李鴻源︰不代表內政部政策

內政部營建署長葉世文一席「投資股市九成虧本，房地產是最好投資選項」的談話，引起爭議。國民黨立委賴士葆昨痛批，政府官員居然帶頭打壓股市、炒作房地產，根本是扯後腿；金管會主委陳裕璋答詢時也說，這種說法非常不恰當；內政部長李鴻源則表示，葉的主張不代表內政部政策。但葉世文昨在立法院仍堅稱，自己沒有失言。

葉世文前天出席一場房地產投資論壇時，宣稱房地產是未來十年最好的投資選項，比投資股市還好，而且二○一六年前政府絕對不會實價課稅。

李鴻源昨表示，葉世文的主張是個人立場，不代表內政部政策，內政部會從健康方向看住宅政策，房地產只是其中的一環。

對葉「九成散戶投資股市都賠錢」的說法，陳裕璋直言不恰當。他表示，去年台股上市公司現金殖利率平均超過四％，呼籲投資人對台股有信心。他也強調，近日台股成交量萎縮，主要受到國際環境因素影響，為了提振投資人信心，已鼓勵證交所舉辦績優公司的說明會，並採取相關措施。

葉世文否認失言 未助長炒房

葉世文則指出，當前國際經濟情勢不佳，投資房地產風險相較股市要小，他才會建議民眾如果有閒錢，可以投資房市，並非配合建商炒房，並強調自己的發言內容與政府政策沒有背道而馳。

有關馬政府任內不會實價課稅的言論，葉世文解釋，馬英九總統執政到二○一六年，在目前的政策規劃上，沒有提到實價課稅，而且馬總統與行政院長陳冲也都一再強調實施實價登錄，不是為了實價課稅，他只是重述總統和院長的談話，並不認為自己失言。

陳裕璋：台股現金殖利率逾4%
【聯合報】

內政部營建署長葉世文前天說，9成投資人投資股市都賠錢，但未來10年是投資房市好時機。金管會主委陳裕璋昨天說，他覺得這個說法「很不恰當」，台股現金殖利率這兩年都在4%以上，民眾要對股市有信心。

不過，葉世文昨天解釋，他建議未來十年民眾若有閒錢投資房市，發言著眼於國際經濟環境不好，就系統性風險而言，民眾如果有閒錢投資，投資股市必須冒一定風險，投資房地產相對穩定，他「就事論事」，並沒有配合建商炒樓。

內政部長李鴻源則說，葉世文的發言是個人意見，不是內政部的政策與立場，內政部是從健康方向看住宅政策，房地產只是住宅政策的一環，會很審慎對房價問題作政策性考量。

另外，國民黨立委林德福與孫大千昨天在立法院財委會質詢表示，他們擔心股市不佳，會否引爆券商裁員潮。陳裕璋說，金管會的確比較擔心券商從業人員的問題，金管會近期將與券商溝通，要券商多照顧員工，不要因為短期市場不好，就裁員。

陳裕璋還說，去年金管會幫所有券商節省9億多元的成本，包括降低投資人保護基金費用、資訊服務費及相關經手費等。他說，券商經營成本下降，就該多照顧員工。

陳裕璋說，近期台股成交量，的確稍微少一點，年初至今約萎縮1/4 ，但近期國際交易量也在下降，台股並非成交量衰退最大的市場。

美國總統大選揭曉，現任總統歐巴馬連任成功，台灣房產業者指出，政策延續，有助台灣不動產市場消除一部分外來因素的干擾，且在美國QE3（第三輪量化寬鬆貨幣政策）之下，對台灣房市有相當助益。

建築商業同業公會全國聯合會榮譽理事長王光祥指出，美國經濟要在短期內有感復甦，歐巴馬連任是比較直接，主要是政策延續，不需要再花時間及人力做政策調整。如果美國經濟短期內可以獲得改善，對以外銷導向為主的我國，自然有所助益，台灣外銷好，房產市場自然跟著改善，對股市自然也會比較樂觀。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，歐巴馬連任，等於宣告美國經濟政策變化不大，且貨幣寬鬆政策繼續施行，且此次的QE3沒有上限，造成比較持久性的貨幣稀釋效果，這對台灣保值性買盤有直接助益，可望造成房產價格上揚。

周鶴鳴認為，對於保值性買盤而言，在現有台灣各項投資工具中，房產還是最穩健的工具，如果要等房產上揚才購買，就太慢了，檢視自己的能力及需要，最好是即時進場。

周鶴鳴也指出，台灣明年房市變化，除了全球經濟復甦速度的因素考量之外，兩岸互動以及國內政策都是變動因素；尤其是證所稅推不推、奢侈稅退不退場乃至實價登錄帶來的效果等，都直接影響房市走向。

歐勝對房市影響 業者、學者看法不同
中國時報

　美國總統歐巴馬成功連任，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，由於美國貨幣寬鬆政策持續，熱錢充斥，讓國內不少置產客願意讓資金停留在房地產保值。但政大地政系教授張金鶚表示，歐巴馬當選，美國政治經濟雖不會有新手上路的適應期，但短期內要讓美國經濟復甦並不容易，加上台灣對美依賴度逐漸降低，預期歐巴馬的連任，不論是對國內經濟或房巿的影響都較為有限。

　對實價登錄影響，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴說，房價成交資訊公開、透明，有助房市交易效率化及正常化，因此房價透明化後，將有三個現象，一是市場效率化，房價反映利多、利空速度加快。二是價格透明化，開價、底價迅速收斂。三是房價回歸到市場機制。

　都市更新未來有重大改變！行政院昨（7）日完成都市更新條例審議，通過所謂「文林苑條款」，不能強拆釘子戶，未來建商進行都更即使取得建築執照也不能預售，必須在清除所有地上物後，取得建照才能預售，不僅都更難度增加，建商資金成本也恐將大增。

　行政院昨天已完成都市更新條例部分條文修正草案政務審查會，預計二週後提行政院會通過，將列本會期優先法案。

　基於憲法保障民眾財產權與居住權，現行規定未能達成全數協議合建者，對少數不同意合建協議之住戶，可申請主管機關強行徵收的25條之1爭議條文，予以刪除，以免有違憲之虞。

　文林苑都更案在建商取得建照，建物尚未全數拆遷完成前即辦理預售，影響所有權人及預售屋買受人等權益，此次修法增訂文林苑條款，避免在建築物尚未全數拆遷完成前即辦理預售，引發爭議。

　原本部版罰則訂可按次依銷售金額的30％處罰，但經政院審查，大家對銷售金額不明確有疑慮，因此明訂違法預售者可按次處50~500萬元罰鍰。

　都市更新計畫未來也不能強行拆除「釘子戶」，必須經過一定程序，進行協調、調處、調處不成再送行政法院裁決等程序，都更難度將更高。

　主管機關審議相關計畫後，出現「重要變更」影響所有人權益時，可第2次公開展覽，讓所有權人有再一次撤回同意書的機會。至於同意書簽定時機、應記載事項等將另授予子法訂定，避免外界質疑同意書是「空白授權」狀況。

　昨天也審議通過保障都更進行的條款，都更經公開閱覽程序，原本規定同意參與住戶可以有權不參與，此次修法限定地主退出必須有條件，未來公告時，若分配權利價值及面積沒有少於原來條件（例如原談分配100坪，公開閱覽後未少於100坪），負擔沒有增加下，不得任意撤銷同意書，中途退出，避免有人故意攪局，變成釘子戶，影響都更進行。

　都市更新成案門檻也大幅調高，都更事業概要同意門檻，由民眾自行申請的都更案，住戶同意比例3/10才可成案；由建商等都更事業機構申請，同意門檻提高為5/10，較現行1/10大幅提高；都更計畫同意比例由目前1/2到3/4不等，依劃定更新地區類別，分別提高到2/3到9/10不等。

　對具有商業價值但單元較小土地，內政部原本建議住戶可以採共同信託方式，委由金融機構進行都更開發成像飯店等商業用途。不過，金管會大力反對，大戰數回合後，刪除兼信託業務之金融機構可擔任都更案實施者的新增條文。

建商好悶 都更路已倒退嚕

　針對政院通過比現行規定嚴格的都更條例修正草案，北市府都更處長林崇傑昨（7）日坦言，因文林苑事件造成都更遭妖魔化、都更條例從嚴修正，確實造成新都更案難度提高，都更市場「陷入盤整」。但都更條例修正有助於導正市場混亂秩序，加上都更需求仍在，長期看來，修法反而有利都更，都更的未來並不悲觀。

　建商則普遍認為，都更條例修正案尚未完成敲定，都更之路已「倒退嚕」，現在台北市大大小小800多個都更案，已幾乎全面停擺，可謂是政府、市民、建商「三輸」局面。

　林崇傑說，市府還未看到政院修正版文字，無法逐條回應，但初步瞭解，修正方向與北市府之前邀請專家學者研修的「市府版修正案」方向差別不大。他也特別向建商喊話，行政法院不是民事庭訴訟，不必三審三決，訴訟程序應可在1年內完成，不會永遠拖下去。

　對於建商擔心，文林苑案已拖垮北市都更，都更條例若按目前草案修正，都更就真的玩不下去了。林崇傑坦言，雖今年迄今北市府收到的都更案與去年件數差不多，全年應可逾100件，但目前正在談的新都更案確實因此遭遇瓶頸。

　冠德建設副總經理洪錦欽就表示，現在冠德手中所有都更案，幾乎統統都停掉了，如果行政院再增訂未拆除地上物前不得預售，那麼造成的殺傷力將更嚴重，都更之路可以說已經死了。不過，增訂此條文是合理的，以免重蹈文林苑事件覆轍。

　永慶建設開發公司總經理葉淩棋則認為，文林苑都更案在取得建造後，在建築物尚未全數拆遷完成前，即辦理預售，影響所有權人、預售屋買受人等權益，因此此次「都市更新條例」修正案特別增訂地上物拆遷前不得預售等條文，他個人認為十分合理，應予支持。

　葉淩棋分析，目前台北市所有都更案幾乎停滯不前，主要是卡在文林苑事件已讓都更案面臨地主、建商不互信的窘境。再增訂未拆除地上物不得預售條款，可讓都更路更好。

針對政院通過比現行規定嚴格的都更條例修正草案，北市府都更處長林崇傑昨（7）日坦言，因文林苑事件造成都更遭妖魔化、都更條例從嚴修正，確實造成新都更案難度提高，都更市場「陷入盤整」。但都更條例修正有助於導正市場混亂秩序，加上都更需求仍在，長期看來，修法反而有利都更，都更的未來並不悲觀。

　建商則普遍認為，都更條例修正案尚未完成敲定，都更之路已「倒退嚕」，現在台北市大大小小800多個都更案，已幾乎全面停擺，可謂是政府、市民、建商「三輸」局面。

　林崇傑說，市府還未看到政院修正版文字，無法逐條回應，但初步瞭解，修正方向與北市府之前邀請專家學者研修的「市府版修正案」方向差別不大。他也特別向建商喊話，行政法院不是民事庭訴訟，不必三審三決，訴訟程序應可在1年內完成，不會永遠拖下去。

　對於建商擔心，文林苑案已拖垮北市都更，都更條例若按目前草案修正，都更就真的玩不下去了。林崇傑坦言，雖今年迄今北市府收到的都更案與去年件數差不多，全年應可逾100件，但目前正在談的新都更案確實因此遭遇瓶頸。

　冠德建設副總經理洪錦欽就表示，現在冠德手中所有都更案，幾乎統統都停掉了，如果行政院再增訂未拆除地上物前不得預售，那麼造成的殺傷力將更嚴重，都更之路可以說已經死了。不過，增訂此條文是合理的，以免重蹈文林苑事件覆轍。

　永慶建設開發公司總經理葉淩棋則認為，文林苑都更案在取得建造後，在建築物尚未全數拆遷完成前，即辦理預售，影響所有權人、預售屋買受人等權益，因此此次「都市更新條例」修正案特別增訂地上物拆遷前不得預售等條文，他個人認為十分合理，應予支持。

　葉淩棋分析，目前台北市所有都更案幾乎停滯不前，主要是卡在文林苑事件已讓都更案面臨地主、建商不互信的窘境。再增訂未拆除地上物不得預售條款，可讓都更路更好。

　實價登錄開放查價滿月前夕，房仲業者調查，有高達近6成的民眾相信揭露的資訊，另有超過8成民眾認為實價登錄會影響房價，其中看漲看跌比例各占一半。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，未來房價漲跌將回歸市場供需原理，第4季到明年第1季，房市量能持平，但房市已進入長期盤整期。

　周鶴鳴指出，明年房市景氣將視全球經濟復甦速度、兩岸關係進程及國內政策（證所稅、奢侈稅）是否明確而定，但建議積極者可現在進場，因為可以談到好價錢，保守者則應定期上網追蹤行情，時機來臨可方便下決策。

美國總統歐巴馬成功連任，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，由於美國貨幣寬鬆政策持續，熱錢充斥，讓國內不少置產客願意讓資金停留在房地產保值。但政大地政系教授張金鶚表示，歐巴馬當選，美國政治經濟雖不會有新手上路的適應期，但短期內要讓美國經濟復甦並不容易，加上台灣對美依賴度逐漸降低，預期歐巴馬的連任，不論是對國內經濟或房巿的影響都較為有限。

　對實價登錄影響，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴說，房價成交資訊公開、透明，有助房市交易效率化及正常化，因此房價透明化後，將有三個現象，一是市場效率化，房價反映利多、利空速度加快。二是價格透明化，開價、底價迅速收斂。三是房價回歸到市場機制。

針對內政部營建署長葉世文提出「投資房市比股市好」，昨天金管會主委陳裕璋在立法院財委會回嗆，此說法「不恰當」。他強調，台股殖利率仍有4％以上，在美國大選底定後對股市應是正面影響，也會持續注意台股量能變化。

　葉世文日前指出，2016年前政府不會實施實價課稅，在低利環境下，未來十年仍是投資房市好時機，他還指出九成個體戶投資股市都賠錢。

　陳裕璋針對此言論，頗不以為然地表示，此說法「不恰當」。他指出，近來台股低量，金管會一直都有關注，也會適時採取必要措施，像是鼓勵證交所、櫃買中心舉辦績優公司業績說明會等。

刑事局逮捕一名62歲的詐欺犯，堪稱「土地開發詐欺始祖」，他從民國80年起，行騙北台灣各大建設公司，多次進出監獄，今年4月出獄後，繼續重操舊業，佯稱自己擁有大片土地，取得和飯店業者合約書後，再誘騙建設公司繳付開發資金，有建商一口氣付了7000萬，最後血本無歸，公司倒閉。

口口聲聲說要向被害人道歉，但臉上表情似乎看不出悔意，62歲的王姓嫌犯，是個不折不扣的大騙子，假借土地買賣，行騙各大建設公司20多年，堪稱土地詐欺始祖，早被法院多次列為通緝犯。

彷彿電影神鬼交鋒，主嫌就像影片男主角李奧納多一樣，假扮多重身分穿梭詐騙，他在今年四月先是佯稱在桃園擁有9000多坪觀光土地，取得飯店業者共同開發企劃書後，再拿著飯店做背書，遊說大台北地區建商競標蓋大樓，要求建設公司先付訂金，取得飯店和建商合作企劃書，再以業者身份，轉而向民眾誆騙投資，有建設公司以為找到大地主，一次付了7000萬，更有退休老榮民，拿出畢生積蓄2500萬，不到半年，嫌犯就詐得1億7000萬新台幣。

王姓嫌犯從民國80年起，成立一人詐騙公司，精心策劃土地開發企劃書，還大膽鎖定知名建設公司，有業者為了投資，向地下錢莊借錢，還因此倒閉，這回刑事局出動，一舉逮人，詐欺罪最重判7年，被詐騙人數超過7人，根據一罪一罰，少說得關上10~20年。

縣市合併效應及首購族預算考量，鳳山區十月份房屋買賣首度以五百三十五棟超越三民區，搶下高雄市第一寶座；房仲業者認為鳳山區人口即將超越三民區，房市未來將持續熱絡。

合併效應、預算考量 首購族前進鳳山

縣市合併近兩年來，高雄市每個月的不動產買賣統計，幾乎都由三民區獨佔鰲頭，但十月份首度出現變化，鳳山區單月買賣棟數達到五百三十五棟，正式超越三民區的五百一十五棟，三至五名依序為左營、鼓山、楠梓。除了鳳山區，其餘四區都是原屬高雄市的行政區。

信義房屋高雄區協理李國雄表示，鳳山區後來居上的主因，在於年輕首購族的需求，他們的購屋預算介於三百至六百萬元，當市中心如鼓山、左營的新成屋已推升到七、八百萬元，甚至千萬元以上，首購族自然轉向符合預算帶的鳳山，尤其首購族較不受政策打房的影響，有需求就會積極覓屋。

地政局長謝福來指出，鳳山、仁武等原縣市交界的地帶，受合併議題的利多加持最大，尤其鳳山五甲等地，市府原本就已開發規劃，對區域房價及成交量都有助益。

房仲界認為，鳳山區除了文山特區推案較多，生活機能完整，其餘如大東文化中心、衛武營都會公園周遭也相當看好，近幾個月的確吸引許多首購族來鳳山看屋。

受不動產實價登錄及鬼月影響，高雄市八、九兩月的不動產買賣棟數各只有兩千七百多棟，來到半年來的低檔；十月份似乎有觸底反彈味道，衝上三千四百多棟，但距離今年五至七月連續三個月站上四千大關，仍有一段距離。
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實價登錄「查價熱」，民眾紛紛表肯定。自從「不動產交易實價查詢服務網」正式開放查詢以來，有五成以上的民眾肯定實價登錄查詢服務網，且願意前進房市。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，主要原因是受實價登錄增加了公平開放的查價管道，以及可以阻止建商及屋主漫天開價的原因所致。

台灣房屋７日針對「開放查價後是否曾上網使用系統」、「是否信賴實價揭露所公布的資訊」、「實價登錄是否有助房市健全發展」、「實價登陸是否會影響房價」，以及「現在是否是前進房市的好時機」等五項觀感指標進行民調，結果發現，超過五成以上的民眾肯定實價登錄，且願意前進房市。

劉怡蓉表示，從開放查價到現在，有五成的民眾肯定實價登錄有助於房事健全發展，肯定實價登錄所增加的公平開放的查價管道，以及可以阻止建商及屋主漫天開價。但是有四成的民眾則表示，實價登錄雖可以查詢，但因沒有規範性，只能參考。其中更有22％民眾認為實價登錄不過是實價課稅的前奏，擔憂未來不動產的持有成本增加。

至於民眾是否信賴實價揭露？劉怡蓉表示，從民調中可以發現，有六成的民眾信賴政府所公布的實價登錄資訊，但其中有41%的民眾認為因揭露的資訊有限，讓實價僅能做參考。此外，因實價登錄採區段化的方式揭露，所以導致民眾不能一目了然辨識房價，甚至還有隱藏版資訊，像是室內是否有裝潢、公寓是否頂樓有加蓋等，都是影響的房價的關鍵。

另外，劉怡蓉說，不信賴政府公布實價占四成，有30%的民眾認為揭露比數過少，參考意義不大，但若透過長期累積實價資訊，民眾願意提升對實價的信賴度，參考的價值也將逐步回溫。

美國總統大選結果出爐，歐巴馬連任，台灣房仲業者台灣房屋今天(7日)分析，這代表歐巴馬之前所執行的量化寬鬆貨幣政策不變，台灣不動產將不會因全球經濟情勢而有太大的波動，預估從今年第四季到明年第一季，整體房市應會呈現持平的情況。

台灣房屋7日也公布民眾在實價登錄政策實施滿月後的看法。調查結果發現，五成的民眾肯定實價登錄有助房市健全發展；另外有八成的民眾認為實價登錄揭露會影響房價，但看漲看跌不分軒輊。

內政部營建署長葉世文日前表示，2016年前不會「實價課稅」，而在持續「低利率」的環境下，未來十年依然是投資房市的好時機，並且投資股市九成都賠錢，房地產至少還會賺8%。葉世文今天（7號）對此再進一步澄清說明，主要是現在經濟大環境不佳，他只是分析投資房市比股市穩定，至於「實價課稅」相關言論，葉世文更強調，他是重申府院政策言論，並沒有「失言」。　　（何庭歡報導）

針對自己發言表示，2016年之前政府不會進一步「實價課稅」，葉世文說明，主要是馬英九總統在2016年執政到期，而當前的政策規劃上，並沒有提到要「實價課稅」，同時府院方面也多次強調，「實價登錄」並不等於「實價課稅」，因此葉世文認為自己只是重申府院言論，並沒有「失言」，葉世文說：『原來我會講2016，是因為總統他在2016要換選嘛！那這個政策是我們整個政府的政策嘛！』

至於對自己也說過，未來十年還是投資房地產的好時機，甚至提出數據例證，說明超過九成個體戶投資股市都是賠錢，但房地產平均報酬率至少會有8.6%，葉世文再次補充強調，主因當前國際政經環境不穩，投資股市風險一定比房地產較高，葉世文說：『我只是說大家如果有一些餘錢，想要做一些投資的話，那比較性來講，房地產他是比股市在系統性的風險是比較少。』

葉世文聲明，自己的發言只是分析投資風險，絕對不是在配合建商炒房。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮今早在一場論壇中直指，未來2年內台灣房價是安全的，沒有反轉的條件；預計2016年房價完全揭露透明，2020年開始實價課稅。

李同榮今天參加媒體舉辦的「財富大講堂」論壇，他在會中指出，實價登錄制度對房仲業是「救命丹」，因為房市不景氣，原本幾乎有 200 家房仲店面要倒閉，所幸實價登錄制度讓最近 1 個月各地房市交易量增溫而救了房仲業。

李同榮表示，房仲業不希望房價暴漲暴跌，只希望交易量增加，但是奢侈稅壓抑了交易量，消費者在預期打房政策下，房價可能會降低，但是經過實價登錄後，透明度增加，從奢侈稅實施至今，大台北房價上漲 10%，高雄市上漲 15%，價格獲得支撐，有些消費者開始後悔。

他說，從 10 月起房市交易量增加，估計 11 月和12 月還會續增；未來房市的走勢，他認為，未來 2年內房價是安全的，而且在實價登錄制度不斷改良下，2016年房價會全面揭露，2020年可能實施實價課稅。

他強調，消費者不用擔心 2 年後房價會不穩定，主要是在技術走勢下，2 年後的短線房價會有風險，但中長線的購屋者沒有問題，因為中長期的房價漲幅會超過短期被套牢的幅度。
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力拼高房價，政府打房政策不斷釋出，不過營建署長葉世文似乎認為沒什麼用，不但告訴大家未來十年內，房地產還是最好的投資選項，還說2016年之內財政部推的房屋實價課稅，不會那麼快上路。這些話被批評是在幫建商炒房，葉世文自認他絕對沒有失言。

身為營建署長公開場合暢談房巿投資，被點名失言，有帶頭配合建商炒房產的嫌疑。營建署長葉世文說：「我不知道我失言哪裡。」不願被戴上高帽子，葉世文急著澄清，也認為自己絕對有所本。

營建署長葉世文說：「你有閒錢的話，你投資股巿是要冒一定的風險。如果相對來講，房地產是比較穩定的。」樂觀看待房巿發展，只不過署長發言或許有點越權，連馬政府執政到2016年都不會實價課稅，都先幫財政部訂了時間表。

營建署長葉世文說：「我會講2016，總統他2016要大選。他這個政策是我們整個政府的政策。」內政部長李鴻源說：「整個細節我並不清楚，不過他確定不是不是我們內政部的立場。」

拒絕和自己的下屬一起站在烽頭上，李鴻源拒絕評論。不過在民眾望屋興嘆的時間點上，就算房巿真的有利可圖，政務官在發言時還是收斂些，才不會引發觀感不佳的疑慮。
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美國總統大選今天落幕，美國總統歐巴馬確定連任，房仲業者樂觀看待此選舉結果；台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，歐巴馬連任後，確定美國貨幣寬鬆政策將持續至2015年，相較羅姆尼勝選，將主張緊縮貨幣政策；可以確定的是，2015年貨幣寬鬆政策基調不變，未來資金將四處流竄，熱錢是否湧入台灣、甚至進入房市還不確定，但當大批資金進到台灣，建議政府應適當引導資金，制訂長遠的產業政策。

周鶴鳴分析，歐巴馬勝選讓國際間情勢相較穩定，在貨幣寬鬆基調不變下，低利政策在全球間產生連動，當貨幣價值遭稀釋，房地產將可望有上漲的空間；而中國十八大召開後，新領導習近平與台灣關係友好，加上ECFA簽署後，兩岸投資陸續開發鬆綁，外來資金變多，對房產皆有正向幫助。

至於第4季至明年房市表現，周鶴鳴表示，第3季房市已向上逐漸回溫，就10月業績表現看來，更顯現房市轉為正向發展，11、12月為傳統旺季，預估今年底至明年初，房市將呈現溫和成長，除非有重大利多，房價才能大漲，否則房價盤整格局不變。

周鶴鳴進一步分析，明年房市將回歸3個面向；第一，國際經濟復甦的速度，隨著美國祭出第3波貨幣量化寬鬆政策後，全球熱錢不斷湧入，若能延續此一政策，將能促使資金持續在房市尋求停泊：第二，兩岸關係的互動狀況，由於ECFA的開放、鬆綁，讓兩岸之間的經貿往來更進一步，可望吸引更多外來資金，是否推升房市需求值得關注；第三，國內政策明朗化，由於去年奢侈稅效應，引起房市不小波動，今年度新上路的實價登錄，在房價透明化下，房市反而健康成長，在政策逐漸被大眾接受並了解後，房市可望趨向健康面發展。

由於冰島的外資無法匯出，投資人紛將資金投入房市，現在冰島官員正努力防止資產泡沫再次形成。據冰島統計局資料，自 2010 年 4 月至今，冰島公寓價格已經上揚 17%，接近 2008 年 3 月危機爆發前的水準。上周冰島平均房價為 3420 冰島克朗 (約 27 萬美元)，交易量較去年同期成長 88%；交易房屋總值 48 億克朗 (約 3800 萬美元)，是去年同期的 1 倍。

《彭博社》報導，自 2008 年冰島房市泡沫破裂，該國國內最大銀行 850 億冰島克朗債務違約後，政府就限制資金匯出冰島。這個做法有效防堵了資金出走潮，但也使將近 80 億克朗資金無處可去，只能再度投入冰島資產，推升了房市與抵押債券需求。

冰島政府現正尋求方法修正資金的不平衡，否則可能使冰島再度陷入房市泡沫破裂的循環。冰島官員 Sigridur Ingibjorg 主張，國會應立法限制外資的投資選擇，比如禁止再把資金投入房地產市場。

冰島克朗在 2008 年房市崩盤後重挫 80%，使該不得不向國際貨幣基金會 (IMF) 尋求援助，以防國家破產。外界認為，資本管制與銀行違約債券的減記是使冰島在 2008 年後至 2010 年第 1 季復甦步調極為緩慢的主因。2009 年冰島經濟萎縮 6.8%、2010 年也收縮 4%，但冰島央行預估，今年經濟成長將為 3.1%，2013 年為 2.2%。

各信評機構也認為，資本管制現已成為冰島經濟復甦的最大威脅，而此機制若逐步退場，也得到 2015 年才會結束。冰島財長 Katrin Juliusdottir 在 10 月初所發表的談話中曾提及，貨幣仍將繼續某種程度的管制，直到冰島改用歐元為止，不過冰島於 2010 年提出入歐申請，談判到現在還未完成。

Ingibjorg 指出，資本管制已經造成經濟不正常，偽裝出經濟樂觀的假象。過去這段時間來，冰島克朗都受到資本管制法條的保護，無法像真實的貨幣一樣作用。

無法離開冰島的外資推升了房市價格，也使房貸債券成為另一個投資標的。冰島抵押貸款市場規模 79 億克朗，許多投資人原本都購買政府支持的放貸機構房屋融資基金 (Housing Finance Fund；HFF) 所發行債券，但現在銀行所發債券的利率更好，使 HFF 面臨顧客流失的問題。

HFF 所發行債券的殖利率必須與 CPI 掛勾，但銀行所發債券的殖利率則高出約 4%。信評機構穆迪指出，由於 HFF 太過依賴政府支持，若政府未準時撥款，它就可能違約。不過基於政府仍會信守承諾，投資人還是可以拿得回資金。

冰島的資本管制使 HFF 的經營愈來愈困難。政府的規定使殖利率偏低，冰島人可以向商業銀行借貸低利貸款，提早償還 HFF 的房貸款項。但 HFF 不能提早償還債權人的資金，形成現金流缺口。再加上 HFF 債券的殖利率下滑，資金的存續缺口 (duration gap) 愈來愈大，HFF 也更加困難。

Ingibjorg 說，資產泡沫正在擴張，房市的發展也偏離正常軌道。冰島國會將於明年 4 月進行選舉，可想而知的是議員不會在選前增加納稅人的負擔。但冰島仍需要決定是否要以增稅或以退休基金來救援 HFF，差別只在於影響到的是這一代人還是下一代。

將返台第一上市的大陸地產商、鼎固控股董事長張洪本昨（7）日指出，大陸持續城市化腳步、富裕人口漸增，房市前景相當看好。鼎固備妥資金持續獵地，沿著交通建設之軌道推案，現有的大陸商用不動產將長期抗戰，透過收租開創固定收益。

鼎固昨日舉行閉門法說會，首度在台灣說明營運概況。張洪本謙稱，鼎固選擇回台第一上市，是因為自己口袋不夠深，需要聚集眾人之力量、獲取長期穩定的資金繼續投資；他也直言，人民幣目前借款利率逾6%，鼎固未來希望能借港幣、美金甚至新台幣，降低資金成本。

鼎固總經理張能耀說，該公司在大陸發展十多年，已掌握291萬平方米、約88萬坪的可建築面積，至今年6月底完工面積約為100萬平方米、僅占比35%，後續案源無虞，地點則以北京、上海、崑山、重慶為主。

而且鼎固掌握的土地，大都是2005年以前取得的、僅少部分是2005至2008年取得的，這些土地帳面價值583億元、市值則有1,100多億元。

不過張洪本也直言，大陸目前的土地釋出量有限，而且都透過公開競標、價格驚人，「房子賣了就買不回來」是目前開發商的經營挑戰，為求突圍，鼎固已擬出3大解方。

首先，鼎固過往多布局市中心精華區，未來會沿著交通建設走，開始在郊區買地，興建自住型產品出售以拓展業績，張洪本說，大陸目前剛性買盤仍強，並不受政策性調控衝擊。

其次，鼎固擅長的高端豪宅因為毛利率高，仍是後續經營重點；第3，商場、商辦等，會持續營運收租，開創固定收益，目前平均的租金投報率近10%、未來可達20%，還有資產增值可期；張洪本透露，鼎固擬逐步調高租金，每年增幅10%至15%。

與宏璟合併？鼎固董座否認

鼎固董事長張洪本昨（7）日指出，該公司返台第一上市後，並無跟日月光集團在台的上市建商宏璟合併之規劃，雖然鼎固也會響應政府政策、在台投資，但會跟宏璟各自努力，畢竟台灣能投資之處仍多，雙方並不會有所衝突。

鼎固規劃返台上市後，投資圈一直傳言鼎固可能會與宏璟合併，張洪本昨日首度表態否認。至於此次發行價格，他則說尚未確定。

鼎固創下回台第一上市的「股本最大、審議最久」紀錄，也是首次大陸地產商回台，外界關注度極高，對此，張洪本笑稱，審議之所以花了一年多，是因牽涉法令修改。

輔導券商富邦證券則指出，鼎固此次返台牽涉到2條法令，首先是台灣的建商要上市時，需附上營造廠的財報，另一重點是上市建商的存貨量也有其規範。

華固總經理洪嘉昇昨（7）日表示，明年房地產市場的價量表現，應會與去年相當，長線來看，台灣房地產仍有可期，若要持有5年以上者隨時都可進場；而實價登錄尚需一段適應期，待適應期過了、眾人習慣後，華固可能會開始推行不二價銷售。

洪嘉昇說，如今是無限資金追求有限資產，長線來看，亞洲主要城市的房地產是立於不敗之地；實價登錄目前雖登錄資訊不夠完善，但有助於資訊透明化，可慢慢改變市場的交易習慣、導正開高殺低的歪風。

不過，洪嘉昇並不建議一般民眾投資老舊公寓期待都更，主因都更時程太久，個人投資之風險高、周期長。

洪嘉昇與代銷公會全聯會榮譽理事長曹瑞濱、房仲公會全聯會理事長李同榮等人昨日出席聯合報舉辦的論壇。曹瑞濱說，近年來政府雖接連祭出打炒房政策，但大台北房價仍緩步上揚，因為土地供給量少、幾乎完全閉鎖，最近資金大舉南下，包括桃園、台中、高雄等地的房市都有表現。

曹瑞濱說，近來台北房價表現微軟，其實正是進場時機，包括新莊、南港、內湖等，後續都還有發展機會。

房仲公會全聯會理事長李同榮指出，房市未來2年都是安全的，並無反轉向下之機會，主因資金多、利率低，實價登錄資訊揭露之後，看屋人潮已增多。

台灣房屋營運總經理周鶴鳴昨天表示，雖然房市前景撲朔迷離，不過員工努力工作、維持業績，因此台灣房屋將在年終前加發工作滿6個月以上的每位基層員工1.5萬元「關懷獎金」。

台積電日前才宣布加發基層員工獎金1.2萬元，要讓員工「有感」；立刻就有仲介業者效尤，跟進加發員工獎金。

周鶴鳴表示，今年除鬼月房市交易量明顯萎縮外，其他月分房市交易量都維持一定水準，代表員工工作認真；台灣房屋針對直營店、總部工作滿6個月的員工，年終前立即加發1.5萬元關懷獎金，是今年創舉。

另外，雖然離年終還有段時間，不過台灣房屋已經決定年終獎金比照去年為2至6個月，業務人員以底薪3萬元計算、一般行政職人員則以本薪計算。

永慶房屋也有鼓舞員工士氣活動，像是員工獎勵旅遊，今年提供日本北海道員工旅行開放眷屬共遊。

在年終獎金方面，幾家獲利佳的建商，今年年終獎金可望不縮水。例如，三圓建設業績好的員工有機會拿到12個月年終獎金，公司還將送出勞力士金表犒賞年資35年以上老員工；長虹建設獲利表現也較去年優異，維持2個月的年終。

冠德建設表示，實價登錄不會影響公司年終獎金發放，冠德大致維持在3個月左右。遠雄建設說，去年有5、6個月的年終，但今年房市較冷清，若要維持去年水準，「這兩個月還要努力衝刺業績」。

內政部的實價登錄網站，有民眾反映查詢方法太複查、使用不方便，有不動產業者研發出APP，民眾只要從手機或平板電腦下載，就能隨時查到附近的平均房價。

手拿平板電腦，再用手指頭輕輕滑動，周邊地區的平均房價是多少?馬上一目了然!部分民眾不習慣使用內政部的實價登錄網站，因此房仲業者結合雲端技術，研發出最新的APP軟體，只要民眾從智慧手機或平板電腦下載，實際房價無所遁形。

儘管實價登錄上路後，國內房價面臨修正壓力，不過美國施行量化寬鬆政策，房仲業認為對全球房市會是一大利多，近來美國房地產市場出現觸底回溫跡象，而台灣房市隨著實價登錄影響變小，民眾買房更加理性，交易趨勢也可望止跌回升。

實價登錄上路，仍有諸多改善空間，華固建設總經理洪嘉昇表示，過去2、3年的預售屋近期交屋，可能會影響實價登錄資訊。

洪嘉昇參加媒體舉辦的「財富大講堂」論壇。他在會中讚揚實價登錄讓房價透明度大增，對房地產界和購屋人都有好處；不過，現今能看到的大都是中古屋價格，過去 2、3年的預售屋近期將交屋，可能會影響實價登錄資訊。

洪嘉昇指出，近期內逐步登錄民國98年到100年間的預售屋價格，可能會影響實價登錄資訊，造成民眾解讀會有落差。

他估計，未來半年到 1年後，實價登錄資訊愈來愈豐富，足以讓民眾對區域行情有更清楚認知時，未來建商對預售屋的開價會形成不二價。

全國房仲公會理事長李同榮也說，實價登錄的漏洞是出租房屋者若未透過房仲業者成交，而是自行找到租客時，自然不必實價登錄，政府對資訊的透明度仍有改善空間。

對於市場傳出明年房價可能下跌 3成，李同榮以他從事房地產事業40年的經驗說，未曾見過台灣某地的平均房價下跌3成，主要是銀行界和政府單位無法容忍房價驟跌。他推估未來2年的房價是安全的。
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第4季為房市傳統旺季，加上實價揭露後，原抱持觀望態度的購屋族逐漸恢復看屋，全國房仲公會理事長李同榮表示，據公會統計，雙北市上月成交量約增加10~20％，預計年底會再提升。

「房產界救命丹」
李同榮表示，與一般所認為實價登錄將打垮房市相反，「實價登錄是房產業界救命丹」，原預估今年雙北市受景氣影響，將倒逾200間仲介店，但據買賣移轉棟數與公會區域抽樣統計，10月成交量約增加10~20％，預估未來2年內房價仍屬安全，不會有大幅下跌。
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，雖然第4季後全台房價普遍無差異，但隨著看屋民眾增加，台灣房屋全台第4季至今，交易量普遍較第3季增10~15％，其中桃園縣因航空城計劃利多量增16％最多，台北市則因實價與市價認知差距較大，議價時間延長，僅增5~6％成最少；若近期內無重大變數，至明年初，全台房市價量將持平發展。

1年後將不二價
華固建設總經理洪嘉昇也說，建商樂見實價登錄資訊透明化，但政府選擇性揭露扭曲真實房價，讓民眾仍無法正確判斷，預計實價揭露再經過半年至1年後，價格將逐漸明朗，屆時建商皆可接受推出不二價銷售模式。

規劃為永續生態住宅社區及文化公園的「中山女中南側地區都更案」，將在本月20及21日晚上7時舉辦說明會，向都更範圍內約160位私有地地主說明相關資訊。

面積約4.2萬坪
營建署表示，本案位於中山女中對面，面積約4.2萬坪，私人土地佔16％，目前規劃為4區，分別是近建國北路一段私有地主集中分配的區域、臨長安東路二段的商辦大樓、八德路二段以台鐵宿舍為主的生態文化公園及住宅區。
該都更案將規劃為永續生態住宅社區及文化公園，預計2014年選出實施者進行都更。

　中油首宗土地活化案、台北市龍江路土地招標設定地上權案預定昨（7）日開標，不料，卻發生沒有廠商投標窘境，宣告流標。

　相對9月底逾40家建設、壽險等企業參加中油招商說明會的熱絡情況，其後也有還有22家廠商領標的氛圍，昨日無人問津的結果，令中油、外界都大感意外。

　中油表示，可能與最近國內房地產不景氣有關。龍江路土地基地條件佳、交通便利且生活機能良好，公告後陸續有多家廠商詢問，未來將分析檢討流標原因，並依市場條件調整後呈報董事會，另擇期重新招標。

　冠德建設副總經理洪錦欽則表示，冠德有參加中油招商說明會，但決定不投標，因為建商普遍預期短期內房市不明朗，而且地上權的銀行融資不易取得，種種因素考慮下未出手。

　麗寶建設機構副總經理何昭宏也指出，地上權土地必須視個別條件而定，台北市地上權土地現在底價已愈訂愈貴，和以往距市價約6、7折的誘因已不復見，麗寶目前並不予考慮。

　為有效利用土地資源，提升運用效率，中油啟動土地資產活化。針對土地面積約 693坪的台北市龍江路土地，以公開招標方式提供設定50年地上權，並於10月1日公告，底價為新台幣7.94億元。每年租金按申報地價10％計算，得標者不得轉讓。

　對於龍江路土地招商「流標」，中油認為，可能與房地產實價登錄導致房地產不景氣有關，但也可能會與中油招標條件以及底價是否偏高有關。

　中油強調，龍江路土地的招商流標，並不會影響後續中油原有計畫要推出的多個「土地資產活化」案；而後續要上場的是台北市承德路土地，面積雖然只有378坪，但屬商業區，可以經營旅館，所以應該會很搶手。

　中油後續規劃辦理地上權招標的精華地段還有新北市板橋油庫3,000多坪、新竹大學路2,000坪、新北市關渡自強路4,000多坪以及台北市中崙1,000多坪等。推估至少可望為中油帶進137億元收益。

淡海新市鎮將再度啟動！內政部營建署昨（7）日表示，淡海新市鎮的土地二期開發，與輕軌捷運建設將一次到位，至民國125年預計引進30萬人口進駐二期開發土地。

　淡海新市鎮二期分兩區開發，一區優先於103年啟動招商，總劃設面積655公頃，採區段徵收，政府約可分回逾130公頃土地，其中8、90公頃擬作儲備住宅政策之用，可供給逾1萬戶，62公頃為產專區。

　內政部已研擬完成「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」（草案），可望在近期經建會委員會議中通過。內政部將淡海新市鎮發展由以前僅提供都會區平價住宅角色，調整為以落實「在地就業、在地就學及在地就養」的在地生活為目標。

　淡海新市鎮第二期開發總計需投入6、700億元，二期分成兩區，一區劃設655公頃，二區劃設590公頃。而二區多為山坡地，政院要求可採區段徵收、開放地主或私人提開發許可、重劃或都更等多元方式開發，以免延宕時程。

　營建署規畫二期一區採區段徵收方式開發，預計可分到130公頃左右土地，擬規畫為住宅區、產業專區及商業區，住宅區則作為政府住宅政策儲備土地，約規畫8、90公頃，至少可供給1萬戶以上。

　內政部估計二期一區可引進11萬居住及就業人口，二區由於多為山坡地，引進人口約6萬人，加上第一期13萬人，預計民國125年引進30萬人口。

　產專區約保留62公頃，擬造鎮成低碳城市，引進綠能、雲端產業，少污染、少用水的新興產業。官員說，有產業，才能吸引就業人口進駐當地，創造就學及就養人口。

　內政部並與交通部聯手積極推動淡水捷運延伸線、淡江大橋及淡水河北側平面道路等交通建設，包括淡水輕軌綠山線預計102年啟動建設，107年通車，未來更連結桃園航空城、台北市科技廊帶及新北市工業廊帶，利用海空雙港之優勢，快速與國際接軌。

打房和實價登錄似乎沒有改變太多房價。代銷公會全聯會理事長曹瑞濱表示，打房依舊但黑馬(房價)照跑，有意購屋者不妨注意雙北市如新莊、迴龍、內湖、南港等週邊房市。

全國不動產代銷公會全聯會理事長曹瑞濱 7 日參加一場論壇時表示，雙北市土地太過封閉，許多大建商或是壽險業者紛紛進軍桃園、新竹、台中、高雄等地房地產，猶如大船駛向中南部。

曹瑞濱指出，儘管政府打房和實價登錄未曾放鬆，但最新的房價顯示，大台北的房價似乎未改變多少，從98 年至今，台北市平均房價從每坪新台幣 55 萬元漲到 72.8萬元；新北市也從每坪25萬元漲到35萬元。

曹瑞濱認為，在市場資金過多的情形下，大船駛過的區域豈有不起大浪之理，因此近期到明年有意購屋自住或換屋者，應該保有資金是滾動的概念，如果認為台北市的大直房價太貴，不妨考慮內湖和南港；新北市不妨考慮新莊和迴龍等地區，比較有機會。

華固建設總經理洪嘉昇表示，回顧過去10年，一般投資人買股票獲利多少？恐怕仍以法人和大股東獲利居多；若是 10 年內購買房地產者，除非碰到金融風暴和金融海嘯急著要脫手，或是財務槓桿過大者，罕見賠錢者；顯然，房地產在亞洲國家就是立於增值的不敗之地，差別在於進場的時機點。

洪嘉昇提醒購屋人，購屋前請先認清自己購屋的目的，財務負擔和未來的發展性，千萬不要買超過自己負擔能力的房屋。
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股票上市公司宏普建設向來以眼光精準稱冠市場，此次新推出「宏普鉑金苑」，位居南港經貿特區核心圈，中國信託總部旁，挾超級地段的優勢，更以生活的角度切入，打造前所未有的奢華空間，引領住宅進入新尺度時代。加上土地開發不易，台北東區精華生活圈，近來呈現小空窗期，更促使「宏普鉑金苑」一推出就成為市場指標，更創造近期房市少有的買氣盛況。

美國總統大選在即，全球經濟在QE3熱錢的帶動下，開始緩轉漸強，趁著這波景氣回檔之際，房市觀望潮，在指標個案的帶動下，乍見回溫的曙光，尤其是建設利多不斷的南港經貿特區，宛如第二信義計劃誕生。未來5年內還有眾多的建設挹注成長動能，集市區精華地段、商業機能核心、交通重要樞紐、先進產業匯集，南港經貿特區循著全球CBD房價看漲長線趨勢，南港經貿特區集結了CBD的城市動能，集金融、百貨、飯店、豪宅、產業聚落及交通轉運中心，職、住、遊、憩複合心，成為繼信義計劃之後的置產紅牌。

103年中信金總部落成，國際企業、五星級飯店、購物商城進駐，與台北南港展覽館2館完工啟用，更奠定南港經貿特區的金融世界櫥窗地位，加上現在就開始啟動的台肥C2~C4土地開發案，台肥誓言要打造最大的旅館與頂級商辦與購物中心，成為南港經貿特區房價上漲的題材指標。

南港經貿核心，雙線捷運交會，「宏普鉑金苑」在經貿二路的豪宅圈中獨樹一格，以崇尚奢華品味的「小坪數、大尺度」為規劃特色，融合頂級的配備與精品飯店的設計，打造前所未有的極致空間，現場更有豪宅雙王牌：王玉麟的紐約都會時尚 、潘冠榮的精品飯店風情，雙大師跨刀，新豪宅尺度樣品屋，首度開放，歡迎優先鑑賞，南港經貿二路˙軟體園區站旁˙24坪34坪國際型宅夢幻逸品，搶先鑑賞一睹為快。鑑賞專線:
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房地產是經濟的火車頭，政府拚經濟，傳統的928檔期剛過不久，三都共推2,900億，爆8年來新高，顯示在美國QE3的資金行情帶動，熱錢效應開始浮現，加上物價年增率上升，通膨壓力再起，房產仍屬於最佳的保值商品，因此整體房市呈現穩中求勝的現象。

隨著奢侈稅及實價登錄等影響因素相繼上路實施，影響房市的政策因素趨緩，引領房市走出盤整階段。

加上QE3注入資金活水加上物價上漲，通膨造成鈔票縮水的壓力，101年的房市從第4季開始看見曙光，地段及規劃佳的個案，來人狀況回溫更陸續傳出成交捷報，尤其是利多消息不斷的南港經貿特區，更成為此波房市買盤回升的觀察指標。

不管景氣怎麼變化 房地產的投資訣竅永遠只有一個：地段、地段、地段。交通網絡建構完成，未來5年內還有眾多的建設挹注成長動能，集市區精華地段、商業機能核心、交通重要樞紐、先進產業匯集，南港經貿特區循著全球CBD房價看漲長線趨勢，南港經貿特區集結了CBD的城市動能，集金融、百貨、飯店、豪宅、產業聚落及交通轉運中心，職、住、遊、憩複合心，成為台北東區繼大安、信義之後的置產金磚。

從報章雜誌爭相報導，不難看出南港發光錢景早已是不爭的事實，所有的建設計劃從紙上作業，進入如火如荼的趕工階段，看著天天變臉的南港，第二信義計劃的樣貌越來越清晰，當然土地也越來越稀有，尤其是以展覽館與捷運站為軸心的「第一環」，更是稀有搶手。

當傳產龍頭台肥、大同紛紛在此打造豪宅，中國信託南港總部亦選擇落腳此區，加上營建績優雙雄：華固建設的天匯建案已經完工，宏普建設近期也在這個核心區，因應大量的國際菁英進駐南港，衍生出住宅與聯誼會所的需求，推出精品小豪宅「宏普鉑金苑」，刻意將坪數做小，但將尺度放大，極致奢華的空間設計，預料將在南港掀起新奢華精品宅的熱潮，據聞自推出以來，市場反應熱烈，人氣買氣持續加溫，種種現象都在印證：南港經貿核心不斷看漲的價值。

「今年Q3的商辦，是最讓企業主與置產客有感復甦的投資市場。」海悅廣告專案經理林明洋表示，台北是標售熱潮帶動商辦市場水漲船高，漣漪效應也擴散到有航空城加持的桃園商辦市場。由於是最近國門的第一圈商辦圈，加上行政院拍版加碼4千6百億元補助款讓桃園航空城動起來，以及桃園藝文特區隨著展演中心落成啟用帶動周邊生活機能成型，吸引北台灣與中台灣企業主與置產客來到藝文特區投資商辦。看好未來將以商辦、飯店、精品名店、金融服務為主的「藝文大道」在藝文特區成型，媲美台中勤美的草悟道、台北敦化北路從松山機場延伸出的金融大道。

在外界一片不景氣氛圍下，商用不動產的交易金額逆勢上漲，越到年尾交易金額越高，今年商用不動產交易金額截至目前約943.8億元，其中光是第三季商用不動產的交易量就衝到540.5億元，超過全年交易金額的5成。今年商辦交易量將突破千億元，可說是辦公大樓出頭天的一年。

由於桃園航空城為國家首要門戶，預估未來 商務旅客的進出國門的比重將會大幅提升，商用不動產及住宅的需求也會增加，在看好租金獲利的前提之下，部份投資者已搶先一步到此布局。

昭揚建設也看準藝文特區對外聯繫的運輸管道十分緊密暢達的優勢，推出商辦3部曲。預計今年底就有新案在藝文特區登場。昭揚建設指出，桃園中正藝文特區距國道二號南桃園交流道僅約2公里、中山高南崁交流道僅約4公里，無論是前往內科、南軟、竹科，都不到50公里路程，加上台鐵、高鐵、未來的機場捷運、捷運綠線，交通條件至為優越。此外，桃園亦是全國唯一擁有自由貿易空港和第一大可跨洲飛行機場的城市，樞紐地位不容取代。

國際生態建築浪潮之中，李天鐸建築師以東方思維的方式，將生態視為「形隨自然、形隨生活」的意念，讓建築與自然發生關係。

李天鐸建築師充滿東方的低練優雅，創造出獨特的新亞洲風格，從台北市心「泰安連雲」、水岸豪邸「海納川」、到台中中港路的「科博雙星」、台北中山北路上的穿透式清水模建築「中山公民會館」等知名地標建案，所到之處皆已吸引大批精工美學的粉絲追隨。

昭揚建築看準李天鐸的建築設計手筆能將區域價值透過建築提升置國際城市的地位，特別禮聘李天鐸在國際地位正在躍升的桃園藝文特區CBD中，設計頂級住宅與旗艦商辦大案，這也是李天鐸作品第一次現身在桃園中正藝文特區。

桃園藝文特區堪稱是「桃園市的信義計畫區」，加上桃園縣拚升格，未來房價還有再增值空間，不少知名建商也紛紛搶進推案。

昭揚建設年底即將登場展演中心對面「昭揚銳」，和藝文大道第一排的A級商辦案，都是跳脫區域框架的國際級現代感旗艦商辦。

尤其，藝文一街、藝文二街夾道的400米長、50米寬的綠蔭公園，未來將成為媲美台中勤美草悟道、台北敦化北路綠蔭金融大道的「藝文大道」，昭揚的推案巨資聘請建築大師李天鐸設計，這是李天鐸繼「昭揚大器」豪宅案後第二次與昭揚建設合作，更是全台灣第一棟李天鐸親自設計手筆的旗艦商辦。

這一次、在這塊擁有千坪能量的黃金角地上，昭揚建設將規劃兩棟建築，商辦住宅各一，李天鐸建築大師在地標商辦設計上納入綠園道以及樹海的元素，打造出外觀看似被大樹建築包覆的商辦光體，展現出建築生命張力，住宅則再現「海納川」的波浪意境，創造水與樹、律動的橫向線條與生機蓬勃的垂直線條的對話，加上緊鄰千坪的藝文公園與綠園道的絕佳位置，讓人走出陽台，綠意可得，在藝文特區都市生活工作空間創造實虛之間的協調。

新北市政府地政局辦理「地籍清理未能釐清權屬土地代為標售作業」，將於十一月二十二日在市政府開標，共標售八十九筆土地，其中數筆地價不菲，每平方公尺最高公告現值是九萬多元，即日起受理投標。

地政局地籍科股長黃雅萍表示，八十九筆土地中，多筆都有房屋等地上物，占用的屋主有投標優先權，但如果最後不是屋主得標，其他的得標者未來必須自行和屋主協調搬遷或租賃事宜，如果協調不成，必須透過司法途徑解決爭議。

地政局指出，其中有數筆地價不菲，例如位於新莊區新莊路的豐年段九十二地號、九十三地號，這兩筆土地都是住宅區，每平方公尺的公告現值約九萬多元，每坪至少三十萬元；位於泰山南林路的大窠坑段柯厝坑小段六十二地號，屬於乙種工業區，由於標售面積約二千七百平方公尺，這塊土地的公告現值約五千六百萬元。

地政局表示，八十九筆土地中，其中三十五筆是第二次標售，底價減價十％，依規定，如果第二次標售依然流標，將登記為國有土地。

標售作業訂於二十二日上午九點半在市政府大樓二十四樓會議室開標，當天上午九點截止投標，各筆土地的地籍資料可到地政局網站查詢，或電洽2960-3456轉3403。

中油公司為活化土地資產，首次推出且之前相當吸引人矚目的台北市龍江路土地設定地上權招標案今（7）日開標，結果竟出乎意外之外的沒有廠商投標，宣告流標收場。

為有效利用土地資源，提升運用效率，中油啟動土地資產活化，針對台北市龍江路土地，以公開招標方式提，供設定50年地上權，底價為7.94億元。

中油表示，龍江路土地設定地上權招標案基地條件佳、交通便利且生活機能良好，10月1日公告後，陸續有多家廠商詢問，不料最後竟沒有廠商前來投標，因此，將分析檢討流標原因，並依市場條件調整後，再重新招標。

公平會今天（7號）通過，裁罰建商業者「英德公司」與廣告業者「摩根公司」，因為使用住宅方式呈現的廣告，來行銷位於台北市「策略型工業區」的建案「首善」，並且還把地下一樓的「機車停車空間」標示為「公共休閒設施」，公平會認為這已經明顯誤導消費者，構成廣告不實，因此開罰「英德」新台幣一百萬、「摩根」五十五萬罰鍰。（何庭歡報導）

公平會指出，調查「首善」建案在網路刊登的廣告，使用一般住宅的文字說明，並且繪有客廳、臥房、浴室、廚房等住宅使用的起居設施配備，但根據台北市政府都市發展局表示，這個建案是位於「策略型工業區」，建照申請書記載的建築物用途是「辦公、服務類」，所以依法不得作為一般住宅使用，因此這個建案已經違反「都市計畫法」規定，可能有遭罰鍰、停止使用、恢復原狀甚至強制拆除的風險。

公平會發言人孫立群說：『工業區是非常清楚的，不能移做住宅使用，他們就把它蓋住宅，而且在推這個案子的時候，廣告看到的都是把它當成住宅，所以如果我沒有告訴你，他其實是工業區不能當作住宅，那如果消費者購買了這個住宅以後，很有可能將來也會碰到罰鍰、被拆除或恢復原狀，這樣的一個重大損失。』

同時，公平會也發現，這個建案銷售中心現場所使用的「公設配置圖示」，把地下一樓的「機車停車位」規劃配置為「公共休閒設施」，但根據台北市政府都發局表示，這項規劃配置已經違反建築法，涉及免計容積檢討，未來應該無法辦理變更設計，也沒有補正的可能，等於一定是強制拆除。

美國總統歐巴馬勝選連任，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴昨（7）日認為，美國寬鬆貨幣政策不變，在資金潮氾濫下，至明年上半年為止，台灣整體房市仍為量增價穩，台北市在壽險業、台商資金撐盤下，房價仍將上演「有行無市」續彈格局。

周鶴鳴表示，對房市來說，現階段主要觀察點有3個：一是全球經濟復甦力道，二是兩岸關係進展程度，三是國內政策的明確度。在歐巴馬勝選後，美國2015年中前低利率政策不變下，預料將續唱貨幣寬鬆政策來刺激經濟發展，對房市來說，屬於正面影響。

周鶴鳴說，台北市現階段豪宅房價雖然面臨「無基之彈」、「有行無市」，不過，綜觀影響房市3大觀察點都是正面情況下，尤其是市場資金氾濫，使得壽險業者積極卡位房地產，加上台商也抱滿手現金回台投資不動產，在兩大支柱支撐下，台北市「有行無市」情形將會持續一段時間，直到下一波產業崛起撐起市場，推升房市再往上攻。

至於其他區域，周鶴鳴認為，在薪資所得沒有實質提升下，除了台北市外的其他市場將呈現量增價穩格局。

房市低迷，豪宅買氣不佳，台中佳茂建設卻一口氣推出4個大坪數豪宅新案，為方便民眾能同時參觀4案，以聯合銷售中心搶買氣；也有建商在接待中心同時銷售不同屬性的產品，透過多元產品，吸引更多民眾上門看屋。

佳茂建設一口氣在台中推出4個豪宅新案，為方便民眾能同時看屋，推出「佳茂AAAA計畫」聯合銷售中心，集合位於七期「中港一方」與「文心森詠」、五期「五權光河」及八期「文南仰真」，加上店面的4案總銷共132億元。

成交機率因此增加
掄元不動產副總經理黃清輝表示，因4案同時公開，位置接近、工程進度差不多、建材統一，且都在豪宅聚落，所以集中在一個地方銷售，對民眾較便利，也提供更多選擇，「民眾進入銷售中心從以前單一的是非題，變成多元的選擇題，成交機率因此增加。」
總太地產在台中也推出「青境悅來」聯合接待中心，銷售「青境」、「悅來」2案，有別於「佳茂AAAA計畫」推出豪宅案，「青境悅來」因分為首購與換屋型，可同時吸引不同需求的購屋民眾。
「青境悅來」專案經裡周大麟透露，年輕的子女來看屋，選擇小坪數的「青境」，一起陪同看屋的父母在參觀另1案後，也買了大坪數的「悅來」。

產品區隔選擇多元
高雄的聯上實業本月底也將推出「聯上MIT」聯合接待中心，共推出「立文案」、「龍華案」與「新光案」，產品包含25坪的2房購產品、3~4房換屋族產品與百坪規模豪宅，希望集結更多看屋民眾，增加買氣。
聯上實業董事長特助王惠珍表示，共同銷售同質性產品，較無法提高銷售率，反而是將產品定位區隔後，看屋民眾發現有其他坪數的建案，會推薦有需求的朋友，形成加乘效益。

接駁車站牌也統一
此外，桃園「A7合宜住宅」也規劃聯合銷售中心，整合皇翔、遠雄、麗寶與名軒4家建商，打造一個進行登記與選位的主館，再規劃4個建商的分館，展示個別樣品屋、模型與規劃。
麗寶建設副總經理何昭宏表示，除聯合接待中心外，接駁車的站牌位置也統一，讓民眾不用四處跑，直接就能看完4個案子；目前接待中心預計明年2月底完工，最快3月能開始受理登記。

北客搶進 台中房市首見4案聯銷 總額132億
中國時報

　台北房地產陷入低潮期，中油龍江路地上權案昨在巿場觀望氣氛濃厚下，意外流標，但台中巿房地產卻在北部建商及投資客搶進下，地價、房價持續上揚，近期當地預售巿場更首度出現4案聯銷接待中心，由佳茂建設一口氣推出4案、總銷132億搶巿。

　值得注意的是，11月底，第二信合社將標售位處七期巿政路、惠中路約817坪的角地，底價18億元，平均每坪底價220萬元，能否高價標脫，成為後巿重要指標。

　中油首宗土地活化案、台北市龍江路地上權標案原訂昨開標，因無廠商投標，宣告流標。

　相對北部巿場觀望氣氛漸濃，台中相對熱絡。近期受通膨預期心理等影響，促使不少北部客南下台中購屋，各接待中心台北客增加2至3成，帶動第四季建商進場決心。目前市政路「聯聚保和大廈」每坪開價50至65萬、市政北二路「精銳音悅廳」每坪52至60萬、市政北五路的「仁山山之道」約每坪50萬起。

　佳茂建設在台中市五、七、八期豪宅聚落區，推出「中港一方」「文心森詠」「五權光河」「文南仰真」4案，坪數約在72至176坪，每坪價位約在28至42萬元。這種聯銷方式是台中巿首見。

　土地巿場方面，七期新市政中心土地近年來不斷飆漲，從2006年4月由鉅建設以101萬標購市政路、府會園道土地後，今年在北部建商南下獵地的熱潮推升下，土地價格飆漲逾3倍，已跨越每坪300萬元大關。

看好台中房市未來的發展潛力，佳茂建設不惜斥資上億元、在中港路旁打造「佳茂4A計劃」聯合銷售中心，將佳茂在台中市5期、7期、8期周邊4個總銷金額逾百億元建案同時整合銷售，要讓購屋民眾一次看完4個建案，體驗全新的賞屋感受，成為中台灣房地產界第1個聯銷案。

　「佳茂4A計劃」聯銷中心副總經理黃清輝指出，佳茂「中港一方」、「文心森詠」、「五權光河」、「文南仰真」4個先建後售案，都是換屋型產品，總戶數386戶，總銷金額132億元，因為自備款只要2成，潛銷期已售出1成、帶進約13億元業績，其中6戶店面更早被搶購一空。

　黃清輝分析指出，台中市過去是消費城，這幾年隨著科技業、精密機械產業蓬勃發展，產業甚至延伸到彰化，在工業進駐下，帶動台中市商辦案愈推愈多、住宅需求也增加，佳茂台中4個建案的已購客戶群，舊客戶約佔3成，外縣市佔了不少，北客更持續增加、較去年同期增加約20％。

　進軍台中房市近10年的佳茂建設，每年平均推案量約50億元，今年卻一口氣在台中市推出5個二次換屋型產品，總銷金額142億元；其中，位於北區大雅路與太原路口的「佳茂上苑」案，總銷金額約10億元，推出不到2個月，58戶已完銷，每坪均價25萬元，創下區域新高價。

　而「佳茂4A計劃」的4個建案，主要位於台中市四大交通動脈，即中港路、五權西路、文心路、文心南路，橫跨5、7、8期豪宅聚落區，一口氣推出「中港一方」、「文心森詠」、「五權光河」、「文南仰真」4個建案，坪數在72至176坪，每坪單價在28至42萬元。

　黃清輝表示，推出4A聯合銷售中心的概念，不僅為購屋民眾節省看屋時間，同時經濟環保，還可將降低的成本直接回饋客戶，以放大的接待中心空間尺度，結合建築立面、景觀、視聽與實品屋，透過多年口碑建立的品牌自信，營造舒適的賞屋空間。

　台中房市第4季呈兩極化發展，首購市場集中在廍子段、太平新光段及烏日高鐵特區為主；豪宅市場仍集中在5、7、8期。黃清輝表示，隨著地價高漲，「台中市區購屋門檻、每坪單價從18萬元起跳」。

　他說，台中豪宅市場受到北部建商南下推案影響，今年5、7、8期房市都有一波漲幅，如5期的「寶璽高第」，每坪單價在38至47萬元；國泰建設明年初在8期推新案，有機會挑戰每坪40萬元；7期「寶輝秋紅谷」每坪單價在60萬元起跳，紛紛創下區域行情新高。

10年來，在台中市推案超過10個的佳茂建設，創下「零餘屋」紀錄，最近更推出「佳茂4A計劃」，將台中市4個建案聯合銷售，在景氣低迷之際、格外受到業界矚目。佳茂建設董事長蔡英哲自信滿滿地說，「地段不是問題、無論景氣好或壞，只要產品規畫好、價格合理，沒有賣不掉的房子」。

　蔡英哲說，台灣的地下經濟太強了，很多客戶是抱著現金來買房子，因此「台中不管是首購或換屋市場發展都不錯」，如佳茂今年在台中市北區推出的「佳茂上苑」案，2個月銷售一空；「佳茂4A計劃」潛銷成績佳，他對台中房市表現很有信心。

　不過，蔡英哲唯獨對台中7期興趣缺缺。他說，在台中7期推案，不僅建照審查時間長、加上回收期太長，至少要5年以上，佳茂寧可耕耘台中市其他區域，所以，11月底即將標售的7期惠文路土地，佳茂不會進場搶標。

　大陸工程出身、在業界已有40年經驗的蔡英哲，被戲稱是標準的「工」務員，對工程品質要求特別嚴格。他說，「建築不用做大，但要做好」，佳茂各建案的工地主任，必須同時負責交屋及後續修繕，「所有修繕單我會親自看過」，給工地主任無形的壓力。

　他說，台中「佳茂康朵」交屋近2年來、幾乎零修繕，就是品質的最佳證明。

　值得一提的是，佳茂建設不任用有親戚關係的員工、就連蔡英哲的第2代也不得進入公司，人人有機會升官，目前員工數40多人，以今年總銷142億元計算，每位員工的產值高達3億元以上。因為體旭員工們的辛勞，蔡英哲每年也提撥部份獲利與員工們分享。

　台北房地產陷入低潮期，中油龍江路地上權案昨在巿場觀望氣氛濃厚下，意外流標，但台中巿房地產卻在北部建商及投資客搶進下，地價、房價持續上揚，近期當地預售巿場更首度出現4案聯銷接待中心，由佳茂建設一口氣推出4案、總銷132億搶巿。

　值得注意的是，11月底，第二信合社將標售位處七期巿政路、惠中路約817坪的角地，底價18億元，平均每坪底價220萬元，能否高價標脫，成為後巿重要指標。

　中油首宗土地活化案、台北市龍江路地上權標案原訂昨開標，因無廠商投標，宣告流標。

　相對北部巿場觀望氣氛漸濃，台中相對熱絡。近期受通膨預期心理等影響，促使不少北部客南下台中購屋，各接待中心台北客增加2至3成，帶動第四季建商進場決心。目前市政路「聯聚保和大廈」每坪開價50至65萬、市政北二路「精銳音悅廳」每坪52至60萬、市政北五路的「仁山山之道」約每坪50萬起。

　佳茂建設在台中市五、七、八期豪宅聚落區，推出「中港一方」「文心森詠」「五權光河」「文南仰真」4案，坪數約在72至176坪，每坪價位約在28至42萬元。這種聯銷方式是台中巿首見。

　土地巿場方面，七期新市政中心土地近年來不斷飆漲，從2006年4月由鉅建設以101萬標購市政路、府會園道土地後，今年在北部建商南下獵地的熱潮推升下，土地價格飆漲逾3倍，已跨越每坪300萬元大關。

台中市政府籌畫開闢大安區兒二公園，七日假大安區公所第二次公聽會，十多名土地業主到場，認為徵收的土地價格過低，希望市府能提高徵收價格。標的顧問公司表示，若徵收順利，最快可於明年底完工。



七日公聽會上，由得標的顧問公司負責簡報，兒二公園用地範圍約為二分地，位處大安區東安里，私有土地為十筆，所持私有土地面積約為二千多平方公尺，土地所有權人共十七人。



市議員吳敏濟表示，南大安地區長久以來皆無重大建設，這塊地在幾十年前即編定為公園用地，但一直都沒有開闢。況且北大安現已規劃做媽祖園區，一北一南如此可平衡區域發展，亦可帶動整大安區休閒目標，若兒二公園工期順利，明年底即可興闢完成，不但可提升大安區市民生活品質，亦可帶動東安社區發展。



吳敏濟說，在協議價購中應儘量考量提高地主徵收土地及豬舍的價格，盡量勿讓地主吃虧，讓兒二公園能如期順利動工，明年底即能完成。

有地主指出，景氣那麼差，農民生活越來越難過，但市府徵收的土地價格過低，希望市府能提高徵收價格。

金地集團(600383-CN)週三晚間公告，10月公司實現簽約面積31.2萬平方米，較上年同期增加62.8%；簽約金額36.7億元，較上年同期增加37.4%。

1-10月，公司累計實現簽約面積222.1萬平方米，較上年同期增加34.5%；累計簽約金額259.9億元，較上年同期增加16%。

保利地產(600048-CN)週三晚間發佈10月份銷售簡報。2012年10月，公司實現簽約面積73.30萬平方米，同比增長28.73%；實現簽約金額77.01億元，同比增長42.09%。

1-10月，公司實現簽約面積742.50萬平方米，同比增長33.49%；實現簽約金額833.29億元，同比增長32.91%。

據佛山市順德區土地房產交易中心的招拍掛資訊顯示，樂從鎮3宗綜合用地將掛牌出讓，總面積約6萬平方米，總底價為3.8645億元。

資料顯示，3宗地塊分別為樂從鎮北圍產業區總部企業4號、5號和7號地，面積分別為25199.7平方米、21722.41平方米和17954.99平方米，起拍價分別為1.512億元、1.1405億元和1.212億元。三地塊均為商務金融用地相容批發零售用地和住宿餐飲用地，出讓年限40年。

據悉，地塊位於北圍產業片區，這片地塊主要是服務中小企業。北圍片區是樂從未來重點發展的區域，總面積達13平方公里，核心片區面積約1.77平方公里。此外，規劃中的廣佛江珠城軌也可能在此片區內設立站點。

另外，本次掛牌出讓的三宗地以現場交易方式進行，12月5日上午10時正式進入報價。同時，位於順德大良的4宗城鎮住宅用地也將於12月5月當天進入報價。

近期，佛山順德土地成交情況不太理想，10月24日，佛山市順德區大良街道南區出讓七宗小面積地塊，最終結果全部流拍。

11月6日消息，上海松江萬達廣場已於11月2日正式封頂。同時，據萬達相關人士介紹，截至11月2日，松江萬達廣場已回籠資金15億元，其中商鋪3期和SOHO辦公2期將定於11月下旬開盤。

據悉，松江萬達廣場總體量32萬平方米，規劃建設有商業廣場、步行街、百貨樓、娛樂樓、酒店、辦公、全裝修SOHO辦公等業態，是萬達在上海的第5個大型城市綜合體項目。

項目自今年5月11日開工，6月7日開放售樓處，8月25日開放樣板房，9月22日一期精裝修SOHO辦公開盤， 消息透露，開盤2小時便銷售580套。目前一期800餘套房源已清盤。

相關資料顯示，自8月初取得預售許可證至11月2日，松江萬達廣場項目去化率超四成，成交808套，合計面積5.64萬平方米，成交均價約2.27萬元/平方米。

10月30日，上海世茂股份有限公司（600823.SH，以下簡稱“世茂股份” ）發佈的2012年第三季度報告顯示，前三季度實現合同簽約額70.2億元，不僅同比增長57.2%，而且已經提前3個月完成了年初制定的全年70億元的銷售目標。

“世茂股份今年對整個架構調整全面深化，自持物業量加大，未來3-5年的發展策略主要體現在商業運營和產品研發上，強調產品的定位和推盤速度，強化銷售，因此業績得以快速增長。”世茂股份助理總裁張振接受時代週報記者採訪時表示。

注重周轉速度見效

報告顯示，世茂股份截至今年第三季度的公司總資產約363億元，同比增長9.97%；實現營業收入40億元，同比增長6.76%；歸屬於母公司的淨利潤達到6.29億元，同比增長9.41%。

這一切歸功於世茂股份的架構調整。自2009年重組至今，世茂股份管控體系發生了兩次變化，第一次是重組後至2011年，其搭建了商業地產的管控體系，組建專業運營部門，實行分工協作，專業化經營。

第二次轉變是2011年至今，在調控背景下，公司對第一階段的管理體系進行優化調整，專案管理由以前相對集中的三大區域變成目前“5+1”區域，一個區域管理2-3個專案，使得總部對專案的管控更細緻，資訊傳遞方面的成本減少。而考核方面也變得更加具體，世茂股份要求部門的專案從獲取到開盤要在6-9個月內完成，獎勵直接跟營業額和利潤掛鈎，大大縮短了專案開發和回收週期，

2012年開始，世茂股份更注重周轉速度，輕盈利能力，南京世茂濱江二期從2011年的15000元/平方米降至2012年初的12000元/平方米。在以去化為導向後，世茂股份的同期增長率均超過50%，半年報時，銷售額已超45億元，達到全年目標65%以上，比去年同期27.8億元增長了62%。前三季度同比增長57.2%，提前實現全年目標。

“的確，今年前三季度公司通過加大開發和銷售力度，在銷售簽約方面取得了較好的成績，以致提前完成了年初制定的目標。”世茂股份董秘羅瑞華說。

銀河證券房地產行業首席分析師趙強表示，世茂目前在售樓盤11個以上，今年全年可售貨量160億元，全年銷售有望完成90億元。

提升自持物業比重

張振告訴時代週報記者，世茂股份今年以來加大優化調整，未來3-5年將會不斷加大自持物業的比重。

2009年大股東資產注入之時，注入的商業項目多以住宅的思路運營，以出售為主，銷售好的拿來賣，銷售不好的才持有，因此經營形成壓力，目前則成立了專門的產品設計中心，從專案獲取之初就進行完善的設計，力求產品可租可售。

與此同時，由於經營業績不佳，世茂股份今年對5家百貨進行調整，收縮戰線，將瀋陽和蕪湖的百貨業務停掉，轉成租賃型物業，煙臺和北京的百貨保留，在品牌和出租方面優化，福州百貨地上部分停掉，保留地下部分，調整之後，百貨業務將大幅減虧。

“世茂股份去年商業體量有800多萬平方米，今年增大了200多萬平方米土地儲備，到今年有1000多萬平方米土地儲備。我們拿地主要考慮城市規模，人口居住和可消費能力高的二、三線城市，並且購物中心和綜合體量不是很完善，競爭不是非常充分。下半年加快拿地步伐，除了二、三線城市以外，在一線城市也會尋找好的機會，明年拿地計畫也都推出。我們現在滾動性拿地，今後每年會推出3-5個中心。”張振告訴時代週報記者。

趙強指出，世茂股份此前的土地主要是大股東資產注入而來，大部分由間接控股股東世茂房地產通過城市綜合體開發模式以公開招標方式取得，由於受到當地政府的歡迎，土地成本相對較為低廉，土地成本約為1500元/平方米，項目建成後樓面售價在12000元/平方米以上，近3年平均售價為15000元/平方米，項目盈利豐厚，今後世茂股份依然會與世茂房地產推行綜合體拿地模式，以便繼續享受土地成本較低待遇，同時也能使世茂房地產的住宅人流量與世茂股份的商業結合起來，提升價值。

在花旗否認8 .2折房貸優惠後，中資銀行們情況又是如何？

“現在的一些銀行先是通過85折利率優惠吸引客戶來辦理，但在收到客戶的申請材料後，往往會從中千方百計尋找客戶的不足和風險點，並以此作為理由拒絕給客戶提供最低的利率優惠。”某股份制銀行個貸部崔經理昨天表示。

南都記者昨天走訪廣州部分商業銀行網點發現，消失很久的信貸額度緊張再度在部分銀行出現，廣州8 .5折房貸申請已經變難，只有幾家中小銀行表示可以很快放款，其他銀行對首套房貸有取消優惠的，有明松暗緊的……某股份制銀行甚至對指定年內放款的的客戶上浮1.1倍利率。

首套房貸8 .5折仍是主流

花旗近日一則首套房貸利率8.2折的消息鬧得沸沸揚揚，南都記者昨日走訪廣州多家中資銀行發現，市面上絕大多數銀行的房貸政策仍然維持不變，即對申請首套住房的客戶給予最低3成首付，最低執行基準利率基礎上下浮15%。

但是調查中記者也發現，各家銀行對於首套房貸的政策雖沒有變化，但貸款審批更加嚴格，客戶拿到貸款的時間也有所延長。工行五羊支行的客戶經理就表示，在該行申請房貸，特別是首套房貸的手續審批非常嚴格，“認房又認貸，如果在廣州以外地區已有房產，一經查實，將嚴格按照第二套住房貸款標準執行。”

“85折越來越難拿到了。”建行五羊支行的客戶經理也表示，“我們只能幫客戶把85折申請遞上去，能不能批下來不好說。”農業銀行某支行個貸經理麥先生透露，“目前的額度較為充足，但12月份就難說了。”

但是從這些銀行基層業務員的表態中記者發現，目前多數銀行的信貸額度仍然充足。廣發銀行、中信銀行、浦發銀行等中小銀行的個貸經理均表示，目前的貸款額度很充足，材料齊備的情況下最快2、3天即可放款，而全部手續可以在1個月內全部搞掂。

年內放款首套房貸利率上浮10%

即便如此，市場上仍然有少數銀行悄悄收緊了首套房貸業務。記者昨天調查發現，目前中國銀行、光大銀行對首套房貸已經取消了利率優惠政策，按基準利率執行。“我們銀行正在業務轉型升級，因此銀行內部對個人房貸業務並不積極，希望能把更多的額度留給其他業務。”光大銀行一客戶經理向記者表示。

調查中記者還發現，一些銀行雖然口頭承諾能夠拿到85折的利率優惠，但在實際操作中，85折利率優惠更像一個可望不可及的蛋糕。上述某銀行個貸部崔經理表示，“由於銀行信貸業務的前後臺是完全隔開的，因此前臺客戶經理的承諾與後臺貸款審批的結果經常出現不一致的情況，而客戶為了不浪費時間，有時候只能被迫接受更少的利率優惠甚至是基準利率。”

不僅僅是基準，記者昨天走訪另一家總部位於深圳的某股份制銀行網點，被該行個貸經理告知：“如果指定要在年內放款的個貸客戶，該行從本月開始執行首套房貸上浮10%，二套房貸利率上浮20%的新政策。”該經理解釋，之所以上浮，主要是由於該行目前的貸款額度已經非常緊張，因此建議客戶能把放款時間延至明年1月份，“如果同意明年1月份放款，那我們的首套房利率仍然可以拿到優惠。”

從往年來看，由於銀行信貸投放大都集中在一季度和上半年，下半年特別是第四季度的信貸額度一般都較為緊張。針對目前部分銀行的信貸額度緊張，東方證券銀行分析師金麟認為，這可能與這些銀行的業務策略有關。“有些銀行可能前三季度投放的過多，導致四季度額度不足；或者是今年的業務目標已經超額完成，通過價格工具和貸款政策調整，為明年1季度多儲備一些項目。”

11月7日，龍湖地產公佈2012年前10月銷售業績，其首10月累計實現合同銷售金額319.4億元，10月單月實現合同銷售金額38.2億。至此，重慶、成都、常州、北京及杭州5地提前達成年度目標。

值得一提的是，龍湖地產表示，截至10月底，重慶龍湖認購金額繼2011年後再次突破100億元，提前兩月完成年度銷售目標。

“從龍湖公佈的銷售資料來看，今年龍湖二三線城市銷售情況較好，重慶單城銷售金額占集團總銷售額的比例達31%，可見其佈局二三線城市的策略取得了很大效果”，一位瞭解龍湖地產的業內人士向本報記者表示，“這與龍湖善於抓住市場視窗期行銷也不無關係”。

上述人士還向記者表示，為了完成全年銷售任務，預計未來兩個月，龍湖或將集中加大推盤量。對此，龍湖地產表示，未來兩月，集團將在青島、寧波、杭州及廈門推出多個全新項目。“龍湖完成全年390億元的銷售任務是大概率事件，也不排除超額完成的可能性”，上述業內人士向記者如是表示。

而據本報記者統計，截至11月7日，17家上市房企已發佈前十月銷售業績。其中，招商、保利等多家房企已經提前完成全年任務。對此，蘭德諮詢總裁宋延慶向記者表示，預計年底超額完成全年銷售任務的房企還會增多，但也不排除部分房企為了衝擊業績而將旗下個別樓市低價入市或者降價促銷。　　

一位房產仲介稱，二手房交易在去年年底及今年年初經歷過短暫的寒冬，但從三四月份就開始逐漸回暖。“目前二手房交易不溫不火，但價格已經比最低時漲了近三成。”

儘管“金九銀十”的表現並不盡如人意，但這並沒有阻止二手房價格上行的勢頭。

中原集團研究中心提供給《第一財經日報》的資料顯示，2012年10月，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六城市二手住宅價格指數連續第7個月上漲，各城市指數自3月份起累計漲幅在3.5%~12.0%之間不等。

其中，上海和廣州本月環比漲幅較大，均在1.0%以上；其他四城市環比漲幅相對較小。市場分析人士稱，這主要源於滬穗兩地本月成交量小幅回升，而其他四城市成交量有所回落。

中原集團研究中心高級經理瞿安新稱，由於近3個月成交量持續回落，而當前房價較年初的累積升幅已達10%左右，導致部分客戶觀望情緒加重，價格漲幅有所收窄。

據悉，繼前兩個月二手房成交量持續回落後，10月六城市二手住宅成交量基本保持平穩。根據中原集團研究中心統計，10月六城市二手住宅成交面積合計約411萬平方米，環比9月小幅回落3.7%。

分城市來看，上海和廣州環比小幅增長，其他四城市環比跌幅在二至三成。總體而言，今年“金九銀十”的表現不盡如人意，成交量並未創新高，甚至低於7、8兩月的水準。據機構統計，10月六城市二手住宅成交面積較7月的峰值水準回落了17.6%。

在上海普陀區做了多年房產仲介的孫先生告訴本報記者，二手房交易在去年年底及今年年初經歷過短暫的寒冬，但從三四月份就開始逐漸回暖。“目前二手房交易不溫不火，但價格已經比最低時漲了近三成。”

瞿安新表示，近期，預計政策面不會出現大的變動，而在地方層面，為刺激剛需釋放，多個城市對房地產市場調控出臺微調政策。在此背景下，樓市回暖預期有所增強，預計11月六城市二手住宅成交量將維持當前水準，價格則延續小幅上升之勢。

漢宇地產分析師付偉認為，10月二手房市場未能呈現傳統旺季銷售的局面，與金九相比波動不大。但如果11月能延續10月中下旬的表現，市場則有望再現一波幅度不大的翹尾行情。不過，明年房價的上行壓力大增，市場不確定因素較多。

貴陽市再推樓市新舉措。

據《貴州日報》報導，《貴陽市二環四路城市帶開發建設配套政策措施》已正式出臺，其中包括30條含金量很高的配套措施，以加速推進貴陽市“二環四路”城市帶建設。

30條配套舉措

這些優惠措施包括，在城市基礎設施配套費繳納上，對按規劃進行綜合配套開發，有配套的市政公用設施和公共服務設施建設面積40萬平方米以上的住宅社區，免繳城市基礎設施配套費。棚戶區改造項目(含項目中所有單體建築)免征城市基礎設施配套費；城中村改造項目安置住房免征城市基礎設施配套費，其配套商品房按標準的30%繳納；對綠色建築實施資金補貼等多種優惠措施。

在範圍上，規劃中的貴陽市“二環四路城市帶”包括二環路和機場路、甲秀南路、花溪大道、貴黃路(藝校至清鎮段)沿線區域，規劃總用地105平方公里。

《第一財經日報》記者注意到，按照規劃所示，目前貴陽市的幾個超級大樓盤基本上都在規劃範圍內，這些配套舉措將給大樓盤帶來不少“利好”。

此前9月份，貴陽市政府出臺《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點專案建設的若干措施》規定，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，享受貴陽市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。

不過，在當地房地產界人士看來，此次出臺的配套舉措其實以前都有。

中鐵置業貴州公司副總經理王成平告訴本報，貴陽的很多超級大盤本身就承載了城市配套的建設。

當地一位房產界人士說，西部一些城市地方財政吃緊，所以在推地時不是像沿海那樣把地塊整成熟了才招拍掛，而是“生地熟掛”。因此地塊的整理拆遷以及專案的一些配套基礎設施都是由開發企業完成。

王成平說，貴陽市“二環四路”城市帶的配套措施仍然滯後，由於地方財政資金有限，要大規模的配套改善就需要開發商的投入。

加速城市化

此次推出的配套舉措也是當地為加快做大城市、打造大貴陽的重要舉措。按照規劃，二環四路城市帶建成後，貴陽核心區將拓展到近200平方公里，比原有老城區擴大近5倍，區域內人口超過200萬。

由於山多地少等自然地理條件的制約，過去的貴陽主城區僅指南明區、雲岩區兩個老城區，人口密度高，原先建的不少樓盤均是單體樓，相關配套設施缺乏，棚戶區、城中村相間在高樓大廈中，城市顯得雜亂無章，高峰時段堵車現象甚至比廣州這些大城市還嚴重。

通過較低的土地出讓價格和配套政策，在降低開發企業拿地和建設成本的同時，也促進了自身城市建設和大貴陽戰略的推進。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登教授告訴本報，目前貴州城市化率為35%，比全國平均水準落後了15個百分點，比珠三角和長三角落後了十幾年，即便規劃到2017年達到45%，也仍低於全國平均水準。要實現目標，就要跨越式發展，所以當地出臺的一些舉措是從貴州和貴陽實際出發，不能 “一刀切”來看待。

不過，儘管貴陽房價仍比較低，需求也比較旺盛，但超級大盤的湧現對各家開發商來說存在的壓力也是明顯的，樓盤之間的競爭也不可避免。在貴陽市雲岩區通往金陽新區的道路邊，記者留意到旁邊一個名叫“天譽城”的樓盤打出的巨大標語：“買金陽不如買天譽城”。樓盤之間競爭態勢明顯。

可容納35萬人的超級大盤花果園的購房客戶中，僅有三成多來自貴陽本地，大部分來自地州市縣和外省。除了花果園，其他樓盤也紛紛將觸角甚至伸至省外。王成平也計畫以一種合適的方式吸引重慶、珠三角的客戶過來。

據深圳當地媒體消息，深圳目前最大安居型商品房悅景花園於11月6日開始選房。選房首日，共264戶家庭順利完成選房，30戶家庭棄選。

據深圳市售房中心相關負責人介紹，棄選的原因主要有兩個，一是申請人考慮工作點距離房源較遠，二則是部分申請人受經濟條件限制未能選房。

此次選房，經過多部分聯合核查，合格申請家庭為3625戶。其中兩房入圍申請家庭2617戶，兩房候補入圍申請家庭714戶；三房入圍申請家庭271戶，三房候補入圍申請家庭23戶。

選房時間從11月6日上午9時開始，至11月14日結束。

據悉，閱景花園位於龍崗區南灣街道東西幹道與布瀾路交匯處，可提供房源2888套，其中約85平方米的三房住宅271套，約65平方米的二房住宅為2617套。

該專案不僅是深圳目前規模最大的安居型商品房項目，也是深圳入市的第二個安居型商品房項目，銷售均價為7900元/平方米，全部帶有精裝修。

據瞭解，深圳首個安居型商品房項目為富通永福苑。位於寶安大道和下十圍路的交會處，永福苑限高總計15層，分為A、B兩棟，其中A棟為4梯18戶，B棟4梯19戶。永福苑共計推出504套房源，其中476套單位為65平方米兩房，其餘的為85平方米的三房。均價為6467元/平方米。

富通永福苑於6月13日啟動網上申購，首日申購人數達1490戶，於8月售罄。

11月5日，《每日經濟新聞》記者獲悉，溫州市中梁國賓1號三期（審批定名為南濱錦園）樣板房將於11月17日開放，售樓處銷售人員稱如果在11月17日前登記並成功購房，可享20%超低首付。

當地地產人士表示，溫州第一套購房首付一般要求三成，第二套首付要求達到六成，該項目這次所推出二成首付在溫州樓市尚屬首次。北京尚公律師事務所律師邢俊霞稱，上述降低首付標準的行為還與我國目前實施的 《個人住房貸款管理辦法》等法規相衝突。

國內一房地產行銷策劃資深人士透露，從表面上看“20%首付”降低了購房門檻，減輕了購房者的資金負擔，但實際可以讓開發商儘快套現，緩解房貸收緊之下的資金壓力。有律師表示，有不法開發商在操作上使用兩份合同，涉嫌向銀行騙貸，對購房者來說也存在一定的風險。

二成首付購房重出江湖

根據溫州市房管局旗下的房地產市場訊息資料顯示，這個位於溫州甌海區南白象街道的中梁國賓1號為推廣名，審批定名為南濱錦園，溫州當地媒體《溫州都市報》推廣宣傳顯示，該樓盤將於11月25日開盤，開發商為溫州市中梁華成置業有限公司。

中梁國賓1號售樓處有關銷售人員11月5日介紹稱，該樓盤三期的洋房樣板房將於11月17日開放，如果11月17日樣板房開放前登記購房，並成功購房，可享20%超低首付。據介紹，洋房的戶型面積為180平方米?280平方米，並帶有泳池等配套設施，總售價在600萬?700萬元左右。

銷售人員稱，樣板房即將開放，可以去售樓現場領取邀請函，除首付20%外，即日起登記並成功認購贈價值30萬車位。對於目前所推出的購房首付款只需付20%等具體情況須購房者到現場面議。

溫州市當地一房地產業從業人士向《每日經濟新聞》介紹稱，目前，在溫州首套購房一般都要支付總售價的三成，第二套則要達到六成，該項目這次所推出二成首付為溫州樓市首次。

針對該專案首付只需要二成，售樓處銷售人員向 《每日經濟新聞》記者證實稱，購房者只要在11月17日樣板房開放前登記購房，並成功購房，確實可享20%超低首付，開發商只要收到總房款的二成即可，其餘銀行按揭部分則由銀行最終確定。

《每日經濟新聞》查詢溫州市房管局旗下的房地產市場訊息資料獲悉，截至昨日（11月7日）17時，中梁國賓1號（南濱錦園）一期共508套房源已售34套，登記423套，成交價格在3萬元/平方米左右；二期則共有388套房源，已售86套，登記253套。

低首付暗藏套現玄機

其實，溫州樓市在出現二成首付降低購房標準時，一些城市卻出現了房貸收緊的消息。

接觸房產官司較多的北京尚公律師事務所律師邢俊霞向《每日經濟新聞》記者稱，眼下房地產調控仍未現放鬆跡象，在北京，一些樓盤首套房貸不僅沒有30%首付，而且還提高至50%。與溫州同屬浙江省的杭州市，浙江省當地媒體《青年時報》11月6日報導稱，杭州首套房貸利率優惠全面收緊。同時有公開消息顯示，目前，已經有包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個城市開始上調首套房貸款利率。

在溫州樓市，類似於“零首付”、“10%首付”、20%首付”等購房付款模式主要出現在樓市特殊期，公開資料顯示，2006年上半年，溫州樓市轉暖，市場上也出現個人房貸悄悄鬆綁，部分房源首付可低至二成。另外則是在2008年，彼時經濟同樣面臨嚴峻形勢，溫州市試圖通過採取若干措施來刺激房地產市場健康發展。北京尚公律師事務所律師邢俊霞接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，對購房者來說，這種“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多為開發商的攬客噱頭，是否真正降低首付標準還有待進一步認定。

邢俊霞稱，上述降低首付標準還與我國目前實施的《個人住房貸款管理辦法》等法規相衝突。根據《個人住房貸款管理辦法》對於貸款物件和條件則要求，不享受購房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；

然而，國內一房地產行銷策劃資深人士則向《每日經濟新聞》記者透露稱，從表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不僅降低了購房門檻，減輕了購房者的資金周轉負擔，實際上還可以實現開發商的儘快套現。

據該人士解釋稱，一些樓盤公開銷售時對房屋價格先進行一定提升後，再對首付進行“減免”。比如一套原價在100萬元的房源，按照慣例，首付30萬元，銀行按揭70萬元，眼下房價已經出現 “跳水降價”，在操作中，開發商則保持原價不變，首付由開發商說了算，可以操作的就在首付，比如開發商實現存10萬元抵30萬元，這樣下來，房屋實際總價確實降了，購房者願意接受，同時開發商可以開出收到30萬元的首付款的收據，銀行根據開發商收據放出來的依然是70萬元的按揭，但這部分按揭進入的是開發商的帳號，緩解了開發商的資金壓力。

有律師表示，根據上述操作方式就存在兩份合同，一份是名義上的，房子的價格為100萬元，而另外則是真實的成交價格，只有80萬元，但從銀行貸出了70萬元，實際上，上述做法涉嫌向銀行騙貸，同時對購房者也存在一定的風險，如果遇到信譽不好的開發商，開發商最後可能要求購房者按照名義上的合同進行履行。

11月6日，中梁國賓1號上述銷售人員未對銀行最後是否願意同意二成首付的付款方式予以置評，當記者試圖提出進一步採訪公司負責人時，售樓處以公司負責人不在售樓處，不便聯繫為由拒絕了記者的要求。

溫州房價領跌全國

與中梁國賓1號降低首付標準的同時則是溫州房價的大幅“跳水”，最大跌幅超過50%。

如位於溫州鹿城區的中瑞公園大地，公開信息顯示，目前在售均價為23500元/平方米起，而在當初開盤時則高出不少，記者以購房者諮詢售樓處銷售資訊獲悉，目前在售價格在30000多元/平方米，而溫州市房管局旗下的房地產市場網顯示，當初開盤時該樓盤消息均價為60000元左右，降幅達到了50%。

此外，還有豪宅賣出了住宅價，當年的“樓王”置信原墅，最初定價高達8萬多元/平方米，現在開盤最低價賣到3萬元/平方米，降幅更大。同樣香緹半島樓盤售價也遭到腰斬，《每日經濟新聞》記者獲悉，2009年香緹半島開盤價為2.5萬元/平方米。開盤5個月後，二期的價格漲至3.8萬元/平方米；2010年時該樓盤的最高售價高達8萬元/平方米，如今該樓盤回到了3.5萬元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”溫州當地一規模較大的房地產企業負責人向《每日經濟新聞》記者表示。

浙江省統計局最新發佈的統計資訊顯示，杭州、寧波、溫州等地的商品房價從前幾年的 “領漲”轉向“領跌”。

與8月份相比，溫州9月商品房價格環比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金華、寧波分別環比下降0.3%和0.2%，環比跌幅分別居第5位和並列第6位，杭州則上漲0.3%。其實，不僅9月份，溫州樓市的降幅多次領先全國。據溫州住建委網上銷售系統顯示，截至11月5日19時，溫州全市庫存公開發售房源為28783套，9月份的1716套是截至目前的最高單月成交資料，倘若按此計算，單消化這部分房源就需要超過16個月。

浙江省統計局最新公佈的三季度全省房地產業景氣指數顯示，雖然受近期房價持續反彈和剛性需求持續擴大影響，三季度全省房地產業景氣指數為100.6，同比下降8.8點，環比上升0.2點，但繼續運行於“微景氣”區間。

2012 年RICS第三季度全球商業地產調查

香港2012年11月7日電 /美通社/ --
• 中國內地 市場雖然有緩和迹象，但氣氛仍然熾熱
• 香港用戶需求及投資活動有所增長，同時信心水準仍呈現強勢
• 新加坡及馬來西亞市場氣氛改善

根據上週出版的2012年 RICS 第三季度全球商業地產調查，有迹象顯示整體亞洲市場正向趨勢能持續，尤其是香港及中國內地市場氣氛較好。最新調查結果顯示，受債務危機困擾的歐元經濟體系表現在受訪國家中最弱，與亞洲及北美市場差異愈來愈大。亞洲及北美地區的受訪者較為樂觀。

大部份亞洲國家的用戶需求及投資市場氣氛熾熱，查詢及活動數字急增。香港及中國內地市場比新加坡及馬來西亞錄得較佳表現。中國內地及香港市場對租戶需求及租金前景的信心仍然強勁，尤其是在商業大廈及零售店舖市場，租金展望分別由+25上升至+28及由+21上升至+25。

調查顯示，受訪者對香港市場的信心比對中國內地市場的信心更大。中國內地的用戶需求比上季弱，升幅較小，淨平均值為+17。另一方面，儘管本港經濟增長減慢，市場對辦公室的需求持續上升，淨平均值由+21升至 +25。然而，全球經濟前景未明及外圍經濟需求轉弱帶來陰霾，受訪者預期本港商廈市場租值將下降；然而供應相對穩定，因此對香港租賃市場前景仍維持樂觀。

新加坡方面，第三季的用戶需求下滑，但下滑速度放緩。區內閒置土地錄得增長，影響租值預期，租金亦因此受壓。雖然現時經濟面臨困境，惟查詢個案增加，顯示氣氛仍傾向正面。另外，受訪者對未來成交的展望重回正數水平，因此亦預期資本價值增加。

雖然馬來西亞的租值預期仍屬負數，但前景由上季開始改善，租戶需求上升至正數水平。投資方面的信心自2011年初起首次反彈，投資者的查詢個案淨平均值由 -6上升至 +13，資本預期因此轉趨穩定。

RICS 亞洲分會主席蒲敬思（Chris Brooke）評論第三季度全球商業地產調查時表示：「儘管中國內地有關住宅市場的收緊政策持續，寫字樓市場的租戶市場需求氣氛雖然比第二季弱，但仍屬正面。受訪者一般認為寫字樓及零售店租金將於第四季持續上升。但是，由於上週香港特區政府公佈一系列樓市措施，投資者變得謹慎，展望短期內香港的租戶需求及投資市場相對維持穩定。」

註釋：

淨平均值：淨平均值百分比或分數計算方法 -- 彙報「上升」的接受調查者數量減去彙報「下降」的接受調查者數量。

採用樣本：第三季度全球商業地產調查是根據942位受訪者所提供的資料研究得出。

關於是次調查：此調查的完整報告請從 www.rics.org/economics 下載。RICS全球商業房地產調查報告是一份季度性指南，以調查全球商業地產投資和用戶市場發展趨勢為主。

關於英國皇家特許測量師學會及亞洲總部

RICS 是全球房地產以及建築業的專業指標。

隨著越來越多的市民、政府、銀行及商業機構對專業標準及操守要求的提高，RICS專業資格已成為行業內專業程度的體現。目前全球各個發達及發展中國內地家已有超過100 000特許測量師成為 RICS 會員。

RICS 是英國皇家特許的獨立的專業組織。自1868年成立起，RICS 致力於建立並維持專業操守的最高標準，為業界和社會於重要議題提供公正而權威的意見。RICS 同時規範個人會員及公司會員，以保持最高的專業水準，使其能為客戶提供最佳的服務。

RICS 亞洲總部支持覆蓋亞洲區的逾11 000名個人會員，旨在推廣專業標準、最佳作業守則及國際經驗，協助地產及建築業的發展。學會推廣RICS及其會員成為地產界不可或缺的顧問，同時確保能為會員提供相關服務及發展機會。

RICS 亞洲區總部的網路覆蓋汶萊、馬來西亞、新加坡、泰國、中華人民共和國。RICS 亞洲區分會會員遍佈孟加拉、不丹、緬甸、柬埔寨、印尼、日本、吉裡巴斯、老撾、澳門、蒙古、尼泊爾、北韓、南韓、馬爾地夫、菲律賓、東帝汶及越南等地。

目前，RICS 特許測量師學會在中國內地大陸設有北京、上海、重慶、廣州四個辦事處，擁有國內會員過千人。

盡管調控之風依然凜冽，但龍頭房企的業績卻頑強地向上攀爬。本周，今年房企首家銷售破千億的頭銜，毫無爭議地落入地產龍頭萬科手中。萬科日前公布的銷售數據顯示，前10月公司累計實現銷售金額1100.2億元。而緊隨萬科之後的保利地產以及中海地產也已與千億銷售額相距不遠，同時於昨日發布業績的恆 大地產前10月業績已超700億元，最後兩個月也有可能破千億大關。當然，2004年房企首次跨越百億銷售後，上市圈錢再拿地的模式成為了擴充至千億門檻的加速器。時臨千億元大關，未來房企的路在何方還是未知數。

　　連續破百億

　　萬科銷售額連續6個月破百億，是整個房地產業觸底反彈的真實寫照。

　　10月份是萬科連續第六個月銷售額破百億元。萬科當月實現銷售面積127.3萬平方米，銷售金額137億元，分別比去年同期增長26.8%和32.5%，環比9月銷售面積和銷售額分別增長21.24%和13.79%，刷新了年內銷售數據的新高。

　　回顧今年「金九銀十」，萬科實現銷售面積和銷售額分別為232.3萬平方米和257.4億元，分別比去年同期增長11.47%、12.65%。

　　累計今年前10個月，萬科實現銷售面積1035.2萬平方米，同比增長9.95%，銷售金額1100.2億元，同比增長2.4%。

　　萬科曾在三季報中稱「公司今年的推盤量主要集中在下半年特別是四季度，前三季度的推盤總量低於去年同期」。公司預計，四季度的推盤量將處於較高水平，全年實現銷售增長應無疑問。國信證券預計，四季度萬科新推貨量有望達到500萬平方米，在售貨量有望達1000萬平方米。

　　作為全國房企的領跑者，萬科的舉動往往帶動行業的一片響應。在2011年限購令出台半年之際，萬科率先降價，掀起了市場以價換量的大潮。

　　不過，正是因為萬科積極靈活的銷售方式，才抵擋住市場低迷的影響，並從今年下半年開始加快拿地節奏。僅10月公司新增加項目7個，支付地價款59億元，再度刷新年內紀錄。

　　受到銷售業績持續穩定的影響，下半年以來萬科的拿地節奏有所加快，這也反映了萬科對行業的信心。三季度萬科新增項目23個，對應權益規劃建築面積約376萬平方米，較之上半年14個新增項目有明顯增加。

　　「雖然下半年的拿地量多於上半年，但萬科並沒有因此而放松投資標准，土地成本仍然控制在合理水平。」萬科董秘譚華傑稱，由於目前的資金仍較充裕，萬科未來拿地會立足自住需求的產品定位，並積極拓展合作資源。

　　千億擴容

　　今年率先進入千億級俱樂部的萬科或許不再孤單，其中最有希望晉級的是中海和保利，同時恆 大也有躋身的可能。

　　最有可能追上萬科的無疑是中海地產。今年前9月，中海地產已經完成銷售額919億港元，前三季銷售早已超過年初所定下的800億港元的目標。事實上，在8月份，中海地產已經悄然將銷售目標上調至1000億港元，目前已經完成目標的91.9%。

　　值得一提的是，從財務指標來看，中海地產依然受益於其較高的利潤率，上半年該公司毛利率高達48.38%，超過萬科26.5%的毛利率。

　　而在保利地產方面，距離千億目標亦越來越近。前三季度，保利地產實現銷售簽約面積669.20萬平方米，銷售簽約金額756.28億元，比上年同期分別增長34.03%和32.04%。至此，保利前三季度銷售額較年初800億元的銷售目標已完成94.54%。

　　事實上，保利地產的強勁勢頭，已經直逼萬科。今年前三季度，萬科累計實現開工面積871萬平方米，竣工面積438.3萬平方米。而保利地產新開工面積達958萬平方米，竣工面積424萬平方米，未來的入市量還將壓過萬科一頭。

　　同時於昨日發布10月份銷售業績的恆 大也被許多人寄予了希望。今年10月恆 大地產銷售額142.6億元，同比增長65.6%，環比增長75.6%。創恆 大有史以來單月最高紀錄，前10月合計銷售728.3億元，已完成全年800億元目標的91%，如果繼續保持10月的銷售勢頭恆 大也將邁入千億俱樂部。

　　後市之路

　　早在萬科首破千億之後，業內對於未來的發展之路就進行過大討論，但是從各家的發展道路而言，至今仍無統一方向。持續兩年多的調控，對房地產市場超預期影響，告訴人們盡管房企已經強大至銷售額可以破千億，但是在政策調控下依然顯得很脆弱。

　　「很顯然現在擺在這些龍頭房企面前的兩個現狀是，利潤在不斷變薄、國內銀行的支持力度在下降。」一位開發商向記者表示。在這兩個現狀下，一個是通過規模發展抵消利潤下滑的影響，另一個是擴寬融資渠道。

　　千億之後房企在目前的現狀下應該如何走，萬科的應對之策是繼續堅持單一的住宅發展路線，不涉及多元化。「以前有人游說萬科多元化，我的回應是我死了以後再說。但現在想法有變，如果有一天，萬科不走住宅專業化道路了，就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒裡伸出一只手來干擾你。」這是王石美國游學之後對萬科未來發展道路為數不多的一次發言。

　　相對於萬科，中海的道路似乎也很專一，一直在高端住宅方面深耕。而保利地產似乎卻開始了多元化的設想。養老地產、商業地產開始大規模涉及。一直堅持薄利多銷住宅策略的恆 大地產則把一部分精力放在了旅游地產上。

　　其實盡管房企的選擇無論是拳頭還是手掌，總歸是在增強抗風險的能力。但是結合歐美先進國家的房地產發展道路，最後回歸金融屬性，成為不動產是最終的結局。因此在未來的發展道路上依仗金融業、拓寬融資渠道將是最大的選擇。

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金貸款則是住房公積金中心向符合條件的職工發放的優惠利率個人住房抵押貸款。通常，為了保證住房公積金收支良性運轉，避免執行優惠利率的住房公積金貸款被用於購買高檔商品房，職工申請住房公積金貸款，在貸款額度上有所限制。客觀上，伴隨著近幾年房價的快速上漲，我國大部分城市的住房公積金貸款額度存在調整的需要。比如一線城市住房價格的單價普遍在兩萬元以上，相對於較少的住房公積金貸款額度，普通職工買房的壓力較大。所以，根據房價運行情況，適當調整住房公積金貸款額度，可有效減輕買房人的財務壓力，真正體現出住房公積金政策的普惠作用。

　　雖然住房公積金貸款額度的調整，提高了剛性住房需求的購買力，但住房公積金貸款額度的調整可能蘊含著一定的政策含義，將對樓市預期產生一定的影響，可能被市場解讀為政府認可現行房價，進而托市，房價下跌可能性小，而上漲可能性增大，這需要引起關注。

　　按理，住房公積金貸款額度調整的頻率、幅度和時機，均會影響市場對樓市的判斷。從住房公積金貸款額度調整的頻率看，若已形成常規性的調整頻率，如每年調整，那對樓市預期的影響可能較小。因為市場將住房公積金貸款額度調整視為常規行為。若住房公積金貸款額度多年不調整，突然的、未預期的來一次調整，則容易被市場解讀為帶有明顯政策傾向，對樓市預期的影響就大了。若是每次住房公積金貸款額度調整的幅度較小，則市場反應相對較小；若是突然較大幅調整，則容易被市場認為是政府有意托市的舉措，對樓市預期的影響巨大。從調整時機看，在樓市成交量上升時出台住房公積金貸款額度調整政策，容易被市場忽視；若是在樓市成交量下降時調整住房公積金貸款額度，其政策含義不言而喻，對樓市預期的影響巨大。

　　眼下，樓市預期已出現變化。剛剛過去的「銅九鐵十」，樓市成交量未能如期明顯上升，部分熱點城市的成交量反而環比下降。這一方面是宏觀調控的結果，另一方面也說明了4至8月期間樓市成交量回暖是住房剛性需求的一次集中性釋放。從各方面因素分析看，四季度樓市將運行平穩，房價不太可能現大漲或大跌。但樓市上漲預期可能正逐步形成。據國家統計局發布的全國70個大中城市住房價格，9月全國新建商品住宅價格環比上漲的城市有31個，接近一半的城市新房價格上漲。還有，今年三季度大型房企拿地積極性明顯提高，顯示房地產開發企業對未來市場的謹慎預期有所轉變。此外，宏觀經濟回穩的跡象更加明顯，10月中國制造業PMI指數再次回升至50的榮枯線以上，表明制造業景氣轉好，也將增大房價上漲預期。特別是近期人民幣匯率升值較快，熱錢進入中國的可能性增加，房地產容易成為熱錢流入的重點區域，對此不能不有所警惕。

　　在這種情形下，若大規模地、普遍地調整住房公積金貸款額度，容易被市場解讀為是地方政府帶有政策意圖的做法，將明顯影響樓市預期。據近期媒體報道，有30多個城市微調了住房公積金貸款額度，其對樓市預期的影響需要引起關注。當然，在已調整住房公積金貸款額度的城市，相對於較高的房價，調整幅度或調整後的額度，作用確實有限，也不會大幅增加剛性住房需求群體的購買力，對房價的影響幾乎可以忽略不計。因此，住房公積金貸款額度的調整，需要政府、媒體有正確的輿論引導，避免產生誤導購房群體，增大房價上漲預期壓力。

「小區入住的幾乎都是老年人，因為這裡比其他小區更適合老年人居住。」家住北京太陽城的琚老伯說。為了減輕子女負擔，2008年琚老伯花60萬元購買了北京太陽城國際老年公寓內的一套兩居室住房。在這裡，琚老伯不用自己做飯，不用擔心就醫困難。「小區裡有食堂，有醫院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區內的醫院連接，為了方便擔架進出，小區內安裝的電梯都是大號的。」那麼，琚老伯所居住的小區為何會有食堂和醫院？這樣的小區與普通住宅小區有什麼區別呢？

　　房地產商因何投資養老地產

　　在購買房屋之前琚老伯本打算入住養老院。然而，「條件好些的公立養老院一床難求，跟買車搖號一樣遙遙無期，容易入住的養老院設施又太簡單，收費也並不便宜。」

　　北京市民政局福利處提供的數據顯示，北京目前運營的養老服務機構為406所，養老床位7.1萬張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬計算，平均每百名老人實際擁有的養老機構床位還不到3張。

　　在現有養老院無法滿足養老需求的情況下，琚老伯選擇購房居家養老。「一方面不願意拖累子女，盡量給他們減輕負擔，一方面又能讓自己的生活有所保障，以後還能將房產再留給子女。」因此，具備醫院、食堂、郵局等設施的小區成為琚老伯購房的首選。

　　與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購買了該住宅項目的房屋，原因在於沈女士的兒子在廣州工作。「孩子工作繁忙，也舍不得讓我住養老院，就為我花錢購買了配套設施比較全的小區，盡管離市區遠，但小區有醫院和超市，基本能滿足我的需求。」沈女士告訴記者。

　　「既非養老院，又比普通住宅小區適合老年人居住，這一類住宅項目是專為養老需求開發的地產產品，也就是養老地產。」中國房地產學會副會長陳國強告訴中國青年報記者。在他看來，養老地產從地產角度看，是基於養老、養生需求的復合地產形態，是房地產產品細分的結果。

　　那麼，養老地產是何時出現的？又與養老院、敬老院有何區別呢？「養老地產是最近十年出現的，與城市化進程加快和老年人口增長息息相關。」 陳國強說，養老地產除了規模上比養老院和敬老院大之外，服務的目標人群和服務質量也不一樣。

　　「過去能夠進養老院的主要是社會上一些沒有生活來源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進了比較好的公立養老機構。而位於社會中間段的、有一定經濟能力的老年人群不在其中。養老地產作為社會化養老方式，將面對更多的老年人，根據他們的需求提供相應的服務。」陳國強說。

　　一些居住在養老地產項目中的業主表示，養老地產也是一種有產權的商品房，只不過與大多數住宅類小區相比，養老地產項目提供專門的老年物業服務，是以養老為主要功能的商品房。

　　據了解，近年來投資養老地產的地產開發商已不在少數。業內分析人士認為，投資養老地產是「潛在的市場需求」。首創置業戰略投資中心的一份市場分析報告指出，「房地產開發商在市場競爭中注意到中國人口老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。」

　　此外，一些地產開發商還表示，近年來政府對商品房的調控力度逐年加強，也是地產商將目光投向養老地產的原因之一。「地產商在投資養老地產時會享受到政策優惠。地方政府看到發展養老事業和投資養老地產是地方經濟發展的補充，會在土地出讓和稅收方面提供優惠，吸引企業參與投資養老地產。」陳國強說。

　　養老地產盈利模式不盡相同

　　據記者了解，盡管很多地產開發商將目光投向了養老地產，但目前建成並交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為是「摸著石頭過河」。

　　「當前來看，已經投入使用並開始盈利的養老地產項目有北京太陽城和上海親和源，而這兩個項目分別代表了當前養老地產的兩種盈利模式，前者是租售結合，後者是只租不售。」陳國強說。

　　「太陽城的立項名稱叫作北京太陽城國際老年公寓，此項目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來建為老年人提供服務的商業設施，比如醫院、租住式老年公寓。區別是老年住宅是出售的，商業設施為非賣品，我們持有物業。」北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者。朱鳳泊所說的持有物業指的是北京太陽城銀齡公寓。作為養老地產項目中的物業部分，銀鈴公寓並不出售，只用來為老年人提供租住服務。

　　對於養老地產如何實現盈利的問題，陳國強認為，「在大規模社會化的養老管理上我們缺乏經驗。盈利模式走的是租售結合，自己持有養老社區設施，出售住宅類產品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結合的方式才能使企業資金鏈運轉。」

　　對此，朱鳳泊坦承，「第一桶金是老年住宅開發銷售的時候淘到的。」此後，用利潤支撐持有型養老物業的建設。養老型物業經營後形成經常性收益。經常性收益當中以養老公寓為主業，帶動其他產業鏈發展，比如太陽城國際老年公寓內的太陽城醫院。

　　從北京市朝陽區政府退休後，徐老伯和老伴一起住在太陽城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費，由於兒子在外地工作，不能及時照料，還花費3000元聘請了護工，如果算上伙食費和其他一些服務費，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，「入住時還交納了40萬元的保障金。」

　　根據全國老齡工作委員會辦公室公布的數據，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養老金也無法承受昂貴的租金，「住在這裡的都是退休干部和知識分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起。」徐老伯說。

　　對於當前養老公寓收取保障金的問題，陳國強認為，「老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因為配套設施，比如醫療機構也需要投入資金，而且建醫療機構回籠資金的周期長，收取保障金能夠解決運營資金的問題。由此看來，要想把養老地產做到令人滿意，地產商本身需要具備很強的實力才行。」

　　而只租不售的上海親和源養老地產項目，采用的則是會員制的盈利模式。據親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。

　　據記者了解，親和源有兩種會員卡，A卡為「永久卡」，卡費89萬元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉讓。 B卡為「終身卡」(15年)，年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

　　上海親和源養老地產項目2008年營運至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業內人士看來，會員制收取的昂貴卡費無疑是在變相售房，而這種方式並不利於養老地產今後的發展。

　　另外，一些地產商在開發住宅項目時也會加入養老住宅的元素進行銷售。對於這種做法，業內人士並不看好，「住宅區蓋一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區有養老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養老問題。養老地產項目需要有具備相關資質的醫療機構，如果沒有醫療機構或醫療機構未獲得資質，充其量也只停留在養老地產概念上。」

　　養老地產應突出服務功能

　　今年7月，面向社會公開征集意見的《老年人權益保障法(修訂草案)》(以下簡稱草案)提出，「政府支持養老服務事業發展」，「各級政府在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養老服務設施。」

　　針對養老服務設施建設「用地難」問題，草案規定，「地方各級人民政府和有關部門應當按照老年人口比列及分布情況，將養老服務設施建設納入城鄉規劃。」

　　一些養老地產業內人士認為，草案不僅將保障老年人的合法權益，也將規范並有利於養老服務產業的發展。

　　「在當前的土地出讓階段，養老地產項目能避開招拍掛流程，采取和地方通過協議出讓土地的方式，拿地成本會很低，導致一些地方的房地產開發商以投資養老地產為名進行圈地賣房。」陳國強說。

　　而有的地產業內人士表示，2013年北京土地招拍掛市場將推出養老綜合用地，以推動開發商對養老地產的投入。一些地產界研究者認為，養老地產盡管是商業開發，但其公益屬性也很強，為保證養老產業「不走樣」，政府部門應對參加招拍掛的企業設置一定門檻，招拍掛後的土地價格應避免過高。

　　為了扶持養老服務業發展，今年9月14日，民政部與國家開發銀行簽署了《支持社會養老服務體系建設規劃合作協議》。協議中說，「國家開發銀行將利用開發性金融優勢引導社會資金加大對社會養老服務體系建設的投入。」

　　「盡管養老產業的優惠政策和市場需求很大，但做好養老地產的關鍵在於企業的心態。」陳國強說，地產商在地產與養老服務之間應更突出養老服務功能。如果把養老地產僅僅當作地產的一個種類，注重短期回報，就很難獲得市場認可。走長線發展的路徑，是投資商進入養老地產領域一個最基本的心態。

　　此外，養老地產所需的人力資源也是制約養老地產發展的瓶頸。據全國老齡工作委員會公布的數據，目前我國60歲以上的老年人口近兩億。而我國護理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個護理員推算，我國大體需要養老護理人員1100萬人左右，但全國現有養老護理員僅30多萬人。不僅普通護理人員稀缺，養老產業管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來，也將抬高養老公寓的服務價格。

　　在陳國強看來，最終衡量養老地產項目成熟與否的標准是提供的養老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地產協會會長宋春華也曾表示，「養老地產關鍵要搞好市場調查以及規劃設計，只有拿出優質的服務才能佔領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效<

今年的「金九銀十」期間，各大房企經歷了9月份的相對低迷後，在10月份迎來絲絲暖意。

　　今日保利地產(600048，收盤價11.4元)公布銷售簡報，10月份，公司實現簽約面積和簽約金額均同比增長。雖然不如萬科A(000002，收盤價8.51元)、恆大地產在10月份的成績顯赫，但保利地產在拿地上卻堪稱「霸氣側漏」。

　　前10月銷售833億元

　　據披露，10月份，保利地產實現簽約面積73.30萬平方米，同比增長28.73%；實現簽約金額77.01億元，同比增長42.09%。事實上，自今年1月份公布了慘淡的銷售數據以來，保利地產之後每月都實現了銷售額和銷售面積的同比增長。

　　前10個月，保利地產實現簽約面積742.50萬平方米，同比增長33.49%；實現簽約金額833.29億元，同比增長32.91%。至此，保利地產已提前兩月完成年初制定的800億元銷售目標，在行業內尾隨「一哥」萬科，暫列銷售榜眼。瑞銀證券預計全年銷售額有望超過950億元。

　　去年前10個月，保利地產和萬科的銷售額差距尚有477億元，而截至今年10月，保利地產已經把差距縮小到267億元。據三季報顯示，前三季度，萬科累計實現開工面積871萬平方米，竣工面積438.3萬平方米。而同期保利地產新開工面積958萬平方米，竣工面積424萬平方米。保利地產和萬科在新開工面積上的差距，料將為未來銷量差距的進一步縮小埋下伏筆。

　　單月攬下9塊地

　　拿地環節，回顧整個第三季度保利地產新拓展項目只有兩個，較二季度有所放緩，且均為與首開、融創合作的項目。《每日經濟新聞》記者注意到，前三季度公司新增的9塊地中，只有2塊位於一線城市北上廣深，且都於9月集中在北京獲取。

　　保利地產此前在中報表示，土地儲備的區域及結構分布不夠合理，北京、上海等重點城市以及中心區域的優質土地儲備嚴重不足，並表示將「努力補充優質土地資源，提高儲備項目區域分布的合理性」。

　　據披露，10月份，保利地產大幅度拓展了一、二線城市的拿地規模，在上海、南京、長沙、西安等地集中攬下9幅地塊，其中僅上海的地塊就有兩幅。這9幅地大都具有總價高，面積大的特點，合計成交總價超過1~9月的總和。分析人士認為，保利地產此時積極拿地能給未來的供貨量提供保障。

　　四季度以來，一線房企同時迎來了銷售和拿地的窗口期，業內人士認為，這與政府對於以控制房價、鼓勵剛需為主基調的調控方向的漸漸明朗不無關系，諸如公積金政策調整就值得關注。

　　截至目前，我國有近30個城市調整了與貸款額度上限提升、異地購房公積金還貸相關的住房公積金政策。同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，各地針對公積金的一些調整政策，會使購房者對市場的判斷造成影響，刺激剛需入市，從而促使成交量上升。

　　經歷了去年冬天樓市的「嚴寒」，這個冬天的樓市似乎注定「不太冷」。中指院上周數據顯示，在10月29日至11月4日的一周內，重點監測的40個城市中，36個城市周均成交同比增長。環比方面，上周成交量繼續沖高，達到年內第二高點。

在樓市剛性需求交易量上升的背景下，今年多地公積金貸款額度劇增已成定局。數據顯示，今年前三季度，上海、南京、福州、青島、銀川等城市的個人住房公積金貸款發放量均明顯高於去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的發放計劃，預計今年多個城市的公積金貸款規模將超過去年。

　　與此同時，部分城市公積金政策微調助長了這種勢頭。據不完全統計，今年以來，已有超過20個城市對公積金政策進行調整，多數調整涉及提高貸款額度和降低首付比例，部分城市則先後實現了「異地互貸」。業內人士認為，這些調整對市場整體影響不大，但需要警惕其帶來的樓市調控放松的心理預期。

　　申請貸款周期或延長

　　近日，上海市公積金中心發布2012年三季度住房公積金運行分析報告。報告顯示，受住房剛性需求釋放影響，今年前三季度，上海共發放住房公積金個貸290.71億元，同比增長39.96%；發放戶數8.08萬戶，同比增長40.28%。

　　「新國八條」出台以來，上海樓市的投機需求幾乎被完全擠出，剛需成為市場的主力，這被認為是公積金貸款申請量劇增的原因。

　　在樓市調控將熱點城市的投機需求大量擠出的情況下，這種情況並非個案。在南京，今年前三季度的公積金放貸額度就已達83.85億元，不但比去年全年的36.72億元增長了128%，還超出今年全年計劃67.7%。

　　同期，福建省前三季度發放公積金貸款114.93億元，同比增長45.4%，其中福州的公積金貸款發放額度也已超過去年全年。青島則發放公積金貸款14156筆，發放金額37億元，同比分別增加9.36%和15.63%。銀川發放公積金貸款10.08億元，增幅21.74%，遠超商貸。

　　業內人士分析，在選擇公積金貸款的購房者中，多數為首套房和保障性住房購房者，即以剛性需求為主。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，商業貸款與公積金貸款的利率相差較大，公積金貸款可以大大降低剛需購房者的成本。

　　隨著近年來住房商業貸款利率取消7折優惠，甚至逐漸上浮到基准利率，公積金貸款利率的優勢十分明顯。不少購房者選擇將公積金貸款額度用足後，再與商貸結合形成「組合貸」購房。業界普遍預計，今年多數城市的公積金貸款量將超過去年。

　　但由於申請公積金貸款的人數較多，「排隊」現象仍然普遍。在北京等熱點城市，由於申請數量大增，公積金貸款的審核、批貸的速度已明顯放慢。有業內人士預計，若樓市調控政策繼續維持現有力度，房價漲幅放緩，這種現象很可能會持續到明年。

　　此外，多地公積金貸款規模增加，一些熱點城市的公積金貸款余額開始出現不足，並可能影響到今年最後兩個月貸款額度的發放，這或將促使申請公積金貸款周期延長。

　　嚴防投機需求入市

　　公積金貸款發放量的提高，與今年以來多個城市上調公積金貸款額度不無關系。近期，廣東省江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請，按照申請後的調整方案，首套房、二套房的公積金貸款最高限額均有所上調。

　　相比之下，江蘇鎮江的調整「尺度」顯得更大。按照本月1日正式執行的住房公積金新政，江蘇鎮江公積金申請貸款額度最高可達房款的80%，且子女買房可提取父母公積金進行還貸。

　　據不完全統計，今年以來，全國有超過20個城市對公積金政策進行了微調。其中，上調公積金貸款限額成為最常用的調整手段。除上述兩個城市外，武漢、廈門、蕪湖、合肥等地均上調了公積金貸款額度，上調幅度普遍在15%至25%之間。武漢對首次使用公積金購買二手房的居民，將最高提取額度從40萬元上調至60萬元，調整幅度達50%。

　　除此之外，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。廣東省異地互貸城市增至9個，湖南部分地區也實施「異地互貸」政策。

　　業內人士認為，公積金政策調整惠及人群主要為剛需，不會影響限購、限貸政策底線，因此成為地方政府最常用的手段。這同時也是今年二季度以來樓市成交一度回暖的誘因之一。

　　據了解，當前我國公積金貸款余額巨大，公積金使用率偏低，盡管有關部門正在著手修訂《公積金管理條例》，但公積金使用率偏低的現實短期內難以改變。多數業內人士預計，未來一段時間，對公積金政策進行微調的城市會越來越多。

　　與此同時，公積金政策的調整正在給外界釋放樓市調控「溫和化」的預期。在國務院督查組督查樓市之後，各地正在掀起一輪微調政策的熱潮，公積金成為政策微調主要著力點。這也給市場帶來「政策底已過，市場將升溫」的預期。

　　有業內人士強調，在地方政府財政收入減少、地方經濟對房地產業仍有較強依賴的背景下，地方政府借機催熱樓市的動機強烈，應警惕包括公積金在內的政策微調，防止投機投資性需求借機入市。據悉，對於江蘇鎮江推出的「子女買房父母還貸」政策，有不少人士認為已經偏離「合理調整」的軌道

昨日有媒體報道，稱廣州又收緊了針對非本地戶籍買家購房的「限外令」。記者昨晚從廣州市國土房管局了解到，為確保非廣州戶籍購房人申辦房屋產權轉移登記時提供的個人所得稅稅單、社保繳費證明准確真實，廣州市房地產交易登記中心目前在收件後確實都會先行發函有關部門進行核實，此工作屬內部流程。廣州市國土房管局更澄清，這並非新出政策，不影響遞件，也避免了申請人來回奔波。

　　據悉，目前非廣州戶籍買家購買廣州市越秀、海珠、黃埔、荔灣等區住宅時，凡是交易時提供個人所得稅單，一律只能預收件，再由房管部門發函至地稅局，需等地稅局復函後才可辦理交稅過戶。

　　2011年2月，廣州版新國八條正式落地，對於非本市戶籍居民，能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，限購1套住房。為了進一步規范相關政策，在今年的7月20日，廣州房管部門就已下發文件，非廣州戶籍買家在中心六區，即天河、海珠、越秀、荔灣、白雲、黃埔買房，不再能以提供普通的A4紙補繳稅單去換取買房資格。

昨日，北京大興、豐台、懷柔三宗地塊進行公開投標，其中位於大興魏善莊鎮的一宗多功能用地由於三家投標企業的報價均未達到底價而流標，這也是今年以來第一宗流標的土地。

　　三企業報價未超底價

　　昨日上午共有三場投標活動，首先進行投標的是大興魏善莊鎮的一宗多功能用地，共有北京建工、綠地控股、北京匯豐投資三家企業參與投標。該地塊招標底價為4.825億元，三家企業的報價依次為4.790億元、4.811億元和4.606億元，均未超過招標底價。

　　與掛牌出讓不同，土地招標出讓必須有三家或以上投標人參與，且至少有一家投標的價格超過招標底價，否則就流標。昨日出讓的大興地塊因無一家企業投報價格超過招標底價而流標。

　　招標文件顯示，大興地塊總建築面積18.42萬平米，為F3多功能用地，按照招標底價來計算，折合樓面底價為2619元/平米。

　　中原地產分析師認為，近五年來該區域共出讓過3塊地，樓面價平均為800元/平米左右。而大興魏善莊鎮位於北京市大興區黃村衛星城南8公裡，屬於遠郊區，且為多功能地塊，因此該地塊優勢不明顯。同時該地塊並非宅地，屬於個案，對於市場的代表性意義有限。

　　神秘自然人獨自競標

　　昨日投標的北京市懷柔區雁棲鎮(雁棲湖生態發展示范區E1地塊)C8旅游設施項目用地為當天競爭最激烈地塊，共有4家投標人參與，其中之一為自然人，這也是北京土地市場較為少見的現象。

　　該地塊招標底價為3.045億元，4家投標人分別為北京長實東方置業有限公司、自然人羅昕、榮成市三河演藝以及北京慧華東方置業，四家投標人報價均超過了招標底價。其中自然人羅昕報價最高，按照3.915萬平米的建築面積算，樓面價已達到8556元/平米。

　　記者在現場看到，羅昕獨自一人來投標，投標結束後，便迅速離開現場。當記者上前訪問時，她只是表示「我也是幫別人投的」，身份十分神秘。

　　另外一宗地為豐台區王佐鎮F3其他類多功能用地，招標底價為8.435億元，三家企業報價均超過招標底價。

　　■ 相關

　　北京土地出讓金銳減

　　 (記者袁曉瀾)據北京土地整理儲備中心和中原地產數據顯示，截至昨日，今年北京市共成交土地132宗，收入土地成交金額為515億元，與去年同期的832.8億相比下降了四成，從目前的推地情況和時間來看，2012年全年北京土地成交銳減已成定局。

　　昨日，北京市土地整理儲備中心再掛4宗土地，分別位於大興、通州、密雲和昌平。

　　截至目前，本月內即將出讓的地塊達到6宗，除昌平地塊外，其他5宗土地均采用了「綜合評標、擇優而取」的招標出讓方式。

　　業內人士認為，近期土地出讓價格難現高價。

多間內房股公布10月銷售數據，龍湖地產（00960）10月實現合同銷售金額38.2億元（人民幣，下同），首10個月累計實現合同銷售319.4億元，部分項目提前達成年度目標。

公司指，重慶、成都、常州、北京及杭州5地11個項目提前達標，其中重慶龍湖銷售再次突破百億。未來兩月，公司將在青島、寧波、杭州及廈門推多個全新項目。

雅居樂售樓 按月升32%

另外，雅居樂（03383）公布，10月份合約銷售金額約31.1億元，按月升32%；合約銷售面積約34.7萬平方米，按月升22%，而銷售均價約每平方米8,957元。集團首10個月實現合約銷售金額238.5億元，按年跌9%；合約銷售面積約252.2萬平方米，達全年310萬平方米銷售目標的81%，期內合約銷售均價約9,455元。

禹洲地產（01628）公布，10月錄得合約銷售約6.03億元，按月跌1%，合約銷售面積6.66萬平方米，按月增5%。首10個月，合約銷售金額達57.51億元，合約銷售面積為64.68萬平方米，合約銷售均價為8,890元。

荃灣添華大樓 同胞連稅621萬入市

政府新招漸被市場消化後，內地客亦陸續入市，昨市場上連錄兩宗內地客付BSD入市個案，其中有一名內地買家，付逾460萬元BSD購入尖沙咀名鑄；亦有內地客轉投荃灣唐樓物業，須付81萬元BSD。

新世界（00017）尖沙咀名鑄昨錄得BSD成交，單位為50樓J室，面積1,570平方呎，由一名內地人士購入，成交價3,115.8萬元，呎價19,846元，須繳付15%的BSD，即約467.4萬元。

高層呎價2萬 公司名義買入

交易為涉及BSD金額第二大的交易；而買家連同基本買賣印花稅在內，今次交易實際付稅約600萬元。不過，凱旋門早前傳出的BSD交易，至今仍未經證實，故今次名鑄的成交，有可能成為BSD誕生以來涉及稅項最大的交易。

有代理透露，該名剛購入名鑄單位的內地人士，近年雖已在港定居，持有本港身份證，但並非本港永久居民，一直在九龍一帶睇樓，原本有意選購樓價更高的單位，但知悉須付額外稅項後，最終索性選擇透過有限公司名義入市。

名鑄向來都獲得不少內地客入市，彌敦道、金馬倫道附近一帶更常有一批地產代理守候，不時向路過的內地客推銷，並前往位處附近的名鑄現樓參觀。

個別預算不多的內地客，因BSD而令入市成本增加，惟有轉投至唐樓物業。有內地買家連稅斥資逾600萬元，購入荃灣添華大樓中層單位。中原地產分行經理丘漢偉透露，位於荃灣德華街樓齡達47年的添華大樓，日前獲內地買家垂青，以540萬元購入一個中層單位。該單位實用面積約816平方呎，屬3房間隔，呎價約6,178元，購入作自用用途。

暫錄5宗BSD 涉稅逾700萬

據了解，該內地買家原打算以600多萬元，購入區內屋苑式物業，惟政府推出BSD稅後，入市成本增加，故惟有轉投至實用率高的唐樓物業。是次該內地客入市需繳樓價15%、即81萬元的BSD稅款，即連同樓價，入市成交價621萬元，呎價達7,610元，媲美同區樓齡較新的爵悅庭、愉景新城等屋苑。

綜合市場成交，由10月27日起，市場錄得至少5宗連BSD的成交個案，主要集中於新盤物業，包括元朗尚悅及現崇山等。

租盤難求，尤其是用家主導的屋苑，買樓收租者不多，以荃灣麗城花園為例，租盤長期處於客等盤狀況，有兩個月前買樓的投資者，月底單位始交吉，已獲租客預租。

2房選擇少 轉向3房埋手

據區內代理指，麗城區內雖然有5、6個屋苑，論最大規模的麗城花園，3期共19座，但屬業主自用居多，租盤屈指可數，其餘5個屋苑租盤不足10個，此情況已持續多時，所以區內的租客，即使包租公未為所動，往往在租約期屆滿之前1至3個月，已着手物色下一個租盤。

有在區內租樓多時的租客，兩個月前已得悉業主在約滿後收回，但住慣住熟，所以不作他想。一直租住2房的小租客，一心繼續租住麗城花園，惟屋苑長期處於零放盤，即使出到價，業主也不為所動，但區內其他屋苑，只有翠濤閣及韻濤居有500餘平方呎的2房供應，前者不止租盤，連賣盤也幾近零供應；至於韻濤居唯一一個500餘平方呎的2房，業主朝早放盤，未及中午已被承租。

苦無細單位可選，只好退而求其次，向3房埋手，無疑區內大單位的選擇較多，但由月租不足1萬元的2房，轉租3房，開支相應也提高，有盤可睇者，月租叫價介乎1.6萬至2萬元，租樓開支增加，令小租客不敢貿言下決定。

長期等候 終覓得心儀單位

當花了兩、三個星期，即使超出預算的租盤也相繼租出，而市場上又再無新供應，小租客也迫於無奈向現實低頭，但原來同期不少租客，明知市場供應少，即使未交吉、無樓睇，也預租在先，惟小租客堅持要先睇樓，最多隨傳隨到。

就因為小租客全天候候命，皇天不負有心人，終有2期大3房的包租公，租客下午退租收樓，連隨放低鎖匙，小租客即趕及睇樓，並以筍價承租其786平方呎3房套房，月租僅1.4萬元，毋須考慮即場承租。

面對租金上揚，不少租期將至的租客也已作好加租或另覓租盤的決定，但大半年以來，租盤吸納量遠勝放盤量，不少租客只有愈租愈細，愈貴愈貴，惟新招出台後，現有放盤業主更惜售，尤其是以投資為名者，情願繼續將單位出租，也不願現階段沽貨，料租盤供應稍為增加，租金能否回落，還看市場反應。

估值22億 可建15幢洋房

政府建議將南區壽臣山文禮苑附近一幅社區用地改劃為住宅發展，將可為市場提供約15幢洋房，平均洋房面積約3,230平方呎，市場估值約14億至21.8億元，樓面呎價達2.9萬至4.5萬。

該社區用地位於壽臣山道西及黃竹坑道交界，毗連中壽臣山苗圃及南豐投得的前高級公務員宿舍青巒用地之間，佔地達6.45萬平方呎，現時由渠務署持有用作臨時工地，使用期將於明年5月屆滿。

現為渠署工地 用期明年屆滿

規劃署指出，由於該幅「政府、機構或社區」用地並未落實發展用途，而且附近的住宅亦以低密度為主，居住人口較少，故預計對有關社區土地的需求亦會較低，故認為可改劃作「住宅（丙類）3」用途，估計可興建15幢樓高3層洋房，總可建樓面面積4.84萬平方呎，相信對區內的環境不會構成影響。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示，由於該用地可打造為純洋房項目，故估值高達21.8億元，樓面呎價4.5萬元，比南豐今年年中投得的前高級公務員宿舍青巒用地樓面呎價2.41萬元，高出近87%。

中環碼頭加建 上層用作商店

另外，規劃署不反對運輸署在中環4號至6號碼頭，加建1層半商業樓面及將上層的樓面用作商店及服務行業的申請，所涉及商業樓面不多於13.6萬平方呎。至於葵涌石朵坑村附近興建2幢骨灰龕場的申請，亦獲規劃署接納，涉及約1,000個骨灰龕位。

政府上月底公布打壓樓市兩招後，二手市場迅速冷卻，上周截標的兩幅住宅地更盛傳會流標，兩地成績被視為樓市未來指標。不過，兩用地最終由長實（001）和新地（016）分別以高於市場預期的作價投得，業界相信，市場很快將消化政府辣招帶來的負面因素，惟對住宅市場短期沖喜作用有限。

地政總署公布，將軍澳第66D2區由新地以25.45億元奪得，屬市場預期上限，每方呎樓面地價4517元；馬鞍山落禾沙用地則由長實投得，作價29.01億元，樓面地價5160元，高於市場預期。兩用地由出價最高者投得，批租期為50年。

新地：將軍澳地投資60億

將軍澳市中心南部近年有多幅用地推出，是次屬新地以官地拍賣或招標投得的第四幅住宅用地，雖然是次樓面地價低於毗鄰第66C2區約4%，但仍高於部分市場人士預計的4200元水平。

新地副董事總經理雷霆表示，項目投資額約60億元，用地鄰近港鐵站，並有優美海景，屬優質地皮，以集團的售樓經驗，相信可吸納不少同區和港島東的用家。

實際上，新地近年推售將軍澳第56區天晉後，近月已部署推出將軍澳第66B區的天晉二期，其中4房單位的意向呎價更高達1.5萬元水平。

至於烏溪沙一帶首幅推出的彩沙街用地，市場原預計毗鄰發展迎海的?地（012）和新世界發展（017）會積極競投，但最終由在馬鞍山發展多幅用地的長實奪得。

長實執行董事吳佳慶表示，集團很高興投得用地，認為地皮環境優美，按目前設計圖則，所有單位將可享海景，地皮並接近烏溪沙站，交通便利。長實執行董事趙國雄接受媒體查詢時指出，地皮有全海景，屬於合理價錢。

由於政府推出買家印花稅等重招；加上市場預期未來數年將有大量的新住宅供應湧現，近日市場先後對兩幅用地的估值有所下調，惟最終兩幅用地以高價批出。

發展商托價便利賣樓

對於今次招標成績理想，城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，發展商背後有兩大思量：發展商看好後市，認為市場快將消化政府新招所帶來的負面影響，逐漸回復需求；同時由於發展商手上仍有不少存貨，若招標成績差甚至流標，將拖累發展商的未來賣樓大計。事實上，長實出價只比市場預期上限高出近2億元，若此幅度可減少樓價調整幅度，發展商隨時賺回來。

然而，他補充說，發展商的看法未必代表市場，且兩幅地皮於政府出招後截標，市場已調低估值，故樓市不會因為是次地皮成交價理想而有所改變。中信証券國際執行董事（房地產行業）顏偉洪認為，是次奪地對樓市短期沖喜作用不大，預期政府新招的效用將維持3至6個月，本港樓價將輕微回調3%至5%，成交量下跌二至三成。

有測量師則指出，由於買家印花稅對大額豪宅的影響較大，是次兩幅用地主要作中小型發展，預料未來截標的豪宅用地造價，才會反映新招對樓市的影響。