金管會控管銀行對不動產授信集中度有成。根據銀行局公布的最新統計，9月國銀對土地擔保放款餘額為1兆5,185億元，較8月減少20億元；38家國銀中，有20家銀行土地擔保放款餘額較8月底減少。

　若以前9月數據觀察，原本5至8月每月土地擔保授信餘額都是呈現增加，9月則開始減少，前9月國銀土地擔保授信餘額較去年底增加263億元、成長率約1.8％，相較去年同期增加939億元、成長率6.8％，今年土地擔保授信確在降溫。

　金管會今年除了繼續控管銀行對房貸、土建融授信的集中度，也特別針對素地授信加強管理，今年有16家銀行被要求增提不動產相關的呆帳準備，有些銀行被要求餘額不得增加，有些則被要求要調降授信餘額，以免授信風險過度集中。

　金管會公布的土地擔保授信統計，是所有以土地為擔保品的放款餘額，包括地上權或承租地、商業、住宅及工業用地（已建或空地）、農地、林地、濕地或池堰、養殖地、公共設施用地、運動場遊樂場用地、交通用地、水利用地、文教用地、土石採挖場、高爾夫球場、礦區、露天倉庫或堆置場、殯葬用地、無使用計畫空地或其他用地等。

　9月有20家國銀土地擔保放款餘額較8月底減少；以前9月來看，則有17家銀行減少。前9月土地擔保授信餘額減少最多是合庫，較去年底減少89億元；其次是安泰銀行減少46億元；國泰世華銀減少逾33億元，板信減少32億多元。

　至於前9月土地擔保授信增加最多的，是中信銀增加68億元，其次是新光銀增加64億元，上海商銀增加58億元，玉山銀增加54億元。

儘管不動產新6條已上路，但壽險年底前是否可買賣不動產？保險局長曾玉瓊昨（21）日低調回應：「就是希望合理，符合相關規定」。

　對於國泰世華銀等考慮配合政策，暫緩標售大樓，曾玉瓊則說：「其實這樣比較好」。

　壽險業者私下表示，保險局上周會議或直接打電話給主要壽險總經理，都提及年底前不要再買賣不動產，讓市場先冷靜下來；同時保險局會中也提及，若保險業都能自律、遵守新規定，則規定上路6個月內可再檢討新6條是否鬆綁或調整，甚至可以不用6個月的時間，即可討論。

　曾玉瓊表示，願意儘速檢討保險業投資海外不動產相關規定，但前提是要有相關配套措施；她也同意若保險業要成立特殊目的公司（SPV）投資海外不動產，可以考慮免從自有資本中扣除。

　目前雖然已開放保險業可以投資國外不動產（大陸除外，僅能自用），但卡在各國法規、稅法等，有些國家必須成立SPV才能投資不動產，但成立這類公司在計算RBC（風險資本額）時要從自有資本扣除，投資效益就不划算，因此業者爭取放寬投資限額，及成立SPV免扣資本等，保險局也都表示，只要遵守新6條等相關規定，其餘開放措施將陸續檢討。

　金管會雖不便承認是否下了禁買、禁賣令，但曾玉瓊表示，的確有希望壽險業在年底前最好不要再買賣不動產，由其他買賣方去決定市場的價格；若有保險公司願意體諒金管會用心，暫緩執行相關標案或投資案，「其實這樣作是比較好的作法」。

爭議多年的捐地節稅，如既成道路或公共設施保留地，可在申報所得稅時抵稅，但扺稅額如何認定？司法院大法官昨（21）日指出，財政部為此所先後公布的6件函令，都沒有法源依據，違憲，即日起不能再用。

　大法官宣告違憲的同時，解釋文並沒有「指導」財部如何因應，大法官書記處長吳永宋說，未來稅捐機關應該依個案核實認定，特別是實價登錄制度上路後更為可行，或者修法增訂條文，予以法律明文規定或予授權行政命令訂定，宜盡早處理，以利人民有所遵循。

　大法官昨天發布的705號解釋文指出，所得稅法規定，捐贈得列報為綜所稅列舉扣除額；但實物捐贈，例如捐地，其認列得減除的扣除額度，用何標準計算，稅法沒有明文規定，也沒有授權主管機關得以用行政命令規定。

　但財政部為協助稅捐機關認定，在民國92年至97年，先後發布6件行政函令規則。包括92及93年先概括規定依財政部核定的標準認定；94年進而以除情形特殊者專案報部核定外，其餘都依土地公告現值16％單一標準計算；95至97年也是照94年函令內容辦理。

　大法官昨天宣告財政部這6件函令違憲，主要理由是6件函令都沒有法源依據，納稅人扣除額能夠計入多少，會影響稅基計算標準，也就是影響稅負輕重。因此，不能沒有法律明確規定或授權，即用行政函令規範。

　不過大法官陳新民認為，705號解釋文是「虛幻的藥方」、「浪漫的期待」無法解決內政部尚未徵收全國4萬多公頃既成道路，所須高達3兆以上經費的困難及人民土地遭限制運用所生民怨問題，他斷言此號解釋文會造成人民、政府及國庫三輸的結局。他認為，財政部這幾年用土地公告現值16％單一標準計算，來解決問題的苦衷，都是出自公益考量，理應獲得大法官的支持。

　但這是陳新民個人意見，大法官會議是採取多數決議，因此儘管15位大法官中有蘇永欽、林錫堯、陳敏、黃璽君及陳新民等5位持「不同意」意見，會議仍通過705號解釋文。

　捐地節稅曾經讓許多人賺到不少錢，但自從財政部陸續發布只能按土地公告現值16％列扣除額的限制令後，捐地之風受到壓抑。會計師認為，大法官釋字705號，對納稅人來說是利多，捐地節稅交易可望重現活絡，特別是在財政部修法前的空窗期。

　安侯建業會計師事務所稅務部營運長張芷說，廢掉財政部這6號限制的函令，就是要按所得稅法規定辦理，例如稅法第17條列舉扣除額規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬對於教育、文化、公益、慈善機構或團體的捐贈總額最高不超過綜合所得總額20％認列，或者主張用納稅人土地交易成本核實認列，都比被財政部限制在只能按土地公告現值的16％計算有利。

　張芷指出，依解釋文內容，大法官多數認定是程序違法而違憲，因為沒有法律授權財政部去作限制，這不是實質違憲，預料財政部會按大法官意旨去做修正。

　正大會計師事務所會計師羅裕民也說，這麼一來，捐地節稅市場馬上要恢復活絡了。

　羅裕民表示，至少在705號解釋文宣告，一直到財政部完成修法「空窗期」，人民如果提出捐贈土地的申請，財政部不能不按所得稅法現行規定來辦理！

　他指出，雖然政府規定有時候很難說，例如商譽價值的認定，稅捐機關公布規定，事後又不按規定辦理引起很大爭議與訴訟。但捐地節稅這件事，既有大法官解釋為後盾，財政部若要修法追溯，會很「辛苦」。

　羅裕民認為，回歸所得稅法規定時，捐地給慈善機構、學校等公益單位可抵20％，如果是捐給政府是「沒有限額」，全部都可列報為扣除額減項，可以預見捐地節稅市場很快會熱絡起來。

實價資訊揭露後，買賣方心態大相逕庭，根據台灣搜房網統計數據顯示，自從實價登錄資訊開放查詢以來，網站售屋查詢量直直落，購屋態度轉趨冷靜保守，反觀賣方擔心實價揭露資訊越來越多元，房價恐受到波及，積極出手售屋，線上房源呈現上升態勢。

　隨著實價登錄資訊上線滿1個月，實價登錄數據增多，其威力也逐漸顯現，賣方扛不住價格資訊越來越透明，登錄的房價目前多比市場預估行情低，有些賣方開始尋求脫手，體現在台灣搜房網站上，就是網路出售刊登量直線上升，近一個月間暴增2802件。

　買方查詢案件量則銳減，預期房價下修下，民眾紛紛縮手退場觀望，近一個月來上搜房網查詢量大減近15000件。

　有趣的是，雖然巿況趨冷，不過，面積逾千坪的信義計畫區Ｄ5土地最近正悄悄清除地上物，據瞭解，該案初步規劃為大坪數豪宅，戶數僅27戶住家，另有2戶做商業用途，房仲業者指出，若其推出一層一戶頂級豪宅，每坪售價應達200萬元以上。

　區內目前可望興建為豪宅的建地，以威京集團的亞太會館改建案最受矚目，巿場曾傳出未來推案每坪售價上看300萬。永慶房仲集團統計，信義計畫區目前剩下的住宅區土地約11處，特定業務區約6處。目前處於興建中的四大商用不動產案則分別為，遠雄人壽的A1、國泰人壽的A3、富邦人壽的A10、及華南金控的B6。

「捐地抵稅」即日起不能以公告地價十六％扣除所得稅！

司法院大法官會議昨天作出釋字第七○五號解釋，宣告財政部規定實物捐贈抵稅比例，因無法律授權而違憲。例如現行捐地避稅案件，民眾未能提出購地成本時，財政部統一以土地公告現值的十六％計算綜合所得稅列舉扣除額的規定，昨天起不能再適用，理由是違反憲法第十九條的租稅法律主義，財政部應修改稅法，或以稅法明確授權的行政命令來規範。

財政部賦稅署副署長許慈美表示，尊重大法官的解釋，會加以檢討改進；至於要修法或頒布解釋令，還要再討論，目前比較傾向直接修法。

由於不少民眾購地捐給政府，以達避稅目的，其中最受爭議的是「既成道路」補償問題，也有人到處買便宜土地捐給政府抵稅，澎湖縣望安鄉即有不少案例。財政部為避免不肖民眾居間獲利，從九十四年起，以土地公告現值十六％計算所得稅扣除額，王姓等二十三位民眾認為不公平，提起行政訴訟敗訴後，聲請釋憲；未來王姓等民眾可依釋憲結果，向行政法院聲請再審。

大法官會議指出，財政部九十四年二月十八日的台財稅字第09404500070號令，及九十五年二月十五日台財稅字第09504507680號令等行政規則，硬性規定民眾未能提出購地成本時，只能以一定比例抵稅的規定，並不適當；不過本案雖被大法官會議認定違憲，但有五位大法官持不同意見，另有三位大法官提出協同意見書。

都市更新條例修訂中，新修條款造成建商們群起激憤，建商公會全聯會做內部政策分析指出，都更政策不明、法令退步，法令竟製造很大的投資風險，也造成投資者卻步，已投資者不知何去何從，而居住在破舊老房子的居民正面臨著最大的「居住不正義」。

昨天在名緯媒體集團週年慶的公開場合中，建商公會全聯會理事長吳寶田指出，因政策不明、精華區土地取得困難，都更進度緩慢，加上政府政策性干預，使得房價問題更為居高不下，經營環境難有解決的窘境。

吉美建設總經理林進輝也指出，雙北市都市更新寸步難行，逼得建商往南取得土地，即使建商有心對國家做出貢獻，在土地取得困難之下，也是有心無力。而沿著高鐵南下，如桃園青埔站到台北市只要20分鐘，未來有三個捷運及一個高鐵，交通優勢促使建商往外拓展投資方向；相對的，台北市一個都更案平均要8年，很多案子要十多年，人生有幾個十多年？沒有真正想做事的官員，政府充滿無能，讓人感到悲傷。

而在建商公會全聯會中也有內部政策及產業分析，根據最新的分析，已經把都更列為高風險的危險投資行業。

全聯會秘書長于俊明指出，最近都更修法方向，已經讓投資者面臨相當大的開發風險，法律條文本應是鼓勵都更政策，也應該是建立良好的經營環境給投資者，但現在整個情況卻是背道而馳；製造投資陷阱，開發商不得不小心應對。

于俊明指出，針對都更修法及投資環境的惡劣，公會曾經在10月底召開座談會來討論及應對，會中業者充滿對修法方向的失望，對投資環境的不穩定充滿不安與憤怒。尤其是被政府打房打成「暴力」與「居住不正義」，教業者情何以堪？

于俊明表示，如修法中的同意戶撤簽的隨意、估價師隨機選樣等，都製造了都更高風險，一個都更案投資期程約是8到10年，也有數十億元的投入，竟無法掌握可靠估價師，或是都更戶的相關約束力，都形成都更投資風險；也對大多數同意都更戶造成莫大居住風險、私權遭到少數不同意戶的綁架、漠視。

部分相信都更是政府政策的業者更是氣憤，已投入者至今不知該何去何從？法律造成風險性太高、不確定性太大，多數人聲音被微弱化。

內政部今天通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案，賦予租金補貼法源依據，將在近日發布實施。

「住宅法」年底將上路，內政部部務會報下午通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」草案。

內政部表示，2項辦法是依據「住宅法」規定研訂，辦理補貼住宅貸款利息、租金或修繕費用，協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居的住宅。

「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案部分，內政部指出，草案訂定無自有住宅的家庭，或2年內自建或購買主要用途登記為「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」且已辦理貸款的住宅，只要是申請時未接受政府其他住宅補貼的家庭，可申請自建或自購住宅貸款利息補貼。

內政部說，自建或自購住宅貸款利息補貼優惠貸款額度由承貸金融機構勘驗後決定，最高不超過新台幣220萬元，償還年限最長20年，含付息不還本的寬限期最長5年及興建期間。

內政部指出，優惠利率分2類，第1類為按郵局2年期定期儲金機動利率減0.533%機動調整，第2類則為加0.042%機動調整。

對於中低所得無自有住宅家庭，租賃主要用途若為「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」，且位於申請人戶籍地的直轄市或縣（市）住宅者，則可申請租金補貼，其租金補貼以實際租金金額核計，每戶每月最高4000元，以1年為限。

大法官今天做出釋字第705號解釋，無法提出成本證據的捐贈土地，現行規定依現值的16%計算列舉扣除額違憲，即日起失效。

王姓男子等23人結算申報綜合所得稅時，將公共設施保留地或繼承道路等用地列報捐贈扣除額，遭財政部分別以不同的令核定僅能減除公告土地現值的16%。

王男等人認為財政部的令有違租稅法律主義，聲請釋憲。

解釋文指出，財政部於民國92、93年的函令規定，捐贈的土地若未能提出成本確實證據，扣除金額的計算由各地區國稅局參照捐贈年度土地市場交易情形擬定，報由財政部核定。

財政部後來的令又規定，除了不屬於公共設施保留地且情形特殊、需專案報部核定者外，其他列舉扣除金額依土地公告現值的16%計算。

大法官解釋文指出，國家課稅或給予稅捐優惠，應以法律或明確授權的法規命令訂定，主管機關發布的行政規則，僅能規範次要事項，財政部的令屬於行政規則。

大法官認為，「情形特殊得專案報部核定」或「依土地公告現值的16%」均涉及稅基的計算標準，影響民眾應納稅額及財產權實質且重要的事項，應以法律或法律具體明確授權的命令訂定，財政部所做的令不符憲法第19條租稅法律主義而違憲，應不予援用。

這次計有大法官李震山、黃茂榮、羅昌發提出協同意見書；大法官蘇永欽、林錫堯、陳官敏、黃璽君、陳新民提出不同意見書。

內政部於今(21)日部務會報通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」草案，以辦理補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用，協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居之住宅，將於近日內發布實施。

內政部指出，在「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案部分，訂定無自有住宅之家庭或2年內自建或購買主要用途登記為「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」，並已辦理貸款之住宅，且申請時未接受政府其他住宅補貼之家庭，可申請自建或自購住宅貸款利息補貼。

內政部說，自建或自購住宅貸款利息補貼之優惠貸款額度，由承貸金融機構勘驗後覈實決定，最高不超過新臺幣220萬元，償還年限最長20年，含付息不還本之寬限期最長5年及興建期間。優惠利率分2類，第1類為按郵局2年期定期儲金機動利率減0.533％機動調整，第2類則為加0.042％機動調整。

同時，對於中低所得無自有住宅之家庭，其租賃主要用途為「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」且坐落於申請人戶籍地之直轄市或縣（市）之住宅者，則可申請租金補貼，其租金補貼以實際租金金額核計，每戶每月最高新臺幣4000元，以1年為限。

另外，在「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」草案部分，訂定中低所得家庭僅持有1戶，使用執照核發日期超過10年，登記為前述主要用途之住宅，且申請時未接受政府其他住宅補貼之家庭，可申請修繕住宅貸款利息補貼或簡易修繕住宅費用補貼。

內政部表示，簡易修繕住宅費用補貼，是以實際修繕金額核計給予費用補貼，最高補貼新臺幣3萬元。修繕住宅貸款利息補貼則是利息補貼，貸款金額是由承貸金融機構勘驗後覈實決定，最高不超過新臺幣80萬元，償還年限最長為15年，含付息不還本之寬限期最長3年，優惠利率則分為2類，第1類為按郵局2年期定期儲金機動利率減0.533％機動調整，第2類為加0.042％機動調整。

申請修繕住宅貸款利息補貼或簡易修繕住宅費用補貼者可修繕之設施設備項目為「屋頂防水、排水及隔熱」、「外牆防水及面材整修」、「衛生設備」、「一般照明設備」、「無障礙設施設備」、「分間牆、天花板及地板整修」、「給水、排水管線」、「電氣管線」、「燃氣設備之供氣、排煙管線」及「空氣調節及通風設備之風管、風口及電氣管線」。該10項修繕設施設備項目，不含公寓大廈之共用部分、約定專用部分及約定共用部分。

高鐵串連台灣南北形成一日生活圈，但從區域發展角度來看，不動產估價師認為，高鐵除運輸外，當地縣市政府更要有特殊功能性亮點搭配高鐵，才能創造區域價值。

富比士網路科技下午舉行「高鐵沿線房市趨勢大探索」2013房市趨勢觀察，宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華表示，台灣從百年前的海運時代，一路進步到鐵路時代、汽車時代、捷運時代，再到近年的高鐵時代。

卓輝華指出，鐵路時代各地以火車站為當地經濟發展重心，汽車時代則是以高速公路交流道便捷的縣市行政、商業中心為主，捷運時代各站則取代火車站，成為區域商業中心，高鐵時代則取代了國內機場。

他說，各高鐵站特區形成各區域中心點，區域內才靠捷運運輸連結，各縣市政府應該創造與高鐵共榮的亮點產業或特殊功能，才能讓當地經濟繁榮、房地產更保值。

卓輝華舉例，高鐵台中站和新竹站各靠近台中七期市政中心和竹北縣政中心，發揮的是市政功能；高鐵未來的南港站、台中站、左營站則分別靠近南港經貿園區、水湳經貿園區、高雄經貿園區，發揮的是經貿中心功能。

他說，高鐵特區的成熟發展區包括板橋、竹北、左營，最主要是高鐵特區與鄰近開發區生活圈連成一氣，房地產價格與景氣連動性高；而潛力發展區是高鐵桃園青埔、台中烏日等站，主要是高鐵特區與鄰近生活圈藉由交通重大建設連成一氣，市場開始推案，預見未來發展潛力。

但嘉義站和台南站被歸類為尚待發展區。卓輝華認為，當地區域的地主不是台糖公司，就是高鐵公司或縣市政府，土地市場交易未見熱絡，區域房地產市場少見推案，較難以形成區域中心功能。

富宇建設入主春雨開發（4907），正式啟動推案計畫，春雨開發董事會昨（21）日通過，新竹縣竹北市第一件合建分售住宅案，預計明年第1季進場銷售，總銷售金額22億元。

富宇與春雨開第1件合建分售案，基地位於竹北仁愛國中對面，面積1,138坪，將規劃興建14層樓大樓住宅，預計參與投入金額為7.83億元。此案每坪開價30萬元起跳，總銷22億元，預定103年底交屋，雙方可分別認列一半營收獲利。

富宇建設創辦人張清全接任春雨開董事長後，全面啟動春雨開的轉型計畫，包括與富宇合作推案，並擬承接富宇在銷3件預售案的代銷與中庭規劃等業務，以挹注營收及獲利。春雨開昨天股價以7.05元、下跌0.45元作收。

春雨開連年虧損，去年每股稅後虧損0.99元，今年前十月累計營收426.1萬元，較去年同期470.7萬元衰退9.48%；前三季累計每股稅後虧損0.4元。

據了解，富宇目前在竹北擁有6,000多坪土地，計畫推出6件住宅預售案，除了仁愛國中對面基地外，後續在竹北還有合作推案的計畫。

迎農曆新年購屋潮 內湖最熱

近來房市受實價登錄影響，市況不明，觀望氣氛濃厚，但年底前雙北市仍有500億元案量登場，指標案「太子華威案」、「文心AIT」總銷均達80億元。代銷業者表示，年底向來非推案熱期，但奢侈稅後已無明顯檔期之分，不少業者希望在年底前進場，搶農曆新年返台的台商、華僑購屋潮。

今年底前推案以台北市內湖區最熱，有總銷80億元的「文心AIT」、「大華湖閱」以及25億元的「大湖朕寶」，新案量達185億元，文山區則有「國賓伊頓」、「靜心連雲」進場。
新北市指標案有林口區「世界首席」第2期「國家1號院」，五股區洲子洋「全坤尊峰-微風館」及土城區「國美土城案」，桃園縣則以「新潤青浦案」和「合雄君璽」最受矚目。

多案潛銷試水溫
此外有部分建案因等待建照或觀察房市買氣，從928檔期延至年底推出，如「大華湖閱」、「中山隱」等。金磚動力行銷副總經理施孝文表示，今年確實因實價登錄觀望因素，許多個案選擇先潛銷試水溫、延後推出。
延後推出的還有總銷30億元的「中山隱」，專案經理邱遵源表示，因整合隔壁基地延宕推案時間，目前該案潛銷中。新莊新成屋「竹城新東京」也自928檔期潛銷至今，近期將正式公開。
甲山林廣告副總經理徐永仁表示，「大華湖閱」甫拿取建照，準備12月中進場醞釀買氣，其實從奢侈稅後北台灣已無明顯推案檔期，因此不少個案趕在年底前推出，多希望吸引返台過節的台商看屋。

放慢銷售吸台商
海悅廣告總經理曾俊盛表示，928檔期延後推案除因申請建照、準備不及等因素，實價登錄衝擊房市也是主因，使推案時間紛紛遞延，不過市況並未如想像中差，不少個案即將於年底登場。
曾俊盛指出，過去過年期間銷況表現普通，且非推案檔期，今年也不看好過年銷況，但實價登錄後拉長銷售期，因此選擇年前先推案、放慢銷售速度，也能吸引返鄉台商購屋。

民眾比價心態重
至於實價登錄對近來房市的衝擊，徐永仁透露，實價登錄後民眾比價心態重，銷售期拉長，但市場多為自住買方，房市較健康，相當樂見。
曾俊盛則認為，現在實價登錄揭露價格多為2~3年前預售價格，對房價影響不大。

都市更新進度「龜速」，大型建商改用協議合建方式，加快整合速度。潤泰創新、長虹在新北市皆有合建案進行，最快明年推案動工；至於台北市精華地段的都更仍具吸引力，為能提高整合機會，國泰、太平洋則以買下自家大樓，整合周邊街廓。

地主自動找上門
潤泰創新明年在新北市汐止區明峰街推出合建案，該案基地面積732坪，規劃21樓、40~55坪住宅大樓，預計明年第2季可公開預售。相較都更的曠日廢時，動輒逾10年才有進展，協議合建雖容積獎勵較少，卻能迅速整合成功。
潤泰創新董事長簡滄圳透露，該案是地主自動找上門來，因看重潤泰的品牌、規劃與施工品質，對未來建案的價值深具信心，「僅約1個月時間就協議完成。」
長虹在新北市三重區的合建案，採先建後售，預計2年後完工。長虹總經理李耀中說，目前以即時開發的土地為主，或走100%同意的協議合建，都更因時間拉較久，除非精華地段，獲利不錯的都更才願投入整合。

產權單純整合易
國泰、太平洋也為提高都更成功率積極布局，陸續買下關係企業的商業大樓，擴大整合周邊街廓。太平洋建設副總經理陳清暉直言，整棟大樓產權單純，「若整合不來，頂多自己更新。」

自由時報
都更政策不明 建商列入高風險投資

都市更新條例修訂中，新修條款造成建商們群起激憤，建商公會全聯會做內部政策分析指出，都更政策不明、法令退步，法令竟製造很大的投資風險，也造成投資者卻步，已投資者不知何去何從，而居住在破舊老房子的居民正面臨著最大的「居住不正義」。

昨天在名緯媒體集團週年慶的公開場合中，建商公會全聯會理事長吳寶田指出，因政策不明、精華區土地取得困難，都更進度緩慢，加上政府政策性干預，使得房價問題更為居高不下，經營環境難有解決的窘境。

吉美建設總經理林進輝也指出，雙北市都市更新寸步難行，逼得建商往南取得土地，即使建商有心對國家做出貢獻，在土地取得困難之下，也是有心無力。而沿著高鐵南下，如桃園青埔站到台北市只要20分鐘，未來有三個捷運及一個高鐵，交通優勢促使建商往外拓展投資方向；相對的，台北市一個都更案平均要8年，很多案子要十多年，人生有幾個十多年？沒有真正想做事的官員，政府充滿無能，讓人感到悲傷。

而在建商公會全聯會中也有內部政策及產業分析，根據最新的分析，已經把都更列為高風險的危險投資行業。

全聯會秘書長于俊明指出，最近都更修法方向，已經讓投資者面臨相當大的開發風險，法律條文本應是鼓勵都更政策，也應該是建立良好的經營環境給投資者，但現在整個情況卻是背道而馳；製造投資陷阱，開發商不得不小心應對。

于俊明指出，針對都更修法及投資環境的惡劣，公會曾經在10月底召開座談會來討論及應對，會中業者充滿對修法方向的失望，對投資環境的不穩定充滿不安與憤怒。尤其是被政府打房打成「暴力」與「居住不正義」，教業者情何以堪？

于俊明表示，如修法中的同意戶撤簽的隨意、估價師隨機選樣等，都製造了都更高風險，一個都更案投資期程約是8到10年，也有數十億元的投入，竟無法掌握可靠估價師，或是都更戶的相關約束力，都形成都更投資風險；也對大多數同意都更戶造成莫大居住風險、私權遭到少數不同意戶的綁架、漠視。

部分相信都更是政府政策的業者更是氣憤，已投入者至今不知該何去何從？法律造成風險性太高、不確定性太大，多數人聲音被微弱化。

D5傳取得建照 將建28樓豪宅

不畏房市景氣不明，已淡出國泰集團的蔡家老三、前國泰金控副董事長蔡鎮宇加速布局國內房市。繼九月底砸逾九十億元買下內湖三棟廠辦後，本月十八日又將信義計畫區D5停車場結束營業，傳已取得建照，並計畫興建地上二十八樓的超高豪宅。

蔡鎮宇在兩年前出清其國泰集團持股、套現七百億餘元後，在房市動作不斷。D5土地位在北市松仁路、松勤街口，面積約一一七八坪，是信義計畫區內少見大面積素地。該地原是元利建設與蔡鎮宇共同持有，但去年五到七月間，雙方達成協議，採取「以地易地」方式，蔡將手中持有的「聯勤信義」土地，交換元利建設的D5土地，各自成為精華土地的唯一地主。

去年換地後，隨即向北市停管處申請，將D5土地登記做為停車場使用，但營運僅一年，便張貼公告停車場宣布停止營業。商仲業者表示，D5土地已取得建照、並完成容積移轉，才會將原本計畫營業三年的停車場，不到一年便結束。

規劃25戶住宅 每坪估300萬元

據了解，D5土地規劃地上二十八樓、地下三樓建物，二樓規劃游泳池，三樓以上為住宅，粗估總樓板面積約六五二一．五坪，規劃二十五戶住宅、二戶商業用途，一四五個車位，其中住宅是一層一戶，未來每坪房價上看三百萬元。

全球資產專案經理王維宏分析，該塊土地臨松勤街，容積率僅二○○％，須大量運用容積移轉才能增加開發效益，當初轉作停車場，一來可觀察房市後勢，二來也可累積容積移轉比率。

據悉，北市府去年針對信義計畫區內申請的開發案，已審查通過兩個，可取得最高的容積移轉許可，其中一個是亞太會館改建案，另一個外界預測可能就是D5。

當初兩塊指標土地大挪移的動作，商仲人士原認為，蔡鎮宇並未討到便宜，主要是外界認為聯勤信義土地正對大安森林公園，豪宅賣相要比D5佳。

但今年七月，信義計畫區接連出現指標成交案例，包括大陸建設與合作夥伴厚生集團，以每坪八二三萬元取得B7部分土地，南山人壽以二六八．八八億元拿下世貿二館地上權開發案，均促使周邊土地行情水漲船高。

若根據D5地籍資料的貸款設定推估去年土地單價約四七○萬元 ，但接連兩筆交易案價創高後，土地價格勢必往上拉抬；若以B7每坪成交容積單價二八三萬元，推估D5每坪土地價值至少六百萬元起跳，等於增值將近三成。

信義區搶手 保險集團競插旗

台北市信義計畫區可說是全國最精華的地段，更是金融重鎮，近年來吸引多家國際精品品牌進駐開設旗艦店，也吸引大型企業集團競相插旗此區的房地產，其中又以國泰、富邦與新光等保險集團持有比例最高。

放眼北市信義計畫區，蔡家插旗蹤跡相當明顯，尤其是國泰、富邦集團，手中持有資產不少，兩家不單在金融版圖上競爭，連房地產版圖亦是如此。

國泰、富邦較勁火熱

以目前信義計畫區內正在興建的開發案來說，富邦集團便有A10案正在興建；國泰有A3案正在開發；至於素地方面，已釋出國泰經營權的蔡鎮宇，專心經營房地產布局，持有信義計畫區D5土地，富邦集團則積極整合D1土地，較勁意味濃厚。

若是以商辦大樓的所有權來看，國泰持有A3產權，富邦集團則在二○○九年四月以一一六億元買進A11產權。

商仲表示，信義計畫區是全國最頂級的商圈，任何有本事的企業均想插旗，更遑論國泰、富邦等國內知名企業。

不過，除原有新光、國泰、富邦集團外，南山也揮軍信義計畫區，今年七月更擊退國泰人壽，成功拿下世貿二館地上權開發案，原本三強鼎立的狀況，恐將逐漸被轉變。

捷運綠山線、藍海線交通利多加持，內政部營建署預計12月6日標售兩筆淡海新市鎮住宅土地，總面積約1萬1918.5坪，總底價18.34億元。據悉，甫公告便有建商洽詢，包括麗寶建設也感到興趣。

營建署表示，綠山線及藍海線已經呈報行政院，兩線共計規劃20站，預計明年底興建，2018年完工，總興建費約150億元。

淡海新市鎮為營建署重點規劃區域，總計已經標脫的土地約131.21公頃，大約可標售土地的8成，合計進帳金額約529億元。

根據營建署公告，下月6日標售的住宅土地，分別是公司田段112地號，近濱海路一段，附近有興建中的家樂福賣場，基地面積約6528.53坪，總底價約7.4億元，拆算每坪底價約11.34萬元，使用分區為第一之一種住宅區，建蔽率50%、容積率120%。

至於，另一塊公司田段184地號，位新民街上，基地面積約5381.80坪，總底價約10.94億元，拆算每坪底價約20.33萬元。兩塊地均擁有開發時程獎勵，取得產權內一年，若取得建照開發，可享有15%的容積獎勵，2年則有10%，3年則有5%。

麗寶建設副總經理何昭宏表示，營建署公告的土地底價，大約比行情便宜一成左右，加上未來有交通建設利多，應會進行評估。

全球資產專案經理王維宏指出，目前房市買氣，以首購產品與低總價仍熱門，所以淡海新市鎮仍有一定買氣，不過，推案量也大，因此，須評估市場的胃納量。

新壽計畫以45.88億元出售98年購入的內湖亞太經貿大樓Ｂ棟，配合金管會政策可能喊停。圖?本報資料照片

　金管會有意「降溫」商辦市場，讓近期多宗標案可能喊停。市場人士透露，原訂本月30日標售的揚智內湖總部大樓已傳出停標；12月初要標售的新壽內湖亞太經貿大樓Ｂ棟、及國泰世華銀行的內湖大樓，目前也正評估是否「配合政策」。

　壽險業者透露，保險局已在上周多場會議明示及暗示，要讓不動產市場「Cool Down（冷卻）」，年底前壽險資金最好不要再買樓買地，就連出售大樓或土地都「最好不要」，以免又有標的再創新高，出現政策無效的批評。

　業者指出，金管會主委陳裕璋對近期商業不動產市場過熱，認為會有泡沫化風險，希望能多管道降溫，銀行方面已管制不動產授信集中度，對保險業也祭出新6條，希望年底前能有效降溫，不要再出現愈炒愈高的標案。

　原訂下周五（30日）標售的揚智內湖總部大樓，是委託第一太平戴維斯辦理標案，要出售7?10樓，底價18億元，出售樓層都有跨國企業租用，底價設算的租金報酬率逾2.6％，但保險業投資不動產新措施上路後，租金不可能提高到2.875％，且壽險業者暫時也不敢出手買樓，昨日已有業者收到通知，指出此標案可能停標。

　接著要上場的則是新光人壽出售98年購入的內湖亞太經貿大樓Ｂ棟，底價45.88億元，租金收益率2.14％左右，預定12月3日標售，目前正在洽「非保險業」資金，且已有買家願意以超過底價的標格買入，新壽預估可實現獲利近10億元，但新壽也正在觀察金管會態度。

　據指出，若金管會不樂見壽險業年底前賣樓，此標案可能在11月底決定是否如期標售。

　國泰世華銀為了今年一次提足第一類授信資產呆帳準備，從原本0.5％提高到1％，要增提18?19億元，因此決定在12月5日要標售內湖大樓，底價33.9億元，租金收益率也在2.5％附近，先前已傳出有多家壽險業有興趣競標。

　國泰世華銀方面表示，內部正考慮要「配合政策」，即金管會不樂見金融業在這段時間賣不動產，內部因而建議是否暫緩標售此大樓，增提呆帳準備則改分兩年提列，預計本周就會確定是否取消標案。

保險局長：價格要合理 符合規定

　儘管不動產新6條已上路，但壽險年底前是否可買賣不動產？保險局長曾玉瓊昨（21）日低調回應：「就是希望合理，符合相關規定」。

　對於國泰世華銀等考慮配合政策，暫緩標售大樓，曾玉瓊則說：「其實這樣比較好」。

　壽險業者私下表示，保險局上周會議或直接打電話給主要壽險總經理，都提及年底前不要再買賣不動產，讓市場先冷靜下來；同時保險局會中也提及，若保險業都能自律、遵守新規定，則規定上路6個月內可再檢討新6條是否鬆綁或調整，甚至可以不用6個月的時間，即可討論。

　曾玉瓊表示，願意儘速檢討保險業投資海外不動產相關規定，但前提是要有相關配套措施；她也同意若保險業要成立特殊目的公司（SPV）投資海外不動產，可以考慮免從自有資本中扣除。

　目前雖然已開放保險業可以投資國外不動產（大陸除外，僅能自用），但卡在各國法規、稅法等，有些國家必須成立SPV才能投資不動產，但成立這類公司在計算RBC（風險資本額）時要從自有資本扣除，投資效益就不划算，因此業者爭取放寬投資限額，及成立SPV免扣資本等，保險局也都表示，只要遵守新6條等相關規定，其餘開放措施將陸續檢討。

　金管會雖不便承認是否下了禁買、禁賣令，但曾玉瓊表示，的確有希望壽險業在年底前最好不要再買賣不動產，由其他買賣方去決定市場的價格；若有保險公司願意體諒金管會用心，暫緩執行相關標案或投資案，「其實這樣作是比較好的作法」。

　價格相對親民，頗獲首購族青睞的新北市淡海新巿鎮，政府將再釋地，營建署昨日指出，已公告標售淡海新巿鎮3.94公頃土地，換算約11211坪，其中鄰近濱海路一段的住一之一土地，約6829坪，底價約每坪10.84萬元，另一塊約5382坪、位於新民街的住三土地，底價約每坪18.29萬元，全案於12月6日開標，總底價約18.34億元。營建署官員指出，相關土地鄰近輕軌綠山線，吸引不少開發商關注。

　交通部11月初將總投資經費約150億的淡海輕軌綜合規劃案報院，若經核定，全案將於明年底動工，分二階段推動，綠山線先推動，藍海線其次，預估民國107年底完工，全線共設有20個站。

　「目前推的『微笑莊園』正好在營建署計畫標出的住一之一土地對面，將會評估是否買進。」麗寶機構發言人何昭宏表示，另一塊住三土地，也與『微』案相當接近，也將會納入評估。

　明年起將分批於淡海推出約250億大案的興富發發言人廖昭雄指出，在淡海擁有的土地不小，不考慮參與這次淡海新巿鎮標售。遠雄企業團也說，不會參與標售。

三圓建設(4416)斥資15億元買下的新埔捷運站旁「新巨蛋」商場，近期已正式與捷運聯通成為捷運商場，今年底前產權可望順利移轉。法人預估未來商場含車位年租金，每年可替三圓帶來8,000萬元的租金收益。

　三圓今年4月初，以15億元向關係企業山圓建設買下新埔捷運站旁「新巨蛋」1、2、3樓商場及車位，商場面積達4,200坪，而該商場近期已與捷運完成聯通，預估將可吸引通勤捷運的龐大人潮。三圓表示，該商場今年底前可完成產權移轉，目前正進行招商作業，而「新巨蛋」位於板橋文化路與民生路口，當地人口密集、商圈成熟，附近商用租金每坪每月約1,200至1,500元、車位每月租金約4,500元。

　法人以當地行情推估，「新巨蛋」商場含車位每月租金收益約600至700萬元，三圓每年租金收入可達8,000萬元。三圓今年在「新巨蛋」及「養心殿」住宅個案入帳下，前三季EPS已達19.35元，全年大賺2個股本已不成問題。展望明年，總銷約33億元的「美麗殿」預計明年完工，目前銷售率逾6成，但為因應明年IFRS正式上路，個案將採全部完工法認列，為免業績出現空窗期，三圓跨足商場經營，將可替公司帶來穩定的現金流量及長期收益。

春雨開發（4907）在富宇建設大股東們正式入主後，董事會昨（21）日通過與富宇建設的第1個合建分售案，推案地點就在竹北市。春雨開發表示，預計投入7.83億元資金，雙方合建分售的分配比例分別為50％。

　春雨開總經理鍾堯明表示，春雨開發與富宇建設的第1個合建分售案、基地位於竹北市仁愛國中對面，基地面積約1,138坪，將規畫興建14層樓的住宅大樓，每坪單價30萬元起，總銷金額約22億元，雙方將可分別認列50％的營收與獲利，預計明年第1季進場銷售。

　法人表示，該合建分售案預計民國103年完工交屋，預期可為春雨開發帶進約11億元的營收，春雨開發可望轉虧為盈。

　春雨開發自傳出富宇建設大股東們入主以來，最近3個月股價漲幅逾507％，股價還一度衝到9.2元的新高價；今年以來，股價漲幅也達101.43％，昨日收盤價7.05元。

台北市信義計畫區可說是全國最精華的地段，更是金融重鎮，近年來吸引多家國際精品品牌進駐開設旗艦店，也吸引大型企業集團競相插旗此區的房地產，其中又以國泰、富邦與新光等保險集團持有比例最高。

放眼北市信義計畫區，蔡家插旗蹤跡相當明顯，尤其是國泰、富邦集團，手中持有資產不少，兩家不單在金融版圖上競爭，連房地產版圖亦是如此。

國泰、富邦較勁火熱

以目前信義計畫區內正在興建的開發案來說，富邦集團便有A10案正在興建；國泰有A3案正在開發；至於素地方面，已釋出國泰經營權的蔡鎮宇，專心經營房地產布局，持有信義計畫區D5土地，富邦集團則積極整合D1土地，較勁意味濃厚。

若是以商辦大樓的所有權來看，國泰持有A3產權，富邦集團則在二○○九年四月以一一六億元買進A11產權。

商仲表示，信義計畫區是全國最頂級的商圈，任何有本事的企業均想插旗，更遑論國泰、富邦等國內知名企業。

不過，除原有新光、國泰、富邦集團外，南山也揮軍信義計畫區，今年七月更擊退國泰人壽，成功拿下世貿二館地上權開發案，原本三強鼎立的狀況，恐將逐漸被轉變。

實價登錄公開資訊逐步增加，住宅成交行情漸趨透明化。全台最「高貴」的台北市，寸土寸金堆疊出來的房價，讓一般民眾望之卻步，但完善的生活機能，也使得嚮往城市的購屋族願意放手一搏。房仲業者統計實價登錄資訊發現，不論是首購族或換屋族，交易量均由中山區拔得頭籌，空間與價格成為致勝關鍵。

　　根據實價登錄公布的資訊顯示，台北市總價1,500萬元以內的住宅，首購族最愛中山區，以24%的成交比例摘冠。中山區以套房、小兩房物件為主，空間不算太大，但相對容易入住，近期房仲業者帶看量也增加近2成，尤其新生北路1至3段與林森北路等路段，10至30坪的小坪數產品交易較為熱絡。

　　其次首購族青睞的是北投區(13%)，鄰近有華碩、和碩科技大廠進駐，外加士林北投科技園區題材，可望釋出就業利多，因此吸引買方進場。再居次的文山區(11%)，以往房價漲幅反應較慢，而實價登錄揭露行情，不少屋齡15年上下、每坪單價35至45萬元、總價低於1,500萬元的物件，成為搶手商品。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，台北市通勤便利、學區、置產與保值等條件，是吸引民眾購屋的誘因。一般銀行放貸月供最多達家庭可支配所得的1/2，以小家庭夫妻月收入6至12萬元計算，自備款2成、20年房貸，每月可負擔3至6萬元，能承擔總價約900至1,500萬元，可選擇的物件仍然不少。

　　在換屋族的買房趨勢部分，目前台北市燙金地帶40至50坪的換屋物件，動輒超過3,000、4,000萬元。受限於預算考量，總價3,000萬元內的物件較受換屋族歡迎。以統計實價登錄的成交筆數來看，台北市總價1,500至3,000萬元內的房屋，交易量依序為中山區(18%)、文山區(15%)與大安區(12%)。

　　黃舒衛指出，相對於大安區、信義區每坪70至90萬元的天價，價差1至3成的中山區，不只每坪單價60萬元出頭，並有機會受惠於松山機場開發案；每坪均價40萬元左右的文山區，以低價之姿成功攏絡換屋族的心；大安區中原先房價落後的六張犁、麟光一帶，房價相對親民，但仍具保值性，因此交易量逐漸發燒。

與造鎮推案指標區段林口新市鎮僅一街之隔的桃園龜山長庚特區，拜機場捷運A8長庚醫院站即將通車利多，成為不少在地區域客首選地段。現實生活機能完整及與林口房價落差，都造就龜山長庚特區房市動能蓬勃發展，特別是在推案「小而美」、「質精量小」的前提下，不少位於靜巷內的單純公寓熱銷，也成為有別林口新市鎮大規模造鎮的特殊市場情況。

中山高林口交流道將當地現實房價一分為二，位於一街之隔的林口新市鎮，近年來在造鎮規模建案帶動下，房市均價上看二字頭，特別是部分指標級建案，更動輒有三字頭表現。至於桃園龜山長庚特區，除了擁有完整生活機能，機場捷運A8長庚醫院站通車利多，整體居住環境較林口新市鎮毫不遜色，甚至就學、購物都在既成商圈支持下，反倒較林口地區更為便利。

房仲業者透露，台塑子公司亞塑集團有意整體開發機場捷運A8站商圈賣場，不過市場面消息則以冠德呼聲最高，旗下環球購物中心早在二○一一年四月取得機場捷運A9站經營權，後續又計畫爭取A8站經營管理權合約，未來不但有整體開發計畫，對豐富在地生活機能而言無疑是最大利多。

過去龜山長庚特區在中山高交流道交通機能帶動下，區域生活機能不但較林口新市鎮更為完整，區域內低密度開發限縮，更讓推案呈現「小而美」的精緻情況。特別是在公園綠地林立的前提下，居住環境有目共睹。近年來因建地取得受限，在地建商將觸角深入部分緊鄰公園黃金地段，由森隆建設規畫的綠邑、文華撰，都以小案量、靜巷住宅深獲區域客青睞。

位於文化七路、文七五街的森隆綠邑，除了緊鄰復興一路、文化二路商業圈，當地超低十六．五％公設比，更顯出室內大尺度使用空間。專案經理吳茂詮說，森隆綠邑規畫最大特色，就是未開挖地下室，而規畫一樓平面停車空間，這在寸土寸金的市中心區來說，是相當少見的特殊設計。

吳茂詮說，長庚特區內推案多半以質精量少取勝，尤其身處靜巷內的寧靜生活品質，是許多都市人嚮往的居住環境。以森隆綠邑為例，除了就在華美公園正隔壁，鄰近更有婦幼公園、大湖紀念公園等，因此推案規畫之初就未考量社區公設規畫，在超低公設比的情況下，附近公園綠地就能提供住戶遊憩使用。

分析購屋主力客層，吳茂詮認為會選擇當地靜巷產品的客層，主要都與當地或多或少有地緣關係。例如從小在長庚特區成長的四、五年級生，事業有成後回鄉置產定居，或雙親仍在附近居住，因此選擇較近的推案產品。尤其在地房市均價還不到三字頭，反觀林口新市鎮忠孝路動輒四十萬、仁愛路推案三十萬行情，在比較上都容易吸引購屋客層目光。

當地完整的生活機能級就學環境，都成為「自住客」購屋首選。吳茂詮說，森隆綠邑就位於復興一路商圈靜巷內，鄰近除了有文華、大崗、大湖、文欣四所國小，國中學區則涵蓋大崗國中，高中部分則可就近就讀桃園縣甫成立的壽山高中，十二年國教實施之後，住戶子女受教可享完整教育環境。

也正由於推案走質精路線，森隆綠邑在建材方面嚴選豪宅等級，包括義大利敵銳安全防爆門、八十乘八十冠軍牌拋光石英磚、HCG頂級衛浴設備、正新牌氣密鋁門窗等，都是森隆綠邑在品質方面提升最好證明。除此之外，社區各出入口也設置門禁刷卡系統，加上環繞社區十六具監視攝影鏡頭，都大幅提升社區居住安全機能。

森隆建設另一推案「文華撰」位於文化七路文東五街，同樣是靜巷住宅產品代表。社區單純十二戶規畫，坪數則介於卅八．三坪至四十三．四坪，深獲許多首購客層青睞。森隆建設總經理曾啟倫說，文華撰外觀採日式極簡風格，加上森隆建設早年由公共工程起家營造實力，產品規畫品質有目共睹。

曾啟倫認為，長庚特區靜巷住宅最大客層，還是以當地區域客為購屋主力。對於無力負擔雙北地區高房價的首購族來說，交通動線無疑是上班通勤族最主要考量。不過反觀在地購屋市場，由於區域客熟悉在地生活環境，選擇推案時更加重視生活品質，也因此造就靜巷小案量產品市場空間。

另一位於長庚特區內的精緻推案寶品雙馨，則以二百七十度俯視公園景觀，成為另一居住優質推案。拜重大交通工程利多之賜，寶品雙馨不但擁有完整交通網絡，包括機場捷運線、五楊高架道路、中山高速公路兩處出口優勢，深獲許多北客購屋客層青睞。

也正由於長庚特區交通、生活機能便捷，寶品雙馨住戶往返台北車程不需廿分鐘，距離A8捷運站也只要五分鐘步行時間。未來長庚醫院A8站BOT共構開發完成後，生活範圍文化三路生活圈機能將更形完整。現有黃昏市場、餐廳、超市、銀行、郵局、醫院診所等，已足夠住戶日常生活所需。

寶品雙馨得天獨厚座落五千四百七十五坪大華公園第一排，鄰近文華國小學區，集健康、文化、人文、樂活等複合式生活機能。此外寶品雙馨規畫採三面採光，加上純雙併大器尺度，把公園、校園綠景及人文美景延攬入室，特別是二百七十度的闊綠景觀，都是在地同質產品少有的特殊推案。

森隆綠邑接待中心：

禾興建設桃園大竹最新推案「松月」，除了以緊鄰市中心區的靜巷居住品質深獲市場購屋客層青睞，透天九米五大面寬及九米大尺度室內深度，都是目前市區別墅產品少有規畫。除此之外社區僅規畫單純十二戶住宅，在區域內仍維持「一字頭」房價的情況下，松月後續漲勢仍具一定潛力。

桃園縣大竹重劃區界於南崁、桃園兩大都會區間，在緊鄰桃園機場、高鐵青埔站的情況下，除了具備先天交通支撐優勢，當地既有的國中小學學區，更為首購族群提供優質就學環境。同時在「離塵不離城」的生活品質下，不但埤塘公園成為當地一大景觀特色，近年來開南大學落腳耕耘，也為大竹重劃區帶來濃厚教育氣息。

長年深耕桃園地區的禾興建設公司，最新推案松月維持一貫「小而美」精緻生活環境。專案經理鍾青雲說，從前年底到去年一整年時間，桃園房地產市場都聚焦機場捷運沿線及高鐵青埔站開發案，在房價居高不下的情況下，除了購屋市場有向鄰近區塊移動現象，聰明的消費者也將目光聚焦於緊臨市區的大竹重劃區。

鍾青雲進一步解釋說，桃園的房地產目前已進入二字頭、三字頭行情，不過像大竹重劃區如此優質的生活區塊，房價始終維持平盤上下，松月甚至只有一字頭表現，無形中也為消費者提供最沒有壓力的購屋環境。特別是在國道二號大竹交流道開通後，當地交通進出動線又多了一處捷徑，在在都為重劃區發展帶來利多。

由於大竹重劃區規畫有國中、小學預定地，未來在居民人口數到達一定程度後，結合現有的大竹國中、大竹國小，學區要求具備基本條件。鍾青雲說，公園、綠地、埤塘是大竹重劃區現實發展利多，此外區塊內還有鄉立托兒所、圖書館，生活環境絲毫不輸桃園、中壢、南崁都會區。

此外桃園縣政府已積極拓寬大竹通往中壢地區的中興路，也為兩大生活圈打通任督二脈。鍾青雲說，除了部分新建案外，大竹重劃區二手屋每坪都有十來萬行情，足見後續發展潛力十足。

松月最大特色除了社區住戶單純外，平面達九米五的大面寬，更是目前市場少見別墅規畫。鍾青雲說，松月除了面寬達九米五外，室內深度更可達九米之多，四樓半室內空間配置客戶專屬電梯，每層可使用坪數就有將近廿餘坪。

鍾青雲認為，大竹地區房價仍處低點檔位，尤其在桃園、南崁、中壢、八德等地利多炒作前提下，區域內仍維持一定平盤，對自住型住戶來說，不但可享優質生活環境，相較於增殖空間無限潛力，也是大竹地區房市競爭最大優勢。

搭上台中生活圈4號道路明年全線通車的利多，台中市廍子段、新光區段已成為首購宅的主戰場，今年總推案量預估達百億元，較去年的40億元激增1.5倍。代銷業者指出，明年包括惠宇、總太、太子等品牌建商都將進場推案，總推案量也將維持百億元的水準。

　台中代銷業者表示，隨著建商大量湧入該區域推案帶動下，台中市廍子段、新光區段的商業用地，每坪成交價已逾40萬元，因此預估自明年起，新案每坪開價將突破2字頭。

　其中，首度揮軍台中市太原路新聚落廍子段的惠宇建設，因為看好生活圈4號道路（74號快速道路）明年底全線開通後，自廍子段到7期僅需15至20分鐘的車程，便捷的交通讓該區成為台中房市潛力區，近年來持續加碼購地，目前在該區擁有4塊建地合計約5,600坪，預估總銷金額逾70億元。

　惠宇機構惠昇建設總經理莊季雄表示，廍子段首案「惠宇?宇山鄰」基地位於祥和公園第一排，預計12月初進場，規畫45?60坪、3至4房產品，總戶數逾160戶，每坪單價17至20萬元，總銷金額約18億元。

　而太子建設在廍子段擁有約3,000坪建地，首案「太子道」總銷18億元，今年6月進場至今，銷售已逼近9成，太子趁勝追擊，明年第1季將於太和段續推「太子道」二期，規畫56?68坪、大4房產品，總戶數約百戶，每坪單價20萬元起，總銷約15億元。太子建設總經理謝明汎表示，「太子道」二期規畫地下3層、地上18層，將是廍子段超高層住宅大樓，在74號快速道路明年全線通車後，可望吸引來自台中市北區與北屯區的換屋族群。

　另外，總太地產在廍子段擁有9,400坪土地，推案總戶數逾千戶、總銷金額估計可達百億元，將分3案推出；其中，首案「青境?悅來」已於第4季進場，總戶數553戶、每坪單價15?18萬元，總銷約45億元，預約超過400組客戶。

　總太地產位於廍子段的另一新案「太原路100地號」，預計明年第1季進場推出8棟住宅大樓，產品規畫2、3、4房，每坪開價20萬元起，總銷金額約55億元，預料將成為廍子段最大單一推案。

10月16日開放實價登錄查詢後，各地雖都傳出民眾觀望氣氛濃厚，不過信義房屋從大台中最新的不動產買賣移轉資料來看，卻發現買賣移轉棟數比起9月份成長8.6%，比去年同期增加4%，顯示大台中房市仍相當穩定。

信義房屋台中區協理廖慶洲表示，其中以西屯(572棟)、北屯(543棟)、南屯(380棟)分別占移轉區域前三名，如與前期九月相比，增幅則以東區(59%)、西區(39%)、南屯區(32%)此三區增幅較多。

他說，從店頭來店看屋客群發現，10月份近年底，不論結婚首購或換屋族都有，購屋方向呈現兩極，新婚首購族因手邊自備款有限，加上西屯區近幾年房價高漲總價高，反而轉往交通也十分便利、房價平易的東區，至於北屯區長期房市穩定也是首購族熱門區段，換屋族則偏愛生活機能便利、公園綠地多的西區或是南屯區。

東區受惠於國道四號通車以及建商推案量大，區域房市交易量與去年相比大幅成長了111%。廖慶洲認為，國道四號通車後，讓原本封閉的東區有了便捷的聯外道路，加上房價平均比西屯便宜約3成，使得年輕新婚族願意逐低房價而居。

廖慶洲建議民眾使用實價登錄資訊時，應注意單價計算是否有包含車位，如果登記申報人沒有提供車位，總價和車位權利持分的面積，單就以房地交易總價除以建物移轉面積，這樣就可能發生比行情低的狀況。

另外地圖上所標示的位置因為去識別化、區段化，並非實價成交物件精準坐落的位置，且網路與實際交易的時間有兩三個月交屋程序移轉登記的時間差，這些都會影響價格的準確度。

其他像是不同規格、產品或是樓層、面向、屋齡，甚至於建商口碑以及屋內有無裝潢等都會影響房價，建議民眾買屋、換屋要多參考同質性高的產品，千萬不要拿大樓、公寓或是透天產品相比較。

在台中市精華區房價動輒千萬元以上時，由宏亞建設、昇揚開發推出的十二期新案「Inn 12」，主推20-29坪小豪宅，直接壓低總價，且總戶數僅84戶單純好住，投資自住兩相宜。

「Inn 12」基地面黎明路，為十二期文修公園第二排寶地，興建地下二層、地上十一層大樓，一層八戶，公設集中在一樓和頂樓，計有挑高七米的門廳、四進式出入、會客室、健身房等，再加上第一年免管理費等優惠，讓住戶享受頂級飯店式生活。

十二期重劃區為台中市核心金三角地段，不只是中台灣新富置產首選標的，更以優雅的高綠覆、低密度景觀，成就無與倫比的居住品質。不過區域內個案清一色為換屋產品，也讓首購族不得其門而入。

因此當「Inn 12」新案進場時，馬上吸引首購族目光。地段優越、產品規劃先進，二、三房格局，現代簡約建築外觀，高檔實用的建材設備，令首購族心動。以二十坪樣品屋為例，地板為木紋磚、廚具配備3D玻璃、LED燈，伸縮式LED水龍頭，衛浴設備還透過玻璃馬賽克妝點飯店式情境，難怪銷售紅不讓。

「Inn 12」以十二期首見20-29坪、兩房兩廳入門規格，提供城市新貴晉階的大好機會，再捨棄容積移轉利潤，成就社區均質規模，附加第一年免管理費，讓住戶享受頂級飯店式生活，又能輕鬆和頂級豪宅比鄰而居，環抱同樣豐富的環境資源，擁有更加可觀的增值潛力。

高雄市財政局昨標售8標共13筆土地，吸引19封標單，4標標脫，第3標位鳳山區，因土地有既成巷道，暫停標售。高雄市財政局主任秘書曾美妙說，第1、8標分別位苓雅區凱旋二路與茄萣區茄萣路二段，為區域生活與商業機能較佳的區段，各別引13與4封標單，第1標更以2838萬元標出，溢價率32.3%。

第4、7標皆位於仁武區近澄清湖的新興住宅區、地價相對便宜，各有1封標單，第4標900坪土地，位在育才市地重劃區，由京城建設董事長蔡天贊以2.53億元標下，每坪約28萬元，溢價率僅0.18%。

京城建設發言人周敬恆說，該區相對便宜，具未來發展性，目前尚未有任何計劃。

　看好高雄房市未來仍有上漲空間，永信建設(5508)今年除了大舉推案逾67億元，日再投資3.91億元，取得楠梓區2,521坪土地，每坪約15.54萬元，預定明年開始動工，興建92戶透天厝住宅。

　永信指出，該公司標得高雄市楠梓區清楠段407地號2,521坪土地，與台糖合建分屋案，總額3.91億元，換算每坪約15.54萬元。

　永信副總經理顧岳軍表示，買下的土地在國道1號高速公路出口處附近，緊鄰旗楠路，為了符合市場的需求，公司已經規劃興建92戶透天住宅，預定明年動工。

　顧岳軍說，大高雄近來推動的水岸輕軌捷運、海洋文化及流行音樂中心、高雄旅運大樓、和世貿高雄展覽館，將成為高雄房屋市場的強大助力，提升民眾購屋意願。

　同時，在高雄土地價格不斷上漲的情況下，將使房價有所支撐，他認為，高雄房市未來仍有上揚的空間。

　永信建今年前3季稅後EPS衝高到10.28元，但扣除今年賣地所貢獻的EPS8.07元，本業EPS約2.2元。

　顧岳軍認為，今年本業表現，差強人意，不過，今、明兩年，永信完工個案分別達67億元、和57億元的量體，因此，明年新成屋可售量高，他認為，本業表現有機會比今年更好。

海南房子賣不動了！海南開發商們集體在北京走秀就是最好的佐證。北京晨報記者昨日從機構獲悉，目前除實施限購政策的海口市成交情況還不錯，海南省其他城市均出現量價齊跌的情況。以三亞為例，目前樓市庫存量已達百萬平方米，需要將近20個月才能消化完。

海南房子最低7折甩賣

等不及明年春季房展的到來，無論是普通住宅還是豪宅，海南開發商們紛紛自掏腰包提前在北京籌備起推介會。在剛過去的這個週末，北京CBD中心——銀泰柏悅酒店迎來了三亞香水君瀾專案的開發商。在現場聽介紹的趙女士一天內已經跑了兩場海南專案推介會，雖然開發商展示的樓盤很誘人，不過趙女士仍然很猶豫，“海南的房子應該不好出手了，要不開發商沒必要跑出來賣房。不知道房價會不會接著跌啊。”趙女士說。

海南樓市現狀不幸被趙女士言中了。記者從偉業顧問海南公司瞭解到，10月份，除海口房價有小幅上漲，其他區域均呈現量價齊跌。偉業顧問海南公司副總經理張麟透露，目前三亞樓市庫存量已經超過了百萬平方米，按照目前每月5萬平方米的消化速度計算，需要20個月的消化期。業內人士認為，“這個數還是挺可怕的！”

為了快速消化庫存，加大折扣力度成了開發商的統一促銷手段。據偉業顧問海南公司監測顯示，10月以來，一次性付款9.5折及9折已經很普遍了，一些尾盤甚至打出7至8.5折的優惠，個別樓盤甚至能拿到7折的優惠。

外地購房人欲拋三亞房產

藍天、沙灘、海岸線……原本讓人憧憬的海南島，卻被質疑因房地產泡沫而或許變成第二個迪拜。有著上述擔心的葉老師計畫賣掉房子。“我只在旺季的時候住，淡季時房子空著卻租不出去，這兩年也未見升值，七八十萬元壓在這兒，與其這樣，我覺得以後來租房就成了。”3月份就到三亞參與過二手房拍賣的葉老師告訴記者，“一套公寓，業主掛牌110萬元，但最終80萬元就出手了。二手房的價格比一手房跌得更厲害。”

三亞房價接下來將如何走？葉老師認為，海南未來房價會出現兩極分化，精緻產品還有提價空間，但短線炒房的投資客則一時難以擺脫低價拋售的處境。當地某開發商則透露：“開發商是否降價取決於拿地成本，已低開的項目一定不會賠錢賣房。”

剛剛過去的10月?，北京樓市成交量平穩回落，房價保持穩定，新房成交均價2.08萬元/平方米，環比下降0.8%。昨日，北京房協根據市住建委官方統計發佈權威資料。房協秘書長陳志表示，10月份北京住房市場延續了7月份以來的量減價穩態勢。

新房成交量環比下降5.5%

房協昨日發佈的資料顯示，10月份北京樓市成交量總體平穩回落。新建商品住房在剔除保障房後，成交為8000套，環比9月減少5.5%；二手住房下降更多，僅成交11000套，環比減少8.3%。

陳志分析說，樓市成交量連續3個月環比下降，主要是由於前期積壓的剛性需求已在二、三季度釋放，新的購房需求仍在積蓄之中，市場觀望情緒較濃，此外也有國慶長假因素的影響。

同時，在樓市成交結構上，剛性需求仍是絕對主力，居民首次購房比重一直穩定在九成以上。

二手房成交均價環比持平

房價方面，陳志表示，10月份北京樓市成交均價基本穩定。新建商品住房成交均價為2.08萬元/平方米，環比下降0.8%；二手住房成交均價1.95萬元/平方米，環比持平。

此前，國家統計局公佈的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北京10月新建商品住宅價格環比上漲0.3%，為連續5個月環比上漲，但同比下降0.3%，為連續9個月同比下降。

個別項目熱銷推高價格指數

為何國家統計局公佈的北京房價10月環比上漲0.3%，而昨日房協公佈的卻是環比下降0.8%。對此，陳志解釋說，這是兩種不同的計算方式。北京房協公佈的是成交均價，是直接根據樓市成交的面積和成交的價格計算出來的均價。而國家統計局發佈的是房價指數，有另外的演算法。

“我們分析，新建商品住房價格環比指數上漲，主要是個別熱銷項目的帶動，由於這些項目採取低價入市策略，前期價格較低、折扣幅度較大，銷售情況良好，本期折扣幅度有所收窄，因此從指數上看出現了上漲。”陳志說。

他表示，二手住房交易雙方都是高度分散的業主，競爭更為充分，環比持平的走勢，則更能反映市場的情況。

分析

年內樓市仍將平穩回落

陳志認為，年內北京房地產市場供應較為充足，預計市場仍將延續平穩回落態勢。

“從我們長期監測情況看，雖然今年土地成交量同比有所減少，但潛在供應量不存在問題，對四季度乃至明年的供應量不會產生太大影響，特別是供應結構上依然以中小戶型為主力。”陳志說，目前，北京開工未入市項目面積約1200萬平方米，而且10月末新建商品住房庫存5.6萬套。

因此，開工項目加上庫存項目，可供應的住房達16萬套左右，能夠有效滿足市場需求。

同時，從庫存套型結構上看，90平方米以下戶型的房屋占31%，90至140平方米占38%，140平方米以上占31%。“也就是說，140平方米以下的中小戶型佔據了庫存的近70%，能夠較好地滿足各層次的購房需求。因此年內商品住房量價將總體保持平穩回落態勢，不會出現大的波動。”陳志說。

11月以來北京樓市供需兩旺。亞豪機構監測資料顯示，從11月中旬到12月，北京樓市預計將有近40宗項目開盤，純新盤有14個，數量高於往年。其中有33宗專案正在醞釀提高銷售均價。而在10月熱銷的53個項目中，有40個項目在11月份已上調均價。

資料顯示，11月以來，北京住宅市場共有16個項目入市，新增商品住宅2143套，形成供應小高峰。同期，北京新建住宅簽約套數為9054套，較上月增長100.1%，較2011年同期上漲143%，並超越今年7、8月的成交高峰。

亞豪機構副總經理任啟鑫指出，11月後，房地產市場一般就進入銷售淡季，供應量和成交量都會出現下行趨勢。但今年北京樓市一反常態，主要原因是市場預期有所改變。

據分析，選擇在年底加推房源或入市的項目主要有兩種類型：一是前期熱銷專案，例如海澱九號與金域緹香。以海澱九號為例，該項目10月1日入市，假期7天即實現認購8.5億元，目前簽約去化率已達90%。該項目在11月17日再次推出一批精品優惠房源，主要面向前期未選到合適房源的客戶，目前認購活躍。二是純新盤項目，年底即將入市的純新盤專案占全部供應的三分之一。

任啟鑫分析，不少專案經過前期一段時間消化後，所剩房源不多且戶型較為單一，推出更豐富的房源可增強客戶黏性。海澱九號近期加推的優惠房源包括66-172平方米的一居到四居，前期產品的熱銷與後期品質的提升使加推項目價格有所上調。此外，去年以來市場量價低迷，很多項目選擇推遲入市。選擇在今年底入市，主要原因是市場環境逐漸好轉。從價格來看，大量純新盤都一改前期低價入市的策略，紛紛開始看齊周邊專案或區域高價。

資料顯示，截至11月中旬，北京新建住宅成交均價為21679元/平方米，較10月的20236元/平方米成交均價有所上漲。

繼旭輝控股之後，11月19日，新城發展控股有限公司（01030.HK，新城控股）公告，即日起招股，擬全球發售14.18億股股份，招股價介乎1.45-1.79港元，新城控股預計將於11月29日在香港聯交所主板掛牌上市。

如若IPO成功，新城控股募資來的資金9成將用於拿地。而正是近年來的大肆拿地擴張，讓新城控股背上了高額的債務負擔，兩年內進行了16次信託融資，甚至將江蘇新城（900950.SH，新城B股）54.89%的股權抵押給信託作為債務擔保。

2010年、2011年的淨負債率高達120.1%、127.7%，營運現金流量淨額分別為-21.976億元和-9.506億元。雖然今年上半年淨負債率有所降低，但111.7%的負債水準仍處於高位。當前的政策限制了信託和銀行貸款的安排，而新城B股本身沒有融資的能力，因此新城控股亟需繞道港股，謀求運營資金，直到今年8月31日，新城控股仍有14塊土地未拿到土地權證，尚未支付的土地出讓金高達39.426億元。

而新城控股H股上市後，定位于商業地產開發，而新城控股的子公司江蘇新城則發展住宅，但二者的業務劃分並沒有嚴格的界限，而目前新城控股的商業投資屈指可數，貢獻的利潤基本可以忽略，新城控股也並非以商業地產見長，有業內人士擔憂，新城控股可能會掏空江蘇新城的優質資源，使得新城B股邊緣化。

新城B過半股權抵給信託

新城B股是江蘇新城旗下的B股上市平臺，2001年登陸B股市場。然而，就在當年，B股上市企業再融資的閘門被關閉。這意味著，新城B股無法採用股權融資方式，通過增發來募集長期發展資金。

因此，12年來，新城B股始終未能進行再融資。新城控股一直依靠銀行借款、信託融資來獲取資金，2010年、2011年及今年上半年，從銀行和信託取得的借款總額為84.591億元、108.666億元、97.333億元。

2010年、2011年及今年上半年新城控股的銀行借款加權平均實際利率為5.39%、6.69%、6.80%。但近兩年，在銀行貸款收緊後，新城控股瘋狂轉向信託尋求資金來源，信託融資成本高於銀行的3%-7%。2010年、2011年及今年上半年信託融資的加權平均借款成本為13.19%、13.28%、13.10%。

截至2012年9月30日，新城控股信託融資即期和非即期為28.621億元，銀行借款為 69.114億元，信託融資占未償還借款總額的29.3%，有9只信託尚未兌付，均將在明年上半年到期。

根據新城控股招股書顯示，2010年之前，新城發展一共只進行過6次信託融資，而2010年和2011年，新城發展分別進行10次和6次信託融資。這些信託大多以新城控股的子公司及項目公司股權做抵押擔保。

其中，新城控股份別向重慶國際信託和北方國際信託融資4.1億元和7億元，條件是將江蘇新城的3.495億股和5.25億股股份分別做了抵押，這些股份占新城B股已發行股本的54.89%。

而新城控股持有江蘇新城股本58.86%，這意味著新城控股將其持有的九成多江蘇新城股權都抵押出去了。截至2009、2010、2011年及2012年6月30日，江蘇新城為新城控股總收益貢獻分別為54.527、66.843、92.222、36.191億元，占比為94.0%、87.7%、85.7%、96.6%。這意味著如果新城控股屆時不能償還債務，將失去江蘇新城及透過江蘇新城持有的其他子公司的控股權或所有權，也失去了主要收入來源。

由於大量的土地收購、業務擴張，新城控股的2010年、2011年的淨負債率高達120.1%、127.7%，負營運現金流淨額分別為21.976億元和9.506億元。這使得新城控股必須取得足夠的外部融資，否則將無法償清負債。新城控股在招股說明書?坦承，或會於2012年底及其後再次錄得負營運現金流。

激進拿地背負沉重包袱

新城控股為了擴大規模，為上市做準備，不惜一切代價拿地。

目前，業務已擴展至常州、南京、上海、蘇州、無錫、長沙、昆山、金壇等地。目前，新城控股已完成28個物業項目和17個項目階段，總建築面積約1000萬平方米，正在開發46個物業專案，其中總建築面積510萬平方米正在開發中，約770萬平方米持作未來開發；土地儲備預計總建築面積達1370萬平方米，其中1210萬平方米位於滬寧經濟走廊沿線，可以滿足未來4-5年的發展需求。

但是這些土地儲備也為公司帶來了巨大的資金壓力。截至2012年8月31日，新城控股已簽訂土地出讓合同或股權轉讓協定，但由於尚未悉數支付土地出讓金或未滿足取得土地使用權證的條件，有14塊土地尚未拿到土地權證，面積達到410萬平方米，總金額高達89.006億元，尚未支付的土地金額為39.426億元。

在市場低迷的市況下，激進拿地可能成為高周轉的資金陷阱。儘管新城控股2009、2010、2011年資產周轉率分別為0.39、0.34、0.33，但住宅的利潤卻明顯下滑，銷售增長速度也並未超預期，同時，為了應對所在城市自2011年9月份交易減少的行情，新城控股採取了靈活的低價策略，並且在2011年第四季度對上海新城公館採取“價格擔保計畫”。

這一計畫即：如果上海新城公館專案住宅單位在竣工及交付當月前3個月的已簽約平均售價低於訂立合同當月的簽約平均售價，買房有權索賠。雖然該專案在今年交房前價格比去年略高，無需賠償，但新城控股表示日後為了應對房地產波動，仍可能降低物業價格或推出其他價格擔保計畫，這均可能對現金流、財務狀況和業績產生重大影響。

2009-2011年，新城發展的已簽約銷售額分別為人民幣85億元、124.2億元和139.9億元。但是，這一增長勢頭在今年並未延續，今年前8個月簽約銷售額為99.5億元，只達到去年全年簽約銷售額的71%。

由於價格下行壓力，2011年底，常州的香悅半島及上海新城公館分別錄得減值虧損8500萬元及2.185億元。

同業競爭不可避免

新城控股自2009年開始就積極籌備赴港IPO。一位元券商人士告訴時代週報記者，新城控股早在2011年6月就已經向香港聯交所遞交了盈利預測表和現金流預測表。但由於受到內地宏觀調控的影響，2011年下半年，新城控股開始降價銷售，降幅達到20%左右，其之前提交的盈利預測表和現金流預測表與實際情況不符，被香港聯交所退回重做。

而此前一共三家承銷商作為保薦人，但由於新城B股價偏低，麥格理和德銀均選擇退出，美林成為此次上市的唯一保薦人。

2012年初，新城控股向香港聯交所重新遞交了盈利預測表和現金流預測表，並在今年10月通過了香港聯交所的聆訊。

根據新城控股計畫，本次IPO募資規模達到2.65億-3.28億美元，這比之前傳出的3億-5億美元融資規模縮水不少。

新城控股19日開始路演，將於22日中午截止認購並定價，28日公佈認購結果，29日在港交所掛牌買賣。據悉，新城控股董事長王振華親自坐鎮香港，其IPO團隊更是早在半年前就開始在中國香港和新加坡等地接觸潛在的機構投資者。王振華曾表示，“希望能在5-10年內做到地產行業的第一梯隊。”

凱捷諮詢顧問劉爭告訴時代週報記者，新城控股的毛利不高，信託融資侵蝕了大量利潤，這些必然會影響在港股的定價和資金募集。

為了對港股投資者更具吸引力，新城控股將業務範圍做了區分，2008年開始，將新城控股和江蘇新城的資產進行了梳理、剝離和轉讓。2008年1月，新城控股專門成立用於管理多用途綜合樓開發專案而成立的控股公司—新城萬博。

在2010年4月26日，新城控股與江蘇新城簽訂了非競爭確認協議，江蘇新城只能從事開發及運營70%或以上總建築面積指定作住宅用途（不包括酒店）及低於10萬平方米的總建築面積指定作商業用途的項目。

新城控股則主要通過成立新的子公司和專案公司來擴張業務，從事開發及運營30%以上的總建築面積指定作商業用途、10萬平方米或以上總建築面積指定作商業用途的項目，或不屬於上述住宅專案參數的任何其他物業開發專案。

但一向以住宅見長的新城控股在商業地產方面並未有太多建樹。截至2012年8月31日，新城控股有14個處於不同開發階段的多用途綜合樓專案，已投資或于約27萬平方米投資物業中持有權益，包括零售商鋪、購物廣場、停車位等，截至2009年、2010年、2011年12月31日及2012年6月30日，投資物業的公允價值收益僅為3.78億元、4.432億元、2.735億元和110萬元。

“未來集團B股和H股兩個平臺，雖然有非競爭協議，但具體如何區分執行很難說，仍舊會存在大量的同業競爭業務。它的規模也沒大到那個程度，一個專門來運營商業地產，一個來運作住宅，可能就是兩個公司，管理層大多還是同一撥人，專案放到不同公司操作而已。新城B股目前融不了資，把新城B?優質資產剝離出來，拿到港股上市，否則沒法打動投資者。”劉爭說。

據劉爭分析，未來新城控股也不可能純做商業，還是要依靠住宅回籠資金來發展商業，目前打著商業地產的概念只是為了更好地說服投資者，純住宅的概念很難吸引投資者。

對於新城B股而言，不少股東擔憂，新城控股上市後會壓榨B股的利潤空間。有新城B股股民表示，“在香港上市前，按集團做商業地產，新城B做住宅，這當然沒什麼衝突，但如果在香港上市以後就完全不同了。你讓新城控股只搞商業項目，新城控股占股50％多的新城B搞住宅，賺得的利潤只分得50％。作為香港的股東肯不肯？新城控股自己另立項目就能分得100％的利潤，所以別指望融到的錢會給新城B搞項目。”