者追捧，老牌家族更是常客。百老滙家族成員自2007年起便積極物色本港豪宅投資機會，去年起入市次數更見頻密。由2007年統計（只包括以公司名義持有，私人名義未能計算）至今，其家族成員最少斥逾8.4億元購入住宅、工商舖物業，其中以豪宅居多。

例如仍在推售的中半山君珀，該家族在今年5月便斥2.2億元購入3伙，其中面積2478方呎的中層A室，呎價達3.36萬元；去年7月推售的西九龍瓏璽，該家族成員亦掃入4伙，涉資1.1億元。

百老滙家族成員以購入一手物業較多，並偏重港島和九龍區豪宅，二手涉及的屋苑則包括西九龍凱旋門、跑馬地禮頓山、薄扶林貝沙灣以及西灣河逸濤灣。有關物業普遍長線持有，以該18項物業為例，均未見售出紀錄，可見其實力雄厚。

除住宅外，該家族在2008年亦以2.1億元購入荃灣萬利工業大廈，持有人為瀚林集團，董事為李子良及鄧渭良，前者便是百老滙電器董事長。

內地買家佔比例下降

此外，土地註冊處資料顯示，歌唱家莫華倫家族成員亦大手連購5個西環加多近山單位，涉及資金5030.1萬元，屬樓盤開售至今最大手買家，其中中層B室購入價727.4萬元，面積446方呎，呎價1.63萬元。買家為汎能有限公司，公司董事包括莫綺文、莫禮安等人。

香港置業高級執行董事伍創業指出，老牌家族入市多傾向長線持有單位收租，鮮有售出物業，目前樓市已處於高位，不少投資者亦轉為觀望後市，故相信老牌家族入市個案亦將減少。

本地投資者大舉入市，內地客入市略為放緩。中原地產指出，第三季新盤內地個人買家佔宗數23.1%，按季下跌1.2個百分點，與去年同期比較則急跌18.9個百分點；若以金額計算，第三季佔31.2%，按季下跌3.4個百分點，按年挫19.8個百分點。

物業代理指出，今年首九個月樓價上升約18%，預料全年樓價升幅可望逾二成。

利嘉閣地產研究部數據顯示，截至上月底，全港50個主要屋苑的加權平均呎價7269元，按月上升3.3%，累計首三季，平均漲約17.5%，升幅較過去兩年顯著。其中新界區屋苑呎價受到上車客和投資者蜂湧入市及大型新盤高價推售帶動，新界區21個屋苑平均呎價較去年年底升19.5%，；港島和九龍區則分別升12.1%和17.8%。

實際上，如扣除16個不能與去年直接比較的屋苑後，餘下34個呎價全部較去年年底上揚，其中12個屋苑升幅超過20%，並以天水圍嘉湖山莊升幅最顯著，九個月內漲34.2%。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，下半年先後有多項利好因素出現，QE3推出後，令市場預期會帶來通脹，更傾向投資物業。他表示，在多國央行「放水」下，二手樓價至年底預料仍可升3%至6%，使全年樓價升幅超過20%。

新界區二手樓價升勢未停，荃灣萬景?2期御凱月內連環破頂，繼日前屋苑2座高層單位以呎價10,552元沽出後，該廈1座「樓王」單位呎價高見10,811元，再創荃灣分層呎價新高。

利嘉閣王旭芳透露，御凱1座中高層A室，建築面積1,739方呎，四房間隔，獲1,880萬元承接，成交呎價10,811元，業主帳面獲利735.7萬元。

另外，世紀21奇豐物業許秋偉表示，馬鞍山錦鞍苑E座高層5室，面積515方呎，2房間隔，成交價276萬元(自由市場)，呎價5,359元，創屋苑歷史新高價。

荃灣中心SSD盤獲利

除高價成交外，市場亦不乏SSD獲利成交。中原黃耀明表示，荃灣中心16座高層F室，面積404方呎，成交價256萬元，呎價6,337元。原業主扣除5%印花額及其他使費，預計淨賺40萬元。

美聯黃錦瀚表示，沙田第一城49座中層G室，面積約為410呎，成交價約為322萬元，呎價約為7,854元。原業主轉售賬面扣除5%額印稅即16.1萬元後，仍獲利約83.9萬元。

加 連 威 老 道 二 十 四 A 號 地 鋪 意 向 呎 租 六 百 五 十 元 。

中原（工商鋪）寫字樓部高級營業董事李婉琪表示，尖沙嘴加連威老道二十四A號全幢，可承租樓面由一千至七千方呎，分為地下至三樓，外牆可申請作廣告用途，地鋪意向平均呎租約六百五十元，業主傾向由租客自行出價洽租全幢，全幢暫沒有目標租金，目標租客包括時裝、鐘表珠寶或零售行業。

第一太平戴維斯工業拓展及投資部董事劉基忠表示，荃灣海盛路三號五樓至八樓全層連全幢命名權出租，物業四層相連，擁達四點五米，單位面積由三萬四千方呎至十五萬方呎，更設升高地台，若承租全幢，意向呎租十五至十六元。

利嘉閣地產聯席董事邱兆康表示，銅鑼灣景隆街三十至三十四號 地下七號鋪，面積約一千方呎，現由

寵物店租用，月租約十萬元，租期至今年年尾，業主意向價一億元

QE3出台個多月，美國、歐洲等央行齊齊放水，熱錢湧港推高資產價格，投資者購買「磚頭」保值，樓價被推高。市場分析指，今年首3季本港樓價已上升17.5%，但在資金進一步泛濫推動下，估計二手樓價可望於年內再升3%至6%，令全年升幅相應提升至20%甚至更高水平。在搶購「磚頭」情況下，本港新盤銷情理想，令發展商的一手貨尾量連續3個月低於3,000伙水平。

二手樓價年內料再升6%

　利嘉閣研究部主管周滿傑表示，原預計二手樓價經過第三季急升後，第四季升勢將放緩，但美國推出QE3令形勢逆轉，相信資金泛濫勢將帶動資產價格，樓價將持續飆升。截至今年9月底，全港50個指標屋苑加權平均成交呎價報7,269元，較8月份的7,035元上升3.3%；今年首3個季度樓價累積漲幅達17.5%，表現較2011年同期的11.1%有明顯升幅。

　周滿傑續指，過去9個月內新界區屋苑樓價累積升幅最大，上車用家及投資者積極入市，加上同區新盤開賣，推動價格偏低的2房單位成交量價急升所致。9月份該區21個屋苑平均成交造價最新報每方呎5,691元，較去年12月的4,764元升19.5%，較同期整體樓價升幅高出2%；九龍區20個指標屋苑平均成交呎價暫於年內累升17.8%至目前7,532元，較同期整體樓價升幅高出0.3%；至於港島區因基數偏高，樓價升勢相對落後，首9個月二手樓價平均僅升12.1%，至每方呎9,410元。

反價情況增 價高成交減

　利嘉閣董事陳大偉預期，熱錢再度湧港下二手樓封盤、反價情況將增多，加劇價高量少的問題；而大型新盤於貼市價開售，料二手成交將進一步減少，龍頭屋苑成交量有機會下探90宗水平。

　事實上，龍頭屋苑交投亦跟隨大市大幅滑落。全港十大活躍成交屋苑在上周(10月15至21日)僅錄102宗買賣個案，較前周的152宗急跌33%；十大活躍成交屋苑當中，除宇晴軒保持平穩外，其餘多個屋苑成交量下跌幅度介乎10%至50%不等。

　在二手無甚選擇下，購買力轉攻一手市場。美聯首席分析師劉嘉輝表示，近月新盤項目銷情理想，不少推出單位至今亦已被市場消化，一手貨尾量回升幅度不大，並連續3個月低於3,000伙水平。截至9月底為止，全港累積貨尾單位數目按月只回升約6%，至2,903伙。

美國QE3宣告低息環境持續，本地買家入市更加積極，攤薄內地買家比例。中原地產研究部指出，一手私宅市場的內地個人買家佔金額及宗數比例，皆按年下跌接近20個百分點。

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年第3季整體私人住宅市場，內地個人買家比例，宗數佔11.2%，金額佔16.2%，按年下跌1.5及7.6個百分點。一手私人住宅市場，內地個人買家佔金額比例按年下跌19.8個百分點，降至31.2%；佔宗數比例按年下跌18.9個百分點，下降至23.1%。由於第四季有多個中小型住宅樓盤推售，估計內地買家比例進一步推低。

二手數據同步下跌

　二手私人住宅市場方面，黃良昇指出，期內內地個人買家，佔宗數比例按年下跌1.5個百分點至8.6%，佔金額比例按年下跌3.8個百分點至10.6%。佔宗數比例持續三個季度徘徊在8%上下的低水平，明顯低於高峰時10.1%的水平。他又預期，第四季二手市場趨向平穩，內地買家比例不會有明顯升跌。

元朗尚悅加推110伙

　另一方面，新盤受追捧，?基地產與新世界合作的元朗尚悅昨再以原價加推110伙，平均建築期呎價7,233元，平均即供呎價6,871元。該盤至今已累推548伙，市場消息指，樓盤本周六推售，累收約1,500票。

　其他新盤方面，消息指，嘉里於黃大仙現崇山昨售出1伙，華懋於九龍城御門．前已預留逾20伙，麗新發展於油塘的Ocean One 首批52伙計劃本周五揀樓。此外，人民幣升值吸引內地客湧港買樓，消息指出，信和等發展的大埔天賦海灣昨獲一內地客斥資3,650萬元買入第9座中層單位，建築面積2,572方呎，呎價14,182元。

全球游資氾濫，推升商品糧食價格，本港最新9月整體通脹按年上升3.8%，較8月3.7%升幅擴大，通脹加劇推升樓價，住宅租金亦因而創出新高。據中原地產新簽租約統計，9月全港85個大型私人住宅屋苑平均租金每平方呎21.7元，較8月21.3元升1.9%，連續3個月創有紀錄以來新高。該行預期，租金會跟隨樓價進一步上升，估計年底租金升至22.8元新高。

　事實上，受傳統季節性租賃淡季影響，租金升幅減慢，9月升幅是自今年3月的0.5%後6個月來最少。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，租金創新高顯示用家對住屋需求增加，而且付租能力增強，刺激平均呎租平穩上揚。再者，通脹持續亦推動租金長期向上。

呎租平均21.7元

　私人住宅租金已經連續7個月不斷上漲，呎租由今年2月的18.9元上升至9月的21.7元，累積升幅達14.8%。另外，今年首9個月私人住宅平均呎租較去年底的19.5元上升11.3%。黃良昇預期，租金會跟隨樓價進一步上升，估計年底租金可望升至22.8元新高。

　按季方面，今年第三季私人住宅平均租金錄21.7元，與第二季的20.3元相比，按季上升6.9%。租金按季升幅是自2009年第三季的11.4%之後，創十二個季度新高。住宅租金連升兩個季度，反映樓市氣氛暢旺，在用家支持下，平均租金持續上調。

匯景花園升13.6%最多

　十大藍籌屋苑方面，有半數屋苑的租金按季升幅達一成以上。當中，藍田匯景花園的平均呎租升幅最多，今年第三季上升13.6%。沙田第一城的呎租按季上升11.7%居次。天水圍嘉湖山莊呎租按季上升11.1%，排名第三位。鴨?洲海怡半島及?魚涌康怡花園的呎租，同樣按季上升10.3%。

　其餘五個屋苑的租金升幅為：紅磡黃埔花園上升8.9%、觀塘麗港城升幅為4.6%、?魚涌太古城亦升4.5%、荔枝角美孚新?升3.1%及柴灣杏花?上升2.8%。

美國一對夫妻在加州買了一棟要價3.65萬美金（約106.8萬台幣）的房子，今年6月搬進新房子後，夫妻產生劇烈頭痛，僅2歲的兒子也有同樣症狀，鄰居見狀告訴他們，這間房子以前是煉毒用，因此才導致身體不適。

花錢買罪受？32歲的約納森漢金斯（Jonathan Hankins）和29歲的太太貝絲（Beth）在加州買房子，才剛住了3星期，夫婦出現頭痛症狀，喝水也並沒有改善，就連2歲的兒子也開始生病，鄰居表示，房子以前是犯罪集團提煉安非他命的地方。

房子測出38微克的安非他命殘留，比健康局所規定的0.5微克還要高，屋主氣憤房屋仲介商（Freddie Mac）沒告知他們這項資訊，

房屋仲介喊冤，他們是依現況售屋，並不知道這棟房子過去發生過的事，如果知道，絕不會將毒屋銷售給任何人。

卡達大公今天在巴勒斯坦宣布將提供一億五千萬美金資助加薩地區的一項重大建案。

卡達一向是巴勒斯坦重要的金援來源，過去已經捐贈了四億美金給巴勒斯坦，卡達大公也是哈瑪斯取得政權五年以來，第一個訪問巴勒斯坦的領袖，雙方關係密切。