財政部昨舉行奢侈稅座談會，力拼奢侈稅修法年底前闖關。房產業者擔心，奢侈稅修法後將大幅衝擊第4季購屋意願，但房仲業者調查，全台平均有逾4成民眾看漲第4季房價，近5成民眾看漲台北市，顯示「蛋黃區」房市預期心理未受影響。
財政部擬延長奢侈稅，雖然不少房產業者擔憂奢侈稅延長恐衝擊房市，不過，群義房屋調查顯示，全台平均仍有42.4%民眾看漲第4季房價，其中更有49.6%民眾看漲台北市，冠居5都。
調查也顯示，愈市中心房價愈不受奢侈稅影響。以台北市為例，大安區、內湖區、中山區穩居民眾最想購屋區域前3名，萬華區、大同區、士林區則敬陪末座。

買賣課稅恐墊高房價
群義房屋總經理潘家成指出，延長課徵奢侈稅的房產持有年限，恐引發新一波賣方惜售效應，反造成房價難以壓低；若「買賣皆課稅」也可能間接墊高房價，轉嫁給下一手買方。
不具名房產業者私下指出，奢侈稅平穩房價其實是有效的，要是這兩年沒有實行奢侈稅，投資客因此受到壓抑，房價這兩年不知道漲到哪去了。對於奢侈稅修法，真正有影響是從現在到新法上路前這段時間，上路後影響不大。
業者評估，奢侈稅新法上路後，市場供給量會減少，受到最大衝擊者將是現在已經被綁1年半、正在等待奢侈稅滿2年的持有者。業者說，若閉鎖期延長到3年，影響可能不大，若延長到4年，房價有可能因此下跌。

鬼月禁忌多，以往不少購屋族不愛在鬼月交屋或買房，但隨著時代演進，在意鬼月禁忌的人已逐漸減少了，也有年輕族群不僅不介意在鬼月簽約，也接受鬼月交屋。

預計928檔期回升
新北市五股區「立信新市界」便有3~4組購屋族選擇在鬼月期間交屋。
每年7~8月因逢暑假與鬼月，看屋量往往減少，今年也不例外，永慶代銷協理何彥煒指出，今年7~8月看屋量較6月初減少5成，現在進入8月下旬後，因暑期漸入尾聲，看屋人潮逐漸回升，雖仍較6月減少3成，每周看屋人次約25組。
他預計928檔期是房市傳統旺季，9月初看屋量即可回升。
因年輕人對鬼月較無禁忌，因此鬼月對低價的首購型產品影響較小，如市區高價住宅，高端客群連鬼月間簽約都會在意，相對而言新北市外圍地區的低價宅，只要避開交屋即可。

暑期出遊影響客量
部分社區如「立信新市界」為首購自住型產品，鬼月期間仍有3~4組交屋。
創意家廣告副總經理何志正也指出，鬼月對銷售影響較往年小，反而是暑假與氣候影響較大，例如家長利用暑假期間帶小孩出遊，而減少看屋量。風水老師池俊朋指出，一般而言在鬼月期間交屋，容易驚擾到好兄弟，日後入住容易損財、傷丁，若要在鬼月期間交屋，要挑選當日吉時，並避免在太陽下山前交屋。

財政部昨日召開成效檢討座談會，不動產代銷公會理事長黃炯輝痛批，奢侈稅不是只衝擊投機客，而是讓全國房市交易量都下滑。不能只用天龍國觀點，從台北看天下，奢侈稅不僅不應延長「閉鎖期」，還應該走入歷史。

仲介公會全聯會法規會主委蔣美龍則指出，奢侈稅開徵讓台北市房仲業成了「重災區」，從業人員失業但房價卻沒下跌，可見奢侈稅成效不彰也扭曲經濟。他指出「供給面要增加，價格才會下降」，應該加速都市更新，提供社會住宅，並建立實價課稅機制，才能達到居住正義。

不過，建商同業公會全聯會祕書長于俊明則反對實價課稅，他指出，實價課稅稽徵成本很高，貿然課稅，除增加持有成本外，還會導致買方成本提高，必須要提出完善的配套措施才能推動。

黃炯輝建議，要解決年輕人買不起房的問題，應建合宜住宅、增加交通建設等來增加供給量，可創造政府、人民與經濟三贏。

　國泰金昨（19）日公布的8月國民經濟信心調查，民眾買屋意願已連續5個月下滑，但賣屋意願節節高升，造成賣房意願遠高於買房意願的情況。國泰評估，若買賣願持續背離，可能造成房價鬆動。

　國泰從2010年3月起，每月調查「庶民指標」，定期針對其數十多萬客戶發出電子問卷，某種程度可代表台灣中產階級或一般民眾的意見。

　根據8月調查結果，僅14.7％受訪者認為現在是買房時機，多達70.1％認為非買房時機，兩者相差55.4百分點，是去年10月以來的新低水準。

　調查顯示，38.6％的受訪者認為現在是賣房好時機，有42.7％不認為是賣房的最佳時間，兩者差距值縮小，代表賣民眾賣房意願提高。

　國泰方面解讀，主要是奢侈稅改革研究報告出爐，傾向延長持有年限、擴大課稅範圍及買方課稅等方向，財政部也表示不會廢除奢侈稅，造成打算買房者觀望態度大幅提高，預期未來房價可能會下滑。至於有意賣房者，則認為房價可能已達一定高點，未來政策可能影響價格，有意現在先獲利了結，因此賣房意願不繼上揚。

　國泰指出，上次買房、賣房意願大幅背離的時間是在2011年3月，當時也正是在討論奢侈稅上路細節，造成民眾買房意願下降、賣房意願大增。

　國泰表示，8月民眾對景氣的看法則有止跌回升的趨勢，認為未來半年景氣會比現在好的比重達26.6％，雖然仍低於看壞的比率，但已打住連續4個月信心下跌的趨勢。

　央行祭出豪宅管制令已滿周年，但雙北、台中和高雄四都的豪宅交易量從去年Q4到今年Q2的交易金額逐季攀高，Q2已逾142億元，豪宅買氣不因管制令轉冷。但房地產業者認為，「第3季豪宅難以像Q2一樣擴張」。

　台灣房屋指出，豪宅管制令去年6月開始實施，實價登錄自去年8月揭露以來，發現去年Q4四都的交易金額從87.7億元成長到今年Q2的142.9億元，「等於成長6成多」，市況愈打壓愈熱。

　台灣房屋進一步表示，若從這3季的成長幅度來看，今年台北市豪宅Q1成交金額比去年Q4成長42億元，季增逾7成，最為驚人。若從四都觀察，唯一可能受豪宅管制令影響的都會區是新北市，近3季成交金額由11.8億元下滑至8.2億元，再到3.9億元。

　台灣房屋市場經理劉志雄表示，去年豪宅管制令，銀行對雙北市住宅建價或買賣金額高於8000萬元，其他地區高於5000萬元者，貸款成數不得超過6成。不過，隨著各國實施量化寬鬆政策、日幣貶值效應加上黃金價格大跌，高資產族群的投資重心移往不動產，無論豪宅市場或有租金效益的店面都成為主要標的。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，豪宅表現搶眼，除顯示優質標的接受度仍高外，市場游資氾濫也是重要因素。

　「豪宅管制令」屆滿周年，房仲業者依照實價登錄資訊統計4都豪宅交易狀況，今年第2季豪宅交易達122件，總交易金額為142.9億元，為去年第4季以來表現最好的1季。其中北市今年第2季成交金額還較去年第4季大增逾1倍，豪宅管制令對高端族群似乎起不了太大作用。

　去年6月底中央銀行理監事會祭出豪宅管制令，銀行對雙北市住宅建價或買賣金額高於8,000萬元，其他地區高於5,000萬元者，貸款成數不得超過6成，短期的確達到抑制豪宅交易的效果。

　但台灣房屋智庫根據實價登錄資訊，統計4都去年第4季到今年第2季豪宅件數及總交易金額發現，北市、新北市、台中市及高雄市豪宅總交易件數維持平穩，但總成交金額卻逐季往上攀升，由去年第4季的87.7億，到今年第1季的123.3億，第2季更進一步拉高至142.9億元。

　再進一步分析各區狀況，北市豪宅不論是在成交件數及金額上，都居4都之冠，今年第2季更是近3季以來表現突出的1季，今年第2季成交金額高達111.6億元，較去年第4季的54.5億元，大幅增加逾1倍。

　台中豪宅雖然交易件數持續遞減，但總銷金額平穩，顯示台中豪宅單價呈現上漲趨勢。高雄豪宅今年第2季價量齊揚，成交件數比起前1季增加9件，總銷金額增加7億。至於新北市在豪宅市場就顯得熱度大幅退燒，從去年第4季起至今年第2季，成交件數及總金額皆一路下滑。

　台灣房屋市場經理劉志雄表示，台北市去年第4季豪宅交易較為知名的為信義之星、信義富邦、寶徠花園廣場、昇陽國寶，今年第1季則有冠德遠見、勤美璞真、仁愛麗景，至於目前實價登錄住宅最高總價及單價的皇翔御琚及創下都更宅最高單價的元大栢悅都集中在今年第2季成交。

　而在新北市豪宅交易方面，東方富域、橋峰為豪宅知名個案；台中市則有龍寶文化臻邸、寶輝一品花園等建案；高雄豪宅代表為美術之星以及京城凱悅，上述個案都是實價揭露後已知的豪宅建案。

　劉志雄分析，日幣貶值、黃金價格下跌，高端族群仍將資金轉移至具保值性稀有的豪宅產品，貸款成數對該族群衝擊不大，因此，豪宅限貸令讓豪宅市場趨向長線經營，只要資金充沛，豪宅交易就不顯寂寞。

實施2年的奢侈稅，昨由財政部邀產官學召開閉門座談會，財政部長張盛和會後接受訪問強調「奢侈稅只修不廢」，若設落日時間，擔心投機會更嚴重，財政部傾向每2年滾動式檢討是較好的方式。等到房市健全，無不當投機囤房現象，年輕人不會買不起房子時，才可檢討退場。據了解，財政部最快9月送立法院修法。

逾66萬人擁3棟房
台北商業技術學院財稅系副教授黃耀輝表示，奢侈稅實施後，房市量縮價穩，房價不像2010~2011年時一日三升。若無奢侈稅，房價會比現在至少再漲10%。

與會學者指出，台灣房屋相關稅率太低，以價值4億元的帝寶豪宅為例，房屋稅加上地價稅才課35萬元。學者並指出台灣擁有3棟房屋以上者超過66萬人，許多高所得者有囤房、囤地跡象。

對於座談會實際成效，張盛和表示，此次主要是聽取各界意見，目前房價仍在飆漲，短期還沒有廢的必要，只要有共識，最快下會期可送進立院。對於外界建議分區課稅，張盛和指出，分區課稅在稅法上有難度，且資金在各區都有炒作，哪不課就往哪炒作，應該維持全國課稅。

建商公會全國聯合會理事長吳寶田則提4建議，包括增列其他經財政部核准不適用者、建立進場和退場原則、全額課徵稅率調降、虧損不課稅，但財部未回應。

建商公會祕書長于俊明抨擊，座談只讓參與業者發言兩輪，政府除對業者提出的問題都沒有回應外，甚至也沒提供業者相關書面報告，完全就是「你唱你的古典樂、我唱我的東洋歌。」

房仲：對獲利者課稅
仲介公會全聯會法規會主委蔣美龍表示，房市交易量萎縮造成房仲大量失業，全台關店數約400~500家，根本不應延長奢侈稅，應對有獲利的對象再行課稅。

不過，崔媽媽基金會執行長呂秉怡認為，年輕人買不起房子，奢侈稅應擴大範圍，素地與農地都應納入課稅。持有不動產免稅期間應從2年延長至4年。

財政部召開公聽會討論奢侈稅修法方向，但政策不確定性已影響民眾買房意願。國泰金控昨公布調查，民眾買、賣房意願連續四個月背離，買房意願降至負五十五．四，連續六個月下滑，賣房意願卻續升至負四．一，接近奢侈稅立法時高點，背離持續恐將造成房市價格鬆動。

國泰金控經濟研究處經理陳欽奇分析，造成民眾買、賣房意願持續背離的原因有二，除了房價太高、薪資所得沒有增加，負擔壓力大，先前傳出奢侈稅研議對買方課稅、擴大課稅範圍、延長持有年限等，也是造成買房意願低落的原因。

調查結果也指出，國內景氣樂觀程度八月小幅回揚，景氣現況及展望樂觀指數略回升至負八．六及負五．四，為今年三月以來首次反彈；民眾對未來半年股市樂觀指數則續降至負八．一。

國內六大都市更新案中的領航旗艦計畫－「台鐵台北市南港調車場都市更新計畫」，原定8月下旬對外公告招標，因台鐵與台北市政府都更委託契約尚未談妥，將延至年底公告，並於28日辦理招商說明會。
台鐵局「台北南港調車場都市更新開發案」，基地緊鄰市民大道七段，位處信義計畫區與南港區的軸線串接點，面積達5.44公頃（約1萬6,400坪），台鐵規劃採都市更新權利變換方式進行資產活化，得標業者可開發為住宅、商辦、旅館飯店、主題商場和購物中心等，投資金額約300億元。

該基地是台北市區內少有大片新興精華區土地，不僅交通便捷，且臨近鐵路、捷運，周邊土地已規劃設立流行音樂中心、軟體中心及會展中心，此都更案台鐵已規劃多年，並是開放保險資金投入公辦都更後，業界最關注的大案。

台鐵表示，基地劃分為更新單元一、二，面積分別為2.3公頃與3.1公頃，權屬單純且形狀方整，都市計畫劃設為特定商業區，建蔽率55%、容積率300%，容許使用項目比照第三種商業區，具備發展為台北下一個黃金十年東區新門戶的條件。

為引進民間參與、帶動地區商業氛圍活絡及生活環境轉型、加速南港地區整體發展，台鐵規劃此案採權利變換方式實施都更，更新單元一、二將同時招商、分案投標。

台鐵已於7月中旬完成招商文件公開閱覽作業，原定8月下旬公告，但因公辦都更的辦理單位為中央的營建署和地方縣市政府，所以台鐵無法自行辦理都更作業，須取得台北市政府授權委託。

據指出，北市府要求此案必須有公益設施（如開闢道路等），且若是廠商有問題，台鐵須負強制連帶契約責任；台鐵認為，公益設施在決標後可由廠商辦理，且市府不應要求台鐵負強制連帶責任。由於雙方沒有交集，故未能簽署委辦都更的行政契約。

為化解歧見，上周營建署出面邀請雙方進行協調。台鐵表示，經討論後此案已有迴旋空間，預期9月應可簽署行政契約，但後續還須召開甄審委員會及辦理其他招商前置作業，故預定12月才能對外公告。

買家8成不貸款 學者籲課持有稅

央行去年6月祭出豪宅限貸令，但實價登錄發現豪宅交易受挫少，甚至今年第2季豪宅交易共122件、總交易142.9億元達頂峰；其中北市第2季達111.6億元是近3季最高，高雄市第2季價量更比第1季成長約1倍。學者認為，限貸令效果有限，建議政府應多課徵持有稅、地價稅等。

豪宅限貸令為限制雙北市住宅建價或買賣總價8000萬元以上、其他地區5000萬元以上，貸款成數不能超過6成。

今年第2季表現優
台灣房屋智庫分析實價登錄資計，各都會區去年第4季到今年第2季豪宅交易狀況，以今年第2季共122件、總交易142.9億元表現最好，尤其台北市今第1季豪宅成交金額96.8億，較去年第4季成長42.3億元，第2季成交量更高達111.6億元、共86件。
高雄市今年第2季豪宅交易量也大增，價量分別較第1季成長約1倍左右，反觀新北市豪宅交易則愈來愈差。台灣房屋執行長劉怡蓉表示，台北市豪宅交易屢創新高，較不受豪宅管制令影響，主因北市置產頂尖族群多。
但以數據來看，去年第4季到今年第1季的新北、台中、高雄市皆受壓抑，「但高雄到第2季後就大幅成長，因美術館特區在補漲後，能見度大增，吸引北部客南下置產。」劉怡蓉說。

貸款是怕被查資產
信義房屋信義旗艦店執行協理張華雄說：「豪宅市場有高達8成左右的買方不貸款，會貸款的買方通常是怕被政府查資產，才故意去貸款。」他說明豪宅買方若是第1間房可貸到7成，但通常都是僅貸6成，因買方大部份口袋深不需要貸款，多偏愛1.5億元以上的產品。
根據實價登錄，目前台北市最高總價的社區為「皇翔御琚」，總價5.41億元，台中為「文化臻邸」的1.36億元，高雄則為「京城凱悅」總價1.38億元。「皇翔御琚」5.41億元成交案登記在公司名下，且無貸款資料。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，豪宅管制令對台北市影響較小，像信義、大安等豪宅區豪宅價格站的穩、降不下來，但是新北市豪宅價格則是膨風出來的，開高房價、實際成交價卻回跌，顯示豪宅管制令的效果有限，建議政府應多課徵持有稅、地價稅等，並抑制外國買方來台炒房。

宏盛新世界一期3月完銷 2期潛銷創佳績

雖然6~7月北台灣房市連2月出現代表「衰退注意」的黃藍燈號，但是新北市推案量從6月的199億元成長至7月389億元，其中又以淡水區361億元的推案量為最多，淡海新市鎮眾案齊發，建商積極搶進，主攻低總價的自住宅與換屋市場。

房價基期低、開價合理的淡海新市鎮，在輕軌捷運、淡江大橋、新興重劃區等多項建設議題帶動下，成為近期備受矚目的房市熱區，看好淡海前景，建商紛紛前進布局，國內豪宅第一推手宏盛建設，向來以精準的獵地眼光在市場上聞名，看中淡海新市鎮擁有難以取代的景觀與休閒環境，大舉在淡海獵地將近4.3萬坪，3月時推出在淡海新市鎮的第一個個案「宏盛新世界」，不到3個月的時間就全部完銷。

豪宅王宏盛 首次前進淡海推平價宅
「宏盛新世界」第一期規劃27~47坪2~3房產品，總銷金額約55億元，總戶數規劃468戶，不到3個月的時間就完銷一空，負責代銷的信義代銷事業部經理連將龍表示，有別於以往的豪宅推案，宏盛建設這次選在淡海新市鎮推出平價住宅，宏盛的品牌度，讓不少想要入住豪宅品牌的消費者指名購買，因此市場上的反應相當熱烈，一開案就有很好的銷售表現。
豪宅王宏盛 首次前進淡海推平價宅
「宏盛新世界」第一期規劃27~47坪2~3房產品，總銷金額約55億元，總戶數規劃468戶，不到3個月的時間就完銷一空，負責代銷的信義代銷事業部經理連將龍表示，有別於以往的豪宅推案，宏盛建設這次選在淡海新市鎮推出平價住宅，宏盛的品牌度，讓不少想要入住豪宅品牌的消費者指名購買，因此市場上的反應相當熱烈，一開案就有很好的銷售表現。

宏盛建設推案量不算大，但是因為幾乎聚焦高端產品，重質不重量，因此每次推出的新案，幾乎都是市場焦點。宏盛布局淡海新市鎮已久，不負消費者引頸期盼，終於推出走平價路線的「宏盛新世界」，將豪宅等級的高度首次位移到淡海首購首換市場中，同樣以最高規格的尺度來規劃，並用豪宅思維來打造，維持產品慣有的細膩度與質感，開創出區域價值新高點。
一期精彩完銷 二期趁勢推出
打著豪宅王「宏盛」品牌前進淡海新市鎮，「宏盛新世界」第一期精彩完銷，業者趁勝追擊推出「宏盛新世界2」，從基地面積到產品規劃，規模更勝第一期，一期總銷金額約55億元、基地面積大約3158坪、規劃5棟建築，二期總銷約105億元、基地面積大約5488坪、規劃7棟建築，兩期基地面積至少8600坪，整體開發規模龐大，顯示宏盛建設相當看好淡海新市鎮。

不同於第一期走2~3房中、小坪數產品，「宏盛新世界2」以大尺度的概念來規劃，鎖定長期投資的置產客、有自住或是作為度假宅的客群，不僅產品坪數放大，公設也表現出彷如豪宅般的廣大器度，提供多樣豐富的休閒設施，與緊鄰的公司田溪、自行車步道、還有充滿綠意的公園綠地、寬闊的景觀視野相互呼應，藍天、綠地、還有輕鬆的慢活步調，吸引許多對淡水悠閒生活有所期待的購屋族，前進淡海新市鎮置產。

主推大坪數 請來張菲代言
「宏盛新世界2」規劃31~72坪2~4房產品，主力坪數為62坪、72坪，強調室內大尺度格局，72坪產品的客廳面寬約7米半，利用大片落地窗將視野延伸至窗外景觀，無棟距的開闊視野一覽無遺；而透過客廳與餐廳相連的空間，則是把家人之間的關係從客廳延伸到餐桌，無形之中凝聚了一家人的親密力量。

而為了強調淡水擁有美麗景觀與寬闊的休閒樂活空間，業者特別請來熱愛戶外活動的綜藝大哥大張菲代言，希望透過張菲良好的形象與高檔品味，吸引同樣喜愛淡水生活的客群，為建案加分。

輕軌捷運 淡江大橋 交通利多提升淡海區域價值
為了要紓解淡水車潮及遷入淡海新市鎮的大量人口，政府積極投入經費規劃交通建設，包括連接至淡水線的捷運輕軌線、以及連結台61線與台64線進出新莊、五股、八里和桃園國際機場的淡江大橋，都是現階段的建設重點。

綠山藍海線交會G6站 週邊建案熱銷
淡海輕軌捷運線歷經多次說明會與環評，終於由行政院經建會審議通過，將分兩期進行，行經淡海新市鎮的綠山線，將優先開工，計畫由捷運紅樹林站出發，最快今年底就可動工，主體工程則是明年初開始進行，預計在2019年通車。

另一條藍海線則是預定由捷運淡水站出發，行經區域以沙崙重劃區為主，串連起淡水海岸線的老街、紅毛城、滬尾砲台、淡水古蹟園區及漁人碼頭等著名景點，第1階段開發與綠山線同樣於今年底動工，將優先開發土地取得較容易的B6~B8站，並與綠山線交會於G6站。

房地產業者表示，淡海新市鎮兼具重劃區和捷運線雙重優勢，受到許多眼光精準的置產客看好，積極搶進卡位，尤其是綠山線與藍海線交會的G6站，雙捷運站的黃金魅力，更是帶動週邊建案熱銷。

淡江大橋環評通過 可望紓解壅塞交通

而延宕多時的淡江大橋，日前也終於開始動作，審查小組有條件通過修正方案，預計在2015年動工、2019年完工。

淡江大橋主橋長約900公尺，橋面總寬約44公尺，未來完工後將可縮短淡水到八里大約15公里路程，可節省將近45分鐘車程時間，銜接台61線和台64線可進出台北市、桃園國際機場和淡水北側快速道路、台北港等地，不僅擔負起串聯陸、海、空運輸的重要橋樑地位，也可紓解淡水壅塞的交通，為當地居民省下許多通勤時間。

大型賣場進駐 生活機能逐漸成形

淡海新市鎮過去最大的抗性在於多項建設計劃的開發時程一延再延，牛步前進的速度讓民眾卻步，但是現在這些計劃終於開始啟動，期待已久的綠山線與淡江大橋分別預計在年底及2015年動工、淡水北側快速道路、區公所等建設也都在進行中，家樂福、麥當勞等旗艦店陸續落成開幕，國際連鎖店家也相繼移入，建設不再淪為空談，在生活機能和交通雙重利多推動下，民眾的態度也從觀望轉趨肯定。

淡海輕軌小檔案

路線總長：約13.99公里(綠山線+藍海線)
建設經費：約153億元
轉乘站：綠山線於捷運紅樹林站轉乘，藍海線於捷運淡水站轉乘。
行經路線：
綠山線一期工程由捷運紅樹林站出發，行駛淡金路後抵達淡海新市鎮，沿路設11個車站。
藍海線二期工程由捷運淡水站出發，沿中正路往淡海新市鎮方向與綠山線接續，沿途設9個車站。
通車時間：第一期預計2019年通車，第二期預計2024年通車。
資料來源：新北市政府交通局、<<蘋果日報>>資料室

淡江大橋小檔案

主橋長度：全長約900公尺，寬約44公尺。
建設經費：約141億元
連接道路：東接淡水沙崙路，西接台61線及台64線
完工時間：預計2019年
資料來源：新北市政府交通局、<<蘋果日報>>資料室

　擁有無限棟距的公園綠地第一排，向是豪宅建商的推案首選，台中7期第4季進場推案的建商，包括寶璽、富邦、大陸工程、雙橡園、慶仁等，推案主戰場大都集中於府會園道、秋紅谷廣場、文心森林公園等公園綠地周邊，目前預售案每坪開價從50萬元起跳。

　不僅如此，豪宅建商寶璽與寶輝建設，持續在7期加碼購地，其中，寶璽建設7月以每坪230萬元、總價27.6億元重金，買下位於惠文路、近市政路口的「處女蟳餐廳」逾1,200坪土地，2年後將推案，預估每坪開價60萬元起；而寶輝建設先前也以每坪212萬元，買下「處女蟳餐廳」後方、市政路與惠文路口的角地。

　台中7期豪宅第4季新推案，連接市政府與市議會、佔地廣達2.5萬坪的府會園道，成為寶璽建設7期新案的亮點，每坪開價75至85萬元、總銷金額90億元，創台中7期豪宅開價新高。寶璽位於市政路、惠中路口的接待中心正在趕工中，預計年底進場。

　而鄰近的「聯聚保和大廈」，目前每坪開價在55至72萬元間；預計年底進場的富邦建設市政路案，業界推估，每坪有60至70萬元的實力。

　另外，位於秋紅谷廣場旁、甫進場的「台中帝寶」，每坪開價在60至70萬元；大陸工程位於市政北五路新案，接待中心也已進場動工，業界推估，每坪開價在7字頭起；位於秋紅谷廣場首排的「寶輝秋紅谷」，目前每坪開價在70至80萬元。

　此外，8.86公頃的文心森林公園在IKEA台灣最大旗艦店9月5日將營運加持下，周邊預售案售價跟著水漲船高；其中，位於大墩14街、近文心路口，預計9月進場的「雙橡園V1特區」，每坪開價50至60萬元；位在惠中路、大墩六街的慶仁建設新案，每坪上看55萬元起；位於河南路、大墩六街的「嘉磐擁翠」，每坪開價在36至50萬元。

　面對文心森林公園第一排的新成屋，每坪開價上看50萬元，其中，「精銳海德一號」每坪成交價55萬元以上；「總太天匯」、「沅林名人苑」下半年陸續完工，每坪開價45至50萬元；結構體的「雙橡園F1特區」，每坪上看45至50萬元。

　另一方面，台中豪宅主戰場之一的國美館特區，目前邊建邊售案以國美館首排的「由鉅大恆」最受矚目，每坪成交價在51至70萬元；「總太國美」新成屋，每坪開價40萬元起。

　坐落於台中市豐原區中山路與中正路口精華地段的舊豐原派出所，台中市政府計畫將連同鄰近的救國團中山社會教育研習中心近2,000坪土地，以公開招標設定地上權方式，引進民間資金，完成拆除重建工程。

　台中市府財政局長李錦娥昨日指出，救國團向市府承租土地的租約將於今年12月31日到期，市府已依採購法價購救國團建物持分，將連同舊豐原派出所、舊市府宿舍全部拆除，以設定地上權方式開發土地，希望能引進民間資金拆除與重建，全案待市議會與內政部同意後，將辦理公開招標作業。

　由於中央法令規定，總面積超過500坪以上的土地不得標售，台中市議會更規定超過200坪以上的市有土地不得標售，該案土地總面積達1,954坪、共14筆市有地，因此，台中市府決議採取招標地上權方式辦理開發。

　李錦娥進一步表示，該案若能順利引進民間廠商投資興建，市府將免去負擔豐原派出所的重建費用，還可收取土地市價總值30至70％的權利金，與每年依申報地價總額3至5％不等的租金收入。

下半年台灣房市將出現「價不動、量小縮」的情況。台灣游資還是太多，利率短期不可能往上，在此情況下，房地產要崩盤可能性不大，往上也不太可能，只會成交量縮小。
對一般民眾來說，比較不了解QE(Quantitative easing，量化寬鬆政策)，影響應該不大，對於游資影響也不大，尤其是自用型客戶，要換屋的人還是要換屋，更不可能受影響。

應讓房市自由發展
只要政策沒有太大干擾，下半年房市應該是「價穩量縮」，政府政策沒必要打壓房市，譬如奢侈稅對汽車、精品打壓，事實證明效果不好，政府應讓市場自由發展。以高雄為例，高雄7月開始房屋成交量就減少，市場有點冷掉，但價格仍撐在那；但以隆大的建案觀察，每周還有1~2戶成交。
現在全台地主開價都賣得很離譜，大家應該冷靜一點，高雄近來有些土地被興富發炒得有點離譜，現在商業區土地從一坪80~90萬元，被炒到一坪200多萬元，高雄全都給他（興富發）做就好了，建商應把房屋品質蓋好，獲得合理利潤，價錢也不要亂拉，才能永續經營，以免房價拉到民眾買不起，建商自己也玩完。

房屋增值才有人買
像高雄的藍領比較多，現在新建案開價每坪20~30萬元，高雄人已可以接受，郊區還有13~15萬元的房子可買，受薪階級也不會這麼難為，但是像興富發高價買地，地主本來就很有錢，土地價格再往上拉，對高雄人不公平。
台北房價這幾年漲太多，高雄房價是從以前就出現長期不合理情況。
台北房子像紅酒，擺愈久愈值錢，高雄房子像車子，一開就折舊，現在才回歸合理情況，而且房子增值，民眾才敢消費。
陳武聰╱口述
劉曉霞╱採訪整理

陳武聰 小檔案
現職：隆大營建董事長
經歷：中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會常務監事召集人、高雄市建築開發商業同業公會理事長、宏?建設董事長
資料來源：陳武聰

Q2豪宅交易 高雄大躍進
【經濟日報】

全台各都會豪宅交易冷熱差異化明顯，台灣房屋以實價登錄資料，統計近三季大台北總價8,000萬元以上，以及台中、高雄總價5,000萬元以上的豪宅交易件數，發現台北市微幅增加，新北市大幅萎縮，台中市持穩，高雄則在第2季較第1季呈現大幅成長。

台北市今年第2季共有122件豪宅交易，總交易金額142.9億元，相較之下，新北市豪宅交易，近三季逐季遞減。此外，高雄市第2季有19件豪宅交易，較第1季的九件倍增。

　高雄市地標之一的八五大樓百貨樓層和部分辦公室將於22日（周四）二度法拍，因為標的物位於目前最夯的高雄亞洲新灣區內，成為觀察區內發展的風向球之一。不過，法拍是否有人領標、投標，都要在現場最後一秒才揭曉，如果順利拍定，債務人建台水泥則可進行後續債務處理，為公司帶來一線生機。

　建台委託外界估價，此次法拍標的，至少價值60億元，拍賣底價為38億1,150萬元，建台經理趙國生說，如果能夠順利拍出，建台水泥積欠銀行團和債權人的本金52.98億元，就可以償還一半以上。

　趙國生指出，建台水泥擁有的重要資產，除了前述的法拍標的物，還有位於高鐵左營站附近的特種工業用地21,921.29坪，該地已獲高雄市政府准予成立重劃委員會，進行都市計劃變更，完成之後，建台可望取回10,000多坪的住、商用地，為了後續債務的償還，建台也將規劃出售。

　他表示，根據建台當初向高雄市都市計劃委員會提出的開發計劃，土地重劃變更完成之後，將興建銀髮族住宅、購物商場等，成為高鐵左營站商圈一個重要的生活據點。

　至於預定8月22日下午3時在高雄地方法院拍賣的債權標的，包括高雄八五大樓B5到34樓的百貨商場、停車場、辦公室及商務套房，建物面積共3萬1,328.2坪，底價38億1,150萬元，只要領取任何法院標單者，都可以在截標前一秒投下標單、以及押標金，趙國生指出，「事前完全不會有人知道，誰投標」，結果就是一翻兩瞪眼。

　他說，此次如果能夠順利拍出，建台可以積極處理債務償還問題，對所有股東有個交代，因為，「建台的資產市值，遠大於負債」。

龍湖地產19日發佈上半年業績，上半年實現營業額152.3億元，同比增長4.7%；歸屬于股東的溢利為38.5億元，同比微增1%；每股全面攤薄盈利為0.70元。董事會已決議不宣派任何中期股息。其中物業投資業務租金收入達到3億元，同比增長了34.3%。

資料顯示，公司上半年合同銷售額223.9億元，同比增長了28.2%，達成全年目標近50%，完成率超過歷年水準。而公司上半年的回款率更是創下歷史新高，達到了100%。

上半年公司新購10幅地塊，平均成本價為3065元/平，絕大部分新地塊位於一線城市的近城區域，或主力二線城市的核心位置，並成功進入長沙、昆明、孫周等三大目標城市，使公司的覆蓋範圍從2011年末的3大區域14個城市拓展為5大區域20個城市，並逐步扭轉過往集中於郊區大盤的投資佈局。截至2013年6月30日，公司的土地儲備合計4144萬平方米，權益面積為3780萬平方米。土地儲備的平均成本為2028元/平，為當期簽約單價的18.1%。


在融資方面，公司年初成功發行了5億美元10年期長債，息率為6.75%；7月又完成了4年期77億港元的銀團貸款，年息為Hibor+3.1%，這使得公司的融資成本進一步降低至6.35%，年期也從去年末的4.1年延長至4.7年。由於上半年回款率達到100%的歷史新高，因此雖然年中的淨負債率升至64%，但公司的財務風險並不大。

公司今年上半年竣工的物業總面積約160萬平方米，計畫今年全年竣工的物業面積將達572萬平方米左右，其中大部分將集中於下半年。

龍湖地產表示，預計下半年土地市場將延續高溢價成交，公司將以冷靜的心態面對投資機會，嚴守投資紀律。同時繼續積極銷售。公司表示，目前土地儲備和產品定位格局的切換已度過最困難時期，雖還要2-3年繼續完成城市佈局，15年完成商業地產佈局 ，未來的路徑已然清晰。

..保利置業公佈半年業績，截至6月底止6個月內，錄得純利19.59億元，按年升83.1%。每股基本盈利54.07仙。不派中期息。

期內，收入103.58億元，升60%；毛利率由36.6%降至31.2%。資產負債比率由去年底的72.11%升至75.04%。

.萊蒙國際宣佈，其間接全資附屬尚揚將收購SSCP全部已發行股本，代價為16.88億元人民幣(下同)（相當於21.27億港元）。集團擬以內部資源及銀行融資悉數以現金向賣方支付。


SSCP的主要業務為投資控股；截至去年12月底止，其負債淨額為550.67萬

美元（相當於4273.16萬港元）。尚揚計畫透過收購SSCP擁有旗下一位於上海浦東新區東繡路99號、名為「莎瑪世紀公園」的物業。

「莎瑪世紀公園」於2006年落成，以服務式公寓經營，其九幢大樓合共供應284個住宅單位和240個地下停車位，總建築面積約4.94萬平方米。截至今年6月底止，其市值達23.8億元，相當於29.99億港元。

萊蒙認為，內地物業擁有強勁的升值潛力，是次收購將擴闊及拓展其於物業市場的據點，有利其內地業務發展。

金地商置（00535.HK）在年初成功更名後，迎來了母公司金地集團（600383）的首次注資。

記者昨日從金地商置方面獲悉，該公司獲母公司注入6個住宅地產專案，作價12.73億元以發行新股支付。值得一提的是，金地商置原本被視為金地集團商業地產平臺，但卻被注入住宅專案，或因金地集團商業項目偏少，短期內可能難以整合。

根據金地商置方面透露，此次母公司金地集團一口氣注入6個住宅地產專案，這6個項目應占權益建築面積約89萬平方米。而金地商置方面將以發行新股方式，支付收購價12.73億元。與此同時，金地商置還向4個執行董事發新股集資7.5億元，用以公司運營資金。

儘管金地集團去年來港買殼時，擬將金地商置定位為專注商業地產發展的海外旗艦，但這次注入資產清一色為住宅項目，遍及西安、瀋陽、寧波、天津及北京。據悉，上述項目截至7月底帳面淨值共折合11.68億元，而母公司購入上述項目成本價為8.74億元。

而在今年上半年，金地商置曾兩次出手拿地，所拿地塊也均為住宅用地。今年3月，該公司斥資8.58億元將瀋陽市渾南新區一宗住宅地塊收入囊中，這也是金地集團入主後首次在內地奪地。5月29日，金地商置與大連博載以6.287億元聯合競得大連市一宅地。

一位長期關注內房股的券商人士分析稱，目前金地商業資產規模很有限，需要通過住宅地產將平臺盤活起來。“金地商置規模和利潤都做大做強，為未來融資做好鋪墊，所以短期看金地商置主要還是發揮融資功能，中長期看是定位商業地產開發和持有。”該人士稱。

金地商置方面也表示，中長期公司將定位為全國性的綜合體開發商和精品商業持有者，但中短期將發展快速周轉的銷售型物業，包括住宅和商業物業，以平衡現金流並加快發展速度。

“儘管金地集團近年來不斷開拓商業項目，但其商業項目大多仍處於建設階段，短期內難以實現整合注入其商業平臺。”深圳一位龍頭房企高層坦言。

據瞭解，金地集團位於深圳崗廈、西安以及紹興的商業項目均在推進中；而北京金地中心也正在改造升級中；去年金地與鄭州市政府正式簽訂框架協定，高端商業綜合體項目“金地廣場”將落戶鄭州。目前來看，金地集團能夠打包注入金地商置的商業項目的確寥寥無幾。

金地集團總裁黃俊燦曾在股東大會上表示，目前金地大部分的商場都處於在建狀態，預計將會在2014年陸續開業。

日前有消息稱，北京市委市政府已部署安排相關部門，抓緊研究推進支持自住型商品住房的政策，包括推進自住型商品住房供地等。希望通過限房價、競地價方式增加土地供應，解決中等收入家庭的自住、改善型需求。


據較早時候消息，今年北京擬對300多公頃住宅用地實行“限房價、競地價”出讓。一位房企人士分析稱，截至8月上半月，北京今年土地出讓金已達943.8億元，如孫河地塊、夏家胡同地塊等優質地塊已經成交。這也使北京下半年有更大的積極性推出“限房價、競地價”地塊。

北京房地產業協會秘書長陳志認為，限房價、競地價宅地陸續推出並形成供應，將有效平抑房價，有利於滿足中端特別是“夾心層”購房需求。

不過也有專家持不同意見，廣州地產專家肖文曉認為， 北京“限房價、競地價”與廣州目前實行的“限地價、競配建”的思路有相似之處，實際效果要看具體實施情況，如果所謂的限房價是讓一個合同變成幾個合同，那又怎麼可能達到控制樓價的目的，不過是掩耳盜鈴罷了。

備受關注的上海徐匯區“徐家匯中心項目”地塊的出讓進展出現新變化。

日前，上海市規劃和國土資源管理局掛出的出讓公告顯示，原先預申請這塊起拍價達175億元“准地王”的房企（包括聯合體）已經從4家減少為2家。同時，上海方面也敲定該地塊9月5日確定買家。

16日，上海規土局披露，在規定時間內有2名有效預申請人提交了《申請退出徐匯區“徐家匯中心專案”地塊預申請活動的函》。目前尚不清楚此前的四大買家中哪兩家公司（聯合體）最終選擇退出。

根據記者從多位元上海房企人士方面獲悉的說法，原先參與預申請的4位買家分別是新鴻基、?基-九龍倉聯合體、香港怡和-香港置地聯合體、太古地產，4家預申請公司（聯合體）為清一色的港資。

此外，根據上海市規土局此前的說明，如果是招標方式，將考慮競拍公司的綜合實力、出價等各種因素打分並最終確定中標者，而掛牌方式，則是公開現場競價，價高者得。

不過，上海市規土局8月8日曾公告，該地塊有效預申請人為4人，擬採用競價招標方式出讓，如果確認參與後續交易活動的預申請競買人數為3人以下，則改為採用掛牌方式出讓。此次，兩家公司（聯合體）宣告退出，也預示地塊出讓方式將採用掛牌，而非市場原先預期的競價招標方式出讓。
徐家匯中心項目地塊上月發佈的預公告顯示，地塊包括57、150、151三個街坊，土地用途為商辦、餐飲、旅館業用地。地塊出讓面積約9.9萬平方米，總建築面積為58.4萬平方米，起始總價為175.26億元。即便以底價成交，該地塊也將刷新上海總價地王紀錄。

如果按照58.4萬平方米的地上建築面積估算，起始樓板價約為3萬元/平方米。“由於地塊體量巨大，這塊地溢價估計不會太高，單價可能在3.5萬元/平方米左右。”世貿房地產一位元高層人士告訴記者。不過，該人士同時預計，該地塊總投資很可能超過300億元。

8月19日，溫州銀行7.8億股增資擴股的股份在浙江股權交易所成功競賣，將成功吸收資金29.64億元。

按照溫州銀行的說法，由於入股意向單位為數眾多，此次增資擴股首次創新引入競價機制，以市場定價方式確定最終入圍名單。

緊接著，另有31.2萬股溫州銀行股份，將在杭州股權交易所啟動轉讓，報名、報價截止日期在8月26日下午4時整。

30億資金進駐

“溫州銀行是溫州金改的重要項目。”此前，曾有多名政府機構人士對記者表示。

溫州銀行此次增資前，資產總額已超過1000億元。1998年成立至今，該行已累計6次增資擴股。尤其在溫州獲批金融綜合改革試驗區以後，其憑藉金改東風進一步增強自身實力，增資擴股計畫也受到各方青睞。

此次增資擴股是第六輪，溫州銀行相關負責人表示，增資擴股的資金將在提高本行資本充足率及核心資本充足率的同時，提升經營管理和金融服務能力。

當地多名同業人士告訴記者，溫州銀行增資擴股意願強烈，是因為地方政府欲將其打造成一個溫州民間資本的“吸附體”，“畢竟是當地的法人銀行，而溫州資本一直想籌辦的銀行，牌照最終是否落地非常迷茫。”

參與競價的資本基本集中在溫州企業或溫商群體。最終8家入圍新晉股東名單，其中僅一家為國資企業。以每股股價3.8元，累計競價成交7.8億股。

此輪股東入股資質還需報監管部門審批，獲批後，溫州銀行註冊資本將增至25.08億股。

溫州銀行另有股本在杭州股權交易所啟動轉讓。

杭州股權交易所一份8月初的公告顯示，溫州銀行約31.2萬股股份，以轉讓起始價為每股4.7元競拍轉讓，保證金為30萬元。報名與報價時間截止在8月26日下午4時整。

新湖中寶豪擲13.3億

溫州銀行增資擴股專案是2013年溫州招商引資重點金融專案之一，擬募集7.8億股資本金，並首次引入競價機制，“以老股東優先，溫商、浙商企業優先等六個優先原則”的增資擴股方案，共吸引9家本地溫企和在外溫商優強企業參與申購競價。

記者瞭解到，溫州銀行對參與企業的起拍價設為每股3.8元，該價格為溫州銀行2012年末經審計後的每股現金淨資產3.17元/股的1.2倍。

其中，新湖中寶（600208.SH）在增資擴股競價會上認購3.5億股，動用資金13.3億元，成為本次認購金額最高的擬入股企業。新湖中寶表示，此舉有利於進一步擴展公司金融資產規模、優化金融產業佈局，其認為溫州銀行是溫州最能直接享受金改紅利的城市商業銀行。

新湖中寶是資本大鱷黃偉實際控制下的新湖系上市企業。關於此次成功競價，截至記者發稿時，尚未見相關公示。但該公司在今年4月11日曾宣佈，擬認購溫州銀行增發股數3.3億股至3.75億股。

實際上，新湖系資本進出溫州銀行，已經不止一次。而此次新湖中寶認購的3.5億股股份若順利獲批，其持有溫州銀行的股份比例約占13.95%。不過，溫州銀行國有控股的結構依舊不變。

溫州銀行相關負責人透露，由於在增發預案階段就已對意向方的認購進行一定的限制，因此此次增發對溫州銀行的控股權沒有影響。

比如單家公司的認購數量不得超過此次總發行量的50%，即3.9億股；此外，增發結束後，單家公司持股比例不得超過總股本15%。由此，類似設置意在保持國有法人股仍佔據最大比例。

過去數月白表免補地價計劃的買家蜂擁入市，綠表居屋樓價節節上升，但經過一輪搶購潮後，居屋第二市場成交量大幅減少，自由市場成交也同步被拖累。

天頌苑兩個月跌價10%

綜合市場資訊顯示，多個居屋旺區如天水圍、黃大仙及大角咀等，本月的居屋成交量已大幅減少，黃大仙區更大減七成，放盤叫價也有下調迹象。近月正有居屋貨尾發售的天水圍天頌苑，近日連錄兩宗白表免補地價買家入市，其中一宗以綠表價208萬元易手，實用呎價3200元，較兩個月前同類單位成交價跌10%。

白表免補地價買家入市熱潮減退，令居屋業主也開始面對現實，叫價不再心雄。新近天水圍天頌苑錄得兩宗綠表買賣，均由白表免補地價買家購入，其中B座高層7室，實用面積650方呎（建呎829），三房單位，成交價208萬元，實用面積呎價3200元（建呎2509元）。另外一宗為D座高層8室，為同類型單位，原業主開價250萬元，大幅減價近13%，以218萬元售出，實用呎價3354元（建呎2630元）。

同類單位在6月份居屋旺市時，平均成交價介乎225萬至230萬元，最新成交價已回落約10%。祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，近一個月白表免地價買家入市個案已大幅減少，本月至今天水圍只有10宗居屋買賣，上月全月錄得約50宗，明顯大幅回落。

他指出，現時樓市買賣氣氛相當淡靜，以高價放售的單位難獲承接，令有心放售單位的業主都要減價，目前約一成放盤業主已擴大議價空間，幅度介乎2%至6%。

富誠地產區域經理林栢榮指出，黃大仙區居屋買賣較上月同期大幅下滑逾70%，白表免補地價買家不再瘋狂搶盤，現時居屋只有零星睇樓客，業主的議價空間有所擴大，例如宏景花園一個高層放盤，實用面積434方呎（建呎509），原叫價328萬元，現減至市價305萬元放售，減幅7%。他表示，個別單位更不惜減逾10%放售。

買家不追價 業主願鬆手

家天下地產分行經理黎振傑稱，大角咀一帶的居屋交投氣氛亦放緩，以富榮花園為例，本月至今只錄得2宗，較上月同期5宗為少，現時買家不願再追價，不少業主亦願意調低一口價以吸引買家入市。

香港置業行政總裁李志成表示，白表免補地價買家有收入上限，難以無止境地追價，故經過早前一輪搶盤潮後，現時買家已變得相對審慎，該批買家入市熱潮已過，相信創新高價易手的個案會有所減少。不過，由於居屋第二市場的業主往往不急於賣樓，樓價亦難大幅下滑，相信會在現水平橫行。

戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻指，居屋市場仍有用家支持，相信仍能平穩發展。相比之下，私人住宅市場受到辣招的威力影響，成交量近月大幅減少，估計私樓樓價下半年將跌5%至10%。

政府推出多項辣招，其中買家印花稅（BSD）和加強版額外印花稅（SSD）經立法會討論多個月仍未能表決，須留待立法會復會後再審議。手握議會5票的自由黨黨魁田北俊表示，雙辣招未能做到幫助港人買樓，必須修訂，若原裝條例提交立法會，該黨一定投票反對；長策會成員蔡涯棉指，若撤招或減辣，市場將會「報復性反升」。

行政長官梁振英前日稱若沒雙辣招，樓價已再升一兩成。田北俊昨天反駁，就算沒有雙辣招，也可能不會上升一兩成，無人能夠證明，但出招後樓價跌少少，成交也不多，政策未能幫港人買樓，認為要豁免慈善團體及港人公司繳交買家印花稅，以及設日落條款。他表明，若政府原封不動地提交立法會，他一定投票反對，自由黨會提修訂或支持其他議員的修訂。

公民黨黨魁梁家傑接受港台訪問時亦稱，立法會復會後的商討焦點會落在可否豁免慈善團體及港人公司繳交買家印花稅，相信各黨派對豁免慈善團體繳稅上有較大共識；至於港人公司，他認為目前政府與地產業界間的互動不足，公民黨暫時對建議持開放態度。

同場的長策會成員蔡涯棉亦贊成豁免慈善團體，因過去慈善團體購買物業不多，豁免對市場影響輕微。但他認為，豁免港人公司須要很審慎，因會出現透過股權轉讓出售物業等「道高一尺，魔高一丈」的漏洞，打擊雙辣招成效，近四、五個月類似透過股權轉移情況處理物業買賣的個案也有所增加。

蔡涯棉警告，若雙辣招忽然撤銷或減辣，市場會造成「報復性反升」，並擔心市場看到政策大幅修正，予人「冇料到」之感，炒家會興風作浪，希望市民可以忍耐一下，待供應增加時才減辣。他估計，因應成交量下跌，下半年樓價仍會下跌5%至8%。

梁家傑建議，可以透過行政措施堵塞漏洞，如在買賣時候聲明不能轉讓，否則就須要交稅。

上半年核心盈利跌近兩成

受入賬項目減少拖累，龍湖地產（960）今年上半年核心盈利約27億元（人民幣．下同），按年倒退18％，為迄今盈利跌幅最大的內房股，但符合市場預期。集團管理層表示，為穩定未來盈利水平，將控制日後項目的發展規模，由現時每項目總樓面逾30萬方米縮減至15萬至20萬方米；同時，將積極拓展更多新城市，惟前海則暫不會考慮。

被問到盈利水平未如理想，首席財務官韋華寧解釋，上半年入賬大部分來自2011年至2012年房價較低的項目，且今年入賬項目大部分集中在下半年；加上毛利率下降等因素所致，但預期全年盈利一定會有增長，而毛利率水平則維持在25％至30％。

龍湖上半年一反常態積極買地，合共收購10個項目，當中8個為包括購物中心及寫字樓等綜合性項目。對於有指內地商業地產供過於求，首席執行官邵明曉表示，未來的商場競爭會愈趨激烈，但集團會嚴選發展地點，「成一個，造一個」，冀用15年時間來擴大商業地產的佔比。不過，他坦言，雖然商業地產的毛利遠較住宅為高，但以往能超過80％的毛利率已不是常態。上半年集團商業項目毛利率由83％降至79.3％；住宅毛利率則下跌14.7個百分點，至31.3％。

事實上，今年已公布業績的內房股，毛利率均全面下跌，大部分歸咎於成本上漲等因素。保利置業（119）主席雪明也表示，毛利率下跌為行業普遍趨勢，主要是集團加大精裝房佔比，按年增加11％；加上政府配套收費及工資均上漲等，令整體毛利率難以維持較高水平；他預期，未來可維持30％的合理水平。

中央未有迹象放鬆限購令

他又預期，內地房價下半年持平或溫和小幅增長，目前並沒有迹象看到中央有意放鬆限購令。集團上半年銷售率為56％，他指出，下半年推出兩個位於南寧及惠州項目，期望銷售率可維持50％至60％。下半年希望透過提高銷售率以控制債務成本，而非加大推盤速度。

至於花樣年（1777）上半年集團合同銷售36.7億元，雖然按年增長9.5％，但仍遠遠未達到集團全年銷售目標的一半水平。

集團主席潘軍表示，仍有信心完成目標，因今年的動工及可售樓面積亦分別增加至152萬方米及195萬方米。至於已公布分拆物業管理業務彩生活上市，目前則未有時間表。

花樣年（1777）宣布，旗下子公司彩生活昨天向聯交所遞交上市申請表格（A1表格），申請批准彩生活股份於聯交所主板上市及買賣。

彩生活股份將於本港以首次公開發售方式供認購，並向專業機構投資者安排國際配售。預計全球發售所得款項將由彩生活集團主要用於收購地區物業管理公司；購置硬件設備，用以提升其工程服務業務分部項下的社區；撥資銷售及營銷活動及投資資訊科技軟件，以進一步開發增值服務平台，以及其他營運資金及一般企業用途。

根據第15項應用指引的規定，董事會建議，倘全球發售得以進行，須充分顧及股東利益，將會通過優先發售彩生活股份向合資格股東提供彩生活股份的保證配額。

彩生活現時為花樣年擁有約67.19％的非全資附屬公司。上市後，假設不行使超額配股權，該公司公司所持彩生活已發行股本的百分比將減少，但仍擬維持為附屬公司。

彩生活花樣年旗下的物業管理公司，提供物業管理服務，集中於住宅社區，當中主要為附設商用及辦公室空間以及停車位的住宅社區提供服務，並為物業發展商提供預售服務；另外有提供工程服務，主要包括提供設備安裝服務、維修及保養以及自動化設備升級服務；至於增值服務方面，主要包括公共範圍租賃協助、購物協助以及住宅及零售單位租賃及銷售協助。

深圳控股（604）旗下深圳福田酒店項目將交由文華東方酒店管理，負責日常營運，但無透露以拆賬或以其他方式合作。

該項目位於深圳褔田區，將包括大型購物中心、酒店、商務公寓及產業研發大廈，整個項目總投資額為200億元人民幣，佔地面積約12萬方米，總建築面積約110萬方米；預期項目2017年竣工，2017至2018年投入服務。

當中，酒店部分規劃建築面積約4.5萬方米，將處於甲級寫字樓上面，料包括173間客房、16間套房及1間總統套房。

問及文華東方擴展步伐較其他酒店集團慢，文華東方酒店集團亞洲區營運總監利查德回應指出，集團在全球目前有45間在建及營運中的酒店，需時揀選發展潛力較大的城市，如是次選擇的深圳，認為拓展速度合適。

深業置地文華東方簽合作
文匯報

深圳控股（0604）旗下專注商業地產開發的深業置地昨日與全球知名的豪華酒店及度假村集團文華東方酒店集團簽署合作協議，雙方將合作參與深業置地旗下大型綜合體項目「深業上城」酒店部分的設計及規劃，而文華東方將於酒店建成後負責日常營運及管理。

　據公佈，文華東方酒店集團將在「深業上城」的頂部經營酒店。深業置地董事、總經理張健昨日出席簽約儀式時表示，「深業上城」位於福田區核心地段，距離深圳CBD僅5分鐘車程。整個綜合體項目總投資額約為200億元（人民幣，下同），佔地面積約12.12萬平方米，總建築面積約110萬平方米，綜合容積率6.5，計容總建築面積約78.89萬平方米，包含高端商務公寓、產業研發大廈、大型購物中心以及豪華酒店。

　據公佈，落戶於「深業上城」項目的深圳文華東方酒店規劃建築面積約4.5萬平方米，位處近400米的甲級寫字樓頂部，可俯瞰深圳市360度全景。該酒店提供約173間豪華客房、16間套房，以及1間總統套房。除了餐飲、休閒設施以外，酒店還擁有一座面山而立的宴會樓，包含6個會議室和兩個不同規模的宴會廳。預期整個「深業上城」項目將於2017年建成，而酒店會在2017年至2018年投入使用。

上半年本港舖位呎租表現持平，世邦魏理仕環球研究部調查報告顯示，第二季香港主要地區舖租為每月每方呎2813元，繼續成為全球舖租最貴的城市。業界人士認為，在零售業帶動下，品牌店將繼續在本港主要地區物色舖位，令本港租金有支持。

世邦魏理仕追蹤全球十個舖租最貴的市場，數據顯示，本港舖位租金維持高企，第二季香港舖位每月呎租2813元，呎租與第一季相同，繼續位列全球舖租榜首；排行第二位的美國紐約，舖位每月呎租1983元；法國巴黎舖位呎租由首季的682.5元，升至第二季的793元，超越英國倫敦，升上第三位。

紐約、倫敦、巴黎及蘇黎世主要地區舖租均按季有增長，香港及莫斯科則持平。該行研究報告指出，儘管本港租金高昂，零售商將繼續在香港設立據點，去年有51個新零售商在香港開新店，香港的奢侈品牌數目也是全球之最。

該行香港商舖服務部執行董事連志豪認為，訪港旅客數目上升，加上主要地區舖位不足，對零售商帶來挑戰。他指出，要在主要地區尋找有寬敞門面的大舖位十分困難，零售商選擇不多，龐大的需求將持續令租金高企。

政府計劃透過起動九龍東助該區變成本港另一個商業核心，區內商用地皮也陸續推出市場。地政總署公布，位於九龍灣宏照道及臨利街交界的商業用地，將在下月19日招標，11月1日截標；西貢康村路住宅限量地也會在同期招標。市場估計，兩幅用地估值約35.57億元。

九龍灣用地佔地逾4.6萬方呎，屬商業用途，最高可建樓面約55.5萬方呎。資料顯示，區內對上一幅批出的商用地皮屬於常悅道、宏泰道和宏遠街交界商貿地，去年11月以18.183億元批出，每方呎樓面地價約5458元。

美聯測量師行董事林子彬估計，是次推出的用地每方呎樓面地價約5000元，估值約27.75億元。

同期招標的康村路住宅地，他估計用地可以7.82億元售出，每方呎樓面地價約4500元。資料顯示，項目佔地約8.7萬方呎，地積比率約2倍，設有限量條款，須建不少於270伙，預期市場反應不俗，由於規模不大，潛在買家除大型發展商外，也包括中小型發展商。

太古（01972）與中華汽車（00026）被否決的柴灣舊車廠住宅發展計劃，現新曙光。規劃署接納發展商的覆核申請，對新修訂的交通評估、公共休憩空間及綠化設計感到滿意，可望通過本周五的城規會審議，涉及780伙。

據新的設計修訂，發展商除了會在常安街加建行人過路處，以及柴灣道種植植物之外，亦會負責斥資設計及興建地盤東面的公共休憩空間，然後才交由政府管理。該項目淨地盤面積約10.36萬平方呎，擬建3幢39至41層高樓宇，總樓面約73萬平方呎。

據湯森路透旗下基點引述消息人士報道，會德豐地產的40億元貸款綜合收益料約150個基點，這筆四年期的建設貸款可能會有保證人具保。正在同銀行商談一筆銀團貸款，用於將軍澳的一個住宅項目。會德豐地產7月以36.7億元投得將軍澳27,421平方米的地塊，並於7月表示將總投資80億元開發該項目。

麗新21.2億貸收益200基點

　最近的有關新地塊開發的房地產企業貸款案包括，麗新發展5月獲得21.2億港元四年期貸款，這筆貸款也用於將軍澳的一個項目，綜合收益為200個基點，利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼170個基點。麗新發展稱總投資額可能為60億港元。1月份，嘉里建設、信和置業和Manhattan Group簽署64億元3.5年期俱樂部貸款，用於支持九肚的一個項目。綜合受益從265個基點降至220個基點。

　湯森路透旗下基點引述消息人士報道，三家銀行已經加入SOHO中國有限公司24億元人民幣五年期貸款案，中國銀行上海分行擔任牽頭行。中行承貸8億元，中國農業銀行、中國工商銀行及寧波銀行加入，分別承貸8億元、7億元和1億元，這筆貸款由土地及房產提供擔保，綜合收益為中國人民銀行基準利率的15%。

　該消息人士表示，貸款將用於位於上海虹橋臨空經濟園區的凌空SOHO項目。

保利置業（0119）主席兼總經理雪明表示，今年上半年該公司已完成年初定下的全年簽約銷售目標260億元人民幣的56%，下半年宏觀經濟情況面對不確定性因素，其維持原來的全年銷售目標。樓價方面預期有溫和小幅上升或者基本持平，而目前未見內地有放開限購的政策。

擬增逾300萬平米土儲

　雪明昨日出席保利置業記者會時表示，今年下半年，保利置業計劃增加300萬至400萬平方米土地儲備，集中長三角、珠三角以及西南地區，主打剛需中小型住宅。今年上半年，該公司則分別在煙台、佛山、貴陽、南寧和武漢取得5幅土地，合計建築面積275萬平方米。

　雪明透露，截至今年6月底，保利在售項目42個，下半年計劃推售2個全新的住宅項目，包括惠州保利陽光城和南寧保利君悅灣。

　據公佈，今年上半年，保利毛利率同比下跌5.4個百分點至31.2%，雪明解釋說，毛利率下跌是行業的普遍情況，主要原因是政府配套收費上升、人工成本上漲較快等原因，他認為約30%的毛利率仍屬合理水平。

中期純利升83.1% 不派息

　保利置業昨日公佈截至今年6月底中期業績，錄得股東應佔盈利19.59億港元，同比大幅上升83.1%，每股基本盈利54.07港仙，不派中期息。不過，若扣除物業重估因素，今年上半年其核心盈利為12.45億港元，同比僅上升32.7%。

雖然國家統計局數據顯示，7月內地70城房價同比漲幅再次創造了新高，平均同比指數漲幅更是達到了驚人的7.71%。然而據內地房地產研究機構的最新報告，7月內地十大典型房企的營業績卻呈現出了量價齊跌的態勢。

　上海易居研究院最新發佈的《7月份10大房企業績報告》指出，7月份內地十大房企商品房銷售面積共計441萬平方米，環比減少22.3%，同比減少8.1%。銷售金額共計471億元（人民幣，下同），環比減少25.6%，同比增長2.2%。而十大房企1月-7月份年度目標完成率則為58%。這樣的數據，與國家統計局前日發佈的69城漲僅1城跌的70城房價數據，顯然是處在不同的趨勢之上。

　有分析指出，雖然房價堅挺，房企們7月經營業績卻相對疲軟，但這並沒有打擊到此類房企的積極性。此類房企顯然對未來市場依然看好。在三季度的短暫調整後，大型房企將以蓄勢再發的姿態來面對9月至10月份的樓市。因此，無論銷售量還是成交均價，都有可能在未來繼續邁向一個新台階。

長三角漲幅受挫

　7月份，在十大房企總體降價的基礎上，內地各區域也呈現出了不同的特點。其中，長三角銷售均價為12,868元/平方米，環比下跌5.2%，同比上漲0.7%。珠三角為14,826元/平方米，環比上漲1.7%，同比上漲12.0%。環渤海為11,694元/平方米，環比下跌4.8%，同比上漲3.1%。而中西部為8,358元/平方米，環比上漲14.2%，同比上漲12.8%。

　從總體趨勢來看，珠三角的價格上漲勢頭最為明顯。而長三角顯然在價格上漲方面受到了挫折。與此同時，儘管7月市場降溫，但中西部地區卻「罕見」地出現了價格的環比上漲。

　十大內地典型房企分別為萬科、?大、保利、中海、富力、金地、新城、雅居樂、首創和合景泰富。

據中國指數研究院統計數據顯示，截至8月中旬，上海土地出讓金已達1,024億元（人民幣，下同）。8月份，上海將總共推出25批次地塊，較7月份22批次地塊的推地量還要多。分析人則表示，目前房企拿地的熱情非常高，預計10月份可能還會再迎來一波推地潮。

8月再推25批次地塊

　據克而瑞統計，7月上海土地市場公佈了23批土地公告（共計54幅土地），較6月增加了16幅。而8月預計將有25批土地面市，數量進一步提升。另外，根據中國指數研究院統計的數據顯示，今年僅上半年上海就從土地市場吸金769億元，比去年同期上漲了三成多。

　中國指數研究院研究總監陳延彬對此表示，今年各城市土地出讓金都出現不同程度的增長，但上海在土地市場中吸金量是最大的。「從全國整個上半年銷售成交統計的數據來看，一線城市依然表現最為出色。誰在一線城市有更多的優質土地資源，未來就有可能保持更大的優勢。在重點房企加速向一線城市轉移和佈局的時候，土地出讓金自然會屢創新高。」

據財經網周一報道，新鴻基地產新聞發言人已證實，參與上海徐家匯中心項目競價的是新鴻基地產（0016）和九龍倉（0004），兩家皆為港資房企。克而瑞土地事業部此前也分析認為，本次「徐家匯中心項目」地塊屬於大面積整體出讓且要求地下空間與軌道交通銜接，符合這一技術標的當屬九倉與新地。作為典型的港資房企，對於大體量持有型商業都有較多優秀案例，新地在浦東陸家嘴的國金中心、淮海路的環貿廣場與九倉在靜安的會德豐廣場都成為了該區的地標性建築。

特首梁振英自上任後，銳意改善民生，承諾協助基層上樓及中產置業。他在競選期間，已提出多項房屋及土地政綱，上任後更積極推動公營房屋發展，並透過行政策略，成功抑制樓市泡沫爆破，盡顯他對本港房屋發展的形勢掌握。本港社會各界、由學者到立法會議員都認為，梁振英堅持「協助基層上樓、協助中產置業」的施政理念，在困難的客觀條件下，落實「港人港地」政策、實施樓市「雙辣招」，及增加土地供應等政策及措施，取得成效，有力地回應了市民的訴求。

　梁振英在其競選中提出，自己當選後的首要工作是「協助基層上樓，協助中產置業」。他的競選大綱曾指出，當選後會透過制定長遠房屋策略，為中產家庭延長置業貸款扣稅年期，並承諾在復建居屋及增建公屋同時，每年抽出5,000名白表居屋申請者，容許他們於第二市場購買未補價居屋，及優化現有公屋政策與致力改善居住環境。

　上任後，梁振英不負眾望，著力推動房屋政策發展，並按施政報告中的「四大房屋政策目標」，推出一系列優先照顧港人需要的措施，包括於去年7月即時落實「白表免補地價」計劃，9月宣布實施「港人港地」政策，10月成立長遠房屋策略督導委員會，同時推出樓市「雙辣招」，成功遏抑投機活動及樓價上升的趨勢，梁振英又於今年初宣布10項「增加短、中期房屋土地供應」措施等，回應了港人的訴求。

王國興：房策長遠又明確

　立法會房屋事務委員會主席、工聯會議員王國興昨日在接受本報訪問時讚揚，今屆政府有別於上屆，不會單憑表面數據，就貿然認為房屋供應量已足夠，反而下定決心策劃出「長遠又明確」的房屋政策，其中尤以「復建居屋及增建公屋」是他的「首選」，梁振英又承諾加上即時按市況成立專責小組跟進房屋問題，十分可取。

　他續說，梁振英團隊在爭取土地上表現進取，相信政府可在未來日子提供更多公營房屋供應，並希望當局面對東北發展區等較大的發展阻力時，可多管齊下，推動民間力量共同發展，真正做到港人「同一屋簷下」。

陳鑑林：夠膽出招治問題

　一直關注房屋問題的民建聯立法會議員陳鑑林指出，梁振英政府在處理房屋問議題的取態，較以往政府積極，亦「夠膽」出招，肯面對問題，並在政策上做了很多工夫，例如推出多項「辣招」、增加房屋供應和建屋數量，當中涉及短、中、長期措施，尤其是在實施「辣招」後，過去一段時間樓價飆升的情況被剎住，同時壓得住炒風，對樓市的幫助非常明顯。

　他希望，當局未來可以加快土地供應和樓宇興建過程，並考慮縮短程序。但由於房屋問題是過往積累，建屋亦需時，相信2年後可見到成果。

麥美娟：辣招抑樓市過熱

　工聯會立法會議員麥美娟指出，從梁振英團隊推出樓市「雙辣招」，成功壓抑樓市過熱急升的泡沫，可見政府對操控樓市滿有決心，同時梁振英在覓地建屋方面積極的表現，也帶動了加速建屋的程序。她認為，本港面對地少人多的局限下，梁振英團隊亦能在束縛中尋找發展良機，可見政府有決心解決本港房屋不足的問題，希望當局能再接再厲推出有效措施。

鍾劍華：「港人港地」可取

　香港理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華則認為，「港人港地」政策十分可取，期望當局長期實施，又指本港土地十分有限，在不能輸入土地的情況下，應該首先針對本地住屋需要，「縱然規定未來10年所有私人住宅土地都必須實施『港人港地』，都只不過是約20萬個單位，並不算多」，而政府在2002年至2009年期間曾停建公營房屋，如今承諾增建公屋及居屋單位，是一個好的開始，希望當局可想辦法再增加單位數量。