信義區推每坪5250元 號稱最低價，經濟不景氣讓「微型辦公室」吃香，不少建商推出小型辦公室出租，提供硬體設備、會議室、家具及訪客接待、簡易秘書翻譯等服務，節省創業者的人力及設備成本，出租率普遍超過7成；有建商加碼在商辦林立的信義商圈推出微型辦公室，每坪5250元號稱「信義區最便宜商務辦公室」。看好多元化的商辦市場，維多利亞集團前年成立克里德菁英商務中心，跨足小型商務出租市場，位於信義區的第2個據點昨正式開幕。

離捷運站僅10分，維多利亞建設總經理邱明宏說，此據點離捷運信義安和站僅10分鐘，規劃3~5坪、27間辦公室承租，每個月租金每坪5250~9000元，為目前信義區商務大樓最低價。邱明宏表示，前年9月成立的第一間克里德菁英商務中心位於內湖的西湖捷運站附近，共270坪，規劃1~5坪不等的辦公室，每月租金每坪約7500~9500元，有不少科技業、電子業承租，目前已有8成出租率。

供會議室淋浴間，邱明宏今年還會在內湖五期重劃區推出第三間商務中心，納入豪宅型辦公室概念，該據點總面積高達1000多坪，將規劃有別於一般辦公室冰冷的現代設計元素，提供會議室、活動場地、淋浴間等公共設施。
目前國內小型商務中心出租率都有7成以上，包括遠雄建設位在信義區基隆路的商務大樓，提供2~10坪、1~5人的辦公室空間，出租率約9成。

遠雄國際商務中心襄理陳怡真指出，該商務中心平均每月租金每坪5000元到1萬元不等。
受到經濟不景氣影響，近半年開始，承租客戶類型有轉移的現象，從多國內客戶轉成國外客戶，且多有歐、亞地區的客戶承租，可能因外國客較能負擔高租金。

3成創業族承租，而遠雄在內湖的商務中心因每月每坪租金約3000~6000元，因價格相對便宜，多由國內業者租賃，目前提供20多間辦公室承租，約有2~3成的國內年輕創業族群在此承租，目前已有7~8成的出租率。
此外，信義區類似的商務中心大樓還有世達、大都會等國際商務中心。
其中世達國際商務中心坪數為2~10坪，提供1~8人的辦公室空間；大都會國際商務中心則為2~8坪，1~8人辦公室空間。

「連習會」登場釋出兩岸和平共利的趨勢，小型辦公室市場預期看俏。在看好兩岸互動頻繁，陸企和國內外企業設置台北商務中心需求被看好的「錢景」下，以精品住宅為主力的維多利亞集團，昨（25）日宣布旗下克里德菁英商務中心正式進駐信義辦公商圈，首創「辦公豪宅化」、以辦公室變身誠品書店風格的新型態商務辦公空間搶市。

看好兩岸和平發展的趨勢，外商和陸資未來在台北設置小型辦事處和商務中心的需求，有增無減，因此相關業者也決定擴大開發小型商務中心的規模。

維多利亞集團總經理邱明宏昨天表示，維多利亞集團從住宅精品大樓轉戰商務中心、辦公市場後，迄今已在內湖捷運線西湖站附近設置第一座克里德菁英商務中心，面積270坪；緊接著看好信義辦公商圈的需求殷切，第二座克里德菁英商務中心正式落腳光復北路信義路口，面積達450坪；預計第三座緊接著在6月30日正式開幕營運，在內湖昇恆昌對面的「嘉醴」大樓，面積更擴大為1千多坪。

邱明宏指出，克里德菁英商務中心也首創全台先例，設置SPA、Lunge Bar、沐浴間，鼓勵微型創業，也開啟行動辦公室豪宅化的潮流。目前台北市小型商務中心已與國際「Instant Office」立即式辦公室接軌，跨國市場上占有率最大的Regus（雷格斯）集團，已在台北市設置信義計畫區曼哈頓、華新麗華、民生敦北商圈的宏泰中心等3處小型商務中心，1桌月租行情1萬元起跳，出租率幾乎破表。

至於台灣品牌的小型商務中心，以遠雄企業團的遠雄國際商務中心最具規模，台北市和上海、北京共有8個連鎖據點，出租率平均破9成；此外，太平洋商務中心、基泰商務中心、大瀚商務中心、大師會館商務中心、匯通商務中心、多普林商務中心等，也規模也不小。

根據調查，台北市小型商務中心的月租行情，各依規模而互異，每坪月租少則數千元、多則1至2萬元。以克里德信義店來說，1坪1桌月租5,250元，標榜信義辦公商圈最低行情，為針對SOHO族量身打造。

儘管不動產市場交易不如過去熱絡，但銀行還是得經營房貸業務，部分銀行鎖定首購、自住的需求，提供可搭配政策型房貸的優惠專案；部分銀行則是針對已有房產的族群，提供房產融資分期，利率最低1.96%，遠低於無擔保信貸。

銀行業者指出，財政部日前宣布「青年安心成家購屋優惠貸款」方案再展延2年至2014年底，讓不少有意購屋的首購族相當開心，銀行搭配的自辦房貸，目前利率約2%上下，外商銀行的利率略低於本國銀行，需要貸款的自住客可以多方比較。

銀行業者指出，展延後的青年安心成家貸款方案，每戶最高可貸金額為500萬元，最高可貸8成，期限最長30年，其中包含3年只還利息不還本金的寬限期，利率最低1.72%起跳，前2年維持1.72%、第3年起利率2.02%。只要是年滿20歲、名下無房產的首購族，即可向8家公股銀行申貸。

不過，以目前的房價水準，除非有充足的自備款，否則貸款500萬元根本無法滿足購屋所需，銀行業者則是以自有資金提供民眾申貸，但貸款利率略高於政策性房貸，而且須視個人條件而定。

以上海銀行為例，該行的「102金彩再現」專案，前半年利率2%起跳，第7至24個月利率2.2%起，第3年起則是2.3%。但該專案期限至今年6月底或額度用罄為止，且僅提供自住客申貸，實際核貸的利率，還得視申貸者條件而定。

中國信託近期則是主打融資型房貸，主要鎖定已有房產的民眾，如果臨時有資金需求，無論是出國旅遊、房屋修繕、資金周轉、子女教育資金，都可以現有的不動產融資，前3期優惠年利率1.96%，第4個月2.02%起機動計息，如果第1年繳款正常，隔年還可獲得利率減碼的優惠，不過，申辦者必須額外負擔4500元的帳戶管理費。

素有「台灣好媳婦」美譽的佩甄，事實上也是個投資高手！精準獨到的投資眼光，讓她在存足人生第一桶金後，便開始積極看房、買房，短短5年內便坐擁5間房，其中2間是預售屋，也因此狠賺1500萬！主張「女人就要會理財過好日子」的她，26歲時就靠標會賺到人生第一桶金，31歲就擁有人生的第一間房。佩甄笑說，為避免辛苦累積的財富被通膨怪獸吃掉，便積極看屋、買屋，利用不動產為自己累積身價。

佩甄表示，4年前為了自己與家人自住的需求，一口氣在中山區買了2戶，其中一戶自己跟老公住，另一戶給媽媽住。她說，自己買房首重生活機能，一定要挑選自己喜歡的，「如果連自己都不喜歡的房子，其實很難靠投資不動產獲利的」。除了考慮生活機能，房子的增值空間也很重要。佩甄說，中山區當初以每坪50萬買下的房子，目前約漲到每坪70萬，換算下來，等於在短短4年內增值了1500萬元，「比投資股票、基金還要划算」。

佩甄表示，當初會買的房價雖比其他區域還貴，但主要就是相中該地區漲勢可期，因此買屋還是要長線布局，評估大環境走勢後再下手較好。而擁有一雙可愛子女的她，現在買屋也堅持挑選精華區和學校附近，佩甄說，除了學校很重要外，「實在不忍心孩子每天為了上學得忍受舟車勞頓之苦」，讓人看到在精明理財之餘，溫柔的母愛情懷。

佩甄建議「口袋不深」的首購族，可先從中古的大樓、公寓下手，因為較有議價空間，先有房屋後再「以小換大」、「以遠換近」的方式換第2間房屋；或是先看預售屋，先付10%的頭期款，去買未來3年的房子，減輕資金壓力。

兩次標售 蔡家人共砸184億重回懷抱
國泰金（2882）董事長蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇雖在2010年分家，但2兄弟對買回蔡家起家厝「有志一同」，蔡鎮宇投資的寶豐隆興業，昨以總價88億元買下新光敦南大樓的1~2、12、地下室B1~B3等6層樓，溢價2.1%。新光敦南大樓整棟交易價值184億元，堪稱台北市最貴大樓。而這棟起家厝，總算又全部重回蔡家人手中。

據永慶房屋提供資料，此次敦南大樓標售每坪1666.7萬元，創下台北市商辦第2高，僅次於太子敦南大樓每坪1685.8萬元。
該商辦大樓是新壽在26年前，因霖園蔡家爆發十信案後，以25億元買下，2005年又以該大樓第3~11樓、B3~B4等樓層為標的，發行不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，REAT），該檔REAT因在2011年到期，須進行清算、標售。

26年前以25億買下
2011年公開標售時，新壽也計劃買回，但國壽以高於底價68%、總價96億元標下63%產權。而此次新壽基於活化旗下不動產，決議再公開標售該大樓1~2、第12及B1~B3等6層樓，再度引發外界搶標。
此次標售的6個樓層底標為86.2億元，最後由蔡鎮宇的寶豐隆以88億元高價得標。
新光金副總經理徐順鋆說，對照當時取得成本，此次標售金額將可挹注新壽獲利76.2億元，預計今年第1季之前就能入帳。徐順鋆也說，此次賣出大樓因1~2樓的價值更高，獲利比上次更好。
國壽是在2011年以96億元高價標得第3~11、B4~B5等樓層，讓新壽獲利高達71億元，如今，新壽再賣掉其他的6個樓層，貢獻76.2億元，總計賣掉新光誠品大樓，讓新壽吃下147.2億元的大補丸。

挹注新壽獲利147億
新壽標售敦南金融大樓37%所有權，標售樓層為B3至B1樓、1樓、2樓及12樓，底價86.2億元，僅私下邀約國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業出價。最後開標結果，由寶豐隆以總價88億元標得，溢價率為2.1%。
永慶資產管理協理黃增福指出，新光敦南大樓歷經2次標售後，由蔡宏圖與蔡鎮宇先後取得整棟大樓的完整產權，合計金額184億元，已是北市歷年來商辦大樓交易金額最高的一棟。
國壽副總林昭廷表示，此案投報率因不符合金管會2.875%的規定，因此國壽無法參與標售。
據了解，目前金管會對壽險公司買商辦大樓的禁令尚未鬆綁，而壽險公司也訂於今日舉行理監事會議，將討論不動產自律規範，預計通過後送交金管會，預計最快今年3月壽險公司買商辦的禁令可望解除。

兄弟齊心 買回兒時回憶

新壽昨標售的敦南誠品大樓，是國泰集團蔡宏圖家族的「起家厝」，1986年因十信案被拍賣，由新光人壽以25億元取得，如今由國泰集團創人蔡萬霖的兒子蔡宏圖、蔡鎮宇陸續買回被蔡家視為「傳家寶」大樓，總算替蔡家爭了一口氣，不會讓蔡家祖先感到遺憾。
財力雄厚的蔡家，第1代4兄弟蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才（富邦集團總裁）及蔡萬德，曾一起在現址敦南誠品1400坪土地上，興建4棟小洋房。而第2代包括蔡辰男、蔡宏圖、富邦金董事長蔡明忠等堂兄弟，都是在這裡長大，對這塊土地都充滿兒時回憶。
尤其對蔡宏圖及蔡鎮宇兄弟來說，位於仁愛路圓環附近「新光敦南大樓」舊址，更有難忘的兒時回憶。據了解，他們的父親蔡萬霖，曾在頂樓設置大型橡皮游泳池，讓他們從小就能在家中學游泳，享受頂樓露天陽光。

蔡鎮宇出手解套
自從與哥哥蔡宏圖分家拿回股權換現金後，蔡鎮宇身價暴漲，致力於他專長的不動產投資，而國泰金集團今年受限金管會規定壽險業者不得買商辦的禁令，無法買回蔡家的發跡福地，改由蔡鎮宇出手標下，成為蔡家感謝的救星。

自由時報
敦南金融大樓 國泰蔡家買回起家厝

前國泰金副董事長蔡鎮宇透過旗下的寶豐隆興業，昨以八十八億元標下新壽敦南金融大樓B3至二樓及十二樓共三十七％所有權，換算每坪一五六．四七萬元，代表國泰蔡家正式買回「起家厝」，未來蔡宏圖、蔡鎮宇將攜手合作開發。

國壽已買回63％ 整棟184億創天價

敦南金融大樓為蛇年首宗大型商辦標案，這次順利標出，雖然商場與辦公價格未再創新高，但加上前次國壽標走的部分樓層，整棟大樓交易金額合計高達一八四億元，創下目前單棟商辦大樓交易的最高紀錄。

二○一一年底新光敦南REATs（不動產資產信託）標售，被國壽以九十六億元標走，取得六十三％的產權，即敦南大樓三至十一樓及地下B4、B5停車場；今年新壽決定標售剩下的三十七％產權，且僅私下邀約國壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業出價。

昨天開標僅寶豐隆一家投標，以總價八十八億元標得，溢價二．一％，與前次標售富邦、國泰蔡家堂兄弟全員出動截然不同。據了解，蔡鎮宇未到場，僅由寶豐隆葉姓高層到場投標，而國壽則礙於金管會禁買令未取消，根本未到場投標。

此次新壽標售敦南金融大樓，土地面積五二八坪、樓地板面積五六二八坪，換算每坪一五六．四七萬元，高於前次標售的平均每坪一三二萬元；但此次標的包含一樓，且新光銀、誠品仍續租用中。

新壽轉手翻三番 全棟估賺逾150億

新壽在七十五年以二十五億一六七八萬元買進敦南金融大樓，持有二十七年，轉手獲利已經「翻三番」，昨標售扣除成本獲利七十六億元，預計第一季入帳，若加上前次賣給國壽獲利超過七十億元及發行REATs獲利九億元，估計新壽整棟獲利已逾一五○億元。

據了解，新壽決定出售敦南金融大樓，主因當初REATs沒有標回，已失去完整產權。

敦南大樓位於敦南商圈，總基地達一千三百多坪，加上由蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟先後標下後，所有權單純，未來具都更改建效益。

新光金副總徐順鋆表示，敦南金融大樓為早期取得資產，此次出售是為了活化資產，適時處分實現獲利。至於後續還會不會規劃再賣大樓？徐順鋆說，目前沒有這樣的規劃。

去年底各國陸續實施貨幣寬鬆政策，不少觀望的置產客紛紛出手，又多鎖定台北市捷運周邊具出租收益的住宅或豪宅，據永慶房產集團統計，今年1月台北市置產族佔35%最多，較去年同期增7個百分點，而新北市則因房價相對便宜，自住首購佔43%最多，並較去年1月增2個百分點。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，2011年1月房市景氣佳，雙北市投資置產佔比皆為近3年最高。

詢問度增2成
2012年1月受奢侈稅與總統大選不確定因素影響，市場觀望氣氛濃，無迫切購屋需求的投資置產佔比明顯下滑。
直至去年底、今年初各國的貨幣寬鬆政策，才使資金充裕的置產族進場購屋。
台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店店東施光明表示，去年年底開始，不少原觀望的置產族看屋意願已提升，且今年1月也有不少已過奢侈稅2年限制期的住宅釋出，都使置產族詢問度較去年第3季增加2成。

購豪宅意願增
另也有不少置產族偏愛豪宅，松信住宅不動產經理吳懿倫以「吾疆」為例，去年看屋人興趣缺缺，去年12月明顯感受到看屋人看屋意願增加，目前已有2~3組購屋人有明確購買意願。

太極雙星屢遭質疑是幽靈團隊、空殼公司，台北市議員應曉薇昨再指出，該公司藉尋求投資資金換取獲利的作法有前例，「這種手法根本是吸金詐財」。

應曉薇出示太極雙星前身賀川公司在九十八年辦理現金增資的文件，當時的董事長何岳儒簽署協議書上記載，尋求五千萬美元的投資訂金兩百萬美元，即使簽約不成，投資者在隔年四月前，除了拿回兩百萬美元，還可再獲三百萬美元作為報酬，「這種手法根本是吸金詐財」。

應曉薇表示，同一時期，賀川也尋求台肥公司金援，當時台肥董事長鍾榮吉也簽署合作意向書，投資金額也是五千萬美元，可取得賀川公司五％股權。

上週太極雙星簽約到期前兩天，何岳儒向股東發出的增資協議書也載明，任何人只要籌足廿億元，即可取得該公司主導權，但增資計畫顯然並未成功；應曉薇說，可見該公司靠吸金提供高報酬、賣股權騙合約的手法，已經被看破手腳。

應曉薇說，太極雙星的財務實力並非秘密，業界都知道，但北市府卻一直傻傻地相信，這個「幽靈團隊」能籌到保證金，「郝龍斌偏聽，聽不見忠言，只相信少數幕僚的看法，才是北市府捲入雙子星風暴的最大原因。」

北市議員王世堅也指出，多次公開推薦太極雙星的財政局長邱大展、為太極雙星整理問答題庫的捷運局聯開處長林勳杰，難道不用負責？「負起政治責任的陳椿亮，等於替郝龍斌當代罪羔羊。」但被點名的兩位首長，昨天都否認指控。

新光人壽今天標售新光敦南大樓，結果由寶豐隆興業進場投標，受限於金八條等限制，壽險公司難以進場投標，寶豐隆最後僅加價2%，以88億元順利得標，雖然商場與辦公價格並未再創新高，但加上前次2011年標售的部分樓層，新光敦南大樓整棟交易金額合計高達184億元，是目前單棟商辦大樓交易的最高記錄。

全球資產管理公司專案經理王維宏指出，敦南大樓基地面積高達1341坪，是敦化南路沿線難得的大面積土地，目前現況為辦公大樓使用，但敦南大樓屋齡近28年，由於所有權單純，加上去年台北市也放寬了敦化南路沿線自劃都更的許可條件，故未來都更改建效益佳，以兩次交易總金額合計約184億元，換算土地單價每坪約1320萬元，未來都更改建需要克服的問題就是現存的租約是否可能提前解約。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，新光人壽標售敦南金融大樓B3至2樓及12樓共37%的所有權，僅寶豐隆一家投標，得標金額為新台幣88億元，拆算得標單價每坪156.47萬，與2011年國泰人壽以平均132萬得標3至11樓及B4、B5相較，短短2年光陰，不動產增值18.5%，且從此次標售結果，讓該棟所有權皆由蔡家掌握，未來不排除合作的可能性。

統計金管會嚴控壽險業投資報酬率的「金八條」上路以來，台北市共有4筆大宗的商用不動產交易案，包括上海商銀取得沈家企業大樓，遠雄建設買下台灣富士全錄大樓，豐泰地產買下蘇黎世保險大樓部分樓層，加上此次新光敦南大樓的交易，合計交易超過150億元，主要買方以開發商、外資與投資公司為主，壽險公司礙於規範，已經沉寂1季的時間。

興富發建設繼去年以每坪230萬元新高價買下高雄市美術館特區土地後，昨再以每坪216萬元、總價10.4億元，買下高雄左營區博愛二路483.4坪土地，單價創左營區新高。

房產交易看俏
興富發建設副總經理廖昭雄表示，看好高雄房產交易熱絡，且左營區也是商辦大樓熱門區域，附近有有捷運凹子底站，交通方便；該地面積483.4坪，未來將興建60~90坪，地上25層、地下6層的住宅，每坪價格訂在30萬元左右，預計將於今年5~6月推出，總案量共32億元。

每坪216萬元 興富發高雄獵地再出手
工商時報

　興富發集團積極在高雄獵地，農曆春節前後，再以每坪216萬元，總價10.44億元，向御祥建設董事長李喜祥購得483.39坪、位於漢神巨蛋百貨商圈土地，交易價格屬於高雄土地交易的歷史次高。

　如果再加上去年8月，以每坪230萬元向京城建設董事長蔡天贊購買美術館特區土地，興富發集團已包辦高雄土地價格冠軍和亞軍。

　消息人士指出，該筆交易賣方為御祥建設董事長李喜祥，而李喜祥稍早之前經營的建設公司為華樹建設，曾經在高雄投資興建「浪漫」等多項個案，在高雄綠蔭大道民生路，也有多項知名建案推出。

　交易標的位於高雄左營區的博愛路與明華路附近，現址曾經作為「大使命教會」用途，目前則是成衣賣場。因為被市場視為位於漢神巨蛋百貨商圈與農16特區的寶地，因此，成為多方建商想要購買的對象。

　經過中間人積極奔走，最後定情於興富發集團，據指出，該地雖然不是超過500坪以上的最理想大樓興建位址，但因為北高雄，包括美術館特區和農16特區，根本是一地難求，因此，雖然基地只有483.39坪，雙方最後敲定交易價格每坪216萬元，成為高雄土地交易以來的歷史次高記錄。

　高雄土地交易最高紀錄，也是由興富發集團在去（101）年8月創下，該集團以每坪230.77萬元，總價57億元，向京城建設董事長蔡天贊個人，購買高雄美術館特區的2,470坪土地，該項交易價格迄今尚未被打破。

　興富發建設董事長鄭欽天認為高雄房地產具有爆發潛力，因此，從高雄發跡的他，近來積極返回高雄推案、購地，去年一口氣就在美術館特區買進3塊土地、在農16特區購買1塊土地，「去年在高雄最少買了4塊地」，超過6,126.27坪，並且很快就陸續推出「國王傳奇」、「國王傳奇二」、「國王之冠」、及「華人匯」等4個預售案。其中總銷150億元「國王之冠」，最低坪數130坪，開價每坪40萬到50萬元，創美術館特區的區域新高價。

興富發昨（25）日公告以每坪單價216萬元買地，並再創高雄美館外的區域新高，導致談判中的土地交易急凍，引起高雄建築業大老震撼，高雄市建築投資公會理事長陳武聰說，地價過度炒作，將傷害房地產發展。

高雄建築公會理事長陳武聰指出，高雄人口結構以及居民可支配所得都與台北不同，去年高雄房價補漲二成以上，許多年輕人買房壓力趨於沉重，土地價格炒作太凶，潛在購屋者買不起房子，對房地產市場不利，多數建商也受害，「建議興富發留在台北，高雄不需要他」。

興富發取得的土地位於高雄市左營區新莊段13小段，在北高雄主幹道博愛路A+1百貨邊；去年國泰建設以每坪約120萬元購進大順路、博愛路上土地，更近市區，雖然興富發昨天成交的是商業用地，市場普遍認為地主賣得好價錢。

興富發看好房市景氣，昨（25）日砸下10.44億元在高雄左營買進483坪土地，每坪單價達216萬元，創高雄地區次高紀錄。目前，高雄土地每坪單價前三高，前兩名買主都是興富發，也都突破200萬元。

興富發副總經理廖昭雄指出，昨日買進的土地位於博愛二路、對面就是捷運凹子底站，地點絕佳，將規劃為25樓的住宅大樓，最快下半年推出，每坪估約30萬元，總銷在30億至32億元間。

外界認為興富發的買價頗高，但廖昭雄強調，昨日買進的土地容積率高，基本容積率就有840%，再加計其他獎勵與移入等，未來可銷售坪數超過1萬坪，以成本觀點來看頗為合理。興富發董事長鄭欽天今年特別看好台北的首購產品跟高雄的換屋產品，未來將持續在全台獵地，拓展可推案來源。

鄭欽天說，房市春節檔開出紅盤，可望一路旺下去，他日前到該公司與宏泰人壽合作、位於新北市淡水的「海洋都心」看，人潮之多簡直就像遊樂園，連他自己都嚇了一跳。他認為，今年北台灣將是首購族挑大樑，興富發因而推出「海洋都心」等首購案。

.2月25日，根據央行上海總部公佈的2013年1月上海市貨幣信貸運行資料表明，2013年1月，上海市貨幣信貸運行平穩，存款總量繼上年末沖高後明顯回落，各項貸款投放較多。

資料顯示，2013年1月末，上海市本外幣各項存款餘額63329億元，較年初減少453.5億元；本外幣各項貸款餘額41528億元，較年初增加467.1億元。

2013年1月，上海市中資金融機構本外幣存款減少339.7億元，同比少減840.3億元；外資銀行本外幣存款減少113.8億元。上海市存款變化主要有以下三個特點：一是人民幣存款季節性回落特徵明顯，外匯存款增加較多；二是單位短期存款大幅減少，高收益存款受青睞；三是個人存款持續增長。


同時，根據公佈的資料還瞭解到，2013年1月，上海市貸款總量增長較快，信貸結構更趨均衡。2013年1月，上海市中資金融機構新增本外幣貸款453.1億元，同比多增183.8億元；外資金融機構新增本外幣貸款14億元。

上海市信貸運行的主要特點有：一是信貸需求集中釋放，中資金融機構貸款投放較多；二是中長期貸款增加較多，票據融資明顯減少；三是貸款投向重點支持第三產業發展；四是個人住房貸款大幅增加。

在個人住房貸款方面，資料顯示，2013年1月，上海市個人住房貸款大幅增加。今年1月，上海全市新增本外幣個人消費貸款122.4億元，同比多增67.7億元。其中，個人住房貸款增加56.7億元，創近2年來個人住房貸款月，同比多增35.9億元。

.2013年1月北京別墅市場成交均價為每平方米27030元，環比上月上漲12%，同比也出現15%的上漲，達到了近一年來月度成交均價的最高值。

日前，亞豪等地產機構公佈了最新的監測資料。伴隨著禁止別墅用地政策實施的累計效應，別墅項目供應明顯出現了供應不足，價格上漲明顯。根據亞豪機構統計資料，1月北京別墅產品共實現成交229套，成交面積7.46萬平方米，雖然環比出現下滑，但是同比2012年1月卻出現大幅度上漲，套數與面積分別上漲324%、295%。與此同時，1月實現成交的別墅項目個數有58個，僅比上月減少了兩個，在傳統的銷售淡季中，別墅市場仍然保持較為強勁的成交動力。

從別墅的成交價格來看，2013年1月北京別墅市場成交均價為27030元/平方米，環比上月上漲12%，同比也出現15%的上漲，更是達到了近一年來月度成交均價的峰值。

.2月22日，在南昌舉行的網上土地拍賣會上，位於南昌市丁公路以西、廣場東路以南(原江西新華印刷廠用地)地塊最終以1912萬元/畝，被江西奧林匹克置業有限公司拿下。該地塊起拍價930萬元/畝，拍賣成交後溢價率高達106%。折合樓面單價11472元/平方米。不論是土地單價還是樓面單價，都創下南昌土地市場交易歷史之最，成為新“地王”。

據悉，這宗地塊為居住、商業、商務用地。據業內人士分析，該地塊在八一廣場附近，屬於南昌傳統核心商業區的優質地塊，預計整體開發成本約為每平方米1.6萬元，未來售價將超過每平方米兩萬元。

此前，南昌單價“地王”紀錄保持者為2011年4月份拍賣的位於紅穀灘世貿路與鳳凰中大道交會處的一宗商業用地，單價1500萬元/畝。總價“地王”目前仍為紅谷灘新區金融大街以西、規劃路以北地塊，土地總面積404.182畝，總價近19.2億元。

2月22日，萬科置業(海外)有限公司公佈2012年全年業績。資料顯示，其截至去年底的純利按年跌79.5%，至5.06億港元，每股盈利0.62港元，末期息每股3仙。

另于報告期內，萬科置業(海外)持續經營業務利潤按年升21%，至1.62億港元，營業額升17%至7757萬港元。

據瞭解，於2012年5月13日，永泰地產有限公司與萬科置業(香港)有限公司訂立協議。據此，永泰同意出售而萬科香港同意購買或促使Wkland Investments Company Limited購買永泰直接及間接於本公司持有全部股權，每股現金代價為港幣5.62元。


萬科置業海外稱，繼集團重組及實物方式分派完成後，集團從事業務僅為持有、經營及管理葵湧麗晶中心若干部分。其他資產及業務(包括本集團所經營觀塘LandmarkEast、灣仔WSquare、荃灣永南貨倉大廈、九龍灣瑞興中心及葵湧麗晶中心B座5樓505至510單位租務及物業管理業務、倉庫業務、投資控股及物業發展業務)於2012年7月16日分派予公司股東。

另外，關於持續經營業務，萬科置業表示，擁有香港新界葵湧和宜合道63號及打磚砰街70號麗晶中心若干單位及停車場，該物業總建築面積約為657000平方尺，相當於麗晶中心的總建築面積約64%，價值12.6億港元。

十年前，人們在問：什麼是商業地產？五年前，人們在問：誰在做商業地產？如今，人們在問：誰還沒有做商業地產？

在日前由全聯房地產商會商業與城市開發專業委員會（下稱全聯商業與城市開發專業委員會）舉辦的一場商業地產沙龍上，一位在商業地產界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8~10個商業綜合體項目！

同策諮詢研究中心一份最新的統計資料顯示：在商業地產持續火熱的當下，不少品牌房企還在加大商業地產領域的開發投資。萬科企業股份有限公司（000002.SZ）20%的開發專案為持有型商業物業；保利房地產（集團）股份有限公司（600048.SH）將商業物業投資比例增大到30%；複地（集團）股份有限公司（02337.HK）的商業地產投資將占集團投資20%左右的比例。

就在各大房企加碼商業地產的同時，作為商業地產銷售代表的SOHO中國有限公司（00410.HK，下稱SOHO中國）卻遭受重挫：公司去年業績僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標相距甚遠，與此前調整的120億元目標也有不小差距。

更嚴峻的是，北京市房地產交易管理網的資訊顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個商業地產項目中，近八成專案銷售率不足50%，其中不少專案是“零”成交。

為什麼現實並不美好，卻還有大批房企試圖進入商業地產？

“在未來5~10年內，房地產企業的整體格局會發生巨大變化。”全聯商業與城市開發專業委員會籌備組主任高東旭告訴《中國經濟週刊》，“相當一部分在住宅市場上叱吒風雲的房企，很有可能在商業地產領域變成一條蟲。”

“2013年，中國商業地產不能求熱，而應該在穩中求發展。這個穩，是指先生存。”高東旭說。

商業地產井噴亂象

中國社會科學院去年發佈的《2011—2012中國商業地產發展報告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業地產的表現都遠超於純住宅項目。其中，辦公樓新開工面積增長46.20%，商業營業用房銷售額增長23.7%。

據統計，2012年，上海有20多個商業綜合體項目入市；北京有約17個零售商業地產專案入市；成都市同時在建的商業綜合體項目達到100餘個，面積近3400萬平方米，遠超一線城市。

全聯商業與城市開發專業委員會籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級以上城市的商業綜合體已經在做和不得不做的就接近6000個，其中2015年要求完工的就有3000個左右。”

到底哪兒來那麼多商業地產？

高東旭告訴《中國經濟週刊》，自2010年實施全面限購以來，住宅市場出現了大範圍的成交凍結，商業地產自然就成了開發商們的投資避風港。

“除限購外，近年來綜合性開發成為城市建設主流，住宅項目搭配了越來越多的商業功能設施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設標準更點燃了開發商們‘製造’商業地產的激情，並最終導致了市場的消化不良。”高東旭表示，“一個小縣城都要建三四個商業綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象。”

來自臺灣的張志剛認為，大陸的房企和臺灣的房企一樣，需要經歷三個發展階段：最早期是開發純粹的住宅地產，只有個圖紙房子就被搶光了，沒有商業概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業空間，但很長時間都不知道該怎樣做商業；第三階段則是開發旅遊和休閒地產。

“臺灣的開發商已經不再投房地產了，而是轉型到文化、傳媒和實業領域。”張志剛說，“大陸的房地產商正在向第二階段轉型，但是商業的發展實力還無法匹配商業地產井噴的建設速度。”

商業街還會死掉一批

2002年，大連萬達商業地產有限公司（下稱萬達商業地產）成立。儘管當時的商業地產完全賣不過住宅地產，但頑強的萬達商業地產憑藉完整的產業鏈、獨特的“訂單地產”模式殺出一片天地，成為國內商業地產的旗幟。

在馬太福星(中國)地產顧問策劃機構董事長周志軍看來，那些複製萬達商業地產模式的後來者不可能取得成功。“一個成功的商業綜合體是‘天時、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”

“在商業地產方面，SOHO中國起了不好的帶頭作用。”有業內人士評判SOHO現代城，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿了潘石屹自己的荷包，卻推高了房價，並導致整個現代城無法進行統一的商業規劃、業態組合和集中管理，導致租金回報都相對要低。

潘石屹的另一塊“心病”是前門大街。他最初的設想是把前門大街打造成一個最能代表中國商業的特色街區，但他很快發現，眾多老字型大小因無力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產店毫無章法地混雜在一起。儘管大街上游客人來人往，但除了幾家特產店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經營慘澹”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態。

定位不清、選址失誤，是對商鋪開發的致命打擊。由北京華茂置業有限公司開發的位於北京東四環大郊亭橋附近的美羅城購物中心，從2007年開業起就頻繁變換業態規劃，在高端百貨、外貿大集和社區配套商業三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國際和CBD商圈的三面夾擊之下，於2011年4月以掛牌出讓的方式黯然收場。

北京“昆侖•匯”亦曾是華遠地產股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商業地產，這個位於北京市燕莎商圈，規模為一萬余平方米的高端私人消費館，最終成為任志強（微博）闖蕩商業地產的失敗典型。

設計和地段都不錯的“昆侖•匯”現在還空著，為什麼？

“國內很多商業地產企業都是做住宅起家的，真正既懂地產又懂商業的鳳毛麟角。”周志軍指出，國內商業地產往往是先建設後招商，等建成後才發現項目選址、動線規劃、倉儲設施等方面與實際經營要求相去甚遠，以致形成大量無效供給。

“我國商業地產正處於行業發展初期階段，處境十分尷尬：善於開發的地產界短於商業經營，長於經營的商界卻止步于開發。同為傳統領域的兩大行業偏偏又有著頑固的行規慣性。” 高東旭對《中國經濟週刊》表示，商業街還會死掉一批。

只有商業成功了，蓋的樓才有價值

隨著我國城市化進程的深化，城市建設正在從以房地產開發為主線，逐步轉向重在提高城市發展水準的綜合開發，因此，商業商務地產的比重不斷加大，商住配套式開發正在成為城市建設的主要模式。

“房地產企業在快速的擴張之中，手中積累的商業地產專案規模也在逐漸增長，加之受到開發時限的政策要求，房地產企業不得不在既無充分準備和基礎，又不具備相應能力的情況下，倉促、被動地進入到跨越巨大、文化底蘊深厚的商業地產領域。”高旭東說，“各方面的工作沒有接上，導致如今房地產企業普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”

實際上，當代商業已經滲透到社會生活的各個領域，包含了滿足人們在購物、消費、娛樂、休閒、旅遊、商務等各方面需求的各類設施。“商業地產項目，是城市空間的重要組成部分，商業地產建設是一項複雜的系統工程，專案定位涉及城市規劃、商業環境、消費需求等多重因素。”高東旭告訴《中國經濟週刊》 ，“根據在城市定位，商業地產可劃分為城市商業中心區、副中心區、區級商業中心區和社會商業網點。在空間形態方面，主要有區、街、店、鋪等形式。在商業形態上，包含著Mall、購物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風景旅遊園區、休閒度假區之類的主題商業等多種形式。現階段，商業領域對於開發商而言，無疑是嶄新而又陌生的。開發商面對這些複雜問題時，難免會‘望商興歎’。”

“商業地產的開發商是非理性的，而商業是理性的。”華鴻集團副總裁胡乃璞告訴《中國經濟週刊》，“商業的前期定位、調查、規劃、招商和運營都曾經是由商業公司一路走出來的。而過去的10年，中國商業地產在發展過程中，被市場上各類策劃公司、招商公司和運營公司一步步分段式操作，把整個商業的運作程式給打碎了，導致這中間出現了很多資訊斷裂。”

“當非理性的和理性湊在一起，肯定會產生巨大的矛盾，而最後賺錢的往往是那些策劃公司，倒楣的是開發商和商戶。”胡乃璞說。


“不要人為地製造商圈。”在胡乃璞看來，一個商圈的最終成功需要歷史和文化的多年積澱和後期不斷進行的創新來造就。“北京國貿、上海新天地這些成功案例，也是在時間的積累下才逐漸形成的。”

高東旭認為：“房企不管轉到哪個方向，都絕不能一味簡單地套用房地產模式。商業地產的開發一定要遵循商業地產的規律，必須堅持先功能後空間的原則，按照商業的內在規律，採取科學合理的定制模式，才能確保專案成功。”

“還是要先研究商業。商業成功了，才能確保蓋的樓有價值。”胡乃璞說，“蓋完樓再想商業價值，這就晚了。”

去年年底參與競得上海“地王”的綠地控股集團有限公司（下稱“綠地集團”）近日頻繁出手，該公司昨日又參與競得總價超過22億元的北京地塊。一線城市因其地產市場回暖更快，市場更大，重新獲得綠地集團的關注。綠地董事長此前表示，今年綠地土地儲備計畫為800億元。

四天在京購入三幅地，昨日（2月25日），北京市土地整理儲備中心網站公佈的資訊顯示，北京市昌平區22日開標的兩幅配建保障房地塊使用權以22.39億元的總成交價，由綠地集團、北京科技商務區建設有限責任公司和綠地集團聯合體競得收入囊中。昨日成交的這兩幅土地中，由綠地集團單獨競得的是北京市昌平區小湯山鎮B-04、B-05、B-07地塊使用權，成交價格為11.88億元。

另外一幅則是北京市昌平區北七家鎮公建混合住宅用地，由北京科技商務區建設有限責任公司和綠地集團聯合體競得使用權，成交價格約為10.51億元。以這一價格計算，折合樓面價6106元/平方米。在最近北京的土地交易市場，綠地集團的名字出現得甚為頻繁。《第一財經日報》記者查閱北京市土地整理儲備中心網站發現，四天前的2月22日，北京市房山區拱辰街道辦事處05-13-10、05-13-12等地塊商業金融用地項目地塊成交價格為6.36億元，同樣由綠地集團競得。而這距離綠地集團去年競得上海“地王”，過去僅兩個多月。

去年12月12日，四家企業聯合體以54.31億元底價摘得徐匯區漕河涇社區南站商務區地塊，折合樓板價約1.1萬元/平方米。這四家企業除了萬科、上海玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業管理有限公司，另外一家就是綠地集團。過去的2012年，原本在土地儲備上煞車的綠地集團，開始頻繁出手。其提供的數據稱，2012年全年，綠地集團共新增土地儲備10557畝，新增可建建築面積為1908萬平方米，總地價達321億元。銷售方面，其提供的數據稱，綠地房地產板塊預售金額約1050億元，位列全國行業第二；預銷售面積約1180萬平方米，位居行業第三，分別較上年增長38%和43%。綠地集團董事長張玉良近期表示，2013年綠地土地儲備計畫為800億元左右。

重返一線城市，2013年伊始，綠地集團擴大拿地規模的動力，源自其投資的重心重回一、二線城市的策略。張玉良曾表示，由於一線、二線回暖更快、市場更大，而三、四線城市，缺乏消費能力，且土地價格已被炒高，因此去年7月，綠地集團一改以往在三、四線城市拿地擴張的策略，制定了重回一二線城市拿地的策略。同策諮詢研究中心總監張宏偉昨日對本報記者表示，據其瞭解，綠地集團的專案從拿地到開工，大概三個月時間，頻繁拿地是想趁現在地價相對便宜，先把資金變成土地，快速開發，快速銷售，爭取快速回籠資金，期許下一個發展機會。

關於今年的樓市，張宏偉認為，今年的房地產調控將延續去年的政策，並對首套和改善性住房的剛需予以寬鬆。他估計，今年樓市在交易上將呈回暖趨勢，交易量總體上將有增長。去年年底的土地市場，因為一波“地王潮”而顯得異常火爆，鏈家地產市場研究部的統計顯示，去年11月27日至12月7日這11天內，北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州7地的地王紀錄不斷被刷新。張宏偉認為，今年是不是會頻繁出現地王，主要看地塊本身好不好，而目前的土地市場，價格相對合理，因此對於企業而言，上半年是一個比較好的拿地機會。他判斷，今年土地市場交易將延續去年下半年的趨勢。去年8、9月份，一些城市開始相對集中推出住房用地，部分大型房企也積極拿地。對此，國土資源部有關負責人在去年9月對媒體表示，一方面要促開發，使已供應的土地儘快轉化為房屋有效供應；另一方面要繼續保證住房用地的供應。

2月20日，國務院再出 “國五條”。加上本次調控加碼，最近十年，政府已經第九次針對住宅市場進行調控。事實上，被調控忽略的商業地產，增長勢頭並不遜於住宅。中國指數研究院顯示，從2008年~2012年，商業營業用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。英國《金融時報》引用調查數據稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高於2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。

然而，針對商業地產（僅指商鋪）的開發投資卻源源不斷地增加。中國指數研究院的資料顯示，2012年商業營業用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。商業地產空置率過高和投資過熱問題，已是老生常談。早在中國銀監會2011年年中工作會議上，銀監會主席劉明康就曾公開表示，對商業地產和二、三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。這是銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。

中國指數研究院資料顯示，2008年~2010年，商業地產開發投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關投資增加了4600多億元。對於開發商熱衷於商業地產開發的原因，業界觀點不一。一種說法是，住宅被限購後投資者轉為購買商業地產，地產商也因此轉為開發商鋪。另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向於出讓能長期獲取稅收、安排就業的商業地產的開發用地，導致地產商被迫開發商業地產。還有一種觀點認為，持續的宏觀調控讓地產商面臨財務壓力，開發商迫切希望改變財務結構，使企業能在市場調控的環境下依然有現金流，因此轉型商業地產開發。

地產商的另類帳本，種種跡象表明，目前商業地產過剩的開發風險正在被轉嫁。蘭德諮詢公司總裁宋延慶說，他曾對一部分上市地產的商用物業收益率進行統計，發現除個別房企外，大多數地產商的商業物業租金回報率只有3%~5%。《每日經濟新聞》記者調查發現，租金收入並不是開發商看好商業地產的必然原因。以今年1月15日在港股掛牌的金輪天地（01232,HK）為例，截至2011年底，金輪天地旗下商業物業租金收入僅為7954萬元，僅占經營收入的15.2%，不到這些商業物業帳面價值的3%。不過，這些物業的帳面評估價值在過去3年中有大幅上漲，並為公司帶來超過七成的帳面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認購，融資7.6億港元。

和金輪天地的情況類似，去年在港股上市或增發的內地地產公司中，相當一部分公司最近三年的收益大幅依賴投資物業公允值變動。通過上市來兌現商業物業價值的帳面升值部分，僅僅是開發商生意經中的一部分。《每日經濟新聞》記者此前調查發現，與住宅項目相比，商業地產開發商或者投資商在持有、經營商業地產時，從銀行以及其他金融機構獲得的抵押貸款比例要遠超過住宅。陳晟說，不僅物業抵押比例高，開發商獲得貸款也比開發住宅來得容易，這使得開發商對於開發商業地產更有興趣。與此同時，商鋪的空置並不影響高價銷售，也是開發商熱衷投資的一個原因。以上海豫園附近的一個名為“豫城時尚”的商業地產項目為例，雖然大面積空置，但根據媒體報導，該專案對外售價依然高達14億元，報價較購入時的價格上漲了近60%。

開發商還會選擇用傳統的“租金遊戲”來高價銷售商鋪。一些商業地產的行銷代理公司策劃告訴記者，他們在銷售商鋪時，會策劃商業地產的售後包租。他們事先會提高商鋪的預期售價，然後將售價中的一部分作為租金回報，通過商業經營管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引後者高價購買。此前，住建部雖然出臺政策嚴禁商鋪售後包租，但由於上述政策僅涉及預售專案，並且只禁止開發商承諾售後包租，很多房地產專案鑽了政策的空子，自行成立或委託一家商場經營公司以高額租金回報要約租賃商鋪，引誘購房者購買。這些專案承諾的租金回報遠遠超過銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入，通常要高過目標租戶承受的能力範圍。當商鋪的包租年限到期時，業主們往往發現，按照開發商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。

政策和法規亟需完善，對商業地產開發商來說，無論將項目賣給普通個人投資者，還是通過抵押貸款“賣”給銀行，或者通過上市融資“賣”給資本市場，套現能力都要比住宅強。也正是因為商業地產的套現途徑遠遠多於住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來的市場震盪和對經濟的破壞力會遠超過住宅。有業內人士呼籲，應當儘早完善針對商業地產的政策，並成立專門的機構來指導、規範商業地產開發。中國房地產資料研究院執行院長陳晟介紹，此前各級政府都有商業網點辦公室規範、指導各地商業地產的有序開發，但隨著這一機構的撤並，目前這一方面的工作成為空白。中國房地產業協會副會長朱中一曾在去年一個地產論壇上提到，包括商業地產在內的產業地產需要積極引導，由國家出臺指導性的檔。

除了需要國家出臺指導開發政策，商業地產現行的估價方法，也有待進一步修正。與住宅和辦公相比，以經營為目的的商鋪不僅提供場地，本身也是一種生產資料。即使同一商圈，不同商場的盈利能力也不相同。現有的商業地產評估方式，僅僅考慮了商業地產作為房地產的價值，卻沒有考慮到它作為生產資料的價值。但事實上，商業地產項目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場租金和售價作參照，評估同一商圈其他商場的物業價值的做法，合理性有待探討。

上海中原地產物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，商業地產的評估價值受兩大因素影響，一是周邊的租金價格，二是商鋪的本身盈利能力。在評估時，應該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身盈利能力，也要考慮到周邊的物業價值，最終的評估結果最好是一個範圍，而不是某個具體數值。綜上所述，牽連國民經濟多個部門且需要完善政策、法規更多的商業地產，似乎更有調控的必要性。但過去十年中，涉及商業地產調控政策並不多見。這其中的原因又是什麼？宋會雍的觀點代表著房地產行業很多人士的普遍看法。他說，這主要是因為相比住宅的供不應求，商業地產的市場永遠都是過剩的，國家認為商業地產可以由市場自我調整，不需要出臺專門的政策予以調控。

案例

近80萬平方米供應將入市 北京購物中心市場承壓，一項關於中國各地購物中心空置率調查的排行榜顯示，瀋陽以高達24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高於10%。另一則資料加重了市場隱憂。來自世聯地產的資料監測顯示，2013年中國七大城市的購物中心計畫開業量是2012年的2.9倍，遠超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，2013年北京預計將有11個零售項目進入市場，新供給面積近80萬平方米。“從分佈來看，北京核心區域購物中心已較為飽和。”第一太平大衛斯研究與顧問諮詢部董事王瓊向記者指出，品牌商擴張會考慮品牌推廣和經營效益，在核心區域飽和後才會考慮非核心區域，所以這造成一些非核心區項目招商存在一定的困難。

空置率的警鐘，身處亞奧商圈的北辰時代名門可以算作一個具有代表性的案例。2月25日，《每日經濟新聞》記者來到了位於鳥巢附近的這一購物中心發現，偌大的購物中心門可羅雀，除了一層有三三兩兩的顧客外，其他樓層很難見到顧客的身影。商場四層已出現了零星的撤櫃，商場五層幾乎一半以上的面積都處於空置狀態。“北辰時代名門自開業至今客客流量一直不高，與其定位沒有契合目標客戶需求、地理位置，推廣力度不夠等有關。”一位分析人士指出。

戴德梁行華北區商業地產服務主管蔡二虎表示，同一區域內的新奧購物中心空置率也相對較高。“並非市場供應量的問題，而是定位出現了偏差。”《每日經濟新聞》記者在現場看見，雖正直周日，但新奧購物中心的地下停車場卻有大量空閒的車位，這與市中心一些購物中心停車位一位元難求的情況形成鮮明的對比。

高租金的魔咒，“零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標。”世聯地產集團商業事業部總經理宋春生指出，過去5年，二、三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。世聯地產發佈的資料顯示，截至2012年三季度，北京購物中心的空置率已經達到了11%，超過了6%的警戒線。根據第一太平大衛斯研究報告，2012年第四季度北京主要商圈中，中關村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

蔡二虎告訴記者，購物中心不同於住宅或寫字樓，不符合周邊消費水準或者是租金水準太高，都會影響專案的空置率。目前，由於受招商週期延長、與租戶租金議價能力下降，以及空置率上升等問題，商業地產項目的投資回報週期也在不斷延長。宋春生指出，商業地產專案回報週期已由5~6年普遍延長至8~10年。宋春生表示，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，連鎖零售企業2012年拓展比較謹慎，壓縮開店計畫，全年開店完成率普遍低於70%。零售企業開店積極性的下降會進一步影響到購物中心的租金水準。

新華南MALL空置率達80%以住養商計畫加速，曾被譽為世界最大購物中心之一的華南MALL，因開業後大量空置入不敷出，於2006年被北大資源集團（以下簡稱北大資源）接手，並於2007年改名為新華南MALL•生活城。如今，五年多過去了，華南MALL是否已獲重生？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，新華南MALL依舊靜靜地躺在東莞萬江路旁，除了中心廣場的水上遊樂項目、少許臨街商鋪正在經營外，其商場內部商家早已撤離，空無一人，人行電梯也被遮蓋起來，上面鋪滿塵土，粗略估算，其空置率仍超過80%。

商鋪空置率達八成，資料顯示，華南MALL原定位元為中國首個超大型主題購物公園。2006年，經營不堪重負的華南MALL被北大資源集團整體收購，原開發商三元盈暉也成為其下屬分公司。在北大資源集團的經營管理下，華南MALL被重新規劃定位為新都市主義國際生活街區，2007年7月改名為 “新華南MALL•生活城”。易主之後的新華南MALL總投資額達到45億元。近日，《每日經濟新聞》記者實地調查發現，新華南MALL至今仍沒有起死回生的跡象。

記者在新華南MALL看到，除了歡笑天地、天線寶寶、萬達影城、水上遊樂設施、尼羅河酒店等娛樂功能項目和門口麥當勞、肯德基、真功夫等少量餐飲仍在營業外，曾經的大型超市麥德龍、百安居、SPAR早已撤離，商場內大量店鋪人去樓空，部分商場改為羽毛球館。記者注意到，曾被稱為亞洲最大室內遊樂場的歡笑天地，如今即便是週末，去遊玩的人流依然較少，大量遊樂設施處於停機狀態。

原華南MALL預計每天人流量可達7萬人次，但自從2005年“五一”開業以來，因缺少消費人群而人氣低落。直到2012年“五一”期間，北大資源重新增加遊樂項目，投入鉅資打造了一個占地面積3000多平方米的水上競技遊樂項目“幸福東莞•快樂向前沖”，才帶來些許人氣。資料顯示，該購物中心占地面積約43萬平方米，總建築面積119萬平方米，其中商鋪數量超過2300個，商鋪規劃建築面積超過65萬平方米。此前，有境外媒體報導稱，華南MALL有99%商鋪未能出租。據南方日報報導顯示，直到2011年，新華南MALL已招商建築面積為9萬平方米，僅占總開發面積的20%，近80%的商業面積閒置。

據《每日經濟新聞》記者目測粗略估算，其目前實際空置率超過八成以上。新華南MALL實際的商鋪招商情況如何，實際空置率有多高？日前，記者以租用商鋪的名義撥通了新華南MALL招商處熊經理的電話。熊經理承認目前新華南MALL的空置率很高。熊經理稱，從今年3月份開始，將重新調整商鋪功能，新的工程改造後將大部分增加餐飲店鋪，“就是因為空置多，才要想辦法重新調整改造”。

“重生”路荊棘叢生，對於華南MALL運營失敗的情況，大多數業界人士認為，其在規劃定位上出現差錯，開發商也缺少大型綜合體專案的運營開發經驗。在華南MALL建成之前，三元盈暉曾在全球範圍考察大型商業項目，並將其定位為超大型主題購物公園，偏重中高端消費。但由於東莞外來人口多，整體收入水準偏低，華南MALL的定位與需求不太吻合。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，東莞是一個缺乏城市化的城市，以工業化為導向的城市經濟佈局分散，城市中心人口消費能力較弱，不能與廣深等城市類比。人流量較少，使得大型商業綜合體經營較為困難。據瞭解，為了解決商鋪空置的問題，北大資源在接手華南MALL後，便啟動了全球招商活動，並推出多種優惠活動，還針對東莞大量的本地加工製造企業，於2008年提出了在新華南MALL內設立 “東莞工廠直銷中心”想法，總面積達6萬平方米。

但這次調整並不理想。據知情人士透露，當時新華南MALL招了不少企業進來，不久後又撤走了。而《每日經濟新聞》記者也看到，“東莞工廠直銷中心”的經營效果並不明顯，除了少量SPA連鎖店和某酒類直銷店還在繼續營業外，其餘商鋪大多處於空置關閉狀態。此外，北大資源還試圖盤活該專案。2011年，以發展住宅養活商業的計畫出爐。《南方日報》報導，2011年5月，北大資源成功將新華南MALL未開發的7萬平方米的商業用地調整為二類居住用地，做起了住宅開發。

《每日經濟新聞》記者也看到，在新華南MALL南區的北大資源禦灣專案已大部分建成，目前有高檔別墅和江景洋房銷售，別墅銷售價格達到25000元/平方米。而新華南MALL西區的一塊未開發空地，也將於今年動工建設。據知情人士透露，該地塊也將用於住宅開發。但值得注意的是，在幾經轉手和功能調整之後，無論是商業功能改造調整，還是將商業地塊調整為住宅開發，空置率依然嚴重的新華南MALL，重生之路或許仍然漫長。

樓價飆升，社會對房屋需求大增，無論公營或私人住宅單位需求不斷增加。有消息指出，由於各部門爭奪住宅用地，新年度勾地表中的新增住宅用地，將較往年減少。有學者建議，政府應進一步邀請房協與市區重建局協助興建資助房屋。

本地電子媒體引述消息指出，由於居屋和公屋對住宅土地需求增加，新年度的勾地表所提供的住宅用地，將會較往年少，惟政府仍會循其他途徑增加住宅單位供應，以保持每年提供可建2萬伙土地的目標。

地政總署去年初公布本年度賣地計劃，勾地表提供53幅用地，包括47幅住宅地皮，可提供1.35萬伙，當中24幅屬於新增住宅地。年內政府積極推售住宅地皮，至今已有20幅住宅地以招標形式售出，並為庫房帶來逾370億元賣地收入。

資料顯示，目前尚有4幅用地正招標或安排招標，另有逾20幅用地仍未推出。不過，部分用地政府已決定改作居屋等其他用途，也有個別用地改劃用途過程中未獲城規會支持，發展方案有待落實。

高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示，居屋和公屋較能解決住屋問題，既然私宅市場難以上車，較少用地作私人住宅的做法也合理。雖然政府可透過鐵路及市建局項目補充私宅供應，他擔心鐵路項目有流標的風險，「政府、機構或社區」用地改作住宅用途，也可能受到不同因素導致拖延，2萬伙的目標或受影響。



下年度勾地表 聚焦啟德白石角 改劃GIC供應來源 部分列「港人港地」條款 (經濟)

新一年度勾地表即將公布，市場預期啟德發展區及政府近1年內改劃的「政府、機構及社區」（GIC）用地，將是主要土地供應來源，啟德北停機坪4幅用地頗大機會納入，並再以「港人港地」形式推出。政府每年都會在財政預算案後公布新一年度勾地表，綜合市場分析指，隨着政府加快啟德基建發展，並在稍後推售啟德1H區兩幅「港人港地」，當局很可能「加碼」，將鄰近的幾幅私人住宅用地納入今年勾地表內，而未來幾年啟德將會是主要供地來源。

啟德4地 可建2500私人住宅: 資料顯示，鄰近的1H區兩幅「港人港地」旁，尚有4幅私人住宅用地有待發展，面積介乎8.2萬至10.9萬平方呎不等，屬於「住宅（乙類）」用途，地積比率介乎4.5至5倍不等，合共可建178萬平方呎樓面，提供逾2,500伙供應。業界估計，政府將會參考即將招標的1H區「港人港地」用地的市場反應，從而考慮會在其他4幅啟德用地加添「港人港地」條款，初步估計該4幅用地估值達20.7億至29.5億元，地價介乎5,000至6,000元，而4幅用地總值最高可達逾百億元。

科學園3.8公頃 最高估值百億: 此除啟德發展區外，第一太平戴維斯董事總經理陳超國認為，政府會在完成改劃規劃的GIC用地納入勾地表內，令市民對政府維持土地供應有信心。根據政府過去一年所進行的改劃，在剔走部分撥作公營房屋的用地後，尚有逾10幅用地具潛力納入勾地表。其中以白石角科研路的前科學園用地最為矚目。該用地佔地達3.8公頃，以地積比率3.5倍計算，可建樓面達145.4萬平方呎。

公營房需求增 供勾土地料減: 另外，高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，同區地皮地價至少6,000至7,000元，總值87億至102億元，如果政府整幅推出市場招標，發展商保守出價，地價將受壓，故此估計當局或分拆成數幅出售。另外，有消息則指出，今年勾地表用地將會較去年為少，主因是公營房屋用地需求大增，不少新增土地要先滿足公營房屋需要，不過政府會連同其他私人土地供應的來源，確保下年度私樓用地，可供興建單位會達到全年兩萬個的指標。

早前因市況而擱置發行美元債的遠東發展（035），現計劃發行3年期10億元人民幣債券，息率介乎6至6.25%。市場消息指出，截至昨午3時，有關票據已接獲逾15億元人民幣的超額認購。另外，?盛地產（845）亦計劃發行5年期的美元優先票據，息率約於13.25%水平。

政府與金管局聯手出招數天，未有窒礙發展商推盤計劃，新界西北區數新盤已部署推售，粉嶺項目逸峯市傳最快下月中推售；新世界發展（017）昨天也就元朗4盤與區內代理舉行簡介會，部署推售元朗溱林；九龍建業（034）也表示，推盤策略未有受到出招影響，最快3月初重推西環加多近山貨尾，意向呎價維持不變，即建築呎價介乎2.3萬至2.5萬元。香港小輪（050）發展的粉嶺逸峯，負責代理銷售安排的?地（012）今天將公布項目最新銷售部署。據了解，逸峯仍待批售樓紙，但市場消息指出，項目最快3月中推售，提供建築面積最小300餘方呎的開放式單位至四房戶，共788伙，示範單位設於尖沙咀美麗華商場。

新世界部署推售元朗4盤的步伐未因政府出招而放慢。市場人士指出，發展商昨天與區內代理舉行簡介會，並主力就元朗大道村項目溱林進行軟銷，項目或有機會打頭陣，共提供236伙，屬低密度住宅，其中29伙為洋房，207伙分層均為4層高，並先推地下連花園及頂層連天台單位特色戶，呎價將參考區內正推售的兩個項目。同區新地（016）發展的爾巒也有動作，市傳今天將與區內代理舉行簡介會。上述3盤均位處新界區，涉及單位共1752個。此外，出招前曾公布推盤計劃的九建，集團市務及銷售部總經理楊聰永表示，政府上周出招，集團推盤計劃則維持不變，其中加多近山全新示範單位工程將竣工，下周有機會開放供參觀，最快3月初可推售。項目迄今已沽出110伙，尚餘約80伙，意向呎價維持不變，建築面積計介乎2.3萬至2.5萬元。

加多近山貨尾擬發售: 楊聰永指出，市場有待消化新辣招的消息，成交量可能萎縮，但看不到樓價將大幅回落。上車客雖仍享有豁免權，但中小型單位樓價已錄得相當升幅，相信未來樓價將保持平穩，豪宅始終供應緊絀，雖然印花稅率提升一倍，但實際提升百分點不多；待市場消化後，豪宅樓價仍有機會再上一層樓。昨天尚有多個新盤加推單位，沙田溱岸8號昨天沽出3座高層C室以約1943萬元成交，建築面積1847方呎（實用1405），呎價1.05萬元（實用1.38萬元），項目本月至今已沽出27伙，並加推2伙1座低層D室面積953方呎單位，建築呎價均在8200元水平。將軍澳天晉II昨天加推1伙，為2A座30樓C室，建築面積1070方呎（實用839），定價1200.39萬元，建築呎價1.12萬元（實用1.43萬元），相信已獲預留。元朗尚悅昨天則售出2伙，成交價約360萬至387萬元。

油麻地舖摸貨不成 料損失逾150萬: 政府上周五推出「雙倍印花稅」，矛頭直指炒風熾熱的工商舖市場，過去兩天錄得數宗舖位連環撻訂個案；油麻地廟街一個涼茶店地舖，資深投資者於出招後撻訂，損失約150萬至250萬元，市場料短期內會出現撻訂潮。業界人士指出，由於商舖涉及交易金額較大，動輒超過2,000萬元，需要繳交的印花稅金額更大，投資者無利可圖下，惟有選擇撻訂離場。其中油麻地廟街134號地下，原本由涼茶店自用多年，早前以5,000萬元割愛售予一名活躍商舖市場的林姓投資者。前綫地產代理透露，由涼茶店以售後租回形式出售，每月租金約14萬元，故該名林姓投資者購入舖位後即時以6,000萬元放摸（以確認人身份轉售），承接摸貨的買家仍有約2.8厘回報，若非政府出招，投資者有機會可以成功摸出。

倘6千萬購入 新稅達510萬: 但政府出招後，新買家若以6,000萬元購入上述舖位，單計稅項已達510萬元，尚未計代理佣金及其他雜項支出，大大減低短炒機會，該名投資者於是選擇撻訂離場。若以市場慣例，商舖臨時訂金為交易金額3%至5%計算，即林姓投資者損失150萬至250萬元離場。除上述個案外，消息透露，一名冼姓投資者於出招前一天（上周四），以2,350萬元購入西環德輔道西370至372號地下一個800平方呎的地舖，翌日即遇上政府出招，結果昨日宣告撻訂離場。

不看好商舖 借勢蝕讓減持: 事實上，昨日市場先後錄得3宗商舖撻訂個案，共涉及逾8,000萬元資金，是政府去年底推出「雙辣招」遏抑住宅炒賣後，罕見的場面。而撻訂人士不乏具實力的炒家，反映他們對政府出招後的商舖市道甚不樂觀。活躍於商舖市場的資深投資者蔡志忠昨稱，短期內市場仍會有一批炒家撻訂或蝕讓離場，這並不代表政府出招後，商舖價格會大跌，只是個別炒家不看好短炒市場，借勢撻訂或蝕讓減少持貨量，所以呼籲用家不妨趁機向投資者大力鋤價。以他個人為例，現時有約10個舖位放盤，當中有一半以摸貨形式叫賣，這批舖位或會減少賺價放售，其他舖位則作中長綫投資。

要提價逾20% 才有利可圖: 中原工商舖營運總監潘志明認為，政府上周推出的「雙倍印花稅」，對於短炒投資者影響極大，過去他們一般提價10%至20%便可摸售，現時要大幅提價20%以上才有利可圖，故預期工商物業短炒比例會急跌，相信佔整體市場不足3%。

炒家持貨心態弱 損失20萬離場: 長實（00001）拆售葵涌雍澄軒房間，即時引來一眾炒家入市，估計有近百單位以確認人身份摸售（以確認人身份放售）。惟隨着政府上周出招打遏樓市，加上買家簽署正式買賣合約死綫前，市場開始浮現零星撻訂個案，有炒家損失20萬元離場。事實上，雍澄軒可算是政府去年10月推出「雙辣招」後，市場炒風最熾熱的商用物業項目，發展商兩天內沽清360個房間，當中有約100個業主成功在政府出招前獲利離場，未能趕在出招離場的炒家紛減價求售，甚至撻訂離場。

加20萬摸售 最後變棄訂: 其中，一個低於10樓的低層08室，炒家於上周二（19日）以約342萬元購入，次日便提價20多萬元放摸，當時要求淨賺15萬元便離場，惟一直未有買家承接。至政府於上周五（22日）推出「雙倍印花稅」等新措施，炒家持貨心態急速轉弱，不斷減價求售。至昨日6時簽訂正式買賣合約死綫前，該炒家進一步大幅劈價，以328萬元求售，較購入價342萬元，低約14萬元，惟仍無人問津，最後炒家惟有撻訂（20萬元）離場。

壓力測試影響 撻訂離場: 除了上述個案外，市場昨日亦錄得零星撻訂個案，其中一個10樓以下的低層7室，面積660平方呎，炒家於周二以約340萬元購入，受政府提升壓力測試影響，結果昨日沒有如期與發展商簽訂正式買賣合約，放棄20萬元訂金離場。業界人士透露，隨着市場對雍澄軒的不利消息愈來愈多的影響，估計未來數天仍有不少買家放棄交易撻訂離場。

長實：約8成買家簽合約: 另外，長實透過發言人發出聲明，指「雍澄軒酒店」買家簽署正式買賣合約之限期，至今天下午才到限期，而部分買家提早簽署正式買賣合約，昨日有約8成買家簽署正式買賣合約。雍澄軒不斷出現二手放摸個案，惟在新招下，能摸出的機會不大，炒家除了劈價外，還大幅加佣刺激地產代理。賣方求轉售 加佣誘代理: 例如一個實用面積約675平方呎（建築面積約904平方呎）的高層05室，炒家在開售首天以約426萬元購入，現時放盤496萬元，實用面積呎價約7,348元，帳面可獲利70萬元。但是賣方提供交易價的5%佣金予代理，即25萬元，扣除佣金後實質獲利約45萬。

合約條文 保障發展商利益: 長實（00001）就雍澄軒酒店所訂立的買賣合約，與一般住宅並不一樣，發展商更在買賣合約設立多項條文，並以保障發展商利益為主，包括單位受「管理合約及營運合同規限」，換言之，日後發展商更改合約，買家亦要接受。提及屬於「酒店」用途: 根據作為「酒店房」出售的雍澄軒，在合約上有不少與一般住宅單位不同的出售條款，當中至少兩次明顯提及所出售的單位屬於「酒店」用途，而非「私人住宅」用途，確保發展商不因為違反批地條款，而遭地政總署收回地皮。

獲不少於15年管理權: 更重要是，買家在發展商持牌、營運下所購入雍澄軒酒店房，將會受到大廈公契、附屬公契、管理合約以及酒店營運合約所規限，而在該營運合約則有不少保障發展商權益的條文存在。例如，據該合同，長實旗下酒店管理可獲委任不少於15年管理權，期間酒店房間的租金及房間使用優先次序，酒店營運人可獲絕對的酌情權。換句話，即使業主亦未必能夠決定房間租金，以至是否出租予親友。此外，業主除了須要支付員工、設施管理費之外，還要將不多於酒店每年整體開支一成金額的作為營運人酬金，但是酒店房間衍生收益卻不獲任何保證。即使營運人因不獲續發或被吊銷牌照，雖然過半數業主可委任新的營運人，但是未有列明前營運人的責任。

廖創興企業（00194）公布，自去年11月1日起在二手市場斥資2,134.4萬元增持創興銀行（01111）股份，按平均價每股14.08元增持合共151.6萬股，佔創銀已發行股本0.35%，廖企為創銀的單一大股東，持股量增至50.2%。

工商舖摸貨旺，據中原指，去年工商舖摸貨買賣合約登記統計錄得159.65億元，創97年後按年新高，按年上升44.6%。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，2012年工業樓宇、商業樓宇及舖位摸貨買賣合約登記總值159.65億元，較2011年的110.38億元上升44.6%，創1997年錄得324.43億元後15年以來新高。宗數方面，2012年工商舖摸貨買賣合約登記錄得2,170宗，較2011年的1,374宗上升57.9%，宗數創1996年有紀錄以來新高，打破1997年的1,739宗舊紀錄。2012年的登記數字反映2011年12月至2012年11月間工商舖摸貨活動相當活躍，投資氣氛甚為熾熱。

去年錄160億 增45%

金額升幅最為顯著的是工業類型，在2012年，工業樓宇摸貨買賣合約登記錄得54.23億元及1,280宗，均創有紀錄以來新高，打破2011年的28.47億元及765宗舊紀錄。2012年錄得的工業樓宇摸貨登記金額及宗數，按年上升90.5%及67.3%。

2012年最高金額的工業樓宇摸貨買賣登記個案，為葵涌永得利廣場1層全層，價值9,603萬元。

舖位摸貨登記金額及宗數均創97年後新高，去年舖位摸貨買賣合約登記錄得71.08億元及603宗，均創1997年錄得173.55億元及1,027宗後15年以來新高，打破2011年的42.63億元及2005年的571宗舊紀錄。2012年錄得的舖位摸貨登記金額及宗數，按年上升66.7%及90.8%。2012年最高金額的舖位摸貨買賣登記個案是荃灣英皇娛樂廣場4層全層，價值2.8億元。

寫字樓摸貨登記金額及宗數在2012年錄得34.33億元及287宗，較2011年的39.28億元及293宗下降12.6%及2.0%。2012年最高金額的寫字樓摸貨買賣登記個案是灣仔港灣道25號海港中心中層一籃子單位，價值2.14億元。

新界工廈有水位，進一步吸引資金進駐，新界區工廈暫錄的摸貨數字，較去年同期大升17倍，料呎價大落後的屯門工廈亦成新追捧對象。近年市場資金轉至新界區低水廠廈，其中荃灣、葵涌工廈物業受追捧，市場炒賣氣氛高漲，摸貨數字亦見上升。根據資料顯示，2013年1月份新界區錄得131宗工廈摸貨個案，涉及資金7.63億元，較去年同期的7宗及1,311萬元，分別按月升17.7及57倍。

資金流入 屯門工廈漲價5成
呎價仍屬大落後的屯門工廈，近年吸引不少資金流入，刺激身價亦錄得明顯升幅。美聯工商助理營業董事盧創輝表示，屯門工廈去年樓價升幅達5成，由去年初呎價1,000元有交易，升至現時最少1,600元水平。另根據EPRC經濟地產庫顯示，區內成交相對多的德雅工業中心及?威工業中心，平均呎價升至最近的2,200至2,300元水平。盧創輝續指，近年投資屯門工廈資金，不乏來自內地，佔約1至兩成左右。他指出，由於屯門區受惠於深港西部通道，屯門來往深圳亦只需30分鐘，同時動工中的屯門西繞道通車，可縮短來往機場的時間，料現時至年底區內工廈仍有升值空間。

有成呎售2160 3年賺3.1億
近日區內焦點成交，可參考去年11月份、投資者羅守輝以約5億元沽出有成工業大廈，呎價達2,160元，持貨3年轉手，獲利約3.1億元。另外，亦有業主趁機放售物業，其中屯門青楊街6號宏昌工業大廈高層A至D室連天台，物業面積約13,964平方呎，呎價約2,000元，業主意向售價約2,800萬元，屬市場上較低水盤源。盧創輝表示，同類型連天台單位如在荃灣區，入場呎價已升至約2,500元，而在核心區如觀塘，更升至高達約5,000元。另外，單位樓底約有逾10呎高，且備獨立冷氣和貨台，配合半倉半寫字樓的裝修設計，屬市場優質放盤。另邊廂，摸貨熱近日蔓延至新界二綫青衣工廈，資料顯示青衣工業中心D座高層4室，單位面積1,585平方呎，業主於1月份以200萬元購入單位，至2月初以255萬元摸出，持貨不足1個月獲利55萬元，單位升值27.5%。

內地客不懼「辛辣」 納87萬稅入市: 政府上周五再出新招壓樓市，令炒家及收租客交易成本倍增，交投即時急挫，部分心急業主肯議價3%，何文田巴富洋樓一個1,695方呎單位的業主叫價更由1,700萬大減8.8%至1,550萬元。不過，亦有內地客肯付87.8萬元的買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅入市元朗翹翠峰單位予子女在港上學之用。

港置九龍區高級營業董事姚偉南指出，政府出新招後，一、二手樓交投一天比一天差，二手業主部分開始接受議價，何文田巴富洋樓一間1,695方呎單位的業主叫價由1,700萬大減8.8%至1,550萬元，減價150萬元。美聯林振聲亦指，「辛辣招」令將軍澳區部分業主叫價態度回軟，增加約1%至2%之議價空間。其中在出招後獲承接之都會?高層E室，建築面積657方呎，業主原開價550萬元，終減價6萬元轉手，建築呎價8,280元。 將軍澳議價空間增 : 世紀21富山何冬梅表示，牛池灣曉暉花園一建築面積480方呎的連天台單位，減價33萬元至505萬元離場套現，減幅達6%，平均實用呎價為14,306元。

不過，亦有內地豪客無懼「辛辣招」入市。中原地產梁潮稱，元朗翹翠峰剛獲一名內地買家於新辣招實施後入市，該買家須付15%買家印花稅及雙倍從價印花稅，涉及稅款共87.8萬元，高達樓價20.5%。該單位為翹翠峰5座中層A室，建築面積758方呎，實用面積577方呎，成交價428萬元，平均建築呎價5,646元，買家為內地客，為方便子女在港上學，決定於港自置居所。

尚悅譽88各售1伙: 一手盤銷情昨日亦放緩，元朗尚悅及RESIDENCE譽88各售出1伙。至於沙田溱岸8號昨天再加推2伙3房戶，平均呎價8,242元，分布於第1座6及7樓D室，建築面積953方呎，該盤至今已累售863伙，套現逾82億元。 港置高級執行董事伍創業表示，據該行所錄得的數字，綜合過去一星期(2月18日至2月24日)全港20大主要屋苑，共錄得43宗二手買賣成交，與前周(2月11日至2月17日)的18宗大幅回升約逾1倍。但值得注意的是，上周成交尚未反映政府再度出招的市況，以上一次政府推出「雙辣招」為例，該措施推出後一個星期，20大屋苑二手交投由93宗下跌至42宗，今次政府再出招，有機會拖累二手交投短期內掉頭下滑。

中原：按揭收緊礙換樓
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上周五政府宣佈收緊按揭壓力測試，由P按息+2%上調至P按息+3%，測試是以六成為上限。新措施令私樓買家的可負擔樓價下降約一成，市民可向銀行借的貸款額下調，影響買樓的選擇減少，窒礙置業及換樓步伐。 黃良昇稱，2月以最優惠利率(P)掛?的平均按揭利率暫時為2.2厘。以25年還款期計，在P按息+2%壓力測試下買家最高可負擔約549萬元的私人住宅。但收緊措施後，在P按息+3%壓力測試下買家最高只能負擔約496萬元的私樓，可負擔樓價顯著下調9.6%。以20年還款期計，買家最高的可負擔私人住宅樓價將由480萬元下跌8.1%至新措施後的約441萬元。

本財年(12/13年度)政府賣出24幅住宅地，涉及多達8,100個私宅單位，惟昨日傳出消息，新財年私宅供應將較去年少，主因政府要先滿足公營房屋需求。學者認同政府做法，指出只有增建居屋才可真正滿足市民置業需求及調節樓價。 優先滿足公營房屋需求 : 近年公屋輪候冊上的人數屢創新高，復建居屋又遇上覓地難。消息稱，今年勾地表新增的私人住宅用地會較去年少，因為新增土地要先滿足公營房屋需要，但政府會連同其他私人土地供應的來源，包括港鐵、市建局等，確保下年度私宅地可供興建單位達到全年兩萬個的指標，亦會增加限呎和限量地，確保中小型住宅供應，以及加推港人港地等。

事實上，本財年土地供應已經按年下滑。根據資料，12/13年度共增加24幅住宅地，連同滾存土地，合共47幅土地可提供1.35萬伙，再加上西鐵及港鐵項目、市建局重建與補地價項目，提供單位約2.98萬伙；相比對11/12財年，當時勾地表增加18幅住宅地，52幅住宅地一共提供1.6萬伙，加上其他土地供應，可供應3.54萬伙，減幅15.82%。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，現在公屋需求大，樓價又不斷上升，增推私人住宅地已未能幫到市民置業，反而興建公營房屋可以幫到基層及未上車的市民，認同有關做法。問到最近天水圍輕鐵天榮站項目流標，政府供地計劃受挫，如何保證來年供應達標？潘永祥相信政府有其供地時間表，目前要談來年供應達標與否仍言之尚早。 本財年至今，政府一共推出24幅勾地表內的住宅土地，提供8,100伙，加上已售出的3幅鐵路項目(已剔除流標的天水圍輕項目)合共4,110伙，這兩個部分的單位供應合計達12,210伙，但僅及年內土地供應目標2萬伙的61%，意味政府要於市建局、補地價項目、舊樓重建項目中「湊夠」餘下7,790伙，要「達標」難度相當高。

港鐵市建局負責「湊夠數」 另外，財爺明日將公布財政預算案，由於政府上周已經推出新一輪穩定樓市措施，潘永祥料財爺不會再推壓抑樓市需求的新招，但或有紓緩市民負擔的措施，如寬免差餉及公屋免租等。長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉亦指，目前樓市仍供求失衡，樓價難以回落至以往的健康水平，加上政府亦擔心美聯局可能隨時加息，屆時將令市民供樓負擔大幅增加 ，所以預期政府在樓市供求平衡前，都不會有實際的措施幫助市民「上車」。他預期，預算案應會著重於經濟政策，如政府長遠開支等。

據路透社引述文件消息指，麗新(0488)與新地(0016)非執行董事郭炳湘早前聯手以28.26億元奪將軍澳第68A2區「限量」住宅地皮後，現正尋求一筆38億元貸款。該消息人士指出，是次安排貸款為子彈式有擔保貸款，貸款的40%資金用於土地成本，其他用於施工建設。部分往來銀行獲邀參與，最低承貸5億元，獲得先付費用120個基點，綜合收益200個基點，貸款利率較香港銀行同業拆息加170個基點。

麗新與郭炳湘以各佔五成權益方式，合資發展上述地皮，地皮可建樓面57.3萬平方呎，以地皮成交價計，相當於每呎樓面地價4,929元，成為當時將軍澳地王。麗新先前亦表示總投資成本將達60億元。而在去年10月，麗新完成一筆22億元3年期貸款，綜合收益約250個基點，較香港銀行同業拆息加200個基點。

李澤楷旗下盈大地產(0432)昨公布截至去年12月底止全年業績。期內，股東應佔溢利增加8.06%至6,700萬元，每股盈利3.58仙，不派末期息。 該集團去年營業額11.84億元，按年減少44.31%。截至去年12月31日止，集團來自香港物業發展的收益約為7.91億元，11年同期則約17.1億元，按年跌53.7%。此外，於本年1月，根據數碼港項目協議，港府與集團收取來自數碼港項目第17次的收益盈餘淨額為數合共約為3.01億元，集團佔1.07億元。

太子鄧持貨6年 大賺5億
政府推出雙倍印花稅遏抑工商物業炒風前，市場連錄多宗大額工廈成交個案，其中鄧鉅明等持有的香港仔興偉冰廠凍房，日前以約6億易手，呎價約3,000元，帳面獲利達5億元，物業6年間升值5倍。

總樓面20萬呎 呎價3000
市場消息透露，坐落香港仔田灣海旁道9號的興偉冰廠凍房，剛以約6億元易手，以該廈總樓面面積約200,081平方呎計，平均呎價約3,000元。據悉，該全幢物業以約月租120萬元租出，若以新成交價6億元計，租金回報約2.4厘。資料顯示，興偉冰廠凍房原業主為百利香港集團有限公司（MEGA PROFIT HONG KONG GROUP LIMITED），其董事包括鄧鉅明、蘇嘉寶及宣宏雁，相信與太子珠寶鐘錶公司創辦人鄧鉅明同屬一人。據了解，鄧鉅明等於2007年6月以約1億元購入上址，是次易手帳面獲利約5億元，持貨不足6年，帳面升值5倍。市場人透露，上址於2006至07年間轉手多次，其中舖王「波叔」鄧成波於2006年中以約8,600萬元購入上址，及後以1億元轉售予鄧鉅明等人。

4宗工廈 取消交易登記
另一方面，據EPRC經濟地產庫資料顯示，昨日共錄得4宗工廈取消交易登記個案，合共涉及約1,078.8萬元。其中，荃灣海盛路11號ONE MIDTOWN 31樓11室，投資者於去年3月以約432.4萬元購入上址，並於11月以約508萬元摸售，惟買方未能如期完成交易。其次，柴灣啟力工業中心A座1402室，面積1,192平方呎，去年10月以320萬易手，近日取消交易。另外，世邦魏理仕投資物業部執行董事鍾德堯表示，獲業主委託標售元朗屏山南北路20號（丈量約份第122約地段608號、611號及1732號）原學校物業。地盤總面積約為65,000平方呎，現有樓面面積約為33,210平方呎，業主意向價1億元。

繼國務院上周表態加強房地產調控後，《中國證券報》引述業內消息稱，近期多個部委和機構紛紛召開會議，部署對樓市作出調控。一些地方政府，尤其是一?城市的相關部門也在加強市場分析，為新政出台提供依據。

為維持樓市調控的連續性，未來出台的招數主要是強化原有政策，包括房價控制目標的制定，預售制度的實施，土地供應和開發過程的管理等。知情人士透露，部分政策細則可能在「兩會」前出台。樓市則持續吹淡風，內房股昨日走勢偏軟。

在國土資源部近日召開的會議上，國土部副部長胡存智指出，今年要努力保持土地供應總量基本穩定，在保證充足的增長同時，還要求快速釋放存貨。在1月傳統淡季，內地樓市卻一反常態延續回暖趨勢，房價漲幅進一步擴大，樓價按年結束連續10個月的下跌。國土部今次急急出招，主要是針對地價作出部署，並要保持正常的地價形成機制，通過市場配置土地資源。

紐約樓市繼續回暖，與價格同時上漲的是大洋彼岸中國買家的購房熱情。凱文•布朗是紐約蘇富比地產的房產經紀人，最近一個香港客人找到他。布朗帶著她把曼哈頓臨近中央公園的豪華公寓看了個遍，這名女士對他說，之所以急著買房是因為女兒要上哥倫比亞大學或紐約大學，“我問：你女兒多大？她說：兩歲。”幾周後布朗成功地幫她簽下價值650萬美金的公寓。

據美國房地產資料分析公司CoreLogic的資料，紐約住房價格指數去年12月同比上漲7%。中國人往往買漲不買跌，所以價格上升反而會刺激更多需求。在中國，淨資產在100萬美元以上的有270萬人，其中30%都在海外進行地產投資。第一批走出去的超級富豪專注于高檔物業，主要以現金買房。現在更多普通買家也開始走出去，他們一般採用和在中國買房一樣的按揭做法。

美國仍是最受中國購房者青睞的國家。在1200萬參與調查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業的主要目的。洛杉磯、紐約、三藩市、華盛頓特區和波士頓在首選城市中排名前五。另外，50萬美元及以上預算的購房者占比超過60%。布朗的客戶構成已隨之改變，“三年前我的客戶中約12%是中國人，去年增長到20%，現在約1/3都來自中國”。

中國留學生蜂擁而至，父母想在這?給他們提供一個和國內同樣安逸的環境。來自成都的高亦丘今年21歲，雖然只是紐約佩斯大學的大三學生，但她已在著名的99 John住了兩年多。這棟樓過去80年中一直是曼哈頓的地標住宅之一。2010年9月入學後，高租下這棟樓的一間小套房。一個月後她父母就決定在這?買套一室一廳的公寓，當時全加起來價格差不多是80萬美元，他們選擇在美國向滙豐銀行貸款。高當年的房產經紀人萊恩•瑟漢說，雖然美國的按揭付款方式已完全對中國買家開放，但對個人信用等資質的審核門檻非常高，“絕大多數中國買家還是選擇一次性付清房款。隨著房價上升，那些非一次性付清全款的買家基本都選50%的按揭，但這些人其實也是非常富有、有充足銀行存款證明的客戶。”

1月至今，紐約住宅地產價格略有上升。與此同時，“中國買家不斷湧來，他們對任何有升值空間的物業都有濃厚的興趣”，瑟漢說，他自己的地產公司1月完成價值7000萬美元的交易，其中30%的客戶是中國人。瑟漢說，“在接下來的12至18個月?，紐約平均每平方英尺的價格會漲到2000美元，但比起香港、上海、北京這樣的城市，這並不算貴。富裕的中國人到紐約來分散投資風險，因為在國內大城市買房也許代價更高。”


美國國家房地產經紀人協會的資料顯示，2012年中國購房者在美國房地產市場的全年購買力為90億美元，購買量僅次於加拿大人，位於所有國際客源的第二位。越來越多非東南沿海的中國客戶來紐約看房，他們不會說英語。 “10年前是‘東方適應西方’，現在我們都要順應‘西方適應東方’的潮流”，布朗說。他不僅提高了往返中美的頻率，還上中文課，“我的目的是瞭解‘中國客戶的哪些特點可能限制了成功交易……”比如，本土買家無不熱衷能看到中央公園風景的公寓樓，中國買家對此則沒那麼熱衷，但窗戶一定要朝南。布朗說，“如果非要說中國買家的最大特點是什麼，我會說他們從來不會吃虧。他們做了幾千年的生意，遠比我們精通這些。”

俄新網RUSNEWS.CN莫斯科2月25日電 車臣共和國總統拉姆贊·卡德羅夫周一在Instagram社交網絡個人賬戶上發布消息，著名影星傑拉爾·德帕迪約榮獲車臣共和國榮譽公民稱號及一套五居住房。

卡德羅夫表示，“剛授予他一套五居住房的文件和車臣共和國榮譽公民証書。”

在法國總統弗朗索瓦·奧朗德實行稅收改革計劃把年收入超過100萬歐元的個人所得稅稅率提高到75%後，德帕迪約決定改變居住地。

他于1月初獲得了俄羅斯國籍，後來參觀摩爾多瓦，表示希望在該共和國定居。他成為2018年世界杯足球賽框架下代表摩爾多瓦的國際足聯大使，世界杯部分比賽將在薩蘭斯克舉行。

與此同時，早在德帕迪約被“授予”俄羅斯國籍前，車臣共和國主席就已邀請他定居車臣。

德帕迪約在訪問車臣期間表示計劃拍攝一部有關這一地區的電影。

芝加哥, 2013年2月20日 /美通社-PR Newswire/ -- 知名的工業地產所有者與經營者、供應鏈解決方案提供商第一工業地產信託公司 (First Industrial Realty Trust, Inc.) 今天公佈了2012年第四季度及全年業績。該公司第四季度每普通股稀釋後淨虧損為0.09美元，而上年同期為0.05美元。該公司2012年全年每普通股稀釋後淨虧損為0.24美元，而上年同期為0.34美元。

第一工業第四季度運營資金稀釋後每股0.18美元，而上年同期為0.23美元。該公司2012年全年運營資金稀釋後每股0.88美元，而上年同期為0.89美元。該公司2012年第四季度每股運營資金包括償還債務每股虧損0.03美元，以及與部分償還息率為7.25%、J 系列累積可償還優先股相關的每股虧損0.02美元。該季度業績表明一般管理費用有所增長，這是由於加快發放激勵式薪酬和租期終止費用290萬美元。

該公司2012年全年每股運營資金包括償還債務每股虧損0.10美元，與部分償還息率為7.25%、J 系列累積可償還優先股相關的每股虧損0.02美元，與該公司就美國國稅局 (IRS0) 審計其2009年房地產投資信託子公司應納稅的清算資金而達成初步協定相關的一次性費用每股0.06美元，以及 NAREIT 合規收益每股0.04美元。

第一工業總裁兼行政總裁 Bruce W. Duncan 表示：「2012年期間，我們團隊繼續我們從租賃業務中創造價值、增強資產負債表並透過積極的資產管理及新投資重新確定我們投資組合的使命。隨著我們執行力度和對組合積極預期在工業基礎不斷增強的推動下，董事會決定重新派發2013年第一季度普通股。」