高雄房市進入平靜盤整期，京城（2524）、隆大、永信等上市櫃建商合計，下半年可銷售入帳建案將達100億元規模，有效挹注年度營收獲利。

法人指出，高雄房市補漲效應的餘溫仍在，但買氣越趨冷靜，對建商而言如何強化銷售力道，將餘屋轉化為實質的進帳，是重要課題。

以京城為例，花賞、湖立方、曼陀羅、鉅誕、凱悅等都積極行銷中，由於量體規模最大，下半年有70億元以上可供銷售；永信年底前則有超過10億元的進帳潛力。另隆大超過20億元，聯上也有15億元房屋待售。

上市建商主管表示，受投資客炒作地價與房價影響，高雄市區建案開價普遍站上每坪30萬元以上，實際成交價多數落在23萬至28萬元間，部分高樓層具景觀的房屋則有30萬元以上實力。

這種情況下，一般購屋者認為高雄房價行情已偏高，連投資客精打細算之後，普遍認為市區建案的投資效益有限，因此轉向二、三環的郊區地帶，選擇基層更低的小坪數首購產品炒作。

市場人士說，楠梓左營右昌等地，一些規劃為二房、三房的預售案，這一波吸引大量投資客注意，坪數25到30餘坪，每坪單價13萬至15萬元，業主以降低自備款、結構工程零付款，再搭配打折銷售模式，大力降低前置成本，讓投資客蠢蠢欲動。

高雄外圍新成屋建案，開價則落在18萬至19萬元，最近更傳出漲價訊息，每坪站上20萬元，實際交易價則為15萬元左右，大力刺激預期漲價心理，強化銷售能量。

法人指出，對上市櫃建商而言，目前奢侈稅前景混沌未明，政府打壓房市態度未除，房市雖有不確定因素，但因銀行貸款利率僅2%多，建商多有能力承擔，因此中短期高雄房價將在平靜中盤整，Q4為指標觀察期。

日前由台北市政府主導的第1個公辦都更案完成，台北市副市長張金鶚更向大批媒體驕傲展示成果。但目前最具爭議的淡水小白宮、新店碧潭吊橋、新莊老街等都更案，皆是由政府主導的「公辦都更」；學者民眾認為，政府既然要主導，就不該有「圖利建商」之嫌，變成「山也BOT、海也BOT，什麼都要BOT。」

應蓋公宅卻炒房價
台北市都市更新處處長林崇傑解釋，都市更新案可分「公辦都更」和「民間自辦都更」。較常見的民間自辦都更是由建商自行整合到拆屋興建等完整流程，而公辦都更則由政府單位負責前端整合、劃定，再由公部門自行成立機構或委託建商擔任實施者，進行後續權利變換、拆屋興建。
《都市更新條例》中，公辦都更可由政府自行擔任實施者，但因政府資源不足，僅負責前端整合，實施者仍須委任私人建商，目前全台尚無公部門有能力完全自辦。
根據營建署都市更新組統計，全台公辦都更包括先期評估，扣掉不適合的案子共139案，相當大量。林崇傑說，公辦都更條件得要公有土地過半，若有部分私地主不願劃進都更範圍，則會對這些私有地主說明權利關係。這些私有地主因土地太小不參與都更造成畸零地，不僅永久不能建築，就連房子垮掉也不能原地重建，等於變相強迫參與。
輔仁大學景觀設計系副教授顏亮一質疑，新北市新莊老街都更案基地面積共2000多坪，公有土地佔3/4，私有地僅佔1/4，公辦都更後，實施者皇翔建設僅留100坪做為公益設施，其餘興建25~33層樓的河岸景觀豪宅，有圖利財團之嫌。
在新莊老街開店的陳太太說，皇翔蓋水岸豪宅，附近民眾根本買不起。她氣憤表示，既然叫做「公辦都更」，有2000多坪土地，為什麼政府不拿來規劃社會住宅，卻交由建商炒房價，然後再想政策抑制房價，「本末倒置。」

都更破壞生態惹議
另淡水小白宮與新店碧潭老街公辦都更案，因基地相當接近文化歷史建築，除了附近居民，也讓環境學者頻頻抗議。雖建商與政府單位承諾，會將這些建物原地保留，並不會因開發而破壞人文與生態，但因都更造成的社會負擔與爭議已無法計算。

去年十月內政部首度發布實價資訊，到目前為止揭露近三十萬件，但實價網上總價破億元、單價破一五○萬元的豪宅件數不超過二十件，比例連萬分之一都不到，顯示豪宅買賣很罕見。

原本每年成交量就相對稀少的豪宅，去年遇到豪宅版「信用管制」後，買氣已見下滑，若奢侈稅延長課稅期間，殺傷力將更大，投資意願恐瞬間消失，甚至出現提早認賠殺出情況。

有房市多頭司令稱號的戴德梁行總經理顏炳立近來就一改對房市樂觀態度，甚至大膽直言：「房價不會漲，買來幹嘛！」認為下半年房價會修正五％至十％；並指出，部分非精華區的「山寨豪宅」，在面臨換約交屋時，預期將出現投資客願意「小賠出場」。

他分析，造成投資客願小賠出場主因，應是央行祭出的第三波信用管制，針對豪宅限貸六成及取消寬限期，導致原本預期可貸八成、突然間最高只能貸六成，投資客必須另找現金彌補兩成貸款，壓力相對大了許多。

此外，近來財政部檢討奢侈稅，擬將課稅期間延長，這使得原本低迷的豪宅買氣更是一蹶不振，部分置產族群已考慮將手中豪宅出售獲利了結。

實施快滿一年的房產交易實價登錄政策，預計本周四（1日）再揭露一波新的房市交易資訊。「勤美璞真」與「皇翔御琚」日前分別有個別戶揭露實價，勤美璞真四樓為每坪178.9萬元、皇翔御琚四樓每坪260萬元更創下豪宅新高，均引起話題；另一指標豪宅「文華苑」是否有價格揭露，甚至再創天價，是市場關注焦點。

財政部長張盛和指出，全台擁有3棟以上房屋者共有25萬人，這些口袋深的囤屋大戶，根本不怕奢侈稅，要如何抑止囤屋炒作歪風，將是奢侈稅修法的重點之一。

對於如何鎖定囤屋大戶課稅？張盛和表示，他心中已有腹案，但方案仍未成熟，希望8月中旬召開座談會，廣蒐各界意見後，再作定奪。

張盛和說，美國實施量化寬鬆政策，民眾對於物價、通貨膨脹產生預期心理，自然會節省一點，不但緊縮目前消費額度，同時在通膨的顧慮下，也大量將資金投入房地產市場，造成房價高漲。而國內房價太高，太多民間資金卡在不動產，當房貸支出佔去大部分家戶所得，民眾反而沒有多餘的錢消費，因此奢侈稅修法更顯重要。

國內消費不振，外界建議政府再次發放消費券以刺激景氣，張盛和表示，發消費券跟放煙火一樣，只具一次性效果，不像投資還有後續的收益可以期待，且以目前政府的財政狀況，發放消費券「並不可行」。

至於如何提高消費？張盛和認為，依據經濟學原理，消費是所得的函數，惟有提高人民所得，民間消費力才有可能提升。

財政部正籌編明年度中央政府總預算，官員透露，明年度歲出規模將達1.93兆元，但因稅收短徵、國家財政收入有限下，歲入歲出短差超逾千億元。雖然根據公債法，政府尚有3、4千億元舉債空間，但財部已向行政院建議，希望不要再舉債，以避免財政惡化。

日本首相安倍為改善財政體質，初步規劃從明年4月起，將消費稅從目前5％調高至8％，2015年進一步調至10％，並降低公司稅以刺激經濟。

張盛和表示，日本營利事業所得稅的基本稅率為30％，因此具有調降空間，但台灣在97年二度調降營所稅率至17％，已是全世界第二低的稅率，嚴格說來已無降稅空間。

　桃園航空城計畫拍板後，儘管尚未有實際建設，已讓大園、青埔一帶的土地炒翻天，地方保守估計，一年內增加了兩千多名億萬富翁暴發戶。有些「田橋仔」突然坐擁上億身家，擔心被歹徒覬覦，寧可花大錢僱請特勤保全公司安排保鏢隨扈。

　身價上億 農民成暴發戶

　海龍部隊退伍、有十年特勤保鏢經驗的朱震興，去年接到一個大園鄉地主的生意，這名地主繼承家族的大筆農田，原本勤勞耕作、節儉度日，因航空城計畫而改變。去年土地被徵收，一夕之間財產暴增十幾億，再錢滾錢炒地，身價已數十億元。

　樸實的農民突然變身大金主，消費習慣跟著改變，每天到酒店揮金如土，沉溺溫柔鄉。去年九月，前大園鄉代會主席游象經在豪宅內被殺，歹徒動機被懷疑是覬覦游剛賣掉一塊土地。消息傳到暴發戶地主耳裡，嚇得趕緊洽詢保全公司。

　出國二周 五十萬聘隨扈

　朱震興說，地主剛好要到東南亞柬埔寨旅遊半個月，特勤公司安排四名保鏢隨行，並與當地政府的將軍聯繫，提供武器配備，半個月的隨扈花費約五十萬元。返台後，地主與特勤公司簽約，身邊維持兩名保鏢，一人開車，一人隨身戒護，保護生命與財產安全。

　皇家特勤公司經理石涼屏指出，該公司專門接豪宅大樓的保全工作，近兩年不少豪宅住戶因航空城炒地有土地糾紛，接獲不少富豪要求「隨車戒護」個案。一般出動三部車輛隨行，不讓保護目標輕易曝光，再跟隨進入大樓地下停車場，直到目標安全返家。

　偏門致富 更怕歹徒綁架

　這種航空城造就暴發戶現象，特勤公司感受深刻。朱震興說，台灣貧富差距攀向新高，有錢人財力令人咋舌，除「田橋仔」僱保鏢外，有些專撈「偏門」致富的大亨，不僅黑白兩道關係要兼顧，最擔心被亡命之徒綁架，因此花錢請保鏢毫不手軟。

　他就曾接過一個投資顧問公司老闆的生意，每天請四個保鏢隨行，還給他們一百萬現金的「交際費」，吃喝嫖賭都可埋單，隔天再向公司會計補足一百萬。更有甚者，一名台商在大陸生意愈做愈大，聘請保鏢的行情竟是一個月七萬人民幣，出手闊綽。

　高調護駕擺明「我有錢」

　桃園縣目前保鏢的行情價，跟保護對象「風險性」成正比，一般約「一天八小時六千元」計價，但對象過於危險，公司仍會斟酌加價或乾脆不接案。石涼屏說，桃園縣房地產市場潛力無窮，富豪如雨後春筍增加，連帶讓保鏢行情價有看漲空間。

　對於暴發戶花大錢請保鏢的現象，警方認為過於高調反而危險。資深刑警就說，每天讓保鏢跟前顧後，不就是昭告天下：「我很有錢」嗎？

　警方不諱言，警察是人民保母，但非特定人士的保全，特勤保鏢有其市場。因台灣無法合法擁有槍枝，保鏢只能使用甩棍、脈衝槍，若對方是擁槍自重的黑道，仍應讓警方偵辦。

高雄店面售10億 全台最貴
實價登錄後屢屢出現億元店面，目前全台已有47筆店面交易案，並發現不少高價交易案貴的不是建築物本身，而是底下的「土地價值」，如全台最貴的10億元店面在高雄，但已拆除地上物等蓋新大樓；而北市高價店面買家，涵蓋了霖園、南紡集團大股東。據《蘋果》統計內政部不動產交易實價登查詢網發現，台北市破億元店面數量最多共31筆，大安區就佔了13筆，至於新北市有3筆、桃園縣1筆、台中高雄各6筆，高雄左營區博愛二路店面創全台最高價，高達10.44億元。

只算土地價格偏高
但這間10.44億店面在交易卻「加註」地上建物不計價，也就是說此筆交易僅為土地價格，換算每坪約216萬元。太平洋房屋左營博愛店店長杜宇寰透露，左營區土地均價每坪約180萬元，因此價格偏高，且該店面採「邊租邊賣」方式賣了2~3年，直到最近才賣出，7月初剷除建築物，猜測未來可蓋至少20層大樓，地段鄰近捷運巨蛋站，到漢神巨蛋僅5分鐘路程。

整合投資效益很大
而台北市最高價店面位於大安路一段，1棟7層樓店面，總價5.4億元，總面積518.72坪，於去年12月交易。根據謄本顯示，此樓由國泰金大股東蔡政達名下的萬達投資公司買下，目前由歐柯曼威士忌與葡萄酒專賣店承租。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，該店面位於兩面臨路的「三角窗」位置，萬達投資買下此棟屋齡達29年的7層大樓，主要是看上土地價值，加上周邊屬低樓層的房屋，整合並合建的投資效益很大，「若改建推出住宅產品，每坪上看200萬元。」只是所有權人眾多，整合困難度非常高。 此外，北市羅斯福路四段有3筆透天厝交易，買家為久福投資公司，九福為南紡集團相關企業，董事之一是上市的太子建設董事長鄭高輝，房地產業者研判是看中未來的都更效益。另，九昱建設以1.3億元買下中山北路一段3層樓透天厝，未來將進行都更。

台中最高價3.4億
至於台中創高價成交的3.4億元店面，是知名連鎖餐廳「輕井澤」旗艦店，負責人為輕井澤餐飲集團楊岱燕。21世紀不動產台中大墩加盟店協理邱識宇說，此店不僅可以重蓋或買下旁邊土地合建，還可以出租給醫美診所，每坪114.3萬元成交，還算合理。

高價店面周邊 3年漲16.4％

近3年破億元高價店面的周邊行情，漲幅達10.9~16.4％，其中以涵蓋東區、永康商圈兩大金雞母的台北市大安區漲幅最高，目前店面平均每坪約173.6萬元。

坪數愈小單價愈高

統計全台破億元高價店面的周邊，台北市大安區從2011年第2季每坪149.1萬元，漲至2013年173.6萬元，近3年漲達16.4％。
單價較低的高雄市左營區，店面每坪從2011年第2季28.6萬元，漲至現在每坪32.7萬元，漲幅也達14.3％。
永慶房屋東門店店長劉錦峰指出，捷運東門站通車前，周邊店面空置率高達6~7成，捷運通車後店面陸續租出，月租每坪約可收5000元~1萬元。
中信房屋忠孝SOGO加盟店黃店長表示，安和路一段的店面從2004年每坪約100萬元，漲至現在每坪約300~350萬元間，翻漲超過2倍，坪數愈小的店面，每坪單價又會再拉高。
21世紀不動產台中大墩加盟店協理邱識宇說，台中文心路釋出店面不多，店面若由銀行業承租，月租至少收60~80萬元。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，高雄左營區受惠於台鐵、高鐵、捷運構成的軌道效應，有北客看好可複製台北經驗、報酬率也較北部優異，因此南下投資。

房市前景不明，大型建案，首受衝擊。樓高46層、總戶數1500多戶的新北板橋「新巨蛋」，近期委售大增，統計目前市場上約有2、300間房子求售。沉重的賣壓，讓這棟全台最高住宅出現業界人士眼中的慘烈「多殺多」，成交價不斷向下探底，已被視為新的房價指標。

依照實價登錄資料，該大樓4月時25樓有1戶以一坪79.4萬元成交，但最新揭露的5月資料，38樓有1戶僅以66萬元成交，9樓甚至以46.7萬元成交。雖然當地業者認為5月成交價只是特例，不過市場人士認為，這是典型的大型社區「多殺多」。即待售物件太多，就會有屋主按捺不住，以較低價格出售，特別是已大漲一波的大樓，屋主更有本錢殺低求售。屋主雖降價但並非不計成本，即仍保有一定獲利，只是獲利空間縮小，才被稱為「多殺多」。

當地房仲業也反應不一，有說新巨蛋委售量雖大增，但沒有屋主願意便宜賣；有說實價資料不準，因為都只「揭低不揭高」；但也有業者坦言，確有不少屋主因買在低點，面臨奢侈稅修法變數，情願以低於市場行情出售。「新巨蛋」2006年中預售時一坪開價36萬元；2011年初完工後，表價並一口氣拉高到70萬元。第二波銷售時，因碰到奢侈稅，賣出速度相當慢，整整賣了一年多才結案。

今年3月起，由於不少物件結束奢侈稅兩年閉鎖期，委售量開始增加，尤其財政部確定奢侈稅只修不廢後，更有明顯求售潮。

房價熱呼呼，民眾薪資卻還在原地踏步，在所得未增，購屋預算有限的現實下，買屋族群如何在雙北市掙得一間可以遮風避雨的房屋呢？從網友的網路行為來看，根據某搜尋引擎網頁「套房」的搜尋量，從2013年1月到5月呈現持續成長的趨勢，這趨勢代表在這高房價的時期，坪數較小、房數較小及總價較為合理的套房，成為首購族群可以尋得人生第一宅的房屋選擇條件。

永慶房產集團網服部協理高翠屏觀察， 2013年6月永慶房仲網20(含)坪以下且為2(含)房以下的住宅物件點閱統計情形發現，在台北市部分，中山區高達84,069次的點閱數成為台北市最熱門的小宅行政區，其次是文山區35,640次，排名第三的為大安區33,751次。另外，在新北市部分，以板橋區高達35,336次的點閱數為新北市小宅冠軍區域，其次是中和區28,793次，排名第三的為三重區21,153次。

根據2013年6月永慶房仲網的小宅物件點閱統計情形發現，台北市點閱熱門開價平均落在1,166萬，坪數為14坪左右，此類型的小宅適合單身及新婚的小家庭。台北市小宅網路平均開價最低的三大行政區，最低為大同區、次低萬華區、再其次是文山區。

高翠屏指出6月房仲網的小宅點閱資訊中，大同區小宅的網路開價為742萬左右，為台北市網路小宅開價最低的行政區域，這樣價格在大同區大約可以買到12.8坪左右的房屋；居次的萬華區開價為883萬左右，可購得坪數約為14坪左右，再其次的文山區開價為956萬左右，可購得坪數約為15坪左右。高翠屏表示，大同、萬華區為台北市較為老舊的行政區域，價格相較市中心較低，但在原本交九轉運站及正在興建的捷運松山線以及規劃中的萬大線的加持下，加上原有的完整生活機能，此2個區域可為首購族群可參考的區域。

文山區小宅開價相較於信義區價差達500萬以上，房價相對低廉且離東區市中心也不遠，加上生活環境良好、環境單純且交通機能完善，建議首購族群可參考的區域。

考量購屋族群的交通便利性，以新北市已現有通車捷運站的9個行政區域為例，高翠屏指出新北市2013年6月房仲網的小宅物件點閱統計資料，新北市的熱門開價為638萬最受到青睞，坪數為14.6坪左右，新北市小宅網路平均開價最低的三大行政區，最低為淡水區、次低土城區、再其次是三重區。
淡水市區因捷運淡水線通車後，交通及生活機能趨於成熟，淡海新市鎮未來在輕軌捷運綠山線於2018年完工通車，藍海線到2023年完工通車等交通設施到位，以及淡江大橋陸續完工後，房市前景可期，淡水區小宅的網路開價為378萬上下，為新北市網路小宅開價最低的行政區域，大約可以買到14.1坪左右的房屋。

土城區有捷運永寧站及土城站連結板橋與台北市，從土城站搭捷運至台北車站只需21分鐘，大大縮短利用大眾工具上班通勤族的時間，另外，區內的65快通車後，北接五股南接國道三，貫穿板橋、新莊、樹林也讓開車的族群南來北往方便許多，土城區小宅的網路開價為501萬上下，大約可以買到14.8坪左右的房屋。

三重區，區內有已通車的2條捷運系統共計6座車站連結大同區、蘆洲區、新莊區，另外興建中的桃園國際機場線及規劃中的環狀線，讓三重區的成為優質潛力區，三重區與台北市士林、大同、萬華區只隔著淡水河，小宅的網路開價為657萬上下卻比大同區便宜了80萬左右，657萬大約可以買到14.1坪左右的房屋。

高翠屏指出，目前雙北市陸續都有捷運完工及興建計畫，建議買屋族在尋找小宅時以總價預算為基礎，再搭配需求的居住環境、工作地點、附近生活機能作為參考，但還是以產品的實用性及本身的經濟負擔能力作為優先條件。不過，高翠屏也提醒在選擇這些小宅時，需要考量屋齡、房屋所在地點，不要因為價格合理而犧牲了其他必要的條件。

.上半年全國房地產供地量創歷史新高

國土資源部最新資料顯示，上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃，創歷史新高，大幅高於近五年同期水準。

國土資源部法律中心28日公佈土地管理形勢分析顯示，上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃，同比增加38.8%，與2011年同期相比，增加17.3%，達到近年來新高。從監測資料看，今年上半年房地產用地供應已創歷年最高，其次為2011年、2010年。分類型看，上半年商服用地2.7萬公頃，同比增加42.8%，住房用地供應5.53萬公頃，同比增加36.9%，而2012上半年兩者增幅分別為4.4%和－21.7%。

國土資源部法律中心主任孫英輝說，今年以來各地加快住房用地供給，上半年房地產用地公告推出（招標、拍賣、掛牌等公開出讓公告面積）8.65萬公頃，同比增加24.8%，累計流標流拍面積3034公頃，同比減少64.3%。其中，住房用地推出5.53萬公頃，同比增加21.7%。31個省份中僅4個住宅推地量低於去年同期，其餘27個推地量均高於去年同期，增幅較大的包括北京市（267%）、浙江省（121%）、江西省（99%）。

資料顯示，1－5月，房地產開發企業到位資金4.5萬億元，同比增長32.0%，企業購地積極性上升，並向一線城市和部分二線城市回歸，重點城市房地產用地供應增長超過三成，一線城市住房用地供應增幅大幅高於全國水準，三線城市商服用地供應增幅大幅高於全國水準。一線城市加大優質地塊推出力度，溢價率較高地塊持續出現，也帶動市場景氣不斷提升。

據介紹，隨著中央保障性安居工程建設任務分解落實和棚戶區改造力度加大，3月以來保障房用地占比逐月上升，公共租賃住房用地供應增速最為明顯，上半年供應1130公頃，同比增加79.9%。

全國地產景氣指數進入紅燈區

國土資源部法律中心28日發佈中國土地市場指數（CLI）顯示，經過一季度短暫調整後，地產市場重新進入景氣運行區間，全國地產景氣指數進入紅燈過熱狀態。

CLI中地指數運行態勢表明，2013年上半年，我國經濟運行總體平穩，經濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區間。土地市場呈現供應增速放緩和結構調整加速的態勢。二季度CLI中地指數仍處於綠色正常區間。主要分指數中，市場規模、利用集約、地產景氣均快速上升。其中地產景氣指數二季度回升至600點，環比增長29.5％，地產在拉動經濟增長中的地位並未明顯改變。

二季度CLI綜合指數仍保持綠燈狀態，市場規模分指數預警顯示為黃燈，地產景氣分指數則顯示紅燈即進入過熱發展區間。從分指數運行情況看，二季度CLI各分指數總體上顯著上揚，市場規模分指數環比上升26％，同比上升20％，顯示長期經濟發展對土地的需求依然強勁；地產景氣分指數環比上升29.7％，同比上升11.4％，顯示出在房地產調控政策持續作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減，市場反彈壓力逐步積聚。

述評：把城市閑地、空房“擠”出來

今年上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃，再創歷史新高。全國土地出讓合同價款1.7萬億元，增幅達77.3％，其中房地產用地出讓價款同比增幅超過90％。國土資源部法律中心主任孫英輝強調，目前地產對流動性的依賴進一步降低，加上土地供給剛性制約，單純依靠擴大土地供應抑制地價房價已不可能。

土地供應是住房供給的基礎。國土資源部資料顯示，近十年來，全國住宅用地供應年均增長率為城鎮人口增長率的３倍。住宅用地供應速度遠遠超過城鎮人口增長速度。2004－2011年，全國住房用地累計供應56.24萬公頃，年均住房用地供應7.03萬公頃，除2008年供應量同比下降４．２％外，其餘年份基本保持增長態勢，2007、2009和2010年增長尤為迅速。過去８年間供應的住房用地，按平均容積率1.5計算，可建住房面積約84.36億平方米；按人均30平方米計算，可滿足2.82億人口住房需要。地產類10大上市公司年報顯示，截至2011年底土地儲備建築面積3.58億平方米，多數公司足夠未來５年甚至7至8年以上開發。

土地供應出去了，是否轉化為實際住房供應？房子供應出去了，是滿足剛性需求還是投資甚至投機需求？實際情況不盡如人意。相關資料表明，我國存量住房、存量住宅用地數量龐大。中國社科院房地產藍皮書稱，從2008年開始我國城鎮新增住房套數已超過新增家庭數，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。土地要及時動工建設，住宅要落實為住房民生，否則都屬“無效供應”。為此必須加強從土地到住房供給全過程監管，賞罰分明，否則“供地增長數倍於城鎮人口增長、房價增長數倍於國民收入增長”局面不可能扭轉。


鐵律之下，必有餘房。把閒置房、閒置地“擠出來”，土地供應上要堅持由單一擴大總量供應轉向盤活存量，提高用地節約集約化程度，強化土地供後監管，加大閒置土地處置力度。住房供應上要借鑒國際經驗動真格。荷蘭規定，一套住房空置一年以上，必須在政府協調下無償提供這些住房；瑞典甚至直接將無人居住的住房推倒；在法國一些城市，房屋閒置第一年，業主必須繳納房款10%罰金，第二年12.5%，第三年15%，以此類推。在美國亞特蘭大一些地區，有的業主甚至出錢讓人租住房屋，以避免因房屋閒置面臨的處罰。

盤活存量房地產，能避免國土資源浪費，又能打擊房屋囤積，抑制投機炒作。從我國情況看，“銀根”“地根”必須協調配合，盤活存量流動性與盤活存量土地要形成合力。作為結構調整的重要手段，土地政策要堅持“從嚴控總量、集中挖存量”，以存量土地支持新一輪城鎮化發展，不允許城市圈地運動卷“土”重來。

.魯商置業出身可算名貴，大股東由山東省商業廳1992年轉體組建而成，2006年將旗下的房地產業務重新整合成立了魯商置業有限公司，2008年通過借殼ST萬傑上市，主營業務從零售業變身為房地產開發及經營。

因為大股東始終以現代零售業為主業，魯商置業成為了輔助大股東經營零售業的得力助手。曾經一度，魯商置業將自己旗下的商業地產項目定位為可堪與萬達廣場相比的城市綜合體專案，將目標定為下一個萬達。

但是，商業地產不僅需要完整的設計服務鏈條，更需要優質資金狀況。事實看來，魯商置業這兩點都難達到。

怨聲載道的住宅專案

商業地產開發週期較長，魯商置業從設計到運作，都相對稚嫩，現今支撐其業績的並非商業地產，而更多來自於住宅專案。但是，就連這基本的住宅地產，魯商置業做的也是怨聲載道。

今年4月以來，魯商置業大手筆投資150億的哈爾濱魯商松江新城項目開始入住，業主一入住便驚呼上當，虛假的宣傳和偷工減料的建造讓住戶心寒，業主開始聲討魯商松江新城“三宗罪”：

第一宗罪，偷工減料，擅改牆體結構。在手寫合同轉換機打合同時，將原先承諾的“框架剪力牆結構”偷換成“框架結構”，其直接後果是使高層建築存在重大安全隱患。

第二宗罪，私建圍牆，更改環境規劃。魯商置業在業主購房時曾對高層業主承諾與花園洋房共用綠地、水系，但4月底卻開始偷偷建設圍牆，將高層業主隔在綠地、水系之外；更何況，此圍牆堵塞了消防通道，影響業主防火逃生，涉嫌違規且存在極大安全隱患。

第三宗罪，虛假宣傳，全封閉社區變半封閉。高層業主購房時，魯商置業承諾是全封閉社區管理，現在又改變為半封閉管理，社區內路變為市政道路，社會車輛可隨意進出社區。

如果說這三宗罪是為了節省成本還是停留在虛假宣傳與欺騙層面上，魯商置業拿地的手段則更顯殘暴。

暴力拆遷的拿地手段

自從5月份開始，青島嶗山區午山村多戶村民居住房屋遭到強拆，幾乎每天都有2到3戶遭到暴力強遷，且愈演愈烈，至少有30多戶村民無家可歸；甚至發生70多歲老人遭到不明身份人員毆打、10多歲的孩子睡夢中被捆綁手腳扔出屋外等惡性事件發生。

而這暴力的一幕背後，有魯商置業的身影出現。2011年1月11日，魯商置業及福建金帝集團有限公司取得與青島市嶗山區人民政府簽訂的《專案成交確認書》，確認通過掛牌方式競得青島市嶗山區午山村莊改造項目，總成交價50億元，由魯商置業旗下青島魯商置地發展有限公司負責開發建設，而暴力拆遷的直接當事人則為由開發商和街道辦、居委會組建的“雙改辦公室”，魯商置業正是這幕人間慘劇的受益者和執行人。

魯商置業之所以這麼急切地拿到那塊地，只不過是因為加快建設可以讓該公司的業績更好看一些，畢竟該公司的現狀是畸低的毛利率伴隨著畸高的負債率。

居高不下的負債率

資料顯示，2010年至2012年，魯商置業資產負債率一直居高不下，平均資產負債率高達91.23%，但是毛利率卻只在30.32%的低水準浮動。

與之相比，運營模式和產品的整體定位都與魯商置業十分相似的世茂股份業績卻好得多，世茂股份近三年的毛利率水準一直高居48.52%，其資產負債率平均在61.33%左右；即使對比同為國企背景的格力地產，2010至2012年，其毛利率平均在49.15%，資產負債率平均為81.23%。

此外，從魯商置業流動負債占總負債的比例可以看出，魯商置業現在的負債結構很不合理，截至2012年年末該公司流動負債占其總負債的比例為91.81%，財務情況不甚穩健，導致該公司在運營和債務方面均會遭遇發展瓶頸。


這一情況在其2012年報中得到了印證，魯商置業在董事會報告中稱：“2013年，公司主要擬通過自有資金、銷售回款、銀行貸款、大股東支援等多途徑籌集資金，以滿足公司專案建設的資金需求。根據公司第八屆董事會第四次會議審議通過的《關於公司2013年度融資額度的議案》，計畫通過申請房地產開發貸款、委託借款、信託等方式向銀行等相關機構融資最高額不超過50億元人民幣；向大股東山東省商業集團有限公司及其關聯方借款最高額不超過50億元人民幣。”

就以上資料來看，魯商置業的“萬達夢”還相距遙遠，魯商置業將如何發展，本刊將持續關注。

今年上半年，三亞市房地產開發累計投入開發資金135.95億元，居全省首位，已占到全省近三成的規模。


今年上半年，三亞累計完成的房地產開發投資數額，占同期全省全部房地產投資的27.1%，較去年同期的增幅達22.9%，是全省半年內房地產投資規模唯一超過百億元的市縣。

根據三亞市住建局房產交易所的資料，三亞房市在銷售業績方面也毫不遜色。今年上半年，三亞新建商品房網簽86.5萬平方米，同比漲幅76.32%。毗鄰三亞的陵水縣，上半年房地產銷售也同樣增勢迅猛，共計銷售4329套，銷售面積44萬平方米，同比上漲150%。

資料顯示，今年上半年三亞樓市批准預售40余萬平方米，均價23000元?平方米左右，同比略有下降。

深圳前海２６日首次推出的位於桂灣片區的Ｔ２０１－００７７和Ｔ２０１－００７５兩個地塊通過一次競價的方式公開成功出讓。卓越置業集團有限公司分別以５１．８９億元和７１．８億元拍下這兩個地塊，樓面地價約為每平方米１．６萬元。

此次前海拍出的兩塊商業性辦公用地，土地面積分別為４９１５２平方米和５７４８１平方米，建築面積分別為３２萬平方米和４５萬平方米，使用年限均為４０年。兩塊地出讓掛牌起始價分別為３５億元和４７億元。

據卓越集團拍下的價格測算，Ｔ２０１－００７７的樓面地價為每平方米１６１９５元；Ｔ２０１－００７５的樓面地價為每平方米１５９４８元。


根據深圳市前海深港現代服務業合作區土地使用權出讓公告，Ｔ２０１－００７７宗地建成後，其中５１６００平方米辦公樓物業應當無償移交給市前海管理局；Ｔ２０１－００７５宗地建成後，其中８８６００平方米辦公樓物業、１１０００平方米區域供冷設備用房應當無償移交給市前海管理局。

因此，扣除無償移交給前海管理局的建築面積後，Ｔ２０１－００７７的樓面地價實際為每平方米１９３０４元，Ｔ２０１－００７５的樓面地價實際為每平方米２０４７９元。

卓越置業集團有限公司李曉平表示，拿下前海兩塊地是卓越集團強化商業地產，率先搶佔前海市場的戰略佈局。對於高價拿地，李曉平表示，目前，深圳寶安中心區的房價已達每平方米５萬元，前海土地開發建成後，售價將參照寶安中心區。

此次前海土地出讓採取的是一次競價方式，報價時間僅１０分鐘，隨後直接公佈出讓結果。

綠地集團與美國加州教師退休基金簽署合作協定，收購該基金所持有的美國洛杉磯中心區大都會專案，專案總投資達10億美元，為迄今為止中國房企在美最大房地產收購案。

選擇華人聚集地降風險

據悉，此次簽署的項目區位優越，位於洛杉磯市中心核心區三藩市街與第八大街之間，連接洛杉磯金融區及會展區，毗鄰洛杉磯湖人隊主場斯台普斯球館和格萊美獎頒獎典禮所在的諾基亞中心，與洛杉磯市中心最高檔酒店及酒店式公寓麗茲卡爾頓酒店為鄰。

項目占地面積2.56萬平方米，規劃建築面積15.32萬平方米，總投資10億美元，開發業態為包括酒店、辦公、服務式公寓及高檔住宅的商業綜合體。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，優先選擇中國投資者、移民群體、中國遊客及留學生較多的國家及城市參與投資開發，將大大降低對進入新興市場的不確定性和風險。

房企加速海外淘金熱

近年來，房企出海投資案例大量湧現。中經聯盟秘書長陳雲峰認為，現在房企進駐海外的策略是以華人聚集區域為主，中國大陸的新移民和大陸買家的海外購房熱情高漲，說明海外地產存在巨大需求。

他表示，歐美正從金融海嘯中逐漸復蘇，中國房企規模和開發實力增強，以及人民幣匯率未來的增值空間等，都顯示現在是進入海外市場的好時機。而萬科、萬達、綠地等龍頭房企的示範效應，也將使房企海外投資潮延續。


近期中國房企在美投資案例

2012年9月 鑫苑置業斥資5420萬美元，買下紐約市布魯克林威廉堡城區一地塊，計畫拿出1.50億美元開發。

2013年2月 萬科與美國地產公司鐵獅門共同投資了一個三藩市的地產專案，涉及金額6.2億美元。

2013年6月 SOHO中國CEO張欣和巴西財團聯手以7億美元的價格買下了美國紐約通用大樓40%的股權。

2013年7月 綠地集團收購美國洛杉磯中心區大都會專案，總投資達10億美元。

因為 “上海首富周正毅案”而廣受矚目的靜安區石門二路街道60號街坊地塊，花落誰家或將在今天塵埃落定。

記者從上海市靜安區規土局發佈的公告獲悉，該幅地塊使用權將于今天9時30分進行最終的定標競拍，SOHO中國和美國漢斯入圍了該地塊最終的中標候選人，報價分別為37億元和37.06億元。

雖然仲介機構的許多業者看好SOHO中國能夠最終勝出，但該地塊苛刻的出讓條件以及近來中心區域寫字樓租賃市場的低迷，使得其前景面臨挑戰。與此同時，由於此前SOHO中國在上海開發的產品規劃受質疑，也有可能成為其成功競得上述地塊的一大變數。

這一幅地塊 故事尤其多

此前的7月25日，上海市靜安區規土局發佈公告稱，JadeKiteTailZE2013Limited和SOHO（上海）投資有限公司，成為靜安區石門二路街道60號街坊地塊的中標候選人。據瞭解，這兩家公司分別為美國漢斯和SOHO中國的子公司。

公告顯示，該地塊為商辦用地，出讓面積為17937.7平方米，容積率為7.58，它同時也是被譽為“上海最後一塊黃金地”東八塊中的一幅地塊。

“東八塊”位於寸土寸金的靜安區東北路，是8街道地塊的結合，十幾年來幾經波折。2002年5月，“東八塊”由上海市政府以免土地出讓金的模式，轉讓給當時的“上海首富”周正毅進行開發。但是，由於周正毅在土地轉讓和居民拆遷安置上糾紛眾多，最終引發了連環訴訟和舉報。2003年9月，周正毅因涉嫌經濟犯罪而被捕，“東八塊”被政府收回。

隨後，曾多次傳出在該區域拿下“西斯文?”專案的和記黃埔將接手 “東八塊”，但最終都沒了下文。直到2009年，靜安區在一份《公示》中指出，該地塊擬由靜安土地管理中心與上海地產集團有限公司聯合開發，投資建設一棟大型現代化辦公商務綜合樓；該項目需拆遷居民房屋942戶，拆遷房屋建築面積31708m2。

但是，3年之後，該項目依舊未建造，已成為淨地的該地塊，則於今年5月宣佈對外出讓。克而瑞資深分析師薛建雄指出，雖然上海地產集團參與了地塊前期的動遷，但並沒有足夠的實力來開發這類市中心的商辦專案。而通過土地出讓，政府和上海地產集團則將收穫部分土地增值的收益。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者採訪時說，該地塊數年未動工，一方面與拆遷困難有關，另外或與其涉及地鐵站點有關。據該地塊出讓答疑顯示，專案地下部分涉及13號線自然博物館站的建設，而投標人還需出示能夠證明項目與地鐵、鐵路線結合建設的相關資料。

漢斯有優勢SOHO錢很多

就該地塊的出讓前景，房地產開發業和仲介業者存在兩種截然不同的看法。仲介業者多認為SOHO中國能拿出更多的錢，更有能力競爭上述地塊；但開發業界卻更希望美國漢斯能勝出，因為漢斯產品開發能力更強。由於此前SOHO中國在外灘的開發被指破壞天際線，加上在與複星的官司中，SOHO中國董事長潘石屹堅持要上訴，並牽扯出一系列口水戰，讓SOHO在上海地產圈形象受損。

薛建雄表示，政府可能更希望漢斯能夠中標，因為這樣有助於引進更多的美國大型服務企業。但是，SOHO中國能夠拿出更多的錢，按照規則SOHO中標的可能性更大。中原地產上海研究總監宋會雍則指出，SOHO中國在上海的項目更多，所能拿出的成功案例也更多，因此更加看好SOHO中國。

不管誰勝出，今後開發該專案將面臨諸多的挑戰。該地塊的出讓公示中指出，該地塊現有規劃條件是以辦公為主，地上建築面積中商業部分不大於20%，而且中標企業必須持有該專案10年以上。《每日經濟新聞》記者在兩家公司的承諾書中發現，SOHO中國承諾自持15年以上，而漢斯則為10年。

薛建雄指出，該項目建成後不能夠散售，又需要長期持有，顯然無法在短期內收回成本，這也是為什麼此前被看好的一些港企，最終並未加入該地塊競爭的原因。


專案的商業比例不大，而該區域的寫字樓投資回報率又有待考量。世邦魏理仕此前發佈的《2013年第二季度上海房地產市場回顧與展望》中提到，上海全市寫字樓空置率環比上升0.4百分點至7.7%，而受充裕新增供應以及去中心化趨勢影響較大，二季度浦西寫字樓租金環比下跌0.3%，並預計未來租金或將繼續微跌走勢。

宋會雍指出，目前市中心的寫字樓競爭非常激烈，而隨著虹橋等次中心商務區的建造完成，將會進一步分流市中心的客源。這會給該專案未來的前景帶來挑戰，需要其不斷提升服務，才能獲得成功。

只是，被上述仲介業者所忽略的，是美國漢斯在融資成本上要比SOHO中國更有優勢，而其開發經驗也更為足夠。尤其是漢斯開發的產品相對受上海房地產開發圈認可度更高一些，這些都為地塊的開發增添了變數。

中原地產研究中心監測資料顯示，截至25日，十大標杆房企權益購地293億元，購地金額創年內新高，將502萬平方米土地收入囊中，值得注意的是，房地產企業重回一線城市趨勢明顯，新增購地城市三、四線城市占比為0。

對此，中原地產研究部總監張大偉分析認為，首先，房企拿地積極是因為銷售升溫後補充庫存的需要。拿地趨勢集中一、二線城市，主要是2012年以來整體市場發展不均衡，三、四線城市庫存積壓過多，需求難以上漲。而一、二線城市則領漲市場。預計下半年，房企集中一、二線拿地的現象將更普遍。

其次，今年的樓市變化非常大，1-3月，基本延續了去年年底成交活躍的走勢。受到春節影響，本該屬於淡季的2月卻因為後市樂觀預期同樣也表現不俗。轉捩點出現在3月初，“新國五條”的出臺間接刺激了新建住宅市場，成交量達到上半年的最高點，需求被提前透支。4月成交量回落後，政府對市場加強調控和監管，致使成交一直處於平穩狀態。


以一線城市為代表的限價政策執行越來越嚴格，但逐漸出現了部分專案用裝修費等額外形式漲價。所以雖然用限價政策名義上限制了價格上的數值上漲。造成表面房價漲幅雖然放緩，但絕對值依然比較高。

第三， 房企的資金面依然寬裕。從A股上市公司一季度財報的資料顯示，一、二線房地產企業短期資金鏈相對寬裕，其中一線企業尤為充裕，同時房企海外融資依然積極，企業仍有擴張動力。然而受供應不足影響，近期土地成交量連續保持低位，由於房企拿地意願依然強烈，流標率大幅降低。預計未來房企拿地意願仍將積極，這也使得短期內意願調整的可能性降低。

從7月1日起，北京市各區縣普遍上調了二手房最低計稅價，即最低過戶指導價，每個區域和不同專案計稅價不同，但並未對外公佈具體詳情。如今，調整已過去將近一個月，記者通過走訪仲介門店、二手房交易大廳及多方管道瞭解到，此輪最低計稅價普遍上調10%左右，而一些學區房、熱點區域漲幅更高。

二手房交易中需繳納的各種稅費，是根據二手房買賣合同中的成交價及該區域最低計稅價為基礎計算得出的。若合同價高於最低計稅價，將以合同價作為計稅基數；若合同價低於最低計稅價，則以最低計稅價作為計稅基數。為了規避房屋交易雙方借“陰陽合同”逃稅，政府主管部門並未公開各區域最低計稅價詳情，具體情況一般都由仲介機構通過大量過戶資料分析得來。資料顯示，最低計稅價上調後，二手房交易需要多繳納稅費從幾萬元到幾十萬元不等。

上周，記者通過走訪多家仲介門店以及二手房交易大廳瞭解到，北京多個區域本次二手房交易最低過戶指導價普遍上調了10%左右，而五道口、萬柳、CBD等房價漲幅較快的區域的過戶指導價漲幅更大，有的漲幅超過30%。

□影響


學區房交易稅費或多30萬

最低計稅價上調後，相當一部分房源交易稅費成本上升。因行業內潛規則一般規定交易稅費由買方承擔，因此購房者購房成本隨之上升。記者採訪發現，學區房受影響最大，購買學區房的稅費成本大幅上漲。

華清嘉園的業主李女士告訴記者，在最低計稅價上調後，房子應交的稅一下漲了35萬元左右。

據仲介介紹，李女士的房子單價6.9萬元/平方米，總價690萬元。最低計稅價上調幅度大約從原先的3萬元/平方米上漲到3.5萬元/左右。因為李女士的房源未滿五年，且非家庭唯一住房，因此，打算買這套房的人，即使採用“陰陽合同”避稅，購房人也要多繳納稅費34.64萬元。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，學區房受影響大的原因是，購房人當初買房的價格並不高，但是學區房近年來市場成交價漲幅很快，所以在高總價和最低計稅價調整的雙重因素下，學區房受最低計稅價調整影響最大。

胡景暉分析表示，7月雖受最低計稅價上調影響，新增購房需求登記量小幅萎縮，但二手房業主出售心態仍較積極，據統計，7月新增房源登記量環比上月增近一成。房源量繼續增加，而需求量暫時萎縮，將在一定程度上緩解市場供求壓力，利於房價穩定。不過，因稅費增加，購房成本也不會降低。

□釋疑


最低計稅價與市場價有差距

這輪最低計稅價是根據什麼調整的？記者從相關部門瞭解到，7月這次調整是按照今年上半年二手房成交的市場價格調整的，每個區域、每個專案調整不同，同一個社區不同房源也會不太相同。住建部門負責在內部提供區域價格的變化，而最低計稅價的調整由稅務部門進行。

這一輪調整，多數片區調整幅度在10%左右，有的熱點區域更高，有的特殊項目價格變化很大，因此調整幅度也大；也有的區域低於10%。

不過，記者走訪發現，在此番調整後，最低計稅價仍與市場價有不小差距，有的差距仍達到1萬元/平米以上，最低計稅價並沒有完全接近市場。

記者從相關部門瞭解到，這是因為最低計稅價還不能完全是市場價格，“最低計稅價是一個兜底的價格，有的房源會因為特殊原因，如戶型、位置等因素成交價格比較低。所以要做到社區的房源價格都低於最低計稅價，只要在這個線上就算正常的。”

相關部門工作人員表示，最低計稅價就是地稅系統內部報稅的一個基數，目前不太可能公開調整週期和調整幅度。2011年12月北京大幅度調整最低計稅價時，當時就明確，今後最低計稅價的調整為動態調整，具體多久調整一次，主要看價格的變化，“價格變動比較明顯才調整，也不是所有項目都調整，調整中還可能有上有下。”而如果公開最低計稅價，就相當於是引導所有人簽訂陰陽合同避稅。

□聲音


公開最低計稅價減少與市場價差距

最低計稅價的設定是為了避免二手房交易時簽訂“陰陽合同”避稅。但最低計稅價始終與市場價有一定差距，以致“陰陽合同”長期被打擊卻一直存在，幾乎成為行業內公開的潛規則。

最低計稅價調整後，仲介機構會到地稅視窗試出大體的範圍，並“指導”買賣雙方簽訂可避稅的合同。

北京中原地產市場研究總監張大偉稱，在發達國家和地區，二手房交易都是按照實際成交價格作為稅基繳納。但北京與發達國家和地區不一樣的主要是：其他國家和地區基本都有持有稅費，而交易環節稅費相對較低；北京二手房交易的稅費已經很高，應該逐漸調整減少交易環節稅費，增加持有環節稅費，調整現在的市場存量。

北京房協秘書長陳志表示，從多方角度考慮，最低計稅價還是應該公開，公開後對買賣雙方都沒壞處，對政府而言，也並不是不公開計稅價就能杜絕“陰陽合同”。相反，公開之後，反而提高政府指導價的指導效率。

陳志稱，杜絕“陰陽合同”要先找到其存在原因，主要是因為最低計稅價和市場價之間仍然存在較大價差，使得買賣雙方想要從中避稅獲益。而減少這種價差，彌合兩者的差距後，“陰陽合同”就沒有存在的必要了，所以政府部門應該根據市場情況，提高調整最低計稅價的頻率，儘量減少最低計稅價和市場價的差距，“現在實行動態不定期調整，本身是一種進步”。

對於明知最低計稅價和市場價之間有差距，還故意做“陰陽合同”避稅的，陳志建議，應該加強制度設計，避免避稅行為。對於仲介經紀人應加重處罰，比如終身禁止再入經紀人行業等；而對於經紀公司，可停止網簽、加重罰款等，要求經紀公司對經紀人做出更具體更規範的管理措施。陳志表示，其他國家和地區之所以很少有避稅行為，是因為偷稅漏稅是很嚴重的違法行為，後果非常嚴重。

□算賬

以朝陽區望京地區的一套總價420萬元的二手房(總面積140平米，購房者為二套房)為例，假設能夠把合同做到最低計稅價，之前的最低計稅價為1.9萬元/平米，調整後，最低計稅價2.1萬元/平米計算。

調整前


營業稅：19000×140×5.5%=146300元

個稅：19000×140×1%=26600元

契稅：19000×140×3%=79800元稅費合計：252700元

調整後

營業稅：21000×140×5.5%=161700元

個稅：21000×140×1%=29400元

契稅：21000×140×3%=88200元

稅費合計：279300元

調整前後稅費差額

279300-252700=26600元。

港府出招調控樓市接近一年，本港地產股亦即將公布中期或全年業績。受政府推出「雙辣招」以及一手樓新例影響，上半年發展商賣樓速度緩慢。本報統計了五間地產商上半年的售樓情況，發現大部分未有按原定計劃推售樓盤，銷售額最差只達目標10%，若下半年淡市持續，恐怕將出現罕有不達標情況。

最差僅達全年目標一成

基金經理認為，發展商「水頭充足」，即使今年不賣樓也不會影響其資金流，加上估值便宜，料股價再跌幅度有限；不過，多家券商已不約而同下調地產股今年的盈利預測，幅度最多達到30%。

本報統計長實（001）、新地（016）、新世界（017）、信置（083）及?地（012）五間地產商今年的售樓情況，發現除了?地上半年能超標完成外，其餘都未能達標，當中長實的銷售成績最為遜色，上半年累計僅售出267伙，涉約28億元，只是其全年目標300億元的10%。其次是新世界，上半年只售出114伙，涉約21億元，達已下調目標120億元的18%。

事實上，自去年10月港府推出BSD（買家印花稅）及SSD（額外印花稅）後，樓市已出現輕微調整，當時中原城市領先指數連續8個星期下跌，其後置安心開始申請，又再度刺激樓市成交，惟港府於今年2月推出辣招DSD（雙倍印花稅）後，樓市成交終於被冷卻，發展商惜售樓盤令一手缺乏新盤供應，二手市場也因業主「企硬」令成交淡靜。

因應發展商銷售欠佳，多家券商均大幅下調其今、明兩年的盈利預測。摩通削減地產股今、明兩年的盈利預測分別平均10%及13%；花旗也不例外，當中?隆地產（101）及嘉華（173）的下調幅度更達到20%至30%。該行表示，受到一手銷情欠佳及美國退市等因素，地產股迄今已下跌7%，估值已十分便宜。不過，該行引述投資者表示，雖同意估值低，惟看不到近期該類股份會再有催化劑。該行指出，要挽回市場信心，且看下半年銷售能否恢復，更預期新盤價格或會調整5%至10%。

大行下調盈利預測

反觀瑞銀的看法最為保守，下調發展商2013至2015年盈利預測平均只3%至7%，該行表示，豪宅銷情緩慢，預期高檔項目也將延遲推出，令發展商盈利受累；不過，本港發展商或可將銷售主力轉移至非住宅市場，料核心盈利中僅27%是來自本港住宅，故相信派息水平不會出現太大改變。

法巴投資管理基金經理麥嘉慧表示，地產股估值已很便宜，非常具吸引力，加上所有負面因素已反映，料股價再大跌的空間有限。她預期，若下半年發展商恢復推盤計劃，市場反應不會太差，因購買力已累積一段時間，加上發展商在定價方面也不敢太進取。她又相信，上半年的市況不會長期持續，但政府也不會放寬政策，因怕樓價反彈，未來且看發展商在定價方面會採取何種態度。

本港地產公司即將進入公布業績期，其中恆隆地產（101）及長實（001）將於本周打頭陣公布中期業績。受到物業發展入賬及缺乏出售非核心物業等因素影響，券商預測?隆今年中期核心盈利將下跌逾三成至17億元；而長實扣除和黃（013）貢獻後，盈利也將下跌20%，至60億元。

美林預料，將於本周三率先公布業績的恆隆地產，中期核心盈利將按年下跌32%，至17.16億元，主要是期內欠缺物業銷售及非核心項目出售，中期股息料每股0.17元，與去年相若。該行預期，?隆的內地租金收入將按年增長16%，主要來自於新商場落成啟用，如瀋陽市府?隆廣場。而來自於上海?隆廣場及港匯?隆廣場的租金收入增長則會由去年同期的15%至20%，放緩至中高單位數。

該行指，不預期恆隆的中期業績有驚喜，惟投資者可以關注其即將開幕的無錫恆隆廣場的租務情況、本港住宅的銷售計劃、瀋陽及無錫的辦公樓租賃情況等，預期有關租金收入將於2014年帶來貢獻。不過，花旗則認為，內地購物商場已供過於求，特別是二線城市，而?隆旗下的10個投資項目中，有8個是位於二線城市。儘管其無錫項目已經全數租出，惟其租賃業務增長前景仍充滿不明朗。

至於在本周四公布業績的長實，大摩預測其中期業績撇除和黃的貢獻後，盈利將下跌20%，至60億元，或每股盈利2.62元，主要是期內缺乏非核心物業銷售及本港發展利潤下跌所致，若撇除去年的一次性收益，計及和黃業績後，料今年核心盈利將微跌1%，至114億元或每股4.95元，主要來自內地的銷售及租金收入等。

長實今年上半年確認的入賬項目預期包括領凱、一號．西九龍及峻瀅，惟當中領凱因需與南豐分賬，料其毛利不會很高。該行估計，上半年香港物業發展部分的毛利率將由去年同期的33%下跌至28%。該行又估計，和黃今年上半年盈利為108億元，而息稅前利潤（EBIT）則增長12%，至285億元，主要來自歐洲3G業務，長江基建（1038）、赫斯基及零售業務的增長，抵銷了ASEAN及澳洲電訊業務的虧損。

上海綠地商業集團公布，已經與加州公校教師退休基金（Calstrs）簽約，購入後者持有的美國洛杉磯市中心地產項目部分權益。項目估計涉及資金10億美元（約78億港元）。

發展商頻加佣加獎金谷銷情

過去兩天雖然有元朗溱林第三輪開售首天沽近90%力撐，再加上土瓜灣港圖灣增佣催谷沽出8伙，但未能扭轉一手銷情跌勢，兩天僅售出42伙，按周下挫54%，油塘OCEAN ONE共64伙上周增折扣優惠，變相減價，新價單今天生效並正式開售，銷情仍備受考驗。

溱林部署第四輪推售

溱林於過去的周六進行第三輪銷售，共推27伙，當天即沽24伙，惟大額單位承接力較薄弱，價單中2個售價逾2600萬元的洋房暫未有買家問津，據悉，雖有3至4個準買家有興趣，惟須參觀現樓，故未落實成交；項目三度推售後累積售出142伙，套現約7.6億元，平均呎價8014元，發展商新世界（017）亦部署日內加推，進行第四輪開售。

昨天位於中環的售樓處，仍有市民到場參觀，其中葉氏一家表示，只是初步參觀一手盤，準備自置物業，現時正考慮中，但認為溱林定價吸引，由於屬首次置業，不須繳付辣招稅項。

市場消息指出，溱林雖然取得不俗銷情，發展商昨天仍加佣金及獎金催谷銷情，惜未再沽出單位，兩天共沽27伙。

土瓜灣港圖灣月中完成4度開售後，銷情開始轉慢，發展商嘉里昨天亦大幅提高特別獎金催谷E室單位銷情，每伙高達7萬元，至月底「跑數」最佳者，更可獲額外50萬元獎金，隨即令項目銷情增加，昨天單日錄8宗成交，兩天共售出10伙，包括48樓C室特色戶以2170.9萬元沽出，實用面積1034方呎，呎價20994元。

元朗尚悅市傳亦錄得5宗成交，全部在昨天錄得。

總括兩天新盤共沽出42伙，按周減少54%，亦連續兩周下跌。

OCEAN ONE今開售考驗銷情

麗展（488）旗下油塘OCEAN ONE上周突重發價單，即供增加折扣變相減價2%至5%，扣除已售出的1伙，今天發售共64伙，即供平均呎價由13738元，調低至13233元，由於一手銷情仍受市況影響，故項目變相減價推售，銷情仍備受考驗。

事實上，近月除兩個元朗新盤銷情稍佳外，其他多個市區新盤，銷情均未如理想，例如上周重售的銅鑼灣yoo Residence，售出1伙後仍未錄成交。

已納入古物諮詢委員會歷史建築外新增項目名單內的山頂盧吉道27號，早前有發展商申請把項目活化為文物酒店，新近申請加建2座別墅式酒店，環保組織提出反對。

盧吉道劃為「住宅（丙類）2」用途，地盤面積約2.49萬方呎，現存大宅總樓面約9975方呎，申請人御冠有限公司申請將盧吉道27號大宅活化為文物酒店，在大宅側加建兩座別墅式酒店，提供17個房間。

美港聯盟就申請發表反對意見，指出擬議酒店的發展地點，周圍均為郊野公園，附近只有狹窄的鋪平路面，主要用作行山步行徑，發展與周邊的土地用途格格不入；此外，申請內並沒有清楚說明關於供水、電力與排污的計劃，若將有關公用設施藏於地下，將涉及在行山徑上的大型挖掘工程，同樣影響及破壞現有天然環境。

該組織表示，申請未有作出充分評估，救護車與消防車無法直抵該地，一旦發生緊急事故，將對酒店住客的安全構成巨大風險；建築進行期間亦將為郊野公園範圍內的樹木帶來嚴重的負面影響，盧吉道沿路有為數不少的箭豬聚居，交通流量大增將影響大自然與野生動物的生態平衡。

招商中集深國土地升值 發展勢加速

前海首次賣地成市場指標，投資界關注對3大地主（即招商局國際（00144）、中集（02039）、深圳國際（00152）三公司）潛在影響。

分析指，賣地成交價高於預期，將提升現有土地升值空間，同時前海管理局自此將有真金白銀展開前海基建，當地發展勢加速，提升外界對前海信心，對其均屬長期利好。

深圳福田區最大商業地產開發商卓越置業，上周五以近124億元（人民幣，下同）投得前海首兩幅商業用地。業界估算，扣除須向前海管理局無償返還部分物業，卓越置業的拿地成本約為每平方米2萬元，預期建成後售價每平方米逾5萬元。

3大地主土地價值 券商低估

反觀目前券商對前海土地價值評估略顯保守。據本報統計，基準情況下，目前券商於3大地主股招商局國際、中集、深圳國際的研報中，對前海商業地產售價預測為每平方米僅3萬至3.5萬元。

招商局國際副總經理王志賢表示，相信首兩塊地高價成交，將令外界對前海土地價值擁有更多「想像空間」。

目前3大地主正與政府就土地改變用途協商，雖未確定其可獲得土地升值比例，但券商指，即使是很小部分利益分成，已對股價將是極大的提升。

中集每米升值1萬 每股漲2.5元

以中集為例，券商Jefferies指出，其拿地成本每平方米僅400元。以每平方米升值1萬元（約為新地主卓越置業投地成本約一半）計，對中集每股將提升2.5港元。而據前海發展規劃，中集大部分土地位所在第9單元，與此次賣地所在的第二單元，均為金融核心地帶。

本次賣地之後，扣除最多20%基金劃撥至產業基金，前海管理局將收穫近100億元土地收入。外資分析員稱，此次賣地便足以掃除資金擔憂，當地基建便可加速展開。

同時，前海管理局規劃建設處處長胡燦指出，首兩塊地中，部分大型開發商出價較為保守，因為他們仍為「摸底」，並不是說看淡前海土地，相信之後能對前海土地價值有更好的評估。

港發展商 覬覦「地王之王」

前海賣地陸續有來，正在招標的第三塊地或將成「地王之王」，因其底價已高達67億元（人民幣，下同），有望刷新深圳賣地記錄。同時，當局限定該地競拍者須為本港上市企業，旨在吸引更多本地大型開發商參戰。

市傳不少本港大型開發商已表達興趣。而參與前兩塊土地競標的新世界發展（00017）及華潤置地（01109）已表示正在積極研究。

建築面積50萬方米 底價67億

據土地出讓公告，第三塊土地亦位於前海金融核心地帶，佔地6.18萬平方米，建築面積為50.3萬平方米，容積率高達8倍，為首批土地之首。

同時，為深化深港合作，前海管理局於第三塊地，設立了支持和歡迎香港企業的措施。

該措施限制第三塊競標者必須為香港上市企業，且於6月24日市值不低於400億元，且為突出前海的金融改革試點定位，其要求競標者與世界500強金融企業有合作。

前海管理局規劃及建設處處長胡燦指出，第三塊地的底價已達67億元，考慮到溢價，隨時將超過卓越置業第二塊地的成交價71.8億元。

他亦提醒，第三塊土地的地價評估方式將有所不同，因前兩塊均須無償返還30%辦公面積給前海管理局，而第三塊無需如此。

50%辦公面積 只可租不可售

不過，官方要求，第三塊地業主在建成樓宇後，50%辦公面積（約16.98萬平方米）僅限於自用，即只可招租，不可出售，這自然將對開發商作出不同的資金支出要求。

市場觀望氣氛仍濃厚，過去周六、日二手成交仍處低水平，10大屋苑錄約12宗成交，較上周多出3宗。惟單位造價仍然受壓，沙田第一城3房戶減價沽，呎價更創出本年新低。

10大屋苑成交量仍於低位徘徊，連續6個周末均低於20宗水平。根據中原地產資料，過去周末兩天10大屋苑錄12宗成交，較上周的9宗升33%，以宗數計只多出3宗。當中太古城及沙田第一城包攬大部分成交，分別佔4宗及5宗。至於九龍區4個屋苑未能打破悶局，周末兩天未錄成交。

至於美聯物業周末錄約14宗成交，按周升55.6%。香港置業統計錄得約11宗成交按周升逾11%。另利嘉閣地產錄18宗買賣個案按周升157%。（註：4家代理行統計之10大屋苑有別）。

一城3房呎價今年新低

個別業主大幅減價，沙田第一城3房戶呎價創今年新低。市場指4座低層D室，實用面積853平方呎（建築面積1,018平方呎），惟單位處極低層及向馬路，加上業主亦睇淡後市下，數度減價至593萬元沽出單位，實用呎價6,952元（建築呎價5,825元），均創出屋苑本年新低，低市價逾1成沽出。

太古城過去周內錄8宗成交，惟造價呈兩極。中原地產王秀芬指南天閣中層C室，實用面積680平方呎，減價約32萬元以938萬元沽出。另美聯物業潘泳釗指，南海閣中層B室，屬罕有海景優質戶，業主惜售下即場反價30萬元、以850萬元沽出屬理想價。

藍天海岸特色戶732萬售

另美孚新邨錄減價成交，香港置業余柏指萬事達廣場17號中層C室，實用面積466平方呎，業主月內減價42萬元、以493萬元沽出單位。

各區再錄低市價成交，東涌藍天海岸1座高層D室，實用面積806平方呎，屬高樓底特色戶，以732萬元沽出，較網上估價低近7%。同時，德福花園N座高層4室，實用面積538平方呎，以520萬元沽出，實用呎價9,437元，實用呎價屬本月最低，另較銀行估價低約1成。

另外，將軍澳都會駅減價逾百萬元沽，市場指1期1座高層H室，實用面積888平方呎，以1,130萬元沽出，實用呎價12,725元。

政府早前公布首批2,500個購買未補地價二手居屋合資格白表申請人名單，這些俗稱「白居二」的申請人中有部分於近期入市，推高二手居屋成交。據反映6月市況的7月土地註冊最新資料顯示，本月截至25日為止，二手註冊暫錄3,637宗，與上月全月只相差3%，代理預期，7月全月二手居屋成交會超越上月。

　香港置業高級執行董事伍創業表示，本月至今二手註冊中，居屋註冊已錄得617宗，料全月數字將有約700宗，有機會挑戰去年4月的第二高位713宗，創14個月新高。主要因早前政府推出5,000個「白居二」名額，首批2,500個成功申請人中部分已於上月入市，而該批交投於本月註冊登記。據資料顯示，本月至今二手居屋註冊佔整體二手註冊比率為17%，較6月的11.3%上升5.7個百分點，創1999年2月後新高。

逾300萬元成交佔48%

　以金額劃分，本月二手居屋中300萬元以上註冊暫錄297宗，佔整體二手註冊48%；200萬至300萬元註冊暫錄253宗，佔41%；而200萬元或以下只有67宗，僅佔1成。若以屋苑劃分，本月10大最活躍二手居屋註冊屋苑包括慈愛苑、天頌苑、錦豐苑、寶盈花園、錦泰苑、麗晶花園、曉麗苑、天富苑、愉翠苑及翠竹花園，共暫錄134宗註冊，較上月全月只錄49宗上升逾1.7倍。

　將軍澳頌明苑及屯門富健花園近日分別錄得居屋第二市場成交。中原地產伍錦基指，頌明苑E座低層4號室，建築面積710方呎，實用面積554方呎，三房間隔，擁「白居二」購買證買家以290萬元購入，實用呎價5,235元。原業主於2002年8月以綠表價114萬元購入。另外，祥益地產吳永豪表示，富健花園4座中層G室，實用面積592呎，三房兩廳，獲一區內上車客以226.8萬購入自用，實用呎價3831元，屬於市場價成交。原業主於1999年02月以82萬元於居屋第二市場購入。

內地政府近年多番推出樓市調控等措施，但有發展商指，該等措施對以用家為主的城市影響不大，其中，在武漢擁有不少發展項目的新世界中國地產稱，該地樓市以自用需求為主，故並非內地政府主力打擊對象，因此，即使當局曾推出限購令等措施，亦不會影響集團未來在武漢投地步伐。

　　新世界中國地產（武漢）地區總監黃兆民表示，內地政府於一一年推出樓市調控措施，主因是要防止樓價出現暴升，形成樓市泡沫情況，但武漢近年樓市均以用家為主導，而自當局於一一年推出限購令後，當地樓價及成交量均穩步回升，至今每月平均成交量約一萬宗的正常水平，現時，當地樓價平均亦僅維持於約百餘萬元（人民幣．下同），普通市民也可以 負擔，故相信樓市調控措施並非主力針對武漢，而政策影響料亦有限。

　　黃氏又指，武漢樓市現時處於穩步及健康增長的階段，加上難以預測政府的樓市政策，因此，該集團當前會繼續以合理價格購買地皮，且不會因限購令，或其他調控等措施而停止，至於市場喻為「地王」項目方面，由於該類地皮成本頗高，故要賺錢較困難，因此現時不會考慮競投。

　　他並稱，集團目現正有四個項目在洽商中，主要分布於漢口及武昌等地，項目類型由住宅、商業，以至是住商混合項目都有。銷售成績方面，他指集團於本年四月底已完成一二至一三年財政年度在武漢的銷售目標，因此較預期理想，又希望可於一三至一四年以同樣速度完成目標。去年當地銷售目標約為十一億五千萬元。

　　對於本年五月，在武漢有數幅地皮被當地政府收回，黃兆民指，這是由於有個別發展商把土地完全閒置所造成，而集團部分地皮雖然未開始興建樓宇，但在附近都已經建有配套設施，如有學校及電?等，故認為這不是囤地，相信地皮不會被收回。

　　新世界中國地產在武漢的發展項目包括常青花園，該住宅群由九三年開始發展，總建築面積約四千三百零五萬多方呎，區內常住人口近十二萬人，建有大學、消防局及電訊局等，目前推售的第六區，至今已套現二億一千萬元；至於用作出租的新世界國貿大廈，共由兩座組成，每年出租率約九成半，租戶包括多家銀行機構，每年租金收入約一億元。