中央銀行統計的房貸餘額創下新高，房地產業界人士昨（27）日多認為，在資金行情加持下，今年以來房市買氣不斷升溫，若無大變數，後續表現仍看好，特別是好地段產品，因供給有限、需求強勁，價格可望持續堅挺、甚至上攻。

不過，今年經濟成長率下修、景氣燈號續亮黃藍燈等，都讓台灣經濟蒙上隱憂，是否會波及房市走勢值得觀察。

皇翔建設董事長廖年吉指出，近來多國實施量化寬鬆政策，且市場預期通膨再起，資金因而流入房市，尤其今年全球景氣緩步回升，若台灣經濟也不錯，房市仍會有好表現。

華固建設董事長鍾榮昌也說，如今全球政府都在大印鈔票，使得市場游資多，自然流進股市與房市。

住展雜誌統計，台北市一手房近兩年來的漲幅為20.71%，從每坪67.6萬元漲至81.6萬元，新北市也從每坪31.5萬元漲至39.1萬元，漲幅24.13%。《住展》雜誌研發長倪子仁說，促使大台北房價持續走升的因素，經濟面肇因於全球各國盛行的貨幣寬鬆，使資金氾濫，尤其台灣投資管道有限，相對保值的不動產成為資金最好的去處，催生出置產行情。

A7合宜宅距離最後登記期限6月23日不到1個月，A7合宜宅聯合銷售中心表示，已約有150名承購者因遺失承購證明無法登記，因補發承購資格證明作業時間約1周，建議承購者要盡早檢查。

內政部營建署表示，補發合宜宅承購資格證明，須向戶籍地縣市政府申請，作業時間與申請資料會因各縣市政府而不同。至於雙北市與高雄市政府提供郵寄申請，可在網路下載補發申請書，填妥後附上身分證影本與回郵信封，約6~9個工作天後可收到。

買賣房屋即便是在同個社區，高低樓層、有無景觀仍會造成房價差異；實價揭露顯示，台北市信義區的「新川普」，高低樓層的每坪價差最高達44.2萬元。淡水紅樹林一帶則因有無海景影響，每坪價差可達20萬元。據內政部實價登錄網揭露，北市信義路五段101~150號，推估為「新川普」，最高單價每坪107萬元，最低單價62.8萬元，高低樓層價差就高達44.2萬元。東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓分析，「新川普」因部分樓層面對福地，才會造成價差明顯。

淡水面海宅較貴
以海景著稱的淡水區，也普遍都有高低樓層價差。住商不動產紅樹林加盟店店長朱炳炘以麗寶「尚海」為例，面海宅單坪價格約落在35~45萬元，低樓層或面中庭者每坪約在26~30萬元。對照實價登錄網，「尚海」實際成交價單坪最貴是35.9萬元，最便宜是21.2萬元，價差達14.7萬元。同樣位淡水的「康和紅樹林」，實價揭露該社區最高的單坪成交價是39.6萬元，最低是19.5萬元，成交價差也達20.1萬元。 黃淑苓分析，同社區開價差異大，經常是景觀、嫌惡設施、實際座落位置、格局影響最鉅。

前九二一地震危樓、位於台北市國父紀念館對面、仁愛路上的「尚華仁愛」已經完工了，原住戶們歡喜地準備搬進嶄新的「豪宅」入住；然而，其他正在進行的都市更新案，卻因為大法官釋憲後，動彈不得。房地產業者擔憂，都更再不修法，全台恐有高達9000億元都更案件被卡住。

大法官針對《都市更新條例》三項條文提出違憲已滿月，一年內須檢討修正，否則都更條例失效。房地產業者指出，此舉不僅對都更市場投下一顆震撼彈，未來都更修法，行政程序將更嚴謹、更繁複。

有地產業者表示，現在已有不少建商整合都更到一半，就將手中案件賣給別的都更公司，因為不想再繼續經營都更，只想趕快把燙手山芋「賣掉換現金」，寧可投資其他房地產事業，也不想碰都更。

根據台北市政府都更處統計，大法官釋憲後，北市有97件都更案暫時停擺；另外，據內政部統計，目前全台有598件都更事業概要案及316件都市更新事業計畫案，若以每案投資金額10億元概算，全台將有九千多億元的都更案受違憲條文影響而被卡住。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，大法官釋憲後，未來都更的確更趨於嚴格，雖然大法官的態度是鼓勵多於批評，不過政府目前對都更後續的程序卻沒有辦法立刻提出新的、完整的制度規定，讓進行中的都更案受到阻儗。

他表示，未來若進行公開的聽證程序，究竟該如何舉行，政府還沒有配套措施；另外，文書送達方面，以目前進行中的某都更案來看，原地主約八十多戶，行政部門得將公文一次送達到八十位原地主手中，只要有一戶沒收到就無法進行下一步驟，是行政部門將面對、迫切的問題。

危險建築 重建路遙遙無期

大法官針對都更釋憲後，台北市上百棟、上萬戶急須重建的海砂屋、危樓都更案再度陷入膠著。都更程序愈趨繁複，對於這批急須都更的危險建築來說，重建之路更是遙遙無期。

都市改革組織理事張維修表示，原本都更就該以社會公益性高、急迫需要改建的社區為主要對象，尤其是民國70年代，台北市出現大批的海砂屋、輻射屋，民國88年發生了九二一地震，更讓全台不少大樓成了結構有問題的紅、黃單危樓，這些危險建築才是政府應重視的目標。

他表示，但隨著房地產高漲、都更以建商為主要實施者的情況下，這批急須改建的建築反而因為住戶多、難協調、房價不足以吸引建商整合都更等原因，而被擱置，現行的都更法令根本無法滿足社會公益性、重建都市計劃的功能。

據北市府建管處統計，目前北市已列管海砂屋共有51棟，九二一地震危險大樓近50棟，三三一地震危樓近15棟，累積全北市具公共安全疑慮的大樓就上百棟。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，台北市光是海砂屋的數量就上萬戶、至少百棟，列管的大樓卻只有一半，成功改建不到5%。

台北市SOGO百貨復興館隔壁的「正義國宅」經歷過各方角力，延宕將近十年，至今土地仍在整合中；而信義區永吉路上的「力霸皇家大樓」，因為海砂問題，住戶幾乎都搬光，至今仍在跑都更流程。

丁致成表示，針對危險建築，其實政府都有給予額外容積獎勵30%，希望成為都更誘因；但也因為容積獎勵有年限，導致住戶不敢隨意申請都更，或是乾脆就不作為直接等建商整合，導致都更之路漫長、成功機率低。

興富發集團董事長鄭欽天看好房市，昨（27）日再出手獵地，透過旗下上市建商潤隆插旗新竹竹北，買進1,971坪土地，總金額17.06億元；累計鄭欽天今年已買進逾50億元的土地。

房市買氣續熱，建商持續加碼買地，儲備可推案來源。其中，以京城集團董事長蔡天贊最猛，已砸下近95億元買地，都集中高雄；其次為華固董事長鍾榮昌，今年已買逾63億元的土地。

房市三巨頭不約而同持續獵地，長虹建設、國泰建設等大型建商也頻頻出手，為房市市場再注強心針。

鄭欽天今年初就公開宣告「今年房市一定好」，將積極推案，也會持續買地。他先透過興富發，以10.44億元在高雄買地；旗下上市建商潤隆也頻出手，3月出資22.59億元在基隆買地。昨天又插旗新竹。

潤隆昨買進的土地，位於新竹縣竹北市莊敬段，賣方是自然人，每坪價格約86.5萬元，未來潤隆將擇機推案，開拓業績來源。

據悉，鄭欽天已下令要各區域的開發主管全力衝刺，只要有具有開發價值的土地，就得立刻回報，目的就是備妥可推案來源。興富發集團今年已備妥近千億建案，將逐季推出，手筆也創營建族群最大。

鄭欽天指出，如今利率水準仍低、資金面動能強，今年以來，興富發集團在北中南建案買氣都很暢旺，預期全年房市買氣將逐步增溫，房價也會穩定中有成長，增長幅度各區域不一。

鍾榮昌今年初表示，華固將要「踩油門」，因台北市素地難尋，該公司首度進軍高雄，向高興昌買進位於85大樓對面的1,111坪土地，總價16.44億元。日前景美財訓所地上權案開標，華固也擊敗南山等強敵，以13.88億元的權利金得標；上個月再以32.58億元買進新北市土城土地，面積達2,829坪。

鍾榮昌說，華固目前土地庫存已夠，換算成總銷約有900億元，接下來將積極推案、銷售，預計今明兩年推案500億元，有信心賣出七、八成。華固、興富發都跨足高雄買地，當地業者蔡天贊也猛加碼，聚焦美術館特區，先用個人名義以50多億元向高興昌買地，又以42.7億元向高雄市府標地，讓他穩坐「高雄土地公」寶座。

今年首季房市買氣熱絡，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮昨（27）日表示，依4、5月房市交易依舊熱絡來看，第2季房市買氣，預料將維持第1季熱度；下半年市場將持穩表現。

蘇啟榮指出，去年8月實價登錄上路，市場買氣轉趨觀望。

但經半年觀望期後，在房價未見下跌下，市場觀望氣氛淡化，遞延買氣在首季出籠，加上國內外經濟情勢轉佳、低利率和市場充沛資金刺激，第1季房市交易熱度暢旺，也推升銀行房貸餘額創下新高。

蘇啟榮表示，目前房市以中價位、自住買方為主，主流總價以1,000萬元至1,500萬元為主。其中，台北市以兩房產品、總價1,800萬元至2,500萬元去化較快；新北市則是二至三房，總價1,200萬元至1,500萬元為交易主力。

展望第2季，蘇啟榮認為，目前看來台灣房市買氣仍佳，低利率和市場游資旺盛下，有利房市交易熱度，預期本季房市仍將維持首季熱度，呈價量齊穩格局。

大陸萬通集團董事長馮侖昨（27）日指出，台灣人到大陸購屋、購買土地都能貸款，但陸資想進來台灣投資地產，「既不能買土地、合資持股也不能超過3成」，限制太多讓陸資對投資台灣地產興趣缺缺，因此，他呼籲台灣政府，儘快鬆綁陸資投資地產的條件。

　馮侖提出建議，包括讓陸資擁有短期居住身份證，來台投資、進行醫美、治病等，可以不受「團進團出」的限制；還有，陸資合資比重提高到5成；此外，劃出特定區供陸資投資，「也可學大陸政府採取地上權，土地還是台灣的」；馮侖甚至直言，「不賣土地怎麼吸引陸資來台灣投資呢！」

　專程來台灣參加世界不動產年會的馮侖，昨日下午應台中市建築經營協會邀請，以「全球華人宜居置產觀」為主題演講時做了上述表示。馮侖表示，萬通在新北市淡水小坪頂的投資首案「萬通台北2011」，銷售量達7成，其中7成是大陸人購買。他說，台灣地產具永久產權、遺產稅率僅10％及台灣貸款和購屋利息低等優勢，「儘管大陸現在沒有這項稅制，但未來勢必會有，且課稅不會少於50％」；所以保值還是放台灣好，萬通用這三大優勢說服大陸人來台灣購屋置產。

　他發現，台灣的觀光度假、醫療美容、健檢等產業最具發展潛力，站在陸資角度看台灣的觀光度假投資，首選還是在台北、高雄或墾丁；台中反而適合打造健康醫療園區。

《天下雜誌》公布2012年「兩千大企業調查」結果，位居國內房仲業龍頭的信義房屋，從1994?2012年連續19年榮獲服務業房屋仲介類第1名；其中，信義房屋更被評選為服務業TOP 50最賺錢的公司之一。

　《天下雜誌》從1986年起，持續27年進行的「一千大企業調查」，在2012年擴展為「兩千大企業調查」，從企業經營績效的角度，篩選出台灣1,350大製造業、650大服務業、與100大金融業，共2,100家績優大型企業及中堅企業。

　該項調查結果於今年5月公布，其中，位居國內房仲業龍頭的信義房屋再度蟬聯，自1994到2012年連續19年榮獲服務業房屋仲介類第1名。

　根據天下雜誌報導，綜觀2012年，全年經濟成長僅1.26％，台灣產業的整體表現，成長與消退並存。製造與服務業，雙雙面臨「做得多、賺得少」的困境，與前一年相較，雖總營收微幅成長（分別為1.9％及2.6％），但平均獲利率皆衰退0.5個百分點左右（分別為-0.5％及-0.4％）。

　在服務業總評比中，由於房屋買賣交易金額高，房屋仲介類平均營收成長率0.93％、平均純益13.51億元、平均獲利率15.44％，不管是在平均純益及平均獲利率的成長，都遠高於其它行業別，信義房屋更入選服務業TOP 50最賺錢公司之一。

　《天下雜誌》2012年兩千大企業的調查重心移轉至「尋找、扶植高附加價值的隱形冠軍、中堅企業」，在金融海嘯、歐債風暴等全球經濟陰影下，仍能持續成長的穩定企業。

　這些隱形冠軍的核心價值包含「目標遠大」、「聚集專業」、「深耕技術」、「從顧客身上學習」、「以世界為市場」等，而信義房屋年年成長獲利，不斷提出創新服務，改變產業生態及價值，具備隱形冠軍的各項元素。

　信義房屋以積極穩健經營方式在台灣、大陸及日本擴展，也使得房屋仲介業成為年輕人最想進入的行業之一。為提供更多優質服務，信義房屋今年下半年度將持續招募1,500人，往「堅持企業社會責任，成就世界級服務業」的目標願景邁進。

　空總、華光、台北學苑等三大案，開發期程恐延宕？財政部國產署昨（27）日鄭重澄清，空總開發涉及都市計劃變更問題，台北市政府表達樂意提供協助，中央願與地方共創雙贏，三大案仍按原規劃期程進行當中。

　台北市副市長張金鶚昨日亦公開否認傳言，他強調3大開發案產權都屬於中央，北市府絕無插手導致延宕，為了中央地方共創雙贏，北市府還會協助中央加速處理。

　國產署署長周後傑表示，空總開發案由於仍屬軍用土地，須由台北市政府進行都市計劃變更；若按正常程序，空總土地的都市計劃變更，至少要花一年時間，強調該開發案進度按正常程序進行中。

　行政院今年通過「活化資產永續財政方案行動計畫」，選定空軍總部基地、台北學苑、華光社區作為三指標開發案，也被中央視為是「金雞母」。

台北城中城案 有變數
【經濟日報】

被行政院列為指標性開發案的空軍總部舊址、華光社區，未來是否打造為台北的六本木，仍有變數，據透露，行政院長江宜樺日前已指示財政部整體考量，在近距離內是否有必要出現同性質的開發案。

拚經濟，行政院今年初將空軍總部舊址、華光社區和台北學苑列為國有土地活化的三大指標性開發案，全力加速推動，以推升台灣經濟動能。

財經政委薛琦在4月3日召開跨部會議，同意經建會提出的空軍總部舊址開發案構想，將打造成「台北城中城」，供商辦、國際觀光旅館、購物中心等複合商業使用，預估吸引900億至1,000億元投資，帶動1萬個就業機會。

最重要的是可以帶動仁愛路、建國南路口周邊，及仁愛路軸線的都市更新，成為商業繁華的黃金廊帶，媲美東京市中心「東京中城」，並打造台北城中城新地標。

不過會議紀錄呈報江揆時，江揆卻批示在近距離內，包括空總舊址、華光社區和雙子星大樓是否都要提供同性質商辦、國際觀光旅館、購物中心等複合商業使用，還是應該考慮互補性，希望財政部整體考量，而非個案考量。

財政部國有財產署署長周後傑昨晚表示，空總舊址、華光社區開發案開發構想目前尚未定案，將待行政院最後拍板。

機場線通車延 購屋族觀望

近1年桃園房市滾燙，但4月公股行庫祭出限貸令，加上桃園捷運機場線延後通車，使不少購屋族觀望，據統計，今年4~5月桃園限貸區的中古屋待售物件網路點閱量平均減少48%，較其他區域少了15個百分點；不過建商指出，成屋受影響較明顯，預售屋影響不大，新案如期推出。今年4月公股行庫針對中壢市、大園鄉、八德市、桃園市與蘆竹鄉進行限貸，買氣頓時降溫，樂屋網副總經理紀建琪說，非限制貸款區網路待售物件4、5月點閱量較2、3月減少33%，但限制貸款區平均減少48%，差異達15個百分點。

青埔未現拋售潮
住商不動產桃竹苗區副理錢思明指出，限貸對資金有限、多買中古屋、短期內需繳自備款的自住客影響最大，加上擔心買貴，易因此觀望，近期就有在龜山鄉上班的民眾原欲在桃園購屋，如今轉往林口與新店看屋。
青埔地區多為購買預售屋的置產族，限貸措施影響小。台灣房屋青埔國際營運中心副總經理彭成貴表示，反倒是捷運機場線延後通車影響較大，宣布延期後，有置產族原打算每坪加價5萬元轉售，便以每坪加價2萬元就賣出，「但因青埔地區長期仍看好，並沒有湧現拋售潮。」

新推案市場來人與買氣亦稍有降溫，且以成屋較明顯，代銷業者私下說，尤其是先前已蓋好或交屋的投資客都有脫手壓力。創意家廣告副總經理何志正也表示，桃園青埔特區過去有許多「秒殺建案」，但現在成交速度已趨緩。
雖然桃園整體買氣降溫，但多數建商仍認為預售屋交屋時間在2~3年後，影響不大，將如期推案。太子建設業務群協理邱文珍說，捷運機場線不是喊卡，只是延後1、2年，「預售案才在興建，影響不大，對成屋影響比較大」，以預售案「太子馥」第2期為例，已賣出逾6、7成。

「擔心買在高點」
遠雄建設執行副總經理黃志鴻指出，遠雄龍岡推案仍會照計劃走，「對我們影響不大。」宏普建設業務副總經理游武龍也說，「宏普之星」第1期已賣完，第2期打算端午節公開，青埔案則會在第4季推。
30歲的啦啦說，桃園房價一直漲，本想快買房，但限貸措施實施後，又擔心買在高點，會觀望再決定。

台北地方法院昨（27）日拍賣台北市信義計畫區另一塊產權複雜的「菜園」，因無人投標，宣告流標。房地產業者說，該地有13位地主包含文心建設總經理葉曉甄，在地主擁有優先承購權下，可能讓其他有興趣投標人白忙一場，以致全案流標收場。

此菜園位在信義計畫區華南金總部後側、松勇路53巷內的G1街廓土地。永慶資產管理協理黃增福表示，該地面積僅83.79坪，未來開發建築物單層面積不到40坪，且以底價推算，每坪推案單價需超過160萬元以上，才能滿足開發成本，在市場接受度與開發效益的雙重限制下，較難吸引一般投資人興趣。

除了開發效益受侷限，台灣房屋智庫經理劉志雄表示，該菜園擁有13位地主，其中一位地主同時也是提出查封的債權人葉曉甄，其持有十分之一土地產權、逾8坪土地；即使該地有其他投資人投標拿下，也可能面臨其他地主主張優先承購權買回，上演先前華固插旗D1最貴菜園夢碎戲碼。

黃增福說，若有兩位以上不動產共有人，皆主張優先購買權時，依照增訂民法規定，將交由執行法院以抽籤決定。黃增福表示，該基地目前左側基地尚為空地，土地面積282.8坪，所有權人為嘉聖興企業，其公司負責人即為僑泰興麵粉廠董事長林命嘉，是前中泰賓館、中華體育館地主林國長次孫。

位信義計畫區華南金總部後側、松勇路53巷內的G1街廓土地今天（27日）法拍，土地單價每坪310萬/坪。永慶資產管理協理黃增福表示，該基地雖符合面寬超過8公尺、深度超過16公尺、面臨計畫道路等開發條件，但因面積僅83.8坪，未來建築物單層面積不到40坪，且以底價推算，推案單價需超過160萬以上才能滿足開發成本，在市場接受度與開發效益的雙重限制下，較難吸引一般投資人興趣。黃增福認為，再加上債權人為持分的所有權人之一，擁有優先購買權，可能讓其他有興趣的投標人白忙一場，也是流標的主因。
該基地左側基地尚為空地，土地面積為282.8坪，所有權人為嘉聖興企業，其公司負責人即為僑泰興麵粉廠董事長林命嘉，是前中泰賓館、中華體育館地主林國長的次孫。黃增福進一步分析，以開發效益而言，未來整合周邊土地的機會最大，但二拍之後底價成本較符合市場期待。

繼台北信義計畫區A25土地開放民間業者投資後，台北市府規劃再釋出精華區土地，位於台北市南京東路三段六福皇宮後面近3,000坪商業區土地，預定今年底以設定地上權70年方式招商，包括權利金總投資額約二、三百億元。

商仲業者統計，今年上半年已有超過200億元的地上權案待標，若加上此案，今年地上權的待標金額累計近500億元，今年堪稱地上權案最熱的一年。

此地位於台北市精華區，又是市中心罕見的大面積土地，更具雙捷運的交通便利優勢，周邊商業機能成熟，預估將吸引壽險、建商、百貨、飯店等業者搶標。

台北市財政局局長邱大展昨（26）日表示，這塊土地位於捷運文湖線和松山線交會點的精華區內，交通便利，周邊更是繁榮的商業區，極適合開發企業辦公大樓、國際觀光飯店、商務中心、健身中心等，已委託顧問公司辦理招標作業規劃，規劃於今年底辦理招商。

他說，這塊精華區曾規劃以BOT方式招商，但考量投資額高，國內現在僅壽險、金融業者才有這種財力，而他們又受限很多規定，無法參與BOT案，因此，將採設定地上權70年方式供業者投資開發，以利有興趣的金融、壽險業者可以來參與。

據指出，該基地位於台北市南京東路三段六福皇宮、華航台北分公司後方，緊鄰龍江路，基地東側為公園綠地，基地本身現為公有停車場，未來松山線將有一站出口在該基地內，開發業者可與捷運站連通。

「第64屆世界不動產年會」昨（27）日在台中盛大登場，馬英九總統表示，台灣是經濟強國，今年首季經濟成長率雖然只有1.67%，但仍比新加坡與韓國都高，不動產對經濟復甦扮演極為重要的角色。

世界不動產年會今年有來自全球47個國家、逾千名不動產專業人士參與，盛況空前，今年主題訂為「創新的永續發展」。這是台灣睽違26年後，再度爭取到這項年會的主辦權，對提升台灣的國際能見度，極具意義。

馬總統盛讚，世界不動產聯合會是歷史最悠久的國際組織，對不動產的貢獻相當大；台中市長胡志強說，這是台中市舉辦有史以來最大型的國際會議，他深感驕傲。

台中市建築開發公會理事長張麗莉指出，受到主辦世界不動產年會效應激勵，今年台中房地產總推案量上看2,000億元，創近20年來新高。

馬總統指出，台灣政府透過一連串改革，包括奢侈稅及實價登錄等措施，確保台灣公平公正的不動產市場；以推動實價登錄為例，資訊透明化後，台北市房價從每平方公尺16萬至17萬元，降至15萬元，平均下降10%至14%。奢侈稅上路後，建築物擁有時間低於兩年，將被額外課稅，以減少短期房地產投機，有助房市穩定，據統計，台北市兩年內交易量從49%降低至20%，新北市也由40%降至20%，已初見成效。

由世界不動產聯合會主辦的「全球卓越建設獎」昨天也同步舉行頒獎，這項被喻為建築界的奧斯卡金像獎。首度在台舉辦，台灣地主國也以一金三銀的榮譽為國爭光。

台中市中區發展沒落，市議員陳有江2013年5月21日質詢時提到市長胡志強宣示百億救中區，他要求市府經濟發展局提出具體措施，以免淪為空談；經發局長王誕生答說，救中區一直在做，已經活起來了，商家自己也要爭氣，不斷創新以免被取代。

王誕生局長在答覆陳議員質詢時表示，台中市有22個商圈，但有些商圈發展有狀況，像原本發展不錯的精明商圈人潮有減少現象，主因有其他新商圈加入競爭，而且精明街的房東一直漲房租；另外，美術園道商圈因為草悟道的關係，人潮也陸續被公益路商家吸走。

根據瞭解，目前中區增加一、二家飯店，但市府不能就此宣稱市府在救中區，不能只辦一些活動就說救中區，活動辦完之後呢？現在中區的主要道路包括中正路、民族路、民權路、光復路、成功路晚間一片漆黑，陳有江形容：「比台灣光復前還沒落！」

王誕生說，救中區一直在做，包括辦糕餅節、推動觀光工廠，還有春水堂、寶泉糕餅知名業者也都辦活動等等，目前中區的飯店也增加到44家。他也強調，為了救中區，自己連配眼鏡都跑到中區，但商家自己要爭氣，風水會輪流轉，如果不創新，很快就會被取代。

王誕生說，市府救中區是跨局處在做，已經活起來了，只是還未達到議員的期待，他形容「救中區一直在做，但不能一直救，就像病人不能一直用葉克膜，用到病人可以自己呼吸之後，就不能再用。」

在深圳龍華新區民治街道辦附近，矗立著不少的原集體經濟組織建造的統建樓或是個人修建樓宇。網易財經注意到，一棟16層高名為協縱青年匯的公寓，以比周邊房屋租金高一倍的價格，150多間房間全部出租完成。

據該公寓負責人段先生介紹，協縱青年匯公寓總共有16層，156間房屋，其產權屬於同一個人，公司從該人士手中承租過來，這樣專案承租期一般都會要求很高，長達十年以上，室內經過統一包裝，整改成公寓的單間出租。

“目前該公寓單間出租價格在1400-1500元/月之間，起租時間為半年。衛生管理等都由公司統一負責”，該人士介紹，就算相比周邊民宅出租屋高出一倍價格，由於管理統一、衛生等因素，出租情況非常良好，目前150多間房屋全部出租完成。

網易財經走訪該區域注意到，在協縱青年匯公寓附近矗立不少小產權房樓群，和商品房樓盤。其中小產權房其樓層高可達十余層，龐大的體量堪比附近的社區商品房樓盤。

從價格上來看，附近商品房報價超2萬元/平方米大關，其小產權房的價格可能約6000多元/平方米，相差甚遠。若從租金上來看，網易財經走訪緊鄰該公寓的一民宅出租屋價格在600-700元/月，約為公寓租金的一半。

所謂的“小產權房”就是指城鎮居民到農村購置的違法佔用農村集體所有土地建設的居住建築。

從去年5月份以來，深圳市政府多次加速推動土改，先後提出要探索原農村土地改造確權路，原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通等土改政策，一度被外界解讀成為小產權房轉正鋪路，極大刺激該市場交投。

在高房價，龐大的利益回報吸引下，目前這一尚屬“違法建築”的市場得到各路民間資本青睞。尤其令人關注的是資本力量也開始入場，由協縱國際企業港聯合盛富資本控股的盛諾金地產基金已悄然進入並開發了協縱青年匯公寓專案。

“房地產私募基金一般都要求項目能提供驚喜回報，目前這個青年匯公寓回報率可以說達到100%”，盛富資本與協縱國際總裁黃立沖指出。

近一年來，隨著深圳土改的持續推進，為小產權房鋪路“轉正”的呼聲似乎越來越高。各路資金對小產權房的關注也在持續升溫。

地產私募瞄準時機進入
但是，一家地產私募基金對小產權房表現出的青睞並未能獲得更多同行的跟進。“進入小產權領域的房地產私募基金還是很少”，黃立沖說，還未見其他基金進入這一領域。

黃立沖表示，在房地產資金短缺，市場低迷的時候，恰好是房地產私募基金交投活躍的時候，但同時承擔的風險也很大；其次一般房地產私募基金很少與大品牌房企合作，因為他們貨幣充裕度高，且回報也不一定能達到基金投資人要求。尋求價格被低估的物業，且具有較大價值提升的物業會成為當前房地產私募基金理想目標。

究其原因無疑不揭露行業背後風起雲湧競爭。有資料顯示，截至2012年年底，整個房地產基金行業規模或已突破2000億元大關。而另一方面，清科資料監測顯示，儘管2012年房地產基金數量創新高，共計94支私募房地產投資基金完成募集，但是共計募資59.55億美元，同比僅增長1.6%。

網易財經注意到，國內房地產市場在去年下半年銷售逐漸企穩回暖，房地產企業的現金流狀況得到有效改善，諸如萬科、金地，龍湖等不論A股房企或內房股企依然都在通過借殼、結合自身地產基金平臺抑或信託等各種方式實現多元化的融資。

“現在項目不缺，缺的是好項目”，德信資本劉聰對網易財經表示，從目前市場來看，基金投資對象還是以中大型房地產企業為主，現在中小項目相對來說還是難融資，這個市場上，或者說金融機構，一定是嫌貧愛富的，風險是第一位考慮因素。

一不願具名的房地產投資人士則表示，現在市場上是有資金的，好項目難找；大部分是提著項目找資金。今年以來，經常收到房地產私募機構拜託專案找錢的電話。

此時，儘管面臨很大風險，但是已經釋放出很多“轉正”信號的小產權房開始受到關注。黃立沖表示，目前中國市場上具備大量因特定缺陷或具備潛在提升空間的物業，他們尋求就是因供求關係失衡或者價值處於被暫時低估狀態的甲級物業，是公司核心投資目標。

同時他透露，另一位於深圳龍華的青年公寓白石龍居近期開業，這也是由協縱國際企業港聯合盛諾金地產基金投資，諸如此類包裝後深圳小產權房專案目前規模已達到1萬平方米，但不會擴張性的投資。

專家表示，目前不少小產權房已轉手多次，而一旦遇到房屋徵收或更新改造，現有的小產權房業主沒有任何權利。

“轉正”仍難邁政策藩籬
據官方統計資料，截至2011年年底，深圳違法建築達37.94萬棟，建築面積達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%。2012年期間，深圳市原農村集體經濟組織共佔用約390平方公里土地，約占深圳建設用地的42%，其中近300平方公里的土地上有“違法建築”，無法進入市場流轉。

2012年5月，深圳啟動以“產權明晰、市場配置、節約集約、科學調控”為核心原則啟動第三輪土改，提出探索原農村土地改造確權路徑，引起市場對於小產權房“轉正”的猜想。

今年年初，深圳市政府發佈“優化資源配置促進產業轉型升級1+6檔”，提出原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通，儘管是工業用地性質，但也被行業解讀成為小產權房“轉正”的又一信號。

時隔一年，今年5月上旬，深圳正式下發《深圳市全面深化改革總體方案(2013－2015年)》（簡稱“《總體方案》”）及《深圳市2013年改革計畫》，意味著加速土改、金改。而面臨深圳高房價，借助深圳土改之風無疑再度刺激小產權房活躍。

在近期剛落幕的2013年深圳國際房地產博覽會上，相比冷清的商品房市場，低廉的小產權房表現也尤為搶眼。

不過對於能否通過上述方式使得深圳龐大小產權房有一個轉正的突破口。黃立沖委婉表示，小產權房僅是公司投資很小部分，並不是核心，公司尋求目標還是在與價值是否被低估物業，商業舊裙樓等，可以針對不同市場，將業態重新定位，進行價值提升，這才是所需求的。

“去年城市更新措施，對於部分更新改造專案提出採取整體打包、成片開發方式，引入業主等是有意為小產權房的處置提供一定方式”，深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，但目前實際案例還未看到，大的動向也沒有。

宋丁說，目前來看城市更新推進改造速度很慢，難度就在於工作推進到村集體組織後，涉及村民各種賠償難以解決。就算現在私募基金介入，小產權房若未進行確權依然面臨購房的風險。

深圳小產權房遍及深圳關外龍崗、龍華、沙井等地，占地面積龐大。宋丁表示，目前不少小產權房已轉手多次，而一旦遇到房屋徵收或更新改造，現有的小產權房業主沒有任何權利。因此土地確權主體只能是“村集體經濟組織”，政府也只跟“村集體”來談，導致買房風險，使得買房人處於被動。

他指出，小產權房因建築品質問題不一定符合最後批准要求，建築標準可能違法，私募進入方式仍未能突破政策上的坎，但可為政府謀劃的小產權房的“轉正”提供一定啟發。

.首創置業宣佈，旗下新型住宅產業綜合體項目《首創新悅都》二期正式於5月25日開盤，共352套開放銷售的房源，於開盤當天即告售罄，認購面積28,350平方米，認購金額約人民幣5億元。

公司稱，首創新悅都項目位於北京市房山區，與首創奧特萊斯專案一起組成公司重點打造的「住宅+奧萊」的新型住宅產業綜合體。5月1日，首創奧特萊斯已經於北京房山開業。(H)

..中國建築(601668-CN)週一晚間發佈公告稱，公司近期獲得九個重大項目，總金額448.8億元，占2012年度經審計營業收入的7.9%。(J02)

2012年7月上海市政府與寶鋼集團就推進寶鋼上海寶山地區鋼鐵產業結構調整簽署協定，寶鋼將在未來5年內陸續調整和壓縮上海地區的部分產能，調整約占寶鋼本部30%的鋼鐵產能，羅涇廠區也在調整範圍之內，未來將逐步轉型成為新材料、節能環保等戰略性新興產業的發展基地。

與此同時，寶山的經濟結構也面臨再升級。文化、旅遊、商貿成為未來寶山經濟的支柱，在這一過程中，以北歐風情而聞名的中國著名小城鎮的美蘭湖，開始體現無限的潛力。全上海唯一的雙高爾夫球場、亞洲最大的婚紗攝影基地、世界頂級的MBA教育以及國際會議中心，都成為外界看好美蘭湖會為寶山經濟結構調整作出巨大貢獻的原因。

而去年由遠洋地產在美蘭湖地區開發、銷售的31棟城堡——遠洋博堡更被業內普遍認為，將是上海房地產行業從“製造中國”向“品牌中國”轉型過程中一個很重要的元素。借助於這31棟城堡以及品牌設計的想像力，中國房地產行業將開始具備打造世界知名品牌的能力。

寶山經濟增長被注入新動力

寶山升級經濟結構的這幾年，恰恰也是遠洋地產進入上海，進入寶山的時間。正是遠洋地產在羅店開發的31棟城堡，為寶山和美蘭湖增添了新的元素。

作為目前國內罕見的原汁原味歐洲城堡，遠洋博堡亦是2011年上海唯一入選“亞洲十大超級豪宅”的建築。

遠洋地產為集成15世紀以來西方建築的巔峰文明，使其建築藝術在繼外灘之後在上海再現，傾集團之力薈萃資源，聘請國際知名建築與景觀公司連袂擔綱設計，通過規劃臺地打造獨特的戶戶高爾夫景觀，同時創造出社區內外皆豐富的立體空間，秉承大宅傳承理念，全手工石材外立面打造原汁原味的歐式城堡別墅。

遠洋博堡採用歐洲文藝復興時期的歐式古典建築風格，將原汁原味的歐洲城堡引入上海，其建築大氣、尊貴、經典。為了最大化體現傳統工藝的特色，遠洋•博堡每一塊石材從色澤到紋理，都經過嚴格的挑選，石材的拼接也做到了幾乎極致。外立面的雕花構件，均由來自國內國寶級雕刻大師執刀操作，平均一平方米大小的雕花，需要耗時10天來完成。

遠洋博堡毗鄰獲殊榮無數的美蘭湖高爾夫球場，擁有開闊的高爾夫球場視野；城堡社區內還含有1.6萬平方米的中央景觀花園。與高爾夫球場僅一河之隔，這就使得36洞美蘭湖高爾夫金熊果嶺的旖旎風光，天然地成為了項目的一道綠色屏風。於2011年10月份揮杆開打的 “寶馬杯高爾夫巡迴賽”將在此連續舉辦五年。屆時博堡的業主將可以近距離與麥克羅伊、李維斯特伍德等世界級頂尖高球選手為鄰。美蘭湖將比肩佘山，憑藉高爾夫球場與湖景資源雙重優勢的拉動，其地段價值也將不斷攀升。

製造中國轉型品牌中國的機會

在中房信分析師薛建雄眼?，遠洋博堡的31棟城堡，會是中國房地產行業從製造業中國向品牌中國轉型的一個開端。

一直以來，中國雖然是製造業的大國，但一直是在整個產業鏈的下游，只能完成簡單的裝配和安裝，卻沒有設計、研發與品牌。其中最為重要的一個原因是，品牌缺少一個能被世界所接受的故事。

反觀目前歐美的大牌，基本都有一個屬於品牌起源的故事。而在這些故事中，有關歐洲中世紀城堡的題材一直是最受關注，也是最能夠讓人們產生興趣的。

在這樣的背景下，遠洋博堡的出現，讓公司的品牌故事有了更豐富、更傳奇的內容。正如上海地產行業對遠洋博堡的評價——“上海的好產品很多，但是像博堡這樣傳承歐洲文藝復興時期經典建築精髓的項目少之又少。它是一個家族傳世的作品，不僅僅是一幢房子，更兼具了‘傳承’的功能。”


遠洋•博堡被評選為亞洲十大超級豪宅，這標誌著遠洋把長三角地區作為其下一個戰略佈局重點的決心，憑藉遠洋一直以來精益求精的理念，未來預計將在上海開發更多影響力卓著的優質物業，使得遠洋品牌在上海家喻戶曉。

此前，國開行入主美蘭湖，並已簽署協定為其提供貸款。被市場普遍認為價值低估的美蘭湖板塊，開始慢慢呈現出升值的潛力。據悉已有多家上市公司流露出對遠洋博堡的興趣。一家總資產超過6萬億元的特大型金融機構的高管近期就曾前往遠洋博堡，在北美上市的一個中國資訊服務業領導者也曾造訪遠洋博堡，詢問購買後作為企業會所的可能性。

5月初，有北京仲介提出，通過仲介的運作，讓沒有資格的買房人可以有資格買北京住宅的費用只要3.8萬元。僅僅25天過去，上述費用陡然增至13萬元。知情人士透露，短短25天的時間，辦理購房資格的花費之所以有200%以上的漲幅，一個最重要的原因是北京落實地方版 “國五條”以後，對仲介治理力度加大，甚至出現了仲介人員因為替客戶辦理虛假購房資格而被判刑的案例。

代辦費用飆漲2倍以上

5月初，記者瞭解到北京“國五條”實施細則落地後，北京購房資格辦理運作的“花費”情況。當時，有房地產仲介人員介紹稱，由於擁有“北京市工作居住證”不在限購範圍內，因此推薦辦理 “北京市工作居住證”來“避購”。上述仲介人員稱，已有兩人通過他代辦，成功獲得了購房資格；另一位由於社保未滿半年，社保補齊後，預計6月份就可拿到居住證，也就可以買房。

這位仲介人員表示北京市工作居住證辦理的過程並不複雜，辦理者只需要提供4張一寸白底免冠照片、相應的學歷學位證明，填張表，簽一個辦理合同，30天之後就可以領證了。

根據他的介紹，辦理居住證的費用並不高，只需要3.8萬元。在合同簽訂之時，先支付總費用一半（即1.9萬元）作為定金。領證成功後，辦理者再支付另外一半資金。

上述仲介人員說，發證流程是申請人先到所在區社保局申請，所在區社保局審核完畢後，遞交到北京市社保局再次審核。北京市社保局審核無誤後，返回所在區社保局發證。即使無社保、無納稅、無學歷的“三無”人員也能辦理居住證，但費用要17萬元。

昨日（5月26日），記者再次走訪北京辦理購房資格的 “地下仲介”，發現僅僅過了25天，價格已經漲了至少9萬元。一家可以為沒有購房資格的買房人辦理 “購房資格”的仲介公司透露，現在要花13萬元的費用，意向買房人才可以獲得購房資格。只不過，由於花費金額巨大，買房人可以在拿到房本後，再支付上述款項。只不過，辦理上述購房資格的流程和方式，已經是高度機密，不能透露。

記者在調查中發現，雖然費用高達13萬元，但聲稱能夠辦理上述購房資格的仲介公司已經非常稀少。

海澱區、昌平區的多家仲介明確，已經不代理辦理“購房資格”。究其原因，仲介工作人員表示風險太大。“工作居住證辦理需要半年以上的時間，而且現在查得嚴，風險也大。”在走訪中，只有一家仲介的工作人員表示可以辦理“購房資格”，但這種資格不是“北京市工作居住證”。

北京嚴打仲介黑市

辦理購房資格的成本大幅上漲，與北京重拳整治購房資格代辦黑市有關。

據《新京報》報導，北京一個普通商業樓盤中因為出現百人持虛假居住證購房，導致一名置業顧問分別被北京大興法院以非國家工作人員受賄罪判處有期徒刑五年。

目前，北京市住建委已會同相關部門聯合執法，暫停了存在騙購行為的開發企業項目的網簽，責令其立即與騙購住房家庭解除合同。對持偽造證件騙購的房屋，登記部門不予辦理產權登記。同時，北京市住建委還將會同北京市人力社保局加大對偽造北京市工作居住證的打擊力度，進一步完善材料收繳、審核機制，優化和完善購房資質核驗流程，防止調控政策在執行過程中走樣。


偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，騙取購房資格的行為屬於違法犯罪行為，目前各大開發商、仲介機構都在積極配合政府相關部門做好購房資格的前期審核工作。隨著各相關機構審核力度的加大，靠非法手段騙取購房資格的案例將逐步減少。

他認為，北京對騙購行為的嚴打，有利於保證樓市調控政策更好的落實，也有利於保障消費者的合法權益不受侵害。“騙取購房資格的行為本就屬於違法犯罪行為，未通過購房資質審核申請的家庭，更多的是由於資料不全所致，實際上真正的以非法騙購為目的申請人占比並不多。”

不過，北京房地產行業的分析人士稱，對非法騙購行為的打擊，不會對樓市成交量有影響，加大對非法騙購行為的打擊更有利於淨化市場，維護房地產交易市場的公平、公正、公開、透明，有利於房地產市場的健康發展。

　　北京叫停高溢價率地塊出讓 不降地價的叫停？

　　5月27日，已經獲得7個報價、原計劃將於28日成交的北京市豐台區花鄉夏家胡同住宅用地被緊急叫停。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，對於房地產市場來說，穩定預期可以控制需求釋放，近期一線城市高溢價率地塊頻出，或引發市場信心回暖，在此背景下，暫停出讓自然在情理之中。

　　本報記者亦獲悉，近期一線城市高溢價地塊頻出，已經被高層注意，部分國企已經被要求不准拿地王地塊。

　　實際上，這並非是北京擬出讓土地第一次“失蹤”，據本報記者不完全統計，自2012年9月至今，北京國土局共叫停了19宗土地出讓。

　　“准地王”暫停出讓

　　中原地產位於萬年花城附近門店的一位黃姓置業顧問聽到夏家胡同地塊暫停出讓的消息，很意外。

　　該置業顧問告訴本報記者，該地塊周邊的二手房房價不到4萬/平方米，一旦出現“地王”，預計周邊的二手房房價直漲1萬以上。

　　“也正是如此，多個業主看到夏家胡同准地王地塊的利好之後，把擬賣的房源收回，就等著坐地起價。”上述黃姓置業顧問在電話中告訴本報記者，“如今‘地王’地塊出讓被暫停了，做著一夜漲價夢的業主估計得落空。”

　　根據北京市土地儲備中心的資料，擬5月28日出讓的“北京市豐台區花鄉夏家胡同R2二類居住用地專案”，起始價13.1億，起始樓面價達1.97萬/㎡，以掛牌方式出讓。

　　“目前土地市場向好，該地塊位置又不錯，在掛牌的模式下，預計成交樓面地價有望破3.5萬元/平方米，創下北京年內新地王。”旭輝集團土地拓展部經理黃輝表示。

　　本報記者獲悉，多家房企表示對地塊的意向，其中還有一家房企老總內部要求“不計一切要拿到這塊地”。

　　雖然北京市土地儲備中心宣佈暫停的檔上並未標注暫停的原因，但在北京中原地產市場研究部總監張大偉看來，和北京等重點城市近期高價地頻出的情況密切相關。

　　根據北京中原地產市場研究部提供的資料，上周(5月21日-5月26日)，全國一二線已經有超過10宗高溢價率地塊，總成交額已經超過150億。

　　“受益于樓市整體利好，多個專案去庫存情況較好，房企資金面不錯，又急於補倉，再加上政府連推好地，房企競爭土地的積極性大漲，土地溢價也隨之水漲船高。”陳國強在接受本報記者採訪時如是表示。

　　“在此背景下，夏家胡同地塊作為准地王地塊的出讓，肯定會影響後市預期，”張大偉稱，該地塊的暫停出讓，或是北京面對近期高價地頻出壓力下的選擇。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，從去年以來成交量價開始反彈中可以窺見，只要有類似“地王”頻現或者樓盤“搶購”的事件發生，就會擾亂正常的市場格局。因此，對於房地產市場而言，管理市場預期與控制需求釋放同等重要，預計後續各項政策還將會把調控市場預期作為另一重要目標來落實。

　　不降地價的叫停

　　北京市土地儲備中心一位元人士亦在電話中告訴本報記者，該地塊入市價格過高，關注較大，暫停也是土地調控的要求，後續或將修改其出讓規則，該掛牌為招標以穩定價格。

　　“如果市場過熱，通過提高招標等綜合評價方式出讓土地的比例，可以控制地價溢價幅度。”黃金(1394.20,7.60,0.55%)灣投資集團董事長申威告訴本報記者。

　　根據國土資源部要求，溢價率超過50%就要上報備案，“土地調控背景下，一旦一個地區的住宅地塊連續3次或者以上溢價率超過50%，需要向國土部說明情況，並有可能被問責。”東部省份的一位國土資源廳的人士介紹，在此背景下，暫停高價地塊出讓，一則可以穩定市場；二者也可以避免問責。

　　上周北京大興成交的三幅地塊中大興舊宮鎮住宅地塊的溢價率僅49%，但創下區域新高，而另外溢價率分別為81%及102%的地塊，一塊是商業地塊；一塊是多功能用地。

　　實際上，諸如夏家胡同地塊入市就高價的地王地塊在出讓前夕被叫停，並非個例。

　　根據本報記者不完全統計，8個月來，北京共暫停了19宗地塊的出讓，其中包括此前有望創區域新高、備受關注的來廣營鄉A2地塊和農展館地塊。

　　值得一提的是，在市場較熱的情況下，熱點地塊雖然被暫停出讓了，但地價並無下調。

　　以去年9月被暫停出讓的北京市石景山區蘋果園交通樞紐商務區F地塊商業金融用地為例，根據此前北京市土地儲備中心的資料顯示，該宗地出讓底價為2.75億，以掛牌的方式出讓。

　　但在暫停後的2個月，該地塊又以2.82億的底價，招標的方式入市，並以46.4%的溢價率被河南和昌置業競得。

　　“雖然在土地市場過熱的敏感時期，降低地王地塊的出讓以穩定市場預期，防止地價上漲推高房價具有重大意義。”不過，申威認為，真正扭轉預期的關鍵還是在於增供應、降地價。

27日落幕的海峽西岸（福州）第28屆住交會，為與政策抗衡，各大建商紛紛祭出各式優惠，採低價促銷搶市，不過民眾仍不買單，成交量較去年萎縮。有建商坦言，受政策影響，買家和賣家的拉鋸使觀望氣氛更加濃厚，展會期間成交量低迷，顯示《新國五條》持續發威！

25至27日在福州舉行的海峽西岸（福州）第28屆住交會，是大陸《新國五條》細則公布後，當地首次大型的房展會，共有21家建商參展，推出的福州新案創近年新高。

為挽救買氣，各大建商紛紛加碼促銷，優惠幅度為近年罕見。例如央企保利喊出付6千元（人民幣，下同）抵10萬元、「泰禾紅樹林」主打買屋送50萬元裝潢；「首開中庚香開新城」現場認購最高可優惠 20萬元，創下房展最高優惠紀錄。

不過，建商普遍表示，此次展會觀展人氣雖旺，但觀望情緒濃重，「看多買少」現象明顯。看展的俞小姐說，她是首次購屋，想趁打房來撿便宜，但房價仍遠超她的想像。名嘉房產中古屋仲介小鐘坦言，福州雖尚未實施中古屋交易個人所得稅20%，不過已有許多中古屋投資人決定提前出場，引起一波逃命潮。

合和實業（054）分拆合和香港房產（288）上市，昨日開始招股前推介。市場消息指出，合和香港房產預測資產淨值介乎400億至420億元，次集資估計約57億元。

有消息引述其承銷團人士指出，合和香港房產旗下的舊樓甚具投資價值。由皇后大道東伸延至合和中心的右街的整塊街道物業，地盤面積約7000平方呎。隨着商業物業15倍積比率計算，總樓面面積約為10.5萬平方英呎，故若以每平方呎2萬元計算，價值已超過20億元。

此外，未曾披露位於合和中心二期附近的南固臺，加上連同在南固臺旁邊的妙鏡台，該處一帶的地盤面積也約3萬平方呎，按5倍地積比率計算，總建築面積為15萬平方呎。同樣以每平方呎2萬元計算，該住宅發展價值已超過30億元。不過，由於南固臺為第一類歷史建築，相信合和或以此協商交換在繆康台以下的捷船街地段。

消息並指合和正打算興建一條由灣仔地鐵站，經過利東街，延至合和中心，長達1公里的地底行人隧道，並展望於2018年前，合和中心二期也將連接至合和中心一期，故相信有望帶動合和灣仔項目的表現。

據了解，該公司暫於6月6日公開招股，6月19日上市。市場估計，合和香港房產將出售15％至25％股份，假設出售17.5％，資產淨值410億元，以35％資產折讓率計，集資額約57億元。安排行包括中銀國際、瑞信、花旗、滙豐，以及摩根大通。

政府不評論數字捱批

本港「劏房」問題嚴重，長遠房屋策略督導委員會（長策會）早前委託調查機構就分間樓宇單位進行調查，昨天長策會聽取滙報，推算全港合共有6.69萬間劏房，居住人數約17.14萬人，其中超過3萬間劏房欠缺獨立廚房、廁所及食水等設施，數字相當驚人，但政府沒有進一步評論相關數字，只表示有關數據制訂長遠房屋政策；業界人士指出，劏房問題相當嚴重，政府應盡快制訂對應的改善政策。

長策會昨天下午開會，會議歷時4小時，運輸及房屋局局長張炳良在會後表示，在會上聽取了全港分間樓宇單位「劏房」調查報告、就香港未來住屋需求聽取秘書處提出初步預測框架、理工大學為長策會進行的焦點小組研究最終報告書，以及勞工及福利局向委員會介紹長者安老的政策及安排。

居住人口料逾17萬

是次調查委託獨立公司於今年1月底至4月進行，涵蓋全港、訪問1860幢樓齡逾25年以上的私人永久住用及綜合用途樓宇，估算全港約有逾1.88萬幢樓宇有劏房，平均每幢大約有3.6個劏房，即共約6.69萬多間劏房，劏房居民人數預料為17.13萬人，其中近一半劏房、即3.06萬間缺乏主要設施，包括食水及獨立廚廁。

張炳良不評論有關數字，但表示將參考有關數據制訂長遠房屋政策；他指出，是次調查不包括工廈物業，相信屋宇署及消防處正進行巡查可補不足。此外，他指出，部分劏房戶亦有申請公屋，截至3月底止，在公屋一般輪候冊有11.69萬宗的申請，非長者一人配額有11.15萬宗的輪候個案，兩者有上升趨勢。

本港劏房住客絕大部分屬租客，按推算近6.7萬個劏房，情況相當嚴重，長策會委員蔡涯棉表示，近年租金飆升，令劏房問題更趨嚴重，日後長策會可根據相關報告，制訂解決政策。

經濟學家關焯照亦期望政府可逐步解決相關問題。

不過，業界人士批評，政府只公布劏房數字，但沒有進一步評論，是迴避有關問題的嚴重性，有關數字甚至未能完全反映實際情況，實際劏房數目可能更多，政府應盡快定出政策，改善劏房問題。

據政府統計處最新公布綜合住戶統計調查按季統計報告顯示，本年首季自置居所住戶共有122.65萬戶，較去年第四季的123.85萬戶，錄得跌幅；其中居住在私人房屋的家庭住戶數目亦由去年第四季的87.14萬戶，減至86.64萬戶；本港首季全租戶家庭數目由去年第四季的103.58萬戶，上升至104.56萬戶，合租戶升幅更明顯，由去年第四季的1.11萬戶，增至本年首季的1.57萬戶。

3房戶佔本月總成交36% 出招後最高

政府推出雙倍印花稅（DSD）已3個月，其效應亦逐漸淡化，出招初期最受打擊換樓客，亦重拾入市意慾，5月份10大屋苑3房戶佔總成交量36%，按月上升10個百分點，屬出招後最高，與出招前僅差4個百分點。

理工大學建築及地產學系教授許智文認為，換樓客加快入市，主因DSD對買家影響開始淡化，同時減價持續推動入市。但除非換樓客可確保單位會於6個月內能售出，否則換樓客入市比例應不會重返加辣招前水平。對於加辣招推出逾3個月，他認為，政府所要的目的（包括降溫及防止泡沫出現）已達到，短期內不必再作調整。

學者：目的已達 不必再調整

政府於今年2月23日再度出招，包括增加從價印花稅，除了沒有持有任何住宅的香港永久居民和換樓客可獲豁免外，所有內地客、公司客、長綫投資者以至非住宅物業買家，一律須繳交雙倍的從價印花稅。

但近日睇樓量回升及業主減價配合，5月份二手交投轉活，10大屋苑已錄247宗成交，超過上月全月總數。當中換樓客亦按捺不住，趁樓價有調整重投樓市，10大屋苑3房單位交投比例按月回升。本報統計數據顯示，3房成交比例由出招後4月份最低的26%，最新已回升至5月份的36%，按月回升10個百分點，與出招前僅差4個百分點。

換樓客多採 先沽後買策略

事實上，近日入市的換樓客，多實行先沽後買的策略，大多不涉及DSD稅款。代理指入市的換樓客，大多於數月前高價沽樓，現趁樓價回調下再入市，當中換樓需多付的差價可減少。

以宗數計算，5月份新都城3房成交宗數較過去3個月勁升，由平均每月只錄個位數字的成交，現已錄12宗水平，主因個別屋苑3房單位銀碼較細，成交率先受刺激。新都城更錄租轉買個案，有換樓客剛以432萬元購入新都城2期3房單位，該買家早前沽出自住單位，見樓市「勢色不對」，故暫租入區內兩房單位自住。惟上述單位開價筍，故即使剛租住單位只有兩個月，亦即時斥資入市，建築呎價約7,001元（實用呎價約9,796元）。

於先沽後買的趨勢下，料業主售後租回情況會增加，主因業主怕未能於單位交吉前再入市，要為居所問題而煩惱，現個別業主放盤時要求售後租回。但有代理指此舉買家客源會收窄，造價會較交吉戶低3至5%，令業主沽樓難度增。

內地擴大房產稅試點提上日程，消息稱各地試點方案正上報國務院，預計今明兩年擴至深圳、杭州等地。中金公司報告指，這意味樓市調控將有所調整，重點在建立抑制樓市泡沫的長效機制。

因地制宜 地方政府意願為主

國務院辦公廳日前公布的《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點範圍，國家發改委負責人隨即明確表示：「今年將有具體動作。」擴大房產稅試點箭在弦上。

在2011年，上海及重慶確定為首批房產稅試點城市；內地報章引述消息指，杭州、深圳、青島、湖北鄂州等城市，有可能成為第二批房產稅試點城市，北京由於房產類型太多，將暫緩一步實行。消息透露，有關試點方案將由地方加密向國務院上報，最終由國務院拍板。但也有消息稱，南京、杭州等地試點方案，在國務院討論後被押後執行。

至於具體徵收辦法，業界預料各地將「因地制宜」，以城市本土意願為主。財政部財政科學研究所副所長王朝才日前透露，第二批房產稅試點擴容基本以地方政府自願為主，若以增量房（即一手房）為主要徵收對象，在交易環節即可實現，而對存量房（即未居住過的二手房）徵收還要進一步評估。

中金報告：調整樓控 抑泡沫

中金公司解讀指，當局首次明確提出，擴大個人住房房產稅改革試點範圍，標誌財產稅性質的稅改邁出實質性步伐，同時顯示樓市調控並未被放棄，只是方式有所調整，將聚焦在建立抑制樓市泡沫的長效機制。

內地土地市場近日續熾熱，北京上周單日賣地35億元（人民幣，下同），廣州驚現樓面地價高達3.5萬元新地王，輿論紛質疑調控決心之際，北京一幅有望問鼎「新地王」地皮拍賣昨突然叫停，業界指政府擬為發燒的土地市場降溫。

北京市土地整理儲備中心昨公布稱，因故暫停豐台區花鄉夏家胡同R2二類居住用地項目掛牌出讓活動。這幅地皮位於西南三環內，面積達14.4萬平方米，叫價達13.1億元，截至昨日已獲7次網上報價，最後一次報價為13.52億元。地皮原定今日（28日）掛牌截止，並進入現場競價環節。

旭輝集團土地拓展部經理黃輝稱，地皮位置稀缺，成交樓面地價有望達每平方米3.5萬元，將成為今年「地王」；連同開發成本，樓盤售價或將達每平方米7萬元。

地皮拍賣突叫停，業界懷疑與近日土地市場熾熱有關，「政府要給土地市場退退燒？」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，政府當務之急是延緩需求入市時間，穩定市場預期，每當北京樓市預期高漲時，都會有對應措施出台。

滬指微升0.2% 內房股逆市跌

他指，從去年來成交量價開始反彈，無論是「地王」頻現還是樓盤搶購，任何令外界預期樓價上漲事件，都可能引發恐慌，最終受到政府干預。他相信當局各項政策，仍將調控市場預期作為重要目標。

另外，憂慮調控加碼，加上消息指房產稅試點擴容時間表已明確，內房股昨逆市下跌，其中萬科（深：000002）、金地（滬：600383）跌近1%。滬指昨收報2293點，微升0.2%。

新例後面積略減 惹加價疑雲

一手條例生效一個月，至今只有3個新盤在市場發售，令發展商售樓添壓，據悉，地產建設商會近日開會討論，就多項問題要求銷監局釐清，包括實用面積新定義等，並於日內去信局方，要求向公眾釐清。

《一手住宅物業銷售條例》（簡稱：條例）實施以來，發展商均以靜觀其變策略，落實重推的項目亦寥寥可數，即使有餘貨項目擬重推，亦遇到重重障礙，其中信置（00083）馬頭角THE AVERY，被指未能無間斷地24小時提供網上樓書；而?地（00012）及新世界（00017）的元朗尚悅，則因冷氣機位圖則問題，在開售前不足24小時，突宣布延期開售。

餘貨重推困難 售樓戰戰兢兢

餘貨項目重推困難重重，令一眾發展商推售新盤更加戰戰兢兢，據了解，代表本港大部分發展商的地產建設商會，近期就條例開會急謀對策，會上不少發展商均對條例多項細則尚未釐清感不滿。

其中一項較具爭議的，是實用面積的最新定義。雖然政府於2008年10月10日起，統一實用面積的定義（見表），但條例在上月29日生效後，所有一手住宅項目只會單一採用實用面積，以計算單位面積及呎價，同時在計算準則上，將不包括圍封該物業的圍封牆之外的任何公用部分的面積等。

尚悅重推單位 面積相差8呎

故此，在新例後，原則上絕大部分餘貨項目的單位實用面積，均會較新例前略為減少，以?地及新世界合作發展的元朗尚悅為例，發展商早前宣布推出516伙，並指是原價重推，但部分重推單位實用面積呎數與新例前出現約8至10平方呎的差異。

故此，即使重推項目以原價加推，但因單位實用面積改變，變相令呎價提高，出現加價的假象。據了解，有發展商近日接獲不少查詢，希望進一步了解新例前後的計算準則，甚至有個別買家，在購入單位後發現單位面積看似較之前減少，遂向發展商投訴。

有發展商擔心，公眾未能理解實用面積計算準則在條例生效前後的分別，在重推項目時會引起買家不滿，甚至出現買家索償的情況。

為免墮入刑事法網，發展商將會透過商會，去信向銷監局表達憂慮，並要求局方可向公眾釐清計算方法。

經過長達2個月的「特長招標期」，兩幅首次加入「港人港地」條款的啟德地皮將於本周五截標，地皮反應好與壞，直接影響「港人港地」的政策方向。不過，地皮發展限制多，兼且附近道路網未成熟，有測量師對招標反應不樂觀，甚至預測每呎地價低至2,780多元，與東涌、新界北地皮造價相若。

　綜合市場6間測量師行的資訊，大部分測量師預測每呎地價約4,500元至5,000元，韋堅信測量師行估值董事林晉超更預測每呎僅2,780多元，屬於市場估值下限。他解釋，地皮位於一個不成熟的地區，賣地章程亦顯示，政府未可保證地段周圍的道路網絡和相關的公用事業服務可確實於2014年第4季度落成和提供，存在太多不明朗因素。

啟德兩地周五截標

　林晉超說，「港人港地」屬新事物，將來轉售、轉租、按揭安排都有限制，最近政府「出招」後市況淡靜，數年後樓市估計會下跌，各項因素都會影響地皮估值。再者，地皮屬啟德發展區內首次推出發售的住宅地皮，附近並無指標可以參考，又有限量因素，預計未來中小型單位增加，這批啟德單位的吸引力亦被削弱。

　他預料兩地若以2,780元的每呎地價，連建築費及利潤等，將來開售每呎約7,500元，相信發展商入標反應不會踴躍，出價亦傾向保守。翻查資料，韋堅信估值的地價，以過去兩年的地價作比較，與新地2011年投得的東涌第55A區每呎2,758元相若，甚至今年初會德豐投得的屯門掃管笏第56區，每呎地價亦達3,683元，亦高過啟德兩地估值。

開售料每呎7500元

　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，雖然發展限制會影響發展商出價，但不相信每呎地價會低至2,780元，相信仍有不少中至大型發展商入標。事實上，最近多間發展商已表示對地皮有興趣，包括長實、新世界、會德豐、嘉華、麗新發展等。

　據了解，港府去年首次宣布推出兩幅啟德「港人港地」，其後於今年3月20日招標，兩地分別為啟德1H1及啟德1H2地盤，規模相若，啟德1H1可建41.82萬方呎，當中40.99萬方呎作住宅發展，限建不少於545伙，另一幅啟德1H2可建46.2萬方呎，當中45.28萬方呎作住宅發展，限建不少於600伙。

租約年期不得逾5年

　由於條款複雜，政府今次將招標時間延長至2個月，除發展商忙於研究賣地章程，政府亦於其間公布補充資料，如最近於官網上載按揭及轉售限制補充資料，當中要求買家申請透過按揭購買單位前，先要簽訂買賣合約，以證港人身份，否則未能確保獲取按揭。

　「港人港地」其他發展限制，包括在賣地條款中加入，發展商售樓時只限售予香港永久居民；單位30年內轉讓只限售予香港永久居民；不接受公司名義認購申請；發展商不得分租單位；個別業主可分租單位，但每份租約年期不得逾5年。

花樣年（1777）宣布，該公司以1億元人民幣的代價與一家獨立第三方共同收購寧波北侖區一個住宅項目的房產權，項目總用地面積75,432平方米，總建築面積217,507平方米。該項目將打造為寧波北侖區地標性小區，今年將推出市場。

　收購項目位於寧波市北侖區鳳洋一路和黃山西路交界處，緊鄰北侖區核心商務區。

政府連番出招遏市，令現時樓市主要餘上車客支撐。美聯物業數據顯示，新界區二手住宅註冊量由年初逾2,000宗，下跌至上月的1,142宗，為紀錄第二低水平。公司董事布少明表示，隨著首批合資格白表申請人進入居屋市場，居屋樓價升勢將可同時帶動私樓樓價回升，下半年新界區細價盤樓價有望按年上升約5%。

下半年成交量升20%

　布少明指，綜合土地註冊處資料顯示，在政府開始出招後，由2月25日至4月7日期間，新界區數字大跌54%至117宗，而市區數字亦大挫63%至120宗，反映出招威力下，普遍買家入市意慾大受打擊。而其後4月8日至5月19日之6個星期，市場逐漸消化政策，加上樓價下調顯著，新界區錄得242宗成交，交投大幅上升逾1倍外，更遠遠超過同期市區所錄得的188宗成交，反映受新樓市政策影響較少之上車客，入市意慾開始復甦，以致上車盤集中之新界區反彈力度較強，料下半年新界區成交量可較上半年升約20%。。

　新界區500萬元或以下之二手住宅註冊量4月錄得1,007宗，較3月下跌23%；同期500萬元至1,000萬元之二手住宅註冊量則大挫55%，而逾千萬元之二手住宅註冊量亦減少38%，後兩者之跌幅皆明顯較前者嚴重，反映上車客對現時樓市較具支持。

樓價進調整期 下跌4.3%

　成交價方面，營業董事張子存表示，政府2月加辣後，新界區樓價進入調整期，其實用呎價由3月之8,456元回落至8,091元，下跌約4.3%，為去年至今最大之一次下跌調整。

　以新界區4個大型屋苑為例，包括珀麗灣、大埔中心、沙田第一城及嘉湖山莊，據土地註冊處資料顯示，其4月實用均價較3月均告下跌，當中以珀麗灣下跌最多，達7.2%，大埔中心及沙田第一城亦分別錄得5%及4.2%之減幅，而交投最活躍之上車屋苑嘉湖山莊實用均價亦下挫1.9%。

　新界區的租賃市場方面，布氏稱，由於區內有新屋苑入伙，如天賦海灣等，有業主急於將單位放租，因而以較優惠的租金作招徠，加上盤源增加，令區內租金被拖低約2%至3%。不過，他指此乃短期現象，加上7月份會有交流生到港，令需求增加，預期租金可於下半年回升。