去年不少購屋族因實價登錄而觀望買房，仲介業者預期年後將出現換屋族購屋潮，據調查顯示，有21％換屋族預計在半年內購屋，但因整體薪資未上揚，換屋預算仍有限，74％不超過800萬元。

59％為提升品質
21世紀不動產企研室針對已有房的網路會員進行調查，發現打算今年換屋者達42％，3年有意換屋者為28％，但有31％民眾表示至少3年內不會換；希望提高生活品質而換屋者，比率高達59％最多，其餘則多因考量子女就學方便、轉換工作或因家有年長者。
其中預算總價800萬元以內佔74％最多，總價預算2000萬元以上者僅4％。

年後可現購屋潮
21世紀不動產客服經理陳柏寧表示，雖然近期國際經濟情勢略微好轉，實價陸續揭露也增加換屋族購屋意願，但因薪資未漲，整體經濟仍未穩定，預算較為保守。
住商不動產台中區經理賴萬表示，換屋族購屋時通常有較多考量，如果來不及在過年前搬家，多選擇年後再購屋，加上去年起許多民眾因實價登錄而觀望，而換屋族較無急迫的購屋需求，因此不少換屋族便將購屋計劃延至農曆年後。

台灣菸酒公司位於新板特區的板橋營業處地上權標案，日前舉行招商說明會，業者詢問度相當熱烈，但本月25日開標，以無人投標流標收場，令人意外。 台菸酒高層表示，將委請顧問公司了解業者不願投標主因，重新評估該開發案招商條件，評估結果最快年後出爐。

為活化資產，台菸酒釋出位於新板特區的精華地，推出首宗設定地上權標案，去年年底舉行招商說明會，國內大型壽險和主要建商、開發商出席踴躍，共吸引逾60家業者參加，詢問度相當熱烈，但上周五開標卻無人出手，台菸酒頗感意外。 台菸酒板橋營業處位於黃金新板特區，基地面積約727坪，緊鄰環球購物中心板橋店等大型購物娛樂商場，商業聚集度高，台酒將以設定地上權方式釋出，得標業者可打造主題式商場及辦公大樓，50年權利金底價約12億元。

板橋營業處基地方正，又位新板燙金地段，區位相當地好，卻以無人投標收場，資產管理業者認為，設定地上權開發有一定限制，且相關配套方案仍未完備，加上板橋當地公告地價調高18％，帶動該開發案地租上漲，是業者望之卻步主因。

台菸酒表示，後續將委託顧問公司蒐集相關資料，檢討流標原因，據了解，由於現行法令對壽險業者投標獵地有諸多限制，台菸酒將深入了解法規面對業者投標意願影響，並綜合評估開發案招商條件。 即使業者態度轉趨觀望，但台菸酒強調，該開發案在意外流標後，接到不少業者電話，詢問熱度仍不墜，高層對於後續招商仍然樂觀。

依台菸酒招商規劃，本案屬「第2種特定專用區（商旅辦公區）」，可開發為百貨公司、商場、辦公大樓及娛樂展演、文教、醫療保健等設施，惟其法定可開發容積為3,272坪，未達都市計劃許可條件，不可作為住宅或旅館，也不得容積移轉。

國產署「加強推動產業發展計畫」首例出爐！國產署長周後傑表示，趕在今年農曆年前夕，國產署與雲林縣西螺鎮公所合作，成功改造活化西螺交通轉運站。周後傑說，國有地是政府金雞母，此次與地方政府合作開發利用，是在「不賣地」原則下，創造推動產業發展的第一件案例。

國產署主秘陳秀琴表示，在今年2月5日西螺交通轉運站正式啟用後，不但雲林鄉親可擁有更安全、便利及舒適的候車環境，改造後的站體還可創造新商機。預計政府10年總收益超過2千萬元，吸引3400萬元的民間投資，增加地方100人次的就業機會。

陳秀琴指出，為活化國有地，國產署推出「加強運用國有土地結合目的事業主管機關推動產業發展4年計畫」，希望4年內能成功推出25案，從去年7月迄今，已順利簽約7案。西螺交通轉運站為活化成功的首案，規畫第二案為位於雲林台糖糖廠附近、位於文化路上的雲林北港國光客運站。

保險業想買美國不動產，可能被兄弟公司卡住。金管會將開放保險業赴海外投資整棟商辦，部分壽險公司相中美國紐約，但業者近期發現，只要同集團銀行在美國設有分行或子行，保險業就不得在美國投資不動產。壽險業者透露，已透過多種管道確認，依美國聯邦金融法案及反托拉斯法，只要是同一控制性股東旗下銀行在美國有據點，該股東控制的其他產業，就不得在美國投資不動產。依據金管會的資料，金控旗下銀行在美國有據點，且同一金控下有保險公司者共有8家，包括台灣金、合庫金、第一金、華南金、國泰金、富邦金、兆豐金及中信金，其中又以國泰金、富邦金較可能以保險資金在美國買下整棟大樓。

據了解，富邦金副董事長蔡明興日前親自飛往紐約看大樓，看上在紐約42街一棟新完工大樓的20?40樓，要價2億多美元（約新台幣60餘億元），本來計畫等金管會宣布起跑，就要提出申請。相關人士指出，但台北富邦銀有洛杉磯分行，是否會受限美國當地法規，目前富邦金內部也正在研究美國相關法規，看富邦人壽是否能買下美國這棟大樓。據透露，先前國泰集團也曾看上曼哈頓的大樓，最初是卡在台灣的法規不允許，後來發現因為國泰世華銀設有洛杉磯分行，依據美國的法規，就連國泰建設也可能無法在美國投資不動產。業者表示，美國行不通，就可能先到其他城市找標的，例如倫敦、法蘭克福、上海及胡志明，據了解，目前國壽、南山人壽、台灣人壽等，都積極在尋找大陸可投資的商辦。保發中心昨（28）日也公布統計，到去年11月底止，整體壽險業淨值已衝上5,519億元的新高，去年12月因有三家壽險公司會計資產重分類，淨值會增加300?400億元，加上全年獲利400億元，估計壽險業去年淨值可突破6,000億元。去年11月壽險業加碼台股約80億元，股票部位總市值已達8,848億元，今年若台股穩定向上，且壽險業資金持續增加，應有機會挑戰台股部位破兆元的紀錄。

保險業配股利 祭3大條款
金管會昨（28）日業務會報敲定，保險業盈餘分配、法定盈餘超過資本公積部分配現金等，從今年起都將逐案申請、「從嚴審查」，且在有利差損疑慮下，金管會傾向「儘量不要發股利」，優先強化財務。金管會業務會報審查保險局提出的兩案，一是依據公司法241條，公司在無虧損下，可將法定盈餘公積超過實收資本25％的部分，依股東原有股分比率發給現金，保險業將有三大門檻；二是對101年盈餘分配股利的部分訂出嚴格標準。

去年銀行局已訂出，銀行法定盈餘公積必須超過實收資本額75％；扣除現金盈餘分配後資本適足率要達12.5％；第一類資本要達10％的三大條件，現金股利分配才准超過實收資本額的15％，且銀行不應拿法定盈餘公積分配現金。保險局昨天則是提出保險公司盈餘分配後，RBC必須達250％、負債適足性測試無增資需求、淨值對應資產（不含分離帳戶）要超過4％的三大門檻，但金管會主委陳裕璋等人，都認為仍然「太寬鬆」，要求重新訂定更嚴格的門檻。

昨日會議中已確定，今年保險業要決定101年的股利政策之前，必須先送金管會審查，金管會官員表示，目前金融環境不穩定，且未來壽險業可能面臨更嚴格的會計或資本適足性要求，必須逐步增提準備金或資本，現在若賺錢就大部分配給股東，並不適合。金管會傾向個案「從嚴」審查，除了法定盈餘公積超過實收資本的部分，不應當現金股利分配給股東；每年獲利要優先強化資本、準備金，最好提列特別盈餘公積，儘量不要分配股利。

高雄建商慶豐收，年終獎金大方給！去年營收創歷史新高的皇苑建設，年終獎金6到8個月最高，並加薪3到5％；永信次之，發出5個月，隆大建設4個月。京城則在原本的基礎上，加發1個月，勉勵員工一起拚今年。2012年是高雄營建業近來最旺盛的一年，因此，隨春節即將到來，高雄地區的建設公司究竟發放多少年終獎金，成為各建商主管和員工關心話題，在各家建商的尾牙陸續舉辦後，年終獎金數字也陸續出現。皇苑建設去（101）年營收30多億元，曾經擔任高雄市建設開發公會理事長的皇苑建設郭敏能，在尾牙宴上宣布大方送，他說，皇苑建設成立22年來，去年營收創下歷史的新高紀錄，因此，他決定發給員工6到8個月的年終獎金，同時，加薪3到5％。

皇苑建設副總經理陳愛淑表示，皇苑餘屋只剩30多戶，今年推出2大預售案，分別是位於農16特區、總銷60億元的「世紀館」，以及位於美術館特區、總銷55億元的「御桂園林」，營收希望再拚新高。永信建設去年營收41.47億元，雖然也是刷新歷史記錄。永信副總經理顧岳軍說，永信將發放5個月的年終獎金，比上一次年終獎金3個月，多了2個月。顧岳軍表示，由於永信去年已經調薪，因此，今年暫時不會有調薪動作。

年終獎金坐3望2的將是城揚建設。根據了解，去年城揚建設因房屋熱銷，營收年成長至少50％，此次年終獎金可望4.5個月起跳。「我宣布，今年年終獎金再加發1個月」，是京城建設董事長蔡天贊在尾牙宴，為慶賀京城集團去年大豐收所做的宣布。京城去年年終獎金2?3個月，今年勢必3個月起跳。去年每股稅前盈餘約4.06元的隆大建設董事長陳武聰說，今年年終獎金2個月，但因隆大是上市櫃公司，員工另有2個月獎金，合計將有4個月。

中央銀行去年推出豪宅版「選擇性信用管制」（限縮豪宅房貸），加上內政部實價登錄上路並開放查詢，房市炒作氣氛大減，去年底金融機構房貸餘額增至五兆四一七三億元，雖續創新高，但絕大部分來自首購族貢獻，投資客陸續退場。

央行昨天公布去年十二月消費者及建築貸款餘額，房貸餘額月增一六九億元，較前年底增加一四三二億元。不過，八大公股行庫去年底承做「青年安心成家方案」餘額為二三九五億元，較前年底大幅成長一○六八億元，顯示去年房貸餘額增加，主要來自青年首購族的貢獻。另外，去年底建商土建融資餘額一兆四五七五億元，也創歷史新高，但增幅大縮水，年增率降至六．五八％，創二○一○年六月以來新低。

房市熱度從上游出現變化，中央銀行昨（28）日公布消費者與建築貸款，其中土建融資餘額達1.45兆元，創下新高，但增幅有緩和趨勢，年增率僅6.58％，是2010年6月以來新低。央行官員認為，建商推案量縮減，顯示房市已從上游開始降溫。

至於去年12月銀行購屋貸款餘額飆高到5.41兆元，也是統計以來新高，官員指出，但多數是政策貸款。行庫主管分析，央行去年推出豪宅版選擇性信用管制，加上內政部實價登錄上路，讓炒房投資客減少，雖然購屋貸款餘額仍然往上，可能是自住客進場接手。行庫主管解釋，購屋貸款餘額可能受到年底房市交易回溫、新建案完工交屋等因素挹注，月增169億元，較前年底則增加1,432億元，但整體來看，房市溫度已經回到比較合理的水準，不再有過熱的現象。

官員表示，8大公股行庫去年底承做「青年安心成家方案」餘額為2,395億元，較前年底增1,086億元，顯示去年房貸餘額成長有很大一部分來自首購族，換言之，政府相關措施的確有打擊投機客的效果。行庫主管認為，在房價高檔震盪下，貸款餘額本來就會緩步提升，但只要沒有大幅增加，金融機構營運就不至有太大的風險，也不會影響房市穩定，但未來要持續觀察，在土建融貸款增幅縮減下，是否影響下游民眾貸款需求，屆時才能確定房市降溫程度。

8大公股行庫將全面以重建、都更重啟資產活化！財長張盛和昨日召集8大公股行庫董總開會，據了解，財長會中除了直言，8大公股行庫須以比「出租」辦公樓層更積極的方式進行資產活化之外，更清楚下達指令：「以精華區自有不動產的重建及都更作為資產活化主軸！」

其中，張盛和還放大公股行庫處理自有行舍的彈性，必要的時候可賣出旗下不動產，將帳上資產轉化為盈餘，張盛和昨日受訪時對此指出，「總而言之，希望公股行庫能更積極的讓轄下不動產發揮更多效益！」均將成為8大公股行庫活化資產的重大突破。張盛和昨日在會中清楚下達三大政策指示，除了上述閒置資產活化，農曆春節將至，張盛和特別要求大型行庫「讓民眾金流不中斷」之外，還指示大型行庫研議PFI（民間財務主導公共建設）相關金融融資制度，會中決議由一銀倫敦分行、台銀東京分行、兆豐新加坡分行在1個月內，搜集英國、日本、以及新加坡金融業參與該制度融資的相關資訊。

張盛和昨日受訪時進而指出，新加坡有很多地上權PFI的例子，我國目前有很多公共建設正與地上權相關，是非常好的借鏡對象，此外，也希望上述行庫能加強在債權保障，以及融資的風險控管等制度的管理。張盛和表示，在大台北都會區，許多行庫的行舍都低度利用，「例如精華區卻只蓋兩層樓，實在可惜！」他認為應該設法投入整棟大樓的重建，或是參與都更。他進而指出，金管會方面的確有規定，自用須佔銀行持有不動產的一半以上，因此在重建之後多餘的辦公行舍，也可對外出售，如此一來將能實現更多盈餘，發揮資產活化效益。

行政院今(28)日審查內政部提報「以房養老」試辦計畫，該案原定為今年元月上路，但在給付金額精算尚未拍板下將延後。而行政院政務委員薛承泰則說，精算組合後，今年內一定會上路。據內政部呈報「以房養老」試辦計畫，符合資格的65歲以上長者，在登記年齡、性別及名下不動產市價行情後，可得知每月可領取的給付金額，並據房型地區有不同級距的給付差異。

而每月給付金額對照包括男女平均餘命、不動產類別價值、各縣市行情差異等皆須納入考量，因此精算組合仍將進一步估算，目前尚未經政院核定。行政院政務委員薛承泰則表示，今天相關單位代表對於「以房養老」試辦計畫草案辦法有了高度共識，今年一定會上路。早先房仲與金控壽險業者曾以台灣近年老年人口扶養比率、並推估符合申請資格人數約在35萬人左右，在逆向抵押房貸(RM)業務早期若有3成左右申請人以銀行公會開辦費3000元、鑑價費4000元概算可帶動嘗試申辦規模約在8.33億元左右，且尚未涵蓋每月的服務費用。

標案火熱 商業區多規劃商辦
近年地上權標售案熱門，壽險業者與建商陸續搶進地上權市場。不過目前除日勝生「仁愛本真」、昇陽開發「板橋光環段」確定規劃為住宅外，多數業者考量獲利回收及房屋貸款機制尚未成熟，對規劃為住宅來銷售有所疑慮，多傾向規劃商用型、出租型住宅。以雙北市近期標出的地上權案來看，僅2案確定做住宅產品出售，包括日勝生大安區已動工的「仁愛本真」，預計上半年可公開銷售，規劃70~120坪住宅。昇陽開發於新北市板橋區「光環段」則規劃20~30坪，預計今年底或明年初完工推出。

行情開價打7折
昇陽開發代理發言人營建事業處經理蔡和正表示，地上權住宅房價約為擁土地權住宅的7折，該案區域行情目前每坪50~60萬元，等於該案開價約為每坪30餘萬元，但真正開價仍須看屆時市場狀況。整體來看，目前標出的地上權案得標者多規劃做長期收益型產品，如屬於商業區用地的北市信義區世貿二館將規劃「南山廣場」，分為商辦大樓、購物中心及文化博物館等用途；皇翔於士林區的「士林官邸案」已交由萬豪飯店經營，將規劃頂級飯店。

先評估租金獲利
日勝生於大安區的「敦南派出所」將規劃13樓高公寓式酒店，吉美於松山區「民生東路案」、內湖區「成功路案」，可能規劃為出租型商務套房。吉美建設總經理林進輝表示，目前仍在評估租金獲利，若租金獲利佳，將規劃為出租、商務套房等產品；但若評估後發現租金獲利連繳利息都無法回本，則往住宅方向做規劃。
此外，達欣工程中山區「台北大學案」預計今年11月取得建照，但達欣工程副總經理陳世修透露，仍在研擬做酒店式公寓或住宅產品。

貸款成數約5成
昇陽開發營建事業處土地開發襄理王明傑透露，目前地上權案規劃住宅的比率較少，主因是現在的地上權住宅沒有土地與建物所有權，僅剩建物使用權，買方貸款會較一般房貸複雜，所以建商多有疑慮。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為，地上權住宅貸款成數約5成，現在若僅剩建物使用權，恐怕對民眾有很大影響，「不知該拿什麼標的來貸款。」蔡和正也直言，地上權案除非位於精華地段，否則不能做大坪數住宅，「因為有能力購買大坪數宅的買方，通常會想擁有土地所有權。」

苗栗高鐵數位經貿園區昨舉辦首場招商會，現場吸引國泰建設、遠雄建設、新光三越、各壽險業者等共50家廠商參與，預計今年3月正式公告招商。苗栗縣府工商發展處處長沈又斌說，開發總面積達10.02公頃，將設定地上權50年，招商權利金未定，但不低於縣府2010年區段徵收時約22億元的成本。負責招商的全球資產管理表示，園區位於高鐵苗栗車站旁，共分3筆土地，但以單獨一標招商，該案以企業運籌中心為發展目標，可規劃辦公、飯店、商場購物中心等設施，地上權50年期滿後最多可再續約20年。

苗栗高鐵園區 3月招商 中國時報

苗栗縣政府昨日與全球資產管理公司舉辦高鐵數位經貿園區首場招商座談會，吸引包括大型壽險公司、建設公司、飯店業者、商場業者等50家廠商參加，苗栗縣工商發展處處長沈又斌表示，該園區採設定50年地上權方式，並以10公頃土地合併一標進行招商，尋找投資人共同開發苗栗新都心，預計將在今年3月正式招商。 全球資產管理公司表示，此次招商的高鐵數位經貿園區，位於高鐵苗栗車站特定區的核心地帶，3塊基地占地達10.02公頃，未來將以企業運籌中心為發展目標，規畫辦公、飯店、商場購物中心等多元化設施，打造成為苗栗新都心。

全球資產管理公司指出，該招商案將於3月正式公告招商，預計最快於今年第2季選出得標者。 沈又斌指出，苗栗縣過去7年成功引進之投資金額高達6000多億元，各類型高科技產業之新設立工廠多達400多家，包括台積電、京元電子等科技大廠都積極赴苗栗投資。另外，各式大型觀光慶典活動帶來龐大人潮商機，因此苗栗縣境內亟需能提供商務辦公、消費零售、旅館住宿與休閒娛樂等服務之商業服務設施，而高鐵數位經貿園區的開發正可滿足此項需求。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，近幾年地上權的招商案件逐增加，尤其在去年金管會新的管制措施出爐之後，市場普遍認為2013年將是地上權招商大行其道的一年，預估今年上半年就有5萬坪的地上權釋出招商。 永慶資產管理協理黃增福分析，在財政需求、資產活化、開發主體市場化的大勢所趨之下，公有地、公營事業土地採取設定地上權、BOT等開發方式將更為普及，從今年開始，預計有千億商機，而新制度的運作需要更多的市場元素配合。

力晶集團旗下的力廣（2348）經營權將易主，由房地產代銷業龍頭海悅廣告接手。力廣昨（28）日公告法人董事改派代表人，新任者是海悅廣告董事長黃希文等「海悅4大天王」。黃希文說，未來除繼續深耕代銷、仲介業務之外，也會跨足營建開發。海悅透過入主力廣，也成為第一家上市掛牌的代銷業者，法人分析，代銷業者雖有豐沛的資金，但如今房市景氣波動較大，海悅一旦上市之後，除品牌力量可更為強大，未來也有更多能量強攻營建開發，成為全方位的地產商。

對入主力廣一事，黃希文說，他現在還未「明正言順」，不方便發言，只確定海悅與力廣將成為合作夥伴；力廣發言人譚仲民對此事則無回應。力廣股價昨漲停收28.35元，但成交量僅5張。力晶集團在力晶下櫃後，海悅也透過參與力廣私募，持股力廣股權約八成後取得經營權；昨力廣進一步公告3席法人董事改派代表人，分別由黃希文及海悅的三位總經理曾俊盛、王俊傑及林輔政分別出任董事及監察人。黃希文、曾俊盛、王俊傑與林輔政等4人，被外界稱為「海悅4大天王」，是海悅的創始股東。海悅憑藉著對房市景氣的靈敏嗅覺，在代銷業界迅速成長，每年代銷案量破千億元，近日並跨足仲介市場，專營豪宅。

黃希文表示，房市最壞時機已過，如今全球政府都祭出量化寬鬆政策、大量印鈔票，在此情況下，最保值的莫過於房地產，他對今年房市仍頗有信心。 黃希文說，今年海悅接案仍超過千億元，且產品結構更全面，除雙北市的高端住宅之外，也強攻桃園等地的平價住宅，包括林口A7合宜住宅等；由海悅接案策略的調整，也可看出房市首購買盤崛起的趨勢。力廣去年10月初召開股東臨時會，通過減資九成，資本剩1.56億元，之後並進行私募，應募人以「海悅4大天王」為主，雖然年底時市場一度傳出力廣股價飆漲，讓海悅接入力廣出現變數，但近日隨著力廣完成私募，海悅也正式入主力廣。

皇翔建設（2545）昨（28）日公告，向關係人、皇翔董事長廖年吉買進台北市延平南路的部分土地，全案已完成申請建照等前置作業，擬於農曆年後推出銷售，全案總銷約60億元，將成皇翔後續業績來源。皇翔在民國98年時與廖年吉合作，向國產局標下延平南路的土地，總面積461坪，廖年吉占比1%、約4.61坪，皇翔昨以2,036萬元，向廖年吉買下其所持有的部分。皇翔股價昨跌0.7元、跌72.9元。皇翔指出，此地臨近東吳大學城區部，地點絕佳，又是台北市中心少見的完整素地，皇翔已完成設計規劃與建照申請，擬於農曆年後推出、銷售，全案總銷約60億元，定位為60坪以上的中大坪數產品。

今年以來，皇翔動作頻頻，日前皇翔還獲選新北市政府「新莊派出所周邊公辦都更案」的最優申請人，此都更基地面積約2,278坪，市有地面積約1,703坪，未來皇翔將持續整合私地主。據新北市政府估算，新莊派出所周邊都更案總銷為127億元，而皇翔將分回為36.68億元。皇翔去年度自結稅前盈餘為50.33億元，每股賺進逾15.3元，創近年來新高，主因入帳建案多；展望今年，皇翔已完工可售建案上看300億元，若銷售順利，業績仍可期。

今年皇翔除持續銷售位於台北市信義計畫區的豪宅案「皇翔御琚」，民生社區的「皇翔新天玓」、市中心的「皇翔天昴」與「皇翔天玥」等，也都繼續強銷；並將在桃園八德推出新建案，主打平價易入手。此外，皇翔已與跨國餐旅集團萬豪國際簽約，規劃在台北車站前的台汽北站土地與士林官邸旁土地興建2個高檔旅館，未來將委由萬豪經營。

昨天市場傳出，工信（5521）與國揚（2505）可能處分大南港案的土地，其中工信若能順利處分該案，加上2006年處分土地的收益還沒認列，如果同時認列處分利益，則對工信每股貢獻將近7元，對照去年11月以來工信股價大漲2成以上，傳言似乎不是空穴來風。

「大南港案」從2006年國揚向工信買地以來，已經準備了長達7年，預期今年終於將取得建照。市場預估，大南港案總推案量將上看4、500億元。原本國揚規劃，在可開發的7635坪中，除了一間飯店之外，還將興建1棟辦公大樓、4棟酒店式公寓、3棟住宅，除飯店可挹注業者長期收益外，其餘的總銷金額至少還有400億元，以國揚持有40%，和桐、工信分別持有12.5%，扣除土地等成本，全案的淨利估計高達140~160億元。

只是經過多年來，南港土地水漲船高，現在初估當地一坪市價已達300-350萬元，若將7635坪土地以各廠商的分回比例試算，工信獲利將近18億元，每股貢獻超過5元，另外2006年工信處分土地成交利益每股獲利約1.3元，也尚未認列，兩筆合計將可貢獻工信每股獲利將近7元。

此外，工信去年承攬的大型工程案如林口電廠和蘇花改，今年進入施工高峰，且目前工信在手的未交工程案量仍高達380~400億元，因此法人預估工信今年營收將達70億元以上，較去年成長逾8成，本業的每股獲利上看0.6-0.7元。

遠雄建設與國富開發合作，插旗基隆市麵粉廠開發案，投資興建複合式住宅，地點接近基隆火車站，房仲業者認為，有助於基隆市房地產發展及火車站都更案。不過該土地變更都市計畫案市都委會才審議通過，還沒送內政部，就傳出遠雄和開發者簽約推建案，市議員希望市府應嚴加限制住商開發比例，不要變成「炒地皮」。

在安樂一段舊麵粉廠土地二點二公頃，絕色影城申請工業區變更為商業區，開發影城、複合購物商場等，內政部都委會在二○○九年就通過都市計畫案，開發者卻爆財務危機易主，由國富開發公司接手，去年底市都委會才通過都計變更案，還沒送內政部都委會審議，市府都發處表示，最快到年底或明年初左右才會完成都計變更法案。

二十五日傳出遠雄建設與國富簽訂合建契約，推出住商複合開發案，吸引台北客。基隆市房仲業者認為，該地點距火車站不遠，基隆很久沒有大面積開發案，遠雄插旗基隆，對基隆房地產和火車站都更案都有幫助。市議員陳志成等人認為，開發商場等對基隆才有幫助，當初市議會就質疑業者養地炒地皮，光炒地皮對基隆人沒有幫助。市府都市發展處說，市都委會審議時，就規定商業部分必須在百分之五十一以上，也會規定開發期程。

2012年全國商品住宅項目銷售金額TOP20的總額為1029.66億元，同比上漲37.47%，貴陽的花果園項目以245.19億元的銷售成績位居榜首，從入榜門檻看，2012年銷售金額T0P20的門檻為32.58億元，較2011年高出14.13%。綜觀整張項目銷售金額榜，北京項目共計9個，依舊佔據絕對重心，上海、廣州、深圳和杭州也有共計6個專案入榜。

客觀上講，2012年針對高端住宅的政策環境相比2011年沒有出現明顯的鬆動跡象，高端購房行為依然是房地產調控的重點針對對象。事實上，從項目銷售的總體表現來看，2012年以來一二線城市高端住宅的銷售情況確實不如剛需和改善類項目，但是即使在這樣的環境下，全國依然有銷售不俗的豪宅項目，總結來看，主要有兩類典型案例。其一是佔據城市核心地段、真正意義上的豪宅，這類項目已不再是簡單的房地產項目，更代表了城市的稀缺資源，對於有能力購買這類專案的客戶而言，政策環境和升值預期都不會是考慮的重點，典型的專案即北京金茂府專案。

金茂府靠近北京交通動脈之一的東四環，毗鄰地鐵14號線及7號線，與國貿、華貿商圈車程不過5分鐘，地段優勢得天獨厚。根據CRIC監測資料顯示，2008年至今，北京供應的四環內住宅用地總共只有10塊，累計建築面積不超過100萬平方米，可能不及城市週邊某一社區的規模，其中2011年更是沒有宅地供應，至於未來，根據《北京市2011-2015年國有建設用地供應計畫》，"十二五"期間，北京市將優化空間佈局，其中三環以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環以內原則上不再新增供應集中建設經適房用地以及大型公共設施建設用地，這意味著未來四環內樓盤也將更加稀缺，在我們看來，未來四環內將成為繼三環之後新的土地真空區。

其二是依靠性價比取勝的豪宅項目，這類項目打破了我們以往關於豪宅行銷的傳統觀念，在當前政策調控持續的大背景下採取積極的價格策略，獲得了優秀的銷售業績，典型的代表即上海海珀旭暉項目。海珀旭暉在2011年12月初次開盤，定價8萬/平方米卻輔以8折優惠幅度面市，2012年後，專案優惠幅度較開盤時略有減少，但一直保持在8.5折優惠的水準，根據我們的計算，2012年海珀旭暉住宅產品（酒店式公寓未計算在內）成交均價僅為63122元/平。至於這個價格究竟處在一個什麼樣的水準，我們首先可以將海珀旭暉與同板塊的?盛尚海灣豪庭作比較，兩個項目相距1公里以內，產品品質相差無幾，尚海灣豪庭2012年在售產品售價保持在80000元/平的水準未曾有下調的跡象，如此一比較，海珀旭暉定價足足低了20%；其次我們可以將海珀旭暉的定價水準和傳統市中心地段豪宅做比較，當前上海徐匯中心板塊的標杆豪宅項目嘉禦庭均價接近80000元/平，長寧區新華板塊、靜安區北部板塊的豪宅均價都超過80000元/平，而在上海傳統豪宅聚集地--盧灣區新天地板塊內凱德茂名公館售價接近100000元/平，與這些位於靜安、長寧、盧灣的頂級豪宅相比，海珀旭暉及其所屬板塊其實都還處於估值窪地，其60000元/平的實際銷售單價甚至還不如翠湖天地項目在二手房市場上的定價。

.“現在，不漲價的業主就算很靠譜了。”經紀人萬先生說。隨著北京樓市的整體回暖，對市場反應最為敏感的通州二手樓市，房價也出現了明顯上漲。來自偉業我愛我家的統計資料顯示，通州目前的二手房成交均價已超過調控前的最高點，達到16781元/平方米。

時隔八月漲了4000元，“你知道嗎，咱的房子漲價了，前段時間已經賣到每平方米19000元了。”儘管自己並不打算賣房，可聽說房子升值了，鄭小姐還是忍不住和住在同一個社區的好朋友誇耀了一番。去年5月，鄭小姐在通州新華聯家園社區，買了一套二手房。因為考慮要生孩子，所以她一口氣買了個三居室，單價在15000元/平方米。幾天前，路過仲介門店，鄭小姐隨口問了下價格，沒想到她的房子已經賣到了19000元/平方米，而社區內的一居室和開間賣得更高，達到21000元/平方米。“看來我買房的點算是抄到底了呀。”掐指一算，僅僅八個月，一套房子就賺了44萬元，這讓鄭小姐很高興，“雖然不賣房，但聽說房子升值總是開心的。”

不漲價的業主就很靠譜了

今天上午，記者以購房人的身份，走訪了新華聯家園社區，一套和鄭小姐的房子相似的戶型，117平方米的南北通透三居室，業主著急賣房，報出的價格是全款220萬元，折合單價18803元/平方米。而其他沒有標注急售的三居室房源，仲介給出的報價都在21000元/平方米到22000元/平方米之間。“去年5月份之前，新華聯家園的房子沒有這麼貴的，主要是9到11月漲起來的。”當記者詢問經紀人萬先生有沒有還價餘地時，萬先生肯定地搖了搖頭，“您到現場看房時不和您談漲價的業主就已經算是很靠譜的了。”“現在許多業主因為都是市場高點入市，對價格的心理預期很高，所以即使報價超出了剛需購房人的接受範圍， 有價無市 ，也不願意降價出售。”北苑區的門店經理吳瓊告訴記者，目前通州北苑和梨園的二手房成交均價都在19000元/平方米上下，但多數業主的報價都能到21000元/平方米到22000元/平方米。

成交均價再創歷史新高

根據偉業我愛我家市場研究院的資料統計，2013年1月份北京通州區二手房成交均價為16781元/平方米，與樓市調控以來房價最低點時的2012年1月份的房價相比大幅上漲了近35%。目前通州的房價不僅恢復到了樓市調控前的水準，而且與樓市調控前房價最高點時的2010年4月份的房價相比還小幅上漲了2.6%，再創歷史新高。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，通州二手房成交價格的上漲，與被長期壓抑的購房需求集中釋放有關。“這應該引起我們的足夠重視，即使持續從嚴的樓市調控讓投資投機需求黯然退場，但是如果沒有足夠的市場供應量，旺盛度超出預想的首次置業和改善型置業的自住需求，依然會使樓市調控面臨巨大壓力。”

不過，對於通州二手房價的未來走勢，胡景暉持“看空”態度：一方面，昌平、大興、房山、順義等遠郊區縣交通條件和各方面配套設施的逐步完善，以及新盤和二手房源供應量的增加，使得通州的區域優勢正逐步消失，更多的購房需求逐步被分流至其他遠郊區縣。另一方面，除了去年年底，通州成功出讓了總建築面積達38.56萬平方米的土地，今年還將有地塊陸續推出，將穩定未來市場對房源供應量的預期。

.隨著“剛需”消費的進一步釋放，廣州二手住宅登記量再次大幅上升。據廣州市國土房管局公佈的資料顯示，2012年12月全市10區的二手住宅登記量為59.29萬平方米，同比增加84.7%。當月的住宅市場表現向好，仲介行促成的二手住宅買賣業務量比11月增加15.5%。可以說，2012年廣州二手樓市走出的是一波“先衰後盛”行情，統計顯示，上半年全市10區登記宗數為20595宗，同比減少48.9%；下半年全市10區登記宗數為39010宗，同比增加28.9%。下半年量漲之餘，不少區域的二手樓價也隨之上揚。據滿堂紅市場部資料顯示，2012年番禺區成交均價為11582元/m2，同比2011年至2012年的二手成交均價，番禺各個板塊都有4%?8%左右的增幅。

據滿堂紅市場部資料顯示，2012年番禺區成交均價為11582元/m2，同比2011年至2012年的二手成交均價，番禺各個板塊都有4%?8%左右的增幅。滿堂紅吉祥分店店長歐陽菊花介紹，洛溪新城一套70平方米左右的兩房單位，在2009年3月成交價才35萬元，但到了2012年年底該物業再次出售，成交價格就要高達83萬元。

二手房交易處“衝刺”階段

目前，在番禺，二手房買賣處於一種“衝刺”階段，很多“剛需”客和改善型人士都打算春節前入市，特別是1月份，部分有迫切需求的買家紛紛在加緊入市。據合富置業錦繡生態園分行主管梁啟仁表示，客戶都看中番禺的物業價格優勢，特別是一些要一家老少一起居住的人群。除此以外，還有一些在番禺區租住的外地人士，他們打算紮根廣州的同時又要置業，為此，當籌集到一定資金，就會在價格比起市中心不算太高的番禺區置業，而這類型人士會更看中三房物業。目前，像錦繡生態園三房樓梯樓物業大部分在100萬?110萬元就有交易，且靠近大夫山，環境優秀，樓齡較新，僅有幾年樓齡，若此價位在廣州老城區，估計只能買到三十年樓齡的中等兩房高層樓梯樓單位。

華南板塊大盤三房最受青睞

合富置業華南新城分行主管潘朝運也表示，現時有很多客戶前來物色華南新城的三房單位，例如，本來居住在市中心的客戶，他們想小物業換大物業，所以看中該片區物業價格優勢，加上華南新城三房單位有很多戶型可供選擇，最小面積的是91平方米，最大可以有160平方米，大多數為電梯物業，單價方面也有很大優勢，電梯樓均價亦僅為1.3萬元/m2，相同價錢，要想在廣州市中心買電梯三房，估計只能買到超過20年樓齡的單體樓物業。

此外，三房需求的買家注意力，也會集中在祈福新村及金山谷這類大盤上，由於兩盤的三房單位實用率高，間隔好，價錢適中，諮詢該類型盤源也很多。特別是金山谷三房單位，樓齡較新，有部分盤源還是最近才收樓。故此，買家都頗為喜歡。而祈福新村配套成熟，社區環境好，所以其三房單位也較為搶手。


據滿堂紅成交資料顯示，近期華南板塊成交活躍的樓盤眾多，像星河灣、華南碧桂園、錦繡香江花園、南國奧園等的樓價都表現得較為堅挺。例如：星河灣2012年二手住宅均價保持在16000?17000元/m2。另外，市橋、沙灣板塊的生活配套成熟，發展潛力備受看好，樓市成交明顯呈現走熱的趨勢。較難得的是，該板塊目前的二手樓價水準依然不算太高，基本上洋房單位均價都在8000?10000元/m2左右，低於華南板塊的整體水準。而亞運板塊則以政府規劃為主導，配套上低密度大型生活社區，相信在一段時間內都會是市場的亮點。

.綜合媒體1月25日消息，綠地集團於近日宣佈，該集團去年全年實現業務經營收入逾2430億元，同比增長39%，利稅總額約240億元，超額完成年初制定的經營目標。其中，房地產板塊業務收入為1078億元。

而在2013年，綠地集團表示經營目標為3000億，並將繼續加碼房地產主業，銷售目標增長預計將超過30%。

日前，綠地集團董事長、總裁張玉良在接受媒體採訪時表示，按照國家加強新型城鎮化建設的導向與要求，綠地集團將在今年重點發展房地產業務，力爭全年經營規模增長達50%。


張玉良進一步指出，在產品結構方面，綠地將向商業地產、現代服務業以及產業地產轉型，占比將從40%增至50%。與此同時，還將加大一二線城市投資比重，加強產品創新、優化配比，進一步擴大業務規模。

據透露，2013年綠地土地儲備計畫為800億元左右，在建商業地產將超2000萬平方米。

此外，在金融投資業務方面，綠地集團將目標年利潤定為15億元(較上年翻番)。張玉良進一步指出，今年綠地集團海外板塊銷售收入計畫達20-30億元人民幣。澳洲項目將在年內開工並儘快實現銷售，酒店業務計畫新進入2-3個國家。到2013年年末綠地經營業務將跨5-6個國家。

.歷經去年高層變動之後，生命人壽今年的動作頗受市場關注。上週五晚間，金地集團（600383.SH）發佈公告稱，公司收到生命人壽通知，其通過二級市場交易累計持有本公司股權已達到5%，而這也是生命人壽自去年一季度撤出金地集團後的再度殺入。

事實上，險資偏好地產股本身並不稀奇。但值得玩味的是，生命人壽董事長張峻就出身於地產行業，那麼新上任的張峻又將如何佈局生命人壽投資版圖呢？

張峻的地產情結

在外界眼?，生命人壽始終是一家低調而神秘的企業。據其官方網站介紹，這是一家全國性的專業壽險公司，股東由深圳市富德金融投資控股有限公司（下稱“富德金融控股”）、深圳市華信投資控股有限公司等企業構成，現註冊資本107.75億元，總資產達917.8億元。

對於此次舉牌金地集團，一位接近生命人壽的人士對本報記者分析，張峻也是地產起家，對地產行業非常熟悉，他可能認為今年地產股會有一個比較好的投資價值，是單純的財務投資行為，就好比去年生命人壽偏好于金融股。

據瞭解，金地集團的股權本身也比較分散，其第一大股東深圳市福田投資發展公司（下稱“福田投資”）占股7.85%，第二大股東深圳市福田建設股份有限公司占股3.71%。如今生命人壽持股已達到5%，持股比例已經超過第二大股東，如繼續增持甚至可能成為第一大股東。

資料顯示，福田投資是深圳市福田區政府全資國有企業。主要從事股權管理、創投基金管理、科技產業園區的開發和商業物業的經營管理業務。但上述接近生命人壽的人士分析，既然福田投資是國資背景，而且考慮到生命人壽是通過二級市場購買的方式，下一步或許不會再增持。

歷史資料顯示，生命人壽早在2011年一季度殺入金地集團前十大股東，當時持有10775萬股，是金地集團的第三大流通股股東。當時，持有金地集團的險資還有平安人壽，但到了2012年的一季度，生命人壽和平安人壽雙雙消失。

現如今，金地集團的基本面持續向好，長城證券研報認為，預計金地集團估值較其他龍頭公司為低；每股重估淨資產9.22元，目前股價折讓23%。考慮到公司2013年一季度銷售將增長明顯，公司業已進入調整轉折期。

而根據《上市公司收購管理辦法》，投資者及其一致行動人擁有權益的股份達到一個上市公司已發行股份的5%後，通過證券交易所的證券交易，其擁有權益的股份占該上市公司已發行股份的比例每增加或者減少5%，應當進行報告和公告。

重布投資版圖

事實上，在張峻的佈局中，地產一直佔有一席之地，去年4月，佳兆業集團（01638.HK）前總裁黃傳奇空降富德金融控股出任總經理，被業界解讀為生命人壽將發力地產投資。而在早前的2009年12月，生命人壽曾與佳兆業集團及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯盟框架協定。

但是，就在今年的1月24日，黃傳奇卻從富德金融控股的管理層退出，工商資料顯示：2013年1月24日，富德金融控股高管層出現變化，黃傳奇已經退出高管層，其原來任職的職位是董事、總經理。而新增加的董事為陳林生，張峻則身兼董事長、總經理的職務。

黃傳奇離職與否，本報記者未能從富德金融控股處獲得確切消息，而生命人壽則表示，他們不清楚集團公司的情況。

就在去年，富德金融控股與生命人壽共同成立的華信財產保險股份有限公司開業，其中，生命人壽占股81%，生命人壽稱這標誌著其從單一壽險公司向綜合金融集團轉變。

目前，富德金融控股持有生命人壽20%的股權，為第一大股東，其工商資料顯示：富德金融控股是深圳市富德控股（集團）有限公司（下稱“富德集團”）的全資子公司，法定代表人和董事長同為張峻，富德集團的法定代表人也是張峻。

除了地產和金融，這一兩年來，張峻也對能源情有獨鐘。


2011年11月，富德集團與松原市人民政府在長春簽署40萬噸烯烴項目合同。據瞭解，富德集團將投資40億元人民幣，在松原建設年產40萬噸烯烴項目。

2012年的5月18日，富德（常州）能源化工發展有限公司在常州市新北工業園區開工奠基，這個專案也是由富德集團投資的，根據當時媒體報導，其為年產量100萬噸的甲醇制烯烴及下游衍生產品專案，總投資2.73億美元，一期用地400畝，將於2014年12月開始生產，預計全部達產後年產值將達40億元。

同時，去年9月24日，富德集團與吉林大學就葉岩油氣勘探開發簽訂了戰略合作協議。

越秀地產（00123，HK）堪稱近兩個月以來融資最迅猛的上市房企。此前，越秀地產宣佈發行總價值約8.5億美元的票據，年利息低至驚人的3.25%和4.50%。相關分析認為，越秀地產之所以能拿到罕見的低息，與之前借旗下商業專案打包上市大幅降低負債率不無關係，但就整個行業而言，“越秀式”的融資手段並不具備普遍的可複製性。

越秀地產在近期表現出前所未有的對資金的“渴求”，“穩”字當先的越秀地產是否將向高周轉轉型？相關分析指出，身為國企的越秀地產高速擴張的可能性較低，但極有可能在跨區域擴張方面有所動作。

票據利息僅為3.25%和4.50％

根據越秀地產日前發佈的公告，2013年1月16日公司已經與經辦人訂立認購協定，將發行3.5億美元於2018年到期以及5億美元於2023年到期的票據，利息分別只有3.25%和4.50%。

越秀地產稱，票據發行的所得款項總額約8.46億美元，將用作再融資若干債務及作為一般企業用途。

分析越秀地產此次發行的期限和規模，盛富資本總裁黃立沖在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時指出，上市房企發債的利息高低需要參考多個因素，包括這家房企是否持有較大比例的投資性物業，其次要看企業的負債情況、發債規模以及結構（如是否附帶有權證），此外如果以持有型物業進行抵押，發行的利息也會適當低一些。

根據越秀地產在公告中披露的資訊，此次發行票據附帶有認沽期權，“贖回權”一項有內容顯示，票據持有人有權享有一定條件下的若干贖回權，其中就包括控制權變動認沽期權，即越秀集團需維持對越秀地產的控制權，否則票據持有人將有權行使其控制權變動認沽期權。

黃立沖指出，有關認沽期權的條款確實會使發行人拿到較低的利息，但記者發現，這與其之前通過一系列融資動作降低負債率也不無關係。其中，產生直接影響的是去年廣受外界關注的越秀地產旗下IFC（廣州國際金融中心）整體注入越秀房托，越秀地產由此回籠了大筆現金，並將其總資產負債率降至30%的較低水準。

商業項目打包難複製

2012年7月23日，越秀地產將旗下IFC整體注入越秀房托的提議獲得越秀地產股東特別大會的通過。根據這一計畫，越秀地產將IFC作價134.4億元人民幣注入越秀房托，其中包括股權代價88.5億元、開發貸款45億元以及少數股東權益9000萬元。

得益于這一計畫的順利實現，越秀地產幾乎實現了IFC投資回報的一次性收回。據越秀方面透露的資訊，這次資本運作為越秀地產增加了約49億元現金，同時減少了45億元銀行負債，合共獲得了額外約94億元的資金貢獻。越秀地產淨負債率也因此大幅下降逾30個百分點，降至僅33.5%。

上述計畫完成之後，越秀地產還有兩次較大的融資動作，包括2012年11月獲得了一項3億港元的貸款融資；此外，去年12月14日，越秀地產又與數家銀行訂立了一項融資協議，獲得最多達38億港元的貸款融資。

黃立沖表示，目前這個階段，房托對於越秀地產來說還只是具備了資金套現的功能。但他同時認為，這不失為一次漂亮的資本運作，降低負債率的同時增加了融資空間，這也是越秀地產能以罕見的低利息發行票據的主要原因之一。

“地產+金融雙平臺驅動應該是上市房企追求的理想模式，但從目前行業發展的狀況來看，越秀地產的這種運作手段並不具備普遍的可複製性。”黃立沖強調。

黃立沖認為，類似這種商業物業整體打包上市的模式將產生巨額的所得稅，並非所有房企都能接受。目前，一般商業物業的回報率僅3%~4%，甚至低於銀行貸款利率。“基金管理人最重要的使命是為投資者帶來收益，回報率太低，房托最重要的杠杆功能也就發揮不出來。內地房企在海外發信託較難，H股的房產信託可能還有機會，但目前還存在政策性的障礙和技術性的難題。”

或加快跨區域擴張

在完成IFC整體注入越秀房托之後，越秀地產至少進行了3次不同形式的融資，包括銀行 （機構）貸款以及低息發行票據，金額分別達到3億港元、38億港元以及8.5億美元，此前一直在負債方面保持克制的越秀地產表現出了對資金前所未有的“渴求”。

同時，大部分項目集中在大本營廣州的越秀地產也在近期加大了在其他區域的拿地力度。據其公告透露的資訊，去年11月開始，越秀分別在武漢、瀋陽、海口、昆山、青島以及杭州拿下了多個項目，無一不是在廣州以外的區域。

越秀地產2012年半年報數據顯示，去年上半年其合約銷售金額為71.48億元人民幣，其中廣州區域的銷售金額達63.01億元，占比近九成。


越秀地產是否將轉向舉債擴張的高周轉模式？黃立沖認為可能性並不大，“作為一家國企，越秀地產不太可能走高負債高周轉的路線，還是會以穩步發展為主。”但他同時認為，從近期越秀地產在土地市場的動作來看，其跨區域擴張的意圖表現得很明顯。

除此之外，欲繼續謀求與越秀房托進行“互動”的越秀地產極有可能繼續加大在商業地產方面的投入，最關鍵的是繼續加大持有型物業在整體物業項目中的比重，以增加後續融資的砝碼。

“IFC僅70%的出租率其實並不能反映基金管理者的運營能力，由於調控仍然繼續，投資性地產的購買力在下降，開發商成本在上升，這個領域未來還存在很大的挑戰。”黃立沖指出。

1月22日，總部位於河南的建業地產（00832，HK）宣佈，該公司將發行2億美元2020年到期優先票據。票據將於2013年1月28日起（包括該日）計息，年息率為8.0%，自2013年7月28日起每半年期滿付息。

建業地產在公告中明確，於2017年1月28日前任何時間，建業地產可選擇按相等於票據本金額100%的贖回價，另加適用溢價和可能的未支付利息贖回全部票據。此次發債所得款項，將用作新增及現有物業項目資金（包括土地出讓金）、償還現有債務，餘額用作一般企業用途。

1月14日，建業地產在其官方網站上表示，2013年，建業地產將真正進入戰略的縱深階段，並將用4年左右的時間進入40~50個縣級城市，總體開發規模達到600萬平方米以上，銷售目標將達300億元。

但是，目前建業地產的佈局大多在三四線城市，隨著三四線城市樓市風險的逐漸顯露，公司未來的發展或將受到制約，進而影響債務償還能力。

重點佈局三四線城市

一直以來，建業地產的佈局重點都在三四線城市。

但值得注意的是，目前部分三線城市開發的大盤所蘊藏的風險已慢慢暴露。中國房產資訊集團發佈的中國城市發展前景與風險排行榜報告指出，個別三線城市風險主要表現在供求關係上，由於本身的需求量並不足以對此前大規模開發形成支撐，這些城市未來風險正在集中展現。

10月12日，建業地產披露，該公司去年前9個月合同銷售額為78億元，同比上升11.7%；銷售面積為118.7264萬平方米，同比上升2.9%。其中，合同銷售來自全國超過19個城市，包括鄭州、洛陽、信陽、濮陽及周口等二、三、四線城市。

建業地產2012年半年報顯示，公司在河南三門峽的土地儲備占土地總儲備額的3.06%。CRIC（克而瑞研究中心）2012年10月發佈的中國城市發展前景與風險排行榜報告中，三門峽位列全國城市市場風險排名第37名。

去年7月18日，河南省統計局發佈資料，上半年河南省房地產開發投資1271.84億元，增長15.6%，同比回落20.6個百分點。去年一季度、前4個月、前5個月和上半年，河南全省房地產開發投資分別增長24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈現逐漸回落態勢。北京美聯物業高級經理張磊表示：“投資下滑，證明開發商不看好河南市場。”

庫存消化承壓

克而瑞提供的全國房地產企業銷售排名顯示，建業地產在2012年第一季度的銷售面積排名為22名，上半年下降為25名，全年度排名更下滑到第31位。

建業地產2012年半年報顯示，上半年完成新開工建築樓面面積84.58萬平方米，存量房面積約27萬平方米，共計約111.58萬平方米。如果上半年新開工面積在下半年上市，按最近9個月的月平均銷售面積13.1918萬平方米計算，庫存消化週期為8.4個月。

易居研究院研究院嚴躍進表示，“截至2012年6月末，建業的流動比率為1.246，速動比率為0.567，相比年初的1.082和0.455都有所增加，因此建業目前很可能通過加大長期債務來換取短期現金流的可能。”


輝立證券的研報指出，2012年上半年，建業地產的債務規模上升顯著，由上年末的44億元升至68億元，長期債務升至33億元。債務在快速上升，而公司現金基本保持在38億元左右，反映公司的資本支出較大。相對應，2012年6月末公司的淨債務比率由上年末的29.2%猛升至57.6%。

第一上海證券有限公司策略師岑智勇表示，對債券投資者而言，企業是否具備足夠的償債能力，將影響風險係數。公司的地產項目過於集中，以及消化壓力，都可能影響集團的償債能力。

對於建業地產此次發債，評級機構標普於1月21日發佈評級報告，對其擬發行的優先無擔保美元債券給予“B+”的長期債務評級和“cnBB”的大中華區信用評級體系長期評級。標普表示，該債務評級較建業地產企業信用評級低一級，主要考慮到一旦發生違約，海外債券持有人相比境內債權人將處於明顯劣勢。

按照港交所2009年修訂的上市標準，申請首次上市的內地企業3年的合計盈利不得低於5000萬港元，且最近1年的盈利不得低於2000萬港元。

對於多數地產公司來說，要實現3年5000萬港元的盈利並不是什麼難事，但許多公司依然被擋在了港交所外。可讓人大跌眼鏡的是，靠投資物業評估的公平值變動收益才達到這一標準的金輪天地（01232.HK）卻在今年1月16日成功上市。公司2009年、2010年、2011年及2012年上半年的物業公平值收益總計超過10億元。截至1月15日，這只內房股公開發售部分超額認購達80.41倍，最終發行價逼近1.72港元的上限，每股達1.68港元。

此前，2012年銷售額超過百億元人民幣的旭輝，以及銷售額超百億元、並鎖定了2013年和2014年部分業績內地地產商新城控股在香港上市時，均以定價下限發行。

物業租金未達預期仍獲升值

金輪天地的上市招股材料顯示，物業評估價值在其歷年的營業收入中均佔有非常重要的地位。截至2009年、2010年、2011年及2012年前6個月，投資物業公平值收益分別達到人民幣2.5億元、3.07億元、5.40億元、7500萬元，占除稅前溢利的60.3%、75.1%、73.6%及21.0%。

事實上，如果沒有投資物業公平值的變動收益，金輪天地2009年至2011年三年的盈利很難達到港交所規定的5000萬元的指標。根據其公佈的不算投資物業評估值收益，2009年、2010年、2011年全年的純利分別為人民幣2835萬元、-1352萬元和-2673萬元。

根據上述招股說明材料，物業評估機構世邦魏理仕對金輪天地旗下的投資物業評估，有相當一部分需要依據其租金收入的變化而確定。但是，該公司招股說明書卻顯示，在租金收入沒有達到世邦魏理仕預計的情況下，部分物業的投資物業公平值仍然獲得上漲。

金輪國際廣場是其中一個比較有代表性的案例。根據招股說明書，世邦魏理仕曾採用貼現現金流法，根據租金及資本增長來評估物業價值。根據其估值，截至2011年12月31日，金輪國際廣場的投資物業公平值是16.92億元。世邦魏理仕認為，金輪國際廣場於2008年底開業，需要三至五年才會成熟，因此與租戶簽約的租金低於市場價格。

世邦魏理仕當時根據周邊13元/平方米/天，內部回報率6%，以及短期和長期租金增長3%~9.5%的假設，對金輪國際廣場進行估值。

但事實上，上述的假設並不完全經得起推敲。根據招股說明書，在金輪國際廣場開業4年半之後的2012年上半年，金輪國際廣場新訂和續約的租金依然很低，只有10.5元/平方米，遠低於假設。

但這絲毫沒有影響到金輪國際廣場在2012年上半年的估值變動，該項目截至2012年6月30日的公平值已由2011年的16.92億元上升至17.4億元。

同樣，以租金收入為參照的金輪時代廣場，也被假設租金收入將達到10.2元/平方米，並按照市場回報率4%~5.5%進行估價。但事實上，金輪時代廣場在2011年12月31日至2012年6月30日訂立的租金協議，平均租金價格僅為5.5元/平方米，遠低於世邦魏理仕的假設。但上述物業截至2012年6月30日的公平值依然達到了10.29億元，較2011年12月31日的估計又高出了2300萬元。

為什麼在租金價格遠低於假設的情況下，專案的公平值卻依然調高？《每日經濟新聞》記者向世邦魏理仕的新聞公關機構以及金輪天地的傳媒部門發出電郵採訪。金輪天地方面回應稱，“有關你的提問，我們已轉交予金輪天地的領導。由於他們現正在國外出差，將儘快回復你的提問。”截稿時，世邦魏理仕方面未予回復。

上海一位註冊房地產估價師對此表示，即使租金價格最終未達到假設的價格，估價部門提高估價水準也是合理的，因為估價部門可以認為，是開發商為使商場快速出租而採取了較周邊優惠的租金政策。

2012年收益為三年來最差

根據金輪天地的招股說明書，金輪天地2012年上半年的銷售情況並不理想，截至6月30日僅取得不到7500萬元的銷售收入和租賃收入。由於原定於2012年6月和2012年12月的金輪翡翠名園和金輪星光名座2013年才能竣工，因此管理層預期金輪天地2012年下半年較上半年的營業收入至少下滑50%。

截至2012年6月30日，金輪天地的稅後溢利為2.06億元，但根據管理層預測，全年的預計稅後溢利僅為2.7億元，其中全年物業評估變動收益僅為5600萬元。

事實上，上述盈利預期已較2011年和2010年有所下滑。根據公司上市材料，金輪天地2009年、2010年和2011年的稅後溢利分別為2.78億元、2.93億元和5.13億元。

2013年，公司同樣存在一定的盈利壓力。

根據招股說明書的盈利預測，金輪天地能否盈利的關鍵，仍然在於投資物業的評估值。根據上述報告，只要投資物業價值下跌5%，金輪天地當年度的淨利就會減少1.21億元。

金輪天地的土地儲備也非常有限，總面積僅為28萬平方米，其中有6萬多平方米屬於投資物業，6萬多平方米屬於已竣工的庫存，只有13.49萬平方米是未售的在開發物業。狹小的土地儲備容量，將給公司未來盈利的增長帶來壓力。

在這樣的情況下，2012年上半年，金輪天地更多依靠壓縮成本提升利潤。上市材料顯示，金輪天地的行銷人員總數只有39人，2012年上半年的銷售及推廣開支被壓縮至只有391萬元。公司還減少了推廣開支，並堅持不雇傭第三方代理銷售團隊。

金輪天地計畫2013年及2014年分別收購三幅及兩幅土地，合作意向包括南京的雙龍大道項目、勝太路專案、中國藥科大學地鐵站專案、拖板橋專案及株洲雲龍項目，現行策略是以總規劃建築面積不超過30萬平方米及總投資額上限不超過10億元的土地為收購物件。

公司去年10月獲得的雙龍大道項目，目前仍尚未簽訂土地合同，預計總投入4.2億元，其中購地金額1.41億元，預期以營運現金流、IPO融資、銀行貸款分別撥付50%、25%和25%。該項目規劃建成酒店式公寓，售價為1.8萬元/平方米，可獲得1.45億元銷售額，其餘面積用作投資，回本期為6年。

項目優質拉高發行價格？

對於內房股以投資物業估值變動收益來提升帳面盈利，進而獲得發行准入門檻的做法，一位港股分析師表示，投資者在分析新發行新股時，會擠掉地產商帳面水分，令公司最終只能以較低價格發行新股。

然而，金輪天地依靠評估值收益變動，卻以接近價格上限的發行，融資7.56億港元（折合人民幣約6億元），達帳面淨資產的23%。截至2012年6月30日，金輪天地在2013年確認的銷售按金收入不過1.1億元。

蘭德諮詢總裁宋延慶告訴 《每日經濟新聞》記者，原因很可能是這家公司持有的物業特別優質，預期可以給投資者更高的回報。

不過，根據招股說明書，上述公司的股本回報目前還僅是中等水準，2009年至2011年，該公司的股本回報率為20.6%、17.9%和24.7%。


宋延慶認為，雖然金輪天地目前的股本回報率不是很高，但所持有的物業地理位置應該不錯，投資者很可能看好這些物業未來的租金回報水準。根據上市材料，金輪天地所持有的金輪新都匯、金輪國際廣場等項目均位於南京的地鐵站沿線，人流量比較大。

事實上，內地目前有大量商業地產開發火熱，相關的地產商也在計畫上市。此前，里安房地產就宣佈將新天地單獨拆分上市。由於這些地產商開發的物業竣工時間不長，租金收入不高，加上沒有其他的銷售收入來源，有可能在盈利能力上處於劣勢。那麼，他們是否可以效仿金輪天地，以投資物業公平值入賬，進而在香港以高價IPO呢？

宋延慶認為，這個可能性並不大。因為多數物業的平均租金回報水準是比較低的，有些地產商的回報率不到4%，這些公司將很難在香港上市。

昨日（1月28日），記者從萬達集團獲悉，2012年萬達資產已達3000億元，同比2011年增長50%。收入1416.8億元，完成年計畫的122%，同比增長34.8%。
萬達集團曾在2010年提出的五年中期目標中，將2015年的發展目標定在了企業資產達3000億元，收入達2000億元，當時萬達年收入僅有740億元。然而，就是這樣一個看起來並不容易實現的計畫卻提前兩年變為現實。
“目前萬達累計持有物業1290萬平方米，已提前成為全球規模第二的不動產企業。”萬達集團董事長王健林在剛剛結束的工作總結年會上稱。對於2013年的發展目標，王健林將其設定在了企業資產達到3500億元。
商業地產持續發力
根據萬達集團公佈的資料，2012年集團商業地產收入1097億元，完成計畫的113%，同比增長15.1%。對此，王健林表示，商業地產作為萬達核心企業，其增長率低於企業整體增長率，說明萬達收入的增長更多來自非地產業務。“這是很可喜的現象。”王健林對此表示。
據統計，萬達集團去年新組織開業17個萬達廣場、1個萬達中心，新增持有物業318.7萬平方米；租金收入52.07億元，同比增長50.5%。酒店建設公司新竣工開業12家五星和超五星級酒店，酒店管理公司收入28.04億元，完成計畫的100.1%，同比增長76.2%。
對於2013年的發展目標，王健林提出，按照目前發展勢頭，原來萬達計畫2015年成為全球最大的不動產企業將很有可能提前一年實現。“如果2014年再增加500萬平方米的持有物業，萬達就將成為全球最大的不動產企業。”
然而，在內部年會上，王健林也表示，每年設定的計畫是必須完成的下限，而非努力目標，今年宏觀經濟比去年好轉，“爭取今年可以將收入衝破2000億元。”王健林樂觀的表示。
文化產業成支柱產業
王健林的雄心壯志自然是有多方的力量支持，自去年以來，萬達頻頻出海，不但收購了全球排名第二的美國AMC影院公司，在旅遊地產、文化產業方面都有很大的動作。
談及這場中國企業在美最大規模的並購，王健林表示，整個專案談判歷時兩年，收購價格也從最初的15億美元談到了7億美元，含承債在內交易總額26億美元。“並購AMC使萬達一舉成為全球最大的電影院線營運商，萬達一家企業占世界電影市場份額近10%。”王健林說道。

伴隨著此輪收購的完成，萬達在文化產業方面投入的精力越來越大，據《每日經濟新聞》記者瞭解，2012年文化產業收入占集團年收入的14.6%，已成為萬達的支柱產業。
對此，王健林提出，2013年萬達成立的文化產業集團目標收入220億元，其中AMC收入165億元。新開業影城29家，新增螢幕270塊，收入將達39億元。他同時提出，在2016年文化集團收入將達400億元，進入世界文化企業前20名；2020年收入800億元，進入世界文化企業前十強。
與此同時，萬達並未停止海外擴張的計畫，按照王健林的計畫，2013年萬達至少還會完成一到兩個跨國並購。

樓市受到政府雙辣招影響，上月住宅物業成交宗數按月大減53%，同期住宅樓按新申請宗數相應下跌近30%，新批按揭貸款額更大減37%。市場人士認為，受到一手樓盤增加影響，1月新批按揭宗數或呈反彈，但全年表現將取決於當局會否再出招。

申請少三成 平均按五成二

金管局統計顯示，去年12月新批樓按貸款金額較11月下跌37.1%，至152億元，新批按揭宗數亦按月倒退35%，主要因為一手及二手市場批出的貸款分別減少44.7%及38.4%，涉及轉按交易的新批貸款亦下跌17.4%；同期，新取用按揭貸款額亦跌10.8%，至189億元。

金管局在提交給立法會的文件中指出，住宅交投回落，由去年11月的7035宗下跌至12月的3286宗，令按揭申請宗數相應下降，新申請減少29.9%，至7449宗。

市場人士指出，樓按大減主要因為當局去年10月下旬推出特別印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），以及去年9月中金管局收緊按揭措施的持續影響。

金管局指出，新造按揭的平均成數已由2009年的64%下降至去年底的52%，新造按揭的平均供款與入息比率亦由2010年8月的41%，下降至去年底的36%，但該局仍會留意市場發展，因應樓市周期的變化推出適當的措施，以保障銀行體系的穩定。

需求及新盤帶動 1月有望反彈

永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全認為，目前的按揭成數及供款與入息比率均屬健康水平，金管局會否收緊樓按措施，端視樓價變化而定。

?生銀行分行網絡及抵押貸款業務主管譚麗琼指出，當局去年推出辣招後，樓市受到影響，特別是二手市場成交萎縮，因此樓按相應回落，儘管政府施政報告在供應上着墨，但市場預料供應問題或要到2015年後才有望改善，在需求帶動及多個一手樓盤推出下，1月份新批貸款宗數或有反彈，全年表現要視乎政府會否再推新招而定。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓亦稱，在剛性需求支持下，樓市後市仍然樂觀，但是收緊按揭及雙辣招的推出，令投資者及非本地客入市意欲轉弱，預料今年新取用按揭貸款額持續在2000億元以下。

總結去年全年，新取用按揭貸款額為1918.54億元，較2011年減少15.8%，連續兩年負增長，宗數則減少19.9%，至76,743宗。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期，今年新取用樓按貸款額或會下跌5.3%，至1800億元。

入夜變死城 區議員憂變自由行商城

資金泛濫加上內地開放個人遊政策，不斷推高零售商舖呎價呎租，這邊廂老麵店利苑宣布結業，另一邊隨即有零售商高價承租，反映即使呎租冠絕全球，銅鑼灣崇光一帶依然有價有市。不過，一街之隔的謝婓道，近月卻離奇出現大量地舖空置，本報經追查發現，不少空置舖位屬於永倫集團，區議員懷疑永倫囤舖以等待高檔商戶進駐，擔心變成另一自由行商城。永倫主席倫志炎回應稱已有發展藍圖，但要先等舊租戶搬走才進行。

銅鑼灣貼近伊利莎伯大廈的一段謝婓道，近月晚上分外冷清，因該處多間食肆，已相繼於去年下半年搬走，包括連鎖快餐店Burger King、商人羅傑承投資的香港茶餐廳，以及日本料理金水壽司等，三舖至今丟空近半年，只金水壽司舖位剛被日本拉麵店租下。

2010年起連環掃

在街道另一方的伊利莎伯大廈商場，地舖食肆已全數結業，僅餘甜品店五代同糖及專做自由行生意的鐘表店和找換店，而一樓及二樓全層，目前亦未有商戶承租，令整個商場入夜後儼如死城。

本報發現，上述舖位均屬永倫集團持有，該集團於2005年以14.8億元購入伊利莎伯大廈商場部分後，一直未有大動作，至近年眼見自由行帶動租金，集團終於出手，由2010年起大舉掃入對面謝婓道的地舖及樓上舖，又積極進行租戶重組，大方向是希望地舖的食肆租戶「自然流失」，讓付得起高昂租金的零售業取而代之。

灣仔區議員鍾嘉敏表示，曾聽聞永倫與食肆租戶續約時，不單大幅加租，更提出很多額外條款，「只要食肆不答應其中一項，就不再續租，變相逼遷」。她直言，對區內老牌食肆相繼結業感到可惜，「在伊利莎伯大廈商場經營逾二十年的韓國餐廳，我一直以為到自己死都未結業，想不到最近也被趕走了」。

鍾嘉敏擔心，永倫寧丟空舖位亦不願租給食肆，目的是要把該處打造成另一條羅素街，惟此舉卻令街上商戶趨向單一化，剝奪市民選擇，「不少居民向我反映，說現在落街只見化妝店、珠寶店、電器舖或藥房，難以購買日常用品，連找地方食飯亦不易」。

收租大王財力雄厚

有區內地產經紀指出，永倫財力雄厚，根本不介意囤舖，只要等到毗鄰的信和廣場完成翻新後，勢必帶動這條街的地舖租金，起碼升一倍，「永倫是收租大王，一向親自處理租務，絕少委託地產公司，所以怎會死錯人？」

倫志炎回應本報查詢時否認囤舖之說，強調大部分吉舖已陸續租出。他透露，對商場的發展其實早有計劃，但要先等舊租戶全部約滿後搬走，「商場已展開翻新及改裝工程，很快將以全新面貌示人」。

他表示，商場的地下至二樓，將來會以零售業為主，三、四樓全層分別是健身中心舒適堡及California Fitness，五、六樓才考慮做食肆，因食肆交租能力不及零售業，在商言商，「上樓」經營也是大勢所趨。

農曆新年將至，發展商已部署新春後推盤計劃，華懋、恆地（012）、長實（001）部署推盤，其中以?地及香港小輪（050）發展的粉嶺項目規模最大，共728伙，合計5個項目約1400伙將於新春後登場；此外，九建（034）大角咀奧城． 西岸收票已50至60張，預料短期內發價單。

華懋售樓部經理吳崇武表示，旗下貨尾單位僅109伙，絕對沒有囤積，其中銷售歷時達12年的沙田碧濤花園2期，僅餘一伙相連單位，屬示範屋；集團下周將重推九龍城御． 門前，目前尚餘約30伙，呎價在1.1萬元水平。他期望，在4月份一手新例實施前先推售大埔寶湖路項目及屯門琨崙，九龍塘義德道項目也將於年內推售，今年推出3個項目。對於政府有意推出空置稅，吳崇武表示，政府須釐清何謂空置物業。

天晉II將推細單位

長實營業經理封海倫表示，集團新春後頭炮為葵涌國瑞路項目，主打兩房戶（約佔60%），現在仍待批售樓紙，建築呎價料低於1萬元。長實營業經理何家欣指出，將軍澳日出康城3期待批售樓紙，期望上半年推出，項目共提供1648伙，主打三房及四房單位。

另外，英皇國際（163）執行董事張炳強表示，西環干諾道西項目屬年內重頭戲，已開始進行地基工程，預料年底平頂後推售，維壹及港島． 東18餘下單位新春後或推出優惠，現在貨尾共約30伙，售罄後可套現約6億元。

張炳強指出，舖位現在造價已較一年前上升40%，預料今年舖市仍然看好，以堅尼地城和新蒲崗等二三線地區最為看俏，或升20%至30%。

新地（016）代理助理總經理胡致遠表示，西環Imperial Kennedy自公布三房戶資料後，查詢已增至800個，新增查詢亦以三房為主。該行助理總經理陳漢麟指出，將軍澳天晉II預料明天發售日前加推的28伙，開售後有機會加推最細三房單位及兩房戶，該盤連買家印花稅（BSD）的個案則不多於10宗。

奧城收票約60張

近期正部署推盤的九建，市務及銷售部總經理楊聰永表示，奧城． 西岸已預先收票50至60張，今天將公布付款計劃，預計短期內公布價單，農曆新年後料推出旺角「麥花臣匯」（暫名），市值約30億元；同系西環加多近山也計劃新春後重推，3個項目合計可套現約50億元。

盈大地產（432）執行董事顏金施表示，前年年底至去年一共售出薄扶林貝沙灣300多個車位及電單車車位，今年或推售餘下數十個車位及電單車車位。

元朗尚悅銷情持續，市傳昨天沽出11伙，其中3座高層C室以約442.8萬元售出，買家須繳付約66萬元BSD稅款。

發展商踴躍推盤，美聯集團（1200）主席黃建業表示，本港樓市雖受房策影響，但近日積壓的購買力爆發，預料將推高首季樓價，下半年供應逐步增加，發展商將採取貨如輪轉的售樓策略令樓市正常化，估計全年樓價呈「虎頭蛇尾」局面。他建議，物業持有人先賣樓止賺套現，轉為投資較低水的股票。

上車盤樓價續被搶高，素來被視為低水的屯門區亦見新高價成交。屯門時代廣場一房單位新近以253萬元易手，建築呎價6951元，創屋苑歷史新高。

祥益地產營業經理袁思賢表示，屯門時代廣場E座中層8室日前獲買家即睇即買以253萬元成交，屬一房一廳設計，建築面積364方呎，實用面積272方呎，建築呎價6951元，實用9301元。資料顯示，上述單位成交呎價已屬屋苑新指標。單位於2010年6月以133.8萬元購入，是次易手賬面獲利119.2萬元，升值89%。

沙田第一城細單位持續破頂，中原地產分行經理嚴啟雄指出，屋苑36座高層G室兩房戶新近獲買家以333萬元購入，建築及實用面積分別為389及307方呎，呎價8560及10847元，創同類型單位新高；此外，46座高層G室剛以350萬元易手，創屋苑兩房戶造價新高；沙田第一城本月成交宗數已破百宗，交投熾熱。

中原地產分行經理黃耀明表示，盤源持續收窄下，荃灣細碼上車屋苑造價不斷上揚，荃德花園A座高層D室由同區分支家庭以272.8萬元購入，建築及實用面積427及287方呎，建築呎價6389元，實用9502元，成交價及呎價均創屋苑新高。

代理指出，原業主在2011年以172.8萬元購入單位，日前趁額外印花稅（SSD）兩年期屆滿放盤，僅兩天便獲買家承接，賬面獲利100萬元，升值37%。

土地註冊處資料顯示，馬鞍山公屋耀安邨耀欣樓一個單位以277.5萬元售出，貴絕馬鞍山公屋，建築呎價3925元，實用5101元。

港鐵（066）積極加快推地，其全資持有的天水圍輕鐵天榮站物業發展項目，在截收意向書後4天便推出招標，下月20日截標，多家發展商已籌備入標。不過，據悉，項目每方呎樓面補地價約2735元，業界人士擔心，補地價金額高出預期，或影響發展商入標意欲。

港鐵發言人表示，天榮站物業發展項目開始招標，2月20日截標，並因應早前接獲的意向書，邀請發展商入標。用地屬於天榮站上蓋，佔地約19.6萬方呎，總樓面約98.23萬方呎，其中逾98萬方呎屬住宅用途，預料可提供約1600伙。

16個財團上周就項目先後提交發展意向書，其中會德豐（020）副主席梁志堅昨天傍晚出席活動時指出，集團是次計劃獨資入標競投項目；嘉華國際（173）也考慮入標，集團董事（營業及市場策劃）陳玉成指出，將因應市況研究入標天榮站，暫時無意與內地開發商合作。市場普遍估計，在區內有發展經驗的長實（001）和新地（016），對用地的興趣會較大。

每方呎補地價傳約2735元

一如其他由港鐵持有的項目，港鐵會先行與政府就項目商討補地價，消息人士指出，有關的補地價金額約26.87億元。以項目的總樓面面積計算，用地的每方呎樓面地價約2735元。此外，發展商並須一筆過支付4.1億元的入場費，以此計算，即使不計算發展商在標書中建議與港鐵的分紅條款，每方呎樓面成本已約3152元。

部分測量師早前對項目的樓面地價估算，約2250至3000元不等，是次的補地價，無疑已超越業界的估算。

雖然補地價金額連同入場費的樓面地價仍低於去年10月批出的西鐵朗屏站（北）地盤，但天水圍項目地價連同建築費和合理利潤，日後開售呎價動輒要6500至7000元，目前毗鄰的栢慧豪園和嘉湖山莊等較高價的單位呎價普遍則只約4000至5300元，意味新項目較同區須有一定溢價。業界人士擔心，補地價金額達此水平，最終或影響發展商的入標意欲。

戴德梁行最新公布的《全球寫字樓租務開支調查報告》指出，英國倫敦（西區）從香港的手上重奪租務開支最高的地區，香港則受核心區租金下跌等影響，全球排名跌至第二位，每年每個工作間租務開支約17.2萬元，惟未來兩年可望顯著回升。

該報告統計全球49個國家或地區合共126個商業區的年度租務開支，以每個工作間為計算基準，租務開支包括租金，以及維修費用和物業稅等相關開支。戴德梁行表示，整體商業區的租務開支按年只升約1%，至2012年的5.81萬元，其中北亞區的表現較佳，去年累升6.3%。

各個地區中，以倫敦（西區）租務開支最高，每年每工作間為18.22萬元，超越連續兩年稱冠的香港；香港以17.2萬元屈居全球第二名，在大中華區則保持首位。

戴德梁行表示，香港的排名下跌主因是中區寫字樓租金去年跌幅較顯著，加上環球經濟前景未見明朗，不少企業轉租樓面較小的寫字樓或甚至遷離中區，以減少租務開支。

該行早前公布的數據顯示，去年第四季整體寫字樓呎租約61元，按年下跌9%，中環和金鐘約104元，較高位回落14.4%；超甲級商廈更較高位挫24.4%，至每方呎127元。戴德梁行相信，由於香港經濟前景穩定，中環寫字樓供應仍緊絀，預料租務開支在去年年底至2014年可有較顯著增長，每年預料上升7.9%。

報告也指出，去年北京和雅加達的租務開支升幅顯著，分別升17.7%和20.7%，至於區內主要市場吉隆坡和新加坡，戴德梁行研究部寫字樓租務主管Karine Woodford預計，未來兩年租務開支將分別跌1.3%和0.7%。

太古城勁升8.2% 一城本月3度改寫紀錄

政府推雙辣招抑樓價失效，出招後僅3個月，10大屋苑平均呎價已全綫破頂，升幅由3.8%至8.2%，龍頭屋苑太古城呎價升幅最勁，達8.2%；而沙田第一城呎價本月更三度連環創新高，令政府再出招壓力增加。

長策會成員關焯照認為，雙辣招已被市場消化，加上施政報告增加供應措施需時，買家決定先入市。他指出SSD稅（額外印花稅）措施遏抑市場需求「買時間」，惟政府未有把握機會增加供應，購買力累積，加上負利率等因素下，進一步刺激樓價向上。

市場估計 下月預算案出招

市場人士認為，樓價再創新高，令政府再出招壓力增加，不排除於下月公布的財政預算案中，有遏抑樓市措施。

去年10月27日政府實施雙辣招（買家印花稅，簡稱BSD及加強版額外印花稅，簡稱SSD），惟個多月後樓價已重上升軌。根據中原城市領先指數（CCL）顯示，樓價出招後只跌3周共2.08%，隨後樓價已反幅上調，最新指數報118.38點創新高，更升穿雙辣招前水平。

政府出招效果陸續淡化，買家亦無懼繼續高價入市，出招後僅3個月，十大屋苑呎價再已全綫升穿出招前水平，升幅最多的3個屋苑，分別為太古城（8.2%）、黃埔花園（7.8%）及美孚新邨（7.6%），其中太古城及美孚新邨，於雙辣招後屋苑呎價再創歷史新高。

業主心紅 太古城反價封盤

由於施政報告公布後未有即時房策措施，市民更加快入市步伐。其中升市火車頭太古城1月份錄多宗破頂成交，為銀栢閣複式戶，以建築呎價18,679元（實用呎價20,595元）沽出，創屋苑呎價新高，較去年3月份紀錄高6%。

太古城分層呎價至少三度破頂，最新紀錄為海棠閣相連戶的建築呎價16,849元（實用呎價約18,674元），較去年11月份屋苑出招後首個分層建築呎價紀錄、富天閣單位建築呎價15,400元（實用呎價17,570元）高出9%。有價有市下業主更為心紅，代理指出天山閣低層單位，建築面積675平方呎（實用面積590平方呎），業主由750萬元反價780萬元，買家亦願意追價，惟業主突然「失蹤」3天，現身後表示封盤不賣。

一城累升6.3% 建築呎價破9千

細價樓沙田第一城樓價過去3個月亦累升6.3%，升幅雖不算眾屋苑之冠，惟呎價破頂的頻密度最高，屋苑1月份至少有3宗建築呎價屬歷史新高，由1月初的建築呎價紀錄8,709元（實用呎價12,113元），最新已跳升至建築呎價紀錄9,007元（實用呎價10,865元）水平，累升3.4%。

二手樓價再創新高，但仍無阻買家入市，沙田第一城交投表現強勁，1月份已成交量已過百宗。代理形容，用家業主互相追價反價，1月份樓市氣氛屬過去一年之中最強勁。

2013年伊始，內地樓市延續去年底的熱度持續回暖，一綫城市土地市場成交活躍，迎來「開門紅」。北京單月賣地收入已超過205億元（人民幣．下同），創11年以來新高。

據北京市土地儲備整理中心數據顯示，截至昨天，北京已經有18宗土地成交，單月土地交易額達到205.7億元，較去年同期的21.9億元暴增839%。縱觀2003年北京市土地成交有統計紀錄以來的每年1月份成交額，今年為近11年以來最好開局。

發展商重錘出擊 地王頻現

土地成交活躍並非北京獨有，去年年底以來上海、廣州、深圳等一綫城市紛紛出現地王，一手房成交量價齊升，二手市場價格也屢有跳價，樓市似乎又回到調控之前，新年的「開門紅」刺激房企的拿地意願愈漲愈高。

事實上，重新一屆管理層近期對樓市表態來看，外界解讀未來幾年將逐步以市場化手段替代限購等行政干預，成為解決樓市扭曲的主要手段。過去被遏抑的改善型及投資型需求將得到釋放和保護。

有分析就指，2013年內地樓市最大的不確定性將來自一綫城市，原因是一綫城市的樓價漲幅和供求比率遠高於其他城市，但一綫土地市場在2011年基本無增長，2012年又下跌21%，後續供應難以追上需求增加的速度令一綫城市樓價上漲將成為大概率事件，並可能成為影響全國樓市漲跌的主要因素。

前臨東九發展區 涉55萬呎樓面

收購歷時7年的九龍灣啟德大廈，發展商王新興成功收購逾8成業權，並向土地審裁處申請強制拍賣，以統一業權，屬今年首宗申請。據發展商提交的測量師報告，物業現況市值近10.8億元，屬近年較大宗強拍申請之一。

土審處資料顯示，位於觀塘道53至55號的啟德大廈，由4幢6層高舊樓組成，前臨東九龍新發展區，極具重建潛力。王新興已成功在4個地段分別收購約83%至89%業權。因該舊樓樓齡剛好50年，符合8成業權舊樓強拍的門檻，故此發展商於近日正式提出強拍申請。

已購逾8成業權 尚欠車位

發展商現時已成功收購大部分住宅單位，尚未能收購的，主要是由投資者持有的停車場車位部分。發展商亦提交測量師為啟德大廈所作物業估值報告，認為該舊樓現況市值約10.79億元，當中住宅部分值9.6億元，平均每伙約300萬元，而舖位及停車場則值6,983萬及4,550萬元。物業重建的可建樓面面積逾55萬平方呎。

有業界估計，法庭會因應市況及物業重建價值，去調整物業拍賣底價，料最終底價或高於10.8億元，屬於近年最大宗強拍申請之一。

收購歷時7年 曾重新招標

啟德大廈06年小業主展開聯合招標後，至今已經歷7年收購，其間曾因業主叫價太高，而須重新招標，最終由製衣起家、近年主要在內地發展的王新興集團成功收購大部分業權，當時估計整個項目涉15億元，總投資額則約35億元。

同時，由於較早前城規會為啟德大廈及區內發展設立重建高度限制，令王新興不能興建1幢凱旋門式的商住混合物業，故此導致發展商就城規會決定提出司法覆核。

為確保36幅「政府、機構或社區」用地（簡稱GIC），改劃成住宅的計劃順利落實，規劃署近日就馬鞍山鞍駿街用地改劃，提交替代方案，建議將區內位於?光街及馬錦街兩幅臨時工地興建住宅，料可提供約355個單位。

規劃署於去年就鄰近迎濤灣的鞍駿街空置GIC用地，建議改劃成住宅，提供228伙供應，但因受到地區人士及業主大力反對，故此規劃署提出替代方案。

用作替補發展的兩幅用地，包括馬鞍山健康中心旁馬錦街用地，佔地約3.3萬平方呎，現屬於GIC用途，正用作渠務署臨時工地，可建1幢樓高18層住宅，涉及約221伙單位。?光街用地則位於天主教聖方濟堂旁，佔地約2.9萬平方呎，預計可興建1幢樓高12層住宅，涉及約127伙。

區議會通過 料城規開綠燈

至於原有鞍駿街用地則會維持作社福設施用途，發展高度限制為8層，以容納受上述兩幅改劃影響的設施。

由於沙田區議會發展及房屋委員會已於本月初通過上述替代方案，故此稍後獲城規會通過機會頗大，但因落實具體發展方案前，仍要諮詢區議會意見，故此短期內納入勾地表機會較小。

活化工廈政策實施近3年，工廈業主可申請全幢免補地價改裝成辦公室等用途，累積落實簽署豁免書的28宗申請中以觀塘佔最多，佔整體逾半，除持有多年的老牌業主參與外，亦吸引投資者炒賣具「活化概念」的工廈。

根據地政總署截至去年底數字，累接74宗全幢改裝的申請，當中有49宗已批出申請，而已落實簽訂特別豁免書的則有28宗，涉及觀塘、九龍灣、柴灣、屯門、荃灣及葵涌等多個地區。

以地區分布計算，具有「起動九龍東」概念的觀塘、九龍灣區，吸引最多人參與活化，合共涉及18宗，當中僅觀塘已佔16宗，佔整體57%，例子包括由旭日集團擁有的鴻圖道16號志成工業大廈。

觀塘佔逾半 租值升4至5成

有業界分析認為，觀塘屬於最早的工業區之一，擁有較多樓齡較高的工廈，可以符合活化工廈政策要求，而且區內交通配套亦較新蒲崗、大角咀等區完善，擁有鐵路接駁，加上近年創紀之城多期陸續落成，及政府「起動九龍東」，令該區商業氛圍大增，刺激業主申請改裝。

因此，不少持有工廈多年的老牌業主、發展商亦紛紛參與，包括新地（00016）、信置（00083），以及長實（00001）旗下的泓富產業（00808）等，經過改裝活化後，不少廠廈租值均提升4至5成。

例如由泓富產業持有的成業街6號泓富廣場，前身為摩登倉，經過活化後，呎租由過往約9元，提升至目前18至19元；而黃保欣家族持有的勵業街11號聯僑廣場，在獲批改裝後，呎租亦由過往7元，提升至10元，出租率近100%。

波叔善用活化 賺過億離場

除了發展商參與活化外，政策亦造就商機予投資者借助「活化概念」炒賣工廈，例如「舖王」鄧成波於2011年初，以1.78億元購入偉業街164號觀塘凱康大廈，在獲批活化成酒店後，近日將項目以4億元放售，成功轉手，兩年間賺幅多達1.2倍。

此外，鄧氏於同年以4.7億元全幢購入的偉業街133號長輝工業大廈，亦是借助向城規會申請改裝成酒店獲批，透過為廠廈「添加」活化概念，近日成功以9.5億元轉售予基金，短短兩年期轉手獲利4.8億元。

另外，資深投資者羅守弘亦在政策公布後，隨即合共斥資7,580萬元購屯門及荃灣兩幢工廈，並且分別申請改裝成商舖及辦公室，令物業價值大幅升值至逾億元。

市場消息傳出，星獅地產(0535)的內地股東金地集團昨以先舊後新方式，配售接近6000萬美元(即4.68億港元)的新股，配售價介乎0.78至0.8港元，較昨日收市價0.92港元，折讓13%至15.2%，配售股份數目約佔已發行股本的9%。星獅地產昨表現反覆向下，收報0.92元，跌5.16%。

樓價持續高企，負資產時代漸漸遠去。金管局最新調查顯示，繼去年第三季錄得零負資產住宅按揭貸款個案後，零負資產在第四季延續；而截至去年底，新造按揭的平均供款與入息比率(供樓負擔比率)為36%，與第三季度持平；至於新造按揭的平均成數，由09年9月的64%下降至去年底的52%。金管局表示，會繼續密切留意按揭市場發展，並因應樓市周期的演變推出適當的措施，保障銀行體系穩定。

事實上，負資產個案自去年第一季78宗，大減至第二季的5宗，第三季進一步減至零，去年第四季繼續沒有錄得任何負資產住宅按揭貸款個案。

新批貸款價量同跌

　然而，本港樓市近年來一直呈現「價升量跌」的現象，在業主普遍惜售單位下，盤源短缺情況嚴重，成交量減少下，連帶新批出的貸款的價和量同告下跌。金管局指，去年12月份新取用按揭貸款額較11月份減少10.8%，至189億元。而12月份新批出的按揭貸款額較11月份減少37.1%，至152億元。當中，涉及一手市場交易所批出的貸款減少44.7%，至31億元；涉及二手市場交易所批出的貸款減少38.4%，至95億元。

　此外，去年12月份新申請貸款個案較11月份按月減少29.9%，至7,449宗。而去年12月底的未償還按揭貸款總額按月增加1.3%，至8,683億港元。按揭貸款拖欠比率由去年11月份的0.01%輕微上升至12月份的0.02%。經重組貸款比率在去年12月份維持於0.01%。

去年底安老按揭316宗

　金管局並表示，去年年底安老按揭共批出316宗申請，平均每月年金為1.34萬元，年金年期分別有10年、15年、20年及終生。各佔比例為35%、19%、12%及34%。借款人平均年齡為71歲，平均樓價為370萬元。於去年11月，金管局將借款人的最低年齡由60歲降至55歲，再將用作計算年金的樓價上限由800萬元調升至1,500萬元，並提高一筆過貸款的金額上限。

　措施生效後，截至2012年12月底，已收到6宗由60歲以下長者遞交之安老按揭申請，佔同期申請總數的26%。此外，7宗相關合資格的安老按揭貸款中，有4宗已選擇調高用作計算年金的樓價，從而收取較高的每月年金，平均增加28%，即約13,000元；整體增幅約16%至56%，即3,700元至接近30,000元。

華人置業（127）昨天宣布，在2011年認購的佳兆業（1638）債券，已經在今年1月由佳兆業全數贖回，華人置業因此可套現3.27億美元，相當於25.5億元資金。

華人置業在公司網站指出，於2011年1月向佳兆業認購一批於2014年到期、息率為8.5厘的優先有抵押擔保債券。該批債券本金總額為20億元人民幣（相當於約3.03億美元）。佳兆業在本月以票面值全數贖回債券，連同應該支付利息，華置已收取3.27億美元。

華置近期動作甚多，包括於上周五宣布，派發特別中期股息每股1元，派息總額為19.076億元，該批股息將會於今年2月22日前後支付給股東。換言之，單計佳兆業贖回債券所套取的現金，已經足夠華置派發特別中期股息有餘。受到派特別股息的消息刺激，華置股價昨天升2.7%，收市報13.06元。至於佳兆業昨天收市報2.59元，微升0.4%。

另外，華置在本月中披露，以去年12月31日之收市價計算，集團預期上市證券投資之公平值變動，將帶來未變現收益約13億元，並將記錄在2012年收益表中，該等上市證券投資包括股本證券及債務證券在內。

此外，在今年初該集團宣布於去年出售若干上市證券投資，並因此錄得及確認約2.67億元的已變現收益。其他交易方面，華置在去年底宣布，出售所持的至祥置業（112）約2.099億股、相當於61.96%股權，作價5.61億元，該項交易已經在本月完成。由於連串出售資產、票據被贖回以及投資收益，令華資的資金狀況大大加強，公司股價亦由去年9月起顯著反彈。