都更停滯、雙北市土地取得困難下，建商轉進地上權新戰場。台北市府與國防部昨（2）日舉行南京東路三段地上權案招商說明會，吸引逾30組建商參加，顯示地上權案吸壽險業者、建商搶進，預期標售金額將拉高，下半年上看500億元。業者表示，今年地上權案釋出土地面積大，多筆都有千坪以上規模，且地處精華地段，處處都是建商及壽險業者極力鎖定目標，初估下半年將有逾300億元地上權個案供給規模釋出招商，總面積將逾3萬坪。若加計國產署，釋出地上權土地供給規模約400億部分至500億元。

商仲業者表示，建商因都更陷入停滯，雙北市精華區土地難尋，因此地上權案將成為建商填補土地料源不足缺口的來源。

據了解，目前主要重量級建商中，包括日勝生、皇翔、華固、冠德、昇陽、志嘉、達欣工以及吉美建設等八家業者，均積極搶進跨入地上權案。壽險業者、建商大咖兩方人馬積極較勁下，今年地上權案競爭激烈，標售金額可望再拉高。

台北市府與國防部昨天舉行南京東路三段巷內306坪設定地上權土地招商說明會，底價3.2億元，基地規模不大，仍吸引包括國壽、新壽、中壽等壽險公司，以及多家元大、皇翔、宏國等重量級建商到場。今天還有天母1,120坪的地上權招商說明會登場。

台北市財政局長邱大展表示，台北市府未來還將釋出南港經貿段等多筆精華地，規模最大的信義計畫區A25案還有多組陸資洽詢，有助市府收益及償還積欠的健保費。

高力國際估價與諮詢部董事袁嘉隆分析，去年地上權案，除了南山人壽取得信義計畫區世貿二館土地規模較大外，多半為300坪小型土地，今年將是較大型地上權案的天下。

袁嘉隆指出，這些大面積地上權土地，不少位於市區精華地段，加上取得成本仍較一般土地低廉，台北市商業區土地地上權權利金為市價50~80%；台北市精華住宅區土地權利金約為市價70~85%，特別對於著重投資報酬率的壽險業者具吸引力。

閱讀秘書 地上權

政府為避免助漲房價，之前停售大面積國有地，改以標售地上權的方式活化國有地。所謂地上權是指開發者付了權利金之後，可取得該土地的使用權，通常為50年，有時長達70年，期間需支付租金給政府，年限期滿後將土地還給政府。

地上權將土地使用權與所有權分離，挑戰國人「有土斯有財」的觀念，房地價格較一般產品便宜約三成，近來因房價與地價高漲，接受度略有提升。

地上權概念在國外很流行，大陸、香港、新加坡、英國等地很多地上權交易案，期限甚至有999年之久。

蘋果日報
招標315億 北市釋9筆地上權案

下半年地上權案百花齊放，光北市至少9宗地上權案公告招商，將近315億元的地上權案釋出。位南京東路三段194巷內地上權案昨舉行招商說明會，壽險業者富邦、新光都到場。商仲業者指，南京東路地上權案因屬住宅案，建商投標機率較高。該地面積306坪，權利金底價3.2億元，預定8月5日開標，使用年限70年。

釋出8300坪土地
台北市政府財政局長邱大展說，北市政府下半年有4筆地上權案，除南京東路案外，還有天母名人巷、南港經貿園區、光復東村案，總計釋出8300多坪土地，以目前公告現值估超過78億元。
至於信義區A25的BOT招商案，邱大展說，金管會已替壽險業者解套，原先預定7月12日截標日期將延後至8月5日。
總計下半年共至少9筆地上權案釋出，除北市釋出5筆外，財政部3筆地上權案約54億元也將推出。

自由時報
導引壽險資金 政府推地上權案招商

國防部與北市府合作的南京東路地上權案昨舉辦招商說明會，共吸引超過30組業者參加，其中四大壽險、上市櫃建商皇翔、力麒等建商均列席。北市財政局表示，後續還有士林天母段、中山區長春段、南港區經貿段等三個地上權案推出，若加計其他國營事業的地上權案，預計全台下半年合計有300億元的地上權案釋出。

昨舉辦招商說明會的南京東路地上權案，基地坐落北市南京東路三段194巷內，近捷運南京東路站、六福皇宮，基地面積約306.13坪，土地使用分區屬第三種住宅區，容積率225%，權利金底價3.2億元，預計8月5日11點截標。

北市財政局局長邱大展指出，目前地上權除壽險業者有興趣外，上市櫃建商也積極評估，原因是IFRS國際會計準則上路，上市櫃建商必須全部完工法認列收益，促使建商積極尋找收益型標的，其中地上權便是評估項目之一。

邱大展進一步補充，除昨日的南京東路案外，下半年北市還有士林天母段、南港經貿段以及中山區長春段等三個地上權，合計底價近80億元。

不過，目前北市較受矚目的招商案要屬A25BOT案，權利金底價180億元，日前已取得金管會同意，壽險可以獨立投標並委請業者經營，因此，北市府預計將截標時間從7月底延長至8月5日。

高力國際估價與諮詢部董事袁嘉隆指出，除北市府地上權案外，中油與台電等國營事業也陸續推出地上權，包括北市承德路、新北市板橋、宜蘭礁溪，甚至高雄等地，合計底價超過50億元。

全球資產專案經理王維宏表示，地上權跟所有權有著相當差異，對於投資業者而言，未來資產增值無法享受到，因此投資人通常從50~70年使用年限價值進行評估，通常投報率至少概抓5%。

中油龍江路地上權 5日開標
工商時報

　中油位於北市龍江路、占地693坪的地上權招標案先前因得標者安信國際風險管理因故未完成簽約，喪失得標資格；為此，中油啟動第3度招標，標金從800萬元提高為1,500萬元，權利金底標也從8.1億元增為8.6億元，以期降低棄標機率，預計7月4日結標、5日開標。

　此外，中油占地378坪的承德路地上權開發案，因土地規模相對較小，且具交通優勢條件，成為瞄準陸客商機、推動平價飯店的開發買家，積極探詢標的。中油現正準備招標文件，期望趕上7月董事會討論，第3季推出；粗估權利金約2億多元，標金設定傾向採權利金1成比例，並可轉屢約保證金。

　除龍江路、承德路地上權開發案外，中油目前已委託顧問公司評估、規劃，預定今年下半年推動的地上權招標案還有新板特區邊、板橋油庫3,000多坪土地；北市八德路1,000多坪及新竹大學路2,000坪土地之設定地上權案。

　其中，板橋、八德土地適合朝企業總部、商辦大樓、住宅、商場與旅館等開發；新竹土地因鄰近清大、交大，及竹科園區，土地扣除1、2樓規劃招商外，其餘可規劃建設商務旅館、合宜住宅。

　中油表示，目前規劃一系列的資產活化計畫，均採50年地上權增設可申請延長設定期間，最長達20年，並有條件給予開發權利轉移解禁，吸引合作廠商青睞。即將上場的是台北市承德路土地，面積雖然只有378坪，但屬商業區，可經營旅館，應會很搶手，也已獲得不少投資買家探詢規劃進度。

　後續規劃辦理地上權招標土地還有高雄市成功路倉儲用地等、新北市關渡自強路等，推估至少可望帶進137億元收益。

6月房市 新北買氣減8%

繼台北市、台中6月成交量月減15%後，新北市昨公布6月建物買賣移轉棟數同樣減少8.3%，台南市更月減16.9%，顯示全台房市買氣明顯下滑。房仲業者指，第3季交易可能再量縮，但若美國量化寬鬆退場，房價將可能下修，學者估下修10%。

新北市地政局昨發布6月買賣移轉棟數，7756棟較5月減少8.3%，較去年同期則增加17.8%。成交前3名為新莊區的1026棟、淡水區689棟，和中和區671棟。
新北市府地政局地價科科長黃美娟表示，新北市6月各行政區交易量都呈現縮減情形。

淡水汐止萎縮大
其中5月淡水區、汐止區因交易熱絡，林口區有大批新成屋移轉案件，導致6月這3個行政區的萎縮相對較大，買賣案量皆較5月減少19.9~22.7%。

黃美娟表示，新莊區因有新成屋大批移轉，6月交易量較5月增16.6%。但中信房屋新莊中正加盟店店長邱志杰認為，捷運丹鳳、迴龍站通車的捷運效應也有影響；他指出，新莊區原本就有重大建設加持，且下新莊尚有1字頭房價，上新莊房價30~40萬元，生活機能便利加上相對便宜，吸引許多外來客。

而台南市6月買賣移轉棟數1925棟，較5月減少16.9%，較去年同期增加11.4%。台南市從今年3月到5月成交量都在2000戶以上，房市交易熱絡。

下半年房市持平
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，6月各縣市的建物買賣移轉量普遍下滑，房市交易逐漸脫離上半年熱絡的交易氣氛，會慢慢趨於穩定，接下來奢侈稅的修正方向，與量化寬鬆（Quantitative Easing，QE）後續進展都可能影響房市走向。
至於下半年房市，永慶房產集團總經理廖本勝認為，今年中古屋市場雖較去年熱，但預計第3季因季節性變化下滑，不過整體房價還在漲，預估下半年市場狀況將會持平，若QE退場將資金抽走，屆時房價將可能下跌。
玄奘大學財富管理學系副教授花敬群則說，奢侈稅雖有抑制房價，但房價漲幅較2年前奢侈稅實施前，速度已較趨緩，預估全台房價下半年將會下修10%左右。

台中市房仲業者大洗牌！7月起已有16家永慶不動產業主轉戰加盟太平洋房屋，預計年底前增至20家以上，範圍涵蓋大台中，沙鹿地區更有1業者旗下4家皆轉加盟太平洋房屋。業者直言，永慶不動產大幅調漲月費及雜項支出，幅度高達１倍，「生存更辛苦」。

甫轉掛太平洋房屋美術館加盟店的店東卓大為指出，永慶不動產租約期間時常調整月費，該店從加盟最初5萬元至今年4月漲到9萬元，「不少業者叫苦連天、生意不好做，才會有大規模轉加盟店動作。」此外，據傳受到此次調漲影響，年底前將有20家有巢氏房屋轉加盟東森、中信房屋。

客戶權益不受影響
太平洋房屋中南區經理黃世明表示，太屋原本在台中僅有7間加盟及直營店，7月後新增16家，集中在5期及8期重劃區，但並不急著拼市佔率。

對此，永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國澄清，因提供全新服務系統及產品給加盟店，如建立客戶資料、提供資料庫分析等，須分攤部分費用才會漲月費，但都會尊重店東意見，若不接受可轉入集團其他品牌。目前永慶房產集團內加盟體系包含永慶不動產、有巢氏房屋與台慶不動產。

東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓指出，加盟店更換其他房仲品牌時，各大連鎖品牌會依據法律規定辦理，不會影響客戶權益。民眾林心葉表示，仲介品牌種類繁多，不會特定選擇業者購屋，還是能以真誠對待客戶最好，品牌差別倒不是很重要。

台北市房價高，不少民眾選擇通勤以時間換金錢，據調查顯示，有高達4成民眾認為通勤時間30分鐘內，房價省3分之1是購屋首選。

近期郊區低總價物件夯，民眾跨區購屋比率也增加，據中信房屋調查顯示，在北市工作民眾高達42.2%可接受「通勤30分鐘內，房價省3分之1」，可選擇區域包括北投、文山、南港區；其次為「通勤時間45分鐘內，房價省2分之1」佔34%，可選區域如三重、雙和、汐止區。

住商不動產石牌捷運加盟店店東楊倉池表示，北投區首購族佔6~7成，主要因有捷運線通過，交通及生活機能皆便利，總價在1000~1500萬元內的產品成交量為大宗，以3房中古公寓為主。

接受範圍到林口
桃園地區因通勤時間逾1小時，偏好購屋的民眾比率僅約10.1%，中信房屋副總經理劉天仁指出，若通勤族要在桃園購屋，首要考量是否有捷運站，因機捷沿線區塊仍有補漲空間，而長遠房價需觀察航空城計劃表現。

劉天仁說，約9成民眾認為能忍受最長單程通勤時間為1小時，最遠能接受新北外環林口等地2字頭區購屋，超出這範圍地區，房價再便宜也沒吸引力。

北市都更難行＋國有地禁售 百坪以下微型基地幾成主流

大台北、居不易，除有「鳥籠住宅」外，近年來因國有地禁售、都更難行等因素，也出現「鳥籠建案」。

台北市中山區伊通街十九巷內出現基地面積不到二十坪的「鳥籠建案」，建案面寬僅兩輛機車長度，深度更僅不到三輛轎車長度，是台北市目前銷售中的最小基地建案，更可能是全台目前最小基地建案。

建商低調表示，一旁的空地為國有地，原想一起整併開發，多次與公部門協商，均不肯讓售，才會在如此小基地的夾縫中求生存。

該建案基地面積僅有十九．五坪，預計興建地上六樓住宅，一層一戶，整棟建坪約一○二坪，每坪開價八十二到八十五萬元，整棟開價約八五○○萬元。

根據住展雜誌調查，目前北市開發基地一百坪以下的建案近二十個，多數處於早期開發區域，加上整合難度高，乾脆直接開發興建。

永慶代銷協理潘是諭表示，近年來受到大面積國有地禁售政策及都更窒礙難行兩大因素影響，台北市土地供給更少，加上大台北、居不易，小宅建案銷售佳，部分中小型建商擔心整合曠日廢時，乾脆直接將手中小基地進行開發。

潘是諭說，目前台北市第一圈，包括大安、信義、中正、中山等行政區，區域內推案近八成都是一五○坪以下的小基地建案；第二圈包括北投、文山等其它區域，小基地建案占比約五成，且整個北市百坪以下的微型基地建案有愈來愈多趨勢。

據代銷業者表示，目前中小型建商多鎖定戶數單純的老舊建物，整棟買下後，直接打掉重建，也是近來微型基地建案增多原因。

耕薪都更公司副總經理陳佳蔚指出，以目前建商對都更態度，一是乾脆選擇不玩，二是達到一定規模及門檻後，便直接排除不同意戶，寧可縮小規模，犧牲獎勵，也造成基地畸形都更案愈來愈多。

台北居大不易 25坪以下小宅夯

根據內政部實價網上路以來揭露物件統計，中山、萬華、大同、中正等區域，二十五坪以下小宅佔成交比重都逾五成，其餘行政區也超過三成。房仲分析，台北市房價高漲，小宅總價低，入門相對容易。

根據內政部實價網資訊，台北市十二個行政區中，小宅交易占比最高是中山區、達六十八％，其次是萬華區的六十五．一％、大同區五十七．五％、中正區五十一．八％。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，中山區開發早，加上區內原本小宅多，小宅成交占比自然較高；中正區則因區內明星學區多，成為家長設籍的主要區域，設籍標的多半以套房為主。

她表示，目前台北市小宅買氣持續發燒，中古物件以成交總價一五○○萬到兩千萬元較受歡迎。

台泥（1101）閒置土地資產活化有重大突破；近20公頃的竹東廠在年底可望完成市地重劃，進行對外標售、超過33公頃的鼓山廠也在上周獲高雄市府通過都市計畫變更為住商混合區。台泥指出，台泥不會自行開發，將分割後在市場出售。

法人估算，光是這二塊土地，未來處分潛在利益高達150億元以上。台泥竹東廠在獲內政部審查通過變更地目為商業區與住宅區後；台泥就以民間身份，自辦「台泥竹東廠區變更竹東都市計畫案」，目前正進行道路、公共設施等興建，預計年底就可完成。

據了解，台泥已委託開發公司，將這20公頃土地分成兩個商業區與兩個住宅區，中間有大型商業廣場與大面積綠帶相連，周邊是10米道路環繞貫穿。台泥指出，基於專注於本業，台泥竹東廠完成市地重劃後，預估可取回50％左右的住商土地；台泥不會自行開發，將委託土地房地產專業機構向外出售，最快明年上半年就可對外公開標售。

房地產業者指出，台泥這塊廠房土地面積達13公頃，坐落於下公館精華地帶，當地住宅土地每坪至少有25萬元、商業區每坪更有30萬元的身價。法人指出，由於台泥竹東廠土地成本極低，經重劃應可取回上萬坪，扣除成本，預估未來出售利益高達40億元。

除竹東廠外，台泥位於高雄鼓山廠33公頃土地，也已在日前獲高雄市政府通過都市計畫變更為住、商混合區。台泥指出，未來將依程序送內政府審核，預計約在二年後應可通過正式定案。 台泥指出，鼓山廠變更完成後，台泥依比例約可取回33公頃中的50％土地，由於此基地距高雄美術館區非常近，也是周邊僅存大面積、完整的基地，潛在利益應該會更大。

由於高雄美術館區附近住、商土地目前每坪已飆到100萬元以上，以鼓山廠變更完成、捐地之後，台泥還可拿回超過16公頃的土地，未來標售的價值將更為驚人。

交通部公路總局昨（2）日表示，為興建一座代表台灣新地標的橋樑，淡江大橋規劃採國際競圖方式，將於明（2014）年對外公開招標，總建設經費估計達153億元，預定2016年動工、2020年完工。

完工後，從八里至淡水的行車時間將縮短30分鐘，桃園機場到淡水的車程可省下1小時，若加上輕軌捷運，一直受限於聯外交通不便致發展緩慢的淡海新市鎮，不僅有助吸引居住人口，更可刺激當地經濟，加速台北港周邊發展。

　新北市政府地政局昨（2）日公布6月建物買賣移轉棟數為7,093棟，較5月減少8.7％，年成長率則增加7.8％；以行政區來看，交易量排行前3名為新莊、淡水及中和區，主要行政區中除新莊之外，其餘各區皆較5月出現下滑，其中，汐止、蘆洲區月衰退逾2成最大。

　新北市6月買賣移轉棟數為7,093棟，較上個月減少8.7％，新莊區因有新成屋第1次登記後大批移轉，6月移轉棟數達1,026棟居冠，淡水、中和則分別以689棟及671棟緊追在後。

　若與5月相較，主要行政區中，除新莊大幅成長38.3％之外，其餘各區皆較5月出現下滑；其中，汐止、蘆洲區月衰退逾2成最大，而淡水、林口也有14.5％?18.3％的衰退，上述區域主要因5月交易較為熱絡，且有大批新成屋移轉案件，因此交易量萎縮幅度相對較大。

　目前已公布的4都移轉棟數皆呈現同步縮減，而新北市表現相對穩健，縮減幅度相對較台北市、台中市、台南市少。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，新北市6月買賣移轉還維持在7,000棟以上，同時也是奢侈稅上路以來的單月第3高，整體表現不算太差，主因仍是新北市捷運網絡發達，吸納大台北地區自住、換屋等自住客進駐。

　台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，今年上半年新北市買賣移轉棟數總共有37,992棟，較去年同期交易量31,843棟成長19.31％，顯示今年上半年整體房市動能已慢慢回到正常的軌道。

　雖然下半年房市有QE退場因素干擾，但目前低利率政策依舊、黃金價格大跌，資金還是會回到不動產市場，因此除非有重大政策干擾，否則房市向上趨勢依然不變。

海悅國際（2348）在不動產「代銷天王」海悅廣告團隊正式入主後，昨（2）日首度砸下2.71億元買下第一塊自有土地，處女作即揮軍新北市鶯歌，以每坪約45.75萬元的價格，買下近600坪住三土地，正式從不動產代銷業務、跨足到房地產開發業。

海悅國際總經理王俊傑表示，海悅將與鄰地陳姓地主合建，擴大基地到1,080坪，開發為總銷15億元的高級住宅大樓，預計2014年請照完成後，推出海悅國際第一筆自建案。王俊傑指出，此次跨足房地產開發，也將可望同時擁有代銷案源，計畫規劃為30、40、50幾坪的產品，估計自建含合建總案量為15億元，海悅未來可分得案量約8億元，為2016年底主要完工入帳的案源。

受金管會規定及法院拍賣案件減少，台灣金服積極開發新業務。日前公告將標售迴龍站新成屋，已吸引近20組人來電詢問，據了解，台灣金聯也有興趣參與投標。

受相關不良資產減少影響，台灣金服新任董事長吳英花昨（2）日表示，未來將和政府機構、財團法人等機構合作，協助標售相關資產，目前正與賑災基金會合作，標售迴龍站14戶新屋。

吳英花指出，現在銀行業的逾放比降低，資產品質很好，不良資產不會像以前那麼多，但若銀行有需要仍可配合。

據台灣金服公告，7月24日將公開標售「雙鳳社區」A棟14戶新成屋，每戶坪數約28~35坪，總價約827~1,060萬元。其中，另有一戶店面47坪，總價2,910萬元，公設比11.5%。

台灣金服表示，「雙鳳社區」部分房屋在311地震中受損，由賑災基金會出資協助受災戶完成重建，賑災基金會分回14戶。 金服表示，目前已有10組?20組人馬詢問，多是自住客，目前除可事先預約看屋外，預計7月20日也將全天開放看屋。

針對市議員昨（2）日建議徵收台中火車站旁土地，做為廣場或停車場使用。由於徵收經費高達50億元，台中市長胡志強希望中央可同意市府分10年支付，或以地易地，以免排擠其他重大建設預算。

胡志強表示，內政部已同意更改台中火車站旁土地，做為其他用途，但條件是有償撥用，也就是市府需付大約50億元。

他認為，雖然台中市財政健全穩定，債務也減少中，但他仍希望中央同意，可分10年支付50億元，或者以地易地。

中央如果一次就要市府支付50億元，恐怕連捷運（MRT）或快捷巴士（BRT）工程，都做不了；更重要的是，市府考量未來規劃方向時，絕不能忽視市民利益和看法。

台中市都發局長何肇喜也說，市府已詢問過鐵路局等相關單位意見，未來考慮做為公園或廣場使用，因公債法修正案已通過，市府未來的財政狀況樂觀，希望能以兼顧環境和經濟效益的方式來執行。

為了活化資產，高雄港務分公司決定釋出駁二藝術特區附近土地，以合建模式與民間企業合作，投資飯店或舊地翻新，設立復古餐廳、甚至精品館。

高雄港務分公司業務處客戶服務科經理王月惠昨(2)日說，位於高雄市七賢三路、公園二路交叉口的分公司診療所，屬於第三類商業區，基地面積有226.5坪，容積率490％、建蔽率60％，周邊鄰近水岸風光及自然人文景點，包括漁人碼頭、駁二藝術特區等。

王月惠表示，高雄港務分公司規劃與民間企業合作興建，投資興建飯店吸引背包客；或是舊地翻新設立復古餐廳、精品館。

該區域目前除了七賢路與五福路的漢王飯店，另有華后飯店、文賓飯店等，是背包客、大陸客的最愛，住宿率相當高。王月惠說，投資者可以選擇保留原有診療所建物，也可以選擇重建，合作營運期間可達16到20年不等。

高雄觀光風景區吸引廠商設立飯店，繼芳國資產開發公司以ROT方式，搶進旗津海岸風景區，設立「旗津道酒店」之後；日月行館也看上蓮池潭的潛力，規劃以BOT模式，設立五星級觀光飯店。

蓮池潭風景區近來已經成為觀光熱門景點，除了蓮池潭商店街、高雄農特產物館，已吸引德商前來投資纜繩滑水運動公園外；緊鄰蓮池潭的左營國中舊址，佔地5.6公頃的學校用地，更引起觀光飯店業者的高度興趣。

據指出，目前在日月潭原蔣公行館經營「日月行館」的桐核麥集團，也看上高雄蓮池潭，有意在此投資興建觀光度假飯店。

高雄市政府為了提高公有土地使用效率，已兵分二路進行左營國中舊址的都市計劃變更、和招商行動，因為，左營國中舊址目前的土地使用分區屬學校用地，市府將先予以變更為商業用地。

在變更為商業用地的同時，另一組人馬則同步與有意投資興建觀光飯店的業者洽商，藉由BOT、或是設定地上權的方式，經營旅館。

消息指出，由於左營國中舊址佔地高達5.6公頃，因此，可以根據營運規模，容納1到3家觀光旅館業者投資、進駐，目前浮上檯面、態度最積極的首推桐核麥集團。為了儘早提供業者土地投資飯店，高雄市政府可望在明年年中以前，完成都市計劃的變更。

而在此之前，高雄市政府已活化旗津區公有市場的資產，以ROT方式，出租給在台中逢甲商圈經營「文華道會館」的芳國資產開發公司，在市場舊址經營「旗津道酒店」。

芳國資產開發公司ROT「旗津道酒店」，每年將支付高雄市政府118萬元的定額權利金、加上變動權利金，如果年營業額在2,000萬元以下，比例為2％，如果年營業額在2,000萬元以上，比例則是3％。

為了活化更多高雄公有資產，高雄市長陳菊表示，旗后觀光市場ROT之後，接下來也將進行舊旗津區公所、與旗津醫院的招商，讓旗津觀光更加蓬勃發展。

.6月27日，北京市國土局公佈了第二批6家“小產權房”名單，加上去年9月公佈的第一批79個項目，目前共計85處小產權房被公佈。不過，北京市國土局相關負責人日前做客首都之窗時表示，雖然北京市會對已建已售的小產權房按多種情況處置，但其中不包括“轉正”。

北京市國土局近日公佈了第二批“小產權房”名單，加上去年9月公佈的第一批79個項目，目前共計85處小產權房被公佈。作為北京最大的小產權房太玉園，在去年已列入第一批小產權房名單，21世紀網此前實地調查報導了《北京最大小產權房變淘金樂園：大戶成棟掃樓》，如今，時隔八個月，21世紀網再次來到太玉園社區。在社區門口的佈告欄和仲介那?，租房資訊佔據了絕大多數的位置，不過售房的資訊也悄然出現。

“93平兩居，價格76萬元，價格不能商量。”通州太玉園社區，一位元地產仲介這樣告訴客戶。

太玉園，位於東六環外，因北京最大的小產權房社區而聞名。2012年9月登上了北京市國土局公佈的第一批79個專案中名單後，太玉園周邊的地產仲介就在城管和物業的要求下，撤銷了售房的看板，村委會也停止辦理過戶手續。（此前21世紀網獨家報導《北京最大小產權房變淘金樂園：大戶成棟掃樓》）

時隔八個月，21世紀網再次來到太玉園，儘管此時張貼的小廣告中已鮮見售房資訊，但是當地人介紹說，今年“五一”後，太玉園已經恢復過戶。


據瞭解，目前太玉園二手房的房源“十分緊俏”，來這?看房的人不在少數，房價也比去年下半年低谷之時每平米上漲了一兩千元。此外，還有居民表示，太玉園即將轉正，預計年底太玉園就會轉為大產權房。

6月27日，北京市國土局公佈了第二批6家“小產權房”名單，加上去年9月公佈的第一批79個項目，目前共計85處小產權房被公佈。不過，北京市國土局相關負責人日前做客首都之窗時表示，雖然北京市會對已建已售的小產權房按多種情況處置，但其中不包括“轉正”。

恢復過戶一房難求

自2012年6月起，北京市啟動了針對全市在建在售“小產權房”問題集中清理整治，並公佈了第一批清理整頓的79個小產權房項目，其中就包括通州區張家灣村的太玉園社區，這個號稱“北京最大的小產權房社區”。

太玉園社區共分為張灣村一區和張灣村西區兩大部分，分別位於張采路的東西兩側。僅以平面的占地面積來計算，張灣村西區和張灣村一區加起來占地共約60萬平方米，其中西區共有43棟樓，每棟樓約6個單元；而一區除了六層板樓之外，還包括了數十棟別墅。

以北京最大的社區天通苑作為對比，天通苑東一區的占地面積為48萬平方米、西一區的占地面積為40萬平方米。由此看來，太玉園的面積與天通苑有得一比。

在2012年北京市國土局公佈第一批小產權房名單後，21世紀網走訪通州太玉園時，發現這?已經按照規定停止買賣房屋與過戶。

“原來我這?立著個房屋出售的牌子，今天（2012年10月23日）早上物業和城管過來，都給拆了。”當時，一位地產仲介告訴21世紀網。

不過，即使在當時各種“圍剿”小產權房的氛圍下，這?的居民也頗為淡定。他們的底氣也同樣來自於“最大”這兩個字。面對著道路兩邊各四十多棟樓房的太玉園社區，“拆”似乎成了不可能的事情。

如今，時隔八個月，21世紀網再次來到太玉園社區。在社區門口的佈告欄和仲介那?，租房資訊佔據了絕大多數的位置，不過售房的資訊也悄然出現。

當地居民告訴21世紀網，今年“五一”過後，過戶已經可以正常進行。地產仲介也證實了可以過戶的消息，他們告訴看房人：“只要你覺得房子價格合適，過戶就不要管了，肯定能給你過。”

而當21世紀網走訪張家灣西區的別墅區時，社區門口的保安表示，底層別墅均已經賣出。“你看正裝修這個，就是前幾天剛剛賣出去的。”

據21世紀網瞭解，目前太玉園的過戶費為6萬元，是所有小產權房中最貴的。

雖然太玉園的過戶已經放開，但業主卻並不著急將手?的房屋出手。

有看房者告訴21世紀網，目前太玉園社區出售的房子非常少，出現了“一房難求”的情況。

“我家這房子昨天就帶了兩撥人去看，每天來問的人都不少。”當地一位賣房的業主對看房人表示。“現在想要出售的房源很少，西區也就幾戶在賣吧，但是想買的很多。”

當看房人問，價格是否可以商量，業主很果斷的表示，沒有還價的餘地。“現在房子漲的這麼厲害，除了急需錢的，誰會賣啊？”上述太玉園業主表示。

租售兩旺



儘管政策已經三令五申的要嚴格治理小產權房，但並沒能阻止其房價一路上漲。

2012年10月，21世紀網第一次走訪太玉園時，一套普通的92平米住房可以賣到65萬元，平均一平米價格約為7000元。2012年11月底，一套97平米的精裝修房屋，在太玉園的社區論壇上標出的售價僅60萬元（ 不包過戶），每平米約6200元。

而今，隨著過戶的放開，太玉園的房價也出現了回升。據當地居民介紹，目前太玉園社區的均價為8000—9000每平米。一套93平米的房子要價為76萬，也就是每平米8100元，價格較此前的低點，每平米高出了一兩千元，漲幅約3成。

“現在通州的大產權房價格都已經每平米2萬元了，我們這才8000多。即使與我們周圍的其他小產權房片區相比，這?房價已經算是最便宜的，這條路往北一點的高樓金第也是小產權，每平米要12000元了，他們交通配套還沒有我們這好。”上述村民對21世紀網表示。

在當地居民看來，太玉園目前的房價無論是和通州區域內大產權房相比還是和同區域的小產權房相比，都具有價格優勢，屬於價格窪地，未來具有較大的上漲空間。

此外，太玉園的居民對太玉園未來的房價走勢也持有樂觀態度。而他們樂觀的理由，則是小產權房轉正。

一位居民甚至信誓旦旦的對21世紀網表示，年底太玉園有可能就轉為大產權房，最多是讓村民補一些錢。“到那個時候，房價肯定要翻番，你看現在通州的大產權房每平米都要2萬元了。

除房價上漲外，太玉園的租金漲幅也非常驚人。

由於臨近地鐵土橋站，離CBD商區僅20分鐘車程，這吸引了一大批國貿、建國門的上班族來這?解決住房問題。

一位太玉園的住戶告訴21世紀網，來這?買房的大多為外地人，他所住的這棟樓就他是北京本地人。“很多人買了都不自己住。是用來出租的。”

據當地地產仲介介紹，太玉園現在的住戶有很大的比例為租戶，整個社區大約有4成的房屋是用來的出租的。

走進太玉園社區，隨處可以看見招租、出租、求租、合租的廣告。社區門口的看板，各單元的門洞處，社區圍牆，電線杆上到處是這樣的廣告。

佈告欄上貼滿了出租房屋的小廣告

當地仲介介紹，2012年下半年，一套面積為92平米的兩居，整租的租金價格約1500-2000元。而現在兩居室租金價格在2000-2300元，不到一年漲幅2-3成。

“轉正”無望？

當太玉園年底轉正的傳言在當地居民中口口相傳時，6月27日，北京市國土局相關負責人對小產權房的的表述，可能要讓太玉園的居民們失望了。

北京市國土局副局長李軍明確表示，在處理政策上，北京從未考慮讓小產權房轉正。“有一部分人有這種期望值，但是這種可能性很小。”李軍進一步表示，已售“小產權房”將分類處理，北京將選擇個別區域進行試點，目前試點方案正在研究制定中。

所謂“小產權房”，一般意義上是指在集體土地上未經批准建設，向本集體經濟組織以外的單位和個人銷售的房屋。它具備幾個特點，第一個是在集體土地上，第二個是未經批准，第三個是對本集體經濟組織以外銷售。

這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證，即使有村委會或其他部門“頒發”的產權證，實際上也很難獲得主管部門的認可，實際上也沒有產權。

乙太玉園為例，太玉園興建之初是以舊村改造的名義進行的，後來由於城區房價漲勢過猛，部分城?人因買不起房子，張灣村委會看到了商機，開始對外出售太玉園的房子，而其房產證也是由張家灣村大隊頒發的。

據當地人向21世紀網介紹，西區的1—18樓是最早建設起來的，地還是宅基地；而相隔不到一年建設的18樓—43樓則是佔用的耕地。

正是由於房屋產權歸屬存在疑問，法律層面上，小產權房的權益也很難獲得保護。

一位律師向21世紀網表示，最近幾年小產權房屋無論是買賣，還是確權、繼承、抵押或出租等產生的糾紛，當事人起訴到法院，法院基本不予受理。“現行法律法規是針對產權人的權益保障進行規定的，業主在法律上指的是房屋產權所有人，小產權房無法登記備案，購房人也不具備業主身份，所以無法行使業主權利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。”

2012年，深圳市中院發佈的房地產審判工作白皮書也明確表示：深圳兩級法院採取了“先行政再司法”的原則，即對尚未經過行政處理程式的小產權房所提起的產權相關訴訟，深圳法院原則上不予受理，對於已經受理的案件，原則上予以駁回。

事實上，種種跡象都已經表明，儘管小產權房的問題因牽涉居民眾多而頗為棘手，但一些治理已經開始展開。

北京市國土局相關負責人在通報相關情況時表示，在去年公佈的79個小產權房項目項目中，位於懷柔的3個專案已拆除，累計查封施工工地71個，拆除售樓處29個（房山22個，懷柔6個，延慶1個)；有關主管部門作出行政處罰72個，另7個已按非立案由相關部門處理。

在上述治理中，已沒收建築物面積240.92萬平方米，收繳罰款2408.86萬元，拆除建築物面積2.23萬平方米；申請法院強制執行30個；移送公安機關8個（房山區5個，昌平區3個）；移送監察機關處理31個，其中門頭溝區妙峰山鎮主管鎮長受到黨內處分，4個村支部書記受到免職處分。

國內外經濟增速放緩形勢已對北京甲級寫字樓市場租金帶來影響。昨日，第一太平大衛斯發佈二季度市場報告顯示，北京甲級寫字樓市場整體租金出現了自2010年以來首次下跌，環比下降0.7%，至每平米每月人民幣316.5元。

第一太平大衛斯北京研究顧問諮詢部董事王瓊分析，剛剛過去的二季度，由於經濟放緩等因素影響，致使企業承租能力下降令需求受到削弱。

下半年新增供應短缺

記者瞭解到，之前三年，北京的甲級寫字樓租金增速始終保持較快增長。“這次由升到降的週期轉變過程是三年，而上一次大概是七年左右。”王瓊表示，儘管大勢走降，但金融街、中關村及望京區域租金環比仍然保持了穩步增長。

據悉，2013年二季度，北京甲級寫字樓市場無新專案交付使用，令可租賃存量穩定在914萬平米，而市場空置率大體穩定在2.8%，同比下跌0.6個百分點。


北京甲級寫字樓市場在二季度表現出“供需兩不旺”的態勢有可能還將持續。報告指出，下半年北京甲級寫字樓市場將繼續面臨新增供應短缺的狀況，僅有四個專案計畫交付使用，為市場新增15.7萬平米可租賃供給。即使該新增供應可以如期入市，2013全年供給量將維持1996年以來的最低值。

今年整體租金預計下跌2%

相對於供應，需求的放緩也成為甲級寫字樓市場發生變化的重要原因。王瓊表示，企業的需求減少和承租企業的租金支付能力降低使得甲級寫字樓業主將繼續提供租金優惠以挽留租戶。

“鑒於業主為挽留租戶提供租金優惠，今年北京甲級寫字樓整體租金將下跌2%左右。”

王瓊稱，對於近期持續的錢荒事件，儘管主要發生在銀行間市場並且在目前得到緩解，但如果資金吃緊的局面繼續下去，也將會引發整個甲級寫字樓市場的變動。

備受關注的豐台夏家胡同地塊將於今天下午現場競價。截至昨天下午，已有21次網上報價。根據記者瞭解，包括泰禾、融創、方興地產、保利首開聯合體等眾多品牌開發商將參與競價。

此外，有知情開發商透露，?大集團也欲參加夏家胡同地塊的競爭。

根據此前記者瞭解，?大一直有進京拿地、拓展北京市場的打算。

夏家胡同地塊規劃建築面積約7.6萬平方米，起始價13.1億元。業內預計考慮配建1萬平方米保障房，商品房樓面價最終將接近3萬元/平方米。

此外，沙河高教園區“限房價、競地價”地塊也將在下午競價。目前已有萬科住總首開聯合體等企業報價。

眾多開發商之所以搶灘上海，高價追捧商業地塊，是看中上海商辦物業的增長空間。而京滬兩地甲級寫字樓平均租金的顯著差距，則為此追漲行為提供了一個合理的解釋。業內人士認為，上海商業地塊已進入強勢追漲通道

土地市場持續上演瘋狂，上海商業地塊更受青睞。

6月27日，借殼盛高置地的上海綠地集團聯合福建泰坤貿易以47.21億元人民幣，奪得青浦區徐涇鎮會展中心3號商辦地塊，上海土地總價紀錄再度被刷新。

然而，這並不是今年來上海商業地塊的首度瘋狂。5月29日，上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04及16/2丘J1B-01地塊，以46億元的總價，同樣在當時創下上海“地王”紀錄。

一個月之內，商業地塊兩度刷新上海總價地王紀錄，業內人士由此感歎，上海商業地塊確實已進入強勢追漲通道，而京滬兩地甲級寫字樓平均租金的顯著差距，則為此追漲行為提供了一個合理的解釋。

今年以來，類似上海土地市場的火爆局面，在北京、廣州、深圳等一線城市也普遍存在。

據中原地產統計，前6月北京、上海、廣州、深圳等城市的土地出讓金已接近去年一線城市的土地出讓金總額，同比上漲350%。記者注意到，隨著住宅市場限購限貸政策的收緊，諸多房企將目光再次轉向了商業地產，2013年，包括萬科、保利、龍湖、金地等多家大型房企都表示要加大商業地產的投入。

京滬等一線城市商業地塊的持續火爆，不難理解。值得一提的是，來自北京的開發商似乎對此尤為敏感。

4月25日，以31.9億元高價刷新上海長寧區樓面地價紀錄的虹橋路地塊，最終歸屬於SOHO中國聯合體。上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04及16/2丘J1B-01地塊，則由擊退和黃、九龍倉等著名房企、自身此前卻名不見經傳的北京福潤天成房地產開發有限公司所斬獲。這兩塊“地王”的製造者，均為來自北京的開發商。

有業內人士分析稱，眾多開發商之所以搶灘上海，高價追捧商業地塊，是看重上海商辦物業的增長空間。

“簡單的資料對比即可看出，相比於北京核心區域寫字樓的租金和售價，上海同樣區域和地段的物業簡直太便宜了！”高和資本董事長蘇鑫如是表示。

作為中國首支人民幣商業地產基金的掌舵者，蘇鑫曾在北京三環內核心區域成功實現五個商辦物業專案收購，且其中四個專案已經完成退出，他同樣將目光投向了上海。今年蘇鑫以7.9億元收購位於上海靜安區核心位置寫字樓中華企業大廈，這是高和資本在上海的首個項目收購。

據介紹，該項目將更名為靜安高和大廈，高和資本已經斥鉅資對大廈進行內外整體改造，改造後租金上漲了50％。

據高緯環球2013年第一季度的權威資料，北京甲級寫字樓平均租金已高達500元/月/平米，而上海甲級寫字樓平均租金僅為400元/月/平米，租金竟然相差100元之多。

“是上海的房子普遍這麼便宜嗎？顯然不是，至少在住宅市場，局面是完全相反的。”蘇鑫指出，同樣的資料來源顯示，在同一時間段，北京核心區域的高端物業住宅價格比上海價格要低不少。

據分析，北京寫字樓價格、租金居高不下是多種因素疊加造成的。資料顯示，2011年北京CBD3000平米以上的大租客中，64%的租客是國有企業。自2009年四萬億政策出臺以來，國有企業開始了大幅擴張，資金充足，辦公需求強勁，給北京的寫字樓市場帶來一股強勁的新增供應。


此外，2009年及之前，北京不少寫字樓改為商務公寓進行銷售，導致寫字樓供應減少，由此將北京寫字樓市場推向了高位。

相比之下，上海便理性得多。其政府規劃部門相對嚴格的要求避免了“商改住”浪潮的蔓延，而其甲級寫字樓的需求也多為更看重實際的外企以及日益成長的民營企業。加之，相對合理的城市規劃和更方便的交通，使上海的郊區化辦公市場相對成熟得多。

然而，“上海寫字樓市場與住宅市場的價差，也反復提醒著開發者，這?的增長空間有多大。”蘇鑫稱，這或許是兩家北京開發商願意在上海高價拿下商辦地塊的原因。

繼借殼盛高置地(0337.HK)成功登陸H股後，綠地集團A股上市一事也有了最新進展。

7月1日晚，金豐投資（600606.SH）突然發佈停牌公告，表示公司於2013年6月28日晚接到控股股東上海地產（集團）有限公司通知，稱大股東將研究有關涉及公司的重大事項，公司股票自2013年7月1日起停牌。

隨後，有消息稱，綠地將借殼同屬上海國資委控股的金豐投資，實現A股上市。

對於借殼金豐投資，綠地集團董事長張玉良在接受《證券日報》記者採訪時並沒有否認，只是表示目前不便回答此事。

金豐投資方面則回應，公司只是收到了大股東的通知，停牌的具體原因他們也不清楚。

國資再整合

資料顯示，金豐投資與中華企業是上海地產集團旗下涉房的雙平臺，上海地產集團控股金豐投資38.96%，同時控股中華企業36.17%。

由於三者均經營房地產開發專案，上海市國資委方面一直希望解決上海地產集團與金豐投資、中華企業的同業競爭問題，但此前整合的效果並不理想，而這也給綠地的介入留下了空間。

2010年，金豐投資和中華企業曾雙雙停牌7個月之久，當時市場普遍預期，中華企業將收購上海地產集團旗下中星地產與上房集團所有資產，從而實現上海地產集團地產開發業務的“整體上市”，金豐投資則變身上海市國資委的金融資產上市平臺。

不過，由於當時房地產重大重組被管理層叫停，因此這次整合並不徹底，最終中華企業以8.3億元收購上海地產集團持有的上房集團40%股權，但也確定了中華企業將專注于地產開發業務；金豐投資則以1.58億元收購上海地產集團下屬上海市住房置業擔保有限公司10.5%股權，使其轉向投資與地產服務領域。

隨著本次綠地集團的介入，困擾上海地產集團多年的同業競爭問題也有望迎刃而解。

構建A+H雙平臺

而一旦綠地在A股借殼成功，金豐投資的中小股東肯定是最為高興的一批人。

由於本身定位不清，金豐投資的業績一直不甚理想，過去三年更是持續下滑。金豐投資在2012年年報顯示，公司全年獲得營業收入4.4億元，同比下降52.07%；歸屬于上市公司股東淨利潤1.05億元，同比下降48.14%。

而綠地集團目前已形成“房地產主業突出，能源、金融等相關產業並舉發展”的產業佈局，在以房地產為主業的綜合性企業集團中排名第1位。2012年綠地集團總資產超過2350億元，實現業務經營收入2445.75億元，同比增長39%；利潤總額120.04億元，同比增長26%。房地產主業2012年預銷售金額達到1050.78億元，首次突破千億，僅次於萬科，位列全國第二。

綠地集團還透露，2013年綠地集團的年度目標是實現營業收入3000億元，利潤達到150億元，房地產業務收入則是確保增長30%，達到1366億元，力爭衝刺50%的增長。

業內人士就指出，一旦綠地成功借殼金豐投資，構建完成A+H雙平臺的綠地今後融資將更為便捷，擴張速度肯定還會加快。


不過，短期內綠地想要通過A股或H股平臺融資還有些困難。尤其是A股方面，在上週五市場傳聞地產股再融資開閘消息後，證監會的發言人明確表示，根據國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知、2013年關於繼續做好房地產市場調控工作通知等規定，對存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業將暫停上市。

而受綠地借殼金豐投資消息的影響，持有綠地集團2.95%股權的天宸股份（600620.SH）7月2日全天大漲9.98%，當初其投資綠地的這部分股權成本僅0.34億元。

繼去年國土部頒佈 《閒置土地處置辦法》以來，仍有“地王”被閒置，發揮著種種奇特的用途。記者日前獲悉，位於南京新街口有鐵管巷地塊，在2004年1月份拿地至今沒有任何動工跡象，現在已經淪為停車場。

值得注意的是，該地塊在2004年由上海全日通投資有限公司 （以下簡稱全日通）和衛中實業發展有限公司（以下簡稱衛中實業）以5.45億元的價格聯合競得。經過4次轉手之後，地塊當前持有人為鳳凰股份（600716，SH），據業內人士估算，該地價已由5.45億元，上漲到22億元。

對於該地塊何時動工，鳳凰股份回應稱目前暫無此打算。

地王淪為停車場

公開資料顯示，2004年1月15日，鐵管巷地塊中的A、C地塊由全日通和衛中實業以5.45億元聯合競得，其中A地塊樓面地價高達31455元/平方米，成為南京“單價地王”。

2008年8月，《每日經濟新聞》曾報導過該地塊長期閒置，當時國土部門回應稱將責令開發商儘快動工，但日前記者再次前往該地塊時發現，該幅地塊和記者上次來時一樣作為停車場，停放大量汽車。“這個停車場好多年了，一直是這樣，沒有聽說過這塊地要動工開發。”一位現場負責停車的工作人員對 《每日經濟新聞》記者說。

據記者瞭解，目前該地塊的所有者是鳳凰股份。公開資料顯示，2004年全日通和衛中實業聯手拿下該地塊，並支付8200萬元保證金和出讓金之後，由於公司資金鏈出現問題，無力支付餘下的出讓金，這8200萬元及地塊被國土部門沒收；2005年9月10日，該地塊再度被拍賣，起拍價為5.2億元，最終泰龍房地產支付了5.2億元出讓金，但與第一次奪得該地王的兩家公司相同的是，開發商處理該地塊的方式依舊是遲遲不見動工。

2008年，該地塊再度易手，泰龍房地產將該地塊項目公司75%的股權轉讓給了重慶國際信託投資公司，重慶國投旗下的南京龍鳳投資置業有限公司成為了該地塊的第三任東家。同樣，該地塊此時還是未見動工跡象；2010年8月，鳳凰股份以6.5億元購得南京龍鳳74.81%股權，鳳凰股份也因此成為鐵管巷地塊的新東家。

對於該地塊何時動工，鳳凰股份回應說，“現在還沒有動工時間表”。

地價被指上漲16億元

地塊閒置長達9年，價格卻水漲船高。2004年1月該地塊為5.45億元，而據南京本地房地產業內人士對《每日經濟新聞》記者介紹說，“這一地塊現在的樓面地價至少是該地最初出讓樓面地價的4倍左右，可見該地塊的升值空間非常高。”


照此計算，該地塊總價值上漲4倍，那麼就意味著該地塊當初的起拍價為5.45億元，現在的價格應為22億元，該幅地塊上漲了16億元以上。

然而需要說明的是，鳳凰股份當初是以6.5億元價格購得該地74.81%的股權。按此計算，鳳凰股份成為該地的大股東後，3年左右時間?，僅土地升值部分，鳳凰股份已經坐收近10億元的浮盈。當然因該地閒置時間較長，鳳凰股份承擔的資金成本也不低，這將削弱其獲得的土地升值收益，“雖然鳳凰股份承擔了不低的成本，但是從地塊的升值空間來看，鳳凰股份還是賺的。”該業內人士說。

北京本地城鎮戶籍居民的住房數量已超過一戶一套，基本達到一人一間的水準。但由於租金連年上漲，外來常住人口住房壓力越來越大，住房狀況甚至惡化。

　　昨天，北京工業大學、中共北京市委社會工作委員會(北京市社會建設辦公室)和社會科學文獻出版社聯合發佈了《社會建設藍皮書(2013)》。報告稱，8成以上北京戶籍城鎮居民家庭居住條件在二居室以上；而絕大多數外來常住人口沒有能力在京購房，只能選擇租房居住。以2011年平均工資計算，即便房子租在昌平，房租也要占到工資的4成。

　　戶籍人口住平房不足10%

　　報告援引北京市2012年國民經濟和社會發展統計公報的數據稱：當年全市城鎮居民人均住房建築面積29.26平方米。總體來看，絕大多數北京戶籍城鎮居民家庭住房品質較高，空間可以滿足基本需求，部分家庭居室寬敞。這份報告認為，除了部分無房戶，北京城鎮居民住房問題的基本需求大體得到滿足，大多數城鎮居民正處於追求住房品質的階段。

　　81.3%的城鎮居民家庭居住二居室、三居室、四居室或者獨棟住宅，大多數家庭房間基本夠用，達到一人一間。

　　按照住房類型分，89.6%的居民居住在成套住宅?，只有0.8%的居民住在普通樓房?，9.6%的城鎮居民住在平房或者其他住宅?。

　　“限購”讓外地人購房降2成多

　　與此同時，外來人口中的私營企業負責人和部分專業技術人員在北京購買了商品房，其中有很多老闆購買了多套住房。

　　但“限購令”讓外省市人口在京購房人數減少了2成以上。報告稱，北京對外來人口限購住房以前，商品房的1/3被外來人口購買。限購令施行以後，外來人口買房比例大大下降——2011年，外省市個人占期房購買者的比例只有10.1%，當年外省市個人在北京購房僅有21948套。

　　逾8成新移民工人多數租“蝸居”

　　不過絕大多數外來常住人口沒有能力在京購房，只能選擇租房居住。藍皮書強調，由於北京住房租金逐年上漲，外來常住人口住房壓力也越來越大，住房狀況甚至惡化。

　　2011年，北京租賃市場成交142.8萬套，首都功能核心區和城市功能拓展區住房平均每套月租金達3100元，全市住房月平均租金49.1元/平方米，同比漲幅11%。

　　報告舉例說，2011年北京人均工資為56061元：如果在東城區租一套房子，需要付租金40896元，是平均工資的72.9%；在朝陽區租一套房子，要付租金37200元，是平均工資的66.4%；即使在昌平區租一套房子，租金也要達到平均工資的43%。
　　報告稱，能租賃成套住房的住戶大體是外來人口中的精英群體，即其中的企業負責人和專業技術人員。但占外來常住人口比例84.4%的新移民工人，大多數只能選擇租住“城中村”的農民住宅、地下室、工棚以及群租房等非正規住房來安身。

　　■ 分析


　　住房水準落後經濟發展

　　北京城鎮戶籍居民開始改善住房品質，而大量的非正式移民和新正式移民還未滿足基本的需求。新正式移民住房負擔沉重，住房品質較低；非正式移民即外來人口的住房條件低劣。

　　報告表示，2012年北京的人均GDP已經達到13797美元，但北京住房總體上還相當於西方國家20世紀60年代的水準，住房數量問題還未解決。有部分人開始追求住房的品質，而另外一部分人住在地下室、城中村等非正規住房?，還有部分人選擇群租住房，使得北京大量的正規住房非正規化。北京常住居民的收入落後於經濟增長，北京住房發展水準遠遠落後於經濟發展。

富力地產（2777）宣布，2013年6月的協議銷售額約為30.65億元（人民幣．下同），銷售面積達約24.54萬平方米，銷售收入按月上升5.3%，同比上升10.3%。年初至今累計錄得總銷售收入約185.79億元，總銷售面積達約1,61.26萬平方米，較去年同期分別上升18.3%及29.1%。

政府上周公布本季度的賣地計劃，地政總署公布，其中兩幅分別位於沙田九肚和元朗東頭的住宅用地，7月19日開始招標，8月30日截標；市場人士估計，兩幅用地可為庫房帶來超過37億元的進賬。

九肚最大地塊

將安排在月中招標的沙田九肚第56A區用地，屬於沙田市地段第579號用地，是九肚一帶第7幅招標地皮，地盤面積屬區內用地中最大，佔地約35.4萬方呎。用地的發展規模曾獲放寬，地積比率放寬至目前的0.91倍，可建樓面約32.3萬方呎。

同日招標的元朗用地則位於轉型中的東頭工業區，位於宏業西街和德業街交界，座落在元朗物流中心和大昌街汽車服務中心之間，已由工業改為「住宅（戊類）1」用途。城規會資料顯示，項目除地積比率有限制外，也限制最低兩層的上蓋面積覆蓋率上限為60%，其上覆蓋率上限則為30%，高限列為85米（主水平基準以上）。

市場對兩幅用地估值合計介乎37.19億至39.74億元，其中九肚用地價值較高，美聯測量師行董事林子彬認為，用地可發展洋房及分層住宅，參考同區用地造價等，估計每方呎樓面地價約9500元，估值約30.71億元。

中原測量師行執行董事張競達認為，參考早前朗屏站一帶用地的造價後，估計元朗用地每方呎樓面地價約3200元，估值約7.41億元。

將軍澳長沙地周五截標

此外，位於將軍澳和大嶼山的住宅用地本周五將截標，天俊測量師行執行董事張楚然認為，將軍澳市中心南部一帶供應充足，第68B2區造價難現突破，估計每方呎樓面地價約3800元，估值約32.53億元；至於長沙嶼南道用地，可望發展為大型洋房，估值約30.96億元，每方呎樓面地價約5000元。

瑞安房地產（272）加入在港推售內地樓盤行列，本周末將推出分布在上海、重慶、大連及佛山4個城市的項目。瑞房認為，近期內地銀行「錢荒」現象及收緊房貸措施，僅屬短期波動，對購房需求影響不大，集團對內地樓市長遠展望仍保持樂觀。

瑞房是次在港發售的單位共104伙，售價介乎110萬至1300餘萬元。重慶天地及大連天地項目商業總監裴性培指出，在港推售的策略主要針對因工作需要穿梭兩地的港人。

被問及內地房貸情況，上海瑞虹新城項目總監王穎認為，個人住房按揭屬穩健生意，未有聽聞出現收緊房貸。

內地樓市走勢方面，裴性培指出，樓價走勢難以預測，但民眾對房屋的剛性需求強勁，集團將切合市場維持推售中小型單位策略。

首批白表2500買家陸續入市，房委會數據顯示，6月份暫錄得149宗居屋第二市場（居二）成交，較5月份減少17.2%，其中以將軍澳及馬鞍山區最暢旺；二線居屋也被「炒起」，葵涌葵康苑一個兩房單位剛由白表免地價買家以綠表價263萬元購入，實用呎價5514元，創同類單位綠表新高。

兩月居二成交逾320宗

首批白表免地價買家獲批購買資格證後蜂擁入市，令居屋售價不斷搶高，成交量也熾熱。房委會網頁顯示，6月份居二成交暫錄得149宗，比5月份180宗，減少17.2%，5月數字反映綠表客擔心與白表免補地價買家競爭，偷步入市；實際上，今年首四個月成交宗數每月介乎80至134宗，5月及6月的數字已明顯較高。

6月份居二買家集中搶購新界區屋苑，資料顯示，以將軍澳及馬鞍山區交投最熾熱，分別錄得20及19宗買賣，其次則為天水圍及屯門區，最高價屬香港仔居屋雅濤閣的單位，售價495萬元，實用面積576方呎，呎價8594元，並貴絕港島南區的居屋。

美聯物業營業經理麥列東指出，最近居屋市況熾熱，令業主叫價更進取，葵涌葵康苑B座高層單位新近以綠表價263萬元售出，由白表免地價買家購入，實用面積477方呎（建呎570），實用呎價5514元（建呎4614元），創同類單位呎價新高。

房委會委員蔡涯棉認為，居二成交暢旺，反映買家有實質置業需求，過去數月細價樓樓價其實也屢創高位，故不能斷言白表免地價政策刺激居屋樓價。他表示，美國聯邦儲備局早前退市的消息，相信將令下半年的樓市轉趨穩定，下一批的白表免地價買家入市將較審慎。

爵悅庭實呎12341創新高

另一方面，市場消息透露，荃灣寶石大廈1座低層早前以400萬元成交，惟因估價不足，買家撻訂棄購；荃灣爵悅庭西爵高層G特色戶傳以738萬元易手，實用面積598方呎（建呎760），實用呎價12341元（建呎9711元），創屋苑呎價新高。

市區重建局近年引入的「需求主導」重建計劃反應理想，昨天起接受第三輪申請，9月底截止。市建局表示，首輪三個項目其中兩個三個月內未獲批准，最終收購價獲調高13%。

需求主導重建模式在2011年起先後兩輪接受申請，兩次分別接獲25份和34份申請，最終市建局分別推展3個和4個項目。市建局企業及法律事務總監鄭啟華表示，需求主導項目希望做得愈多愈好，但須視乎資源，除需求主導項目外，也希望有足夠的資金主動推展一些地盤面積逾1000方米的項目。

首輪兩項目收購價加碼13%

第三輪申請大部分條款沿用以往計劃，惟為避免因單一業主持有業權過多，令申請項目即使達67%的門檻，市建局提出「有條件收購建議」後亦未能達80%的要求，因此要求地盤內任何單一業主若在某地段持有不少於20%業權，須參與有關申請；此外，該局也將因應項目的可行性和有否大批租客短期內被業主逼遷等，作為考慮因素。

鄭啟華透露，首輪三個項目中，除海壇街229A至G號項目順利在公布有條件收購90日內獲發展局局長批准，其餘兩個分別位於深水埗和大角咀橡樹街的項目，則需要約五個月批核，令市建局須依機制參考樓價指數調整收購價，最終兩個項目均調升約13%，以橡樹街項目自住業主每方呎實用面積收購價約10238元推算，調整後的呎價約11569元。

由於機制須參考樓價指數走勢，若未來樓價下調，收購價也可能需要調低。鄭啟華表示，若需要調低呎價，市建局將承擔首3%的跌幅，餘下的則須由小業主承擔，以樓價指數下調5%，即收購價須減少2%。

根據計劃，小業主若接受有條件收購建議，除兩個特定情況外，其所簽訂的買賣協議將屬「必買必賣」。鄭啟華建議，小業主須自行考慮跌價的風險，惟相信第三輪需求主導的申請反應仍會踴躍。

投資者及用家均看準東九龍發展潛力，紛紛物色單位入市。

市場消息指出，信置（083）九龍灣國際交易中心最新再有3個高層全層樓面接獲洽購，涉資約9億元；每層面積約2.8萬方呎，平均呎價約1.1萬元。據了解，大業主去年年底以15.67億元出售16至22樓共七層樓面予?生銀行（011），上月中則售出23及25樓兩層，售價分別約2.88億及2.91億元，呎價逾1萬元。

消息人士表示，致生集團以6600萬元購入觀塘建生商業中心25樓全層作集團總部，面積6309方呎，呎價10461元。據悉，原業主以約4937萬元購入，賬面獲利近1700萬元。

租務市場方面，中環長江集團中心20樓03及05室傳以每方呎130元獲承租，面積9491方呎。

東亞銀行發展的中環德輔道中33號即將招租，香港仲量聯行商業部區域董事嚴威程表示，現正釐定意向呎租，據了解，該廈前身為東亞銀行持有的聯合銀行大廈，預計今年第四季完工。項目樓高27層，總建築面積94176方呎，其中20層將用作辦公室，可供出租樓面建築面積由3421至4679方呎不等；另有五層樓層作為零售用途，提供達19898方呎樓面，目標租戶為國際高級品牌。

尖沙咀遊客區街舖呎租節節上升，尖沙咀金域假日酒店地下2個舖位市傳分別獲表行及珠寶行以310萬及350萬元續租，其中一個舖位加租近30%。

市場消息指出，彌敦道50號金域假日酒店地下一舖位連閣樓，地下和閣樓面積同約2136方呎，獲表行以310萬元續租，較舊租約240萬元，加租近30%，新約呎租1451元；至於毗鄰的1號舖，現租客為周大福珠寶行，據土地註冊處資料顯示，最新續約租金為350萬元。

市場人士表示，同區彌敦道100號THE ONE地下G01A、01B、01C號舖亦獲承租，面積1230方呎，現租客為珠寶行，市場預計租金約達200萬元水平。

土地註冊處資料顯示，荃威花園第三期商場6樓全層連車位以2.9億元沽出，市傳面積共約6萬方呎；西營盤干諾道西129至130號以2.328億元易手，新買家為寶樑投資，公司董事為區玉霞。

連餘貨盤 本月推盤量達2400單位

發展商逐漸適應新例，售樓紙審批進度又有望加快，本月推盤量掉頭向上，約4個全新盤部署推出，涉近1,000伙，其中元朗溱林昨上載樓書，勢成下半年頭炮盤，連同將重推的餘貨盤計，本月推盤量可達2,400伙。

政府延長預售樓花期至最多30個月，樓花審批進度即將加快，發展商推盤步伐轉快，市場人士估計，約4個全新項目將有望於本月登場，共約1,000伙。當中新世界（00017）元朗溱林昨天上載樓書，有望趕及月內開售，揭開下半年新盤戰的帷幕。

據悉，發展商昨傍晚上載樓書之後，隨即就向各家代理行簽發推廣委託信，短期內會與代理進行簡介會，並計劃在短期內開放位於中環的展銷廳。

由於該盤戶型較多，同時有洋房及分層住宅，故樓書分量十足，合共433頁，是新例實施以來最厚的樓書，也是繼同區爾巒（近1,500頁）之後最厚的一本。

麥花臣匯昇柏山 快登場

早在5月獲批預售樓花同意書的溱林，提供236伙，建有11幢分層住宅（單位面積436至1,285平方呎），以及29幢洋房（洋房面積1,902至4,744平方呎），是提供多款戶型的低密度住宅項目。

除溱林外，本月有望推出的全新盤包括?地（00012）「舊契」項目旺角曉珀?御；九建（00034）位於同區接近現樓階段的麥花臣匯，該盤早在2月便獲批入伙紙；以及早前獲批預售的長實（00001）荃灣昇柏山，發展商曾表示最快可在本月底推出。上述4個全新項目合共近1,000伙。

5餘貨盤 有望月內重推

此外，目前不少發展商將餘貨盤重推，市場估計，月內就有5個餘貨盤有望重推並發售，其中資本策略（00497）旗下尚家生活銅鑼灣yoo Residence，消息透露，項目的示範單位最快本月中可對外開放，預計月底可以重新開售，發展商早前曾透露，項目重推時會考慮輕微加價。

另一個較矚目的餘貨盤則為?地及新世界的元朗尚悅，該盤自5月因樓書出錯而急煞停賣樓之後，一直未有公布具體的推售部署，消息指，項目早前已重新再開始製作樓書，以解決之前的失誤，目前已接近最後階段，估計月底可重新登場。

曉珀?御 月中可望推價單

?地系內的旺角曉珀?御上周上載樓書之後，月中也可望推出價單重推。而利凱資金的西營盤懿山，早前上載新版樓書到一手住宅物業銷售資訊網之後，目前只欠價單及銷售安排等，就可正式重推。

麗新發展（00488）油塘OCEAN ONE昨日重推，可售單位有52伙，惟首日未錄得成交。

麗新OCEAN ONE昨日早上11時起正式重售，本報記者於現樓的售樓處所見，當時未有睇樓客出現，但有大批地產代理到場了解，售樓處一度聚集過百名代理。根據項目的成交紀錄冊，昨日沒有錄得成交。

潘銳民：項目不急於推售

OCEAN ONE重推發售的單位有52伙，有關價單於上月初推出，平均實用呎價14,039元，售價由687.7萬至1,263.3萬元。其實，OCEAN ONE重推曾遇波折，項目樓書上月推出時被發現有誤，故發展商將銷售日期推遲，並修訂樓書。

項目提供總數124個單位，在《一手住宅物業銷售條例》生效前，累積售出14伙，佔整體伙數約11%。換言之，該盤尚有110伙可供發售。

麗新發展副總裁潘銳民表示，項目並不急於推售，示範單位於上周重新開放後，希望客戶「慢慢睇」，先了解樓盤資料。他又指，該盤針對用家市場，對銷情有信心。對於近日市況波動，潘氏就認為市場有起落屬正常。

此外，銷售監管局資料顯示，嘉里（00683）港圖灣昨售3伙，均為低層戶，其中1伙是6樓連平台單位；而項目早前加推的42伙，則可於明天發售。另市場消息透露，逸峯昨日亦沽出1伙。

備受爭議的新界東北發展區計劃，據了解，已獲行政會議通過，最快明日公布。

在新方案中，港府作了多項調整，包括重提公私營合作，容許符合條件的發展商，在已有土地上續享發展權，並在補地價後可自行發展私樓；港府並擱置發展「坪輋/打鼓嶺」。

擱置發展「坪輋/打鼓嶺」

據悉，政府重提公私營合作發展，是考慮到此種發展模式可避免日後遇到發展商提出法律挑戰，令住宅供應計劃受阻。

消息指出，發展模式仍以政府收地為主，但會提出一些條件下，令發展商可在補地價後自行發展。

政府於去年公布《新界東北新發展區規劃及工程研究第三階段公眾參與摘要》後，湧現反對聲音，政府作出修訂。據了解，修訂計劃已獲行政會議通過，當中最大改變是新界東北發展區的發展模式。

新界東北原定以傳統發展模式，即政府收地發展，但據悉，在修訂計劃下，發展模式將改為公私營合作，即容許符合條件並擁有土地的發展商，在補地價下興建私人住宅或相關發展項目，不過，若發展商擁有的土地被規劃作公屋或興建公共設施，政府將向相關發展商收地。

至於「換地」條件，主要包括地盤面積最少要達4.3萬平方呎或以上、地皮由單一業權人或合營公司共同持有，碎地亦不會受理。據悉，政府亦有評估，約有十餘幅地符合上述「換地」條件。

修訂後 建屋量將增28%

同時間，政府亦為「換地」商討安排，定下時間限制，舉例說，若規限在18個月內要完成檢討，若在指定限期內未能完成談判，便一律由政府收地，避免談判膠着而影響發展。

另一方面，經修訂後的新界東北發展，建屋量將會增加28.3%至約6萬伙單位，公營房屋比例會由43%增加至60%，其中新增的公營房屋以居屋為主。

地政總署昨天發出執業通告，預售樓花期限由即日起，正式由20個月延長至不多於30個月。

據通告顯示，申請所需的文件跟現時相同，發展商須提交地契文件及地皮買賣紀錄副本、財務報表以證其有能力負擔所需的工程及專業服務費用、屋宇署批出的上蓋建築工程施工同意書，以及認可人士簽署及預計的關鍵日期等。

發展商：政府要作相應配合

有發展商表示，遞交及審批圖則及上蓋建築工程施工等文件，一般需要12個月，故即使樓花期延長至30個月，業界亦未必能夠用盡，認為政府各部門要作出相應配合，才能夠增加短期的樓花供應。

另外，一手住宅物業銷售監管局專員馮建業昨日在出席立法會小組會議時指出，一手新例實施至7月1日，共有6個新盤項目在售，所銷售的單位達453個，包括180伙已經簽訂臨時買賣合約，當中58%已簽立買賣合約。

同時，馮氏又補充指，另有9個項目已提交銷售文件，涉及1,430伙待售的一手樓，預料將於短期內發售。馮建業認為，條例實施至今，發展商執行細節大致符合要求，未有影響買家利益，未來會與地產建設商繼續溝通，但暫未有下次與商會會面的時間表，但強調新例確保資訊公平透明，不會影響一手物業供應。

招商地產「殼股」東力實業（00978）公布，昨日股東特別大會已通過決議，公司易名為「招商局置地」。

上月招商地產公布，已獲上市委員會批准，於1年內向東力注入約62億的地產項目，東力將配股集資約17.74億元支付。該議案於7月8日股東特別大會審批。

本港樓價反彈，財政司司長曾俊華表明不排除短期內再推措施冷卻樓市，亦不會就辣招設定時限，以及重申不會設定硬性的樓價下跌目標，消息令本地券商看淡本港樓市。里昂證券指出，美國國債收益率曲線上揚及港府將2015年竣工單位提前預售後，估計未來18個月住宅價格預期從下跌10%改為下跌15%。

里昂：投資迴避開發商

　里昂表示，房地產開發商的估值或許低廉，但是在核心資產淨值企穩之前，估值較資產淨值的折價率不太可能收窄，建議投資者迴避房地產開發商，但就看好物業發展商。當中地產分類指數是昨天?指跌幅最大的分類指數，跌1%，9隻成分股中有7隻下跌，其中華潤置地(1109)以4.3%領跌。

　另外，摩根大通則認為，港府上月底公布本季(7至9月)將推出9幅住宅土地，提供約2,500單位，較第二季約3,620個單位為少，該行認為要達到全年2萬個單位的土地供應目標頗具挑戰。摩通發表報告指出，雖然港府嘗試增加私人土地供應，包括延長預售樓花期限至30個月，但相信整體住宅供應偏緊的情況仍然維持。股份方面，摩通較看好新地(0016)，主要是穩健的經常性租金收入，以及住宅銷售已鎖定2014年度盈利。

朗詩集團昨宣布，就收購深圳科技(0106)之全部已發行股份提出強制性無條件現金要約，並建議更名為朗詩綠色地產(Landsea Green Properties Co., Ltd.)。

　此外，公司建議任命新的董事會成員，包括五名新執行董事，田明、申樂瑩、謝遠建、劉達及丁鋒；另建議三名新獨立非執行董事，包括許小年、丁遠及李均雄。原深圳科技董事局主席王聰德將留任董事會成員。有關建議更改公司名稱及董事會組成將待隨後召開的股東特別大會中通過。

　深圳科技獲借殼後昨急升22.58%，收報1.14元，成交金額1.81億元。根據要約條款，要約價為每股0.685元。要約期為28日，接納要約的截止日期為本年7月30日。公眾股東約佔上市公司全部已發行股本之27.1%。上市公司截至上周五的收市價為0.93元，在朗詩宣布收購前一交易日的收市價為0.41元。

　新獨立非執行董事當中，最值得關注的是著名經濟學家現任中歐國際工商學院經濟學和金融學教授許小年，曾任中金董事總經理兼研究部主管。另外，新的董事會成員中亦有朗詩董事長田明及副總裁謝遠建。謝氏在朗詩長期擔任首席技術官。