行政院下修全年ＧＤＰ至百分之二點四，搶救經濟已成江內閣當務之急。行政院將於本周提出振興經濟景氣方案。據了解，現行五百坪以上國有地公、民聯合開發範圍，設定地上權範圍將擴大到企業總部、商辦、百貨公司、出租辦公室等，也有利壽險業資金投入經營。

在振興股市部分，除「護股市八招」，行政院上周的政務會談也已同意修正期貨交易法，將現行境外外資從事期貨交易得保留新台幣累計盈餘三億元限制再放寬，以擴大外資投入期貨市場。

為搶救「悶經濟」，行政院長江宜樺要求各部會至遲於一個月內提出「振興經濟景氣方案」，時限已逼近；各相關部會已依行政院所提意見及原則，陸續彙報方案，範圍很廣，多數為短期方案。

財政部國產局、內政部所提方案，現行五百坪以上國有土地公民聯合開發，原限捷運用地，新方案將擴大到商辦、企業總部、百貨公司、出租辦公室等，希望以設定地上權方式，讓企業做商辦或企業總部，也可以使用五百坪以上國有土地，有利企業投資。

內政部也建議，加速在政府公有土地都市更新事業案件的推動。行政院秘書長陳威仁表示，政府應排除困難，提出都更有關配套措施。

內政部長李鴻源表示，內政部即將推動的公共設施保留地解編計畫，透過市地重劃、區段徵收，釋出土地給地方政府、民間開發利用；結合振興經濟方案，提出整體配套，可對振興經濟發揮很大效益及動能。

各國相繼推出量化寬鬆政策，全球低利環境也維持不變，房地產遂成了自住與置產功能兼具的避險工具之一。然而，根據群義房屋統計，有53.1%的台北市受訪者希望購置總價落在1,000萬至1,500萬元的房子，但目前手中卻持有不到300萬元的自備款。

顯見，若保守以總價款的三成來估算自備款，多數人都有「心有餘而力不足」的窘況，使得購屋計畫更加趨緩。

對此，群義房屋總經理潘家成表示，當今上班族實質薪資偏低，不僅購買力大不如前，定存永遠趕不上通膨速度。

他建議，採取「二要」、「二不要」的買房原則。所謂的「二要」，是要適當給自己房貸壓力、要認清自己的需求條件；相對地，也不要太過勉強、不要太過完美主義。

同時，透過「由外而內、由小換大、汰舊換新」的買房階段性策略，將能達到買房存錢的資產布局目的。

群義房屋調查顯示，自備款不足的現象，又以首購族最嚴重，僅不到兩成的受訪者備有500萬元以上的自備款，甚至有66.1%的比例尚未存滿300萬元。

即便是換屋或投資置產族，也以「未持有300萬元自備款」者為多，約占四成。

群義房屋不動產企研室認為，此一數據顯示，受限總價因素，「低總小宅」將可預見地依舊是近期房市熱門產品。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓說，雖然大家都喜歡住在市中心，但市中心的房價卻不見得每個人都喜歡，所以買房時必須量力而為，評估自身的購屋能力，再選擇適合的地點置產，這樣才是聰明的作法。

目前市中心房價漲幅已高，黃淑苓認為，想購屋者在資金部位尚未充足之前，其實可以從周邊之第二、三線的區段來找房子，等待未來累積足夠的經濟基礎，或者結婚後有雙薪支持，此時再到更趨近於市中心的地點尋覓房屋。

專家建議，想購屋者在資金部位尚未充足之前，其實可以從周邊的第二、三線區段如新莊、三峽來找房子，等待未來累積足夠的經濟基礎，再到市中心的地點尋覓房屋。

奢侈稅上路即將滿兩年，對房地產市場帶來了一些影響，有些問題值得我們再思考，整體而言，我認為奢侈稅不能將市場的大餅做大、反而影響公平正義。

台灣、特別是北部地區，居住問題根源是供給不足。就土地市場來說，台北市幾乎難有完整的素地供給，都市更新案光是前端整合就動輒耗時十年，而且開發風險極高，在土地相對稀少、容積管制嚴格的情況下，土地成本推動房價上升。

在供給稀少的情形下，賣方的供給彈性就大，奢侈稅的課徵就會出現下列的效應：第一，形成轉嫁，供給彈性愈大轉嫁部分愈大，反而墊高購屋或購地成本。此在供給稀少地區尤然。

第二，造成「閉鎖效果（locked-in effect）」，流動性降低的結果，造成地方稅收（契稅、土地增值稅、印花稅等）大量漏損，以及周邊服務產業（例如不動產經紀業、地政士業）與換屋經濟效益的損失。

第三，民眾為了避稅或兩年後的「售出效果（lock-out effect）」，容易造成市場的不穩定。

另外，奢侈稅在法制與稅制上，有一些值得討論的地方，包括追溯實施前已取得不動產者，使該等民眾缺乏預見性。

而不論盈虧，兩年出售皆須繳納奢侈稅，違反量能課稅原則。不是用盈虧作為課稅基礎，對所得重分配也不能有所幫助。

另外，政策目的與實施地區缺乏連結。就實務上來說，售地或售屋態樣具有多種情況，不宜一概作為奢侈稅核課對象，現行特種貨物及勞務稅條例第5條採列舉方式，仍有不足。

我認為，重稅不是萬靈丹，但常是雙面刃。有專家即認為從既往社會主義經濟體以外的所有先進國家經驗，奢侈稅的建制實施，都只見偶一擇採，但無一不是暫速即廢，主要是因為任何類型的奢侈稅制，終究只見成本不見效益，只能促成一個「低值經濟」及「平價社會」，所能發揮整體公平正義的作用很小，卻十足可使國家經濟活力傷筋害骨，國際競爭力斲喪。

所以，我認為為健全房市，增加供給、提高交通便利性才是關鍵作法。寓禁於「稅」只有造成「超額負擔」（excess burdon of taxation），減少社會福利。

也應於特種貨物及勞務稅條例第5條增列「其他經財政部核准不適用者」的情形，避免造成非投機型的流動障礙，並符法律保留原則。

並應在母法中授權行政院或財政部建置「實施地區」（進場）與「停止適用」（退場）的調節，以讓政府視經濟情況調節應用。

最後，現行「全額課徵」之苛稅，宜考量調降稅率，以符量能原則。

房市交易案增多，房產買賣糾紛頻傳，尤其成屋資訊較弱，為增加房產交易安全，銀行建議，成屋買賣若能搭配價金信託，可讓交易更有保障。

據內政部統計，全台2012年房地產買賣糾紛案達1,600多件。主要糾紛包括：資訊不對等、服務報酬爭議及契約審閱權等。

內政部為了避免建商業者提供的成屋資訊不夠完全，以及保障消費者權利，訂定「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並從5月1日起實施。凡建商及其委託的不動產經紀業者，在以賣方身分提供買方成屋買賣契約時，都要依此新規定辦理。

不過，一般民眾間的成屋買賣，又該如何受到保障？國泰世華銀行信託部協理張齊家表示，因房屋買賣交易金額龐大且交易流程繁複，雖買賣流程約1~2個月便可完成，但民眾可能面臨許多風險。

例如，賣方可能提供假權狀或一屋二賣，以及買方惡意拒付交屋款等情事。因此，張齊家提醒民眾，在簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，即可讓交易「價金」，放在一個獨立安全的帳戶裡。

所謂「成屋買賣價金信託」，就是由買賣雙方共同委託銀行擔任受託人，買方依據買賣契約約定，依序將各期價款存入受託銀行開立的信託專戶。

受託銀行則依契約約定或買賣雙方共同指示，處理撥付稅款、仲介費及清償賣方前順位貸款等事宜，待成屋買賣交易完成時，受託銀行再依買賣雙方指示，將信託專戶餘款交付賣方。

至於信託的費用，則依個案情形不同，銀行業界收費標準大約介於買賣金額的萬分之6至萬分之10。以一筆1,000萬元的不動產買賣來說，信託費用約6,000元至1萬元，如由買賣雙方平均分攤，各自只須負擔3,000元至5,000元。

張齊家說，民眾只須付出少許費用，就可以透過銀行提供的價金信託服務，降低交易風險，讓買賣雙方買得安心、賣得放心，因此，可說是只要花小錢，就有高保障的價金守護工具。

銀行提醒民眾，內政部公告的定型化契約，是以建商擔任賣方的交易案為規範對象，對於一般自售屋主或委由仲介商代售的買賣案並無強制規定。但民眾仍可參酌定型化契約部分條款，制訂買賣契約。若再搭配「成屋買賣價金信託」，就能提高成屋買賣價金的安全保障。

行政院將原空軍總部舊址、台北學苑、華光社區列為三大重點土地開發案，財政部長張盛和也曾比喻為「三隻金雞母」；但官員指出，台北市政府最近意外「插手」，有意重新規畫這三大開發案，因此開發期程恐遭延宕，不知何時才能產下「金雞蛋」？

行政院會今年初通過「活化資產永續財政方案行動計畫」，選定台北市仁愛路三段的空軍總部舊址、敦化北路的「台北學苑」、中正紀念堂附近的華光社區為三大指標開發案，由財政部國有財產署統籌開發；三大開發案均採地上權開發，不准興建豪宅，預估引進民間投資一百四十億元、總收益九百廿九億元。

國產署原本預估，位於敦化北路、小巨蛋對面、占地四千坪的台北學苑最快六月公開招標，可望在三大開發案中「搶頭香」；但台北市政府近日建議，鄰近台北學苑的四筆、六百多坪的國防部眷改土地應併入整體規畫開發。

國產署官員表示，都市計畫變更牽涉容積轉移，周圍的巷道變更也要取得當地居民同意，若依法辦理，「台北學苑」開發案最快要到明年才能招商。

官員透露，為了達成行政院振興景氣的政策目標，國產署傾向「兩階段開發」，規畫好的台北學苑開發案先公開招商，四筆國防部土地列為第二階段開發；但國防部土地鄰近松山機場，有限建高度，未來僅能蓋五層樓的精緻公寓，國產署、國防部、台北市政府將再會商。

位於仁愛路三段、「帝寶級」的空軍總部舊址開發案則陷入開發主權之爭。經建會原本規畫，將空總舊址開發為「城中城」；但台北市副市長張金鶚日前在行政院會主張，「對於空總開發，台北市樂意來做」，要將空總打造成台北新地標。張金鶚臨時殺出程咬金，都市計畫恐重新變更。財經官員說，既然張金鶚主動爭取「貢獻一點心力」，國產署只能「原則上同意」，但空總開發重新規畫，恐怕一、兩年後才能招商開發。

至於位於台北市中正區、總面積超過十公頃的華光社區，官員直言，開發難度最高。法務部預計今年九月前拆光「釘子戶」，但目前仍有四十多戶違建，「愈後面愈難拆」；學生社團也串連文化團體，台北市政府將研議保留華光社區的老舊建物，且華光社區裡的中華郵政和中華電信均有保留公務用地的障礙，整體開發案遙遙無期。

插手三大開發案？ 北市府：不能只追求利潤

針對插手導致三大開發案進度變慢的質疑，台北市政府昨天表示，只是盡義務提供專業意見，不可能主導開發方向；以都市計畫角度來看，開發案不應該只追求最大利潤，而要考量都市整體發展。
北市都市發展局總工程司高文婷表示，中央有空總、台北學苑的土地所有權，但因兩件開發案的基地都位於台北市內，市府都被邀請參加開會；期間市府積極參與並充分表達看法，但不可能主導開發案方向。

都市發展局表示，對台北學苑的開發，其實軍方與國產署有不同意見；由於台北學苑後方還有四小塊土地，當初都發局曾建議中央，可以「一大四小」一起規劃；例如將四塊小土地做公園，容積再移轉至台北學苑本體。

發展局表示，但後來國防部未接納此意見，只希望單獨開發台北學苑本體、處分掉其他四塊小土地，但計畫送至行政院後被退回來；國防部後來請市府協助方案可行性評估，討論四塊土地如何活化，方案包括將四塊土地重新規劃、改變計畫道路等。

發展局指出，至於空總，雖然經建會規劃開發成城中城，但只是一個概念，沒有內容細節，因此國防部委託市府進行規劃，找出各種開發方式的可能性。

對華光社區拆遷案因文史團體要求重新鑑定有無可留存的文化古蹟而停擺，法務部除建議北市文化局盡快定案，也指文化局五年前已函覆「地上物無文化價值」，現在卻說要重新鑑定，國家建設如何推動？

法務部政務次長陳明堂指出，北市文化局本月初邀學者專家做鑑定，鑑定結果下月底會出爐，目前暫緩執行拆遷。

學者觀點 城市再生 應超越政治盤算

台北市張金鶚副市長上任後，發表了對都市發展之願景與任期內之自我期許，除了都市更新外，張副市長認為釜底抽薪，應重新建立市民之生活品味，俾以鏈結城市基礎建設，繼而累積成為一個具有自明性有競爭力且能與時空友善發展之城市品味。大家都期許這不只是有形的物質品味，而是更無形的認知與生活品味。

而近日來輿論對台北市幾個關鍵地區之發展，卻有了不同之思惟與更落地之省思。包括：都市更新是否只是引入更有價值之房地產？商業發展是否是唯一之觸媒？都市歷史軌跡在都市再生歷程中是絆腳石還是引擎？無獨有偶，中國大陸在經歷了燦爛的北京奧運與上海世博後，加以近日習近平對禁奢之政策，大家開始反省什麼是健康社會？什麼是廉潔文化？繼而反思過去喜以移植國外各種外表建設的「外貿協會」之城市文化，是否應有新的轉型？

換言之，如果我們談台北的曼哈頓、台北的六本木，其實只是一種對自我城市發展沒自信，對自我自然、人文資產沒自覺的一種快速「轉印」開發政策。

如果倫敦奧運能給我們省思，則似乎「華光社區」、「空軍總部」乃至「台北學苑」之再發展，不應只是片面媚外之移植他國成功範例。吾人該回頭深思的是：是否台北能有一種在地內化之魅力與競爭力？它是獨一無二的！正如野柳風景區開放拜陸客之賜，近年遊客已爆增到三百多萬，但資源承載量有限，如何拓展、如何滿足政策性劇增之遊客需求，顯然已非建設資金投入與硬體改善可解答。如果在兩岸政策外，依然仍可成為旅遊景點標竿，且有合理之地方經濟效益，似乎那才是「本事」，也才是真正的「本錢」。

城市發展已必須跳脫「吸金」與「吸睛」式之亮麗打造模式；宜居城市，有文化內涵與生態基盤，才有本錢與世界各國新興城市作可持續性之競爭。而「宜居」不在「大」，不在「炫」，也不在「多金」。明年將是台北建城一三○年，郝市長之大建設，或許應更謙遜更有歷史感的回歸台北城之本質。「華光社區」之老樹群、日治時期之獄政軌跡、清代之舊城牆遺跡、還有「台北學苑」在五○—六○年代扮演為客居台北學子之溫馨落腳地，為何這些城市有感覺的歷史不能合理之保存？並再轉化成迎接另個世代國際年輕學子之溫馨靠岸港灣？

就城市品味而言，台北人之氣質與特質，早為外國人所賞析。它不像上海也不像紐約或東京，它是種經歷時空與特殊政治文化粹煉所形塑出的有韌性有調適性之市民生活價質觀。為政者，千萬不要低估了，也別以為「創收」是唯一的答案。台北人是有智慧的，而台北人的城市品味亦遠超越於政客之盤算。

　壽險業參與信義區A25燙金地BOT標案有望！財金官員表示，行政院若拍板不修促參法，同意壽險業採出租經營投入BOT公共建設，7月12日A25脫標已不成問題。據悉，國壽、新光、富邦、台灣人壽等四大壽險公司磨刀霍霍，民間出資至少320億元以上。

　壽險業投入公建，經過行政院經副院長毛治國上週二度協調，金管會、財政部獲得共識，壽險業投入促參案，不需透過修改促參法，壽險業與政府主辦機關（甲方）、出租委託經營者（丙方）之間，彼此簽訂契約規範將權利義務明定清楚就可以。政院預計近日宣布，可說為壽險業投資信義區A25促參BOT案解套。

　信義計劃區A25促參案，因條件過苛，北市府日前再補公告放寬，不限2家以上申請人才能開資格標及技術標，決回歸促參案件甄審程序，截標日期也延至7月12日止。這塊基地是信義區少數完整大面積基地，加上開放陸資投資，預期標脫機率大增。

　A25權利金底價180億元，每坪底價約330.15萬元，去年南山人壽拿下世貿二館地上權案每坪501.92萬元，競標結果是否高於此數，備受不動產市場業界關注。加上投資興建約120~140億元，民間業者至少需有320億元以上才有機會競標。

　針對壽險參與BOT案，政院上週協調結果，確認不需修改促參法或保險法，只要彼此之間明訂契約規範，一旦經營不善，政府主辦機關會找上壽險業負責，也不違反保險業跨業經營。

　台北市財政局長邱大展表示，中央曾詢問北市府意見，北市府對壽險業錢進BOT公建樂觀其成，但若行政院宣布鬆綁解套，希望財政部或金管會要有黑紙白字函令，地方政府才有依據執行，以免觸法。

　A25案對壽險業解套是否需補公告，邱大展說會再研議。但知情人士表示，只要投標團隊未來註明專業分工，經台北市府評選時同意，不一定補公告壽險業才能投標。

　據悉，首次公告招商說明會時，國壽、新光、富邦、台灣人壽等四大壽險公司都前往聆聽，躍躍欲試，尤其國壽透露加碼投資國內不動產，外傳A25標案就是其中一件重要標的。其餘陸資也有多家青睞，外商也不乏興趣者。

誆有履約保證 害客損失70萬

又出現民眾買預售屋，建設公司卻暫停營業、遲不動工的交易糾紛。民眾指控明贊建設詐騙，去年購買該建商推出的預售屋「京國硯」，建商卻以各種理由拖延開工時間，開空頭支票、涉嫌偽造文書，直到今年才承認公司內部有問題，害他損失70萬元簽約金。律師表示，因建商涉嫌詐騙，民眾除要建商退訂外，還可要求至少1倍的賠償金。

蔡先生向《蘋果》投訴，2012年3月購買明贊建設在基隆市中山區的預售屋「京國硯」，並繳交70萬元簽約金，合約內容表示，預計5月開工，但一直拖到11月都還不見基地動工，詢問建設公司，對方以變更執照、變更設計為由，遲遲不肯開工。

公司停業建商關機
蔡先生說，今年2月建商才召開協調會，表示公司內部有問題，公司負責人陳柏宏願意以個人名義開本票擔保，但經查證，發現陳柏宏已無個人資產。據了解，當初預售時，明贊建設承諾銀行履約保證，但實際上，明贊建設僅向銀行要求簽約配合，但後來簽約不成，卻仍在售屋合約掛名該銀行，涉嫌偽造文書。蔡先生指出，有其他受害者告陳柏宏詐欺，但陳並未出庭。
目前該基地尚未動工，圍牆外寫著「綠建築開發、弘琳建設、明贊建設投資興建」。記者試著聯繫明贊建設董事長陳柏宏，但他手機關機，公司電話已顯示為空號，明贊建設總經理周讚堂表示，公司目前暫停營業。

「逐步和住戶協商」
周讚堂說，該預售案總戶數僅26戶，已逐步和住戶協商，「京國硯」是公司最後1個建案，將與其他建設公司合作，契約內容還在研議，房子蓋好後，公司就會收起來，而陳柏宏開出的本票只是擔保，公司資產都還在，且為表示誠意先開本票給這些住戶，未來還是可以退屋。
天成律師事務所主持律師盧天成指出，民眾買預售屋前，除了向建設公司確認細節，如銀行履約保證等，也可以打電話向建商配合銀行詢問是否有簽約合作。

可要求1倍賠償金
盧天成說，明贊建設涉嫌詐欺，民眾除可要求建商退還訂金，還能要求至少1倍的賠償金，而人頭本票則構成刑事案件，如果對民眾造成損害，例如利息損失等，可另向公司負責人提出民事賠償。

多看多聽 購屋選口碑建商

預防受騙
預售屋無法先看到實體，只能從圖面、建商口碑和相關資訊判斷是否有保障，但該如何查出建設公司底細，才能夠預防上當受騙。專家表示，事前蒐集建商資料、過去推案、資本額等，簽約前多看、多問、多聽，並詢問建管相關單位，以免簽約後才發現問題，告上法院傷財又耗時。

上網瞭解財務狀況
曾有民眾向國棟建設買預售屋「海神」，沒想到發現基地沒有動工跡象後，查詢才驚覺建商惡性倒閉，求償無門。但10年後原工地已經從原本的國棟建設改為兆益建設，預售屋案名也從「海神」改為「海帝」，目前兆益建設已解散。2年前也曾發生竹北市預售屋「丞益時代」，建商丞益建設因財務問題停建引發交易糾紛。
大聲行銷顧問公司執行總監田大權表示，買預售屋前，最好選擇有品牌的建商，可上網搜尋建商資訊，如想知道建設公司財務狀況，可以上經濟部商業司查詢公司登記狀況、資本額、過去推案等，也可以去票據交換所網站查詢公司退補票紀錄，想知道過去有無糾紛，可到公平會網站查詢。

實測判定廣告真假
廣告不實較難判斷，田大權說，廣告多為「形塑」非直接表達，要把抽象的「形容詞」變成「名詞」，消費者可「實測」判斷，例如廣告描述5分鐘即到捷運站，可實際走一走，15分鐘到敦南商圈，也可以開車測試。
中華民國消費者文教基金會申訴部主任吳明島指出，常見預售屋買賣糾紛為建商事先收訂金，才給契約審閱，「建商行為已違反公平會權益，消費者可以主張退還訂金。」
有些建商為節省簽約後續流程，要求民眾提供印鑑，吳明島強調，消費者要一一確認合約內容，確定無誤並同意後才能用印簽約，不要貪圖一時方便而損失權益。

實價登錄網資料顯示，「全台店面租金王」就在北市東區微風忠孝館旁，月租金高達80萬元，換算後每坪超過3萬元，比許多上班族月薪還高。商仲業者表示，該區店面租金行情每坪至少2萬元，突破3萬元並不意外。

大牌搶進東區明曜
據實價登錄坪數、屋齡等資料，推估該店面應為位於忠孝東路四段的「iROO」服飾店，記者實際到店頭詢問，不願具名的店員表示，該店去年9月設立，曾聽聞月租金約80萬元。
東區以忠孝復興至忠孝敦化一帶屬最精華，店面租金每坪約2.5萬元，而明曜商圈一帶每坪約2.2萬元，近延吉街每坪約1.7萬元。松信住宅不動產經理吳懿倫說，UNIQLO與ZARA前年進駐統領與明曜商圈後，東區商圈也隨漸擴大，明曜商圈一帶店面租金跟著漲，光是今年初租金就較去年增約1成，未來有機會再上揚。
第一太平戴維斯協理田揚名表示，ZARA與UNIQLO打進台灣市場後，許多知名國際品牌紛紛想搶進東區，今年就有韓國手機大廠、美國知名服飾品牌等都準備在「正忠孝東路四段」找店面設旗艦店。且因東區人潮多，店面兼具廣告效應，因此國際大品牌每月租金預算都超過百萬元。

民嘆「比月薪還高」
針對「租金王」每坪超過3萬元的高身價，逛街民眾Josh也說，除非當業務，否則身邊朋友月薪都在3萬元以內，1坪月租3萬元比月薪還高，確實很驚人！

全台店面租金王
★地址：台北市忠孝東路四段211號
★坪數：約25.25坪
★租金：月租80萬元，每坪3萬1679元
★租賃時間：2012年9月
★地段優勢：屬東區明曜商圈、鄰近捷運忠孝敦化站2號出口
★周邊店面 租金行情：每坪1萬5000元~2萬2000元
資料來源：內政部實價查詢網、松信住宅、《蘋果》採訪整理

樂屋網統計，自去年至目前為止，桃園地區預約看屋筆數占全台的32%，已經成為最受網友歡迎的房市新亮點，近期買氣也不錯的台中市則占26%，位居第二；反倒是過去題材豐富、市場火熱的新北市，則已悄悄退居第三，佔22.8%。

房產業者表示，隨雙北市房價愈來愈高，不少買屋置產者開始往南移動，到桃園地區尋覓平價好屋，用時間換取空間、也降低購屋負擔，連帶炒熱當地買氣。

樂屋網說，以往雙北市房市新聞佔據各大版面，但在前年奢侈稅上路後，有了新的變化。

去年度桃園縣線上預約看屋數占21.7% 、台中市17.4%、新北市16.1%、台北市僅剩6.6%，今年起截至目前，桃園縣占比又成長10.3個百分點，可見人氣、買氣持續高漲。

而桃園縣最受網友歡迎的區域為中壢市、桃園市、平鎮市、八德市；台中市則為西屯區、北屯區、南屯區；新北市則是板橋區、淡水區、新莊區、中和區。

繼北市信義計畫區D1「最貴菜園」標售後，27日又有菜園土地法拍。該土地位於松勇路53巷內，距離興建中的華南金總部大樓不到100公尺，面積約83.79坪，總底價約2.6億元，拆算每坪底價約310萬元，房仲業者預估，每坪標脫單價有機會挑戰823萬元行情。

27日將法拍的菜園位於北市信義區信義段三小段47-6地號，土地座落北市信義計畫區松勇路53巷內，鄰近興建中的華南金合庫金信義計畫區總部，目前現況為菜園、工寮，因土地產權無任何租賃關係，本周一拍定後可依現況點交。

繼台北信義計畫區A25土地開放民間業者投資後，台北市府規劃再釋出精華區土地，位於台北市南京東路三段六福皇宮後面近3,000坪商業區土地，預定今年底以設定地上權70年方式招商，包括權利金總投資額約二、三百億元。

商仲業者統計，今年上半年已有超過200億元的地上權案待標，若加上此案，今年地上權的待標金額累計近500億元，今年堪稱地上權案最熱的一年。

此地位於台北市精華區，又是市中心罕見的大面積土地，更具雙捷運的交通便利優勢，周邊商業機能成熟，預估將吸引壽險、建商、百貨、飯店等業者搶標。

台北市財政局局長邱大展昨（26）日表示，這塊土地位於捷運文湖線和松山線交會點的精華區內，交通便利，周邊更是繁榮的商業區，極適合開發企業辦公大樓、國際觀光飯店、商務中心、健身中心等，已委託顧問公司辦理招標作業規劃，規劃於今年底辦理招商。

他說，這塊精華區曾規劃以BOT方式招商，但考量投資額高，國內現在僅壽險、金融業者才有這種財力，而他們又受限很多規定，無法參與BOT案，因此，將採設定地上權70年方式供業者投資開發，以利有興趣的金融、壽險業者可以來參與。

據指出，該基地位於台北市南京東路三段六福皇宮、華航台北分公司後方，緊鄰龍江路，基地東側為公園綠地，基地本身現為公有停車場，未來松山線將有一站出口在該基地內，開發業者可與捷運站連通。

林口交易年增137% 淡水三峽新莊也轉夯
通膨壓力趕著置產族急進場，奢侈稅實施前一度被點名為房市最危險的新北市「林（口）、淡（水）、三（峽）、新（莊）」，隨著房市回溫，加上周邊區域房價持續升，重回低價優勢，買氣跟著起死回生，今年開春後再度躍升新北市購屋熱區，今年3~4月交易量較去年同期增加至少36%，也是新北市增幅前4高的行政區。新北市今年3~4月建物買賣移轉棟數共1萬2994棟，較去年同期增14%，而奢侈稅後被戲稱為房市斷頭區的「林淡三新」，今年交易量明顯增溫，3、4月建物買賣移轉棟數分別為1090、1353、453與1451棟，各較去年同期增加137%、38%、36%與42%。

中和新店反衰退
過去屬購屋熱區的中和、新店區，今年3、4月反較去年同期減少21.9%與2.2%，永和區雖增加8.1%，但仍較新北市整體增幅13.8%來的少。中信房屋行銷企劃部副理江龍名也表示，過去「林淡三新」推案量大價高，奢侈稅後造成買方觀望，房價相對停滯，但近2年周邊五股、三重與桃園地區因房價持續漲，「林淡三新」反而顯得相對便宜。江龍名表示，自住族重視價格、置產族考量發展潛力，「林淡三新」不僅符合相對低價的條件，也有規劃捷運線等交通利多，因此今年開春後買氣上升，不論是新建案或是中古屋，都賣得不錯。

「新北保值性高」
「差不多的價格，寧可在新北市買房。」35歲的莎拉說，原本因大台北房價高，所以想到桃園買房子，但最近發現桃園房價也不便宜，便考慮在新北市林口、新莊區購屋，生活機能比較好、保值性應該也較高。甲山林廣告副總經理徐永仁也說，近期桃園房價高漲，失去低價優勢後，不少購屋族重返新北市，尤其又以緊鄰桃園縣的林口區影響最大。林口區指標案「國家1號院」每坪均價32萬元，目前每周約150組看屋人次，銷售近5成。

新莊老屋底價跌
新莊區交易量排名第2，東森房屋新莊捷運加盟店店東吳瓊認為，過去屋主心態較高，但目前不少屋主願讓價，部分中古屋底價反而比2年前還低，也提升購屋族意願，農曆年前購屋族觀望心態濃，假日1天頂多1~2組看屋，現在假日1天至少5組。

租金年增2千元「快要住不起」

大台北房價、租金漲，薪水卻凍漲，社會新鮮人租屋壓力愈來愈大。根據房仲業者統計，以新鮮人平均月薪2萬6000元計算，要在台北市租屋，以大安、信義、中山區租金壓力最大，其中大安區租屋壓力達47％居雙北市之冠，代表近半薪資要付房租，新北市租金壓力最大的永和區也有32.8％。

根據好房網統計，以8坪套房平均月租金除以大學畢業社會新鮮人平均薪資，算出各行政區租金壓力發現，台北市的租屋壓力中，以大安區壓力最大，8坪套房租金要價1萬2272元，佔社會新鮮人平均起薪的47％，等於薪水近半拿來負擔房租。

大安信義最高壓
第2、3名的信義區、中山區，租屋壓力也都不低，分別高達43.6％、41.8％。首次進入前3名的中山區，租金壓力不僅首次突破40％，平均租金更較去年增加2080元，壓力增加7.8個百分點。
中信房屋林森加盟店店長許誌惟表示，中山區在捷運新莊蘆洲線通車後，捷運中山站、民權西路站、雙連站等站進出人次都增加，中山區小坪數套房比例也高於其他行政區，因此吸引許多人到中山區租房，市場接受度高，也反映在租金價格，小套房行情可從8~9千元到2萬元不等。
新北市租金壓力大的前3名分別為永和區的32.8％、新店區31.6％及板橋區31.5％，其中去年租金壓力冠軍的新店區，今年下滑至第2名，也是雙北市前3名中，唯一壓力下跌的行政區，跌幅1.5個百分點。

僅新店降價求租
好房網總編吳光中分析，新店區近幾年捷運周邊，尤其是新成屋套房產品供給量大，房東面臨競爭壓力，不但租金難漲，降價求租的情形也不少，再加上奢侈稅後，屋主出租養房情形更為普遍，造成新店區租金壓力小跌，民眾不妨趁此時搶便宜。
住商不動產永和加盟店店長張麗鴻則表示，永和地區套房集中在捷運沿線，商圈連貫，生活機能結構體完整，且離台北市中心僅有一橋之隔，租屋客群多。

「薪水該跟著漲」
民眾Austin說，租金上漲，薪水也應該要跟著一起漲才行，不然真的連房子都租不起。吳光中建議，適當的房租比例以薪水的1/4到1/3較為合適，北市文山區、南港區、北投區，及新北市土城區、汐止區等房價偏低區域，租金壓力相對較低，建議新鮮人以通勤時間換取便宜租金，降低租屋壓力。

寶路營造前日以22.8億元、溢價8.5％取得台北市松山區民權東路三段175巷上權案，該地臨近松山機場，面積1328.58坪，招標底價21億元。

將規劃為旅館
該地土地使用分區為住三土地，除了一般住宅外，也可以興建商務旅館或商業辦公室，設定地上權使用50年。
包括寶路營造與皇翔建設皆有投標，最後由寶路營造勝出，負責招標的營建署城鄉發展分署表示，該地未來將規劃為旅館，待寶路營造將相關文件資料補齊之後，預計1個月內正式簽約。

房市景氣回溫，大台北新案開價愈來愈高，若想買便宜屋，仍有少數建案廣告戶可見1字頭，如樹林區「醴泉」廣告戶每坪18.8萬元，鶯歌區「宇宏鴻堂」廣告戶也有機會低於2字頭。

銷售佳開價上調
淡水區地段偏遠、交通不便，房價相對便宜，但隨著捷運輕軌定案，1字頭也不見蹤跡，如「夢想家」去年年中開賣，當時每坪開價17~18萬元，銷售人員表示，因為賣得太便宜，便陸續調價，今年農曆年前每坪19.8萬元，但現在至少20.6萬元，且銷售不錯，僅剩10戶。
以往開價多為1字頭的鶯歌區，也隨著銷售狀況漸佳，開價上調。如每坪開價約18.5萬元的「金品富邸」規劃31~40坪，也於今年初完銷，同區域的「宇宏鴻堂」每坪開價22~28萬元，已突破2字頭，但該案專案經理呂俊穎表示，廣告戶成交價有機會在2字頭以下。

便宜條件多較差
樹林區「醴泉」每坪開價22~23萬元，則挑出10戶低樓層戶別做為廣告戶，每坪18.8萬元。
金磚動力副總經理施孝文提醒，價格相對便宜的戶別條件多半較差，建議在3~5年內有換屋打算的購屋族，購買前要特別謹慎。

　大陸建設預計第3季進軍台中7期、推出每坪上看百萬元的超級豪宅案，引爆台中豪宅開價挑戰百萬元的熱門話題，同時，也帶動7期新市政中心與草悟道國美館特區、兩塊台中最受矚目豪宅版塊的長線房價展望。

　台中地產商表示，建商對大陸建設7期新案開價上看百萬元的反應不一，但參考台北房價走勢，實價登錄後，信義計劃區最高每坪275萬元的成交紀錄，代表台北精華區的指標豪宅案，開價已衝破每坪300萬元，較5年前、金融海嘯前，房價暴增1倍；相較於台中7期，開價從50萬元成長至100萬元，似乎並無不合理。

　台中房仲業者認為，大陸建設今年將於7期新市政中心推出豪宅案，以大陸建設的建築水準，這次建築作品的高層景觀戶，確實有可能挑戰每坪百萬元的台中房市開價新高；至於成交價能否同樣貼近百萬，還有待觀察。

　不過，部份建商認為，大陸建設7期新案開高價，受惠最多的並非群雄並列、競爭激烈的7期，像與7期新市政中心並列為台中兩大頂級住宅推案板塊的草悟道國美館特區，如富邦「天空樹」每坪開價在65至75萬元之間；由鉅「大恆」高樓層成交價也超過70萬元。

　有別於7期新市政中心近10年快速發展的腳步，前身是經國園道的草悟道，多年來以城市內開闊的帶狀綠地，配合沿線文創、特色餐飲、百貨商場等設施，吸引特定買方群聚。

　值得一提的是，大導演李安在台中拍片期間，就沒有選擇住在7期，而是住在草悟道周邊。李安先入住老牌建商、由鉅建設興建的名宅「月光流域」；之後則與劇組人員一起進住亞緻大飯店，全都位於科博館與國美館之間的草悟道旁。

　房仲連鎖業者分析指出，草悟道周邊生活機能成熟，很早就是許多富裕之家的首選，從921地震後，草悟道沿線部份經典豪宅相對抗跌，就能看出此區房市結構的不同。

　近年來在勤美誠品綠園道進駐草悟道沿線後，帶動該區生活機能提升，也吸引大批人潮湧入，讓豪宅客偏愛寧靜的國美館特區與美術園道做為居家的趨勢。

　由於草悟道沿線發展時間較早，園道第一排的大面積土地稀少，最近10年來，草悟道沿線豪宅推案量遠不如7期新市政中心。正因為供給量有限，經典豪宅頗獲買方青睞，房價居高不下。

　其中，由鉅建設繼「月光流域」之後，近期推出的頂級豪宅案「大恆」，也是草悟道最新作品。該案基地正對草悟道國美館7萬坪綠海，是台中建築業界公認的國美館特區「地王」，由鉅歷經近半世紀整合而成。

　有趣的是，吸引李安入住的「月光流域」，隔著草悟道的市民廣場綠地，與設計大師陳瑞憲操刀的勤美誠品綠園道相望，同樣受到矚目。由鉅「大恆」力邀陳瑞憲規劃公共空間，與正面的國美館7萬坪綠海對話。

　由鉅建設董事長林嘉琪表示，在亞洲設計界人氣高漲的陳瑞憲，最受矚目的作品除「誠品書局」系列空間外，香港首富李嘉誠跨海邀請陳瑞憲設計母校圖書館案也引起轟動。

　不過，陳瑞憲近年來在民間住宅建築的空間設計案接案量並不多，在台中都會區的作品更是稀少，這次參與「大恆」的設計案，也成為重要特色。

　鄉林建設（5531）集團董事長賴正鎰表示，2013年下半年起，鄉林集團兩岸事業將會一年比一年豐收。台灣有3案今年完工入帳，法人估計約有130億元案量；中國大陸方面，青島涵碧樓飯店預計10月中旬開幕營運，宣示正式「插旗」大陸，估計3年後大陸營收將首度超越台灣。

　賴正鎰表示，鄉林下半年兩岸步調將非常忙碌，士林官邸案將在9月至10月完工，上周結構完成，預計年底前交屋，2014年完工入帳已售部分的業績，屆時集團的鄉林建設、涵碧樓飯店等，將進駐這座企業總部大樓辦公，和台中總部，呈「雙總部、雙核心」運作。

　賴正鎰指出，今年下半年將進入完工交屋入帳的高峰，除「皇居」已完工、採成屋方式銷售外，還有新莊「淳青」、6至7月將取得使照，天母「大境」第1期5月下旬剛取得使照，總計上述3案將是2013年主力業績來源。

　2013年推案計畫方面，鄉林規劃好台北台中推出300億元，目前緊鑼密鼓進行的是手中規模最大的淡水水仙案，總銷達150億元，正搭樣品屋和接待中心，7月進場；社子「曼哈頓」合建安13億元，9月登場；總銷30億元的蘆洲案、北投總銷30億元的溫泉別墅案，萬華總銷55億元的都更案，也預計下半年推出。

　賴正鎰指出，台灣今年準備好300億元新案在手，加上中國大陸青島海景Villa別墅案、南京酒店式公寓和寫字樓第1期案，總銷分別為新台幣150億元、50億元，將在6、7月及11月開盤，兩岸估計將有500億元新案集中在2013年推出，為2014至2016年的業績來源。

近日房產稅徵收試點擴容的消息頻頻傳出，26日終被證實。傳聞還稱深圳、南京、杭州均有望成為擴大的試點城市。

中國政府網5月24日消息，國辦轉發了國務院批轉發改委關於2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知。意見中指出，擴大個人住房房產稅改革試點範圍，由財政部、稅務總局會同住房城鄉建設部等負責。

另據發改委體改司有關負責人24日證實，國家正在考慮擇機擴大房產稅改革試點範圍，今年會有具體動作。

對此，楊紅旭在微博上表示，房產稅，是必定會發的。他認為擴大試點的範圍主要方向是一二線房價較高的城市，而南京徵稅的概率是90%，徵收方式可能與上海相似。

資深房地產專家鄭榮華也表示，擴大房產稅試點是必然的，只是在擴大之前有無做好合理的政策準備，不要像“國五條”那樣狼狽收場。

對於這次有可能成為擴大試點的城市，鄭榮華認為深圳、杭州可能是重點。他還建議，房產稅要取長補短，分級徵收。也就是說首套房不徵收，二套房適當徵收，三套房大比例徵收，四套房的比例就是懲罰性徵收。

不過楊紅旭表示，房產稅並非抑制房價的神藥，其作用機制較弱。但中國住宅持有環節沒有稅，稅制是不完善的。他還認為今年內樓市調控不會放鬆，因為年內房價不會轉跌。

相關新聞：

住建部牽頭房產稅擴圍 國務院押後杭州試點

2013年3月開始，住建部已經多次牽頭組織財政部、國家稅務總局就進一步推進房產稅試點有關工作進行協調。會商期間，住建部還牽頭審定了杭州試點徵收房產稅的方案，但在報審國務院後，最終被決定押後執行。

發改委：擴大房產稅試點範圍

《國務院批轉發改委深化經濟體制改革意見》中闡述，擴大個人住房房產稅改革試點範圍；逐步擴大存貸款利率浮動幅度，建立健全市場基準利率體系；逐步統一城鄉居民基本醫療保險制度；定突發環境事件調查處理辦法。研究制定生態補償條例；研究制定城鎮化發展規劃；推進國有經濟戰略性調整和國有企業並購重組。

招商地產(000024)5月24日午間公告，公司5月23日通過掛牌出讓方式，競買取得寧波市灣頭啟動區3#地塊的國有建設用地使用權，用地面積為12.87萬平米，成交總價22.86億元。

上述地塊位於寧波市江北灣頭地區，東臨星湖，南臨河道，西至城莊路，北臨現狀道路，計容積率建築總面積27.66萬平米，土地用途為城鎮住宅、商服用地，土地使用權出讓年限為城鎮住宅70年，商服用地40年。

地產達人潘石屹已經不是第一次和央企在北京“交鋒”了，上一次，他敗於央企中化方興“手下”，痛失惦念已久的“廣渠路”地王。如今位於北京的望京SOHO，又將面臨央企保利地產的競爭，或者說是“挑釁”。

在中國內地，越來越多的民營房地產開發企業或將面對如潘石屹一樣的問題。由於中央政府持續對住宅市場的嚴厲調控，即便坐擁各方資源的央企房地產下屬企業，也逐漸將商業地產和辦公物業作為自身戰略的轉型方向。

此外“證券化”帶來的誘惑，令央企亦無法回避。保利、中糧、中化方興等企業，均在不同程度上開始尋求商業地產和辦公物業的證券化的可能，即便是資源豐厚的中央企業，對於低成本的資金，也絕不會視而不見。

央企“對手”

保利地產已經確定的戰略規劃中，將不斷提升商業地產和辦公持有類物業的比例作為一個硬性指標加以實現和約束。

“從機場出來，以後你一定會看到一個獨具特色的建築，那就是望京SOHO。”潘石屹善於鼓噪與煽動。他希望這座建築成為北京國門的“新地標”。然而，現在，最好的情況恐怕也只能是“地標”之一了，因為就在與望京SOHO一街之隔，央企保利地產也要做同樣的事。

望京SOHO的對手是保利國際廣場，在以前衛自居的潘石屹項目的一街之隔，未來將出現一個“鑽石燈籠”狀的寫字樓，這樣的建築形態在深圳、上海等特大型城市都曾出現，多數都成為了“地標之一”，所不同的是，北京保利國際廣場的高度將達到130米，這個高度在比鄰機場的區域，已經十分惹眼。

這並非是潘石屹第一次面對央企。2009年廣渠路地王出讓，面對志在必得的潘石屹，中化集團下屬的方興地產不懼高價，令潘石屹不得不遺憾認輸。

保利地產北京公司副總經理王英男告訴《中國經營報》記者，在保利地產已經確定的戰略規劃中，將不斷提升商業地產和辦公持有類物業的比例作為一個硬性指標加以實現和約束。按照這份規劃，保利地產未來在北京的業務，將按照住宅地產與商業地產7∶3的比例進行分配。

保利地產並不是唯一將商業地產作為未來業務戰略重要發展方向的央企下屬房地產企業。在此之前，中化集團下屬的方興地產，就已集資約27.17億港元，用以支付向母公司中國中化集團公司（中化集團）收購金茂集團權益所需，而金茂集團即是央企中化平臺上商業地產和辦公物業的整合平臺。

相比於保利地產和中化方興，中糧地產的動作更為直接。截至本報記者發稿時止，中糧地產已經完成了“內部整合”，即將中糧地產和中糧置業兩個下屬公司在集團管理架構中整合為事業部，而在這一事業部中，商業地產的開發、建設、運營佔有最為重要業務位置。

圈佔資源

這些“貿易派”央企多年以來積累的資源，使其在商業地產和辦公物業的開發、建設、運營上，都擁有足夠的先天優勢。

依靠資源圈佔資源，是央企房地產開發企業“突進”商業地產的基本模式。“無論是北京、上海、還是深圳，保利做商業地產，都是要在未來城市的核心區佔有一席之地。”王英男告訴記者。

記者瞭解到，保利國際廣場在北京所在的望京區域，雖然並非傳統意義上的城市核心區，但在未來規劃中，已經被北京市政府規劃為高端研發和製造業的集中區域，政府將以國際現代先進商務區為發展理念，在未來5~10年?將大望京打造成北京先進國際商務區典範，成為北京第二CBD。

在此之前，摩托羅拉、北電集團、西門子等國際企業的總部，都已經由國貿CBD遷至這一區域。

“央企很多是做貿易出身的，現在你看到表現得比較強勁的中糧、中化、保利，都是貿易的出身。”中菲諮詢有限公司副總經理和春陽向記者表示，由於這些“貿易派”央企多年以來積累的資源，使其在商業地產和辦公物業的開發、建設、運營上，都擁有足夠的先天優勢。

一位曾在中糧置業工作的前高管向記者表示，中糧之所以能夠在內地第一個將無印良品等品牌引入，與其集團層面長期從事的海外貿易管道有很大的關係。中糧集團在改革開放初期，長期從事進出口貿易業務，因此，在招商管道上佔有很大的資源優勢。

相比於中糧集團，保利地產由於其母公司長期從事軍工進出口業務，因此，在外資企業的資源方面，也擁有相應的優勢。在北京的保利國際廣場中，已經有不少外資企業籌畫進駐。

圖謀資本

目前房地產基金的規模約為400億元，其中機會型基金占主要比重，增值型基金占比較小，55%的基金為獨立品牌的內資基金。

“根據央行資料，2012年開發商自籌資金占比40.5%，該比例較2009年相比上漲了近十個點。所謂的自籌資金，新增部分中很大程度上就是房地產基金和房地產信託。”高和資本合夥人蘇鑫告訴記者，這種證券化的可能，亦是央企大規模突進商業地產的重要原因之一。

2012年年底，房地產信託的規模已高達6881億元，其中純股權投資占比僅為8%，多數是債權投資。據高通智庫資料，目前房地產基金的規模約為400億元，其中機會型基金占主要比重，增值型基金占比較小，55%的基金為獨立品牌的內資基金。

“相比于招商管道的資源，央企很多都是全牌照公司，在集團平臺層面，擁有信託公司、投資公司等牌照，這意味著商業地產的資產證券化業務，央企能夠更加順利開展，而且付出更小的中間費用。”和春陽向記者表示。


2013年，中信證券與華僑城合作，發行“歡樂穀主題公園入園憑證專項資產管理計畫”，合計募集資金18.5億元，設優先順序受益憑證和次級受益憑證兩種受益憑證。

“以收購資產包的形式，把資產分為核心資產和非核心資產。其中，‘非核心資產’以資產精裝修的方式散售，其利潤補貼到核心資產中，使核心資產的持有成本降低，同時也優化基金短期的流動性。核心資產則選擇持有，通過提升經營水準，以穩定增長的租金贏得估值的提高，進而放大經營性貸款額度。如果租客的品牌、租金和租賃期限合適，也可以輔之以資產證券化思路。”蘇鑫表示。

.業內人士提醒：想“撿漏兒”得多加小心

現在南六環的房子均價都奔2萬元去了，北五環外的房子怎麼也得25000元，所以當小武看到北五環外天通苑還有單價13000元左右的房子時，簡直不敢相信自己的眼睛，真的假的？據瞭解，現在天通苑確實出現了一批價格明顯低於市場均價的房源，但如果有人想“撿漏兒”還要小心些。

大戶型單價只有13000元

天通苑西三區高性價比大三居，中間樓層，東南朝向，客廳、臥室全部有採光，200平方米，總價270萬元，單價只有13500元。一次偶然的機會，當小武在網上看到這套房源的資訊時，第一感覺就是好便宜呀。

還有更便宜的：天通苑東一區南北通透複式房，精裝修，送露臺，206平方米，總價258萬元，單價只有12500元。

記者查詢了該地區其他房源，發現價格並非如此便宜：同是天通苑東一區，一套134平方米的大兩居，總價260萬元，單價19500元，比那兩套大戶型房源單價高了六七千元。另一套89平方米的小兩居，總價225萬元，單價24000元，價格貴了近一倍。更讓人驚訝的是一套55平方米的一居室，總價160萬元，單價都快3萬元了。

北苑家園與天通苑只隔一條小清河。記者發現，這?的二手房價格更高，單價都在35000元左右，有的甚至報到4萬元，比他看到的兩套大戶型價格高了近2倍。

“低價大戶型”隨便挑

“我當時全身熱血沸騰，恨不得馬上飛過去，把房子買下了，生怕讓別人搶走了”，小武告訴記者，但同時他又有些不放心，擔心房源是假的。於是，小武給仲介打了一個電話。

“我在網上看到一套200平方米，總價270萬元的房子，現在，那套房子還有嗎？”

“還有呢，業主挺誠心賣的，您要真心想買，還可以便宜些。”仲介這樣答道。

“我看天通苑一些房子都賣2萬多了，這套房子怎麼這麼便宜呀，沒什麼問題吧?”小武接著問。

“沒什麼問題，就是戶型偏大一些。這邊的大戶型都是這個價兒。”據仲介介紹，這邊的大戶型不僅價格便宜，而且房源很多，戶型豐富，要想看房，隨便挑，隨時能找出幾十套。

仲介解釋，之所以房源多，是因為天通苑本身規模大。天通苑號稱“亞洲最大居住區”，僅東區就170多棟樓，其中東一區70多棟、東二區40多棟、東三區60多棟。另外，天通苑還有西區、北區、老區等，估計總量有五六百棟樓。這麼大的總量，貢獻出的在售二手房至少500多套，相當於一個小型“新盤”。在500多套房源?，挑出幾十套大戶型就是很簡單的事兒了。

高稅費高樓層擋住購房人

“134平方米房子都260萬元，200平方米的房子才270萬元，而且價格還能談，那我為什麼不買這套200平方米的呢？”小武這樣想，就讓仲介給算算稅費。一算，把小武嚇了一跳。雖然房源滿五年了，但因為不是唯一住房，要交20%的差額個稅，另外，因為戶型超過140平方米了，算非普通住宅，還要交3%契稅、5.5%的營業稅、10%的綜合地價款等，加一起要73萬元左右。而那套134平方米的房源，稅費十幾萬元。兩套房的總價差不多，但稅費卻差出60萬。

“怪不得那麼便宜呢。”小武一下子明白了，再仔細看看這套戶型，僅客廳就80多平方米，另外還有3個衛生間，其中一個衛生間面積十幾平方米，實在是太浪費了，想“撿漏兒”的想法就沒之前那麼強烈了。


據鏈家地產天通苑東區新店經理周毅介紹，天通苑大戶型雖然單價便宜，但因為戶型、樓層等原因，一直不太好賣，因此，處境比較尷尬。比如很多大戶型都是6層的複式，沒有電梯，年輕人買不起，老人爬不動；一些平層雖然有電梯，但戶型設計不太合理，一套200平方米的房子，設計成三居，客廳將近100平方米，占了一半面積，這就造成了這樣的大戶型一般人買不起，買得起的人看不上。所以多年來，價格一直上不去。

“新國五條落地後，大戶型首付款、稅費增加，更沒有優勢了。與其把錢交了稅費，還不如挑一套好房呢，很多人都這麼想，所以，大戶型就更不好賣了。”周毅補充說。不過，他認為，如果家?人口多，買這樣的大戶型，還是比較合算的。

..一月三地王，廣州的土地市場比5月的天氣還熱。

5月23日下午，在廣州五月最後一場土地拍賣會上，廣州城建開發南沙房地產有限公司(越秀地產)以24.6億的最高保密地價、4.2萬平方米的競配建面積奪得海珠區南洲路大沙圍地塊，扣除保障性住房後樓面價34590元/平，成為廣州歷史最貴單價地王。

此外，同日出讓的白雲沙太路地塊，由佳兆業以7.99億的最高保密地價、19600平方米的競配建面積奪得。該地塊去掉配建面積，樓面價為22510元/平方米。

據悉，海珠區南洲路大沙圍地塊是繼白雲區同寶路地塊、廣州番禺區南村鎮萬博商業區地塊四之後，廣州本月出現的第三宗“地王”。

廣州史上最貴單價地王

據觀點地產新媒體現場觀察，本次土地拍賣吸引了?大、華髮股份、中鐵、雅居樂、佳兆業、合景泰富、麗豐控股、越秀、萬科、招商、保利、中海等15家開發商到場。共到場人數約200人。

而在昨天出讓的兩宗土地中，位於海珠區南洲路大沙圍的住宅地塊無疑成為競爭的焦點。

出讓公告顯示，該幅編號海珠區南洲路1026號宗地，位於珠江南航道海心沙島畔，坐落在廣州城市新中軸線南段瀛洲生態園。土地性質為二類居住用地，宗地面積為42714平方米，可建設用地面積為22629平方米，總建築面積113145平方米，容積率 5.0，掛牌起始價16.97億元。

土拍前，不少業內人士猜測該地塊會成為“准地王”，而此前網上競拍階段就受到7家房企追捧。截止至23日上午9點，該地塊的最高報價為90號萬科報出的17.57.億元，折合樓面價15531元/平方米。

地塊於下午進入拍賣環節後，越秀地產即首先舉牌17.8億元，在此後的競價中，越秀地產顯示出了其志在必得的氣勢。在經過多家開發商19輪的爭相競價後，地塊總價即達到246091萬元的最高限制地價，進而轉入競配建環節，競價階梯為400平米。

據觀察，現場有多家房企參與競配建環節，不過，最主要的還是佳兆業和中海兩家在進行拉鋸戰式的博弈。期間，?大多次報出高於競價階梯的面積數，此舉加快了拍賣進程，使競爭進一步加劇。而越秀地產也不甘示弱，多次力壓?大。

在長達半個多小時的競配建競爭中，越秀地產和?大你追我趕般地輪番舉牌，在經過近100輪的競爭後，現場進入“白熱化”的階段。最終，在近112輪競奪後，越秀地產以246091萬、42000平競配建面積擊敗?大奪得該地塊，折合樓面價34590元/平。

而此前廣州拍地歷史最高紀錄是2012年?大奪得的珠江新城地塊，樓面地價3.2967萬元/平，此次南洲路無疑加冕廣州市地王。甚至另有統計表示，若加入保障房競配建成本（3000元/平），且原地配建，該地塊總成本達25.9億元，地塊折合樓面地價達36361元/平，為廣州歷史最貴單價地王。

與南洲路地塊相比，白雲沙太路地塊則顯得有點速戰速決。該地塊正式出讓前共收到13位報名申請，包括金地、佳兆業、珠海華髮、萬科等，而在開始競拍僅5分鐘後，地塊已達到最高保密地價約7.99億元。隨後該地塊轉入競配建階段，最終由33號佳兆業以7.99億元的最高保密地價、1.96萬平方米的競配建面積奪得該地塊，該地塊去掉配建面積，樓面價為22510元/平方米。

出讓資料顯示，該地塊位於白雲區沙太路梅花園20號地塊，土地用途為二類居住用地，宗地面積約2.35萬平方米，建築面積約5.5萬平方米，掛牌起始價約5.5億元。

“不被看好”的南洲路江景

顯然，在昨天的土地拍賣會上，最為人們津津樂道的無疑是海珠區南洲路地塊拍出了34590元/平的高單價。

雖然南洲路地塊“位於珠江南航道海心沙島畔，處於廣州城市新中軸線南段瀛洲生態園，坐擁一線江景，具有打造新豪宅不可複製重要元素。”但是目前，南洲路周邊的二手房價格僅2萬/平，按新“地王”這個樓面價，目前“麵粉”比“麵包”貴了近一倍。對此，各種評論兼而有之。

合富置業首席分析師龍斌表示，該地塊屬於優質的土地，稀缺資源。雖然現在周圍的景觀相對差一點，但發展規劃力度很大，屬於中軸線南端重要的一塊。

對於高樓面地價，龍斌表示主要有四點，市場預期樂觀，優質地塊稀缺江景資源遭搶，房企資金充裕，廣州城市價值進入快速躍升期。

廣州房地產專家韓世同則對地塊的高價位表示非常的不理解，他表示，該價格高得離譜，不是很理性，珠江新城地價也還沒超過此地塊。其又稱對於5.0的高容積率來建造豪宅也表示不解。“除了琶洲區，現在海珠區的樓價還沒有超過3萬，而現在該地塊地價就超3萬，太不可思議了。”

韓世同表示，現在的企業拿地意願高漲，好像是預測未來的價格會大幅上漲。不過他表示，現在還沒有看到這個跡象，他認為是否市場傳言的取消限購、限價，市場化取代行政手段等，帶動了房企的拿地熱情。

他預測，隨著下半年地塊的不斷推出，高價位會支撐不住，而市場的成交是有所回落，因此這個高價位還原不了市場的真相。


此外，對於海珠區新地王，廣州業內專家謝逸楓也直言“太瘋狂了”，如按照其地價與建房及稅費等配建成本計算，總成本價要達到4.5萬元/平方米，售價賣到5.5萬元/平方米以上，方可滿足房企預期開發利潤。

不過，據此前房管局人員推介，該地塊擁有打造豪宅的五大要素：中央地段、生態環境、自然景觀、人文氣息、投資價值。

但市場分析人士就表示，該地塊的周邊設施仍需改善，高端住宅的地理位置優勢尚未完全體現。該地塊雖說隔江，但位於海珠區南面與番禺相望的江完全沒有打造過，整體景觀價值有限。

對謀求上市的杭州大廈來說，這或許是一個非常重要的大事件，背後意味深長。

昨晚，百大集團（600865.SH）發佈公告稱，綠城集團擬與浙江百大置業有限公司（下稱“百大置業”）解除委託持股關係，並收回相關股權的表決權。

此前的2012年7月7日，百大集團全資子公司百大置業將其持有的杭州百大置業有限公司（“西子國際”項目公司）40%股權轉讓給杭州大廈，轉讓後，杭州百大置業的股權結構為杭州大廈40%、浙江百大置業30%、綠城集團30%（由浙江百大置業代為持有，並代為行使表決權）。

最終，百大集團佔據了杭州百大置業60%的投票權。所以百大集團也發公告表示，百大集團對杭州百大置業擁有控制權，杭州百大置業是公司的控股孫公司，納入公司合併報表範圍。

而上述西子國際項目位於杭州市江幹區慶春廣場西側的杭政儲出【2009】60號地塊，專案規劃為集購物、寫字樓、酒店等於一體的商業綜合體。目前專案進展順利，整體工程預計將在2014年底完成。2012年11月3日，該項目首次開盤，推出精裝修酒店式公寓138套，戶型面積42-277平方米，精裝標準6000元/平方米，價格在35000元/平方米左右。

這是杭州正在興起的錢江新城板塊最為引人注目的項目之一。讓人眼紅的是，位於錢江新城板塊的萬象城，目前每年銷售額約20億元。

“這是一種信號，要和萬象城分庭抗禮的信號。”消息人士認為，作為杭州新興的重要商圈，錢江新城是商家必爭之地。對於一直盤踞在武林廣場的杭州大廈來說，西子國際項目不僅能開始精品百貨的擴張，杭州大廈更是借此一隻腳踏進錢江新城商圈。

此前，在杭州大廈總經理童民強的計畫中，杭州大廈負責打造的西子國際商業專案，將規劃成精品商業街，這?將引進一些奢侈品或者精品專賣店，與周邊的商場、購物中心進行互補。

令人意外的是，此次解除委託持股關係，將導致百大集團喪失對杭州百大置業的控制權。而對於收回股權表決權的綠城來說，公告並未透露下一步動作。

此前，百大集團公司相關人士還公開表示，這個股權配比，三方的持股配比在短時間內不會進一步發生變化，百大集團和綠城將負責項目的建設和銷售，杭州大廈則主要負責之後的商業運營。

計畫不如變化快，此前的一個公告表示，在上述股權轉讓完成後的4年內，杭州大廈或其指定方有權選擇向浙江百大置業收購杭州百大置業額外11%以上的股權。

業內人士認為，表面看來，是百大集團失去了對杭州百大置業的實際控制權，而背後則可能是浙江商業圈的新一輪競合。換句話說，杭州大廈要成為西子國際項目的第一大股東。


“杭州大廈必須要走出去，杭州大廈看中了城東的資源，這是出於自身內生性的發展要求，必須要開新的高檔的百貨商店。”業內人士表示，這也順應了向錢江時代發展的需求。

有來自杭州大廈內部的消息稱，他們勢必要在這個項目中控股達到51%。

2012年，杭州大廈營業額為59.07億元，同比下降2.8%，其中奢侈品服裝類銷售額為11.16億元，增幅也略有下降。不過，在百貨行業去年不景氣的大背景下，杭州大廈仍排在國內前三位。

更有意思的是，中國銀泰還控股百大集團，因此，與其說是杭州大廈想力鬥萬象城，還不如說，是杭州大廈和中國銀泰對杭州百大置業的一場角力。

香港公共事業工程最大建築商金城營造集團第三代王紹恆，帶領集團進軍大陸房地產市場，首站選擇台商聚集地東莞，與來自台灣的大學同學林學正一起打拚，蓋起市區別墅與私人會所。

現任金城執行董事兼業務拓展部門主管的王紹恆，擺脫上一代不做大陸生意原則，全力開拓大陸房地產市場。他身兼東莞市金城營造房地產開發董事總經理，積極搶占版圖；他說：「不排除進軍台灣」。

金城早期以土木工程起家，曾協助建設台灣高壓線鐵塔，目前除為香港電力公司提供服務，還協助安裝香港滙豐銀行第一批提款機、海洋公園電氣安裝等項目，已成為香港公共事業工程中的行業龍頭，承攬全港近三分之二的發電及供電、市政、鐵路工程等。

金城年營業額已超過港幣15億元（約新台幣58億元），目前大陸布局包括北京、山西、廣州與東莞等地。

近幾年是金城轉變最大的年代，王紹恆表示，金城2011年發展新方向，除鞏固香港原有電力龍頭的市場外，開始全力發展大陸業務，開發珠江三角洲房地產。

王紹恆說，有次在上海，遇到同在美國羅德島念書的台灣同學林學正，與他討論進軍大陸市場看法，發現相互擁有許多觀念上的共同點，把他延攬進入開發大陸的團隊來。

王紹恆說，當時為了融入當地，自己帶著2個大學畢業生，在東莞展開「創業」，要辦相關證件就跟一般民眾去排隊，充分體驗到大陸各種民情。

身為建築師的王紹恆，投入這個房產建設中，首站選擇在東莞建起市中心內唯一高端別墅，200多個單位營建案，只蓋50套4層的別墅，與眾不同作法，一砲打響金城在大陸名號。

王紹恆認為，東莞房地產市場具有潛力，從宏觀層面來看，周邊城市廣州、深圳的房價都偏高，位於其中的東莞將接收兩方人口轉移，而高端房產市場，更是急待開發。

目標銷售千億 冀母子規模看齊

招商地產注資東力實業（978）借殼，被視為重新上市，成功與否還有待審批。招商地產董事長林少斌接受本報訪問時解釋其借殼的目的，是希望藉港股的平台融資，令招商地產步伐走得更快，目標2018年整體銷售規模達到1000億元（人民幣．下同），屆時東力的規模亦希望能與招商地產看齊，將來東力將多做內地的新城市地產項目。

內房A股五年未融資

自去年5月收購東力70%股權後，事隔短短一年，招商地產不惜巨額注資，更觸動聯交所反向收購條例而被視為重新上市，須面對更嚴格審批，市場擔心申請或有變數。

林少斌昨天在深圳蛇口總部接受訪問時表示，入股東力實業是為了打造一個無論監管及制約都跟A股市場不同的融資平台。他稱：「上市最大的目的就是股權融資。」

他說：「如果A股市場未來五年都不開放，房地產不能融資，我們的上市功能就沒有用。（招商）已經好幾年沒融資，從2009年起至今。已經五年不開放，如果再來五年，唉？！哪我們就……」林少斌指出，按照集團將來發展目標，在資本市場融資是有必要的。

招商地產定下了所謂「千億銷售、百億利潤」的目標，就是公司銷售計劃每年增長100億元，期望到2018年能達到1000億元的銷售規模。根據該公司年報，去年在18個城市有46個項目在售，實現簽約銷售面積247.52萬方米，簽約銷售金額363.86億元，增長約73%。目前招商地產的市值467億元。

「東力平台建立起來之後，我們希望把這公司真正跟招商地產A股一樣，能做到兩者規模都差不多。」獲注資的東力只有區區數十億元資產，但林少斌強調，即使兩者規模相若，東力最終仍是由招商地產控制。

他表示，注資前已經做好溝通工作，相信東力成功重新上市的可能性非常大。據了解，上市聆訊或會在6月進行，隨後公司就可召開股東特別大會。

東力擬拓內地新城市

至於招商地產與東力實業日後的定位與分工，林少斌稱將以發展區域劃分，兩公司同樣發展商業及住宅，將來東力多做新城市項目，「只要東力有這個規模和能力，出得起錢，就讓他做。」他表示，如果注資東力成功，能在市場上融資就會馬上開始投資。

市場曾經憧憬招商地產會繼萬科之後，成為下一間申請「B轉H」的公司，林少斌指過去內部亦曾作研究，但由於B股規模不大，公司還是決定順着大市走，就像當年股權分置改革一樣，等到國家提出解決方案後，才找合適時機處理。

商業項目佔比冀升至30﹪

招商地產在內地投資者心目中位列「萬保招金」四間主要房企之一，與龍頭的萬科、保利及金地並稱，但規模上仍有差距。招商地產已定下五年後趕上銷售千億元（人民幣．下同）的目標。除了售樓目標，招商地產希望未來商業項目資產佔比能由目前的10%，提高至30%。

內地很多發展商都搶地發展住宅項目，貪其流轉快、利潤回報高，但招商地產除了注重住宅外，亦逐步加大商業發展力度。

「中國城市化過程最後都會結束，商業業務有穩定的現金流，屬優良資產，對公司非常重要。」招商地產董事長林少斌認為，住宅項目在調控或市況欠佳時就不可持續貢獻，公司要在全國主要城市留下一批優質物業作長線收租。

他表示，目前公司的商業資產大約佔整體的10%，到2018年達到千億元住宅銷售目標時，希望商業項目的佔比能夠達到20%至30%之間。林少斌指出，當發展商住綜合體時，會將位置合適的一線城市項目保留下來收租，如果地理位置不佳，或不具備綜合體條件發展的，就盡量出售。

招商地產若要達到每年銷售按年增加100億元的目標，今年銷售額就要達到460億元。他表示，今年房地產市場形勢很複雜，與國家政策走向關係很大。他希望政策維持平穩及具長遠規劃，可以穩定人心。招商地產目前有總值逾700億元的可售物業。

另外，招商集團在前海有3.9平方公里土地，屬大地主之一。林少斌表示，政府希望將土地從招商手上「拿回去」，但招商集團想自己發展，故目前仍就土地問題博弈。

今年新增內地房地產業務的方正數碼（618）宣布，旗下子公司通過合營方式購入一幅地皮，上周五停牌，今日恢復買賣。

該地塊作價4.53億元人民幣（約5.7億港元），佔地3.96萬平方米，規劃建築面積9.9萬平方米，每平方米土地成本為4575元人民幣，其中住宅6.9萬平方米，辦公室和商業用途2.97萬平方米，位於湖南省長沙市岳麓區洋湖垸片區坪塘大道與岳塘路相交東南角。

收購者為方正數碼間接持股95％的子公司鄂州金豐和成都?隆鑫置業有限公司的合營公司，兩者各出資700萬和300萬元人民幣成立合營公司，以及按出資比例攤分買地價，之後共同開發該地皮。50％地價須在掛牌競買成交通知書簽訂之日起一個月內支付，通知書預計在今年6月30日或之前發出。

持有方正數碼超過50％的母公司方正諮詢已同意收購，毋須召開股東大會。

政府推出雙辣招快將三個月，二手交投未有改善，新盤重推進度亦受到一手新例的影響而相當緩慢，代理行須應變自保；「四大行」難逃縮減分行命運，以減低成本支出。代理界人士認為，目前的成交量根本支持不到地產代理營運，雖然有業界寄望將出籠的5000個白表免補地價名額，可刺激交投，但本月亦難免須「見紅」，估計需半年時間才有機會改善。

馬鞍山廣場原有10家代理行，近日已見有代理遷出，其中一個大型轉角舖位已騰出，令該代理行在商場內的分行，亦由原來的3家減至2家。

港置「撤出」馬鞍山市中心

四大行之一的香港置業，昨天亦流傳「撤出」馬鞍山市中心區，記者到現場了解，看見有關代理行有職員正忙於把文件執拾封箱，職員透露將搬至位於烏溪沙港鐵站的分行繼續營業。

香港置業高級執行董事伍創業表示，政府早前連環出招，市場的負面聲音較大，數據顯示，近月成交已大大減少，該行亦對早前出價較勇的舖位租金作出檢討和重整。他指出，近期二手交投亦漸見回穩，故現階段將要觀望一段時間，暫未有其他區的分行出現重整。

區內代理人士表示，近月交投萎縮，商場動輒十多萬元以至數十萬元的租金，以目前的成交量根本不能支持多家分行的營運，故此有代理行縮減分行亦無可厚非。

至於去年在同一個商場內設立首家分行的置業18，該公司主席張肇栓表示，近月生意已出現「無錢賺」的局面，雖然以上月營業情況仍然平穩，惟估計本月或有機會「見紅」，該行亦有重整計劃，準備針對豪宅區的業務縮減位於西貢的分行。

轉攻居屋市場

張肇栓指出，近月細價盤及上車物業交投回穩，惟豪宅及中價盤卻未見回復，相信市場需時半年才可以積累一部分購買力，但公司就針對白表5000個免補地價購居屋計劃，將增加位於馬鞍山錦豐苑的分行，主攻居屋市場，冀搶佔即將入市居屋買家。

除馬鞍山區外，於大埔營運多年的?泰地產近日亦完成搬舖。公司總經理高劍明表示，該行在汀角路設有一家分行，本來計劃租用新舖後，把舊舖轉為專營新界舖位，惟2月份政府出招後，市場迅速變化，該行亦改變策略，放棄續租汀角路舖位，搬至樓面較大的太和分行繼續營運。

代理界人士認為，目前不少代理行正觀望居屋效應能否激活樓市，惟他坦言即使居屋交投回升，但亦只是細價物業回復平穩，成交量亦難以支持整個行業的運作，估計未來代理行縮分行裁員勢難避免。

元朗尚悅因樓書問題而突然停止重推，令過去的周末可供發售新盤維持只有3個，交投亦未有突破，過去兩天僅粉嶺逸峯錄得4宗成交。新例實施接近一個月，3個新盤合計沽出約56伙，只佔總推出單位的28%。

尚悅因樓書問題暫停發售，仍有待發展商?地（012）公布銷售安排；儘管未能推售，但位於尖沙咀美麗華商場售樓處，仍有市民到場參觀，只是場面較為冷清；參觀者蔡先生表示，未獲悉樓盤重推實用面積有縮減情況，但差幅只有數方呎，不影響其入市，預算300多萬元購入單位自住，預料未來樓價仍會下調。

相對於尚悅，逸峯售樓處「人氣」較好，亦有不少市民「埋枱」與代理商議，但始終交投不算多，發展商昨天公布項目沽出3伙，位於3及5座的H室，成交價409萬至410萬餘元不等，連同昨天市傳售出1伙，項目兩天共沽出4伙；參觀者周先生表示，昨天與內地友人到場參觀，該內地友人早前準備從二手市場購入單位，但因二手單位一般不設露台，故轉投一手樓，雖然非本地居民須繳付相關稅項，但仍有意斥資約500萬元購入三房單位。

《一手住宅物業銷售條例》上月29日實施至今將近一個月，3個新盤累積沽出56伙，其中以逸峯佔約64%，DUNBAR PLACE已有一周未錄得成交，目前尚餘13伙待承接。

受一手條例拖累，近兩萬伙待批及餘貨單位推售無期，售樓紙遲遲未批出下，不排除發展商傾向以現樓形式發售，避免樓花因貨不對辦而出現誤導機會，勢將進一步減慢新盤推售速度，與政府欲加快新樓供應的目標背道而馳。

政府去年8月底推出「梁十招」，其中一招為加快預售樓花同意書審批進度，藉此增加短期供應，遏止樓價再飈升。有關措施推出後，審批進度明顯加快，去年9月更火速批出5個新盤預售，共涉3,795伙，數字創近8年新高，部分更在申請預售2、3個月後就迅即獲批售樓。

然而，措施推行僅半年，卻未能貫徹加快速度。在《一手住宅物業銷售條例》（簡稱：條例）於4月29日生效前，有關部門卻未有更新預售樓花同意書作出配合，令4月「零批出」售樓紙，情況更延至本月，及至近日才草擬版本。

推盤真空期 恐延長

因多個樓花項目售樓紙未批出，並與落成日期拉近，令不少發展商傾向以現樓形式發售，這樣除可避過預售樓花同意書審批外，亦可向準買家提供現樓示範單位，明碼實價供參觀、度尺，更可避免樓花因貨不對辦而出現誤導。

「即使如何小心睇（新例），新、舊版本亦有不同地方，好似THE AVERY、尚悅，重推波折重重、大費周章，亦加重成本，故寧願等現樓發展，減少出錯機會。」一家發展商高層說。

因此最終只會令發展商推盤「真空期」延長，盡管地政總署往後加快審批，發展商亦未必急推盤，並待現樓才推售，減慢一手樓供應，與政府加快審批售樓紙，以增加供應大相逕庭，當局應正視，免施政前後矛盾。

雖然新股氣氛有所轉冷，但本周仍有新股擬展開招股。內房股五洲國際擬於周五公開招股，集資15.6億元，下月中上市。

營運批發市場商場 涉22項目

五洲國際由麥格理及交銀國際承銷，早前已通過上市聆訊，市傳擬下月13日掛牌。按集團網站介紹，公司04年起於無錫開始開發營運批發市場及商場等，目前於11城市運營22個項目，總面積逾630萬平方米。

而公路維修公司英達亦擬下月初開始路演，及開始公開招股，市傳集資1億至2億美元（7.8億至15.6億元）。據保薦人國泰君安研究報告指，英達的市值可達34億至41億元，今年預測市盈率為13.4至16.3倍。

另外，水貝珠寶爭取於6月初進行上市聆訊，以首隻「雙幣單股」形式的新股，於6月中下旬招股集資約5億元人民幣，承銷商為東英。

英達下月路演 傳集逾7.8億

今年新股集資王中石化煉化（02386）上周掛牌首日潛水，其後萬都中國亦因應市況波動而未能完成集資招股，都影響新股市場氣氛。朗廷酒店（新上市編號：01270）今周四掛牌，表現勢左右其後招股的合和地產（新上市編號：00288），及新世界（00017）分拆酒店公司的招股進程。

二千五百個白表免補地價居屋將出台，成為市場焦點。按房委會之居屋第二市場成交記錄，今年一月至五月中計，該類綠表居屋成交三百七十二宗，且按月成交量拾級而上。

　　於政府首推白表合資格人士，限額免補地價購居屋苑首批買家將出台，而二手市場成交中，綠表客趁這批准買家出籠前交出公屋，以免補地價入市居屋第二市場的數字亦見上升。房委會新錄得一批收回公屋單位之原因當中，今年度（一二及一三年）截至十二月底之八個月內，從居屋第二市場購入未繳付補價的居屋單位佔九百零八宗，平均每月一百一十多戶，以去年度一一及一二年平均每月錄得同類數字為九十八宗，按年度上升一成半。

　　以房委會數字公布，於過去五個年度中，以一○年及一二 年度，綠表客購入居屋二手市場免補價物業為最活躍，該年度共錄得一千五百戶公屋客以綠表買入居屋後，交出本身公屋居所，即平均每月綠表客買居屋物業成交，為一百二十五伙。而○八及○九年度則較少，該年度僅一千一百七十八伙公屋戶，因購入居二市場而交回本身公屋居所，平均每月綠表客成交為九十八伙。

　　今月截至十五日計，綠表居二市場成交為三十三宗。四月有一百一十一宗，比對三月計上升一成九。而今年內，綠表居屋成交每月上升。由今年一月僅五十五宗，上升至四月一百多宗。過去十二個月計，則以去年七、八月綠表居二市場成交最多，該兩月分別錄一百五十五及一百五十九宗綠表二手居屋成交。市場分析則指，今年首四個月居二市場成交三百多宗，以金額劃分，二百萬元或以下約有六十多宗，佔約一成八比例，最多的二百至三百萬元居屋二市場成交，約佔一百五十多宗，約佔四成二比例，餘下三百萬元以上之居屋第二市場成交，則佔四成左右水平。

目標銷售千億 冀母子規模看齊

招商地產注資東力實業（978）借殼，被視為重新上市，成功與否還有待審批。招商地產董事長林少斌接受本報訪問時解釋其借殼的目的，是希望藉港股的平台融資，令招商地產步伐走得更快，目標2018年整體銷售規模達到1000億元（人民幣．下同），屆時東力的規模亦希望能與招商地產看齊，將來東力將多做內地的新城市地產項目。

內房A股五年未融資

自去年5月收購東力70%股權後，事隔短短一年，招商地產不惜巨額注資，更觸動聯交所反向收購條例而被視為重新上市，須面對更嚴格審批，市場擔心申請或有變數。

林少斌昨天在深圳蛇口總部接受訪問時表示，入股東力實業是為了打造一個無論監管及制約都跟A股市場不同的融資平台。他稱：「上市最大的目的就是股權融資。」

他說：「如果A股市場未來五年都不開放，房地產不能融資，我們的上市功能就沒有用。（招商）已經好幾年沒融資，從2009年起至今。已經五年不開放，如果再來五年，唉？！哪我們就……」林少斌指出，按照集團將來發展目標，在資本市場融資是有必要的。

招商地產定下了所謂「千億銷售、百億利潤」的目標，就是公司銷售計劃每年增長100億元，期望到2018年能達到1000億元的銷售規模。根據該公司年報，去年在18個城市有46個項目在售，實現簽約銷售面積247.52萬方米，簽約銷售金額363.86億元，增長約73%。目前招商地產的市值467億元。

「東力平台建立起來之後，我們希望把這公司真正跟招商地產A股一樣，能做到兩者規模都差不多。」獲注資的東力只有區區數十億元資產，但林少斌強調，即使兩者規模相若，東力最終仍是由招商地產控制。

他表示，注資前已經做好溝通工作，相信東力成功重新上市的可能性非常大。據了解，上市聆訊或會在6月進行，隨後公司就可召開股東特別大會。

東力擬拓內地新城市

至於招商地產與東力實業日後的定位與分工，林少斌稱將以發展區域劃分，兩公司同樣發展商業及住宅，將來東力多做新城市項目，「只要東力有這個規模和能力，出得起錢，就讓他做。」他表示，如果注資東力成功，能在市場上融資就會馬上開始投資。

市場曾經憧憬招商地產會繼萬科之後，成為下一間申請「B轉H」的公司，林少斌指過去內部亦曾作研究，但由於B股規模不大，公司還是決定順着大市走，就像當年股權分置改革一樣，等到國家提出解決方案後，才找合適時機處理。

商業項目佔比冀升至30﹪

招商地產在內地投資者心目中位列「萬保招金」四間主要房企之一，與龍頭的萬科、保利及金地並稱，但規模上仍有差距。招商地產已定下五年後趕上銷售千億元（人民幣．下同）的目標。除了售樓目標，招商地產希望未來商業項目資產佔比能由目前的10%，提高至30%。

內地很多發展商都搶地發展住宅項目，貪其流轉快、利潤回報高，但招商地產除了注重住宅外，亦逐步加大商業發展力度。

「中國城市化過程最後都會結束，商業業務有穩定的現金流，屬優良資產，對公司非常重要。」招商地產董事長林少斌認為，住宅項目在調控或市況欠佳時就不可持續貢獻，公司要在全國主要城市留下一批優質物業作長線收租。

他表示，目前公司的商業資產大約佔整體的10%，到2018年達到千億元住宅銷售目標時，希望商業項目的佔比能夠達到20%至30%之間。林少斌指出，當發展商住綜合體時，會將位置合適的一線城市項目保留下來收租，如果地理位置不佳，或不具備綜合體條件發展的，就盡量出售。

招商地產若要達到每年銷售按年增加100億元的目標，今年銷售額就要達到460億元。他表示，今年房地產市場形勢很複雜，與國家政策走向關係很大。他希望政策維持平穩及具長遠規劃，可以穩定人心。招商地產目前有總值逾700億元的可售物業。

另外，招商集團在前海有3.9平方公里土地，屬大地主之一。林少斌表示，政府希望將土地從招商手上「拿回去」，但招商集團想自己發展，故目前仍就土地問題博弈。

今年新增內地房地產業務的方正數碼（618）宣布，旗下子公司通過合營方式購入一幅地皮，上周五停牌，今日恢復買賣。

該地塊作價4.53億元人民幣（約5.7億港元），佔地3.96萬平方米，規劃建築面積9.9萬平方米，每平方米土地成本為4575元人民幣，其中住宅6.9萬平方米，辦公室和商業用途2.97萬平方米，位於湖南省長沙市岳麓區洋湖垸片區坪塘大道與岳塘路相交東南角。

收購者為方正數碼間接持股95％的子公司鄂州金豐和成都?隆鑫置業有限公司的合營公司，兩者各出資700萬和300萬元人民幣成立合營公司，以及按出資比例攤分買地價，之後共同開發該地皮。50％地價須在掛牌競買成交通知書簽訂之日起一個月內支付，通知書預計在今年6月30日或之前發出。

持有方正數碼超過50％的母公司方正諮詢已同意收購，毋須召開股東大會。

政府推出雙辣招快將三個月，二手交投未有改善，新盤重推進度亦受到一手新例的影響而相當緩慢，代理行須應變自保；「四大行」難逃縮減分行命運，以減低成本支出。代理界人士認為，目前的成交量根本支持不到地產代理營運，雖然有業界寄望將出籠的5000個白表免補地價名額，可刺激交投，但本月亦難免須「見紅」，估計需半年時間才有機會改善。

馬鞍山廣場原有10家代理行，近日已見有代理遷出，其中一個大型轉角舖位已騰出，令該代理行在商場內的分行，亦由原來的3家減至2家。

港置「撤出」馬鞍山市中心

四大行之一的香港置業，昨天亦流傳「撤出」馬鞍山市中心區，記者到現場了解，看見有關代理行有職員正忙於把文件執拾封箱，職員透露將搬至位於烏溪沙港鐵站的分行繼續營業。

香港置業高級執行董事伍創業表示，政府早前連環出招，市場的負面聲音較大，數據顯示，近月成交已大大減少，該行亦對早前出價較勇的舖位租金作出檢討和重整。他指出，近期二手交投亦漸見回穩，故現階段將要觀望一段時間，暫未有其他區的分行出現重整。

區內代理人士表示，近月交投萎縮，商場動輒十多萬元以至數十萬元的租金，以目前的成交量根本不能支持多家分行的營運，故此有代理行縮減分行亦無可厚非。

至於去年在同一個商場內設立首家分行的置業18，該公司主席張肇栓表示，近月生意已出現「無錢賺」的局面，雖然以上月營業情況仍然平穩，惟估計本月或有機會「見紅」，該行亦有重整計劃，準備針對豪宅區的業務縮減位於西貢的分行。

轉攻居屋市場

張肇栓指出，近月細價盤及上車物業交投回穩，惟豪宅及中價盤卻未見回復，相信市場需時半年才可以積累一部分購買力，但公司就針對白表5000個免補地價購居屋計劃，將增加位於馬鞍山錦豐苑的分行，主攻居屋市場，冀搶佔即將入市居屋買家。

除馬鞍山區外，於大埔營運多年的?泰地產近日亦完成搬舖。公司總經理高劍明表示，該行在汀角路設有一家分行，本來計劃租用新舖後，把舊舖轉為專營新界舖位，惟2月份政府出招後，市場迅速變化，該行亦改變策略，放棄續租汀角路舖位，搬至樓面較大的太和分行繼續營運。

代理界人士認為，目前不少代理行正觀望居屋效應能否激活樓市，惟他坦言即使居屋交投回升，但亦只是細價物業回復平穩，成交量亦難以支持整個行業的運作，估計未來代理行縮分行裁員勢難避免。

元朗尚悅因樓書問題而突然停止重推，令過去的周末可供發售新盤維持只有3個，交投亦未有突破，過去兩天僅粉嶺逸峯錄得4宗成交。新例實施接近一個月，3個新盤合計沽出約56伙，只佔總推出單位的28%。

尚悅因樓書問題暫停發售，仍有待發展商?地（012）公布銷售安排；儘管未能推售，但位於尖沙咀美麗華商場售樓處，仍有市民到場參觀，只是場面較為冷清；參觀者蔡先生表示，未獲悉樓盤重推實用面積有縮減情況，但差幅只有數方呎，不影響其入市，預算300多萬元購入單位自住，預料未來樓價仍會下調。

相對於尚悅，逸峯售樓處「人氣」較好，亦有不少市民「埋枱」與代理商議，但始終交投不算多，發展商昨天公布項目沽出3伙，位於3及5座的H室，成交價409萬至410萬餘元不等，連同昨天市傳售出1伙，項目兩天共沽出4伙；參觀者周先生表示，昨天與內地友人到場參觀，該內地友人早前準備從二手市場購入單位，但因二手單位一般不設露台，故轉投一手樓，雖然非本地居民須繳付相關稅項，但仍有意斥資約500萬元購入三房單位。

《一手住宅物業銷售條例》上月29日實施至今將近一個月，3個新盤累積沽出56伙，其中以逸峯佔約64%，DUNBAR PLACE已有一周未錄得成交，目前尚餘13伙待承接。

受一手條例拖累，近兩萬伙待批及餘貨單位推售無期，售樓紙遲遲未批出下，不排除發展商傾向以現樓形式發售，避免樓花因貨不對辦而出現誤導機會，勢將進一步減慢新盤推售速度，與政府欲加快新樓供應的目標背道而馳。

政府去年8月底推出「梁十招」，其中一招為加快預售樓花同意書審批進度，藉此增加短期供應，遏止樓價再飈升。有關措施推出後，審批進度明顯加快，去年9月更火速批出5個新盤預售，共涉3,795伙，數字創近8年新高，部分更在申請預售2、3個月後就迅即獲批售樓。

然而，措施推行僅半年，卻未能貫徹加快速度。在《一手住宅物業銷售條例》（簡稱：條例）於4月29日生效前，有關部門卻未有更新預售樓花同意書作出配合，令4月「零批出」售樓紙，情況更延至本月，及至近日才草擬版本。

推盤真空期 恐延長

因多個樓花項目售樓紙未批出，並與落成日期拉近，令不少發展商傾向以現樓形式發售，這樣除可避過預售樓花同意書審批外，亦可向準買家提供現樓示範單位，明碼實價供參觀、度尺，更可避免樓花因貨不對辦而出現誤導。

「即使如何小心睇（新例），新、舊版本亦有不同地方，好似THE AVERY、尚悅，重推波折重重、大費周章，亦加重成本，故寧願等現樓發展，減少出錯機會。」一家發展商高層說。

因此最終只會令發展商推盤「真空期」延長，盡管地政總署往後加快審批，發展商亦未必急推盤，並待現樓才推售，減慢一手樓供應，與政府加快審批售樓紙，以增加供應大相逕庭，當局應正視，免施政前後矛盾。

雖然新股氣氛有所轉冷，但本周仍有新股擬展開招股。內房股五洲國際擬於周五公開招股，集資15.6億元，下月中上市。

營運批發市場商場 涉22項目

五洲國際由麥格理及交銀國際承銷，早前已通過上市聆訊，市傳擬下月13日掛牌。按集團網站介紹，公司04年起於無錫開始開發營運批發市場及商場等，目前於11城市運營22個項目，總面積逾630萬平方米。

而公路維修公司英達亦擬下月初開始路演，及開始公開招股，市傳集資1億至2億美元（7.8億至15.6億元）。據保薦人國泰君安研究報告指，英達的市值可達34億至41億元，今年預測市盈率為13.4至16.3倍。

另外，水貝珠寶爭取於6月初進行上市聆訊，以首隻「雙幣單股」形式的新股，於6月中下旬招股集資約5億元人民幣，承銷商為東英。

英達下月路演 傳集逾7.8億

今年新股集資王中石化煉化（02386）上周掛牌首日潛水，其後萬都中國亦因應市況波動而未能完成集資招股，都影響新股市場氣氛。朗廷酒店（新上市編號：01270）今周四掛牌，表現勢左右其後招股的合和地產（新上市編號：00288），及新世界（00017）分拆酒店公司的招股進程。

二千五百個白表免補地價居屋將出台，成為市場焦點。按房委會之居屋第二市場成交記錄，今年一月至五月中計，該類綠表居屋成交三百七十二宗，且按月成交量拾級而上。

　　於政府首推白表合資格人士，限額免補地價購居屋苑首批買家將出台，而二手市場成交中，綠表客趁這批准買家出籠前交出公屋，以免補地價入市居屋第二市場的數字亦見上升。房委會新錄得一批收回公屋單位之原因當中，今年度（一二及一三年）截至十二月底之八個月內，從居屋第二市場購入未繳付補價的居屋單位佔九百零八宗，平均每月一百一十多戶，以去年度一一及一二年平均每月錄得同類數字為九十八宗，按年度上升一成半。

　　以房委會數字公布，於過去五個年度中，以一○年及一二 年度，綠表客購入居屋二手市場免補價物業為最活躍，該年度共錄得一千五百戶公屋客以綠表買入居屋後，交出本身公屋居所，即平均每月綠表客買居屋物業成交，為一百二十五伙。而○八及○九年度則較少，該年度僅一千一百七十八伙公屋戶，因購入居二市場而交回本身公屋居所，平均每月綠表客成交為九十八伙。

　　今月截至十五日計，綠表居二市場成交為三十三宗。四月有一百一十一宗，比對三月計上升一成九。而今年內，綠表居屋成交每月上升。由今年一月僅五十五宗，上升至四月一百多宗。過去十二個月計，則以去年七、八月綠表居二市場成交最多，該兩月分別錄一百五十五及一百五十九宗綠表二手居屋成交。市場分析則指，今年首四個月居二市場成交三百多宗，以金額劃分，二百萬元或以下約有六十多宗，佔約一成八比例，最多的二百至三百萬元居屋二市場成交，約佔一百五十多宗，約佔四成二比例，餘下三百萬元以上之居屋第二市場成交，則佔四成左右水平。

彭博報導，在西班牙房地產市場欣欣向榮的過往10年，房地產大亨喜歡搭乘私人專機穿梭在各大建案之間，土地開發商和其他企業主也透過廉價的信用貸款買進私人噴射客機，在2004至2009年間，西班牙私人噴射客機的數量倍增至137架。

但根據倫敦航空資料供應商Flightglobal，由於西班牙經濟衰退，營建業幾乎陷於停滯，截至去年底仍在執勤的私人噴射客機萎縮至115架，歐洲的私人噴射客機則出現擴張。

Flightglobal分析師霍爾（Daniel Hall）表示：「在信用擴張期間出現前所未見的成長後，西班牙私人噴射客機市場遭到嚴重打擊。」

西班牙最大私人噴射客機營運商Gestair經理梅里洛（Rafael Melero）表示，很多遭到脫手的私人噴射客機最後賣給建築公司，後者認為他們可以經營獲得特許的私人航空公司來賺錢。

梅里洛指出：「西班牙私人噴射客機產業因為房地產市場泡沫而擴張，現在又隨著泡沫破裂而嚐到苦果，成長已經回不去了。」

近年來，歐洲很多國家都面臨企業噴射客機市場萎縮的情況，西班牙並非特例，但西班牙企業噴射客機市場下跌16%，為歐洲10大市場之最，而歐洲多數國家都出現成長。截至去年底，德國企業噴射客機數量從2009年的397架增加9%至432架；土耳其則暴增47%至110架。

同一時間，義大利企業噴射客機數量下跌4%至137架，葡萄牙減少8%至151架，希臘則減少3分之1至26架。

巴菲特旗下的NetJets Europe營運長威爾森（Mark Wilson）表示：「西班牙企業噴射客機市場不像其他國家那樣強勁，但這不代表企業主不再飛行，他們依舊為了休閒和做生意而旅行，因此不能忽視這個市場。」

客機折價出售

Gestair表示，西班牙房地產大亨所登記使用的噴射客機，最高折價50%賣至俄羅斯等市場，還有10架待售中。

馬德里諮詢公司AFM執行長艾斯平諾沙（Jose M. Espinosa）表示：「不需要私人噴射客機的，如建築公司，最後反而買了一架以上，這種情況不可能持續下去。」他預估，西班牙企業噴射客機市場將持續萎縮。

在西班牙被譽為「挖井者」的開發商赫南多（Francisco Hernando）可說是這個趨勢的代表人物。當西班牙經濟欣欣向榮之際，他買了2架龐巴迪公司製造的噴射客機Learjet，載他至拉柯魯尼亞（La Coruna）等城市，該地位於其馬德里總部西北方不到600公里，以及他位於地中海馬略卡島（Mallorca）的度假別墅。

赫南多隨後又買了1架龐巴迪製造的Challenger CL-604噴射客機和Global Express XRS噴射客機，目標是獲得航空公司的特許經營權。

赫南多花了近1億美元買了4架噴射客機，但最後折價約25%出售。

Gestair表示，在2008年房地產市場和經濟危機爆發以來，西班牙至少有6家私人噴射客機營運商倒閉，包括赫南多設立的公司，很多噴射客機迄今處於停飛狀態。Flightglobal表示，去年西班牙封存的噴射客機數量創2004年以來最高。

巴塞隆納IESE商學院講師方昔拉斯（Pablo Foncillas）表示，這場危機迫使很多企業和個人思考是否真的需要1架噴射客機。

美國房市復甦持續增溫，4月份新屋銷售不僅為近三個月最佳，新屋房價更站上歷史新高水平。

據美國商務部23日公佈數據，4月份獨戶新屋銷售年率較前月上修值44.4萬棟上揚2.3%至45.4萬棟，優於彭博社調查預估的42.5萬棟。若與去年同期相比，新屋銷售年增率達29%。

數據顯示，美國四大地區中，有二個地區新屋銷售呈現上揚，西部地區月增10.8%、南部月增3%，而東北部、中西部則分別滑落16.7%與4.8%。

新屋成交價中間值為27.16萬美元，年增率達14.9%，是有紀錄以來新高。新屋庫存為15.6萬棟，高於前月的15.1萬棟；待售新屋週轉天期與前月持平同為4.1個月。一般認為，週轉天期需達6個月才能維持市場供需平衡。

新屋銷售對美國整體房市占比為8%，據美國國家建築開發業協會(NAHB)估計，每棟新屋平均可創造出3個新的就業機會與9萬美元的新稅收。