營建獲利王長虹（5534）董事長李文造昨（15）日指出，今年房市走勢將呈「量平價微漲」，長虹維持聚焦大台北的策略，穩步推案逾200億元，也將首度登陸布局，規畫攜手台商在湖北黃石推案試水溫。
長虹自結今年首季合併營收69.95億元，營業淨利48.86億元，稅前盈餘48.91億元，每股稅前盈餘19.7元，稱霸營建族群，展望未來，李文造強調「長虹業績會好到2016年」。長虹股價昨漲0.5元、收101.5元，穩坐營建股王寶座。

長虹去年每股稅後純益21.28元，擬配發現金股利10元，李文造昨說，賺了兩個股本，配發一個股本應該還算「差不多」。

他指出，長虹規畫中或興建中的案量逾700億元，且都集中在大台北，業績能見度高，後續會繼續獵地擴充案源，有別於華固已南下買地，長虹仍聚焦大台北。

影響房地產的因素共有六大項，包括利率、稅率、經濟成長、資金、供需、通膨等，這幾項因素今年都沒有反轉的態勢，李文造因而預估今年房市將是「量平價緩漲」格局。

其中，雙北市、桃竹、台中七期等具實質需求的地區，價格還會緩步墊上去，而中南部的價格則持續補漲。

長虹今年的推案分別位於台北市北投奇岩與內湖、新北市三重、林口等地。李文造向來給人「愛台灣」的形象，過往並未積極登陸布局，今年改變策略開始西進。

他直言，到大陸投資的風險很大，但長虹的合作方是某家高雄台商，給長虹的土地1坪成本只有1萬元，成本低、推案規模卻頗大，所以長虹才敢投入，今年在湖北黃石首案就會啟動興建。

長虹在黃石的首案共有73畝，在區內另有172畝及61畝建地，後續會分期開發。

業績部分，總銷約70億元的台北市內湖商辦大樓「長虹新凱旋」在第1季已全數入帳，接下來的營收以內湖五期住宅合建案「長虹虹璽」為主，公司可分回總銷約8.1億元。

今年房市量平、價緩漲
工商時報

　長虹董事長李文造昨（15）日信心喊話指出，看好台灣房市，呈「量平盤、價緩漲」格局，除了台北市都更面臨停滯、房地產價格易漲難回之外，多數區域房價漲幅會趨於緩和，維持去年水準。

　李文造表示，「我對今年房市看法，是樂觀，但不是十分樂觀。」台北市土地供給幾乎是零，所以房價易漲難跌，全台除新北、桃園、新竹、台中七期之外，大概高雄還將有補漲行情。總體而言，房市是理性而不激情。

　李文造指出，長虹向來看好台灣、也愛台灣，會長線布局，並且會加碼購地；目前在手業績，「從今年到2016年，長虹有把握每年賺進1個股本。」並將加碼商用不動產，提高租金收益。

　長虹計畫朝向「包租公」邁進，加碼持有只租不售的商用不動產。

　李文造表示，長虹在大直金泰段商業辦公大樓「長虹新時代廣場」，首度採取先租不售策略，也首度當包租公，已正式動工，工程進度15％，目前全棟資產價值上看100億元，確定和誠品生活合作開發為商場、辦公複合式大樓。

　至於內湖洲子街WTO12期「長虹新世紀」辦公大樓，資產價值約70億元。李文造表示，由於地段也非常好、位於未來雲端產業旁，所以長虹傾向一半惜售，一半物色適當買家割愛，以加碼在商用不動產上，畢竟長虹捨不得出售。

　長虹股價昨天以101.5元波段高點坐收，為3月以來次高，穩坐營建股「三冠王」寶座，包括股王、獲利王、上市建商配發現金股利榜首。

　長虹繼去（2012）年賺進2個股本、EPS高達21.28元的空前紀錄之後，今年業績能見度頗佳。

　長虹財務長陳茂慶表示，今年長虹營收入帳個案幾乎已確定，包括總銷近70億元的「長虹新凱旋科技」，第1季已全數入帳；內湖五期住宅合建案「長虹虹璽」、長虹分得總銷約8.1億元；還有「凌雲」店面。

　其中，第1季獲利每股就可望衝上16元，穩坐營建股獲利的榜首。

　長虹去年EPS達21.28元，將配發現金股利10元，為營建股史上最大手筆，大方展現回饋股東的誠意。

人物側寫－李文造 台客一號超節儉

　向來勤儉、踏實的長虹建設董事長李文造，平常自己開車、不花錢請司機，開的也是國產車；股東會的場地，也不在五星級豪華大飯店的宴會廳，總是選在自家辦公室，用伸縮鐵管椅排成50個座位，就是最佳的股東會場所，節儉可謂出了名。

　李文造也以「極深綠」色彩自豪，自稱「台客一哥」，凡事愛台灣，連自己生小孩、兒子生小孩、全家族的存款，統統都沒有半毛錢存在國外銀行，也全數不拿綠卡。

　就連最近長虹公告「登陸」到湖北黃石投資，和台商企業合資，共同成立黃石聯虹不動產開發公司，正式「插旗」的大事，李文造都堅持秉持「愛台灣」理念和立場，為股東謀求最大獲利空間。

　「我是把風險作到極小化、投資成本作到極小化，但獲利卻極大化！」李文造不改心直口快的直爽個性說：「投資大陸，風險其實很大！而且稅很重！但是長虹這次敲定簽下的黃石案，只花很小很小的成本，卻可以立於不敗！」目的就是要幫股東要賺大陸人的錢，再把稅後獲利匯回台灣。而且，長虹大概就只作這一個項目，不會有第二了。

　李文造說，長虹只在先期投資2億人民幣，土地是台商-台灣上市PCB廠楠梓電創辦人吳禮淦，標到的黃石73畝地，成本非常便宜，1畝45萬人民幣、大概1坪約新台幣1萬元，還有吳個人擁有的170畝地、隔壁的61畝地，主動邀請長虹合建。長虹出資比例8成，又擁有龐大的土地開發原料，算算稅後淨利有15到20％，李文造表示「相信只有成功、不可能失敗。」

　「台灣所有的企業家，我是最老實的啦！在國外沒有一毛錢，是標準的台客一號！」李文造說，他和長虹的每分錢都花在台灣這塊土地，連「登陸」投資、也有賺大錢回台灣的把握，這就是愛台灣。

看屋民眾：盼省下建材 再降價

湧人潮
Ａ７合宜住宅昨正式開賣，共有三百六十五位完成登記。搶得頭香的張小姐抱著六個月大的女兒看屋，還有金門民眾前晚搭機來台，拖著行李箱到接待中心看屋，看完後就飛回金門。首日安排離島、花東縣市共六百位承購資格者受理登記，但一天就有近兩百通電話打去接待中心盼延期，預估本周假日將湧現人潮，可能超過八百組。

兩百人致電延期
昨為桃園龜山Ａ７合宜住宅首日開賣，登記開放時間自上午十時至下午五時，上午十時不到就有上百位民眾湧入接待中心，排成人龍，幸運排到第一號的張小姐抱著六個月大的小女兒看屋，她說，合宜住宅政策可以幫助成家，真的很好，也期待自己可以順利抽中。
Ａ７合宜宅每日安排五百至六百人次登記，但首日僅三百六十五人完成登記，Ａ７合宜宅聯合銷售中心副主委馬士雄表示，因為離島與花東距離遙遠，許多民眾來不及趕到，下午便接到近兩百通電話希望更改登記時間。

受委託需授權書
此外，也有不少民眾因證件與文件攜帶不齊而無法登記，馬士雄提醒，申購者證件一定要帶齊，若委託代理人辦理，則需委託人戶籍謄本與授權書。由於不少民眾平日不便看屋，預估假日登記看屋人潮將「爆量」；為避免影響當日梯次登記者權益，本周假日將實施分開排隊，並將十五個登記櫃檯保留十二個給當日梯次登記者使用。
Ａ７合宜宅每坪均價僅十五萬元，總價最低四百二十萬元起，住桃園縣的阿明在看完樣品屋後說，「不用蓋得這麼好，便宜最重要！」他認為，衛浴、門窗等建材不用那麼好，因對預算有限的無殼族而言，有家最重要，建議政府可降低建材等級，讓價格再低一點。

A7合宜宅 登記與抽籤
★開放登記
．4月15日~20日：外島、東部、新竹以南各縣市
．4月21日~24日：基隆市與桃園縣
．4月25日~5月11日：台北市
．5月12日~6月15日：新北市
★公開抽籤、寄發「抽籤結果通知書」
．7月中下旬
★安排民眾選屋與簽約
．8月上旬
註：可售戶共4238戶、30~50坪、每坪13.8~16.2萬元

林口合宜宅 帶旺區域
【經濟日報】

林口A7合宜住宅昨（15）日開始登記，帶動區域房市升溫，據房仲業者統計，3月林口預約看屋指數以及物件點閱率均較去年同期大增46%和78%；專家表示，有合宜宅題材帶動，加上桃園房價飆漲，近日不少買方回流林口。

每坪均價僅15萬元的林口A7合宜住宅昨日進行登記作業，去年浮洲合宜住宅釋出時，衝擊土城、三峽、樹林等周邊地區，交易量減少三至四成，此次林口A7合宜宅登場卻未影響區域市況。

A7合宜住宅 365組完成登記
中國時報

　A7合宜住宅昨日開放登記，一早10點就湧進超過百名民眾到場排隊，負責A7合宜住宅銷售的遠雄專案經理魏大智表示，雖然開放首日手續較為不熟悉，排隊的狀況有延宕，但民眾的反應很熱絡，光是早上就有174組登記。截至昨日下午5點共計365組完成登記。對於實際登記數量較排定組數600組低了許多，業者認為，應是登記首日排定以離島與花東居民為主所致，就實際來客逾千人，許多雙北市民眾提前看屋分析，反應其實十分熱絡。

　魏大智指出，每坪均價15萬的A7合宜住宅，價格相當低廉，登記踴躍，昨日首日開放給外島及花東的民眾，由於是從外島來的，更能看出他們的踴躍度，不過，基於浮洲合宜住宅的經驗，此次觀看的民眾沒有很明顯喜歡的房型，多半是詢問住宅的位置，以及哪個案子比較適合自己。

　麗寶建設接待中心則表示，此次A7案由遠雄、皇翔、名軒、麗寶等4家建商分別興建，統一在一個接待中心中銷售，但接待中心有15個櫃台，因此民眾排隊不會等太久，一次可以看4個館。

　由於A7合宜住宅每坪約15萬，超低價吸引許多符合資格的民眾前來一試，同時，帶動新北市林口、桃園縣龜山鄉及其他平價區一般成屋物件的網路看屋潮，根據有巢氏房仲網今年3月與去年同期區域點閱指數變化分析發現， A7合宜住宅周邊的龜山、林口點閱增加幅度最大，龜山點閱率年增70％，林口年點閱率更增加78％，龜山每坪15.6萬，較新北市全市均價每坪29.8萬，低了14.2萬，更具吸引力。

　有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，林口、鶯歌、淡水等地，目前部份區域仍可獵到1、2字頭房價的住宅，相對其他區域容易入手，加上交通利多等帶動，近年漲幅更勝整體區域，對於有住屋需求卻口袋不深的民眾而言，是個聰明的購屋選擇。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則表示，雖然A7合宜住宅是桃園龜山門牌，但超低價成功吸引買氣，還是讓3.5萬有資格的民眾力拼12％的中籤機會，值得注意的是，合宜住宅話題發燒的同時，林口買氣卻悄悄加溫，相較於去年3月，買賣移轉量增加96.7％，預約看屋指數則增加46％，除看重其價位相對低廉與後市發展可期外，近期桃園房價飆漲，也是讓許多買方回頭轉進林口的重要因素。

國產署下周二（23日）將公告首批總計11宗地上權招標標的，5月28日開標。國產署副署長邊子樹說，除北市3宗精華地上權土地最受矚目外，高雄市前鎮區、台南市中西區土地預料也很吸晴。
地上權的權利金底價為市價3至5成，地租年息率為3.5%，使用期限50年。今年財政部將分3梯次標售全國精華大面積土地的地上權。

北市精華地吸晴
這次標售的11宗地上權土地，面積合計約3.27公頃，公告土地現值總值23億元，包括台北市3宗、高雄市2宗、屏東市2宗，南投縣、彰化縣、台南市及金門縣各1宗。
邊子樹指出，台北市3宗標的權利金底價皆為5成。第一筆是中山區土地位於長春路與龍江路口，面積超過382坪，容積率最高710%，鄰近捷運南京東路站，周邊文教與金融商服都很便利，權利金底價15.9億元。
第2筆是台北市中正區土地位於銅山街上，佔地約254坪，靠近捷運善導寺站、華山藝文特區，權利金底價8.5億元。第3筆是台北市在羅斯福路2段上，面積176坪以上，近南門市場與捷運中正紀念堂站、古亭站，底價5.9億元。
至於土地面積最大的是高雄市前鎮區土地面積超過3451坪，開發價值頗高；台南市中西區土地位於市中心，鄰近新光三越百貨商圈、大億麗緻飯店、孔廟文化園區等，發展潛力無窮。

國產局標售11筆地上權土地 價格看好
中國時報

　財政部國產署昨宣布，4月23日將公告標售全省11筆精華地段地上權土地，5月28日開標。國產署副署長邊子樹指出，其中台北市中正區及中山區的3筆土地、高雄市前鎮區及台南市中西區的土地，因區位好或面積大又方正，估計高價標脫的機率最高。

　國產署去年10月曾以容積單價每坪112.7萬元的價格，標出中正區植物園旁、博愛路224巷內土地，創下地上權新高紀錄。總計去年標出12宗地上權，權利金收入達32億元。

　邊子樹表示，立院編列今年地上權標售權利金預算達66億元，今年國產署再接再厲，全省將分三批推出多筆地上權土地標售。第一批將推出的11宗地上權土地，面積合計約3.27公頃，公告土地現值總額達到23億元，包括臺北市的3宗、高雄市2宗、屏東市2宗，南投縣、彰化縣、臺南市及金門縣各1宗。

　房仲業者指出，11筆地上權中，最看好中山區、位於長春路與龍江路口的標的，使用分區為商二，公告現值總值為6億多元，近捷運南京東路站，面積達為382坪，區位良好，面積相對大、格局方正。加上未來有捷運松山線開通加持，具雙捷運優勢，開發潛力可期。

　至於，中正區2筆土地亦屬於精華地段，其中一筆位於銅山街上，占地約255坪，靠近捷運善導寺站、華山藝文特區，權利金底價8.5億元；另一筆在羅斯福路二段上，面積176坪以上，近南門市場，距捷運中正紀念堂、古亭站約5分鐘，底價5.9億元。另外，高雄市前鎮區土地面積廣達3451坪，四面臨路；台南市中西區土地位於市中心，鄰近新光三越百貨、大億麗緻飯店、孔廟文化園區等，生活機能佳，發展潛力也令人期待。

京城建設上周四以每坪306萬元天價標得美術館土地，1周不到高雄民間地價上漲10%，興富發、華固等北部上市建商南下牧馬，高雄市場競爭轉熱。

上市建商主管說，去年高雄房價補漲，在第4季動能告一段落，今年第1季房屋銷售現場回報消息顯示，除了低單價、低總價的首購產品跑得還不錯之外，不論換屋或豪宅市場都陷入冷清，像是鼎宇「鼎峰」建案就更換銷售公司重新出發，不少同質性的大坪數建案也有長期抗戰準備。

但上周四京城以天價標下土地，成功炒熱市況，周五以及假日期間，高雄地主紛紛調高土地售價，保守估計至少提價10%，房屋銷售現場來客也大幅增加。

三發地產（9946）順利入主桃園大飯店（2718），桃園店昨（15）日舉行股東臨時會，全面改選董監事，由三發拿下4席，董事長由三發旗下金基投資代表人楊顯玲擔任，雙方結合飯店管理與土地開發，加速拓點。
桃園店昨天改選11席董事與3席監察人，除4席獨立董事外，7席董事中，由三發拿下4席。桃園店新任董事成員包括2位金基投資法人代表，由三發董事長鍾俊榮與其妻子楊顯玲擔任，另外還包括三發大股東施財明、董事郭明哲；另3席董事由桃園店前任董事長張志誠、總經理王榮煇、前監察人徐啟誠擔任。

桃園店昨股價上漲1.4元，以51.8元作收。三發昨天上漲0.3元，收盤價25.1元。

桃園店由張志誠、王榮煇雙方家族成立，目前張志誠仍持有桃園店12.27%股份，與100年選任董事長時持股數相同，張志誠表示，其兄長張志堅因為健康因素，想淡出經營階層休養身體，去年持有的9.47%股份已盡數轉讓；王榮煇去年持有9.23%股份，目前只剩下約2%。
張志誠表示，三發地產在營建、買地方面有所專長，桃園店2010年決定股票上櫃時曾宣示要拓點、擴大經營，但礙於近年房價一路飆升，未找到適合地點，這次與三發合作，是希望能藉重其在地產、建築方面的專業。

對於桃園店大股東是否將逐漸淡出桃園店經營，張志誠表示，雙方將各發揮所長，結合飯店管理與土地開發，他和王榮煇都繼續留在董事會內，近期持股也不會再有變動。

桃園店新選任4席獨立董事，包括律師、會計師、管理顧問等，另外還引入美商賀寶芙台、港、澳地區總經理陸康琪，三發表示，期望藉重獨立董事在不同領域的專長，協助飯店營運。

桃園店近年住房率皆超過九成，客房營收到頂，其中六成為陸客，張志誠表示，去年透過篩選客戶，客房營收年增一成，餐飲部分，去年增加了日本料理與港式飲茶共兩家餐廳，可望成為今年餐飲營收成長動能，今年更預計投資3,500萬元，全面翻修飯店內一、二樓地板與天花板。桃園店平均房價約在1,222元左右，但若新拓點後，成本將會提高，新飯店的平均房價預估會增加30%以上。

董監改選 三發入主桃園店
工商時報

　桃園店（2718）昨（15）日進行董監改選，三發地產（9946）取得過半數的4董2監席位正式入主。三發表示，後續將會在全台找尋適當地點進行拓點計畫，但並沒有時間表。

　三發除跨足飯店業之外，營建本業表現更為亮眼，首季營收創歷史新高，法人估單季EPS將有2元實力。

　桃園店昨天召開股東臨時會改選董監，在新任7席董事當中，三發以金基投資代表人楊顯玲及鍾俊榮、施財明、郭明哲當選4席；原桃園店人馬王榮輝、徐啟誠、張志誠取得3席。另外，4席獨立董事分別為溥廷法律事務所律師唐迪華、品佑會計師事務所所長林秀戀、聖恩聯合會計師事務所所長林崇仁、美商賀寶芙台灣?香港?澳門總經理陸康琪。

　桃園店新任監察人部分，分別為三發旗下的智邑投資鍾增榮及王世蓉，及桃園店代表賴秋吉等3位。

　三發目前持有桃園店近52％股權，原張志誠及王榮輝兩大家族仍分別持有25％及6％?7％股權，未來董事長一職將由楊顯玲擔任，總經理則仍由王榮輝留任，張志誠則改聘為顧問。三發表示，在入主桃園店後，仍會按公司章程持續運作，後續也將會在全台找尋適當地點進行拓點計畫。

　三發除跨足飯店業之外，營建本業表現更為亮眼，首季營收達14.52億元，已達去年全年合併營收的一半，刷新單季營收新高紀錄。

日勝生（2547）總銷285億元的新店小碧潭捷運聯合開發案「美河市」，因受監察院糾舉台北市、台北市捷運局土地產權遲遲未辦理過戶，使得原訂9月份交屋入帳，面臨時程變數，昨（15）日股價被摜到跌停。日勝生對於此事，表達無奈，但不希望行政程序波及無辜消費者的權益；捷運局表示，交屋時間原訂在今年9月中，目前尚未屆期，因此尚難謂有交屋權益受損情事，等捷運局與日勝生釐清相關事宜，將儘速辦理產權登記事宜。

「美河市」共2,200戶，去年11月完工並取得使用執照。日勝生指出，依合約，取得使照後10個月將辦理交屋，即今年9月。但監察院去年12月中對於台北市政府提出糾正函，造成「美河市」迄今房屋產權由日勝生握有，但土地產權由捷運局握有，遲遲未過戶交屋，引發住戶不滿。

昨天日勝生股價一開盤就被摜殺到23.5元跌停板，一路鎖死到終場，成交近1.5萬張，委賣張數達550張。

日勝生指出，從簽約到現在12年多、獲利60幾億元，平均每年5億元，遠比一般營建業上市公司要低，因此不能依此來指稱，市府當初提出的權配比30.75％太低。捷運局昨天也澄清指出，日勝生與承購戶間銷售契約，其交屋期限為今年9月中旬，目前尚未屆期，故尚難謂有交屋權益受損情事，因此要等捷運局與日勝生釐清相關事宜，將儘速辦理產權登記事宜。

若價差不明顯 多願加價住大樓

文林苑事件後，民眾等待公寓跌價，觀望心態濃，購買公寓意願低，據統計不動產交易實價查詢網成交資料發現，雙北市去年8月至今年1月公寓交易佔比僅約3成，其中以士林、信義、中和與新店區公寓成交佔比4~5成較高，房仲業者表示，公寓與大樓價差高的區域，民眾較願意購買公寓。

根據不動產交易實價查詢服務網資料顯示，去年8月至今年1月雙北市公寓與大樓交易佔比約3：7，台北市公寓成交佔比為29.5％，新北市則為30.9％。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，購買公寓者，除了考慮房價相對便宜外，多少也抱有都更美夢，但在文林苑事件後，公寓都更夢碎，而使公寓買氣降低。

無電梯出入較不便
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，公寓格局與坪數固定，多規劃3房、30坪，選擇彈性小，且因無電梯，出入較不方便，有幼童或與長輩同住的家庭，購屋時多會選擇有電梯的大樓，都降低公寓交易熱度。
分析雙北市各行政區公寓成交佔比，台北市以士林區佔44.8％最高，平均每坪房價43.84萬元；信義區佔41.7％居次，每坪55.77萬元。士林區房價在台北市12行政區中排名第7，房價並不低，信義區房價在台北市12行政區中排名第5，更高於台北市公寓平均房價。

新北中和佔比最高
新北市則以中和區公寓佔比54.1％最高，其次為新店區49.7％，房價每坪分別為29.47與28.78萬元，都高於新北市公寓平均房價。
住商不動產北市區副理陸毅棋舉例，因士林與信義區都有不少豪宅，使公寓與大樓價差明顯，若購屋族已鎖定信義區或天母地區，就只能屈就預算買公寓，反之若兩者價差較小，購屋族就會認為「不如稍微提高預算買大樓」。

信義區價差千萬元
台灣房屋忠孝永春特許加盟店店長徐嘉瑋指出，信義區大樓每坪70~80萬元，公寓每坪50~60萬元，一樣是3房，大樓總價至少3000萬元，但公寓有機會用低於2000萬元買到。
而新北市以中和區與新店區公寓佔比較高，陸毅棋說，兩地都是早期發展的區域，區域內多公寓，大樓選擇性本來就較少，且同路段的大樓房價因具稀有性，與公寓價差大，民眾難免覺得「買公寓較划算」。

美式生活圈　低密度開發　生活品質優

在寸土寸金的台北市都會區，有些頂級客選居在市中心豪宅大樓，但愈來愈多注重生活品質的企業主，更希望隨時親近陽光、空氣 、綠意，偏好清幽寬敞的住家環境，因此低密度開發的市中心重劃區，便成了豪宅客競逐的購屋新版圖。

開發密度低　可親近自然
內湖四期重劃區屬住2用地，採低密度開發，樓高平均較低，因此形成獨特的別墅聚落，加上周邊鄰近萬坪自然生態保護區，生活環境佳，區內公園廣布，綠覆比高，戶外放眼望去皆為一片綠意。

甲山林副總徐永仁表示，地形呈現狹長彎月狀的內湖區，以大直、內湖四期為最接近市中心的兩端，居住在內湖四期，透過四通八達的交通網絡，可以快速連結市中心，又享高品質生活，是不少女主人心中最想要的生活環境。

市心換屋首選　中大坪數夯
區域代銷業者表示，目前內湖四期客層以換屋型購屋客為主，不少舊環境在市中心的購屋客，希望能實現對家的理想，產業別以內科、南軟高階主管，或自營商等背景雄厚的購屋客居多。

就市場面來看，以60至110坪的坪數帶最受歡迎，也最適合換屋族使用需求，除此之外，由於希望與外面環境連結，低檯度全面開窗，面寬型產品，較符合期待。在空間規劃上，是否滿足每一位家人的使用需求是考量重點，最好能區隔出男、女主人私有空間，較能符合在意產品價值的高端購屋客。

財政部國有財產署昨（15）日推出精華區大面積燙金土地，11宗土地面積合計3.27公頃，公告土地現值總值達23億元。

國產署副署長邊子樹表示，其中以台北市三塊土地最吸睛，尤其位於長春路與龍江路口、屬第二種商業區的土地，面積382坪，並鄰近捷運南京東路站，深具商業效益。

據介紹，該位中山區的土地容積率達630%，並可再移入容積，最高可達710%，國產署對這塊地的標出深具信心。至於中正區176坪土地，面臨40公尺寬的羅斯福路二段，距離捷運中正紀念堂、古亭站5分鐘路程，生活機能完善。另一宗土地在中正區，面積254坪，距離捷運善導寺站10分鐘。

國產署指出，北市土地之外，中、南地區加上離島也有地上權土地釋出包括高雄、屏東、南投、彰化、台南及金門等。上述土地全部以設定地上權50年的方式公開招標。將於下周二（4月23日）公告，5月28日開標。

值得注意的是，金門縣1,666坪土地緊鄰去年國產署開出紅盤離島地上權案。

本次招標的地上權權利金底價仍比照去（101）年度，為市價三成至五成，地租年息率3.5%。國產署表示，目前地上權已成為大面積土地開發之主流，今年預計分三梯次釋出國有土地。

長春龍江案近捷運站 蓋旅館潛力大

國產署昨（15）日釋出11筆地上權標售案，其中又以台北市的三筆土地最被看好，特別是位於長春路與龍江路口、面積達382坪之標的，因地段優越且近捷運南京東路站，周邊商業氣息濃厚，有機會吸引具有經營觀光旅館實力的開發商和壽險業者搶進。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，本次台北市三筆地上權標的均頗具賣相，但因底價都站上每坪300萬元，未來若當住宅，每坪推案價格勢必破百萬，加上地上權住宅案無法跟銀行辦理貸款，對市場較無吸引力，潛在投標者有可能朝帶租金收益的商用不動產思考。

永慶資產管理協理黃增福表示，台北市這三筆標的均具有近捷運、地段佳的特性，其中，長春路與龍江路口一案，以權利金底價15.9億元換算，每坪土地單價雖達416.2萬元，但因該地容積率高達630%，有機會吸引具有經營觀光旅館實力的開發商和壽險業者搶進，若朝三、四星級旅館開發，初估投資報酬率至少6%至7%。

雙北市居高不下的房價，讓民眾往平價區移動，據業者統計新北市6大平價區今年3月與去年同期網路點閱變化發現，林口區點閱率年增78％，為平價區中增加最多，而三峽近3年房價漲幅為26.2％，則是漲最多的地區。

環境良好可轉捷運
據有巢氏房仲網統計，新北市房價每坪約29.8萬元，而區內的6大房價平價區中，林口每坪房價21.8萬元最高，也是網路點閱率年增最高區，年增78％，鶯歌房價則約13.6萬元，為購屋壓力最低區；而近3房價漲幅最高的區域則為三峽，3年漲26.2％，目前每坪房價21.2萬元。台灣房屋三峽北大特許加盟店長王莛涵說，三峽從過年到現在成交狀況較去年增加，其中以總價1000多萬元、3房約40坪的產品效受歡迎，購屋人以首購佔7成、換屋佔1成，因三峽環境街道規劃好，利用公車轉捷運也很便利。

林口交易年增96％
有巢氏房屋副總劉炳耀表示，民眾因A7合宜宅話題，關心林口周邊房價，現在林口量體大，A7合宜宅每坪均價約15萬元，未來會小幅上漲，新成屋上看25~30萬元。
據住商不動產統計也發現，相較去年3月，今年林口區買賣移轉量增加96.7％，預約看屋數增加46％。住商不動產林口公園加盟店長陳春忠表示，年後林口看屋增3成，以2、3房、總價700~1000萬元最受青睞。

高羽集團何姓大股東 大手筆進駐

相隔超過一年，台北市信義計畫區指標豪宅「皇翔御琚」第九戶買主終於出現。根據地籍資料，最新買家是從事衛浴用品產銷的高羽集團何姓大股東，買進一戶四樓、約一九三坪，外加三個車位。根據貸款設定金額回推，總價逾五億元，是去年央行祭出豪宅版信用管制後，少數豪宅成交的案例。

這戶是今年三月中進行買賣、四月初完成過戶，每坪成交單價落在二二○萬元到二六○萬元間，預計五或六月可能在內政部實價網揭露，可望成為最高總價及最高單價豪宅實價揭露物件。

出售價格硬 相隔一年才有新買主

「皇翔御琚」原名「皇翔Ｆ４」，坐落北市信義計畫區忠孝東路五段二三六巷內，被評為去年亞洲十大豪宅第六名。基地面積約二六二二坪，共規劃四十八戶，二○一一年三月陸續交屋，由新聯陽銷售。但因業主堅持價格，到去年三月僅出售八戶，相隔一年時間，總算孵出第九戶買主。

據悉，第九戶買家高羽集團是全美國最大衛浴用品進口商，在美、加都有發貨倉庫，主要生產基地在中國，產品行銷遍及全球。

「皇翔御琚」買家個個深具實力，包括震旦國際持有兩戶、廣達副董事長梁次震及夫人梁秀卿、葉姓民眾、兩位陳姓民眾及詹姓民眾等各有一戶，高羽集團何姓大股東是最新買主。

信義計畫區大面積素地稀少，目前還有五大豪宅建案默默進行中。全球資產專案經理王維宏表示，目前土地面積整合超過千坪，可規劃推案基地約有五大塊，分別是亞太會館、Ｄ３、Ｄ５、Ｂ７、Ｇ７及Ｇ８，其中Ｇ７與Ｇ８為冠德建設所有，將整合開發。

據悉，五大基地中的三塊已有興建動作，包括冠德建設的Ｇ７、Ｇ８案已動工興建，預計採先建後售方式，規劃一五○坪、一八○坪及二二○坪等三種格局，推估二○一五年可興建完成。

另原做為宴會、商務出租飯店的亞太會館已拆除，未來將推出旋轉大樓，擬採先建後售。最後是寶豐隆持有的Ｄ５土地，也在去年拿到建照開工興建。

至於大陸建設與合作夥伴厚生等以每坪土地單價八二三萬元買進的信義計畫區地王Ｂ７，預計今年第三季可取得建照，並於第四季開工，工程期約三年，預估二○一六年底可完工。五塊基地中目前狀況不明的僅屬富創建設向幸福人壽購買的Ｄ３土地，仍做為停車場使用。

基隆市安樂一期預鑄式國宅漏水嚴重，市都委會昨天通過安樂一期第三與第六號基地，劃定都更地區，希望透過提高容積獎勵、降低都更門檻，早日促成改建。

安樂一期國宅興建於民國六十七年，是全省示範國宅，當年以預鑄式工法興建。但基隆長年多雨，國宅外牆龜裂、漏水、水管破管等問題層出不窮，改建案談了十幾年，一直沒進展。

由住戶自行改建或私劃都更地區，門檻較高，建商認為無利可圖，乏人問津。經里長許超勝和市議員鄭林清良等人爭取，內政部補助九百多萬元委外規劃，朝公部門推動都更案規劃。

據了解，安樂一期國宅共有八塊基地，面積一．七公傾，有一千三百多戶，長期不堪漏水困擾，已有三成住戶外流，找不到人。經調查，通過劃定都更地區的兩處基地，接近五成住戶同意都更，不過，距更新門檻還有一段距離。

由公部門劃定都更地區後，可以提高容積獎勵、降低門檻，縮短都更期程，三民里長許超勝說，希望在五月提出申請。

A7合宜住宅今(15)日開放抽籤，由於每坪平均僅約15萬元的超低價，因此吸引民眾爭相搶抽。而這波合宜住宅熱也帶動周邊林口房價受惠火紅，買氣大幅增溫。根據房仲統計，和去(2012)年3月相比，林口區買賣移轉量增加96.7%，預約看屋指數也大增46%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，除了交屋潮帶動林口買氣外，近期桃園房價飆漲也是促使買方轉攻林口的關鍵之一。

徐佳馨指出，近來林口行情搭上合宜住宅順風車而翻紅，除了眾所皆知的機場捷運題材發酵下，還包括桃園房價飆漲，使得買方回頭尋覓新北市門牌的林口，讓林口重新獲得消費者青睞。

徐佳馨表示，事實上，林口預約看屋量早在去年便已逐漸提升，儘管今(2013)年初因年假效應而回檔，但預約看屋量表現穩定增長，和去年同期相比，今年3月預約看屋量更增加46%，顯見市場對林口仍有期待。

住商不動產林口公園加盟店店長陳春忠說，去年以來，台北市的看屋客在看完桃園後，又開始回頭轉進林口，其中又以A8、A9兩站周邊詢問度最高，無論自用或是置產，特別偏好單價25-30萬元，總價700-1500萬元的產品。

有巢氏房屋副總劉炳耀表示，受到林口A7合宜住宅影響，讓周邊的林口、龜山鄉近期看屋人數增加1-2成。他認為，A7周邊的A8、A9房市生活機能相對完整，加上有中商36專區、媒體園區、環球購物中心等建設利多，自然成為預算千萬元以下族群購屋的鎖定目標。

不過，市場也不免疑慮，超低價的合宜住宅恐對區域房價產生影響，對此，陳春忠則認為，A7仍屬桃園龜山門牌，且目前周邊生活機能仍然不佳，加上合宜住宅至少得等上5年才能移轉，因此林口房價應不至於大受影響。

.北京CBD核心區出讓地塊的進展備受關注。近日，萬通高層透露，其所持有的Z3地塊目前已經奠基動工，未來將被打造成國際甲級寫字樓，但層高等細節還在進一步審定中。

當年，中服地塊被分拆上市後，北京萬通和中金聯合體以超過25億元中標Z3地塊，該地塊土地面積為10490平方米，建築控制規模為12萬平方米。按照規劃，中服地塊將在2015年全部上市。目前，除中信地產公開表示要將中服地塊中的Z15地塊建北京第一高樓外，其他中標企業並未公佈設計方案。

對於Z3地塊的規劃和進展，萬通地產財務總監徐曉陽在近日舉行的萬通新產品發佈會上介紹，目前，Z3地塊已經奠基動工。今年上半年，萬通地產將以正奇資本基金平臺，發起成立CBD物業投資基金，規模約為13.2億元，期限5至7年，預期收益率12.57%至20.09%，投資標的為北京中服地塊Z3。

3月份南京二手房和新房成交量均已突破萬套，創近年新高。此前一直處於低迷狀態的別墅市場似乎也受到刺激，成交量大幅上升。

據統計資料顯示，一季度,南京別墅共上市400套房源，同比增長3倍，而一季度的成交量卻高達451套，是去年同期的3.3倍，其中3月份銷售占一半左右。

此外，樓市庫存也大幅下滑。南京網上房地產統計資料顯示，截至4月14日，南京樓市庫存為37622套，繼3月中旬之後再次跌破3.8萬套，同時創下近兩年來庫存新低。

據記者瞭解，一季度雖然經歷年初樓市的淡季以及大環境變化的影響，但是高端別墅市場並未停下回暖的腳步，在成交的451套別墅中，3月成交量達到220套，佔據一半左右。從成交板塊來看，位於江寧的五礦九璽台以59套的成交量佔據一季度南京別墅銷售榜榜首，仙林板塊的高科榮境以及萬山庭院項目緊隨其後。

“一季度出現如此好的銷售量，主要原因是去年年尾別墅上市量出現集中釋放，市場存量較大，再加上開發商在價格方面有所優惠，所以促成了成交量的上漲。”南京房地產行業一位業內人士對 《每日經濟新聞》記者說。


除了別墅市場成交量出現上漲之外，新房市場繼續延續3月份成交量上漲的趨勢。據統計資料顯示，上周南京樓市認購2155套、成交了1755套房，與前一周相比，認購量上漲3成多，成交量上浮1成多。

據記者瞭解，上周南京樓市新推出的房源數量不多，多家樓盤去庫存依然較快，其中金域華府、鳳凰和熙上周銷售量均超過200套，旭日愛上城、東方紅郡等項目也銷售了150套以上。

“如果去掉一些開發商自留房源以及無法辦證的房源，實際可售的房源並不多，所以南京樓市有可能再次陷入庫存告急的境地。”江蘇房地產行業協會一位負責人對《每日經濟新聞》記者表示。

國家發改委副主任張曉強近日在博鼇亞洲論壇上接受媒體採訪時稱，國家發改委正在會同有關部門抓緊研究編制新型城鎮化發展規劃，其核心是通過中心城市發展帶動所在區域發展，同時注意區域間協調發展。種種跡象表明，新一輪城鎮化建設正在拉開帷幕。但是新型城鎮化的內容究竟是什麼？對於房企來說，新型城鎮化又會有怎樣的機會？目前正在進行新型城鎮化的部分房地產企業，又是如何在推進新型城鎮化的？《每日經濟新聞》將從本期開始，陸續推出對房企新型城鎮化的系列調查報導。

2012年10月，新湖中寶（600208，SH）發佈公告稱，新湖中寶與溫州市平陽縣人民政府簽訂《平陽西灣海塗圍墾專案開發建設協議書》，雙方就平陽西灣海塗圍墾專案（以下簡稱西灣專案）的建設及後續開發等事宜達成了協定條款，專案總投資達750億元。

據悉，西灣項目分南北兩個片區，目前，南片5321畝地已經完成政府收儲，北區正在進行圍墾。《每日經濟新聞》記者對當地相關部門、村（漁）民等進行採訪發現，目前西灣項目南北兩片涉及到的漁民補償都未落實，但該區域已有276畝土地進入掛牌公告階段。

記者查閱資料發現，根據新湖中寶與平陽縣政府簽訂的協定，相關拆遷、補償政策由平陽縣政府協調和落實，補償資金由新湖中寶的控股子公司公司，平陽縣利得海塗圍墾開發有限公司（以下簡稱平陽利得）負責。當地相關部門人士表示，由於現行補償標準出臺於2006年，此次補償正在與漁民方面重新協商。不過記者留意到，該專案附近宋埠項目在完成圍墾之前就已對相關漁民補償完畢。

上述協議書還顯示，“為加快西灣專案開發建設步伐，支援項目融資，解決建設資金，平陽政府同意簡化程式，儘快對平陽利得公司的南片基礎設施項目進行立項”。這一描述，顯示出地方政府對實現新型城鎮化的迫切。近日，《每日經濟新聞》記者趕赴溫州平陽西灣專案現場進行實地調查採訪。

漁民補償方案懸而未決

新湖中寶稱，西灣項目是新湖中寶順應國家城鎮化發展趨勢的重大專案之一，根據去年新湖中寶與平陽縣政府簽訂的 《平陽西灣海塗圍墾專案開發建設協議書》，項目總開發面積近800萬平方米，計畫開發週期13年。項目將建設成集人居、商務、休閒、生態於一體的現代化濱海新城，打造“世界溫州人家園”。

西灣項目位於平陽縣下屬的西灣鄉，在溫州推進城鎮化發展的節奏下，西灣鄉合併到鼇江鎮，並變成了現在的西灣社區，由鄉鎮轉為了社區單位，新湖中寶圍墾專案就像綢帶一樣沿著海岸線鑲在西灣社區週邊。

新湖中寶披露稱，該專案開發建設內容主要包括：海塗造地、區內的基礎設施、公共配套、公建項目、項目外的市政配套建設和房地產開發，項目總投資750億元，分南北片同時開發，南片工程開發時限為2012年到2020年共8年，投資350億元，其中基礎設施投入57億元，專案開發投入293億元；北片工程開發時限為2012到2024年共12年，投資400億元，其中基礎設施投入87億元，專案開發投入313億元，總投資750億元。

4月11日，今年已經55歲的蔡林妹，像往常一樣來到盤山公路上的西灣觀景平臺賣海螺絲，一桿秤，兩隻小竹籃，黝黑且佈滿皺紋的臉上透露出生活的清貧，她說，環山公路下面就是他們世代打漁的灘塗，現在正日益被填平。

她向《每日經濟新聞》記者說，她是附近西灣三沙村的村民，祖上世代都居住此地，以漁為生，但在3年前，下面的灘塗被圍墾後，家?基本失去了生活來源，時至今日都沒有獲得任何補償。新湖中寶的西灣海塗圍墾南片專案涉及到三沙、四沙村等，“灘塗被圍起來，漁船進不來”。

西灣社區蘇姓主任告訴記者，西灣從明朝以來就有漁民在此以漁為生，目前有1萬多畝的灘塗被圍墾，其中北片剛剛開始開圍。目前已經收儲的南區大部分屬於西灣社區，對於漁民補償，基本上已經形成初步意向，但沒有落實，而北區涉及到多個社區單位，具體補償事宜在商議之中。

《每日經濟新聞》記者綜合多地土地收儲管理辦法發現，土地收儲一般應經歷申請、核查權屬用途、擬定使用權回收補償方案並報批、向使用權人支付補償費用、辦理權屬變更登記等程式。目前在補償尚未落地的情況下，就推出土地掛牌是否合規？

據蘇主任透露，補償安置方案涉及兩塊：一是貨幣補償；二是漁民的轉產轉業，漁民對補償落實有意見，目前包括平陽縣級政府和濱海建設管理委員會都正在進一步妥善解決中。

對於補償的費用，根據新湖中寶與平陽縣人民政府簽訂的《平陽西灣海塗圍墾專案開發建設協議書》所約定的內容，西灣專案建設過程中涉及當地村（漁）民的拆遷、補償政策處理等由平陽政府負責協調和落實，補償標準參照平陽縣相關檔執行，資金由平陽利得負責。

新湖中寶董事長林俊波在電話中向《每日經濟新聞》記者表示，補償問題是任何建設專案都要面臨的問題，很正常，不會阻礙專案的推進。

平陽縣濱海新區建設管委會副主任楊啟傑向《每日經濟新聞》記者證實，目前新湖中寶西灣項目南北兩片涉及到的漁民補償都未落實，“南片已經在處理當中，因為涉及到政策的平衡問題，原來的補償政策比較簡單，而北區正在商談當中”，“根據相關規定，灘塗所有權屬於國有，但使用權歸漁民，涉及到補償和轉產轉業問題，平陽縣政府已明確要求妥善落實”。

實際上，《物權法》在“所有權”編中規定“海域屬於國家所有”，同時規定“依法取得的海域使用權受法律保護”，將海域的所有權和使用權相分離，有利於保護各類海域使用權人的合法權益，而根據國家海洋局貫徹《物權法》的相關規定，補償安置不落實的，不得收回海域使用權。

而據 《浙江省人民政府關於科學開發利用灘塗資源的通知》（浙政發〔2005〕34號）規定，已獲得政府或有關部門發放養殖證的單位和個人，應當服從經依法批准的灘塗圍墾需要，並由業主單位給予合理的經濟補償 （具體標準由所在地縣級以上政府確定）。

首期土地進入掛牌公示期

在漁民補償尚未解決時，首期驗收後的圍墾土地卻已進入掛牌公示期。

根據新湖中寶去年10月12日發佈的公告，新湖中寶關於與平陽縣人民政府簽訂的《平陽西灣海塗圍墾專案開發建設協議書》對西灣專案的規劃用途、圍墾形成土地的收儲和出讓、扶持政策、雙方的權利和義務等進行了約定，其中對圍墾形成土地的收儲和出讓明確規定，西灣專案圍墾工程完工後，平陽政府通過以先收儲後掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權，平陽利得或由其指定的新湖中寶所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。

溫州市國土資源局官網的資訊顯示，目前有兩宗西灣圍塗區塊處於土地使用權掛牌出讓公告階段(平陽縣告字[2013]12號)，公告顯示，這兩塊圍塗區地塊一宗編號為西灣圍塗區塊A-19、A-20地塊，另一宗為西灣圍塗區塊A-21、A-22地塊，占地面積分別為分別為61231平方米和50612平方米。

公告還明確，西灣圍塗區塊A-19、A-20地塊起拍價為27554萬元，而西灣圍塗區塊A-21、A-22地塊起拍價為22776萬元，加價幅度為20萬元，掛牌截止時間為2013年04月28日15時，按照價高者得的原則確定競得人。

原平陽縣灘塗圍墾工程建設指揮部指揮、現平陽縣濱海新區建設管委會副主任鄭樹群向 《每日經濟新聞》記者證實，上述推出來的處於掛牌公告階段的土地確實屬於新湖中寶西灣圍墾專案旗下的土地，經驗收後進入掛牌階段，據其介紹，目前該區域已經進入掛牌出讓階段的共有276畝土地。

《每日經濟新聞》記者留意到，前述新湖中寶關於與平陽縣人民政府簽訂 《平陽西灣海塗圍墾專案開發建設協議書》還指出，平陽利得或由平陽利得指定的新湖中寶所屬子公司不能取得掛牌土地使用權的，則平陽政府出讓該土地的成交價扣除掛牌土地收儲價、各級政府在土地掛牌中收取的相關稅費和平陽政府用於項目區外大配套建設費用後的收益按相關約定執行。

專案前景引發爭議

西灣位於平陽縣的東南部，東臨東海，南瀕鼇江口，西靠鼇江鎮墨城，北迎里安飛雲江，距平陽縣城昆陽10.5公里、溫州57.5公里，地處偏遠。4月11日，《每日經濟新新聞》記者搭乘私家車從溫州市區出發，從西灣社區出發到達南片現場要行駛30多分鐘。

記者在現場看到，相對于附近宋埠-西灣圍墾區內的忙碌場面相比，新湖中寶在西灣的項目則顯得很清靜，南片的部分看起來已經有地塊雛形，有一條直接通達到對面島嶼的馬路和一棟辦公樓，北面的區域還只是用堤壩圍起部分灘塗海域，一路行來幾乎很難看到商店等生活配套，一些山區村民甚至還居住在簡單石造的小屋?。

溫州當地一位曾到過現場的企業家向《每日經濟新聞》記者表示，因為距離遠，而且配套少，城?人不會來此居住生活，主要吸引的入住者可能是分散居住在山?的漁民，但因為受到經濟實力的影響，他們是否會買單還有待確認。

而對於西灣項目建成之後是否能夠吸引到周邊村民遷居，西灣社區蘇姓主任認為，主要還是要看項目後期的公共設施配套是否成熟，如果能夠配套，對於附近散居在綿延十幾公里山上的居民來說是很有吸引力的。曾負責前期與新湖中寶對接談判的平陽縣發改局局長金啟浩介紹，此次新湖和平陽縣聯合開發西灣海塗圍墾建設項目是目前平陽最大的招商引資項目，同時也是當地單體規模最大的民間投資專案。他向《每日經濟新聞》記者表示，該專案屬於綜合體項目，為了持續推進專案的進度，協定對12年內每年的投資資金都有約束。


溫州一位熟悉該項目的企業高管並不看好該專案，近段時間浙江省公佈的市級經濟資料顯示，溫州地位不斷排後，對於溫州近年來經濟增速放緩，浙江省發展改革研究所所長卓勇良此前向 《每日經濟新聞》記者分析認為，“相對其他地方改革步伐邁進，溫州體制的靈活性越來越不明顯，成本因素越來越敏感，缺乏製造業，另外主觀上有些企業對轉型升級重視不夠”。

對於西灣專案是否能夠得到市場的“消化”，林俊波則表示樂觀，他向《每日經濟新聞》記者說，該專案前期準備階段可能會遇到一些問題，但以後隨著交通等配套的成熟，以及溫州城市的不斷擴圍，專案有市場潛力，同時，前期的介入土地成本較低。

隨著4月12日金地集團年報出爐，地產龍頭企業“招保萬金”2012年年度報告皆已披露完畢，堅持走中高端專案路徑的招商地產銷售均價位居2012年四大房企之首，達1.47萬元/平方米。

記者對比四大房企近兩年庫存量占總資產比重資料發現，存貨占總資產比重最高的是保利地產，超過70%。而從2011年和2012年兩年的存貨比資料的發展趨勢來看，除招商存貨占比上升外，其餘三家存貨占比均呈下降態勢。

招商地產總經理賀建亞在2012年年度股東大會上坦言，公司產品結構不均衡、大戶型產品占比較高，將對完成今年制定的400億元銷售目標帶來一定壓力。

高端市場競爭加劇

招商地產2012年年報顯示，公司全年實現簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元。按此計算，招商地產2012年年度銷售均價為1.47萬/平方米，為四大房企之首，但這一資料與2011年1.75萬/平方米相比，有較大幅度下滑。2012年另外三家房企均價分別為，金地1.19萬/平方米、保利1.13萬/平方米、萬科1.09萬/平方米。

賀建亞在股東大會上透露，大戶型產品目前占公司住宅開發量的五成以上。在談及今年制定的400億元銷售目標時，賀建亞表示，完成這一較去年簽約銷售額僅微增1%的目標還是存在挑戰和壓力的，“主要因為公司現在的產品結構經過這兩年調整後還是不夠均衡，大戶型產品比重還是略高一些。”

在國家政策向中低價位、中小戶型傾斜，市場以剛需為主的情況下，賀建亞表示今後將基本不拿豪宅的土地，會儘量推一些偏向中低價位、中小戶型的產品，從而均衡產品結構。據年報顯示，2012年招商地產在18個城市共擁有46個在售項目。其中，在深圳推出的招商伍茲公寓、曦穀花園、招商觀園等項目，均為高端樓盤。

以去年被稱為深圳最貴高層的伍茲公寓為例，主力戶型在175平方米左右的150套房源，因均價達6萬元居同期同城最高，從而成為媒體關注的焦點。據此前媒體報導，該樓盤銷售遇冷，開盤三個月銷售不足三成。但今年開年以來，在採取一系列銷售策略後，比如向香港客戶推介樓盤等，去化速度開始加快。

《每日經濟新聞》記者4月14日以購房者身份致電伍茲公寓售樓處，工作人員稱該樓盤今年春節後看房人數明顯增多，且一直沒有相應折扣推出。據深圳市規劃和國土資源委員會最新統計資料顯示，截至4月14日，伍茲公寓共售出94套，銷量約占總房源62%。

公司的另一個高端專案是與華僑城合作開發的曦穀花園，去年推出118套別墅，截至目前去化率約為43%。招商地產相關負責人曾在網上業績說明會上表示，針對大戶型產品，公司會採取與小戶型不同的銷售策略以保障去化速度。

對於招商地產堅守的中高端產品，市場競爭也在不斷加劇。相關研究機構調研資料顯示，僅去年下半年，深圳就推出了招華曦城、伍茲公寓、鯨山9期、大南山紫園等套均總價超過千萬元的豪宅項目，市場供應量達1060套。如加上此前已開始銷售的天琴灣等項目，深圳2012年千萬級豪宅項目已超10個。

美聯物業研究部副主任何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者採訪時說，目前欲進入高端產品市場的房產商在增加，因為這部分產品針對的客戶群資金量較充足，受調控的影響相對較小，“進入者增多，也使得高端市場的競爭加劇，今年深圳就又新推了東海國際公寓等套均總價過千萬的豪宅。”

存貨攀升毛利率下滑

《每日經濟新聞》記者對比已出爐的“招保萬金”四家房企年報發現，在去年房企存貨同比均下降的情況下，惟有招商地產存貨2012年同比上升。據年報資料，2012年末，招商地產存貨達736.37億元，同比增長43.15%。

這一數值的攀升與招商地產2012年加快拿地不無關係。年報資料顯示，2012年，招商地產累計投入157億元，新增391萬平方米土地，而今年招商地產計畫拿地金額將超過200億元。


從去年拿地的區域可看出，招商地產已開始實施“穩守一線城市，積極拓展二線城市、擇機進入三線城市”的發展方針，但年報顯示，招商地產2012年營業收入仍主要來源於珠三角地區，該區域營業收入占總收入58%，毛利率也為各區域中最高，達55%。

資料顯示，去年招商地產在全國各區域的毛利率同比均下降，其中，在環渤海、長三角、珠三角三區域以外的其他地區毛利率同比下降幅度最大，達26個百分點。在長三角地區和其他區域營業成本分別同比大增118%和208%的影響下，招商地產去年全年整體毛利率下降5個百分點至51%。

隨著住宅市場遭遇嚴峻政策調控，利好的寫字樓市場表現平平，過量的供應難掩租金下跌壓力。近期網易財經從第一太平大衛斯獲悉，廣州、深圳兩地寫字樓市場不僅一季度租金與售價持續波動，廣州市場上一季度甲級寫字樓租金同比下降3.1%；深圳市場上，租金回升幅度縮小，第一季度深圳甲級寫字樓租金同比微漲0.9%。

資料顯示，第二季度以及未來一段時間，廣深兩地隨著甲級寫字樓新增供應的入市，空置率將會繼續攀升，平均租金保持平穩或微幅下跌。第一太平大衛斯中國南區董事長林木雄指出，受政策調控影響，很多投資者由住宅投資慢慢轉向商業地產投資，但應適合而止，一旦投資過熱，不排除商業地產也會遭遇到國家政策的調控。

該機構報告顯示，廣州市場上一季度甲級寫字樓吸納量達12.5萬平方米；空置率環比上升1.0個百分點，至11.2%的水準。值得注意是，第一季度廣州新增可租賃甲級寫字樓面積約為20.3萬平方米，幾乎與去年全年的寫字樓供應量相當。

在租金方面，廣州甲級寫字樓租金同比下降3.1%，環比下降0.3%，為每平方米每月146.8元，整體來看依然呈現下跌趨勢。

深圳區域，第一季度甲級寫字樓市場淨吸納量約為2.2萬平方米，平均空置率環比上升0.3個百分點至11.1%。租金方面，租金繼續回升但幅度有所縮小，第一季度深圳甲級寫字樓租金環比回升0.5%至190.3元每平方米每月，同比上漲0.9%。

深圳一季度甲級寫字樓出售方面，其平均售價且增長幅度高於租金漲幅，達到46750元/平方米，同比漲1.7%。值得注意是，在租金和售價持續反向波動的情況下，第一季度深圳甲級寫字樓的投資回報率環比下降7個基點，至約4.99%。

林木雄表示，短期內，政府的調控政策可能導致市場產生劇烈的波動，但長期來看，調控成為常態。從廣州市場來看，房價還是在合理區間沒有泡沫，但深圳會有一些 。

他說，限購政策是針對住宅市場，從開發商角度來看會更加重視開發商業專案。從市場來看一旦供應過量，供大於求必然導致空置率的上升，租金也會出現鬆動。


第一太平大衛斯估計，廣州市2013年全年寫字樓供應量達到54萬平方米，而一季度的新增可租賃甲級寫字樓面積達20萬平方米，趕超去年總量。未來租金會出現平穩的趨勢，短期之內空置率會繼續上漲；深圳方面，預計第二季度共有4棟甲級寫字樓入夥，共計新增供應面積約39.7萬平方米，整體市場甲級寫字樓的存量將被推高15%。

林木雄分析，儘管宏觀經濟將在第二季度繼續增長，但整體市場新增供應的壓力較大情況下，預計第二季度寫字樓市場的空置率仍將小幅升高，其平均租金或微幅下跌。

他認為，未來供應量持續增長，但成交量保持穩定，供求關係失衡，整體市場成交均價則恐下滑，而開發商也要消化庫存，會隨著調整價格；其次受政策調控影響，投資者由住宅投資轉向商業投資，而隨著投資熱炒一旦過熱，不排除商業地產也會遭遇到國家政策的調控。

遊艇製造廠商上海佳豪將有新的發展方向。公司近日與廣州凱旋房地產發展有限公司及廣州博迪企業管理有限公司簽署戰略合作協議，未來擬拓展合作領域，並通過互相注資的方式共謀發展。


合作方廣州凱旋是一家由穗、港兩地三方共同投資興辦的房地產公司，旗下擁有豪宅樓盤項目“凱旋會”。廣州博迪則依託母公司廣州市景興房地產開發有限公司的強力支撐，自成立以來在房地產諮詢與投資、高端餐飲業、企業並購方面均取得了不菲的業績。根據協定，雙方將充分發揮各自優勢，創新合作機制，拓展合作領域，通過互相注資的方式，進一步建立互利共贏、長期穩定的合作關係，共同構建上海、廣州互相聯結、遙相呼應的新格局。

除此之外，上海佳豪旗下將再添新產品。作為著名義大利遊艇製造商Cranchi（卡蘭奇）的中國區代理，公司將推出一款在亞洲首發的義大利遊艇現船Cranchi M44 HT。同時，上海佳豪透露，公司年內還將自行研發設計各類高端艇型，並利用第十八屆上海國際遊艇展東道主參展商的機會，呈現包括豪華遊艇Cranchi 43及Maiora 20S現船等產品。

繼去年底之後，內地房企今年或將再掀起一輪赴港上市熱潮。有消息稱，今年至少有6家內地房企將通過上市方式進行籌資，籌資金額共約16億美元。這些計畫赴港上市的房企大多為內地區域性中型房企，在內地樓市調控進一步收緊的政策環境下，這些亟待走出區域、進一步擴張的房企紛紛積極尋求海外融資平臺，通過離岸市場以相對較低的成本融資擴張。

內地六房企欲赴港IPO

消息稱，擬於本季度啟動上市交易的三家企業分別為：廣東的龍光地產，擬募集金額3億美元，中銀國際及麥格理將為安排行；江蘇無錫的五洲國際，擬募集金額為2億美元，由交銀國際及麥格理負責；廣東深圳的毅德地產，計畫募集2億美元，大摩及瑞銀為安排行。

而計畫下半年赴港上市的內地房企也有三家，包括重慶的協信集團、北京的金輝中國以及山東的金山地產。其中，協信計畫募集3.5億美元，摩根士丹利是安排行；金輝4億美元的交易則由美銀美林負責；花旗正安排金山地產2億美元的上市計畫。

記者獲悉，這些赴港上市融資的內地房企幾乎均為地方性中型房企，由於政府今年出臺了更嚴厲的房地產調控措施，房企籌資管道進一步趨緊。“雖然今年信貸針對房地產有所放鬆，但僅限於‘白名單’上的大型房企；地產信託目前也有收緊趨勢，今年一季度發行規模明顯收縮。對於這些中小房企來說，能走的融資管道確實不多。”莫尼塔（上海）投資發展有限公司地產分析師羅雨說。

以廣東龍光地產為例，其在兩廣地區專注開發中端及中高端住宅市場多年，在多個省份開發40 多個房地產項目，面積達600 多萬平方米。而事實上，早在2007年龍光地產就已開始籌謀港股IPO，後因資本市場低迷而擱淺，直到今年再度重啟。

海外低成本融資誘惑內地房企

針對內地房企新一輪排隊赴港上市潮的興起，有券商分析師認為，今年政府對內地房地產市場進行了新一輪調控，使得房企通過資本市場實現融資的難度進一步加大。據一位投行人士稱：“這些地產企業的真正目的在於擁有上市公司地位以及一個海外融資平臺，這樣他們就可以在離岸市場發行債券，以相對較小的成本融資。同時，如果內地銀行向地產商貸款的限制一旦放寬，已經上市的房地產企業可按更好的條款獲得銀行貸款。”

實際情況確實如此。2012年11月上市的兩家地產商新城發展和旭輝集團，近期均曾發債融資；2013年1月上市的金輪天地亦有意發債。在搭建了海外融資平臺後，房企資金來源管道更加多樣化，且成本大幅降低。

據中國指數研究院發佈的資料，截至3月15日，今年已有21家內地房企在境外發債，融資額高達570億元人民幣，這一數字已經逼近去年全年600億元的水準。近期又有綠城中國、融創中國、華南城、萬科香港、首創置業、旭輝集團等房企發行了不同規模的債券。自此，內地房企今年以來的境外發債總額已經超過去年全年。


而那些信用評級較高的房企海外融資的成本更是低得足以讓同行嫉妒。3月27日，萬科公告披露，萬科地產(香港)有限公司通過旗下子公司發行8億美元5年期定息債券，首次境外發債的票面利率僅2.625%。有證券分析師對記者表示，做到萬科的規模和評級(BBB+)，發債成本確實可以降到2%-4%，類似的企業還有華潤置地和中海地產。

有香港上市房企人士告訴記者，目前在港融資的最大意義說白了就是借新債還舊債。“我們會用發債募集的資金大量替換非銀行貸款，把高成本的信託替換掉，從而降低融資成本。搭建了境外融資平臺後，就有很多工具可以用，發債是可持續的，每一次都比上一次更便宜。”不過，該人士也坦言，由於內地的外匯管制政策，在香港募得的資金也很難進入內地為開發商所用，因此海外募資最大的作用就是降低融資成本，讓上市房企的報表更好看。

大陸打房再出招。大陸國家發展和改革委員會昨（15）日刊登聲明，要求房地產企業必須在交易場所放置價目表或價格手冊，使消費者清楚目前可售房源及標價，減少房市緊張，目前已針對多家違規企業共罰款人民幣1,000多萬元。

去年底大陸樓市加速回暖，引發大陸官方對樓市過熱的擔憂，大陸國務院在今年3月初推出「新國五條」，進一步收緊及調控對大陸房地產市場熱度，各地細則在上月底紛紛出爐，北京等一線城市的調控較為嚴厲，除了收緊限購，更上調申請第二套房的房貸頭期款比例。

此外，廈門國土房管局日前對福建地產商中駿置業開出「新國五條」細則後首張罰單，以及北京限制新房不得過高等措施，顯示大陸政府正逐步落實打房決心。

大陸國家發改委強調，各級價格主管部門應落實大陸國務院今年2月公布的「關於繼續做好房地產市場調控工作的通知」要求，把商品房銷售明碼標價作為常態監管，對房地產企業違反規定的行為，發現一起，查處一起，決不姑息。

這些被罰的企業包括山西富基房地產公司銷售的「富基翡翠郡」項目，山西大和昌業科貿公司銷售的「大和昌業」項目等8家房地產企業，共計罰款人民幣1,000多萬元。

大陸發改委表示，房地產企業在銷售房產時，應明確標示所有可售房源價格及相關資訊，不得把明碼標價變成「口頭告知」。

此外，房地產企業不得採用拖延房產銷售日期，或控制房源等手段惜售房地產項目，故意製造房源緊張氣氛。

國家發改委呼籲，被處罰的房地產企業應積極調整作法，符合法規要求。發改委稱，除了這些被點名的房地產企業之外，其它業者亦不得標示虛假資訊或使用欺騙性、模糊性的語言誤導消費者，侵害消費者知情權、選擇權和公平交易權。

中華汽車（026）與太古地產（1972）共同持有位於香港仔黃竹坑的一幅土地，早於2005年便獲批興建酒店，惟一直未有動工興建，至近日持有該地塊的合資公司則計劃開發成辦公樓，而中華汽車則會向該合資公司提供不超過18億元的財務資助。

有關地盤位於香港仔黃竹坑道8至10號，根據政府租契，該地盤僅作工業或貨倉用途。根據2005年獲批的資料顯示，該地盤佔地2369方米，建築面積約3.55萬方米，興建一座37層高的酒店，擁680至760間房間，然而其後一直未有動工，至2009年10月底，有關批文已經失效，合資公司須重新提出補地價申請。

根據中華汽車發出的公告指，合資公司Hareton一直在探究將該地盤開發成辦公樓以代替工業大廈的可行性，並已向政府申請修改政府租契，以允許在該地盤上建設辦公樓。地政總署於去年10月向Hareton提供一份契約修訂的基本條款，惟約一個月後，Hareton就地政總署提出的土地補價金額提出上訴。Hareton預期將適時收到地政總署通知有關修改契約補價的重估款項。

鄰近會德豐項目成交理想

黃竹坑早年被政府計劃發展成三、四星級酒店為主的酒店區，故發展商紛紛申請旗下地盤改建為酒店。現時，該區最少有7幢工廈已獲城規會批准重建發展，除3幢計劃興建或已落成酒店項目外，其餘4幢則計劃重建為寫字樓部分工廠大廈。位於Hareton地盤附近的會德豐（020）旗下的「One Island South」寫字樓項目成交理想，最近成交呎價介乎9000元至1.32萬元，成為區內新型商廈的新指標。

必要時會再推出相應措施

近期樓市略為降温，但按揭證券公司總裁李令翔認為，目前樓市風險仍高，此刻關注樓市風險多於業務量，需要時會再推出相應措施。被問到會否調高按揭保險保費，他不排除有關的可能性。

按證純利倒退10.35%

按證公司去年稅後盈利11.26億元，按年倒退10.35%，主要是年內貸款組合縮減21.75%，至259億元，按揭保險業務收入受物業市場成交放緩而下跌，去年按揭計劃下的新取用貸款額為220億元，按年減少16.35%，淨保費收入為3.76億元，按年大跌33.92%。

而首季批出的按保宗數為2600宗，較去年同期下跌48%，目前每日申請宗數較全年平均跌近五成，每日申請宗數約40至50宗。儘管業務量減少，李令翔表示，目前樓市風險仍高，樓價與實體經濟及市民收入仍然脫節，樓市近期雖略為降温，要回復至正常情況，「遠遠未到」，他指出「此刻關注樓市的風險，生意量反而是次要的考慮」，「會密切留意市場風險，需要時會採取相應措施」。

按揭保費或上調

他指出，該公司過去曾採取過不同的措施，包括近期拒絕接受3個樓盤的按保申請，過去亦曾在按揭年期、按揭成數及物業種類等不同方面控制風險，惟被問及會否考慮調高保費，他坦言不排除有關的可能性。

對於近期銀行相繼推出定息按揭計劃，李令翔表示，部分銀行亦希望利用按證的平台推出定按產品，該公司樂意與有興趣的銀行商討，但該公司不會以減價與銀行競爭，亦不會向市場提供便宜的流動資金。

按證公司去年僅購得8.65億元的貸款資產，遠較前年的96.83億元為低，淨息差由1.7%收窄至1.5%，而年內推出多項新的政策性業務等令成本上升，成本對收入比率由11.8%，按年上升至15.4%。

李令翔不諱言，今年的經營環境仍滿具挑戰，市場流動資金仍然充裕，該公司首季僅買得4600萬元的資產，他不排除今年盈利或會繼續倒退，實際暫難作預測，而業務有周期，難以一、兩年業務量評價公司的前景。他期望未來的政策性業務，如安老按揭、中小企融資擔保計劃及小型貸款計劃的業務比重能夠增加。

該公司將就安老按揭計劃，向現有及新的借款人推廣使用《持久授權書條例》下的「持久授權書」，以防長者日後精神失去行為能力時，獲授權人士可替其繼續處理安老按揭。長遠則希望利用《精神健康條例》下的「產業受託監管人命令」，讓精神上失去行為能力的人士有機會受惠於安老按揭計劃。去年該公司批出145宗安老按揭申請，涉及總樓價5.3億元。

另外，對於該公司去年大增派息逾1.1倍，由前年的3.5億增至7.5億元，李令翔解釋，過去未肯定發展政策業務所需的資本要求，現時情況已經清晰，認為在有能力下應增加對政府的派息。

Shouson Peak推6伙2億入場

《一手住宅銷售條例》月底正式實施，發展商一方面部署推售全新項目，已推出新盤亦須發新樓書及價單以配合新例，長實旗下荃灣國瑞路新盤昇柏山今天公布最新銷售部署，預料成為新例後首個推售的一手盤；另一方面，新地（016）壽臣山Shouson Peak推售至今累沽7伙，市傳為配合新例，將推出新一批單位發售，涉及6伙，預料入場費約2億元。

長實剛沽出元朗尚城最後一座洋房，所有貨尾已告沽清，發展商今天隨即公布荃灣國瑞路項目最新銷售部署，據地政總署預售樓花文件顯示，項目已命名為「昇柏山」，提供402伙，建築面積由600餘至900餘方呎，現在仍待批售樓紙，有機會成為新例後首個推售的全新項目。

由凱成置業發展的跑馬地成和道項目，今天亦公布最新銷售部署，由於屬舊契，趕在月底前推售將不受新例影響，項目共提供88伙，其中3至26樓每層4伙，建築面積介乎470至760方呎；27至29樓每層2伙，建築面積約1200方呎，至於30至32樓提供2伙複式戶，建築面積約2500方呎，預料入場費約900萬元。

一手住宅銷售新例月底生效，發展商已陸續為新例作準備，市場消息指出，新地壽臣山洋房項目Shouson Peak，以往均以「勾貨」形式發售，即賣出一間發一伙價單，項目入伙後，售出單位更未有在網頁上載任何價單，據悉，為配合新例，項目將推出新一批單位價單，涉及約6伙，入場費約2億元。

Shouson Peak迄今沽出7座洋房，造價介乎1.8億至2.11億元，建築呎價4.4萬至4.85萬元（實呎6.3萬至6.97萬元），目前尚餘下的洋房，建築面積由4002方呎（實呎2845）至最大的7745方呎（實呎4447），以入場費2億元計算，建築入場呎價5萬元（實呎7萬元）。

此外，已屆入伙的沙田溱岸8號，發展商亦在新例前作最後衝刺，並於下周末開放現樓供代理及準買家參觀，項目建築面積1300方呎（實呎1000）以下單位已沽清，餘下單位建築面積介乎1600至1800方呎（實呎1200至1400）。

溱岸8號昨天連沽2伙連平台大單位，為1座低層B室及3座低層A室，建築面積1225及1663方呎（實呎939及1276），成交價1196.7萬及1526萬元，建築呎價9769及9176元（實呎1.74萬及1.2萬元）；項目累售881伙，佔整體的91%。

會德豐地產發展的西環Lexington Hill最後一伙複式單位以3863萬元沽出，實用面積1500方呎，獲本地客承接，呎價2.58萬元，項目全數104伙已沽清。

近期紛紛有發展商定出「死線」收回正推售的新盤資料，避免代理在新例實施後仍然使用，金朝陽（878）亦透過仲量聯行在昨天發信予區內相關代理，要求收回旗下尚巒及曦巒推廣資料，新樓書公布日子則有待公布。

繼早前會德豐地產以45億元售出東九龍One Bay East西座後，市傳銅鑼灣登龍街銀座式商廈商用項目獲財團出價逾20億元洽購，涉及呎價1.5萬元。

市傳獲洽購的項目位於銅鑼灣登龍街2至22號，現址包括大利行及8至22號重建地盤，獲財團出價逾20億元洽購。該地段去年年底獲批興建1幢27層高的商業項目，樓面面積13.4萬方呎，以此計算，如有關洽購落實，平均呎價近1.5萬元。

據悉，項目由莎莎國際（178）主席兼行政總裁郭少明或有關人士持有，其中登龍街2至6號大利行全幢，由莎莎以約5.89億元購入，連同郭少明本身持有登龍街8至22號地盤，擬合併發展重建成銀座式商廈。

業界人士指出，登龍街目前有兩個大型項目正進行工程，包括登龍街2至22號地盤及金朝陽（878）的「金朝陽中心二期MIDTOWN」，其中後者已於早前接受預租，新簽租戶呎租至逾100元水平，打破銅鑼灣頂級樓上食肆租金紀錄。

市傳銅鑼灣軒尼詩道482號地下BB2B舖及BB2C舖同獲周大福珠寶以120萬元承租；據了解，兩舖位面積分別為889及1130方呎，前者原由俊文珠寶經營，後者則由周大福租用，呎租594元。

此外，藝人謝霆鋒持有的中環擺花街26號地舖連閣樓，最新以20萬元租予時裝店，以成交價計回報率約2厘。

九龍區方面，資深投資者鄧成波續吸納旺角動感銀城1樓舖，土地註冊處資料顯示，冠隆投資有限公司最新再購入該商場5個位於一樓的舖位，公司董事包括鄧展英及黃靄雲；該公司前後暫持有8舖，共涉資2538萬元。

嘉湖單日3買賣 新寶城減價1成沽

在業主增加議價空間的推動下，近日二手樓市開始升溫，當中細價樓市場尤為突出，以嘉湖山莊為例昨日單日連錄3宗成交，3房單位再度跌破300萬元關口。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，嘉湖山莊業主近日議價空間不斷擴大，刺激交投急升，昨日再錄數宗成交，例如2期2座低層G室，實用面積548平方呎（建築面積708平方呎），昨日早上以293萬元易手，是屋苑日內連錄兩宗低於300萬元的3房成交個案。同類單位月初造價一直維持310萬至320萬元的水平。

慧景軒望后海灣 減價12%

另外，同區慧景軒3座中層D室，望后海灣景色，實用面積869呎（建築面積1,151呎），業主放盤時叫價560萬元，其後調低叫價至530萬元，最後由換樓客以493萬元購入，減價約12%。有關成交為屋苑本月首宗成交，原業主於03年3月以197.3萬元入市，是次售樓帳面獲利295.7萬元，升值逾倍。

有代理指，近年細價樓租金升幅驚人，不少租客有見近日樓價稍為回落，故加速入市。

海翠中層308萬售 平2.2%

中原地產分行經理鄭少芳透露，海翠花園3座中層C室，實用面積521平方呎（建築面積628平方呎），剛以308萬元易手，平叫價2.2%。買家為區內租客，去年底開始到區內睇樓，當時同類單位造價一直維持340萬至350萬元，近日發現屋苑叫價回落，即時重新睇樓及即睇即買入上述單位。

事實上，經過一段淡靜時間後，部分二手屋苑成交價明顯回落，美聯首席高級營業經理溫倩指，將軍澳新寶城5座高層A室，實用面積434呎（建築面積603呎），以410萬元成交，實用呎價9,447元（建築呎價6,799元）。據了解，原業主在今年初以480萬元放盤，累積減價超過1成。資料顯示，與上址同座而樓層低逾10層的同面積單位，在2月以435萬元售出。

另一方面，香港置業聯席董事冼國章指，欣明苑欣菊閣高層3室，實用面積401呎（建築面積514呎），最近於自由市場以306萬元成交，實用呎價7,631元（建築呎價5,953元）。

發展商聘測師行 檢測樓書資料

《一手住宅物業銷售條例》（下稱新例）本月29日生效，發展商紛紛作出配合，有新盤示範單位近日關門進行「執漏」；有發展商則聘請獨立測量師行，為旗下新盤樓書及示範單位檢測，確保完全符合新例要求。

元朗尚悅在上周起已關閉兩個連裝修示範單位，記者就售樓處現場所見，該兩個原本設有連裝修示範單位的位置，已分別被木板完全封住，現時項目僅餘兩個實用面積分別448及752平方呎的交樓標準示範單位供對外開放。

?地營業部總經理林達民回覆本報查詢時表示，為因應新例，集團需要就旗下與新世界（00017）合作發展的元朗尚悅兩個連裝修示範單位作修改，故現時暫停開放該兩個示範單位予公眾參觀。

信置華懋紅山餘貨 售轉租

另信置（00083）、華懋等的大潭紅山半島有近120伙餘貨，當中22伙分層住宅為經改動的現樓示範單位，市場消息指，由於單位內部的間隔牆被改裝，未符合新例要求，發展商計劃在新例實施當天起，轉將該批單位轉售為租。信置接受查詢時回應指，該批單位目前仍接受市場洽購或洽租。

而大鴻輝何文田加多利峯的樓盤網頁近日已進行加密，伺服器由早前對外公開瀏覽，轉為需要密碼才可登入，市場相信，發展商為免網頁的部分具廣告性質的內容與新例要求不符而短暫「封網」。

一太為逾10盤 提供檢測服務

而為使新盤售樓書、示範單位均需要完全符合新例要求，一眾發展商除了向各則師樓、律師樓索取專業資訊外，有發展商甚至不惜投資大額資金，聘請獨立的測量師行為旗下新盤樓書及示範單位進行檢測。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國透露，該公司目前為5個大型發展商旗下逾10個樓盤提供獨立檢測服務，範圍包括樓書校對、地盤250米範圍涉及行業的校對等。由於市場對該類服務需求上升，故該行近日額外聘請了15名見習測量師以滿足發展商需求。

嘉里物業代理市務總經理吳美珊坦言，該公司已委託獨立測量師行為樓盤進行檢測。她指出，由於樓書、示範單位的設立，涉及多個部門及工種，這類測量師可以中立地處理及檢測不同範疇。

有大型地產商高層透露，新例中規定發展商必須採取合理預防措施及作出應有努力確保資料無誤，因而有必要聘請獨立的測量師行，為旗下新盤樓書及示範單位進行檢測。

昨日再有發展商包括太古地產、金朝陽及華懋地產等致函地產代理，勸喻地產代理，於《一手住宅物業銷售條例》生效前，把現有的新盤資料下架，涉及樓盤約11個，包括西半山蔚然、珒然及銅鑼灣曦巒等，估計受影響單位逾百伙。

有個別發展商趕在新例前先行向代理公布部分敏感資料，永光、寶輝及津懋的跑馬地成和道項目，發展商並在昨天先行向代理發放項目單位的建築面積及意向價。入場意向價約900萬元，折算意向呎價逾1.9萬元。

受歐美疲弱經濟及企業重組等因素影響，市場對本港豪宅需求減少，令租金持續下滑，仲量聯行指首季租金跌勢會持續至第二季，至第三季始見底回升，料全年豪宅租金微升2%。

據仲量聯行研究資料所示，香港豪宅租金去年全年跌10.9%，至今年首季再按季跌1.2%，當中港島豪宅租金首季按季跌1.4%。

第二季租金料跌5%內

仲量聯行大珠江三角洲研究部董事馬安平解釋指，首季為傳統淡季，加上銀行金融業為本港豪宅主要租戶，惟去年移居至港的金融服務人員家庭數量下跌25%，使豪宅租金下跌。

馬安平估計，現時豪宅租金仍未見底，料第二季租金會再跌5%以內；不過，由於政府早前推出的調控樓市措施直接增加入市成本，促使部分外派員工轉投租務市場，對租賃需求有支持。

遏市措施 轉買為租勢增

仲量聯行住宅租賃及移居顧問服務港區董事黃嘉欣補充指，該行料下半年經濟環境會有好轉，加上會有家庭客冀在第三季或前租用單位以準備子女開學，預料整體豪宅租賃市場下半年會好轉，料全年豪宅租金升2%。

其中西貢、九龍灣及藍田等地會陸續興建國際學校，且九龍東將會發展成第二個商業中心，料會增加九龍及新界區的豪宅需求。

另外，仲量聯行預期，受政府遏市措施影響，市場會有更多轉買為租個案，料今年中小型住宅租金會跑贏豪宅，惟升幅會比去年放緩，估計全年租金可升5%。

便利店一向是商舖租賃市場重要支柱，近年各區一綫租金高企，便利店改變策略，由以往港鐵站沿綫或一綫街，轉攻二三綫街舖，進一步擴大顧客層面，連帶相關的民生及商業地段亦日夜興旺。

德輔道中舖位 呎租368元

大型連鎖便利店進駐香港後，已成功拓展數百間分店，但擴充步伐依然未止。美聯旺舖營業董事吳木來表示，有關便利店早前承租上環德輔道中21至23號地下Y2號舖，建築面積約380平方呎，新租金約14萬元，平均呎租為368元。

據巿場消息，一間本地創立的連鎖便利店早前亦承租觀塘物華街43至53號地下2（45）號舖，建築面積約750平方呎，租金約13.9萬元，平均呎租為185元。該店的舊租戶為麵包店，舊租金約9.8萬元，新租金高出約4.1萬元，升幅逾4成。

另外，該品牌亦承租上水新祥街25號地舖，舊租客為爐具專門店，建築面積約1,000平方呎，新租金約6.1萬元，平均呎租約61元。

加入革新元素 舖面需增加

另一方面，業界人士指出，近年更陸續加入革新元素，除供應熱辣辣地道小吃及限定食品外，還有宅急便、充值及繳費等多元服務，儼如「潮人」民生店，故需求的店舖面積也不斷增大。例如北角七姊妹道25至31號地下C舖，面積約1,500平方呎，過去由證券公司承租，近日被便利店以月租10萬元頂租，平均呎租約86元。

吸上班族年輕人 具承租力

吳氏補充，便利店以特許經營模式，滲透全港各區，憑迎合本地人需要的服務及貨品，吸引上班一族、年輕人及街坊捧場，故承租能力具一定水平。

選址方面，部分便利店傾向同集團同一地段密集式開舖，盡攬目標客群或方便調度資源；部分則傾向同地點單一舖點，以減少競爭。以商廈雲集的德輔道中為例，地段的人流毋庸置疑，因此某大便利店已有分店進駐的情況下，仍銳意拓展，即使呎租高達368元，亦進取搶租。

政府針對非住宅物業推出的雙倍印花稅政策(DSD)，對市場的影響開始浮現。美聯工商舖資料研究部數據顯示，3月美聯商業指標甲廈售價指數(MCAI)為228，比上月下調約2.5%；而美聯商業指標乙廈售價指數(MCBI)為258，上月為259，結束甲、乙廈指數連續6個月及14個月的升勢，呈回軟跡象。

　美聯商業董事翁鴻祥稱，由於憂慮政府會繼續出招干預，加上近日歐債危機升溫，投資者普遍對入巿持觀望態度。惟業主持貨力強，加上低息環境持續，故商廈價格暫只錄得輕微跌幅。

　數據又顯示，3月美聯商業指標甲廈呎價為18,396元，其中以金鐘力寶中心平均呎價跌幅最大，下調8.1%至19,300元。美聯商業指標乙廈呎價按月只下調約0.5%至9,641元。美聯商業表示，在本港商業樓面供應非常短缺的情況下，商廈回報穩定加上長期供不應求，預料巿場價格短期調整後，第三季將重回平穩上升趨勢。

二手屋苑減價及低市價放盤驟增，帶動交投轉快，綜合市場消息，本月首半個月，二十大指標屋苑共錄一百零五宗成交，當中十三個屋苑成交量均高於上月同期，整體按月上升約四成八，買賣稍回暖但仍屬低水平，其中只有天水圍嘉湖山莊及沙田第一城錄得雙位數成交，本月至今分別暫錄二十五及二十宗，另?魚涌康怡花園及荃灣綠楊新?均錄八宗成交，但已較上月全月交投量為多。

　　細價上車屋苑交投明顯加快，中原執行董事唐秉正指，二十大指標屋苑中，交投較為突出的屋苑如嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新?均屬大型上車屋苑，而現時市場九成以上買家為用家，只有不足一成為投資者入市
個案，反映市場「剛性需求」仍然熾熱，故這批屋苑較受歡迎；另外，交投稀少，促使業主讓步，減價放盤驟增，與二月辣招推出時比較，樓價已回落接近一成，整體成交量因而回升，他預期，短期交投會繼續回暖，但仍屬極低水平。

　　天水圍嘉湖山莊本月暫錄二十五宗成交，較上月同期十八宗上升約四成，祥益高級營業經理蕭嘉偉表示，近三日嘉湖山莊交投突然加快，主要由於業主叫價態度回軟，為求出貨，不惜連番減價，昨日連錄兩宗成交，其中美湖居三座中層三房戶，原業主剛過兩年額外印花稅期限，隨即在市場以三百六十五萬元放售，放盤九日，歷四口議價後以三百四十九萬元成交，實用呎價五千五百八十六元，低市價約百分之五。

　　另外，翠湖居五座連天台戶，原先開價二百八十二萬元，最終減至二百七十三萬八千元成交，實用呎價六千零九十八元，較同類戶出招前造價約三百萬元低近一成；蕭氏補充，嘉湖山莊本月平均成交實用呎價約五千二百五十元，較二月出招時已回落一成，因而吸引買家入市。

　　美聯高級區域營業經理施遠洋稱，?魚涌康怡花園本月至今錄八宗成交，除較上月同期兩宗為多，亦較上月全月四宗增加一倍，他指出，現時區內業主終於願意跌市現實，開價多貼回市價，且在實客面前，議價空間擴闊，而康怡花園成交全屬低市價成交，平均低市價約百分之五。

　　美聯區域經理吳彤指，荃灣綠楊新?本月暫錄八宗成交，較上月全月三宗大幅回暖，主要由於市場積累相當購買力，加上業主願意低市價放售單位所致。港置助理聯席董事余柏表示，荔枝角美孚新?本月暫錄八宗成交，較上月同期四宗增加一倍，主要由於買家對壞消息已逐漸消化，而過去兩月積累的購買力也開始釋放，估計交投將會持續好轉。

　　中原高級區域營業經理歐陽振邦表示，西九四小龍本月至今暫錄約九宗成交，已超越上月全月八宗，交投氣氛比上月明顯好轉，主要由於區內業主陸續擴闊議價空間，買家見政策市下，整體經濟環境仍然樂觀，故把握機會還價入市。其中泓景臺連錄兩宗成交，三座高層兩房戶，剛以五百六十五萬元易手，實用呎價一萬一千二百七十七元，建築呎價八千三百二十一元，輕微低市價，新買家同區用家。

　　淡市下，亦有個別優質單位錄高價承接，名采策略營業董事姚雲龍表示，北角維多利中心一座高層D室，實用面積五百七十二方呎，建築面積六百五十五方呎，兩房兩廳間隔設計，配有裝修，以八百八十萬元成交，實用呎價一萬五千三百八十四元，而建築呎價一萬三千四百三十五元，高市價百分之五，創該屋苑呎價歷史新高。

《一手住宅物業銷售條例》於兩周內實施，負責執行新例的一手住宅銷售監管局，於昨日全面運作，並開始接受發展商提交銷售文件，而一手住宅物業銷售資訊網亦供業界開始試用。據悉，發展商最遲要於下周一提供符合新例相關規定的售樓說明書，方可繼續在新例生效後推售樓盤。

　　一手新例即將全面推行，負責新例的一手住宅銷售監管局，昨日起正式全面運作，並開始接收發展商提交售樓文件，當中包括按照新規例製作的樓書以及價單等，運房局副秘書長（特別職務）馮建業也調任監管局專員，負責統籌運作。

　　運房局發言人昨日指出，暫時未有收到銷售文件數字提供，不過，發展商如欲在本月二十九日，條例全面生效當日開售或繼續推售一手住宅物業，最遲要於下周一（二十二日）或之前提供符合新例相關規定售樓說明書，以及最遲可於年本月二十六日或之前，提供符合新例規定的價單及載有銷售安排文件。

　　當局又預期，發展商大多會於較接近新例實施的日子，才會提交符合新例相關規定的售樓說明書、價單及載有銷售安排的文件。

　　九建市場及銷售部總經理楊聰永指，昨日只是首天可供提交銷售文件，集團現階段會觀望市場反應，才決定提交文件日期，現時正通過律師樓檢視售樓文件，並打算於運房局限期前提交。

　　?基營業部總經理林達民表示，得悉昨日可以正式提交文件，而集團正進行最後準備工作，會於限期前提交文件。他指出，截至昨日，關於一手新例八份作業備考之中，運房局只上載了兩份，發展商根本不夠資料及時間去準備當局所需要的東西，如果真是來不及準備新文件，有機會出現「真空期」，沒有項目可賣。

　　林達民透露，集團旗下尚悅示範單位會依從新例，景觀或會貼上色紙代替相片，而烏溪沙迎海，由於即將銷售第二期，會改裝售樓廠。

　　英皇國際執行董事張炳強表示，集團仍然在趕工製作等合新例的銷售文件，昨日尚未提交新樓書及價單，料會短時間內提交符合新例文件。

　　金朝陽發言人指，由於一手新例即將實行，昨日通過仲量聯行，發信通知各代理行，收回該集團所有新盤舊有推廣資料，集團旗下銅鑼灣曦巒僅餘約十一伙待售，而系內大坑尚巒更只餘一伙，會視乎市況再新部署推售步伐。

中央今年來接連推出「辣招」打壓樓市，但市場卻反其道而行。官方數據顯示，今年首季內地商品房銷售額較去年同期飆升61.3%至1.4萬億元（人民幣，下同）。地方政府受惠於樓市回暖，首季財政收入亦按年升15.1%至5780億元。發改委昨日亦再出招，規定房企明碼實價賣樓，不可借惜售製造緊張氣氛而影響樓市。

　　鑒於首季樓市銷售回暖，發改委昨日再度「潑冷水」，發文稱要把商品房銷售明碼標價作為常態監管。發改委規定指，房地產企業必須在交易場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，一次過公開所有可售房源，明確標示所有可售房源的價格及相關訊息，不得把明碼標價變成口頭告知，不得採用拖延開盤時間或者控制房源等手段，故意製造緊張氣氛。

　　國家統計局昨日公布，今年首季內地商品房銷售額錄得1.4萬億元，按年升61.3%；去年首季則按年跌13.6%。全國首季銷售面積按年增加37.1%至20898萬平方米。東部地區樓市「熱度」最高，首季銷售額升幅最大達72.9%至9016億元。西部地區的房地產開發投資亦逐漸升溫，首季投資額按年增25.6%，至2845億元。

　　樓市於首季回暖直接體現在地方政府收入增加。財政部昨日公布，首季地方財政收入5780億，按年升15.1%。