防建商變相增貸 有助遏止房價炒作

本周下令
為防堵建商將民眾買預售屋的錢，信託給銀行後，再把「信託受益權」轉讓給他人的「變相增貸」，一旦建案沒完工或房價反轉，將使民眾權利受損，此外，買到「受益權」的銀行或壽險業者，受益權恐變成一堆廢紙，金管會最快本周將下令，全面禁止建商預售屋受益權轉讓。

影響所及，建商將無法再透過預售屋信託受益權「變相增貸」，衝擊中小型建商資金運用，也有助遏止預售屋房價炒作；對壽險或銀行業者來說，則是少了一個投資標的。

建商資金運用恐受限
政府打炒房，銀行緊縮不動產授信後，有愈來愈多的建商，開始將手上的「信託受益權」轉賣出來，並開出5%~8%利息給投資人，讓不少銀行和壽險業趨之若鶩，又以壽險業投資為大宗。
例如2011年當年，在林口推「世界首席」預售案的甲山林，就把將交屋的汐止「甲山林天廈」，以10億元價格，將信託受益權轉讓給台灣人壽；京業建設也在同年，把在捷運新北投站的「京倫吾悠」受益權，以6億元轉給宏泰人壽。
此舉對建商而言，可提前取得全部的資金，也是變相增貸。如10億元預售屋建案，建商向銀行土建融只能貸6億元，若再將2億元的「信託受益權」轉賣給壽險業者，等於「變相增貸」了8成。
金管會上周五（12日）和央行召開聯繫會議，會中金管會認為美國量化寬鬆政策（QE）退場，房市反轉風險升高，卻發現建商多把預售屋的「受益權」轉讓出去，一旦房價反轉、或建商跑了，不願贖回受益權，會產生很大的道德風險。

房價反轉受益權無用
金管會官員說，2011年5月新修正的預售屋定型化契約中，「預收款履約保證信託機制」規定，若建商沒有依法依約交屋或完工，法院拍賣後，購屋的民眾是優先受償，再來才是買「受益權」的金融業者。官員說，這些金融業者手上的「受益權」，等於是次順位債券，如果房價反轉或建商跑了，這些受益權就如同一團廢紙。

預收款信託金額攀高
為避免民眾和投資人權益受損，金管會最快本周將發布相關規定，全面禁止建商將預售屋的「預收款信託受益權」轉讓出去，因受託人屬銀行，銀行局將透過銀行去管理。
依現行規定，建商需將民眾買預售屋的錢，都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，等到建案完成後，不動產的銷售收入，受託銀行將交給建商；但建商可將此銷售案利潤的「受益權利」，轉賣出去，稱為受益權，屬債權的一種。
據信託公會統計，今年第1季「預收款信託」金額達140.62億元的高點，且呈現逐年走高。

【報你知】不動產信託受益權
建商將民眾買預售屋的錢，都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，由受託銀行視建案工程進度，逐次撥款給建商，專款專用，降低建商倒閉、捲款逃走的風險。
等到建案開發完成後，不動產的銷售收入，屬於信託利益，銀行將交給受益人（建商）享有。
建商若希望提早拿到資金，而非等工程完成後才拿全部資金，可以將「信託受益權」轉賣給其他投資人，由建商給付約5~8%利息給投資人，並約定1~2年內贖回受益權，目前投資者多是銀行或壽險業者。
但當房價反轉或建案沒完工，建商不願贖回受益權，除買預售屋的民眾權益恐受損外，受讓人（銀行或壽險業者）手上的「受益權」也可能變成一團廢紙。

台北市素地少，都更之路也遙遙無期，建商瘋狂轉往過去認為的蛋白區獵地，跟隨建商獵地的軌跡，可發現蛋白區房價在短短3年內，漲幅超過2倍。

出現惜售心態
觀察建商購地插旗情況，也許可提供民眾買房投資布局參考，以林口為例，現在預售屋房價，較建商購地時周邊預售屋房價漲幅甚至高達2倍之多。林口指標案興富發「國家1號院」每坪開價34萬元，興富發是在2010年時購地，當時林口預售屋房價每坪僅11~24萬元，換算下來，3年內房價漲幅逾4成。

另一個建商熱門插旗區域新莊副都心，遠雄「米蘭公園」每坪開價65萬元，遠雄也是在2010年購地，遠雄購地時的新莊預售屋房價每坪僅40~50萬元，換算下來，不到3年房價漲幅已有30％~62.5％。

因為房價持續走揚，建商出現「惜售」心態，去年9月在新莊副都心插旗的聯上開發總經理李志明就說，考量到建案地點位在新莊中央路，鄰近台灣電影文化中心，雖然代銷業者建議蓋小坪數，比較好賣，「但我們覺得太浪費地點，考慮規劃少戶數，朝雙拼、先建後售方式銷售。」

進市區很便捷
對於建商往外獵地，帶動蛋白區房價持續走揚。高力國際董事李日寶分析，隨著交通動線改善，進入市區相對便捷後，使得過去被視為郊區的土地備受建商青睞。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雙北地區獵地不易，建商幾已買不到地，再者上市櫃建商改用IFRS後，每年都有作帳需求，建商必須增加土地庫存量，就算市況不好，建商也寧可不推，持盈保泰，「建商口袋都夠深，絕對養得起地。」

近幾年房價飆漲，有愈來愈多的夫妻，為了節省生活開銷，紛紛搬回家與父母同住，面對「老中小」三代，若要新購房或者改裝，有近5成的民眾會把長輩的需求擺第一位，其次，依自己、伴侶和孩子的需求，則是占了40.2％。
早在1、20年前，房價不太高時，民眾買房或者換房通常都是以自己上班方便或者子女學區為優先考量因素，不過，隨著近幾年各地區房價大幅攀高之後，年輕人買房不是要靠父母幫忙，就是和父母同住，也推升三代同堂的比例，同時也讓「全齡住宅」漸成目前房市新顯學。

根據好房網調查目前想兩代同堂甚至三代同堂比例已較過去大幅提高中，有高達49.6％的受訪者，在考慮新購房子是會以「方便年邁父母親的居家動線」為主、有23.4％的受訪者是以「自己和伴侶的需求」為重、另有16.8％是「以家中幼兒的居家安全」為先。

然而有高達54％的受訪者表達有高度意願購置「全齡宅」，也就是適合「老中少」的住宅，另外，也有38％的人選擇「房子重新裝潢或改造來做格局調整」，僅有8％的受訪者「不考慮任何變動，住久就習慣」。

好房網資深協理徐賢淑表示，隨著房價居高不下，都會區的三代同堂比例有日益增多趨勢，許多小家庭為了節省開銷，而漸漸開始選擇與父母同住，存下來的錢當成「裝潢費」拿來翻修住宅。

不見得所有父母都喜歡和子女住在同一屋簷下，尤其子女已成家甚至有小孩，徐賢淑也說，一些具經濟能力、注意身體保養又很重視生活品質的「富老族」，就傾向資助兒女婚後在自己住家附近買房子，彼此方便就近互相照顧又能保有個人空間。

許多腦筋動得快的業者近幾年紛紛鎖定有閒又有錢的「富老族」商機，量身打造各種貼心商品，小至各式各樣能讓生活更安全方便的輔具、大到室內無障礙空間改造。

因此，為銀髮族量身定做起居空間的設計公司業績也跟著扶搖直上，成了「銀髮經濟」的受惠者。

上市營建股看好兩岸簽署ECFA、服貿協議，並且為接軌IFRSs國際財務會計準則，掌握長期穩定的現金流，紛紛積極轉投資觀光旅館。其中，國泰建設來勢洶洶，首家和逸酒店「Hotel Cozzi」昨（12）日開幕，目標2017年全台「遍地開花」開出5家。此外，包括潤泰創新、皇翔、皇鼎等，未來3年內都有觀光旅館開幕營運。

國建100％轉投資的國泰商旅，目標採全台連鎖經營模式，包括和逸酒店「Hotel Cozzi」、慕軒酒店「Madison Taipei」兩個飯店品牌。國建協理陳仁澤表示，和逸酒店「Hotel Cozzi」民生館昨日開幕，房間數135間；接下來，捷運善導寺站旁的和逸酒店忠孝館、房間數120間，以及敦化南路二段的台北慕軒酒店「Madison Taipei」，預計9月、12月陸續開幕。

陳仁澤表示，「Hotel Cozzi」和逸酒店將朝全台連鎖拓點的方向擴大，並在台南、高雄、台中、新北市陸續開出；目標是2017年全台開幕到5家連鎖飯店。

潤泰新則採合作經營的模式，其100％持股的潤泰百益公司計劃2013年底至明年底，和國賓飯店旗下飯店副品牌「Hotel amba」合作，在松山車站BOT大樓開出amba松山館，為IFRSs實施後現金和營收來源添加柴火。

至於潤泰新的南港車站BOT案，其飯店則由100％持股的潤泰旭展公司，和六福合作，開出六福旗下的飯店品牌，2015年底可望完工。

另外，皇翔則簽下萬豪飯店「Marriott Hotel」的品牌授權合作備忘錄，規劃進駐士林官邸地上權案、及台汽北站案，兩座飯店分別規劃在2015年底、2018年完工開幕。

至於皇鼎，2012年初開幕營運的內湖富信大飯店，已在上月以12億元賣給福紘公司，順利落袋為安。

皇鼎副總經理鄭紀辰表示，富信大飯店迄今還有台中、汐止2處；另富信大飯店台南忠義路一館，規劃9月開幕，台南成功路二館2014年6月開幕，汐止二館預計2015年至2016年開幕，完成全台5館的布局。

房屋如欲賣得好價錢，除了地段優劣外，「賣相」也攸關價格好壞。房仲業者表示，對於屋齡偏高的中古屋來說，只要能稍微「微整拉皮」，也能增加賣相，提升吸金度重現美魔女房價魅力，屋主甚至有機會增加百萬元進帳。

屋內輕裝修、屋外整潔最吸睛，好房網總編輯吳光中表示，老屋儘管「外表」不及新成屋吸睛，但其實只要能「簡單輕裝修」，像是牆面粉刷、重新格局到地板翻修等，只需付出少許的裝修成本，即能換得令人眼睛為之一亮的屋況，投資報酬率甚高，事實上，目前市場砸錢裝潢出售房子的投資客不在少數。

而「保持公共區域的最佳狀態」也是重要關鍵之一。吳光中指出，房子好不好賣，從房仲經紀人帶看客戶，推開一樓大門的剎那，「印象分數」就已經決定八成的命運，整潔、明亮的樓梯行走動線，絕對是保持房價不墜的不二法門。

老公寓補登陽台、公共設施坪數 屋主進帳多百萬，吳光中進一步指出，「老公寓補登坪數」，早期老式公寓的公共設施或陽台都未登記坪數，建議房屋所有權人可依法申請補登坪數，至少可多賣出2~3坪房價。舉例來說，以實價登錄台北市單坪行情64.3萬粗估，屋主至少可多進帳百萬元。

不過，吳光中也提醒，若是公設未登記，需所有住戶都同意才可補登，不過陽台僅需由住戶單獨提出即可。此外，「更換樓梯間燈管、燈罩」也有助於增加賣相。吳光中說，多數屋主在賣房子時，只留意屋內的狀態，卻忽略屋外環境亦是買方在意的焦點。

他表示，大部份公寓樓梯間的天花板燈管、燈罩，因年久失修或無人清掃，而卡上厚厚的灰塵，造成光線明顯不足，予人「昏暗陰冷」的感受，建議可以花點小錢汰換燈管，即能帶來滿室溫暖感覺，也是美宅技巧之一。

　藝術無價？新北市都市計畫委員會創全國首例，通過浮洲地區都市計畫通盤檢討方案，只要建案設置公共藝術，最高可給予五％容積獎勵上限。新北市政府城鄉局指出，當地有國立台灣藝術大學、文創園區，容獎方案可增加藝術空間，也能資助藝術家，一舉數得。

　新北市城鄉局計畫審議科長邱信智表示，這次浮洲地區細部計畫通盤檢討時，考量當地具豐富的人文藝術條件，希望能以台藝大為中心，建構當地文創特色，鼓勵建商投入公共藝術創作，並由該處管委會負責後續十年的維護管理。

　兼顧支持藝術 創造雙贏

　他以遠雄建設為例，三峽建案以馬賽克拼貼的藝術大道為號召，不僅引領風潮，更成為當地特色，不只是死板板的建築物。遠雄林口未來城同樣設置公共藝術，彩色樹葉貼片的人造樹、社區招牌的吉祥物，同樣看來賞心悅目。　雖然有人質疑，不應讓「浮洲」成為獨特的專案地區，但邱信智認為，新北市幅員廣大，不能用單一規定來套用全市，瑞芳與板橋、八里與新莊可說是南轅北轍。這次以浮洲地區為測試，一旦實施良好，未來會在一定限制下，以容積獎勵鼓勵各區發展特色。

　浮洲基地 獎勵值六千萬

　他強調，公共藝術的五％容積獎勵必須符合中央法規，都更地區五○％、非都更區二○％的容積獎勵上限，未來也將視實施狀況動態調整。剛開始推廣綠建築時，容積獎勵給得很高，隨著綠建築意識普及後，壓縮這部分容積獎勵。

　以浮洲基地面積一千坪的住宅區為例，三○○％的容積率可蓋三千坪樓地板面積，五％公共藝術容積獎勵約一五○坪，新成屋市價每坪四十萬元計算，容積獎勵的價值約六千萬元左右。

　浮洲地區為板橋與樹林交界，距離板橋市中心約一公里，是板橋少數未開發地區，周邊老舊建物多。隨著台鐵浮洲簡易車站、特二號快速道路通車、湳仔溝整治、中央合宜住宅等，浮洲地區發展逐漸受到重視。今年四月內政部通過板橋浮洲地區都市更新計畫暨都市計畫通盤檢討，未來浮洲地區二七八．五公頃將陸續開發，成為板橋的次核心。

1200萬作品 淪為龜魚放生池

　台灣各地都有值得驕傲的特色公共藝術，成為知名地標、拍片取景地點，甚至紅到海外，創造出一加一大於二的效果。但也有公共藝術作品「曲高和寡」，讓藝術品成為民眾放生養魚、養烏龜的地方，讓人啼笑皆非。

　台北市一○一大樓內外有「ＬＯＶＥ」等九件大型雕塑，當年因一○一大樓為ＢＯＴ案，依規定必須設置公共藝術，經評選小組依美觀、意涵而選定，設置在大樓內外。

　作者用簡單的「ＬＯＶＥ」標誌，傳達了無比愛意，是熱戀男女、新人婚紗取景的熱門景點，周末假日更是擠滿人潮，熱鬧且具喜氣。

　設置公共藝術學問大，新北市新板特區有座日本大師作品「時光的軌跡」，十二年前以一千兩百萬元購入，成為知名景點。但沒多久，竟成為民眾養魚放生之處，成群魚兒、烏龜在池中肆意悠遊，成為藝術創作的一大諷刺。

　這件作品解說牌上，引經據典指出，「由牛頓、愛因斯坦理論，呈現人類思考時間與環境間的變化，從每一個現在的『不同』，累積成為『時光的軌跡』。」

　或許因為藝術作品曲高和寡，亦或民眾素質有待提升，常有缺乏公德心的民眾拿吳郭魚、烏龜、錦鯉到此放生，剛開始板橋火車站還會派人清理，並貼上公告提醒民眾。

　但清理速度趕不上民眾放生的速度，加上魚類繁殖速度快，估計池內魚群至少集結上百隻，成為特區內最大的魚池及無解難題。

　矗立在台中市市政路、惠中路上的「天佑台灣」公共藝術紅到海外去，曾有英國男子尚恩在這座藝術品前，發起高舉雙手喊出「我愛台灣」活動，去年市府響應，號召二○一二人排出「我愛台灣」大型人體圖騰獲金氏世界紀錄。

　捐出這件作品的聯聚建設董事長江韋侖說，多年來在世界各地旅行，北京發現這座名為「問天」的農民雕像，以陜西農民在遭遇久旱後，舉起雙手虔誠的向老天祈雨，希望農作有好收成。作品呈現的濃烈東方色彩和敬天精神感動他，希望天佑台灣，還能天佑亞洲、天佑世界，不分藍綠、不分宗教、不分種族，喚起大家對這片土地的熱愛。

　提到台南著名公共藝術，多數人直覺聯想海安路！海安路歷經一群藝術家城市造街將老街道營造萬種風情，藝術家任大賢以擅長的焊接製作「Line House」矗立海安路上，成為遊客駐足拍照的景點之一。任大賢說，當初打造這座藝術品只收取製作經費，卻為他增加曝光機會，很多人因此認識他，對他就是無價的收益。

　高雄市鼓山區鼓山一路「山海領市館」內，芳崗建設董事長林達標特別向本土藝術家王俠軍購買卅二件聞名兩岸的八方新氣時尚白瓷作品，有龍年新系列「雞響如意」、「龍耀八方」、「如意如龍」等作品，總價值約三百萬元，在社區設立了山海藝廊，列為永久館藏品。

提升建案品質 建商讚值回票價

　建商認為，新北市「公共藝術容獎方案」有助把藝術融入生活中，對提升社會文化有正面幫助，舉雙手贊成。但建議應先從鼓勵本土藝術家開始，都委會也應建立機制，讓業者有所依循。

　馥華建設副董事長徐陳坤指出，公共藝術容積獎勵的機制，是鼓勵建商與藝術家合作，來刺激當地文化創業、增進文藝氣息，進一步提升了當地房價。在遊戲規則出爐後，建商有所依循，未來建商如果願意配合，新北市浮洲地區就有發展成為「文藝專區」的機會。

　建築師陳廷杰認為，這項獎勵對都市環境美化的價值有正面幫助，但要給就要給足，最怕就是執行落差。萬一都審過程中，評審委員嫌藝術性不足，東扣西扣，最後只剩下一％或二％，反而失去原意。

　總太地產董事長吳錫坤表示，「以營建成本估算，投資公共藝術絕對值回票價！」他贊助多名藝術家來台中市駐地創作，不僅僅提升建案品質，也能援助藝術家專心於創作，不必擔心生計問題。

　他以台中七期的「東方帝國」建案為例，請來曾創作高雄捷運美麗島站公共藝術「光之穹頂」水仙大師Master Narcissus Quagliata，打造最新力作「無限」，已成社區的恆久藝術收藏；藝術容積獎勵對政府、藝術家、建商是創造三贏。

　但他也說，藝術沒有量化標準，如果審議過程遭刁難，不僅讓建築業者很難遵循，也會讓藝術創作者覺得不受尊重。因此，給獎必須公正客觀，不要因人而異。

　隆大營建董事長陳武聰贊成新北市都委會的作法，他建議，評審委員的素質與專業一定要嚴選，訂出完整獎勵標準，不能流於形式。否則將打擊地方政府威信，也會讓建商無所適從。

　陳武聰還說，高雄房產單價比新北市低很多，高雄建案很少設置公共藝術作品，如果有，也以本土藝術家的作品為主，呼籲政府及建商，應先從照顧本土藝術家做起。

受惠有限 但總比沒做好 藝術家：與其靠政府 不如先壯大自己

　新北市推出公共藝術容獎措施，藝術界普遍支持與贊同，建議能制定出標準與措施，不要都是特定人士獲得獎勵。但也有藝術家認為，目前法令規定，公有建築物造價一％必須做為公共藝術，受惠者寥寥可數，藝術家與其要靠政府，倒不如先壯大自己。

　曾參與台南市海安路藝術造街的藝術家任大賢認為，該政策可能讓藝術家受惠，但多數藝術家仍需靠自己。任大賢說，政府一些政策不管美意多好，實際造福的都不是民眾或藝術家、創作者。一直以來，創作者都心知肚明，靠政府還不如靠自己，唯有等自己壯大了，補助才會來，自己也才會被看見。

　他說，乍聽這項新政策讓人樂觀其成，但他在乎的是，配套措施要做好，不要將資源集中給有名氣的藝術家，默默無聞、具有潛力的藝術家卻得不到「關愛」。

　任大賢強調，現在公家單位固定提撥一％經費供公共藝術用，與該政策有異曲同工之妙。雖然受惠的藝術家有限，但做終究比不做好，有機會，對創作者而言就是好事。

　本身也是陶藝家的鶯歌建國里長林清得表示，個人工作室想取得大型公共藝術，在資本額、人才及招標制度等因素考量上，想取得公共藝術承作權原本就有相當難度。

　他說，有些大型工作室團隊結合設計、創作及招標人才，專門承攬公共藝術工程，個人工作室根本難望其項背。

　以甲骨文書法與篆刻聞名的書法名家鹿鶴松指出，國內建築物空間偏好設置雕塑、木雕等立體藝術作品，對書法或篆刻等平面藝術而言，幫助有限。

未來擁捷運站 生活機能佳 吸自住客

大台北地區素地難求，北市上月僅推2個新建案，逼得建商尋找具題材的新北市重劃區開發，前2年建商瘋狂在板橋、新莊插旗，今年轉移到更外圍的鶯歌、五股、淡海等地，下周全坤將在五股洲子洋重劃區推出新案，20~30坪產品，每坪約40萬元。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄認為，建商相繼在鶯歌、五股插旗，主因土地供給量大，價格相對便宜，以熱門的新莊為例，建商換算容積單價每坪都要50萬元，但五股只要30萬元，建商獲利空間就相對大。
代銷業者海悅廣告入主的海悅國際開發日前公告買下第一筆土地，位在新北市鶯歌區鳳鳴段，以2.72億元買入594坪土地，地價每坪45.7萬元。

鳳鳴重劃區看俏
無獨有偶，上月新潤以6.45億元買下鳳鳴段約1290坪土地，地價每坪達50萬元。海悅總經理王俊傑說，鳳鳴案最快年底取得建照，預計2015年完工，將規劃12層樓住宅，30~50坪產品，主推首購自住族群，採邊建邊售。業者指出，目前當地推案行情每坪25~30萬元。
新潤和海悅相繼拿下鳳鳴段土地，就是看好鳳鳴重劃區發展，王俊傑分析，看好鶯歌交通動線，包括台鐵設有鳳鳴站，未來三環三線將在此設捷運站，當地有鳳鳴國小、鳳鳴國中，生活機能和環境均佳，符合自住客需求。
另一個受關注重劃區是五股洲子洋，建商去年陸續布局，包括茂德、全坤、鄉林和麗寶。

洲子洋陸續推案
茂德今年在五股推出「未來馥」建案，規劃20~30坪、2~3房產品，不含車位，總價900萬元起。鄉林則推出「鄉林靜朗」建案，規劃28~49坪，每坪開價36~41萬元。
全坤下周在洲子洋重劃區推出「尊峰3公園館」，全坤總經理廖學新說，看準首購族需求，推出20~30坪產品，每坪約40萬元，含車位總價1000萬元的小坪數產品。
建商看好洲子洋重劃區理由包括近新莊副都心，價格卻比新莊便宜，聯外交通很便利，具一港、二快、四捷優點，未來捷運有機場線、環狀線、五股泰山輕軌優勢，道路可連結中山高、北二高、汐五高架及五楊高架。

砸天價進駐淡海
過去被視為遙遠的淡海，也因輕軌捷運題材，成為建商看好標的，宏普日前砸10.12億元，以每坪61.2萬元新天價，首度進駐淡海新市鎮，買1654坪土地，預定明年首季推案。業者推估，宏普未來推案上看3字頭。

「信義之星」3.4億元 全台最貴

據統計內政部不動產實價查詢網資料發現，全台總價高於1億元的住宅交易案達170筆，其中台北市中山區有43筆最多，信義區則以「信義之星」成交3.4億元為全台最高，而新北市及新竹也都有億元宅成交案。

據住商不動產企劃研究統計內政部實價查詢網發現，北市中山區破億元豪宅最多，共43筆，其中最高價位基湖路157巷1~50號，成交總價約1.8億元，推測為「景泰園」。

大安區屋齡較舊
全台成交總價最高為信義區松智路1~50號的「信義之星」，總價3.4億元；新竹則有2筆億元豪宅案，主要因部分做為商用，因此能有相對高價。
中山區億元豪宅案高居北市之冠，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，有錢人喜歡住新屋，還可以量身打造裝潢，信義區及大安區豪宅屋齡較舊，且釋出不多，反觀中山區的大直重劃區豪宅林立，成交件數多，多年前的新案現在若出售，獲利幅度至少1倍。

實價登錄自去年8月以來，可查詢的成交物件數量累計共30萬筆，而全台億元住宅交易案則有170筆，雖僅佔0.06％，但台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，受惠於房價長線攀升，全台億元宅開始遍地開花，高總價產品的市場買盤並未退場，因此，高、低總價都有人埋單。

徐佳馨就說，近年房價大漲，北市以外的豪宅案陸續推出，不斷創新高價，也讓億元豪宅出現在非豪宅區，不過從資料來看，遠離雙北地區要破億元宅紀錄，畢竟還是鳳毛麟角。

台中多北部買家
台中、高雄則各有2筆、3筆億元豪宅成交紀錄，有巢氏房屋中區業務部協理莊志成說，台中高總價產品買方幾乎是外來客居多，其中北部客佔6成、雲彰投中小企業的台商佔2~3成，反而台中在地客不到1成，且豪宅以七期最多，但幾乎都是置產，空屋率高達6~7成。

高雄人愛透天厝
太平洋房屋左營博愛店店長杜宇寰表示，高雄漢神百貨周邊豪宅新案「鉅誕」，現開價每坪50~70萬元，規劃78~240坪，交屋後可望又有一波豪宅交易潮，而會在高雄買破億元的豪宅多是外地客，在地人比較喜歡透天產品，豪宅價格飆高，也會帶動周邊中古屋及市場主流產品的房價。
民眾小海說，有錢人當然買的起豪宅，只要不要因高房價，帶動該區其他產品的行情飆高就好。

　桃園青埔高鐵特區6月底正式解除限建航高管制，當地建商包括宜誠建設、竹風建設、新潤機構積極進場推案，業者預估，下半年青埔特區建案可達到30?40件；但業者也坦言，青埔房價已遇到瓶頸，預估將等到捷運機場線通車以及國泰國際商務城第一期開幕後，房價才有下一波突破的機會。

　國防部在6月30日正式解除海軍桃園基地限建航高管制，海軍桃園基地位在桃園機場南側，位於機場捷運G16站至G17站間，周邊地區先前受航高限建管制，建築物大都在10層樓以下，此次解除管制後，高鐵特區490公頃面積中，有一半建築高度將獲解禁，青埔特區建築高度將由24公尺（約8層樓），一舉放寬至約70公尺（約20層樓）。

　其實，解除限建航高管制早在規畫當中，青埔特區當地建商推案也以高樓層規畫，在航高管制解除後，建商推案動作更轉趨積極。

　台灣房屋青埔國際營運中心彭成貴副總表示，目前青埔特區二大地主為宜誠建設及晨豐建設，其中，宜誠建設推「擎天計畫」的「天」系列個案，包括「天揚」、「天沁」、「天韻」、「天悅」及「天翼」，預售成交價每坪已逾30萬元。

　此外，竹風建設的「竹風清塘」每坪開價高達39萬元；而目前青埔推案量較大的為新潤機構的「明日苑」系列，共分為8期，其中6期、7期預售案銷售率已達8成以上；預估舊案加新推預售案，下半年青埔特區建案可達到30?40件。

　不過，儘管青埔特區推案爆量，但當地建商表示，桃園地區今年1月初取消停車獎勵，少了20%的獎勵值，加上取得土地未降，目前住宅用土地每坪達60?70萬元，商業用地更高達100萬元以上，一來一往間，建商成本將高出26％。

　建商也坦言，目前青埔特區預售屋每坪開價約32?38萬元，成交價也都在「3」字頭以上，推案價格已遇瓶頸，目前銷售速度確實已減緩下來，預估將等到捷運機場線通車及國泰國際商務城第一期開幕後，房價才有下一波突破的機會。

　當地房仲業者也透露，目前土地「炒風」已明顯下降，主因土地價格已漲太多，捷運綠線及航空城土地光近1年來漲幅達1?1.5倍，投資客此時進場接手已沒利潤，以前投資客炒地皮「只進不出」的現象不復見，現在已全部縮手觀望。

苗栗高鐵特區土地 3年漲近7成

　隨著高鐵苗栗站通車營運的腳步接近，高鐵特定區內及周邊土地交易也日趨熱絡，雖然目前尚未有建商進駐，但土地價格卻因來自竹北及桃園青埔高鐵區的投資客大舉入侵，短短3年時間漲幅已高達6、7成。

　高鐵苗栗站預計103年底完成主體工程，104年6月通車營運，加上苗栗高鐵站10公頃產業專用區已納入5大促參旗艦案，苗栗縣政府正積極辦理招商，未來特定區發展前景看好，因而吸引大批外來投資客前往布局養地。

　高鐵特定區是苗栗縣首次以區段徵收辦理的大型開發案，3年前縣府以每坪約2.8萬元辦理徵收，經完成配地後，土地價格已大幅翻漲。去年苗栗縣政府首次標售住宅區土地，以近一成的溢價比率脫標，估計平均每坪價格約91,600元，符合當時的市場行情。

　但目前苗栗高鐵特定區的住宅區土地一坪已叫價到15至17萬元，高出首次標售價格7成左右。對於當地建商和買主來說，這個價格已遠遠超乎預期，但對外地投資客來說，卻仍有極大的想像空間。因此，苗栗高鐵特定區土地竟有高達7、8成比率是由外來客投資買進。

　其中更以竹北及桃園青埔高鐵區的投資客為主力。在竹北、青埔嘗到甜頭的投資客，看好高鐵特定區的成功經驗和未來前景，早在區段徵收釋地期間就大舉搶進，且以高於當地建商、開發商眼中的行情價大量購入，造成土地價格大幅攀升，讓當地買家大感吃不消。

　不過、苗栗高鐵特定區並沒有竹北的竹科產業效益，也沒有青埔的重大建設題材，能否複製兩者的發展模式仍有待市場考驗。

隨著高鐵苗栗站通車營運的腳步接近，高鐵特定區內及周邊土地交易也日趨熱絡，雖然目前尚未有建商進駐，但土地價格卻因來自竹北及桃園青埔高鐵區的投資客大舉入侵，短短3年時間漲幅已高達6、7成。

高鐵苗栗站預計103年底完成主體工程，104年6月通車營運，加上苗栗高鐵站10公頃產業專用區已納入5大促參旗艦案，苗栗縣政府正積極辦理招商，未來特定區發展前景看好，因而吸引大批外來投資客前往布局養地。

高鐵特定區是苗栗縣首次以區段徵收辦理的大型開發案，3年前縣府以每坪約2.8萬元辦理徵收，經完成配地後，土地價格已大幅翻漲。去年苗栗縣政府首次標售住宅區土地，以近一成的溢價比率脫標，估計平均每坪價格約91,600元，符合當時的市場行情。

但目前苗栗高鐵特定區的住宅區土地一坪已叫價到15至17萬元，高出首次標售價格7成左右。對於當地建商和買主來說，這個價格已遠遠超乎預期，但對外地投資客來說，卻仍有極大的想像空間。因此，苗栗高鐵特定區土地竟有高達7、8成比率是由外來客投資買進。

其中更以竹北及桃園青埔高鐵區的投資客為主力。在竹北、青埔嘗到甜頭的投資客，看好高鐵特定區的成功經驗和未來前景，早在區段徵收釋地期間就大舉搶進，且以高於當地建商、開發商眼中的行情價大量購入，造成土地價格大幅攀升，讓當地買家大感吃不消。

不過、苗栗高鐵特定區並沒有竹北的竹科產業效益，也沒有青埔的重大建設題材，能否複製兩者的發展模式仍有待市場考驗。

新北市政府與日商三井不動產株式會社將於周四（18日）簽約，在林口地區共同開發樓地板面積達4.5萬坪的國際級購物商城，提供結合商場、電影院、旅館、運動設施、休憩設施等綜合服務。三井投資約55億元，預計2019年開始營運，並創造2,000個就業機會。

占地6.74公頃的購物商城基地，位於林口文化二路、文化三路間街廓，接近華亞科技園區、長庚園區。在林口第1、第2交流道，以及桃園捷運機場線A9站加持下，估計可以服務包括台北市、新北市、桃園縣內的200萬人。

新北市經發局長葉惠青表示，藉招商引資促進產業發展一直是新北市長朱立倫持續推動的政策，「林口中商36公有土地招商案」是新北市重點推動的招商案。朱立倫去年3月更曾親自率領團隊前往日本招商，終於成功吸引國際集團表達意願進駐新北市。

惠康百貨昨天上午與京城集團簽訂合約，將於高雄市河堤社區大樓成屋案「花賞」1樓，開設頂好超市高雄旗艦店。該旗艦店佔地面積達452坪，預計9月20日開幕。

面積達452坪
惠康百貨董事長蕭正和表示，河堤社區人文氣息濃厚，是高市知名模範社區，與周邊裕誠商圈結合，總人口數已超過7.5萬人，但目前仍缺乏較具規模的生鮮超市，佔地452坪的頂好高雄旗艦店距捷運巨蛋站步行僅須5分鐘，將可吸引居住在大河堤社區、農16特區與巨蛋商圈住戶消費。

京城建設總經理劉朝森指出，「花賞」住家坪數58~77坪、全4房，每坪開價25~30萬元，目前已售出5成，1~2樓規劃為商場使用，總面積達1625坪，但目前不對外銷售。

劉朝森說，此次先與惠康百貨簽訂租賃合約，未來還有紅酒業者與有機食品等企業陸續進駐，將打造「花賞」成為北高雄市時尚精品宅。

不少現代人嚮往農村生活，據房仲業者統計，近3年各縣市熱門區域農地行情，漲幅達12.5~45％，尤其台東鹿野因近年舉辦熱氣球嘉年華，更是讓農地年漲幅逾5成，另有不少人買宜蘭農地經營民宿，推升宜蘭農地漲2成，且有近7成買主來自台北。

據統計，各縣市熱門區域農地行情，花蓮農地從2011年每坪1.5~1.8萬元，提升至2013年的2.3~2.5萬元，近3年漲達45％。而單價最低的台東地區，農地每坪從2011年的8000元，漲至現在每坪9000元，近3年漲幅12.5％，其中以舉辦台東熱氣球嘉年華的鹿野高台農地漲幅最高，近3年每坪價格從5000元漲至6000元~1.2萬元，年漲幅最高超過5成。

普悠瑪通車會再漲
住商不動產台東新生加盟店店長施順雄說，愈靠近鹿野台地及飛行傘地區的農地商業價值愈高，近3年每坪價格從5000元漲至6000元~1.2萬元。且預計明年初通車的普悠瑪號列車，讓台北到台東從約5小時通車時間，可縮短到3.5小時，可望增加台東觀光商機及土地價值。
至於有「台北後花園」之稱的宜蘭，全國不動產宜蘭女中加盟店店長陳春惠表示，近3年宜蘭農地漲幅約2成，從每坪1.4~1.5萬元，漲至現在每坪1.8萬元，又756坪以上的土地詢問度最高，因2年後即可興建農舍，投資或自住皆可，6~7成買方為台北客，且農地沒有奢侈稅的2年限制，可「馬上買馬上賣」。

修法後開價高2成
只是內政部於7月初修正《農業用地興建農舍辦法》，限制特定農業區興建集村農舍、禁止環境敏感地區農業用地興建個別或集村農舍，及規範農舍興建最小面積至少要13.6坪且要辦理農民資格審查；並規範買地、居住在戶籍地等都要2年，且5年內不得重複申請興建農舍。拉高農舍興建的門檻，陳春惠坦承：「修法後，成本和風險都提高，因此開價也明顯提高1~2成。」
花蓮的fly說，現住3層樓的透天厝，想買農地來自己蓋房屋，換取更大空間，但是現在花蓮農地貴得驚人，每坪開價破2字頭，想找適合且符合預算的農地，真是相當難。

各縣市政府釋出不少農地的公開標售案，如宜蘭縣雙和農地重劃區64筆土地，面積30.65~ 1165.06坪，每坪標售底價為4273~6570元，因蘇力颱風來襲，開標時間延長至7月20日。台中市豐原區則有3筆地籍清理未能釐清權屬土地，每坪標售底價為2.8萬元，預計9月4日開標。

地偏遠7年漲5倍
全國不動產宜蘭女中加盟店店長陳春惠表示，宜蘭縣雙和農地重劃區土地，因位於宜蘭較偏遠地區，因此標售開價低，投標者以投資客居多，約佔6~7成，此區7年前高速公路通車前，農地每坪價格約2000元，現在已漲至每坪7000元~1萬元左右。
民眾Hyper說，農地比建地便宜很多，且入手門檻低，若是能從買賣中獲取價差，也是會考慮投資。

農舍不再只用來養雞鴨，據實價登錄顯示各縣市農舍行情，有農舍成交總價達2820萬元，除可能做為自用的豪華農莊，也可能做為民宿用途，但不是每間農舍都能合法轉做民宿，須符合《民宿管理辦法》包括位於特定地區、不得設於集合住宅及地下樓層等。

僅台北三分之一價
據實價揭露各縣市農舍資料，彰化縣農舍每件總價218~1840萬元，面積9.8~486.7坪都有；台南市總價在650~1380萬元間；宜蘭縣總價約302~2820萬元，面積5.1~159.3坪；台東縣總價361~600萬元；而花蓮縣總價為130~400萬元，花蓮市較高約875~2600萬元。
全國不動產花蓮金仲加盟店副總林偉倫表示，近年花蓮房市熱絡，外地客詢問吉安鄉農地就約佔7成，且購地目的多是自用。
住商不動產台東新生加盟店店長施順雄也說，最近有年輕人及退休族到鹿野與龍田買農地做民宿，因在台北要花3000萬元才能買間店面，但在台東約1000萬元就可經營店面或民宿。

「地點好回收才快」
農舍改為民宿，必須符合《民宿管理辦法》包括位於特定地區、經營規模等。
住商不動產宜蘭羅東加盟店店長莊智清說，好地段民宿報酬率至少10~20％，但也有很多不合法民宿，政府並沒有加強取締。
莊智清提醒，若要在農地上興建農舍民宿，須在民宿區才能申請，如宜蘭清水公園500公尺內。
宜蘭民宿「水雲山莊」老闆娘說，當初規劃民宿是先生的夢想，當年每坪約1.35萬元買450多坪農地，包括土地及興建民宿前後花費約2400萬元，「地點好，回收才快。」

2013中國中小企業投融資交易會7月13日在京召開。天津博旭股權投資基金管理有限公司副總經理鄧立坤在做客新華社中國金融資訊網演播室時表示，從長期來看一線城市房價可能還會上漲，北京未來四環以內的房價會超過每平米10萬元，因為剛性需求的存在決定了房價難降。如果要平抑房價，一是應擴大供給並降低拿地價格，二是減少中間的交易流程，使二手房交易更便捷。

鄧立坤認為，房價走勢必須和地域比較相關，不能籠統地談房價走勢。一線城市長期來看房價可能還會上漲。以北京為例，未來四環以內的房價會超過每平米10萬元，如果將這一房價與東京、紐約、中國香港相比，算是低的。北京的房價上漲有內在因素，首先地域面積狹小，二環內又不能蓋高樓，蓋樓的地方小了，只能往三環、四環或者郊區蓋樓。未來城市化的進程步伐還有20—30年，全國無數精英湧入一線城市，他們有住房需求，此外，還有工商業的其他需求，所以剛性需求打壓不住，房價就降不下來。

鄧立坤指出，要平抑房價，重點需要從兩方面入手。一是擴大供給，撥更多地，同時降低拿地價格。現在房地產開發商拿地的價格很高，這是房價高的重要原因。二是減少和簡化中間的交易流程，降低稅費，使二手房交易更加便捷。如果二手房交易不便捷，大家都去買一手房，本來想平抑房價的，結果價格還在往上漲。

.中證監審批五月未放行 萬科“B轉H”再惹叫停傳言

近日，有外媒報導稱，年初即進入實質性推進階段的萬科“B轉H”。萬科執行副總裁肖莉日前表示，轉板建議未獲中國證監會放行，難預期何時完成轉板。受此消息發酵影響，昨日萬科A、萬科B雙雙下跌。

萬科董秘譚華傑告訴記者，萬科B轉H進程仍在繼續，依然在等待證監會的審批，時間表“無法討論”。

據媒體報導，年初時曾讓市場憧憬的“B轉H”，至今進展令人失望。一份摩根士丹利的報告顯示，萬科執行副總裁肖莉日前表示，轉板建議未獲中國證監會放行，難預期何時完成轉板。

報導同時稱，肖莉指就算A股股本融資視窗重開，但房產發展商仍難集資。

這一表態直指近期甚囂塵上的“A股房企再融資放開”的傳言，房地產股昨日跌幅達1.7%。而被猜測“轉股失敗”的萬科A以3.53%的跌幅收盤，而萬科B也跌了0.95%，不過收盤價13.62港元，仍站在13.13港元的現金選擇權之上，但比起年初高點17.03港元已經“縮水”20%。

萬科稱系媒體的“誤讀”

記者就上述傳聞致電萬科董秘譚華傑，其對此消息表示了否定：“這是媒體的誤讀。”譚華傑稱，目前B轉H正在審批的過程中，沒有被否定或者放棄或者停止，何時通過審批不明，“我們會在審批之後發一個公告，在此之前，任何對於審批的時間表和預期進行討論都是違反規則的。”

當記者問是否會發公告進行澄清時，譚華傑表示：“目前我們沒有需要去披露這樣一個事情。”


業內觀點：

B股改制方向或有變

早在四月，萬科“B轉H”方案財務顧問中信證券投行部人士就在接受有關媒體採訪時，承認該計畫已經暫緩了，“萬科B股份額比例以及現金選擇權上出了點問題，香港聯交所可能不太願意。”

一位基金研究部人士猜測稱，考慮到關於房地產泡沫的爭論，目前內地監管層對於萬科B轉H事宜“看得比較緊”，對資本管制的態度使得B股改制方向有變。　　

.7月12日，中糧地產(集團)股份有限公司發佈上半年業績預增公告，今年1-6月，中糧地產歸屬于上市公司股東的淨利潤為9125萬元-12167萬元，較去年同期6083.34萬元，增長50%-100%。基本每股收益0.05-0.07元，較去年同期的0.03元，增長67%-133%。


中糧地產稱，今年1-6月增長的原因為達到結轉收入條件的地產項目較上年同期增加，淨利潤相應增加。

中糧地產續指，此業績預告未經註冊會計師審計，具體情況將在公司2013年半年度報告中予以詳細披露。

而於2012年，中糧地產實現營業收入79.45億元，同比增長43.38%；實現利潤總額10.04億元，按年下降6.41%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.15億元，較上年增長22.02%；實現基本每股收益0.28元/股。

此外，在6月27日，中糧地產以23.4億元拿下南京江甯區上坊農副產品物流中心以西，面積達14.5萬平方米的住宅用地。

商業地產服務公司世邦魏理仕發佈的《2013年第二季度北京房地產市場回顧與展望》報告顯示，2013年二季度，北京寫字樓租金結束了持續14個季度的持續上升，出現了小幅下滑，且空置率處於歷史低水準。


報告顯示，二季度,北京寫字樓租金結束了14個季度持續上升，現報每月每平方米409.6元，較上季度微跌0.1%。報告認為，越來越多的公司對增加辦公面積需求越加猶豫,而業主對市場需求持續增長也並不樂觀,加上連續14個季度持續增長的租金已在高位,加重了租金持續增長的壓力。

報告稱，由於近期市場沒有新增供應，租金下調壓力錶現並不明顯，部分遇到續租壓力的項目調低了租金報價，帶動市場整體租金小幅下降。

由於較長時間沒有寫字樓項目落成,使得北京優質寫字樓整體空置率連續下降，到本季度已下降至歷史最低水準。

.中原地產奧運站帝峰皇殿第三分行經理張穎嬈表示，上月錄得約38宗租賃成交的港灣豪庭，本月租賃交投表現亦持續造好。

張穎嬈指，分行近日成功促成港灣豪庭6座高層戶租賃成交，單位建築面積504平方尺，實用面積344平方尺，兩房間隔，現以月租14,000元租出，以建築面積計算，其平均尺租為27.8元，實用尺租則40.7元。

單位業主於2010年4月以265萬元購入上址，現租出單位可享6.3厘租金回報。

上海聯合產權交易所資訊，綠地控股集團有限公司將其持控股子公司上海永綠置業有限公司25%股權以2000萬元掛牌售出，本次轉讓公司管理層擬參與受讓，這意味著綠地控股轉讓股權的同時也將交出標的企業的控制權。


上海永綠置業有限公司成立於2002年1月，註冊資本4000萬元，屬國有參股企業，經營範圍包括物業管理，綠化養護，投資諮詢（除金融、證券），企業管理諮詢，商務諮詢，汽摩配件、五金交電、機電設備、建築裝潢材料等。綠地控股持有公司51%的股權，公司總經理錢傑持有20%股權。公告顯示，自然人股東錢傑擬以自有資金受讓標的資產，受讓完成後，錢傑將持有公司45%的股權，綠地控股持有26%的股權，公司控制權發生變更。

從主要財務資料上來看，近年來公司經營狀況良好，2011年公司實現營業收入1.19億元，淨利潤893.38萬元；2012年營業收入1.62億元，淨利潤1253.04萬元；截至2013年4月30日，公司營業收入6337.57萬元，淨利潤278.04萬元，資產總計2.78億元，負債總計2.29億元，所有者權益4845.26萬元。經評估機構評估，轉讓標的的對應評估值2000萬元。

一手樓價受制於限價限簽，資料上連跌三個月，而二手樓市則火勢加風頭，出現成交均價連漲五個月。特別是一些暢銷的小戶型，漲勢最猛。合富置業資料顯示，廣州二手樓市小戶型樓價，半年漲幅達到11%。而經過土地市場一輪火爆交投後，市場對後市看漲心理不斷增強，部分業主開始出現惜售的心態，新增放盤量有所減少。

上半年成交超六成為小戶型

“感覺市場上的小戶型選擇不多，而且越看越漲，太可怕了。簡直讓人下不了手！”已經看房半年的廣州白領小吳直言，這半年，是看著二手樓價漲起來的，十分後悔沒有早點下手，現在對市場越來越看不懂，想買又覺得心驚。記者瞭解到，在今年上半年，二手樓價的確出現普漲，但不同戶型的產品半年漲勢也不一樣，其中小戶型漲勢最明顯，豪宅漲勢最小。

合富置業市場經理梁燕明表示，需求最旺的小戶型物業半年漲勢高於大市整體7%的漲幅，面積在90平方米以內的二手物業半年樓價上漲約11%。並且，這類小戶型物業在上半年佔據二手市場多達61.4%的成交份額，即10宗二手成交當中，約有6宗是這類90平方米以內的小戶型物業成交個案。

值得一提的是，物業本身質素不錯且租務交投活躍的樓盤，在上半年市道租售兩旺的市況下，對樓價的支撐會強于其他樓盤。如天河車陂板塊的鋒尚翠擁華庭，主打小戶型且相當熱租，在今年上半年該盤二手成交均價為19630元/平方米，而去年下半年該盤二手成交均價僅17524元/平方米，漲幅達12%。

二手業主惜售心理增強


近半年來二手樓樓價的走勢，也促使購房者加強了看漲預期。據合富置業成交資料統計，上半年廣州二手住宅成交均價為18694元/平方米，比2012年下半年上漲了7%，與2012年上半年相比，更出現多達19.7%的漲幅。自新“國五條”細則落實後的4月開始，二手樓價保持逐月上升的態勢，漲幅較年初有所增大。僅看6月份二手樓價，已比末班車行情的3月份上漲接近10%。

在二手樓市交投活躍、樓價穩步上升的影響下，部分出售意願不強或不急於套現的業主，出現惜售的心態，二手市場上部分市中心熱銷房源供不應求的局面更趨明顯。據合富置業統計資料反映，雖然6月初新增待售放盤一度比5月初多增9%，但近期受業主惜售心態影響，7月初新增待售放盤比6月初少增7.6%，7月初廣州二手住宅市場新增放盤量僅略多於5月初而已。

永利地產（864）公布，於7月13日以1576萬元收購九龍敬業街55號皇廷廣場11樓J室，總建築面積約1855平方呎。公司表示，該物業將用作其香港辦事處。

樓市焦點重新聚焦一手市場，十大屋苑交投繼續淡靜，過去兩天僅錄得9宗成交，創近十周以來的新低，成交最多的沙田第一城，亦僅錄得3宗成交。

過去的周末一手樓重燃戰火，令本已淡靜的二手市場愈見蕭條，兩個開售新盤皆位於新界區，吸引區內不少上車客，影響新界三個大型屋苑的交投，東涌映灣園「捧蛋」收場，天水圍嘉湖山莊成交按周急跌五成，至1宗；沙田第一城亦按周下滑25%，至3宗，但已是十大屋苑之冠。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預計，若新盤持續推售，二手成交量將繼續於低位徘徊。

利嘉閣地產數據指出，十大屋苑周六及周日兩天僅10宗買賣，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，購買力被新盤搶去，原本預期二手市場將更趨淡靜，但實際上本周末成交數字得以維持於上周的水平，算是保持住平穩表現。

低於市價買賣湧現

成交淡靜，個別屋苑亦出現減價情況，美聯營業經理楊德俊表示，康怡花園J座低層12室原本開價1056萬元，最終減至1010萬元沽出，減幅約4.4%，成交價低市場約10%。美聯營業經理黃家樂表示，馬鞍山嵐岸2座低層B單位最初開價695萬元，業主為盡快離場，減價約2%，至678萬元沽出單位，成交價低市價約5%。

中原高級分行經理王志林表示，黃埔花園過去兩天唯一成交亦低市價約5%，屬5期5座低層E室以538萬元易手，實用呎價約1.07萬元。

溱林首批近售罄 尚悅重推賣115伙

新盤旺場，過去兩天一手市場錄166宗成交，創一手新例後最旺的周末。元朗兩個新盤熱賣，唐人新村溱林首批50伙兩日近乎沽清；同區尚悅封盤近兩個月後重推，兩天沽出115伙。

綜合一手住宅物業銷售資訊網及市場消息，過去兩日新盤錄得約166宗交投，一洗上周末僅沽12伙的頹勢，更為一手銷售新例實施之後最旺的周六、日。

溱林賣43伙 85%選即供

整體成交量由兩個元朗新盤主導，新世界（00017）唐人新村溱林則在上周六首推50伙，據發展商及銷監局資料顯示，截至昨晚8時，已賣出43伙，首批單位接近售罄。

資料又顯示，首批最高金額單位已沽出，其中2座3樓C室，實用面積1,002平方呎，售1,048.6萬元，實用呎價10,465元。

新世界發展營業及市務總監楊文對銷情感到滿意，認為反映市場對低密度及特色戶有需求。他又透露，逾8成半買家選用即供付款，大部分買家為香港人，非本地客僅佔數宗，短期內部署加推。

項目上周六首日發售時，以抽籤形式出售，吸引不少發展商代理前往參觀，包括長實（00001）、會德豐（00020）、新地（00016）及信置（00083）等；另多個機構亦有派員到場，如銷監局、地監局、市建局及港鐵（00066）等。

尚悅封盤兩月 重推516伙

?地（00012）及新世界尚悅於一手新例後封盤近兩個月後，上周六正式重推共516伙。發展商資料顯示，首日售103伙，市場人士指，項目昨日再沽出12伙，令過去兩日共沽約115伙，佔重推單位數量22%。

記者昨午現場所見，尚悅售樓處內人流不絕，並以家庭客為主，大部分屬本地人，僅有小量為內地客或其他非本地人士。不過，原定於昨午3時半的發布會臨時取消，發展商未有透露原因。

港圖灣撻訂盤 呎售1.68萬

其他新盤過去兩日錄得零星成交，嘉里（00683）土瓜灣馬頭角港圖灣，就錄撻訂重售個案，發展商及銷監局資料顯示，本月4日曾售出的28樓A室取消交易，並在上周六再以原價賣出，單位實用呎價1.68萬元。另發展商公布，港圖灣過去兩天共沽6伙。

而香港小輪（00050）粉嶺逸峯，在過去周六、日則有傳賣出兩伙。

近年政府不斷推出打壓樓市措施，尤其當中的「3D」政策影響深遠，不論大中小型的代理行、相關行業的生計，均造成衝擊，而20個團體亦破天荒聯合舉行大遊行，逾萬人參與希望政府可撤招或提出「日落條款」，惟最終政府認為有關措施符合整體社會的最大利益，即暫時不會取消「辣招」。

筆者對下半年的發展不感樂觀，當中對二手市場的影響將更為嚴重。

地產代理業界於7月7日舉行的大遊行，有逾2萬人參與，反映業界在政府辣招打壓樓市下所承受的苦況。事實上，政府的多項辣招，除對地產代理外，按揭中介公司、裝修公司業界組織、業主組織等均受影響，一呼百應，可惜政府仍無視訴求。政府回應指出，利率偏低和資金氾濫的環境仍然持續，加上供應短期內依然偏緊，對樓市構成的泡沫風險不容忽視，權衡利害，相信有關措施符合整體社會的最大利益，當物業市場回復正常情況，政府才會調整或撤銷有關措施。

樓價仍高企 措施成效有限

筆者認為，在樓價近年處於長升長有的情況下，政府接連出招遏抑置業需求，打擊投資者及炒家活動，目前措施乃非常時期的非常措施，本應可以理解，但如今辣招直接減少市場的放盤量，供應少、需求大，樓價仍然高企不下，措施的成效有目共睹。

事實上，自政府接連推出調控措施後，投資客及外地買家已大幅減少，今年上半年樓市全港整體僅錄39,077宗物業買賣登記，涉及金額2,474.7億元，較去年下半年分別下跌35.6%及28%，屬4年半新低紀錄。

特區政府上場一年，未有提出有效的紓解方案，樓市問題卻仍然持續困擾港人。政府早前批出免補地價居屋名額，市場突然多了一批買家一窩蜂入市，不但推高居屋樓價，連帶近鄰私人中小型住宅交投及樓價亦同時推高，筆者希望政府推出每一項政策時都應三思而行。

　在6月19日國務院常務會議上，李克強總理要求支持居民家庭首套自住購房。6月份，70大中城市5月房價69個同比上漲，顯示年初出台的新版「國五條」並未達到預期的目標。與調控的預期完全相反，目前地價和房價持續上漲、庫存急劇增加；土地儲備下降。分析2013年1-5月數據：價格指標方面，土地成交均價為2,312元/平方米，同比增長19%；商品房銷售均價為6,612元/平方米，同比增長13%；庫存指標方面，商品房待售面積同比增加39.6%；土地購置面積同比下降13%。官方亦頻頻為擴大房產稅解畫，強調徵收房產稅並非針對房價上漲。

效果未達預期 調控思路須變

　市場推測中央對房地產調控的思路正在轉變。事實上，若要在穩定經濟增長、保障民生、協助民眾實現夢想之間取得較好平衡，內地房地產調控思路必須盡早轉變，實行標本兼治。

　短期來看，內地可以參考香港的做法，加大交易環節的徵稅力度。當前按買賣房產差額徵收20%所得稅的規定，由於實際執行的難度很大，目前似乎「不了了之」。因此，在一線城市或個別投機過熱的城市，可以考慮改為統一以房產交易金額為基準徵收特別印花稅，有助於堵住現行做法中的漏洞。

可效港做法 增交易環節徵稅

　中期來看，擴大房產稅試點範圍必須與納入地方財稅體制與公共支出體制改革相配合，而不能異化成純粹為增加地方政府收入而徵稅。按照取之於斯、用之於斯的原則，房產稅在納入地方政府財政收入後，應主要應用於當地公共基礎設施的投資與維修保養開支，從而形成業主上繳房產稅、政府用於當地公共設施投資與更新、房產得到保值增值、房產稅源更加穩定的良性循環。

土地制改革 應納城鎮化規劃

　長期來看，土地制度改革應該納入新型城鎮化規劃的框架中。特別是，在法律層面明確「農村集體所有制」的定義，為億萬「農民」轉變為「市民」提供法律基礎、權利（以及原始資本）保障；由此逐步增加土地供應，從而減少地方政府作為唯一土地供應者在房地產市場中的利益衝突；通過市場化手段調節土地供應，確保未來十至二十年期間房地產市場能夠持續健康發展，確保房地產行業在新型城鎮化進程中繼續發揮支柱產業的作用，實現「安得廣廈千萬間、大庇天下寒士俱歡顏」的夢想。

國家統計局深圳調查隊近日在深圳舉行新聞發佈會稱，受房價上漲推動，深圳6月住房租金價格同比上漲10.9%，遙遙「領跑」CPI的漲幅。

　國家統計局深圳調查隊召開新聞發佈會宣佈，6月全市居民消費價格總水平同比上漲2.6%，綜合上半年，全市居民消費價格總水平比去年同期上漲2.3%，其中漲幅最大的是居住類價格，同比上漲4.9%。

　令人關注是居住類價格上月同比上漲6.3%，高於CPI漲幅，其中住房租金價格同比上漲10.9%，建房及裝修材料價格同比上漲3.1%，水、電、燃料價格同比上漲3.1%。今年以來，深圳居住類價格都是拉動總指數上漲幅度最強的因素之一。以今年5月為例，全市居住類價格同比上漲6.3%，拉動總指數上漲1.32個百分點，遠遠高於食品價格拉動總指數上漲0.28個百分點。而縱觀整個上半年，漲幅最大的也是居住類價格。根據昨日公佈的統計數據，1~6月全市居住類價格上漲4.9%，列居首位。

　 市場受利淡消息刺激，普遍買家抱觀望態度，近日市場集中於細價樓交投，世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角宣協大廈中層B室單位，建築面積463呎，實用面積327呎，以250萬元承接，建築面積呎價5,400元，實用面積呎價7,645元，其成交價約低於市價40%成交。

　據了解，買家為區外投資客，打算購入該單位作收租用途，按市值現單位每月租金可高達16,000元，平均呎租價約48.9元(以實用面積計算)，租金回報近7.7厘。原業主於2009年9月以198萬元購入上述單位，估計物業期內升值約26.3%。

中原地產研究部指出，上半年以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摩貨」(包括二手樓花)買賣合約登記錄得17宗，總值1.12億元，較2012年下半年下跌41.4%及59.1%，摩售宗數是創1995年下半年有記錄以來的十八年按半年歷史新低。

　上半年二手私人住宅「摩貨」登記宗數，佔同期整體二手私人住宅買賣登記宗數的0.08%，較2012年下半年的0.10%下跌0.02個百分點。

　按月方面，6月二手私人住宅「摩貨」合約登記錄2宗，總值503.0萬元，較5月下跌33.3%及54.3%。摩售比例錄0.06%，較5月的0.11%下跌0.05個百分點。

仰光明格拉東工業區有幾家已在緬甸經營多年的台資企業，隨緬甸開放，達新工業、亞洲光學都有擴廠計畫，而有意前進緬甸的後進台商，則因土地貴、電力缺還在觀望階段。

明格拉東（Mingaladon）工業區離仰光市區不遠，達新工業14年前來此設廠，有1650名員工，亞洲光學也耕耘10年，員工近5000人，達新製作成衣，亞洲光學做鏡片、相機，都是需要密集勞力的產業。

緬甸2年前開始政治改革，美國、歐洲聯盟陸續解除制裁，歐盟去年恢復對緬甸關稅貿易優惠，美國也在考慮給予緬甸關稅優惠。

達新工業副理陳武耀表示，歐美優惠關稅陸續放寬，吸引許多外資想到緬甸投資，達新也考慮擴廠。

但仰光地價近兩年被炒得太高，陳武耀說，好幾家台資企業來緬甸考查，發現「租金比越南河內多了1倍，因為租金（貴）就跑回去了」。

亞洲光學在明格拉東工業區還有兩塊地，正規劃把中國大陸的部分組裝設施移到緬甸。亞洲光學副總經理陳漢榮表示，緬甸勞力成本是中國大陸的1/4.5，對勞力密集的光學產業來說，雖然緬甸電力供應不足，但仍有一定的吸引力。

陳漢榮指出，緬甸靠水力發電，電力供應短缺，每年僅約有1星期可以24小時供電，4、5月供電狀況最差，缺電時只能靠柴油發電，電力成本是中國大陸的兩倍，自己發電成本更高。

2008年派駐緬甸的陳漢榮觀察，緬甸政府一直要改善電力供應，但增加的電力遠不足新增的需求，緬甸開放後民生需求增加，不少人因土地增值致富，紛紛為家庭添購空調，導致電力更短缺，未來幾年缺電問題可能還改善不了。

緬甸勞工目前平均月薪約100到110美元，但隨著更多外資想到這裡投資，陳漢榮已感覺到勞工不再像過去那麼好找，薪資調漲也是遲早的事。

陳漢榮表示，緬甸有6000多萬人口，勞動人口不到2000萬人，外資進來越多，招工會越來越困難，工資也會上漲，亞洲光學以前招工每天來50人應徵，現在只剩下10多人，仰光地區以後可能面臨缺工問題。

為解決土地租金過高問題，緬甸政府正努力開發新的工業區，仰光市郊迪洛瓦經濟特區（Thilawa）預計2015年完成，而電力短缺問題短時間可能還無法改善。

陳武耀認為，緬甸政府改革速度非常慢，變數也大，找不到地可租，韓國、日本透過政府協助要求緬甸政府幫忙找地，台商只能像散沙，「（緬甸）政府沒有給你土地，老闆想要租地也有困難」。

土地租金太貴、電力供應不足，陳漢榮說，「這可能是許多台商還不來緬甸投資的原因，『緬甸熱』似乎有些消退」。

想趁早進入緬甸設廠的台商短期內只能等待，不過，百廢待舉的緬甸已吸引不少台商前來拓銷，剛在緬甸舉辦首次專業展的中華民國對外貿易發展協會，就有不少台商參展。

貿協副秘書長葉明水認為，緬甸陸續取得他國的關稅優惠待遇，未來會是重要的投資據點，必需積極與緬甸建立合作關係。

根據日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)12日公佈的資料顯示，因日本企業紛紛將辦公室遷移至新建大樓或自家大樓，造成2013年6月份日本東京市中心商業辦公大樓空置面積增加了約9,300坪，拖累6月份商辦空置率較前月底上揚0.13個百分點至8.46%，為4個月來首度呈現惡化；東京5月底商辦空置率為8.33%創2年4個月來(2010年1月以來；當月空置率為8.25%)新低水準。

另外，6月底時東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租賃費用較前月底下滑0.55%(減少90日圓)至1萬6,377日圓，連續第12個月呈現下滑；和2012年同月相比下滑2.30%(減少386日圓)。該統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

三鬼商事並同時公佈6月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.24個百分點至10.80%，連續第3個月呈現下滑；名古屋商業區商辦空置率較前月底下滑0.08個百分點至10.30%，連續第5個月呈現下滑。