三發地產（9946）昨（22）日表示，將啟動留才計畫，開始實施員工福儲信託認股，希望提高員工向心力、讓公司營運有更良好的基礎。

三發的前身是金革唱片，在現任董事長鍾俊榮入主後，逐步轉型為營建開發商，日前更入主桃園店，拓展觀光飯店業務。三發股價昨漲0.1元、收26.55元。

三發表示，未來只要是主任級以上員工，每月都可提撥一定金額認股，公司也會提撥相對比例的金額，這些錢將信託並在公開市場上買股，各階級提撥比例不同。

以主任級員工為例，約提撥九個月可得到一張股票。三發初估，約有30多位員工可受惠。

三發3月營收衝至7.71億元，創單月歷史新高，首季營收高達14.52億元，已達去年全年的一半，同時刷新單季營收新高紀錄；法人預估，首季每股獲利將挑戰2元。

熱度延燒到Q2 低價建案夯

上周末陰雨綿綿，但新案看屋人潮不減，地產業者指出，受到通膨壓力影響，今年開春後，全台買氣明顯回升，並延續到第2季，交易量普遍較去年增加3成，如台北市指標案「耕曦」每坪開價170~180萬元，1月底潛銷，目前銷售已近9成，預估在低利與通膨隱憂未解下，買氣可望維持到今年底。

國際實施量化寬鬆貨幣政策，不少高資產族群都急著為資金尋找避險處，金價近期也大跌，相對之下，房地產成為置產首選。甲山林總經理張境在表示，大陸大力打房，不少台商賣掉大陸的房子之後，回台置產，今年買氣較去年底增溫2~4成，尤其低價建案更是賣得好、銷得快。 台北市房價高，購屋族多為擔心通膨的高資產客群，地段具特殊性的建案銷售狀況佳，如台北市大安區指標案「耕曦」，基地面積550坪，3面臨路，該案專案副理阮新傑表示，1月底潛銷至今，每周平均有60組看屋人次，目前銷售近9成。

置產族青睞淡水
永慶代銷協理何彥煒指出，雙北市今年4月置產族較去年同期增加4成，過去以自住族為主的新北市淡水區，也因房價較低，吸引許多置產族。新北市淡水區指標案「宏盛新世界」，總價800~1000萬元，在雙北市中因相對低價，每周吸引近300組看屋人次，該案專案經理連將龍表示，目前置產族約佔3成。

高雄觀望氣氛濃
台中與高雄市以低價建案較熱銷，如台中市北屯區「悅來」每坪18~20萬元，目前已銷售約9成。不過高雄上揚廣告經理徐全興則指出，京城建設4月11日以每坪306.2萬元標下美術館土地，再創高雄新高價後，美術館、農16特區豪宅成交價攀升2成，導致部分購屋族觀望，原看屋2~3周後購買，現在至少延長到1個月。何彥煒說，每年開春後，買氣都會上升，直至4月底逐漸下滑，但今年可能因去年因實價登錄觀望而延滯買氣持續進場，4月底仍未感受到買氣降溫，預估在通膨疑慮未解，買氣至少可延燒到5月。

財政部昨宣布景美財訓所地上權標案由華固建設勝出，成為最有利標廠商，將於今年5月底前簽約。國產署表示，政府可取得辦公廳舍9047坪、學員宿舍2501坪、財訓所現有建物結構補強、外牆整修及13.88億元權利金外，每年還可收取約3100萬元的土地租金。

最快明年銷售
昨日有華固、冠德、太子建設與南山人壽4組競標，由華固建設得標。財政部表示，華固得標主因是給的樓層面積最多，給的錢也最多。 華固建設總經理洪嘉昇表示，將規劃30~40坪、2~3房住宅，以市場行情的6~7折出售，最快明年銷售，2018年完工。

華固 搶下景美財訓所地上權
工商時報

財政部景美財訓所地上權開發案，最優開發商終於出爐！國有財產署表示，「搶標四雄」南山人壽、太子建設、冠德與華固，經過馬拉松式的外部評選會議，確定花落華固建設，雙方將於5月簽約。 眾所矚目的財訓所地上權標案，去年度舉辦招商說明會時，雖曾吸引30餘家廠商參與，但三度公開招標均以流標收場，財政部因此祭出三大投資誘因，重新公告招商，吸引華固、冠德、太子建設與南山人壽搶標，最後由華固建設雀屏中選。

財政部國產署署長周後傑表示，該開發案授權業者自行規劃部分，華固回饋給財政部的樓地板面積達1萬9,000平方公尺，而權利金及相關興建修繕費用，華固總計提出30.6億元，開發條件在四雄中名列前茅，因此備受評選委員的青睞。財訓所基地位於北市羅斯福路6段142巷，土地面積10,672坪，可建樓地板面積約4.58萬坪。按照財政部訂定的開發條件，得標業者的地上權使用年限，由50年延長為70年，興建辦公廳舍及學者宿舍的位置，也開放由業者自行規劃。

華固建設表示，景美財訓所基地方正，基地面積逾萬坪，並坐擁雙捷運優勢，區位絕佳，臨路端將興建個人工作室出售，財政大樓後方基地，則規劃30至30坪地上權住宅，準備以市價的六至七成出售，搶攻文山區的房地產首購市場。 國產署表示，透過財訓所開發案，政府除可取得9,047坪辦公大樓用地，華固也將興建面積2,501坪的學員宿舍，並為財訓所現有建築進行結構補強及整修；政府每年可收取約3,100萬元的土地租金，還有高達13.88億元的權利金可望挹注國庫。

砸70億 將打造國庫龍穴、蓋親民住宅

華固建設總經理洪嘉昇昨（22）日表示，華固首度出手競標地上權土地即旗開得勝，將砸70億元的開發資金，採用「國庫的龍穴」高規格，打造國產署未來企業總部大樓；住宅方面，將提供最親民價格，開發70年使用權的地上權住宅。

昨天財政部國產署景美財訓所地上權土地標售案決標，招標顧問－美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，在簡報階段4家投標人：華固建設、南山人壽、冠德建設、太子建設開發等公司，使出渾身解數、採最高規格來競爭，華固董事長鍾榮昌、南山副董事長杜英宗、冠德董事長馬玉山、太子董事長莊南田都親自出馬，顯示眾家建商都認同這塊地的開發價值和潛力，結果由華固以最高分數得標。

國產署除可取得辦公廳舍9,047坪、學員宿舍2,501坪、財訓所現有建物結構補強、外牆整修及13.88億元權利金外，每年尚可收取土地租金約3,100萬元。洪嘉昇表示，華固看好景美商圈的房市需求，財訓所此次標售的地上權案占地又達萬坪，因此打破華固不參與地上權、BOT土地開發的慣例，首度參與競標，也相當意外能打敗另外3家勁敵得標。洪嘉昇表示，華固除了土地權利金之外，還計劃投資70億元的開發資金，興建財訓所國產署未來的新辦公大樓、住宅、以及基座的商業服務設施；地上權使用年限為70年，預計5月可和財訓所正式簽約。

洪嘉昇表示，針對財訓所未來的企業總部大樓，華固規畫比照頂級企業總部的頂級辦公大樓規格，為財訓所國產署打造未來的企業總部大樓。 住宅方面，洪嘉昇指出，將規劃每戶2房、3房的首購住宅，售價將會比照市價的60％到70％來銷售。華固指出，華固將提供「平易」的價格，出售。據市場估計，將來售價可能落在每坪40萬元上下。

平價豪宅搶市 品牌加持 首戰開紅盤

【特別企劃】
堪稱國內豪宅第一推手的宏盛建設，從燙金的北市黃金地段，首度大舉進軍新北淡海新市鎮，推出預售建案「宏盛新世界」，日前第一期選在329檔期正式開案，主訴求以豪宅的思維來打造平價宅，鎖定首購、首換族群，在平價策略及建商品牌雙優勢加持下，頗受市場好評，銷售不久即開出紅盤。宏盛建設是業界知名的建商，最為人知曉的代表作莫過於位在仁愛路上、有多位名人爭相入住的「宏盛帝寶」，不但榮獲亞洲十大豪宅殊榮，甚至成為豪宅的代名詞，只要一提到豪宅，就會令人聯想到帝寶。

選地哲學重視地貌無價景觀
成立於1986年，宏盛建設近幾年來推案屢創佳績，很大的一個因素得歸功於獵地眼光精準，信義代銷代銷事業部連將龍經理表示，在宏盛建設的選地哲學中，相當重視的一個要素就是地貌的景觀價值。連將龍說，豪宅產品除了要位在黃金地段、擁有開闊完整的基地與頂級規劃外，另一個要點就是具備景觀條件，這些難得的景觀視野，有的價值性甚至還超越地段，像是「宏盛帝寶」坐落在仁愛路綠蔭大道、大直「帝景水花園」擁有基隆河美景等案都是如此。 從大安區、大直重劃區到前進淡海新市鎮推案，宏盛建設看中的就是淡海新市鎮擁有難以取代的珍貴景觀與休閒環境，新案「宏盛新世界」的基地面積大約3158坪，緊鄰著公司田溪與公園綠地，無限棟距讓住戶得以擁有寬闊的景觀視野，公司田溪旁還設有自行車步道，住戶走出家門就能親近自然綠意，這是市中心住宅很少有的條件。

豪宅思維打造平價住宅
宏盛建設的推案量不算大，但是因為幾乎聚焦高端產品，重質不重量，因此每每推出新案，幾乎都是市場焦點。此次，「宏盛新世界」同樣以最高規格的尺度來規劃，用豪宅思維打造本案，維持產品慣有的細膩度與質感，將豪宅等級的高度位移到淡海首購首換市場中，開創出區域價值新高點，成功聚焦市場目光，讓「宏盛新世界」一開盤就表現亮眼。 憑著過去多個經典代表作品，宏盛建設不僅奠定豪宅第一推手地位，「宏盛」二字的品牌價值也成了最大賣點與品質保證，信義代銷不諱言，這次在淡海新市鎮的推案，就有很多買家是衝著宏盛這塊招牌而來的，因為對宏盛有信心，相信推案的品質與後續服務和保障，因而選擇購買。

看好淡海發展搶進佈局
宏盛佈局淡海新市鎮已久，在淡海擁有將近4.3萬坪土地，日前終於在當地推出第一個建案「宏盛新世界」，第一期基地面積大約3158坪，第二期基地面積大約5500坪，兩期基地面積至少8600坪，總銷金額估計將達150億元，案量之大，顯示宏盛建設相當看好淡海新市鎮。淡海新市鎮開發規模龐大，為了促進發展腳步，政府投入大量經費規劃交通建設，包括淡海輕軌、連結台64線與台61線進出台北市區和桃園國際機場的淡江大橋、及淡水北側快速道路、國際商港台北港等多項重大工程，其中，眾所期待的淡海輕軌，歷經多次說明會與環評，終於由行政院經建會審議通過，最快今年就可動工，第一期工程預計於2019年通車。 「宏盛新世界」的基地位置佳，恰好就位在輕軌捷運綠山線G6站預定地附近，且近淡江大橋匝道口與北側快速道路，未來這些交通建設完工後，將有效紓解往返市區的車潮。

一心四軸串連北台灣
此外，北台灣「一心四軸」計劃，更是賦予淡海地區更高的價值定位。以淡海新市鎮為中心，所展延出的四大軸線，包括北海岸風景區的休閒軸線、從關渡、士林一路延伸至內湖、南港、汐止科技園區的台北科技走廊、經由新店八里線快速道路連通到新莊、板橋、中和、土城的台北都會區生活廊帶、以及透過西濱快速道路連結台北港與桃園國際機場的物流軸線。四大軸線串連起北台灣都會區及淡海的複合生活機能，淡海新市鎮的發展絕對指日可待。

蒙德里安幾何圖形概念打造外觀 框景建築 立體躍現台北天際線
挾150億案量前進淡海新市鎮，宏盛建設首個推案代表作品一鳴驚人，除了以豪宅高度打造平價住宅，還將荷蘭畫家蒙德里安的幾何畫風應用到建築外觀上，以垂直線和水平線，還有方形、矩形等形狀組成視覺的律動感。
蒙德里安是非具象繪畫的創始者之一，自稱「新造型主義」，又稱為「幾何形體派」，他的繪畫風格，影響後代藝術甚深，甚至在建築、時裝、家具設計等領域，都產生跨界的影響力。本次操刀外觀設計的簡俊卿建築師，特別導入這樣的幾何圖形概念，運用垂直線與水平線相互交匯出框景建築，使框中有畫、畫中有景。而在框景建築中置入天空樹、錯層陽台的巧思，也將Sky Garden的立體概念融入自然環境中，讓「宏盛新世界」成為淡海新市鎮中最獨特的指標建築。

標準3房規劃2套衛浴
「宏盛新世界」第一期規劃27~47坪2~3房產品，其中，27~32坪為標準2房、35~47坪為標準3房，備有2套衛浴及1套客用衛浴。整個社區共有5棟建築，A棟地上17層，地下3層；B棟地上14層，地下3層；C、D、E棟則是地上23層，地下3層，一層5戶，總共推出468戶。

102年期房屋稅5月開徵，稅單4月底前將全數寄出。財政部表示，稅額2萬元以下，選擇在超商繳稅的納稅人，4月26日起即可受理繳稅。房屋稅截繳日為5月31日，但6月3日起未繳稅者才會加徵滯納金。 102年期房屋稅開徵，繳納期間自5月1日起至5月31日止，課稅所屬期間則是去年7月1日至今年6月30
日。財政部表示，各稅捐機關預定4月中旬至月底前寄發繳款書。

緊縮房貸南移 北部買家回流

2年前政府控管雙北房市，部分區域房價受壓抑，房仲業者調查，今年經濟回溫，有高達95%的北市購屋族看好增值潛力，鎖定北市與新北市熱區購屋。分析近2年全台房價變化，台北市中心房價上漲10.4%，具機場捷運及航空城等議題的桃園縣，近2年房價漲幅高達32.4%，為全台之冠。永慶房產集團統計近1年台北市民眾購屋區域變化發現，今年第1季北市客選擇在台北市與新北市熱區買屋的比率高達95%，是近2年單季新高，也較去年第4季成長11個百分點。

北市2年漲10%最低
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，以往台北市與新北市部分區域受到央行信用管制影響，不少購屋族轉往桃園或中南部購屋，但今年經濟回溫，台北市及新北市熱區因資源、建設多，加上桃園、台中與高雄等區，近年房價漲幅高，使北市客逐漸回流大台北購屋。 據永慶房產集團統計，2011年第1季至今年第1季，桃園房價從每坪10.8萬元漲至14.3萬元，漲32.4%為全台最高，台中與高雄亦分別以24.4%與25.7%成長，北市中心區平均成交價僅漲10.4%，為全台最低，但今年第1季每坪單價高達77.9萬元仍是全台之冠。 黃舒衛認為，台北市與新北市熱區房價漲幅低於桃園與高雄等地，是北客回流大台北購屋的主要原因，預料在桃園、台中與高雄等區成為部分公營行庫緊縮房貸的對象後，北客南下購屋的腳步將放緩。

蘆洲樹林仍2字頭
但信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，桃園房價漲幅高，主要是房價基期低，每坪漲4~5萬元，民眾還負擔得起，反觀台北房價高，購買能力若追不上房價，民眾還是要找替代區購屋。東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓說，大台北房價過高，不少民眾轉往新北市潛力區購屋，最新統計蘆洲外來換屋族佔80%、樹林佔70%、汐止佔65%，這些區房價僅2~3字頭，總價800~1000萬元可買2~3房。

高雄房產交易漸熱
住商不動產高雄七賢加盟店店長陳輝雄說，高雄近2年土地、原物料上漲、建商積極推案，加上贈與稅及遺產稅從50%降為10%，讓台商回流置產，都影響整體房價，北高雄推出不少100坪以上的大坪數產品，如「文化高峰會」成交價每坪35~40萬元、「都廳苑」成交價30萬元。景文科技大學財務金融系副教授章定煊說，台北市中心房價沒有異動，且價格高、一般民眾仍買不起，買氣相對其他地區冷，而桃園房價漲，主因紅單（購屋預約單）墊高銷售量，自住民眾對房市還是抱持觀望態度。

央行擴大打房 擬限縮行庫轉貸、修繕貸款及信貸購屋條件

授信趨嚴
桃園地區不動產管制措施恐怕更嚴。大型行庫主管表示，主管機關擬進一步比照大台北（台北市、新北市）特定區域管制措施，限縮當地「轉貸、修繕貸款及信用貸款購屋條件」，不利當地市場發展。央行日前口頭告誡銀行不要搶桃園青埔一帶不動產，銀行陸續祭出取消房貸寬限期、利率和成數限縮的措施，要求桃園青埔、八德、蘆竹、中正藝文特區等特定區域第2戶以上投資客房貸放款成數最高不超過7成，利率約2.2~2.25%間。

央行緊盯貸款成數
央行官員指出，央行已請各銀行注意房價漲幅較大的地區，並沒有特別說是那些地區，相信銀行站在第一線也不希望呆帳增加，授信應會更加謹慎。央行表示，目前沒有再推出房市管控措施，但因央行的職責為促進金融穩定，會一直關切銀行，要求注意房貸授信控管。土銀高層表示，目前銀行對桃園地區的轉貸戶和修繕貸款視同一般案件，暫時不變。不過，其他公股行庫主管也提到，主管機關已緊盯各銀行是否改以轉貸或房屋修繕貸款，來增加貸款成數，至於近期有建商以自有資金，打出無息貸款，讓民眾增加申貸成數，主管機關也已研擬要管控。

當地成交量恐急凍
除了轉貸和修繕貸款恐同步限縮以外，土銀也表示，央行一旦正式行文要求管控特定地區不動產，未來想要鬆綁規定的空間相對有限。以大台北管制區不動產放款限令為例，整整2年多來沒有調整過，若桃園區不動產管制動作正式行文，恐造成當地成交量急凍的現象。合庫副總謝昌俤指出，受到《銀行法》第72條之2不動產放款限制影響，分行可以直接放款的權限並不高，若有新增的放款額度，皆由總行統一控管，多數分行想吸收轉貸戶，仍須向總行申請獲淮才行。

台銀主管則表示，目前對桃園地區不動產轉貸接收度仍視個案而定，銀行雖然也會重新鑑價，但放款金額原則所會視資金用途及原始申貸金額作評估。對此，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，目前建商在桃園推案頻頻，加上紅單炒風推波助瀾，未來央行極有可能對桃園實施更嚴厲的措施。

進場留意區域賣壓
不過徐佳馨也指出，桃園預售屋3年爆漲6成，中古屋兩年也有3成漲幅，都不少投資客產生居高思危意識，轉進房價較低的新北市區域，現階段進場除應留意接手買盤，也應注意區域賣壓。

國防部首宗位於台北市的70年地上權不動產招標案-「台北市立成功高中旁國有土地設定地上權案」，昨（22）日二度截標，在調降權利金底價到22.8億元後，台北市財政局指出，確實有1組以上投資人投標，預計25日將審查資格標並進行決標。

繼財政部國產署財訓所的景美70年地上權招標案，昨天確定決標。由初試啼聲的華固得標後，國防部的成功高中旁70年地上權土地招標案，本周也可望傳出成功脫標的喜訊，甚至打出1周內商用不動產市場的「雙響炮」。 國防部委託台北市財政局標售的成功高中地上權案，昨天是截止投標的最後一天。財政局官員指出，此次二度招標，確定有1組以上投資人遞件投標，因此可望不會再流標；預計本周25日將進行資格審查，待資格審查完成，下午將開出價格標，屆時將可揭曉。

據傳，富邦人壽評估這塊地很久，上周五董事會也決議將出手投資大台北都會區不動產，並在昨天正式遞件投標。市場研判，預期成功高中案此次捲土重來，將有機會標脫。

美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，從華固得標景美財訓所地上權土地，以及成功高中有投資人投標，即可顯示只要招標條件合理、地段佳，政府活化閒置資產的方向，仍可考慮採地上權方式辦理；尤其金管會祭出壽險業的不動產限購令，且開放地上權、BOT土地可以投資之際，地上權土地招標案可望成為公部門活化資產的捷徑。成功高中地上權招標案第一次截止投標在3月12日，權利金底價為28億元，但無人投標；此次第二次截止投標，底價打了八折、降價到22.8億元。

高力國際董事總經理劉學龍表示，此案為台北市府財政局首度與國防部合作開發，地點位於成功高中旁，在林森南路、林森南路3巷、忠孝東路1段84巷及青島東路所圍的街廓，鄰近善導寺捷運站，基地共1,091.42坪，為台北市中心精華區少有的大面積土地；至於土地使用分區，為商3特、住3，容積率為225％；開發用途限制為觀光旅館、現代化旅館，BOT年限為70年。

土地的管理機構，大多數為國防部總政治作戰局，持有99.28％；另外0.72％的土地所有權人，則為財政部國產局。依民國101年的公告土地現值，每坪約83.55萬元，總計約9.12億元。

據悉，南山、富邦等國內8家保險業者，以及日勝生、皇翔等多家建商，喜來登、晶華等飯店業者都曾評估。

成功高中案也是台北市府繼TAIPEI 101大樓地上權設定期限70年後，第二宗地上權設定70年的開發案。

交通建設利多帶動高鐵站區開發，高鐵局昨（22）日表示，原已標出的新竹產專區商業用地，因廠商因素不克簽約，因此重新釋出招商，將於周四（25）日舉行招商說明會，希望引入商辦、購物商場、旅館，以50年設定地上權進行開發，預料各大開發商及壽險業者均將出手。

高鐵局副局長胡湘麟表示，這塊商業用地面積廣達2,770坪，位於高鐵新竹站正對面，區位絕佳，並涵蓋高鐵、台鐵二大交通金脈，緊鄰已通車的台鐵內灣支線車站，目前已委託仲量聯行進行招商規劃，希望能結合新竹生醫園區產業，打造營運商機。

目前新竹站運量達370萬旅次，已成為高鐵第四高進出量的車站，周邊並有諸多重大建設及民間開發案持續進行中，包括新竹生醫園區的生技大樓已完工招商，出租率約7成，另有10家廠商也已通過租地自建廠房計劃，顯見生醫園區日漸成熟，投資商機無限。 官員表示，高鐵新竹站產業專用區達1.6公頃，該開發案基地面積方正，加上位在新竹車站門戶，投資業者只要能符合使用管制要點規定，均能自行提出開發計劃，包括購物商城、商業辦公大樓或是觀光旅館，均是開發選項，高鐵局將擇期公告招商條件，歡迎業者踴躍投標。

高鐵通車6年來，各站區聯外建設逐漸完工，帶動站區周邊不動產市場逐年成長。配合產業及市場需求，胡湘麟表示，高鐵局今年仍將陸續推動車站特定區招商計劃，希望能更進一步帶動車站特定區及周邊環境發展。 胡湘麟指出，高鐵局啟動站區開發體檢計畫，分別檢視標售土地及招商計劃成果，將參酌會議結論及近期市場變化，作為擬定今年站區開發目標的重要參考，今年度招商計劃最快五月出爐。

林口這幾年大型公共建設不少，在政府與民間合力加持下，包括日商三井不動產得標的中商三十六案…等十大建設，已成為購屋客的尋寶地。顯示民眾對未來是樂觀的，加上低利率時代和貨幣貶值、通膨壓力，資產配置將持續轉移到房地產，房市後續看好。

過去十年將資產配置在房地產的族群都是贏家，加上近期中國政府打房，連帶影響不少台商選擇回來買房置產，因此在這一波四天連假中，林口也發現不少台商置產客，除了置產保值之外，更認同此區的交通建設與生活機能。

近期林口釋放的利多中，以中商36最為引人注目。號稱全台規模最大的Outlet商場「林口中商三六公有土地招商案」，整體計畫面積達6.7公頃。目前全案已確定由日本三井不動產株式會社得標，三井不動產為日本首屈一指之綜合不動產開發集團，依契約中商36將於6年內興建完成，由日本這麼強的經營團隊管理，可望打破台北市商圈集中精華地段發展模式，將國際觀光消費商圈軸線，直接拉道國門機場周邊，為林口帶來強大的觀光契機。

TVBS、民視電視台搶進獵地，打造影視王國。身家逾890億台幣的台灣女首富宏達電董事長王雪紅，也選擇到林口打造影視王國。王雪紅入主TVBS後動作頻頻，去年底更大動作宣布投入50億進駐林口打造「TVBS媒體園區」，民視媒體數位總部亦於將104年10月完工開放，重量級電視台傾力打造華人影視城，不僅賺連續劇帶動的相關文創商機，再結合便利交通、國際商圈，帶動林口成為國門第一站的華人重點觀光文創城市。

台商回流 主攻林口　清明連假強銷，價格具備競爭力及優質居住環境，不少置產客開始將目光移向林口，據了解，清明連假期間林口房市銷售狀況佳，地標型產品尤其熱賣。指標個案「國家一號院」案場表示，清明連假雖天候狀況不佳，案場四天內仍湧入150組來人，現場接待業務員應接不暇，讓他們大感意外，其中有不少是回來掃墓的台商，占了成交比的3分之1。專案經理表示，這些在台北市、中國都有置產經驗的客人，十分認同該案大基地、大街廓、公園第一排的稀有性，加上看好林口補漲力道，購買動機充足，因此造成這波台商回流潮。

林口早期找來聯合國都市計畫小組，以英國的花園城市為通盤規劃目標，因此區內綠覆率高，設計上也特別有巧思，以住宅區為例，透過規畫讓車子不會穿越住宅，加上年平均氣溫21度的溫和天氣，宛如加拿大城市溫哥華、多倫多，生活氣氛相當好，對打算退休的樂退族特別具有吸引力。

龍頭建商興富發董事長鄭欽天表示：「林口地理位置、交通方便，未來有捷運，緊鄰機場，又是桃竹苗往台北市的門戶，房價有很大的上漲空間。」看好林口未來性，興富發不惜重資，在林口打造指標建案「國家1號院」，主訴求豪宅享受，平價入主。「國家1號院」具備雙重豪宅優勢，每坪單價約30萬元，享豪宅「帝寶」等級的崗石外觀，及「勤美璞真」公園第一排千坪基地的雙重優勢，成為林口豪宅代表。其中，正對公園第一排的優勢條件，特別受到重視生活環境的購屋族群青睞。

興富發建設為打造林口第一豪宅，建設公司也不惜重資，禮聘兩大國際級營造商—「華大成」（日本大成建設株式會社國際支店）、「大林組」，以嚴謹挑剔，精準細膩的施工品質，共同打造林口地標建築。最近來看林口案子的客戶，對林口補漲相當有感，目前林口房地產市場的價格跟其他同樣屬於重劃區的新莊副都心、新板特區相比平實許多，且林口有建設題材，像是即將通車的機場捷運線…等，加上生活條件等發展已經到位，這幾年又沒有明顯漲幅，未來補漲力最被看好，是吸引這波購屋客湧入的主因。

2013年4月22日，龍湖地產有限公司（港交所股份代號：00960.HK）公佈，公司於22日以25億元摘得蘇州高新區春蘭地塊，正式進軍蘇州市場。至此，公司進駐的城市累計達到20個。

春蘭地塊位於蘇州高新區獅山街道路北、塔園路西，隸屬蘇州高新區核心CBD。地塊為規劃中地鐵3號線上蓋物業，北接地鐵1號線，交通便捷。項目占地面積11.42萬平方米，容積率4.7，總建面53.67萬平方米，折合樓面價4658元/平方米。地塊性質為商業和住宅用地，規劃產品包含銷售型商業、高層住宅以及持有型商業，將打造成為蘇州新區新一代高端商業綜合體項目。


蘇州地處長三角區域中心位置，人口逾千萬，人均GDP位列全國前三，外向經濟突出，是江蘇省經濟最發達城市之一。春蘭地塊將由蘇南公司開發及管理運營，蘇南龍湖於2009年正式成立，目前於常州、無錫兩地共有8個在售項目，於當地擁有強大的市場地位。2012年蘇南公司合同銷售額逾40億，常州香醍漫步及原山兩項目銷售額佔據當地市場第一及第三名。

龍湖地產表示：進入蘇州使得長三角城市佈局進一步完善，多元化的土地儲備也令集團應對風險能力進一步增強。蘇南龍湖開發運營經驗豐富及市場基礎深厚，公司將憑藉優質的產品與服務，抓住全新市場的發展機會。

.4月22日晚,萬科A（000002）發佈2013年一季報，公司一季度實現營業收入140億元，同比增長35.32%；歸屬于上市公司股東的淨利潤16.14億元，同比增長15.61%；其中營業成本為88.01億元，同比增長46.15%，主要為結算成本的增加。

一季度，公司累計實現銷售面積371.5萬平方米，銷售金額436.5億元，同比分別增長23.5%和40.5%。公司房產業務的結算毛利率為26.7%，較去年同期的30.8%下降4.1個百分點，但高於去年全年的25.8%。

分區域看，以珠三角為核心的廣深區域仍然占比最大，該區域實現銷售面積128.6 萬平方米，銷售金額 160.4億元；上海區域實現銷售面積79.1萬平方米，銷售金額112.2億元；北京區域實現銷售面積96.2 萬平方米，銷售金額105.7億元；成都區域實現銷售面積67.7萬平方米，銷售金額58.1 億元。


產品結構上看，公司仍以中小戶型普通商品房為主。在所銷售的商品住宅中，90平方米以下的小戶型的比例為45%，144平方米以下的產品比例占90%。公司稱將繼續堅持“為普通人蓋好房子”，“蓋有人住的房子”的基本策略，確保產品適銷對路。

一季度，公司新增加開發專案21個，占地面積約180萬平方米（對應規劃面積約513萬平方米），平均樓面價約2776元/平方米。

萬科為基金重倉股，但一季報顯示，十大流通股東中，除了博時基金增持外，其他基金都出現了不同程度的減持，其中MORGAN STANLEY& CO. INTERNA TIONAL PLC去年年底持有萬科8241.95萬股，列十大股東最後一位，現在則被萬科工會（持股6716.8萬股）所取代。

綠地集團正在發起對盛高置地（00337.HK）的收購攻勢。昨日，綠地集團和盛高置地內部人士分別向記者確認了這一消息，但具體收購方案目前尚不清楚。

今年初，綠地集團董事長、總裁張玉良曾表示，綠地集團香港買殼的計畫已進入操作階段，計畫在今年上半年完成酒店集團以及海外業務的分拆，實現香港借殼上市。此次收購盛高置地，有望為綠地集團分拆上市鋪平道路。

“綠地集團去香港，主要是想打開融資管道，通過在境外發行債券，募集資金。”一位元業內人士對記者分析，這也是自去年以來，萬科收購南聯地產、金地收購星獅地產，以及萬達商業地產收購?力商業地產的共同原因。

目前，盛高置地的主營業務包括開發住宅和酒店業務，截至去年底，盛高置地總資產約230億元，總負債約187億元，由於盛高置地並非“淨殼”，前述業內人士認為，綠地集團會在收購完成後，剝離部分住宅和負債，然後再注入綠地自己的酒店及海外資產。

綠地集團可能通過從現盛高置地大股東手中收購股份，或認購盛高置地新發行股份的方式，完成對盛高置地的收購。前述人士稱，“這個過程會一步一步來，不會很快。”

綠地尋殼

綠地集團尋求分拆上市並不出乎業內意料。

綠地集團曾在今年初正式對外宣佈香港借殼的計畫。張玉良稱，綠地集團因為缺少整體上市的條件，所以會選擇優先將酒店業務和海外業務進行上市。

《上海國資》2011年曾披露，綠地集團的股權結構中，國有股占51%，職工持股會持股46%，其他參股3%。職工持股會一直被外界認為是綠地集團整體上市的障礙之一。

而張玉良宣佈的分拆方案則是在尋找到合適的香港殼公司後，綠地將旗下酒店管理集團和酒店資產打包注入殼公司，同時將位於韓國濟州以及澳大利亞悉尼、墨爾本的海外項目也注入殼公司。

資料顯示，綠地在建以及開業的酒店超過60家，總資產規模達到200多億元，酒店數量預計三年內會達到100家。

而海外業務方面，去年10月，綠地集團在韓國濟州島投資9億美元的“健康醫療城”項目已開工。今年三月，綠地集團又宣佈投資4.8億澳元，對悉尼一幢寫字樓進行收購和改造。張玉良預計，2012年綠地集團海外業務銷售收入將超過20億元。

有券商分析師對記者表示，由於盛高置地擁有包括約400萬平方米土地儲備在內的一定規模的資產，這將有利於綠地集團在收購完成後注入資產。

“根據香港上市規則，企業買殼後24個月內，若殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%，都將構成‘非常重大的收購事宜’，會被按新股上市處理，從而令借殼上市失去意義。但由於盛高置地具有一定的資產規模，綠地更容易實現資產注入。”該分析師介紹。

盛高置地“賣身”

盛高置地業績大幅下滑，以及財務狀況日益糟糕，被業內認為是尋求出售的原因。

公司年報顯示，截至2011年，盛高置地創始人王偉賢家族合計持有約61%的股份。

2012年，盛高置地收入僅為17.7億元，較此前一年銳減69%，同時淨虧損達到9.38億元，而2011年公司還有8.98億元淨利潤。

即使去年以來盛高置地不斷出售項目，截至2012年底，盛高置地的淨負債率仍然達到120%。

去年，盛高置地曾將無錫市錫山區面積約26.33萬平方米的土地，以9.657億轉讓給希望擴大蘇南版圖的?大地產（03333.HK）。與?大的交易，盛高置地方面預計收益為1.28億元，表示所得款項將用作償還公司及其子公司的債務，餘下部分將作為額外營運資金。


去年11月20日，盛高置地剛剛以不惜虧損2000萬元，以9500萬元價格出售非全資子公司上海眾鑫資產經營有限公司30%權益以及股東貸款。

今年初，盛高置地再以10.9億元出售無錫金匱?項目60%股權。

“一般地產公司，不到山窮水盡的時候，是不會賣項目的。”有業內人士表示。盛高置地曾在2012年業績報告中稱，“將致力尋求不同的合夥形式以共同開發專案及進一步分散再融資管道，藉以加強盈利能力及財力。”

上週五，盛高置地已停牌。分析人士認為，公司將會在敲定收購方案後複牌。

記者22日從廣州市國土房管局瞭解到，從24日起，廣州將全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，開發企業銷售住宅，必須辦理預售網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。廣州也成為繼北京之後，第二個明確表示要對房價進行指導的城市。

根據廣州市國土房管局下發的通知，開發企業預（銷）售商品住宅前，須辦理預（銷）售價格網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。


廣州市國土房管局表示，將進一步加大房地產市場巡查監管力度，近期還將聯合工商、物價等部門開展房地產市場專項整治行動，重點查處違反住房限購政策違規銷售、違規經紀、哄抬房價、發佈虛假廣告等違法違規行為。

此前，廣州市國土房管局發佈的資料顯示，3月廣州新建商品住宅網簽價格同比去年上漲34．9％，有關部門表示，調控形勢嚴峻。

業內人士表示，廣州執行價格指導之後，如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高，可能難以通過申報，也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。

“國五條”細則對樓市的降溫作用正在逐步顯現。北京、上海等一線城市二手房成交量大降，其中北京4月至今跌幅近9成，日均百餘套成交量，幾乎回到2011年冰點。

更為重要的是，由於剛性需求在3月份集中入市的“末班車”效應，導致4月後需求跟進不足，業內預測一線城市二季度樓市成交量可能持續下滑。另外，在新房方面，為防止成交量低迷帶來的觀望情緒延續至10月份，一些房地產企業緊急修改推盤計畫。而近期集中推盤促銷的背後，是其擔憂成交量下滑帶來的資金鏈風險。

北京二手房成交量接近冰點

在北京房地產網簽系統重啟後的十個工作日後，首批繳納20%個稅的售房者出現在市場上。市場人士介紹，多數售房者將個稅成本轉移給了購房者，這意味著二手房市場購房成本進一步增加。政策的明確落地及此前需求的集中入市，導致北京4月二手房成交量大跌超過8成。

3月30日，“國五條”北京細則發佈，其中規定，如不是家庭已購5年、唯一住房的，出售二手房時須按照售價差額的20%繳納個人所得稅。該規定從3月31日起實施，以網簽時間為界。此後，2013年3月31日零時至4月7日24時，北京市房地產交易系統於3月31日零時4月7日24時暫停網簽，進行升級調整。4月8日重啟後，新的購房資格申請、審核及網上簽約將以新政為標準，收取個稅等相關稅費。而根據市場人士介紹，購房資格審核週期約為十個工作日，也就是說，4月20日左右，首批符合繳納20%個稅的售房者會出現在市場上。

果不其然，20日，北京某房屋仲介機構傳出消息，第一批二手房交易繳納獲利部分20%個稅的案例出現，其中某豐台區大成南?社區的一套二手房，房屋總面積為127平方米，交易房款為280萬元，房主購買時價格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數額為140萬元的20%，也就是28萬元。

中原地產高層透露，目前北京出現的20%個稅案例，大多數個稅成本都轉嫁買方承擔。也就是說，購買二手房的購房者成本普遍提高。“當然，也不是所有個稅成本都能夠順利轉移，這也是造成目前二手房成交量大跌的原因之一。只能等到房價上漲足以抵消個稅成本，二手房成交量才會穩步回升。”上述市場人士稱。按此邏輯，北京二手房市場短期內或現價漲量跌局面。

個稅因素加上3月份政策“末班車”效應帶來的集中成交，致使北京二手房成交量出現斷崖式下跌。

北京市住建委網站的統計顯示，4月21日，即上周日，北京二手房網簽量64套。一個可以對比的資料是，3月北京二手房全月網簽47028套，日均超過1500套。北京中原地產高層介紹，4月至今北京二手房網簽量3000套左右，日均140多套。而北京正常市場狀況下，日均網簽量應該在500套左右。以4月目前的日成交量預測，4月北京二手房成交量在4000至5000套，相比上月4.7萬套，跌幅近9成。

這種局面和3月份火的爆棚的市場相比，可謂天地之差。有業內人士透露，僅北京鏈家房地產經紀公司這一個公司，在3月就簽約了1.36萬套房源，公司仲介服務在3月創造的營收約7.7億元。“這種因政策導致的極熱和極寒，其實很不利於市場的有序和規範發展。因為需求在3月過於集中釋放，二季度的市場情況就變得很難把握。”一位房地產界人士稱。

上海二手房降六成 交易大廳人氣急降

在上海方面，4月中旬，上海二手房市場繼續上旬的下滑走勢。4月上半個月，全市成交量較3月同期下降六成。仲介機構介紹，本月成交類型幾乎都為小戶型物業，中戶型和大戶型鮮有成交。

據上海中原地產多家門店經理反映，相比3月，目前門店帶看量減少了5成以上，成交速度也明顯趨緩。3月份，一套新掛房源一般1-3天即可成交，而目前至少需要一周的時間。從需求方來看，4月以來供求基本趨於平衡，購買需求較3月明顯減少，再加上調控細則還未明確，購房者出手更趨謹慎，以致目前成交速度放緩許多。從房東方面來看，目前多數房東誠意度並不高，大多抱著試試看的心態高價掛牌，如買家接受高價則能成交，如買家要求議價則收回房源。

上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示，和北京不同，上海20%個稅在內的“國五條”細則遲遲沒有執行，但買賣能量已經透支，日顯枯竭。成交量的嚴重透支也傳導到了價格上，目前上海二手房價格上漲力量不足，未來幾個月二手房市場可能量價雙雙走平。

新房市場受累 房企初現回款“緊迫感”

二手房成交量的降溫和其他政策效應，也同樣影響著新房市場。北京方面，8日恢復網簽後一周，北京新房合計網簽套數僅1709套，甚至低於3月份一天的簽約量。

除了成交量下降外，北京市場的另一大特點是價格停漲。而這種停漲，基本上源于行政性限價。有消息稱，北京市即將實施商品房行政限價管理政策，其中包括兩類管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房納入“限價房序列”管理；包括高端項目在內的非自住、改善型商品房，則劃入“價格監管和預售引導序列”。

也就是說，和以前只有保障性住房才限價不同，未來北京自住性剛需房源均被限價，高端房源僅做預售引導性管理。有北京業內人士稱，其實目前北京新建住宅預售證監管已經非常嚴格，所有項目均不允許超過之前或者同區域價格。

“只有這樣限制，才能‘找回’一季度北京房價上漲的幅度，將全年房價穩定在平穩甚至下降的水準。”一位北京房地產界人士稱。而北京的20%個稅徵收辦法和限價做法，均有望成為未來一些房價過快上漲的城市效仿的物件。

上海的一手房市場也在4月受到一些影響。4月前14天，上海新房成交0.29萬套、面積36.6萬平方米，較3月同期回落約4成。


上海樓市另一個顯著的特徵是開發商緊急推盤。4月第二周，上海新房新增供應面積為24.10萬平方米，相比前周2.07萬平方米的供應低點上漲了1064.25%。“開發商在清明假期後有明顯的推盤動力。這一方面是五一黃金周臨近，一方面，也是開發商預感到了二季度可能出現的政策和市場風險。”一位上海房地產界人士稱。

某上海大型房企負責人告訴記者，目前公司對各在售樓盤的指令是，千方百計加速銷售、回籠資金。“我們擔心的是3月過度釋放了需求，二季度會出現了一個成交上的低谷期，一旦出現冰凍局面，就有可能延續至十一，所以目前是企業出貨最好的時間視窗。”這位負責人表示。

日前，在福州舉辦的福建區域戰略發佈會上，世茂集團董事局副主席許世壇表示，未來將加大投入，持續深耕福建區域。此前，世茂房地產剛斥資20億元競得福建泉州石獅地塊。

許世壇表示，世茂已經在福建深耕10年。2012年，世茂在福建實現銷售業績150億，排名福建第一，希望今年的業績可以達到200億。為實現這一目標，世茂在福建最大的三座城市福州、廈門和泉州都做了充足準備。集團剛剛獲得的石獅綜合體項目對世茂福建非常重要。

對於“國五條”對公司的影響，世茂集團副總裁兼行銷總經理蔡雪梅接受證券時報記者採訪時表示，新政對公司利潤率有所影響，但反而促進銷售量提升。因為原本根據市場的行情，世茂的產品可以賣到更好的價格，但政府實行限價，使公司沒辦法更進一步提升利潤率。不過，單純追求產品高溢價會對銷售量形成壓力，有了新政對價格的限制，銷量會得到進一步釋放。

她告訴記者，世茂整體產品結構中，今年剛需類的產品和剛改類產品占70%多，這些產品不在限購的範疇之內，相對來講不會受到調控的壓力。她預計今年銷售目標在10月份就能完成。


蔡雪梅稱，政府制定任何調控政策只有一個目的，希望市場穩定。世茂要做一個持續、長久的百年企業，靠的是整個市場良性健康成長。

對於今年的銷售目標，許世壇表示，世茂今年的銷售目標是550億。2013年第一季度，世茂完成業績137億，已完成全年指標25%。考慮到今年一季度是世茂全年推盤量相對最少的，最多月份是在6月和9、10月份，按照目前形勢，有信心達到今年的業績目標。

另悉，四川蘆山“4•20”7.0級強烈地震發生後的第二天，世茂集團向災區捐款500萬元，用於群眾安置、醫療救助以及災後重建等工作。

一手現真空期 6千餘貨下周一停售

《一手住宅物業銷售條例》（下稱新例）尚有一周便正式生效，暫僅有兩個新盤可順利過渡新例，市場上仍有逾80個一手餘貨盤未有提供新樓書，預計將有約6,000伙在新例首天（29日）停售，出現新盤真空期。

新例下周一全面正式生效，發展商如要在29日當天如常賣樓，最遲昨天要上載樓書到樓盤網頁，並在售樓處擺放樓書印本讓公眾取閱；然後於今日將樓書交予一手住宅物業銷售監管局（下稱銷監局）。

逸峯Dunbar Place 350伙可售

銷監局發言人接受查詢時表示，截至昨日下午5時半為止，局方僅收到來自兩個新盤的新版本樓書。據了解，該兩個樓盤就是香港小輪（00050）旗下粉嶺逸峯，以及太古地產（01972）的何文田全新樓盤Dunbar Place，而至昨天為止，兩盤合共可供出售的單位僅約350伙。

可售單位已餘不足300伙的逸峯，消息稱，周日當晚上載新的電子版樓書後，售樓處即場僅得不足20本樓書印本分發予各代理行，但昨日已有大量印本樓書運抵現場，足可應付外界需求。

?地（00012）營業部總經理林達民指，樓書印本的安排順利，而逸峯的新版價單將最遲在本周五公布，務求令項目可在下周一新例實施當天即時過渡，繼續發售。據悉，該盤的售樓處營業時間暫維持在早上10時開放，晚上8時關門。市場稱，逸峯昨日售出最少2伙；系內長沙灣曉尚昨天則賣出2伙。

此外，太古地產的Dunbar Place繼周日晚趕及上載電子版樓書後，發展商並未公布具體的開售時間表，但據區內代理透露，樓盤設在鰂魚涌太古城中心的示範單位及售樓處，最快可在今天正式對外開放。也因為發展商未公布樓盤推售日期，有可能毋須趕在昨日於售樓處範圍內準備樓書的印刷本。

趕推餘貨 樂天峯特色戶獲洽

據代理指，目前正在發售又未沽清的餘貨盤有逾80個，單位總數估計約6,000伙；當中為市場熱推或餘貨較多的項目，最少有30多個，涉逾5,500伙。

另一方面，市場上繼續有大銀碼的一手餘貨趕在新例前售清，合和（00054）跑馬地樂天峯一個頂層特色戶，實用面積2,507平方呎（建築面積3,234平方呎），意向建築呎價近4萬元，折算意向價約1.29億元，消息指，單位已獲洽至最後階段，料周內可落實成交。

學者：羊群心理 居屋價年內升幅不大

隨着5,000個白表免補價購居屋購買力將於下月底出籠，居屋市場睇樓量持續上升，惟個別業主心紅，如將軍澳寶盈花園業主反價10萬元，學者認為，初期或現「羊群心理」，但年內居屋樓價升幅不會太大。

世紀21分行經理黃永佳指，近日居屋業主心態再度「亢奮」，相信是因距離購買力釋放的日子愈來愈近，叫價回復進取。如將軍澳寶盈花園3座高層G室2房戶，約500餘平方呎，原叫價330萬元，及後市況逆轉，減至300萬元合理水位，惟近日獲3至4組客睇樓後，業主剛更新叫價至320萬元，加幅6.6%，惟未獲承接。

另邊廂，有公務員準買家睇中同屋苑2座一個2房戶，但落訂時，業主卻臨時反價10萬元至310萬元，終令成交擱置。代理指，外圍大市交投仍然淡靜，議幅正在擴大，但居屋業主逆市下，反而突然心紅起來，與大市相違背，縱睇樓量增亦難以促成交投。

寶盈反價10萬 公務員棄購

富誠地產經理李文傑又指，每年年中會有一班公務員睇樓客，在「公務員公共房屋配額」下於市場選購綠表單位，目標與5,000個名額相同，惟為免5月底同人爭，該批客源近日已率流出睇樓，但牛池灣區綠表業主目前多封盤。

理大建築及房地產學系教授許智文認為，購買力釋出的初段2至3個月，或會引發「羊群心理」，中籤者為求盡快覓得心儀或優質單位，均會積極睇樓、還價甚至追價，料掀起一陣波動，但至中段優質盤被消化後，交投或放緩，直至年底第二批購買力再出現時，又再會掀起一陣升浪。

故他預期本年居屋的造價及交投將呈起伏，特別在頭尾交接時期，然而受私樓市場牽制，整體累積升幅不會太大。

?安邨328萬沽 公屋新高

另外，青衣居屋青泰苑錄得撻訂重售個案，美聯高級營業經理梁岳宏表示，青泰苑E座中層8室，實用面積401平方呎，原於上周以白表價323.8萬元成交，但買家撻訂，其後減價5.8萬元後，以318萬元成交，實用呎價7,930元，成交涉5%額外印花稅，即約15.9萬元稅款。

購買力釋出前，有白表公屋逆市創新高，馬鞍山公屋?安邨以328.8萬元沽出，為全港公屋造價新高。世紀21奇豐分行經理黃錦樂指，該?豐樓高層單位，實用489平方呎，以白表價328.8萬元獲用家承接，實用呎價6,723元，由於此戶型向來放盤極少，故錄新高成交。

國土資源部近日發布公報顯示，2012年出讓國有建設用地面積32.28萬公頃，出讓合同價款2.69萬億元（人民幣．下同），同比分別減少3.3%和14.7%。這是國有建設用地出讓面積和金額在經歷多年連續增長之後的首次下降。

2012年招標、拍賣、掛牌出讓土地面積29.30萬公頃，佔土地出讓總面積九成以上；土地出讓合同價款2.55萬億元，佔出讓合同總價款的94.8%。

2012年，全國供應房地產用地16萬公頃，房地產和住宅用地供應量均超過前5年年均水準。國土部早前公布2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量的1.5倍。但市場認為國土部是在玩數字遊戲，以過去5年平均數作為參數不可取，應改為過去3年平均數。

注意銀行開發貸款風險

土地供應一直不足，以及土地價格太貴被認為是房價不斷高企的重要推手。2010年計劃供應18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃；2011年計劃供地21.8萬公頃，實際完成13.59萬公頃；2012年計劃供地17.26萬公頃，實際完成16.03萬公頃。

值得注意的是2012年土地抵押融資出現大幅增長，若土地價格不能持續增長，將使銀行的開發貸款風險完全暴露出來。全國重點城市土地抵押監測表明，截至2012年底，全國84個重點城市處於抵押狀態土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比增長15.7%和23.2%。全年土地抵押面積淨增4.72萬公頃，抵押貸款淨增1.12萬億元。

更為複雜的問題是，土地儲備貸款也是地方政府平台貸款的主力軍之一，土地抵押成為衡量貸款安全的重要指標。當土地抵押貸款出現償付危機，將成為引爆地方債務危機的導火綫。外加地方政府對土地財政的依賴在短時間內無法轉向，會導致土地抵押貸款保持高速膨脹。原財政部長項懷誠早前表示，中國債務超30萬億債務，其中地方政府超過20萬億。

遠洋地產(3377)在中山發展長達8年的大型樓盤遠洋城最後一期「天曜」日前開售，共推出190個單位，戶型為87至142平方米的2至4房單位，據悉，開售僅一小時已售出七成單位。而天曜此次開盤每平方米起價為5,529元人民幣。

　據遠洋地產於公司網站表示，遠洋城建築面積達198.2萬平方米，項目設有17萬平方米商業配套。

為配合下周一（29日）凌晨正式生效的一手住宅銷售新法例，香港小輪粉嶺逸?及太古地產何文田DUNBAR PLACE已於前晚按新要求上載售樓書，及於昨日向一手住宅物業銷售監管局提交售樓書，成為首兩個完成資料更新的新盤，正待銷售監管局會審視有關文件，當中已推售中的粉嶺逸?若於本周五(4月26日)或之前新要求上載其全新價單，及其示範單位按足新例要求作最新修改，下周一有機會無縫過度繼續賣樓。

　一手住宅物業銷售監管局發言人昨接受查詢時表示，截至昨日下午5時半，一手住宅物業銷售監管局共收到2份一手住宅發展項目的售樓說明書，銷售監管局會審視有關文件，銷售監管局會於下周一，即條例全面生效當日起執法，一般而言，銷售監管局在收到樓書和價單後會盡快完成審視有關文件。如發現有懷疑違例情況，監管局會進行調查。假如懷疑違例的情況性嚴重，對有關物業的準買方可能會造成重大損害，銷售監管局會在不妨礙司法程序下盡快公布有關違例個案，讓準買方有所防範，以保障消費者利益。

逸?DUNBAR PLACE搶先試

　以粉嶺逸?上載的全新樓書為例，新售樓書共112頁，較之該盤前一本樓書頁數少1頁，更較新地爾巒的逾千頁、厚達11cm的測試版樓書，大幅「減磅」。因應新條例，逸?售樓書內只提供住宅相關資料，於逸?的資料一頁內，不再提供連繫物業商場、停車場及會所設施於哪一層、單位總數及每呎管理費的資料。

「建築面積」完全刪除

　新樓書另一個最明顯的改動為住宅物業面積完全刪除「建築面積」、「單位有蓋面積」等數個與建築面積計算方法有關的欄目，只提供買家單位實用面積、窗台及平台面積等資料。此外，新售樓書內，除繼續於每1座的平面圖註明牆身厚度外，亦加入一句：「因住宅物業的較高樓層結構的厚度遞減，較高樓層的內部面積，一般比低樓層的內部面積大。」

　新樓書因應條例，補充樓盤周邊項目資料、增加部分字體大小、修改部分字眼等。臨約的規定，由10%臨時訂金改為5%；在簽訂臨約之後3個工作天內簽買賣合約，改為5個工作天內。

　為更方便買家了解物業的詳情，新樓書增加目錄；項目鳥瞰照片由舊樓書的2009年地政總署版本，改為2012年版本，舊鳥瞰照片中以淺綠色色塊顯示項目所在地，新樓書刪去色塊，可看到項目實際的鳥瞰外貌。

位置圖清晰周邊分布

　此外，條例規定樓書在發展項目的位置圖上，須顯示物業界線250米以內的每條街道名稱、建築物及設施。逸?新樓書中較舊樓書詳細，如新樓書標明附近每一條術道的名稱、建築物、及設施，包括有標明物業東南方的嘉里（粉嶺）貨倉，舊樓書則未有提供相關資訊。新樓書也標示物業周邊的公共事業設施裝置，為舊樓書所無；此外，相關比例尺也換成以250米作基準。

　條例未有提及的部分，發展商亦略作修改，如新樓書的封面較為平實，舊樓書封面有一設計圖片，新樓書則只以純色作底色，另新樓書增設目錄一欄，方便查閱。

　至於太古地產何文田登巴道23號DUNBAR PLACE，消息指，發展商部署於5月內推售，如今先按新例上載售樓書。近期太古地產已分批安排地產代理參觀示範單位。據DUNBAR PLACE樓書顯示，項目樓高23層，實用面積由1,208至2,152方呎，該項目預計於2014年6月30日建成。

直接收購持股六成 或先變戰略股東

內地大型房地產商綠地集團借殼盛高置地（337）一事傳得熱烘烘，本報獲得的消息指出，綠地入主盛高目前有兩個方案，分別是前者直接收購後者約六成股權成為控股股東；其二是參考綠城中國（3900）引入九倉（004）作為戰略投資者的方法，盛高將向綠地發行60%新股，相當於6.3億股股份，後者佔擴大後股本38%。姑勿論用何種方案，盛高目前仍要諮詢其獨立非執董意見，消息指出，停牌仍需持續數天。

借殼須付24億

本報就有關消息向盛高及綠地發言人查詢，盛高表示，現階段不會作任何回應；而綠地集團董事會秘書王曉東亦表示，目前還未有進一步的消息可公布。

市場消息指出，綠地集團入股盛高一事接近敲定，然而是直接以借殼方式或作為戰略投資者入股則仍在洽商中。據聯交所資料顯示，盛高主席王偉賢目前持有盛高71.61%股權，相當於7.5億股，若以盛高上周五停牌前的收市價3.82元計算，綠地收購以發行股本10.5億股中的60%，在未計及折讓或溢價，則價值約24億元；而獲綠地入主後，王偉賢的持股量將降至11.6%。

若參考九倉入股綠城的做法，則盛高向綠地配售60%新股，令總發行股本增至16.8億股，綠地則佔經擴大後股本38%，而王偉賢的持股量則被攤薄至45%，但仍屬最大股東。分析員認為，參考九倉的做法並不表示綠地放棄借殼計劃，只是先以作為戰略股東的方式了解公司真實財務情況，然後才逐步收購股份及注入資產，最後成為控股股東。

綠地集團是上海最大的住宅開發商之一，年銷售金額大多躋身首五名位置，僅次於內地龍頭萬科。據綠地公布的數據顯示，2012年該集團全年實現業務經營收入超過2430億元（人民幣．下同），同比增長近39%；其中房地產業務合約銷售金額超過1050億元，首次突破千億元大關，增長更達到38%，同年增幅超過萬科；年內合約銷售面積約1180萬方米，分別位列全國行業第二和第三位。

早有買殼計劃

事實上，綠地董事長張玉良今年1月初接受內地傳媒訪問時已透露其買殼計劃。他表示，計劃今年完成分拆旗下酒店及海外業務上市，並已鎖定買殼目標，惟當時未有透露具體內容。據綠地集團新聞稿顯示，目前建成及在建酒店60多家，資產規模200多億元。

盛高於上周五連升多日後停牌，公司表示將公布內幕消息。該股自去年年底開始上揚，年初至今升幅累計達到93%，冠絕內房股。

龍湖地產（960）公布以25億元（人民幣．下同）投得蘇州高新區春蘭地皮。該地皮位於蘇州高新區獅山街道路北、塔園路西，隸屬蘇州高新區核心CBD。地皮為規劃中地鐵3號線上蓋物業，北接地鐵1號線。項目佔地面積11.42萬方米，總建築面積53.67萬方米，折合樓面價每方米4658元。

萬科企業昨天公布，今年第一季實現淨利潤16.1億元（人民幣．下同），按年增長15.6%；實現營業收入140億元，按年增長35.3%。

《一手住宅物業銷售條例》本月29日正式生效，目前銷售的新盤若未能在過去的周日或之前上載全新樓書，單位須「停賽」禁售，迄今只有香港小輪（050）粉嶺逸峯及太古地產全新盤（1972）何文田DUNBAR PLACE在官方網頁上載全新樓書，一手住宅物業銷售監管局（一手監管局）昨天亦回應已收到兩份一手項目售樓說明書；換言之，只有逸峯能順利「過渡」繼續銷售，由於項目已沽逾半數，連同DUNBAR PLACE若能及時發出價單，下周一新例實施首天，市場可發售單位仍不足350伙。

一手監管局公布，截至昨天下午5時半，共收到兩份一手住宅發展頊目的售樓說明書，將審視有關文件，並在下周一（29日）條例全面生效當天起執法。局方指出，一般而言，該局收到樓書和價單後將盡快完成審視有關文件，若發現懷疑違例將進行調查；假如懷疑違例情況性質嚴重，對準買家或有重大損害，則在不妨礙司法程序下盡快公布個案，保障消費者利益。

以新例實施前七天須上載樓書的指引計算，現正銷售的新盤須在周日（21日）午夜前上載全新樓書，事實上，當天只有逸峯及DUNBAR PLACE上載樓書，後者為全新項目，迄今仍待公布價單，?地（012）營業部總經理林達民表示，目前只有兩盤發出樓書，即29日當天亦僅此兩盤可發售單位，至於系內其他樓盤包括尚悅和迎海等，涉及其他合作夥伴，加上製作樓書有一定的複雜性，現階段仍在準備中，將盡快上載樓書。

DUNBAR PLACE未發價單

逸峯共提供728伙，其中613伙已發價單，佔整體的91%。林達民透露，項目累售約450伙，換言之，尚餘約278伙待承接，即使共有53伙的DUNBAR PLACE趕及發價單，下周一可出售的一手單位仍不多於350伙。

一手新例一直被批評存在不少灰色地帶，發展商大多不急於首天賣樓；九龍建業（034）市務及銷售部總經理楊聰永表示，目前一方面準備西區加多近山全新樓書，一方面繼續觀察其他新盤進度，務求新樓書「上架」時，能做到百分百準確。

逾90%新盤「被逼」下周一起「停賽」，發展商仍繼續部署新例後的一手盤銷售，新世界發展（017）尖沙咀名鑄位於59樓D室的全新示範單位已竣工，可供預約參觀，實用面積1816方呎，裝修費用約500萬元，預料參考已售的同類單位，以實用面積計，呎價介乎4.6萬至5.2萬元。

至於上周沽清的一號．西九龍，市傳2座頂層單位買家擬撻訂。據悉，發展商長實（001）昨天低調通知，該單位買家若今天未能簽署正式買賣合約，則視作撻訂，須沒收約10%訂金（約160萬元）及重新放售，減價後售價約1688.5萬元。

近期全幢商廈屢傳獲洽購，吸引業主放售全幢物業，永亨銀行集團亦推出灣仔永亨金融中心招標，6月5日截標，目標價約20億元，回報率料約3厘；此外，政府近年每推西貢住宅地也獲追捧，有業主則推出南邊路圍低密度住宅用地招標，預料可建洋房群。

永亨金融中心位於灣仔告士打道60號，樓高27層連1層地庫，總樓面95557方呎，每層樓面面積約3888方呎，地下屬舖位，2至3樓則是共約30個車位的停車場，餘下大部分則屬寫字樓樓面。

負責招標事宜的仲量聯行香港資本市場部港區董事陳柱衡表示，項目約40%樓面將交吉出售，目前不少樓面由業主自用，未落實會否售後租回；項目將連命名權出售，大廈外牆並有逾3000方呎的廣告板等。

他表示，不少企業自中環等向灣仔區遷移，對區內租金前景有信心，同類物業呎租約38至40元，預料回報率約3厘。

另一方面，高力國際物業投資服務高級董事麥子興表示，獲業主委託招標西貢南邊圍路海景住宅用地，6月28日截標。地皮面積約18.3萬方呎，現屬「住宅（丙類）1」用途，地積比率0.75倍，可建2層或3層住宅連開敞式停車間，高限分別為9米和12米，預料可建40至50座的別墅群。

項目位於御庭園以北，御花園南鄰，他表示，項目已獲批興建一條獨立行車路，可與窩美紅棉路連接；目前用地意向價則約3億元，每方呎樓面地價約3000元，新買家購入物業後，須與地政總署就項目磋商補地價。

一手「休整期」前夕，發展商盡速沽售貨尾，不少新盤憑藉優惠帶動，陸續錄得成交，上車盤元朗尚悅保持銷情，市場昨錄五宗成交，以多元化優惠吸客的深水?曉尚也沽出兩伙，此外，灣仔壹環及大埔天賦海灣亦分別錄得成交。主打中小型單位的?基及新世界發展元朗尚悅，延續項目不俗銷情，市場消息指，該盤昨單日就沽出最少四伙，包括最近加推的一座五樓G室兩房戶，實用及建築面積四百二十八及五百七十五方呎，單位定價四百零八萬五千元，平均實用呎價九千五百四十四元，建築呎價七千一百零四元。該盤至今提供即供減樓價半成，以及二按減樓價百分之三。

同系單幢盤深水ɓ32;曉尚，近日所推出優惠更為震撼，包括裝修費現金回贈及免管理費等等，受巨額優惠掀動，項目近日接連錄得交投，市場指，昨天沽出其中一伙包括十八樓C室，單位實用及建築面積二百六十七及三百七十一方呎，定價四百八十六萬一千元，實用呎價一萬八千二百零六元，建築呎價一萬三千一百零二元，另外項目六樓E室亦在昨日售出。

提供稅款優惠的華置旗下灣仔壹環，昨亦錄得成交，市場指沽出十樓G室大戶，三房一套間隔，實用面積八百四十八方呎，建築一千一百七十六方呎，成交價一千九百二十六萬八千元，平均實用呎價二萬二千七百二十二元，建築呎價一萬六千三百八十四元，而發展商提供百分之三點七五印花稅回贈，涉約一百四十六萬元。另一方面，信和等發展的大埔天賦海灣，昨售出一伙分層戶，據了解，涉項目十九座八樓C室，單位建築面積一千二百一十方呎，定價一千一百三十六萬二千元，買家以即供方案購入，可獲百分之三樓價優惠，折實後成交價約一千一百零二萬元，呎價九千一百零八方呎。

位於馬鞍山兩幅「政府、機構或社區」地，完成公眾諮詢改劃住宅用途後，於本周五交由城規會審議。規劃署昨表示支持改作住宅用地，兩地成功過關機會大，為政府積極增加住宅土地供應開綠燈，該兩地皮將多添共三百六十四伙住宅。

政府決心增加住宅地供應，規劃署早前建議修訂《馬鞍山分區計畫大綱圖》，將馬鞍山?光街及馬錦街兩幅地皮改劃成住宅用途，改劃建議於公眾諮詢期共收二十八個意見，其中有二十二個支持意見，約六個為反對意見。規劃署昨日以文件回應，打算改作住宅用途的?光街，以及馬錦街地盤不是位於馬鞍山通風廊上，其中馬錦街未來落成後，該建築物高度只有主水平基準約七十五米，不會影響附近地方，故此不會因公眾申述而放棄改劃，料兩幅地皮本周五順利過關機會大。

據了解，政府積極改劃「政府、機構或社區」用地作住宅地，但首批十幅改劃地之一的馬鞍山鞍駿街臨海地，卻因地區阻力面臨觸礁，當局早前決定變招出擊，提出以區內另外兩幅位於?光街及馬錦街「政府、機構或社區」地皮，以一拆二方式替代鞍駿街地皮。其中?光街地盤規模較細，現時為水務署臨時工地，最新發展用途為發展一幢樓高十二層的住宅，地盤面積二萬九千零六十三方呎，可以三點三倍發展，可建樓面約九萬五千零八方呎，提供約一百二十六伙，平均單位面積約七百六十一方呎。

至於馬錦街地盤規模較大，現時用作渠務署臨時工地，原預留作社區會堂之用，最新發展用為發展一幢樓高十八層的住宅，地盤面積三萬三千三百六十八方呎，可以五倍發展，可建樓面約十六萬六千八百四十方呎，提供約二百三十八個單位。