台灣年輕人不用再辛苦去澳洲打工了！信義房屋首開風氣，將新鮮人起薪拉高到60K，創下台灣企業新鮮人起薪最高紀錄；消息一出，台灣房屋也馬上宣布跟進，社會新鮮人踏入職場第1年就達到年薪百萬將不是夢。

　根據行政院主計總處最新調查顯示，2012年30歲以下受僱就業者中，有高達61.5％月薪不到3萬元，20~24歲平均月薪僅2.3萬元；此外，一般受僱者平均月薪僅3萬5,376元，月薪不到4萬元高達69.61％，等於全國近7成上班族月薪不到4萬元。

　為改善國人薪資普遍過低現象，信義房屋自2007年啟動保障前半年月薪5萬元的「聚英計畫」，昨(7)日宣布再升級，從即日起至5月底止，將招募100名「不動產儲備經理人」，提供前半年保證月薪6萬元；若通過評核，底薪加業績獎金及年終獎金，第1年就可達年薪百萬。

　此舉不僅創下台灣本土企業新鮮人起薪最高紀錄，也引起房仲業界震撼。台灣房屋立刻加碼跟進，宣布自3月18日起，台灣區直營店經紀人員前9個月也保障月薪6萬元，且不限名額；未來若派至海外擔任大中華或亞洲區儲備幹部，保障年薪也有120~150萬元。

　信義房屋祭出高額底薪，讓整個房仲業進入搶人才大戰，永慶房產集團直營體系，雖保障底薪只有5萬元，但保障期限卻長達9個月。

　104人力銀行資深副總黃廣禮表示，根據調查，目前國內全職工作機會有34.8萬個，其中儲備幹部工作機會約1.28萬個，占全職工作的3.7％，想擔任儲備幹部的求職者約1萬人，平均每位可分到1.27個工作機會，平均薪資約3.4萬元；且近3年來，儲備幹部職缺累計成長94.7％，成長幅度大於一般求職者的48％。

　此外，目前需求儲備幹部最多的產業為批發及零售業占28.2％，其次為住宿、餐飲服務業25.3％、一般製造業11.5％、金融投顧保險業10.3％、電子資訊相關業8.1％及營建與不動產相關業4.4％。

　信義房屋總經理薛健平指出，今年加碼將「聚英計畫」升級，調高至月薪60K，是其他行業儲備幹部薪資的1.76倍，希望鼓勵年輕人不用擔心起薪低，自己要有信心成為菁英，企業本身也該勇於投資菁英，這樣才能讓優秀人才願意留在台灣。

房仲大搶才 保障百萬年薪
信義房屋招募百名儲備經理人 培訓後第二年可領到200萬 震撼業界 台灣房屋跟進
中國時報

　挑戰百萬年薪，不必到紐澳種果樹、剪羊毛！信義房屋與台灣房屋昨天分別宣布，推出半年保障月薪60Ｋ的優渥薪資，向菁英招手，成功培訓後，就享有百萬年薪。

　104人力銀行調查，國內企業儲備幹部平均薪資約3.4萬元，但金融業、房仲、營造業等儲備幹部平均薪資較高。

　房仲龍頭信義房屋昨宣布，今年將大舉招募「不動產儲備經理人」100人，只要是碩博士或國立大學畢業，獲錄取後，提供前半年保證月薪6萬元，通過評核，第一年就能享有年薪100萬，兩年領到220萬元優渥待遇，堪稱台灣本土企業新鮮人起薪最高者，震撼業界。

　隨後台灣房屋宣布，只要是大學畢業，男女不拘，進取心強，工作態度積極，就有機會為自己爭取60K，即在3月18日後錄取的台灣地區經紀人，保障起薪6個月，派至海外擔任大中華地區或亞洲區的儲備幹部，保障起薪更高，年薪120萬至150萬。

　永慶則推出「前9個月，保障月薪5萬元」案，且適用永慶房屋所有新進經紀人，不同於業界，於專案期間，無條件讓新人在永慶有充足時間，安心放心的學習，培養房產專業，並掌握提供感動服務的關鍵能力。

　104人力銀行資深副總經理洪廣禮說，社會新鮮人想要增加錄取機會，不是苦等好工作上門，應考慮更有挑戰性工作，儲備幹部即是屬於「有利」求職者的職缺，工作機會及起薪較一般工作高，平均每名求職者可分到1.27個工作機會，平均薪資3.4萬元；近3年來儲備幹部職缺累計成長94.7％，成長幅度大於一般求職者的48％。

　但要注意，儲備幹部很注重溝通能力、衝突處理、壓力承受、決策能力、顧客服務、計畫組織等職能；若能耐得住培訓過程，晉升快，職涯發展多元，薪資彈升幅度也較大。

為避免私人炒作房價，日前內政部提出擬推動「容積銀行」，由政府主導公賣容積，避免少數人獲取暴利。

「帳款做社會宅」
學者認為，政府應盡快擬出相關辦法，並將容積帳款做社會住宅回饋民眾。
很多公共設施保留地應該被徵收，但政府近年財源不足，地價又隨著社會進步節節攀升，導致地主空有土地產權，卻等不到政府編列預算來徵收或補償，過去讓地主將保留地容積轉移到其他地方，也讓容積有炒作空間。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則說，站在大眾角度來看，政府應該要推動「容積銀行」，不要讓建商牟取己身利益而炒高房價，應該要盡快擬出相關辦法，且讓多出的帳款來做社會住宅，多「回饋」給買不起房屋的民眾。

遲不公布補償金
不過對政府擬推動「容積銀行」，中華民國私有公共設施保留地全國自救會昨召開記者會表示，政府長年遲遲不公告徵收補償私有公共設施保留地給地主的補償費，如果更改現行容積移轉辦法，真正受益的是政府和建商，地主權利受到侵害。

中市買容積救違建 挨批
【聯合報】

中市新推「容積買賣」，老違建可就地合法，外界質疑恐淪為有錢人的遊戲；市府強調目前列管4萬多件違建，得通過安全鑑定，範圍與面積也有嚴格限制，五月上路將嚴格把關。

都發局副局長黃服賜說，市府拆除人力有限，拆不勝拆；去年檢舉6千多件，編列1000萬預算，只拆1500件，今年編600萬預算，估計可執行近千件。

新修正的「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」，將老樹生長土地、舊市區更新地區的建地納入，捐地可換建築容積，違建戶可購買容積，讓違建就地合法。

外界質疑難道有錢就可違法？議員也擔心違建就地合法，恐引安全疑慮。都發局強調是100年4月20日前的既存違建，新違建一律拆除，另須經建築師安全鑑定，有問題還得補強結構，安全無虞才能就地合法。

黃服賜說，占用防火巷、逃生梯，超過建物範圍的水平增建，都不符規定；可合法的違建面積上限為基準容積的30%，如可興建100坪的二層樓房，頂樓有36坪違建，依規定最多只能買30坪容積，超過部分仍得拆除。

抗議容積銀行 地主組自救會
【經濟日報】

政府正研擬推出容積銀行、終止民間買賣之容積移轉，對此，公共設施保留地的地主、即容積賣方昨（7）日組成自救會抗議，強調容積銀行制度是政府「買空賣空」，將損及其權益，建議政府應發行「土地公債」來解決相關問題，而不是與民爭利。

公保地地主自救會陳豊運說，目前全台還有2萬多公頃的公保地未徵收，約有20萬至30萬個地主，這些公保地若以公告現值來看，總值約12.4兆元，市值高達37.2兆元。

但政府苦無徵收經費，讓這些地主有地卻擺在那邊不能動用，幸好過往還有容積移轉的民間買賣管道，可讓地主把公保地的容積賣給建商、建商再捐地給政府，三全其美。

不料，政府近來宣示要推出容積銀行、終結民間交易，對此，陳豊運說，已有很多公保地地主的容積跌價、甚至沒人要買，而且據聞未來政府跟地主買容積的價格，是要採「向下競標」、價低者政府先買，一年才辦一次競標，這對地主來說，權益嚴重受損。

陳豊運認為，政府想透過行政命令就終止民間容積交易，可能已違憲，畢竟此舉已傷害了老百姓的財產權，若得不到政府善意回應，未來將上街頭抗爭。

自救會建議，政府可以發行「土地公債」，解決公保地徵收的問題，而且公保地交易免稅、獲利空間大等問題，也都可以解決。

例如，可以針對交易課稅，或是獲利金額需提撥一定比例的回饋金，相信地主跟建商都可以接受。

業界：防政府掌控容積 應雙軌並行

容積銀行制度推行在即，地產業界昨（7）日多認為，政府要做莊來賣容積，業界也可以接受，但希望能夠雙軌並行，既有的民間買賣管道不要取消，免得淪為政府壟斷，而且原本已談妥的容積交易將會陷入一團混亂。

台中市政府日前宣布要成立容積銀行，引發地產界一陣緊張，擔心政府主導容積買賣後，接下來就要收回民間的容積買賣管道。

建築開發公會全聯會理事長吳寶田說，建商購買土地與容積、興建房屋後銷售，扮演「代工者」的角色，並沒有必要炒作容積，業界並不反對政府推動容積銀行、做莊賣容積，但是向政府購買容積繳納的費用之計算方式一定要合理。

倘若政府賣的價格過高，最終只有墊高房價，甚至造成公賣容積沒有市場性，同時又封殺民間容積移轉管道，將會造成都市發展停滯、公共設施保留地地主（即容積賣方）權益受損、平抑房價失敗等多輸局面，政府做莊與民間交易雙軌並行，才較妥當。華固總經理洪嘉昇也認為應採雙軌制，他說，容積買賣多由市場機制決定價格，政府未來操作卻可能「低買高賣」，頗不合理。

閱讀秘書 容積移轉

容積移轉即民間業者與地主的容積交易，過去政府為促進地方發展，常常先開路、蓋公園或先劃定預定地，但沒錢徵收，使得這些公共設施保留地的地主有地卻也不能動；為解決此事，政府後來開放業者向地主買地、把地捐給政府，該地上的容積則可移轉至業者開發中的建案，創造三贏。惟目前容積移轉的民間交易管道政府已有意停止。

住展市調2月房市依舊亮復甦綠燈，主要是春節期間照常開賣個案，以強力促銷活動來吸引人潮，個案來人量較平時增加1~2成，果然銷況呈現佳績，住展認為，為今年將到的329黃金檔期開出好兆頭。

住展市調指出，今年春節假期長達9天，由於奢侈稅壓力逐漸消退，加上通膨壓力緊接而來，不少大型指標案就在春節搶看屋客，春節不打烊，並灑下大量的媒體廣告，果真吸引不少民眾看屋；照往年的數據來看，住展風向球在農曆春節當月大都呈現黃藍燈，今年卻例外，量能的正常退潮，與春節的來人看屋潮相互抵銷，呈現開平走高的走勢。

住展統計，2月預售屋推案量只有395億元，僅為1月898億元推案的44%，新成屋的供給戶數更大幅減少，但在春節期間卻看到延續1月份開春的買氣，銷售普遍開出紅盤，銷售中的個案來人量較上月平均增加1~2成，成交量亦同步增溫。

住展指示，農曆春節長假期間，預售房市表現佳，春節期間不打烊的遠雄、鄉林及興富發等建商工地，紛紛傳出熱銷。年節期間表現搶眼的個案，包括北市萬華區套房案「台北晶麒」、桃園地區的「遠雄龍岡」、新莊「鄉林靜安」、五股「鄉林靜朗」及淡水「海洋都心」等預售案，在首購客層及投資保值客勇於進場承接下，成交熱絡。

與1月份不同的是，低總價產品在2月的買氣旺盛，即便價格沒有調降，但看好後市發展區域的個案仍十分搶手，特別是有重大利多的重劃區，如桃園地區及新北市的淡水地區，銷售建案一推出就開出紅盤，與雙北市高總價產品，銷售速度出現明顯差異。

住展雜誌企研室樂觀分析，今年開春以來，房市不再受利空消息夾殺，解禁壽險業投資不動產、研擬奢侈稅落日條款、央行持續「鬆中帶緊」的貨幣政策，乃至於央行彭總裁關心都市更新的議題…等話題上，已出現些許不再大力打房、轉而拚經濟聲音。

台股在8000點大關前震盪走高，對房市而言，是個重要的領先指標，加上今年景氣走勢，普遍看法是溫和成長，最壞情勢應該已經落底，現況則是逐漸反彈。

內政部營建署年前釋出「容積銀行」概念，由政府統一作莊買賣，不過，此舉引發公設保留地全國地主自救會反彈，昨日上午召集十多位地主召開記者會，希望政府以發行土地債券方式取得現金，再以公告現值加4成或市價買回，而非之前所提的「價低者優先買回」。營建署副署長許文龍表示，全案還在研議中，地主有意見，官方願意再協調溝通。

公設地主自救會表示，容積移轉的起源，是政府基於地方需求，先行占用私人土地強行開闢，或劃定為保留地，本來占用之後就應徵收補償，但政府財源不足，遲不補償，導致民怨四起，因此在民國91年立法通過都市容積移轉辦法，同意建商可向地主購買保留地，再以捐贈方式換取容積移轉。

自救會主委陳豊運建議，政府應持續目前容積交易制度，另可考慮採取發行土地公債來解決保留地徵收問題；如果政府一定要作莊，那麼應先拿錢出來補償地主，斷然停止捐地換容積制度，將引發民怨，自救會不排除發動上千地主到內政部抗爭。

政治大學地政系教授張金鶚表示，政府應將出售容積所獲得的現金，回饋到社會大眾身上，不過，也不能損及地主權益，建議可用徵收方式，以公告現值加4成或市價徵收。

房屋仲介業者不僅大舉徵才，也積極拓點搶市占率。

據悉，目前店數達988家的永慶房產集團，最快本（3）月全台店數破千家，總店數達全台第一；泛信義集團（含住商不動產）今年店數由1,469家擴增至1,732家，朝全球最大的華人房仲集團目標推進。

除了永慶、泛信義集團之外，其它4大仲介業者包括台灣房屋、東森房屋、中信房屋、21世紀不動產等，合計將新增店數290家，不僅鞏固市場，更希望可以擴大市占版圖。

總計7大房仲業者今年新增482家店，人才需求2.11萬人，大舉拓點、

永慶房產集團去年底總店數達960家，今年集團預計新增120家店、招募3,600人，推升全台店數達1,080家。

永慶房屋人資部協理鄭名傑表示，受房市景氣復甦帶動，今年集團透過增加通路店數，3、4月集團店數將破1,000家，屆時將成為全台店數最多的仲介業者。

新光金（2888）昨舉行法說會，法人關切新光金不動產增值利益是否比照其他壽險列入損益表。新光金說，已選定包括新光摩天大樓、南京東路大樓等15棟大樓資產重估，扣除導入IFRS負向影響，將有282.45億元潛在增值利益可伺機認列，但仍須視利率變化而定。

新光金副總徐順鋆表示，新壽目前已選定15棟不會賣的大樓進行資產重估，共評出318.8億元，以3.29%折現率計算，扣除負向影響後，將有282.45億元潛在增值利益放在特別準備金項下。徐順鋆也解釋，考慮到利率波動的影響，目前新壽暫不考慮比照國壽回沖，但會看未來的利率變動，伺機而動。

北市住商混合使用情形嚴重，市府都市發展局將委外辦理「北市建築物混合使用管理及策略規劃」的研究案，全面檢討全市住商混合使用情形。除希望擴大民間參與外，不排除修改北市土地使用分區管制自治條例，以「因地制宜」的方式，提出住商混合的解套辦法。師大社區爭議不斷，也引發外界討論「住商混合」對居家環境的影響。實際上，除師大社區外，包括五分埔、永康商圈等，都有類似住商混合的情形，若要「依法行政」，違規案件不計其數。

發展局長丁育群表示，師大商圈爭議就是起因於住宅區大量開設餐廳、咖啡廳，引發居民抗議噪音、環境汙染。為求解套，今年編列350萬元預算，委外研究北市的建物混合使用情形及管理策略，希望可參考國外經驗，找出解決辦法。發展局科長汪禮國表示，北市的住商混合情形已久，常出現大樓一樓是商店，二樓以上是住家等情形。以五分埔商圈為例，其實也違反規定，若再不檢討，幾乎全市都有違規案件。

汪禮國表示，藉由研究案的進行，除提出修法建議外，也將研議配套措施，擴大民間參與，考慮以街區組織或住宅組織等方式，尋求街區共識，並以全面禁停機車、增加停車空間、行人徒步區等規劃，讓住商混合不致於影響住戶生活，也希望就此將原本僵化的法令，適度釋出彈性。不過外界質疑，此舉是否會因此讓違法店家就地合法化。汪禮國強調，絕非就地合法而是因地制宜，現有、新設的店家將有不同處理方式，至於哪些法令不合時宜，將待研究案出爐後，再行研議。

政府打房課重稅再加碼。財政部持續調高直轄市部分地區的售屋所得率，台北市更首次按房價與漲幅「分區課稅」，大安、信義、中正及松山4個豪宅林立地區，被列為「一級重稅區」，售屋所得額比率調為房屋評定現值的48%，屬於全台最重，且3度刷新史上紀錄。

台北市售屋所得率自2009年後逐年上調，2009年為29%，2010年為37%、2011年為42%。2012年改採分區課稅，信義等區再調增至48%，今（2013）年5月報稅時適用。台北市售屋所得額比率連續3年調升以來，已調增19個百分點。以台北市住宅單位坪數200坪、房屋評定現值1,500萬元的信義區高價豪宅為例，按2011年課稅所得額42%計算，售屋所得為630萬元，2012年調至48%，課稅所得也將增為720萬元，換算40%的綜合所得稅率，售屋應納所得稅會從252萬元增加至288萬元。

台北市加入售屋所得分級課稅行列後，全台5個直轄市已不再按單一所得額比率，對各行政區的售屋者課稅。分級課稅是依房價漲跌程度，訂定不同所得比率，售屋者應納售屋所得稅負，較能趨向公平。財政部昨（6）日公布去年度個人出售房屋未申報或已申報，但未能提出證明文件的財產交易所得額標準，去年出售房屋者，若無法出示買賣價格證明，今年5月報稅時，即須按財政部頒定的所得額比率，申報售屋所得繳稅。

新訂售屋所得額比率，6都中以台北市、新北市、台中市與桃園縣調整幅度較大。台北市採取2級課稅，大安、中正、信義及松山訂為48%；其他地區維持2011年標準不變。新北市則調升三重、中和、新莊、蘆洲、土城及泰山、林口的所得額比率，泰山及林口更從去年的14%，大幅拉升至26%。台中市因合併升格，轄區房價高低不同，今年擴大分級至9級，包括西屯、南屯、北屯、豐原、烏日、大雅、潭子、神岡、后里、霧峰、沙鹿及梧棲的所得額比率，均調高1到4個百分點。6都中唯一未調整的是台南市；高雄市僅小幅調整仁武區的所得額為房屋評定現值的10%，較上一年提升2個百分點。

至於其他縣市，其售屋所得額比率多數未調整，但近年房價節節高漲的新竹市、新竹縣竹北市，財政部此次調升其售屋課稅所得計算比率，新竹市自16%調為17%；新竹縣竹北市則從14%調高至15%。南部的彰化縣彰化市，此次售屋所得額也從10%調升至11%。

上月買氣增2成 低總價較搶手

往年農曆春節房市買氣皆較冷清，今年卻有眾多建案表現搶眼，《住展》雜誌昨公布2月預售新推案風向球，景氣分數為43分，為代表安全復甦的綠燈，整體來人量與成交量均較上月平均增加1~2成，且以房價偏低且具重大建設話題的桃園及淡水為主要熱區。

房地產業者表示，今年農曆期間受到去年近1整年買氣壓抑影響，加上去年底市場氛圍轉好，使遞延的買氣一次在2月爆發。據《住展》雜誌統計，2月銷售中的個案來人量較平均較1月增加1~2成，成交量亦同步增溫；《住展》雜誌研發長倪子仁表示，春節期間不打烊的遠雄、鄉林及興富發等建案，紛紛傳出熱銷，包括北市萬華區「台北晶麒」、桃園「遠雄龍岡」、新莊「鄉林靜安」及淡水「海洋都心」等案，在首購客層及投資保值客勇於進場下，成交熱絡。

重劃區後市看好
整體仍以低總價產品買氣較旺，即便價格沒有調降，但看好後市發展區域的個案仍十分搶手，特別是有重大利多的重劃區，如桃園地區及新北市的淡水地區。
新理想廣告副總經理葉清宗表示，桃園跟淡水去年算北台灣賣最好的地區，像新理想在淡水共有「盧卡小秋」、「四季水漾」、「原石樸莊」、「川普G3棧」4案，平均每周來人最高都有60~70組。

「房價別漲太快」
「川普G3棧」專案經理王宏仲表示，該案規劃23~55坪，每坪開價27~29.5萬元，大年初二進場至今已預約一空，2月平均每天賣1億元；淡水建案順銷，主要是捷運綠山線確定執行，以及家樂福將在4月初重新開幕有關，「希望淡水不要像青埔一樣漲太快，這樣風險太大，做長久比較好。」
桃園地區為近年北台灣房市最熱的區之一，據21世紀不動產昨公布的調查顯示，近5成1民眾對桃園房市表示樂觀，為全國最高，其中1成3民眾，認為今年桃園房價會大幅上漲。

利空因素漸排除
去年因政府祭出實價登錄、豪宅限貸等政策，房市一路處低檔狀態，金磚動力副總經理施孝文表示，去年11、12月市場氣氛、國際經濟環境、國內景氣政策面都漸有好轉，直到今年1月眾多利空因素排除，被壓抑近1年的買氣，全都在2月爆發出來，加上台商回台置產，是今年2月買氣與過往同期相對較高的原因。

政府為了鼓勵都市更新，提供容積獎勵，結果卻成為建商賺大錢的利器，甚至有盤商大量囤積容積，牟取暴利，原始地主反而變成犧牲品。未來應由政府主導容積，維護社會公平正義。據今日出刊的《時報周刊》報導，三月二十五日，一群所謂的「地主」，將前往內政部抗議，反對由政府主導容積買賣。這些所謂的地主，主要成員是以出售容積為業的盤商，還有部分建商，真正的地主反而不見了。

目前只有台北市規定十五米以上的道路，且持有五年，才可以做容積移轉；但十五米的道路幾乎都被移轉光了，盤商手上卻拿了一大堆四米到十二米的道路，當然希望趕快開放。不過，台北市議員楊實秋透露，這些盤商只能算是先鋒部隊，真正在後頭虎視眈眈者，卻是像瓏山林、宏泰這種開發過大型社區的大建商兼大地主。他舉例，瓏山林在東湖、汐止興建的瓏山林社區，住戶買的只是房子而已，社區內行走的道路，所有權還在瓏山林手上，這些道路未來還能做為容積移轉的移出基地。

「瓏山林的建案在山坡地，當初蔡辰男的國泰信託垮了，林榮三接手，取得土地的成本非常便宜，房子賣掉之後，林榮三已經大賺一筆。假使瓏山林社區是在台北市內，將來要是真的開放十五米以下道路可以做容積移轉，瓏山林便能夠把道路轉到信義區、內湖區，那簡直是暴利！」楊實秋表示，這些大社區的道路，只是方便居民進出而已，不是為了全國老百姓而開，也不符合社會正義，建商又已經賺了錢，怎麼可以再拿來換容積獎勵，讓建商蓋大樓牟利？完全說不過去。

楊實秋又說，內湖有一些廠辦變成商辦，例如自由時報大樓，當初買地的成本很低，只繳了一些代金，就可以把土地變更使用，又得到容積移轉，現在的價值不知高出代金多少倍！楊實秋也說，他同意由政府成立容積銀行，主導容積買賣，但對特定建商，如瓏山林，必須嚴格限定總量，甚至容積打折。

民眾買中古屋一定要小心買到凶宅，台北有一名賴先生去年透過房仲介紹，在台北松山區買一間公寓，後來發現8年前有人在屋內輕生，他痛批前房東和房仲業者事先都沒有告知，而這間房子已經轉手好幾次，塑身名人張淳淳的姐姐也是前屋主之一，賴先生懷疑透過房屋轉賣，將凶宅漂白。

房地產人士昨天表示，目前信義計畫區仍有近萬坪土地尚未開發，是全台「含金量」最高的區域。今年六月台北市政府財政局即將招商的信義計畫區A25土地BOT案，底價一百八十億元，業界預估，屆時又將成為各大壽險業、建商搶破頭的廝殺戰場。

A25面積五千四百多坪，將開發為購物中心、娛樂中心、企業總部、觀光飯店等。北市府財政局將在三月十三日舉辦招商說明會，六月開始甄選、七月公布得標業者，以底價一百八十億元來看，每坪底價三百三十萬元，具有投資吸引力。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區內就屬D1土地「最難喬」，其他大概都已開發或進入開發、招商階段，包括亞太會館改建案、冠德興雅案、蔡鎮宇主導的D5、富創建設D3土地、大陸建設主導的B7案等。目前亞太會館改建案已動工興建中，冠德興雅案也在近日開工；大陸建設的B7案已在設計規劃；D3案也已進行規劃、申請建照中，未來一、兩年信義計畫區將有多棟豪宅齊銷售，也成了各建商必爭之地。

隨景氣回暖，各地重劃區投資熱度也升溫，天時地利不動產總經理張欣民表示，重劃區發展可分三階段，不同階段應採不同投資策略。重劃區發展三階段分別為「長草」階段、「長房子」階段以及「長生活機能」階段。長草階段是指，重劃區才剛開始規劃，或是已重劃完發完配地剛要推案階段，這時區域內還是雜草叢生，荒蕪一片。

張欣民說，這個階段是最好的投資時機，如果有眼光，夠本錢，買土地參與重劃再分回配地，獲利最驚人，來不及參與前半段，那麼購買第一波推案也有不錯獲利。
以新莊的頭前重劃區為例，興富發建設在當地推出第一個建案時，一坪還只在30萬元，但沒多久就炒到4字頭，甚至開到5字頭，如果在第一波推案就買進，獲利可觀。長房子階段是指建商已大舉進場，房子已開始大量在興建，房價也漲一波了，議價空間縮小。

張欣民說，這個時候，還是可以進場買，因為只要後續還有建案，價格就會繼續往上，仍有上漲空間，但要特別提醒，買房時要用心議價，不要一味追高，買到相對偏高的住宅。至於長生活機能，則指的是很多社區已完工交屋，自用住戶開始進駐，超商、餐廳等店面等也一間間開起來，生活機能漸漸變佳。張欣民表示，到這個階段想再進場投資，風險已高，套牢機會甚至高於獲利。相反的，如果之前已進場購屋投資，這時是不錯的獲利了結時機，把房子賣掉，手上的資金即可再尋求另一個投資時機點。

.上海易居房地產研究院3月6日發佈了《2月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，2月份，20個城市新建商品住宅庫存總量為7335萬平方米，同比減少5.3%，環比減少3.4%。從近3個月的表現來看，庫存出現了連續下滑的趨勢。

易居研究員嚴躍進指出，在目前樓市下，部分房企及購房者仍想打“小算盤”。但由於“國五條”及細則的出臺，市場正以迅雷不及掩耳之勢發生變化，因此市場各方已流露出“按捺不住”的情緒。預計3月份，房企推盤將加大，購房者將“爭先恐後”入市。這種情緒，加上過去一年土地市場及新開工量等因素的糅合，從而使庫存及存銷比繼續下滑的動力得以維持。

一、庫存縮水趨勢明顯

（一）20個城市分析

1、庫存同環比增幅雙雙為負，截至2月底，上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7335萬平方米，同比減少5.3%，環比減少3.4%。繼1月庫存同環比增幅雙雙為負後，2月繼續印證這一特徵。從近3個月的表現來看，庫存出現了連續下滑的趨勢。

2．8成城市出現庫存縮水現象，20個城市中，有16個城市的庫存量出現了環比下跌，只有廣州、丹東、濟寧和莆田4個城市出現了上漲。8成城市出現下跌，且下跌的絕對數量較大，因此促成了20個城市庫存總量縮水的特徵。

廈門是此次庫存環比跌幅最大的城市，跌幅達11.6%。這也是自2011年5月以來庫存量的最低水準。南京的跌幅排名第二，為8.8%。庫存量創下了自2011年8月以來的最低水準。而在庫存環比增長的4個城市中，除丹東、濟寧及莆田這3個三線城市外，廣州也出現了小幅上升，幅度為2.0%。

3、推盤節奏繼續放緩

2月份，20個城市月度新增供應量共計282萬平方米，同比增長4.5%，環比減少64.3%。

在1月份推盤量迅速回落的基礎上，2月份繼續保持回落態勢，原因有以下幾點。首先，受春節假期等因素的影響，推盤節奏自然有所放緩。其次，過去一年住宅新開工量的不足，將逐漸影響到2013年各月份的月度新增供應量。

（二）一二三線城市分析

1、一二線繼續下滑，三線速度放緩

截至2月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2731、2619和1985萬平方米，同比增長分別為-10.8%、-7.7%和7.3%，環比增長分別為-3.7%、-5.7%和0.2%。

一二線城市庫存下滑的趨勢比較明顯。10個城市中，除廣州略有上升外，其餘9個城市均有不同程度的下降。

三線城市的庫存攀升趨勢較1月份已有所放緩，但相比同期水準，仍有較大攀升。受春節因素的影響，房企淡化了推盤動作，而返鄉置業人群的入市行為在一定程度上消化了庫存。因此，庫存攀升速度有所收斂。但從總趨勢來看，三線城市庫存緩慢上升的通道依然存在。

三、存銷比小幅反彈

（一）20個城市分析

1、存銷比小幅反彈

2月份，20個城市新建商品住宅存銷比為9.0，這也意味著市場需要用9個月的時間才能消化完這些庫存。在1月8.7的存銷比基礎上，2月份存銷比小幅反彈，與庫存縮水趨勢並不矛盾。2月份，庫存量與近6個月銷售移動平均值均有下滑，但庫存量的環比下滑幅度為3.4%，而近6個月銷售移動平均值下滑幅度為6.3%。這兩個變數的力量對比，使得存銷比下滑的趨勢暫時受阻。考慮到未來庫存仍將處於縮水的狀態，且成交行情將呈現較好態勢，因此，存銷比在未來3個月中仍有小幅探底的可能性。

2、13個城市存銷比位於數值10以下水準

2月份，丹東以28.7的存銷比居於首位，而南昌以4.6的存銷比繼續墊底。其中，有13個城市的存銷比位於數值10以下的水準，分別為福州（9.8）、上海（9.7）、九江（8.8）、濟寧（8.7）、杭州（8.6）、蚌埠（8.1）、深圳（7.9）、惠州（7.8）、北京（7.0）、南京（7.0）、廣州（6.3）、廈門（6.1）與南昌（4.6）。相比位於數值10以上的7個城市，該類城市房價上漲的可能性會更大。

（二）一二三線城市分析

1、一三線回落、二線持平

2月份，一、二、三線20個城市新建商品住宅存銷比分別為7.6、8.6和13.2。其中一三線城市的存銷比較之1月已有所反彈，而二線城市的存銷比出現了與1月持平的狀態。從絕對值來看，一二線城市的存銷比處於數值10以下的水準，而三線城市的存銷比依然偏高。

四、“按捺不住”情緒將助推去化

2月份庫存繼續保持縮水狀態，而存銷比略有反彈，這與市場供求雙方入市的積極性密切相關。受春節假期的影響，房企不會在推盤上用力過大。而對於購房者而言，則顯得更為活躍，因此能繼續消化庫存。當然，從絕對量來看，2月成交絕對數量略低，致使近6個月銷售移動平均值出現下滑，從而存銷比略有反彈。


在目前樓市下，部分房企及購房者仍想打“小算盤”。但由於“國五條”及細則的出臺，市場正以迅雷不及掩耳之勢發生變化，因此市場各方已流露出“按捺不住”的情緒。預計3月份，房企推盤將加大，購房者將“爭先恐後”入市。這種情緒，加上過去一年土地市場及新開工量等因素的糅合，從而使庫存及存銷比繼續下滑的動力得以維持。

附注：

20個城市按一二三線城市劃分如下：

一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：青島、南京、杭州、南昌、福州、廈門。三線城市：丹東、濟寧、蚌埠、溫州、九江、莆田、荊門、惠州、茂名、北海。

保利地產（600048）3月7日晚間公佈2013年2月份銷售情況簡報。2013年2月，公司實現簽約面積91.18萬平方米，同比增長141.31%；實現簽約金額84.38億元，同比增長133.33%。2013年1-2月，公司實現簽約面積176.58萬平方米，同比增長251.17%；實現簽約金額187.19億元，同比增長265.04%。

此外，保利地產公佈了近期拿地情況：


公司通過拍賣方式取得青島市市北區黑龍江路兩地塊。項目用地面積約62463平方米，成交總價約13.19億元(含代建費用約5.02億元)，土地用途為住宅用地。公司擁有該項目50%權益。

通過掛牌方式取得長春市西新開發區西湖大路地塊。項目用地面積約182415平方米，成交總價約8.577億元。土地用途為商住用地。公司擁有該項目100%權益。

通過合作方式取得天津市武清區下朱莊街廣賢道西側地塊，項目用地面積約133126平方米，成交總價約2.5億元。土地用途為商住用地。公司擁有該項目51%權益。

通過拍賣方式取得遂寧市河東新區五彩繽紛路地塊，項目用地面積約133367平方米，成交總價約3.0億元。土地用途為商住用地。公司擁有該項目51%權益。

3月6日，融創中國公佈，2月單月，融創中國實現新增預訂合約金額13.8億元，在1月24.5億元的基礎上有所下降；合同銷售金額16.1億元，合同銷售面積約8.1萬平米，合同銷售均價約1.98萬元/平方米，此前1月的合同銷售均價約2.2萬元/平米。


融創稱，截至2013年2月底，融創中國共實現合約銷售金額人民幣71.5億元，在去年同期27.1億元的基礎上增長了164%。實現合約銷售面積約34.1萬平方米，合約銷售均價約2.1萬元/平方米。在去年同期1.59萬元/平米的基礎漲32%。

據悉，71.5億元的合約銷售金額包括合同銷售金額48億元，預訂合同金額23.5億元。

此前，融創公佈2013年的銷售目標為450億元，若以此來計算，2013年前2個月，融創完成全年目標的15.88%。

在業績增長的同時，融創中國也積極在市場添置土地，在2月28日北京市國土局舉行的土地拍賣中，融創曾積極參與，但並未獲得地塊。根據其早先公佈的計畫，2013年融創用於拿地的資金與去年相若，在百億左右。

“龍湖集團商業地產在2013年步入了快速擴張的元年。集團預計用15年左右的時間將商業利潤占比從目前不到5%提升至30%。”2月28日，龍湖集團商業地產部總經理魏健在重慶舉辦的2013龍湖商業地產全球客戶答謝會上，再度重申龍湖集團商業地產板塊在未來的發展目標。

商業地產項目達13個

魏健介紹，從2003年龍湖第一個商業地產項目——重慶北城天街開業，10年時間，經過產品複製、異地擴張和業態延伸，龍湖集團商業地產在今年步入了快速擴張階段。

據瞭解，事實上，在2011年-2012年，龍湖地產的商業版圖已在全國範圍內展開佈局，並形成了“天街”、“MOCO”、“星悅薈”三大主力產品線，專案總量達到13個；並且在2012年交出了商業運營優異的成績單。資料顯示，2012年全年龍湖零售額同比增長13%，優於國內50家重點大型商業零售企業3個百分點，租金收入達5億元，四大區域完成佈局，3個全新項目開業，2個全新亮相，一個全國商業地產的整合平臺形成。

未來業績可期


如今的龍湖集團已經形成了地產、商業、物業服務的“三駕馬車”，而其商業戰略也對龍湖旗下住宅項目銷售有著極大的促進作用。據龍湖集團內部人士透露，重慶時代天街除了直接貢獻銷售額，還起到反哺住宅銷售的作用。在去年12月底成功開業後，重慶時代天街對正在銷售的公寓、商鋪等物業產生了極大的拉動作用，今年1月就創下了銷售5億元的業績。

另據龍湖集團執行董事秦力洪透露，未來三年，龍湖在全國還有300億-500億元的商業物業可售貨源。他同時表示，到2013年底，相信大家會對龍湖有更加立體的認識，龍湖不僅有好的房子，在城市中心、副中心以及新興板塊拔地而起的商場，消費者能夠體驗到一個熱鬧、繁榮的龍湖。

在“國五條”細則落地實施前，不少房企正趕搭“末班車”，沖一把業績。截至昨日，萬科、?大、碧桂園、世茂地產、越秀地產等房企2月銷售業績相繼出爐。萬科、?大前兩個月銷售額同比增長均翻番。世茂地產首2月收金73 .3億，並稱將加大銷售力度。

中國房產資訊集團研究部門預測，3月份成交量預計將創下高點，尤其是在二手房市場。易居研究院昨日表示，“末班車”效應將助推去化銷售。

“今年的工作重點，除了堅守品質第一，我們還將採取銷售為先的策略，不囤不捂，快速走量。”萬科董秘譚華傑對南都記者表示。事實上這也正是多家房企的市場策略。保利地產上半年正在“大幹120天”，綠城、世茂房地產都在加速推盤賣房，並在不少城市加推小戶型產品。

2月房企業績翻倍型增長

隨著新細則的出臺以及後續的實施，房產市場前景撲朔迷離。不過，前2個月的業績則足以各大房企寬慰。截至昨日，萬科、?大、碧桂園、世茂地產、越秀地產等房企相繼公佈2月份銷售報告，其中萬科、?大兩大巨頭業績顯著。

據2月銷售報告資料顯示，萬科2月實現銷售金額93.7億元，前兩月銷售金額累計284.4億元，相比2012年前兩月的190 .5億元，同比增長超過50%。?大地產2月實現銷售額42億元，銷售面積68萬平方米，同比分別增長108%和115%。

同樣實現“翻番”型增長的還有大型房企越秀地產，首兩月累計實現合同銷售金額約40 .2億元，合同銷售面積約28.29萬平方米，同比分別增長288%和237%。世茂地產今年累計合約銷售金額達73.3億元，同比上升151%，累計合約銷售面積60 .65萬平方米，同比增長137%。

世茂地產有關負責人表示，未來將推出多個大型新專案或加推現有專案，加大銷售力度。該房企首2月收金73.3億，同比上升151%。

“中央重申將堅持樓市調控措施，屬正常之舉，部分城市樓市的確存在泡沫，”世茂地產董事長許榮茂在業績發佈會上自我打氣，稱沒有人希望見到樓市全面崩潰，相信政策不會壓垮樓市。

房企加速銷售

中指院資料顯示，國五條細則出臺後首周，十大重點城市除了蘇州以外，樓市成交量均上漲，其中廣州漲幅最大，達到104.86%。業內人士推測，地方性國五條細則或於4月初開始執行，不會對3月樓市造成過度影響。

“國五條”調控效力發揮之前，房企的帳面仍然“過得去”。但後市產品定價、產品供應結構如何，不少房企已出現糾結心理。南都記者從業內瞭解到，加速銷售是目前的第一波舉動。

世貿地產稱未來將會加大銷售力度，推出多個大型新專案或加推現有專案，以增加銷售。萬科在2013年的主要工作方針中提到堅持主流產品的同時“加速銷售”。保利地產同樣一心賣樓，銷售部門上半年“大幹120天”。碧桂園部分樓盤一改春節的傳統“休眠期”加班賣樓。

多家房企已針對政策及市場環境調整策略，主推小戶型產品。一向發力城市精品的綠城集團從去年開始也越來越多地涉足小戶型開發。保利地產有關負責人也向南都記者表示，聚焦剛需與首改，快速銷售是調控政策下保利的應對之策。“保利地產自住需求的購房者比例近九成。”

全國工商聯房地產商會理事吳新堅向南都記者表示，“國五條”會波及開發商銷售和開發計畫，開發商應做出動態調整，包括產品價格調整和產品結構的調整。快速走量是當前市場的主流，可以保障現金流穩定，加快資金周轉。

“以廣州為例，今年一手房高端大戶型推盤較多，剛需低端戶型較少。從政策上講，是不利於大戶型銷售的，未來高端住宅銷售或會放緩。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志告訴南都記者，長期來看，開發商會增推小戶型產品。

鏈結

2月二手房價格大漲一線城市漲幅均超10%

中指院《2月十大城市房地產價格指數》資料顯示，2月份十大城市二手房住宅價格指數全部上漲。十大城市二手住宅價格指數環比平均增幅1.17%，同比平均漲幅12.33%。其中北京增幅最大，達21.10%，上海、廣州、深圳等地漲幅均超過10%。

“3月份在趕政策‘末班車’效應的帶動下，市場將出現一波激增的行情，成交量預計將創下高點，尤其是在二手房市場。”C R IC研究人士如是表示。

據鏈家市場研究部統計，新政出臺後的兩天(3.2- 3.3)，北京新增二手房源量與春節後(2.16-3.1)平均水準相比，就增長了90%左右。


“新政後連續數日北京二手房網簽突破千套。末班車效應的確明顯出現，單日網簽量均超過千套。”中原地產市場研究總監張大偉告訴南都記者，目前從資料來看，沒有證據顯示政策影響二手房客戶轉移到新建住宅市場。

南都記者近日向廣州房地產交易登記中心詢問，也獲悉三月份本來就是傳統二手房的交易高峰期，加上新政出臺，來辦理過戶的人就更多了。“剛需客戶都想趕在細則實施之前過戶網簽。”

“中國房產調控已經常態化，不僅房企有相應的應對能力，二手房市場的買家和賣家也對預期有判斷。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，鑒於地方細則仍未出臺，開發商未來定價不盡明朗。

貼近區內二手價 或掀減價潮

政府推出「加辣招」不足兩星期，市場交投銳減，長實（001）繼拆售葵涌雍澄軒酒店後，昨天突然高調劈價逾11%推售荔枝角一號．西九龍餘貨，首批涉20伙，並向買家回贈雙倍印花稅以抗衡樓市新招，個別單位減幅最高達17.4%，扣除所有優惠後，建築平均呎價為9423元（實用12651元），已貼近區內二手造價。有學者認為，若持續減價且銷售理想，有機會引發其他發展商及二手市場跟隨，甚至掀起減價潮。

十三年來首次減價

長實執行董事趙國雄表示，一號．西九龍明年3月入伙，6個月內未能交樓予買家，加上政府推出加辣招後，市場交投淡靜，極為不健康，故帶頭劈價推售單位，並強調是次為「真劈價」，並稱「本港樓價已升至高水平，唔使話個個盤都賺到盡，故帶頭減價，去到市民負擔到的水平，亦配合政府關注樓價及依法施政」。

趙國雄坦言：「集團自98年推出青衣盈翠半島後，未有減價推盤情況，也是自2000年執掌售樓部以來13年首次減價，或有機會掀起減價潮！」

至於未來推盤策略，趙氏稱亦會配合政府施政，荃灣國瑞路項目料以低於市價推盤，但不會調整日前公布的350億至400億元售樓收益預測。長實地產投資董事黃思聰表示，一號．西九龍累售約150伙，平均呎價10352元，是次主要針對換樓人士，由於項目內地客買家不多，故內地客未列入回贈方案內。對於已售出單位，發展商指大部分以即供付款形式購入，未有計劃向已購入單位的買家「追減」，若買家有問題將提供協助。

長實昨天發出一號．西九龍價單20伙價單，當中16伙早前曾推出，4伙為全新單位，與舊價單比對，9伙定價已調低，但有5伙的定價則調高，加價至354萬至604萬元不等，但扣除原有即供減5%、劈價10%、雙倍印花稅的3.75%及提早還款1%回贈，該16伙實際售價較首次推出調低6%至17.4%不等。以1座35樓B室為例，舊即供價為1231.2萬元，新價單即供價為1016.9萬元，減價214.3萬元，為減幅最高的單位之一。市場消息透露，昨天項目已有11伙獲預留。據悉，部分價單以外單位亦一併調低售價。

新地：不會調低意向呎價

地產建設商會執委會主席梁志堅表示，是次減價推售貨尾單位，以高調姿態促銷，或對其他發展商有影響，但相信屬個別事件居多。理大建築及房地產學系教授許智文認為，長實在樓盤定價上一向有折讓以吸引買家，若是次減價推盤，並能保持低價水平，不會「轉頭加番上去」，其他發展商有機會跟隨，也可能掀動二手市場有下調壓力，相信不合理的高價成交未必再出現。

長實帶頭劈價沽貨，新地（016）副董事總經理雷霆回應，集團近年推出項目均近沽清，旗下項目不會減價或調低意向呎價。他指出，元朗爾巒本月內必定推售，中座單位意向呎價1.5萬元，每幢約1.8億元，現時已獲多個家族洽商。

新世界發展（017）營業及市務總監楊文表示，集團一向參考市價，並按既定部署推售樓盤。

內房龍頭萬科旗下萬科香港宣布首次海外發債，發債額為8億美元，年期為5年，息率更創下內房股新低至2.625厘，更與本港藍籌地產股看齊。市場消息指出，投資者認購反應熱烈，半小時已接獲超過10億美元的認購額。

據銷售文件顯示，萬科香港發行的高級美元票據，息率介乎美國國債（T）加200至220點子，按目前美國國債息率為0.79%來計算，年利率僅2.8厘，但最終壓低至2.625厘。文件指出，萬科香港是次發債主要用作償還舊債及一般企業用途，但有市場人士估計，有關資金或用作發展早前與新世界（017）共同投得的荃灣臨海地塊。

近年發債息率較低的內房股，主要是中國海外（688）及華潤置地（1109）兩大藍籌股；前者去年11月在港發行10億美元的10年期債券，息率僅4厘；而潤地一批將於2016年到期的10億美元債券，息率亦只有4.625厘；越秀地產（123）年初發行的5年及10年債券認購反應熱烈，最後釐定的息率僅為3.25厘及4.5厘。

太古城租售比例20對0

新辣招嚴重打擊二手買賣氣氛，屋苑成交「冰封」，十個藍籌屋苑本月首周仍有四個「捧蛋」，租賃市場卻轉旺，太古城租賃及買賣比例更是20對0；代理認為，新辣招打擊入市意欲，買賣雙方均轉投租賃市場，預料未來一兩個月租賃活動將主導大市。

4屋苑未「開齋」

綜合市場資訊，十個藍籌屋苑本月首周僅錄得20宗成交，其中太古城、海怡半島、黃埔花園及新港城至今仍是零成交。租賃方面，半數屋苑較上月同期活躍，其中淘大花園及沙田第一城分別較上月急升8倍及4倍。

中原地產助理區域營業經理張光耀表示，太古城買賣成交仍「捧蛋」，由於區內準買家多為非首置人士，故雙倍印花稅對屋苑買賣氣氛打擊甚大；他表示，政府屢次出招，準買家對後市漸趨觀望，故不少已轉買為租，如銀星閣高層D室三房戶，建築面積843方呎（實用748），獲一位「買轉租」客戶以2.7萬元承租，建築呎租32元（實用36.1元）。

本月太古城租務成交暫錄20宗，與上月同期相若。張光耀認為，買賣氣氛在新辣招打擊下將持續疲弱，預料愈來愈多準買家、業主轉投租賃市場，故未來一兩個月租務市場將主導大市。

九龍區大型屋苑淘大花園本月租務活躍，租金則按月持平。美聯物業營業經理胡善?表示，淘大首周租務成交已達9宗，遠高於上月同期的1宗，上月主要受到新春長假因素影響，未有太多租客搵樓。他指出，目前不少區內業主對後市看法較審慎，故決定先把單位放售，轉投租賃市場，促使區內租賃成交急升，如D座低層B室月租1.15萬元，建築面積462方呎（實用390），建築呎租24.9元（實用29.5元）。

新界區方面，沙田第一城本月租賃成交亦較上月活躍，暫錄得12宗，租金水平按月計未見增加，目前建築平均呎租約23元（實用27元），新近36座中高層E室三房單位，以每月1.5萬元獲家庭租客承租。

現崇山收樓租務增

此外，收樓不久的黃大仙現崇山也持續錄得租賃成交，香港置業助理區域經理黃民熹表示，屋苑5B座高層B室以每月2.9萬元租出，建築面積1056方呎（實用811），建築呎租27.5元（實用35.8元）。

市場矚目的何文田住宅地皮今天截標，雖然多家測量師行估計用地作價可逾100億元，但再有測量師行調低其估值，幅度達12%。

何文田用地位於常樂街和常盛街交界，屬「住宅（乙類）」用途，地皮估值介乎95.5億至142.7億元不等；除中原測量師行日前調低預測外，美聯測量師行也下調預測。美聯測量師行董事林子彬指出，政府新招直接影響豪宅市場，故把用地的估值調低至110億元，樓面地價9631元。資料顯示，該行原預計用地樓面地價1.1萬元，意味用地估值下調12.5%。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，由於用地投資額較大，預料只有部分主要發展商入標，樓面地價料1.25萬元。

同日截標的東涌商業地，高力國際（香港）估價及諮詢服務部高級助理董事譚智仁認為，用地貼近東涌鐵路站和東薈城，並接近機場和多項旅遊景點等，適合作酒店發展，估計每方呎樓面地價約1890元，估值約10.2億元。

市場普遍估計，在何文田已有發展的新地（016）和長實（001）等，將較大機會參與競投，至於東涌商業地，百利保（617）日前則表示正研究。

去年本港寫字樓租金下跌，香港置地的中區寫字樓組合空置率由2011年年底的2%，升至去年年底的3.4%，商舖則全面租出。集團強調，空置率低緩和部分外圍環境的衝擊，未來重點發展商業及零售物業，將於上環至銅鑼灣尋找發展機會，亦將為旗下物業進行資產提昇工程等，以維持競爭力。

置地行政總裁彭耀佳表示，去年有兩間內銀企業因自置物業遷出旗下的寫字樓，惟很快便找到新租戶，令空置率得以維持於低水平；集團近年集中發展高級寫字樓、商舖及豪宅，未來無意出售本港核心物業或發展基建項目。

彭耀佳認為，中環仍是大型金融服務企業設立總部的首選，平均呎租由2011年的87元，升至去年的90.3元，他不願意預測未來寫字樓的租金前景，並指租金將隨經濟活動復蘇。

置地截至去年底年度基本純利按年上升11%，至7.77億美元；每股基本溢利上升9%，至33.14美仙。

專家：避誤傷用家「剛性需求」

「新國五條」細則提出向二手樓轉讓徵收20%的個人所得稅（以下稱「個稅」）引發恐慌後，住房和城鄉建設部（簡稱：住建部）昨日暗示，政策可能會出現鬆動，避免誤傷剛性需求和改善居住環境的人士。

倘自住逾5年 售唯一住屋免稅

住建部的官方網站，昨日發布《人民日報》訪問住建部政策研究中心主任秦虹的報道。秦虹解讀「新國五條」細則稱，將繼續堅持執行對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免徵個稅。

國務院在3月1日晚，發布「新國五條」細則要求，對出售自有住房按規定應徵收的個稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。為了避稅，多個城市出現提前完成恐慌性過戶現象，部分城市的過戶量是平日的10倍。

不過，秦虹解讀稱，根據06年國稅總局的文件規定，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房，售出後所得資金，免徵個人所得稅。

換樓客 須先繳「納稅保證金」

此外，對出售自有住房，並計劃賣房後1年內重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納。再視其新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還該保證金。秦虹指，上述政策實際上對改善性需求有一定的優惠，應繼續執行，達到「支持合理住房需求，抑制投機性需求」的目的。

新國五條引發市場對業主將稅收轉嫁給購房者和推高樓價的憂慮。秦虹也認為，熱點城市這一稅收可能會轉嫁到購房者身上，從而增加購房成本，推高房價。尤其是改善性購房需求可能會被「誤傷」。此外，也不利於二手房的流通，影響市場供應。

不過，住建部副部長齊驥近日在中央電視台上明確表示，按誰得進付規定，二手樓買賣個稅應由賣方負責，不能轉嫁給購房者，否則就屬違規，若出現這種現象，住建部將有措施保護購買者利益。

秦虹預測，新政策出台後，二手房市場會短暫波動，最初大家因為恐慌，爭相交易，導致交易量上升，後續隨着政策落實，成交會下降。住建部和地方的細則，預期將於本月底陸續出台。另外，財政部副部長朱光耀日前稱，全面開徵房產稅仍沒有時間表。

受新國五條出現鬆動的迹象刺激，滬深兩市的房地產板塊昨日逆市上升0.6%。

受新股首次發行（IPO）最快本月底重啟的傳聞拖累，上證指數全日下跌近1%。不過，中國證監會（簡稱「中證監」）相關人士澄清，IPO最快要到7月才啟動。分析師指，在兩會政策敏感期內，短期市場仍維持震盪走勢。

當局稱最快7月 才重啟IPO

上證指數昨日收報2324點，下跌0.98%，盤中最低跌至2304點；深證成指下跌0.4%。滬深兩市的成交額增加至2,518.33億元人民幣，創業板指數昨日重挫2.83%。

從板塊上看，航空航天、券商、銀行等板塊跌幅較大，但釀酒、煤炭、房地產等少數板塊逆市上升。

對IPO何時重啟的問題，中證監副主席姚剛昨日上午對媒體稱，財務審核已經進入最重要的時刻，原則上3月31日截止日之後，IPO就將重啟。而市場解讀為IPO將在本月底重啟，引發滬指午後急跌1.8%，逼近3000點關口。

不過，上海證券報網站隨後引相關渠道人士澄清，IPO重啟須待在審企業財務專項檢查工作全部完成之後才能啟動，IPO最快要到7月才能重啟。

經濟數據將出爐 添波動

相關人士稱，在審企業財務專項檢查工作分為兩個階段，第一階段為自查階段，中介、發行方必須在3月31日前提交自查報告；第二階段為抽查階段，由中證監對自查情況進行核查，這項工作須在6月底前完成。

展望後市，分析師指出，1月份經濟數據即將公布，加上目前正處於「兩會」敏感期，預料短期後市將繼續維持震盪走勢。

香港置地去年基本純利升11%至7.77億美元（約60.6億港元），派末期息11美仙。公司表示，雖然寫字樓租賃需求繼續放緩，但公司仍受惠於有限的新供應量，以及市場對高級零售商舖的高需求。

基本純利升11% 派11美仙

期內置地本港物業整體平均每呎租金為90.3元，按年升3.8%，去年底的空置率為3.4%，相對2011年的空置率則為2%。

香港置地行政總裁彭耀佳指租金水平會受經濟活動復甦而帶動。集團將繼續專注發展所長的甲級寫字樓及中高檔零售物業，未來不排除將業務拓展至上環至銅鑼灣等。

與置地同系的兩家公司亦發布業績。牛奶公司去年營業額升7%，至98.01億美元，經常溢利倒退6%至4.47億美元，經調整經常溢利則上升13%至5.06億美元（約39.5億港元）。另外，文華東方去年經常性溢利上升20%至7,080萬美元（約5.5億港元）。

西九屋苑首當其衝 柏景灣減58萬求售

長實（00001）帶頭減價促銷長沙灣一號?西九龍搶購買力，令冰封的二手市場雪上加霜，二手樓現減價壓力，西九龍一眾屋苑議價空間擴闊外，就連細價樓亦要減價，天水圍嘉湖山莊部分放盤單位減價3%至4%。

一號?西九龍減價，同區屋苑首當其衝。有區內代理預期，業主會擴大議價空間，幅度會有約5%左右。另奧運站柏景灣有業主見市靜，見近日睇樓客明顯減少下，亦把持有的3房單位叫價由1,288萬元、減價58萬元至1,230萬元放盤，預期同區新盤減價下，區內業主態度會陸續軟化。

嘉湖4成業主 減價4%放盤

就連細價盤亦受牽連。祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指出，長實（00001）減價重推長沙灣一號?西九龍消息傳出後，該公司昨日下午共聯絡了嘉湖山莊50個放盤中的業主，其中有19個（佔38%）業主因而減價，平均減幅約3%至4%。

例如美湖居5座中層G室，實用面積544平方呎（建築面積710平方呎）業主原本叫價360萬元，已屬於貼市價的水平，昨日減價10萬元，以350萬求售，變成低市價2%至3%，估計可吸引到用家入市。

另外，屋苑翠湖居2座中層F室，實用面積449平方呎（建築面積573平方呎），原業主原開價270萬元，放盤即日減價至252萬元沽出，實用呎價5,612元（建築呎價4,398元），屬同類單位造價低位。

綠楊新邨518萬沽 止賺離場

個別收租客亦止賺離場，荃灣綠楊新邨J座低層5號室，實用面積582平方呎，單位於政府出招後以530萬元放盤，最終減價至518萬元沽出。據了解業主持有單位收租多年，出招後選擇止賺離場。

另市場錄付雙倍印花稅入市個案，中原地產方翰達表示，大埔翠屏花園D座低層02室成交，實用面積274平方呎（建築面積394平方呎），連租約以260萬元沽出，另買家付7.8萬元雙倍印花稅入市。

收租客購灣仔愛寶 付稅47萬

其次中原地產翁梓軒指，灣仔愛寶大廈中層B室成交，實用面積324平方呎（建築面積608平方呎），以658萬元沽出，實用呎價20,309元，由於上述放盤罕有，故收租客付47.6萬元雙倍印花稅入市。

美聯集團董事總經理黃子華指出，新盤減價令一二手溢價收窄，料吸引二手向隅客轉投新盤市場，若情況持續，相信會對二手市場帶來壓力。另利嘉閣地產總裁廖偉強認為，除非各大發展商出現連環減價潮，料短期內二手業主未見大的減價壓力。

沙田石門是今年賣地計劃內較多供應的地區，3幅地皮合共涉及68萬平方呎樓面，粗略估計可提供逾1,360伙。由於政府在比鄰石門連續3幅商業地批出，帶動該區轉型變成似港島東的商住混合區域。

連區內3商地 拓商住混合區

沙田石門屬於住宅、工業混合的區域，較上一個新盤開售已經是新地（00012）在2000年推售的欣廷軒，長期缺乏新盤供應，相信已經積累一定的換樓需求，例如指標屋苑沙田第一城現時實用面積呎價達1.06萬元（建築呎價約8,000元），因屋苑以細單位為主，買家多屬上車客。

政府今次連環推出3幅石門地皮，合共涉及22.7萬平方呎用地，若果以中密度地積比率3倍計算，所提供的樓面約68.13萬平方呎，以平均面積500平方呎計算，足以興建逾1,360伙，對紓緩區內樓價有一定幫助。

碩門邨以南地 只能建單幢樓

位於石門邨以南的安睦街用地，現時已經為「住宅（甲類）」，可以隨時推出市場，由於面積僅2.8萬平方呎，為3幅用地之中最細的一幅，預計只能興建單幢樓，相信能起「試水溫」作用，估值約2.52億至3.36億元，樓面地價約3,000至4,000元呎。

至於其餘安明街及安睦街兩幅地皮，現時仍然屬「休憩」用地，稍後要推出仍須經過一系列改劃程序，令推售時間延遲至明年3月。

而兩幅地皮面積均達10萬平方呎，可建樓面介乎27.1萬及32.6萬平方呎，可作小型屋苑形式發展，估值由8億至13億元不等。

億京2商業地 料明年推售

同時，政府在近年連環批出3幅石門商業地，加上南豐等發展商在區內發展酒店，令工業區形式逐步脫變，成為二綫商業地區，其中億京所投得兩幅商業地，預計將於明年推售。

「起動九龍東」辦事處昨舉辦國際交流展覽及論壇，有發展商建議，政府應該加快批出區內用地以促進地區轉型，亦有建築師建議未來的規劃要由下而上推行，並給予更多發展空間。

南豐董事總經理蔡宏興認為，政府不應該過分規限區內的未來發展，例如活化工廈政府容許將工廈改裝為酒店，亦應該考慮活化為住宅的可能性，令區內的發展更多元化，並建議政府加快推出區內的發展用地，加快地區轉型。

OMA建築師事務所合夥人David Gianotten認為，政府未來應以公眾所能理解的設計及語言，向地區人士作廣泛諮詢，才能夠取得最佳的設計，強調不能夠單憑由上而下、政治正確的思維進行規劃，強調公眾意見是重要的發展元素。

建築師學會會長馮宜萱則表示，休憩空間能夠讓人有置身其中的歸屬感，認為九龍東應該提供更多的休憩空間，讓更多市民享受區內的生活環境。

建築師學會籲增休憩空間

起動九龍東專員李啟榮指出，政府正制定新一份「起動九龍東」概念總綱計劃，強調會根據公眾所提出的意見，不斷在設計框架上作出改善，其中包括優化區內的行人連接設施等。

「起動九龍東」範圍包括啟德、九龍灣及觀塘，預計未來可為市場提供近4,300萬平方呎新增商業樓面，其中3,122萬平方呎新增商業樓面，來自觀塘及九龍灣新建及活化工廈。

區議會反對政府在九龍塘前李惠利社區用地建豪宅，認為即使不撥作興建中醫院，亦應該保留興建其他社區設施，批評政府諮詢工作倉卒；發展局則重申，並非首次將未改劃用地納入賣地計劃，強調通過城規程序後才作出售。

區內欠設施 倡建公園運動場

政府昨天就改劃九龍塘前李惠利社區用地落區諮詢，但建議不獲區議會支持，並有近100名浸大師生到場抗議，要求保留土地用作教育用途，認為將來落成的豪宅根本無助解決基層市民住屋問題；而前浸會校長謝志偉亦去信城規會，指出將用地改建為豪宅是短視及不合理的決定。

九龍城區議會房屋及基礎建設委員會主席何顯明表示，九龍塘一直缺乏社區設施，認為即使土地不撥作興建中醫院，亦應該保留興建公園、室內運動場或老人中心等社區設施。

發展局：城規同意 始推出市場

發展局首席助理秘書長鍾瑞琦在會上重申，將未完成規劃土地納入賣地計劃非先例，而將來亦會在取得城規會同意後，才會將地皮推出市場出售。

食物及衞生局首席助理秘書長章景星補充，局方最近才接到浸大提出的申請，但現時並沒有撥地興建私營中醫院的政策。

前李惠利社區用地由南面及北面組成，其中北面已預留給浸大作高等教育用途，南面納入賣地計劃作住宅發展，可建樓面42.6萬平方呎，可建495伙，平均面積約861平方呎，估值由63.9億至80.9億元不等，樓面地價介乎1.5萬至1.9萬元呎。

平均逾3.7萬 按年升8.7%

政府去年推出一系列調控樓市措施，無礙本港豪宅升勢。根據萊坊與中銀合作製作的一份報告顯示，去年第四季香港豪宅平均呎價逾3.7萬元，按年躍升8.7%，位列全球第2名。

港按年跳2級 摩納哥續居首

據萊坊與中銀發表的《財富報告2013》中表示，去年第四季全球豪宅排名中，仍由摩納哥保持「一哥」地位，平均呎價5,350至5,920美元（約4.1萬至4.6萬港元）；香港則打入前三甲，由2011年第4季的第4名，升至去年第4季的第2名，平均呎價4,570至5,050美元（約3.5萬至3.9萬港元），第3名則為倫敦。

報告又指出，本港豪宅去年錄得約8.7%的升幅，較2011年的4.6%增幅為多，但以增幅計算，全球排行僅第16名，升幅不及廣州（12.5%）及上海（10.8%）。

萊坊：供應極少 樓價料平穩

此外，對高資產淨值人士而言，倫敦及紐約仍是全球首兩個最重要的城市，香港名列第5位。

萊坊董事及萊坊大中華研究部主管林浩文指，政府出招對一般住宅影響較大，港島區等洋房豪宅供應極少，年內樓價料可平穩發展，另租金亦可望持平。

林浩文續指，整體住宅市場方面，政府出招後短期交投或減少2至3成，樓價則呈窄幅上落，預料有半成調整空間。

他估計有不少用家或選擇「轉買為租」，刺激中小型（約400至600平方呎）單位的租金，可以再上升10%至15%。

中渝置地(1224) 昨公佈，1月至2月累計之合約銷售金額均錄得增長，合約銷售金額約為16.62億元(人民幣，下同)，已售建築面積約17.4萬平方米，按年分別大幅上升約334%及274%。於2月期間，錄得合約銷售金額約5.23 億元，已售建築面積約7萬平方米，按年分別大幅上升約84%及100%。截至2月底，尚未轉入合約銷售之認購銷售金額約為11.83億元。

瑞安完成銷售目標28%

　瑞安房地產(0272)昨公佈，2月份合約物業銷售額達到2.83億元，已出售總建築面積1.09萬平方米及40個車位。平均售價為每平方米2.56萬元。本年首兩個月，累計合約物業銷售額為25.24億元，完成全年物業銷售目標90億元的28%。累計已出售總建築面積7.31萬平方米，平均售價每平方米3.44萬元。另外，有82個車位於首兩個月售出。

佳兆業累售30億增八成

　佳兆業(1638)昨表示，2月實現合約銷售約11億元，按年增長2%。合約銷售面積約14.96萬平方米按年下跌18%，合約銷售均價約每平方米7,185元，按年增長24%。首2個月實現累計合約銷售額30億元，按年增長87%。累計合約銷售面積達約32.16萬平方米，按年增長28%。在此期間，合約銷售平均售價為每平方米9,370元，按年增長47%。

金管局要求銀行加強樓按審批時的壓力測試，並提出銀行要將新造樓按風險加權比率不得低過15%的下限，有銀行業界指出，這樣的安排將令銀行的風險加權比率增加，需要更多資本來符合要求，未來或導致銀行樓按成本上升，令按揭息率有上升壓力。?豐早前已表示，新措施會令按息重新訂價。渣打(2888)昨亦附和指，目前樓按的加權風險比率低於一成，需要加按息紓緩成本壓力，加息幅度可能20至25點子。

　渣打香港行政總裁洪丕正昨日表示，政府最近推出壓抑樓市的措施，確實令銀行成本上升，幅度約20至25點子。會否在短期內反映，就要視乎市場發展，但強調長線成本應會轉嫁予用家。

辣招令樓按貸款增幅放緩

　有業內人士預測，銀行今年或要加25點子的按息，以目前金管局按息參考下限計，樓按優惠利率會由2.15%，升至2.4%。惟渣打個人銀行業務主管禤惠儀預期，無論是否加按息，政府推出新「辣招」後肯定會令樓市交投下降，今年樓按貸款增長，可能由去年的11%增幅，跌至單位數。

　禤惠儀又指，按揭業務仍是渣打香港的核心業務，未來亦會積極發展貸款業務，目前貸存比率為53.7%，屬健康水平，足以支持不同客戶的貸款需求，特別是中小企。

競爭激烈限制銀行加息

　不過，有學者指出，多國實行量寬措施大印銀紙，令資金流入本港，目前本港銀行體系結餘已升至逾2,500億元，即使美國提早加息，本港銀行也有條件不跟隨，故難以相信銀行會於今年內便提高樓按利率。此外，樓市交投因政府辣招而被冷卻，樓按生意減少，在競爭激烈的環境下，也限制了銀行加息的空間，小型銀行若加息將影響競爭力。

　永亨銀行（0302）董事長兼行政總裁馮鈺斌昨就表示，該行去年樓宇按揭業務增長18%，增長主要發生在政府出招穩定樓市前，而在出招後按揭業務已有所下降，估計今年按揭業務遠遠不及去年理想。雖然政府近日收緊按揭，但由於該行並非採用《內評法》進行壓力測試，故不需因應措施而調高按揭息率，息率調整會按市場走勢而定價。

按息走勢視外圍因素而定

　創興銀行（1111）行政總裁劉惠民亦指，政府調高按揭壓力測試要求，此舉提高按揭門檻可增加更多具實力、可負擔供款的貸款者，對銀行而言有好處。至於按息走勢，由於成本資金壓力維持，長遠而言息率不會再跌，相信走勢主要仍受外圍市場影響。

政府來年度賣地表全面增加供應，並加入不少小型項目，吸引中小地產商加入競爭行列。來年度賣地計畫，共二十一幅少於零點五公頃之小型地，但新增項目中僅四幅位於市區，市場形容十分矜貴，測量師指項目加入商鋪元素，該等市區四地合計估值可逾三十億元。

該四幅蚊型地中，有兩幅位於旺角區，包括新填地街地及豉油街地，屬今批新供應土地中，少數可提供商住用途，該兩地盤面積分別僅二千七百一十三及六千五百七十七方呎，按同區發展地積比率九點五倍計算，可建樓面分別約二萬六千及六萬二千方呎，其中地下三層連地庫，皆可以用作零售及商業樓面，在旺區鋪位創出天價下，市值可看高一?。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示，上述兩旺角地位處九龍市區中心，推出時勢必「搶手」，特別對中小型發展商頗具吸引力，相信可獲財團踴躍出價，預料豉油街地皮樓面地價最高六千五百元，另以約五百方呎小型單位計算，項目提供約一百多伙單位，落成後建築呎價逾一萬元。

測量師彭兆基指出，兩旺角地盤規模小，可算「蚊型地」，然而近期多個市區細碼新盤推售，主攻上車客族群，反應具市場價值，料擁有舊區客路的老牌小型財團，將爭取發展單幢精品住宅。除了旺角項目，另一幅儲備表內之油塘地，韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，連同海景因素，初步估計樓面呎價約五千五百元。此外，長沙灣地福華街與福榮街交界，估計每呎地價五千至六千元。