房價估漲1成「還有10年榮景」

央行傳出要對高雄國美館、台中七期推出信用管制措施，有意壓抑近期熱絡的中南部房市。但京城集團董事長、高雄地王蔡天贊昨說：「高雄房價相對便宜，土地價格會再漲3成。」在台北推出「帝寶」的宏盛建設昨也表態，不排除南下推案。

蔡天贊今年2月才以每坪306萬元買下美術館周邊土地，昨他出席股東會時，直指高雄房市相對便宜，不覺得房市過熱，「下半年高雄土地價格會再漲3成、房價會再漲1成，高雄房產至少還有10年的榮景。」

10建案總銷千億
蔡天贊說，高雄整體房價都在漲，榮景前所未見，京城今年已買進47.2億元、共約2903坪土地，可供未來5年內開發建案。他透露，京城手中土地存量有5萬多坪，大多都在高雄市區，京城5年內會推出10案，總銷高達千億元，包含單戶破億元的「京城帝寶」。
蔡天贊指出，未來在市區主推中大坪數，郊區如楠梓、仁武等則推首購，單坪約15萬元。他還提到，獵地沒有特別區域，也看好台南房市，會轉移部分重心。
京城建設經理周敬恆說，未來推案集中在北高雄、美術館、農16特區，其中美術館、農16特區的總銷金額約達600億元，「京城帝寶」採先建後售，目前登記順位已超過百組。

再鎖定台南屏東
高雄從去年起房市明顯增溫，不少北部建設也南下獵地，宏盛建設董事長林祖郁說昨說，宏盛一向在大台北地區推案，短期內不會去，但未來不排除南下獵地。他認為，中南部房價漲幅不如北部，「哪像台北已漲好幾倍高」，但對於中南部房市看法相對樂觀。
昇陽建設總經理簡伯殷昨也提到，今年獵地方向也會朝新竹、台中、台南、高雄、屏東等發展密集的都會區擴展，日前標下台南、屏東各約300、1000多坪2塊地上權土地，打算興建飯店，最快5年後營運。

搶買台北帝寶 1坪喊300萬

令人咋舌
豪宅指標「帝寶」建商宏盛建設董事長林祖郁昨透露，帝寶保留戶只剩5戶，已有2~3組買家付斡旋金，打算一次購買多戶，買方開價達「3字頭」，是位企業主，也是帝寶住戶。

料成全台最高價
林祖郁說：「最近就可能成交，到時可上實價登錄網查。」他感嘆當初賣「帝寶」很辛苦，沒想到現在價格這麼高。若以每坪300萬元、每戶250坪計算，成交總價將達7.5億元，預計會創下全台最高住宅成交總價紀錄。自去年8月實施實價登錄以來，帝寶始終無成交紀錄。

經濟日報
京城火力全開 搶台南地盤

京城建設（2524）昨（25）日股東會，通過不發放股利；董事長蔡天贊表示，積極在台南購地，全面進軍府城房地產市場。

京城建設2012年營收38.32億元，毛利率創歷史新高達46.3%，反應去年高雄房價普遍上漲的趨勢，稅後純益14.27億元，每股稅後純益3.8元，相對每股淨值達22.14元，比前年增長13.48%。

法人表示，京城土地資源豐沛，市場評估京城與蔡天贊個人握有至少5萬坪建地，其中七成規劃為豪宅，三成走首購平價路線，若全部開發，總量體達1,200至1,500億元。京城昨天收盤27.6元，下跌0.7元。

高雄房地產人士最關心即將完工的「京城帝寶」如何開價，由於現在市區豪宅開價每坪28至35萬元，但普遍賣得很吃力，若京城再把價格拉高而且銷售不錯，可為其他豪宅解套，因此備受市場關注。

昇陽建設（3266）昨（25）日舉行股東會，總經理簡伯殷表示，為永續經營考量，昇陽建設接下來將跨入複合式商場和旅館經營，地點則選在台南、屏東；另外，昇陽也啟動大陸投資布局，擬砸6億元前進中國成都、重慶興建住宅案，目前投資計畫已送交投審會審核。

簡伯殷表示，由於都更案修法越修越嚴，讓都更案窒礙難行，目前昇陽已暫停洽談新的都更案，只剩目前手中五筆進入都更審查進度的個案持續進行中。他強調，由於大台北地區土地取得困難，在永續經營考量下，昇陽建設積極向外發展。

宏盛建設（2534）昨（25）日股東會，決議每股配發1元現金股利；宏盛今年潛在推案量逾300億元，包括淡水、新莊副都心、士林、北投奇岩案，董座林祖郁說，今年不會辜負股東期望。

宏盛建設去年僅認列「宏盛我城」的餘屋銷售，以及「宏盛帝寶」的車位銷售及租金收入，以致營收僅達0.85億元，不過因公司去年處分淡海新市鎮2,347坪土地，推升全年稅後純益達2.95億元，每股稅後純益0.5元、為8年來新低，公司決議每股配發1元現金股利，以昨日收盤價23.1元計算，現金殖利率達4.33%。

　圓方創新、GHM集團昨（25）日宣布，將在新竹竹東占地50公頃土地，投資70億元，一口氣引進三大飯店品牌，包括：The Serai、The Chedi、The Chedi Club三座飯店，打造「神去村」，預計2015至2017年陸續開幕營運，

　屆時「神去村」將可望是亞洲占地規模最大的國際飯店品牌渡假村。

　昨天圓方創新和GHM集團（General Hotel Management）總裁Hans R. Jenni，正式在台北簽約；行政院政務委員楊秋興、新竹縣縣長邱鏡淳等人見證。

　圓方創新董事長徐翊銘表示，房地產景氣目前算是高點，為取得長期穩定的營收來源，2年後圓方將以觀光旅館為本業、營建不動產為輔，並從目前的上櫃光電股、申請改掛觀光類股，逐步轉型。

　徐翊銘表示，接下來的問題是，有墾丁悠活最近發生的先例，「神去村」也將進一步進行環差分析，因此期待觀光局支持觀光產業、順利評差分析，並核准「神去村」的旅館執照。

　另外有關投入所需資金70億元，他指出圓方現階段靠房地產開發挹注主要獲利來源，至於要再投資70億元開發「神去村」，則需要再辦理私募、增資，讓開發資金逐步到位，預計分4期開發。

　徐翊銘表示，圓方擁有營建、酒店、投資3大事業體。營建事業方面，在竹東「神去村」開發案附近10公里處，還擁有總計8萬坪土地，預計可開發200億元的住宅大案，分為4年陸續推出、入帳。

　據悉，圓方在竹東約8萬坪土地，包括二重埔1.76萬坪、竹東1.95萬坪共2處市地重劃案，上館段4萬坪獨棟別墅案等。

　另外酒店事業包括淡水漁人碼頭附近喜相逢渡假飯店、台北市信義路Indigo飯店、籌備中的Holiday Inn Express等；至於小琉球一處BOT土地，徐翊銘表示，目前也期待委由GHM評估參與經營管理。

　至於投資事業，北投知名餐廳「孫羊正店」為圓方的力作；接下來可望進駐松山菸廠文創園區誠品大樓。

　徐翊銘指出，圓方和GHM攜手開發竹東「神去村」案，土地、70億元營建資金，將全數由圓方出資，預計開幕營運後第11年資金回收；至於環評、水保、建照、旅館執照等，16年前已都取得，目前待GHM的規劃設計定案後，即變更設計、並辦理開工。

　台肥（1722）昨日召開股東會，通過去年財報EPS3.41元，創下近5年來最佳獲利，並通過將配發2.7元現金股利。董事長李復興表示，台肥南港C3地上權案將於10月18日截止投標，若順利標售出去，台肥南港C2案、新竹D7A案及花蓮廠三大開發案，將正式全面啟動。

　台肥去年營收177.95億元，稅後淨利33.38億元，EPS3.41元，獲利創近5年來新高，主要在於南港「天匯」入帳，加上業外轉投資朱肥貢獻獲利28.82億元。

　台肥今年第1季在認列「天匯」最後55％業績後，首季EPS達2.3元，今年後續在無營建個案入帳下，將只能靠朱肥貢獻獲利，而台肥今年最重要就是南港C3地上權招標案，將牽動台肥後續資產活化進程。

　李復興表示，南港C3設定70年地上權，將於10月18日截標，C3土地面積12,564坪，可開發總樓地板面積約12萬坪，容積率為440％、建蔽率80％，第1年地租為3.2億元，爾後每年依公告現值調漲，目前已有國內大型壽險及百貨公司業者洽詢當中。

　房產業者推估，南港商業用土地每坪單價約350萬，以地上權市價7折計算，C3土地每坪有250萬實力，預估該案權利金可有機會上看300億元。

　李復興認為，C3地上權若順利招標出去，後續南港C2案、新竹D7A案及花蓮廠三大開發案，所需資金將不成問題，台肥資產活化將正式全面啟動。

　台肥表示，南港C2開發案，規畫2棟飯店及1棟商辦大樓，預計投資金額約92億元，目前飯店已由漢來及凱撒飯店得標，台肥1年飯店租金收益近4億元，該案年底前將送都審及環評，預計明年第1季取得建照並動工，2018年正式開幕。

　新竹D7-A商業用地開發案，占地3,498坪，已於6月4日正式取得建照，台肥表示，取得建照後，將先興建1棟地上14層、地下3層的商辦大樓，未來1?3樓將以零售業為主，4?14樓辦公室將對外出租，該案初估將投入40億元，預計最晚明年1月動工。

　台肥花蓮廠區部分，工業區占地45.86公頃，目前已向花蓮縣政府提出變更土地開發用途申請，未來計畫投入約30億元，將打造結合Long Stay概念的度假村，興建200間房以上的Villa及觀光飯店。

　由於台肥三大開發案所需資金逾160億元，公司不願賣地變賣祖產情況下，南港C3地上權權利金將是三大開發案最主要資金來源，也是台肥資產活化進度最關鍵因素。

　台肥周二股價下跌1.6元，以69.5元作收，近5日外資大砍6,000張持股，股價由波段高點78.4元重挫，短線跌幅12.8％。

遠東新（1402）昨日召開股東常會，通過配發包含現金股利1.3元及股票股利0.2元，共1.5元股利政策。遠東新董事長徐旭東表示，遠東新加速企業創新轉型，在去年已有初步成果，目前轉投資未實現利益772億元，每股淨值達15元，而土地資產也已超過1100億元，每股淨值達22元，累計每股淨值增加可逾37元。

據了解，遠東新目前持有全台約56萬坪土地，持有成本約402億元，目前土地資產增值至1100億元。遠東新表示，將規劃20萬坪土地進行開發，其中，遠傳總部將在第3季進行開工，而TPKD研發大樓與遠傳IDC機房則在第4季動工，遠揚建設也會推出新住宅建案，預計2014年將會開始銷售，總銷售坪數超過7000坪。

針對鴻海（2317）有意跨入4G，徐旭東表示，他與鴻海董事長郭台銘僅互相分享經營市場的經驗及想法，並不是剛認識就談結婚，直言「這太過頭了吧」。徐旭東強調，遠東是「Service Provider」，鴻海則是製造端，彼此相差得有點遠，鴻海要跨到電信營運並不容易，因為這並不是拿2張表（執照）就好，也不是有錢就可以做，還有經營管理上的問題要克服，因此建議郭董要好好考慮。

近期房市首購抬頭，房仲業者表示，總價約800萬元、25坪以下的小宅，最受小資族喜愛。據永慶房仲網統計待售物件發現，台北市小宅以中山區佔3成最多，但每坪開價平均比一般產品貴了27.2萬元，新北市則以板橋區佔36.4％最多，價格平均高10.7萬元。

貸款月付約3萬
永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，小宅若以貸款20年、600萬元來說，每月約付3萬元，小資族較能負擔。30歲的民眾Jenny就說，會先從2房的小坪數買起，但也會考慮小宅周邊的生活環境及未來脫手性。
東森房屋板橋新埔加盟店店長楊國輝指出，板橋區低總價產品其實已不多，因是首購型產品、銷售速度快，總價800~900萬元的公寓型產品，離捷運站至少路程要15分鐘。

近半數認會增值
另據中信房屋委託創市際市場研究公司調查也發現，有42.2％受訪者認為，台北市總價750~1000萬元，單價每坪50~70萬元的小坪數電梯套房，在未來3~5年內有2成以上的增值空間，顯示民眾看好低價小宅。

　國防部與台北市政府合作開發的「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」，昨（25）日正式公告招商，占地306坪，位於南京東路三段巷內，權利金底價3.2億元、每坪約104萬元；預計7月2日舉辦招商說明會，8月5日正式公開標售。

　北市財政局表示，本基地係以設定地上權方式辦理開發，地上權存續期間為70年；得標地上權人不得分割出售基地上的建物所有權；至於權利金底價，訂為3.2億元，以投標權利金最高者為得標人。

又到了六月的結婚旺季，很多要成為六月新郎新娘的準新人們，也開始一起打造屬於兩個人愛的小窩。根據內政部統計，102年1-4月結婚登記計4萬8,929對，結婚人口向來就是購屋市場首購族的主力代表，但在現今房價直漲，薪水不上升的情況下，對預算有限的年輕人來說，更必須謹慎財務規劃。
根據新北市地政局公布的資料顯示，5月建物買賣移轉棟數7,773棟，月增率13.3%，年成長10.2%。其中，淡水區(843棟)穩居冠軍寶座，連續2個月呈現高量水平，相較於其他地區房價飆漲，在比價效應發揮下，新北市的低價地帶，像是淡水區，就吸引不少首購族在這裡買下人生第一屋，希望以通勤時間來換取更大、更有品質的居住空間，同時也減輕購屋壓力。

淡水房價基期低，雖然目前每坪售價已穩站上2字頭行列，但是和每坪至少50-70萬、總價動輒上千萬的雙北市精華區域相比，低單價、低總價的淡海新市鎮就顯得平易近人許多，尤其大台北地區房價始終居高不下，淡海相對低檔的房價，特別具有競爭優勢。

21世紀不動產淡水新市鎮加盟店店長李讚育表示，主要是因為當地的建設利多帶動買氣，輕軌捷運線規劃加上大型量販賣場進駐，當地交通、商業與生活機能大幅提升，且房價基期低、購屋壓力輕，再加上未來增值空間大，頗受購屋客青睞，買氣始終很熱烈。以1000-1500萬元的購屋總價來看，在台北市只能夠買到10-20坪小套房，但是同樣的價格，卻可以在淡海新市鎮找到規劃不錯的2-3房產品。

台北市教育局日前公布21所額滿國中最後設籍日，其中士林區的陽明高中國中部設籍日是在2001年12月18日，是額滿國中設籍日最早的學校，換言之，以2013年入學的小朋友出生日期2000年9月至90年9月為基準，等於小朋友1歲時就要入籍。鑑於此，台灣房屋調查北市2013年度額滿國中周邊房價，結果發現，興雅國中近五年來漲幅47.79%表現最為亮眼。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，以2013年北市國中資格審查標準來說，如果是在2012年12月31日前設籍並持有同址房屋所有權者，必須附上二親等內之直系血親房屋所有權狀，至於連續租屋並居住於學區內，設籍達6年以上者，則是需要有6年以上公證之同址房屋租賃證明，這都是未來父母想讓孩子進心目中理想學校所必須注意的規定，而「學區宅」一直以來都是房地產市場的「票房保證」，許多家長在購屋時也都會把明星學區納入考量關鍵，造成「學區宅」供不應求，使得周邊房價易漲難跌，因此明星學區的房價往往可以比同區域的漲幅還可觀，如果再加上雙學區、商圈甚至是捷運題材更是支撐該區房價立於不敗之地位。

另外，台北市共有11個完全中學（不含國立師大附中、政大附中），其中就有8所是此次額滿國中的一員，分別是松山區中崙高中、大同區成淵高中、中山區大同高中、大直高中、文山區萬芳高中、士林區陽明高中、百齡高中、南港區南港高中，劉志雄指出，因為這些學校同時具有國中及高中部，學生可以擁有直升的資格，而每年就有不少完全中學的學生利用此管道升學，對於許多精打細算的父母來說，一次滿足國、高中的學區需求，更是一種精明的選擇，因此讓這些學校每年經常都是額滿的情形，但目前政府正推行12年國民義務教育，完全中學的學生將來不一定有直升管道，勢必影響這些學校的學生入學意願。

根據台灣房屋智庫統計，位於豪宅林立的信義區興雅國中，房價五年漲幅高達47.97%，興雅國中最後設籍日是2005年11月22日，在今年額滿國中設籍時間僅次於陽明高中國中部，顯見入學情況相當踴躍，興雅國中同時也是博愛國小的學區，在雙明星學區相互輝映下，更支持該區房價攀升。

根據永慶房仲網統計架上待售物件的結果顯示，定義以雙北市在800萬以下、且總坪數為25坪以下的小宅待售住宅物件來看，台北市中山區、北投區、大同區的物件最多；新北市則以板橋區、中和區、新莊區為主。台北市中山區的小宅，相較一般物件來說，每坪開價差距27.2萬幅度最大。另外新北市新莊區丹鳳站將通車，周邊屋齡雖較高、房價卻相對平價的小宅，也受到小資族注目，該區小宅網路開價26.3萬，較一般物件的網路開價每坪低14萬。

永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，鎖定購買小宅產品，總價可設定在8百萬上下，物件條件可能為坪數較小，或者位居區域內相對平價的路段，對於小資上班族來說，能沿著交通大動脈-捷運，作為小宅搜屋主題，未來增值潛力也最強。就這些區域產品來看，若以貸款600萬元、年期20年為例，每月貸款月付金約3萬元，最能符合小資族進階「有屋階級」的付款能力，在未來交通設施、生活機能陸續到位後，還能為以後換屋累積第一桶金。

高翠屏表示，中山區為台北市小宅佔比最高達30.3%。中山區有多條捷運交通網交織，如捷運淡水線、新蘆線、文湖線，以及未來的民生汐止線、松山線，再加上建國、新生、市民大道等三條快速道路貫穿，交通最為便利。此外，中山北路上兩旁綠樹林立，商圈、百貨、飯店、精品商店也集中在此，綜合休憩、購物、文創等因素，儼然成為台北最有文化氣息的林蔭大道。從網路待售物件的開價發現，中山區一般物件的平均開價約81.8萬/坪，而小宅平均開價為54.6萬/坪，一坪價差達27.2萬。

另外，大同區的中山、雙連站一帶，百貨、商店、餐廳林立、傳統市場也多，生活機能佳；原本交九轉運站及正在興建的捷運松山線，交通十分便利，大同區在網路開價來看，一般住宅與小宅開價價差，一坪達23.8萬，值得小資族考慮選擇市中心作為成家起點。

台北市地理位置最北的北投區，小宅的屋齡較老舊，且多位於新北投地區，如溫泉路、泉源路。高翠屏指出，網路待售的一般住宅與小宅開價價差達24.7萬/坪，也是小資族進駐台北市的推薦區域，未來的「北投-陽明山」纜車完成後，更增加此區觀光潛力及房產搶手度。

板南線行經的板橋區，為新北市小宅佔比最高區域達36.4%，板橋市雖是新北市的首善之區，但也有高貴不貴的產品可選。距離府中站10分鐘路程的南雅南路，商圈成熟，夜市、市場就在附近，小資族有價格優惠的捷運宅新選擇，目前一般住宅與小宅的每坪網路開價價差為10.7萬。

捷運中和線沿線以末端站的價格較為親民，高翠屏推薦，捷運景安站、南勢角站周邊，30年以上老舊公寓、華廈可列為首選，另外，中山路三段、員山路也是可以覓得合理價格的小宅路段，目前網路一般住宅與小資宅的開價價差為13.7萬/坪。該區除了有原本的捷運中和線及國道中和交流道，接續的環狀捷運也在施工中，中和區不失為小資族首次購屋可考慮的區域。

新莊區因擁有副都心等重劃區，以及捷運交通貫穿，讓新莊都會中心的房價持續上漲。高翠屏推薦小資族可以關注的區域，為新莊線捷運末端的丹鳳站及萬坪運動公園周邊，雖然住宅屋齡稍高，但便捷交通加上萬坪綠地、以及優良生活機能，該區小宅網路開價目前每坪約26.3萬，新莊區網路一般住宅與小宅開價價差為14萬/坪，年底前下新莊還有捷運通車的題材支撐，是雙北市首購族的選擇之一。

高翠屏表示，新鮮人與小資族可依據通勤時間、工作地點、附近生活機能等條件，考量適合的小資宅，平時收集周邊房市情報，才能買到物超所值的小資好宅。不過，高翠屏也提醒在選擇小資宅產品時，不要只關注價格，而犧牲了其他住居必要的條件。另外，在永慶房仲網的小宅專區，提供全省價格最適宜的超夯小宅，協助社會新鮮人及小資族完成人生的第一個夢想。

近期，因流動性收緊，北京、上海等地傳出房貸利率上調的消息，部分銀行取消首套房貸利率優惠。而近期銀行隔夜拆借利率的飆升更是讓人揣測，銀行房貸利率上調是否會殃及房貸市場？

南都記者今日走訪深圳多個銀行也證實了，深圳首套房貸利率的確普遍上浮，半數銀行首套房貸利率優惠最低只能做到9折，部分仍有85折的中資銀行相對提高優惠門檻，只有少量優質客戶能申請到。此外，渣打、花旗、東亞等外資銀行目前仍維持8 5折優惠。

每年6月份，由於銀行面臨年中存貸比考核指標的問題，都會出現貸款額度的緊張。但今年由於央行的“袖手旁觀”，部分銀行的資金緊缺尤甚往年。其中光大銀行由於之前貸款的冒險激進策略，目前已開始縮減銀行房貸業務，只有極少量優質客戶能享到9折的利率優惠。據光大銀行內部知情人士透露，“銀行現在可貸的額度並不多，而且放款速度變慢。”

額度緊張85折優惠門檻提高

另外，南都記者從工商銀行瞭解到，6月份以來，雖然仍有少量客戶能享受到85折優惠，但成本提高。據工商銀行的一名業務經理介紹，目前只有300萬以上的貸款額度才能享受到85折優惠，120萬-300萬貸款額度最低能打88折，120萬以下貸款客戶只能享受9折優惠。

據一名接近銀行的知情人士表示，部分銀行雖然能打到85折，但對購房者社保、家庭收入的要求都更為嚴格，“比如浦發銀行目前利率優惠還有85折，但必須同時滿足首付6成以上，社保繳納在3500元以上兩個條件”。

交通銀行的一名業務經理也向南都記者證實，目前交行房貸利率優惠最低只能做到9折，“銀行6月份銀根緊，額度比較緊張，估計到7月份會好一些。”

此外，除交通銀行、光大銀行外，中國銀行、農業銀行、中信銀行等五家銀行房貸利率優惠最低也只能打到9折。而據建設銀行官方回應，目前建設銀行只有少量部分綜合貢獻度高且風險低的客戶能享受首套房貸85折基準利率。

招行銀行深圳分行一名內部人士也告訴南都記者，招行已經開始縮減房貸業務，轉向加大利潤更高的中小企業小額信貸比重，“做房貸的資金風險雖然比較低，但政策風險太大，比如3月份調控，20%個稅說來就來，政策變動太大。”

除五大國有銀行及各大股份制銀行出現房貸利率上浮，個別小規模的股份制銀行也不出其外。據深圳華潤銀行內部人士透露，目前只有貸款額度在100萬以上的客戶能有88折優惠，100萬以下貸款額度，利率是9折優惠，“最近銀根比較緊，但我們的額度還是比較充裕的”。而據記者此前瞭解，華潤銀行以往首套房貸利率都能下調至基準的8.5折。

部分外資銀行最低可打85折

與中資銀行全面收緊房貸不同，渣打、花旗、東亞等外資銀行房貸利率變化不大，目前最低仍有85折的優惠。據花旗銀行客戶經理介紹，只要家庭月收入達到1萬以上，家庭收入是月供還款額的兩倍以上的“優質客戶”就能給予85折的優惠，此外如在政府部門、國企、事業單位、大型民企、世界500強企業等地方工作的客戶只需提供單位證明就能享受基準利率85折。但美聯物業深圳按揭部總監王青告訴南都記者，“外資銀行網點少，以及擔保公司的問題，如果出現二手樓需要贖樓的情況，選擇外資銀行就很不方便，因此做外資銀行房貸的客戶也不多。”

房貸利率變化尚未影響樓市成交

據深圳市融安投投資擔保有限公司副總經理王鵬雲介紹，目前房貸利率的變化對房地產市場的影響尚未顯現，“每家銀行的存量不一樣，銀根緊對樓市成交影響不是很大。”


美聯物業深圳按揭部總監王青分析認為，近期銀行房貸利率的上浮，主因是前期的放貸業務量較多，與銀行“錢荒”關係不大，“前段時間85折客戶做得太多，現在額度出現緊張是正常現象，銀行的利率微調是常有的事。”而據廣州招行內部人士透露，近期銀行“錢荒”主要是因年中存貸比的業績考核，銀行間爭拉存款，導致隔夜拆借利率飆漲，對房貸的影響比較間接。

而建設銀行官方回復稱，同業拆借利率在某種程度上代表了資金成本，資金成本提高後，銀行有可能會提升貸款利率。資金需求不變的情況下，資金供給減少，資金價格（利率）自然上升。

.對於大多數房企而言，最難的日子似乎已經過去了。2013年之後，樓市成交價和成交量飛速上漲，市場看上去一片紅火。

不過，對於龍湖來說，銷售的增長似乎並不直接，前5個月的銷售額為180億元，離全年460億元的目標尚有距離。

但另一方面，龍湖在香港做融資毫不含糊，貸款規模從30億港元迅速擴大至75億港元。

規模擴大2.5倍

有香港資本市場消息稱，龍湖地產將擴大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規模至75億港元。該貸款的額度分配即將敲定，本月內有希望簽署合約。

該筆貸款可能參貸的銀行包括中國銀行、東亞銀行、法國巴黎銀行、中國建設銀行香港分行、中國光大銀行、招商銀行、中信銀行(國際)、恆生銀行、滙豐、渣打銀行、大豐銀行、永隆銀行。

貸款的綜合收益與此前早前消息一致，均為380個基點，利率較香港銀行同業拆息/倫敦銀行間拆放款利率加碼310個基點。

對於擴大融資規模一事，龍湖方面表示暫時不發表任何回應。

龍湖本次30億港元融資早已取得市場認可。5月31日就有報導稱，龍湖將可能擴大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規模，且貸款已經獲得約10家銀行的超額認購。

從2013年來看，龍湖融資並不算頻密。雖然全年已經過半，但在本次借貸之前，僅在1月進行了一次發債。

資料顯示，龍湖1月23日公佈稱與花旗、滙豐、摩根士丹利及渣打銀行，就發行於2023年到期的5億美元6.75%優先票據訂立購買協定。

顯然，龍湖地產此次75億港元貸款規模更為巨大，而與龍湖擴大融資額度相應的是該公司近期在土地市場上的積極表現。

6月19日，龍湖旗下的上海龍湖置業發展有限公司，以2.06億元投得上海青浦區趙巷鎮30A-05A商住地塊。

4月22日，蘇州高新區2013-G-18號地塊經過多輪競拍，最終由龍湖地產旗下順升企業以25億競得，折合樓面價為4685元/平方米，溢價率達62.23%。

4月8日，大連龍湖西城置業有限公以底價6.9億元競得大連甘區紅旗街道五岔營一居住、商務地塊，樓面價約為3500元/平方米。

若再加上龍湖於今年第一季度在上海、長沙、昆明、杭州、大連等地以近55億元競得的多宗地塊，龍湖上半年用於拿地的資金已有90億元左右。

轉型調整陣痛

國泰君安分析師餘立峰表示，導致龍湖需要在香港擴大融資規模獲得更多現金的重要原因是其毛利率的下降。

余立峰稱，此前龍湖的銷售項目大多以別墅為主，這樣的項目毛利空間高，公司的盈利也比較高，但現在龍湖加大了高層的銷售比重，由於高層住宅比別墅的毛利低，其真正的利潤自然也明顯下降。

同時，因高層的銷售比重加大，為了滿足今年460億元的銷售目標及未來更高的銷售增幅，龍湖必須加大銷售貨量，沖抵別墅產品減少造成的核心盈利縮減。

因此，龍湖急需補充大量土地儲備，自然也就要花錢拿地。

餘立峰還稱，今年龍湖會比較難受，這是因為龍湖過去的拿地位置、專案定位及產品結構比例所致。此前龍湖拿地很少位於一二線城市的核心地段，大部分土儲都是在相對比較偏僻的位置，這樣的地理位置決定龍湖過去以開發低密度產品，即別墅為多。

但在調控之時，低密度別墅產品首當其衝遭受限制，龍湖不得不調整產品結構，加大高層產品，同時加快開發週期。

“目前龍湖拿地到銷售一般7-8個月的時間。”餘立峰進一步指出，為了改善過去土地位置不佳所帶來的連鎖問題，龍湖今年拿地的區域選擇明顯有所改變。

然而，在一二線城市相對較好的位置拿地意味著土地成本的上升，為此龍湖的資本支出不得不增加。

“從上半年各地的土地出讓來看，土地成本上升是肯定的，那麼未來就會出現兩個方向：一是小企業越來越不容易在核心區域拿地；二是促使很多企業合作拿地開發。”餘立峰認為，目前正是龍湖調整的尷尬期，剛剛補充的土地還沒有進入銷售，因此遭遇轉型的陣痛在所難免。


“這其實不是龍湖一家的問題，很多企業都在進行調整。”余立峰續稱，為了未來更高速的發展，龍湖進行調整是非常有必要的。

另一方面，余立峰認為龍湖能夠從香港資本市場融資，並能將融資規模從30億港元順利擴展至75億港元，而且利率非常低，也說明投資者對龍湖的前景還是非常認可的。

值得注意的是，近期中國金融市場鬧起了“錢荒”，和在A股上市的房企相比，類似龍湖這樣的境外上市房企還是有更多的管道可以融資。

“最近的金融環境對房企還是有影響的。”餘立峰指出，必須在國內進行的專案開發貸下半年則可能收緊，屆時很多小企業可能會很難在國內獲得開發貸，或者會面臨利率上升，融資成本加劇。

.綜合北京住建委官網和多家研究機構的資料顯示，上周北京新建商品住宅和二手住宅的網簽總量為4158套，環比前一周的網簽量上漲了51%。業內人士分析認為，上周成交量大增的主要原因是前一周遇到端午節，對比基數低；同時，上周新盤預售證的集中釋放，成為促成新房交易增多的主要原因。如果與去年同期相比，新房和二手房成交則下跌三成多。

根據北京住建委的網簽資料統計，上周北京全市新建商品住宅網簽總量為1893套，環比前一周上漲了9.2%。亞豪機構副總經理高姍分析認為，開盤入市量的增多，直接帶動了上周別墅產品成交量的驟增。上周北京別墅共成交81套，比之前一周成交量增加一倍有餘。“這些項目成交價格多在3萬元/平方米上下，成為拉動房價上漲的新興力量。”有統計顯示，截至6月23日，6月共有16個項目獲得預售許可證，超過了上月整月14個項目，是2013年獲得預售許可證最高的月份。


資料顯示，上周北京全市二手住宅網簽總量為2265套，環比前一周的網簽量上漲了123.4%。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，6月中上旬二手住宅新增供應量比上月同期增加了近兩成，部分業主入市態度積極。鏈家地產市場研究部張旭透露，從上周的二手住宅成交資料來看，90平方米至120平方米的戶型成交量增長相對明顯。

“自從海寧市人民法院通過網路以1.59億元拍賣處置了一塊國有工業土地使用權後，法院通過網路司法拍賣處置資產變得比較有信心。”浙江省拍賣行業協會秘書長王立田向《證券日報》記者表示，雖然此次起拍價為2億元的清心島遭到流拍，但預計該法院可能還會選擇通過網路拍賣方式處置這一資產。

值得一提的是，上述拍賣的標的物為包括淳安縣千島湖鎮清心島(清心山莊)房地產(在建工程)及配套工程清心島大橋在內的旅遊度假酒店綜合體，評估價為2.336億元。據本報記者向上述法院相關人士證實後獲悉，這是中國目前通過網路司法拍賣方式處置土地資產涉及資金最高的一單。

面對流拍的結果，委託淘寶網司法拍賣處置清心島資產的上述法院相關人士無奈地向《證券日報》記者透露，“可能是競拍企業的股東意見未達成一致”。實際上，對這個島感興趣的企業不少，其中兩家企業在網路競拍時都已報名。遺憾的是，這兩家企業最後都沒有出價。

近12萬人圍觀網上“賣島”

6月21日上午，記者登錄淘寶網發現，清心島拍賣競價正在倒計時，競拍出價終止時間為6月21日10點。在距離出價結束還有50多分鐘的時候，圍觀者就已經超過了11.5萬人，且圍觀人數每秒鐘都在增加。

淘寶網頁顯示，千島湖清心島（清心山莊）在建工程整體房地產專案評估價為2.336億元，起拍價為2億元，保證金為1200萬元，加價幅度為100萬元。

此外，該網頁還有清心島的視頻和文字資料，根據《清心島規劃設計條件》和《建設工程規劃許可證》要求，“千島湖清心島”為度假酒店、賓館、山莊別墅項目為主的旅遊、娛樂(綜合區)用地，該綜合體房屋規劃總建築面積約為2.16萬平方米，土地使用權面積約為8.17萬平方米，剩餘土地使用期限約31年。

此外，整個在建工程規劃中有10幢房屋，其中酒店管理中心和普通客房用房1幢，獨立式客房用房9幢，酒店管理中心配備餐飲、娛樂、健身、會議等功能，配備游泳池、遊船停靠碼頭。

在距離競拍終止時間前40分鐘左右，記者聯繫上述法院相關人士後獲得證實，清心島是由於東方巨龍投資發展(杭州)有限公司資金鏈斷裂，淳安縣國土資源局向淳安縣法院申請強制執行。“整個專案有的樓棟已經封頂了”，該人員向記者透露。

值得一提的是，清心島在淘寶網拍賣曾一度遭到叫停。2013年5月20日上午10點，在正式拍賣競價前，清心島競價被暫停了。

對於叫停拍賣的原因，法院表示，由於保證金數額巨大，所以大部分競標者都是在最後時刻把錢打進淘寶設置的保證金帳戶。而競標者不知道該拍賣平臺週末不能支付保證金，紛紛錯過了星期一（20日）的開拍時間。所以，賣方決定將公示時間再延長一個月。

一個月時間過去，清心島的網路拍賣順利進行了，圍觀的人數也在不斷上升，一度達到近12萬人，但其出價次數為“0”的顯示卻遲遲不見改變。

兩位報名競拍者均未出價

事實上，法院對該島的競拍結果異常關注。在該島競價倒計時剩餘時間為40分鐘左右時，記者連線法院相關人士，該人士告訴本報記者，目前有兩個競拍者交了保證金，報名參加了該島的競拍。

而在該人士與記者通話過程中，記者也緊盯著出價倒計時不斷跳動的網路頁面。此時，突然聽到話筒?傳來另外一個聲音小聲的稱，“好像有人出價了。”

隨後，正在接受記者採訪的上述法院相關人士話還未說完，即馬上掛斷了電話。

令人遺憾的是，記者反復刷新頁面後，並未看到有出價記錄。直至網路競拍結束，也沒有任何人出價，“本場競拍已流拍”幾個大字赫然顯示在網路頁面上。顯然，“好像有人出價了”真正成為了“好像”，記者經歷的競拍中出現的“小插曲”也成為了“烏龍”。

對此，美聯物業全國研究中心杜俊丹向《證券日報》記者表示，雖然早在2006年就有地市開創了全國土地網上全程交易的先河，近年來土地線上交易也發展蓬勃，甚至剛剛過去的5月土地熱潮不無其功勞，但是杜俊丹向記者強調，“並不是所有類型的土地都適合線上交易”。

杜俊丹稱，在目前階段，適合線上交易的仍舊是那些金額較低、重要性偏低、特徵標準化和競爭不太激烈的商品。譬如車輛、機器設備、住宅、廠房、商業用房等。而這次千島湖清心島起拍價就高達2億元，從這角度看，金額較大或許是這次拍賣交易遭遇流拍的一部分原因。


不過，上述法院人士則向記者表示，網路司法競拍成功的例子並不少，“我們近期拍賣的價值約900萬元的別墅就拍賣成功了”。該人士還向記者表示，雖然清心島的拍賣保證金較高，但很安全，“流拍後，淘寶帳戶會解凍，保證金會及時退回給競拍者”。

對於這次的流拍結果，法院上述人士向本報記者表示，“沒辦法，沒有人出價。”該人士還稱，法院雖然不知道報名參加競拍的具體兩家企業名稱，但根據來清心島現場考察的結果可推斷出，“可能是企業的股東意見沒有達成一致”。

至於是否還會繼續選擇通過淘寶網司法拍賣平臺來拍賣該資產，法院表示，“目前還不知道，要等領導層的決定”。

曾經是一片灘塗和汪洋的前海深港現代服務業合作區（下稱“前海”）正式拉開土地出讓的序幕。

25日，前海土地出讓進入實質性啟動階段。前海管理局在發佈《前海土地供應暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）的同時，發佈了三宗地塊的土地使用權出讓公告，以一次競價方式公開掛牌出讓這些地塊的使用權。這標誌著備受關注的前海首批土地出讓正式啟動。

此次出讓三宗土地涉及土地面積約17萬平方米、建築面積約127萬平方米。三宗地塊都位於商務中心區——前海桂灣片區二單元，分別是03街坊的T201-0077、 04街坊的T201-0075、02街坊的T201-0078，均為商業性辦公用地，土地使用年限為40年。

按照此前披露的進度，前海年內要啟動建築工程面積400萬平方米，此次出讓的僅是首批地塊，接下來會按照土地出讓的節奏，進行更多批次的土地出讓。

不涉及公告出讓和爭議性地塊

公告出讓是前海土地管理的重要創新之一。《暫行辦法》中規定，不適用行政劃撥和招拍掛出讓方式供應的用地，經公示只有一個意向用地者的，可以協定方式出讓。產業帶動性強、專案輻射面廣、事關前海發展全局的特別重大高端項目用地，試行公告出讓。

對此，前海管理局相關負責人對《第一財經日報》記者表示，首批出讓的三宗地塊均不涉及公告出讓和協定出讓的創新方式，而是市場化的、一次競價的方式，設置了一定的門檻，充分競爭，報價高者才能獲得地塊開發權。競買人的地價報價不得低於掛牌起始價。

前海地價底價也將會在7月初公佈。公告出讓等優惠方式還在後續研究中，將在今年年內的後續出讓中涉及。

在前海1490萬平方米的土地中，已有約412萬平方米土地以工業用地或港口、物流用地等用途由招商局國際（00144.HK）、中集集團（02039.HK）及深圳國際（00152.HK）三家公司擁有，前海土地出讓將涉及和這三家公司的協商以及土地性質的變更。因這三家均為上市公司，投資者普遍關注的是，土地是否會給上述三家公司帶來一定的收益。

目前看來，首批建設的金融峽谷並不涉及上述三家公司所擁有的地塊。

上述前海管理局負責人表示，目前，深圳市規劃國土委正在牽頭和前海管理局共同進行土地整備工作，已經跟這幾家企業商談，但還沒有一個成型的解決方案。

但他補充說，土地整備的基本原則就是等價原則，即原來是物流用地的，要用現在物流用地價格進行評估，政府在土地整備時，給予等價補償。

重點發展金融業

此次出讓的三宗地塊均位於前海桂灣片區。按照規劃，前海土地被分成三個片區，桂灣片區被規劃為商務中心區，800米長、眾多金融機構聚集的“金融峽谷”也位於這個片區，該片區重點發展金融、貿易、會計等現代服務業，吸引企業總部聚集。

其餘兩個片區為媽灣片區和荔灣片區。其中，媽灣片區重點發展現代物流、航空服務、供應鏈管理、創新金融等，荔灣片區重點發展科技、資訊等現代服務業。

前海管理局新聞發言人王錦俠曾對本報表示，位於桂灣片區的金融峽谷的建設是作為頭號工程來安排的。

為何會選擇這三宗地塊進行首批出讓？上述前海管理局相關負責人對本報說，這是綜合考慮的結果，結合前海開發的時序和產業發展的需求，將桂灣片區二單元先行啟動，儘快形成城市功能，也將起到一定的展示作用。按照規劃，二單元將在三年內建成50%的建築，四年內建築全部竣工。

為了保證出讓地塊能夠按時開發，前海管理局規定，本次出讓宗地在超過《出讓合同》約定動工開發日期滿1年未動工開發的，由前海管理局按成交價（不計利息）收回。

上述前海管理局相關負責人表示，對於出讓宗地建成後，辦公樓物業的租售物件也進行了限制，要求租給符合前海產業導向和入區規定且註冊地在前海的法人或者其他組織。商業用房也僅限於整體轉讓。

競買申請人營收要百億以上

前海土地寸土寸金，對於拿地企業自然會設置高門檻。5月24日，前海管理局局長張備在一次會議上介紹了前海土地管理改革的創新之處，同時對到前海拿地的企業進行了門檻界定，即到前海單獨拿地5000~8000平方米的企業，要求上一年的稅收要10億元以上，或者上一年的行銷收入要達到百億元以上。

按照這一思路，前海首批出讓的這三宗地塊門檻也很高。以T201-0078宗地為例，競得人須履行的承諾事項包括：競買人競得本宗地一年內，須在前海設立具有獨立法人資格的全國性或區域性運營總部，到2015年實現年度營業收入不低於100億元人民幣。

同時，該宗地項目建成後兩年內，吸引入駐企業合併納入前海統計核算的年度納稅額（不含代扣代繳個人所得稅）不低於10億元人民幣。

三宗土地都提出了競拍主體的營收要求，T201-0077、T201-0075宗地競買申請人主體資格要求中國境內外房地產開發企業，具有城市綜合體開發經驗，2012年會計年度的資產總額和主營業務收入均不低於100億元人民幣。


T201-0078地塊競買申請人主體資格則更加嚴格，第一，競買人須為在香港聯合交易所上市企業，2013年6月24日市值不低於400億港元；第二，競買人2012年會計年度的營業收入須不低於200億元人民幣或等值外幣；第三，競買人須在競買前，與不少於3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。

什麼樣的企業可能符合標準？張備曾表示，這樣的高標準並非拍腦袋決定，經過篩選，香港和深圳上市的企業達到稅收10億元以上或上一年營收百億元以上標準的有288家。前海不允許失敗，必須優中選優。

值得關注的是，前海此前明確土地管理的創新之處還包括，打破目前國內以法定最高年限一次性出讓土地使用權的制度，實行彈性年期。

週二公佈的S&P/Case-Shiller資料顯示，美國4月房價上漲，並創下最大單月漲幅，及七年來最大年率漲幅，顯示美國房市復蘇勢頭增強。

資料顯示，美國4月S&P/CS 20座大城市未季調房價指數月率上升2.5%，前值上升1.4%；年率上升12.1%，創2006年3月以來最大升幅，前值上升10.9%。

同時，S&P/CS 10座大城市未季調房價指數月率上升2.6%，前值上升1.4%；年率上升11.6%，前值上升10.3%。

經季節性因素調整後，20座大城市房價指數月率上升1.7%，前值修正為上升1.9%；10座大城市房價指數月率上升1.8%，前值修正為上升2.0%。

昨日（6月25日），杭州主城區出讓了5宗土地的使用權，總計“吸金”51.91億元，萬科A(000002，SZ)、中海地產(00688，HK)、金隅股份(601992，SH）等地產大鱷紛紛出手。

記者獲悉，對於房地產市場形勢，平安證券剛發佈的房地產行業中期報告認為，截至4月，一線城市住宅價格同比漲幅均已突破房價上漲上限，天津、杭州、南京等城市未來也只有3%的實際漲價空間，下半年價格受到的調控壓力依然較大。

大鱷分食

在銀行資金面趨緊以及房地產板塊走弱的背景下，杭州的土地市場的表現備受市場關注。

昨日，杭州共出讓5宗土地的使用權，均位於核心新興板塊錢江新城，其中4宗位於三堡，另外一宗為南星單元宅地，地塊出讓總面積81579平方米，可建面積約30萬平方米，總起價達47.8億元。

在競拍現場，杭州三堡41號商住地塊(含28%商業)進入書面競價後遭遇無人報價，直接被中海地產以約11.7億元競得，折合樓面價17103元/平方米。而在杭州江幹區三堡單元R21-03地塊的現場書面競價中，萬科以14.36億元總價勝出，樓面價18723.1元/平方米。在該宗地塊使用權的競買中，共有兩家公司參與，且僅進行了兩輪競價，故溢價率不高，僅為0.21%。

此外，在杭政儲出42號地塊使用權的競拍中，經過了19輪競價，最終被金隅股份以13.3億元拍走，折合樓面地價25803元/平方米。

杭州漢嘉地產顧問機構總裁梅傑向《每日經濟新聞》記者稱，目前，杭州土地市場上的熱點地塊很少看到本土房企拿地。對於外地大鱷為何如此熱衷杭州市場，梅傑認為，一線城市地價太高，收益有限，而杭州的購買力十分強大，能夠為這些地產大鱷帶來較好的收益，萬科、中海均已將杭州作為佈局重點。

資料顯示，自去年7月份，萬科在杭州土地市場已出手4次，一共拿下5宗地塊。

值得一提的是，一些外來房企雖然未拿到土地，但表現出強烈的奪地欲望。昨日新浪微博實名認證為香港地產商旗下的杭州寶嘉地產稱，“在今天的杭州主城區土地拍賣會上，也有我們寶嘉的身影，雖然最終沒有將目標土地收入囊中，但是我們在杭州拿地的步伐依然不會停止”。

聯營開發

在地產大鱷紛紛在杭州出手拿地的同時，記者發現，在杭州還出現了一股合作開發的浪潮。

6月24日，旭輝控股(00884，HK)宣佈稱，與綠地控股集團成立合營企業，在杭州共同開發一塊地塊，各占五成權益，平均分擔合營企業就收購該土地付出的資金。公開資料顯示，該地塊位於浙江省杭州市濱江區杭州奧體博覽城，旭輝控股已於今年5月以35.65億元的價格收購其使用權。

資料顯示，上述濱江奧體地塊總占地面積為58799平方米，規劃建築面積為26.455萬平方米，其中約21.2萬平方米用作住宅用途，其他作為辦公室/商業與其他用途。樓板價為13473元/平方米。


穆迪分析師在接受媒體採訪時曾表示，杭州濱江奧體地塊需要投入龐大的資金，假設旭輝控股100%持有此專案，則35.65億元的購地金額，約合其2012年底總庫存價值的23%左右，相對於其運營規模而言十分龐大，也因此會提高旭輝控股的執行風險。

對於上述旭輝控股杭州濱江奧體地塊合作開發之舉，梅傑認為，通過企業間的合作開發，可共同抵禦市場風險。

對於房地產形勢，平安證券6月25日發佈的房地產行業中期報告稱，預計2013年全國銷售面積增速為5.2%，上半年同比上漲23.1%，下半年同比下降4.8%左右。截至4月，一線城市住宅價格同比漲幅均已突破房價上漲上限，天津、杭州、南京等城市未來也只有3%的實際漲價空間，下半年價格調控壓力依然較大。

美國聯邦儲備局上周公布「退市時間表」，市場關注利率或掉頭回升，除住宅樓市受累外，土地市場作價也即時受到影響；將軍澳第68B1區臨海地以30億元「爆冷」由華懋投得，每方呎樓面地價僅3654元，低市場預期15％至20%，更創將軍澳市中心南部新低，並屬華懋本月內第二次奪得土地。業界人士分析，美國收水令本港樓市前景存隱憂，發展商對後市趨審慎。

樓面呎價僅3654元

地政總署宣布，上周五截標的第68B1區用地，以及屯門掃管笏第55區嘉和里山路一帶住宅用地，以合共31.568億元批出，批出年期50年，並分別由出價最高的財團投得。

位於將軍澳東南部的第68B1區用地，上周五截標時接獲7份標書，包括多家已在區內取得用地的發展商，惟最終「爆冷」由近年首度進軍將軍澳一帶的華懋，以低絕同區的30億元投得，每方呎樓面地價僅3654元，作價震驚市場。

資料顯示，對上一幅批出的區內用地為4月份的第65C1區，每方呎樓面地價約4300元，是次用地較其低約15%；第68B1區用地也打破第66B2區用地去年1月所創的每方呎樓面地價3810元的低位，最新成交呎價相差約4%。

單月取兩地 首進駐將軍澳

用地佔地約28.3萬方呎，可建樓面逾82.1萬方呎，屬於政府近年增加發展密度的區內四幅用地其中之一，其中住宅樓面上限約67.9萬方呎，並設有45米（主水平基準以上．下同）和65米的高度限制，最少須建840伙。

華懋表示，將軍澳區發展成熟，用地鄰近海邊，位置理想，具發展潛力，且屬限量不限呎的用地，集團計劃發展住宅外，也會興建商場，估計地價連同建築費，投資額約70億元。

實際上，集團近年積極投地，本月初並以13億元取得西鐵朗屏站（南）地盤的發展權，每方呎樓面地價約2876元，造價也遜市場預期。以此計算，集團一個月內以43億元，增加逾127萬方呎樓面。

周年茂「爆冷」奪掃管笏地

此外，屯門掃管笏用地則由「新面孔」奪走，近年鮮有參與土地發展的華業（控股）「爆冷」以1.568億元投得該地皮，每方呎樓面地價約3241元，貼近市場預期下限；集團主席兼董事總經理周年茂，為長實（001）前高層，集團先後在薄扶林和大坑等發展住宅項目。

對於將軍澳用地以區內新低價批出，業界普遍分析，與上周美國退市計劃有關。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，政府近月推出多項調控樓市措施，以及大力推地，措施逐步收效，加上利率有上調趨勢，令市場對後市不敢樂觀。他估計，由於用地的造價較同區低，將來開售呎價可能介乎8000至9000元。

美聯測量師行林子彬認為，招標結果與利率可能上調等投資風險增加等有關，令出價審慎，也反映未來的呎價，呼籲政府為避免樓市過於動盪，應該盡快為本港退市作準備。

市區重建局夥信置（083）及合和實業（054）發展的灣仔利東街重建項目商場部分「囍歡里」（Avenue Walk）招租，共設70舖位。

信置物業投資及管理聯席董事潘發柱表示，囍歡里樓高3層，總樓面近10萬方呎，設約70個舖位，包括4個雙層舖，以及約20多個街舖，面積由100至1萬方呎不等，商場由信置及合和組成的管理公司負責租務及管理，已開始招租，希望在本年年底將租出半數舖位，惟暫未有透露意向租金。

市建局擱置士美菲路重建項目

他指出，商戶組合中計劃75%為零售行業，25%為餐飲；此外，商場亦希望可以引入新來港進駐的外地公司，以及婚慶或富有香港特色的商店，其中半數是與婚嫁有關的如中式食肆、花店、婚紗及珠寶等。

合和資產管理董事梁庇世表示，商場目標客戶群約8成為本地人，兩成為遊客。據了解，舖位計劃在明年年底至2015年初交付。

另一方面，市建局首批工廈項目中的西環士美菲路祥興工業大廈，已正式擱置其重建計劃。

市建局多位管理層昨天出席立法會一個委員會，該局行政總監譚小瑩表示，昨早接獲發展局局長陳茂波知會，拒絕該工廈的重建計劃，將盡快刊憲並發信通知受影響的人士。祥興工業大廈位於士美菲路12P號，市建局原本計劃重建為23層單幢住宅，提供180伙；不過，涉及多家發展商的業權人全數提出反對，並傾向自行重建。

市建局主席蘇慶和昨天首次出席立法會委員會會議，遭多位議員批評其以往的行事作風，蘇慶和強調，將與持分者溝通，並冀優先解決市區老化問題，改善居民生活，由於經濟前景不明朗，市建局將穩健理財。

美國退市事在必行，股市率先受衝擊，樓市亦難幸免，延遲至昨天開售的佐敦珀．軒，發展商公布「零成交」，成為一手新例後首個首天「捧蛋」的新盤；本周六將發售的土瓜灣港圖灣銷情也受到考驗，但昨天仍加推30伙，平均呎價16302元，較首批調高4.6%，發展商嘉里建設（683）則表示，是次屬原價加推。

珀．軒售樓處昨天中午前已有代理等候，惟未見有買家，發展商至12時售樓一刻始開放售樓處供代理及傳媒入內。

新例後銷情最差

莊士機構（367）高級營銷策劃經理陳慶光表示，項目暫先推售首批50伙，昨天有買家預約到場，惟未有預測昨天銷情；他認同美國退市及利率有機會調升，對樓市帶來影響，但相信程度不會很大。他指出，集團至今未有收到一手監管局關於樓書的修正回覆，項目於新例前累沽41伙，最大手買家購入3伙，內地買家約佔10%至20%。

項目晚上在一手資訊網上載成交紀錄，全日未有沽出單位，為新例實施後首個首天「零」成交的新盤。新例後共有5個一手盤先後開售，除何文田DUNBAR PLACE外，其他3個項目首天只沽出1至4伙。

另一方面，嘉里昨天開放港圖灣現樓並加推30伙，平均呎價16302元，按批次計算，較首批調高4.6%。嘉里發展執行董事朱葉培表示，由於項目推出後反應不俗，過去周末參觀人次逾萬，故加推單位，令本周六可發售的單位增至80伙，佔項目46%。

嘉里物業代理市務總經理吳美珊表示，加推單位包括2伙連平台特色戶，最高屬37樓，平均呎價稍高，但屬原價加推，以即供價97折計，80伙平均呎價15403元，揀樓當天早上10時可以集合買家，11時分批次抽籤，買家先揀樓，後參觀現樓，再簽訂臨約。市場人士指出，項目昨天已開始預先進行收票。

華懋否認寓．弍捌流出參考價後，昨天進一步回應，指集團售樓部主管於過去周日相約10多位代理到樓盤會面，商討有關舖位銷售的推廣事宜，期間有代理問及樓盤推售及定價；售樓部主管當時只回覆暫時預計本周五上載樓書至一手資訊網，並計劃在下月6日正式開售，開售前3天公布價單，故價單仍在擬定中，未有提供任何住宅單位售價。

逸峯沽2伙

一手資訊網顯示，DUNBAR PLACE昨天公布售出17樓B室，成交價2515.1萬元；粉嶺逸峯則公布沽出2伙。

市場消息指出，大坑名門2座高層A及B室以約1億元易手，實用面積共2774方呎，呎價2.6萬元。

香港興業（480）旗下荃灣工廈「DAN6」即將推出，據了解，入場呎價4800元，4至5層樓面已獲預留；代理行預計，政府出招後消息逐步消化，工廈成交量將回升，惟呎價將下跌8%至10%。

荃灣工廈DAN6傳將在本周開售，據了解，入場費約230萬元，其中9樓、11樓、12樓及15樓傳已獲預留；資料顯示，物業設20層工廈樓層，單位建築面積490至764方呎。

另外，利嘉閣（工商舖）地產工商部高級區域董事朱亮?表示，政府開徵雙倍印花稅（DSD），並同時推出「實時繳稅」規定後，工商廈成交大幅下滑，目前每月成交量約180至250宗，僅去年的15%至20%；不過，買賣雙方經過第二季適應期後，預料議價空間擴大，可帶動工廈成交回升。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年保守估計，工廈買賣成交量可望由目前每月不足200宗的極低水平，回升至下半年每月平均400宗，即半年合共2400宗；樓價則因完全失去住宅市場流入熱錢的支持，估計下半年回落約8%至10%。

自新辣招出台後，工廈摸貨活動幾近絕迹，中原（工商舖）工商部助理營業董事張威光表示，觀塘美亞工業大廈高層A室以2938萬元成交，建築面積6754方呎，平均呎價約4350元；物業在七個月內四度易手，原業主持貨約四個月，是次易手賬面獲利約138萬元，上述成交屬該廈在辣招後首宗摸貨成交。

政府辣招窒礙舊樓收購步伐，陳樹渠家族計劃與小業主合作重建舊樓，由小業主提供土地，發展商則負責補地價及建築費等角色，待物業落成後再與小業主攤分樓面，目前物色的區域主要為九龍塘畢架山一帶。

辣招增加發展商收購舊樓的成本，寶聲集團董事長、陳樹渠家族後人陳燿璋表示，辣招令收購舊樓成本增加約20%，收購難度大大增加；他透露，已把目標鎖定在畢架山一帶約兩層高洋樓，由集團負責補地價及建築費用等，待物業落成時再與舊樓業主瓜分樓面，以節省收購的成本。

此外，集團與大生地產（089）馬氏家族合組財團，昨天以1.62億元底價循強制拍賣統一銅鑼灣加路連山道103及105號業權，物業現為4層高，地盤面積約4300方呎，可建樓面約3.44萬方呎，陳樹渠家族為大股東，持有近90%的股權。

陳燿璋指出，將向政府申請放寬地契的限制，計劃興建20多層的豪宅，單位面積約1000方呎，他認為，精品豪宅的銷情受到挑戰，相信在用家主導下，傳統豪宅較受青睞。

對於近日美國聯邦儲備局表明退市時間表，陳燿璋認為，利率上升的機會仍低，加上本港住宅供不應求，特別是九龍及港島區，故樓價難大跌，跌幅最多10%至15%。

華業（控股）掌舵人周年茂以近估值下限的1.568億元，投得屯門掃管笏第55區住宅用地，力壓信置（00083）及嘉華國際（00173）等5間財團，取得集團首幅官地，樓面呎價約3,241元。

屯門掃管笏第55區用地，位於黃金海岸及嘉和海景別墅附近，佔地約37,211平方呎，地積比率約1.3倍，樓面面積約48,374平方呎。

料開賣呎價9319

以每平方呎建築成本及利息3,500元計算，連同地價及10%發水因素，項目總投資額只有約3.43億元，每平方呎投資成本約6,446元。假設銷售利潤為20%，將來落成的單位平均實用呎價約9,319元。

資料顯示，近期批出的掃管笏路及虎地第52區富盛街兩幅用地，樓面呎價約3,683至3,895元，跟今次批出地皮樓面呎價相若。

由於用地將可發展為低密度住宅，而且所涉及的投資金額有限，故吸引不少中小型發展商競投。除了信置及嘉華國際之外，英皇國際（00163）、百利保（00617）及羅氏地產亦有參與競投。

根據EPRC經濟地產庫顯示，屯門愛琴海岸及瑜翠園，最近兩個月的平均實用呎價約6,000至8,000元（建築呎價則約5,000至6,000元）。

呎價約6萬 買家洽購至尾聲
去年底被政府放棄列入法定古蹟的山頂何東花園，繼早前有傳低調放盤之後，近日更傳出物業獲洽購至尾聲，並快將易手，市場估計造價可近40億元，每平方呎樓面地價逾6萬元。

位於山頂道的何東花園早前傳出低調放售後，物業去向再有新發展，業主曾委託超過一家測量師行為物業進行估值，方便日後出售物業。

據消息人士透露，有測量師行的估值及售賣部署已被業主叫停，預計已有買家斟介洽購至尾聲。

屬市價 料落入發展商之手

市場人士估計，如果何東花園成功賣出，造價可介乎37億至40億元，折算每平方呎樓面地價由5.97萬至6.45萬元不等，是山頂區屋地的市價。

另外，業內人士指出，由於何東花園的背景獨特，如果由普通買家購入作私人重建，恐怕會引起外界非議；假若物業最終賣出，相信會落入一些具豪宅發展經驗的發展商手上，會有較多資源、人力物力去設計重建。

事實上，何東花園自從去年底被政府放棄列入法定古蹟之後，其去向發展相當神秘，早前有傳業主雖未有正式放盤，但卻以暗盤價放售，接受市場洽購，意向價約45億元。

山頂私地零供應 變搶手貨

其後就有測量師行獲委託估值，當業界預期物業可能會以標售之類較具透明度的方法推售時，卻突然傳出「好事近」的消息。

據悉，物業地盤面積約12.4萬平方呎，按地積比率0.5倍計算，可建樓面約6.2萬平方呎。現時山頂區內私人持有的豪宅地皮接近「零供應」的情況下，何東花園地皮將變得更加搶手。

何東花園早在上世紀20年代落成，是知名富商何東爵士的住所，現由其家族後人何勉君持有。項目於2010年被政府列為一級歷史建築，但何勉君堅持拆卸重建，雙方爭持不下，一直未能達成共識。

曾列古蹟 業主索償70億元

當局曾提出以旁邊面積大小相若的地皮交換，又建議以30億元收購及保育該項目，但業主方面就提出達70億元的賠償金額，一直到去年12月，政府放棄將項目列為法定古蹟，加上項目早已獲批建10幢洋房，意味着項目日後售出，即使要進行重建，都會比較順利。

國務院批覆支持前海22條先行先試政策一周年前夕，前海管理局啟動首三塊土地出讓，總出讓面積近17萬平方米。這批商業用地建築容積率（即港稱地積比率）介乎6.5至8.1倍，高於此前券商預期。消息指，此次招拍掛當局沒有意向企業，是充分市場化競爭。

無意向買家 純市場化競爭

作為前海土地改革創新舉措之一，當局昨於中港媒體刊登土地出讓公告，以便境外企業參與土地競投。此次出讓的三塊土地均位於靠近深圳寶安的桂灣片區（另見表），均為商業及辦公用地。

三塊土地的建築容積率均高，以編號T201-0077號土地為例，其土地面積4.92萬平方米，建築面積32.04萬平方米，容積率達6.5倍。即使扣除建成後需向前海管理局無償轉讓的5.16萬平方米辦公區域，其容積率亦有逾5倍，高於券商評估前海土地估值時的3至4倍水平。

前海管理局對競買者資格進行了一定界定，前兩塊地競買者應是境內外的房地產開發企業，去年資產總額和主營業務收入不低於100億元人民幣。

最後編號T201-0078土地要求更為嚴格，競買者須在港交所上市，且於周一（24日）市值不低於400億港元，去年營業收入不低於200億人民幣，同時競買前已與不少於3家境外金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐前海項目的合作意向。

累推80單位 周六抽籤形式售

土瓜灣馬頭角港圖灣繼上周開價後，昨日未賣先加推30伙，實用平均呎價1.58萬元，本周六以抽籤形式開賣合共80個單位，佔項目單位總數175伙約46%；另莊士機構（00367）油麻地珀?軒昨重推，但未有單位售出。

嘉里（00683）馬頭角港圖灣未賣先加推，發展商昨日推出30伙，單位定價754.1萬元起，呎價介乎14,844至17,801元，實用平均呎價15,813元。將與上周推出的首批單位，同步以抽籤形式發售，兩批單位的付款辦法亦相同。

12示範單位今開放

嘉里發展執行董事朱葉培表示，項目的現樓交樓標準示範單位將在今天起正式開放予公眾參觀，分別位於18、26及40樓的A至D室，合共12個可供參觀。周六當天可售單位合共80伙，市值逾9億元。

發展商以抽籤形式賣樓，準買家今天起可提交購買意向登記（每份意向登記最多可購兩伙）。雖然簽約之前可到所選購的單位參觀，但市務總經理吳美珊估計，賣樓的流程不會因而拖長，因準買家多數在遞交購買意向之前，已參觀過現樓及搭建示範單位，所需時間料相對較短。

朱葉培又指，雖然近期港股表現波動，內地又開始收緊銀根，但相信只是市場輕微調整，心理影響居多，而且港圖灣的伙數不多，對樓盤銷情具信心。

珀?軒重推未錄成交

此外，莊士機構（00367）油麻地珀?軒於昨午12時起開售，就記者昨午於展銷廳所見，現場睇樓客不多，展銷廳聚集的人大部分為代理。集團營銷策劃經理陳慶光表示，項目開售前已有客人預約登記到場睇樓，而項目展銷廳及示範單位於上周日已重開，陳慶光指集團對參觀人流表示滿意。

珀?軒合共提供114伙，項目在重售前已累沽41伙，有1至2成為內地客，而據一手住宅物業銷售資訊網資料，項目昨日未錄得成交。

對於新例，陳慶光坦言最初有點難適應，但現時覺得困難不大，而銷監局亦無要求集團修訂物業樓書。

另外，項目示範單位與新例前無間隔改動，只在擺設裝飾上有輕微變更，惟項目現採用藍色淨色紙取代早前使用的漸變色紙，且發展商已在示範單位內增添顯示隨單位附送的傢俬及器具展示牌。

另外，香港小輪（00050）粉嶺逸峯首錄取消交易，據樓盤網頁資料顯示，今年3月曾以539.5萬元沽出的5座26樓D室，已取消交易。市場估計，發展商殺訂1成，即近54萬元。

太古地產（01972）何文田DUNBAR PLACE昨日賣出1伙，據發展商資料顯示，17樓B室以2,515.1萬元售出，單位實用面積1,208平方呎，呎價2.08萬元。

雅居樂(3383)昨宣佈，以總代價2.3億元(人民幣，下同)取得安徽省滁州市來安縣5幅相連商住地塊之土地使用權。地塊總佔地面積為27萬平方米，預計總建築面積為68萬平方米，樓面地價為每平方米344元。管理層表示，是次所購地塊為公司進駐安徽省的首個項目，定位將以剛需和改善性住房需求的市場為主，目標市場將為當地及南京客戶。

消息指，英皇（00163）旗下銅鑼灣駱克道523號地下及1樓，面積合共約2,050平方呎，以約88萬元租出，新租客為藥房。

據悉，物業前租客為個人護理用品店歐舒丹及髮型屋，共以每月54萬元租出，新租金較舊租升63%。

消息稱，投資者林子峰以2,400萬元，沽出大角咀道157號地下，面積約650平方呎，現由鞋店以每月6萬元租用，回報率約3厘。據知，林子峰去年初以1,928萬元購入，現獲利472萬元。