北市開發殆盡 新北新竹搶推案

水岸景觀宅視野棒，銷售中的景觀宅建案從每坪27.5萬元到60萬元不等，只是台北市區和新北近郊知名的河岸建地開發殆盡，目前水岸宅建案多在新北中和、五股和三峽、新竹竹北等地推出，因區位不同，雙北市水岸景觀宅每坪價差可達8倍。

北市最知名的水岸豪宅區在大直重劃區一帶，拜台積電董事長張忠謀等名人住戶加持，身價水漲船高。太平洋房屋大直店直營店經理陳麒輝表示，以水岸豪宅「帝景水花園」為例，今年第二期社區有高樓層住戶，開出每坪235萬元試試市場反應。以此相較於正在三峽推出的水岸景觀宅「立信鼎峰」，開價一坪27.5萬元，每坪價差達8倍。
目前遠雄建設在新北市中和區華中橋西側重劃推出「遠雄左岸」系列，開價一坪為50~60萬元，吸引不少企業主。

遠雄左岸吸高階客
專案經理吳亞芳表示，「遠雄左岸」系列中的「采梅園」和「紫金園」總銷超過60億元，客群都是以高階主管、醫生和企業主居多。
五股洲子洋重劃區「上河園」是近期較新的水岸宅推案，坪數規劃為23、30和40坪，面河單價為44~49萬元，無景觀為36~40萬元，刻意規劃2房水景宅，以較低的總價吸引置產客。專案經理洪光群表示，目前在新北地區推出景觀宅在2000萬元上下已經很少了，總價低、稀有性與保值高也引來自台北與高雄的置產客。
至於三峽地區的「立信鼎峰」每坪開價27.5萬元，坪數為39~69坪，6樓以上可見三峽溪。

三峽新竹首購居多
專案經理馬郡達表示，目前吸引客群多為三峽在地客，又以首購族居多，外地客則以中永和、板橋為主。永慶房屋代銷協理何彥煒表示，水岸景觀宅視野棒，保值性佳，台北市當地客人或區域客都可以接受，但每坪價差是因區域而異，位置好、相對價位也較高。
新竹地區也有不少水景宅，「鴻一」、「景泰然」和「竹北之星」都位於頭前溪第一排，每坪開價27~40萬元，坪數為40~80坪，吸引不少台北桃園自住客購買。專業經理陳楚傑表示，客群成交量最大是新竹科學園區的上班族最多，達7成以上，換大坪數的客群又以換屋族居多，也有不少台北桃園外地客層。

近期北部或桃園新建案推案量為歷史新高，不僅如此，建照量也很大，供過於求將導致房價回檔約1成，回到SARS（Severe Acute Respiratory Syndrome，嚴重急性呼吸道症候群） 或921大地震那個時期。等到空屋量消化完畢，房價自然又會慢慢往上揚。

投資萎縮小心崩盤
近幾年雖說政府打房，但房價依舊持續上漲，政府應該讓房市自然發展，奢侈稅延長時間將加速房價下跌的速度，也許政府根本就不用調整，房價自然會出現平衡。
以桃園青埔為例，不僅推案量大，建照量也大，現在來客量不到以往的一半，紅單數量也從5戶減少為2戶，如今市場已經萎縮這麼厲害，奢侈稅卻要從2年延長至4年、5年，房市不就要崩盤，屆時政府又要忙著救房市。
桃園市、桃園縣南崁地區和青埔不同，沒有這麼大的地可以開發，都要倚靠重劃才有土地釋出，南崁已經開發95％，達到供需平衡，且兩區生活機能強，房價自然有支撐，雖然也會受到青埔房價下跌拖累，但幅度不會太大。

建設到位青埔有撐
雖說青埔房價短期間會下跌，但長久來看現在的價位還是合理，整體青埔的規劃很棒，不論是綠地、公園還是公共建設，包括國泰、冠德建設將興建大型的商場，以及捷運機場線延宕2年；青埔是因為房價漲幅過高，等到建設逐漸到位，這個價位是不貴的。
加上市場會自然協調平衡，等到空屋量去化完畢，房價自然又會慢慢往上揚，當然已經不可能再出現像前一波房價漲勢凶猛；以長期來看，由於土地成本墊高，依舊會呈現緩步上漲的狀態。
陳再河╱口述、連珠君╱採訪整理

陳再河預測下半年房市
★跌或漲：桃竹短期間將回檔近1成，長期緩漲
★理由：桃竹推案量及建照量過大，造成供過於求
資料來源：陳再河

陳再河小檔案
★現職：中悅建設總經理
★經歷：地政處、巨東建設業務員、中信房屋業務員、甲山林廣告業務部，太平洋房屋加盟店負責人
資料來源：陳再河

QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）政策退場對台灣房地產實質面的影響就是利率緩升，未來消費者態度會不會由觀望變恐慌，還有建商資金周轉壓力有可能變大，以及銀行貸款利率的嚴格管制與熱門推案地區壓力變大，這些因素都是未來下半年房市比較要關注的重點。

貸款成數恐降低
以利率來看，目前受QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）政策即將退場的影響，未來半年緩升是必然趨勢，雖然暫時不會造成房市太大的衝擊，但主要反映在消費者預期心理，會不會從觀望保守的態度逐漸變成恐慌的心理，這也是未來房地產市場要觀察的現象。
現在利率沒有加分卻逐漸減分的狀況來看，過度推案的業者會逐漸產生資金周轉壓力。因為當房價開始反轉，資金就會出現退潮，約在半年之後，資金周轉壓力就會明顯。其實現在銀行已開始管制開放市場的貸款利率，例如貸款成數降低，利率可能比較高，也開始慎選貸款對象。

都更宅率先反映
未來全台灣房市影響較大的區域會落在推案量較大地方，以新北市新莊、三峽、淡水、林口和蘆洲的壓力會比較重，另外還有過度被哄抬價值的都更宅，以及次級地區的豪宅，例如南港和內湖，未來必然會面對市場嚴苛考驗，因為這些區域物件支撐能力比較弱，在整個市場修正之下，可能會率先反映。花敬群╱口述、郭寶懃╱採訪整理

預測下半年房市
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花敬群小檔案
★現職：德明財經科技大學副教授
★經歷：
．玄奘大學財富管理系副教授
．內政部建築研究所博士後研究員
．錢雜誌社商圈部經理
．台北市政府都發局工程員
資料來源：花敬群

數年才交屋 是否再審資格 政府竟未定

因房價過高、民眾買不起房，營建署推平價合宜宅政策，承購民眾須名下無房、年收入低於一定等標準，才具承購權，但近日有民眾擔心，簽約到交屋有數年期間，若因年收入增加、婚姻狀況變化導致承購資格改變，將影響承購權，但營建署仍在研擬對策，引發民眾與學者痛批，政策推出前應做好規劃，而非倉促推出。
浮洲合宜宅承購戶王先生表示，許多承購戶都以為簽約時符合承購資格即可，近日才知交屋時若因承購資格改變恐喪失承購權，更擔心因此違約，辛苦存的錢拿不回來。

隱藏事實恐觸刑法
合宜宅承購者有多項規範，如40歲以下有配偶、單身者須滿40歲、年收入低於一定標準等才可承購，但簽約到交屋長達數年，擔心因條件改變喪失資格，記者詢問營建署後發現，許多問題營建署仍未定案，連交屋時是否再次稽核承購者資格，營建署也表示：「仍在研擬中。」但因資格改變喪失承購權，則不算違約。
王先生說，「結婚是人生正常規劃，若因此喪失承購資格很冤枉！」希望政府能趕快定出規範。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，若不符合資格，就應釋出合宜宅資源，交屋時應再次驗證資格，並定出處罰條款。
群宜法律事務所建議營建署，由承購者自行舉證、簽定切結書，規定承購者再次申請承購資格證明，隱藏事實將觸犯刑法的使公務人員登載不實。

財政部將在今（19）日舉辦「特種貨物及勞務稅條例實施成效檢討座談會」，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長吳寶田昨（18）日表示，政府要作到真正的健全房市、居住公平正義，應該要先增加住宅供給、提升都會週邊交通建設的便利性，不宜寓禁於「稅」，因此奢侈稅應予以廢除；若不能廢除，也應以維持現狀為原則。

　奢侈稅自正式實施以來已兩年兩個月，財政部今日將邀集產官學界代表，首度舉辦大型公聽會。

　吳寶田認為，政府認為要健全房市，應增加供給、提高交通便利性才是關鍵作法；如果只是寓禁於「稅」，反而減少社會福利，所以奢侈稅應該廢除；如果不能廢除，建議應該維持現狀，避免影響經濟發展、基層勞工就業機會以及金融安定。

　吳寶田主張，房地產是帶動經濟成長的引擎，更是火車頭工業，如果引擎熄火，受傷的是就業、內需跟稅收。如果奢侈稅要再加重，「不知道我們還有什麼條件走出悶經濟！？」

　中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會日前委託淡江大學產業經濟系莊孟翰教授，研擬完成一份奢侈稅檢討實施建議書，列舉奢侈稅實施以來已產生6大後遺症。首先，讓房地產流動性降低，造成開發、換屋的障礙。莊孟翰指出，就全台來看，101年全年買賣移轉棟數32,9741棟，創下10年新低，比92年SARS的34,9706棟、97年金融海嘯的37,9290棟還少；以101年度與開徵前的99年度相較，五大都會區中以台北市、新北市分別達39％、36％減幅最嚴重，連帶重挫仲介、代書、裝潢、建材、家電、搬家等服務業與本土基層勞工的就業機會。

　第2，奢侈稅賦轉嫁效應，讓地價、房價墊高，尤其是在都會精華地段。第3，地方相關稅收隨縮水，影響經常性資本（公共建設）之提供。莊孟翰分析，契稅的收入是一個最好的檢視指標，在契稅的稅基定期調高下，101年的契稅收入僅116.9億元，比97年金融風暴的127億元還低，背後顯示的就是流動性的停滯。

　第4，在總體經濟衰退時實施奢侈稅，政府更缺乏藉房市提振經濟、促進就業的工具。

　第5，奢侈稅衝擊不動產周邊服務業、其他關聯性產業的就業機會。第6，奢侈稅全國一體適用，影響地方招商引資動能。

內政部公布2013年6月15日至6月30日買賣案件，4都最高單價分別為台北市國美森美館，扣除車位每坪189.1萬、新北市橋峰A+，不含車位每坪85萬、台中市寶輝一品花園，扣除車位每坪59.41萬，高雄市部分，因未揭露此次登錄日的買賣案件，因此未予提供。台北市最高行情部分，除已揭露的國美森美館，最高住宅總價部分為，中山區中山北路二段101至150號，總價2.75億，扣除車位單價每坪122.2萬，該案名為遠雄富都，交易年月為2009年8月。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，飯店改建為豪宅，主要是看中市區精華土地的釋出稀少，想蓋高級住宅，地段又是首要之選，若加上產權單純，馬上成為建商獵地的目標，譬如實價揭露的文華苑，就是中泰賓館改建，無獨有偶，遠雄富都是遠雄建設於2007年以26.1億元取得富都飯店686坪土地，換算每坪380萬元，2008年開始預售，當時每坪開價150萬，總戶數共56戶，自實價揭露至今，已揭露42筆， 其中40筆為預售價格，2筆為今年的交易行情，分別是13樓的154.8萬以及7樓的107.5萬。下一個受矚目的飯店改建，就是信義計劃區的亞太會館改建案，最快2013年底銷售。

狂犬疫情升溫，全台進入警戒狀態，尤其對飼養寵物的主人來說，更是繃緊神經，根據好房網調查網站上，房東出租給飼養寵物房客的意願變化，勾選「不願意」的比例竟高達40.3%，創下2013年以來單月新高，顯見這波狂犬熱燒得包租公們心慌慌。若以台北、新北、台中及高雄等人口集居的四大都會區加以觀察，「不願意」開放給寵物入住，以「台中市」55.4%為最，其次則為新北市；在「願意」部分，「台北市」有26%的房東「願意」開放給寵物入住，榮居對毛孩子最友善的城市。

好房網總編吳光中表示，由於飼養寵物容易造成屋內設備被破壞、產生難聞氣味及亂吠擾鄰等問題，加上近期媒體強力放送狂犬疫情報導，更是挑動房東們的敏感神經，大大影響房東出租給養寵物房客的意願，觀察好房網上的出租物件，以2013年7月的「不願意」比例來到40.3%，創下今年以來單月新高。

觀察台北市、新北市、台中市及高雄市寵物概念宅的房東出租願意，台北市有高達26.0%的包租公願意讓房客攜帶寵物入住，吳光中指出，台北市地狹人稠，工作競爭激烈且生活壓力大，多數人以飼養寵物方式來排解苦悶，甚至是心靈寄託，猶如「毛孩子」般，有別於鄉間民眾飼養寵物的守衛功能；且台北房客自制力高，加上市府的積極宣導，北市街道已少見隨地黃金(貓狗糞便)情景，因此，有愈來愈多的屋主，為了提升出租率，也漸漸願意開放給房客攜帶寵物入住，成為對毛孩子最友善的都會區。

在房東「不願意」的比例中，則以「台中市」55.4%最高，吳光中指出，這可能和日前台中市長胡志強宣布，為防堵狂犬疫情擴散，公開場合將暫緩認養流浪犬貓活動政策有關，連帶影響市民信心。而目前好房網為了方便飼養寵物的網友尋找合適出租物件，特設立「房東也愛毛小孩」主題區，裡頭有逾千筆的出租物件，讓房客不用再偷偷摸摸養寵物。

吳光中提醒，時下年輕人喜歡養寵物的比例愈來愈高，為了提升出租率，多數房東對於寵物入住也愈具彈性空間，建議消費者在承租房子時，最好先問清楚房東，是否可養寵物，較保險的作法是在合約中載明清楚，若承租有管委會的大樓，建議租方先弄清楚，在管委會規章中是否有相關規定，以免屆時衍生租屋糾紛。若是與室友合租整層公寓，最好先訂下「寵物規章」，詳列清楚寵物可自由活動的空間範圍及主人清掃區域，以免日後產生不愉快。

10年前大直水岸景觀宅「帝景水花園」第二期的坪數75~175坪，總價破億元，如今建商縮小水岸景觀宅的坪數，如五股「上河園」、三峽「立信鼎峰」和新竹「鴻一」，推出23~41坪，均價28~49萬元，總價將近2000萬元希望得到首購族青睞。

太平洋房屋大直店直營店經理陳麒輝，10年前北市大直水岸景觀宅的「輕井澤」坪數92~128坪，「帝景水花園」坪數75~175坪、和「代官山」坪數78~82坪，都是豪宅格局，如今新北市新推案總價不會太高，因當地客層較能接受低總價產品。
專案經理洪光群表示，現階段又以置產客為居多，看中小坪數的產品，都是因為總價符合他們的需求。

景觀影響價差
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不是在重劃區裡面的水岸景觀宅，單價較低，景觀不同也會產生價差。
如今總價壓低、坪數縮小，相對也會吸引接受輕總價的族群，不然通常大坪數的水岸景觀宅都是以換屋族居多。

傳延長期限 投資客急脫手

今年6月奢侈稅政策上路屆滿2年，近期傳出奢侈稅傾向趨嚴後，讓不少屋主想獲利了結、趕在新政策上路前「先賣為贏」，雙北市委售量較去年增加4成，而新北市林口與淡水新興重劃區委售量更增加1倍。

根據台灣房屋統計，今年7~8月每月平均委售量普遍較去年第3季增加，台北市與新北市分別增加41與44%。

淡水委售增1倍
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，今年第2季因奢侈稅陸續解禁，原本因奢侈稅鎖盤的屋主開始釋出物件，使委售量增加，第3季更傳出奢侈稅將修法，甚至延長期限，更讓屋主打定主意賣屋。
劉志雄說，尤其是重劃區多的區域，委售量增幅較多，如新北市整體委售量便高於台北市，而新北市林口與淡水為近年推案熱區，今年第3季委售量便較去年第3季增加約1倍，委售量各年增91%與111%。
除了中古屋交易，林口與淡水還有不少預售屋轉售，住商不動產北市區副理陸毅祺說，預售屋一旦交屋，屋主就會受奢侈稅限制，不少屋主趁交屋前趕快脫手，也擔心若現在沒賣掉，奢侈稅延長期限後，「就被套住了」。

購屋議價空間大
陸毅祺更說，寬鬆政策導致貨幣膨脹，提高民眾置產意願，但現階段寬鬆政策恐解除，不少高資產客群已開始覺得「現金為強」，因此想改抱現金，等待下個投資標的，售屋與讓價意願都提高，如果是現階段就有購屋需求的民眾，不妨把握此時勇於議價。
德明財經科技大學副教授花敬群指出，寬鬆政策恐將退場、整體經濟仍不樂觀，房市已呈現反轉，尤其近期奢侈稅修法恐趨嚴，延長期限，一定會有屋主抱持獲利了結的心態，希望趕在奢侈稅確定修法前出售手上物件，尤其是推案量大的重劃區，一定更為明顯，近期待售屋量也已大幅增加。
陸毅祺另提醒，近期房貸利率恐提升，也可能對房地產後勢造成影響，購屋者可多留意，若確定購屋，則要留意往後利率恐升息的可能性。

「感受打房成效」
27歲的IVY說，已稍微感受到政府打房成效，但因打房政策持續進行，或許未來房價可能下跌，短期將暫緩購屋計劃，至少等奢侈稅修法後，視狀況決定要不要買。

「元大栢悅」奪最新實價豪宅王

台北市信義區土地鑲金，根據內政部最新實價揭露資料顯示，信義計劃區內14.2坪土地，以總價9850萬元成交，換算每坪694.7萬元！本次高單價豪宅冠亞軍分別為「元大栢悅」每坪202萬元與「尚華仁愛」每坪180.5萬元，皆為都更重建大樓。

內政部不動產交易實價查詢服務網昨公布第13波實價資訊，本次新增7月下期揭露案件共逾2萬件，其中買賣件逾1萬9000件、租賃801件及預售屋977件，累計實價揭露至今已逾36萬4千餘件。
最受矚目的為信義區與大安區則各有1筆單價超過600萬元的土地交易，信義區14.2坪土地，成交總價高達9850萬元，每坪694.7萬元，超越今年3月D1土地法拍每坪475萬元，但仍低於去年12月交易、實價揭露每坪929.9萬元的紀錄。
另大安區土地7.9坪，成交總價5246.7萬元，每坪667.1萬元。

陸客潮西門町夯
本次仍有許多高價成交的特殊案例，「元大栢悅」與「尚華仁愛」分別以每坪202萬元與180.5萬元奪下本次實價揭露豪宅冠亞軍，也擠上全台前10高價豪宅排行榜，各為第5與第6名。
熱門商圈也出現高租金店面，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，因開放陸客自由行，西門町商圈成為熱門景點，店面因而受惠，本次實價揭露萬華區西門町成都路與武昌路二段店面，每月單坪租金分別達1.1與1萬元，成都路35.1坪店面，月租金更高達38萬元，等於商家每天開店租金成本就超過1萬元。

2億豪宅才亮眼
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價公布後，發現億元豪宅比比皆是，因此總價突破2億元豪宅才能讓人眼睛為之一亮。
統計實價登錄資料後發現，實價登錄至今2億元以上豪宅總計18棟，其中信義區突破2億元以上的豪宅高達8棟，遠勝大安區的4棟。
徐佳馨分析，大安區雖為傳統豪宅聚落，但信義計劃區新豪宅林立，因此也讓價格屢創新高，目前實價資料中最高單價與最高總價，都由信義區的「皇翔御踞」包辦。

台北市都發局將標售10戶國宅社區店面和辦公室，其中標售底價最高為2億元的文山區店面，含公設總面積約600坪，將在8月30日開標。
台北市政府都市發展局住宅企劃科科長簡瑟芳表示，目前除了1戶在南港區的福德街，其餘9戶都在文山區「萬芳社區」商業區內，9年前因為高總價的標價不容易出售，所以改用標租方式。

本月30日開標
而現在9月租約到期，改採標售方式，除了3戶為200~300坪1樓店面，可作大型賣場使用外，剩下7戶坪數較小可以自行規劃。
30日開標、底價最貴的文山區萬美街一段55號店面，底價2億元，目前出租給伊甸基金會作為辦公室，月租金為9萬3200元。伊甸基金會公關陳偉凱表示，之前有與政府討論可否續租，政府表示礙於法令因素，只能標售，但標售價格太高，基金會可能無法承擔，只好選擇搬遷，另外尋找場地。

內湖一棟華廈大樓中的一戶異常的熱，讓左鄰右舍在家裡開冷氣開到緊繃，卻總還是吹不涼，管委會找房東找鎖匠開門，驚見房內根本沒人住，竟是一戶隱藏大樓內的基地台，屋內根本全是正在運轉的機器，房東找房客追問才知道又轉租給別人賺取更高租金，把整間屋子都弄成了高溫的電信設備發射基地。

張姓女房東是在內湖區文德路購買一戶社區大樓，該大樓位於捷運文德站、港墘站之間十分便利，因此買來出租，由於位置便利機能又好，馬上有房客以2萬3千元租走該戶，還簽下3年約。房東上個月接到台電通知該戶電力異常，電表轉速比別戶快很多，窗戶窗簾完全緊密遮掩，所以台電向NCC檢舉，懷疑該戶可能是被裝設基地台。

NCC立即派員檢測，並於三周內會有檢測結果報告，但管委會以安全考量，立即聯繫房東並偕同警方先開鎖處置，開門後驚見裡面根本沒住人，成了滿布機器的基地台。 鄰居知曉後大罵沒良心，難怪家裡開冷氣開到最大最冷也不會涼，甚至懷疑近日身體不是也是因為此基地台所致。根據女房東所表示，原本是租給一位住戶2萬3，但沒想到他又轉租給別人，且月租竟然超過10萬，私自架設基地台，內含數家電信公司基地設備，NCC表示未經屋主同意私設基地台違反電信法，將對電信業裁罰10萬元，最高可罰到50萬元。

台北市南港區台肥出租國宅於1984年完工，因早年預鑄工法未臻完善，長期以來始終存有漏水問題，即便每年編列預算檢修仍無法徹底改善，時至今日屋齡老舊、建物窳陋。為提升居住環境，落實公營住宅政策，市府優先選定台肥出租國宅進行改建計畫。

台肥出租國宅包括位於南港路二段60巷兩側之甲、乙、丙基地，及南港路二段86巷之丁基地，土地面積約1.05公頃，現行土地使用分區為第3種住宅區，容積率225%。因丁基地周邊尚有私人 畸零地待整合，故台肥出租國宅改建將分階段進行，第一階段僅先針對甲、乙、丙三基地推動改建計畫(土地面積約0.83公頃)，預計興建約824戶公營住宅 戶。

更新改建期間，現有台肥出租國宅承租戶包含第一期改建之甲、乙、丙基地及第二期丁基地共254戶，得依其意願安置於區位相近、租金相當且同為三房型的基三中繼住宅。預計2014年進行住戶安置及規劃設計、2015年拆除施工、2017年完工，總工程經費約29億餘元。

台肥出租國宅鄰近三鐵共構之南港車站，區位條件良好，故改建計畫將變更都市計畫，提高容積率至450%，以增加公營住宅興建戶數，照顧更多市民的居住需求。

內政部公布2013年6月15日 至 6月30日買賣案件，台灣房屋統計2013年1月至6月桃園縣店面的交易熱度，發現店面最高單價以每坪169.56萬元奪冠，其次是每坪123.92萬元及每坪91.6萬元，分居二、三名，且均出現在中壢市，其中以海華SOGO商圈交易最熱，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，主要原因為海華商圈，有大型百貨駐點，商業活動發展蓬勃，人潮匯集，因此店面價值不菲。

根據實價登錄網站統計，1月至6月桃園縣店面總銷金額約41.74億元，江怡慧分析，這些高單價的店面主要是集中在中壢市、蘆竹鄉及桃園市三區，其中中壢市高單價店面多群聚在九和二街、三街、五街、六街的海華SOGO商圈，且位於SOGO百貨的正後方，以知名店家或是連鎖店家(電信業者、星巴克咖啡、摩斯漢堡、GNC、康是美…)為主，其次是醫美診所、家庭診所、流行服飾與飾品等店家。

支撐商圈店面行情的主要原因為，該店面依附於SOGO百貨商圈，是中壢市、觀音鄉、新屋鄉及平鎮市的主力消費市場，同時也是整個南桃園商業最發達、消費最密集的地方，另外因還有許多大型金融機構行庫設點，更有許多知名豪宅座落其中。

江怡慧表示，自住客購屋會受地緣性影響，但對置產客而言，投資只評估三面：「產品好壞、增值與否、報酬高低」沒有區域限制，因此，桃園地區店面價格相較於台北市、新北市總價低相當具有吸引力，加上目前許多利多持續湧進桃園未來潛力與發展令人期待。

國家統計局18日公佈了2013年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，資料顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。7月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為北京的18.3%，漲幅比6月份回落的城市有7個。

連續4個月保持基本全線上漲趨勢

翻查國家統計局網站今年以來公佈的各個月度的房價資料，可以看出，自2月份“價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個”後，3月開始出現“全線上漲”的現象，其中3月份67個城市上漲，4月68個城市上漲，5月和6月均有69個城市的新建商品住宅房價上漲。

溫州持續下跌 成唯一“落單者”

在今年以來各大城市的持續上漲的背景下，尤其是5、6、7月連續3月均有69個城市房價同比上漲的背景下，僅有一個城市是連續下跌，那就是溫州。

往前翻查國家統計局公佈的資料，溫州房價至今年7月，已是連續第23個月下降，顯示溫州房價正在持續、大幅度地修正此前的非理性上漲。

一線城市漲幅持續領先

在7月份的房價資料中，共有9個城市的同比漲幅超過10%，其中同比漲幅最高的為北京的18.3%，此外，廣州漲幅為17.4%、深圳漲幅為17.0%，上海漲幅為16.5%，廈門漲幅為13.9%、南京漲幅為12.8、鄭州漲幅為12.0%。福州和南充漲幅皆為10.9%。

而對比此前的資料可以看出，北上廣深今年以來持續處於漲幅榜的前列。在6月份的資料中，北京同樣高居漲幅榜首，漲幅為16.7%，而廣州、深圳則分別漲16.5%和16.0%，上海則張了14.4%。

5月份資料中，則是廣州以15.5%的漲幅高居榜首，北京以15.2%的漲幅居於慈溪，深圳、上海的漲幅分別為14.0%和12.2%。

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統計局解讀：新建商品住宅漲幅收窄

7月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比漲幅在1%以上的城市有12個，比6月份減少了8個；最高漲幅為2.2%，比6月份的最高漲幅回落了0.2個百分點。

其中，深圳、上海、北京等一線城市的環比漲幅分別比6月份收窄0.8、0.3和0.1個百分點；福州、岳陽、南充等二、三線城市環比漲幅收窄幅度較為明顯，均收窄1個百分點以上。

7月份，70個大中城市中，二手住宅價格環比漲幅比6月份收窄的城市有25個；環比漲幅在1%以上的城市有1個，比6月份減少了2個。

7月份房價僅溫州同比下降 69個城市上漲

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表2）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.2%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個（溫州），上漲的城市有69個。7月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為18.3%，漲幅比6月份回落的城市有7個。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有7個，持平的城市有6個，上漲的城市有57個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為1.4%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，上漲的城市有67個。7月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為15.3%，漲幅比6月份回落的城市有14個。

.深圳誕生新地王！16日，深圳前海針對香港聯合交易所上市企業推出的T201－0078地塊通過一次競價的方式公開出讓。華潤置地有限公司以109億元拍下此地塊，樓面地價為每平方米21670元。

此次前海拍出的T201－0078地塊為商業性辦公用地，位於桂灣片區二單元02街坊，土地面積為61831.29平方米，建築面積為50.3萬平方米，使用年限為40年，出讓掛牌起始價為67.2億元。

競買此地塊的申請人必須是市值不低於400億港幣的香港聯合交易所上市企業。並且，競買人2012年會計年度的營業收入須不低於200億元人民幣或等值外幣。此外，競買人還須在競買前，與不少於3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。

競買人還須履行3個承諾：競得該地塊一年內，須在前海深港合作區設立具有獨立法人資格的全國性或區域性運營總部，到2015年實現年度營業收入不低於100億元人民幣；該宗地專案建成後兩年內，吸引入駐企業合併納入前海深港合作區統計核算的年度納稅額(不含代扣代繳個人所得稅)不低於10億元人民幣；競得本宗地後，須在簽訂《出讓合同》前，與市前海管理局簽訂本宗地《產業發展協議書》。


苛刻條件下，此次僅有華潤置地有限公司和世貿房地產控股有限公司兩家公司參加競買。最終，華潤置地有限公司以109億元的價格，壓過世貿房地產控股有限公司90.99億元的報價，拿下該地塊。

歷史資料顯示，此前深圳總價地王為2013年7月26日拍出的前海商業性辦公用地，成交總價為71.8億元，用地面積5.75萬平方米，建築面積45.02萬平方米；深圳樓面地價地王為2009年12月拍出的尖崗山居住用地，樓面地價為每平方米18874.64元，土地面積2.34萬平方米，建築面積為28080平方米。

根據出讓規定，T201－0078宗地辦公樓物業中的169725平方米面積限華潤置地有限公司自用，該部分10年內不得轉讓。

去年1-7月，廣東商品房銷售面積及總額都出現負增長，然而今年1-7月發生大逆轉，銷售面積同比增長37.1%，銷售額更是增長53.5%。相對應的，全省房價也從去年前7個月的8154元/平方米，漲到今年前7個月的9130元/平方米，高於國內東部地區均價約14％。

樓價高於東部地區

省統計局公佈的資料顯示，1-7月，廣東商品房銷售面積4988.12萬平方米，同比增長37.1%，其中約75%的銷售面積都集中在珠三角地區；商品房銷售額4554.07億元，增長53.5%。據此計算，全省商品房均價達到9130元/平方米。

縱觀全省這兩年的情況，廣東的商品房銷售可謂經歷了觸底反彈，快速上升，再逐步放緩的局面。而橫向對比全國商品房1-7月銷售情況可以發現，廣東商品房的銷售雖然增幅有所回落，但均價仍高於國內東部地區平均7988元/平方的價格。

除此以外，廣東房地產開發投資快速增長。1-7月，全省房地產開發企業共完成開發投資3231.45億元，同比增長24.6%，增幅達年內新高。

固定資產投資破萬億


與房市回暖的情況相對應的是，今年1-7月，廣東固定資產完成投資10907.57億元，同比增長18.3%。其中，內源性經濟投資9406.48億元，同比增長21.0%；外源性經濟投資1501.09億元，同比增長3.9%，比上年同期放緩15個百分點。

從項目來看，廣東項目施工個數同比增加3497個，達到20080個；但專案平均建設規模21143萬元，同比下降3.6%。本年新開工專案10927個，計畫總投資8306.06億元，增長10.7%；新開工專案平均建設規模7601萬元，下降9.5%。億元以上專案投資4220.75億元，占專案投資的比重為55%。

9月12日，武漢將掛牌出讓精武路一宗地塊，起拍價“超級高”，達到70億元，樓面起拍價9802元/平米，已打破了此前的地王紀錄，一旦出現競價，這個紀錄還將上揚。

如此高總價、高樓面起拍價的土地出讓在武漢還屬首次。聯想到武漢從去年以來回暖的土地市場，僅今年上半年就有多宗地塊引開發商頻頻競價，區域單價地王多次刷新。加之二環內城中村改造基本完成，中心城區土地稀缺，不斷跳高的地價，再次引發助推房價上漲的猜想。

在博鼇房地產論壇上，多名業內人士接受本報採訪時表示，武漢房價上漲預期強，且幅度會逐漸擴大。

下月或誕“雙料”地王

精武路地塊一經掛出，便引起業內驚呼，“雙料地王即將誕生”。

2011年1月，漢口常青路後襄河地塊以8778元/平米的樓面地價刷新武漢單價地王紀錄，自去年以來，後湖、徐東、光穀等區域地王多次刷新，後湖片區今年上半年更是刷新了四次單價地王紀錄，但均與8778元有一定距離。而精武路地塊樓面起拍價9802元/平米，無疑將是武漢新的單價地王。

精武路地塊單宗地塊起拍價為70億元，目前武漢單宗地塊最高成交紀錄為53.98億元。據知情人士介紹，目前該宗地塊有3家公司有意向，若現場出現競價，出讓價格會更高。

開發商拿地熱情高漲

在今年3月以後遲遲未出臺新調控政策的背景下，開發商對後市的樂觀預期一直都在升溫，這種樂觀情緒最直接的反應便是土地市場的回暖。

今年上半年，不僅在武漢已有項目的開發商積極在土地市場上跑馬圈地，一些品牌大鱷再次掀起“武漢熱”。在8月份的土地拍賣中，百強房企旭輝集團打敗6位競爭對手，以13.4億元首次佈局武漢。而據瞭解，龍湖地產已在武漢設立辦公室，目前還未有拿地動作。

土地市場回暖是不爭的事實，上半年武漢公開出讓土地成交105宗，面積約560萬平方米，成交金額310億元，較去年同期的356萬平米、287億元均有一定增長。

除此之外，不少開發商宣稱下半年仍將繼續加大土地儲備方面的投入。

■ 分析地價上漲，或是房價上漲前奏

持續升溫的土地市場，是否是房價上漲的前奏？

住建部政策研究中心主任秦虹表示，地價過高會帶動房價上漲。由於在地方政府的財政收入中，對土地依賴程度比較高，商業用地跟地方政府的財政緊密地捆綁在一起，如果不能有效改進，很難解決地價推動房價上漲這一問題。

首創集團董事長劉曉光在接受採訪時稱，影響房價的因素主要是土地、稅費和資金成本，雖然從拿地到賣房的週期為二三年，但地價上漲最明顯的是影響購房者購房預期，從而出現恐慌入市的心理。

武漢百強房地產有限公司董事長杜百平認為，對政策面的樂觀，以及銷售火爆資金回籠加快 ，對武漢房地產市場持樂觀態度。“出現新的地王，只要開發商保持合理利潤，就會走得更遠。”本報記者 田立平

■ 鏈結7月份10大房企量價齊跌


上海易居房地產研究院昨日發佈《7月份10大房企業績報告》。報告指出，7月份，10大房企經營業績呈現量價齊跌的態勢，10大房企商品房銷售面積共計441萬平方米，環比減少22.3%，同比減少8.1%。銷售金額共計471億元，環比減少25.6%，同比增長2.2%。1-7月份，10大房企年度目標完成率為58%。

易居研究員嚴躍進指出，7月經營業績相對疲軟，並沒有打擊這些房企的積極性，這些房企顯然對未來市場依然看好。在三季度的短暫調整後，大型房企將以蓄勢再發的姿態來面對9至10月份的樓市。因此，無論銷售量還是成交均價，都有可能在未來繼續邁向一個新臺階。

“金九銀十”未到，但廣州樓市已有升溫之勢。上週末，包括萬科東薈城、中海譽城等剛需大盤齊推新貨入市，兩盤“日光”、一盤熱賣九成，一個週末賣房近2000套，廣州樓市可謂一個字——熱。

記者注意到，儘管廣州從4月起出臺空前嚴厲的限價政策，以試圖抑制房價上漲勢頭，但除了資料在往下走，處於上升通道的房價未見受限，房價上漲預期更持續高漲，“限價令”猶如成了“漲價令”，引起業內人士的擔憂。

滿堂紅戰略管理部副經理肖文曉對《每日經濟新聞》記者表示，上半年廣州十區供銷比為1:1.24，已經呈現供不應求的態勢。

“日光碟”湧現

8月17日，儘管強颱風“尤特”為廣州帶來連場暴雨，但絲毫沒有澆滅購房者的熱情。位於蘿崗的萬科東薈城推出“翠台2期”，主推85平方米，97平方米三房以及125平方米四房，均價為16000元~17000元/平方米。

記者瞭解到，一大早售樓部就擠滿了蜂擁而來的購房者，僅僅一個上午400多套新推房就被一搶而光。

即使並非“日光碟，不少專案依然取得傲人戰績。位於花都的雅居樂錦城推出第四期組團 “花漾集”，其售價約在10000元/平方米，開盤當日上千名購房者參與認購。

記者瞭解到，蘿崗的另一個主力大盤中海譽城也推出全新藍岸組團，包括A18棟、南苑A1和A2棟，總貨量約472套，售價約在12000元~16000元/平方米，開盤當日售出約320套，去化率達六成以上。

“房價上漲預期強烈是造成 日光碟 出現的主要原因。”經緯行研究中心總監朱欣苑向《每日經濟新聞》記者表示，一方面，今年廣州多宗地王的出現增強了房價上漲預期，帶動周邊房價快速上漲；另一方面，在政策基調方面，7月30日舉行的國家決策層會議並未提及調控，業界推測這可能表達了高層對房地產調控的新態度，溫州限購鬆綁更是釋放出調控放鬆的信號，進一步增強市場信心，帶動更多觀望者入市。

“限價令”或失效

為了遏制廣州房價的上漲勢頭，今年4月廣州出臺史上最嚴厲的“限價令”，但限價令出臺近4個月，政策僅僅從“數字”上管住房價，真實房價依然在上漲，並進一步推高房價上漲的預期。

據悉，今年4月，廣州宣佈全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，其預售價格需要接受國土房管部門的價格指導。此後，“雙合同”在廣州樓市隨處可見。以上述四個專案為例，記者發現無一不採用“雙合同”規避限價，最令人意外的是，其中一個專案以毛坯房出售，均價不超10000元/平方米，居然附帶裝修合同，可見限價政策已從中心高價盤向週邊低價盤蔓延。


限價政策從數字上遏制了廣州房價的上漲勢頭。廣州市房管局公佈的資料顯示，廣州十區一手住宅均價在3月份上漲至16817元/平方米的歷史高位之後，4~6月份的均價分別是16374元/平方米、15405元/平方米、15261元/平方米，呈現逐月降低的趨勢。事實上，國家統計局發佈的70個大中城市房價資料顯示，4~6月份廣州新建住宅售價環比漲幅分別為2.1%、1.5%、1%，漲幅居全國前列。

“大家都心?有數，這幾個月房價依然在漲。”朱欣苑表示，價格由供求關係決定，限價政策不僅不能增加市場供應，不少樓盤由於限售限簽的原因減少推貨或延遲開盤，引發供求關係進一步緊張。

肖文曉表示，目前一線城市仍流行“限發預售證”的政策，某種程度上造成中心區的新房供應更加緊張，讓那些能拿到預售證的樓盤漲價更加有恃無恐。

繼新湖中寶8月1日拋出近三年來首單房企再融資方案以來，又有多家房企已在謀劃甚至正式爭相拋出再融資方案，涉及投資項目也從舊城改造項目擴展至商品住宅和商業地產項目。
繼新湖中寶8月1日拋出近三年來首單房企再融資方案以來，又有多家房企已在謀劃甚至正式爭相拋出再融資方案，涉及投資項目也從舊城改造項目擴展至商品住宅和商業地產項目。不過業內專家表示，雖然市場將房企再融資開閘解讀為重大利好消息，其實際意義可能被高估。

再融資出現開閘曙光

2010年年初，為配合房地產調控政策，相關部門宣佈暫停批准房地產企業上市、再融資和重大資產重組。被禁三年之後，再融資出現開閘曙光。

8月1日，新湖中寶發佈再融資預案，擬以每股不低於3.07元的價格非公開發行不超過17.91億股，融資總額不超過55億元。除了新湖中寶以外，還包括北京城建、金科股份、臥龍地產、三湘股份、宋都股份、海印股份、冠城大通、信達地產、鐵嶺新城和陽光股份。此外，招商地產、新華聯、金豐投資、國興地產、迪馬股份與榮豐控股等6家上市房企因籌畫重大事項停牌，也被認為是為再融資或資產重組做準備。

新湖中寶再融資方案顯示，其所募集的不超過55億元的資金，將用於上海兩個棚戶區改造項目。這被市場理解成房地產再融資只是有條件放開，即只對募集資金用於舊城改造、棚戶區改造或保障房建設的房企“開閘”。然而，宋都股份定向增發預案所募集的不超過15億元資金，將投入位於南京與杭州的中小戶型商品房項目。如果這一增發方案獲得批准，將意味著房地產業再融資條件進一步放寬，市場對此反響強烈。

業內專家表示，此輪房企集體發佈再融資方案，更主要的目的在於試探政策口徑。中原集團研究中心表示，房企融資能力的優劣直接影響了行業的分化進程。此次的再融資若能成功開閘，將有助於提振整個房地產行業。

不宜過度樂觀

2010年以來，已有40家上市房企拋出再融資計畫，其中30家公司被迫停止實施，其中保利地產曾於2010年推出再融資方案，計畫募集資金淨額不超過96億元，投入到公司十余個地產開發專案，但公司於2011年年底時撤回了非公開發行的申請。招商地產也曾在2010年推出過再融資方案，融資規模均在50億元左右，但也“無疾而終”。

從目前宣佈再融資方案的房企來看，多為中小房企，業內專家表示，包括萬科、綠地、?大等大型房企已經建立了較好的融資管道，而境外的融資成本相對國內更低。8月7日，萬科發佈半年報時，萬科總裁郁亮表示：“這幾年國內銀根緊縮，迫使我們通過其他管道來解決戰略資金問題，比如我們的海外債券融資，還有合作開發，所以目前我們沒有資金問題，沒有A股再融資計畫。”

此外，從融資企業規模與內容上看，最小規模的臥龍地產去年總營收不過7.67億元，最大的新湖中寶去年營收不足百億。業內專家表示，大型房企財務狀況、銷售業績、償債能力、信用情況四項指標都很優良，進行再融資不存在障礙。相反，不少中小房企業績下滑甚至虧損，資金鏈緊張，負債率高企，這些都增加了企業再融資的變數。雖融資大門打開，但從資金面、政策面的角度來看，房企最缺的並不是融資管道，而是國家政策的導向。

多間公司公布中期業績，與去年同期比較均有好轉。其中內房股花樣年（1777），收入及純利分別增加逾一倍及五成，至27.5億元及3.16億元人民幣；碧生源（927）及中國管業（380）則分因控制廣告開支及毛利率提升，令業績改善。

不過，人和商業（1387）則發出盈警，指因投資物業評估增加減少，令公司上半年業績錄得虧損。

花樣年上半年收入按年增加接近1.3倍，至27.5億元人民幣，純利升57.2％％，至3.16億元人民幣，不派中期息。期內合且銷售金額為36.68億元人民幣，合同銷售面積約45.1萬平方米，按年分別升9.5％及16％。目前興建階段的項目有17個，總可售面積約259萬平方米，當中累計簽約面積為84萬平方米。

碧生源上半年則錄得458萬元人民幣虧損，比去年蝕1.68億元人民幣大幅減少97.3％。

公司表示因更謹慎選擇廣告支出，廣告費用大幅減少70.5％，至6853萬元人民幣。

公司將表現欠佳的經銷商除名，引致零售點數出現下跌，並在多個網購平台開發電子商務業務，作為新的產品分銷渠道。

至於主要在港澳地區從事喉管及管件貿易的中國管業，半年純利增加超過九成，至423萬港元，每股盈利0.032港仙，不派息。公司指純利增加與毛利率改善有關。

人和商業發盈警料虧損

另外，人和商業發出盈警，預期上半年將會錄得虧損。公司解釋，造成虧損的主因是投資物業評估增值淨額，與去年同期減少。

去年人和商業中期純利9.33億元人民幣，惟當中投資物業評估增值淨額卻高達17.5億元人民幣。

金地商置（535）公布，向母公司金地集團收購若干物業資產，合共代價12.727億元，將透過發行約13.26億股代價股份支付，每股作價0.96元，較停牌前折讓約9.43%。金地商置申請今日復牌。


「內房殼」金地 獲注6住宅項目
涉12.7億發股付 專攻商廈計劃有變
(經濟)

金地商置（00535）昨公布，獲母公司注入6個項目，應佔權益建築面積約89萬平方米，作價12.73億元以發行新股支付。金商又向4個執行董事發新股集資7.5億元。公司擬今日復牌。

涉89萬平米 遍及京津西安

盡管金地集團去年來港買殼時，擬將金商定位為專注商業地產發展的海外旗艦，但今次注入資產清一色為住宅項目，遍及西安、瀋陽、寧波、天津及北京。

上述項目截至7月底帳面淨值共14.78億元（折合11.678億人民幣），母公司購入上述項目成本價為11.06億元（折合8.74億人民幣）。

計及今年上半年在公開土地拍賣會收購瀋陽及大連物業，金商擁有6個項目，住宅、商住及收租物業各佔兩個，可發展總建築面積150萬平方米（約1,614萬平方呎）銷售住宅物業，管理層預計未來數年可帶來收入。

拓銷售型物業 平衡現金流

管理層又指，中短期將大力發展快速周轉的銷售型物業（包括住宅及商業物業），以平衡現金流及加快發展速度。

金商將透過發行每股作價0.96元新股，收購母公司資產，發行價較上周四（15日）停牌前收報1.06元折讓9.4%。完成收購後，金地集團持股量將由67.45%增至72.2%。

值得注意的是，今次收購6個項目中，有3個項目持股權益只有50%，將不計入公司帳目內，相信要以聯營公司收益入帳。

向4董事配股 最多集7.45億

金商同時宣布，向瀚領發行最多7.767億股新股，或已發行股本10%，每股作價0.96元，集資最多7.45億元。瀚領由4名執行董事凌克（金地集團董事長）、黃俊燦（金商主席）、韋傳軍（財務總裁）及徐家俊（行政總裁）合計持股超過30%，餘下股份由金地或金商員工持有。

公司解釋，發股予董事及員工的利益與股東相符，鼓勵董事及員工協助公司達致可持續增長，及提升股份中長期價值，股份並設6個月禁售期。

天賦海灣低層戶蝕讓 業主損手250萬

多個一手物業部署推售，搶走市場焦點，進一步打擊成交量低迷的二手市場。代理數據顯示，過去兩天十大屋苑只有3宗成交，按周跌一半，更創5個月以來新低，共有7個屋苑「捧蛋」。慘淡氣氛下，有大埔天賦海灣一期的業主蝕讓旗下低層戶，損手約250萬元離場。

內地客購三伙全淪銀主盤

市場消息指出，大埔天賦海灣18座極低層B室，實用面積927方呎（建呎1206），近日以1328萬元沽出，實用呎價14326元（建呎價11012元）。資料顯示，原業主持貨剛逾1年，區內代理透露，原業主約半個月前以1350萬元放售單位，叫價較其去年的購入價1508.9萬元低約10.5%，因急於放售，不惜再減價近1.6%沽出，加上66.4萬元特別印花稅（SSD）等，賬面已蝕讓逾247萬元。土地註冊處資料顯示，原業主為一名余姓內地女子及蔡志忠，與亞洲地產董事總經理蔡志忠同名。

市場消息指出，一名內地客持有的九龍站天璽星鑽璽高層C室，實用面積535方呎（建呎712），已淪為銀主貨，銀主早前叫價1700萬元，惟未有人承接，新近減至1550萬元售出，低市價8%，實用面積呎價28972元（建呎21770元）。單位成交價較2010年購入價1538萬元，僅高不足1%。

土地註冊處資料顯示，該名內地客曾持有本港三項物業，分別位於天璽、大角咀海桃灣及大圍名城二期盛薈，三伙均向星展銀行承按，但全數淪為銀主盤，並先後以當年購入價相若的價錢售出。

綜合過去兩日二手市場，中原數據顯示，十大屋苑周末兩日僅錄3宗買賣，跌至5個月以來新低，只有港島東太古城、將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊各有1宗成交。利嘉閣地產的數據則顯示，過去兩天該行統計的十個主要屋苑共有4宗成交，較對上一周減少六成。

屬於主要屋苑之一的天水圍嘉湖山莊，也有「97貨」蝕讓個案。祥益高級營業經理蕭嘉偉表示，嘉湖山莊麗湖居3座低層C室，實用面積546方呎（建呎709），原業主97年以317萬元購入，單位近日以295萬元由內地客購入，實用呎價5403元（建呎4161元），低市價約2%。原業主累積減價約11%，賬面蝕讓22萬元；內地客則須支付買家印花稅（BSD），涉約44萬元。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興認為，買賣雙方一直拉鋸，令二手成交量一直減少，加上發展商加快推盤，部分貨尾盤增優惠推售，令購買力聚焦一手市場，料二手市場未來一段時間將繼續淡靜。

內地7月全國房價繼續全綫上漲，北京、上海、廣州、深圳一綫城市持續領先。

國家統計局公布，7月70個大中城市房價變動情況。在新建商品住宅方面，70個大中城市中，價格按年下降的城市僅有溫州1個，上升的城市有69個，當中北京升幅為18.3%，廣州為17.4%，而深圳則為17%。

而以按月計算，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，持平的城市有4個，上升的城市有62個，當中最高升幅為廈門市，按月升2.2%。

從二手住宅價格變動情況看，70個大中城市中，按年下降的城市有3個，上升的城市有67個，當中最高升幅為北京，錄15.3%；升幅比6月回落的城市有14個。

另外，與上月相比，70個大中城市中，二手房價格下降的城市有7個，持平的城市有6個，上升的城市有57個。在按月價格上升的城市中，最高升幅為1.4%。

剛性需求地價漲 利好樓市

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，7月房價上升的城市數目與6月基本相同。受剛性需求拉動和近期地價上漲等諸多因素影響，7月70個大中城市整體房價仍呈升勢，但房價上升的城市數目與6月相比，變化不大。

劉建偉說，新建商品住宅價格按月升幅整體繼續收窄。7月70個大中城市中，新建商品住宅價格按月漲幅在1%以上的城市有12個，比6月減少了8個；7月最高升幅為2.2%，比6月回落了0.2個百分點。

指若不推出 樓價或升兩成

特首梁振英昨到觀塘出席論壇時，指港府推出雙辣招後，雖有個別樓盤價格上升，但整體樓市冷卻，證明雙辣招有效；更指若無雙辣招，過去大半年樓價或再升一至兩成。

梁振英昨再度落區，並聯同食物及環境衞生局局長高永文，及環境局局長黃錦星出席論壇，4名副局長亦有到場。

不認同「道歉論」撕裂社會

會後被問到昨落區並無惹火言論，是否感到早前的「道歉論」令社會撕裂時，梁振英不認同，只強調發言是要因應社會發展情況。他早前着向廉署投訴前行政會議成員林奮強及張震遠的人應道歉，梁表示：「這個不是撕裂社會，我（上次）只是講清楚，廉署或任何執法機關，不應被用作政治工具，以用作滿足政治動機，達到他們的政治目的。」

會上多名提問人士關注樓市和土地問題。其中107動力召集人何民傑質疑雙辣招成效，梁回應，雙辣招令部分行業受影響，但為了整體住屋需求，有需要進行有關調控。

他亦提及起動九龍東計劃，指過去10年來，九龍東的商業面積已由41萬平方米，增至140萬平方米，料未來20年有潛質再增加400萬平方米商業面積，相等於40座怡和大廈。

梁又指，港府改變土地用途建屋時遇上阻滯。民建聯觀塘區議員譚肇卓則指，曾主動提供空地資料，但政府部門協調不足，成為覓地阻力，促梁鞭策官員。梁回應說，同意港府應善用地區智慧。

謝廷駿兄促討公道 梁：銘記於心

此外，在菲律賓人質事件中殉職領隊謝廷駿的兄長謝志堅，昨促梁振英為死者討回公道。謝志堅的朋友隨後追問梁，是否講就天下無敵，做就無能為力？梁振英表示，為人質事件感到十分難過，並對死者家屬提出的4個訴求，即賠償、道歉、懲處和確保旅客安全，一直銘記於心。他又指，港府至今已和菲律賓駐港總領事會面23次，「我有決心在不同場合，以不同方式，為香港人討回公道。」

謝志堅在論壇後表示失望，認為梁的回應表面，「開了20多次會無效用，再開會又有何意思？」他認為梁應向菲律賓施壓，並期望梁能於一周內解決事件。

【本報訊】鷹君（00041）分拆朗廷酒店投資（01270）上市，獲百億元現金回籠，公司亦慷慨派息，中期息派0.23元，特別息每股1元，合共派1.23元。大股東羅嘉瑞及家人收息達4.3億元。

分拆朗廷 百億現金回籠

雖然分拆朗廷酒店投資，鷹君並無錄得特殊收入，但上半年現金流入激增至152.86億元，較去年底增103億元，這與朗廷酒店投資招股書披露，從物業抵押獲3年期貸款68億元，及配售單位集資所得中約35億元還予鷹君，作為收購3間酒店的代價，銀碼一致。

截至6月底止，鷹君上半年股東應佔溢利12.7億元，按年跌4.3%，同期收益34億元，升5.8%，每股盈利2元。

半年核心賺7.8億 減6.6%

鷹君呈列核心業務作參與，當中扣除投資物業及財務資產公平值，並基於冠君產業（02778）及朗廷酒店投資應佔分派作計算。上半年核心收益升3%至27.34億元，股東應佔核心盈利跌6.6%至7.8億元，每股核心盈利1.22元。

以法定會計準則計，鷹君上半年淨負債比率16%，但管理層毋須承擔冠君及朗廷債項，若以應佔兩公司淨資產值計，鷹君認為公司已處於淨現金水平。

展望下半年，管理層料酒店收入將減少，美國業務可受惠復甦，倫敦持審慎樂觀，惟多倫多酒店7月開始重塑逸東品牌，料收益有一定程度波動。

人和商業（01387）發盈警，預期截至今年6月底止業績將轉盈為虧，主要原因是投資物業評估增值淨額與去年同期比較減少。

轉讓經營權收入 不斷倒退

轉讓地下商場經營權是人和的主要收入來源，但該收入近年不斷倒退，人和業績亦相應急速惡化。2011年度，轉讓經營權收入達18.88億元（人民幣，下同），佔整體收入84%。但至2012年度，該業務收入則跌至2.7億元，佔比銳減至39%。

去年下半年 業績已見紅

去年中期，人和賺9.33億元，但至下半年已經開始見紅，全年純利8.95億元，按年大跌83%。

人和商業是內地地下商城主要開發及運營商之一，但近年屢傳負面消息，包括被外國研究機構沽空唱淡、要求租戶一次性繳納20年租金不遂等。

碧桂園（02007）上半年入帳面積超預期，令市場對其項目執行能力刮目相看，8月至12月計劃推出17個新盤，可售資源高達800億元（人民幣?下同），為今年餘下數月的合約銷售強勁增長帶來保障。

受惠物業交付入帳面積大增60%，碧桂園上半年物業開發收入大增61%至257億元，股東應佔盈利增加45%至43億元。

8月至12月推17新盤

今年首7個月合約銷售大增81%，達400.3億元，已達全年合約銷售目標的65%。

碧桂園總裁莫斌表示，「今年首7個月推出7個新盤，均位於廣東省外。8至12月計劃推出17個新盤，包括位於馬來西亞的金海灣，以及青島市郊碧桂園十里金灘，預期將交出非常亮麗的開盤成績。」

莫斌續道：「集團首度進軍甘肅省及福建省，進一步深化全國性品牌。憑藉快速開發的優勢，到年底時可能有更多的新盤推出，已開發的項目也陸續有新貨量推出，我們充滿信心及做好充分的準備，在今年再創銷售佳績。」

寄望金九銀十

他強調：「已取得施工證的面積已達到1,820萬平方米，未來有充足的售貨量。8、9、10三個月曆年來是我們碧桂園及中國地產銷售的黃金季節，我們會根據8、9、10這三個月的銷售情況，來確保我們的目標完成或完成得更好。」

碧桂園今年合約銷售目標620億元，由於大量可售資源將於下半年開盤，證券界普遍預期，今年碧桂園很大機會超標完成。

法巴報告指出，碧桂園下半年可售資源約800億元，去化率（銷售量除以總量）只需35%，便已售284億元，連同首七個月已售的400億元，全年目標很容易達到。

碧桂園由2007年上市時26個項目，發展至今達130多個項目，足迹遍布中國。截至6月底，共有134個項目，當中132個在中國，其他兩個在馬來西亞。國內項目中，70個位於廣東省，62個位於其他省份，包括安徽、遼寧、湖北、湖南、江蘇、黑龍江、甘肅、山東、浙江、福建、海南、重慶、天津、內蒙及廣西等。

土地成本不超過均價10%

6月底土地儲備合共6,267萬平方米，廣東佔最多，約42%，其次為安徽，佔11%，江蘇佔10%。

今年上半年斥資90.1億元新購土地的總建築面積為1,297萬平方米，平均土地成本為695元。今年上半年新購的土地，75%位於廣東省以外，也進入了新的省份，貫徹了全國性拓展的策略。

首席財務官伍綺琴表示，「集團買地有內部指引，地價通常是不會超過銷售均價10%。」

廣東省外的項目的成熟度持續提高，其中瀋陽碧桂園銀河城，繼續成為瀋陽市樓盤銷售面積、金額、套數三冠王，在上半年錄得約16億元的合同銷售，為集團廣東省外眾盤之冠。

廣東省外佔比愈來愈多

伍綺琴表示，「首十個銷售最好的樓盤，以金額計，廣東省佔55%，廣東省以外佔45%；以面積計，廣東省佔48%，廣東省以外佔52%。」

大摩報告指出，過去市場因碧桂園2007年上市後的失敗而對其非廣東擴張不樂觀，但目前公司非廣東的貢獻持續穩步提升，由2011年的34%，增至去年的40%，今年上半年進一步增至45%，今年上半年十大銷售額項目四個來自非廣東項目，加上上半年75%新增土儲位於非廣東，預期公司地域分散將持續。

對後市平穩樂觀

對於下半年內地樓市的看法，莫斌指出，「中央工作會議表示促進房地產平穩健康的發展，很多人認為是特別大的利好，我們的地產同行也有探討。這一屆政府是非常睿智的政府，用市場經濟的手段去調整房地產措施。年初我認為房地產是審慎樂觀，現在我認為是平穩樂觀。絕對不是會對房地產帶來重大的刺激，絕對不會允許大起大落的情況出現，所以它的下一步，會有甚麼方法措施，我也不敢肯定，但對於量價上浮的預期不要過於樂觀。」

樓宇成交量反覆，七月住宅註冊成交三千九百宗，按月增加百分之六點五；同月，稅局近日公布，上月SSD額印住宅成交僅一百一十九宗，按月減少一成半，佔整體成交量約百分之三點一。不過，當中涉及僅於半年持貨轉手SSD涉及七宗，以六月僅兩宗數字比較升二倍半。

　　今年首七個月涉及連SSD額印住宅成交量，涉及一千零一十一宗，合計涉及稅額一億九千九百八十八萬元，即平均每宗額印成交涉及稅款為十九萬七千多元。單以七月計，該月額印成交為一百一十九宗，涉及稅款為二千一百九十萬元，平均每宗涉及稅款為十八萬四千元。

　　另一方面，於七月以持貨年期SSD貨計，其中七宗為持貨在六個月或以內轉手，較六月僅有兩宗大幅增加，當中涉及稅 額為一百六十萬元，即平均每宗付稅僅為二十二萬八千元，市場估計為細價樓成交或部分業權轉讓成交而已。另外，同一時間，持貨超過六個月，但在十二個月以內轉手之涉SSD貨成交，涉及四宗成交，比六月十二宗減少約六成六，涉及稅額為一百一十萬元，至於涉及逾一年，但在兩年內轉手之SSD住宅，涉及一百零八宗，按月亦減少一成半，涉及稅額共一千九百二十萬元。

　　市場分析指出，近年住宅樓市成交量偏低，及至年中以後成交量更一直萎縮下，同期連額印稅SSD住宅成交亦按大市下跌，除了去年底大幅調高額印稅年期及稅率後，又在今年初全面提高物業從價印花稅，進一步令屋苑交投量明顯下滑。

　　據分析稱，去年底加強版印花稅，一度將半年內轉手稅率最高調至二成，更把徵稅年期加長至三年，一度促使市場呈觀望，令連額印稅成交減少，其後加入雙倍印花稅DSD等，令樓市買賣交易成本上漲，在樓價升幅放緩下，估計未來連帶額外印花稅成交亦會跟隨大市交投量而進一步下挫。

　　今年首七個月住宅交量註冊量為三萬一千七百宗，按同期SSD住宅成交量一千零一十一宗比較，SSD住宅佔大市成交量為百分之三點一八水平而已，反映在政府連番出招為樓市減壓下，住宅市場短?交易明顯大幅放緩。市場人士估計，在一手盤陸續出場，加上部分貨尾盤更紛增優惠吸客等，令二手樓市分散客源下，故此，料連SSD之二手成交量料進一步減少。