房價高漲，民眾不得不縮小坪數才買得起，使近期中小坪數成交易主流，據今年1~5月實價資料，30坪以內佔約49%，為迎合市場需求，近期雙北市不少建案主推2~3房小宅。

20坪屋交易佔25%
永慶代銷統計北市1~5月實價資訊，20坪以下住宅佔整體交易25.7%最多，其次為20~30坪佔23.4%，50坪以上僅17.8%最少。
另據統計，台北市各行政區30坪以下住宅交易分布，以中山區21.7%最多，其次為內湖與文山區，各佔11%與9.6%。
永慶代銷事業處總經理葉凌棋分析，房價高，不少購屋族只好「先求有再求好」。因此今年不少新推案改走中小坪數，以低總價優勢來吸引購屋族，台北市中山區「將捷心裡画」上月公開，規劃20~55坪，每坪98~115萬元，每周看屋人潮約20組，就以20~28坪接受度最高。

3房含車位喊千萬
上周甫公開的新北市五股「上河園」，每坪34~48萬元，專案經理洪光群表示，該案以2~3房為主，含車位總價1000萬元起，1周約60組看屋人。

下月試辦 房東：沒保障 寧養蚊

內政部推動愛心房東釋出空餘屋，租給中低收入戶的弱勢租屋平台方案，營建署代署長許文龍昨透露，北市搶得頭香八月將試辦！北市都發局發言人高文婷說，租屋平台由崔媽媽與永勝兩家業者得標，每月最高補助四萬元。年底前新北市、中市、台南、高雄等七縣市將開辦，但業者、民眾質疑政府無法打包票收租，倉卒上路問題不少。

租屋平台是內政部長李鴻源的發想，希望不必花大錢蓋社會住宅，避免弱勢集中、標籤化，也可抑制房價並落實居住正義。營建署五月間推出「輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法」，預計全台媒合一千五百戶有租屋需求的中低所得家庭。但台北市分到兩百一十戶配額，中低收入戶卻有五萬六千戶，顯然僧多粥少。

崔媽媽︰當做善事
據規劃，加入租屋平台的房東每年最高可獲一萬元租金補貼，房客有條件獲代墊三個月租金等，縣市政府僅需協助招標，不用出錢。平台業者每月最高可獲四萬元補助，但須有實體店舖與網路通路。崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳坦承，當平台業者算是「做善事」，政府補助每月四萬元人事與業務費，根本不夠用，且沒有房仲業者願服務弱勢，社工帶看涉嫌違法，需要政府修法解套。

永慶房產研究發展中心經理黃舒衛分析，根據法規，帶看房屋要有經紀人證照，慈善平台業者恐涉違法經營，且市場上不到一成房東願租弱勢，哪來願者上鉤？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，倉卒上路，沒有仲介業者投入，房東案源、租賃保障等，「政府拿什麼做保？」

「不能打包票收租」
北市文山區房東林寶秀說，每年補貼才一萬元，繳稅都不夠了，另得承受房客繳不出房租的風險，「政府又不能打包票收租，根本划不來」。北市中山區房東蔡小姐說，租金須要免稅才有誘因，「租給弱勢價錢會高嗎？沒保障，寧把房子空著養蚊子！」高市都市發展局長盧維屏表示，高市租屋平台預計八月初開標，但不是每個房東都樂意租給弱勢，特別是身心障礙人士，常租不到房子。

有助活化19萬空屋
台中市都發局長何肇喜指出，市府配合編列追加預算一百六十五萬元，協助審查且媒合租賃雙方，只要媒合成功就給一萬元獎勵金，預計可投入一千三百戶空屋，有助減少台中市十九萬五千戶的空屋，活化市場，對政策樂觀其成。
高雄民眾林育如表示，房子租給誰都無妨，何況是幫助弱勢。在台中市新光重劃區買透天厝的楊先生說：「做好事又有獎金可拿，何樂不為！」

弱勢租屋平台規劃
★上路時間︰8月起
★名額限制︰全台總計1500中低收入戶
★試辦縣市︰台北市（預計8月）；新北市、台中市、台南市、高雄市及基隆市、雲林縣、台東縣（年底前開辦）
★試辦對象︰
．平台業者：得標者獲每月最高4萬元業務及人事費補貼，合法仲介業者另可抽每筆（每年）1.2個月、最高1.8萬元租金補貼
．愛心房東：每年最高補助1萬元，是否免稅仍待研議
．弱勢租屋者：有條件代墊3個月租金
資料來源：營建署、《蘋果》採訪整理

奢侈稅的初步修正報告出爐，包括建議延長課稅年限，有基金會調查855位網友，62.2%認為奢侈稅對打房效果完全沒效，非常有效僅佔13.7%；即使如此，仍有52.3%的民眾支持繼續課奢侈稅。
雖然大多數民眾認為奢侈稅對打房很沒有效果，但根據財團法人草根影響力文教基金會民調顯示，52.3%支持繼續課奢侈稅、不支持有25.7%、沒意見有22%。

房市趨緩房價仍高
財團法人草根影響力文教基金會認為，就算房市交易量趨緩，民眾還是認為房價過高，也害怕若不課徵奢侈稅，房市交易量增加，房價會再升高，買房又更困難。
信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德說，奢侈稅實施的力道不足以讓房價下跌，若奢侈稅延長3~4年，因房市及經濟變數多，對置產或屋主都會覺得增加風險，有資金需求的屋主就可能會調降5~8%出售。

自住不受年限限制
民眾Sunny說，買房自住較不受奢侈稅年限限制，但對投資客當然就要課稅，讓房價不會亂漲。
目前奢侈稅針對持有不動產在2年內轉售，須依實際交易價格課10%稅率，持有1年則須課15%，修法建議要延長課稅年限、不分區課稅，且買方若持有1戶以上房產，則比照星、港加課「額外奢侈稅」。

　根據房仲業者統計實價上路前後房市交易狀況發現，實價上路後全台房市交易量能上漲4.95％，顯示出實價登錄政策讓房市交易更透明，對活絡房市具正面效果；此外，「三低」產品仍是市場主流，新北市林口、三峽交易量更是大幅成長逾5成。

　台灣房屋智庫根據內政部全國買賣移轉棟數統計，實價登錄政策前後各10個月交易動能變化，發現實價登錄上路後，全台房市交易量增4.95％，而六大都會區中，除台北市及新竹交易動能各減少1.17％及6.85％外，其餘4都移轉動能皆呈現正向成長，交易量增幅3.06％~9.21％。

　觀察台北市交易熱區前3名分別為中正、北投及文山區，增幅為20.77％、13.01％及10.92％。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，台北市歷經實價登錄政策10個月的洗禮，雖量縮1.17％，但自住買盤強勁的北投及文山區，因房價親民加上價差不大，因此成為交易熱區2、3名。

　至於中正區主要因區內未來有機場捷運線規劃，吸引置產族群提前進場卡位，加上區內有北車商圈及公館商圈，陸續都有不錯的交易價格揭露，使中正區量能增幅居北市之冠。

　此外，在新北市方面更是以「三低」平價產品當道，其中，林口、三峽實價登錄後交易動能各增溫72.18％及56.11％。劉怡蓉指出，林口、三峽等地因符合低單、低總、及低自備的三低訴求，加上未來重大公共建設陸續到位，許多建商早已進場卡位，就是希望爭取首購以及以通勤時間換取更大居住空間的族群。

　不過，新北市的板橋、三重、中和及新店等區，因房價居高不下，甚至可以媲美北市蛋白區，對於想買平價宅的消費者望之卻步，因此交易量平均量縮1.48％~9.95％。

　劉怡蓉表示，有別於奢侈稅政策消極的壓抑房市動能來調控房市，實價登錄政策以正向提供房價資訊，推動買方出價意願，賣方開價也迅速收斂。

實價登錄效應 房市交易增5%
【經濟日報】

房產交易實價登錄制度實施即將屆滿一年，實價登錄實施後十個月較之前十個月，全國房屋交易量增加4.95%，而且由於資訊透明度提高，減少了買賣雙方與仲介業務人員的摸索期，改變了房市的交易型態。

根據房仲業者的觀察，實價登錄實施後，出現三個現象，首先改善資訊不對稱的情況，減少膨風價格的出現，交易過程再也沒有神秘感，加速交易流程；其次，由於實價的參考性高，提高買方的購屋意願，交易量反而增加；同時，首購自住買盤躍居主流，低總價、低自備的平價房當道。

實價登錄去年實施時，不少業者一度擔心價格透明後，因買賣過程及資訊攤在陽光下，會讓房市交易停滯。但事實上，房價透明讓房仲業務人員只能搶快來增加成交機率，例如某品牌仲介公司在台北市精華區段的加盟店，擁有「幾乎天天成交」業績，每個月成交案少說30件；觀察信義房屋今年上半年營收59.6億元，年增率更高達39.3%。

據台灣房屋統計實價登錄實施前後十個月的交易量變化，發現實價登錄後全國交易量增加4.95%。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，有別於奢侈稅政策消極的壓抑調控房市，實價登錄政策因正向提供房價資訊，推動買房出價意願，賣方開價也迅速收斂，買賣移轉件數不減反升。

實價登錄更大幅改變了房市交易型態，首購自住買盤成為主流，平價房市當道。例如過去新北市平價區林口、三峽、淡水等房市交易量大增，台北市今年甚至有近半交易量是不到30坪的小宅產品，顯示平價化、小宅化已成為大台北房市趨勢。

再依永慶房產集團統計今年前五月實價登錄資料，發現台北市成交坪數以20坪以下，以及20到30坪的為最大宗，占比分別為25.7%、23.4%，近半購屋客都選擇面積不到30坪的小宅，其中又以中山區及內湖區為小宅交易最多的地區。

新北市小宅化情形也很明顯，30坪以下小宅占總交易的47.2%。

永慶代銷事業處總經理葉凌棋表示，台北市房價漲多，購屋行為在總價考量下只能朝面積較小、屋齡較老或向市區外圍延伸策略，在愈晚入場愈追不起房價的壓力下，為先求有再求好，多數以產品總價作為主要篩選條件，「低總價、低自備」中小宅產品成為最夯的主流產品。

出售繼承而來免徵遺產稅的農地，民眾應注意有五年的處分閉鎖期，違者將補徵遺產稅。財政部中區國稅局表示，繼承農業用地，如真當做農產活動用途，基於獎勵租稅不納入遺產總額課徵遺產稅。但避免藉農地惡意避稅，五年內若發生出售、違規使用等，將回溯補徵原該課徵的遺產稅額。

中區國稅局表示，遺產繼承人經稽徵機關核定，屬於農業用途的農地，依法免徵遺產稅，但如繼承人或受遺贈人，在承受日起五年內，出售該筆農地，國稅局將追繳遺產稅。

中區國稅局說明，繼承農業用地可免徵遺產稅，目的是為了獎勵土地承受人，能將農業用地繼續當做農業耕作，但為了防止承受人在核准免稅後，發生違規使用、廢耕或移轉出售等，違反原有租稅獎勵目的，因此訂有五年的列管期間，違者將補徵收遺產稅。但如果是依法被徵收土地或被變更為非農業用地，則不受限制。

同時這也能避免富人先將現金、股票等財產轉換成農地，藉由繼承農地享受免稅優惠後，又將農地出售取得現金，淪規避遺產稅工具。

中區國稅局指出，近期查獲一件遺產稅案例，A君在 2010年3月死亡，繼承人B君辦理遺產稅申報時，主張其中一筆農業用地，屬農業使用扣除額，並經國稅局核准，依遺贈稅法第17條第6款規定免徵遺產稅。

但B君在2012年12月，已將享有免遺產稅的該筆農地出售給第三人，國稅局因此發函要求B君限期內恢復農業使用，B君因此補報繳該筆農地遺產稅120萬餘元。

國稅局也提醒，有民眾並非整塊土地都是做為農業用途，民眾可將農地辦理標示分割兩筆或多筆地號，使有無當做農業用途的土地分屬不同地號，並可就分割後有進行農產活動的部分，申請列報扣除額免徵遺產稅。

大型壽險公司不動產禁買令，8月可望打開。保險局長曾玉瓊昨（23）日邀集壽險公會理事長許舒博、8家接到不動產禁買令的壽險公司開會，確認公有地上權、公有都更案不在禁買令範圍內，且部分公司金檢缺失已改善者，遞件申請15日內將儘速給答案。

　許舒博代業者反應，有些壽險公司改正缺失報告已補件3次，但至今仍未過關，主要是檢查局的改善標準，業者無法拿捏，建議在送件前應與檢查局先溝通，確認文件齊備及符合要求，以免讓業者作白工；另外檢查局承辦人員經常輪調，新接手者未必與前者同一標準，許舒博也將繼續向金管會爭取檢查局的同一窗口。

　金管會5月打開近6個月的不動產禁買令，但隨即又以不動產金檢有缺失未改善前，「不宜」投資新的不動產為由，對10家壽險公司再度發出禁買令，昨天除了2家RBC不足，暫時不可能放行的公司，其餘8家包括國泰人壽、南山人壽、新光人壽、富邦人壽、台灣人壽、中信人壽、全球人壽及宏泰人壽都到場。

　曾玉瓊強調，鼓勵壽險資金參與重大公共建設，除了BOT案外，現在會計入不動產的公有地上權標案、公有都更案，都不受目前的金檢缺失限制，8家壽險公司仍是可去參與競標。

　至於一般的商用不動產，則必須等檢查局確認金檢缺失已改善，才能重新恢復投資，這8家公司的不動產缺失，包括董事會決議是利害關係人未迴避、鑑價公司家數未達標準、投資不動產未及時運用、RBC係數未依規定加成、自用不動產與投資用不動產未依規定轉列、購買道路用地等。

　壽險業者表示，有些缺失是一次性疏失，已發生後未來會注意，強化公司治理等，但遞件後也尚未取得回應，有公司5月初就申請缺失已改正，目前也尚未取得認可。

　曾玉瓊強調，會協助與檢查局溝通，同時只要業者送件，15日內一定會回覆；壽險業者表示，若改正標準可更明確，本週就會重新送件，若順利的話，8月即可能有公司可取得開買不動產的許可。

財長張盛和昨（23）日邀集公股金控、銀行董總舉行業務會報，針對設定地上權貸款相關擔保問題，最後作成2大決議，除了將由財部轄下國有財產署權進行地上權能否分割及如何分割的相關評估，財部也將在近期行文金管會，建請金管會評估開放「使用權」能比照「所有權」，為地上權貸款的擔保品問題解套。

　與會人士指出，昨天會議主要聚焦兩大主題，一是現在所謂的設定地上權相關貸款缺乏擔保品問題如何解決，二是在銀行釋出不良債權受限，不良債權市場越益萎縮之際，金控旗下AMC公司何去何從，兩大案分別由兆豐金控董事長蔡友才與合庫金控董事長沈臨龍提專案報告。

　與會的行庫高層指出，地上權後續衍生的貸款問題，主要與後續的「分戶貸款」房貸相關，若金管會能接受財政部建議，屆時受惠的將不僅只於公股銀行，包括其他民營銀行業者都可受惠。

　政府積極推動公有地活化，加上不賣大面積國有地是政策方向，因此推出的大型建案全部都是設定地上權，例如景美財訓所及信義計畫區的數個大型建案；儘管這些建案完成，後續購屋者卻面臨僅有使用權，無法比照「所有權」作為擔保品的問題。

　據悉，昨天與會行庫主管提及，現行銀行法第12條已規定，自用住宅的房貸不論足額擔保與否，均不得要求借款人再提供連帶保證人，因此銀行在承作地上權相關的貸款時，即使沒有擔保品也不能再徵提連帶保證人，等於變成承作「無擔放款」，將壓縮銀行放款意願。

　財長張盛和昨晚受訪時指出，現在國有地大多以設定地上權的方式進行資產活化，但開發後的大樓要進行後續貸款時，卻會碰到地上權無法作為擔保品的問題，因此已指示國產署進行相關研究，倘若這些問題能解決，未來公有地進行資產活化將發揮更大效益。

大安區22年屋齡 每坪竟要89萬

實價登錄屆滿一年，台北市政府地政局統計去年8月到今年4月北市實價登錄資訊，發現8個月來房價平均漲6.7%，較今年3月漲幅也有1.23%，北市整體房價呈現「微幅震盪向上」趨勢。

北市昨首度公布住宅價格指數，台北市長郝龍斌表示，業者發布的房價指數資訊易受到樣本數、交易物等影響，波動較大，市府將北市12個行政區分為4個區塊，以實價登錄資料做統計，具代表性。

中山松山南港貴12%
北市府定義「標準住宅」特徵為建坪27.19坪、9樓建築裡的第5樓、屋齡22年，並以去年8月為基期統計，發現今年4月全市標準住宅總價為1335萬元，較去年8月漲6.7%，其中中山松山南港區漲12.38%最高，萬華文山北投區漲4.65%最低。
全台北市最貴的區域是大安信義中正區，標準住宅總價1966萬元，換算每坪約72萬元，大安區平均單價更達89.45萬元，較區域平均高出許多。其次為士林內湖大同區，換算每坪約50萬元；中山松山南港區和萬華文山北投區，每坪單價分別為44萬元、39萬元。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，奢侈稅後北市房屋供給量變少致房價緩漲，且全球經濟狀況變數多，房地產相對穩定的特性，讓民眾投資房地產意願升高。

市府未來按月公布
以產品類別區分，北市4月大樓標準住宅總價為1542萬元，比去年8月上漲9.12%；公寓標準住宅總價為1308萬元，漲6.38%。
台北市副市長張金鶚分析，北市首波房價指數顯示從實價登錄到去年11月，台北市整體房價持平，去年11月到今年2月房價小跌，但2月後房市回溫，房價也呈現微幅上漲趨勢。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，農曆年前後多為房市淡季，年節房市至少有15天空窗期，加上民眾預期心理，致這3個月房價下跌。
張金鶚強調，房價指數重點在於公布房價趨勢和波動，下月北市府將公布今年5月房價指數，未來也將按月公布，若樣本數充足，不排除統計各行政區房價指數。
隨房價漸透明化，整體買氣也漸增，據內政部建物買賣移轉棟數資料，比較實價登錄實施前2011年10月至2012年7月，與實施後2012年8月至今年5月發展，全國交易量增4.95%；除台北及新竹分別減1.17%、6.85%，其他都會區則增3.06~9.21%。

民：官方資訊實用
民眾史迪奇說，房地產業者公布的房價指數可信度不高，政府主動提供資訊，對民眾更有幫助，盼其他地方政府也跟進。

　號稱史上最強版的「住宅價格指數」，正式出爐。實價登錄自2012年8月實施以來8個月，台北市昨（23）日率先公布史上首件官方版的「住宅價格指數」，為台灣房地產史上一個里程碑和重大突破，根據此一指數，台北市每坪平均房價約49.09萬元。

　台北市最新出爐的「住宅價格指數」，台北市標準住宅平均每戶1,335萬元，較去年8月上揚6.7％。其中大樓上漲9.12％、每戶約1,542萬元，公寓上漲6.38％、每戶約1,308萬元。其中，大安、信義、中正區每戶總價最貴達1,966萬元；至於中山、松山、南港區則以12.38％、躍居近8個月最大漲幅區域。

　台北市市長郝龍斌、台北市副市長張金鶚昨天正式對外公布「住宅價格指數」。台北市地政局局長黃榮峰表示，此次官方版住宅價格指數，完整性更高、樣本數更具權威。因為國泰房地產指數以預售屋和新成屋個案為樣本，至於信義、永慶、台灣等房仲業，則是以單一公司當期成交的中古屋案件來統計，因此都有指數項目細緻性、物件和市調資料代表性、稽核過程的正確性普遍不足等缺點。

　黃榮峰指出，鄰近亞洲國家如南韓、新加坡、日本和中國大陸，都根據實價登錄成交行情編製不動產指數，因此台北市首度根據實價登錄並稽核完成的資料，排除過去民間版多採傳統算術平均價格的房價統計，改依全市、公寓、大樓、4個合併行政區，根據11項住宅主要特性建立的標準住宅，以2012年8月登錄實施當月為指數基期100，按月編製住宅價格指數。

　黃榮峰指出，接下來台北市「住宅價格指數」將再擴大，製作各行政區指數以及單季指數，讓消費者更能掌握房價趨勢和波動現況。

　張金鶚表示，實價登錄實施迄今台北市總計揭露率平均達89％，此次台灣首見的「住宅價格指數」的樣本總計占總揭露筆數8成、大約1,000多筆。另一個突破點，為建立11種住宅特性所完成的標準住宅，所謂標準住宅，主要特徵為：27.19坪、座落在5樓、屋齡22年的住宅，用全市標準住宅平均每戶總價1,335萬元、除以27.19坪，即可抓出每坪單價約49.09萬元。

　地政局也針對實價登錄8個月以來台北市12區住宅成交行情指出，每坪最高單價落在大安區、達83.88萬元，每戶最高總價也在大安區、達2,447萬元；累計去年8月迄今全市房價平均上漲6.7％，且12行政區房價全面上漲，最高漲幅落在南港、達26.8％，呈「微幅震盪向上」的格局，符合市場預期和認知。

北市公布住宅價格指數
【聯合報】

官方版北市「住宅價格指數」昨天公布。台北市政府以類似物價指數概念，分析北市房價走勢，去年八月到今年四月的漲幅約百分之六點七；以四個分區來看，中山松山南港區漲勢相對較明顯，最低的是萬華文山北投區。
台北市長郝龍斌指出，住宅價格指數，未來將每月公布。市府以實價登錄資料庫為基礎，以價格相近及同心圓概念，將北市十二行政區合併為四個次分區，並以去年八月為基期，分析發現今年四月全市房價指數為百分之一○六點七。

以標準住宅來看，屋齡廿二年、建坪廿七點一九、總樓層數九樓的五樓物件，總價為一三三五萬元，較去年八月上漲百分之六點七。地政局局長黃榮峰說，住宅價格指數除排除一樓店面，因套房樣本數不足，也未納入。

若進一步細分，去年八月至今年四月，大樓比公寓漲幅略高，大樓上漲近一成，公寓則為百分之六點三八；但若只看今年三月以來的漲幅，公寓漲勢反比大樓多，分別為百分之三點廿七、一點八九。

北市副市長張金鶚說，受都更影響，去年十、十一月及今年一、二月公寓價格走低，但三月起又走揚，應是民眾信心回籠。

中山松山南港區的漲勢最大，但該區標準住宅價格仍略低於全市，價格最高的還是大安信義中正區，為一九六六萬元。張金鶚表示，中山等三區漲幅較大，應是受捷運松山線預期心理影響，但最外圍的萬華等三區近三、四月間也明顯上升，出現補漲效果。

內湖區一位房仲業者表示，房價指數的房價通常偏低，以內湖區為例，市府公布的標準住宅每坪平均五十萬元，不可能買到捷運周邊十分鐘路程以內的電梯大樓。

業者：分四區太籠統

房地產業者昨天表示，台北市政府提供的數據較具公信力；不過僅將台北市分為四個區域，過於籠統，對於民眾來說，實用性較低、較難理解房價走勢。

三豐建設（5514）昨（23）日公告簽訂新北市中和區景平路合建案，三豐表示，該案公司預計投入2.5億元、分回比率為四成，全案計畫明年推出；法人表示，三豐下半年將有總銷16億元的「鼎極」入帳，為今年業績攀升的重要個案。

三豐深耕台北市大同區合建案，在房地產市場相當低調。公司昨日公告前進新北市簽下一筆景平路的合建案，該案預計公司分回比率為四成、地主為六成，全案預計參與投入資金2.5億元。目前該案仍在設計規劃中，預計最快明年推案，採先建後售。

耕耘北市大同區許久的三豐，今年3月拿下一筆市府段合建案，預計投入資金為20億元，三豐分回比率為四成。三豐指出，目前正在洽談另一筆合建案，預計近期簽約。三豐昨收在32元，上漲0.75元。

三豐上半年營收僅0.12億元、年減46.37%，不過隨下半年開始，總銷16億元的鼎極將交屋入帳，加上位於延平北路與甘谷街口總銷約8億元的「九鼎」案也有機會在年底入帳，兩案將是公司今年主要業績來源。

三豐表示，鼎極預計本季拿到使用執照，並在第4季交屋，將帶動下半年公司營運攀升。至於九鼎，目前銷售率近88%，工程進度逾八成，也有機會在年底入帳。

外界一直有桃園航空城計畫是否會「真」的啟動的質疑，桃園縣長吳志揚昨（23）日履勘大園國中遷校預定地時強調，大園國中都已經要遷校了，證明桃園航空城計畫確實已啟動了，而且正如火如荼地推動。

吳志揚在大園鄉長呂水田、大園鄉籍縣議員及近百位大園鄉親的陪同下，前往位於大園鄉南港貨運園區內的文中一，履勘即將於明年8月動工的大園國中遷校預定地。

對於桃園航空城計畫到底會不會啟動的質疑，吳志揚表示，航空城計畫將於今年底前完成都市計畫，未來會陸續進行區段徵收手續。

他強調，如今大園國中都已配合未來桃園機場第三跑道的興建，而決定要遷校，而且要在今年12月以前完成前置規畫，103年完成審議發包，103年8月動工施作，同時，將於105年8月前完成全校的遷入作業，代表航空城計畫真的已經啟動了。

吳志揚先前曾說明，桃園航空城是國內史上最大的開發計畫，都市計畫面積多達4,791公頃，區段徵收面積達3,316公頃，經多年爭取，行政院終於在去年9月18日宣布啟動「桃園航空城計畫」。

吳志揚指出，啟動至今僅短短數月的時間，但在縣府與中央合力辦理各項審查與民眾溝通程序，包括完成政策環評意見徵詢、核定用水計畫、認定重大建設計畫、同意變更農地使用、公益性及必要性報告、設立駐地工作站和召開10場以上地方說明會等，終於在今年的4月25日通過內政部區域計畫委員會大會審議。

實價登錄政策將屆周歲，台灣房屋智庫根據內政部全國買賣移轉棟數統計，實價登錄政策前後各10個月交易動能變化，發現實價登錄政策後全國交易量增幅4.95%，六大都會區中，除台北市及新竹交易動能各減少1.17%及6.85%外，其餘4都移轉動能皆呈現正向成長，交易量增幅3.06%至9.21%，顯見實價登錄政策對於房市是具有正面的支撐力量。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，有別於奢侈稅政策消極的壓抑房市動能來調控房市，實價登錄政策以正向提供房價資訊，讓消費者了解房價後，不僅推動買房出價的意願，賣方開價也迅速收斂，進而去化對房價認知，使得買賣移轉不降反升，讓全國交易量增4.95%。

台北市交易熱區前三名，中正、北投及文山區，各增幅20.77%、13.01%及10.92%。劉怡蓉分析，台北市歷經實價登錄政策10個月的洗禮，雖量縮1.17%，但自住買盤強勁的北投及文山區，因房價親民加上價差不大，因此成為交易熱區二、三名，至於中正區交易增幅達20.77%，主要原因為區內未來有機場捷運線規劃，吸引置產族群提前進場卡位，加上區內有北車商圈及公館商圈，陸續都有不錯的交易價格揭露，例如，開封街一段1~50號、中華路一段51~100號及羅斯福路四段151~200號等，使得置產型的店面產品成為有別於北投、文山區自住市場的房市活水，讓中正區勇奪交易熱區第一名。

新北市『林、三、淡』平價當道，實價登錄後交易動能各增溫72.18%、56.11%及26.03%，劉怡蓉指出，實價揭露讓房價親民區更顯搶手，其中新北市的『林、三、淡』因符合低單、低總、及低自備的三低訴求加上未來重大公共建設陸續到位，許多建商早已進場卡位，就是希望爭取首購以及以通勤時間換取更大居住空間的族群。惟新北市的板橋、三重、中和及新店等區，因房價居高不下，甚至可以媲美北市蛋白區，對於想買平價宅的消費者望之卻步，因此交易量平均量縮1.48%至9.95%。

台中及高雄兩區，實價登錄後10個月交易動能移轉量增幅第一名的行政區分別為烏日區及鳳山區，劉怡蓉表示，台中烏日區因高鐵及捷運綠線即將連線成為大台中重要的交通網絡，使得移轉動能節節攀升，交易動能量增62.85%；至於高雄鳳山區，是縣市合併後最大的受惠區，因生活機能完整，加上房價基期相對低，使得交易動能量增37.94%，惟左營區在實價登錄後量縮24.23%，主要原因為高鐵通車六年半，讓房市回歸理性期，但是透過造鎮模式，包括建商以每坪216萬元買下483坪，顯見該區房市仍後市可期。

首度經官方認證「台北市價格月指數」終於出爐，日台北市地政局發布第一次台北市價格月指數，根據該指數將北市12個行政區分成4個區塊發現，從2012年8月至2013年4月，北市四大區塊房價指數漲幅介於4.7%~12.4%之間，短短八個月以「中山松山南港區」漲幅12.4%居冠。而若以各行政區觀之，台北市12個行政區中，更有高達10個行政區，約8成3的行政區，平均單價漲幅逾8%，台北市房價穩步上揚走勢明確。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，由這次官方所發布的指數資料可印證台北市房價依然呈現堅定的保值抗跌能力，甚至持續呈現走揚的市況。黃舒衛表示，由於2013年上半年全台房市交易熱絡，受惠北市外圍區塊如桃園等地區價格漲多影響，資金開始回流北市，也帶動北市各行政區平均成交價格也開始上揚，根據這次政府發布的數據，甚至出現12個行政區中，高達10個行政區(約8成3)，短短八個月，漲幅逾8%的狀況，漲勢相當穩健。南港短短八個月平均單價漲幅高達26.8%，逼近三成。黃舒衛指出，由於南港具有經貿園區、生技園區、捷運、高鐵等多項重大建設計畫，隨著不少內資及外商將總部搬遷到南港，區域人口進駐，2013年房市交易相當熱絡，價格漲勢也高於其他行政區。


針對這次台北市地政局發布的「台北市價格月指數」，黃舒衛表示，雖目前包含永慶等業者，有提供房價指數資訊，但由於實價登錄實施迄今，地方政府彙整各家業者所成交的房產資訊，資料量體相對更為充足，由政府所發布的價格指數資訊，除準確度可更加提升外，也相對更具公信力，相當值得肯定。黃舒衛建議，由於目前北市地政局將台北市區分成四大區塊，僅考量房價相近及同心圓之概念，但各區的買方動機、購屋預算、產品組成條件都不盡相同，區分的標準未考量各行政區的特性，也與估價「同一供需圈」的學理、技術規範稍有扞格，所代表的意義不大，各行政區的分析資料單獨呈現對消費者反而較具參考價值。另外所謂的「價格指數」與「標準住宅總價」等專業名詞，過於專業學術，不利於一般民眾閱讀了解，和民眾對於市場交易的認知有落差，若未經充分解釋，恐怕會有降低政府公開資訊的美意。而目前實價登錄資訊，車位未分算及預售屋交屋造成的價格落後問題，恐也對價格水準有影響。

台中帝寶8月入場 寶璽10月跟進

不畏房市進入淡季，下半年台中七期將有不少豪宅案推出，且開價將再續漲。包括「台中帝寶」最快8月初開始潛銷，大陸建設前進七期的首案也將在9月下旬推出，寶璽建設「寶璽府會園道案」則將開出每坪75~85萬元，再創台中新高價。

台中建商透露，受到暑假來臨，不少買方出國度假影響，「最近買氣比較冷。」

未潛銷已多人詢問
再加上台中房價、地價都漲到不合理，「現在比較不像先前，預售案半年到一年就clean(完銷)。」
不過，建商下半年在台中七期推出豪宅計劃照舊，被視為七期指標案的「台中帝寶」預定8月初加入戰局，正式對外潛銷，在地業者說，每坪單價將可上看60~70萬元。該案位台灣大道第一排、秋紅谷旁，雖然還未正式開案潛銷，據悉每周來電詢問量已達25~30組。甲山林內部透露，預定8月初起會優先針對VIP潛銷，主推台北客、七期客、台中周邊企業主和台商。
首度前進台中的大陸建設，總經理廖淳森透露，目前還在申請建照，預定最快9月下旬、10月上旬開賣；大陸建設董事長張良吉說，預定規劃單戶140~180坪，總銷售金額約80億元。據台中在地業者分析，大陸建設新案由於地近台中市府，每坪上看70~80萬元。

七期地價2年漲3成
寶璽建設位於市政中心的新案「寶璽府會園道案」預計10~11月推出，總銷達90億元，預計每坪開價75~85萬元、將創下台中新高價。寶璽建設業務協理周白金指出，台中七期素地逐漸稀少，地價近2年來漲幅更達2~3成，豪宅價格也不得不往上升。

「獨秀」北客佔4成
目前台中七期中的高價推案，以聚合發建設「獨秀」每坪50~80萬元最高，總價高達5000~1億2000萬元。聚合發建設總經理祁興國表示，預計下月交屋，目前銷售6成，買方有4成為北部的企業主。
根據實價資料，七期重劃區內最高價豪宅為位於市政北三路「龍寶文化臻邸」，共237.59坪，總價高達1億3600萬元，拆算車位後每坪約65.85萬元。

　看好一中商圈消費潛力，豐全營造4月標下台灣自來水公司位於一中商圈內的宿舍舊址後，斥資數千萬元重新拉皮、打造「台水宿舍商場」，共規劃50間店舖，以每坪約3,000元、遠低於一中商圈的租金招商，目前已吸引4成廠商進駐；豐全營造總經理王振揚表示，50家店舖完成招商營運後，預估每年可創造上億元業績。

　王振揚表示，一中商圈以大學補習街聞名，單是水利大樓，每天就有約8,000名學生上課，加上逛街人潮，預估假日單日可湧入3至4萬人潮，商機可觀，尤其是一中街與太平路的店租最為昂貴，每坪租金約在5,000至7,000元不等。

　王振揚表示，位於一中商圈的舊台水宿舍，已有近50年歷史，原本破爛不堪、形同廢墟，由於豐全營造最擅長老舊建築修復工程，在標下台水舊宿舍後，朝休閒廣場重新打造，讓老舊宿舍重生。

　負責招商策劃的文藻外語大學助理教授王長龍表示，為符合一中商圈的年輕活力，台水宿舍商場將以特色美食、時尚服飾、美容美甲及3C玩具等四大行業為主力，每間店舖規劃面積3至6坪、租金從1.3萬至4萬元不等，目前已有「六畝田」茶飲等業者進駐。

　值得一提的是，豐全營造將釋出4至8個攤位，鼓勵年輕人勇於創業，只要通過甄選，將提供3至6個月免收店舖租金，以及全額提供硬體設備優惠。

上海租金節節高漲，台商連鎖品牌進駐地點跟著大風吹，有人承受不住租金高漲一、兩倍的壓力，選擇退到二級商圈，也有台商推出新品牌，藉機搶占好地點，提高曝光率。

成都太平洋百貨因調漲房租事件，引發企業與房東的衝突並非個案，在大陸有經濟風向球之稱的上海，今年房租漲幅驚人，「上海房租至少漲了兩成，員工薪資也漲兩成」，上海台協連鎖委員會會長黃進能道出上海台商面臨租金及人事成本提高的雙重困境。

在上海一線商圈靜安寺，85度C在2010年以月租金人民幣28萬元（約新台幣140萬元）搶下的靜安寺店，近日低調關門，取代的是陸企品牌「夏麵館」，據傳租金高達35萬元（約新台幣175萬元），緊鄰該店的台商老董牛肉麵也面臨租金壓力，董事長劉正雄苦笑說，「我們還撐得住，近期打算到北京及美國開店」。

85度C中國區執行副總經理邱志宏說，靜安寺店是租約到期，房東要漲房租，決定移到附近再開一家店，當年是策略性以高於市場行情的租金租下來，有助提高品牌知名度及曝光率，已達成階段任務，現在的集團策略是降低成本，提高獲利。

85度C在今年初收掉進駐上海的第一家店─福州店，2008年85度C搶租該店跟星巴克摃上而轟動上海灘，如今不敵租金調漲的壓力而收掉。

一茶一坐總裁陳定宗說，上海現在有幾家店因為租約到期，房東要調漲房租一至兩倍考慮轉移地點，包括正大廣場店及港匯店將陸續移店到房租較便宜的店面，一茶一坐的品牌知名度已夠，顧客回流率高，就算不在一線商圈，客人還是會上門消費。

「既然上海不賺錢，那就去二、三線城市並做加盟」，台商花之林餐飲董事長鍾晨亮說，公司在上海幾十家店雖然小虧，但在品牌考量下一定要有店，要賺錢就到其他城市開加盟店，例如山西已開了六家店，年底要衝20多店，獲利都比上海高。

不過，也有台商趁著通路大洗牌搶進一線商圈，台商寶島眼鏡今年以星創視界集團重新出發，並一口氣推出五個品牌店，在上海各地搶占黃金店面，而寶島眼鏡則維持大眾化及親民化路線。

星創視界的五個品牌中，展店最快的就是MILANNO，近日就搶下上海金融重鎮的陸家嘴，在正大廣場拿下260平方公尺（約78坪）店面，近日已在趕工裝潢中，要打造成為上海最大的眼鏡店，以宣誓集團進軍精品時尚眼鏡事業的決心。

「在寸土寸金的上海，為了打品牌，不論房租漲多少，還是有業者會前仆後繼進來」，早在17年前就來到上海開仙蹤林餐飲店的雅茗天地董事長吳伯超說，近日首度回台北東區開店「快樂檸檬」，才發現上海比台北的一線商圈租金貴了三倍，台北的員工薪資稍高，但也高不了多少，台商回台開店也是不錯的選擇。

23日下午，朝陽區孫河HIJ地塊公開競拍，中糧地產經過34輪競拍擊敗10家房企，以23.6億元、同時配建3.3萬平保障房拿下，溢價率42.1%。扣除保障房面積後，樓面價高達48444元/平米，再次刷新北京單價地王。

現場共吸引融創、中糧、泰禾、東亞、首城置業、華髮股份、住總、合景泰富、萬科、招商和中鐵建等11家房企參與競買。

此前該地塊共收到11此報價，最高為16.6億元，起始樓面價已達到2.03萬元/平方米。業內預計，該地塊樓面地價可能創區域新高，超過3萬元/平米不足為奇。

掛牌檔顯示，HIJ地塊位於朝陽區孫河鄉西甸村，東至規劃泉發花園（資料、團購、論壇）東路，南至孫河組團十號路，西至孫河組團七號路，北至孫河組團八號路。

孫河HIJ地塊建設用地面積約7.5萬平米，規劃建築面積接近8.2萬平米，是去年9月以來孫河組團推出的5宗地中最大的一宗，容積率甚至略低於1.1，也是孫河已出讓地塊中最低的。

去年9月26日，龍湖擊敗萬科、華遠等房企以14.7億元拿下孫河首宗地，溢價率僅為8.7%，折合樓面價僅2.0158萬元/平方米。但是僅僅4個月後，與該地塊資質相近的孫河鄉北甸西村W地塊入市，泰禾擊敗11家房企以18.5億元的價格和配建2000平米的代價收入囊中，折合樓面價為2.8559萬元/平方米，溢價率約為49.79%。

短短4個月時間，就獲得近1萬/平米的土地升值紅利，僅這一項的利潤就達數億元，讓人不得不佩服龍湖對區域價值的把握。而首開在孫河拿下的F、G2宗地，樓面價也達到2.6萬/平米，也遠高於龍湖拿到的地塊。

今年6月，龍湖地塊以雙瓏原著案名入市，據龍湖公開的資料顯示，其第一次開盤的36套房源，當天就被全部認購，金額達到37億元，實際成交均價在4-6萬/平米之間。泰禾在孫河的專案泰禾•北京院子（資料、團購、論壇）售樓處也在7月13日對外開放,項目主打新中式院落別墅，預計售價將超過6萬。


業內分析人士表示，除了看好孫河區域價值，上半年北京豪宅市場行情大熱給了開發商充足的信心。

據偉業我愛我家市場研究院監測資料顯示，2013年上半年北京千萬以上豪宅成交1388套，同比漲80.5%，與2012年下半年基本相當。與其餘套總價區間相比，千萬以上豪宅市場漲幅最大；另外，上半年總體商品住宅市場成交44899萬套，同比上漲36.4%，相比而言，豪宅市場漲幅高於整體住宅市場。

“從近期中央對房地產市場的調控思路可以看出，未來“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”可能成為北京乃至全國的主基調，放開高端市場可能成為必然趨勢，豪宅市場與民生無關，反而有利於政府收入的增加，反哺中低端市場，形成良性迴圈。因此，稀缺的低密度土地即便拍出天價，也不用過度報導與解讀。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

7月23日，北京市土地儲備中心交易大廳，一場央企PK國企的拿地大賽上演。

經過34輪“廝殺”，北京住總忍痛收手，最終，中糧地產以總價23.6億元，配建公租房3.3萬平方米競得孫河新“地王”，剔除公租房部分，該地塊樓面地價高達4.57萬元/平方米，超過此前的萬柳和夏家胡同地王，再創北京土地市場新高，成為當之無愧的北京樓面地價單價“地王”。

截止到7月23日，北京市土地出讓金已近850億，遠超過2012年全年的647.9億，而孫河區域更是在過去10個月內貢獻財政84億元。

瘋狂賣地84億

7月23日下午三點半，包括中糧、北京住宅、萬科、泰禾、融創中國、中國鐵建、招商地產等11家房企參加。和往常一樣，熱門地塊的競拍被設置了不超過50%溢價率的價格上限，觸頂後轉為競拍公租房面積。

價格紅線為23.6億元，折合樓面地價2.88萬元/平方米，溢價率49.37%，本報記者在拍賣現場看到，在轉到競投保障房面積前，中糧僅舉過一次牌，之後，便輪番舉牌，最終中糧以總價23.6億元，配建公租房3.3萬平方米勝出。

剔除公租房部分，該地塊樓面地價高達4.57萬元/平方米，超過此前的萬柳和夏家胡同地王，成為當之無愧的北京樓面地價單價“地王”。

過去10個月內，孫河組團的4幅地塊拍賣時價格均備受關注，且不斷飆升。

2012年9月26日，龍湖以14.7億元溢價8.66%的投入，輕鬆斬獲孫河組團第一宗地塊，樓面價僅為2.01萬元/平方米；4個月後，泰禾以2.95萬元/平方米的樓面地價拿下龍湖地塊西側的W地塊，隨後，首開以27.2億元亦競得孫河F、G兩宗土地，僅僅10個月後，該區域地價更是飆升40%以上。從去年9月份以來，僅孫河地區的幾塊地，已經實現賣地金額達到84億元。

開始查囤地

值得一提的是，“地王”是被中糧地產和北京住總這兩家國企給“搶出來”的。而今年以來，受國資委要求影響，央企國企罕有參加地王爭奪。

在每一輪樓市調控時間節點上，國資委都曾公開要求央企不拿地王，中糧此番高調拿地亦引起業內質疑。

北京市屬國企的一位拿地負責人介紹，國企拿地王是不成文規定，會存在一定程度的放水。孫河地塊為低容積率地塊，該價格並未超過房企承受能力。


另外，一位熟知中糧的企業人士亦向本報透露，中糧補倉意願強烈，另外，中糧去年在該區域低價拿了一塊地，可以連片開發，從而降低成本。

上述北京市屬國企的一位拿地負責人亦表示，諸如泰禾等中小房企在上半年大手筆的投擲下，已趨於飽和，估計下半年將很難再發力土地市場。

與此同時，本報記者獲悉，北京國土局聯合建委正在排查區域閒置用地情況，“此次排查是各部門聯動機制，除了建委和國土局，亦要求各區縣進行監督，很多去年年底和今年上半年拿地的房企壓力很大，必須抓緊趕工，”一位接近北京國土局的人士認為，在嚴打囤地的背景下，房企加大開發力度亦對資金鏈要求更高，從而影響了其拿地能力。

去年總是處於龍頭老大地位的基建類信託，今年5、6月稍顯“遜色”。據用益信託22日發佈資料顯示，截至上週末，今年共成立房地產類信託478款，募集資金約1307.82億元。而且5、6兩個月，成立規模連續蟬聯榜首，將基建信託擠在身後。

這一趨勢料仍將延續。上周，房地產信託成立了1 2款產品，共募集資金42.04億元，占總成立規模的63.24%，數量和規模占比均居首位。南都記者採訪多方人士獲悉，樓市上半年的回暖，房企新一輪融資需求等是房地產信託近來成績驕人的主要原因。

政信合作類信託點煞車

根據以往經驗，基建類信託和房地產信託，總是在第一、第二的位置上你追我趕，而從去年整體來看，基建類信託總的成立規模好於房地產信託。這兩種信託都是較為傳統的信託產品。

啟元財富投資總監汪鵬接受南都記者採訪時表示，目前來看，在信託市場還沒有出現新的信託產品能夠異軍突起，攻佔房地產信託和基建類信託的地位。

而基建類信託為政信合作類，容易受到相關政策影響。汪鵬認為，比如去年463號檔，以及今年10號文，都不同程度地對政信合作類信託點煞車，雖然總量仍在擴大，但加速度有所減緩，也為助推房地產信託蟬聯榜首起到一定作用。

拿地潮催熱地產信託


今年上半年全國銷售房屋面積大於新開工面積。開發商已經去庫存，並實現資金回流。有分析人士認為，在此種情況下，地產商更需要拿地增加土地儲備。汪鵬亦補充說，“拿地、開發、賣樓，想要地產界做下去就要不停地迴圈下去。”汪鵬認為每一個過程結束都會形成一輪新的融資需求。

用益信託分析師顏玉霞亦認為，信託公司目前回歸房地產信託也與其業務困境有關，在公司業績壓力下拓展房地產專案也屬無奈之舉。而用益信託一位理財顧問接受南都記者採訪時表示，目前股市走勢疲軟，房地產信託收益率則為10%左右，使得投資者更願意投資房地產信託產品，也為成立房地產信託提供更多空間。

不過，汪鵬亦提醒認為，短期類房地產信託還將排在前位。但需要注意的是，銀行近期打開貸款利率下線，或將對房地產信託有所衝擊。

“從叫上我的號到選完房子估計也就5分鐘。”回憶起週末的購房經歷，李毅（化名）心神未定地對記者說道，“腦子?一片空白，周圍都是各種選房、叫號的聲音，大家生怕搶不到自己心儀的房子，根本顧不上看價格，直接填了房號就簽約。”

這樣的場景，發生在7月20日北京大興棗園附近的某樓盤開盤現場。數千名購房者一早便排起長隊。記者在現場看到，由於推盤量較大，1000號以後的購房者被安排在下午選號。現場搭起了很多臨時等候區，坐滿了等待被叫號的購房者。

“千人搶房”，“十人搶一套”，這些原本是在樓市最火爆時上演的戲碼，如今卻頻頻現身北京樓市。“一線城市中，上半年供需關係無一例外的趨緊，最嚴重的當屬北京，”中原地產市場研究部總監張大偉對記者表示。

多個樓盤“日光”

“就跟搶白菜一樣，太誇張了。”李毅拿的號已經排在了800號開外，在等了近3個小時之後他終於進入選房區。“雖然之前考慮得很充分，也很坦然，但是一進去根本由不得你，本來還想對比一下價錢，但又怕自己看上的被人選走，便趕緊敲定走人。”

全程不到5分鐘的購房經歷讓李毅好久都沒緩過神來，在此之前，他完全沒有想到會是這樣一幅場景。

如此“瘋搶”並非只有這一處，就在李毅所購買的樓盤開盤次日，同樣也是在大興，另一個樓盤開盤推出的600多套房源引來上千人排隊搖號。

《每日經濟新聞》記者還發現，即便是當天沒有“搶”到房子的購房者也不甘休，在該樓盤的業主論壇上，剛有人發帖稱“選上的戶型不合心意”，便有數十人在下面跟帖留言，表示想要購買。

值得注意的是，繼之前一周出現純新盤項目“大手筆”推盤之後，這一現象也開始在老專案蔓延。“‘限價令’的延續使得下半年階段性漲價的可能性降低，雖然有部分專案通過拆分價款實現了漲價的目的，但是其中也存在一定 ‘政策風險’。”在亞豪機構副總經理任啟鑫看來，分批開盤已失去其實際意義，因此近期一次性推出大量房源的現象逐漸增多。

但是在整體項目供應量有限的前提下，這種策略極易造成市場供應階段性暴增與階段性暴冷的現象。

然而，“僧多粥少”依然是當下北京樓市最真實的寫照。記者走訪了魯能7號院專案，雖然該專案已位於六環外，但意向排號的客戶已經超過1000組，“目前意向客戶排號最多的就是85平方米的兩居，這個現在排號就很難買到了，基本上是5:1的比例。”該專案的銷售人員告訴記者。

同樣以大興區中建國際港為例，本期推盤共計1462套房源，但參與搖號的購房者高達3813人。據悉，項目開盤當日，前2000組購房者便已將全部房源認購完畢。

對此，任啟鑫表示，由於今年上半年各區域市場供應普遍不足，因此需求大量積壓，尤其是幾個專案所處的區域，由於發展較早目前已幾近開發完畢，區域內已經有近一年的時間未有針對剛需普宅專案入市。

“迫於政府的預售審批壓力，以及樓市價格預期的略微變化，多數企業選擇平價入市的策略，爭取更快銷售速度的同時，也確保了企業資本的運作效率，可為其他企業所借鑒。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對此表示。

高端項目成交火爆

進入7月以來，“日光”的場景不僅在剛需盤上演，對於“改善型”的高端住宅也同樣如此。

“根本原因還是需求較多，而且二手房稅費負擔較大。”鏈家地產市場研究部張旭告訴記者，目前新政對於新房市場的抑制相對較小，所以不管是剛需盤還是高端樓盤，成交量都十分火爆。

記者從五礦萬科如園項目瞭解到，該項目上半年簽約金額達到9.09億元，本月推出的119套房源，集中為230平方米和260平方米的戶型，開盤當天便成交了84套，成交金額近10億元。

此前有消息稱，針對價格超過“4萬元”的高端項目，每個月只能有一個項目獲得預售許可證，自五月份以來，僅九章別墅、龍湖雙瓏原著兩個別墅新盤入市，7月，位於四環區域的鴻坤•林語墅成為唯一拿到7月入市名額的純別墅新盤。“首期推出的30餘套房源，包括疊拼和聯排，開盤當天便售罄。”鴻坤•林語墅專案的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者。

值得注意的是，靠近核心區域的高端專案價格更是 “水漲船高”，其中，廣渠金茂府7月推售的34套新品，價格達到了85000元/平方米，甚至有些戶型單價10萬元左右，而去年該樓盤四期開盤價格為60000?65000元/平方米。

“雖然市住建委要求樓盤取證價格既不能超過前期成交價格、也不能超過周邊同品質項目價格，但是由於各種各樣的原因，有些樓盤能夠拿到遠高於前期成交價格的預售許可，有些樓盤可能就無法拿到，這也客觀造成了目前豪宅投資抄底機會的出現。”一位不願意透露姓名的業內人士表示。


高端項目成交火爆的同時，供應量也在不斷增多。據亞豪機構統計資料顯示，在8月份預計開盤的29個項目中，朝陽區以6個預計開盤的項目量居首，潤澤公館、首創禧瑞都•天禧等樓盤都有推盤計畫，海澱區則以橡樹灣、上林溪、金隅翡麗鉑爵郡等4個預計的入市項目量居於次席，兩個主城區合計占了8月計畫入市量的三分之一。

“受土地供應結構影響，近幾個月來，通州、大興、房山、昌平等剛需項目紮堆的近郊區縣占了樓市供應的絕對主力，然而8月傳統城區朝陽、海澱推盤量大增，重回供應主力的位置。”任啟鑫表示，傳統城區開始供應發力，主要還是受近期中高端購房需求上升的強勁拉動。

對於大陸現階段推動房產稅的過程，英國邦瑞房地產中華區總裁白兮直言，大陸的房市限制性政策仍在起步階段，不論是住房資訊聯網及房產稅制度，在全球而言都是最落後的。

白兮表示，大陸的房屋持有者和房地產開發商、投資客，都不習慣於有房產稅的約束。他用美國、加拿大、澳大利亞、英國為例說明，房產稅是任何一個健康的房地產市場理應最基本具有的，但大陸現在的限制性政策卻太寬鬆了。

白兮以英國為例指出，在房屋買賣的交易前、維護、再交易三個階段中，英國限制的是交易前，限制房屋總值而不限制套數，一旦房屋總量超過一定上限，就課高額印花稅，而大陸則是在房屋套數上做文章，所以會出現投資者或者炒房者買豪宅的現象，限制套數變成了限制窮人，富人仍有兩套之外的選項，比如買豪宅。

再以美國來說，美國則是針對房子的維護階段作限制，在美國每年要徵收房價3%的房產稅作為維護成本。按照這種辦法，一旦持有太多房子，購房維護成本很容易就超出收益，也就不會出現如大陸一系列的房哥、房姐的情況，更不可能一個人名下有300多套房子。

財經評論員葉檀表示，房產稅的目標必須清晰，推動房產稅並非僅止於抑制房價這樣的蠅頭小利，最重要的還是在於建立地方財政的長久來源，並逐步退出土地財政。

其次，則是建立正確的房市機制，讓多購房者承擔更多的社會責任，從而逐步退出行政色彩濃厚的限購限價舉措。因此，房產稅是立足於長遠、理順制度的基礎稅收。

除了深圳前海地塊26日開拍 消息稱恆大已做好投地準備
恆大之外，目前包括萬科、萬達、以及新鴻基等多家企業均透露拿地意向。
　

7月23日消息，深圳前海首批地塊將在週五(7月26日)下午拍賣，有市場消息指出，?大方面對該區地皮有相當興趣，並已經做好投地準備。

　　根據此前發佈的出讓公告，此次前海出讓的2宗地塊將採取一次競價方式，封閉報價，現場開標，價高者得，沒有拍賣環節。

　　據瞭解，除了?大之外，目前包括萬科、萬達、以及新鴻基等多家企業均透露拿地意向。

　　根據有關的規劃，前海占地15平方公里，將來要建成2600萬平方米建築物，其中辦公樓1200萬、商業360萬、居住650萬及其他建築390萬平方米，吸引80萬人就業。福田中心區占地4平方公里，規劃總建築面積800萬，其中辦公樓300萬、商業200萬、居住180萬及其他建築120萬平方米，容納26萬人就業。

　　按照計畫，前海年內要啟動建築工程面積400萬平方米，計畫供應80萬平方米的土地。

　　據前海管理局規劃建設處處長胡燦介紹，此次出讓的僅是首批土地，年內將會分批次進行更多土地的出讓。前海土地將探索“成片開發，定制開發”的模式，實現“整體開發，統一建設，統一管理”。前海到今年年底前還要再推8到10塊土地。

本次規劃結構調整為“一心、兩軸、六片區”，根據2012年11月公示的南站規劃顯示，當時廣州南站地區的規劃結構為“一帶、兩軸、三區”。
　廣州市規劃局網站7月22日公佈，《廣州南站地區城市設計優化及控制性詳細規劃調整》方案正在進行徵詢意見公示。公示日期為2013年07月20日至2013年08月18日。

　　公示內容顯示，廣州市番禺區人民政府擬對南站地區規劃作進一步的調整，擬增加該地區的商業用地規模，及調整規劃結構。

　　在區位與範圍方面，廣州南站地區位於廣州市番禺區西北部，整體規劃範圍北至濱河路和東新高速公路交接處，南至沙灣象駿中學，西起陳村水道，東至新105國道；總面積約36.2平方公里。涉及石壁街、鐘村街、沙灣鎮、大石街、沙頭街、洛浦街6個鎮街。核心區規劃範圍北至謝石公路，南至新桂路和幸福湧交接處，西至南站幸福湧沿線，東至東新高速公路的區域，總面積約4.5平方公里。

　　發展定位方面，調整後的規劃定位為華南商貿中心，樞紐樂享活城•嶺南魅力之窗，面向珠三角、輻射南中國的現代化綜合新城。而早前的規劃定位為華南地區綜合客運交通樞紐；以商務、商貿為主導功能的現代服務業集聚區。

　　規劃結構方面，本次規劃結構調整為“一心、兩軸、六片區”。一心，是指以廣州南站交通樞紐為核心，形成高度聚集和搞笑的華南商貿服務核心；兩軸，是指以廣州南站為核心，已過漢溪大道和興業大道打造城市向外輻射的主軸線；六片區，是指廣州南站地區重點發展商業貿易、商務服務、專業會展博覽和休閒旅遊四大主導產業，根據圈層式的佈局形式，進一步將規劃區的功能細分為樞紐核心商貿區、西部時尚商務區、東部休閒服務區、石壁商貿物流區、屏山綜合發展區、沙灣綜合發展區六大功能區。

　　根據2012年11月公示的南站規劃顯示，當時廣州南站地區的規劃結構為“一帶、兩軸、三區”。

　　而主要規劃指標方面， 南站地區規劃總用地面積36.2平方公里，其中，城鄉建設用地面積28.72平方公里，非建設用地7.48平方公里；在城鄉建設用地中，城市建設用地繆安吉24.26平方公里，村鎮建設用地1.52平方公里，區域交通設施用地2.94平方公里。規劃範圍內規劃居住人口約21.8萬人，就業人口約30.4萬人。

　　另據媒體通過對比2012年南站地區的舊規劃發現，此次新規劃範圍內多處地塊的用地性質都變更為商業用地。

　　其中，位於核心區外的西南部原來大片的住宅用地都變更為商業/商務用地，核心區的南部臨近廣新高速旁大片的商務商業用地則被分割成若干小塊。此外，位於規劃核心區範圍內的正北部，原規劃為六塊二類居住用地，規劃調整後變更為居住/商業用地。位於東新高速與地鐵18號線交匯的地塊，原來是綠化用地，規劃調整後也變成商業用地。

　　而在規劃範圍內，鐘屏北路的最東端以北的地塊，原規劃為10塊的商業用地則變更為二類住宅用地。

目前已有多家開發商在談，包括新鴻基地產、香港怡和、恆基兆業等。另有消息稱，九龍倉已準備籌集數百億元資金，以投標該專案。
　7月22日消息，上海市規土局以總價175.26億元天價掛出的徐匯區“徐家匯中心項目”地塊，目前已有多家開發商在談，包括新鴻基地產、香港怡和、恆基兆業等。

　　另有報導又稱，九龍倉已準備籌集數百億元資金，以投標該專案。

　　據瞭解，上海市規劃和國土資源管理局7月19日公告，上述徐匯區“徐家匯中心專案”地塊正式預申請，地塊起始總價高達175.26億元。

　　據不完全統計，2009年以來，全國出讓的超出175億元的地塊僅有兩幅。2010年1月，廣州亞運村地塊拍出了255億的地價，由富力、雅居樂、碧桂園三家聯合體競得；2010年9月，中冶置業以總價200.34億元競得南京下關區兩幅相鄰巨無霸地塊。

　　根據預公告，徐家匯中心項目地塊包括57、150、151三個街坊，土地用途為商辦、餐飲、旅館業用地。地塊出讓面積約9.92萬平方米，其中150-9、150-5-A、150-5-B地塊總面積約66017平方米，150-1-A地塊面積約11089.7平方米，151-11-C地塊面積約7823.2平方米、57-1-A地塊面積約14258.9平方米。

　　總建築面積為58.4萬平方米，包含40萬平方米的辦公和18.4萬平方米的商業及賓館。另外，該項目中還有地下12萬平方米的商業。其容量已相當於目前徐家匯商圈的商業辦公總面積。

　　另悉，該地塊的拆遷直至去年下半年才完成，徐匯區已為此項目投入100多億元拆遷費。

根據中國旅遊酒店協會的最新報告顯示，目前中國平均每四天就有一家國際品牌酒店開業，目前有超過1.6萬家星級酒店，截至2012年底，全國共有660家五星級酒店。“當前國內酒店情況是市場上僧多粥少，嚴重影響租金回報率”
　房地產金融化趨勢愈發明顯，其中，借道酒店信託實現不動產資產證券化悄然顯現投資熱潮。日前花樣年集團高調宣佈試水酒店REITs(房地產投資信託基金)，首期募集資金高達百億人民幣。

　　此外，包括開元酒店集團、花樣年以及新世界發展等紛紛借此整合旗下物業。然而在國內酒店業面臨僧多粥少、人工成本持續上升的壓力下，上述行為無疑對企業營運管理能力提出大考，加上國內REITs尚未開閘，如何能保證對投資者的高額回報仍存諸多不確定性。

　　花樣年試水酒店REITs 豪言募資百億

　　近一年來，越秀地產（00123，HK），華僑城A（000069，SZ）、海印股份（000861，SZ）以及開元酒店集團等國內開發商紛紛開啟不動產的資產證券化之路。

　　日前，深圳房企花樣年在其金融轉型路上，高調宣佈與海外私募高盈集團聯手，籌建酒店信託。據悉雙方分工合作顯示，花樣年方面將會借助其國內資源優勢物色潛在酒店並購項目，提取一定傭金，同時提供品牌運作和經營管理，獲取相應收益；高盈則將從並購項目中的運營利潤中獲取收益。

　　高盈集團副總裁潘嘉豪在其媒體會上透露，此次募集客戶主要為海外投資者為主，首期的募集資金規模約100億元。首先關注的將會是一線城市的10-15家酒店，經過統一管理後，才將酒店範圍擴大至二線城市。

　　“由於經過統一管理，管理成本等相應降低，將會給予投資者較高回報率”，上述人士如是說。

　　對於酒店資產證券化，花樣年集團董事局主席潘軍更是給予高度期望，他認為隨著酒店數量和資產規模的擴大，公司旗下酒店業務板塊自然受資本市場青睞。

　　夢想總是美好，現實卻是很殘酷。此前花樣年業績資料顯示，2013年1-6月份該公司累計實現合同銷售金額約36.7億元，累計銷售面積450987平方米，不足年初銷售目標四成。而根據近三年公司年報顯示，酒店業務收入呈現虧損狀態。這無疑使得行業對其運營能力以及是否能達到預期投資回報產生質疑，百億募資或成空談。

　　在仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松看來，酒店收入能為公司帶來一定的現金流，實際回報率卻不是很高，酒店信託無疑是為公司提供了另一種融資管道而已。

　　盛富資本和協縱國際總裁黃立沖指出，在中國市場內，花樣年通過打包收購國內酒店不好操作，首先遇到估值問題，除非是自己持有酒店，一般而言經過市場評估值將會打五折的來收購，酒店老闆是不願意幹的。

　　其次，如果通過高估值對其物業進行七折或八折，到了房托市場打五折，收購方就虧大了。最後如果沒有酒店管理公司的話，光持有酒店物業，就算做得很好的話相對經評估後的物業價值回報率也僅在2-3%。

　　首個酒店信託市場反應冷淡 投資回報率低

　　在國內酒店市場新增供給不斷增加，資金流動性趨緊影響下，不論是開發商還是投資者面臨多重壓力。對市場風險管控以及投資回報，花樣年面對媒體時也並未給出較為清晰的答案。

　　戴德梁行策略發展顧問部高級助理董事邵豐指出，從一線城市來看，像廣州由於有廣交會之類需求支撐，高端酒店收入影響不算太大。畢竟長遠來看，利用資本市場融資、持有酒店物業走向證券化途徑是未來一種趨勢，但當前央行給予銀行一些警告也意味著不確定的風險。

　　作為國內首只酒店REIT，開元酒店集團旗下的開元產業信託（01275，HK）市場曾厚望。然而在赴港上市路上，恰逢國內“錢荒”導致資產市場一片恐慌，開元產業信託也遭遇掛牌延期、發行規模削減等波折，最終本月10日在香港聯交所主板得以成功上市。

　　值得注意是，開元產業信託首日開市報價就跌破3.5港幣的招股價，報價3.4港幣，此後一直在招股價附近徘徊。一香港投資人士向網易財經透露，新股上市，在香港有個律協機制，意味著在發行規模外還有15%超額配置，一旦破招股價，大股東就可以購買這15%基金單位，力撐股價。

　　“一旦這15%的子彈打完，後續將如何支撐呢？”上述人士擔憂到，當前國內酒店行業供大於求，特別是一線城市的高端酒店供應過大，導致回報率小，使得開元信託不太受市場喜歡，此外市場還認為這是一種套現行為，通過發行基金單位，向開元房產購買了酒店物業，幫助大股東的套現。

　　“在北上廣深一線城市，非會議期間，我可以用大約250元的價格買到四星級酒店一晚，350塊以內可以買到五星級的酒店一晚”，由於公務需要，頻繁出差的黃立沖如是說，上市公司的表現應該算比較好的，通過對比其入住率、房租也有一定意義。

　　這樣來看，入住率達到60%基本可作為酒店業大致盈虧平衡點，由於五星級酒店和快捷酒店性質，加上一些折舊等成本，快捷性酒店盈虧平衡點要高一些。

　　他以開元為例，指出注入五星級酒店資產其入住率大約60%，查詢招股資料顯示，其發行總規模是經評估後估值的五折，此後在承諾分配、加上折舊，額外分配以及確保投資者收益後，最終看到租金回報率也在2-3%左右，且很難往上漲。

　　酒店投資氾濫導致過剩 市場承壓前途難定

　　根據中國旅遊酒店協會的最新報告顯示，目前中國平均每四天就有一家國際品牌酒店開業，目前有超過1.6萬家星級酒店，截至2012年底，全國共有660家五星級酒店。

　　“當前國內酒店情況是市場上僧多粥少，嚴重影響租金回報率”，黃立沖說，而高端酒店受到影響是重災區，由於要維持星級標準，五星級酒店的人員投入成本是不可能下降，只能維持這麼多人員才有星級標準。但現在酒店業面臨中國低端服務業勞動價格不斷上漲，房費不漲，成本上漲的三面夾擊。

　　“一些綜合性的房地產公司也進入商業地產開發領域，諸如大型綜合體，基本都會配備酒店，形成同類競爭”，他說。

　　網易財經注意到，中國最大經濟型品牌連鎖酒店如家快捷在其今年一季報顯示是虧損1.03億元，另一家快捷酒店漢庭連鎖一季報也虧損940萬元。

　　在仲量聯行一則報告中也明確指出，監測的國內酒店2012年期間租客房收入明顯低於2011年全年的實際增長率10.0%。此外，飯店經營成本壓力持續不斷上升，人力資本的控制成為重要關注點之一。

　　仲量聯行酒店集團中國區高級副總裁何超也同樣指出，目前國內很多城市的飯店市場都面臨需求和供給的不平衡，這種現象在五星級酒店市場十分明顯。預計未來在供給增長速度大於需求增長速度的情況下，飯店市場總體業績將面臨較大壓力。

　　一專門做資產收購人士透露，現在不少快捷酒店因出租率下降正謀求轉型，近期接洽類似城市客棧這些酒店，欲將部分房屋轉成公寓專案，但實際操作有一定的困難。

　　隨著國際酒店品牌和本土品牌相繼湧入，一線城市以及旅遊目的地市場高端酒店投資迅猛，加上開發商運營酒店難度比純商業地產小，項目上大量配備酒店，造成市場僧多粥少局面。

　　在黃立沖看來，商業地產的過度投資，將會使得酒店業恐成為中國第一個商業地產領域出現困難的產業，其次才是購物中心。

為曾俊華辯護 讚審慎理財

政府計劃發展新界東北地區後，本港發展商近日相繼表態，其中新地（016）聯席主席郭炳江坦言，現階段正研究相關發展計劃，特別是洪水橋的發展概念及選址特別，相信有關計劃可助本港房屋供應穩定。他又表示，若?地（012）主席李兆基捐農地的做法有成效，會考慮效法，予年輕人置業。

郭炳江昨日出席一公開活動時表示，如何發展東北地區目前言之尚早，但預期上述地區發展快速，且洪水橋的發展模式及選址相當特別，發展模式如新市鎮概念，包括辦公樓、商業措施及物流等，認為新界需要像啟德等商業發展計劃，不但可以提供商機，而且有關計劃完成後能增加公屋供應。

考慮效法李兆基捐地

郭炳江首次表示，會效法?地主席李兆基捐地。他稱，李兆基有意捐地助年輕人「上車」是好事，未來會留意李兆基捐地的進展及方式，若有成效會考慮參照李兆基的做法，向政府捐出部分土地。

對於李兆基表示願意私人捐出新界農地，興建廉價房屋予年輕人「上樓」，發展局局長陳茂波早前表示不接受捐地，認為捐地予非牟利機構更適合。李兆基則回應說，理解政府要解決環保及規劃等問題，不接受私人捐地，會作出相關探討和聯絡。

被問到對陳茂波被指在新界東北發展區內囤地一事，郭炳江表示並不知情。不過，郭炳江重申，不希望批評陳茂波事件。

另外，對於財政司司長曾俊華早前被?隆（101）主席陳啟宗批評「該使無使」，郭炳江主動為曾俊華辯護，認為曾俊華審慎理財，只是不同的觀點被誤解。

郭炳江指出，自己和商界朋友都認為曾俊華理財屬穩健，做得不錯。

陳啟宗上周出席香港發展論壇時批評曾俊華不能做到「應使則使」，更說歷史將證明這將成為香港大患，曾俊華也會變成大罪人。陳啟宗又指出，香港有人不想特首梁振英做得好。言論發表後，外界認為陳啟宗是替梁振英挑剔財爺。

面對批評，曾俊華表示感到非常沉重。曾俊華指，擔任財政司司長6年間，期內本港開支增長80%，每年增幅也達雙位數字。


四叔捐地倘理想 郭炳江效法
稱財爺審慎理財 「做得很穩健」
(經濟)

早前?地（00012）主席李兆基提出捐地，助年輕人上樓，不過波折重重，未有定案；另一位地產界猛人，新鴻基地產（00016）主席郭炳江昨則表示，會留意四叔捐地做法，若方式可行，而且做得好，會考慮效法。

洪水橋新發展區 概念好

發展局局長陳茂波提出發展新界東北，再度成為眾矢之的，陳的太太懷疑在發展的地段持有3幅土地，有利益輸送之嫌。郭炳江稱自己不清楚事件的詳情，不作任何批評，但他突然話鋒一轉，為早前被?隆集團主席陳啟宗狠批沒有「應使得使」的「大罪人」財政司司長曾俊華說話，他指每個人要求不同，而他自己認識的商界朋友，都認為財爺審慎處理財政，「他算做得很穩健。」

被問到洪水橋地段新發展區的意見時，郭炳江表示，現時言之尚早，但大讚選址佳、概念好。他解釋，洪水橋發展有5個新概念，包括物流中心及商業中心等。

前海首批土地招標，將在本周五（26日）下午揭曉前兩幅地皮的得主。根據兩地媒體報道，萬科、萬達、?大（3333）、新地（016）、佳兆業（1638）和花樣年（1777）均有拿地意向。另外，華潤置地（1109）和中國海外（688）也符合資格。

據《南方都市報》報道，有意競拍的萬科計劃不採用引入合作的方式，而是希望完全自己開發。此前，萬科總裁郁亮公開指出，萬科不會錯過參與開發前海土地的機會，每一幅地都不會放棄。

該報指出，萬達亦有意出手，因為今年3月發布的前海產業准入目錄中，包含創意文化產業。萬達在內地多個城市開發購物中心和電影院。另外，本港媒體引述消息人士指出，?大已經確定競投前海地皮。

前海管理局6月底公布首批三幅土地的出讓計劃，周五將率先出讓編號T201-077和T201-075的兩幅地。此次競標方式為一次競價，報價時間由周五下午3點至3點15分，價高者得。兩幅地掛牌起始價分別為35億元人民幣和47億元人民幣，報價不會低於這兩個價位。

兩幅地容積率分別為6.5倍和7.8倍，建築面積共77萬方米。競投者必須滿足一定要求，例如具備城市綜合體開發經驗，以及去年資產總額和主營業務收入均不低於100億元人民幣或等值外幣。

面積更大的第三幅地將於8月16日下午競標，屆時僅允許在香港上市的公司參與。

長和系旗下匯賢產業信託（87001）昨日公布半年業績，總收益13.19億元（人民幣．下同），按年升0.7%；可供分派金額按年增加4.1%，至6.16億元，每基金單位分派0.1203元，按年增加2.1%，相當於年度化分派收益率6.16%。

匯賢是本港首個以人民幣計價的房地產投資信託基金。2013年至6月底止，匯賢整體物業收入淨額較去年增加5.1%，達8.7億元。當中寫字樓收入淨額較去年增長19.2%，至3.28億元；零售物業收入淨額4.26億元，按年增長17.5%；服務式公寓收入淨額升9.1%，至3200萬元。

受外圍經濟不明朗影響，酒店業務表現最差，收入淨額按年大跌47.8%，至8400萬元。

每基金單位分派0.1203元，分派比率維持100%。以6月28日收市價3.94元人民幣計算，年度化分派收益率達6.16%；去年同期則為6.45%。公告指出，公司財務狀況保持穩健，銀行結餘及持有現金達26.79億元，債務對資產總值比率在6.1%水平。

匯賢預期，中國經濟基調仍然穩步增長，未來會繼續致力提升旗下物業資產價值，以及改善兩間酒店的營運表現。

長遠房屋策略督導委員會將在9月發表諮詢文件，對於市場不時建議的首次置業貸款，長策會認為不應重推。本地電子傳媒引述消息指出，長策會認為，目前樓市供不應求情況嚴重，推出任何類型的資助計劃，也將推高樓價，加上過往推出計劃後部分貸款因申請者破產未能收回，不支持重推計劃。

位於沙田九肚和屯門小秀第55區兩幅住宅用地本周五截標，天俊測量師行執行董事張楚然估計，九肚第56A區（B6地盤）估值約14.3億元，屯門用地估值約7.4億元。該行估值屬業界就兩地估值的上限，預期合共可為庫房帶來21.7億元收入。

韋堅信測量師行估值董事林晉超對用地的估值相對保守，兩幅用地總值約18.94億元。

金寶國際董事長李秀恆旗下工廈陸續申請活化，其中黃竹坑道的偉晉中心一及二期，分別向城規會申請整幢物業改裝為酒店；城規會文件顯示，其中一個申請涉及黃竹坑道39號偉晉中心一期，將改裝為擁有166個房間的酒店，位於其東鄰的二期則提供176個客房。

內地生搶樓持續，港鐵沙田站一帶的屋苑租金節節上升，其中偉華中心一個高層兩房戶獲三位內地生以每月1.4萬元合租，實用呎租47.1元（建呎34.7元），不但高市價一成及創屋苑新高，且貼近太古城水平。

中原地產市務經理林祖傑指出，沙田站一帶屋苑租盤相當短缺，偉華中心現在只有極少量可睇樓的租盤，其中3座高層H室新近獲三名內地生以1.4萬元承租，屬兩房間隔，實用面積297方呎（建呎404），實用呎租47.1元（建呎34.7元），高市價10%，創屋苑新高；三位內地生更繳付一年租金。業主在2010年以190萬元購入單位，租金回報率達8.8厘。

租金按月上升7％

林祖傑表示，踏入7月下旬，內地生租樓潮仍持續，區內的盤源已消化得七七八八，只有極少數可睇樓的租盤，區內屋苑呎租水平按月上升7%；目前區內最便宜的兩房租盤屬希爾頓中心單位，月租也要1萬元。

世紀21富山地產高級經理黃澤龍表示，黃大仙翠竹花園高層1室獲內地生一筆過繳付年租，月租9800元，高市價16%；單位屬兩房戶，實用面積282方呎（建呎357），實用呎租34.8元（建呎27.5元）。

公司客刺激將軍澳租務

美聯物業助理聯席董事馬立成指出，將軍澳區暫未出現內地生租樓潮，但受到東九龍公司客支持下，本月租務也算活躍，其中新都城6座高層F室剛獲公司客以1.3萬元承租，實用面積363方呎（建呎516），實用呎租35.8元（建呎25.2元）。

美聯集團（1200）執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興表示，上半年租盤量放盤增加，令租金升幅放緩至1.2%。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，踏入第三季傳統旺季，預料租務交投將上升，但受政府辣招及美國退市陰霾影響，市場觀望氣氛濃厚，租金將跟隨樓價變動，該行調低今年住宅租金升幅至5%，比去年的16%大為收窄。劉嘉輝對新界區細價盤的租金走勢較樂觀，預計可跑贏其他區份。

前海兩幅商業用地本周五（26日）掛牌出售將有結果，究竟首幅土地花落誰家，以及目前前海土地在發展商眼中價值多少，這都是市場關注點。

為配合前海港口物流發展，招商局國際（144）早前向母公司，亦為前海大地主之一的招商局集團購入鄰近一幅南山區土地使用權，涉資1242萬元。

招商局國際透過附屬安通捷，向招商局集團間接全資附屬招商局蛇口工業區，收購一幅位於深圳南山區，深圳前海灣物流園媽灣大道以西土地使用權，總面積1.31萬方米。土地指定作港口發展、物流等用途，使用年限至2056年。

根據公司通告，該幅土地使用權的每方米代價為758.33元人民幣（約948港元），總代價994.09萬元人民幣（約1242.61萬港元）。

按獨立物業估值師的估值報告，該土地公平價值約1657萬元人民幣（約2071.25萬港元)。

招商局國際認為，收購該土地使用權對保持集團持續增長很重要，並可鞏固集團在深圳的市場地位。


招商局筍價 購同系前海物流地
(經濟)

前海首兩塊土地開標前夕，招商局國際（00144）昨發公告披露，將以約994萬元（人民幣，下同），向兄弟企業招商局蛇口工業區收購前海1.3萬平方米港口、物流用地，每平方米作價758元，較前海正招標商業用地平均底價1.17萬元低93.5%。

涉1.3萬平方米 均價758元

招商國際接受本報查詢時稱，上述土地收購後，將用於物流用途，「兄弟單位一直要賣給我們，只是最近才辦手續。」至於土地用途改變協商，並無進展可披露。

低前海招標地底價94%

此次轉手將土地出讓給招商國際，每平方米作價僅758.3元，較獨立估值師的每平方米估值1,264元低40%，較前海正在招標的三塊商業用地底價更是相差甚遠。外資券商分析指，招商國際土地收購成本划算，但因交易規模較小，對股價影響有限。

從全局來看，雖上述土地於招商局集團前海土地總面積中佔比不到1%，但卻令外界了解到其前海土地成本較現時市值有較大的折讓。

近期市場焦點為和黃（00013）有意出售百佳超市業務，但未阻百佳繼續擴充。市傳百佳連環租用屯門及元朗舖位，而兩舖均由家興超級市場及有關人士持有，總月租約58萬元。

兩舖皆家興持有 總月租58萬

百佳近日仍積極租舖，包括市傳預租屯門龍門路45號富健花園地下，面積約7,000平方呎，月租約32萬元，另一舖則為元朗合益廣場1樓舖位，面積約7,807平方呎，月租約26萬元，兩舖共涉及58萬元月租。據悉，百佳數月前已開始洽租此兩個舖位，因此不受上星期有關出售業務的消息影響。

據悉，兩舖均由家興超級市場持有，該店向來以價格便宜作賣點，而負責人於2010年斥2,750萬元，購入富健花園舖自用，若落實租給百佳，該分店將結業，而租金回報率將近14厘。

另消息指，內地投資者劉軍旗下筲箕灣譽都1樓舖位，獲?生銀行以每月30萬元預租。劉軍去年以2.5億元，向發展商新地購入物業地下至1樓舖位。

另一方面，市場消息透露，北角英皇道37號地下1號舖，面積約100平方呎，今年1月份以1,300萬元易手，買方近日撻訂離場，估計損失約130萬元。

富豪產業信託(1881)昨宣佈，其全資附屬公司成功向11間國際銀行及金融機構完成訂立一項48億港元之5年定期及循環融資貸款，年利率為香港銀行同業拆息加162基點，貸款獲得超額認購。貸款目的以滿足一般企業資金需求，包括現有債務之再融資。

眾安房產(0672)發盈喜，預計今年首六個月利潤較2012年同期大幅增長，主要因交付買家的已完工物業總建築面積及集團投資物業公允值大幅增加。

信和置業趁尚未有大型新盤可供推售之際，決定一次過放售九龍奧運站海庭道帝柏海灣及柏景灣住宅內全數合共734個車位，只限相關業主購買，平均每個車位售價約130萬元，總市值約9.542億元。是次車位拆售是今年最大規模。

平均賣130萬 限住戶認購

　信和置業營業部聯席董事田兆源表示，帝柏海灣及柏景灣住宅單位共2,936伙，是次悉售共734個車位，僅限帝柏海灣及柏景灣住宅單位業主認購，每單位業主限購1個車位，車位售價介乎115萬元至145萬元，平均每個車位售價約130萬元，將創奧運站三屋苑新高。有興趣業主可於本月26日至31日辦理登記，之後由電腦抽籤決定選購車位次序，下月3日及4日正式發售。

　為打擊炒買，政府於今年2月22日宣布非住宅、商舖及車位等的買賣，在簽訂買賣合約時，就須繳交印花稅，並於2月23日凌晨零時起生效，即此批車位要依新例來銷售。

近年東九龍物業連錄大手交易，有老牌業主有意趁勢沽貨，老牌玩具商開達實業持有九龍灣開達大廈全幢，低調於市場放盤，叫價二十五億元，由於區內全幢物業炙手可熱，這個樓面逾四十五萬方呎的工廈，位置接近港鐵站，相信受到財團及發展商的競逐，全幢除了拆卸重建，亦可以申請活化作酒店或寫字樓用。

知情人士透露，開達實業持有的九龍灣開達中心全幢，正低調於市場放售，由於物業相當龐大，總樓面逾四十五萬八千多方呎，牽涉資金龐大，相信只有具龐大財力的發展商、財團或自用用家，才有能力購買。據了解，業主意向價二十五億元。

昨天本報聯絡開達實業，就有關事項作出查詢，惟直至截稿時，仍未獲得回覆 。有發展商則向本報證實，有代理向他們提供該物業放盤資 料，並正在考慮當中。一名大型發展商說，該物業接近港鐵站，加上區內大型放盤難求，集團會作出研究。

另一名於區內坐擁不少項目的發展商則說，雖然物業位置佳，惟始終是屬工廈，重建需要補價，有不明朗的因素，惟物業可以活化作酒店及寫字樓，由該廈步行至港鐵站，需要約三至五鐘，因此物業較適合酒店或商用。

據市場上有代理指，上址買家可以購買物業，亦可購買公司，以節省稅項。開達中心位於啟祥道二十二號，物業於一九八六年落成，佔地四萬六千四百九十方呎，現時總樓面四十五萬八千零二十五方呎，若以業主意向價計算，呎價五千四百五十八元。毗鄰開達大廈的工廈寶隆中心，本月錄得一宗成交，為中層十四室，面積一千四百七十五方呎，以六百四十二萬元連約易手，平均呎價約四千三百五十二元，低市價約半成，為二月辣招後，寶隆中心首宗買賣個案。另外，區內鴻力工業中心B座低層二十五室，建築面積一千三百八十方呎，近期每方呎造價四千七百五十元。