容積改革前後建商成本差異 終結捐地換容積 售價參考移入地行情
業者藉捐地取得容積、再高價賣出的情形恐成絕響，內政部營建署擬關閉民間自由買賣容積大門，全部由政府作莊，統一出售容積，容積出售價格將以移入基地的區域行情為參考標準，修正辦法最快上半年出爐。不少建商大喊此舉將拉高建築成本，勢必會轉嫁到建案，造成房價上漲。但營建署長葉世文指出，建商有很多藉口可以讓房價上漲，也要看民眾買不買單，若以此為藉口墊高售價，民眾不買單，還是得回歸市場機制。過去業者常以低價買進公共設施保留地，再捐地給政府，取得的容積移入建案後，就可以高價賣出，賺取高額價差。

葉世文昨在營建署年終記者會指出，未來容積移轉將出現大變革，過往民間自由買賣及向政府購買容積的雙軌制度，將修正為全由政府統一出售，此舉可有效管制容積；賣出容積所得金額，將專款專用，作為公共建設的費用，目前興建中或規劃中的各捷運線所增加的容積，均研擬納入此方案。葉世文補充，出售容積獲得的資金，除作為公共建設經費外，也將作為買回公共設施保留地的基金，至於買回機制將以價格最便宜的優先承購。

成本增勢必轉嫁 空窗期恐爆囤容積潮
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，一旦關閉民間買賣容積管道，並以市價賣出，如果房市景氣好，建商勢必會直接轉嫁到房價上；如果房市景氣不好，就會造成地價下跌，因為建商會合併計算整體可建容積的成本。值得留意的是，本方案因方式與上路時間都不確定，可能會造成這段空窗期間，開發商搶囤容積的現象。至於建商將增加多少成本，得視個案而定。舉例來說，假設容積樓地板是一百坪，每坪容積坪單價約一百萬元，規劃移入容積是二十坪，當初是選擇買入公共設施保留地方式，取得容積移轉，等於移入基地市值兩成，買進價格約四百萬元，總購地成本約一．○四億元，若以總容積一二○坪，拆算每坪容積平均成本約八十六．六萬元。若未來只能跟政府買入容積，而買進容積價格為市值九折，總購地成本將增加到約一．一八億元，拆算每坪容積成本約九十八．三萬元，預估將增加十三．五％的成本。

容積移轉設上限 容積獎勵也研擬限縮
公部門除限制容積移轉來源外，也研擬設置容積獎勵上限，營建署官員舉例，過往容積獎勵太過浮濫，曾發現未升格前的高雄縣，出現一．二倍的容積獎勵，因此容積獎勵上限也是此次修正方向的範圍。未來研擬一般區域獎勵上限為二十％，都更區域為五十％，若搭配研擬限制容積移轉最高上限，容積將大受限制，目前學者提議上限是兩成，但建商並不認同，目前仍處協商階段。

建商批政府作莊 拉業者背黑鍋
政府一步步限縮容積獎勵，甚至不准民間買賣，建商直言批評這無異是政府當莊拉高房價，卻要建商背黑鍋；建商也認為，容積移轉禁止私人買賣明顯有違自由經濟原則，也會對建商開發案增添不確定性。建商公會全聯會理事長吳寶田說，未來政府統一出售容積，如計算公式不合理，就會推升房價；且目前沒有明確制度來制訂合理的容積價格，當不確定增加，建商開發時程將受影響。 麗寶建設副總何昭宏分析，容積移轉買賣早有市場機制，如是房價較高及房市買賣熱絡地區，容積移轉價格當然較高，如一些新開發區，房價並不高，開發商未必會去購買容積。

他說，依規定，同一都市計畫區內才能辦理容移，也就是在房市熱絡區域，建商為了增加效益，勢必得加購容積，當僧多粥少，最後恐只能公開標售，當一公開標售，就會炒高價格，房價勢必連動上揚，這就如同當初國有地標售一樣的問題。桃園縣建商公會理事鍾吉昌也指出，當各項容積獎勵都在減少，勢必推升建商營建成本，最後將轉嫁到房價上，這無異是政府拉抬房價，卻將責任推給建商。

建商批評，近來政府針對房市推出多項措施，如改變公有土地標售成本計價方式、容積限縮，到都更條例修法等，都會直接或間接推高建商成本、拉高房價。建商公會全聯會秘書長于俊明表示，建築業界其實可接受由政府作莊，設立容積交易平台，這可改善目前容積移轉市場行情混亂，動輒飆到公告現值一、兩倍的現象；但容積價格如何透明化、合理化，才是重點，否則反會造成市場困擾。

學者︰容積價格認定 成敗關建
對公部門研擬關閉民間自由買賣容積，未來統一由地方政府出售容積，學者認為，此舉或可改善現行容積買賣混亂狀況，也對地方政府財源籌措有相當幫助；但未來如何以便宜價格向地主徵收公共設施保留地，再將容積以市價轉售給建商，在執行上會有不少難度。玄奘大學財金系副教授花敬群指出，這政策對房市並不會造成太大影響，反而對政府財政籌措有相當助益，尤其是可以便宜價格向地主徵收土地，再將容積以市價出售給建商，兩者之間的價差將是政府財政的大補丸。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，政策立意良好，適度管制容積買賣，對房市有助益。但他也提出疑問，價格的認定將是未來機制可否建立的重點，且隨著市場機制，價格將會浮動，價格如何認定，必須建立一套機制。

針對出售容積價格計算方式，營建署表示，目前有三種方案，公部門、建築公會及估價師各有一種版本，未來整合後，才會發布。全球資產專案經理王維宏說，地主是否願意以便宜的價格出售給政府，也是未來需要觀察的方向，畢竟原本自由買賣的狀況下，有建商願意出市價買入，對於地主來說，多數願意出售。如果未來研擬由地方政府統一出售容積，並採取價格便宜者先行購入，多數地主是否買單，也是要後續觀察。

建商蓋「真正第一排」 住戶怒「什麼豪宅」

水岸景觀夢碎！有讀者爆料，新北市永和區原訴求水岸宅的「銀河水都」，因鄰路河堤外的停車場被建商收購，將推出建案，造成該社區不再享有河景。專家建議，想擁有永久景觀宅，最好避開前有空地，購買「真正的景觀第1排」。讀者向《蘋果》投訴，「銀河水都」後方的環河東路四段外原是停車場，住戶可享視野無遮蔽景觀，但該地被建商收購，將推出真正的水岸豪宅。 據了解，環河東路四段外停車場原先地目為旱地，後經變更成為住宅用地，永慶房屋秀山店店長謝翌棠表示，該塊停車場面積約3000多坪，「但停車場改建消息已經有2~3年，『銀河水都』要脫售早就脫售了。」網路上有8戶待價而沽。經記者調查，發現該停車場土地尚無開發計劃。

房價勢必造成影響
遠雄公共事務部副總經理蔡宗易表示，以該地條件而言，若未來真的蓋豪宅，無法規劃為大規模社區，可能有2、300戶的規模，若以住宅用地建蔽率50％、容積率300％計算，至少蓋6層以上的大樓，遮蔽「銀河水都」低樓層景觀，對「銀河水都」房價勢必造成影響。事實上「銀河水都」社區糾紛不僅一件，早在6年前預售時，建商漢皇集團承諾住戶將社區前方的143坪畸零地作為社區花圃，讓住戶享有永久棟距，但又將花圃挖掉，規劃為「漢來喜朵」而造成糾紛，使「銀河水都」與「漢來喜朵」2個社區棟距僅6米。「銀河水都」住戶王先生氣憤地說：「前面後面的水岸跟採光都被遮蔽了，還算什麼景觀豪宅！」

請建商提供地籍圖
創意家行銷副總經理何志正建議，若基地前有空地，可請建商提供地籍圖，確定空地的使用地目，民眾若不放心也可自行調閱，或到各縣市政府的都市計劃科詢問。房產專家Sway說，建案廣告文字須多留意，最好挑選與河岸、公園僅隔一條馬路的基地，才能確保未來景觀不會被擋住。

「A7合宜住宅」登記時間將延後！目前4家建商中，名軒尚未取得建照，原預定3月1日登記的時間恐將延至中旬才開賣。麗寶機構副總經理何昭宏透露，目前遠雄、皇翔、麗寶已取得建照，僅剩名軒建照尚未核發，預計本周可取得，但逢農曆年假恐籌備不及，「登記時間勢必會延後，約延遲10~15天公開。」

2年後交屋
目前該案聯合銷售中心已完工，最慢3月上旬動土，中旬開賣，2014年底完工，2015年交屋。此外，「浮洲合宜住宅」目前剩5戶，工程進度約10％。

台肥目前握有花蓮市值近90億元土地，為當地精華區土地最大地主，台肥董事長李復興昨（30）日表示，今年將釋出美崙部分住商土地進行公開招標，做為國際觀光飯店；花蓮廠46.05公頃土地也計畫引進國際品牌，打造六星休閒旅館。 台肥在花蓮共擁有56公頃土地，其中位於下美崙、中美崙及新城鄉的住商土地達9.95公頃，市值達36.2億元；另外，台肥花蓮廠工業區土地達45.86公頃，加計美崙0.19公頃工業地，花蓮工業用地共有46.05公頃、市值高達51.5億元，總計住商土地、工業用地市值高達87.7億元。

李復興表示，目前花蓮以美崙土地規劃進度較快，台肥計畫今年釋出部分土地，比照南港C2觀光飯店招標案，進行公開招商、試水溫，全案朝國際級觀光飯店做規劃；若投標情況踴躍，台肥將進行下階段土地釋出、招標。

台肥旗下台海 搶進大陸

台灣海洋深層水公司今年正式成為台肥（1722）100%子公司後，董事長李復興表示，今年台海將進軍海外市場，包括歐美、中國、東南亞等均有新客戶洽談中，其中濃縮液產品於中國業績估成長1倍。台肥昨收72.5元，下跌0.5元。台灣海洋深層水資本額7.5億元，2007年5月開始生產，過去5年多均為虧損狀態。

內政部將釋出萬戶平價屋供民眾租用！內政部營建署檢討一一三公頃閒置國宅用地後，規畫將六十公頃，主要分布在新北市、台南、台中等地，交通便利、生活機能佳地區興建為公營出租住宅，便宜租，預期釋出量高達一萬戶左右，其中一成，將提供給中低收入等弱勢族群，做社會住宅使用。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛指出，目前租屋市場，以台北市需求最為殷切，可惜的是，區內無國宅土地釋出，不過新北市在交通便利地區，如中和等地，推出公營出租住宅應會受到歡迎。他預期，未來大量出租住宅搶市下，一些長期在學校周邊經營學生租屋生意的包租公、包租婆，恐將面臨降價危機。營建署長葉世文指出，社會住宅及公營出租住宅中長期實施方案預計六月底完成，除國宅用地可以利用外，已與教育部及地方政府等單位協商，希望因少子化影響而閒置的校舍，與空置軍營，都能善加利用，規畫興建，滿足民眾居住需求。社會住宅部分，短期間可望先釋出之前規畫的雙北市五案，包括萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段，預計興建一六六一戶，已陸續發包，租金可望為市價的八折。

另分散在台北市之外的一一三公頃閒置國宅用地，以台南市逾十三萬坪最多，其次是新北市七萬多坪、台中市六萬多坪。新北市土地主要分布在林口、三峽、淡水及中和，台中市則分布在五期、七期以外地區，經營建署檢討後，扣除世大運近十公頃用地，被列為第一類（可直接使用土地）面積約四十九公頃，第二類（變更後可用）用地也有十餘公頃。

營建署長葉世文昨（30）日表示，監察院關切地方政府過度運用容積獎勵，營建署已和地方政府、業界召開多次會議，原則決定訂定「獎勵容積上限」，一般地區上限訂在20％，都更地區50％，這項措施可望在今年內實施。

葉世文表示，由於各地方政府有權訂定獎勵容積的項目，例如台北市為了辦花博曾訂出台北好好看給予獎勵容積，有些縣市為了加速新市鎮開發也會訂出時辰獎勵容積，過去建停車場提供公眾使用也可以獲得獎勵容積，如果一棟建物同時適用這些獎勵容積，極為可觀，最後所興建的大樓可能會影響週邊房屋的日照。

葉世文表示，基於監察院的關切，營建署已和地方政府、業界召開多次會議，原則上決定給現行獎勵容積訂出上限，未來地方政府雖仍可訂出各項獎勵項目，但一般地區建案運用獎勵容積時，併計不得逾20％，都更建案則高一些，可到50％。內政部官員說，現行獎勵容積並沒有訂定上限，未來要定出上限必須修正都更容積獎勵辦法、移轉容積辦法及都市計畫施行細則，這些法規的修正已經報到內政部，可望今年內實施。

營建署長葉世文昨（30）日表示，營建署正在修訂容積移轉辦法等規定，捐地換容積的管道未來將落日，屆時建商想增加建物容積，只能向政府購買，簡單講就是由政府做莊，讓容積移轉的好處由全體國人共享。
　葉世文在年度記者會上針對容積獎勵、容積移轉的修正方向做了上述表示。他指出，現行建商建屋要增加建物容積（容積移入）大致上是循兩種管道，一是向民間購買公共設施保留地捐給地方政府以換取容積；另外也可以直接向政府購買。

葉世文表示，過去有些建商用很低的價格買下公共設施保留地，然後捐給地方政府換取容積，外界經常批評這當中有暴利，因此內政部本次決定讓這項措施在一定期間後落日。葉世文說：「未來要買這類容積，只能向地方政府以略低於市價的價格購買，不會再那麼便宜了。」至於容積移入不同的地區，價格是否相同？葉世文說，當然不同，未來政府出售容積會訂出一套價格公式，出售容積所獲得的收入也將存入地方政府所設的基金，用以解決徵收公共設施保留地財源不足的問題。

內政部官員表示，容積之所以能增加，是經濟發展、公共建設開發創造出來的，並非地主或建商創造的，讓捐地換容積的作法落日，由政府直接出售容積，可以讓容積移轉所創造的好處由全體國人共享。葉世文表示，現行容積移入「雙軌制」的作法，隨著修改容積移轉辦法等相關規定後，捐地換容積將被堵住，未來只有政府能賣容積，簡單講就是由政府做莊。這項容積移轉的改革目前進度如何？葉世文表示，已完成研議，但還沒報到行政院，捐地換容積的作法何時落日？還要再協商，未來將由行政院做政策決定。未來容積移入的成本增加，是否會造成房價上漲？葉世文表示：「建商得考慮市場的需求，如果漲了賣不出去，他們會調漲嗎？」

容積獎勵將大幅限縮！內政部營建署將研擬修法，大幅限縮容積獎勵，限定都更地區容積獎勵最高不得超過50％，一般地區不得超過20％；容積移轉(簡稱容移)也將檢討，過去建商低價買公共設施保留地，將容積移轉至他地建案，高價出售牟利的管道，在營建署將修改相關規定下，確定被杜絕，這項新制，最快下半年實施，但會訂定落日條款，期限尚在研議，約在一至三年間。

「容積大幅限縮，對業者衝擊很大！」房地產業者指出，政府應做好配套，並設施落日條款，否則建商手中都握有不少土地，當初取得的成本都依現行制度計算，斷然限縮容積獎勵與移入，恐掀起搶照（建照）潮，來不及應變的建商，無法負荷成本提高，只能轉嫁到房價上，造成房價上漲，相信這並非政府所樂見。

目前建案要提高容積，不外是爭取容積獎勵與從其他地方購入容積，「有些建案很誇張，容積大量移入，高達原容積1.2倍，根本不考慮周邊鄰居的日照權。」營建署副署長許文龍說，這種作法十分惡劣，有必要檢討，目前已計畫修正《都市計畫法台灣省實施細則》與《都市計畫容積獎勵辦法》，新制上路後，容積獎勵將由不設限，限縮至都更地區不得超過50％，一般地區不得超過20％。

另外，容積銀行上路後，容移部分會也檢討。許文龍指出，容積移轉檢討大致分為三大面向，一是設定天花板，不再能無限累加，其次是即使特殊個案可擁有較高容積，也必須符合建築技術規則日照權相關規定，最後，過去建商透過容移轉取暴利將改善，未來容移全由政府做莊。營建署長葉世文指出，目前公設保留地開發容積移轉有兩種方式，一是直接向政府購買，另一則是購買公共設施保留地，將土地捐給政府後，容積則轉到預定開發的基地，未來容移全由政府管理下，建商籍此賺取暴利情況可獲得改善。

高雄市一間公寓被法拍，屋主為了不讓房子賣出去，竟然於公寓門口立牌說這棟房子是凶宅，已經死過一對父子，危言聳聽企圖嚇跑買家，果然拍賣結果不斷流標，但最後卻出現不信邪的買家，讓屋主的計謀破功。

桃園航空城計畫拍板定案後，大園鄉農地交易熱絡，熱門地段農地從早期未推計畫前的每坪八、九千元飆漲至現在每坪七、八萬元。公所農業課統計，過去一年受理農用證明申請案逼近五千件，平均每月約四百件，兩名承辦人員為實勘買賣農地忙翻天。課長趙創慶表示，農地開放自由買賣後，鄉境農用證明以往最多每月不超過三、四十件，但從去年初起飆高到每月三、四百件，有些甚至出現「一日三市」的行情，因為申請農用證明可免繳動輒數十萬，甚至百萬元的增值稅，新買主自然不放棄申請。

大地主「落袋為安」
另一方面，月初開始受理的休耕申報，每公頃補助四萬五千元，換算後每坪才十五元，投資客申報意願低，也使得今年的休耕補助申請比以往冷清。航空城計畫在中央關注下農地交易火熱，大園鄉境房仲家數倍增，許多農地上插滿各式買賣航空城用地的房仲小廣告，還有房仲員在交通流量熱鬧的路段，用放大版千元假鈔打廣告，訴求「中華民國現在買航空城正是時候」，十足吸睛。土地仲介員劉嘉琪估算，在沙崙、大牛稠、捷運沿線農地，去年初每坪約四萬元，短短一年，許多熱門地段地價漲幅一倍以上，有些投資客甚至大面積收購，出手千萬或上億不手軟。

小農戶期待抵價地
對此現象，圳頭村長卓榮騰、大海村長郭正明等人強調，雖然航空城計畫區範圍有部分大地主選擇「落袋為安」，不過，更多的小地主對未來有所期待，目前對整個計畫還「無感」，堅持等區段徵收可分回更有商機的抵價地，也希望政府發展航空城的同時，能捍衛多數地主的權益。

去年大環境不佳，但台北市商辦市場仍逆勢突圍，全年交易金額逾630億元，僅次於2011年的726億元，其中壽險業更是買樓主力，雖然金管會對壽險業祭出祭令，去年仍有大約6成交易金額由壽險業包辦。根據業者統計，去年國內商用不動產交易逐季加溫，其中第3季投資金額增加至519.1億元，比第2季的343.3億元成長51％，更是歷年單季成交金額次高水準。

若進一步來看，去年商用不動產交易金額前5大案件，以國泰人壽以91.385億元標得太子敦南大樓的法拍案為最大宗；國泰人壽以72.56億元買下三商美邦宏遠大樓，則是去年的第3大交易案。至於富邦人壽分別於去年6、8月買下長虹新凱旋科技大樓與新萬國廣場商業大樓，金額各為70.9億元、67億元，也都排名去年交易金額前5大案件。

在置產買氣帶動下，業者指出，去年台北市商辦價格一路成長，全年均價達每坪68.1萬元，價格漲幅較2011年成長15％；雖然國內商用不動產投報率已有下探跡象，在低利環境下，壽險業因資金過多，仍有購樓的需求。壽險業者則指出，投資不動產，主要還是因為手中資金太多，加上現在投資股票風險相對較高，債券價格波動也較過去增加，相形之下，不動產投資反而較安全，就連過去很少碰的BOT，壽險業現在都很有興趣。

但是因為金管會目前仍限制壽險資金購買不動產，房市業者指出，接下來商辦市場金主可能換人，如果第四波陸資檢討開放幅度加大，應會吸引更多陸資來台投資，或增加辦公駐點的使用需求；如果景氣有更進一步復甦，對中小企業主而言，也是購買不動產的機會點。

桃園航空城計畫已獲行政院核准通過，為行銷桃園航空城發展願景，以利未來招商，桃園縣政府昨（30）日邀集專家學者及桃園航空城發展諮詢顧問團，召開「桃園航空城發展國際論壇」。縣長吳志揚強調，航空城要能成功發展，必需舉全國之力，政府與民間共同投資推動。因召開年金改革記者，不克前往參與的馬英九總統，昨日在開幕儀式上以賀電致意表示，盼藉此國際論壇盛事，精進航空城發展策略，強化經濟成長動能，提升整體附加價值，拓展國際貿易商機，共同為台灣永續發展榮景再造新猷。

吳志揚表示，「桃園航空城計畫」是馬總統愛台12項建設中的旗艦計畫，就如同經國總統年代的十大建設中的旗艦計畫，要能成功發展，必需舉全國之力，政府與民間共同投資推動。而最重要的是應「眼光遠一點，膽子大一點，速度快一點」。吳志揚強調，行政院終於在101年9月18日正式宣布啟動「桃園航空城計畫」。他並以新的「九一八」事件來形容這一天，而這一天也勢必會改寫台灣建設的歷史。在國際論壇中，吳志揚也代表桃園縣政府與英商奧雅納集團副總裁陳嘉正，進行「桃園航空城發展策略總顧問」簽約儀式。昨日的論壇以「國際航空城市發展趨勢」、「航空城產業發展及招商策略」及「大眾運輸導向發展典範城市」等議題，進行經驗交流與討論。

.記者從深圳中原地產瞭解到，根據深圳中原地產市場研究部的不完全統計，2013—2014年，深圳即將入市的大型商業項目將達19個之多，增加商業面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長，大量綜合體湧現，大型商業正在向原關外蔓延，社區大型商業配套漸成氣候。在大量新增商業專案入市的背景下，業內人士提醒，深圳商業地產的大量供應與需求消化存在差距，龍崗、寶安等片區供應量較大的社區商業地產預計面臨價格下調壓力。

購物中心面積5年將翻番: 深圳中原地產的研究報告表示，在城市規劃及政府主導下，在軌道交通及城市舊改的催化下，深圳城市綜合體項目正不斷湧現，並在2013—2014年開始集中爆發，迅速佔據大型商業市場的主導地位。據統計，在今明兩年入市的19個大型商業項目中，就有13個屬於綜合體，這些項目多處於地鐵沿線或其他交通樞紐地段，功能上一般以住宅和辦公為主，同時配備商業、酒店、展覽等。海上世界綜合體、佳兆業城市廣場、壹方中心、萬科廣場等一批項目的亮相或將成為未來綜合體的代表。

大量綜合體湧現是深圳未來兩年商業項目入市的特點之一，深圳中原地產副總經理賀曉麗表示，綜合體快速佔據市場主導地位，不僅豐富著建築的功能和內涵，也成為今後城市商業發展最為重要的承載方式。來自世聯地產商業事業部的統計也顯示，商業地產產品中，購物中心在近幾年得到追捧，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，其中武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍，深圳的購物中心面積將從2012年的438萬平方米增加到2017年的922萬平方米，漲幅達到111%，購物中心的個數將從68個增加到2017年的112個。

賀曉麗表示，深圳新建大型商業正在向原關外蔓延。報告顯示，近年來，購物中心、shopping mall在市區得到長足發展和完善，漸漸改變都市人的生活和消費習慣。隨著軌道交通發展及特區內外一體化進程，大型商業在原關外將大放異彩，不論是已開業的龍崗coco park，還是近期于寶安開業的海雅繽紛城，都暗合了這樣的趨勢，未來寶安、龍華、龍崗更有11個大型商業項目入市，進一步提升原關外的商業配套，改善區域商業格局。

社區商業漸趨“繁榮”:深圳社區大型商業配套漸成氣候，將向區域商業中心靠近，並與城市商業中心形成良好互補。社區商業作為目前主要的商業供應類型，其發展也越來越成熟，有的專案開發商甚至採取自主招商或租售結合的方式運營，在商業形式、功能、業態、檔次及運營上趨於專業化，這也與之前大批住宅開發商涉足商業地產的策略緊密相關。社區商業由住宅的單純配套逐漸演變為社區或組團的大型集中商業，使居民的多種消費能就近滿足，逐漸集結人氣，形成區域商業中心，並與城市商業中心在功能上形成良好互補。之前的萬科紅便是萬科在社區商業的一次試水，後來的合正匯一城、綠景佐鄰等，或將成為大型社區商業運營的示範版本。

賀曉麗認為，未來深圳的大型商業將輪到綜合體大展拳腳，原關外將迎來商業形式的升級換代，社區商業運營漸趨成熟，並與區域商業中心、城市商業中心點面結合，形成功能互補，使全市商業在形式、功能、區域、運營等方面得到大幅提升。記者注意到，社區商業因成為主要商業供應類型，面臨供應量大、招租困難、商鋪價格有下跌壓力等問題。據統計，2012年深圳批售商業40萬平方米，較2011年上漲42.86%，但去年深圳成交一手商業用房10萬平方米，同比減少16.67%，這意味著深圳去年商業成交面積僅相當於供應的1/4，2012年深圳入市的商業面積中不少為新建住宅社區的社區商業。深圳中原地產工商鋪部董事總經理何世勝認為，深圳商業供應與需求消化之間的差距使得商業地鋪的壓力更大，價格可能下跌，尤其是龍崗、寶安等片區供應量較大的社區商業價格預計會有所下調。

觀點: 商業地產勿追求“地標”和高端

在大量新增大型商業專案入市的衝擊下，深圳商業項目面臨運營、招租和空置等方面的風險，世聯地產商業事業部總經理宋春生表示，2013年全國商業地產計畫開業量是2012年開業量的2.9倍，遠遠超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，很可能導致空置率上升，“商業地產洪峰將至，應築堤疏源”。對於大量即將入市的商業專案而言，宋春生建議，商業地產要重新回歸到最基本的定位與經營上來，充分挖掘項目周邊消費者需求，以打造匹配消費者的商業物業，“而不是好高騖遠，一味追求‘地標’和高端”。宋春生認為，基於對城市發展的需求，政府主導城市規劃，其中包括大量商業用地的規劃及推出，對於開發商而言，商業開發能力成為其拿地的競爭籌碼之一。一些優質商業項目特別是購物中心興起，高額的銷售額帶來收益回報，在消費者心中樹立了品牌效應，驅使大量開發企業模仿、打造商業產品。國內零售商如茂業、金鷹等，住宅開發商如萬科、保利、中海外、佳兆業等，商業地產開發商如萬達、凱德、華潤和陽光新業等，也在近兩年擴容了商業地產的開發主體。

宋春生認為，零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標，從商業地產投資額與零售額數值來看，過去5年(2007-2012年平均值)，二、三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。其次則是經營風險，由於商業面積供應過量以及消費支撐力的限制，部分城市的商業市場已經出現風險，空置率敲響警鐘、租金收益不容樂觀。“一般而言，商業地產的空置率警戒值在6%左右。”宋春生透露，深圳目前的空置率是4.4%，尚屬安全，但一些城市遠超此數值。如北京、上海、廣州都在8%以上；瀋陽、天津的空置率已經超過15%。宋春生表示，綜合商業物業供應過快、零售品牌壓縮開店計畫、GDP增速下降、商業地產競爭加劇這幾方面的因素，使得招商週期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升，最終導致商業地產項目投資回報週期延長，由之前樂觀的5-6年普遍延長至8-10年。

在此前萬科的一次新聞發佈會上，萬科集團總裁郁亮也表達了對商業地產過快發展的擔心。郁亮表示，萬科一直以來對商業的定位都是為了做好住宅而做商業，到目前，萬科對商業地產發展仍然持保留態度，“目前商業地產在個別城市出現了一些過快發展的勢頭，如果住宅出現過快發展勢頭，有可能通過降價解決，但商業地產過快的話，降價賣不出去，就只能通過閒置來處理掉，這是一件危險的事情。”郁亮表示，萬科對商業地產將持謹慎發展的態度。

.上周，重慶樓市供需基本保持穩定，量價均維持在高位運行。由於春節將至，開發商為了抓住“暖冬”行情，搶佔返鄉潮，上演了集體衝刺。尤其在新開盤方面，多達5個項目的去化率在90%以上。成交 返鄉潮推高成交量: 臨近春節，重慶樓市成交量仍然保持高位。1月21日至27日，重慶主城區共成交商品房6425套，建築面積55.17萬平方米。領域機構市場研究師賴龍翔分析，上周重慶樓市成交量環比上漲11.41%，繼續刷新2013年的單周成交量。賴龍翔認為，部分返鄉置業人群對成交量的攀升起到一定推波助瀾的作用，重慶樓市繼續在暖冬中復蘇。

房價 重回7字頭: 房價方面，上周重慶主城區備案建面均價為7000元/平方米，比前一周高出了580元/平方米。賴龍翔分析，由於前幾周大量經濟適用房集中備案，拉低整體均價至6500元/平方米左右，而上周的房價水準在排除了經適房的影響後，又重新回到7字頭。目前，成交均價在7000元/平方米上下波動。

開盤 多個項目賣了9成: 上周重慶主城區新開盤項目共計17個，共推出建築面積27.53萬平方米。21個項目共推出3167套，銷售2029套，平均去化率達64%。賴龍翔表示，受樓市復蘇影響，進入2013年之後，開發商推盤量明顯上升，上周新開盤體量繼續維持在高位徘徊。從區域來看，三北區域成為絕對主力，共有8個項目開盤，占了一半。從產品來看，地段好的剛需盤仍然是購房者們的最愛，開盤均取得了不俗的去化率。從推盤價格來看，大多數項目價格呈現小幅上漲，漲幅基本維持在5%左右。由於成交回暖，開發商實行“穩價走量”策略，沒有過多優惠。

共有5個項目開盤當天去化率達到90%以上。其中，保利花半?推出的213套房源全部售罄，成為又一個“日光碟”。寶嘉花與山推出194套房源，當天成交187套，其5600元/平方米的套內價格也是吸引購房者的重要因素。巨龍江山國際首次開盤，套內僅7000元/平方米出頭，這在江北算是性價比超高的樓盤。而志龍新起點和朵力品道則以戶型小、總價低取勝。

預售 開發商最後衝刺: 上周重慶主城區新批准預售項目25個，環比增加5個，新批准預售面積65.56萬平方米，其中住宅面積48.24萬平方米，非住宅面積17.32萬平方米。賴龍翔表示，上周新批准預售體量繼續回升，獲批預售體量達到65萬平方米，可見開發商集體蓄力，在春節前做最後衝刺。上周獲取預售的項目有13個尚未開盤，主要以高層產品為主，包括勁揚縉雲印象、鵬潤半山華府、晉愉盛世融城等。

“北京房產稅試點方案已經上報到國務院相關部門，就等待批復了，如能獲批，最快在今年上半年就會實施。”1月28日，接近北京財稅部門的一位元不願具名的消息人士向《華夏時報》記者透露。據該人士介紹，北京上報的方案建議對本市居民家庭給予人均24平方米的免稅住房面積（指室內面積）扣除，而目前上海的免稅面積為建築面積60平方米，“相比較而言，北京的方案更加嚴厲。”

本報記者多方採訪獲知，北京為推廣房產稅試點已經準備已久。而且，目前擴大房產稅試點範圍的改革方向已經被鎖定，“北京進行試點的條件也已成熟。”上述消息人士透露。不過，讓業界擔憂的是，方案中過於嚴厲的免征標準，可能會遭致多方阻撓。另外，如何理順各種房屋權屬關係，也將是房產稅在北京推廣試點時不可回避的問題。

方案已上報 風雨欲來，已有徵兆。

坊間最近談論最多的是官員拋售房產的話題，上述消息人士稱，這很可能是一些先知先覺的人已經得知住房資訊聯網和房產稅都要在北京展開，所以不得不早做打算。“北京上報的房產稅試點方案建議對本市所有存量住房進行全覆蓋徵稅，免征面積僅為人均室內面積24平方米，這比此前重慶和上海的房產稅試點方案都要嚴厲。”該人士說。據瞭解，上海的房產稅徵收標準定在了人均60平方米，即上海市居民家庭人均不超過60平方米的，對新購的住房暫免徵收房產稅。稅基按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低於當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%。

社科院的一位元專家對本報記者說，上海模式的房產稅存在稅率過低、免征面積過大、未覆蓋存量住房等問題，重慶僅選擇對“特殊”的房屋徵稅，也沒有實現全覆蓋，他們調節房地產市場的功能實質上都很有限。該人士並沒有向本報記者透露稅率設定的具體範圍，但他表示，“北京上報的房產稅稅率也高於重慶、上海，之所以這麼嚴厲，就是為了更好地抑制房地產市場的投機和投資需求。”

顯然，房產稅已經被北京納入房地產調控的範疇之內。在日前召開的北京市“兩會”上，北京市市長王安順明確指出，北京堅持房地產調控政策決不放鬆。據參與北京“兩會”的知情人士透露，北京市相關部門的領導私下稱，北京已經將房產稅的試點方案上報到了國務院相關部門，如果獲批，今年上半年就能實施。

條件成熟 毋庸置疑的是，北京為推廣房產稅試點已經準備已久。“房產稅是一種長效機制，早晚都要在全國範圍推廣，北京早就表態已經做好了試點準備。”中國房地產研究會副會長顧雲昌曾在接受本報記者採訪時表示。早在去年3月，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌在做客北京城市服務管理廣播“市民對話一把手”節目時就曾表示，北京推廣房產稅將按照中央要求去做，目前正在做一些基礎性的準備工作，但試點時間尚不確定。

當時有分析人士認為，北京為房產稅所做的基礎性工作，主要指理清各種房屋的權屬關係。事實上，北京在2008年前就已在全市做過一次房屋普查，對現在房屋存量、權屬關係、基本狀況已比較清楚。北京現在房屋交易實施網簽程式，增量房和存量房都已完成電子化、資料庫管理。此外，北京現在對存量房交易均有最低計稅指導價，說明政府部門對區域房屋價格有即時的監控，徵收房產稅時完全可以根據這個計稅價，作為房屋價值評估的標準。

財政部財科所所長賈康（微博）在今年初就向外界吹風：目前擴大房產稅試點範圍的改革方向應該已經被鎖定，下一步必然擴征的方向也是明確的。原住建部政策研究中心副主任王玨林認為，在房產稅全國推廣有困難的情況下，可以採取擴大試點的方式，在一些省市增加房產稅的試點，條件並不是那麼難，重要的是，要吸取上海和重慶房產稅試點的經驗，進一步深化改革方案。

但是，究竟哪個城市有可能成為試點，並不是地方政府自己能決定的，從上海、重慶這兩個城市試點的確立看，地方政府、財政部、中央三方的意見需要一致，才可能被列入試點。“要說房產稅試點推廣是否具備了條件？我說很多地方都具備了條件，當然也包括北京，現在的問題是房產稅以什麼樣的方式擴容。”1月30日，全國工商聯房地產商會榮譽會長聶梅生接受本報記者採訪時表示。聶梅生分析稱，“北京最終是否會納入及何時納入擴大試點範圍，還需要根據國家的統一部署和安排確定。”

試點阻力 就全覆蓋的試點方案，一些人士並不認同。中央財經大學稅務研究院副院長劉桓表示，“北京房產稅越早徵收越好。”但他同時也認為，在北京雖然還不能全面實行，可以先選定個別區縣或高端物業試收。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強也指出，在徵收過程中，房產稅也會有一定的減免或優惠政策，如按人減免、按家庭減免等，細節應在研討當中，各試點也會有所不同。而最讓業內人士擔心的是，人均24平方米的免征標準過於嚴厲，會受到既得利益的阻撓，房產稅的徵收阻力會很大。

新華社為此做了一項訪問調查，調查的結果是，60%以上的受訪者持反對態度，僅有少數人持贊成態度。“既得利益的阻礙是最大的問題，建築面積40平方米，按20%的公攤面積折算室內面積是32平方米，北京上報的方案還要少8平方米，估計再做個調查，持反對意見者就不止60%了，阻力會更大。”上述專家稱。
北京房地產業協會秘書長陳志就持反對態度，他曾接受本報記者採訪明確指出，從北京複雜的住房結構和產權屬性來看，徵收房產稅時機不成熟。

的確，如何理順各種房屋權屬關係是房產稅推廣不可回避的難點。據本報記者瞭解，目前北京存在央產房、僅有使用權的房屋、經適房、限價房、公租房、定向安置房等十多種房屋權屬關係，要理清歷史成因、有無繳納土地出讓金等情況，比較複雜。“小產權房會不會影響房產稅的開徵？”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對記者說，“隨著房產稅的徵收，肯定需要一系列與房地產相關的改革措施，比如與小產權房相關的土地政策，要建立房地產市場健康發展的長久機制。”

昨日（1月30日）上海土地市場升溫信號已經釋放。中海工業濱江置業（上海浦東）有限公司、中海工業有限公司、中海工業濱江建設發展（上海浦東）有限公司經過114輪競價，以14.73億元聯合拿下上海黃浦江沿岸E20商辦（E-4-1）地塊，樓板價34821元/平方米，溢價率65.75%。與5個月前2012年8月10日成交的黃浦江沿岸E20地塊（E-4-2地塊）相比，上述地塊成交價格漲幅驚人。

當時，上海萬得資訊集團以8億元摘得黃浦江沿岸E20商辦地塊（E-4-2地塊），折合樓板價22240元/平方米。據此計算，E-4-1地塊的樓面價格要高出整整50%以上。中原地產物業顧問有限公司研究總監宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，類似E-4-1地塊成交價格較周邊大幅上漲的現象，應該是兩年來第一次。

業內：土地市場有升溫跡象: 21世紀不動產上海區域提供的一組資料顯示，上述黃浦江沿岸E20商辦（E-4-1）地塊所在的濱江板塊，上一次以3萬元/平方米以上的樓面價成交，還要追溯到2010年的9月8日。當時，黃浦江沿岸E18地塊（9-3）地塊最終被卓光控股有限公司以48.28億元摘得，樓板價35490元，溢價率41%。但根據業內介紹，上述地塊是近年濱江區域內為數不多的純宅地，受世博濱江雙重利好。

而此後，浦東濱江地區就再未出讓過純宅地。來自21世紀不動產的土地成交資料顯示，上述地區出讓的土地價格也不高。除了去年8月10日以22240元/平方米樓板價成交的黃浦江沿岸E20商辦地塊（E-4-2地塊）外，另一幅靠近陸家嘴板塊的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊樓面價格也只有2.9萬元/平方米。宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，在距離黃浦江沿岸E20商辦地塊（E-4-2地塊），成交僅僅180多天之後，臨近的E-4-1地塊就以樓面價格超過50%的幅度成交，充分說明目前土地市場有正在升溫的跡象。他說，由於三、四線城市風險漸漸暴露，很多房地產開發商，尤其是龍頭企業紛紛回到了一線城市的土地市場，使得優質土地的競爭非常激烈。

中房信等機構提供的資料顯示，位於陸家嘴核心位置的寫字樓不過6萬元~8萬元/平方米。宋會雍表示，上述土地出讓成本加上建築安裝費用和財務、稅費，其實並不比周邊寫字樓便宜多少，即使是自用也是高了。此前，仲量聯行、戴德梁行等機構的資料也顯示，由於寫字樓供應不足，浦東的甲級寫字樓租金上漲幅度已經超過了浦西。如果從物業升值潛力看，買下上述地塊還算是一筆不錯的買賣。

中海運：將建造辦公樓自用: 資料顯示，上述上海黃浦江沿岸E20商辦（E-4-1）地塊，由中海工業濱江置業（上海浦東）有限公司、中海工業有限公司、中海工業濱江建設發展（上海浦東）有限公司聯合購得，這三家公司同隸屬於中國海運（集團）總公司。網上公開資料顯示，1998年6月，中海工業有限公司由在北京的中交船業遷址更名到上海，是中國海運（集團）總公司的一級子公司，是中國船舶工業行業的重要成員。

由於中國海運（集團）總公司為國資委確認的主營業務非房地產的央企，《每日經濟新聞》記者採訪該公司獲悉，地塊原址是上海第一座鋼質海船船塢，是中國近代造船業的重要見證。但根據上海市政府的統一規劃，中海工業有限公司所屬的上海外輪修理廠陸續搬遷到上海長興島，隸屬於上述船廠的地塊由此轉為商辦用地，並在2012年3月由上海市政府收儲。

中海工業有限公司對 《每日經濟新聞》記者稱，中國海運方面鑒於自身需要，希望在船廠原址具備出讓條件時，繼續獲得該地塊土地使用權，建造辦公樓自用，可以改善集團一部分單位的辦公條件，並且通過集中管理，降低經營成本。土地中標價格高，也是因為市場競爭激烈造成的，並非公司的主觀意願。

經過114輪激烈競價，昨天上午，上海黃浦江沿岸一幅商辦地塊以34821元/平方米的樓板價、65.7%的溢價率成交，摘地者為央企——中國海運（集團）旗下三家子公司成立的聯合體。這一價格與去年8月成交的相鄰同質地塊相比，不到半年，該地塊樓板價也已飆升超過50%。

資料顯示，黃浦江沿岸E20地塊（E-4-1地塊）位於上海浦東南浦大橋板塊，西鄰黃浦江，北至微山路，是頗為稀缺的沿黃浦江景觀地塊，出讓面積9000.5平方米，容積率為4.7，起始總價8.8869億元，起始樓板價21008元/平方米，為辦公樓、商業用地。在掛牌階段，共有17家企業領取地塊競買申請書，其中4家企業昨日參與了現場競拍。

經過激烈角逐，該地塊由中國海運（集團）旗下的中海工業濱江置業（上海浦東）有限公司、中海工業有限公司、中海工業濱江建設發展（上海浦東）有限公司以14.74億元聯合競得，折合樓板價34821元/平方米，溢價率達65.7%。在競拍現場，主持人甚至7次提醒競買人理性競價。就在去年8月10日，與黃浦江沿岸E20地塊（E-4-1地塊）毗鄰的黃浦江沿岸E20地塊（E-4-2地塊）以接近底價的8.0089億元成交，折合樓板價22215元/平方米，競得人為上海萬得資訊技術股份有限公司。僅時隔5個月，相鄰地塊不僅受到多家房企熱捧，成交樓板價還飆升50%以上，可見土地市場熱度大幅提升。

根據搜房網的統計，1月上海土地市場高溢價收官，經營性用地共成交15幅，成交面積35.5萬平方米，同比增加37%；成交金額51億元，同比大增96%。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔對此表示，近半年內樓市成交持續回暖，部分房企資金面及投資預期不斷改善，房地產市場基本面開始有趨勢性好轉，房企尤其是央企普遍積極拿地，為下一輪擴張和發展佈局。漢宇地產董事總經理施宏叡則表示，大型房企的產品線向商業地產、旅遊地產延伸已經是一大趨勢，今年一線城市的優質商業地塊仍將備受房企青睞。

德佑地產市場研究部統計資料顯示，2013年1月21日-1月27日，上海市商品房成交面積為39.02萬平方米，環比前周增加20.39%。據上海搜房資料監控中心分析師夏俊卿表示，上海市成交量已連續兩周突破20萬平方米，尤其是中高端市場成交銷售火爆。

截至1月27日，1月上海市商品住宅累計成交面積為88.6萬平方米，業內人士推算全月商品住宅成交量，可突破100萬平方米，幾乎可回升至2011年1月、即限購令出臺前的105萬平方米成交量。據上海搜房資料監控中心截至1月18日統計，2013年2月上海市場預計將有13個住宅專案開盤，其中，改善型物業推盤量較大。值得關注的是，不少投資客瞄準高端樓盤，在機會視窗期帶動了成交的上漲。中高端項目提前搶佔市場，便成了1月份上海住宅開盤的主基調。

例如，截至2013年1月10日，新江灣板塊的商品房存量達413053平方米。2012年全市一手商品住宅成交金額排名前20名的項目中，有80%的樓盤其成交均價是3萬元/平方米以上的中高端樓盤，單價4萬以上產品成交漲56.19%。克爾瑞研究中心評論員楊晨青指出，豪宅能熱銷的主要原因還是房企降價到位。如海珀旭暉在2011年12月初次開盤，定價8萬/平方米，8折優惠，2012年後，仍保持8.5折優惠的水準，而當前上海徐匯中心板塊的標杆豪宅項目嘉禦庭均價接近80000元/平方米。

在高端項目熱銷的背後，則是2013年1月至今上海商品住宅的新增供應持續出現了萎縮的狀況。截至1月27日，全市商品新增住宅供應面積僅有31.07萬平方米，而成交面積卻達88.60萬平方米，新增供應缺口57.53萬平方米，且全市已連續6周出現了新增供應低於成交的狀況，商品住宅存量面積也降至950萬平方米以下。2012年，上海商品房新開工面積2724.05萬平方米，按年下降25.2%，其中商品住宅新開工面積1563.39萬平方米，下降36.8%。

德佑地產研究總監陸騎麟認為，近期市場上出現了上海可能放鬆限購的傳言，促使部分高端購房者急於入市，導致全市成交均價出現了明顯的上漲，今年1月成交面積和均價都與調控前的2011年1月十分接近。

仲介稱，1月以來總價1000萬元以上的二手豪宅成交較為活躍，成交量較去年12月甚至還有15%?20%的漲幅，和去年12月之前的月份相比漲幅更加明顯，“主要原因是市場轉好加上中等價位房源成交回暖勢頭的傳導，買家入市更加積極。”

雖已臨近春節，上海二手豪宅的成交熱度依然不減。1月30日，滬上房產仲介德佑地產區域總監張劍東介紹，就該公司的情況看，1月以來總價1000萬元以上的二手豪宅成交較為活躍，成交量較去年12月甚至還有15%?20%的漲幅，和去年12月之前的月份相比漲幅更加明顯，“主要原因是市場轉好加上中等價位房源成交回暖勢頭的傳導，買家入市更加積極。同時，這部分買家出手往往屬於換購，手上的房子已經賣了，拿著現金想儘快出手，防止春節後價格有所上漲。”

此前多家媒體報導的“官員拋房說”，似乎並未得到受訪業內人士的認可。“一方面，賣家不太會也沒必要透露自己的身份、職業資訊；另一方面，我們瞭解到的情況看，賣家很少有大幅降價拋盤的現象。折價個5%?10%，還會要求一次性付款，所以也談不上拋售。”一位受訪市場人士昨日如是說。

二手豪宅市場熱度: “一般春節前的二手豪宅市場表現較為平穩，今年（的熱度）在調控以來算是比較突出的。”張劍東昨日說，近期許多仲介公司都在主推二手業務，因為市場較好，誰也不想放棄這塊市場。據他介紹，就德佑代理的物業看，近期成交的二手豪宅主要以總價1000萬元“出頭的”居多，最高的總價約2700萬元，其中別墅房源的占比有較大提升。

張劍東稱，1月以來成交的豪宅主要集中在徐匯濱江、陸家嘴板塊，別墅房源則位於青浦、松江等週邊區域。合富置業副總經理沈彥說，他們公司本以剛需業務為主打，但位於新天地、聯洋區域的門店，1月以來的二手豪宅業務量創下新高，“比去年任何一個月份都要好。”“我們聯洋的一個門店，1月以來總價1500萬元以上的二手豪宅成交了11套，其中包括兩三套總價3000萬元以上的。”沈彥說，往年春節前半個月，這類成交就已經很少了，今年的情況則要好很多。按沈彥的說法，今年春節前，上海的二手豪宅成交不但量較大，高總價的房源也較多，客戶付傭金也比較爽氣，“近期房東心態開始轉好，客戶則比較急於購房，認為明年房價必漲。”

漢宇地產項目部總經理楊健東認為，近期熱門板塊的一手豪宅成交回暖，帶動了二手豪宅成交的向好，“據我們瞭解，近期黃浦江沿岸總價在4000萬、5000萬元的二手豪宅也有成交，往年臨近春節的時候這類成交不太會有。”“進入1月，銀行貸款相對寬鬆。一些銀行對首套房的貸款申請認定也較為靈活，這對推動成交也起到正面影響。”張劍這麼猜測。

惜售漲價重現 伴隨著市場熱度的回升，部分房東惜售、漲價的現象也漸多。“有一些房東開始惜售。因為臨近春節，不一定能在年前拿到全部房款，於是有的房東想等到年後再說。”張劍東說，近期總價1000萬元以上的房源漲個二三十萬元很正常，和去年四季度初比，價格有3%左右的漲幅，與去年12月相比則基本持平。成交房源的總價水準也與去年12月比較一致，3000萬元以上的成交較少。

“與二手剛需房源最多可漲到10%不同，豪宅漲價幅度則不大，客戶的誠意度普遍較高。”張劍東說，由於心態較好，有些豪宅賣家對付款節奏要求頗高，比如，要求買家一次性付款或提高首付比例。而21世紀不動產分析師羅寅申瞭解到的情況是，1月上海二手豪宅比較集中的幾個區域，如陸家嘴的掛牌量與去年12月基本持平，古北、黃浦的掛牌量則出現減少，存在房東惜售的情況，“這也很正常。因為臨近春節，包括剛需在內的其他房源掛牌量都在下降。”

“3、4月成交量會上沖”某品牌仲介相關負責人則稱，近期總價在1000萬元以上的二手豪宅賣家中，外籍客戶、私營企業主、港臺投資客、自稱官員的都有，但他們願意降價售房的原因則各異。“有些房東是春節前人在境外，對國內的情況不是很瞭解，價格談判的能力不是很強，所以出現了讓價的情況。”據該仲介負責人稱，經過一陣媒體聚焦後，官員賣房已越來越隱蔽，不太會透露自身職業資訊。

但隨著春節的臨近，二手豪宅的成交回暖態勢顯然難以持續。楊健東稱，雖然1月前半段上海二手豪宅成交勢頭不錯，但最近幾天成交速度已明顯放慢。他預計，“春節後，這類房源的價格、成交量還會有所上漲，3、4月份的成交量會沖上來。”不過，他也提到，他所在公司代理的總價在600萬-1000萬元的置換型二手房源成交量，較去年12月卻出現了80%的下滑，價格則與去年12月基本持平。

近日，市場傳出“一線城市二套房貸或取消”的消息，不過，據《每日經濟新聞》記者對北京、上海、深圳多家城商行和股份制銀行的支行調查瞭解後發現，這些支行並未接到任何相關通知，多數支行人士表示不太可能。南京銀行北京分行一家支行個貸部客戶經理告訴記者，二套房貸政策春節前後應該取消不了。南京銀行北京分行的另外一位支行人員也表示，沒收到任何有關取消二套房貸的通知。北京銀行萬壽路支行的一名工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，現在沒有這個通知，目前仍按相關規定辦理業務，如有變化將提前通知。

隨後，記者聯繫了招商銀行和浦發銀行在深圳的支行瞭解情況，一位工作人員也表示根本就沒有聽說過二套房貸取消的事情。招行的工作人員向《每日經濟新聞》記者介紹稱，目前該行的二套房利率是在基準利率基礎上上浮15%。《每日經濟新聞》記者在調查中還發現，多家城商行和股份制銀行對房貸的熱情度並不是很高，儘管記者是以消費者的身份諮詢相關情況，但仍有工作人員表示，這個業務做得很少。南京銀行在北京的兩家支行工作人員都表示，二套房首付六成，利率上浮10%。其中一位支行人士表示，“城商行一般很少做房貸了，我行根據政策會做，但是不鼓勵做。”民生銀行上海一家支行工作人員則告訴《每日經濟新聞》記者，二套房貸目前沒有取消，但是有可能趨緊。該行另外一位工作人員解釋稱：“對房貸的支援力度沒有像中小企業力度那麼大，貸款額度有一個限制，房貸的額度滿了可能就需要等。”

而招商銀行和浦發銀行在深圳的兩家支行對於房貸基準利率給出了不同的說法。招商銀行深圳一家支行的工作人員對記者表示，目前他們銀行的二套房基準利率上浮15%，而當問及為什麼比別的銀行高時，他說，“有的銀行不想做房貸就不打折，我們一般不做房貸主要做經營性貸款，銀行肯定是以賺錢為主，而要做經營性貸款的話，基準利率則是上浮20%。”

在內地市場浸淫多年的和記黃埔有限公司（下稱“和黃”）相比，長江實業集團有限公司（00001.HK，下稱“長實”）一直以來主打香港市場，在內地並未有突出的業績，多以參股和黃坐收盈利。但近兩年，長實有意在內地獨立操刀，再造一個地產平臺，在北京、上海、廣州開發了多個專案，2012年，長實在內地的銷售額20多億元。2013年，長實將進入業績爆發期，除去廣州外，僅上海的兩個項目銷售額預計可達50億元，北京一個項目預計至少30億元，這意味著在內地的業績將大增3倍，而這也得益於其一貫緩慢開發的策略。以目前上海持有的三個項目為例，僅土地增值收益至少已超過117億元。

京滬三項目銷售將達80億 和黃進入內地發展，項目已遍佈20多個城市，據CRIC（中國房產資訊集團）研究中心資料顯示：2012年，和黃銷售額達176億元，位居房企銷售排行榜第28位。同為李嘉誠長江集團旗下的長實則一直立足香港本土發展，長期佔有香港市場份額第一的寶座。有統計資料顯示，2012年長實在香港的銷售額為262.4億元。

此前，長實在內地的發展更多是參股和黃不超過50%的股份，與和黃聯合拿地，由和黃主導開發，長實坐收內地收益。二者之間明確分工，長實專注香港市場，和黃主攻內地市場。但由於香港樓市的降溫，為了平衡風險，長實將更多的目光投向內地巨大的市場。長實地產投資董事郭子威在接受時代週報記者採訪時表示，未來長實仍將重點在北京、廣州、上海等三個一線城市，但不排除會在其他城市發展。

“看哪個城市有潛力，專案規模也不能太小，起碼要在30萬-50萬平方米以上。我們在大連也拿了一塊地，暫時就是這四個城市，其他地方的地很多是跟和黃一起拿的。內地開發商實力都很強，沒有辦法跟他們在拿地價格上硬拼。一線城市雖然競爭激烈，但機會仍然很大，上海起碼要10-20年才能發展成國際一線城市。一線城市制度相對成熟，對開發商有保障一些。三、四線城市雖然地價便宜，但制度不成熟，外來開發商心?不踏實。”郭子威說。

目前，長實在內地正在開發的項目有北京順義區別墅專案譽皇殿，廣州的禦湖名邸及都會新城，上海的普陀真如項目、陸家嘴甲級寫字樓及嘉定南翔湖畔天下。郭子威透露，北京譽皇殿跟廣州禦湖名邸兩個專案去年賣了20多億，今年，北京、上海、廣州都有專案推出。“今年應該是我們在內地最豐收的一年。上海嘉定和真如項目，應該會在3、4月可以取得預售證，我們會馬上正式銷售，進展順利的話，銷售額接近50億元。北京譽皇殿去年賣了150套，差不多15億，今年春天起碼推100套，售價會提高3%-5%，年底之前有200套，順利的話要達到30億元。廣州現在還有些細節沒有確認，也會有一些銷售。我相信如果按照目前計畫，上海和北京的銷售額加起來有七八十億元。”

而2011年7月，長實在公佈上海三個專案案名及定位時，曾表示幾個項目最快將在2012年推出。對於是否有意拖延，等待市場回暖，郭子威向時代週報記者否認道：“我們是按照計畫推盤，沒有刻意往後推。2013年兩會以後，新一屆政府成立，整體氣氛是樂觀的，貨幣政策方面利率和存款準備金率有下調的趨勢，但限購放寬的機會不大，最起碼要到市場價格穩定以後，但成交量會回暖。客觀來看，我們處在很有利的位置，應該會在4、5月推盤。上海市場可能會有5%的漲幅，甚至個別項目會有10%的漲幅，漲得太多穩定性也不好。我們希望把握這個機會，在這個時間段推出有關項目。”上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示：今年有暖冬行情，一個原因是對政策、市場走向誤讀造成的，沒有可持續性，市場恐慌把一部分需求提前釋放了，可能會面臨恐慌性釋放完後勁不足的問題。

慢開發利潤最大化 僅長實在上海的3個項目，總建築面積超過180萬平方米，長期潛伏在和黃背後的長實品牌終於將大規模亮相。凱捷諮詢顧問劉爭指出，長實雙平臺運作加碼內地市場，區域選擇可能不太一樣，未來和黃或多以二線城市高端住宅開發為主，而資金雄厚的長實，會更多在一線城市尋找機會，做商業地產和高端住宅。把項目放在不同平臺上，可以分別跟資本市場講故事，融資機會更大。

雖然長實在香港一直堅持“貨如輪轉”，但在內地，無論和黃還是長實，始終都是慢開發策略。“香港區域成熟已經到一定程度，捂盤意義不大，上海有很多新城，這些新城剛開始拿地很便宜，捂一段時間，等區域配套設施逐步完善成熟以後再進行開發，整個區域價值提升了，獲得的收益完全不一樣。嘉定新城現在大的開發商都已進入，很多新盤出來了，這個時候再開發，人氣比較旺。真如項目也是如此，地鐵11號線已經修好了，長實點把握得比較准，選擇開發時機，利潤最大化，地價和售價都有很大升值空間。”劉爭向時代週報記者表示。

普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場之後上海的第四個城市副中心，在真如城市副中心範圍內，規劃有軌道交通11號線、14號線、15號線和16號線經過，形成銅川路站和上海西站兩個換乘車站。早在真如城市副中心2002年規劃之初，普陀區政府就已與李嘉誠旗下長實系接洽，希望可以進駐。2006年，真如城市副中心推出了第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊，擁有兩條地鐵線交會站上蓋和連接上海西站的交通優勢，地塊面積約19.7萬平方米，如此巨型的綜合地塊，一般開發商並不具備開發的能力。同時，標書中對競買人資格設置“世界500強”的門檻，長實在毫無競爭的情況下，以22億元的底價將真如A3-A6地塊收入囊中，折合樓板價3027元/平方米。

在閒置土地“兩年大限”到期的時候，長實最終於2009年4月舉行開工儀式，這是長實在上海主導操作的第一個項目。但此後該專案一直因進度緩慢被質疑有囤地之嫌。此前，上海真如城市副中心開發建設投資有限公司相關負責人在接受時代週報記者採訪時也顯得頗為無奈，“現在就是拿鞭子抽它也是沒用的。他們也開工了，不違背國家政策，慢慢做，那個地價對他們也是九牛一毛，有資金實力捂得起。我們基本拿它沒辦法，很難約束它，現在周邊土地收儲也沒有完成，很多路也沒開。最好的辦法就是我們自己加速把周邊開發成熟，拉動它加速。”

據悉，十二五期間，真如副中心所有土地收儲動拆遷全部都要完成，土地出讓要持續5-8年，真如城市副中心整個成熟運營要到2020年左右。有了長實緩慢開發的先例，真如城市副中心在推出新的地塊時，對開工、竣工時間均有嚴格限制，延後會收取滯納金，不希望長實現象蔓延。

囤地收益超過百億

與A3-A6地塊相鄰的B1、B2地塊，2009年底由綠地和合景泰富以14.166億元聯手拿下，折合樓板價8900元/平方米，該項目2010年12月底動工，預計整個項目到2013年全面建成。長實的真如專案總建築面積近114萬平方米，以此價格計算，土地升值收益接近67億元。即便在2012年上半年土地市場回落的情況下，星浩資本以17億元的底價投得的真如城市副中心A1、A2地塊，樓板價也在7400元/平方米左右，並且出讓時規定了競得人須在簽訂土地出讓合同後10個月內開工，專案開工後3年內竣工，竣工後一年內營業等極為嚴苛的條件。

長實嘉定南翔湖畔天下項目，2008年1月以11.6億元成交，總建築面積近60萬平方米，折合樓板價2892元/平方米。此後由於嚴厲的宏觀調控，該專案建設不斷推遲。2009年11月，江蘇新城曾以樓板價13200元/平方米競得嘉定區寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，此後地價雖有回落，但目前該區域的土地成本基本在10000元/平方米。以10000元/平方米計算，長實嘉定專案土地升值約42.6億元。而從周邊在售樓盤來看，從拿地到預售基本不超過兩年。距離該專案較近的華潤中央公園，拿地時間為2009年7月17日，2011年5月項目首次開盤。新城公館也於2011年9月25日首次開盤。

此外，位於陸家嘴的“東方匯經OFC”是長實開發的一個甲級寫字樓專案，2006年10月以樓板價10400元/平方米從富都世界發展有限公司手中獲得，可建地上總建築面積為11萬平方米。2011年出讓的辦公用地中，距離長實陸家嘴項目最近的是塘橋社區02-04地塊 ，該地塊樓板價17288元/平方米，以此計算，陸家嘴地塊升值7.6億元。

2012年9月，東方匯經OFC全球租賃在上海正式啟動。長江實業執行董事趙國雄表示，租金與周邊的金茂大廈、環球金融中心及上海中心大體相當，在15-20元/天/平方米。這意味著，僅按地上面積算，該項目今後每年為長實至少貢獻租金6億-8億元人民幣。郭子威稱，“嘉定項目主要參考周邊現成的樓盤，比如華潤，當然我們相信自己的能力，有信心港式的物業管理會比目前上海任何一個開發商要做得好。真如項目首批則將先推出酒店式公寓。”

據滬上某機構提供的資料顯示，2012年，華潤中央公園的銷售均價22505元/平方米，新城公館的價格為20400元/平方米。該機構一位元分析師向時代週報記者表示，“該區域高端點的樓盤價格定位應該在2.2萬-2.4萬元/平方米，高了賣不動。真如附近目前沒有什麼可對比專案，最近的長風公園的幾個豪宅，中海、雅戈爾的售價都在4萬元/平方米左右，酒店式公寓拼不過豪宅，定價估計會在3.5萬-4萬元/平方米之間。”劉爭指出，如果長實今年大規模回籠資金順利的話，未來可能加快在內地拿地與佈局。

整體樓價升勢顯著，土地市場走勢也不例外。會德豐地產昨天以13.88億元，成功循官地招標奪得掃管笏第56區住宅用地，樓面地價約3683元，較去年2月批出的同區用地高約26%，發展商預計總投資額約35億元。業界人士認為，地皮作價反映發展商對後市樂觀。

提供20至30洋房單位

地政總署宣布，上周五截標的屯門掃管笏第56區掃管笏路用地，以13.88億元批予Wascott Property Limited，批地年期為50年。用地截標時合共獲得9份標書，地政總署表示，是次中標者乃出價最高的投標者。

資料顯示，用地佔地接近29萬方呎，可建樓面約37.7萬方呎，以此計算，項目的樓面地價約3683元，屬於市場預期的中游。項目並屬於限量地，須興建460至480伙。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，用地可建地積比率只約1.3倍，較沙田九肚地皮還要低，有條件作低密度發展。集團將依章程要求在用地興建460至480伙，並打算除興建分層單位外，也會提供洋房，初步計劃提供20至30個洋房單位。

黃光耀預計，項目的投資額約35億元，主因項目的建築費將較一般項目高，由於項目去年售樓有一定的資金回籠，相信毋須就項目進行額外的融資。他並認為，由於掃管笏一帶有「哈羅效應」（指「貴族學校」哈羅香港國際學校），相信細單位也會有需求，集團並看好該區前景，相信屯門一帶多項基建陸續發展可有利該區。

雖然項目的地價只屬於市場預期的中游，但是次用地的樓面地價，已較去年初嘉里建設（683）奪得的青山公路第48區地皮高約26%。去年小欖另有一幅位於冠發街的低密度用地，由英皇國際（163）以每方呎樓面地價約4635元投得，惟用地可建樓面不足4萬方呎，較難與掃管笏路用地作比較。

日後呎價顯著高於同區二手

以發展商預計的投資額計算，用地每方呎樓面建築成本動輒約9287元，即使扣除項目可獲的額外樓面，每方呎成本也逾8400元。以位於項目毗鄰屋苑星堤的近期建築呎價約8000至10000元水平計算，掃管笏路項目的呎價日後或須顯著高於同區二手造價，發展商方可取得較合理的利潤。

高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚指出，項目景觀未及毗鄰屋苑理想，也沒有鐵路等因素，是次用地的造價較預期高，也顯著高於去年第48區用地之作價，反映發展商對住宅市場的後市極為樂觀。

測量師陳東岳認為，用地日後發展後，住宅建築呎價逾8000元，實用面積呎價則可望逾1.1萬元水平。他估計，發展商有見其他焦點地皮往往被其他大型發展商著力爭奪，故在一些大家「不太為意」的地區出擊，並透過興建較一般住宅質素高的項目，以求增加集團的市場佔有率。



密增土儲 兩年吸5地

會德豐地產近年密密吸土儲，踏入新一年未夠一個月，集團已率先奪得屯門掃管笏地皮，令過去兩年單憑政府土地招標渠道，已奪得5幅用地，未來並將繼續物色其他土地。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團目標今年吸納約100萬方呎樓面的新土儲，是次投得的掃管笏用地，總樓面面積約30多萬方呎，故未來將繼續積極物色其他用地，希望做到「貨如輪轉」的效果。

下半年推海濱道甲級商廈

實際上，會德豐近年積極參與投地，連同剛批出的掃管笏地皮，過去兩年已先後吸納5幅用地，早年取得的用地也將陸續推出，其中在2011年中投得的觀塘海濱道商業項目，將興建成兩座20層甲級商廈，發展商計劃下半年推出市場。

集團同年也吸納紅磡一幅商用地皮，去年則連環投得2幅將軍澳住宅地，單計這四幅用地，可建樓面已逾240萬方呎，其中住宅用地料共可提供約1000伙。

至於未來吸納的地皮方面，黃氏早前已表示，集團對正招標的何文田地皮有興趣，由於屬大型項目，正研究獨資或組財團入標的可能性。

多家內房股繼續在市場發債「抽水」，新世界中國（917）計劃發行5年期、息率5.75%的點心債，規模約10億元人民幣；另外，富力地產（2777）及中國建築（3311）也正籌備發行債券，前者息率約8.75%。

富力地產繼本月中發行4億美元的優先票據後，昨天計劃再增發4億美元債券，息率同為8.75%，用作現有債務再融資、收購項目及企業一般用途。不過，消息指出，截至昨天傍晚，富力只獲得約2.5億美元的認購額，反應一般。

富力債認購反應一般

富力於1月17日公布，發行2020年到期的4億美元8.75%優先票據，所得淨額3.92億美元，將用作為現有債項再融資、收購土地及作一般公司用途。

另一內房股新世界中國，據銷售文件顯示，將發行5年期，息率約5.75%的人民幣債券，規模約10億元人民幣，所得款項將作為企業一般營運資金。至於中國建築則已委託美林及德銀安排其發債計劃，並將於今日開始與香港、新加坡及倫敦三地與投資者會面。發債詳情將視乎市場情況而定。

此外，新奧能源（2688）亦宣布，建議發行2018年到期的5億美元零息可換股債券，所得淨額4.89億美元，擬用作為其現有債務重新融資及作一般企業用途。換股債的初步行使價為每股48.62元，較周二收市價37.4元有溢價30%，可悉數兌換為約8000萬股新股，相當於擴大後股本6.9%。

發展商趁市旺急推新盤，新地（016）天晉II昨天推售28伙，市傳接近沽清，並隨即加推50伙，建築面積呎價更首次跌破萬元，報9713元（實用12418元）；同系天晉一期的天池屋也獲承接，建築呎價2.2萬元，創將軍澳新高；同系元朗RESIDENCE譽88亦傳獲批售樓紙，昨天率先開放示範單位供代理參觀，相信短期內可發售。

天晉II昨天發售28伙，市場消息指出，截至昨晚9時許該批單位已所餘無幾，新地並即時加推50伙，並推出建築面積約832（實用649）的最細三房戶，建築呎價9713元（實用12418元），為項目月初推售以來首個批次平均呎價跌破1萬元，建築呎價不足9000元單位的比例也有所增加；

此批次包括連平台及連天台特色戶，合計佔6伙，其中1A座32樓A室，建築面積1351方呎（實用1081方呎），定價近2431.8萬元，呎價1.8萬元（實用近2.25萬元）。

元朗譽88傳批售樓

同系天晉一期亦發出天池屋價單，位於8座45樓A室，建築面積2455方呎（實用1964方呎），定價5401萬元，呎價2.2萬元（實用2.75萬元）。據悉，單位已獲本地客承接，呎價創將軍澳新高。

天晉II尚未售罄，同系元朗RESIDENCE譽88位於IFC的示範單位昨天率先開放供代理參觀。據悉，示範單位有建築面積600餘方呎兩房及1189方呎的三房單位，市傳項目已獲批售樓紙，相信可短期推出發售。

元朗區近期銷情急增的元朗尚悅，昨天也大規模加推92伙，建築呎價7633元（實用10298元），單位分在於7及13座，其中包括9伙連天台或1樓連平台單位，入場費354萬元。

立法會昨天一個委員會會議上，有議員建議政府向低收入人士提供租金津貼，或重新推出租金管制措施。不過，運輸及房屋局局長張炳良指出，推出租管將令市場上的租盤減少，最終租金也會上揚，屬「未見其利，先見其害」。

另外，有議員要求容許未補地價的居屋單位出租，以應付租務需求。張炳良指出，長遠房屋策略督導委員會也曾討論有關問題，但有委員擔心居屋是以資助方式滿足業主本身的需要，容許出租或有違原意，也需要研究會否容易產生濫用。

恆地（012）與傅老榕家族籌劃經年的元朗南生圍項目再生波折，發展商2010年曾申請延遲開展期限，惟遭城規會拒絕。

及後城市規劃上訴委員會作出裁決，要求城規會覆檢有關申請，城規會不服，新近正式提出司法覆核。城規會認為，上訴委員會在審議個案時，曲解《城市規劃條例》中的部分條文，故要求上訴委員會撤銷去年年底要求覆檢個案的決定，並要求沿用城規會過往就項目作出的決定。

另外，城規會周五將審議規劃署就大澳邊緣地區建議所設的大綱草圖，絕大部分將作「綠化地帶」和「自然保育區」用途。

低奧運站二手搶灘 即日加推3房戶

九建（00034）奧運站的奧城?西岸，昨首推10伙4房戶，首批平均實用呎價約1.9萬元，發展商提供最多13%折扣，折實後平均實用呎價16,833元，較同區4房單位二手實用呎價約2.1萬低約25%，實行以低價搶灘。

九建旗下奧城?西岸昨正式開價，首批10伙分布在27至37樓A室，全屬實用面積716平方呎（建築1,016平方呎）的4房單位，入場費1,322.9萬元。若照定價計，首批平均實用呎價19,282元（建築呎價13,589元）。

多折扣爭客 1155萬入場

由於近期多個新盤陸續推出，為突圍而出，奧城?西岸即以多重折扣爭客，除早前公布首10名4房戶買家可享額外3%折扣外，買家以即供付款則可獲樓價1成折扣，若以3%折扣再減1成即供優惠計算，首批平均實用呎價16,833元（建築呎價11,863元），而定價則最低約1,155萬元起。

九建市務及銷售總經理楊聰永表示，首批會留有水位及優惠給買家，若以首批扣減兩項優惠後建築均價11,863元計算，是比同區奧運站二手價有7至10%折讓，並直言日後加推有機會提價3至5%。另外，項目示範單位今日正式對外開放。

截至昨晚近7時，發展商方面公布首批10伙已全數獲認購，故即日原價加推10伙3房單位應市，而加推戶將於明天起發售。

3房戶實用呎價1.9萬

加推單位位於27至37樓B室，實用面積609平方呎（建築860平方呎），平均實用呎價18,798元（建築13,311元）。若以即供價計算，單位入場費將低於1,000萬元，售價由987.21萬元起。

區內代理指出，大角咀區內提供4房單位的屋苑，主要有君滙港、瓏璽、一號銀海、海桃灣及帝峯?皇殿，現時平均實用呎價約2.1萬元，相比之下，奧城?西岸首批10伙4房單位平均折實後之實用呎價約16,833元，較同區二手價低約25%。

以較鄰近奧城?西岸的海桃灣為例，屋苑4房戶實用面積約1,000呎（建築面積約1,300呎），各單位面積會因樓層因素而略有出入；此類單位現時的入場價約2,100萬元，實用呎價約2.1萬元（建築呎價約1.6萬元），而奧城?西岸則較海桃灣呎價低約25%。

4房供應少 家庭客為主

地產代理亦補充，相對2房及3房間隔，奧運站區4房單位的供應較少；由於此類物業銀碼較大，故買家一般為家庭客為主的用家，而本地客就約佔7成比例。

近期豪宅趨旺，九龍塘、跑馬地東半山兩區的豪宅，在《施政報告》後成交顯著升溫。前者下半月買賣總金額急升；後者兩周內錄5宗逾億元交投，近3年罕見。

九龍塘買賣金額飈逾倍

兩個傳統豪宅區近期急轉旺，據代理資料顯示，九龍塘本月至昨天為止，已錄得94宗成交，其中42宗在《施政報告》出台前（即本月15日或之前）成交，下半月至今則有52宗。

雖然成交量增幅不高，但涉及金額就顯著上升，上半月該區成交金額約4.5億元；惟在本月16日至今，涉及金額就逾11.2億元，可見區內貴價物業買家態度趨積極。

跑馬地春暉8號沽4複式

另外，跑馬地東半山一帶成交氣氛亦不俗，代理透露，該區至今已錄得約70宗買賣，其中40宗都在16日或之後促成，換言之，升幅達43%。

不過，最令市場矚目的是，區內一手貴重物業在《施政報告》後突然受追捧，至昨天為止，已錄最少5宗逾億元的交易，包括春暉8號的4個複式戶，每伙售價介乎1.43億至1.54億元不等，令發展商新世界（00017）在兩星期內套現近6億元。

至於樂天峯的複式戶昨日也成功沽出，涉資1.32億元；此外，跑馬地雲暉大廈近兩周錄得最少3宗成交；而嘉里（00683）的紀雲峰在月中亦有買家斥資9,500萬元連購兩個單位。

辣招下住宅市場交投受到限制，資金尋出路轉至另類物業。黃大仙百利軒基座部分外牆，最新以200萬元沽出，足以購入區內舊樓單位。另有工廈士多房3個月轉手兩次，期間升值逾68萬元。

投資者資金苦無出路下，一向未受市場注目的另類物業，如工廈士多房、天台及外牆位置等，近日均獲得垂青，且紛錄成交。其中黃大仙單幢物業百利軒，物業基座外牆廣告位，更由一位陳姓投資者斥資200萬元承接。

黃大仙百利軒 200萬易手

據了解，上述外牆廣告位面積約100平方呎，即牆身每呎售價達兩萬元。百利軒一個實用面積315平方呎（建築面積525平方呎）的單位，最新成交價亦僅324萬元，即上述外牆售價，可購入三分二個住宅單位，亦足以購入區內舊樓單位。

市場估計該牆身廣告月租約8,000元，但牆身廣告租賃已暫停接洽，可能與物業轉手有關。惟以新的成交價計算，牆身出租後回報可達4.8厘。

事實上百利軒位於為鳳德道及蒲崗村道交界，前無大型物業阻擋，加上旁設有行人天橋，易於受行人注目，故有一定宣傳效用。有區內地產代理表示，如上述廣告租金約8,000元亦值得一租。

有業內人士認為，由於上述牆身廣告位不屬於一綫消費區，故造價200萬元是「好貴」。由於物業外牆買賣或租賃，多連同室內單位一併租出或買出，獨立買賣較少，故未有此類物業指標造價。

新近成交可參考筲箕灣嘉裕大廈外牆，去年7月份以350萬元沽出，原業主2008年以50萬元購入，轉手獲利300萬元，物業4年升值6倍。

工廈士多房 3個月升69萬

此外，就連工廈士多房，亦受資金追捧，葵涌金基工業大廈高層士多房，3個月身價升60萬元，物業轉手兩次。該士多房去年11月份最新以190萬元成交，原業主於10月份以180萬元，轉手獲利10萬元。但8月份物業成交價才121.5萬元，約3個月期間身價升68.5萬元，幅度達56%。

市場人士認為，住宅交投受限，資金積極找尋出路下，料過去冷門但不受限制的物業，會受資金追捧。由於此類物業入場門檻細，更擁炒作概念，料交投會更頻繁。

銅鑼灣舖租貴絕全球，售賣零食店舖，要在區內立足頂得住貴租絕不容易。美珍香於銅鑼灣租舖逾20年，該品牌指，近年舖租加幅驚人，生意升幅遠追不及加租幅度。

據國際測量師行高緯環球早前全球舖位租金調查顯示（數據至去年中），銅鑼灣區舖租為全球最高，本年平均每呎為1,699元，取代美國紐約第五大道，成為全球最貴舖租地段。

92年落戶景隆街 做足功課

要在全球最貴舖租地方營商，絕對不容易。以售賣肉乾等零食，新加坡品牌美珍香，在港開設首間分店多年，更在銅鑼灣租舖逾20年。

美珍香集團香港董事王嘉烈表示，品牌早在92年落戶香港，於上環禧利街租3層舖位連寫字樓，「開舖後售賣的零食受歡迎，同年我們嘗試進軍銅鑼灣，於景隆街租首間銅鑼灣分店，當時月租達14萬元。」該舖為景隆街2號，正是區內呎租舖王之一，當年舖位已是人流不絕，他回想當年搵舖要細心觀察，「跟新加坡專員一起到該地段，站足12個鐘，觀察日與夜地段人流，才決定租舖。」

於旅遊區租舖後，品牌廣為人知，生意拾級而上，於是在同區再搵舖，便選擇波斯富街及羅素街交界，即今日全球最貴租地段，「當年時代廣場尚在興建，以前是電車廠，附近是街市，月租約30萬元，租後我們再分租部分舖位給其他小食店，生意也不錯。」

怡和街舖位雖小 佔盡地利

後來羅素街成核心零售區，加上03年後內地客開始來港消費，羅素街租金向上，美珍香不敵貴租，轉戰附近的利園山道，其後再於2008年，落實租用今日龍頭舖位，即怡和街英光大廈地舖。舖位面積僅300平方呎，但位置絕對是銅鑼灣最優質地舖之一，面向地標崇光百貨，比鄰港鐵站、希慎廣場等，每日人流不絕。最近站在舖位前10分鐘，已有10多組客人前來買牛肉乾、肉鬆條等。

日售150包牛肉乾 才夠交租

08年舖位租金約30餘萬元，至2010年續約，加2成租金約40餘萬元，租約去年屆滿。王嘉烈稱，去年續約才是最大考驗，「近兩年舖位租金大幅升幾倍，業主方面也要加租1倍左右，我們考慮好一陣子，最終決定續租，保住靚位。」對於早前消息指，租金達120萬元，呎租達4,000元，為全港最貴舖租，王嘉烈笑指，「120萬租怎做生意，月租加1倍至80餘萬元左右，沒有外界指那麼多。」

雖然沒有成最貴舖租，但新約呎租達近3,000元，要達致收支平衡也不易。租金高，要做幾多生意才可交租？按該店每包牛肉乾近200元計，每日也要賣超過150包才夠交租。他表示，該銅鑼灣店每日約1,000單生意，金額由數十元至200元不等，「幸好位置靚，人流仍充足。」

工商物業去年走勢佳，業界人士均認為，本年工商舖仍受惠於買家印花稅（BSD），投資前景理想。普遍認為商廈市場走勢較理想，中區甲級商廈租金將見底，而傳統商廈呎價仍有升幅空間，本年具投資價值。

租金穩步揚 中區走勢遜全港

去年工商舖大旺，特別是去年尾當政府宣布住宅增設買家印花稅，資金即時轉向工商物業。最明顯個案為去年因應住宅投資者，推出多個工商拆售項目如THE SHARP、彌敦道703至705號，以及彌敦道724號地盤等，全部拆售項目均幾近沽清，反映工商物業受市場追捧。

對於本年預測，業界普遍看好，商廈方面，有較多業內人士認為走勢看高一綫。據高力國際數據顯示，由2011年至今，本港多個商業核心區包括中區、灣仔、港島東、尖沙咀及東九龍等，各區商廈租金均穩步向上，惟中區商廈租金，於2011年尾起出現調整，該區現時平均呎租為93.2元，較2011年中商廈租務高峰期的113.5元，下跌18%，反映因金融業不景氣，欠擴充意慾，導致租金下跌。

東九造價急升 投機成分漸現

高力國際亞洲區投資區域董事胡孝直分析，雖然環球金融氣氛仍未回復至最理想水平，不過亞洲區仍是各國投資重點，中區商廈租金過去已有調整，年內租金可望止跌回升。投資方向上，他認為BSD措施持續令資金流入工商舖，當中以寫字樓較為看好，傳統商廈過去呎價升幅較少，年內具上升空間。

胡孝直又分析，近年東九龍商廈呎價急升，投機成分逐漸出現，租金升幅暫未追及商廈呎價，回報率欠佳。此外，銀座式商廈及分拆物業，於投資時同樣要小心。

而韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國認為，息口持續偏低，加上資金多，兩大因素不變，投資氣氛仍佳，而政策有利工商舖投資。各個範疇上，許偉國認為，乙級商廈呎價較低，具投資價值，另具銀座式概念的商廈，亦值得留意。

整體料升15% 非核心區轉弱

據中原指標商廈呎價顯示，港島區多幢商廈如力寶中心、遠東金融中心等，2012年最高呎價成交，按年變化不大，個別商廈呎價更不及2011年，反映去年傳統甲廈呎價升幅偏低。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝料，今年資金會流入商廈市場，整體商廈呎價可升15%。至於去年非核心區商廈投資氣氛旺，呎價大幅提升，他預計今年情況或有變，價格上升幅度會收窄，僅5%至10%，市場需時消化。

至於投資者方面，去年積極入市的資本策略（00497）主席鍾楚義指出，息率長期偏低，看不出樓價會跌，故今年仍會積極入市，留意商業項目。另紀惠集團副主席廖偉麟，去年多次於傳統核心區商廈摸貨獲利，他認為現時商廈呎價仍然低水，本年將續吸納。



資金續湧入 大額成交仍火熱

去年大手買賣強勁，目前市場資金仍多，大額成交料仍然暢旺。

2012年本港最大額的10宗工商買賣中，以中國農業銀行斥48.8億元，購入中環干諾道中50號，為去年最大手工商物業買賣。去年內地銀行、歐資基金等，相繼入市，而本地買家中，最大手為理文造紙李氏家族斥32億元，購入北角電氣道169號。反映去年無論本地及外來資金，均踴躍入市。

大手買賣多 拆售全數獲利

據高緯環球資料顯示，2012年逾1億元買賣，全年達44宗，較2011年的264宗，多53%；金額上，去年逾億元買賣成交，涉資達1,237億元，較2011年高出50.1%，兩項數字均反映去年大手買賣暢旺。

另外，自從買家印花稅（BSD）措施後，不少投資者意識到工商物業可吸引住宅投資者入市，故率先大手購入大型物業，再分拆出售，令大手買賣暢旺，如尖沙咀H8商廈（6.8億元）、百樂酒店商場（19.8億元）、嘉芙中心（7.8億元），以及彌敦道703至705號等（8.3億元），俱為近兩個月出現的大手買賣。其後投資者再分拆出售，全數獲利。

業內人士預期，息口低、資金多兩大基本因素不變，將令大額買賣持續出現，料今年大額買賣仍以本地投資者及外資機構為主，包括大型銀行及保險機構等，購入樓面作自用。至於外資基金，普通認為鑑於目前本港物業回報率偏低，未必可吸引外資基金大舉入市。

發展商套現 售非核心物業

投資者入市意慾高，惟大手買賣上，要倚靠業主放盤才可促成。近兩年市場上屢出現全幢物業大額轉手，現可買賣的盤源漸被掃清，如核心中環區，基本上欠缺大型商廈項目放盤，反映業主寧持有作收租，也不願沽貨套現。

事實上，去年多宗大額買賣如九龍灣國際交易中心多層及鰂魚涌友邦中心全幢，俱為本地發展商所放售的非核心物業。因去年發展商需要資金競投住宅地皮，故選擇沽售非核心工商物業以套現，相信今年情況持續，為大額買賣重要的貨源。



舖位租售 業界預期升幅放緩

本港舖位租金及售價近年屢破頂，業內人士預計，本年租金升幅將會放緩，料幅度僅單位數，而投資者則料平穩發展。

近兩年舖位租金不斷向上，不少測量師行的報告早前已指，本港已是全球舖租最貴的地方。據高力國際測量師行指，有關本港核心區舖位租金指數，由2011年至今舖租持續向上，目前最新舖租指數達112.9點，較2011年首季的86.2點，高出約31%。

銅鑼灣前年升17% 去年13.5%

不過，其實去年舖租已稍為放緩，以銅鑼灣為例，2011年舖租全年升幅約17%，而去年全年升幅，降至13.5%，而其他各區舖租升幅，同樣放緩至個位數。去年中，本港零售數字表現一般，顯示內地客在港消費有減少迹象，特別是奢侈品消費，出現升幅放緩，甚至略為下跌，令鐘錶珠寶商租舖時轉為審慎。

對於今年走勢，世邦魏理仕商舖服務部資深董事連志豪分析，2011年舖租升幅強勁，至去年逐漸放緩，反映租金已達高位，基數甚高，按目前內地客消費放緩，租金年內難會大幅向上，料幅度約8%。而奢侈品的消費料減少，銷售情況將不及中價貨品如化?品及時裝等。他又指出，現時本港零售行業，似乎過分倚重內地旅客消費，如去年中內地客消費稍減，整體零售數字即欠佳，屬不太健康現象。

舖位投資上，似乎去年各大舖位投資者均可獲利而回，如蔡伯能、尹柏權、張順宜、蔡志忠及林子峰等，均屢摸貨獲利。

對於今年投資市況，投資者看法各異，資深投資者黎永滔認為，現時舖位租金及售價已達高位，市場上亦漸有吉舖出現，租金年內難有明顯大升空間，故今年投資上會較小心。另外，耀才證券主席葉茂林則認為，綜觀工商舖及住宅，仍以舖位走勢較理想，一綫舖仍然穩陣，而他年內投資的舖位，以集團旗下證券行自用為主。

內地龍頭房企萬科與新世界（0017）合作於荃灣西站六區高價投地，成為了本港地產市場近期熱話。另一內房巨頭中海外（0688）主席孔慶平昨認為，集團多年來一直有向本地發展商學習和合作，而去年集團在港成功購入兩幅土地，香港區銷售額有70億元，但未有正面回應會否與其他發展商合作投地，只表示期望能夠活躍參與投地，保持在港的適度投資。

　孔慶平昨出席理工大學院士頒授典禮後表示，留意到特首梁振英新政府上場以來，積極增加土地供應，期望有關政策可提供更多機會予集團，未來亦會繼續參與政府賣地。同時，孔慶平強調，集團會積極利用本港國際化的經驗帶入內地市場，故仍然會參與在香港及澳門的發展。

料內地樓市續平穩發展

　內地樓市方面，孔慶平認為，現時未見中央對內地樓市的調控有放鬆跡象，估計今年內地樓市會維持平穩發展，集團今年的業務冀能維持去年近28%的增長幅度，但強調集團沒有設定硬性目標，亦無刻意追求擴大業務規模，只是以爭取利潤為持續增長的目標。

今月樓市交投步伐加快，綜合市場消息，截至今月三十日計二十大屋苑本月共錄約六百九十宗買賣，較上月僅約五百一十一宗，按月升約三成半，其中，沙田第一城本月錄得最少一百零三宗成交，成為交易量破百屋苑，反映細價樓現主導市場。

利嘉閣助理分區董事黃龍智表示，?魚涌太古城一月累錄五十五宗買賣個案，較上月多逾五成，該屋苑雅蓮閣一個頂層複式單位，成交價一千八百一十八萬元，實用呎價二萬零二百六十八元及建築呎價一萬五千九百八十九元，高市價約百分之五。

美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示，沙田第一城本月至今暫錄得一百零三宗成交，較上月的四十五宗，多出逾一倍，由於《施政報告》未有太多壓抑樓市的措施推出，投資者也開始恢復入市，現時該細價屋苑用家及投資者佔買家比率各一半。

至於另一藍籌屋苑?枝角美孚新?，本月成交也較上月飆升逾倍，中原高級分區營業經理黃惠霞稱，樓市氣氛熾熱令不少買家紛紛趕入市，雖然，目前部分業主因臨近歲晚而封盤，令本星期成交稍跌，但預料假期後交投氣氛會回復正常。 此外，亦有個別屋苑錄得交投下跌，世紀21日昇執行董事黃文龍表示，北角城市花園本月僅錄得三宗成交，較上月全月八宗大幅減少，主要由於區內業主睇好後市，叫價因而普遍心雄及惜售，現時屋苑平均實用呎價約一萬二千六百七十一元，但絕大部分放盤業主叫價實用每呎近一萬四千元，準買家因而多抱觀望態度。