一掃連月陰霾 雙北最旺

歷經4次實價揭露，購屋族觀望態度漸解除，據各大房仲業者統計，今年1月全台的中古屋交易量回升5~14％，其中以雙北市量增較多；新屋市場買氣亦回溫，《住展》雜誌統計北台灣1月新案買氣增溫5~10％，景氣燈號也從去年12月的衰退注意的黃藍燈，回升至代表復甦安全的綠燈，為連3個月下滑後首次回溫。據永慶房產集團、台灣房屋與住商不動產統計，今年1月全台交易量分別較去年12月增加5、10與14％，其中又以雙北市表現較佳，而去年交易較熱的桃園縣與高雄市，1月交易量則持平。

低價區夯月增20％
住商不動產北市區副理陸毅祺分析，實價登錄價格公開已經4次，雖然高總價落差大，但低價住宅價格變化不大，促使購屋族提早進場購屋，使今年1月交易量增加，雙北市又以北投、汐止與淡水等低價區交易量月增20％較多。
交易量回升但價格並未出現太大波動，永慶房產集團統計1月主要都會區房價，雙北、台中與高雄市變化並不大，除台中市增加2.6％外，其他增減幅度多在1％內，僅桃園縣每增4.2％較多，每坪來到12.4萬元。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，今年房市並無大利多與大利空，因此多數區域房價變化不大，僅桃園縣因有捷運機場線、縣市升格與航空城興建計劃等重大利多，因此房價漲幅較高。

議價空間逐漸穩定
因年前購屋需求增，北台灣新案市場推案量、看屋民眾皆增加，《住展》雜誌研發長倪子仁說，1月看屋民眾、成交量較12月成長5~10％，議價空間從14.8％降至14.7％，無太大變化，顯示實價登錄後預售屋的議價空間已經逐漸穩定，整體買氣仍以桃園八德、平鎮、蘆竹；新北五股、淡水、三重等區域低總價產品以及北市總價1000~1500萬的小宅最受青睞。永慶代銷協理何彥煒說，1月買氣確實回溫很多，去年11、12月北市以複層式小宅熱銷，總價3000~6000萬元的建案銷況慘澹，不過1月開始，高總價、單價產品的買氣也較去年12月回升4~5成，為歷年春節前少有的買氣，預估此波熱況可延續到年後。

去年全台房市交易低迷，傳出不少房仲離職與倒店潮，但仲介業者表示，因熱錢來襲，加上自住族解除觀望，預計今年交易量將提高，房仲業將大舉徵才，初步統計2013年8大房仲欲徵才逾2萬人。

預計展店27家
東森房屋行銷副總經理黃淑苓坦承，因房仲工作辛苦，流動率高，本來就需要「大量徵才」，另今年因置產族擔心通膨，將提資金投入房地產的意願提高，且實價登錄陸續揭露，自住族觀望解除，預估今年交易量將提升，因此需要較多人力。 信義房屋人資部經理鄭智遠也說，房仲工作時數長，易影響生活品質，因不想為此流失優秀人才，除了持續擴店外，今年每店也預計平均再增1~2名人力，可減輕同仁工作量，又可提高服務品質，預計全年展店27家、徵才3000人。 21世紀不動產台灣區總部客服部經理陳柏寧表示，今年將釋出1500名職缺，因不少求職者認為房仲業仍具發展潛力，求職踴躍，1月至今便已經收到超過3000封應徵履歷。

房仲天王、天后 年薪近千萬 工商時報

打敗不景氣，房仲業去年超級業務員年薪直逼千萬元！其中，信義房屋大直北安店專案執行經理游士瑢，一年賣出15億元房子，成為去年全台房仲直營店業績最高的銷售王。此外，信義房屋林偉彬，去年成交59件房子，平均6天就賣出1戶，兩人可以說是房仲業的超級天王、天后。 在政府強力打房下，2012年可說是房仲業艱困的一年。但當大家在爭論22K薪水及年終獎金議題時，卻仍有房仲業務員在不景氣當中，替自己賺進千萬年薪。 信義房屋每年1月1日年會中，都會選出上一年度最佳業績及成交排行榜，並在尾牙上公布，但今年信義房屋以公益園遊會取代尾牙，因此，去年此項排行榜並未對外正式揭露。

而根據選拔結果，大直北安店專案執行經理游士瑢，以全年2,783萬元的佣金收入，拿下信義房屋2012年銷售業績冠軍榮耀，而在信義房屋連續稱霸10年的銷售天后陳明玉，去年則以2,256萬元屈居第2名。 游士瑢能以500多萬元的差距打敗信義傳奇天后陳明玉，並在房仲業最不景氣的時候，奪得2012年最佳超級業務員，更顯難能可貴。 去年替信義賺進2,783萬元佣金收入，1年成交39位客人，平均1個月可以成交3位客人，相當於一般房仲業1個門市的1個月總業績。整年經手的物件總銷金額更高達15億元，以信義的獎金制度計算，她去年年薪已逼近千萬元，可說是名副其實的超級業務員。

游士瑢表示，能交出這麼好的成績是天時、地利、人和，在大直地區已耕耘6、7年，她特別重視客戶的感受及服務，並鎖定3,000萬以上中大型產品為開發重點，去年成交總價超過1億元以上的物件就有3戶。她說：「找到對的方向，加上認真的工作態度（一天工作超過10小時），做好客戶服務，業績自然會水到渠成。」即使去年房仲業低迷，但她仍沒有感受到不景氣，大直北安店在去年業績還逆勢成長。此外，信義房屋文山木新店專案執行協理林偉彬，去年總計成交59件個案，平均6天賣掉1間房子，成為去年信義房屋「交易」及「委託」雙冠王。而這也是他第5次在信義拿下雙冠王頭銜，去年佣金收入金額2,164萬元，物件總銷金額約8.7億元，業績排行第3名，僅次於游士瑢與陳明玉。

66年次的林偉彬進入信義房屋已12年，一直在文山區經營，培養出豐厚的人脈。他表示，文山區是進入北市門檻最低的區域，房市交易一向都很穩定，總價落在1,000~1,500萬元左右，主要客源以自住需求為主，其中軍公教約占7％。 林偉彬表示，他投入工作的時間是別人的2倍，平均一天工作10小時，假日同業一般帶看6~7組客人，他卻可帶看10~12組，最高紀錄1年成交件數為87件，進入信義12年，在去年累計總成交件數已突破1,000戶。他說，新人進入房仲行業通常都有保障6個月的高底薪，但他在進入信義第4個月就脫離月薪保障，無法想像有房仲同業1年只成交10戶左右。他認為成功之道在於：掌握潛在客源，並捉住買賣雙方的需求，且好房子將永遠不寂寞。

內政部統計處昨發布去年十二月全國買賣移轉棟數二萬八八七一棟，累計去年全年移轉棟數僅三十二萬九七四一棟，跌破三十三萬棟大關，不僅較前年減少九％，更是二○○三年ＳＡＲＳ以來新低紀錄。

主要都會區中，去年雙北市交易明顯冷清，反倒是桃、竹、台中、台南、高雄的移轉棟數較北部活絡，呈現「北冷南熱」的現象。其中，五都中僅有高雄市移轉棟數不減反增，較前年增加約六％。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，去年初有總統大選與歐債危機等不確定因素，年中有實價登錄等議題衝擊，加上奢侈稅緊箍咒仍在，都是交易清淡的原因。

對於今年房市表現，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，由於奢侈稅閉鎖期將至，不少物件將釋出，加上經濟好轉，預估成交量將優於去年，但仍以低總價、低單價的雙低產品為主流，預估具有重大建設的低價話題區仍有亮眼表現。

達麗建設（6177）董事長謝志長昨天表示，去年房市是最難熬的一年，但今年台灣因為經濟指標翻揚，房市肯定會比去年好；法人表示，達麗今年若林口大案「世界首席」能在第四季入帳，今年營收將創新高，每股獲利將達10元。

謝志長指出，在看好今年房市的情況下，達麗今年推案將逾80億元。其中，將首度進軍台中房市，會在台中唯一的雙捷運交叉口大雅路跟文心路口推出「世紀雙星」一案，主攻首換及首購族；每坪開價25-26萬元，每戶28-43坪，單戶總價最低僅600萬元，預計總戶數320戶，總銷金額36億元。過去主攻大台北地區的達麗，今年仍將在淡水竹圍推出總銷22億元的大案；謝志長表示，淡水竹圍案估計最慢6月拿到建照，第三季初公開，預計每坪開價50萬元。謝志長表示，達麗未來幾年的案量，大概都已經準備好了，希望能維持穩定的獲利能力及營收成長，每年推案也將在60-70億元上下。

法人表示，達麗去年營收27.81億元，年增率92.84％，全年每股獲利在5元左右，獲利貢獻主要來自新竹建案「世界之窗」，而此案今年還有8億元可以入帳；至於林口大案「世界首席」預期將在今年第四季入帳，屆時將是達麗獲利的高峰。法人指出，「世界首席」總銷60億元，目前銷售率已逾6成，若今年結構體完成後繼續銷售至達8成，則今年對達麗營收貢獻度可達40-50億元；再加計「世界之窗」的餘屋去化貢獻，以及總銷近4億元的高雄透天案「圓山Villa」交屋，預估達麗今年營收將可超越50億元，全年每股獲利有機會上看10元。

根據住展調查，北台灣1月房市走出去年10月以來國內整體景氣欠佳的陰霾，由區域內低總價的產品引領市場，甚至出現「秒殺」建案，主要原因是投資客受不了銀行低利率、低投報率，紛紛將資金轉進房地產市場，使1月買氣稍增，市場價、量在穩定中成長。另外，根據各家房仲的調查顯示，1月中古屋買氣也漸入佳境，甚至寫下近6年來最好的成績。

市場不景氣，業者紛紛期待春節過後的329檔期能開出紅盤，受到季節因素影響，房市已經逐步進入休眠期，等待春節來臨，但少數建商如遠雄建設仍如往年一般，照常營業，準備在春節假期大賺新年財。住展風向球1月燈號難得亮綠燈，根據調查，主要是市場預售屋供給量較去年12月增加了402億元，達787億元。另外，最能反映市場熱度的成交組數，以及看屋來人組數，在1月已見提升1成左右。根據住展雜誌市調組的調查，與去年12月相較，今年1月預售屋推案量較去年12月增加了402億元，成長率高達1.04倍，案量增加較多的地區為新北市的板橋與新莊，以及新竹的竹北。新成屋的供給量亦從去年12月的916戶，增加至1月的1488戶，顯示推案的動能再度啟動了起來。

市況顯示，今年以來，桃園地區的八德、平鎮與蘆竹等地區，及新北市的五股、淡水、三重等地，加上北市總價1000~1500萬元的小宅，成為首購族及投資客進場的主力產品。目前也算是「個案表現」階段，指標區域市場反應，以雙北市與桃園地區的首購低總價產品銷售較佳。另外，房仲業者表示，往年1月因為靠近農曆過年，買房大都趕不及年前裝修進住，通常交易會趨淡，不過，今年反而加溫，應是換屋民眾看屋心態較為積極。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，經濟情勢穩定，再加上實價登錄後發布愈來愈多的參考實價，促使部分觀望的購屋民眾，心態轉趨積極，導致1月是近年買氣表現最好的一次。

其中雙北市1月中高總價交易出現回溫，台北市總價2500萬元以上的交易佔比，從2012年12月的21%，增至2013年1月的29%，增幅8%，新北市總價1000~2000萬元的成交佔比，也由33%一口氣增加至43%，增幅約10%，顯見今年1月房市的中高總價的換屋住宅，交易狀況也開始活絡。不過，整體買氣仍以小宅較受歡迎，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，1月份30坪以下的住宅仍是雙北交易主力，其餘區域仍以20~40坪產品表現較強。整體來說，去年整體成交量表現不佳，年底旺季不旺，受到實價公布影響，實價資料量約在明年第一季後逐漸底定，屆時市場交易狀況也會逐漸趨穩。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，年底結婚購屋潮挹注不少房市買盤，剛性需求依然不減，在連續4個月實價登錄產生的比價效應後，自住民眾逐漸對價格產生認同。

台肥（1722）南港C2觀光飯店招標結果出爐，A標五星級飯店由國揚集團旗下的漢來國際飯店取得；B標三星級飯店，則由宏國集團的凱撒飯店拿下，台肥今（1）日將召開董事會通過此一招標案，並於下午舉辦簽約記者會。眾所矚目的台肥南港C2百億元觀光飯店案，經過幾個月招標過程後，最後價格標終於出爐；其中，A標規劃為五星級飯店，總樓地板面積為12,054坪，據瞭解，當初資格標有漢來、晶華2家飯店投標，結果價格標由漢來飯店勝出。

漢來飯店在高雄為飯店業的龍頭，也是國揚集團旗下的金雞母，隨著漢來飯店標下台肥南港五星級飯店經營權，國揚集團飯店事業也首度插旗台北；據瞭解，未來此一五星級飯店，漢來將與國外連鎖飯店業者結合，有可能掛上國際飯店品牌共同經營。至於在B標部分，規劃為三星級飯店，總樓地板面積為11,651坪，將規劃485間房，內含商店街與餐廳，而此標由宏國集團旗下的凱撒飯店出線；據瞭解，當初漢來、晶華飯店也有投B標，但最後價格標則由凱撒飯店勝出。

台肥將於今日召開董事會通過此招標案，並於當天下午舉辦簽約記者會，而二家飯店高層也將共同參與簽約儀式；此外，該項開發案台肥已委託日本知名設計師丹下健三旗下的丹下都市建築事務所重新設計外觀，預計今日也將同步展出設計模型。台肥南港C2飯店招標案底定後，台肥包含商辦大樓及飯店大樓的C2開發案，預計2014年開始動工，2018年完工開幕，預計台肥此開發案將投入90?100億元的資金，後續台肥可能將發行60億元的無擔保公司債來因應資金需求。

台肥A、B標飯店總計810間房，未來將成為南港區重要地標，而台肥飯店租金收益，在營運初期僅能以價格標的每坪價格收租，並每年可上調1％租金，後續則須等到漢來及凱撒將營運步入正軌後，台肥才能改以包底抽成方式來計算租金收益。

高雄漢來 揮軍台北

甫獲得遠見雜誌商務飯店經營第一名的漢來大飯店，在標得台肥5星級飯店OT案後，將首度進軍台北，漢來大飯店總經理林子寬表示，南北雙城結合，可望發揮品牌效益、擴大品牌規模，進而師法國際連鎖品牌策略，讓獨特的「漢來式的感動服務」模式，躍上國際舞台。林子寬昨（31）日受訪時指出，漢來大飯店在高雄深耕18年，除了獲選舉辦馬英九總統2008年就職的國宴會場外，並且連續2次獲得遠見雜誌「商務飯店類」經營的第一名。

他表示，在這麼優質的基礎上，漢來飯店此次取得台肥南港區5星級飯店的OT案，就是要讓獨特的「漢來式的感動服務」，從高雄走向台北，躋身國際觀光飯店的行列，並讓顧客獲得超乎預期的服務，以及物超所值的感受。他舉例解釋何謂「漢來式的感動服務」？例如，萬一有住宿客人遺失物品，飯店會先行判斷客人需要該物品的迫切性，如果非常急切，漢來會指派專人，專程送到顧客手中，而不是傳統的寄送方式。

林子寬指出，飯店新址位於南港世貿展覽館旁邊，是國際觀光飯店必爭之地；飯店名稱暫訂為「漢來台北」，未來客層鎖定精緻、商務人士的路線，平均客房單價約5,500元。「漢來台北」規劃325間高級套房，另外有2個大型會議中心，以及中餐、西餐、自助餐、和國際宴會廳、酒吧等設施。林子寬預估，將投入約10億元，進行設備採購和內部設計、裝潢，大約4年後可以正式營運，屆時，漢來大飯店集團在台北和高雄的客房數，將達865間。

林子寬說，標得台肥5星級飯店OT案後，漢來更加有信心，接下來的規劃，就是要成立酒店管理公司，正式進軍包括大陸在內的海外市場，扮演飯店經營管理者的角色，而不是投資興建者，他相信，「漢來大飯店」的招牌，很快就成為全球家喻戶曉的優質飯店管理品牌。

中台灣營造廠三雄去年大豐收，德昌營造去年營收首度衝破百億元大關，躋身中台灣龍頭營造廠，去年EPS有機會挑戰5元以上；瑞助營造去年營收近60億元、EPS也在3?4元間；至於最近接獲嘉義故宮南院35億元標案的麗明營造，EPS至少2元以上。

德昌營造董事長黃政勇表示，目前在建工程高達180億元，今年將陸續完工或動工的工程案，包括高雄遊艇產業專區、總工程費52億元；嘉義大埔美精機園區預計6月完工，預估逾40億營收可入帳；公路局56A與56B工程、總工程款約50億元；台南安南醫院BOT案、總工程款11億元。不過，黃政勇強調，台灣公共工程開發案逐年縮水，德昌將朝精緻化、多元化發展，不再衝刺年營收，而是以提高EPS為目標；未來重心擺在開發海外市場，尤其鎖定大陸營造業與工業區開發案。因此，德昌營造已進軍江西省吉安市、打造「台灣德昌精密製造產業園區」，去年底正式動工，吸引台灣多家精密機械廠商進駐設廠。

無獨有偶，瑞助營造總經理張正岳表示，瑞助營造跟隨母公司龍邦國際的腳步，已正式進軍大陸廈門房地產市場。由龍邦與廈門國貿集團合資、造價新台幣70億元的「廈門國貿金融中心」，目前由瑞助營造取得營建管理業務，藉由龍邦的牽線，瑞助將一步步布局大陸房地產市場。張正岳表示，瑞助營造去年獲得「公共工程金質獎」等多項大獎的肯定，因此自去年下半年至今，已陸續承攬高雄左營國手訓練中心、總工程費20億元；新北市板橋運動中心、總工程費8億元；台電北北區配電中心、總工程費13億元等。張正岳強調，目前在手訂單超過百億元。瑞助營造101年營收逼近60億元、年增16％，雖因市場競爭、毛利率下滑，EPS不如100年近5元高標，但預期仍有3至4元的水準。由於瑞助在手訂單高達百億元，以瑞助每年營收平均成長15％來看，102年營收有機會挑戰70億元，EPS有機會重返5元水準。

此外，麗明營造董事長吳春山表示，今年承攬業績目標挑戰180億元，最近已接下故宮南院工程案，預計2月6日動土。由於承攬業績逐年激增，麗明以盈餘轉增方式，今年預計增資到10億元，員工人數達到400人，由於今年有多樁重大工程即將完工入帳，營收目標上看92億元。

達麗建設（6177）董事長謝志長昨天表示，去年房市是最難熬的一年，但今年台灣因為經濟指標翻揚，房市肯定會比去年好；法人表示，達麗今年若林口大案「世界首席」能在第四季入帳，今年營收將創新高，每股獲利將達10元。謝志長指出，在看好今年房市的情況下，達麗今年推案將逾80億元。其中，將首度進軍台中房市，會在台中唯一的雙捷運交叉口大雅路跟文心路口推出「世紀雙星」一案，主攻首換及首購族；每坪開價25-26萬元，每戶28-43坪，單戶總價最低僅600萬元，預計總戶數320戶，總銷金額36億元。

過去主攻大台北地區的達麗，今年仍將在淡水竹圍推出總銷22億元的大案；謝志長表示，淡水竹圍案估計最慢6月拿到建照，第三季初公開，預計每坪開價50萬元。謝志長表示，達麗未來幾年的案量，大概都已經準備好了，希望能維持穩定的獲利能力及營收成長，每年推案也將在60-70億元上下。

法人表示，達麗去年營收27.81億元，年增率92.84％，全年每股獲利在5元左右，獲利貢獻主要來自新竹建案「世界之窗」，而此案今年還有8億元可以入帳；至於林口大案「世界首席」預期將在今年第四季入帳，屆時將是達麗獲利的高峰。法人指出，「世界首席」總銷60億元，目前銷售率已逾6成，若今年結構體完成後繼續銷售至達8成，則今年對達麗營收貢獻度可達40-50億元；再加計「世界之窗」的餘屋去化貢獻，以及總銷近4億元的高雄透天案「圓山Villa」交屋，預估達麗今年營收將可超越50億元，全年每股獲利有機會上看10元。

台商許漢清、曾滿堂聯手在中國內蒙投資墾荒，砸下四百多萬元人民幣，歷經十六年，終把二百甲旱地闢為農地，契約期限到二○三二年，去年完成整地打算出租回收時，土地遭村民強占，兩人申訴無門，痛斥掠地之舉猶如土匪行徑。許漢清是新竹縣民，曾滿堂為宜蘭人，事發之後，多年心血付諸東流，生計陷入困境，許續留中國力爭權益，曾返台後找上立委陳歐珀服務處陳情，並向本報投訴，大嘆身處異鄉的台商，已淪為俎上肉。

歷經16年 把荒地變成可耕地
曾滿堂說，許漢清在一九九六年到內蒙包頭市九原區，與官方性質的烏蘭計六村村民委員會簽約，承租二百甲地開墾，租期三十六年，要把荒地變成可耕作的農地；開發過程中，當地村民常藉故騷擾，因而數度修改合約，在不得已情況下，捐出四十甲地給村民使用。

村民強占 當地法院遲不開庭
「台商不敵地頭蛇﹗」經過十六年墾荒，原本的荒地，已有農路、灌溉系統、電力，整地工作去年三月大功告成，許漢清、曾滿堂原本想出租回本，不料，村民占地為王，還大肆破壞相關設施；兩人向包頭市九原區人民法院提起訴訟，但人民法院遲不開庭。曾滿堂忿忿不平說，在中國投資的台商，只有大財團才有發言權，中國領導對中小企業心聲置之不理，放任他們的村民胡作非為，難怪被批評為「開門招商，關門打狗」。許漢清也透過電話表達心聲，他感嘆占地村民，不把法律當一回事，官方單位更視合約於無物，官署文件形同具文，盼台灣政府提供協助，不讓要兩人血本無歸。

海基會回函 稱已去函海協會
立委陳歐珀服務處把全案轉請海基會對外交涉，海基會也回函給曾滿堂，稱已去函中國海協會，描述許、曾的遭遇，盼中國有關部門依法審理，維護台商投資權益﹔曾滿堂希望加速處理腳步，要求占地村民歸還土地。

侈稅實施即將在今年6月屆滿兩年，達麗建設 董事長謝志長表示，非常期望奢侈稅儘快落日或廢除，讓房市交易量恢復活絡，資金動能快轉，才能帶動經濟前進。今年6月奢侈稅實施滿兩年，屆時市場上可能會有很多當時投資客買的房屋在市場出售，是否有可能造成房價大幅波動，值得關注。謝志長認為，奢侈稅實施這兩年來，讓土地和房屋的交易凍結，因此非常期盼政府能訂定奢侈稅的落日條款或廢除，至少先從土地開始，過去因為奢侈稅而不敢拋到市場的土地可以多拋出一些，價格才會下跌，否則房價愈墊愈高。

至於房價是否會因為供給增加而下跌，他強調，實價登錄制度已經實施半年，累計的資料數萬筆，房屋買賣雙方都會查詢實價登錄的資料，行情大家非常清楚，除非投資客急需用錢，否則在低利率的環境下，前景也看好，投資客何必以低於行情價賣出？房價又豈會下修？

甫獲得遠見雜誌商務飯店經營第一名的漢來大飯店，在標得台肥5星級飯店OT案後，將首度進軍台北，漢來大飯店總經理林子寬表示，南北雙城結合，可望發揮品牌效益、擴大品牌規模，進而師法國際連鎖品牌策略，讓獨特的「漢來式的感動服務」模式，躍上國際舞台。林子寬昨（31）日受訪時指出，漢來大飯店在高雄深耕18年，除了獲選舉辦馬英九總統2008年就職的國宴會場外，並且連續2次獲得遠見雜誌「商務飯店類」經營的第一名。

今日出刊的一八二四期《時報周刊》報導，一般人想要購買國有地，向財政部國有財產署申請，至少要排隊一年，還不知道能不能買得到。但國有財產署北區分署對台北市松山路二○七巷四弄的土地，八個月來，主動由法律顧問提出建議，幫二十四戶住戶做問卷調查，擬定賣地方案，又數度召開「首長與民有約」，似乎巴不得馬上把地賣給住戶，其熱心的行徑令人不解。 北市議員李慶元也提到，有住戶向他陳情，國有財產署熱心過頭，又要賣公告現值，恐怕也傷害國家利益，有圖利建商之嫌。他說，二十四戶住戶的法定空地約有五十三坪，公告現值一坪約四十萬元，總價二千多萬元；市價約一坪一百八十萬元，總價逾九千三百萬元。

「二十四戶住戶不是遷建基地，跟國有財產署並沒有租賃關係，法定空地上也沒有建築物，怎麼可以賣公告現值給他們？而且，就算國有財產署現在不賣地，依照規定政府將來一律可以參與都更，分到的利潤更高，幹嘛要那麼急又那麼便宜地把土地賣出去？」 住戶陳先生表示，瓏山林的都更案，是在松山路和永吉路的遷建基地範圍內，他們二十四戶住戶剛好被包在裡頭。「二十四戶住戶當中，瓏山林大概只簽了三分之一的同意書，可能是為了衝高同意比例吧，有人就動了法定空地的主意。」

原來，當年國有財產署把土地賣給二十四戶住戶之後，並沒有把三筆跟二十四戶住戶同在一個基地的法定空地，一併賣給二十四戶住戶，如今這三筆空地，就成了住戶進出及停車的巷道。 「我們早在九十二年，就向國有財產署申請要買土地，但一拖就是八年，沒有下文。直到去年開始，國有財產署卻突然變得很積極，主動找我們協商，說要賣土地，還發問卷給我們。我是聽別人說，因為瓏山林的案子被台北市政府駁回，想要利用我們這塊土地，衝高同意比例。」 瓏山林在台北市松山路、永吉路的都更案，是以迅行劃定，也就是最低百分之五十的同意門檻，送都市更新事業計畫，去年五月十七日遭到台北市政府駁回。瓏山林除了向內政部訴願審議委員回訴願之外，巧合得很，就在這個時間點，國有財產署開始要賣土地給二十四個住戶。

先是在去年六月三十日，有住戶在瓏山林位於永吉路的辦事處，召集其他住戶開會，討論有關向國有財產署買地事宜。之後，又有住戶發送「給二十四戶住戶芳鄰的一封信」，強調若能買到土地，比起未來建商賣給大家，至少獲利一千二百萬元以上，希望二十四戶住戶都能簽字買地。 接著，國有財產署北區分署也召開「首長與民有約」會議，又發文給住戶，內容提及經過法律顧問建議，擬定四個處理方案，還製作擬承購比例意願調查表，請住戶填妥蓋上印鑑，再寄回國有財產署。二月七日下午四點，將召開最新一次的首長與民有約。 陳先生表示，國有財產署這麼主動、熱心、積極，要把土地賣給他們，可以說是創舉；後來他才知道，若是他們買了土地之後，瓏山林再來爭取他們的同意書，就能把同意比例衝到公告劃定的百分之六十八，比較容易通過。

對街堅持賣市價 國產署一國兩制

台北市議員李慶元說，如果國有財產署真的為民眾著想，為何位於二十四戶住戶對面，隔著松山路，另有八戶位在遷建基地的住戶，國有財產署堅持要賣市價，八戶竟然要賣八億元，平均一坪土地要賣六百三十萬元，導致民眾無力負擔，只能繼續住在髒亂不堪的環境裡。二種做法根本是一國兩制。已經退休的陳清河，住在松山路一八四巷三號，家裡只有十八坪。九十三年之前，他家的土地，公告現值是四百多萬元。那年他剛好退休，想要買土地，國有財產署要賣他一千零三萬元，他才領到二百多萬元的退休金，怎麼買得起？到了九十五年再去申請，竟然變成二千三百四十萬元。

最新的價位，陳清河家的土地，已經漲到一億二千萬元，一坪差不多六百三十萬元。「台北市的地王，也沒有一坪六百三十萬元啊。我去問國有財產署，得到的答案是：松山這邊以後會發展得好，很有價值。我們都還沒有都更，他們就在算未來的價格，真是莫名其妙。」 聽說國有財產署主動又積極要賣地給二十四戶住戶，還要賣公告現值，陳清河簡直不敢相信。他說，國有財產署從來沒有主動找他們，都是他們去陳情之後，國有財產署才說要開協調會議，而且官樣十足，說法律規定如此，只能這樣做。要求國有財產署用專案處理，都說「不行」。

這八戶人家其實是四十四年，台北市要拓寬羅斯福路，將當地住戶分別搬遷到六個遷建基地。目前這八戶所處的是五分埔的遷建基地。而他們跟對面的二十四戶本來是連在一起，後來才被松山路、永吉路切成二段。所有的遷建基地，土地有三個主管機關，一個是台北市政府，一個是教育部，一個是國有財產署。除了國有財產署堅持要賣市價之外，台北市政府和教育部，後來都是以專案用公告現值賣給住戶。由於遷建基地是四十年代的產物，巷子都是二米、四米，甚至是死巷，房子也只能違建蓋到三樓，破爛不堪，居住環境簡陋，如果發生火災，消防車進不去，肯定發生大悲劇。住戶想要都更，也獲得獎勵，卻因國有財產署堅持要賣市價，且是一坪六百三十萬元的天價，住戶買不起，導致都更走了十九年，始終行不通。

國產署：未圖利特定財團

國有財產署北區分署處分科科長廖啟志表示，有關要賣地給二十四住戶一事，當初是因為住戶來陳情，才會受理。目前能不能賣或是賣公告現值，都還不知道，必須由財政部做出決定。由於住戶陳情時，雙方有互相討論，住戶希望代為製作問卷，北區分署應住戶要求，才幫忙做問卷發送給住戶；一般來說，沒有這種「服務」。未來沒賣地，若是進行都更，國有財產署都會參與都更，沒有圖利特定財團。

台北市捷運局局長陳樁亮指出，市府已在1月下旬通知取得雙子星大樓優先議約權的太極雙星團隊、市府同意簽約，太極雙星必須在1個月期限到期前，繳交18億元保證金，並與市府簽約，若未在簽約期限前簽約，簽約資格將由排名第二的中華工程遞補。太極雙星發言人王佑仁則證實，已經在1月21日收到了市府簽約通知，目前正積極籌備18億保證金及簽約事宜，太極雙星團隊希望在農曆除夕前與市府完成簽約儀式，讓這項台灣有史以來最大的聯合開發案早日塵埃落定。

總投資金額超過700億，但招標過程一波多折的台北雙子星大樓BOT案，雖遭中華工程及市議員應曉薇等強烈質疑招標過程有弊端，並向法院提出控告、並向交通部提起訴願，目前仍持續審查中。不過，陳樁亮表示，市府認為招標過程沒問題；加上太極雙星團隊已經按照市府要求，投資團隊已在台灣成立分公司，投審會也針對相關資金進行審查，太極雙星也把對評審委員的承諾納入規劃建議書中，且經過市府審核，因此，市府已按照程序在1月下旬通知太極雙星團隊可以正式簽約。

陳樁亮說，太極雙星必須在收到公文通知1個月內，繳交18億元保證金，並與市府洽商正式簽約日期。據他瞭解，太極雙星已在積極籌備相關保證金。王佑仁則表示，太極雙星已啟動簽約籌備作業，至於18億保證金加上1,661萬元的市府歸墊款，目前也已經籌備得差不多，將會在正式簽約前完成繳交。至於引發外界多次揣測的正式簽約時間，王佑仁表示，市府要求在2月21日前需完成簽約，不過，太極雙星團隊希望能在農曆除夕前完成簽約，讓風風雨雨早日塵埃落定，目前也以此為目標積極籌備中。雙子星大樓總樓地板面積為15萬8000坪，相當1.5倍的101大樓，廠商總投資金額粗估在新台幣700億至800億元，預計創造出2萬3,000個工作機會，是台灣有史以來規模最大的聯合開發案，預計1年後動工。

王先生坐落於新北市樹林區水源段的九筆土地，早在民國五十七年就已規劃為都市計畫公園及道路用地，四十五年來，政府卻遲未徵收或解編還地於民，導致王先生的土地無法開發利用，卻得按時繳稅，令他相當不滿。新北市工務局表示，今年預定編列廿億元經費，開闢廿個公園。議員洪佳君昨天邀集相關單位會勘，這處位於樹林區四維路與八德街口、約一萬五千平方公尺的公園用地，已擱置四十多年遲未徵收，甚至有部分闢為駕訓班。

洪佳君表示，其實各縣市有許多都市計畫用地，將私有地劃設為學校、機關、公園用地等公設保留地，卻因政府沒有需求、財政困難等因素，遲不辦理徵收，導致土地閒置多年，民眾礙於規定不能開發，卻還得繳稅，引發不少民怨。工務局規劃設計科股長賴佑陽表示，今年預計編列新北市公共建設基金廿億元，在境內廿個區，每區興闢至少一座鄰里公園，共約廿個公園，樹林區則以這塊用地為優先徵收對象。但若一次全部徵收樹林這塊用地，需斥資十二億元，為讓資源適當分配，因此，預定今年先與地主以協議價購方式，徵收部分用地約一千平方公尺，待議會審查預算通過，預計年後進行用地取得作業，最快今年底完工啟用。

輔大旁巷子 上下班尖峰汽車禁入

〔記者郭顏慧?新北報導〕位於輔仁大學旁的新莊區中正路五一四巷，汽、機車及人行動線長期嚴重交織，新北市交通局決定祭出管制措施，即日起公告禁止汽車在上下班尖峰時段駛入巷內，呼籲駕駛人注意不要違規，以免受罰。交通局交通管制工程科長蘇先知說，管制時間為上午七點到九點、下午五點到七點，上述時段汽車禁止進入五一四巷內，例假日除外，建議民眾可改道鄰近中正路五四四巷或五五八巷前往泰山等地。

民進黨立委潘孟安、姚文智與台北市議員簡余晏昨天在立法院批評，台北市中崙大廈配電室變成台電高壓變電所，居民渾然不知安全受影響，台電也沒告知，還將電力供給建國啤酒廠、中央日報社等非社區住戶；台電台北市區營業處電務副處長朱榮貴則聲稱，大樓地下室裝的是高壓開關，沒有對外供電。姚文智痛批，全台北市現有一萬五千四百多處公寓大樓底下設有配電場所，台電罔顧民眾安全，用一紙行政命令讓建商在建物地下室申請安裝，住戶毫不知情，權益何在？應儘速拆遷變電箱。

簡余晏說，住戶陳情，中崙大廈地下室有機房六組二萬二千伏特的高壓變電箱，其中一組供應大廈用電，其餘五組分別供電給建國啤酒廠、中央日報社、鄰近三棟大樓等；她呼籲，全市大廈居民到地下室看看，是否有被台電偷偷放進高壓變電箱、纜線。朱榮貴回應說，所謂一萬五千多處是指大樓配電室，發電廠將高壓電送到大都會區變電所變壓，再輸送到大樓，配電室再將電變壓為家用的一百一十、二百二十、三百八十伏特。

台電：是高壓開關 未對外供電，他說，中崙大廈興建時，提供約四十平方公尺地下室空間，供台電放置高壓開關設備，大樓與大樓間要設置開關，便於故障時迅速隔離故障點，加速搶修，中崙大廈這一組變壓器轉換低伏特電力供大廈使用，沒有對外供電。

2012年房市「龍困淺灘」！內政部統計處公布最新移轉狀況，去年12月不動產買賣移轉量為2萬8871棟，月減4％，全年跌破33萬棟，僅剩下32萬9741棟，創下2003年SARS以來新低量，展望小龍年，房地產業者多認為可望否極泰來。台灣房屋智庫統計1月整體房市價量表現，發現六大都會區成交量較上月回溫1成左右，交易價格較上月則呈現持平，其中，台北市交易量回溫明顯有感；桃園則有航空城議題帶動，價量表現平穩微揚，較上月略增4％至5％左右。

2012年房市呈現「北冷南熱」，桃、竹、中、南、高的交易狀況都較北部活絡。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，2012年並未如業者期待有「飛龍在天」之勢，整體交易顯得「龍困淺灘」，主要是經濟上表現差強人意，油電雙漲以及實質所得沒有增加，加上證所稅對股市衝擊，大環境不甚樂觀，在房地產市場上，仍受到奢侈稅影響，短線客戶退場，自用與長線投資買盤進駐，交易量大幅萎縮，影響所及，對於購屋客戶來說都是一大壓力，讓買方購屋意願缺缺。而實價登錄政策上路後，不少買方觀望，都是讓下半年度交易量直直落的重要因素。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅上路後，雙北市的移轉量就減少2成以上，再加外在國際金融情勢動盪與整年度GDP一路下修，影響房市交易量也跟著萎縮，不過就各區域來看，則呈現自住當道，大台北以外的都會區表現最為穩定。高雄市2012年移轉量不減反增，較2011年增加6％，同樣表現亮眼的還有桃園縣，因為區域內有眾多開發與重大建設題材，再加可望升格第六都，外來客與區域買盤表現穩定，另外包含新竹、台中、台南等地區，整體表現都優於北部地區。曾敬德指出，今年經濟可望逐漸由谷底復甦，加上國際情勢趨於穩定，房市展望與能見度都比2012年好，從去年12月延續到今年1月，市場買氣表現熱絡，金蛇年開市的329檔期，表現應該不會太差，預期今年房市應是「北溫南熱」，交易量逐步回溫的格局。

.據媒體1月31日報導，廣州增城市國土房管局昨日召集開發商召開內部會議，通報2013年增城市樓市調控措施。

據悉，今年增城市已確定限價目標為房價漲幅不超過去年房價的8%，而這也是兩年來增城首次提高限價標準。


報導援引陽光家緣統計資料指出，2011年增城全年樓價為7666元/平方米，比2010年上漲了9%；2012年增城樓市均價為7430元/平方米，比2011年下降了3%。若按8%的漲幅計算，2013年平均房價最高限定為8024元/平方米。

據瞭解，增城自2011年開始執行限價政策，2011年的限價線首先被定為房價上漲幅度不超過10%，後將漲幅修訂為不得超過5%，2012年亦執行此標準。

另據陽光家緣網統計資料顯示，增城2012年成交了20577套一手住宅，占廣州全市總成交量的五分之一以上；一手住宅成交面積為249.708萬平方米，同比上漲27.25%。

昨日（1月31日），方興地產分別以17.3億元、18億元，將北京經濟技術開發區兩地塊收入囊中，為北京1月份的土地市場畫上句號。

資料顯示，1月份北京共成交土地22宗，單月成交額高達241.66億元。241.66億元，這是北京土地市場今年1月交出的成績單。

據機構統計，這一成績刷新了北京2003年有統計記錄以來的最高值。相比去年的21.9億元，今年241.66億元的土地成交金額同比增長1003%。

“今年中央層面將進一步加強土地供應，地方政府出於財政收入考慮，也將會加大土地供應放量。”鏈家地產研究部張旭告訴 《每日經濟新聞》記者，這在一定程度上滿足了當前開發商拿地補倉的需求，也能緩解市場對未來樓市供應壓力的擔憂。

1月土地成交額241.66億

昨日，方興地產分別以17.3億元、18億元，將北京經濟技術開發區兩地塊收入囊中，樓面價分別為16753元/平方米、16904元/平方米，溢價率分別為34.52%、32.74%。

公開資料顯示，本次出讓的北京經濟技術開發區河西區X88R1和X85R1地塊，均為住宅用地，前者規劃建築面積約為14.53萬平方米，起始價為12.86億元；後者規劃建築面積約15.34萬平方米，起始價為13.56億元。

上述兩幅地塊一經推出便吸引了包括萬科、融創、首開等多家品牌房企的關注，並分別在開拍之前獲得6次和7次報價。最終，兩地塊由方興地產子公司興茂置業分別以17.3億元和18億元奪得，溢價率分別為34.52%、32.74%，樓面價分別為16753元/平方米、16904元/平方米。

《每日經濟新聞》記者整理資料發現，1月份北京共成交土地22宗，經營性用地單月成交額高達241.66億元。

偉業我愛我家市場研究部通過對比北京土地市場2003年有統計記錄以來每年1月份的成交資料發現，今年1月為11年以來最大的“開門紅”。

“2012年北京土地市場受抑制較為明顯，尤其是供應層面，創下了近3年的新低。”張旭表示，這將促使今年土地市場全面放量。

地價“水漲”房價“船高”

土地市場的升溫進一步助推了在售樓盤的價格。

上述位於亦莊開發區的兩幅地塊，樓面價（剔除保障房）均已逼近1.7萬元/平方米。而去年9月，北京城建、萬科住總聯合體分別摘得該區域兩幅地塊，樓面價僅為1.11萬元/平方米、1.07萬元/平方米。

“2009年大興區域的土地樓面價在9000多元，大興黃村一帶的二手房成交價在1萬元左右。當時拿地的項目在2011年入市時，成交價已上升到2萬元左右。”北京思源興業房地產經紀有限公司副總經理劉洪濤告訴《每日經濟新聞》記者。

劉洪濤同時提到，1月份房山竇店地塊的出讓也將該區域樓面價推升至“6”時代。


1月24日，北京城建以4.6億元加配建2.15萬平方米公租房的條件，拿下了房山區竇店鎮01-0050、01-0055地塊使用權，樓面價高達6582元/平方米，刷新了房山竇店區域紀錄。

“目前我們在售的95平方米的三居室，起價是100萬元，均價為1.1萬元/平方米左右。”位於房山竇店的萬科幸福匯專案銷售負責人稱。

據悉，該項目去年一期推盤時的均價在8500~9400元/平方米。

“目前北京土地供應主要集中在5.5環，甚至是6環外，但市場需求仍然很大。”劉洪濤告訴記者，在未來的三到五年，一線城市土地依然會呈現穩中有升的局面。

無論是從銷售速度，還是從拿地規模來看，曾經保守且慢吞吞的招商地產正在變得越來越快速而激進。

在過去的2012年，招商地產全年累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元，同比分別增長106%和73%，創下該公司歷年來的最高業績，銷售金額增速是萬科的4.5倍。

招商地產去年像“瘋了一樣”賣樓，在全國18個城市共有43個主要項目對外發售，且頻頻逆勢出擊拿地，補充專案資源。

根據招商地產向《第一財經日報》提供的資料， 2012年該公司新增土地儲備規劃建面共390萬平方米，同比增長37%。與此相對應，招商地產去年拿地總地價為156.73億元，其中權益地價114.35億元。

按照新增建面與銷售面積之比來看，招商地產2012年該指標為1.58，明顯高於萬科的1.44和中海地產的1.36。

此外，招商地產2012年支付地價金額與銷售金額之比為32%，亦高於萬科的29%和中海地產的22%，顯示其拿地策略在行業中較為激進。

與此前不同的是，新增權益建築面積增速低於總建築面積增速，意味著招商地產開始加大合作拿地比重，在拿地策略方面進行了較大調整。

根據公開資料，招商地產去年通過合作、股權收購等方式，獲取了廣州開發區萬尚、北京朝陽區來廣營、深圳鹽田區壹海城、天津依雲郡、天津貝肯山等多個項目。

另一個明顯特點是，招商地產新增專案與母公司招商集團互動加強，2012年以來新進入的貴陽、畢節等城市都與招商局集團有合作關係。

從拿地成本變化來看，2012年招商地產全年拿地樓面地價為4018元/平方米，比2010年的5542.76元/平方米下降28%，仍高於萬科和中海地產。


對於區域的選擇，目前招商地產戰略聚焦主要仍是一二線城市，新增儲備大部分位於一二線重點城市及其周邊發展潛力較大地區，同時兼顧三四線城市的佈局。

進入2013年後，招商地產拿地的步伐也並未減緩。先是在大連以4.98億元拿下兩幅地塊，隨後又在昆明以8.72億元再拿下兩城。

大肆補充土地的背後是招商地產加速轉型的需要。2011年初，招商地產董事長林少斌上任後即提出“8年內銷售額達到千億元”的長遠目標。

林少斌不久前仍公開表示，以目前公司擁有的土地存量和開發計畫預計，2013年將力爭實現百億銷售增量。同時，公司在2013年土地市場上仍然會積極參與，買地量應該會在2012年的基礎上進一步有所增加。

融創中國（01918.HK）2012年開始全面快速擴張，無論是銷售收入規模的增長，還是土地儲備的擴容。

去年全年，融創中國共實現合約銷售金額356.4億元，在2011年同期192.1億元的基礎上增長了86%。在銷售的帶動下，融創中國同步加大了土地儲備。公司方面提供的資料顯示，過去一年，新增土地儲備為742萬平方米，用於買地的金額達到120億元。

收購以及聯合開發成為融創中國去年不斷複製的拿地模式。去年6月，融創中國宣佈與綠城中國展開戰略合作，合作涉及上海區域9個專案，共計345.1萬平方米土地儲備。此後，融創中國又先後聯手綠城、葛洲壩、九龍倉和保利地產等企業，相繼在上海斬獲土地，共耗資46億。

值得注意的是，融創中國去年拿地的高峰發生在下半年。杭州成為上海以外，融創中國又一新進入的城市。2012年11月，融創中國以6.21億的價格競得杭州余杭區56號西溪濕地宅地，首度進入杭州市場。不過融創中國董事長孫宏斌在多個場合均表示，融創並不打算進入過多城市，而是會選擇在少數幾個城市深耕。


融創中國在去年也增加了在北京、重慶等此前已進入城市的土地儲備。9月，保利、融創聯合體以10.6億元和20.2億元的價格摘得北京大興區兩幅土地。2012年11~12月，融創中國又先後取得重慶中央公園地塊、照母山地塊及北部新區地塊，總金額達38.2億元，可建建築面積約152.7萬平方米。

在融創的大本營天津，繼7月以2.15億元競得北塘鎮一地塊後，12月25日，融創中國又以3.49億元的交易對價獲得萬通地產持有的天津泰達城市開發有限公司23.5%的股權。目前，天津泰達城開主要開發永基二期、R3地塊和R5地塊，總占地面積約22萬平方米，總建築面積約為85萬平方米。

孫宏斌介紹，融創中國去年底手上現金約100億元，這為進一步增加土地儲備奠定了基礎，而融創中國2013年銷售目標也將上調至450億元。

中集集團成功實現B轉H股後，市場將關注轉向了萬科。證券時報記者獲悉，萬科B登陸H股暫無正式時間表，但該公司已選定中信證券擔任保薦人並作為牽頭聯絡人，並考慮引入國泰君安國際擔任聯席保薦商。

萬科B轉H暫無時間表

萬科B轉H股方案公佈之後，市場一直在期待更詳細方案的推出。“公司各方一直在全力推動B轉H股，但是由於程式相對繁雜，一切還在推進中，暫無確切時間表。”萬科相關業務人士介紹稱。

據瞭解，基於與中信證券一直以來的合作歷史，萬科已初步擬定將由中信證券擔任保薦人，具體事宜將由中信證券全資子公司中信證券國際具體操作。此外，萬科還考慮引入國泰君安國際擔任聯席保薦人，由中信證券做牽頭聯繫人。

“國泰君安國際是目前唯一具備這方面操作經驗的券商，我們也是看中了這一點，此外，國泰君安國際的優勢還在於具備了成熟的交易系統，但這些還在進一步商定當中。”萬科相關業務人士介紹道。

值得注意的是，關於B轉H股的成本費用，萬科尚在考慮之中。“這項業務是由企業和保薦人單獨協商，沒有可參考的具體案例。”上述萬科相關業務人士表示，“不存在發行環節，也就不存在承銷費用，總價應該不會太高。”

中登公司或加入競爭

國泰君安國際介入這一業務的優勢之一在於其成熟的交易系統，不過，這一優勢或許很快被打破。據悉，中登公司目前已著手開發相關系統，並已開始向B股公司推介。

“中登公司的方案我們也很看重，我們要在各個方案中進行權衡，因此還未正式形成最終方案。”上述萬科相關業務人士表示。

不過，國泰君安國際對於自身的交易系統還是頗為看重。國泰君安國際行政主席兼執行總裁閻峰告訴記者，目前已與幾家B股公司簽署協議，多家公司的B轉H程式已在推進中。“中登公司的系統還在開發之中，我們還是佔據著市場優勢。”閻峰對於公司的業務開展頗為樂觀。

緩解融資成本壓力

日前，萬科公佈B轉H方案，擬申請將已發行的B股轉換上市地，以介紹方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易。此前，中集集團B股已於2012年12月成功轉板上市。中集14.3億股B股中，有1.37億股被行使了現金選擇權。

與中集集團相同，萬科同樣將安排第三方向全體B股股東提供現金選擇權。


值得注意的是，根據香港上市規則，在香港聯交所上市交易的股份必須具有足夠的流通性。如果申報行使現金選擇權的股份數超過萬科B股總股份數的三分之一，即4.38億股，此方案將不予實施。萬科B股將繼續於深交所B股市場交易。

目前看，萬科超過95%B股由境外投資者持有，B轉H股應無大礙。實現轉板後，萬科手握兩家上市公司平臺，此舉也將解決萬科一直以來融資成本較高的難題。近幾年來，萬科年度利息支出大幅增長，多家機構紛紛指出，萬科財務成本大幅高於同行中海和招商等地產公司。實現B轉H股之後，萬科有望拓寬融資平臺，但本次B轉H方案並未發新股，這也意味著實現直接融資還需時間。

香港連續兩年成為全球租金最高寫字樓市場以後，在2012年卻因為中環地區寫字樓租金大降而跌至第二位。這是記者日前從戴德梁行發佈的《全球寫字樓租務開支調查報告》中獲悉的。

報告指出，因為全球經濟環境不明朗，2012年全球的商業區寫字樓市場租務開支（包括租金及其他由租戶支付的費用，例如維修費用及物業稅等）增長僅為1%，每年每個工作間租務開支為人民幣（下同）46687元。


值得一提的是，連續兩年穩居全球寫字樓最高租金地區的香港因為中環區寫字樓租金在2012年大幅下跌，使香港每個工作間的年度租金按年下降12%，僅為138225元。香港的寫字樓租金排名也跌至第二位，次於倫敦（西區）。而香港中環寫字樓租金大跌則是因為全球經濟前景不明朗，而中環區寫字樓租金又遠高於其他地區，所以不少中環區的租戶為減低租務開支，紛紛選擇租用較小的單位或遷出中環區，令中環區寫字樓的租金受壓。不過，因為今年香港經濟前景穩定，預計今明兩年香港寫字樓的租務開支會重現較大的增長，達到每年增長7.9%的水準。

北京以每年每個工作間64845元的開支，繼續成為中國內地寫字樓租務開支最高的市場。而預期北京在今明兩年的租務開支仍會有10.7%的增長。

東莞經過10年高速開發後，城區樓市雖然趨於緩和，但鎮街樓市逐漸呈崛起之勢。據瞭解，繼長安、虎門、常平之後，塘廈、鳳崗成為2012年樓市新焦點且將延續到2013年。與此同時，得益《東莞市統籌水鄉地區發展實施方案》的水鄉片區亦有望成為2013年一大新亮點。

“過去人們認為東莞水鄉片區是落後的。”鋸隆地產行銷策劃經理柯春盛告訴記者，“改變水鄉片區受眾的心理，才能有利於開發商在水鄉片區的發展。”

水鄉片區樓市受關注

記者在採訪中發現，業界對於水鄉片區寄予厚望，並認為市場充滿機遇和挑戰。一方面，水鄉片區的樓盤專案面臨的是升值潛力的提升，另一方面也面臨比如同質化競爭的尷尬局面。

“知名房企的進駐，借勢其品牌號召力將吸引更多的購房群體關注此片區，蛋糕越做越大”。新?城陳總如是說。

去年，東莞市政府出臺水鄉地區統籌發展相關檔，表明市政府加強了對水鄉區域的發展力度，這對開發商來說是一個喜訊，對消費者也是一個喜訊。萬江作為水鄉片區的龍頭，其發展較快。萬江政府的一系列措施，比如規劃三條跨江隧道、創業路通道、建設路通道、鴻福路過江隧道，使得水鄉片區的萬江能夠和其他城區連接起來，達到了一體化的交通配套。

富通地產姜灃桐曾從側面表明了對水鄉片區樓市的信心。他表示，水代表著浪漫，能讓城市更美好。因此，他非常贊同東莞提出的“水鄉一體化規劃”，認為水鄉規劃將會給東莞帶來新的機遇。“廣州有珠江，深圳有深圳河，而東莞有東江，只要開發好東江，必能促進東莞高速崛起。”

盤多貨全市場競爭加大

據不完全統計，近幾年幾個大開發商都相繼進入水鄉片區。


“水鄉片區良好的發展前景，近幾年來有不少品牌都進駐水鄉片區開始佈局。”瑞峰置業相關人士表示，麻湧有新世紀、大步、鋸隆、信鴻集團，而沙田有匯景、佳兆業等地產巨頭。“水鄉片區的樓盤會慢慢漲價。就拿我們來說，我們擠進麻湧，信宏地產的樓盤就漲了，所以他們得感謝我們。”柯春盛笑著對記者說。在未來，開發商湧入鎮區已經是一種不可避免的趨勢。

業內人士李總監表示，2013年水鄉片區新盤預計超過20個，供應產品十分豐富，從中低端住宅到高端豪宅應有盡有，由於樓盤的擬定上市時間相近，項目與項目間的競爭勢必加劇，相信市場會出現許多新看點。

權威人士1月31日向中國證券報記者透露，因時機不成熟，有關部門暫緩推進房產稅試點擴大。但對於一線城市來說，今年樓市調控政策收緊仍是大方向。具體調控政策工具會重點考慮房貸政策及房產稅之外的其他稅收政策。近期，房產稅試點會否擴大成為市場熱點話題。但權威人士透露，雖然不少城市都已啟動房產稅的準備工作，但目前現有住房結構複雜、產權不夠明晰、技術細節有待考量，加之涉及多方利益，試點擴大工作恐難在近期有所推進。

此外，由於房產稅涉及到土地制度改革、房地產稅制結構改革等，其徵收的法理依據也面臨頗多爭議。財政部曾將“穩步推進房產稅改革試點”列入2012年的工作重點之一，發改委也曾在去年下半年表示“穩步推進個人住房房產稅改革試點”。但在兩部委公佈的2013年工作安排中，均未涉及房產稅。業內人士認為，房產稅試點工作今年內恐怕不會有所進展。

自2011年1月上海、重慶啟動房產稅試點至今已有兩年時間。期間，重慶曾分別就徵收範圍和應稅價格做出調整，上海的方案則未做調整。兩個城市均未公佈徵收細節，也未對徵收效果做出公示。除滬渝兩地外，深圳曾空轉房產稅多年，湖北鄂州、湖南湘潭等地也曾傳出擬開徵房產稅的消息，但都未得到確認。1月31日有消息稱，北京房產稅試點方案已上報國務院，起征面積為人均24平方米，預計今年上半年開徵。但北京市地稅局和北京市財政局官方微博均未確認這一消息。

雖然房產稅試點暫緩推進，對於長期供需關係失衡的一線城市來說，樓市調控政策收緊仍可能是大方向。在供應端，今年會加大土地供應力度；在需求端，信貸、稅收政策收緊將是大概率事件，或涉及二套房信貸政策收緊，以及二手房交易個人所得稅上調等。

農曆新年將至，發展商爭先部署新春第一盤，當中以新地（016）最積極，將軍澳天晉II加推之際，元朗及西環兩個全新項目已前後腳不斷軟銷；元朗項目剛批售樓，就明言爭取搶閘成為蛇年首個開賣的新盤。一直惜售的?隆地產（101）亦揚言分階段推售大角咀浪澄灣及九龍站君臨天下。新春多盤齊發搶購買力，涉及單位多逾2000伙。

譽88下周開價 海鑽加入戰團

新地代理業務部項目總監（銷售）張卓秀敏表示，元朗RESIDENCE譽88已獲批預售樓花同意書，將在日內上載樓書，有機會下周開價，爭取成為蛇年第一盤。預計首批推出的單位包括1座三房戶，意向呎價將參考同系尚豪庭和YOHO MIDTOWN，樓盤至今已接逾5000個查詢。同系西環IMPERIAL KENNEDY 今天進行軟銷，反映發展商推盤心態甚強。

信置（083）白石角海鑽．天賦海灣部署加入戰團。信置營業部聯席董事田兆源表示，海鑽將為集團今年首個推出的全新盤，計劃農曆年後推出，早前推出供洽購的御金．國峯天池屋，已有逾10組意向人士參觀。田氏稱，今天起至本月15日，將為天賦海灣1及2期新買家推出置業優惠。甚少召開記者會的太古地產（1972）日前亦預先公布何文田及西灣河項目的推售計劃。市場人士表示，何文田DUNBAR PLACE已取得售樓紙，將於農曆年後登場，建築意向呎價料在2.3萬元以上。資深投資者大鴻輝亦有意推售何文田加多利峯，下周初將與區內代理舉行推介會，預料新春後推售。

?隆地產一向被視為惜售旗下君臨天下及浪澄灣項目，董事長陳啟宗昨出席業績會時笑言：「我們小公司，無人留意，事實上一向都有賣樓。」他透露，去年4月原打算推售400多個單位，結果遇上希臘債務問題，最後只售出100伙。他表示，現時兩項目共餘約1400伙，期望今年能順利推售部分，惟樓市前景始終難以預計，會一次過推售還是分階段推售仍是未知之數。

被問到本港未來樓市走勢，陳啟宗認為，全球游資過剩，樓價難以大跌。對於近期有內地發展商加入買地行列，會否進一步推高樓價，他指香港屬開放型經濟體，不能拒絕外地企業來投資，並重申推高樓價是過去十年本港停止賣地所引致，必須從增加土地供應入手。

科大經濟學系主任雷鼎鳴表示，長期供應不足下，新春後推出新盤單位數目達2000伙亦捉襟見肘，以每年2萬個吸納量計，每月2000伙屬正常推售量，以現時市場購買力而言不成問題。他認為，由於未來樓市情況難以預測，發展商將以試價形式推售，雖然近期連買家印花稅的成交增加，但相信效力仍在，惟未來供應不足，樓價難免被谷起。

大額豪宅交投趨升，發展商加快推售豪宅新盤大碼貨，新世界（017）旗下尖沙咀名鑄推出頂層複式戶，意向價2.45億元，建築呎價4.66萬元挑戰新高。新地（016）將軍澳天晉II再加推50伙，平均呎價9738元（實用12459元）。

新世界營業及市務總監楊文表示，旗下大坑春暉8號上月連環沽出複式單位，反映大碼貨承接力強，名鑄亦接獲不少查詢，原定在農曆年後推售的複式戶亦提早推出。

該單位屬66樓B室，建築面積5260方呎（實用4006方呎），連2000萬元裝修，呎價4.66萬元（實用6.12萬元），迄今已有約15組VIP預約在周末參觀。

新地天晉II加碼推出單位，主力推出建築面積832方呎最細3房戶，亦包括3伙位於5、6樓連平台及32樓連天台單位，定價介乎740.23萬至2119.25萬元，呎價由8897元（實用11406元）至1.75萬元（實用2.19萬元）；項目迄今推出612伙，佔整體78%。市場消息指項目昨天再沽出4伙。

元朗尚悅昨天售出約4伙，包括3座頂層A室連天台單位，面積564方呎（實用421方呎），成交價約454.1萬元，呎價8051元（實用1.08萬元），項目上月累沽401伙，為10月底推售以來的單月成交量新高，累積則沽出983伙，佔整體的38%。市場消息透露，黃大仙現崇山獲買家連掃6A座低層C及D室，涉資逾2400萬元。

派息增六成 指空置稅未見成功例子

受惠出售非核心投資物業及物業銷售增加，恆隆地產（101）2012年核心盈利急升98%，至61.8億元，超市場預期；末期息亦大增近六成，至每股0.57元。政府倡徵空置稅，目前仍持有1400餘個單位的?隆明顯首當其衝，董事長陳啟宗拒絕評論該政策的利弊，只表示政策仍有待研究；並指本港空置率僅4%屬低水平，而迄今外國暫未見成功例子。

恆隆地產股價在昨午公布業績後止跌回升，惟臨近收市再度下挫，收報29.25元，下跌1%；恆隆集團（010）則微升0.3%，收報47.05元。

截至2012年年底止，恆隆共出售9個君臨天下及108個浪澄灣單位，平均以呎價32100元及10600元售出，合共為集團帶來8.46億元溢利。

今年停售非核心物業

此外，出售非核心投資物業亦錄得21.48億元的溢利，遠高於市場所預測；然而，陳啟宗表示，2013年集團將「唞一唞」，暫停出售非核心物業，即使出售，數量也不會太多。他指出，目前仍持有的物業，大部分皆屬於核心的資產。

外界關注政府開徵空置稅，不過陳啟宗卻氣定神閒地說：「空置稅在技術上仍有很多問題需要解決，須待政府及專家作深入研究，暫難斷定對集團是利好或利弊；且外國至今暫未見成功實施空置稅的例子，成效暫不得而知。」

?隆旗下君臨天下及浪澄灣目前尚餘1400多個貨尾單位待售，陳啟宗表示，若以去年5月出售部分的單位來計算，單位市值按年升約15%；而維護貨尾的成本卻不足1%，故認為升值幅度足以抵銷。

儘管空置稅似是衝着?隆而來，惟陳啟宗仍對特首梁振英的施政「有讚無彈」。他說，本港樓市是被歪曲的，過去十年一直沒有賣地，是推高樓價的元兇，新政府很難在短期內「由歪拗番直」。他呼籲社會細心等待，說《施政報告》所有政策都是好的。

內地方面，租金收入去年亦錄得18%的升幅，主要來自濟南的?隆廣場及瀋陽市府?隆廣場的貢獻。陳啟宗表示，今年9月份，無錫的?隆廣場將開業，惟瀋陽市府?隆廣場的寫字樓部分，則因技術性問題須延遲至2014年年底才能啟用。

被問到早前兩名負責內地業務的高層相繼離職，陳啟宗未有正面回應是否其操守問題，只表示集團內不少高層都很長情，在集團工作超過30年時間。至於會否安排去年擔任董事總經理的陳南祿協助兒子接班，他坦言從未想過，強調集團應由專業人士管治才能有好質素。

置安心及5000個白表免補地價購居屋效應延續至今，配合市場氣氛好轉，業主叫價進取，不同地區居屋成交價高處未算高，天水圍天盛苑、青衣海悅花園、黃大仙天馬苑呎價同破頂，其中海悅花園中層實用呎價達8234元，創青衣區新高。

中原地產分行經理郭家強指出，海悅花園1座中層K室以自由市場價485萬元易手，建築面積708方呎，實用589方呎，建築呎價6850元，實用8234元，創屋苑以至青衣區內居屋新高；買家為同屋苑細單位業主。他指出，1月青衣區交投約有104宗成交，區內業主普遍心雄，叫價企硬，令成交呎價持續上揚。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，天盛苑H座高層4室以綠表價200萬元成交，建築面積668方呎（實用506方呎），建築呎價2994元，實用3952元，創屋苑兩房戶綠表呎價新高；買家居住港島東區，以公務員資格買入，看中屋苑近鐵路站，且對比港九地區價格相宜，故決定入市。

富誠地產區域經理林栢榮表示，樓市氣氛持續向好，上車客剛以自由市場價350萬元購入黃大仙居屋天馬苑E座中層6室，屬兩房間隔，建築及實用面積分別為567及415方呎，建築及實用呎價6173及8434元，創屋苑新高；原業主2009年以144萬元購入單位，易手賬面獲利206萬元，升值1.4倍。

中原地產助理區域營業經理趙鴻運表示，近日業主肆意反價封盤，交投已陸續轉緩，新近太古城元宮閣3座低層連平台單位以865萬元售出，建築呎價10575元，實用11694元。

政府密密推出土地，因應未來供應增加，發展商設計項目時也納入新元素。新地（016）將軍澳第66A區去年12月獲批圖則，項目除發展分層住宅外，更將興建7座3層高洋房，預料成為將軍澳市中心南部、甚至將軍澳市區首個設有洋房的屋苑。

屋宇署去年12月合共批出21份建築圖則，與11月的數量相同，其中以將軍澳第66A區最矚目。屋宇署資料顯示，項目設有2層平台和2層地庫，另可建4座28層分層住宅，以及7座3層高的洋房。

新地在2010年以33.7億元在拍賣場上投得用地，每方呎樓面地價約4628元。當時的賣地章程要求，發展商最多可就項目提供880伙。雖然項目與其後批出的用地相比，位置較遠離海濱，惟由於部分地盤正南方景觀遮擋較少，預料景觀仍屬開揚，業界人士相信，發展商看準洋房在將軍澳市區的稀有性，故加入有關元素，並估計洋房單位在其他較臨海的用地或再出現。

由官地招標或拍賣批出的部分用地，也在同月獲批建築圖則，其中信置（083）大嶼山梅窩住宅用地獲批建1座3層商住物業，總樓面約5萬方呎；中國海外（688）南區鴨脷洲徑用地，則獲批建2座34層分層住宅（包括2層地庫）。

另一方面，屋宇署資料顯示，去年12月一共批出16份入伙紙，包括?地（012）灣仔尚匯、新地屯門瓏門，以及信置（083）和南豐等合作發展的白石角溋玥．天賦海灣，共涉3266伙，按月計算則屬4年新高。

部分項目的寬免樓面情況也陸續公布，其中麗新發展（488）和建設銀行（939）合作的中區中國建設銀行大廈已獲批入伙紙，項目獲批建樓面約22.4萬方呎，獲寬免樓面比例約35%。

施政報告後樓市繼續升溫，財政司司長曾俊華昨在立法會指，留意到近期樓市交投，有再次轉趨熾熱的可能；他強調，如有需要，會毫不猶豫再出招。

他又特別強調，現時市場情緒相當敏感，任何事情都可能被扭曲，成為推動樓市的助力；故不會接納任何削弱買家印花稅（BSD）和額外印花稅（SSD）措施的建議。

特首：不應公開預測樓市

另邊廂，特首梁振英昨出席晚宴時表示，樓市受外圍影響難以預測，政府不應公開預測樓市，而是應公布房屋供應數字，才是最透明的做法。

他又點名反駁公民黨的批評。公民黨日前質疑，梁振英指在2018年起的5年內，公屋的總供應不少於10萬個，但當中包括每年7,000個濫用公屋及自願遷出的租戶，指梁振英實際並無增加公屋建屋量。梁振英則指，公民黨理解錯誤，強調政府2018年起5年內，公屋建屋量至少10萬個，並不包括7,000個回收得來的公屋單位。「我不是批評，而是釐清概念和事實，畢竟不是每個人都熟悉房地產市場和房屋問題。」

立法會昨日繼續第二天辯論施政報告致謝議案，曾俊華昨在回應房屋問題時指，留意到市民認為施政報告的土地供應措施，遠水不能救近火；而樓市有轉趨熾熱的可能。

曾俊華：新盤2.4萬伙可推

他特別列出，至去年底，建築中而未售出的單位，累積至4.8萬個，超過以往9年平均的4.2萬個。可供推出市場的一手單位，包括樓花和餘貨，合共約2.4萬個，曾俊華指，雖發展商未必悉數推出這些單位，但亦反映供應已經回升。

同在立法會回應致謝議案的運輸及房屋局局長張炳良指，現時公私營房屋各佔一半，私營的稍多，但社會可討論把公營房屋比例提高至六成；而隨着租金上升，公屋及居屋愈來愈重要。

他又不同意一些批評指，施政報告提出房策是原地踏步及「新瓶舊酒」，指不應以為當前供應，滿足不到需求，會有魔術棒可以即時「點地成樓」，一切需按部就班，並指房屋發展要顧及交通基建和社區設施等配套，否則只會「空有樓宇，沒有生機」。

張炳良稱 未擬推租津租管

對於有議員提議租津及重推租務管制，張炳良指有關建議均具爭議性，政府暫時無意推行。

發展局局長陳茂波則表明，政府並無高地價政策，對於有議員要求政府改變勾地表制度，及按季主動賣地，陳茂波指，現制度已是勾地表和主動賣地並行，「政府早已取回土地供應的主導權」。

一城交投破百宗 10大屋苑樓價全綫升

施政報告未有對樓市出招，加上購買力累積下，1月份二手樓市價量齊升，十大屋苑成交量按月升5成。沙田第一城成交量破百宗，按月增1.4倍，而美孚新邨及海怡半島成交量亦按月增加逾倍。

購買力爆發下，買家加快入市步伐，二手樓市提早踏入小陽春。十大屋苑中9個成交量按月上升，只有嘉湖山莊跌12%。1月份累錄得488宗成交，較去年12月的323宗按月上升51%，其中沙田第一城表現凌厲，上月錄105宗成交，屬去年2月及3月份後，屋苑成交量再突破百宗水平。

美孚樓價升8% 呎價破7千關

惟盤源消耗下，加上業主反價封盤，中原地產區域營業經理黎宗文認為，農曆年氣氛影響下，2月交投量料回落至50至60宗水平。另外，美孚新邨及海怡半島於1月分別錄46及47宗成交，按月增加1.3倍及1.1倍。

十大屋苑樓價全綫向上，升幅由0.5至8%不等，升幅首三位屋苑分別為美孚新邨（8%）、嘉湖山莊（7.3%）及太古城（6.7%）。當中美孚新邨、沙田第一城及太古城均有單位於1月份創屋苑歷史新高呎價沽出。

美孚新邨1月實用呎價達9,435元（建築呎價7,076元），建築呎價突破7,000元關口再創新高。美聯物業區域營業董事吳志輝指，上月美孚新邨兩房戶造價按月升5%，質素理想的入場價由去年12月的450萬元、升至1月的500萬元。

頻反價封盤 料2月交投回落

另外，新盤天晉II開售，刺激將軍澳二手成交。當中新都城上月形勢不俗，屋苑成交量按月再多兩宗。美聯物業首席高級營業經理黃少明稱，屋苑1月成交，有11宗建築呎價突破8,000元（即實用呎價逾萬元），大部分高價成交創97後新高。如2期2座高層C室，實用面積363平方呎（建築515呎），以425萬元沽出，實用呎價11,708元（建築呎價8,252元），屬理想成交價。

業內人士認為，隨着雙辣招消息逐漸消化，買家上月再度追價入市，令不少業主近日頻反價、封盤，部分更高於買家追價能力，令近日二手交投已漸轉放緩，加上本月正值新春假期，多個新盤又搶佔市場購買力，料2月二手交投將平穩，惟樓價將繼續上揚。

樓價飈升，上車更難，政府需增建資助出售單位應付龐大需求，房協主席鄔滿海估計，房協有能力平均每年興建2,000個資助置業單位。

至於廢除多年的資助置業貸款，他認為5年內重推機會不大，但長遠有存在的必要。

需考慮財政能力 籌建項目

談及房協未來在資助房屋角色，鄔滿海不諱言重點放於資助出售項目，但房協作為一個非牟利及自負盈虧的機構，參與任何發展項目，需要考慮本身的財政能力，加上要兼顧仍在籌建的市區重建項目和長者屋項目，他估計房協現時有能力平均每年興建2,000個資助出售單位。

回歸前房協已負責興建夾屋和性質類同居屋的住宅發售計劃單位，但02年底政府推出「孫九招」，正式收回房協興建資助出售項目的權力，至2010年上屆政府推出「置安心」計劃，才讓房協再作馮婦。

鄔滿海又指，除沙田小瀝源項目外，房協亦已表達願承擔其餘4幅可建居屋地皮，但他補充謂，若是其他地皮撥予房協，他們亦會有興趣發展。

政府應否恢復推出置業貸款，社會意見紛紜，長遠房屋策略督導委員會委員蔡涯棉卻多次重申，包括當私樓每年達到兩萬個和5,000個居屋單位供應時，應可重推貸款，而當局立場卻是暫不考慮推行。

資助置貸 料5年內不重推

房協過去曾推行多項資助置業貸款計劃，可說是經驗最豐富的組織；身兼長策會委員的鄔滿海表示，他個人認為置業貸款具彈性，因可按樓市情況增減及煞停，但先決條件須有足夠樓宇供應，他相信未來5年機會不大，但長遠實有重推的必要。

僅餘麥當勞 年內約滿加租1.7倍

銅鑼灣羅素街租金貴絕全球，快餐店要生存甚困難。據悉，現時地段唯一快餐店麥當勞，租用的舖位年內約滿，估計租金由90萬元加至250萬元，升幅達1.7倍，相信獲續約機會甚微。快餐店及餐廳，料不敵貴租絕迹羅素街。

租金90萬 料加至250萬

目前羅素街唯一快餐店，為麥當勞快餐租用羅素街8號，Shama服務式住宅地下入口連1樓，面積約5,000平方呎，由於該店正對時代廣場，加上屬全條羅素街，僅存的一間快餐店，亦屬地段內少有的食店（以地舖計），由2007年起租用，吸引不少本地及遊客光顧。

該舖位由英皇集團持有，集團執行董事張炳強，昨日被問到有關年內集團旗下舖位租約事宜，指出該舖租約將於本年11月屆滿，現時每月租約90萬元。他透露，按現時地段市值呎租上升，該舖主要樓面即使在1樓，平均呎租約達500元，按舖位面積5,000平方呎計，市值月租起碼達250萬元或以上，他謂對方會否續租，視乎屆時出價。

同街商舖 鐘錶珠寶商搶

事實上，快餐店料也難承受加租1.7倍以上，相信最終也難逃過放棄舖位厄運。

近年受內地旅客消費帶動，銅鑼灣舖租急升，地舖被鐘錶珠寶商以高價搶奪，食肆形勢極為被動，難敵貴租敗走羅素街。如07年，池記雲吞麵店已租用地段52號地下舖位逾15年，被Body Shop以高出83%租金搶奪舖位，而後來英皇則購入該舖，目前把舖位收回自用，而池記則搬至附近的波斯富街。

至於2010年，肯德基家鄉雞快餐店，原租用地段二千年廣場地下及1樓，共6,000平方呎舖位，當年被積極擴充的花旗銀行，以約115萬元搶去舖位，高出肯德基逾7成租金。目前觀乎整條羅素街地舖，鐘錶珠寶、國際品牌等已佔去9成以上舖位，麥當勞已是唯一擁地下入口的食店。

據國際測量師行高緯環球早前全球舖位租金調查顯示（數據至去年中），銅鑼灣區舖租為全球最高，本年平均每呎為1,699元，取代美國紐約第五大道，成為全球最貴舖租地段。

近日銅鑼灣不少老牌食店，也不敵貴租紛撤退，如位於駱克道42年的利苑粥麵專家，早前也因租金由30萬元加至60萬元，日前決定結業。

政府公布去年合共接獲237張首次入則申請，按年大跌44%，反映「趕發水」期限過後發展商入則意慾下降。同期批出圖則亦只有171張，按年跌6成，而去年12月批出圖則包括新地（00016）將軍澳天晉3期及西邊街重建項目。

政府於2011年中開始收緊「發水」條例，導致發展商趕於條例生效前「趕發水」而大量入則。隨着主要舊樓重建及發展項目已經獲批，去年屋宇署接獲入則申請大減，全年僅237宗，按年跌4成，亦較過往平均每年約300宗低2成。

天晉3期 涉7幢3層洋房

至於去年12月則合共批出21份建築圖則，涉及8個住宅及4個商業項目，包括新地（00016）將軍澳66A區「限量地」（即天晉3期），將興建4幢28層住宅及7幢3層高洋房，住宅樓面約72.1萬平方呎，非住宅樓面約7.2萬平方呎，屬於該區首個設有洋房單位的項目。

同系西環西邊街38至52號舊樓重建項目，則將建1幢29層高商住連會所設施，住宅樓面約7.7萬平方呎，另有5,426平方呎非住宅樓面。

全年動工1.4萬伙 增3成

此外，中國海外（00688）與信置（00083），於去年分別投得的鴨脷洲和梅窩住宅地，亦各自獲批出建築圖則，前者獲批興建2幢32層高住宅連會所，總樓面約23萬平方呎；後者則將建1幢3層商住物業，總樓面約5萬平方呎。

同時，去年12月共4個住宅項目獲批上蓋動工紙，涉及約125伙，全年累積約1.4萬伙，按年增加3成。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇料，隨着政府11年起主動出售官地，通知動工的私人住宅數字將會持續上升，今年將逼近2萬伙水平。

方興地產（00817）在2013年公布連串重大人事變動，何操先生獲委任為董事會主席、李從瑞先生為首席執行官、配合李雪花擔副主席及賀斌吾擔任執行董事。

分析認為，經過今次大變動後，方興地產立即變身成為全國性執行能力最強的房地產企業，預計這個黃金組合將催化公司估值大幅提高，配合公司獲取長沙市梅溪湖項目的一級開發權，總建築面積高達945萬平方米（相等於一間上市房地產公司的儲備），相信連串重大利好消息，將會刺激方興股價展翅高飛，量度上升目標為4.2元。

綠色地產項目惹憧憬

方興地產制定和發表《方興地產綠色戰略白皮書》，而定位於「中國國家級綠色低碳示範新城」及「華中地區兩型社會的新城典範」的長沙市梅溪湖項目，已獲當地政府批覆；北京廣渠金茂府項目採用多項節能環保技術。

之前，方興應邀出席南非德班世界氣候大會並通過主題演講闡釋公司的綠色戰略，成為首家在氣候大會上發言的中國地產企業。從那時開始，方興地產便成為全世界環保基金追捧的焦點，配合國內房地產概念股近期深受熱錢追捧，分析認為方興股份在環保基金及傳統基金這兩股重大購買力拉動下，股價快將呈現爆炸性升浪，現價乃最後上車機會。

方興地產獲得「國務院級數」的高度定位，此乃國策之下的最大寶藏。之前，母公司中化集團成功獲得國資委批准的16家以房地產為主業的中央國有企業之一，同時也是獲得國資委批准的6家以酒店經營為主業的中央國有企業之一。

土地儲備大幅上升

目前，中興地產以房地產開發、酒店投資及投資黃金地帶的寫字樓為主。在房地產方面，繼去年一口吃下長沙市梅溪湖項目，總建築面積高達945萬平方米後，方興其後又獲得三亞市崖州灣1,500畝土地一級開發收益權，土地儲備大幅上升，高增長動力將會釋放，今年將踏入收成期。值得一提，公司去年12月以56.8億元人民幣奪取上海市虹口區一幅4.01萬平方米地塊的50%權益，此乃市場罕有的項目，故此深受德銀證券讚賞。

在商務商業板塊，方興地產目前在北京、上海擁有中化大廈、凱晨世貿中心、金茂大廈，總建築面積近40萬平方米。另外，位於上海和三亞的J-LIFE金茂時尚生活中心滙集多家國際頂級奢侈品牌進駐。近年寫字樓及商舖價值大升，方興地產估值將顯著提高。

在酒店板塊，方興地產擁有金茂北京威斯汀大飯店、北京王府井大飯店及上海金茂君悅大酒店等六家超豪華酒店，兩家正在規劃建設中。分析認為方興酒店業務將會分拆上市，使其估值大幅上漲。目前方興地產股價嚴重偏低，現價仍然較母公司2008年透過大注資而大幅增持股權的3.43元價格低，故此後市急升動力強勁。

據湯森路透旗下IFR昨報道指，新世界中國(0917)一筆5年期新點心債，初步參考收益率為5.75%。中銀國際和?豐為配售承銷商。流通中的新世界中國地產43億元2015年到期票息8.5%債券，在二級市場報價約4.74%。換言之，新債有約75個基點的溢價，但年期延長26個月。

星獅完成配售 田生半年預虧

　星獅地產(0535)昨表示，已完成配售9億股股份。交易完成後，控股股東金地集團的持股量將由76.29%，下跌至63.19%，而公眾持股量為36.81%，已按上市規則恢復公眾持股量。星獅昨收報0.93元，單日跌7.9%。

　田生集團(0183)昨發盈警，集團預期截至去年12月底止6個月業績，將由2011年同期轉盈為虧，主要是受香港物業併購及經紀業務的物業市場交易放緩的不利影響。田生昨收報0.38元，單日跌0.01元或2.56%。

在雙辣招之下，住宅市場投資資金轉投不受影響的工商舖市場，為原已熱火朝天的工商舖市場火上加油。住宅代理最近可謂無啖好食，為生計不少代理緊貼樓市，實行撈過界，由住宅市場轉戰工商舖。不過，工商舖老行尊提醒，由於工商舖物業契約內容遠較住宅複雜，同時亦存在不少自建部分等灰色地帶，工商舖佣金不如外人眼中如此易賺，轉型存在一定難度。

　對於有住宅代理撈過界的現象。有從事工商舖買賣多年的老行專指出，雖然都是物業代理，不過住宅與工商舖物業基本上屬不同範疇，隔行如隔山，行內知識亦大不同，工商舖的投資難度較住宅為高，當中又以舖位投資難度最大，由於工商舖物業契約內容遠較住宅複雜，同時亦存在唔少自建部分等灰色地帶，相信住宅代理要成功轉型為工商舖代理非想像中容易，估計最終成功轉型的將不佔多數。

　他解釋，以往工商舖最頂級投資者來來去去都是同一班人為主，他們對市況已經非常了解，投資經驗老到，大多已經有相熟的代理，一般普通代理較難埋身。而住宅代理要帶住宅投資者轉為投資工商舖物業更有一定難度，起盲公竹的作用有限，因此最近住宅投資者轉投工商舖的交易主要是以住宅代理與工商舖代理合作的形式促成為主。

工廈仍處低水 較易推銷

　美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，工商舖中投資難度較低的要算工廈物業，因為物業入場費較低，最低二三百萬元已經有交易，而造價亦可以參考樓上、樓下同景觀坐向的物業造價，銀行估值亦相近，與住宅單位的投資技巧相似，較易入場，代理亦較易推銷。加上現時工廈物業處於低水，尚有追落後的空間，正正可以解釋最近工廈成交急增的原因。

　最近工商舖市場掀起一股大舖?細舖熱潮，一眾資深投資者斥資以逾億元巨額資金購入大樓面商舖，然後將之?出多個蚊型細舖拆散出售，一時間市場熱鬧，反應亦非常理想。各大代理行為增加工商舖市場佔有率，紛紛招兵買馬，各行也準備增加兩至三成工商人手，吸引不少原住宅代理心郁郁轉型。據了解，原來最近加盟工商舖代理，有三成均是住宅部代理，即是亦將住宅部門客戶的購買力帶過工商舖。

雖然內地遊客來港消費力減弱，英皇國際執行董事張炳強昨日卻表示，集團不會減少買舖，一些自由行經常光顧的核心與非核心地段會繼續投資，去年斥資約20億元買舖，今年希望有所增加。另外，集團會繼續積極投地，目前看中政府本季內主動推出的啟德發展區「港人港地」，但聽聞政府有意增加地積比率，故詳細情況仍要考慮。

　他認為，政府官地業權清晰，亦沒有買家印花稅(BSD)等，反而收購舊樓步伐有所減慢，去年公布BSD後，未有開展新的舊樓收購項目，舊的收購項目亦未有再繼續收購。但張炳強亦強調，不排除會繼續進行併購。

　至於英皇今年重點項目—淺水灣商場The Pulse，投資額近20億元(連補地價)，預計下半年開幕，總面積約20萬方呎。

屋宇署最新公布，去年12月共有16個項目獲發入伙紙，包括涉及3,266個住宅單位。該署一併披露入伙項目的寬免樓面資料，當中長實（00001）旗下日出康城2C期領凱獲豁免41.3萬平方呎樓面，「發水」比例為45%。

康城領凱 發水比例45%

該項目總樓面約92.5萬平方呎，涉及1,168個住宅單位，但在獲准豁免41.3萬平方呎樓面之中，以適意設施獲豁免的樓面最多，達13.6萬平方呎，相當於總樓面約14.7%，其次則為環保設施亦涉及13.2萬平方呎。

此外，九建（00034）與市建局合作的旺角「麥花臣匯」，亦獲豁免7.6萬平方呎樓面，相當於總樓面26.7萬平方呎的28.9%。該項目涉及293伙，已獲入伙紙，但至今已未開售。

九龍貿易中心 樓面百萬呎

至於商業項目方面，新地（00016）葵涌九龍貿易中心（KCC）2期亦已發入伙紙，總樓面約109.8萬平方呎樓面，但獲豁免多達56.7萬平方呎樓面，「發水」比例多達52%，當中以停車場、上落貨設施所佔樓面最多，涉32萬平方呎。



私宅動工或再增近三成
(港文匯報訊)

政府2010年起大增土地供應，屋宇署公布，去年私宅動工量約13,142伙，較2011年9,762伙增加35%。由於政府持續賣地，亦同時推出限量、限呎等賣地條款，以增加私宅實質供應，再加上發展商利用自身土儲開展的中小型項目作粗略推算，有業界相信，今年私宅動工量可望再增近30%至1.7萬伙水平。

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，雖然去年的動工量達13,142伙，但較政府每年2萬伙私宅動工量目標仍低34%，12月全港共有4個私宅項目動工，涉及單位更只得145伙，按月跌50%，創出近14個月新低。

　資料顯示，上月4個住宅項目動工，全數屬單位數量150伙以下的小型項目，其中?基深水?曉珀（59伙）、新地堅尼地城吉席街8至18號及北街10號項目（50伙）、深水?大埔道（NKIL 6419）項目（35伙）及渣甸山白建時道21號項目（1伙）。

去年57私宅項目動工

　連同上述項目，去年全港共有57個私宅項目正式動工，該行總計涉及單位總數多達13,142伙，其中元朗15區規模最大，單位總量2,508伙，其次為馬鞍山落禾沙項目2及3期發展，單位數量1,957伙。

　周滿傑指出，近年政府頻密賣地，同時推出限量、限呎等賣地條款，增加私宅供應；港鐵多個大型上蓋項目包括逾3,000伙的南昌站、約832伙的朗屏站(南)及約942伙的荃灣西站5區城畔項目，預期將在年內動工；將軍澳區填海項目的地盤平整工作已開展可於年內動工；連同上發展商利用自身土儲開展，粗略計今年的私宅動工量可望再增近30%至約1.7萬伙水平。

今年1月，內地房企發債、配股「抽水」不斷。據本報不完全統計，1月份內房融資總額超過640億元，已達去年全年總額的一半以上。官方新華社昨發表評論文章指出，房企繞道香港融資，實際上是將海外熱錢引入內地房地產市場，將為持續兩年多的房地產調控政策帶來新變數。對於內房持續來港抽水，評論文章指，造成的效果就是「既弱化了房地產信貸調控政策，又增加了樓市價格上漲壓力。」因此，政府必須對熱錢流向作有效疏導，防止房地產泡沫加劇。

文章指，中銀監多次要求商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，通過總額控制、名單管理、壓力測試等多種手段，嚴控房地產信貸風險。但自去年以來，隨著內地房地產企業於海外融資，房企資金鏈重新變得寬裕，增加了購地熱情，消減了促銷力度，樓市可能面臨新一輪漲價壓力。中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，房地產企業對今年市場的判斷普遍樂觀，購地計畫積極。一旦形成暢通的海外融資渠道，或會造成房企搶地熱潮，進而引發地價、房價上漲。

據統計，1月份至少有16家內房通過發行票據等方式籌資逾500億元，多家房企更表示集資用於償債或購買土地。華潤置地（1109）昨公布，與一家銀行訂立40億元3年期定期貸款融資協議，為業務發展提供資金。?大地產（3333）及融創中國（1918）近期亦通過配股方式分別集資43.5億元及20.1億元。另外，上海實業（363）則以發行可換股債方式集資39億元。澳新銀行大中華區首席經濟學家劉利剛認為，內房境外發債會增加資本流入。針對內企海外發債，他相信國家外管局下一步需要加強監管。至於是否會限制內房海外發債，則要視乎對樓市調控的需要。他說，監管政策往往落後於市場的變化。

劉利剛稱：「1年以前內房在香港發債，利率很高，還幾乎沒人敢買，因為當時大家擔心中國經濟可能硬?陸。現在樓市開始回暖，對中國經濟的樂觀情緒增加，內房發債大家搶?要，而且借美元資產，利率相對吸引。因為量化寬鬆政策下，市場資金非常充裕。」資本市場人士預期，今年仍將有不少內房準備發債，抽水潮仍將一浪接一浪。