329檔期待售物件激增 買家關注低價宅 合宜宅周邊區域成點閱熱門

奇集集線上好屋博覽會於即日起盛大展開，在今年特別以全台各地低於實價揭露價格的低價好屋(註一)做為主打。隨著房價資訊透明公開，線上看屋人潮也在329房屋買賣檔期有著顯著成長，根據奇集集統計，三月份瀏覽人次較一、二月相比明顯激增了87.8%。受實價揭露影響，全台灣各地房價均有向下修正的情形，中南部因房價本身偏低並無顯著差距，而北部地區則有不少高價物件紛紛現形。根據每年於329檔期舉辦、主打低總價好屋的奇集集線上好屋博覽會統計發現，大台北多處區域平均刊登房價較去年同期跌幅3-5%，其中以台北市南港區(3%) 、新北市淡水區(4.8%)跌幅最高(註二)。

奇集集生活萬用網總經理蔣馨誼表示：「奇集集每年三月舉辦的好屋博覽會，向全台屋主和房仲募集物超所值的好屋來參加線上展覽，今年更鎖定每一區低於實價登錄的好物件，用意就在提供有意買屋的民眾一個最快速瀏覽和選擇全台低總價好屋的平台。」

不只看屋民眾明顯增加，賣屋需求亦有明顯成長，根據網站統計顯示，奇集集房屋買賣專區全省現有超過18萬筆待售物件，特別是自三月開始的待售房屋刊登數大幅增加了13,354筆，待售數量相較上一季成長14.9%；此外，好屋博覽會中大台北地區的待售件數就占了44.7%(註三)，其次為桃竹苗地區(23.5%)與中彰投地區(12.7%)，而待售數量最多的大台北地區尤以台北市中山區16%、新北市板橋區15%居冠。

在房價的部分，好屋博覽會中的物件均價與市價出現高達4成的差距，其中最大落差出現在大台北地區(37.9%)，在好屋博覽會中單坪均價為43.5萬，據統計大台北待售物件的均價則高達60萬。蔣馨誼說明，「賣方市場的熱絡同時也代表購屋民眾占有相對優勢的位置，實價登錄制推行後讓一般民眾對於房價更有概念，開價與成交價之間的差距也能縮短。而在好屋博覽會的統計結果中即發現，與去年同期相比，台北市南港區、新北市淡水區等區域房價均有下滑，顯示透過實價揭露，許多高報房價的物件紛紛現形，賣家開價也因此逐漸下修。」

奇集集生活萬用網總經理蔣馨誼表示：「奇集集每年三月舉辦的好屋博覽會，提供有意買屋的民眾一個最快速瀏覽和選擇全台低總價好屋的平台。主打低於實價好屋的奇集集線上好屋博覽會這次特別邀請到超級房仲來分享網路看屋的秘訣以及在地觀點的房價趨勢

至於近期話題性十足，詢問度超高的板橋浮洲及林口A7合宜住宅，讓低總價好屋順勢成為注目焦點，然而合宜住宅件數粥多僧少，相較於合宜住宅僅有一成的抽籤率以及登記資格上的限制，在好屋博覽會上不須抽籤、也無須排隊便能找到與合宜住宅條件類似，但是單價更便宜、生活機能更優質的好屋。蔣馨誼建議購屋族將看屋範圍擴大，利用奇集集線上好屋博覽會尋找相似條件的低價房屋，「以雙北地區而言，在好屋博覽會上都能找到單坪價格20萬左右，但生活機能相對完整的超值物件，例如新北淡水、土城、三峽與鶯歌區等近來發展迅速的區域；未來朝向大台北生活圈的方向發展，民眾也可以考慮到台北只需要40分鐘的桃園中壢地區，在好屋博覽會中也能找到每坪10萬左右，總價不到400萬的超值物件。」

受大環境景氣影響，以及持續停滯的呆薪行情，不少民眾購屋時將「低價」做為首選條件，蔣馨誼進一步建議購屋民眾，「除了價格，民眾也要以自身的買屋需求與生活條件去評估整體房屋，需要多少坪數、通勤時間、週遭生活機能都是需要考慮的因素，因此奇集集的線上好屋博覽會不只是蒐羅了低於實價登錄的低價房屋，也替網友網羅各種像是小坪數、大空間等不同條件的好屋，找低價的同時也能依據房屋條件挑選出適合自己的房屋物件。」

註一：好屋博覽會上「低價好屋」篩選機制：奇集集的好屋博覽透過實價登錄行情與奇集集房屋買賣平台刊登均價雙重篩選機制，賣方或仲介刊登的物件經篩選後確認低於市價即會刊登至好屋博覽會的頁面，評斷標準依據內政部所公佈的各區域房屋成交價格與奇集集房屋買賣平台刊登均價。參考資料：內政部地政司全球資訊網實價揭露價格與奇集集房屋買賣平台刊登均價加權計算

註二：台北市各區跌幅(2013年2月) 比較方式為參考2012年2月奇集集房屋買賣平台平均開價，與2013年2月實價登錄行情加權計算

炒房投機客「錢進」桃園、台中七期、高術館等地，「９Ａ的央行總裁」彭淮南昨天看似未進一步伸出「打房」之手，其實，央行新一波「打房首部曲」已悄悄吹起。 面對桃園不少地區房價，從每坪「一字頭」一路喊到最近的「四字頭」，不但銀行擔心這些房價「怎麼上去、就會怎麼下來」，連央行都已高度關注。 近日央行密集與各大行庫討論後，決定啟動新一波風險控管措施。 打房首部曲就像是彭淮南昨天說的：「央行先道義說服，各銀行自行訂定辦法。」 至於銀行要「打」那些地區？什麼地方「該打」？央行為避免「錯打」，或是間接幫建商拉抬行情，彭淮南決定「不特別指明那些地區」。 一般預料，如果銀行業自行訂定的管制措施無效，未來央行將把所謂「房價漲幅較大」的地區，正式納入打房措施的管制「特定地區」，適用貸款成數最高要降至六成、取消寬限期等管制措施。了解內情人士指出，央行昨天不急著把前述桃園直接納入特定地區，主因根據資料顯示，目前該地區價格偏高的房子，大多數還在建商推出預售屋階段，未來交屋後、進入分戶貸款階段時，若房價持續飆高，這些地區恐怕仍難逃被央行納入特定區地管制。

彭淮南：不是打房 是風險控管
即將接任台北市副市長的政大教授張金鶚，昨天批評央行打房措施太溫吞，央行總裁彭淮南反擊：「他當了副市長之後，他就知道當副市長和當教授是不一樣的。」 張金鶚昨天在接受ＴＶＢＳ採訪時，批評彭淮南的打房政策「太溫吞」，不像大陸這波打房措施直接祭出「國五條」，規定第二棟房子禁止貸款及提高租稅等。 彭淮南在央行理監事會議會後被問及此事時說，張金鶚是他多年的朋友，在發表他將擔任北市副市長時，他還親自打電話去向張金鶚道賀；但是，「他當了副市長之後，就知道當副市長跟當教授是不一樣的。」彭淮南還不忘「糾正」張金鶚，說張用「打房」二字也用錯了，因為「房子好好的為什麼要打掉呢」？「央行的措施是風險控管」。 另對於外界指稱，銀行利差太小、房貸利率太低是助長房價飆高的因素之一，彭淮南說，在低利率政策下，放款利率走低，存放利率跟著縮小「全世界都如此」。 彭淮南表示，在同樣利差之下，「為什麼有銀行還可以賺那麼多錢？就是效率和競爭力的問題，事在人為嘛。」

張金鶚：健全房市 不只靠央行
媒體報導準台北市副市長張金鶚批央行健全房市政策太溫吞，惹來央行總裁彭淮南不悅。張金鶚昨晚表示，媒體報導不太精準，他確實有說健全房市政策有改進空間，是因過去只有央行在做，需要更多單位配合。電子媒體昨天報導，張金鶚看到房價炒翻天，直言央行政策不夠猛，太過溫和，不管從實施信用管制，到限制貸款成數，都只是治標不治本的做法，還不如大陸的國五條，用重稅與限購令壓抑市場熱度。

張金鶚說，媒體詢問他桃園部分地區投資客太多，央行擬採用選擇性信用管制措施，他回應央行的方向是對的，但要健全房市，力道還是不夠，因過去只有央行在做，要有更多單位配合，例如增加非自用住宅稅率、更細緻分析實價登錄資料等。至於中國大陸下猛藥打房，張金鶚說，大陸制度和台灣不同，中央集權下的作法台灣不可能仿效，應採漸進改革方式。 對彭淮南說「當教授跟當副市長不一樣」，張金鶚表示，「這點我同意，一定不太一樣」，他想親自打電話向彭說明。他語氣略顯無奈，指兩人是朋友，「大家應該一起努力的，怎麼會變成有相互指責的味道」。

央行未釋明確管控 房地產業鬆一口氣
中央銀行昨（28）日召開理監事會，並未釋出明確的房市管控措施，地產業界多「鬆了一口氣」，也讓329檔期吃下一顆定心丸，可望出現「量增價穩」格局。 惟後續市況如何，不少房市業者都主張審慎看待。信義房屋總經理薛健平直言，下半年房市表現會不如上半年，特別要審慎看待桃園等房價漲太快的區域，畢竟「怎麼來就怎麼去」。遠雄企業團董事長趙藤雄說，房市表現如何，終究得回歸市場供需，政府若針對炒作嚴重之處進行風險控管，是有助於市場健康發展，但他並不贊同全面性、非理性的打炒房，畢竟房地產是經濟發展的火車頭。代銷公會理事長、傳真實業董事長王明成表示，近日房市買氣還不錯，上半年的價量表現會比去年好，下半年還得看政府政策走向。

升斗小民薪水凍、但房價卻一路攀高，出現購屋坪數愈買愈小、愈買愈舊趨勢。根據房仲調查，短短兩年時間，五都平均購屋坪數均縮水，其中台北市縮水約三．七坪最多，等於少掉一個房間，也跌破三十坪關卡。根據住商不動產調查，前年北市平均購屋坪數約三十一．二坪，今年平均購屋坪數縮水到二十七．五坪；新北市近兩年從三十四．一坪縮水到三十．六坪，減少三．五坪；台中市從三十七．二坪縮水到三十四．九坪，減二．三坪；台南市從三十五．七坪減少到三十五．一坪，少○．六坪；高雄市從三十六坪減少到三十四．八坪，減少一．二坪。

住商不動產總經理陳錫琮表示，就算有奢侈稅抑制房價，但近兩年仍有一定漲幅，光是雙北市漲幅便超過一成，在實質所得未提升、購屋預算有限狀況下，讓民眾捨大取小，選擇小宅產品。除購買坪數縮水外，購買老屋比例也逐年攀升，根據住商不動產調查自家的成交物件，發現屋齡二十五年以上的房屋交易比例增加，兩年增加約三．六％，前年的成交占比約三十．三％，今年成交占比攀升到三十三．九％。

龜山鄉國立體育大學基地，當年為興建公園徵收民地，之後變更為多目標體育園區而興建大學，原地主陳阿韮認為政府違反徵收目的，要求撤銷徵收程序，向內政部提起訴願遭駁回，再提行政訴訟，高等行政法院日前做出判決，准許原告撤銷徵收請求，並要求內政部另為適法之核定。

內政部指會上訴

內政部地政司副司長王靚琇表示，全案預計會提出上訴，為何當初徵收是公園名義，事後卻變為興建學校，將請當初的需地機關教育部提出適當解釋。國立體大土地面積約六十公頃，當初由內政部主導徵收約五十公頃私有地，陳阿韮長子陳坤輝表示，本案私有地被徵收的地主有數百名，如果撤銷徵收判決確定，勢必會引起連鎖效應，體大將面臨有校無地窘況，解套方式只有花更多錢協議價購。

位於龜山鄉的國立體大，用地原是當局為了紀念先總統蔣中正，於六十六年間以規劃興建「中正運動公園」用途徵收民地，主管單位是教育部，但教育部在七十四年間將公園規劃為多目標體育園區，設運動訓練中心、競賽場、體育學院（經改制為體育大學）、民眾遊憩場，並由體大管理。

但變更用途引起地主不服，認為多目標體育園區只蓋了體育大學，與當初徵收建公園目的不符，先後提起訴願、行政訴訟。

校長說程序合法

體大校長高俊雄對此解釋表示，多目標體育園區的確蓋了運動訓練中心、競賽場、民眾遊憩場，並由體大管理，一切程序都符合法令規定，面對這項判決，將會再與教育部討論對策。

對於內政部主張本案的興辦事業是「教育事業」，興建體育大學並不違反使用目的，但法官認為，需地機關是教育部才填寫「教育事業」，但教育事業不是學校用地，且學校用地在都市計畫地目中，至今仍為「公園用地」，判定原告所爭有理。

法官認為，原告陳阿韮曾向內政部提出訴願，內政部未查明實況就加以駁回，亦不無疏漏，原告請求撤銷徵收，即無不合，應予准許，要求內政部依照高院見解，另為適法之核定。

桃園中壢青埔、南崁、八德等地區炒房風氣熾熱，中央銀行昨舉行理監事會議雖未明文管控，但已默默啟動打擊炒房三部曲，目前正積極向銀行道德勸說，大型公股行庫也回應會「注意風險控管」。央行總裁彭淮南沒有點出哪些地區房價非理性飆漲，僅說：「我不貼標籤，這由銀行自己去評估」。但據了解，包括桃園部分地區（青埔、南崁、八德）、台中七期及高雄美術館等，皆是昨天央行理監事會議討論的重點區域。彭淮南表示，央行已督促銀行對特定地區（台北市及新北市十三區）以外、房價漲幅較大區域的放款，採取「自律審慎措施」，加強不動產授信風險控管，且銀行都很清楚是哪些地區。但有房市「空頭總司令」封號、即將接下台北市副市長的張金鶚卻痛批央行政策太溫和，造成房價下滑速度緩慢，他認為應借鏡中國打房政策，用重稅與限購令壓抑炒房。

駁張金鶚溫和說 「當副市長就知道」彭淮南回應，「張金鶚是我多年朋友，要出任副市長時，還有打電話跟他道賀，但我想他當了副市長，就會知道跟當教授是不一樣的」；至於稅賦問題，彭說，租稅歸財政部管，並非央行業務，「他可能搞錯了」。彭淮南表示，其實銀行自己也會怕（房價反轉），有些銀行特定地區的房貸自動降至五成以下（央行規定投資客最高六成）。

事實上，央行過去針對投資客及豪宅，推出選擇性信用管制前，都會有一套三部曲，首先派員訪價、瞭解市場行情，接下來進行道德勸說，最後才是明文控管，對於青埔、南崁、八德等地區，目前已進入二部曲。央行官員透露，桃園房價漲幅較高的地區，仍以高鐵站旁的青埔為主，且大都是預售屋「紅單」炒作，成屋相當有限，所以還未轉進民眾房貸，央行會密切注意未來發展。大型公股行庫主管表示，越來越多銀行將青埔列為警戒區，從源頭嚴審建商的土建融資，至於供給過剩區域的房貸，將以提高收支比因應，變相降低貸款成數，這樣對銀行才有保障。

公股行庫對房貸收支比多以一二○％（扣除基本開銷後的月收入∕每月本息攤還金額）為標準，對於風險較大區域，就可能拉高收支比至一五○％，代表民眾月收入不變，每月償還貸款額度就要下降，等於降低原始貸款成數

月前立委蔡正元跟還是學者身分的張金鶚，兩人在網路上針對奢侈稅隔空交火，一個抨擊奢侈稅，一個護航奢侈稅，一個罵對方「顛倒是非」，另一個則反批對方是「色盲」。事隔多日後，有房仲業者進行民調，看看民眾是支持哪方立場。結果有7成5的民眾認為奢侈稅應廢除、調整或降低，顯見這一回合「張蔡大戰」，蔡正元，勝！

有高達75.7%民眾站在蔡正元的陣線，認為奢侈稅應廢除、調整或降低；僅有24.3%民眾跟張金鶚相依取暖，認為奢侈稅應保留或提升。

空頭總司令張金鶚砲轟說：「顛倒是非」、「撐腰投資客」；立委蔡正元反擊說：「幼稚」、「色盲」、「分辨不清紅綠燈」。以上是月前張金鶚跟蔡正元「張蔡大戰」的激烈交火。當時兩人針對奢侈稅議題各抒己見，蔡正元是站在抨擊奢侈稅的立場，而張金鶚是站在捍衛奢侈稅的立場；看似不會有交集的兩人，居然因此互相槓上。

事隔多日後，中信房屋進行民調顯示，有高達75.7%民眾站在蔡正元的陣線，認為奢侈稅應廢除、調整或降低；僅有24.3%民眾跟張金鶚相依取暖，認為奢侈稅應保留或提升。顯見眾所矚目的「張蔡大戰」，這一回合由立委蔡正元，勝！

中信房屋董事長鄭余正全在今日新聞網指出，奢侈稅實施近2年了，但部分精華區房價仍持續上漲，甚至有屋主將奢侈稅轉嫁到買方身上，造成房價居高不下，薪水階級買不起房，要解決這種民怨，第一是要增加房屋供給量，第二是調整奢侈稅，增加物件的流通性。顯然也是跟立委蔡正元同一陣線。

放眼未來，張金鶚卸下學者身分擔任台北市副市長，跟選區同為台北市的立委蔡正元，將有更多政策與意見需要磨合，有更多機會迸出精彩的火花，全民都在拭目以待。

文林苑風波屆滿周年，在張金鶚提出「第三部門協商平台」的勸說下，拒遷戶王家願參與溝通，為僵局的突破提供了新動力。另一方面，都更條例的修法，國會也可望在本會期三讀，對拆遷戶權益提出更縝密的保障。 經由這場激烈的抗爭，政府和民眾對都更的本質與變數、乃至公權力的界線，都有了更清楚的認識；文林苑事件提供的活生生教材，無疑是可貴的一課。此外，那些基於對弱勢的同情而日以繼夜在現場聲援的學生，獻出年輕的熱情，換取了社會參與的啟蒙，並促成都更的修法，可謂是終身難忘的經驗。

但別忘了，抗爭只是手段，不是目的。這場抗爭的目的，應是在確保所有的三十八戶家庭「有家可歸」；但這後半段的目標，在高漲的抗爭熱情下似乎遭到了遺忘，或已逐漸遠離初衷。不僅如此，原來依法簽下都更協議書的三十六戶人家，更因此變成歸家遙遙無期，成了無辜受害者。從外界的眼光看，對守法者的傷害，已使抗爭的正當性失衡。 最近發展是，傳出王家內部有人對於社運團體「都更受害者聯盟」在此事件中扮演的角色提出質疑，認為該聯盟介入抗爭，非但沒幫到王家忙，反而使得該案進度拖延，甚至衍生募款流向不明及律師費用負擔沉重等枝節。因而傳出王家有人要求：「請聯盟走開，不要把王家當成社運舞台。」這顯示，王家內部立場似也產生分歧，對於無止境對抗卻無法帶來良性結果的行動，有人漸感不耐。

「不要把王家當社運舞台」，這句話值得玩味。從法外自力救濟而言，如果沒有這場抗爭，王家不可能走到今天備受重視的地步；但從渴盼重建安定家園的角度看，伴隨抗爭而來的是更多意外的紛擾及社會的注目，要妥協尋找出路也就變得愈發困難。最困擾的是，當有些王家老小希望事情有個了結，但倘若背後支持的那股社運力量卻不肯罷休，這又轉而使王家揹上「都是為了利」的猜疑，這無異是難以承受之重。

簡單地說，由於社運團體的介入，使王家的處境在文林苑風波中受到了重視；但也由於社運團體的過度堅持，使得王家問題的解決變得更為棘手，致一拖經年而難有進展。社運之所以變成一把雙面刃，一方面和台灣不少社運工作者奉「無限抗爭」為至高法則有關，也因此忽視了階段性目標的設定；另一方面，社運營造需要資金和人力的募集和投入，難免牽涉利益的瓜葛，一旦分配不均，矛盾立即現形。如此一來，社運之賴以維繫的正當性，也可能隨之崩解。 其實不僅文林苑事件，在關廠工人抗爭事件中，也出現了關廠工人願意償還欠款了事卻遭工運領導者阻擋的情事。其目的，無非在加強對政府施壓的力道，凸顯工運的抗爭訴求；但此舉也可能帶給工人及其家屬難以名狀的生活與精神困擾。

從抗爭的出發點看，也許兩造雙方均有共同的策略；但各方想要下車的終點，卻未盡相同。一個以社運為「志業」或「職業」的工作者，是要在運動中不斷進行鬥爭；而作為抗爭主體的當事人，則希望藉此達成自己想要的目標，卻不在為抗爭而抗爭；至於因緣際會參與了運動的學生或熱血民眾，則希望透過個人參與實現對他人的協助。不同的價值，都一樣珍貴；但如果目標悖離了當事人的想望，甚至反客為主，把別人的目的當成了自己的工具──就如王家人所怨的「把王家當社運舞台」，恐怕就令人難以苟同了。

文林苑事件能否把台灣的都更帶向更美好的境界，仍在未定之天。明年此時，若王家兩戶和另三十六戶依然流離失所，那麼市府、建商和所有殷切等待都更的民眾都將是輸家，而社運團體恐怕也將難逃「唯恐天下不亂」及「愈幫愈忙」之譏，因為他們連階段性勝利都不懂得收割。

中央銀行昨(28)日召開第1季理監事聯席會議，對於市場關注打房是否採取新措施，央行考量特定地區的控管已經有成效，最終決定先採道德勸說，總裁彭淮南強調，由銀行自行決定並做好風險控管。根據央行資料顯示，特定地區的房貸成數已降至5.7成，房貸利率平均升至2%以上，銀行房貸成數下降約5個百分點，顯見央行對於特定地區的控管已經有成效。因此，市場原先預估央行可能針對近期漲幅較高的桃園青埔等地，祭出新一波房市管控措施，最終央行決定先採道德勸說。

彭淮南表示，央行對特定地區購屋與土地抵押貸款、以及高價住宅貸款等採行針對性審慎措施，目前看來已見成效。針對外界關心哪些是房價漲幅較大的地區，彭淮南強調，央行不便透露這項訊息，哪裡房價漲幅較大讓銀行自己去評估，銀行都知道那裡比較高，因此，銀行會自行評估並加強風險控管。

此外，對於即將接任台北市副市長的張金鶚先前批評央行打房政策太溫和，應參考大陸祭出「國五條」，透過禁購令、下重稅，抑制炒作，對此，彭淮南表示，租稅的管控並不屬於央行權責，央行主要是負責風險控管。並強調，「我想他當了副市長之後，就知道當副市長跟當教授是不一樣的」。

政府抑制投機炒房，中央銀行、金管會、財政部聯手出擊，公股行庫將訂定限制房貸的管制措施。財政部昨天下令，公股行庫全力配合政策，國稅局也會針對新北市、桃園縣等房價飆漲的「10大熱區」，加強核實查稅。

單車道拉抬 桃縣房市行情引爆，據了解，部分大型銀行已研擬新一波管制方案，凡屬房市投資客，貸款成數擬自目前的最高8成或7成5，下修至7成，利率自2.3%起跳。財政部次長曾銘宗昨天表示，「選擇性信用管制措施」屬於央行職權，財政部所屬公股行庫將會配合執行。財政部官員指出，從去年年中開始，在桃園航空城、機場捷運、直轄市升格等話題激勵下，周邊房價確實有上漲趨勢，「特別是八德、中壢（青埔）及蘆竹（南崁）」3區，國稅局格外關注交易情況，將清查業者是否核實繳納奢侈稅。

台灣高鐵加持，已提前引爆桃園縣內沿線房市行情。財政部北區國稅局長李慶華昨天表示，從民國100年開始，國稅局就已啟動查核專案，針對預售屋、鉅額、大面積房地進行選案查核，特別是總價超過新台幣2000萬元的房地產，通常會被選入查核對象。李慶華並舉例說，包括新北市板橋、新莊、蘆洲、中和、永和、三重、新店、桃園八德、中壢青埔、蘆竹南崁都是查核熱區，選案查核至少會超過20案。至於查核是否已發現異常？李慶華指出，國稅局目前尚在查核中，「查核專案將一直持續下去」。

台灣房屋智庫統計近期的全台推案量達4200億，比起前年及去年同期分別成長82.6%、35.5%，其中北台灣2900億也比去年同期成長45%，表現最為亮眼，如果再把北台灣細分行政區，台北市則呈現衰退跡象，比起2012年同期銳減56.3%，桃園地區呈現爆量演出成長185.7%，對於全台房市熱度，台灣房屋智庫市場經理劉志雄建議，有意前往桃園購屋的民眾可從信譽良好的建商、慎選購屋路段及優質建材進行篩選，才能滿足購屋夢想。

中央銀行2013年首季理監事聯席會議，仍決議維持利率不變、也沒有擴大管制區，第七度維持利率不變。全國不動產董事長葉春智指出，此政策對第二季景氣可望維持審慎樂觀，一舉掃除打房陰霾！央行此次並無祭出擴大打房管制區，葉春智認為，有助於活絡房市交易，整體而言，預估全年可望達到GDP4%以上、失業率4%以下的「雙四」目標。目前自住市場走總價風，台北市的高房價及好地段的建地日益減少，使得推案量發揮空間有限，台北市外圍則一躍成為主要交易熱區，今年329檔期新北市、桃園地區各有1100億、1200億的比起去年同期大幅成長86.7%及185.7%，劉志雄分析，由於這兩個行政區，都各有相當重要的公共建設即將進駐的區域做為房市領頭羊，新北市以淡水新市鎮、林口、新莊副都心等，桃園縣則是青埔、南崁、八德等地區，尤其，航空城、升格議題持續發酵，許多建商看準此一商機紛紛推案，推升桃園的推案量佔北台灣的41.4%，使得該區推案量呈現激情演出。

劉志雄表示，從林口、淡水、三峽的經驗來看，短期內這三區房市交易量受到影響，但長期來看，即便身處信用管制區，但是在利率政策不變，又受惠於公共建設、交通便捷及生活機能佳等利多加持下，仍會持續吸引自住客前往，房市熱情可望依舊不滅。根據數據顯示，2013年國內經濟與股市表現明顯優於2012年，整體經濟呈現U型復甦，此外，由於市場利率不變，房價在實價揭露政策把關下，房價並未見下跌，原本持觀望態度的自住客開始擔心將來房價修正的機會不大，紛紛進場，使得房價更有所撐，今年第一季房市呈現淡季不淡的走勢，全台推案量屢創新高，台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，其實從去年許多北部建商積極南下獵地卡位，就可嗅出對於2013年的房市頗具信心，如果今年房市的第一個重要測試關卡「329檔期」價量都能互相呼應，頭過身就過，2013年的房市表現可望走出前兩年的冬眠期。

假房東事後租屋 賺仲介費或價差，租屋廣告滿天飛，最怕遇到不肖業者亂貼非法廣告，就有民眾爆料，自家店面門口被貼上紅色的租屋廣告，懷疑被不肖業者利用，誘使無知的民眾上鉤，再假裝租客租房，從中賺取仲介費或租金價差。專家表示，在非法廣告防不勝防的情況下，民眾自保方法最好透過合法房仲，才能避免受騙情事上演。台北市的謝先生日前爆料，自家在台北市士林夜市附近的店面正在出租，他已經委託合法仲介業者招租，但有一天經過時，卻發現緊閉的鐵門上，被人用紅紙貼上出租廣告，並附上手機號碼，「經過的人一看，以為是屋主自己貼的出租廣告」。

謝先生懷疑，不肖業者利用在等待承租人時，誘使無知民眾以為是房東自己招租，從中詐騙斡旋金。實際上網搜尋該電話號碼，發現不肖業者不僅架設租屋網站，出租範圍更擴及整個大台北地區，但對於目前正在招租的店面資訊相當少，僅提供大略地區、概括坪數，和每月租金價格，且聯絡電話都為同一支手機號碼。 記者根據租屋廣告去電詢問是否有台北市夜市附近店面出租，對方先說有，之後口氣相當不客氣的問：「你是要做什麼的？預算多少？」記者回答：「服務業，預算大約7、8萬元」，對方就直接約記者晚上看屋，並表示如果喜歡，還可幫忙向銀行貸款。

範圍遍及大台北: 因為網站上的物件遍及大台北地區，記者詢問：「這些物件都是哪裡來？」，對方則回應：「有屋主委託出租的，也有大部分是公司資產，只租不賣，但有些店面可以頂讓。」記者詢問對方公司名稱，對方表示為新光信託，新光銀行為其子公司，但到經濟部商業司網站查詢「新光信託」，並無該公司資料。

多將廣告貼很高:台北市不動產仲介經紀同業商業公會理事長郭子立指出，常可以見到類似情形，不肖業者多會趁這些招租中的物件空檔，貼上非法廣告，從中介入出租方和承租方，等承租方確認要租屋後，不肖業者再假裝租客向房東承租，從中賺取仲介費或租金價差，「他們多會把廣告貼得很高，讓一般人沒有辦法隨意拿下來」。

建議政府要取締: 郭子立表示，這些非法廣告若遭到環保局取締，每張可以罰1200元；而非法經紀業者可罰6~30萬元，儘管如此還是防不勝防，他建議政府要主動取締。

低單價、低總價的新北市淡海新市鎮，近半年推案大增，宏盛建設推出的「宏盛新世界」1、2期，總銷超過150億元，是宏盛近年少見大案。

罕見大動作推案，淡水為央行選擇性信用管制區域，第2屋最高僅能貸6成，建商祭出優惠，提供民眾貸款成數，最高可貸至8成，但需額外收1期手續費。 宏盛建設目前在淡海持有土地逾4.3萬多坪，「宏盛新世界」1期總銷50億元，基地面積3158坪、468戶，位於濱海路、沙崙路交叉口，是宏盛罕見的大動作推案，每坪開價25~28萬元，昨日正式公開，但潛銷已售約5成。

看好淡海區發展，宏盛建設董事長林祖郁說，他看好淡海區發展，加上道路興建、輕軌等公共建設挹注下，生活機能佳，而且雙北市高房價讓民眾買房子辛苦，難找到3字頭以下的地區，因此首購族、換屋族想進入此區。

貸款分24期攤還，信義代銷事業部執行經理呂信銓指出，因央行針對買第2屋的民眾有僅能貸款6成限制，宏盛便祭出優惠方案，讓民眾可貸至8成，分24期攤還，不過申請者要酌收1期手續費，未來淡海新市鎮其他新案也可能跟進。興富發與宏泰人壽在淡海新市鎮合作開發的「海洋都心」第1期，業者透露全案規劃3期共5000戶，現已售1500戶，但有3~4成為投資客。興富發業務部協理陳秋偉說，「海洋都心」總銷共400億元，採不二價每坪均價23萬元，一期約1500戶，目前已售8成，剛開始有投資客，但現在多是自住型買方。

今天上市的《時報周刊》報導，聯邦建設在台北市內湖區的建案「合家歡社區」，被發現是黑心海砂屋，十四年來屋舍日益鏽蝕斑駁、不堪居住，聯邦建設卻始終消極避責，甚至對法院辯稱舊有建築法未規定不能用海砂當建材，讓近三百住戶欲哭無淚。至今還有無力搬遷的民眾，苟活在有坍塌危機的海砂屋裡，只求聯邦還他們一個公道。

對於住戶投訴內容，時周於廿七日下午去電聯邦建設公司回應，該公司總機鍾小姐接聽後表示，該公司無公關部門要請示上級，記者留下總機及分機號碼，並再次說明回應事項，但聯邦公司至截稿前均無任何回應。記者實地走訪位於台北市康樂街一帶的「合家歡」社區，發現偌大的社區早已十室九空，宛如鬼域。社區前黑色斗大的「聯邦合家歡」字樣，因海砂侵蝕，滲出大片白色結晶，即便在光天化日之下，都像是死城一般，令人不寒而慄。

投訴住戶指出，合家歡社區是五層樓連棟式構造，民國七十五年興建時，是最新式的社區住屋模式，完工交屋後頭幾年，曾經相當熱鬧。 未料，自民國八十五年起，陸續有住戶發現樓板開始滲出鹽分結晶，並夾雜著水泥塊剝落，最後露出鏽蝕鋼筋。找來台北市土木技師公會檢測，赫然發現建物水泥中氯離子成分超標，才知道自己買到人人聞之色變的海砂屋。當時部分住戶擔心消息走漏影響房價，還想私下與建商交涉，沒想到聯邦毫不理會，直到住戶以拉布條等激烈動作抗議，聯邦不願事情鬧大，才派員協調。

住戶回憶，聯邦一開始口頭同意替住戶免費拆除舊屋、改建新屋來做賠償，住戶認為聯邦建設很有誠意，就停止集會抗議行動。但聯邦宣稱，若以海砂屋名義申請改建，需先獲所有土地所有權人同意，但該社區有兩百四十多個機車停車位，聯邦就以此作為籌碼，說服住戶以「九二一受災戶申請都更」名義改建。

談論興建費用時，聯邦原本答應住戶只需負擔建材及人工成本，每坪約三萬多元，後來卻翻臉不認帳，改要住戶負擔全額建築成本，每坪超過十一萬元；且只同意住戶以舊屋占土地總面積百分比換取新成屋，導致住戶樓板面積因新建案公設比例提高而大幅縮水，改建計畫因此一拖十四年。期間有住戶自行向法院提告，要求聯邦賠償，聯邦代表在法院上竟然辯稱舊有建築法規沒規定不能用海砂建房子。這樣的說法未遭法院接受，判決聯邦需賠償住戶一百五十萬元，但改建工程依舊遙遙無期。

文林苑爭議出現轉圜！昨天是台北市政府執行文林苑代拆案滿周年，台北高等行政法院正巧開庭審理拒遷戶與市府的爭訟案。審判長王碧芳拋出「停止訴訟」的議題，希望市府協商解決紛爭；拒遷戶表示同意，但市府代表則稱要「請示」。 市府都更處回應，表示將再談論研議，並於法院要求的期限、四月十二日前回覆。

雖然拒遷戶王家對市府「拆除處分」提起的行政訴訟，可能會因雙方同意讓步，獲得暫緩審理，但開庭前，王家與同意戶代表在法院前爆發激烈衝突；王家堅持市府應對違法拆除負責，需原地重建、回復，同意戶代表則反嗆，這是合法都更，應速動工，讓他們早日回家。 台北高等行政法院昨天上午開庭審理文林苑拆遷衍生的行政爭訟案，由王家律師詹順貴、市府委任律師蔡進良，針對市府強行拆除文林苑拒遷戶的合法性，進行言詞辯論。

詹順貴律師主張，都更條例違反憲法保障人民居住自由與財產權，市府以違憲的法令，強行拆除王家，當然違法；代表市府的律師蔡進良則反駁，都更條例經立法通過，具有法的效力，市府依法行政，沒有不妥。 兩造律師法庭激辯後，審判長王碧芳出面緩頰，她質疑郝龍斌市長、即將上任的副市長張金鶚不是要解決爭議，那為何還要訴訟？她建議停止訴訟，並等候都更案釋憲結果出爐；王家表示同意，但市府律師蔡進良則稱，他不能做主，要由市長決定。

審判長王碧芳立即追問，市長郝龍斌對王家釋出善意，願意解決問題，既然如此，提起訴訟的王家都願意停止訴訟，市府實在沒有堅持的理由；在都更專家、政大教授張金鄂四月一日上任副市長，及大法官釋憲案結果出爐前，先暫緩行政爭訟，或許不是件壞事。 市府代表蔡進良律師表示，爭訟案懸而未決，對遵守法律的同意戶而言，並不公平；他表示，在四月十二日前，向合議庭陳報是否同意「停止訴訟」。 文林苑都更同意戶自救會昨發出聲明，要求市府二周內定出具體規則，展開協商。但有建商認為，平台機制僅是多一個對話管道、意義不大，政府最該做的是讓民眾能信任制度。

房市春暖花開，2103年預售市場推案量大增，信義代銷調查，台北市推案量第一名為內湖區，案量約330億元，中山區排名第二，近期有220億元的案量推出，北投區則以133億元排名第三。新北市則以新興重劃區為主，尤其以低總價的首購產品最夯，去化率以淡水區域最為火熱，但推案量由林口區居冠(含合宜住宅360億)約705億元。

信義企業集團總經理薛健平指出，隨著輕軌案及淡江大橋的拍板定案，淡海新市鎮的發展一日千里，各式新穎建築，為新市鎮帶來時尚的新樣貌。2012年淡水區的買賣移轉棟數多達8400多戶，在新北市居第二，逆勢成長6％，就是最好的證明。

新北市推案排名第二的是新莊，尤其待售案量仍大的副都心及頭前重劃區，推案量644億元；淡水排名第三，推案量約287億。 信義代銷執行協理呂信詮表示，五股的洲子揚重劃區，推案量也急遽上升，是下一波推案高峰的重點區域。宏盛建設今年在預售市場推案也相當積極，在淡海新市鎮持有達4.3萬坪土地，今年除了首波推出基地8,600坪大面積，合計150億大型推案外，在士林、北投及新莊也將陸續推出預售案，預計今年總推案量將達300億元。

根據住展雜誌統計，近三年來全國各區域房價漲幅以桃園居冠，平均漲幅破六成五，遠高過新北市的三成五、台北市的一成二。隨著房價大漲、區域推案量也大增，今年三二九檔期全台推案量達四千三百億元，桃園地區就占一二四七億元，超越雙北市，是推案量最大地區。

根據統計，二○一○年第一季桃園地區平均房價每坪約十二．二萬元，到今年第一季，房價已大漲到每坪二十．二萬元，短短三年就漲了六十五．五四％。而今年三二九檔期桃園地區推案量達一二四七億元，超越新北市的一一三五億元，占北台灣推案量四成二。被部分行庫點名為近年來房價漲幅過大、恐限縮土建融資及房貸的中壢市、蘆竹南崁及八德等地區，近三年房價漲幅都超過五成。

蘆竹鄉南崁的平均房價從二○一○年第一季的每坪十三．四萬元，到今年第一季已漲到二十二．五萬元，漲幅達六十七．九○；八德市也從二○一○年第一季的十二．五萬元漲到今年第一季的十九．五萬元，漲幅五十六％；中壢市房價三年來也從十三萬元漲到十九．八萬元，漲幅五十二．三％。

住展研發長倪子仁分析，桃園不僅有升格第六都題材，又有航空城計畫等利多，資金湧入下，推升房價大漲是必然結果。

淡海預售案昨打出拆解央行限制第二屋貸款六成新策略，提供最高兩成無息貸款。換句話說，購買第二屋的民眾也可貸款八成，其中六成是銀行放貸，兩成由建商提供，於交屋後分二十四期還款給建商，並加收一期當手續費。但有建商認為，第二屋無寬限期，等於交屋後，民眾須同時還兩筆貸款，其實不算輕鬆。

推出無息貸款兩成的預售案「宏盛新世界」專案經理連江龍表示，若以總價一千萬元的房屋為例，自備款兩成、央行限制第二屋貸款成數六成，等於建商提供兩百萬元貸款金額，分二十四期償還，一期需還款約八．三萬元；至於銀行放貸的六成貸款以年利二％推算，因第二屋無寬限期，每月本金加利息約需還款三萬元，等於兩年內每個月要還的金額約十一．三萬元。此外，手續費在第一期開始支付時便要繳納，因此第一個月負擔的還款金額約十九．六萬元。

信義代銷執行協理呂信銓指出，「宏盛新世界」總銷約五十億元，可售戶數約四六八戶，規劃坪數約二十七到四十七坪，每坪開價二十五萬至二十八萬元，目前簽約約有一二七戶。周邊有推案的建商指出，該手法的確對附近預售案造成衝擊，但民眾必須考量交屋後的付款負擔能力。另，同一區域的宏泰人壽與興富發建設合建的預售案「海洋都心」，也在一月祭出「輕鬆付」的手法，該手法為訂、簽、開繳納總價的一成，使用執照完工交屋前再付十％，並保證貸款八成。

央行昨日召開理監事會，雖未點名桃園限縮貸款成數，但管制房市仍是重點。建商指出，游資會往有錢景的地方移動，桃園有航空城、升格、交通建設等利多，所以帶動台北客往桃園「輕移民」，也使近3年，桃園房價大漲65.5％。最近桃園預售案賣得火紅，售價已開到「坐2望3」、悄悄向每坪30萬元大關邁進，甚至坊間傳出有新案一開盤就被「秒殺」的誇張資訊，相對引發央行可能擴大警戒區域到桃園。

不過，昨天央行理監事會並未採取具體的緊縮房貸措施，僅是道德勸說方式，呼籲銀行自行加強風控，讓部分建商鬆一口氣，但也不敢掉以輕心。一位不願具名的上市建商說，以後拜託媒體不要再報導桃園新案秒殺、熱銷，以免再被彭總裁盯上，列入打房戰區。遠雄企業團公眾事務室副總蔡宗易表示，站在民間企業立場，尊重政府的政策，但桃園將升格為第六都、機場捷運可望第一階段通車、桃園航空城將啟動開發、高鐵青埔站生活圈逐漸成熟，種種利多吸引台北人逐漸往桃園購屋置產，這是不變的趨勢。住展昨天公布桃園預售市場調查，顯示近3年桃園房市呈現價量齊揚。民國99年第1季，桃園房價每坪平均12.2萬元，到本季已達20.2萬元，3年大漲65.54％。

記者從廣東房地產市場景氣分析會上獲悉，儘管樓市回暖但市場庫存量依然持續增加，預計2013年廣東省新增可預售面積超1億平方米，且待售面積處於歷史最高。

會上廣東省房地產行業協會秘書長王韶透露，短期內樓市宏觀調控政策不會鬆動。日前省政府出臺的地方版國五條，意味著將具體細則的制定權交由各地方城市政府，有利於當地政府結合自身房地產市場的實際情況，制定差別化的地方細則。

他指出，2013年宏觀調控政策將會日趨嚴厲，對樓市影響深遠，行業集中度提升，中小型房企若不及時轉型升級，將面臨被兼併的困局。

一同發佈的《廣東省房地產藍皮書》資料顯示，2012年廣東省實現商品房銷售額6407.8億，同比增9.5%，銷售面積7898.99萬平方米，商品住宅均價達7668元/平方米，上漲1.4%。

2012年廣東省商品房施工面積3.93億平方米，同比增8.7%，增速為十年低位元，但根據商品房建設週期來看，2013年廣東省房地產市場將會是商品房供應高峰期，可預售的供應量超過1億平方米。

受國家宏觀調控影響，2012年廣東省房企開發投資意願較弱，土地購置面積大幅下降。截至2012年底，企業購置土地面積1805.44萬平方米，同比下降25%，土地成交價款591.85意願，同比增13.7%。全年整體土地市場走勢，土地購置面積和土地成交價款同比增速都呈現下滑趨勢。

值得注意是，作為一線城市的廣深兩地土地儲備持續下降，其市場占比份額也急速降至2012年末的12%。


合富輝煌置業分析師龍斌指出 ，日前國五條樓市調控，是抑制性政策延續，抑制投資多套房。其中二套房貸加碼會對市場造成一定的影響，恐導致部分購房者推遲購房。

此外，他指出二手房20%的稅收造成交易成本增加，短期少量二手房買家或許流向新房，房價面臨中長期上漲壓力。值得注意是新政後市場預計出現短期量價調整，主要是量的調整。

王韶表示，去年樓市回暖促進了大型房企銷售和回籠資金，但一些中小房企資金鏈依然緊繃，不得不轉讓股權、債權以及項目等實物資產。隨著行業集中度朝大型房企靠近，將進一步擠壓中小房企的生存空間。當前房企應加速去庫存的同時調整產品結構，特別是增加中小套型普通商品住房供應。

3月27日上午，首創置業有限公司發佈公告稱，建議發行4億美元（約人民幣24.84億元）8.375%的高級永續證券。此外，公司表示，首創置業尋求該證券於聯交所上市，並已接獲聯交所有關批准將證券上市及僅向專業投資者進行買賣的合資格函件。

“以目前海外發債的利息率來看，8.375%的利息率並不低”，一位不具姓名的房地產行業資深分析師向《證券日報》記者表示，雖然不同企業資質不同，海外融資成本可能隨之不同，但綜合首創置業近幾筆融資和近期內地房企海外融資成本情況來看，這一利息率還是相對較高的。

對此，正略鈞策管理諮詢合夥人、副總裁郝炬也向《證券日報》記者表示，相對於同類證券而言，這一利息率確實並不低。

不過，有分析人士向本報記者表示，公司不惜以相對以往較高的融資成本發債可能意在支付部分土地款以及償還即將到期的一筆信託債務。

首季拿地開支較高

值得一提的是，據本報記者不完全統計，截至3月27日，首創置業年內已經在土地市場上豪擲約65億元，先後在天津、北京和重慶三地斬獲土地。

而據首創置業董事長劉曉光在其3月初的“2012年業績發佈會”上表示，預計2013年拿地開支為80億元，但並不排除增加的可能性。由此可見，若公司按照2013年拿地計畫來執行，一季度就已完成全年拿地計畫的81.25%。

實際上，據首創置業2012年業績報告顯示，在房地產業務中，公司的銷售業績主要貢獻地區和毛利率相對較高的項目皆集中在京津區域。而2013年1月中下旬，公司更是在3天內接連斬獲北京市豐台區麗澤金融商務區三宗地塊。

1月18日，首創置業以21.8億元的總價競得麗澤金融商務區F02地塊；1月21日，首創置業公佈，全資附屬公司於今日通過招投標方式，中標北京市豐台區麗澤金融商務區F-03、05兩宗地塊，代價為28.84億元。此外，首創置業在公告中指出，拿下這兩宗地塊所需要的28.84億元的收購資金，將由集團內部資源撥付。

如此一來，首創置業在北京金融商務區已經相繼拿下三宗地塊，總建築面積約48.93萬平方米，總耗資為50.64億元。

對此，有分析人士向本報記者表示，如此集中的拿地動作和大筆的支付金額自然需要大量現金支援，公司此次不惜以相對以往更高的資金成本來融資或許就是意在支付部分土地款，償還即將到期的債務，加強企業現金儲備，甚至應對接下來 “國五條”細則落地的調控措施。

不過，穆迪副總裁兼高級分析師曾啟賢表示：“發行永久性證券募集的資金，可提供首創置業集團開發項目及改善銷售所需的資金。”曾啟賢還稱：“募資所得亦可擴大首創置業集團的資金來源，延長債務限期。”

融資成本升高

值得注意的是，據首創置業2012年業績報告顯示，2011年2月15日，公司發行2014年到期的4.75%的11.5億元人民幣的有擔保債券；而2012年11月22日，公司發行2015年到期的7.60%的有擔保債券。

而2013年3月27日，公司此次發行的高級永續證券為4億美元（約24.84億元人民幣），利息率為8.375%。

從上述資料可以看出，公司的融資成本逐漸提高，甚至此次融資債券利息率比上一次要提高0.775個百分點，而比2011年初則要提高近4個百分點。

不過，有資深分析師向本報記者表示，不同類型的債券利息率可能不同，而且這也跟企業資質有關，評級較好資質比較好的企業融資成本可能相對較低，但從目前的海外資本市場來看，8.375%的利息率並不低。而從公司歷年的融資成本來看，這無疑是一直攀升的，這或許與公司業績比預期弱有關。此外，公司毛利率從2011年的33%降至2012年的27%可能也是一部分原因。

值得注意的是，曾啟賢稱：“穆迪認為這些高級永久性資本證券屬100%債務，但其所增加的債務對於該集團的信用狀況不會造成重大壓力，原因是部分所得資金會用於償付將到期的高成本信託融資。”


而記者翻看公司2012年業績報告發現，截至2012年12月31日，由首創集團持有的對子公司應收款的債券作為質押取得，並由首創集團提供擔保的信託貸款為17.95億元人民幣，而2011年則為5億元，同比增長了12.95億元。而首創置業的債務水準也從2011年底的130億元人民幣升至2012年底的186億元人民幣。

不過，儘管如此，穆迪仍預計，首創置業的毛利率會在2013年有小幅改善，可能達到30%左右，原因是公司在北京和天津等主要城市將交付更多項目。而對於新收購的北京麗澤金融商務區(臨近金融街的新金融區)的核心地帶，公司將會把其發展為甲級寫字樓及服務式公寓，預計專案將於3至5年內竣工。

對此，本報記者多次致電首創置業相關部門，均無人接聽，也未收到任何回復。

.去年，東莞市主要領導赴京拜訪大連萬達集團。如今，工作成果落地。

昨日上午，東莞市政府與大連萬達集團簽署戰略合作框架協定。根據協定，雙方將在東莞的主城區、支點城鎮、軌道交通站點、水鄉特色發展經濟區等重點發展區域開展專案合作，引入高端業態，塑造宜人空間，為東莞商貿、文化、娛樂、旅遊等第三產業提供廣闊的發展平臺。

市委書記徐建華在簽約儀式上說，東莞市政府很重視吸引大型央企、知名民企參與東莞的建設。萬達是民營企業龍頭和標杆，在商業地產、文化旅遊、連鎖百貨、高級酒店等領域有雄厚的開發和策劃能力，尤其是在城市綜合體專案建設方面獨樹一幟。


他說，萬達參與東莞的城市建設將有利於完善東莞的城市功能，提升城市品質，促進東莞產業轉型升級，也將促進東莞由製造業強市、出口強市向創新強市、開放強市轉變。東莞市政府將作為萬達的後盾，優化營商環境，為萬達在參與東莞城市建設中提供高效服務。

出席簽約儀式的萬達集團董事長王健林說，目前萬達已在東莞投資了100億元，建設了長安萬達廣場和東城萬達廣場。今後，萬達將再投資超過150億元，在東莞至少再建3個萬達廣場。

他說，新建的3座萬達廣場將在虎門、厚街、大朗、城區選址。已建好的長安萬達廣場將在今年7月開始營業。東城萬達廣場是華南地區唯一的A級產品，預計在明年9月開始營業。

.近日，媒體報導哈爾濱將限建又限購、長沙提高房貸利率等調控內容。中國證券報記者27日致電上述兩城市房管部門核實情況，兩城市房管部門均稱不屬實，目前在等待省政府相關調控檔出臺。

據業內人士透露，3月31日或是一線城市出臺調控細則的大限，而中西部省份及省會城市可能陸續會在4月上中旬出臺相關政策。且在調控力度方面，一線城市在限購、稅收和信貸政策上趨嚴；而二三線城市或有差別化對待，調控政策不會出現“一刀切”情況。

哈爾濱長沙闢謠

有媒體援引哈爾濱市住房保障和房產管理局的消息稱，2013年哈爾濱中心城區除棚戶區改造項目外，不再供應商品住宅建設用地；與此同時，哈爾濱計畫將樓市限購範圍首次覆蓋全市八區，將此前不限購的呼蘭、阿城兩區納入限購範圍內。

中國證券報記者致電哈爾濱市住房保障和房產管理局，其宣傳部門相關負責人表示，未聽說過此消息。“我們要等黑龍江省政府根據國五條出臺相關檔後，才能據此結合哈爾濱具體情況制定調控細則。目前，省?都沒動靜，我們不可能越級自行出臺政策。”該人士說。

他進一步指出，在全國省會城市中，哈爾濱近幾年的房價漲幅是靠後的。主要原因是哈爾濱外來人口比例小，購房剛需主要是本地人，供需矛盾不突出；哈爾濱樓市投機投資性需求的比例也較小，就東北地區而言，想投資房地產的人絕大部分會選擇大連。

同時，他表示，如果黑龍江省政府出臺調控政策，哈爾濱會嚴格執行。但就哈爾濱自身的情況來說，在限購、限價、二手房交易個稅等方面的措施不太可能太嚴厲。而且，是否在3月31日前出臺也未有定論。

而長沙版的調控細則也在一些媒體上出現多個版本，主要集中在限購區域擴大、二套房貸利率提高兩方面。中國證券報記者致電長沙市住房和城鄉建設委員會法規處，其相關人士表示，這只是一些傳言，調控細則還沒出來，不瞭解具體情況，也不確定是否會在3月31日前出臺。

據悉，3月22日在湖南省房地產行業工作會議上，湖南省住建廳向各地市、州住建部門傳達了國五條精神，通報了全省房地產市場形勢和保障性住房建設情況。湖南省住建廳或就落實國五條正在積極準備相關調控政策。

各省市調控力度有差別

據一位業內研究人士分析，北上廣深等一線城市3月31日前出臺調控細則應該問題不大，但一些中西部省份或許要等到4月初才能出臺。


“今年以來，北上廣深四大城市的房價漲幅確實比較大，國務院檔和住建部領導都要求地方政府要在3月底出臺相關細則。而且廣東省已經率先出臺調控細則，明確廣州、深圳要在月底前出臺地方細則。”上述業內研究人士稱，“中西部省份可能會先等著一線城市細則出臺後，參考其中的內容，並看社會反應如何，再制定本省的細則。而且省政府檔要報國務院批復、城市檔要報省政府批復，走程式的時間不會太快。因此，4月份可能是地方政府政策出臺的密集期。”

此外，在調控力度上，一線城市會比較嚴厲。據悉，北京在限購、二套房貸利率和二手房交易個稅計征等方面會提高門檻。上海也會對限購政策升級，深圳可能在限價、限購方面趨嚴。

據哈爾濱住房保障和房產管理局人士介紹，二三線城市調控力度會小於一線城市。各地房地產市場情況不一樣，地方政府對個稅徵收、限購、限貸等政策的運用也會不一樣。但總體來看，措施應該沒有一線城市嚴厲，畢竟二三線城市的房價漲幅和市場供需矛盾沒有一線城市大。而且少數二三線城市房地產市場還急需解決去庫存的問題。

廣州的新建商品房房價控制目標還未正式出臺，部分區域的房價依然直線飛漲，去年9月獲批的國家級新區南沙新區房價半年來狂漲了五成以上。

網易陽光家緣統計，儘管2月份是傳統的春節淡季，但今年2月南沙月成交也有882套，單價則達到了12148元，相較於去年9月南沙新區一手房8043元的均價，半年內狂漲了51%。

去年9月，廣州南沙新區發展規劃獲得國家批復，南沙新區正式上升為第六個國家級新區。繼上海浦東新區、天津濱海新區之後，南沙新區成為代表大珠三角經濟圈的一個重要國家級新區。

在規劃獲批的利好下，南沙區域房價迎來一波快速上漲。一手房均價從去年9月的8043元，攀升到10月份的8847元，並在去年11月份一舉突破萬元大關，達到10081元。

在樓市節節攀升的同時，土地市場也隨之上揚。去年10月27日，南沙新區出讓三幅地塊，其中唯一的一幅居住用地，用地面積近10萬平方米，引來了包括碧桂園、保利、萬科、富力等9家房企爭相報價，經過52輪的激烈角逐之後，富力地產以6.55億元的總價拿下該地，折合樓面均價3286.8元/平方米，溢價高達85%，這也是富力首次在南沙拿地。

廣州市房協專家委員會委員彭澎長期關注南沙的發展，他告訴《第一財經日報》記者，目前南沙的房價已基本到達“臨界點”，繼續上漲的空間已十分有限。

合富置業首席市場分析師龍斌說，南沙房價的攀升跟樓盤結構也有一定關係，但普遍漲了兩三千是有的。他認為，這一輪上升確實是受國家級新區利好驅動，“其本身也有很多優勢，在這個突發的超級大利好之下爆發。”


而接下來，龍斌預計，隨著實質性的建設、一系列政策利好的兌現和落地，南沙的樓價將進入第二個階段，即平穩上升期。“南沙的一些政策，比如免稅區、遊艇政策、出入境等，如果都不斷落地，大家對其看法和預期就會上升。”

彭澎則認為，南沙房市目前尚缺乏一個很好的二手市場和租賃市場，造成了當地很難有很好的持續發展力，所以南沙可能要用5五年左右的時間來消化目前上漲的壓力。“當然前提是要看全國房價怎麼走，如果全國房價能控制下來，那麼南沙房市就會感覺有‘泡沫感’，因為它跟市區畢竟有那麼遠的距離，其產業和居住人口是跟不上的。”

本市對於違建將採取高壓態勢，市委常委、副市長陳剛表示，對經有關部門認定為違法建設的，在進行拆遷時一律不得給予補償，供水、供電、供氣、供熱等單位停止給違法建設提供相關服務。

目前，在農村集體土地、農民宅基地上，在市屬企事業單位用地內、低密度居住區中，已經形成了大量的違法建設，全市河道、行洪區中也存在相當數量的違法建設。經排查，本市違法建設中存在重大安全隱患的約有140萬平方米，必須儘快拆除。——陳剛

當前本市垃圾處理方面的主要問題是生活垃圾處理缺口大，現有設施普遍超負荷運行，垃圾管理不到位。——張延昆

副市長報告

陳剛：違建停水停電停氣停熱

市委常委、副市長陳剛表示，本市將開展嚴厲打擊違法用地、違法建設專項行動，目標是堅決遏制新生違法用地、違法建設，實現違法用地、違法建設零增長。同時，分階段逐步拆除歷史遺留的違法建設。

“從今天開始，利用一個月的時間，各區縣政府必須堅決遏止新生違法用地、違法建設，並保持違法用地、違法建設零增長。同時，摸清轄區內歷史遺留違法用地、違法建設的基本情況。”陳剛表示，各區縣主要領導作為本地嚴厲打擊違法用地違法建設專項行動的第一負責人，成立相應的工作機構，具體落實制止和拆除違法建設工作。

陳剛強調，對經有關部門認定為違法建設的，在進行拆遷時一律不得給予補償，要求供水、供電、供氣、供熱等單位停止給違法建設提供相關服務。各區縣、鄉鎮、街道要組織專門隊伍，負責發現、制止和拆除違法建設。對新發生的違法建設，要在第一時間趕到現場，採取“勸拆”、“幫拆”措施，堅決予以拆除。

張延昆：月檢查月曝光月排名

副市長張延昆表示，要進一步提高北京垃圾焚燒的比例，解決生活垃圾處理缺口的問題。到2015年，生活垃圾日處理能力達到2.4萬噸，垃圾焚燒、生化等資源化處理比例達到70%以上，填埋處理比例降至30%以下。

市容環境方面，張延昆表示，2015年全市環境建設達到衛生髒亂死角基本消除，環境違法行為得到遏制。今後將加強對無照經營和游商的管理，嚴厲查處非法張貼小廣告、大排檔、露天燒烤；加強停車秩序以及非機動車及行人交通管理。

張延昆提出，首環辦要加強對區縣環境建設的考評，提高考評結果在行政效能監察、組織人事考核的比重。要建立“月檢查、月曝光、月排名”制度，每月在市政府辦公會通報，公佈各部門、各區縣考評排名結果，每季度在市委常委會通報。

清理違建別墅豪宅社區鎖定萬棟違建

>>清理違建3階段

今年4月，用一個月時間，保持違法用地違法建設零增長。摸清歷史遺留違建情況，建立違建台賬。

今年5-7月，各區縣政府組織啟動拆除工作，重點拆除存在重大安全隱患的違法建設。

2013年8月-2014年7月，各區縣政府按先易後難原則，逐步拆除上賬的違法建設。

違建指毫無手續就建造的，包括既有建築擴建出來的面積和直接從平地蓋起來的整棟建築。

據相關負責人介紹，數十年來，本市集體建設用地大幅增加，形成了大量效益低、收入少、人口聚集的低端產業，這一區域中形成了大量以出租盈利的違建。而根據現有資料，全市221個低密度居住區，也就是一些別墅、豪宅社區中，有173個存在不同程度的違建，占到了整個社區數量的近80%，這些社區中，已鎖定的違建有10381棟。第三種是舊城、農村宅基地和市屬企事業單位用地內、河道和洩洪區中已經形成的違建。今年，物業企業不履行巡查、制止、報告職責和參與違建的施工、監理、經紀機構、設計機構等企業及從業人員將受處理。

垃圾處理

阿蘇衛生活垃圾焚燒廠明年開工

2013年目標

生活垃圾新增日處理能力4400噸，日處理能力達到19330噸。

2015年目標

新增生活垃圾日處理能力1.9萬噸，日處理能力達到2.4萬噸。


今年，本市將開工海澱大工村餐廚垃圾處理廠、豐台區餐廚垃圾處理廠、魯家山餐廚垃圾處理廠等5座垃圾處理廠。關閉3座填埋場。餐廚垃圾日處理能力增200噸，全市日處理能力達950噸。

此外，阿蘇衛生活垃圾焚燒廠啟動前期工作，位於昌平區的阿蘇衛焚燒廠的日處理能力設計為1200噸，投資81600萬元，計畫在今年9月完成規劃、環評、可研批復、拆遷等工作，今年12月完成初設批復，明年4月招標，明年7月開工建設。

2013年至2015年垃圾處理設施建設及週邊配套共需資金約523億元左右。其中建設資金約173億，外部市政配套、村莊拆遷、征地補償等資金約需要350億。

因為缺乏銷售價格的硬性規定，近年來墓地價跟著房價走，已成了升值最快的商品之一。青島許多墓地最低價格甚至已超過了3萬元。甚至連20余萬元的豪華墓也絲毫不愁賣。而漲價的步伐還在繼續，並且有一部分市民開始“囤墓”。

3月25日，“新國五條”廣東細則正式出臺，廣州細則落地也進入了倒計時階段。“新國五條”下中國房地產將何去何從？2013年3月31日下午，綠地集團將在廣州舉辦“與卓‘岳’同行，與思想交‘檀’——2013世界500強財富論道”論壇，特別邀請知名財經評論家、財經專欄作家葉檀，社會活動家、財經評論主持人袁岳，解讀“新國五條”及“兩會”後中國經濟形勢。在論壇舉辦之前，葉檀和袁嶽兩位與會專家都不約而同地指出，隨著住宅限購等調控政策的持續深入，廣州商業地產的未來還會更旺。

寫字樓價格漲得快展望商業地產的未來走向，葉檀認為，面對電商的衝擊，實體商業地產有自身的發展優勢，集中表現在兩個領域：一個是地方體驗店，一個是商務寫字樓。“在國外的城市，我們可以看到各式各樣的娛樂、休閒體驗店，咖啡店、寵物店都有全新的體驗形式，而中國特別是廣州等大城市，很需要這樣的一個可以供當代年輕一代消費、放鬆的場所，這就是體驗店的生命力所在。


而對於寫字樓市場，葉檀更表示，近年中國的寫字樓市場漲得實在太快了，目前對住宅市場持續從緊的政策，預計將進一步推動商用物業需求，寫字樓未來的發展勢頭還會更旺。葉檀指出，從前年到今年，全球寫字樓租金上漲最快的城市中，中國多個城市榮列其中。“而綠地集團可以在最短的時間用工業化的模式運作CBD，其未來是難以估量的。”寫字樓將成服務業企業主首選袁嶽從服務業和華南地區CBD的角度，分析了新形勢下的投資新契機。袁岳很看好未來的中國服務業。他表示，城鎮化的趨勢必然導致服務業的崛起，而服務業的崛起前景是不可估量的。

首先，服務業實體的依託正是寫字樓，相比於過去粗獷式的服務業，現在的服務業正向智慧化、集群化發展，需要有高端的寫字樓提供硬體和軟體的支援。寫字樓就像一個巨人，服務業只有站在巨人的肩膀上，才能有更好的發展。其次，服務行業越來越智慧化，已經不再是奔放式發展，而是不斷地運用創新知識，不斷地挑戰自己和對手競爭。在智慧化的寫字樓，交往半徑可以跨越華南地區，生意可以做到海外，做到全世界。正因為此，高端寫字樓辦公將成為服務業企業主的首選。

對於尚未進行過海外發債融資的萬科而言，此次發債成功顯然已經為其打通了異常重要的海外融資通道，多元化融資再進一步。
短短半年之內，萬科A（000002.SZ）在頻頻佈局中國香港和美國之後又開始進行海外發債，其國際化步伐之快遠遠超出業界預期。

3月27日，萬科公告披露，萬科地產（香港）有限公司（下稱“萬科地產香港”）通過其全資子公司Bestgain Real Estate Limited發行8億美元5年期定息債券。

這也是萬科歷史上的首次海外發債。萬科地產香港為萬科在香港的全資子公司，其將對有關債券本息提供不可撤銷的全額擔保。

與獲得8億美元融資相比，萬科此次海外直接融資的更深層意義，在於建立起高效且暢通的海外融資管道，從根本上彌補了自身的短板。

年利率低至2.625%

公告內容顯示，上述債券3月14日已經在香港聯交所上市，債券票面利率2.625%，每100美元債券發行價99.397美元，折合年收益率2.755%。

包括萬科在內，今年以來雅居樂地產（03383.HK）、佳兆業（01638.HK）、碧桂園（02007.HK）、合生創展（00754.HK）、世茂房地產（00813.HK）等企業均進行了規模不等的海外發債融資。

3月27日，首創置業（02868.HK）建議發行4億美元利率8.375%的高級永續證券。1月3日，佳兆業發行的5億美元優先票據年利率為10.25%。此後，碧桂園、雅居樂、世茂房地產發行的美元票據年利率分別為7.5%、8.25%和6.625%。

相比之下，萬科此次發行的美元債券票息低至2.625%頗為罕見，甚至低於一直都擁有良好企業信譽評級的中海地產（00688.HK）。

中銀國際分析師田世欣認為，目前內地房企能否在香港市場順利發行債券，主要看評級。全球三大頂級評級機構標準普爾、穆迪和惠譽，分別給予萬科此次債券以“BBB+”、“Baa2”和“BBB+”的長期企業信用評級。

這也是萬科首次參與國際權威信用機構評級，“BBB+”的信用等級使得萬科成為境內房地產行業中信用最好的企業。

更讓外界深感意外的是，萬科海外融資速度之快。萬科內部人士也表示，能夠這麼快實施這個計畫，確實出乎萬科管理層的意料。

此前3月5日至7日在中國香港、新加坡和倫敦的路演中，萬科本次債券發行受到境外投資者熱烈追捧，最終獲得大量超額認購。

瑞士信貸分析師杜勁松對媒體表示，萬科原本打算發行6億美元的債券，但由於投資者反應熱烈，萬科最後增發債券至8億美元。

打通海外融資管道

在國內宏觀調控未見放鬆的背景下，A股地產公司的再融資通道包括債券、增發都已被關閉多年，上市房企在內地被融資難題困擾已久。

但萬科此次海外發債並非因為缺錢。截至2012年年底，萬科所持貨幣資金量為522.9億元人民幣，淨負債率為23.5%。

根據標準普爾報告的表述，萬科此次所籌資金用於提前償還萬科地產香港的一筆海外銀團貸款和一般企業目的。

公告顯示，萬科地產香港的資產總額為323億元人民幣，負債總額228億元，淨資產人民幣96億元，2012年營業收入99.6億元，淨利潤為21.9億元。

而作為直接發債主體的Bestgain Real Estate Limited目前尚無實際業務運作，截至2012年12月31日，其負債總額和淨資產均為零元。

在很多業內人士看來，萬科此次發行美元債與當前國內的房地產政策並沒有太多關聯，而是進一步深化國際化戰略探索。

2012年5月14日，萬科以10.79億港元的價格收購南聯地產73.91%股權，2013年1月更名為萬科置業海外，負責香港的房地產開發業務。

在收購南聯地產前後，萬科還成立了香港事業管理部，並設立美國業務推進小組，以推動萬科的國際化進程和業務。

2013年1月，萬科公佈B轉H股方案，欲打造香港的資本融資平臺。此後，萬科在中國香港、美國先後購置土地，國際化的開發業務進入實際操作層面。

對於尚未進行過海外發債融資的萬科而言，此次發債成功顯然已經為其打通了異常重要的海外融資通道，多元化融資再進一步。

融資短板補齊

多家券商認為，萬科融資方面的短板也因此有望得以補齊，多元化和低成本的融資模式已經基本成形。

而在此前，業界一直擔憂，萬科在融資方面的劣勢已成為制約其長期增長速度的重要因素，並有可能遲早被競爭對手趕超。

對萬科步步緊逼的中海地產、保利地產（600048.SH）、?大地產（03333.HK）以及龍湖地產（00960.HK）、雅居樂等開發商，近年來不斷通過海外融資實現了高速發展。

根據公開資料不完全統計，在香港資本市場，中海地產在2010年11月至2012年11月通過優先票據或債券融資合計約171億元人民幣。?大地產從2010年4月至2011年1月優先票據合計融資約137億元人民幣。龍湖地產從2011年4月至2012年10月優先票據或配股合計約融資96億元人民幣。

而萬科自2007年8月以來，已經超過五年未在資本市場上進行融資，只能依靠信託和銀行貸款維持擴張需求。


瑞銀研究認為，萬科的財務杠杆顯著低於可比公司及行業平均水準。萬科2008~2011年年末淨負債率分別為33%、20%、18%和24%，而可比A股上市房企的淨負債率平均為61%、34%、57%和76%。意味著對財務杠杠的利用偏低。

更重要的是，萬科的資金成本一直高於對手。萬科2012年上半年年化平均借款成本為9.2%，而保利地產、招商地產（000024.SZ）和金地集團（600383.SH）同期則為6.7%、5.4%和6.6%。

這意味著僅融資成本就消化掉萬科不小的利潤。萬科是銷售規模的行業第一，但中海地產卻是利潤規模的行業第一，2011年中海地產平均借貸成本分別是3.4%，而萬科多數融資利率都超過7%，部分信託貸款利率甚至高達11%。

2.625%，這樣的年票息率顯然將改寫萬科的歷史。

.3月27日，香港地政總署公佈一幅酒店用地及一幅住宅用地的招標結果。兩幅用地的批租期為五十年，地價總計為41.42億港元，均由新鴻基地產投得。

其中一幅位於香港北角書局街的內地段第9020號的酒店用地，以27.22億港元批予新鴻基地產，作價屬市場預期下限，尺價為7025港元；另一幅位於新界沙田九肚第56A區的沙田市地段第566號的住宅用地，則以14.2億港元批予新鴻基地產，尺價1.09萬港元，高於市場預期。

九肚山區內近年先後多幅地皮推出，該地可建樓面面積約13萬平方尺，能發展低密度分層單位及別墅，規模不大，市場估值11.7億至13.05億港元，每尺樓面地價介乎8970元至1萬港元。


事實上，56A區多幅豪宅地皮已先後售出，當中B1、B3及B4地盤均由永泰及萬泰合組財團投得。其中B1地盤每尺樓面地價達10302元；資本策略亦以每尺10551港元投得毗鄰B5地盤，反觀今幅地皮市場估值最高亦僅1萬港元，料難破該區地價紀錄。市場預期，永泰及萬泰財團及信置會繼續入標該地。另外，越秀地產亦於昨表示計畫參與競投。

至於另一幅北角酒店用地，該地皮占地超過5.7萬平方尺，總樓面面積38.75萬方尺，估計可興建約480至500間酒店客房，市場估值23.25億至39.08億港元，每尺地價6000元至1.01萬港元。

瑞安房地產（272）分拆中國新天地業務尚未有具體時間表，惟集團為加快旗下項目開發進程，昨天在業績公布後宣布以折讓近45%按3供1比例供股，集資最多逾40億元。管理層坦言，目前仍與數家大型機構洽談分拆上市的合作，正探討各種投資方式，當中包括與海外大型房企合作。

瑞房公布，按3供1比例供股，以每股1.84元的認購價，發行20億至22.51億股，集資額介乎36.77億元至41.37億元。供股價較昨天收市價3.34元（下跌1.2%）大幅折讓44.9%。公司表示，集資所得將用於幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目的搬遷進度，並於適當機會出現時收購與集團主要業務有關的資產或業務，以及償還集團的現有債務。是次聯席包銷商法巴、渣打及大華繼顯將包銷約11.15億股。

由於去年物業交付的銷售額減少，瑞房2012年全年純利倒退41%，至20.29億元（人民幣．下同）；若撇除投資物業重估後，核心盈利更大跌87%，至2.1億元。行政總裁李進港表示，未來會增加參與中小型項目，以加快資產周轉；主席羅康瑞亦表示，短期內不會再參與舊城改造項目，主要因回報較慢，令資金成本增大。

被問到上市進展，他透露，目前正與數家大型機構洽談中國新天地上市的合作，正探討各種投資方式，可能的方式包括與海外的大型房地產商合作，以助其進軍內地市場。李進港指出，集團於上海已經開發的商業物業總值達190億元，其他地區為50億元，未來落成的商用物業市值料40億元，合共總額逾600億元；不過，他未有透露會把多少物業注入中國新天地。

另外，合生創展（754）受到入賬銷售均價及毛利率下跌拖累，核心盈利減少16%，至11.3億元。副主席兼財務總監張懿表示，今年合同銷售目標按年升超過25%，達150億至180億元，年內將推售四個新項目，明年銷售目標冀可增加至200億。今年首季合同銷售額已錄得27億元，按年升近3倍，有信心完成目標。他說，今年推盤中，剛需、改善型及高端項目各佔三分一，應有助支持毛利率。

中駿置業（1966）今年合約銷售目標亦按年增25%，至75億元，主席黃朝陽表示，迄今合約銷售已達26億元，另有10億元為認購金額。他表示，公司今年將重點關注長三角地區的發展，特別計劃進入上海，現時已積極在當地物色土地。去年，公司毛利率稍為下跌5.6個百分點，至35.3%，他說，主要是建築及土地成本皆上升，惟樓價卻未有上升；不過，隨着公司規模擴大，相信在其他管理開支方面可攤薄，令毛利率得到支持。

火炭御龍山高層蝕讓66.5萬

政府連番打壓樓市下，加上各銀行陸續調高按揭利率，樓市終現回軟迹象。中原城市領先指數（CCL）結束四連升，按周下跌0.18%；成交氣氛疲弱，市場陸續有蝕讓個案，其中火炭御龍山高層單位近日以3180萬元易手，賬面蝕讓約66.5萬元。

長假預約睇樓減3成

中原地產表示，CCL最新報123.45，按周下跌0.18%；中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）則下跌0.21%，至122.72，兩指數均結束四周連升。分區指數方面，港島、九龍、新界西三區樓價均見回軟，只有新界東區按周微升。

樓價首現跌勢，後市未見明朗；加上復活節假期因素，準買家入市意欲也減弱。

利嘉閣地產表示，全港50個指標屋苑在復活節長假期，每天平均僅錄705組預約睇樓量，較上周下跌30.2%。

麗港城減價200萬沽

由於市況疲弱，有心急求售的業主更寧願蝕讓離場，土地註冊處資料顯示，火炭御龍山9座高層A室，於3月中以3180萬元易手，建築面積2379方呎（實呎1847），建築呎價13367元（實呎17217元）；單位在2009年以3246.5萬元購入，賬面已蝕66.5萬元。

二手減價成風，藍田麗港城也有低市價成交。

美聯助理區域經理吳紹輝表示，麗港城12座中層E及F相連單位，總建築面積1507方呎（實呎約1204），原業主半年前以1300萬元放售，政府推雙倍印花稅後減價100萬元，近日獲買家洽購，最終以1100萬元易手，兩度減價200萬元即15%，建築呎價7300元（實呎約9000元），低市價10%至15%不等。

世紀21富山地產高級經理黃澤龍表示，黃大仙有業主擔心後市大幅下調，故決定先在目前高位售出物業套現，觀望後市發展，轉而承租現崇山3B座中層D室，月租1.75萬元，建築呎租25.5元（實呎33.2元）。

租務市場較活躍

租務市場相對明顯較買賣活躍，中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示，海怡半島錄得三組租客搶盤情況，屬屋苑23A座中層E室，建築面積986方呎（實呎783），最終單位以「筍價」2.2萬元租出，建築呎租22.3元（實呎28.1元）。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興認為，復活節長假期市民多外遊，而且政府早前推出新辣招，令樓市陰霾持續未見退散，反而發展商積極推售新盤，一手市場預期相對較為熱鬧。

二手度過一個月「冰封期」，價量齊跌，十大屋苑3月暫錄得87宗成交，其中荔枝角美孚新邨呎價按月急跌6%，為藍籌屋苑中跌幅最大。

根據各主要代理行數據顯示，十大藍籌屋苑本月暫錄87宗成交，尚未突破100宗水平，與上月同期比較下跌46.3%。如以首季計算，則合共錄得774宗買賣，3月份只佔11.2%，成交主要集中在1月及2月，反映「加辣招」推出後，二手成交急降。

藍籌屋苑平均呎價方面，絕大部分的屋苑均按月錄得跌幅，幅度介乎0.8%至6%，以美孚新邨、沙田第一城及東涌映灣園跌幅較大，反而新都城則逆市上升，按月增幅3.7%。

中原地產副區域營業經理張光耀表示，太古城3月份成交未見理想，已有部分業主願意減價吸客，幅度介乎1%至3%，若有「實客」減幅則會較大；買家睇樓意欲低，部分準買家還價幅度動輒10%以上，令買賣雙方期望有頗大差距，不容易促成交易。

過往每月平均錄逾100宗成交量的天水圍嘉湖山莊，本月交投同樣慘淡，僅錄得25宗。利嘉閣地產分行經理文家輝指出，目前區內業主放盤態度已沒早前進取，由於盤源消耗速度慢，故屋苑現在有充足的盤源，本月不少成交均是減價才能促成，如翠湖居2座中層G室，由330萬元減至320萬元成交，建築呎價4539元（實呎5839元）。

位於啟德發展區的兩幅「港人港地」正式招標，賣地章程披露，用地除設有30年內業主須為本港永久居民等條款外，也有多項其他條款，包括兩地盤不少於10%住宅樓面須作低密度住宅發展。市場人士相信，此類樓面或發展為洋房，預料兩地共可建約29座洋房。

兩用地分別為啟德第1H區1號和2號地盤，其中1號地盤可建樓面約41.82萬方呎，住宅樓面上限為40.99萬方呎，須建不少於545伙；2號地盤總樓面約46.2萬方呎，住宅樓面上限約45.28萬方呎。

賣地章程顯示，兩地均有非建築地帶和高度限制等條款，並限制住宅樓面最少一成須作低密度發展，高限為25米（主水平基準以上．下同），須建3至6層。高層住宅也就樓宇的長度作限制，並表示用地的40%上蓋覆蓋率限制中，高層住宅的覆蓋率不可超過17%。

另外，賣地章程列明，雖然啟德發展區內的L4和L5道路預計在2014年第四季完工，但署方不保證道路可準時完工；就項目日後出售後的租務安排方面，章程也訂明，租客不能早於承租期超過一年預繳租金。

高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示，低密度住宅部分預料以3層高洋房形式發展，以每伙平均面積約3000方呎計算，1號地盤可建約14座洋房，2號地盤則可提供15座，至於其餘的分層單位，平均面積也近700方呎。他認為，項目雖然多項限制，但可發展洋房之餘，其餘分層戶面積也合理，屬用地的正面因素。

另外，地政總署公布多份作業備考，分別釐定新年度環保露台、工作平台和非結構預製外牆補地價升幅，其中在舊制下一個面積約22方呎的中小型露台補地價金額按年升幅約27%至27.5%，至於大單位升幅則由15%至18.8%。至於因應4月實施的一手新例，地政總署容許發展商在新例生效前以新例規管的模式提交價單等文件。

麗新系昨公布截至今年1月底止6個月業績。屬全系之首的麗新國際（00191）中期純利11億元，大升496%，每股基本盈利0.682元，不派息。麗新系總舵手周福安透露，擬加大投資物業比重，「每年希望有1至2個新盤推出」。

擬加大投資物業比重，期內，麗國營業額4.7億元，跌3.6%；經營溢利15.98億元，大升近7倍，主因期內投資物業公平值增值錄15.2億元，大增逾12倍。麗國解釋， 營業額減少主要由於期內未有發展項目可供銷售，而溢利增加乃由於物業重估大幅增值，以及集團投資物業組合之租賃表現穩健所致。

麗新發展（00488）中期純利19.65億元，大升4.94倍，每股基本盈利0.098元，不派息。期內，營業額為4.29億元，跌5%；經營溢利14億元，大升7.3倍，主因期內投資物業公平值收益達13.74億元，大升近22倍。豐德麗（00571）中期虧損2,893萬元，較去年同期的5,884萬元虧損收窄；營業額11.15億元， 升3.82倍； 每股基本盈利0.023元，不派息。處於系內垂直控股最底層的麗豐控股（01125）中期純利則為3.31億元，按年下跌17%。

新盤增優惠加佣 復活節搶客，發展商紛趁復活節黃金檔期售樓，除元朗爾巒今起正式發售外，元朗尚悅加推的72伙細碼單位，以及粉嶺逸峯50伙加推戶，均於今天發售，不少發展商更就新盤增優惠或加代理獎金促銷，優惠明顯往年多，令今年復活節新盤戰況更激烈。

爾巒今售 尚悅逸峯加推
另外，地政總署為政府於4月29日實施《一手住宅銷售條例》作過渡安排，決定現時在預售樓花同意書規例下正待批的樓花項目，需要跟照日後的一手銷售條例執行，包括住宅或車位項目同樣須受影響。該署指出，做法是希望提供機會讓發展商可以在條例實施前，熟悉及符合條例要求，有關修訂要求亦已經通知賣方律師。至於現時已批出的售樓紙的項目應不受影響。多個新盤在一手新例規管前，趁復活節檔期售樓，新地（00016）元朗爾巒昨天與代理舉行啟動銷售儀式，並向代理進一步發放有關項目會所的資料，而售樓處亦增加一套有關會所的短片，讓睇樓客欣賞。據知，該盤將在今天起正式推售，目前市場收票最少有40張。該盤目前基本佣金為2.5%，市傳發展商正考慮為特色戶及洋房加佣。

尚悅低層 實用呎價9190
?地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅日前加推的72伙細碼單位，將於今日起供正式發售，當中單位以9座及12座低層戶為主，平均實用呎價9,190元（建築呎價6,803元）。據悉，項目昨日再沽出3伙。新世界沙田溱岸8號昨加推兩伙4房雙套單位，兩伙為2座18樓及19樓A室，實用面積同為1,389平方呎（建築1,812平方呎），定價同為2,021.8萬元。項目至今已累推913伙，並累售874伙，套現逾83億元。香港小輪（00050）粉嶺逸峯今日可發售日前推出的50伙，均分布於第5座，市傳項目昨沽出2伙，包括5座中層B室，實用面積506呎（建築面積675呎），定價484萬元。市場人士透露，逸峯料就復活節假期增加代理獎金，促成2房戶成交的獎金，由1萬增至2萬元，而3房戶獎金就由1.2萬增至2.5萬元。

大埔海鑽 意向呎價1.3萬
信置（00083）等的大埔天賦海灣把握復活節檔期開現樓單位供參觀，其中3期的海鑽，現樓連裝修示範單位將於今日起對外開放，並計劃短期內會開價，意向建築呎價約1.3萬元。至於1期11座的兩個連傢俬4房示範單位將首度開放，實用面積每戶1392平方呎，屬海、園雙景戶，名為「海榆尊邸」。信置營業部聯席董事田兆源表示，1期11座8樓A室，以1918.2萬元售，實用面積1,392平方呎（建築1,787平方呎），實用呎價1.37萬元（建築呎價1.07萬元）。市傳買家為內地人，須付逾287萬元買家印家印花稅（BSD）。

政府新增兩幅觀塘商業地，合共提供逾170萬平方呎樓面，佔今年度商業樓面供應近半，有業界估計，兩幅地皮相信能為庫房帶來近百億元收入。

當中鴻業街與海濱道交界的商業地皮涉及逾百萬樓面，而且東、南兩面比鄰為會德豐（00020）正發展的項目，勢必出手擴大觀塘海濱版圖。

政府預計未來10年，觀塘、九龍灣將會是主要新增寫字樓供應重鎮，當中一部分屬於當局持有空置多年的商業地皮，其中前身為房委會旗下九龍灣工廠大廈的鴻業街與海濱道交界地皮，於2010年拆卸後並一直空置，惟地皮將於今年度出售作商業發展。

鴻業街地 可建樓面百萬呎

該地皮面積約8.45萬平方呎，屬於商貿用途，以地積比率12倍計算，可建樓面達101萬平方呎，屬於賣地計劃內規模最大的一幅。

雖然地皮東南面海部分，為正在發展的住宅及商業項目圍繞，海景景觀受到限制，但因其相連未來的單軌列車車廠及行動區，將發展成辦公室、商舖、酒店及服務式公寓等，在商業、旅遊發展概念帶動下，預計不少發展商都會有興趣競投。

區內眾多發展商之中，以會德豐在周邊擁有最多利益，如地皮前方為正計劃重建成豪宅的九龍貨倉，而旁邊的順業街、海濱道交界地皮則在2011年以41.8億元投得，加上計劃增建的九倉電訊廣場，合共擁有多達142.9萬平方呎樓面，若果能夠進一步投得地皮，不但有助擴大版圖，更有利於透過天橋連接，產生協同效應。

欣業街地近港鐵 交通便利

至於另外一幅欣業街與偉業街交界商業地，地盤面積約6.3萬平方呎，可建樓面約75.6萬平方呎，僅次於鴻業街與海濱道交界地皮，列屬賣地計劃內規模次大商業地，雖然不屬於臨海地皮，但位置上與牛頭角地鐵站，只相隔一條觀塘道，交通反而更加便利。

創紀之城3期 呎價逾9500

受到近一年「起動九龍東」效應影響，觀塘區內甲廈呎價不少已經達8,000元，除了海濱道臨海的一批新落成的萬兆豐中心、宏基資金大廈呎價較高外，鄰近地鐵站的創紀之城3期呎價更達逾9,500元。

因此，有業界認為，在兩幅地皮各有優勢下，預計樓面地價均為5,500元，當中鴻業街與海濱道交界地皮約55.8億元，而欣業街與偉業街交界地則約41.6億元，相信能為庫房帶來近百億元收入。

除樓價之外，中小型住宅環保露台補地價升幅亦驚人，並繼續跑贏豪宅。港九新界各區中小型環保露台補地價升幅最少達30%，其中離島中小型住宅升幅更高達36%，比同期各區豪宅錄得的8.6%至13%升幅為高。

據地政總署昨天公布的作業備考顯示，2013年至2014年財政年度的露台及工作平台補地價，約介乎130至19.34萬元，其中以香港、九龍的豪宅單位補地價最高，而屯門、元朗中小型住宅補地價則最低。

市區環保露台補價 冠全港

不過，受中小型住宅樓價帶動，其環保露台補地價亦水漲船高，升幅約介乎30%至36%，遠較同期豪宅環保露台補地價，所錄得的8.6%至13%升幅為高，其中以離島中小型住宅升幅最為顯著。

其中離島一個面積約10.8平方呎的平台補地價，已由本年度的1,400元，上升36%至下年度的1,900元。

而同區的工作平台補地價，亦由本年度的1,050元增加36%，至下年度的1,430元。

不過，港島、九龍市區的環保露台補地價，仍然貴絕全港，以港島一個32平方呎露台為例，補地價高達19.34萬元，比全港露台補地價最平的屯門、元朗，一個面積相同的露台補地價3.78萬元，足足高出4.12倍之多。

深圳控股(0604)主席呂華於業績記者會上表示，今年1月獲母公司深業集團注入深圳市福田區的科之谷項目後，公司土地儲備總建築面積達1,120萬平方米，當中深圳土儲佔比由約9%提高到16%。而未來母公司於深圳建築面積約200萬平方米土儲亦會成為潛在注入資源。

淨負債率逼85% 或發債集資

呂氏指，隨著資產陸續注入，將令公司3至4年內在深圳擁逾400萬平方米建築面積的地產項目，所佔的土地儲備亦由目前16%升至約30%，但現時沒有注資時間表。公司雖然早前否認在前海擁有地皮，但他指作為有國企背景的深控亦冀於前海發揮作用，目前正與深圳國際就前海項目進行洽商，並會積極和各方合作。

公司期內淨負債率達84.9%，較上年的72.3%增加12.6個百分點。呂華指，作為快速發展的公司，有需要投資較好的項目作發展及土儲。而公司現時部分位於3及4線城市的項目，開發速度較慢，對資金形成擠壓，公司又正加大產品開發，故淨負債率處較高水平，但認為仍屬安全水平，未來則會透過轉讓部分項目降低負債比率至75%。公司短債達89.74億元(人民幣，下同)，較2011年增加約40億元，副總裁劉崇指，主要因發展項目的投入，而公司2013年計劃新開工項目達24個，資本開支約54億元，未來或會考慮以發債形式集資，未來長債比例或再提升。

當被問及聯營公司沿海家園過去幾年對公司的貢獻不大，去年為公司帶來盈利只有7,420萬元，深控首席營運官朱國強承認沿海家園是低效益資產，負債率一直很高。公司現為沿海家園第二大股東，當對方面臨危機時公司亦會有危險，故公司亦有意退出沿海家園投資，但需視乎實際價錢及以不損害深控股東利益為優先，而現時未遇到合理價格放售手持的股票。

內部調查 無使用違規海砂

對於近期發生的「海砂風暴」，呂氏指公司非常重視問題，亦作了內部緊急調查，公司並沒有使用違規海砂。另外，面對新「國五條」，呂氏指規例仍有很多不清晰的地方，但政策主要針對二手市場，短期內影響不大，近日旗下的廣州項目銷售反應「火爆」，沒受政策影響。 該公司今年可售物業面積158萬平方米，可售物業價值約233億元，較去年增長約55%。資產注入項目亦將於今年產生合同銷售，故調升銷售目標至90億元，有信心超額達標。

恆大地產(3333)已就發2億美元3年期離岸貸款進行市場詢價工作。消息人士表示，VTB Capital將負責協調工作。是次貸款預計將無擔保，詢價將較倫敦銀行同業拆息(LIBOR)加碼370至380個基點左右。貸款所得將用作再融資和常規運營。

另外，融創中國(1918)宣布，發行2018年到期的5億美元9.375厘優先票據，預計所得款項淨額約4.915億美元，融創擬以大部分所得款項淨額為現有債務進行再融資，餘額則作一般公司用途。集團或會應市況變動調整其發展計劃，並因此可能會重新調配票據所得款項的用途。票據將於2018年4月5日到期，發行價為票據本金額的100%。