內政部營建署長葉世文昨（6）日表示，過去10年台灣房地產平均獲利8.5％，而大部分股市散戶都賠錢，未來10年由於台灣「超額儲蓄」仍多，研判房貸利率不會超過2％，錢是會投票的，若國內產業沒有大幅創新，錢無法被引導到實體投資，最後一定會進到房地產市場。

　葉世文接受本報訪問，闡述他對當前國內經濟的觀察，他表示，以最近10年的統計而言，投資股市的散戶大部分都賠錢，但投資房地產平均獲利仍有8.5％~8.6％，而展望未來，受到美國一連三次的量化寬鬆（QE）影響，全球的錢非常多，國內銀行體系的錢也非常多。

　這些存入銀行沒有被引導到實體投資的「超額儲蓄」近年持續升高，葉世文表示，這使得台灣當前的房貸利率降至1.8％~1.9％，而建商的土建融資利率也只有3％~4％，不論是買屋的消費者或建商取得的資金成本相對便宜。

　葉世文說，台灣的房貸利率和日本相當，低於新加坡的3％以上、更低於大陸的6％，與世界各國比較，台灣的房貸利率相對是低的。

　葉世文表示，錢是會投票的，相對於股市不穩定，錢一定會跑到最有利的地方，進入房地產市場。但他說：「錢是應該被引導到實體產業的投資活動，但以目前台灣產業代工獲利5％都很困難看來，若產業結構沒有大幅改變，資金跑到房地產，也是沒辦法的事。」

　葉世文從長期發展分析，台灣的房地產仍有龐大商機，他說，台灣30年以上的房子總共有302萬8千棟，而20~29年的房子也有172萬棟，面對極端氣候，早年建材及工法對防震防災弱很多，研判未來都更需求仍大，以一年30萬棟都更估計，房地產市場還很大，並不悲觀。

　至於許多人憂心不動產實價登錄後就會實價課稅（土增稅、地價稅），再不然也會讓土地公告現值、公告地價趨近於實價，形同實價課稅，葉世文對此表示，實價登錄最大好處是讓哄抬價格的事情不可能再發生，而目前政府並沒有政策規劃，要把實價登錄的資訊做為課稅的基礎，研判在2016年總統大選前都不可能實施實價課稅。

自由時報
營建署長︰買股多虧本 房產是投資首選
二○一六年前不會實價課稅

高房價惹民怨，馬政府陸續祭出選擇性信用管制、奢侈稅等打房。不過，內政部營建署長葉世文昨天卻表示，「不管政府用什麼稅，未來十年房地產是最佳投資工具」；他並兩度提及，二○一六年前不會「實價課稅」。

張盛和不背書︰非營建署業務

對葉世文的說法，財政部長張盛和表示，葉是署長，自己是部長，如果做出回應，「不宜也不得體」，再者營建署長並不負責稅務。張盛和並說，葉世文發言的場合，「看得出來有一些特定的目的」，最後還開玩笑說：「如果他是賦稅署長，我就會評論。」

葉世文昨出席一場房產投資論壇，他表示，現在是買房子的好時機，目前房貸利率很低，好一點可以申請到一．八％、一．九％，差一點也有一．九三％，基本上都在二％以下，低利情況未來十年都不會改變。

他指出，美國最新推出的QE3（第三輪量化寬鬆），和QE1、QE2不同，QE3不僅沒有上限，且資金多數直接購買不動產債券，影響更大，現在全世界都面臨錢太多的窘境，所以低利率情況不太可能改變。

葉世文說，根據房地產業者調查，投資房地產平均報酬率約八．六％，但是投資股市僅五％多一些，且超過九成以上的個體戶是處於虧本狀態，相較之下，不管政府推出什麼稅，房地產還是最好的投資選項。

葉世文更兩度說明，二○一六年前，馬政府不會推動實價課稅，更不會以實價登錄資訊取代公告現值或公告地價。

不過，根據內政部地政司先前召開的會議，實價登錄資訊將做為調整公告現值與公告地價的主要參考依據之一。

對於部分學者以台灣高達一五六萬戶的空屋當做房市利空的說法，葉世文反駁表示，政府統計專有名詞並沒有「空屋」，主計總處調查的是「空閑房屋」，調查人員上門兩次，若無人回應，就當做空屋；營建署普查的則是「低度使用房屋」，也就是用電未達到基本度數，都屬於低度使用房屋，約八十八萬戶。不過，他個人推估，實際空屋應只有二十萬戶。

　台經院昨（6）日公布「營建業營業氣候測驗點」，台灣經濟研究院產業顧問劉佩真指出，今年以來住宅市場「量縮價微揚、北冷中南熱」的局面，會持續至2013年；商用不動產則以店面、商辦買賣市場能見度較佳，交易會較活絡。

　劉佩真指出，今年營建業景氣分歧，從營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢來看，營建業的信心自今年6月以來回升力道持續減弱，9月已到臨界點，未來因政府投資規模縮減，連帶影響各項工程招標作業，不排除業者心態更悲觀。

　她說，不動產是營建業的大項，今年來總體經濟環境不佳，加上政策環境趨向緊縮不動產市場，雖然有通膨、游資充斥等題材，但估計今年國內建物買賣移轉件數將持續呈現雙位數衰退的趨勢，且跌幅將高於2011年。

　劉佩真表示，今、明兩年不動產市場均呈現「北冷中南熱」，中南部房價亦有炒高的跡象，研判不動產景氣呈小幅轉差，住宅市場的市場結構將因需求減少，走向量縮價穩，量能跌幅限於個位數。

　至於店面、商辦等商用不動產交易較有表現機會，台經院分析，2013年店面市場方面，大台北地區尤以具有觀光題材、大型百貨聚集及捷運站等一級店面商圈交易表現為佳。

　遠雄企業團董事長趙藤雄昨（6）日表示，對於今年台灣經濟表現，頗令人憂心，「台灣今年GDP成長率，只能保1趴多，根本沒有本錢打房。」現在再課徵證所稅，民間投資、民間消費、政府投資統統都縮水，再不把餅作大，台灣國家競爭力一定慢慢喪失。

　趙藤雄對於台灣經濟節節衰退頗為有感，他在應邀參加一場論壇時指出，台灣經濟成長率倒退、失業率攀升，以目前GDP表現，是不適合打房的。

　趙藤雄表示，台灣，2009年國民總財富約新台幣165.5兆元，其中房地產總價值占64.6％、約107兆元，占各個家庭財富比重頗高；如果打房政策干預市場機制，以致於住宅價格下跌，則每下跌1％，則全民財富資產就縮水1.07兆元。

　對於財政部昨天重申證所稅如期課徵的決心，接下來房地產實施實價課稅，政策法令配套成不成熟？趙藤雄認為，實價課稅儘管合乎公平正義，但在台灣行之有年的土地增值稅制度下，除非政府研擬完成周全配套，否則不但會破壞現行安定基礎，更因無法掌握前手交易成本，造成市場大亂。

　趙藤雄建議，實施實價課稅，那麼現行財產稅制必須全面修正。例如，土地增值稅、奢侈稅，統統都要取消，並要合併房屋稅、地價稅為財產稅，或仿照日本課徵固定資產稅。

　10月份不動產轉移棟數統計出爐，五都均出現止跌回升，台中地產業者指出，第4季是房市銷售旺季，預期景氣將逐漸攀升。

　鄉林集團董事長賴正鎰表示，實價登錄揭露讓房市資訊增加，買賣雙方變理性，交易價格回到合理水準，五都房市交易量回溫是很可喜的現象。

　賴正鎰進一步表示，國內正面臨GDP成長率「保1」，若能油續跌、電凍漲、證所稅緩徵的話，就能看到有感復甦。

　信義房屋(9940)第3季受到房市交易冷清衝擊，單季獲利大減近4成，公司預計11月12日舉辦線上法說會。展望第4季，信義房屋認為，因經濟景氣已逐漸轉正、傳統旺季、加上第3季被壓抑的買氣出籠，預估第4季房市將可逐步向上回升。

　信義房屋今年第1季在政府打房及總統大選因素干擾下，又遇到傳統淡季，業績滑落至近年來谷底，但大選過後，房市壓抑買氣出籠，第2季業績較第1季大幅攀升。但第3季又受到民俗月及實價登錄影響，單季業績明顯下滑，第3季合併營收19.84億元，季減19%，稅後盈餘2.9億元，季減38%，單季稅後EPS0.63元；累計今年前3季合併營收為62.63億元，稅後淨利9.58億元，稅後EPS2.02元。

　信義表示，第3季房市受到政治及經濟面雙重影響，包括油電雙漲、實價登錄等利空衝擊，是今年房市的最谷底，展望第4季，因經濟景氣已逐漸轉正、傳統旺季加上第3季被壓抑的買氣出籠，預估第4季房市將可逐步向上回升。

台股不佳，房巿買氣也因實價資訊揭露等因素陷入觀望，不少建商與投資人關切實價登錄何時步入實價課稅，內政部營建署長葉世文昨日公開表示，目前未打算讓實價登錄行情，取代公告現值或公告地價，據以課徵土增稅或地價稅。他強調，2016年前不會實施實價課稅。

　對葉世文表示「2016年前不會實施實價課稅」說法，財政部長張盛和昨晚否認說「應該不是政府的立場」。張盛和說，「我也是看報紙，才知道此事」，其實，也不過就是營建署長在某個座談會上發言，而座談會成員都與營建業有關。

　張盛和強調，營建署是管營建的，不是管稅的，財政部長來回應或評論營建署長的發言，既不宜也不得體，他冷笑說「如果是賦稅署長發言我就評論」，且那個場合看得出來是有特定目的。

　葉世文指出，馬英九總統與行政院長陳冲都曾表示實價登錄的實施，是為解決建商與民眾資訊不對稱，造成房價不合理波動的問題，實價登錄資訊公開後，民眾較能清楚瞭解區域巿場實際成交價格，不但交易時間縮短，且不合理的房價波動也會減少。

　在國際大環境不佳，游資充斥間，葉世文認為，如果民眾有中長期理財需求，相對波動較大的股巿而言，在未來十年台灣低利環境不太會改變下，房地產應是不錯的投資選項。

　「我沒有在哄抬房價，只是單純分析現況。」葉世文說，全世界都在變動，投資任何標的多少都有系統性風險，但房地產相對安全。就業者調查數據的平均報酬率分析，房地產約達8.5％，扣除利息等資金成本，約有5％至6％的獲利空間，證券報酬率約5％上下，且九成以上個體戶是虧本。

　對於學界估算台灣空屋高達156萬戶，葉世文指出，學者口中的156萬戶空屋，其實是主計總處統計的「空閑住宅」，營建署另以台電低用電戶作為空屋參考，約88萬戶。他分析實際空屋應在20萬戶上下。

高房價惹民怨，馬政府陸續祭出選擇性信用管制、奢侈稅等打房。不過，內政部營建署長葉世文昨天卻表示，「不管政府用什麼稅，未來十年房地產是最佳投資工具」；他並兩度提及，二○一六年前不會「實價課稅」。

張盛和不背書︰非營建署業務

對葉世文的說法，財政部長張盛和表示，葉是署長，自己是部長，如果做出回應，「不宜也不得體」，再者營建署長並不負責稅務。張盛和並說，葉世文發言的場合，「看得出來有一些特定的目的」，最後還開玩笑說：「如果他是賦稅署長，我就會評論。」

葉世文昨出席一場房產投資論壇，他表示，現在是買房子的好時機，目前房貸利率很低，好一點可以申請到一．八％、一．九％，差一點也有一．九三％，基本上都在二％以下，低利情況未來十年都不會改變。

他指出，美國最新推出的QE3（第三輪量化寬鬆），和QE1、QE2不同，QE3不僅沒有上限，且資金多數直接購買不動產債券，影響更大，現在全世界都面臨錢太多的窘境，所以低利率情況不太可能改變。

葉世文說，根據房地產業者調查，投資房地產平均報酬率約八．六％，但是投資股市僅五％多一些，且超過九成以上的個體戶是處於虧本狀態，相較之下，不管政府推出什麼稅，房地產還是最好的投資選項。

葉世文更兩度說明，二○一六年前，馬政府不會推動實價課稅，更不會以實價登錄資訊取代公告現值或公告地價。

不過，根據內政部地政司先前召開的會議，實價登錄資訊將做為調整公告現值與公告地價的主要參考依據之一。

對於部分學者以台灣高達一五六萬戶的空屋當做房市利空的說法，葉世文反駁表示，政府統計專有名詞並沒有「空屋」，主計總處調查的是「空閑房屋」，調查人員上門兩次，若無人回應，就當做空屋；營建署普查的則是「低度使用房屋」，也就是用電未達到基本度數，都屬於低度使用房屋，約八十八萬戶。不過，他個人推估，實際空屋應只有二十萬戶。

建商公會全國聯合會秘書長于俊明今天在一場論壇中讚揚房地產實價登錄的透明度，但他強烈呼籲，政府不要據此拉高公告地價和公告現值，影響民眾生活。

媒體今天舉辦「財富大講堂－二○一三金融理財∕房產投資趨勢論壇」，邀請建商、房仲、代銷、建商公會全國聯合會等代表與談。

中華民國建築開發商業公會全國聯合會秘書長于俊明表示，台灣今年的經濟成長率（GDP年增率）僅約略超過百分之一，而GDP成長超過百分之二才有可能帶動就業機會，台灣向來偏重外銷，占GDP比重達百分之六十五，但在全球經濟不景氣時，外銷表現不佳，政府更要重視內需。

于俊明指出，美國電視媒體開始出現讚揚聯準會（Fed）主席柏南克的言論，認為房地產銷售率上升扮演了帶動美國經濟復甦的重要角色；但反觀台灣卻不斷打房，房地產無法帶動經濟，演變成外銷無力，內需熄火，無助台灣經濟發展。

于俊明提到聯合會的會員們讚揚最新上路的實價登錄制度，讓房價透明度大增，對房地產界是健康的做法；但是政府卻依據實價登錄的數據開始拉高公告現值和公告地價，房屋稅和地價稅的拉高，對未曾買賣房屋的基層民眾生活產生影響。

對於陷入僵局的都市更新制度，于俊明更提醒政府，不能忽略了多數期盼都市更新民眾的居住正義；建商代表、遠雄企業集團董事長趙藤雄則認為，都更走到死胡同，現在再來談房屋要防災、防震、美化等，無異於緣木求魚。

內政部營建署長葉世文6日表示，現在全世界資金寬鬆，房地產處於低利率環境，因此，他看好未來10年台灣房地產依然是最好的投資選項。

葉世文在「房產投資高峰論壇」表示，房價登錄已上路，但因國民黨執政懸崖勒「馬」的馬英九總統，將執政到2016年，且馬總統任內的政策規劃並沒有實價課稅這件事，也不會將實價行情取代公告現值或公告地價，來提升增值稅、地價稅。

他表示，以整體投資房市的層面來說，目前全世界資金寬鬆，意味著「錢太多」，因此低利率環境不太可能會被改變，所以在資金相對較低的情形下，不管政府要課徵什麼稅，都不會影響到房地產的投資。

葉世文強調，投資房地產就業者調查數據平均報酬率有8.6%，但投資股市證券有高達90%以上的個體戶都是虧本，且報酬率僅5%左右，因此從這來看，未來十年房地產會是最好的選項。

此外，對於葉世文身為政府官員，卻鼓勵投資房市，令外界產生質疑，是否在助漲房價，對此，葉世文向媒體透露，現在各國房地產都處於低利率狀態，而台灣房產利率在1.8%到1.9%間，未來十年房地產利率都可能低於2%，加上由於歐債尚未紓困，全球政治、經濟環境不穩定的情形下，以中長期投資來看，房產與股市相較之下，風險比較低，且相對安全，因此他否認助漲房價這個說法。

內政部營建署長葉世文今天表示，國際經濟景氣不好，目前因利率低，預估未來10年也是低利環境，因此，相對股市來說，房市是中長期投資選項。

葉世文對中央社記者表示，受國際經濟環境不好影響，現階段投資股市，大部分散戶賠錢。但就房市來說，因貨幣量化寬鬆，游資氾濫，目前各國利率低，台灣在1.8%至1.9%間，在2%以下，預估未來10年都可能低於2%。

葉世文認為，就投資選項來說，房市較股市好。

葉世文提到，為求交易透明，目前實施房市交易實價登錄，政府一再提及不會依此實價課稅，由於總統任期至2016年，他說，2016年前不會實價課稅。

不過，外界質疑，政府是否鼓勵投資房市，助漲房價？

葉世文強調，這是相對而言，以目前來看，因為歐債未解，國際政經環境不穩，如果要投資，中長期而言，房地產相較股市來說風險比較低，相對安全，他並非在助漲房價。

鄉林集團董事長賴正鎰今（6）日肯定實價登錄資訊揭露，讓房市交易資訊增加，買賣雙方變得理性，亂開價情形減少，交易價格回歸到合理價位，更讓市場振奮的是，五都房市交易量都出現止跌上揚，是很可喜的現象，第4季景氣可望逐漸攀升。

賴正鎰並建議政府，國內現正面臨經濟成長率「保1」，如果能夠油價續跌，電價凍漲、證所稅緩徵的話，第4季也能維持股市與房市成交價量能放大，刺激民生消費，就能做到「有感」，有助於第4季以及明年上半年的經濟復甦，尤其在大陸18大的領導階層順利交棒與美國總統大選底定後，第4季及明年景氣將大幅上揚。

鄉林不動產研究室指出，從實價登錄7月上路前、後的第2季及第3季來看，不動產及土地買賣轉移件數增減表現，以高雄市減少18.7%的影響最大，台北市減少9.4%居次，新北市及台中市則是略受影響。

從單月表現來看，五都在9月的土地與不動產買賣登記件數來看，相較去年同期，可說是同步減少10%以上，其中又以台北市與新北市分別減少了16.74%及15.3%，讓房仲業界大呼吃不消。

10月不動產轉移棟數統計近日出爐，五都均出現回檔，台北回升3.4%、台中市回升8.6%，為房產業者注入強心針，預計第4季可望為房產業者挹注更多收入。
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遠雄企業團董事長趙藤雄今天在一場論壇中重申，房地產財富能刺激經濟成長，台灣沒有本錢打房，政府當務之急是把餅做大、養雞生蛋，台灣未來才會永續富足。

趙藤雄今天參加媒體舉辦的「財富大講堂─2013金融理財╱房產投資趨勢論壇」。他在會中強調，政府若宣示奢侈稅退場、證所稅緩徵甚至廢除，讓民眾了解經濟願景、方向，政府有優先施政的行動計畫與具體時間表，讓民眾有感，民生消費及企業投資恢復信心，經濟榮景馬上回來。

他重申房地產對國家的重要性，全球各先進國家房地產占整體財富約65%，台灣2009年總財富新台幣165.5兆元，其中房地產總價值占64.6%約107兆元，房價每下跌1%，資產縮水1.07兆元；以自有住宅比率84.89%，台灣共有 694萬戶，合計資產近40兆元，等於跌掉4000億元，台灣根本沒有本錢打房。

趙藤雄認為，當前最重要的是增加財富與消費，照顧人民的就業機會並提升薪資所得，把餅做大，養雞生蛋，讓人民都有能力買房子，安居樂業，台灣未來才有機會永續富足。

對實價登錄制度，他說，實價登錄雖為實價課稅的基礎，但在政府聲明稅制配套未明確前，不會當成課稅依據，反而因資訊透明度提升，增加交易雙方公平性。

即使未來要實價課稅，趙藤雄認為，必須有周全配套才能課稅，否則對現行安定基礎產生結構性破壞，主要原因是無前次移轉價，要全面實價登錄期程太長，無實際買賣成交，持有稅 (房屋稅、地價稅 )、贈與稅與遺產稅難以計算。

因此，若未來全面實施實價課稅制度，現行財產稅制必須全面修正。他舉例，取消土地增值稅、奢侈稅，以及合併房屋稅、地價稅為財產稅，或仿照日本課徵固定資產稅。

主計總處國情統計通報指出，依內政部營建署「住宅需求動向調查」，今年第2季新購置住宅者87.4％為自住需求，其中首購及換屋分占54.6％及32.8％，投資需求僅占10.9％，較上年同季減5.3個百分點。


統計分析，自住需求購屋者中，超過4成是為改善居住環境，其次為結婚因素占18.2％；住宅類型則以中古屋占約6成7為大宗、5成3為電梯大樓，面積介於25坪到35坪者占四分之一。想要購置住宅者8成6為自住需求，3成8想買新成屋，4成7期望鄰近捷運或火車站。

台灣經濟研究院今(6)日公布9月營建業營業氣候測驗點為95.57，較8月上揚1.13點，且連3月呈上揚走勢，台經院解釋，主要是進入產業傳統旺季928檔期，再加上不動產投資保值抗通膨題材的炒作，不過台經院估計，今(2012)年不動產銷售額將較去年呈小幅衰退，且在建物買賣移轉件數年減率高達2位數下，不動產經營與相關服務業銷售額將持續衰退。

台經院指出，今年以來各類住宅市場價格多為續揚或處於高檔，新成屋和預售屋的部分前3季處量縮價揚；中古屋市場在第2季出現反彈，尤其雙北市漲幅顯著；而豪宅市場因台灣行祭出限貸令，同樣呈量縮價揚，也就是說，房市價格並未因打房而走弱。

台經院認為，奢侈税實施至今已1年多，儘管有效抑制市場投機買盤，造成國內建物買賣移轉件數大幅萎縮，但整體房價卻居高不下，且中南部房價甚至有炒高現象。

台經院也強調，8月實施的實價登錄並無法解決高房價問題，僅是健全國內不動產市場的措施之一。

對於明年的營建業景氣展望，台經院表示，一般住宅市場景氣恐較今年更差，但住宅市場結構可望轉為量縮價穩，不過，北冷中南熱的情勢將延續，未來政策走向、游資多寡、利率水準以及銀行貸款態度皆為觀察重點，強調「明年的營建業景氣該審慎以對」。

台灣房屋總經理彭培業今天出席「房地產投資高峰論壇」時表示，儘管政府在房地產市場祭出許多管制措施，但只要有議題的區域，投資房地產還是有機會，因為「視野多遠、房價就有多遠」。

彭培業指出，在全球貨幣持續寬鬆下，整體市場面還是充斥資金，但貨幣價值越來越薄，資金需尋求停泊處，因此只要有議題的區域，房價就有表現空間，不過，房市並不是總量概念，因此各區域將呈現漲跌互見，唯有議題的區域，房價才會有撐。

彭培業也觀察到，市場購屋出現兩極化，有錢的民眾專攻頂級豪宅，一般民眾則往市中心外圍置產，而目前市場上買盤較為熱絡的為跨縣移民的首購族，他預估，在這些靠市中心較遠的區塊，現在每坪房價20萬元的區域，只要交通與社區環境良好，每坪房價就有機會站上3字頭。

而談到政府近期上路的實價登錄政策，彭培業說，實價登錄對房市是短空長多，消費者對房價將能擁有真正知的權利，解決買賣雙方資訊不對秤問題，在房價透明後，房子也可望更加保值；不過，實價登錄應不致於對房價造成太大衝擊，因為包括中國、日本、法國、德國、香港，也都有類似我國實價登錄的政策，但卻沒有因為此政策而造成房價下跌。

彭培業說，雖全世界都在打房，但資金還是拚命往外移，觀察台灣周邊國家的房地產投報率，吉隆坡與曼谷超過6%、新加坡、香港也有3%以上，台北與上海較低僅超過2%；他認為，資金依舊會尋找有力的機會點停靠，而台灣的房地產還是有機會，只是現階段部分政策與景氣稍不明朗而已。

台經院昨發布最新「2013年製造業燈號預測」，全年呈現代表低迷的「黃藍燈」，受到今年比較基期低影響，明年僅有第2季可望亮出持穩的「綠燈」，至於後續動能是否維持，得看未來歐、美、中三大經濟體的復甦情況了。

台經院副院長龔明鑫表示，明年第1季因美國財政懸崖問題，中國大陸政治狀態也處看守內閣，不確定性大幅提高，製造業景氣燈號預估為代表低迷的黃藍燈，第2季可能是明年唯一亮「綠燈」者，第3、第4季製造業燈號將又回到「黃藍燈」。不過，以今年各季總共亮出2顆黃藍(Q1、Q4)與2顆藍燈(Q2、Q3)表現來看，龔明鑫表示，明年景氣可望揮別「谷底」，表現比今年好，只是復甦力道較「弱」。

至於不動產景氣，台經院預估，表現將「轉差」，營造業恐出現小幅衰退；台經院副研究員劉佩真說，明年不動產業景氣「轉差」，主要是一般住宅市場表現轉弱，連帶影響營造業景氣。

晚報報導，內政部營建署長葉世文表示，2016年以前不會實價課稅一事，財政部長張盛和今晚表示，營建署長不是管稅的，他不宜評論，但葉世文的發言應該不是政府內部共識。

內政部營建署長葉世文出席聯合報「房地產投資高峰論壇」表示，全世界資金寬鬆下，低利率環境不太可能改變，在資金成本相對便宜下，「不管政府用什麼稅，未來10年房地產仍是最好的投資選項」，並指出2016年不會推實價課稅。

財政部長張盛和表示，營建署長又不管稅，他不評論。『 我也看晚報，做頭條，看起來也不過是營建署署長他在座談會發言，我們用部長回應營建署長，又不是管稅的，我想也不宜啦，也不得體。（不是內部有共識？）不作評論。』

「2016以前 房地產不會實價課稅」
葉世文：低利率環境不太可能改變 未來10年房地產仍是最佳投資
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

聯合報「財富大講堂」今天上午登場，內政部營建署長葉世文在「房地產投資高峰論壇」表示，全世界資金寬鬆下，低利率環境不太可能改變，在資金成本相對便宜下，「不管政府用什麼稅，未來10年房地產仍是最好的投資選項」。

葉世文也強調，實價登錄雖已上路，但2016年以前政府不會進一步實價課稅，也不會把實價行情取代公告現值或公告地價，進而提高增值稅、地價稅。他說，「因為馬政府執政至2016年，而在目前政策規劃上，並沒有實價課稅這件事。」

葉世文估全台空屋約20萬戶

不少學者近來常以台灣空屋高達156萬戶，唱空房市；葉世文上午也表示，學者口中所說的156萬戶空屋，其實是主計總處統計的「空閒住宅」，營建署另以台電低用電戶作為空屋參考，約88萬戶；至於他個人則認為全台空屋約20萬戶。

聯合報「財富大講堂」上午邀請建築公會名譽理事長王光祥、營建署長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄、代銷公會全聯會秘書長黃炯輝及建築公會全聯會秘書長於俊明，針對房地產發展投資趨勢進行高峰論壇。

葉世文認為現在全世界，都面臨錢太多的窘境，這種情況下，未來10年民眾購買房地產，低利率不太可能改變。

葉世文說，投資房地產就業者調查數據平均報酬率有8.6%，但投資股市證券隻有5%多，而且90%以上的個體戶都是虧本，從這方面來看，未來10年內房地產還是最好的投資選項。

近500萬戶老舊房屋更新 商機大

他表示，目前全台住宅存量800多萬戶，有302萬戶屋齡30年以上，172萬戶在20~29年，龐大的老舊房屋更新商機不但是業者的機會，對國家未來發展扮演重要角色。

實價登錄上路後，房市瀰漫觀望氣氛，過去浮誇的開價一一被戳破。一位負責房貸授信的大型公股行庫主管認為，大台北地區房價漲幅已遇到瓶頸，建議民眾勿追高，更要勇於出價。

行庫主管表示，投資客自大台北地區退場，除了受到中央銀行選擇性信用管制、財政部奢侈稅等衝擊，也顯示部分主力認為未來再上漲空間有限；當投資客缺乏炒作誘因，僅剩自住客撐盤，大台北地區房價再上漲機會就不大，反而要留意向下修正的風險，建議有需求民眾切記勿追高。

事實上，受限於房貸水位逼近主管機關規定上限，加上擔心未來房價修正風險，公股行庫紛紛拉高房貸利率，希望達到以價制量的效果，多家行庫預估，今年房貸餘額幾乎零成長，對明年房市也保守看待。

另外，實價登錄資訊揭露後，有助於市場價格透明化，部分業者預估，豪宅議價空間拉大到三成，帶動周邊房價回到合理水準。

據了解，根據各銀行最新繳交央行的「豪宅月報」，全體銀行七至九月新承做豪宅案件合計僅約一二○件，且多以新成屋為主，這些都是二、三年前推案的遞延效果，並集中在大台北地區，中南部幾乎沒有。

冠德建設董事長馬玉山今天傍晚透露，冠德建設不會受到實價登錄的影響，今年年終獎金大約3個月。

馬玉山今天參加「第十屆華人企業領袖高峰會」，會後他接受媒體訪問時，談到實價登錄對市場的影響、明年房市走勢及冠德建設的年終獎金。

他表示，實價登錄不應該影響房地產市場，因為實價登錄並不是供需問題，而是心理層面需要調整，市場就應該讓它回歸原有機制，目前看來交易量有減少，但價格卻沒有太多變化。

馬玉山指出，實價登錄應該不會影響冠德建設的年終獎金發放，冠德大致維持在3個月左右。

他說，待實價登錄逐漸被民眾接受後，市場信心會恢復，明年房地產市場的景氣看起來不會太壞，畢竟該有的各種利空都過去了，總該回到正常軌道上發展，這對消費者和建商都是好事。

至於房價會不會因為實價登錄的關係而下修，馬玉山認為，買方總希望價格能更便宜，這是人同此心、心同此理的正常現象，但最終仍要回歸到供需變化，供需才能決定價格的走勢。
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總價1500萬內 汐止五股夯

實價登錄公開後，自住首購產品買氣相對熱，其中又以總價1500萬元以下最受購屋族青睞，因應購屋趨勢，不少建商在新北市外圍每坪房價3字頭區，推出總價在1500萬元以下、約20餘坪的2~3房產品，由於坪數相對較小，專家建議，購屋族可尋找公設比較低的建案，室內空間較充足。

因政府打壓投資客，讓自住首購熱延續至今年底，永慶代銷協理何彥煒表示，實價登錄後大台北地區以總價1500萬元產品最熱銷，除每坪房價屬1、2字頭的三峽、淡水等外圍區銷售佳，新北市3字頭產品、總價在1500萬元內的銷售狀況也逐漸好轉。

汐止吸400組看屋
目前每坪3字頭的建案包括汐止首購型產品「蘭庭序」，現場銷售協理潘是諭表示，該案總價1100萬元起，公開2個月至今已吸引逾400組民眾看屋，已售逾4.5成。

洲仔洋成新戰場
另外，五股區因洲仔洋重劃區議題，銷售狀況也不錯，「立信新市界」每坪開價31~33萬元，9月每周可售6~8戶，實價揭露後仍可持穩銷售3~4戶，目前每周可吸引30組民眾看屋。
洲仔洋重劃區第一個建案「未來之都」推出後，銷售順利，每期建案總價在1500萬元以下、多為2~3房，因此皆約在3個月左右完銷，至今已推出第4期「璀璨之都」，成交價每坪33萬元，未來還有8期建案欲推。剛推出的「合新NewStar」，每坪開價35萬元，詢問度也頗高，年底還有全坤興新案將進場，料五股將成為新北市外圍新戰場。
板橋外圍近樹林區因相對低價，目前建案銷售持穩，「欣岳逸境」銷售主委林士傑表示，雖然最近看屋民眾較實價登錄前少，但每周仍有30組，且逐漸回溫，每周可穩定售出3~4戶，其中總價1000萬元以內、28坪產品已完銷，剩餘多為3~4房產品，總價1200~1450萬元，也僅剩下20多戶。

公設比應30%內
何彥煒指出，為符合首購族低總價潮流，3字頭房價推案坪數相對較小，如總價相當，坪數可能僅有淡水建案的一半，建議購屋族可挑選公設比在30%以下、雨遮登記7%以下等虛坪較少，室內使用空間較充足。

10月16日公開實價登錄後，因實價與市價認知差距大，不少屋主紛紛調降開價，但15坪以下小宅賣壓小，而61坪以上又多為降價也賣不掉的高價豪宅，因此降價求售的比例不多，使10月16~60坪中間坪數住宅降價物件較9月提升3.8個百分點。
據住商不動產統計，實價揭露後，全台10月中後網路降價專區待售屋，較9月同期量增8.1％，分析坪數則發現，15坪以下與61坪以上坪數佔比，各較9月同期減少2.3與1.5個百分點，而16~60坪的產品增加。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，15坪以下小宅總價低，降幅有限，且今年低總價當道，不論自住或投資都偏好低總價小宅，因此賣壓較小。

中大坪數可狠殺
而61坪以上多為交易慘澹的豪宅，即便降價還是賣不掉，松信住宅不動產經理吳懿倫指出，10個屋主有7個認為豪宅未來仍會增值，寧先出租也不願降價賣。
東森房屋董事長王應傑表示，實價揭露後購屋議價空間大，一樣的價格可買到更好的房子，因此建議購屋族可前進較好的地段購屋，尤其是供給過多的中大坪數，購屋時更可狠狠殺價。

自由時報
行庫主管︰大台北房價遇瓶頸

勿追高 更要勇於出價

實價登錄上路後，房市瀰漫觀望氣氛，過去浮誇的開價一一被戳破。一位負責房貸授信的大型公股行庫主管認為，大台北地區房價漲幅已遇到瓶頸，建議民眾勿追高，更要勇於出價。

行庫主管表示，投資客自大台北地區退場，除了受到中央銀行選擇性信用管制、財政部奢侈稅等衝擊，也顯示部分主力認為未來再上漲空間有限；當投資客缺乏炒作誘因，僅剩自住客撐盤，大台北地區房價再上漲機會就不大，反而要留意向下修正的風險，建議有需求民眾切記勿追高。

事實上，受限於房貸水位逼近主管機關規定上限，加上擔心未來房價修正風險，公股行庫紛紛拉高房貸利率，希望達到以價制量的效果，多家行庫預估，今年房貸餘額幾乎零成長，對明年房市也保守看待。

另外，實價登錄資訊揭露後，有助於市場價格透明化，部分業者預估，豪宅議價空間拉大到三成，帶動周邊房價回到合理水準。

據了解，根據各銀行最新繳交央行的「豪宅月報」，全體銀行七至九月新承做豪宅案件合計僅約一二○件，且多以新成屋為主，這些都是二、三年前推案的遞延效果，並集中在大台北地區，中南部幾乎沒有。

不只住宅降價，店面也降了！全坤建設將於12月20日標售敦化南路「敦峰」1、2樓店面，底價8.75億元；該店面曾於2010年12月以底價11.75億元公開標售但流標，此次底價少3億元，降幅達34.29％。
該店面目前租給Giorgio Armani，租約至明年8月。

全坤建設總經理廖學新表示，之前店面行情不佳，所以標售不順利，最近因店面交易熱絡，有多組買方詢問，加上一直都想處分該店面，所以降低底價。

自由時報
全坤售敦南店面 底價8.75億

全坤建設（2509）昨公告出售北市敦化南路二段的豪宅店面，底價8.75億元，相較2年前標售時的11.75億元，價格下修幅度逾25%。全坤建設代理發言人詹麗雯指出，調降價格是為配合市場氛圍，以及吸引更多業者參與競標。

負責標售作業的戴德梁行指出，該店面標的位在豪宅「敦峰」的1、2樓，合計建坪面積約483坪，另有13個車位，目前由精品品牌AMARNI承租，租約至明年8月到期，以底價為基準，推估租金收益率約2.6%，平均一個月超過180萬元的租金收益。

戴德梁行協理賴一毅指出，拆算1樓每坪底價約230萬元、2樓每坪底價約110萬元，一個車位價格約350萬元，預計12月中開標。

商仲業者表示，價格看起來是符合行情，預期有機會標脫，不過，區域內的精品商圈已經移轉，未來租約到期後，AMARNI是否續約，還是未知數。

全坤建設指出，出售店面主要是活化手中資產，至於推案部分，預計明、後年有3案有機會推出，合計總銷超過百億元，包括五股洲子洋重劃區的新案，接待中心已經在搭建，預計最快年底可推出，總銷30~40億元；北市環河南路上的新案，採先建後售，預計最快明年底可銷售，總銷30~40億元，另有北市萬華區貴陽街的都更案，總銷約50億元，已經申請建照，最快明年初可拿到。

法人推估，該店面原屬全坤建設自建豪宅建案，興建成本並不高，若以底價順利標出，可挹注全坤建設近7億元，也算是不錯的獲利。

　高鐵站區釋地招商開發又添一樁。交通部高鐵局表示，高鐵新竹車站產專區用地，將以50年的設定地上權進行開發；官員指出，這塊商業用地面積廣達2,770坪，涵蓋高鐵、台鐵兩大交通金脈，區位絕佳，將於周四（8日）選出最優投資人。

　高鐵通車超過5年，各站區聯外建設逐漸完工，帶動站區周邊不動產市場逐年成長。配合產業及市場需求，高鐵局今年陸續推動高鐵車站特定區內多筆商業區和住宅區土地，辦理招商及土地標售，希望更進一步帶動車站特定區及周邊環境發展。

　高鐵局副局長胡湘麟昨（6）日表示，該開發案位於高鐵新竹站正對面，緊鄰已通車的台鐵內灣支線車站，區位條件良好，未來希望引入購物、餐飲、日常服務等生活機能，以及商業辦公大樓、國際觀光旅館、複合式商場等開發，結合新竹生醫園區產業，打造營運商機。

　高鐵桃園車站產專區日前由國泰人壽團隊，以逾200億元資金拿下，創下迄今高鐵沿線最大規模開發案紀錄，表現不俗；胡湘麟表示，投資團隊開發計畫均已出爐，本案預計最快11月底簽約，加速啟動後續工作。

　目前新竹站運量達370萬旅次，已成為高鐵第4高進出量的車站，周邊並有諸多重大建設及民間開發案持續進行中，包括新竹生醫園區的生技大樓已完工招商，出租率約7成，另有10家廠商也已通過租地自建廠房計畫，顯見生醫園區日漸成熟，投資商機無限。

全坤建設（2509）昨公告出售北市敦化南路二段的豪宅店面，底價8.75億元，相較2年前標售時的11.75億元，價格下修幅度逾25%。全坤建設代理發言人詹麗雯指出，調降價格是為配合市場氛圍，以及吸引更多業者參與競標。

負責標售作業的戴德梁行指出，該店面標的位在豪宅「敦峰」的1、2樓，合計建坪面積約483坪，另有13個車位，目前由精品品牌AMARNI承租，租約至明年8月到期，以底價為基準，推估租金收益率約2.6%，平均一個月超過180萬元的租金收益。

戴德梁行協理賴一毅指出，拆算1樓每坪底價約230萬元、2樓每坪底價約110萬元，一個車位價格約350萬元，預計12月中開標。

商仲業者表示，價格看起來是符合行情，預期有機會標脫，不過，區域內的精品商圈已經移轉，未來租約到期後，AMARNI是否續約，還是未知數。

全坤建設指出，出售店面主要是活化手中資產，至於推案部分，預計明、後年有3案有機會推出，合計總銷超過百億元，包括五股洲子洋重劃區的新案，接待中心已經在搭建，預計最快年底可推出，總銷30~40億元；北市環河南路上的新案，採先建後售，預計最快明年底可銷售，總銷30~40億元，另有北市萬華區貴陽街的都更案，總銷約50億元，已經申請建照，最快明年初可拿到。

法人推估，該店面原屬全坤建設自建豪宅建案，興建成本並不高，若以底價順利標出，可挹注全坤建設近7億元，也算是不錯的獲利。

上週四，行政院正式通過「松山機場開發案」，北市府今天聯合國防部宣布，將對松山機場周邊大改造，預計投入最多400億元，除了改善機場聯外道路，周邊約5.3公頃土地，也將規劃成國際旅館，大型展場，不僅提升機場機能，也能增加1萬個工作機會，未來將與剛標出的「台北雙子星」大樓，建構形成台北市的「陸空雙港」。

機器聲不停作響，牆面蒙上防塵布幕，松山機場第一航廈，不只內部正忙著整理門面；週遭環境，很快也要來個大改造大變身!

周二，台北市長郝龍斌宣布，「松山機場開發案」相關細節，未來機場往圓山方向的聯外道路，將整個拓寬，另外目前民航局所在地，向東延伸到航空公司大樓，一整塊5.3公頃土地，全部都將規劃成商業廊道，進駐展場，機場旅館等設施，就連國防部也送出大禮，允諾釋出部份松山指揮部的營區土地，轉為商業區使用，協助松機擴大腹地，轉型成首都商務機場。

機場正門，就要改頭換面，但位在機場後方的濱江街修護區，一整排的鐵皮屋林立，環境雜亂不堪，更急需規劃改造，這回卻被排除在開發案之外，民眾大嘆，怎麼命運差這麼多。

國民黨自家議員都強力要求市府重新檢視，畢竟機場開發案加上日前標出的「雙子星」大樓，台北市「陸空雙港」雛型，攸關國家門面，砸下重金，絕不容許規劃失當。

房仲業今天發布市場報告，在台鐵捷運化後，往返台北車站15分鐘以內的台鐵站點，房市前景看好。

永慶房產集團永慶代銷發布分析報告指出，台鐵致力發展車站與班次密集、票種單純等短程運輸，並提供悠遊卡乘車服務，讓大台北地區「15分鐘生活圈」逐漸成形。

永慶代銷分析，雙北市車程15分鐘內的主要台鐵車站有汐科、南港、松山、台北、萬華、板橋、浮洲和樹林8站，其中汐科、浮洲、樹林3站中古屋房價還在每坪2字頭，甚至1字頭，為台北市房價的一半或1/3。

永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，在台鐵捷運化站點附近，可兼具購屋負擔輕、房產保值與便捷轉乘三重效益，可能成為房市下一波亮點。
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新北市政府勞動檢查處公佈，轄內營造業鋼構工程專案檢查初查報告，勞檢處針對轄內18處鋼構工程發動檢查，結果發現17家事業單位違反作業安全規定，違規項次達56項，除已依法通知事業單位限期改善外，並針對重複違規之事業單位，開出2張總計6萬元的罰單。勞檢處日後仍將派員針對初查違規事項實施複查。

勞檢處表示，鋼構工程有別於一般鋼筋混凝土工程，因工法特殊，施工人員往往需站立於離地10公尺以上之高度作業，有時甚至高達50公尺，堪稱為『另類蜘蛛俠』，故對於防墜要求遠高於其他工程；加上作業時需使用大量用電設備而隱含感電危機，使得此類工程常伴隨著高危害風險。基於防範未然，勞檢處於10月起針對轄內鋼構工程實施專案檢查，希望提醒事業單位及勞工朋友注意相關作業安全。

勞檢處進一步指出，本次檢查結果以雇主未做好墜落災害防止設施最為嚴重，比例高達37.5%；其次分別為感電防止設施（占16.07%）及物體飛落防止設施（占10.71%）等，與本市近5年職業災害死亡發生原因類型相符，勞檢處亦將列為複查時之重點查核項目，如發現事業單位未依限改善，將從重處罰，以保障勞工作業安全。

因此勞檢處呼籲，鋼構工程之作業風險較一般工作場所為高，事業單位更應依規定做好安全防護設施，並落實工地安全管理，否則一旦發生職業災害，除追究該事業單位行政責任外，雇主亦需負起相關民、刑事責任，若有重複違法情形，將依法裁處事業單位新臺幣3到15萬元罰鍰，直到改善為止。

不只住宅降價，店面也降了！全坤建設將於12月20日標售敦化南路「敦峰」1、2樓店面，底價8.75億元；該店面曾於2010年12月以底價11.75億元公開標售但流標，此次底價少3億元，降幅達34.29％。

該店面目前租給Giorgio Armani，租約至明年8月。

全坤建設總經理廖學新表示，之前店面行情不佳，所以標售不順利，最近因店面交易熱絡，有多組買方詢問，加上一直都想處分該店面，所以降低底價。

衝刺全年業績，下半年各家公司紛紛發力，近期陸續公佈10月業績公司銷售漸長。6今日內房股企業?大地產（03333，HK）公佈10月銷售資料顯示，10月份恆大地產實現合約銷售額142.6億元，合約銷售面積255萬平方米，環比漲幅雙雙達75%。

資料顯示，10月份?大合約銷售額142.6億元，同比增長65.6%，環比增長75.6%；合約銷售面積255.0萬平方米，同比增長82.4%，環比增長75%。合約銷售均價方面為5590元/平方米。

據瞭解，十月份?大全國新開盤項目4個，在售項目累計達到168個，是去年同期121個的1.4倍，占當前所有項目總數的近八成。 截至2012年10月底，?大累計實現合約銷售額728.3億元，完成全年合約銷售計畫800億元的91.0%；累計合約銷售面積1228.2萬平方米，累計合約銷售均價每平方米5930元。

?大地產主席許家印曾表示，?大2012年的推盤策略是根據大勢的判斷隨行就市，有計劃有步驟地實施，從3月份開始，公司的銷售量將穩步增長。

事實上，今年二季度?大在推貨方面就已開始發力，其中二季度、三季度各完成全年計畫的三分之一。據悉，?大三線城市專案自住比例86%，投資僅占14%；首次置業比例是64%，二次及以上36%。

儘管目前?大完成業績目標九成，但對於800億目標，許家印再次強調?大有望提前一個月完成全年800億銷售目標並再次實現超額完成。

網易財經注意到，當下各家房企紛紛發力衝刺全年業績。根據日前公佈資料顯示，儘管9月份萬科銷售額120.4億元，同比下降3.76%，但在10月份單月銷售額137億元，同比漲32.5%；富力地產，今年10月份銷售收入共約41.15億元，環比上升65%，銷售面積達約45.3萬平方米，環比上升85%。不少房企推貨量集中在第四季度。

佳兆業集團（01638）公佈，10月份集團實現合約銷售為18億元，同比減少5%，但環比增加11%。10月份合約銷售面積為25.88萬平方米，按年減少13%，但按月增加1%，合約銷售均價為每平方米6979元。

首10個月，集團實現累計合約銷售額128億元，同比增長5%；累計合約銷售面積達約207.82萬平方米，同比增長9%。合約銷售均價為每平方米6153元。

11月5日，珠海市掛牌斗門區一宗近20萬平方米的商住用地，起拍樓面價為1600元/平方米。

據瞭解，該地塊編號為珠國土儲2012-14，位於斗門區白蕉鎮白蕉路以東、虹橋三路南北側；由兩個地塊組成，總面積19.82萬平方米，容積率1.0-2.0，競買保證金1.3億元。

按照規劃要求，在建設方面，要求套型建築面積90平方米以下商品住房的比例要占商品住房總面積的70%以上，商業建築面積的比例占總建築面積的10%。

根據掛牌檔，對競拍者身份條件較為寬鬆，境內的自然人、法人或其他組織都可以參加競拍，也可以聯合競買。以價高者得的原則確定競得人，不設保留價，即有人報價就將成交。若按底價成交，以規定的最高容積率計算，起拍總價為6.34億元。

另外，本次掛牌出讓以網上交易方式進行，起始時間為11月23日9時，截止時間為12月6日15時30分。

據統計，珠海市自8月至今已推出8宗商住用地，成交情況良好。10月8日，華髮以12.7億元的總價拍下曾因無人報價而終止掛牌的珠海大橋東地塊；10月25日，甘肅晉商投資發展股份有限公司和蘭州天慶房地產開發有限公司聯手，以樓面地價每平方米3020元的價格，將金灣一塊起拍樓面地價僅為每平方米1800元的商住用地拿下，創下了珠海年度土地出讓溢價的最高紀錄。

6日，記者從中山市國土資源局獲悉，南朗鎮多塊大型商住用地在國土資源局掛牌出讓，地塊全部位於南朗鎮“虎池圍”，其中最大的一塊地接近740畝，據悉，這是今年到目前為止通過招拍掛轉讓的面積最大的商業用地。


出讓公告顯示，昨天南朗一共有5塊大型商住用地出讓，5塊土地現狀均為未平整，用途為商業、商住用地，使用年限：商業部分40年、商住部分70年。其中最大的一塊土地491530.1平方米(折合737.2952畝)，包含商業住宅用地116236.8平方米(折合174.3552畝)和商業金融業用地22818.9平方米(折合34.2283畝)，其餘部分則為道路用地、公共綠地和水域及其他用地等，值得注意的是，這塊地中還包含旅遊度假用地129474.1平方米(折合194.2112畝)，競投起始價約為人民幣3.9億元，即53萬元/畝。

南朗鎮屬於規劃的翠亨新區的範圍，在翠亨新區的總體規劃中曾提出，新區的總體佈局為“一灣、兩軸、兩帶、多組團”。其中多組團中包括國際旅遊組團，此次南朗推出的多個地塊就位於規劃的國際旅遊組團中。這幾個地塊位於京珠高速和西部沿海高速的東面，附近有大型樓盤錦繡海灣城，且距離廣珠城軌溫泉站出口較近，根據規劃，這片區域將被開發為溫泉旅遊度假區。(

在房地產市場轉暖的背景下，9月和10月份大型房地產企業所拿下的一些高價地塊，已經進入國土資源部的監控視線，後者將跟蹤管理上述地塊的全程開發。

近日，國土部公開了部分房地產企業的購地情況，涉及北京、上海、廣州、杭州、大連等地的23宗地塊，成交時間均在今年9月和10月間，而拿地企業多為行業內的一線企業，如萬科、保利地產、中海地產、華潤置地和綠城等。

地王再度進入監管環節

值得關注的是，這些地塊多是成交總價高，或者溢價率高的熱門地塊，有的甚至被外界冠以“地王”稱號。

對於此舉，國土部的解釋稱，為促進房地產專案開發建設，防止出現閒置土地，使已供土地按時按量建設，儘早形成有效供給，儘早形成新住宅有效供應，將根據土地出讓情況，不定期單列公開部分房地產企業購地及部分住宅大宗地專案出讓情況，便於跟蹤管理，接受社會監督。

上述企業所購買的23宗地塊便成為不定期單列公開的“第一批”。這些地塊中，尚未簽訂合同的有6宗，在17宗已簽訂出讓合同的地塊中，竣工日期在2017年的有5宗，竣工期在2015年和2016年均有6宗。

在簽訂合同的地塊中，也都規定了開工日期。之所以要規定開工日期，主要是為了防止開發企業囤地。

今年7月1日開始施行的修訂版《閒置土地處置辦法》規定，對於企業閒置土地，未動工開發滿一年的，按土地出讓或劃撥價款的20%征繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的，由市、縣國土主管部門報批後，無償收回國有建設用地使用權。

而規定竣工日期則是為了防止開發商延遲竣工，延期竣工一方面可以在市場形勢不好的情況下等待市場轉好，另一方面，在市場形勢大好的情況下，開發企業也可能採取這種方式以謀求更大的利潤。

年底信貸鬆緊將影響樓市

土地市場逐漸回暖的趨勢下，樓市價格也在連漲。

中國房地產指數系統百城價格指數顯示，今年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8768元/平方米，環比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌後連續第5個月環比上漲，漲幅與上月持平，其中56個城市環比上漲，42個城市環比下跌，2個城市持平。

今年只剩下最後兩個月，房地產市場走勢將會如何？

北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，房地產整體價格繼續微漲已成為定論，在土地價格及溢價率均有所上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高，而且一些房地產企業全年銷售計畫的提前完成，將使得其年底促銷的力度明顯減弱，並可能控制後期的銷售速度。

不過，他也認為，今年最後兩個月的信貸額度可能趨緊，這將是影響年末樓市走勢的關鍵。

在政策面上，自年中開始的調控鬆緊之爭目前雖然已經淡化，但在外界看來，調控政策年內大幅調整的可能性較低。

據中原地產市場研究部統計，今年有近30個城市調整了住房公積金政策，或提高公積金貸款額度，或貸款條件放寬，這被市場解讀為對調控政策進行微調，而且不會觸及中央的紅線，即限購限貸政策。

“公積金貸款額度提高不僅可以對市場釋放微調資訊，還不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調的最容易執行辦法。”張大偉稱。

近年來赴港上市的地產公司，不少規模比較小而且業績不穩定，再加上投資者對民營企業存在戒心，這導致這些地產股上市後表現不佳。

在美國QE3的持續作用下，熱錢繼續湧入香港，而中國內地對資金高度渴求的房地產企業，同樣也不會錯過這個極好的赴港“圈錢”機會。據香港媒體報導，目前旭輝地產、新城控股、南京金輪、當代集團、里安商業地產等多家房企已經或即將接受港交所上市聆訊，等候年底掛牌上市。

有分析人士稱，目前湧入香港熱錢較多，這觸發了新一輪地產企業赴港上市熱潮。另一方面，儘管旭輝地產等公司擬發行新股的估值較低，但從過往經驗看，多家中國內地民營背景的地產公司在港以低市盈率上市後，股價依然維持於深度“破發”狀態，低市盈率發行可能成為一個“價值陷阱”，投資者對民營背景的地產公司依然有一定戒心。

多家房企擬赴港募資

近日，旭輝地產宣佈將其發行價初步定在每股1.33至1.65港元區間，而募資總規模也被確定在2.2億~2.7億美元，這一定價意味著若以2012年的業績加以衡量，旭輝地產的IPO發行價的市盈率僅為4~5倍。

據香港媒體報導，目前旭輝地產、新城控股、南京金輪、當代集團、里安商業地產等多家房企已通過或即將接受聆訊，正在等候年底掛牌上市，這些企業都規模較小，發行估值也會比較低。新城控股初步計畫11月12日掛牌，預計集資約3.5億~5億美元。

另一方面， 9月下旬以來，有SOHO中國、中國海外發展、佳兆業、花樣年、龍湖地產、融創中國、華南城、禹洲地產和方興地產等相繼成功發行美元債，融資至少21.75億美元，此輪內地房企美元債發行潮與美國QE3的出臺保持同步。

儘管即將赴港上市的地產股發行估值會處於較低的水準，僅僅有五六倍的市盈率，然而過去兩三年上市的多家以較低的市盈率發行地產股，其上市後糟糕的表現，給即將掛牌的幾家房企上市前景蒙上了一層陰影。

低價發行成“價值陷阱”？

據不完全統計，包括?大地產、佳兆業地產等多家企業在近三年赴港上市的發行市盈率同樣在4~7倍之間；在三年前上市推介時，?大地產主席許家印稱：“?大原有股東感到痛心，因為把股份賣得便宜。”?大三年前上市的發行價為3.5港元，昨日收盤價為3.55港元，如果用人民幣計算，其實早已經陷入“破發”的境遇，三年前“賣得便宜”的說法似乎難以成立。

上市一年後，佳兆業股價從發行的3.51港元跌到2010年11月的2.2港元左右，當時首席財務官張鴻光稱，“股價顯然被低估了”，不過在兩年後的昨日收在1.48港元。儘管近日港股有較大幅度上升，但近年來一度“低價”發行的多家地產公司，包括花樣年、萊蒙國際、中駿置業、禹洲地產等，目前的股價低於發行價的幅度超過三成，投資者損失慘重，低價發行成為了徹頭徹尾的“價值陷阱”。

申銀萬國（香港）聯席鄭家華對《第一財經日報》記者稱，在熱錢湧入香港的背景下，多家房地產企業趁此機會赴港“抽水”，然而其前景並不值得看好，如果不破發就“已屬萬幸”。他認為，近年來赴港上市的地產公司，不少規模比較小而且業績不穩定，再加上投資者對民營企業存在戒心，這導致這些地產股上市後表現不佳。

第一上海證券首席策略師葉尚志則認為，儘管不少地產股上市表現不佳，但中國海外、華潤置地等地產龍頭近日都創了新高，而估值依然不算高，上市後股價表現更多取決公司基本面的變化。

上海地產集團有限公司總裁張建晨指出，從地產角度，上海當前及未來擁有「低谷入市、國際化、產業融合」等發展機遇。上海面臨2010年政府對房市宏觀調控，抑制房地產價格過快上漲，現在正是谷底入市的大好時機。遠雄企業團董事長趙藤雄也認為，當前景氣正是進入正在國際化、與國際接軌的新莊副都心的好時機。

遠雄企業團董事長趙藤雄也認為「建築業市整體經濟的火車頭產業」，相對應一個建案的總銷量體在上下游的關聯性產業內可以創造4.48倍的產值，並且創造100萬個就業機會。房地產對社會經濟的穩定與家庭財富具有不可取代的地位，更支撐內需。在台灣自有住宅房屋比率為84.89％，其中共有694萬戶，合計資產近40兆元，因此只要增值1％，即增加4,000億元財富，因此房市穩定成長將是政府最重要的經濟支柱。

20世紀上海在1920至1930年代掀起第一波建築熱潮，創造現今的法租界與外灘區；在1990年經濟改革後掀起第二波建設熱潮，高層建築超過1,140棟，正快速恢復全球主要金融中心的願景。而近2年，遠雄建設也配合政府政策，營造「居住、商業、產業」的黃金三磚，打造新莊副都心成為優質生活、知識產業、傳統創新、綠色節能的國際城市，使產業、生活、生態、居住有更美好的水準，也可以成為國際典範。

中介預計「11月再現一波翹尾小行情」

　　(記者 陸鳴 )9月滬上二手房市場的反彈行情在10月得以延續。

　　11月6日，漢宇地產市場研究部發布的監測數據稱，10月上海市共成交二手住宅16232套，環比(較上月)下滑2.5%，同比(較去年同期)則出現了近150%的增幅；10月上海二手住宅的網簽均價為16339元/平方米，環比微跌0.25%。

　　漢宇地產分析師付偉稱，受國慶假期影響，10月上海二手房市場的開局並不「理想」，但進入10月中下旬，二手房市場成交活躍度明顯升溫，局部迎來一波成交小高峰。

　　對於10月二手房成交量同比大漲的情況，合富置業副總經理沈彥解釋說，去年10月、11月是市場最困難的時期。

　　付偉斷言，雖然10月總成交量最終沒有趕超9月，但從整體成交走勢看，10月二手房市場「量價齊穩」，這一態勢將延續至今年年底。

　　市中心一些二手房

　　出現5%的跳價現象

　　10月二手房市場的開局不算好。

　　沈彥介紹，就該公司的情況看，10月二手房成交大部分集中在下半月，成交房源以剛需為主，業績則較9月略有上浮。

　　21世紀不動產上海銳豐寶山顧村共富分行經理鄭偉也有類似感受。

　　鄭偉稱，共富板塊10月下旬的二手房成交量較上旬有所增加，但也算不上火熱。

　　原因之一是價格調升。據鄭偉介紹，共康板塊的富康園成交價格小幅攀升，10月上旬為16700元/平方米，10月下旬已達到17000元/平方米左右，持幣觀望的客戶明顯增加。

　　看漲後市的房東不在少數。

　　21世紀不動產上海區域市場研究部最新抽樣調查顯示，普陀長壽、虹口涼城、楊浦控江、浦東北蔡、閔行七寶、松江九亭等板塊，10月下旬二手房整體價格與10月上旬相比平均上升了1%?2%，整體價格呈現緩慢上升趨勢。

　　據德佑地產區域總監張劍東觀察，10月上海二手房市場已基本不存在議價空間，能平價簽約就算很不錯了，市中心一些高性價比房源甚至出現了3%?5%的跳價現象，「個別總價400萬元的房源，房東跳價幅度達20萬元。」

　　據漢宇地產監測，分區域看，成交量位列前三的區域依次為浦東、閔行、寶山，靜安、黃浦和青浦的成交量環比降幅均達到10%以上，其中靜安跌幅達到了19.2%。

　　掛牌量明顯減少

　　伴隨著部分房東調價的是，滬上二手房的掛牌量大幅下滑。

　　截至昨日發稿，網上房地產顯示，滬上二手房掛牌量為14.78萬套，遠低於此前高峰時逾17萬套的掛牌量，較10月初滬上二手住宅15.2萬套的掛牌量也是大幅下降。

　　21世紀不動產上海銳豐錦繡華城店區域經理羅立兵稱，近期該門店掛牌量明顯減少，現在來掛牌的客戶僅為平時的一半，而掛牌客戶也持觀望心態，從而出現了租售共掛的現象，甚至還有部分業主出現「惜售」態度。

　　羅立兵稱，7、8、9月，錦繡華城優質房源已基本去化，在國慶節後的一周，房東紛紛調價，原來一套兩房的單價在2.7萬元，如今已調至3萬元。

　　21世紀不動產上海區域市場分析師黃河滔認為，導致價格攀升的因素有三點，一是新房市場促銷力度下降，整體市場出現回暖趨勢，房東趁勢調價；二是二手房前期優質房源去化明顯，新增掛牌增量減速，供需矛盾致現有掛牌房源價格看漲；三是業主觀望氛圍加重，同時「跳價、惜售」等現象頻出，讓業主看好後市。

　　「觀望氛圍加重的主因是，後續掛牌補充房源未滿足客戶需求，購房者選擇空間變窄，導致購房意願降低。」黃河滔說。

　　不過，沈彥指出，目前二手房市場確實掛牌量下降，但也有「技術性」原因，「過去對中介公司及時提前掛牌的要求很嚴，現在則比較松，往往是即將成交了，才將房源在網上掛牌。」

　　張劍東認為，在限購、限貸的調控狀態下，二手房市場容量和需求無法像以前那麼活躍，掛牌量和交易均價一定是慢慢往下走的，「調控狀態下，買賣房子的資格、成本都大幅增加，買賣雙方積極性降低，交易周期變長。在前期房源消耗比較大的情況下，買賣雙方只有等夠一段時間後，才能重新積蓄有效的房源和客戶。」

　　「11月或再現翹尾行情」

　　對於後市，受訪中介普遍「看穩」。

　　沈彥認為，10月剛需房源跳價的不多，議價空間也不大，一般在1%左右，預計11月的二手房成交量會和10月持平，價格也不會有太大波動，「掛牌量還是會下降的，因為臨近年底，很多房東會更多地處理個人事務。」

　　付偉的預判則是，10月二手房市場未能呈現傳統旺季銷售的局面，與金九相比波動不大。但如果11月能延續10月中下旬的表現，市場則有望再現一波幅度不大的翹尾行情。不過，明年房價的上行壓力大增，市場不確定因素較多。

　　張劍東也認為，10月的二手房成交量算正常水平，預計11月的二手房成交量會和10月持平或略高，價格也會與10月基本持平，「近期我們公司在10月談妥但還沒簽約的客戶很多，都會在11月轉簽約。年底中介公司都會多抓二手業務，確保現金流。」

　　相對而言，中高價位房源成交受到的影響可能更大。

　　張劍東說，調控以來，二手房市場越來越以剛需為主，中高端房源的成交下降得很厲害，「我們代理的總價1000萬元以上的二手房源，比調控前減少了很多，部分中高端買家也會被一手新盤吸引。」

昨日 (11月6日)，《每日經濟新聞》記者從北京市土地儲備中心獲悉，目前已確定在11月出讓的6宗經營性用地，其中5塊都將采用「綜合評標、擇優而取」招標的方式出讓。這也意味著，「高價地」將難以再現。

　　來自中原地產市場研究部統計數據顯示，在年內出讓的合計132塊土地中，招標出讓的地塊僅12塊，佔比不足1成。11月集中出現的多宗用地招標出讓，也預示著土地市場有意回歸平穩。

　　5宗用地將招標方式出讓

　　昨日，《每日經濟新聞》記者在北京市土地儲備中心了解到，目前正在交易的經營性用地共有6塊，包括石景山區蘋果園交通樞紐商務區F地塊商業金融用地；通州區永順鎮北苑商務區西區商業金融、居住及托幼項目用地；豐台區王佐鎮F3其他類多功能用地(A-03、A-04地塊)；北京市懷柔區雁棲鎮C8旅游設施項目用地；大興區魏善莊鎮北區、西區AA-25地塊其它類多功能用地項目及順義區新城30街區地塊。

　　除最後1宗采用掛牌出讓的方式外，其余5宗均采用招標出讓的方式，參與競標的企業只有一次出價機會，以書面投標形式競投其中某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標，擇優而取。這也將從根本上抑制「高價地」的出現。

　　與9月份多宗地塊火熱競拍不同，11月份多地塊集中招標出讓的方式反映了市場的不同訴求。招標出讓不但要考慮價格因素，項目規劃、工程進度、資本實力等各類因素都將納入投標者的考慮范疇。有分析人士指出，此類出讓方式競爭性更強，擇優率更高。同時針對一些專業性較強的項目，由於有資格承接的潛在投標人較少，也會采用招標的方式出讓。

　　「最重要的一個因素還在於，目前進入一個較為特殊的窗口期，為了避免高溢價率的出現，保持土地市場的平穩。」上述分析人士向《每日經濟新聞》記者指出。

　　土地市場將再現推地潮

　　根據國土資源部公布的數據，今年前三季度，北京市場土地成交金額為515億元，相比2011年同期的832.8億元降低近四成。伴隨著10月份北京土地市場的「白卷」，北京市全年土地成交銳減已成定局。

　　與北京類似，合肥9月土地市場的火爆程度完全蓋過了傳統的樓市銷售旺季，成交總額達111.37億元，超過上半年合肥土地總成交金額40.5%。然而進入10月以後，土地市場也突然停止供應。不同於北京、合肥等市場，上海、長沙兩地卻接連誕生「地王」。

　　鏈家地產市場部張絮告訴 《每日經濟新聞》記者，進入三季度後，隨著開發商拿地意願增加及地方政府積極推地，全國土地市場逐漸升溫，全國土地成交也呈現增長態勢，尤其是住宅用地增長幅度明顯。「接近年底，由於各城市土地供應完成情況比較不理想，地方政府又將掀起一波推地高峰。」

　　據鏈家地產市場研究部統計，截至11月6日，北京、上海、廣州、深圳、南京等10大城市共推出土地110宗，達到了10月全月推地量的三分之一左右。其中上海預計共推出35宗經營性用地。

　　「從目前的趨勢看，年底全國土地將會迎來一波供需高峰。」張絮告訴記者，多數大型房企10月份業績飄紅，由於銷售的回暖及持有現金增加，企業去庫存的壓力逐漸減小，目前拿地補庫存的意願也較為強烈。

　　「此外，當前地價水平相對處於平穩，溢價率並沒有大幅增加，整體環境也利於企業拿地。」張絮對此表示。

陸家嘴昨日(11月6日)發布關聯交易公告，陸家嘴股份向集團公司補繳土地轉讓金1270.5萬美元，增加建築面積18.15萬平方米。相當於每增加一平方米，僅需多付土地轉讓金70美元。

　　令人詫異的是，這一地塊早在2001年11月14日就被陸家嘴集團轉讓給了陸家嘴股份，上述地塊去年才正式開工，經過近十年的土地自然增值，上述地塊收益不菲。《每日經濟新聞》記者昨日采訪公司證券事務代表，詢問地塊一直未動工的原因，但後者拒絕透露。

　　中房信分析師薛建雄說，在陸家嘴地區，寫字樓的平均售價在5萬?8萬元/平方米。類似環球金融中心這樣的頂級寫字樓售價更是超過8萬元/平方米。

　　但根據陸家嘴的公告，增加18.15萬平方米建築面積，所需要追繳的土地轉讓金不過1270.5萬美元。

　　公告透露，早在2001年10月24日，上海市浦東新區建設局就和陸家嘴的控股股東——上海陸家嘴(集團)有限公司簽署了《國有土地使用權成片出讓合同》(以下稱出讓合同)，由上海市浦東新區建設局向集團公司成片出讓包括SN1地塊在內的世紀大道A塊253915平方米土地的使用權。

　　在當年的11月14日，陸家嘴集團又和陸家嘴股份簽署了 《上海市陸家嘴金融貿易區世紀大道A塊土地使用權成片轉讓合同》，將上述世紀大道A塊253915平方米土地的使用權轉讓給上市公司，總轉讓金為人民幣4.23億元。

　　此後，SN1地塊經規劃部門批准的地上總建築面積，由轉讓合同簽署時的131900平方米調整為313400平方米，增加了181500平方米。為此，陸家嘴股份需要根據根據轉讓合同，向陸家嘴集團補繳土地轉讓金共1270.5萬元美元。

　　《每日經濟新聞》記者隨後從2011年陸家嘴股份的年報了解到，SN1項目現在的名稱是「浦東金融廣場」，根據年報的披露，上述廣場開工的時間是2011年。根據 《東方早報》、《新聞晨報》今年8月8日的報道，上述項目的正式開工時間是在今年的8月7日。上述兩個開工時間，無論哪一個是上述浦東金融廣場開工的真實時間，有一點可以肯定的是，從陸家嘴股份獲取上述地塊到宣布動工，已經花去了十年時間。

　　根據陸家嘴股份去年12月的公告和2011年的年報，在上述地塊上開發的浦東金融廣場，僅1號辦公樓的85456平方米就可以獲得近50億元的收入，而整個浦東金融廣場，盡管面積超過30萬平方米，但預計總投資不過36億元。

　　按照國土資源部 《閒置土地處置辦法》，國有建設用地有償使用合同生效之日起滿1年未動工開發建設的即為閒置，而閒置滿兩年即可被沒收。為何上述地塊簽訂轉讓合同近十年才開工？《每日經濟新聞》記者昨日向該公司證券事務代表詢問，但後者婉拒了采訪。而本報記者發出的相關采訪傳真，也未獲得上述公司相關職責部門的回應。

　2012樓市最經典的段子之一：只有在退潮的時候，才知道誰沒穿褲子。有人說這是最壞的時期，大部分中小開發商日子難熬，資金鏈斷，買地無錢。也有人說這是最好的時代，綠地、保利等巨頭開始負重拿地，要麼擁有足以挾持資方的體量和規模，要麼擁有多元業務與地產相互策應。

　　那些還在「掙扎」的小企們，或許正在祈求能成為寡頭們將來的「收融」對象。開發商低廉資金時代已經結束，高利率資金時代來臨了。

　　行業復蘇房企積極融資搶地

　　從房地產企業三季報和10月以來地產投資信托的發行情況看，目前房地產企業流動性和償債能力已出現趨勢性向好跡象。未來，房企可能采取更積極的營銷策略來維持目前的樂觀趨勢。

　　截至10月30日，已有115家上市房企公布三季報，115家公司整體的經營現金流合計293.65億元，比中報的97.95億元提升近兩倍。三季度以來的銷售情況向好，使多數房企的現金流緊張狀況得以好轉。

　　年底將至，優質地塊的紛紛推出，各房企激烈爭搶；樓市預期正在逐步好轉，房企拿地意向正在增強，集中「補倉」加速土地儲備，導致近期土地市場持續火熱的情形。

　　現金增加債務償還能力提升

　　隨著保利、金地兩家龍頭房企三季報相繼公布，「招保萬金」四大房企三季報已全部出齊。從業績來看，四大房企前三季度營業收入和淨利潤均保持正增長。另外，由於前三季度銷售回款和新增借款的增長明顯，房企手持現金增加，其存貨壓力與年初相比也出現微降。

　　業內分析，前三季度四大龍頭房企營業收入均取得明顯的同比增幅，最低的招商地產也達到了近三成的漲幅。「這種營收大漲主要是由於龍頭房企均有規模龐大的可結算資源。」值得關注的是，四大龍頭房企實現利潤122.40億元，同比增長27.3%。這表明即使在行業整體毛利率下行期間，大型房企也能夠以規模擴張來抵消毛利率下滑影響，實現利潤增長。

　　在現金流上，截至三季度末四大房企持有現金1051.52億元，與年初相比增加了22.96%。新增短期借款和一年內到期的長期借款合計為653.01億元。房企持有現金為一年內到期債務的1.62倍，而該項指標在年初為1.47。與年初相比，房企短期債務償還能力有所提升。

　　由於市場回暖，房企的銷售明顯好於去年同期，這四家房企的銷售回款同比增長15.97%。

　　赴港融資熱錢追捧是主因

　　今年以來，萬科、萬達、綠地、首創等房企先後試水海外市場。

　　除扎堆開發旅游地產外，「拓寬融資渠道」成為企業的現實之選。事實上，海外投資更多地被認為是房企的機會性投資而非戰略布局。業內人士表示，在國內資金成本高、來源不足的情況下，海外戰略在房企的融資層面，仍具有積極意義。

　　中銀國際固定收益研究主管王衛說，內地房地產企業海外融資變得更容易且成本全線下降，主要有兩方面的原因：第一，美國推出的第三輪量化寬松政策(QE3)使得香港當前流動性充裕，資金需要尋找投資出路；第二，內地經濟呈現企穩趨勢，近期內地房地產銷售數據以及房地產價格走勢均出現回暖跡象。

　今年銷售額破千億元萬科用了十個月的時間。萬科本周一晚間發布10月銷售業績顯示，10月公司實現銷售面積127.3萬平方米，銷售金額137.0億元。前十月累計銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額1100億元，這使得萬科成為今年首個突破千億的房企。

　　連續6個月銷售破百億

　　10月份是萬科連續第六個月銷售額破百億元。萬科當月實現銷售面積127.3萬平方米，銷售金額137億元，分別比去年同期增長26.8%和32.5%，環比9月銷售面積和銷售額分別比9月份增長21.24%和13.79%，刷新了年內銷售數據的新高。

　　回顧今年「金九銀十」，萬科實現銷售面積和銷售額分別為232.3萬平方米和257.4億元，分別比去年同期增長11.47%、12.65%。

　　累計今年前10個月，萬科實現銷售面積1035.2萬平方米，同比增長9.95%，銷售金額1100.2億元，同比增長2.4%。

　　萬科曾在三季報中稱「公司今年的推盤量主要集中在下半年特別是第四季度，前三季度的推盤總量低於去年同期」。公司預計，第四季度的推盤量將處於較高水平，全年實現銷售增長應無疑問。國信證券預計，第四季度萬科新推貨量有望達到500萬平方米，在售貨量有望達1000萬平方米。

　　今年年初，曾有傳言稱2012年萬科全年內部控制銷售目標為1480億元。但萬科總裁郁亮否認了這一數字，並稱今年沒有銷售目標，萬科從來都是順勢而為。市場機構預測，萬科全年將實現銷售收入約為1350億元。

　　持續以價換量

　　作為全國房企的領跑者，萬科的舉動往往帶動行業的一片響應。在2011年限購令出台半年之際，萬科率先降價，掀起了市場以價換量的大潮。

　　不過，正是因為萬科積極靈活的銷售方式，才抵擋住市場低迷影響，並從今年下半年開始加快拿地節奏。僅10月公司新增加項目7個，支付地價款59億元，再度刷新年內紀錄。

　　保利、中海沖刺千億俱樂部

　　本報訊(記者田立平)除了行業龍頭萬科，中海地產和保利地產(600048,股吧)正在全力沖刺中國房地產行業的「千億俱樂部」。

　　事實上，前9月，中海地產已經完成銷售額919億港元，前三季銷售早已超過年初所定下的800億港元的目標。四季度，只要每月銷售額達到前9月的平均水平即可躋身千億俱樂部。

　　而保利地產前三季度實現銷售簽約面積669.20萬平方米，銷售簽約金額756.28億元，比上年同期分別增長34.03%和32.04%，已經完成年初800億銷售目標的94.5%。

樓市折戟倒逼資金回流 實體經濟迎來「及時雨」

　（記者 黃瑩穎 張莉）浙江樓市遭遇寒流，炒樓團面臨前所未有的困境，套牢的房產倒逼游資重新考慮回歸實業。業內人士認為，近年來，各種政策措施都在不斷引導資金回流實體經濟，而近期實體經濟顯露復蘇跡象，未來游資回流進程有望提速。

　　看淡樓市 江浙游資回眸實業

　　嘉興人李昌最近注意到一個現象，最近兩三個月，當地一些樓盤的降價力度越來越大，有的樓盤表示預售存1萬元抵10萬元，有的則聲稱全款50萬元可以搶到精裝房。由於銷售不景氣，房企促銷手段花樣百出。

　　李昌在嘉興經營實業，但從2007年開始，他就有點「不務正業」。「就是跟著炒，最先是炒房，也炒過一段時間股票，後來又跟著投了一些PE項目，當然主要還是炒房。」李昌的數十套房產遍布浙江幾個主要城市。

　　從今年開始，李昌所在的嘉興市，房價不斷下跌。統計顯示，10月該市市區商品住宅成交均價為7059元/平方米，與9月的7636元/平方米相比，下降了7.6%，創下6個月來新低。無奈之下，李昌開始把一些房產賣掉，將目光轉回實業這一塊。「現在炒房很難賺到錢了，還是做實業比較好，比較實在，起伏不會那麼大。」

　　李昌的這種心態，在以游資「橫行」的江浙一帶正悄然發酵。今年以來，在全國房價緩步上升的趨勢之下，浙江各大城市的房價卻在一路下滑。國家統計局發布的數據顯示，9月溫州、杭州、寧波、金華新建商品住宅銷售價格同比分別下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居全國70個大中城市前四位。由於房價持續下跌，昔日叱咤風雲的溫州炒房團正面臨前所未有的窘境。從2000年開始，溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業，房價的下跌，使得溫州炒房團開始反思資金投向。

　　「現在新房閒置的比較多，高鐵車站附近的別墅區大部分都是空的。很多新建小區業主裝修的很少，小區入住率不超過10%。」在嘉興從事房地產中介服務的小林告訴中國證券報記者，來自溫州等地方的炒房客大幅減少，新房市場的買賣熱度也開始下降，很多投資者都在拼命拋售房產，不過拋售的難度也越來越大。「買房的人預期還是比較謹慎，問的人多，拋售的也多，但是真正買的人卻很少。現在二手房一個月的成交量至少下降了60%。」小林苦嘆道。

　　安信證券近日發布報告指出，企業主大多迫切求生，整個溫州的民營企業正在經歷重新洗牌的過程，在資金投向上風險偏好程度明顯降低。

　　融資支持 政策引導不斷加碼

　　房價下跌是一個重要因素，而各種政策措施也在不斷引導資金向實體經濟回流。

　　「以前可能要憑關系才能找到資金，現在只要有合適的抵押資產，像我們這樣的小企業也可以從銀行順利借到錢。」嘉興市某物資有限公司負責人張宇從事起重設備物流服務行業已經有十多年的時間，在她看來，經營企業最棘手的融資問題如今已經變得容易解決了。

　　「在抵押資產評估之後，只需向銀行提供相關的進貨憑證，就可以借到一筆錢向上游供貨商購買產品了。」張宇介紹，當時公司在嘉興廣益路上國際電氣城的分店剛開張不久，需要資金購買產品，她就直接向銀行申請貸款。「現在嘉興有很多銀行都在做中小企業專項信用貸款項目，所以借錢的難題能夠很快解決。」

　　實際上，銀行信貸向中小企業等民營經濟傾斜本身已經成為嘉興本地金融業發展的重要特色。三季度嘉興市最新金融形勢分析報告顯示，9月末嘉興金融機構本外幣各項貸款余額3578.2億元，比年初增加365.5億元，余額同比增長15.4%，比上年同期提升0.1個百分點。據人民銀行嘉興中心支行有關人員介紹，今年前三季度嘉興新增貸款總額的66.1%投向了制造業、批發和零售業、租賃和商務服務業，信貸投向的重點是支持實體經濟發展。

　　在民營企業資金來源方面，金融服務不斷創新正為實體經濟的發展注入活力。據悉，今年嘉興市將建立一套完整的融資結構平台，匯集風險投資、擔保和再擔保公司等各類金融機構，盡力為中小企業提供優質、安全、廉價的融資服務。最新出台的《嘉興市金融業「十二五」發展規劃》指出，將充分發揮南湖區省級金融創新示范區的作用吸引股權投資企業落戶，力爭到「十二五」期末，示范區股權投資基金規模在1000億元以上，成為金融商務和金融後台服務中心。

　　對於中小企業融資問題，海通國際首席經濟學家胡一帆指出：「實體經濟對於資本的需求非常高，過去中小企業融資比較難，現在有了改善。原來產業基金等投向明顯傾向於房地產，現在開始轉向高科技等領域。這是一個積極的變化，但我覺得中國傳統的制造業更需要資金。」

　　不過，信貸寬松能否真正引導資金流向實體經濟，也有專家認為這種趨勢尚待觀察。「銀行信貸等間接融資方式對中小企業來說，資金成本仍較高。一些股權投資、私募債等直接融資的方式更能直接助力中小企業的發展。」湖北省高新技術產業投資有限公司董事長、湖北省創業投資同業公會副會長黎苑楚認為，現在股市行情走低，創業板市場尚待完善，民間資本對產業的投資正變得越來越謹慎。「從創投角度看，實際上資金的來源越來越少，這會在一定程度上降低對實體經濟的支持力度。」黎苑楚表示。

　　銷售回升 實體經濟有所好轉

　　中國物流與采購聯合會、國家統計局服務業調查中心發布的10月中國制造業PMI數據為50.2%，比上月上升0.4個百分點。該項數值8月為49.2%，9月為49.8%。巴克萊發布報告指出，工業產品的去庫存化以及部分原材料的補庫存跡象，表明第四季度工業活動和經濟增長勢頭很可能會進一步改善。

　　信貸資金的寬松某種程度上也印證了近期有關經濟正在出現好轉的跡象。張宇告訴中國證券報記者，物流行業連接上下游生產和供貨兩個環節，經濟環境的變化直接影響行業的經營狀況。「今年以來，明顯感覺企業銷售情況不佳，資金回流速度變慢，我們給下游需求方的供貨速度也在放慢。不過10月之後經營開始好轉，盡管有八天長假，但銷售額至少可與9月持平。」張宇說。

　　胡一帆表示：「今年的外部經濟對於出口影響很大，尤其是歐美經濟持續不景氣。這給大部分中小企業都帶來了相當大沖擊，造成企業訂單不足，盈利下滑。但情況將會改善，預計明年政府會有相應的財政政策支持經濟發展，明年會是一個經濟回升的年份。我們對今年中國經濟GDP增速預測是7.8%，明年則是8.1%。」

　　廣東金融學院院長陸磊指出，目前確實有一些數據表明，信貸投放開始向實體經濟領域傾斜，但是經濟最多是恢復性增長，從谷底向上反彈，並不意味著在實體經濟中找到了實際的增長點，使實體經濟形成穩定的投資回報。

　　對於經濟回暖能否持續，陸磊的觀點比較謹慎。他指出，經濟回暖和資產價格回暖是不同的概念。實體經濟部門可能仍然停留在一個緩慢增長的階段，明年的經濟增長不一定會比今年的經濟增長更顯著，原因在於從中期看經濟增長點仍不明確。跨季度經濟數據表現較好，但還不能對經濟前景過度樂觀。判斷經濟回暖進程，還應當關注經濟結構調整、收入分配體制改革這些領域的進展。

　　業內人士認為，游資回流將有利於實體經濟經營環境的改善，而實體經濟企穩回暖也將進一步促進游資回流進程提速。

10月底，滬深股市上市房地產企業紛紛披露第三季度財報。萬科(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商地產(000024.SZ)四大龍頭企業的淨利潤均出現明顯增長。其中，金地集團淨利潤同比增幅超過5000%。除了招商地產，另外兩家企業增幅均接近100%。

　　但是，在總計108家企業中(剔除B股和ST股)，依然有大約57家企業淨利潤同比增幅為負數。此外，從籌資活動產生的現金流淨額來看，四大龍頭企業則出現了明顯的「收縮」跡象。

　　三季度萬科淨利潤第一

　　《中國經濟周刊》記者據Wind資訊統計顯示，前三季度，「招保萬金」四家，萬科實現營業總收入461.28億元，同比增長57.39%；實現淨利潤50.8億元，同比增長41.74%。招商地產在該報告期內共實現營業收入161.46億元，同比增長29.45%；實現淨利潤24.19億元，同比增長16.03%。保利地產實現營業總收入313.07億元，同比增長43.52%；實現淨利潤38.21億元，同比增長10.21%。金地集團實現營業收入117.37億元，同比增長80.67%；實現淨利潤9.21億元，同比增長91.91%。

　　如果就單一季度淨利潤同比增幅來說，金地則在四大龍頭企業中獨佔鰲頭。第三季度數據顯示，金地的淨利潤同比增幅達到5301.55%。金地去年第三季度的淨利潤為-0.1162億元，今年則為6.042億元。

　　但從總體數據來看，上市房企第三季度淨利潤增幅排行的前三位由順發恆業(000631.SZ)、陽光城(000671.SZ)、天業股份(000807.SZ)佔據。主要市場在杭州地區的順發恆業今年第三季度的利潤為0.9472億元，而其去年同期則只有0.0033億元，同比增幅達到28603.3%。陽光城在第三季度以8361.32%的同比淨利潤增幅排名第二，天業股份以7787.5%增幅列第三。

　　一位不願具名的香港籍房地產投資基金聯席董事向《中國經濟周刊》指出：「這些大型企業的淨利潤增加主要源自去年開始的去庫存化。開發商會加大力度降價出售商品房，這些合同銷售經過一年的結轉成為本季度的淨利潤。」他進一步指出，中小企業出現淨利潤暴漲是因為本身利潤基數就小，今年入賬的利潤即便數額較小，也會出現大幅波動。但是也有個別知名房企的淨利潤出現了大幅下滑。如金融街(000402.SZ)，本季度淨利潤在3.3612億元，去年同期淨利潤在5.6268億元，同比增幅為-40.26%。

　　金融街在財報中解釋稱，2012年1-9月淨利潤下降的原因是公司1到9月結算項目毛利率較去年同期下降。

　　眾所周知，毛利率的下降主要是由於銷售價格未出現明顯降幅，而銷售額下降以及土地成本居高不下所導致。

　　跟著萬科一起過冬

　　嚴厲調控實施至今，全國的房價都出現了小幅下行。從去年開始，在萬科的引領下，一些大企業紛紛開始收縮。去年年底，萬科集團總裁郁亮在接受媒體采訪時稱，2012年萬科將進入「冬天模式」。

　　如今，萬科等大企業果真進入了收縮的時節。在今年三季報中，各大企業籌資活動所產生的現金淨額紛紛出現降低。籌資活動產生的現金流淨額，由籌資活動流入金額減去支出淨額得出。流入金額主要是指其通過第三方進行融資所得資金，而支出主要指利息、財務成本等支出金額。這個指標可以揭示出一家企業是否願意去籌集資金進行擴張。

　　萬科第三季度的財報顯示，籌資活動淨現金額為-61.1795億元，而其去年同期淨額則為-13.4262億元，同比增幅為-355.67%而向來以「凶猛」著稱的保利亦是如此。其籌資活動現金淨額由去年的29.4392億元降低到10.9123億元，同比增幅為-62.93%。而在2010年同期，保利地產還保持著20.8億元的籌資現金淨額。

　　金地三季度的該項指標為3.8億元，比去年減少了接近一半。招商更是從去年的34.18億元銳減到今年三季度的-17.56億元。

　　一位原就職於境內上市房地產企業的高級財務經理告訴《中國經濟周刊》：「如果一家企業願意擴展，那麼勢必會四處籌集資金。如果籌資活動不積極，那麼它依然要支付之前的利息等財務成本，這就有可能讓這個指標成為負數。這就說明企業在收縮。」

　　這位財務經理表示，調控開始時，我們作決策都會看看萬科是怎樣做的，「因為萬科在把握政策方面是一般企業無可比擬的。所以當時萬科收縮，很多企業也會跟隨收縮。」

針對有報道稱花旗個人首套房貸最優惠利率低至8 .2折，花旗銀行昨天給南都記者發來官方回復稱，「目前市場上首套房貸利率通常在8折至9折之間，我行也會根據市場及客戶情況適當調整利率水平，不排除針對風險較低的貸款提供更好的貸款利率。」不過，花旗的回應也稱，「就有關報道稱花旗個人首套房貸最優惠利率低至8 .2折，我行尚未實施。」至於這些話如何理解，花旗銀行的回復稱一律以郵件為准。

　　一名知情人士昨日透露，渣打、匯豐等外資行曾有過首套房貸款利率7 .5折的建議。「這是一份內部文件，後來這幾家外資行都沒推行。」該名人士表示。

　　外資行曾商討7 .5折優惠

　　南都記者昨日從花旗官方獲得回復稱，「目前市場上首套房貸利率通常在8折至9折之間，我行也會根據市場及客戶情況適當調整利率水平，不排除針對風險較低的貸款提供更好的貸款利率。就有關報道稱花旗個人首套房貸最優惠利率低至8.2折，我行尚未實施。」

　　「如果信貸條件很好，作為花旗的客戶，還是能拿到很低的折扣的。這情況與外幣房貸基本一致。」有行內人士昨日稱，由於隨行就市，外資行考慮房貸利率時會以資金成本和資金收益等因素考慮。

　　事實上，外資行想降低首套房貸利率消息並非空穴來風。一名知情人士昨日透露，渣打、匯豐等外資行曾有過首套房貸款利率7 .5折的建議。接近外資行的人士透露，幾家外資行曾預計9月底人民幣升值，擬定推行首套房貸利率7 .5折。「這是一份內部文件，後來這幾家外資行都沒推行。」該名人士表示。

　　然而，針對當前的情況，某外資行人士表示，目前外資行的房貸最優惠利率存在分歧，有外資行想維持較低貸款水平，但也有外資行在停止審批低利率房貸。有外資行內部人士表示，近期部分外資行已收到提高首套房貸利率的通知。

　　外資行房貸最優惠利率存分歧

　　某國有四大行的人士昨日透露，目前中資行已經很難開利率折扣了，很多房貸都以基准利率發放。而在中資行收緊房貸的同時，大部分外資行目前都謹慎給予利率優惠。

　　南都記者昨日獲悉，南洋商業銀行和星展銀行的首套房貸利率分別為9.5折和9折，是目前多家外資行中優惠水平較低的。而其他外資行普遍維持8.5折優惠。

　　匯豐的相關人士昨日回復稱，從去年至今一直都沒變化，最低就是8.5折。「如要獲得8.5折，客戶條件會有所要求，比如對房屋進行評估，月薪是每月貸款的2倍，如果是匯豐的客戶就更好；事實上，房貸一般都是9折，能做到8.5折的也不是很多。」

　　與此同時，恆生中國官方回應稱，「目前，恆生中國首套房住房按揭貸款首付為3成，利率以人民銀行基准利率為准；二套房首付為6成，利率為人民銀行基准利率上浮10%。本行一貫審慎開展個人住房貸款業務經營，按照國家及監管指導做好差別化信貸政策執行工作。本行將參考各個客戶的具體情況，根據風險定價原則在監管機構規定的范圍內上下浮動釐定住房按揭貸款利率」。

　　渣打銀行也表示，「首套房貸款首付不低於三成，利率則按客戶資信綜合評定可執行中國人民銀行公布之人民幣貸款基准利率的0 .85至0 .95倍，自2010年以來嚴格執行差別化信貸政策。我行對二套房購房人貸款首付不低於6成，利率為中國人民銀行公布之人民幣貸款基准利率的1.1倍。」

在房地產市場轉暖的背景下，9月和10月份大型房地產企業所拿下的一些高價地塊，已經進入國土資源部的監控視線，後者將跟蹤管理上述地塊的全程開發。

　　近日，國土部公開了部分房地產企業的購地情況，涉及北京、上海、廣州、杭州、大連等地的23宗地塊，成交時間均在今年9月和10月間，而拿地企業多為行業內的一線企業，如萬科、保利地產、中海地產、華潤置地和綠城等。

　　地王再度進入監管環節

　　值得關注的是，這些地塊多是成交總價高，或者溢價率高的熱門地塊，有的甚至被外界冠以「地王」稱號。

　　對於此舉，國土部的解釋稱，為促進房地產項目開發建設，防止出現閒置土地，使已供土地按時按量建設，盡早形成有效供給，盡早形成新住宅有效供應，將根據土地出讓情況，不定期單列公開部分房地產企業購地及部分住宅大宗地項目出讓情況，便於跟蹤管理，接受社會監督。

　　上述企業所購買的23宗地塊便成為不定期單列公開的「第一批」。這些地塊中，尚未簽訂合同的有6宗，在17宗已簽訂出讓合同的地塊中，竣工日期在2017年的有5宗，竣工期在2015年和2016年均有6宗。

　　在簽訂合同的地塊中，也都規定了開工日期。之所以要規定開工日期，主要是為了防止開發企業囤地。

　　今年7月1日開始施行的修訂版《閒置土地處置辦法》規定，對於企業閒置土地，未動工開發滿一年的，按土地出讓或劃撥價款的20%征繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的，由市、縣國土主管部門報批後，無償收回國有建設用地使用權。

　　而規定竣工日期則是為了防止開發商延遲竣工，延期竣工一方面可以在市場形勢不好的情況下等待市場轉好，另一方面，在市場形勢大好的情況下，開發企業也可能采取這種方式以謀求更大的利潤。

　　年底信貸松緊將影響樓市

　　土地市場逐漸回暖的趨勢下，樓市價格也在連漲。

　　中國房地產指數系統百城價格指數顯示，今年10月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8768元/平方米，環比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌後連續第5個月環比上漲，漲幅與上月持平，其中56個城市環比上漲，42個城市環比下跌，2個城市持平。

　　今年只剩下最後兩個月，房地產市場走勢將會如何？

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，房地產整體價格繼續微漲已成為定論，在土地價格及溢價率均有所上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高，而且一些房地產企業全年銷售計劃的提前完成，將使得其年底促銷的力度明顯減弱，並可能控制後期的銷售速度。

　　不過，他也認為，今年最後兩個月的信貸額度可能趨緊，這將是影響年末樓市走勢的關鍵。

　　在政策面上，自年中開始的調控松緊之爭目前雖然已經淡化，但在外界看來，調控政策年內大幅調整的可能性較低。

　　據中原地產市場研究部統計，今年有近30個城市調整了住房公積金政策，或提高公積金貸款額度，或貸款條件放寬，這被市場解讀為對調控政策進行微調，而且不會觸及中央的紅線，即限購限貸政策。

　　「公積金貸款額度提高不僅可以對市場釋放微調信息，還不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調的最容易執行辦法。」張大偉稱。

600呎五金舖變40呎搭建舖

領匯（823）將於今天公布中期業績，股價在租金回報理想帶動下屢創新高，惟背後管理手法卻為租戶和消費者所詬病，包括旗下多個街市被指借承包商大幅加租趕絕小商戶。領匯御用承包商包括上市公司宏安（1222）及南華集團（265），有關注團體指出，領匯合約條款苛刻，造成承包商以簽署特定條款租約，於公共通道加建小型舖位等多種手法抬高回報，確保本身不會虧損。

街市公共空間加建細舖

翻查資料，領匯過去5年平均租金升幅約四成，根據截至今年3月底止年度業績，街市業務貢獻收入約6.23億元，佔集團收入約14.5%。不過，大部分旗下的街市並非由領匯直接管理，取而代之的是透過類似中間人的承包商營運，最大的單一承包商是上市公司宏安，目前承包領匯旗下近10個街市，是領匯近數年按收入計10大租戶之一。

有關注屋村居民的團體向本報表示，承包商與領匯的承包合約條款苛刻，盈利與否全視乎承包商能否提升租金收入，造成承包商除了對租約到期的租戶大幅加租外，更以各種不同手法提升租金收入。他表示，最常用是在街市內部的公共通道或空間加建蚊型舖位，變相增加可出租面積，同時可吸納無力續租大型舖位的租戶。

其次是個別承包商更會與租戶簽訂附帶特定條款的租約，包括可提早半年無償趕走租戶或簽訂較短年期的租約等，以便在市況變化或其他租戶洽商時調整租金。

受影響的黃先生以往在沙田禾輋街市，以萬多元租金開設面積約600呎的五金舖，但今天黃先生只能在40呎的蚊型舖位中繼續經營。

另外，在由承包商好眼光營運的街市，有不願具名商戶表示，承包商主要透過裝修街市提高租金收入，除增加小型店舖外，更要求部分店舖配合街市風格改修或加裝冷氣，變相趕走無力負擔的商戶，吸納更多可負擔高租金的商戶。

資料顯示，領匯目前御用的街市承包商除宏安外，大部分屬規模一般的私營公司；其中好眼光大股東為連鎖食肆點心皇老闆馮偉開，其餘股東還包括持股約8%的全國人大代表兼基本法委員會委員譚惠珠的家族成員譚榮就，以及持股25%的資深律師胡祖雄。好眼光主要負責營運包括慈雲山和禾輋等街市。

此外，上市公司南華集團旗下的佳寶管理，目前也是領匯街市承包商之一，營運個別新界街市，資深證券界人士、南華執董張賽娥是該公司董事之一，惟未知是否因街市承包盈利貢獻不大，故未有在上市公司業績內反映。

至於其餘承包商如歡卓投資及現代街市管理，均屬規模一般的私營公司，主要營辦新界區街市項目；現代主要承辦天水圍頌富及天富街巿；歡卓則承辦天恩街市。

中駿超購一倍 奧園遠展路演推介

儘管本港地產股及內房股近日升勢稍為緩和；然而，市場對相關債券的需求仍然甚大。市場消息指出，內房股中駿置業（1966）及中國奧園（3883）正計劃發行優先票據，兩者同樣是5年期，前者規模約2億美元（15.6億港元），現已接獲近3.5億美元的認購額，超額近一倍；至於本港地產股方面，繼遠東發展（035）後，市傳麗新發展（488）亦有計劃發債集資。

美國聯儲局於9月中推出QE3後，熱錢持續流入本港，回報穩定的債券尤其深受投資者歡迎。據港交所（388）的數據顯示，2012年首10個月共有92隻新債務證券上市，刷新以往紀錄；而截至今年10月底止，上市債券累計已達到257隻。

據市場消息指出，中駿置業計劃發債籌2億美元，年期為5年，利率約11.75%，與同屬福建房地產的禹洲地產（1628）早前發債規模及利率相若。據悉，中駿周一已完成路演，迄今已接獲合共3.5億美元認購額，即超額1.5億美元。公司計劃集資所得主要用作現有項目的建築及土地成本，以及一般營運資金，德意志及滙豐為是次安排行。

奧園規模及利率未定

而上周成功出售北京長安8號項目約53%權益，預料錄得約11億元除稅前收益的中國奧園，亦正計劃發行優先票據，昨天起向投資者推介，惟有關規模、年期及利率則需視市場情況而定。

日前公布有發債計劃的遠東發展，據有關銷售文件顯示，公司將發行5年期債券，德意志及巴克萊為是次安排行。該公司同樣於昨天起進行路演，規模及利率有待確認。

另外，早前表明會積極融資的麗新發展，有消息指出，該公司近日與投資者會面，並有發債集資的意向。其副主席周福安早前曾表示，有投行向他接觸有關發債事宜，惟該公司暫未有這方面的考慮。

天譽置業貸款2.98億

除了發債，內房還尋求多項渠道集資；天譽置業（059）昨晚公布，向中國東方資產管理公司貸款2.98億元，首12個月年利率7%，其後償還年利率13%，並需繳付1788萬元顧問費。近3億元的借貸中，包括向貸款一方發行本金2980萬元的認股權證，初步認購價為0.7217元，較昨天收市9%溢價；公司旗下項目廣州洲頭咀項目的全部股權亦需抵押予貸方，貸方可委任一名人士為該項目公司的董事；同時，天譽在貸款截止日期前，負債率不可高於75%。

天譽表示，貸款將用作償還一部分由工銀亞洲提供的現有貨幣市場貸款、公司的營運資金，以及有關該協議及其相關文件的費用及開支。

恆大地產（3333）公布，10月銷售錄得142.6億元（人民幣．下同），按月上升76%，超出市場預期，迄今已完成全年目標91%。不過，值得留意的是，當月平均售價卻創出近三年以來最新紀錄，每方米僅5590元，按年跌9%，反映?大上月實施以價換量政策；分析員認為，集團資金回籠雖然加快，但銷售的毛利卻變得薄弱。

銷售毛利變弱

截至10月底止，?大首10個月累計實現合約銷售額728.3億元，完成全年合約銷售目標由9月底的73%，躍升至目前的91%；累計合約銷售面積1228.2萬方米，累計合約銷售平均價每方米5930元。單是10月合約銷售額142.6億元，合約銷售面積255萬方米，按年上升66%及82%，刷新集團單月銷售額及銷售面積歷史紀錄，但合約銷售均價每方米5590元，卻是接近三年以來單月新低。集團表示，10月新開盤項目4個，在售項目累計達到168個。

合景泰富（1813）宣布，10月預售收入12.59億元，按月及按年分別增長為1%及46%；預售建築面積約10.1萬方米；首10個月實現預售收入100億元，佔全年銷售目標120億元的83.3%。

保利置業（119）首10個月累計銷售額約193億元，按年上升47%；合約銷售面積約208萬方米，按年增加約24%。

佳兆業（1638）10月實現合約銷售18億元，按年減少5%，惟按月增加11%；期內，銷售面積約25.88萬方米，按年減少13%，按月增加1%；合約銷售均價為每方米6979元；首10個月實現累計合約銷售額128億元，按年增長5%。

私營房地產顧問公司萊坊表示，內地零售額增長持續放緩，加上商舖樓面供應過多，拖累店舖租金增長。該行估計，未來一年內地一線城市舖租增長6%至8%，二線城市增長8%至10%，但升幅只能按年持平及低於上半年。

萊坊執行董事夏博安指出，內地商舖樓面持續擴張，但部分二線城市商舖卻未能有效策劃及管理，令空置率上升。

二線城市中以瀋陽及成都情況最為惡劣，上半年空置率約17%，高於二線城市平均10.5%的水平，但一線城市中已發展成熟的商舖空置率則低至5%，一線城市平均空置率為8.4%。

中港零售業方面，夏博安表示，本港零售業除受累外圍經濟未見明朗外，也被自由行效應減退影響，預計今年聖誕銷售難如往年般暢旺，但相信全年零售銷售額仍能維持10%增長，明年增長或低於該幅度。

內地業務方面，他預計今年零售額增長達10%，但較往年約15%為低，冀中央十八大換屆後能帶動貴價品銷售增長。他認同內地貴價品市場高增長期已過，故相信未來兩年，整體零售額將維持低雙位數字增長。

樓價近月持續飆升，政府早前公布明年起每年撥出5000個名額，供白表申請人免補地價購買二手居屋，惟居屋價隨後上揚，近日有議員要求政府暫緩措施。行政長官梁振英和多位官員重申，繼續推行方屬負責任的做法，不想擱置計劃。

梁振英指出，提出讓5000個白表客免補價購居屋符合加快現有居屋在二手市場流轉的計劃，讓樓市平穩發展。他認為，政策推出後居屋現炒風說法不成立，樓價和租金一直上揚是顯示房屋市場供不應求。

他認為，解決香港房屋問題須多管齊下，不想擱置計劃，並認為若擱置計劃、新界東北發展也重新諮詢，將令樓價和租金上升，公屋申請人數和劏房數目不斷增加。

運輸及房屋局常任秘書長（房屋）栢志高重申，不認同居屋樓價因新政策被推高，並認為除二手居屋外，一般住宅的樓價也上揚。

房委會委員黃遠輝認為，措施是在新居屋推出前為合資格人士提供另一個選擇，倘最終擱置，將令合資格人士失望，且即使擱置也未必可令樓價回落。

藍田馬鞍山居屋辣招後零成交

房委會委員蔡涯棉認為，過去三個月二手居屋成交約8成屬於樓價150萬至250萬元，相信對於白表申請者而言，每月供款額約佔薪金四成，將可以負擔，並由於可作九成按揭，將有助他們置業。他相信，樓市在政府出招後已轉靜，預料至明年5月，樓價再升的可能性不高。

實際上，居屋市場近期成交已轉靜，惟叫價未見下調。世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，自從政府推出新招後，藍田居屋仍未錄得成交，區內業主整體叫價仍硬淨，已補地價單位每方呎叫價介乎5500至6000元，綠表呎價約4000至4500元。

區內不少居屋供應的馬鞍山，自辣招後同樣未有成交，世紀21奇豐物業鄭達昌指出，只有少部分業主願意降價，如錦泰苑一個三房戶，叫價調低近8%，至350萬元。目前區內已補價單位每方呎叫價約5000元，綠表則平均約4000元。

政府上月底推出兩辣招後，房地產市場急凍，地產界也有如驚弓之鳥，每有任何消息傳出，即在市場上流傳。上周五兩幅住宅用地截標後，業界昨天瘋傳兩地皮流標；地政總署則強調，程序未完成。

對於市場傳聞兩地流標，地政總署發言人表示，程序尚未完成，現階段絕對不宜作任何揣測。資料顯示，兩幅截標的分別為落禾沙彩沙街和將軍澳第66D2區限量地，上周截標時，分別接獲9份和7份標書，入標反應不俗，發展商並紛紛表示，已把辣招因素反映在標價之中。

嘉湖減3.3% 料估值趨向保守

政府上月底推兩辣招遏樓市，住宅成交急凍，中銀（02388）及滙豐相繼調低屋苑估價，中銀調低共6個大型屋苑估價，屬半年來首次，細價樓天水圍嘉湖山莊首當其衝，遭兩銀行齊降估值，跌幅達3.3%，為今年以來估值最大調降幅度。

業內人士預計，按現時市況趨勢，樓價將有下調壓力，而銀行估價亦可能會較先前保守。

本報由今年就中銀及滙豐銀行對7個大型屋苑估價變化作追蹤調查，發現中銀於措施推出後數天（即10月31日）下調嘉湖山莊、沙田第一城、海怡半島、太古城、黃埔花園及淘大花園合共6個大型屋苑的估價，屬該行半年來首次接近全綫調低屋苑估值。

據中銀網上估價資料，銀碼最細的天水圍嘉湖山莊單位估價跌幅比其他屋苑大，其中景湖居6座中層E室，面積581平方呎，估價由243萬元降至235萬元，跌3.3%，為跌幅最大的單位，至於沙田第一城20座中層單位，估價跌幅亦達3%。

另滙豐昨亦就上述嘉湖山莊景湖居相同單位輕微調低估值，跌幅約1.1%，而同屋苑麗湖居6座中層C室的滙豐估值則跌1%。

太古城千呎單位 下調2.6%

除新界細碼屋苑估價被調低，港島大型中價屋苑單位亦不能倖免，其中太古城雅蓮閣41座面積1,237平方呎的中層A室戶，中銀估價下調47萬元，跌幅為2.6%；而海怡半島一個面積856平方呎的單位，該行估值同跌2.6%至725萬元。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計，雖政府出招令近日成交量減少，但銀行估價一般需要有確實成交數字參考，銀行調整估價與政策出台相隔約一周，銀行即時在短期內因措施影響而調整估價的情況較少見。

代理：仍然低息 毋須劈價沽

對於中銀在措施推出後數天便同時調低多個屋苑估價，王美鳳估計有機會屬個別銀行於早前市況暢旺時，因不少屋苑獲高位承接，甚至錄創新高價成交，拉高了銀行估值，而估價師會按時審視估值，現時只是把有關屋苑估價調至正常水平。

至於利嘉閣按揭代理聯席董事黃詠欣亦指，措施推出後樓價會有下跌機會，而銀行估價將會相應下調，但她認為，由於現時仍然低息，持貨成本低，業主毋須劈價沽貨，料樓價下跌幅度不會太強勁。

政府2010年首推額外印花稅（SSD），至今兩年來已刺激工商舖價格累升近五成。而是次政府推買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）及加碼SSD，資金更極速流入工商舖及車位市場，炒賣活動趨增，因而增加政府向非住宅物業出招壓力。

根據反映本港工商物業租、售價格走勢的美聯工商物業指數（MII）顯示，自2010年第四季開始，工商物業指數報139.7，並一直按季上升，至今年第三季指數報200.9，期內累錄43.8%升幅，相對商廈的23.3%升幅更為顯著，其中9月單月報210.2，創歷來新高且首次升穿210關口。

港貿中心兩年價升6成

由於工廈入場門檻較低，回報高，容易吸納住宅資金轉移，兩年前SSD出台，工廈買賣即明顯上升，按月急增逾3成，交投量創當時高位。以觀塘港貿中心為例，該中高層5號室，773平方呎，於2010年12月即SSD出台後，成交呎價為5,004元，惟本年8月份，對落十層的5號室，呎價已達7,995元，期內升幅達六成。

縱然整體工商舖市場於去年第四季受歐債危機拖累，持續低位徘徊，至本年3月份小陽春，三個範疇同見回升，當中以工廈物業的交投量及價，彈力最驚人，3月份錄得965宗及38億元，按月增2.5倍及1.2倍；另以零售市況主導的舖位亦按月增長兩倍及1.2倍。相比之下，易受外圍經濟影響的寫字樓近兩年表現反覆，期內累積升幅不多。以美聯商業指標甲廈指數（MCAI）顯示，過去兩年約升23.3%。

全年車位成交料9千宗

由於SSD完全杜絕住宅短炒客，刺激工商舖物業短炒個案反有增長，在措施推出前後12個月比較，摸貨量及價均各升48.2%及70.7%，料至少一成資金來自住宅市場，而本年摸貨成交亦持續理想，尤以中、低價工廈的摸貨註冊量走勢平穩。

除工商舖外，市場購買力更蔓延至車位市場，成資金另一出路。代理預期，今年全年車位成交數字有機會超越9,000宗，創97年以來新高水平。近日車位交投熾熱，自政府推出兩項遏抑住宅的招數後，多個發展商更積極推售屋苑車位套現。綜合市場資料，單計11月首3天已累錄逾20至30宗車位買賣。

對於熱錢流入工商舖市場，政府表明需要時會對商業舖位市場推出相應措施。美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，工商舖乃經濟寒暑表，經濟市況好，商舖自然好，由於具有調節能力，故政府愈少干預愈好。另中原（工商舖）營運總監潘志明指，不少海外外機構及跨國企業來港設寫字樓總部，若對該市場加以限制，恐會抹殺香港國際都會的形象，亦與自由經濟理念，背道而馳，有歧視外資之嫌。

梁安琪5.1億購商廈 華懋兩日沽600車位

政府出辣招遏抑住宅市場，投資者熱捧非住宅物業，工商舖及車位買賣旺。消息指，賭王「四太」梁安琪或有關人士，斥近5.1億元購入尖沙咀加連威老道太興商業大廈全幢，另華懋昨繼續拆售車位，再沽約300個，有投資者購入後即時加價5成放售。

市場消息指，加連威老道39至41號太興商業大廈全幢易手，物業地盤面積約2,074平方呎，樓高18層，設4個地舖，4至17樓為寫字樓，全個物業總樓面約33,725平方呎，成交價約5.1億元。原業主於07年，以3.48億元購入，持貨5年轉手獲利約1.6億元。

據了解，買家為梁安琪或有關人士，料購入後再作租戶重組，按現時該廈每月租金收入近100萬元計，回報率約2.4厘。

力寶高層 呎售2.2萬

工商物業不受買家印花稅影響，吸引內地投資者入市。消息指，近日百樂酒店地舖拆售理想，其中21號舖，面積約849平方呎，以約9,880萬元易手，呎價約11.6萬元，舖位由新西蘭食品以每月8.4萬元租用，租約快到期，據悉，投資者看好舖位市值租金可提至15萬至18萬元，回報率可達2厘以上。消息稱，買家為內地投資者，具內地發展商背景，過往亦曾購入本港物業，出手次數不多，相信因舖位不受新印花稅影響而入市。另外，該項目地下16號舖，面積約1,050平方呎，以約1.3億元易手，買家為中港商人。

商廈方面同樣交投暢旺，金鐘力寶中心1座32樓C室，面積約4,380平方呎，以約9,636萬元易手，呎價約2.2萬元，單位以交吉交易。

東九龍商廈買賣熾熱，業主趁勢推項目。消息指，由上市公司持有的海濱道135號宏基資本大廈樓花項目，已獲批樓書即將推售。首批價單已推出，涉及11層樓面，每層面積約1.2萬平方呎，呎價由6,850元起，至約9,900元，入場費約7,856萬元起，總涉及資金約10億元。

碧濤花園車位 沽出逾百

車位交投續熾熱，華懋昨繼續拆售車位，料單日累沽約300個，主要集中於沙田碧濤花園及深井豪景花園，即華懋兩天連沽約600個車位，套現近2億元。

代理透露，售賣處人潮持續，昨焦點集中於碧濤花園1期及2期車位，售價由約50萬至55萬元，料昨沽出逾100個，更有兩組買家分別大手購入5至6個車位，每組涉資逾300萬元。

車位好賣 明加價一成

另最多貨源的深井豪景花園，昨亦沽出逾100個車位，售價30萬元至39萬元不等。代理指有內地客大手購入20至30個車位，料最多涉資近900萬元。據了解，發展商會於周四調高車位售價，幅度約1成左右。

市場現即時放盤，有代理指個人促成約30個車位中，大部分立即於市場上放賣及放租，較買入價高約3至4成。其中沙田富豪花園地庫車位，業主日前以18萬元購入，即時加價10萬元以28萬元放賣，加幅逾5成。

另外，新世界近日拆售5個屋苑車位，包括愛蝶灣、采頤花園、嘉峰臺、景峰花園及美樂花園等，本月暫累沽53個車位，其中景峰花園沽20個佔最多。二手車位方面，新都城2期B2層單號車位，日前以72萬元成交料再創新高。

區議會支持屯門小冷水新發展區計劃，並建議政府將附近的青山練靶場納入發展範圍，以增加土地供應。政府表示，將會檢視擴大發展規模的可行性，明年年底會展開公眾諮詢。

近內河碼頭地 可建萬伙住宅

土木工程拓展署署長韓志強昨天落區，向區議會簡介洪水橋及屯門小冷水兩個新發展區計劃，其中屯門小冷水合共約有50公頃，具改劃發展潛力的火葬場、社區、綠化地帶土地。

該新發展區計劃獲大部分區議員支持，但認為密度不能過高，並需要提供足夠的社區康樂設施及高增值行業產業職位，其中區議員陳文偉亦建議，將青山練靶場納入發展範圍，以擴大發展區。

屯門小冷水新發展區位於望后石污水處理廠以北，屬屯門第40區及46區一帶用地，現時有4幅具改劃潛力的土地，其中鄰近內河貨運碼頭的D地盤，有機會改作住宅用地，佔地23.4公頃，現為「綠化地帶」，假設有7成土地以5倍地積比興建住宅，已可提供逾1萬伙住宅；另餘下近27公頃土地，則計劃作商業或數據中心等發展。

優化土地供應諮詢 數月內展開

另一方面，韓志強表示，優化土地供應策略第2階段公眾諮詢將於數月內展開，研究填海、開拓岩洞及石礦場等增加供應。

特區政府計劃於明年1月推出新措施，容許5,000名白表申請者免補地價購買二手居屋。不過，立法會房屋事務委員會於日前通過無約束力動議，要求當局擱置方案，稱有關措施只會推高二手居屋價格，助長炒風。行政長官梁振英昨日在出席行政會議前回應指，近期樓價以至租金高企與供應有關，並強調該措施與其他增加土地供應的計劃，如新界東北發展等旨在透過多管齊下去增加房屋供應，倘擱置或受到拖延，「樓價（只會）越來越貴，租金越來越高，籠屋?房越來越多」。

　在特首選舉期間，梁振英在參選政綱中提出復建居屋，並在新居屋單位推出前，每年從「白表申請者」中抽出5,000名，容許他們在第二市場購買居屋。原居屋業主毋須向房委會補地價，但買方須承擔該居屋單位日後在公開市場出售時補價的責任。政策推出一段時間後檢討成效及名額，希望加快居屋流轉，同時亦可幫助合資格購買居屋的家庭，在居屋第二市場免補地價置業安居。7月16日，梁振英在出席特首答問大會時宣布於明年1月落實有關措施，供月入約3萬元或以下、首次置業的家庭申請並抽籤決定。房屋委員會並於早前通過將該5,000個名額於明年分兩批推出。

回應擱置動議 反駁炒高說法

　梁振英昨晨在出席行政會議前主動提到立法會房屋事務委員會日前通過，要求當局擱置計劃的無約束力動議。他說，房屋問題是香港一個重要的社會問題，特區政府十分重視，並從3方面著手解決，一是更快、更多興建新樓宇；二是遏抑海外和炒賣的需求；三是加快現有房屋，包括現有居屋在二手市場中的流轉，而讓5,000名白表申請人免補地價購買二手居屋，完全符合了這3個方面，有助令樓市平穩發展。「這個建議是得到房委會資助房屋小組的通過，是值得大家支持的。」

　他並反駁指，有關推出該計劃會令居屋的二手市場出現炒風而帶動樓價上升的說法是不成立的：在過去一段時間，不僅樓價上升，租金亦同時上升，「是一個很典型的房屋市場出現供不應求情況的一個體現。我不想擱置這個計劃」。

拓新東北受阻 公屋人龍更長

　梁振英又強調，要解決香港房屋問題，就需要「多管齊下」，「如果我們擱置這個計劃，而其他增加供應的計劃，如說我們新界東北發展又再拖延，重新諮詢的話，香港只會有越來越多的人排隊申請公屋，樓價越來越貴，租金越來越高，籠屋?房越來越多，這是大家都不想見到的」。因此，政府負責任的做法，就是繼續去推行這個計劃。

1、更快更多興建新樓宇

2、遏抑海外和炒賣需求

3、加快現有各類屋流轉

白表免補地價購二手居屋計劃將如期於明年1月推出，港府強調有關計劃只屬過渡方案。運輸及房屋局局長張炳良昨日表示，建議的5,000個名額只佔整體30萬居屋單位的少數，相信對推高樓價影響有限，重申未推出計劃就擱置，並非審慎的決定。運房局常任秘書長?志高亦認為，因香港樓價普遍偏高，有關計劃不會再推高樓價，重申港府會加快興建公屋，惟必須得到區議會的配合。

5,000居屋僅佔整體1.3%

張炳良昨日出席電台節目時表示，港府希望藉有關計劃，回應社會上合資格白表人士置業的訴求，提供一個在二手市場購買居屋機會，並認為相比30萬個居屋單位數目而言，計劃建議的名額只佔整體1.3%，實屬少數。

對於有指當局公布有關措施後，或會進一步推高二手居屋價格，張炳良認為，本港樓價因受到不同因素影響，才會在過去一段時間內急升，相信港府的措施並非單一因素。他重申，當局完全明白及同意增加居屋供應的需要，然而，在2016/2017年度的新居屋未落成前，仍需以不同的計劃嘗試滿足市場需要，尤其免補地價後的二手居屋價格遠比私樓低，相信可藉此幫助有置業需要的市民。

張炳良強調，有關計劃並非永久實施，至於能否成功買賣二手居屋，最終仍要視乎雙方的價錢及細節，絕不是一個強制措施，並指由於計劃只屬過渡措施，若於未推出前就已被擱置，並非一個審慎的決定。

另方面，?志高昨日出席屯門區區議會時表示，不認同白表免補地價購二手居屋計劃會推高樓價，因本港樓價已普遍偏高。而為解決本港房屋需求問題，港府會加快興建公屋進度，然而，他承認要物色公屋用地並不容易，因當中牽涉大量收地及清理的程序，故需區議會的協助。此外，對於有議員要求港府回購領匯，他認為有關建議並不可行，當局會與領匯商討改善商場設施。

陳茂波：「辣招」效力顯現

政府推出兩項新措施抑制樓價，發展局局長陳茂波昨出席公開活動時表示，當局會緊密留意市況的變化，而措施剛推出不久，因此不應在短時間內下定論。當被問及新措施推出後，有發展商為促銷樓盤，替內地買家繳付15%印花稅，陳茂波認為，這反映稅項有一定效力。

長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉昨日出席電台節目時表示，要求擱置有關計劃的立法會議員，既忽略了港府早前推出額外印花稅可壓抑樓價的成效，亦忽略了本港樓宇二手市場於過去半年，有逾80%屬300萬元以下交易所反映出對廉價二手居屋的需求，冀議員能以前瞻目光檢視計劃的成效。

特首梁振英強調，政府不會擱置居屋白表申請人可免補地價購買二手居屋的計劃。多名立法會議員昨日表示，開放居屋二手市場，在短期內可發揮解決市民住屋問題的作用，而為免居屋二手市場因此而急升，當局應考慮延長禁止轉售期限以打擊炒風。

黃國健：5年禁售抑炒風

工聯會立法會議員黃國健昨日在接受傳媒訪問時表示，特區政府即使成功找到土地興建房屋，也要數年後才有新單位落成，而開放居屋二手市場短期內可解決部分無能力進入私人市場的市民有「上車」的機會；倘特首認為有關政策能夠解決問題，大家應該給予機會對方落實執行。不過，他認為計劃確有可能令居屋價格飆升的可能，故建議當局應延長禁售期，「倘只是自住，即使設立5年或以上的禁售期都不會太過嚴格」。

梁美芬：拓地增供是關鍵

「經濟民生聯盟」議員梁美芬則指，自己在今年立法會選舉期間已表明支持開放二手居屋市場，為有需要人士提供多一個選擇，故她支持特首提出的新措施，「樓市已經在『發高燒』，必須盡快降溫，不能坐視不理」，又認為「居屋也炒起」的癥結在於樓宇供應量不足，故促請當局開拓更多用地以增加樓宇供應量。

建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓說，自己並不擔心在新措施推行後樓價會急升，惟居屋售價受到私人市場影響，令人擔心白表申請人就連二手居屋亦無能力負擔，又指目前二手居屋成交量不高，只有2,000多宗，即使當局放寬市場，未必可以解決實際的需要，希望特首進一步解釋。

九龍東議員謝偉俊認為，特區政府剛推出「加強版」額外印花稅措施以穩定樓價，已產生了很多後遺症，故認為當局不應自亂章法，一浪接一浪地推出遏止炒風的措施，並避免因「心急」而推出「力度太猛」的措施，以免「八萬五捲土重來」。 ■香港文匯報記者 鄭治祖

5,000名白表申請人可免補地價購買二手居屋，被指令二手居屋價格炒上。不過，據中原統計數據顯示，今年第三季的居屋第二市場買賣成交暫錄得394宗，總值9.7億元，較第二季的480宗及10.83億元，分別下跌17.9%及10.4%，成交量見三個季度新低。

近年，不少市區居屋第二市場價追貼同區二手私人樓價，其中叫價達7,000元一呎的筲箕灣東旭苑東緻閣「居屋樓王」仍在放盤中。美聯物業首席分析師劉嘉輝昨日表示，據該公司資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首10個月二手居屋，包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場，錄得5,717宗註冊登記，以全港居屋單位約32萬伙計算的話，即二手居屋流通率僅約1.8%左右。

劉嘉輝續稱，受政府推出新招影響，準買家入市態度傾向審慎，市場觀望氣氛持續濃厚，而新房策推出後隨即令二手交投顯著急挫，預期整體二手居屋屋苑註冊量走勢或隨大市下跌，料全年二手居屋屋苑註冊量將難及去年6,829宗水平，創9年以來新低。

港可預知供應10萬伙

另外，新政府上場後致力加快土地供應，運輸及房屋局最新數字顯示，截至今年9月底，市場上可供推售樓花及現樓貨尾單位，合共有5.4萬個，加上已批出並可隨時動工的「熟地」，可提供1.1萬個單位，未來3至4年一手樓潛在供應有6.5萬伙。運房局發言人指出，未來數月將額外有16幅住宅地皮轉為熟地，涉及1.1萬個單位，今年的賣地表中仍有29幅地皮可供出售，共涉及8,400個單位，所以估計未來數年的私樓供應量將持續增加。再加上當局計劃中的將政府及社區用地轉作住宅來計算，本港可預知的供應量粗略估近10萬伙。

一名女子年多前透過沙田地產代理公司「利嘉閣」，買入一個近千萬元單位獲得現金
回贈，惟遇上不良地產經紀，20萬元回贈金迄今仍未收回，於是報警，警方昨日拘捕
涉案男子扣查，案件列「以欺騙手段取得財產」，由沙田警區刑事調查隊跟進。
被捕疑犯31歲姓胡，曾在本港地產代理公司利嘉閣任經紀，主要負責大圍新樓盤「名
城」各系列單位，離職前在田心村南道的分行任職。
消息稱，約兩年前，27歲姓陳女子透過該地產代理公司，買入一個近千萬元單位，當
時有現金回贈，故她一直等候。
早前，陳女發現尚未收到有關的現金回贈之款項，於是到負責的分行了解，38歲姓黃
職員指已存入姓胡職員戶口，由他轉交予陳女，惟該筆回贈金一直未交回陳女，令人
生疑。

涉案疑犯已離職
黃知悉胡亦已離職，於是聯絡他追查有關款項，對方支支吾吾，後來黃才知道被人誤
導將20萬元存入一個可疑戶口，款項去向不明。昨晨11時許黃決定在公司內報案，警
方聯絡胡返警署助查，胡涉嫌以欺騙手段取得財產，在警署被捕扣查，案件由沙田警
區刑事調查隊跟進。
利嘉閣發言人稱，事件已交警方處理，不便評論。

美國房地產資訊公司核心邏輯(CoreLogic)今天(6日)發布報告指出，美國9月房屋價格比去年同期跳漲5%，創下2006年7月以來最大年度增幅，這份報告為美國房市的持續復甦，提供了更多的證據。

不過，核心邏輯也指出，9月房價比8月微幅下滑了0.3%，這是在連續6個月上漲之後的首度下跌。這份每月出刊的報告沒有經過季節調整。報告指出，房價在9月回跌，反映夏天以來的購屋熱季已經告一段落，並非房市疲軟。

此外，標普/凱斯-席勒(S&P/Case-Shiller)20大都會房價指數也顯示，8月房價比去年同期攀升2%，比前一個月的增速加快，顯示美國全國房價已經從崩盤後的谷底回升。

全球主要REITs(不動產投資信託)指數從2009年反彈以來，呈現輪漲走勢，由美國領先上漲，今年以來則由亞洲國家接棒，再加股神巴菲特最新公開表示持續看好美國房市復甦，加碼押注美國房市。
元大投信表示，預期在低利環境、通膨持續下，REITs多頭行情將在亞洲、美國、歐洲輪漲推升，現在投資REITs正是時候。

元大寶來投信總經理劉宗聖表示，至今年9月底國內REITs基金規模為151.9億，元大寶來投信旗下有2檔REITs基金合計規模為49.3億，市佔率約32.5％，位居市場首位，REITs基金也是9月唯一淨申購的股票型基金。

元大寶來旗下REITs基金規模10月持續成長，伴隨著未來REITs多頭行情可望延續至FED升息循環末端，持續看好REITs的投資潛力與市場成長動能。

此外，研究美國REITs已擁有25年經驗的Green Street Advisor，在所有不動產證券化機構投資人評比連續6年第一， GSA也是元大寶來投信顧問，昨日元大寶來投信請來GSA董事總經理Adam Markman來台，分享REITs未來展望。

Adam Markman直言，預期有8成的機率REITs多頭格局將延續，且就目前美國商用不動產平均報酬率約有7％來看，REITs相較於高收益債與投資等級債券更具吸引力。

Adam Markman說，就目前在商用不動產中，以購物商場與公寓型兩種REITs的潛在報酬率最值得期待，預估分別有25％、21％空間，至於商用辦公大樓的價值則相對偏貴。

　GSA（Green Street Advisor）董事總經理Adam Markman昨（6）日指出，根據GSA的研究模型顯示，結合債市與REITs市場的兩大訊號，預期REITs多頭格局有8成的機率可以延續，且最看好商場與公寓型的REITs。

　GSA研究美國REITs已經擁有25年經驗，今年更開始跨足歐洲REITs市場，在所有不動產證券化機構投資人評比連續6年第一。

　元大寶來投信總經理劉宗聖表示，至今年9月底國內REITs基金規模為151.9億，元大寶來投信旗下有2檔REITs基金（每檔各有配息與不配息型2種），合計規模為49.3億元，市占率約32.5％，居市場首位。

　他指出，REITs基金是9月唯一淨申購的股票型基金，伴隨著未來REITs多頭行情可望延續至Fed升息循環末端，持續看好REITs的投資潛力與市場成長動能。

　劉宗聖認為，在全球利率極低化驅使下，今年以來全球主要REITs市場的表現都相當強勁，且呈現輪漲態勢，以亞洲REITs表現最強，整個亞洲受惠經濟表現強勁、外來資金的雙重加持，不論是資金收益或是資本利得，都具表現空間。

　GSA董事總經理Adam Markman表示，REITs一般而言是被歸類在收益型產品，因此通常在進行REITs評價時會與債券商品比較，就目前美國商用不動產平均報酬率約7％來看，相較於高收益債與投資等級債券更具吸引力。

　根據GSA內部的研究模型預估，從債券市場、房地產市場未來價格增幅趨勢的兩大訊號全都偏多來看，REITs多頭行情有80％的機率可望延續下去，但在實際股價評價面，則尚未完全反映相關多頭行情。

股神巴菲特最近公開表示看好美國房市復甦，加碼押注美國房市。投信業者今天指出，不動產證券化（REITs）多頭還有5到6年。

儘管今年來REITs表現亮麗，但投信業者認為才剛起漲，後市空間還很大。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎今天表示，今年來全球REITs指數領先全球股市漲幅約9%，主要是受到資金持續流入推動，今年資金又以流入亞洲最為顯著，在現階段低利率、低成長下，REITs因為具有收益性，且未來景氣可望緩步復甦，不動產價格與租金有回升機會，有利評價提升。

吳宗穎分析，以目前美國、歐洲、亞洲REITs市場來看，美國與日本基本面最好，其次是香港、澳洲與新加坡，歐洲與英國則受到歐債國家拖累，表現仍相對差。預期在低利環境與流動性過剩環境下，REITs多頭行情可以走得更久，將以美國與亞太地區高息REITs為布局主軸。

元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝分析，今年以來表現相對出色的日本、新加坡，9月日本東京5區辦公大樓空置率由9.17%降至8.9%，超乎市場預期，主因新增需求增加，預期年底前空置率可望持續降至8.5%。

至於新加坡，政府為拚經濟近日與F1賽車續簽5年合約，希望持續帶來觀光旅客成長，加上近兩年新加坡政府讓國際集團開設賭場，觀光客每年都維持2位數成長，都有利於新加坡商辦、零售等REITs租金收入上揚，後市持續看好。

李文孝說，亞洲國家REITs股利率與公債殖利率差距較大，普遍都有4%左右，整體而言，超過2個百分點價差對REITs中長多發展相對有利。

李文孝指出，根據過去經驗，REITs指數多頭可延續至美國聯邦準備理事會（Fed）升息循環末端，以Fed可能到2015年後才有機會啟動升息來看，多頭行情還有5到6年。

最新數據顯示，第3季瑞士房市出現過熱跡象，創下自20餘年前該國房市崩盤以來，首度飆進「風險區域」的紀錄。預料這可能將迫使瑞士國家銀行（央行）採取行動，打擊房市泡沫。

　瑞銀（UBS）週一公佈，今年第3季該行的「瑞士房地產泡沫指數」（Swiss Real Estate Bubble Index），由前季的0.82點上揚至1.02點，創下1991年來首次突破1的紀錄。這項指數超過1即代表進入「風險區」。

　瑞銀經濟學家赫茲（Matthias Holzhey）與沙普特?（Claudio Saputelli）連袂表示：「低利與房地產投資需求正日漸成為高檔房價的主要支撐力道。」他們指出，瑞士家庭房貸負債持續強勁增長，沒有減弱跡象。但若情勢一旦反轉，就「可能引發價格向下修正」。

　赫茲並稱，由於利率水準「過低」，預料明年泡沫指數還會持續上揚。

　瑞士長期以來都是歐洲最穩定繁榮的經濟體之一，近年又因歐債危機而躍升為歐洲避險天堂，連帶使得大筆熱錢轉入該國，導致瑞士法郎匯價飆升。瑞士央行為此在去年9月強制設定瑞郎匯價上限為1.2瑞郎兌1歐元。

　正因如此，儘管瑞士房價泡沫化跡象越來越明顯，瑞士央行卻因控制瑞郎匯價，使得瑞士房市加倍受到外國投資客的歡迎。

　瑞士住宅自有率僅40％左右，低於英國或法國等其他歐洲國家。而瑞士每年都有大量高技術勞工移民遷入，也助使該國房市需求居高不下。

　根據瑞士統計局調查，今年6月該國空屋率僅有0.94％，代表房市供需相當吃緊。且在日內瓦等精華區，空屋率更是低到隻有0.33％。

　瑞士政府今年7月曾經推出一系列措施提高房貸門檻，以求平抑市場風險，但至今成效不彰。

彭博社及路透社報導，澳洲政府週二公佈該國第3季房價指數，自2010年以來首見連2季較前季上漲，儘管漲幅不如市場預期，分析師解讀為進一步證實澳洲的房價趨穩。

　澳洲統計局週二表示，第3季該國8大城市房價加權平均指數較前季及去年同期皆上漲0.3％，而第2季的指數較前季也上修為漲0.6％，主要由各礦業大省中省會城市的房價所拉抬。

　伯斯市（Berth）、布?斯班市及雪梨市的第3季房價都較前季上漲，漲幅分別為1.8％、0.4％及0.3％，坎培拉市及阿德雷德（Adelaide）市則分別下跌1.1％及0.6％。

　澳洲第3季房價較前季的漲幅，低於分析師預測的1.0％。

　雪梨St. George銀行的分析師Janu Chan說：「雖然它低於預期，但數據的確提供進一步跡證，顯示房價已趨穩。」

　他說：「房市前景可期，基於借貸成本下降已產生影響。澳洲央行已示意希望見到房市好轉，意味其將調整貨幣政策來達成。」

　第3季房價數據也反映澳洲央行（RBA）從去年11月到今年6月共降息1.25個百分點，有助於提振消費者信心、房屋放款及建築核照。

　澳洲央行在10月再度降息，旨在尋求強化澳洲經濟中，天然資源產業以外的部門。澳洲央行本週二召開每月貨幣會議，會後未宣佈進一步降息，則令市場意外。

　不過PRC資本市場公司的分析師透納（Michael Turner）認為，澳洲房市並沒有見到廣泛性通膨的跡象，而到目前為止的降息，對營建部門僅有非常微弱的影響。

　部分專家指出，澳洲央行雖顯然樂見低迷的營建部門復甦，但仍將小心避免再度引爆房價飆漲，終究過去20年來，該行有相當多時間是花在防範房市泡沫上。