高雄台中買最兇 恐帶動房價上揚

近年建商在大台北地區購地已不易，不少北部建商將觸角伸往其他縣市如桃園、新竹、台中、高雄等，根據統計，今年建商除雙北市外，合計買進土地金額近233億元，佔大台北以外區域總購地金額的69.3%。

據全球資產管理統計今年土地買賣紀錄，總計全台成交金額逾336.06億元，其中大台北地區外的區域成交金額約233億元，而高雄與台中分別成交121.82億元、26.77億元，為大台北外最大量的區域。
遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，若要維持營收須持續購地；遠雄近年獵地範圍擴大到桃園八德、大溪一帶，上周五更公告取得新竹竹北高鐵站附近土地，預計最快明年上半年推出，加入高鐵戰區。

議價空間可達15%
北部建商南下搶地，價格往往高於區域行情，也帶動房價上揚。新竹縣建築開發公會創會理事長徐榮聰表示，大型建商加入市場，會讓消費者有更多選擇，目前竹北房價穩定，新屋成交均價約25萬~30萬元，預估明年房價漲幅可望有10%。 但淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，投資客不像過去積極，投資速度放緩，加上奢侈稅即將屆滿2年，4、5年前的新成屋將釋出，使部分地區房價下修，且到年底會更明顯，除雙北市外的產品議價空間可達10~15%。

竹北每坪105萬新高
目前這些搶地熱區，新建案房價都開高。如前年國泰建設首度購地高鐵特區，每坪成交單價105.69萬元創當時竹北土地高價，該地今年推出「TWIN PARK」開價每坪45萬~55萬元，房價亦創當地新高；國泰建設協理陳仁澤表示，不排除續在雙北市外買地，評估的面積至少要1000坪。從未在中南部推案的華固建設，4月初也以16.4億元買高雄苓雅區土地，每坪成交單價148萬元亦是區域高價。大陸建設去年在台中買下2筆7期重劃區土地，單價雙雙創下新高價與次高價。大陸建設董事長張良吉表示，台中第1個住宅個案將於今年第3、4季推出，預計推每戶120~140坪的大坪數。至於去年興富發旗下的齊裕營造以57億元向京城建設董事長蔡天贊購入高雄美術館附近的2470坪土地，每坪約230萬元也是當時的新高價，將規劃150、250坪住宅大樓，今年下半年推出。

民眾唱衰「泡沫化」
民眾呂先生說，建商到台中及高雄買地，會推出高價豪宅，但中南部現在經濟狀況不是很好，持續哄抬房價總有一天會泡沫化。

常常聽到有民眾抱怨黑心建商房子蓋了就跑，品牌建商卻能夠完全負責到底。有民眾投訴，華固建設的「華固長島」交屋後發現外牆有污損，盼建商出錢恢復原貌，日前華固表示全權負責，雙方達成協議後，事件圓滿落幕。
民眾向《蘋果》投訴，華固建設在內湖區行善路「華固長島」點交時發現外牆污損，管委會請清潔公司清洗，但無法去除。該社區委任律師張澤平說，清潔公司建議外牆重拋光，報價500萬元，另一家則報價70萬元將污損部分拋光，由於費用龐大，希望建商能出錢。

外牆須定期清洗
對此，華固建設回應，會盡快修復清潔外牆，清潔後將委託專業人士勘查現場，是否完成外牆清潔。 「華固長島」社區管委會也同意驗收通過後，就不再提出任何異議或主張。目前雙方已經達成協議，事件圓滿落幕。 據了解，該社區外牆使用玉晶石，台北市建築師公會說明，玉晶石是人造石材，成本比一般花崗岩高3成，多用在商辦大樓、高級住宅、地坪等用途，因顏色較淺，只要有髒污就很明顯，「華固長島」外牆石材受損，須拋光才能回復原貌。代理該建材進口的臻得國際建材公司表示，不管大樓外牆用什麼石材，過一段時間都會有髒污，若使用淺色玉晶石，未定期清理，雨水污漬痕跡會相當明顯，建議管委會半年到1年時間固定清洗外牆，才不會累積髒污。

玉晶石特性
˙為人造石材
˙防火性佳
˙耐酸性及耐鹼性優於花崗石、大理石，不會發生變質、風化的現象
˙吸水率為零，水不會滲入，不會長青苔
˙清洗費用低廉，一般髒汙僅須用清水清洗即可
˙可回收的環保建材

資料來源：《蘋果》採訪整理

華固長島基本資料
◎位置：台北市內湖區行善路
◎行情：每坪65~75萬元
◎坪數：60~80坪
◎戶數：90戶
◎類型：大樓
◎結構：鋼筋混凝土
◎樓層：地上15樓、地下4樓
◎建設公司：華固建設
資料來源：《蘋果》採訪整理

為避免炒房，台北市副市長張金鶚首開先例，祭出緊箍咒，要求不動產經紀業者發布房市銷售、價格、行為等資訊時，必須附上資料來源，不能信口開「價」，否則將依公平交易法、個人資料保護法等處分，預計最快5月底公告實施。

這也是張金鶚推動房市、房價透明化的重要第一步。據了解，張金鶚上月就任後，立即指示地政局找相關單位討論，研擬訂定相關管理規範，抑制部分不動產經紀業（包含代銷、仲介業）不當炒作行情。房仲業者認為，此舉有助建立房市秩序，房價「膨風」狀況將大大減少。台北市地政局官員昨（5）日表示，現在房地產市場交易價格已有內政部的不動產實價登錄資訊，但仍有房仲業者公布交易價格時，與實價登錄的價格不同，容易誤導消費者。

據了解，台北市地政局已發函給不動產經紀業，若經紀業或從屬人員，發布有關銷售戶數、比率、時間、統計，或有關單價或總價，以及有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊，需說明資料來源或出處。函文內容，若不動產經紀業或從屬人員發布資訊有違反規定，地政局將依不動產經紀業管理條例第27條、消費者保護法第33條、行政程序法第40條或相關法令規定進行調查。

內容指出，若確定不動產經紀業發布內容涉及虛偽不實、誤導消費者或市場成交行情走向，台北市地政局可依違反公平法、個資法等開罰。 不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長李同榮說，不動產經紀業依自身專業看法、經驗、經歷分析市場，並非炒作，而是提供數據予市場做判斷，「跟廣告不實有什麼關係」，依公平交易法開罰，「沒有道理」，將會與北市府再做協調，希望協商出雙方都能接受的規範版本。

張金鶚盯房價 業界：應嚴查預售屋
針對北市府祭出不動產經紀業的緊箍咒，中華民國全國商業總會監事會召集人王應傑昨（5）日表示，非常贊同北市府的管理規則措施，目前中古屋市場在有實價登錄網可依據並發布資訊下，市場較有秩序，預售屋在建商、代銷業漫天叫價，卻苦無行情可參酌，才要嚴格取締。王應傑指出，房地產市場本來就應該建立起該有的秩序，不能讓部分不肖業者為了炒作房價、牟取獲利，就不斷亂放消息擾亂市場，像是淡水、桃園每坪成交價上看三、四十萬元，桃園不停出現「秒殺」或快速完銷個案，海外不動產市場賣破百億元，這些情形都會造成消費者和市場，對行情產生錯覺、誤判。

王應傑強調，中古屋市場因為有內政部實價登錄網充分揭露行情，發布資訊時較有所本；反觀建商、代銷業者，為拉抬推案地區行情，運用大量文宣、廣告，發布利多消息喊高房價，讓預售屋、新成屋「漫天叫價」情況滿天飛，政府應要嚴格取締，才不會讓民怨、民眾購屋痛苦指數愈升愈高。房仲業者透露，部分不動產經紀業的從業人員自身行為不檢，為搶曝光率，到處亂爆料，像是忠孝東路四段「愛群大廈」爆出總價8.5億元、一樓每坪1,050萬元成交，事後發現根本沒成交。

張金鶚盯房價 學者：象徵意義較大
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰昨（5）日表示，房價因區域、個別差異、時間、樓層有差異，除非政府對區域價格已有合理價供民眾參考，否則要業者說明房價如何形成，實在不容易，北市府此次出招恐怕「象徵大於實質意義」。莊孟翰舉例說，淡水「藍海」個案前棟面海、景觀戶每坪開價40萬元以上，後棟無景觀物件每坪只要25萬元上下，像此情形，政府如何針對價格不同，要求業者提出資料說明。

莊孟翰指出，政府應回歸市場經濟，尤其雙北市供需失衡才會造成房價高升，政府要做的是多蓋平價宅，或提高持有稅和交易稅，讓供給增加，房價才會下跌；用疏導方式代替防堵，才是上策。中信房屋副總經理劉天仁表示，政府制定規則須依「動機」、「立意」來論，若不動產經紀業發布內容有刻意使消費者錯誤，及陷市場於判斷錯誤行為，處分才有意義。

銀行不動產活化將更有彈性，金管會決定視個案，從寬認定銀行行舍重建、都更後相關限制，一銀申請的四件不動產案，已率先獲准排除銀行法自用需達50%限制，未來金控總部大樓搬遷案也可適用相同原則。
一銀表示，金管會同意後，代表未來將擁有自主權，在規劃用途上較有彈性，可以100%出租等。

擁有龐大資產的公股金融機構，近幾年來積極推動老舊行舍改進、都更等資產活化工程，金管會視個案彈性作法，對銀行是一大利多。擁有最多不動產的台銀，也向金管會送出十多件資產活化案，目前待審中。

銀行法規定銀行不得投資非自用不動產，但50%以上自用者不在此限。近來不少公股金融機構推動資產活化，被卡在這項規定，如原二層樓老舊行舍，改建後變五層，銀行只用到二層，其他三層出租，就會違反規定。

公股銀行透過財部向金管會建議從寬解釋。金管會表示，老銀行取得這些不動產的時間不同，因此可視個別狀況處理，若取得較久遠，處理上會給予較彈性空間。2000年以前取得的不動產，在法令解釋上相對有空間。

合庫金、華南金及中信金等金控總部搬遷後，舊總部大樓的處理，因原有不動產取得時間不同，也將採相同原則，可逐案申請。

官員表示，例如1975年取得的非自用不動產，參與都更且銀行未提供融資，都更後的不動產可繼續持有，不受自用需達50%限制。還有，銀行轉成金控前取得的不動產，出租給其他子公司，也可算自用等。

6成房間… 使用執照是集合住宅 違法營運

為釐清悠活案弊端，內政部營建署、屏東縣政府、墾丁國家公園管理處今天將在環保署開會，釐清悠活建照何時發放，以及停業時程及方式。環保團體表示，悠活非法侵占土地是既成事實，政府不得放任業者「先蓋後審」，應拒審環評、拆除悠活。

環保署今天下午召開的會議，將釐清悠活案八大問題，包括確認建照發放時間，以釐清當初為何未經環評；八十八年至九十五年間，為何悠活持住宅使用執照卻經營旅館；九十四年違法旅館就地合法後所衍生爭議；以及九十七年旅館許可證明為何只發一、二區；三到六區至今持續營運，為何只遭開罰十萬元，當時又是誰現勘確認無須環評？會議也將討論悠活停止營業相關事項、國家公園是否有其他違規事項，並釐清各單位責任歸屬。

依據「環評認定標準」，面積大於一公頃土地須經過環評，悠活全區超過一．五公頃，依法開發前應先通過環評。環保署重申，即使面積小於一公頃土地，亦須會同環保單位實地勘查確認無須環評，「但當年墾管處並未徵詢環保署意見。」

屏東環保聯盟理事長洪輝祥痛心地說，悠活違法十四年，屏東縣政府卻只開出兩張五萬元罰單「輕輕放下」，「本土政權這樣傷害本土生態資源，人民對政府信心已徹底瓦解」。近日不排除集結群眾至悠活抗議貼封條，並呼籲監院介入調查、政府拆除悠活。

洪輝祥表示，環評應在建物興建前審查，從美麗灣到悠活渡假村卻都是「先建好再補審」，等於替財團大開後門，呼籲環保署拒審環評。屏東環保聯盟也醞釀集結全台灣環保團體站出來，重新檢視全台灣所有開發案。

地球公民基金會花東主任蔡中岳表示，悠活明顯非法侵占國家土地，環評法主旨第一條就明列「為預防及減輕開發行為對環境造成不良影響」，哪有建築物蓋好了才來環評的道理？何況悠活三到六區自始至終沒有旅館執照，「既是違建、就應立即拆除！」

墾丁悠活麗緻渡假村未經環評，合法掩護非法經營十四年，墾管處與屏東縣政府互踢皮球，環保署今日邀集相關單位開會協商後續處理事宜，昨日各單位多加班蒐集、整理相關文件，期望能還原整起事情的來龍去脈。

墾管處一再強調，國家公園內建照核發在民國九十一年七月前，主管機關是縣政府，之後才交給墾管處負責，把矛頭指向屏縣府；環保署長沈世宏也痛批，發給悠活執照的屏東縣政府，是默許悠活違法「掛羊頭賣狗肉」十四年的元凶，悠活若要申請國賠，「應向屏縣政府求償！」

但屏縣府昨日找到當年往來的公文指出，悠活八十四年五月申請第一批其中三區建物的建照，時間點是在八十四年十月廿五日、環保署發布環評法之前，所以沒有環評問題。

屏縣府認為，八十六年九月，悠活申請第二批建照，當時法規規定，開發面積一公頃以下，在國家公園及目的事業主關機關同意下得免做環評。當時建管權主管機關是屏縣府，但實質審查權卻是墾管處，因此縣府當時函文墾管處，對方回文指出，並無不符，縣府於是核發建照。

目前悠活的四一○間房中，其中一六一間在九十一年墾管處第二次通盤檢討中變更成旅館、屬於合法，剩餘則是領取集合住宅使用執照，等於是違法營運，擺明合法掩護非法。

環團批合法掩護非法 悠活付83萬 占國家公園賺２億

悠活麗緻渡假村位在墾丁國家公園內，違法經營十四年不法利得逾兩億。但依《墾丁國家公園一般管制區鄉村建築用地容許設置旅館審核原則》，悠活九十五年送審一、二區經營旅館，僅須繳納八十三萬回饋金，付出與所得不成比例。環團痛批墾管處「讓悠活以合法掩護非法，八十三萬元就賣了國家公園！」

悠活渡假事業股份有限公司共有六區，基地面積約一．五七公頃，住宿房間四一○間、可容納一千一百人。但因業者僅申請一、二區旅館執照，面積約○．四公頃，未達一公頃門檻，不但躲過環評，且僅須繳交回饋金八十三萬元，即取得使用權。

「財團用回饋金買下國家公園，已成國家亂象。」台灣蠻野心足生態學會祕書長表示，回饋金補償順勢讓財團進駐，是「擺明是政府為財團開後門，以部分合法掩護更大的非法。」

屏東環保聯盟理事長洪輝祥直呼，「悠活先違法施作，再強暴法律！」以回饋金當遮羞費，買到旅館執照掛在門口，誰會知道後面四區是破壞生態的違法建築，房客更成為無辜幫凶，「這是人謀不贓！」

墾丁國家公園管理處處長陳貞蓉回應，回饋金按公式收取，但實際收了多少，因時間久遠，目前無法證實。且墾管處沒有作業基金，經費來源多為公務預算，這筆回饋金如何運用，是用於補償生態，或最終仍須繳回國庫？陳貞蓉表示不便回應。

陳貞蓉說，目前資料顯示，九十五年悠活申請旅館執照時只送審一、二區，確實資料還要等今天公文調出來才能得知。外界質疑墾管處掩護悠活「切割」一、二區以規避環評審查，墾管處初步了解，悠活第三到六區當時尚有糾紛未解決，因此未提出申請。

墾丁國家公園民國七十一年設立，悠活這塊地被畫設為「一般管制區鄉村建築用地」，可興建住宅，但不得興建旅館。悠活在七十八至八十五年取得當地三十多筆土地，向屏東縣府取得建照後興建，八十八年蓋完後，在屏東縣長蘇嘉全任內取得住宅使用執照，但申請旅館執照時踢到鐵板。

悠活當時以法令未正面表列「禁止」興建旅館為由，經營旅館長達六年，九十三年內政部長余政憲任內，規畫墾丁國家公園內違法旅館就地合法，九十四年蘇嘉全任內執行。悠活在九十五年向屏縣府取得一、二區旅館使用執照，未獲執照的三至六區也持續經營。

開「方便之門」？ 悠活審照4官有會員證
聯合報

墾丁悠活麗緻渡假村爆出未環評先營運；熟知內情人士透露，悠活十六年前申請建照前後，光是墾管處就至少有四名與核照有關人員「擁有」悠活會員證；悠活領照得以開「方便之門」是否與此有關，檢調將深入追查。

這位不願具名的人士曾參與核照作業；他表示，投入卅億元打造悠活渡假村的股東，來自建築、室內設計、半導體業，很早就在墾丁國家公園買下價值十多億元土地「養地」。

他說，悠活股東早在廿三年前，就看中恆春鎮萬里桐聚落，向上百名地主收購土地，打造「實驗性高檔度假飯店」，前後花了五年硬體完工，悠活在十六年前，以集合式住宅名義向屏東縣政府申請建照，兩年後開始經營旅館。

這名人士指出，當時核照權雖在屏東縣府，但墾管處依法要參與會勘、會審，會審過程中，墾管處一名承辦員認為悠活領照應適用八十三年上路的環評法，即使是集合住宅也須環評，悠活領照卻不用環評於法不合。

這名承辦員在會審時據理力爭，堅持不蓋章，結果被調職，不久悠活執照順利核發；核照前後，光是墾管處就至少有四名七職等以上公務員，擁有悠活「永久村民」會員證，其中三人現已調他地或退休。

悠活永久村民會員證，分廿八萬（平房）、卅八萬元（樓中樓）兩種，會員證可轉讓形同有價證券；但四名當事者都說，會員證是自己花錢買的，整個過程曾在地方引起議論。

墾丁國家公園一般管制區的鄉村建築用地，原規定不得興建旅館，悠活得以「解套」，是內政部為解決非法旅館問題，允許合法化，悠活一、二兩區據此取得旅館許可；這項轉變又被稱「悠活條款」。

屏東地檢署檢察長林慶宗表示，檢方已分案調查悠活案，希望釐清全案始末，一旦查出不法，絕對偵辦到底。民眾如有具體官商勾結資料，歡迎提供給檢方，檢舉人身分檢方絕對保密。

悠活案問題在哪 屏縣府：不便說明

屏東縣政府昨召開會議，希望還原悠活案當時申請建照流程。縣府指出，悠活分別在十八及十六年前分兩批申請建照，究竟是哪個環節出問題，縣府不方便說明，「希望今天開會就能釐清」。
環保署長沈世宏昨天則再次重申，悠活麗緻渡假村若未經環評，相關單位核發的建照與使用執照無效，一定要先環評通過才可繼續開發。沈世宏舉中科三期環評決議撤銷，法院判決要終止開發，大家可清楚看到環評法的規範。

屏東縣府指出，悠活申請建照是十多年前的舊案，當年的官員退休的退休，早就不在縣府；為此縣府昨天召集相關單位人員加班，調出歷史資料逐一還原當年申請過程。

悠活一九九五年五月，以集合住宅名義申請建照，當時申請範圍只有三區；環保署認定當時環評法已在悠活提出申請前一年上路，縣府未要求環評有可議之處。

但縣府表示，環評法雖在一九九四年公布施行，但有關「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍」，一直到隔年十月才公布詳細的認定標準，因此悠活在第一次申請時，並沒有環評問題。

至於悠活第二次申請的時間是在一九九七年九月，官員說，當時建管權雖然在縣府，但是實質審查權是在墾管處，兩年後，再核發使用執照，這段過程究竟是哪個環節出問題，官員不願說明。

今年二月中，北市頂好名店城傳出千萬金店面交易消息，但根據地籍資料，買家早在十三年前便已買進隔壁兩間店面，今年初傳出單坪千萬元的創區域店面天價行情，目的恐是順勢拉抬、創造增值空間；學者質疑，千萬店面很可能是投資客店面炒作模式中的一個關鍵步驟。學者解釋，一般來說，投資客會先鎖定區域，然後出手買進店面，先養幾年，接著再高價買進隔壁店面、或由特定人士放出天價消息，一舉拉抬行情，未來不管出脫套現或增貸，都「有所本」。傳出單坪破千萬的東區金店面，地址是北市忠孝東路四段九十一號一樓，面積約二十二．八坪，二月傳出總價二．六一億元，拆算單坪價格約一一四四．七萬元，目前為服飾店。

買家13年前 買進隔壁兩店面
根據地籍資料，該店面二月底完成移轉登記，買家為林姓與廖姓民眾，其中一位買家也持有西門町成都路「膨風千萬金店面」。該「膨風店面」是去年八月底，有人放出西門町店面高價成交訊息，並指其中一件是位於成都路三十五號的一樓店面，面積約七．八四坪，成交總價約八千萬元，每坪單價約一○二○萬元。但事後對照內政部實價網站資料，總價為七一○○萬元，成交物件是整棟六層樓透天，並非只有一樓店面。商仲業者指出，若依常用的拆算方式，一樓店面每坪約六八○萬元、二至六樓每坪約四十五萬元，和放話內容差很大。至於頂好名店城是否有單坪千萬行情，因實價網尚未揭露，無法證實。

店面身價漲 租金行情沒長進
根據地籍資訊，該金店面的新買家林姓與廖姓民眾，也持有隔壁九十三、九十五號的一樓店面，且早在二○○○年就買下。房仲業者表示，當時店面一坪行情約兩百萬元出頭，隨著九十一號單坪千萬店面消息傳出，也順勢拉抬隔壁兩間的店面行情。不過，近幾年店面價格雖然一直漲，但租金行情漲幅不大，最高每月每坪約兩萬元。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，類似炒作手法很常見，投資客要創造區域行情，必須要有一個新實際成交案例才能將價格墊上去；如果後續沒有真實的千萬店面成交行情，看起來所謂千萬店面其實是虛的，未必能成為真正的區域行情。

千萬店面是真是假 迄今實價網找不到
今年初傳出單坪成交破千萬元的東區金店面不只一件，另案為台北市一對知名珠寶商姊妹花，三月狠砸八．五億元，買下北市忠孝東路四段一二○號一、二樓「愛群大樓」店面，其中一樓店面拆算每坪破千萬元。但相隔至今近兩個月，不僅內政部實價網尚未揭露，且根據地籍資料，該店面始終未過戶。根據地籍資料，此標的所有權人高達十七位，產權相對複雜，要一一搞定有其難度。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，店面個別差異大，加上成交紀錄少，很容易因為傳言的單一高價順勢拉抬商圈行情；加上實價登錄有兩個月時間差，不管傳言的千萬金店面成交與否，都已造成話題，對店面市場產生波動。學者指出，實價登錄雖有助於交易方了解行情，但因揭露資訊非即時發布，對有心人士來說，仍有創造話題的空間；也因為資料延遲公告，市場上不時出現登錄空窗期大放消息以拉抬行情之事，不只擾亂行情，也讓政府施行實價登錄的美意受到影響。

積極投入房地產開發，手中握有五萬坪新店土地及一萬多坪「大南港」案中12.5％土地，加上兩岸營造工程今年起進入施工入帳高峰；工信工程（5521）總經理江啟靖指出，今年的營運應會比去年好。江啟靖指出，「大新店建案」已取得雜項執照，將分4期推出。第1期共9戶，每戶至少200坪以上，預定年底或明年上半年推案。市場指出，工信工程是以4、6比和其他地主分帳，預估整個「大新店建案」，工信工程未來可取得80億元的金額，扣除土地成本2.9億元，及分擔一切管銷費用、行銷費用及其他開銷，預估，工信工程可從「大新店案」至少獲利34?45億元。

至於「大南港案」則是由國揚建設主導；不過，以工信工程占其中12.5％來看，整個建案的獲利也可讓工信至少再賺近一個股本。至於營造工程，江啟靖說，目前在手工程案量達300億元，將隨著相關工程展開施作，並依工程進度認列收益。其中，蘇花改觀音隧道工程進度持續順利進行，對業績的貢獻會較去年好；而南部鐵路東正線也在7月動工，預料今年工信在這些工程進度下，整體展望較去年正面。另外，在大陸營造顧問收入方面，去年從昆山、准安、花橋等地擔任住宅建築顧問的收入約有1.5億元，今年度業績貢獻應可持續成長。

工信去全年營收39.03億元，創下近8年來最低紀錄。不過法人預估，工信承攬的蘇花改、林口電廠及南部鐵路東正線工程今年進度陸續會達入帳高峰；在大陸擔任住宅建築顧問的收入也會增加。預估，去年會是營運谷底，工信工程今年營收成長幅度至少有七成以上，未來三年更將逐年增加。

董座：土地等著曬太陽都有錢進來

工信工程投入房地產市場逐漸開花結果，董事長陳煌銘表示，「土地等著曬太陽都有錢進來！」；營造業的毛利最多5％上下，房地產長期獲利性高，工信未來會增加兩岸房地產的投資，以提升股東權益報酬率。陳煌銘指出，以「大南港案」來說，當出每坪成本約25萬元，現在市價喊到4、5百萬元，七年下來，價差不知漲了多少倍。

市場傳出，「大南港案」有機會今年取得建照，外界期待相關開發計劃即將啟動。不過此案的土地增資利益大，也有消息傳開，廠商有意出售資產獲利了結。陳煌銘說，一塊這麼完整、方正的基地，在台北市可說非常少見。至於要開發自建或處分素地，這都要視整體對地主業績及獲利貢獻度最有利的選項來決定。

據了解，「大南港案」，國揚（2505）占40％、和信成21.25％（和桐100％子公司）、展邦建設12.5％（工信100％子公司）、威力國際10％、弘輝8.75％、定利開發7.5％。法人估，無論自行開發或處分素地，工信工程從整個「大南港案」的獲利對EPS的貢獻應有8-9元。陳煌銘認為，有土斯有財！房地產開發的毛利率比營造業好太多了。未來，工信除固守營造本業外，也將持續在土地開發這塊持續耕耘，提升工信獲利性。

　保險業投資國內不動產凍結近半年的「禁買令」終告解禁，布局台北市商用不動產、租金行情有撐的營建股中，興富發（2542）、宏盛（2534）、長虹（5534）、宏普（2536）、皇鼎（5533）等受惠。

　金管會並同意「有條件」降低保險不動產投資報酬率的最低門檻，從2.875％調低到2.375％。上述這些營建股坐擁台北市純辦公、科技廠辦大樓等開發，可謂金管會解凍壽險業禁買令受惠股。

　興富發手中握有台北市大直「金泰九」辦公大樓，今年將動工興建，被認為資產開發價值最高。

　興富發副總經理廖昭雄表示，興富發占地達3,255坪「金泰九」已取得建照、今年將動工，全棟為11層樓的辦公大樓，為未來大直的新地標；目前已有3、4組法人洽購，金管會「解凍」禁令後，有助於保險業洽談。

　法人估計，「金泰九」成本低廉，保守估計獲利約100至110億元，貢獻EPS13.7至15.1元，頗有想像空間。

　宏盛南京東路六福皇宮飯店對面「捷四」辦公大樓，近日正洽談捷運局的權利分配比率，預計7月取得使用執照。

　宏盛經理李宗平表示，「捷四」辦公案占地986坪，第2季將完工，目前正在談權配比，估宏盛分回6成、約6,500建坪，宏泰人壽分回4成。

　分析師依附近中古辦公行情每坪125萬到148萬元估，宏盛若每坪110萬元出售，毛利上看5成，將可貢獻EPS達6元。

　長虹在內湖的「WTO12期長虹新世紀」辦公大樓，總銷約70億元。長虹董事長李文造表示，這棟在雲端產業園區旁、地段非常好，長虹傾向一半惜售，一半物色適當買家割愛。

　法人估計若「長虹新世紀」出售半棟，依毛利率45％保守估計將貢獻EPS約6至6.5元。

　至於宏普，手中有5處快完工或開發中的廠辦、辦公案。除內湖總銷22億元的文德科技大樓已售30％，7成已出租外；舊宗堤頂大道整棟廠辦也可望在7月完工，占地4,100坪，已有承租戶整棟談好承租，有利日後全棟出售。大直金泰段台北好好看辦公、士林德行西路蘭雅廠辦、新莊副都心商辦或住宅等，也陸續開發中。

　皇鼎內湖文德科技大樓占地330坪，興建8樓廠辦產品，即將完工，總銷上看7、8億元，最近有意全棟出售，也有保險業和潛在買家洽購；由於取得成本低，法人估毛利上看5成，若順利處分有機會貢獻EPS1.5元。

　據市場統計，今年全台政府公部門和國營、公營事業為活化閒置資產，至少對外招標2,000億元的權利金底價，吸引民間參與投資，估計可望投資規模達1,000億元，預期2013年將是地上權的「高潮年」。

　仲量聯行董事總經理趙正義表示，台灣在都市更新條例條文進行修正、文林苑事件爭議導致都更案幾乎停滯，金管會引導保險業資金參與地上權和BOT投資案之際，預期許多公部門和國營、公營事業都紛紛朝向地上權、BOT模式，提供50至70年不等的使用年限，對民間進行大規模招商。預期2013年，可望是台灣地上權的「高潮年」。

　仲量聯行最新調查指出，全台展開招商的地上權、BOT和OT案，從台北市、新北市到高雄市等，2013年可望招標權利金總底價，將上看2,000億元，吸引民間參與投資的資金規模，上看1,000億元。

　其中，投資規模最大的手筆是信義計畫區A25，權利金底價180億元，預計6月10日截止投標。據悉，已有壽險業、壽險業和建商聯合投資、陸資等進行評估中；惟有潛在投資人認為，權利金底價比預期中要高，相對降低誘因。

　至於招標時程最快的，是臺灣菸酒公司板橋車站特定專用區內的地上權土地，使用年限為50年，預計5月23日進行二度招標的截止投標。

　高力國際董事總經理劉學龍指出，臺灣菸酒公司的板橋車站特定專用區內，東側緊鄰新北市稅捐稽徵處及新北市政府、西側緊鄰凱撒觀光旅館BOT案，南側隔20M中山路與遠東百貨板橋中山店相鄰，基地總面積727.07坪，都市計畫使用分區為「第二種特定專用區（商旅辦公區）」，基地現況做為臺灣菸酒公司板橋營業處所使用；使用分區為「第二種特定專用區（商旅辦公區）」，建蔽率60％，容積率450％。

　今年初臺酒公司曾以權利金底價12.39億元，公開招標，惟潛在投資人稍嫌貴、地租每年依公告地價5％收取也偏高，因此流標；此次二度招標，權利金底價略降至12.37億元，地租仍為公告地價5％。

距北市僅20分鐘車程 推案增加

大型建商往雙北市外購地，其中基隆距離北市內湖區的車程約20分鐘，也成為建商獵地區域之一，包括興富發及遠雄建設近年都在基隆購地，其中遠雄更是首度跨足基隆房市，新案預計最快明年推出。基隆業者表示，目前基隆新案均價每坪約22~23萬元。

興富發在基隆目前持有2塊土地，包括旗下潤隆建設今年3月向台灣金聯公司以總價22.59億元標得的基隆4.1萬坪土地，該地位於基隆市中山區德安路、復興路以西。 興富發副總經理廖昭雄說，最快今年下半年將推出，共分4期，以首購型2~3房的中小坪數產品為主，規劃20~30坪；另還向白天鵝建設購入位於深溪路的土地，則預計明年推案，也將鎖定首購族群。

「不排除續購地」
向來採大規模造鎮推案的遠雄建設，今年初首度進軍基隆和國富開發共同購地合建案，基地位於安樂路一段，在基隆車站旁，面積約3778坪，預計將推總銷約70~80億元的住商複合開發案，其中遠雄佔55%、國富佔45%。遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，此案預計明年進場，會評估基隆市場狀況，「若銷售成果不錯的話，不排除會持續在基隆購地。」

目前基隆指標建案有皇普建設「我泉山莊」，現場專案經理李庠宏表示，規劃40~110坪產品，預計將於9月交屋，已簽約7成，目前剩70坪大坪數產品，基隆過去沒有建設，房屋不會增值，但近年鄰近台北、1字頭的地區所剩不多，使基隆開始有建商進駐。新建案也帶動中古屋的身價，住商不動產基隆安樂店店長孟紫柔說，基隆的中古大樓成交約在15~20萬元間，過去基隆推案都是在地建商，近年大型建商進駐，帶動基隆房價，新成屋成交價從5年前的每坪10萬元以下，現漲至每坪近20萬元。現住基隆的Brain說，雖然要多花些時間到台北上班通勤，但是基隆房貸負擔相對較輕，且可搭火車到台北，想買間讓全家人遮風避雨的房子。

新莊副都心 議價空間也達16%

新北市淡水、新莊和板橋區拿下4月交易熱區前3名，也是近年新推案量大區，隨著不少新成屋交易、內政部實價登錄網站陸續揭露成交價可發現，淡水區開價與成交價差距最大，議價空間高達18.08%。根據內政部實價登錄網站資料統計，去年11~12月新北市板橋區中山路1段151~200號爆出52筆交易案件，房仲業者推測，應是興富發「領御」交屋。2009年「領御」預售時，平均開價每坪60萬元，但這批交易單價落在45.8~61.1萬元，議價空間最高8.4%。

不僅板橋，近來很熱門的新莊副都心情況也類似，內政部實價登錄網站去年10月揭露新莊區福前街135巷51~100號58筆交易，房仲業者推測，應是興富發「美樹首席」。 「美樹首席」預售時每坪開價56~59萬元，但揭露單價則在47~49.5萬元，議價空間也達到16%。

開價近成交行情
興富發建設副總經理廖昭雄解釋：「這批房價是預售價格，早在實價登錄前就有，本來就會有議價空間。」有建商私下說，以新莊區為例，成交均價在45萬元上下，但現在每坪喊到60萬元，「都是膨風啦，建商開價要打折10幾趴。」另外，新北市淡水區濱海路一段101~150號從去年11月到今年2月也出現85筆大量交易，業者推測應是麗寶「微笑莊園」成屋交易。

「微笑莊園」銷售時每坪開價26~28萬元，這批成交價落在21.3~25.5萬元。對於實價登錄價差，麗寶建設副總經理何昭宏表示，「我們的案子已經快要結束，目前還是維持26~28萬元」，他解釋，當初開價的價差本來就只有一些，不像早期價差做很大。住商不動產淡水中山店店長盧進和說，目前淡水新舊屋議價空間約1成，預售屋成交價單坪25~30萬元。東森房屋新市鎮加盟店店長林竑名也提到，實價登錄後，建商和賣方開價較接近成交行情，較少漫天喊價。

不二價案只少5%
永慶代銷協理何彥煒指出：「實價登錄上路後，議價空間不像過去大，開價會比較接近成交價，過去議價空間可以到7折或8折，現在頂多大一點到85折，有些議價空間甚至小到剩個位數，有些個案標榜不二價，最多也只能少3~5%。」

北市最便宜 近半年來交易熱
台北市房價高，預算有限的購屋族不妨選擇市郊區公寓產品，根據實價登錄資訊發現，台北市公寓平均成交價每坪約44.4萬元，與屋齡10年內的大樓，價差高達26%，內湖、文山、北投、士林區的公寓平均房價均低於北市平均，又以文山區每坪36.6萬元成交單價最低。好房網統計實價登錄資訊發現，內湖、文山、北投、士林區的平均房價，皆低於北市公寓平均每坪44.4萬元以下，為目前公寓銷售熱區，文山區及北投區仍可見到3字頭公寓產品，每坪分別為36.6、36.9萬元，若買30坪中古屋，總價約1000多萬元，房價優勢吸引不少買方進駐。

文山內湖成交最多
統計公寓成交佔比發現，文山區與內湖區及的公寓成交佔13%最高，北投區也有12%。

同預算不如買北市
好房網總編輯吳光中表示，目前新北市房價包括新店、永和、板橋等區，均價都已站上4字頭，與台北市郊區公寓房價差不多，有買方抱持著「相同預算不如買台北市門牌」的心理，讓近半年北市郊區公寓交易熱絡。不過東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，文山區及北投區總價在1000萬元左右的公寓產品已不多，文山區電塔、山坡地多，使得部分地區房價較便宜。黃淑苓說，如萬芳醫院附近山坡社區公寓，距離捷運站走路10~15分鐘，包括「家家社區」、「興隆社區」等，平均房價每坪約35萬元。

社子公寓1坪20萬
中信房屋士林捷運加盟店經理劉鴻勳指出，地段、屋齡不同價格落差也大，如捷運劍潭站附近的舊公寓，每坪50~60萬元，但社子地區也可見到每坪20~30萬元的舊公寓，從新北市來的購屋人約佔1~2成。另統計各區公寓與大樓成交價發現，士林區10年以下的大樓每坪成交價61.9萬元，而公寓則為每坪42.2萬元，價差高達32%為最大。內湖區大樓成交行情達55.4萬元，公寓與大樓價差也有28%。

士林交通便捷超夯
吳光中表示，士林區由於生活圈相形完整成熟、交通便捷，近年吸引建商爭相推案，區域房市持續發燒，使大樓與公寓價差高達32%，對買不起大樓的民眾來說，公寓房價相對親民。

遠雄建設昨天砸下6.46億元，取得高鐵新竹站特定區內1113.74坪土地，未來規劃推出住宅，這是繼國泰建設之後，北部知名建商前進高鐵新竹站又一案例，顯示建商在台北市取得用地困難。

每坪成本達58萬
遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，這筆土地位在高鐵車站特定區附近，土地成本6.46億元，每坪58萬元，將規劃住宅。 對於南下取地，黃志鴻指出，目前北市精華區土地取得困難，加上北市外圍的地區在重大交通建設加持下，可望有補漲空間，因此今年以來獵地皆以外圍為主。

遠雄昨得標這筆土地落在高鐵新竹站附近，容積率200%，將規劃成3~4房、60~80坪的住宅，預計規劃地上16樓，地下3~4樓，總銷預估可達24~25億元，預計最快明年上半年可推出。除竹北之外，遠雄去年也拿下新竹市區土地。

先前南下獵地的國泰建設，今年推出指標建案「TWIN PARK」，每坪開價高達50萬元，據了解，實際成交價約45~48萬元，國泰建設發言人陳仁澤表示，第1期已接近完銷，「目前只剩下個位數」。

竹北搶推大豪宅
今年第1季還有坤山、名發等建商在竹北高鐵特區推中大坪數豪宅案。

內政部營建署城鄉發展分署昨辦理台北市松山區民權東路三段103巷共4筆土地第2次招商說明會，徵求都市更新實施者案，將於5月9日截止投標、10日開標。昨招商說明會吸引包括中華工程、達欣工程、工信開發、元大、寶路、國泰建設等。

地上權年限50年
內政部營建署城鄉副分署長黃明塏表示，該土地面積共約1328.58坪，底價為21億元，以公辦都更及設定地上權方式推動，地上權年限為50年，並要配合松山機場周邊整體規劃，發展旅館、辦公等商務使用。

　台北市政府與國防部合作開發的國有地，將趁勢搶搭地上權土地熱潮，將釋出「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」的306坪地上權土地，於16日首度舉辦招商座談會。

　台北市政府財政局表示，「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」位於中山區南京東路三段194巷內，土地面積306.13坪，都市計畫使用分區為第3種住宅區，建蔽率45％，容積率225％，鄰成熟住宅及辦公商圈，距離文湖線捷運「南京東路站」及預計開通的松山線捷運力僅約200公尺，具備「雙捷運」優勢。

　至於開發用途，可依都市計畫規定開發高品質商務住宅或醫美產業、健檢中心、產後護理之家等產品。財政局將採「設定地上權」辦理招商，權利期限為70年。

　過去地上權土地由於銀行融資不易、客戶接受度不高，因此除部分保險業外，一般建商興趣缺缺。

　不過大面積國有地停標、都更幾乎停滯、台北市土地已嚴重缺貨之際，建商只能轉向地上權土地評估開發可行性，光是今年以來，台北市地上權土地已連續脫標4筆，決標約60億元，建商接受度逐漸提高，為地上權土地開發的信心度再加分。

.律師李勁松日前對29家上市房企提出質疑，稱包括萬科、SOHO在內的知名公司大量拖欠應該上繳的土地增值稅金，總金額至少高達640億元。

律師李勁松：稅務部門未給出明確回復

李勁松對這些公司的年報財務資料進行了統計，其中有一項為應交未交土地增值稅。根據他的計算，這筆房地產公司從購房人手中收上來，應交給相關稅務機關的費用，總數為640億元，其中SOHO中國為64億元，萬科為58億元，雅居樂83億元，富力地產58億元，華遠地產5億元。

李勁松還給這些房地產公司所在地的稅務部門寫信，要求相關稅務部門公開其執行貫徹落實國務院新國五條中“稅務部門要強化土地增值稅的徵收管理工作”這一調控政策的工作情況。不過，大多數收到信件的稅務部門都沒有給出明確回復。

華遠：屬非專業人士對財務報告誤讀

對於李勁松的指責，華遠地產率先做出了回應。該公司品牌部總經理張念萍表示，從財務的角度來看，公司年報中的資料不會存在問題。李勁松的爆料屬於一個非專業人士對房地產財務年度報告的錯誤解讀，是缺乏常識的一種錯誤說法，在房地產專業人士看來是非常可笑的，並將李勁松的爆料歸結為個人炒作。

對於華遠的回應，李勁松只是進行了簡單的反駁，稱華遠財務資料中有明確的應交未交土地增值稅金的餘額為549663633元，稱自己並不存在誤讀誤解，並要求華遠對這一組資料進行解讀。

業內人士：應交稅金在未繳前會暫留在企業

據記者瞭解，在房地產財務規則中，企業一般在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況。“其貸方反映企業計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業實際繳納的土地增值稅，餘額在貸方反映企業應交而未交的土地增值稅。”一位瞭解房地產財報編制的業內人士告訴記者。


應交稅金範疇比較廣，包括企業應交未交的各項稅金，如增值稅、消費稅、營業稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、個人所得稅等。“企業在一定時期內取得營業收入並實現利潤，要按照權責發生制的原則將按規定應向國家繳納各種稅金進行預提處理，這些應交的稅金在尚未繳納之前會暫時停留在企業。土地增值稅清算是有一定條件的，中間遇到披露財報時間節點，出現應交未交情況也屬正常。”

在京版房地產十五條調控細則中，明確了實行差別化土地增值稅預征率。這主要是為了防止開發商對樓盤進行大幅漲價，通過稅收的方式調控房價。調控政策也明確了加強土地增值稅清算，對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水準的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。

合生創展公佈，截至4月底實現認購銷售額35.1億人民幣(下同)，同比增長51%；銷售面積17.4萬平方米，銷售單價每平米20,216元，同比增長35%。4月份單月認購銷售額為8.6億元。

..二三線城市商業地產的崛起，正在成為房企綜合實力展現的一個新角逐場。

“2014年底，永泰地產在哈爾濱投資5億元，面積20000多平方米的主題樂園將正式營業，這將成為哈爾濱第一家主題樂園式的商業綜合項目。”永泰地產董事長李禮告訴記者。據悉，永泰地產將在哈爾濱、呼和浩特、銀川等城市耗資300億元打造城市綜合體，發力商業地產成為其未來戰略佈局的重要一步。

和永泰瞄準二三線城市商業市場類似的是，越來越多的房企紛紛高舉商業地產大旗，轉戰經濟潛力較好的二三線城市。中原地產資料顯示，最近一個月內，包括永泰、首創、華遠、萬科等在內的十多家公司紛紛宣佈進軍商業地產。

對此，中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，當前房企轉戰商業地產主要有四種情況——主動、被動、盲動、心動。其中後三者占比較大。在他看來，具有詳細的戰略規劃，主動轉型才是企業突圍的核心。“但是目前看來，不排除一些企業為了跟風市場而做出的業務轉型，政策層面影響大於主動改變的意願，對他們來說，轉型商業不僅要有一支專業的團隊，還要彌補後期運營方面的缺失，否則轉型風險很大。”

房企戰場轉移

4月10日，永泰地產總裁戴迪高調宣佈將立足北京，向二三線城市進軍商業地產，經營模式從銷售為主向租售並舉發展。

“未來5年，永泰地產將建設5家單體面積在5萬平方米以上的五星級酒店，建立3個8萬~15萬平方米的購物廣場，取得5個100萬平方米的開發專案，年均銷售面積達100萬平方米，年均銷售額人民幣50億元。”戴迪說。

記者瞭解到，2012年以來，永泰先在哈爾濱耗資20億元拿下占地30萬平方米、總建築面積120萬平方米的哈爾濱永泰城項目。2013年又相繼在銀川和呼和浩特兩個城市分別耗資13億元和14億元，拿下兩塊占地84萬平方米，總建築面積達370萬平方米的永泰城項目。

無獨有偶，華遠地產最近在商業地產上也是動作頻頻。

1月初，華遠以10億元價格斬獲通州地塊，目前土地屬性定位為住宅商業金融綜合用地，總建築面積約為12.3萬平方米，加上此前專案，目前華遠地產中商業地產占比達10萬平方米。

據悉，華遠正大力推動集團層面的商業地產業務，專案涉及長沙、青島、西安等城市。華遠地產相關負責人表示，隨著調控政策的不斷細化，不同物業產品的發展分化將更加顯著，住宅市場限購後，短期內很難有新的產品創新，在目前的市場形勢下，商業地產的投資價值進一步凸顯。

根據商業地產服務商RET睿意德方面發佈的資訊顯示，青島、蘇州、昆明、天津、瀋陽、成都等二三線城市成為商業地產紮堆區，商業專案的業態也從單純的寫字樓發展到綜合體，體量從10多萬平方米上升到100萬，並有針對性地推出了一些特色領域的產品線。

對此，王永平告訴記者，目前一線城市的項目地產相對飽和，二三線城市基本處於供不應求的局面，有市場需求。“從國外一些城市的發展進程看，當一個地區經濟發展到了一定程度後，商業地產便會成為一種新的業態。”

發展空間較大

“從市場環境來看，部分二三線城市商業地產的供需敞口加大，為迎合地方政府、消費者、地方企業的發展，加大商業地產的供給成為必然。特別是樓市持續調控加快了住宅業‘低風險、高收益’行業特徵的退化，新型城鎮化的制度紅利又提高了商業地產投資回報率。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進如此認為。

不過，對於房企來說，謀劃商業地產的轉型總有那麼一絲的“不情願”。特別是住宅市場在遭遇限購、限貸後等緊縮政策後，“國五條”細則的陸續出臺，更讓開發商推盤熱情跌至冰點。

作為住宅專家的萬科，也開始在全國各地開展商業地產實驗。“由於純住宅用地供應越來越少，不做商業地產就得退出一些市場。”萬科董秘譚華傑表示，“至於商業地產每年的投資占比，萬科是五年內不超過20％。”

公開資料顯示，目前排名前20名的開發商均已進入商業地產，整個板塊處於“大發展和大躍進”的時代。2011年保利新增的20個土地專案中，有多達10個是商業地產項目；據不完全統計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業專案規模達到600萬平方米。

儘管如此，對於部分開發商來說，二三線城市投資成本仍具優勢。

“30萬人口的集群配置10萬平方米的購物中心是比較理想的投資成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位。”陽光新業副總裁吳堯認為。

在他看來，目前一線城市部分地區的商業中心已經出現飽和狀態，而二三線城市發展空間較大，但是最終需要根據城市人口確定購物中心的數量。

一般來說，二三線城市甚至四線城市拿地拿項目，企業所投放的資金遠比一線城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些稅收的優惠。

李禮也表示，像永泰城的體量基本上都是上百萬平方米的規模，與之匹配至少要有20萬平方米的地塊，但是目前在一線城市例如北京、上海等，順利獲得土地已經非常困難。“所以大城市滿足不了業態的需求，相反，二三線城市在人口和體量上更容易實現業態的多元化。我們選擇城市的標準是要在300~500公里範圍內有輻射能力，目前看省會城市和一些較大城市有這個實力。”

戰略模式待考

不論是主動轉型還是形勢所迫，房企進軍商業地產的號角已經吹響，在千軍萬馬角逐中，如何突顯個性化主題是商業地產避免同質化的關鍵。

王永平告訴記者，綜覽商業地產的開發模式，在全國範圍內擁有一套成熟的運營模式的企業幾乎沒有。“雖然萬達和萬象城是商業地產中比較成熟的一個業態模式，但是相較於每個企業自身的定位，這種發展模式並不具備參考價值。”


21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔認為，目前看來，商業地產不論是一線城市還是二三線城市，都無一例外地複製“購物中心+商業街+酒店+寫字樓+公寓”的模式。“這種投資模式對應的是成熟的商業地產運營團隊，從住宅到商業進行轉型後，未來商業存活率的狀況是投資者必須考慮的頭等要素。”

在他看來，從行銷角度來說企業需要有一個差異化的定位，才會產生這種消費的價值和附加值。遺憾的是，目前很多轉型做商業地產的房企一定程度上並不具備上述因素。

王永平認為，目前很多企業轉型的初衷是因為手上握有很多土地，但是住宅限購的政策讓地產企業只能做商業，“這些企業大多沒有認真規劃和做前期資金儲備計畫，往往是項目開始動工建設或者營業後，由於沒有成熟的運營團隊而出現經營不善的局面。對這些企業來說，這種轉型最終必然失敗”。

在300億到1000億之間，招商地產如何追趕萬科、保利的步伐？

招商地產在去年收購香港上市公司東力實業之時，便布下了一枚重要的棋子。其打通A股與H股融資通道的想法，比萬科來得更為迫切。

4月25日，招商地產發佈公告稱，擬將全資子公司瑞嘉投資屬下四家控股公司的股權注入港股東力實業，標的轉讓基準價格為人民幣49.64億元。公告顯示，上述四家控股公司共持有中國8個房地產開發項目，分佈于重慶、廣州、佛山和南京四個城市。一旦注資完成，東力實業控股變身為一家擁有50億人民幣淨資產，超500萬平方米土地儲備的房地產企業。

招商地產表示，此次注入東力的資產在選擇標準上是按照“在境外運營滿三年的資產”，遵循了1997年的“紅籌指引”，根據該指引，規定境內資產出境後滿三年方可上市，而對於設立時即在境外的資產並沒有特別要求。“此次東力注資行為，公司是按照紅籌指引最為嚴格的要求來進行。我們願意走這個程式，就像體檢一樣。” 招商地產董秘劉寧說。

作為收購支付對價，東力實業將向招商所屬的瑞嘉投資發行約61.77億港元的永久存續可換股證券，折股價1.61港元/股，票面零利率；或者東力實業按本次交易購入資產折算發行新股38.37億股，發行價格不低於1.61港元/股。

中信證券分析師陳聰認為，此次交易對價相對標的淨資產較為合理，由於招商地產本身是東力實業的大股東，未來無論交易以何種方式完成，招商都不會喪失對這些交易資產本身的任何控制權。

東方證券分析師楊國華指出，本次收購對短期淨利潤攤薄非常有限，對短期公司整體淨利潤負面影響更小。

招商地產高管在投資者交流會上表示，目前地產行業的估值在A股普遍不高，最重要的問題就是融資難。“我們A股的平臺10年也就拿了40個億，如果未來東力每年拿20個億權益資本，再配上30個億的負債，那對於A股投資者具有重大意義。”劉寧說。

中投證券分析師李少明指出，融資能力已成為決定房企規模發展的最關鍵因素。招商地產在A股上市房企中融資能力超越同業，逾6%綜合資金成本在A股房企中最低。但相對香港等境外而言國內資金成本過高，而且由於政策調控A股上市房企無法進行股權、債券融資，嚴重制約了公司的規模發展速度。

此次招商有望通過注資東方實業打造境外上市融資和發展平臺。在李少明看來，若東力控股以本次注入的50億元淨資產以50%的資產負債率進行融資，可新增50億元的低成本融資，如果將在港獲取的資金投入國內專案，將為公司規模擴張提供有力支撐，業績釋放進一步加快。


李少明認為，由於注資東力不涉及境內監管部門審批，後續僅需香港聯交所及東力實業股東大會批准，審批難度大幅降低，融資獲取更易，該模式較萬科的“B轉H股”更具有優勢（H股融資需要在內地證監會放開房地產融資的情形下才能進行）。

“如若成功，還將持續往?注入資產，東力實業不僅將成為招商地產新的融資管道，也將成為招商地產新的利潤中心。”招商地產財務總監黃培坤對記者說，公司一直希望在香港有一個新的融資平臺，和內地A股形成境內境外融資雙引擎。

對東力進行資產注入後帶來的子公司與母公司同業競爭的問題，招商地產給出的解決方案是，東力實業未來與招商地產的合作關係是以城市劃分，但東力實業擁有優先選擇權。

北京市土地整理儲備中心網站公開披露的統計數位顯示，4月北京土地市場成交額約67.8億元，遠低於今年年初。

據偉業我愛我家市場研究院統計資料顯示，今年1月，北京土地交易額超過200億元，為近年來土地市場最好開局。中原地產市場研究部總監張大偉認為，受住宅市場銷售情況良好、融資環境好轉、土地供應增加等因素影響，開發商拿地意願增加，因此今年年初出現了明顯的土地市場開門紅。4月北京土地市場相對冷清的主要原因是供應短期出現空窗期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，今年3月以來，從中央至地方，調整政策頻出，土地市場受到一定影響。但今年土地交易量可能不會比去年少。5月至6月可能將迎來一輪土地供應高峰。

在第五屆中國西部房•車博覽會上，觀展者正在汽車展區參觀諮詢（4月28日攝）。5月4日，為期7天的第五屆中國西部房•車博覽會在寧夏回族自治區銀川市落幕。此次博覽會交易總額9億元，觀展人數達38.5萬人次。據瞭解，展會期間，汽車現場銷售3564輛，累計實現交易額5.2億元；房屋現場銷售591套，成交金額3.8億元。新華社記者 彭昭之 攝

湖南本土房企35億摘長沙金融生態區地塊

“紅五月”伊始，長沙土地市場就迎來5宗地塊成功出讓。其中，位於芙蓉中路金融生態區的[2013]網掛011號最受關注。經過42輪激烈競拍，最終被湖南富興集團下屬子公司——長沙市金地房地產開發有限公司以35.79億元摘得，每畝單價3594萬元，溢價率44.3%，刷新今年長沙土地成交最高總價。

湖南本土房企35億拿地 樓面價4913元/㎡

據長沙市國有建設用地實用權網上掛牌出讓系統公開資料顯示，今天掛牌出讓的[2013]網掛011號地塊位於長沙老火車北站附近，屬長沙著力打造的金融生態區。42輪激烈競價後，該地塊最終以357958.0萬元成交，每畝單價約3594萬元，溢價率44.3%，刷新了今年長沙土地成交最高總價，業內人士預計極有可能成為今年“地王”。

[2013]網掛011號地塊位於開福區芙蓉中路，規劃商業、住宅用地，宗地面積66400.13平方米，屬於火車北站片區第二批掛牌出讓的土地。交易細則中顯示，該地塊總可建建築面積為728643.06㎡，按此推算，[2013]網掛011號地塊折合樓面價4913元/㎡。

與以往熱門地塊被一線房企摘得不同的是，[2013]網掛011號地塊買主長沙市金地房地產開發有限公司是湖南富興集團下屬子公司，是湖南本土企業。不過有消息人士透露，長沙金地此次是跟其他公司聯合購地。

去年12月7日，金融生態區063地塊9.3783億元成交，以5421元?㎡樓面價成為去年長沙單價地王。

洋湖垸片區010地塊搶手 溢價率高達81.32%


除011號地塊，今天長沙另有4宗地塊成功出讓。隨著洋湖垸生態新城建設，湘府路大橋通車，洋湖垸片區的土地也受到房地產商的青睞。位於洋湖垸片區的[2013]網掛010號地塊在今天的出讓中也異常搶手，共經歷76輪競價，最終被湖南合能房地產開發有限公司以35675.0萬元拿下。

記者注意到，010號地塊位於岳麓區洋湖垸片區濱河路與中央大道相交西南角，起始價為19675.0萬元，最終成交價格35675.0萬元，溢價率高達81.32%，刷新今年長沙土地拍賣最高溢價率記錄。

另外3宗地中有兩宗跟010號一樣同屬岳麓區，分別為梅溪湖片區[2013]網掛009號，岳麓大道以南[2013]網工掛05號，均以起始價成交。另有一宗位於雨花區環保科技產業園的[2013]網工掛04號地塊，以4461.0萬元起始價成交。

.沉寂幾個月後，上海土地市場迅速在一季度末重新恢復熱度，並在4月攀升到高點。截至4月底，上海土地交易市場已連續兩個月保持百億以上的成交記錄。

5月，上海預計出讓的21宗地塊起始總價也已經超過117億元，若屆時出現溢價，上海土地月成交金額還有望再攀年內新高。

自去年開始逐漸回暖的上海經營性土地市場在剛剛過去的4月出現了一個小高潮。4月10日，浦發集團競拍的唐鎮地塊，以37.75億元的總價創下了今年總價地王，溢價65%；4月25日，備受矚目的古北黃金商辦地塊經過229輪競價最終為SOHO中國豪擲31.9億元摘得，溢價48.37%。

4月27日，來自趙巷、康橋和車亭公路的三幅住宅屬性地塊也在眾多企業的關注下集中出讓。在趙巷特色居住區0號地塊1的爭奪中，福建融信投資以14.12億元的總價獲勝，樓板價11405元/平方米，溢價率19.3%；位於松江車墩板塊的車亭公路三號商住地塊則以9.03億元的總價花落江景投資有限公司，成交樓板價為6100元/平方米，溢價率為56.23%；另一幅康橋工業區東區D01-04地塊，憑藉94.7%溢價率，成功刷新了年內純住宅地塊溢價率新高紀錄。


4月土地市場的盛況或許還將在5月得到延續。進入5月，上海預計出讓地塊亦有20余宗，起始總價已經超過117億元。其中包含多幅重量級地塊——5月8日~9日將迎來密集的世博地區地塊出讓。4月19日掛牌、即將在5月29日出讓的長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊也已經吸引到近50家企業的關注，該幅地塊的起始總價高達29.3億元。

不過，漢宇地產市場研究部分析師張頎指出，儘管今年上半年上海經營性用地供應放量明顯，但相比商用地塊，住宅用地供給仍存在明顯不足。張頎認為，根據中央“國五條”細則，土地供應結構也有待進一步優化，須增加中小套型商品住宅用地比例。近期出讓的幾幅宅地容積率都偏低，對於商品住宅緊張的供需關係無法起到緩解作用。

繼浦東新區、濱海新區之後，第三大經濟特區橫琴新區成為央企新一輪投資的主戰場。

“目前進入橫琴的開發企業基本都是央企，但商品房專案開發只占整個橫琴島總體開發建築面積的2%。”華融置業相關負責人近日向《每日經濟新聞》記者透露，中國華融資產管理有限公司 （以下簡稱中國華融，華融置地為其控股子公司）正與珠海橫琴新區管委會商洽，簽訂戰略合作協議，而在此之前，神華集團、中交集團等多家央企已經成功進駐橫琴。

據新區管委會負責人透露，橫琴島面積106平方公里，七成土地列為禁建區或限建區，餘下28平方公里為可開發土地。“這其中，商品房開發只占整個所能開發面積的2%，非常低。”華融置業相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

據記者瞭解，目前新區內可供銷售的商品房專案屈指可數，而首個住宅項目琴海灣則將於今年下半年入市。“購房群體中港澳客戶大約占40%。”上述負責人告訴記者，該專案在參加澳門房展3天時間內，便有超過2000多位元意向客戶登記，其中澳門本地的購房者占了近四成，其他有意向的購房者占三成，還有剩餘的三成則將滿足橫琴新區內生需求。

“隨著七大產業結構陸續引入，新區居住人口將達到20萬。”上述負責人對此表示，目前琴海灣專案用地是由中國華融在橫琴島擁有和管理的8宗土地統一置換而來。而在整個橫琴新區的戰略合作中，不僅包括對原有不良資產進行商業開發，也包括從金融創新到產業整合的一系列合作。

但對於這一合作的具體內容，新區管委會負責人表示，由於雙方正在進行洽商，所以不便對外透露。


瞄準這一區域發展的並非中國華融一家。2012年8月，中交集團也已經與橫琴新區管委會簽訂了戰略合作協議，並獲得橫琴新區“綜合開發專案”，總投資額高達38億元人民幣。隨後在今年4月27日，央企中交集團下屬中交南方投資發展有限公司競得位於橫琴新區的一幅綜合用地。

此外，包括中國冶金集團、神華集團、中鐵建集團、中國海洋石油集團也陸續與橫琴新區簽訂戰略合作協議，並有大量大型項目落地。其中，神華集團與珠海市政府在京簽署相關協定，敲定神華南方總部大廈落戶橫琴。而在未來5年內，神華也擬投資30億元在此投建商業服務綜合體專案。

結好稅前收益逾3億元

結好控股（064）公布，向銀河娛樂（027）出售澳門金都酒店渡假綜合設施，涉資32.5億元。根據結好的中期報告指出，金都酒店綜合樓佔該公司總收益近7成，意味出售該項目後，僅餘下少量放債及經紀收入業務。

結好表示，出售所得款項淨額約17.85億元，將用作發展新投資機遇及擴張現有金融分部業務。

金都酒店渡假綜合設施位於澳門路環和氹仔間，佔地約3.664萬平方米，包括一幢總樓面面積約2.97萬平方米的酒店大樓、一幢總樓面面積約6.28萬平方米的「多功能」大樓；一幢總樓面面積約3.03萬平方米，經營娛樂及消閒業務的大樓，以及一幢總樓面面積約1.16萬平方米的停車場大樓。

經營業績未如理想

當中，位於金都綜合樓的娛樂場是由銀河娛樂經營，截至去年9月30日止，該娛樂場佔地3萬平方呎，中場博彩廳設有27張博彩桌，並設有11張貴賓廳博彩桌以及148台角子老虎機，主攻中檔的大眾化市場，為結好提供穩定收益。期內，酒店業務主要包括314間酒店房間的租金收入、餐飲銷售及其他物業租金收入。酒店於該期間的平均入住率超過83％，平均每日房租為804元。

結好表示，該業務的經營業績未如理想，截至去年3月底止，錄得未計稅項及特殊項目的虧損淨額3.56億元，以及計及稅項及特殊項目的虧損淨額3.32億元。而截至2011年3月底止，則錄得相關純利分別7800萬元及7400萬元。

結好認為，出售事項是該公司於上述物業的投資變現良機；同時，也可為公司帶來可觀的現金流入，以增加公司的營運資金及可撥資發掘其他業務及投資機會。結好估計，有關出售事項可實現的除稅前收益約為3.11億元，而出售的所得款項淨額約17.85億元，其中8.9億元將用作營運資金以發展新投資機遇，餘款將用於擴張現有金融分部的業務。

銀河娛樂指出，有關收購屬策略性投資，預期對集團在澳門路氹的發展有協同效應，對銀娛及其股東的整體利益有利。

結好上周五收報0.355元，下跌2.7％；銀娛收報34.15元，升2.2％。

融創中國（1918）公布，4月份合約銷售32.8億元（人民幣．下同），按月及按年分別升2%及49%；銷售面積為17.4萬平米，按月及按年分別下跌13%及上升32%，每平方米均價為18851元，按月上升17%，按年則上升13%。截至4月底止，合約銷售額112.9億元，涉及銷售面積60萬平方米，每平方米均價18817元，按年分別上升100%、70%及18%。首4個月銷售佔全年目標約25%。另外，截至4月底，奧園（3883）首4月合同銷售金額約14.95億元，按年增23.6%；總合同銷售面積約為23.9萬平方米，同比上升46.7%。

十大屋苑七「捧蛋」

《一手住宅物業銷售條例》實施，新盤供應驟減，但買家未見回流二手市場，代理行數據指出，十大屋苑過去兩天成交宗數仍在低位徘徊，僅錄得8宗，按周下跌20%，其中七個屋苑「捧蛋」；大圍名城二期盛薈更有上海商人葉冰霜蝕讓單位，連同行政費計算，預料虧損逾80萬元。

一手新例實施滿一周，市場上可出售的新盤不多，業內人士雖然預測可促使買家回流二手市場，但據中原地產數據顯示，暫時未見購買力於二手市場「爆發」，過去兩天十大屋苑共有8宗交投，僅紅磡黃埔花園、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊錄得成交。

美聯物業表示，十五大屋苑兩天錄14宗交投，與上周相若。

二手買賣氣氛低迷，曾多次蝕讓物業的上海商人葉冰霜，剛售出旗下盛薈單位。

中原地產分行經理黃裔材表示，屋苑2座高層南翼C室新近以865萬元售出，屬三房連套房單位，建築面積1030方呎（實呎784），建築面積呎價8398元（實呎11033元）。

滬商人葉冰霜再蝕讓盛薈

土地註冊處顯示，單位以公司名義持有，董事為葉冰霜。資料顯示，她曾持有該屋苑7伙，其後不斷出售，個別更不惜繳付額外印花稅（SSD）轉手，蝕幅頗大；前述2座高層C室則在2010年年底以910萬元購入，單是賬面已虧損45萬元，連同釐印費及其他行政費計算，預料蝕逾80萬元。代理指出，名城一至三期上月共有7宗成交，建築平均呎價8500元。

天水圍嘉湖山莊個別單位成交呎價則跌至本年低位。祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，過去兩天嘉湖山莊睇樓氣氛不俗，惟早前一批平價盤漸被吸納；加上不少業主未有擴大議價空間，令市場交投陷入膠着。麗湖居7座低層B室三房連套房單位新近以280萬元易手，建築面積811方呎（實呎630），建築呎價3453元（實呎4444元），創屋苑本年呎價新低；買家為首次置業人士。該單位由4月中至今連減三口價合共55萬元，減幅達16.4%。

個別細價樓成交則較暢旺，美聯物業首席高級營業經理梁仲維指出，荃灣中心昨天單日共有5宗成交，其中5座高層H室以262萬元售出，建築呎價6344元（實呎7964元）。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興指出，受制於辣招影響，二手換樓動力仍然遜色，市場以上車客為主，交投未見突出。

紅磡昇御門入伙一個多月，區內代理指出，大量業主放租單位帶動租金議價空間達6%至10%，其中一個一房戶更須減租16.7%；雖然租金受壓，但項目平均呎租仍創紅磡區新高。

利嘉閣地產助理區域營業經理余美寶表示，昇御門收樓約一個多月，由於仍受額外印花稅（SSD）「綁死」，令放售盤較少。她指出，屋苑目前約有90個租盤，供應相當充裕。

昇御門共有334伙，仍有若干貨尾待售。通常在新盤入伙期，因為租盤急增，令屋苑難免出現減租的情況，余美寶指出，昇御門目前業主議價空間普遍介乎6%至10%，個別的減幅較大，如2座低層C室一房單位，原本叫租1.8萬元，業主其後因應市況減至1.5萬元獲承租，減幅達16.7%，單位建築面積514方呎（實呎391），呎租29.2元（實呎38.4元）。

昇御門入伙至今錄得約10宗的租賃成交，以開放式及一房單位佔多數，租客多為在同區上班的公司租客；細單位的呎租普遍較高，如1座中層G室開放式單位，建築面積392方呎（實呎306），月租1.45萬元，建築呎租37元（實呎47.4元）。

建呎租金近30貴絕紅磡

余美寶指出，昇御門目前建築呎租28至29元，實用呎租約37元，雖然出現減租情況，但整體平均呎租仍貴絕紅磡區，只有個別附帶裝修的海逸豪園或海名軒單位成交呎租較高。

中原地產分行經理分行經理王志林表示，與昇御門相比，目前紅磡區其他二手屋苑租金議價空間較細，普遍介乎3%至5%；最近樓市淡靜，租盤有所增加，業主亦將輕微減租，如海濱南岸3座中層H室三房單位，減租5.1%以1.85萬元租出，，建築面積770方呎（實呎590），建築呎租24元（實呎31.4元）。

余美寶指出，昇御門租盤充裕，加上兩房單位仍然較市場略貴，例如同樣入伙不久的黃大仙現崇山兩房戶月租約2.1萬元便有選擇，但昇御門的兩房單位月租平均約2.5萬元，最平放盤2.3萬元。她相信，昇御門的租金難免仍有下調的壓力。

《一手住宅物業銷售條例》推行後首個周末，新盤僅錄零星成交，市場消息指出，一手盤共錄得5宗成交，按周銳減95%。

新例實施以來僅兩新盤可推售，綜合一手住宅物業銷售資訊網及市場消息指出，兩天共有5宗成交，較上周末發展商「最後努力」推盤錄得的逾百宗成交，大相逕庭。

太古地產（1972）DUNBAR PLACE過去兩天持續錄得成交，一手銷售資訊網顯示，成交單位包括16A及B室，成交價分別為3940.9萬及2484.4萬元。市傳2伙由同一名買家購入。

昨天項目示範單位仍有不少準買家參觀，內地來港探親的劉女士參觀後指出，本港採用實用面積整體感覺較在內地睇樓佳，惟暫時只屬參觀性質，如入市則考慮購入自用。

睇樓客陳先生認為，條例下新盤透明度增加，惟目前市況淡靜，較少新盤推出，期望稍後樓價回落，屆時才考慮入市。不過，有睇樓客認為，新條尚有不足之用，包括示範單位有部分地方不可拍照，買家也需時適應使用實用面積。

一手資訊網資料顯示，香港小輪（050）粉嶺逸峯過去兩天售出的單位包括3座低層B室，以427.23萬元易手。

至於上周五公布樓書的信置（083）新盤The Avery，集團繼續提供印刷版樓書供市民索取。

信置（083）近年發展多個內地項目，其中福建省兩個樓盤累積套現約12.7億元。

信置中國營銷及市場總經理葉麗珍表示，廈門市「信和．中央廣場」上周五（3日）推出212伙，單日售出約180伙，佔推售單位約85%，套現逾9億元，平均呎價3468元。集團營業部聯席董事田兆源表示，項目總建築面積約50萬方呎，包括2座住宅及商舖，發展商當天推售的為1號樓單位，面積1000至1894方呎，屬二至四房間隔。

同系漳州市「御龍天下」去年底至今推售465伙，已售近95%，總銷售額約3.7億元。

新例實施前已完成交易的長實（001）九龍塘珏堡，近日被揭發連天台單位的「天台」沒有圍欄。運輸及房屋局局長張炳良被傳媒問及有關事件時表示，對事件未完全掌握，不會作出評論，將交由一手監管局跟進。

資料顯示，賣方雖然稱業主「可享用」天台，但在向屋宇署提交的建築圖則已列明進入天台只供維修用途。住戶若要進入天台，需要拉下摺梯和打開進出口才可到達，也不可未獲有關部門批准下自建圍欄。業界人士估計，由於相關成交在一手條例生效前進行，監管局較難跟進，但可發出指引等建議買賣雙方未來遇上同類個案的做法和應注意事項。

郵輪碼頭效應 打造「鐘錶城」

郵輪碼頭落成，令附近商場起死回生。信置（00083）旗下觀塘碼頭廣場多層商場，經過多年交吉後，近期終獲大租客以每月約100萬元租用，呎租約10餘元，新租客把多層樓面打造成「鐘錶城」，專攻旅客。

位於觀塘偉業街的觀塘碼頭廣場，地下至2樓3層商場，已交吉多年。據業界指出，近日業主積極為舖位招租，把3層樓面一併放租，意向由一大租客全數承接。

月租百萬 總樓面10萬呎

物業雖然位置偏遠，但租金較便宜，仍獲數個租客入標，結果以約100萬元租出，按該廈地下至2樓每層3萬多平方呎計，總樓面約10萬平方呎，月租100多萬元計，呎租僅10餘元，舖位來說租值甚低。

商場鄰近觀塘碼頭，需由港鐵觀塘站步行至開源道尾，再由行人天橋接駁至商場，需要約15至20分鐘路程，交通不太便利，附近亦缺少配套，因此人流稀疏。

據悉，商場近年已絕大部分時間交吉，近10年來，只是曾有美食購物節短租數日，以及傢俬店租用短時間。現場所見，3層商場僅得一兩個舖位租出，租客為汽車用品店，其餘舖位外均貼上招租廣告。因商場十室九空，近乎空無一人。

招攬品牌進駐 攻內地客

消息稱，新租客為鐘錶商，是次大手租用商場，希望把3層多商舖，打造成「鐘錶城」，招攬不同鐘錶品牌進駐。由於物業位置較偏離核心區，預計目標客群為內地旅客，由旅遊社安排專車前往，此外郵輪碼頭今年6月12日正式啟用，商場比鄰觀塘海濱長廊，預料人流會增加，故把握商機租用，而商場則可望起死回生。

此外，商場附近料年內有新商廈入伙，人流或會增加。商場比鄰為新地及王氏旗下海濱道181號商廈項目，總樓面約30萬平方呎。據悉，原先發展商有意在年初推售項目，惟雙倍印花稅實施，業主重新部署。

觀塘碼頭廣場項目分別設有商場及寫字樓，早於2004年，項目獲屋宇署批出建築圖則，可重建成1幢27層高商廈，總樓面面積37.2萬平方呎。

皇廷廣場 持貨3月蝕164萬

另觀塘商廈錄蝕讓，美聯商業助理區域營業董事甘廣然表示，觀塘皇廷廣場20樓D室，面積約1,025平方呎，成交呎價約8,000元，涉820萬元，原業主於本年2月以984萬元購入，持貨3個月，蝕約164萬元。

】《一手住宅物業銷售條例》（下稱新例）於上周一（4月29日）生效後，至今一周。一手住宅物業銷售監管局專員馮建業指出，新例後推出的兩個樓盤，基本上符合法例的要求，但若然發現有樓盤涉嫌違規，銷監局亦無權即時叫停售樓。

巡查新盤 不排除「放蛇」

馮建業日前接受電視台訪問時表示，新例生效至今收到兩個發展商，提交兩個新盤的售樓書及價單等資料，基本上符合法例要求。局方亦不排除以「放蛇」方式巡查新盤，確保銷售合法。

然而，在新例下，當局發現有新盤違規銷售，銷監局亦無權即時叫停發展商正出售的物業。

若有樓盤違規 無權叫停

馮建業解釋，根據本港的司法制度，發現違規須轉介去律政司，並由法庭裁定賣方是否違例，否則當局叫停銷售，但是法庭最終裁定其無罪，會對賣方不公平。

馮建業續說，銷監局一旦發現有可能影響公眾知情權的懷疑違規個案，會立即在不妨礙司法程序下公布，令公眾有所警惕。

馮建業又補充，本港每年約有60至70個新盤推售，局方亦有足夠人手去巡查。

要增加人均居住面積，首先要有足夠的土地供應。立法會議員謝偉銓認為現時新界的土地開發得太少，尤其農地應該好好善用，好的農地就推廣有機耕種，荒蕪的農地就建屋，並且應該適度提高住屋密度，好像沙田、荃灣等地區的最高地積比率都已經5倍，但新界很多地方卻仍停留在不足1倍的水平，提議至少要提高至2倍或以上。他指，新加坡的人口密度比香港高，但人均居住面積雙倍於香港，關鍵在於規劃不同。

新界地積比僅1倍太低

　謝偉銓說，過去多年來本港發展新市鎮的步伐一直緩慢，最近期的新市鎮已經是將軍澳、天水圍、東涌等。政府過去不發展新市鎮的理由之一，是因為人口增長減慢，所以無需急於興建新市鎮，謝偉銓對此嗤之以鼻，認為政府應該趁人口增長速度減慢繼續建屋，趁機改善居住環境。

　他又說，新界現在的密度太低，「香港的土地未至於多到可以似外國一樣太低密度。」認為許多農地應該善加利用，好的農地就推廣有機耕種，荒蕪的農地就起屋，主要是分配的問題。新界很多地方卻仍停留在不足1倍的水平，提議至少要提高至2倍或以上。

港75%土地被列郊野地區

　香港與新加坡作對比，兩地一樣地少人多。新加坡人口約500萬，香港人口約700萬人，新加坡土地面積約700平方公里，香港土地面積約1,100平方公里。單計人口密度的話，新加坡還比香港更高，但新加坡人的居住條件卻比香港優勝，原因之一是兩地於規劃上的不同。

　根據資料，現時香港已開發的土地約有四分之一，四分之三、約75%的土地仍被列為郊野地區，而新加坡方面，郊野地區僅佔約50%。謝偉銓說，若果郊野公園被認為不可隨便更動，那麼一些綠化地帶亦好應該整合一下，釋放土地潛力。他亦支持填海，雖然為保護生態，填海耗資一定愈來愈貴，但若希望日後人均居住面積增加，這方面的規劃不可少。

對梁振英是其是非其非

　他承認，梁振英的房屋政策與他有共通之處：「所以人?叫我做梁粉，我係無咩所謂，你知我又唔係話有幫手站台，話我梁粉，就是因為當初我有提名他，但我對於政府推出的政策亦照樣批評，總之是其是，非其非，唔通政府對的政策我就一定要反對？」他又笑說，若他當權，上述的言論一定會備受批評。「但當權者唔係為博一時的掌聲，?個效果有咩用？」

佳兆業（1638）今年4月成立公司進軍深圳前海，其副主席譚禮寧透露，佳兆業將和大股東控制的富昌金融「雙劍合璧」，佳兆業負責物業開發，富昌則主力發展金融。他又稱，佳兆業計畫搶拍前海上半年推出的首批土地，惟不會盲目搶購，前提定會衡量地價是否符合公司的經營成本策略。

　　前海合作區管理局辦公室主任曹海雷早前透露，前海首批土地將於今年上半年推出。譚禮寧接受本報訪問時表示，佳兆業將參與第一批土地招標，但並非志在必得，歸根究柢還要從公司成本出發。「太多企業想去前海投地，如果一個東西只值一塊錢，他賣兩塊錢，那你買不買？」

　　有媒體報道稱，前海地價已升至每平米3萬元。譚禮寧認為 ，3萬元絕對不算便宜，因為福田區內成品樓價約4萬元，且前海土地不可轉讓。

　　佳兆業上月宣布與大股東成立合資公司開發前海物業，是繼花樣年（1777）後，第二個赴前海掘金的內地房地產公司。根據前海發展規劃，區內物業項目須與金融、物流、航運、貿易等產業相關。因此佳兆業選擇跟富昌金融深圳分公司聯合投地，一旦投得土地，佳兆業將負責物業開發，富昌則開展金融業務，如小額貸款、證券等。

　　佳兆業並未給前海投地留有預算，譚禮寧相信，如果拿到前海的地皮，可隨時在市場籌錢。他說，佳兆業上半年發的三批債中，最高錄得20倍超額認購，至今均未跌破底價，說明市場資金充裕。

　　今年以來，佳兆業三度發行優先票據，共集資約83億元。其中，90%用於償還舊債，整體融資成本由去年的10.2%，降至8.5%，預計今年可節省2億元財務支出。除明年到期的可換股債券外，最近債務到期時間延至2016年。

　　譚禮寧認為，受量化寬鬆影響，目前融資成本低，下半年會否再發債要看市場，畢竟市場還是波動。即使不再發債，今年也無資金缺口。除土地支出外，佳兆業2013年資本支出共135億元，譚禮寧預料，今年約有200億元資金流入，可覆蓋支出，如果銷售好，會多買地。今年至今，佳兆業共斥資25億元購置土地。

九龍城The Avery上周五突擊上載新樓書，將成新例下第三個可售樓盤，發展商將於本周內公布價單，以合符最快周六重新開賣的部署。該盤已沽五十七伙，僅餘二十一個單位待售。

　　一手新例實施近一周才有第三家發展商按例上載新樓書，信和於上周五為旗下九龍城The Avery正式公布新樓書，趕在本周六按例開賣，預料發展商會在本周內上載全新價單，該項目全盤只有七十八伙，按新例下，發展商首張價單須上載最少三十個單位，按項目現時僅餘二十一伙待售計算，首張價單料會涵蓋餘下單位。

　　發展商亦繼續按照樓盤上載樓書至開賣前七日內，二十四小時向公眾提供樓書的條例，在尖沙嘴中心商場設專櫃，讓公眾人士領取。至於該盤已售出的五十七個單位中，合共為集團套現約二億七千萬元，標準戶實用面積平均呎價一萬七千九百零一元，佔全盤的約七成三。

新盤市場呆滯，除了代理要「諗橋」搵生意，發展商亦要多闢客源，由於現時新盤開售受新例所制，要急售亦急不來，故紛紛計畫跳出香港，包括轉陣推出內地樓盤、或向港人推銷內地樓盤，實行中港互動。有代理更游說發展商多安排一些內地盤睇樓團，在內地二?城市進行展銷，深化客源。