實價揭露後，網路開價下修物件新增近1成！永慶房仲網降價專區中，願意下修開價的物件數量，較實價揭露前增加9.2％，可見部分屋主開價心理已出現鬆動。統計數據並發現，七大都會區降價物件數量增加比例，以高雄市、新竹縣、台南市增加量較多，其中以高雄增加16.1％最多，台北巿與新北巿增加比例較有限，分達4.8％至7.4％。

　「過去著眼都更利基、開價過高的公寓物件，在實價揭露後，確實有開價明顯下修情形！」信義房屋企研室經理蘇啟榮說，實價揭露時間長些，買賣方的價格認知將會逐步拉近。

　在實價登錄後，七大都會區的屋主心態或多或少都出現降價動作，其中台北市僅增加4.8％，新北市則增加7.4％。降價物件增加較大的前三名，南部的高雄、台南分占一、三名，高雄市增加16.1％、台南市增加14.1％。

　業者指出，南部房市一直都相對穩定，而且成交價格近期仍然持穩或微漲，但是8月實施實價登錄後，屋主觀望心態明顯，10月開放實價上線查詢後，部分屋主已願意調降開價，希望有機會獲利了結。另外新竹縣開價降價物件數量增加15.6％，同樣也是因為屋主願意降價，貼近市場行情。

　對於雙北巿降價區物件數量增加較為有限，永慶房仲網協理高翠屏表示，雙北市房市相較其他中南部都會區來說，需求量穩定，屋主惜售心態會較為明顯。

　金管會再出招，宣布壽險業投資商辦最低收益率從2.125％，提高3碼到2.875％，戴德梁行總經理顏炳立直言，之前政府限縮豪宅融資，迫使置產族出場，第二季限縮建商土建融，逼走了建商，如今又要將剩下的壽險業趕出場，等於是將巿場最粗的支柱砍斷，只留下實力單薄的自住族群，「將促使房巿直接結冰，死掉！」「前途無『亮』！」

　台壽人壽總經理林欽淼則表示，若租金不變，投報率提高，代表價格必須下修，雖然初期賣方可堅持價格不降造成量縮，但一段時間後相信價格就會降下來，甚至往75折方向靠攏。

　「最低收益率提升三碼，等於要賣家將價格要下殺二、三成，才能符合，好物件有誰願意降價求售？」顏炳立說，現今在精華區擁有好物件的業者多不缺錢，要逼他們將物件打七、八折出售，恐難上加難。他強調，目前國內內需不振，擁有商用不動產物件的業者無法提升租金，政府卻在此時祭出這種新制，真是「太天真」。

　顏炳立指出，之前政府祭出奢侈稅等政策打房，已讓房仲業者掀起倒店潮，迫使部分經紀人轉行，未來連商用巿場成交量也急凍，明年的經濟表現恐更令人憂心。且新制恐連政府及國營事業許多活化資產案都被打到。

　不過，第一太平戴維斯董事長朱幸兒則沒有那麼悲觀。她說，政府發布這樣的命令，確實會讓壽險業者有所顧慮，不希望激怒主管機關，更低調些。但房巿表現還是要回歸巿場基本面，預期巿中心標的，短時間會受到影響，釋出的量會更少，成交放緩，惟價格不會波動太大，反倒是一些非核心區的商用不動產恐會雪上加霜，價格下修。

　至於住宅巿場，朱幸兒認為，對於奢侈稅等打房策施，之前已反應過一段時日，且產品特性不同，應不太會受到金管會新制波及。

　林欽淼也表示，提高收益率的要求，對業者未必是利空。因為「價格掉下來」，收益率就會提高。新政策是避免競價結果，讓壽險業投報率提升，因此對金管會的新政策「樂觀其成」。

　林欽淼指出，短期來看，賣家可能不願意降價，市場可能買不到符合的標的，造成成交量萎縮，不過長期商辦大樓還是有機會下修。若以投報率增加3碼來看，若租金不變，則價格就要下修至75折，才能符合投報率規定。

　金管會昨（14）日邀集壽險公司，正式宣布不動產6項新措施，保險局長曾玉瓊表示，近來不動產標售案幾乎都是壽險公司搶標，且價格都用2.125％最低報酬率回推，根本沒合理收益性，新措施就是希望壽險資金不要「自相殘殺」，讓不動產價格回歸合理。

　曾玉瓊指出，由於有些壽險公司仍對新的最低報酬率2.875％有意見，因此保險局要求這些公司儘速提出合理方案，否則就是依目前的6大方向儘速簽報發布。一般認為，若進度順利，最快本月底、最慢下月上旬，新規定會上路。

　曾玉瓊表示，合理管制壽險業投資不動產的同時，也會儘速協調相關部位，開放壽險資金投入國內公共建設，且如投資長照等事業要成立特殊目的公司（SPV），將開放計算RBC時，可免從自有資本中扣除，只要計算風險係數即可，提高壽險業投資意願。

　據了解，新6大措施即是金管會主委陳裕璋授意，陳裕璋認為壽險公司用保戶的資金，在不動產「高點」去搶購，根本都「買貴」了，同時很多個案去競標的清一色都是壽險公司，讓明明可以便宜買到的大樓，價格高出底價好幾成。

　金管會祭出新6項措施，即最低報酬率由2.125％拉高到2.875％；素地購入必須5年內興建完成，且完工日即要符合最低報酬率，同時10年內不得出售；大樓買入也要立即符合最低報酬率，5年內不得移轉，自用大樓5年內不得變更。

　買入素地時，要附上承租意向書，證明完工後即有承租戶；不得購入預售大樓，因為完工前產權都不能過戶到保險公司，投資上有疑慮；董事會必須對不動產投資逐筆授權，不得概括授權，即加強董事會的把關責任。

　曾玉瓊表示，除了最低報酬率2.875％的方面，有些公司仍有意見外，其餘5項措施應確定會照目前版本上路。

金管會祭出不動產新6項緊箍咒，壽險業者反應大不同。國泰人壽、新光人壽、台灣人壽都表示「遵照」新規定；台壽總經理林欽淼更表示，未來台北市不動產價格若可下調25％，對壽險業未必是利空。

　據了解，保險局昨（14）日邀集各壽險公司不動產投資主管，討論最新管理措施，由於各公司前一晚才拿到新規定，多數還來不及反應，只有對2.875％的最低收益率表示「過高」，可能會買不到標的，資金無法去化。

　遠雄人壽、宏泰人壽目前都有投資大量土地在新莊副都心、土城、淡水等地，尚未興建完成的部分，是否要依照新規定，購入10年內不得出售，且5年內要完工符合最低收益率，業者將爭取不溯及既往。

　即便如此，新規定未來上路後，即徹底斷絕了壽險業買地蓋豪宅出售的可能，主要是素地必須10年內不得移轉，中間又要符合2.875％的最低報酬率，開發住宅已不太可能。

　新規定如果在11月底上路，則新壽原本預定12月3日要標售的內湖亞太經貿B棟，可能暫停標售，主要是因為底價45.88億元的亞太經貿B棟，滿租報酬率也僅2.136％，壽險業根本不太可能再出手。

為抑制壽險業持續高價買樓炒房，金管會再出招！保險局擬提高壽險業投資不動產的最低收益率，由現行的2.125％一口氣調高3碼至2.875％，預計最快月底上路。

　壽險業今年至今，投資不動產金額已逾千億元，是歷年新高，而不止金額，許多標的單價更屢創區域新高紀錄，引發金管會強烈關注。昨天保險局邀集壽險業者開會聽取意見，雖然業者正反意見皆有，但就過去經驗，保險局找業者開會前已有定見，新措施勢在必行。

　今年8月28日金管會已將壽險業投資不動產的最低收益率提高1碼，由原先郵匯局2年期小額定儲利率加2碼，變成加3碼到2.125％。但是該措施上路後，壽險業仍前仆後繼、繼續高價買樓、標地，引發金管會不滿，因此決定再加3碼，一口氣提高至2.875％。

　除了調高收益率要求外，保險局其他措施包括取得素地10年內不得轉手、簽約時就必須確定完工後有承租對象；取得素地原則上2年內興建完成，最長不超過到5年，且自興建完成起，必須符合最低收益率；壽險資金買樓，5年內不得轉售，也不可以買預售標的；壽險公司董事會投資不動產必須逐筆授權，不得概括授權。

　不過，金管會也新增政府標案、公共建設可不適用相關規定，以鼓勵壽險業競標政府BOT或地上權案。

　有壽險業抱怨，壽險公司手上資金，已苦無去化管道，新規定更嚴格，堵住房地產的投資管道，勢必將讓資金更難去化，對壽險業營運將有負面影響。不過也有業者表示贊成，因為投報率拉高，代表價格應會下修，有助降低成本。

壽險業近來頻頻投資不動產，引起金管會高度不滿。金管會昨找來壽險業者，除進行「道德勸說」外，還預計要把投資不動產的「最低收益率」，一口氣再調高三碼到二．八七五％，這是三個月來第二度調高，企圖用更嚴格的規範，來避免業者遊走邊緣。

業者憂商辦難成交

金管會的動作，壽險業者態度多低調，有的業者甚至直言，「以後買賣都很困難了。」台灣人壽總經理林欽淼更說，初期大台北地區商辦恐不易成交，長期來看價格可能下修兩成五。

為防止壽險業者運用資金買地炒樓，造成資本風險過高與房價上揚，金管會在今年八月底，把最低投資報酬收益率從原本的一．八七五％，調高到二．一二五％。但這項新措施實施後，卻未達到抑制壽險業投資購地風氣，部分業者甚至「大踩紅線」，租金投報率明顯過低，讓金管會趕緊把壽險業者找來「喝咖啡」。

金管會保險局說，昨天這場會議純粹是溝通性質，還沒做成定案或決議，主要希望壽險業重視收益過低問題，畢竟，業者投資購地的資金來源、是來自廣大的保險戶，必須非常小心謹慎。官員質疑，例如有的業者租金投報收益率，要等到換約之後才能達成，這顯然就是在「踩紅線」，社會觀感相當不好。

雖然保險局強調，昨天會議只是溝通性質，但據了解，金管會已擬定要把今年八月底、也就是兩個多月前，才調高的壽險業投資不動產最低收益率，繼續再調高三碼，即從二．一二五％至二．八七五％。

金管會也將規範，壽險業者取得素地十年內不得轉售，不得購買預售屋等多項禁令；官員說，一旦通過新的措施後，雖然不會溯及既往，但仍希望業者能夠適度提高收益率。壽險業今年以來獵地頻頻，今年投資不動產金額甚至突破千億元，創下單年新高。

台灣人壽昨舉行金融保險論壇，林欽淼被問及金管會的最新不動產管理措施時表示，尊重主管機關的規定，他認為新規定對壽險業未必是利空，因未來商辦價格有下修空間，買方可以用比較合理的價格買到。他說，短期而言，賣家會撐住價格，但長期商辦大樓還是有機會下修，價格可能下修兩成五。

房仲業者今天表示，房仲網站降價專區願意下修開價的數量，平均較實價揭露前增加近1成，可見部分屋主開價心理出現鬆動。

永慶房仲網統計實價揭露後，降價專區內台北市、新北市、桃園縣、新竹縣、台中市、台南市和高雄市7大都會區物件增加比率，雙北市願意降價物件增加的比率較少，台北市僅多4.8%，屋主惜售心態仍濃厚；新北市增加7.4%。

其他5個都會區願意降價物件增加的比率都達兩位數，高雄增加16.1%最多，其次是新竹縣增加15.6%。

第2批實價行情將於16日上網，永慶房仲網協理高翠屏表示，降價專區物件量占房仲網全部銷售物件不到1成，隨開放實價查詢，的確讓更多屋主願意微幅下修開價。

高翠屏表示，最受矚目的雙北房市，因需求量穩定，供給量減少，屋主惜售心態仍較其他都會區明顯。

媒體報導，金管會要求將壽險業投資不動產的最低收益率2.125%調高至2.875%。壽險業者指出，法令發布前的空窗期恐再掀業者搶地潮。

業者也指出，金管會若再限制買地，商辦不動產價格會下修，依據計算，可能是現在的7成5。

金融監督管理委員會今天邀集壽險公會、壽險業者討論不動產新的管理措施。

根據媒體報導，金管會將針對壽險資金買大樓及素地，祭出6道緊箍咒，其中最為關鍵的是，壽險業投資不動產的最低收益率調高3碼為2.875%。

根據媒體報導，金管會祭出6道緊箍咒，包含投資不動產的的最低收益率，從現行的2.125%拉高到2.875%；素地10年內不得轉售；取得素地需附有承租意向書；大樓商辦5年內不得轉售；不得買預售屋；董事會通過投資不動產不得概括授權。

金管會官員表示，今天僅是找業者討論、溝通，期望業者投資不動產的投資報酬率不要太低。

壽險業者表示，金管會在發佈新的管理措施時，應會立即實施。

壽險業者表示，預期在法令公布之前的空窗期，恐還會掀起業者間搶地、搶買不動產潮。

業者也指出，金管會再限制買不動產，對台北市的影響比較大。預期商辦不動產的價格會再下修，依據計算，應該會是現在的7成5。

進入年底購屋旺季，房仲業者今天(14日)指出，第四季民眾看屋取向偏向平價中齡宅，市場上以自住買盤為主；和往年相比，過去都是台北市與新北市的產品最為熱門，今年第四季除了新北市外，價位相對較低的桃園與高雄都擠進區域預約看屋量的前3名。

房仲業者、住商不動產統計近1個月的看屋數據後發現，進入第四季，平價中齡宅仍是購屋者的最愛。

和往年相比，主要是在區域看屋量上出現變化。新北市與桃園縣表現亮眼，勝過往年預約看屋熱區的台北市；台中和高雄表現也不俗。業者還說，第四季的購屋客多是自用需求，一些平價中齡宅多能維持一定水準的屋況，加上很多是電梯產品，對於首購族頗具吸引力。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說：『(原音)今年來說的話，台北市反而退居到第四位，像桃園和高雄這些房價相對比較低的區塊，在這個時候會有一個比較突出的表現。所以我們認為說，其實以這樣的趨勢來看的話，實價登錄之後，現階段看得出來市場上還是以自住買盤為主，但自住買盤的購買力可能相對受到影響，因此低價的產品是比較受到歡迎的。』

展望明年房市，業者認為主要的關注焦點是在整體經濟狀況，以及政府是否有推出與房市相關的政策等等。

台股大盤在平盤上下震盪，營建股漲幅僅 0.4%，興富發的南港都更案經北市府審議通過，但投資人不領情，股價小黑。

營建股進入第4季傳統旺季，房地產界看好房市在第3、4季間落底，再加上實價登錄11月中旬第二梯次將公布，登錄資料將增加，有助市場更透明，縮短買賣間對價格的認知，加快交易速度。

營建股今天在紅黑間小幅震盪，最高上漲0.53%，個股中較受注意的是興富發，減資後連漲兩天，今天第3天交易翻黑，13日台北市政府宣布通過興富發進行多年的老舊公寓 1坪換 1坪的都更案，讓沈寂的都更又露出微微曙光。

不過，興富發股價未反映這項利多，股價大都在54.5元平盤價之下，成交千張。

另外，新竹建商志嘉建設在襄陽路重慶南路口的「襄陽大樓」以16.168億元賣給新光人壽，處分利益9.668億元，以股本 5.33億元，約貢獻每股盈餘18元，志嘉股價今天開漲停 27.05元，但未久漲停打開，成交量 600餘張。

針對主管機關要求壽險業不動產最低收益率由2.125%提高至2.875%，台灣人壽(2833)總經理林欽淼認為，初期大台北地區商辦恐不易成交，價格長期有下修25%可能。

壽險業今年獵地頻頻，金額超過新台幣千億元，引起金融監督管理委員會關注，針對壽險業不動產投資祭出六大規範，包括規定取得素地10年內不得轉售；在簽約時須提供承租意向書，確保完工後有承租對象；取得素地原則上2年內興建完成，最長不超過5年；自興建完成起必須符合最低收益率；買樓部分，5年內不得轉售，也不可以買預售樓；壽險公司董事會投資不動產必須逐筆授權，不得概括授權。

林欽淼表示，台壽今年新增不動產約90億元，包括買進華國飯店46億元、建北大樓30.5億元、博愛路地上權8.3億元、壽德大樓5樓4億多元，離內部預估120億至150億元還有一些距離，只要投報率達到標準的標的，還是不會放棄加碼。

林欽淼認為，短期而言，賣家會撐住價格，市場可能買不到符合的標的，但長期商辦大樓還是有機會下修，對於是否影響住宅，林欽淼表示，台北市住宅應該不會受影響，因為市場游資還很多以及利率等因素。

　受到房地產交易量增價揚激勵，幾家高雄上市櫃建商營業表現亮麗，其中，永信(5508)、和聯上實業(4113)，前3季獲利即已創歷史新高紀錄，京城(2524)因出售土地和新案「花賞」加入新的入帳行列，營收也要挑戰歷史次高記錄。

　京城建設累計至10月營收21.73億元，加上9月6日公告每坪120萬元，出售美術館土地700.89坪，約8.41億元，可望在第4季入帳，京城今年的營收將從36.14億元起跳。

　京城副理周敬恆說，總銷40億元的「花賞」案，可望在12月底前取得使用執照，因此，最近銷售的金額，也將在年底前入帳，加上「四季」幾乎以每天一戶的銷售進度、和「京城圓頂」順利去化，11月和12月營收應該會有不錯的表現。

　法人根據京城近期的銷售數據推估，京城目前尚未入帳的款項至少還有5億元左右，因此，11月和12月加起來的營收，有機會達到5.5億元到6億元的水準，甚至更高，以此加上截至10月的21.73億元，以及出售土地8.4億元，今年營收將逾35.64億元，僅次於民國93年創下的40.67億元、和民國99年的38.84億元。

　至於受到「聯上大囍市NO.2」熱銷的帶動，聯上實業前3季財報，未考慮可轉換公司債的股本稀釋，稅後EPS已達3.71元，創下有史以來的新高紀錄，聯上實業副總經理鄭勝文表示，總銷達12億元左右的「聯上大囍市NO.3」已取得使用執照，可對外銷售，挹注第4季的入帳業績，加上興建中的立文案、新光案以及南華案，也將為聯上實業未來3年，提供業績來源。

　獲利同樣創下歷史新高記錄的永信建設，因為有出售土地的挹注，稅後EPS已達10.28元，累至10月營收35.1億元，同樣創下新高記錄，法人指出，雖然永信建設目前的「謙邑」、「仰森」、「沐林」、和「天潤」等建案，陸續有不錯的銷售進度，但是，在今年「營收和獲利已經足夠」的情況下，有些營收，將會自然延後到明年過戶、入帳，為明年業績預做準備。

日月光集團返台第一上市地產公司鼎固控股(2923)昨日宣布將於12月7日掛牌上市，新股承銷詢圈價訂20元。鼎固為首家回台掛牌上市的中國房地產台商，鼎固董事長張洪本表示，不動產開發最重要的評估因素就「地段」，現今開發案多集中在北京、重慶及上海等城市，住宅、商辦的比重約為35％比65％，為分散風險，未來將朝兩者各半發展。

由日月光（2311）集團張虔生、張洪本兄弟掌門的鼎固控股（2923），將在12月7日在營建股以大約20元的價格，掛牌IPO。鼎固將成為第一家返台上市的大陸台商地產開發商，資本額168億元，將超越國建(2501)成為營建股中股本最大的公司，更是台灣第一家以商業不動產為主要獲利來源的個股。

　鼎固董事長張洪本、總經理張能耀及副總經理朱國龍等人，昨（14）日舉辦法說會。鼎固表示，回台IPO主要目的是為了籌資，目前在中國大陸人民幣的借款利率高達6％，回台上市，籌資管道將相對更多元化，可以借港幣、借美元，資金成本較便宜，且張氏家族還是屬家族資金，相對有限。

　鼎固預計12月7日掛營建類股上巿，依公開說明書中揭露的掛牌價，每股暫訂約20元，實際發行價格依詢價圈購結果議定。鼎固一旦掛牌營建股，其股本168億元將高於國建的股本165.65億元。由於鼎固經營模式與一般台灣建商不同，其保留只租不售的商用不動產所貢獻的營收和獲利比重，高達8成，並非台灣建商買地加工建屋出售的傳統模式。因此鼎固可謂是國內首家以商用不動產為核心事業的地產開發商。在明年即將接軌國際會計準則IFRS之際，鼎固業績能見度、獲利能力，相對較穩定。

　張洪本表示，鼎固在中國大陸最大的競爭利基，是掌握最好的Location，優質地段擁有易漲難跌的特性，目前鼎固擁有291萬平方米的土地儲備量，主要集中在北京、上海、重慶和昆山，其中已完工面積約100萬多平方米、占取得土地面積33％，土地儲備充沛；其中70％是只租不售的商用不動產，包括商場和購物中心、辦公等。

　張能耀表示，鼎固最擅長經營商用不動產，採「以住養商」的策略，出售部分住宅資產、養長期經營的商用不動產，同時享有長期穩定租金收益來源和不動產增值利益。從2005年迄今，鼎固擁有的商用不動產資產價值成長率，至少攀升4至5倍；貢獻獲利占比，也高達8成。

　依鼎固財報顯示，只租不售的商用不動產物業所貢獻的營收和毛利率，比住宅銷售的營收和毛利率，表現優越。其中商用不動產2009年、2010年、2011年的毛利率，分別達60％、60％、32％；至於住宅銷售的毛利率，近3年分別為31.2％、32.8％、55.6％，2011年衝高至55.6％主要是來自出售住宅土地所獲的貢獻。

　至於鼎固、日月光集團張家持有的老牌營建股宏璟（2527），目前確定不會合併，而就現有各自獨立的董事會和財務結構，「兄弟登山」。

營建股將添生力軍！資本額168億元的鼎固控股（2923）將成為F股中資本最大的公司，預計在12月7日掛牌上市，承銷價訂在20元，一上市市值就超過300億元，在營建股中僅次於遠雄（5522）及興富發（2542）。

日月光集團旗下的鼎固開發，主要事業體全在中國，但回台上市一波三折，拖了1年多才得以掛牌，因日月光張家在中國房地產投資可觀，使得鼎固掛牌備受矚目。鼎固總經理張能耀（見圖，記者陳永吉攝）表示，鼎固業務來源主要有商辦租賃及住宅銷售並重，若以面積來計算，70%是商用不動產，30%則是住宅。

張能耀指出，未來公司的成長動能來自商場租金的成長，每年租金調幅可達10-15%，不受中國打房政策的影響，但這些只是穩定的收益，推住宅案可創造短期的利益，公司未來會加強在住宅案的推案，以後購地將是住宅、商業用地各半。

鼎固副總朱國龍表示，這次掛牌只增發4萬張，募得的資金約8億元，比重不高，但掛牌後，融資管道就多了，且台灣的利率低，籌資成本低，所以明年應該還會有銀行聯貸或資本市場籌資的計畫。

鼎固2010年、2011年及2012年上半年度，營收分別為66.2億元、40.7億元及56.8億元，稅後純益分別為10.3億元、51.3億元及9.3億元，每股稅後盈餘分別為0.63元、3.02元及0.53元，毛利率介於38%~41%之間，去年獲利突出主要是因為處分一棟商場所致。

在中國大陸從事不動產開發的鼎固控股(2923)今天舉行法人說明會，鼎固表示，在手房地產多為辦公樓和商場，租金收益穩固，未來計畫提高出售住宅比例再購地。

鼎固副總經理兼發言人朱國龍表示，鼎固在大陸 9年以來，取得建築面積約 291 萬平方公尺，到今年 6月止，已完工面積 100 萬平方公尺，占已取得可建築面積比率僅 35%，且目前手中土地大都為 2008 年前取得，量多本低。

朱國龍指出，鼎固獲取的土地均在北京、上海、重慶等大城市，在已完工的 100 萬平方公尺中，有27萬平方公尺是住宅可供出售，其餘才是辦公樓和商場，租金收益非常穩定。

鼎固總經理張能耀說，鼎固的辦公樓和商場大都是地鐵共構建築或是距離地鐵站百公尺左右，人潮非常多；各大城市人潮多的商場租金年年提高，對鼎固來說，不但租賃收益大，同時享受增值的空間。

張能耀指出，商場每家店的面積有大有小，小面積者約 20 平方公尺，大者有數百平方公尺，小店面租約1年簽一次約，租金年漲約 10%；大店面一次簽2到3 年，再大者如麥當勞、肯德基等速食業，租約甚至長達15年，此時鼎固對大店面就要採取包底抽成。

張能耀強調，明年起鼎固打算增加住宅出售的比例，可能從現有的 35% 增加到 50%，藉此快速獲得現金，再轉而購地。

目前鼎固在上海有9個建案，4個尚未完工，均緊臨不同的地鐵站，另外北京和重慶各1個建案。

鼎固2011年營收新台幣40.69億元，稅後盈餘51.34億元，EPS 3.02元，今年上半年營收56.78億元，稅後盈餘 9.27億元，EPS 0.53元，毛利率均在38%到41%之間，2012年上半年租金的收益率高達7.91%。

鼎固預計12月 7日掛牌上市，掛牌價約每股20元。

國際房地產顧問公司高緯物業昨天公布調查報告，香港銅鑼灣擊敗紐約曼哈頓第五大道11年的霸主地位，成為全球零售業店舖租金最高的購物區，每平方公尺一年租金高達約82.3萬元台幣。台北市忠孝東路則排第31名。

香港銅鑼灣稱霸
高緯物業（Cushman & Wakefield）調查62國共326個購物區黃金地段，其中147個地點租金上升，僅49處租金下降。報告指出，儘管全球經濟遲緩，但全球零售業市場仍快速成長，亞太地區的店舖需求相當強，零售業都看準此地區年輕且經濟能力愈來愈好的中產階級。
調查發現，香港銅鑼灣的租金上揚34.9%，每平方公尺年租金高達82.3萬元台幣，擊敗曼哈頓成為全球最貴的黃金地段。
高緯物業全球零售服務主管史崔強表示，儘管香港經濟活動趨緩，零售商仍視香港為打入中國市場的跳板。由於多家國際品牌有意進駐、加上現有品牌打算擴充，使得當地一舖難求。

每坪年租逾23萬
台北市忠孝東路名列第31，每平方公尺年租金7萬元台幣（相當於每坪年租金23.1萬元），比去年前進一名。瑞普國際物業總經理劉美華昨表示，香港近幾年因有許多大陸客的觀光題材，租金漲幅大，台灣完全無法相比，不過對一個海島型國家而言，店租位居中上，表現算不錯，未來行情應會維持穩定。

實價後轉售為租 議價空間多10%

實價揭露後不願降價的賣方多轉售為租，租屋供給量增，使向來搶手的捷運宅，10月平均租金僅較9月微增0.9%，其中漲幅最多的為9月底才通車的東門站，月增9.93%；跌幅較大的則為昆陽站與南勢角站，跌幅均超過2.5%。業者指出，10租屋淡季加上釋出量多，議價空間已較過去多出5~10%。

根據台灣搜房網統計，10月雙北市捷運站周邊住宅每坪月租金平均973元，較9月微增0.9%，其中東門站受通車利多影響，住宅每坪月租金為1041元，月增9.93%最高，其次為葫洲與西門站。

「2周找到租客」
至於跌幅較多的區域，以昆陽站每坪月租金1021元月減2.95%最多，其次為南勢角站與景安站。
台灣搜房網價格中心執行長廖秀敏表示，8月實價登錄後，不少屋主轉售為租，尤其10月實價揭露後，屋主轉租狀況更明顯，租屋市場供給大於需求，使議價空間加大，部分屋主為求順利出租甚至願意降租1~2成，儘管10月整體租金開價較9月微增0.9%，但除了東門、葫洲站等少數捷運站外，多數捷運站周邊住宅實際成交租金都下滑。
東門站9月30日甫通車，租金月增幅最高，台灣房屋東門永康特許加盟店店長陳國欽說：「通車後租屋詢問度增約2成，目前每周約4~5租詢問，過去租屋案多須20~30天才可順利出租，目前約2周即可找到租客。」

昆陽站跌幅最大
租金跌幅最多的昆陽站，主要受都更公寓轉賣不易影響。中信房屋南港中研加盟店店長張育章說，昆陽站附近有不少公寓因都更修法後難賣高價，但屋主不願賠售只好轉售為租，供給瞬間增加，3房公寓租金開價維持在1.5~1.7萬元，但議價空間已較過去多5~10%。

南勢角站便宜2千
中和捷運站周邊住宅租金跌幅亦大，雙和區在地仲介蔣京叡說：「第4季向來都是租屋淡季，租招本不易，加上最近景氣不好，許多人失業，租金議價空間增大。」
台灣房屋中和景安特許加盟店副店長林沛中也指出，南勢角站附近新建案多、投資客也多，售屋與租屋供給量大，光是共構宅「南方之星」就有逾千戶，連帶影響周邊的租金行情，目情周邊2房大樓租金行情為1.2~1.5萬元，已經較7~8月便宜1~2千元。

新北「捷運青年住宅租金補貼」今起至月底再度開放申請，且取消必須在「新北市租屋資訊網」租屋才可申請的條件，只要租屋在新北市9個有捷運通過的行政區就可申請。

每月最多2400元
此次補助共提供80個名額，每月最多補助2400元，最長補貼1年。
新北市城鄉局指，因「新北市租屋資訊網」可租房屋少，將須在該平台租屋的條件取消，改成優先審核的加分條件；符合家庭年收入在144萬元以下，且每人每月平均收入低於4萬1412元，並在新北市工作、就學滿1年以上的20~40歲單身青年皆可申請，持有低收入戶證明者未住滿1年也可申請。

台灣菸酒公司啟動積極活化資產計畫，昨（14）日舉行新板特區土地的地上權招標說明會，是成立百年來首次之舉。台酒董事長徐安旋表示，未來建國啤酒廠、七星潭花蓮酒廠及竹南製瓶工廠都將陸續進行開發。
新板特區的土地地上權招標說明會，由於該區位在新板車站特定專用區內，為新北市最精華地段，吸引多家壽險業者、開發商前來關心，此案未來將投資13億到18億元，將開發為商辦、百貨及餐飲等多元項目。

依台酒規畫，這塊土地將就50年地上權對外招標，權利金底價約12億元，昨日出席業者共約60家廠商，計90餘人，壽險業者富邦、國泰、南山、新光和台灣人壽等幾乎通通到齊，建商包括皇翔、日勝生、麗寶和昇陽等知名業者也都出席評估。

徐安旋表示，未來建國啤酒廠、七星潭花蓮酒廠及竹南製瓶工廠3個土地開發案，將結合酒廠與觀光休閒、蓋企業總部等，預期2014年以後陸續推出。

其中位在台北市精華地段的建國啤酒廠部分，由於部分廠區被列位古蹟，開發前評估時間更長，大約要2到3年以後才會有結果，未來預計要在該地興建企業總部、觀光飯店、商場等。

台酒所擁有「新北市板橋區新板段三小段18-1地號土地設定地上權案」，面積727.07坪，建蔽率60%，容積率450%，現做為台酒板橋營業處所使用，其地形方正、產權清楚、交通潛力僅次於台北車站，加上大型開發案如遠百中山店、環球購物中心逐漸成型，受到業界關注。

台北市政府昨（14）日邀請國內影視業者代表舉行台北市影視音產業政策座談會，市長郝龍斌宣布，將釋出內湖五期重劃區內、大直樂群停車場以及北投製片場等3土地，規劃2年內打造「影視音產業園區」。

據指出，新北市政府繼與民視後，日前再與TVBS簽署購地合約，兩大電視台將進駐林口「新北影視城」，新北市長朱立倫還表示將積極爭取設立台灣電影文化中心，並透過對外招商，讓新北影視城發展與深耕，昨天郝龍斌宣布要打造北市「影視音產業園區」，頗有與朱立倫別苗頭的意味。

郝龍斌表示，為全力推動北市影視音產業發展，已責成副市長陳雄文成立專案小組督導，並陸續分別為電影、電視以及流行音樂產業再各規劃一場座談會，彙整業者的需求。

他說，台北市是華人文化創意的首都，在電影、電視、流行音樂界的影響力舉足輕重，但近年來日流、韓流大舉攻台，他看見業界有很高的焦慮感，以及擴張發展的急迫性，因此，廣邀與會代表提出需求、表示意見。

打造影視音園區北市選定3地點
工商時報

　為提升台北影視音產業內容加值實力，台北市政府昨日宣布，整合出內湖五期重劃區內2塊基地及前中影製片廠的北投營區等3地點，開放民間以BOT形式進駐，打造台北市影視音產業園區。

　繼推動北市成立雲端科技產業園區後，北市府再接再厲，續推成立影視音產業園區，台北市長郝龍斌並親自召開影視音產業政策座談會，除安排文化局長劉維公簡報台北市影視音產業政策外，也提出市府所有的3處土地，希望結合民間資源，開發影視音產業園區。

　市府提出3塊土地，分別位於內湖五期重劃區內、大直樂群停車場現址以及北投製片場等3處土地，由於北投製片廠土地目前由國防部軍備局負責管理，郝龍斌也公開感謝國防部部長高華柱，願意支持市府一起發展影視音產業。

　北市府規劃，三塊基地開發將由市府提供土地，以設定地上權方式，由民間自提開發方案。

　至於未來廠商進駐影視音基地可能有3種方式，包括企業聯盟（籌組企業聯盟參與開發，開發後聯盟成員直接進駐）、開發商（開發商事前取得廠商進駐同意書）或單一企業（由市府甄選單一廠商進駐），預估今年底，就會進行BOT政策公告，申請人在公告後45日內遞送規劃構想書，明年中提出詳細自行規劃文件，預計102年底完成開發商評選及簽約，最快103年初動工，未來如果需要，北市府還會釋出更多土地，供影視音產業發展。

台北市政府昨（14）日正式發給太極雙星開發公司，台北車站C1D1雙子星開發案「第一順位投資人」公函，雙方將展開議約作業，預定最晚於12月下旬簽約。

太極雙星昨天強調，他們的團隊是強強結盟，規劃在此打造新的「西城故事」，建構一座立體的花園城市。

此案10月28日評決出最優申請人後，多位市議員強烈質疑得標業者的財務與開發能力，還認為台北捷運局延後開標，是為配合太極雙星改組，監察院也表示要進行調查。

太極雙星昨天首度打破沉默召開記者會，董事長何岳儒親自上陣澄清，投資夥伴之一的馬來西亞商怡保花園大中華區總監黃坤義、計畫總顧問之一的美國栢誠國際公司台灣分公司總經理林恭平等，一起列席說明。何岳儒表示，外界質疑他不出面，是因為尚未取得第一順位的公函，沒有身分跟立場說明，現在拿到了，當然可以澄清。

外界質疑此案為「空殼公司攬大案」的說法，市府回應說，團隊的三家公司，合計淨值高達303億元以上，主成員怡保花園淨值即達209億元，並自1983年起在馬來西亞交易所上市，主要以房地產綜合開發享有盛名。

自由時報
每坪45萬建造成本 建商認灌水

台北雙子星聯開案每坪建造成本估算約四十五萬元，比一○一大樓的每坪卅萬元要高出甚多，商仲認為，主要是這十多年來物價上漲，加上雙子星得標商須負擔五鐵共構約六十億元的建造成本所致。不過有台北市建商認為，雙子星每坪四十五萬元的營建成本，灌水得太嚴重了。

商仲指出，台北雙子星開發案營造成本比一○一大樓高，原因除原物料及建材經過一番調漲外，最主要還是雙子星簽約業者必須承受目前興建中的機場捷運線台北車站與C1/D1大樓共構工程的營造成本，粗估超過六十億元，促使整體營造成本拉高。

商仲舉例，若以營造成本分析，一○一大樓營建成本約三百四十億元，拆算每坪營建成本逾三十萬元，加上權利金逾一百六十億元，合計整體投資興建成本約五百億元，粗估興建期加上營運期，約二十五年才能回收。

不過太極雙星董事長何岳儒昨天說，未來該公司的樓層將只租不售。對於太極雙星提出台北雙子星開發案的回收期預計約十五年（興建五年加上營運十年），商仲表示，以台北一○一的營運經驗來看，太極雙星挑戰難度極高。

商仲表示，台北一○一大樓樓地板面積約十萬坪，招租七年才達成九成出租率；相較台北雙子星開發案，樓地板面積是台北一○一的一．五倍，約十五．八萬坪，樓地板面積去化時間應該會比台北一○一還要長，回收期不太可能比台北一○一還要短。

商仲也說，台北雙子星開發案總建坪約十五．八萬坪，每建坪營造成本四十萬到四十五萬元（內含五鐵共構成本）計算，預估整體營造成本約六百三十二億到七百一十一億元；若每坪出售價格為一百萬元計算，整個開發案價值約一千五百八十億元，太極雙星團隊約可分回七百一十一億元。

　南山人壽14日深夜公告，向成隆開發建設以37億元，買下位於內湖堤頂大道的飛天科技大樓，市場人士評估，相當建物每坪約58萬元購得，應算是內湖舊宗段的新高樓價。

　金管會昨（14）日才邀集壽險業開會，討論新的不動產管理辦法，拉高最低投報率到2.875％，新規定尚未確定上路時間，南山人壽昨晚便公告的不動產投資，應可適用現有規定，即須以2.125％出價。

　南山人壽財務長許妙靜表示，這棟大樓將是售後租回模式，賣方與南山人壽打了10年半的租約，租金收益率絕對符合金管會的要求。

　南山人壽選在深夜近11時公告，保持「低調」意味濃厚，南山人壽今年除了出手以256.88億元拿下世貿二館地上權外，另以30億元買台中潮港城餐廳土地，10月底買下安泰銀行內湖大樓、及競標到二筆台中地上權，加計昨日的飛天科技大樓，南山人壽今年不動產投資已達355億元，應是今年壽險業不動產投資第一名。

　據業界人士表示，南山人壽這次購買的飛天科技大樓，97年完工、先前未帶租約，曾在2010年標售，底價32億元，最後流標，這次可能帶上租約出售，成功以37億元售出，這棟大樓是地下3層、地上6層，土地面積1,826坪，有138個停車位，樓地板面積約4,100多坪，不動產業者表示，南山購入價約每坪58億元，在附近地段算是新高價位。

　據南山人壽公告，有兩家專業鑑價公司對此大樓鑑價，其中瑞普鑑價35.1億元，高力國際則是33.4億元，依規定南山可加價20％購買，因此南山表示，這次交易案全數符合金管會要求，而南山這筆不動產投資也將壽險業今年不動產投資總金額推升到近1,100億元。

拚經濟！台灣菸酒公司釋出位於新板特區的精華地，推出首宗設定地上權開發案，昨天舉行首場招商說明會，共吸引國內大型壽險和建商逾60名業者出席，詢問度相當熱烈。台酒公司總經理林讚峰表示，本開發案位於黃金新板特區，商業聚集度高，可打造主題式商場及辦公大樓，將於12月10日正式公告招商條件，明年1月25日決標。

　台酒指出，板橋營業處基地面積約727.07坪，將以設定地上權方式釋出，50年權利金底價約12.38億元，由於當地區位頗佳，可望吸引附近及跨區消費者，深具發展潛力。

　另外，台酒公司指出，本開發案雖以設定地上權50年為期限，但業者期滿後可續約1次，最長20年；得標廠商需支付權利金和地租，地租則以當年公告地價的5％支付。

　擔任招商顧問的高力國際公司表示，近來壽險業者積極獵地，包括富邦人壽、國泰人壽、南山人壽、新光人壽和台灣人壽等公司全員到齊，太子、皇翔、日勝生、麗寶和昇陽等大型建商，以及晶華酒店等知名業者，也都派員出席評估。

　依據招標文件，本開發案屬「第2種特定專用區（商旅辦公區）」，可開發為百貨公司、商場、辦公大樓及娛樂展演、文教、醫療保健等設施，惟其法定可開發容積為3,272坪，未達都市計劃許可條件，不可作為住宅或旅館，也不得容積移轉。

　中油日前推出台北市精華區的地上權案，結果卻無人投標，台酒會不會擔心影響下月招標？林讚峰認為，地上權案主要與地點有關，近期投資者對板橋土地的詢問度還是很高，對於業者投標意願表示樂觀。

　為提升台北影視音產業內容加值實力，台北市政府昨日宣布，整合出內湖五期重劃區內2塊基地及前中影製片廠的北投營區等3地點，開放民間以BOT形式進駐，打造台北市影視音產業園區。

　繼推動北市成立雲端科技產業園區後，北市府再接再厲，續推成立影視音產業園區，台北市長郝龍斌並親自召開影視音產業政策座談會，除安排文化局長劉維公簡報台北市影視音產業政策外，也提出市府所有的3處土地，希望結合民間資源，開發影視音產業園區。

　市府提出3塊土地，分別位於內湖五期重劃區內、大直樂群停車場現址以及北投製片場等3處土地，由於北投製片廠土地目前由國防部軍備局負責管理，郝龍斌也公開感謝國防部部長高華柱，願意支持市府一起發展影視音產業。

　北市府規劃，三塊基地開發將由市府提供土地，以設定地上權方式，由民間自提開發方案。

　至於未來廠商進駐影視音基地可能有3種方式，包括企業聯盟（籌組企業聯盟參與開發，開發後聯盟成員直接進駐）、開發商（開發商事前取得廠商進駐同意書）或單一企業（由市府甄選單一廠商進駐），預估今年底，就會進行BOT政策公告，申請人在公告後45日內遞送規劃構想書，明年中提出詳細自行規劃文件，預計102年底完成開發商評選及簽約，最快103年初動工，未來如果需要，北市府還會釋出更多土地，供影視音產業發展。

雙子星C1D1捷運聯開案，被外界質疑是由「空殼」公司太極雙星取得第一順位最優申請人得標？太極雙星國際開發公司昨（14）日首次召開記者會澄清，指出太極雙星競標團隊是由馬來西亞怡保花園、谷中城、日本森家族成員和太極雙星組成，並非僅太極雙星1家公司。

　太極雙星董事長何岳儒昨天聯合馬來西亞怡保花園公司大中華總監黃坤義、太極雙星專業協調人王佑仁、美商栢誠國際台灣分公司林恭平、理律法律事務所律師林瑤等人，舉辦記者會，並準備好書面資料，逐字宣讀新聞稿內容，顯示謹慎小心面對媒體和外界質疑。

　何岳儒表示，太極雙星團隊已於13日收到台北市政府寄出的太極雙星獲得雙子星大樓第一順位最優申請人的公文，自13日起的30至45天內，將與市府完成議約，並進行簽約。

　接下來，太極雙星將面對的幾大工程，第一是與私地主協商，第二是履約保證簽約金18億元資金要到位，第三是籌措200億元自有資金，最後是展開議約和順利簽約。

　其中，資本額7,700萬元的太極雙星，其財務能力依舊是全場質疑的焦點。包括究竟哪些股東會資金到位？日本重量級國際企業森集團（Mori Building）有無參與？各股東出資比例多少？資金來源？如何籌措銀行聯貸？太極雙星昨天還是沒說清楚、講明白。

　對於森集團，何岳儒再次說明，並非森集團的Mori Building森大廈、或Mori Trust森信託參與投資雙子星，而是「森家族」成員會參與投資雙子星。

　王佑仁則表示，該團隊由台、馬、日三方組成，每家公司都需事先切結，擔負「連帶履約責任」，資金實力絕無問題。另外，太極雙星如何評估雙子星的龐大投資多少年可回收？何岳儒表示，財務計劃是委託寰宇財務顧問評估，根據評估，包括5年興建期在內，大概15年可回收，換言之預估10年營運期可回收資金；不過，他說，由於涉及議約項目，具體財務計畫內容無法透露。

台北車站雙子星大樓（C1/D1）聯合開發案招標疑雲延燒，國民黨北市議員李慶元昨指出，過去市中心黃金地段的大型聯開案，地主分回的權配比率，幾乎沒有低於六十％的前例，尤其目前北市房價處於高點，太極雙星以五十五％的分收比得標，等於市產「讓利」逾一百七十億元。

根據建商指出，台北市因為土地供應日漸短少，近幾年的合建案，地主分收比多在六成以上，潤泰創新在建國中學旁的都更案，地主分得的比率更高達七成。

台北市議員王世堅也質疑，雙子星案第二順位的中華工程，承諾市府分收比高達六十五％，市府可分得的建坪有十．二七萬坪，比第一順位的太極雙星多一．五八萬坪，他認為市府的決策，讓台北市損失一百五十億元。

捷運局︰看重長久經營

台北市捷運局聯開處長林勳杰則表示，目前招標解密的捷運聯開案，地主分收比依每個案子的地段、經營狀況及當時景氣，各不相同；雙子星案雖位於市中心，但是容積率高達一千一百五十％的摩天大樓，這類商辦大樓，市府看重的是如何長久經營，主要成員馬來西亞怡保花園淨值就高達二○九億元，在馬國經營大規模商場、辦公室及高級旅館，「總不能蓋好以後，變成沒有商辦進駐的蚊子館。」

雙子星開發案的公有土地，近九成屬於台北市政府及台灣鐵路局。

另外，對外界質疑太極雙星的財務狀況，林勳杰說，北市府會依照議約期間規定，要求該團隊履約保證金及自籌資金必須到位，預估年底前完成正式簽約。

年底購屋旺季來臨，房市買氣逐漸升溫。房仲業者統計民眾預約看屋的趨勢發現，自住族以低總價的中齡宅為首選，而且新北市與桃園縣的熱度勝過台北市。不過在新北市房價不斷攀高的情況下，許多「輕移民」開始轉戰具有「1字頭」競爭實力的桃園縣，傾向以通勤成本取代房價成本。

　　根據住商不動產的統計資料顯示，第4季民眾購屋多半基於自住需求，目前預約看屋以總價400至1,200萬元的5年至20年住宅最受歡迎，30年以上的公寓或舊華廈緊追在後，低於2,000萬元的物件占整體80%以上，顯示奢侈稅上場後，低總價的中齡宅成為市場主流，電梯產品更深受首購族喜愛。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從地緣分布觀察，往年房市熱區台北市人氣下滑，反而是新北市與桃園縣表現亮眼，各以15.2%與13.6%分居預約看屋量的冠、亞軍，高雄市(12.4%)則搶下季軍。很明顯地，新北市房價水漲船高，「輕移民」逐漸轉往重大建設利多加持的桃園縣，成為異軍突起的黑馬。

　　《好房誌》彙整桃園指標商圈房價走勢發現，近5年平均漲幅介於12.4%至84.1%。其中，廣豐重劃區受惠於工商綜合區規劃商業區與住宅區，成長達48.3%至84.1%，「身價」翻漲最高，尤其是桃德路10至20年的大樓房價，每坪自6.3萬元狂飆至11.6萬元，但相對於雙北市的高房價，仍是吸引力十足。

　　台北市「輕移民」風潮從新北市吹向桃園縣，主因是不少民眾願意以通勤成本取代房價成本，「價格」成為桃園縣最有利的競爭條件。例如雙北市難尋的1字頭房價，除了廣豐重劃區外，中正藝文特區也是遍地可尋，每坪13、14萬元，30坪住宅總價約435萬元，外加有高架道路、捷運活絡交通，距離台北市車程僅20至30分鐘。

　　號稱「桃園小天母」的大有大業特區，鄰近中山高與寶山車站，聯外交通要道暢行無阻，過去5年漲幅達50%至60%，現階段大樓平均單價為11.6至13.5萬元。而接近升格為「市」門檻、素有「空姐村」美譽的南崁地區，附近有機場捷運線、五楊高架路段，四通八達，每坪均價同樣1字頭，只要12萬元左右，明顯低於新北市。

台北市將釋出內湖五期重劃區、大直樂群停車場、北投營區三塊土地，設置「台北市影視產業園區」；市長郝龍斌說，最快民國一○三年初動工，目標是要跟日本、韓國競爭，若業者有需要，願意再釋出土地。

座談會昨於君悅飯店舉行，郝龍斌、副市長陳雄文、文化局長劉維公、財政局長邱大展、都發局長丁育群、觀傳局長趙心屏皆出席，吸引上百位影視工作者出席，現場並接受提問。

郝龍斌說，目前規畫在內湖五期重劃區、大直樂群停車場及北投營區三塊基地，打造「影視音產業園區」。這都是台北市的精華土地，市府也會視廠商需求，要求開發商提供租金優惠，只要是新設立或增資擴充的廠商，都可以申請相關獎勵。

郝龍斌說，該園區預估今年底就可公告，申請人在公告後四十五天內，遞送規畫構想書，再提出詳細計畫，預計一○二年底開發商評選及簽約完成，最快一○三年動工。陳雄文說，除這三塊土地外，還有些土地必須經過都市計畫變更，至少要一年到一年半的時間，若業者有需要，市府會釋出更多的土地。

郝龍斌說，這不是辦公空間，而是對產業加值有正面影響、對台北市有貢獻的園區，最重要的還是以「內容加值」為主，有好的電影品質、電視節目、音樂等，才能跟日本和韓國的影視產業競爭，「這是我們的企圖心，不要懷疑市府的決心，我們是玩真的。」

劉維公說，這不只是產業基地，將規畫未來十年的影視音產業，找到新的定位和市場，也將成立「台北影視中心」，由現在的台北市電影委員會升格，也將針對不同業者，「客製化」大家的需求。
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台北雙子星聯開案每坪建造成本估算約四十五萬元，比一○一大樓的每坪卅萬元要高出甚多，商仲認為，主要是這十多年來物價上漲，加上雙子星得標商須負擔五鐵共構約六十億元的建造成本所致。不過有台北市建商認為，雙子星每坪四十五萬元的營建成本，灌水得太嚴重了。

商仲指出，台北雙子星開發案營造成本比一○一大樓高，原因除原物料及建材經過一番調漲外，最主要還是雙子星簽約業者必須承受目前興建中的機場捷運線台北車站與C1/D1大樓共構工程的營造成本，粗估超過六十億元，促使整體營造成本拉高。

商仲舉例，若以營造成本分析，一○一大樓營建成本約三百四十億元，拆算每坪營建成本逾三十萬元，加上權利金逾一百六十億元，合計整體投資興建成本約五百億元，粗估興建期加上營運期，約二十五年才能回收。

不過太極雙星董事長何岳儒昨天說，未來該公司的樓層將只租不售。對於太極雙星提出台北雙子星開發案的回收期預計約十五年（興建五年加上營運十年），商仲表示，以台北一○一的營運經驗來看，太極雙星挑戰難度極高。

商仲表示，台北一○一大樓樓地板面積約十萬坪，招租七年才達成九成出租率；相較台北雙子星開發案，樓地板面積是台北一○一的一．五倍，約十五．八萬坪，樓地板面積去化時間應該會比台北一○一還要長，回收期不太可能比台北一○一還要短。

商仲也說，台北雙子星開發案總建坪約十五．八萬坪，每建坪營造成本四十萬到四十五萬元（內含五鐵共構成本）計算，預估整體營造成本約六百三十二億到七百一十一億元；若每坪出售價格為一百萬元計算，整個開發案價值約一千五百八十億元，太極雙星團隊約可分回七百一十一億元。
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全台首創為照顧20至40歲的單身青年而開辦的「捷運青年住宅租金補貼」，條件放寬了！低收入的單身青年只要在新北市工作或就讀，都能參加申請，每人最高能獲得1個月2400元的租金補貼，最長為期1年。從101年11月15日起接受申請到30日止，意者可洽新北市政府城鄉發展局企建科住宅組，或連結網址：www.rent.planning.ntpc.gov.tw都有相關訊息。

新北市政府主要是協助中低收入戶青年族群解決租賃房屋的問題，用補貼的方式幫助青年一臂之力，因此，申請資格限制家庭年收入及每人每月平均收入均須低於一定金額以下。換言之，家庭年收入要低於144萬元，且每人每月平均收入低於4萬1412元的青年即能符合申請條件。而且條件也放寬了，若是申請人的家庭成員具列冊低收入戶，即使到新北市就學就業未滿1年，也能夠申請，為的就是減輕經濟弱勢青年與家庭的租金負擔。

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，除了嘉惠低收的青年族群外，這次開辦的「捷運青年住宅租金補貼」也有其他條件的放寬，在新北市就業就讀的青年可以透過「新北市租屋資訊網」媒合租賃房屋，但若現階段已經承租了捷運周邊房屋者，也能嘗試房東和房客一起用「補登錄」的方式，再申請租金補貼。這個措施主要是全台開始推動公辦且免費的「租屋資訊網整合平台」，新北市先行開跑，是為了提升租屋市場健全發展及鼓勵房東及有租賃青年由公家租屋資訊平台上登錄與媒合，「配對」完成可優先獲得租金補貼的資格，這次開放名額80名。

張璠強調，放寬條件後，符合資格的青年人數將會增加，因此有意願申請者要加快腳步，在11月15日至30日之間，上「新北市租屋資訊網」下載申請書，填妥後併同相關證明文件以掛號方式寄至「新北市政府城鄉發展局企劃建築科」，或逕自到新北市板橋區中山路一段161號的新北市政府行政大樓1樓聯合服務中心送件。

新北市政府經濟發展局13日舉辦「新北市招商引資媒合計畫說明會」，吸引遠雄房地產、戴德梁行、遠東廠辦、太平洋房屋、有巢氏房屋等20餘家知名不動產業者到場聆聽，其中更不乏有自有土地等業主共同與會。

經發局副局長黃正誠表示，市府為鼓勵台商回流、吸引外資進駐新北市，除積極推動公有土地招商案外，亦希望整合民間資源提供優質土地廠房案源，以縮短投資者尋地時間，也能使投資者更快速清楚了解新北市可深耕發展的投資標的，市府也將積極媒合並協助潛在廠商至新北市投資，形成產業群聚效應。

經發局會中簡報表示，為達成全方位招商，經發局除了針對全市廠辦、商場、商辦、土地進行全面清查，結合民間資源提供投資所需用地，另一方面也逐步匯集台商及外資投資設廠需求，並擔任單一窗口轉介，提供媒合機制。

黃正誠表示，新北市歡迎各界投資進駐，也歡迎有閒置不動產的地主、建商、代銷業者踴躍提供更多產業用地，讓新北市更多優質的投資標的被看見，資源有效充分運用，齊力提升本市產業發展。

招商引資媒合計畫相關資料已放置於經發局網站上，錯過本次說明會的同業，趕緊上網搜尋。如有新北市閒置廠辦、商場、商辦、土地等不動產案件亦歡迎填妥相關表單後回覆經發局，以利未來案源媒合配對，媒合專線可洽經濟發展局招商科魏小姐，聯絡電話 (02)2960-3456 分機5492。

台灣菸酒公司第一筆設定地上權板橋營業處招商案，14日召開招商座談會，吸引了建商、開發商、壽險及旅館業者等共約60家廠商、90餘人踴躍出席，雖然金管會又宣布新一波壽險業投資不動產管制措施，但各大壽險業者仍全員到齊，台酒公司也對順利完成招商相當樂觀。

台酒公司推出的第一筆設定地上權招商案－新北市板橋區新板段三小段18-1地號土地，基地總面積727.07坪，形狀方整，都市計畫使用分區為「第二種特定專用區（商旅辦公區）」，建蔽率60%，容積率450%，基地現況為台灣菸酒公司板橋營業處所使用，地上並有屋齡25年的5層樓建築物，建築物總面積900.33坪，權利金約12億元。

台酒公司表示，板橋營業處位於新北市精華發展的核心曼哈頓區－新板橋車站特定專用區內，東側緊鄰新北市稅捐稽徵處及新北市政府、西側緊鄰凱撒觀光旅館BOT案，南側隔20M中山路與遠東百貨板橋中山店相鄰，基地區位優越，距離五鐵匯集的板橋車站僅 300M，極具開發潛力。

招商顧問高力國際表示，板橋營業處招商案預計12月上旬公告招商，未來得標地上權人可依據都市計畫相關規定，開發經營(1)企業總部、一般事務所與自由執業事務所等辦公設施，(2)百貨商場、飲食店、超級市場、視聽歌唱場所等一般商業服務設施，(3)醫療診所、產後護理中心（坐月子中心）、健康檢查中心等醫療保健設施，(4)電影院、歌廳、舞廳、夜總會、俱樂部等娛樂服務設施，(5)銀行、合作社、郵局、證券期貨交易所等金融郵電服務設施，(6)展覽館、戲劇院、音樂廳、實驗劇場等展演設施，開發項目多元，利於潛在投資人彈性組合規劃。

除了板橋營業處，台酒公司未來還將持續針對建國啤酒廠、林口、竹南、花蓮等地土地進行活動，其中，竹南製瓶廠 6公頃土地最快102年釋出，預計將與苗栗縣政府合推綠建築住宅。

台北市第一件，以「一坪換一坪」的老舊公寓更新案通過了，這是在南港路一段跟興東街交叉口、大約有2800坪，不過附近居民抱怨說、廠商跟政府沒跟他們好好溝通，認為自己權益受損，反對都更。

台北市首件一坪換一坪的都更案正式通過，地點就在南港路一段和興東街的交叉口，這一塊面積大約有２８００坪，幾乎全是屋齡５０年以上的老房子，要蓋成公寓大樓，預估房價將會翻一倍以上，只是附近居民卻不買帳。家裡開建材行的邱先生，抱怨政府要把店家變公寓，生意到底要怎麼做，在附近開小吃店的老闆娘也持反對意見，說街坊鄰居全都不了解都更前後的價差和權益的損益。

不過也有民眾對都更很樂觀，已經拖延將近１０年的都市更新，政府原本是希望能夠美化住宅，提升附近的生活品質，但是對於當地居民來說，卻是要改變好幾十年的穩定生活，迎向毫不確定的未來，民眾內心的擔憂和反抗，是政府都更的最大難題。

台灣菸酒公司新板特區土地招標設定地上權開發案，今天舉辦首場招商說明會，吸引國內大型壽險和建商逾50人出席，反應熱烈。

配合財政部國有土地活化政策，台灣菸酒公司釋出板橋營業處「新北市板橋區新板段三小段18-1地號」土地，推出首件地上權案。

首場招商說明會在台酒公司舉辦，富邦人壽、國泰人壽、南山人壽、新光人壽和台灣人壽等國內大型壽險公司全到，皇翔、日勝生、麗寶和昇陽等大型建商和晶華酒店等知名業者都派員出席評估。

台酒板橋營業處位於新北市新板橋車站特定專用區內，基地總面積727.07坪，屬「第2種特定專用區（商旅辦公區）」，法定可開發容積為3272坪，但不可作為住宅或旅館，不得容積移轉。

地上權50年期間，得標廠商需支付權利金和地租。期滿可續約1次，最長20年。台酒公司表示，權利金底價預計12月10日公告，地租以當年公告地價的5%支付。

台酒公司總經理林讚峰表示，權利金底價考量上述因素，由定價小組決定，希望不低於公告現值新台幣12.35億元。

實價揭露後，商用不動產市場轉趨觀望，最近商辦多個標售案臨時喊卡，中油在台北市的地上權案也無人投標。

不過林讚峰認為，地上權案主要與地點有關，最近投資者對於板橋土地的詢問度還是很高。

除了板橋地上權案，林讚峰表示，竹南製瓶廠 6公頃土地最快102年釋出，與苗栗縣政府合作綠建築住宅；台北市建國啤酒廠地上權案預計105年都市計畫變更完成後招商；林口和花蓮土地也將釋出。

桃園航空城的持續發燒，也讓周邊房市熱度始終不減，桃園房市近幾年表現令人驚艷，其中人口密度僅次於桃園市的八德，因為2014年動工的捷運綠線通過航空城，以及區內擴大都市計畫和廣豐重劃區，吸引了不少在地與外來購屋族的青睞，其中像是桃園廣豐、八德地區，五年來各路段成長幅度高達48.3%至84.1%，地段燙金程度之高，已經躍升桃園房市新亮點。

好房誌總編輯吳光中分析，廣豐重劃區位於八德市北側、地處市中心，由紡織業廣豐實業結合鄰近土地後，自辦開發重劃，形成廣豐工商綜合區，區域內綠地幅員廣闊，並規畫商業區與住宅區，未來可望引進大型商場、捷運綠線進駐，房市潛力可期；而俗稱八德重劃區的「八德擴大都市計畫」，位於八德市南側，占地廣闊，雖然距離市中心較遠，但生活機能清幽，房價相對平易近人，多屬1字頭房價區，買方以在地客群、首購、首換族為主，五年來該區房價平均漲幅約1至4成。

根據房仲業者統計發現，近年來桃園地區頗具指標性的商圈，包括廣豐、八德、中正藝文特區等，房價平均漲幅為12.4%至84.1%，價格最高區域首推桃園廣豐重劃區，常有新建案一推出就造成秒殺，其中，又以桃德路10至20年的大樓房價，五年來的每坪單價，從6.3萬元飆升到11.6萬元，為桃園房市之冠。相對於單價較高的新成屋，吳光中表示，購屋族也可以選擇附近路段上的平價中古住宅，像是南平路5年以上大樓產品每坪約13萬元，大興西路一、二段每坪約14.5萬元，若以30坪住宅來算，每戶總價約為435萬元；此外，搏得「桃園小天母」美名的大有大業特區，因商圈發展成熟，小而精美的生活環境，目前每坪大樓單價為11.6至13.5萬元，加上五楊高架道路通車後，未來聯外交通要道也將暢通無阻。

政府準備在10年內匡列400億元經費建設花東，花蓮與台東縣府已向經建會提出綜合發展實施方案，其中，花蓮鎖定觀光旅遊，而台東則以健康優質生活城市作為主軸，經建會下周二（20日）召開首次審查會議，希望今年底確定該方案，明年正式啟動建設花東。

　依據花東地區發展條例規定，行政院需訂定「花東地區永續發展策略計畫」，目前已有10年400億元經費的大方向，但是以逐年編列預算，現階段有待花蓮與台東縣政府，必須先行提出綜合發展實施方案，並由中央各部會共同審查地方政府規劃內容後，才能定案。

　經建會規劃明年度預算為25億元，根據已送來的計畫，花蓮縣政府期望以發展觀光產業為主，提出許多大型計畫，包括國際級賽車場與國際劇場等，不過部分計畫有爭議性，必須審查才能確定是否要納入。

　根據花蓮縣政府規劃，目標刺激觀光旅遊人次，從民國100年的715萬人次，110年增加至1500萬人次。

　台東縣政府則是以健康優質生活城市作為發展主題，朝向培育部落產業與社區產業，同時，也將發展運動休閒產業，例如，每年舉辦熱氣球嘉年華，藉此發展周邊產業。台東縣政府期望，透過計畫執行，觀光旅遊人次從100年的456萬人次，110年增加至556萬人次。

　經建會官員表示，由於先收到台東縣政府計劃書，因此下週二針對台東縣政府內容審查，而花蓮縣政府則是規劃在12月初審查。

「東洋廣場」地名由來，主要是廣場旁邊有1家創立頗早的老飯店「東洋飯店」，地名一直沿用迄今。

「東洋廣場」位於花蓮市明義段，為1筆完整的縣有非公用土地，總面積為8142平方公尺，土地編定為商業區，除了做為停車用途外，拜位於市中心、停車方便之賜，每逢總統、縣長及立委選舉需要大型造勢時，常變成兵家必爭之地；大型晚會也常看中東洋廣場，和花蓮市六期重劃區及自由街停車場，形成大型造勢晚會的首選場地。

東洋廣場被視為花蓮市鬧區的「金雞母」，位於中正路上黃金地段，格局方正，又位於商業區，今年2月誠品董事長吳清友率隊前來拜會縣長傅崐萁，強調將在花蓮設點，希望結合觀光旅遊、在地特色、人文藝術及環保等面向，以世界級的角度來看太魯閣、看花蓮及誠品，看中的地點就是東洋廣場，初步規劃基地面積2600坪、建築面積1萬4000坪，規劃內容為5000坪的文創商場，包含綜合書店、風格文具、藝文展演、生活風格、主題餐廳、購物商城等，此外還有7000坪的文創旅館及2000坪的停車場等，但最後無寂而終，讓不少花蓮鄉親扼腕不已。 （記者游太郎）

今年遭遇資金鏈緊張的房地產企業綠城正在積極轉型。綠城董事長宋衛平在9月份曾透露，綠城將進軍現代農業，而在今日，其農業公司正式成立。

網易財經瞭解到，綠城旗下的農業公司名為綠城現代農業開發有限公司，於14日在浙江紹興嵊州正式成立，預計投資總計20億元。細節顯示，嵊州政府提供土地資源並給予一定的政策優惠、農科院提供科學技術支援、資金以及後期運營則由綠城擔當。

這是綠城在房地產業務急劇擴張遇阻、差點破產之後的主動轉型。

今年以來，綠城數次陷入資金鏈緊張的困境，先後出售多個專案給融創中國、中國SOHO，並在9月引入了九龍倉作為第二大股東，緩解了資金困境。宋衛平在引入九龍倉之後接受媒體採訪時透露，綠城計畫進軍農業領域，他表示，做農業不會像做開發商那樣受歧視。

他解釋為什麼會想到做農業時表示，他10多歲種玉米，家?的親戚朋友都是農民，對農民他非常熟悉。“農民面臨的所有問題我都清楚得很。現在科技下的農民跟以前是兩個概念。……第一步做兩三個5000畝的農場，把科技的內涵做個整合，運用到農田?。畢竟中國的糧食和食品安全也還很受關注。我也有很多抱負，我也還想‘向天再借五百年’。”

奧園地產11月13日發佈雙月通訊表示，1-10月，奧園錄得總合同銷售金額約達人民幣40.84億元，約占集團全年合約銷售目標人民幣50億元的逾80%；總合同銷售面積約為66.53萬平方米，同比分別上升3.29%及55.51%。

其中，10月份，奧園合同銷售金額約達人民幣5.59億元，合同銷售面積約為10.1萬平方米，較去年同期分別上升約69%和167%。9月份，合同銷售金額約達人民幣7.91億元，合同銷售面積約為13.56萬平方米。

從各個項目來看，瀋陽、廣州、重慶和中山的項目貢獻較大。1-10月，瀋陽奧園•國際城的合同銷售金額為5.7億元，瀋陽奧園•會展廣場的合同銷售金額為5.43億元；中山奧園銷售金額為5.6億元；重慶奧園•金域的合同銷售金額為3.49億元；廣州奧園養生廣場的合同銷售金額為3.24億元，南沙奧園銷售2.11億元。

奧園方面表示，于未來數月，集團將陸續推出更多新項目和新產品：奧園養生廣場項目即將推出臨街商鋪和公寓，瀋陽奧園•會展廣場推出商業綜合體，重慶奧園•金域推出新一期住宅洋房，中山奧園推出90至140平方米新一期洋房。

對此，奧園表示，集團將密切關注市場情況，適時調整銷售策略，把握銷售良機，有信心可達到今年的全年合同銷售目標人民幣50億元。

除銷售資料外，通訊期內，奧園北京“長安8號”專案出售協議的一切先決條件均已達成，出售事項於10月31日完成。集團於完成日期已收取款項總額約32.33億港元，預計錄得出售事項產生的除稅前收益約10.9367億港元。對此，奧園表示，是次出售北京專案的32.3億港元資金回籠進一步加強了集團原已穩健的現金流，此項目平均每年股本回報率逾40%，遠高於一般房地產開發專案的回報。

據此，奧園指出，集團2012年6月30日持有現金及銀行存款約48.7億港元，負債比率為11.1%。是次出售北京專案的32.3億港元資金回籠進一步加強了集團原已穩健的現金流，使集團處於更有利位置，繼續推動業務發展計畫，更能把握機會，增加土地儲備。同時，集團已調整市場發展策略，計畫聚焦于廣東、瀋陽、重慶等剛性需求較大，受中央政府宏觀調控影響較少，具有龐大增長潛力的地區。

而10月8日，奧園擁有60%權益的附屬公司株洲金業房地產開發有限公司，以約人民幣7.08億元取得湖南省株洲市天元區一幅商業及住宅地塊。奧園在該地塊的權益總值為人民幣4.25億元。該土地位株洲市天元區16區神農大道與珠江北路交叉口西北角，總占地面積約為157,318平方米

11月13日下午，深圳以掛牌方式出讓G12201-0299宗地的使用權，經過24輪舉牌後，地塊由招商地產以總價12.24億元競得，折合樓面價為3226.15元/平方米，溢價率24.39%。

據觀點地產新媒體現場消息，該地塊共有4位競買人參拍，其中3號競買人招商地產首先舉牌，並主要與6號萊蒙國際進行競價，而8號佳兆業與9號萬科則全程無舉牌。

據瞭解，該地塊位於坪山新區坪山街道，土地規劃為居住、商業、文化設施用地。土地面積達15.97萬平方米，建築面積37.94萬平方米，土地使用年限70年，掛牌起始價9.84億元。

其實根據地塊的出讓條件，此前已有預測認為地塊將為招商所拿。

出讓條件規定，競得人須與市坪山新區管委會簽訂坪山新區文化綜合體《建設專案委託代建合同》、《坪山新區文化綜合體用地內安置房建設與回購協議》。

同時，競買申請人(或其控股子公司)註冊資金10億元人民幣以上；競買申請人(或其控股子公司)具有單項10萬平方米以上城市綜合體或文化綜合體開發經驗。競得人須在成交後即時簽訂《成交確認書》和《出讓合同》，並自簽訂《出讓合同》之日起5個工作日內一次性付清成交價款。

此外，出讓公告明確，上述宗地內拆遷安置房產權歸政府，競得人建成後由政府回購；文化綜合體產權歸政府，競得人應按相關協議要求負責代建，代建費用由政府按代建協定和工程進度支付。

除該宗地外，深圳將於年底前出讓編號為A122-0341、T107-0069、A805-0050的3宗經營性用地。4宗分別位於寶安、南山、龍華，總面積達17.25萬平方米。

　《華夏時報》記者多方采訪獲悉，房產稅試點正處於穩步推進中，而全國擴容時間表尚需中央、地方達成一致後方可實施。最新的進展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調開展試點准備工作，其中鄂州方案已上報，湘潭方案還不明朗。

　　10月突傳湖南、湖北第二批房產稅試點暫停，一石激起千層浪，同時，針對房產稅改革的質疑之聲也不絕於耳，法理問題、重復征稅問題、征稅目標問題等，均未有共識性答案。

　　「這還只是一些顯山露水的表象，房產稅是項事關民生大計的政策，自誕生那天起就因改革會觸動很多人的利益，惹來一波波的熱議。」中國法學會財稅法學研究會會長、北京大學稅法研究中心主任劉恆隆10月13日接受本報記者采訪時表示。

　　兩湖低調試點

　　「沒有暫停，還在進行中。」11月6日上午鄂州市地稅局一位退休干部明確告訴本報記者，「鄂州房產稅試點方案所有程序都已走完，現已上報國務院，只待審批。」

　　「鄂州市房產稅試點已在今年7月開始試運行。」據財政系統人士透露，鄂州目前正在測算稅率。

　　7日下午，湖南省地稅局財產和行為稅處一位陳姓官員也向記者承認，湖南全省正在加強對二手房交易環節稅費的評估和征管工作。他還強調，沒有接到任何關於暫停房產稅試點工作的通知。

　　本報記者多方采訪獲悉，兩湖房產稅試點達成的新思路是：將房產稅、城鎮土地稅進行合並改革試點，對企業和單位按評估值征稅。

　　事實上，自今年以來房產稅試點擴大的信號就不曾間斷。

　　住建部房地產市場監管司副司長張小宏5月17日表態「繼續穩步推進」，這裡采用「繼續」二字暗示房產稅試點還在推進中；直到8月29日財政部部長謝旭人向全國人大做報告時，除重申「穩步推進」外，還新增加一句「加強交易環節和持有環節相關稅收征管」。

　　社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌據此分析，這裡說的重申是指正在試點中的滬渝兩地，新增加的一句則是針對兩湖房產稅的試點，由交易環節轉移到持有環節。

　　「在進一步推進房產稅改革的方案選擇上，官方總是欲言又止。」住建部住房政策專家委員會副主任、中國房地產業協會副會長顧雲昌分析，政府在房產稅問題上之所以舉棋不定，是因為經濟增速最近一段時間連續出現下滑，加之當下與房地產相關的稅費不堪重負。

　　北京市法學會副會長劉隆亨建議，目前我國要從房地產的開發、流通和保有各個環節入手，按照「輕稅、歸並、簡化」的原則，將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅，城鎮土地使用稅等合並，擇機推出新稅種。

　　此外，第一批試點也不理想。盡管今年10月已是重慶實行房產稅的第二個征稅期，但時至今日所征稅收入卻寥寥。上海房產稅試點也不盡如人意。根據上海公布的預算報告稱，2011年上海各類房產稅收入總計22.1億元，完成預算的110.5%，但個人住房房產稅不得而知。對比發現，上海和重慶的房產稅征收主要是在交易環節，而在持有環節很少征稅：前者計稅依據是參照應稅市場價確定的評估值，後者是房產交易價，征稅效果卻遭遇各方爭議。

　　擴圍之難

　　「牽一發而動全身，各方利益關系都需要協調。」劉隆亨援引謝旭人的話說，在房產稅試點推開時必須堅持穩步推進的原則，因為房產稅既是稅制改革的重要部分，又承載著公眾對調控房價的期待。

　　「各方利益博弈，協調需要時間。」北京師范大學教授董藩在接受本報記者采訪時直言，開征房產稅最大的阻力來自「既得利益集團」，更深層次的博弈來自中央和地方對稅收控制權的博弈。

　　「下一步我們的目標是消滅房產稅，建立房地產稅，逐步建立房地產稅制度。」國稅總局政策法規司巡視員叢明9月20日在某論壇上透露。叢明還詳細分析了房產稅的概念，他強調一定要區分房產稅和房地產稅的概念，「這是兩回事。」房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅則不是為了調控。

　　在多位財稅專家看來，誰都不想放棄原有的利益。就拿稅基評估來說，「現在的技術本身沒問題，問題在於稅務、財政、國土、住建之間如何達成一致。」張斌說，這需要決策層來定奪。

　　房產稅擴容與經濟環境密切相關。張斌、劉隆亨等認為，當前房地產稅收體系改革的重點，應該放在消費和保有環節，才能起到平抑持有房產並佔有資源的問題。「房產稅的征收，應該做好一攬子頂層設計，先從國家層面確定稅制改革的原則、方針，再逐級向下推行。」劉隆亨說。

大型房企華東區域銷售份額呈現增長趨勢，例如中海地產，今年上海地區銷售有望達60億元，蘇州、杭州業績同樣高於往年。

　　與此同時，上海土地市場不斷推出重量級地塊，若這些地塊均能成功出讓，將刷新今年上海總價地王、單價地王紀錄。

　　新浪樂居統計顯示，截至11月12日，上海將出讓2幅起始價超過45億元的高價地塊，分別是虹口區海門路55號商辦地塊、徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊。

　　此外，黃浦區594(北塊)、596 街坊商辦地塊，趙巷特色居住區0號地塊1幅純宅地，閘北區470街坊6丘住宅用地等稀缺地塊也將分別於11、12月進行現場競價。

　　業內人士分析，上海近期出現一批「超級」地塊，既有上海土地市場供地計劃執行不到位的原因，也與房企資金情況有關。

　　中房研協研究中心總監回建強表示，從全年看，土地出讓量還遠未達到計劃，特別是優質地塊較少。房企拿地意願增加，地方政府此時力推優質地塊也比較容易成交。

　　21世紀不動產分析師張磊稱，今年二季度以來，各地樓市銷售普通回暖，開發商資金壓力得到很大緩解，部分房企甚至提前完成全年銷售計劃。雖然央行、銀監會和住建部領導日前紛紛表示，目前房地產調控不會放松，房地產開發貸款仍將從嚴，但不少業內人士認為明年房價上漲的概率較大，這促使一些有實力的開發商年底加緊布局，補充土地儲備。

　　據統計，包括萬科A、保利地產、中海地產、恆大地產在內的16家大型房企中，已有7家在前10月提前完成了全年銷售目標。尚未達標的房企，也多數已完成了銷售目標的八至九成。不少房企在華東地區的銷售增幅大升。

　　以中國海外為例，中國海外旗下中海地產華東區董事周園指出，今年至今華東地區銷售任務大致完成，首9個月銷售已達217.63億港元，預期該區域全年銷售逾250億港元不成問題，比去年華東區174.95億港元最少有43%增長。

　　上海高端市場仍然是房企追逐之地。相關數據顯示，在今年高端樓盤推盤高峰時期，滬上的大平層項目都在成交量上取得較為滿意的成績。黃金周之後，上海全市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅成交較多。江灣翰林開盤僅一小時，售出40套大平層戶型；170平米的三房戶型在短短兩個小時內全部告罄。

　　中原集團研究中心總監劉淵指出，雖然市場持續數月保持高位運行，但不可否認的是，目前主要城市的住宅存量依然處於高位，並未出現明顯下降；同時，在9月供應創出新高後，10月供應雖明顯下降，但部分房企表示年底前仍將加大供應。因此，短期市場仍將維持穩定，價格上漲趨勢將明顯放緩。

不出意外，高速擴張後的萬達集團和綠地集團，幾年後不是成為最大的房地產開發商，而是成為中國最大的酒店持有者和百貨公司持有者。

　　萬達與綠地的酒店競賽

　　2012年，萬達有12家五星級酒店開業，萬達公布的目標是5年內五星級酒店做到全球第一。這家公司計劃到2015年開出80家酒店，其中近50家為萬達自有品牌管理。目前，已開出了58家萬達廣場和36家高端酒店(其中32家委托國際酒店集團管理)。

　　萬達想成為第一，最大的對手是同樣以開發城市綜合體為主要業務的綠地集團。綠地的計劃似乎更為龐大，盡管它已開業的19家酒店中，只有1家是自有品牌，但它今年有約50家酒店正在建設中，這家開發商聲稱到2015年要擁有150家酒店，約100家為自有品牌。

　　商業模式相似的兩家公司，都以開發城市綜合體見長，而他們回籠資金的重要方式是，賣掉綜合體的寫字樓和住宅部分，持有酒店和商場。

　　絕大多數開發商都不願主動開發酒店，酒店資金回收周期較長。仲量聯行酒店集團中國區高級副總裁及酒店咨詢業務負責人何超告訴記者，從運營的角度來看，80%的酒店都會賺錢；但從財務角度來看，80%的酒店會虧錢。和普通人的想象不同，按收入構成分析，酒店的營業收入中有40%左右的部分是來自餐飲部分，40%左右是客房收入，10%左右是會展或者是其他方面的收入。這意味著酒店通過經營可以達到正現金流。但如果從折舊角度，資金使用成本角度，酒店又是一門虧錢的生意。

　　仲量聯行發布的中國飯店市場報告稱，開發商之所以投資開發酒店，是因為酒店通常是競標土地的入場券，開發商也可能據此獲得地價的優惠。在城市綜合體裡，高端的酒店可以提升綜合體可售部分的價格。同時，酒店的存在還有避稅的意義，緩繳或降低土地增值稅，運營初期的負利潤可扣減所得稅應納稅額。若以單體飯店交易模式退出，可獲取交易溢價；以酒店進行抵押貸款等。

　　萬達和綠地之所以要建立自己的酒店品牌，不僅是從成本角度和資本運作考慮，也是從擴張速度考慮。在中國，已經沒有哪家酒店集團能跟得上萬達擴張的腳步。

　　自己管理酒店會節約一部分成本。開發商需支付給管理公司的費用包括佔營業總收入2%至3%的基本管理費和佔營業利潤額3%至8%的獎勵管理費用。如果有客戶通過酒店管理集團的全球分銷系統訂房入住，它們還將按次收取費用。綠地有一家酒店，開業第一年毛利潤只有2000元，但仍然要付出幾十萬元的管理費。

　　但擴張過快的弊端已逐漸顯現。一位資深酒店業內人士告訴本報記者，萬達自營品牌的酒店管理水平不佳。建一座300間客房的五星級酒店通常需要3年時間，但一座萬達廣場從拿地到運營只需要18個月到22個月的時間。「萬達過於追求工程速度，很粗糙，從細節就可以感受得到。其酒店國內品牌和國際品牌從管理上有很大差距。」他說。

　　資產圈地？

　　萬達瘋狂擴張的另外一個結果是，擁有越來越多的百貨公司。

　　萬達百貨的經營狀況並不盡如人意。據萬達集團官方數據顯示，萬達百貨在2011年新開業14家店，至今年底，萬達百貨將實現57家店的保有量，計劃銷售額130億元；到2013年，開業店數達到78家，計劃銷售額

　　200億元。單從數據上看，其利潤率水平與開店的速度實難匹配。

　　萬達百貨目前擁有42家門店，2011年總銷售額為69億元。而它的競爭對手百盛則憑借60余家店取得了140多億元的營收。過去5年，萬達百貨多數門店尚處於虧損投入階段。

　　萬達集團董事長王健林曾表示，百貨和院線都是為了解決合作渠道不暢通導致的發展短板而生，「我自己的百貨店不怕虧損，其實就是前期投資要多一點要虧損幾年，一般虧2年3年就開始盈利了。我把這一個板補上，木桶馬上裝水高度就夠了」。王健林預計，未來零售百貨業將出現一個快速發展期。

　　按照萬達百貨的計劃，要在3年內成為中國第一百貨連鎖品牌。根據萬達公布的開店計劃：到今年年底，萬達百貨開業店數量要達到57家；2013年開店數78家；2014和2015年的數字分別為98家和110家。

　　萬達內部認為，百貨遇到的問題只是暫時的，可以通過調整租戶組合和定位來實現更佳的盈利，但事實上，百貨的經營難度超越了所有商業地產的業態。按照正常的規律，一家百貨在開業之前會將坪效(計算商場經營效益的指標，指每坪面積可以產出多少營業額，營業額÷專櫃所佔總坪數)放在第一位，而萬達百貨則是先追求速度，後追求經濟效益。

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹曾對商業地產做過價值分析，美國的商業地產的基礎收益率在6%左右，再通過收購改造，模式創新，或者發揮規模效應後，提高出租率的水平，再提升兩到三個百分點的收益。此後再利用周期套利、資金成本降低等方式，提高一到兩個百分點的收益。其中，經營成本的溢價，約佔60%至70%，商業資本的創新約佔20%至30%，金融模式的貢獻約佔10%至20%。

　　萬達是非上市公司，其財務狀態並不公開，研究者很難找到准確的財務資料去分析萬達的財務狀況。但業內公認，萬達持有的商業地產部分的租金回報水平並不高。一位不願透露姓名的業內人士指出，凱德商用在中國的大型購物中心的平均年租金回報率能達到8%左右，萬達可能只有2%左右。租金回報率決定了物業的估值高低。萬達建造的城市綜合體在中國城市化進程中創造了奇跡，這些物業是否會成為低效率的資產，只能通過時間來檢驗。

　　但眼下，不唯萬達，中國的開發商們似乎更關心的是資產升值。快速圈地，才是他們最想做的。不管未來股市是否轉好，是否能夠編故事去IPO；或者轉手給其他的財團，這都將可能是一門賺大錢的生意。

　業內人士表示，由於前三季度大型房企銷售普遍好轉，資金壓力減輕，拿地信心恢復。再加上一線城市土地供應計劃完成情況不理想，年底的最後一個多月將成為土地出讓的沖刺階段，此時政府推出優質地塊的成交率相對較高。上海、北京、廣州等城市土地市場或呈現明顯的「翹尾」行情。

　　土地市場成交活躍

　　上海市規劃和國土資源管理局網站公告顯示，截至11月14日，上海將出讓四幅地塊：海門路55號地塊、漕河涇社區地塊、火車站北廣場地塊和外灘地塊。前三幅地塊起拍價分別為46.9億元、54.31億元、47.46億元，均超過今年上海總價「地王」的45億元總價。業內人士預計，上述三幅地塊即使底價成交，也將刷新今年以來上海總價「地王」的紀錄。

　　上海土地市場7月起升溫，從9月底起接二連三拍出新「地王」。與此同時，一線城市土地市場也從下半年開始全面升溫。

　　11月首周，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，大量土地將在月底成交。美聯中國提供的最新數據顯示，第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢等十大城市的土地市場成交規劃建築面積為7560萬平方米，環比上漲七成；土地出讓金總額為1352億元，環比上漲一倍多。

　　值得注意的是，2012年第三季度，北上廣深四大城市住宅用地出讓金總計414.7億元，環比大漲355.7%。而第三季度住宅土地溢價率高達23.12%，為2011年以來最大值。公開資料顯示，參與購地的房企不乏萬科、保利、中海發展、招商地產、金地等大型企業。

　　財政部網站14日公布的10月份財政數據顯示，房地產營業稅同比增加110億元，增長51.5%。鏈家地產市場研究部分析師張絮表示，隨著今年以來樓市回暖，成交量增加帶動房地產相關稅費增收。樓市成交量的回升不僅能促進稅收增長，也會帶動房企拿地意願回升。

　　多地年底沖刺供地

　　對於一線城市土地市場的「翹尾」行情，業內人士認為，這主要與土地市場供地計劃有關。中國證券報記者根據中國房地產指數最新數據統計，截至10月底，北京住宅用地供應僅完成全年計劃的12.4%，上海完成全年宅地供應計劃的50%，廣州完成全年計劃的41.2%。

　　根據美聯中國統計，今年前10個月上海出讓土地面積同比下跌32.8%，成交金額同比下跌30.2%。北京土地出讓面積同比下跌54.5%，成交金額同比下跌34.5%。廣州土地出讓面積同比下跌49.3%；成交金額93.72億元，同比下跌52%。「土地收入是大多數城市地方財政的主要來源，在前10個月土地收入同比縮水的局面下，年底的最後兩個月成為土地出讓的最後沖刺階段。」某地產商表示。

　　漢宇地產提供數據顯示，部分房企提前兩個月完成年度銷售計劃的95%，市場整體呈現「強者更強」的格局。在短時期內，大型開發商將繼續加大土地儲備力度。

　　中房信分析師薛建雄認為，由於今年前三季度企業銷售普遍好轉，資金壓力明顯減輕，因此目前大型房企普遍具有較強的補充土地儲備欲望，此時政府推出優質地塊的成交率也相對較高。

　　11月首周，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗。

　人民幣升值會對房價產生什麼影響嗎？對於普通買房人來說，似乎很難把兩者聯系到一起。2005年人民幣開始走上升值之路，之後出現的房價暴漲讓全體買房人至今心有余悸。業內人士認為，人民幣升值是推升房價的重要外因。近來人民幣的連續升值又引起了業內人士的關注，國內房地產作為以人民幣計價的重要資產，很容易成為國際熱錢炒作的目標。有業內人士擔心，房價在經歷9、10月份的徘徊之後，又會隨著未來人民幣升值而出現飆升。但也有業內人士認為，在嚴格執行限購限貸的大背景下，住宅很難成為熱錢炒作的對象，人民幣升值對房價的影響將大大減弱。

　　人民幣升值對房價影響有限

　　11月8日，人民幣對美元匯率開盤後不久再觸漲停價位，已經連續8個交易日觸及漲停上限，這是最近11個交易日內第10次觸及漲停。以人民幣計價的資產正面臨著國際熱錢大量湧入的風險，國內房地產作為重要的資產近年來一直被國內外炒家所看好，在人民幣升值的背景下，房價會否隨之而再次升高呢？

　　21世紀不動產市場分析師張磊表示，近期人民幣升值預期強烈，仍與國際流動性寬裕有關。9月14日，美國推出第三輪量化寬松貨幣政策(QE3)，造成的影響仍在蔓延。它傳遞到中國的影響是，國際熱錢預估人民幣一段時期內仍將處於升值通道，在此背景下，大量熱錢進入中國，一方面是期望博取人民幣升值的收益，另一方面，這些熱錢買入以人民幣計價的房地產，等待升值，這樣就可獲得雙重收益。但是，這些都是理論上的判斷，因為房價固然會因流動性過剩而抬升，但中間需要一個過程。多數金融專家分析，人民幣經過前段時間的升值後將步入整理平台，可持續性有限，而美國經濟已初步走出最低谷，正在緩慢復蘇，美元可能在未來幾個月走強，人民幣兌美元將走弱。更重要的是，決定中國房價的主要因素仍是國內政策，而調控政策目前沒有任何放松的跡象，房價大漲缺乏堅實基礎，但大幅下跌的可能性也不存在。就近期走勢來看，21世紀不動產市場研究中心數據顯示，11月第一周房價與10月基本持平。張磊認為，短期內房價將維持穩中略升的態勢。

　　人民幣升值 商用物業投資或將進一步升溫

　　近來，人民幣兌美元即期匯率持續走高，香港樓價創歷史新高。香港金管局近來多次出手干預港元匯率，向市場拋售港元。本輪熱錢湧港似乎是沖著人民幣升值和中國經濟回穩而來，這是否預示著內地房價也將出現巨大變化？

　　北京麥田房產(博客，微博)市場分析師張葉松認為，人民幣升值主要是指對外幣匯率的升值，從國內購買力以及生活成本來說並沒有本質上的改變。另外，宏觀調控在匯率方面的辦法和經驗要遠多於房地產，即使有波動也在金融槓桿可承受范圍之內，而房地產則是因為兼具金融和使用兩種屬性所以很難完全協調。在現行中國房地產的限購政策下，投資投機型需求處於易出難入的狀態，因此，只要限購政策不發生改變，外資將很難改變當前剛性需求和改善型需求佔主導的住房交易市場，人民幣升值短期內對房價的影響非常有限，但在商用物業上投資性需求或將繼續增長，不排除持續升溫的可能性。

　　人民幣不會長期升值

　　有業內人士分析認為，人民幣近期連續漲停並創出近期新高，並不代表人民幣又將步入長期升值的狀態，未來人民幣匯率更趨向雙幅波動，小幅貶值的趨勢。所以人民幣升值並不是拯救高房價的救命稻草。2012年中國的經濟形勢與二次匯改之時完全不同。當年我國經濟可以享受的紅利很多，諸如土地、勞動力價格、資源、能源都處於較低價位，這必然會點燃我國經濟快速上升的引擎，而現在這些優勢已經消失或逐步衰退，並且中國經濟正處於轉變經濟增長方式和調結構的過程中，再加上國內資產泡沫畸高，早已失去了投資價值。所以目前中國很難吸引國際熱錢的大量湧入。

　　另外，自從9月份美聯儲推出QE3之後，中國央行生怕國際熱錢流入中國，推高國內的通脹和資產泡沫，所以在貨幣政策上始終采取不放松的態度，僅是通過逆回購的形式來給市場注入流入性。隨著目前央行的貨幣政策和房地產調控的持續，鄂爾多斯(600295,股吧)和溫州這樣樓市泡沫較高的區域，房價已經出現了大幅下降。而像北京這樣的一線城市，在嚴格執行限購的情況下，以剛需和改善需求主導的市場引發新一輪房價飆升的可能性較小。

多家房企年銷售額沖千億門檻聯合拿地被指寡頭游戲

　　早在2010年，萬科就成為中國首家年銷售業績跨入千億門檻的房企。時隔兩年，樓市限購政策依舊嚴厲，萬科卻再次成為首家銷售額破千億的房企。不過與前兩年的形單影只不同，今年，「追趕者」們離得更近了，後來居上者如保利、中海、恆大等均有可能首次晉級千億「俱樂部」。相比之下，眾多中小房企業績大幅滑坡，不是被並購就是被迫轉行，房地產市場資源更多地向幾個大型房企集中，對此，有業內人士擔心，樓市會出現類似香港四大家族壟斷市場，推高房價的結果。

　　「千億俱樂部」擴容 房企間兩極分化加大

　　不久前，萬科公布的銷售數據顯示，前10月公司累計實現銷售金額1100.2億元。依靠以價換量、快速銷售的策略，萬科再次跑在了前面。但與去年只有萬達躋身千億，與萬科並駕齊驅不同，今年緊隨萬科之後的多家房企都有可能在最後兩個月突破千億大關。

　　11月8日，中國海外發展有限公司公布業績報告，1至10月份，中海累計實現房地產銷售額1006.8億港元，約合810.4億人民幣，同比增長28.9%，提前完成今年新修訂的銷售目標。

　　此外，還有在全國多個城市高調拿地的保利地產也提前完成了年度銷售目標，前10月累計實現房地產銷售額833.3億元，逼近千億元大關。不僅如此，保利的擴張勢頭甚至超過了「老大」萬科。數據顯示，今年前三季度，萬科累計實現開工面積871萬平方米，竣工面積438.3萬平方米；而保利地產新開工面積達958萬平方米，竣工面積424萬平方米，未來的入市量將明顯壓過萬科。

　　而通過足球被更多人熟知的恆大，同樣不容小視。僅10月份的銷售額就達142.6億元，前10個月累計銷售728.3億元，如果繼續保持10月份的銷售勢頭，恆大也將跨入千億行列。

　　不過值得注意的是，雖然標桿房企前三季度銷售業績整體上漲，但與之形成鮮明對比的是，一些中小房企利潤下滑、虧損嚴重，甚至部分中小房企已經申報破產或不再申請繼續從業資格。

　　今年4月初，杭州金星房地產開發有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產，引爆國內房地產企業退出潮。同在4月份，另一家杭州房地產企業杭州錦繡天地公司也申請破產。此後房企被並購或是轉戰其他行業的新聞不斷。中國房地產協會和蘭德咨詢機構聯合發布的《中國房企經營管理狀況藍皮書(2011)》甚至認為，如果現行政策能夠落實到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

　　在這30%的佔比中，毫無疑問，大部分是步履維艱的中小型房企。此外，今年三季度，已經有多個房企公布的營業收入和淨利潤同比均出現50%以上的大幅下滑。業內稱，未來房地產行業將向集中度越來越高，房企的兩極分化越明顯的趨勢發展。

　　聯合拿地被指邁向寡頭時代

　　兩極分化尤其在土地市場上顯現得更加明顯，今年活躍搶地的還是以萬科、保利、龍湖、華潤、中海為代表的大型房企，大量的中小房企進一步邊緣化。

　　尤其是在土地價格高昂的情況下，大型房企開始越來越多進行聯合拿地，進一步抬高了土地市場的門檻。近兩年誕生的多個地王，背後均是企業聯手拿地。

　　一位大型房企的負責人就曾明確表示，與幾家房企聯合拿地，目的就是控制地價。在同一區域內，幾個大型房企通過聯合拿地形成默契，控制整個區域的定價和促銷策略。

　　對此，蘭德咨詢總裁宋延慶也表示過擔憂，「有統計數據顯示，過去兩年北京93%的商品房用地被TOP20房企拿走。如果數據准確，意味著今後房市將由TOP20壟斷，房價將更堅挺，甚至上漲可能性更大。2011年全國百強房企市場佔有率己超28%，調控使市場集中度越來越高。但如果市場過於集中，可能比小、散、亂更可怕。」

　　知名財經評論員葉檀曾預計，在未來五年內，房地產開發企業將縮水至十分之一，從萬家下降到千家。

　　這樣的判斷如今看來並非空穴來風。從2010年以來，房地產市場中的並購案例大幅增加，有業內人士認為，市場元素向大房企集中應該是好事，規模化、品牌化後，質量才有保障。但也有人擔心，樓市會出現類似於香港的四大家族一樣，由少數大型房企控制，形成壟斷，從而推高房價。

　　開發商認為聯合只為取暖 不會形成壟斷

　　對於種種猜測和擔憂，一位前十強房企總裁在采訪中明確否認了可能形成的大房企壟斷。「現在排名靠前的大房企，要麼是國家支持的央企，像保利、中海、華潤等，要麼是與政府關系密切的私企，像萬科、恆大、龍湖等。這些房企紛紛超過或逼近千億銷售額，逐漸做大，事實上將更加方便國家的監管和調控。壟斷房地產資源、推高房價的猜測不太可能出現，也不會被允許出現。」

　　另外，一家國企背景的開發商也表示，大型房企間的聯合拿地與其說是寡頭游戲不如說是抱團取暖。他舉例道，該房企與萬科多次聯合開發項目，還要額外將銷售額的2%劃給萬科，作為品牌使用費。這麼做的原因就在於土地市場價格過高，各項人工、材料費用的增長讓房企獨立開發項目面臨很大的風險和資金壓力。相互之間的聯合不是搞壟斷，而是希望形成優勢互補，分擔開發風險。

　　對於開發商的解釋，一些分析人士並不贊同， 一種觀點認為，房地產行業的洗牌有利有弊。這對房企的規模化、為消費者營造整體性一體化的居住環境是有很大好處的，但是對房價的下降是不利的，競爭對手越少，價格下降的可能性就越小。

一線城市土地市場或現「翹尾」行情

　　業內人士表示，由於前三季度大型房企銷售普遍好轉，資金壓力減輕，拿地信心恢復。再加上一線城市土地供應計劃完成情況不理想，年底的最後一個多月將成為土地出讓的沖刺階段，此時政府推出優質地塊的成交率相對較高。上海、北京、廣州等城市土地市場或呈現明顯的「翹尾」行情。

　　土地市場成交活躍

　　上海市規劃和國土資源管理局網站公告顯示，截至11月14日，上海將出讓四幅地塊：海門路55號地塊、漕河涇社區地塊、火車站北廣場地塊和外灘地塊。前三幅地塊起拍價分別為46.9億元、54.31億元、47.46億元，均超過今年上海總價「地王」的45億元總價。業內人士預計，上述三幅地塊即使底價成交，也將刷新今年以來上海總價「地王」的紀錄。

　　上海土地市場7月起升溫，從9月底起接二連三拍出新「地王」。與此同時，一線城市土地市場也從下半年開始全面升溫。

　　11月首周，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，大量土地將在月底成交。美聯中國提供的最新數據顯示，第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢等十大城市的土地市場成交規劃建築面積為7560萬平方米，環比上漲七成；土地出讓金總額為1352億元，環比上漲一倍多。

　　值得注意的是，2012年第三季度，北上廣深四大城市住宅用地出讓金總計414.7億元，環比大漲355.7%。而第三季度住宅土地溢價率高達23.12%，為2011年以來最大值。公開資料顯示，參與購地的房企不乏萬科、保利、中海發展、招商地產、金地等大型企業。

　　財政部網站14日公布的10月份財政數據顯示，房地產營業稅同比增加110億元，增長51.5%。鏈家地產市場研究部分析師張絮表示，隨著今年以來樓市回暖，成交量增加帶動房地產相關稅費增收。樓市成交量的回升不僅能促進稅收增長，也會帶動房企拿地意願回升。

　　多地年底沖刺供地

　　對於一線城市土地市場的「翹尾」行情，業內人士認為，這主要與土地市場供地計劃有關。中國證券報記者根據中國房地產指數最新數據統計，截至10月底，北京住宅用地供應僅完成全年計劃的12.4%，上海完成全年宅地供應計劃的50%，廣州完成全年計劃的41.2%。

　　根據美聯中國統計，今年前10個月上海出讓土地面積同比下跌32.8%，成交金額同比下跌30.2%。北京土地出讓面積同比下跌54.5%，成交金額同比下跌34.5%。廣州土地出讓面積同比下跌49.3%；成交金額93.72億元，同比下跌52%。「土地收入是大多數城市地方財政的主要來源，在前10個月土地收入同比縮水的局面下，年底的最後兩個月成為土地出讓的最後沖刺階段。」某地產商表示。

　　漢宇地產提供數據顯示，部分房企提前兩個月完成年度銷售計劃的95%，市場整體呈現「強者更強」的格局。在短時期內，大型開發商將繼續加大土地儲備力度。

　　中房信分析師薛建雄認為，由於今年前三季度企業銷售普遍好轉，資金壓力明顯減輕，因此目前大型房企普遍具有較強的補充土地儲備欲望，此時政府推出優質地塊的成交率也相對較高。

在中國大陸觀光客消費力的加持下，香港精華區的店面已經超越紐約，成為全球店面租金最高的地段。隨著奢侈品牌的業績增加，寸土寸金的香港店面租金還將進一步攀升。

根據不動產經紀商高緯環球（Cushman & Wakefield）統計，在全球326個主要店面區域中，今年香港銅鑼灣的平均每年店租達到每平方英呎2,630美元，不但比2011年暴漲34.9％，更一舉登上全球冠軍。過去11年以來，店面租金的冠軍一直是紐約市第五大道，但今年則屈居第2，第3名則是巴黎的香榭麗舍大道。

彭博引述高緯環球的說法指出，大陸觀光客對於免稅奢侈品的需求是導致香港與全球主要城市店面租金暴增的原因。而香港今年前3季的遊客消費總額達到1,380億港元，比去年同期上升18％，大陸遊客數量就占所有旅客的71.6％。

報導指出，全球頂級奢侈品近來不惜支付昂貴店租也要在香港的精華地段開設旗艦店，藉此展現品牌實力，希望藉此吸引大陸旅客，並成為進一步前進大陸市場的跳板。英國奢侈品牌Burberry今年在銅鑼灣羅素街的新店面，每月租金高達770萬港元，前任房客Nokia的租金為每月330萬港元。

大陸民眾對奢侈品的消費需求不但推升店面租金，也促進部分國家的出口貿易。會計事務所德勤（Deloitte）日前表示，大陸二線城市與亞洲其他地區對於瑞士手錶的強勁需求，將在未來12個月繼續推動瑞士手錶的出口成長。瑞士手錶業者指出，大陸已成為主要的業績來源。

在零售業強勁支持下，國際頂級品牌激烈爭奪銅鑼灣一線街舖，在一舖難求下，該區租金增長34.9%至每年每方呎2,630美元（約20,514港元），租金超越美國紐約第五大道的每方呎2,500美元（約19,500港元），銅鑼灣的「天價租」可謂「宇宙最貴」。以地區劃分，亞洲十大最貴租地區中，香港的銅鑼灣、中環及尖沙咀租金分列頭三位，力壓日本東京的銀座及表參道。

　高緯環球Main Streets Across the World報告顯示，調查包括62個國家共326個購物地點中，147個租金錄得上升，僅49個（佔15%）錄得下降。全球主要零售市場在截至6月的一年內回復至舊有水平，租金增長主要來自亞洲及美洲的強勁表現。在全球十大地段昂貴購物區中，更有五個位於亞太區。

貴紐約第五大道1000元

　受需求及租務活動激增帶動，本港銅鑼灣的租金增長34.9%至每年每方呎2,630美元，租金超越紐約第五大道的每方呎2,500美元，成為全球最貴租的購物地段，這是紐約11年來首次失去榜首地位。當中，全球十大地段昂貴購物區中租金增長最大的地段為巴黎香榭麗舍大道，租金達每方呎1,129美元（約8,806.2港元），一舉躍升兩名至第三位，拋離租金每方呎1,057美元（約8,244.6港元）的東京銀座。

　全球零售服務主管John Strachan表示，香港與紐約對榜首之爭正常不過，值得留意的是榜首其他城市因供應短缺及國際品牌的濃厚興趣，而節節上升。由於各種產品的新晉國際零售商摩拳擦掌，一舖難求，而現有品牌有意擴充，加上土地有限，香港舖租飆升21.8%。儘管經濟活動減慢，零售商仍然視香港為打入內地市場的跳板。

亞太區租務增長依然強勁

　以地區劃分，儘管亞太區增長率由去年的12.2%微降至今年的8.6%，區內租戶需求仍然強勁。當中，香港的銅鑼灣、中環及尖沙咀租金分列亞洲區頭三位，力壓日本東京的銀座及表參道，而韓國的首爾明洞及江南驛租金升幅繼銅鑼灣之後最高，反映零售商繼續爭奪香港及韓國有限的主要地段。

　香港商舖部高級董事胡詠詩表示，港府的買家印花稅（BSD）將驅使投資者增加商舖投資，加上香港對國際零售商而言，依然是進入中國市場的最佳據點。由於國際零售商難在本國獲利，須繼續在亞太區內尋求擴展機會，預期亞太區的零售活動將健康發展。

政府計劃於工廈引入過渡性住房的安排，計劃年期暫訂在10年。香港建築師學會本地事務部副主席岑延威（見圖）認為年期合適，建議政府參考酒店發牌制作，於這類建築物加入發牌制度，日後可視乎實際情況考慮續牌與否。一來可免制度被濫用，二來又可控制質素，減少改建住宅時淪為?房的機會。學會有關意見將於個多月內呈交政府。

人均居住面積比照公屋

　岑延威認為，工廈轉住宅並不算困難，但需注意符合建築物條例下，有關住宅的採光與通風要求，工廈低層亦應作混合用途，提供住宅小區所必須的社區配套。將來工廈改建後的住房，人均居住面積亦應與公屋標準看齊。

　對於外界質疑，工廈改建酒店利潤較過渡性住房更高，他解釋，這要視乎不同地區工廈的配套與位置，並非每幢工廈都適合轉酒店，最近亦曾接觸不少工廈業主有意轉作過渡性住房。他相信，黃竹坑、新蒲崗、荃灣、柴灣、觀塘等，會有較多工廈符合改裝的要求。由於政策修例尚需約1年時間，學會估計最快一批過渡性住房約兩年或兩年半後出售。

　香港建築師學會會長林光祺表示，新界東北發展計劃可研究不同種類的私人/公共發展模式，以滿足不同社會階層需要，建議中的43%為公營房屋，亦無須全部由政府負責興建，比例是否需要再增加，值得探討。

倡新界東北設審批部門

　學會認為新界東北發展應盡可能讓當地農民維持原地農業耕種，並提供機會給予香港有機農業及溫室種植，並興建中央貨櫃停車場，以解決長期佔用農地的問題，釋放更多土地發展。只有在沒其他選擇下，才改變農地用途作更好規劃。又希望政府成立一站式審批部門，整合屋宇署、地政總署、規劃署的意見，加快工程的進展。

港府兩辣招嗆喉程度由樓市成交量可見一斑，樓市如霧裡花，投資者未敢妄動。然而何謂「勇者無敵」？看一眾無懼買家印花稅（BSD）入市的內地客即知一二。據中原資料顯示，最新錄得太子百匯軒的BSD成交，成交價為590萬元，需付BSD稅款約88.5萬元。本報統計，於10月27日新招出台後，市場約錄得13宗BSD（見附表）成交，合共進貢庫房約2,713.72萬元，以本港指標屋苑沙田第一城約300萬元的細單位計算，足可再買9間，內地客豪氣依然。

內地客付88萬BSD購百匯軒

　中原分行經理楊仲維表示，日前促成百匯軒中層B室成交，成交價590萬元，面積670方呎，屬兩房間隔，折合平均呎價8,806元。新買家為內地人士，看好本港樓市發展，即使需繳付15%BSD稅款約88.5萬元，仍決定入市作長線收租。而上址市值租金約1.7萬元，預計其租金回報率約3.5厘，回報合理。原業主於2010年5月以486萬元購入上址，持貨2年半，是次賬面獲利104萬元，單位升值21.4%。

　本報統計顯示，市場迄今錄得約13宗BSD成交，合共涉稅款約2,713.72萬元。以個案的稅款額計，其中以九龍站凱旋門朝日閣高層D室的BSD客最大，達564萬元，單是BSD幾乎可以買到沙田第一城兩個細單位。該名內地豪客以3,760萬元購入上述單位，面積約1,167方呎，連956方呎大平台，由於單位屬於特色戶，因此成交價較市價高15%。無獨有偶，該單位原業主亦為內地人士，於2010年前以2,700萬元購入上述單位。

不少投資者轉向其他物業市場，帶動寫字樓及商舖投資市場暢旺。根據萊坊發表的最新報告，零售商爭奪優質零售樓面的情況沒有緩和跡象。黃金地段商舖租金高昂，驅使中檔次零售商遷往較高樓層的商舖或核心區的次等地段。

　中原(工商舖)鄭得明表示，灣仔道177至179號地下1號舖，建築面積約佔625方呎，成交價約4,680萬元，呎價約7.49萬元。原業主於2009年斥資約1,650萬元購入，轉手獲利約3,030萬元，物業升值逾1.8倍。買家再以意向價約5,280萬元推出放摩。上述買家又特別鍾情灣仔區二線街地舖，近日購入堅彌地街3號地下2及3號舖，作價約1,360萬元，折合每呎約4.53萬元，舖位大幅升值逾55倍。

　港置許建方表示，尖沙咀金巴利道金閣大廈地下C及D舖放售，涉及樓面面積約1,200方呎，業主意向金額約4,500萬元，意向呎價約37,500元。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，2012年10月商舖摩售登記宗數比例為8.3%，創近4個月最高，較9月的5.7%上升2.5個百分點。10月商舖「摩貨」登記錄得50宗，亦為近4個月最高，較9月升92.3%。

　金額方面，10月商舖摩售登記金額比例為6.6%，較9月上升1個百分點。10月份商舖「摩貨」登記總值6.59億元，較9月上升88.4%。

　而按分區統計，港島於10月錄得17宗及3.84億元，較9月的6宗及1.21億元上升1.83倍及2.18倍。九龍在10月錄得15宗及2.05億元，較9月的12宗及1.98億元上升25%及3.3%。

　新界10月錄得18宗及6,990萬元，較9月的8宗及3,083萬元上升1.25倍及1.27倍。

第三輪量化寬鬆政策（QE3）出台刺激實體資產價格即時起動，非住宅物業價格指數同錄上揚，雖然美聯儲局推新一輪量化寬鬆措施並延長低息期至2015年中，不過受港府「政策市」心理影響，加上美國大選剛結束以及中共「十八大」會議，預料在政治氣氛籠罩下，市場觀望態度轉濃，商舖交投將轉趨平穩。筆者認為，政府於上月底推出遏抑住宅物業炒風措施，對住宅樓價起穩定作用同時，亦為商舖後市引發不明朗因素，而且近日政府更暗示出招以遏抑持續急升的商舖市場，窒礙投資者入市步伐。

　無疑QE3確實為市場帶來龐大資金流，帶動商舖交投錄得可觀增幅，但礙於核心區業主惜售心態濃厚，市場極少選擇下，未能完全吸收所有資金，部分投資者更將目標轉移至非核心零售段或商場拆售項目，甚至涉碼較高的全幢商廈，早前由本地資深投資者斥資逾19.8億元購入的尖沙咀百樂酒店商場項目，引起市場積極承接；加上5月份的荃灣荃立方以及英皇娛樂廣場拆售等，成績亦同樣驕人，於舖市掀起一輪拆售風。

　筆者指出，港府上月底推出的買家印花稅(BSD)及加強版額外印花稅(SSD)將對本港住宅樓價起穩定作用，但不認為措施會引致住宅投資者大幅轉投商舖市場，由於商舖成交涉及的金額一般較高，涉資額普遍超逾1,500萬元以上，而且參與的主要是較資深及機構投資者，具實力的投資者於市場並不如想像多，若從民生影響的角度而言，商舖巿場亦較住宅市場間接，故「新招」對商舖市場新一輪「炒風」並不能一概而論。筆者同時預期，量寬效應將有助刺激美國以至環球經濟持續回穩至健康水平，商舖發展前景仍然審慎樂觀，部分新興零售區如荃灣等商舖市場，更備受看高一線。

高緯環球公佈Main Streets Across the World報告顯示，全球主要零售市場在截至六月的一年內回復至舊有水平，租金增長主要來自亞洲及美洲的強勁表現。

報告調查的62個國家共326個購物地點中，147個租金錄得上升，僅49個(佔15%)錄得下降。2011年該比率為19%。

受需求及租務活動激增帶動，銅鑼灣的租金增長達34.9%，上升至每年每方呎2,630美元，超越紐約第五大道的每方呎2500美元，成為全球最昂貴的購物地段。紐約十一年來首次失去榜首地位。

全球十大地段昂貴購物區中租金增長最大的地段為巴黎香榭麗舍大道，租金達每方呎1129美元，一舉躍升兩名至第三位，拋離租金每方呎1057美元的東京銀座。

香港置業至尊旺舖表示，尖沙咀金巴利道金閣大廈地下C及D舖放售，涉及樓面約1200方呎，業主意向金額約4500萬元，意向呎價約3.75萬元，連同食肆租約一併交易。

該行指出，金巴利道早已為區內知名飲食段，食客人流萬千，而上址坐擁60呎特闊門面優勢，不但能有效吸引街上人流同時更屬同區罕有，具投資價值。

樓價持續走高，加上政府急於為物業市場降溫，結果更激進的調控措施於2012年10月26日出台。住宅轉手的額外印花稅（SSD）調高至物業價值10%至20%不等，視乎物業轉售的時間；非本港永久居民或公司買家則要繳付相當於物業價值15%的買家印花稅（BSD）。換言之，部分買家要承擔高達樓價35%的交易費用。

這種歧視非永久居民及商業機構的措施，實有違香港賴以成功並珍而重之的開放型經濟及公平競爭原則。透過實施欠缺理據的限制措施操縱及扭曲市場，將會發出狹隘的保護主義訊息，讓外界認為香港不歡迎外來投資，更推出新政策干預正常商業運作，這對香港難免造成損害。

在非常時期推出非常政策的託辭下，自由市場逐漸被摧毀。這種策略無視香港的長遠福祉，罔顧香港競爭力的基礎源自體制開放及公平，實在危險。香港的未來亦有賴跟中國及其他地區經濟體的跨境融合，斷不能以孤島自居。

令人特別擔憂的是，正如政府以往許許多多的措施，上述歧視規定甚至有可能根本無法對症下藥，只因為措施只着眼於瞬息間的癥狀，而沒有分析樓價上升的底因。只有切中問題要害，港府才能制訂恰當的回應措施，阻止市場過度波動，進而對社會帶來災難性後果。

歸咎非本地需求是房屋供應短缺繼而樓價節節上升的禍根所在，看似合理，實際上卻是一大謬誤。政府數據就顯示，在2012年，本港住戶數目為235.9萬，永久住宅單位則有259.9萬個，可見即使計入非本地需求，本港樓市顯然不存在短缺問題。樓市問題根源其實不外乎干預市場行動導致供應嚴重錯配，世局不明朗下資本保值方式有變，以及持續低息環境導致流動資金源源不缺。筆者日後將針對各點另文再作探討。

蔡宏興
南豐發展董事總經理

前豪宅交投活躍，消耗不少購買力，10月成交下滑，新界區豪宅10月成交按月下跌14%，該區的指標豪宅錄38宗成交。

地產人士指，壓抑樓市兩招出台，影響豪宅市場的主力客源，削弱豪宅物業承接力量。而豪宅業主叫價「企硬」，買賣雙方議價陷入嚴重拉鋸當中，阻礙成交發展，預期今月豪宅二手交投將按月最少減50%。

新界豪宅之一的西沙小築，位於西貢竹洋路93號及102號。設42座洋房別墅，於1983年建成。世紀21奇豐物業表示，一座放盤物業面積1883方呎，3房3廳2套房間隔，設開放式廚房，連花園天台。

單位前臨遼闊海景，設特高樓底，附設裝修。現以3500萬元放售，呎價1.86萬元。以按揭5成、利率2.5厘及還款期20年計算，月供約9.27萬元。

另一個新界低密度豪宅美禾圍15號，位於沙田區。高力國際物業代理表示，美禾圍15號地盤面積約10000方呎，實用面積4200方呎，現為1座2層高的獨立屋，5套房間隔，連接花園，提供私人戶外空間，單位並附設全新裝修。現時該地盤意向價1.3億元。以按揭5成、利率2.5厘及還款期20年計算，月供約34.44萬元。

更多豪宅放盤資訊，請瀏覽逢周六隨報附送的《大雅第》豪宅專刊。

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處登記個案顯示，截至11月13日止，本月至今二手住宅註冊量錄得2901宗登記，按月升14.5%；其中200萬至500萬元中價住宅物業個案最多，該類物業本月迄今錄得1,726宗，較上月同期的1,486宗，按月上升16.2%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，中價住宅物業受到市場支持，其註冊量佔二手住宅註冊比率約59.5%，料可持續企穩較高水平。

該行指出，鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處登記需時，因此上月底政府出招後市況，仍未全面於註冊數字反映，再加上本月迄今註冊日數較上月同期多出一天，因此中價住宅註冊數字按月出現升幅。事實上，政府出招後，市場成交放緩，出現價穩量跌情況，屆時中價住宅註冊量將會下跌。然而，政策促使市場進一步成為用家主導，料200萬元至500萬元二手住宅在用家支持下，其註冊量比率可企穩較高水平。

錄得最多200萬至500萬元中價住宅註冊的5個屋苑當中，以嘉湖山莊最多，錄得47宗；排名第二位的沙田第一城亦錄得32宗；而愉景灣則以19宗排名第三位；其餘分別為新都城、淘大花園、豫豐花園、荃灣中心、麗港城、豪景花園及YOHO TOWN。

今年首三季中原城市指數CCI累升約15.8%，而差餉物業估價署較受歡迎屋苑售價指數累升18.6%。二大指數的升幅均略低於差估署各類單位售價指數累升20.0%。中原地產研究部指出，因為後者受到市區A類單位(面積430方呎以下)售價升幅大的影響，首三季升24.3%，扯高整體升幅。

差估署較受歡迎屋苑售價指數；2011年全年升幅7.9%，2010年升19.2%，2009年升29.9%，2008年跌14.4%。同期的中原城市指數CCI；2011年升7.6%，2010年升19.3%，2009年升32.2%，2008年跌15.1%。兩者升跌幅相約。

差估署各類單位售價指數；2011年全年升11.1%，2010年升21.0%，2009年升28.5%，2008年跌11.1%。與較受歡迎屋苑售價指數相比較，兩者差距有擴大趨勢。2008年跌幅低出3.3個百分點，2009年升幅低出1.4個百分點，2010年升幅高出1.8個百分點，2011年升幅進一步高出3.2個百分點。

中原城市指數CCI包括100個成份屋苑，每年買賣宗數佔整體二手私人住宅市場約三成。差估署較受歡迎屋苑售價指數包括82個屋苑，其中63個與CCI相同。

綜合土地註冊處資料所得，10月全港共錄3460宗二手私宅獲利買賣登記，佔同已知上手買入價的私宅成交比率達99.5%，數值較9月升0.2個百分點；與此同時，10月份每宗私宅轉手個案平均賺幅高達61.5%，按月急增2.6個百分點，兩者均同時刷新歷史新高記錄。

利嘉閣地產研究部表示，受惠歐洲、美國及內地央行同時放水刺激經濟，樓市旺勢持續升溫，而且，財力雄厚的換樓用家及投資者大量換購甚至增持物業，拋物線推高樓價升幅，刺激中高價住宅的轉手獲利成功比率顯著飆升。

私宅業主賣樓獲利成功比率持續高企外，沽樓利潤亦見持續攀升。數據顯示，10月份每宗私宅轉手個案平均獲利61.5%，史上最高。

需要特別指出的是，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例顯著上升，數字更由9月的20.1%，按月跳升3個百分點至10月的23.1%，刷新舊有記錄。再環顧10月份10個獲利登記最多屋苑，發現9個屋苑出現百分百的獲利的佳績，歷史首見。

當多數投資人士皆聚焦財政懸崖時，Liz Ann Sonders 認為，經濟復甦的關鍵，其實是房市。

身為 Charles Schwab 首席投資策略師的Sonders指出，觸動大衰退的，正可能是未來成長的基石─這裡他指的是房市。
「人們忽略了信心所能帶來的漣漪效應。」他說。

雖然房市成長勢頭並不強勁，但它現在至少已不再拖累經濟成長─不再是她所謂的成長絆腳石，其他兩個是歐債及財政懸崖。

Sonders 指出，美國必須避掉財政懸崖，尤其是在房市已經復甦，且美國沒辦法仰賴開發中國家成為成長動能的情況下。

美國是「一堆髒衣服中唯一比較乾淨的一件」，「成長不亮眼，但成長的軌跡好過其他國家。」她說。

她點出了一連串關於房市的經濟數據，比方說建商信心、房價、家戶人口數都顯示出穩定的成長。

她也明白美國經濟體仍面臨了許多挑戰。「我仍然認為長期有許多疑慮，但較短期來說表現相當穩當。」她說。

南韓「總統卸任後私宅購置疑案」偵結，特別檢察組（特檢組）十四日上午公布最終調查報告，青瓦臺（總統府）警衛處有三人遭到起訴，李明博總統的獨子李時炯則獲不起訴，但檢方認定李時炯購買其父退休後私人寓所地皮的資金來自家庭成員，涉嫌逃漏贈與稅，將交由稅務機關論處。

去年五月，李時炯和青瓦臺警衛處共同購買首爾瑞草區內谷洞三塊面積共一百四十坪的地皮，擬為李明博卸任後建造寓所和隨扈使用的設施，經費則彼此分攤。但在野陣營質疑李明博假借兒子之名購地並中飽私囊，後來國會朝野議員通過《內谷洞私宅特別檢察法》，特檢組遂於十月十六日啟動偵查。

特檢組發現，購地費李時炯和警衛處分攤不均，李時炯曾收取大伯李相恩六億韓元購地現金，第一夫人金潤玉也提供其子擔保，貸款相近的金額。

特檢組十四日公布調查報告說，李時炯購地經費十二億韓元係李明博家庭成員的「變相贈與」，已檢具相關證據通報國稅廳。而李時炯用贈與錢款實名購地，則未違反「房地產實名制」。

特檢組另以瀆職罪起訴青瓦臺前警衛處處長金仁鍾、財務官金泰煥與設施管理部長沈亨寶，三人在購地過程中，將應由李時炯支付的九億七千二百萬韓元轉嫁給警衛處承擔，讓國庫蒙受損失。

但青瓦台對特檢組的偵結概要表「遺憾」，強調十二億韓元是李時炯向銀行和伯父借的錢，還付利息，而特檢組將第一夫人金潤玉提供李時炯的貸款擔保視為金錢贈與，更「令人無法接受」。

繼上海鵬欣(集團)有限公司(下稱鵬欣集團)之後，滬上又有一家地產公司赴大洋洲購地。

　　路透社昨日援引澳大利亞當地媒體的報道稱，上海中福(集團)有限公司(下稱中福集團)已贏得授權，參與開發澳大利亞一個佔地58平方英裡(1平方英裡約合2.59平方千米)的農場項目。

　　報道稱，外界了解甚少的私營企業中福集團已獲得50年的租約，進行西澳州的東金伯利奧德河灌溉區擴大項目(Ord East Kimberley Expansion)的二期開發。西澳州地區開發部長的發言人稱，州政府定於11月20日宣布最終的決定。

　　早報記者昨日就上述報道聯系中福集團時被告知，西澳洲收購項目的相關負責人已於日前赴澳，具體交易情況無法透露。

　　中投青睞大洋洲乳業

　　據中福集團網站資料，其於1992年創建，主營房地產開發、設計、建設和物業管理，兼營酒店、停車庫、古玩拍賣和內外貿易，曾開設上海第一家網吧——上海超通網吧。

　　中福集團並非首例赴大洋洲購地的上海房地產企業。今年初，鵬欣集團被曝擬以2.1億美元收購新西蘭克拉法集團(Crafar)16個奶牛農場。早報記者昨日獲悉，該交易有望於本月底成交。鵬欣集團網站顯示，其於1997年在上海成立，以房地產開發起家，2008年涉足農業。

　　RBG(RED BLUFF GROUP)咨詢公司董事Tom Shugg昨日向早報記者表示，目前對澳大利亞農場感興趣的中國投資者越來越多，「每個月都會有三四個人問我有關農場投資的事。」Tom Shugg所在的咨詢公司專門為企業在中國及澳大利亞投資提供咨詢。

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，中國企業收購澳大利亞農場，一方面是看重農場的土地資源，另一方面意在打通產業鏈上下游。

　　Tom Shugg則表示，發展乳業是很多中國投資者有意投資澳大利亞農場的一個主要原因，「澳大利亞的乳制品有非常好的口碑，中國的乳業歷史卻不是很好。」

　　據新華社此前報道，目前，澳大利亞鮮奶零售價僅每公升1澳元(約合1.03美元)，價格遠低於瓶裝水，當地鮮奶市場明顯存在產能過剩、惡性競爭，導致不少中小奶農處於虧損邊緣。而中國市場上的外國品牌嬰兒奶粉卻在原料價格下滑背景下逆勢漲價。

　　值得一提的是，昨日有消息稱，中國主權財富基金中國投資有限責任公司(中投公司)擬投資全球最大乳制品巨頭新西蘭恆天然(Fonterra)設立的專項股東基金。恆天然股東基金的初始規模估計約為5億新西蘭元(合4.1億美元)，每位投資者的持有比例不得超過15%。

　　國家安全爭論

　　不過，因乳業投資通常涉及土地所有權轉移等敏感問題，中資欲結緣大洋洲乳業項目或收購農場，並非一帆風順。

　　澳大利亞主流媒體近期連續報道，中投公司有意收購澳最大乳業企業范迪門斯地公司部分股權。此事再度引發關於中資進軍農牧業是否會損害澳國家安全的爭論。

　　鵬欣集團在赴新西蘭購地的交易中也曾遭遇波折，在新西蘭當局於今年1月份批准交易後，該國國內出現了有關這一交易的強烈爭議，新西蘭高等法院於2月責令新西蘭政府重新考慮。

　　有觀點認為，出售土地有可能損害國家安全。而中國投資者大舉進軍大洋洲農業，也使得當地部分人擔心，這可能令大洋洲失去從亞洲中產階層的食品需求增長中受益的機會。

　　對此，Tom Shugg以澳大利亞為例稱，在澳大利亞投資農業的外國投資者所佔份額還很小，負面的影響並不明顯，目前澳大利亞政府非常歡迎中國投資者前往投資。

　　據他所知，一些州政府為此還推出了政策來吸引投資者，「譬如維多利亞州從今年6月開始推出一項計劃，如果外國投資者在當地投資超過500萬澳元，政府就可以幫助他們移民。」

　　中國駐悉尼總領事館商務參贊凌桂如在接受新華社記者采訪時表示，「中資企業特別需要克服急功近利心態，要多做法律、法規和商業規則方面的功課，多與監管部門溝通，在投資金額和控股比例上做得更有技巧。」

　　GMP制藥集團總裁葉青認為，如果中資先在當地開辦工廠，而不是一上來就大舉收購牧場，事情會容易許多。

　　「著眼長遠，先易後難，循序漸進，這些原則非常適合有意投資新西蘭乳業的中資企業。」葉青如是說。