淡海新市鎮 開價仍有1字頭，房市景氣仍不明，今年上市櫃建商在北台灣的推案，多以中小坪數首購產品為主，除總銷逾300億元「A7站合宜住宅」3月將開始登記外，鎖定首購族的北投奇岩重劃區更成為北市推案新戰場，新北市淡水則有興富發總銷125億元的1字頭建案公開。由於對景氣仍不確定，台北市今年精華區的豪宅推案不多，上半年僅日勝生「仁愛本真」預售案，與預計第2季完工推出的潤泰創新「松濤苑」2案公開。潤泰創新董事長簡滄圳則認為，因實價登錄的影響，今年建商開價較貼近成交價，價差約在1成內，估計半年後買氣會較明朗。

主力推案50坪內，豪宅市況較淡，今年上市櫃建商在北台灣以中小坪數、首次購屋型產品為主，指標大案為遠雄、皇翔、麗寶與名軒等4家建商承辦的「A7站合宜住宅」，總戶數近4000戶，每坪均價15萬元，預計3月公開銷售。台北市除興富發「台北晶麒」為15~35坪產品外，北投區奇岩重劃區更成為首購天堂，如華固、宏盛、宏普等都將進場推案，主力20~50坪，以華固第2季將公開的「奇妍」最受期待。今年雖以新莊副都心推案最多，但最受矚目的仍是興富發與宏泰人壽於淡海新市鎮的合建案，該案總面積約3萬坪，總銷125億元，預計維持1字頭開價。興富發建設副總經理廖昭雄表示，今年雙北市首購市場較穩定，所以推案多規劃適合年輕人的中小坪數產品。此外，去年買氣熱絡的五股洲子洋重劃區，今年也有中小坪數的「鄉林靜朗」、「全坤尊峰」推出，每坪開價35~40萬元。

「還有一波漲勢」宏普建設今年將推北市「奇岩三合段案」、新北市「新莊副都心案」及桃園「八德案」、「青埔案」等5案，皆為首購型產品。宏普建設發言人林素玲說，現在還不是推精華區豪宅的時機，因此以中、小坪數首購產品為主，「尤其桃園今年很熱，應還有一波上漲趨勢。」「議價空間縮小」金磚動力行銷副總經理施孝文認為，今年政府打壓豪宅的政策將持續，豪宅買方多觀望，建商也多傾向推中小坪數、自用型產品，且精華地段價格雖仍會上漲，但將不再喊出天價，議價空間也會縮小。

2012年雙北房市交易量創新低，就連法拍市場也相當冷清。據寬頻房訊統計，2012年全台待拍建物3.7萬件、成交金額558億元，雙雙創2008年以來新低。待拍建物件比2011年減少1.7萬件，減幅31％，成交金額年減114億元，減幅17％。去年雖有國泰人壽以43.9億元、91.38億元標走太子汽車土城廠房及太子敦南大樓，日前更有37組人馬搶標捷運龍山寺站旁店面，標脫率19.25％也在相對高點。

實價登錄少追價，但五都待標建物數銳減，北市待標件數1636件、新北市2548件、台中市2288件、台南市3872件、高雄市6558件，皆為近5年新低。寬頻房訊副總張慈芳認為，法拍待標案件量減少，主因是現在房貸利率低，許多人仍有餘力支撐，不至於讓房屋進入法拍程序。她也指出，奢侈稅2年移轉限制，讓投資客無法從法拍市場賺取短期差價，不少人退場；而實價登錄讓民眾可查詢各區房價，減少過去競相追價的狀況，且目前市場以自住客為主，加價能力較弱，讓整體法拍市場變得較冷清。

店面標脫率下滑，投資客Sullivan說，奢侈稅的確有影響，加上去年好標的變少，整年標到的建物僅往年的2、3成，但因雙北還是有重大建設、交通題材，會繼續投資法拍。另外，觀察去年各類建物標脫狀況，仍以大樓、華廈表現較佳，平均維持在20~30％，得標均價也較高，每坪約10~11萬元。去年第4季標脫率除店面下滑外，其餘都較第3季成長，大樓、華廈的標脫率更近30％。張慈芳表示，現市場以自住客為主，因此大樓、華廈等自住型建物標脫率較高，店面在第4季標脫率下跌，主因是增加不少新案件，但第1拍價格較高，較少人買，且現在店面報酬率不如前幾年，也減少購買意願。

今年上半年仍不佳，對於今年法拍市場狀況，山水法拍屋搜尋引擎網路副總經理丁建生認為，法拍市場是反應半年前的房市，去年下半年房市景氣不佳，連帶今年上半年標脫狀況應該不會和去年差太多。丁建生建議，想買法拍屋的民眾可以在第2拍後再投標，此時價格會比市場行情低1~2成，較能買到價格便宜的房屋。

儘管土地價格年年飆漲，建商獵地仍不手軟，據統計，去年上市櫃建商全年砸下近900億元買下共10萬坪土地，且金管會祭出壽險業者投資不動產緊箍咒後，建商更積極，光去年12月已投入逾157億元購地，佔全年總投資規模約15％。據《蘋果》統計，去年上市櫃建商購地總金額約895億元，較2011年535億元的購地金額高出許多，購地總面積則達10.84萬坪。

日勝生面積最大，其中日勝生以149億元取得新北市板橋浮洲合宜住宅約3萬坪土地最多；興富發砸下88.78億元買中南部土地居次；潤泰創新、大陸與聯上開發則各花82億元、62.38億元和54.93億元，皆屬去年大手筆購地的建商。 而大陸建設與厚生、桓邦以87.13億元共同買下信義計劃區B7土地，每坪高達823萬元創歷史新高價，最具指標意義。興富發旗下齊裕營造以56.83億元買下高雄市美術館特區土地，每坪230萬元也創下高雄新紀錄，都是去年引發話題的購地紀錄。

民眾更買不起房，瑞普國際物業昨也統計，12月建商投入逾157億元購地，佔2012年總投資規模約15％。瑞普國際物業董事長曾東茂表示，北市土地開發趨近飽和、素地難尋，但建商仍有購地推案需求，仍看好2013年市中心不動產後市。土地單價飆新高，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，因錢多利率低的老毛病仍在，好地段的土地被建商炒翻天，地價短期漲太高，對民眾而言將更買不起房子。

行政院會周四（10日）將通過「所得稅法」第17條修正草案，增列第4款授權財政部明定個人捐贈土地等非現金實物的所得稅申報列舉扣除額認定標準法源，以杜絕「捐地節稅」復活。 修正草案規定，所得稅有關個人捐贈的申報列舉扣除額，如非現金捐贈（即為土地等實物捐贈），且無法提出成本憑據時，授權財政部訂定標準。

至於未來標準如何認定，財政部長張盛和昨日表示，將以核實課稅為原則，即列舉扣除額以實際成本為準，未來各地國稅局每年會訪查當年度市場交易資料，再公告認定標準，如同目前房屋交易所得，財政部每年都會核定申報財產交易所得標準。

張盛和指出，絕不准許「捐地節稅」復活。 由於立法院本會期15日即將結束，恐來不及完成修法，張盛和強調，絕不會出現空窗期，修法完成前，已要求各地區國稅局加強查核，經查獲個人藉捐贈實物，規避綜合所得稅，且涉及以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐，將移送地方法院追究刑事責任。

捐地節稅曾經讓許多人賺到不少錢，財政部自92年至97年間陸續發布6件行政命令，限制只能按土地公告現值16%列扣除額限制後，捐地之風受到壓抑。但去年11月21日司法院大法官會議第705號文解釋，財政部以一紙行政命令，將民間捐贈土地的節稅做法，以公告現值16%計算所得稅扣除額屬違憲，即日起無效，使得外界憂心「捐地節稅」復活，特別是在財部修法前的空窗期。

馬英九總統指示掃除「蚊子國有地」，財政部國有財產署今天將向行政院報告「行動計畫」；國產署今年起將陸續啟動空軍總部、華光社區、台北學苑等三處開發案，預估整體開發綜效至少新台幣兩千億元，成為國有地的「三隻金雞母」。

財政部長張盛和日前在總統府財經月報會議報告「活化資產永續財政」，並由國產署擬定行動計畫。行政院副院長江宜樺今天將主持「國有土地清理活化督導小組」會議，國產署行動計畫一經行政院核可，將立即啟動，為資產活化全面點火。財經官員表示，台北市和新北市五百坪以上國有地已禁售，國有地活化計畫將採取五十至七十年的地上權標售方案，以台北一○一、京站等商業開發模式進行，「禁止蓋豪宅」。

三處「鑽石國有地」中，據透露，台北學苑可望成為第一隻誕生的國有地金雞母，初步規畫打造成「京站第二」，低樓層經營商場、餐飲，中高樓層則引進國際觀光飯店。國產署長周後傑說，由於土地爭議較小，開發速度應該最快，預計今年五、六月可公告地上權招標案。位於仁愛路、鄰近帝寶，占地兩萬多坪的空總土地開發案，經建會已著手規畫，但變更用地約需一年時間，國產署明年中才能公告地上權招標案。財政部建議，以東京六本木或紐約時代廣場模式，開發成商業精華區；張盛和評估，民間投資一千億元，「應該不難」。

至於總面積超過三萬坪的華光社區，開發變數最大。根據法務部期程，今年二月農曆年後將拆遷違建戶，若進度順利，國產署預計六月提出規畫案。

財政部今年新設「推動促參司」，推出兩大指標性案件，包括台鐵南港調度廠和信義計畫區Ａ25招標案。財政部推動促參司長曾國基表示，今年促參簽約案件上百件，商機上看新台幣兩千億元。曾國基表示，台鐵南港調度廠是台北市東區精華地段，部分以都更方式進行，台北市政府也配合土地使用分區調整，預計今年底可簽約；Ａ25土地將以ＢＯＴ方式開發，如果有陸資加入投資，獲利性會更大，農曆年前將上網公告，預計兩百多億元開發收益。

他表示，今年促參簽約案件約有一百至一百五十件，以往如果沒有跟地方政府配合，成功率大概只有一半；這幾年中央和地方起案並做專案諮詢，成功率較高，去年簽約金額一千兩百卅八億元，比前年四百零一億元高出三倍，今年希望把商機做到兩千億元。財政部長張盛和說，財政部國有財產署已擬定「行動計畫」，各部會將清理轄下公有地，閒置五百坪以上的土地，若無公用需要、也無利用計畫，將轉為非公用土地移交國產署，不受公務用地限制。

官員也指出，財政部財政人員訓練所地上權案，後天將第三度舉辦招商說明會，預計三月十二日開標；財訓所地上權案，可望成為今年第一宗國土活化案。財政部也表示，各機關應在短期內清理閒置、低度利用、不經濟使用的大面積土地，推動促參司將媒合國產署國有非公用土地與民間資金、地方政府結合，全面活化公有資產。

實價登錄實施以來，相關查詢網站越來越多元，連政府官網也在「車拚」。北市府去年十一月底試辦實價查詢網，以每周更新的優勢，資訊硬是領先內政部半個月，新北市政府本月也將開放實價網上線，加入戰局。台北市政府地價科長曾錫雄表示，「台北市不動產交易實價查詢服務」去年十一月底試辦，因北市是全國房價最高地區，交易也最熱絡，房產變化受到高度關注，議會要求更新速度要快，現在每周三更新。

他舉例，月中內政部將公布去年十一月的實價資訊，但本月底北市實價網已可查到部分十二月的資訊，進度約領先半個月。例如北市有筆單價破兩百萬的豪宅，房產業者原納悶，為何內政部實價網查不到，北市網站卻查得到，是官方揭露的「尺度」不一？還是北市藏私自己登？或是內政部隱瞞？後來才了解，原因出在北市每周更新，內政部則是每月更新。對北市跑得比較快，內政部官員說，內政部實價網遍及全國，目前上路初期仍無法周周更新，以後會朝此方向邁進。

新北市地政局也表示，新北市實價查詢網站正在進行最後測試，預計本月中旬開放。至於民間部分，除已經有民眾自行架設「實價登錄地圖」，台灣房屋、信義房屋、好房網等房仲業者，也常運用政府的實價資料，融合公司本身的成交行情，發展成分析網、價格趨勢網，提供消費者查詢。

財政部將活化北市台北學苑、空總、華光社區三塊國有地，商仲業者說，北市只要有五百坪以上的土地計畫開發，開發商肯定垂涎不已，只是看條件、方向怎麼訂定而已。

永慶資產管理協理黃增福說，台北學苑位於敦北商圈，相當適合辦公室、商場、會館、旅館等商業使用。空總則位於豪宅聚集的仁愛路，適合住宅使用，若推出地上權住宅產品，因為每坪單價肯定不低，消費者不會接受這麼貴的地上權產品。

第一太平戴維斯公司總經理高銘頂說，開發商對這些地一定有興趣，但要看地上權的規劃、期限、權利金等條件，如果容許項目越寬，就越易被接受；綁得越死，興趣就越低。

「金七條」釋出後，商用不動產市場急凍，跨國商仲業者世邦魏理仕與仲量聯行將在周一與周二（7、8日）分別發布年度市場報告，剖析今年度商用不動產市況。其餘跨國商仲業者近日也陸續發布年度報告，多預期今年市況難大好，成交量恐大幅萎縮。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂說，政府釋出「金七條」後，建商已接棒壽險，成為商用不動產的新大戶，包括長虹、基泰、麗寶、遠雄等，都出手獵地，預期今年仍有建商會持續補充土地庫存；至於壽險業者，仍受限於政策，不易出手追價。

高力國際總經理劉學龍表示，去年度商用不動產市場原本交投暢旺，不料去年11月中金管會祭出新管制措施，讓市場瞬間急凍，拖累全年，今年市況也難大好。劉學龍認為，今年市場有利因素有2，第1是利率持續低檔，第2是買方仍有資產配置需求。

去年的房市交易量有如坐雲霄飛車一樣，1月、2月時，因有總統大選，買盤觀望；4月、5月又遇到油電雙漲，抗通膨題材造成一波急買需求；8月實價登錄上路，買盤再度觀望；10月實價登錄資料上線，成交價逐步透明，買盤再度進場。而奢侈稅及實價登錄的政策利空在去年皆已反應，交易量已經是谷底了，預計今年成交資訊件透明後，屋主的開價及買方的出價也會回歸正常的市場交易機制，整體市況並不悲觀。

整體而言，北部房市價量持平；桃園價格補漲；高雄成交量續熱。若依產品別來看，台北市豪宅及高總價產品，在實價登錄比價效應下，價格將維持平盤或向下微幅修正；而市區低總價兩房及小坪數產品，和郊區總價1,500萬元以下的三房產品，將成為今年的銷售主力。高總價產品在實價登錄後，成交資訊逐漸透明，未來短期「投資套利」的空間減少，口袋深的買方購屋動機由「增值」轉為「保值」，所以房價上漲有鐵板，但下有支撐，惟原本開價過高的豪宅產品，價格恐面臨修正。中低總價的產品，仍以自住客及首購族為主力，市區買兩房，郊區買三房，低總價產品將成為趨勢，在首購族外移下，看好對低價的郊區仍有補漲的空間。簡而言之，中低總價宅今年有望熱賣、高價產品則會修正。就大趨勢來看，影響今年房市交易的正面因素有四。第一、實價登錄後，成交價逐步透明，買賣價格趨於理性，觀望的買盤將逐步進場。

第二、政策利空出盡，奢侈稅、實價登錄、央行限貸等政策皆已在去年反應。第三、經濟成長率回穩，今年將逐季攀升，全年預估為3%至4%，購屋信心上升。實價登錄後交易價格透明，且受景氣影響，豪宅轉為買方市場，高價區房價下跌。第四、重大建設利多加持，郊區補漲，低總價物件，買盤會持續湧入，所以今年的交易量會比去年好，預估全年買賣移轉棟數將上看34.1萬棟。不過，也有三大負面因素。第一、政府打房持續，奢侈稅等政策今年尚無退場跡象。第二、金管會嚴控壽險業進軍房市，影響國內房地產的資金動能。

人口老化成為社會問題，根據政大商學院信義不動產研究發展中心說，2030年全台人口紅利將完全消失，若生育政策、移民政策、產業結構仍沒有轉型改變，房市長期消費性需求將減少，房市面臨危機。

台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文表示，長期購屋結構會隨著社會改變而轉型，隨著人口減少，首購比例將逐年下降，換屋需求逐年增加，54坪以上大面積的換屋型產品，短時間內有成長空間，35至45坪的3房首購產品因為新家戶數減少，銷售停滯。彭建文說，2015年是全台人口結構最好的時候，但隨著人口老化、生育率低，之後人口結構反轉，2030年人口紅利完全消失，2035年社會出現人口負債的現象，房屋需求降低，房市將面臨萎縮。

財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，台灣成為高齡少子化社會，學校與公共設施使用率低、維持成本高。丁致成建議政府可以複製日本經驗，透過併校、廢校、轉作他用、都更等方式，釋出更多公用土地、建物，作為其他文化公益使用，也可以帶來更多空間使用的契機與機會。

一向應變靈活的興富發集團又出招，旗下潤隆建設在北市政大特區推出的「國賓伊頓」近日祭出「新雙低」策略，由於市場少見，吸客效果不錯，已在市場掀話題。國賓伊頓推出的「新雙低」，為總價1488萬元起、自備1成148萬元、工程0付款的「低總價、低自備」方案。海悅廣告協理郭正安表示，現況顯示，新雙低不只能滿足首購族購屋需求，對換屋族、置產族、甚至投資客也都具有吸引力。

信義代銷協理何胤諭表示，奢侈稅上路後，大台北投資買盤急速退燒，房市轉為自住市場，由於自住客購屋前多優先考量房貸負擔能力，低總價、低單價的「雙低」產品因此在市場上快速崛起，建商也競相推出這類建案。何胤諭指出，目前大台北許多建案訴求雙低，但其實只有新北市才有雙低空間，台北市目前平均預售房價已直逼八字頭，只能縮小坪數，規劃低總產品，並無「低單」空間。

何胤諭分析，北市目前3房產品動輒3、4000萬元起跳，因此市中心總價2500萬、市郊2000萬元內，就算是低總價產品，不過即便是低總價產品，由於目前預售屋自備款多要2到3成、約4~500萬元，對多數購屋人仍是困難跨越的門檻。國賓伊頓銷售人員表示，這正是國賓伊頓祭出低總價搭配低自備的主因，此建案位於明星學區政大附中旁，面積1900多坪，建商大可推豪宅，但建案規劃以26~28坪為主力，並祭出超低的1成自備款方案，就是針對中產階級量身打造。

財政部為了推動國有資產活化，今年起新增「促參司」，財政部長張盛和今將在行政院報告相關行動計畫。導入1500億、商機2000億 太過樂觀，但首任促參司長曾國基日前稱，今年可達成一百到一二○件促參案簽約，導入一千五百億元民間資金投入公共建設，創造兩千億元商機。同為負責國有資產活化的國產署（前國產局）高層不以為然說，促參司主要職掌是輔導與考核，執行單位還是國產署，一千五百億目標是「膨風」。

林向愷批 財部設促參司撈過界，台大經濟系教授林向愷批評，促參司的公共工程專業、相關適用條例等，根本與財政部的業務無關，把促參司納入財政部，可說是毫無意義、疊床架屋。他向財長張盛和建議，應先做好國有財產管理、債務管理，並讓稅收健全，而不是撈過界去推動促參，只要條件不佳，硬推也推不出什麼成果。

財政部納入原隸屬於工程會的促參司，以結合今年才升格為國產署的國有財產局的國有資產活化工作，導入民間資金，以輔導、起案、訓練、協助排除投資障礙為主，但不會直接執行案件。必要時，國產署可將手中不動產提供給促參司，引入民間資金，與官方合作開發。曾國基說，今年促參司最大的指標案就是台鐵南港調度場開發案，希望年底前能簽約；「東區最後一塊素地」、位於台北市信義計畫區的A25，北市府將採ＢＯＴ（興建、營運、轉移）方式，相關作業也已準備差不多，估計農曆年前就會上網公告，簽約金額約兩百多億元。

但國產署高層私下批評，去年是因國產局與地方政府合作開發多個案件，才會有一千兩百多億元簽約金額的倍數成長，促參司拿這數據來喊出今年簽約案件上看一百件，太過樂觀。且根據歷史經驗，很難在一年內吸引到如此多民間資金投入。國有不動產管理欠佳 奢談促參，林向愷指出，促參司業務隸屬於工程會是正確的，財政部頂多負責租稅優惠適用條例，相關財務和工程規劃、哪些項目由民間執行、什麼時候交由民間做，都不是財政部可負責的，且連目前的國有不動產管理績效都不好，還多事談什麼推動促參。

公教人員以及台電、中油等公營事業員工享有的低利房貸「築巢優利貸」，由於不限首購者，成為政府打擊炒房漏洞，為避免成為炒房幫兇，行庫雖然無奈，也只能以降低貸款成數因應。

近三屆築巢優利貸承辦銀行依序為台灣銀行、彰化銀行、華南銀行，清一色為公股行庫，不少行庫主管形容是「出公差」，因為常會遇到符合資格的投資客，或趕在退休前申貸，令銀行相當困擾。為配合政府健全房市政策，防堵公教人員利用優惠利率炒房，華銀去年承辦築巢優利貸時，就主動調降各項房貸成數一成，首購族最高七成、非首購則降至五．五成，若是投資客更僅有四．五成。

華銀上屆承辦築巢優利貸三年多來，去年底該專案累計房貸餘額高達一千五百多億元，雖然公教人員房貸違約率極低，但考量利差有限，決定今年不再申辦。本屆築巢優利貸，行政院人事行政總處還特別訂出利率不得高於一．八五％的規定，最終得標利率更低到一．七五％，對應小市民平均二％的房貸利率，幾乎整整少了一碼（○．二五個百分點）。

政府照顧公教人員原本立意良善，如今時空背景已大不相同，公教人員薪資普遍優於一般民眾，針對首購族也提供「青年安心成家方案」，因此築巢優利貸是否續辦，實在有檢討必要。

國防部政戰局執行眷地活化成果浮現，軍方表示，現與台北市政府合作活化三塊眷地，其中位於林森南路的婦聯會大樓旁的土地，以設定地上權七十年的方式興建商務旅館與商辦混合大樓，即將進行招商說明會，第一年權利金廿五億元，合作利益依照比例分收。軍方指出，市府希望推動桃園機場出境旅客可在台北車站報到，再搭捷運到機場登機，台北車站附近旅館對旅客更具吸引力，這塊一千三百七十四坪土地的營運狀況相當可觀。

第二塊是復興南路科技大樓捷運站對面的舊將官眷舍，軍方表示，由於交通便利，市府考量在此處規畫商辦大樓，地上權設定期限暫定為五十年，但因地上物目前還有訴訟糾紛，必須等待法院完成強制執行才能正式啟動，權利金與分年租金尚在統計中。第三塊是位於文山區久康街的眷地，軍方有償撥用給市府興建公營出租住宅，完成後總戶數的百分之三十專門提供給志願役軍人承租，也是屬於募兵制福利的一環。

另外，行政院曾同意國防部標售新竹以南，多筆面積五百坪以下眷地，用於挹注短絀的眷改基金，因此北部主攻土地活化，南部土地標售也有績效。軍方表示，高雄市左營自治新村一塊六十三坪的眷地成功標售，賣出七千一百萬元，每坪單價近一百一十三萬元；高雄市新興區公所旁一百五十六坪眷地的標售價近一億零三百萬元，每坪單價六十六萬餘元。

根據對高雄市房地產有深入認識的退役軍方將領表示，左營這塊地的價格已直逼高雄美術館附近區域的行情，確實罕見；他推測這與左營區三鐵共構的現況有關，這也符合現在高雄發展重心逐漸轉向北方的趨勢：新興區的土地，與周邊行情相差不多。另外軍方也配合政策在大台北地區提供五處土地，由內政部協同雙北市政府進行細部規劃，共將興建一千六百六十一戶的社會住宅；軍方也已有償撥用三點二公頃的土地給行政院的板橋浮洲合宜住宅計畫。

資訊超前內政部約半個月的台北市實價查詢網，大致更新去年十一月登錄案件，結果北市出現極高與極低特殊個案，不僅首度有每坪突破兩百萬的豪宅，也有少於二字頭、每坪約十五萬的住宅大樓，高低價雙雙「破二」，且價差愈來愈大。據了解，每坪單價極高的是仁愛路「仁愛一品」，多家房仲業者驚訝，本以為單價破兩百應會是「叫得出名號」的豪宅，推測該戶應有昂貴裝潢。

每坪單價極低的是北投中山路「凌霄大樓」，房仲說，隨著實價資訊漸多，房價也愈見多元性，但很久沒聽到北市有一字頭屋，且還是每坪十五萬上下的大樓產品，但該戶市場性應該不高。據北市府自行架設的「台北市不動產交易實價查詢服務網」資料，「仁愛一品」位於大安區仁愛路三段，位於豪宅一哥「帝寶」旁，去年九月成交一戶一四○坪的豪宅，屋齡四年、含三車位，總價二億五五六○萬元，含車位每坪一八一萬元；拆算車位後，每坪高達二四○萬元，創下實價登錄後的最新天價。

此外，上月北投區泉源路出現單價十九萬元的「公寓」，當時為實價公布以來，北市最低價。但依據北市最新資料顯示，最低單價又被打破。北市府網站有兩筆北投中山路「凌霄大樓」資料，一筆每坪單價十四萬多，一筆十五萬多；而北投的泉源路、溫泉路、中山路，甚或近新北投捷運站的中和街，屋齡卅年上下的電梯大樓、華廈、公寓，單價介於十五萬至十八萬，以小坪數為主。當地房仲說，上述路段多屬管線老舊、屋況較差、位處偏遠的溫泉住宅，可能是投資客買來當套房出租。

區域介紹：新北市淡水區近年來在低總價、低單價雙優勢下，結合淡水河北側平面道路、捷運輕軌線、淡江大橋等建設，加上總工程預算達9億元的淡水區綜合行政大樓未來將搬遷至新市鎮中，預計2014年完工，家樂福也將打造大型購物中心，未來區域將吸納大量人口進駐，發展潛力無限。

推薦理由：信義代銷研展經理林朝昌指出，淡海新市鎮是目前大台北地區房市最熱的重劃區，目前現況已可看出重劃區未來發展的樣貌，加上捷運綠山線的題材帶動，淡海地區銷售狀況相當火熱。目前新案普遍交易的行情在每坪20萬元上下，一般的3房加車位產品，總價約在千萬元以內，對於自住型的買方價格具有吸引力。

區域現況：信義房屋淡水北新店店長陳霆瑋指出，以新市鎮的一處新成屋為例，年初時一坪房價17萬元，都不一定賣得掉，現在若是屋主願意以每坪20萬元出售，不到一周時間就可以順利出售，從此不難看出看淡水地區銷售熱度。由於淡水舊市區和新市鎮各有各的好處，像舊市區生活機能便利，新市鎮則是屋齡新，居住環境、品質較優，購屋者可視自身需求，千萬元以下、2至3房產品均為不錯選擇。

新的一年來到，房仲業說，今年想投資房地產，可優先考慮大台北店面產品，一來後市持續看好，二來預料今年上半年會有一波換手潮，有更多物件可以選擇。各房仲近日陸續發布2013年房市展望，住宅方面，由於預料今年打房政策改變機率不高，加上薪資上升有限，大多保守看待，但對店面產品，特別是大台北店面，則多偏向樂觀。欣元商仲總經理焦文華說，去年大台北店面市場也深受政策影響，成交量較前年銳減6、7成，創下近10年的新低量；不過，成交量銳減，並非投資人不想買，而是賣方大多轉嫁奢侈稅，想賣更高價格，交易因此很難談得攏。

他指出，房市雖已轉為買方市場，但店面市場仍是賣方天下，因此各商圈成交行情仍是一路走揚。永慶店面事業部近日公布的2012年大台北店面成交行情，也顯示此一情況，依永慶數據，台北市中心店面現已連續兩季維持在1坪230萬元以上的歷史新高行情，較前年上漲約5%。台北市郊區則漲勢更明顯，前年Q4平均成交價為每坪74.8萬元，去年Q4則已達97.5萬元，一坪大漲近23萬元；新北市去年均價每坪達79萬元，也較前一年平均上漲10%。

不景氣聲中，大台北店面產品依舊逆勢上漲，永慶房產集團經理鄭朝鶴認為，主要還是受惠陸客觀光題材。依觀統局統計，2008年7月至去年10月，陸客商機累積帶來3850億元外匯收入，可見商機之驚人，由於預期未來幾年人數仍會持續成長，主要商圈店面也因此持續炙手可熱。業者多認為今年是上半年進軍店面市場的投資時機點，焦文華分析，除後市看好，大台北精華商圈店面在2011年1到6月間交易極為活絡，但6月奢侈稅實施後，這些熱門物件都被綁住，買方想買，多得額外負擔奢侈稅，否則屋主根本不賣。

但從現在開始，每月都將陸續有精華店面解禁，不但好店面釋出量會明顯增加，而且沒有負不負擔奢侈稅問題，對買方來說，相對有利。鄭朝鶴則指出，稍早進場的一線店面屋主獲利多已在滿足點以上，獲利了結再轉戰投報較高的二線或新興商圈意願極高，而不少二線店面屋主則看好觀光題材，想進軍一線店面，店面市場儼然出現換手潮，相當有利新手進場。

去年3.96萬棟 創升格後新高，高市昨公布去年12月建物買賣移轉棟數為3576棟，雖比11月減少3.25％，但全年建物買賣移轉棟數共3.96萬棟，比2011年的3.74萬棟成長5.75％，創高市2010年升格以來新高。相較雙北去年全年建物買賣移轉棟數分別較前年減22.7％、17.62％，且創10年新低的慘況，高市2012年的交易量相對熱絡，甚至有7個月的交易量超過北市。

北部客炒熱房市，2010年底高雄縣市合併為，人口數也從2010年277.34萬人，成長到2011年277.44萬人；另據內政部統計，高市11月人口數增為277.78萬人，人口逐漸增加。住商不動產高屏區執行經理林祺博分析，升格後人口數雖漸增，但對房市交易量影響不大；交易量增加，主要是高市房價較低，吸引不少北部客南下置產投資，連帶提升高市房價，現中古屋每坪單價約12~14萬元，幾乎找不到10萬元以下的房屋。

12月鳳山量最高，以12月建物買賣移轉棟數來看，高市地政局主秘龔振霖指出，高雄市12月建物買賣移轉棟數為3576棟，而前3名區域為，鳳山區526棟、三民區512棟、左營區421棟。今年價估漲10％，住商不動產高雄鳳山文山店店東鄭啟峰認為，因為鳳山為高雄市中心，去年底超越三民區成為人口最多區域，加上近來又有不少重劃區陸續開發，有不少首購族趕在農曆年前購屋，才讓交易量超越三民區，成為冠軍。但整體而言12月交易量比11月減少3.25％，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，高雄市去年房市交易熱絡，也帶動房價持續上漲，房價從去年1月每坪9.5萬元漲到12月每坪11.4萬元，漲幅20％，讓有購屋需求的民眾開始卻步，觀望氣氛濃厚，才造成交易量下滑。

展望今年房市，中信房屋高屏區域中心經理楊進忠指出，因高市房價比雙北低，房貸利率低，又有寬鬆貨幣政策，實價登錄的觀望心態也會逐漸減少，因此估計今年房價至少有10％以上漲幅。

占地12.79公頃「中國城」與「運河星鑽」，規畫透過跨區的區段徵收「浴火重生」，變更草案已初步研擬完成，即將辦理公開展覽！預定於104年間，重新配發土地給現有上百名「中國城」地主；臺南市振興商業發展協會理事長郭麒麟認為，惟有「中國城」拆除，並延伸台南運河腹地，才有機會恢復臺南最知名的中正商圈，當年獨領風騷的榮景。

臺南古都最資深的中正商圈，挾其「沙卡里巴」，與兩旁長達數百公尺的知名商店街，曾經是大臺南地區最知名的古老商圈，其在臺南的地位絲毫不輸給台北西門町，然自蘇南成擔任臺南市長時，將其中正路末段，興建為地下建物的中國城，導致該商圈逐漸落後，後來再加上海安地下街的興建，讓臺南中正商圈，從此一蹶不振。在中正商圈經營窗簾事業，也是目前擔任臺南市振興商業發展協會理事長郭麒麟樂見，南市長賴清德將拆除中國城的決心，因為該商圈內不論是承租或購買者的商店，顧客早就人煙稀少，又曾淪為槍擊現場，不但不能為中正商圈加分，反而是一大拖累。

他直指，中正商圈的地位歷史可見証，惟有「中國城」整個地脫胎換骨，才有浴火重生的機會，讓中正路與西門路交叉處，一直是大臺南地價最高「地王」名副其實。臺南市政府都市發展局長吳欣修表示，已擬定「臺南市運河再生計畫」及「臺南市舊街區軸線」（中正路、中山路）的都市更新計畫，其中規畫將「中國城」臨運河對岸之「運河星鑽」地區徟納入未來發展範圍，期能結合二區共同臨水岸之區域特性，為該區域帶來更具彈性與潛力之發展契機。該占地12.79公頃菁華區的都市更新案，已至中央內部營建署報告並獲同意，準備以公共利益最大化之目標，將原「中國城」地區由商業區變更為廣場，原運河星鑽地區配合都市計畫擬定之細部計畫，以跨區之區段徵收辦理，兩地區面積12.79公頃，近期內將公開該都市變更計畫。

區域介紹：橋頭區與楠梓為鄰，往北就是岡山，近年來高雄橋頭新市鎮重劃區啟動開發，帶動整個橋頭行政區生機盎然，尤其在高雄捷運的挹注下，有效縮短橋頭與高雄市中心的距離，吸引許多首購族的進駐。橋頭糖廠的藝文風氣，也別有特色，不論生活機能或休閒生活，都有特殊的風情，可為生活加分。

推薦理由：高雄橋頭新市鎮與淡水新市鎮同為內政部營建署規劃，主要希望紓緩都會人潮，創造合理的居住空間，而橋頭新市鎮有捷運切邊而過，與市區的連結度相當高，到市區約20分至30分捷運車程，即有百貨公司、電影院、飯店的娛樂設施。新市鎮重劃區內街道與公共設施整齊，與舊部落相比其居住品質高出很多，雖然短時間內生活機能較不便利，但中長期來看應有發展潛力。

區域現況：高雄橋頭新市鎮附近還有高雄都會公園，橋頭糖廠等大片綠地具休閒遊憩功能，包括太子建設等全國性建商都前往推案，高雄市區房價從年初上漲以來，每坪已站上18萬元以上，橋頭區目前新屋房價每坪在13萬元左右，選擇中古屋更在6萬元至9萬元，例如太子建設「花漾」透天別墅以預售推出，28地坪的基本款已賣光光，更見其區域實力，後市展望看俏。

新年到，建商普遍堅守高房價，導致高雄房市成交量放不開，市況混沌中，居富建設與太子建設以每坪約15萬元至20萬元合宜價格搭配良好地段，引起首購族青睞，兩公司在南、北高雄推案都告捷，成為高雄房市少見的強銷建案。資深建商表示，延續去年第4季高雄房市買氣觀望的格局，新年連假期間，高雄房地產市場看屋量雖有增加，但多數都對高房價卻步，「即便是B級地段，見面每坪就開2、30萬元」，嚇退看屋人潮。

這種情況下，高雄房地產市場成交量普遍放不開，60坪以上大坪數幾乎動彈不得，50坪以下的首購建案視個案表現，關鍵成功因素仍在地段與價格要搭配得宜。上市建商主管說，現階段很多「豪宅」銷售已提前放長假，買盤蒸發，中小坪數則視個案表現，重點在於，愈來愈多新的量體投入市場，造成供給面壓力日益沈重，考驗建商智慧。

以美術館特區為例，有些銷售中的建案冷淡到每月僅有1至2戶成交，買賣雙方在房價上拉扯，美術館區常見B級地段開A級價格的建案，交易時間自會拉長。資深建商表示，高雄房市已進入個案表現，「大魚大肉退場，健康的清粥小菜成主流」，而所謂健康是指售價與地段相輔相成。以居富建設在南高雄前鎮區推出的建案為例，基地離捷運不遠，每坪售價約15萬元至18萬元，在高雄一片20萬元起跳的氛圍中展現差異化競爭優勢，首購族趨之若鶩，銷售拉出長紅，讓同業羨慕。

另太普建設於北高雄孟子路附近推案，同樣有捷運題材，地段好售價合理，全案已全部銷售一空，引起市場矚目。太子建設在高雄橋頭新市鎮推出的「花漾」透天別墅，符合南部人喜愛透天厝的特性，基本款地坪28坪每棟約1,200萬元，短短數月，內部2排社區數十戶同樣銷售一空，只剩大坪數緩銷。

反觀，由於新建案公共比拉高到35%左右，以前40餘坪可以做到4房，現只能降低到3房，而30坪甚至只能規劃2房，實際使用效率不彰，如果再缺乏捷運等題材，即便外觀、中庭等公設再華麗，也很難讓務實的首購群心動，導致建案賣不動。市場人士說，去年高雄房價歷經高速補漲行情推動，到第4季告一段落，行情大漲二至三成，吸引很多建案提前上場，目前市場上約有七成都是結構體銷售，希望搶搭補漲列車。

現階段買氣雖降溫，建商仍持續拉抬房價，期待吸引外來客墊高獲利空間，相對也引發更多新量能會投入市場，值得注意的是，奢侈稅效應2年的「閉鎖期」明年中到期，屆時市場供給量只會多不會少，偏高的房屋供給如何順利化解，會不會導致房價下修等，將成為高雄房地產市場上半年要面臨的課題。

台北花苑投資的鑫富都建設在高雄市前金區自強二路與光復三街口推出「臻鑫」，以花藝布置大廳，走進大廳更添幾分藝術氣息。

「臻鑫」位在前金區，是高雄市都市生活機能極佳的區域，擁有大立精品、漢神、大統及新堀江購物商圈，步行距離在10到15分鐘內，附近除了有百貨公司的超市外，還有傳統市場，不論是買菜或購物都方便。交通方面，距離高捷紅線中央公園站，步行只要5到10分鐘就到，擁有大型的休憩場所，往西走，不到10分鐘就可以到愛河等迷人觀光景點，未來還有流行音樂中心及新亞洲灣區的大型建設。

「臻鑫」使用的建材也很講究，有「MY CASA影像對講保全」，是以電視為介面，把保全主機家電化，具有監視功能，最特別的是臉型辨識門禁管制，利用人的臉型五官作為身分識別，杜絕頂替冒用身分的疑慮，避免遺失磁卡的麻煩，更不必記密碼。廚房配備也很齊全，包括德國進口廚具、義大利烤箱、半嵌式洗碗機，並提供淨水機。「臻鑫」共有27戶，4房設計，分別是60、75坪，每坪26萬元起

彰化縣長卓伯源胞弟卓伯仲，被媒體報導兩年前購買台北市一戶捷運國宅，不但疑似找人當人頭，購屋款中更有承包彰化縣府印刷業務廠商的三百五十萬元匯款，疑似以不當的資金購屋洗錢。彰化縣政府昨天強調，卓伯仲與廠商私人間財務往來，無從評論，縣府委辦「印刷月曆」都依法處理，並無不法。卓伯源昨晚表示，「止謗莫若無辯」，他個人沒什麼話要說，但縣府已主動請政風處介入調查。卓伯仲的手機昨天則一直無人接聽，至截稿為止，無法連絡上卓伯仲。

卓伯仲兩年前購買台北市捷運善導寺站附近國宅，向堂兄卓哲毅借名登記，卓哲毅擔心自己債信不佳，轉向高中同學陳鴻基借人頭，房子過戶後，卓伯仲索取權狀被拒，看屋也被擋，還發現陳鴻基委託永慶房屋出售，控告卓哲毅與陳鴻基侵占，檢方認定兩人確有侵占，去年十二月起訴。但卓伯仲為了舉證房款是他出資，說明友人吳俊德先後匯二百萬、一百五十萬元合計三百五十萬元到陳鴻基戶頭。由於吳俊德為「國榮公司」負責人，國榮當時承包彰化縣府委託溪湖鎮公所印製彰化縣果菜行銷活動月曆，引發外界質疑該筆資金的正當性。位於台南市仁德區的國榮印刷廠昨天因週日不上班，大門緊閉。留守的警衛表示，昨天員工不上班，吳俊德未到公司，也不知他的行蹤。

對於被扯進月曆印刷採購業務，縣府新聞處長黃東烈強調，卓伯仲已是成年人，在外行為應獨自負責，目前得知整起事件是卓伯仲私人的財務糾紛，與公務無關，政風處已著手調卷，並將標案相關資料主動移請廉政署調查。至於彰化縣果菜行銷活動月曆印製標案，為何要委由溪湖鎮公所執行？彰化縣政府農業處長張基郁表示，因溪湖鎮公所曾多次協助縣府辦理月曆印製業務，才會委託溪湖鎮公所協助月曆招標業務，招標是採取最低標方式發包，招標與採購過程都是依法執行，無不法情事。

溪湖鎮長陳文漢則說，彰化縣政府是溪湖鎮公所的上級單位，縣府交辦的事項，只要符合程序，鎮公所就會遵照辦理，他覺得應該沒有什麼特別原因，他不認識吳俊德，更不清楚吳俊德跟卓伯仲的關係。他並強調，該委託案並無不法，一切依法處理。彰化地檢署主任檢察官黃智勇表示，彰檢之前未收到跟卓伯仲相關的檢舉案，媒體披露的案子，他們會深入了解，若有必要，會以他字案偵辦。

廉政署副署長張宏謀則表示，廉政署會派人進行了解，先查明是否涉及不法，再決定後續如何處理，「不會不管這件事」。彰化縣議會民進黨團總召李俊諭表示，之前就耳聞卓伯仲「非常積極」關心縣政，甚至牽涉特定標案，但黨團一直苦無證據，這次媒體披露應是冰山一角。從這起事件來看，整個利益集團已開始內訌，自己人開始爆料，「好戲還在後頭」，黨團會把過去可疑的標案再做全面清查。

1月5日，武漢舉行2013年第一場土地拍賣，原定11宗地塊全部成功出讓，總成交金額達到89.77億元。

在此次土地拍賣中，福星惠譽分別以17.55億元、16.63億元和5.85億元競得江岸區紅橋村A、B、C包三宗地塊，這三宗地塊均為商服、住宅用地，總出讓面積約37.8萬平方米。

另外，武漢陽光佳業有限公司以12.61億競得武昌區向陽村地塊，該地塊出讓面積約18.44萬平米，為住宅、商服用地，樓面地價約2000元/平方米；武漢市烽火房地產開發有限公司分別以5億元、5.52億元和3.43億元競得洪山區烽火村B包、D包和E包地塊。

武漢長陽潤利房地產有限公司以12.51億元競得洪山區烽火村A包地塊，樓面地價為1920元/平米，地塊出讓面積15.68萬平方米；武漢中遠彭運諮詢有限公司以4.61億元競得烽火村C包地塊，樓面積1917元/平方米；武漢中博潤發投資有限公司以2.49億元競得烽火村F包地塊，樓面積為1918元/平米。

此外，當日唯一的一宗限價房地塊由武漢康?房地產開發有限公司以3.54億元競得，該地塊位於洪山區關山街小張村，出讓面積約2.52萬平米，房屋最高銷售價格為4980元/平方米。

資料顯示，此次出讓的11宗地塊總淨用地面積達104.4萬平方米，其中洪山區烽火村6宗，江岸區紅橋村3宗，有1宗位於武昌區向陽村。

在經過對產品線的調整，加之對市場環境的適應，2012年首創置業終於如願完成全年120億的銷售目標，距其“上規模”的夢想又靠近了一步。

全年銷售133億

1月2日，首創置業公佈去年12月銷售業績。資料顯示，12月單月，首創置業共實現簽約金額約22.6億元，為其單月新高，同比增145%；實現簽約面積約25.7萬平方米，較去年同期上升153%。

從區域分佈來看，首創置業12月的銷售貢獻主要來自京津以外的其他區域，共實現簽約面積19.9萬平米，簽約金額15.1億元。不過，從從一方面觀之，首創置業12月的銷售中核心項目的貢獻依然佔據半壁江山，該部分共實現簽約金額12.5億元，實現簽約面積12.5萬平米。

截至2012年12月底，首創置業全年共實現簽約金額約133億元，同比增20%，超額完成全年120億元的簽約目標；實現簽約面積約173萬平方米，較去年同期上升46%。

對於公司超額完成銷售目標，首創置業方面認為，今年的銷售只是比去年多一點，而之所以能如期完成目標，可以歸因於三點：第一，與去年市場在限購後逐步下行不同，今年的市場正在逐步恢復；第二，在這樣的環境中，公司對環境已有一定的適應性，公司今年在產品結構上做出了一些調整，加大在非限購區域的銷售力度，加大針對剛需首改的戶型的產品比例。

據首創置業投資者關係總監馮瑜堅透露，下半年，首創置業針對剛需人群的戶型占比是70%，針對首改人群的戶型占比約20%，與上半年基本保持一致。

這一情況在首創置業的區域貢獻上也可以體現出來。資料顯示，與2011年基本相類，首創置業2012年來自京津區域的貢獻占比逐漸下降，為41%，而二三線城市的銷售貢獻占比逐漸凸顯出來。

經測算，首創置業2012年的簽約均價為7687.86元/平米。對此，首創置業方面稱，這是公司產品結構性的原因，2012年，首創置業位於二三四線的一些項目開始入市銷售，拉低整體均價所致。

不過，首創置業方面也指出，近期，公司在京津區域也有專案開盤，未來公司會保證自己在這些傳統區域的優勢。從長遠來看，京津區域的銷售貢獻會保持在三四成左右。

據悉，位於北京房山長陽CSD核心區位的京首創•新悅都項目在12月初開盤，一期共推出480套小戶型住宅。項目開盤當日去化率超過80%，共實現認購和簽約金額人民幣4.6億元。

物業重估與負債率

在忙於做大銷售的同時，首創置業也開始考慮如何降低比較高的負債率，第一步便是提高公司的淨資產。

2012年12月27日，首創置業公佈稱，公司擬將旗下投資性房地產的會計處理方法由成本模式變更為公允價值模式。據此，首創置業旗下的投資性房地產的價值將增加17億至48億元，增約55%。這17億元的估值變動將計入首創置業2012年12月31日的資本公積。

據悉，首創置業目前持有的投資性物業項目有4個，其中，北京國際中心底商和禧瑞都4號樓已投入使用，北京房山奧特萊斯商業專案商業一期也於2012年11月竣工，海南奧特萊斯商業項目預計都將在2013年投入使用。

之所以如此做，“一方面是因為採用公允價值模式後，公司的資產價值能更客觀地反映出來，另一方面，公司的持有型物業將陸續進入運營，從2013年開始貢獻收入”。馮瑜堅如是稱。

但他也不否認，此舉在提升公司淨資產的同時，也在一定程度上有利於公司負債率的下降。

有業內人士指出，作為一家上市公司，若短期內持有型物業比例大增，而由於商業地產前期投資回報率較低，所以，以成本模式計賬的話，公司當期負債率會大增，進而影響利潤，從而波及公司股價，影響投資者信心。

值得指出的是，2012年於首創置業而言，第一任務就是“上規模”，與此同時進行的是一系列降低負債率的行動。

2012年上半年，首創置業的淨資本負債率為102%，對此，首創置業總裁唐軍並不擔心，他曾指出，“負債高只是暫時的，隨著公司業務的不斷協同，包括二級開發，產業地產和土地聯動的不斷協調，負債率就會降下來，我們的目標是年內把負債率控制在100%以下”。

據首創置業方面透露，目前，將負債率控制在100%以內的目標已經基本上實現。

降低負債率最根本的是加大銷售力度，第二才是控制自己的債務，優化債務結構，維持一些長期、大規模的低成本的負債，減少一些短期的、成本比較高的負債，促使負債率降低。首創置業方面解釋道。

他續稱，“比較吃虧的是，首創置業這麼多年來沒有發行過股本，從週邊拿的資本比較少，所以淨資產比較少，因此我們希望在沒增加股本的機會下，把負債降下來”。

事實上，為了有效降低負債，首創置業已經開始開始尋求一些新的融資管道。


首創置業曾在去年9月20日宣佈，公司與昆山創博盛拓股權投資管理及其他投資者就開設4個不同基金，訂立4份個別的有限合夥協定，目的在於建立融資平臺。

不到2個月，同年的11月8日首創置業就以8.26億元的總價，將其位於北京市房山區的一專案股權與債權轉讓給昆山創博盛拓股權投資管理有限公司旗下基金。此舉被認為是首創置業的一次嘗試，有利於其實現由重資產模式向輕資產模式的轉型。

之後的11月23日，首創置業宣佈發行20億元的2015年到期7.60%有擔保債券，再一次優化其債務結構。

昨日，記者從大連萬達集團獲悉，2012年萬達集團收入達1416.8億元。在樓市調控的大環境下，萬達地產銷售再創新高，其相關負責人表示，2012年萬達商業地產銷售已過千億。

　　“受調控影響不嚴重”

　　2012年萬達集團總收入達1416.8億元，較2011年的總收入1051億元，同比增34.8%。萬達集團相關負責人對此介紹，集團旗下的核心企業萬達商業地產公司2012年繼續保持高速發展態勢，同比去年的953億元穩中有升，2012年商業地產銷售已過千億。

　　該負責人同時表示，萬達商業地產公司之所以能在宏觀調控形勢下逆勢而上，主要原因在於多年前開始進行的產業結構調整見到成效，住宅開發占比大幅減少，受宏觀調控的影響不嚴重。

　　此外，萬達集團2012年全年累計開業持有物業面積1290萬平方米，同比2011年增長43%。據瞭解，萬達集團2012年共開業18個萬達廣場、12家五星級酒店等。

　　在樓市調控的大環境下，房企盈利能力持續分化，中小房地產企業將逐步退出。日前蘭德諮詢數據稱，2013年至2015年或將至少有30%的企業出局。蘭德諮詢總裁宋延慶預計，2012年百強企業的市場佔有率或達到30%。

　　萬達謀求多方轉型

　　目前，商業地產仍占萬達集團總體業務的六成以上，但近年來，萬達集團在文化產業及旅遊等領域開始探路，謀求轉型。萬達集團董事長王健林也在多個場合公開表示希望萬達在未來的5至8年內實現徹底轉型。

　　據媒體報導，到2012年底，萬達集團擁有已開業的萬達廣場66家、五星級或超五星級酒店38家、影城453家、百貨商場57家，此外還有長白山、西雙版納、大連金石等巨型旅遊地產，以及總投資500億元的武漢中央文化區。

　　此前萬達以26億美元成功並購美國第二大院線，出人意料地成為中國文化產業最大的跨國公司。

　　王健林在接受本報記者採訪時曾多次表示，“預計到2020年萬達地產類收入要下降到總體收入的45%以下。”

　　■ 背景

　　千億級房企“擴容”

　　伴隨著剛剛過去的2012年，中國房地產企業年度銷售榜單新鮮出爐。據克爾瑞資訊集團資料，銷售金額方面，千億以上的超大型房地產企業個數增加，從2011年的僅有萬科1家，擴充至目前的萬科、綠地、保利3家。

　　保利地產[微博]2012年12月21日確認，全年銷售額已突破1000億元大關，成功晉級千億軍團，從而打破此前萬科一家獨大的領軍地位。

　　綠地全年表現也十分搶眼，借助高周轉運營模式，2012年也實現業績突破千億，達1078億元，房企千億軍團中再添兩名新成員。

　　中海、?大等緊隨其後，形成第一陣營，在樓市調控年實現規模飛躍，加速領跑全行業。(李捷)

獨家調查：4億溫州房地產信託開發商跑路，安信信託火急賣地力保4月到期兌付，涉事銀行事後調查

“開發商跑路之後，我們也採取了很多應急辦法來保全資產，現在看來，這個項目如期兌付沒有問題。”

2012年年底幾天，溫州平陽縣鼇江泰宇花苑的業主們，幾乎每天都出現在建行平陽支行門口。

他們現場散發的材料稱，自己於2009年5月4日起陸續購買的住房，2011年已經停工，而開發商卷款跑路，不知所終，該樓盤無法按照售房合同於2012年8月31日如期交房，購房夢想成為泡影。

該份材料中提到的抵押，即安信信託2011年發出的貸款信託：溫州“泰宇花苑”專案開發貸款集合資金信託計畫，規模總計4億元。

此前當地政府接受採訪時回應稱，原本與該房地產項目最大債權人安信信託溝通，希望安信能夠無息接盤進行資產重組續建，但被安信拒絕，安信表示仍然希望該專案能夠如期收回本金和利息。

“這個項目確實有一些糾紛，但是作為信託計畫來說，我們從前期的盡職調查、成立產品、運行管理，到後期的處理，都是沒有問題的。”安信信託一位內部人士向理財週報記者表示,“開發商跑路之後，我們也採取了很多應急辦法來保全資產，現在看來，這個項目如期兌付沒有問題。”

按照該信託產品的合同，應該在2013年4月兌付，預期收益率在10%。

4萬平米土地抵押貸款

2011年4月，安信信託發出溫州“泰宇花苑”專案開發貸款集合資金信託計畫。

當時的推介材料稱，泰宇房地產開發有限公司（泰宇房開）成立於1999年6月，註冊資金1億元，由陳岳西、金雲城、金彩雲3人分別出資90%、6%、4%設立。陳嶽西為實際控制人。

據理財週報記者瞭解，陳岳西出生於1953年，曾任溫嶺市二建一工區主任、溫嶺市晶都建築工程公司董事長、浙江曙光建設集團溫州分公司經理。旗下擁有平陽縣泰宇房地產開發有限公司、四川泰豐房地產開發有限公司、衡陽泰宇房地產開發有限公司三家公司。

而“泰宇花苑”是平陽縣鼇江的舊城改造項目，該地塊位於鼇江中心地帶。按照規劃，“泰宇花苑”專案總用地面積41400m2，土地用途為商業用地和住宅用地，其中商業用地出讓年限為40年，住宅用地出讓年限為70年，容積率5.28，總建築面積192725m2，其中地上住宅面積159800m2、地上商業用房面積10738m2、地上公建面積1952m2，地下室面積20235m2。這一專案公司的負責人為陳岳西的女兒陳麗霞。

2002年，泰宇房開通過掛牌出讓方式競拍獲得鼇江舊城五期區域外2號地塊C區，2006年1月12日辦理完土地證，證號為平國用（2011）第2-8043號。此後，泰宇房開將土地抵押給建行溫州分行，土地抵押期限至2014年5月9日。

2011年4月，陳嶽西將土地再次抵押給安信信託，以償還建行貸款和獲得開發資金。當時的信託產品推介資料上稱：項目公司將其所有的編號為【平國用（2005）第2-8135號】的土地使用權【評估價值7.7億元，評估報告編號：滬八達估字（2011）FA0017-2號】以第一順位抵押給安信信託；將編號為【平國用（2006）第2-8036號】的土地使用權【評估價值3.8億元，評估報告編號：滬八達估字（2011）FA0017-1號】以第二順位抵押給安信信託,作為其償還信託貸款本金及利息的履約擔保，並辦理強制執行公證，初始抵押率45.21%。2012年2月，償還建設銀行貸款後抵押率降為34.78%。

一年半之後，泰宇花苑的業主們認為，泰宇房開抵押給建行和抵押給安信信託的土地應為同一塊。因此應該是不合規的二次抵押。

但是一位建行內部人士否認了此事，他表示建行和安信信託應該是抵押順位關係，不存在二次抵押一說。

一位元當地律師向理財週報記者表示，浙江省目前對於房地產專案預售資金自2010年10月起就進行封閉管理。

即房地產開發企業應該在發放開發貸款的商業銀行開立一個專門的資金帳戶，特定項目所有預售資金要全部納入這個帳戶，優先用於本項目的建設投資，企業需要向銀行提出申請後獲准後方能使用，這種帳戶不能提取現金。

陳嶽西提出了預售帳戶中的4億元，卷款潛逃。平陽政府證實了預售款被提走一事，但並未說明過程。

但該位律師推測，房地產預售帳戶監管較為嚴厲，不太可能直接支取現金。因此應該是在建行同意下，陳岳西以未來的銷售收入為保證，從安信信託獲得等額貸款，以維持自己的現金流。在銀行對於房地產開發相關貸款收緊時，這是房地產信託常用手法。

理財週報記者獲知，目前建行總行已經介入此事處理，溫州分行和平陽支行均對外噤聲。截至理財週報發稿時止，建行仍在調查此事。

18億項目成溫州第一爛尾樓

除了土地之外，安信-泰宇專案接受了陳嶽西持有的“泰宇花苑”專案公司90%的股權質押，並辦理強制執行公證，作為其償還信託貸款本金及利息的履約擔保。陳岳西和陳麗霞同時對本金及利息的償付提供個人連帶責任擔保。

安信信託推介材料分析認為，“泰宇花苑”整體剩餘可售住宅面積為92751m2，市場銷售均價為13500元/m2；商業可售面積10738m2，預計銷售均價在4萬/m2；地下車庫可售車位497個，預計銷售單價為10萬/個，以上全部實現預售後，專案總體估計可實現銷售收入18.3億元，稅後現金流入12.7億元；信託期間可實現稅後現金流入約12億元。

同時，確保信託本息償還的住宅與商業售價（稅後安全邊際）為5484元/m2（當時專案周邊土地出讓的樓板價為7200元/m2），在市場價格基礎上分別折價59%與86%，安全邊際較高。

“當時這個項目還是不錯的。”一位接觸過該專案的第三方銷售機構人士回憶說，“預期收益不低，而且安全邊際確實高，我們都認為沒有太大的問題。”

“這個產品本身是沒有問題的。”前述安信信託內部人士表示，“抵押率也就在三成左右，從設計上來說，已經足夠保證產品的安全。”

根據安信信託公告，這一產品後來總共銷售了228份，其中300萬以上的投資者37份。

2012年1月，安信信託發佈管理報告稱，4億元已經匯入泰宇房開的貸款帳戶。同時，報告該專案進展良好，1-3號樓完成1/3基坑支護施工，4-6號樓完成工程總投資額85%。

管理報告同時稱，截至2011年11月末，泰宇房開總資產8.53億元，淨資產2.98億元。

2012年4月，安信信託發佈管理報告稱，泰宇花苑專案4-6號樓主體結構封頂、外牆保溫完成，外牆塗料刮膩子施工完成，內牆粉刷完成，另外4、6號樓,無機保溫施工完成,樓地面細石砼完成,4號樓電梯前室裝修工程完成60%。2、3號樓樁基工程完成，壓頂梁、支撐梁部分完成,水電安裝工程完成30%。5號樓已經取得預售許可，已經降價銷售以回籠資金。

根據泰宇房開提供給安信信託的財務報表，截至2012年2月29日，該企業總資產為8.5億元，淨資產2.73億元。

溫州房地產資訊網統計顯示，泰宇花苑2009年銷售的為4號樓和6號樓，至今尚有新房沒有銷售出去。而2012年1月22日開盤銷售5號樓，擬售均價為11160元/m2。可以看出，其房價確實明顯低於開發商最早計畫的13500元/m2，但是截至2012年底，這幢158套房屋的樓房售出不足半數。

而此前購買了4號樓和6號樓的當地業主們則說，2011年底，該項目已經完全停工，成為2011年以來溫州第一起“爛尾樓”。

安信信託也開始認識到這一問題，2012年7月公佈的產品管理報告中，安信信託對於該項目進展的描述與第一季度如出一轍，但並未提示風險。關於泰宇房開公司的情況，安信信託只是簡要表示，截至報告出具日，該企業帳面資產情況正常。

而按照泰宇花苑業主們的描述，當時陳嶽西已經潛逃出國。理財週報記者撥打陳嶽西手機號碼，顯示為空號。

據理財週報記者瞭解，和其他溫州企業一樣，陳嶽西最終資金鏈斷裂，來源於房地產銷售困難、民間借貸和民間聯合擔保。在陳岳西跑路之後，溫州法院接到多起有關於陳嶽西的借款訴訟，其中至少包括3起個人民間借貸，還有1起平安銀行溫州支行的訴訟中，陳岳西作為擔保方被聯合起訴。

而溫州官方確認，泰宇房開的主要債權方包括安信信託、建行和幾名個人借貸者，其中安信信託是第一大債權人。

安信信託力保4月到期兌付


自2012年7月陳岳西跑路後，泰宇花苑的業主一直在進行維權，曾經數次到縣政府情願。而平陽縣政府則一直與安信信託和建行溝通，希望能夠找到接盤方，通過資產轉讓重組，將這一爛尾專案蓋完。

當地消息稱，建行已經同意，在免除利息的情況下，低價轉讓這一專案。但是安信信託堅持，必須保證信託專案的利息和本金收入，否則不同意重組。

前述安信信託內部人士向理財週報記者表示，該專案儘管現金被卷走，但是土地地段很好，並未貶值，再加上抵押率不足三成，4棟大樓也已經完成主體結構，所以即便走司法程式，讓該專案公司破產清算，安信信託仍有信心收回本金和利息，在今年4月如期完成信託產品兌付。

他沒有透露安信具體的處理方案，但是他表示，由於專案資產品質不錯，有意向的接盤方很多。

年底，上海氣溫已降至零下，但開發商們的心?卻充滿“陽光”。

位於上海浦東中環附近的萬科海上傳奇12月23日開盤，開盤當日推出408套房源就銷售一空。

該樓盤售樓處劉小姐對《投資者報》 記者表示，專案早在12月初就開始預訂，預訂款10萬元。12月23日開盤當日來了600多個客戶，408套房子很快售罄，每平方米均價在3萬元。目前正在加推二期，大概在2013年3月開盤。

資料顯示，從2012年下半年以來，上海的房地產市場成交量明顯上升。而隨著成交量上升的，房價也有明顯的抬頭趨勢。與此同時，多家房地產企業已經早早的完成了全年的銷售目標。保利地產的年銷售額已經首次突破千億，比肩“老大哥”萬科。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，一線城市的供應量下滑明顯，而消費者擔心隨著經濟穩定增長導致房價上漲的預期增加，再加上目前處於政策的真空期。消費者選擇果斷入市，引起了上海房地產市場的價量齊升局面。

陳晟認為，明年的政策抑制投機應該不會變，但是隨著存貨量下降，有關部門應當增加土地供給，特別是加大住宅用地的供給，才能有效的控制房地產的穩定增長。

房地產量價齊升

漲價總是有理由。除了浦東萬科的首日售罄，位於浦西閔行的萬源城的價格也在節節攀升。該售樓處一位員工對《投資者報》 記者表示，目前樓盤售價在每平方米3.5萬元到3.6萬元，比去年12月初有5%左右的上漲。

長期關注該樓盤的王小姐告訴對《投資者報》 記者，去年的時候價格就在每平方米3.4萬元，一度曾跌到3萬元，現在不僅回升還創出新高。

位於上海西北角的大華紫頤園剛剛在10月18日開盤。“價格依然在每平方米3.5萬元。”該樓盤開發商大華集團行銷管理中心媒介經理王嫣鳳告訴《投資者報》記者，該樓盤的銷售已近三分之二，同時大華集團去年的銷售情況良好。

一手房的熱銷直接影響到二手房市場。上海華靈路上的一家房地產仲介客戶經理說，目前市場上出讓的二手房並不多，但購買者很多，很多房子一掛牌就銷售出去，因此，房價也出現了上漲，大概每套漲幅都在10萬元左右。

克爾瑞研究中心研究經理楊晨青對《投資者報》 記者表示，去年10月底，“以價換量”一直是地產的主旋律。但隨著“到2020年翻一番”（收入翻一番）目標的出臺，土地市場熱了，需求旺了，價格也不降了。截至12月23日，上海的周度成交資料節節攀升，已累計達到80萬平方米，按照這一趨勢，12月的總成交量預計將超100萬平方米，再創新高。

政策預期影響漲勢

面對滬上房地產的價量齊升。華域不動產的客戶經理陳先生對《投資者報》 記者表示，主要有三方面的原因，一方面，政策預期落空，“十八大”後，沒有讓房價下降的政策；其次，收入倍增計畫的刺激；此外，銀行也有望在2013年出現貸款利率下浮的情況。所以房價還是會繼續上漲。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟在接受《投資者報》記者採訪時認為，這是消費預期變化的結果，一線城市的供應量下滑厲害。擔心房價上漲，同時，對經濟有信心，又恰好處在房地產政策的真空期，因此果斷入市。

來自戴德梁行的資料顯示，2012年1~11月，上海商品住宅市場全年新增供應810.7萬平方米，較2011年同比下降16.4%。成交量為826.66萬平方米，比2011年同比上升23.1%。

對此，克爾瑞研究中心研究經理楊晨青對《投資者報》 記者表示，年底一手房成交量價齊升，二手房價格也屢有跳價，土地市場上更是地王頻現，樓市仿佛又回到調控前，這些勢必都會引起管理層的重視，一旦超越管理層設置的警戒線，新政就可能隨時落地。在此背景下，2013年樓市走勢總體將呈現震盪向上的走勢，市場的視窗依然存在，對於房地產企業而言，抓波段式的銷售策略依然是未來一年中的制勝之道。

存量房已低於1000萬平方米

與三四線城市不同，一線城市的供給還是不足。

克爾瑞房地產資訊集團研究總監薛建雄認為，以上海為例，實際人口達到2000多萬，而每年還有50萬外來人口流入，這就需要新建5個10萬人的小城才能容納。而這樣的小城從土地開發，房屋建造，再到醫院學校的配套，需要五到十年才能完成。因此，上海的實際有效供給還是不足。


此外，薛建雄認為，上海的保障房能否持續供應也很重要，其中結構調整也對整個供給也有重要影響。現在出現很多結構性的問題。比如供給區域過於集中，使一些人群難以入住，保障房很難形成有效的入住。

陳晟表示，目前的上海的房地產存量低於1000萬平方米，消化需要13個月左右，處於相對的平衡點。如果不增加供給，那麼房價依然會上漲。目前的情況是有熱度，但還沒有過熱。

陳晟表示，雖然目前，上海不斷出現新的總價樓王，但是與地塊的特點有關，事實上溢價率並不高。而這些地塊大多是商業地塊，並不是住宅。在這種情況下，需要加大土地供給，特別是住宅用地供給。而現在上海的60%都是工業用地，這也使得實際上的住宅用地與資訊披露的土地供給存在偏差。■

新年伊始，北京房地產市場如火如荼。

北京住建委網站公佈的網簽資料統計顯示，2013年元旦前兩天北京全市住宅（新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為723套，與去年元旦同期的成交量相比，大幅上漲了116%。

另據北京住建委網站統計，2012年，北京市全年新房住宅成交123036套，扣除保障房後，為90687套，為最近三年的最高值，同比2011年上漲64.4%；新建商品住宅（不含別墅，下同）成交均價20541元/平方米。與年初相比，成交均價累計上漲了約10%，多數項目在12月達到了價格高點。

鏈家地產市場研究部張旭告訴《第一財經日報》記者，從2012年3月份開始購房需求釋放，北京房地產市場宣佈脫離底部。而從2012年5月份開始，需求支撐成交量持續保持在8000套以上。2012年，純商品住宅成交量已經超過2010年，並在12月大幅翹尾接近1.1萬套，達到年內高峰。


在一二手住房市場格外火熱的同時，北京土地市場也同樣上演了一出搶地熱潮。2012年12月31日，北京4個地塊的現場拍賣，共30.2億元土地出讓金進賬，較起始總金額10.48億元增長近2倍。除平谷馬坊鎮居住用地設定有最高限價溢價率為46%外，其餘三個以商業為主的地塊均拍出高價，溢價率均超過100%。

其中，通州梨園地塊溢價率達到491%，創2010年以來北京土地市場溢價率新高。起始價僅為1.7億元，由於競爭激烈，報價經過215輪，最終被華遠地產旗下華和公司以10.05億元收入囊中。折合樓面價16000元/平方米，創下北京梨園地區新高。

繼十八大提出推動新型城鎮化後，這一概念迅速成為地產業界焦點。

“城鎮化的重點顯然是城鎮化率低的區域和城市，人口的聚集和產業轉移是關鍵性因素。”中信證券分析師認為，未來受益城鎮化的地區會在三線城市。

新型城鎮化戰略將撬動房地產業新一輪發展，萬科、?大、碧桂園等三線佈局最廣的房企將成最大受益者。

城鎮化拉動內需

關於城鎮化對未來中國經濟的積極作用，業界已然形成共識。

“城鎮化將帶動醫療、教育、水、電、交通等領域的投資，這些投資都是有實實在在消費需求的投資。”高盛集團投資管理部中國副主席暨首席投資策略師哈繼銘告訴記者，一般來講，城市居民的人均消費是農村居民的3倍。農村居民轉變為城市居民就會帶來消費增長和消費升級。

對於“城鎮化是擴大內需的最大潛力所在”的政策信號，房地產業內人士普遍認為，農業人口市民化帶來的巨大住房需求，將是房地產行業迎來新一輪發展的契機，從而形成新的經濟動力。

中國房地產業協會副會長朱中一就表示，之所以把城鎮化作為下一步經濟發展的重要引擎和擴大內需的最大潛力，是因為它既拉動投資又拉動消費。“投資包括基礎設施建設投資和房地產開發投資，消費除了日常消費還包括商品房的買賣，進城消費肯定比在農村消費大。”

三線城市是重點

據悉，由國家發改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等10多個部委參與編制的《全國促進城鎮化健康發展規劃(2011-2020年)》將於今年全國兩會前後對外頒佈。該規劃將涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮的建設，為新型城鎮化提供了發展思路，提出了具體要求。

按照上述規劃，未來中國新型城鎮化建設，將按照“以大城市為依託，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展”的要求，推動城鎮化發展由速度擴張向品質提升轉型。

“城鎮化的重點顯然是城鎮化率低的區域和城市，人口的聚集和產業轉移是關鍵性因素。”中信證券分析師認為，未來受益城鎮化的地區會在三線城市。

但是，三線城市的城鎮化還需要制度環境的支援。上述分析師特別強調，城鎮化的實施依賴於頂層制度設計和優化，戶籍制度、土地交易制度、稅費制度等都可能發生變化。這些因素的變化會驅使房地產行業發生深刻變革。

萬科?大等受益


統計資料顯示，從2005年到2010年，我國13個國家級城市群的商品住宅銷售額占全國地級以上城市比例從79.92%增長到了80.84%，集中度進一步提高。記者獲悉，在新型城鎮化背景下，國家級城市群加快轉型升級，新興城市群加速崛起，將以其一體化的規模經濟、範圍經濟效應推動房地產業迅猛發展。

在瑞信諮詢公司分析師看來，新型城鎮化的重要意義在於不僅帶來直接的基建投資，“更為重要的是創造房地產投資需求以及工業製造需求，釋放巨大的消費潛力。”

新型城鎮化戰略撬動房地產，萬科、?大、碧桂園等三線佈局最廣的房企成最大受益者。據瞭解，自去年十八大提出新型城鎮化後，?大自3.87元一路升至4.5元，漲幅高達16.3%，均被市場認為受到城鎮化利好的影響。萬科自去年11月最後一個交易日收盤8.75元始，期間經小幅震盪至2013年第一個交易日收盤10.12元，漲幅達15.66%。

　　[ 一位房企海南負責人直言：“我們在三亞的一個項目基本是成本價，但與往年相比仍銷售緩慢，如果繼續下調價格則會陷入虧損。” ]

　　潮水退去，裸泳者遍地皆是。2010年國際旅遊島利好急劇催生的海南房地產泡沫，在兩年之後漸漸破滅。

　　在國內多個城市出現房價回調的歲末年初，海南樓市卻出現價格血拼，市場變化顯然更快于購房者的思維調整。從三亞到海口，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發商開始以低價衝擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。

　　開發商爭相套現離場，是理智，更是無奈。在海南樓市年初即上演價格血拼的背後，是海南樓市居高不下的庫存，以及可供10年消化的可怕供應量。

　　價格血拼

　　每到寒風刺骨的冬季來臨，擁有溫潤空氣和陽光沙灘的海南就會迎來大批北方度假遊客，這也是海南開發商苦守一年的精神支撐。

　　喜歡從重慶來三亞歡度元旦假期的劉毅發現，曾經風靡一時的三亞灣路、吉祥路、解放路沿線的售樓點明顯減少，本該人氣火爆的售樓處仍顯得有些冷清蕭條。

　　保亭地?花園在三亞灣售樓處的工作人員說，今年元旦看房者人數雖有所回升，但與此前的2010年前後無法同日而語。

　　克爾瑞資訊集團海南片區總經理王路向《第一財經日報》表示，“抱團取暖，斷臂求存”是樓市寒冬下的生存之道，開發商以價換量成為必然選擇。

　　位於海口西海岸的海長流項目正在推售，這個被認為是區域第一大盤的專案以7068元/平方米起價，成交均價不到9000元/平方米，遠遠低於西海岸15000元~20000元/平方米的主流價格，直接讓同片區其他項目陷入銷售困境。

　　海長流一位元銷售負責人向記者表示，這個價格已經逼近成本價，但低價策略銷售非常明顯，創造了兩小時銷售260套的火爆業績。

　　1月1日，陵水樂活城市開盤，公寓均價9800元/平方米，別墅均價15000元/平方米，這種價格水準較清水灣區域的雅居樂清水灣、阿羅哈清水灣、綠城清水灣等樓盤，每平方米低幾千元不等，部分別墅產品價格相差甚至在2萬元/平方米以上。

　　樂活城市代理商負責人向記者稱，該專案的價格完全出乎市場預料，部分售樓員也忍不住出手購買。而樂活城市的開盤，則直接掀起清水灣區域的價格戰。目前，Aloha阿羅哈推出公寓最低6.4折的大幅優惠。

　　澄邁老城一個專案的代理商負責人稱，五花八門的常規行銷手段已經失靈，價格戰成為目前撬動海南樓市最有力的手段。

　　尤其是海南二線城市，價格戰層出不窮。在海口市某專案的戶外看板上，澄邁縣某樓盤就高調地亮出了2980元/平方米的驚爆價。儋州市的一家樓盤最近也推出了“2880元/平方米”的特價房。

　　天量供應壓頂

　　價格戰的導火索，正是調控政策重壓下海南樓市的高庫存。

　　根據海南克爾瑞的統計資料，截至2012年11月，庫存量最少的三亞仍需要2年消化，海口樓市庫存消化週期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。

　　王路認為，在這樣的背景下，去庫存化、回籠現金仍將是開發商很長一段時間內的首要任務，2013年海南樓市仍要以去庫存為主。

　　實際上，讓開發商更感壓力巨大的是潛在供應量。海南克爾瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18個市縣都跑了一圈，並結合官方資料調研顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。

　　根據官方統計資料，2011年海南一年去化量是880萬平方米。以此計算，目前海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上。

　　王路表示，由於統計條件限制，這個潛在供應量?邊存在一小部分重複統計的情況，但整體來說，目前海南已經浮出水面的新房供應量非常可怕。他同時強調，海南的兩極分化非常明顯，好賣的和不好賣的項目差距很大，即便是同一個區域，不同專案銷售情況存在天壤之別。

　　國內某大型上市房企海南公司經理向本報稱，由於巨大的供應量和結構分化，海南樓市未來將無法擺脫價格戰，尤其是介於高端旅遊地產和剛需產品之間的產品，多出於海南二三線市縣，這?將會成為價格戰的主戰場。

　　不過，上述房企海南負責人表示，當時闖進海南的房企多是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本較高，激烈的價格戰將導致部分房企陷入項目盈利難題。

　　這位負責人直言：“我們在三亞的一個項目基本是成本價，但與往年相比仍銷售緩慢，如果繼續下調價格則會陷入虧損。”

　　與開發商同樣陷入糾結的是，如此大起大落的房價，同樣刺痛購房者的神經，讓部分購房者無所適從。根據海南克爾瑞統計，海南2012年全年的商品房成交均價約為每平方米10238元，在大部分購房者看來依然偏高。

新地（016）劈價16%推出的將軍澳天晉II，隨即掀起今年首個認購潮，過去兩天吸引逾2萬人次到中環國際金融中心（IFC）排隊參觀示範單位，市場估計收票超過500張。

與此同時，?地（012）主席李兆基唱好樓市，指今年樓價預料有5%至10％升幅，又提議政府免收農地補地價，讓發展商可以興建多些售價約100萬元的低價樓，令一般人容易「上車」。

天晉II加推單位加價10%

?地並搶閘推出旗下九龍城曉薈供預留，過去兩天接連加推，共發出46伙價單，當中最少一半獲預留；?地有意「打鐵趁熱」，短期內推出長沙灣曉尚接力，有機會於周內發價單。在新地、?地聯手推高樓市氣氛下，將出現今年首個購貨潮。

天晉II已揚言加推的單位將加價10%或以上，惟昨天新地仍按兵不動，未有加推單位。新地代理助理總經理陳漢麟表示，由上周五開放展銷廳以來，累積參觀人數已近2萬人次，當中以將軍澳及九龍東佔約60%，港島區及新界分佔30%及10%，未來將逐步加推，加價空間約10%。

連日來IFC均出現大排長龍情況。有居住於將軍澳的參觀人士認為，扣除優惠後，天晉II作價合理，而且屬於新樓。該人士由於不符合置安心申請資格，希望購入2房或3房單位作換樓之用，亦有參觀人士認為若天晉II定價較低，同區二手樓價有壓力。

發展商尚未公布項目推售時間，市場人士估計，項目最快本周三進行揀樓程序，現時預先收票已超過500張，以推出首批50伙計，超額認購達9倍。

?地過去周末趁勢發出九龍城蚊型項目曉薈價單，連加推合共推出46伙，大部分單位實用面積不超過300方呎，最細單位更只有182方呎（實用）。以曉薈首批30伙建築面積計，呎價為13993元，實用面積呎價則高達22291元，但仍吸引不少買家入市，過去兩天最少有26伙獲買家預留，絕大部分為投資者，更有消息透露，有一名內地客亦有意購入1伙供日後子女在港入學用，不介意繳付BSD費用，惟昨天仍在洽商中。

業界看好一手樓價量升

市場消息指出，由於曉薈僅得76伙，?地已知會區內代理，長沙灣曉尚將緊接推盤，最快有機會周內發出價單，惟未透露項目意向呎價。早前市場預期，項目意向呎價約在1.4萬元水平（建築面積計）。

有業界人士表示，在房協、房委會推出資助房屋及白表免補地價申請下，樓市氣氛已見好轉，故在此氣氛推售新盤，將可進一步推高樓市氣氛，然而政府雙辣招推出至今已達兩個月，購買力亦逐漸釋放，環球經濟亦趨穩定，相信多盤齊推令今年出現首個購貨潮。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，去年2012年樓市大上大落，住宅物業受累下挫，政府積極增加土地供應，帶動私宅動工量逐步回升，相信發展商勢必順勢加快推盤步伐，樓價現水平仍處相對高位，而且樓市「牛氣充沛」，預期一手項目仍可善價而沽，今年一手住宅銷售量及價值可望達至約1.5萬宗及1725億元水平，創近4年及歷史新高水平。

本港樓價升勢停不了，市民買樓置業愈來愈難。

作為本港最多農地的發展商的恆基地產（012），其主席李兆基表示如果政府配合免收農地補地價，發展商就可以興建多些售價約100萬元的低價樓，令一般人容易「上車」。

對於今年樓市，李兆基預期樓價會有5%至10%的升幅。

李兆基昨天下午出席港大一項活動時指出，市民較易負擔100萬元的物業，但須政府配合，多供應荒廢耕地，把「環頭環尾」剔出來免補地價，那就可多建些面積300方呎的單位，每個單位售100萬元。

他說，按照銀行按揭利率3厘、供30年計算，月供不過5000元，市民無論如何都可負擔得到，到時候便「人人可以做業主，人人安安心心」。若做九成按揭、3厘息、供30年計算，月供更不足4000元。

料今年樓價升一成

李兆基表示，眼下住宅單位的貨源本來已經很少，「炒樓炒到離譜」是不對的，如果樓價平穩上升，對社會有好處，大家可以少些爭拗。

他指現在供應少，惟未來兩年會慢慢增多，在今年供應仍然不足下，預料樓價會有5%至10%的升幅。至於是否有機會下跌，李兆基認為下跌空間不大，事關建築費水漲船高，每方呎的成本就要3000元。

?基地產是目前擁有最多農地的發展商，農地遍布新界各區。據?地年報，截至2012年6月底，集團持有新界土地儲備約4240萬方呎，為本港擁有最多新界土地的發展商。

集團將積極跟進政府「新界東北未來將發展之新市鎮」及「洪水橋未來將發展之新市鎮」的規劃，集團於該兩個計劃發展的新市鎮合共擁有910萬方呎土儲。

另外，問及如何看待特首梁振英的施政表現，李兆基說「大家可以慢慢看」。他同時強調香港是個生金蛋的地方，住和吃的環境都是全世界最好的，無論誰當特首都能做得好。

他稱自己沒有說過不支持梁振英，而是支持他做好些、做多些。對於梁振英是否能完成五年任期，李兆基拒絕評論。



蔡涯棉：港府應積極考慮建議
(香港文匯報訊)

就李兆基建議政府容許免補地價發展鄉郊地為住宅，可興建300呎、售價100萬元的房屋。長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉認為，難得有地產商願意提供囤積的荒置農地以發展平價房屋，實是解決現時土地不足問題的新路向，政府應正面、積極地考慮相關建議。

　根據「漁農自然護理署年報2010-11」顯示，香港有近70%的農地被荒置，即有4,094公頃，相等於天水圍面積的9.5倍，這些土地主要散落於新界西北及東北部如元朗、北區和大埔等。截至去年年中，?基地產在新界擁4,240萬平方呎的土地。有關注組估計，當年?地以平均呎價100元收回來。

　蔡涯棉昨日接受本報訪問時表示，特區政府應正面、積極地考慮李兆基的建議，同時須慎重考慮各種因素，包括以免補地價方式在荒置農地興建住宅的審批準則、周邊社區配套及對樓市帶來的衝擊等：「（李兆基）說的100萬元都是建築成本，我看不到在這個計劃中可搵到錢，即使其本身的土地是一些農地或其他地，收購回來都需要錢的，所以不會益到發展商，其實政府應該詳細研究一下，亦要制定一套方法，發展商是幫手或是去賺多些利益。」

轉售須補地價防炒風

　他又建議當局可參考1997年前推出的「私人機構參建居屋計劃」，邀請私人發展商興建符合指定規格樓宇，房委會以低價買入單位，再售予有置業困難的市民，「房委會必須限制買家的資產上限，並設立禁售期及出售單位須補地價的規定以防止炒風」。

房協推出青衣綠悠雅苑置安心計劃，房委會亦於上周五派表及接受白表免補地價申請，進一步推高居屋市場造價，過去兩天有居屋及夾屋單位獲「追價」及「反價」成交，鑽石山宏景花園一單位以綠表價335萬元成交，成交金額創出屋苑綠表價新高。

富誠地產區域經理林栢榮表示，白表5000個免補地價接受申請後，區內業主放盤漸見反價情況。鑽石山宏景花園5座高層A室，建築面積為685方呎（實用585方呎），單位以綠表價330萬元放盤，但最終反價至335萬易手，加幅約1.5%，成交金額更創該屋苑綠表價新高，單位建築呎價4891元（實用5726元）。

市場消息稱，慈雲山居屋屋苑瓊山苑D座高層4室，建築面積為495方呎（實用414方呎），以274.8萬元成交，金額亦創屋苑同類單位新高。據了解，單位原叫價為270萬元，最終反價1.7%，以上述金額沽出。

美聯分行營業經理陳達安表示，荔景夾屋屋苑浩景臺4座高層A室，建築面積727方呎（實用571方呎），以460萬元易手，建築面積呎價6327元（實用8056元）。據了解，原業主有見5000個白表政策出台，放售態度企硬，單位原叫價450萬元，後兩度調高售價，買家亦窮追不捨，最後兩度追價購入單位。原業主1999年7月以291萬元購入，出售前已辦妥補地價手續，涉及金額約130萬元，持貨14年賬面獲利39萬元。



白表效應 居屋現追價入市
嘉峰臺新高價 業界料短期升價5%(經濟)

白表免補價居屋資格上周接受申請，即時帶旺二手居屋，買家擔心5,000個購買力釋放搶高樓價，紛紛搶先入市，過去兩天個別地區二手居屋睇樓量倍升，買家追價入市個案紛現。業界預計二手居屋樓價短期內升5%至10%。

據了解，特首去年中宣布推出白表免補價居屋措施後，整體居屋價格已經累積逾20%升幅，但準買家仍擔心愈遲買樓價愈貴，故不惜追價入市。金滙地產分區經理密雪英指，牛池灣嘉峰臺4座高層B室，實用面積589平方呎（建築面積691平方呎），以綠表價390萬元易手，實用面積呎價6,621元，創屋苑呎價新高。

她指出，買家睇樓逾半年，見樓市愈升愈有，加上5,000白表免補地價購買力正式投入市場，故突然加快入市步伐。業主原本叫價375萬元，近日反價15萬元，買家亦追價15萬元入市。

兆康苑高層 白表價245萬

另外，祥益地產高級分行經理胡志偉指，政府落實5,000個白表免補價居屋名額，對於綠表準買家刺激相對較明顯。該類客源過去入市資金相對緊絀，討價還價也相對審慎。但近日所見，綠表客入市決定加快，出手也變得寬鬆起來。

例如一名早已申請准買證的綠表客，在兩個月前已看中屯門龍門居9座一中層D室，實用面積592平方呎，一直認為業主叫價過高，因此遲遲未入市，但昨日只還價2萬元，便以207.5萬元購入單位，屬於市價水平。

據了解，過去兩天屯門區二手居屋市場的睇樓量，較對上一周急增1倍，多個屋苑錄得高價成交個案。例如兆康苑M座高層6室，實用面積414平方呎，以白表價245萬易手，實用面積呎價5,918元，創該屋苑入伙以來新高紀錄。

將軍澳浩明苑 300萬易手

另一方面，世紀21將軍澳董事鄺志輝指出，受天晉Ⅱ推售影響，將軍澳二手私樓市場急凍，但二手居屋市場則不受影響，睇樓量按周上升2成。買家入市信心急增，例如浩明苑高層14室，兩房間隔，昨日以白表價300萬元易手，是屋苑兩房單位新高紀錄。

他又謂，二手居屋業主同樣受政策刺激而反價，例如寶盈花園8座一個實用面積591呎單位，原本叫價370萬元，近日加價50萬元放盤，加幅達14%。

他預期，受相關政策帶動二手居屋樓價短期內有5%至10%上升空間。

長遠房屋策略督導委員會（長策會）上周六舉行會議，有委員引述政府在會上表示，推算目前17萬名雙非嬰兒中，會有一半回港讀書及居住，為本港房屋需求帶來壓力，建議政府日後在評估房屋需求時，應每3年至5年檢討一次，令政策更貼近實況。

多名官員在會上向長策會成員簡介本港未來經濟情況、人口狀況及增長估算，並檢討1998年訂立的房屋需求評估模式，協助委員評估港人日後的住屋需要。有委員引述官員指出，政府估算目前17萬名雙非嬰兒中，會有一半即8.5萬人將來港求學及居住，會增加房屋需求。亦有官員承認，過去的評估模式有缺陷，包括高估人口增長速度，及誤判市民置業意願，影響私人單位供應量等。

署理運輸及房屋局局長邱誠武表示，當局的確計算過雙非嬰兒的來港比例，但他們最終會否來港，要視乎環境變化。

他又指，長遠房屋策略以十年為單位，期間私樓市場會隨着經濟周期大起大落，較公營房屋更難掌握，容易令政府的估算出現誤差。長策會可以考慮以本港過去十年的經濟增長幅度，作為評估未來十年計劃的基礎。

房策應每三年檢討一次

委員蔡涯棉認為，在評估本港未來的房屋需求時，應汲取1998年模式的經驗，小心推算社會實況，考慮家庭增長、新來港人士等數目，評估要具彈性，不能鐵板一塊，按實際情況每3年至5年作一次檢討。同時，亦要留意外地人在港買樓的變化。另一名委員李華明亦指出，本港過去近十年的住屋供求嚴重失衡，曾一度有大量房屋供應，但2004年至2011年間私樓和公營單位供應卻嚴重不足，期望不會重蹈覆轍。

內地房地產企業龍頭萬科，其B股轉H股來港上市大計，料本周內會有公布。據知情人士透露，雖然萬科今天未必會有任何公布，但本周內將有通告正式宣布。

繼中集集團（2039）於去年底成為首隻B轉H股後，市場料今年將續有B轉H股上市個案，並成為今年新股巿場的焦點之一。當中，萬科有意爭取成為本港第二隻B轉H的新股，萬科A、B股早前已雙雙停牌。

消息指出，萬科其實早前一直計劃，待首隻以B轉H股上市的中集集團成功掛牌後，便參照其上市形式，實行H股上市大計，中信証券為萬科是次B轉H股上市計劃的安排行。

不過，也有傳聞指因近期大市好轉，認為若萬科選用公開發售形式也可。但若使用公開發售形式，上巿前安排所需時間較長，故最終仍有可能捨難取易。

中央證券董事總經理鍾絳虹早前接受訪問時表示，從技術層面上來看，若內地企業以介紹形式由B股轉H股上市，由於將不涉及散戶認購，整個轉換過程也會較為方便，而程序上也較為快捷。但若內地B股選擇以公開發售形式轉H股上市，將有更大的股份流通量。

去年股價跑贏同業的融創中國（1918）與綠城中國（3900）合作不足半年已錄得亮麗的成績，主席孫宏斌在上海接受訪問時透露，2013年的銷售目標將較2012年實踐的增約100億元（人民幣．下同），至450億元，當中預料約有40%是來自與綠城的合作項目。公司管理層對前景充滿信心，坦言未來數年銷售年增長可達到70%至80%。

融創股價在2012年累計升幅高達273%，由去年初的每股不足2港元，急升至近期的6港元，主要是每月公布的銷售均令人眼前一亮。2012年初定的銷售目標為220億元，後來上調至300億元；而公司最新公布去年錄得合約銷售達356.4億元，按年大增86%。

孫宏斌表示：「2013年訂下的450億元銷售目標已是十分保守，因內地樓市被抑壓逾年，累積了一定購買力；加上融創重點拓展一二線城市，銷情相當穩定，有信心今年同樣可超標完成。」他表示，與綠城合作的項目銷售良好，相信今年仍會佔目標約三至四成的銷售；上海融創綠城房地產公司副總經理王龍表示，單是旗下位於上海的玫瑰園及蘇州的御園，預計今年應可做到50億元銷售。

御園項目的旁邊雖然為新地（016）及九倉（004）的樓盤，但王龍說，項目在去年下半年銷售理想，每棟別墅的售價約3000萬元，較新地項目還要貴，每月約可錄得3億元的銷售額，將於今年年中陸續交付。他表示，綠城的設計始終較受內地客歡迎。該項目第二期約100套房已經開售，售價相若，預期可於今年底交付。至於玫瑰園每平米均價約7萬元，同樣會於今年開售，兩項目庫存接近120億元。

融創股價去年屢創新高，在其IPO前入股的私募基金都陸續沽售手上的股份，包括鼎暉和貝恩等，孫宏斌透露，另一基金新天域也有減持，因其持股低於5%，故未有對外披露，但相信各個基金目前仍持有融創股份，期望公司股價在今年可再下一城。

被問到股價飛升可有配股計劃，他強調沒有，也笑言沒錢增持，「股價仍有折讓，若我拿30%出來配售集資數十億元很不化算，公司每月銷售也可做到50億至60億元了」。對於基金陸續減持或會令股價受壓，他認為，基金沽售對該股流動性有正面影響。

盛高置地（337）公布，以逾13億元（人民幣．下同）的總代價出售無錫太湖新城兩個項目的60%權益，有關交易料將錄得1.27億元收益。此次是盛高繼去年11月出售上海黃浦區項目後，再度出售地產項目。盛高股價上周五收報2.01港元，升1%。盛高將出售該兩個項目予無錫市太湖新城發展集團有限公司，後者現時擁有該兩項目餘下40%權益。

盛高表示，董事認為交易事項將加強該集團的現金流量及減低其資產負債率等，交易事項所產生款項將作為集團的一般營運資金應用。有關交易預期將錄得未經審核收益約1.03億元。去年11月底，盛高出售其位於上海市黄浦區土地的30%權益，代價9500萬元，相當於1.17億港元，惟該交易卻令集團錄得未經審核虧損2000萬元。

另外，碧桂園（2007）公布，2012年共實現合同銷售金額約476億元，合同銷售建築面積約764萬平方米，按年增長分別約10%及11%，銷售均價約為每平方米6231元，與2011年水平大致持平。其中，碧桂園．十里銀灘全年錄得約34.9億元合同銷售金額、碧桂園鳳凰城（廣州）及碧桂園．銀河城（瀋陽）也分別錄得約25.9億元及22.5億元合同銷售金額。

富力地產（2777）亦公布，2012年12月錄得合約銷售30.01億元，按月增加9%，銷售面積達約250400平方米，全年累計實現協議銷售約342億元，銷售總面積約297.27萬平方米。

踏入2013年，二手市場全面採用實用面積計算，雖然建築及實用面積或「差一大截」，但無阻買家入市意欲，代理指出，買家在入市前仍以建築及實用面積相互比較，其中以高實用的屋苑佔優，十大屋苑在新一年首個周末及周日錄得22宗買賣，按周上升30%。

中原表示，過去兩天十大屋苑錄得22宗成交，比上周再增加5宗，升幅達29.4%，其中沙田第一城及太古城表現最突出。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，踏入2013年，多個一手新盤準備開售，刺激大市交投氣氛，二手屋苑交投也造好，預計樓市小陽春偷步到來的機會大幅增加。

該行區域營業經理黎宗文表示，沙田第一城過去兩天錄得7宗成交，較過去一個月周末期間僅得1至2宗，升幅較明顯。「高實用」見稱的太古城兩天錄得5宗成交，交投量亦較以往彈升67%；中原分行經理莊素娟指出，太古城隋宮閣高層A室，建築面積843方呎，實用747方呎，屬兩房間隔，最新成交價1222萬元，建築呎價14496元，實用呎價16359元；原業主於1991年以245萬元入市，轉手賬面大賺977萬元。

內地客297萬購青怡低層

全面推行以實用面積計算似乎無礙買家入市意欲，利嘉閣董事徐志華表示，推行實用面積首周暫未見買家在實用面積理解上出現問題，仍有不少買家會以兩個面積進行比較。

美聯分行助理區域經理曾偉堯表示，實用面積措施推行後，有較高實用率的屋苑佔一定優勢，加上節日長假期後，購買力逐漸釋放，區內成交趨增，近日有外區長線投資客以約458萬元購入黃埔花園2期8座中層F室作收租，建築呎價約9765元，實用呎價11774元。按目前同類型單位巿值月租約1.35萬元計算，回報率可達約3.5厘。

在綠悠雅苑效應下，青衣區物業有價有市，連內地客亦被吸引。中原區域營業經理黃國強表示，內地客以296.8萬元購入青怡花園3座低層E室，需繳付44.52萬元的買家印花稅，新買家因預算所限，加上有朋友同住青衣區，故選擇青怡花園。

另一方面，中原分行經理黃耀明表示，荃灣康睦庭園錄得凶宅成交，單位為2座中層A室，建築面積598方呎，實用面積465方呎，以260萬元易手；同類單位樓價約360萬元，折讓約3成，原業主開價290萬元，惟乏人問津，才減價出售，新買家認為樓價相宜，購入收租。

投資者尹柏權等分批拆售首都廣場1至3樓共逾600個店舖，消息人士指出，至昨天傍晚舖位已告售清，以平均每舖位造價近500萬元計算，3層樓面套現近30億元，連同早前已沽出的地舖部分，暫時套現逾40億元，大幅獲利一倍。

尹柏權於去年10月斥資約19.8億元向羅家寶購入其家族持有的百樂酒店商舖部分，其後即連約拆售地下共20個舖位，大部分於去年11月已摸出，套現逾10億元。消息人士表示，市場有新買家即買即以「放摸」，部分叫價較購入價高約2成。

另外，資深投資者物流張於去年10月以4980萬元購入的中環鴨巴甸街19號全幢，面積4000方呎，屬商業契物業，每月租金收入14萬元，最新以5800萬元摸出，持貨不足三個月賬面獲利820萬元。此外，其持有的通菜街224號一樓，涉及1100方呎，最新亦以600萬元摸出；至於英皇道953號地舖，則以3920萬元摸出。

另外，美聯旺舖區域營業董事倪金河表示，元朗又新街富祐閣地下07A號舖及1樓，地舖面積約1000方呎，一樓面積約10762方呎，業主以約1.8億元連同酒家租約放售，平均呎價15304元，物業目前每月租金接近26萬元。

中銀搶客 調升7屋苑估價

受綠悠雅苑和免補地價居屋效應影響，刺激細價樓交投增加，支持樓價向上，同時帶動銀行估值上調。

中銀（02388）上周一次過調升共7個屋苑估價，屬出招後首次，並由成交趨活躍的細價樓率先帶動升幅，其中嘉湖山莊估值按周升逾5%。

據本報就中銀對7個大型屋苑估價變化的追蹤調查發現，該行在上周四（3/1）同時調升嘉湖山莊、沙田第一城、黃埔花園及淘大花園四個涉及銀碼較小的屋苑估價，估值按周升2至5.8%不等。

嘉湖估值 按周升逾5%

而至周五（4/1）則一併調高美孚新邨、海怡半島和太古城的估價，平均升幅約2%，屬該行於政府去年10月底出招後首次全面調升屋苑估價。

隨着白表免補地價居屋及青衣綠悠雅苑相繼接受申請，市場購買力進一步聚焦於細價樓，成交增加支持其樓價向上，而其樓價升幅亦反映在根據市況而調整的銀行估價上。

據中銀網上估價資料顯示，涉資最少的嘉湖山莊估值升幅最為凌厲，屋苑估價由2012年12月28日至今年1月3日短短約一星期內連升兩次，其中實用面積556平方呎（建築面積709平方呎）的麗湖居6座中層C室估值按周累升約5.8%，屬眾屋苑之冠，而實用面積457平方呎（建築面積581平方呎）的景湖居單位估價則按周累升5.6%至263萬元。

一城中層 按周升2.3%

至於近期單日錄7宗成交的沙田第一城，其1座中層C室估價按周升2.3%，升幅僅次於嘉湖山莊，而該屋苑另外兩個單位的估值則升2%。

除細價樓，部分銀碼較大的屋苑交投亦漸為轉旺，估價同獲帶動上調，當中太古城27座中層D室、海怡半島4期29座高層單位和美孚新邨百老滙街63號中層C室的估值按周升約2.1%，而上述屋苑其他單位估值升幅約為2%。

年初「跑數」 估價進取

利嘉閣按揭代理聯席董事黃詠欣認為，政府政策推出至今已兩個月，市場逐漸消化措施，加上近日綠悠雅苑效應帶動二手交投，令銀行上調屋苑估價。

她又表示，由於不少銀行需在年初「跑數」，使估值更為進取，但指暫時只見個別銀行上調估值，未正式反映估值上調趨勢，料至本月底或農曆年後，才會出現整體估值上調趨勢。

近日兩新盤連環開價後，直接帶動一手市場交投量上升。按市場統計，一眾新盤過去兩日錄得六十五宗成交，按周上升約六成。當中，?基及新世界發展的元朗尚悅，其銷情保持不俗，該盤以約三十宗成交，連系內曉薈預留數字等齊撐起大市。

受到大型新盤開售，以及房協綠悠雅苑效應等帶動，一直主攻上車盤的元朗尚悅，項目銷情明顯上升，於過去兩日料沽約二十五伙，整體銷情不俗。

至於成交方面，尚悅周六錄得有山西買家，無懼買家印花稅（BSD）入市，估計稅款逾六十三萬元，估計該盤的目前已有逾十宗連稅入市個案，惟稅額在數十萬元之間。除內地買家外，亦有來自泰國的買家入市，不過，由於該買家後來與屬香港永久居民的丈夫聯名入市，符合其中一方為永久居民而免付BSD的條件。

信和等發展的大埔?玥?天賦海灣，過去周末亦錄得三房單位成交，為十五座低層戶，實用面積一千一百四十方呎，建築面積則一千四百三十方呎，定價約一千一百四十七萬六千元，呎價分別為一萬零六十七及八千零二十五元。長沙灣一號．西九龍周末沽約兩伙，昨加推一伙三房單位，為二座九樓C室，即供價六百八十七萬九千元，料已獲買家預留。

地監局行政總裁伍華強指出，代理執行實用面積新規定後，該局已進行巡查行動，當中亦發現有個別代理未有執行措施，於了解後對方承諾會盡快跟隨。他續指，該局現時約有十多巡查人手，但估計要用四年時間，才可以完成巡查市面六千多家地產代理。

伍華強昨接受傳媒訪問時表示，實用面積新規定可謂「移風易俗」，因為市民過往數十年都一直沿用建築面積計價，但大部分市民仍然歡迎推出實用面積資訊，因為新措施能夠加強透明度，令市民不會於購入物業後，例如出現購入一千方呎單位，在收樓時只有六百呎的情況，因此，相信市民很快可以適應新制度。

據指，當局已經不斷派出人員到各區巡查，目前大部分代理行都能跟隨，只有少部分代理行因聲稱生意不佳，以及未有時間等而出現違規，不過經巡查人員了解後，對方承諾會盡快跟從新措施。當被問及如何確認代理所提供的實用面積資料，伍華強則指，當局人員巡查時，會詢問代理實用面積的資料來源，並會要求各代理交出查冊紀錄，從而確保資料的準確性。對於發展商日後會否因而為新例提高實用面積，伍氏回應指，這是發展商的決定，不是該局的控制範圍。

美國寬鬆貨幣政策刺激熱錢湧港，資金成本走低為企業債務融資帶來福音。內房股碧桂園（2007）日前拍出的優先票據年利率低至7.5厘，與其去年初發行的優先票據比較，成本大降超過30%。市場分析認為，碧桂園拍賣優先票據結果理想，顯示內房股仍受追捧，料將吸引更多房企仿效來港發債，已發債的亦不排除「新債換舊債」，以攤薄財務成本。本港的資金成本去年底開始逐漸走低，內房股的發債成本顯著回落。

以龍湖地產（960）為例，該公司於2011年3月發行7.5億美元優先票據，年利率為9.5厘，到了去年10月再發行的4億美元優先票據的年利率已降至6.875厘，降幅達27.64%。

進入2013年，情況更加樂觀。市場消息透露，碧桂園日前發行的7.5億美元優先票據，原本年利率定為8.25厘，最終因市場反應熱烈，降至7.5厘，這比碧桂園2011年初發行的9億美元優先票據11.13厘的利率，大幅降低了32.62%。另一家內房公司佳兆業（1638）亦見類似情況，該公司5億美元優先票據年利率拍出10.25厘，較其2010年3.5億美元13.5厘的利率，降低24.08%，且該筆優先票據獲得了18.8倍超額認購。

有美資銀行房地產分析師表示，內房企業將有不少外幣債務到期，預計今年在寬鬆市況下，將會有更多內房來港發債，以償還到期債務，如碧桂園新近發的優先票據是用於贖回可換股債券。他表示，有兩類房企今年內發債的可能性較高，第一類是去年底已有債務到期的公司，另一類是今年有債到期的公司。

港交所資料顯示，綠城中國（3900）今年將有4億美元的優先票據到期。明年?大（3333）和碧桂園分別有55億元人民幣和3.75億美元的優先票據到期。另有本地銀行企業信貸分析員表示，鑒於目前貨幣市場氣氛寬鬆，料今年將有不少新公司來港發債集資，碧桂園10年期優先票據拍出7.25厘的年利率，有望帶動近期發債的公司拍出好價錢，而第一季將是很好時間窗口。

由於對財政懸崖心存恐懼，許多屋主希望在稅率上升前把公寓脫手，導致紐約曼哈坦公寓的交易在去年底火熱。

根據日前發表的房地產報告，曼哈坦公寓銷售量在2012年最後三個月大增，尤其是高級公寓。房產經紀公司Brown Harris Stevens的交易戶數，飆升40% 到2297件。成交大增是因屋主擔心資本利得稅率會上升。結果，真如他們所料。根據財政懸崖的協議，年收入超過40萬美元的個人及年入45萬美元的家庭，資本利得稅從15%提高至20%。到1月1日，健改法案開始向富人增收3.8%的資本利得附加稅，使這項稅率再提高至23.8%。因此，趕及在年底賣出房屋的人節省了一大筆稅款。

頂級物業一馬當先，售價逾1000萬美元的公寓，第四季的成交量比上一年前同期上升44%。售價最貴的是五大道785號的頂層樓中樓 (penthouse)，由媒體大亨格芬以5400萬美元向名媛丹妮絲．李奇購入。Brown Harris Stevens說，曼哈坦公寓的平均價格比上一年同期上升7%，漲到148萬6692美元。

但由於公寓的供給量下降及房產稅上升，買家負擔加重，而再脫手出售房屋也要花更多錢等種種因素，市場前景仍不明朗。房市分析家米勒說，曼哈坦的房地產銷售，傳統上在第四季都比較淡靜，但由於預期2013年會增稅，所以第2012年第三季的銷售熱能夠持續至第四季。房貸利率低和經濟持續改善，使曼哈坦房市的更熾熱，目前價位只比2008年高峰低9%。

威爾基說：「隨著稅法即將改變、創紀錄的低利率、及公寓庫存比一年前少30%，所以第四季交易活躍。」

為躲避富人稅而放棄法國籍的法國國寶級影帝傑哈德巴狄厄，五日在俄羅斯總統普廷位於黑海度假勝地索契的寓所，與普廷會面，獲得普廷親手發給俄國護照，並共進午餐。普廷三日簽署命令，給予傑哈德巴狄厄公民身分，歡迎他來當俄羅斯人。俄國輿論對傑哈德巴狄厄獲得俄國國籍則看法不一，有人歡迎，有人訝異，有人則對他不屑。據稱俄國不論貧富，所有公民的個人所得稅率均為十三％。

「小布」布萊德彼特和安吉莉娜裘莉的好萊塢豪宅門禁森嚴，上周五晚間9點，屋內的警鈴忽然大響，洛杉磯警方派了警車及直升機火速趕到現場，最後發現是虛驚一場，根本沒有意外發生！原來是布裘的某個孩子不小心按到警鈴，才造成這場烏龍事件。

小布和裘莉當晚並不在家，他們將6名小孩託付給保母照顧，但因為其中1個小孩調皮搗蛋，誤觸警鈴，才釀成這起烏龍事件。小布和裘莉已獲悉此事，但他們的發言人未對此發表意見。