價值8千多億元的國有非公用土地將全面進行活化，財政部今（6）日將向行政院會報告活化情形，其中採設定地上權方式招標，今年將篩選15案，預計挹注國庫逾66億元，這些標的案壽險業者均可參與競標，也可提供產業發展之用。

　據財政部國產署統計，已登記之國有非公用土地計22.8萬公頃，價值約 8,833億元。其中屬都市計畫住宅區、商業區、工業區及非都市土地之甲、乙、丙、丁種各類可建築用地僅8千多公頃，但對國有公用卻低度利用或閒置土地，財政部也督促各部會應解繳國產署，以活化利用。

　財政部活化國有非公用土地方式很多元，有標租、參與都更、結合特定目的事業機關作特定目的使用，或設定地上權，或與民間合作開發等。財政部最近不斷修改招標契約書，降低投資人之土地取得成本，且招標條件更貼近市場需求，以提高投資誘因。

　今年財政部擬分三批公告地上權的土地招標案，第一批公告11宗土地，面積合計約3.27公頃，權利金底價金額計新台幣39億3,094萬餘元，5月28日決標結果，僅5宗標脫，得標金額13億元，第二批土地預計今年7月公告。

　官員說，設定地上權今年將分三批篩選四、五宗左右土地供招標，至少要標出15案土地活化利用，預算的總底價金額為66億元，但土地區位是決定是否吸引壽險業參與、是否標脫的關鍵。財政部希望不設定產業利用目的，以更大彈性帶動產業發展，吸引民間投資。

　財政部自99年至101年共列標54宗國有土地，計標脫15宗，面積合計3.8029公頃，決標權利金金額達69億2,922萬餘元。

保險業投資不動產收益率門檻放寬條件，金管會決定從嚴。根據最新出爐的「金管會版本」，收益率若從現行2.875%降到2.375%，計算保險業資本適足率（RBC）的風險係數的加碼幅度，最高將倍增。

收益率門檻放寬後，保險業可投資的不動產標的將增加，有助注入商用不動產市場資金，但資本雄厚保險公司才能受惠，議價能力也較強。

在保險業者積極爭取下，金管會上個月初同意壽險公會提報的投資不動產自律規範，解除保險業暫停投資國內不動產的禁令，原本投資國內不動產的最低收益率標準，金管會也打算在提高計算RBC的風險係數前提下，從2.875%降至2.375%。

但因金管會內部對保險局與壽險公會協調出的風險係數加碼版本還有意見，決定請保發中心重新評估，使得收益率門檻放寬至今仍未上路。

金管會官員昨（5）日表示，保發中心已計算出最新版本，金管會將以此版本跟壽險公會協商，聽聽業者意見後，再作最後決定。

據了解，金管會最新版本，依舊是針對2.875%到2.375%訂定不同級距，但每一級距訂有不同風險係數，2.875%以上風險係數不加碼，2.375%以下完全不能投資。

2.875%到2.375%之間，每降半碼，風險係數就提高，「2.5%到2.37%」此級風險係數最高，有關人士透露，可能倍增達100%以上，遠高於壽險公會版本最高只加到40%的規畫。

有關官員強調，過去壽險業者建議的版本可能只考慮到商辦大樓的價格波動，新的版本是考量到整個不動產市場的價格波動，較具穩健性。

收益率門檻有條件放寬後，保險業可投資標的更多、更有彈性，與計算RBC的風險係數連動後，也有助控管風險，不過，在放寬的條件從嚴後，資本愈雄厚的保險公司受惠愈大，出價能力也愈強。

先前壽險公會曾表示，「希望風險係數加碼不要太高，如果太高，收益率可不必降到2.375%，也許降到2.5%即可」，希望藉由縮小放寬幅度方式，爭取更多空間。因此，新版本業者能否接受，尚待金管會與壽險公會進一步溝通。

近年不少大型建商包括華固、長虹都前往桃園、高雄獵地，不過仍有建商固守雙北，認為北部市場相對穩定、安全。素有「標地女王」之稱的力麒建設董事長兼總經理郭淑珍就指出，「考量過去中南部房價下跌，無法脫手的慘況，暫不考慮前往中南部獵地。」
郭淑珍透露，曾有意買桃園青埔靠近捷運站土地，當時地主開價每坪60萬元，考量桃園房價炒太高，建商早已在此囤地，力麒進去只是墊高、支撐房價，最後決定放棄。

怕下跌難脫手
郭淑珍說，考量過去中南部房價下跌，無法脫手，仍採取較穩健策略，近來積極在新北市如新莊副都心、蘆洲等處看地。
不僅是力麒將重心放在北部，昇陽、冠德、亞昕和日勝生也持續看好北部。昇陽建設總經理簡伯殷就坦言，目前暫無考慮往南部興建住宅，考量北部市場相對穩定，未來南部只考慮做商辦。
亞昕開發董事長姚連地也說，短期內沒打算去中南部獵地，「亞昕後續會有數十億元預算持續鎖定雙北市獵地，尤看好機捷沿線。」

冠德建設業務部經理周大鑫指出，先前冠德有去高雄看地，但考量雙北客層穩定，操作大台北區域較上手，未來仍以雙北推案為主。日勝生總經理沈景鵬說，過去日勝生住宅推案以北部為主，北部就業人口多，需求也高，相對商機也多，但未來不排除前往中南部獵地。

力麒建設積極進行多元化經營，董事長郭淑珍昨（5）日表示，下半年預計推案量破百億元，且不排除處分部分店面、商辦挹注收益；轉投資的飯店、水資源等事業也逐漸展現績效。法人表示，力麒今年在本業、業外貢獻下，全年每股稅後純益可達2至3元。

力麒建設昨天舉行股東會，承認去年財報營收68.69億元，稅後純益18.97億元，每股純益3.02元，並通過每股配發1元股票、0.5元現金股利。郭淑珍指出，今年力麒入帳來源來自「麗麒」、「力麒首御」的餘屋銷售，為維持今年獲利在一定水準之上，下半年將處分手中的店面和商辦產品。

郭淑珍表示，目前可處分商用不動產收益市值約30億至40億元，其中台北市師大禮居一、二樓逾700坪的店面產品，市值就約10億至20多億元，挹注公司收益。

郭淑珍表示，今年市場資金充沛，不動產景氣不看淡，目前力麒手中庫存可推案的土地量達206.69億元，下半年推案量將逾100億元。

在轉投資方面，郭淑珍指出，今年飯店事業新增日月潭二期、高雄、花蓮等旅館，營收有機會較去年倍數成長。水資源事業在宜蘭東山林二廠投入下，今年也將轉虧為盈，多角化經營逐漸展現成效。法人指出，力麒去年觀光旅館營收達1.4億元，今年在房間數擴大下，全年營收有機會上看3億元。

在汙水處理廠方面，郭淑珍指出，承攬宜蘭羅東汙水下水道系統BOT案的東山林，今年二廠加入營運，今年首季已獲利5,781萬元，貢獻力麒獲利5,462萬元。高雄楠梓汙水下水道系統BOT案的綠山林今年首季獲利6,878萬元，挹注力麒獲利6,816萬元。

法人表示，東山林今年營收估達5.3億元，獲利約2億元；綠山林全年營收估6.6億元、獲利2.7億元，合計今年汙水下水道事業貢獻4.7億元。

　台灣商用不動產市場強強滾，美國知名商業地產集團-Cushman & Wakefield（高緯環球），昨（5）日宣布在台成立辦事處，正式插旗台灣市場；首任董事總經理由台灣蘇富比國際物業公司董事總經理林志冠出任。

　高緯環球來台後，預期將和美商仲量聯行（JLL）、世邦魏理仕（CBRE），英國倫敦DTZ Holding旗下的戴德梁行（DTZ）、第一太平戴維斯（Savills），加拿大重量級品牌-高力國際（Colliers International）等5家已在台的跨國地產集團，形成國際「6強」爭霸台灣的戰局。

　Cushman & Wakefield（高緯環球）昨日宣布其大中華區業務已擴展到台灣，並在101大樓38樓設立辦事處。

　曾任職高力國際、Long Star龍昇星資產管理和台灣蘇富比國際物業的林志冠表示，高緯環球的強項涵蓋商用不動產租賃、買賣、設施管理和物業管理等，早在2004年台北101大樓剛完工時，Cushman & Wakefield也曾接下物業管理的顧問業務，負責101大樓約10萬建坪的大樓管理，為來台處女作。

　後來Cushman & Wakefield以中文名稱高緯環球，和本土商仲顧問瑞普國際物業合作，間接跨進台灣市場；後為服務高緯在台灣和亞太區的國際客戶，因此去年底決定在台成立分公司，現已籌備完成並正式自立門戶。

　據悉，美國洛克菲勒家族為高緯環球的主要大股東，為全美數一數二的商用不動產地產商，紐約5成以上辦公大樓的物業管理都由Cushman & Wakefield包辦，擅長「反恐」與高難度的大樓出入管制。

　高緯環球亞太區首席執行官馬盛緯（Sanjay Verma）說︰「台北辦事處是高緯環球在最近18個月內，在亞太區開設的第6個辦事處。台灣是亞太區一個重要的經濟體，相信台灣經濟發展將為我們提供機會，擴大對全球客戶的服務範圍。」

　高緯環球大中華區行政董事總經理何偉度（Randall Hall）表示︰「我們開設台灣辦事處是希望為當地的客戶提供全方位服務。再加上我們兩岸三地的團隊的合作，可以為區內客戶提供卓越的服務。台灣有近2,300萬人口，估計未來數年台灣國內生產總值增長率為3至5％，相信台灣經濟將會在區內愈來愈重要。」

前5月成交326億元 年增7％

　儘管商用不動產市場上半年受到金管會限制金融保險業購置不動產所影響，但中小型自用型買家頻頻搶進科技廠辦、工廠等，使得前5月商用不動產市場全台累計成交逾326億元，超越去年同期的304億，年增7％。

　瑞普國際物業公司昨（5）日公布最新調查，瑞普董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，上半年商用不動產的買家，規模是由大轉小，不同於去年商辦一棟棟出售，今年分層交易量變多；相較於去年保險業在市場大放異彩，今年保險業已不再大舉收購商用不動產，反而冒出頭的買家多為製造業或是投資公司、個人投資者。

　2013年前5月，累計廠辦及工廠等產業，成交總額超過121億元，約占商用不動產總額的37％；分析購買工廠及廠辦的買家，以製造業為主。

　曾東茂指出，由於政府鼓勵台商回流，加上原本就有擴廠或遷廠需求的企業，包括台北市、新北市、桃園縣、台中市、新竹市、苗粟縣等，上半年以來都有廠辦或廠房成交，買家包括大毅、訊映光電、高林股等。

　在辦公室市場方面，今年較著名的交易手筆，是寶豐隆興業買下新光敦南大樓部份樓層，以及香港商基萬公司買下蘇黎世保險大樓部份樓層。

　曾東茂表示，金管會雖已容許保險業購買不動產投資標的，但在2012年11月頒布的「金七條」依然生效，儘管保險業希望最低毛租金資本化率能降至2.375％，但相關附帶條件仍未獲金管會通過，因此保險業現時亦只可投資毛租金資本化率2.875％以上的標的；惟市場上能夠符合上述門檻的物件，仍然不多，因此市場的主力買家，短期內可望仍是非保險業者。

　曾東茂表示，展望下半年，除工廠、辦公室會持續成長外，近2年交易熱絡的零售、店面及旅館業，也有投資空間。

瑞普國際物業統計，2013年至5月底，商用不動產交易金額已經超過326億元超越2012年同期的金額，2012年1月到5月交易金額為約304億元。瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，商用不動產交易規模由大轉小，不同於2012年商辦一棟棟出售，2013年分層交易量變多，2012年保險業者在市場大放光芒的情況，在2013年並沒有投入市場，買家則多為製造業或是投資公司、個人投資者。

2013年的廠辦及工廠市場依然火熱，統計至5月底，工廠及廠辦的交易金額便超過121億元，約占商用不動產總交易金額的37%。由於政府鼓勵台商回流，加上原本就有擴廠或遷廠需求的企業，包括台北市、新北市、桃園縣、台中市、新竹市、苗粟縣等都有廠辦或廠房順利成交，買家包括大毅、訊映光電、高林股等公司。分析購買工廠及廠辦的投資人，大都以製造業為主，顯示台灣的製造業仍然發展之中。

辦公室市場方面，2013年較著名的交易是寶豐隆興業買下新光敦南大樓部份樓層，以及香港商基萬有限公司買下蘇黎世保險大樓部份樓層。由於受到「金七條」的影響，保險業者對於辦公室投資暫時收手。辦公室的投資者以專業不動產投資者、基金、製造業為主，成交區域則是大量集中於台北市及新北市。

曾東茂表示，金管會已容許保險業購買不動產投資標的，但在2012年11月頒佈的「金七條」依然生效，雖然保險業者希望最低毛租金資本化率能降至2.375%，但相關附帶條件仍未獲金管會通過，因此保險業者現時亦只可投資毛租金資本化率2.875%以上的標的。可是現在的商用不動產市場中，能夠符合毛租金資本化率2.875%的物件並不多，因此商用不動產市場的投資人在短期之內，仍會以保險業者以外的投資人為主。

曾東茂認為，雖然2013年初大部份不動產業者預期上半年商用不動產市場會比較低迷，但實際上總成交金額已經超過2012年同期，以自用為主的製造業者及專業不動產投資者紛紛入場。由於商用不動產仍然是目前最為穩定的投資工具之一，投資人依然在市場上尋找適合的投資標的，一但有好的物件便會出手購買。

雖然保險業者過去半年沒有投資商用不動產，但仍然有很高的投資意願，假若金管會能在下半年容許保險業者投資毛租金資本化率2.875%以下的物件，相信保險業者將會重新回到商用不動產市場，市場氣氛會得更熱鬧。預期下半年商用不動產市場依然會穩定成長，除了工廠、辦公室市場會持續成長外，近二年發展熱絡的零售店面及旅館業也有投資空間。

安置宅每坪14萬 40組建商領標

大台北地區素地難求，內政部營建署再釋出淡海新市鎮1.74萬坪土地標售，預估最高可為大台北地區增加3014戶供給量，當中則有1100戶作為淡海新市鎮第2期開發區拆遷戶安置住宅，每坪售價14~16萬元，已有近40組建商領標。

內政部營建署公告招商土地位於淡海新市鎮第1期，基地臨沙崙路二段，且鄰近捷運綠山線G7站，面積達1.74萬坪，屬政商混合區、容積率達400％，每坪底價19.8萬元，總底價超過34億元，預估7月底選出得標廠商。
內政部營建署新市鎮建設組指出，得標建商若在土地點交後1、2、3年內取得建照並開始施工，可分別再加15％、10％與5％的時程獎勵容積，預估最高可興建3014戶，當中1100戶作為第2期開發區原住戶的安置住宅，規劃35~50坪，每坪14~16萬元，其餘的售價由建商自訂，若1100戶安置住宅有餘屋，則可改賣一般民眾，但建商須回補每坪6萬元價差給營建署。

鄰近捷運站
麗寶建設副總經理何昭宏指出，該基地鄰近捷運站，即便3014戶中約有1╱3需作為安置住宅，售價限制在每坪14~16萬元，但每坪土地19.8萬元，仍低於區域行情，但因基地面積大，總底價高，是否投標仍須評估。
在大台北地區房價飆漲下，淡海新市鎮以相對低價吸引許多自住與置產族進場，近期許多指標案「海洋都心」、「宏盛新世界」與「台北灣—四季之旅」銷售狀況都頗佳。「宏盛新世界」第1期每坪開價25~28萬元，「台北灣—四季之旅」每坪25~32萬元。

供給量不足
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，政府若能大量提高住宅供給量，反而對房市有正面幫助，房價也不會一再攀升，但若以有住屋需求、具合宜住宅承購資格者達3萬5285人而言，3014戶的供給量仍不足，政府應再提高住宅供給戶數。

盼交通改善
35歲的阿賢表示，去年也曾考慮到淡水購屋，但目前交通仍十分不便，距市中心也很遠，上次看屋後塞在車潮中，便先放棄淡水購屋念頭，若未來交通改善，會再重新考慮。

淡海新市鎮安置住宅小檔案
◎位置︰新北市淡水區沙崙路二段、新市五路三段、新市三路二段間
◎總面積︰土地共1.74萬坪
◎戶數︰預估最多可興建3014戶，當中1100戶需作為安置住宅使用
◎住宅單價︰安置住宅每坪14~16萬元，其餘建商自定
◎土地價格︰底價每坪19.8萬元，總底價34.45億元
◎住宅單價︰安置住宅每坪14~16萬元，其餘建商自定
◎建蔽率與容積率︰70％、400％
◎投標截止日︰下月1日
◎開標日︰下月2日開資格標，審查結果最快7月底完成，預計2016年完工
資料來源：《蘋果》採訪整理

自由時報
淡海安置宅有賺頭 已有38組領標
搶標情況比合宜宅激烈

淡海新市鎮「安置住宅」預計七月底開標，營建署官員昨透露，因全案僅一一○○戶做為安置住宅，其餘一九一四戶、超過六成，建商可自由定價買賣，若加上店面等商業設施，比合宜住宅還有賺頭，已有高達三十八組業者領取標單，競爭恐較之前的浮洲合宜住宅、林口Ａ７合宜住宅激烈。

預計標售的「安置住宅」土地是新市段一四四、一五四、一五五、一五六等四筆地號，也就是沙崙路二段、新市五路三段、新市三路二段所圍成的街廓，附近有淡海輕軌綠山線Ｇ７站，標售土地面積約五．七五萬平方公尺（換算約一．七四萬坪），土地使用分區為政商混合區，建蔽率七十％、容積率四百％，標售底價每平方公尺為六萬元（換算每坪底價約十九．八三萬元），截止投標日為七月一日，最快七月底可公布得標業者。

若加計獎勵容積，預估全案可興建總樓地板面積約十六．六四萬坪，可興建總戶數約三○一四戶，裡頭包括一一○○戶安置住宅，售價將以周邊住宅行情七折做參考，每坪約十四到十六萬元，但其餘一九一四戶住家，建商可自行訂定價格銷售。

全球資產專案經理王維宏指出，淡海新市鎮安置住宅標售底價每平方公尺僅六萬元，折算每坪容積底價約四．九五萬元，僅是周邊容積價格行情的二五折。

由於信義區商辦大樓幾乎已經所剩無幾，現在取而代之的是內湖商辦，太子（2511）總經理謝明汎表示，公司在內湖的2棟商辦大樓，現在雖然還只是施工到地下室，但已經有多組人馬來洽談，估計最晚明年可望售出，成為明年的業績來源，再加上其他住宅案，明年太子的營運將步入成長期。

謝明汎透露，由於金管會對壽險買商辦解禁，加上5月起開放中資也可以來台投資商辦，現在商辦變得非常搶手，在信義計畫區已經沒有供給下，內湖廠辦奇貨可居，太子在內湖的商辦大樓將在明年完工，但現在已有很多組人馬來洽談。

謝明汎表示，去年太子一共賣出156億元的房子，創下新高，僅次於興富發（2542）及遠雄（5522），今年到上週為止，已經賣了78.5億元，因為有些是預售案，還不能入帳，但是可以看見未來幾年太子的業績將不虞匱乏。

謝明汎表示，今年太子推案將達327億元，其中首季在桃園青埔站推出的太子馥二期，目前已經銷售8成，另外，年底在新莊副都心的豪宅案與佳能合作的商辦大樓將是重頭戲，公司內部對今年銷售數字非常樂觀，有機會超越去年再創新高。

太子在3年前董監改選後，經營階層變動，營運漸入佳境，除了外資持股比重從當年的個位數，到現在的18%，且當年股價僅約13餘元，到昨天超過20元，配股也已連續3年達1.5元以上，顯見經營階層調整具有成效。

　房地產正夯，工信(5521)「大南港」案可望在第三季變更過關，包括南港(2101)、國產實業(2504)、台肥(1722)等在周邊有土地資產的「南港概念股」連帶受惠；市場評估，未來三年，相關個股因土地潛在開發利益，營運將鹹魚翻生，獲利可大幅揚升。

　一萬多坪的「大南港」案，工信雖只擁有其中12.5％土地；但，變更後的開發利益，市場預估可讓工信賺近一個股本。資產開發題材已讓工信今年以來股價漲了58.7％，昨日收盤15.2元，更已創5年來新高。

　國產實業台北南港廠，基地面積共9,579坪，分南、北兩塊基地；此地已獲台北市政府在2012年4月原則同意變更為商業區，變更後，國產實業將可取得5千4百多坪土地。

　據了解，國產實業當初原始取得台北廠土地，每坪只有1萬元，而若以南港地區素地每坪300萬元計，光土地獲利就超過166億元。以國產實業現有股本，至少貢獻1.3個股本。近日股價雖隨大盤進入量縮震盪，昨日收盤12.4元、小跌0.05元，但今年以來漲幅已逾一成，站穩去年9月以來的波段高點。

　已進入都市設計審議、都市更新審議的南港輪胎南港廠，依未來規畫，開發總樓地板面積達7.69萬坪，將開發為複合性商業區，南港預估，今、明兩年可啟動開發案。

　台肥大南港土地開發計畫全面啟動，C2已順利完成飯店招標作業，預計最慢明年第1季動工；C3設定地上權也在投標階段，若順利標出，有機會替台肥帶來300億元權利金的資金挹注。

　此外，基地面積最小的C4土地，公司也將規畫興建台肥總部大樓。

　台中市5月份買賣移轉棟數突破5,000戶大關達5,063戶、年增7％，其中，擁有10期、11期重劃區與廍子段的北屯區，今年前5月買賣移轉棟數達2,633戶，創下近2年新高，北屯區已成為台中房市的另一焦點熱區。房仲業者表示，中科客源是北屯區購屋新主力。

　信義房屋中三區協理廖慶洲表示，中科園區進駐台中之後，隨著台積電、友達等大廠陸續投資設廠下，園區就業人口數已逾3萬人，帶動周遭的置產動能。

　房仲業者觀察到，隨著74號快速道路將於今年底全線通車，加上北屯區房價較西屯區、南屯區更平易近人，許多中科工程師購屋區域己從西邊東移至北屯區，帶動北屯區買賣移轉棟數急速成長，今年前5月就成長13％。

　廖慶洲指出，近來轉移到北屯區置產的中科客源，至少增加2成以上，以自住客為主，多數具備相當經濟能力，偏好3房、40至60坪的產品；他說，這樣的新成屋在西屯區、南屯區總價要2,000萬元以上，但在北屯區1,500萬元左右就能買到。

　尤其是屋齡3至5年的新成屋，如惠宇青田、惠宇文化願景、鉅虹森之旅、鉅虹水之庭、崇德文心、崇德巴黎等，都是區域內指名度高的社區，每坪成交單價在22至25萬元之間。

　廖慶洲表示，北屯區近幾年重大建設如洲際棒球場、74號快速道路陸續完工，由北屯上74號快速道路至中科，車程僅需10至15分鐘。加上該區涵蓋11期生活圈、民俗公園生活圈、崇德文心捷運宅、太原園道及中醫商圈等5大知名生活圈，崇德路上更有王品等大型知名餐飲集團進駐，具備房價便宜、生活機能及交通便利三大優勢，使得北屯區成為中科自住客購屋新選擇。

全國首條「高雄環狀輕軌捷運建設水岸段」，4日在高雄市長陳菊主持下動土，預計明年底完工、104年中旬通車，陳菊表示，城市治理應有遠見，公共運輸也應以服務而非營利為主要目的，感謝各界攜手合作，讓輕軌得以順利開工，也盼第二階段配合地下化提前完工，帶動城市百年發展，也建構安全便捷的綠色路網。

第一階段高雄輕軌上午在凱旋三路、賢明路口的輕軌機廠基地隆重動工，由市長陳菊、立法院長王金平、CAF(西班牙鐵路建設和協助股份有限公司)國際業務總裁Josu Esnaola，及西班牙駐臺商務辦事處處長Borja Rengifo等人持鏟動土，舊道軌隨即由吊掛車吊起拆除，宣告捷運輕軌全面啟動，眾多地方人士也到場見證歷史時刻。

陳菊說，全球的公共運輸皆以服務為宗旨，而非以營利為目的，為了全體市民的利益、福祉，市府善盡責任、勇於承擔，使大眾運輸邁入新里程。高雄輕軌工程費165億元，中央約補助64億元，市府自籌約101億元，建設不分顏色黨派，感謝中央與議會的支持，驅動城市百年發展，而承作的CAF公司擁有百年的鐵路建設歷史，相信能全力以赴，建構安全便捷的綠色路網。

Josu Esnaola指出，高雄輕軌結合亞洲新灣區興建，CAF團隊很榮幸與市府合作，打造臺灣第一條輕軌，更是全球唯一全線採無架空系統的輕軌，並引進最新科技，不但能節省35%的能源，還有貼心人性的列車設計，相信搭配高雄未來的重大公共建設，加上舒適先進的運輸服務，必將成為臺灣閃耀之星。

捷運局表示，輕軌工程將由機廠開始施作，逐步拆除機廠及一心路至成功路間鐵軌設施，並展開該路段箱涵管線遷移、軌床開挖，及輕軌管群施作、回填、鋪軌等作業，同時減輕架空線對都市景觀的衝擊，新構之軌道綠覆率也將達85%，讓都市充滿綠意，展現港都「水之都?綠之軌」城市意象。

環狀輕軌共分兩階段動工，全長22.1公里，預計設置36座候車站、一座機廠，除公園二路南側(真愛碼頭)為高架車站，其餘全採平面方式興建，其中，第一階段統包工程，得標金額為56.79億元，路段長約8.7公里，範圍始於前鎮調車場，終於捷運西子灣段，預計明年底完工測試，104年中旬營運通車。

近年來住宅遭遇深度調控，而各地商業投資呈井噴之勢，商業寫字樓、購物中心等物業加速入市。今日網易財經從中國奧園（03883.HK）商業地產戰略發佈會上獲悉，中國奧園明確商住雙線發展戰略，商業地產主要以大中型商業MALL、主題及社區配套商業街、高端商業公寓寫字樓以及養生商業四大產品線入市。

中國奧園集團執行總裁楊忠透露，目前來看，公司在商業地產發展戰略還是以銷售為主，自持為輔，未來幾年，商業占比將逐漸達到並維持在40%左右的比例。同時公司將更多關注銷售商業後持續經營，主要打造“體驗式”的新商業特色，公司將以奧園廣場為商業品牌，採取新訂單地產招商模式發展。

近年來，國內房地產面臨持續的調整，商業地產逐漸成為房企轉型的目標，然而商業專案紮堆出現也成為行業面臨的瓶頸。在會上亞洲購物中心協會中國委員會副理事長禹來表示，2008年以來，中國商業地產投資保持15%的增長態勢，特別是2010年住宅調控以來，不論是政府規劃還是開發商拿地更是加大這方面投資，2012年中國商業地產投資增速達到25%。除了寫字樓之類，僅購物中心的數量，2011年購物中心進入市場的高達300家，而原本這一基數已非常龐大，往年每年都超300入市。

據國家統計局公佈今年1-4月份全國房地產投資資料顯示，2013年1-4月份，全國房地產開發投資19180億元，同比名義增長21.1%，增速比1-3月份提高0.9個百分點。其中辦公樓銷售面積增長32.9%，商業營業用房銷售面積增長5.8%；辦公樓銷售額增長62.3%，商業營業用房銷售額增長21.1%。

截至4月末，相比持續消化的住宅來看，辦公樓待售面積增加18萬平方米，商業營業用房待售面積增加165萬平方米。商業地產明顯成井噴態勢。

據悉，中國奧園已在廣東、瀋陽、重慶、湖南及廣西等多個城市涉足商業地產開發，如奧園廣場、奧園養生廣場、奧園國際中心、奧園都會廣場、奧園城市大廈、瀋陽奧園•會展廣場等。2012年一年時間，中國奧園在商業土儲上，拿地總價已超過37億元；旗下位于廣州番禺的多個公寓、購物中心項目相繼入市銷售。2012年年底，更以34.1億鉅資拿下廣州番禺新城超大體量商業地塊，並拉上保利地產（600048.SH）入夥合作開發。

為了在激烈競爭中分一杯羹，在會上中國奧園地產集團副總裁王曙煜透露，目前公司採取新訂單地產模式，比如在拿地階段就會根據專案的具體情況邀請奧園的合作企業參與共同地塊選址，以保證專案順利開工。預計2013年將在廣州、重慶、瀋陽以及株洲等地加速推出商住雙線項目。


禹來認為，商業地產發展很快，從以往的寫字樓發展到購物中心，以及現在的超大盤開發。依照他所創的二分之一現象，能立足於市場的商業地產從全國來看僅購物中心成功率可能僅有八分之一，目前房企轉型商業地產需有可行的盈利模式，以此來解決現金流的問題，而現金流對於目前的大多數房地產來說，主要就是解決租售結合的問題；其次就是持續發展戰略，首要解決房地產週期性問題。

他說，商業地產發展趨勢總體量來看國內還是風雨大於機會，面對單個企業來講，機會大於風險，按照國內現行的政策，房地產企業轉型是必選，無論選擇什麼樣的轉型方式，規劃和實現較優的資產負債率租售收入比例是回避週期性的生存發展之道。

..中原地產市場研究部統計資料顯示，5月份，北京新建住宅中，千萬元以上物業簽約套數為138套，簽約面積3.8萬平方米，千萬級高端物業的簽約相比4月明顯上漲了11.3%，簽約占比創新高。


5月份以來，新入市的高端項目均受到了市場的熱捧。5月19日，西南五環的華潤西元九?開盤，當天售出2棟樓，銷售金額達3億元；5月25日開盤的別墅項目領秀觀山悅推出43套房源，吸引了85組客戶排號選房，開盤當天即告售罄。

據瞭解，繼5月份豪宅供應開閘之後，6月份不少高端住宅專案也在排隊拿證。比如城南的鴻坤林語墅、中央別墅區的龍湖雙瓏原著龍以及金茂府、保利薊門橋項目、華潤橡樹灣5期、禦湯山、中信府•譽墅等專案都有強烈的推盤意向。

亞豪機構副總經理高姍表示，自國五條落地以來，限貸限購政策繼續執行且更加嚴厲，促使一步到位心理增加。而由於高端住宅的增值避險能力更強，位於城市優質地段的豪宅一向具有樂觀的轉賣和出租表現，因此資金較為充裕的需求將目光轉向於此。

.6月4日上午，瀋陽市東陵區(渾南新區)兩宗居住商業用地正式出讓，最終，兩幅地塊均由中海地產奪得，總成交代價為8.6億元，總土地面積約23.61萬平方米。

據瞭解，兩宗地分別為編號DL-12087號SHN03-01-13-1地塊，及宗地編號DL-12086號SHN03-01-13-2地塊。容積率均為1.2-2.0，地塊起拍價格1614元/每建築平方米，用地性質為居住商業。另悉，兩幅地塊西抵沈營公路(白塔街)，東側緊鄰沈中大街，距東陵白塔堡老生活區直線距離約3.5公里，距全運村直線距離約2公里，處於白塔街、全運村5公里生活圈內。

該場土地拍賣共有3家開發企業報名競買，分別為中海地產、華潤置地、榮盛地產。

其中，宗地編號DL-12087號SHN03-01-13-1地塊，規劃土地面積約12.6萬平方米，地塊由68號競拍者中海地產和99號競拍者榮盛地產進行爭奪，經過15輪舉牌後，地塊由68號中海地產以成交單價1860元/建築平方米競得，成交總價4.69億元，溢價率15.24%。


另外，宗地編號DL-12086號SHN03-01-13-2地塊，規劃用地面積11.01萬平方米，最後經過10輪加價，同樣由68號中海地產以成交單價1774元/建築平方米競得，成交總價3.91億元，溢價率9.91%。

另悉，除今天新增地塊外，中海今年至4月底累計新增土地儲備292.7萬平方米，其中新增權益土地儲備263.0萬平方米，總土地儲備為3510萬平方米。對此，穆迪認為，中海僅在有充足的資金安排時才會收購土地，過去5年中，中海的土地款項總額未超過其現金簽約銷售額的55%。

6月4日，中國9號健康產業有限公司宣佈，中國9號健康產業(三亞)有限公司作為買方，與三亞好運通農業科技有限公司的全部股本權益的最終實益擁有人訂立協議，以總代價約2520萬港元收購海南省三亞市一幅面積約33.9萬平方米的土地經營權。

公告又稱，計畫一併收購專案毗鄰的面積約166.7萬平方米的土地使用權，把兩幅土地合併發展成為一個優質健康養生社區 中國9號(三亞)健康城，預期於2016年開始投入服務。

按照規劃，三亞健康城專案將建設一個以健康養生為主題的養老社區。社區提供各種配套設施的健康養生主題酒店及度假村，以及養生及養老別墅和公寓，估計總建築面積約100萬平方米。


據中國9號健康主席袁海波先生表示，隨著中國人口老化加速，加上國民人均收入持續增加，社會對優質養生、養老服務存在剛性需求。為把握這方面的龐大商機，集團的業務重心已轉往健康產業，並會以“中國9號健康城”作品牌，於全國不同地區發展優質養生及養老專案。“北京養生四合院及酒店”也打造成為首個“中國9號健康城”旗艦專案，並以此作為平臺，在海南省和內地其他城市發展更多類似專案，藉此為股東創造更大回報。

此前4月份，中國9號健康就以1.9億元(相當於約2.3845億港元)出售深圳一幢商業樓宇——天安國際大廈之投資物業，交易所涉的總樓面面積約為31700平方米。中國9號健康稱，出售旗下子公司，意欲更專注於核心業務中國健康產業，出售事項所得款項淨額中，人民幣1.6億元（相當於約2億港元）將用於開展中國健康產業，特別是北京養生四合院及酒店專案建設。

“今後10年我們都要常駐上海了。”6月3月，融創中國控股有限公司副總裁張強指著搭檔王喆說，後者是上海融創綠城投資控股有限公司總經理，兩人將成為豐盛皇朝專案的經營管理團隊主角。

6月2日晚，融創中國與綠城中國發佈聯合公告稱，融創綠城已以12億元的總代價收購金都房產持有的浙江金盈50%的股權，從而間接擁有了杭州（樓盤）高爾夫藝墅項目50%的股權。

融創綠城今年已花費超過90億元增持華東項目。5月31日，融創與綠城發佈聯合公告稱，已在5月31日與合作方訂立協議，以約79.96億元的代價收購其間接持有的上海黃浦江項目100%的股權。這意味著該筆收購事項最終完成。

上海黃浦區項目由四幅相連的地塊組成，這些地塊由香港新世界主席鄭裕彤女婿杜惠愷個人通過4家公司分別持有，亦即上海業內知名的豐盛皇朝項目。

收購完成後，融創綠城將持有目標公司100%的股權，其中，融創中國與綠城中國分別佔有50%的權益，財務業績將併入融創的綜合財務報表。

值得注意的是，該份收購由3月16日框架協議的90.19億元，回落至79.96億元。這79.96億元的交易代價包括股權轉讓代價56.77億元，項目借款23.19億元。

在收購金額調整的同時，項目面積也略有調整。最新公佈的資料顯示，專案建築面積約67.46萬平方米。而在3月的公告中，提及這一項目的建築面積為72.44萬平方米。

面積的調整主要是因為，其中一個已經建成的約5萬平米的寫字樓不賣給融創綠城，但多出一個1.9萬平方米的待建多層住宅。這樣的調配，對於擅長高端住宅開發的收購方而言或許更有利。而業內也對此項收購普遍看好。豐盛皇朝項目是杜惠愷方面在2000年獲得，目前預售均價超過6萬元/平米，而項目收購均價不超過2萬元/平米。

張強透露，豐盛皇朝目前可售的貨值大約有90億，經過內部調整之後，售價將會比原來有所提升，但整體漲幅不大。後續由融創開發的產品將重新調整定位，明年底推出，有望成為融創第三代豪宅樣板，“售價可能會是15萬元/平方米以上，比肩中糧海景。”張喆說。

融創發力擴張首選華東區域。僅去年下半年，融創中國先後聯手葛洲壩、九龍倉和保利等企業，相繼在上海獲得3宗地塊，耗資46億。此外，融創還以6.21億的價格競得杭州余杭區56號西溪濕地宅地，首次進入杭州市場。

或許是因為綠城的關係，融創對杭州市場也格外看重。


今年3月14日晚，融創中國公佈，以9.07億元收購世茂房地產杭州項目49%的股權。項目總建築面積為25萬平方米，樓面價為8002元/平方米。而6月2日融創綠城以12億元收購50%股權的杭州高爾夫藝墅項目，預計總建築面積52.6萬平方米。該專案將成為融創中國在杭州的第四個專案。

據融創內部材料，融創在2013年462萬平方米的可售資源中，上海區域的貨值約200萬平米。去年的並購項目已開始為融創業績作貢獻。截至今年5月底，融創中國實現合約銷售金額187.4億元，同比增長1.11倍。

6月2日的廣州，氣溫陡然升至36℃以上，高溫烤得購房者孫小姐心頭發焦。而更讓她心?冒火的是，素有一線城市房價“窪地”的廣州，房價領漲全國。

今年準備購買婚房的孫小姐，每個週末都在看房。雖然國家出臺了“國五條”、廣州出臺了“限價令”，但房價還是越來越貴，她感歎 “以前看不起的地方，現在都買不起了”。

一季度的統計資料顯示，廣州房價同比上漲22.55%。4月份，即便廣州採取了限價的非常手段，一手住宅房價依然同比大漲17.3%。

而5月份，廣州接連誕生的三個“地王”，更無異於給滾燙的樓市火上澆油—白雲區同寶路8號、10號地塊，番禺萬博商業區地塊四，海珠區一臨江地塊分別刷新了同地區的樓面地價紀錄，晉升為新科“地王”。

番禺萬達公寓去年才賣1.4萬元/平方米，現在萬博“地王”樓面價已超過1.4萬元/平方米。同寶路“地王”樓面價達到了2.6萬元/平方米，周邊的房子只有2萬元/平方米左右。南洲路“地王”樓面價高達3.6萬元/平方米，周邊房價則是3萬元/平方米左右。“麵粉貴過麵包”已成為一道獨特的風景。

孫小姐擔心新科“地王”將會催漲樓價。可是最新的消息稱，廣州鐵腕“限價”兩個多月後，效果十分明顯，5月廣州樓市量價齊跌；廣州房價已經連續兩個月環比下跌。這讓孫小姐感到了一絲酷熱中的清涼。而更讓她有一點激動的是，消息稱，天河區的樓盤均價一個月暴跌3000元/平方米，越秀區的樓價則下跌了5000元/平方米。

然而，等孫小姐去看樓時卻發現，所謂的降價，只是統計資料上的下跌。很多樓盤通過簽購房合同和裝修合同兩份合同，讓房價明降暗升，購房人的買房成本還在一路上漲。此外，新科“地王”一誕生，附近的樓盤便開始蠢蠢欲動，有了漲價的理由，每平方米少則漲300-400元，多則上漲1000-2000元。據記者調查，離同寶地王最近的卡布奇諾樓盤近日封盤，準備提價近1萬元/平方米。

伴隨著號稱史上最嚴的樓市調控，“空調”、“地王”、“演雙簧”卻以更加頻繁的姿態出現。普通購房者望房興歎，投資炒房者不亦樂乎，開發商賺得盆滿缽滿；廣州市政府面臨經濟總量“保三”和加大房產調控的兩難選擇。瘋狂的廣州樓市，又該走向何方？

房價領漲全國逼出“限價令”

量價齊升，是廣州第一季度樓市最明顯的特徵。

第一季度，廣州新建商品住宅網簽量同比暴漲117%，創下了2006年以來同期新高—233.08萬平方米；網簽均價同比大增兩成多，達到創紀錄的16339元/平方米，領漲全國。

國家統計局公佈的4月全國70個大中城市房價資料顯示，廣州一手住宅房價依然同比大漲17.3%。

廣州樓市同比上漲過快、漲勢加速、漲幅翻倍。在當初新“國五條”細則剛出臺時，為了避免繳納二手房交易20%個稅，廣州的房地產交易中心一度擠滿了搶搭二手房交易末班車的買賣雙方。

與此同時，被譽為“最後理性”的廣州樓市，新房價格也在“國五條”出臺後，一路猛漲。

4月初，中海譽城推出的精裝修新房，售價在13000多元/平方米。而即將推出的新品，報價已經超過14000元/平方米。位於蘿崗區政府旁邊的科城山莊，4月之前的售價為13000-16000元/平方米（帶裝修），現在大戶型單位則要17000元/平方米起。

中原地產研究部總監張大偉認為，北京、上海、廣州等一線城市近期均出現了區域土地價格新高。整體樓市在“國五條”落地力度低於預期的情況下，購房者、開發商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象，市場存在再次失控的風險。

“廣州作為一線城市，房價相對於其他一線城市還屬‘窪地’，有補漲需求，加上亞運會帶來的基礎設施建設福利，以及珠三角城市群的長遠規劃，房子更加值錢。”廣州市社會科學院高級研究員彭澎對時代週報記者表示。

廣州目前已經開通的地鐵線路有8條，正在修建的有3條，規劃建設的地鐵線路總計有19條之多。此外，廣珠城軌、廣深高鐵等線路的開通，亦使得廣州的軌道交通條件大大改善。火車一響，黃金萬兩，這無疑大大刺激了廣州房價的上漲。

此外，去年9月底，廣州針對高價樓盤進行限售，也導致這部分樓盤集中在今年第一季度網簽。“去年高價盤受限售的影響，銷售被暫時壓制，導致今年第一季度才能集中網簽，這是受行政干預造成的房價上漲的滯後。但是（今年）4月份，廣州房價上漲還在延續，還是基於廣州房價有補漲需求這個因素。”彭澎說。

“不單是統計資料，整體說來，廣州的房價的確在上漲，尤其是南沙和蘿崗，漲幅高於廣州平均水準。”方圓地產首席分析師鄧浩志對時代週報記者表示。

“未來價格上漲的勢頭會放緩，但是第四季度有可能反彈。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對時代週報記者說。

第一季度廣州房價同比大漲22.55%，較年度房價上漲不超過8%的目標，即廣州市國土房管局出臺的“限價令”高出了一大截。這讓廣州今年的房價控制目標遭遇當頭一棒。

“在目前房價暴漲的情況下，為完成調控目標，政府肯定又將進一步限制高價盤的交易，導致成交均價下跌，引起結構性的價格回落，但實際上，以單個樓盤的價格來看還是在上漲。”彭澎表示。

限價令下“地王”頻現

與房價上漲伴生的還有“地王”的出現。

“在一線城市，優質地塊非常稀缺，加上開發商資金充裕，又有補倉需要，各大企業之間又大力競爭搶地，很容易推高地價。”楊紅旭說。

2009年下半年至2011年，廣州曾經被冠以“地王”稱號的地塊至少有11宗。從去年6月到今年5月的這一年，廣州密集推地，再次有多個地王高調冒出。

今年5月，廣州更是一個月誕生三個“地王”。

5月6日，佳兆業以最高限制價格18.68億元競得白雲區同寶路8號、10號地塊，剔除保障房後，該地塊樓面成交地價高達2.56萬元/平方米，溢價45%。同時，該地塊一舉刷新2010年保利地產創下的2.06萬元/平方米的樓面地價，成為白雲區新“地王”。

5月16日，番禺萬博商業區地塊四，中國鐵建旗下公司經過近100輪的激烈角逐，以總價12億元中標。該地塊樓面地價達14194元/平方米，高於去年轉讓市場上拍出的“地王”11513元/平方米的地價，成為番禺新“地王”。

更為瘋狂的搶地行動發生在海珠區一臨江地塊。5月23日，在?大地產、越秀地產等開發商數回合的“拼殺”後，越秀地產旗下的廣州城建開發南沙房地產有限公司以24.6億元的地價，競配建（當競買人報價達到最高限制地價後，競價轉為競配建保障性住房的建築面積，報出配建面積最大者為競得人）42000平方米勝出。若加入保障房競配建成本（3000元/平方米），該地塊總成本達25.9億元，折合樓面地價36361元/平方米，溢價142.4%。

“麵粉已經貴過麵包了。開發商的開發壓力是非常大的。這就意味著後期需要很高的售價才能保證不虧損。”鄧浩志分析說。

佳兆業集團控股有限公司在回復時代週報記者採訪時稱：“佳兆業已對該地塊價格和配建要求做過詳細調研和考慮，我們將按拍賣設定的規劃指標進行開發，未來的產品價格也會與市場保持一致。”

與佳兆業的外交辭令相比，合富置業首席分析師龍斌則一針見血地指出，開發商瘋狂搶地也是不得已而為之。資料顯示，不少房企若再不搶地，很快將面臨無盤可賣的境地。“尤其是對於上市房企來說，沒有地，總歸是一死。不拿地是等死，高價拿地是找死，但即使拿了貴價地，如果以後市場走勢好，還是會有業績、有利潤。”

在廣東省地產商會舉辦的地產沙龍上，龍光集團廣州分公司總經理朱偉明說：“地價被大幅度的推高，同時又限制房屋預售價，我感覺我們被操控了，導致我們非常痛苦。‘五一’廣州和南沙區域，為什麼賣出的樓比較少，我認為有兩個原因：首先是因為很多項目未辦到預售證，包括南沙的創鴻和龍光，就是因為未辦出預售證；其次，因為限價的原因，部分房地產商不想辦理預售證，因此導致市場表現的資料同比是差的。我認為限制預售價格，不是理性的做法，有違市場的意願。”

創鴻集團副總裁劉琴也持同樣的觀點：“大家對‘土地不限價，房屋限價’有很多的意見，也導致眾多的觀望情緒。”

就在開發商一個勁地抱怨時，楊紅旭卻認為政府和開發商是“一個巴掌拍不響”，政府和開發商是在“演雙簧”—政府推地緊跟房企動向，市場回暖，開發商資金充裕之時，政府也密集推地。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受時代週報記者採訪時表示，土地回暖也與政策層面支援開發商投資建設分不開，地價款可以延期支付，固定投資資本金比例的鬆綁，對開發商資金要求低，使其有更多錢用來買地投資，從而在開發的各個環節為開發商的資金鏈松了綁。

部分樓盤價格明跌暗漲

廣州市房管局發佈的資料顯示，今年5月，廣州10區新建商品住宅網上簽約均價15405元/平方米，同比上升11.7%，環比下降5.9%，廣州房價已連續兩個月出現環比下跌。

陽光家緣資料顯示，從4月24日至5月23日，廣州全市一手房網簽均價從破紀錄的17069元/平方米下跌至15461元/平方米，跌幅達9.4%。同時，全市一手房的網簽套數也由5463套下降至4447套，中心六區的簽約套數更是從2155套下降至1275套，大幅減少超過四成。

從各區的情況看，全市十區有八個區的網簽成交均價出現下降，特別是樓價較高的天河區和越秀區。越秀區的網簽均價從35328元/平方米下跌至30380元/平方米，一月時間，樓價下降了近5000元/平方米，跌幅達14%。實際上，無論是2007年開始因國際金融海嘯引發的樓市調整，還是2012年初以來因國家宏觀調控打壓而產生的樓市低迷期，單個區域的樓價從未有過如此大的跌幅。

而由國家統計局公佈的百城房價資料則顯示，廣州房價已連續13個月環比上漲，進入2013年之後，每月漲幅都在2 %以上。同比漲幅甚至達18.12%，位居十大城市首位。

廣州房價到底是環比上漲了2%還是下跌了5.9%？引發了很大爭議。

據廣州市房地產行業一位資深專家說，增城的不少房地產企業就曾摸索出了一套應對限價的辦法。洋房可以採取兩種辦法出售：一是以毛坯價出售達到限價的要求，另外就是簽署兩份合同，一份是按毛坯價出售的合同，一份是裝修合同，按照實際成交價，實際上是大於限價標準的。另外，別墅產品如果單價高於限價標準的，採用修改規劃或者是混搭洋房銷售的辦法。

實際上，廣州限價後，不少樓盤價格下跌，其實是採取了兩套合同的方式來規避限價令。

以南沙區近期成交量名列前茅的碧桂園天璽灣為例，其在4月28日取得預售證，樓盤限價前的網簽均價為12651元/平方米，限價後的網簽均價則為10122元/平方米，一個月降了2529元。

然而時代週報記者以普通購房者的身份電話諮詢時卻發現，上述10122元/平方米只是毛坯房價格，購房者若買房還會被要求另外簽一份裝修合同，裝修標準為2800元/平方米。實際上，購房者實際購買的房價為12922元/平方米，比限價前高出271元/平方米。

還有一個明顯的現象是，單價高的樓盤在4月24日後就受到網簽的限制。如成交單價位於全市前三位的珠江新城豪宅凱旋新世界在限價前的兩個月分別有16套單位和17套單位網簽，均價為64289元/平方米和72891元/平方米；但在限價後，雖然網簽均價上升到83471元/平方米，但成交量迅速下降到只有一套。


另外一個讓人不解的案例是，頤德公館在去年限售消息傳出時就表示已被限制網簽，其去年12月最後一次銷售是在12月11日，價格為44629元/平方米。今年1月第一次成交是在1月15日，價格為49099元/平方米，上漲了10%。今年3月5日至6月2日這一個季度內，頤德公館銷售了39套房，均價上漲至50462元/平方米。其中，5月4日至6月2日這一個月內銷售了12套，均價50497元/平方米。可見，儘管遭遇去年的“限售”還有今年4月底的“限價”，但該樓盤仍呈量價齊升的局面。

由此可見，廣州房價是“假摔”而真漲，所謂的下跌，不過是在玩數位遊戲。

萬科、保利、融創等大型房企陸續公佈的業績顯示，雖然受新“國五條”政策影響，5月份主要城市成交量有所下降，但房企仍打破了傳統的淡季，創造了一個豐收的“紅五月”。萬科5月銷售141.6億，前5月共收穫701.8億元。保利前5月收穫500億，同比均超過去年。

5月成績單令大房企對全年業績信心十足。萬科董秘譚華傑告訴南都記者，後續穩定補充的推貨量助力上半年業績向好。保利地產總經理朱銘新對南都記者表示，今年降低了對傳統銷售旺季的依賴度，下半年推貨將比上半年多出近四成。

受訪人士普遍認為，開發商資金充足，短期內降價的可能性不大。“大部分城市依然延續之前的上漲趨勢，特別是5月下半月各地地王再頻繁出現，市場再次出現明顯上漲可能性。”中原地產市場研究部總監張大偉說。

成交量依然處於高位

不出市場意料，萬科5月銷售實現同環比“雙增”。5月份，萬科實現銷售面積122.6萬平方米，銷售額141.6億，同比分別增長了19.61%和32.09%，較今年4月份的110 .7萬平方米和123.8億也有明顯增長。前五月萬科已賣房701 .8億元，同比增長42.6%。

萬科董秘譚華傑向南都記者透露，後期萬科仍有緩慢加大的推盤量，所以上半年銷售再創佳績，可以期待。

保利地產有關負責人告訴南都記者，其前五月賣房已達500億元。根據下半年的推貨量和銷售進度判斷，全年可望再創銷售記錄達1200億元。

“雖然5月份主要城市成交量有所下降，但發展商的合約銷售成績大致優於4月份。”房產仲介服務機構富瑞4日發表研究報告認為，成交量及房價均溫和上升，預期5月銷售回升有助於大部分香港上市的內房股挽回市場信心。

其他已經發佈業績的大中房企成績也一片向好。旭輝控股(集團)有限公司公告稱，今年1至5月，集團合同銷售金額約56.9億元人民幣，同比增長126%；合同銷售面積約57.5萬平方米；合同銷售均價約9900元/平方米，已完成全年合同銷售目標近半。

融創中國5月單月實現新增預訂合約金額45.2億元，合同銷售金額41.7億元，合同銷售面積約20.0萬平方米。前5月融創中國銷售額達187.4億元，同比增長111%。合約銷售均價約21020元/平方米，在去年同期16240元/平方米的基礎上增長了29%。

中國房地產資訊集團分析師薛建雄判斷，今年上半年預計70%以上的龍頭房企能夠完成年初制定的銷售任務。

中國房產資訊集團(CRIC)研究中心分析師楊晨青告訴南都記者，5月份全國房地產市場雖然和3月份的火熱沒法比，但成交量依然處於高位，“房地產企業尤其是萬科這樣的銷售業績，體現了新國五條執行落空”。其判斷下半年可能會有新政策或者政策強化的措施出臺，但是在6月份，開發商們還是可以把握一下市場機會。

中小戶型成開發商寵兒

為應對市場變化，開發商對中小戶型的偏好在今年進一步體現。

保利地產相關負責人對南都記者表示，保利地產準確把握住宅回歸居住屬性後的購房需求，及時調整產品結構，堅持普通住宅產品定位，加大中小戶型產品的推售力度。在今年1- 5月銷售額的構成中，保利地產住宅銷售佔據92%。其中，144平方米以下中小戶型產品占比超過九成。保利地產表示，剛需產品充分適應市場需求，去化率高，成為成交主力。

萬科的戶型結構同樣緊密聯繫市場主流剛需。144平方米以下戶型占比超過90%。其認為，2011年下半年以來，市場大戶型產品持續滯銷，中小戶型銷售速度遠遠超過大戶型。萬科的產品結構契合了市場的變化趨勢。

“由於限購限貸政策已經實施了2年有餘，對於投資與投機購房的行為有一定的打壓作用，因此市場的主要還是剛性需求，小面積、低總價的中小戶型會比較受青睞。”合富輝煌市場研究中心副總經理龍斌接受南都記者採訪表示，中小戶型的消化情況很不錯，而豪宅資源比較少，受限購限價的措施影響，網簽價格受限。總的來看第一次置業和改善型需求比以前有所增加。

下半年樓市料穩中有升

業內人士分析認為，房企的供應量足，而剛性需求用戶量大，要完成調控並非易事。C R IC研究中心經理楊晨青接受南都記者採訪時表示：“開發商的資金充足，短期內降價的可能性不大。”

萬科董秘譚華傑就表示，後續穩定補充的推貨量助力上半年業績向好。

保利地產也對後七個月業績信心十足，“和2012年相比，貨量推出的週期更加均衡。”保利地產總經理朱銘新介紹，2013年，公司全年預計新推全新專案43個，其中上半年約18個，下半年約25個。


龍斌指出，隨著房地產市場供應的增加，後市的成交量不會縮小，而市場價格也會往上走，整體而言，下半年的樓市是穩中有升，“如果下半年國家的信貸政策不收緊的話，房價上漲的趨勢不會減，如果沒有新一輪的調控，目前的情況應該也不會有太大的變化。”

中原地產有關報告指出，廣、北、上等一線城市均出現了區域土地價格新高。整體樓市在國五條落地力度低於預期的情況下，購房者、開發商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象。“大部分城市依然延續之前的上漲趨勢，特別是5月下半月各地地王再頻繁出現，市場再次出現明顯上漲可能性。”中原地產市場研究部總監張大偉對南都記者稱。

北京限價政策實施以來，相關管理部門抑制房價上漲的手段愈發嚴格已經成為不爭的事實。其中，對極易拉高平均房價的高端項目的限制更是超出了普通樓盤。

一些高端專案的銷售人員介紹，目前，除了在申領銷售許可證時會受到價格管制外，取證後在銷售套數、推盤速度上也必須接受相關部門的監管。被認為是繼“不超過同區域均價、不高於本樓盤往期價格”拿證標準後新出現的調控手段。

業內人士表示，從5月的統計資料來看，無論是新房還是二手房，成交量雖然比去年同期出現下降，但房價漲幅依然明顯。

據鏈家地產市場研究部統計，截至5月27日，5月商品住宅成交均價為24216元/平方米，環比4月上漲9.3%，與1月相比上漲4%。從市場成交來看，4、5月都有成交的64個項目中，價格上漲的占比為62.5%，其中逾七成上漲約5%。這意味著北京市要完成抑制房價上漲的調控目標面臨巨大壓力。

的確，高端項目價格高的同時還堪稱樓市風向標，對市場心理影響不可低估，因而政府對這類專案入市相對比較謹慎。然而，相關部門為了避免高價專案當月集中成交，從而拉高當月的房價統計數字。但讓已經拿到預售許可證的樓盤只能部分簽約，似乎有越位之嫌。畢竟政府不可能永遠推遲開發商推盤銷售，類似於“擠牙膏式”的限制開發商對高端市場調控，也極有可能陷入惟資料論的質疑。

其實，開發商也是一肚子苦水，畢竟專案隨著開發週期的加長，銀行利息、土地及融資的財務成本都在不斷累積。正如逆水行舟不進則退，房屋售價如果不實現階梯式增長，就等於賠錢，不高於原來售價的壓力已可想而知，再認為延遲銷售節奏，勢必會影響企業的回款速度，再度增加企業的負擔。


事實上，除非企業資金鏈出現較大問題，否則在商言商的開發商不會輕易妥協，未來雙方博弈仍將繼續。一位元開發商表示，豪宅產品投入的附加值也更多，期望更多利潤回報是必然。因而高端項目銷售週期通常較長，有的甚至長達數年。目前，北京市場在售的許多豪宅專案都是現房產品。以往“低開高走”的銷售策略，已被“限價令”封死了漲價空間，原本準備銷售期房的樓盤現在正在加快“期轉現”的步伐，甚至還有一些樓盤更是乾脆直接只拿現房銷售許可證。

然而，調控絕對沒有終結。據說，相關部門正在醞釀出臺包括“嚴格限制期房轉現房”等更趨嚴厲的調控措施。

筆者認為，事實上，雙方矛盾並非不能調和。未來可以考慮將高端豪宅產品與普通住宅專案分開統計，畢竟高端住宅跟普通百性的關係不大。雙軌式統計與調控也許是讓各方擺脫窘境的良策。

新興市場擴張助長 北京月租近10萬台幣普遍

歐洲經濟疲軟使企業另尋商機，向新興市場擴張，刺激對北京、上海、香港等地高端住宅租賃的需求，租金屢屢漲出天價，據統計，在過去1年內，北京高端住宅的租金漲了8.5%，平均月租金約3387元（美元，下同），相當台幣近10萬元，上海、香港也不遑多讓，月租金超過10萬台幣相當普遍，其中香港高端月租金更動輒超過20萬台幣，漲幅也分別達6.1%與3.7%。

《華爾街日報》報導，新興市場擴張引起重點城市租金飛漲，如汽車業進入上海、會計和法律業進入香港，都刺激了高端租賃住宅的需求。

漲幅居全球前茅

國際房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）表示，過去1年以下4座城市的租金漲幅位居前茅；杜拜的黃金地段公寓租金高達每月3628元，1年內上漲14.3%；北京居次，漲了8.5%，月租金3125元﹔上海漲6 .1%，平均月租金約3387元﹔而香港雖然漲幅最少，只漲了3.7%，但價格卻居冠達到6223元（折合台幣近20萬元）。

萊坊國際住宅分析師凱特．埃弗里特艾倫（Kate Everett-Allen）表示，租金上漲主要是由於新興市場擴張，造成跨國企業高級主管湧向這些城市，創造大量高端住宅租賃需求。她強調，部分城市的黃金地段公寓，幾乎有85%都是跨國企業租給他們的高級主管居住的。

裝潢比地段重要

她也指出，原本2008年後跨國企業的人力資源預算大幅下降，但目前這些預算已開始回升，而且新興市場的回升趨勢更強，所以上海、北京、香港等地高級公寓，租金上漲趨勢仍然可期。

除了面積與地段，裝潢是否精緻對這些外派高管來說也是關鍵考量。萊坊的報告顯示，約有90%駐上海的高管和100%的駐京高管要求精緻裝潢。據紐約房地產公司Corcoran高級副總裁喬希．多伊爾（Jos h Doyle）說，有時候超豪華的裝潢比地段或面積之類的條件更重要。

　被稱為北京“新七環”的密涿高速公路預計在2015年建成通車，屆時北京將形成由密涿高速、張涿高速、京承高速、京化高速、張承高速共同組成環繞北京市的高速路段，形成北京的“大外環”。

　　“新七環”並不是傳統意義上的閉合環形高速路，不同于城市高速路向外攤大餅。中國城市規劃設計研究院張國華教授認為，這樣的規劃建設方式跟北京的城市類型和周邊城鎮群的空間佈局有關。

　　新京報訊 昨天記者從河北省交通運輸廳宣傳部門獲悉，全長約940公里的北京“大外環”高速公路將於2015年全線建成通車，其中北京市境內包括密雲至涿州高速(新七環)北京段、承德至平谷高速北京段，約90公里。

　　河北將有11條高速直通北京

　　昨天，河北省交通運輸廳宣傳部門表示，全長約940公里的北京“大外環”高速公路將於2015年全線建成通車。其中北京市境內包括密雲至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，約90公里。850公里由河北省境內的高速公路構成。

　　據河北省交通運輸廳介紹，目前，河北省境內已建成通車路段有廊坊至涿州段、北京至新疆高速公路河北段、張家口至承德高速公路張家口至崇禮段、承德至唐山高速公路承德至興隆段、張家口至涿州高速公路張家口段，共約335公里。

　　密雲至涿州高速公路廊坊至北三縣段、張家口至涿州高速公路保定段、張家口至承德高速公路崇禮至承德段正在建設中，全長約445公里。

　　屆時，河北將有京承、密涿、承平、京秦、京哈、京台、大廣、京港澳、京昆、京新、京藏11條高速直達北京。

　　“新七環”北京段還未進入實施階段

　　據北京市規劃委此前透露，密涿高速北京段規劃已經獲批。其西南起自河北省京昆高速公路，東北至密雲縣京承高速公路，全長約220公里，其中北京段全長80多公里。因呈“C”形圍繞北京城區，所以也被稱為北京“新七環”。

　　據瞭解，密涿高速北京段沿線涉及大興區、通州區、平谷區和密雲縣，規劃線位從大興區南部與廊坊市交界處，向東北經京滬高速公路、京津高速公路，跨越北運河、潮白河後，線位進入河北省，穿過廊坊市北三縣，從平谷區向北進入北京市界內，向北至市界與河北段線位相接。

　　昨天北京市交通委相關部門表示，目前密涿高速公路北京段還沒有正式進入實施階段。首發集團一位元工作人員稱，根據以往的程式，密涿高速北京段應該沒有進入工程可研階段，首發今年的重點工程也沒有與其相關的項目。

　　追訪


　　河北樓盤打起“新七環”廣告

　　密涿高速公路河北段施工已經有一段時間。從網上查詢，不少高速公路沿線的居民詢問公路建設拆遷補償的問題。河北固安的一些新建樓盤也用“比鄰密涿高速45分鐘進京”打廣告。一位網友還在網上發出騰退完畢的施工區照片。“三河市黃土莊東，涿密路三河段的最後一段了，剩下的就是薊縣修了。”

　　昨天，新京報記者從三河縣相關部門瞭解到，密涿高速路在三河境內只是很短的一段，由廊坊市公路局進行施工管理，三河縣只是協助做線路可研和相關村的土地騰退，目前還只是前期的工作。

　　環路背景

　　二環路

　　是北京市第一條環城快速公路，二環路於1992年9月建成通車，是中國第一條全封閉、全立交、沒有紅綠燈的城市快速環路。全長32.7公里。

　　三環路

　　始建於上世紀80年代初期，分別由海澱、西城、朝陽、豐台路段組成，全長48.265公里。

　　四環路

　　是北京市城區的一條環城快速路，平均距離北京市中心點約8公里。北京四環路全長65.3公里。

　　五環路

　　於2000年11月開工至2003年10月底全部完工，全長98.58公里。

　　六環路

　　又稱G4501北京繞城高速公路，全長187.6公里，2009年9月12日實現全線貫通。

　　專家說法


　　“新七環”應協調環境發展

　　中國城市規劃設計研究院張國華教授介紹，北京與河北形成圍繞北京呈環狀放射的高速公路網，如此規劃建設“新七環”就是有意在京津冀形成經濟發展空間佈局。

　　“在發展高速路網時也需要注意路網節點的產業對接。”張國華說，以河北為例，擁有了公路的優勢以後，還要注意與北京的產業對接，以首都經濟圈為核心。現階段，北京的第三產業發達，圍繞北京輻射的高速路網也應適當考慮在沿線佈局與之相關的低能耗的休閒、消費型業態，避免“高速路一開，城鄉經濟發展出現真空地帶”。

　　張國華還指出，現階段在發展高速公路時還要考慮與環境的協調，不應一味地強調公路的規模，甚至對周邊環境造成破壞。“在歐美發達國家，是不會犧牲生態而修路的，高速路兩側的環境很好，開車就像在旅遊，是一種享受。”他說，今後的交通發展模式應該逐漸轉變，從高能耗的公路主導向低能耗高效率的城際軌道交通發展。

　　此外，北京還應在公路規劃時考慮與空港結合，北京有世界級的機場，但周邊配套的路網並不發達，而且也沒有形成空、地交通樞紐。“北京已經很擁堵了，交通網一定要結合城市的特點，這樣才是持續發展方式。”

　　綜述


　　北京“新七環”不再攤大餅

　　據瞭解，“新七環”並不是按照六環路向外擴張的規劃模式。而是用一條半環狀的“貨運大通道”取代“七環路”，使北京市東南部現有的過境交通，尤其是貨運過境交通逐漸轉移至北京週邊地區。

　　根據北京1993年版總體規劃，北京是有過“七環路”考慮的，在當年的規劃中，有北京公路一環、公路二環、公路三環，公路一環即相當於現在的五環路，公路二環則是現在的六環路，而公路三環就會是七環路。

　　原規劃中的七環路雖然能穿越北京西北部的大片山區，但由於無法承擔足夠的運輸功能，因此並沒有被規劃為高速公路。

　　2005年市規劃委相關負責人曾表示，計畫用一條半環狀的“貨運大通道”取代“公路三環”。這條尚停留在圖紙上的貨運大通道，北起京包線上的沙河，南端截止到琉璃河附近，全長300公里左右。

　　2006年10月22日，中國科學院院士、中國工程院院士、著名建築學與城市規劃專家吳良鏞主持的《京津冀地區城鄉空間發展規劃研究二期報告》發佈，其中首次提到北京“新七環”概念。

　　吳良鏞認為，北京已經不適合圍繞六環路再建傳統意義的七環路，而是應該通過規劃讓七環外擴，連接起北京和週邊城市的聯繫，擺脫“發達的中心城市、落後的腹地”的局面。

　　因此，《京津冀地區城鄉空間發展規劃研究二期報告》中稱，可以將北京規劃的七環向外擴大到京冀交界處，自西南向東北依次連接涿州、固安、廊坊、香河、大廠、三河，直至平谷。將這些城鎮作為新城鎮發展點，調整產業結構，進一步緩解中心區域的發展壓力，加強與週邊城市的交通聯繫，共同走向“區域城市”。

　　“密涿高速與當年吳老先生的‘新七環’走向是基本一致的。”市規劃委相關負責人在接受採訪時說。

環境污染問題已成為世界議題，國家「十二五」規劃也提出發展新城鎮化及節能減排的戰略重點。在此大背景下，中國趨勢（8171）與中金地產簽署戰略框架協議，由中國趨勢提供低碳城市解決方案，中金地產負責整體項目投資建設，強強聯手打造「城市藍天．低碳新城」項目。中國趨勢預料，該項目將成為未來中國城鎮化的主要模式，發展前景及回報均相當樂觀。

　根據框架協議，中國趨勢將向全國各地政府提供低碳城市解決方案，而中金地產作為全國各地項目的二級開發投資主體，將按照中國趨勢提供的解決方案要求滾動籌集所需資金並完成項目建設。項目建設完成並經驗收後30個工作日內，中金地產向中國趨勢指定公司/人士交付二級開發建設成果，並收取專款以作收益，而中國趨勢將收取中金地產取得專款的5%-10%作為收益。

據《第一財經日報》消息，上海靜安區內一個別墅項目日前叫出20萬元（人民幣，同下）/平方米的天價。有業內人士指出，該項目不排除開發商用「捂盤」的營銷手段，每次開盤價格都定得「奇高」，由於地段較好、拿地價格低，定價高賣出去是好事，賣不出去就「捂著」，典型的「吊高價」。

樓盤曾多次被指捂盤惜售

　知情人士透露，該項目此前多次被指捂盤惜售，導致年年價格飆升。本次推出的11套聯排別墅，在2009-2011年間就多次傳言將公開發售。「如果在當時推出市價也就10萬-12萬元/平方米，此次20萬元/平方米的單價雖然有些『虛高』，但畢竟這個價格已經備案，且順利拿到了預售證。」

政府去年推出標榜協助港人優先置業的港人港地，並以兩幅啟德住宅地打頭陣，兩幅用地昨天揭標，出乎意料地由中資背景的中國海外（688）以45.4億元奪得，作價貼近市場預期上限，投資額接近90億元。地產界人士認為，兩地皮連同建築費等，平均呎價動輒逾1萬元的高水平，由於不設限價的要求，政策難以成功。

港人港地政策限制單位首30年的擁有人須為本港永久性居民，惟地皮的發展權則由中資財團奪得。地政總署昨天公布，兩幅港人港地各以22.7億元批予中國海外旗下的高龍發展有限公司，批租期各為50年，且中標者屬出價最高的投標者。

其中規模較小的1H區1號地盤，可建樓面約41.8萬方呎，折合每方呎樓面地價約5428元，貼近市場估值上限的5500元；規模相對較大的2號地盤，樓面地價則為4913元。倘以兩幅用地合併計算，每方呎樓面地價則約5157元。

中海外地產董事總經理游偉光表示，啟德兩幅港人港地屬市區地，位處啟德新發展區，鄰近未來落成的港鐵站，地皮可遇不可求，預計兩幅地皮連同地價，總投資額約90億元，未來將視乎市況以決定繼續吸地；對於樓價展望，他指出，樓價未來將輕微調整，惟長遠樓市仍會健康發展。

根據賣地章程的要求，兩幅用地各有限量條款，合共須建最少1145伙。游偉光表示，由於地皮有限制，暫未落實單位面積。

業界指政策難成功

對於用地的招標結果，市場人士預料單位將以高價推售。韋堅信測量師行董事林晉超認為，兩地皮存在發展風險，成交價高於市場預期，以實用面積計，每方呎成本已不菲，在合理利潤下，未來呎價最少1.4萬至1.5萬元。他認為，用地屬首批推出的港人港地，惟以價高者得的方式投標，售樓程序不設限制，因此未來售價難以保證會有較大折讓。

地產及建築界立法會議員石禮謙批評，港人港地政策失敗。他說，政府過去兩年愈出辣招，只會令樓價愈升。今次港人港地的地價連同建築費等，售價亦不低，說到底，樓市問題的癥結離不開政府高地價政策，任何政策最終得益的不是市民，而是政府。

他認為，政府要推港人港地，毋須如此大費周章，大可以批地予市建局和房協等機構負責興建便可以。

城大專業進修學院社會及人文科學部講師吳家鎚認為，由於當局不會公布其他入標者的出價，難以分析發展商對房地產市場的實質看法。對於港人港地政策，他指出，若不作任何限價條款，只是提供更多中小型單位，港人港地變相只是普通私樓，政策難以成功。

內房爭港地成風 出價更進取 政府近年大力推出土地，除一眾本港發展商外，也有愈來愈多內房企業涉足本港土地市場，爭取用地發展房地產項目，粗略估計，內房企業近年在港已取得逾240萬方呎樓面。學者相信，內地發展商來港吸地的情況將持續，預料中資佔本港房地產市場的份額將進一步上揚。

市佔率勢上升

近年中資財團在本港土地市場愈趨活躍；其中是次奪得啟德用地的中國海外（688），可算是最活躍的一個。集團既經常參加官地、市區重建局及鐵路項目的投標，近年也偶爾有新樓盤推出市場，而過去3年吸地步伐也有所加快。

資料顯示，中國海外自2010年9月起，最少奪得6幅住宅用地，除最新取得的兩幅啟德用地較具規模外，其餘用地相對較小；其中以去年3月投得的南區鴨脷洲徑用地較矚目，可建樓面約22.98萬方呎，同年並循市建局招標，奪得可建約92伙的馬頭角北帝街/木廠街項目。

此外，萬科置業（香港）本年初夥拍新世界發展（017），奪得荃灣西站（6區）住宅項目，萬科持兩成權益，並於上月注入上市不久的萬科置業海外（1036）。至於高銀金融（530）等組成的財團，則於2011年取得九龍灣商業地。

實際上，除前述成功例子外，在不同的招標項目中，也可看到中資對本港用地的興趣，例如越秀地產（123）首季也曾入標爭奪九肚住宅用地。

中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，內地房地產企業在港的版圖擴大屬必然情況，時代已不同，一如上世紀七十至八十年代本港華資取代英資企業，未來20年隨着不少本港華資新一代接班人未必再專注發展房地產市場，中資等「過江龍」在本港地產市場的佔比將逐步調高。

莊太量分析，內地發展商與港發展商的買地方式不同；前者未必會以賺到盡的心態出價搶地，傾向以較進取的價錢出價，以盡量在港取得土地發展。

二手議價空間收窄 啟德港人港地以理想價格批出，同區屋苑放盤未有即時反價個案，但有代理表示，地皮反應熱烈，業主的議價空間收窄至5%以內。譽．港灣有業主看好區內前景，決定轉售為租，把單位作長線收租。

譽．港灣業主轉售為租

美聯物業高級營業經理陳智欣表示，兩幅港人港地反應熱烈，且以理想價批出，昨天同區二手業主未有即時反價，但心態進一步企硬，議價空間由早前的5%至8%收窄至5%以內。

他表示，譽．港灣有業主看好區內前景；加上啟德遊輪碼頭啟用，相信區內的樓價仍有上升空間，故決定把單位由售轉租，涉6座中層B室，實用面積834方呎（建呎1085），原以1400萬元放售，現以2.5萬元租出，實用呎租30元（建呎23元）。

代理預計，隨着地皮批出，對區內可望有刺激作用。

陳智欣稱，近日二手氣氛回暖，區內的睇樓活動明顯較早前活躍，目前譽．港灣及現崇山兩個樓齡較新的屋苑二手平均實用呎價介乎1.3萬至1.5萬元。

譽．港灣上月錄得4宗二手成交；其中2A座中層A室，實用面積1496方呎（建呎1906方呎），以2120萬元售出，實用呎價14171元（建呎11123元）。

現崇山上月則有2宗二手買賣；其中5座中低層C室，實用567方呎（建呎734），成交價775萬元，實用呎價13668元（建呎10559元）。

呎價2876元遠遜預期

啟德兩幅用地以高價批出，但本周一截標的西鐵朗屏站（南）地皮則以低於預期的作價批出。港鐵（066）擔任代理人的朗屏站（南）地皮昨天開標，由華懋以13億元投得，造價低於市場下限，遠遜預期。有業界人士認為，反映市場氣氛不理想，發展商出價審慎。

市場氣氛欠佳

朗屏南公司昨天公布，華懋以13億元投得項目，以項目可建樓面面積約45.198萬方呎計算，每方呎樓面地價約2876元；成交價低於市場估值下限，同時亦較去年10月批出的朗屏站（北）地盤的每方呎樓面地價3260元，下跌近12%。

華懋發言人表示，集團成功投得西鐵朗屏站（南）物業發展項目，是集團第二次參與西鐵沿線地產項目，並將以一筆過方式支付；華懋表示，公司已仔細評估該項目的成本和效益，以及發展協議的要求，是次出價反映集團對該項目市場價值審慎的看法。

資深產業測量師彭兆基認為，朗屏南及北地盤位置接近，交通配套等各方面亦相若，相信是次因為市場氣氛以致兩地成交呎價出現差距。他認為，目前市場氣氛不理想；加上地皮位於元朗，以致成交價較上一幅地皮下跌，估計項目每方呎成本價約5500元，預料未來售價每方呎約7000元水平。

項目將可發展不少於720伙；其中約59%單位的實用面積不多於538方呎。中原測量師行估價部執行董事張競達認為，近期政府積極推地，是次地皮雖屬鐵路沿線，但非新界市區，令發展商出價相對留力。

美聯測量師行董事林子彬表示，新界區地皮和單位供應一向較多，發展商近年已吸納一定數量；加上近期入標選擇較多等，影響用地的競投反應。

西鐵朗屏南站項目由華懋投得，中原地產高級分行經理蕭頌崴表示，元朗及朗屏區內屋苑放盤量充裕，準買家人數一直相對穩定，且在政府連番出招後，投資者入市驟減，以用家為主的準買家，也因盤源豐富難再追價買樓，目前暫未見業主反價。

他指出，區內業主普遍仍提供約2%的議價空間，現時YOHO Midtown有約180個放盤，叫價介乎390萬至1500萬元；距西鐵朗屏南站項目最近的屋苑朗庭園，則有約30個買賣放盤，叫價340萬至500萬元不等。

同區二手未有反價

呎價方面，他表示，YOHO Midtown業主近期集中放盤，壓低樓價，實用平均呎價約9600元，較2月初下跌2%；蝶翠峰及朗庭園則與年初相若，實用呎價為7600及7800元。

政府推出雙倍印花稅（DSD）已超過3個月，整體樓市無論住宅或工商舖市場均受影響，地產建設商會認為，政府推出DSD，令已扭曲的房地產市場進一步受打擊，並建議應讓非住宅物業豁免繳付DSD。

立法會一個委員會正審議因應DSD而進行的條例修訂，地產建設商會向立法會提交意見書，反映商會的意見。商會執委會主席梁志堅指出，政府新一輪的需求管理措施如DSD，令本來已扭曲的地產市場進一步扭曲，強調熾熱的樓市是供應不足和超低息環境所影響。

商會指出，政府重複地表示已推出的措施屬「非常時期、非常措施」，但至今也拒絕指出達到哪些客觀因素後會撤銷措施，而推出的DSD更給予國際投資者訊號，指他們不受歡迎，令自由經濟等形象在連番出招下盡毀。

商會提出4點建議，其中包括過往一直建議把換樓客購入單位後持有舊單位的期限，由6個月放寬至2年；並建議非住宅物業豁免DSD。此外，商會建議每6個月須檢討DSD和買家印花稅（BSD），以及當單位於兩年內沒有改變業權，便應退還已繳付的BSD和DSD。

煤氣（003）主席李兆基昨天出席股東大會，再談及捐地細節，除了日前已透露的粉嶺地外，元朗地皮的成事機會較高，令捐地面積陡然增加。

李兆基周一出席?地（012）股東會後表示，捐出粉嶺一塊面積逾10萬方呎的農地，可建1000個面積約300方呎的住宅。不過，昨天再談捐地細節時，他大幅提高粉嶺地塊可建伙數至2000至3000伙，更再進一步指，除了粉嶺，原來還有一塊處於更繁華地段的元朗地皮，可建1000伙左右。李兆基表示，還有其他地皮可捐，但太零碎，不似元朗和粉嶺地皮般「易搞」。言下之意，其他地皮面積都不如這兩幅大。李兆基此前曾透露，共擬捐出7塊地皮，目標共建1萬伙，每伙售價100萬元，幫助想買樓的年輕人上車。

被追問到究竟由政府哪個部門來接手他捐的地皮，李兆基指出，房協和房委會接手處理的可能性比較大，但還沒有最後定奪。

談及他此前倡導的聚財亦散財論時，李兆基被問會與城中哪位富豪合力捐獻社會，李兆基回答說，華懋的錢無地方可放，可以拿出來和大家一起集資。

新世界酒店今上市聆訊 美國退市陰霾揮之不去，港股再試低位；不過，一眾新股無懼市場氣氛淡靜，目前有8隻新股正在為上市作準備，當中合和香港房地產（288），今天起至下周二（11日）中午招股，招股價介乎15.3至17.8元，每手200股，入場費3596元，19日上市，集資最多60.5億元。

另外，由新世界發展（017）分拆的新世界酒店投資今天將進行上市聆訊；若獲通過，將於17日路演，21日起招股，下月初上市，集資最多78億元。

據悉，合和香港房地產（簡稱「合地」）國際配售的進展良好，不少機構投資者都感興趣；不過，市場消息指出，由於市況明顯欠佳，加上與iBond 3認購撞期，合地的國際配售暫未足額。

與iBond 3認購撞期

被問及早前有新股認購反應一般，合地董事總經理胡文新在上市記者會表示，目前投資者對合地招股反應正面，各新股的業務及市場不同，不應一概而論，相信投資者會明智地分析新股質素，他對招股有信心。

他指出，旗下物業出租率超過九成，而中環寫字樓租金較灣仔高出四成三，公司或考慮搬遷；加上本港寫字樓新供應有限，對寫字樓的需求保持強勁，目前合和中心新簽租約達每呎53元，預料旗下寫字樓租金仍有升幅，較房產信託（REITs） 的資產增長快。

胡文新表示，合地負債率低，目前未確認有新項目，將專注發展合和中心二期及灣仔重建項目囍匯，估計董事會對派息比率的商討或更寬鬆。

合地招股首次以藍表eIPO，讓實物股東可透過上網完成認購及付款的程序。中央證券董事總經理鍾絳虹表示，合地母公司合和實業（054）實物股東本周四起（6日）將陸續收到一張藍表，可利用藍表上的「使用者編號」 及「通行編號」認購。合地為首間集齊白表eIPO（公開認購）、藍表eIPO（股東認購）、粉紅表eIPO（員工認購）的新股。

優庫資源下周一路演

另外，五洲國際（1369）及和諧汽車（3836）昨天截止認購，市場消息指出，和諧汽車國際配售已獲足額認購，並有中資及歐洲基金入飛捧場；公開發售方面，則獲得超額認購，但消息未有透露超額多少。

同時，市場消息指出，馬來西亞鐵礦石供應商優庫資源加入招股行列，將於下周一（10日）開始路演，本月14至19日公開招股，集資6500萬至8000萬美元（約5.1億至6.3億港元），預期19日定價，擬於本月26日掛牌，聯席賬簿管理人為光大及中銀國際。瀝青路面養護綜合解決方案商英達科技將於下周開始路演，集資最多15.6億元，於6月底前上市，安排行為中信証券。

領匯（823）昨天公布2012年全年業績，大致符合市場預期，但過去一直聲稱專注提升現有資產項目的領匯，上市7年來首次表態考慮變賣資產套現，希望藉此提升物業組合收益，惟目前未有任何具體計劃。

在2012年的業績報告中，領匯首次提出出售物業的想法。為優化整體物業組合收益，「或會採取更積極之物業組合管理策略，包括出售物業」。

零售物業值逾800億

領匯行政總裁王國龍表示，集團開始考慮其物業組合內物業增長的快慢及應該保留哪些物業。「過去多年無做此動作，因為持有的物業在不同時期都有增長，毋須要賣出去」，他認為，應不時為物業作估值，只要有出價高於集團估值，就應該出售，但強調無即時出售的計劃。

截至3月底止，領匯旗下共有153個零售物業組合，估值超過800億元；另外，亦約有8萬個泊車位，佔去年收益約兩成。

2012年領匯收益總額按年增9.7%，至65億元，其中商舖、街市等零售租金貢獻佔60%，停車場租金貢獻15%。物業收入淨額46.16億元，按年升10.3%。

末期每基金單位分派75.38港仙，全年派146.46港仙，比2011年增加13%。以昨天收市價計，領匯回報率3.68%。

領匯主席蘇兆明表示，自領匯上市至今一直集中把旗下項目資產增值，而資產提升工程一直延續，以配合市場的轉變。

他以天水圍頌富商場為例，商場一期已經進行了一次翻新，該商場二期亦是集團未來24個月資產增值項目之一。根據領匯預計時間表，目標將於今年中完成。

八資產提升項目明年完成

領匯去年為5個項目完成資產提升工作，預計投資回報介乎16%至22%。目前仍有8個項目正在進行中，預計2014年底前完成，估計投資成本11.21億元，其中位於屯門的友愛商場及安定商場完成後，將成為旗艦商場。

另外，王國龍表示，集團有強勁財務支持進行收購，目前正尋找機會，包括向本港地產商的項目埋手。

雖然全年業績「對板」，但領匯股價近期卻掉頭走。自5月中升至46.3元的上市新高後，股價持續回落，在公布業績前夕，40元關口險告失守；而昨天跌2.5%，收報39.6元。

新鴻基地產（016）郭氏兄弟及前政務司司長許仕仁涉嫌官商勾結案，昨天在高等法院排期聆訊，案件將於明年5月8日正式開審，預計需時70天，屆時控方將傳召71名證人，當中包括多位新地員工。

案中5名被告包括許仕仁、新地聯席主席郭炳江和郭炳聯、執董陳鉅源，以及港交所（388）前高級副總裁關雄生，合共被控8項罪名，分別是公職人員行為失當、提供虛假資料及串謀向公職人員提供利益等，他們早前已在東區裁判法院否認全部控罪，案件轉介高等法院提訊。

5名被告昨天均無出庭，只派律師做代表，聆訊全程閉門進行。經過控辯雙方商議後，法官湯寶臣決定將案件定於明年5月8日至8月15日審訊。為求打贏官司，郭氏兄弟幾乎網羅全港星級資深大律師加入智囊團，主將是兩位享負盛名的英國御用大狀Clare Montgomery及John Kelsey Fry，前者曾於維基解密創辦人阿桑奇引渡案代表瑞典政府，後者則成功為英超球星謝拉特洗脫酒吧傷人罪名。

控方律政司則由刑事檢控專員薛偉成及英國御用大律師David Perry領軍迎戰。

內地房企陸續發布銷售數字，合生創展（00754）今年首5個月，合約銷售43.9億元（人民幣，下同），按年升20%，同期合約銷售面積為25.3萬平方米。5月份合約銷售金額為8.8億元。

新城5月售樓增72%

新城發展控股（01030）5月單月實現合約銷售金額18.93億元，按年增72%，合約銷售面積18.88萬平方米，按年增59%。今年首5個月，實現合約銷售金額累計61.65億元，較去年增22%，合約銷售面積累計71.29萬平方米，按年增長29%。

花樣年（1777）公佈，5月份實現合同銷售金額約6.42億元（人民幣，下同），銷售面積約8.1萬平方米。綜合今年前5月計，累計實現合同銷售金額約30.9億元，累計銷售面積37.45萬平方米。

合生創展同比增兩成

　合生創展（0754）今年1至5月，合約銷售金額為43.9億元，較去年同期增長20%，涉及合約銷售面積為25.3萬平方米；合約銷售平均售價為每平方米1.74萬元，較去年同期增長12%。5月份的單月合約銷售金額為8.8億元。

中駿置業同比大增200%

　中駿置業控股（1966）5月實現合同銷售金額約7.68億元，同比增加87%；合同銷售面積5.05萬平方米，與去年同期持平。今年首5個月累計實現合同銷售金額約41.21億元，累計合同銷售面積32.10萬平方米，同比分別大幅增加200%和93%。累計合同銷售金額佔全年銷售目標約55%。

深控同比升152%

　深圳控股（0604）宣佈，5月份錄合同銷售額約6.47億元，合同銷售面積約為6.6033萬平方米；銷售金額及面積分別較去年同期增加約62.2%及19.8%。今年首5個月總合同銷售額達35.65億元，較去年同期上升152.5%，完成了全年90億元目標的39.5%。

華潤置地（1109）財務總監王國華昨日在出席該公司股東會後透露，今年前5個月該公司已簽訂房地產項目的合約銷售額達286億元（人民幣，下同），較去年同期大幅增長79%，好過公司預期，並已達到全年目標的一半。他有信心今年該公司可突破全年的銷售目標570億元，但目前未考慮調高有關目標。

首4個月租金收入增25%

　王國華昨日還表示，今年前4個月，華潤置地的租金收入為14.3億港元，較去年同期增長25%。在被問及母公司向華潤置地的注資計劃時，王國華表示，母公司在深圳等地有一些儲備項目，待條件成熟時有望注入上市公司。

　近期有關內地擴大房產稅徵收城市的消息甚囂塵上，華潤置地董事總經理吳向東昨日表示，房地產調控是內地面對的重要經濟問題，該公司保持對房產稅徵收的關注，但對有關政策問題則難以預測。

市場焦點首兩幅啟德發展區「港人港地」，招標結果揭盅，由中資發展商中國海外，無懼項目重重出售限制，以高價四十五億四千萬元，力壓十多家大型港資發展商投得，屬市場預期上限價，其中一幅樓面呎價更達五千四百多元。業界人士預期，地皮物業將來落成後，單位開售呎價起碼一萬元以上。

備受矚目的兩幅啟德「港人港地」在上周五截標，當時勁收二十九份標書（兩地分別獲十六及十三份標書），並以港資財團為主，超過十多家本地發展商參與競投，反應熱烈；在不足五天內，地政總署昨日公布，兩幅地皮一同批予中資發展商中海，其中一號地皮造價二十二億七千萬元，樓面呎價五千四百二十八元；至於二號地皮造價同為二十二億七千萬元，樓面呎價則為四千九百一十三元，兩地均以貼近市場上限價成交。

　力壓一眾本地大型發展商的中海，該公司地產董事總經理游偉光表示，對投得地皮感高興，兩地平均呎價雖達五千一百元，屬市場預期上限，惟仍屬合理價，因位處啟德新發展區，而兩地將會非常靠近未來的啟德站，擁交通優勢，而港人港地等轉售限制因素，已反映於出價上。他補充，因為一號地皮位處「大單邊」，景觀較開揚，故此呎價會更高。

　　游偉光估計，兩個項目連地價、建築成本及利息等支出，總投資額約九十億元，將會按照地契條款要求，設有高低座住宅大廈，提供約一千一百個單位，預計於四年後，即一七年前落成，而附近私人住宅二手呎價已逾一萬元，日後開售呎價會按當時市況而定。他表示，未來推出的同區地皮均會考慮競投，而是次一併投得兩地將可發揮協同效應。

　　有入標競投的發展商，普遍認為兩地造價理想，其中南豐發展董事總經理蔡宏興表示，中標價「非常好」，較原先預期為高，而兩地俱由中資財團奪得，相信他們對本港長遠發展持抱樂觀，尤其看好房地產市道，才會積極參與發展「港人港地」項目。

　　英皇國際執行董事張炳強指出，對成交價感到意外，中海投得地皮價錢較預期高，將會「扯高」未推出的啟德地皮價，也反映發展商看好後市，同時證明市區地難求，發展商需要用較高價錢搶地。

　　麗新發展副總裁潘銳民則稱，地皮價錢「好好」，較預期為高，為日後推出的「港人港地」定下指標，亦為其後推出的啟德地皮定下參考價。

　　高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚就指出，啟德新發展區未來會有鐵路直達，加上前臨海景，有機會成為另一個奧運站，估計兩項目將來落成後，開售呎價起碼一萬元以上。

　　政府為照顧港人置業需要，於去年底首度推出兩幅啟德發展區「港人港地」，並設下「六大限制」，包括確保只限港人購買單位，又限制首三十年內，買家必須為香港永久居民等。另外，兩地亦有限量及限呎條款，可建住宅樓面約介乎四十至四十五萬方呎，當中一號地盤，需興建不少於五百四十五伙，而二號地盤亦不得興建少於六百伙。

　　另外，由於啟德地皮造價較預期為好，鄰近的二手屋苑包括新蒲崗譽．港灣等，有個別業主「心雄」將放盤單位即時提價約百分之五

一手新例後首現發展商連環推盤潮，日前同步上載樓書及價單的油塘Ocean One，發展商昨一口氣開放十個現樓示範單位參觀，為首個開放現樓參觀的新盤，首批五十二伙落實下周端午節開賣，入場價逾六百八十萬元。另外，深水?晉嶺推售步伐亦轉快，發展商已定於本周六開賣，三十一伙實用呎價一萬四千八百餘元。

　　同於日前公布價單的兩個九龍市區單幢盤，實行以快打慢搶閘開售，當中麗新發展的油塘Ocean One，發展商於日前一併上載新樓書、價單及銷售安排文件，並部署端午節假期（六月十二日）開售，為新例下首個重推的現樓盤。


發展商昨率先開放十個現樓示範單位，為標準戶中最
高的三十二至三十三樓，當中連裝修示範屋及清水房各佔五個，分別為兩至三房間隔，每個單位均可享開揚海景，切合樓盤命名主題。

　　麗新發展副總裁潘銳民指，現時已積極籌備開售事宜，集團發現部分圖則有修訂需要，已找由專業團隊跟進，不排除日內會上載修訂版樓書，而銷監局並未向集團發信表達任何有關銷售資料修訂事宜。

　　對於價單優惠中提及的入伙宴，潘氏指專程為買家而設，首批五十二伙買家可享該優惠，成本約二千五百元，並會安排在買家付清所有樓價及完成交易後六十日內安排入伙宴。

　　據銷售安排文件，顯示由六月十二日上午十一時起，以先到先得形式、於現樓地下售樓處開售，買家必須親臨指定地點揀樓。文件亦列明，若同時有兩個買家有意購入同一單位，仍以先到先得形式決定，惟若出現任何爭議，發展商保留最終決定自行分配。

　　對於Ocean One於六月四日晚上十一時上載樓書至樓盤網站，卻過了午夜十二時才上載銷售資訊網，但銷售文件就設定開售日期為六月十二日，銷監局對此回應指，賣方須開售前七天上載樓書至指定樓盤網站，而何時出售其住宅項目是商業決定，不過必須符合條例規定；局方發布的作業備考已清楚指出，當計算樓書七日及價單三日時，不包括銷售當天，但包括任何星期六、星期日及公眾假期。對於兩樓書的審視進度，局方就指會盡快完成審視。

　　據知，發展商同步於網站上載新樓書、價單及銷售安排等資料，不過就未有於銷監局網站同步上載，首批共五十二伙，平均實用呎價一萬四千零三十九元，售價由六百八十七萬七千元至一千二百六十三萬三千元，除即供可享半成折扣外，買家亦可選擇十二個月成交期，提早還款可獲最高百分之四回贈，而買入A及B室獲得最高三十八萬八千元現金回贈等。

　　另一九龍新盤，遠展旗下的晉嶺，就籌備本周六（六月八日）出擊，而銷售文件顯示開賣時間閒日與假日不同，周一至周五由下午二時至晚上八時，周六日及公眾假期由正午十二時至晚上九時，售樓處設於灣仔一個商場。該盤可售三十一伙，平均實用呎價一萬四千九百八十一元，以先到先得形式出售。

　　此外，市傳莊士發展的佐敦珀．軒亦有望日內重上樓書，該盤約貨約七十伙，全部為開放式戶型，預料稍後會公布具體優惠安排。

豪宅市場續錄成交，市場消息指，九龍站擎天半島錄本月首宗交投，屋苑一座中高層D室連車位，以三千八百萬元成交，實用面積一千四百零三方呎，實用呎價二萬七千零八十五元。

　　火炭杏苑山莊一座雙號屋以三千零五十萬元成交，實用面積一千六百七十九方呎，實用呎價一萬八千一百六十六元，土地註冊處資料顯示，登記買家為吳凱珊。

　　消息人士透露，灣仔星域軒一座高層E室，以二千一百五十萬元沽出，新買家為長?收租客，須付雙倍印花稅一百八十二萬七千多元，單位景觀開揚，實用面積七百三十四方呎，實用呎價二萬九千二百九十二元，呎價創屋苑同類新高。

市場消息指，九龍畢架山一號三座低層D室以二千四百九十萬元成交，實用面積一千一百二十二方呎，實用呎價二萬二千一百九十二元。

　　中原區域聯席董事蕭家權指，西半山華庭閣低層A室以一千三百七十七萬元易手，屬市價，單位實用面積八百零五方呎，呎價一萬七千一百零六元，新買家為外區用家。

　　利嘉閣分區董事馮樹勳表示，奧運站柏景灣十座低層C室，以一千二百八十萬元由換樓客承接，單位實用面積八百四十八方呎，呎價一萬五千零九十四元。

　　中原首席分區聯席董事伍國俊表示，何文田爵士花園二座低層A室，以一千二百六十三萬元由同區換樓客承接，屬市價，單位實用面積八百八十七方呎，實用呎價一萬四千二百三十九元。

由信和等發展的大埔天賦海灣一期二座極高層A室，以七千三百二十八萬元成交，實用面積二千三百七十八方呎，實用呎價三萬零八百一十六元。據土地註冊處資料顯示，登記買家為陳就合及陳就華。

新推出地皮陸續有來，繼兩幅「港人港地」及朗屏（南）站項目為市場暖身後，明日再有何文田及馬鞍山兩幅地皮截標，並以何文田佛光街豪宅地皮最矚目，料為庫房進帳最少三十八億元，樓面呎價九千八百至一萬一千餘元。

　　有參與競投啟德地皮的南豐發展董事總經理蔡宏興指，有興趣投標何文田地，該項目規模不算少，在市區而言，更是罕有供應，加上位處傳統豪宅地段，擁有成熟的交通網絡，故屬於優質靚地，他又指出，發展商有既定的投地策略，相信不會因「港人港地」造價佳，而推高短期內招標項目的價格。

　　測量師估計該地皮價格由三十八億至逾四十二億元，中原測量師行執行董事張競達指，該地皮料吸引各類型發展商，估計每呎地價逾九千八百元，項目估值約三十八億元。


宏基測量師行董事陳昌傑表示，上述何文田地規模雖然較鄰近「地王」細，惟有了早前的中標價作為指標，有望再創新高，惟此地盤位置較近大馬路，噪音問題或導致折讓，故維持每呎地價約一萬一千元，涉項目四十二億六千萬元。天俊測量師行執行董事張楚然表示，該地皮擁海景及開揚山景，估值四十二億七千萬元，樓面呎價逾一萬一千元。

　　同於明日截標的馬鞍山保泰街商業地，可建樓面十六萬多方呎，市場料適合建成商場或酒店項目，估值約六至八億七千五百萬元，樓面呎價約三千六百五十元至五千三百二十三元。