文林苑都更引發長期爭議，行政院政務委員完成審查的都市更新制度將大翻修，加入多項「文林苑條款」，除提高住戶同意門檻、讓都更程序更透明、參與者更能表達意見，未來也要待全部舊屋都拆除後，才能進行預售。

審查此案的政務委員兼工程會主委陳振川昨晚證實已審查完成，他表示，行政院長陳冲非常重視此案，一俟陳揆拍板，最快本周四行政院院會就可通過。

為解決文林苑都更爭議，內政部六月完成「都市更新條例」修正草案，日前並經政委陳振川、林政則和楊秋興聯席審查完成。

陳振川說，修法秉持「讓想做的認真做，讓程序公開透明，讓參與者全程掌握及表達意見，以及完備處理爭議機制」等原則，希望做到參與者、執行者、都市及社會的多贏，「不能民粹」。

依據草案，未來都更事業概要同意門檻，住戶自行申請的都更案，同意比率由現行十分之一提高到十分之三；由建商主導的門檻則提高到十分之五。

都更事業計畫同意門檻，依地區由目前的二分之一到十分之八，提高到三分之二到十分之九，其中迅行劃定地區提高至三分之二、優先劃定地區提高至四分之三，民間自行劃定提高至五分之四、例外規定提高至十分之九。

現行都更分協議合建及權利變換兩種，五分之四同意就可採協議合建，少數不同意合建者得由主管機關強制徵收，因有違憲之虞，將之刪除，草案修正為協議合建須全數同意，否則就改採權利變換。

另鑑於文林苑爭議也傷及已購預售屋者權益，未來採權利變換實施的都更案，須在建築物全數拆除後才能夠辦理預售，違者最高可處五百萬元罰鍰。

陳振川也指出，草案也賦與公權力合理進入機制。依據草案，未來須經協調、主管機關調處、司法機關裁判等程序後，主管機關才能夠代拆遷「釘子戶」。

表達意見部分，主管機關審議計畫後，如出現「重要變更」，可第二次公開展覽，讓所有權人有撤回同意書機會；不過，若分配權利價值沒有少於原來條件，地主不得任意撤銷同意書，以免影響都更進行。

張金鶚：未納談判機制

未來都市更新制度將有重大變革，包括住戶同意門檻大幅提高、舊建築物全數拆除後才能夠辦理預售等條件。建商昨天表示，住戶同意門檻提高，對未來在開發上的影響不大；學者表示，門檻提高確實照顧到多數人權益，但並非關鍵問題，建議政府應該將都更的協商制度法制化。

政治大學地政系教授張金鶚指出，都更條例將住戶同意門檻提高，好處是照顧到大多數人的權益；不過，門檻提高不是關鍵問題，因為門檻提高就表示要協商到某個程度，如果協議合建不成，自然就不會做。

張金鶚說，都市更新的核心關鍵就是協商談判然後再仲裁，不過，都市更新條例中卻沒有談判機制；「協商不成就是要仲裁，就是財產權的協商、仲裁而已，但整個協商在法制上是沒有明確規範」。

他建議，都更條例除了重視住戶同意門檻、應該將都更的協商制度法制化，並建立公正第三人的仲裁制度，往更完善的方向修正都更條例。

華固建設總經理洪嘉昇表示，都更條例修正後，包括住戶同意門檻大幅提高、舊建築物全數拆除後才能夠辦理預售等，對建商來說，要求不過分，不但減少糾紛，對於開發影響也不大。

建商：要防堵都更蟑螂

台北市府表示，內政部的都市更新條例修正草案新版內容，可避免文林苑上演的爭議，如未拆除就預售、沒有經過司法程序政府代拆等，未來能夠保障都更案的穩定性。

士林王家拒遷戶王耀德表示，這次修法只是反映真實狀態，盼北市府更新處人員往後多花心思為居民著想。

不過文林苑案業者樂揚建設業務部經理戴昇益說，未來勢必會增加建商的投資及時間成本。更何況，都更案中有不少「都更蟑螂」，這些不肖人士可能不是居住在當地，取得所有權後參與都更，接著進一步向建商要求大筆利益，政府修法之餘，也應該建立機制防堵。

台北市府都市發展局總工程司張溫德表示，內政部的都更條例修正草案新版內容與北市建議的修正版本差異不大，但中央更細膩，如依據不同地區或不同申請對象，訂出不同的同意門檻。

張溫德表示，都更處常需舉行公辦協調會，建商、不同意戶「兩面不討好」，市府提議希望能有第三方官方組織協調。可惜的是，內政部認為很難定義與規範「非官方組織」，未採納建議。

文林苑案中，王家成員有無出席說明會，一度成為爭議焦點。張溫德表示，此類爭議在都更過程中常常出現，這次也建議內政部修法，未來住戶簽名附上印鑑證明，可惜也未被採納。

都更變BOT 華光居民抗議

華光社區居民認為政府將該社區都更計畫改採BOT招商，還強制他們拆遷，違背前部長陳定南安置居民承諾；昨天下午聚集上百人到法務部抗議，有民眾一度朝法務部丟雞蛋遭警方攔阻，直到法務部派員收下陳情書才離去。
居民昨天中午12點在社區集結後，舉「黑道政府」、「坑殺百姓」等字樣的白布條和抗議板一路走到法務部；警方事前已掌握情資，在法務部門口待命，雙方在法務部停車場入口對峙。

期間有民眾企圖朝法務部丟雞蛋，被警方攔阻；華光社區發展協會總幹事楊鑫磊不斷以大聲公呼籲居民不說粗話、不激動，並向警方高喊「我們是良民不是暴民」，經半小時抗議，將陳情書遞交法務部後才散去。

楊鑫磊指出，前法務部長陳定南2001年曾決定將社區建戶交由台北市政府安置，副總統吳敦義卻將華光社區改採BOT招商，現任法務部長曾勇夫還當劊子手，強制居民遷離，這次就是來要求居住正義、合理安置。
居住華光社區多年的大安區錦泰里長陳綱維表示，華光社區內有許多司法人員宿舍，興建於民國50年間，面積有10多公頃；10多年前政府有意推動都市更新，居民從此展開長期抗爭，希望政府要給居民合理的安置。

壽險業者爭取多時的「不動產增值准列入淨值」案，將有重大進展。金管會最快本周就將定案，保險業不動產增值利益，扣除相關提存後，將准許列入淨值，但每年以100億元為上限，分年認列。

　同時，金管會也將同步訂出壽險業「負債依公平價值評價」的標準，讓壽險公司逐年依實際市場利率及報酬率，檢視準備金是否提存充足，這項規定即可能對壽險業投下震撼彈，初期可能不會出現大量增提準備金的情況，但體質不佳的壽險公司，增資壓力將越來越大。

　為了讓資產價值充份揭露，國泰金控、新光金控已力爭多時，希望將帳上不動產增值利益，納入淨值，能有效降低槓桿比率，壽險公會理監事會本月初也通過提案，建議不動產增值利益80％納入淨值，20％則提列特別準備金。

　據了解，金管會最快本周內即將定案，准許不動產增值可認列到淨值之中，但前提是必須先扣除IFRSs相關影響數、及增提準備後，逐年認列，每年最高只能認列100億元。

　這項新規定有助如國泰人壽、新光人壽、中國人壽、南山人壽、富邦人壽等帳上不動產較多的公司，淨值可望增加。

　同時，歐洲保險公司先前評估要大量增提準備金的IFRS4公報的第二階段，即保險負債也用公平價值評價，雖然國際只快2017年才會上路，但金管會已打算逐年落實。

　簡單來說，就是把壽險公司未來將要支付的金額用現在的市場利率折現算出來，揭露目前準備金是否提列充足，先前部分歐洲保險公司即是預估台灣子公司可能要增提數千億元準備金，因而紛紛撤離台灣市場。

　但新版的規定准許各國主管機關訂定「風險貼水」，即市場利率可有一定加碼，不會只用公債的超低利率折現，大部分壽險公司初期應該都不會出現大量提存的壓力。

　金管會這項新規定若確定上路，則壽險公司的資產、負債將全部都以公平價值（外界多稱市價）評價，財報將逐步透明化。

因受法令嚴格規定，「土地」向來是壽險業者想碰又不敢碰的禁地，如今透過與建商合建，跨過這道鴻溝；同樣地，建商獲得壽險資金挹注，也相對減輕資金壓力。商仲指出，此種模式逐年增加，近期更有建商直接入主壽險，現金、開發技術一把抓。

商用不動產成寵兒

商仲指出，壽險業者滿手現金，面對股市不振、歐債風暴，對於股票、債券投資心態變得保守，相對具有穩定收益的商用不動產，成為壽險投資寵兒；不過，目前可買的商用不動產並不多，又要面對金管會提高的最低收益率底限2.125％，能去化的資金相對有限。

為求提高投資收益，壽險開始運用資金優勢，與建商談妥合建分屋模式，以分回比例當作各自報酬，也就是現金滿手的壽險出錢買地、建商負責興建技術與銷售。如此一來，壽險可以規避相關法令限制，建商也可減輕購地成本壓力，兩者各取所需。

近期採取合建分屋模式的業者，有宏泰人壽與興富發建設簽定合作開發的淡海新市鎮住宅案，以及高雄農16住宅案，主要是由宏泰人壽出錢買地，找來銷售能力強勢的興富發建設；此外，也有建商一手包辦買地、興建事宜，並在買地當下，便找到未來的建案買主。9月初時，欣陸投控旗下的大陸建設砸下24.5億元，買下台中七期近800坪土地、計畫興建商辦大樓時，便已確定買主；簽訂土地買賣契約後，立即與中國信託人壽、中國信託商業銀行簽訂以超過54億元購入整個商辦預售案。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，一般來說建商跟壽險合作，通常是具有技術跟資金的互補，壽險業通常就是純出資的財務投資，把比較複雜的土開或營造交給建商；譬如國泰的例子，由於民生建北大樓採都更方式開發，壽險業並不能擔任實施者，因此更需要建商的角色。

除採取合建分屋外，另一種方式更是直接，企圖達到全面資源整合，現金、技術一把抓，也就是建商直接入主壽險；目前知名案例有潤泰集團入主南山人壽、美孚建設成為全球人壽的大股東。

商仲指出，壽險有資金去化的壓力，但高價買地又會因炒作之嫌惹來不好的觀感，甚至被政府關切；因此透過與建商合作，壽險出錢、建商出技術的模式，可能成為未來的趨勢。

但學者擔心，擁有最多現金的壽險與開發能力強的建商牽手搶攻版圖時，會造成房價維持高檔，民眾期望房價要跌的可能性越來越渺茫。

近年來壽險業大舉投入資金買地炒樓，與房市低迷景況成反比，建商分析，在景氣低迷下，惟有不動產投資最安穩，壽險業背負龐大資金壓力，當然要找出口。學者則批評，壽險業資金是來自保戶，壽險業趁低利環境在市場吸金，當然氣比建商足。

國泰集團旗下國泰建設協理陳仁澤指出，壽險業者買地，主要還是中長期看好不動產市場，且在地段的挑選上，都盡可能挑選具有不可取代性的土地；精華區土地難求，也都具有易漲難跌特性，當然是壽險資金最佳選擇。

政大教授張金鶚、玄奘大學副教授花敬群等學者卻認為，建商資金多來自於銀行融資，資金成本與規模根本無法與壽險業比擬，當然搶地多搶不過壽險業。

張金鶚指出，實價登錄後，房價透明度提高，加上國際經濟及台灣經濟都不好，金融機構不敢輕易放款，甚至緊縮房貸，一般民眾與中小型建商恐難與壽險業比氣長。

花敬群更認為，在整體市場壓力下，空屋率高的區域很容易發生骨牌效應，這時手上的資金周轉能力就更重要了；在同個基礎上，擁有大筆資金的壽險公司就更具優勢。

壽險業拚命買地炒樓，逼得金管會再祭出新八條管控，淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，新八條只是頭痛醫頭的治標式做法，政府應仿效其他國家做法、建立「預警制度」，只是頭痛醫頭的治標式做法，才是大問題。

莊孟翰說，不少國家都有抑止不動產炒風的行政措施，如同危機處理的安全措施，但台灣卻沒有。

他建議，資金其實是可以引導及預測的，政府應該建立預警制度，對市場風險增加予以示警及管控；例如2008年QE1及2010年QE2實施後，台北市房價漲了40％，新北市漲57％，當QE3一出，政府就應預警熱錢恐將再來，而不是把責任全推給壽險業。

莊孟翰建議，政府應該建立相關預警制度，當QE、低利率等變數納入整體產業政策，熱錢預警制度一響起，便應該主動推出低利率獎勵投資等方案，將熱錢引導到產業投資，才能創造就業與帶動經濟成長，而不是放任熱錢在金融體系流竄，最後全湧向房市。

交通一直是房地產最重要命脈之一，宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華說，在台灣投資不動產要跟著交通路線跑，最新的是高鐵時代，沿場站特定區歷年地價成長可觀，過去10年地價平均3倍成長，板橋、新竹及左營漲幅更達4倍以上。

卓輝華說，投資不動產要訣，第一就是區位，第二是跟著政府的公共建設腳步走。

他分析，台灣發展最早是「海運時代」，創造出一府二鹿三艋舺，接著「鐵路時代」，各縣市火車站看俏，再來是「汽車時代」，交流道便捷的行政及商業中心興起，前十年北台灣大致是「捷運時代」，捷運沿線站點幾乎點土成金，最新發展是「高鐵時代」。

建設越成熟 房價漲越快

卓輝華認為，從歷年地價來分析，從公共建設計畫核定、執行，到落實、開通，都各有一段的地價、房價成長期，當建設越成熟，到晚期時，房地產價格成長速度越快。

他以高鐵開發為例，80年代是計畫核定及場站履勘核定、開工，90年代則是土建陸續動工及場站完工通車等，房地價成長速度就搭配著高鐵重要場站周邊開發成熟度而成長。

以近10年的變化來看，高鐵各場站特定區及周邊地價都有持續性上揚，表現最好的是板橋新板特區，地價10年商業地漲幅428%，一坪土地從70萬漲到300萬元，住宅用地漲幅460%，從一坪50萬漲到230萬元。

新板特區 表現最好

漲幅第二名是竹北場站，地價商業區從一坪18.5萬元到78萬元，漲幅422%，住宅區從一坪13萬到48萬元，漲幅370%。

高雄左營站也很驚人，商業區地價從一坪13.5萬到42萬元，漲幅311%，住宅區速度更快，一坪從7.5萬元到26萬元，漲幅347%。

但卓輝華指出，板橋站開發已趨向成熟，新板特區內開發已飽和，竹北則有供給過量隱憂，桃園是還好，公共建設到位中，從公共建設與房市連結，桃園及台中都屬於剛起步階段；至於一向低房價區的台南和嘉義，在場站特定區尚未明確定位及地主單純的因素下，短期內要有所表現的機會不大。

卓輝華強調，這是城市競爭的時代，高鐵站特定區有發展利基，但還是要看城市發展的規劃與縣市長督促能力與決心來看後續表現。

他分析，從高鐵場區的區域發展及政府政策，雙北市如果房價不續飆漲，政府打房力道似會緩和一些，因相對雙北市而言，其他區域房價上揚都屬補漲性質，受到政府政策干預的機會也較低，形成一股投資機會。

2012年房市已讓市場沒有太多期待，展望明年房市，已有房仲業悲觀預估，在奢侈稅陰霾、都更受阻情況下，預售及老舊公寓將面臨雙殺局面。

台灣房屋首席總經理彭培業指出，影響房價有三要素，一是全球景氣，二是國內政策，三是區域議題，以目前情況來看，前兩者都屬於悲觀情況，只有區域性議題，才有機會對房市有些幫助。他認為，明年房價可能是持平，但爆發困難。

他分析，在奢侈稅抑制投資、都更更困難情況下，預售市場及老舊公寓很可能「雙殺」，過去老舊公寓即使不具備居住功能，但有投資期待都更優勢，如今在都更條例修正更為嚴苛內容，使得老舊公寓勢必失去競爭優勢，又不適合居住，交易更為困難。

即使如此，海悅廣告總經理曾俊盛分析，市場前景目前是屬於悲觀居多，但是光就預售屋本身市場，不到死亡地步，過去最夯的是北市頂級豪宅，在奢侈稅及政府金融管制下，首購市場出頭，從北市外移到新北市、桃園及台中等，近來房市交易中，桃園、台中、高雄的平價市場區交易都頗為熱絡，顯示需求仍在。

曾俊盛表示，在高價市場萎縮、平價市場崛起的市場移轉效應下，代銷業者仍舊有不錯業績表現。

對於購屋住宅貸款補貼和租金補貼的申請比例落差，民代認為須調整比例，市府也應提出自己的住宅政策，但勞團認為，光是補貼，仍不是最好的政策，因為地域性、族群不同，對補貼需求的程度、金額也不同，應提出能滿足各階層、族群的住屋政策，否則民眾永遠只能望屋興嘆。

社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡說，類似補貼政策效應有地域差別，如北部房價高，租金補貼雖然台北市加碼從三千六百元提高至五千元，但對民眾而言仍是杯水車薪，不過對中南部可能發揮較大效應，政府應思考如何調配整體有限資源。

呂秉怡說，現今的房價，對年輕人或無業者，恐怕只能望屋興嘆，但政府有責任建立居住社會安全網，並整合社會福利，因為當今的政策，不一定能服務到弱勢，他舉例，若老舊公寓能透過政策活化，以數年時間包租，並增加輪轉率，可協助民眾購屋前的過渡期，比國宅政策更好。

台灣勞工陣線執行秘書楊書瑋說，在政府所謂開放市場機制下，民眾無法負擔高房價，補貼政策可能因條件限制或房東相對提高租金，且補貼只是一時，長遠來看，並無實質美意，政府應評估社會住宅，對民眾才是真正受益的政策。

市議員黃秀珠說，她曾接過很多民眾反映，錯過申請時間，因此需求與補貼時間出現落差，政府應加強宣導。

市議員陳世凱說，除了仰賴名額有限的中央補貼政策，市府也應評估市民需求，提出自己的住宅政策。

內政部營建署推出的整合住宅補貼方案，內容包括購屋住宅貸款補貼、租金補貼，但連續兩年，中市貸款補貼申請戶數都未達計畫名額，申請租金補貼戶數卻爆量，今年租金補貼申請戶數較去年成長三成六，已超過名額的三倍，民代認為房價高、景氣差，民眾不敢買房，政府應該調整補助方向。

購屋補貼申請戶反減少

市議員林汝洲說，去年購屋住宅申請補貼計畫戶數有一千一百廿六戶，全市六百七十六戶提出申請，約佔六成，今年計畫戶數增加為一千二百三十三戶，申請戶數反而減少為五百五十一戶，佔計畫戶數四成四。

反觀租金補貼，去年計畫戶數二千七百零三戶，申請戶達七千二百六十七戶，超出名額約四千五百戶，今年計畫戶數雖增加為二千九百六十戶，不過申請戶數更爆量為九千九百四十七戶，申請戶數較去年成長三成六。

議員建議調整補助方向

林汝洲表示，從補貼政策申請戶數落差觀察，他認為房價高、景氣差，民眾不敢買房，政府只補貼貸款利息，難以減輕購屋壓力，所以租屋需求高，雖然這是中央補助政策，但市府應該向中央反映民意需求，或規劃配套，才能符合民眾所需。

都發局住宅管理科科長吳榮輝說，兩項補貼政策分屬不同科目，均屬專款專用，無法彼此調配使用，會向中央反映此申請落差；不過，以去年為例，租金補貼申請戶數雖超出名額，但中央仍以全國調配名額方式，盡量滿足核定通過戶需求，市府另針對青年安心成家方案，有加碼貸款利率協助政策。

民眾出售持有兩年以內房地，依法必須課徵奢侈稅，財政部臺北市國稅局表示，如果是屬於自住房地拆除改建或與建商合建分屋銷售，並符合相關條件，不必課徵奢侈稅。（黃悅嬌報導）


臺北市國稅局副局長周賢洋舉例說明，甲地主在97年間將他在70年購買的自用住宅拆除，與A建商協議採合建分屋方式參與合建，由甲地主提供土地，A建商出資蓋房子。新屋於100年7月完工，同年8月地主依雙方協議比例將部份土地所有權過戶給建商，建商則將地主應分得的房屋過戶給地主，這名地主在100年12月將分到的1戶房屋及其座落基地出售，雖然房屋部份持有期間為100年8月到12月，不到2年，但仍可免徵奢侈稅。『雖然未超過2年，但仍可不必課特銷稅。直系親屬要在那裡入籍，土地未做營業或出租使用。』


特種貨物及勞務稅條例相關規定，所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售，非屬特銷稅（奢侈稅）課稅範圍。但要須符合一定條件，包括土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。以都市土地不超過3公畝，或非都市土地未超過7公畝為限。同時須為遷入戶籍日到房屋核准拆除日或建照核發日為止的期間必須屆滿1年的房地。

預售屋的登錄，一直被各界認為，是整個實價登錄過程中的瑕疵，因為預售屋的代銷業者必須在替建商代銷的合約期滿後三十天內，才向地政事務所登記；若建商自行銷售，規避預售屋只有代銷才需要登記的條件，或將代銷合約時間由以往半年，改簽為二、三年，等於是把房子蓋好後再登記，避免建案的行情提早曝光。


依規定中古屋、預售屋皆須登錄，但預售屋可在結案後整批登錄，若建商延長銷售期，消費者有可能看不到最具代表性的預售行情，讓實價登錄的效果打折扣。


根據住展企研室的觀察，全國各地區的預售屋開價還是開得高高的，例如位於北市南港區的某上市公司預售案，明明底價80萬元左右，卻開出120萬元的離譜價位，議價空間高達三成以上，不禁讓民眾及地產業界質疑與痛心，房價一定要開得越高越離譜，才表示上市建商的『實力』?


事實上，實價登錄的精神就在於開價要開得合理，市場上有些建案實際的成交價與開價，差距高達3~4成之高，難怪學者、專家會告訴消費者一定要在購屋工地中狠狠的殺，否然就會吃虧。


對於議價空間如此大，建商首先就必需先自我檢討，不然將亂殺價的現象，怪罪於購屋者，而無視是建商本身開價出了問題，否則怎會出現學者諷貶『開價嚇死人、成交價笑死人』的批判?

公寓大樓的屋頂平台為全體住戶共有，頂樓住戶如果擅自占用，經其他住戶提告後，法院都會判決頂樓住戶應將頂樓平台的違建拆除。最近，法院又出現新的案例，頂樓住戶除了要將頂樓平台的違建拆除外，還要依「不當得利」的規定，賠償樓下住戶的損失。

依照法院這件最新案例，樓下的住戶可以按其土地權狀應有部分比例，請求頂樓住戶賠償損失。

屋頂平台搭違建
孫姓男子住在台北市一棟二層樓公寓的二樓，於民國八十三年底，擅自占用該二層建築物之屋頂平台，搭蓋鐵皮屋，經臺北市政府工務局查報強制拆除後，孫又於九十五年間，在屋頂平台重行搭建鐵皮屋使用，再次經臺北市政府查報，並將孫依違反建築法移送偵辦，孫於偵查期間自行拆除，但過了幾個月，孫又擅自在屋頂平台搭建鋼架、黑網，一樓的韓姓住戶不滿孫姓男子擅自占用頂樓平台，向台北地院提告。

孫辯稱，這棟二層建物於五十四年興建完成，屋齡長達四十八年，屋頂平台因長期日曬及雨淋而發生龜裂及漏水現象，他為了保存公寓而架設鋼架並舖設黑網，事先有經過樓下住戶的同意，並非無權私自占用。

為提振經濟，金管會研議放寬企業建築融資限制規定，其中企業蓋廠房的放款金額，擬排除在銀行辦理不動產放款上限30%內，以增加銀行對企業的放款，鼓勵台商回台投資。

據了解，目前蓋廠房的貸款金額尚未排除於不動產授信，多家銀行不動產放款餘額逼近滿水位，甚至波及部分放款業務，被迫緊縮。影響所及，本國銀行放款餘額連續2個月下降。

行政院長陳冲發現此情況，上周特別指示金管會，注意是否有融資緊縮影響經濟動能的情形。此外，因銀行法第72條之2對銀行辦理企業建築放款的限制，在政策嚴格管控不動產的氣氛下，目前銀行對於企業建築放款趨於嚴格，回台投資台商的融資案件也受到影響，陳冲指示金管會研議該條文在適用上是否可更具彈性。

銀行法第72條之2規定的內容是：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30%。

但究竟那些項目須計入上限計算？最近一年多來，認定愈來愈嚴，只要是資金用於興建或購置住宅及企業用建築的放款，都須算入，連海外分行辦理的不動產放款也要計入，導致多家銀行放款業務大受衝擊，全台分行數最多的合庫銀行，甚至被迫停辦房貸。

金管會日前找銀行業者「喝咖啡」，了解8月、9月放款餘額為何減少時，業者當場爭取興建觀光飯店、醫院、蓋廠房等，可排除計入30%上限。

金管會官員表示，初步來看，對於跟炒房比較不會有相關的蓋廠房，可考慮放寬，也可呼應鼓勵台商回台投資政策。

官員表示，蓋廠商確實較有討論空間，如果企業向銀行借貸的資金，是用於蓋廠商，屬於實質經濟範圍，尤其若蓋在工業區或科學院區，更不會有炒房的問題。至於興建觀光飯店、醫院等，因可能仍有都更等炒作題材，目前仍持保留態度。

　鼎固控股（2923）董事長張洪本表示，鼎固的競爭利基，最強項是在經營商用不動產，而商用不動產的成敗關鍵，就是在於Location（地段），未來發展計劃將評估大陸人口超過1,000萬人以上城市，若機會、機緣適當，也會考慮回台灣投資開發不動產。

　鼎固控股是由日月光（2311）集團張虔生、張洪本兄弟主導營運的公司，12月7日將在營建股以大約20元的價格掛牌IPO。鼎固將成為第一家返台上市的大陸台商地產開發商，資本額168億元，超越國建(2501)成為營建股中股本最大的公司，更是台灣第一家以商業不動產為主要獲利來源的個股。

　鼎固控股2年前曾評估揮軍台灣，並著手考慮競標最近鬧得沸沸揚揚的台北市雙子星C1D1捷運聯開案，而且是由鼎固獨家投標、並非與宏璟建設合資競標；惟受限招標需知有關海外房地產開發商、或含有陸資成份的海外地產開發商的投標限制，因此作罷。以下是專訪張洪本的摘要：

　問：鼎固是台灣罕見的商用不動產地產開發商，經營商用不動產、尤其是商場購物中心的最大挑戰和困難在哪裡？

　答：鼎固最強項就是經營商用不動產，尤其商場，我覺得最困難的挑戰之處，就是Location最難找。

　因為，人潮就是錢潮。鼎固一定掌握「城市化」、「軌道化」的發展趨勢，掌握地鐵站出口的最大人流商圈，人潮和錢潮才會進來，像北京中關村就是我們因勢利導。不過，這些年鼎固已卡位北京、上海、重慶和昆山最棒的Location，卡位完成，短期內由於大陸未再釋出精華地段地點標售，因此我們已無法「掛號」、掌握入場券了。

　問：鼎固會回台灣插旗嗎？

　答：如果有好機會、好地點，又適合我們強項的，就會考慮。

　不過基本上我們在大陸有些人口超過1,000萬人以上、人均所得具成長空間、有購買力的城市，都有成功經驗，所以在台灣也一定要選擇人口密集的城市，才能顧及股東權益。

　問：大陸打房政策尚未鬆手，會衝擊鼎固控股嗎？

　答：不會。因為我們是以只租不售商用不動產為主，占比達65％，而大陸政策打房是打住宅，所以對我們影響很小。

　大陸打房衝擊最大的政策，其實是限購令，外資買家1人只能限購1戶，所以大家都買不到房。

　但是大陸沒房的人，實在太多，需求太大，所以整體影響不大。

　大陸調控，其實主要是控制飛漲的房價、而非限制房地產業本身。

　從大陸房地產業統計商品房銷售數量來看，近幾年房地產單位售價還是持續成長，這顯示大陸目前房市還是屬於鋼性需求持續成長的階段。

景氣吹寒風，房地產業者年終尾牙，走環保公益關懷風，過去千人、甚至萬人大會師，請來大牌明星接力演唱，員工狂抽汽車、家電等大獎的盛況銳減。尾牙大獎雖縮水，但面對房屋不好賣，員工工作壓力大增之際，房地產老闆們紛紛加發現金，為員工「紓壓」！年終大獎則改以現金或流行實用的手機、平板等資通訊產品為主。

　「房巿前景不明，但員工努力工作維持業績，今年年終獎金維持去年水準，約二至六個月。」台灣房屋總經理周鶴鳴指出，除了正常的年終獎金照發外，工作滿六個月以上同仁，將會在十二月卅一日拿到一筆一萬二千元的「關懷獎金」。

　歲末年初，台灣房屋除了關懷自家人，還與台灣盲人重建院合作，舉辦重建盲人生活、認養導盲犬等活動，尾牙宴為求環保，由過去會師台北，改為分五批，在各地舉行。無獨有偶的是，去年尾牙邀請身障者與員工同樂的永慶房產集團，今年尾牙繼續走公益關懷風，納入相關公益活動。

　代銷業龍頭甲山林尾牙宴一月初就會登場，去年尾牙大玩「cosplay」、中高階主管粉墨登場，炒熱現場氣氛的喬段，今年將保留並發揚光大，總經理張境在透露，尾牙宴不論表演或抽獎都不會讓員工失望。

　房地產競爭日趨白熱化下，企業主關懷員工措施也更多元，張境在指出，雖年底未發放關懷獎金，但早在今年四月油電雙漲之際，即宣布為每名員工加薪二千元，降低物價上揚對員工生活的衝擊。

　新居落成的遠雄企業團，今年尾牙主題就是「歡喜入厝」！發言人蔡宗易表示，在君悅舉行的尾牙宴中，將「演」出各式民間入厝習俗，董事長趙藤雄也將上場表演。

　三圓建設因正值完工入帳高峰期，今年年終獎金可望不縮水，還是有機會拿到十二、三個月年終，此外，為犒賞資深元老，公司還將送出勞力士手錶與金錶，給屆滿二十五年與三十五年的老員工。

富比士地產王日前舉辦的「高鐵沿線房市大探索」論壇講座，由宏大不動產估價師事務所所長卓輝華、華邦廣告總經理黃智明、時詣廣告總經理朱昌碩等實務界的房產專家，參與論壇，分析2013房市趨勢。

該論壇係因名緯媒體集團的富比士地產王，為了2周年慶、「富比士地產王月刊」創刊號所舉辦，包括台北市建築公會理事長吳寶田、吉美建設總經理林進輝、寶佳機構董事長李其白都親自蒞臨致詞，期許富比士地產王可以為房產界發聲。

高鐵站周邊發展迅速，吸引壽險、開發商帶頭投資，高鐵局近二年所推出的各站區土地標售及招商開發，幾乎成為土地買氣風向球，標售金額屢創新高。卓輝華表示，新板高鐵區的房市，3年內地價從70萬飆升到300萬；而桃園青埔區，則因有高鐵、捷運、航空城議題加持，房價幾乎已追上新北市。台中高鐵特區匯集台鐵、捷運為區域交通轉運中心，未來發展前景看好。

華邦廣告黃智明則以桃園及新竹高鐵站的發展分析，在高鐵交通的利多加持，及國泰建設等指標性建商購地搶進的情況下，後市動能驚人。他認為在奢侈稅、實價登錄等打房議題發酵後，投資客謹慎的態度，造成交易遲緩，房市打底已接近完成，明年房產的發展會呈現「先蹲後跳」。

朱昌碩指出，台中居民消費力驚人，在建設方面又有政府力推的「愛台12項建設」，以軌道經濟來看，或從壽險公司進軍房市來看，皆可看出房市的未來性，而台中高鐵地處黃金三角，有著台灣中部地區絕佳的交通建設及生活機能，是適合投資的商品。

金馬獎首度移往宜蘭羅東舉行，大大提高這個羅東小鎮的知名度，根據房仲調查，實價登錄上路後，羅東市場信心逐漸恢復，11月總價開價來到1547萬元，創下今年新高，也是雪隧通車之後的新高價。

根據21世紀不動產企研室統計，以實價登錄實施前、後為分界點，7、8月平均開價700萬元，到9、10月卻上看1000萬元以上，16日政府第二波實價登錄資訊開放查詢，房價揭露比率達74%，多數購屋民眾還是相信政府揭露資訊，對目前市場的價格逐漸能接受，賣方開價也往上揚升。

21世紀不動產羅東南門加盟店店長陸慧靜表示，以往台北人都以郊區農舍建案為主，不過在去年政府修正「農業用地興建農舍辦法」，將門檻拉高限縮資格，農舍交易熱度稍微退燒，加上低建蔽率及容積率、低密度開發規劃，建商多推出大坪數透天別墅為主，目前一般透天產品總價1000萬元左右，電梯大樓每坪13~14萬元，不過大部分透天別墅超過1500萬元以上，因當地購買力不高，客層還是以台北客為主，但釋出的物件稀少，往往都是買方排隊等著要購屋。

陸慧靜表示，小鎮裡有多處知名景點如羅東林場、羅東運動公園、羅東夜市，以水、綠、健康為主題的羅東運動公園，占地47公頃，因規劃綠意親水環境增添不少文藝氣息，讓周邊房屋詢問熱度持續，且生活機能就近可滿足，羅東運動公園至羅東高中一帶的房價，就比同區域行情每坪高出3~5萬元。
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號召當包租公 學區客源穩定 受青睞

房市交易冷淡，但不少小坪數建案打著4.5％以上的投資報酬率，在不景氣中仍受投資客歡迎。學區建案「山水苑」、「凱格鹿 No.7」，更訴求5％以上投資報酬率，讓投資客爽快出手，也有商圈建案強打7％高報酬率，吸引買氣。

過去投資客追求快速增值、轉手獲利，但受打房政策影響，不少人改為長期置產，轉當包租公，又以大學旁因有穩定客源最受青睞。

還提供團購家具
如淡江大學周邊，目前有「山水苑」、「淡江大富翁」等投資套房產品，「山水苑」現場專案經理鄭建勇表示，因總價較台北市區低，加上4.5％的高投資報酬率，目前已售9成。
購買「山水苑」的卓小姐表示，「因為總價低，我買了1戶1500萬元左右，隔成8間小套房，近淡江大學不擔心沒人租；且建商有提供團購家具優惠，每間房間多加10萬元即有冷氣、冰箱、電視、書桌椅、衣櫃等家具，剛開學就全租掉了。」
而台中豐原區「凱格鹿 No.7」鄰近亞洲大學，更喊出「5年包租，年收入36萬元」口號，目前每間每月租金約5000元，投資報酬率5％左右，現在銷售約5成，除投資客外，也有不少家長買給小孩住。

近商圈也受歡迎
除學生套房建案外，旅遊區、商圈低總價建案也受歡迎，鄰近漢神巨蛋的「I Home2」，標榜精緻收租房，現場專案陳健洲表示，每坪開價24~27萬元，目前已售8成，多是投資客置產，以每間租金約1.6萬~2萬元來看，投資報酬率7％以上。

問清楚貸款事宜
而向來有「台北後花園」之稱的宜蘭，目前頭城鎮新案「蒔尚．蘭陽」即打著酒店式公寓、穩定收租吸引買氣，現場專案鄭凱全表示，「該案為售後回租，前5年保證可享有總價5％的租金，如以總價300~700萬元來計算，每年可收租15~35萬元。」
金磚動力行銷副總經理施孝文表示，打房政策下，低總價房屋相對較好下手，頭期款負擔也沒那麼重，不只較好出租，投資報酬率也相對較高；不過投資前一定要注意附近的商圈、學區等，才有穩定的租客，另外購買套房前也要詢問清楚，以免銀行不願貸款。

首購族多買35坪以下建案及中古套房，使用空間雖較小，但負擔較低；據統計，北市北投區「The One」10月中推出，已售5成，而北市中古套房今年成交指數也從78回升至90，顯示小宅正夯。
遠雄企業團總管理處公共事務室副總經理蔡宗易表示，現低總價房屋正受歡迎，此類最常出現在雙北市區，每間坪數約20~35坪，單價40~60萬元，總價約1500萬元。
北市北投區建案「The One」即推出21戶，每戶20~25坪，現場專案王貴仁說，「The One」10月中推出，現已售5成，每坪成交價約70萬元。

中南部交易持平
另據台灣房屋統計，近3年4都15坪以下小套房成交指數，以前年為基期100，去年4都均下跌，尤其打房政策下的重災區雙北市，更跌至78、79。直到今年北市、新北市才回升到90、82，但台中、高雄則持平在92~94。以去化天數來看，今年小套房去化天數普遍較去年縮短，其中以北市縮減3.7天最多。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，去年奢侈稅影響房市變冷，但因房價仍高，甚至北市套房從前年每坪53.1萬元漲到今年的57.3萬元，但因為總價低仍受歡迎，有些想幫子女置產的父母也會選擇套房；但中南部多數買透天厝、大樓，所以台中、高雄成交指數持平。

北市設協檢櫃台 加速流程

興富發本月初通過「1坪換1坪」的台北市老舊公寓更新專案，北市府顯得樂開懷，不過建商普遍對都更案不樂觀，尤其文林苑事件後，因民眾陳情狀況增加，政府審案速度更加緩慢，許多整合中的都更案只能「留校察看」，甚至放棄整合；為此，台北市都更處10月則設立「協檢櫃台」，盼能提高審件速度。

文林苑事件的影響有多大？不具名的都更開發專員透露，文林苑事件後，地主姿態更高、更難談，且態度搖擺的比例增多，原已簽約的地主說反悔就反悔，目前他手上進行的都更案都「留校察看」放棄不做，所屬公司也砍掉逾半的都更計劃案。
耕薪都市更新副總經理陳佳蔚說，很多都更公司已停整合計劃，部分建設公司將收掉都更部門。

條件差都更案不碰
誠美建設董事長陳百棟透露，文林苑事件影響很大，在都更窒礙難行下，陸續放棄部分無法執行的個案。
陳百棟說，條件不佳的都更案能不碰則不碰，如地段不好、土地持分太亂、所有權人太多或太多建商經手卻都失敗的案子，直接選擇放棄，另外也會放棄同個範圍有4~5樓和6~7樓夾雜的老舊公寓，因未來分配容積獎勵差距過大，易生爭議，增加整合難度；而25人以下的產權很單純，整合容易，50人也算合理，還能考慮，但50~100人則偏多，也會盡量避免。

建商：沒1年下不來
都更所以難走，除須整合地主意見外，還有審查流程更加緩慢。台北市都市更新處更新事業科直言，文林苑事件後，每天須應付民眾陳情、議員施壓或民眾詢問等問題，使承辦人員業務增多，原本每人平均承接20~30個審查案已經很吃力了，現在每人每天還會接逾50通電話處理雜事，「根本沒時間審案子」。
由於審案壓力大，人員流動率高，常導致1個案子送件1年多、換了2~3個審核人員後才開始處理。誠美建設都更開發部經理林銘峰便批評，「以前程序約跑4~6個月，現在沒有1年根本下不來！」
為提高審案速度，北市都更處近期設立「都市更新協檢服務專區」，負責檢查前端文件與資料，如文件簽名、日期、產權內容等資訊是否齊全、錯誤等，當天就能檢查完畢，試圖讓流程走快一點，避免案件累積過久，卻因發現基本資料有缺漏而須退回重補的狀況。

已整合建案 明年底推出

儘管通過「1坪換1坪」都更案首例，興富發建設仍表示「不再碰新都更案了！」多數建商只能期待進行中的都更案能盡速通過審查，順利推案。包括華固「敦北案」、吉美「芝麻酒店案」等備受矚目的指標案，都整合成熟，最快明年第4季推出。
對於通過台北市老舊公寓更新方案，興富發建設副總經理廖昭雄大嘆，「後面程序還很久！」他坦言都更整合時間太長，「能力有限，先等手上的都更案告一段落，不然不接新都更案。」

至少須8成都同意
三圓建設副總經理王雅麟也說，都更不太好走，「地主都想多要一點，政府審案又大塞車」，除非已談得差不多的案子還繼續走，要再開發新的都更案會考慮很久，畢竟開發速度很重要，至少須有8成地主都同意的都更才會去整合。
王雅麟透露，「正義國宅案」整合完成，屋主都搬出淨空2年多了，但政府程序還在走，光每月付給地主的租金就300萬元，「希望能快點取得建照興建！」

「擬傾向協議合建」
近年推出多筆都更案的忠泰建設，在文林苑事件後也轉趨悲觀，忠泰建設總經理洪調進說，「很多地主都不同意，都更死翹翹了！」現在手上的都更案都僵持著，暫時難有進度。
長虹建設總經理李耀中表示，現在傾向協議合建，若地點不錯的精華區，仍不放棄都更的機會，現在整合的「松德路」、「永吉路」與「信義路」都更案，因未來獲利佳，會持續進行。
精華區的都更案利潤誘人，近期整合告一段落的指標案將陸續推出，華固總銷300億元的「敦北案」、吉美總銷200億元「芝麻酒店案」預計明年第4季進場，三圓「正義國宅案」已與SOGO百貨簽訂意向同意書，一取得建照就會開始動工興建，而國揚「仁愛116案」待整合完畢後，可能喊到每坪300萬元。

1戶1億單月售完「符合市場潮流」

台北市區原有不少獨棟建案整棟銷售，但政府打豪宅後高總價市場不再吃香，透天豪宅轉而分層賣，如麗水街新成屋「冠德青水寓」整棟開價8億元，但買方不埋單，分層出售、總價降低後快速完銷；市中心總價5000~6000萬元小豪宅如「古根漢」、「任所適」等，銷售速度也相對穩定。代銷業者認為，百坪豪宅銷售不易，中坪數輕豪宅較符合市場潮流。

北市麗水街新成屋「冠德青水寓」今年9月公開銷售，原規劃單棟總價8億元，但冠德建設業務處副總經理洪錦欽表示，雖有5~6組豪宅客出價，但因出價均不高，因此改為分層銷售。
「冠德青水寓」分割銷售後每戶約73坪，成交價每坪130萬~165萬元，每戶總價1億~1.2億元，較符合買方需求，1個月快速完銷。

麗水翫整棟滿租
不過，並非每個透天宅都能順利分層銷售，同位於麗水街的透天產品「麗水翫（音同萬）」一直傾向整棟銷售，但市況不佳，今年中決定分層賣，每戶開價3000萬元，並裝潢實品屋出租、增加賣相。
「麗水翫」目前租客逾半為日本人，每戶月租金5萬元，現雖全棟滿租，但尚未售出1戶，現場銷售人員表示，該案因穩定收租、不急銷售，現又決定整棟銷售，開價1.88億元。

中坪數銷售順利
永慶代銷協理何彥煒表示，市中心透天產品整棟銷售時總價高，不合現今市場需求，分層銷售或下修坪數，較能符合市場低總價潮流。麗緻廣告總經理劉楚詳認為，目前市場百坪以上豪宅滯銷，若規劃中小坪數、地段佳、交通便利產品，銷售確實順利。
如捷運忠孝新生站旁的「任所適」，每戶總價約5000萬元，較符合現在輕豪宅換屋客需求，誠真廣告專案經理林雪惠表示，10月底開案至今已吸引逾百組民眾看屋並售出2戶，樓中樓總價9000萬元戶別也在洽談。

小豪宅每坪125萬
瑞安街新成屋「古根漢」共規劃6戶、每戶35~37坪，總價約6000萬元，現場專案經理胡光賢表示，該案進場1個月已吸引40~50組民眾看屋，下月取得使用執照後將正式公開。
此外，市中心因土地難尋，小坪數精華地也推單層單戶產品，如金山南路巷內「學知堂」共6戶、規劃18~35坪，每坪開價125萬~130萬元，開賣1個月僅剩2戶。

近幾年來，壽險集團拚命搶地，從北到南搶翻土地，地王盡在囊中，早已造成中小型建商受害，不僅土地成本節節升高，土建融還被嚴格限貸，財力不夠的，恐只能含淚出場。

便宜房子難買

南國建設總經理柯堯仁直言，此趨勢若繼續下去，就是政府透過制度及行政手段將建築業財團化、接著資產化，再也沒有中小型建商生存的空間；房價也控制在壽險集團手中，小老百姓要買便宜房子的機率，將難上加難。

柯堯仁分析，政府現在嚴格限制土建融資額在35％，加上控管房貸區域及成數，讓原本資金不夠雄厚的業者，無法在業界生存；但反觀壽險集團，正趁此空檔，積極搶地卡位布局，一波競爭下來，土地及價格都可能被壟斷，資源既被壟斷，價格自然也成為壟斷的重點。

柯堯仁說，主要肇因於今年以來的商用不動產及土地交易，壽險及集團型建商搶地搶翻天，價格一再翻新，創歷史天價；財團搶地的廝殺激烈程度，與房市低迷呈現兩樣情，也透露出不正常的市場運作軌道。

據了解，去年的奢侈稅實施前後，加上原有的土建融限縮，使得財力較小的微型建商成為第一波被掃出市場的業者；而這些業者得不到銀行的奧援，預售案又因為奢侈稅實施，市場接近急凍，除了少數個案之外，有些是含淚賣地，直接出場。

高力國際統計，2012年第三季是壽險業及集團型建商大力搶進商辦大樓及土地的一個季度，壽險業買商用不動產超過200億元、土地更狠砸352億元搶地，是建商第三季買地金額175億元的兩倍。

比較受人矚目的案例，包括國泰人壽以總價72.56億元搶下北市信義路上的三商美邦大樓，拆算每坪133萬元，創下B辦成交單價新高；富邦人壽以總價67億元買下西門町萬國大樓；另外，單筆最大成交金額的交易案，是國泰蔡家蔡鎮宇旗下的寶豐隆砸90.96億元買下華固V-Park園區，總計本年度已經成交約745.5億元。

南山人壽買地最積極

土地交易市場截至第三季，成交金額約592億元，較上季增加50.04％，相較去年同期增加77.27％，總計本年度購地金額達1374億元，超越去年全年的交易金額1396億元。其中，南山人壽以268.88億元拿下世貿二館地上權案以及30億元買下台中南屯區2811坪土地，是最積極買地的壽險業者。

不只台北，台中及高雄一樣有區域新高的購地價格，如大陸建設以每坪311萬元買下台中七期土地、興富發建設旗下齊裕營造，以每坪230萬元買下高雄美術館區土地。

壽險跟建商合作 風險待克服

壽險為尋求更多獲利管道，近期不僅有壽險跟建商合作開發的案例，也有壽險與飯店業者合作爭取地上權案的例子；其中，國泰人壽甫搶下的高鐵桃園站產專區開發經營權，便是找來華泰飯店合作。不過，商仲指出，即便合作力量大，但也有可能因為景氣變化或評估錯誤，導致風險增高。

以建案為例，從評估、談合作到正式簽約，可能需一段時間，即便簽了約，建案的規劃、設計，甚至銷售方式，均有各自意見，因此又要經歷一段磨合期；時間一拉長，可能因為景氣轉換或是政策推出，導致房市出現變化。

尤其是目前政府持續抑制房市政策，調高利率、奢侈稅、豪宅版貸款限制等，交易量遲緩是不爭的事實，銷售期拉長也可能影響獲利，甚至可能會有餘屋出現。

業者表示，不同企業合作，最怕出現所託非人，尤其其中一方財務壓力過大，最後可能賠錢收場。

意見不合 恐分道揚鑣

此外，不同企業合作，很有可能意見不合，最終選擇分道揚鑣，國泰金控前副董事長蔡鎮宇和元利建設就是案例；當初兩者分別持有聯勤信義、信義計畫區D5土地部分產權。兩者原本有意合作開發信義聯勤案，卻因規劃理念無法統一，只好採「以地易地」方式，讓各自擁有獨立完整的土地，依照各自理念開發。

這兩年來，潤泰集團總裁尹衍樑在台灣投資市場灑金近千億元，快速擴張金融及不動產市場版圖，速度之快、動作之大，被房產業界形容是暴衝房市。

雖然近兩年來，台灣各項經濟數據表現並不理想，但潤泰集團從2011到今年，投入約700億元進入壽險業及加碼不動產市場；加上手上約200億元BOT在建工程，灑金投資達900億元。

今年大舉擴張房市版圖

這900億元當中，第一筆是去年初入主南山人壽的625億元，其中潤泰集團佔48％股權、約300億元，但拿下南山後，也啟動潤泰加速投入房市的按鈕。

今年可說是尹衍樑大舉擴張房市版圖的一年，今年7月信義計畫區世貿二館地上權開發案，由南山人壽以268.88億元取得50年地上權，打敗國泰人壽，超越台北101地上權的交易價、創地上權交易的最高紀錄。

接著9月28日，潤泰創新以82億搶下黑松微風二期廣場土地，面積1345坪，溢價率約為41.7％，換算土地每坪609.6萬元，同樣創下台北市住三土地的新高價。兩項投資總額高達350億元。

10月份，南山人壽再加碼取得3筆不動產標案，包括台北市內湖區的安泰內湖大樓，整棟面積2118坪，以新台幣13億3888萬元取得；財政部國有財產局標售在台中市東區兩宗地上權土地，分別以約3億55萬多元、2億7688萬多元取得，土地面積分別為2178坪及2106坪。這3筆標案總價接近20億元。

另，潤泰創新6月份甫被台北市政府選為「信義區犁和段三小段302、303地號公有土地都市更新案」最優申請人。此外，潤泰手上BOT在建工程還有4個，正是花錢未回收階段，從2006年取得南港車站BOT案後、2007年再取得松山車站BOT案；緊接著在2008年取得捷運內湖線內湖站聯合開發案、捷運新莊線三重站聯合開發案，投資總額合計約新台幣210億元（不含土地價值）。

短短兩年內，尹透過南山人壽、潤泰創新等資金，就投入近千億元以上在壽險業及不動產開發案上。

在文山區從從捷運站旁的「萬芳Villa」開始，到「九昱十美」、「當代Art Deco」，已經從四字頭站上五字頭，政大附中明星學區內「仰沐」價格50萬起跳；「雋藏」50萬起跳；「昇陽田田」55萬起跳到6字頭行情；而11月正式公開登場的「國賓伊頓」則以區內唯一進2千坪的大坪數法是莊園城堡開發案，依樓層戶別開出58萬至62萬的不二價的行情。

「文山區到敦南商圈跟台北101都只要10分鐘，這種地段怎麼可能房價會不動？」房地產業者分析，「文山區正在悄悄漲。」而且未來元利建設兩個案子將以65萬至70萬和80萬兩個波段的價格接力登場。

地方仲介業者也指出，「山嵐映月」的高樓層案就賣出每坪破百萬的價格，「文山區的價格，實價登錄網站都有得查。」這股悄悄漲的曲線將會越來越明顯，而且只要有個案一破百，整個區域行情就會開始一路無限上綱。
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壽險為尋求更多獲利管道，近期不僅有壽險跟建商合作開發的案例，也有壽險與飯店業者合作爭取地上權案的例子；其中，國泰人壽甫搶下的高鐵桃園站產專區開發經營權，便是找來華泰飯店合作。不過，商仲指出，即便合作力量大，但也有可能因為景氣變化或評估錯誤，導致風險增高。

以建案為例，從評估、談合作到正式簽約，可能需一段時間，即便簽了約，建案的規劃、設計，甚至銷售方式，均有各自意見，因此又要經歷一段磨合期；時間一拉長，可能因為景氣轉換或是政策推出，導致房市出現變化。

尤其是目前政府持續抑制房市政策，調高利率、奢侈稅、豪宅版貸款限制等，交易量遲緩是不爭的事實，銷售期拉長也可能影響獲利，甚至可能會有餘屋出現。

業者表示，不同企業合作，最怕出現所託非人，尤其其中一方財務壓力過大，最後可能賠錢收場。

意見不合 恐分道揚鑣

此外，不同企業合作，很有可能意見不合，最終選擇分道揚鑣，國泰金控前副董事長蔡鎮宇和元利建設就是案例；當初兩者分別持有聯勤信義、信義計畫區D5土地部分產權。兩者原本有意合作開發信義聯勤案，卻因規劃理念無法統一，只好採「以地易地」方式，讓各自擁有獨立完整的土地，依照各自理念開發。

在股市低迷，市場熱錢四處流竄下，過去貸款不易、轉手難度高的15坪以下小套房，近三個月來反而表現穩健，不僅台北市成交占比維持在總量的兩成左右，新北市更出現占比增加的現象，顯示低總價的小套房有「鹹魚翻身」的跡象。

　　根據住商不動產的統計資料發現，新北市15坪以下小套房占總成交量的比率，8月為11.76%，到了10月上升至16.67%，近3個月內占比已提升近5%；而台北市則維持在2成以上的比例，並未受到實價登錄的影響，反而有逆勢出線的態勢。

　　一般來說，小套房可貸成數約在5成，甚至有些銀行乾脆不受理，在貸款條件不佳下，較難獲得首購族的青睞。而且目前有第二屋限貸的規定，投資客無法進行高槓桿操作，加上小套房出脫不易，也讓買方「望屋卻步」。不過，近來股票市場疲弱，民間市場熱錢開始轉向總價較低的小套房市場。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，小套房產品能有如此出色表現，頗令人意外，顯示總價在千萬以下的15坪小套房，長線投資客願意「捨大就小」進場購屋。其原因與總價較低，以及市場資金在量化寬鬆下，開始尋求避險管道，進而轉移到不動產市場有關。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也指出，台北市的小套房買氣有小小回溫，主力買方多是單身上班族，畢竟以上班族的薪水，總價較低的小套房是能力所及的買屋標的。

　　蘇啟榮進一步分析，新北市的小套房總價雖然都在千萬元以下，但有能力的自住買方都傾向購買2房以上產品。至於，低總價的小套房成交占比升高，主要是來自收取固定房租收益的長期投資買方。

　　徐佳馨則是強調，屋況不好、地理位置不佳的個案，銷售仍顯困難。相反地，總價不高，具保值性及話題性，像是近捷運、學區內的小套房，不僅詢問度高，也相對容易找到買主。

基港分公司為活化閒置資產及拓展自貿業務，擬出租西十六後庫二樓倉間，即日起辦理公開閱覽，招標文件載於該公司網頁。

基港分公司表示，凡具備公司組織且未被納入公共工程委員會網站「拒絕往來廠商名單」者均可參與投標；標的物為基隆港西十六後庫二樓倉間、樓層面積為一千三百八十一點八七平方公尺，採下列方式辦理；建物租金全年約八十五萬元；土地使用費全年約廿二萬五千元；設備租金全年約十一萬五千元。

另包括貨梯維護費、建物保險費及管理費，以建物租金、土地使用費及設備租金總和之百分數計算，由投標人競標；競標底價以管理費為競標標的，並以建物租金、土地使用費及設備租金總和之百分之十五為底價；本案押標金新台幣十五萬元。

金管會嚴管壽險公司投資不動產，已有大型商辦標售主動喊停。對於繼續標售的案件，房仲業者認為，可測試新措施下的市場反應。

根據國內大型商仲業者公告資料，近期原有5筆大型標售案，其中台北市內湖科技園區有3筆商辦標售，原本看好壽險公司進場。

但在金融監督管理委員會「新 8條」生效後，第一太平戴維斯公告，揚智科技處分內湖NASA科技總署大樓部分樓層，以及國泰瑞湖金融大樓全棟標售案，都暫緩。

11月底前還有台灣金融資產服務公司標售彰化市193間套房和茂德中科晶圓廠，以及戴德梁行12月3日標售內科新光人壽亞太經貿廣場B棟全棟的計畫都未變。

其中以台灣金服27日標售「三贏屋」彰化市193間套房投報率最高。台灣金服表示，套房全部由建國科技大學承租中，租期至104年7月31日，年租金新台幣1167萬6500元，以標售底價2.6億元估計，投資報酬率約4.5%。

金管會發布「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」，自11月19日生效。

金管會共發布8項新規定。商仲業者認為影響較大的是，保險業投資不動產年化報酬率最低收益率不得低於2.875%；保險業取得商用不動產5年之內不可以轉移所有權。

實價登錄第2波公布，9月全台最高價豪宅輪到面對國父紀念館的景觀住宅，豪宅聚集且每坪喊價動輒逾200萬元的信義計畫區，出現讓市場跌破眼鏡的低價位，9月新物件成交的「台北信義」，扣除車位每坪成交價約僅113萬元，實際登錄價與喊價出現逾4成的差距。

根據實價登錄資料，8月全台最貴豪宅位於台北市信義計畫區，9月登錄的全台最貴豪宅搬到了仁愛路4段，每坪平均成交價175萬，至於計義計畫區也有新的成交物件，但是登錄的成交價卻大出市場預期。


位於信義計畫區松勇路的「台北信義」，含車位每坪僅94.8萬元，即使扣除車位，每坪僅113萬元，與計義計畫區市場行情每坪170-180萬元，屋主喊價每坪逾200萬元的情況比較，實際成交價位明顯縮水3-4成，台北市豪宅開價膨風開始現形。

基隆市議會定期大會市長施政總質詢，市議員鄭怡信日前關切火車站暨西二、西三碼頭都更案的主導權等問題，市長張通榮答詢指出，該案經內政部協調委由市府協助，市府為了地方發展，與鐵路局、港務局協商提供服務，惟主導權並不在市府手上。

鄭怡信議員質詢時指出，火車站暨西二、西三碼頭都更案規劃案委外辦理，是為了讓計畫經由專業學者的協助讓案子更周詳、更完善，但市府指西二、西三碼頭都更案的主導權在內政部營建署，他認為並不符合實際情形，市府提出的規劃案送審後，內政部只是作個核備動作，鐵路局、港務局與市府規劃好後送審，營建署同意後便按照規劃案執行。

都市發展處長王翔鐘解釋，因地點在基隆市，所以交由市府辦理，規劃案表面上雖然是市府在做，但案件一變再變就是因鐵路局土地較多、意見很多，雙方一直在進行拉鋸，西二、西三碼頭都更案的所有費用都是由營建署補助。

張通榮市長則表示，基隆火車站都更案當初因土地大多為鐵路局所有，一開始由鐵路局辦理，但因牽涉招商等問題，地主又包括港務局及國防部等單位，後來經內政部協調委由市府協助。

他舉例說，該案與海科館類似，市府只是協助尋找土地，興建完成後權利都歸教育部，市府為了地方發展，與鐵路局、港務局協商提供服務，但重要決策權並非市府獨攬。

台北市華光社區居民今天到法務部陳情表示，法務部用欺騙手段，威迫居民搬遷，因此遞上陳情書，盼部長曾勇夫出面說明。

華光社區居民中午從華光社區整隊出發，約下午1時抵達法務部門口。居民手持白布條及寫著「黑道政府」、「坑殺百姓」等文字的看板，表達訴求。

華光社區發展協會總幹事楊鑫磊呼籲在場抗議民眾勿說粗話，勿激動，並用麥克風向員警喊話「我們是良民不是暴民」，表示僅是來表達合理訴求。

華光社區居民說，他們是住在社區內50至60年的居民，居住期間服從政府領導，安分守己過活，卻遭法務部用欺騙的手法威迫搬遷。

居民指出，華光社區自民國89年起經台北市政府公告劃定為都市更新地區，總統馬英九擔任法務部長及台北市長時曾答應居民要安置，前法務部部長陳定南也裁定將社區內的建築戶交由台北市政府主導辦理，安置居民。

居民表示，前行政院院長吳敦義卻主導將華光社區案改採BOT招商，居民質疑政府不走利國利民的都市更新道路，反選弊端叢生的圖利財團BOT。

華光社區居民說，歷任法務部部長遲遲不對華光社區強制執行、拆屋還地，就因考量華光社區案是政策事件而非法律事件，如今曾勇夫卻當劊子手。

居民說，今天陳情抗議，要求的是居住正義、合理安置，呼籲部長再多思考，不能讓政府成為財團的推土機。

法務部派代表出面接受居民的陳情書後，居民表示「靜候法務部佳音」，人潮隨後散去。

市議員鄭林清良在市長施政總質詢時指出，市政府在縣市競爭力等許多施政評比中都獲得不錯的成績，建議市府各單位要加強宣導；她也關切情人湖的觀光發展及安樂一期國宅改建問題。市長張通榮則強調市府一定會秉持照顧市民立場全力以赴，在取得土地所有權人的同意後進。

鄭林清良議員表示，交旅處前任處長當初提議在情人湖興建旅館，後來才發現不可行，但已經造成當地的發展受到延誤，現在還要回過頭去拜託觀光局將情人湖與外木山納入北觀處風景區，請各單位要記取教訓。

鄭林清良也對安樂一期國宅改建問題表示關切，據了解若住戶自行辦理都更的話要經過六個程序，有百分之三十的獎勵容積，若由公部門執行的話，獎勵投資提高到百分之五十，不僅時效會加速，門檻也會降低，希望公務人員為住戶多做些事，若能在市長任內完成，將是功德一件，她強調容積提高是大家共同的願望，希望市府能同意由公部門來執行。

張通榮市長答詢時表示，安樂一期住戶已取得營建署規劃費，以都市更新公劃流程專案辦理，主要是土地為私人所有，市府會先舉行公聽會，也請都發處把握期程，他強調市府一定會秉持照顧市民立場全力以赴，在取得土地所有權人的同意後進行都更。

都市發展處長王翔鐘補充指出，安樂一期國宅改建現已獲得內政部補助共九百一十萬元，已召開過說明會，公劃流程要看住戶的動向，市府一定都以市民福祉及意見為首要考量。

綜觀全世界國際城市中，高級住宅的發展脈絡，高級辦公大樓及豪宅總是集中該地區最繁華熱鬧的CBD中心區段，而相對的具有廣闊景觀的國際高級豪墅卻不是集中在CBD區，反而是離市中心很近、具有景觀視野、隱私性的獨特區段，才能形成所謂的高級特區住宅聚落，就像美國比佛利山莊、香港半山及上海佘山等，都位處於高處，可享受無疆界視野而成的國際豪宅區段。

　精湛建設總經理陳志聲在建築產業20年了，建構精湛建設品牌後，更是堅持只蓋別墅，他意識到一個真理：「過更美好的生活」，他說，真正高級的住宅區通常不會在市中心，許多外國朋友到台灣來，當我為他們介紹市中心的高級住宅時，他們總是很不可思議的提出了困惑：「出了大門口就有便利商店？」，也的確如此，全世界的高級住宅特區，是不會有出大門就有商店的景象；當然，荒山野嶺也絕對不會是國際豪宅理想的居住環境。

　我們可以看到，在全世界的國際城市中，高級住宅聚落都會建築在半山上，不僅能與市中心CBD區保持約30分鐘內車程的距離，又可擁有大自然的視野及天地遼闊的居家生活。陳志聲說，台中市是一個蛻變中的國際城市，一個蛻變中的國際城市需要具有景觀式的高級住宅聚落，建築擁有自然景觀的高級住宅聚落，這樣的建築才得以凸顯一個國際城市的價值。

　近十年來，在兩岸開放下、不乏鮭魚返鄉的台商富豪們，在此之際，除了回鄉光宗耀祖外，更極需的是一個有景觀、休閒、養身的居所，陳志聲也因長年與這群富豪為伍，因而得以同理心的想法，在5年前覓尋發掘了大度山這7公頃的寶地，不僅可以圓富豪享樂安居的夢，也讓自己在這個建築領域能建構得出引以為傲的「富豪生活」休閒住宅特區，這樣才能實現與富豪台商匹配和榮耀家族的建築作品，那也就是在台灣建築意識中能跨出那麼一大步的勇氣，讓「精湛台中會」繼一期、二期、三期的完成推出，成就的億元豪墅聚落特區，讓人真正驚豔到台灣大度山的傳奇，與國際豪宅特區站上同一個高度，那就是一種精湛建設不斷追求，「讓生活更精湛美好」的經營建築的理念了。

台中7期秋紅谷廣場已正式啟用，位居秋紅谷第一排的「寶輝秋紅谷」、「鄉林皇居」與興富發「恆詠」受惠最多，來客數明顯以倍數成長；預計年底進場的指標個案「聯聚保和大廈」、「精銳音悅廳」也蓄勢待發，點燃新市政中心豪宅市場戰火。

　秋紅谷廣場建築師楊家凱表示，設計前曾赴英國考察不倫海姆宮，帶回英國地景大師Capability Brown、以自然為師的設計精神。秋紅谷廣場以特殊的下凹地形，創造出8公尺的高度差來創造瞬間轉變心情的情境，帶給人們如「紐約中央公園」般可暫時遠離喧囂與壓力的場域。

　住商不動產台中朝富店長陳俊雄表示，秋紅谷廣場緊鄰新光三越、大遠百、老虎城購物中心，成為7期最新的購物與休閒商圈，近期吸引許多北客南下看屋，秋紅谷廣場周邊各接待中心來客數明顯成長1至2成。

　台中房市呈現豪宅、首購市場兩極化發展，7期新市政中心仍是豪宅客購屋、置產首選區，尤其實價登錄上路後，造成北冷、中南部房市熱的特殊景象。

　新市政中心指標個案「寶輝秋紅谷」，每坪售價62至75萬元，每戶總價從億元起跳，在秋紅谷廣場試營運期間，來客數增加1倍，目前銷售量已破6成。

　寶輝建設總經理蘇良智表示，「寶輝秋紅谷」新案邀請國際團隊挑戰設計台中最高、最大面積、連結41樓高的私人空中會所，並且巧妙將秋紅谷廣場與個案結合，採用目前國際最先進的建築技術與37.5釐米厚玻璃，打造「15度鑽石帷幕」，將秋紅谷廣場的美景盡收眼前。

　蘇良智表示，台灣過去沒有條件建造國際型的豪宅，直到最近幾年，台中國際級的公共建築如大都會歌劇院、台灣塔設計，陸續吸引國際買家的眼光紛紛來台置產，寶輝希望能當國際建築趨勢的推手。

工程總經費20.6億元，銜接中山高與省道台13線的銅鑼科學園區聯絡道暨國道一號銅鑼交流道已經通車。竹科、中科兩大園區至銅科車程因此縮短到30分鐘以內，竹科管理局表示，將有效提升銅鑼園區產業投資進駐意願及增進產物料運輸之便利性。

　竹科管理局轄下的銅鑼科學園區，開發以來積極引進半導體先進測試、綠能節源、雲端運算及車用電子產業等，原本招商進度不如預期，但隨著聯絡道暨國道一號銅鑼交流道通車，目前已有9家廠商入區，其中達邁科技與日商臺灣福吉米兩家公司，新建廠房均已落成啟用。

　科管局指出，銅鑼園區地處竹科與中科之間，原園區與園區間聯繫交通路程需時至少45分鐘以上，聯絡道暨銅鑼交流道通車後，將可縮短車程至30分鐘內，由銅鑼交流道至銅鑼園區也僅需約3分鐘。

　另外，銅鑼、三義、苑裡與通霄民眾往返國道一號，或前往銅鑼地區九華山大興善寺、客家文化園區等，也將因通車而獲得城鄉距離縮短之效益。

最高擬長至405米，如調整方案通過將成為北京第二高樓，僅次於“中國尊”

未來將高樓林立的CBD核心區，最近有6棟高樓集體申請“長個”。

昨日，市規劃委公示了CBD核心區5個地塊的規劃設計調整方案並徵求社會意見。5個地塊的6棟高樓均申請提高建築高度，其中最高的Z6地塊，擬由300米至350米調整為405米。如果獲得通過，將成為僅次於“中國尊”(500余米)的北京第二高樓。

調整涉及Z2a、Z3、Z6、Z12、Z14地塊

位於東三環的CBD核心區正在建設中，未來這?將新增19座摩天高樓，吸引跨國公司地區總部、國際金融機構等進駐。

從2010年起，CBD核心區的10多個地塊陸續入市交易。市規劃委公示的資訊顯示，此次涉及調整的是Z2a、Z3、Z6、Z12、Z14地塊。“中國尊”位於的Z15地塊並沒有在調整的公示名單中。

公示的資訊顯示，這5個地塊均申請調整規劃設計方案的建築高度。其中Z2a地塊的建築高度由180米左右調整為242.75米；Z3地塊由160米調整為200米；Z12地塊由180米左右調整為269米；Z14地塊有兩棟塔樓，建築高度由150米至220米均調整為238米。

這5個地塊中最高的是Z6地塊，調整後規劃設計方案的建築高度由300米至350米調整為405米。這意味著，如果獲得通過，它將成為僅次於“中國尊”的北京第二高樓。據瞭解，Z6地塊是被遠洋地產、滙豐銀行的聯合體中標。

方案僅調高建築高度，未增加建築規模

對於此次CBD核心區的6棟高樓集體申請“長個”，市規劃委相關負責人表示，這是由於地塊的中標單位在參考設計方案的基礎上，對建築設計方案進行了深化，因此提出了調整的要求。市規劃委按照程式將其公示，在30天公示期中，社會各界可以提出建議和意見。

市國土局相關負責人表示，這5個地塊的規劃設計方案調整中只是調高了建築高度，並沒有增加建築規模，因此不會補收土地出讓金。

儘管今年重慶秋交會姍姍來遲，但正在此間舉行的重慶第30屆房地產展示交易會暨2012年重慶秋季房交會依然吸引了當地市民的眼球。據本屆房交會組委會統計，截止23日下午5時，房交會首日共成交各類房屋885套，建築面積8.03萬平方米，成交金額達5.22億元。

在成交房屋中，商品住宅成交488套，成交建築面積4.76萬平方米。其中高層商品住房成交402套，建築面積3.57萬平方米，建面均價6221元/平方米；高檔低密度住房成交16套，建築面積0.32萬平方米，建面均價9771元/平方米；多層花園洋房成交46套，建築面積0.64萬平方米，建面均價7771元/平方米；裝修房成交19套，建築面積0.19萬平方米，建面均價9922元/平方米。剛需小戶型住宅受到購房者熱捧。

記者在一號展館看到，眾多房企打出優惠牌，小戶型、單價低成了眾多開發商的賣點。龍湖地產在房交會期間推出了1000餘套可供交易的房源，旭陽臺北城率先在重慶推出的一梯一戶全新戶型的亮相也受到了不少購房者的關注。

同時，記者還注意到與往屆房交會相比，本屆房交會外地房企大腕萬科、?大、華潤、招商、中冶等都未席。相比今年春交會141家的參展開發企業，今年重慶秋交會參展開發企業只有109家，缺席的房企變多了。

業內人士認為，從2010年重慶秋交會以來，房交會就再無購房稅費優惠政策。房交會期間，樓盤展示、品牌宣傳的目的更強。再加上今年重慶秋交會延遲，部分房企在傳統的金九銀十已完成跑量，基本完成全年任務。

“僅房交會的參展費就需要10萬左右，還不包括裝修展位等。”某房企負責人稱，在樓市回歸理性的情況下，目前他們更多會按照企業自身發展的步調進行。

受樓市復蘇等因素影響，北京年內銷售額超過10億元的住宅類項目有望超過70個，達到或者超過2009年的歷史高點。

中原地產研究部最新統計資料顯示：截至22日，北京年內銷售額超過10億元的住宅類項目已經達到65個，而在2011年僅有41個，在2010年有62個，在2009年則是歷史最高的74個。預計今年全年銷售額超過10億元的住宅類項目有望超過70個，達到或超過2009年水準。

資料顯示，在北京今年銷售超過10億元的住宅類專案中，中低端佔據主流。均價在3萬元以下的項目有43個，均價在2萬元以下的有26個，均價超過4萬元的有10個。可見2012年銷售火熱的項目依然以剛需集中的中低價項目為主。在區域分佈上，五環周圍依然是熱點，朝陽區有18個項目，海澱區有5個，通州區有7個，大興區有10個，房山區有5個。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，在土地價格及溢價率都上漲的情況下，開發商的定價將會“水漲船高”，而全年銷售計畫提前完成也使開發商年底促銷的力度明顯減弱，預計整體市場價格將依然維持平穩微漲的趨勢。

10月住宅成交量環比、同比大幅攀升，再次走出了淡季不淡的行情。持續向好的市場氛圍，給地產大佬們再吃一顆定心丸，房地產企業在土地市場動作頻繁。

11月前22天，萬科、綠城、招商、保利、富力和金地5家企業合計拿地權益支付價達到110.45億元，權益建築面積達327.95萬平方米。其中萬科佔據首位，拿地權益支付價達到38.66億元，權益建築面積達到119.52萬平方米。

萬科最近一次出手購地是在南京。11月20日，南京國土局拍賣No.2012G42、43、44、45號4幅地塊，分別位於六合區、雨花臺區和建鄴區。最終以總價32.31億元全部出讓，其中G43地塊經過17輪競買，由萬科以8.71億元競得。

由於今年土地供應計畫完成情況不盡如人意，各地政府在11月份加大推地力度。中原集團研究中心監測的12個城市的資料顯示，11月份前15天的各地經營性用地成交面積約356公頃，約占10月份成交量的58%。中原集團研究中心表示，由於前期集中推地，11月下半月仍有多宗土地到期，土地市場將持續活躍。

溢價率也隨著土地市場的回暖而水漲船高。11月22日，東莞集中出讓4宗地塊，包括東坑初坑地塊與石碣三宗連體地2012WG052、53、54號地。其中，石碣第二宗地塊經過4家競拍者43輪競價後，被東莞市合信以9050萬元拍得，面積為10834平方米，成交樓面價約為2784元/平方米，溢價率達98%。

中原市場研究部研究總監張大偉分析表示，從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場回暖的跡象出現，高單價、高總價的地塊次第出現，已經明顯影響了周圍區域市場以及整體市場購房者的預期。

事實，的確如此。11月開始，隨著成交量回升，業主預期出現轉向，以北京為例，二手房的議價空間有所降低。同時，由於改善型需求的增加，面積超過90平米的大戶型住宅出現漲價苗頭，價格反彈的壓力有所增加。

據鏈家地產市場研究部統計，二手房議價空間從年初下滑，在7月達到穀底，但是隨後出現反彈。10月開始以來，二手房議價空間又再次下降，11月議價空間為2.4%，與7月水準接近。按照目前全市平均套均總價209萬/套估計，業主平均的讓利空間僅為5萬元左右。

鏈家地產市場部張絮認為，目前的議價空間降至今年的最低水準，當前業主不僅是掛牌價格較高，抗價意願也有所增強。一方面，在“金九銀十”市場短暫回落後，11月二手房市場重歸火熱。另一方面，目前為止還並沒有出現明年調控收緊的跡象，導致業主預期比較樂觀。在議價空間下降的同時，新增房源的掛牌價格有所提高，後市價格上漲壓力增加。

中糧收購僑福73.5%的股權，傾向於發展商業地產，上市再臨門。

近日，僑福建設企業機構有限公司(僑福企業，0207.HK)發佈公告稱，控股股東中糧集團有可能于未來向本公司注資的意向。這一消息再次引發了外界對中糧“買殼上市”的猜測。

僑福企業表示，公司將定期檢討其運營、財務狀況及業務活動，在適當的情況下，將考慮向控股股東中糧集團或者其他第三方收購資產或業務，以促進公司的業務增長。

但僑福企業同時透露，到目前為止，注資仍沒有任何具體計畫或時間表，是否執行及何時執行都取決於市場情況。

今年7月份，中糧以3.6億元收購了僑福73.5%的股本之後，業內就不斷有聲音認為這是中糧為在港“買殼上市”鋪路。

一位不願具名的證券分析師表示，相比於目前國內嚴厲的調控環境，在港上市顯然更利於房地產企業的融資。雖然買殼之舉顯而易見，只是買殼之後所要面臨的一系列問題，目前尚未可知。

注資情況尚未明朗

據瞭解，僑福企業的主營業務是企業管理和投資控股，以及物業投資。按照中糧集團公關部門提供的資料，其主要資產是位於香港中環環球大廈的部分物業。根據阿斯達克財經網的資料顯示，2012年僑福投資物業的公平值估值為400萬港元。

據本報記者從中糧集團瞭解到的消息，僑福企業在香港上市，其主要資產為位於香港中環的環球大廈的部分物業，並已簽訂了租賃合約。中糧集團將繼續保留現有的業務，獲得穩定的租金回報。

據僑福企業披露的資料顯示，公司的物業處於香港中環商務區的黃金地帶，租務與售價表現強勁。但是關於其租金的回報期和回報總額等參數，目前仍沒有具體的資料。

長江證券分析師蘇雪晶認為，中糧集團收購的節奏比較正常，沒有出現什麼特殊的動作。

11月14日有媒體報導稱，中糧計畫將現在所持有的地產業務，包括商業物業、酒店、辦公室等逐步注入僑福，包括商業地產“大悅城”。

對於業內普遍關注中糧進一步將會如何注資，會把包括商業物業、酒店、辦公樓等業務一起打包注入還是分批注入，此前有不少業內人士猜測，中糧現在更加看重於旗下商業地產的發展，所以極有可能會拆分商業地產業務來進行注資。

蘇雪晶認為，最終會以何種方式注資現在還不好說，具體要看中糧集團的操作意向，另外，對於“買殼上市”來說，時間一般都會拉得比較長，因為需要處理大量的資產運作問題。

總的來說，要成功上市，並不是那麼容易的。

鑒於香港交易所的相關規定，買殼之後，兩年之內注資不能超過殼資產的50%。很顯然，這也為中糧未來融資帶來了更多不確定性。

上述中糧集團公關部人士也表示，中糧集團也會定期審核僑福建設的經營情況，制定合適的發展策略，也會研究是否適宜進行任何資產或者業務的收購，但目前還沒有明確的計畫。

漫漫上市路

中糧旗下的房地產業務主要分為中糧地產與中糧置業，中糧地產主攻住宅，已於1993年深市A股上市，中糧置業成立於2007年，主營商業地產，西單大悅城是其代表作，另外還包括酒店、寫字樓等業務。

一直以來，“實現地產業務整體上市”，是中糧集團董事長甯高甯常對媒體說的話。

2010年，中糧對於上市的提法是“A+H股整體上市”。當時，甯高寧是希望這個計畫在2011年底完成。然而到了2011年底，計畫好的上市依舊毫無動靜，當時傳出消息稱中糧集團的人員整合已經完成，然而股權整合遇到障礙，影響了上市的進程。

然而，在2011年度股東大會上，中糧地產否認了關於整合的傳聞，只說目前中糧的整合方案仍在設計當中，而且5年內能否完成整合還很難說。2012年3月甯高寧表態，在港上市的事宜仍在等待有關部門批准。

調控嚴厲，審批嚴格，房地產的融資管道也隨之收緊，近年來，無論是A股或H股，能上市的房企寥寥無幾。中糧H股上市的計畫最終也是在“等待審批”中悄無聲息。

中糧的商業地產上市之路之所以屢屢卡殼，除了內部股權整合進程緩慢以外，還有一個重要原因就是從2010年開始，無論是A股還是H股，地產股的行情都很低迷，上市的窗口期總是稍縱即逝。

而受累於中糧集團一直喊商業地產上市的口號，中糧集團下屬的住宅業務板塊的中糧地產（000031.sz）股價一直低迷，而且屢屢被小股東起訴，因中糧集團原本曾表示將全部地產業務注入中糧地產，現在又中途殺出一個單獨上市的計畫，小股東控訴中糧地產與中糧集團其他地產業務有同業競爭的嫌疑。

今年三季度，在大多數開發商完成全年銷售計畫的時候，中糧地產卻報虧損2447萬元，因2009-2011年的激進拿地，導致了高價地囤積在手，產生消化不良的問題。

蘇雪晶表示，中糧以今年下半年一系列收購僑福的行動表明，他們轉變了思路。上市的努力仍在進行，但買殼之後，情況變得比較複雜，似乎並不是一時半會兒能夠理清的。

如今的中糧已經很少把“上市”二字掛在嘴邊。中糧的低調表現也證明，上市依舊是一場持久戰。

1997年錦江之星的第一家店在上海開業，中國開始有了真正的經濟型連鎖酒店，此後，如家、7天、華住酒店(由漢庭更名)等相繼加入。

經過起步、上市、持續擴張，到今年第三季度，經濟型連鎖酒店“千店俱樂部”在如家、7天之後，即將迎來第三位成員——華住酒店。三季報顯示，截至今年第三季度，經濟型酒店四巨頭門店總量為4514家。如家、7天、華住酒店、錦江之星旗下分別為1682、1236、938、658家。

最近兩年，肯德基在中國的年平均開店數量是400多家。如家、7天等最近兩年的年開店數約為三四百家，速度直追肯德基。如果保持當前的擴張速度，幾年之後，這幾大酒店連鎖品牌也許會像現在的肯德基一樣隨處可見。

酒店數5年成倍擴張

如家四五年前剛剛兩百家，7天或許還不到兩百家，如今均已超越千店規模。

據三季報，如家、7天、華住酒店、錦江之星第三季度新開業的酒店數量分別為108家、104家、108家、52家，共372家。去年同期共285家，同比增長近百家。

截至今年第三季度，四巨頭擁有的經濟型酒店總量為4514家。如家、7天、華住酒店、錦江之星旗下已開業酒店數量分別為1682、1236、938、658家。而四五年前，他們剛剛達到一兩百家的規模。以如家為例，截至2007年9月30日如家酒店總量為201家。這意味著，5年間，如家酒店數量擴張了7.37倍。

另據統計，截至2012年上半年，中國經濟型酒店數達到8313家，擁有客房數837220間，較2000年分別增長360倍和257倍。與此同時，上述四家酒店集團第三季度入住率都在85%到97%之間。

7天方面接受新京報記者採訪時表示，未來將達到6000家的規模。如家CEO孫堅也曾表示，在未來5至10年的時間內，將把如家酒店數擴展到5000家。

今年9月26日，肯德基中國第4000家餐廳在大連開業。最近兩年肯德基以每年新開400多家的速度擴張。這意味著，未來如家、7天等經濟型酒店也許會像現在的肯德基一樣隨處可見。

“賺的錢投入再開店”

因開店總量的增加，四巨頭營收都有大幅增長，但相對于營收，淨利潤並不算亮麗。

三季報顯示，如家第三季度總營收為16億元，同比增長61.8%。7天總營收6.83億元，同比增26.6%。華住酒店第三季度總營收9.476億元，同比增42.6%。錦江之星第三季度總營收為6.43億元，同比增7.91%。

如家今年第三季度淨利潤3370萬元人民幣，同比下滑79.4%，主要原因是對去年以4.7億美元收購的莫泰168尚未完成整合。7天淨利潤6360萬元，同比增43.6%。華住酒店淨利潤9580萬元，同比增64.6%。錦江之星，淨利潤1.04億元，同比增25.11%。

相對于營收，四巨頭淨利潤的數字看上去並不算亮麗。雪球財經分析師吳桑茂認為，目前經濟型連鎖酒店的利潤受發展的影響。“已經開業的酒店都在賺錢，公司把賺的錢投入到再生產(開設新酒店)中，淨利潤就被降低了。但是從企業發展戰略上來看，這麼做是為了以後的利潤。”

“一線城市相對飽和”

巨頭們除了在數量上擴張，版圖的擴張也很有速度。

三季報顯示，如家已覆蓋中國243個城市，比去年的174個增加69個。7天已經在191個城市開店，同比增加64個城市。華住酒店今年已在149個城市開店，去年為92個。錦江之星旗下酒店分佈在192個城市，比去年同期多55個。據瞭解，三季報中顯示的所覆蓋城市，已有相當一部分屬二三線。

在數量分佈上，像北、上、廣這樣的一線城市，經濟型酒店的數量已經達到了一定規模。7天今年先後實現北京和廣州單個城市100家酒店的規模。去年，如家、華住酒店就已經在上海實現同城百店的佈局。據盈蝶諮詢統計，截至上半年，上海、北京、杭州、深圳、南京、廣州分別擁有經濟型酒店數量為804、688、343、230、299、251家。

錦江之星副總裁李予愷對新京報記者表示，目前一線城市相對於二三線城市，是處於相對飽和的狀態。眾多品牌都已經在向二三線城市發展，這也是目前的一個大趨勢。

收購區域性連鎖

在向這些非超級城市擴張的過程中，收購區域性的小規模經濟型連鎖酒店，成為重要的方式。

7天連鎖酒店集團認為，對中小品牌的收購是經濟型酒店品牌擴張的重要方式之一。“之前7天收購華天之星、錦江之星收購金廣快捷，以後肯定還有類似這樣的收購行為”，李予愷稱。

據悉，華天之星主要在湖南境內，金廣快捷在山西省，如家今年收購的e家快捷，主要經營範圍則在安徽省。

吳桑茂表示，物業位置對酒店來說是最為重要的。而區域性連鎖可以以較小的代價拿到較好的資源，好資源對整個酒店業來說都是稀缺的。但是，酒店的收入主要是靠外地客人來帶動，區域性連鎖對外地客人的吸引力不如大品牌，在吸引客源方面的成本會大很多。“經營到最後，相對於大品牌處於弱勢。”

此外，中高端酒店市場也將成為新的增長點。中國的中端酒店目前處於相對稀缺的階段。巨頭們紛紛看到了這個市場，推出了各自的新品牌以搶佔新藍圖。

如家CEO孫堅曾表示，如家旗下的中高端品牌和頤酒店，將在未來5年內擴大到50家的規模。7天計畫在今年年底前推出“mini五星”酒店。華住酒店稱，將重點打造全季酒店，錦江之星也在推廣白玉蘭酒店。

中國旅遊研究院院長戴斌曾表示，40%的入境過夜旅遊者和25%的國內過夜旅遊者在旅遊住宿產品上願意選擇中端酒店，中國中端酒店的市場規模將超過1億人次。

“擴張速度會加快”

開店、賺錢、再投入開店，業界擔憂經濟型酒店市場已趨於飽和。

隨著四巨頭高速擴張，經濟型連鎖酒店的市場集中度不斷提高，已經形成了寡頭壟斷的局面。據盈蝶諮詢統計，截至2012上半年，中國經濟型連鎖酒店數量為8313家。按已開業酒店的客房總數計算，四巨頭占比為56.83%，已經超過經濟型酒店總規模的一半。


錦江之星副總裁李予愷表示，經濟型酒店行業將繼續維持快速發展的態勢。華住酒店旗下的全季酒店品牌總經理丁仁亮對記者表示，“擴張速度會加快。”

雪球財經分析師吳桑茂也認為，開店速度至少會保持現在的速度。據他估計，中國大概有30萬到35萬住宿業單位(包括經濟型酒店、星級酒店等)，經濟型酒店的市場份額還是不大的。“未來三到五年，這種速度的擴張不會停止。”

長江證券認為，相較國際經驗，國內經濟型酒店發展起步較晚，市場份額、社會認知度等方面均有較大提升空間。據其測算，預計未來兩年內國內經濟型酒店營收規模有望保持年均40%左右的增速水準。
對比

經濟酒店營收約為星級酒店一成

業內人士分析認為，經濟型酒店的發展還“在路上”

外界擔憂經濟型酒店市場趨飽和，但業內人士認為經濟型酒店的發展還“在路上”，遠沒到飽和的階段。主要原因之一是，整個經濟型酒店行業在中國全國住宿業中的占比還很小。

根據邁點網的統計資料，2011年中國星級酒店實現營收2314.82億元。藝旅諮詢的統計資料顯示，2011年中國經濟型酒店市場營收規模為260億元。也就是說，2011年經濟型酒店營收約為星級酒店營收的11%。另據盈蝶諮詢2012上半年的統計，中國經濟型連鎖酒店數量為8313家，約占一般旅館總數的24.45%，僅占全國住宿業總數的15.11%。

錦江之星副總裁李予愷對新京報記者表示，歐美的經濟型酒店占比約為70%，相比之下中國經濟型酒店的發展空間還非常大。7天方面也表示，目前經濟型酒店市場空間仍然很大，幾大品牌仍然可以繼續將市場做大。

經濟型酒店繼續發展的空間，除了人們出行需求的日益增長，更多的，是與傳統住宿業的競爭。經濟型酒店需要將習慣于住在傳統酒店的出行者，變成自己的客戶、會員，這也是幾大巨頭正在努力爭取的。

今年三季報顯示，截至2012年9月30日，如家集團共有1060萬的獨立活躍非企業會員。7天連鎖酒店俱樂部會員約為4850萬，比去年同期的2770萬增長了74.8%，保持著行業最大的會員體系。華住酒店俱樂部擁有會員超800萬個，包括個人會員、線上會員、企業會員，這些會員在第三季度貢獻了超過80%的酒店住房時間。錦江之星的會員總數也達到近306萬。(趙嘉妮)

問題

同品牌連鎖酒店遭遇不同服務

記者發現，消費者對同品牌經濟連鎖酒店的口碑差異較大，這取決於他們享受到的服務。

經常到哈爾濱出差的王麗總會選擇一家位於哈爾濱市中心的莫泰168入住。除了距離她需要辦事的地方近之外，室內裝飾讓她覺得有賓至如歸的感覺。“其他酒店的床單都用白色，他們家不一樣，是很溫馨的彩色。家庭式的室內裝修，住著很方便，服務也很周到”，王麗說。

同樣是莫泰168，總去上海跑業務的曲靜卻有過一次不愉快的經歷。

曲靜回憶稱，2010年，她住在上海楊浦區的一家莫泰168，有一天后半夜，服務員突然敲房間門，稱房間的預付款已扣完，需要馬上補交。曲靜稱時間太晚，等天亮起床後再交。工作人員卻大聲叫喊、用力敲門，在曲靜稱要報警後，工作人員才離開。第二天早上，曲靜退房並補交房款時向前臺反映此事，“前臺聽說後就道歉了，還說值晚班的是新人”，曲靜向記者表示，“從那之後，再沒住過莫泰168了。”

對於幾大品牌對旗下酒店工作人員的管理，雪球財經分析師吳桑茂介紹說，酒店在員工管理方面有自己的標準。像如家等酒店都有服務操作手冊，要求員工按照手冊執行。

錦江之星副總裁李予愷表示，錦江之星對每個連鎖店每年都會進行兩次品牌檢查。7天方面也表示，有運營手冊和運營管理流程，並會通過各種定期檢查、各類型的員工培訓和考試，來保證管理。(趙嘉妮)

講述

“在陌生城市連鎖品牌讓人熟悉”

喜歡旅行的大學生金曉希，算得上是經濟型酒店的常客。“住得最多的，是錦江之星”，金曉希表示，機場有專櫃服務、有車接送、預訂方便<

京城豪宅三季度銷售上揚，朝陽公園豪宅板塊持續領跑。

業界期待的“金九銀十”已經結束，這兩個月北京樓市住宅總成交量僅為4.48萬套，環比前兩月下降23%，均價20422元/平米，開發商整體推盤意願走低。

在一片低迷中，唯獨豪宅市場不為所動，逆勢掀起一股成交熱潮。據亞豪機構統計資料顯示，三季度北京公寓豪宅共售出2475套，比二季度增長近3成，創造了自2010年二季度以來的新高。

從762套到2475套的逆襲

亞豪機構市場總監郭毅表示，自去年調控以來，公寓豪宅市場成交也經歷了一個較長時間的恢復週期，在2012年的一季度達到穀底，僅成交762套。

進入二三季度以來，資金的逐漸寬鬆與對於房地產市場預期的轉好使得公寓豪宅市場整體上開始進入上升週期。至此才有了三季度共售出2475套的成績。

據瞭解，目前合生•霄雲路8號、太陽西元、遠洋萬和公館、西山壹號院、萬科如園等一些高端項目依舊保持相當人氣。

以由合生創展打造，緊鄰朝陽公園的頂級豪宅——合生•霄雲路8號為例，起價85000元/平米，最高單價130000元/平米令人咋舌，卻擋不住合生•霄雲路在十月份熱銷5個億。據項目方面介紹，隨著D3 樓520平米樓王的推出，合生•霄雲路單盤銷售額已近一百億。

記者瞭解到，作為京城豪宅市場為數不多可以比肩國際頂級豪宅的大盤之一，“合生•霄雲路8號的成交客戶主要由業界朋友和老業主推薦而來。”

雖有限購令、加息等逆市因素的影響存在，合生•霄雲路8號對高端買家的吸引力卻絲毫未減，穩坐京城8萬/平米以上豪宅銷售成績排名第一。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，三季度公寓豪宅能在樓市中“一枝獨秀”，主要原因在於當前國內外經濟形勢的震盪影響到了實體產業，為了實現資金的穩定升值，一些企業將資金從實體產業抽離，投向保值功能強勁的公寓豪宅。

專門服務億萬富翁群體的置業顧問機構合夥人王珂把今年進入房地產市場的“大錢”統稱為“避險資金”。在實現財富保值的同時改善家人的生活品質，享受豐盛人生，對富豪們來說這是一舉兩得的好事，何樂而不為？

中原地產市場研究總監張大偉則分析認為，目前北京高端住宅的日益稀少，而信貸政策繼續寬鬆已成為趨勢，整體市場的貨幣供應量也將在四季度繼續寬鬆，這些都刺激著高端人群果斷出手。

有業內人士表示，北京土地供應格局註定佔據稀缺資源的豪宅產品將日漸稀少，隨著時間的演進，精品豪宅將具有更大的升值空間。

傳統豪宅聚於朝陽

根據麗茲行豪宅研究院統計資料顯示，10月份高端住宅成交商圈分佈顯示，朝陽公園商圈已經與CBD、萬柳兩大商圈構成了京城高端住宅市場以三大商圈為主的熱銷結構。

在眾多業內人士眼中，朝陽公園區域是北京最宜居的城市中心。作為亞洲最大城市公園的朝陽公園，有著“北京城市綠肺”之稱，與第二、第三、第四使館區的距離接近，又身處CBD、燕莎和麗都商圈圍合三角的絕佳位置。

2001年，朝陽公園南門的棕櫚泉開售，拉開了朝陽公園作為新富人區的序幕。10年過去，數十家地產項目圍著朝陽公園形成，形成了以合生•霄雲路8號為核心的城市中央傳統豪宅板塊和高檔生活社區。

回顧19世紀中期，帶著“城市的綠地就是城市的肺”的概念，Frederick Law Olmsted和Calbert Vaux兩位風景園林設計師建成了紐約中央公園。之後15年間，周邊3個行政區的地價增長了數十倍，時至今日升值空間更已被放大了上百倍。

有業內人士認為，隨著城市中心可利用土地資源的不斷減少，如朝陽等核心區域的豪宅專案稀缺性會更加明顯，再加上這40萬平米的城市森林資源，該板塊未來的升值空間也將是無法比擬的。

據悉，目前該板塊供應量最大的項目正是當年棕櫚泉等產品的升級換代產品——合生•霄雲路8號。項目共9棟公寓建築，整體以ART DECO建築風格打造。隨著D3號景觀樓王今年入市，該項目便以520平米大戶型、低密度的稀缺性吸引數量可觀的有效購買力再度引起業內廣泛關注。

合生•霄雲路8號專案負責人表示，合生•霄雲路8號並非一味追求奢華昂貴，而是將看似矛盾的城市與自然、繁華與寧靜融匯在一起，讓居所真正成為與自然和諧相處的人的建築，通過打造多方面高端優質資源來滿足層峰人士對生活的需求。

“高端地產的成功取決於用戶對專案的良好感受和積極認同，在此基礎上形成的美譽度正是項目領跑市場的關鍵。”

天然氧吧

合生•霄雲路8號

合生•霄雲路8號擁有達80%的綠化覆蓋率，被朝陽公園、太陽宮公園、四得公園等三大城市公園形成環抱之勢，更完好保存了東四環內的40萬平米原生森林。

在保有了近10萬株原生成樹的基礎上，社區禮聘香港SLA首席設計師單秀嫻女士順勢造園。用戶站在60余平米的獨立觀景會客廳中便可270°欣賞朝陽公園及項目自身配套景觀。

另外記者還瞭解到，社區內建有14500平米王府式商務會所，力圖為業主提供一個頂級圈層社交平臺，為項目所追求的“1000個億萬富豪形成的圈層效應”鋪路。

合生•霄雲路8號的一大理念是“越是高端客戶越是要求完美，只有比業主想得更周到才能永遠做第一。”

中共十八大已經結束，具體的人事安排也已塵埃落定。新政府的經濟政策仍然是全球及大陸市場所關注的焦點。從十八大的報告精神來看，經濟的民生性、共同富裕之路及中速的經濟增長，可能是大陸未來經濟政策調整的基點。但是其切入點在哪裡？如何走向上調整之路？在本文看來，新政府對當前住房市場形勢的判斷將是新政府經濟政策調整的試金石。如果說，新政府對大陸當前樓市判斷都不清楚，那麼要想制定出真正符合中國實際情況的住房政策是不可能的。更談不上對當前大陸住房市場的調整了。

市場的3個不變

當前大陸住房市場，儘管兩年多來的宏觀調控有一些變化，但是有兩個核心始終沒有改變。一是絕大多數人沒有改變購買住房是一種賺錢工具的概念；二在這個概念左右下多年來通過銀行信貸推得很高的房價沒有改變。在這種情況下，無論如何對住房市場宏觀調控，住房市場以投資投機為主導的性質沒有變化。因此，在這個市場，當投資者認為政府的政策有利於住房投資時，就會湧入市場。特別是早幾年住房購買賺錢效應，更是不斷地在強化這種取向。

比如，從2010年4月到2012年5月，政府住房政策一直在強調遏制住房投機炒作，並希望通過一些行政性干預能夠達其目的。在這種情況下，大陸住房投機炒作比較嚴重的一線城市的住房銷售就出現全面下降，整個大陸住房市場也就出現量降價滯的局面。但是，在上半年住房價格調整些微的情況下，由於穩增長的政策改變市場預期，10月70個大中城市的新建住宅房價與上月相比又開始上升，而且這是大陸房價連續5個月與上月相比上漲（這些上漲資料看上去上漲幅度不大，但在當前大陸住房價格統計指標體系下，很大程度上是地方政府對房價統計指標操縱的結果。看來上漲幅度不大，實際的情況並非如此）。

更為嚴重的是，由於隨著大陸一二線城市的房價持續上漲，房地產開發商以慣常的思維認為新政府上任之後，會重複以往的房地產調控模式，即房價上漲過快會逼迫中央政府出台對房地產的緊縮政策，當緊縮政策影響到經濟增長時又會放開的周期迴圈。也就是說，當住房價格下行會影響GDP增長，中央政府會放開對住房宏觀調控的政策。因此，在房地產開發商看來，新政府上任之後，房地產緊縮政策全面放開是一種趨勢。

圈地成為新趨勢

所以，從近期的情況來看，無論房地產企業還是其他企業進入土地市場圈地成了一種新趨勢。由於房地產企業開始預期新政府會放鬆住房宏觀調控政策，因此他們不僅紛紛進入土地市場爭購土地，而且也開始讓其手中住房價格上漲。沉寂一時的住房市場又開始出現新動向。

可以說，對當前大陸住房市場形勢的判斷，如果新政府不能夠重新站在新角度來觀察，不能夠把住房市場放在民生化的角度讓住房市場真正轉型為消費為主導的市場，而不能看到以往大陸房地產宏觀政策的誤區（即不使用有效的經濟槓桿而更多的採取政府行政干預方式，而從現實情況來看，這些政府行政干預的方式早已被市場投資投機者所破解），那麼新政府的經濟政策調整又可能回到房地產開發商的慣常思維上而重蹈舊轍。大陸住房市場要得以真正調整是不可能了。如何來判斷當前大陸住房市場形勢可能成為新政府經濟政策調整的試金石。國人拭目以待。

上海市稅務局日前公布了全市應繳納房產稅的住房最新統計數據。截至目前，上海共認定約5萬套住房需要繳納房產稅，其中去年認定2萬余套，今年約3萬套。其中90%適用0 .4%的稅率。

　　根據上海的試點方案，房產稅征收對象是上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率暫定為0 .6%和0 .4%。對上海家庭人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。

　　在上海最新完成認定的住房中，應繳稅住房比例約佔全市住房總數的20%，其中八成以上的購房家庭是本地戶籍。90%的應繳稅住房適用0 .4%的稅率，主要集中在非中心城區。

　　上海和重慶是我國率先開展房產稅征收試點的地區。今年以來不斷傳出房產稅試點范圍擴大的消息，雖然決策層至今沒有采取實質舉措。但相關准備工作一直在按照部署推進，7月以來，國稅總局已組織全國30多個省市的數十名稅務人員在京培訓房地產估價技術。

　　財政部部長謝旭人在11月21日發表署名文章，指出要認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。財政部財政科學研究所所長賈康日前表示，目前擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定。

　　但關於上海和重慶的房產稅試點成效，業內看法不一。有業內專家認為房產稅試點方案對房價的實際走勢影響不大，原因是稅率過低，范圍過窄，很容易被房價上漲部分抵消。

　　賈康在今年9月曾對此表示，房產稅的目的並不是單純為了打壓房價，它實質上是以房產保有環節征稅形成規范的經濟調節槓桿，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。

　　據上海市財政局數據，2011年上海市地方財政收入3429 .8億元，其中房產稅達22.1億元。

據本報報道，湖南省屬國有控股上市公司華天酒店以建設群眾體育綠地公園、溫泉住宅的名義，正頂風違規建設兩個18洞的高爾夫球場以及約800棟獨棟別墅。記者赴湖南省寧鄉縣采訪，發現這個頂風上馬的違規項目不僅沒有停工跡象，而且在大張旗鼓推進，記者采訪到的鎮、縣、市、省四級相關執法部門官員卻無一正視這一嚴重違規項目，紛紛替其開脫。寧鄉縣國土局局長肖慶喜更是稱：這個項目是領導定的，我們也沒辦法。

　　對此，網民認為，以市場角度看，高爾夫球場的「繁榮」是需求推動的結果。但這種需求絕不能通過無序的、與公共利益的爭奪而獲得滿足。無論從維護法律權威角度，還是從維護公共利益的角度說，高爾夫球場都不能只見「繁榮」不見監管，讓無序建設繼續下去。

　　違規建設侵害公共利益

　　網民「徐立凡」認為，各國之所以對建設高爾夫球場設定許多限制、頒布一些禁令，原因在於：高爾夫球場不僅佔地過大，建在農村遠郊有可能侵吞基本農田，建在城中有可能瓜分公共綠地，而且作為高耗水項目，會消耗大量水資源，甚至改變區域內的生態水文狀況。由於球場裡植被結構單一，養護草坪需要大量使用各類化學用品，滲漏到土壤中還可能帶來生態污染——這筆公共利益的賬，長久利益的賬，遠比眼前看得見的那些利益，要大得多、重要得多。

　　網民「陳一舟」認為，縱然沒有國務院的禁令，涉及公共土地資源的大量佔用和公共利益的保障，高爾夫球場的立項和建設，也不能說上馬就上馬。可現實卻是相反。這再一次警示：其一，資本也好，公權力也罷，指望其以公益公利之自覺來維系道德感和責任感，並不可靠；其二，公權力之所以能在公共的草地上過度「放牧」，一個重要的因素是缺乏實質性的公共監督。

　　切斷開發商與地方官員利益鏈條

　　網民「劉道彩」認為，在國家嚴控高爾夫球場建設的大背景下，據報道，湖南省寧鄉縣違規高爾夫項目，也和其它地方一樣，靠穿「群眾體育綠地公園」的「馬甲」騙過了上級的項目審批，但這此後的某些運作，從項目更改到開工上馬，顯然有許多見不得人的內幕。而具有戲劇性的是，高爾夫、別墅這對「黃金搭檔」的背後往往是開發商、地方官員的另一對「利益搭檔」。一方面，開發商有了高爾夫球場這個配套的「幌子」，周邊的房產可以賣出高價；另一方面，高爾夫項目可以增加地方賣地收入和房產稅收入，而其違規上馬更給權力尋租、錢權交易提供了很大的空間。

　　網民「山右京客」認為，最近十年，國家相關部門多次發出通知，嚴禁建設高爾夫球場和高檔別墅項目。但時至今日，一些地方政府仍置若罔聞，公開與禁令唱對台戲，寧鄉縣灰湯華天酒店項目就是典型一例。那麼他們哪裡來的如此大的膽量呢？該縣國土局局長的話暴露了天機：「這個項目是領導定的，我們也沒辦法。」多麼生動而貼切的回答啊，現在之所以很多地方屢屢出問題，原因正在這裡。以寧鄉縣這個高爾夫球場項目來說，無論這位國土局長說的是不是實話，但卻反映了一個事實，「領導定的，底下也沒有辦法」。是啊，縣國土局長是由縣委任命的，只要縣領導喜歡，領導認可，你豈敢不從？

　　提高其違規成本

　　有網民認為，高爾夫項目違規建設主要有兩個原因，首先，違規成本太低，事前審查、事後監管環節都非常薄弱。其二，由於開發商立項有利益、監管部門監管有難度、地方政府發展經濟有動力，因此一些地方部門對高爾夫球場青睞有加，認為對抬高土地價格、吸引外來投資、提升品位形象、繁榮地方經濟等益處多多，因此對高爾夫違規建設睜一只眼閉一只眼，使得有關球場建設和土地管理的一系列法規政策形同虛設。

　　網民「劉道彩」認為，杜絕高爾夫球場的違規建設，最重要的就是提高其違規成本。各地對於違規現象，要麼熟視無睹要麼簡單罰款了事的現狀不能繼續下去了。要加大對有關人員的處罰力度，做好對責任官員的問責工作，揪出到底是誰最後拍板，否則高爾夫球場的違建亂象只會愈演愈烈。

　2013年房價肯定會反彈！在「第十屆上海理財博覽會名家講壇」上，兩岸房地產評論家蔡為民立場鮮明地指出。

　　在回顧今年樓市走勢時，蔡為民表示這是一個「變臉季」。開春之處市場狀況曾一度極為低迷，比如北京、上海、廣州等一線城市在春節期間幾乎「零成交」，創7年新低。而就在溫總理在今年兩會報告中首次將「遏制房價過快上漲」，換成「促進房價合理回歸」說法之後，讓人對房價的回落產生無限遐想，因此第一季開發商廣泛采用「以價換量」策略，打折促銷現象比比皆是。但第二季度，房地產市場便開始出現止跌反彈，緊接著在第三季度，樓市表現出「量價齊揚」格局，導致市場預期發生逆轉。第四季價穩量縮，樓市進入維穩態勢。

　　在蔡為民看來，拉動中國經濟的，除了外貿、投資和消費之外，還包括房地產業。但目前「三駕馬車」已經萎靡不振，所以政府會對房地產行業持有一種非常微妙的態度。基於這樣的背景，明年想要房地產市場「趴下」，已無可能。不過，如果想要房地產市場出現暴漲也不現實，中央不會願意看到這種現象的發生，所以會動用政策進行調控，保證一個合理的上漲水平。至於漲幅會有多大？蔡為民預測到，明年的GDP增幅在7.5%左右，那麼房價漲幅也會介於該水平，大概在4%?8%之間。

　　具體到各地方的市場狀況，蔡為民表示，在2013年，以上海為首的一線城市房價進入上漲通道，但二線以下城市房地產原則上切莫觸碰，因為限購城市與非限購城市之間有著諸多區別。這是因為在此之前，大量資金已進入二線以下城市，使得這些城市樓市呈現股票化趨勢，在增量和存量都出現暴漲的情況下，明年將面臨非常嚴峻的考驗。

　　購房者或者房東如何應對明年的市場？蔡為民建議，如果擁有三套以上房產，應將位於租賃需求不振的區域房產出售掉。另外，購房首先還是要注意地段，如地鐵房、交通便利的地段會是更好的選擇。

買房子除了關注房屋價格，你關注過房屋的質保期嗎？日前，重慶市消委會等22家城市消費維權單位調查顯示，57%的受訪者表示「開發商從未介紹過商品房的質保期」。

　　「近年來，我們也時常接到消費者關於商品房質量及裝修的投訴。」市消委會相關負責人稱，在日前召開的2012年城市消費維權聯席會議(南京)年會上，包括重慶消委會在內的22家消費維權單位聯合公布了一項針對某城市房屋質量的調查結果。結果顯示，八成以上的受訪者都認為「樓盤質量是影響消費者買房的重要因素」。而接近50%的受訪者對小區房屋質量不滿意。尤其是房屋滲漏一直是質量頑疾，調查表明，70%以上的公用、民用建築，會出現屋面和外牆的滲漏。

　　市消委會相關負責人稱，據建設部於2000年頒布的《房屋建築工程質量保修辦法》規定，建設工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外牆面的防滲漏保修期為5年；供熱與供冷系統的保修期為兩個采暖期或供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的保修期為2年。

　　「商品房也有質保期，但廣大消費者對此知曉度並不高，開發商在賣房時常常忽視甚至故意絕口不提質保期問題。」該負責人介紹，據調查，50%以上的受訪者根本沒關注過商品房質保期，82%的受訪者表示「不知道商品房質保的具體時間」。57%的受訪者表示「開發商從未介紹過商品房的質保期」，只有不到30%的受訪者表示「《住宅質量保證書》中有提及質保期問題」。

　　市消委會在內的22家城市消費維權單位聯合呼籲，房屋建築企業有義務保障消費者的知情權，主動通過商品房銷售合同、物業管理協議等多種渠道讓消費者了解相關保修條款。同時，消費者在收房時，也應查看「兩書兩表」，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋面積測繪表》、《竣工驗收備案表》，其中《住宅質量保證書》中應明確說明商品房質保期的時間、范圍等，讓消費者做到一目了然。另外，鑑於房屋產權的期限是50年到70年，市消委會等22家城市消費維權單位呼籲，開發商應主動做出承諾，延長房屋質保期。

　　對此，業內人士介紹，由於實際操作存在困難，因此，開發商通常能提供的是「兩書兩報告」。

　　「消費者應在買房時妥善保存相關『樓書』，一旦發生宣傳與實際不符時，也可以作為向調解機構或人民法院出示的一項憑據。」市消委會相關負責人表示。

地王的驚豔復出再次證實了上海土地市場的回暖大勢。

　　11月14日，去年曾遭遇退地的上海浦東住宅用地——浦興社區Y000902編制單元19-04地塊(以下簡稱「浦興地塊」)再次出讓，被香港嘉華集團旗下的華控有限公司以總價6.71億元摘得，折合樓板價2.17萬元/平方米，溢價率近40%。

　　這是一幅命運多舛的土地。2011年2月，浦興地塊曾被上海景瑞投資有限公司以6.6億元摘得，折合樓板價2.14萬元/平方米，成為2011年的上海單價地王。後來，景瑞地產以戰略調整為由退地。

　　此次重新出讓，該地塊在土地面積、容積率等基本指標不變的情況下，起始總價上漲至4.81億元，並最終以高出首次成交價1000萬元的價格「翻身」。嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝稱，該地塊所在區域的開發較為成熟，未來值得看好，此次的拿地單價和2011年相比，的確是貴了一點，但依然有一定的盈利空間。

　　據悉，這宗地王之所以在去年退地，是受當時土地市場的「寒流」影響，如今漲價成交則是由於開發商的信心逐漸恢復。從這兩次出讓的價格變動可看出，上海土地市場已走出低谷段。

　　「撿漏」遇尷尬

　　公告顯示，浦興地塊東至金業路，南至現狀農民工集體宿舍，西至西溝港20米綠帶，北至現狀6層住宅。規劃用途為普通商品房，出讓面積17193.2平方米，容積率1.8。

　　記者從上海土地交易市場了解到，共有16家房企領取了該地塊的競買申請書，其中，3家房企參與現場競價，分別是華控有限公司、新城地產和景瑞地產。該地塊的起始價為4.81億元。而在競拍前一天，網上的最後報價也是4.81億元。有業內人士分析稱，如果拍賣現場無人應價的話，該地塊很可能以底價成交。景瑞地產和新城地產可能就是抱著這樣的「撿漏」的心理參與競拍的。

　　可惜的是，選擇「回頭草」的景瑞地產和「看熱鬧」的新城地產均未料到地塊會拍出高價。事實上，對於景瑞地產的退地舉動，業內普遍認為，根本的原因在於該地塊的價格偏高。「去年景瑞地產以戰略中心從上海轉移到長三角等理由退地，今年市場好轉後又再來購買，2011年最貴的住宅用地最終以比當時高出約1000萬元的價格成交，這讓景瑞地產很尷尬。」中房信高級分析師薛建雄評價稱。

　　對此，景瑞地產董事會秘書許朝輝解釋說，當初退地是因為該地塊周邊規劃有軌道交通14號線，不能立即開工。這與景瑞地產快速拿地、快速開工的高周轉戰略不符，因此選擇了退地。如今該地塊的規劃已明朗，地鐵不再經過地塊周邊，因此景瑞地產希望再次拿地，但最終的價格卻超出了預期。

　　分析師許之靜指出，浦興社區是以動遷房起家的大型居住區，區域內多為舊式居民區和動遷房，周圍3公裡內沒有在售新盤，但地塊周邊商業配套十分成熟。這是競標企業高價拿地的原因之一。

　　谷文勝告訴記者，嘉華集團是抱著很大的決心來競拍該地塊的，對價格的預估比其他兩家高，因此以6.71億元拿下這宗「黃金地塊」也在情理之中。「公司計劃將該地塊打造為該區域的改善型住宅，地價加上建安成本約為3.1萬元/平方米，未來銷售狀況值得期待。」

　　數據顯示，目前浦興地塊附近的在售樓盤證大家園四期的銷售均價為34198元/平方米，愛法新城項目的銷售均價為20898元/平方米。

　　供需兩旺

　　在浦興地塊之前，今年上海二次出讓的地塊中，更多出現的情況是，土地成交價比第一次大幅下調。相關統計顯示，在今年上海11宗重新掛牌出讓的地塊中，9宗地塊的出讓條件均發生變化，即起始樓板價均較去年下降，最大降幅為44.94%，最小降幅為10.96%。

　　今年11月9日，去年遭遇撤牌的虹口地王——海門路55號地塊重新掛牌，在出讓面積不變的情況下，容積率由去年5月掛牌時的5調至6，起始總價由去年的46.67億元調整為46.9億元。因此調整後的海門路55號地塊的起始均價為1.9萬元/平方米，較上次掛牌時的2.3萬元/平方米下降了17%。

　　許之靜表示，與浦興地塊相同的是，海門路55號地塊去年中止出讓也是因市場環境不佳，此時重新掛牌出讓則因為土地市場逐步回暖，下調樓板價是為了確保地塊的成交。在土地市場的乍暖還寒階段，開發商的買地需求與地方政府的賣地沖動均已被激發出來。

　　記者此前從2012年浦東新區土地推介會上了解到，浦東新區高調推出了川沙、南匯新城、唐鎮新市鎮、周浦鎮、浦江兩岸等區域的36宗地塊。其中，在已確定供地時間的16宗地塊中，12宗計劃在今年年內推出。近期，在上海、南京、杭州等地加大土地供應的同時，地產大佬們也紛紛現身。今年11月1日~15日，典型企業的拿地規模已接近400萬平方米。

　　CIRC研究評論員李瑩指出，預計未來一個多月，上海的土地供應量仍將處於井噴階段。對於地方政府而言，當前是推地的好時機，成交率會比較高，應通過大量推地加快完成供地計劃，提高土地出讓收入；對於房企而言，出讓地塊中不乏優質地塊，資金狀況較好的企業應把握機會，伺機出手。

政府推出「雙辣招」剛好一個月，二手市場淡靜氣氛未有改善，10大屋苑成交量連續5周在10餘宗徘徊，交投急降但未有令樓價大幅回落，個別屋苑在出招後仍錄高價成交，藍籌旗艦屋苑太古城富天閣一個單位，日前以呎價1.53萬元易手，創屋苑分層單位歷史新高。天水圍亦錄得出招後首宗買家印花稅（BSD）成交。有學者表示，「雙辣招」令成交量大減，但對壓抑樓價仍未見成效，相信樓價於未來3個月始見跌幅，幅度料5%至10％。

中原地產統計顯示，過去2天十大屋苑錄得11宗成交，與上周末宗數相同，當中半數屋苑「捧蛋」。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，辣招推出至今已一個月，雖然近日各屋苑睇樓量紛紛回升，惟周末成交仍在低位橫行，反映買家入市信心依然不足，只睇不買。

雖然大市成交量低迷，不過部分藍籌屋苑「靚盤」叫價企硬仍獲買家垂青，利嘉閣助理分區董事黃龍智表示，太古城富天閣中層G室，面積907方呎，用家為購得心頭好，以1388萬元高價洽購，成交呎價達15303元，創屋苑分層單位新高，較舊紀錄1.46萬元高出4.4％。

美聯高級營業經理黃錦瀚表示，沙田第一城45座中層C室，以295萬元連租約售出，原業主扣除10％SSD費用仍賺約45.5萬元。中原分行經理梁植霖指出，美孚新邨百老匯街47號高層B室以418.8萬元成交，扣除SSD稅款及行政使費，仍賺約65萬元。天水圍則錄得區內首宗買家印花稅（BSD）成交，中原助理區域營業經理黃海透露，慧景軒2座一頂層戶獲內地客斥資430萬元買入，須額外繳付64.5萬元的BSD稅項。

市場出現蝕讓個案

創新高成交個案仍未見「絕迹」，惟市場亦出現蝕讓個案。香港置業分行營業經理張仲賢表示，近日區內部分業主因資金周轉而「出貨」，大角咀亮賢居一高層戶，原以1750萬元放售，最終減至1560萬元成交，單位未脫離SSD稅網，扣除156萬款額後賬面虧損約76萬元；上環尚賢居亦錄SSD蝕讓，屋苑中層C室以840萬元沽出，賬面連同SSD稅款，損失近65萬元。

美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，政府雙辣招出台接近一個月，期間市場二手交投明顯萎縮，但只有個別業主將議價空間擴闊，令市場仍錄得零星成交個案。

經濟學家關焯照表示，政府出招剛滿月，期間住宅成交量大減，買家入市意欲低，反映措施明顯降低市場需求，惟措施能否穩定樓價仍有待觀察。關氏預期目前樓價較2010年首次推出SSD措施時高出逾20％，樓價在此高水平下難再大升，相信樓價於3個月內會將出現5%至10％的跌幅，政府是次推出BSD，以豪宅最受影響，相信未來調整幅度將較中小型單位為高。

買家對後市審慎，現階段不敢入市，令二手交投持續低迷，部分業主為套現更寧願割價求售。中原地產統計顯示，本周六、日十大屋苑錄得11宗成交，與上周末宗數相同，成交量已連續5周於十餘宗徘徊，交投淡靜，悶局未破。當中半數屋苑捧蛋，港島區屋苑更全軍盡墨，包括太古城、康怡花園、海怡半島等。

　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，辣招推出至今已一個月，雖然近日各屋苑睇樓量紛紛回升，惟周末成交仍然於低位橫行，反映買家入市信心依然不足，只看不買。港島區方面，受落雨天氣影響，海怡半島睇樓人流稀少，更已連續三個周末錄得零成交，全月累計亦僅錄得6宗成交，成交步伐緩慢。

海怡連續三個周末零成交

　至於九龍區，美孚新?本周六日錄4宗成交，較上周僅錄1宗買賣的情況有所改善。其中百老匯街47號高層B室，面積623平方呎，以418.8萬元成交，呎價6722元。上手業主於11年1月以323.2萬元買入，帳面獲利95.6萬元，扣除稅款及行政使費淨賺約65萬元。

　近日九龍區部分業主表示因資金周轉而欲在年底前「出貨」，繼而選擇割價求售或平手離場。香港置業亮賢居分行營業經理張仲賢表示，大角咀亮賢居高層，建築面積1,620平方呎，據悉，原業主原叫價1,750萬元，最終減價190萬元，減幅10.8%，至1,560萬元成交。原業主因於今年5月才以1,480萬元購入單位，更需支付156萬元額外印花稅(SSD)，帳面虧損約76萬元。

大角咀亮賢居減價一成脫手

　美聯物業元朗柏慧豪園分行助理區域經理黎燦強表示，由於近期業主議價空間增加，加上辣招對用家市場為主的細價樓影響相對較少，故嘉湖山莊亦錄得成交，景湖居10座低H室，面積約704呎，以約285萬元易手，折合呎價約4,048元。原業主於1997年8月份以約301萬元購入上述物業，97年貨在是次轉售錄得約16萬元蝕讓。

　祥益地產分行主管林英傑表示，屯門兆麟苑F座低層1室，建築面積515呎，實用面積401呎，原業主放盤不足兩星期累積減價20萬元，獲上車客「即睇即買」以220萬元購入，單位原業主於10年10月以約150萬元購入上址，轉手帳面獲利70萬。

　至於另一代理美聯物業統計，上周末十五大藍籌屋苑錄得約18宗買賣成交，較前周上升約50%，於低位橫行兩周後明顯回升。若按十大屋苑統計則錄得17宗成交，較前周末也升約54.5%，為10月27日政府推出雙辣招以來最高的周末成交量。

自雙辣招打擊下，樓市一如周末天氣一樣轉冷，一手市場，在未有新盤登場前成交仍然乏善可陳，過去兩日整體市場只錄得約13宗成交，按周下跌31%。不過，炒風熾熱的車位仍然主導市場。

　大圍名城車位於上周六開售，即日沽清首批520個車位後，傳有約30個籌號成功轉手，每宗獲利10多萬元。市場消息指出，目前市場有20至30個車位放盤，當中叫價較購入價加價10萬至20萬元。但由於只限業主買賣，昨日暫未有成交。

新世界11月售車位套1.1億

　另外，新世界發言人表示，集團於11月共售出402個車位，套現逾1.1億元，包括藍田偉景花園售出206個、紅磡海濱南岸售出31個、新蒲崗采頤花園沽出34個等；當中單售出的居屋車位佔141個，較上月售出的37個，大幅急升2.8倍，涉及總值逾3,400萬元。當中嘉峰臺車位只剩43個可供發售，據悉發展商正考慮下月加價。

　一手市場方面，只有元朗尚悅及黃大仙現崇山分別錄得8及6宗成交，其餘新盤只有零星成交，整體市場總共19宗成交，與上周一樣。新世界發言人稱，大圍溱岸8號上周末再沽出1座16樓C室，四房雙套，單位面積1,750方呎，賣價1609.5萬元，呎價9,197元。而自10月27日買家印花稅措施生效後，項目累積售出10伙。樓盤開售至今累售逾800伙，套現逾75億元。

資金流入舖市，細舖亦受追捧。由資深投資者尹伯權持有的荃灣大河道10至20號地皇廣場過去三日售出逾150個舖位。美聯旺舖盧展豪表示，荃灣地皇廣場分為1樓、2樓及3樓，3層總可售樓面面積為9,376平方呎，現分拆成233個舖位出售，售價由約232萬元起至738萬元不等。據市場價單顯示，全部單位售罄，可套現近9.07億元，實用面積平均呎價約9,6724元。

3日內出售超過150個單位

　盧氏指出，由於一手商場舖罕有放售，加上上址入場門檻低，故於上周五公開發售後，市場反應理想，周末兩天先後錄得超過逾700人到達現場參觀，3日內迅速出售超過150個單位。

　寫字樓也有價有市，吸引業主放售。美聯商業趙詩敏表示，西環干諾道西118號18樓03至07室四連單位以交吉形式放售，面積約6,806平方呎，物業擁維港海景，平均呎價約1.1萬元，意向金額約7,486萬元。

　而香港置業鄭家永表示，上環德輔道西9號16樓全層連租約形式放售，面積約6,884平方呎，呎價約1萬元，物業擁海景，連一個車位，意向金額約6,884萬元。物業現時租金每平方呎約20元，租金回報約2.4厘，租約期至2014年10月。

工商舖成交連續四個月上升

　事實上，工商舖物業成交蜴旺，刺激11月份本港工商舖註冊量及金額連續四個月上升。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，11月份首15日工商舖買賣註冊價量共錄得1,185宗，涉資約97.17億元，按月分別上升約21.8%及約9.6%，反映中、細碼金額工商舖物業受惠最廣；其中工商市場註冊金額更錄得逾六成升幅，成為本月份工商舖註冊走勢中表現最理想的一環。

　工廈市場期內註冊宗數及涉及金額按月分別上升約21%至622宗，及約29.3%至約31.93億元，交投持續暢旺。而反映本港工商物業樓價走勢的美聯工商物業指數(MII)，按月上升約5.3%；商廈註冊量按月上升約29.8%至222宗，註冊金額則按月上升約48.4%至約23.28億元，10月份美聯商業指標甲廈售價指數(MCAI)為226，按月上升約2.7%;而美聯商業指標乙廈售價指數(MCBI)則為238，按月續升約3.5%。舖位市場方面，出現「量升價跌」走勢。註冊量共錄得341宗註冊，涉資約41.96億元，兩數字按月分別上升約18.4%及下跌約13.1%。

在雙辣招的打擊下，樓市水靜鵝飛，成交乾塘。但俗語說得好：「路是人行出來的」，資金自然會搵出路，而不受額外印花稅(SSD)影響的車位市場就是最佳出路。各大發展商第一時間「轉?」賣車位套現，幫補賣樓收入。於過去一個月內，六家主要發展商包括新地、長實、信和、新世界、華懋及會德豐沽逾2,400個車位，勁吸市場資金逾16億元。其中昨日開售的大圍名城514個車位更掀起炒籌，市場估計約有20至30宗炒籌成交個案，市傳首50號內的籌價最貴更炒高至22萬元。

　粗略統計，近月來，華懋沽車位最進取，大賣約1,000個，套現約3億元，而新地拆售新界區逾600個車位，另外又沽出西九龍瓏璽約100個車位，售價每個達185萬至200萬元套現2億元；而新世界本月累積賣出381個車位、套現逾1億元。長實旗下大圍名城約514個車位於昨日開售，售價介乎98萬至130萬元，沽清料可套現約6億元，早前長實亦出售四季雅苑及雍雅軒車位，套現逾1億元。

名城炒籌個案料30宗

　長實於大圍名城514個車位昨日早上9時起，分時段分批讓已登記及經抽簽安排次序的3,000名業主揀車位，每伙只限買1個車位，消息指，至昨晚7時許全部514個車位全部沽清，最後揀到車位的籌號為700多號。市場消息指，昨日約有20至30宗炒籌成交個案，加價由12萬至22萬元，最貴為首50名之內的籌號達22萬元，而300多號籌加12萬元，買家均為名城業主，主要是抽中較後籌號又想買入車位自用的業主，日後可用確認人身份買入。

趙國雄：買後轉售管不了

　長實集團執行董事趙國雄表示，昨日名城配售約500個車位，每個售價由98萬至130萬元，預計於月內完成交易，對於有炒籌現象，他強調，作為發展商已限制車位只售予業主，及每伙只限買1個，又不可即場轉名，但業主買入車位後再轉售，已是業主名下的資產，發展商當然不可以作出限制。

　記者昨日於紅磡置富都會商場7樓名城車位認購處所見，不少名城業主都以買入自用或收租為主，其中一名抽中300多號的何先生坦言，曾有人出價10多萬元洽購籌號，若有人出到更高價會放售籌號，若未能售出籌號，便會自己買入心水車位，另一名業主則稱，名城的車位售價都算貴，但無意賣籌，計劃買入車位收租，另一位抽中1,000多號籌的女士表示，若有人肯放較前籌號及好位置車位亦會買籌。

　據了解，現時長實正收租中的名城車位月租為3,500元，但租期已到，估計因車位供不應求下，月租會升至4,000至4,300元，以發展商的平均每個車位售價118萬元計，回報率約4.2%。

帝庭豪園沽20車位套1400萬

　此外，消息指，信和於何文田帝庭豪園昨亦沽出20個車位，平均每個售價約70萬元，套現1,400萬元，?隆亦已通知長沙灣碧海藍天小業主於本周二早上10時出售車位，每個車位售價120萬元，以先到先得方式推售，每個車位訂金本票為12萬元，只限碧海藍天業主登記及認購。

炒籌再現，成本又要多少？據了解，促成交易的地產代理會合共向名城小業主買賣雙方收取車位原本售價1%作為佣金，以名城為例，若以最高車位售價130萬元計，代理佣金成本1.3萬元，買賣方各佔一半，只須6,500元，以最高籌價22萬元計，賣方仍可賺約21萬元。

　至於由發展商委托地產代理拆售的車位，佣金比率各有不同，如早前新地推售車位，新地予代理的佣金比率高達5%(上限為2萬元)，即若其車位售價40萬元或以上，新地只會支付2萬元佣金予促成交易的代理。若日後小業主透過地產代理轉售車位，其佣金支出同為車位新售價的1%。

)香港印花稅新政在打壓買賣市場的同時，租賃市場卻因此受益。深圳商報記者近日從香港樓市了解到，香港住宅租金已經連漲八個月，部分片區住宅租賃價格創歷史新高，業主紛紛轉售為租，租賃放盤量上揚。預計在明年第一季度，租金有望出現調整。

　　住宅租金連漲八個月

　　香港印花稅新政「帶旺」了住宅租賃市場。近日，將軍澳新寶城1座中層一套527平方尺的兩房單位以月租1.4萬港幣的高價放租，隨後，一外籍人士在沒有還價的情況下承租，實現租金價格為26.6港幣/平方尺，創下該片區住宅租賃價格歷史新高。公開資料顯示，該業主於2010年8月以256.8萬港幣買入，租金回報率約6.5%。

　　同一片區的維景灣畔9座中層一套678平方尺兩房單位，近日租賃價格也攀高到月租1.63萬港幣，平均租金高達24.3港幣/平方尺，業主在2004年以268.3萬港幣購入，租金回報率為7.4%。

　　將軍澳租金創新高只是香港住宅租金上漲的一個縮影。十大藍籌屋苑中，僅有匯景花園10月租金下跌3.1%，為21.8港幣/平方尺，其余九大屋苑租金價格上漲。其中，嘉湖山莊漲幅第一，10月租金價格為12.4港幣/平方尺，較9月上升3.3%；其次是黃埔花園， 26.6港幣/平方尺，環比上升3.1%，康怡花園以漲幅3.0%，排名第三位，10月租金27.6港幣/平方尺。

　　根據中原地產新簽租約統計，2012年10月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均租金為22.2港幣/平方尺，較9月的21.7港幣/平方尺上升2.3%。私人住宅租金不斷上漲，已經連續上漲八個月，累計升幅達17.5%。10月的租金再升穿9月的高位，連續四個月創有成交記錄以來的歷史新高。

　　業主紛紛轉售為租

　　10月26日晚十點，新界元朗新盤「尚悅」的售樓處人山人海，逾百名內地准買家正心急如焚地要追趕香港樓市新政的「末班車」。

　　有來自深圳的買家黃先生上周五在電話中告訴記者，他早有意購入兩間位於「尚悅」的中型單位，一間自住，另一間用作短炒獲利。而香港樓市新招使其不得不改變策略，改住為租，短炒變成了中長線物業投資。

　　在香港樓市浩浩蕩蕩的內地投資客中，像黃先生這樣能夠「趕在點上」的幸運兒並不多。

　　上周六，記者在香港旺角采訪，彌敦道一間中介地鋪工作人員向記者介紹說，半個月來，這裡的售轉租的業務較上個月多了近三成，不少是操著普通話的內地客。在上環，中原地產一位高級分行經理表示，一對內地夫婦原打算購買帝後華庭兩房單位，但不願意交付重稅，決定轉租帝後華庭1座高層570平方尺A單位，月租1.85萬港幣。

　　美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興近日表示，目前住宅買賣巿場未見大量減價現象，買賣雙方議價分歧導致成交呈拉鋸狀。在觀望情緒濃厚的情況下，部分市民轉向租賃而不購買。

　　「新政出台前後，香港十大屋苑租金有1%~2%的增長，」美聯物業首席分析師劉嘉輝上周五接受記者采訪時說，「同時租賃市場放盤量也有約6%的增長，十大屋苑增加了650~690宗租賃單。此外，香港銀行的貸款利息非常低，比內地要低兩釐多，以香港住宅3%~4%的回報率來算，以租抵供是行得通的。於是，不少業主紛紛轉售為租。」

　　有望在明年首季出現調整

　　租金連續八個月上漲，年末是否能夠延續漲勢？

　　業內人士估計，到年底，香港住宅租金仍然會延續漲勢。香港有關主管部門表示，目前香港住宅空置率約4%，接近歷史新低，暫時沒有考慮重推租金管制，但如果租賃市場持續過熱，不排除推出其他措施。

　　劉嘉輝表示，業主轉售為租仍將在短期內延續，預計在年底租賃成交將佔到四成的市場份額。預計新增加的租賃盤將被市場逐步吸納，未來數月租金升幅有限或維持現有水平。

　　中原地產預計，租賃市場供應量增大，或將促使租金升勢減緩。而且每年聖誕節到新春期間為傳統租賃淡季，租賃市場有望在2013年第一季出現調整，屆時租金將微幅下跌，跌幅約為3%。

　　高力國際最新報告指出，香港10月26日推出房市新政後，預計短期炒家及非本地買家暫時離場，真正買家則采取觀望態度或趁機與業主議價。未來6個月，香港整體住宅售價料將下跌10%~15%，租金跌幅約5%。與2010年11月首推額外印花稅情況相似，估計資金將流向非住宅項目如寫字樓及商鋪，除非政府對此類型物業推出同樣的降溫措施。