專家：只嚇跑菜籃族 應增持有稅
近期香港、新加坡與中國為了抑制房價不正常飆漲，新增打房政策，台灣卻因奢侈稅即將屆滿2年，出現廢除或修改的聲音，民眾擔心奢侈稅課稅力道若減輕後，炒作風氣將再起，根據《蘋果》民調顯示，近半數民眾認為奢侈稅有助平抑房價，並反對廢除奢侈稅。

財政部為了解奢侈稅是否平抑房價，已委託專家學者進行研究，預計7月完成，財政部賦稅署強調，目前無廢除或修改的預設立場。據《蘋果》民調指出，有46%民眾認為奢侈稅可抑制房市炒作風氣，認為無效者為34%；反對廢除奢侈稅者也高達47%，贊成者則33%，顯示多數民眾認同此政策。

德打房可處3年刑
目前各國有許多嚴厲打房政策，如德國規定售屋價大於地區合理房價20%，處以5萬歐元罰款，相當於新台幣193萬元，若大於合理房價50%，更觸犯《刑法》中的房價暴利，最高可處3年以下有期徒刑。相形之下，台灣打房政策顯得輕微，不願具名的投資客表示，「奢侈稅政策嚇跑菜籃族後，反而沒人跟專業投資客搶物件，奢侈稅對專業投資客影響不大。」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也表示，符合自用住宅便可免課奢侈稅，但目前自用住宅條件寬鬆，嚇跑的主要是菜籃族，其實口袋深的投資客要找人頭並不困難。

宜加速實價課稅
多數專家均認為，要抑制炒房應以提高第2屋的「持有稅」為佳，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，奢侈稅傾向短期調控，難以長期實施，未來奢侈稅若要廢除或修正，相關配套措施一定要做好。莊孟翰說，「在保障第1戶自用住宅外，第2屋之後應該要課較高的資本利得稅，並增加持有稅，提高公告現值，加速實價課稅腳步。」

中國繳稅增至2成
近日中國與香港都再祭出打房政策，中國最新的「新國五條」規定，轉賣二手屋繳交的個人稅為價差所得20%，不過卻造成民眾擔心未來賣方將房價轉嫁至房價，而趕在實施前買屋。中國大陸規模最大的房仲業者、偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，中國政府打房應增加持有稅，加速閒置不動產釋出，才能增加供給。

即便奢侈稅與實價登錄雙重打房，房價仍未明顯下修，首購族只好外移市郊；學者認為，除加速外圍地區交通建設，也應以促進都市更新，興建社會住宅等增加供給量，避免房價因供給量少而被堆高。

政府僅規劃千戶，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，政府應在市區興建只租不賣、租金相對便宜的社會住宅給年輕族群，否則年輕人在市區租屋，錢都拿去繳房租，可能一輩子都存不了錢買房。 「依台灣目前的住宅需求，40萬戶社會住宅是最基本的！」玄奘大學財務金融學系副教授花敬群說，目前政府僅規劃1661戶社會住宅，數量遠遠不足。

政府相關住宅政策中，浮洲合宜住宅已全數售出，A7合宜宅3月21日開賣，台北市的安康公營住宅第1期已招標完畢，預計2015年完工。 另外財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」辦理延至今年12月31日，營建署今年度「青年安心成家方案」則尚未決定。

資金不足恐套牢，花敬群提醒，目前房市風險高，資金不充裕、無急需的購屋族，不要僅因政府優惠房貸便購屋，否則可能被套牢。

房仲代銷聯手 「黑吃黑」桃園高鐵特區近半年為房市新寵，去年底還出現人龍徹夜搶紅單（購屋預約單），但民眾爆料，預售屋「太子馥」第2期有買方付訂金取得紅單後，卻被迫退訂，代銷業者與房仲聯手銷售退訂戶，大賺差價，專家直指，這是黑吃黑的手法。民眾爆料，桃園高鐵特區「太子馥」第2期的代銷業者品華廣告，去年11月開放預約，每戶訂金10萬元，但今年1、2月陸續通知買方，「原預訂戶為建商員工保留戶，或已被買走，只能選擇他戶或紅單解約。」

本月已預約逾80戶，所謂的「紅單」，是指建案尚未取得建照前的購屋預約單，由於未取得建照，無法簽約售屋，代銷業者就利用這段時間炒作紅單。「太子馥」第2期雖於前年初取得建照，但因該區解除建築限高變更設計，今年1月取得變更後的建照，預計本月28日公開，共151戶，已預約逾80戶。
爆料民眾指出，「太子馥」第2期代銷業者將退訂戶別以每坪約27萬元，私下委託房仲銷售，賺取價差中飽私囊，目前僅剩2~3樓、中繼水箱層、大坪數格局與樓層較差的戶別，更向預訂買方喊價每坪32萬元。
與朋友一起預訂10幾戶的民眾怒指，去年11月初就預約，為第1順位，後來被改成第2順位，今年1月更被迫退訂，代銷業者僅告知原預訂戶改為太子建設員工優先選擇戶，「買房子第1次遇到這種事！最後就去買別家建案。」

「買不到惡意中傷」「太子馥」第2期專案經理陳漢堂解釋，這是客戶買不到房子的惡意中傷，該案以排順位方式預約，曾向民眾解釋，太子建設員工有優先承購權，才將預約買方安排到第2順位後。但當地房仲透露，聽聞該代銷業者與某房仲合作，包下賣相佳的戶別，若順利賣出可獲20萬元佣金。陳漢堂否認指控，他說，的確有房仲以認識太子建設員工名義幫民眾預約，並收取佣金，再告知「太子馥」銷售人員有民眾想購屋，「我才會到外面收訂金，沒有跟房仲配合，也沒收額外費用，純粹買方服務，我又不是調查局，無法確認對方為房仲。」

「製造熱銷的假象」「黑心建商的告白」作者Sway認為，這是投資客吃投資客、黑吃黑的情況。代銷業者同時讓很多買方預約，製造熱銷假象，只要有人願意出高價，遊戲就能繼續玩。「投資客貪心想賺差價，卻不知已經被黑吃黑，根本就是咎由自取。」「太子馥」建商為老字號太子建設，卻出現黑心銷售手法，太子建設總經理謝明汎聽聞「黑吃黑」後表示，該案確保留10％員工戶，但須於結案後才能轉售，不清楚這些傳聞。但代銷業者品華廣告副總經理陳忠銘承認，曾聽說專案經理私下找房仲賣屋，查證後應無此事。

轉讓紅單 桃高鐵特區 未現轉賣退單，去年新竹出現搶紅單風潮，秒殺建案「世界島」、「移動方城」後來卻傳出主動退訂戶逾半，且轉讓紅單不易的消息；桃園高鐵特區「聯上世界」去年底也在1日內全數預約完，但因該區房市火熱，投資客積極搶購，還未出現退單情況。

拋售量大成交困難，住商不動產新竹清大店店東林坤明透露，去年景氣不佳，投資客降低獲利轉賣紅單，已沒過去好賺。 「移動方城」業者甚至2個月後還打電話找後面順位承接，但多數買方考慮後也不願下訂。
目前在樂屋網還可見「世界島」、「移動方城」紅單轉讓數10戶的訊息，591網站分別有32、14件待售戶數，顯見拋售量大，成交困難。

簽約後才通知後位，「聯上世界」專案經理宋永凱表示，該案目前無人退訂，預計本月底開始簽約。當初開放預約時，各戶價格皆清楚標示，絕無談價空間，全數預約完後，隔天才開始登記後面順位，雖也收取訂金，但買方皆很清楚不一定能買到，將等簽約後才通知後面順位買方承接。住商不動產店東楊易麟表示，一般簽訂紅單是買方確知該戶價格，若接受售價才下訂，「太子馥」第2期卻在還沒訂出價格前就超收紅單，讓人預約了卻又買不到，當然容易造成買方不滿。

議價空間20% 詢問度較年前增2成

去年8月實價登錄政策正式上路，至今已有5波實價揭露，加上國際實施寬鬆政策，熱錢多，購屋族詢問度上升，據房仲業者統計，有6成購屋族認為，當開價貼近實價時，民眾願意進場購屋。代銷業者也指出，隨著房價透明化，今年新推案市場開價都將更平實，議價空間10~20%。永慶房仲網調查網路會員「實價登錄後民眾購屋意願」，當開價貼近實價時，高達60%的民眾願意購買，僅10%仍不願意購買；不過對於價差貼近的定義，57%民眾認為開價最多只能高於實價5%，才可稱上「貼近」，另有28%民眾認為開價高於5~10%也可稱上「貼近」。

估下月交易量提高
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，實價揭露後，房價更透明，開價與實價差異過大的物件，購屋族可能連看都不想看，屋主不敢再向漫天喊價，開價逐漸貼近實價後，購屋族對「價格」也更為挑剔，更會比價。
住商不動產北市區副理陸毅祺說，房市詢問度已較農曆年前增加1~2成，預估4~5月交易量將提高。中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，交易量仍未明顯變化，可能與購屋族想比價，但實價資訊仍不夠完整，仍須積極比價，無法快速決定有關。

新莊副都心恐下修
而在「有意願到哪個縣市購屋」選項中，新北市佔30%最多，其次為台北市26%，台中與高雄市皆10%，高雄則為8%。隨著實價資訊陸續揭露預售屋建案，台北市不動產代銷公會理事長王明成認為，今年預售市場估計開價和成交價都相差不遠，成屋開價將更平實。金磚動力副總經理施孝文說，依產品特性與區位不同，雙北市新案議價空間約10~20%。傳真實業研展部經理黃穎傑則說，今年首購族還是以中小坪數為市場主流，雙北市新建案議價空間15~20%，「但豪宅市場幾乎沒有議價空間。」房市329檔期即將來到，王明成說，以價格來講，今年新北市精華地段房價將有支撐力，但供給量過多且價格漲高的區域難有好表現，甚至有下修機會，例如新莊副都心等短期漲高的重劃區。

「都市更新條例」修正案已送進立法院大門，建商與行政院間的修法大戰將展開，建商公會全力備戰。全聯會理事長吳寶田表示，都市更新陷入民粹泥淖中，政府應負起最大責任，既然民辦都更難行，乾脆由政府採取「化零為整」方式整合都更土地；以3000-4000坪為一個都更單元，並先行興建都更樣品大樓，讓都更戶有信心，才有機會成功。

辦座談找專家圖翻案
吳寶田指出，公會已經著手準備大型的專業型座談會，共同研討都更條例修正的內容，約是在3月底、4月初；除本地各項專業人士之外，也廣邀新加坡、日本、韓國等都更成功率很高的國家專家，來台共同研究。他感慨地說，政府及民間已花了十多年時間，拚命去考察這些國家的都更實施成果，但現在卻被這些國家專家恥笑，台灣只要去做就好了，考察再多也不會有成果。吳寶田說，政院版都更條例修正案明顯造成都更事業無法推動，整個城市發展、城市建築、乃至城市居住安全都陷入危機，絕對需要大幅調整。

都更條例修正充滿矛盾
他指出，政府有些理想目標卻採取矛盾的政策應對，如政府希望引導房價下降，卻又讓都更寸步難行，取消容積獎勵，讓土地供給大幅下降，且土地利用率下降，都將助漲房價。都更條例修正草案的版本，除了公辦都更還有機會外，民間的都更事業等於無法推動，陷入民粹的泥淖中。

公辦都更推樣品
吳寶田建議，與其進退不得，不如政府採取強勢作為，全面公辦都更，以「化零為整」的方式，由政府自行取得土地，以每一萬平方米約3000坪為基礎單元進入開發，最好是可以到達4000坪一個開發單元，取得土地後再公開競圖招標開發內容，之後再找開發商來執行開發，採取大街廓開發方式，拉高建築高度、放大空地比，整個城市空間將更開闊，利用率及品質都會提升。但都更也牽涉到民眾信心問題，吳寶田建議，政府在都更範圍旁先建一棟足以讓民眾心動的「樣品大樓」，讓都更戶可先行安置，再來拆遷民房整地，以強勢作為介入整地；興建之後，也保留一定比例做為都更戶的安置及保障，其餘就成為都更事業的供應建築，調整都市機能及都市品質，避開所有可能遭到各方誤會的環節。他指出，過去一年，台灣房產業面臨經營困難，主要是因政府法令變來變去，且投資房地產被污名化；期待未來能夠透過都市更新來提振內需、增加居住安全，更期待政府的法令能夠安定，才能健全經營環境，增加就業及稅收。

國泰人壽活化資產，陸續將旗下商辦大樓改建為飯店，今年於台北市就有3棟大樓改建完成，將出租給國泰商旅經營飯店，下半年陸續開幕，國壽當房東收租金，加上「包底抽成」設計，收益率至少4.5%。
國泰金總經理李長庚昨（10）日表示，國泰人壽積極活化不動產，過去1年陸續改裝、變更用途。由於台灣一年有700多萬名觀光客，對飯店的需求很高，國壽在全台都會考慮將商辦大樓改建為飯店，以獲取更高的收益率。

在海外不動產部分，國壽去年以總價人民幣6.8億元（約新台幣31.8億元）買下上海浦東新區「東方金融廣場」A座5個樓層，作為上海國泰人壽的總部大樓。金管會日前已經開放保險業可投資其他地區不動產，李長庚說，今年目標鎖定越南胡志明市不動產。李長庚說，投資海外不動產有兩個目的，一是獲取更高收益，另一是協助子公司發展。國泰金在越南已有銀行、壽險、產險，希望在胡志明市購置越南總部大樓。 國泰人壽旗下台北市忠孝大樓、敦化南路銀星大樓、民生東路民生通商大樓原本都是商辦用途，經改裝後，將出租給國泰商旅經營飯店。國泰商旅是由國泰建設在去年轉投資成立，主打商務飯店搶攻國際商務客來台住房商機。

壽險業者指出，台北市商辦大樓在壽險業、建商爭相競標下，租金收益率愈來愈低，反倒是飯店，若有包底抽成制度，表示飯店經營愈好、壽險公司抽成更多，租金收益率至少比商辦多出1~2個百分點。國壽在全台有200多棟不動產，因為多棟出租給飯店，堪稱是國內觀光飯店的超級大房東。目前包括台北喜來登酒店、台北六福皇宮飯店、台中亞緻飯店、台南大億麗緻酒店等，房東都是國壽；另外，晶華酒店、福泰旅館與國泰商旅也將向國壽承租大樓經營旅館。

擴大保險市占 國泰金登陸 要找歐美夥伴

國泰金總經理李長庚昨（10）日表示，大陸保險市場結構正在改變，許多已進去布局的歐美保險公司，因發展不如預期正尋求其他機會，國泰人壽希望今年內能攜手歐美保險業，共同開發大陸市場，未來5年要快速擴大市占。銀行部分，李長庚說，如果能與陸銀「相互參股」是優先選擇，將可使彼此的合作更穩固。不過，現行規定單一陸銀參股台灣金融機構持股上限是5%，陸銀沒興趣。如果政策提高參股比重，有好的合作機會，國泰金願釋出更高股權。

李長庚昨天出席台大校園徵才，接受媒體採訪時暢談對大陸市場的觀察。他指出，歐美保險公司進去大陸之後，發展結果不如預期，很多外商都在檢討要撤出或找其他外商一起合作。國泰人壽敞開心扉，不排除任何合作機會，希望保險業務在大陸儘快做大。
上海國泰人壽在大陸發展已8年，至今仍處虧損階段，且規模不大，約排名第40幾。國泰金訂下目標，上海國壽在兩年後（2015年）要開始獲利，且要快速擴大市場。 李長庚說，大陸市場變化很快，市場結構調整過程中，國泰金必須抓住發展機會。有外商認為結合台灣業者會發展更快，過去外商堅持主控權，但發展很慢，現在想法已改變。包括上海國壽在內的外商，都要想辦法切入市場，否則與大陸當地業者差距會愈拉愈大。

至於銀行業在大陸的發展，李長庚說，國泰世華銀上海分行已向大陸銀監會遞件申請全面性的人民幣業務，未來業務將大幅擴展。不過，台灣的法規限制，銀行對大陸的總曝險，只能到淨值的1倍。國泰世華銀現在已達淨值的六、七成，可用額度不多，建議政府提高到淨值的1.5倍到2倍，否則將大幅限縮大陸市場的發展機會。除了大陸市場之外，國泰金也積極布局東南亞，去年吃下柬埔寨SBC銀行七成股權，今年將申請印尼辦事處。東南亞除了緬甸與寮國之外，已全數布局完成。李長庚說，去年國泰世華銀的海外與國內獲利，分別占35%與65%。目標是海外獲利可以提高到65%，這樣就可達到成為亞洲區域型金融機構的目標。

房地產代銷是個隨著景氣變動而起伏不定的行業，台灣房市歷經幾波多空，相關行業也大好大壞，在代銷界中，最老牌的業者之一甲桂林，卻彷彿不受外在環境影響，一路走來，始終堅持誠實銷售，還進而導入人文美學的元素，盼讓建築更有生命力。 甲桂林今年正式滿30歲。這家公司見證了台灣房地產發展史，並引領代銷業持續向上，展望下一個30年，甲桂林希望不斷深化品牌力、培養人才，不求最大、只盼最好。

下個30年 深化競爭力

不同於多數的創業故事，甲桂林的誕生，並非全然伴隨著夢想或熱情，而有較多對現實冷酷的認知與迎戰。甲桂林董事長張裕能每當被問到當初為何要創業時，總淡淡笑稱：「我們不是想創業，而是失業了、尋生路。」30多年前，張裕能與現今的甲桂林副董事長曹瑞濱等人，都在台北房屋上班，當時，台北房屋是業界最大的銷售公司，如今的代銷業大將如甲山林董事長祝文宇、新聯陽董事長涂煌鎮等，都是台北房屋的業務尖兵。

那時因有石油危機引發通貨膨脹，為台灣房地產景氣帶來瘋狂高峰，台北房屋也快速擴張、趁勢而起，曾有過10年的好光景。「不過，那光芒就像彗星一樣，一閃就過。」張裕能說，他進公司沒幾年之後，台北房屋的財務開始出現問題。儘管如此，眾人仍繼續撐，還成功銷售了「天母甲桂林」一案，但公司的財務黑洞實在太大，最後張裕能跟曹瑞濱等人只得離開台北房屋。

「眼下的路只有2條，創業或改行。」張裕能笑說，就這樣他跟曹瑞濱被「逼上梁山」，決定創業成立甲桂林。當時房市景氣正開始走下坡，甲桂林連辦公室都租不起，只得在成屋建案銷售現場中辦公；過一陣子後賺了點錢，甲桂林就分租了一間小辦公室，還買了3台總價共10萬元的中古車給業務代步。

草創時期 一切都克難

張裕能回憶，當時是和某化妝品公司分租辦公室，那間辦公室的門面並無「甲桂林」3個字、僅有該化妝品公司的招牌。有一次，有客戶想來甲桂林的辦公室談事情，為了讓門面看起來好看點，他還以周間太忙、周末才有空為由，跟客戶約在禮拜天，趁著化妝品公司沒上班時，將整間辦公室「手動改裝」，把化妝品sample收起來、貼上甲桂林的招牌，只希望一切看起來像樣點。

公司運作快1年後，甲桂林才去正式登記，時值1983年。經過了幾年的奮鬥期之後，1987年政府開放外匯，1989年國泰建設以每坪96萬標下現為六福皇宮的土地、驚動市場，不僅引爆台灣房價數倍成長的高峰，也有很多人因投資房地產及股票暴富、財富重新分配，新貴紛紛崛起。

跨界布局 創藝企雙贏

在這台灣經濟狂飆的時刻，甲桂林也趁勢而起，當時在經營方面有2大革命，首先，是像「代銷學院」一樣招收新生、培訓戰將；第2則是建立研發平台，精確掌握市場與客戶需求。1991年，甲桂林規劃了台灣房地產史第一樁百億元建案、新北市汐止的「宏國大鎮」，帶動了「造鎮」風潮。張裕能說，這時的甲桂林，由一個單純的房地產代銷業者，蛻變為打破傳統銷售生態者，帶領公司上下遠赴美加日港，鑑賞世界知名建築大師的經典傑作，同時帶回全社區開發、成長型社區的概念；未來則朝文創、跨界方向布局，創造建築支持藝術的「藝企雙贏」。

美孚建設董事長彭誠浩表示，台灣的投資環境很好，預期2013年房市景氣要比2012年明朗得多，看好未來，美孚建設在內湖打造的台北企業總部園區「T．CBD」也首度對外曝光。

「T．CBD」將在今年底完工交屋，總銷額上看450億元，將是台灣規模最大的策略性產業辦公室園區，也是美孚創辦40年的創業代表作。

美孚「T．CBD」將挑戰成為全台灣辦公室界的LV，成為台北東區新地標，已有國內企業、陸資企業洽詢。

鮮少接受國內媒體採訪、平時低調沉潛的彭誠浩表示，「T．CBD」全區5大棟，首度在媒體面前亮相，和三陽工業採54％、46％合建分屋比例動工興建以來，已有多組國內外法人機構洽詢整棟收購，其中不乏陸資將參訪觀摩，可望讓台灣建築水準再跨向前一步。以下是訪談內容摘要：

問：美孚、三陽合建的建案應快要完工，有哪些特色和意義？

答：整體工程可望在今（2013）年底完工，名稱確定為台北企業總部園區「T．CBD」，總共5大棟、占地1.1238萬坪；其中美孚分得3棟，會採先建後售。

美孚蓋辦公、住宅蓋了40年，這次我們在「T．CBD」規劃為科技綠建築，樹海和環湖步道包圍5棟主樓、14棟購物商場、餐廳和咖啡館的小廈，估計花了100多億造價去蓋，很多國內外買家都來詢問。

我估計內湖策略性產業辦公室如此等級的產品，每坪上看80萬元，總銷含三陽大概有450億元。店面、餐飲則保留自行經營不售。

問：今年房市景氣怎麼看？

答：我看2013年市場變數、景氣展望和信心度，都要比2012年好很多。

最近行政院院長江宜樺上來，企業界有很多期待，游資充沛，相信住宅市場會吸引很多游資回流。

不過商用不動產在台灣很弔詭，需求反而比住宅少，進出口貿易公司家數也逐年萎縮、失業率又居高不下，這是政府必須面對的警訊。

問：美孚建設大股東也是全球人壽大股東，頗為嫻熟經營商用不動產。金管會緊縮壽險業購置不動產、一面又開放赴海外投資不動產，會衝擊廠辦市場嗎？

答：其實美孚與全球人壽並沒有相互持股，股東也沒有重疊。不過，一手限制保險業在台灣購置不動產、另一手又想開一扇門讓保險業購置海外不動產，豈非捨近求遠？

像很多台灣人這兩年去買房的日本東京，雖然租金報酬率比台灣高，但資產增值幅很有限。

而且，光是稅、就足以吃掉你的獲利，連日本法人機構都不太願意去買。如果我是保險業，不會考慮走遠路。

美孚建設在國內建築業界以蓋出高檔辦公大樓出名；但說到美孚建設董事長彭誠浩，外界就比較陌生，其實在台灣球迷熱中的棒球賽事，常可看到壯碩的彭誠浩，穿梭在各重要場合，推動棒球運動。平時低調的彭誠浩，雖然持盈保泰40年，但去年因陸商秦杰以美商億富地集團名義洽購預售中的「T．CBD」台北企業總部園區，扯出交易糾紛案，彭誠浩的名字，才頻頻出現在各媒體。

彭誠浩自我定位為地產界老兵，單純地想打造台北市A級辦公大樓、頂級豪宅等地標。以最新公布的實價登錄最貴豪宅、每坪達240萬元「仁愛一品」來說，即由彭誠浩親手打造；最近美孚又轉戰朱侖街，規劃明年第1季將完工一棟頂級豪宅大樓，向來「先建後售」的彭誠浩，寧可先砸十數億元蓋好大樓，才對外銷售。

再來看辦公大樓部分，彭誠浩更打造多座膾炙人口的作品，像是忠孝東路、延吉街口的時代通商廣場，就是台北市第一棟民間興建的鋼骨結構辦公大樓，氣派大方的帷幕外觀，迄今仍是東區地標。另外，民權東路時代金融廣場、建國北路美孚人壽總部大樓也是其代表作，其中建北美孚大樓本來是彭誠浩蓋好再租給全球人壽；但在2007年被新加坡私募基金CITADALE相中，以52億元大手筆收購，震驚市場；之後又被ING人壽收購，成為現在富邦的不動產。

今年即將完成的內湖三陽合建案「T．CBD」，更可謂集彭誠浩與美孚近40年來興建辦公大樓的功力之大成，在軟硬體上充分展現他的智慧結晶，全方位演繹「就是要蓋出台灣辦公界的LV」的豪情目標！2013年是彭誠浩年屆古稀之年、也是美孚創辦40周年的大日子，也因此「T．CBD」今年底的完工落成，對於彭誠浩、對美孚來說，都是另一個里程碑。

建築開發公會全國聯合會理事長吳寶田昨（8）日表示，面對今年房市景氣，建築業期許「三願」：期待都市更新條例草案修法更周延、不動產相關法令和政策更穩定、市場產品定位突破思維。至於核四公投，吳寶田認為「可能牽動房市」，但此時還言之過早。

吳寶田表示，目前台灣經濟面臨諸多挑戰，建築業經營環境也面臨「三難」，第一是土地難找！市中心土地稀少昂貴，都更又陷入僵局，連帶使房價居高不下；第二，法令變來變去，建商開發風險攀升；第三，不動產投資被污名化，導致不動產投資活動變困難，奢侈稅實施造成流動性降低、政府稅收卻萎縮。

展望2013年，吳寶田表示，建開公會提出「三願」，第一是期待都更不要再停滯不前，目前都更條例修正案已完成行政院版本，期待政府檢討窒礙難行之處，提出更週延的修法方向，讓都市藉由活化都更而更具生命力；第二，不動產法令和政策期待更健全，這樣就業率才可望提升，經濟更復甦；第三有關住宅品質方面，建開公會期待不動產代銷業提供更創新的產品規劃思維。

至於最近爭議不斷的政府催生容積銀行政策，吳寶田重申，建築業贊成政府推動容積銀行，但必須有可行的方案和配套。吳寶田透露，目前全聯會計畫邀集產官學界等專家，針對容積移轉現制、設立容積銀行等政策，在3月下旬至4月上旬舉辦研討會，再向政府主管機關提出政策說帖。

戴德梁行昨宣布5月將標售新北市「環遊郡」與桃園縣「馥郁山莊」。其中「環遊郡」共有110戶大樓與別墅標售，每坪13~36萬元，於5月25日標售。「環遊郡」並非首次標售，曾在2月17日首次競標前，急撤16筆低價屋，引起民眾不滿，公平會調查，認定廣告不實，處樺富建設60萬元罰鍰。

「馥郁山莊」5月26日為首次標售，共有21戶別墅，底價480~798萬元，拆算每坪7~11.5萬元，預繳競標保證金客戶可享早鳥優惠，競標成功者頻申購單可以每坪9.8萬元直接加購1戶。當地房仲表示，該社區每坪成交價9~10萬元，還算符合行情。

總價5000萬元、每坪開價45~50萬元，號稱新竹最高單價豪宅「華固天湖」陸續交屋，據了解，至少3成住戶是一旁科學園區裡頭科技公司的董事長、總經理等，其中不乏有科技大廠家族大手筆砸下約2.5億元，一次購入5戶，可謂竹科老闆匯聚的豪宅社區，更是新竹新興豪宅指標，住戶總身價超過百億元。根據地籍資料，「華固天湖」目前已經交屋44戶，其中不乏上市櫃科技公司，如璟德電子大股東，另有啟?科技大股東等，都是該社區的住戶。

每戶5000萬起跳
「華固天湖」為新竹市科學園區路上，鄰近新竹科學園區，社區臨4公頃靜心湖，訴求湖景景觀，2010年7月預售，基地面積約1065坪，共47戶，規劃131、171、262坪，興建一棟地上25樓、地下3樓，每戶總價5000萬元起跳，每坪開價45~50萬元，更創新竹地區每坪開價新高。華固建設董事長鍾榮昌日前在自家春酒場合表示，「華固天湖」建案今年2月開始陸續認列，且買家多半是竹科的企業主，也是新竹指標豪宅案，當初預售開賣2個多月，便已經銷售6~7成。

景觀佳 科技老闆青睞
據了解，當初華固拿下這塊建地，主要是靠代銷牽線，才能順利買下，之後順勢推出區域指標豪宅案，且該塊建地是靜心湖的最後一塊建地，臨湖第一排，並擁有1065坪的完整基地，華固便是看中此特色。區域房仲表示，新竹科學園區內其實口袋深的大戶不少，不過缺乏具特色的指標豪宅建案，「華固天湖」剛好符合特色，才會受到科技老闆青睞。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，竹科大老挑選豪宅的特性，主要可分為住戶品質、安全及管理、建商風評等三要素，其中擁有景觀的指名度相對高。至於目前周邊預售案推案情況，主要集中在慈雲路兩側為主，每坪開價32~36萬元，「華固天湖」周邊的2年內新成屋，每坪成交價25~30萬元，10年以上中古大樓每坪17~20萬元。

新竹最貴豪宅 其實沒那麼貴
被稱為新竹最高貴豪宅「華固天湖」，日前內政部實價網已公布4樓2戶登錄資訊，扣除車位每坪單價分別為31.1萬元、31.8萬元，與2010年預售時的每坪開價45~55萬元，價格大約有3成的落差，不過，業者表示，高樓層戶單價應該會比較高，價差也會縮小。根據內政部實價網揭露的2戶資訊，均位在4樓，規劃均是4房2廳3衛，其中一戶總價5051萬元，登錄坪數約158.75坪，另有兩個車位，兩個車位價格約235萬元，扣除車位後每坪單價約31.8萬元；另一戶總價4930萬元，登錄坪數約158.75坪，另有兩個車位，兩個車位價格約225萬元，扣除車位後每坪單價約31.1萬元。

目前已經揭露的兩戶單價31.1萬元、31.8萬元，與當初開賣時，每坪開價45~50萬元，約有29%~37.8%的價格落差，不過，區域房仲表示，通常4樓戶，因數字忌諱關係，價格相較其他樓層便宜，推測高樓層每坪單價應該至少多5萬元，與開價落差較小。房仲表示，預售屋開價與實際成交價長久以來都存有一定落差，不過，隨著去年實價登錄上路後，房價揭露的資訊愈多，開價與成交價的落差逐步縮小。

個案強弱 更明顯
住商不動產桃竹苗區副理錢思明表示，目前新竹地區預售市場熱鬧滾滾，除了在地竹科客戶購買外，也不乏外地投資買盤進駐，不過隨著開價水漲船高，也挑戰買盤承受力，實價登錄後，新竹市場預售案不少，對於習慣上網搜尋資料的新竹客來說，價格公開後，個案強弱會更為明顯。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（8）日重炮抨擊，政策不斷「查賣，管買，斷糧，逼降價」，大尾A咖暫時退場，但房價近年來不但沒被打趴、反而重現追價力道，在游資充沛下，不但「蛋黃」、「蛋白」搶手，而且連「蛋殼」區每坪1字頭產品，都造成搶購旋風。

戴德梁行預期，台灣不動產市場現階段游資仍充沛，不但看好林口A7合宜住宅將會大搶購之外，還看好北台灣都會區每坪1字頭的產品。

顏炳立指出，游資豐沛，今年台北市大安、信義、松山、中正等「蛋黃」區，再往外圈的「蛋白、蛋殼」區，都被看好；新北市方面，「蛋黃」區為新板，「蛋白」區為第二圈，至於「蛋殼」則在鶯歌、樹林等區，除非供給量大，否則下修機率低。

顏炳立表示，2013年不動產市場只有8個字形容：「志玲休息，如花登場。」優質、高總價商用不動產受到政策牽制，難以出手，只能暫時休兵；反觀低單價、低總價、低自備款的「三低」產品，將躍居主流。顏炳立指出，預期「資金烽火連三月，破銅爛鐵變黃金」的多頭格局，仍會延續。

前副總統蕭萬長2013年3月7日受邀到苗栗縣演講，他表示，苗栗是一個適合人居的地方，自己也很喜歡苗栗，如果有機會搬離台北，一定會第一個選擇住在苗栗。

苗栗縣政府與天下雜誌合作舉辦「2013國際城市力講座」，邀請前副總統蕭萬長以「亞洲國際競爭力」為題進行專題演講。蕭萬長指出，國際10年來快速轉變，尤其面對2008年金融海嘯，只有亞洲挺住，目前全世界5大經濟體有3個在亞洲，面對亞洲的崛起，其中第2大經濟體中國大陸，我們絕對不能忽略。

蕭萬長表示，大陸已經從世界工廠轉變為世界市場，台灣的經濟要更好，就需要加強兩岸經貿關係。他也以自己朋友在台灣出書賣1萬本就已經很好，而同一本書在大陸一刷10萬本，連印3版大賣30萬本為例強調，「我們需要這個市場，有錢賺就不能放棄，有機會就要抓住」。蕭萬長說，現在國際的趨勢就是全球化和知識化，面對強者越強，弱者越弱的潮流，我們一定要不斷提昇自己競爭力，要提升競爭力就要追求新知和多一些創新。

他特地稱讚苗栗縣長劉政鴻和所帶領的縣府團隊有策略規劃、創新治理和執行力，讓苗栗這幾年吸引大量人才和投資進駐，創造更多就業機會和稅收，讓苗栗展現驚人活力和城市競爭力，是其他縣市的模範。

蕭萬長在演講中還透露，他很喜歡苗栗，因為苗栗是富有人情味的地方，尤其苗栗人很安分，是適合人居的地方，他說已經跟太太講好，如果哪一天搬離台北，一定會第一個選擇住在苗栗。

土地公告現值是課徵土地增值稅的依據，有讀者爆料台南市安平區健康三街592巷，有筆土地的公告現值調幅高達72.22%，遠遠超過鄰地平均調幅2.59%，追查發現竟是台南市地政局出錯。《蘋果》接獲讀者爆料，指台南市安平區健康三街592巷中屋齡近20年的老舊大樓、透天公告現值每坪4萬6500元，質疑該地位巷中，且附近區域無重大建設或是都更議題，相較於旁邊第三種商業區的公告現值每坪3萬4500元，並不合理。

根據《中華徵信不動產估價師聯合事務所》彙整，2013年台南市以永康區的漲幅14.68%最高，中信房屋台南市政加盟店主任翁景煙指出，近年南市公告現值調幅12~14%，但該地漲幅卻達72.22%，資料明顯有誤。健康三街592巷屬8米巷，1樓皆可當店面，因此住宅行情與一旁大馬路店面差不多，每坪成交價8~9萬元，土地每坪17~18萬元。

抓錯對應地號
台南市地政局資訊地價科科長陳啟正回應，在公布數據前，皆有參考實價登錄網站，並請估價師前往估價，但因抓錯對應地號，造成該區公告現值的數據有誤，是正確應為每坪3萬3800元。陳啟正説，已請轄區地所辦理地價更正，需1~2周工作天才能更正完成，若民眾發現政府機關公布數據資料有誤，可詢問相關單位。

土地公告現值小檔案

定義：土地公告現值係直轄市及縣（市）政府對於轄區內土地，由所調查之買賣或收益實例資料，據以估計區段地價

用途：
．作為政府徵收土地時補償地價之依據
．土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準
．作為每3年調動之公告地價依據來源

公告日期：每年1月1日公告

現況矛盾：土地公告現值為政府單位每年依市況調動，但公告現值遠不及市價，引發房屋交易時土地增值稅課稅不公等問題
資料來源：《蘋果》採訪整理

「亞洲新灣區」緊鑼密鼓推動，吸引中鋼、統一等大型集團進行商圈深耕，預計官方與民間共要投入資源高達600億元以上，臨港地帶將成為未來10年高雄發展重心，可望進一步吸引國際投資進駐。
針對「亞洲新灣區」的發展，高雄市舉辦「高雄水岸輕軌與DC21開發」相關研討會，吸引各個不同產業負責人到場關心。統一夢時代總經理張國光表示，南高雄建設堪稱「百花齊放」，為高雄改制院轄市至今數十年來罕見盛況，令人對後續發展備感期待。

高雄市建築投資公會理事長陳武聰指出，世貿展覽館、流行音樂中心、港埠旅運大樓以及市立圖書總館是新灣區4大硬體建設，總投資達200億元；捷運輕軌串連港灣，經費130億元；中鋼總部大樓以及周邊開發量體同樣達100億元以上規模；加上夢時代周邊「DC21」地主聯合開發案，合計總量超過600億元。

中鋼董事長鄒若齊表示，集團總部大樓預定今年第2季可完成搬遷，屆時每天上班洽公人數達2,000多人，有效帶動附近區域繁榮，為亞洲新灣區的發展有加分效果。 統一夢時代經理陳建良說，全台灣第1條高雄輕軌已經完成發包簽約，今年第2季可動工，2015年完工，可創造近200億元產值及560億元外部經濟效益，如同「打通南高雄任督2脈」。

上市建商主管說，除了高雄在地建商之外，統一、中鋼、鴻海集團早已在周邊完成卡位動作，這3家國內具口碑的大型企業開始深耕商圈，南高雄將成港都新亮點。 陳建良表示，內政部通過高雄經貿園區通盤檢討計畫，區內民間開發案獲得關鍵突破，夢時代周邊DC21地主包括統一、台肥、台糖等都可望加速開發，共同形塑港都新風貌。

鳳山溪大東文藝段水岸營造工程動土，高雄市長陳菊主持典禮時表示，鳳山溪整體改善以防洪、水質及休閒景觀為目標，完工後結合大東公園、大東藝術文化中心及水岸景觀，呈現大鳳山地區多功能藝文休閒新風貌。

水岸營造工程隆重舉行動土大典，由陳菊率領市府團隊與多位市議員，持剷動土、祈求工程圓滿順利，早日完工啟用。她表示，市府繼成功整治愛河、後勁溪及幸福川後，成效受到市民朋友的肯定，改善鳳山溪更刻不容緩，期盼提供民眾親水休憩環境，為大鳳山地區增添新的市容景觀。

陳菊說，鳳山溪整體改善工程範圍北起博愛橋，南至鳳山橋段沿岸，總長約1.25公里，目標以防洪治水為主，景觀營造為輔，將既有河道拓寬、護岸加高，結合植生緩坡手法開拓視野效果。

她也表示，市府團隊要將鳳山汙水處理廠處理過的水引流至中崙溼地，進一步淨化水質後，再匯入鳳山溪，沿岸將新建12處汙水截流，並整建原有2處截流，有效改善鳳山溪整體水質。

水利局則指出，鳳山溪整體改善工程所需經費為2億2650萬元，施工工期為240天，預計今年底完工，未來將辦理治水防洪工程包括，鳳山溪排水幹線整治工程、鳳山溪幹線深槽拓寬應急工程及中崙溼地公園水岸營造工程，沿岸部份將加設人行步道及綠帶植物，提供居民優質河岸休閒空間，打造優質鳳山溪流域。

宜蘭礁溪因為溫泉聞名，成為北台灣重要的觀光景點。加上距離台北近，讓礁溪的房價不受實價登錄的影響逆勢上漲，目前已經喊到一坪四十萬，幾乎是礁溪地區的天價，買的幾乎全是投資客。

自從雪隧通車後，宜蘭就成為台北人前往度假的「後花園」，只要短短40分鐘的車程，就能抵達。其中，礁溪為溫泉故鄉，又是台北到宜蘭的第1站，造就溫泉宅的盛行，更是宜蘭房價最貴的產品。當地業者指出，溫泉宅「蓋1塊少1塊」，房價不受實價登錄影響，近2年甚至演出1坪漲10萬元。

礁溪溫泉範圍大致在礁溪車站方圓1公里的區域，住商不動產宜蘭礁溪加盟店經理林辰玹表示，以湯圍溝公園周邊的溫泉熱度最高，愈遠溫度愈低，邊緣社區溫泉甚至僅剩20~30度，須具備加熱設備。

溫泉宅享地利之便
由於近2年地價飆漲，造成溫泉宅價格節節攀升，市場上甚至出現從預售到交屋，同一案房價每坪就漲了5~6萬元，新建案甚至已有一坪40萬元的成交價。林辰玹指出，在土地價格推升下，溫泉宅的價格還會再漲。

「棲止．木」專案經理陳修仕指出，雪隧通車時，曾造成宜蘭農舍熱潮，但「有客戶形容，星期五晚上到農舍，星期六要整理清潔，星期日中午就要趕回台北，根本無法享受。」近期農舍退燒，反倒是礁溪溫泉宅，享受地利之便，周邊生活機能佳，湯屋產品坪數不大，整理容易，吸引許多人賣掉農舍，換購溫泉宅。

為因應礁溪地區觀光人數日漸成長，並提昇大眾運輸品質，結合市區客運、國道客運、計程車、鐵路及私人運具等相關運輸工具，方便縣民及旅客轉乘，改善周邊道路人行空間，於礁溪公園興建轉運站，預計2013年12月底完工。

宜蘭縣政府表示，礁溪轉運站位於礁溪溫泉公園旁土地，總面積約為4,341平方公尺，經獲交通部公路總局補助及縣府自籌部分經費，總工程經費約4,250萬，整體工程包含轉運站體、客運月台10座、100格機車停車位、60格小汽車停車位及100格自行車停車位，周邊人行道改善等，該轉運站為地下一層、地上二層之建築物。

該轉運站工程預定2013年12月底完工，正式營運後，連接市區公車網絡提供旅客轉乘接駁，有效改善礁溪路壅塞情形，後續結合旅客服務中心及礁溪溫泉公園開發，配置自行車租借場域，提高縣內自行車使用率，建立低碳城市及創造更高觀光產值，成為複合式大眾運輸轉運場站，進一步提昇該縣大眾運輸品質及降低周邊地區路段交通衝擊，帶動地方發展繁榮，創造友善及低碳之旅遊環境。

10日披露的國務院機構改革和職能轉變方案方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，並為預防和懲治腐敗夯實基礎。

相關報導：

國務院提請十二屆全國人大一次會議審議的國務院機構改革和職能轉變方案指出，政府職能轉變是深化行政體制改革的核心，轉變國務院機構職能，必須處理好政府與市場、政府與社會、中央與地方的關係。方案針對國務院機構職能存在的突出問題，從六個方面提出措施，明確了職能轉變的方向、原則和重點。

一是充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，通過減少投資項目審批、減少生產經營活動審批事項、減少資質資格許可、減少行政事業性收費、逐步改革工商登記制度等，從體制機制上最大限度地給各類市場主體鬆綁，激發企業和個人創業的積極性。

二是更好發揮社會力量在管理社會事務中的作用，通過逐步推進行業協會商會與行政機關脫鉤，重點培育、優先發展行業協會商會類、科技類、公益慈善類、城鄉社區服務類社會組織，建立健全統一登記、各司其職、協調配合、分級負責、依法監管的社會組織管理體制等措施，加快形成政社分開、權責明確、依法自治的現代社會組織體制。

三是充分發揮中央和地方兩個積極性，通過下放投資審批事項、下放生產經營活動審批事項、減少專項轉移支付等措施，更好地發揮地方政府貼近基層、就近管理的優勢。

四是優化職能配置，提出三個方面的整合重點，包括整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，整合城鎮職工基本醫療保險、城鎮居民基本醫療保險、新型農村合作醫療的職責等，分別由一個部門承擔；整合業務相同或相近的檢驗、檢測、認證機構；整合建立統一規範的公共資源交易平臺、信用資訊平臺等。


五是改善和加強宏觀管理，包括強化發展規劃制訂、經濟發展趨勢研判、制度機制設計、全局性事項統籌管理、體制改革統籌協調等職能；加強社會管理能力建設，創新社會管理方式；國務院各部門加強自身改革，大力推進本系統改革。

六是加強制度建設和依法行政。其中，通過建立不動產統一登記制度、建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼制度等措施，加強基礎性制度建設；通過完善依法行政的制度、健全科學民主依法決策機制、建立決策評估和糾錯制度、嚴格依照法定許可權和程式履行職責、建立健全各項監督制度等措施，加強依法行政。

保利地產公佈2月銷售簡報，當月共實現簽約面積91.18萬平方米，同比增長141.31%；實現簽約金額84.38億元，同比增長133.33%。

2013年1-2月，保利地產共實現簽約面積176.58萬平方米，同比增長251.17%；實現簽約金額187.19億元，同比增長265.04%。

對於今年前兩月銷售額大幅增長的原因，保利地產相關負責人對觀點地產新媒體表示，“這主要是公司認為樓市較好的成交情況會從去年底持續到今年初，因而在可售貨量上作了充足準備，也採取了較為積極的推盤策略，同時也將春節期間作為了重要的銷售節點。”

更多合作拿地

前兩月銷售額的增長，使得保利地產在土地市場上表現得也較為積極。

據保利地產公佈的資料顯示，2月份共在青島、長春、天津、以及四川遂寧市取得四幅地塊，合計建築面積110.74萬平方米，總地價款約27.26億元。

不過，在上述四幅地塊中，有三幅地塊是保利與合作方共同競得，其中青島項目保利擁有50%權益，天津專案、遂寧項目保利均擁有51%權益。

對於今年的土地策略，上述保利負責人表示，公司今年還是會延續去年的拿地策略，以一線城市及核心二線城市為主，同時也會加強在珠三角、長三角、以及京津地區的經濟發達城市佈局。

“至於總體體量，今年應該會比去年有所增加，但拿地時不會過分拼搶，還是要尋找合適的機會，在拿地方式上，也會更多的尋求合作夥伴。”上述人士稱。

據不完全統計，2012年全年，保利地產共取得40個項目，合計建築面積1319.03萬平方米，總地價約446.56億元。其中歸屬保利的權益建築面積978.1萬平方米，權益總地價約316.93億元。

後千億時代

在2012年跨過千億銷售門檻後，外界最關心的莫過於，今年保利地產的銷售目標將指向多少，而增長源又來自何處。

對此，保利地產相關負責人強調，今年公司還是會以住宅銷售為主，產品主要針對自住需求的購房者，而在商業地產、養老地產以及旅遊地產方面會適當的增加投資，但不會大舉冒進。

一位熟悉保利地產的分析師也向觀點地產新媒體提到，今年保利地產的貨源中，住宅項目會占到近85%，商業項目占比約15%；而在住宅的產品結構方面，140平米以下的產品會達到90%以上。

在整體貨值方面，中投證券在2月曾預計，今年保利地產的全年可售規模約1700億元，以2012年近8成的去化水準，估算其銷售將達到1300億元以上，增速約30%。

同時，中投證券還預計，保利地產2013年可售貨量的9成以上將來自於一二線城市，8成以上為普通戶型，且以120平米以下的戶型為主力。

其實對於千億之後的增長，保利地產董事長宋廣菊在去年底也曾有過明確表示。其當時稱，“保利地產仍是一家定位成長型的企業，今後有信心保持每年20%-30%的增長速度”。

顯然，這是針對外界對於保利今後增長的一些不一樣的聲音。


據瞭解，有分析曾指出，由於過去保利地產在廣州、武漢、佛山等區域的增長是跨越式的，今後這些區域可能會遇到增長瓶頸，因為基數大了之後，增長幅度會不可避免的回落。

除此之外，相關分析人士亦認為，保利過千億後如何發展，還要看它的資本和管理能力能否跟得上。如果只有資本，但管理能力跟不上，它也不敢迅速擴張，資本和管理能力是對應的。

顯然，保利地產作為央企，國家宏觀層面的變動對它也將產生較大的影響，在目前行業調控力度超預期的風險，以及資金杠杆過高，都將是保利後千億時代必須面對的問題。

.萬科3月7日宣佈，公司已順利成功完成首次境外美元債券定價，將對外發行8億美元的5年期定息美元債券，年票息率2.625%，每100元債券發行價99.397元，折合年收益率2.755%。預計此次發行的美元債券將於3月13日完成交割並於3月14日在香港聯交所掛牌。

據透露，萬科於3月4日向市場公佈了通過境外子公司萬科置業（香港）發行美元債券的計畫。3月5日、6日在香港、新加坡和倫敦的路演。據悉，在路演中，亞洲、歐洲投資者均對公司本次債券發行表現出濃厚興趣，並在認購階段踴躍下單。3月7日上午開始認購，最終獲得大量超額認購，並于當天成功完成定價。

萬科表示，此次債券發行所籌集的資金將用於償還現有貸款和一般企業用途。

本次交易聘請滙豐銀行為全球協調人，並由滙豐銀行和德意志銀行牽頭完成整個交易的準備和執行工作。滙豐銀行、德意志銀行、中銀香港、星展銀行、瑞銀和摩根大通為本次發行的聯席簿記行。

這是萬科首次在境外發債，也是繼金地之後，第二個不通過海外上市平臺發債融資的房地產企業。然而，與金地當時的情況稍有不一樣，此時的萬科已經擁有一個香港上市平臺——就在去年萬科收購了香港上市公司南聯地產，現已更名為萬科置業（海外）。

不少分析認為，與上市融資相比，發債只能算間接融資，這比直接融資麻煩。早前曾有分析人士直接點明直接發債這種融資手段的劣處：成本高、不能增發、需時長、難度大、需償還本金等等。

當然，萬科不利用萬科置業（海外）發債自然也有道理。相關分析曾指，按照萬科置業（海外）目前的資產情況，萬科要想利用該平臺融大筆資金根本不可能。早前資料披露，重組後，南聯地產將僅持有位於香港新界葵湧區約65.7萬平方英尺的投資物業，該物業在2011年12月31日評估價值約港幣11.2935億元。

此外，根據香港相關的法律，在兩年以內，公司不可以對殼做出很大的動作，對新收購的公司所做的操作對其五項核心指標的影響不能超過100%，換言之，殼公司兩年之內只能做大一倍。

故此，萬科要想發揮南聯地產控股實質性的融資作用，仍需一定時間，至少，也需要等待兩年。

為了拓寬融資管道，萬科同時在去年啟動B股轉H股。目前萬科B股轉H股的申請已經獲得中國證監會及港交所受理。

然而，B股轉H股之後，是否能成為萬科新的融資管道，尚存一絲疑問。畢竟目前H股上市公司，即使想在境外發債融資，或進行股票發行融資，都需要中國證監會、外管局等部門的批准。

可惜在內地嚴厲的調控背景下，銀行貸款對房企設置了較高門檻，資本市場(包括IPO、增發、配股、債券)等融資管道已處於暫停狀態。換言之，H股的融資能力已基本喪失。

萬科如此迫切地拓寬融資管道，大概與日前積極海外拓展有關。


今年伊始，萬科已經在香港、美國連落子。1月23日，萬科(香港)聯手新世界發展以34.34億港元競得香港港鐵荃灣西站項目，樓面地價約53800港元/平方米。

2月14日，萬科與美國鐵獅門（TishmanSpeyer）簽署合作協定將合作開發美國三藩市201 Folsom項目，預計總投資約為6.2億美元。萬科持有該項目71.5%的權益，雙方合作開發，項目操作以鐵獅門為主，萬科全程參與。而在三藩市專案以後，萬科還有意加速海外落地的步伐。

儘管目前萬科的資金量仍算充足，資料顯示，截至2012年底，萬科持有貨幣資金522.9億元，高於短期借款和一年內到期的長期借款總額355.6億元。但即使如此，萬科依然要更多的資金配備海外拓展之需。

.3月8日，佳兆業公佈2月銷售業績，今年2月份，該集團實現合約銷售11億，較去年同期增長2%；實現合約銷售面積約14.956萬平方米，同比下跌18%。

在銷售均價方面，2月份單月有所上升，實現合約銷售均價約為7185元/平方米，按年增長24%。


另外，今年1、2月份，佳兆業實現累計合約銷售額30億元，按年增長87%。累計合約銷售面積約32.155萬平方米，同比增長28%。合約銷售平均售價9370元/平方米，按年增長47%。

2月21日，佳兆業主席郭英成在年度業績會上曾公開表示，該公司今年的銷售目標為220億元，較去年173億元的銷售額增長約30%，今年總體可售貨值約400億元。

與此同時，郭英成預計，今年佳兆業會有6個舊改專案能完成談判，涉及的總建築面積將不少於100萬平方米。目前，該公司在深圳擁有約200萬平方米的土地儲備，今後會繼續在深圳通過舊改、收購、競買增加土儲；同時，未來四五年內，深圳舊改項目的銷售額將占到該集團總銷售額的近30%。

今年以來的這一波商業地產進入潮，吸引了更多與房地產並不沾邊的外行企業。
城鎮化給商業地產帶來的機遇，讓許多在本行業處於利潤下滑、市場競爭激烈的外行企業禁不住誘惑，紛紛“跳”了進來。

繼2012年底娃哈哈集團涉足商業地產相關業務後，2013年2月份，東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業也紛紛投身商業地產業。

然而，對於上述紮堆現象，專業人士也表示了擔憂：多路資本在城鎮化的預期下進入商業地產領域，將可能掀起更多的商業地產泡沫，甚至許多外行產業資本只是舉著商業的大旗來賣房子，這種現象是相當危險的，而且也是不可持續的。

“外行”湧入者越來越多

今年以來的這一波商業地產進入潮，吸引了更多與房地產並不沾邊的外行企業。

2013年2月25日，東方園林產業集團在總部舉辦了主題為“在一起”的歡迎儀式，歡迎對象是：複地集團原副總裁殷嶸、深圳水榭花都房地產公司原總經理兼萊蒙國際集團有限公司副總裁張鵬力、萬達集團原高級總裁助理兼萬達百貨股份有限公司總經理丁遙、萬達集團瀋陽公司原總經理嚴春昊，上述四位商業地產界高管也正式加盟東方園林。

東方園林將四位商業地產界高管納入麾下，被業界視為其正式吹響了進軍商業地產的號角。有“園林設計第一股”之稱的東方園林，主要從事園林植物研發與銷售、園林環境景觀的規劃與設計、園林綠化工程和園林維護等業務，而在近兩年，東方園林則明顯加大了其在商業綜合體開發業務方面的力度。

“東方園林發力商業地產有其自身的原因，即東方園林承接了很多市政工程以及地方政府的環境工程項目，獲得了一些政府的地塊，正好用於商業地產的開發。”一位接近東方園林高層的業內人士告訴《中國經營報》記者。

記者同時發現，像東方園林這樣由“外行”轉向涉足商業地產的企業案例自今年以來已有多起。2月20日，以豆奶起家的維維股份發佈公告稱，其旗下全資子公司維維印象城綜合開發有限公司將與徐州中財科技發展有限公司合資設立合資公司，註冊資本為1億元人民幣，其中維維印象城綜合開發有限公司擬以現金出資8000萬元。維維股份方面表示，此次成立的合資公司將從事房地產投資、經營、管理等相關業務。

而在此前的2月5日，金威啤酒也曾發佈公告，將旗下啤酒生產、分銷及銷售業務出讓給雪花啤酒。交割後，集團將保留一廠及其在深圳持有的一塊土地，並在一廠土地開發商業地產專案。

事實上，早在2012年前後，就曾發生過一波“外行”涉足商業地產的潮流。當時的背景是，受全國房地產調控政策的影響，一些住宅開髮型房企紛紛轉型商業地產。而今年以來的這一波商業地產進入潮，吸引了更多與房地產並不沾邊的外行企業。

“‘外行’涉足商業地產，主要原因是我國實體經濟回落，企業投資管道收窄，而進軍房地產業可謂是最快的來錢方式。不過，在國家房地產政策調控之下，很多企業只能‘繞道’進軍商業地產，獲取相關收益。”中國社區商業工作委員會副秘書長杜鴻表示。

據瞭解，目前涉足商業地產的“外行”主要有兩類，一類是一些從事其他產業的資本;另一類則是由房地產商轉型而來。“比如娃哈哈、海底撈是第一類企業的典型案例，而萬科則屬於後者”。大中華區購物中心聯盟主席助理柏文喜告訴本報記者。

城鎮化商機誘惑難擋

城鎮化讓農民變成了“中產階級”，消費潛力一下子散發出來，這將成為零售企業未來的主要增長點。

“外行”涉足商業地產的另一大原因，是對我國未來城鎮化機遇的看好。有媒體統計，在十七大報告中，全篇提及城鎮化僅有兩次，而十八大報告中則多達七次。“城鎮化”也被各級政府看做是拉動內需、縮小城鄉差距的重要舉措和機遇。因此，“城鎮化”熱潮所帶來的商業地產增值，也被眾多外行看做是押寶未來、再度掘金的主要方向。

上海梵發實業有限公司總經理李叔波就認為自己抓住了“城鎮化”的機遇。李叔波表示，近年來，公司把投資的步伐由上海邁向浙江嘉興，在當地開發了陽光新生活廣場專案。與杭州、寧波、台州、溫州等地相比，雖然嘉興是二三線城市，但其地處杭嘉湖平原腹心地帶，地價又處於窪地，因此是具有較大投資回報空間的地區。

“我們的商業地產項目立足于市民消費的商圈，這樣的商圈尚處於半成熟狀態，但具有快速成熟起來的潛力。”李叔波認為，這正是城鎮化所帶來的機遇。

在城鎮化的背後，政府對城市軌道交通的投入也迅速拉動了新城區的經濟，從而帶來了巨大的消費潛力。以北京為例，北京市消費市場素來有“南冷北熱”的現象。然而，隨著北京市政府加大對南城的開發，特別是四號線的開通，給周邊商業企業帶來了巨大客流，從而對商業地產的增值帶來了利好。

城鎮化所帶來的三四線城市的消費升級，也被眾多商業企業所看好。“城鎮化讓農民變成了‘中產階級’，消費潛力一下子散發出來，這將成為零售企業未來的主要增長點。”全國人大代表、湖南步步高商業集團董事長王填對本報記者表示。

而城鎮化所帶來的對商業綜合體的需求，也使得諸多地產商甚至“外行”蜂擁而至。“未來消費者的需求是多元化的，單一的大賣場已經無法滿足消費者的需求，而商業綜合體這樣的Shopping Mall正好能滿足消費者購物、餐飲、娛樂甚至休閒的需求，零售商已經轉型成為都市商業解決方案的提供者。”王填表示，步步高商業集團目前也正在湖南多地投資打造Shopping Mall。

投資風險不容回避


與其說是商業地產，還不如說是地產商業，許多開發商或者其他產業資本只是拿著商業的大旗來賣房子，這種現象相當危險。

不過，亦有觀點對轟轟烈烈的城鎮化風潮表示了擔憂。杭州娃哈哈集團董事長宗慶後在接受媒體採訪時表示：“我擔心城鎮化變成造城運動，城鎮化是新的增長點，搞好了對經濟發展有好處。不過，農民平時跑到大城市務工，春節全都回鄉，現在農業剩餘勞動力到城市不能真正適應轉移，因為城市生活成本比較高，沒有市民待遇，他們不可能長期待在城市。”

“城鎮化的核心在於‘人’。要提高農民收入，改變其消費習慣，從而實現真正的城鎮化，而並非‘被’城鎮化。”杜鴻提醒。

“國五條”細則中20%的差額稅正成為懸在樓市買賣雙方頭上的“達摩克利斯之劍”。

北京住建委最新公示的網簽資料統計顯示，“國五條”細則出臺後的一周（3月2日~8日），北京二手住宅網簽量達到了9400套，環比上一周 （2月23日~3月1日）大幅增加了140.5%，與上月同期（2月2日~8日）相比更是大幅增加了279.5%。

“‘國五條’細則出臺後，二套房首付及貸款利率將進一步提高的預期，以及二手房交易個稅按差額20%繳納的條款，引發了購房者的恐慌。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，在搶搭政策末班車效應影響下，二手房市場已經簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼儘快完成過戶，引發近期網簽量的暴漲。

恐慌效應顯現

“本來沒打算賣的，但是政策出臺後，真怕以後要多交十多萬的稅費，不如早點出手。”昨日 （3月10日），一位正在通州梨園附近諮詢二手房交易的業主告訴 《每日經濟新聞》記者。

我愛我家門店的一位元負責人告訴記者，自從3月1日政策出臺後，近幾日以來幾乎每位經紀人的手機都響個不停，也有不少客戶、業主或者店面周邊的社區居民到門店諮詢新政事宜。目前各門店全天候向購房者提供房屋核驗與購房資格審核的工作。

據偉業我愛我家市場研究院的資料統計，新政出臺後的一周，北京二手房市場新增房源掛牌量環比增加87%，新增客戶購房需求登記量環比增加13.2%，買賣雙方合同簽訂量環比增加64%。

“新政出臺後,諮詢量、房源登記量、成交量明顯上漲，將使得未來一段時間網簽量持續保持高位。”胡景暉表示。

租金價格或被推高

《每日經濟新聞》記者在走訪多個仲介門店後發現，一些到店諮詢業主在價格方面開始做出較大的讓步。

“直降10萬吧。”一位元正在登記房源資訊的業主向記者表示。

“受新政影響，急需購房的首次置業人群，以及需要‘先賣後買’的改善置業人群，是目前受新政影響最大的兩類人群。”胡景暉表示，尤其是後者，由於需要完成兩步交易，所以在賣房時不惜降價以求儘快出售。

對此，美聯物業全國研究中心分析師指出，3月份市場交易受益於政策空窗期的優勢，將迎來一波成交小高峰，尤其是二手房市場，由於市場普遍預期調控將加碼，賣方將適當降價走量，3月份成交均價會小幅回落。

然而，值得注意的是，伴隨著春節過後新一輪租房高峰，租賃成交量的增加也帶動了租金的上漲。

中原地產市場研究部統計資料顯示，2月全國住房租金環比上漲0.5%。“預計3月可能延續這一趨勢，但因為市場調控，房源可能增加，但租金繼續上漲的趨勢不變。”中原地產市場研究部總監張大偉表示。

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前兩月住宅銷售增長87.2% 房產投資額水漲船高

3月9日，國家統計局發佈的2月份CPI資料顯示：CPI環比上漲1.1%，比1月份擴大了0.1個百分點；同比上漲3.2%，比1月份上升了1.2個百分點，創10個月以來的新高。

在房地產開發投資完成方面，2013年1~2月份，全國房地產開發投資6670億元，同比名義增長22.8%，增速比去年全年提高6.6個百分點。其中，住宅投資4583億元，增長23.4%，增速提高12個百分點，占房地產開發投資的比重為68.7%。

在房地產開發企業建設方面，1~2月份，房地產開發企業房屋施工面積455422萬平方米，同比增長15.3%，增速比去年全年提高2.1個百分點；其中，住宅施工面積335746萬平方米，增長12.8%。房屋新開工面積23001萬平方米，增長14.7%，去年全年為下降7.3%。

國家統計局資料顯示，1~2月份，商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點；其中，住宅銷售額增長87.2%，辦公樓銷售額增長91.6%，商業營業用房銷售額增長17.6%。


“1~2月份，全國房地產市場出現了量價上漲的現象，主要與購房者對價格上漲的預期有關。大部分房企在2012年銷售狀況良好，在2013年年初有提價的預期。”中原地產市場研究部總監張大偉告訴 《每日經濟新聞》記者。

張大偉表示，1~2月市場的漲幅更多體現在一線城市，特別是一線城市的二手房成交價格。從已經入市的商品房成交量價情況看，雖有上漲，但漲幅遠低於二手房市場。1~2月份，全國樓市並未全面升溫，三四線依然處於去庫存的過程中。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著我國宏觀經濟形勢的繼續向好，CPI的上升是難以避免的。“雖然房價和房租容易受到CPI上升的推動，但是基於‘國五條’細則的出臺和限貸限購進一步趨嚴，房價、房租在未來將趨於平穩。”

雖然還未越過景氣臨界值，但2月份的國房景氣指數與去年12月相比，跳漲2.33回升至97.92。

國家統計局3月9日發佈的資料顯示，2013年1-2月份，全國房地產開發投資6670億元，同比名義增長22.8%，增速比去年全年提高6.6個百分點。其中，住宅投資4583億元，增長23.4%，增速提高12個百分點，占房地產開發投資的比重為68.7%。

雖然今年前兩個月一線城市土地市場回溫迅速，標杆房地產企業屢屢出手將中意地塊收入囊中的消息也市場見諸報端，但從全國範圍內來看，土地市場並沒有全面回暖。2013年前兩個月，房地產開發企業土地購置面積3813萬平方米，同比下降18.6%，土地成交價款919億元，同比下降12.0%。


2013年年初持續高位運行的住宅成交市場與2012年年初的冷淡形成了鮮明的對比。統計資料顯示，2013年1-2月份，商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，其中，住宅銷售面積增長55.2%。商品房銷售額7361億元，增長77.6%，其中，住宅銷售額增長87.2%。

住宅成交市場的量價齊升刺激了房屋租金的進一步走高。統計資料顯示，2013年2月居住價格同比上漲2.8%。其中，水、電、燃料價格上漲3.2%，住房租金價格上漲2.7%，建房及裝修材料價格上漲0.8%。

中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，春節之後新一輪的租賃成交量增加帶動租金上漲。春節後是傳統的租賃高峰期，隨著務工返城、到期換租、學區房熱租等需求集中出現，租賃市場出現短時高峰，預計3月可能延續這一趨勢。目前一線城市租金價格已經持續高位運行，繼續大幅上漲的可能性很小。

長實（001）帶頭減價推售荔枝角一號．西九龍，業界擔心掀起減價潮，二手交投大幅減少，市場焦點全落在新盤上，粉嶺新盤逸峯以不足300萬元入場費並創近年新低價的姿態推售，過去兩天隨即吸引多達6.5萬人次參觀，市場收票亦急增至1000張，按推出合共396伙計，超額認購1.5倍，發展商並落實明天正式推售。一號．西九龍劈價後銷情亦急增，過去兩天沽逾30伙，新盤銷情立即升上榜首。

一號．西九沽逾30伙 逸峯收千票

?地營業部總經理林達民表示，逸峯昨天錄得3.5萬參觀人次，兩天合計6.5萬，連加推共推出396伙，全部均為原價加推。?地決定待明晚7時開售後再考慮加推加價，以派貨形式發售，加幅未定，料幅度將超過5%，現時市場收票已達1000張，當中3房單位反應不俗，特色單位有準買家洽商，短期內將發出價單，95%入票者為本地居民及首次置業者，非本地居民2%至3%，明日若全數售罄，合計套現18.7億元。

一號．西九龍上周劈價逾10%推售貨尾後，連日來銷情不俗，過去兩天項目再沽出32伙，新盤銷售榜隨即彈升至首位，亦令項目自劈價後累沽逾60伙，昨天參觀項目的投資者Pat表示，因為項目減價，欲先做功課，才到場參觀，政府出招令樓價下跌，因成本、出貨難度增加，會考慮更仔細才入市；另一位參觀者林女士鍾情向南單位，指發展商減17%吸引，希望其他發展商跟隨。市場消息透露，昨天有買家斥資約2600萬元掃入2座中高層2伙。

新盤減價亦非萬試萬靈，華懋上周亦減價推售貨尾，惟過去兩天均未見成交，信置（083）亦減價4.7%沽出北角峰景大廈貨尾，中原首席分區營業經理林龍南表示，成交單位為高層D室，原叫價2815萬元，因政府再出招，豪宅市場首當其衝，單位最終減133萬元，並連同租約以2682萬元沽出。

政府雖然倍增印花稅，但仍有內地客不惜繳付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）入市，包括The Avery、沙田溱岸8號等，其中溱岸8號成交單位為1座低層C室，價單售價為1569.7萬元，相關買家須繳付共約352萬元稅項；而過去兩天，新盤共錄得58宗成交，與前周相若。行政長官梁振英表示，自兩個星期前宣布新措施之後，地產巿場包括住宅及非住宅巿場出現了一些變化，政府會繼續密切跟進，盡一切努力做到兩個目標：包括協助中產置業及基層上樓。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，政府出招的影響逐漸見成效，樓市無力上衝，二手業主持貨能力高，叫價未有明顯回落，加上買家面對不明朗因素及盤源緊絀情況而窒礙入市，發展商加快推盤吸納市場客源，更有新盤劈價沽貨尾，令購買力流向一手市場。

匿名信指高價購劣質建材

恆隆地產（101）去年底突然有兩名執董在兩日內先後離任，惹來市場多方揣測。本報收到匿名信，指其中一名在?隆工作達26年的前董事姚子賢離任的原因是因為他曾利用職權以超出市價多倍的價格向友好的公司購入劣質建築材料，導致?隆兩個商場項目的地板變形和斷裂，部分更嚴重至須向租客作出賠償，不過，姚子賢接受本報查詢時否定匿名信的說法；而?隆發言人則不作評論。

匿名信內容指去年12月11日公布辭任的姚子賢，因利用職權以超出市場多倍的價格，向他友好的公司購入很劣質的材料，用在?隆集團的內地商場項目上。

當中，受到最嚴重影響的是已經開業的瀋陽皇城?隆廣場、市府?隆廣場及位於濟南的?隆廣場。

信中指出，由於商場內的人造石英地板劣質的關係，產生了嚴重變形和斷裂的情況，從商場開業至現在，一直需要作修補，危害到客人的安全和租客利益；其中，濟南?隆廣場的地板更需要全部重做，?隆需要對租客作出賠償，令集團蒙受損失。

本報就此致電姚子賢查詢，他否認有關消息，並指消息是錯誤的。被問到為何突然離開?隆，他沒有正面回應，只表示自己有私人事情要處理，並重申離職基於私人理由。對於有指他本人原持有約760萬股?隆地產的認股權，在離職前並沒有行使，其後更被註銷，令人感到十分奇怪。

姚子賢：消息錯誤

姚子賢稱：「沒有什麽特別，別人覺得是別人的事，我不覺得。」本報昨天先曾經多次聯絡?隆集團傳訊助理董事關則輝並且留言，但至截稿前未獲回覆。其後本報成功聯絡上的一位?隆公關人員則表示，對於市場消息，公司不予評論。

本報就此事向一些接近?隆集團的人士作進一步了解，他們皆表示，有關消息早已流傳，但未知真假。

自?隆兩位執董突然離職之後，主席陳啟宗被傳媒問及此事時，都未有正面回應。在今年1月31日業績發布會上，有記者問及，陳啟宗亦只是回應稱：「個人擁有強烈的對錯感，認為對就要做，而且亦只做對的」，他並多次強調企業管治專業及企業質素佳。

據了解，現年58歲的姚子賢與54歲的高伯遒分別任職?隆26年及18年，前者是由低做起的老臣子，主要負責內地建築事務；後者則於兩年多前才晉身董事局，專責在內地物色項目。

發展局局長陳茂波在網誌上撰文，透露「港人港地」先導計劃中的兩幅啟德用地，會在本月稍後招標時加入「限量」條款；有需要時政府亦會考慮，將其他住宅用地列入港人港地範圍，優先滿足市民的置業需求。

港人港地範圍或擴大

陳茂波表示，梁班子堅持「協助基層上樓、協助中產置業」的施政理念，除安排基層市民上樓及購置資助房屋，亦會在私樓供應緊張下，優先照顧港人的置業需要。為此，政府決定在港人港地先導計劃中的兩幅啟德用地，加入限量限制，限制發展商興建不少於某個數量的條款。在不同類型的住宅均出現供應緊張的情況下，政府在有需要時亦會在其他住宅用地適當加入港人港地條款，優先滿足市民置業安居的需求。

他又解釋，政府在覓地或考慮改劃用地時，均經過謹慎、周詳考慮，並通過既定程序。規劃土地時，若鄰近地區都是低密度的住宅，為了保留該區特色、配合周邊環境及交通基建配套，政府會傾向把這些土地，規劃成低或中密度的私人住宅。而新一年度的賣地計劃中，準備推出的46幅私人住宅用地，估計有12幅土地可建逾500個單位，17幅可提供100至500個單位，另外17幅可容納少於100個單位，為不同負擔能力的市民提供選擇。

陳茂波又指出，本港中小型私人住宅單位的落成量，過去一直佔整體落成量的八至九成，但2009年跌至66％，400方呎以下單位的供應量跌幅尤其明顯。

有見及此，政府自2010年開始先後透過賣地條款，限定發展商推出限呎盤、限量盤，因此預計未來數年，中小型單位的供應會逐步回升，方便市民「上車」。

香港店舖租金全球最貴，即使是銀行及快餐食肆因地舖租金太貴，遷至樓上店舖經營，小本經營的店舖更叫苦連天，樓上舖傳媒董事姚銓浩表示，近年有很多小店由地舖搬上樓上舖，粗略計算，現時全港約有4000間樓上舖，主要集中尖沙咀及旺角區，以時裝、美容及婚紗的生意為主。

近年，內地訪港旅客數目大增，銅鑼灣、尖沙咀及旺角針對自由行的店舖愈開愈多，姚銓浩表示，地舖已被各大型連鎖式電器店及金舖霸佔，全部都一樣，對於遊客及本地客購物時沒有驚喜，缺乏本土的特色。他發現有不少樓上店舖售賣具本土特色的產品，但由於大多數屬小本經營，並沒有太多錢投資宣傳，因此，他一年前創辦樓上舖傳媒，主要為樓上店舖提供宣傳平台，包括網上宣傳及舉辦店舖間活動講座，交流營商心得。

他說:「旅客來港消費，很多時買名牌手袋及名表，大部分得益是外國品牌企業，不如我協助樓上店舖作宣傳，有助推動本土經濟，日後旅客來港購物，可以購買到香港有特色的產品。」

但近期樓上店舖需求大增，業主亦開始加租，他指出，近日有樓上店舖的店主指出，業主已開始加租，若幅度太大，會將店舖再向上搬遷，好像銅鑼灣駱克道的大廈，位於一樓及二樓的店舖租金，可以相差6000元至8000元。

該公司擁有逾1500個樓上店舖客戶，姚銓浩表示，本港有不少提供宣傳平台的公司，但有系統化及專門為樓上舖作網上宣傳的公司，暫時只有他們一間，而公司亦會為樓上店舖作多元化的網上宣傳，例如手機app、Facebook等。

該公司客戶對象是樓上舖，生意市場會否太狹窄，姚銓浩表示，現時主要吸引樓上舖加盟，暫時不會收取費用，先行在業內打響名堂，公司正計劃為創業者開店提供作一條龍的服務，包括提供樓上店舖選址的意見、店舖裝修及店舖宣傳，屆時創業顧問的業務會成為公司的主要收入來源。

珀麗灣買家因辣招撻訂損手99萬

政府上月底推出「加辣招」後，新盤劈價沽貨，二手交投急凍，在周六及周日十大屋苑僅錄6宗成交，且有六個屋苑「捧蛋」，成交較沙士期間更慘淡，不少業主態度開始軟化，減價沽貨，馬灣珀麗灣一個天際屋在出招前以2450萬元易手，惟政府出招後買家擔心樓價下跌，最終撻訂離場，損失近百萬，為加辣招後最大宗撻訂個案。

銷情比沙士時更慘淡

中原地產報告指出，十大屋苑過去兩天僅錄得6宗成交，按周下跌45.4%，為推出新辣招後新低，其中6個屋苑「零成交」，太古城及海怡本月至今仍未「開齋」，比沙士時期更慘淡，中原助理區域營業經理趙鴻運表示，新辣招推出後，太古城業主依然惜售，未肯減價，買家則憧憬執平貨，令成交膠着，個別業主如富天閣兩個低層戶業主，原本叫價約1200萬元，分別減價50萬元，即1150萬元求售。

過去兩天成交最多的屋苑包括嘉湖山莊及映灣園，亦僅分別錄得兩宗成交，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新辣招繼續發揮功效，打擊樓市成交，預計樓市「冰封」狀態將維持一段時間。

中原高級分行經理溫詩雁指出，馬灣珀麗灣一個天際屋於出招前以2450萬元易手，惟政府於上月22日調高印花稅，買家擔心樓價下調，最終選擇撻訂，尚未沒簽正式合約，連同訂金50萬元及雙邊佣金49萬元，合計損失99萬元，為政府出招後最大宗撻訂個案。業主再以2450萬元放盤，單位建築面積1881方呎，實用面積1510方呎。

城中駅撻訂單位低市價售

早前亦錄得撻訂的將軍澳城中駅，美聯助理區域經理謝建業表示，屋苑9座高層E室早前以560萬元賣出，惟受辣招影響，買方最終撻訂，業主再度放盤終以556萬元易手，略低於早前的成交價，低同類單位約2%至3%。

中原地產分行經理黃永雄表示，黃埔花園5期9座高層B室原叫價780萬元，因見近日市況慘淡，故減價12萬元，至768萬元成交，建築面積788方呎（實用680方呎）。

利嘉閣市務經理何振榮表示，青衣青怡花園4座低層F室以市價320萬元易手，建築面積432方呎（實用343方呎），買家為上車客，因未能抽中綠悠雅苑，故轉投同區私樓。

《一手住宅物業銷售條例》在下月底推行，運輸及房屋局代表與地產建設商會將於本月底開會再商討執行細節，業界人士預料，是次會議主要目的是釐清執行細節，估計相關作業備考將要趕在4月完成。

地產建設商會執委會主席梁志堅表示，運房局日前已回覆該商會，雙方落實於本月底就《一手住宅物業銷售條例》執行細節開次會面。

業界人士認為，早前就執行細節提出意見，運房局與法律部門研究執行細節後，相信本月底會議上局方可以就執行細節上作出釐清，不過，由於要趕及4月底推行，估計再次交流後相關作業備考將要趕快完成。

早前曾有發展商表示，將於4月底推行的一手銷售指引，主要涉及售樓處、樓書，和以實用面積表述呎價；該發展商指出，發展商對樓書及售樓處的要求已有充足準備，至於以實用面積表述呎價，則未來所有發展商亦要跟隨，認為只要業界小心處理及調節即可。

運房局代表於今年1月中曾與地建會舉行會議，由於措施對業界影響較大，當天會議大部分發展商均有出席，主要就執行細節作出交流，會晤長達四小時。

除九龍塘及何文田傳統豪宅區外，下年度賣地計劃有一幅位處牛池灣的住宅用地亦不容忽視，因區內已經有超過7年沒有新供應，而且地盤附近的新盤亦見承接力，實用及建築呎價均已破萬，估值逾22億元。

位處半山 前臨公園

該幅牛池灣住宅用地位於豐盛街，雖然並非傳統豪宅地段，但位處半山及前臨公園，私隱度及景觀質素絕不遜於何文田，加上區內多年來缺乏新供應，故將來落成的住宅項目可面對較小的競爭，在定價方面具有一定優勢。

據地政總署資料顯示，牛池灣對上一幅批出的住宅用地已經是05年9月，由新地（00016）以42.3億元投得，當時的樓面呎價約5,436元。地皮批出至今已經相隔超過7年，項目已經落成入伙，即是現時的峻弦，最近的平均成交實用呎價約1.2萬元（建築呎價約9,400元），高層標準單位實用呎價約1.8萬元（建築呎價已達1.5萬元），可見區內的住屋需求殷切。

競投料激烈 估22億

下年度可供出售的牛池灣住宅用地，同樣位處豐盛街，鄰近曉暉花園，景觀跟峻弦相若，但由於地皮可建樓面只有37.35萬平方呎，比峻弦逾77萬平方呎樓面為少，故業界預計競投反應會更加激烈，除大型發展商之外，亦會有不少中小型發展商競逐，料樓面呎價最少6,000元，總值約22.41億元。

事實上，除新落成的峻弦，地盤旁邊樓齡約14年的曉暉花園亦有相當的承接力，最近的平均實用呎價亦達9,700元（建築呎價約7,500元）。至於位處另一邊，地勢較低，但位置鄰近港鐵彩虹站的威豪花園，最近的平均實用呎價亦達9,300元（建築呎價約8,100元）。

folli follie呎租3千進駐 地段第3高

核心區一綫街舖租仍然高企，消息指，銅鑼灣羅素街舖位，以每月約90萬元租出，平均呎租高達3,000元，較舊租升兩倍，為近年地段新租務成交個案的新高，亦為地段歷來租金第3高位。據悉，租客為首飾店folli follie。

市場人士透露，羅素街近期錄高呎租舖位成交，涉及物業為羅素街59號地下B6號舖，面積約300平方呎，現租客為燕之家燕窩專門店，新租客以約90萬元預租，平均呎租高達3,000元。

該燕窩店已租用舖位多年，現時月租約30多萬元，新租金較舊租升幅高達兩倍，反映核心區舖租仍然升幅強勁。物業位置優越，連接時代廣場及利園山道，去年希慎廣場開幕後人流更理想，亦是旅客必到之處。

出價進取 200萬租廣東道舖

消息指，新租客為首飾店folli follie，該品牌近期租舖非常積極，出價進取，如最近以約200萬元，租用廣東道68至80號地下舖位，面積約1,000平方呎，呎租達2,000元，成為九龍區第二最貴呎租舖位，亦較舊租客星展銀行租金高出逾倍，目前品牌正在裝修，即將開業。

另外，兩年前品牌以高租金，租用中環皇后大道中娛樂行地下，換言之，品牌現時在三大核心區一綫街，均設有分店。

Swarovski舖 呎租高見3144

另外，是次承租個案，為近年該地段新租務呎租新高，對上一次承租商舖為2011年初，羅素街58號舖，獲LVMH旗下鐘錶品牌Zenith以呎租約2,800元租用。

事實上，由於地段為全港零售最核心街道，舖位供應有限，而旅客數字仍不斷上升，租戶為保舖位，去年紛紛以高租金續租。

銅鑼灣呎租1699 貴絕全球

如今次成交舖位的比鄰物業，羅素街59號地下G舖，由珠寶店周生生租用，面積約700平方呎，租約於去年9月屆滿，租客與業主黎永滔達成協議續租，月租由73萬元加至220萬元，租金加幅達兩倍，呎租高達3,142元，成為銅鑼灣羅素街呎租第二最高個案。

至於最貴呎租舖位，為去年水晶店Swarovski續租金朝陽中心地舖，每呎3,144元。

據國際測量師行高緯環球早前的全球舖位租金調查顯示，銅鑼灣區舖租為全球最高，本年平均每呎為1,699元，取代美國紐約第五大道，成為全球最貴舖租地段。

長策會成員、經濟學者關焯照表示，長實今趟減價，雖然涉及單位數量不多，但帶出兩個訊息，首先，長實一定覺得樓價「頂頂地」，否則不會有今次減價舉動；第二，樓市交投淡靜，新盤去貨速度慢，與長實一貫貨如輪轉的作風不符，所以希望加快速度散貨。

　他又說，政府上月推出的雙倍印花稅（DSD），將整體入市意慾「打沉」，尤其中大型的單位，買家多屬投資者，大部分手持多於一個單位，以一個過千萬元的單位為例，若支付DSD後，即需要多付至少35萬元的額外稅項，若再加上去年10月推出的買家印花稅（BSD）所涉及稅項15%，重稅之下自然乏人承接。

觀望氣氛濃 二手價料跌一成

　還有一點需留意，去年差餉物業估價署公布的《香港物業報告2012》，提到大型單位的空置量達9.5%，按年微升3個百分點，反觀中小型單位的3.9%，按年下跌4個百分點，一升一跌，形成強烈對比，反映大型單位需求少，細單位需求多，所以今次長實減價的對象亦以大單位為主，可以預期，若之後有發展商「跟風」，減價的類別亦會以大單位為主。

　長實減價事件仍有待觀察「漣漪效應」，關焯照相信，除非另外四間大型發展商亦有減價，否則對市場的影響只是蜻蜓點水，不過短期內一定會令市場觀望，並預期二手樓價或會跟隨今次減價行動，下跌約10%左右。

近十二個月住宅樓宇交投量反覆，差估署公布最新住宅樓價指數則反映，今年一月住宅樓價指數報二百三十一點，續創歷史新高，按月升百分之二，延續過去十二個月錄得上升之走勢；不過，同月租金回軟，一月指數錄一百五十點二點，按月跌百分之零點五三，屬連續兩個月回落，與樓價升勢呈反道而行。

　　差餉物業估價署數據顯示，於二○一二年一月住宅樓價按月回落後，自二月至今年一月，即政府月前再出招前，樓價指數一直由去年二月，至今年一月間累升達二成半，當中更以去年三月錄得按月最大升幅，當月升幅達百分之五，而其次升幅有百分之三的月份，在近十二個月內亦有三個月錄得該較高水平升幅，即去年四月及九、十月間。不過，該署錄得租金變幅則相對落後，至去年十二月起一連兩個月更呈回落趨勢。

　　新錄得一月之住宅租金指數方面，在該月指數報一百五十點二點，是連續第二個月下跌，按月跌幅百分之零點五三，跌速較去年十二月加快；在此之前，租金指數連續十一個月上升，累計升幅為百分之十一點四。

　　而一月份租金跌幅最明顯的是D類單位（面積介於一千零七十六至一千七百二十二方呎），按月下跌百分之零點七七，但登記成交於過去十三個月來首次低於二十宗，反映租金下跌及租賃成交一併減少。

　　市場人士分析，於政府連番出招後，二手物業交投減少，但同期樓價卻不跌反升，兩者走勢呈背馳，且形成價升量跌局面持續。而且，政府多項政策推出下，令業主減低售樓意欲，導致市場盤源減少，二手住宅成交量回落，惟樓價仍持續向上。

　　據指出，今年一月樓市好轉，在農曆新年前不少買家加快入市，但該月二手成交量僅在五千多宗水平，與過往比較成交量仍偏低，但是，農曆新年樓市傳統淡季，以及新辣招影響下，今年二月二手成交宗將大幅回落，至於同期樓價仍錄升幅。

　　土地註冊處新公布成交顯示，二月樓宇註冊為九千六百四十三宗，按月升一成六，同期住宅佔成交六千三百零七宗，按月亦升一成六，交易量與大市表現同步，至於同月計樓宇買賣合約十二個月移動平均數為一萬零二百九十七宗，反映二月樓宇成交數字仍屬比較低水平。

　　市場人士分析，二手住宅表現，一三年二月二手私人住宅買賣合約登記錄得四千七百三十八宗，涉及交易金額為二百五十四點二億元，成交宗數及金額按月分別升百分之七點七及十點零四水平。

　　另外，以大型屋苑交易量比較，該月沙田第一城註冊成交量最活躍，錄得八十八宗交易登記，其中天水圍嘉湖山莊及紅磡黃埔花園分別錄得七十五宗及四十七宗，而市場指標屋苑太古城則在同月有四十四宗交易。

　　新盤市況表現方面，今年二月一手住宅買賣登記一千一百七十八宗，涉及交易金額為一百二十億六千萬元，成交宗數及金額分別升百分之九十四，以及一點五倍之高。該月較高之一手盤登記項目，包括將軍澳天晉II期、元朗尚悅及馬鞍山迎海等。

　　市場人士分析，最新土地註冊處數據反映，今月首七天僅錄近二千宗樓宇買賣登記，按月少一成八，同時，涉及樓宇成交總額達一百五十多億元，按月少近百分之八。