其他商圈交易熱 五分埔驚漲1倍

2011年發生師大商圈商家與住戶因噪音、油煙等問題產生爭議，也引起北市府開罰違規店家，事實上除師大商圈外，五分埔商圈、永康街等，也有商家因不符合《都市計畫法》導致違規使用。不過師大商圈因住戶抗爭激烈，導致商家出走，近2年店面行情下滑近6%，反觀其他商圈則不受影響，房價上漲23%~99%。

據台灣房屋智庫統計，師大商圈近2年房價與店面買賣行情，住宅近2年漲幅達14.3%；但店面行情則從2011年第2季每坪250~600萬元，跌至現在的200~600萬元，跌幅達5.9%。

房價熱絡增加14%
師大夜市商圈可以經營店面的路段，以龍泉街及師大路的8米巷為主；泰順街及浦城街的店面，因受限商店經營型態及「6米巷以下不得經營店面」的限制，店家幾乎都已撤出。住商不動產台北師大店店東游聖獻指出，師大商圈巷弄中原有不少年輕創業族，但因不希望被取締，而陸續搬走。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，2011年6月奢侈稅進場，讓店面價格有行無市，店面行情較奢侈稅前下跌5.9%。至於住宅市場部分，由於近2年仍有自住等剛性需求強烈，房價在需求的支撐下，仍有14.3%漲幅。
即便店面有不少爭議，五分埔及永康商圈店面還是熱絡。據21世紀不動產統計，五分埔商圈近2年店面漲幅高達99.2%，每坪單價從2011年的97.8萬元，漲至現在194.87萬元，完全不受法規影響。

永康街1坪219萬
中信房屋忠孝加盟店翼光明經理說，五分埔商圈的店面近2年漲幅高，因此區為大型的成衣批發，不少年輕人想創業開店，承租速度快，而4公尺巷道又以透天店面居多，近2年總價從6000萬元漲至6500萬元；8公尺巷道則以公寓較多，15坪店面月租金從2年前的10~12萬元，漲至14~15萬元。而永康商圈近2年店面漲幅為23.08%，據內政部實價資訊查詢，位於永康街2巷1~50號有筆店面成交個案，為36.97坪，每坪單價219.1萬元。另永康街6巷1~50號店面交易案，為9.35坪，每坪53.5萬元。

午餐800元「一天營收50萬」台灣經濟不景氣，餐飲業卻蓬勃發展，不僅各家建商轉投資觀光、餐飲業，國泰蔡家近年也瘋餐飲，商界大老蔡辰男、寶豐隆集團負責人蔡家老三蔡鎮宇紛將商辦大樓店面，改開高級餐廳，就是看準「美食商機」，不少頂級餐廳也願以高價搶租一線精華店面。國泰集團創始人蔡萬春之子蔡辰男日前回台，在敦化北路宏國大樓地下室，開設高級大型餐廳「海峽會」，雖非採會員制，但用餐單價高昂，光午餐客單價就要800元，看準兩岸金字塔頂端族群的消費力。

月租1坪2千元
蔡辰男坦言，「估回轉率約0.7％，營收1天50萬元就可打平，預估1年可淨賺500萬元。」宏國大樓內部人員指出，以每月每坪租金2000至3000元，租給海峽會，和樓上辦公室租金差不多。無獨有偶，寶豐隆先前買的華固「V Park」，近日也開始正式招租，高力國際辦公樓及工業物業服務專案經理陳維彥透露，看好陸客商機，「V Park」1樓打算招租高級餐廳，規劃成類似「大食代」概念，目前1樓租金開價每坪每月2000元，2樓以上租金每月每坪1200元，已有不少高檔餐廳表態有興趣。第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄表示，近年餐飲業的確出現搶進商辦大樓的趨勢，尤其許多銀行受內部整合、服務客群改變及網路銀行發達的影響而撤點，不少店面改做餐飲。

通常開在低樓層
丁玟甄說，餐飲業者看好消費者因景氣不好，想對自己好點的心態，願花大錢投資，「餐飲拓點需求的確還蠻旺盛的。」不過受限土地使用分區及使用執照，通常只能在開在低樓層與零售業競爭。丁玟甄以兆豐銀行原先在中山北路的分行撤點為例，之後改為精品巧克力瑪歌尼尼租賃，每月每坪租金開價8000元，價格不菲。此外，仁愛圓環的京城銀行也改租「TJB」輕食店。

辦公室租不出去
住商不動產副總劉明哲分析，受中小企業外移，辦公室租不出去，加上部分辦公樓地點不錯，大樓管委會要求也不高，才出現餐飲攻佔商辦大樓情況。高力國際經理葉依婷表示，最近商辦改做餐飲頻率出現蠻高，除非是有店面需求者，不然現在1樓商辦用來當辦公室者少。

台北市知名商辦開設高級餐廳
◆敦北、民生商圈 宏泰金融大樓B1
餐廳：欣葉
原承租業者：台北聯誼社
租金(月/坪/元)：2000~2500
◆敦北、民生商圈 宏國大樓B1
餐廳：海峽會
租金(月/坪/元)：2000~3000
◆中山北路商圈 商工大樓1樓
餐廳：瑪歌尼尼
原承租業者：兆豐銀行
租金(月/坪/元)：6500~7000
◆仁愛圓環 亞洲仁愛大廈1樓
餐廳：TJB
原承租業者：京城銀行
租金(月/坪/元)：4000~5000
資料來源：《蘋果》採訪整理、第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部

台灣民眾瘋美食，就連百貨公司、購物中心都開始轉型以美食當主力，甚至出現商業大樓整棟做餐飲，如嘉新資產管理近日和茹絲葵合作，預定明年在大直美麗華旁開設餐飲大樓，Neo 19今年跨足西門町，開設新點Neo West。

「就為留住客人」
第一太平戴維斯不動產投資部協理黃瑞楠指出，國外大部分走shopping mall的型態，為吸引客人前往消費及休閒，所以餐飲及娛樂的比例比較高，而台灣近年來如台北101、微風和ATT 4 FUN，都因經營此概念有成，開始吸引其他業者也開始轉型。

黃瑞楠說，過去零售發展以百貨公司型態為主，而現在大多希望轉向餐飲比例較高的lifestyle，為引導客戶停留愈久愈好，除設置美食街，部分樓層也引進單點的餐廳，就是為留住顧客。

高力國際董事李日寶就說，台灣人愛美食，「吃是很重要的事情」，因此台北市也有不少全棟餐飲。
李日寶以Neo 19今年跨足西門町開設新點Neo West為例，業主恰恰就是最近積極投資購地的寶豐隆集團。另外，嘉新資產管理近日也打算在大直重劃區、大直美麗華旁購入約250坪土地，和茹絲葵集團開設「茹絲葵大樓」，預定明年開幕。

百貨公司紛轉型
不只是台灣，美國和日本、香港為了能讓顧客能在百貨公司停留久一點，或是有前往的動力，紛紛加碼開設餐廳。
李日寶說，香港的北京道一號、銅鑼灣時代廣場都是典型做吃的，日本的高島屋百貨12樓也是美食公園，就是希望能招攬客戶，讓客戶停留久一點。

台北市新設立的餐飲大樓
◆茹絲葵大樓 大直重劃區
業者：嘉新資產、茹絲葵
開幕時間：2014年
◆阿曼TiT 西門町
業者：寶豐隆、建鑫開發
開幕時間：2013年
營收：7億元
◆ATT 4 FUN 信義商圈
業者：ATT
開幕時間：2011年
營收：35億元
資料來源：《蘋果》採訪整理

4月實價揭露 北市出現每坪387萬

內政部公布4月全台實價登錄資料，出現許多低總價、高單價的小店面，單價前5名皆為店面，北市延吉街出現每坪387.2萬元高價店面，大安路一段1.59坪的小店以總價600萬元成交，顯見店面置產熱。住宅最高總價則是北市大安森林公園旁的「國美森美館」，總價1.96億元，換算每坪161.25萬元。內政部地政司地價科表示，4月實價登錄交易筆數買賣、租賃加預售共計為3.8萬，累計自實價登錄以來，總資料筆數已超過27萬筆。

東區出租容易
4月成交案件中，全台單價最高的前5名皆為店面產品，其中前3名皆為台北市東區商圈店面，雖因坪數小壓低總價，但換算下來每坪單價都在370萬元以上，最貴的延吉街店面每坪單價387.2萬元，而大安路一段31巷的1.59坪迷你店面，成交總價約600萬元，換算每坪也要376.4萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，東區店面出租容易，租金也有支撐，以大安路一段31巷來看，算是二線商圈，但有許多特色小店，租金也相對穩健，區域內中大坪數租金每月約1萬元，但小店因坪數小，單坪租金高，每坪租金可能是該區3倍以上。

住宅未創新高
至於各區住宅產品則未再創新高，台北市住宅最高單價為大安區大安森林公園第1排「國美森美館」，成交總價1.96億元，拆算車位後每坪約161.25萬元。新北市住宅單價最高為每坪74萬元的板橋區「画世紀」、台中為西屯區「由鉅大謙」，每坪單價54.5萬元。至於，高雄為位美術館特區的「美術之星」，拆算不含車位單價34.9萬元。

小坪數受歡迎
另外，台北市政府地政局分析台北市4月實價登錄資料發現，40坪以下住宅產品佔69.37%，成交單價多在40~60萬元，而總價2000萬元以下產品佔總交易筆數的60%，顯示低總價小坪數住宅產品受歡迎。台北市政府地政局副局長潘玉女表示，各類型的成交產品中，則以大樓佔61.26%最多，其次為公寓產品佔19.31%、套房14.99%；主力成交坪數為20~40坪，佔4成，20坪以下也佔近3成。

拚招商落漆！台商熱烈響應「台商回台投資方案」，至6月達1,826億元，但其中約3?4成投資金額面臨尋覓土地困難，尤其宸鴻(3673)、大立光(3008)、日月光(2311)等指標性大廠，尋找土地四處碰壁。大立光上周六當面求助馬總統，馬總統立即火速指示行政部門全力排除台商回台投資障礙，經濟部工業局已首度鬆口，擬重新規畫台灣工業用地，檢討報編開發新的工業區用地，滿足台商回台投資需求。

開發新工業區恐緩不濟急，近日工業局將先針對台商需求逐案逐筆媒合，全面盤點油、電、台糖、唐榮、中鋼等國公有土地，國有財產土地，私人及地方政府開發工業閒置用地，任何區位都不放過。8月率先開發雲科工石榴班工業區70公頃，立即釋地4、50公頃，並促成彰南產業園區加速開發供給60餘公頃土地。

去年11月行政院為加速提升投資動能，啟動「台商回台投資方案」，祭出鬆綁外勞上限等措施，至6月中旬工業局核准34件，金額1,826億元，創造2.8萬工作機會，才半年2,000億元招商目標幾快達陣。官員說，台灣資通訊供應鏈大廠，紛紛響應回台投資，傳產也不遑多讓，例如萬國旅行箱、生產化妝品的台鉅等，主因台商不想往大陸內陸移動，加上ECFA免稅及直航效應，紛紛回台築巢。

據悉，指標性大廠台商回台投資絡繹不絕，除可成外，還有日月光，大立光及宸鴻等，少則投資數十億元，多則上百億元，但都面臨缺地難題。官員說，政府已協助日月光和大立光取得高雄加工區、台中工業區廠房土地，但二家業者仍有意擴廠，日月光盼再取得中壢工業區土地，大立光希望就近在台中市精密機械園區找地。至於觸控領導廠商宸鴻光電也有意回台投資新生產線，需地5、6公頃以上，經部將優先協助解決。官員說，土地供給並不難，最大是區位問題，台商回台投資一半以上落腳在中南部大多沒問題。

台商還有2?3家電子資訊廠覓地不著，苗栗以北不是土地喬不攏，要不就是價格不符需求，或供地機關只租不售；就連在台灣生產尖端自行車零件的速聯（SRAM）公司，要地4萬6,000坪（10餘公頃），也是四處碰壁。官員說，30公頃以下土地若廠商自行編定開發，授權地方主導審查，可更迅速取得用地需求。政院上周盤點經濟動能推升方案，加計投資處自行向台商招手案件，1?4月台商回台投資44件，1,926億元；民間新增投資690件，約2,950億元。

房價基期較低、有交通利多或重大建設加持、推案量較大的區域最具話題性，容易成為購屋熱區，因供給量體大，購屋者也較有機會在此挑到滿意好屋，本周特介紹北中南購屋熱區的指標案，供讀者參考。

八德 宏普之星質優

區域介紹：「宏普之星」為宏普建設在桃園八德重劃區的新推建案。桃園房市近來頗夯，主因房價相較台北來說較平易近人，又有桃園航空城概念加持，不過青埔等地因房價漲勢太快，近來買氣略為停滯，反而是八德等地異軍突起，接棒成為北台灣交投熱區。

此案位於「八德捷運新都心」，鄰近八德市公所商圈，未來是機場捷運線、與桃園捷運綠線的起點交會站，三鶯捷運也將會延伸，並與綠線串聯。

建案特色：此案有上市建商品牌加持，低樓層、15樓以下的166戶已銷售完畢，近日開賣高樓層的105戶。已購者多著眼於八德房市仍在初升段，後續仍看漲。

全案最大賣點是位於八德捷運新都心，臨建德公園第一排，面對綠線捷運站，與中央大學八德分校為鄰。完整的基地，一字排開三座24層地標建築，以「蝶翼式光景建築」打造出戶戶邊間漂亮格局。

購屋建議：八德重劃區占地164公頃，公共設施比率高達43 %，住宅容積率降為180%，是全桃園縣最低密度的重劃區，非常適合注重生活品質者入住。

台中 海晏漫遊雲端

區域介紹：位於台中市北屯廍子段的太子「海晏」，是太子建設在此區首次推出的全換屋型建案，主要看準以環狀道路規劃的生活四號線，將會解決大台中東、西邊外圍區域，長久以來交通不便的問題。

建案特色：「海晏」針對換屋族群，規劃54至65坪四房格局，公設有媽媽教室、游泳池、三溫暖、交誼廳、空中花園等，搭配與太子「台北信義」同等級雲端科技設備，讓回家不但可以完全放鬆，還能享受便利的科技生活。

尤其，此案樓高18層，為區內樓層最高的超高層建築，搭配新古典建築外觀，零店面規劃，儼然成為此區地標。

購屋建議：現階段北屯廍子段為首購與首換的大戰區，吸引太子、惠宇、大城及總太等建商進場，大樓住宅推案以靠近四號生活圈太原交流道附近的新都生態公園周邊、太原路沿線為主。

但也因交通便利性大增，預期單價與總價將不斷向上推升，建議購屋人多看多比較，建商品牌與形象，仍是購屋與否的主要考量因素。

高雄 觀悅行館NO6讚

區域介紹：「觀悅行館NO6」所在的大坪頂特定區，是高雄市區的外圍地段，相對有比較寬廣的生活空間，附近有熱帶植物園區，面積約7萬餘坪，還有鳳山水庫可看水景。大坪頂距小港機場只要十分鐘車程，但日常生活機能較欠缺，只能選擇到大賣場一次購足，或到附近的高松市場採購。

建案特色：本案強調休閒氛圍，到大坪頂熱帶植物園區只有100多公尺，廣大的綠地形同後院般，尤其透天別墅規劃，面寬有7至9公尺，可並排停二部車，是相當人性化的空間動線。一樓設計為客、餐廳、廚房及孝親房，有中島料理檯的廚房，二樓主臥衛浴乾濕分離，配大理石檯面面盆、浴櫃、按摩浴缸及淋浴間，三樓則有二房。

購屋建議：大坪頂距市區有一段距離，附近建案多以別墅型為主，地勢比較高，可看到南高雄局部夜景，本案總價約在1,500萬元起，基本上符合區域行情。鄰近的小港區，一些大樓建案每坪單價已達14萬元，透天案則在1,000萬元至2,000萬元間，由於大坪頂地價仍具親和力，部分精打細算的購屋者，出現購地自建別墅的案例。

北市住商混合區商圈，不少商家設在住宅區，依《都市計畫法》，住3區內的餐飲、服飾店等需設在8公尺以上道路，若商家設置在6公尺以下道路，可罰6~30萬元不等。

將修法研擬配套
台北市都發局都市規劃科長邵琇珮說，違規使用商家若遭檢舉，市府會聯合稽查小組，調查店家有無消防設備、安全、環保等規定，若有違反則先通知改善，若無改進會處以6~30萬元不等的罰款，今年已有店家遭罰。 為解決住商混合爭議，北市都發局建築管理科長汪禮國說，初步除提出修法建議，也正研擬配套方案，讓住戶參與討論尋求共識，也希望將已行之30年的舊法令，能有調整的彈性空間。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指，各商圈住戶早期不在意人潮，反而人多愈熱鬧，也能帶動房價上揚，但外來人變多後住戶開始反彈；至於政府要讓民眾參與住商混合問題，每個人想法、要求不同，根本是「無解」。

「別把店開樓下」民眾布丁說，若有油煙味的餐廳開在住家巷子裡，會讓人受不了，希望店家別把店開在樓下。

據統計，今年台北市1~5月新推案量達1159億元，其中以中山區推案量達180億元最多，建物買賣移轉棟數亦以中山區2736棟居成交量第1。房產業者表示，中山區推案產品從大坪數豪宅到小坪數宅一應俱全，吸引許多首購、置產民眾的目光。

據永慶代銷事業處統計，1~5月建商在中山區累積推案金額高達180億元，其次是中正區案量151.5億元，第3名是大安區86億元。若對照北市1~5月建物買賣移轉棟數共1萬6679棟，中山區也以成交2736棟奪冠。

永慶代銷事業處總經理葉凌棋指出，中山區推案從大坪數豪宅到小坪數機能住宅一應俱全，也是市區主力2房產品的最大供應地，因此吸引許多首購、置產民眾的目光。

符合自住或置產
中山區因多首購或租屋族，信義代銷事業部研展組經理林朝昌指出，考量投資報酬率，建商會規劃成小坪數，正好符合自住或置產族需求。 目前中山區新推案包括將捷建設在晴光商圈的「將捷心裡画」，規劃20~55坪，每坪開價105~110萬元，永慶代銷協理潘是諭說，目前北市以低總價、自備款少、高坪效的小宅產品最夯，該案因為兼具低總價、高坪效，潛銷期間就有民眾詢問。

產品多元且完整
住商不動產北市區副理陸毅棋分析，中山區是台北市的核心區，產品多元且完整，同時具有比價優勢，再加上生活機能好，自然成為成交量和推案量的雙冠王。

大法官宣告都更條例部分條文違憲，衝擊全台都更案停擺，觀察實價登錄網最新4個月北市公寓價量表現，成交量急縮逾66%，但每坪均價卻出乎意料的上漲15%。

在都更近乎窒息的狀態下，公寓價格不跌反漲，跌破市場眼鏡。

從實價登錄網最新4個月資料統計，去年12月北市公寓價格每坪成交均價43.56萬元，交易件數1,393件。

今年1月每坪均價49.62萬元，但成交量卻大減。到了2月公布行情，公寓每坪價格持續墊高，每坪均價站上50.29萬元大關，但交易量僅剩320件；到3月行情資訊，每坪單價維持在50.2萬元高檔震盪，成交量雖復甦成長，不過量能仍不到500件。

也就是說，最新4個月北市公寓市場量能急縮66%，但每坪成交價卻逆勢增加約15%，呈現「量縮價漲」格局，跌破市場眼鏡。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，北市公寓價格持續向上攀升，確實出乎市場意料，認為可能是市場對於公寓價格「看回不回」，加上今年初通膨效應，刺激資金有限的買方進場所致。

她指出，房市轉由自住客撐盤後，在自住客資金有限，加上通膨壓力保值性需求提高下，買方進場卡位地段相對優質，但價格相對便宜的公寓產品，才會造成公寓市場呈「量縮價漲」情形。

值得注意的是，以北市12各行政區中，中山區漲幅最驚人，短短4個月漲幅高達31.55%、每坪均價66.8萬元，其次萬華區和南港區，漲幅分別也有25.63%、23.28%，每坪成交價為37.65萬元、42.42萬元。

徐佳馨強調，由於公寓成交件數量縮明顯，只要有少數區域中精華地段產品成交，成交價頓時就會被拉高。

以中山區來說，因位處市中心，交通、生活機能具有相當程度的便利度，加上房價相對其他高價區來得合理，因此區域內公寓產品接手力強，帶動區域買氣增溫。

新北市長朱立倫2013年6月16日主持「林口忠孝路延伸新闢道路」通車典禮時表示，該道路通車後，民眾由林口忠孝路可以一路直抵蘆竹，可大幅紓解當地交通壅塞情形，也讓林口往桃園間多一條選擇替代道路。

朱立倫表示，這兩年多來，林口地區有多項建設同時進行，除了交通建設之外，由六個機關共同使用的「新北市林口特定區機1-1行政園區新建工程」上周才剛動土，還有運動中心、公共托育中心及市場等工程，都已逐一動工。

朱立倫說，由於林口居住人口不斷增加，企業也紛紛進駐，加上各項建設陸續完成，發展前景可期，歡迎大家來當地投資置產，加入林口這個大家庭。朱立倫表示，新開闢的忠福路可與南勢街串聯，作為聯絡南勢街周邊社區的替代道路，改善當地擁塞現象，減輕既有道路負擔，也可改善林口新市鎮聯外道路不足問題，帶動周邊地區都市繁榮及交通順暢，達到交通建設與都市發展、景觀環境並存共榮的建設目標。

工務局長高宗正表示，林口特定區急速發展，導致當地交通量大增，「忠孝路延伸新闢道路」將可紓解現有南勢街108縣道與文化北路口之交通擁擠情形，並滿足林口新市鎮土地重劃新興地區對外聯絡的需求。工務局說，本工程東起忠孝路與文化北路口，西至北77-1道路，全長約1060公尺、寬20公尺，採雙向1快車道及1機車道配置，總經費約新台幣3億元。

林口區忠孝路延伸至北77-1新闢道路工程完工了，並命名為「忠福路」，工務局表示，忠福路銜接忠孝路及北77-1道路，可作為林口南勢街的替代道路，大幅紓解當地交通壅塞情形，也讓林口往桃園間多一條選擇。

工務局長高宗正表示，因林口地形為台地，原地形為山坡，為克服該地形限制及地下管線複雜等問題，部分路段採棧橋設計，以符合道路安全規範。本工程東起忠孝路 與文化北路口，西至北77-1道路，全長約1060公尺、寬20公尺，採雙向1快車道及1機車道配置，總經費約新台幣3億元，由新北市政府林口新市鎮第三期市地重劃開發基金及盈餘款全額支應。

房仲業者表示，12年國教的大學區制並不會推升區域房價，不過北市幾所明星高中所坐落之地段本就不錯，對區域房市有抗跌效果。例如中正區有建中、北一女及成功高中；中山區有中山女高；松山高中則在信義區。據電視媒體報導，一間位在北市中正區的大樓，距離北一女1.5公里，離建中僅650公尺，3年前房價每坪開價52萬元，如今已喊到75萬元，漲幅44%，更有建商抓住父母親「望子成龍」的心理，打出「入籍即入學」的口號促買氣。

然而教育部指出，學區乃以直轄縣市劃分，而非以縣市行政區作為界線。如台北、新北與基隆為一區，意謂著無論住在台北市、新北市或基隆市，就讀建、北的機率是相同的。再者，倘若想就讀該校的學生大於招生數，還得按各項條件逐一篩選，因此與住得遠近毫無關係。

不過，對於想跨區就讀的學生來說，到學區內設籍是獲得申請資格的入場券，如此一來，是否會助長假設籍真入學的現象，推升明星學區的房價，讓市中心更居高不下。

統一夢時代六周年，吸引2,000萬人次遊客消費，商圈發展趨於成熟，統一集團決定再加碼84億元進行夢時代二期開發，分階段興建購物中心、旅館與辦公大樓，總樓地板面積6.3萬坪，可望帶動南高雄繁榮。 夢時代經理唐晞宇表示，統一夢時代成為遊客到高雄必到的地標型購物中心，昨（16）日假期人潮滿滿，車潮延伸到時代大道與中華路等周邊幹道，隨著夢時代第二期開發，前景更是看好。

夢時代企劃經理陳建良說，「高雄多功能經貿園區特定區計畫細部計畫第二次通盤檢討」已公告，夢時代二期開發計畫也正式向市府提出，成為高雄多功能經貿園區通盤檢討公告實施後第一件申請案，依規定若於六年內完成開發許可協議書簽定，將可取得20%容積獎勵。

陳建良指出，統一夢時代96年開幕，99年協同周邊土地所有權人包括台糖、中石化、台肥、東南水泥、國泰化工等籌組高雄DC21地主開發促進會，所提出的新開發案預計投資84億元，開發總樓地板面積達63,193坪，預估可提供約1萬名就業機會。市府都發局官員說，夢時代二期開發案有效帶動關聯投資，市府已陸續接獲其他潛在投資訊息，多功能經貿園區發展前景可期。

高雄市政府地政局以及富達利商用不動產，在未來三周內合計共釋出7億餘元土地與建案，產官同步標售土地，是否帶動港都房地產另一波熱潮引起注意。

京城建設董事長蔡天贊表示，這次地政局將標售的土地面積不大，部分是之前流標再捲土重來，將進行細部研究之後再決定是否參與。

地政局官員說，預定6月19日辦理今年第2季開發區土地標售，計九標10筆建地，合計總底價約2億元。其中主要位於鳳青、第37期重劃區及高雄大學區段徵收區等處，頗具增值潛力。

地政局官員指出，鳳山將是本次標售的熱點，主因在於區內有鐵路、公車及捷運行經，生活圈與鄰近地區密不可分，近幾年投入多項建設，有大高雄第二行政中心及市議會，區內大東、衛武營藝術文化中心加持，不斷吸引人口移入，已躍為高雄人口最多的行政區。

富達利國際商用不動產董事長莊明昇說，預定7月4日標售高雄仁武區慈惠段建地等共六件個案，列標總金額4.74億元，其中更有位於愛河畔的景觀大樓、澄清湖等熱門地段，引起房地產市場高度關注。

濱江集團(8.63,0.19,2.25%)(002244)6月14日晚間公告，公司14日與浙江三花置業有限公司簽訂《關於杭州濱凱房地產開發有限公司之股權收購協議書》，公司將以2.7億元收購浙江三花持有的杭州濱凱30%的股權。收購完成後，公司將持有杭州濱凱100%的股權。

杭州濱凱註冊資本9億元，經營房地產開發等，當前濱江集團持有70%股權。截至3月31日，該公司總資產40.32億元，淨資產8.91億元，2013年1-3月尚未實現營業收入，淨利潤-522萬元。濱江集團稱，上述股權收購不會對公司經營業績產生重大影響。

.廣東省統計局14日發佈1-5月廣東房地產開發資料顯示，當前商品房平均銷售價格反彈，前5月廣東商品房平均價格已突破9100元/平方米。

據發佈，“國五條”政策實施後，廣東商品房銷售面積增幅從年初開始持續回落。1-5月，廣東商品房銷售面積3281.46萬平方米，同比增長45.9%，增幅比1-4月回落2.0個百分點；商品房銷售額2986.85億元，增長63.8%，增幅比1-4月回落5.3個百分點。


其中，1-5月，珠三角地區商品房銷售面積增長46.7%，增幅比1-4月回落4.0個百分點，廣州和珠海增幅分別比1-4月回落13.5個和17.9個百分點

與此同時，開發企業資金狀況充裕，銷售資金迅速回籠，其他資金來源中的定金和預收款及個人按揭貸款大幅增長。其中定金和預收款1265.05億元，個人按揭貸款570.30億元，分別增長72.1%和82.7%。

商品房平均銷售價格反彈。1-5月，根據商品房銷售額除以銷售面積計算的廣東商品房平均銷售價格為9102元/平方米，每平方米比1-4月提高77元，同比增長12.3%，增幅比1-4月回落2.1個百分點。

.房企融資額陡升催熱土地市場

雖然年初暫停交易的北京通州台湖地塊至今沒有更多消息，但夏家胡同地塊重返市場的速度之快卻令人震驚。該地塊13.59億元的起拍價，意味著新一輪的競拍在房地產企業前7次報價基礎上繼續進行，每一輪加價依舊為700萬元。

地塊暫停交易後重新入市，“身價”飆升並不是北京土地市場所獨有，南京土地市場近日也上演了這樣一幕，其價格飆升得更為明顯。6月9日，南京市國土局推出多幅地塊，其中2012年11月份暫停出讓的浦口兩地塊重新入市，編號為G39地塊的土地出讓資訊由原來包含少量商業專案改為純住宅項目，起拍底價由第一次起拍價的11.42億元漲至16.03億元；另一幅編號為G40的地塊，起拍底價由第一次起拍價的8.13億元漲至11.62億元。

“麵粉貴，麵包一定貴；但麵粉便宜，麵包卻不一定會便宜。地方政府正是根據這一理論，提高起拍價。”住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興認為，看到土地市場向好，房價具有較大看漲空間，房地產企業對未來市場判斷樂觀，地方政府才選擇在此前報價的基礎上上調起拍價。

中原地產研究中心統計資料顯示，今年前5個月，全國四個一線城市合計土地出讓金收入高達1411.8億元，相比2012年同期的314.4億元，上漲幅度達到348.92%。

政府強勁的推地動力和房地產企業相對寬鬆的資金鏈共同促成了土地市場成交的火熱。


地方政府債臺高築，2012年驟減的土地出讓金令地方財政捉襟見肘。審計署最新公佈的資料顯示，2010年底，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務餘額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。2012年底，4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務餘額7746.97億元，占這些地區債務餘額的54.64%，比2010年增長1183.97億元，占比提高3.61個百分點。而上述地區2012年土地出讓收入，比2010年減少135.08億元，降低2.83%，扣除成本性支出和按國家規定提取的各項收入後，可支配土地出讓收入減少179.56億元，降低8.82%。也就是說，這些地區2012年以土地出讓收入為償債來源的債務，需償還本息2315.73億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。

房地產企業不斷獲取的融資使其在土地市場上底氣十足。

中原地產資料顯示，截至目前，今年萬科、?大、富力、華潤等10大標杆房企融資額度已達380億元，接近2012年全年413億元的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億元相比上漲150%。僅5月份，萬科、?大、富力、華潤等10大標杆房企國內外融資額已經超過88億元，較2012年平均水準上漲了160%。與此同時，近30家非標杆房企年內總融資額度也已接近800億元。

..6月14日，江蘇蘇南萬科房地產有限公司以底價5.1億元拿下了常州武進一宗純住宅用地，宣告正式進入常州市場。

據瞭解，萬科此次拿下的地塊，正是備受關注的常州武進區湖塘鎮滆湖中路南側長溝河西側地塊。

該地出讓面積93847平方米，容積率在1-2.5之間，為純住宅用地。以最高容積率來算，地塊成交樓面價達5400元/平方米。

本月初，萬科曾以6.74億競得成都市新都區一宗地。該地塊位於新都區三河街道花園社區(大件路東側)地塊，宗地面積11.12萬平方米，容積率大於1並且小於或等於2.5。

業內人士稱，在土地價格沒有出現大幅反彈的情況下，當前仍是較好的拿地時機

雖然有政府“限價令”護航，但一線城市的房價仍然堅挺，不受“限價令”控制的二手房價格漲幅更是超過新房。在這種情況下，一線城市的土地市場近兩個月以來持續火熱，競買現場頻現各大開發商的身影，其中的熱點地塊更是引來龍頭房企“齊聚一堂”。在這種激烈的競爭下，一線城市近期也出現多個地王。

5月14日，華僑城66億元購買位於深圳市區南山區的4宗地塊；5月29日，華美地產46億元奪下上海長寧區新華路地塊，溢價率57%，樓面地價達29229元/平方米；6月3日，越秀地產24億元拿下廣州海珠區南洲路地塊，樓面地價高達34590萬元/平方米，刷新廣州“地王”紀錄，甚至超過目前周邊在售的一手房價格；6月5日，佳兆業在上海以近5.3億元拿下4.8萬平方米居住用地，折算其樓面地價為6037元/平方米，溢價率高達101%。這是其近一個月以來第6次拿地，累計花費逾60億元。

可以說，此輪拿地大戰中，業內看到的不僅僅是老牌地產巨頭們的身影，新近崛起的開發商同樣引人矚目。而從廣州、上海等城市的土地出讓競爭情況來看，地產新銳佳兆業等公司與傳統地產巨頭的角逐已經白熱化。

對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，從全國市場來看，近期土地市場成交量大幅回升，在土地價格還沒有大幅反彈的情況下，當前仍是較好的拿地時機。開發商跑量回籠資金，然後將資金投放到土地市場上，顯然是最優的戰略選擇。

重回一、二線城市

頻頻在一線城市拿地，對此，佳兆業相關人士表示，重回一、二線城市是公司的戰略計畫，並且這些城市的房地產市場仍有很大的發展空間，公司一直關注並參與廣州等城市的房地產市場，近期在廣州、上海、深圳拿地符合集團抓住一線城市發展機會，深耕已進入城市的投資戰略。他進一步指出，一線城市競爭雖然激烈，但一線城市的土地供應較少，去化率很快，相應的系統性風險也比較小，因此才會引來諸多房企的爭奪。

高和資本董事長蘇鑫也表示，一線城市土地市場的新一輪白熱化並非偶然。首先是一輪接一輪的政策調控加大了開發商的投資風險，風險上升的結果勢必是防禦策略。於是，“哪些城市更安全”成為各大房企最為關心的問題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企回歸一線城市的潮流。同時，面對房地產調控的衝擊，一線城市房價堅挺的表現也佐證了第一條判斷的正確性，這更加堅定了房企在一線城市拿地的動力，位置越好安全邊界越高。

在一線城市大舉拿地的同時，資料顯示，佳兆業的平均售價大幅提高。今年前4個月，公司專案的平均售價為9209元/平方米，按年增長54%。而這正源於佳兆業經營策略的調整，“地區組合發生變化，更多的銷售貢獻來自深圳地區及其它一、二線城市。”佳兆業相關責任人表示，未來公司還將精選城市、精選專案，形成一、二、三線城市協調發展的局面，以降低系統性風險。

佳兆業融資近百億元

此外，龍頭房企逐鹿土地市場，也必然加劇市場競爭態勢，地價自然隨之上漲。但更重要的是，開發商對久未推地的一線城市土地的饑渴，在這種狀態下，地王的產生就可以理解了。

當然，地王頻現也離不開資金支持。資料顯示，僅今年3月份，大型房企共進行融資15筆，累計融資金額超過400億元。

住建部政策研究室主任秦虹近期也表示，如果拿開發企業的投資額和融資額兩個數位進行比較，整體來看，目前是近10年來最高的水準。上述兩個數字表明目前房地產企業並不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿“高價地”。


以近期拿地勢頭最猛的佳兆業為例，公司敢於在廣州等城市連續拿地，正是因為其在金融市場上融得了大筆資金。據悉，今年以來佳兆業發債總額約83億元。市場此前就預計，公司融資所得除部分資金用於營運外，最主要的支出將是用於拓展土地。同時，佳兆業今年前5個月銷售增長迅速，目前已累計實現銷售額87億元，按年增長77%，完成年度目標的40%。公司2013年的銷售目標為220億元，較去年增長約30%。

公開資料顯示，佳兆業在年初的融資僅是行業內一個典型案例，諸多老牌房企也在加快融資步伐，其資金同樣用在了獲取新項目上。可以說，在樓市調控政策收緊的背景下，融資能力正在成為衡量房企綜合實力的重要標準。

“樓市沒有加時賽，市場不會給任何一家企業重來一次的機會，把握好當前的市場機遇，也就把控住了未來，否則將落後于同行。”張宏偉表示。

此外，據中國房地產業協會預計，未來3年內至少有30%的內地中小房企被淘汰。融資能力強，並握有大量優質地塊的大型房企市場佔有率將會越來越高。

5月北京樓市風雲詭譎，豪宅市場卻賺了個盆滿缽滿。

據亞豪機構的一份統計資料顯示，5月北京總價超過1500萬元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。

京城公寓豪宅量價齊升

據調查，北京單價超過5萬元的56個在售公寓豪宅中，共有35個項目累計成交了323套，成交套數雖與上月的325套持平，但5月大戶型、高總價的頂級豪宅成交上升，使得本月公寓豪宅的成交面積、成交金額雙雙走高。其中成交面積達6.7萬平米，環比提高22%，成交總金額35.5億元，環比大增28%。

與此同時，5月份，北京公寓豪宅總體成交均價為53329元/平米，環比上漲5%，在實現今年以來四個月連漲的同時，刷新了17個月以來成交價格新高。

亞豪機構副總經理高姍分析，今年前五個月北京共有10個公寓豪宅專案開盤，其中現房項目5個，占比達50%，而倒推五個月，去年8-12月現房上市量僅占三分之一。今年以來，現房在售豪宅項目量環比提升了12個百分點。

高姍認為，對於豪宅項目而言，現房銷售具有實景呈現、隨時入住的優勢，更利於為提價增加籌碼。例如，位於北四環亞奧核心地帶的盤古七星公館項目即將完成期轉現，開始網簽。據悉，該專案前期積累的准客戶普遍看好盤古七星公館的長期價值，並始終堅持等待盤古七星公館轉現完成，屆時，這些購房者將開始陸續簽約購房，或將為6月北京頂級豪宅市場的黑馬。

亞奧板塊受熱捧

與此同時，豪宅分佈也呈現新的趨勢。2010年，四環內新增豪宅專案達29個，佔據全北京豪宅增量的八成，到了2012年，四環內豪宅新增量縮減到6個。可見，迫於城中心土地供量的叫停，北京豪宅正在逐漸向四環外轉移。

亞奧板塊也成為豪宅聚集的地方，高姍分析，奧運會的舉辦令亞奧板塊承載著特殊的經濟、政治與文化意義，因此交通條件、商業環境、商務設施均空前完備，成為展示中國形象的視窗，使得近年來區域房地產價值不斷攀升。而盤古大觀作為千頃奧林匹克公園區唯一的城市綜合體，已經成為區域地標性建築，其公寓產品盤古七星公館經過三年的沉澱與打磨後，酒店配套、物業服務日臻成熟，專案價值與升值潛力因此受到層峰人士的認可，預計期轉現完成後將迎來一輪熱銷。

對於傳統板塊的豪宅聚集地朝陽公園板塊而言，目前僅有合生霄雲路8號、華遠九都匯等項目在售，與去年同期相比，5月朝陽公園板塊的整體成交均價上漲了12%；望京板塊只有兩個項目在售，分別是遠洋萬和公館和望京金茂府，5月板塊成交均價同比漲幅為9%；相比之下，亞奧板塊是整體均價水準漲幅最高的，同比上漲高達19%。

市場前沿

投5億元，萬年基業欲在曹妃甸“建島”

6月8日，河北唐山曹妃甸區招商推介會在北京國際飯店舉行，北京萬年基業投資集團在會上簽約曹妃甸海上唐灣項目，該專案是一個人工島上的旅遊文化地產項目。

北京萬年基業投資集團副總裁黃璽慶透露，該項目位於唐山灣生態城內湖北岸，棲居南側人工島上，占地約300畝，投資約5億元。萬年基業準備以文化旅遊產業為驅動，兼備旅遊度假海洋旅遊功能，利用曹妃甸海洋溫泉等自然資源，開發建設溫泉洗浴遊艇俱樂部，休閒會所等中高端產品，打造環渤海濱海旅遊新標杆，河北省文化創意產業示範區，以及唐山現代服務業樣本。

黃璽慶在接受本報記者採訪時表示，這次的簽約只是草簽，後續還有具體規劃等一系列事宜需要和當地政府協商，預計一期投資5億元。

據黃璽慶介紹，2008年12月，萬年基業作為第一家入駐曹妃甸生態城的房地產開發企業，與曹妃甸國際生態城管委會合作開發迴圈經濟示範區專案。一期8萬平方米萬年麗海花城已經完工入住，並且通過國家建築綠色2星認證。

曹妃甸區區長楊潔在推介會上表示，截至目前，曹妃甸新區已累計實施億元以上專案352個，總投資5611.2億元，其中在建專案217個，總投資2831.1億元。2012年，完成固定資產投資617億元，比上年同期增長6.0%，其中，工業完成247.86億元，占總數的40.16%；而除了專案建設得到有效推進外，經濟實力也有明顯的提高，2012年曹妃甸共實現地區生產總值356億元，同比增長11.7%；全部財政收入50.5億元，同比增長34.8%。其經濟實力相當於10年前的50倍。


楊潔透露，經過多年來的開發建設，曹妃甸已經具備了國內其他開發區不同時具備的七大組合優勢。即港口資源優勢、燃氣資源優勢、電力優勢、土地優勢、稅收優勢、綜合保稅區優勢、國家級經濟技術開發區優勢。

目前，曹妃甸正依託上述七大組合優勢，著力打造“七大產業園區”和“六大宗商品交易中心”。“七大產業園區”分別是：港口物流園區、鋼鐵電力園區、化學工業園區、裝備製造園區、綜合保稅區、新興產業園區、高新技術產業園區。並著力培育發展以煤炭、木材、鋼材、礦石、天然氣、可再生資源為主要內容的六大宗商品貿易市場，努力將曹妃甸打造成為大宗商品交易的區域定價中心和綜合貿易大港。力爭年內建成中國北方最大的鐵礦石交易中心和渤海煤炭交易中心。

「近來一線城市成交量雖然腰斬，但房價卻逆勢上升！」無視大陸打房，住商不動產中國總部總經理特助王家麟對大陸房價走勢，依舊樂觀。

大陸政府為「圍堵」房地產價格不斷出招，但結果不如預期。尤其國務院2月20空降《國五條》，到地方政府細則正式實施期間，這段空窗期反而激起市場搶購潮，有購屋需求的購屋族只好追價購屋，造成房地產價格一路上漲。

王家麟表示，上海等一線城市的房價經過近幾年的上漲，已經累積不小漲幅，加上大陸政府為了降溫房市，大幅增加房地產交易成本，投資人獲利空間已被嚴重擠壓。如今一線城市因房價高漲，投資報酬率降到約2.5%，還不如大陸銀行1年期定期3.3%的利率。

因此，很多外商投資機構逐步從北京、上海、廣州等一線城市，轉而向發展速度快、介於一線與二線城市之間的「1.5線城市」。

據中國指數研究院統計2013年大陸全境及各級城市房地產開發投資吸引力TOP 10，最吸引人的1.5線城市前3名，分別為重慶、成都、杭州；二線城市的前3名則為西安、長沙、合肥，目前這些1.5、二線城市的房價上漲潛力已逐漸浮現。

尤其是不受限購影響、有固定收益的商業地產，甚至出現連夜排隊、靠關係買房的秒殺現象。在投資的產品選擇上，商辦、酒店式公寓受到不少關注，但投資金額小、操作難度低的店面，最受投資者歡迎。

湖南國建置業總經理潘癸舟表示，長沙湘江畔的商業地產，就傳出還沒正式公開前，店面產品就被搶購一空，熱門到還要拿錢靠關係才有機會取得；一位當地投資店面的台商林先生也坦言，他現在鎖定捷運站周邊的大樓店面，坪數不大、總價約200萬元人幣左右，持有才半年，一轉手就是5成報酬率。

根據外電彭博社的報導指出，香港特首梁振英2013年6月13日在美國紐約接受媒體問時表示：「對於房地產的緊縮，香港社會有一股認為政府應該鬆手的聲音，但現在不是讓步的時候。」香港政府對於「繼續打房」的態度表現得相當堅持。

香港在2013年2月倍增房地產的銷售稅，並將調控擴及商業不動產，祭出最嚴厲的措施，根據香港政府的數據資料顯示，「香港地產成交量已減少」，港府對於房地產的打壓，讓香港開發商受害。

根據香港地產商統計，從2009年年初到2013年，香港房價漲幅高達1倍之多，目前房價依舊處於歷史高點，買不起房屋的民眾高獲利的地產商之間產生嚴重隔閡，甚至引發民眾示威抗議。

香港2013年2月倍增所有超過200萬港元地產交易的印花稅，2012年10月港府對企業和非居民購屋額外課稅。自2010年以來，港府已對3年內轉手的購屋者加課高達住宅價值20％的稅金，並調高售價逾700萬港元住宅的最低房貸頭期款。根據統計，香港2013年5月住宅成交量連續第3個月降低，2012年12月降至2008年11月以來最低的3286件。根據中原地產彙編房地產指數，自2013年3月創歷史新高以來，房價已回跌3％。

但是，這樣的回跌依舊讓香港民眾「無感」。一般認為，2013年7月份將是梁振英上任滿1年，他一直試著在社會和公共政策上加強他的表現，讓他獲得更多民眾支持。但是，梁振英2012年7月上任時承諾，「將縮小空前貧富差距、解決購屋負擔能力問題並清理環境。」到現在，這個承諾面臨跳票。所以，這個時候，他提出「繼續打房」的作法，是為了贏得基層民眾支持。

梁振英被問及他的表現時回答：「我們正在交出成果。我們在房價問題上立場相當明確，香港和地產業似有勾結的指控長久以來首度消失。」

首批2500個白表免補地價名額繼續入市，以貴價爭奪優質盤源，帶動樓市氣氛再趨熱鬧，其他私人屋苑也受惠。藍田麗港城一個中層相連海景單位，昨以1660萬元沽出，實用呎價13730元（建呎10836元），創屋苑分層單位呎價新高；十大屋苑成交量也有輕微增幅，過去兩天合共錄得22宗成交，按周升16%。

中原地產表示，居屋白表免補地價買家湧入居屋市場，令居屋成交急升，也因此帶動私人屋苑成交氣氛回升，過去兩天十大屋苑錄得22宗買賣，按周升16%，僅將軍澳新都城「捧蛋」，中價屋苑如美孚新邨和藍田麗港城，分別錄得5宗及4宗買賣。

美聯物業也指出，15大屋苑錄得28宗交投，按周升3.7%。

麗港城實呎13730新高

政府在今年2月推出雙倍印花稅等加辣招後，樓價一度出現調整，二手屋苑陸續出現減價或低水盤，但經過市場一輪消化後，平價盤被掃清，買家開始以高價追逐優質盤源。

美聯物業助理區域經理吳紹輝稱，麗港城12座中層C、D室相連海景單位，實用面積1209方呎（建呎1532），昨天獲用家以1660萬元購入，實用呎價13730元（建呎10836元），創屋苑分層單位呎價新高。

吳紹輝稱，原業主為區內投資者，持有屋苑數個單位，縱使樓市在政府加辣後轉靜，但該名業主「唔憂賣」，只是見買家出價理想，終決定售出。屋苑現時實用平均呎價高見9600元，按月升2%。

北角單幢屋苑蚊型單位亦以高價售出，世紀21日昇地產執行董事黃文龍稱，北角七姊妹道兆年大廈中層A室開放式單位，實用面積110方呎（建呎180），以223.5萬元易手，實用呎價20318元（建呎12417元），亦打破屋苑呎價紀錄。

中原地產助理區域經理張光耀表示，本月鰂魚涌太古城錄得的13宗買賣中，當中6宗為連租約買賣，投資者及用家均重拾入市意欲。

一手冷清 兩天僅沽3伙

雖然二手成交量輕微增加，一手市場維持冷清局面，兩天僅售出3伙，較上周多出一宗，成交來自香港小輪（050）粉嶺逸峯及遠東發展（035）深水埗晉嶺。

成交量輕微回升，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑分析，2500白表客刺激居屋成交急增，熾熱氣氛間接帶動私樓市場，不少買家見樓市氣氛有所改善，決定加快入市步伐。

香港置業高級執行董事伍創業指出，市場上不少平價放盤先後售出，中小型物業受到用家的支持，相信本季中小型屋苑樓價將平穩向上。

根據最新發表的長江三角洲土地市場回顧指出，去年下半年起長三角土地市場轉活，預料年內國企及大型上市企業將繼續吸納地皮，同時亦將向外擴展，包括在海外及本港投地。

萊坊研究報告顯示，去年第三季開始，房屋銷售回升，加上發展商融資渠道增加，政府亦增多推土地，令去年下半年，長三角地區土地市場供應呈「V」型反彈，期內商品房用地成交量環比上升1.247倍，至1809萬方米，增幅較商用地高69.1個百分點。

萊坊大中華研究部主管林浩文預期，今年上海樓價將上升5%至10%。未來三至五年，長三角地區投資房產將較吸引發展商的興趣，瀋陽預料屬未來東三省的開發重點。他認為，政府增加推地下，國企及大型上市企業將繼續吸地，中小型發展商競爭力下降，市場或會出現房企合併的情況；大型發展商或會繼續向外擴展，例如在外地及本港購地，或在內地興建更多混合式項目，令集團未來有長遠及穩定的收入。

他認為，內地企業在港購地短期內對本港市場不會有大影響，但或將對中小型財團造成競爭。

政府正進行東涌新市鎮發展第二階段諮詢，大嶼山發展聯盟主席哈永安表示，聯盟較傾向商住模式發展，冀增加地區就業，減少居民跨區工作。他建議，機場北商業區一幅目前屬高爾夫球場的「熟地」，可改建為大型中檔商場，在改善大嶼山零售配套和分流市區旅客的同時，也能吸引旅客到港轉機消費，甚至多留港一兩天。

面對抵港旅客未能留在大嶼山消費的現象，哈永安歸因於缺乏配套；不過，本港接待力不足，旅客人數卻上升的矛盾，他認為大嶼山可作緩衝，紓緩樽頸問題。

至於有報告指出，東涌是最窮地區，哈永安寄望於東涌新市鎮的發展，增加區內商用空間，幫助市民區內就業。

世茂房地產（00813）宣布，所有尚未償還的2016年定息票據將於2013年7月14日獲悉數贖回，贖回價相等於該等定息票據本金額的102.667%，另加截至贖回日期（不包括當日）累計未付利息。

該批為2006年11月發行的2016年到期高級票據，息率8厘，尚未償還本金總額為3.5億美元（約27.3億港元），該公司將以銀行融資支付未還。

地產建設商會將於明天，與銷監局開會，就新例進行交流，而發展商將於會上，要求銷監局釐清部分細節。一手市場可選購新盤有限，整體成交量持續低企，過去周末市場僅錄得3宗成交。

據悉，地建會與銷監局明天舉行會議，發展商將透過會議，希望銷監局釐清細節，包括實用面積定義；24小時無間斷派發樓書印本等問題或困難等。而銷售監管局指會聽取業界關注，以及再次向業界解釋條例內容，協助他們適應新例。局方強調條例是法律條文非行政措施，與業界討論，絕不涉及任何改變條例的要求或方案。

新盤兩日僅3成交

綜合一手住宅物業銷售資訊網，及地產代理資料顯示，過去兩日新盤成交量僅3宗，與對上一個周末的兩宗相若，仍在低位徘徊。

遠東發展（00035）長沙灣晉嶺日前確認沽1伙。另信置（00083）今起首度將奧運站維港灣的231個車位公開發售，非業主亦可入市，消息指，每個車位定價由110萬至130萬元不等。

香港小輪（00050）粉嶺逸峯近日睇樓量仍未見活躍，有到場的睇樓客表示，雖然上周特首表明不會「減辣」，但現時市場的熱浪氣氛僅限在細價樓，加上外圍市況波動，暫時傾向觀望後市。項目在過去兩天售出兩伙。

另新世界（00017）沙田溱岸8號錄92宗租務成交，3座中層D室月租2.7萬元，實用呎租約32.5元（建築呎租約24.8元）創屋苑新高。

今年首5個月收到的11宗強制拍賣申請，單計恆基地產就佔了7宗，涉及4個地盤，比例高達63.64%；金朝陽及王新興亦各有一個地盤呈交強拍申請。總計11宗申請一共涉及7個地盤，為市場提供約73萬方呎住宅樓面，及約10萬方呎非住宅樓面，若以每個單位約600方呎計算，約提供1219伙。

　根據土地審裁處資料，7個地盤中，最大規模為王新興公司已佔逾8成業權的坪石啟德大廈，需注意的是，項目於今年重複入申請。據王新興發言人指，由於業權比例及答辯人等資料有更新，故已取消第一次申請，以第二次為準。據城規會資料，啟德大廈佔地約 61,497呎，若以地積比率 9倍，可重建樓面高達 553,473呎。

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處的資料顯示，6月首13日本港二手住宅註冊量錄得1,435宗，較上月同期975宗急升約47%。按目前走勢來看，本月估計二手住宅註冊量最終可達4,000宗水平，但亦屬低水平。

　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，二手住宅註冊宗數按月回升，其中原因與《一手住宅物業銷售條例》生效有關，在新盤推盤步伐放緩之下，樓市注意力轉投二手物業所致；但反過來說，即使因目前一手新盤適逢新條例影響，市場可推售的新盤有限之下，但二手宗數估計亦只達4,000宗左右的低水平。

　翻查歷年紀錄，96年1月至今年5月平均每月二手住宅註冊宗數約6,621宗，因此本月宗數即使一如預期回升至4,000宗的話，仍較該平均數低約4成，可見目前二手數字難以稱得上恢復暢旺水平。至於本月二手住宅註冊宗數按月升幅顯著，實際上因上一個月登記數字處於極低水平而出現的落差。

　事實上，若以屋苑劃分，6月首13日二手註冊量最多的9個大型屋苑中，8個錄得按月增加，當中升幅最多的是新都城，按月急升5.5倍，但註冊數字僅13宗，而太古城、黃埔花園及美孚新?的註冊量亦錄1.4倍至2.3倍的按月升幅。

　不過，利嘉閣地產研究部主管周滿傑則指出，政府推出「雙辣招」已逾3個月，樓市利淡氣氛逐漸消退，碰巧銀行減息提振市場氣氛，用家尤其是中產家庭購買力重返二手大市，換樓鏈得以重新啟動，帶動二手交投顯著爆升，相信6月份二手住宅買賣登記最終可攀升至3,800宗，數字較5月份的2,948宗再增近30%，造出「兩連升」走勢。

利嘉閣：全月料3,800宗

　利嘉閣地產研究部指出，6月首13日，按樓價劃分，8個樓價分類的物業買賣登記量全線報升，受惠中產家庭對後市重拾信心，啟動換樓程序，刺激本月中高價物業（價值介乎500萬元或以上的物業）大幅彈升。就以價值介乎700萬至1,000萬元的二手住宅成交為例，本月首13天共錄89宗買賣個案，較上月同期的48宗增加85%，表現最好；價值2,000萬元或以上的物業買賣登記宗數，亦由5月首13天的14宗，大增79%至本月同期的25宗，增幅居次。

近期很多房仲公司推銷到澳洲、美國、馬來西亞、日本的不動產廣告，無論打著「賺6%高租金報酬」或「趁日圓貶值，到日本置產當房東」等讓人動心的廣告用語，確實打動部分投資人的興趣，這也是這兩年國人赴海外置產熱度升高的主因。其實，到海外置產不是一件新鮮事，我曾親身經歷台灣三次房地產景氣多空循環，只要國內房地產進入低迷，就有業者把腦筋動到海外市場，「否則國內生意應接不暇，為何需要大老遠跑海外？」

對於購買海外不動產，我並非持反對意見，而是在行動之前，要很清楚海外置產的優缺點。首先要計算自己淨資產。對資金部位龐大的壽險公司，以及與東協有業務往來的跨國公司，可考慮配置部分資金在海外不動產；其次是追求資產長期增長的高資產族群；至於一般市井小民，不是不能買，而是要清楚瞭解交易風險與報酬。由於到海外買賣不動產手續繁複，在交易安全考量下，必須親自簽約、用印、合約公證，若再加上來回機票成本，期初的交易成本比國內高，因此，首先要建立置產是賺長線增值的正確心態。其實，到國外買屋，因為人生地不熟，地段仍是不敗的法則，因此，對於打出高租金報酬率個案，也要注意是否位於好地段。

當然，廣告打出的高租金報酬都未扣除成本，舉例來說，買一間300萬元的日本套房，每年租金收入18?24萬元，但須支付的成本也不少，包括第一次買賣交易成本，房屋順利出租後，每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費（房屋稅、地價稅等）；此外，外國人在海外的收入，也需在當地繳納個人所得稅。若粗略估算在海外持有一間不動產的成本，每年大約2%，扣除成本後，真正賺進荷包的利潤，每年也不過賺9?12萬元，耗費心力購買一間不動產，一年只賺9萬元，真的划算？因此，很多大型投資客一次買下十間，對租金才「有感」。

由於國外政策變動，國內難以掌握，這是投資風險之一。過去幾年，亞洲國家陸續祭出抑制政策，比如說，大馬政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅）的稅率，早期大馬的稅率只有3?5%，這兩年房價快速上升，兩年內出售者，稅率上調至15%，二至五年則降至10%。至於日本的不動產資本利得稅已行之多年，目前以五年為分界。五年內買賣不動產，資本利得稅率為30%，持有五年以上則降一半，為15%；若是賠錢，就不需繳納。這些說明不管大馬或日本政府都不歡迎短線炒做，因此投資海外不動產不只是賺租金，還要有長線賺增值的心態，而且這筆資金一定得是閒錢。

最後，我想提醒的是，「前三年包租」是很多海外置產的賣點。但投資人要進一步了解，包租三年後，究竟該由誰來接手？能否維持穩定的管理能力；其次，簽約對象是否值得信任？若是A上市的建設公司興建銷售，但最後卻是由B物業管理公司簽約，就要注意A、B公司的合作關係。因為B公司最後很可能經營不善而倒閉，此時，投資人找銷售仲介或物管公司都很可能求償無門，這些都是投資海外不動產不可不知的細節。

因全球貨幣寬鬆政策所造成的游資充足，國內外投資者近來皆在全球主要城市尋找更成熟、更安全、回報更豐厚的投資標的，其中，商用不動產正是首選，英國和日本憑藉著穩定成熟的市場環境與良好的內部經濟秩序，正成為愈來愈多投資者跨國投資的首選之地。高力國際指出，目前跨國投資最愛的十個城市，有四處都在亞洲，分別是東京、香港、上海、新加坡。國際投資有兩大好處，一是多角化布局，二是投報率佳，可依據租金收益、資本增值與總報酬率進行檢視。以投資東京地產來說，便是租金收益穩定且不動產價格具增值潛力。

對台灣房市的最大買家壽險業者來說，去年底開始，因金管會關切，壽險業購買不動產頗為受限，為去化龐大資金，紛紛到海外尋覓標的。高力國際英國分公司執行長Tony Horrell表示，英國擁有透明的稅務與法律規定，境內的商用不動產多簽長期的租賃合約，大型開發個案的流通性佳，種種優勢，使倫敦成為各路資金的避險天堂。

以過去五年的數據來看，每年至少有20億英鎊的境外資金投資倫敦不動產。今年1月，南韓的三星資產管理公司便以1.45億英鎊購買位於市中心的Crown Place，該大樓的主要租戶為Pinsent Masons Lawyers與Crown Place Financial，租賃期間到2030年，且年化投資報酬率為4.7%。高力國際日本分公司資深投資顧問Brett Jensen則指出，首相安倍上台後，採取極度的貨幣寬鬆政策，使日圓近期內大幅貶值，有助於提振出口競爭力並提高日本的經濟成長率。

目前，首都東京地區的地價與辦公室租金已經走出谷底、開始上揚，且辦公室空置率即將降到5%以下，成為賣方市場。投資買賣方面，因日本的不動產投資信託基金JREITs積極地參與市場，買賣雙方對價格的認知差距逐漸縮小，促使成交量增加。法律架構完整、政治風險低、可貸款七成、利率僅1%到2%等，都是投資日本不動產的傳統優勢，加上有利的匯率條件，正是進日本布局不動產的好時機。

此外，東南亞國家聯盟中最具發展潛力國家是印尼。高力國際印尼分公司董事總經理Mike Broomell表示，印尼總人口2.45億人，是全球第四名，首都雅加達有2,800萬人，也是全球排名第二的都市。過去十年，印尼每年經濟成長率達5.2%，僅次於中國大陸與印度。在一項由Urban Land Institute與Pwc合辦的調查中，雅加達超越上海、新加坡、雪梨、北京等，高居受訪者最想投資的亞洲城市第一名。