壽險業湧現年底不動產投資潮，引發金管會「震怒」。據了解，金管會8月底祭出新的不動產投資報酬率2.125％後，壽險業反而加速投資不動產逾300億元，且近期更出現多筆買素地、買道路用地、出價不符合2.125％的投資案，令金管會主委陳裕璋極度不悅，下令徹查。

　保險局昨（30）日即要求相關壽險公司說明投資案評價、出價決策、未來投資報酬率預估，官員也表示，2年即時運用並有最低報酬率2.125％，是「逐月」檢視，且2年內未即時運用，可以申請延長，但保險局「不一定核准」。

　金管會不樂見房價或土地價格被炒高，因此先後祭出相關措施，去年初即祭出投資素地必須帶有建照、6個月內要進行開發，或是9個月內要申請建照，同時訂出最低收益率1.875％。

　但從去年到今年，壽險業仍是積極投資不動產，甚至有幅度擴大趨勢，8月保險局再度祭出新措施，提高最低收益率到2.125％。

　由於公文是8月24日生效，國泰人壽8月23日以72.56億元，搶下三商宏遠大樓，原是以1.875％作為出價依據，隨即被保險局要求拉高到2.125％，國壽也承諾會立即調整租金。

　但之後各壽險公司的多筆不動產投資，不是仍在興建中的商辦、就是買素地要蓋商場，短期內都沒有收益率，29日新光人壽以39.29億元搶下大亞百貨一樓及5筆道路用地，也是要調整租約，可達到2.5％的租金收益率。

　據了解，昨天陳裕璋對壽險業大舉買不動產，但收益率卻是2年後，或是一年內調整租約，出價不是以2.125％為依據，要求保險局立即調查，遏止這種出高價買不動產的行為。

　金管會官員表示，目前各壽險公司投資不動產，保險局將會「逐案檢視」，而且每筆不動產投資都會要求公司說明清楚，此外，公司承諾的租金收益率以及報酬率都必須「逐月」檢視，若不符合規定，不只是罰錢而已，金管會將祭出必要處分，不排除限期賣出、限制一段時間不得再買不動產。

財政部國產局昨（30）日標售全國12筆地上權土地，順利標脫8宗土地，決標總金額20餘億元，較招標底價超出9億4,960萬餘元，表現不俗；資產管理業者指出，以台北市博愛路住三土地最受矚目，由台灣人壽以8.76億元得標，換算每坪容積單價112.7萬元，創下地上權標售新高。

　不負外界期望，台北市3筆鑽石地地上權全數標脫。全球資產管理公司專案經理王維宏表示，近總統官邸、元大一品苑的博愛路地上權，由台灣人壽以每坪單價253.6萬元得標，若換算住三的容積單價，則高達112萬元，已超越世貿二館上次容積單價100萬元的紀錄，創史上新高。

　國產局在全國北中南三區共釋出12筆土地，分布於各大都會區，合計1.06萬坪，使用年期均為50年。

　這次標售共收到24封標單，決標總金額為20億5,994萬餘元，較招標底價超出9億4,960萬餘元，讓國產局官員笑得合不攏嘴。

　國產局表示，這次推出的地上權標案，標脫率達66.67％，除台北市3筆鑽石地全數標脫外，離島金門的自然村專用區，共吸引9封投標單，最為炙手可熱，最後由台開公司標下，讓國產局地上權標案繼跨越濁水溪後，首度跨海「搶灘」成功。

　另外，台中市東區的兩筆地上權，均由南山人壽拿下。官員指出，該開發案位處台中火車站東邊的干城地區，離台中公園及一中商圈很近，目前台中市中區有許多新進駐的旅館業者，如民權路上的成旅晶贊飯店或是復興路上的新驛旅店，近期住房率佳，預估這兩塊地上塊規劃作旅館的機率極高。

　高雄市前金區的地上權，則是位在中正四路與文武一街交叉路口，高捷市議會站出口旁，交通位置優越，前往愛河、西子灣以及六合夜市等觀光景點都很近，這次也順利標出。

　信義代銷協理何胤諭表示，地上權土地產品定位困難度相當高，一般建設公司若無把握，不敢輕易嘗試，此次地上權土地標售，多能順利標脫，顯示市場資金仍然充沛，而這些地上權後續的規劃與消費者的接受度，將是未來觀察指標重點。

　國產局表示，設定地上權標案首度成功跨海，將再接再勵，明年上半年預定納入澎湖、台北市、台中市、台南市及高雄市、屏東市等10宗住商土地招標，讓地上權標案在全台「遍地開花」。

世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司董事總經理林俊銘表示，最近不動產融資明顯緊縮、商用不動產抬頭，使得外資參與「開發型不動產」的最佳時機浮現；新北市中永和的住宅案、雙子星C1D1捷運聯開案，都是外資和本國建商合資的最新案例，預料外資來台參與「開發型不動產」，將蔚為趨勢。

　林俊銘表示，接下來，信義計畫區A25可能是外資和陸資、本國買家較勁的舞台。台灣商用不動產市場在兩岸關係大鬆綁，中長線看好之際，已浮現出吸引外資法人的最佳買點。總體來說，預料2013年商用不動產市場會比今年更旺。以下是專訪重要內容

　問：今年商用不動產價格屢創天價，依QE3上路、但歐美經濟仍衰退的局勢看，接下來台灣價格會「到頂」嗎？

　答：還不會「到頂」。

　雖然最近辦公、廠辦、土地和住宅屢創高價，或許外界會擔心價格會面臨觸頂，但只要地段好、條件不錯的優質不動產，依然有高價可期。

　從供需結構看，此時雖價格已漲了一波，但賣方紛紛想逢高調節資產，壽險業和外資、傳產業等潛在買家，卻抱著龐大游資、找不到適當出路，因此檯面下還有很多交易正洽談中。預料明年總體商用不動產、土地成交金額，都可能超越今年。

　問：外資法人對台灣市場評價如何？

　答：台灣擁有兩岸關係大鬆綁、融資利率低、商用不動產和土地行情和國際城市相比，仍維持相對低點等優勢，不論住宅、商用不動產，都有開發價值。

　除了雷曼兄弟破產前曾與揚昇開發合資開發博愛路住宅案之外，今年外資又積極活躍台灣，像馬來西亞GAW Capital基匯資本買內湖東京科技大樓、豐泰地產Phoenix Property Investors買下興富發「圓山1號院」店面、香港商買下東鉅大樓等；最近，更有外資私募基金參與新北市中永和住宅案的JV，還有雙子星C1D1由馬來西亞、日本和台灣JV合資。主要都是看好台灣資產價值。接下來，要觀察A25。已有外資、陸資評估中。

　問：A25對於陸資企業的誘因為何？

　答：一定是地標的價值，但目前陸資評估重點，已不再是法令允許持股上限多少？而是在於如何「出場」、如何在BOT年限視情況合法轉售或獲利了結；另外，政府公權力如何排除地上物點交困難，順利交地，也是外資和陸資考量重點之一。

報載內政部準備在11月中旬，開始試辦討論已久的「以房養老」制度，也稱為「反向抵押貸款」，或「逆向房貸」（reverse mortgage）。試辦的方案內容是，適用對象為65歲以上，無繼承人，將其名下500萬元以上的不動產抵押給銀行。試辦地區以五都為主；試辦規模為100人，每月給付為1萬5,000元，實施年限最高為30年（得變更或延長），試辦財源為公益彩券盈餘的3,300萬元，試辦銀行為土地銀行。

　消息登出後，多數獨居老人認為「房子要交給政府或銀行估價」，即使每月可以領1萬5,000元也不願意參加，因為沒房子沒保障。或者，認為1個月1萬5,000元在城市根本不夠用。但對於此政策，有些市府擬找幾個人試辦云云。

　我們支持「以房養老」制度，因為第一件反向抵押貸款早在1961年已在美國實行，迄今已經在美、英、澳等很多國家施行，台灣沒有不可以實施的理由。何況，我國已經進入高齡化社會，而據學者郝充仁研究，國人自有住宅率高達88％以上。同時，我們認為新制度尚未被國人普遍認識與接受，因此找幾個人先試辦也未嘗不可。

　但是我們認為這樣的設計或制度，似乎過於保護官方，過於保守與簡單，不能符合實際需要，而且縱使成功，將來是否能大規模施行，恐怕也有問題。

　有年紀的老人，如果手上有一大堆錢，根本不會想辦理反向抵押貸款。有房子但沒有現金的老人，才需要參加這樣的反向抵押貸款。這也是辦理此制度的最初目的：將不動產轉化為現金。這些老人的房子如果有好幾千萬元的市值，而試辦的方案，每個月才拿1萬5,000元，根本不夠看，是否切合實際，不無疑問。為什麼不針對不同價值的不動產給與不同款項，例如看老人的身心狀況，2,000萬元以上的不動產給6萬元，1,000萬元以上的不動產給3萬元，而不是全部均給1萬5,000元。如果只給這麼多的錢，倒不如把房子過戶到社會福利單位或像我們基金會，讓我們基金會受過專業訓練的社工群提供生活等各方面的照顧，總比單純獨居生活要好（就是以房換養）。

　適用對象限於無繼承人，或沒有一定的親屬，是有它的道理，因為絕大多數國人習慣都要把房地產留傳給兒女。更何況，有房地產的老人如果想參加這樣的反向抵押貸款，子女會不會反對，都成了問題。除非子女全部不孝，否則老人要參加，可能就要考慮再三。

　當然，房地的價值如何合理估算，也成問題。因為參加反向抵押貸款的老人一定希望估高，但貸款銀行一定希望估低。要找到雙方都能相信公正客觀的估價師，得花一些腦筋。同時，房子恐怕也要有一定額的保險，以防意外。

　在外國參加反向抵押貸款，常常要收很多費用，包括開辦費、手續費、鑑價費、每月服務費、利息等。如果我國要辦理，到底要收多少，也要讓參加的老人清清楚楚的理解，不要事後隨時反悔或產生不必要的糾紛。

　試辦的適用對象為65歲以上，無繼承人，理論上應該是指單身，沒有配偶。因為，法律上規定夫妻互為繼承人。那萬一單身的老人參加之後又結婚呢？

　最後，還有非常重要，同時也是這次試辦可能疏失的一環，就是建立領有政府執照的諮詢師（counselor）提供諮詢制度。這位諮詢師在老人要參加辦理反向抵押貸款前，就要提供客觀獨立的專業意見，看看是那種貸款，檢討老人的財務規劃、用錢記錄，與討論未來對生活與房子的計劃。

　內政部要開始試辦「以房養老」制度立意非常好，可是恐怕要依行政程序法預告整個制度內容，讓各界人士表示意見，必要時並舉行聽證會，以使制度內容儘量完善可行。總之，我們對於政府的用心與政策雖然肯定，但是我們認為還是要加把勁。

內政部不動產交易實價登錄資訊提供查詢後，不但查房價者塞爆網路，上網查租金行情件數也爆增。好房網統計10月16~22日租屋網站瀏覽量，相較於前1周明顯增加近2成，其中雙北市以中山區、中和區、板橋區的租金行情查詢最熱。

好房網協理鄭惠文表示，中山區因出租套房產品較多，向來即為租屋熱點，近期瀏覽成長比率更達17.3％，也是網友最感興趣的區域；新北市租屋熱區的中和、板橋瀏覽量成長率也分別達16％、12％。

鄭惠文說，在實價登錄上場後，不但買房會上網查價，連租屋族在承租房子前，也會上網查查附近租金價格。

台灣房屋市場經理劉志雄表示，近期上網量的確明顯爆增，不管買或不買，是否要租，基於好奇，都會想上網看看附近行情價格，這是實施實價登錄後最先看到的反應。

但「盡信價不如無價」，鄭惠文說，內政部不動產實價登錄租賃平台件數不多，如台北市出租物件數約百件上下、新北市7個租屋熱區也僅有28件，而且由於每一物件差異大，租金價格也出現相當大價差，反而讓民眾無所適從，民眾也可以再參考其他租屋網的租屋行情價。

鄭惠文說，租賃件數不多的原因，是房東若委託房仲代為出租手中物件，在順利出租之後，不僅得繳交房仲0.5~1個月的服務費，租金行情還得照實登錄，讓向來低調、不愛曝光的房東擔心年收入被攤在陽光底下，尤其沒有報或者低報房租的房東更有顧忌。

業者指出，其實想租屋的人，不一定要上內政部的網站查詢，房仲業表示，反而在各租屋網站就可以查到真實租金價格，而且資料更新快速，還能夠回溯歷史價格，除了價格更精準，也不必擔心租貴了。

壽險業這 2天積極投資不動產。金管會表示，壽險業投資不動產時就要評估是否符合保險法及相關法規。

近總統官邸和「元大一品苑」豪宅的博愛路地上權，今天由台灣人壽以新台幣8億7600萬得標，平均每坪高達253.5萬元，為住宅地上權單價第2高。

台中市東區干城重劃區2筆國有土地都由南山人壽拿下，權利金分別為3億55萬餘元、2億7668萬餘元。

台北市內湖區安泰內湖大樓，整棟面積2118坪，也由南山人壽以新台幣13億3888萬元取得。

新光人壽29日以39億餘元標下台北火車站對面的亞洲廣場大樓一樓商場。

依據金融監督管理委員會要求保險業投資不動產最低收益率，是不得低於中華郵政股份有限公司牌告 2年期郵政定期儲金小額存款機動利率加3碼，現在門檻為2.125%。

金管會表示，壽險業投資不動產時，必須評估是否符合保險法及相關法規，要達到投資最低門檻；但是若中間有退租的情形，讓投資報酬率低於門檻，就必須向金管會申請，但金管會不見得會核可，會依據個案審視。

財政部提醒土地所有權人注意，101年地價稅11月1日開徵，繳納期限從11月1日開始至11月30日止，納稅義務人如果逾期繳納，每2天加罰應納稅額1％的滯納金。101年地價稅開徵件數有751萬戶，金額達到622億元。

　　今(101)年地價稅件數及金額，都比去(100)年成長，其中件數增加9.5萬戶，增幅1.26％，而金額增加7億，增幅有1.16％。地價稅課徵基礎，是根據公告地價，而明(102)年是公告地價調整年，屆時各地方政府將會重新整調公告地價。

　　彰化縣地方稅務局長邱森輝表示，以彰化縣為例，並不是每個地方的土地市價都很好，還是有區別，部分地方甚至有調降的空間，地方上的地價跟都會區的地價表現很不相同，所以明年公告地價調整時，不見得會全部調升，將視實際情況而定。

　　地價稅每年11月開徵，稅款所屬期間是1月1日至12月31日，並以8月31日當天，地政機關土地登記簿所記載的所有權人、典權人、受託人，或經主管機關指定的土地使用人，為納稅義務人。

　　舉例來說，A先生在101年9月1日賣了1間房子，房子和土地都已經向地政機關辦妥移轉登記，但因為8月31日地政機關土地登記簿上記載的土地所有權人，仍然是A先生，因此A先生是101年度全年地價稅的納稅義務人，今年還是會收到地價稅單，除非稅額是100元以下免徵的案件。

　　買賣雙方還是可以協商地價稅的分攤問題，不過這是屬於買賣雙方自行協議的行為，屬於私法行為，地價稅核課仍是以納稅基準日向納稅義務人全額課徵。

　　繳納地價稅的方式有6種，須要出門的繳稅方式，包括到代收稅款的金融機構繳納、到四大連鎖超商繳納、自動櫃員機ATM轉帳等3種；至於不出門的繳稅方式，則是可以選擇已經辦妥的長期約定轉帳、網際網路使用信用卡或晶片金融卡繳納、電話語音轉帳(412-6666或412-1111，服務代碼166#)等3種，不過信用卡是否收取手續費，則依各銀行規定辦理。

地價稅將於11月開徵，財政部今天提醒，如果在9月或10月剛賣地，今年地價稅仍由原地主繳，但買賣雙方可自行協議分攤比例。

財政部委託彰化縣地方稅務局舉辦101年地價稅開徵宣導記者會。

地方稅務單位經常接到民眾詢問，今年已經賣掉名下土地，為何還收到地價稅單。

彰化縣地方稅務局局長邱森輝表示，地價稅以8月31日為納稅義務基準日，也就是8月31日地政機關土地登記簿上登記的土地所有權人是誰，稅單就寄給誰。9月以後剛賣屋的民眾，今年還是會收到地價稅單。

買賣房地時，習慣約定雙方按實際持有月份分攤地價稅，邱森輝表示，9月以後售地者，仍要由土地登記簿上的所有權人負責繳稅。

地價稅有6種繳稅管道：代收稅款金融機構、4家連鎖便利商店、長期約定轉帳、網際網路轉帳、電話語音轉帳和自動櫃員機轉帳。但便利商店限繳新台幣2萬元以下稅款。

信用卡是否收手續費要視發卡銀行規定，其他5種方式都免收手續費。

　資金無處去，壽險業今年到10月底投資不動產金額已破新台幣1,000億元，創下歷年新高，且未來2個月仍有多宗不動產出售案，許多壽險公司也還有不動產投資預算要消化，全年可能會逼近1,100~1,200億元，是去年的2倍以上。

　今年以來，壽險業投資不動產已逾30筆，其中包括南山人壽以268.88億元競標世貿二館地上權，國泰人壽以43億元權利金要在桃園高鐵站產專區造鎮等，到10月30日為止，已宣布的不動產投資金額達1,016億元，已創下歷年新高。

　南山人壽近期對台中有極高興趣，8月底買下台中文心路的素地要蓋商辦後，昨（30）日又再標下國產局二筆台中素地要蓋商辦，同時昨天南山也取得安泰銀內湖商辦。合計前10月，以南山人壽不動產投資318億元，暫居壽險業冠軍，但主要是世貿二館權利金即有268.88億元。

　安泰銀昨出售內湖全棟大樓，預計處分利益達9億元，法人估計，安泰銀全年獲利可望挑戰42億元。安泰銀12月將召開董事會，市場預期，關於安泰銀大股東隆力集團釋股計畫，可望因安泰銀獲利好轉而有新進度。

　安泰銀持有內湖全棟大樓成本約4億多元，法人估計，這次安泰銀處分利益達9億元，可望挹注安泰銀每股稅前獲利0.55元。安泰銀發言人李治平指出，內湖大樓順利出售，銷售金額將可在今年年底前交割入帳，年底前安泰銀暫時不會再有活化資產的計畫。

　據悉，目前各家壽險公司都還有數十億元到數百億元不等的董事會授權額度要加碼國內不動產，但是在激烈競爭下，出價相對保守的壽險公司，前9月都難有展獲，第4季有極大的消化預算壓力，也因此近來不動產競標頻頻出現溢價情況。

世邦魏理仕：商用不動產 還沒到頂

　世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司董事總經理林俊銘表示，最近不動產融資明顯緊縮、商用不動產抬頭，使得外資參與「開發型不動產」的最佳時機浮現；新北市中永和的住宅案、雙子星C1D1捷運聯開案，都是外資和本國建商合資的最新案例，預料外資來台參與「開發型不動產」，將蔚為趨勢。

　林俊銘表示，接下來，信義計畫區A25可能是外資和陸資、本國買家較勁的舞台。台灣商用不動產市場在兩岸關係大鬆綁，中長線看好之際，已浮現出吸引外資法人的最佳買點。總體來說，預料2013年商用不動產市場會比今年更旺。以下是專訪重要內容

　問：今年商用不動產價格屢創天價，依QE3上路、但歐美經濟仍衰退的局勢看，接下來台灣價格會「到頂」嗎？

　答：還不會「到頂」。

　雖然最近辦公、廠辦、土地和住宅屢創高價，或許外界會擔心價格會面臨觸頂，但只要地段好、條件不錯的優質不動產，依然有高價可期。

　從供需結構看，此時雖價格已漲了一波，但賣方紛紛想逢高調節資產，壽險業和外資、傳產業等潛在買家，卻抱著龐大游資、找不到適當出路，因此檯面下還有很多交易正洽談中。預料明年總體商用不動產、土地成交金額，都可能超越今年。

　問：外資法人對台灣市場評價如何？

　答：台灣擁有兩岸關係大鬆綁、融資利率低、商用不動產和土地行情和國際城市相比，仍維持相對低點等優勢，不論住宅、商用不動產，都有開發價值。

　除了雷曼兄弟破產前曾與揚昇開發合資開發博愛路住宅案之外，今年外資又積極活躍台灣，像馬來西亞GAW Capital基匯資本買內湖東京科技大樓、豐泰地產Phoenix Property Investors買下興富發「圓山1號院」店面、香港商買下東鉅大樓等；最近，更有外資私募基金參與新北市中永和住宅案的JV，還有雙子星C1D1由馬來西亞、日本和台灣JV合資。主要都是看好台灣資產價值。接下來，要觀察A25。已有外資、陸資評估中。

　問：A25對於陸資企業的誘因為何？

　答：一定是地標的價值，但目前陸資評估重點，已不再是法令允許持股上限多少？而是在於如何「出場」、如何在BOT年限視情況合法轉售或獲利了結；另外，政府公權力如何排除地上物點交困難，順利交地，也是外資和陸資考量重點之一。

　營建股超級大黑馬─皇翔（2545）昨（30）日宣布，將和萬豪飯店正式簽訂經營飯店管理合作備忘錄，並規畫引進萬豪飯店的Marriott國際品牌，進駐台北市台汽北站、士林官邸重劃區2塊地的飯店開發案。

　據悉，皇翔希望在2015至2016年開幕營運，藉此正式跨足飯店旅館業，進行多角化經營。

　皇翔財務經理游玉華表示，皇翔已以子公司普立斯國際公司的名義，正式和萬豪飯店國際管理公司，簽署委託委託經營飯店管理合作備忘錄；萬豪飯店將進駐皇翔的台汽北站、士林官邸重劃區2處。

　游玉華表示，皇翔和萬豪簽署備忘錄後，預計半年內將轉為正式合約，因此未來6個月將進入緊鑼密鼓的設計階段，希望爭取到國際性飯店品牌進駐，為皇翔首度跨足飯店的事業再加分。

　游玉華表示，萬豪飯店集團旗下有很多個等級的飯店品牌，公司目前初步規畫是，鄰近台北車站和雙子星C1D1的台汽北站，其中的飯店，將朝向商務飯店來定位。

　至於士林官邸重劃區部分，其中有飯店，由於是各國觀光客最熱門的朝聖之地，所以大致是朝向休閒旅館來定位。目前還要再深入規畫。

　據悉，台汽北站占地規模約1,376坪，規畫為商場、辦公和飯店，飯店房間數的規模大約在300間上下；至於士林官邸重劃區的商場和飯店，基地規模為1,261坪，房間數規模約150間左右。

　皇翔日前公布前3季每股稅前淨利，高達13.8元，法人估計EPS有機會挑戰13元，雙雙刷新同期獲利歷史新高。近期股價高檔震盪，昨天收盤價以69.3元收紅。

桃園縣政府8月赴日辦理國際招商會，並與有意到桃園投資開發的日本大和房屋工業株式會社簽署合作意向書，大和房屋綜合開發部長宗雪正和昨（30）日除了拜會縣長吳志揚，並實地到A19及A21站等機場捷運沿線，評估航空城和捷運沿線投資開發可行性。

　桃園縣副縣長李朝枝在日本與大和房屋簽署合作意向書時，建議大和房屋到桃園投資開發飯店、機場捷運沿線站體的開發事業和郊外型大型商場。

　宗雪正和昨天率領大和房屋台灣分公司總經理柳井秀行、營業部經理黃美蓉等到桃園考察時表示，航空城和捷運開發，一定可帶動桃園發展，會認真評估投資可行性。吳志揚表示，希望藉助大和房屋經驗，參與航空城與捷運沿線的開發建設。

繼台北車站對面大亞百貨一樓商場由新壽以39億868萬買下、溢價率達59％，昨天國產局12筆地上權開標，包括南山人壽、台灣人壽等以相當溢價得標，引發外界關注。金管會表示，保險業投資用不動產，須符合主管機關如報酬率（目前為2.125％）相關規定。

　昨南山人壽取得安泰內湖大樓及國產局兩宗地上權標案、台灣人壽也拿下北市博愛路案。南山、台壽皆表示，將遵照金管會要求投報率、即時運用原則辦理。南山人壽指出，不動產投資一定會高過金管會要求的門檻。此次取得三筆不動產標案，包括以13億3888萬元取得安泰內湖大樓建坪面積2118坪；以權利金3億55萬8888元取得國產局第1標案地上權；另以權利金2億7668萬3888元取得國產局第2標案地上權。

　對台北巿安泰內湖大樓，南山指出，因辦公空間符合南山內勤單位自用需求，未來將整合分散於南山自有大樓及外租的後勤單位至此，以減少租金費用及活化自有大樓，增加投資收益。

　至於台中東區兩宗地上權土地，南山預計做為商場使用，將會在法令規定期限內興建完成並產生收益。

　此外，戴德梁行昨標售內湖路一段安泰銀行內湖大樓（整棟），為地下2樓、地上7樓建物，土地面積473坪，最後由南山人壽以13億3888萬得標，溢價率16％，拆算1樓每坪約為150萬元，2樓以上每坪約為67萬元。房地產業者說，安泰銀近年積極處分自有資產，近兩年光是靠活化自有資產的獲利合計就超過20億元，未來勢必有更多銀行跟進，將掀起一股銀行活化資產熱潮。

　昨安泰銀內湖大樓順利脫標，預估獲利9.04億，將在年底前入帳，預估可貢獻每股稅後淨利（EPS）0.54元。

國有財產局今天共標售全國12筆地上權土地，除台北市外，台中、嘉義、高雄、金門等5筆土地的地上權順利標脫，顯見大台北以外交通節點的地上權土地逐漸打開市場。

信義房屋旗下全球資產管理公司專案經理王維宏表示，這次地上權標售從北到南甚至金門都能順利標脫，顯見投資人對地上權土地接受度提高，包括台中市、高雄市及嘉義市等地，只要地點夠好，面積方整，都有機會標脫。

王維宏指出，這次標售最受矚目的植物園旁土地，吸引3封投標單，最後由台壽保以新台幣8.76億元，溢價136%順利得標，換算每坪得標為253.6萬元，若換算住三的容積單價，則高達112.7萬元，超越世貿二館前次標脫容積單價100萬元的紀錄。

信義代銷協理何胤諭表示，地上權土地產品定位困難度高，一般沒把握的建設公司不敢輕易嘗試，這些地上權後續規劃與消費者的接受度，都是未來的觀察指標，而這次地上權土地標售多能順利標脫，代表市場資金相當充沛。

王維宏指出，金門縣金湖鎮地上權是另一個受投資人青睞標的，總共吸引9封標單，最後以4568萬元標脫，每坪單價約2.8萬元，溢價率134%，這個標的離太湖不遠，之前昇恆昌公司剛接下金湖鎮商務旅館BOT案，預計3年建造1座13層樓的商務旅館，金門受惠三通直航效應，旅館業前景看俏。

金門首宗地上權 邱復生溢價134％奪標

昨國產局標售全台12筆地上權案，共吸引24封標單，最後標出8筆，標脫率66.7％。最受矚目的北市博愛路土地，由台灣人壽以8.76億元、溢價率135.8％取得；首宗外島地區的金門案，吸引9組搶標，由台灣土地開發以4568萬元、溢價134.2％奪標。

據國產局統計，此次標出的8筆地上權總得標金額為20.5億元，比招標總底價11.1億元高出9.4億元。國產局北區辦事處副處長張素靜表示，金門地上權案是國產局地上權第1次在離島推出，開標前就有相當多人詢問，最後如期標出。
得標金門案的台灣土地開發董事長邱復生說：「從有9家業者投標的狀況來看，可知金門很棒，投資者很熱絡。」

將蓋酒店式公寓

他表示，該土地因是自然村專用區，未來僅會簡易加工，規劃為員工宿舍與民宿，作為員工招待眷屬與朋友的地方。
北市博愛路345坪住宅區土地，因位博愛特區旁、豪宅「元大一品苑」附近而備受關注，共有3組人搶標，最後由台灣人壽以8.76億元取得。台灣人壽主管表示，該筆土地很精華，將交由母公司龍邦建設興建酒店式公寓，經評估未來出租報酬率達2.6％，最快2年內可完工。

每坪將百萬起跳

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，以台灣人壽約每坪253萬元取得、住三容積率225％來看，預估未來推案每坪在100~110萬元。
台中市東區2筆商業區，皆由南山人壽分別以3億、2.76億元取得。南山人壽房地產投資暨管理部副總經理左昭德表示，看好台中發展才投標，預計規劃為商場。
國產局副局長邊子樹說：「相當樂見此次標售結果。」

中南部成果豐碩

除台北標脫外，中南部、離島都有成果，顯示大家對地上權的接受度提高，預計明年初再推出10筆全台與澎湖縣等地的住宅、商業區土地。
另，昨安泰銀行標售的內湖全棟大樓，最後由南山人壽以總價13.3888億元、溢價率16.42％標得，換算2樓以上每坪約67萬元。

8處地上權標脫 溢價近1倍
工商時報

　財政部國產局昨（30）日標售全國12筆地上權土地，順利標脫8宗土地，決標總金額20餘億元，較招標底價超出9億4,960萬餘元，表現不俗；資產管理業者指出，以台北市博愛路住三土地最受矚目，由台灣人壽以8.76億元得標，換算每坪容積單價112.7萬元，創下地上權標售新高。

　不負外界期望，台北市3筆鑽石地地上權全數標脫。全球資產管理公司專案經理王維宏表示，近總統官邸、元大一品苑的博愛路地上權，由台灣人壽以每坪單價253.6萬元得標，若換算住三的容積單價，則高達112萬元，已超越世貿二館上次容積單價100萬元的紀錄，創史上新高。

　國產局在全國北中南三區共釋出12筆土地，分布於各大都會區，合計1.06萬坪，使用年期均為50年。

　這次標售共收到24封標單，決標總金額為20億5,994萬餘元，較招標底價超出9億4,960萬餘元，讓國產局官員笑得合不攏嘴。

　國產局表示，這次推出的地上權標案，標脫率達66.67％，除台北市3筆鑽石地全數標脫外，離島金門的自然村專用區，共吸引9封投標單，最為炙手可熱，最後由台開公司標下，讓國產局地上權標案繼跨越濁水溪後，首度跨海「搶灘」成功。

　另外，台中市東區的兩筆地上權，均由南山人壽拿下。官員指出，該開發案位處台中火車站東邊的干城地區，離台中公園及一中商圈很近，目前台中市中區有許多新進駐的旅館業者，如民權路上的成旅晶贊飯店或是復興路上的新驛旅店，近期住房率佳，預估這兩塊地上塊規劃作旅館的機率極高。

　高雄市前金區的地上權，則是位在中正四路與文武一街交叉路口，高捷市議會站出口旁，交通位置優越，前往愛河、西子灣以及六合夜市等觀光景點都很近，這次也順利標出。

　信義代銷協理何胤諭表示，地上權土地產品定位困難度相當高，一般建設公司若無把握，不敢輕易嘗試，此次地上權土地標售，多能順利標脫，顯示市場資金仍然充沛，而這些地上權後續的規劃與消費者的接受度，將是未來觀察指標重點。

　國產局表示，設定地上權標案首度成功跨海，將再接再勵，明年上半年預定納入澎湖、台北市、台中市、台南市及高雄市、屏東市等10宗住商土地招標，讓地上權標案在全台「遍地開花」。

搶獵地，不計成本? 金管會震怒

　壽險業湧現年底不動產投資潮，引發金管會「震怒」。據了解，金管會8月底祭出新的不動產投資報酬率2.125％後，壽險業反而加速投資不動產逾300億元，且近期更出現多筆買素地、買道路用地、出價不符合2.125％的投資案，令金管會主委陳裕璋極度不悅，下令徹查。

　保險局昨（30）日即要求相關壽險公司說明投資案評價、出價決策、未來投資報酬率預估，官員也表示，2年即時運用並有最低報酬率2.125％，是「逐月」檢視，且2年內未即時運用，可以申請延長，但保險局「不一定核准」。

　金管會不樂見房價或土地價格被炒高，因此先後祭出相關措施，去年初即祭出投資素地必須帶有建照、6個月內要進行開發，或是9個月內要申請建照，同時訂出最低收益率1.875％。

　但從去年到今年，壽險業仍是積極投資不動產，甚至有幅度擴大趨勢，8月保險局再度祭出新措施，提高最低收益率到2.125％。

　由於公文是8月24日生效，國泰人壽8月23日以72.56億元，搶下三商宏遠大樓，原是以1.875％作為出價依據，隨即被保險局要求拉高到2.125％，國壽也承諾會立即調整租金。

　但之後各壽險公司的多筆不動產投資，不是仍在興建中的商辦、就是買素地要蓋商場，短期內都沒有收益率，29日新光人壽以39.29億元搶下大亞百貨一樓及5筆道路用地，也是要調整租約，可達到2.5％的租金收益率。

　據了解，昨天陳裕璋對壽險業大舉買不動產，但收益率卻是2年後，或是一年內調整租約，出價不是以2.125％為依據，要求保險局立即調查，遏止這種出高價買不動產的行為。

　金管會官員表示，目前各壽險公司投資不動產，保險局將會「逐案檢視」，而且每筆不動產投資都會要求公司說明清楚，此外，公司承諾的租金收益率以及報酬率都必須「逐月」檢視，若不符合規定，不只是罰錢而已，金管會將祭出必要處分，不排除限期賣出、限制一段時間不得再買不動產。

隨景氣轉淡、實價登錄價格揭露，大台北市中心9月才回溫的買氣，10月就下滑，新案市場僅外圍中低價區域撐住。如隨合宜住宅登記選位步入尾聲，浮洲周邊、三峽、板橋、樹林等區買氣回溫，不少建案銷售近9成或完銷。
合宜宅抽籤結束後周邊買氣開始回溫，如北大特區成屋「北大愛悅」雖僅剩1樓戶別，但8、9月開始每周銷售1~2戶，於上周完銷。

板橋買氣增1倍

板橋「世界之藝」、下新莊「峰景鳳翔-都會心田」等也售逾9成。信義代銷協理何胤諭表示，浮洲周邊中低價位市場確實不錯，近期成交量逐漸上升。
永慶代銷協理何彥煒表示，近期浮洲合宜宅周邊曾一度凍結的買氣陸續回籠，板橋地區看屋人增加、三峽北大特區餘屋開始成交，樹林則因建案較少、買氣表現一直都不錯。
板橋成屋案「世界之藝」專案經理莊其盛透露，近來板橋除新板特區外，不少建案買氣增一倍，如「世界之藝」平均每周有18~25組民眾看屋，成交從之前月售2、3戶成長至本月6戶。

北市捷運局標售南勢角站共構宅「南方之星」243戶，每坪底價37~41.6萬元，昨為第2日、第82~162標開標，共吸引125封標單，僅40標順利標脫，多為小坪數產品，昨每坪得標均價40.25萬元，平均溢價率4.16％。
捷運局表示，30坪以下的產品共36標，因總價低受青睞，吸引111封標單，僅7標無人投標，溢價率6.1％；反觀第118標後的3~4房，因總價達2000~2500萬元，45標有34標無人投，且僅收14封標單。

　台北市政府致力推動「軸線翻轉」，繼台北雙子星大樓開發案標出後，位於監察院對面的舊市議會，被北市府列為下一個北市重大開發案，總價超過400億元。只是該土地因北市府欠繳健保費仍被中央查封，府市力爭希望早日解封，明年進入規劃招商程序。

　台北市市政會議昨邀請標得「台北車站雙子星大樓案」的「太極雙星團隊」進行專案簡報，並說明北市府在車站周邊其他重要開發案的進度。

　太極雙星董事長何岳儒說，雙子星大樓原預計分別在民國106、107年完工，但因為合組團隊的互助營造，目前也是該項聯合開發案中地下4樓到2樓五鐵共搆的營造廠商，因此預估雙子星大樓可以與現有工程無縫接軌，力拚提前完工。

　他並表示，雙子星大樓將打造「城中城」，配合未來國光客運進行站體地下化、捷運松山線北門站通車、桃園機場捷運，民眾可以在地下通道中直接通勤搭車，形成地下通勤走廊。而採「門」型意向設計的雙子星大樓，未來不僅是國家與北市的重要門戶，也是北市繼101大樓的重要地標，重要節慶，除101有煙火，雙子星也可能有大型燈光秀，成為跨年新亮點。

　郝龍斌則指出，雙子星大樓未來配合淡水河活化等配套，可加速北市西區軸線翻轉，帶動西區風華重現，經濟效益難以估算。北市府還會將雙子星大樓與信義計畫區，建構成台北東西雙核心，甚至結合內湖雲端產業園區、光華秋葉原、文山公營住宅，營造台北市「東西南北四核心」。

　北市府在雙子星大樓標出後，另一個重大建設案鎖定也位於站前地區的舊市議會土地，該筆土地位於北市中山南路口，基地超過2,700坪，可建築面積約2萬多坪，預估每坪價值在200萬元以上，北市預估規劃成400億元的開發計畫，但該土地被政院查封，如要開發，還需要等待中央解封。北市府因此與政院積極協商，希望能採換地或其他方式讓該筆土地先解封，若中央點頭，開發案最快明年就會有眉目。

台灣人壽昨（30）日以8.76億元，標下國產局位於博愛路的345.5坪土地地上權， 每坪土地單價253.5萬元，且比起底價3.72億元，溢價率達135.8％，台壽總經理林欽淼表示，將興建酒店式公寓，預估報酬率2.6％以上。

　林欽淼表示，該土地臨近總統府博愛特區，治安佳，且接近植物園，有多處綠地，且附近的大型建案每坪都開價200萬元以上，未來台壽將興建中長期出租的酒店式公寓，相信會有一定的市場及足夠的報酬率。

　台壽今年在投資不動產上相對積極，從年初買下現在總部壽德大樓5樓、華國飯店、元大建北大樓到這次標下國產局土地，今年已經投資近90億元。

　台壽表示，目前可運用資金規模3,539億元，加計這次取得的土地8.76億元，投資用不動產總額，合計為90.57億元，占可運用資金2.56％；另加計自用不動產總額合計為187.84億元，占可運用資金5.31％。

　昨天國產局標售土地，最受矚目的就是這筆345.5坪、底價3.72億元，換算每坪單價107.5萬元的土地地上權，共有3組買家出價，第二標宏普建設亦出價近5.6億元，第三標則是將捷公司出價近4.1億元，最後由台壽以8.76億元得標。

　林欽淼表示，目前附近並沒有出租式酒店公寓，但以附近的條件看來，會吸引一定的客商、願意在博愛特區附近居住的民眾入住，因此是以報酬率2.6％去競標，未來絕對會達到，且符合金管會的相關要求。

　在桃園地區以古典豪宅起家的中悅建設，2010年進軍新竹房市，並在竹北推出當時最高價的豪宅「中悅帝苑」，該總銷金額40億的建案完銷後，中悅建設分析買主的年齡層，發現新竹購買豪宅的年齡層約在40歲上下，足足比桃園，甚至大台北少了10歲，主因當然是來自竹科的科技新貴。

　有「古典豪宅龍頭」美譽的中悅機構，在桃園縣和新北市南區一帶，已蓋了超過5,000戶豪宅，而且幾乎都以推案區域最高價順利完銷。大坪數、高總價，中悅鎖定的是事業有成、經濟力強的企業主或白領消費族群，通常這個族群的年齡層都在50歲以上。

　負責新竹市場，中悅旗下的中麓建設總經理陳再河就表示，中悅在桃園縣以北的客戶，除了部份富二代之外，多數的買主都50歲以上，但在新竹市場卻不同。以在新竹推出的「中悅帝苑」為例，雖然100戶每戶總價都在3,000萬元以上，但大部份的購屋者年齡約在40歲上下，主要是來自竹科的中高階主管。

　桃竹地區規模數一數二的代銷公司華邦廣告也有類似的觀察，除了「中悅帝苑」，也負責銷售春福建設竹北水岸豪宅「大觀無極」、長昇建設「青川之上」的華邦廣告也指出，竹科中高階主管的年齡層約在40歲上下，因為經濟力強，成為新竹豪宅的消費主力之一。

地上權市場持續火熱！財政部國產局昨日標售全台北中南與金門計12筆地上權，共有8筆標脫，其中台北巿鄰近植物園、面積345.46坪的博愛路案，由台壽保以8.76億元搶下，溢價率高達136％，每坪單價253.6萬元，創下住宅地上權標售次高記錄。

　全球資產管理公司專案經理王維宏說，以225％的住三容積率換算，每坪容積單價更突破百萬元大關，達112.7萬元，超越世貿二館地上權的99.98萬元，刷新全台地上權容積單價新高價。

　台灣房屋指出，博愛路案這次共吸引將捷建設、宏普建設及台壽保投標，最後由台壽保勝出，總價高出底價5.04億，溢價率達135.8％，有趣的是，上次台壽保也有搶標民生社區地上權，最後鎩羽而歸，此次捲土重來終如願以償。

　這股錢潮，不僅跨過濁水溪，嘉義、高雄皆傳捷報，還席捲金門，吸引皇鼎建設、鵬程建設、台開等9封標單，搶進面積1640坪、底價1951.2萬元的金門自然村專用區地上權，最後由台開以4568.89萬元標得，溢價率緊追北巿博愛路案，高達134.1％，換算每坪單價2.79萬。

　國產局長周後傑表示，從這次標售結果來看，成績「非常滿意」。以博愛特區案為例，「比國產局估的市價還高」，笑說「果然總統府很有吸引力」，預計明年要加倍推出地上權標售案。

　勢在必得的台開總經理郭年雄直言，金門民情不愛賣地，巿場釋出的建地十分稀少，才會吸引9封標單搶標，由於台開近年來大舉投資金門，推動免稅店、大型購物商場等大型開發案，不僅須為員工住宿問題未雨綢繆，區內也很適合開發飯店或民宿，將在評估後，做出具體規畫。永慶資產管理協理黃增福表示，金門案搭上小三通熱潮，具觀光產業發展潛力，可作為旅館、民宿使用，開標前詢問度就相當高。

　此外，台中市2筆位於干城重畫區土地也順利標脫，黃增福指出，這2筆土地面積均在2100坪左右，地目為商一及商五，鄰近台中公園及台中火車站，具有商業發展效益，最後均由南山人壽打敗群雄，2筆地上權總標脫價格約5.77億元，換算單價分別為13.14萬與13.08萬元，南山人壽也成為國產局這次地上權標案中，取得地上權面積最廣業者。

實價登錄網站上線，成為近期國內房市的「大代誌」。伴隨交易資訊公開，不動產的發展動向一覽無遺，任何風吹草動可能都逃不過購屋族的法眼。房仲業者分析相關資料發現，象徵房地產景氣風向球的套房物件，買氣薄弱，台北市各區成交案件多為個位數，尤以大安區單價最高，萬華區最便宜。

　　根據住商不動產的統計資料顯示，目前實價登錄網站提供的841件可查詢物件中，15坪以下的套房僅約50件，占台北市總交易量的5.9%。其中，大安區最「高貴」，每坪均價最高101.1萬元，平均價格也要83.6萬元，價差達60.6%；其次是最高點同樣破百萬元大關的中正區，每坪均價81.5萬元，價差47.2%。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，雖然套房總價低，但是銀行貸款條件差，因此以投資客戶為大宗，是房市反映景氣最敏感的指標。檢視現階段實價登錄公布的資訊，套房最高單價由大安區與中正區分列冠、亞軍，顯然儘管單價與總價偏高，但便利性與保值性也高，因此仍有民眾願意買單。

　　至於台北市最便宜的套房，出現在萬華區，每坪均價最高49.9萬元，不及大安區與中正區的一半，最低價更下探「2」開頭，平均價格落在37.2萬元，價差達111.6%。徐佳馨提醒，萬華區成交均價低，但價差頗大，最低價與最高價的差距超過1倍以上，因此買方最好做足功課再出手。

　　成交件數最多的買房「熱區」，由中山區獨占鰲頭，同時也是台北市高低價差最大的區域。依照實價登錄網站公布的資訊，中山區共有100件可查交易紀錄，其中套房占21件，比例達1/5左右，遠勝於其他區個位數的參考資料，每坪最高76萬元，最低29.8萬元，價差高達155%，平均值落在54.5萬元。

　　住商不動產中山聯合加盟店店長周勝國指出，中山區的成交物件集中於新生北路、農安街、林森北路等生活機能較佳的舊社區，從貸款條件來看，以投資買盤進駐居多。自捷運新莊線通車後，明顯推升買氣更上一層樓，目前屋齡較輕的套房月租金約2萬元，老舊的商品價格也可達1萬元出頭。

大面積國有土地不再出售的政策，已經非常確定之後，投資人才終於願意以承租地上權的方式，取得大面積國有土地進行開發。財政部國產局今(101)年第二批地上權招標，推出12宗，共標脫8宗，標脫率達67％。國產局對於結果相當滿意，尤其是決標總金額20億5,994萬，比底價11億1,034萬，超出9億4,960萬之多，顯示投標人相當踴躍。

　　國產局表示，這次地上權招標案件都是50年，分布全國各地，也是首次跨海在離島，推出大面積國有土地地上權招標，結果很成功。位在金門的1,639坪自然村專用區土地，因為可以興建旅館、民宿等觀光設施，因此吸引9封標單搶標，有建設公司、開發公司來搶，結果是由台開公司得標，權利金4,568萬，溢價134％。

　　除了離島因為觀光資源而備受青睞之外，住宅區的土地地上權也很吸引人，台北市推出的3宗地上權案，全部位在市中心的精華區，全部標脫。一筆是在大安區羅斯福路三段，鄰近台電大樓站、龍泉市場及台灣大學的住三土地，面積108坪，決標金額1.59億元。

　　在杭州南路一段，近信義路的這一宗地上權，面積123坪，東門站日前通車，更為這個地段加值，決標金額2.13億；另一宗位在中正區南海段，鄰近廣州街，距離一品苑不到100公尺，面積達345坪之大，由台灣人壽搶下這宗地上權，金額為8.76億。

　　台中市2宗地上權，都位於干城重劃區，面積都在2,100坪左右，屬於商業區。由於鄰近台中公園及台中火車站，頗具商業開發價值，最後由南山人壽以5.77億元的權利金，取得這2宗土地地上權。

　　高雄市前金區位於永恆街、文武一街及自強一路口的商業用地，面積534坪，以1.41億決標；嘉義市維新路及公明路口，土地面積441坪的地上權，也以4,779萬決標。

　　國產局並預告，明(102)年上半年，將公告招標位於台北市(萬華區、內湖區)、台中市(火車站、梧棲漁港附近)、台南市(新三光越)及高雄市(衛理公會舊址)、屏東市(演藝廳附近)、澎湖縣(馬公漁港附近)等10宗住宅區、商業區土地的地上權。

台北車站「雙子星大樓」得標的「太極雙星」團隊，昨到北市府專案報告，市長郝龍斌表示，開發案將使東、西區軸線翻轉加速，重現台北西區繁華，副市長陳威仁允諾將設專案辦公室協助廠商盡快取得建照。

雙子星大樓 下為百貨中為辦公室上為旅店

太極雙星董事長何岳儒率專案協調人王佑仁簡報表示，除了雙子星大樓興建成低樓層商場百貨、中段樓層辦公室、高樓層旅店，未來還要推下沉廣場、人工平台等兩案，將機場捷運線、轉運站及大樓周邊空間串連成東西向迴路。

台北市都市發展局長丁育群說，雙子星大樓的規劃方向符合台北市「中央車站及中央公園整體規劃案」的方向；財政局長邱大展則是對中央喊話，希望能儘快解除對舊市議會資產查封，以利北市整體規劃更新。

丁育群說，北市府自完成市區鐵路地下化後，思考沿線的空間如何規劃利用，因此於九十五年訂定台北市「中央車站及中央公園整體規劃案」，希望從西側的忠孝橋起、東至台北科技大學，配合其中的台北火車站國門新地標案整體規劃，建構長條形的都市綠廊，成為北市中心的中央公園，沿線的高價值市有土地，也希望陸續透過地上權設定的方式開發。

目前整體規劃案中，從忠孝橋下、淡水河旁的玉泉公園起，緊接著塔城街與延平北路中間的鐵路局舊址，已由營建署協助台鐵進行都市更新案、舊市議會及後方市有土地已設定為「文化觀光專用區」，行政院原本有意在現有院區後方興建中央合署大樓，目前此案暫告停頓，接著是華山藝文創意園區，然後銜接國立台北科技大學。

邱大展說，市府在舊議會持有二千七百坪土地，可蓋兩萬坪建物，依雙子星每坪兩百萬標價，該區就有四百億開發計畫，整個街廓計畫為台大兒童醫院北側、忠孝西路南側、中山南路西側，基地面積有一萬多坪，都發局持續規劃，只等中央對舊議會解封，一年內就可推動聯合開發案。

都發局說，市府同時對台北車站雙子星大樓能帶動北市東、西區發展軸線翻轉，寄望甚深，因為西區才是北市的商業發展重鎮，雙子星啟用後，將可帶來大量的國際遊客及國內民眾。

國產局12筆國有地設定地上權昨(30)日標脫 8筆，其中總統官邸附近的台北市博愛路住三土地地上權由台灣人壽以新台幣8.76億元得標。

財政部國有財產局表示，這次地上權共收到24封標單，其中首度跨海招標的金門土地最多人搶標，吸引9封標單，台灣土地開發公司以權利金4568萬元得標。

台北市3筆地上權全數標脫。近總統官邸和「元大一品苑」豪宅的博愛路地上權，由台灣人壽以8億7600萬得標，平均每坪高達253.5萬元，擠進住宅地上權單價第2高。

台北市羅斯福路3段、近捷運台電大樓站附近的地上權由廬麟投資公司以權利金1億5888萬元得標，平均每坪146萬元。

台北市杭州南路1段、近捷運東門站的地上權由大羅屋公司以2億1345萬餘元得標，平均每坪172.5萬元。

近嘉義公園的嘉義市東門段土地，鑫盛建設以權利金4779萬餘元得標。

台中市東區干城重劃區2筆國有土地皆由南山人壽拿下，權利金分別為3億55萬餘元、2億7668萬餘元。

高雄市前金區鄰近捷運橘線市議會站的商四土地，鵬程建設以權利金1億4088萬元得標。

國產局表示，決標權利金總金額20億5994萬8242元，較招標底價總額11億1034萬5629元，超出 9億4960萬2613元。50年地上權期間，每年還可收租金1779萬元。國產局表示，招標結果符合預期。

國產局發言人陳秀琴表示，地上權在全台開花結果顯示投資人對50年地上權的接受度提高，地方都會區也有地上權市場。

國產局表示，預計明 (102)年上半年再次推出地上權案招標，規劃標的包括台北市萬華區和內湖區，台中市火車站和梧棲漁港附近，台南市新光三越附近，高雄市衛理公會舊址部分土地，屏東市演藝廳附近，以及澎湖縣馬公漁港附近土地。

安泰銀行今天標售台北市內湖全棟廠辦大樓，南山人壽以新台幣13億3888萬元得標，溢價率16%。房仲估計，安泰銀至少獲利7億元。

台灣房屋智庫統計，安泰銀行自2008年起陸續處分土地及自有行舍，2011年連續處分兩筆自有資產，獲利超過6億元；今年上半年出售和平東路消金總處辦公大樓，成交價10.1億元。

台灣房屋估計，安泰銀處分的內湖大樓，成本4億餘元，獲利高達7億元以上。安泰銀近兩年光是靠活化自有資產，獲利就超過20億元。

戴德梁行台灣分公司接受安泰銀行委託，標售屋齡約7年的台北市內湖區內湖路1段155號全棟大樓，大樓1樓為安泰銀行營業廳，位處台北捷運文湖線西湖站與劍南站間。

大樓基地面積約473坪，地上7層、地下2層，樓地板面積2118坪，有坡道平面車位21個和機械車位49個，公設比約36.5%

以南山人壽得標價拆算，戴德梁行表示，1樓每坪150萬元，2樓以上平均每坪67萬元，坡平車位每個180萬元，機械車位每個100萬元，溢價率約16%

捷運南勢角站「南方之星」標售案進行第2天作業，依北市捷運局數據，有40標順利標脫，連同第1天的71標，總計111個標標脫。

台北市捷運局聯合開發處表示，南勢角站「南方之星」部分公有不動產公開標售案，今日進行第2天自第82至162標（共81個標）開標作業，其中有40個標順利標脫，計有125封標單投標。

依聯開處資料，標封仍集中在13坪到30坪的A棟82到117標，36個標的物中，僅7個無人投標，有29個標脫，投標率高達8成；至於40坪以上的45個標的物，僅11個標標脫。

總計2天下來，共162個標的物，有111個標標脫。明天將進行第163至243標40坪以上的產品開標作業。

聯開處表示，初步估算今日平均標售價格約每坪新台幣40.25萬元，與底價相較約高出4.16%。總體而言，仍呈現13坪到30坪產品（1到2房）較受民眾青睞，小坪數高出底價約6.1%。

南勢角站「南方之星」公有不動產標售案共243戶，坪型從12坪到57坪、房型包含1房、2房、3房、4房，標售底價從每坪37萬元到41.6萬元。總計標售有243標，至截標日10月26日前，捷運局共收到499封標單。
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台北捷運南勢角「南方之星」共構宅，昨天(二十九號)起，分三天標售二百四十三戶，台北市捷運工程局今天(三十號)持續進行第82至162標開標作業，只有四十標順利標脫，流標率達五成，一共有一百二十五封標單投標。其中標封集中在十三到三十坪物件，三十六個標的物中，只有七個標無人投標，投標率達八成。不過四十坪以上的四十五個標的物，只有十一個標脫。

臺北市政府捷運工程局表示，初步估算，今天(三十號)平均標售價格約在每坪四十點二五萬元，與底價約高出百分之四點一六，總體而言，十三到三十坪、一至兩房產品，比較受民眾青睞，小坪數高出底價約百分之六點一。

捷運南勢角站的共構宅南方之星有百戶沒人標，其餘142戶卻吸引500封標單。房仲指出，並非市況不好，而是地段、總價、屋況影響程度較大。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，以「南方之星」的案例，看似捷運宅4成流標嚴重，但其實其他142戶卻湧進500封標單，平均一戶有3.5封標單，熱絡度不差。

蘇啟榮分析，買得起總價2000萬元相對高價的換屋族，對於地段和環境的挑選更嚴格，他們可能會選擇距離台北市更近的永安站附近，甚至需要更單純、不吵雜的住家環境。

若是以投資的角度來看「南方之星」，蘇啟榮說，投資者若花了2000萬元當包租公，換算每個月租金至少3萬元才划算，但這個租金在南勢角地區可能困難度很高。

另外再加上「南方之星」部份標售案件設計、採光不佳，所以根本沒人投標，他認為，這並非市況不佳，而是建築物本身的客觀條件使然。

近期中山區房市，以總價2500萬以內的產品銷售較佳，大坪數之建案，一個月能有1~2戶成交，就算是不錯成績；實價登錄公開查詢後，看屋來客組數部份，約減少1成左右，整體觀望氣息加重。

大坪數建案目前以「中山富御」、「中山1號院」、「華固松疆」為區域代表，其中「華固松疆」、「中山1號院」皆已醞釀潛銷一段時間，口袋客戶大約成交了1~3成，「華固松疆」是其中行情最高者，來到125萬/坪。

稍早推出的「松江1號院」，目前將開價下修為155萬/坪（之前為170~180萬/坪），案場表示該案高樓層大致銷售完畢，故下修價格，目前銷售主力轉向同一建設公司所推的「中山1號院」。

小坪數建案部分，「方城市」、「達觀」這兩個3米/4米2的複層式產品表現不錯，「方城市」因產品分為有挑高、及無挑高的戶別，行情約90~105萬/坪，目前已銷售一半，「達」案坪數略大、總價稍高一些，目前也賣了3成多，行情則是85萬/坪，這兩案投資客比例約3~5成。

10月起至年底前，中山區可說新案齊發，10月底在國賓飯店後，將有複層式產品「Living More」公開，林森北路薇閣對面則有「力欣百漾」，往北至德惠街將有主力58坪產品的「中山隱」；另外，長安東路上的「長安一品」、中山北路二段的「中山世紀」等，從小坪數到豪宅規格的建案皆有，可說是相當多元、熱鬧，光輝十月雖過去了，但年底前的中山房市銷售熱潮仍值得期待。

台北市府積極規劃台北市西區建設，力求加速東西軸線翻轉，而最近話題正夯的國門新地標「雙子星大樓」，已評選出第一優先申請團隊，這個台灣史上最大的開發案，將在民國106年完工後，成為6鐵1客運匯集的交通重要樞紐。

　　台北車站特定專用區C1/D1土地開發案，是國家門戶的重要地標，經過4次流標後，最終由包含太極雙星、馬來西亞怡保花園、谷中城私人公司等3家公司的合作團隊，評選為第一優先申請團隊。

　　「雙子星大樓」開發團隊以新西城故事為主題，將整合台鐵、高鐵、長途客運、機場捷運等交通建設，規劃下沉式樓層、流暢動線，未來將會發展成一個6鐵1客運的交通匯集樞紐，成為商業活絡的繁榮軸帶。

　　太極雙星團隊表示，台北雙子星大樓為台北市都市紋理兩軸線的交會處，該區整合6鐵1客運，是繼香港、吉隆坡及曼谷之後，全世界捷運站中兼具延伸國際機場服務功能的第4個城市及地區。

　　台北車站特定區C1、D1預計興建56層及76層兩棟大樓，結合商場百貨、辦公室及五星級旅館，總樓地板面積高達15萬8千坪，為全國最大型高層建築及聯合開發案。

　　由於雙子星大樓開發案約是台北101大樓總樓地板面積的1.5倍，捷運忠孝復興站SOGO百貨的6.5倍。台北市長郝龍斌表示，廠商總投資金額粗估在新台幣700至800億元，興建期及營運期將為不動產開發行業及相關服務業帶來約2萬3千個就業機會。

　　C1大樓將在106年完工、D1大樓規劃在107年完工，雙子星大樓預計未來將可吸引每年200億元投資金額、300億元以上的經濟效益，並挹注11億元的稅收，可望為台北市帶來經濟繁榮，為國家建立嶄新形象與門戶。

財政部中區國稅局局長鄭義和今天表示，奢侈稅開徵以來，中區房地和素地交易量下滑約2成。

特種貨物及勞物稅(奢侈稅)自去年6月1日開徵，鄭義和表示，開徵第1年與開徵前比較，中區房地和素地交易量下滑2成；若統計至今年9月底，交易量下滑16%。

鄭義和表示，奢侈稅開徵以來，中區19億元稅收，最多來自高價進口小客車，共課到12億元；其次為不動產的6.3億元。

鄭義和表示，既然房市交易量已下滑，相信中區房價會有調整空間。

南山人壽今天表示，取得台北市安泰內湖大樓，將以自用為主；台中市東區2宗土地，未來則預計做商場使用。

南山人壽今天一口氣取得3筆不動產標案，包含台北市內湖區的安泰內湖大樓，整棟面積2118坪，以新台幣13億3888萬元取得。

另外也取得財政部國有財產局標售在台中市東區2宗地上權土地，分別以約3億55萬多元、2億7688萬多元取得，土地面積分別為2178坪及2106坪。

南山人壽表示，台北市安泰內湖大樓符合自用需求，未來將整合分散在南山人壽自有大樓或外租的後勤單位在大樓使用，以減少租金費用、活化自有大樓，增加投資收益。

台中市東區2宗土地，南山人壽表示，屬於地上權土地，靠近火車站，面積大且方正，可以作多種用途使用，2宗土地位置相近，中間有公有停車場，招商規劃具有彈性，預計做商場使用，並在期限內興建完成產生收益。

　由於金門購物商場明年2月就要試營運、7月正式開幕，台開（2841）昨（30）日標得金門自然村專用區共1,639.6坪地上權土地；台開指出，未來將做為商場及後續飯店員工宿舍。

　台開是以總金額4,568.8888萬元的權利金，取得這塊地的地上權，換算土地單價為每坪2.79萬元，溢價率高達134％。

　台開指出，第一期約1萬1千多坪的「風獅爺購物中心」將打造兩岸最長的購物免稅一條街為主體，總長度398公尺，未來將是兩岸最長的精品購物商場，以精品免稅購物中心、3C數位科技、時尚精品、主題餐廳等多元化設施為主軸。

　另外，園區內還規畫五星級觀光旅館、金融服務中心，以及展演廳、娛樂城等設施。

國產局推動地上權案今天不僅首次在離島開花結果，且台北市博愛路總統官邸附近和金門的土地都以底價2.3倍高額權利金標脫。

財政部國有財產局局長周後傑對標售結果表示滿意，明年將會繼續尋找有故事性、有題材的國有地，推出3至4批設定地上權招標案。

國產局今年第2批12筆國有地設定地上權標脫8筆，其中總統官邸附近的台北市博愛路住三土地地上權由台灣人壽以新台幣8.76億元得標，平均每坪高達253.5萬元，擠進住宅地上權單價第2高。

首度成功跨海招標的金門土地最多人搶標，吸引9封標單，台灣土地開發公司以權利金4568萬元得標，得標價高達底價的2.3倍。

金門地上權土地在金湖國中附近，距離金湖市區約3分鐘車程，左右兩旁正好是台開持有的土地，國產局評估，未來可作為旅館或民宿。

永慶資產管理協理黃增福表示，小三通交通便利性大幅提高，搭上小三通熱潮，金門土地具觀光產業發展潛力，吸引多家建設公司投標。

國產局表示，預計明 (102)年上半年再次推出地上權案招標，規劃標的包括台北市萬華區和內湖區，台中市火車站和梧棲漁港附近，台南市新光三越附近，高雄市衛理公會舊址部分土地，屏東市演藝廳附近，以及澎湖縣馬公漁港附近土地。

國產局公告12宗「國有地設定地上權」招標案今天開標，包括首次推出「地上權案」的金門在內、共有8宗順利標脫。國產局表示，繼上次跨越「濁水溪」之後，本次招標結果更成功跨海到離島金門，顯示「設定地上權」已經逐漸被投資人接受，下次還將規劃把澎湖也納入。　（黃悅嬌報導）


　　國產局辦理12宗精華區大面積國有地設定地上權招標，共有24封投標單，最後標脫8宗，4宗無人投標。決標權利金總金額近20.6億，比底價超出約9.5億元。設定地上權期限皆50年。

　　首度跨海招標的金門土地，更吸引9封標單搶標，以4,568萬元標脫；3宗臺北市住宅用地也全部標出，其中位於博愛特區的南海段標的更以8.76億元標出，每坪單價高達253.58萬；臺中市東區2宗土地及高雄市前金區國有地，也分別以3億、2.76億及1.4億元標脫，嘉義市東門段土地也順利標出。國產局主秘陳秀琴表示，國有土地招標設定地上權全臺遍地開花，成功跨海。


　　『這樣開標結果，民眾及投資人對於設定地上權愈來愈高。』


　　國產局設定地上權標案首度成功跨海，再接再勵，明年上半年預定納入澎湖，臺北市、臺中市、臺南市及高雄市、屏東市等10宗住宅區、商業區土地招標。

申城新建商品住宅成交單價紀錄上周被打破。成交記錄顯示，位於浦東陸家嘴板塊的中糧海景壹號成交的一套房源，單價達到21.56萬元/平方米，超過湯臣一品在2010年成交的一套18.9萬元/平方米房源，同時也是上海首套成交單價超過20萬元的新房。

據金豐易居&佑威聯合研究中心提供的資料顯示，上周（10月22日-10月28日）上海新建商品住宅成交20.67萬平方米，環比上周微跌1%。10月除首周受到國慶長假影響外，已連續三周成交面積保持在20萬平方米以上的水準。全月整體成交也有望突破80萬平方米，與9月相當。 雖然成交水準仍較為平淡，但與去年同期9、10月份樓市低迷行情相比，已有較大提升。對此，業內認為這說明樓市正從嚴厲調控帶來的衝擊中漸漸走出，市場築底已基本完成。

值得注意的是，上周滬單價5萬元/平方米以上的豪宅市場表現活躍，數個樓盤出現多套成交的情況。如浦東花木的四季雅苑在上周集中售出9套公寓房源，徐匯的嘉禦庭也售出了6套房源。尤其是陸家嘴板塊的頂級豪宅中糧海景壹號成交了2套房源，其中1套的單價達到21.56萬元/平方米，創下申城樓市之最。這也是上海首套單價超過20萬元的新建商品住宅。據瞭解，這是一套位於10樓的五室二廳，面積為390平方米，總價達到8400萬元左右。

據瞭解，上海新房市場雖然已有多個樓盤的報價超過20萬元/平方米，包括老牌頂級豪宅湯臣一品、此次成交的中糧海景壹號、市場新貴濱江凱旋門等，但實際成交價卻始終未能跨過此大關。記者查閱相關成交記錄顯示，之前上海成交的最貴單價房源屬於湯臣一品，其在2010年曾成交一套單價18.9萬元/平方米的豪宅。

“在樓市調控時期，出現這樣單價的房源應該說還是一個個案，不能代表市場的整體趨勢。”21世紀不動產上海區域分析師羅寅申今天（10月29日）就此接受新民網採訪時指出，像這樣單價在每平方米10萬以上的豪宅市場相對較為特殊，購買人群非常狹窄，但相對受到調控影響也比較有限。所以，對於確實佔有稀缺資源的專案，“接盤者”也並不匱乏。

不過羅寅申也表示，對於申城樓市來說這樣一套房源的成交，畢竟將頂級產品的成交價格提升到了一個新的層級，具有一定的標杆意義。未來或成為周邊已開和待開的專案定價時的比照對象。

10月29日，華遠地產股份有限公司發佈2012年第三季度報告。

報告顯示，7-9月，歸屬于上市股東淨利潤為1.33億，比上年同期增長15.93%；基本每股收益0.08元，比上年同期減少8.33%。1-9月，歸屬于上市股東淨利潤為3.52億，基本每股收益0.22元。

7-9月，華遠營業總收入為6.38億元，去年同期為6.25億元；1-9月營業總收入18.57億元，去年同期為17.5億元。

截至三季度末，華遠地產總資產114.55億元，比上年度期末94.15億增長了21.67%；所有者權益為26.55億元，比上年度期末24.3億增長約9.3%。

此前10月16日，華遠地產股份有限公司公告表示，全資子公司北京市華遠置業有限公司與上海歌斐星舟投資中心簽訂投資協定，將共同開發位於西安市的房地產項目。

在一些業內人士眼中，發債如果是為了促進增長，那是值得的。但如果僅僅是為了還債“保命”，那就有陷入財務困境的風險。

上半年在鄭州、哈爾濱接連拿地的華南城（01668，HK），就因短期資金壓力陡升，不得不宣佈于10月高息舉債。然而，高速擴張所面臨的市場和政策風險加大了投資者對華南城未來業績的擔憂。由於短期應付款項高達65億元，華南城面臨短期資金流動緊張的壓力。

華南城此次發行的債券雖獲得足額認購，但中途一度降低的發行價，表明廣大投資者對華南城的熱情不高。如果在資金回籠方面不順，不斷積累的資金壓力將對華南城當下開發的項目造成影響。

年利率13.5%舉債1.25億美元

被稱為是國內大型綜合商貿物流及商品交易中心開發商和營運商的華南城10月11日發佈公告稱，將發行1.25億美元2017年到期的優先票據，發售價為票據本金額的97.381%，年利率為13.50%，發行期為10月17日截止。

公告顯示，華南城及附屬公司擔保人已於10月10日就此優先票據與瑞銀、滙豐及美林簽訂認購協議。華南城稱，此次發行票據估計所得款項淨額為1.18億美元，擬將主要用於撥付公司的發展中項目和已規劃的未來發展專案、部分現有債項再融資及一般公司用途。

儘管華南城債券年利息高達13.50%，但仍受到國際投機者的冷對，1.25億美元的債券只獲得約2億美元的認購額度，認購率只有一倍多。相比之下，龍湖地產發行的4億美元2020年到期的優先票據獲得132億美元的認購額，年利率僅為6.875%，認購率高達40多倍。10月17日，禹洲地產發行的2017年到期的2.5億美元優先票據也獲得超過90億美元的認購額度。

華南城債券銷售遇冷還體現在發行價破發上。路透IFR資料顯示，華南城此次發行的新債券在10月15日一度低至票面價值的95%，而原發行價為97.38%。

華南城高息舉債遇冷，與發行新債獲得的信用評級較低有關。

華南城1.25億美元的優先票據獲得標普評級為B，穆迪評級為B2，這是內房企發債的最高風險評級。截至今年3月31日，華南城手中持有現金33億港元，但同期貿易及應付款項達到65億港元。

對此標普公告稱，華南城向新市場的擴張激進，新投資和專案開發的資本支出亦很大，這帶來持續的執行風險。評級還反映了項目集中度風險和中國週期性強且競爭激烈的房地產市場可能引發的潛在財務波動。對此，標普認為華南城財務風險“很大”。

業內人士分析稱，在樓市調控政策持續的情況下，華南城在商業物業銷售和租賃方面若不能達到預期目標，將面臨短期資金緊張的局面。

公司2011/2012年財政年度業績報告顯示，全年華南城物業銷售及融資租賃收入總額為71億港元，並未達到年度銷售80億港元的目標。

華南城在公告中也聲明，不排除會因市場環境變化、政策變動及其他因素調整有關項目發展的投資計畫。

規劃圈地超2500萬平方米

自2009年成功上市以來，華南城在各大城市圈地，快速擴張。

今年6月16日，華南城宣佈以2.39億元人民幣的價格成功獲得哈爾濱三塊總占地面積為26.35萬平方米的土地。華南城計畫在該地塊上打造哈爾濱華南城。該專案總規劃占地面積為500萬平方米，總規劃建築面積超過630萬平方米。

4月11日，鄭州華南城項目簽約。該專案規劃總建築面積1200萬平方米，包括交易市場、商務配套和生活服務配套三大部分，首期總建築面積400萬平方米，投資達150億元人民幣。

華南城目前在建項目包括深圳華南城三期、南寧華南城一期、南昌華南城一期、西安華南城一期以及新增加的哈爾濱和鄭州華南城項目。

據《每日經濟新聞》記者統計，華南城目前在全國擁有6個大型商貿物流中心，總規劃占地面積超過2500萬平方米，總規劃建築面積超過3556萬平方米。

由於快速擴張，華南城面臨資金不足的問題。2011年1月14日，華南城便因項目開發投入發行2.5億美元的優先票據。隨著樓市銷售收入減少，資金回籠減慢，同年9月28日，華南城不得不轉讓位於河源的華中城住宅專案的全部股權，從而獲得706.7萬元人民幣（約合864.3萬港元）的收入。對此，華南城公告稱，獲得的收益將作為公司額外營運資金。

截至今年3月底，華南城2011/2012財年的營業總收入為36.7億港元，同比上升64.3%。但其主要業績收入來源於深圳、南昌和南寧三個項目的銷售收入和融資租賃收入，其他項目仍在建設投入之中。

隨著華南城開發投入的增加，標普認為華南城面臨短期流動性緊張的風險。

從華南城財報不難發現，截至今年3月31日，華南城手中持有現金及現金等價物33.16億港元，經營性現金流淨額為9.36億港元，投資淨流出額為20.5億港元；短期內華南城貿易及應付款項為65.29億港元，而上一個財政年度僅為13.24億港元。

在業務盈利方面，截至今年3月31日，華南城除稅後淨利潤為13.03億港元，業績貢獻主要來源深圳華南城、南昌和南寧華南城項目。而受樓市調控影響，華南城旗下各項目銷售收入呈下降趨勢。深圳華南城2011/2012年財年銷售和融資租賃收入僅為9.72億港元，而上一年則為15.72億港元；整個華南城的住宅業務銷售為1.59億港元，同比下降66.4%。其他專案除了南寧和南昌專案有銷售收入外，其餘專案均在開發建設之中，短期內難以形成銷售資金回籠。

當市場還在觀望內地樓市會否受到熱錢新一輪的衝擊時，內地房地產企業已紮堆赴港分享流動性盛宴了。10月中旬以來，赴港發債的內地房企激增，由於流動性充裕，部分債券發行獲得超過30倍的超額認購，債券票息也呈現全線下降趨勢。

分析人士指出，香港市場低廉的融資成本將令內地房企資金壓力大減，內地或將掀起新一輪的拿地熱潮。

內地房企蜂擁至港融資

香港新債市場在經歷了一個相當平靜的上半年後，近期突然熱鬧起來。攪動一池“春水”的正是內地房地產商。今年上半年，僅有3 家內地房地產企業發行了高收益級別的美元債，下半年到目前為止已有近10家內地房地產企業成功在香港發債融資。

具體來看，僅是本月，就有融創中國、華南城、龍湖地產、禹洲地產、方興地產五家內地房企相繼在港成功發行美元債券，共融資16.75億美元（約106億元人民幣）。

另外，中海外、SOHO中國、英利國際三家內地房企當前正在進行發債國際路演，據市場人士透露，市場反應都特別熱烈。

與此同時，見港股市況好轉，也有一批內地房地產企業把目光投向了股市。近日，上海房企旭輝集團已展開招股前推介活動，為11月上旬啟動招股程式做準備，該公司擬在港集資約2.5億至3億美元(即約19.5億至23.4億港元)。據瞭解，市場反應也較為理想。此外，江蘇新城、重慶協信、南京金輪等房企也有趕在近期赴港上市的計畫。

融資成本全線下降

據瞭解，由於流動性充裕，以上房企發債融資均得以很快成行，且債券票息呈現全線下降趨勢。其中有國企背景的方興地產發行的5年期美元債票息僅4.7%，已接近投資級別美元債的水準。

而龍湖地產於10月11日發行的7年期高收益級別美元債更得到市場熱捧，集資4億美元卻獲得逾百億美元的搶購，相當於超額認購約33倍。最後，龍湖地產的這只債券以6.875%定價，這是高收益級別的中資房地產美元債第一次能以低於7%的票息發行成功。

除了市場認同度較高的龍湖地產，其他內地房企發行的高收益級別債券票息雖仍在10%以上，但均回落至12.5%以內，與此前房企海外發債票息動輒13%至14%形成鮮明對比。即便是評級不高的廈門民營房地產企業禹洲地產，發行的5年期美元債票息也僅11.75%，而其2年前發行同樣年限的債券票息高達13.5%。禹洲地產不僅債券票息大幅收窄，債券發行也獲得了36倍的超額認購。

熱錢追捧是主因

中銀國際固定收益研究主管王衛告訴記者，內地房地產企業海外融資變得更容易且成本全線下降，主要有兩方面的原因：第一，美國推出的第三輪量化寬鬆政策（QE3）使得香港當前流動性充裕，資金需要尋找投資出路；第二，內地經濟呈現企穩趨勢，近期內地房地產銷售資料以及房地產價格走勢均出現回暖跡象。

有分析人士預計，內地房企可能會將融到的資金通過外商直接投資（FDI）的形式輸入內地，用於拿地或並購，未來內地土地市場可能會進一步升溫。但內地樓市受到國家調控，預計不會出現太大波動。

事實上，沉寂了一段時間後，近期內地地產商拿地的消息不斷傳來，比如，龍湖地產就在七、八兩月，在重慶、無錫、杭州、大連、青島等地斥資百餘億元拿地，而富力地產上周則以6.55億元人民幣奪得廣東南沙一塊地皮，成交價較底價高出逾八成。

10月份，多個城市紛紛推出供地計畫，北京、上海、廣州等全國10個主要城市的土地出讓金合計超過400億元，土地市場持續火爆。29日廣州市國土房管局集中推出11宗經營性用地引起關注，總規劃建築面積超過130萬平方米，總起始價達67億元，創今年最大規模。各地土地熱潮掀起的同時，廣州房協專家向南都記者表示鑒於基數較小、上半年市場過於冷清等，事實上當前推地還應加強。

10月各地土地熱

根據鏈家地產市場研究部最新統計，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋陽、武漢的全國10個主要城市土地市場成交規劃建築面積為1510萬平方米，總土地出讓金達到406億元。其中住宅用地土地出讓金則高達326億，基本與9月持平。

廣州市國土房管局29日推出的11宗土地中，5宗為住宅用地，5宗為商業服務業綜合用地，另有1宗農產商貿產業倉儲用地。上海11月共計有35幅地塊入市，比上月漲59%；推地總面積達140 .68萬平方米，比上月漲16%。

杭州、長春近日均迎來本年度最大規模土地出讓。10月杭州僅中心區域就有超過20宗土地密集出讓，總面積超過1000畝，創年內杭州單月出讓土地面積之最。北京房山區域高調對外進行51宗地塊的推介會。

土地市場如此火爆是否正常？廣州市房協專委會委員韓世同接受南都記者採訪時稱這是由於二、三季度市場升溫，加上開發商的資金比較充裕，“近年來的調控政策使得政府的土地財政大為縮減，推地又是最簡單增加財政的手段。”

地方或加大推地力度

土地市場如此熱烈火爆，不可避免提升了樓市預期。

“從最近全國主要城市供地及成交土地節奏看，土地市場回暖跡象已經出現。高單價、高總價的地塊次第出現，明顯影響了周圍區域市場以及整體市場購房者的預期。”中原地產市場研究總監張大偉如是說。

從諸如萬科、華潤置地等大型開發商下半年的銷售佈局來看，加上多地塊的樓面價和區域內整體市場的銷售情況的向好，開發商對房地產市場樂觀程度有明顯提高。在樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性不可避免開始上漲。

“目前看來商業用地的比重比較大，但由於市場承接能力有限，建議應該加大住宅用地的比例，住宅用地的市場承接能力比較大。”韓世同告訴南都記者。

事實上，今年以來廣州土地市場總體冷清，出讓的地塊不少以底價交易。而上週末南沙國家級規劃獲批後首度出讓的三宗地塊也有兩幅以底價成交。

廣州市財政局資料顯示，上半年廣州全市國有土地出讓金收入94.58億元，同比降42.2%，僅完成年度預算21.37%，同比減收69億元。包括韓世同在內的不少業內專家認為，廣州目前的推地還是不足，要完成年初的土地供應計畫的話，應該再加大力度推地。

北京樓市在供應低迷中提前入冬。根據亞豪機構統計資料顯示，北京新房在“銀十”僅有27個項目入市，與“金九”相比供應套數減少了59%，供應面積下降了63%，樓市供應一落千丈提前入冬。

統計顯示，上周北京住宅市場共有9個專案入市銷售，開盤項目個數與之前一周保持一致。其中包括2個純新盤和7個老項目後期。9個項目共提供商品住宅1425套，預售許可面積15.1萬平方米，環比之前一周分別有小幅下跌。截至30日，10月份北京市新入市項目數量為27個。與“金九”相比，“銀十月”供應套數減少了59%，供應面積下降了63%。

同樣低迷的還有二手房。中原地產資料顯示，截至29日，北京二手房成交9917套，較上月同期下降20.5%，今年“金九銀十”北京二手房略顯疲態。麥田房產市場分析師張葉松表示，“以目前的市場來看，在房價回落有限的情況下，11月、12月交易量很難有較大提升，雖基本可以維持萬套以上，但很難超過1.3萬套。”

專家觀點

主力供應季已經結束

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，季節因素、對樓市預期發生變更以及部分專案提早收官，這三方面的因素使得今年“銀十”並未顯現出威

力，而同樣基於這三方面的原因，可以預判出今年北京樓市的主力供應季已經結束，預計在未來的兩個月中，樓市供應將持續走低。

11月或現購房小高潮

不過，對於未來兩月樓市，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉持樂觀看法。“從過往的歷史經驗來看，如果9、10月份交易平淡的話，11月份很可能有一輪交易的小高潮。”胡景暉表示，從供應來看，部分面臨較大資金壓力的開發商會在11月份“以價換量”，回籠現金；而部分二手房小業主在年底也會面臨各種資金壓力而降價售房。

在上海的名片外灘擁有標誌性專案，是很多房地產人的目標，融創中國董事長孫宏斌就是其中之一。今年7月底，孫宏斌在上海媒體前念叨最多的就是外灘，以及綠城、融創合作在外灘開發的綠城黃浦灣項目。

然而，眼下這個綠城融創合資公司的“心頭肉”遇到了麻煩。因為涉及拆遷文物沈宅，該專案二期的拆遷、施工工作已被黃浦區文管局叫停，何時恢復尚沒有明確時間表。

記者就此採訪了融創中國方面的有關人士，後者表示上述專案二期停工不會對融創產生不利影響，並表示一個月內應該可以恢復動工。對方同時表示，融創並不直接負責這一專案。隨後，記者又採訪了綠城中國以及綠城年報公佈的該項目股東華浙公司，對方也表示不瞭解。不過，上述三方都堅稱，現場目前有團隊在處理此事，並會儘快讓專案早日復工。

記者日前前往現場查看綠城黃浦灣專案，發現上述專案僅在紫霞路以南，花衣街以東，竹行碼頭街以北，中山南路以西的範圍內造了兩棟樓，其餘周邊均處在動拆遷過程中，沈宅所處位置並非地塊核心。

對於融創方面一個月就能復工的說法，黃浦區文化局文管處相關人士10月29日對記者回應稱：不太可能。

中房信統計資料顯示，從2009年8月至今，綠城黃浦灣一期共銷售141套房源，總金額僅30億元出頭。由於濱江凱旋門、湯臣一品等頂級項目的競爭，即使融創能更早推出新的一期綠城黃浦灣，也不太可能在短時間內銷售完畢。

業內分析，黃浦灣施工方急於施工，與融創的品牌戰略密切相關。今年6月，孫宏斌曾多次向媒體表示，融創要借綠城的品牌迅速在上海市場發展。在完成收購後，融創就迅速在綠城玉蘭花園附近買下多幅地塊，強化其品牌戰略。中房信分析師薛建雄說，一旦黃浦灣能夠順利推出，將會進一步提升綠城和融創旗下的物業品牌。

雖然俗稱「金九銀十」的9、10月樓市銷售旺季市況低迷，但內地樓市有回暖迹象，10月土地成交持續火爆，上海一豪宅單位的成交價首次超過每平方米21萬人民幣（呎價約2.1萬），消息刺激下，昨天A股地產板塊亦上升。

每平方米21萬元 內房股漲

在中央不放鬆調控的形勢下，10月份內地樓市未見起色。據中原地產統計數據顯示，截至10月28日，全國主要54個城市成交量合計為21.3萬套，比9月同期的22.7萬套下降了6%，這一成交量是今年連續第3個月下降，也是最近半年來的低點。

中原地產研究總監張大偉表示，預計10月份全國主要城市的簽約量在24萬套左右，比9月份下降5%以上。

但從最新數據顯示，樓市有回暖迹象。據經濟之聲《天下財經》報道，隨着多個城市相繼推出供地計劃，土地市場持續升溫。

僅10月份，北京、上海、廣州等全國10個主要城市的土地出讓金合計已經超過400億元。

十大城市 賣地逾400億元

而根據鏈家地產市場研究部的最新統計，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋陽及武漢的全國10個主要城市土地市場成交規劃建築面積為1,510萬平方米，總土地出讓金達到406億元。其中住宅用地土地出讓金高達326億元，基本與9月持平。

另一方面，位於上海浦東陸家嘴的中糧海景壹號最新成交的一個單位，每平方米價格達21.6萬元，超過湯臣一品在2010年成交的每平方米18.9萬元，同時也是上海首套成交單價超過20萬元的新房。

消息令投資者對地產轉勢有憧憬，昨日A股雖然波動，但在消息帶動下，加上相關公司業績超預期，地產板塊普遍上漲支撑大市，最終令A股回升。

研北環綫抵坪輋 配合調高密度

政府將考慮分階段開拓新界東北新發展區，以便在發展步伐、發展規模，及社區配套設施等取得更佳的靈活性，亦正研究將北環綫拓展至坪輋/打鼓嶺，以應付調高發展密度後的新增人口。

發展局局長陳茂波昨天出席立法會發展事務委員會會議，滙報新界東北新發展區計劃最新進展，表示當局會考慮分期發展的建議，認為在發展過程中可以因應環境變化而調整。

現配套不能應付新增人口

陳茂波指出，在最後諧段的公眾諮詢接獲1萬份意見書，有意見認為應該增加坪輋/打鼓嶺的發展密度，以興建更多房屋。他表示，若果按現有的規劃，區內的交通配套不可能應付新增的人口，故有需要考慮加設北環綫站。

土木工程拓展署新界西及北拓展處處長黃銘滔補充，現時進行《鐵路發展策略2000》第2階段研究，其中北環綫坪輋/打鼓嶺站屬下一步研究的工作，若果可以順利伸延，亦有空間調高特殊工業區的規模，增加新發展區的就業機會。

議員︰優先發展古洞粉嶺北

不過民主黨議員胡志偉認為，現時的優質產業用地過度集中在坪輋/打鼓嶺，認為政府亦應該平衡農業需要，又指區內現時規劃的住宅，大部分為低密度物業，建議政府應該優先發展古洞及粉嶺北兩個新發展區，並要求由政府負責收地發展，避免居民被發展商迫遷。

至於地產及建造界議員石禮謙則批評，現時所謂的傳統新市鎮發展模式有別於過往，並沒有提供換地權益書，提醒政府要尊重土地擁有權，又認為公私營合作模式可配合加快住宅供應的政策方針。

陳茂波表示，政府現時持開放的態度，將會從按時提供土地供應及公眾對公私營合作模式的觀感作出考慮。

大陸房地產仍處調控階段，但上海金字塔消費層似不受影響。根據陸媒報導，上海浦東陸家嘴上周成交一幢「頂級豪宅」，每平方公尺二一．六萬元人民幣（合約每坪新台幣三三五萬），創上海樓市之最，也比當地豪宅平均價位高出一倍。

據指出，該個案是由中糧地產推出的「海景一號」。浦東陸家嘴濱江地區一向是豪宅指標，宣傳的即是「上海灘獨一無二的風景」。兩年前湯臣推出「湯臣一品」，創下每平方公尺一八．九萬人民幣成交紀錄，如今已被打破。而據當地房地產業者表示，如今市區內每平米五萬元人民幣（每坪七十五萬台幣）的房產，已比比皆是。

據表示，「海景一號」售出的是位於十樓的一一七坪戶型，總價八千四百萬人民幣左右（約台幣三.九億元），與周邊地段每平米一一.七萬元相較，價格幾乎貴一倍。

上海二十一世紀不動產分析師黃河滔表示，隨著大陸經濟出現觸底反彈跡象，追求資產升值的大陸頂級客層，也逐漸恢復對豪宅市場的熱情。不過，另一分析師羅寅申認為，在樓市調控時期，出現這樣的超高單價仍是特殊個案，不能代表市場整體趨勢。

大陸經濟放緩影響房地產買氣。據統計，傳統「金九銀十」的房市交易旺季非但未出現火爆搶房情況，不少一線城市反而都出現「量價齊跌」的窘境，專家認為，這波房市疲軟潮將逐漸向二線城市蔓延。

根據北京住建委網站公佈的資料顯示，截止10月29日，北京全市二手住宅成交總量為9,917套，與9月同期相比下跌20.5％，這是自今年7月份以來，北京二手住宅成交量連續第3個月下跌。

根據偉業我愛我家市場研究院的資料統計，10月份北京二手住宅成交均價為每平方公尺23,216元人民幣（下同），與9月份房價相比下跌了1.2％，這是今年以來北京二手房月度成交均價首度回落。

除北京外，其他城市的房市成交情況也不樂觀。以深圳和廣州來說，今年十一黃金週的房市買氣就比預期冷清，即便各家開發商卯足全力促銷，但成交量和成交均價都較先前下跌。以廣州來說，黃金週期間的成交量還較前一週大減67％，市場觀望氣氛濃厚。

一線城市房市慘澹，原本火爆的二、三線城市房市也出現降溫。

新華社引述中原地產海南分公司統計，10月第一週，海南省共成交商品房159套，較9月最後一週大減980套，下降85％。業內人士分析，在景氣下滑、房市調控未見放鬆的情況下，房市交投將逐漸回歸實質需求，量價齊跌將成常態。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，一線城市二手房價高點回落的原因有二，首先是有效購房需求減少，造成市場成交量下降。其次，「先賣後買」的換房需求增加，這些屋主為了出售住房，降價求售的意願較強，也拉低平均成交房價。

胡景暉預計，由於房市連續3個月出現低潮，資金周轉趨緊可能迫使開發商和部分二手房屋主降價求售，帶動11月的房市成交回溫。

政府雖然對非本地居民入市實施懲罰性稅項──買家印花稅（BSD），但內地買家仍可透過買殼形式購入本身已由公司名義持有的單位，以逃避繳付相關稅項，近日香港仔深灣9號已錄得首宗賣殼成交。

深灣9號已錄成交

市場消息指出，新招實施前以公司名義持貨的多為豪宅，加上數量不多，有業主視此舉是唯一能避稅的途徑，更加價放售，部分加幅逾7%；至於成為資金避難所的工商舖，多達50%至60%放盤業主已調高售價，幅度約3%。

部分代理行對本報表示，由於目前內地客或非本港居民只有透過購入在新招公布前已用公司名義購入的住宅單位，才能避開新設立的BSD，已開始重新把放盤起底及區分，若有業務運作的公司持有的單位，多不能進行交易，故代理行把以空殼公司持有的物業特別區分，方便未來若有內地客，可即時進行推介。

香港仔深灣9號在出招前已有賣殼交易，連同出招後錄得賣殼成交，合計已有3宗同類交易。

美聯物業營業經理林榮熙表示，深灣9號雖然錄得多宗賣殼成交，但實際上目前此類放盤不多，個別單位已在政府出招後決定封盤停賣，市場上只有7至8個單位以公司轉讓形式放售。

他預計，由於屋苑預計11月底開始收樓入伙，屆時盤源或會增多。

五成工商舖加價

據悉，由於有業主看中此途徑為內地客入市的唯一走稅方法，個別單位叫價已經即時調高；其中位於九龍半山帝景峰帝景居1座高層A室，業主早年以公司名義購入，單位原叫價2800萬元，但在政府出招後，叫價即調高至3000萬元，加幅約7%，業主並表示單位可以賣殼形式轉手。

此外，西九龍御金．國峯2座中層C及D室，可打通為相連戶，業主於去年樓盤開售時以公司名義形式購入，該對單位原以2400萬元放售，新招後也加價至2550萬元，加幅6.3%。

另外，業界一直預期，政府重新把公司名義購入單位納入稅網後，工商舖將成為資金避難所，美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成表示，政府推出新招後，工商舖放盤業主預計資金將流入，多達50%至60%放盤業主已調高放售價，幅度約3%。

其中以工廈物業及寫字樓最為嚴重，惟近日消息指政府有意把工商舖納入稅網，以致近期交投減少。

嶺大經濟系教授何濼生認為，購買新例生效前以公司名義持有的物業，將可成為境外人士避免繳付BSD入市的方法，相對之下，這類物業只屬有限數目。不過，也由於此類物業數目不多，變成叫價能力較一般住宅物業更強，他估計，此類物業的叫價可較一般單位有溢價。

何濼生說：「即使單位售價調高5%，相對一般物業要繳交15%的BSD，買家仍可節省樓價10%。」

市場普遍相信，政府會以各類方法堵塞條例的漏洞，但何濼生相信，堵塞這類方法的代價極大，隨時影響香港奉行自由經濟的形象。

呂志和冀樓價穩定

對於政府以「辣招」調控樓市，嘉華國際（173）主席呂志和昨天出席公開活動時坦言，新招數對本港樓市有影響，並指目前樓價已有回落，期望樓價走勢將較穩定，但說：「若樓價繼續跌，大家都不得了。」

對於政府實施新措施，外地買家要繳交15% BSD，他認為，該政策對香港自由市場會帶來一定影響，但相信政府已就有關政策衡量過對香港的影響性。他指出，集團日後發展會主要跟隨市況而行。

受到政府重招打壓下，樓市猶如一潭死水，但個別買家仍毋懼辣招入市。粉嶺花都廣場有買家以300萬元購入兩房單位，呎價5803元，創屋苑1997年後新高；薄扶林豪宅貝沙灣亦有一個標準單位以呎價2.09萬元易手，創標準戶新高，兩物業均由本地客以私人名義購入。

花都廣場呎價97後新高

市場消息表示，貝沙灣四期3座高層B室獲本地買家以5350萬元承接，原本叫價5800萬元，減幅7.8%，單位面積2560方呎，呎價20898元，創屋苑標準單位新高。原業主在2004年以2300萬元購入單位，轉售賬面賺3050萬元，升值1.3倍。

政府兩重招打壓熾熱的樓市，二手成交近乎全線冰封，多區代理均表示，出招後只錄得零星成交，業主叫價仍然企硬，不願大幅減價，準買家則希望趁機覓「筍貨」，形成買賣兩閒局面。

中原地產高級分行經理陳永強表示，粉嶺、上水區有零星業主減價，佔比重2%至3%，減幅則僅1%至2%，其中花都廣場4座低層H室，叫價由265萬元調低至255萬元，減幅3.8%，「這已是減幅較大的個案，大部分寧願封盤都不願意平賣」。

不過，仍有高價入市個案，市場消息指出，花都廣場3座頂層D室特色單位昨天以300萬元售出，面積517方呎，呎價達5803元，創屋苑1997年後新高。

此外，土地註冊處資料顯示，上水公屋天平邨天喜樓中層21室在本年9月時曾以240萬元售出，登記顯示最終以281萬元售出，貴絕新界北區公屋，亦成為全港第三高樓價公屋，單位實用面積446方呎，呎價6300元。據了解，原業主在決定售出後發現低估補地價金額，故與買家重新協定成交價。區內代理表示，由於公屋放盤量一直不多，故未見出招後對公屋市場有任何大影響。

藍籌屋苑減價個案也有限。利嘉閣地產聯席董事何家健指出，沙田第一城只有部分持貨較多或看不通後市的業主先行減價求售，減幅亦有限，例如面積395方呎的兩房戶，部分減價10萬元，以310萬元放售，「減價後仍然偏離市場價，唔見得貼市價；呢類減價個案唔多，大市完全停滯」。

爵士花園減價16%沽出

九龍區方面，香港置業營業經理容靖宇表示，何文田爵士花園5座中低層B室剛以1350萬元連車位易手，呎價1.02萬元，原本叫價約1600萬元，辣招後減價16%沽出。

九龍站君臨天下1座中層F室連車位以2800萬元易手，呎價1.94萬元。

山頂則現大額承租，市場消息指出，加列山道73號獨立屋昨天以每月80萬元租出，地盤面積14217方呎，樓面10500方呎，呎租76.2元。

地政總署近月推出多幅用地招標，兩幅分別位於將軍澳和烏溪沙的「限量地」本周五將截標，成為政府推出兩重招後首批截標的用地；因應政府出招，多家測量師行先後調低兩地皮的估值，並有「愈估愈低」的情況，其中烏溪沙用地呎價約4447元，再創估值新低。

天俊測量師行執行董事張楚然表示，兩項新措施將抑制熾熱的樓市，同時或令未來新盤銷情受影響，故發展商對用地出價或趨保守，估計烏溪沙落禾沙用地的每方呎樓面地價4447元，估值約25億元，較其他測量師估算的4500至4910元低。

資料顯示，該用地佔地約15.5萬方呎，可建樓面約56.2萬方呎，須興建440至463伙。

至於將軍澳第66D2區限量地，地盤面積約16萬方呎，可建600至630伙，總樓面約56.3萬方呎，張楚然估計，用地每方呎樓面地價約4118元，市值約23.2億元。各測量師之中，目前以韋堅信測量師行的估值最低，估計市值約23億元，每方呎樓面地價約4910元。

業界料下月續靜 跌勢有機擴大

上周五新SSD登場，二手成交隨即急煞車，市場估計，10大屋苑自周六起，只有零星甚至零成交，全月計，成交量更不足400宗，交投量按月減少達21%。預計11月份持續淡靜，跌勢有機會進一步擴大。

據本報統計，新SSD上周五（26日）出台，至昨日止，10大屋苑僅錄有14宗成交，當中，4個屋苑更未再有「發市」，包括鰂魚涌康怡花園，除了在新SSD公布當晚，有兩枱買家趕尾班車入市外，之後交投冷卻，緊接的周六、日連睇樓客也近乎絕迹。至於同區太古城，據市場估計，新SSD後僅錄有2宗成交，同屬減價個案，但區內放盤業主叫價上未見大幅改動或封盤，以靜觀後市去向作決定。

10大屋苑10月392成交

以全月計，10大屋苑10月份錄有392宗成交，較9月499宗成交，下跌達21.4%，跌幅較9月份的11.5%，進一步擴大，但相比2年前（2010年11月19日首批SSD出台），單月成交跌幅達48%仍有一段距離。而10大屋苑中，僅黃埔花園可以平手離場，其餘9個屋苑全綫報跌，康怡花園及淘大花園，單月跌幅更逾4成。

市場人士指，因新SSD於月底始登場，而早一周前，市場已有消息指政府會再度出招，買家早着先機延緩入市，加上各屋苑也出現賣盤緊絀情況，即使逾萬伙的大屋苑如沙田第一城、嘉湖山莊、美孚新邨等，交吉鎖匙盤新低，在無新盤補充下，買家也寧願押後入市，即使政府不出招，成交減少也屬勢所難免。

9屋苑呎價升0.2至10.9%

至於呎價而言，9個屋苑呎價按月仍錄有增長，幅度由0.2至10.9%不等，泓景臺增幅拋離大市逾1成，全因同區有新盤醞釀高價開售，推高呎價所致，惟整體呎價增長收窄。

面對新招出籠，而舊有的SSD下月陸續解封，但市場人士認為即使舊SSD鬆綁，也未必能為大市作起死回生作用，畢竟之前承接者，大部分為用家，未見得會刺激新放盤。

再者，不少放盤業主冀望後市因供應短缺，可刺激樓價上漲，有如兩年前SSD後的翻版，更無急於降價求售的理由，反而新SSD後，各屋苑業主加價之聲不絕，加幅更由3至10%不等，料交投即使進一步回落，樓價亦只會愈賣愈貴。



豪宅銀主盤 兩度減價12%

港府出招後豪宅減價潮初現，連銀主盤亦降價，九龍塘尚御一銀主盤，單月兩度減價12%。

上述九龍塘尚御單位為1座中層D室，面積2,099平方呎，連車位，由外籍業主在2010年以2,938.6萬元購入，去年8月曾由利星行信貸有限公司承造按揭，消息稱，業主本來以3,000萬元放售，之後遭沒收物業。

本月初成為銀主盤，放盤價2,850萬元；月中再降價至2,600萬元，而上周出招後，再將叫價下調至2,500萬元，單月內兩度減價，而銀主累積減幅達12%。

爵士花園1350萬售 減15%

另九龍站君臨天下「九按屋」銀主盤同樣減價，1座中層B室，面積1,454平方呎，在今年5月被銀行收回，至7月左右以銀主形式推出放售，當時叫價4,150萬元。有消息指，銀行在出招前已調低意向價，目前叫價4,080萬元，呎價逾2.8萬元，減幅雖然不足2%。

據本港部分主流銀行的估價系統顯示，該單位至昨天為止，最少值4,189萬元，換言之，銀行見前「估凸價」約2.6%。不過，有代理估計，有一定議價空間，相信有望在4,000萬元以下成交。

此外，何文田爵士花園有大幅減價成交，5座中層B室，面積1,322平方呎，港置營業經理容靖宇指，物業連車位叫價1,600萬元，現作價1,350萬元，減幅逾15%，低市價5%。

市場指，現崇山6B座高層C、D室撻訂，根據買家英文名字併音，相信為本地人；嘉里（00683）代理市務總經理吳美珊指，相信屬個別買家問題，與出招無關。

麗新系公布截至7月底止全年業績，由林建岳直接持有的麗新國際（00191）純利按年跌63%至13.86億元；麗新發展（00488）純利降7%至22.83億元。

豐德麗（00571）純利大升1.2倍至11.62億元，當中13.5億元來自系內重組特殊收入；3間公司不擬派末期息。

處於系內垂直控股最底層的麗豐控股（01125）純利升53%至8.13億元，末期息每股派0.28仙，較去年同期少44%。

周福安擢升 任麗豐主席

另外，麗新系大股東林建岳兒子林孝賢，昨獲委任豐德麗及麗展的執行董事，今年6月加盟的周福安，由麗豐執行董事擢升至主席，接替退任的林建岳。林同時退出麗豐董事會。

料最快周內批預售 4房先登場

長實（00001）一號?西九龍料最快周內獲批預售，推盤步伐及意向價不受調控措施影響，仍先推4房戶，並依照計劃到內地宣傳。而昨首度介紹3房連套房戶，面積約1,150至1,170呎，入場費料約1,600萬元。

長實地產投資董事黃思聰表示，一號?西九龍累積接逾1,200個查詢，大多關於4房戶。發展商昨亦介紹項目的3房連套房單位，面積約1,150至1,170呎，入場費料約1,600萬元，呎價約1.3萬至1.4萬元。

黃氏指，早前市場對項目的目標價反應正面，不會因政府出招而下調價格，如果項目銷售理想，仍有加價空間。他指獲批預售後會按計劃推出，不會囤積單位，並維持先推4房戶，但不急切沽清所有單位；他續稱，批出預售的時間較預期落後，但本周仍有機會取得預售文件。

意向價不變 照計劃深穗路演

他表示，西九龍的樓盤一向受內地客歡迎，措施或令一號?西九龍的內地買家比例少於1成，但會照計劃到廣州及深圳路演；付款方法則未有定案，對所有買家亦會一視同仁。

至於對政策的看法，黃認為，過去數月市場價格升勢急，亦屢創新高，是次推出措施時機恰當，可令價格及成交平穩，相信不會令市場停頓或倒退；當局出招或令樓盤銷售時間較長，但市場依然存在需求，認為只要樓盤定價恰當，市場就有承接力。

他更以新加坡為例，指當地亦有推出買家印花稅，新加坡出招首9個月樓價仍升2%，成交量也有44%升幅，本港面對的環境類近；他認為市場存在基本用家，加上外在環境不變，或令用家更放心入市。

新盤淡靜 尚悅加代理佣金

市場消息指，長實中半山君珀沽出最後1伙，據悉為27樓B室，面積2,007呎，成交價約7,205萬元，呎價近3.59萬元；市場估計，項目50伙共套現約37.3億元。另土地註冊處資料顯示，君珀23樓A室，面積2,478平方呎，以8,573.9萬元沽，呎價約3.46萬元；買家為朱彪（Zhu Biao）及Chen Yin，相信為內地人士。

另一方面，新盤市場成交淡靜，昨日只有零星成交個案。有代理指，?地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅已將佣金全面調升至2.75%，項目昨沽出1伙，據悉為8座高層D室，面積603呎，定價434.4萬元，呎價7,204元。市傳同系馬鞍山迎海售出5座低層C室，面積710呎，樓價565.5萬元，呎價7,965元。

為加快公營房屋供應，土木工程拓展署就前火炭平房區大型公屋項目的基建合約招標，以分兩階段發展6幢公屋，合共提供4,200個單位。

據土木工程拓展署文件顯示，該項目位於沙田16及58D區，面積約4.1公頃，剛於今年5月完成房屋發展可行性報告，已計劃興建大型公屋，提供4,200個單位，以供1.3萬人居住，並將於分兩階段於2018年及2020年完成。

由於人口增加，故此有關部門需要擴闊及重整黃竹洋街及桂地新村路，並且增設渠務工程，預期有關基建設施將於2018年前陸續完成。

禾上墩街停車場 擬建居屋

該前火炭平房區項目早前獲城規會通過，將興建6幢26至36層高住宅，住宅樓面194.8萬平方呎，實用面積介乎203至495平方呎，另設3層福利及商業中心，涉及約14.5萬平方呎。

據了解，政府亦計劃於前火炭平房區附近的禾上墩街，撥出一幅面積約9.4萬平方呎空置停車場興建居屋。該用地將建2幢33層高住宅，總樓面達46.9萬平方呎，提供560伙居屋，平均面積約452平方呎，預計可容納1,800人居住。

最近有大筆熱錢流入香港, 房價連續五個星期創下歷史新高。港府決定祭出一項打房新措施，規定所有非香港本地的民眾或公司、購買房地產必須繳交15%的買家印花稅，而如果在購入短期之內就轉手、還要再繳高額的增值稅。這項措施一推出、香港股市的地產類股馬上大跌，包括亞洲首富__李嘉誠在內的多位房地產大亨、財產也立刻縮水；但是對房價的影響還有待觀察。

香港在過去3年來房價快速飆漲，成為全世界房價最高的城市，之所以會出現這樣的現象，主要因為許多外來買家湧入香港炒作房市，以去年為例，新成交房產的買家當中，有20%都不是香港本地人，其中，尤其以中國投資客佔最多數。

而為了防止香港房價繼續飆高導致整個房市泡沫化，香港特區政府上星期五祭出一項新的打房措施，所有非香港本地人士和公司買家在購買房產時，必須繳交15%的買家印花稅，而且買家如果在半年之內就將房子轉手賣掉，還要再繳20%的增值稅，3年內賣掉，則要繳交10%的增值稅，香港特區政府希望藉由這樣的重稅，達到嚇阻炒房的效果。

這項新打房措施在上星期五一推出後，整個周末的香港房市交易瞬間急凍，成交量砍了一半，而之後的星期一股市，反應更是明顯，香港市值最大的開發商新鴻基地產和長江實業，以及房仲業的美聯集團等地產類股紛紛重挫，創下7個月以來的最大跌幅，而包括亞洲首富李嘉誠在內的多位房地產大亨，身價也跟著大縮水，李嘉誠的財產一下子就少了4億多美金。

港府這次下重手，展現打房的決心，不過部分學者認為，短期之內效果如何還很難評估，有待後續觀察。

美國8月住宅不動產年漲幅，創兩年來新高，意味著房市將繼續協助刺激經濟成長。

追蹤全美20大都會區的標普/凱斯-席勒（S&P/Case-Shiller）房價指數較去年8月攀升2%，不僅高於7月的1.2%，更改寫2010年7月以來最大年漲幅。彭博社訪查25名經濟師的預估中值為年漲1.9%。

在2006年房價開始驟降，讓美國陷入衰退後，房價回穩正促使消費者信心增強，繼而協助撐起消費支出。聯邦準備理事會（Fed）決策官員已承諾壓低利率到2015年年中，藉此刺激成長並降低失業率。

底特律阿默普萊斯金融公司（AmeripriseFinancial Inc.）資深經濟師普賴斯（Russell Price）在報告出爐前表示：「房市復甦千真萬確，而且能持續下去。」

彭博社調查彙整的預估值，介於上漲1.5%和3.1%之間。標普/凱斯-席勒指數是依據3個月均價統計，代表8月的數據會受6月與7月的買賣影響。

經季節性變化調整的房價在8月月漲0.5%，20大都會區中有19地呈現上漲，唯獨西雅圖下跌0.1%。未經調整的房價攀升0.9%。

富國證券公司（Wells Fargo Securities LLC）資深經濟師阿妮卡汗（Anika Khan）今天接受彭博電視專訪時說，隨著颶風珊迪（Sandy）侵襲後短期需求進一步減弱，每年此時買氣降溫通常造成未經調整房價走弱的現象，可能會加劇「多一些」。

這項指數統計的20座城市中，有17座房價出現年漲幅，以鳳凰城大漲18.8%領頭。亞特蘭大領跌，房價下挫6.1%。（譯者：中央社尹俊傑）

彭博社》周二（30日）報導，颶風珊迪橫掃美國東北，強風豪雨不但造成淹水、房舍毀壞，也重創了今年好不容易稍有起色的房產市場

業內人士指出，這回首當其衝的東北部各省，約佔美國整體房屋銷售市場 20%；而目前已有不少房貸放款機構，決定暫緩部份業務。

抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）總裁 David Stevens 說，接下來「絕對會看到新成交與新（房貸）申請案件數下滑」，放款機構將凍結部份業務，直到對東北沿海房產的損害評估完成為止。

房地產研究機構 CoreLogic Inc 目前預估，美國東北部七個州總價值約 880 億美元的房產，都將受到珊迪的威脅，其中規模最大的是紐約州的 351 億美元。

不僅如此，專家提醒，颶風也將衝擊商用不動產及其證券金融商品；標準普爾（Standard ＆ Poor’s）數據顯示，紐約房產佔全美商用不動產貸款證券總額的比例高達 13.2%。

紐約州處裡房貸止贖案的律師 David Dunn 也表示，雖然目前具體傷害程度尚無法確定，但無論如何只會拖延房貸止贖危機解決的時間。