金管會今（14）日將針對壽險資金買大樓及素地，祭出6道緊箍咒，其中最為關鍵的是，壽險業投資不動產的最低收益率調高3碼為2.875％。

　金管會昨天下午緊急通知壽險業者，今日將開會宣布最新不動產管理措施，壽險公會理事長許舒博強調，新規定無異是「急凍」壽險資金，將造成資金無處去化，連帶影響明年保費收入，「業績跟著急凍，裁員將勢在難免。」

　今年8月28日金管會已將壽險業投資不動產的最低收益率，按郵匯局2年期小額定儲利率加3碼（1碼為0.25個百分點）提高到2.125％；今天將再加3碼拉高到2.875％，換言之，最低收益率在不到3個月內「升了一個百分點」。

　壽險業今年瘋狂獵地，投資金額11月初已逾千億元，創下歷年新高，其中許多投資案都屢創區域新地王，價格2?3年內翻一倍，讓金管會主委陳裕璋「震怒」，除了指示檢查局啟動不動產專案金檢，也要求對壽險業的不動產投資必須更嚴格地規範。

　在素地部分，新制規定取得素地10年內不得轉售，其次，在簽約時須提供承租意向書，確保完工後有承租對象，另外，取得素地原則上2年內興建完成，最長不超過到5年，自興建完成起必須符合最低收益率。

　在壽險資金買樓部分，5年內不得轉售，也不可以買預售樓（富邦人壽及中信人壽條款），另外，壽險公司董事會投資不動產必須逐筆授權，不得概括授權。

　金管會也新增政府標案、公共建設可不適用相關規定，以鼓勵壽險業競標政府BOT或地上權案。

內政部今晚表示，「以房養老」最快年底試辦，全國65歲以上、自有不動產、且無繼承人者可申請，終身每月獲得給付固定金額。

「以房養老」試辦計畫規劃步入最後階段，內政部下午邀集中央相關單位及各地方政府會商。內政部社會司長簡慧娟表示，會中達成共識，試辦對象為各縣市65歲以上，自有房屋，且無繼承人的長者，且擁有不動產公告現值上限，不超過社會救助法所定的中低收入戶標準。

簡慧娟舉例，101年度台北市中低收入戶不動產公告現值上限為新台幣710萬元、新北市488萬元、台灣省為450萬元；若明年申請試辦者，則依102年公告為準。

「以房養老」概念來自「不動產逆向抵押貸款」，簡慧娟說，試辦計畫參加者將不動產逆向抵押給內政部，利率擬比照國宅貸款，參加者終身每月可獲相同、固定金額給付。

她指出，至於每月給付金額，則依長者性別、年齡、土地和房屋評定現值加以精算，未來規劃製成簡單易懂的「對照表」提供參考。

簡慧娟說，「以房養老」試辦計畫規劃完畢後，將報行政院核定，試辦名額為100人，最快今年底啟動，初期目標提供財產落於低收入戶與中低收入戶間、生活缺乏現金的長者，有另一個經濟安全保障的選擇。

她並表示，計畫啟動後，將有熟悉老人福利服務的社福團體提供諮詢服務，確認長者充分瞭解制度內涵及相關權利義務後，再向縣市政府提出申請，經不動產估價師估價，即可依估價結果，至內政部所委託金融機構，申辦相關貸款程序。

內政部推動「以房養老」試辦計畫規畫已步入最後階段，內政部昨天表示，全案最快年底可試辦，全國六十五歲以上、自有不動產、且無繼承人者的老人可申請，終身可每月獲得給付固定金額。

「以房養老」試辦計畫規畫已步入最後階段，內政部昨天下午邀集中央相關單位及各地方政府會商。內政部社會司長簡慧娟會後表示，會中達成共識，試辦對象為各縣市六十五歲以上，自有房屋，且無繼承人的長者，且擁有不動產公告現值上限，不超過社會救助法所定的中低收入戶標準。

例如，今年度台北市中低收入戶不動產公告現值上限為七百一十萬元；新北市為四百八十八萬元；台灣省、台中市、高雄市、台南市為四百五十萬元。若明年申請試辦者，則依明年年公告為準。

簡慧娟說，「以房養老」概念來自「不動產逆向抵押貸款」，試辦計畫參加者將不動產逆向抵押給內政部，利率擬比照國宅貸款，參加者終身每月可獲相同、固定金額給付。至於每月給付金額，則依長者性別、年齡、土地和房屋評定現值加以精算，未來規劃製成簡單易懂的「對照表」提供參考。

簡慧娟說，「以房養老」試辦計畫規畫完畢後，將報行政院核定，試辦名額為一百人，最快今年底啟動，初期目標提供財產落於低收入戶與中低收入戶間、生活缺乏現金的長者，有另一個經濟安全保障的選擇。

她指出，計畫啟動後，將有熟悉老人福利服務的社福團體提供諮詢服務，確認長者充分瞭解制度內涵及相關權利義務後，再向縣市政府提出申請，經不動產估價師估價，即可依估價結果，至內政部所委託金融機構，申辦相關貸款程序。

金管會不斷對壽險資金買不動產澆冷水、灌冰塊，怕的就是壽險資金接棒，吹大了國內不動產的泡沫，怕壽險公司拿保戶的錢，去承接建商、企業丟出來的土地及大樓，未來若不動產價格回落，將造成壽險投資虧損或流動性問題。

金管會也擔心，壽險公司內部人、關係人藉由買不動產套利，如賺營建款、買賣佣金等，於是3個月內，不動產最低報酬率由1.875％直接拉高到2.875％。

在全球降息風中，台灣的不動產報酬率確實可謂「一枝獨秀」，但經濟環境不佳、租金沒有漲的情況下，答案就是2.875％將造成沒有壽險公司買得到大樓。

買素地要5年內完工，就是逼著壽險業一定要買產權清楚、地形完整且足以獨立開發的土地，最好帶有建照，否則環評等申請程序下來，搞不好5年內還蓋不完；另外即是買土地時，即要確定承租戶，蓋完就得滿租，達到最低收益率，且買進10年內不得轉售。

這些新規定，的確可防範壽險業養地、炒樓，沒找到承租戶、沒評估好就去買地，純粹只想賺營建款、佣金等問題，但越來越嚴的規定，將逐步掐死壽險資金投資不動產的路。

壽險業平均資金成本4~5％，現在投資30年期債券年化報酬率僅1.7％，未來升息還可能有評價損失，若投資不動產可有2.125％以上的投資報酬率，且全球資金狂潮下，好的不動產還可能有增值空間，在金融海嘯時，多家壽險公司即是靠著出售不動產、不動產證券化穩住了公司獲利。

金管會要關上一扇門時，應想想是否同時開了另一扇更好的門？否則每年上兆元的壽險保費流入，若無處去化，未來只是創造更多的問題保險保險公司，壽險公司減少保費流入，代表業務人員佣金減少、新人難以存活，那先前公布壽險業年底要增員1.6萬人，也只是空談。

明年住宅火險保費可望調降，金管會日前召集產險業者，指示住宅火險損失率應更新至較低的損失率計算，受此影響，明年元旦起，住宅火險保費估將調降1成以上。

若包含住宅火險，明年產險業將面臨三大個人商品費率調降新局面，分別包括旅平險的意外死亡及殘廢、意外醫療標準保費將調降17％，強制機車責任險費率則將調降1.3％。

產險業者分析，金管會要求壽險業調降保單責任準備金利率時，擔心壽險保費調漲影響民眾保費支出，因此配套要求調降旅平險保費，近期也要求業者重新計算住宅火險損失率，作為本波保費調整的配套方案之一。

產險業者指出，包含住宅火險及旅平險調降的保費，將由產險業者自行吸收，估計將衝擊各家產險業者全年簽單保費1~10％不等。據悉，金管會近日也擬再召開第二次會議，屆時便可能拍板定案相關費率方案。

產險業者指出，金管會認為台灣住宅火險損失率僅10~20％，希望產險業可依照目前損失率，重新回推年保費，並統一年保費區間。以每100萬元保額為例，金管會期望年保費可至少調降至270元以下。

目前各家產險住宅火險年保費不同，每100萬元保險金額、住宅火險年保費金額約250~301元不等。

產險業者表示，已接收訊息，並著手研究住宅火險相關費率，但業者也希望金管會可以擴大承保的方式，來替代調降保費。

產險業者指出，住宅火險屬於自由費率，過往都是依據各產險業者損失率調整，今年下半年業者普遍已經調降過住宅火險的費率，調降幅度約1成，若明年再調降，等於一年調降2次費率，對產業險業績傷害不小。

此外，在台灣，多數民眾都是搭配房貸貸款而購買住火險保單，低保費並不會拉抬民眾投保住火險意願，不致出現保費調降、投保人數增加的情況。
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實價登錄 1個月，內政部開會檢討再改善登錄內容。房仲表示，民眾查價應注意單價計算是否包含車位，不宜以房地總價除以建物面積，將產生行情偏低情形。

實價登錄 1個月，不少民眾認為實價與區域行情落差太大，信義房屋台中區協理廖慶洲建議民眾，查詢實價資訊時應注意單價計算是否包含車位，若登記申報人沒有提供車位總價和車位權利持分的面積，單就以房地交易總價除以建物移轉面積，就會發生比行情低的狀況。

廖慶洲指出，實價登錄所附的地圖標示位置，因為去識別化、區段化，並非實價成交物件精準座落的位置；另外，網路與實際交易的時間有 2、3個月交屋移轉登記的時間差，這些都會影響價格的準確度。

他強調，不同規格、產品或是樓層、面向、屋齡，甚至建商口碑以及屋內有無裝潢等，都會影響房價，建議民眾買屋、換屋要多參考同質性高的產品，千萬不要拿大樓、公寓或是透天等不同的產品相互比較，會產生失真的情形。

台灣智慧電網的建設時代開始了，經濟部昨晚宣布，將全力推動智慧電網，預計在二十年內投入一千三百九十九億元，讓國內一千二百萬戶家庭有半數共六百萬用戶換裝智慧電表，預計二○三○年時創造相關產業產值達新台幣七千億元。

經濟部長施顏祥昨天表示，推動智慧電網的經費，七成來自於台電，三成來自政府，針對一般住宅使用的低壓機械電表，明年將有一萬戶換成低壓智慧電表，明年和後年進行先期試驗，希望在二○一五年建立住宅用戶時間電價制度；也就是說，在用電尖峰時間電價較貴，而離峰時間電價較便宜，高低電價可能相差兩倍到三倍。

針對工廠用的高壓機械電表，明年將完成兩萬三千戶全台所有工廠換裝。施顏祥說，智慧電表系統是智慧電網建置的開端，而電網包含發、輸、配、用四大層面，將電網加入資訊通訊技術導入現代化電力網路稱為智慧電網，這是一條漫長的道路，因此將隨時檢討改善。

能源局組長李君禮表示，初期規畫將讓住宅用戶自願性選用時間電價制度，等到多數用戶適應時，再全面性採用時間電價制度。

從2003年SARS以來台灣房市走了8年大多頭，房價只上不下，光是信義區房價就飆漲2倍之多，甚至在店面、商辦市場中，也頻頻創下新天價，像是站前商圈的亞洲廣場大樓，也就是以前的大亞百貨，最近才以一坪454萬，溢價超過59%，成功標售出去，在市場游資充斥下，不斷推升房產價位，就有很多專家認為，台灣房市已經出現香港化的趨勢。
商仲專家顏炳立：「台灣將是下一個香港，未來這個地方，有點像銅鑼灣的味道，商用不動產這個市場，未來還是相對看好的。」

和地王站前新光大樓，比鄰而居的22歲的亞洲廣場大樓，1樓才剛轉手，拆算店面單價，從底價每坪285萬，衝上每坪454萬，創下站前商圈的新高價，比起7年前的每坪159.5萬元，足足翻漲184%。

TVBS記者黃宇潔：「大亞百貨現在可以說是，西區軸線翻轉最好的例子，尤其整個台北車站周邊，現在店面行情1坪大概是250到450萬元之間，至於忠孝東路現在店面行情，落在700到800萬元之間，房仲說，甚至有可能突破上千萬元，價格雖然比較貴，但東西2區現在比的是租金投報率。」

以西區大亞百貨來說，若是租金1坪2萬元，投報率就有2.6%，相較東區忠孝東路上的店面，落到2%以下，等於是現買現賺。

房仲業協理黃增福：「市場的游資還是很多，在這個游資充裕的狀況下，那可以看到就是說，整個景氣還在低檔盤旋，在這個狀況下，它的資產價值，可能就被迫會往上提升。」

香港歷經2003年SARS風暴，房市、股市陷入低迷，這一年簽訂CEPA，引進陸資開始大翻身，房價在2009年至今短短3年狂漲90%。

連台灣精品書店都選在香港銅鑼灣，打造第1個海外據點，最主要原因，也是因為懂得利用地點優勢，因為這裡正是全球租金第2貴的城市，僅次於國際精品林立的紐約第五大道，甚至超越第3貴的東京銀座，龐大的人流背後是更驚人的錢流。

顏炳立：「整個質面的改變，那麼資金會帶上來，當然房價也不會寂寞。」

資金瘋狂追逐之下，讓店面、商辦身價已經不可同日而語，也讓台灣香港化的話題更多了想像空間。

今年營建股多家公司獲利超過一個股本，其中高雄建商永信建（5508）就是其中之一。永信建財務副總洪益源表示，去年公司沒有一個案子完工，都是銷售舊案為主，但今年開始進入收割期，未來3-4年的業績無虞，估計有10個案子可陸續完工入帳。

洪益源表示，從今年開始到後年第一季可以完工的這10個案子，預估總銷為156億元，只有楠梓透天厝案毛利率20％較低，其餘都在40-60％之間，以完工後2-3年可以銷售完畢估算，未來業績都很明確。

不過永信建業務副總顧岳軍表示，明年高雄會有1.1萬戶的住宅大樓完工，但過去每年住宅大樓只有8000戶移轉，等於多了3000戶成屋在市場上流通；此外，之前躲避奢侈稅的案量，可能會在明年2月後釋出，這都對市場造成壓力。但顧岳軍有信心地說，永信的推案主要在供給較少的南高雄，加上公司積極轉型做品牌，主攻換屋族的高級住宅，有信心達成銷售目標。

顧岳軍也指出，今年完工的新建案所訂購的德國廚具，因卡在耶誕節檔期，所以船期比預期長；若個案銷售7成，由於部份尚未交屋，可能只有5成左右可以入帳。永信建今年前三季每股獲利已超過10元，股利備受期待，顧岳軍說，明年公告的股利，雖可能不會像往年一樣發放9成現金，但一定會讓投資人滿意。
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日本綜合娛樂企業巨頭《吉本興業》，8日位在東京本部舉辦說明會，宣布將耗資100億台幣，將與台開共同主導建造，日前由邱復生揭幕金門縣500年來最大BOT案「風獅爺購物中心」（WIND LION PLAZA）大型區域商城，預計2013年7月開幕。

這次如此大型的規模開發案，主要以慶祝《吉本興業》100周年，希望以每年造訪金門近一百多萬大陸與台灣遊客招手，將引進日本全國47個都道府縣的名特產品。

這項「風獅爺購物中心」開發案是由台灣土地開發公司（簡稱台開），與《吉本興業》共同合作，並且由台灣三大建築師事務所做建築設計與規劃占地約590平方米，預計第一階段將於明年7月「日本物產展」的同時開幕，第二階段包括飯店與辦公空間，總面積約7萬2600坪全數於2017年完工。

由大阪起家創立1912年的《吉本興業株式會社》，擁友日本最多大牌諧星與演員經紀、電視節目製作公司，同時也是日本最古老藝能事務所，跨足領域非常廣泛，除了日前在台灣舉辦「SUPER GIRLS FESTA」最強美少女盛典時尚秀之外，更大舉強勢推廣日本當地商品到台灣。

位於南港 每坪行情50萬 看漲1倍

台北市2年前喊出「1坪換1坪」的「老舊公寓都更專案」，昨日終於出現第一個通過案，為「文林苑」事件後看似停擺的都更打了一劑強心針。該都更案位於南港區，由上市建商興富發建設擔任實施者，預計2015年7月動工，預估完工後房價可望翻倍。

北市「老舊公寓都更專案」是郝龍斌競選市長時的重要政見，自2010年8月2日開始實施，因最高可獲得2倍容積獎勵，比一般都更1.5倍的容積獎勵更高，對一般民眾來說分回比例較高，估可1坪換回1坪，但因申請程序較冗長且審查困難，2年後才有首宗案例通過。

都更面積2800坪
北市都更處處長林崇傑昨表示，通過的都更案位於南港區南港路一段及興東街交叉口，面積約2800坪，將規劃為4棟大樓，3棟21層樓、1棟23層樓共430戶，除地主戶127戶外，另有122戶規劃為18至20坪的中小坪數。
興富發副總經理廖昭雄表示，該案整合約7、8年，興富發大概在4、5年前介入整合，現在審議通過後，會向地主舉辦說明會，說明後續權利變換的狀況。他說，此案等於立下一個審查標準，理論上之後的案件審核流程會變快。

反對住戶嗆土匪
聽聞都更案通過後，當地住戶、北市南港720地號更新會理事長王煉照表示「很欣慰」。他說，這邊公寓屋齡有58年了，從7、8年前推動都更到興富發申請老舊公寓專案，通過的時間有點久，但能到「事業計畫」階段通過已經很欣慰了，接下來的「權利變換」階段才是肉搏戰。
但也有住戶不希望都更，已在當地居住70年的王孟子不滿的說：「附近住戶很少人同意要都更，政府以為有《都更法》當後盾，就可以隨便都更，根本是土匪。」
該都更案鄰近南港經貿園區，住商不動產南港經貿加盟店店長吳文瑞指出，現在該區行情價約每坪50萬元，1樓的店面約100至120萬元，都更後每坪約90至100萬元，店面可能到200萬元左右。

申請通過難度高
「老舊公寓都更專案」申請流程和一般都更類似，但「事業計畫」須先通過都市計畫、都市設計2個委員會，才會進到都市更新委員會，大大增加通過的難度。都更處統計目前共有51案提出申請，其中有26案進入「事業概要」階段、25案在「事業計畫」審議中，而25案中有7件通過都計審查、2件通過都設委員會審議，1件通過都更審議會。
林崇傑指出，下一個可能通過都更審議會的案件，為位在信義區松仁路、由立偕建設擔任實施者，最快下個月送都更審議會。

北市老舊公寓都更申請狀況
◎實施時間：2010/08/02~2015/08/01
◎申請資格：
．4、5層樓公寓戶數佔總更新單元內戶數1/3以上
．基地面積達605坪以上
◎申請流程：
事業概要、事業計畫（要經過都市計畫、都市設計、都市更新3委員會審議）、權利變換計畫
◎獎勵：最高可達現有容積2倍
◎現受理案件數：
共51件，有26件在事業概要階段、25件在事業計畫階段，其中已有7件經都委會審查通過、2件經都設委員會審議通過，1件經都更審議會通過
註：獎勵最高可達現有容積2倍，但部分面積須分回給實施者（建商），預估住戶最高可分回原坪數，故稱「1坪換1坪」
資料來源：北市都更處、《蘋果》採訪整理

防「文林苑」重演 修法阻強拆

北市昨宣布通過第一件「老舊公寓都更專案」，《都市更新條例》修正草案也預計2周內送立法院，因「文林苑」而降溫的都更似乎可望重燃信心，但學者表示，應推動NGO團體協助民眾與建商建立信任感，才有機會讓都更順利進行。

營建署署長葉世文表示，《都市更新條例》修正草案已在上周三通過行政院審議，除了提高都更門檻，針對爭議性最大的強拆部分，則明訂強拆要件，即不能強行拆除不同意戶，要先協調，都無法解決再送行政法院裁決；且為避免在建物未拆完前，建商就可預售，讓「文林苑」事件再次發生，已訂若違法預售，可按次罰50至500萬元。
政治大學地政學系教授張金鶚說，北市第一件「老舊公寓都更專案」應是個案，對都更影響不具代表性，若要順利都更，民眾和建商的協商才是重點；因很多都更是因民眾不相信建商而停滯，應要有公正第三方的NGO（Non-Governmental Organization，非政府組織）團體介入協商。
北市目前爭議最大的「文林苑」、「永春警察宿舍都更案」，北市都發局表示，樂揚建設仍持續和王家溝通，而負責永春案的森業營造日前和住戶開過公聽會，將變更「事業計畫」，把不同意戶劃出重建範圍，改做整建維護也就是老屋拉皮。

A7簽約金擬降5萬 減輕民眾負擔

浮洲合宜住宅登記漸入尾聲，住宅部分剩187戶，店面銷售熱度不減，已售出近8成。A7合宜住宅接待中心也如火如荼搭建中，預計年底取得建照，明年3月開始登記住宅，並研擬簽約金從原定的40萬元降至35萬元，店面因有建商看好未來發展，預計等完工後再銷售。

浮洲合宜住宅「日勝幸福站」可售4009戶，截至本月11日剩187戶可登記，剩餘戶數皆在A6區，其中A6東區2房剩33戶、3房剩22戶；A6西區2房剩78戶、3房剩54戶。目前已登記人數為6007人，完成選位簽約為3822戶，平均棄權率為36.37%。

明年3月開放登記
有別於登記狀況稍嫌緩慢的住宅，「日勝幸福站」店面銷售速度很快，該案店面每坪開價90~110萬元，辦公室每坪開價60~80萬元，目前已銷售近8成。現場專案經理許瑞峰表示，由於景氣不好，房市狀況不明朗，店面因可穩定收租，又有保證逾4000戶的住戶進駐率，所以買方對投資店面的欲望很強，估計每周來看店面的買方達130~150組，年底前應該可賣完。
捷運機場線「A7合宜住宅」的聯合銷售中心預計明年2月下旬完工，麗寶建設副總經理何昭宏表示，預計年底前4家建商能取得建照，並且趕在明年3月1日開始接受登記；聯合登記廣告已製作完成，預計11月下旬就能在電視播出。

規劃4457戶住宅
鑑於「日勝幸福站」棄權率高，營建署與4家建商目前已達成協議，研擬簽約金從原定的40萬元降低至35萬元，減輕民眾因繳不出自備款而被迫放棄的壓力。
不過因每家建商的工程期進度不一，無法統一規定拉長工程期來延緩繳交工程期款，目前仍分為4至6期工程期，皇翔建設業務部經理劉邦禮保證，至少各家的工程期都會超過20天，讓民眾繳款時不會太緊迫。
「A7合宜住宅」由遠雄、皇翔、麗寶與名軒4家建商興建，規劃約4457戶住宅及155戶店面。看好未來捷運開通潛力，目前遠雄、皇翔皆透露可能將店面保留，完工後再賣。

「已有看屋客詢問」
「遠雄合宜宅」專案經理魏大智便表示，近期陸續已有看屋客前往詢問店面銷售細節與資訊，因地點佳，可能等未來捷運站通車或合宜住宅蓋好後再賣。

金管會再對壽險業祭出緊箍咒，此舉馬上反應在昨天的商用不動產標售！永慶集團原定昨標售的3筆商用不動產，因報酬率不佳導致緊急撤標，但滿租的襄陽大樓則以16.1億元順利脫售，報酬率優劣呈現出標售兩樣情。

永慶集團臨時撤標
今年壽險業屢以天價買不動產，樹大招風引來金管會檢討，要求買進的不動產須立即有2.125%的報酬率，不再享有2年緩衝期。永慶集團昨預定標售的敦化北路店面，報酬率僅2.13%，另2件商辦則呈現空置，均臨時撤標。永慶資產管理協理黃增福解釋，受限於實價登錄及金管會的金檢約束，投標者更為保守並希望私下議價，故決定撤標。

不過，全棟滿租的襄陽大樓昨由新光人壽以16.1億元標下，溢價率7.79%，報酬率逾2.3%，換算1樓每坪265萬元，2樓以上每坪79萬元，土地每坪981萬元。
第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，該案報酬率符合金管會要求，且該街廓都更進度已到送事業概要，前景明朗，所以仍能吸引投資者，但從15組領標僅1家投標看來，可見目前商辦市場詭異，買方出手謹慎。

全球資產管理專案經理王維宏說，未來除非是產權單純、有開發價值及立即收益的商用不動產，否則銷售管道少了壽險業，商辦市場將較保守。

雙子星大樓招標案疑雲未解，台北市議員王世堅昨指出，招標過程十七位評審，除了府內六名委員，交通部及台鐵各一名，其餘九名府外學者、專家，也是由市府選聘，更加坐實外界指控是黑箱作業。

王世堅質疑，同樣是大型開發案，市府十月舉行的世貿二館地上權招標案，第二天相關投標廠商的條件就對外公布，為何雙子星大樓的聯開案決標之後，相關資料至今卻不見天日，「難道這麼不堪檢驗嗎？」他呼籲招標疑點未釐清前，市府應該暫緩簽約，甚至重新招標，「避免生米煮成熟飯，就來不及了。」

市長︰依工程會名單推薦

台北車站特定專用區C1/D1土地開發案引發爭議，台北市長郝龍斌昨天在市議會答詢時表示，九名學者專家確實是由市府派任，但都是依照公共工程委員會名單推薦，相關資料在簽約之後，市府一定會解密。

針對爭議持續擴大，得標的太極雙星團隊，今也將大動作對外說明，澄清外界相關指控。

對外界質疑，太極雙星團隊在前台北市捷運局長賴世聲加入後，第五度招標就能重新得標，和郝、賴兩家為世交有關？郝龍斌澄清，他和賴世聲不熟，兩人父親雖是舊識，「但我跟他私下互不認識，擔任市長後，我們見面次數也不超過三次。」

王世堅說，獲得優先議約第一名的太極雙星團隊，提出分收比為五十五％，比第二名的中華工程團隊，分收比足足少了十％，換算成樓地板面積，達一萬五千多坪，市府至少損失一百五十億元。

郝龍斌表示，中工團隊預估投入的成本比獲利還要高，十七名評審的看法非常一致，「有人願意做虧本生意嗎？」台北市捷運局為此案也罕見製作七頁的問答題庫，發給媒體。對於分收比爭議，捷運局回應，全案並非以價格決定順位，也非分收給得多，對政府或地主就好，沒有可行的財務計畫，給了再多也只是空中閣樓。

兩年多來一直雷大雨小的北市老舊公寓都更，昨日出現新轉機。台北市長郝龍斌親自宣布，北市府審議通過首件「一坪換一坪」的老舊公寓都更案，總面積2,800坪，該案居民有機會以室內實坪，一坪換一坪，北市府希望藉此案讓外界瞭解，北市推動老舊公寓更新是「玩真的」。

　北市府並宣布，市府已受理51件都更案，目前陸續審查中，除昨日通過的「南港興富發」外，下一件待審案件位於信義區松仁路底，將在下月審查，有機會成為第二件通過審議的專案都更。

　老舊公寓「一坪換一坪」都更，是郝龍斌爭取連任的重要政策，曾備受老舊公寓住戶期盼，但市府從99年8月2日起受理申請，直到101年11月12日止，雖有51案提出申請，但進度相當緩慢，尤其文林苑案，更讓許多排隊待審案件傳出新變數，許多建商都哀嘆「都更已死」。

　郝龍斌則在昨日市政會議會後宣布，歷經兩年多努力，首件老舊公寓都更案終於審議通過，該都更案位於南港區南港路一段及興東路交叉，位處南港經貿園區，都更實施者是興富發建設公司。

　更新單元面積約2,800多坪，基地更新前有127戶，多為4、5層老舊公寓，都更完工後將成為23層樓高全新建物，總戶數430戶，除了現有127戶，因更新可適用最高2倍法定容積，可透過權利變換機制，以（室內實坪）1坪換1坪（或接近1坪換一坪）全部入住現址新屋外，還將釋出303戶對外銷售，並釋出1,300多坪人行步道，由於都更案位於南港經貿園區、鄰近會展中西及南港車站等重大市政建設，將帶動週邊環境改善。

　北市都更處更新事業科則說明，都更申請案必須經過都計、都設、都更三階段審議程序，南港興富發完成審議後，接下來就要進行「權利變換」過程，由建商與住戶協調選屋配屋，並進行房屋「差價找補」（如住戶要小坪數換大坪數需補差價），完成後還要送都市審議委員會，通過後即可申請建築執照動工，預計104年7月開工，107年5月完工。

　至於未來權利變換過程中是否可能出現「釘子戶」導致全案陷入停頓？北市府表示，權利變換攸關住戶權益，不能排除建商住戶會有一時談不攏的情況，但北市府已將此案列為指標重要建案，將全力居間協助斡旋，再加上127戶現有住戶迄今為止都希望都更案早日動工，北市府樂觀認為，該案會按部就班的推動。

北市市長郝龍斌昨（13）日宣布「1坪換1坪」獎勵老舊公寓都更政策正式出爐後，台北市政府財政局立刻趁勝追擊，公布下一個公辦民營都更案－北投新民段二段占地1,043坪的都更案，將在20日舉辦都更招商說明會。

　財政局訂於下周20日舉辦公開評選「臺北市北投區新民段二小段471、472、498-1地號公有土地都市更新案」實施者招商說明會。都更案地點位於泉源路以西、中和街20巷東側地區內，位於中山路、中和街交口附近，距捷運「新北投站」約120公尺。

台北市首宗「1坪換1坪」老舊公寓更新專案，昨天終於出爐，由興富發建設的南港都更案拔得頭籌，儼然為原本因文林苑事件走進死胡同的都更僵局，瞬間打開柳暗花明的坦途。

　台北市長郝龍斌顯然要藉此宣示，台北市必須要積極推動都更，文林苑事件絕對不是都更的終結者，反而當時宣示「1坪換1坪」的老舊公寓都更推動專案，是「玩真的」！過去最高上限50％的都更容積獎勵，也一舉被突破到100％。

　不過，「1坪換1坪」的老舊公寓都更案就算是由台北市政府宣布通過，難道就等於為推動都更案大開綠燈、就此一路暢行無阻嗎？

　其實，有碰過都更的實施者、建商都心知肚明，接下來還有很多問題有待克服，例如其餘3分之1地主如何整合？如何和地主在權利變換上取得共識？遇上不滿足於1坪換1坪的地主時應如何協調？在在都是挑戰。

　再者，目前正研議修法中的都市更新條例修正案，更猶如「螳螂在後」，讓停滯中的都更案，陷入遙遙無期的困境。

　因為，目前停滯中的7、800個都更案，還卡在地主都更同意書可任意撤簽、不得強拆「釘子戶」等增訂條款，這兩大死結若完成修法程序後實施，將形成推動都更的最大殺手。

　也因此，就算前面完成「1坪換1坪」的審查程序，但只要1戶地主撤簽同意書、或拒遷地上物，整個都更案就可能停擺。在台北市政府歡欣鼓舞、敲鑼打鼓宣布好消息的同時，真正的難題並未解決，都更條例修正案最後端出什麼菜，恐怕才是房地產業最關心的課題。

興富發建設首度「插旗」南港經貿園區的處女作－南港路一段興東街口都更案，經過5年整合、申請，終於首開先例，成為獲得台北市政府審議通過「1坪換1坪」都更獎勵的第一案，也是台灣都更史上破天荒取得100％容積獎勵的先例。

　興富發表示，台灣的都更能夠跨出這一步，得來不易；接下來，更大的挑戰，是在於必須取得與住戶互信的基礎，持續與住戶溝通。

　興富發建設副總經理廖昭雄表示，興富發耕耘南港經貿園區旁的都更案，位於南港路一段、興東街、新民街口的街廓，都更單元面積為2,795坪，前後進行整合、溝通已第5年；目前正進行環境影響評估階段，因為國稅局可望進駐此區，估計大概11月可完成環評。

　廖昭雄表示，市府宣示本都更案將是第一件獲通過「1坪換1坪」的獎勵都更案，目前興富發尚未接獲市府的正式公文通知，因此都更單元內的地主，可能還不清楚最新的進度；不過，興富發目前已取得3分之2地主同意，雖跨越都更門檻，但仍希望一切低調，誠懇面對都更戶，持續展現最大的誠意，進行協商和溝通。

　興富發南港都更案的土地使用分區為住3，容積率為225％，估計依100％的都更容積獎勵換算，約可興建1.25萬坪的樓地板面積；若和以往都市更新條例的母法，所審議通過的都更案，最高都不超過50％的容積獎勵上限相比，興富發南港案可謂是全台破天荒的首例，可拿到100％，如此一來，是否可讓後面的3分之1有待整合的都更地主，更容易達成共識，完成都更。

　對此，興富發語帶保留指出，「其餘3分之1有待整合之處，其實才是最困難的階段。因為，接下來的權配（權利變換），才是重點。」

　據悉，興富發接觸南港都更案前後5年來，不免會碰到俗稱的「釘子戶」，也有些住戶對於未來權配多寡，也有不同意見和認知；由於以往一直是4、5樓公寓，因此幾乎都有頂樓加蓋，究竟這種沒有土地和房屋權狀的頂加，如何進行權配，也是仁智互現。

　對此，興富發強調：「任何都更，都必須由都更實施者和住戶充份溝通。我們根本不想去幫任何都更住戶，貼上『釘子戶』的標籤！我不想讓郝龍斌市長的美意德政，再度『失焦』。」所以，在完成都更前，一定要展現最大誠意，和住戶溝通，爭取住戶、市府、都更實施者「三贏」。

　依此案的權配比，據悉，興富發將可取回4成的不動產價值，而且將依隔震、黃金級綠建築標章的規格來改建。規劃將把現址老舊公寓，改建為地上23樓、地下4層的住宅地標。

今年當紅的商用不動產市場，儼然面臨豬羊變色。受到全球景氣衰退、美國總統大選面臨財政懸崖考驗、加上金管會展開金檢壽險業的大動作，種種市場氛圍，已使得商用不動產市場轉趨理性，連總底價2、3億元的小型不動產標售案，也紛紛「喊卡」。

　昨天永慶房產集團接受委託公開標售的3筆敦化南路、敦化北路、杭州南路等辦公和店面標售案，突然在上午宣布撤標，改採私下議價。

　永慶資產管理協理黃增福表示，決定撤標，主要是這1週以來的外部市場驟變，再加上台灣經濟景氣、打房政策，又面臨新一波的管制，這些因素，都直接改變商用不動產投資環境。

　根據本報最新統計，累計10月下旬迄今的短短3周，不動產標售案已有大大小小、底價至少上百億元，宣告流標或撤標。

　包括歌林新莊購物中心、台糖文山區地上權土地、宜蘭烏石港南堤新生地、中油龍江路地上權、中山北路二段、捷運共構宅，以及昨天臨時決定「喊卡」的3筆商辦，總計底價就有100億元。目前，不是「Hold」住先觀望市場氛圍、就是改採私下議價。

　黃增福分析，儘管商用不動產市場紅不讓，但短期內，由於投資環境未明，因此商用不動產轉趨理性；預期在多重政策壓抑下，投資活動恐怕會漸為低調。黃增福指出，上周美國總統歐巴馬順利蟬聯，但也即將面臨「財政懸崖」的問題。若年底前未能如期解決，將嚴重影響企業投資、民眾消費的復甦動能，那麼美國經濟恐將再陷谷底。因此，美國大選後，美股不但未演出慶祝行情，還連2天大跌逾400點，對全球經濟投下新的震撼彈，也動搖全球投資人信心。

　此外，2012年以來壽險業投資不動產金額，已創下歷年新高，高達1,200至1,400億元。不過，壽險資金大獵地，也引發金管會採取金檢方式，約束壽險公司投資計畫，並擬再次提高其投資素地的資本計提，加重投資素地的成本。

　全球資產管理公司經理王維宏分析，最近商用不動產市場氛圍，似乎有變色之虞，尤其進入第4季後，商用不動產熱度，確定已不如前季。

志嘉建設昨（13）日標售襄陽大樓，底價15億元，最後由新光人壽以16.168億元得標，溢價率7.8％，新壽表示，租金收益率逾2.3％，且花旗銀行、樂客商旅等租約至少2?7年，算是不錯的標的。

　襄陽大樓位於台北車站商圈、重慶南路上，占地163坪，原本是華僑銀行的大樓，在花旗銀行併購僑銀後，3年以前6.5億元賣給志嘉建設，昨天再出售給新壽，3年增值近1.5倍。

　新壽昨天也公告要再出售自家位於內湖的亞太經貿大樓的其中一棟，這是新壽在98年10月時購入，新壽表示，目前是滿租狀態，已有獲利，所以打算在12月標售，獲利了結。

　新光金副董事長許澎表示，只要是好的不動產，新壽都會評估投資，但素地可能較難符合金管會2年即時運用的規定，壓力較大，所以近期內不會投資。

　目前新壽不動產投資才占新壽可運用資金的7％多，董事會授權投資金額也還有100多億元，許澎表示，未來仍會尋找好的投資機會。

　昨天傍晚傳出金管會可能祭出新的不動產投資規定，提高最低收益率到2.875％，則讓新壽內部即十分「挫折」，擔心年底的標案恐怕會卡在最低報酬率的問題，不是價格無法令新壽滿意，即是可能無人出價。

　另外有壽險業者表示，原本已看上國泰世華銀12月要標售的內湖大樓，但目前底價的租金收益率也僅2.7％，若新規定上路，「根本不用出價了」。

　面對北市高房價，有自住需求的民眾若能打破「路段迷思」，照樣能找到價格親民的好屋，入住大台北市。據行政院主計總處最新出爐家庭年可支配所得統計，台北市每戶為125萬1,519元，但收入高、房價也高，「台北居大不易」。

　好房網協理鄭惠文表示，面對高不可攀的房價，有自住需求的民眾，若能打破「路段迷思」，照樣能搶住便宜好屋。 像是目前正值房地產傳統旺季，不少人趕在農曆年前買房子，各國大推貨幣寬鬆政策，熱錢到處流，其實若要自住、閒置資金還是進場買房的好時機。

　一般人都認為台北市房價大漲後，價格已高得嚇人，但根據好房網調查，在有些地段房價還是親民，每坪依然可以找到35萬元以下的房子，例如文山區的福興路、木柵路二、三段；內湖區康樂街以及萬華區的長泰街、士林區社子等地。

　就台北市平均房價觀察，好房網資深協理徐賢淑說，中古公寓每坪50.8萬元，而電梯大樓每坪也來到63.2萬元，如果要找2?3房產品，購屋預算至少要拉高到1,500萬元。

　但不少精打細算的自住客，也自有一套聰明購屋術，擺脫「路段迷思」的包袱，每坪至少可省下4?7成價差，千萬元以下就能買進24?33坪的舒適住宅空間。

　住商不動產企劃研究部主任徐佳馨表示，要找每坪35萬元以下，北市文山區福興路、萬華區如萬大路、青年路以及北投比如關渡士林區的至善路三段、南港研究院路二段，只要買房者耐心找，一定有物件。

　東森房仲副總經理黃淑苓指出，若民眾可以接受公寓房，萬華區昆明街康定路老松國小周邊公寓、大理街西園路周邊公寓，北投區（溫泉區溫泉路泉源路光明路）、中和街、中央北路3?4段的公寓也相對平價。

西區軸線翻轉發威，商用不動產交易增溫，根據全球資產統計，台北市西區商圈中，最著名的站前與西門町兩大商圈，最近4個月的商用不動產交易規模將近160億元，成為台北市熱門交易區域。第一太平戴維斯標售昨（13）日標售整棟的襄陽大樓，就位於熱鬧的站前商圈之中，樓上由飯店業者承租經營，長期還可都更整合，最後由新光人壽以16.168億元得標，換算二樓以上樓層的售價每坪為79萬元。

　襄陽大樓為地下1樓、地上11樓的建築，土地面積163.05坪、建坪面積1696.5坪，底價15億，最後由新壽以16.168億元得標，溢價率7.79％，拆算一樓單價每坪265萬元，二樓以上單價每坪79萬元，目前襄陽大樓1、2樓出租予花旗銀行，3至11樓出租給台北樂客商旅，換算投報逾2.3％。這也是新壽繼10月搶下原大亞百貨一樓商場後，再次插旗北車商圈，顯見對於該區域發展相當看好頻頻出手。

　第一太平戴維斯台灣總經理高銘頂指出，襄陽大樓是台北市稀有100％滿租，並能提供長期穩定收益的商業大樓，在雙子星開發案啟動，2014年機場捷運通車，投資人著眼台北市西區軸線翻轉的利多發展，以及陸客自由行持續擴大開放，預期租金將有機會繼續漲升，進而再提高整體投資報酬率，故吸引新壽出手搶標。

　台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，三年前花旗將原本的僑銀大樓(襄陽大樓)以6.5億元賣給志嘉建設，此次又以16.17億售出，轉手獲利相當豐厚。

　西區軸線已反轉，近期大型商用不動產交易頻傳，先是富邦人壽以高價67億元，買下西門町萬國商業大樓。接著西門町旁的商四土地，由中國信託人壽以36.8億元取得，站前商圈則有亞洲廣場大樓商場與昨襄陽大樓交易案，總計達近160億元，特別是這4筆交易案買家全都是壽險公司。

　新壽繼去年買下前瞻21大樓及大湖商旅後，僅在今年1月出手買下台北摩根大樓的銀行店面，直到10月亞洲廣場大樓標售時，新壽才重新加入戰局取得一樓商場，昨再下一城取得襄陽大樓，似乎宣示新壽不打算在商用不動產市場中缺席。

興富發（2542）昨天拔頭籌，獲台北市政府宣布審議通過為台北市首宗「1坪換1坪」的都更案，加上本周一為減資20％後新股上市首日，股價強勢表態，連續2個交易日呈雙喜臨門，昨天以平高盤開出後，多頭持續攻勢，漲幅0.55％，收紅在54.5元。昨天獲台北市政府100％容積獎勵的南港都更案，還要再進行整合、辦理權利變換，估計約須2年多完成都更，最快民國104年動工，工程期約2.5年，依南港房價看，總銷上看百億元，興富發可望分回4成、約40億元。拉回可中長線布局。

北市首宗「一坪換一坪」老舊公寓都更案通過，地點位於南港路一段及興東街口。贊成者欣喜案子談了八年終於通過；反對者痛批市府比共產黨還惡劣，未來不排除以比市府拆除文林苑更激烈的手段抗爭。

從民國九十三年三月就開始配合市府推動此都更案的南港七二○地號更新會理事長王煉照表示，這一帶都是民國四十三年興建的老房子，衛生條件差，加上地處低窪，經常一下大雨就淹水，老屋改建是絕對必要的，「當地居民三分之二都同意改建，不然市府怎麼可能宣布都更案通過，建商也舉辦過多次公聽會，讓一切資訊透明化，我鼓勵反對者多參與會議，對都更案進行了解，這樣才不會道聽途說，土地所有權人自己就可以是內行人。」

居民劉先生則持反對意見，直言「一坪換一坪」根本是一場騙局，扣除公設、建蔽率，未來實際居住坪數大縮水，無法擁有百分之百的使用率，懷疑建商找來幽靈人口，投下都更贊同票；他指出，建商曾多次前來遊說，並採個別擊破法，「每次建商來都會說，就差你還沒簽同意書了。」讓他很反感，他強調，並不是為反對而反對，但都更條件不好、細節也都未談定，教他如何接受，「反正我的房子現在還是好好的，不是說倒就倒，幹嘛急著都更。」

反對都更的住戶王孟子，也批評郝市府漠視居民權利，大罵市府不把當地居民當人看，比共產黨還惡劣，與財團掛勾圈地，都更案通過他完全不知情，「我每天都睡不好，擔心祖先留下的土地財產不見了，市府根本是土匪。」他表示如市府堅持都更，他將採取比文林苑更激烈的手段捍衛自身權益。

建商︰多去了解獎勵條件

此樁都更案實施者興富發建設公司，九十九年就在南港路一段設立辦公室，興富發開發部陳俊廷表示，反對居民可能不清楚實際獎勵條件，因他們都不願出來開會，未來會努力與居民溝通。

壽險業者頻頻買樓，以及雙子星大樓招商成功，顯示台北市西區商用不動產加溫中。商仲表示，仍要注意總體經濟不景氣和政府嚴控保險業購置不動產的效應。

受到捷運機場線與陸客自由行等實質利多帶動下，北市西區軸線反轉已經不只是口號，西區商圈中最著名的站前與西門町兩大商圈光是近 4個月的商用不動產交易規模將近新台幣160億元。

信義房屋旗下的全球資產管理公司專案經理王維宏表示，從價格來看，雙子星大樓招商成功後，西區的成交價格似乎更上層樓，中國信託人壽以每坪1068萬元向皇家季節酒店買下中華路商四土地，10月新壽以每坪454萬元買下亞洲廣場大樓一樓商場。

13日新光人壽又以每建坪近80萬元標下襄陽大樓，成交價格有向上的趨勢，顯見在雙子星利多加持下，西區的商用不動產仍備受投資人青睞。

王維宏指出，進入第 4季後，商用不動產熱度的確不如前季，雖然市場創新高的成交行情仍時有所聞，但部分標售案件流標或撤拍的情形也開始傳出，分析背後的原因除了標的條件互異外，總體經濟走弱及行政院金管會嚴查保險業不動產投資，也是成交不如預期的原因之一，加上實價登錄揭露初期，市場對價格認知解讀不一，也造成觀望氣氛轉趨濃厚。

都更對老建築、舊社區來說，是一個重獲新生的機會，但自文林苑事件後，不少都更案因此停擺。台北市今(101)年成立「台北市都市更新推動中心」，提供專業團隊的技術協助外，同時鼓勵民間以「自組更新會」模式推動都市更新。

　　台北市府12日審議通過首宗老舊公寓都更案，該案位於南港區南港路一段及興東路交口，實施者為興富發建設，更新後可釋出1,300餘坪人行步道空間，提供合適規模住宅約122戶，符合高齡者住宅服務與居家照護空間的「黃金級」綠建築，誘導老舊社區轉型為節能減碳、生態、友善的社區。

　　台北市都更處表示，正式審議通過的首宗老舊公寓更新案，更新的單元面積共2,800餘坪，不僅居民能夠一坪換一坪，改善居住品質，完成更新後將從目前的127戶、增加到430戶，預計104年7月開工，107年5月完工，對引領期盼老舊公寓改建更新的民眾，添增參與都更的信心。

　　一般來說，四、五層樓推動更新不易，目前推動老舊公寓更新專案，可改善老舊社區多位於巷弄狹小、生活機能不佳、社區安全防災堪慮、公共設施不足、缺乏電梯及其他現代設施設備等問題，提升整體環境品質。

　　自99年8月2日起受理至101年11月12日已有51案提出申請，其中事業概要共26案、事業計畫共25案，預期可以協助逾3,600戶住戶辦理更新。申請案須經都計、都設、都更三階段審議程序，目前已有7件經都委會審查通過、都設委員會審議通過2件，都更審議會通過1件。

　　從區域的角度來看，南港興富發開發案位處南港經貿園區，鄰近會展中心、北部流行音樂中、南港車站等重大建設發展區域，未來將創造帶動週邊土地辦理都市更新的契機，有助於四、五層老舊公寓社區更新，週邊土地產值也有增加的空間，以目前每坪平均單價50萬左右的區段來看，房價有機會大幅增值。

新光人壽持續鞏固在台北站前商圈的霸主地位。繼10月搶下站前亞洲廣場大樓標售1樓商場後，新光人壽今(13)日再以新台幣16億1,680萬元，標下同樣位處台北站前商圈的整棟襄陽大樓，溢價率7.79%。

　　事實上，根據全球資產統計，西區商圈中最著名的台北站前、西門町兩大商圈，最近4個月的商用不動產交易規模就將近160億元，明顯成為近來台北市最熱門的區域。

　　據瞭解，襄陽大樓目前由飯店業者承租經營，長期還具有都更整合題材，最後新光人壽以16億1,680萬元得標，換算下來，二樓以上樓層的售價每坪接近80萬元。

　　全球資產管理公司專案經理王維宏表示，受到捷運機場線與陸客自由行等實質利多帶動下，西區軸線反轉已經不只是口號，先是富邦人壽以高價67億元，買下西門町的萬國商業大樓，接著西門町旁的商四土地，也由中國信託人壽以36.8億元取得，現在台北站前商圈的亞洲廣場大樓商場、襄陽大樓交易案，也全都由壽險公司得標。

　　其實新光人壽過去一直是商用不動產市場的主力買方，不過去(100)年出手買下前瞻21大樓、大湖商旅之後，今(101)年動作較為沉寂，尤其在南山人壽、中國信託人壽、台銀人壽等新買家大舉投入獵地後，僅在今年1月出手買下台北摩根大樓的銀行店面，直到10月份亞洲廣場大樓標售時，才重新加入戰局。

　　王維宏指出，進入第四季後，商用不動產熱度的確不如前季，雖然市場創新高的成交行情仍時有所聞，但部分標售案件流標或撤拍的情形也開始傳出，分析背後的原因除了標的各別條件差異外，總體經濟走弱及金管會嚴查保險業不動產投資，也是成交不如預期的原因之一。

台北巿都更優惠「一坪換一坪」通過首件個案！拔得頭籌的興富發發言人廖昭雄昨日表示，全案整合約七、八年，在通過事業計畫審議後，未來將繼續推動權利變換等作業，預估最快二○一五年動工。而興富發手中還有南港、北投與忠孝東路等都更案在推動中，但不屬於「一坪換一坪」專案獎勵範圍。

南港新富發案位於南港區興東街、新民街、南港路一段附近，廖昭雄說，全案先是住戶與地主自行組織都市更新會整合二至三年，興富發約五年前開始進入整合，原地主約二百多位。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，此區老舊公寓因多有都更話題，行情約在每坪五、六十萬元，不過區內新案有限，估計預售案開價約在每坪八十萬以上，成交價可望落在七、八十萬元間。

「這是一項好政策，應給予台北巿府非常大的肯定！」華固建設總經理洪嘉昇說，可惜的是，獎勵有五年限制，約在二○一三年到期，屆時將不再給予優惠，但對照北巿幾十萬戶的三十年以上老公寓，受理時間太短，建議北巿府取消受理申請年限。

遠雄企業團發言人蔡宗易則表示，都更整合不易，爭議又多，加上都更條例還在修正中，短期內在整合老屋取得建地部分，應還是會以合建為大宗。

台北巿政府都更處長林崇傑指出，「一坪換一坪」的獎勵，是針對北巿四至五層樓的老公寓都更時會遇到容積不足，分回面積往往是原持有面積的七成左右，全案是都巿計畫專案變更方式處理，五年後會有什麼變化未能確定，因此，目前暫未考慮延長或取消年限。

第一太平戴維斯今天標售台北車站商圈的襄陽大樓全棟，新光人壽以總價新台幣16億1680萬元得標，拆算1樓單價每坪265萬元，2樓以上每坪79萬元。

第一太平戴維斯指出，襄陽大樓位於襄陽路與重慶南路交叉口，土地使用分區為第4種商業區，地上11層、地下1層，土地面積163.05坪，建物總面積1696.5坪，換算土地單價每坪981萬元。

第一太平戴維斯台灣總經理高銘頂表示，襄陽大樓目前滿租，未來雙子星開發案啟動，加上台北市西區軸線翻轉的利多，吸引新光人壽高價得標，對業主及得標者來說可說是「雙贏」。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，襄陽大樓目前1、2樓出租予花旗銀行，3至11樓出租給台北樂客商旅，換算投報率逾2.3%，襄陽大樓產權單純，兼具都更議題，不論短線出租或是長期都更均宜，是相當划算的投資標的。

劉志雄說，新光人壽繼10月搶下原大亞百貨一樓商場後，再次插旗北車商圈，顯見新壽看好台北車站商圈的發展及周邊的商業利益。

由於外部投資環境前景未明，美國財政懸崖波及投資信心，加上政策壓抑，不少有意投資不動產的壽險業轉趨低調，3筆原訂13日標售的商用不動產臨時撤標，將改採私下議價方式進行。

永慶資產管理原訂13日標售的商用不動產分別為敦化南路二段的「敦南摩天大樓」26樓，建物面積212坪、底價新台幣2.38億元，以及敦化北路154.44坪店面，底價3.1億元，還有杭州南路「醒吾大樓」3樓，建坪273.2坪、底價2.06億元。

對於這3筆商用不動產標售案做出撤標的決定，永慶資產管理協理黃增福表示，這周以來的外部市場驟變，以及內部市場面臨新一波的管制，都直接改變商用不動產投資環境。以外部環境來看，美國總統歐巴馬即將面臨「財政懸崖」的問題，若年底前未能如期解決，將嚴重影響企業投資、民眾消費的復甦動能，恐將使美國經濟恐將再陷入谷底，對全球經濟投下新的震撼彈，也動搖全球投資人信心。

在內部市場，黃增福指出，今年以來壽險業投資不動產創新高，預計投資金額將高達1,200?1,400億元，而壽險資金大舉獵地，引發金管會近期以金檢方式約束壽險公司投資，並擬再次提高其投資素地的資本計提，加重投資素地的成本，且進一步研議保險業若投資商用不動產，必須滿足2.125%的標準，不再給業者緩衝期，根據研判，多重管制之下，壽險業者將轉趨低調。

黃增福認為，未來商用不動產市場將會走向產品個別表現的新局面，全面齊漲的大多頭格局暫歇，取而代之的是租金投報率高、物件具稀有性、價格合理的產品，會獨占鰲頭，而具指標意義的投資案，仍會受投資人青睞，但受限於實價登錄及市場氣氛，法人投資決策會更謹慎，而自然人轉為私下議價的趨勢會更形明顯。

黃增福也指出，以此次的標售案來說，雖有10幾組買方詢問，但買賣方表態，希望以私下議價方式低調進行，因而臨時撤標。

台北市政府今天宣布審議通過北市首宗1坪換1坪的都更案，建商興富發表示，興富發可換回約4成樓地板面積，待後續行政程序完畢，最快104年動工。

北市府為獎勵4、5樓老舊公寓參與都市更新，提出1坪換1坪的獎勵措施，今天這起都更案也是文林苑都更風波後的首宗都更案。

興富發表示，這起都更案位於南港區興東路、新民街、南港路一段交會處，基地面積約2795坪，原本當地住戶和地主就已經自行組織都市更新會，並已進入評選建商階段，興富發參與這起都更案至今已經5年。

興富發指出，當地有127戶，但地主有200餘位；在這塊基地上，興富發規劃興建4大棟建築，其中3棟為21層樓，1棟為23層樓，原有住戶可以用室內面積1坪換1坪的優惠措施參與都更，公設面積也不用住戶付錢，對住戶相當划算。

興富發概算，這4大棟樓地板面積總共約2萬300坪，興富發可拿回4成，約8120坪的樓地板面積，根據規劃，這4大棟建築每層樓均為4併，每戶面積約30餘坪到60餘坪不等。

以南港區當地房價每坪約新台幣50萬元計算，興富發可銷售金額約40.6億元，粗估工程款約27億元到28億元間，管銷費用4.8億元。

此案後續還要再進行最後整合，以及進行權益變更等，約需2年多時間，最快將在104年動工，工程期約2.5年。
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第一太平戴維斯今（13）日標售位於台北車站商圈的襄陽大樓整棟，最後由新光人壽以16億1,680萬元得標，溢價率7.79%，拆算1樓單價每坪265萬元，換算土地單價每坪992萬元，這是新光人壽繼10月搶下原大亞百貨1樓商場後，再次插旗台北車站商圈。

襄陽大樓為地下1樓、地上11樓的建築，土地面積163.05坪、建坪面積1,696.5坪，底價15億，新光人壽最後以16億1,680萬元得標，溢價率7.79%，拆算1樓單價265萬元，2樓以上每坪79萬元，換算土地單價每坪992萬元，目前1、2樓出租給花旗銀行，3至11樓出租給台北樂客商旅，換算投報2.3%

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，3年前花旗將原本的僑銀大樓（即現在的襄陽大樓）以6.5億元賣給志嘉建設，此次又以16.17億元售出，轉手獲利相當豐厚，買方就是看準雙子星計畫底定、機場捷運明年部分通車，中央車站的地位無可取代，且五鐵共構為全台人流量最高的區域，將使得台北車站周邊商機無限。

劉志雄指出，襄陽大樓屋齡37年，還有商四容積率800%的優勢，且產權單純，又兼具都更議題，不論是短線出租或是長期都更均可，對買方來說，進可攻、退可守，算是相當划算的投資標的。

另外，台北車站周邊有許多都更計畫都在申請中，包括台開、中正一分局、天成大樓等都更計畫都正在推動，其中又以台產在館前路與南陽街路口土地都更，預計興建基地面積2,000坪，與新光摩天樓分庭抗禮的60層複合式大樓進度最快。
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在壽險業者頻頻買樓，以及雙子星大樓招商成功，顯示台北市西區商用不動產加溫中。商仲表示，仍要注意總體經濟不景氣和政府嚴控保險業購置不動產的效應。

受到捷運機場線與陸客自由行等實質利多帶動下，北市西區軸線反轉已經不只是口號，西區商圈中最著名的站前與西門町兩大商圈光是近 4個月的商用不動產交易規模將近新台幣160億元。

信義房屋(9940)旗下的全球資產管理公司專案經理王維宏表示，從價格來看，雙子星大樓招商成功後，西區的成交價格似乎更上層樓，中國信託人壽以每坪1068萬元向皇家季節酒店買下中華路商四土地，10月新壽以每坪454萬元買下亞洲廣場大樓一樓商場。

13日新光人壽又以每建坪近80萬元標下襄陽大樓，成交價格有向上的趨勢，顯見在雙子星利多加持下，西區的商用不動產仍備受投資人青睞。

王維宏指出，進入第 4季後，商用不動產熱度的確不如前季，雖然市場創新高的成交行情仍時有所聞，但部分標售案件流標或撤拍的情形也開始傳出，分析背後的原因除了標的條件互異外，總體經濟走弱及行政院金管會嚴查保險業不動產投資，也是成交不如預期的原因之一，加上實價登錄揭露初期，市場對價格認知解讀不一，也造成觀望氣氛轉趨濃厚。

第一太平戴維斯今天標售位於台北車站商圈內的襄陽大樓整棟，新光人壽以16億1680萬元得標，溢價率7.79%，拆算一樓單價每坪新台幣265萬元，二樓以上單價每坪新台幣79萬元，換算土地單價每坪新台幣992萬元，西區大型商用不動產成功標售案又添一樁！在雙子星大樓成功招商，以及捷運機場線與陸客自由行等實質利多帶動下，台北房市西區軸線翻轉現象似乎越趨明顯，

此次標售物件襄陽大樓為地下1樓、地上11樓的建築，土地面積163.05坪、建坪面積1696.5坪，底價15億，新光人壽以16億1680萬得標，溢價率7.79%，拆算一樓單價每坪265萬元，二樓以上單價每坪新台幣79萬元，換算土地單價每坪新台幣992萬元，襄陽大樓目前1、2樓出租予花旗銀行，3至11樓出租給台北樂客商旅，房仲業者推估投報逾2.3%。

第一太平戴維斯台灣總經理高銘頂表示，襄陽大樓是台北市稀有100%滿租，並能提供長期穩定收益的商業大樓，在雙子星開發案啟動，2014年機場捷運通車，投資人著眼台北市西區軸線翻轉的利多發展，以及陸客自由行持續擴大開放，皆積極搶標，

觀察近期北市不動產標售情況，西區標售顯得特別熱絡，除富邦人壽以高價67億元，買下西門町的萬國商業大樓，西門町旁的商四土地，也由中國信託人壽以36.8億元取得；站前商圈則有亞洲廣場大樓商場與此次的襄陽大樓交易案，統計4筆交易案金額達160億元，且得標者皆為壽險公司。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，從價格來看，在雙子星大樓招商成功後，西區的成交價格似乎有更上層樓的現象，中國信託人壽以每坪1068萬元買下向皇家季節酒店買下中華路商四土地，10月份新壽以每坪454萬元買下亞洲廣場大樓一樓商場，加上本次新壽以每建坪近80萬元標下襄陽大樓，成交價格都有向上的趨勢，也顯見在雙子星利多加持之下，西區的商用不動產仍備受投資人青睞。

儘管進入第4季商用不動展的熱度不如上季，但今年整體商辦市況依舊穩定，第一太平戴維斯研究則顯示，在不計土地與地上權交易，全台大型商用不動產(單筆3億元以上)交易量已經在今天正式站上1000億元，累計達1006億元，至年底前仍有118億元之標售案即將登場，預期全年度商業不動產交易額有望破1200億元，但相較去年約1500億元仍下滑20%。

高雄市房價相對便宜，且買方多為自住購族，進入第4季傳統購屋旺季後，據信義房屋統計，10月交易量較9月約增3成，又以房價相對便宜的三民與鳳山區指名度較高。

信義房屋高雄區協理陳明儼表示，房市低總價當道，高雄市也不例外，三民區鄰近市中心，明星學區居住人口多，向來是購屋熱區，3房大樓總價350~800萬元；鳳山區則在縣市合併與捷運通車後，房市逐漸升溫，今年更受不少首購族指名，衛武營都會公園與大東文化藝術中心周邊，3房大樓總價約450~650萬元。

在衛武營都會公園、兩廳院、及鐵路地下化的帶動下，鳳山區打敗三民區，成為10月份房屋買賣移轉棟數的冠軍，交易量達535棟，月增39％，其中，以450萬到650萬元的低總價中古屋大樓產品，最受首購族青睞。

　信義房屋高雄區協理陳明儼昨（13）日表示，10月份鳳山區首度在移轉棟數上超越「成交王」的三民區，主要是鳳山區產品多元，且重劃區新成屋多，近年來隨著衛武營都會公園、兩廳院、及鐵路地下化等大型公共建設逐步進駐，商業發展潛力大。

　陳明儼預估，在半年內，鳳山區的人口數就可望超越三民區，而房價還是相對主要市區來得低。

　信義房屋鳳山建國店長陳菁徽也說，地政局今年公布地價指數，就屬鳳山區的漲幅最大，顯示地價的抗跌性強，目前，鳳山以文山特區生活機能最優異，其他自辦重劃區，像華鳳特區、鳳翔重劃區都有建商推案。

　她並指出，鳳山區產品多元、新穎，不論首購或是將來有意換屋，在此都可找到適合的大樓或透天產品，其中，以3房附車位，介於450?650萬元的低總價小資宅，最受首購族青睞。

　高雄市政府都發局表示，高雄市都市計劃委員會日前已經審議通過鳳山鐵路地下化廊帶計畫，未來澄清路（自強陸橋）至建國路（大智陸橋）間地面的現有鐵道，將被綠意盎然的廊道取代。

　屆時，高雄市區鐵路地下化廊帶，將成為15公里長的林蔭大道，縫合鳳山長期受鐵路阻隔的南北兩側，為鳳山帶來新的商機。

儘管當前樓市逐步回暖，但不少內房企依然密集的海外融資發債。今日晚間金地集團公佈，通過旗下全資附屬公司金地國際投資有限公司在境外定價發行3.5億美元五年期固息債券。這是繼今年7月成功發售12億元的首批離岸人民幣債券後，金地第二次謀求海外融資。在當前樓市情勢下，加快創新融資步伐。

據悉，該筆債券起息日為2012年11月16日，到期日為2017年11月16日，年利率7.125%，每半年付息一次，債券已獲原則性批准於新加坡交易所上市。發債的獨家全球協調人為滙豐銀行，聯席主承銷商和聯席簿記人為滙豐銀行和摩根大通銀行。

有證券人士分析認為，金地如此短期內連續進行海外發債，不僅拓寬了融資管道，同時也想加深公司在國際資本市場的影響力，有助於其“一體兩翼”戰略的實施。

資料顯示，金地2012年1-9月共實現營業收入117.37億元，同比增長80.67%；歸屬于上市公司股東的淨利潤9.21億元，同比增長91.91%；其中，7-9月公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤4.18億元，同比增長271.34倍。資料顯示，上年同期公司僅實現淨利潤153.63萬元。

2012年1-10月金地累計實現簽約面積222.1萬平方米，較上年同期增加34.5%；累計簽約金額259.9億元，較上年同期增加16%，已完成今年銷售目標約84%。

網易財經注意到，近段時間不僅是金地頻繁發債，SOHO中國、方興地產以及奧園等房企紛紛在海外市場發債融資。10月底，方興地產發行一筆5年期，高達5億美元規模的債券；此後SOHO中國也成功發售10億美元債券。且是有史以來由中資房地產開發商進行的最大規模的債券發行交易，獲得了高淨值投資者和基金經理超過七倍的超額認購。

11月13日，成都國土局以拍賣方式組織出讓一宗位於金牛區金泉街道轄區高家村4、5組的國有建設用地使用權，出讓面積約為71.4畝。最終，該由保利地產溢價拿下，成交樓面價達4660元/平方米，總成交價5.65億元。

據悉，該地塊共吸引了五家開發商到場爭奪，分別為保利、華宇、德商、西南設計院和正成。

資料顯示，該幅宗地位於成都城西上風上水的國賓板塊，土地面積71.3502畝，容積率≤2.6，規劃為二類住宅用地相容商業用地；起拍樓面地價3235元/平方米。

另根據出讓要求，競得人須自行向成都電業局申請辦理供電配套相關手續，並承擔相關費用；商品住房總面積中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上。

占地超三萬平方米，2000餘套房源、四星級酒店和兩萬平方米超商一起構成了號稱北京房山地標性城市綜合體的C-PARK時尚廣場（以下簡稱時尚廣場）。目前這個位於北京西南六環外的綜合體項目起價僅為6000元/平方米，在北京動輒兩三萬元的房價下，令人生疑。

昨日，記者以購房者身份，向時尚廣場專案的銷售人員詢問專案產權性質是否為小產權，銷售人員予以了否定，“我們這是顧冊村的集體用地，項目都已在相關部委進行了備案。”究竟這個項目又為何能打出“不限購”的旗號吸引購房者呢？

集體用地上的“綜合體”

“我們一期已經銷售完畢，二期何時開盤還未定，但估計要等到明年才能開盤。”時尚廣場銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，一期銷售的一千多戶即將於12月份入住，目前5棟樓都已經建好。

按照該專案官方網站介紹的資訊，該專案總占地37000多平方米，總建築面積為140000平方米。專案分為南北兩區，有8棟17~26層的高層板樓，共2500戶，另包括四星級酒店及2萬平方米超市。

據銷售人員介紹，該專案主打33~86平方米中小戶型，二期開盤的價格在6000元/平方米，並且保證入戶的水電氣都是民用價格。當記者提出是否能簽合同走網簽時，銷售人員表示該項目簽訂的為招商合同，但年限同樣是70年，“你自己住是肯定沒問題的。也可以註冊公司，投資居住都很合適。”

對於其兩萬平方米商業，銷售人員表示目前還沒有開盤；對於商業部分的具體價格以及出讓形式，該銷售人員表示，“得看開發商怎麼決定。”

限購政策實施以來，由於不在政策限制範圍之內，商業地產被迅速催熱。這個項目也僅僅是因為其“城市綜合體”的性質而不再受限嗎？

“我們這肯定不是小產權，這塊地是屬於顧冊村的集體用地，土地性質是屬於批發零售用地。”該銷售人員十分肯定地告訴記者，所有的手續都可以到相關部委的網站上進行查詢。

隨後，《每日經濟新聞》記者通過北京市規劃委網站查詢後發現，該專案用地規劃許可證所申報的專案名稱為：顧冊綜合批發市場改擴建項目，建設單位為北京市房山區人民政府城關街道辦事處顧冊村村民委員會，建設位置為房山區城關街道辦事處顧冊村。該用地規劃許可證於2009年7月核發。

2011年4月8日，該專案曾與北京盛祥福鼎投資管理有限公司簽訂了授權委託書，而上述顧冊綜合批發市場擴建專案的推廣名則被定於“C-PARK時尚廣場”，該項目由上述投資公司進行招商、收款及後期管理等相關事宜。委託書中稱，待辦理交房手續時由顧冊村頒發 《房屋權屬證書》。

隨後，《每日經濟新聞》記者聯繫了北京盛祥福鼎投資管理有限公司，該公司一位相關負責人表示，該專案沒有住宅，全都是商業招租，所以也不存在產權證。“售樓人員可能在表述上不太準確，並不是出售住宅，都是商鋪。”對方告訴記者，該專案是包括商業、酒店、辦公樓等在內的城市綜合體專案，所有物業都是開發商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已經封頂，到明年年中基本能投入運營。

簽補充協議贈50年

既然如開發商所說所有的項目都是出租，那按照《合同法》的規定，租賃期限最長不可超過20年，售樓人員承諾給購房者的70年又是如何得來的呢？

對此，上述銷售人員告訴記者，在簽訂的招商合同中，確實只有20年的使用年限，但還會與購房者簽訂一個補充協定，“國家規定租賃年限不能超過20年，但補充協議又贈送了50年。補充協議是主合同的一部分，在二者發生衝突時，是以補充協議為主的，就是保證在70年內沒有債務債權糾紛，可以自由轉租轉讓和租售。也保障了您的利益。”銷售人員如此表示。

該銷售人員還表示，在20年到期後，並不需要繳納任何費用，便能再延續50年使用權。

“因為這個不像商品房，而是屬於國家無償無期限劃撥土地，這種土地一般是用來建市場、學校和醫院。我們原先也是綜合批發市場，通過市場擴建招商的形式得到70年的使用權。”對於記者的疑慮，銷售人員笑著說，這麼多人都已經買了，可以完全放心。

這樣“以租代售”的模式究竟對購房者存在怎樣的風險？對此，《每日經濟新聞》記者詢問了秦兵房產律師團隊的徐斌律師。徐斌表示，補充協議違反法律規定肯定無效，“該項目從村集體用地的批發市場變為綜合體，變更了規劃，同樣處於灰色地帶，一旦政策稍有嚴厲，可能就會落入清理整治的範圍。”

徐斌稱，只有住宅的土地使用權是70年，集體土地的承包權一般是30年，“銷售人員提出70年使用權限是為了讓消費者產生一個聯想，把70年和合法住宅這兩個概念聯繫起來。”

隨後，《每日經濟新聞》記者致電北京市住房和城鄉建設委員會的便民熱線，該處工作人員在查詢後告訴記者，從系統上來看，C-PARK專案目前只是在西城區的一個項目，而非是在房山，“您所說的這個項目我們沒有查到預售許可證，也就是說前期手續不是特別齊全，對於您購買這個房屋是沒有保障的。對於您所說的租20年贈50年，等於是一個債權關係而非物權關係，一旦租賃這個房源的話，將來有什麼糾紛的話對您來說不是很有利。”

該工作人員表示，即使專案持有住建部門頒發的施工許可證但是與消費者購買關係不大，“而且租賃的話您可能得不到產權證，這個對您來說存在一定的風險，我們還是建議您考慮一下。”

“正常的租賃協議房租可以一年一交或者半年、一個季度來繳納，但是這個專案需要20年的租金一次性付清，這其實就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現問題便能導致合同無效。過了20年，開發商看房價上漲，說不租就能不租。一旦有利可圖，開發商也會起訴確認合同無效從而解除租賃合同。”徐斌律師告訴記者。

“城市綜合體”僅為概念？

對於這樣一個六環外的綜合體，售樓處打出“自住投資兩相宜、不限購”的旗號，並明確表示為民用水電天然氣，這無疑是在吸引一部分剛需購房者，以及被限購令所擠壓出去的無資格購房人群。

然而，該專案開發商明確表示，專案屬於商業招商，否定了其存在住宅的功效。

售樓處、開發商的不同口徑似乎也凸顯出“城市綜合體”大熱背後的隱憂。

“一個城市綜合體未來的發展，必須要依託於區域周邊的配套，包括是否有支撐起發展的消費人群，如果只是依靠項目本身的租賃人群，就比較令人擔憂。”郭毅告訴記者，對於綜合體專案來說，如果不是政府規劃建設的，同時配備了大量的住宅用地，教育設施用地，娛樂設施用地進而實現區域整體營造，單就一個綜合體專案很難有好的盈利前景。

“目前除了成都和杭州在綜合體建設方面有地方性的技術規定之外，其他還沒有全國性的具體技術標準，主要是指多重功能以上的以商業為主的產品。”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

王永平還表示，投資者不要迷信綜合體，“什麼商業業態並不重要，重要的還是投資人對於整個項目的前景、周邊環境要有一個基礎調研，現在房地產概念行銷非常多，更需要購房者要有理性的判斷。”

昨日晚間，上實發展（600748.SH）發佈公告稱，公司於2012年11月13日召開總裁辦公會議，審議並通過了公司全資子公司上海上實南開地產有限公司收購上海實業半島發展有限公司所有的仲盛金融中心12樓、15樓房產資產的相關事宜。收購價格為人民幣4200萬元。

公司稱，上海實業半島發展有限公司與上海上實南開地產有限公司均為同一實際控制人上海實業（集團）有限公司控制下的關聯公司，依據《上海證券交易所股票上市規則》規定，本次交易構成關聯交易。

上海實業半島發展有限公司股權結構為上實置業（集團）上海有限公司占51%；上海上實投資發展有限公司占49%。

此次收購的資產總建築面積為2321.06平方米，兩處房產的土地使用期限均為2002年8月27日至2043年3月7日。根據上海東洲房地產評估有限公司所出具的的資產評估報告，此次收購的房產資產於評估基準日2012年8月31日的市場價值為人民幣4177.9萬元，折合單價為人民幣18000元/平方米。

公司表示，本次資產收購將使公司增加一定量的經營性物業，從而進一步理順並優化公司的資產構成；參照目前周邊辦公租賃市場，收購後該資產以出租的方式經營將有良好的預期收益，未來具有一定的升值預期，有利於公司的多元化經營及持續健康發展。

上實發展三季報顯示，公司前三季度歸屬於上市公司股東的淨利潤為61305.65萬元，同比下滑逾三成。基本每股收益0.57元，同比下降33.33%%。昨日收盤，上實發展報收6.35元/股，大跌7.84%，領跌房地產行業。

繼9月12號溢價75.06%拿下上海青浦一宅地後，招商地產（000024.SZ）又在深圳大手筆拿地。

昨日晚間，招商地產發佈公告稱，公司13日通過掛牌出讓方式，以人民幣12.24億元的成交總價，競買取得深圳市坪山新區編號為G12201-0299號地塊的國有建設用地使用權。

該地塊位於深圳市坪山新區坪山街道，出讓總面積為15.97萬平方米，建築面積為37.94萬平方米，土地用途為居住、商業、文化設施用地，土地出讓年限為70年。

走上以價換量路線的招商地產，3月起在全國範圍內掀起降價潮，隨後，在下半年頻頻出手拿地。8月21日，招商地產發佈公告稱，公司以股權轉讓的方式收購了哈爾濱招商嘉天房地產開發有限責任公司50%的股權，而其現擁有哈爾濱市香坊區7宗地塊的土地使用權，面積為18.83萬平方米，地價約為6.38億元。

公開資料顯示，截至9月末，招商地產今年共獲取土地權益面積225萬平方米，權益土地價款62億元，拿地集中在北京、深圳、上海、天津等一二線城市。 有分析人士對此認為，頻繁拿地，說明其對未來樓市依舊保持樂觀。

中國房地產私募基金正在開始進入不斷升溫的美國房地產市場。

“我們在亞特蘭大的這個專案已經很確定了，我這兩天過去簽最後的一些檔，包括貸款協議等等。”盛世神州房地產投資基金董事長張民耕11月10日在紐約接受本報記者採訪時表示。

他透露，在這個2400萬美元的專案之後，另有一個位於芝加哥的房地產項目已經列入他們的投資計畫。

從只做實物投資到涉足股權投資領域，中國房地產私募基金在國內的發展也不過3到5年的光景。為了趕上這一波美國房地產市場觸底後的迅速回升，已有中國房地產私募基金進入美國試水。

目前，房地產市場成為美國經濟復蘇中最亮眼的一筆。根據美銀美林的預估，2012年第四季度僅反映居民住宅價格的標普席勒房價指數（S&P Case Shiller index）就將保持5%的季度增長率，明年第一季度略有回落，但也會維持在3%附近。

今年以來“預測”記錄不錯的摩根大通首席執行官詹姆斯•戴蒙（James Dimon）在上週末公開表示，房地產市場將持續保持增長，房產存量將減小，房產投資的可承受性前所未有得高。

哥倫比亞大學商學院房地產和金融學教授王能在接受本報記者採訪時表示，美國經濟的基本面相對比較好，它的房地產市場對於中國人的吸引力不會減弱，國內有房地產私募基金開始抓住機會到北美市場來做開拓，房地產金融產品投資將越來越多，不過這將經歷一個過程。

張民耕給了自己兩年時間來適應美國房地產市場。

“以前中國人對於房地產只是做實物投資，現在也開始慢慢認可股權投資。”他表示，“從現在開始算起，我希望用大約兩年的時間，在美國做出幾個案例來，讓國內投資人看到效果，吸引他們大規模參與投資。”

他所在的盛世神州，前身是成立於1996年的北京銀信投資有限公司，後在陽光壹佰集團、上海複地房地產開發有限公司、富匯投資管理有限公司、全國工商聯房地產商會委託喜神資產管理公司聯合發起設立了私募投資基金，是在中國境內第一家在發改委成功備案的人民幣房地產基金。

隨著中國《合夥企業法》在2006年8月修訂完成，房地產私募基金開始成為房地產投資的新興工具。利用有限合夥企業這種形式，一個管理公司可以管若干個基金，並不斷增資擴股。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集資金，專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。

張民耕表示，他的投資人主要是製造業者、出口商和礦產主等形成的機構投資者，在他們的資產中，大約四分之一到三分之一是以外幣構成的，此前這部分資金大多流向私人理財，如今逐漸轉向房地產私募基金的海外投資項目。

目前，張民耕採取的方案是：和美國本土開發商、經營商捆綁在一起進行投資，尋找有長期穩定租戶的集合式公寓等穩健專案。他認為，在平均5年的項目週期中，除去經營和稅收之後，每年還能保持在8-10%左右，加上可能有的物業升值，有些項目收益率有望更高。

在融資結構方面，盛世神州與本土開發商、經營商分頭提供資金（盛世占80%左右），占總體投資額度的三成左右，另外七成則從美國本土銀行貸款——銀行寬鬆的貸款環境以及貸款低利率使得融資成本進一步降低。

本報記者瞭解到，除了國內房地產基金海外投資項目之外，還有企業直接涉水美國房地產股權買賣，或者加入美國的房地產投資基金，使得房地產信託基金（REITs）淨值增長有望，如鵬華美國房地產基金的淨值增長率在第三季度一度上漲到8.10%左右。

中短期內，美國房地產超越整體經濟的增長幅度，推動這一波中國房地產金融投資的興起。

美銀美林預期，房屋存量的減少將推動房地產上揚——新屋建設速度顯著偏低，不良資產清理速度偏低，而房屋需求在上漲。美銀美林預期，今年內住宅投資將為GDP增長貢獻0.3個百分點，明年這一數字是0.4個百分點。

王能說，美國的房地產市場對於中國人的吸引力不會減弱。如果中國經濟發展良好，選擇投資移民的人會越來越多，資本和購買力也會越來越強；如果中國經濟發展減速，那麼資本外流也不會降下來。這兩種情況對美國房地產來說都不是壞事。

前天和昨天，上海旭輝集團有限公司、江蘇常州新城地產股份有限公司相繼在香港公開招股。這標誌著自去年3月萊蒙國際在港IPO以來，新一輪內地房企赴港融資熱潮到來。

昨日，旭輝集團副總裁朱瑜向商報記者表示，目前尚未發佈擬發行股數，只是初步計畫發行約12.55億股，發行價在每股1.33~1.65港元之間，總募資規模在2億~3億美元之間，預計11月底掛牌。旭輝在重慶有兩個項目，位於渝北回興的“朗香郡”和位於蔡家板塊的“朗悅郡”。新城地產董事會辦公室證券事務代表杭磊則表示，將很快公佈具體資料。知情人士介紹，其融資總規模為3億~5億美元。此外，金輪集團、新天地都在籌備上市，重慶申基也有望在香港借殼上市。昨天商報記者致電重慶申基有關負責人，對方未予置評。

內地房企頻頻赴港融資，但借此“鯉魚跳龍門”的並不多，目前只有碧桂園、SOHO中國、龍湖地產、?大地產。“這4家房企上市後，成功晉升至第一梯隊，但這樣的精彩恐難重演。首先，受國際金融危機影響，香港資本市場已今非昔比；其次，目前排隊IPO的企業，在銷售額、土地儲備等指標上，無法與上市前的碧桂園、龍湖相比；此外，內地房企受政策調控影響大，投資者會對企業盈利能力產生質疑。”昨日，一不願具名的投行人士向商報記者表示。

溫州，民間借貸聚焦之處，必然亦是房市風向標。

房價打折早已不是新鮮事，個別樓盤一種隱秘的做法是，讓購房者對首付“分期付款”，原本需要三成首付，先期可以只交兩成，餘下首付待到辦理銀行按揭貸款時再行繳付。

如此，顯而易見的好處是，購房者前期投入更小，資金靈活性更強，還可享受一成首付的時間價值。不過，在銀行信貸資源緊張的現下，此舉對開發商快速回籠資金的好處或許更甚。

“現在折扣出售樓盤的開發商可能是因為資金緊張，而房價的起起落落也有可能對銀行系統的資產品質形成壓力。所以，銀行提供給開發商的前期的開發貸，凡有可能成為不良的，基本已被銀行催收了。”在溫州房地產領域工作10多年的馬先生告訴記者。

這一觀點與當地金融監管機構調查的情況基本吻合。

“這波民間借貸率先出現問題的，都是一些比較大型的企業，跟房地產行業關聯不大。”溫州從事區域金融調研的監管機構官員告訴記者。

融資“換檔”

“我們實際上還是首付三成，但只是將這三成分期付款。先預訂的購房者可以只付兩成，待到去銀行辦理按揭的時候，再補足第三成。這之前媒體有首付兩成一說，實際上是誤解了。”11月13日，溫州中梁國賓1號的開發商在電話?忙不迭地向記者澄清。

此前，有媒體報導稱，中梁國賓1號售樓處有關銷售人員介紹，該樓盤三期的洋房樣板房將於11月17日開放，如果在此之前登記購房，可享20%超低首付。

而對於開發商此舉，外界普遍認為，這顯然意味著，開發商急於收攏資金，對接市場。

當地房地產行業人士稱，將首付分期付款，到辦理銀行按揭的時候，再補足國家政策規定的三成，這實際上是開發商在當前資金緊張狀況下的權宜之計，但並不違規。因為我國有關政策並未規定，購房者必須在與開發商簽訂購房合同時就繳付所有首付款。

仍以中梁國賓1號為例。業內人士透露，該專案開發商是楊姓兩兄弟，在溫州房地產領域算是個風雲人物，開發了市中心多個中高端樓盤。業內人士稱他們是“一年一專案，開發動作很快”。

而中梁國賓1號，房源的戶型面積為180?280平方米，帶有泳池等配套設施，總售價在600萬?700萬元左右，首付三成並不是小數目。對首付分期付款，既是樓盤促銷的一個手段，亦能讓開發商儘快回籠資金。

“資金緊張是可想而知的。”一名陳姓房地產開發企業股東稱，今年以來，前期在金融危機期間被處置的大批固定資產入市，對現有市場房價形成一定衝擊，“而銀行貸款仍如同驚弓之鳥，現在開發商要想從銀行系統獲得貸款，幾乎不大可能。”

脫離了銀行信貸資金的開發商，融資成本水漲船高，快速回籠資金毫無疑問成為王道。比如中梁國賓1號屬南湖地段D-5-04a地塊，記者調查得知，此地塊的開發資金已經跟銀行系統無關，融資管道“換擋”到信託公司。

該土地於2012年8月24日向浙商金匯信託有限公司設定抵押貸款，貸款金額4億元人民幣，抵押期限為2015年8月24日止。現浙商金匯信託有限公司已書面同意該專案銷售，銷售後申請辦理預售商品房按揭貸款時，按照溫州市現有政策檔規定執行。

一名知情的銀行人士表示，上述樓盤要到明年5月才結頂，所以銀行辦理按揭最快也要明年4月。這或許也是開發商想出讓購房者分期支付首付款，儘快銷售並回籠資金的重要原因。

但該銀行人士認為，上述樓盤項目目前來看幾乎不可能從國有銀行獲得按揭貸款合作，股份行是有可能的。“當然，能否獲得，還得看銀行對國賓專案以及開發商資金鏈的綜合評定。”

房產投資占比回升

“溫州地區的貸款，流動資金貸款就佔據了8成左右。”當地金融監管機構人士稱，房貸、開發貸等占比不足兩成。他同時表示，根據區域內監測，今年前10個月溫州當地銀行不斷攀升的不良貸款，跟房地產領域基本無關。“大多集中在經營、生產領域的上規模企業。”

但無可否認，溫州房價仍處於跌勢，這無疑使得房地產行業成為當地銀行的敏感領域。根據“溫州房價網”的統計，2012年11月11日的二手房均價為22292元/平米，環比較前一周下跌-4.1%，同比下跌-28.1%。

而此前浙江省統計局發佈的一份統計資訊顯示，與8月份相比，溫州9月商品房價格環比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首。

其實這種跌勢早在去年底就已出現，但當時仍是“暗降”。購房戶金先生稱自己當時在溫州永嘉甌北購置了一套高端房源，全額支付即可6折優惠。

硬幣的另一面是，溫州房價的這種跌勢，使得人們的購房熱情在被壓制一段時間後，近期又開始復蘇。

溫州統計局和人行溫州中心支行近期的一項調查統計顯示，三季度當地居民收入指數為47.9，較上季回升3.8個點。統計顯示，居民預期未來房價指數54.1，自去年三季度以來重返榮枯線之上，選擇房地產投資占比9.5%，較上季回升2個百分點。

上半年還在考慮是不是要關閉門店，目前卻開始考慮是不是要擴張門店。這個巨大反差，發生在京、滬、杭等主要城市的房產仲介身上，這些地方的二手房成交量在今年下半年獲得明顯回升。面對二手房市場的活躍，龍頭仲介企業開始了抓緊時機開店、加薪、籠絡人才，啟動新一輪行業擴張。

與此同時，去年成為不少仲介企業“救命稻草”的一手諮詢代理，在今年卻風光難再。由於競爭激烈、分食者眾，行業利潤下滑嚴重，再加上房地產整體調整帶來的行業格局改變，連易居中國、世聯地產等房地產諮詢代理行業的龍頭企業都不得不面對利潤變薄、回款艱難、業務空間受壓縮等行業瓶頸。

二手房回暖仲介日子好過

“今年二手房市場的回暖絕對超過整個行業的普遍預期。”上海21世紀不動產市場部黃河滔告訴記者。以目前上海市場來看，8、9、10三個月每月二手房成交量均維持在1.8-1.9萬套之間，而正常情況下上海單月成交量在1.5萬套左右是比較平穩的。

“去年年底生意最差的時候，我們一個門店一個月只能成交1、2套二手房買賣交易，好幾個月就靠租賃單子勉強撐著，真沒想到今年市場會有這麼重大的變化。”在浦東塘橋一家仲介門店?，業務員小李向記者感歎，儘管過了“金九銀十”，可是店?生意依舊不錯。“我們這?一排仲介門店平均每家都有兩三套成交，我們浦東張江分行的同事，他的門店11月上半旬已經成交快10套了。”小李告訴記者。對於仲介業務員來說，開單就意味著有提成拿。“公司加了底薪，這兩個月我們店?成熟的業務員，只要願意做，月收入基本都有七八千。”

不僅是上海，根據鏈家地產提供的資料，北京、杭州等熱點城市近幾個月來二手房成交量大幅增長，市場回暖非常明顯。7-9月，北京二手房成交套數分別在17130套、14286套、12580套、11449套，幾乎每月的成交量同比增幅都在40-50%；杭州7-9月成交套數分別在2547套、1954套、1658套、1607套，同比漲幅分別達到135.6%、73.8%、139.6%、184.4%，漲幅驚人。

杭州市工商局公佈的資料顯示，今年前8個月，杭州房產仲介限額企業實現利潤4757.6萬元，比上年同期增長1644.7%。而就在今年1-5月，房產仲介企業的利潤比去年同期還下降441%，由此推斷，6、7、8三個月的業績對利潤拉動影響較大，預計9、10月份整體利潤同比增幅更大。

房產仲介開啟新一輪擴張

在半年前，房產仲介經紀行業還在討論“關店”的話題，然而隨著近期二手房成交逐漸穩定回暖，多家大型仲介公司都明確表達了擴張的想法，仲介經紀行業新一輪的“搶跑道”又將開始。

從今年8月開始，上海仲介行業的龍頭中原地產開始頻頻招兵買馬，年初門店數量尚在260家左右，而到今年年底上海中原的門店將超過300家，按照計畫，未來一年中原在上海的店鋪數量將超過500家以上。德佑地產則計畫今年年底前門店數量由目前的92家增加到100家。

德佑地產研究主任陸騎麟表示，目前開店最主要的問題不是開不開的問題，而是有沒有合適的位置開店的問題。“我們公司在很多區域有開店的打算，就是苦於找不到合適的店面。價格是一個因素，還有就是成熟地段沒有空位置。”

除了搶位置開店，要擴張還必須有人，要搶到好的員工，提高薪酬是必需的。從今年開始，上海的各大房產仲介都啟動了加薪計畫。上海中原地產董事總經理譚百強表示，今年年中中原就啟動了“革薪計畫”，分行經理薪水增加幅度在30%-100%，並計畫在短短2個月間增加經紀人60%。德佑地產則每月增加60萬－80萬的投入，招聘本科學歷的房產經紀人，入職前三個月保底薪資3000起，提成比例在10-30%之間。漢宇地產則主要增加了營業人員的提成部分，加薪後平均提成業績較此前增加了30-50%。

除了上海仲介正在抓緊時間跑馬圈地以外，北京當地的仲介“巨頭”鏈家房產更雄心勃勃地開始了其全國擴張的計畫。“在2011年至2012年上半年的市場淡季下，鏈家始終未放棄深耕北京二手房市場，市場越差，越有利於擴大市場份額，在這一年淡季下，鏈家在北京的市場份額已經占到了40%以上。”鏈家地產市場研究部分析師陳雪告訴記者，目前鏈家地產全國門店共約1000家，除了北京、成都、青島、大連、天津、南京外，公司今年又新進入上海、杭州兩個市場。今年8月至今，鏈家地產在上海已有3家門店開始試運營，到年底，徐匯、閔行預計將有10家門店正式營業。

諮詢代理競爭激烈利潤下滑

風水輪流轉。記者發現，雖然去年淒風苦雨的二手房市場今年春風得意，但去年風生水起的新房代理市場，今年則明顯降溫，為了生存而紮堆進入一手新房代理分銷環節的房產仲介今年開始紛紛撤退，並重新將精力投入到以門店經營為根本的二手房市場的深耕中去。事實上，由於分食者太多，新房諮詢代理環節的利潤越來越薄，包括世聯地產、易居中國等在一手行銷代理方面擁有絕對領先地位的龍頭公司，也不得不面對回款慢、利潤薄、競爭激烈等行業困境。

“原來我們給開發商做包銷服務，包括行銷、策劃、代理甚至延伸到後期裝修，所有服務收一個打包價，差不多是銷售額的2%，而現在，整個行業的平均傭金點數已經下降到1%了。競爭太激烈，行業利潤越來越薄。”易居中國上海公司一位元內部人士告訴記者。而易居中國與關係最鐵的“老朋友”?大地產的合作，傭金點數僅0.6%，純屬跑量的“友情價”。

房地產開發商在此輪行業調整中的大洗牌，也給諮詢代理行業帶來間接影響。“按理說，今年樓市回暖，諮詢代理行業應該日子好過才對，但事實情況並非如此。”一位元諮詢代理行業人士告訴記者，現在能在市場上存活下來的開發商經驗越來越豐富，也形成了區別明顯的企業風格，一般都擁有自己的企劃部門，對定位、策劃人員的配備日趨完備，這將進一步擠壓諮詢代理公司在一線城市和大型開發商中的顧問業務市場。“開發商甚至會從諮詢代理公司‘挖人’，優秀人才往往合作一兩個項目就被挖走了，畢竟開發商是‘甲方’，代理公司是‘乙方’，人人都想去甲方。”該人士表示，低端市場拼不過仲介公司，寫字樓、商業地產等高端市場又拼不過仲量聯行、戴德梁行等國際五大行公司，本土諮詢代理行業的發展瓶頸日益顯露。

因此，雖然受益于樓市成交量的回暖，世聯地產等房產諮詢代理公司代理銷售總金額同比明顯增長，但淨利潤下滑非常明顯。世聯地產三季報顯示，公司1-9月顧問業務實現收入2.85億，同比下滑19%，受土地市場萎縮和各地新開工專案減少的影響，公司今年顧問業務表現不佳。

港府打房無效，香港太古地產十月中旬出售一戶位於半山區司徒拔道的豪宅，換算成台幣每坪破九百萬元天價，一戶總價高達十七億台幣。

太古地產十月十七日出售其開發的傲璇（Opus Hong Kong）豪宅中一戶，面積六六八三平方英尺（約一八八坪），售價四．五五億港幣（十七億台幣），單價每平方英尺六萬八○八三港幣（每坪九○六萬台幣），改寫香港房屋單價新高。

之前房價紀錄是每平方英尺六萬三九九九港幣，為去年四月天匯建案出售的一戶豪宅所創下。

為遏止香港房地產市場日益膨脹的泡沫，香港特首梁振英十月二十六日推出上任以來最嚴厲打房措施，包括向非香港買家課稅。

因房貸利率逼近紀錄最低，且缺乏新房供應，加上中國買家大舉湧入，過去三年香港房價暴漲逾一倍。太古地產今年八月也以四．三億港幣出售傲璇的一戶豪宅。

據彭博社11月13日報導，香港太古地產在一份通過電子郵件發送的公告中表示，一位買家斥資4.55億港元(5870萬美元)購買了傲璿(Opus Hong Kong)項目一套6683平方英尺(621平方米)的公寓。這套公寓的單價每平方英尺68083港元（每平方米73.27萬港幣），刷新了香港的單價紀錄。

公告沒有披露買家身份。該筆成交表明香港房地產市場並未受到政府調控房價努力的影響。

月前因公司主席陳卓林捲入非禮案而股價大跌的雅居樂（3383），昨天宣布訂立5份信貸修訂協議，將違約事項的條款作出修訂，由原本訂明陳卓林若不再擔任主席便產生違約，修改為倘若陳卓林不再或停止擔任主席，以及在15個營業日內，未有由妻子陸倩芳或胞弟陳卓賢出任主席，或未能由兩人出任聯席主席，才算違約。分析指出，違約條件較之前放寬，目的是為了陳卓林一旦因官司而未能出任主席，可以由家人代為出任，避免公司違約要提早還債。

雅居樂通告指出，上述的修訂協議，是分別與滙豐銀行及渣打銀行訂立，總共有5份信貸協議，但未有透露涉及的貸款金額及年期。今年9月，瑞信發報告指出，雅居樂接近300億元人民幣的借貸規模中，約佔57%是要求陳卓林為首的家族信託基金必須持有集團股權超過50%，而當中約40億元的銀團貸款，則要求陳卓林須為集團主席。

不過，該行引述雅居樂管理層表示，倘若陳被判有罪，集團仍可向港交所（388）發出要求，以證明陳可繼續出任主席，而過去港交所亦未曾拒絕同類的申請。此外，雅居樂董事局已成立一決策組（Decision-making team），由陳卓林、副主席陳卓賢及陸倩芳三名董事負責管理集團日常營運。

今年8月底，現年49歲的雅居樂主席兼創辦人陳卓林被指涉及非禮，惹來投資者憂慮，一旦他被判有罪將未能履行主席職務，或令集團的融資工具出現違約風險。

另外，雅居樂昨天同時宣布，與中國銀行（3988）澳門分行訂立信貸協議，公司獲授予3500萬美元的定期貸款信貸，為期12個月。此信貸協議的違約條款，是包括陳卓林在內的控股股東不再共同持有超過50%公司股權，以及或控股股東不再共同或停止享有行使對該公司的管理控制權，便產生違約事件。

東涌愉景灣成交急凍 買轉租增

買家印花稅（BSD）打擊境外買家需求，過往受不少外籍人士追捧的東涌及愉景灣區，外籍客入市個案幾乎全線消失，成交量亦大跌二至五成；區內轉買為租的個案逐漸增多，有外籍客新近轉租東涌藍天海岸相連單位，月租3.5萬元。

上月底政府推出新措施，非港人買樓須繳付15%的BSD，素來備受外籍客鍾情的東涌及愉景灣大受影響。

中原地產助理區域營業經理洪泉清指出，東涌區在辣招後至今只有十宗成交，較上月同期急跌五成。

東涌區以往境外買家佔比重約四成，但本月至今錄得的十宗成交，尚未有境外買家入市的個案。洪泉清指出，外籍客幾乎「消失晒」，全部都轉為尋找租盤；例如藍天海岸獲一位外籍客睇樓一段時間，但受到辣招突然推出的影響，於是決定轉租屋苑2座高層相連單位，面積1646方呎，月租3.5萬元，呎租21.3元，屬市場合理價；單位在2004年以745萬元購入，租金回報率5.6厘。

愉景灣儲夠首期買家擱置入市

美聯物業高級營業經理潘慶樑坦言，愉景灣成交同樣明顯放緩，成交宗數按月跌二至三成，上月共有十宗買賣來自外籍客，惟本月至今暫未錄得相類交易，不少外籍客本來租用同區物業兩、三年，已儲得首期準備置業，惟因BSD推出而擱置置業計劃，傾向續租現住單位。

資料顯示，早前尚堤便有外籍客由買轉租，承租屋苑1座高層相連單位，月租6.59萬元，呎租29.3元。

另一方面，潘慶樑表示，該區封盤個案卻上升一成，有外籍業主早前購入細單位，原本希望再購買大單位自住，細單位放租，惟辣招推出後，暫緩換樓計劃，改為租住大單位，待聖誕假期後再作打算。

澳洲客不介意付BSD惟未有心水盤

潘慶樑指出，區內有澳洲買家表示不介意繳付BSD，因為澳元強勢，以港元計價後，物業價格仍「低水」，惟未遇上心水樓盤。

整體二手市場的買賣交投仍然冷清，長城物業助理區域營業經理古文聰表示，鰂魚涌居屋康山花園4座高層D室以自由市場價430萬元售出，面積587方呎，呎價7325元。

美聯物業首席高級營業經理梁仲維表示，荃灣荃景花園2期8座高層B室，減價8萬元以317萬元售出，減幅2.5%，呎價約6084元。

買家印花稅（BSD）令豪宅成交急降，港島南區經過兩周「零成交」局面後，昨天終打破悶局，赤柱旭逸居地下單位剛以1428萬元易手，為南區新招後首宗買賣。

赤柱旭逸居1428萬沽

利嘉閣地產高級營業董事趙保杰表示，旭逸居地下單位獲區內業主以1428萬元購入作長線投資用途，面積758方呎連399方呎花園，呎價18839元，屬市場合理水平；原業主在2007年以840萬元購入，是次易手賬面獲利588萬元。

九龍站擎天半島亦再錄得成交，領高地產董事方偉業表示，擎天半島3座高層A及B室相鄰戶獲本地客以2938萬元購入，面積合計達1684方呎，呎價1.74萬元，成交價較原本叫價低約2%；原業主在2007年5月以1445萬元購入，賬面獲利近1500萬元。

世紀21奇豐物業區域董事廖振雄表示，西貢五塊田單號屋，面積2100方呎，業主叫價企硬，終以「一口價」以1980萬元獲承接，呎價9429元；原業主2009年以838萬元購入物業，賬面獲利1142萬元。他指出，新招影響逐漸被消化，令睇樓量回升，惟業主叫價甚為堅挺，交投仍然不多。

「雙辣招」推出後，新盤銷情隨即降溫，發展商推盤步伐亦轉趨保守，長實（001）旗下荔枝角一號．西九龍，預計本月有機會推售。過去兩周新盤成交不多，元朗尚悅及白石角溋玥．天賦海灣昨天分別錄得2宗成交，買家均為本地客，信置（083）表示，溋玥過去一周睇樓量回升約20%。

長實執行董事趙國雄昨天出席論壇後表示，一號．西九龍仍待批售樓紙，有機會本月推售，意向呎價維持不變。對於有建議把勾地表部分地皮轉為興建公屋，他表示贊成，認為可幫助基層市民，但對私樓供應亦構成一定影響，故政府須衡量各方面，哪一區較合適，並建議政府待樓市喘定後，應取消買家印花稅（BSD）。

溋玥睇樓量回升20%

信置在政府出招後增加優惠催谷溋玥銷情，連同天賦海灣在內，出招後錄得最少6宗成交，昨天成交包括10座高層A及B室，面積2063及1871方呎，成交價1814萬及1578萬元，呎價8795及8434元，買家均為港人用家。

信置營業部聯席董事田兆源表示，項目短期內入市買家以用家為主，早前推出的優惠亦以用家為目標；過去一周項目睇樓量，已較出招後回升約20%。

元朗尚悅昨天亦售出2伙，市傳包括8座中層K室，即供售價約702萬元，呎價6931元；另一伙為7座中低層E室，即供售價約342萬元，呎價6852元。

內地客續支持零售業

本港零售市道暢旺，商舖租金屢創天價。仲量聯行認為，內地客不斷湧港，可繼續發揮支持作用，預料零售物業租金今年全年可升15%，明年在高基數效應及不明朗經濟因素下，租金升幅放緩至5%至10%，二線零售物業租金可望追落後，升勢更凌厲。

仲量聯行中國區董事兼大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出，今年首三季零售物業租金升幅10%至11%，雖然「十．一」黃金周訪港人數較以往少，但內地領導層換屆後可重推刺激經濟措施，經濟亦已出現見底回升的迹象，消除部分不明朗因素，可增加市場信心，故預期第四季零售物業租金上升5%，全年預料升15%。

內地客繼續成為本港舖市一大核心支持因素。仲量聯行指出，首八個月內地訪港人數達3160萬人，約佔總訪港人數7成，並超越去年錄得的2810萬人次；去年內地客消費開支高達1108億元，佔本港GDP約6%，單是今年上半年，內地訪港人數同比增長23%，至約1550萬人，消費開支達615億元。

仲量聯行認為，即使內地為刺激內需而降低關稅，部分內地客熱門消費種類，包括手袋、手表及化妝品等，價格仍然比本港高6.6%至12.9%；而且人民幣強勢，內地客在港消費變相「打折」等，令香港成為內地人多次到訪的最佳城市。

早前政府推出兩辣招，陳錦平指出，除非政府擴大措施至非住宅物業，相信部分投資者將轉投非住宅市場，但因為零售物業價格高企，且零售、工業及寫字樓物業涉資額大，只有非常有實力的投資者才能承受得起，故預料不會吸引大多資金。

另一方面，商舖陸續錄得成交。市場消息指出，中環擺花街新豐樓地下5號舖連閣樓以1.1億元成交，據了解，地舖及閣樓面積分別為900方呎，成交呎價6.1萬元。

土地註冊處資料顯示，新地（016）及港鐵（066）旗下西鐵屯門站商場V City，錄得金額24億元的登記個案。

香港大學的最新民意調查結果顯示，香港特別行政區政府在最近推出抑制熾熱的房屋市場措施後，政府民望普遍回升。

港大月初調查訪問1000多名香港市民發現，港府在推出抑制房市措施後，行政長官梁振英的評分由10月的49.1分上升至53分，支持率為42%，大致回到7月中他就任特首不久後的水平。

調查還顯示，在司長層級中，政務司司長林鄭月娥的民望最高，評分也由60.1分上升至62.2分，支持率為62%。在眾多的局長中，食物及衛生局局長高永文民望最高，支持率為77%。

教育局局長吳克儉及發展局局長陳茂波的支持率，分別為24%及19%，排名最後。

個人遊帶動香港旺區零售市道之餘，亦令舖租加幅驚人，旺角朗豪坊商場今年續租商戶之中，其中一宗個案加租最高達4倍，市場估計為國際美容名牌。與此同時，仲量聯行指出，由於本港舖位持續供不應求，今年第四季租金料再有5%上升空間。

　鷹君市務管理（冠君）總經理梁惠敏昨表示，今年首三季朗豪坊營業額增長14%，平均租金增長18%至20%，今年約有23%樓面的租約到期，平均續租租金升幅約70%，續租率接近100%，與原址租戶比較，新租戶的租金最高升幅接近90%，其中一個續租商戶的租金升幅最高更達4倍，商場現時每月呎租180元至900元。她稱，租金升幅最強勁的行業依次為美容、運動服飾、超級市場及特色食品、皮鞋手袋。現時此商場出租率達100%。

明年朗豪坊租金料升20%

　她指出，商場正進一步優化服飾、鞋履及潮流商品的租戶組合，B1鞋袋專層擴展到B2，品牌如Dr. Martens、Rockport、Linea Rosa相繼進駐。另外，朗豪坊商場明年約滿面積超過10萬方呎，佔總面積33%，目前已有4.5%的商戶已經續租，預計明年租金升幅約20%，品牌agn? b. VOYAGE及CK Jeans已落實加盟。

　另一方面，仲量聯行發表最新關於商舖物業市場的白皮書指出，本港今年首3季整體舖位租金有10%升幅，預期第四季租金再有5%上升空間，而明年由於外圍經濟環境不穩及今年租金基數強勁，令租金升幅將較今年放緩，全年升幅只有5%至10%。

　仲量聯行商舖部港區董事郭富禮昨日指出，2003年至2011年間，本港頂級購物中心的整體租金增長一倍以上，街舖的租金增長更高達180.3%，並預期香港未來數年仍是內地遊客的購物首選地。同時，該行估計2012年至2016年間的零售商舖供應僅增長540萬方呎，租金升勢會因供不應求而持續。

二三線升幅料勝一線

　仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平昨日表示，本港二、三線區域舖位的租金升幅將較一線區域為佳，主因部分零售商開始租用香港新興的購物區，尤其鄰近內地邊境及交通方便的地方，如沙田及元朗等區開始蓬勃發展，成為內地遊客購買大眾商品的天堂。

　他指出，隨著十八大會議結束，內地新領導班子落實或會有刺激經濟措施，加上內地及美國經濟數據有見底跡象，相信會刺激本港的零售市場。至於政府10月推出兩項穩定樓市措施後，他認為，有部分極有實力的投資者轉投其他商業物業，如商舖和車位，但這類物業累積不少升幅，加上銀碼較大，相信資金轉移規模不會大。

首個旅遊概念購物商場「悅來坊」即將完成翻新工程，計劃明年1月開幕。合和物業代理表示，其管理的「悅來坊」經翻新後，有近60間商舖，預計帶來的租金收入較以往增加60%。

　該商場目前出租率約98%，當中九成是新商戶，呎租介乎30元至100元。項目佔地22.9萬平方呎，共5層。管理方合和物業代理為合和實業(0054)全資附屬機構。

　商場上蓋的悅來酒店有1,026間客房，料提供商場客源。同時，商場更與永旺百貨合作，佔用兩層成立AEON JUSCO 百貨店。為落實成為手信集中地，合和資產管理董事梁庇世表示，12月將試業「尊尚代購服務」，首個合作夥伴就是該百貨店。悅來酒店住戶在購物清單內選擇心水貨品，在客人離開酒店時便能取走。

政府推出兩辣招逾兩周，樓市成交明顯放緩，惟經絡按揭轉介的資料顯示，二手新造按揭申請宗數在出招後首周微升3%，其後倒退16%，但上周已大幅回升至21%。該公司首席經濟分析師劉圓圓預期，10月及11月的新取用按揭水平會處於200億元水平，而今年新造按揭金額會由去年2,200億元下調最多25%。

用家需求逐漸消化辣招

　對於新造按揭不跌反升，劉圓圓昨分析指，新招較11年初次推出額外印花稅(SSD)及收緊按揭成數的影響細，樓市成交量雖然下降，但市場用家需求大，樓價依然企穩，加上住宅租金回報高，故對業主入市意慾影響不大，更逐漸消化兩招。她指，兩招雖然可能滯後反映，但預期年底會有多個新盤上場，故明年第一季新造按揭量亦不會大跌。據了解，今年首三季新造按揭申請宗數累計54,452宗，涉資1,328億元。

　對於買家印花稅(BSD)對內地客影響，劉圓圓表示，以往內地客樓按揭成數通常50%至70%，在收緊按揭成數後，內地客按揭成數普遍下跌至30%至50%，而公司內地客戶比例亦由去年的11.09%跌至今年10月的9.85%，但因內地客多為實力買家，故未見有影響其入市意慾。

　現時工商舖市場活躍，為新造按揭金額帶來部分支持，劉圓圓表示，工商舖銀碼較大，而且投資者的實力較雄厚，預期短期有單位數升幅，故即使息口無下調空間，但相信在銀行配合交投活動下，11月新取用按揭水平或重上200億元水平。近期熱熾的車位買賣，劉圓圓亦表示已看到成交量有上升，而且按揭比例由今年1月的0.3%升至10月的2%。

年輕人上車難，長實集團執行董事趙國雄昨表示，樓價上升是因供應少，利率低，估計未來3年住宅供應仍較少，由於目前樓價處於相當高水平，如果息口上升，市民供樓負擔會增加，故勸諭大學生未有充足準備前不要急於置業。

勾地表地未必適合公屋

　對於有建議政府可以考慮將勾地表中部分土地撥作興建公屋，趙國雄表示，增建公屋有助解決本港房屋問題，不過， 勾地表中是否所有土地都適合用作興建公屋，則不能一概而論，相信政府會按地點及規模作研究，亦會在區內諮詢。

　他認為，有關建議對私樓市場影響不大，因為發展商興建的住宅目標買家是負擔能力較好的人士，而公營房屋是協助基層市民。

　他又認為，目前樓市成交仍然低企，反映市場未完全消化政府剛推出的新措施，雖然新招會影響樓盤銷情，但不會影響長實的推盤步伐，並希望荔枝角「一號．西九龍」於本月內獲批預售樓花同意書。

　他重申，政府推出兩項新措施打擊炒樓是可以理解，如果政府不採取措施，樓市可能會失控，政府屆時才出招就會太遲，市民將會付出更大代價。不過，由於目前供應缺乏，以及資金充裕，未來樓價仍然高企，他認為日後住宅供應增加時，政府可以考慮推出措施。

市場開始消化辣招，一、二手樓漸見成交，信和置業營業部聯席董事田兆源表示，大埔玥．天賦海灣昨售出2伙，分別為第10座高層A室及B室，前者售價1,814萬元，建築面積2,063方呎，呎價8,795元；後者售價1,578萬元，建築面積1,871方呎，呎價8,434元，買家均為香港人。

　此外，新世界及?基合作的元朗尚悅昨亦售出1伙，為第7座8樓E室，建築面積499方呎，售價359.9萬元，買家為香港人。至於華人置業於灣仔的「壹環」上周再售出1伙，為高層3房海景雙景戶，面積1,176方呎，呎價17,400元。

　二手豪宅方面，消息指，中半山嘉富麗苑第2座31樓C室昨以4,700萬元易手，單位建築面積1,925方呎，呎價2.44萬元，業主於2008年5月以3,000萬元買入，持貨4年獲利1,700萬元，升值56.6%。港島西半山雍景臺第1座26樓E室，建築面積1,353方呎，亦以1,880萬元易手，呎價1.38萬元。赤柱村道旭日居連300方呎花園以1,440.2萬元易手，此單位建築面積758方呎，呎價1.9萬元。

擎天頂層易手賺逾倍

　香港置業鍾廣輝表示，政府出「辣招」後，九龍站擎天半島第3座頂層A及B室2伙近日以2,938萬元易手，原業主賺逾倍離場。單位為擎天半島3座71樓A及B室，建築面積分別為836方呎及848方呎，呎價17,447元。原業主於2007年4月共以約1,445萬元購入單位，是次轉售賬面獲利約1,493萬元，物業升值逾1倍。

政府就物業管理發牌制度已進行諮詢，預計明年上半年向立法會提交條例草案。香港房屋經理學會會長袁翠儀昨表示，基於該會會員最重要有相當工作實踐經驗，且一直於指定學院進修認可課程，因此不建議每年續牌時用考試來決定續牌，至於未來物業管理監管機構的牌費要多少仍在討論中。

　政府於去年6月建議實施強制發牌監管制度，監管物業管理公司和從業員。就公司而言，當局建議單一級別發牌，至於從業員，則建議只規管擔當管理級別職務，並負責監管大廈物業管理質素的人士。

　袁翠儀指出，學會早前建議把物業管理從業員可分為兩級，分別為「實務從業員」(即未入讀過學會認可課程，但有很長的物業管理經驗)及「專業房屋經理」。

房屋經理學會籲兩級制

　她指出，香港房屋經理學會共有2,500名個人會員，當中1,900名為專業會員，為提高業界專業水平，上周四已與英國皇家特許測量師學會簽訂互認會員資格備忘錄，為兩會提供加強合作的基礎框架。根據互認會員資格備忘錄，具備最少連續十年會籍及在獲發認可專業資格後擁有十年或以上相關工作經驗的資深會員及會員，將可以RICS特許設施管理測量師身份成為RICS會員。在互認機制下，兩會將相互推廣友會的所有活動，提升物業管理/設施房地產人才的專業精神。

台北高房價讓不少民眾望之卻步，但英國首都倫敦的超級豪宅是全球最昂貴，每坪要價約合新台幣九八二萬元。

「每日郵報」報導，倫敦一直都是外國買家購買高級豪宅的首選。

根據全球性房地產經紀及顧問公司「世邦魏理仕集團」（CBRE）的報告，儘管售價驚人，倫敦豪宅還是越來越受歡迎。

倫敦超級豪宅平均要價每坪大約相當於新台幣九八二萬元，遠高於香港（九百萬元）、雪梨（七一六萬元）、紐約（八六七萬元）及巴黎（四七四萬元）。二○○九年三月以來，倫敦市中心高級豪宅的價格激增四十九%，較二○○八年三月巔峰價碼飆漲達十四%。

這走勢讓人難以一眼看出，但過去幾個月，美國房屋市場的確復甦了。根據商務部指出，住宅營建來到了四年高點。而且，由8月至9月，營建許可上升了12%，較去年同期更大增了逾90%，創下二十年來最大上升年率。

FBR公司分析師Ed Mills說，房屋市場是選舉的大贏家，主要係因過去四年，推出了許多計劃。因為這項持續性，正常還款住宅再融資計劃(HARP)將持續實施，聯邦準備理事會(Fed)主席伯南克將做到2014年任期屆滿，且可能還更久。

房屋市場的最大推手，是一項人口結構因素，即回聲潮世代(Echo Boomers)的來到，他們出生於1980年代初期至1990年代末期，達9500萬人，佔美國人口的近三分之一。

根據Mills指出，美國首次購屋者的平均年齡為34歲。隨著房地美與房利美的貸款過程明朗化，要獲得低廉的房貸，平均FICO分數已由目前的760下降。降至740，720，再到700，均屬合格買主，大量新人已合格且搬進了新家。

Mills預期至明年上半年，美國房屋市場仍將逐步改善。