近期新北市林口區推案多以換屋、豪宅型產品為主，據統計，目前林口推案量達345億元，指標案包括「力璞晴」、「國家1號院」等，下半年則有總銷75億元的「長虹天際」，看好林口發展，長虹建設昨又以8億元買下1151坪地。

新案單價約30萬
信義代銷事業部研展組經理林朝昌說，林口因腹地大，近2年推案量體不小，但去年因大環境影響，市況不好，推案較緩慢，目前新案每坪均價約30萬元，待交通建設及生活機能都到位後，房價可望再往上調。 「力璞晴」專案經理何其明說，該案規劃39、42、51坪的3房產品，每坪開價33~36萬元，因基地鄰近扶輪公園豪宅區，買方多以換屋為主，目前已簽約5成，估9月完工交屋。

長虹建設財務長陳茂慶說，今年總推案量約220億元，其中下半年將在林口推總銷75億元的「長虹天際」。看好林口發展，長虹建設昨公告以8.62億元買進1151.67坪地，每坪單價約70萬元，為長虹在林口的第4塊地。 陳茂慶說，該地將規劃住宅大樓，可能出售或出租，而未來購地計劃還是會以大台北地區為主，如林口、新莊，只要交通便、生活機能佳，都是考慮購地的區域，之前買下的桃園龜山土地，預計2~3年後才會開發。

央行希望銀行對新興炒房地區自律房貸業務，房貸龍頭土地銀行呼應央行政策，昨（8）日發函所有分行，明令對「桃園八德、南崁、青埔、中正藝文特區」等四大地區的投資客，啟動房貸緊縮三大措施，凡同一名下、第二棟以上的房貸，利率一律拉高半碼，成數降一成，且不得適用寬限期。近期國內部分區域房價出現異常飆高情況，央行首季理事會決議，由公股銀行自行訂定管制措施。具有指標性的土銀率先開第一槍，預估其餘公股銀行將陸續跟進，將桃園四大區域納入管制範圍。

據悉，土銀總行昨日發函給旗下150家分行，基於風險控管考量，凡是位於桃園八德、南崁、青埔與中正藝文特區等四個區域，且為同一名下、第二棟以上的房貸，將視同大台北都會區，納入房貸管制。銀行主管指出，目前新承做房貸利率約2.1%~2.3%，若投資客購買桃園這些區域的住宅，房貸利率得額外加碼0.125個百分點，房貸利率將拉高至2.23%~2.43%間。不只如此，房貸成數也從目前的七至八成調降一成，最高以七成為限，且不得適用寬限期。 銀行主管認為，央行對大台北都會區實施房市管制後，投資客紛紛轉戰其他縣市，帶動台中七期、高雄美術館等地區房價水漲船高。

今年以來，桃園部分區域搭上機場捷運動工、桃園將升格直轄市，以及發展桃園航空城等話題，房價大幅飆漲。 考量桃園房價上漲，集中在某幾個「點」，而非全面性上揚，央行在3月底的理監事會議上，並未將桃園納入房市管制，但明示公股銀行應採取自律審慎措施、加強不動產授信風險控管。根據央行統計，「某個」不在央行管制範圍內的地區，房貸成數已經下降5個百分點，代表銀行已注意到風險、提早進行管控，銀行主管解釋，央行所稱的某個區域，其實就是桃園地區。銀行主管認為，央行先不急著自己站上第一線，將依據銀行採取自律措施後的效果，再考慮是否要將桃園納入房市的通案管制範圍。

觀察站 房貸緊箍咒 化明為暗
央行對投資客的房貸緊箍咒「化明為暗」，目的是避免央行政策打垮房市，招致打壓經濟成長的負面觀感。 央行指示公股銀行應帶頭對房價飆漲地區採取管制措施，若能達成抑制房市炒作效果，避免銀行貸款成為投機客的提款機，既可對症下藥，也不會「錯殺無辜」。

走出房貸管制最嚴格的大台北，台中、高雄或桃園這些都會區，房價的異常飆漲現象，都只集中在特定的區域，如台中七期重劃區、高雄美術館一帶，以及桃園八德、南崁、青埔和中正藝文特區等。這些都會區的大多數區域，房價都仍不動如山，面對這種現象，央行若動用全面性的房貸管制措施，恐會錯殺無辜，有過當之虞。另外，台灣經濟雖已步入復甦軌道，但「安倍經濟學」讓日圓重挫，出口產品同疊性高的韓國也加入競貶行列，台灣出口產業大敵當前，財經部會施行政策，多少得考慮對實質經濟的衝擊。

緊縮房貸 公股銀本周跟進
為避免放款造成房市泡沫化風險，據了解，在土銀開第一槍後，三商銀、台企銀、兆豐銀、合庫等泛公股行庫，本周內也將推出管制措施，同樣瞄準桃園八德、南崁、青埔與中正藝文特區等區域。以台銀為例，內部設下數道風險控管防火牆，例如總量管制，指當某區域房貸總額超過50億元，就不再繼續承作，並同時檢討房貸客戶的收支比（收入與支出比率），若客戶收支比未達規定比率，也會拒絕承作該筆貸款。泛公股行庫外，部分民營銀行也陸續採取動作。

緊縮房貸 推案建商首當其衝
不動產融資龍頭土地銀行昨（8）日採取行動，針對桃園四地區祭出房市管制方案，地產業界嘆道「政府終於出手了、該來的總會來」，認為後續將衝擊桃園房市買氣，區內推案的建商如宏普、皇翔等，首先受到衝擊。包括遠雄、海悅等業者都認為，政府當初興建高鐵、機場捷運等交通設施，並在桃園投入許多重大建設，就是希望帶動區域發展，進而使雙北市民眾可遷入此區，緩和台北高房價的壓力。近來桃園房市價量齊揚，正是因為該區是民眾買得起、又具未來性的區域，如今政府要管制此區放款，雖打擊炒作意味濃，但難免傷到自住客，也與當初發展此區的原意矛盾。

仲量聯行總經理趙正義昨天表示，由於景氣回溫，今年首季商用不動產交易量達254億元，較去年同期成長444.2%。今年在新增供給的大樓提高租金開價帶動下，台北A辦租金可望成長2%至5%。仲量聯行昨天發布第1季台北市A級辦公大樓市場報告，趙正義表示，在保險投資禁限令持續發酵下，只有開發商及企業為首季主要的投資者，但首季商用不動產交易量明顯成長，顯示國內商用不動產景氣有回溫跡象。

第1季市場中較多見企業購置辦公室或工廠自用，占總成交金額42%，其中以科技業最多，顯示在景氣回溫及政策鼓勵下，企業為增加產能，對自用型不動有一定程度的需求。

第1季土地交易總量達307億元，投資者多為不動產開發業、占63%、企業及自然人各占23%和14%。交易筆數最多為新北市11筆，台北市與高雄市各七筆。投資標的也有逐漸向南移動的趨勢。

在租賃市場方面，仲量聯行資深協理林大喬說，A辦大樓首季整體呈現租金略增、空置率也微升的情形。

他認為，台北辦公租賃市場延續去年第4季的趨緩走勢，新租約多為跨國及國內企業租用中小坪數辦公空，多數企業對景氣看法仍保守，傾向不增加太多租金支出，轉往內湖、南港或主要商業區B辦。但受限於新增供給有限，整體A辦租金小增1.8%、每月每坪達2,433元，而空置率微升至10.96%，較去年第4季增加0.7個百分點。

林大喬表示，今年企業對於搬遷仍屬保守謹慎，因此市場上A辦空置率可維持偏低水準，但部分房東在近滿租時提高租金，加上今年新增供給的大樓提高租金開價帶動，預料今年全年台北A辦租金可望成長2%至5%。

藍綠議員斥郝市府不知檢討

台北市議會昨天開議，雙子星開發案餘波蕩漾，朝野黨團成立跨黨派調查小組，台北市長郝龍斌新會期施政報告昨天送達議會，六十三頁的說明僅前言提到雙子星招標案「各界質疑執行過程有瑕疵」，藍綠議員痛罵郝市府不知檢討，只會把調查責任推給檢調。國民黨團書記長陳永德甚至要求「財政局長邱大展先下台」。

北市議會開議，依議程決定各委員會名單，市議員賴素如因涉入太極雙星弊案遭收押，昨天開議後，議員話題也圍繞著雙子星案。藍、綠黨團昨分別召開黨團大會，各自提出組成跨黨派專案小組調查的提案，無異議併案通過，確定將按政黨比例成立九人組成的調查小組，初步將約談六名擔任評選委員的首長，包括已高升行政院秘書長的前台北市副市長陳威仁，與太極雙星公司重要關係人賴世聲是世交的台北市長郝龍斌，也被點名應接受約談。

將組跨黨派調查小組 約談郝

不少議員認為，北市府以「密件」、「偵查不公開」為由，限縮議會調閱相關招標案密件的權限，恐將限縮調查小組調查權。民進黨市議員顏聖冠表示，她向政風處要求提供調查報告進度，政風處秘書處竟回答「北檢已告知，不能提供資料給議員。」

台北市捷運局長蔡輝昇回應，已整理雙子星案招標文件，將訂出文件清單，哪些文件能夠解密提供給議會，市府需進行內部討論。

由於檢調曾放話，全案護航者可能還有其他官員及民代，甚至評選委員也涉入，藍營黨團會議時，有議員建議，前年參與變更招標規定的交通委員會議員應迴避參加調查小組，否則恐難自清；但當場有議員提出反駁，「就算不在交委會，也可能被點名波及。」

郝市府今天將進行施政報告，昨天提前送抵議會的施政報告，在前言提到雙子星案「第一順位申請人沒有如期繳納履約保證金 ，使各界質疑台北市在這個建設項目執行過程中有瑕疵。」輕描淡寫地帶過整起弊案。

北市議會民進黨團總召徐佳青說，郝市府把責任都推給司法及檢調，今天將要求郝龍斌提出補充說明，否則不會讓郝上台。

北市府發言人張其強回應表示，政風處去年十二月已將全案交由檢調單位調查，相關疑慮由檢調釐清，他表示，政風處確曾接獲檢舉，但資料是真是假，只能由檢調單位釐清。

國民黨團書記長陳永德昨天也點名財政局長邱大展是全案「始作俑者」，應該為招標案負責，「怎麼可以當做完全沒他的事一樣。」

張其強則表示，財政局是行政單位，而邱大展身為局處首長，均沒有調查權，雙子星案招標過程，相關資格審查、財務方面徵信都已進行，至於邱是否失職，市府尊重檢調調查。

郝無反省 民怨難消

雙子星開發案連環爆後，台北市長郝龍斌今將首次赴議會進行施政報告，但對此全國矚目的弊案，郝在報告中卻以「各界質疑有瑕疵」一語帶過，毫無反省檢討之意，不僅漠視民意機關，全國民眾也無法接受。

面對雙子星爭議，在檢調介入之前，郝龍斌對外說法是評選過程全程監錄、公正公開；但郝龍斌卻沒說，在評選會之前，每位評委有一個多月的評審時間，每位評委都知道哪個案子是哪家開發商所提，難道也是全程監錄？

檢調介入後，郝的說法改成尊重檢調，還要大家不要未審先判，卻遲遲不願清楚說明外界種種質疑，若郝認為自己及所屬在整起案件過程中沒有問題，不妨誠實面對大眾，清楚交代所有決策與執行過程。

在行賄、洩密的刑事責任上，郝龍斌或許力有未逮，但在行政程序上，市長與首長間的執法過程，郝龍斌沒有理由迴避，更無以檢調當擋箭牌卸責的空間。

前捷運局長陳椿亮說得很明白，在該聯開案中，捷運局與財政局是當然的幕僚執行單位，如果簽約截止當晚，在首長辦公室等候結果的陳椿亮必須下台負責，那麼當晚眼見太極雙星以假email蒙混市府的邱大展、口口聲聲稱許太極雙星是夢幻團隊的邱大展、負責財務徵信的邱大展，其誠信難道市長不必對市民清楚交代？

桃園青埔、南崁、八德等地區炒房風氣熾熱，中央銀行默默啟動打擊炒房三部曲，目前已進入二部曲，先由公股行庫自訂管控措施，房貸利率加碼半碼（○．一二五個百分點）、成數降低一成。

央行上個月理監事會議雖未對青埔等地區祭出選擇性信用管制，但據了解，已有一家大型公股行庫正式發文給旗下分行，針對青埔、南崁、八德等地區房貸授信，須依現行利率加碼半碼，房貸利率從二．二％起跳，成數則要降低一成，最高以七成為限。

「桃園恐成為下波管制區！」行庫主管說，若炒作氣氛不減，預期央行最快六月就會對桃園出手。事實上，央行過去對投資客及豪宅推出選擇性信用管制前，都會有一套三部曲，首先派員訪價、了解市場行情，接下來道德勸說，最後才是明文控管，對於青埔、南崁、八德等地區，目前已進入二部曲。

「軌道置產」近年已成房市顯學，但提到軌道宅，大家都把目光放在捷運，其實，台鐵及高鐵站周邊住宅表現也不差，近3年來多有3~4成房價漲幅，比全台平均2成亮眼許多。由於目前多數台鐵、高鐵站區周邊房價，較捷運沿線仍相對便宜，房仲業者預料未來兩三年台鐵宅、高鐵宅將持續吸引民眾進駐，並帶動區域房價持續上漲。

北部熱門台鐵房市區，如汐科站、樹林站、桃園站，房價漲幅大，其中桃園站短短3年漲了39%，不輸大台北熱門捷運站。 「好房」指出，隨城市都會化速度加快，國人近年興起「沿軌道而居」潮流，其中，捷運宅因不斷有新路線動工或開通，話題密集，最受大家注目，但實際上，除了捷運外，很多人也往台鐵站、高鐵站移動，也帶動周邊住宅快速上漲。以台鐵來說，目前北部幾個熱門的台鐵房市區，如汐科站、樹林站、桃園站、基隆站，自2010年至今，房價就多有2~3成的漲幅，其中桃園站短短3年更漲了39%，將近4成，漲幅不輸大台北熱門捷運站。

高鐵情況也一樣，根據永慶房產集團統計板橋、桃園、新竹、台中、高雄高鐵站周邊住宅平均房價，自2010年至2012年，3年來一樣都有2~3成漲幅，其中台中站周邊住宅從一坪均價9萬元，現已達13.5萬元，3年漲幅更高達48.9%。高鐵站周邊不只房價漲，土地更是狂飆。目前桃園高鐵特區住宅土地每坪約35萬至40萬元，竹北高鐵特區住宅土地每坪高達50萬至70萬元，漲幅都在一倍以上。

好房總編輯吳光中表示，雖然不少台鐵宅、高鐵宅近年上漲驚人，但相對於台北市或新北市一線房市區的捷運站仍相對便宜，對預算有限的民眾來說，仍是不錯選擇。以台鐵汐科站來說，目前房價每坪27.8萬元，但鄰近的捷運南港站房價就要58.7萬元，價差超過一倍；汐科站每10到20分鐘就有一班車可達松山、台北車站，搭車時間不超過20分鐘，單程票價僅20元左右，房價卻只要南港站的2分之1，更只有台北市區3分之1，對通勤族來說，其實很划算。高鐵雖然票價較貴，不過以桃園青埔站到台北車站為例，票價為155元，早鳥價則有65折優惠，若是每天都有搭車需求，可以直接購買定期票，台北桃園30日定期票為4445元，比起省下的房價，搭高鐵通勤仍屬划算。

桃園房價猛增3成 北市漲幅反居末

台北市房價與租金高居全台之冠，但據房仲業者統計近2年5大都會區房價與租金漲幅發現，台北市房價與租金近2年來僅分別增12.4%與4.4%，漲幅都居末，上漲動能不再，反觀桃園縣與新北市因鄰近台北市，就業機會也多，帶動桃園房價2年增31.5%，居5大都會區之冠，新北市則以租金成長10.2%居冠。據永慶房產集團統計，全台主要都會區中近2年房價以桃園縣成長31.5%為最多，房價從2011年第1季的10.8萬元上漲到2013年第1季的14.2萬元，其次則為高雄成長24.8%。

打房奏效拖累北市
租金部分則以新北市成長10.2%最多，其次為桃園縣漲9.6%。而台北市2013年第1季房價每坪59.1萬元、租金每坪995元，雖均高居5大都會區之冠，但近2年房價與租金漲幅卻分別僅12.4%與4.4%，為5大都會區之末。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，台北市近2年受到央行房市管控影響最大，投機買盤大減，房價漲幅較其他4大都會區緩和。中信房屋行銷企劃部副理江龍名也說，台北市不管在房價或租金表現，都已在相對高點，向上空間不大，加上近年來政府眾多打房政策，直打台北市，漲幅自然趨緩。

新北年輕通勤族多
桃園房價與租金漲幅明顯優於其他縣市，住商不動產桃竹區副理錢思明說，桃園房價相對便宜，近年又有縣市升格與航空城等利多議題，房價大幅成長，且桃園多工業區，租屋市場也有一定需求。新北市2013年第1季每坪租金582元，較2011年成長10.2%，好房網總編吳光中表示，台北市房價高、租金也高，因此不少新鮮人會轉往新北市租屋，尤其不少剛畢業的青年學子都會選擇在雙和、新店、板橋或汐止區等鄰近台北市的行政區租屋，再利用大眾運輸工具至台北市上班，因此帶動新北市租金成長。

奢稅鎖盤轉售為租
反觀台北市因奢侈稅實施後，許多投資客物件被「鎖住」，屋主只好先以租養貸，住商不動產北市區副理陸毅指出，屋主將遭奢侈稅鎖盤的物件轉售為租，租屋供給大增，連帶抑制租金上揚。26歲的小徐說，雖然工作地點在台北市，但月薪不到3萬元，負擔不起北市租金，便跟友人在中和租屋，再搭捷運上班，月租僅約4000元。

每坪均價15萬元的A7合宜宅下周將開賣，統計具承購資格者共3萬5285人，可售4238戶、中籤率約12%，受理登記時間自4月15日至6月23日，首日先開放離島與東部民眾，其後依序為南部、中部、桃園與基隆地區，台北市與新北市約分別於4月底、5月中旬起陸續看屋登記，內政部營建署說，各區登記時間可自「登記梯次通知書」與「機場捷運A7站合宜住宅網站」得知。

可搭接駁車登記，A7合宜宅由4家建商規劃，將在桃園縣龜山鄉華亞三路成立聯合銷售接待中心，統一辦理登記、抽籤及選位作業，登記期間規劃免費接駁車，約20分鐘1班，往返龜山鄉復興一路長庚醫院與聯合接待中心。

竹北縣治一期家樂福商圈，在竹北眾多重劃區裡扮演無可取代的心臟角色，加上位居竹北舊市區與高鐵特區之間，並緊鄰中山高竹北交流道，交聯外通便捷，是竹北購屋置產時的最大公約數。竹北縣治一期家樂福商圈集行政、金融、商業、購物、美食與藝文活動於一身，是竹北眾多重劃區裡發展得最為成熟的核心區位。若問到「竹北要吃去哪裡？」答案十之八九都是「縣治一期光明一路美食街」；若再問到「要去哪裡看展覽？」答案不約而同的也指向「縣治一期文化中心」。商圈名稱雖以家樂福量販店為名，但本商圈的魅力之處在於三步一家、五步一間的商店與餐廳，豐富且多樣化的店家，絕大多數的日常生活機能皆近在咫尺，因此也成為竹北房地產市場裡最受歡迎的購屋區位之一。

最受歡迎區位
縣治一期家樂福商圈核心地段大致以東邊的縣政二路、南邊的福興路、西邊的縣政十三路，以及北邊的光明一路所圍區域為範疇，各大公部門機關與設施如縣政府、縣議會、縣警局、地政局、消防局、衛生局、國稅局、自來水公司與各公協會等機構皆位於此，而包括台銀、土銀、合庫、國泰、富邦、遠東商銀、元大證券、中華電信與中華郵政等與民眾日常生活息息相關的單位也將營業據點設於本區重要路段，成為竹北市的行政與商業中心，地位至關重要。

地位至關重要
目前縣治一期家樂福商圈內可供興建的土地相當稀少，如欲購屋置產的消費者多將眼光放在緊鄰商圈南邊的台科大重劃區（暱稱為「科大一期」），科大一期範圍大致以東邊的中山高、南邊的興隆路一段、西邊的縣政九路，以及北邊的福興路所圍區域為範疇，區內建案種類豐富，從2-4房的首購型大樓、3-4房的換屋型大樓、百坪以上豪宅大樓，再到透天產品都有。其中，首購型大樓每坪成交價格約在18-21萬之間；換屋型大樓約在21-25萬之間；豪宅大樓約在25-31萬之間；透天產品則視地建坪與規劃設計的不同，約從1800-3000萬不等。

大樓18-31萬
在台元科技園區或其附近工作的購屋者，則可將眼光放在緊鄰商圈北邊的縣治三期西側（暱稱為「台元段」），台元段範圍大致位於環北路一段（縣政二路北段）與中山路口西北側，緊鄰台元科技園區與中正國小，日常生活機能除家樂福商圈外，還兼及中正東路與三民路商圈，未來縣政府也將在該路口東側（中山高）新設置鑽石形交流道，以紓解竹北交流道在上下班時間的壅塞情況，為本區塊的發展再添利多。

竹北台科大確定設校 周邊房價看漲
等待多時的台科大竹北校區終於開花，為壓抑已久的周邊房價帶來全新動能。根據台北大學在三峽北大校區設校經驗，台科大竹北校區周邊可望出現不小的補漲行情。 台科大竹北校區確定開辦。日前台科大校長廖慶榮帶隊拜會新竹縣長邱鏡淳並提出簡報，指校務會議已通過竹北校區經費，8億元資金到位，將先規劃興建國際學院與產學園區。今年向教育部與工程會提案，明年進行統包商徵選與執照請領等程序。 台科大台北校區面積約僅9公頃，原規劃3000名師生使用，目前已達萬人，軟硬體嚴重不敷所需，因此竹北校區設校勢在必行。台科大竹北校區總面積約20公頃，台科大校長廖慶榮與新竹縣長邱鏡淳會談後達成協議，由台科大開發7公頃，縣府開發7公頃，剩下的6公頃由雙方共同開發。雙方將組成「共同開發委員會」以加速竹北校區早日完工。

合組團隊開發
廖慶榮表示，台科大第一期將使用7公頃土地規劃興建國際書院與產學園區，未來大一新生有一個學期（半年）是在國際書院上全英語課程，而產學園區能配合新竹縣府規劃觀光工廠或博物館。預計在2014年完成包括提案、送審、發包與請照等程序，2015年動工，2017年完工。邱鏡淳表示，新竹縣府將全力支持並協助台科大校方設校事宜，包括都市設計審議、證照審核等。

縣府協助設校
台科大確定前來竹北設立分校，無疑為周邊房地產建案帶來超級大利多！一直以來，竹北台科大重劃區在校區這一塊的周邊房價是被壓抑的，依照首購與換屋產品的定位與規劃不同，每坪成交價格約在17-22萬之間。如今台科大校方與新竹縣府達成共識，將加速推動竹北校區設校工程，若援引台北大學在三峽北大校區的設校經驗，周邊房價從每坪13萬漲到25萬，漲幅超過1倍有餘的情況來看，台科大竹北校區周邊房價補漲行情可期。

補漲行情可期
目前正台科大校區周邊建案，首購型產品有「時尚鉑晶」、「大學漾」、「高峰會」等，坪數約在28-57坪，每坪開價約從20-29萬不等；換屋型產品則有「十詠八方」、「德鑫V1」，前者坪數約在40-95坪，後者約在60-100坪，中高樓層可俯瞰台科大校區或頭前溪，具有景觀與棟距優勢，最受換屋型購屋者青睞。而「時尚鉑晶」與「高峰會」以低總價，輕鬆負擔，吸引首購族群的目光。

處理文林苑都更案爭議，台北市政府正式啟動協商機制。台北市副市長張金鶚昨天公布六位文林苑案協商小組成員名單，希望在二至三個月內完成公正、專業的協商報告，「若協商不成，當然就只有走上法院」。六位成員分別是學者代表馮正民教授及黃麗玲所長，估價師陳玉霖、律師蔡志揚、建築師陳邁等五位民間學者專家，以及市政府代表張金鶚。

張金鶚指出，小組成員人選已在7日經過文林苑案（王家及同意戶、樂揚建設）三方共同認可，近日將展開協商，希望二、三個月內完成專案報告。他強調，協商的時間不是重點，重點是要能夠解決問題。他說，馮正民曾任中華民國都市計劃學會理事長，黃麗玲是台大建築與城鄉研究所所長，對文林苑投入甚多；陳玉霖是不動產估價師，曾任台北市不動產估價師公會理事長；蔡志揚是律州聯合法律事務所律師，陳邁分是建築界大老，每人都是經驗豐富，且相當有聲望，都是義務前來協助。

仲量聯行發布第1季台北市A辦大樓市場報告，首季整體呈現租金略增、空置率微升。仲量聯行調查顯示，首季台北辦公租賃市場新租約多數僅為跨國及國內企業租用中小坪數辦公空間，多數企業對未來景氣看法仍保守，傾向不增加太多的租金支出，漸轉往內湖、南港或主要商業區B辦。然受新增供給有限支撐，整體A辦上季租金仍小增1.8%，達每月每坪2433元，而空置率則微升至10.96%，較前季增加0.7個百分點。

從各商圈分析來看，信義計劃區上季因有遠雄集團(5522)大樓啟用，該大樓總樓地板面積約1.7萬坪，遠雄自用7千多坪後，約有1萬坪釋出，致整體信義計劃區空置率在連續3季下修後，上季上升2.8個百分點、達13.8%，上季去化量則達8462坪，其中7千坪即為遠雄自用，其餘的去化量則來自跨國企業增租中小坪辦公空間。信義計劃區租金為單月每坪2771元，季增率2.5%，增幅居各區之冠。

其餘部份，空置率最低的仍是敦南商圈，僅6.68%，且持續吸引跨國企業租戶進駐；而敦北商圈則有部分中小型國內外企業租戶進駐，空置率微幅下降0.4個百分點，至12.5%；非核心商業區上季租金升幅最高，達2%，成交租金達單月每坪1921元，受惠於本國及跨國企業及機關團體去化與業主自用，空置率下降0.4個百分點，達8.2%。

台中州廳都更BOT開發案延宕多時，引起有意參與投資的廠商不滿，台中市政府昨天決議，將在5月底前辦理公開招商，目前有意參與投資的廠商中，以香港第二大地產開發商信和集團動作最積極。

據了解，「台中州廳都市更新BOT開發案」從規劃迄今逾三年。台中市長胡志強二年前還率團前往香港，在「亞洲國際投資展覽會」強力推銷，此案也被視為台中市對外招商的指標。

外傳信和集團因「等太久」，有意打退堂鼓，胡志強昨天否認此事，但他坦言，此案確實延宕多時，「好在業者迄今仍末放棄」，市府已列入「勁點專案」，要求相關單位加把勁推動。

台中市副市長蔡炳坤昨天臨時召開記者會，宣佈市府卅四項重大建設相關進度，但事前二個多小時的內部協調會議，市長胡志強只參加了四十分鐘，而且也未出席記者會，遭到質疑「市長真的有重視自己的重大建設嗎？」

上午未出現，胡志強下午卻接受英國ＢＢＣ公司訪問，面對媒體詢問時則表示，這場記者會是蔡副市長自己要召開的，包括盯緊重大工程內部協調會議，也是由他交代三個副市長負責，原本徐中雄副市長還主張「不必對外公開」，但他認為「公開也無妨」。

副市長蔡炳坤昨天臨時在上午十一時半召開記者會，宣示市府卅四項重大建設的進度，他代轉市長胡志強的「與時間賽跑、繳出好成績」的重大指示，並留下一句「重大建設的加緊，無關連任與否」。

而市府此一「臨時性重大建設說明記者會」，為何不是市長胡志強親自出席？重大建設內部會議，為何市長「只」主持四十分鐘就先走？蔡炳坤在會中面對媒體詢問，原本堅持「金字塔管理」，不必事事由市長出面；但他會後表示，「這一切都是我的問題」。

蔡炳坤說，重大工程盯緊進度會議，第一次在今年一月召開，胡志強主持，四月一日由三位副市長主持再召開一次，昨天是第三次，主要針對卅四項重大建設，協調市府各局處間、甚至跨到中央部會待解決的問題。

他說，昨天原本市長是詢問為何沒開市政會議，他報告改開這個內部會議，市長主動要求參加，主持會議約四十分鐘，宣示「與時間賽跑，繳出好成績」，並強調重大建設的加緊無關連任，不論他是否連任，這些建設「都要做」。

蔡炳坤說，匆促召開記者會是他決定的，如果讓媒體或外界認為記者會內容沒有準備齊全，或是質疑市長為何同一天可以主持內部會議卻不能開記者會？他願承擔這些質疑。

行政院經建會主委管中閔昨視察台中港自由貿易港區，港區業者反映現行自由貿易港區因缺乏跨部會整合及關稅等限制，未來恐成為推動自由經濟示範區的阻礙；管中閔強調，自由經濟示範區需與關稅及地方結合，並配合法令鬆綁才有辦法推動。

台中港獲選為自由經濟示範區，管中閔昨南下視察，並與市府、港務公司及港區業者座談。

京揚國際公司董事長游文相表示，台中港推動自由貿易港區六年來，採境內關外的概念帶動地方產業，立意良善，但缺乏跨部會協調，加上關稅等限制，造成業者經營成本增加及不便，未來自由經濟示範區涉及更多單位，如果沒有更好的決策及業務推動單位，最終效率會很差。

游文相說，港務局改制為港務公司，政企分離是很好的契機，以海西二十個城市近一億的人口為目標，推動自由經濟示範區，港務公司有很大發展機會，但未來恐涉及雙邊談判，物流業者雖看到商機卻抓不到，期許政府能更積極的整合，並了解業者的意見及需求。

港區業者並反映，自由貿易港區吸引外商投資，但外商派員來台，卻找不到相關單位協助；還有油品業者反映，外籍貨輪申請航行國內航線，曠日廢時，影響轉口油品意願。

立委楊瓊瓔則建議自由經濟示範區應朝港市合一規劃，引進娛樂及觀光功能，希望台中港能成為台灣的「台場」，讓推動自由經濟示範區的效益，很快讓人民有感。她並批評監察院以台灣遊艇數僅上千，而限制台中港建置遊艇碼頭，是「笨蛋」。

行政院經建會主委管中閔，昨（8）日視察彰濱工業區時表示，目前中部自由經濟示範區的原則是利用現有台中港區做基礎，而彰濱是潛在、理想的地點，將彰濱納入自由經濟示範區，應該可以形成共識；尤其土地是彰濱的一大優勢，他一定支持將彰濱納入自由經濟示範區的考量對象。

管中閔也指出，彰濱除了發展物流、國際醫療及農業加值產業，還可以加入產業合作，包括跨業及中外合作，尤其外界對兩岸經貿的部分疑慮，自由經濟示範區恰可做為過濾緩衝區的機制。管中閔昨（8）日聽取彰化縣政府「中台灣自由經濟示範區─彰濱自由經濟區」規畫簡報，並前往彰濱線西區，及崙尾區現場會勘；彰化縣長卓伯源強調，彰化地理環境得天獨厚，「有風無颱，有雨無災」，尤其彰濱腹地廣、丘塊完整，距台中港及台中航空站僅需30分鐘路程，完全符合「前店後廠」、「前客廳後廚房」的概念，是中台灣自由經濟示範區不可或缺的選擇。

另彰濱因有水道區隔，及不用再做環評等2項優勢，因此縣府團隊提出納入彰濱工業區，形成「中台灣自由經濟示範區」，以智慧運籌物流園區為出發點，發展成兼具國際醫療服務及農產加值運銷的綜合型自由經濟示範區。

今(2013)年329檔期表現不俗，但在地震攪局下也多少影響民眾賞屋意願。根據東森房屋統計，在327發生規模6.1地震後，讓民眾預約看大樓屋意願驟減，尤以台中、台北分別減少5%、4%跌幅最大，反映出921讓中部人對地震傷害餘悸猶存，台北則是因屋齡過於老舊，住宅密集，是導致民眾對於地震恐懼不減，看屋人數減少的主因。

東森房屋解釋，該統計數據係以去(2012)年3月29日為基期100，比較今年3月23日與3月29日看屋人潮，結果顯示今年3月23日較去年人數增加1-7%，其中以台中市成長7%居冠，台北市、新北市成長5%居次。不過若是進一步剖析近兩周看屋意願，東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓指出，受到327地震影響，讓看屋人潮立即反應，其中台中市減少5%最多，至於台北市則減少4%居次。

黃淑苓分析，由於台中市鄰近921重災區南投縣，堪稱是主要災區以外，受創最嚴重的周邊區域，而此次規模6.1的強震再出，是影響民眾看屋意願的關鍵，預料也將使民眾重新檢視購買房屋的意願。在地震議題發酵後，也讓民眾看屋時格外重視建築材質與耐震結構，房價也大不同。房仲業者指出，以台北市為例，屋齡5-10年具備較佳建築與耐震結構的大樓，相較同屋齡產品，房價約高出5-15%。

至於部分地區，則是因發展效益不如市中心而備受忽略。像是台北市的南機場夜市、萬華龍山寺周邊等發展較早的區域，不乏屋齡高達50年以上建築物等待都更，但卻因改建效益不如市中心精華地段長期受到忽略，且上述區域建築物耐震強度待考究，房仲業者認為，為保障民眾居住安全，有待加速都更腳步而獲得保障。黃淑苓認為，預料建築品質勢必成為民眾購屋的優先考量，她也建議民眾，購屋時不妨細看牆面是否有龜裂，或是利用彈珠檢視建築是否傾斜，同時打聽建商營造品質與社區維護品質也是避免挑到「地雷房屋」的撇步之一。

萬科公佈3月份銷售資料，今年一季度累計實現銷售面積371.5萬平方米，銷售金額436.5億，（同比增40%）。一季度銷售均價11750元/平方米，同比增14%。與此同時，萬科拿地熱情高漲，一季度斥資148億拿地，同比增加889%，翻了將近9倍。

同比來看，萬科今年一季度銷售面積同比增加23%，而銷售金額同比則大增40%。2012年一季度，萬科累計實現銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億。

之前，受春節因素影響，萬科2月份銷售面積和銷售均價環比出現回落，銷售面積由161.1萬平方米降至83.2萬平方米，銷售金額由190.7億陡降至93.7億。3月份萬科銷售面積和銷售金額雖然都不及1月份，但銷售均價為11950元/平方米，創下年內新高。

值得注意的是，對比往年，素有土地市場風向標之稱的萬科一季度拿地熱情高漲。結合今晚資料統計顯示，萬科一季度共拿下19個地塊，拿地金額合計為148.09億。而去年一季度，萬科只在一月份參與廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項目，預計承擔綜合改造成本約14.97億，去年二三月份都是零拿地。

談及去年一季度的謹慎拿地原因，萬科董秘譚華傑曾解釋，是基於對市場的謹慎預判，“萬科2012年的策略是積極過冬”。而在上月，萬科總裁郁亮表示，從目前存貨情況分析，一線城市房價不存在大漲的可能。

.金地集團（600383）4月8日晚間公佈銷售簡報即推盤計畫。2013年3月公司實現簽約面積32.6萬平方米，簽約金額45.4億元；2013年1-3月公司累計實現簽約面積65.4萬平米，累計簽約金額86.4億元。

2013年4-5月有新推或加推盤計畫的項目16個，包括北京朗悅、北京格林格林、杭州天逸、杭州自在城、紹興自在城、慈溪鴻悅、東莞博登湖、廣州荔湖城、武漢瀾菲溪岸、西安翔悅天下（雁翔路）、南京明悅、揚州藝境、常州天際、瀋陽濱河國際社區、瀋陽濱河左岸、瀋陽名京。

公司近期新增加住宅項目3個，分別為煙臺市萊山區濱海街道9#、13A#、14#地塊專案；揚州市新城西區802號地塊專案；瀋陽青年苗圃專案。

龍湖地產8日公佈，2013年3月單月實現合同銷售額41.5億元（人民幣，下同），銷售面積41.6萬平方米，同比分別增長28.9%和28.7%。至此，公司一季度累計實現合同銷售額101.8億元，合同銷售面積99.8萬平方米，同比分別增長55.9%和53.1%，同比去年一季度，集團可售項目數量增加6個。

重慶龍湖以近30億元的合同銷售額穩居當地市場第一。

值得注意的是，1-3月，北京、成都、重慶、杭州7個“天街系”項目商業物業與住宅共計合同銷售額約占集團總銷售額的4成。其中成都金楠天街首三月累計實現合同銷售額逾10億元，銷售套數超過1000套.

龍湖地產預計今年全年有13個全新項目開盤銷售，23個在售項目推出全新一期，產品涵蓋低密度住宅、城市高端住宅及商業物業等。公司表示，首季度銷售符合預期，二季度、將繼續堅持高周轉。

一季度房企報告陸續出爐。3月在國五條陸續落實的背景下，全國樓市交易一度搶搭末班車量價齊升。首三月銷售額，富力地產同比增三成，合生創展、佳兆業同比增逾七成，?大則實現翻番。

在房企大舉銷售的推動下，各地樓市庫存出現明顯下降。易居房地產研究院向南都記者介紹，截至3月底，20個典型城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米，同比減少6 .4%，環比減少1.5%，目前庫存量創17個月新低。

在此形勢下樓市如何演繹？“供應不足，價格穩中有升”的觀點成為主流。合生創展有關負責人告訴南都記者降價不太可能，行業發展要提升去化率不能依靠降價，而是靠提高綜合配套等實力。

房企銷售大增

近期陸續公佈的房企業績顯示，多數房企銷售金額和面積均大幅增長。全國主要城市成交量也在3月份接近或者創造了2011年來的新高。首三月銷售額，富力地產同比增三成，合生創展同比增七成，?大則實現翻番。

首創置業日前發佈3月銷售業績，3月單月，公司實現簽約面積13.5萬平方米，簽約金額11.1億元。截至2013年3月底，首創置業累計實現簽約金額約24億元，較去年同期上升10 %，完成全年目標的12%；實現簽約面積約27.6萬平方米，較去年同期下降14%。

富力地產3月合約銷售總額34.34億元，按年升14 .4%；合約銷售面積30 .11萬平方米，升29.8%。今年首3個月，累計合約銷售88.82億元，按年升33.9%；合約銷售面積77.42萬平方米，升42.2%。

合生創展首三月實現認購銷售額26.5億，同比增77%，2013年本年銷售單價21787元每平方米，對比去年同期銷售單價14484元每平方米，同比增長50 .4%。佳兆業3月共實現合約銷售約18億元，同比增長64%，環比增長67%，今年實現累計合約銷售額48億元，同比增長78%。

“2013年樓市很可能呈現明顯的前高後平，整體市場不太可能出現類似2012年的明顯上漲。”中原地產市場研究部總監張大偉分析稱，京滬廣深等一二線城市，雖然房價控制目標不一致，但前3個月的上漲過快，明顯影響了下半年的調控力度，從緊從嚴的可能性非常大。

合生創展有關負責人接受南都記者採訪表示，降價不太可能，行業發展要提升去化率不能依靠降價，而是靠提高綜合配套等實力。合生重點佈局一二線城市以及中軸、軸心區域的佈局，今年力推中等戶型和商業樓盤，儘量均衡穩定發展。

廣州樓市庫存降7%

在房企大舉銷售的推動下，各地樓市庫存出現下降。易居房地產研究院向南都記者介紹，截至3月底，北上廣深等20個典型城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米，同比減少6 .4%，環比減少1.5%，目前庫存量創17個月新低，庫存出現了連續三個月同比和環比下滑的現象。

一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2640、2576和2008萬平方米，同比增長分別為-12.2%、-9.0%和6.9%，環比增長分別為-3.3%、-1.6%和1.1%。

“據此判斷，20個典型城市新建住宅庫存消化僅需8個多月，去庫存週期明顯縮短，使房價依然具備上升的可能性。”易居研究員嚴躍進向南都記者表示。

其中，北京、廣州、青島等城市的庫存量本身較大，加之較大的環比跌幅，容易帶動20個城市庫存出現繼續下滑的趨勢。北京的庫存環比跌幅排名第二，為8 .4%，其庫存量是自2010年1月以來的最低水準，創下了歷史罕見的低位。廣州的環比跌幅排名第三，為7%。

手中有糧，心中不慌。土地儲備相對豐富的房企借此契機深耕佈局。“一般而言，一線城市新建商品房供應短缺長期以來已經成為不爭的事實。一線城市土地不可再生性更加突出，加速周轉的結果反倒會摧毀公司價值。”合生創展有關負責人表示。

後市將降溫

對於國五條落實後的房地產市場，“降溫”已經成為主流觀點。

“政策的短期效應會顯現，但是市場趨勢會不會因為短期的一些變化而改變呢？不會！”合富輝煌首席分析師龍斌告訴南都記者，政策效應提前消耗了後期一段時間的市場需求，降溫不可避免，“我最近接到好多朋友的電話，本來不買也不賣，因為擔心稅費增加匆忙入市。這是需求集中釋放，後市會回復下來。”


事實上，寒流已經在3月的最後一周來襲。搜房資料監控中心統計，上周廣州新房網簽1400套，環比降52%，白雲區暴跌7成。全市均價1.48萬/平米。廣東省房協認為，一線房地產市場的供應仍很難說充足，房地產今年以“穩”為主。

易居研究院研究員嚴躍進告訴南都記者，地方細則的出臺與執行確實會給未來市場的成交行情形成一個阻力。3月消化了較多的需求，“2季度暫緩一口氣”將取代“3月焦灼的入市心態”，樓市出現降溫不可避免。

“當然，這種降溫程度為多少，要視政策執行和房企經營戰略而論。地方政府細則執行力度若大，則降溫幅度將更大。”嚴躍進表示。

昨日上午，恆大集團與清華大學簽署戰略合作協議，雙方將在戰略技術合作、人才培養、產業運營三大領域建立長達十年的戰略合作關係。根據協定，清華大學將成為?大智庫和人才基地，助力?大衝擊世界行業第一。清華恆大研究院同日揭牌。


根據協定內容，雙方將在戰略技術合作、人才培養、產業運營三大領域建立長期戰略合作關係，充分發揮各自的優勢，構建校企合作共贏、協調創新的長效機制。在戰略技術方面，清華與?大將以“清華?大研究院”為平臺，在企業戰略規劃與運營管理、建築工程、規劃設計、施工及材料等領域開展針對性研究；在人才培養方面，雙方將合作開設工程碩士研究生班、MBA和MPA班，並在?大為清華提供最大的實習平臺；在產業運營方面，雙方將在基礎教育和產業合作等領域共謀發展。

據瞭解，?大是第一家與清華達成如此全面、深入、持久的戰略合作的企業。專家認為，清華工民建專業全國第一，全球十七，將極大提升?大生態、節能、環保等領域水準，提升?大競爭力。與此同時，清華成為?大智庫和人才基地，將極大提升?大戰略、管理、技術、人才水準。

在上海徐家匯濱江的核心位置，一個名為“雲錦東方•灣庭”的樓盤，由於總建築面積超過50萬平方米的開發體量，被認為是上海市中心目前在售的少數超大規模樓盤。但很少有人關注到，這個在2012年12月才開盤的樓盤，其實早在2004年就已經拿到了土地，在拿地8年後，才開始入市。更鮮為人知的是，該項目屬於被國資委要求退出房地產業務的東方航空集團所有。

上述樓盤的成交均價超過5萬元/平方米，但是按照拿地當年的土地估價和地塊總建築面積，每平方米的土地成本卻只有1000元。可以預計的可觀利潤，令很多企業垂涎。特別是對於主業業績不夠穩定的東航集團來說，這一專案更可以確保集團能夠交出漂亮的成績單。

總投資60億 售價5.44萬元/平方米

網上房地產資料顯示，雲錦東方•灣庭的土地使用權，來自於2004年和2011年東航置業簽訂的兩份土地出讓合同。其中，2011年那份是對原有協議的補充。根據上海市房地產估價事務所2004年一季度對雲錦東方•灣庭所在的徐匯區龍華街道190街坊的土地價格評估，上述地塊的總價值僅6.49億元。

如果以上述評估總價值換算專案的土地成本，可以發現該地塊土地成本驚人的低廉。據雲錦東方銷售負責人介紹，這一項目的可售面積超過50萬平方米，其中33萬平方米是住宅，剩餘的17萬平方米用於辦公。以此計算，每平方米建設面積的土地成本僅為1000多元。如果2011年補充合同所約定的土地出讓價格仍然維持2004年時的水準，那麼整個項目的利潤將非常可觀。網上房地產資料顯示，雲錦東方•灣庭的平均合同成交價高達5.44萬元/平方米。

不過，上海東航投資有限公司（以下簡稱東航投資）有關負責人介紹說，東航置業曾就上述專案於2009年補付過一筆土地出讓金，但他未透露具體的數額。

中房信研究總監薛建雄說，雖然補簽的土地合同地價往往較之前有所提高。但與同期出讓的土地相比，依然會優惠不少。

上海環境熱線公告顯示，雲錦東方•灣庭的總投資額為60億元。依此計算，雲錦東方每平方米投資額只有1.2萬元，目前雲錦東方合同售價為5.44萬元/平方米，每平方米毛利約4萬元，仍然可以得出毛利水準超高的結論。

不過，東航投資有關人士對《每日經濟新聞》記者稱，上述每平方米投資額並不包括預征的土地增值稅以及其他財務成本，實際的利潤並沒有想像的那麼高。至於該項目的利潤水準究竟是怎樣的，該人士並未透露。

但參考與雲錦東方•灣庭同一時間拿地的?盛尚海灣，多少可以瞭解這一項目的可能利潤。在?盛地產上市的2009年，正是來自于?盛尚海灣等高毛利專案的貢獻，?盛地產的毛利率才升至48%以上。

以上述毛利水準衡量，雲錦東方的毛利水準顯然遠遠高於行業的平均水準。

目前僅銷售不到4萬平方米

資料顯示，雲錦東方上海東航置業有限公司主要從事房地產投資、開發、經營及基本建設業務。除上海外，公司專案還遍及西安、雲南、杭州、北京。上海工商行政管理局的企業檔案進一步透露，上海東航置業有限公司的股東分別是上海東航投資有限公司和東航房地產投資有限公司。

東方航空2012年年報透露，東航房地產投資有限公司的股東之一正是上海東航投資有限公司。而上海東航投資有限公司的控股股東則是東方航空集團公司。

《東方航空報》2004年報導稱，東航房地產投資有限公司在2004年揭牌，它的成立標誌著東方航空九大業務板塊的成形，宣告了東航集團以航空運輸為主，房產、金融為輔的多元化戰略的全面展開。

公開資料顯示，在2010年國資委出臺退房令後，東方航空股份有限公司有過兩次轉讓股份給東航投資有限公司的記錄。一次是在2011年，向母公司東航集團旗下上海東航投資有限公司（以下簡稱東航投資）轉讓東航房地產投資有限公司 （以下簡稱東航房地產）5%股權，作價1.01億元。

另一次是在2012年，東航轉讓東航房地產投資有限公司5%股權獲得收益0.89億元。一位財務人士說，由於東方航空股份有限公司和東航投資有限公司屬於同一控股股東，兩家公司的相互交易並不會改變東航房地產投資有限公司的最終所有權，但卻可以讓大股東東方航空集團因上述關聯交易而提升經營收入和經營利潤。

2012年東方航空全年營業外淨收入27億元，占稅前利潤總額的比重達77%，其中就包括了轉讓東航房地產投資有限公司5%的股權所帶來的收入。

而對整個東航集團來說，雲錦東方項目的實際貢獻利潤將更為可觀。根據雲錦東方的資料，整個專案的總建築面積多達50萬平方米，但目前僅開發、銷售了不到4萬平方米。這意味著即使雲錦東方的銷售價格長期不變，東方航空集團從整個項目獲得的利潤依然將非常可觀。

東航投資：不會再去拿地

和很多央企開發用地一樣，雲錦東方•灣庭的前身，也是東航集團旗下的一家配套工廠——東方航空設備有限公司。2003年，在徐匯濱江整體開發啟動之後，上述地塊變為開發用地。


而在東航集團旗下，類似可以被利用的地塊，並不只有雲錦東方•灣庭。根據東方航空股份有限公司的名單，東航集團僅在西安、咸陽及永登三地就有33項土地物業和225項大廈物業，以及相關建設、基建及設施。而在昆明，還有7項土地物業及77項大廈物業及相關建設、基建及設施。

事實上，東航投資有限公司此前在多個城市有房地產開發。按照慣例央企的地產公司，利用集團旗下的土地開發房地產的不在少數。

這讓業內猜疑，未來這些地塊是否也會成為東航房地產可以利用的開發用地？

上述猜測被東航投資有限公司的有關人士否認，並稱，目前國家對於土地出讓的安排，必須要走招拍掛流程。現階段東航投資的主要任務還是將手上的業務完成，不會再去拿地，東航投資未來的業務必然是收縮的。

素有全國樓市風向標之稱的溫州樓市，因多次在70個大中城市住宅銷售價格變動情況中領跌全國而備受關注。溫州市房管局商品房網上銷售管理系統資訊顯示，截至昨日（4月8日），2013年溫州市區商品住宅銷售面積累計達13.74萬平方米，銷售套數1273套。2、3月份批准預售的商品住宅面積均為零，1月份批准預售面積為7.83萬平方米。昨日，溫州市誠鼎房地產行銷諮詢有限公司董事長徐良溪對《每日經濟新聞》分析稱，導致溫州連續出現兩個月新獲批准預售商品住宅為零的因素有兩個：一是溫州平陽等地此前連續出現“爛尾樓”，導致政府對項目預售的管理和批准變得更加謹慎；二是開發商預期悲觀，擔憂房價連續下降影響開盤效果。

獲批新房預售為零
溫州房產管理局發佈的資料顯示，今年一季度批准預售的商品住宅面積為7.83萬平方米，該資料恰好為1月份獲准預售的面積，也就是說，2、3月份批准預售面積均為零。徐良溪就此向 《每日經濟新聞》記者表示，這可能與政府的審批管理以及開發商的預期有關。此前，位於溫州平陽的泰宇花苑開發商被傳卷走4億元導致專案變為“爛尾樓”後，政府加強了對專案預售審批的管理，“原來有些專案打樁期間就可以預售了，現在必須等到封頂”。同時，溫州房價連續領跌全國，導致開發商預期悲觀，擔心開盤效果不好，申領預售證趨於謹慎。

從近期各地陸續出臺的“國五條”細則來看，不少房產新政已從“限購”轉向“限價”，從“官員約談”轉向“開發商約談”，從抑制投資投機需求轉向限制開發商漲價。杭州市“國五條”細則明確指出，繼續加強房地產市場監管，繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價和價格申報備案的規定，對於申報價格明顯高於專案前期成交價格和周邊同品質在售樓盤價格且不接受約談指導的商品住房項目，暫不辦理價格備案手續，暫不核發商品房預售許可證。

去庫存或需29個月
與價格連續領跌相對應的是，溫州樓市成交量明顯上升。溫州市房產登記中心最新發佈的《2012年溫州市區房產交易分析白皮書》顯示，2012年溫州新建商品房成交5651套，同比猛增近5倍，成交金額達174.882億元。相比2011年，去年溫州市區新建商品房成交量、成交套數分別增加477.36%、491.1%。而今年以來，截至4月8日，溫州市區商品住宅銷售面積達累計13.74萬平方米，銷售套數1273套，二手房交易41.90萬平方米，交易套數3775套。雖然成交火爆，但溫州樓市的庫存不容小覷。溫州市房管局資料顯示，截至4月8日，溫州商品房公開發售房源為35853套，建築面積3974663.22平方米，其中公開發售住 宅20152套 ， 建 築 面 積2743516.45平方米。

此前，溫州市物價局監測預警分局公佈的資料顯示，2013年溫州市區將有19個專案上市，再加上目前80萬平方米的庫存，市場供應可能達到160萬平方米，該供應量是2012年市區新建商品住宅銷售量的2.4倍，是2009年樓市銷售高峰時期銷售量的1.5倍，預計需要29個月去庫存。

事實上，國資委當年出臺退房令，要求非主業房地產的企業退出房地產，也並非沒有原因。《每日經濟新聞》記者注意到，未列入21家主營業務房地產的中鋼集團天津響鑼灣項目中鋼國際廣場曾發生過多次開發停滯。位於天津響螺灣商務區、曾高調打出“北京有鳥巢，天津有蜂窩”口號358米高的蜂窩式建築——中鋼天津國際廣場，由於缺乏建設資金，在花費了約2億元完成基坑工程後被迫停工。

項目曾被寄予厚望
3月份，記者來到此專案位於響螺灣的專案部。“別來這邊投資，這邊很多樓盤都已經爛尾。”一位工作人員指著工程項目部的二層簡易房說，這邊停工都兩年多了，專案部也沒人了，找人要去開發區。該專案工程部的一位元看門人指著南面告訴記者，有四個塔吊那?就是中鋼的樓盤，整個工程也就只挖了個土方。《每日經濟新聞》記者隨即來到此專案所在地，1米多高藍色的鋼板圍起了一個偌大的坑基，一些本應掛在室內的“總公司企業理念”、“響螺灣專案組織結構圖”、“施工總平面佈置圖”等十多個標識牌，散放在圍牆邊，已經鏽跡斑斑。記者透過圍牆向院?看去，這個投資2億元的項目，只建設了地下坑基工程，地基?面隆起一個尚未使用的土堆。

這個幾近爛尾的項目一度是天津受人矚目的地標建築。據瞭解，天津響螺灣項目又名中鋼天津國際廣場，位於天津濱河南道以南、迎賓道以東，占地2.67萬平方米，建築面積為31萬平方米，建成後將成為天津濱海新區名副其實的地標性建築，為中鋼集團在華北地區的營運中心、物流中心、科技研發中心。而該專案的建設也得到了當地政府的大力支持。濱海新區塘沽管理委員會的官網上顯示，2008年6月29日上午，中鋼天津響螺灣項目中鋼國際廣場奠基並開工建設。

時任塘沽區委書記的苟利軍在出席奠基儀式上表示，中鋼集團是國家特大型骨幹企業，在響螺灣建設天津中鋼國際廣場，是一個非常有遠見的戰略選擇，中鋼國際廣場項目是中鋼集團參與天津濱海新區開發開放的重要舉措，也是天津與中鋼集團深化合作的積極成果。

停工或因資金不足

但中鋼天津國際廣場的開發進展並沒有想像中那麼順利。早在2009年，由於中鋼無法補充後續建設資金，中鋼響螺灣項目曾停工一段時間。而在該專案花費約2億元完成坑基工程後，該專案再度停滯。2011年，審計署通報，截至2010年6月，中鋼集團投資的中鋼天津響螺灣項目尚未經國家發改委核准，天津公司的設立尚未經商務部核准，中鋼集團也未將該項目作為非主業性質房地產投資項目向國資委報告，並且中鋼天津響螺灣專案在對17個分專案的邀請招標中，有6個分專案的邀請招標單位僅為2家，不符合國家有關規定。

在國資委明令部分央企退出房地產的背景下，該投資項目也明顯違反了國資委對於央企非主業投資的相關規定。為規避國資委的審核許可權，天津響螺灣專案的出資方是中鋼在香港的一家全資子公司中鋼國際控股有限公司，為開發建設響鑼灣項目，中鋼國際控股有限公司下屬子公司中鋼國際置業有限公司，出資成立中鋼國際廣場（天津）有限公司，註冊資本為14.5億元人民幣。據相關媒體報導，再度停工後，中鋼曾向天津塘沽區政府提出回填該專案，但被後者拒絕，原因是該項目位於濱海新區的核心地理位置，回填後可能無法再建高樓。

目前，由於專案施工停止，又暫無企業接手。無奈之下，中鋼集團在國務院國有資產監督管理委員會的官網上，發出了招商公告，“希望通過採取股權轉讓的合作方式，引進戰略投資者。並不限對方的控股比例。”業內人士分析，中鋼響螺灣專案的停工，原因在於資金緊張。《每日經濟新聞》記者注意到公開資料顯示，2010年中鋼集團虧損14.7億元，2011年5月，國資委最終免除了黃天文中鋼集團總經理、黨委副書記的職務。

上海易居研究院研究員嚴躍進表示，央企“涉房”與“退房”，應本著客觀及有區別性的眼光來進行審視。從房地產行業資本密集這一角度看，央企確實有實力保障房地產相應項目在整個生命週期中的資金鏈完整。但從市場反壟斷及市場化角度考慮，央企“涉房”又必須受到嚴格控制。因此，在目前央企“退房”的爭議中，對於資金雄厚、主營業務運營穩健的央企，國資委等主管部門應結合這類企業的特點，因勢利導，保護既有的房地產市場份額。而對於規模較小、運籌能力較差的央企，則應採取各種限制政策，引導其回歸主業，從而真正做到“退房”。

上海市規劃和國土資源管理局新近發布「國有建設用地使用權掛牌出讓公告」第45號和47號，共推出上海世博園區域內7個地塊，達22.9萬平方米，該區域又現集中推地潮。

中新社報導指出，據業內人士估算，此次的掛牌推地，加上今年第1號預公告的前灘兩地塊14.6萬平方米的可建面積，整個世博前灘區域推出了共計37.5萬平方米的商、住、辦用地。按照3月分正德人壽拿得、該區域人民幣25134元?平方米的樓板價算，預期土地拍賣金額將達人民幣上百億元。

相關資料顯示，上海世博會在2010年閉館後，區域內已經拍出16幅土地，獲得134.8億元的收入。已引進14家中國央企，1家外資企業和2家內資企業（正德人壽和杉杉控股聯合拿下了ES2單元17-1b地塊）拿地建設。大陸國家電網、國新控股、中國商飛、中國黃金、中國鋁業、中外運、中化及中化旗下的遠東租賃、韓國排名第三的SK集團、知名民企業杉杉控控股和正德人壽等國際和大陸國內知名企業的總部已經入住。

目前，世博園內的「一軸四館」已全部改造成上海新的文化地標—奔馳文化中心、中華藝館宮、世博源等，7個其它國家館的改造也有2個重新開業引客，4家國際酒店群將在2015年建成開業。前灘投資100億元建設的市政道路、河道景觀、惠靈頓國際學校等配套項目，也已如火如荼。 預期此次新推出的7幅地塊，將為更多世界、國內一流企業總部入駐世博園區提供平台。前灘地塊的開拍，將使「2.0版陸家嘴」建設進入實質性啟動階段。

在新「國五條」細則公布後，福建地產商中駿置業因宣傳及報備等問題違反規定，成為吞下首張罰單的房地產商。專家認為，地方政府若能嚴格執行「新國五條」，將可達到預期調控目的。

每日經濟報導引述廈門國土房管局人士表示，中駿置業旗下房地產專案「中駿天譽」高樓層住宅共203戶，3月17日銷售當天實際認購僅137戶，中駿卻誇大宣傳，佯稱「一小時銷售人民幣10億元」（約新台幣48億元），刻意製造熱銷假象。

該人士還指出，中駿該專案申報價與實際成交價差距相當大，有申報不實之嫌。此外，在簽訂購房合約前，中駿亦未審查購房人資格，遭官方認定會誤導消費者對市場判斷，干擾房市正常秩序。

廈門國土房管局對此發出「整改通知書」，同時暫停該專案網簽（網路購房合約的核准），並責令一周內限期改善，中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，這起處罰是「新國五條」後大陸首例。

為實踐調控樓市措施，中央近日嚴格檢查各樓盤的銷售情況。據內地傳媒報道，中駿置業（1966）旗下位於廈門的中駿天譽項目，涉嫌虛報價格及對購房資格審查不清等問題，遭廈門國土部責令整改，目前已被暫停該項目的網簽，為新國五條實施後，首個被罰的內房企業。中駿昨天收報1.83元，下跌2.7％。

據《每日經濟新聞》報道，中駿天譽高層住宅共203套，3月17日開盤當天實際認購137套，卻誇大宣傳，稱「一小時銷售10億」等，造成房源緊張假象。同時，該項目高層住宅申報價格與實際成交價格差距較大，存在虛報高價現象。另外，項目在簽訂認購合同前，未有要求購房人提供購房資格證明，更未對購房進行審查。不過，日前中駿天譽售樓中心的銷售人員接受記者採訪時指，一小時銷售10億元（人民幣．下同）是事實，其137套房銷售達到了10.26億元。至於價格虛報方面，公司是按照均價3.6萬元進行申報的，但實際銷售時是在國五條出台後，故該137套是以低於申報價格按3萬元進行銷售的；目前，公司已經對其宣傳廣告內容按規定進行了調整。

事實上，國五條出台後，不少開發商對今年的銷售前景顯得甚為保守。不過，明發集團（846）卻認為，國五條政策的確會有一定衝擊，但影響不會太大；而從事內地物業代理的合富輝煌（733）主席扶偉聰預期，今年市場不會比去年差，又透露首季該公司促成的一二手成交面積均按年升5至6成，相信全年整體成交量也不會下跌，主要是剛需的確強勁。

房屋協會「置安心」青衣綠悠雅苑昨天正式揀樓，首天售出97伙，認購率六成，有四成買家「縮沙」，售價最低及最高單位均獲認購；學者認為，目前樓市氣氛轉差，買家對後市轉為審慎，首天銷情尚算不俗；項目今天繼續揀樓。

綠悠雅苑昨天開始在大坑浣紗街區域辦事處進行揀樓程序，並邀請160位申請人在首天選購單位。房協表示，全日售出共97伙，比率約60%，較2010年首天出售剩餘夾屋單位為高；據房協指出，首天共98名申請人到達售樓處，只有1名申請人沒有認購單位，而其餘申請者則未有到場。

97名買家中，73人為白表家庭，選購單位以兩房及三房為主；另14人為綠表家庭，大部分選購兩房戶；至於餘下的10名屬單身買家，7人選購兩房。

就昨天現場所見，房協安排不同時段分批讓申請人到場揀樓，故現場尚算有秩序，但售樓處外面則有大批地產代理「撈客」，積極向申請者或途人推介其他一手私盤，並以樓價跟綠悠雅苑相若的粉嶺逸峯及元朗尚悅佔多數，也有青衣區代理推介區內二手盤。

不過，大多申請人對代理未有理會，部分甚至不勝其煩，據青衣區代理表示，昨天區內未有錄得二手成交，也未見綠悠雅苑向隅客回購二手單位。

最平最貴單位已售

到場認購買家中，部分屬父母助子女入市，其中連先生表示，將支付首期幫助屬首批揀樓、單身資格的兒子入市，目標是細單位；已成功揀樓的陳小姐則表示，以單身資格斥資340萬元購入兩房戶，認為綠悠雅苑價格尚可接受，近期市況較差，預期樓價將轉跌，但希望跌幅不要太大。資料顯示，綠悠雅苑認購率最高為景觀最佳的第三座E、F室，分別為兩房及三房單位，中高層單位幾乎悉數獲認購，望青怡花園樓景的單位認購率則較低。

值得一提的是，項目定價最平的1座3樓B室一房戶（售價245.9萬元，實用呎價5841元）及最高的3座38樓F室三房單位（售價515.2萬元，實用呎價7402元）已經售出。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，目前樓市氣氛與綠悠雅苑推出時截然不同，一二手市況均淡靜，買家對後市較觀望及審慎，信心較弱，綠悠雅苑首天有六成認購率已算不俗。

綠悠雅苑提供988個中小型住宅單位，超過75%為兩房戶，15%為一房戶，餘下單位則為三房。房協表示，今天將邀請200位合資格申請者選購單位。

地政總署昨天公布，上月共有4個項目新申請預售涉及1490伙；待批售樓單位亦增至逾1.3萬伙，創逾十年新高。

資料顯示，上月新申請售樓紙的包括信置（083）旗下白石角兩項目，分別提供545及546伙，其餘包括中國海外發展（688）及市建局西營盤第三街及正街項目，共255伙，以及新地（016）粉嶺聯和墟項目，涉144伙。

上月批預售的有太古地產（1972）西灣河柏架山，提供93伙，預計明年上半年落成。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，獲批預售樓花的步伐放緩，首季共1285伙獲批，按季下跌42%，創一年新低，上月新申請項目把累積待批預售的單位數目推高至13494伙，創2002年11月以來逾十年新高；他認為，若加快審批預售樓花可令新盤盡早推出，降低二手供應減少的影響。

規管新盤發售安排的《一手住宅物業銷售條例》的主要內容將在本月29日正式生效，運輸及房屋局近日已公布條例相關的正式作業備考和指引，並由昨天起一連三個早上舉行工作坊，供業界了解條例的內容；不過，業界仍關注條例和指引等內容未夠清晰，尤其對廣告等的定義，擔心容易「踩界」而惹上官非。

運房局昨天早上舉行首場工作坊，多個發展商派員出席，如恆地（012）營業部總經理林達民和嘉里物業代理市務總經理吳美珊等。據了解，首場工作坊全場爆滿，共有約160人出席。

雖然政府舉行工作坊，並已公布相關的作業備考，但未能完成掃除業界人士的疑慮。有與會者表示，昨天在工作坊內，相關官員未能完全解答業界提出的疑問，希望政府可盡快進一步闡釋。

另外，林達民接受詢問時表示，在新盤銷售時很多細節會隨時「踩界」，擔心構成虛假陳述，並最關注應樓盤廣告的定義如何界定，例如若紀念筆等印有樓盤的名稱是否被視為廣告等。

興盛創建（896）項目董事周嘉峰表示，一手住宅銷售條例原意是好，但執行初期將出現不少「沙石」，也需要磨合期，期望政府能在短期內推出更多範本供發展商參考，令條例更清晰，新例實施下，預料賣樓成本亦將相繼增加，估計額外開支逾100萬元。

新盤二手計價未銜接 易混淆

當《一手住宅物業銷售條例》實施後，一手新盤價單將取消建築面積，並劃一以實用面積計價，由於建築面積與實用面積一般有2至3成差幅，容易引起呎價急升假象，亦難以二手樓價銜接，準買家難作比較，短期容易產生混淆。

新例實施後，一手樓從此再沒有建築面積呎價出現，市民在選購新盤前，如有意將新盤樓價及其他細節，與二手樓作比較時，頓時失去舊有標準，當中最明顯的，就是呎價將出現急升假象。

尚悅呎價 突「急升」逾3成

市民普遍習慣參考建築面積及其呎價，但新例後一手樓全綫只用實用面積，呎價看上去自然急升。以正在銷售的元朗上車盤尚悅為例，建築呎價介乎6,800至7,500元左右；實用呎價則由9,100至1萬元不等，換言之，新例後買家看到的呎價將突然急升超過3成，表面上與同區二手樓價完全脫離。

洋房的急升假象更嚴重，因實用率一般都只有6成多，甚少有7成或以上實用，按一般6成多的實用率來推算，新例實施後，該洋房盤的呎價將出現急升4成的假象，在新例實行初期，市場買家尚未習慣時，足以令買家卻步。實用率雖遠較分層住宅低，但物業同時提供不少相關的面積，例如花園、天台或車庫等，在計算實用面積時雖被排除在外，但單位的總樓價卻將上述面積包括在內。

停列建築面積 難與二手比較

除了呎價急升假象外，由於新盤樓書及價單均不再會列明建築面積，也代表買家無從計算單位的實用率。對比起部分樓齡逾20年，標榜實用率約8至9成的二手樓，二手樓相對較容易衡量價錢是否合理，加上市民對全新樓盤的認知度相當有限，他們很可能會認為二手樓的高實用率，比較划算。

另外，管理費的計算方法亦須留意，日後一手樓每戶須繳交的管理費，也將以實用面積計算，惟管理費涵蓋的收費，正正包括一些單位以外的公用地方及物業管理服務。如果單純以實用面積計算管理費，那便意味着計算方式，與費用應當包括的服務及範圍脫鈎。

同時，由於二手樓的管理費將仍然以建築面積計算，新例生效之後，買家也難以就管理費比較二手樓與新盤之間的差別。

屋苑管理 學者倡計業權份數

近期有學者建議，新例下的樓盤管理費計算方式，可從以往用建築面積計算，改為用每個單位所佔的業權份數作為計算標準。然而對於普羅大眾來說，業權份數未被廣泛認知，而且對比單位的建築或實用面積，業權份數較為抽象難明；加上與二手樓的計算方式不一致，相信有關部門須為管理費計算方式多於業界溝通。

盡管中央調控樓市，甚至推出新「國五條」，惟內房股今年首季銷售情況仍然相當理想，當中小型房產商表現較大型優勝，如眾安房產（00672）及禹洲地產（01628）首季合同銷售額分別按年大升6倍及1.6倍。

越地首3月套57億 單季新高

內房首季銷情暢旺，眾安合同銷售額急升613%至6.48億元（人民幣，下同），銷售面積亦升669%至6.49萬平方米；禹洲的銷售額及銷售面積亦分別升162%及126%，銷售均價為1.01萬元。

越秀地產（00123）首季合同銷售額創新高達57.09億元，按年升83%，合同銷售面積升39%至38.78萬平方米；單計3月銷售額，雖然按月升48%，惟較去年同期減少19%。

越秀的廣州南沙濱海花園項目首季合同銷售額約7.6億元，武滿的大型城市綜合體項目武漢星匯雲錦亦熱銷，期內銷售額約6.3億元。

至於首季合同銷售額升55.9%至101.8億元的龍湖地產（00960）指，首季度銷售符合預期，第二季將繼續堅持高周轉，依靠多元化的產品及靈活的銷售策略，在複雜的市場環境下贏得市場先機。

得益於上海合約銷售額急升122.8%至17.2億元，?盛地產（00845）首季實現合約銷售升58.1%至25.3億元，累計合約銷售面積18.4萬平方米，銷售均價1.38萬元。

由工業地改劃而成的元朗東頭德業街住宅地，屬於區內近年第3幅住宅地供應，加上新居屋及私人重建項目，有助推動東頭工業區轉型。業界料地皮估值介乎7.4億至8.6億元，樓面地價則約3,200至3,700元。

該德業街地皮位於工業區西北面，比鄰山貝河，面積約4.6萬平方呎，屬於「住宅（乙類）」用途，地積比率5倍，可建樓面約23.2萬平方呎，高度限制為主水平基準以上85米。

據初擬賣地章程，地皮現暫時未設「限量」或「限呎」等限制，不過參考同區近年所批出的前元朗邨地皮、西鐵朗屏站（北）項目都設限呎要求，故此估計政府正式推出招標時或會設限量要求，以地皮規模計，料可建逾450個500平方呎的中小型單位。

或存溶洞風險 增發展成本

不過，章程內亦提及地皮或存在地下溶洞風險，或增加發展成本及難度，或降低地皮吸引力。現時同區相隔兩個路口的宏業西街新居屋項目，經房委會勘察後確認存在溶洞問題，最終須縮減規模，惹市場憂慮德業街亦存在同樣問題。

東頭現時仍然以工業發展為主，最近的大型屋苑為采葉庭，樓齡11年，近期二手實用面積呎價達8,035元（建築呎價約6,074元），但最新落成的屋苑尚豪庭實用呎價9,172元（建築呎價約7,049元），較采葉庭高出14%。

而個別洋房實用呎價近1.8萬元（建築呎價1.33萬元），可見區內對新樓有一定需求。

未設限制 最高估值8.6億

因此，綜合業界意見，地皮估值介乎7.4億至8.6億元，樓面地價則約3,200至3,700元。地皮位置與西鐵有一段距離，但未有「實而不華」等限制，故此估值高於嘉華（00173）、信置（00083）以3,260元投得西鐵朗屏站（北）項目，與長實（00001）以3,629元投得前元朗邨限呎地相若。

同時，今年內政府亦計劃在區內推出西鐵朗屏站（南）項目，可建樓面約52.39萬平方呎，涉及約720伙，其中近60%為中小型單位，實用面積少於500平方呎，項目將於2017年落成，估值約17億元，樓面呎價約3,300元起。

GIC地改劃 沙田可供應1.1萬伙

政府全方位覓地發展，過去3年共改劃19幅「政府、機構或社區」（GIC）用地成住宅，可提供1.67萬伙住宅，而稍後當局亦展開沙中綫會展站上蓋發展研究、銅鑼灣加路連山道規劃研究以開闢更多商住樓面。

據文件顯示，過去3年所改劃的19幅GIC用涉及約27公頃，提供1.67萬伙公私營單位，當中6幅、涉及1,154伙獲納入賣地計劃內，另有5幅轉型公屋發展，共涉及1.4萬伙，以沙田水泉澳沙田路南面的5幅用地規模最大，總樓面達540萬平方呎，提供逾1.1萬伙供應。

此外，規劃署預計2013/14年度會斥資6,650萬元進行多項研究以增加房屋及辦公室用地供應檢討，當中沙中綫會展站上蓋發展建築設計可行性研究。據了解，研究範圍面積逾1公頃，但相信商業較住宅為合適，項目發展高度或會較現時主水平基準以上50米的高限為低。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，項目會展站面對的爭議不小，若果作為會展擴建，或酒店發展作為會展配套，會較合理亦符公眾利益，若作酒店地呎價料達1萬元。

加路連山兩地 擬合併發展

同時，該署亦會在第二季展開銅鑼灣加路連山道用地的土地用途及交通影響研究，並於年底前完成。資料顯示，自機電署搬離加路連山道機電工程署大樓後，大廈由各部門辦事處使用，而比鄰的康樂用地將於2014年交還政府，料合併兩共30萬平方呎，用作住宅或其他發展。

另一方面，政府過去5年共售出61幅地皮，但當中逾半36幅至今未獲動工紙。

地政總署昨批兩項商業項目預售樓花同意書，包括會德豐地產旗下偉業街商業地皮。

資料顯示會德豐觀塘偉業街、順業街與海濱道交界商貿用地，該項目於2011年，由會德豐地產以35.28億元投得，每平方呎樓面地價約3,856元，佔地76,241平方呎，地積比率12倍，可建總樓面面積914,897平方呎。

財團洽購整幢 料值逾40億

會德豐當時指出，預計總投資額約55億至60億元，建兩幢約20層高的甲級寫字樓，每平方呎樓面總成本約6,012至6,558元，料單位擁有海景。

據業內人士指出，會德豐所興建的兩幢物業，料其中一幢作長綫收租，另一幢則將出售，而出售形式暫未確定以分層或全幢出售。據悉，早前有財團洽購物業全幢，按該廈平均呎價水平約1萬元計，該幢物業料市值逾40億元。

另一項商業項目為?地及協成行旗下黃竹坑道21號商廈項目，據悉物業樓高25層，寫字樓每層面積約9,700平方呎，早前市傳個別樓獲預留，呎價約1萬元。

政府推雙倍印花稅（DSD）後，舖位市場成交銳減，短綫炒賣的熾熱氣氛不再，個別舖位投資者亦選擇蝕讓或平手離場，同時重推的拆舖項目銷情亦大不如前。

出招後舖位成交大跌，交投亦主要集中於銀碼較細、約數千萬元的舖位物業上，以減低雙倍印花稅下的成本。

荃立方重推銷情淡 僅售10舖

舖位市場交投明顯轉慢，如早前荃灣荃立方重新推出74個舖位，開售當晚只沽出約10伙，相比較下，荃立方首推時一周沽出206伙，以及同區項目地皇廣場3天速售逾150個單位，出招後市場反應可謂大相逕庭。

投資者看淡後市，心紅態度不再，摸貨獲利幅度已大幅減少，部分選擇平手甚至蝕讓離場。如「摸王」黎汝遠出招當日以1,780萬元，摸出牛頭角馬蹄徑地下舖位，據了解舖位曾以2,500萬元放盤，惟最終需減價沽出。黎汝遠於去年10月份以1,938萬元買入單位，轉手帳面蝕158萬元。

另外市場指出，資深投資者黃海明出招後減價摸出，持有的大圍積輝街金輝花園地下C號舖，單位原叫價2,400萬元，後減價至2,140萬元摸出，較1月份時買入價2,050萬元，帳面只獲利90萬元，如扣除佣金及手續費後，幾近平手離場。

但有市場人士認為，工商物業投資者實力雄厚，持貨能力仍然強，除非個別投資者急於套現，否則短期難見大幅劈價潮。

政府推雙倍印花稅後，市場錄得多宗護老院舖位成交個案，主因此類舖位物業呎價低水收租穩健，同時政府增撥資源於護老服務上，料市場對同類型舖位需求會增加，故成資金轉投目標。

隨着本港人口老化，舊區的大型樓上舖位，多由護老院租用，同時市場亦對護老院需求增多，政府公布將增撥資源於長者服務下，護老行業對大型舖位租賃有增無減，刺激資金入市作長綫投資之用。

受惠政府買位 回報約3厘

事實上，出招後大額舖位交投銳減，惟獨資金轉投至上述面積大、由護老院承租的舖位物業，由於呎價多不足萬元，加上不少護老院會有政府資助（買位），租約相當穩健，回報約有3厘水平。

近日市場至少錄得4宗護老院舖位成交個案，成交價由3,680萬至約1.88億元不等，屬出招後涉資較大的成交個案。其中兩個物業位處大埔區，包括大埔北盛街1至13號地下入口及1樓全層，舖位面積7,898平方呎，以3,680萬元沽出，平均呎價約4,660元，連每月約9.2萬元租約，租賃回報約3厘。

投資者同時沾手護老院舖位，如屯門遠東發展屯門大廈地下1號舖及1樓，市傳由資深投資者鄧成波以約1億元購入，目前月租33萬元，租金回報近4厘，較一般地舖理想。

呎價萬元以下 用途具彈性

另外，資深投資者「藥房張」以1.88億元、向鄧成波購入灣仔駱克道233至243號地下D號舖及1至3樓全層，呎價10,385萬元，原由護老院租用。上述屬灣仔區內罕有大型舖位，加上呎價只需萬元，較同街地舖動輒近10萬元少。另舖位處於港島灣仔區，租賃客源相對廣，有利提高租金收入。

美聯旺舖營業董事蔡良其認為，護老院舖位交投增，主因資金出招後轉投低水物業。近日同類的舖位物業成交呎價多於萬元以下水平，故吸引不少投資者吸納。

另方面，市場亦少有面積大的舖位物業，個別位處旺區的護老院舖位，更有潛力轉換租戶、如租予大型食肆等，用途具彈性，租金會有一定的上調空間。

市場現時亦有不少護老院舖位放盤，荃灣荃景圍187至195號荃威花園地下1A至1B、及2樓B舖，總面積共約38,300平方呎，業主以意向呎價約3,000元，涉及金額約1.15億元，連同老人院及業主立案法團租約出售，租金回報高達約4.1厘。

明發集團（0846）於上海嘉定區商業廣場項目，早前被指簽訂土地出讓合同超過2年，但至今未獲土地使用證。公司首席財務官潘永存昨回應指，公司已取得土地使用證，並正向政府申請施工許可證，延至現時才申請是想待周邊設施發展成熟，項目售價可提高，而項目預定2014年竣工。

　去年公司毛利率由2011年的51%下降至近32%，主要因為銷售組合中住宅佔比升至80%，而今年已鎖定的銷售中，商舖佔比回升至30%，加上住宅今年毛利率有望升至30%以上，將較去年的20%為高，相信未來毛利率可回升45%至50%。他又預期，今年租金收入可增逾八成，而去年集團租金收入為2億元（人民幣，下同）。

　他續指，新國五條推出後，暫未見對一手市場有大影響，料今年內地樓價下調機會微，但擔心樓價升幅過快，政府會推出新的後續政策，因此今年在投地方面會較為謹慎，並會集中發展二、三線城市，住宅項目會偏向中端產品。該公司今年合約銷售目標為80億元，今年首兩個月合約銷售金額為10.5億元。

內地月前出台新國五條樓市調控細則以遏止樓市過快上漲。不過，從部分上市內房企公布的2013年3月份銷售數據可見，新國五條出台後的一個月內，樓市並沒有下跌。華遠地產董事長任志強昨日在博鰲亞洲論壇上就認為，新國五條細則亦難抑制房價上漲，預計今年房價仍穩中有升。

　內地最大的房地產開發商萬科昨天公布，3月實現銷售金額152億元(人民幣，下同)，較去年同期增長32%；實現銷售面積127.2萬平方米。而今年首季累計實現銷售面積371.5萬平方米，銷售金額436.5億元，同比分別增23.46%和40.48%。至於同日公布數字的深圳控股(0604)、合景泰富(1813)、?盛地產(0845)、越秀地產(0123)等內房企，首季銷售金額和銷售面積也較上年同期顯著上升。

政府不要房價漲

　昨日的博鰲亞洲論壇分論壇「經濟轉型與樓市調控」上，任志強認為，「國五條」只傳達了一個信號，就是政府只表示希望房價不要高漲，然後地方政府去承擔責任，限定一個目標。「『國五條』基本上沒有說出什麼道道，最嚴厲的就是北京，一個人也不准買第二套房子，把單身戶口的權力限制了」。

　去年年底至今內地樓市加速回暖，引發決策層對樓市過熱的擔憂，國務院在3月初進一步收緊對中國房地產市場的調控，各地細則則在月末紛紛出爐。北京市日前最新率先宣布調高購買二套房門檻，自4月8日起將二套房貸款首付比例由六成提升至七成。

　任志強說，儘管房地產調控政策強調增加供給，抑制不合理需求，但從實際情況看，有效供給並沒有增加，而需求也沒有因為行政限購限貸等手段受到抑制。由於政策調控從起始就有誤，包括土地招拍掛，財稅政策以及金融政策等，都在推高房價，也使得調控難以達到效果。對於樓價的走勢，他說「我個人覺得今年房價仍然是穩中有升，再出五條也不行，你們不信你們試試看。」

房地產即中國夢

　他稱，經濟轉型就是轉到住房上，如果不轉到住房上，中國夢是實現不了的。沒有一個行業比房地產單行業消費最大。「如果大家都沒有房子住，還實現什麼中國夢？」

　SOHO中國(0410)董事長潘石屹也認為，限購的辦法非常不好，這只是一個短期的措施，不能是長期的措施，限購將引發更大的問題。

市區豪宅新盤買少見少，當中前後共花逾十年收購的西灣臺重建項目柏架山，昨天獲批預售樓花同意書，項目提供九十二個單位，預料會在本季內開賣，主攻建築面積一千五百方呎以上大單位。

　　由太古地產、?基及仁寶投資合作發展的西灣臺一至十號重建項目柏架山（MOUNT　PARKER　RESIDENCES），昨獲地政總署批出預售樓花同意書，為上月唯一獲批的住宅新盤，項目提供九十二個單位，預計落成日期為明年三月底，樓花期約有一年。太古地產發言人指，項目獲批預售後，將按原定時間表在今年內推售。

　　項目由太古地產佔最大權益，涉及八成，其餘兩成則由?基及仁寶投資持有，由太古地產主理樓盤銷售工作。發展商於較早前才為項目進行命名，並預告將在本季內推售，現正趕建示範單位以及製印樓書。

　　市場消息就指，該盤為一幢二十一層高住宅，提供九十二個單位，分層單位建築面積由一千五百至二千二百方呎，而特色單位約三千四百至四千三百方呎，專攻三至四房大戶，設有六十八個車位，估計以區內一帶換樓客作為主要客源，以太古系內的太古城及西灣河鯉景灣等。

　　區內代理指，現時西灣河一帶新盤不多，在政府雙辣招及加息雙重影響下，整體成交偏靜，區內主要較新樓盤要數由英皇發展的港島．東18及於○四年入伙的嘉亨灣等，以建築面積計算，該區一帶豪宅二手呎價約一萬二千至一萬五千元水平，以最新成交的嘉亨灣一座高層A室為例，單位以一千二百八十八萬元沽，實用及建築面積分別為六百五十八及九百一十一方呎，呎價分別為一萬九千五百七十四元及一萬四千一百三十八元。

　　據悉，該盤由收購至完成前後足足花了約十三年時間，在○七年年中完成，涉及可建樓面逾十六萬方呎，當中最後兩伙收購價逾四千三百萬元，較之前的二十多伙的約一千三百萬至一千八百多萬元，普遍高出一成至四成不等。

活躍於豪宅及商廈投資市場之藍馬集團，最新以一籃子物業方式放售旗下三項包括豪宅及商廈項目，當中，豪宅物業包括尖沙嘴名鑄複式物業，以及沙田嘉御山獨立屋等，連彌敦道藍馬之城全幢計，整批三項物業意向價合共約十二億元，市值租金每月共計二百萬。

　　今次放售項目中，豪宅物業包括尖沙嘴名鑄極高層G室複式戶，該物業實用面積二千零八十九方呎，建築面積二千七百四十三方呎，屬三房間隔外望海景，以交吉形式出售。

　　另外一項豪宅則位於沙田銅鑼灣山路嘉御山雙號屋，實用面積三千一百二十八方呎，建築面積四千三百八十方呎，屬四房兩廳間隔，而洋房另設私家泳池及天台花園，以交吉形式出售，至於該兩項豪宅物業市值月租四十五萬元。

　　至於出售物業中，以太子彌敦道藍馬之城全幢形式放售涉資較大，該物業鄰近港鐵太子站，物業樓高二十層，總樓面面積約四萬一千方呎，地下設有三個鋪位，一樓至三樓為商業用途，六樓至二十二樓則為寫字樓樓面，單位建築面積介乎四百六十九方呎至三千四百八十五方呎，將連租約形式出售，現出租率為百分百，月租一百五十五萬元。

　　據了解，區內其他商用物業如彌敦道七零三至七零五號，和彌敦道七二四至七二六號銀座式商廈，早前均曾經以全幢樓花形式出售，其中個別低層全層單位，每方呎售價一度高達三萬元新高。

　　該等項目代理中原（工商鋪）高級營業董事李婉琪表示，政府新辣招伸延至工商鋪市場，加上受外圍不明朗因素影響，令市況交投量銳減，但由於是次推出的項目，於市場上比較少有，故最近已接獲不少投資者查詢，料將吸引長?投資者及用家等洽購。藍馬集團是次放售物業，並不表示該集團將睇淡後市，相信沽貨後或會再有「換貨」行動。

　　市場估計，藍馬集團旗下放售三項物業市值十二億元，合計市值租金為二百萬元。