鄉林建設（5531）今年最大推案、總銷100億元淡水「山海匯」，已訂9月初進場，下月開始潛銷並接受預約，董事長賴正鎰昨（22）日表示，全年總推案300億元的目標應可達成。
看好兩岸服貿協議帶動的服務業相互投資商機，鄉林下半年加速推案腳步，預計有四件預售新案進場，總銷共150億元，其中位於捷運淡水紅樹林站附近的「山海匯」，將是鄉林今年度最大的新推建案。

鄉林今年上半年在新莊與五股推出的「靜安」、「靜朗」兩案，總銷合計13億元，目前均已完銷。下半年進場的新案，分別為台北士林總銷13.5億元「左岸」，預計9月進場銷售；新北市蘆洲案，總銷30億元；台中太原園道案，總銷6.5億元。

至於淡水「山海匯」基地達5,000坪，將分A、B兩區開發，共273戶，坪數在48至55坪間，每坪單價40至50萬元，總銷達100億元，被市場視為指標。鄉林昨日股價以25.8元、小漲0.1元作收。

至於完工新成屋部分，新莊副都心的「淳青」，總銷70餘億元，9月完工後將陸續交屋、入帳。台北天母的「大境」B、C區，27戶、13億元，也將在11月完工交屋。

今年底前將完工交屋的，還包括台中科博園道案、總銷35億元；北投溫泉案、總銷32億元；另有鄉林「皇居」與「大境」A區部分餘屋持續銷售。

賴正鎰表示，兩岸服貿協議簽訂後，將擴大開放大陸來台投資，或台資到大陸投資項目，從大型企業到與民生相關的中小企業都有，未來陸資企業加速布局台灣，包括台北、台中、高雄等都會區的商辦，可望出現價量俱增的榮景。

針對鄉林在大陸的布局，賴正鎰說，鄉林轉投資的青島涵碧樓，預計今年底完工啟用，明年起會陸續進帳；預訂明年8月開幕的南京涵碧樓，其中商辦與酒店式公寓將在今年第4季開賣；成都鳳凰山公園旁的地塊也已摘牌，取得土地後，正加速規劃。

賴正鎰說，鄉林在大陸未來三年內可望動工的基地，還有桂林、瀋陽等地，屆時就有五家涵碧樓；鄉林在中國大陸推案總金額也將超過新台幣1,000億元。

序號4708前都有機會

A7合宜宅昨正式開始登記選屋，選屋首日棄權率達1成，共81人順利承購，又以3~4房較受青睞，購買4房者比例高達65％。現場也發生民眾忘記帶承購資格證明等狀況，A7合宜宅聯合銷售中心提醒，務必備齊文件，以免影響選屋權益。

A7合宜宅每日安排90人選屋，昨天選屋序號1~3號的民眾分別選擇「遠雄合宜」、「皇翔歡喜城」與「名軒快樂家」產品，且不約而同皆選擇4房房型。幸運抽中「籤王」的陳秋蓉，一早不到9點半便到現場等候，陳秋蓉說，原本覺得A7所在地有點遠，但後來考量未來將有捷運行經，還是決定購買。

「恐購屋預算不足」
浮洲合宜宅去年8月選屋，首日棄權率高達20.8％，整體棄權率逾30％，為此A7合宜宅特別將簽約金降低至30萬元、貸款成數提高到8成，但A7合宜宅選屋首日仍有9人棄權，棄權率達1成，若以此推估4238戶合宜宅，選屋序號4708號前的民眾都有機會購入。「應該是有購屋預算不足」A7合宜宅聯合銷售中心副主委馬士雄分析，因具合宜宅承購資格者家庭年收入須低於158萬元，購屋預算相對有限，且開放看屋後約有3成承購者，曾反應自備款與貸款金額不足的問題。

原則上可貸款8成
A7合宜宅統一由土地銀行承作貸款，有正當職業、信用正常民眾原則上可貸款8成，或請同戶籍內符合上述條件親友做保人。馬士雄表示，上周假日便有民眾反應因為夫妻倆人皆不符合上述條件，擔心無法順利貸款。群宜法律事務所協理李季鴻提醒，無法順利核貸的民眾或許在外可尋找到其他銀行承作，但通常會搭配部分信貸，利息較高，提醒民眾購屋前仍應謹慎評估，每月還款金額應小於月收入的1/3，否則未來恐因還款壓力過大、或慘遭斷頭。

帶齊文件免失權益
昨天早上更有一名承購者因忘記帶承購資格證明，只好返家拿取，下午趕回A7聯合銷售中心補選，所幸該名選屋者安排早上選屋，還可順利回家中取件，馬士雄表示，選屋時一定要帶齊文件，遺失承購資格證明者要盡速向各縣市政府申請補發，避免喪失權益。

居住台北市南港區 選屋序號7號選屋戶怎麼說

「皇翔歡喜城」與「遠雄合宜」都近捷運站，但我覺得「皇翔歡喜城」格局方正、大小平均，我選坐北朝南邊間，採光通風都好。

居住新北市林口區 選屋序號3號
我選「名軒快樂家」，戶數最少僅487戶，且到基地看過環境後，選擇A1棟朝北有露台的那戶，沒電塔、享景觀與永久棟距。

自由時報 A7合宜住宅簽約 4房最搶手

機場捷運A7站合宜住宅昨進行選位簽約，總計首日開放90人進行簽約，僅9人沒有到場，棄標率約1成，最終81戶完成簽約。統計首日以4房住家最熱門，有53人選購，占整體比率約65%。

海悅廣告業務部經理馬士雄表示，首日完成簽約情況分別為4房有53戶、3房有23戶、2加1房僅1戶、2房有4戶，4房住家是中籤民眾的首選標的，此外，近捷運站也是民眾選房的要件之一。昨日「籤王」陳小姐便是選擇4房約48坪住家，不含車位總價約720萬元。

相較於去年8月板橋浮洲合宜住宅首日選位簽約，棄標率竟高達2成，昨日A7站合宜住宅首日棄標率僅1成，棄標狀況相對不高。馬士雄指出，浮洲合宜住宅每坪單價19.5萬元，加上貸款7成，自備款負擔相對高，簽約戶2年內須繳付360萬元；不過，A7站合宜住宅每坪單價15萬元，貸款8成，2年內簽約戶僅需負擔160萬元，不到板橋浮洲合宜住宅的一半，預期棄標率相對低。

A7站合宜住宅是本月6日公開抽籤，從2萬2632戶中抽出4238戶，中籤率約18.67%，昨是首日選屋簽約，簽約時每戶便要當場繳交簽約金30萬元，若加購車位則須再繳車位簽約金一個5萬元，預計11月底再繳納第一期工程款。

總共規劃兩房約605戶、2加1房約540戶、3房約1163戶、4房約1924戶，以四房房型產品最多，不含車位總價420~780萬元，車位一個平均價格約100萬元，預計選位簽約時間約2個月。

該合宜住宅是由麗寶、名軒、遠雄、皇翔等四家建商共同興建，基地位於桃園縣龜山鄉文化一路、青山路口附近，近機場捷運A7站（體育大學站），基地面積約2.98萬坪，共規劃4463戶，包括5%、約225戶出租住宅，預計2015年完工交屋。

奢侈稅上路二年多，房市交易萎縮，全台不動產經紀公司退出市場的家數激增，二年來新增816家，但退出市場有1,019家，不動產經紀公司總量呈現負成長，其中以雙北市減少最多。

根據內政部地政司不動產經紀業資訊系統資料，今年至6月底，設立備查且執業的仲介及代銷公司有6,023家，較2011年6月底增加816家；因解散、歇業或撤銷不動產經紀業營業項目、「變更為非執業中」的家數，二年來新增1,019家，其中雙北市合計淨減少逾300家，桃園縣則正成長近百家，非都會區的彰化、南投及台東也明顯正成長。

市場呈現「北消、中南長」趨勢，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，去年一年雙北市合計約有250家仲介公司倒閉，但其中有一半頂店、有新經營者接手。過去幾年，中南部不少非法房仲業者轉為合法經營，加上房屋交易量補漲，因此微幅成長。整體而言，全台房仲總量大致維持平穩。

加盟品牌房仲店主管表示，有些商圈房仲店開太多，目前房仲業密度已經接近飽和，一旦區域房屋交易量量縮，就無法支撐房仲店數。李同榮認為，國內房仲總店數6,000家還是多了些，奢侈稅若延長年限，會造成房市交易量縮，房仲總量會再修正。

業者分析，目前房仲市場出現愈往北部及愈都會型態的區域，市場大餅就愈小的情形，也意味著房仲競爭愈激烈。

國泰人壽參與高鐵桃園產專區重大公共建設，29日將與華泰大飯店集團簽約，委託其經營國際級折扣名品購物城THE GLORIA OUTLET，預計明年底正式開幕。

高鐵桃園車站特定區產業專用區公建完工後，台灣第一間大型國際級折扣名品購物城將正式誕生。

國壽近年來積極參與公建，外傳高鐵桃園車站特定區產業專用區未來年投資報酬率達7%，國壽昨天不願對數字表示意見，只說「投報率很高」。

高鐵桃園車站特定區產業專用區，位於高鐵桃園站、機場捷運高鐵桃園站A18出口旁，並鄰近桃園國際機場，集結三大交通樞紐位置，基地規模6.62萬坪，預計將興建占地3萬多坪的購物商城。

另外，還有7,000多坪辦公大樓，並將陸續開發國際觀光飯店、複合商場及國際企業總部。

據了解，由華泰飯店經營的第一期國際級折扣名品購物城THE GLORIA OUTLET，將在明年底正式開幕，時程較原本預估進度快，將有150家國際級精品店進駐。

地上權土地開發儼然躍居為2013年地產市場的「新顯學」，不過最新調查發現，迄今已標到地上權土地並開發為住宅的5大建商，手握約總銷230億元的地上權住宅開發案，正面臨求貸無門的窘境。

上述業者正積極洽談銀行承作地上權住宅的分戶貸款，但迄無著落。據悉，部分地上權住宅案有可能改弦易轍，採出租住宅經營。

大華不動產估價師事務所所長、台北市地政士公會理事長張義權表示，地上權住宅的銀行分戶貸款，金融機構普遍為可核貸擔保品、成數、貸款年限傷透腦筋，因為銀行依銀行法、民法，不能依地上權住宅的建物使用權予以核貸。

地上權住宅近來吸引不少消費者洽詢，主要誘因是建商標榜未來將以市價7成的優惠價，對外銷售，像華固得標財訓所景美地上權案，就將以每坪40幾萬元的售價，推出18至40坪的地上權小宅，乍看之下頗有票房誘因。

但根據最新調查發現，自2010年12月至2013年7月間得標的地上權住宅開發案，包括：日勝生旗下兆曜實業得標的「仁愛本真」、昇陽建設得標的板橋案、吉美建設得標的民生東路四段案、華固建設得標的景美財訓所案、以及議約中的冠德建設大直等，迄今5家建商，仍到處洽談可承作日後分戶貸款的銀行。

日勝生規劃「仁愛本真」每坪售價將在100萬元以上，每戶約70至120坪，總價約1.2億元，可望是史上最貴的地上權豪宅；未來銀行如何核貸分戶貸款，被視為市場指標。

昇陽建設董事長簡伯殷表示，板橋民生路的地上權住宅是昇陽的第一筆地上權住宅，預計2013年底將完工，但還沒談成分戶貸款。雖然有些建商標到地上權土地、已開始後悔，不過，既然標到了，昇陽還是會集思廣義、尋求三贏。

吉美建設董事長林進輝表示，分戶貸款事宜還要再談。據悉，吉美不排除朝出租住宅、商務住宅方式，長期經營。

華固建設董事長鍾榮昌表示，財訓所案初估住宅可售金額上看百億元，但目前華固還沒有洽談好銀行的分戶貸款，不過一定會努力找出解套方案。

至於冠德建設，4月標到國防部大直海基會對面地上權土地後，一直遲遲未完成議約。冠德建設副總經理洪錦欽表示，不諱言目前未能完成議約，一來是地上物未清除點交，二來是冠德一直「很努力」洽談地上權住宅客戶的銀貸，看看是否能突破民國93年財政部解釋令、或地上權住宅不得分戶貸款的限制，可否獲得解套。

地上權土地 適合商用開發

美商仲量聯行（JLL）董事總經理趙正義表示，台灣正從土地所有權制度，走向所有權、地上權並進的雙軌制，但地上權不動產只是非主流。在銀行融資貸款還沒有完善配套、地租隨公告地價逐年調漲、造成買方負擔太重之際，並不贊成地上權土地拿去分割為地上權住宅出售，只適合開發為商用不動產。以下為專訪重要內容：

問：各級政府和公部門採地上權標售活化資產、挹注財源，但地上權不能向銀行申請融資和分戶貸款，要如何解套？

答：地上權為物權之一種，早期地上權若作住宅，買方可以建物所有權、土地地上權申請貸款，但民國93年財政部解釋函，把國有和公有地上權土地蓋成房屋出售，買方只有使用權、無所有權之後，建物屬於政府、買方只有使用權，所以根據銀行法和民法是不得申請房貸的。

不過，「京站」模式則是特例，日勝生以地上權土地為抵押品，爭取到萬泰商銀專戶信託，提供融資，但買方無地上權、也無建物所有權，因此建商以「地上權使用權」為質借，說服京城銀行提供買方分戶貸款，可是利率較高、達3.5?4％。

如何為目前地上權的貸款問題解套？以香港、新加坡、大陸來說，銀行都採專案融資（Projects Finance）的機制，依未來50年或70年資產價值和使用年限遞減的存續期間，所挹注的不動產開發價值、現金流量，進行估價、核貸。

不過，現行法令如何在既可確保銀行債權、風控，兼顧買方分戶貸款需求，又可讓國公有土地在期滿後收得回來？我認為，地上權土地應朝商用不動產、單一產權、不要分割出售的方向來開發；至於住宅則應有所有權、不應出售地上權住宅。

問：商用不動產的地上權開發案，台灣成功案例有哪些？

答：晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓、世貿二館等，都是成功的地上權商用不動產案例。基本上存續期限所繳交的地租，大約都自公告地價的2％至10％不等；得標人幾乎都是法人、企業。

惟國產局這幾年發覺到早期有些作地上權住宅的承購戶，每年繳交的地租，愈來愈貴，由於地上權住宅幾乎都是一般消費者承購、非法人或企業，因此去年開始已調降部分招標案的地租到3％或5％以下。

問：若地上權開發為住宅，有成功解套途徑嗎？

答：我建議，只有朝向商務出租住宅、或出租性社會住宅、銀髮住宅、長照住宅等方向，才較具體可行。

新聞分析－地上權宅 潛在問題多

地上權住宅最令人關注的一件糾紛案例，是2011年交易的台北市1戶總價1.3億元地上權住宅，買方交屋後聲稱在不知情下，買進這棟房屋，但赫然發現土地謄本中，看到地上權登記的項目，只剩下32年的存續年限，算下來、每1年等於要花400多萬元租用這棟住宅？期滿價值歸零？因此向賣方主張解約。此案，到目前為止還在進行訴訟中。

近年來地上權土地標售案排山倒海而來，除部分保險業、飯店業得標的地上權土地，開發為單一所有權人、只租不分割出售的商場、飯店、辦公室之外，有些建商在台北市土地缺貨、都更牛步之際，開始破例嘗試競標地上權土地。

而建商得標的地上權土地，又可分為兩大類，一種是限制得標人不得分割出售第三人，一種是可分割出售，建商多計畫為地上權住宅、3年後完工獲利了結。

目前除皇翔士林官邸案將開發為商務旅館、達欣工程興安街案蓋商務旅館（僅小部分規劃出售）、志嘉建設5月才標到羅斯福路地上權土地，其餘已得標、規劃作出售型的地上權住宅，仍求貸無門。

其實地上權住宅雖有價格低於市場3成、出租給房客的租金報酬率上看3?6％優於行情等誘因之外；潛在問題也不少，包括：銀行不易估價、不易放足正常貸款年限、利率較高、地租像「溫水煮青蛙」逐年攀升、每年地租是愈住愈貴，而且，房屋價值逐年遞減、二手市場轉手困難等，都是買方必須考量的問題。

地租方面，通常會依照每3年調整一次的公告地價，要求買方繳交約5％的地租。台北市逐年大幅調高公告地價，光是京站交屋以來地租攀升了4成，台北花園更是大漲6成6。

93年之後的地上權招標案，幾乎都要求得標人不得分割，最近台北市政府更聲明：日後招標的地上權土地將不得分割出售第三人，顯示開發限制正緊縮、開發風險相對提高。

金管會擴大控管不動產授信風險，上周五（19日）發函禁止銀行受理建商以不動產信託受益權為擔保，向銀行取得周轉金，以免額外增加不動產開發案的貸款金額，合建案、都更案等都將受到影響。
金管會與中央銀行等單位日前開會時，已決定禁止預售屋預收款交付信託的受益權轉讓，這次擴大到所有不動產信託受益權的轉讓，對建商影響範圍將更大，勢將衝擊建商資金調度，進而影響開發案的收益率。

官員表示，對銀行來說，受理這類不動產受益權，大都是做為融資的擔保品，除此，有些建商也會將不動產信託受益權賣給保險公司。對預售屋預收款以外的不動產信託受益權，金管會保險局近日內會發函勸阻保險公司購買。

金管會官員昨（22）日表示，這項函令主要是針對不動產開發案，例如合建案、都更案等。

以合建案為例，地主與建商彼此為確保相關款項可以用於興建案，建商會將土地及融資款項信託給銀行，再由銀行依工程進度撥款給建商。

具履約保證性質預收款信託 都不准

金管會上周發函明訂，所有具有履約保證機制的預收款信託，信託業都不能同意信託受益權轉讓，預售屋之外，包括健身房、旅遊住宿業等提供的商品禮券，信託受益權都禁止轉讓。

金管會官員昨（22）日表示，具有履約保證機制的預收款信託，主要是為保障消費者權益，透過預收款交付信託方式，由信託業者保管消費者繳交的資金，以確保商家會履約，例如賣預售屋的建商、預收年費的健身房等。

金管會曾發現，有建商將預售屋的預收款信託受益權，轉讓給保險公司，套取資金，才決定對這類具履約保證機制的預收款信託的受益權，全面禁止轉讓。

金管會上周發函明訂，為保護公益及保障消費者及投資人的權益，除法令另有規定者外，信託業不得推介信託受益權；對於具有履約保證機制的預收款信託，信託業不得同意其相關受益權的轉讓。

金管會官員表示，提供預收款類型商品或服務的業者，若以信託方式提供履約保證機制，當業者財務發生問題，無法依約提供商品或服務時，信託的受益權歸屬於繳交預付款的消費者，而不是購買信託受益權的投資人。

官員說，這種信託用意是保障消費者權益，如果再轉讓出去，購買的投資人，很有可能不清楚相關的權利義務，權益也可能受損。

北市大直水岸景觀宅總價動輒億元起跳，對於大多數北市退休民眾來說根本買不起，不過，近年新北市淡水紅樹林、八里左岸掀起平價水岸景觀宅，相較北市大直水岸宅，價格只有2分之1到3分之1。

根據全國不動產企研室調查，目前新北市水岸景觀宅行情，淡水紅樹林每坪近50萬元，八里左岸每坪約40萬元，相較大直水岸住宅每坪百萬起跳，價格相對便宜。

全國不動產八里龍米加盟店店長張志鉷指出，八里景觀宅大多位於龍米路一段、近關渡大橋約300公尺，搭渡輪便可往返淡水老街、漁人碼頭等地，相當便捷，該區物件屋齡平均不到10年，是北部退休族群的置產首選。以「春天戀人」、「天泉」等中古大樓為例，皆為水岸第一排的溫泉度假社區，規劃1房1廳1衛景觀宅，3年前每坪房價30~35萬元，如今每坪已上漲至48~52萬元。

至於紅樹林地區，因匯集觀音山、大屯山及淡水河等山河景致，頗受退休族群喜愛，全國不動產紅樹林捷運店總經理邱柏睿表示，紅樹林受惠於淡水河北側沿河平面道路已動工，可銜接關渡大橋，並解決紅樹林、竹圍等地長期以來的塞車窘境，估計2016年年底完工，加上淡海輕軌線已於年初過關，對於紅樹林房市是一大交通利多。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，淡水有馬偕醫院駐點，讓銀髮退休族不擔心醫療資源，樂活享受退休生活，不過，河口冬天較冷，氣候因素必須考量。

新北市八里左岸、淡水紅樹林區擁有景致宜人的水岸風光，不僅吸引北市退休族群目光，更深受新北市首購族的青睞！根據全國不動產企研室調查發現，淡水紅樹林及八里左岸平均漲幅逾4成，詢問度居高不下，與大自然為伍的平價景觀宅，逐漸躍升為雙北市民的購屋新寵！
全國不動產八里龍米加盟店店長張志(金共)指出，八里景觀宅大多位於龍米路一段、近關渡大橋約300公尺，周邊環境包括自行車步道、觀海大道、十三行博物館….等，搭渡輪即可往返淡水老街、漁人碼頭等地相當便捷，該區物件屋齡平均不到十年，是北部退休族群的置產首選。

緊鄰淡水的紅樹林地區，則匯集了觀音山、大屯山及淡水河等山河景致，頗受退休族群喜愛，全國不動產紅樹林捷運店總經理邱柏睿表示，紅樹林受惠於淡水河北側沿河平面道路已動工，可銜接關渡大橋，並解決紅樹林、竹圍等地長期以來的塞車窘境，估計民國104年年底完工，加上淡海輕軌線已於年初過關，對於紅樹林房市是一大交通利多。

　邱柏睿表示，紅樹林一帶也有不少溫泉宅如清淞、尚海、海天等社區，標榜美人湯的碳酸氫鈉泉，是兼具養生及休閒功能的河岸景觀宅，其中河岸宅每坪平均約35-50萬元，山景宅每坪平均約27-35萬元，頗受外來客群的歡迎。

　此外，淡江大橋即將於民國104年動工，此交通利多也為八里及紅樹林房市帶來不少增值空間，亦帶動許多建商進駐於此，張志(金共)以位於八里龍米路一段的新成屋「九樂」為例，產品從一房至四房產品應有盡有，成交價約37-40萬元；邱柏睿則表示，紅樹林景觀宅的購屋族群以度假用途佔大宗，三年前河岸景觀宅每坪僅23-28萬、山景宅20-25萬，隨著養生風氣日盛，不難發現河岸景觀屋的增值力道相當強勁。

炎夏到來，想要住在開窗即能欣賞山水美景，是不少購屋族夢寐以求的願望，但對於預算有限又想一擁這樣美景住宅的小資族，其不妨避開市中心的，選擇市郊區或蛋白區域的景觀宅，其中像新北市八里左岸、淡水紅樹林區擁有景致宜人的水岸風光，不僅吸引北市退休族群目光，更深受新北市首購族的青睞！根據全國不動產企研室調查發現，淡水紅樹林每坪近50萬元，八里左岸每坪逾40萬元，平均漲幅逾4成，詢問度居高不下，可見不少與大自然為伍的平價景觀宅，逐漸躍升為雙北市民的購屋新寵！

全國不動產八里龍米加盟店店長張志鉷指出，八里景觀宅大多位於龍米路一段、近關渡大橋約300公尺，周邊環境包括自行車步道、觀海大道、十三行博物館….等，搭渡輪即可往返淡水老街、漁人碼頭等地相當便捷，該區物件屋齡平均不到十年，是北部退休族群的置產首選。

張志鉷以「春天戀人」、「天泉」等中古大樓為例，兩者皆為水岸第一排的溫泉度假社區，皆標榜一房一廳一衛的景觀宅，其中面河岸景觀宅的增值力道強勁，三年前每坪僅約30-35萬元，如今已上漲至每坪48-52萬元，擁有無敵河景的新成屋更直逼5字頭，不過若是面山景的物件因看得到福地，房價只有1字頭，兩者房價相差非常大。至於龍米路二側的舊大樓物件多，亦吸引遠從三重、蘆洲、新莊等民眾紛紛移居至此，備受新婚小家庭的首購族青睞。

至於緊鄰淡水的紅樹林地區，則匯集了觀音山、大屯山及淡水河等山河景致，頗受退休族群喜愛，全國不動產紅樹林捷運店總經理邱柏睿表示，紅樹林受惠於淡水河北側沿河平面道路已動工，可銜接關渡大橋，並解決紅樹林、竹圍等地長期以來的塞車窘境，估計2015年年底完工，加上淡海輕軌線已於年初過關，對於紅樹林房市是一大交通利多。

邱柏睿表示，紅樹林一帶也有不少溫泉宅如清淞、尚海、海天等社區，標榜美人湯的碳酸氫鈉泉，是兼具養生及休閒功能的河岸景觀宅，其中河岸宅每坪平均約35-50萬元，山景宅每坪平均約27-35萬元，頗受外來客群的歡迎。

此外，淡江大橋即將於2015年動工，此交通利多也為八里及紅樹林房市帶來不少增值空間，亦帶動許多建商進駐於此，張志鉷以位於八里龍米路一段的新成屋「九樂」為例，產品從一房至四房產品應有盡有，成交價約37-40萬元；邱柏睿則表示，紅樹林景觀宅的購屋族群以度假用途佔大宗，三年前河岸景觀宅每坪僅23-28萬、山景宅20-25萬，隨著養生風氣日盛，不難發現河岸景觀屋的增值力道相當強勁。

台北市高房價惹民怨，為了落實居住正義，政府陸續推出大龍峒、敦煌及行天宮站公營住宅，不過卻也因為不如想像中便宜，且管理費高，弱勢族群也難以負擔。近期北市推出「租事順利好孕多更多」租金補貼方案，從最高每月4000元補助金調升至5000元，但仍被民眾吐槽：「房價沒下跌，還是買不起房。」

政府為解決高房價問題，不僅推出浮洲合宜住宅與近期剛結束抽籤的林口A7合宜住宅，前幾年也著手規劃公營住宅，包括大龍峒、敦煌及行天宮站公營住宅都是提供給買不起房的民眾承租，近期北市最大的安康公營住宅也正式動工。

公營住宅租金雖是市價的7成，不過，按照目前3處公營住宅發生的問題，如管理費太貴，平均每戶要月繳1200~2800元，對想存錢的弱勢族群，其實寧可去租便宜的舊公寓，而年輕的「薪貧族」卻也擔心入住遭貼標籤。

7月22日開始受理的「租事順利好孕多更多」租金補貼方案，條件包括家庭年收入在152萬以下、每平均收入在5萬1779元以下等，租金補貼從原本每月4000元加碼至為5000元，若育有3名以上未成年子女，租金補貼再提高至每6000元。

不過如此方案，年輕人卻不甚領情，今年29歲的民眾Nina說，「大多周遭親友都希望買房，政府該做的不是貼錢讓我們當一輩子的無殼蝸牛，而讓房價不要再這麼貴，我們才買得起房子啊！」

內政部實價登錄網站上線後，成為民眾查詢行情的參考依據，而除了雙北市政府有獨立的實價登錄網站，台南市實價登錄網站最快8月1日開放讓民眾使用。

結合Google街景
台南市政府地政局資訊地價科科長陳啓正表示，為了要分攤內政部實價登錄網站負擔，且便利台南市民眾，將建置台南市獨立的實價登錄網站。

台南市目前仍在測試階段，數據資料仍以內政部實價登錄網站為主，待系統資料穩定後，會對外開放使用，最快預計8月1日可上線，未來將會配合內政部時間，在每月1日及16日更新數據。

他指出，台南市實價登錄網站為了方便民眾使用，結合了GOOGLE街景地圖，讓民眾可以從街景圖看到周邊環境的現況與街廓，直接點選地圖上小房子圖示，也會出現該筆交易明細，相當方便。

另外，台中市也有專屬的實價登錄網站，台中市地政局副局長吳存金表示，台中市地政局建置《樂活網》，規劃多樣圖層，強調空間配置，讓民眾可從地圖就能夠一覽周邊實價登錄資料，目前揭露率在88~92％，高於全國平均，更新時間一個月最少1次，「資料量體大、就會更新2次，時間不固定。」

高雄規劃建網
5都中，目前僅有高雄市政府地政局尚無規劃獨立的實價登錄網站，高雄市政府地政局地籍科表示，目前正在規劃中，未來不排除建置網站。

　包含高雄大學在內等3個大學城以及加工出口區，創造將近3.8萬個白領的居住需求，吸引城揚建設、和京城建設等大型建商湧進楠梓區推案。

　因需求熱絡，高雄推案王城揚建設率先宣布，調高「陽光都柏林」售價，每坪平均單價19萬元調漲5％，使得楠梓大樓住宅，首次進逼每坪20萬元的關卡。

　高雄市區大樓平均房價，每坪穩穩站上20萬元，包括農16和美術館等區域，新屋開價，最少也是30萬元起跳，有些更是直逼45萬元以上，使得部份購屋者轉向郊區，而楠梓區的「溢出效應」最明顯。

　根據高雄市建築開發公會統計顯示，今年上半年，高雄建商總共推出104件新案，其中，楠梓區占了35件，占比高達33.65％，是各區推案的最大宗，推案總額達105.3億元。

　廣誠協理董上裕分析指出，楠梓區近來成為高雄房地產的超級熱區，主要是因為將近3.5萬的楠梓加工出口區主管和員工、以及高雄大學、高雄第一科技大學、海洋科技大學等3所國立大學3,000位教職員，合計3.8萬個白領階級的帶動，都是楠梓區3大房地產驅動族群之一。

　目前正在楠梓右昌推出「陽光都柏林」的城揚建設首席副總經理陳靜儀說，為了反映銷售狀況，該案正式調高平均售價，從每坪19萬元，上調到20萬元，調幅約5％。

　陳靜儀表示，公司相當看好楠梓區房地產後勢，將會伺機持續推案。

　原本推案重心以北高雄為主的京城建設，在睽違10多之後，今年也將在高雄都會公園附近推案，京城建設經理周敬恆說，總銷12億元的該大樓建案，目前結構體即將完成，可望在第3季進場銷售，不過，價格尚未訂定。

　至於著重在東楠梓區推案的聯上實業，連續3期的透天住宅，已經快速結案，而永信建設目前正推出「清豐大鎮」系列的第3期，市場反應也相當好，永信副總經理顧岳軍說，每棟透天售價介於1,100萬元到1,300萬元之間，才結構銷售沒多久，就已售出10多戶。

宏都建設（5523）進軍嘉義觀光旅館產業失利！透過子公司宏都阿里山國際開發、斥資數億元打造的嘉義北門飯店已完工多時，卻因與林務局官司纏訟多年，導致飯店無法營運，官司日前敗訴，宏都阿里山董事會昨（22）日決議，將向台灣高等法院台南分院提起上訴。

受到多功能經貿園區獎勵優惠激勵，並看好亞洲新灣區發展，統一集團正式向市府提報夢時代二期修正計畫，增加旅館投資比重，總投資八十四億元分階段興建購物中心、辦公大樓、四星級觀光旅館、高級住宅等。

統一夢時代開發計畫是率先取得高雄多功能經貿園區開發許可的案件之一，第一期購物中心已於民國九十六年開幕，業績穩定成長，並與市府連續多年合作舉辦跨年晚會等大型活動。

市府今年六月針對多功能經貿園區都市計畫進行重大變革，申請人六年內完成開發許可或市地重劃，將可適用提高容積獎勵及調降公共設施開發負擔比率等眾多優惠，激勵統一集團加碼投資。

都發局長盧維屏表示，夢時代二期修正計畫，總投資八十四億元，獲得市府支持，估計開發總樓地板面積近六萬三千兩百坪，可提供五千人就業機會，統一集團後續將完成第一階段觀光旅館招商及建築設計，預定民國一○六年完工營運。

統一集團指出，看好亞洲新灣區三百億元重大建設陸續動工，區內地主從觀望轉變為實質開發，統一集團帶頭響應。

財政部南區國稅局表示，特種貨物及勞務稅條例第5條第1款所訂排除課稅規定，指所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房地，供自住使用並在該屋辦竣戶籍登記，且持有期間無供營業使用或出租者，取得後2年內出售，亦無須課徵特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)。

南區國稅局最近查核一不動產於2年內出售未申報特銷稅的案件，該房地所有權人單身，出售時僅有此1戶房地，並辦竣戶籍登記，故認為適用特銷稅排除課稅規定，因此未向該局申報及繳納稅款。

該局查核後發現，所有權人購入此房地後即改建為套房出租予學生及上班族，取得未滿1年即出售，經該局向買受人查證，買受人亦認諾此房屋確有出租，該局依特種貨物及勞務稅條例規定按銷售價格400萬元以稅率15%補徵稅額60萬元，再按所漏稅額處以罰鍰。

南區國稅局呼籲，民眾出售持有期間未滿2年的房地，應留意得否適用特種貨物及勞務稅條例第5條各款排除課稅規定，以免漏未申報，而遭國稅局補稅並處罰，就得不償失了。

.近日，人民銀行公佈的《上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，6月末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額13.56萬億元，同比增長18.1%，增速比上季度末高1.7個百分點。

增量上看，今年上半年，房地產貸款增加1.3萬億元，同比多增7326億元。而去年上半年，房地產貸款僅增長5653億元。換句話說，上半年房地產貸款增量同比增長了130%。

房地產貸款回暖

資料顯示，6月末金融機構人民幣各項貸款餘額68.08萬億元，同比增長14.2%；上半年增加5.08萬億元，同比多增2218億元。其中，房地產貸款的增量占同期各項貸款增量的27.1%

具體來看，6月末，地產開發貸款餘額1.06萬億元，同比增長17.2%，增速比上季度末低4.2個百分點。房產開發貸款餘額3.26萬億元，同比增長11%，增速比上季度末低1.3個百分點。個人購房貸款餘額9.07萬億元，同比增長21.1%，增速比上季度末高3.7個百分點；上半年增加9628億元，同比多增6173億元。

保障房方面，6月末，保障性住房開發貸款餘額6580億元，同比增長37.5%，增速比上季度末低4.9個百分點；上半年增加850億元，占同期房產開發貸款增量的35.5%。

房地產貸款的迅速增長，從貨幣的層面印證了房地產市場的回暖。其實，上周統計局發佈的6月房價資料也顯示，房地產價格仍然持續上漲。

與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。6月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為16.7%，漲幅比5月份回落的城市有4個。

與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，持平的城市有2個，上漲的城市有63個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.4%。

“預計下半年房地產市場將略有降溫。”在摩根大通中國首席經濟學家朱海斌看來，預計下半年社會融資總量將從上半年的逾10萬億元降至不足8萬億元。尤其是，近期針對投機性金融活動採取的管控措施將對房地產開發商的資金來源（即非銀行融資資金）產生負面影響。近幾年三四線城市的房屋供應量大幅增長，下行壓力上升。

房地產市場政策方面，朱海斌認為，今年下半年不會發生重大變化。

服務業積極信號

人民銀行公佈的上述金融機構貸款投向統計報告顯示，無論是貸款用途，還是貸款期限均透露出，宏觀經濟形勢不容樂觀。

貸款用途方面，全部金融機構本外幣企業及其他部門固定資產貸款餘額22.28萬億元，同比增長9.9%，增速比上季度末低0.9個百分點；經營性貸款餘額23.57萬億元，同比增長10.4%，增速比上季度末低0.4個百分點。


貸款期限方面，6月末，金融機構本外幣企業及其他部門中長期貸款餘額27.19萬億元，同比增長7.5%，增速比上季度末低0.1個百分點。其中，6月末，本外幣工業中長期貸款餘額6.48萬億元，同比增長2.8%，增速比上季度末低0.4個百分點。

值得一提的是，6月末，服務業中長期貸款餘額16.92萬億元，同比增長9.1%，增速比上季度末高0.2個百分點。

對於下一階段的宏觀政策，人民大學經濟學院副院長劉元春表示，二季度經濟回落比預期要大，外貿形勢相對惡化，再加上三季度的經濟先行指標也有所惡化。因此，在底線管理的作用下，貨幣政策可能會加大微調的力度。“比如說，對一些重大專案、在建專案進行定向支持；對節能環保產業、資訊消費等進行支援。”

..據觀點地產網消息，深圳前海首批土地出讓將在7月26日下午揭曉，目前包括萬科、萬達、以及新鴻基等多家企業均透露拿地意向。

萬科總裁郁亮曾明確表示，萬科不會錯過參與前海土地開發的機會，每一塊地都不放棄；並且不同于以往的合作開發方式，萬科在前海將完全自己開發。

另外，目前在全國大肆佈局城市綜合體的萬達集團也有意進入前海，值得注意的是，萬達在文化創意產業上也有佈局。而此前發佈的前海產業准入目錄中，創意文化產業也是前海希望引入的產業之一。

根據此前發佈的出讓公告，此次出讓的2宗地塊將採取一次競價方式，封閉報價，現場開標，價高者得，沒有拍賣環節。

其中，T201-0077地塊位於桂灣片區二單元03街坊，土地面積49152.18平方米，建築面積32.04萬平方米，掛牌起始價為35億元，履約保證金7億元。

T201-0075地塊位於桂灣片區二單元04街坊，土地面積57481.45平方米，建築面積45.02萬平方米，掛牌起始價為47億元，履約保證金9.4億元。


另外，T201-0077、T201-0075宗地對競買申請人主體資格要求是，中華人民共和國境內外的房地產開發企業，具有城市綜合體開發經驗，2012年會計年度的資產總額和主營業務收入均不低於100億元人民幣或等值外幣。

前海管理局曾表示，經過摸底調查，符合營收雙百億的境內外上市公司有200家，符合400億市值的香港上市企業有60多家。

前海管理局規劃建設處處長胡燦此前也強調，在遵循市場原則的前提下，競買者只要符合申請條件，能否中標以價格為准，不會對任何企業有特殊考慮。

廣州6月官方樓價資料出爐

周日，廣州市國土房管局在其官網上公佈了6月份樓價報告。該報告顯示，經過幾個月的連續下跌，6月份廣州市一手住宅量價都跌到了今年最低點。但由於上半年整體樓價同比漲幅高達18.1%，已遠超出預期7.5%左右的年度房價控制目標。業內人士表示，受樓市調控與流動性收緊影響，預計在下半年樓價漲勢將趨緩。

市六區均價22620元/平方米，同比漲一成

根據廣州市國土房管局報告顯示，2013年6月廣州全市10區新建商品住宅網上簽約面積49.61萬平方米，同比減少23.5%，環比減少6.9%；網上簽約均價15261元/平方米，同比上升11.2%，環比下降0.9%。

從區域看，2013年6月，中心6區新建商品住宅網上簽約均價22620元/平方米，同比上升10.3%，環比下降6.3%；週邊4區新建商品住宅網上簽約均價12352元/平方米，同比上升13.3%，環比上升1.7%。

值得注意的是，廣州市國土房管局公佈的官方資料連續三個月與國家統計局的資料“打架”。根據國家統計局近日發佈的資料顯示，6月廣州同比漲幅達16.5%，連續6個月在全國漲幅榜上名列前茅。

廣州市樓市專家韓世同表示，國家統計局的資料基本能反映一個真實的房價走勢，與市民的感受也最為接近。“國家統計局的資料顯示上半年廣州房價均呈環比上漲，但漲幅逐月在不斷縮窄。而在同比上，廣州6月份房價同比漲了16.5%。”韓世同認為，這主要由於去年6月份房價處於階段低位，導致同比漲幅較大。總體來看，廣州房價過快上漲的態勢有所控制。


下半年樓價增幅或放緩，難見“以價換量”

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，從未來市場層面趨勢來看，今年下半年流動性會適度收緊，房價增幅或放緩。但是，總體來看，由於下半年大多數房企資金面短期內還不太缺資金，以及一二線市場供求關係相對合理，一線城市當前還不會出現下跌的風險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現大範圍的“以價換量”的“降價潮”，但是，不排除個別房企由於經營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉不開而導致的局部降價的現象。

工商企業信託上半年成立規模同比下降18%，下半年或仍將低迷

“今年上半年經濟形勢不好，與市場轉暖的房地產信託以及有政府隱性背書的基建信託相比，信託公司很難在工商企業領域尋找到好的專案”，一位信託公司中層對《證券日報》記者指出。

作為拉動信託業發展的三駕馬車之一，工商企業信託在今年上半年表現可謂暗淡。用益信託的統計資料顯示，今年上半年工商企業信託成立規模為618.49萬元，與去年同期相比下降18%，而同期房地產信託及基礎設施信託募集資金規模則同比分別增長58%和24%。

諾亞財富分析師李要深指出，下半年基礎產業信託和房地產信託仍將是信託資金重點佈局的行業，在收益率方面，房地產信託和信政合作產品收益率高於平均水準，前者是出於房價上行預期，後者則對資金成本不敏感。同時也有業內分析人士指出，工商企業信託成立規模低迷的趨勢仍將持續。

工商企業信託

下半年成立趨勢仍將低迷

去年上半年成立規模一度超過房地產與基建領域的工商企業信託，今年上半年卻遭到了格外的“冷遇”。

用益信託監測的資料顯示，今年上半年，集合信託共募集資金3199億元，其中房地產信託募集資金規模為1111.62億元，占比為30%，基建信託募集資金837億元，占比為23%，而工商企業信託的成立規模僅為618.49億元，占比僅為16.75%。

事實上，去年同期，工商企業信託曾是募集資金規模最高的領域，去年上半年工商企業信託成立規模為753億元，占當期信託募集資金的比例為24%，超過房地產與基建信託的募資額。

針對工商企業信託今年上半年格外低迷的原因，信託業內人士歸結為“經濟低迷導致工商企業領域風險增大”。

“今年上半年經濟形勢不好，與市場轉暖的房地產信託以及有政府隱性背書的基建信託相比，信託公司很難在工商企業領域尋找到好的專案”，一位元信託公司中層對記者指出。

“工商企業涉及的行業廣泛，信託公司把控風險難度很大。並且，信託公司工商企業信託面對的是大量的民營企業和中小企業，這些企業在經濟下行的過程中面臨的風險較大，大多數信託公司都會規避這一業務。”

以礦產資源信託為例，前兩年大量的信託公司發行標的為煤礦、鐵礦等礦產資源的信託產品，然而隨著煤炭產業“寒冬”來襲，煤炭庫存積壓銷售不暢，今年來已罕見礦產資源信託面世。

房地產信託

將保持強勢地位

信託公司最賺錢的領域——房地產市場似乎正迎來越來越好的環境。

興業銀行副行長林章毅近日在中期業績報告會上表示：“我們對於房地產市場的長遠發展持積極態度。”

今年上半年，受新“國五條”的利好刺激及房地產開發商現金流趨緩的影響，信託公司房地產信託一改去年的頹勢，成立規模飆升，用益信託的資料顯示，今年上半年房地產信託成立規模達1111.62億元，同比增長超過58%。

大多數信託公司也對房地產信託下半年的發展持“樂觀”態度，北京一位元信託公司人士對記者指出：“目前我們公司的項目團隊主要尋找房地產信託項目，公司內部研討也將房地產領域作為今年下半年的關注重點。”


資料顯示，今年上半年成立的信託專案中，房地產信託的預期收益率高達9.6%，遠超工商企業的8.79%和基建信託的9.34%。較高的預期收益也為房地產信託的募集帶來優勢。

除房地產信託以外，業內仍看好基建信託的發展，信政合作餘額在2013年一季度末達到6500多億元，儘管463號文發佈後基礎產業信託曾出現短暫的發行縮量，但很快又恢復了之前的發行節奏。

李要深指出，在經濟復蘇不及預期的背景下，監管層擔憂去杠杆過快導致流動性風險，進而導致債務違約風險爆發，因此，地方債務積累仍在繼續。

根據機構的資料，8月北京共有29個項目計畫入市，而截至上週末，7月僅有15個項目開盤，相比7月，8月的開盤項目數量有所回升。

據亞豪機構統計，8月計畫開盤專案中，首次開盤的純新專案共有包括珠江東都國際、中信府•譽墅、保利首開熙悅春天、智匯雅苑等7個樓盤，其餘22個項目則是老項目後期加推。與今年供應高峰的3月、6月各有33個項目開盤量相比，7月以來，房企的推盤熱度有所下降。

值得一提的是，8月份，傳統城區朝陽、海澱推盤量大增，重回供應主力。亞豪機構資料顯示，在8月份朝陽區以6個預計開盤的項目量居各行政區之首；海澱區則有4個預計的入市項目量居於次席，兩個主城區合計占了8月計畫入市量的三分之一。

前日發佈的《中國西部發展報告(2013)》藍皮書指出，2012年中國西部地區房地產總投資和住宅投資分別增長了20 .4%和15.5%，而商品房銷售僅增長了3.7%。這個資料，再度暴露出西部房地產供應處於供過於求的尷尬處境。

南都記者就此採訪了廣東幾家規模開發商，力迅地產、東基地產負責人均表示近期以來開發商對中西部投資“興趣不大”，傾向於紮根本地或在中部武漢、成都等成熟市場適度開發。這也顯現出開發商非常認可西部房產投資過度的現實，而有價無市的“煎熬”料仍繼續。

西部“供過於求”

21日，西北大學中國西部經濟發展研究中心和社科文獻出版社在北京發佈了藍皮書《中國西部發展報告(2013)》(下稱“藍皮書”)。報告顯示，去年我國西部地區房地產總投資和住宅投資分別增長20 .4%和15 .5%，兩資料均處於全國前列。不過僅增長了3.7%的商品房銷售量排在全國的最後。

昨日接受南都記者採訪的數家中小型房企均表示，在拿地方面，開發商一般沒有考慮中西部地區，一是對偏遠區域的市場不瞭解，政府關係沒有任何基礎，另外對當地的購買力也心存疑慮。

南都記者從業內瞭解，近兩年三四線城市房地產待售存量一直處於較高水準，在人口外流的背景下，供大於求現象更加突出。與此同時，地方賣地衝動難以遏制。由需求下降帶來的樓市區域性風險值得警惕。

從風向標的動作看，房企抽離中西部三、四線城市的趨勢明顯。龍頭萬科目前在全國佈局的四大區域總部分別是北京、上海、廣深和西部成都，主要開發區域基本以一、二線及部分條件成熟的三線城市為主。保利地產曾在去年大手筆拿下不少三、四線及中部內陸地區地塊，但今年“下狠心”在北京、南京、杭州等地佈局。?大集團也今年上半年表示，集團未來會加大對一、二線城市的投入，因為三、四線城市的利潤實在有限，而且面臨的風險也很大。

也有開發商向南都記者透露，在三、四線城市的專案“賣不動”，回款緩慢。

供大於求好幾倍

渣打銀行日前作了一次針對全國8個二、三線城市30家房地產開發商的調查。結果顯示，這些二、三線城市房屋庫存令人擔憂，有63.3%的受訪開發商稱其所在城市房屋庫存沒有出現下降，有40%的受訪開發商稱庫存還在上升。

由此看來，一些經濟基礎不甚牢固的偏遠城市，看似欣欣向榮的房地產市場很可能是“有價無市”，甚至開始“量價齊跌”。鄂爾多斯如是，寧夏海原、雲南呈貢等囤積了大量住房的中西部城市概莫能外。


“這些城市的問題是人口都外出務工了，雖然地多樓多但沒人住，”中房信研究中心副總經理林波告訴南都記者，這些城市房地產市場待售存量一直處於增長之中，供求風險較高，未來需求也不盡如人意。

“當前很多三、四線城市的房地產市場是非常可怕的，供大於求好幾倍，”廣東省房地產協會秘書長王韶在接受南都記者採訪時表示憂心，稱一些山區的樓建得又高，“就像一根根筷子插在那?，令人心驚膽戰”。他建議，要重點發展新型工業化，解決城市二元結構失衡的問題，並輔以戶籍制度的改革，解決新進城農民的就業、醫療、教育等問題。

深圳前海首批土地出讓將在7月26日下午揭曉。南都記者日前在業內採訪獲悉，包括萬科、萬達以及新鴻基等多家企業均有拿地意向。此次出讓的2宗地塊將採取一次競價方式，沒有拍賣環節，封閉報價，現場開標，價高者得。

此前，萬科總裁郁亮曾公開明確表示，萬科不會錯過參與前海土地開發的機會。南都記者從萬科有關人士獲悉，萬科在前海不計畫引入合作開發，而是希望完全自己開發。

在商業、文化領域頻頻發力的萬達集團也有意出手。今年3月發佈的前海產業准入目錄中，創意文化產業赫然在列。萬達由於具備該項佈局，也被業內看好或將占得先機。


“廣深地區，特別是熱點區域，對開發商來說還是必爭之地。”房地產專業機構仲量聯行中國區董事馬煒圖接受南都記者採訪表示，特別是商業這一兩年還有大體量供應，將引起爭奪熱潮，達到高峰可能要到2016年。

前海地塊出讓公告顯示，兩幅地塊分別位於桂灣片區二單元03和04街坊，土地面積分別為49152 .18平方米和57481.45平方米，掛牌起始價分別為35億元和47億元。前海管理局透露經過摸底調查，符合營收雙百億的境內外上市公司有200家，符合400億市值的香港上市企業有60多家。

國資委正式對華潤集團進行審查，市場普遍預期將對華潤集團旗下5家本港上市公司的發展造成影響。瑞信發表報告指出，有關事件或會拖慢集團向華潤置地（1109）注資的進度，同時亦可能削弱證券界對國企發展商的溢價估值，該行已下調潤地目標價18％，至24.6元，但評級維持「跑贏大市」。潤地昨日收報19.52元，下跌1％。

瑞信表示，就國資委撤查華潤集團一事，曾與多位業內人士討論，潤地短期內相信將受到有關負面消息衝擊，儘管影響有限，但長期而言會阻礙潤地的增長前景。除了集團注資潤地計劃將受影響外，注資作價也可能需要增加。

此外，公眾短期內將非常關注華潤系內公司的財政狀況，投資者對潤地甚至同屬國企的發展商進行估值也會轉趨審慎，令其估值難免被減低。該行將潤地目標價由29.8元下調至24.6元。但短期而言，由於早前人行取消金融機構貸款利率的管制，應有助減低發展商的借貸成本，瑞信估計潤地全年銷售可符合市場預期，故評級仍維持「跑贏大市」。

上周三，潤地新主席吳向東與投資者會面時透露，潤地年初至今合約銷售已達362億元（人民幣．下同），已完成今年銷售目標600億元的61％，成績理想。他預期，若下半年市況平穩，每月平均的銷售量料將達到40億至45億元。期內，潤地推售約100億元的舊庫存及250億元新庫存，估計下半年這個策略也會持續。

元朗洪水橋新發展區正進行第二階段社區參與，有財團瞄準區內具潛力用地。土地註冊處資料顯示，新發展區內的一籃子地皮近日錄得合共約1.95億元的買賣登記；市場人士估計，新買家為恆地（012）。

元朗洪水橋丈量約份124、125及130約等多個地段新買家在買入後近日完成登記。資料顯示，該批地皮均由榮捷發展有限公司購入，分別以3個成交作註冊登記。三項成交購入價分別為7695.7萬、6637.6萬及5200.5萬元，三項登記合共涉1.95億元。

市傳買家為?地

公司註冊處資料顯示，榮捷發展董事包括禤寶華及羅泰安，兩人同時亦曾任職多家公司的董事，市場人士估計，兩人為田生或?地的代表，惟據了解，田生及有關人士否認涉及上述收購。原業主則分別包括有御展有限公司及ALLIANCE HOLDINGS LIMITED，公司董事均包括有潘德俊。

資料顯示，洪水橋新發展區計劃分為6區規劃，其中位於西南部接近青磚圍一帶將作為商業和住宅綜合區，包括計劃中的西鐵洪水橋站，該區的地積比率建議為5至8倍，建築物高度最多40層，為發展區內的商業中心。是次成交的一籃子地段，正是主力集中在擬發展的洪水橋站一帶，按初步發展大綱圖顯示，涉及地皮將分布在擬作私人住宅及混合用途地帶，即部分用地計劃作商業、酒店及辦公室之用，也有小部分被劃作公屋發展。


恆 基 1.95 億 收 購 洪 水 橋 三 地 段 農 地
星島日報

　　新界東北發展公布最後方案後，另一個未來供應重鎮洪水橋新發展區亦於上周一展開第二階段諮詢，土地註冊處最新資料顯示，有發展商早?先機密密收地，於○四至○六年間大手以一億九千五百多萬元連環購入三個地段農地，並於上周五落實交易，成功於發展區落實前「插旗」囤地。

　　土地註冊處資料顯示，發展商購入三幅農地，涉及其中三塊農地地段包括元朗丈量約份地段編號一五四七及一七三五號等，買家為榮捷有限公司，分別於?四至○六年三年間買入，三地造價介乎五千二百多萬至七千六百餘萬元不等，總共涉逾一億九千五百三十三萬八千八百二十五元。而公司註冊處資料就指，該公司董事羅泰安及禤寶華，市場人士指，為發展商 ?基相關人士。

　市場人士又指出，?基手持三幅農地位於未來西鐵洪水橋站的一帶，地皮將被劃為商業及住宅綜合區，是新發展區未來的市中心，將設有廣場、政府辦公大樓、零售、酒店和辦公室等設施，發展潛力極大，發展商或會補龐大金額地價，將地皮發展成大型商住項目。

　　現時該區有多個樓盤發展，最新包括新世界旗下元朗洪水橋溱林，以及即將推售的溱珀、柏巒等，合供提供超過二千個單位。而上述農地買家?基，亦早早於區內插旗，旗下位於十八鄉路的大型新盤尚悅亦現正開售，而且銷情不俗，預期該區未來兩年會成為供應重鎮。

　　據了解，洪水橋新發展區為新界東北發展區以外另一個未來供應重鎮，當中擬議公營房屋比例只佔五成一，略低於新界東北的六成比例，其餘四成九會發展為私人住宅，即兩者各約佔三萬個。當局初步設定，居屋比例佔公營房屋的五成二，即約有超過一萬五千個，較新界東北只有一成住宅單位是預留作居屋，比例顯示較高。

　　政府又預計，洪水橋發展區可於明年完成制訂建議發展大綱圖，二○一九年展開土地平整等工程；首批單位可於二○二四年，即十一年後入伙，整個項目要到二○三四年才完工。

下半年可推逾1.3萬伙 定價添壓

一手新例生效近一季，發展商上半年開售新盤進度受阻，拖慢發展商賣樓套現步伐，大量新盤及餘貨延至下半年推出，單就5大發展商下半年可推新盤逾1.3萬伙，發展商下半年要追趕業績，將令新盤戰趨激烈。

礙於預售樓花同意書需配合新例作更新，加上新例4月底實施，導致上半年5大發展商不少新盤未能及時按計劃推售，增加發展商達到銷售目標的難度。

採取貨如輪轉策略的長實（00001），賣樓計劃因新例及放緩審批售樓紙而被拖慢，當中葵涌昇柏山上月才獲批預售，未能趕及上半年推售，而集團現有3個未有售樓紙的逾千伙大盤有待推出，包括大埔鳳園嵐山、將軍澳日出康城3期及荃灣環宇。

由於集團上半年賣樓套現僅約20多億元，佔其全年銷售目標300億元不足1成，即集團下半年賣樓要套現逾250億元才能達標，預料集團一旦取得預售即會盡快賣樓，而單是3個大盤涉及伙數已達4,715伙，將推高下半年新盤供應量，並會為新盤定價添壓。

新世界上半年 佔目標22.5%

而近日推售元朗溱林取得佳績的新世界（00017），原定第二季起推售元朗柏巒及溱林，惟溱林5月才取得預售，到今季才開盤，柏巒則尚未開售，估計集團上半年1至6月份賣樓收益約27億元（連同7月份收益為34億元），以集團去年全年（截至今年6月底）銷售目標120億至130億元計，即其上半年住宅銷售僅佔目標約22.5%。

上半年賣樓進度受拖累，料發展商下半年會積極推盤，集團下半年有機會連環推售旗下多盤盡量散貨套現，而系內合共4個的元朗項目共涉逾2,000伙，可望為集團帶來百億元收入。

新世界執行董事兼聯席總經理陳觀展表示，集團現已較為熟習一手新例，逐漸掌握有關要求。在完成溱林銷售後，集團下一個開售新盤，已暫定為位於元朗龍田村的溱柏，提供達1,620伙。

新地套近百億 為全年三分之一

至於新地（00016）年初推售天晉II取得佳績，上半年套現近百億元，但上半年套現額亦只有其銷售目標（截至今年6月底）約三分之一，且集團同有新盤未能如期推售，如原定上半年開盤的堅尼地城Imperial KENNEDY於新例實施前約兩周曾上載樓書，但最終未知是否因新例關係未有推出，令集團下半年積聚推出的全新盤有3個，連同餘貨盤，共涉伙數約2,000個。

另?地（00012）與新世界合作的元朗尚悅因新例拖累而暫停賣樓長達兩個月，至今尚餘近900伙待售，估計集團年初至今賣樓收益逾75億元，與上年全年約117億元收益仍相距甚遠，下半年不得不發力推盤追回銷售額。?地營業部總經理林達民指出，在新例下，發展商目前要投放大量時間及人手籌備，進度慢屬必然，估計未來就算已適應條例，推盤速度亦不會返回新例之前的水平。

此外，信置（00083）有多個新盤銷售進度因新例而遭耽誤，估計今年暫時賣樓收益只有約25億元，比上年度銷售收益少逾6成，估計集團下半年會盡力推盤套現。

旭輝控股（00884）宣布，與恆基地產（00012）旗下?基中國訂立合作框架協議，共同開發旭輝位於杭州市余杭區崇賢新城的5號地塊。旭輝將與恆基中國分別持有合營企業的49%和51%權益。


恆基3.89億拓內地樓市
文匯報


旭輝控股（0884）昨宣佈，與恆地（0012）附屬的恆基中國，就共同開發杭州市餘杭區崇賢新城的5號地塊訂立合作框架協議。根據協議，旭輝將與?基中國分別持有合營企業的49%和51%權益，所作出的總資金貢獻預期將為7.63億元（人民幣，下同），其中49%或3.74億元將由旭輝貢獻，並由旭輝內部資源撥付。?中按股權出資約3.89億元。

　該土地由旭輝於本年5月以7.63億元投得，總佔地面積8.67萬平方米，規劃建築面積21.67萬平方米，可用作住宅及商業用途，其中住宅的建築面積不少於總項目的90%。

南豐集團斥資14億元入股富達來地產信託29.98%股權，增加其在內地一線城市的商業樓面。同時，又以1.79億元收購富達來的信託管理和地產管理資產的百分百股權，以便管理富達來地產信託。

　總部設於上海，於新加坡上市的內地房地產信託—富達來地產信託昨公布，南豐集團斥資近1.8億美元(14億港元)購入29.98%股權，同時還計劃斥資1,750萬歐元(約1.79億港元)收購富達來的信託管理和地產管理資產的百分百股權，以便管理富達來地產信託。

　富達來地產信託董事長Graham Sugden稱，預計在交易完成後，富達來旗下的管理公司和信託公司的實力將得到提升，這對富達來而言是個好兆頭。前身為華瑞中國地產信託(Treasury China Trust)的富達來地產信託，業務覆蓋上海、北京、青島和西安。

拓內地一線市商業樓

　南豐發展董事經理鍾振光接受本報記者訪問時表示，富達來地產信託主攻發展商業樓，包括寫字樓、商場，主要資產於上海，其他商業物業亦位於內地一線城市，與南豐於內地發展相配合，可利用富達來地產信託來拓展內地一線城市，至於收購富達來的信託管理和地產管理資產的百分百股權，可以用來管理富達來地產信託。他指出，目前富達來地產信託於內地的商業樓面達35.7萬平方米。

　至於南豐於內地的發展情況，鍾振光指出，集團於內地的可建樓面土地儲備達100萬平方米，包括住宅、寫字樓、商場、酒店及物流中心。由於南豐於內地的發展仍處發展期，因此，現時無意分拆上市。

雅居樂（3383）昨宣佈，公司通過一間全資附屬公司通過掛牌出讓方式，以20.39億元投得江蘇省無錫市濱湖區太湖新城地皮使用權，將以公司內部資源支付。該地皮佔地面積21.47萬平方米，規定以商業及住宅用地用途，土地使用權期限分別為40年及70年。

上半年二手交投嚴重萎縮，賣盤轉租成風，加上大型新盤相繼入伙，租盤湧現市場，拖累年中小住宅租金轉角下滑。利嘉閣地產研究部最新數據，6月全港50個指標屋苑的加權平均成交呎租為25.31元，較5月的25.36元下跌0.2%，造成「三連跌」外，租金現水平更低於去年底的25.43元達0.5%。

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，樓市目前景況不濟，物業承接疏落，相信更多業主會為勢所迫，陸續將賣盤轉租，短期租盤供應有增無減，就算租盤吸納速度在暑假期間大增，租盤積壓情況亦可能要等待至9月後才可解決，預期未來兩個月住宅租金勢將反覆向下。

　另外，樓市焦點集中於新盤市場，「一手熱、二手冷」的局面持續。美聯物業表示，全港35個大型屋苑於上星期(7月15日至21日)的成交量只有60宗，雖按周上升約9.1%，但實際上與年內迄今平均每周78宗仍少23%，可見35屋苑現時成交仍於低水平橫行。

美聯：35屋苑上周交投60宗

　美聯物業首席分析師劉嘉輝指，7月首三星期累計，35屋苑每周成交量合共僅錄167宗，按月下跌逾4成之多。

　上周港島區成交量跌幅為3區最多，區內8個屋苑成交由14宗急挫至僅8宗，跌幅達42.9%。新界區17個屋苑交投錄輕微下跌，由27宗微減至26宗，跌幅僅3.7%，但區內「零成交」屋苑由5個增至7個。反觀九龍區內10屋苑成交量卻由14宗回升至26宗，按周升85.7%。

前海首批3幅地皮本周五拍賣，各開發商已摩拳擦掌。有接近恆大地產（3333）人士透露，?大已做好投前海地的準備。內地房企「一哥」萬科說投地關乎商業機密，暫不便多說。市場人士預計，按前海管理局公布的拍賣底價和投資下限推算，首批土地樓面價格將達每平米3萬至4萬元（人民幣，下同），或創深圳樓面地價新紀錄。

　　市場憧憬前海日後可成為香港中環的翻版，想到寸土尺金的盛況，大部分開發商均表示有興趣參與投地。接近?大的消息人士對本報透露，?大已確定計畫赴前海投地。萬科總裁郁亮亦曾表示，萬科不會錯過參與前海土地開發的機會，每一幅地都不會放棄。

　　萬科昨日接受本報查詢時稱，暫無消息 披露，因為涉及商業機密。此外，佳兆業（1638）及花 樣年（1777）的管理層早前也確認會參與前海土地拍賣。

　　前海本周五拍賣三幅土地，均在前海桂灣片區二單元，總土地面積約16.9萬平方米，建築面積為127.36萬平方米，掛牌起始價總額為149.2億元，平均樓面地價為每平方米1.17萬元。前海管理局局長張備近日表示，今年底前還將再推8至10幅土地，目前土地整備工作正在推進中。

　　前海管理局本月初公布，三幅土地起始樓面價分別為1.09萬元、1.04萬元及1.34萬元。雖然以上報價並不算高，但前海官方要求，開發商的投資強度不得低於每平方米1.5萬元。有市場人士推測，前海官方的投資成本要求已超過內地甲級寫字樓，按照土地建築面積推算，這三幅地至少要分別投入約48億元、68億元及75億元的建築成本，計算下來，首批土地每平方米樓面價或達3萬至4萬元，刷新深圳樓面地王紀錄，此前的紀錄為每平方米2.73萬元，由中海地產在去年底創下。